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Según la Ley de Propiedad Horizontal  art. 7.2 se entiende cómo actividades molestas aquellas "prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Por la expresión "contravengan las disposiciones", debemos entender aquellas aprobadas por los ayuntamientos y las comunidades autónomas, en el uso de sus competencias. 

Además, también pueden concretarse  actividades molestas las malas conductas que tenga como consecuencia el quebranto de las relaciones de vecindad y buena convivencia.

En diferentes sentencias, el Tribunal Supremo ha delimitado tres categorías dentro de la cuales pueden incluirse los diferentes supuestos de actividades no permitidas:

  • Las que prohíben los estatutos de la comunidad.
  • Las que generan daños en la finca.
  •  Las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita.

Otro requisito que deben cumplir estas actividades es la de permanencia y notoriedad. Es decir, no cabe ejercer la acción de cesación si ocurren de forma puntual o no se dan de forma repetitiva o recurrente.

Requerimiento procesal

El requerimiento es el primer paso para intentar solucionar el problema de un modo conciliador, que evite pasar a males mayores. El mismo artículo 7.2. señala que cuando se da alguna actividad que encaja en algunas de las tipologías señaladas, el primer paso es requerir "a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas".

Este requerimiento deberá realizarse por escrito bien por el presidente o por cualquier vecino afectado, preferiblemente mediante burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido o mediante requerimiento notarial, advirtiendo de que si no cesan las mismas se iniciarán acciones judiciales.

Si el vecino apercibido hace caso omiso o no atiende los requerimientos que recibe, existen varias vías. Una de ellas es la de dirigirse a la administración competente,  en caso de que los ruidos sean la actividad molesta. La otra se basa en la posibilidad que contempla la norma para iniciar acciones judiciales, para lo cual deberá celebrarse una reunión extraordinaria de propietarios que autorice al presidente a hacerlo.

 Procedimiento judicial

El procedimiento judicial indicado cuando se ejercita una acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad es el juicio ordinario, tal y como se prevé en los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Llegado el momento, es importante contar con pruebas que demuestren que el vecino ha sido advertido de que está causando molestias a otros vecinos mediante un medio de comunicación fehaciente. También es importante contar con testigos y otras pruebas que dejen claro la existencia de las actividades molestas denunciadas.

Una vez celebrado el juicio, si la sentencia es estimatoria para la comunidad de vecinos, según la Ley de Propiedad Horizontal, el juzgado podrá establecer distintas medidas:

  • La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad por parte del vecino  infractor o persona que venga usando el piso o local.
  • La indemnización de daños y perjuicios.
  • Privación al dueño u ocupante del uso de la propiedad durante un máximo de tres años.

Algunas empresas incluso dedican una o varias habitaciones exclusivamente dedicadas a estar máquinas. Por eso hay empresas que se plantean alternativas, como tener los servidores fuera de su propia empresa.

A continuación vamos a ver las ventajas en inconvenientes de tener los servidores físicamente en nuestra empresa, o de tenerlos en la nube.

Servidores físicos en la empresa

La temperatura

Los servidores físicos pueden emitir altas temperaturas, y esto supone un problema. Almacenar los servidores en habitaciones exclusivas para ellos puede servir como regulador térmico, aislando ese calor, aunque probablemente tengamos que hacer un gasto energético también para aire acondicionados que mantengan una temperatura que no genere un riesgo de incendio por ejemplo. Tener una habitación para servidores también sirve precisamente para eso, para controlar mejor un incendio en cado de sobrecalentamiento del servidor, ya que si alguno sale ardiendo es más fácil controlarlo al estar aislado.  A continuación vamos

El ruido

Por supuesto, también existe la contaminación acústica. Si trasladamos los servidores a una habitación, aislamos el ruido.  Y con ello también conseguimos un ambiente de trabajo más saludable y productivo.

La seguridad

Mantener los servidores encerrados en una habitación, limita el número de personas que tienen acceso a la información que contienen. Esto hace que nuestro datos estén más seguros, ya que podemos controlas quién tiene acceso a ellos. Además en caso de reparación de alguno de los servidores, es más cómodo que un operario trabaje en una habitación apartada del entorno de trabajo.

Montaje de una habitación de servidores

Si queremos instalar un centro de datos, o lo que es lo mismo, una sala dedicada a los servidores, debemos tener en cuenta lo siguiente:

  • El tamaño de la habitación debe ser superior al almacenamiento de máquinas. No solo por el calor, si no por tener en cuenta futuros servidores que metamos en la habitación. También para poder instalar otro tipo de maquinaria, como aires acondicionados, almacenamiento de piezas de recambio, etc.
  • Es importante tener una buena instalación eléctrica que soporte todo el gasto de energía, además de mantener la iluminación y enchufes, porque necesitaremos enchufar ventiladores, aires, servidores,? incluso podemos estudiar la posibilidad de poner un generador por si existe algún apagón o corte de luz.
  • La limpieza es esencial, ya que el polvo puede dañar las máquinas. No solo limpieza física, si no que podemos instalar filtros que atrapan la suciedad del aire.

Servidores en la nube

Es una alternativa a los servidores físicos, ya que estos suponen una gran inversión, con un continuo y costoso mantenimiento.

Por esta razón, y gracias a los avances en la tecnología, muchas empresas se plantean tener servidores en la nube y pagar una mensualidad por ellos. Son servidores virtuales, lo que significa que pasamos del hardware al software. Esto además tiene una virtud, y es que las tareas se distribuyen entre varios servidores físicos, por lo que si falla uno, nuestras tareas siguen funcionando, ya que pueden tirar de otros equipos.

Los beneficios son muchos, como por ejemplo la amortización, es evidente. Pagar una mensualidad fija a modo de alquiler por el servidor, es mucho más rentable que hacer una inversión en equipos físicos y posibles obras de acondicionamiento, además de su costoso mantenimiento.

Solo vamos a pagar por lo que nos hace falta, por eso es más barato, ya que a lo mejor no necesitamos utilizar una máquina entera, pues solo pagamos por la parte que utilizamos. Las empresas dedicadas a ello nos porponen varios planes que se ajustan a nuestras necesidades.

Al ser servidores en la nube, podemos tener acceso a la información desde cualquier lugar. Podemos cambiar de oficina sin problema, y no acarrear con maquinaria alguna. Y toda nuestra información siempre estará accesible.

Y por último, es más seguro, ya que son empresas especializadas y exclusivas en servidores, el mantenimiento que hacen de las máquinas es mayor, y están bajo una protección constante tanto físicamente como de forma interactiva para evitar ataques cibernéticos.

La situación financiera de muchos hogares ha empeorado tras la crisis económica por la pandemia de la COVID-19, debido a la inestabilidad causada por los ERTEs, el cierre de algunas empresas y la imposibilidad de muchos autónomos de poder abrir sus comercios. Frente a este contexto, los bancos impondrán requisitos especiales al analizar y aprobar los requisitos de financiación para evitar impagos: aquellos que tengas pocos ahorros, deudas o no cuenten con una estabilidad laboral no podrán acceder a una hipoteca. A su vez, una financiación superior al 80% del precio de la vivienda será más difícil de obtener.

"A pesar de que se establezcan condiciones más estrictas, las previsiones presentan un aumento en la demanda de préstamos hipotecarios. El precio de las viviendas mantendrá una tendencia en baja durante este año, lo que presenta más oportunidades de compra para muchos ciudadanos y, por lo tanto, más solicitudes de financiación", destaca Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC).

Generalmente, en los primeros meses del año, los bancos tienen a subir los precios de las hipotecas, por lo que es probable que se incrementen las tasas de interés. Una vez finalizado este período, es posible que las entidades financieras no rebajen los diferenciales de sus hipotecas variables para mantener la rentabilidad de sus productos, ya que se espera que el euríbor cotice en valores negativos a lo largo del año.

De hecho, el euríbor ha terminado el 2020 con mínimos históricos, llegando a su nivel más bajo con un -0,496%. Se prevé que el índice se mantenga estable a lo largo de 2021, pero aún en valores negativos. "Si el euríbor se mantiene en valores negativos, aquellos hipotecados con intereses a tipo variable podrán ahorrar entre 250 y 350 euros al año aproximadamente", destaca Anna Puigdevall.

Las hipotecas a tipo fijo se consolidan

Frente a un panorama de incertidumbre, cada vez más clientes eligen hipotecas fijas, aunque esto signifique mayores costos a corto plazo. Además, estas presentan garantía y seguridad para los bancos, ya que suponen mayores ingresos que las de tipo variable.

No obstante, las entidades financieras querrán compensar con otros gastos para hacerlas más rentables: "Es probable que los bancos exijan la contratación de más productos, como seguros de vida y hogar o planes de pensiones, para obtener hipotecas; así como también incluir más comisiones por novación, subrogación o amortización anticipada", explica Puigdevall.

A menudo, los propietarios de viviendas de protección oficial se preguntan si les es posible alquilar el piso para sacarle rendimiento o bien venderlo para acceder a otra vivienda.

Antes de resolver estas dos cuestiones, es importante definir qué son las VPO o Viviendas de Protección Oficial. Este tipo de viviendas nacen con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda a aquellas personas con menos recursos económicos. Su precio siempre está por debajo del de mercado y su uso está regulado.

Al adquirir una vivienda de protección oficial estás pagando un coste inferior por los metros cuadrados de la vivienda, que deberá ser tu domicilio habitual y permanente. A cambio, debes cumplir con una serie de limitaciones, y estas tienen que ver con la posibilidad de vender o alquilar la vivienda protegida de forma libre. ¿Quieres saber cuáles son? Sigue leyendo.


Alquilar o vender una VPO: ¿es posible?

Por normal general, se puede vender o alquilar una vivienda protegida, pero cumpliendo con varios requisitos y parámetros estrictos. A diferencia de una vivienda libre, una Vivienda de Protección Oficial (VPO) se podrá vender o alquilar sin descalificar siempre y cuando hayan pasado un mínimo de 10 años desde que la compraste, y el precio no puede ser mayor al establecido por ley, que se recoge en el decreto 2114/1968 de 24 de julio.

 

Podrás vender o alquilar sin descalificar siempre y cuando hayan pasado un mínimo de 10 años. El precio no podrá ser mayor al establecido por ley

Como vendedor o casero, debes asegurarte de que el comprador o inquilino cumple todos los requisitos para poder comprar o alquilar la vivienda protegida. En este sentido, debe estar inscrito como demandante de VPO en la agencia local de vivienda del municipio y cumplir con todos los requisitos establecidos, como por ejemplo, tener unos ingresos mínimos y máximos, residencia en la localidad en la que se encuentra el piso?

Hay que tener en cuenta que cada comunidad autónoma exigirá unos determinados requisitos para poder inscribirse como demandante de vivienda protegida.

Pero, ojo, existe otra forma de vender o alquilar una VPO, y a precio libre: cuando el inmueble se descalifica y finaliza el régimen de protección. Veamos cuándo ocurre esto según la nueva Ley de Vivienda pendiente de aprobar.


¿Cómo funciona el proceso de descalificación de una VPO?

Cuando la vivienda de protección oficial se descalifica, puedes venderla o alquilarla libremente y a precio de mercado. Pero ¿qué hay que hacer para conseguir que tu vivienda sea descalificada como VPO? Estos son los tipos de descalificación de una vivienda protegida:

La vivienda podrá descalificarse y venderse a precio libre si han pasado 30 años, consigues su descalificación de forma voluntaria o si la administración descalifica la vivienda a través de una sanción

Descalificación por el paso del tiempo

La vivienda se descalifica por el mero transcurso del tiempo. Según el proyecto de la nueva Ley de vivienda, las viviendas calificadas en régimen de protección pública se descalificarán de forma automática transcurridos 30 años. Cada comunidad autónoma establece sus propios periodos de descalificación, aunque nunca podrán ser inferiores a 30 años. Este tipo de descalificación no requiere de la realización de ningún trámite administrativo por parte del titular de la vivienda.

Descalificación voluntaria de la VPO

La vivienda se descalifica de forma voluntaria. La descalificación voluntaria la solicita el propietario, quien debe entregar cierta documentación y cumplir con una serie de requisitos.

Para iniciar el proceso, que deberás llevarlo a cabo transcurrido el plazo del Plan de Vivienda al que esté acogida la propiedad, tendrás que acudir a la Oficina de Vivienda de la comunidad autónoma en la que esté calificada la vivienda con la siguiente documentación:

    • Fotocopia del DNI / NIF del solicitante.
    • Fotocopia de la escritura de propiedad de la vivienda.
    • Fotocopia de la escritura de la cancelación del préstamo cualificado, si lo hubiera.

Al solicitar la descalificación también deberás pedir una solicitud específica en tu CCAA para poder alquilar o vender el piso. Debes saber que, aunque la vivienda no está descalificada, existen situaciones en las que sí podrías hacerlo: si compraste la vivienda en pareja y esta se ha disuelto a raíz de una separación o divorcio, por motivos laborales si necesitas mudarte a otra ciudad por trabajo o por motivos familiares, por ejemplo, el crecimiento de la familia y la necesidad de una vivienda con un mayor número de habitaciones.

Descalificación por sanción

La administración descalifica la vivienda a través de una sanción. Por último, otro escenario en el que sería posible una descalificación de tu vivienda en régimen público es por una sanción impuesto por la Administración. Esta situación puede darse cuando la propiedad ya no cumple los requisitos para considerarse una vivienda protegida.

¿Se puede comprobar que el trámite ha salido correctamente?

Es posible a través del Registro de la Propiedad. En España el sector de bienes está dividido por circunscripciones, por lo tanto, hay que buscar el registro en el que se encuentra el inmueble en el que se ha cancelado la hipoteca. Esto puede hacerse a través del buscador del Colegio de Registradores de España.

Con dicha información se accede al Registro de la Propiedad con el DNI electrónico. Allí se solicita una nota simple, documento en el que se verá si la vivienda está libre de cargas. En caso afirmativo la cancelación de la hipoteca se habrá hecho correctamente.

¿Y cuánto cuesta toda la operación?

No todos los documentos que tienen que solicitarse conllevan un coste. De hecho, el usuario no tendrá que pagar nada por pedir el certificado de cancelación de la deuda, el modelo 600 o por la solicitud de la nota simple. Lo que sí tiene un coste es la escritura de cancelación ante notario y la modificación en el Registro de la Propiedad. El coste total de esta operación puede rondar los 400 euros.

Es importante tener en cuenta que ese precio puede elevarse en el caso de que se le encargue el trámite a una gestoría. El usuario interesado tendrá que ver si es capaz de realizarlo por su cuenta o necesita una ayuda externa.

Cuidado con no cancelar la hipoteca

Cancelar la hipoteca no es un trámite obligatorio, pero sí recomendable, puesto que no hacerlo puede acarrear problemas en el futuro.

Cuando una persona termina de pagar la hipoteca, pero no la cancela, para el Registro de la Propiedad dicha vivienda sigue teniendo una carga. Por lo tanto, si una persona quiere vender su casa el futuro propietario de esta verá que ese inmueble aún tiene una carga pendiente: una hipoteca que no ha sido cancelada.

Lo mismo ocurriría si ese usuario quisiera pedir un préstamo con garantía hipotecaria. Para este tipo de productos normalmente piden que la vivienda esté libre de cargas o tenga una hipoteca pagada, al menos, al 90%.

En definitiva, cancelar la hipoteca es un trámite que hay que tener presente, puesto que no hacerlo puede causarnos complicaciones a largo plazo.

Reparaciones en un piso de alquiler, ¿quién se hace cargo?

Es imprescindible que el propietario esté informado de cualquier cosa que suceda en el inmueble, especialmente si se trata de un incidente o una avería. Así pues, si eres inquilino, lo más prudente es que una vez que ocurra algo (se estropee la persiana, la lavadora o la campana extractora de la cocina) se lo comuniques lo antes posible al propietario, especificándole además la causa del problema.

En cualquier caso, para saber qué hacer en este tipo de casos es importante que acudamos a la legislación vigente, que en este caso se trata de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En su artículo 21 reza lo siguiente:

Artículo 21. Conservación de la vivienda.

  1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. 

Por tanto, ahí ya tenemos una primera respuesta a la pregunta sobre quién tiene que hacerse cargo de las reparaciones en un piso de alquiler: el arrendador o propietario. De hecho, este extremo debe incluirse en el contrato de arrendamiento que firmen inquilino y propietario.

¿Y si la avería o destrozo se ha producido por un mal uso del inquilino?

A veces sucede. Es posible que el inquilino haya hecho un mal uso de algún mecanismo, equipo o electrodoméstico de la vivienda. ¿En ese caso también es el propietario el que debe hacerse cargo de la reparación? Pues no. Si se demuestra que la avería la ha causado el inquilino, ya sea por un mal uso o por mala fe, será este último el que tenga que responsabilizarse de la reparación o reposición del equipoEsta cláusula debe indicarse claramente en el contrato de alquiler, a ser posible incluyendo un inventario de los electrodomésticos o equipos que se encuentren en la vivienda en el momento de formalizar el contrato de alquiler.

¿Quién se hace cargo del mantenimiento habitual de la vivienda?

Del mismo modo que en las anteriores casuísticas, la responsabilidad sobre el mantenimiento habitual de la vivienda también deberá quedar recogida en el contrato de alquiler. No obstante, conviene tener en cuenta que lo más común es que sea el inquilino el que se haga responsable del mantenimiento habitual de la vivienda. Nos referimos, por ejemplo, al cambio de bombillas fundidas, lámparas, persianas, etcétera. No tendría mucho sentido que llamáramos al propietario cada vez que una lámpara se estropea. Al final también es cuestión de practicidad.

Las averías en electrodomésticos: un problema muy común

Si el propietario alquila el inmueble con electrodomésticos, será este el que deba hacerse cargo de las reparaciones y posibles averías. No obstante, a veces confluyen otros factores, como el hecho de que el electrodoméstico sea demasiado viejo y necesite ser renovado por uno de más eficiente o que el inquilino haya hecho un mal uso (sobrecargando la lavadora, por ejemplo). Para este tipo de contratiempos (y muchos otros, que también pueden producirse) es interesante contar con un seguro de la vivienda, porque será el perito del mismo el que determinará la causa de la avería y ofrecerá posibles soluciones.

Contar con un seguro: la solución más recomendable

Para evitar sustos de cualquier índole y poder hacer frente a todos los contratiempos que se produzcan en pisos de alquiler es muy importante tener un seguro. Los seguros del alquiler, además de ser una garantía para hacer frente a averías y desperfectos, pueden garantizar el pago de las rentas a los propietariosen caso de que el inquilino no acuda al pago de la cuota mensual del piso por la razón que sea.

Uno de los retos del Gobierno PSOE-PODEMOS es "establecer un marco legal que defina los conceptos de vivienda vacía y gran tenedor de vivienda, y ponga a disposición de las comunidades autónomas y los municipios distintas herramientas para su detección y diagnóstico".

La determinación del número de viviendas es muy importante ya que influye en la articulación de las diferentes políticas en materia de vivienda.

Las principales repercusiones de estas medidas son;

  • Una vez definido el número de viviendas se podrá aplicar medidas fiscales, sancionadoras, de asesoramiento o estimulo para movilizar la vivienda vacía, donde los grandes tenedores colaboren con la administración competente para poner a disposición del mercado viviendas vacías a precios asequibles.
  • Ser un gran tenedor afecta a las medidas de protección de vivienda.
  • Esta medida también podría tener su repercusión en el alquiler ya que  la formación morada busca que estas figuras destinen el 30% de su cartera al alquiler social para aumentar el parque de vivienda asequible.

Concluyendo, con estas medidas se podría dar salida al mercado viviendas vacías dedicadas al alquiler social así como el establecimiento de un nuevo impuesto sobre este tipo de inmuebles.

Durante estos últimos ocho años se ha multiplicado por tres el valor de la inversión extranjera en vivienda en nuestro país.

Cómo se puede observar en la tabla un 87,6% corresponde a vivienda de segunda mano y solamente el 12,4% corresponde a vivienda nueva.

Se observa que el número de extranjeros compradores de vivienda ha aumentado progresivamente en los últimos años, alcanzando en el primer trimestre la cifra de 23.190 transacciones.

La mayor parte corresponde a extranjeros residentes y el tipo de vivienda que adquieren es de segunda mano, con un porcentaje de transacciones de vivienda nueva situada entorno al 10%, específicamente el último trimestre este porcentaje ha bajado al 7,6%, con 1.773 viviendas nuevas.

Durante el primer Trimestre de 2019 podemos observar que el 12,20 % del total son compradores extranjeros y su nacionalidad corresponde en un 13,79% al Reino Unido que actualmente son los que más compran vivienda en España, un 7,56% corresponde a franceses, un 6,89% a Alemania, un 6,14% Marruecos y Rumanía con el 6,12% del total de extranjeros.

Las nacionalidades con mayores incrementos de compraventa de vivienda son Marruecos, Irlanda, Dinamarca y Rusia. Y en el lado de las caídas destaca Suiza, seguida de china y Noruega.

Hay varias soluciones a este problema, si algunos quieren vender y otros no. Lo ideal es llegar a un acuerdo entre las partes, pero el acuerdo debe ser total entre todas las partes, si solo uno de los herederos no está de acuerdo con los demás, no se puede hacer lo que diga la mayoría.

Si la persona fallecida ha dejado hecho testamento, la herencia acata lo que diga ese testamento. Pero si no, hay dos tipos de herederos, en proindiviso y por partes iguales.

El concepto proindiviso hace alusión a que una propiedad pertenece a varios propietarios, y si es a partes iguales, quiere decir que todos los propietarios tienen el mismo porcentaje sobre la vivienda.

Existe la posibilidad de que si un heredero no quiere seguir siendo copropietario, puede vender su parte a otro comprador, aunque es algo complejo. También puede vender su parte a otro copropietario, e incluso renunciar de su parte en favor de los demás, es lo que se llama una extinción del condominio.


Soluciones al no acuerdo entre herederos de una vivienda

No se puede obligar a ninguna persona a vender su propiedad, pero tampoco se le puede obligar a estar en copropiedad, por tanto, para desatascar una situación de desacuerdo entre herederos de una vivienda, existe diferentes opciones.

Adjudicación a un solo heredero

Si una persona fallece, y ha dejado en herencia una vivienda a sus dos hijos, supongamos que uno quiere vender, y el otro no.

Para vender la casa a un tercero, es necesario que ambas partes estén de acuerdo, como no es el caso, el que no quiere vender, puede pagar a la otra parte lo que le corresponde y adquirir así la totalidad de la vivienda, como así se refleja en el artículo 1062 del Código Civil:
"Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga."

Aunque incluso así, la parte que quiere vender, puede negarse a recibir esa parte del heredero que no quiere vender, y tendría que solicitar una venta en subasta pública.

Acto de conciliación

Lo mejor es no tener que llegar a un procedimiento judicial, ya que incrementaría los costes, y asumir una conciliación con un conciliador que de fe de ello, como así se refleja en el artículo 139.1 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria:

"Se podrá intentar la conciliación con arreglo a las previsiones de este Título para alcanzar un acuerdo con el fin de evitar un pleito.

La utilización de este expediente para finalidades distintas de la prevista en el párrafo anterior y que suponga un manifiesto abuso de derecho o entrañe fraude de ley o procesal tendrá como consecuencia la inadmisión de plano de la petición."

Para este acto no es necesario un abogado, aunque nunca está de más para que nos pueda aconsejar en todo momento. El heredero que quiere vender, presenta una solicitud de conciliación, y se le notifica al que no quiere vender para que asista al Acto de conciliación.

A partir de aquí, pueden suceder tres cosas:

  • Ambas partes acuden al acto de conciliación y llegan a un acuerdo.
  • Ambas partes acuden, pero posteriormente una de las partes no cumple el acuerdo. En este caso, el heredero perjudicado, debe hacer una solicitud judicial.
  • Uno de los herederos no acude al acto, o simplemente no hay acuerdo. Entonces el heredero perjudicado puede iniciar acciones judiciales contra la otra parte.

Subasta pública voluntaria

Si ambas partes, al final, han llegado a un acuerdo y deciden vender la casa, puede pasar que no se pongan de acuerdo con el precio de venta de la misma.

En este caso, el artículo 108 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, dispone que los herederos puedan solicitar una subasta voluntaria de la vivienda:

"Se aplicarán las disposiciones de este título siempre que deba procederse, fuera de un procedimiento de apremio, a la enajenación en subasta de bienes o derechos determinados, a instancia del propio interesado"

Para la subasta, ambas partes deben estar de acuerdo. Para ello, deben presentar una solicitud en el Juzgado de Primera Instancia más cercano a la vivienda, y se subastará a partir de su valor de tasación, aunque los herederos tienen la última palabra para aceptar el valor total que de un postor.

Una vez celebrada la subasta, puede suceder:

  • Que se venda la casa al mejor postor si los herederos están de acuerdo con el valor aportado.
  • Que no se haya llegado al valor que los herederos estimaban y puedan decidir si aceptar o declinar la venta.

División judicial de la herencia de una vivienda

La última opción, si no han tenido éxito ninguna de las opciones, es ir por la vía judicial.

El heredero que quiere vender la vivienda, es quien debe iniciar un proceso judicial por lo contencioso para la división judicial de la cosa común.

En estos casos, se suele dar una orden judicial en el que la vivienda se expone a una subasta, pero el valor lo impone un perito judicial, y los herederos no pueden disponer del valor de venta de la vivienda. Y sea cual sea el valor por el que la vivienda se venda finalmente, se reparte por partes iguales a cada heredero.

 

Preguntas frecuentes cuando no hay acuerdo entre herederos de una vivienda

¿Cómo se reparte el dinero?

Depende de quién compre:

  • Si compra un tercero, se reparte por partes iguales a cada heredero, salvo que haya un testamento que disponga otra cosa.
  • Si compra uno de los herederos, debe abonar la parte correspondiente a cada copropietario según el valor de tasación de la vivienda.

Si hay acuerdo, ¿Se puede vender la vivienda y repartir el dinero entre los herederos?

Claro que se puede, pero debe existir acuerdo entre todas las partes. Y debe ser expresado ante un mediador o notario, para que conste por escrito que todas las partes quieren vender. Una vez se venda la vivienda, efectivamente se reparte el dinero a partes iguales.

¿Puede vender un heredero su parte a un tercero?

Puede hacerlo. Pero siempre tiene que notificarlo tanto al comprador como al resto de copropietarios, ya que estos tienen prioridad sobre la compra de esa parte, y pueden reclamarla. Disponen de un mes para reclamar esa parte desde su notificación de venta.

Por eso es poco habitual que un heredero venda su parte a un tercero.

¿Es mejor vender a otro heredero o a un tercero?

En cuanto a beneficio económico es prácticamente lo mismo, pero fiscalmente, es mejor vender a otro heredero, ya que no hay que asumir el coste del cambio de titularidad.

¿Puede un heredero reclamar la totalidad de la vivienda?

Puede hacerlo, pero debe tener la conformidad del resto de herederos.

¿Qué pasa si un heredero no quiere vender su parte?

Los herederos que quieran vender, pueden hacerlo aunque uno no quiera. A veces se puede dar una solución, y es que se le de un alquiler pactado al heredero que no quiere vender.

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El proceso de compraventa de una vivienda no siempre es sencillo. No todos los compradores de inmuebles tienen claros, sobre todo si es su primera vez, cuáles son los pasos del proceso. ¿Qué viene antes?, ¿se firma todo el mismo día?, ¿cuándo debo firmar el contrato de la hipoteca?

Si en tu caso no cuentas con el dinero íntegro de la propiedad que vas a adquirir, lo más probable es que necesites solicitar una hipoteca. En ese caso, ¿qué deberás acudir a firmar primero, la hipoteca o la compraventa de la vivienda? A continuación, te contamos lo que se suele hacer en la práctica. Este es el paso a paso en un proceso de compraventa de una propiedad:

Agustina Battioli
Agustina BattioliContent Manager Real Estate

El proceso de compraventa de una vivienda no siempre es sencillo. No todos los compradores de inmuebles tienen claros, sobre todo si es su primera vez, cuáles son los pasos del proceso. ¿Qué viene antes?, ¿se firma todo el mismo día?, ¿cuándo debo firmar el contrato de la hipoteca?

Si en tu caso no cuentas con el dinero íntegro de la propiedad que vas a adquirir, lo más probable es que necesites solicitar una hipoteca. En ese caso, ¿qué deberás acudir a firmar primero, la hipoteca o la compraventa de la vivienda? A continuación, te contamos lo que se suele hacer en la práctica. Este es el paso a paso en un proceso de compraventa de una propiedad:

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El proceso para firmar una compraventa

1- Acudir al notario para el acta de transparencia

Desde la aprobación de la Nueva Ley Hipotecaria, es necesario acudir al notario unos días antes de firmar la hipoteca y la compraventa para firmar el acta de transparencia. Se trata de un documento que tiene como objetivo regularizar las condiciones de los contratos de los préstamos hipotecarios y asegurar que el comprador entiende todo lo que firma y que no existe ninguna cláusula abusiva.

Para que esto ocurra, el banco debe hacerle llegar al cliente todos los documentos e información sobre el préstamo, 10 días antes de la firma de la escritura. Estos documentos son los siguientes:

  • La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Documento en el que aparece toda la información y detalles sobre la hipoteca: tipo de interés del préstamo, gastos, plazo de la hipoteca, importe, el cuadro de amortización?
  • La FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Documento en el que se puntualizan las condiciones más delicadas de la hipoteca: las cláusulas techo, el índice de referencia utilizado para determinar el tipo de interés de la hipoteca, costes del vencimiento anticipado?

