Cuándo puedo vender o alquilar una vivienda de protección oficial (VPO)
Para vender o alquilar una vivienda de protección oficial (VPO) son posibles dos escenarios. El primero es venderla o arrendarla bajo la regulación de la administración correspondiente una vez transcurridos al menos 10 años desde la adquisición. La segunda forma es descalificarla y así poderla vender o alquilar a precio libre. Explicamos cómo y cuándo se puede llevar a cabo la operación.
¿Cuándo se puede vender una VPO sin descalificar?
Vender una vivienda protegida que sigue contando con su régimen de protección sólo se puede hacer bajo los siguientes parámetros:
Deben pasar al menos 10 años entre la compra y la venta.
- El precio de venta no debe superar el máximo legal, que está regulado por la Oficina de Vivienda de la comunidad autónoma correspondiente y que depende del número de años de que se haya tenido en propiedad.
- El comprador debe cumplir los requisitos para ser propietario de una vivienda de protección oficial. Estos varían en función de la comunidad autónoma, por lo que es recomendable acudir al órgano encargado en materia de vivienda correspondiente.
¿Cuándo se puede alquilar una VPO sin descalificar?
Alquilar una vivienda de protección oficial sin descalificar solo es posible una vez transcurrido el plazo fijado por la comunidad autónoma correspondiente, cuyo mínimo es de 10 años. La normativa es similar a la de la venta.
¿Cuándo se puede descalificar una VPO para su venta o alquiler?
Por otro lado, las VPO pueden descalificar su protección y transformarse en una casa libre y, por ende, alquilable o vendible a cualquier precio. Estas son las causas:
Cumplimiento del periodo de protección
El plazo depende del grado de protección y del régimen del inmueble (compra, alquiler o alquiler con opción a compra). El tiempo es competencia de las comunidades autónomas, por lo que puede variar de unas a otras, pero suele situarse entre los 10 y 30 años.
Por poner un ejemplo, estos son los tiempos que se manejan en la Comunidad de Madrid:
- Para las Viviendas con Protección Pública para venta o uso propio: 15 años.
- Para las Viviendas con Protección Pública para arrendamiento: 15 años.
- Para las Viviendas con Protección Pública para arrendamiento con opción de compra: 10 años.
Solicitud del propietario antes de la extinción
Es el procedimiento más común. En este supuesto, el propietario puede pedir la descalificación voluntaria de la vivienda, que podrá concederse siempre que no se ocasionen perjuicios para terceros, se cumplan los requisitos legales y se aporte la documentación exigida.
Para ello, se debe acudir al órgano encargado en materia de vivienda de la comunidad autónoma. Allí podrán orientarte sobre qué hacer y cómo hacerlo de manera más efectiva. Se podrá solicitar mientras dure el período legal de protección que establezca el Plan de Vivienda al que esté acogida el inmueble que se quiere descalificar.
Hay que aportar la siguiente documentación:
- Fotocopia del DNI / NIF del solicitante.
- Fotocopia de la escritura de propiedad de la vivienda.
- Fotocopia de la escritura de la cancelación del préstamo cualificado, en su caso.
Sanción impuesta
La Administración puede descalificar una VPO cuando no se están cumpliendo los requisitos para que una vivienda sea considerada de protección oficial. No es muy común que suceda esto.
Devolver el importe de las ayudas económicas
Para obtener la descalificación, una vez admitida la solicitud de descalificación por la comunidad autónoma correspondiente, se deberán devolver las ayudas públicas recibidas por parte de:
- La Administración General del Estado.
- La comunidad autónoma.
- El ayuntamiento.
Además, se deben haber cancelado todas las bonificaciones o exenciones que se hayan obtenido, incluyendo el pago de sus respectivos intereses.
A modo de resumen, el proceso de descalificación de una vivienda de protección oficial requiere la presentación de documentos que acrediten la situación de la casa y la de los propietarios ante la consejería de Vivienda de la comunidad autónoma correspondiente. Si se acepta la descalificación, normalmente, el propietario tiene que esperar un plazo de cinco años para alquilarla o venderla como vivienda libre.
Dónde presentar la solicitud de descalificación voluntaria
Los titulares de una vivienda protegida pueden solicitar la descalificación voluntaria, transcurrido el plazo que establezca el Plan de Vivienda al que esté acogida en:
- Los registros de los órganos de las comunidades y ciudades autónomas.
- Los registros de cualquier órgano administrativo que pertenezca a la Administración General del Estado, a la Administración de las comunidades autónomas, o a la de alguna de las entidades de la Administración Local si, en este último caso, se hubiese suscrito el oportuno convenio.
- En las oficinas de Correos.
- En las representaciones diplomáticas u oficinas consulares de España en el extranjero.
¿Qué pasará con la nueva Ley de Vivienda?
El pasado 1 de febrero se aprobó el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, que entre sus muchas actuaciones, se centra en las viviendas de protección oficial. El texto restringe las operaciones de este tipo de viviendas e indica que solo en algunos casos podrán venderse a precio libre, una vez transcurridos 30 años.
La nueva ley, de ser aprobada, prohíbe totalmente la venta a precio libre de vivienda de protección oficial (VPO) que esté construida en suelo protegido y durante 30 años en el resto de suelos. En el resto de supuestos (otros suelos no protegidos), la protección pública también será permanente, salvo que la normativa autonómica lo permita en su regulación, o que se indique un plazo de calificación, que como norma general, no podrá ser inferior a 30 años.
Entonces, ¿se podrán vender las VPO?
Se podrán vender o alquilar viviendas protegidas, pero mantendrán su régimen de protección. Es decir, deberán venderse o alquilarse a personas inscritas en los registros públicos como demandantes de VPO con un plazo y precio de venta o alquiler fijado por la administración.
"Uno de los problemas de esta nueva ley es que se estarían invadiendo competencias de las comunidades autónomas al estipular los períodos de venta, cuando el Estado, en teoría, solo puede incidir en otros aspectos, como la fiscalidad, el mercado hipotecario, apoyos a los arrendamientos urbanos y a los desahuciados, a la propiedad horizontal o a la eficiencia energética", explica Cesar García, director de Acounsel Abogados.
¿Tiene efectos retroactivos la nueva ley?
Por otro lado, no queda claro en el proyecto de ley aprobado si la nueva ley que impide la venta libre de las viviendas que en su momento fueron protegidas, tendrá carácter retroactivo o no.
"Entendemos que una aplicación retroactiva de la Ley de Vivienda, que amplía plazos o directamente anula la posibilidad de desprotección, puede llegar a ser inconstitucional. El artículo 9.3 de la Constitución declara inconstitucional restar derechos individuales ya adquiridos. Si se aumenta el plazo de desprotección, por ejemplo, de una vivienda ya adquirida de 15 a 30 años, esto ocasiona perjuicios al propietario, restringiendo el derecho que en su momento se le concedió", concluye el abogado.