Con estos dos documentos, se puede garantizar que el cliente tenga toda la información de la hipoteca que va a firmar y puede celebrarse el acta de transparencia en el notario, que suele tener lugar unos tres días antes de la firma de la hipoteca.

El acta de transparencia se realiza unos tres días antes de la firma del contrato de la hipoteca

2- Firmar la hipoteca

Tras haber hecho el acta de transparencia ante notario, quien ha explicado todos los aspectos en detalle para que no hayan dudas sobre el préstamo que se va a firmar, se suele proceder, días después, a firmar el contrato de la hipoteca.

Lo más común es realizar antes la firma de la hipoteca y, luego, proceder a firmar la escritura de compra de la propiedad. Normalmente, la firma de la hipoteca precede a la firma de la compra de la vivienda, pero el plazo de tiempo entre una firma y otro es mínimo, ya que se acostumbra a realizar el mismo día. Así funciona en la mayoría de casos:

  1. El día de la firma, acuden a la notaría todas las partes implicadas: vendedor, comprador y representante de la entidad prestamista.
  2. Entran a la sala a leer y firmar el contrato de la hipoteca el notario, el comprador (quién pide la hipoteca), el representante del banco que presta el dinero, el gestor y el avalista, si lo hay.
  3. Se obtienen tres copias del contrato: una para el solicitante del préstamo (el comprador del piso), otra para el banco y otra para la notaría.

3- Firmar la compraventa de la vivienda

El mismo día, tras haber firmado el contrato del préstamo hipotecario, se procede a firmar la escritura de compraventa de la vivienda. Entran a la sala los vendedores de la propiedad para la lectura y firma de las escrituras notariales de compraventa.

Es habitual firmar la hipoteca y el contrato de compraventa el mismo días, pero en ocasiones la firma de la compraventa se realiza días después

El notario informa si el inmueble tiene alguna carga registral, si la finca tiene alguna deuda con la comunidad de vecinos, se encarga de comprobar que el vendedor haya adjuntado el certificado de eficiencia energética y que se hayan indicado los métodos de pago que se van a utilizar. Tras comunicar a la parte compradora y vendedora de la finca cuáles son las obligaciones legales y fiscales, se procede a firmar el documento.

Tras la firma, el notario entrega una copia simple de la escritura y se encarga de guardar una copia durante 25 años, que servirá en caso de pérdida. En ese momento, el banco del vendedor debe emitir los cheques nominativos a los beneficiarios (el vendedor, el banco del vendedor si este tiene hipoteca en vigor, la inmobiliaria?).

A partir de entonces, culmina el proceso de adquisición de la vivienda. ¡Enhorabuena a los compradores y vendedores!

Esta obligación de los inquilinos viene recogida en el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es una disposición muy controvertida que ha dado lugar a muchas interpretaciones por parte de los profesionales del derecho, porque supone un límite a la obligación que tienen los arrendadores de conservación de las viviendas arrendadas, y por esta vía se ha intentado en algunos casos, una interpretación de máximos con el fin de repercutir a los inquilinos reparaciones que no les correspondían.

¿Pero a qué reparaciones se refiere el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos?

En teoría se refiere a gastos ordinarios que no pueden ser indispensables para que las viviendas sigan cumpliendo su finalidad de ser habitables y servir al uso convenido, porque en estos casos hablaríamos ya de gastos de conservación imputables solamente a los propietarios arrendadores.

Como cualquier inmueble, también un inmueble arrendado precisa de un mantenimiento habitual, que el inquilino que usa la vivienda diariamente debe hacer, responsabilizándose de aquellos gastos periódicos que deben efectuarse en las viviendas para poder continuar disfrutando de ellas en el mismo estado en que se recibieron.

Ahora bien, para que se puedan repercutir a los inquilinos estas pequeñas reparaciones se necesita que se haya producido un desgaste por uso. Por ello, es muy difícil que se puedan imputar a los inquilinos estas pequeñas reparaciones en los primeros meses de los contratos o en aquellos elementos que los inquilinos apenas puedan usar.

El gran problema de interpretación consiste en intentar averiguar qué quiere regular el legislador cuando habla de "pequeñas" reparaciones. En general se coincide en la idea de que el artículo 21.4 se refiere a obras menores de escasa cuantía que no afectan a la habitabilidad de las viviendas, y que derivan del uso que hacen los arrendatarios.

Los criterios que la jurisprudencia ha utilizado para determinar cuándo estamos ante este tipo de reparaciones son, sobre todo, cuatro:

1. El importe económico de las reparaciones

El importe de las reparaciones debe ser razonable en relación con el valor de reposición del objeto deteriorado. Así por ejemplo hay sentencias que consideran que existen pequeñas reparaciones cuando el coste de la reparación no excede del 50% de la renta mensual. Otras sentencias, en cambio, consideran una pequeña reparación cuando el coste de la reparación es inferior al 50% del coste nuevo del bien a reparar.

2. Analizar el tipo de bien de que se trate

Teniendo en cuenta los deterioros que puedan realizarse en elementos que se utilizan diariamente por los arrendatarios y que precisan un mantenimiento habitual y periódico para mantenerse en correcto uso. Aquí podríamos meter grifos, cerraduras, enchufes, bombillas, cisterna del wáter, avería en calentadores, persianas, termos, cristales, puertas, etc.

3. Analizar el tiempo de uso que lleva el arrendatario usando la vivienda

Con el fin de determinar si ha habido desgaste imputable a él. De esta forma, las reparaciones que aparezcan al poco tiempo de iniciarse los contratos es muy difícil que se les puedan imputar a los inquilinos (arrendatarios).

El arrendatario debe responder por el desgaste producido por él, y no por el desgaste acumulado que se haya ocasionado por el uso de otros arrendatarios anteriores.

4. Tener en cuenta de qué tipo de bien se trata

Otro criterio a tener en cuenta, es el de si el bien a reparar era muy nuevo o a estrenar o ya era usado. Un elemento a estrenar no arrastra un uso anterior, y en este caso se puede presumir que su rotura correspondería al arrendatario salvo que fuera imputable al fabricante dentro de su garantía.

5. Tareas de mantenimiento

Por último, sin ser un criterio, dentro de este apartado de pequeñas reparaciones también se han incluido las tareas de mantenimiento de los electrodomésticos, filtros, sustitución de piezas, mantenimiento en juntas, mantenimiento de suelos utilizando los productos adecuados, mantenimiento de muebles, de bañeras (sellados), inodoros, bidet, fregaderos, desagües en cocinas y baños para evitar obstrucciones.

También se puede pactar el mantenimiento anual de las calderas, calentadores, equipos de aire acondicionado (filtros y carga), campanas extractoras (filtros), mantenimiento de persianas (sustitución de cuerdas o lamas que se pudieran haber soltado).

Todas estas son reparaciones de poco coste económico y derivan del uso que hacen los inquilinos. Las inspecciones obligatorias de instalaciones de gas corresponderían a los arrendadores por ser gastos derivados de la conservación de las viviendas.

Lo que no se puede incluir dentro del apartado de pequeñas reparaciones producidas por el uso y desgaste ordinario imputables a los inquilinos, son las reparaciones originadas cuando las cosas agotan su vida útil, es decir, cuando su deterioro se debe a su antigüedad y no a un uso inadecuado. Incluso cuando el elemento roto tenga poco valor o no sea indispensable para que la vivienda siga siendo habitable.

Los ingresos que se perciben por el arrendamiento de un piso tributan en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario. Sin embargo, hay muchas personas que alquilan en negro, sin contrato, para evitar pasar por caja en Hacienda. Esto es lo que ocurre si no declaras el alquiler.

Principales riesgos de alquilar una vivienda en negro

Alquilar en "b" o en negro es ilegal y puede acarrear sanciones de hasta el 150% de la cantidad no declarada. Estos son algunos de los riesgos a los que te enfrentas si alquilas en negro:

Pérdida de los beneficios fiscales existentes para el propietario

Como propietario, si declaras tu casa en alquiler tienes derecho a varios beneficios fiscales que perderás si los haces en negro. Estos son:

  • Deducción de hasta el 60% en el IRPF de los rendimientos percibidos
  • Deducciones en los gastos relacionados con la vivienda como obras de reparación, impuestos o el seguro de hogar

Conflicto de intereses entre arrendador y arrendatario

Para acceder a determinados beneficios fiscales, los arrendatarios pueden presentar en su declaración de la renta el pago del alquiler, por lo que querrán que el propietario declare el arrendamiento. Si esto es así, podrá desembocar en varios supuestos:

  • Que el inquilino, independientemente de que el propietario declare o no el alquiler, lo presente en su renta. Esto, en el caso de que no se declare el arrendamiento, alertará a Hacienda, que es posible que investigue el caso y perciba que se está cometiendo una infracción
  • Que el arrendatario efectúe una petición formal por vía judicial, lo que derivará en que el propietario tenga que declarar el piso, pagando las multas correspondientes por no haber declarado
  • Que el inquilino pida una inspección a Hacienda, en el mejor supuesto

El propietario estará expuesto a multas elevadas

Si Hacienda se percata de que se está arrendando una vivienda en negro, el propietario tendrá que devolver todo el importe recibido por el alquiler y, además, pagar una multa que puede ascender hasta el 150% de todos los ingresos obtenidos por el arrendamiento.

El importe de las sanciones a las que se enfrenta el propietario dependen de la cantidad que no haya declarado:

  • Cantidades inferiores a 3.000 euros: Habrá que devolver el dinero recibido por el alquiler más una multa del 50% de dicha cantidad
  • Más de 3.000 euros: Habrá que devolver el importe no declarado más unos intereses que se mueven entre el 50% y el 100% en función de la cantidad
  • Cuando los ingresos no declarados suponen más del 50% de la base de la sanción y se han empleado medios fraudulentos: Multa pecuniaria proporcional del 100% al 150%, que se graduará atendiendo a los criterios de comisión repetida de infracciones tributarias y de perjuicio económico para Hacienda

Desprotección ante los impagos

Si no hay un contrato de alquiler de por medio, no existen pruebas que acrediten que se ha dejado de pagar el arrendamiento, por lo que el propietario estará desprotegido de cara a reclamar las cantidades que se le deben.

Del mismo modo, si el inquilino ocasiona destrozos en la casa o deja de pagar los suministros (que estarán a nombre del propietario), no se podrá exigir el pago o que afronte él dichos gastos.

¿Cómo Hacienda sabe de alquiler no declarado?

En el Registro de la Propiedad aparece si el contrato de alquiler está registrado. Además, si el inquilino declara el alquiler y el propietario no lo hace, esto alertará a Hacienda, que abrirá un expediente sancionador. También pueden encontrar tal información en entidades bancarias, compañías de suministros, anuncios en internet, etc.

La tensión de precios en las grandes capitales por la Golden Visa, está provocando que los países europeos empiecen a ver con buenos ojos restricciones en el funcionamiento de las Golden Visa como se está produciendo Canadá.

Precios de la vivienda en Canadá

Los precios de la vivienda en Canadá han aumentado un 44% en los últimos dos años, en las grandes ciudades, provocando un problema real en la población gran parte de la cual se está quedando sin posibilidad de adquirir vivienda, para intentar disminuir esta tensión   el gobierno ha prohibido la venta de viviendas a extranjeros no residentes durante los próximos dos años.

En Europa también está bajo esta tensión en los precios de la vivienda en las capitales y  países como Grecia están endureciendo los requisitos para obtener el Golden Visa siendo Portugal la más extrema, al estar planteando seriamente su eliminación.

En España las Golden Visa no peligran, por estabilidad de precios y de compras

En España, los precios de la vivienda, aunque han subido, lo han hecho moderadamente y no se ha visto afectado por una petición masiva de Golden Visa, que no alcanzó ni las 6.000 peticiones durante 2022, por lo cual no existe una iniciativa política, ni social, para cambiar dichas condiciones.

El porcentaje de compras de viviendas de extranjeros, ronda del 8% al 13%, según el años y las condiciones económicas. La pandemia provocó una reducción durante dos años; pero en el 2022 se ha recuperado totalmente.  el porcentaje de las inversiones de extranjeros que compra en nuestro país es históricamente de un 15% y no se ha incrementado desde que se puso la Golden Visa

Bajada de ventas de viviendas y tensión de precios de alquiler en 2023

La subida de tipos y la inflación provocará que la demanda se desplace al alquiler, lo que tensionará aún más los precios de los alquileres, por lo que habrá una bajada del volumen de operaciones y una más que probable corrección a la baja del precio de la vivienda, lo que no tensionará los precios y se mantendrán las Golden Visa.

Dicha reducción, viene recogida en el artículo 23. 2 de la Ley de IRPF, cuya redacción establece que:

"??. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente."

Pero, ¿qué pasa si NO he declarado el alquiler del piso y Hacienda me pilla? ¿Y si he declarado menos? ¿puedo aplicarme esta reducción del 60%?

La Administración, basándose en que la reducción "sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente", negaba la posibilidad de aplicar dicha reducción en la liquidación resultante.

Sin embargo, la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2020 (recurso nº 1439/2019) ha aclarado que:

  1.  La declaración de IRPF es una autoliquidación (no una declaración como comúnmente se le llama).
  • Conforme el principio de regularización íntegra, la Administración debe aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento calculado (y no sobre el declarado como defiende la Administración) incluso en el caso de no haber sido declarado los ingresos del alquiler.

            Por tanto, a partir de ahora, tanto si Hacienda le pilla sin declarar el alquiler de un piso, o declarando menos, en la liquidación resultante la Agencia Tributaria está obligada a aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento que se haya calculado.

            Si la Hacienda no lo hace, ¡recurra contra la liquidación y pague lo justo!

Jose Mª Mesa Márquez

Economista ? Asesor Fiscal

www.picossi.com

josemariamesa@picossi.com

Impuestos para los compradores

La parte compradora de una transacción inmobiliaria debe pagar o bien impuesto del valor añadido (IVA) o bien impuesto de transmisión patrimonial (ITP), y además el impuesto de actos jurídicos documentales (ATP).

IVA

En general siempre se paga IVA en la primera transmisión de un inmueble (nueva edificación, nueva reparcelación). Pero existen otros casos en los que se aplica este impuesto.

También se paga IVA en la segunda o posteriores transmisiones del inmueble cuando se produce la renuncia la exención del IVA, siempre que la parte compradora

  • Sea sujeto pasivo de IVA (empresas que se pueden deducir el IVA).
  • Actúe en ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales.
  • Tenga derecho a la deducción total del IVA

Se trata de una opción interesante para las empresas porque pueden recuperar este importe en sus declaraciones de IVA, al contrario de lo que ocurre con el ITP.

Además, si se compra un inmueble para la rehabilitación, el coste de la obra supera el 25% del valor del inmueble (sin contar el suelo) y se ha realizado obra de consolidación de elementos estructurales, fachadas, etc., a la hora de venderla se repercutirá IVA y no ITP, como si fuera una vivienda nueva. Hay más: en esta operación, el IVA soportado durante la rehabilitación sería deducible

El porcentaje de IVA en las operaciones inmobiliarias es del 10% en vivienda nueva y 4% en vivienda protegida, y existen además ciertas bonificaciones en función de las circunstancias personales de la persona compradora. En el caso de locales, solares o garajes que no sean anejos a una vivienda, el porcentaje asciende al 21%.

Impuesto de Transmisión Patrimonial

En todos los casos en los que no corresponde pagar IVA, se tendrá que abonar el impuesto de transmisión patrimonial, que depende de las comunidades autónomas y varía en función del territorio correspondiente, con porcentajes entre el 2% y el 10%.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

También depende de las comunidades autónomas, y el porcentaje oscila entre el 0,1% y el 2,5% no solo en función de la administración competente sino de diversos factores como si se trata o no de vivienda protegida o si se ha renunciado a la exención del IVA, por ejemplo. Además, existen diversas bonificaciones.

Gastos de los compradores

Los compradores deberán asumir diversos gastos en una compraventa inmobiliaria.

Honorarios de la agencia inmobiliaria

Los honorarios de la agencia inmobiliaria no tienen un importe ni porcentaje exactos, dependerán de un pacto previo entre las partes que debe aparecer en el contrato establecido entre agencia y comprador.

Notaría

Los gastos de notaría están sometidos a arancel, por lo que se trata de precios públicos regulados. Si se ha acordado repartir los gastos según ley, el comprador solo paga la primera copia de la escritura. Equivale aproximadamente a un tercio del gasto total en la notaría de la operación de compraventa.

Registro de la propiedad

También es un gasto sometido a arancel, y lo paga el comprador porque es quien insta la inscripción del inmueble en el registro de la propiedad.

Gastos bancarios

Dependerán de si se recurre o no a financiación externa, y pueden incluir la tasación de inmueble, seguros de hogar y de vida u otras vinculaciones que exija la entidad.

Otros gastos

Además, la parte compradora puede tener que hacerse cargo de las obligaciones que no hayan sido satisfechas por la parte vendedora, como atrasos en la comunidad de propietarios o del impuesto de bienes inmuebles.

Impuestos de los vendedores

Estos son los impuestos que debe liquidar la parte vendedora en una transacción inmobiliaria:

Impuesto de Actos Jurídicos Documentales

No tendrá que pagarlo por la venta, pero sí en el caso de que necesite realizar alguna operación previa para que el inmueble cumpla las condiciones para la venta, como una segregación o agregación, declaración de obra nueva o una división horizontal, por ejemplo.

Plusvalía municipal

Las condiciones e importes son diferentes en función de la normativa de cada localidad. Se calcula en función del beneficio obtenido por la venta y de los años de posesión del bien inmueble, y existe la posibilidad de escoger entre la plusvalía real o un cálculo objetivo, siempre lo que resulte más beneficioso para el ciudadano. En el caso de que la venta no haya generado beneficios no se pagará nada por este concepto, pero debe tramitarse de todas formas.

IRPF o impuesto de sociedades

El incremento patrimonial derivado del inmueble debe reflejarse en la declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas correspondiente al año de la venta. Oscila entre el 19% y 21% del beneficio. En el caso de las personas jurídicas, deben incluir la venta en el cálculo del impuesto de sociedades, con un porcentaje por regla general del 25% del beneficio obtenido.

Gastos de los vendedores

Honorarios de la agencia inmobiliaria

Como ocurre en el caso de los compradores, se trata de un pacto libre entre las partes, que deberá haber quedado establecido entre agencia y cliente antes de cerrarse la operación.

Notaría

Si se ha acordado repartir los gastos conforme a ley, el vendedor se hace cargo de dos terceras partes del coste de notaría. Existe la posibilidad de haber pactado otro tipo de reparto previamente.

También se hará cargo la parte vendedora de los gastos notariales de los cambios previos a la venta (segregación, declaración de obra nueva, etc.).

Registro

Generalmente la parte vendedora no tiene que realizar ningún pago de registro por la compraventa, pero sí en el caso de segregación, agrupación u otros cambios que se hayan realizado.

Gastos bancarios

El vendedor tendrá que hacer frente a los gastos de cancelación de la hipoteca que aún tuviera, si es el caso,

Otros gastos

El vendedor debe asumir los gastos necesarios para obtener el certificado de eficiencia energética, los gastos de comunidad y el IBI hasta el momento de la venta.

Impuestos para los compradores

La parte compradora de una transacción inmobiliaria debe pagar o bien impuesto del valor añadido (IVA) o bien impuesto de transmisión patrimonial (ITP), y además el impuesto de actos jurídicos documentales (ATP).

IVA

En general siempre se paga IVA en la primera transmisión de un inmueble (nueva edificación, nueva reparcelación). Pero existen otros casos en los que se aplica este impuesto.

También se paga IVA en la segunda o posteriores transmisiones del inmueble cuando se produce la renuncia la exención del IVA, siempre que la parte compradora

  • Sea sujeto pasivo de IVA (empresas que se pueden deducir el IVA).
  • Actúe en ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales.
  • Tenga derecho a la deducción total del IVA

Se trata de una opción interesante para las empresas porque pueden recuperar este importe en sus declaraciones de IVA, al contrario de lo que ocurre con el ITP.

Además, si se compra un inmueble para la rehabilitación, el coste de la obra supera el 25% del valor del inmueble (sin contar el suelo) y se ha realizado obra de consolidación de elementos estructurales, fachadas, etc., a la hora de venderla se repercutirá IVA y no ITP, como si fuera una vivienda nueva. Hay más: en esta operación, el IVA soportado durante la rehabilitación sería deducible

El porcentaje de IVA en las operaciones inmobiliarias es del 10% en vivienda nueva y 4% en vivienda protegida, y existen además ciertas bonificaciones en función de las circunstancias personales de la persona compradora. En el caso de locales, solares o garajes que no sean anejos a una vivienda, el porcentaje asciende al 21%.

Impuesto de Transmisión Patrimonial

En todos los casos en los que no corresponde pagar IVA, se tendrá que abonar el impuesto de transmisión patrimonial, que depende de las comunidades autónomas y varía en función del territorio correspondiente, con porcentajes entre el 2% y el 10%.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

También depende de las comunidades autónomas, y el porcentaje oscila entre el 0,1% y el 2,5% no solo en función de la administración competente sino de diversos factores como si se trata o no de vivienda protegida o si se ha renunciado a la exención del IVA, por ejemplo. Además, existen diversas bonificaciones.

Gastos de los compradores

Los compradores deberán asumir diversos gastos en una compraventa inmobiliaria.

Honorarios de la agencia inmobiliaria

Los honorarios de la agencia inmobiliaria no tienen un importe ni porcentaje exactos, dependerán de un pacto previo entre las partes que debe aparecer en el contrato establecido entre agencia y comprador.

Notaría

Los gastos de notaría están sometidos a arancel, por lo que se trata de precios públicos regulados. Si se ha acordado repartir los gastos según ley, el comprador solo paga la primera copia de la escritura. Equivale aproximadamente a un tercio del gasto total en la notaría de la operación de compraventa.

Registro de la propiedad

También es un gasto sometido a arancel, y lo paga el comprador porque es quien insta la inscripción del inmueble en el registro de la propiedad.

Gastos bancarios

Dependerán de si se recurre o no a financiación externa, y pueden incluir la tasación de inmueble, seguros de hogar y de vida u otras vinculaciones que exija la entidad.

Otros gastos

Además, la parte compradora puede tener que hacerse cargo de las obligaciones que no hayan sido satisfechas por la parte vendedora, como atrasos en la comunidad de propietarios o del impuesto de bienes inmuebles.

Impuestos de los vendedores

Estos son los impuestos que debe liquidar la parte vendedo

En el caso de tener inmuebles vacíos sin inquilino el Supremo se ha pronunciado al respecto y ha manifestado que deben tributar un 1,1 o 2% de su valor catastral en la declaración del IRPF conforme al Art 85 de la Ley del IRPF. "El legislador entiende que todo inmueble, que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos, la mera posibilidad de obtener esa renta" considera que" las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rentas imputadas". Se trata de una sentencia perjudicial para los arrendatarios de inmuebles porque les impide deducir los gastos y les obliga a imputar las rentas de dichos inmuebles.

Declaración renta IRPF piso de alquiler turístico vacío

Según establece el Supremo los propietarios de inmuebles turísticos vacíos deben imputar en la renta los días que no hayan  alquilado su inmueble respecto al número total de días al año sin poder deducir así los gastos generados (luz, agua, gas, IBI, etc) mientras ha estado sin inquilino o vacío. Por lo que si no hay renta no hay gastos deducibles.

El arrendador tampoco podrá deducirse los gastos de intereses de capitales ajenos previstos en el artículo 23.1.a) de la Ley del IRPF.

Declaración renta IRPF gastos de reparación y conservación

En dicha sentencia del Supremo no se habla tampoco de los gastos de reparación y conservación de un inmueble aunque si está contemplado por la Dirección General de Tributos permitiéndose la deducción de dichos gastos de reparación y conservación efectuados en el inmueble antes de su arrendamiento siempre que estén dirigidos única y exclusivamente a la obtención de rendimientos de capital inmobiliario y no al disfrute personal.

¿Qué hay que hacer en esta situación?

Lo primero, el propietario tiene que comprobar que ha propuesto correctamente la subida del alquiler. El art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece el plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda en 3 años.

Llegado el vencimiento de dicho plazo el propietario puede resolver el contrato mediante el envío de una comunicación por burofax al inquilino, con al menos 30 días de antelación a la fecha de vencimiento, haciéndole saber su voluntad de no prorrogar el contrato.

 La resolución del arriendo permite a la propiedad revisar las condiciones del alquiler y subir la renta para firmar un nuevo contrato de alquiler con el inquilino.

Transcurridos al menos tres años de alquiler, el inquilino no puede decidir permanecer en la vivienda y no tiene derecho de posesión alguno una vez extinguido el contrato de arrendamiento.

En función de cómo haya actuado y actúe con el pago de la renta el arrendador, puede ser una simple continuación del contrato de forma tácita o un incumplimiento de contrato.

El propietario debe solicitar el asesoramiento de un abogado para que sea éste el que intente alcanzar un acuerdo con el inquilino para firmar un nuevo contrato, siempre que éste se avenga a aceptar las condiciones que plantea el propietario. En caso de que no sea posible alcanzar un acuerdo, el dueño tendrá que plantear ante el Juzgado correspondiente un procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual.

Es posible que el inquilino pretenda seguir pagando la renta de alquiler que venía abonando tras la finalización del contrato, aunque ello no tiene por qué comportar conformidad del arrendador con la prórroga del arriendo. No obstante, puede resultar aconsejable que el propietario opte por no cobrar el alquiler tras la extinción del contrato, y reclame tales cantidades en concepto de daños y perjuicios junto a la demanda de desahucio.

Si el arrendador acepta tácitamente la renta que ha decidido unilateralmente el inquilino y no persigue el incumplimiento, la situación puede llegar a consolidarse. Al primer pago parcial de la renta hay que enviar notificación fehaciente o incluso interponer demanda.

Los procedimientos de desahucios son lentos, de al menos ocho meses de duración, con lo que en caso de que el propietario no acepte las condiciones del inquilino debe empezar cuanto antes.

Futuros cambios de la LAU          

El Ministerio de Fomento quiere modificar la LAU para dar más seguridad a los inquilinos.

Posibles cambios;

  • Volver a los contratos de cinco años frente a los tres actuales y a las prórrogas de tres años, frente al año actual. Con esta medida se daría más estabilidad a los inquilinos.
  • Regular los términos relacionados con la fianza y las garantías adicionales que se le puedan pedir al inquilino. Y reforzar así la seguridad jurídica del arrendatario cuando el propietario decida vender el inmueble.
  • Respetar el contrato del alquiler firmado previamente, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad, si el propietario vende la vivienda que tenga arrendada.

El delito de allanamiento de morada, se encuentra regulado por el art. 202 del Código Penal y subraya que "el particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años". 

La diferencia radica  en la naturaleza de la vivienda que es ocupada, esto es, si se trata de la residencia habitual sería un allanamiento, mientras que si está en desuso se trataría de una usurpación.

Pasos a seguir ante esta situación;

  • Interposición inmediata de denuncia ante la policía.
  • En el caso del allanamiento de morada tipificado como delito en el Código Penal, se permite el desalojo por parte de la Policía sin necesidad de disponer de una orden judicial por ser considerado como delito flagrante. No obstante, no tienen que haber pasado más de 48 horas desde que se llevó a cabo el allanamiento para que el desalojo sea efectivo.
  • Además, "es conveniente que haya testigos y presentar la documentación oportuna para demostrar que eres el propietario de la casa".
  • En el caso de no haber presentado una denuncia ante la Policía en el tiempo indicado, la persona afectada recurrirá por vía civil o judicial para recuperar su viviendaEsto se debe a que el artículo 18.2 de la Constitución Española hace referencia a la inviolabilidad del domicilio, por lo que una vez que los ocupantes constituyen la vivienda como su morada no se podrá acceder sin una orden judicial. 

En las herencias es muy frecuente que haya problemas a la hora de vender una vivienda que ha sido heredada por varias personas. Por distintas circunstancias, es muy probable que algún heredero se plantee vender la vivienda, pero que otro se niegue a hacerlo. Sin embargo, en principio no se puede vender la vivienda porque lo acuerde la mayoría.

 Cuando se realiza la partición de la herencia, los herederos pueden estar de acuerdo con la adjudicación de un inmueble a todos por partes iguales (si así les corresponde) o que uno de ellos se quede con el inmueble y abone en dinero la parte que correspondería a los demás.

Pero si finalmente se ha adjudicado el inmueble por partes, se produce una situación de proindiviso o copropiedad en la que cada uno será propietario de una parte de la vivienda.

Existe la posibilidad de que si un heredero no quiere seguir siendo copropietario, venda su parte a otro comprador. No obstante, es más complejo vender en buenas condiciones una parte de una vivienda que la totalidad de la misma. Si uno de los copropietarios no quiere vender la vivienda y decide quedarse con ella, debe pagar su parte a los demás y esto se conocería como una extinción del condominio.

Pero si finalmente no se alcanza este acuerdo y algunos de los herederos no quiere vender el inmueble y otros sí, hay otra opción: La partición judicial de la herencia y la subasta pública. Cualquiera de las partes puede acudir a los tribunales para solicitar una acción de división. Es decir, se realizará un juicio que terminará con una resolución judicial que decretará la venta del inmueble en una subasta pública y el reparto del precio entre las personas interesadas.

Esta es una vía a la que se puede recurrir, aunque se considera que llegar a un acuerdo es la mejor solución porque, de vender la vivienda por subasta, se conseguiría un precio inferior al del mercado y se dañarían los intereses de los herederos. No olvidemos los gastos judiciales. Algunos expertos insisten en que es más recomendable vender la vivienda a precio de mercado y que la transacción no perjudique los recursos económicos de los beneficiarios.

En el momento en el que el dueño de una vivienda decide alquilarla, aparece el miedo a que el inquilino comienza a no abonar el alquiler de la vivienda. Para ello, detallaremos qué medidas tomar para desahuciar de forma sencilla y rápida al arrendatario moroso.

¿Cuándo se considera un arrendatario como moroso?

Se considera un inquilino moroso desde el mismo mes que deja de abonar la cuantía económica de alquiler de la vivienda. Puede darse el caso de retrasos puntuales, pero se convertirá en una problemática cuando los retrasos de extiendan en un periodo de tiempo más largo.

¿Cuándo puede recuperar el propietario su vivienda?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en su artículo 27.2 que el dueño de una vivienda pueda dar por finalizado el acuerdo de alquiler de la vivienda desde el mes en el que se produce el impago. Esto conlleva que si el inquilino no paga un mes, el propietario volverá a recuperar su vivienda. Si el arrendatario se opone a irse, se dará comienzo al procedimiento de desahucio.

Acciones a tomar en caso de morosidad

En primer lugar, cabe destacar que se debe evitar recurrir al desahucio, debido a que el procedimiento puede ser muy extenso. Por el contrario, se debe recurrir primero al diálogo como método para solucionar el problema. De esta forma, a través de un burofax se debe solicitar el abono de la cuantía pendiente previamente a acudir a los juzgados.

En caso de ser la deuda solamente un mes, puede salir más caro el solicitar el auxilio judicial que la cuantía pendiente. A pesar de ello, si la deuda incrementa a numerosos meses consecutivos sin intención de pagar la renta de alquiler de la vivienda, se tiene que recurrir a desahuciar al arrendatario.

¿Qué hacer antes de interponer la demanda?

Una vez que se haya recurrido a interponer una demanda para proceder al desahucio, el segundo paso consiste en acudir a un abogado.

Dicha demanda consiste en un texto donde solicitamos que el inquilino sea condenado por el juez por tres posible motivos:

  • Que se le condene a abonar la deuda existente desde la fecha en la que se interpone la demanda hasta la fecha del desahucio.
  • Que esté obligado a pagar el gasto que el propietario obtenga en abogados hasta que el desahucio se haya producido.
  • Y, por último, que sea desahuciado debido al impago de la cuantía acordada.

Como norma general, transcurre un mes desde que se interpone la demanda hasta que el juzgado lo pasa a trámite a través del decreto de admisión donde se expone tanto la fecha del desahucio como la fecha del juicio.

Si la demanda no llega a notificarse porque el inquilino no se encuentra en el domicilio o no lo quiere recoger, solicitamos al juzgado que establezca la demanda dentro del tablón edictal. De este modo, quedaría como notificado la demanda al inquilino, incluso si desconoce que se le haya avisado a través de dicho tablón.

¿Puede oponerse el inquilino?

Tras ser notificado, el inquilino puede proceder a actuar de dos formas diferentes:

  • Decide no oponerse y dejar que transcurre los diez días de plazo.
  • O, dentro de dicho plazo, se opone a la demanda.

Si se opta por la segunda opción, el proceso de demanda se alargará, ya que se procederá a juicio, posteriormente a una sentencia y por último se desarrollará el desahucio. Si llega a juicio, el abogado del dueño de la vivienda tendrá que presentar los motivos por los que se ha procedido a interponer la demanda, es decir, el no pago del arrendamiento.

Por el contrario, si el inquilino no se opone, automáticamente y aunque no haya juicio, el juzgado nos dará la razón y se procederá al desahucio.

Momento del desahucio

Tras ello, el juzgado fija una fecha en el que se desarrollará el lanzamiento o desahucio del inquilino.

Si el inquilino no abre la puerta por voluntad propia, el cerrajero lo hará. Normalmente, el inquilino desaloja la vivienda antes del desahucio, por lo que el lanzamiento se realiza en poco tiempo y sin problemas.

Sin embargo, otras veces el inquilino continúa estando dentro del domicilio. En estos supuestos, si una vez se solicite que abandone el edificio y se niega, los representantes del juzgado podrán llamar a la policía para que procedan a expulsarlo.

Plazo mínimo de desahucio

Los desahucios en España se deben efectuar en un periodo de seis meses como mínimo, aunque este plazo suele extenderse. La mayor parte de los desahucios abarcan 7 meses, con una posible prolongación hasta el año completo.

Medidas para prevenir la morosidad

Para evitar esta situación, es recomendable obtener la mayor información posible del arrendatario. Lo más eficaz es buscar al inquilino en la lista de morosos, la herramienta más funcional para prevenir una futura situación de impagos.

¿Cuándo se considera un arrendatario como moroso?

Se considera un inquilino moroso desde el mismo mes que deja de abonar la cuantía económica de alquiler de la vivienda. Puede darse el caso de retrasos puntuales, pero se convertirá en una problemática cuando los retrasos de extiendan en un periodo de tiempo más largo.

¿Cuándo puede recuperar el propietario su vivienda?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en su artículo 27.2 que el dueño de una vivienda pueda dar por finalizado el acuerdo de alquiler de la vivienda desde el mes en el que se produce el impago. Esto conlleva que si el inquilino no paga un mes, el propietario volverá a recuperar su vivienda. Si el arrendatario se opone a irse, se dará comienzo al procedimiento de desahucio.

Acciones a tomar en caso de morosidad

En primer lugar, cabe destacar que se debe evitar recurrir al desahucio, debido a que el procedimiento puede ser muy extenso. Por el contrario, se debe recurrir primero al diálogo como método para solucionar el problema. De esta forma, a través de un burofax se debe solicitar el abono de la cuantía pendiente previamente a acudir a los juzgados.

En caso de ser la deuda solamente un mes, puede salir más caro el solicitar el auxilio judicial que la cuantía pendiente. A pesar de ello, si la deuda incrementa a numerosos meses consecutivos sin intención de pagar la renta de alquiler de la vivienda, se tiene que recurrir a desahuciar al arrendatario.

¿Qué hacer antes de interponer la demanda?

Una vez que se haya recurrido a interponer una demanda para proceder al desahucio, el segundo paso consiste en acudir a un abogado.

Dicha demanda consiste en un texto donde solicitamos que el inquilino sea condenado por el juez por tres posible motivos:

  • Que se le condene a abonar la deuda existente desde la fecha en la que se interpone la demanda hasta la fecha del desahucio.
  • Que esté obligado a pagar el gasto que el propietario obtenga en abogados hasta que el desahucio se haya producido.
  • Y, por último, que sea desahuciado debido al impago de la cuantía acordada.

Como norma general, transcurre un mes desde que se interpone la demanda hasta que el juzgado lo pasa a trámite a través del decreto de admisión donde se expone tanto la fecha del desahucio como la fecha del juicio.

Si la demanda no llega a notificarse porque el inquilino no se encuentra en el domicilio o no lo quiere recoger, solicitamos al juzgado que establezca la demanda dentro del tablón edictal. De este modo, quedaría como notificado la demanda al inquilino, incluso si desconoce que se le haya avisado a través de dicho tablón.

¿Puede oponerse el inquilino?

Tras ser notificado, el inquilino puede proceder a actuar de dos formas diferentes:

  • Decide no oponerse y dejar que transcurre los diez días de plazo.
  • O, dentro de dicho plazo, se opone a la demanda.

Si se opta por la segunda opción, el proceso de demanda se alargará, ya que se procederá a juicio, posteriormente a una sentencia y por último se desarrollará el desahucio. Si llega a juicio, el abogado del dueño de la vivienda tendrá que presentar los motivos por los que se ha procedido a interponer la demanda, es decir, el no pago del arrendamiento.

Por el contrario, si el inquilino no se opone, automáticamente y aunque no haya juicio, el juzgado nos dará la razón y se procederá al desahucio.

Momento del desahucio

Tras ello, el juzgado fija una fecha en el que se desarrollará el lanzamiento o desahucio del inquilino.

Si el inquilino no abre la puerta por voluntad propia, el cerrajero lo hará. Normalmente, el inquilino desaloja la vivienda antes del desahucio, por lo que el lanzamiento se realiza en poco tiempo y sin problemas.

Sin embargo, otras veces el inquilino continúa estando dentro del domicilio. En estos supuestos, si una vez se solicite que abandone el edificio y se niega, los representantes del juzgado podrán llamar a la policía para que procedan a expulsarlo.

Plazo mínimo de desahucio

Los desahucios en España se deben efectuar en un periodo de seis meses como mínimo, aunque este plazo suele extenderse. La mayor parte de los desahucios abarcan 7 meses, con una posible prolongación hasta el año completo.

Medidas para prevenir la morosidad

Para evitar esta situación, es recomendable obtener la mayor información posible del arrendatario. Lo más eficaz es buscar al inquilino en la lista de morosos, la herramienta más funcional para prevenir una futura situación de impagos.

¿Qué vías judiciales existen para hacer frente a la ocupación de una vivienda?

Para conseguir el fin último que cualquier propietario persigue ante tal hecho, es decir, que desocupen su vivienda, puede optar por la vía penal, o por la civil.

Si optamos por la vía penal, es preciso saber que la ocupación ha de haberse producido en contra de la voluntad del dueño o titular del derecho de uso y que se comete el delito, aun no mediando violencia.  El castigo previsto en la ley depende de si lo ocupado constituye morada de su dueño, o no.

Si el bien inmueble ocupado constituye morada

En el supuesto de que el inmueble ocupado constituya morada, la conducta está tipificada en el art. 202 del Código Penal:

"1. El particular que, sin habitar en ella, entrar en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.

2. Si el hecho se ejecuta con violencia o intimidación la pena será de prisión de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses."

Si el bien ocupado no constituya morada

En cambio, en el supuesto de que el bien ocupado no constituya morada, la conducta está tipificada en el art. 245 del Código Penal:

"1. Al que con violencia o intimidación en las personas ocupan un bien inmueble o usurpan un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena, se le impondrá, además de las penas en que incurriere por las violencias ejercidas, la pena de prisión de uno a dos años, que se fijará teniendo en cuenta la utilidad obtenida y el daño causado.

2. El que ocupa, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses."

La diferencia fundamental entre el delito de allanamiento y el de usurpación es que, en el primer caso el bien ocupado debe constituir morada de su legítimo propietario, esto es, debe ser el lugar donde habitual, u ocasionalmente, desarrolla su vida habitual, incluyéndose por tanto también las segundas residencias.

Pasos a seguir ante la ocupación de una vivienda

Una vez que hemos detectado la ocupación del inmueble, se debe comparecer en cualquier comisaría de policía o juzgado de guardia y formular la correspondiente denuncia, acreditando la titularidad del inmueble, para lo que será suficiente escritura de propiedad o nota simple del registro de la propiedad.

Formulada la denuncia, en la que conviene dejar constancia de que queremos que se proceda al inmediato desalojo del inmueble, también es recomendable personarse en el Juzgado con abogado para agilizar los trámites. Se debe solicitar del Juez la adopción de medidas cautelares previstas en la ley (Art. 13 LECRIM) tendentes a conseguir el inmediato desalojo de los ocupantes, sin necesidad de tener que esperar a que finalice el procedimiento. Para ello, conviene aportar un principio de prueba de que la vivienda está siendo habitada por su titular.

Si el propietario opta por la vía civil, la Ley de Enjuiciamiento regula el procedimiento de recuperación de la posesión ante cualquier supuesto de ocupación no consentida ni tolerada. (Artículos 250.1. 4.º, 437, 441 y 444 de la LEC).

Es muy importante distinguir la ocupación ilegal de una ocupación que comienza como consentida o tolerada, a la que posteriormente el propietario decide poner fin. En tal caso, estaríamos ante un mero incumplimiento obligacional que se tramitaría por la vía del desahucio por precario ?se cede el uso mientras su propietario quiera? o un procedimiento ordinario de extinción de comodato ?en su día se cedió la vivienda para un fin o bajo una condición concreta?.

Las normas citadas facilitan la posibilidad de solicitar la "inmediata entrega de la posesión de la vivienda", en cuyo caso el Juzgado requerirá a los ocupantes que presenten título que legitime la posesión ?en un plazo de cinco días?. En caso de no aportarlo se procederá, sin más trámites, al lanzamiento, es decir, a su desalojo.

¿Cuánto puede tardar la recuperación de una vivienda ocupada?

Aunque el procedimiento de recuperación de la posesión previsto en la Ley es, sobre el papel, bastante rápido, en la práctica nos encontramos con la realidad de las sobrecargadas agendas de los Juzgados que suelen demorar la tramitación.

Es preciso tener en cuenta que en estos procedimientos ?a diferencia de la vía penal en la que, como ya se dijo, es muy recomendable? es preceptiva la intervención de abogado. Siendo también preciso disponer del documento que acredite la propiedad del inmueble o de su posesión si no es propietario.

Conviene tener en cuenta que el procedimiento se puede demorar si el ocupante acredita encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica. En este caso, el Juzgado está obligado a comunicar la situación a los servicios sociales para que emitan informe sobre su situación y posibles ayudas que podrían recibir.

Si el propietario se encuentra también en una situación de precariedad ?por ejemplo, es su única vivienda y carece de medios para procurarse otra?, debe acreditar tal situación al Juzgado para equilibrar la situación y acelerar el trámite a perseguir, que no es otro que el desalojo.

Los trámites que hará la inmobiliaria si alquilas tu casa

Si decides alquilar tu casa como particular, puedes hacerlo sin problemas. De hecho, tienes la opción de poner un anuncio en habitaclia y avisar a tu círculo de amigos y conocidos. Sin embargo, si finalmente decides que sea la inmobiliaria la que se encargue de la gestión del alquiler, pronto te darás cuenta de la gran cantidad de trámites que has delegado. Y es que no podemos decir que la gestión del arrendamiento sea precisamente sencilla. ¿Sabes en qué puede ayudarte una agencia inmobiliaria si alquilas tu casa? Estos son todos los trámites que puede hacer por ti.

Realizar un análisis de mercado para conseguir una renta de alquiler competitiva

Lo que suelen hacer las agencias inmobiliarias profesionales es realizar un análisis del mercado inmobiliario, poniendo el foco en el precio de las viviendas de la zona. De este modo, podrás fijar un precio más acertado para el alquiler de tu vivienda, consiguiendo la mayor rentabilidad posible. Para ello, la agencia tendrá en cuenta distintos factores, como el barrio en el que está ubicada, las características del inmueble e incluso el perfil de los inquilinos que más encajan.

Publicará el anuncio del alquiler en portales como habitaclia y Fotocasa

Puedes contárselo a tus amigos y familiares, pero si alquilas tu casa, seguramente quieras hacerlo cuanto antes. Publicar en portales inmobiliarios en habitaclia y Fotocasa es fundamental para conseguirlo. Además, el agente inmobiliario publicará el anuncio en su propia página web y redes sociales. En conjunto, conseguirás que tu propuesta de alquilar llegue de manera inmediata a los inquilinos interesados.

Atención y gestión de los inquilinos

Lo más habitual es que, una vez puesto el anuncio del piso en alquiler, empiecen a llegar llamadas de posibles inquilinos interesados en el arrendamiento. Si trabajas y no puedes atender el teléfono rápidamente, puedes perder la oportunidad de alquilar la vivienda al inquilino perfecto. Por eso es tan efectivo ceder la gestión a una agencia inmobiliaria, que dedicará su tiempo en exclusiva a atender posibles inquilinos, ampliar la información del anuncio y, por supuesto, realizar visitas al inmueble.

Analizar el perfil de los futuros inquilinos y encontrar a los mejores

Las agencias inmobiliarias tienen mucha experiencia gestionando alquileres y disponen de un ojo mucho más clínico que el nuestro (como particulares) para seleccionar el mejor perfil de inquilino. Lo más importante, y coincidirás con nosotros, es encontrar a personas que sean buenas pagadoras y cuiden la vivienda de manera responsable, como si fuera suya.

Redactar el contrato de arrendamiento y gestionar la documentación necesaria

Es cierto que un acuerdo oral puede ser válido, pero siempre hay que redactar un contrato de alquiler para que todo quede atado y bien atado. La agencia inmobiliaria podrá ofrecernos un contrato tipo, en el que se incluyan todas las cláusulas que corresponden y pueda hacerse énfasis en aquellos puntos que sean importantes para el propietario. Además del contrato de arrendamiento, resultará fundamental tramitar la documentación complementaria, como el certificado energético, y realizará el depósito de la fianza al organismo que corresponde.

También te ofrecerá asesoramiento con respecto a problemas que puedan surgir mientras dure el contrato de arrendamiento, seguros de alquiler, obras y reparaciones, declaración de ingresos en la renta y otras cuestiones legales de calado.

Está claro: si alquilas tu piso, contar con los servicios de una agencia inmobiliaria te ayudará a realizar el trámite de manera ágil, sencilla y legal, consiguiendo, además, que el arrendamiento se lleve a cabo en las mejores condiciones.

Para completar ese trámite es necesario pagar los honorarios de los profesionales que intervendrán en el levantamiento de la carga hipotecaria, como el notario o el registrador. Sin embargo, como avisan desde el comparador financiero HelpMyCash.com, existen algunos gastos asociados a la cancelación registral que nunca se deben cobrar al cliente y que, en algunos casos, se incluyen irregularmente en la factura cuando la gestión se encarga al banco con el que se tenía la deuda.

El Banco de España prohíbe cobrar estos gastos al cliente

El primero de ellos es la comisión asociada a la emisión del certificado de deuda cero; un documento que acredita que el propietario de la vivienda ha liquidado completamente el importe pendiente de su hipoteca y que hay que presentar al notario para que elabore la escritura de cancelación registral. En la Memoria de Reclamaciones 2021 del Banco de España, el supervisor deja claro que "la entidad estará obligada a expedir la documentación bancaria que acredite el pago del préstamo sin cobrar ninguna comisión por ello", por lo que está totalmente prohibido exigir compensación alguna por la entrega de esta certificación.

El banco con el que se contrató la hipoteca cancelada, además, no puede cobrar ningún tipo de recargo por enviar a un representante a la notaría para que firme la mencionada escritura de cancelación. En la misma Memoria de Reclamaciones 2021 del Banco de España se deja meridianamente claro: "su comparecencia en notaría [?] no constituye sino la prestación del consentimiento del acreedor hipotecario al levantamiento de la hipoteca [?], motivo por el que tales gestiones no son susceptibles de retribuirse por medio de una comisión".

Existe, también, otro gasto que no puede cobrarse al propietario: el asociado al cambio de acreedor cuando se ha producido una fusión bancaria. Cuando un banco absorbe otro, generalmente no acude al Registro de la Propiedad para indicar que se ha convertido en el nuevo acreedor de las hipotecas que tenía vigentes la entidad absorbida. Sin embargo, cuando al Registro se le ordena levantar una carga hipotecaria sobre una vivienda que está a nombre del banco comprado, inscribe el cambio de acreedor y, en ocasiones, expide la factura a nombre del propietario por petición expresa del banco.

Esta práctica, según el Banco de España, tampoco es legal, dado que es el banco absorbente el que está obligado a pagar los gastos registrales asociados a la fusión. Según HelpMyCash, si al propietario se le cobra esta partida o cualquiera de las antes mencionadas, puede negarse a pagarlas. Asimismo, si ya las ha abonado, puede reclamar ante su banco y ante el Registro de la Propiedad (en el caso de los gastos de fusión) para exigir la devolución del dinero.

¿Qué costas sí hay que pagar al cancelar la hipoteca?

¿Y qué gastos sí debe pagar el antiguo hipotecado cuando quiere cancelar registralmente su hipoteca? Hay dos costas que son obligatorias: los honorarios del notario que elabora la escritura de cancelación y los del registrador que elimina la carga hipotecaria sobre la vivienda. De media, según HelpMyCash, la factura conjunta de estas partidas cuesta unos 600 euros, aunque ese importe puede ser mayor o menor dependiendo del capital original de la hipoteca que vaya a levantarse.

El propietario, además, puede contratar los servicios de una gestoría para que se ocupe del trámite, ya sea de una propuesta por el banco o de una independiente. En el primer caso, los honorarios de la agencia suelen superar los 300 o incluso los 500 euros, por lo que no es la opción más económica. En cambio, si se encarga la cancelación registral a una gestoría independiente, la factura suele ser considerablemente más reducida.

Cuando hablamos de una zona, nos estamos refiriendo tanto a la ubicación (¿En qué municipio? ¿Centro o periferia?), como al entorno próximo: equipamientos, servicios públicos, transportes, comercios, hospitales, colegios y zonas verdes que la rodean. Otros factores que influyen en el valor de la vivienda son la altura, la orientación y vistas o las zonas comunes, por citar solo algunos de ellos.

Te mostramos a continuación algunas pistas que te pueden ayudar a entender en qué consiste una tasación y qué aspectos se analizan y pueden influir en el valor.

Identificación de la vivienda: comprobaciones registrales, catastrales, y urbanísticas

Es fundamental identificar registral y catastralmente la vivienda para garantizar que la que se está visitando corresponde con la que se está comprando según los datos que figuren en el Registro de Las Propiedad (y no con la del vecino) y que no arrastre problemas urbanísticos que penalicen el valor o que, incluso, impidan que el inmueble pudiera ser hipotecado. El tasador revisa y analiza que todo esté correcto desde el punto de vista normativo. También comprueba si es una vivienda de protección oficial (VPO), si se encuentra arrendada o si tiene alguna protección arquitectónica, porque son cuestiones que podrían limitar su valor.

Ubicación: principal indicador de servicios

Como explica César Escobar, codirector del departamento de Visado en Tinsa, "la zona en la que se ubica un inmueble es un factor determinante a la hora de valorar un inmueble. El entorno es clave porque no sólo importa la localización exacta de una vivienda, sino su proximidad a colegios, hospitales y centros sanitarios, parques infantiles, centros comerciales y de ocio y equipamientos deportivos". Cuando hablamos de ubicación, en el valor primero influirá la provincia luego descenderemos a nivel de distrito y de ahí, al barrio. Dentro del barrio, habrá que tener en cuenta la calle exacta y el edificio concreto.

Tipología: ¿exterior vs interior?

El tipo de vivienda que elijamos influirá notablemente en el precio

La oferta según la tipología de vivienda (unifamiliar aislado, pareado, adosado, en bloque, en manzana) está directamente relacionada con la demanda. Si en una zona hay mucha demanda de vivienda de obra nueva y escasez de oferta, los precios tenderán al alza, independientemente de sus características.

Como norma general, apunta César Escobar, los áticos con terraza son los inmuebles más valorados, seguidos de los bajos con jardín. También las viviendas exteriores a la vía pública y con balcones son más atractivas que aquellas viviendas que únicamente tienen ventanas, debido a su mayor visibilidad, luminosidad y ventilación. Una característica que ha adquirido aún más protagonismo durante la crisis sanitaria del COVID.

No obstante, hay que analizar cada caso concreto, sin generalizar, puesto que el tipo y la anchura de la calle, el tráfico y su actividad comercial, peatonal y de vehículos, e incluso la altura de sus edificaciones colindantes también serán determinantes en su valor. Por ejemplo, en una zona de tráfico intenso o locales de ocio, el mercado puede valorar más las viviendas que den al interior de una urbanización a un patio de manzana que las exteriores, ya que están expuestas a un mayor nivel de ruido.

¿Obra nueva o segunda mano?

Independientemente de las preferencias personales de cada comprador, el precio por mde las viviendas de obra nueva es mayor que las de segunda mano para una localización similar. Entre algunos de los puntos a favor de los inmuebles de nueva construcción, destaca la inclusión de nuevos materiales e instalaciones que facilitan un mayor ahorro energético.

La importancia de la altura

Exceptuando los casos de bajos con jardín o patio privativo, la demanda suele preferir plantas altas. Habitualmente los pisos más altos gozan también de más luminosidad, mejores vistas, más ventilación y menos contaminación acústica.  El encarecimiento puede ser de hasta un 2% a medida que se sube de planta en un inmueble, siempre que exista ascensor en la finca. En el caso de que una vivienda se encuentre situada en un edificio sin ascensor, la tendencia del precio se invierte y cuanto más alto sea un piso, el precio irá disminuyendo. Si queremos saber si en un futuro puede ser viable su instalación, deberemos consultarlo con la Comunidad de Propietarios y con el Administrador de la finca.

Eficiencia Energética, un valor en alza

En el escenario actual, en el que los edificios son responsables del 36 % de las emisiones de CO2 y del 40% del consumo de energía y en donde la normativa europea está fijando ambiciosos objetivos medioambientales, la eficiencia energética empieza a tener presencia en la mente del comprador. Tiene un protagonismo relevante en la obra nueva de gama alta. En la vivienda de segunda mano, todavía no es una característica exigida por la demanda de manera generalizada como para que pueda trasladarse a un incremento de precio, pero es una tendencia que acabará reflejándose en el valor.

La eficiencia energética de un inmueble se refleja en el certificado de Eficiencia Energética que también realizamos en Tinsa, donde además de describir y calificar objetivamente las características de un inmueble, se aporta información sobre el nivel de gasto que un propietario va a tener que afrontar para disfrutar de cierto confort en la vivienda.

Orientación al sur, más luminosa

Es un factor que incide directamente en el consumo de energía de una vivienda. No es lo mismo que una vivienda esté orientada al norte o al sur, porque se verá afectada de forma diferente por la incidencia del soleamiento, la luminosidad y la ventilación, claves que repercuten directamente en el uso que deberemos hacer del aire acondicionado o la calefacción.

El exterior como epicentro del hogar

Desde la imposición del confinamiento por COVID, los espacios exteriores de las viviendas y las zonas comunes han ganado protagonismo. Las zonas exteriores se valoran más en aquellas zonas que tienen una buena climatología, que permita disfrutarlas durante largos períodos de tiempo. "El comprador busca aumentar su calidad de vida a través de estos espacios exteriores comunes, porque invitan a desarrollar actividades relacionadas con el ocio y el descanso. Las viviendas con espacios exteriores permiten disfrutar de usos complementarios a los habituales, al contar con áreas específicas para el descanso y aumentan notablemente el valor de una vivienda", explica César Escobar.

En un jardín, los elementos que le otorgan más valor son el tamaño y la calidad y conservación de las instalaciones con las que cuente, como piscinas, zonas deportivas, áreas de juego y parques infantiles, solárium, cenadores, barbacoas, praderas y arboledas.

Una vez considerados todos los factores, ¿cómo se realiza una tasación?

La tasación es un proceso extraordinariamente complejo, que se lleva a cabo en diferentes fases. Como paso inicial, el técnico analiza el entorno en el que se ubica el inmueble. Pone atención especial en vía de acceso, si es ancha o estrecha, tranquila o ruidosa y comprueba la calidad constructiva del edificio. Una vez analizado el exterior, el técnico ha de realizar una visita interior. En las tasaciones con finalidad hipotecaria, la visita del técnico al interior del inmueble es obligatoria.

Durante la visita, el tasador comprueba las superficies levantando un croquis del inmueble, analiza las calidades y el estado de conservación de los acabados e instalaciones de la vivienda, comprueba el estado de ocupación, recaba información catastral, registral y urbanística y realiza un amplio reportaje fotográfico. Puedes ver un resumen del proceso en este vídeo realizado por el diario ABC.

Todos estos datos obtenidos en la visita física han de ser contrastados con una documentación actualizada y completa a nivel registral, catastral y urbanística.

Posteriormente se aplicará el procedimiento y el método de valoración más adecuado según la Normativa de aplicación, que habitualmente suele ser el de método comparación. Para ello, será necesario previamente buscar y aportar un estudio de mercado detallado de inmuebles semejantes según la oferta existente en el mercado (viviendas comparables en la zona).

La tasación, algo más que el valor de un inmueble

Todos los elementos mencionados que describen las características de una vivienda, junto a las comprobaciones en el Registro de la Propiedad, en el Catastro o su situación urbanística, se recogen en un informe de tasación, de cuya importancia hablamos en el pasado en este blog.

La tasación para garantía hipotecaria ha de ser realizada por un técnico competente de una empresa homologada por el Banco de España, como Tinsa, y es un elemento imprescindible a la hora de solicitar un crédito hipotecario. Este informe, sin embargo, no debe considerarse un mero trámite con el banco. La tasación incluye información de interés que aporta seguridad al comprador, como las comprobaciones sobre la situación urbanística y registral de la vivienda. Incluye también la referencia para determinar el valor de subasta (cuota mínima por la que se ejecutaría la vivienda en una subasta si no de devuelve el préstamo).

Como el valor de tasación de la vivienda es la base sobre la que la entidad financiera calculará el importe del préstamo que puede conceder sobre ese inmueble que servirá de garantía, contar con una tasación en el momento inicial de la negociación permite comprobar, por un lado, si el precio que pide el vendedor es acorde al de mercado y si el comprador podrá disponer de la cuantía que necesita para llevar a cabo la operación.

Desde Tinsa, estaremos encantados de ayudarte en todo el proceso de tasación. Puedes solicitarla directamente a través de nuestra web en este enlace

Colaborador:

www.tinsa.es

ACCESO NOTICIA COMPLETA

API y Fiabci presentaron un informe del Colegio de registradores en el que se muestra que la compra de viviendas por extranjeros representó el 11,32% del total lo que supone una disminución de 1,13 puntos porcentuales aunque los datos mostraron una recuperación a partir de la segunda mitad del año.

Los británicos como siempre encabezan el ranking en compra de vivienda en España con 6.043 viviendas en 2020, lo que supuso un 13,05% del total. Seguidamente y en segunda posición se encuentran los franceses con 3.777 viviendas y en tercer lugar se encuentran los alemanes con 3.589 viviendas adquiridas en 2020.

Le siguen marroquíes y belgas que representan un 6% de la cuota de mercado. Finalmente el CEO de Gamerin ha concluido que "predominan nacionalidades que se fijan en el mercado residencial español con fines turísticos".

Respecto al precio, los suecos son los que más caro compraron en 2020, 5.322 euros m2, seguido de alemanes 4.668 euros m2  y noruegos 4.662 euros m.

En términos generales el precio de compra vivienda por extranjeros fue de 1.791 euros mcon incremento ascendente del 3,6%.

Por comunidades Autónomas

En la Comunidad Valenciana se compró el mayor número de viviendas por extranjeros en el último año, un total de 13.493 unidades (-30,3%), seguido de Andalucía con 9.443 viviendas (-22,7%) y Cataluña con 7.748 unidades (-20.7%), siendo siete las comunidades autónomas cuyas compras estuvieron por debajo de las 300 viviendas.

En segundo lugar nos encontramos con baleares esta fue la que registró una mayor cuota de mercado extranjero con un 29,64%, ocupando la quinta posición con 3.146 viviendas.

Otra de las autonomías como Alicante encabezó también una importante demanda con más de un 36% de viviendas adquiridas. Otras de las provincias que despertaron también interés fueron Baleares, Málaga, Tenerife y Gerona.

Respecto a las Hipotecas

El número de hipotecas formalizadas por extranjeros superó las 19.000 en 2020, registrando un descenso con respecto a 2019 del 17,8%, año en el que se alcanzó el máximo histórico de 23.342 hipotecas. Este número de hipotecas supone el 5,63% del total dejando claro la menor necesidad de financiación por parte de los extranjeros para la adquisición de residencias.

Los mayores importes medios de hipoteca por nacionalidades han correspondido a alemanes 245.775 euros, suecos 229.907 euros, holandeses 191.015 euros, británicos 190.644 euros, franceses 181.107 euros y noruegos 174.815 euros.

Encontramos la donación en el título 7, capítulo 1º, libro 3º, artículos 618- 656. El artículo 618 dice que la donación es un acto de liberalidad, por el cual, una persona dispone gratuitamente de una cosa, a favor de otra que la acepta. De esta definición legal se pueden extraer las siguientes notas:

  • Es un acto gratuito.
  • Acto de liberalidad.
  • Y también es un acto dispositivo aceptado por el donatario.

Se puede donar por:

Generosidad, caridad, altruismo y vanidad.

Sin embargo, siempre que exista intención de enriquecer a una persona con nuestro empobrecimiento, habrá ánimo de donación.

El artículo 618 nos muestra que el legislador contempla la donación en el momento que se efectúa, dándola el calificativo de acto, y no de contrato.

Objeto y límites de la donación

El artículo 634 establece que la Donación podrá comprender todos los bienes presentes del donante, o parte de ellos.

Se prohiben los bienes futuros, entendiendo por ellos aquellos bienes de los que el donante no puede disponer al tiempo de la donación.

El código civil fija 2 límites al objeto de la donación:

1.º El artículo 634. La donación podrá comprender todos los bienes presentes del donante, o parte de ellos, con tal que éste se reserve en plena propiedad o en usufructo lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias.

Se exige, por tanto, una reserva de bienes que quedará incumplida si se donan todos los bienes presentes. De ahí que la donación en lo que transpasa este límite será nula.

2.º El artículo 636. No osbtante lo dispuesto en el artículo 634 ninguno podrá dar ni recibir por vía de donación, más de lo que pueda recibir por testamento.

Forma de la donación

La donación está sujeta a determinadas formalidades según se trate de bienes muebles e inmuebles.

  • Si se trata de muebles, la donación puede hacerse verbalmente o por escrito.

La verbal requiere la entrega simultánea de la casa donada. Faltando este requisito la donación no tendrá efecto a no ser que se haga por escrito y su venta misma forma se haga constante aceptación (artículo 632).

  • Si se trata de inmuebles, para que la donación sea válida ha de hacerse en escritura pública, en la que hay que expresar de forma individual cuáles son los bienes donados y el valor de las cargas que se van a satisfacer el donatario.

La aceptación podrá hacerse en la misma escritura pública o en otra por separado; pero en este caso deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante (artículo 633).

Aceptación del donatario

Dice el artículo 630 que el donatario debe, so pena de nulidad aceptar la donación por medio de persona autorizada con poder especial para el caso, con poder general y basyante.

Realmente aunque este artículo hable de nulidad, no hay propiamente porque lo que tenemos es la inexistencia del negocio dispositivo por falta del consentimiento de una de las partes.

Efectos de la donación

Efecto típico. Empobrecimiento del donante y el correlativo enriquecimiento del donatario.

Efectos secundarios

1.- Inexistencia de la obligación de responder en caso de evicción.

2.- Inexistencia del derecho de acrecer.

3.- Inexistencia de la obligación de pagar deudas del donante.

Revocación de la donación

Un negocio jurídico, una vez perfecto sabemos que no es revocable, pero por excepción y por distintos fundamentos hay ciertos negocios que sí lo son. Son revocables el mandato, testamento y donación.

Según dice el código en el 644 toda donación entre vivos que haga una persona que no tenga hijos ni descendientes puede revocarse cuando concurra una de los casos siguientes:

  • El donante tenga después de la donación hijos aunque sean póstumas, supervivencia.
  • Que resulte vivo el hijo del donante éste creía muerto cuando hizo la supervivencia.

Incumplimiento por modo o carga

El "modo" o la "carga" funcionan como una obligación impuesta al donatario y como toda obligación debe ser cumplida. Si el donatario incumple culpablemente al donante o sus herederos pueden exigirle el cumplimiento forzoso o bien revocar la donación.

Esta revocación está recogida en el artículo 647, y si bien este artículo habla de condiciones lo que verdaderamente está regulando es la "donación modal" y no la condicional que se exige por las normas generales de la condición.

El plazo de ejercicio de la acción de revocación ha sido y sigue siendo tremendamente discutido.

En lo que sí están de acuerdo es que es un plazo de caducidad que empieza a contar desde que se incumplió el modo.

También se transmite "mortis causa" pero la jurisprudencia ha exigido que conste que el donante en vida quiso la revocación.

Es una acción renunciable que entra dentro del supuesto del 6.2

Clases de donación

Donaciones inter vivos

Produce los efectos comunes de la donación, es una donación ordinaria que despliega sus efectos en vida del donante.

Nada impide que es una donación inter vivos, la efectiva transmisión de la titularidad se somete a un término o condición.

Este término puede consistir en la muerte del donante, y la condición en la sobrevivencia del donatario sin que por ello deje de ser una donación inter vivos, porque se trata de una donación que el donante hace en consideración a su muerte, por tanto se rige por el artículo 621 que dice:

"que las donaciones que hayan de producirse por las disposiciones generales de los contratos y de las obligaciones.

Donaciones mortis causa

Aquellas donaciones que producen sus efectos después de la muerte del causante participan de la naturaleza de las disposiciones de la última voluntad y se rigen por las reglas de la sucesión testamentaria.

Realmente no hay otra donación mortis causa que la que aparece reflejada en testamento que al menos por hoy en derecho común es el único negocio jurídico. Por tanto, quien quiere dejar una cosa a su muerte a otra persona, tiene que hacerlo vía testamento y de acuerdo a la institución del legado.

Donaciones puras, modales y remuneratoria

La donación pura

La donación pura es la donación ordinaria, aquella que se realiza con el animus donandi. Es también la que se hace a una persona por sus méritos, que esos méritos no son otra cosa que el móvil subjetivo que impulsa al donante a realizar la donación, pero no tienen transcendencia jurídica.

La donación modal

La donación modal es aquella que se impone al donatario una carga o modo. Para que tal imposición sea válida el valor económico de la misma tiene que ser inferior al valor de la cosa donada, porque si es igual o superior ya no sería donación, sino un contrato oneroso.

La carga puede consistir en cualquier tipo de conducta que puede ser objeto de obligaciones, pero si consiste en la imposición al donatario de la obligación de pagar las deudas del donante, se entenderá que sólo queda obligado al pago de las que apareciesen contraídas antes de la donación, si no se les ha dispuesto otra cosa.

El código civil impone una serie de reglas que afectan a la capacidad, saneamiento, forma, revocación y reducción.

En cuanto a la capacidad, se exige al donante una capacidad normal, sin embargo al tratarse de una donación con carga se requiere que el donatario tenga capacidad adecuada para poder contraer las obligaciones en que consiste el modo.

Esto significa que si el donatario es menor, menor emancipado o incapaz necesita representante legal o complemento de capacidad, y además así lo establece el artículo 686 en materia.

La donación remuneratoria

Esta clase de donación la define el artículo 619 y dice que es la donación que se hace por los servicios prestados al donante siempre que no constituyan deudas exigibles. Un servicio remunerado que se paga con una donación realmente no es una donación, porque había una obligación de pagar.

Un servicio que no se puede reclamar, valorar y que da lugar a una donación será en efecto una donación remuneratoria y también va a serlo la donación que se hace por un servicio que además ha de ser pagado correctamente.

El artículo 619 habla de donación por servicios prestados, de lo cual se deduce que esos servicios los que constituyen el móvil del donante. Y efectivamente, en el artículo 1254 se dice que se entiende por causa en los contratos remuneratorios el servicio o beneficio que se remunere.

Como consecuencia, si tales servicios no se prestaran o no fue el donatario autor de los mismos, la donación será inexistente por falta de causa.

La donación con cláusula de reversión

El artículo 641 podrá establecerse válidamente la reversión a favor del donante para cualquier caso y para cualquier circunstancia, pero no a favor de otras personas sino en los mismos casos y con iguales limitaciones que las determinadas para las sucesiones testamentarias.

Si fallece el donante este tipo de cláusula se extingue, y se dice que se purifica la donación, aunque cabe la posibilidad de que la reversión siga vigente a favor de los herederos del donante.

El hecho de que se purifique o no la donación es una cuestión de interpretación del contrato de donación.

También se puede imponer como término o condición resolutoria la reversión a favor de un tercero o terceros sucesivos, encontrando como único límite el que nos presente el artículo 781 para las sustituciones fideicomisas.

La cláusula de reversión es una restricción a la donación. Es una donación normal pero con la restricción de devolver la cosa en un momento dado.

Hay que decir que no estamos ante una donación modal, y que en la práctica en muchas ocasiones se establece la reversión para supuestos en los que el donatario observa cierta conducta que resulta gravosa.

En el momento de contratar una hipoteca, los usuarios se cuestionan si sería conveniente amortizar el préstamo hipotecario con los ahorros disponibles o, por el contrario, invertirlos.

¿Qué hacer con los ahorros?

Después de haber adquirido una hipoteca, si mantenemos el dinero en nuestra entidad financiera, no obtenemos ninguna rentabilidad. Por ello, es recomendable darle un uso para convertir nuestros ahorros en un recurso rentable.

En primer lugar, se suele hacer uso de los primeros ahorros que obtenemos para adquirir una vivienda. Más adelante, conseguiremos nuevos ahorros que no necesitaremos, por lo que podemos darle un uso.

Podemos hacerlo de dos formas: exprimiendo la máxima rentabilidad posible de ellos o para suprimir la deuda que tengamos. Respecto a esto último, debemos amortizar el préstamo hipotecario o aquellas deudas pendientes. Por el contrario, para obtener rentabilidad, tenemos que invertir nuestros ahorros para sacar más beneficios económicos de ellos, por ejemplo, invirtiendo en fondos de inversión o en otros productos financieros.

Cabe destacar que a la hora de invertir, existen las mismas opciones de sacar beneficios como de sufrir pérdidas económicas. Por este motivo, si invertimos, debemos hacerlo con un dinero que no necesitemos.

Aspectos positivos de la amortización

Si nos decantamos por amortizar el préstamo hipotecario, la mayor ventaja reside en la disminución de nuestro endeudamiento, ya sea parcialmente o al completo, lo que provocaría el fin de la hipoteca.

Para amortizarlo, lo podemos realizar desde dos maneras:

  • Amortizar capital: Este aspecto hace referencia a cuando utilizamos los ahorros para disminuir nuestra deuda con la entidad bancaria sin estipular un plazo temporal en el que devolveremos el dinero restante. Esto provoca que la tasa mensual que abonamos a la entidad bancaria disminuye, pero esta cuota nueva continuará el mismo tiempo establecido previamente a llevar a cabo la amortización.
  • Amortizar tiempo: En este caso, utilizamos los ahorros para disminuir el tiempo en el que tendremos que seguir abonando los préstamos aportados por el banco. Las tasas que abonemos mensualmente serán las mismas, pero el fin de estos cobros estará más próximo.

Invertir para rentabilizar

En cuanto a la inversión, la ventaja más importante es adquirir beneficios económicos al invertir nuestros ahorros.

Condiciones generales a tener en cuenta

Para decantarse por una de las dos acciones, hay que considerar todos los aspectos que rodean tanto a la inversión como a la amortización. Una vez hayamos estudiado las ventajas e inconvenientes de ambos procesos, concluiremos que opción es la más atractiva acorde a nuestras necesidades.

Hay una serie de aspectos generales que pueden llegar a facilitar la toma de decisión:

  • Se debe tener en cuenta el perfil financiero del usuario para conocer si le conviene invertir o amortizar. Si se posee un carácter más conservador, lo ideal sería decantarse por la amortización. Si, por el contrario, asumimos riesgos, se recomienda arriesgarse a invertir los ahorros.
  • Analizar la economía familiar y la situación de nuestras finanzas. Para aquellas personas que tienen dificultades para llegar a fin de mes, deben destinar sus ahorros a reducir la deuda con la entidad bancaria con el objetivo de abonar menos dinero en cada cuota para poder llegar a fin de mes con mayor facilidad.
  • El nivel de endeudamiento del usuario. Si tenemos una alta tasa de endeudamiento, hay que priorizar la amortización antes que la inversión.
  • Observar si necesitamos liquidez a corto y medio plazo. Independientemente de si optamos por la inversión o la amortización, no podremos acudir a ese dinero ya gastado. Por este motivo, si esperamos necesitar dinero en un corto o medio plazo, lo ideal sería guardar la cuantía económica que necesitaremos.

El mejor momento para amortizar

Otro de los aspectos que tenemos en cuenta cuando nos decantemos por la amortización es el momento en el que lo vayamos a realizar.

Lo más recomendable es llevarlo a cabo al comienzo del préstamo, ya que los préstamos hipotecarios en España se rigen por el sistema francés de amortización.

Este sistema está compuesto por una primera parte donde se cobra más intereses y una segunda parte donde se paga más capital. Por ello, si amortizamos la hipoteca en la primera etapa, conseguiremos reducir la cifra de intereses en comparación a hacerlo en la última etapa.

Beneficios de amortizar tiempo o capital

En la decisión de si preferir amortizar tiempo o capital, las necesidades del cliente toman el protagonismo. Si amortizamos capital, abonaremos cantidades económicas más reducidas, pero durante el mismo tiempo previsto. Esta es una opción atractiva para aquellos usuarios que quieran reducir su deuda y llegar a fin de mes con mayor facilidad.

Si, por otro lado, preferimos amortizar tiempo, las cuotas se mantendrán intactas, pero se reducirá el tiempo en el que tendremos que seguir abonándolas. Esta opción está más dirigida a aquellas personas que quieran ahorrar en forma de intereses a largo plazo o que prefieran deshacerse lo antes posible de su deuda con la entidad bancaria.

Ignacio Morales.
Economista - ICADE

La tercería de dominio es un incidente se suele darse en el procedimiento de ejecución forzosa o provisional. Para que se dé es imprescindible que exista resolución ejecutiva en sentencia firme y falta de cumplimiento voluntario por quien haya sido condenado. No podrá ponerse en marcha si la propiedad ha sido embargada o subastada.

El tercero es el que está legitimado para interponer este tipo de demanda. El artículo 595 de la Ley de Enjuiciamiento Civil reconoce que está legitimado "quien sin ser parte en la ejecución, afirme ser dueño de un bien embargado como perteneciente al ejecutado y que no ha adquirido de éste una vez trabado el embargo" (artículo 595.1), así como a "quienes sean titulares de derechos que, por disposición legal expresa, puedan oponerse al embargo o a la realización forzosa de uno o varios bienes embargados como pertenecientes al ejecutado" (artículo 595.2).

La interposición de demanda de tercería solicitará el alzamiento de la traba sobre el inmueble por lo que el embargo afectado quede sin efecto.

Requisitos:

  • Es imprescindible que se aporte una prueba por escrito con el fundamento de su pretensión art. 595.3.
  • Un título que acredite que el tercerista es propietario del bien.
  • Aportación de pruebas, escrito dirigido al órgano que esté tramitando el procedimiento de apremio. Si dicho escrito no reúne los requisitos para la tramitación le requerirá para que subsane su falta con un plazo de diez días. Si se cumple los requisitos se admitirá a trámite.

Admitido a trámite el recurso puede que la demanda no sea estimada por lo que continuaría el embargo y realización forzosa del bien de manera que no se podrá impedir que el bien embargado llegue a subasta.

Si por el contrario la demanda de tercería es estimada se determinará el levantamiento del embargo acordado sobre los bienes o derechos objeto de la reclamación.

El proceso de solicitar y obtener una hipoteca puede ser abrumador. Para garantizar la transparencia y proporcionar a los clientes una comprensión completa de las condiciones del préstamo, los bancos están obligados a presentar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) antes de la firma del préstamo hipotecario.

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¿Qué es el FEIN y por qué es importante?

El FEIN, cuyas siglas significan Ficha Europea de Información Normalizada, es un documento crucial que detalla todos los aspectos del préstamo hipotecario. Su propósito principal es empoderar al cliente al proporcionar información detallada sobre las condiciones del préstamo antes de comprometerse con la firma.

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Contenido esencial del FEIN

Según la normativa del Boletín Oficial del Estado (BOE), el FEIN debe incluir una variedad de información vital. Esto abarca desde detalles personales del prestamista hasta información sobre el intermediario del crédito, los puntos más importantes que deben estar contemplados son los siguientes:

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Características del préstamo

Descripción detallada de las características esenciales del préstamo, como el importe total prestado, el plazo del préstamo, el tipo de interés y cualquier característica especial del producto hipotecario, como la posibilidad de realizar pagos anticipados.

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Tipo de interés y gastos relacionados

Especificación del tipo de interés aplicable al préstamo (fijo, variable o mixto), así como la tasa de interés nominal y la tasa anual equivalente (TAE). También se detallarán los gastos relacionados con el préstamo, como comisiones, seguros asociados y otros costos adicionales.

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Periodicidad de las cuotas

Indicación clara de la periodicidad con la que el prestatario deberá realizar los pagos de las cuotas del préstamo (mensual, trimestral, etc.).

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Importe de cada cuota

Desglose del importe de cada cuota, indicando la parte correspondiente al capital prestado y los intereses. Esto permite al prestatario entender cómo se distribuyen los pagos a lo largo del tiempo.

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Cuadro de amortización de la hipoteca

Presentación detallada de un cuadro de amortización que muestra la evolución del préstamo a lo largo del tiempo. Este cuadro incluirá información sobre el saldo pendiente, la cantidad de capital e intereses pagados en cada periodo, y cómo se reduce el capital pendiente con el tiempo.

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Además, se proporciona información sobre cómo y cuándo realizar reclamaciones, las consecuencias del incumplimiento del préstamo y datos sobre el supervisor del préstamo.

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FEIN y FIAE

El FEIN no está solo en su misión de brindar claridad a los clientes hipotecarios. Se presenta junto a su prima hermana, la FIAE, también conocida como la ficha de advertencias estandarizadas. La FIAE complementa el FEIN al informar a los clientes sobre aspectos críticos del contrato hipotecario, como la cláusula techo, las operaciones multidivisa y las cláusulas de vencimiento anticipado.

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Beneficios de la presentación obligada del FEIN y la FIAE

La presentación obligatoria del FEIN por parte de las entidades financieras es un paso positivo hacia una toma de decisiones más informada. Los préstamos hipotecarios son compromisos financieros significativos, y contar con una normativa que garantice la divulgación de información detallada es esencial. La combinación del FEIN y la FIAE actúa como una herramienta poderosa para los consumidores al ofrecer una visión completa y transparente de las condiciones del préstamo.

En conclusión, el FEIN y la FIAE trabajan en conjunto para brindar a los clientes la información que necesitan para tomar decisiones financieras fundamentadas y proteger sus intereses en el complejo mundo de los préstamos hipotecarios.

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Preguntas frecuentes

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1. ¿Cuáles son las secciones clave del FEIN que debo revisar cuidadosamente antes de firmar?

El condominio en general y el condominio inmobiliario en particular, es aquel concepto que hace referencia al momento en el que la propiedad de un objeto, inmueble o de un derecho pertenece pro indiviso a más de una persona. El condominio inmobiliario se regula en primera instancia por el acuerdo al que hayan llegado las personas implicadas al obtener el bien y en caso de no existir un pacto, por lo que dictamine el Código Civil.

En cambio, existen comunidades de bienes que están reguladas por disposiciones especiales como la comunidad de pastos, la comunidad de gananciales o la comunidad hereditaria.

Extinción del proindiviso o condominio de inmuebles

En caso de que un inmueble esté en manos de varias personas, ninguna de estas se encuentra obligada a continuar la comunidad o el condominio. De esta forma, la persona interesada en abandonarlo, podrá comenzar el proceso para dividir el objeto común.

Además, se ofrece la opción a los copropietarios de llegar a un acuerdo de indivisión por un plazo específico que no supere los 10 años renovables.

Por otro lado, también está la posibilidad de llevar a cabo la extinción del proindiviso sin contar con la aprobación del resto. En caso de que los copropietarios o uno de ellos no consigan acordar nada, el procedimiento judicial de extinción podrá empezar.

¿Cuándo se realiza la extinción del condominio inmobiliario?

Los cotitulares tienen el derecho de proceder a la extinción del condominio inmobiliario siempre y cuando siga existiendo la comunidad de bienes.

Objeto divisible o indivisible

En cuanto a la extinción del caso de proindiviso, la legislación dictamina que hay dos opciones de división del objeto común, dependiendo de si dicho objeto es indivisible o divisible.

Si se trata de fincas o inmuebles, cuando se realice la división esto puede conllevar a pérdidas económicas de la vivienda o simplemente su imposibilidad por las causas específicas del bien inmueble.

  • Se procede a la división material del objeto en el momento en que el objeto sea divisible, habilitando la opción de aportar un porcentaje a cada cotitular.
  • Se procede a la división económica en el momento en que el objeto sea indivisible tanto jurídica como físicamente o sea inservible para el uso destinado o por desmerecer su valor. Esta división se realiza a través de la venta y el reparto del coste según la cuota de propiedad de cada cotitular.

División económica del condominio de un inmueble

Cuando ha sido imposible la división material del inmueble, entraremos en la división económica del mismo, donde nos podremos encontrar con dos opciones:

  • Acuerdo cotitulares: Si todos los cotitulares dan su consentimiento, se aportará el total del bien a solo un copropietario, el cual se encargará de cobrar el coste correspondiente al resto de los cotitulares dependiendo de sus cuotas.
  • Desacuerdo cotitulares: Si no llegan a un acuerdo, el bien será vendido en subasta pública y el precio se dividirá según las cuotas entre los propietarios.

Por otro lado, existe la posibilidad de que un bien se pueda dividir físicamente, pero jurídicamente no. A este caso se le denomina la indivisibilidad jurídica. Tendrá lugar cuando se proceda a la división y el objeto pase a ser inservible en el uso destinado o cuando exista un gasto considerable o un desmerecimiento.

Otro caso sería cuando se divide un bien en los porcentajes requeridos, el valor de todos los porcentajes no llegue al total del objeto común sin dividir.

¿Cómo se divide el proindiviso o condominio sobre un inmueble?

Para dividir el objeto común, hay tres caminos:

  • Que los copropietarios lleguen a un acuerdo. Para que se dé el acuerdo, debe existir unanimidad entre todos, así como una formalización del acuerdo a través del contrato divisorio.
  • Concurso de árbitros o amigables componedores. Estos serán seleccionados por los cotitulares y pertenecerán a las partes con arreglo a las tasas pertenecientes a cada cotitular.
  • El camino judicial. Se establece la acción de división para comenzar el proceso para dividir el objeto común

Según el origen, la extinción de proindiviso posee unas características u otras.

De esta forma, el proceso puede ser de división judicial, división de cosa común o de condominio.

Proceso para dividir el inmueble común

Los copropietarios tienen la oportunidad, tal y como expone el Código Civil, de exigir la división del objeto común, la acción de división o actio communi dividendo.

Cabe destacar que el derecho de exigir la división de un objeto no se extingue por no haberlo solicitado en un plazo concreto, sino que desde el origen de la comunidad automáticamente se le concede tal facultad de forma permanente.

A través de la división, finaliza la indivisión del objeto para proceder a conceder a un copropietario la propiedad de un porcentaje del objeto o en caso de ser indivisible jurídica o físicamente, se ofrecerá la cuota proporcional del precio que se obtendría en caso de venta. Este procedimiento de división es un proceso declarativo que deberá pasar por los trámites del juicio verbal dependiendo de la cantidad.

Será necesario que se ejecute un auto para que el objeto pase a estar en subasta pública. Esta ejecución tendrá que ser desarrollada acorde a la normativa referente a la división de la herencia.

Tras la subasta, se concederá el objeto según lo que estipula la legislación de subasta incluida en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

¿Es obligatorio la contraprestación en la extinción de condominio inmobiliario?

No es necesario que haya una contraprestación económica. En suma, esta contraprestación no está obligada a ser dinero, sino que se puede ofrecer de diferentes métodos.

Fiscalidad en la extinción de condominio inmobiliario

En normas generales, la persona que aporte su parte del condominio, podrá recibir una compensación no obligatoria.

Si es económica y se obtiene una cuantía superior al valor de su parte, esta contraprestación tendrá que ser tributada en el IRPF por aumento del patrimonio. Si no es el caso, se tributará por los Actos Jurídicos Documentados, que según el territorio autonómico oscilará entre el 0,5% y el 1% sobre el valor de los objetos adjudicados.

El valor del inmueble corresponderá con el que posee en la fecha de la extinción. En esta ocasión, la Comunidad Autónoma también será la que dictamine la variación del impuesto. El responsable del cobro del tributo es el usuario que se apropie del inmueble.

Ya que no es considerado como transmisión patrimonial la persona que aporta la propiedad, no tendrá que declarar la plusvalía municipal. Este impuesto será satisfecho en futuras transmisiones del inmueble. Si durante la extinción, la tasa de titularidad corresponde con la adjudicación no causará ni un aumento ni una disminución de la renta, es decir, no habrá que cobrar el impuesto sobre Renta de las Personas Físicas. Por el contrario, en caso de exceso de adjudicación, sí nos encontraríamos ante un aumento del patrimonio.

Extinción de la comunidad con hipoteca vinculada al inmueble

El caso más común es que el inmueble esté vinculado a un préstamo hipotecario. A la entidad financiera no le afecta que un cotitular conceda su parte a otro copropietario.

En este caso de extinción con hipoteca, lo recomendable es acordar junto al banco, previamente a dar comienzo al proceso de extinción de condominio.

1. Sé realista

No te compres una casa cuyo precio sabes de antemano que te va a tener ahogado durante muchos años. Aunque no sea la casa de tus sueños, hay que ceñirse a la realidad económica y profesional que se tiene en el momento de la compra. A través de una cooperativa de vivienda se puede ahorrar en torno a un 20% del precio de la vivienda, y así destinar ese ahorro a pagar la entrada a plazos. Hay promociones para diferentes horquillas presupuestarias, desde viviendas protegidas a viviendas de lujo.

2. Conoce y aprende sobre hipotecas

Webs especializadas como LACOOOP pone al servicio de sus usuarios una asesoría gratuita en la que te explica con un lenguaje sencillo todo sobre las hipotecas. De esta forma, podrás resolver muchas de las dudas que tienes y tomar la decisión que más te favorece desde el conocimiento. También identificarás las preguntas correctas que tienes que formularle a tu entidad bancaria cuando vayas a solicitar tu hipoteca.

Además, te recomendamos utilizar el comparador de hipotecas de habitaclia, desde el que podrás calcular la futura cuota de tu hipoteca introduciendo unos sencillos datos.

3. Comprueba si puedes acceder a una vivienda protegida

Hay plataformas de vivienda protegida donde poder consultar los requisitos que exige cada comunidad autónoma. De esta forma, ahorrarás el doble al comprar tu nueva vivienda. Y la hipoteca que tengas que solicitar al banco será menor.

4. Subrógate en la hipoteca de la cooperativa

La construcción de las viviendas a precio de coste se paga con las aportaciones de los socios y un préstamo promotor. Al entregarte las llaves de tu vivienda, puedes subrogarte a la parte pendiente de abonar del préstamo que se destinó a construir tu casa ? aproximadamente el 80% del precio de tu vivienda ? o contratar una nueva hipoteca. Subrogándote a la hipoteca del préstamo promotor, evitarás abonar los gastos de cancelación y los de la apertura del nuevo préstamo hipotecario.

5. Infórmate sobre los tipos de hipotecas

El mundo de las hipotecas es todo un universo lleno de singularidades. Hay diferentes tipos de hipotecas, pero lo importante es que escojas la que más se ajuste a tu realidad económica. Una cosa que debes saber es que el tipo de interés es clave a la hora de identificar qué hipoteca escoger. Puedes hacerlo entre una hipoteca a tipo fijo, a tipo variable o mixta. Descubre aquí todo lo que necesitas saber sobre hipotecas y resuelve de una vez por todas la dicotomía entre hipoteca fija y variable.

6. Negocia la hipoteca con tu entidad bancaria

Para ello, es recomendable acudir a varias entidades bancarias ? no sólo a tu banco habitual ? para comparar las condiciones de sus préstamos hipotecarios. Comparar es esencial, y puedes usar herramientas online independientes, acudir a la web de cada banco para descargar y leer la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) de cada hipoteca y, también, elegir que te informen personalmente desde la sucursal.

Para obtener esta información antes de acudir físicamente al banco, echa un vistazo al comparador de hipotecas de habitaclia, desde el que podrás descubrir las diferentes hipotecas que hoy ofrecen los bancos y conseguir una que encaje contigo.

7. Conoce bien las novedades que incluye la nueva ley hipotecaria

Con el objetivo de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia, la comprensión de los contratos y asegurar el justo equilibrio de las partes, la nueva ley hipotecaria incluye novedades muy interesantes. Entre ellas, tienes derecho a ser informado al detalle por tu banco, tendrás que ir dos veces al notario, y la entidad bancaria asumirá la mayor parte de los gastos derivados de la hipoteca, menos la tasación de la vivienda, la comisión de apertura del préstamo, y las copias de las escrituras y nota simple. Aquí puedes conocer todos los detalles acerca de la nueva ley hipotecaria.

8. Solo conseguirás un préstamo hipotecario si eres un cliente solvente

Si una cosa está clara es que la nueva ley hipotecaria ha endurecido la concesión de préstamos hipotecarios. Sólo aquellos clientes que el banco considere solventes tendrán acceso a una hipoteca. Para valorar tu solvencia, el banco tendrá en cuenta la información que le hayas facilitado sobre tu situación profesional, tus ingresos presentes y los que previsiblemente tendrás mientras dure el préstamo, los activos que tengas en propiedad, el dinero que tienes ahorrado, y tus gastos fijos.

9. No te conformes con una explicación «por encima»

La nueva ley hipotecaria también exige al banco que su personal esté bien formado y controle sobre los productos financieros que te va a ofrecer. También le prohíbe obligarte a contratar un seguro para concederte la hipoteca. Sin embargo, estarás en tu derecho de escoger la venta vinculada si te resulta más beneficiosa.

10. Y si el banco no te concede la hipoteca?

Hay otras alternativas para conseguir financiación a medida, como la que te ofrece este portal inmobiliario experto en cooperativas facilitándose el acceso a expertos que, por el gran volumen de personas con los que trabajan y el conocimiento que tienen del mercado financiero, negocian y consiguen condiciones más beneficiosas para ti.

 ¿Se debe de informar al cliente del método de cálculo del índice de referencia y de su evolución en el pasado para que el propio consumidor pueda valorar la carga económica del préstamo contratado?

El TJUE indica que, la exigencia de transparencia de las cláusulas contractuales se ha de basar en cláusulas redactadas de manera clara y comprensible, que deben ser facilitadas al consumidor junto a la necesaria información previa para que pueda comprender el modo de cálculo del tipo de interés de manera que pueda adoptar una decisión a la vista de las consecuencias económicas que dicho tipo de interés va a tener a lo largo de la duración del préstamo, y de sus obligaciones financieras.

Esta sentencia deja en manos de los Jueces españoles, el exámen de los elementos de cálculo para la determinación del IRPH de manera asequible junto al hecho de que, por parte de la entidad financiera se haya facilitado la información sobre cómo ha sido la evolución del IRPH en años anteriores.

Para que el IRPH sea transparente se deben de dar conjuntamente estas dos circunstancias:

  • Que el método o modo de cálculo sea asequible para el cliente, es decir, que pueda ser consultado por él mismo.
  • Que la entidad financiera haya facilitado información del comportamiento del IRPH años anteriores.

Si se declarara nula la cláusula del tipo de interés que contiene el IRPH, ¿el contrato quedaría sin intereses, convirtiéndose en un préstamo gratuito? ¿o se podría sustituir por otro índice que resultara más beneficioso para el cliente?

El TJUE responde que solamente si la nulidad de la cláusula comportara que el contrato de préstamo no pudiera subsistir el índice de referencia podrá ser sustituido por otro más ventajoso.

La decisión de si un préstamo con garantía hipotecaria, puede subsistir o no, declarado nulo el interés remuneratorio se debería de consultar al cliente previo aviso, para decidir sobre si le compensa más dar por resuelto e ineficaz el préstamo en base a la nulidad de su totalidad, o si prefiere la sustitución del tipo de interés, concretamente de su índice por otro más beneficioso que el IRPH.

Sobre la limitación de los efectos económicos de la Sentencia si se declara nula la cláusula del IRPH.

El TJUE se pronuncia en sentido negativo al respecto, estableciendo que no puede haber limitación temporal, que el préstamo no va a ser gratuito, sino que el índice de referencia puede ser sustituido por otro más beneficioso para el consumidor.

Declarado nulo el IRPH, y dejando referenciado el préstamo a Euribor al cliente habría que reintegrarle las diferencias de lo abonado por exceso como consecuencia de la aplicación del IRPH. Una vez recalculado todo el préstamo desde su inicio referenciado a Euribor habría que sumarle los intereses legales.

Finalmente serán ahora los Tribunales españoles, los que, tras esta importante sentencia tendrán que pronunciarse sobre cada caso en particular.

Cómo convencer a un particular de acudir a una agencia inmobiliaria

En realidad, estaríamos ante cuatro razones básicas. 

1. La necesidad de contar con un representante que conozca realmente sus intereses y necesidades

Porque durante todo el proceso de venta trabajaremos: 

  • Asesorándole durante todo el proceso
  • Evaluando a posibles candidatos
  • Gestionando las citas
  • Presentando la vivienda a cada uno de los potenciales interesados
  • Lo representaremos en todas las negociaciones ofreciendo toda la información adecuada y presentando todos los documentos y contratos
  • Nos encargaremos de todos los depósitos y fianzas y los requerimientos legales
  • Y lo más importante de todo: nos encargaremos de que todo el proceso fluya de la mejor manera para comprador y vendedor

2. Sólida experiencia y conocimiento de las demandas del mercado que ayudará a fijar la mejor estrategia de precio para la vivienda

¿Qué pasa si nos equivocamos con el precio de salida de la vivienda? La vivienda sería invendible y se enquistaría en el mercado facilitando las ventas de aquellas con mejor precio. El tiempo se nos vendría encima, dando al comprador mayor poder de negociación y la tasación bancaria no saldría. De este modo, si a alguien le interesa la vivienda a un precio que no corresponde y acude al banco para solicitar financiación, la tasación resultará inferior al precio de la vivienda.

3. Mejor posicionamiento de venta y valor de tu inmueble

Les ayudaremos a mejorar las condiciones de su casa, haciéndola más atractiva para los futuros compradores. Con pequeños consejos se podrá mejorar la apariencia, dejándola en las mejores condiciones para enseñarla. Y es que solo tenemos una oportunidad para crear una primera buena impresión. 

4. Encontrar el comprador adecuado

Ese es nuestro principal trabajo como agentes inmobiliarios. Atraemos al potencial cliente a través de un servicio especializado de asesoría para la estrategia comercial de todo tipo de proyectos inmobiliarios, incluyendo el desarrollo de planes de marketing off y online.

Por último, hay que hacer entender al particular que ellos no son expertos inmobiliarios. Vender un inmueble es mucho más complicado que publicar un inmueble en un portal inmobiliario. Además, hay una serie de aspectos logísticos, legales y burocráticos totalmente desconocidos para ese propietario que pueden complicar sobremanera la venta del inmueble.

Las materias primas que más afectan al sector de la construcción son el cobre, el aluminio y el petróleo, que han registrado una subida realmente fuerte. El crudo se ha elevado en un 52%, el aluminio está en máximos de los últimos tres años al crecer un 31% y el cobre se ha revalorizado un 26,9%. "Esto está provocado por la paralización que hubo el año pasado a nivel mundial, que ha hecho que se haya ido tirando de inventario y, al mismo tiempo, los inventarios han disminuido mucho", explica el analista de Investing.com, José María Lerma. "Tampoco hay que olvidarse de la escasez que hay en el mercado, que se ha profundizado aún más por el reabastecimiento que está realizando China para satisfacer la demanda interna", añade.

Se han elevado los costes para construir una vivienda. Las compañías se ven muy perjudicadas por este aumento de los precios. Se prevén más subidas en el segundo semestre.

Este aumento de los precios se traslada a las compañías constructoras en un primer momento, ya que todavía no se ha notado el impacto en el precio final de las viviendas. Los márgenes de beneficio en la construcción son bajos y, de media, se sitúan alrededor del 3%. "Los materiales representan alrededor del 40% de los costes totales de un proyecto, por lo que un aumento tan significativo de los precios de las materias primas absorbe todo ese margen de beneficio o, al menos, una gran parte", aseguran desde la Conferencia Nacional de la Construcción (CNC). Además, desde la organización explican que en los contratos privados el empresario puede trasladar parte o la totalidad de esa subida al cliente, sobre todo en los de menor duración. Sin embargo, en el caso de los contratos públicos esa posibilidad no existe y las empresas se ven más perjudicadas.

La clave para las compañías constructoras se encuentra en la estabilización de los precios en el corto y medio plazo, ya que de mantenerse la subida actual o incrementarse, estas empresas sufrirán y se verán obligadas a trasladar el aumento de los costes al cliente final. "Una vez que la actividad de las materias primas se vaya estabilizando esos inventarios se van a ir llenando y, por lo tanto, esa tensión de los precios que vemos ahora irá disminuyendo", comenta Lerma. Aun así, el analista prevé que en el segundo semestre la tensión en los precios continúe siendo alcista. "La estabilización y el retroceso de los precios no llegará hasta el primer trimestre o semestre del próximo año", asegura el experto.

Esta subida afecta al precio final de la vivienda, sobre todo a la de obra nueva. El alza en los costes de la construcción pasará de largo por la vivienda de segunda mano que se compra para reformar

Con este escenario, es normal preguntarse cómo puede afectar todo esto al precio final de las viviendas, especialmente a las de obra nueva y a los proyectos que se encuentren en desarrollo en estos momentos. Por el momento, "no hemos visto que los promotores estén repercutiendo este aumento en el precio final de la vivienda. La mayoría del aumento del precio la están absorbiendo los productores intermedios de materiales, que reciben las materias primas caras y las transforman para los constructores, y los propios constructores", explica Daniel Bermúdez, COO de Atlas Real Estate. Sin embargo, desde CNC ya apuntan que los costes de cimentación y estructura de las nuevas obras son los que están acusando más la subida de los precios, ya que se han producido incrementos que superan los dos dígitos durante los últimos doce meses.

Desde la organización explican que en el impacto medido a través del Índice de Precios de Viviendas (IPV), "se aprecia cómo el precio de la obra nueva ha sufrido un incremento del 2,3% durante los últimos doce meses mientras que el avance del precio de la segunda mano ha sido tres veces inferior y se ha situado en el 0,7%", comentan. La parte menos mala de este incremento de los precios se la están llevando las empresas que se dedican a las reformas de viviendas y aquellas casas que son compradas para ser reformadas posteriormente. Esta subida de los costes "no debe afectar, ya que se mueven por lógicas de precio diferentes. En todo caso, una reforma adecuada en términos de prestaciones incrementa sustancialmente el valor del inmueble, por lo que igualmente será rentable", explica Sebastián Molinero, secretario general de ANDIMAC.

El futuro pasa por la construcción industrializada, que es más eficiente, barata y consume menos materiales. También es esencial que exista una mayor flexibilidad por parte del Gobierno

En caso de que las tensiones continúen y los precios se mantengan en los niveles actuales, los constructores y compradores ya miran a alternativas como la construcción industrializada. Este tipo de construcción, en lugar de hacerse en el lugar donde se construye el edificio, se realiza en fábrica por piezas y posteriormente esas piezas se trasladan y se montan. "La ventaja que tiene este sistema es que consume menos materiales, es más eficiente y más barato, por lo que es una opción a largo plazo muy buena si los precios de las materias primas siguen creciendo", comenta Bermúdez, que explica que se ha aumentado notablemente el interés por esta modalidad.

Mientras, desde CNC aseguran que, si los precios de las materias primas no se frenan, hará que muchos proyectos no sean rentables, "por lo que una opción no deseada para nadie sería su abandono". La asociación ha pedido oficialmente al Gobierno que busque un mecanismo que reequilibre los contratos públicos y que tenga en cuenta el incremento de los precios, "puesto que está en juego la viabilidad de un número significativo de grandes obras", sostienen. Además, también aseguran que la escasez de varios productos puede supone un problema grande para que salgan adelante proyectos que ya están en desarrollo.

Colaborador:

www.pisos.com

¿Podemos comprar vivienda juntos si no estamos casados?

Comprar vivienda conjuntamente con alguien con el que no estás casado es perfectamente posible. Porque puedes comprar vivienda con amigos y compartir la propiedad. Sin embargo, debes saber que lo primero que recomiendan los expertos es que una pareja de novios compre vivienda si la relación está asentada y formalizada.

Aquí formalizada significa casada. ¿Por qué? Pues porque en un momento en el que se ha detectado un cierto endurecimiento de los criterios para conceder préstamos en España, es muy probable que el hecho de estar casados sea una variable que el banco tenga en consideración a la hora de prestar dinero.

Puede ocurrir, además, que uno de los dos tenga alguna deuda importante. Si es así, es muy probable que la entidad bancaria difícilmente le conceda el préstamo. Al conceder el préstamo a una pareja casada, el banco tiene más garantías de que alguna de las dos partes pueda acudir al pago del préstamo si alguno pierde el trabajo o tiene algún tipo de descalabro económico.

Comprar vivienda juntos sin estar casados: cómo prevenir el conflicto

Vayan por delante nuestros mejores deseos para que vuestra relación se alargue en el tiempo, pero a veces sucede: se rompe el amor, como dice la canción, y hay que poner en claro las cuentas. ¿Qué es lo más recomendable si finalmente nos decidimos a comprar juntos? Lo más recomendable, hayamos tenido que acudir o no a un préstamo hipotecario, es elevar un acuerdo a escritura pública para que queden claro cuáles serán las reglas y modos de proceder en caso de ruptura. 

En este documento debe figurar cuál es la participación de cada uno de los miembros de la pareja, el dinero aportado en la compra y en la hipoteca. Esto es importante, porque puede suceder que uno de los dos miembros de la pareja aporte más que otro. Aquí también deben quedar reflejadas las inversiones por compras de mobiliario y reformas, especialmente si solo las asume económicamente una de las dos partes. Si se producen a posteriori, este documento puede modificarse más adelante. Habrá que indicar, además, qué hacer si la pareja rompe su relación (previo acuerdo entre los dos, claro) y cómo proceder si ninguno de los dos miembros quiere quedarse con la propiedad en caso de ruptura.

La elevación a escritura pública del documento se debe hacer necesariamente ante notario. Él será, además de nuestros abogados, quiénes nos indiquen si el acuerdo se ajusta a la legalidad vigente, para no tener ningún problema adicional a posteriori.

¿Régimen de gananciales o separación de bienes?

Los matrimonios en España pueden casarse en régimen de gananciales o en separación de bienes. En la mayor parte de comunidades autónomas se emplea por defecto la primera fórmula, pero en Aragón, Baleares, Cataluña, Navarra y algunas zonas del País Vasco la norma es la separación de bienes. No obstante, aunque no estéis casados, podéis realizar la compra en régimen de gananciales y os corresponderán partes iguales de la vivienda, independientemente de lo que hayáis aportado en la compra. Si no fuera así, es decir, si uno de ha invertido más en la compra, deberéis dejarlo especificado en la escritura de compra, porque es la única manera de asegurar que una de las partes de la pareja participe con un porcentaje mayor en la propiedad. 

¿Qué pasa si nos separamos y hay hijos?

Comprar una vivienda sin estar casados es relativamente fácil, porque en realidad se trata de compartir la propiedad de un bien. Dejar claro ante notario cuáles son los acuerdos previos es fundamental. Pero, ¿qué pasa si la pareja tiene hijos? En estos casos, si se produce la separación, pueden pasar tres cosas: que se determine la custodia monoparental y la vivienda sea para los hijos menores y el cónyuge que se quede con ellos; que se determine la custodia compartida, y los hijos terminen viviendo un periodo alterno en casa de cada uno de los progenitores o establecer un régimen de custodia repartida, partida o distributiva, repartiendo la custodia entre los dos miembros de la pareja. La clave, en estos casos, estará en el acuerdo por parte de los dos y para ello habrá que tener en cuenta, ante todo, el bienestar de los menores, cediendo el usufructo de la parte de la casa al otro miembro o, en caso de pacto, optando por la venta de la que hasta ese momento habrá sido el hogar familiar.

En dicho recurso se "solicita la impugnación de los artículos 1 y del 6 al 18; las Disposiciones Adicionales de la primera a la cuarta; la impugnación de la Disposición Transitoria primera y la Disposición Final cuarta letra b, al considerar que vulnera las competencias estatales en esta materia".

También ha manifestado que "no se solicita la suspensión cautelar de la medida puesto que, en paralelo a la resolución del Tribunal Constitucional, se va a tramitar por este Gobierno la Ley de Vivienda que incorpora muchos de los elementos que ahora, por competencias, se recurren ante el Constitucional".

Una de las medidas de la ley del alquiler Catalán que ha generado más controversias ha sido ha sido la del control de las rentas en 60 municipios de más de 20.000 habitantes suponiendo un importante limite a los alquileres de los propietarios.

El Gobierno ha expuesto que no hay ilegalidad en las normas aplicadas en Cataluña  en materia de limitación de alquiler sino en las competencias que debe asumir el Estado y la Comunidad Autónoma en la gestión del derecho a la vivienda.

De hecho desde fuentes del Gobierno aclaran que la normativa incluirá incentivos fiscales para los propietarios que abaraten el alquiler a los arrendatarios en zonas tensionadas. Dentro de dichos controles se encuentran los siguientes:

  • Obligar a los arrendadores a aplicar a los nuevos contratos las mismas condiciones que tenían los anteriores inquilinos o congelar las rentas durante parte del contrato siempre y cuando la vivienda se encuentre en una zona tensionada y durante el tiempo que sea considerada como tal.
  • La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente.
  • Cada administración competente realizará un Plan de Acción específico que programará las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios en el mercado de alquiler.

Contenido a destacar en el recurso ante el TC

Fundamentos de derecho;

  • El Consejo de Garantías Estatutarias del Parlamento Catalán estableció en su dictamen criterios relativos a la inconstitucionalidad de distintos preceptos de la ley impugnada.
  • El plazo para la interposición de la impugnación ante el Tribunal Constitucional finaliza el 21 de junio.
  • El Gobierno establece que el artículo 1 de la ley autonómica, que recoge como objeto de la ley "regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda", vulnera la competencia estatal exclusiva sobre legislación civil, recogida en el artículo 149.1. 8ª de la Constitución Española.
  • También se vulnera la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
  • En los artículos 1, del 6 al 12, del 14 al 16 y en la disposición transitoria 1ª sevulnera la competencia estatal sobre las bases de las obligaciones contractuales.
  • En los artículos 17 y 18 y en la Disposición Final 4ª letra b, se vulnera la competencia estatal sobre legislación procesal (artículo 149.1.6 de la Constitución).
  • El recurso fundamenta que estos son elementos esenciales de este tipo de arrendamientos, vulnerando la sentencia del Tribunal Constitucional 132/2019, que determina, en base al artículo 149.1.8º de la Constitución Española, y que la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda es uno de los elementos esenciales de competencia estatal.
En 2021 más del 15% de los beneficiarios de viviendas decidieron rechazar la sucesión, muchos, por el importe que supone heredar una propiedad

Los primeros datos recopilados por el Consejo General del Notariado (CGN) muestran que 2022 cerrará con un número de herencias similar al de 2021, por los efectos colaterales del Covid y porque muchas aceptaciones se han atrasado. De nuevo, también se prevé que aproximadamente el 15% de los beneficiarios renuncien a ellas.

Pero, ¿y en el caso contrario? ¿Qué sucede si éstos quieren quedarse con su parte pero alguno de los beneficiarios quiere vender la propiedad? Desde Fotocasa te lo contamos.


¿Es posible obligar a un beneficiario a vender su parte de una casa heredada?

Dado el gran número de herencias que, como hemos dicho, ha dejado la pandemia, muchos beneficiarios se han visto en la situación de tener que vender su parte de la casa porque el resto así lo han querido.

Sin embargo, ya avanzamos que si un heredero es copropietario de una vivienda con otros, no se podrá vender si éste no quiere hacerlo. Es decir, no se le puede obligar a vender sin su consentimiento ni tampoco a permanecer en la comunidad. En estos casos existen diferentes procedimientos para llegar a un acuerdo. Te los contamos.

Si un heredero es copropietario de una vivienda con otros, no se podrá vender si éste no quiere hacerlo

¿Qué hacer con una casa heredada si una parte no quiere vender?

Como hemos dicho, si un heredero es copropietario de una vivienda y no quiere vender su parte el resto no podrá obligarle a hacerlo. Sin embargo, existen varias opciones para llegar a posibles acuerdos.


Extinción de condominio

En este caso, el heredero o herederos que se oponen a la venta del inmueble podrán comprar las demás partes para convertirse así en el único o únicos propietarios. Es lo que se denomina extinción de condominio.

El coste de este trámite puede variar de una comunidad a otra, aunque suele oscilar entre el 0,50% y el 1% sobre el valor de la vivienda, y suele ser el copropietario que se queda con el inmueble el que lo paga.

Solicitud o acto de conciliación

Otra de las opciones disponibles y antes de entrar en la vía judicial, es la de procurar conciliar la venta de la vivienda a través de un mediador profesional, que ayudará a que todos los herederos lleguen a un acuerdo.

El beneficiario dispuesto a vender la vivienda será el encargado de presentar al resto la solicitud del acto conciliación, para invitarles a participar en el mismo.

Venta de proindivisos

Una tercera opción es que los beneficiarios que quieran vender el inmueble y, por lo tanto, disponer de liquidez, vendan su parte a empresas que compran proindivisos. Se trata de una práctica completamente legal, contemplada por el Código Civil.

Sin embargo, es importante mencionar que el importe que les ofrecerán por la venta será entre un 40% y un 50% inferior al precio de venta de mercado.

Vía judicial

Si ninguna de las anteriores opciones acaba de funcionar, los herederos deberán acudir a los tribunales para que un juez decida cómo se debe proceder. La división judicial decidirá entonces si la vivienda tiene que venderse a una o varias personas externas; si el heredero que no quiere vender compre las partes del resto; o si se pone en subasta pública.

Es importante aclarar que la vía judicial suele ser costosa y puede implicar que el piso se venda a un precio más bajo que si se vendiera de forma tradicional, por lo que es recomendable no acudir a ella.


Como hemos podido comprobar, resolver problemas de herencia entre hermanos o familiares no suele ser una tarea sencilla. Sin embargo, desde Fotocasa recomendamos hacerlo siempre de la mejor manera posible e intentando llegar a acuerdos que beneficien a todas las partes.

Veamos algunos de esos métodos:

1 Método Konmari

Marie Kondo, una japonesa treintañera que ha vendido ya más de 5 millones de ejemplares de su manual "La magia del orden", cree que el primer paso para alcanzar la felicidad es tener la casa ordenada. Lo que hace realmente revolucionario a su método es su filosofía: ella cree que el mundo se ve de otra forma cuando colocamos todas nuestras cosas en su sitio y percibimos todo con más claridad (tanto nuestras pertenencias como el resto de asuntos). Desde este punto de vista, podremos distinguir fácilmente lo realmente necesario y lo que no lo es.

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Su sistema cuenta con varias claves fundamentales:

-Ordenar prendas por categorías. No se ordena habitación por habitación. Se ordenan los objetos en este orden: ropa, libros, papeles, objetos varios y finalmente, las pertenencias de valor, reuniendo en un mismo lugar los objetos de la misma categoría. De esta forma, seremos conscientes del volumen de cosas que poseemos y poder desechar lo que no usemos o tengamos repetido.

-Seleccionar lo que nos produce "felicidad". Guardar únicamente las prendas que nos transmitan alegría. Preguntarnos qué es lo que volveremos a usar y lo que no. No desperdiciar tiempo ni espacio con lo segundo.

-Clasificar. Cuando decidamos qué nos quedamos hay que clasificarlo como creamos conveniente y organizarlo. Recurrir a cajas vacías y a aprender a doblar la ropa para que ocupen menor espacio son consejos muy útiles.

-Ordenar poco a poco y mantener ese orden día a día. De hacer maratones de orden, el efecto rebote provocará infelicidad.

 

2 Método Dan-sha-ri

Una vez más, una autora japonesa, en este caso, Hideko Yamashita, nos muestra en su libro una filosofía asociada al orden. En este caso el título es ?Dan-sha-ri?: Ordena tu vida y hace referencia tanto al terreo personal como al hogar, partiendo de la idea de que deshaciéndonos de todo lo inútil (ya sea un recuerdo o ropa vieja) conseguiremos alcanzar un estado de paz con nosotros mismos. "Dan-sha-ri es conocerse a uno mismo a través del orden, a través de las cosas, gracias a una técnica que facilita la vida después de acabar con el caos de nuestro corazón", explica dicha autora.

Hideko Yamashita

Las tres instancias para poner en práctica este método son:

?1. Da: implica cerrar el paso a cosas innecesarias que tratan de entrar en nuestra vida.

  1. Sha: se basa en tirar aquellos elementos que inundan nuestra casa que no usamos ni necesitamos tener.
  2. Ri: es la instancia final y muestra la gran transformación. Consiste en el camino hacia un yo desapegado que vive en un espacio sin restricciones, en un ambiente relajado.

 

 3 Otros métodos de diferentes autoras

? María Gallay: El orden se mantiene solo.

Así describe su método. Esta organizadora profesional, es la presidenta de la Asociación de Organizadores Profesionales de España, creada en 2016. Confiesa "padecer" una obsesión por la simetría y la funcionalidad desde pequeña, cuestión que ha canalizado ayudando a sus clientes a solucionar el desorden y a crear sistemas prácticos para aprovechar el espacio y el tiempo.

Busca garantizar la eficacia y productividad evitando el despilfarro del tiempo y del espacio.

 

? Cloti Martínez Peinado de Reorganizarte.

Ofrece un servicio de coach, guía, diseño y organización profesional de vestidores y espacios. Afirma:

"Mi trabajo consiste en guiarte por una nueva senda de armonía que te lleve a deshacerte de lo que no necesitas, encaminarte a una actitud relajada que te permita manejar el espacio y ser capaz de controlarlo. Mi talento es encontrar espacio perdido donde parece no haberlo e imponer control donde reina el caos diario. No solo incrementará el valor de tu casa, sino que te abrirá una nueva forma de ser, de manejar tu vida y liberar espacio en tu mente y tu energía."

 

? Adelaida Gómez: El orden no es magia.

Adelaida Gómez de Orden Studio asegura que: "No hay método mágico que funcione 100% con la generalidad de la gente." Según ella, el orden debe estar adaptado a cada individuo y momento vital. No hay fórmulas mágicas. "Hay pautas y algunos trucos prácticos, pero lo más efectivo es la experiencia y el sentido común."

 

Como hemos visto a lo largo de este artículo, y aunque hayamos mencionado solo algunas de ellas, son muchas las autoras que creen que el orden en el hogar trasciende hasta el orden mental y personal, enfocando el orden en la vivienda como una metáfora de nuestra propia vida, basándose en una filosofía cuya finalidad es la felicidad y armonía.

Esta nueva caída, han llevado al Banco Central Europeo a retrasar su decisión de subir los tipos de interés. Un escenario que ha provocado que, de nuevo, miles de hipotecados vean rebajada la cuota mensual que pagan, y que quienes están a punto de firmar una hipoteca tengan dudas sobre qué opción elegir.

Si estas pensando en comprar una vivienda, decidir entre una hipoteca con interés fijo o variable es el mayor de los problemas.

Al fin y al cabo no quieres pagar de más ni que tampoco se convierta en una pesadilla.

Estadísticamente, en España sigue habiendo mayor tendencia para firmar una hipoteca variable, de echo antes del 2005 apenas el 2,7% de los préstamos hipotecarios eran a tipo fijo.

¿Por qué han proliferado las hipotecas a interés fijo? Como ya explicamos, hay un temor a que el referencial suba.

En el 2008 muchas familias tuvieron graves problemas económicos al tener que afrontar el pago de la hipoteca variable.

Ese año alcanzó el 5%, y a este interés hubo además que añadirle el interés del diferencial del banco (que rondaba entre el 1% y 2%).

Desde hace un par de años las entidades bancarias han rebajado la tasa de las hipotecas fijas, antes de la crisis los bancos ofrecían un interés del casi el 7% y  ahora se sitúa entre el 2% y 4%.

En resumen, un interés más suculento y el temor a una subida a este índice ha echo que muchos españoles se decanten por contratar la hipoteca fija.

Y ¿Qué deberías hacer tú?

Escoger entre una hipoteca variable o fija dependerá principalmente de 5 factores:

  • Tu nivel de ingresos actuales y futuros.
  • Tu capacidad para asimilar el riesgo.
  • El plazo de amortización.
  • Qué interés te ofrecen a tipo fijo.
  • Qué interés te ofrecen a tipo variable.

¿Cuándo sale más rentable la hipoteca fija?

Las hipotecas a interés fijo más baratas sólo ofrecen plazos máximos de entre 10 y 15 años (con un interés al 2%). Por tanto, si contratas una hipoteca a 15 años y el índice no ha subido demasiado, habrás pagado demás.

Inicialmente, las hipotecas fijas son más caras y sólo serán rentables en el caso de que el referencial suba. ¿Pero cuánto debe subir  para que salga mejor una fija que una variable?

Las hipotecas fijas a 30 años se sitúan generalmente entre el 3% y 4% TAE, así que para que una fija salga rentable el euríbor debe estar por lo menos entre el 2% y 3% (de esta manera alcanzarías el mismo interés que la fija).

Es decir, la fija sólo es mejor cuando la suma del interés del referencial (euríbor) + el interés del diferencal (el del banco) igualen o superen el interés de la fija. Y esto durante varios años pues recuerda que ahora con la fija estás pagando de más.

Por ejemplo, si el interés de la hipoteca fija es del 2% TAE, saldrá rentable cuando el Euribor se sitúe y se mantenga por unos años mínimo al 1%.

¿Y la hipoteca variable?

La hipoteca variable saldría rentable si tienes pensado una devolución a corto plazo (muy corto plazo).

Si prevés una devolución a muy corto plazo, la hipoteca variable es actualmente la mejor opción y corto plazo es entre 5 y 10 años máximo.

Conclusiones antes de escoger una hipoteca en 2019

Escoger una hipoteca a tipo fijo o variable también dependerá del riesgo que quieras asumir.

Por un lado tenemos las hipotecas a tipo fijo que garantizan una cuota invariable sin importar cómo evolucione la economía global. Pero, supone tener que pagar bastante más al principio.

Por otro lado la de tipo variable no garantiza cuánto tendrás que pagar dentro de 2, 5 o 30 años. Y Tu cuota estará afectada por la evolución de la economía a nivel global, hay mayor riesgo pero en los primeros años es más barata.

Decir que a pesar de estar el Euribor en mínimos históricos según datos del mercado económico actual, más de la mitad de las operaciones que se están cerrando son a tipo fijo, las estadísticas del INE revelan que más del 40% de las hipotecas firmadas en los últimos meses han sido fijas.

La decisión es tuya, algunos quieren pisar terreno seguro y otros se decantan por la variable y se dejan llevar por el mercado económico.

Analiza y piensa bien que hipoteca escoges, fija o variable y recuerda que es un contrato que te ata con el banco para los próximos 30 años, así que escoge sabiamente.

Sabemos que cuando se realiza la compraventa de una vivienda existen una serie de impuestos que deben abonarse. Sin embargo, en el caso de las herencias siempre entran algunas dudas. Además del conocido impuesto de sucesiones, existen otros costes de los que el beneficiario debe hacerse cargo en un plazo concreto.

Entre estos costes, se encuentra el de la plusvalía municipal, también conocido como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), que no afecta solo a las viviendas, sino también a los garajes, trasteros, terrenos o locales, entre otros. En el caso de que se trate de un terreno rústico, liquidar este tributo no sería necesario.

La base imponible varía por Ayuntamientos

En las compraventas, la plusvalía la debe asumir el vendedor, pero cuando el inmueble se consigue a través de una herencia esto es diferente. El heredero se deberá de hacer cargo de este impuesto en un plazo máximo de seis meses. Además, en el caso de que se trate de una donación en vida este plazo se acorta hasta los 30 días hábiles desde la fecha en la que se produzca dicha donación.

Al ser competencia del ayuntamiento, la base imponible varía entre unos lugares y otros. No obstante, en ningún caso puede superar el 30%. Asimismo, el heredero puede decidir la manera en la que se calcula dicha base imponible entre dos opciones.

En primer lugar, se puede hacer mediante la plusvalía real, que tiene en cuenta tanto el valor de compra del inmueble, como el de transmisión y el valor catastral. De esta manera, si ponemos el ejemplo de una vivienda en A Coruña comprada en 2013, se deberá restar al valor de transmisión el valor de compra en 2013, que pongamos que nos da 30.000 euros de diferencia.

Tras esto, se debe calcular el porcentaje del valor del suelo sobre el valor catastral, un 60%, sobre lo que se debe calcular la base imponible. El 60% de 30.000 son 18.000, sobre los que se debe aplicar el tipo municipal, que en A Coruña es de 17,33%. Por tanto, con este cálculo se deberían pagar 3.119 euros de plusvalía.

La segunda opción es realizar los cálculos mediante el método objetivo, que cuenta los años que han transcurrido desde que se adquirió la vivienda, su valor catastral y los coeficientes aprobados por el ayuntamiento. Con el mismo ejemplo de antes, se debería coger el valor catastral del suelo como base, unos 60.000 euros. Después se debe aplicar a la base imponible el coeficiente correspondiente a los 10 años que han pasado desde que se compró el inmueble, que en el caso de A Coruña es 0,08, lo que supone 4.800 euros.

A este resultado se le debe aplicar el tipo impositivo municipal anteriormente nombrado, del 17,33% en A Coruña, lo que resultaría en abonar 831,34 euros por la plusvalía. Por ello, en este caso los beneficiarios podrían elegir abonar el impuesto haciendo el cálculo mediante el método objetivo, que implica una menor cantidad de dinero.

A estos cálculos también se les debe añadir las bonificaciones propias de cada ayuntamiento. En el caso nombra de A Coruña las bonificaciones parten de un mínimo del 20%, que puede alcanzar el 95% para aquellas familias con ingresos iguales o inferiores al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). En el caso de Madrid, las bonificaciones comienzan en un 40% para las plusvalías por herencias y se aplican según los tramos del valor catastral del suelo de la vivienda.

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El Banco Central Europeo prevé aumentar los tipos de interés de referencia con el objetivo de paralizar la importante subida de la inflación. Esto unido a las continuas subidas del Euríbor causarán que las entidades financieras tengan que modificar sus acciones comerciales. Una de las consecuencias podría ser el fin de las hipotecas a tipo fijo.

En los últimos dos meses, la mayor referencia de hipotecas en España, el Euríbor, ha experimentado incrementos consecutivos, más pronunciados en las últimas semanas debido al auge del conflicto ruso-ucraniano. Desde julio de 2020, no se alcanzó una cifra tan alta como la obtenida en febrero del -0,335%.

A pesar de que el BCE niega que el valor del mercado hipotecario supere el 0%, el Euríbor continuará cotizando en 2022 al alza.

Esta previsión podría no cumplirse debido a la inflación experimentada por el territorio europeo. Si en los próximos meses continúa el valor superior al 2%, el BCE podría reaccionar aumentando sus tipos con el fin de contener la subida. Esto podría causar una importante subida del Euríbor, llegando a situarse en el 0%.

En febrero, las entidades financieras aumentaron su oferta hipotecaria de tipo variable, una medida que mantendrán a causa de la tendencia del Euríbor.

La caída del Euríbor en los años anteriores ha beneficiado a las hipotecas fijas, ya que tanto la población como los bancos han optado por estas en vez de por préstamos fijos o hipotecas variables. Sin embargo, con la nueva tendencia, las entidades podrían pasar a aumentar su oferta de préstamos variables, reduciendo las hipotecas fijas.

Reacciones de las entidades financieras

Algunas de las entidades que han procedido a cambiar sus estrategias son Bankinter, BBVA y Santander.

La entidad Bankinter ha decidido disminuir el tipo inicial de salida de un 1,99% a un 1,25% en el primer año. Respecto al plazo restante, se ha fijado una cuantía específica para el euríbor con un diferencial del 0,85% que se podrá revisar cada año. Esto se postula como una reducción en 14 puntos básicos del diferencial que se aplica actualmente.

Al igual que Bankinter, BBVA ha disminuido en 10 puntos básicos, hasta un +0,89% el diferencial de sus préstamos variables, además de abaratar la Tasa Anual Equivalente, situándola en un 1,36%, 1,16 puntos porcentuales menos.

Esta línea también la ha continuado el banco Santander, que durante los primeros seis meses aportará una hipoteca online a través de préstamos variable desde 1,98%. Tras este plazo, Santander comenzará a aplicar el Euribor junto al diferencial el 1,98%.

62% de los préstamos a tipo fijo en 2021

El INE, Instituto Nacional de Estadística, ha concluido que durante el año pasado, el 62% de los 417.501 préstamos sobre domicilios fueron de tipo fijo, la cifra más elevada en los últimos dos años.

Las hipotecas a tipo fijo se posicionaron por encima de las variables desde enero de 2020, fecha en la que se produjo el cambio de la tendencia en cuanto a hipotecas.

Este año el indicador se quedará alrededor del -0,26%, mientras que el escenario central del año que viene sitúa al Euribor en torno al -0,22% (en el mejor escenario se quedaría en el -0,17%) y el de 2021 lo deja cerca del -0,1%. En el caso de que la situación evolucione de forma más optimista de lo esperado, el indicador podría quedarse en torno al -0,05%. Por tanto, habría que esperar al menos hasta 2022 para ver al Euribor por encima del 0%.

Con esta hoja de datos los hipotecados apenas sufrirán  incremento de la cuota mensual.

Variable2020 Pesimista2020 Central2020 Optimista2021 Pesimista2021 Central2021 Optimista
Tipos de interés-0.100.1-0.100.1
Euríbor 1M-0.47-0.42-0.37-0.25-2-0.5
Euríbor 3M-0.41-0.36-0.31-0.2-0.15-0.1
Euríbor 12M-0.27-0.22-0.17-0.15-0.1-0.05
Crédito hipotecario-1.5-1.3-1.1-1.4-1.2-1

¿Subida en los tipos de interés?

Bankinter vaticina pocos cambios en los tipos de interés. El escenario central se mantendría en el 0,0% en 2021. No obstante, si la economía y la inflación evolucionan mejor de lo previsto, el escenario más optimista sitúa los tipos en el 0,1% tanto el año que viene como el siguiente.

Además, existe la posibilidad de bajada de los tipos por debajo del 0,0%. Medida con la que se está en contra.

No obstante, el banco apuesta primero por una retirada de otras medidas como los intereses que cobran  los bancos por guardar su excedente de liquidez o el nuevo programa de compra de deuda que ha activado.

Otra de las variables que seguirá en negativo es la cartera acumulada de crédito hipotecario, según Bankinter, seguirá cayendo a un ritmo superior al 1% anual durante el próximo bienio.

Los productos vinculados son un añadido que los bancos ofrecen a sus clientes con el objetivo de ofrecer unas condiciones más ventajosas y reducir el interés del préstamo, por ejemplo. Así, pueden sugerirles seguros, planes de pensiones o cualquier otro producto, como seguros de salud, vida, etcétera. Según datos del comparador de seguros Kelisto, actualmente un 73 % de las hipotecas de tipo variable proponen la contratación de productos vinculados para conseguir bonificaciones.

Pero, ¿qué hay acerca del seguro del hogar? ¿Y del seguro de vida? Veamos si estos dos productos son obligatorios o si podemos prescindir de ellos a la hora de contratar una hipoteca. Esto es lo que dicen los expertos.

Lo que dice la ley sobre seguros y productos vinculados

Con la legislación vigente sobre la mesa podemos decirte que los bancos no pueden obligarte a contratar ningún producto vinculado. No obstante, lo que puede hacer el banco es sugerirte la contratación de otros productos para hacer más ventajosas las condiciones de la hipoteca. Esta misma legislación, sin embargo, señala algo importante, que apunta directamente a los seguros de vida y de hogar.

Y es que el banco puede obligarte a contratar una póliza adicional con la puedas garantizar que saldarás la deuda en caso de desempleo, enfermedad o muerte. También un seguro de incendios, que pueda cubrir los gastos si la casa (que todavía no estaría pagada) sufre daños graves. En cualquier caso, si no quieres contratar un seguro con el banco, puedes proponer tú una póliza alternativa y tendrá la obligación de aceptarla. Eso sí, tendrás que demostrar que esta incluye las prestaciones que las ofrecidas por el banco. Si finalmente acepta, no podrá empeorar (bajo ningún concepto) las condiciones hipotecarias propuestas inicialmente.

La contratación de un seguro de hogar es imprescindible, porque la ley se lo pide a los bancos para titulizar las hipotecas: emitir productos que se venden a los mercados para que el banco obtenga liquidez. Por tanto, o hagas o no con el banco, será una contratación obligada.

¿Y si decido no contratar un seguro con el banco?

Como te indicábamos, la ley dice que el banco no puede obligarte a contratar sus seguros o productos vinculados ni tiene la potestad para empeorar las condiciones de la hipoteca si no lo haces. En cualquier caso, si decides contratar los seguros con otra entidad, el diferencial de la hipoteca probablemente sea más elevado.

Seguro de vida y contra incendios

En cuanto al seguro de vida, es lógico que le banco quiera asegurarse de que terminará cobrando la deuda en caso de que tú no puedas pagarla. Eso sí, es importante que te asegures de que el banco no es beneficiario de toda la indemnización, sino de la parte que corresponda a la deuda restante.

Lo único que necesitas a la hora de contratar la hipoteca es un seguro contra incendios. En realidad no haría falta un seguro multirriesgo, porque es un cosa distinta. El segundo cubre el continente (estructura de la vivienda) y el contenido (bienes, mobiliario y enseres que contiene la vivienda), además de la Responsabilidad Civil a terceros como cobertura básica. Si quieres contratar únicamente un seguro contra incendios estás en tu perfecto derecho, pero lo cierto es que resulta difícil ? tanto fuera como dentro de los productos que ofrece el banco ? encontrar un producto que solo asegure contra incendios.

Los pisos turísticos enseguida se constituyeron como un mercado maduro y muy extendido por toda España debido a que esta actividad se encontraba en proceso de regulación y ordenamiento. La regulación estaba normalizando la actividad, pero este patrón ha paralizado la actividad.

Los expertos aseguran que para mejorar la rentabilidad de un arrendamiento de media o larga estancia, los pisos turísticos "tenían que estar más de la mitad del mes alquilados",  asumiendo una serie de gastos añadidos, como luz, gas, wifi y servicio de limpieza, "que no se producen en otras modalidades de arrendamiento". A esto hay que añadirle el pago de impuestos por lo que el balance económico del alquiler no era tan beneficioso a no ser que los inmuebles sean de ubicación prime con altos índices de ocupación.

Todo esto ha dado lugar al trasvase de oferta de pisos turísticos a otros mercados, sobre todo, al de alquiler residencial de media y larga estancia y al de la venta. El movimiento va de la periferia al centro.

La expansión y duración de la pandemia del coronavirus ha motivado una parálisis en el mercado de los pisos turísticos, que se ha materializado, en opinión de varios expertos, en el trasvase de parte de la oferta dedicada a esta actividad a otras modalidades de arrendamiento más convencionales, como el alquiler de larga y media estancia.

También afirman que el vuelco hacia la oferta residencial se está notando "de fuera hacia dentro, es decir, de la periferia al centro de las grandes ciudades" y en localizaciones con una fuerte presencia de turistas, como es el caso de Canarias.

Las empresas dedicadas al coliving también están notando el interés de los propietarios de pisos turísticos por sumarse a su modelo de negocio.

CEO de la compañía responde a la seguridad que el coliving aporta a los arrendadores en tiempos de crisis, sobre todo en términos económicos.

Los pisos turísticos no van a desaparecer. Se producirá un reajuste de precios para ganar competitividad en 2020, y en 2021 volverán a ser una alternativa de alojamiento a los hoteles.

De cara al futuro, los expertos del sector rechazan que el mercado de los pisos turísticos vaya a desaparecer. Por el contrario, argumentan que este negocio recuperará parte del terreno ganado y se readaptará a la nueva situación. La Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), adelanta que "va a haber un parón importante de la actividad este verano, ya que la gente reservará casas completas, en el campo o en la playa". "Este trimestre y el siguiente el mercado de los pisos turísticos sufrirá  pérdidas pero de cara a 2021 va a cohabitar con la oferta hotelera".

Así, desde AEPSI calculan que los márgenes de beneficios de los alojamientos turísticos que permanezcan en el mercado una vez que la pandemia se supere bajarán. También creen que a partir de 2021 se producirá un aumento de precios para recuperar las pérdidas que tendrán lugar este año.

El coronavirus impulsará la implementación de nuevas medidas de seguridad en los pisos turísticos. Los clientes exigirán que todo haya sido desinfectado y que se procure la máxima higiene

En concreto, los expertos señalan que los propietarios de estos inmuebles deberán "asegurar en cada pernoctación que el apartamento ha sido desinfectado". Para ello, cree que las empresas sacarán "algún tipo de certificado" con el que se pueda demostrar esta condición.

Colaboración:

www.pisos.com

Muchas veces las personas creen que una vez han comprado un piso, con tener la escritura ya queda demostrado que el inmueble es suyo. No obstante, nada más lejos de la realidad. Ante la ley no siempre todo es tan claro. Una consulta muy frecuente suele ser: ¿es obligatorio registrar una propiedad? A continuación, intentaremos dar una respuesta detallada a esta pregunta.

¿Es obligatorio registrar una propiedad? 

Antes que nada tienes que saber que es un trámite que no es obligatorio, es totalmente voluntario. No obstante, hay una serie de coyunturas en las que la ley sí obliga a registrar una propiedad. 

En caso de recibir un inmueble como herencia, primero tenemos que anotar a nuestro nombre en el registro de la propiedad antes de poderlo vender. También para poder formalizar un préstamo hipotecario es necesario inscribir la propiedad, ya que las entidades financieras solamente conceden hipotecas para viviendas que están debidamente registradas. 

¿Ves por qué es altamente recomendable efectuar dicho trámite? Realizarlo o no puede tener una serie de repercusiones. A continuación, detallamos estos motivos:

  • Aumenta la seguridad jurídica. La propiedad queda vinculada al nombre de su dueño. De esta forma es más fácil demostrar la titularidad frente a terceros.  

  • Es más fácil de vender. Al tener un rápido acceso a todos los datos de la finca, es más sencillo ver si existen posibles cargas y por tanto la operación de compraventa será mucho más rápida de cerrar. 

  • Permite pedir un préstamo hipotecario. Una entidad financiera pide que el inmueble esté inscrito en el registro para poder conceder una hipoteca. En caso contrario denegará la operación. 

No tener inscrita una propiedad va a entorpecer una posible operación de compraventa. Como es normal el comprador querrá saber que la vivienda está libre de posibles cargas como hipotecas, embargos, etc. Al no poderse consultar los datos de la finca en el registro de la propiedad, la desconfianza del adquirente irá en aumento. Incluso puede ser que decline realizar la operación.

En caso de que al final la adquisición se realice, el comprador puede acabar pagando un precio inferior a la media de la zona, con la consecuente pérdida de beneficio por parte del vendedor. 

Como se ha visto no es obligatorio registrar una propiedad, pero sí es preferible hacerlo, ya que aporta bastante tranquilidad y seguridad jurídica. A través de nuestro portal inmobiliario ofrecemos una gran variedad de pisos y casas ubicadas por toda la península ibérica, Canarias, Islas Baleares, así como Ceuta y Melilla. Nuestro portal es intuitivo y fácil de utilizar. La relación de inmuebles se visualiza de una manera organizada y atractiva, lo que facilita su localización. Si estás buscando una nueva casa, entra y encuentra la tuya. 

¿Cómo es vender con una agencia inmobiliaria?

Contar con ayuda y asesoramiento en una cuestión tan compleja como es la venta de una vivienda siempre es mucho mejor que hacerlo en solitario. Especialmente si no se tienen conocimientos específicos sobre ello. Otra de las grandes ventajas de contar con un agente inmobiliario experto es evitarse el estrés que supone organizar el papeleo, atender las visitas y, por supuesto, negociar la venta. Pero esto tiene un precio. ¿Merece la pena pagar una comisión a la inmobiliaria por vender el piso?

Bajo nuestro criterio sí, pero en realidad todo dependerá de la situación personal del vendedor. Lo más lógico es que tengas que pagarle a la inmobiliaria una comisión de entre el 3 % y el 5 % sobre el precio de venta de un piso. De este modo, si vendes tu propiedad por 200.000 euros, tendrás que pagar una tasa de entre 6.000 y 10.000 euros a la inmobiliaria para gestione la venta. Es lo que hay. ¿Qué puedes conseguir a cambio? Bueno, esta comisión incluye una serie de ventajas que no obtendrás si vendes por tu cuenta, como por ejemplo:

  • Contar con la ayuda de un experto en el mercado inmobiliario y en las ventas locales
  • Evitar la gestión de la publicidad que debas realizar del inmueble para encontrar comprador cuanto antes
  • Dejar en sus manos la valoración del piso, los contratos, las visitas y el filtrado de las mismas, así como la negociación
  • Tendrás a un profesional dedicado de manera inmediata y exclusiva a la venta del piso, lo que sin duda acortará el tiempo de venta.
  • ¿Y cómo es vender por tu cuenta?

  • La gran ventaja de vender un piso por tu cuenta es, claro está, el de evitarte la comisión de la agencia inmobiliaria. También tendrás un control absoluto del proceso, pero si desconoces los pormenores del negocio inmobiliario, esto podría convertirse en una clara desventaja. Se trata, sin duda, de una opción muy interesante si no tienes ninguna prisa por vender y si crees que no te van a faltar los compradores. Pero debes saberlo a ciencia cierta, porque no es lo mismo vender en una zona con una alta afluencia de turistas que hacerlo en un pueblecito de interior, cuyas viviendas tienen una menor rentabilidad y, por tanto, menos compradores interesados en ellas.

    Además, al vender entre particulares puedes cometer errores a la hora de fijar el precio (situándolo muy por debajo o por encima del precio de mercado) y meter la pata en cuestiones legales o fiscales, ya sea por falta de información o por desconocimiento del sector. Además, si no puedes dedicarte a la venta del inmueble a tiempo completo (que es lo más lógico), es muy probable que el proceso de venta se alargue en el tiempo y termines perdiendo dinero.

    Concluyendo, ¿es mejor vender con o sin inmobiliaria?

    Para nosotros la respuesta está clara: si cuentas con la ayuda de una agencia inmobiliaria todo te resultará mucho más fácil y tal vez puedas vender tu piso o casa con más rapidez y obteniendo un buen precio. No obstante, si tu vivienda se encuentra muy bien ubicada y crees que lo tienes muy fácil, vender por tu cuenta puede terminar siendo la opción más rentable. En realidad, todo dependerá de cuáles sean tus necesidades y preferencias a la hora de enfocar el proceso. Aun así, una cosa está clara: contar con los servicios de un agente inmobiliario te ayudará a culminar la venta más rápido y sin errores, aprovechando la experiencia que el agente inmobiliario tiene de su parte.

¿Es un buen momento para comprar una vivienda?

La respuesta es Sí. Estamos ante uno de los mejores momentos desde 2008 para comprar una vivienda.  Especialmente por dos razones fundamentales: el aumento del precio de la vivienda, y la posibilidad de adquirir más fácilmente una hipoteca.

Aumento de precios de la vivienda

El pasado año, con la irrupción de la pandemia provocada por el Covid-19, se hablaba de una posible bajada de precios de la vivienda. En un principio el precio de la vivienda se vio algo resentido, pero apenas fue notable.

Lo cierto es que lejos de bajar, el mercado inmobiliario está viviendo una recuperación, situándose en niveles anteriores a la pandemia. Esta recuperación económica, junto con la subida del PIB, harán que el precio de la vivienda suba, aunque de momento lo hará lentamente.

Es por ello es buen momento para comprar, porque el precio sigue estable, pero irá subiendo poco a poco, aunque al ser de una forma lenta, es buen momento para comprar, luego puede suponer invertir más dinero en una vivienda.

Las Comunidades Autónomas que más incremento de precio de la vivienda están notando, son Andalucía, Comunidad Valenciana, Madrid, Islas Baleares, Extremadura y Canarias. La que más aumento está experimentando es Andalucía, con una variación interanual cercana al 8%.

Por supuesto, las ciudades españolas donde más se está notando el incremento del precio de la vivienda son Barcelona y Madrid.

 

Más concesiones de hipotecas

Los bancos no están siendo tan exigentes con las hipotecas. Si bien antes tenían unas exigencias más rigurosas, a día de hoy la financiación de un préstamo hipotecario es más asequible, tanto por los tipos de interés como por los requisitos.

El Euribor juega un papel importante en todo esto, ya que sigue en niveles negativos, y según los expertos, su previsión seguirá estando por debajo de cero al menos los dos próximos años. Esto hace que una hipoteca a interés fijo no llegue al 1% en muchos casos.

Pero con el Euribor por los suelo, es buen momento de tener una hipoteca tipo variable, ya que este panorama es muy favorable para poder adquirir una vivienda.

 

ACCEDA AL INFORME COMPLETO SOBRE HIPOTECAS, JULIO 2021 ? INE

Google a través de sus múltiples herramientas puede conocer a los usuarios y sus comportamientos dentro de la red, por ejemplo, las páginas visitadas o sus interacciones.

Dentro de estas herramientas, se encuentra Google Signals, que da la opción de conocer más a profundidad a cada uno de los usuarios. Esto lo lleva a cabo obteniendo información sobre el usuario desde los diferentes dispositivos por los que navega por la red.

Perfiles de usuarios que navegan por Internet

Actualmente, el acceso a Internet se puede realizar desde distintos dispositivos. Podemos acceder a una web desde el móvil para encontrar un producto, pero luego podemos acceder por el ordenador para llevar a cabo la compra de este. Entre el momento de la consulta y el de la compra puede pasar horas, días o incluso semanas.

Dentro del sector inmobiliario, de los usuarios que visitan los portales y webs inmobiliarias existen dos perfiles diferentes: el vendedor y el buscador de vivienda.

Comprador o inquilino

Independientemente de si busca alquilar o comprar, el procedimiento de búsqueda es muy similar. En primer lugar, se buscará información acerca del sector inmobiliario para posteriormente, acceder a numerosos portales inmobiliarios para encontrar viviendas. Este proceso le conducirá a varias webs inmobiliarias, redes sociales u otras páginas con las que poder finalizar el procedimiento de la búsqueda (https://www.inmopc.com/software-para-inmobiliaria-web-ejemplos.html).

El buscador puede llevar a cabo la búsqueda a través de distintos dispositivos. En este proceso es donde Google Signals resulta muy útil.

El vendedor

El primer paso que realiza un usuario que pretende vender su domicilio es investigar por la red distintas fuentes. Acceder a Google para encontrar información que desee sobre el mercado inmobiliario. De esta forma, accederá a páginas webs de consejos, noticias o de expertos en el sector para informarse sobre los servicios que ofrecen.

Después de ello, procederá a conocer las opiniones de otros usuarios acerca de ese experto específico. Con ello, el usuario podrá decidir si prefiere continuar la búsqueda de información o regresar a la página web de la agencia.

Al igual que el comprador o inquilino, estos dos procesos se pueden desarrollar desde distintitos aparatos electrónicos: desde el ordenador en casa, desde una tablet en el trabajo o desde el móvil en la calle.

¿Cómo funciona la herramienta de Google Signals?

Con Google Analytics, se obtenía la información acerca de las acciones que un usuario llevaba a cabo desde un único dispositivo.

Dentro de Googe Analytics, se encuentra la herramienta Google Signals que recoge información acerca de los usuarios que están registrados desde su perfil de Google. Lo novedoso reside en que con este nuevo instrumento se puede recoger datos sobre la navegación del usuario desde los dispositivos en los que se encuentra registrado. Por lo tanto, obtiene los datos del mismo usuario desde sus diferentes dispositivos.

Mejoras integradas en Google Analytics

Mejora de los informes publicitarios, demográficos y de intereses

Toda la información obtenida por Analytics a través de su código de seguimiento y por las cookies se complementa con los datos extras que recoge sobre el comportamiento del usuario de Google.

Remarketing

Gracias a la plataforma Google Marketing Platform y a las audiencias publicadas en estas, se exponen publicidad de remarketing multidispositivo a todos aquellos usuarios de Google que tengan la opción Personalización de Anuncios activada y estén registrados en su sesión.

Informes multidispositivo

Toda la información que Google Signals obtiene del mismo usuario desde sus diferentes positivos tiene una caducidad máxima de 26 meses.

Proceso de activación de Google Signals

Para poder tener activo Googe Signals, primero tenemos que tener la opción EDITAR.

  1. En Google Analytics, tenemos que iniciar sesión.
  2. Pulsamos en el botón EMPEZAR que aparecerá dentro del banner de notificación azul ubicado en la zona superior de la web, o navegando por la columna Propiedad > Información de seguimiento > Recogida de datos, y continuar según las instrucciones que se originarán en un cuadro de diálogo azul.
  3. Accedemos a Google Signals para consultar la información y pulsamos sobre el botón CONTINUAR.
  4. Posteriormente, debemos activar Google Signals siguiendo los siguientes pasos:
  • Escogemos las propiedades sobre las que queremos que funcione Google Signals (todas las propiedades de la cuenta, solo esta propiedad o un subconjunto concreto de propiedades de la cuenta).
  • Pulsamos en ACTIVAR si queremos activar de inmediato Google Signals.
  • Pulsamos en DECIDIR MÁS ADELANTE si preferimos activar en otro momento Google Signals.

En el momento en el que tengamos activado Google Signals, se activará el interruptor de la función. A continuación, podremos elegir las siguientes acciones:

  • Exponer publicidad de remarketing multidispositivo a usuarios que tengan el inicio de sesión de Google y que hayan activado la función de Personalización de Anuncios.
  • Acceder a nueva información basada en otros usuarios obtenida a través de los informes multidispositivo.

Toda esta información se pondrá a disposición desde el día en el que se haya activado Google Signals.

Cursos de formación Marketing Inmobiliario

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades del marketing. Sacar partido a los portales inmobiliarios, saber crear y administrar una página web y la seguridad de la misma. Y la creación de newsletter y su incorporación en campañas.

Cursos de formación Posicionamiento Web

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer la manera de posicionar correctamente una web o aprender a optimizar su búsqueda a través de los mejores buscadores, conociendo el funcionamiento de los robots rastreadores.

¿Cuánto tendría que pagar de entrada?

Teniendo en cuenta que los bancos normalmente conceden hasta el 80% de financiación del valor total de una vivienda, si la hipoteca concedida es de 145.715 euros, el precio real del inmueble rondaría los 175.000 euros, de los que unos 30.000 debería aportarlos el futuro propietario como concepto de ?entrada?.

Conocer estos datos es clave para calcular el tiempo de ahorro previo, pero "también hay que tener en cuenta que  ese 20% que se corresponde con la señal o entrada, el futuro propietario debería sumar aproximadamente otro 10% del valor de compraventa o tasación de la vivienda", afirma Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro. Es decir, en este caso unos 15.000 euros, para poder hacerse cargo de "los gastos asociados a la compra (tasación, notaría?), que también corren a cargo del comprador", afirma el portavoz del comparador hipotecario.

Como vemos, una persona que quiera una hipoteca por el valor medio de las que se conceden en España, según el INE, deberá tener ahorrados al menos 45.000 euros antes de pedir la hipoteca a cualquier entidad financiera. ¿Cuánto tiempo tardará en ahorrar ese dinero si cobra 24.395 euros brutos anuales, es decir, 1.600 euros al mes con doce pagas? Partiendo de un ahorro cero, si cumple la regla recomendada por los expertos financieros (50% del salario a gastos fijos, 30% a otros gastos u ocio y 20% a ahorro), el futuro propietario podrá ahorrar 320 euros al mes. Entonces, cuando pasen 140 meses, es decir, 11 años y medio, podría ahorrar esos 45.000 euros necesarios.

Si el salario de la persona en cuestión es de 1.600 euros mensuales, teniendo en cuenta que no se recomienda invertir en vivienda más del 30% de dicho salario, la cuota de la hipoteca debería rondar los 500 euros. Para una hipoteca de 145.715 euros, esta persona podría pedir un plazo de pago de entre 25 y 30 años de duración en función también de los intereses que tenga que pagar por el préstamo.

En Madrid o Barcelona la capacidad de ahorro es menor

Si la financiación concedida por el banco es mayor o menor del 80% del valor de la vivienda, en la misma proporción será menor o mayor el dinero que tenga que adelantar para que le concedan la hipoteca. Lo mismo pasa con el precio del inmueble, cuanto mayor sea, más dinero tendrá que aportar de entrada el futuro propietario.

Por este motivo, en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, donde el precio de la vivienda es mucho más elevado que en otras zonas, aunque los sueldos también son más altos, pero no en la misma proporción, la capacidad que tienen los ciudadanos de ahorrar disminuye considerablemente. Por ejemplo, en Madrid, el precio medio de la vivienda está entorno a los 300.000 euros, algo más del doble de la media que calcula el INE para toda España. Pero los salarios de los madrileños son solamente un 6,2% más altos que la media nacional, concretamente rondan los28.000 euros de media.

Si hacemos, para este caso, los mismos cálculos, podemos ver que una persona que vive en la Comunidad de Madrid y quiere comprarse un piso en dicha autonomía, deberá aportar de media solo para pagar la entrada y los gastos asociados a la gestión de la hipoteca unos 90.000 euros. Por ello, si cobra 1.800 euros al mes con 12 pagas, siguiendo la misma regla anterior del ahorro, deberá esperar un total de 250 meses, es decir 20 años, para poder optar a la vivienda en cuestión.

¿Cuáles son los gastos a los que hay que hacer frente en una compraventa?

Además del dinero correspondiente al valor de la vivienda, hay que hacer frente a otros gastos importantes. En el caso de las viviendas de obra nueva, hay que pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que se calcula sobre el 10 % del valor de compra. Siguiendo con el ejemplo de la vivienda que cuesta 150.000 euros, estaríamos ante un gasto de 15.000 euros. Si la vivienda está situada en Canarias, se pagar el Impuesto General Indirecto Canario, que asciende al 6,5 %, esto es, 9.750 euros. Si la vivienda es nueva pero es una VPO (Vivienda de Protección Oficial), el impuesto alcanzaría el 4 %, de modo que habría que pagar 6.000 euros de IVA.

En el caso de las viviendas de segunda mano, hay que tener ahorros para pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (cuya cuantía depende de la comunidad autónoma, peor suele estar entre un 6 % y un 10 % del precio de venta), el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del año (que debe pagarse al vendedor), la Plusvalía Municipal y el coste registral de la inscripción de la compraventa. Por tanto, convendría contar con unos 9.000 euros adicionales para hacer frente a los gastos de la propia operación.

Por otro lado, tanto en vivienda nueva como de segunda mano, aunque en muchos casos es el banco el que lo financia, también hay que pagar los gastos de notaría (un 50 %, como máximo, a repartir con el banco), la escritura, la tasación y las comisiones de apertura. No obstante, hay que subrayar que algunas entidades asumen estos gastos.

La importancia de tener en cuenta los gastos

Es muy común tener en cuenta el precio de la vivienda a la hora de hacer frente a una compraventa, sin considerar que hay una serie de gastos que conviene asumir. Así pues, además de la entrada, hay que tener en cuenta los impuestos y los gastos de notaría y registros. Por otro lado, también es fundamental que tengamos en cuenta que a partir de la firma de la hipoteca, contemplemos que habrá que asumir el pago de las cuotas mensuales, así como de otros gastos como son la cuota de la comunidad de propietarios, las posibles derramas y todas aquellas obras, reformas y adaptaciones que queramos llevar a cabo en la vivienda.

España es el país de la OCDE en el que el pago de la vivienda se come el mayor porcentaje del sueldo.

Hoy día los hogares destinan de media un 17,2% de sus ingresos anuales a pagar la vivienda, un porcentaje que se supera con creces en las grandes ciudades llegándose a destinar incluso la tercera parte de los ingresos que es el umbral máximo recomendado.

Actualmente el 37% de la población dedica más del 40% de sus ingresos al alquiler, según datos de la propia organización.

Somos el país que más sueldo dedica a pagar vivienda, según los datos recogidos por la Comisión Europea y la propia OCDE presentados en la "Base de datos de vivienda asequible".

Alquilar un piso hoy día es ahora más caro que hace un año en casi todas las comunidades.

Utilizando datos del precio medio por metro cuadrado y del salario medio por comunidad,  se ha analizado cuánto porcentaje de sueldo se destina al alquiler en cada comunidad:

Cataluña, Madrid y Baleares son las tres comunidades autónomas que más porcentaje de sueldo dedican a la vivienda situándose por encima del 40% con un esfuerzo financiero del 26,4% esto significa destinar más de una cuarta parte de lo ganado en el año, al pago de la vivienda.

Les siguen Canarias, Cantabria, País Vasco y Andalucía, donde el porcentaje está por encima del 30%. Murcia, Castilla y León y Galicia entorno al 26% del sueldo.

Extremadura es, por el contrario, la comunidad en la que menos se come el alquiler: el 22,8% del sueldo medio.

Concluyendo, el precio medio del metro cuadrado en España es de 8,37 euros / m2 y el salario medio, 23.156 euros anuales. Actualmente los salarios no suben al mismo ritmo que el precio de la vivienda. Durante el  primer trimestre de 2019, de promedio en España para adquirir un inmueble supone un 25,1% de los ingresos, mientras que arrendar supone un 33,6% del salario, una cifra que se mantiene ligeramente por encima de las recomendaciones de los expertos. ¿Trabajar para pagar la vivienda?

¿Cómo puedo calcular la rentabilidad de comprar vivienda para alquilar?

Si quieres conocer la rentabilidad bruta de una propiedad, tendrás que tener en cuenta dos datos: el primero, el precio por el que compramos la propiedad; el segundo, la renta del alquiler mensual. La rentabilidad de una vivienda de alquiler es el rendimiento que se obtiene de la vivienda cuando la alquilamos. Para conocer la rentabilidad bruta de una propiedad, debemos tener en cuenta el precio por el que compramos la propiedad y la renta del alquiler mensual. Vamos a comprobarlo con un ejemplo que te servirá de base para hacer tus propios cálculos.

Imagina que compras una vivienda por 200.000 euros y la alquilas por 1.000 euros mensuales. Lo que tienes que hacer es dividir los ingresos que vayas a obtener con el alquiler (12.000 euros anuales) entre el precio que hayas pagado por el inmueble (200.000 euros) y multiplicarlo por 100. Lo que te saldrá de esta operación es un porcentaje: el de la rentabilidad bruta.

12.000? / 200.000? x 100= 6%

Ahora mismo, según datos del portal inmobiliario Fotocasa, la rentabilidad de comprar para alquilar en España es del 6 %. Esto significa que este porcentaje estaría ajustado y que, por tanto, estaríamos ante una buena oportunidad de inversión. Te animamos a hacer este mismo cálculo con las cifras que tú manejas sobre el valor de la vivienda que tienes pensado adquirir y el precio por el que te gustaría alquilarla. Esto también puede ayudarte a fijar un precio para el alquiler, si es que también tienes dudas en este sentido.

La rentabilidad bruta versus la rentabilidad neta de la vivienda

Ojo, que hay otra cuestión importante. El cálculo que te proponemos más arriba te servirá para calcular la rentabilidad bruta de la vivienda. Sin embargo, hay otros gastos que hay que tener en cuenta para calcular la rentabilidad neta. Y son los siguientes:

  • Los gastos de la compraventa
  • El precio de las reformas
  • La cuota de la hipoteca
  • El recibo del IBI
  • Los gastos de comunidad
  • El precio del seguro de hogar
  • Los gastos de suministros

Este es un cálculo que podrás hacer una vez hayas adquirido la propiedad y te ayudará a conocer más al detalle la rentabilidad de la vivienda. Mientras tanto, el dato obtenido sobre la rentabilidad bruta te servirá para tener una aproximación sobra la idoneidad o no de la inversión. 

A la hora de una compraventa de una vivienda de segunda mano en la que medie una hipoteca hay que hacer frente a una serie de gastos, sobre los cuales ha habido una importante controversia en los últimos años que ha derivado finalmente en que sean las entidades financieras quienes paguen buena parte de estos.

A continuación, repasamos que gastos de la compraventa de vivienda, derivados por formalizar la hipoteca y como se repercuten.

Gastos de notaría

La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece que el arancel notarial de la escritura de la hipoteca la debe pagar el banco, no la de compraventa que si la paga el cliente. El importe se sitúa entre el 0,1 y el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria al que se suma los costes de la matriz (número de folios) y se sitúa alrededor de los 500 euros.

Lo que si hay que pagar son los costes de la copia de la escritura que se quede el cliente.

Gastos de gestoría

La gestoría que suele imponer el banco para realizar estas gestiones debe ser pagada por la financiera. De nuevo la Ley 5/2019 determina que los gastos de gestoría corresponderán al prestamista. Su coste para una hipoteca media ronda los 300 euros.

Registro de la propiedad

Según criterio del Tribunal Supremo esta garantía hipotecaria se inscribe a favor de la entidad financiera y como beneficiaria es esta la que tiene que abonar todos los gastos derivados de su inscripción.

Es un gasto variable, pero se sitúa alrededor de los 300 euros. Eso sí, no hay que olvidar que el ciudadano que vende y quiere eliminar las cargas, o simplemente solo lo último por haber pagado la hipoteca, si deberá pagar ese trámite al ser la parte interesada.

Impuesto de Actos jurídicos documentados (AJD)

Con respecto a los gastos derivados directamente de la hipoteca el importe máximo venía derivado en la mayoría de los casos del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) por la hipoteca.

Esta partida que es variable (0,50% en comunidades como Navarra y País Vasco y hasta un 1,50% en otras como Cataluña, Valencia, Andalucía o Castilla y León) debe pagarlo al 100% la entidad financiera según señala el Real Decreto Ley 17/2018 por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y que la Ley Hipotecaria reafirma al señalar que  "El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable".

Con todo ello, la carga impositiva que deberá pagar el cliente se concentra en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, derivado no de la hipoteca, sino de la compra de la vivienda, otro impuesto estatal cedido a las comunidades autónomas, que grava las transmisiones de los bienes a título oneroso, y que, dependiendo de la comunidad autónoma, del tipo de vivienda incluso de las circunstancias personales se situará entre un 4% y un 10%.

No residentes: tributación de inmuebles

Establecimiento permanente e inmuebles arrendados

Obtención de rentas obtenidas del arrendamiento de inmuebles y su consideración como establecimiento permanente

En general, se considera que no opera mediante establecimiento permanente en España una persona no residente que dispone en territorio español de inmuebles arrendados ya que, de acuerdo con la normativa fiscal española, el mero arrendamiento de bienes inmuebles no es uno de los supuestos conceptuados como establecimiento permanente.
No obstante, en el caso de que se arrienden inmuebles y se disponga en España para la ordenación de la actividad de, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, la actividad que se realiza se podrá entender que es de carácter empresarial a través de establecimiento permanente.

Sin establecimiento permanente

Tributación correspondiente a rendimientos, ganancias patrimoniales y renta imputada

Tipos de rentas procedentes de inmuebles

Las rentas derivadas de los inmuebles situados en España están sometidas al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Si un inmueble es propiedad de un matrimonio o de varias personas, cada una de ellas es un contribuyente independiente que deberá presentar declaraciones separadas.

Las rentas que pueden obtener los contribuyentes propietarios de inmuebles son:

En caso de contribuyente persona física no residente:

? renta imputada de inmuebles urbanos, si el inmueble es para uso propio o está desocupado
? rendimientos de inmuebles arrendados, si el inmueble está alquilado
? ganancia patrimonial, en caso de venta del inmueble

En caso de contribuyente persona jurídica o entidad no residente:

? rendimientos de inmuebles arrendados, si el inmueble está alquilado
? ganancia patrimonial, en caso de venta del inmueble.
? Si la entidad es residente en un paraíso fiscal (con efectos desde el 11 de julio de 2021, las referencias efectuadas a paraísos fiscales se entienden efectuadas a la definición de jurisdicción no cooperativa), puede estar sujeta al Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes.

Renta imputada de inmueble urbano para uso propio

Normativa interna

Normativa: artículo 13.1.h) Ley IRNR
Conforme a la normativa interna, los contribuyentes no residentes que sean personas físicas, titulares de inmuebles urbanos situados en territorio español, utilizados para su uso propio no afectos a actividades económicas, o vacíos, están sometidos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes por la renta imputada correspondiente a esos inmuebles.

Convenio

De acuerdo con los Convenios para evitar la doble imposición, las rentas obtenidas de bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el Estado de situación de los inmuebles, tanto si derivan de la utilización o disfrute directo como del arrendamiento o cualquier otra forma de explotación de los mismos.

Tributación

Normativa: artículos 24, 25 y 26 Ley IRNR

La base imponible correspondiente a la renta imputada de bienes inmuebles urbanos situados en territorio español se determinará con arreglo a la normativa del IRPF. A estos efectos, se deberá computar como renta la cantidad resultante de aplicar el porcentaje que corresponda al valor catastral del inmueble, que figura en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI):

? Inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores: 1,1% (el año de valoración colectiva de carácter general de un  Municipio se puede consultar en el apartado Ponencias de Valores del Portal de la Dirección General del Catastro,https://www.catastro.meh.es/
? Restantes inmuebles: 2%

Se tributa por la base imponible antes citada, sin deducir ningún tipo de gasto.

El importe resultante se entiende referido a todo el año natural. Se reducirá proporcionalmente al número de días, cuando no haya tenido la titularidad durante todo el año, o cuando durante parte del mismo haya estado arrendado.

Si a la fecha de devengo del impuesto (31 de diciembre) los inmuebles carecieran de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación de los mismos el 50% del mayor de los siguientes valores: el precio, contraprestación o valor de adquisición del inmueble, o el valor del inmueble comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. En estos casos, el porcentaje será del 1,1%.

Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna.

En los supuestos de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, la imputación se efectuará al titular del derecho real, prorrateando el valor catastral en función de la duración anual del período de aprovechamiento. Si a la fecha de devengo del impuesto los inmuebles carecieran de valor catastral, o éste no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación el precio de adquisición del derecho de aprovechamiento. No procederá la imputación de renta inmobiliaria a los titulares de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles cuando su duración no exceda de dos semanas por año.

En los supuestos en que la titularidad corresponda a varias personas, la renta correspondiente al bien inmueble o derecho real de disfrute de que se trate, se considerará obtenida por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad.
El tipo de gravamen es el general vigente:

? Residentes UE, Islandia, Noruega y, desde 11-07-2021, Liechtenstein: 19%
? Resto de contribuyentes: 24%

Deducciones: de la cuota tributaria sólo podrán deducirse:
Las deducciones por donativos, en los términos previstos en la Ley de IRPF y en la Ley de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo.

Rendimientos de inmuebles arrendados

Normativa interna

Normativa: artículo 13.1.g) Ley IRNR

Conforme a la normativa interna, se consideran renta obtenida en territorio español los rendimientos derivados, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a los mismos.

Convenio

Los Convenios suscritos por España atribuyen potestad para gravar las rentas de los bienes inmuebles al Estado donde están situados los mismos. De acuerdo con los Convenios, las rentas de bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el Estado de situación de los mismos, tanto si derivan de la utilización o disfrute directo como del arrendamiento o cualquier otra forma de explotación de los mismos. Por tanto, las rentas derivadas de bienes inmuebles situados en España pueden ser gravadas conforme a la Ley española.

Tributación

Normativa: artículos 24, 25 y 26 Ley IRNR

Las rentas obtenidas sin mediación de EP deben tributar de forma separada por cada devengo total o parcial de la renta sometida a gravamen.

Con carácter general, la base imponible estará constituida por el importe íntegro, es decir, sin deducción de gasto alguno.

En el caso de inmuebles arrendados se deberá computar como ingreso el importe íntegro que, por todos los conceptos, reciba del arrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido.

Si el inmueble sólo está arrendado una parte del año, deberá determinar el rendimiento como en el párrafo anterior, por los meses que haya durado el arrendamiento, y, para los restantes, hallará la parte proporcional de la renta imputada (1,1% o, en su caso, 2% del valor catastral).

No obstante, cuando se trate de contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea o en un Estado del Espacio Económico Europeo en el que exista un efectivo intercambio de información (con efectos desde el 11 de julio de 2021, las referencias normativas efectuadas a Estados con los que exista un efectivo intercambio de información tributaria se entienden efectuadas a Estados con los que exista normativa sobre asistencia mutua en materia de intercambio de información tributaria en los términos previstos en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que sea de aplicación. Ver Anexo V), para la determinación de la base imponible se podrán deducir los siguientes gastos:

a. En caso de personas físicas, los gastos previstos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siempre que el contribuyente acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España.

b. En caso de entidades, los gastos deducibles de acuerdo con lo previsto en la Ley del Impuesto sobre Sociedades, siempre que el contribuyente acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España.

El tipo de gravamen aplicable es el general vigente:

? Residentes UE, Islandia, Noruega y, desde 11-07-2021, Liechtenstein: 19%
? Resto de contribuyentes: 24%

Deducciones: de la cuota tributaria sólo podrán deducirse:

? Las deducciones por donativos, en los términos previstos en la Ley de IRPF y en la Ley de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo.
? Las retenciones que se hubieran practicado sobre las rentas.

En el caso de que se arrienden inmuebles y se disponga en España para la ordenación de la actividad de, al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, la actividad que se realiza se podrá entender que es de carácter empresarial a través de establecimiento permanente y deberá tributar de acuerdo con las normas previstas en el apartado de "Rendimientos de actividades económicas obtenidas por medio de establecimiento permanente".

(Ver noticia completa en su web)

Actualmente, el descenso en la construcción de viviendas protegidas aumenta, pero el volumen de demandantes es cada vez mayor. Según un estudio realizado por Carmen Trilla, presidenta del Observatorio de la Vivienda de Barcelona, y Jordi Bosch, se necesitan como mínimo 1,5 millones de viviendas de alquiler asequible para satisfacer la demanda de quienes no pueden acceder a la vivienda en el mercado libre.

 

¿A qué se debe el descenso en la construcción de vivienda protegida?

En España, la mayoría de la vivienda ha sido en régimen de venta. El principal motivo del descenso en la construcción de vivienda protegida es la desaparición, desde 2011, de las ayudas que se concedían a los promotores para compensar el limitado precio al que pueden vender las viviendas.

A esto se le suma que tras el encarecimiento del precio del suelo, provocado por la burbuja inmobiliaria, los promotores privados apenas construyen viviendas protegidas.

Para arreglar la situación, se estableció la reserva de suelo para vivienda protegida: Todo proyecto urbanístico debe reservar un 30% del suelo para la construcción de vivienda con algún tipo de protección.

 

¿Dónde se construye más vivienda protegida?

Las comunidades donde se construyen más viviendas protegidas son Madrid, Andalucía, la Comunidad Valenciana y Aragón.

Un estudio elaborado por la consultora CBRE destaca que el Ayuntamiento de Madrid es el mayor promotor de vivienda pública a través de la EMVS con una docena de promociones y 758 casas.

 

¿Qué es necesario para construir más vivienda protegida?

Según Carmen Trilla, lo primero que se necesita es una regulación que aclare todas las cuestiones relacionadas con este tipo de vivienda.

Las peticiones de los promotores para aumentar la construcción de estas viviendas se resumen en pedir más suelo y una adecuación de los precios máximos de las viviendas al mercado.

"La limitación del precio administrativamente y por decisión política debe buscar caminos más flexibles de actualización de acuerdo con los costes para evitar que la promoción sea inviable", explica David Botín, director general de Áurea Homes.

 

¿Se puede crear un parque de vivienda protegida en alquiler?

Para tener un mercado de vivienda protegida distinto al de vivienda libre, Trilla propone que solo pueda venderse esta vivienda a la Administración que será la que facilite el comprador y el precio, al ser un precio protegido. "El secreto es que la calificación sea para siempre. Si las viviendas son de alquiler, cuando finalice el plazo si pasan a la venta tendrían que seguir como viviendas protegidas".

Sin embargo, desde el lado de los promotores no se ve claro la viabilidad de un parque de vivienda protegida en alquiler. "Es preciso mucho capital para rentabilidades bajas", afirman en Prygesa.

La clave para Botín es generar suelos a precio asequible o en concesión para la promoción de edificios para alquiler.

Para las cooperativas, además, es operativamente complicado, ya que financian la construcción a través de las aportaciones de los socios en un 25-30% del coste y los bancos en el 70% restante.

 

Fuente: Pisos.com

Estas viviendo en un piso de alquiler y te asaltan dudas como: «si el casero me sube el alquiler, ¿con cuánta antelación me avisará para analizar si puedo asumir la subida?» o «si el propietario no quiere renovar el contrato, ¿con cuánto tiempo me avisará para buscar otro inmueble?«.

Para que dejes de preocuparte, debes saber que el propietario de tu vivienda de alquiler no puede tomar estas decisiones y aplicarlas de inmediato, siempre deberá darte un plazo de tiempo. A continuación, te sacamos de dudas tanto si necesitas saber con cuánto tiempo te debería avisar de un aumento del precio del alquiler o de la finalización del arrendamiento. ¡Atento!


Se debe notificar una subida del alquiler con un mes de antelación

Los propietarios de viviendas de alquiler están obligados a comunicar por escrito y con un mes de antelación el porcentaje de subida de la renta. Además, la subida del precio del alquiler solo se producirá si arrendador y arrendatario lo pactasen. El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) especifica que «la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística».

Recordamos que mientras el contrato de arrendamiento está vigente, el propietario no puede subir alegremente la renta. Lo que podrá hacer es actualizarla aplicando el Índice de Precios al consumo (IPC). Y para que se puedan realizar subidas en el precio, debe aparecer la posibilidad detallada en el contrato. Las subidas se aplican habitualmente un mes antes de que se cumpla el año de contrato. Si el IPC del mes anterior es positivo, la renta sube y, si es negativo, esta baja. Los inquilinos que quieran conocer los datos de este índice podrán averiguarlo fácilmente a través de Internet, en unos clics.

Las actualizaciones de precio suelen aplicarse un mes antes del cumplimiento de un año de contrato de arrendamiento. Si el casero va a aplicar una subida, deberá preavisar con un mes de antelación

Por otro lado, la renta puede subir cuando finaliza el contrato de alquiler y se va a formalizar un nuevo contrato de arrendamiento. De todas formas, el casero deberá preavisar al inquilino con la antelación prevista legalmente.

4 meses de preaviso para finalizar el arrendamiento

Desde el 6 de marzo de 2019, los propietarios de viviendas alquiladas que firmaron contratos a partir de dicha fecha están obligados a comunicar a lo inquilinos con cuatro meses de antelación -y no con 30 días como antes-, la no renovación del contrato tras su finalización tras 5 años.

Pasados los cinco años de la firma del contrato de arrendamiento, si el casero no quiere renovarlo, deberá avisarte con cuatro meses de antelación

De hecho, si el propietario no lo comunica con el debido plazo, corre el riesgo de que el arrendamiento se prorrogue por 3 años, según recoge el Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Eso sí, esto se da cuando, llegada la fecha de vencimiento del contrato, el arrendador como persona jurídica no comunica su voluntad de no renovarlo con cuatro meses de antelación. Por su lado, el inquilino también está obligado a comunicar con antelación si pretende dejar la vivienda cuando el contrato cese, pero en este caso, deberá hacerlo con solo dos meses de antelación.

Si el inquilino no lo comunica, podría tener que cumplir otra anualidad completa o bien pagar una penalización. En el caso de que ninguna de las partes comunique nada y el contrato de alquiler se prorrogue por un año hasta un máximo de tres, el inquilino podrá comunicar que dejará la vivienda con un mes de antelación.

¿Pueden pedirte que dejes la vivienda antes de que finalice el contrato?

A la pregunta «¿pueden echarme del piso en cualquier momento?», la respuesta fácil es un no. Sin embargo, siempre hay excepciones.

Si el propietario, siempre que sea una persona física, necesitara la vivienda para él mismo o un familiar de primer grado (hijos, padres o cónyuges), podría recuperarla. Eso sí, para ello deberá haber pasado al menos un año del contrato de arrendamiento y esta posibilidad tiene que estar prevista en el contrato. En este caso, además, deberá haber avisado al inquilino con al menos dos meses de antelación.

La normativa también establece que si has dejado la vivienda y el propietario o sus familiares aún no la han ocupado, tendrás derecho a volver o pedir una indemnización.

Es habitual que a veces los planes de construcción de viviendas se vean truncados por las problemáticas que les suscitan a los interesados. Entre estos problemas, el precio de la casa. Para ello, os exponemos una forma para poder construir un domicilio desde cero de una única planta y con 100m2.

Lo primero comprar una buena parcela

En primer lugar, hay que adquirir un terreno sobre el que construir. Esta compra del terreno suele llevarse la mayor parte del presupuesto. El precio del terreno puede depender de características como la ubicación o la cantidad de suelo edificable, pero una parcela puede llegar a suponer hasta la mitad del valor de la vivienda.

Previamente a la adquisición del terreno, se recomienda acudir al ayuntamiento correspondiente para informarse sobre la legislación urbanística que se le aplica o por ejemplo, qué clase de suelo tiene. En suma, hay que realizar una comprobación sobre el estado del suelo a través del Registro de la Propiedad para conocer entre otras cosas su titularidad.

Si la compra sigue en pie, se añadirá a lo ya gastado otros costes como:

  • Los impuestos que se pueden dividir en dos: el 21% del IVA si se compra la parcela a una empresa o entre un 6% o un 10% (según la comunidad autónoma) del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si se trata de un peculiar. En cualquier caso, debemos sumarle el Impuesto de Actos Jurídicos.
  • El cambio del titular indicándolo en el Registro de la Propiedad. Este coste también está regulado por el Estado y depende de las peculiaridades del terreno.
  • Los gastos de las escrituras públicas en notaría. Oscilan entre los 600 y 875 euros según la regulación estatal.
  • Por último, la documentación que solo supone el 1% de la compra y que varía también según la comunidad.

Tras esto y previamente a la construcción en el terreno, debemos llevar a cabo un estudio geotécnico, así como un levantamiento topográfico. El estudio lo debe realizar un técnico y un visado de su colegio profesional. Esto puede llegar a costar como mínimo 800 y como máximo 1.200 euros. De esta forma, conoceremos las singularidades de la parcela. Es de obligatorio cumplimiento realizarlo para poder rellenar el proyecto de edificación.

Ya tenemos el terreno, empecemos con el proyecto

La búsqueda del arquitecto

Este gasto es el más incalculable de todos, ya que puede variar en gran medida por la escasez de parámetros establecidos. El coste del arquitecto depende de las particularidades del proyecto y de su prestigio, dos de las incidencias que más afectan al precio final. Algunos arquitectos cobran 5.000 y otros pueden llegar a los 30.000 euros.

El cliente empieza a negociar con el arquitecto sus planes de vivienda y el profesional comenzará a desarrollar montajes fotográficos hasta encontrar el proyecto deseado por el cliente.

Los arquitectos cobran normalmente por tres partidas diferenciadas y normalmente lo desarrolla siempre el mismo, aunque se puede contratar un arquitecto para la realización de un proyecto y otro para la ejecución y obra.

  • El proyecto.
  • El proyecto de ejecución.
  • El seguimiento de obra.

El proyecto de la vivienda

Son los planos de la vivienda, su distribución, la memoria de calidades y una aproximación de los presupuestos, con el cuál solicitar la licencia de obra.

La licencia de obra, lleva aparejada unas tasas e Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Los impuestos varían en cada municipio y suele rondar el 4% del presupuesto del proyecto.

Proyecto de ejecución

En base al proyecto inicial y las modificaciones últimas que se hagan sobre el mismo, ya se va a calcular exactamente la estructura, instalaciones y  acabados. Con las mediciones exactas del proyecto de ejecución, se deberá pedir presupuesto a dos o tres constructoras, que con el proyecto de ejecución en la mano, nos tendrán que dar las calidades específicas en el mismo. Las constructoras es aconsejable buscar una cercana y con referencias de obras, vale la pena perder tiempo y buscar una profesional para no encontrarnos con sorpresas futuras.  Con el presupuesto que nos den ya sabemos lo que nos va a costar la vivienda, aunque los pequeños cambios que se realizan en la obra suelen subir el presupuesto en un 5% a 10 %.

Seguimiento de la obra

Tras haber elegido una constructora y haber obtenido la licencia para la obra, se da comienzo a la construcción. Normalmente la obra suele durar entre un año o 14 meses cuando se trata de la construcción tradicional de una vivienda unifamiliar. En el caso de las prefabricadas, la duración de la obra se reduce hasta los tres o cuatro meses.

¿Qué impuestos hay que pagar?

Previamente a la obra, hay que pagar los impuestos correspondientes:

  • El IVA que cuando se trata de una Autopromoción, la construcción de una vivienda por un particular, supone el 10%. Este coste se ingresará mensualmente a medida que avanza la obra.
  • Durante el proyecto de la vivienda, hay que abonar las tasas del ayuntamiento correspondiente a la parcela más el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). En total, supone entre el 3% y el 5% del presupuesto, dependiendo de cada municipio.

Tras haber finalizado la obra, le sumamos los siguientes gastos:

  • Registrar la escritura de la vivienda en el Registro de la Propiedad y siempre ante notario.
  • Debido a la declaración de obra nueva, se abona el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Suele rondar entre el 1,5% sobre el precio de coste de la construcción nueva.
  • Entre el 0,5% y el 1% del presupuesto lo ocupa la tasa de licencia de primera ocupación del ayuntamiento.
  • Por último, unos 500-700 euros destinados a solicitar la cédula de habitabilidad y para dar de alta los suministros de luz y agua.

¿Cuánto cuesta mi vivienda?

Saber el precio exacto de una vivienda es imposible, ya que hay muchas variables que puede disparar el precio, por ejemplo la repercusión del precio de los terrenos o acabados. Hay parcelas de 1.000 m2 que valen en León 10.000 euros y la misma superficie en Málaga  80.000 euros, o acabados desde 500 euros/m2 a 2.500 euros/m2

Los últimos años el precio medio de autopromoción rondaba los  1.000 euros/m2; pero con el Covid los precios de materiales de construcción se han disparado, elevándose en la actualidad a más 1.350 euros/m2.

Ferran Font: "La capacidad económica de las familias es fundamental, pues son los particulares los que acaparan la mayoría de las compraventas. El desequilibrio entre los salarios y el precio de la vivienda se ha de compensar con ayudas desde la Administración Pública para proteger el acceso al mercado de toda la población".

Octubre de 2020 ? La sociedad española vive en estos momentos una situación de máxima necesidad económica que puede agravar su capacidad de afrontar los gastos derivados de la vivienda este año y, por ende, incrementar sus dificultades para llegar a final de mes. Y es que, en 2019, los hogares españoles dedicaron el 41% de sus ingresos netos mensuales al pago de su hipoteca, cuya cuota media fue de 591 euros, según el Colegio de Registradores. Una cifra por encima de lo recomendado por el Banco de España, que aboga por que se dedique una tercera parte como máximo. En el caso del alquiler, cuya renta media fue de 966 euros mensuales según el informe anual de pisos.com sobre el precio del alquiler en 2019, el porcentaje de ingresos dedicados al pago de la renta fue del 67%, el doble de lo recomendado por el Banco de España.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) apuntala el análisis de pisos.com en su Encuesta de Condiciones de Vida, publicada la semana pasada, que proporciona información de las dificultades a las que se enfrentan los hogares españoles para atender mensualmente los gastos considerados como necesarios de manera usual. El informe destaca que la renta media disponible por hogar en 2019 fue de 17.287 euros anuales, lo que arroja unos ingresos netos por hogar de 1.440 euros al mes, una cifra que no siempre permite afrontar el precio de la vivienda de compra o alquiler en las grandes ciudades de nuestro país.

Desde el portal inmobiliario pisos.comsu director de Estudios, Ferran Font, hace el siguiente análisis sobre el mercado inmobiliario con relación a la renta media en España: "La capacidad económica de las familias es fundamental para el futuro de nuestro mercado residencial, pues son los particulares que compran primeras residencias los que acaparan la gran mayoría de las compraventas del año. Está claro que en España existe un desequilibrio muy difícil de resolver entre los salarios y el precio de la vivienda, por lo que es imprescindible proteger al consumidor e impulsar ayudas desde la Administración Pública para salvaguardar el derecho de acceso al mercado de toda la población, evitando la exclusión de ciertos colectivos".

En este sentido, el INE advierte que el 7,8% de la población española manifiesta llegar a fin de mes con mucha dificultad, un 14,2% llegar con dificultad y un 27,3% con cierta dificultad. En relación con el tipo de hogar, los porcentajes más altos de personas con mucha dificultad para llegar a fin de mes corresponden a los hogares formados por un solo adulto con hijos dependientes (19,1%).

Colaborador:


Cuando nos encontramos ante una herencia, se pueden dar varias situaciones dependiendo de los bienes, su ubicación o de sus particularidades físicas. Sin embargo, el aspecto más importante reside en la valoración de viviendas en herencia.

Para ello, el Ministerio de Economía ha llevado a cabo la orden ECO/805/2003 sobre valoración de inmuebles. En esta, se expone los pasos a seguir para calcular la cifra de tasación de domicilio. El fin que se intenta conseguir es establecer el valor que obtendrá la vivienda en el mercado inmobiliario en una fecha específica. Es decir, deducir el precio de la vivienda que otra persona aceptaría pagar por ella.

Hay que destacar que en la orden se especifica que solamente pueden realizas estas tasaciones los profesionales conocedores de la materia y formados en ella.

El cálculo del valor del domicilio heredado

Para calcular el valor del inmueble, la orden ECO enumera los puntos a llevar a cabo para llegar a conocer el precio tanto de los domicilios en herencia como para cualquier otra situación.

En dicha orden, podemos encontrar cuatro métodos diferentes para realizar el cálculo. Para las herencias, se utiliza generalmente el método de comparación, fundamentado en comparar la vivienda en herencia con otras de las mismas características y con una ubicación similar.

Gracias a esta comparación, se descubre el valor del mercado a través de las particularidades del inmueble en herencia.

¿Cómo funciona el método de comparación?

En primer lugar, debemos recordar que el método se fundamente en conocer el valor de nuestra vivienda a través de la obtención del valor de otros inmuebles similares a ella que hayan pasado el proceso de compraventa. Este proceso será más fiable o no según las muestras consultadas y los diferentes resultados extraídos.

Como mínimo, la ley obliga a recoger seis muestras. Cuanto mayor sea el número de muestras, mejor depurada estará la tasación.

Uno de los requisitos para poder realizar este método es tener un mercado que represente las características de nuestro inmueble a valorar. Si no existe tal mercado, tendremos que acudir a otro de los métodos ofrecidos por la orden ECO que mejor se adapte al inmueble.

Es por ello por lo que se necesita llevar a cabo un estudio de mercado, recopilando información sobre los domicilios similares, además de realizar el método que podamos aplicar a las muestras recogidas para obtener correctamente la valoración del inmueble.

El método de comparación es el más habitual, ya que se resume en que «no existe más valor que el de mercado».

¿Es necesario valorar las viviendas heredadas?

En ocasiones, aquella persona que se beneficia de la herencia, no conoce cuáles son los pasivos y los activos que forman la masa hereditaria. Según los bienes y el valor de ellos, tendremos que pagar más o menos impuestos. Uno de los principales activos en la masa son los inmuebles del causante.

Independientemente de las razones por la que se hereda, debemos saber que en este proceso es imprescindible conocer el valor de los bienes a repartir. Todos ellos unidos a las acciones o a los derechos deben tener una valoración real, catastral o fiscal.

Es imprescindible, porque de la valoración que obtengamos, se informará sobre el montante que hay que partir entre los herederos, así como los impuestos para pagar.

Conocer el caudal hereditario bruto a través de la valoración del inmueble heredado

Si queremos saber cuál es el caudal hereditario bruto de la vivienda, tendremos que llevar a cabo la valoración de ella.

Este caudal hereditario bruto es aquel activo compuesto por los bienes en herencia y las donaciones y los derechos que también habrá que valorarlos dependiendo del momento en el que tiene lugar el fallecimiento de la persona causante.

Dicha valoración se realizará según el valor de mercado o su valor real:

  • En el caso de tener acciones en Bolsa, tendremos que ver cuál era su cotización en la fecha del fallecimiento
  • Si existen fondos de inversión, a su valor liquidativo
  • O si hay dinero en la cuenta del fallecido, tendremos que pedir a la entidad financiera que nos certifique el saldo restante en el día del fallecimiento

Para la valoración de viviendas, se puede obtener su valor a través de los valores de referencia que las comunidades autónomas ofrecen a cada bien o a través del valor de mercado.

Puede ocurrir que el valor declarado sea menor al establecido por la comunidad autónoma. En este caso, la institución puede solicitar que se lleve a cabo una inspección del expediente, dando comienzo a lo que se llama una "comprobación de valores". Esto incrementaría la cantidad de impuesto a pagar.

En respuesta, la persona afectada podrá recurrir, ordenando que la Administración valorice a través de un técnico que visite la vivienda.

Los inmuebles en herencia como parte del inventario

El mayor montante que podemos encontrarnos en un herencia suelen ser los inmuebles, viviendas, fincas, terrenos... Es la parte más relevante del todo el inventario en herencia. Normalmente se suele acudir a los bienes inmuebles para invertir como patrimonio.

En caso de haber inmuebles en la herencia, un tasador debe constatar cuál es el estado del domicilio a tasar y verificar que es el mismo inmueble que aparece representado en el registro de propiedad. Es decir, certificar, ya sea online o presencial, que el domicilio a tasar es el correcto.

Formación y Cursos sobre valoración inmobiliaria

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado un curso donde explicamos al detalle en qué consiste la valoración inmobiliaria. Os exponemos los principales métodos de valoración, con casos prácticos a través de herramientas imprescindibles. Este curso está dirigido para aquellos que desean realizar informes de valoración profesionales para sus clientes:

Ignacio Morales. Economista - ICADE

Aquí te damos las pautas a seguir:

Modalidades de acceso (I).

Para tramitar un aplazamiento de deudas a través de Internet, acceda a la Sede Electrónica de la AEAT. https://www.agenciatributaria.gob.es a la opción "Aplazamiento y fraccionamiento de deudas" situado en el apartado "Trámites destacados".

Modalidades de acceso (II).

También puede acceder desde la Sede Electrónica, a "Aplazamientos y fraccionamientos"a través de la opción "Recaudación" del apartado "Todos los trámites".

Desde el 1 de octubre de 2009, en virtud de la Orden EHA/1658/2009 de 12 de junio, se extiende la colaboración social en el ámbito de la Agencia Tributaria a la solicitud por vía electrónica de aplazamientos de deudas.

Por tanto, la presentación de solicitudes de aplazamiento de deudas podrá realizarse en nombre propio, en nombre de un tercero si es Ud. colaborador social o está apoderado para realizar este trámite.

Presentación de la solicitud.

En los trámites de este procedimiento pulse "Presentar solicitud".

Identificación.

Para acceder a la presentación de la solicitud de aplazamiento se requiere identificarse con certificado electrónico, DNIe o Cl@ve PIN del declarante. Si va a utilizar certificado o DNI electrónico haga clic en el enlace "Acceda con certificado o DNI electrónico" y si va a utilizar el sistema Cl@ve PIN introduzca el DNI o NIE en la casilla.

Además del propio titular, puede solicitarla un tercero que actúe en su nombre, ya sea un colaborador social o un apoderado a realizar el trámite.

El acceso con Cl@ve PIN sólo permite tramitar deudas propias. Si se identifica como obligado que presenta la solicitud, ya sea con certificado electrónico o Cl@ve PIN, obtendrá la siguiente pantalla, pulse "Aceptar".

Si se identifica como colaborador social o tiene un apoderamiento, cumplimente la casilla del NIF del obligado que solicita aplazamiento/fraccionamiento y pulse "Aceptar".

Marque la casilla: Solicitud acogida al Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19."

Si la presentación de la solicitud proviene de la presentación del modelo de autoliquidación correspondiente, la clave de liquidación ya está informada y no es necesario completarla.

En caso contrario, deberá cumplimentar la clave de liquidación en la casilla "Deuda?" y el importe en la casilla "Importe"

Además de lo anterior, se solicitará la siguiente información:

  • Importe.
  • Tipo de garantías (este caso marcar "exención").
  • Cuenta bancaria de la domiciliación.
  • Número de plazos (rellenar: 1).
  • Periodicidad (marcar "no procede").
  • Fecha del primer plazo (30-09-2020 si  el  plazo de presentación de la autoliquidación finaliza el 30 de marzo).
  • Y motivo de la solicitud (escribir "aplazamiento RDL")

En el apartado de propuesta de pago saldrá  el siguiente mensaje: Solicitud acogida al Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19."

Después pulse "Firmar y enviar" y obtendrá la confirmación del la presentación de la solicitud de aplazamiento.

Y una vez presentada la solicitud es necesario esperar a que el aplazamiento se tramite.

Si la solicitud se ha   presentado correctamente saldrá el siguiente mensaje de aviso:

Durante todos estos días previos a la Navidad, expertos de todos los ámbitos han sido consultados para que cuenten cómo deben ser estas Navidades en los hogares. ¿Cómo serán las tuyas? A continuación, recogemos las recomendaciones de los que de verdad saben para que puedas celebrar una Navidad feliz y segura.

Encuentros familiares seguros en Navidades

Lo mejor, según los expertos, es que solo se reúnan los convivientes. Es decir: las Navidades, en casa y solo con aquellos con los que te reúnes todos los días. Esta es la situación ideal, lo que no significa que no pueda celebrarse algún tipo de encuentro. ¿Qué se recomienda en este caso? Pues lo primero: que no se mezclen más de dos burbujas de convivencia. Y en caso de hacerse, que no sea en días consecutivos, sino espaciados en el tiempo.

Las reuniones, además, deben realizarse (a ser posible) al aire libre. En una terraza o en el jardín. Algunas familias incluso han pensado en reencontrarse en la calle, dando un paseo navideño para desearse una buena Navidad. ¡Y es que no todo tiene por qué terminar en una comilona! La demanda de estufas de exterior se ha disparado en las últimas semanas debido a que, precisamente, algunas personas están tratando de idear una celebración en exteriores.

Por otro lado, y en caso de que finalmente vaya a celebrarse una comida al aire libre, es fundamental recordar las tres normas básicas:

  • Mascarilla (higiénica, quirúrgica o a ser posible FFP2)
  • Distancia de seguridad (1,5 metros, mínimo)
  • Higiene de manos (lavado de manos y gel hidroalcohólico)

Es fundamental respetar la norma de llevar puesta la mascarilla mientras no se come, quitársela al comer (lógicamente) y volvérsela a poner en cuanto hayamos terminado. Además, hay que olvidarse de los platos de picoteo y organizar las raciones de comida en el plato individualmente. Existen unos dispositivos ideados por el doctor César Carballo que se incluyen en los vasos y, además de distinguirlos, nos ayudan a evitar el contagio por contacto. En caso de que el encuentro o la comida familiar se celebre en el interior de la casa, conviene tener claras otras normas importantes que se añaden a las anteriores:

  • Mantener una buena ventilación (con ventanas abiertas durante el máximo tiempo posible)
  • Utilizar purificadores con filtros HEPA (en el mercado existen muchísimas opciones que nos ayudarán a limpiar el aire en el hogar)
  • Test rápidos (son una buena opción si sabemos utilizarla, porque algunos tests no ofrecen garantías. Es decir, que al final, a pesar del test, tendremos que seguir usando mascarilla y respetando la distancia)

    Alternativas a las comidas tradicionales

    Este año será distinto para todos, tanto con familiares como con amigos. Algunos tienen ideas interesantes para sustituir las tradicionales comidas de Navidad. Y aunque cada familia es un mundo y habrá ideas muy originales, algunas alternativas básicas y sencillas son las siguientes:

    • Organizar un paseo familiar al aire libre: encontrarse en algún punto bonito, al aire libre, en la naturaleza para dar un pequeño paseo y entregarse algún regalo o buenos deseos
    • Brindar por videollamada: muchas personas no podrán desplazarse a la residencia de sus padres y abuelos, así que una buena idea puede ser la de brindar por videollamada
    • Importar otras tradiciones: estas Navidades serán más hogareñas que nunca, así que puede ser un buen momento para importar tradiciones que habitualmente no podemos celebrar. ¿Conoces el Jólabókaflód? En Islandia todos los 24 de diciembre las familias se regalan libros y dedican la noche a leer, así como parte del día de Navidad. Indaga en otras tradiciones bonitas que puedan alegraros esta Navidad rara.

    ¿Conflictos familiares a la vista en Navidades?

    Una cosa está clara: cada uno ha gestionado la pandemia como buenamente ha podido. Y no todo el mundo ha sido capaz de comprender que hay que ser cautos y cuidadosos para que el virus no se extienda más de lo debido. El objetivo ha sido (y es) en todo momento el de proteger a las personas más vulnerables, especialmente a nuestros mayores, y recuperar cuanto antes la actividad económica.

    ¿Pero qué sucederá con el cuñado que se empeña en celebrar la Navidad con toda la familia y además no tiene la menor intención de ponerse mascarilla? ¿Qué hacemos con los primos negacionistas? Bueno, en este caso los psicólogos son muy claros: debemos tener muy claro hasta dónde podemos llegar, siendo asertivos. Es imprescindible comunicar a la familia cuál es nuestra decisión y que sea respetada, del mismo modo que nosotros respetaremos la suya.

    En el peor de los casos, es decir, cuando el cuñado se niega a ponerse la mascarilla como si aquello no fuera con él (quien dice cuñado dice cualquier miembro de la familia), debemos tener claro ? y haberlo hablado con nuestros convivientes (pareja, hijos, padres?) ? en qué momento abandonaremos la reunión. La seguridad y el bienestar de todos es lo más importante. ¿Y lo siguiente? Pues que el año que viene nos podamos reunir TODOS.

El futuro son los hogares tecnológicamente inteligentes enfocados en la arquitectura responsable, la sostenibilidad, la inteligencia artificial y el co-living.

Climatización digital, vídeo-vigilancia, funciones controlables desde smartphones, tecnología blueetooth integrada, ascensores con gestión inteligente, sistema de memoria integrado para reconocimiento de acceso o persianas y cortinas eléctricas con control remoto o incluso puntos de carga eléctrica para vehículos en los garajes son algunos ejemplos.

Cada vez más las estructuras arquitectónicas serán más sostenibles y  responsables con el medio ambiente. Techos solares, sistemas de aerotermia, capaces de producir energía limpia, utilización de todo tipo de electrodomésticos A++, sistemas de iluminación Led?etc

Por lo que dentro de unos años tendremos una forma diferente de vivir en nuestros hogares. Las viviendas serán multiusos, más sostenibles y más dependientes de las nuevas tecnologías.
Todo ello sumado a hogares más pequeños, más flexibles y con mayor capacidad de adaptación utilizados para diferentes usos.

Una casa pequeña tiene numerosas ventajas como menos espacios para limpiar, pero también varios puntos débiles como obviamente los metro cuadrados del inmueble. Para dar mayor sensación de amplitud, es conveniente crear espacios diferentes separándolos del resto de habitáculos. A través de una correcta organización de los espacios, lograremos sacar mayor eficiencia de los inmuebles pequeños.

El objetivo primordial de separar los espacios reside en decorarlos de forma más eficiente. Para ello, cada estancia deberá sentirse como un ambiente completamente nuevo y separado con su propia privacidad, a la vez que el elemento colocado para separar los espacios haga su trabajo de objeto decorativo de la vivienda.

Cabe destacar que en nuestro intento por separar estancias, cada una de ellas no las debemos aislar de la luz. La amplitud de los espacios tiene que ir acompañada de la claridad y luminosidad del inmueble.

Para aquellos suelos que sean de un color diferente al objeto decorativo, las estancias ya se encuentran divididas. Sin embargo, cuando el suelo es de un color diferente al elemento decorativo, podremos recurrir a varias ideas.

Sin tener que llegar a realizar obras en la casa, podemos separar espacios de las diferentes formas.

Puertas correderas

Las puertas correderas ocupan un espacio menor que el de una puerta estándar. Sin embargo, su principal ventaja es la posibilidad de cerrarlas cuando se desee privacidad en el ambiente. Para impedir que frene el paso de la luz, se pueden implantar puertas correderas en cristal para mayor luminosidad y amplitud.

Integra pasillo en las habitaciones

Evitemos perder espacio en la vivienda creando pasillos. Para impedir esta pérdida de metros, podemos integrar los pasillos dentro de las habitaciones como vestidores, mini espacios de trabajo o implantando un mueble-biblioteca que ofrezca numerosas opciones de almacenaje.

El color

Cuando las estancias son reducidas, no es conveniente mezclar varios esquemas de colores ni en los muebles ni en la pintura. Una gran cantidad de colores da sensación de agobio y reduce el espacio visual que observamos.

Debemos pintar suelos, paredes, mobiliario o introducir elementos decorativos del mismo color o colores semejantes.

También podemos recurrir a elementos reciclados para dividir los espacios de una forma más original como cortinas de papel, tiras de tapones, botellas de cristal o discos de vinilo.

Biombos

Los biombos se presentan como una opción elegante para separar estancias. Pueden ser de diferentes estilos y materiales como la madera o el metal, con estampados modernos o con murales fotográficos. Además, su coste es bastante asequible para la población.

Cortinas Colgantes

Otro elemento decorativo eficiente para dividir espacios son las cortinas. Sin embargo, tenemos que evitar cortinas voluminosas que reducen mucho el espacio. Para ello, se debe implantar cortinados ligeros que no recarguen el ambiente visualmente.

Estanterías y muebles

Las estanterías ofrecen dos ventajas a las viviendas pequeñas: más espacio de almacenaje y separación de espacios. En suma, estas permiten que la luz traspase, además de poder cambiarlas de sitio con total facilidad.

España es el país de Europa con más ascensores por habitante, según la FEEDA (Federación Empresarial Española de Ascensores). La razón es que en nuestro país predominan los edificios de varias plantas, mientras que en el resto del continente lo hacen los de menos altura, o las viviendas unifamiliares.

Pero ¿es obligatorio? ¿Cómo determina una comunidad de vecinos si instalar o no un ascensor? ¿Existen ayudas para rehabilitar las zonas comunes de las viviendas colectivas? Entre las ayudas que ofrece el Gobierno este 2024 se encuentra las reformas para mejorar la accesibilidad en edificios viviendas, donde los ascensores u otras instalaciones resultan casi imprescindibles.

Lo cierto es que la instalación del ascensor suele ser motivo de controversia en las comunidades de propietarios, tratándose de uno de los temas que generan más problemas entre vecinos. Para salir de dudas, desde Fotocasa analizamos si es obligatorio instalar un ascensor en todos los edificios y de qué depende. - .
¿Cuánto cuesta instalar un ascensor en la comunidad de vecinos?
Instalar un ascensor en una comunidad de propietarios cuesta, como mínimo, unos 12.000 euros, aunque el importe puede llegar a incrementar mucho más -hasta llegar a sobrepasar los 35.000 euros-, en función varios factores como:

El número de plantas que tenga el edificio.
La antigüedad de la construcción.
El tipo de ascensor que se elija colocar.
Si existe un hueco disponible o, por el contrario, hay que hacerlo. 
Instalar un ascensor en una comunidad de propietarios cuesta, de media, entre 12.000 y 35.000 euros
Como hemos mencionado anteriormente, el Gobierno ofrece ayudas a la rehabilitación para mejorar la accesibilidad en edificios de viviendas, entre las que se incluye la instalación de ascensores, siempre que:

La construcción del edificio sea anterior a 1996.
La mitad de los pisos sean vivienda habitual.
Exista un informe técnico que acredite la necesidad de instalar un ascensor.
Las viviendas pueden ser tanto unifamiliares como viviendas colectivas.
La cuantía de las ayudas supone el 60% del coste de la actuación, pudiéndose subvencionar, además de la instalación de ascensores, la implementación de otros elementos como salvaescaleras, rampas móviles o dispositivos adaptados (videoporteros, pantallas?).
Normativa para poner un ascensor en una comunidad de vecinos
La Ley de Propiedad Horizontal establece que es obligatorio instalar un ascensor en una comunidad de vecinos siempre que en ella viva, trabaje o haga tareas de voluntariado:

Una persona con discapacidad.
Una persona con movilidad reducida.
Una persona mayor de 70 años.
Es obligatorio en las comunidades en las que viva o trabaje una persona con discapacidad, movilidad reducida o mayor de 70 años 
Por lo tanto, siempre que en una comunidad haya una o más personas con estas condiciones sus propietarios estarán obligados a instalar un ascensor. También será obligatorio si se ha votado en junta de propietarios y los votos a favor representen la mayoría de las cuotas de participación.
Eso sí, el importe de la instalación no podrá superar el total de las cuotas que paga cada vecino anualmente. Recordemos que algunos vecinos pagan más gastos de comunidad que otros, en función de la cuota de participación estipulada en las escrituras del edificio.

En el caso de que superara dicho importe, la instalación seguirá siendo obligatoria pero el coste extra deberán asumirlo aquellos propietarios que lo hayan solicitado.

A modo de ejemplo: si un propietario paga mensualmente 100 euros de gastos de comunidad, el importe que deberá abonar para la instalación del ascensor no podrá superar los 1.200 euros. 
¿Quién debe pagar la instalación de un ascensor en la comunidad de vecinos?
Como hemos mencionado, cada propietario paga unos gastos de comunidad en función del coeficiente de participación de su vivienda. Por lo tanto, los costes de instalar un ascensor se dividirán entre todos los vecinos, que deberán pagarlos en función de la cuota de participación que le corresponda a su inmueble.
Los propietarios de los bajos también deberán pagar la instalación del ascensor, a no ser que los estatutos de la comunidad indiquen lo contrario .
Es importante mencionar que los propietarios de los bajos también deberán pagar la instalación y las reparaciones del ascensor, a no ser que los estatutos de la comunidad indiquen lo contrario. Y es que, a pesar de no utilizarlo, se trata de un elemento común de la finca en la que se encuentra su vivienda, por lo que deberán abonar la cuota que corresponda en función de su coeficiente de participación.

Por lo tanto, como hemos visto, en muchos casos es obligatorio instalar un ascensor en una comunidad de propietarios, siempre que no afecte a la habitabilidad del edificio ni de las viviendas que lo conforman.

Lo primero y más importante: ¿tienes ahorros?

Sin ahorros es ciertamente complicado comprar una casa hoy. Lo más probable es que estés pensando en pedir una hipoteca al banco, pero debes saber que hoy los bancos no suelen financiar el 100 % de lo que cuesta la vivienda. Es muy habitual que las entidades financieras pidan a los futuros hipotecados aportar el 20 % del valor de la tasación o de compraventa de la vivienda, porque solo financiarán, como máximo, el 80 % del mismo. Y siempre elegirán el más bajo de los dos.

Esto significa que tendrás que contar con un 20 % del valor ahorrado. Para empezar, pues, si la casa que quieres comprar cuesta 200.000 euros, necesitarás tener 40.000 euros en tu cuenta. Pero no será suficiente. Porque también hay que hacer frente a los gastos de constitución de la hipoteca y, por supuesto, a los de compraventa. Esto incluye notaría, registro, gestoría e impuestos. Esto sería entre un 10 % y un 15 % del precio del inmueble. Si seguimos con el ejemplo anterior, el ahorro tendrá que alcanzar el 35 %, esto es, alrededor de 70.000 euros.

Si estás planteándote comprar una casa, pues, será imprescindible que empieces a ahorrar desde ahora. Otra que cosa que puedes hacer es acudir a las ayudas que se ofrecen en las distintas comunidades. Es cierto que no se han planteado en todas, pero en la Comunidad de Madrid, por ejemplo, existe el Plan Mi Primera Viviendacon el que los jóvenes pueden conseguir hasta el 95 % de la hipoteca que necesitan. Si no tienes pensado comprar vivienda en Madrid, puedes comprobar qué otras ayudas existen para comprar casa, especialmente para jóvenes.

Tener unos ingresos fijos y una economía saneada

¿Cómo de estable es tu economía? Antes de lanzarte a la aventura de comprar una vivienda y contratar una hipoteca, será imprescindible que asegures tus ingresos. ¿Qué tipo de trabajo tiene? ¿Cuentas con un contrato fijo? ¿Eres funcionario/a? ¿Llevas pocos años trabajando como profesional autónomo? Antes de tomar cualquier decisión es fundamental que tengas unos ingresos estables y lo más elevados posible. Si vas a comprar un piso en pareja quizá lo tengáis más fácil, porque no es lo mismo concederle una hipoteca a una persona sola que a un tándem, en el que uno de los miembros pueda responder por el otro en caso de quedarse sin trabajo. 

Por otra parte, es fundamental que analices otras cuestiones. Como si tienes muchos gastos que puedes reducir o si tienes muchos créditos pendientes. Evitar endeudarse al máximo es clave para pagar la hipoteca de una casa y hacer más viable la compra de la vivienda.

Ahora saca la calculadora. El Banco de España aconseja no destinar más del 35 % de los ingresos mensuales netos al pago de las deudas. ¿Qué significa esto? Pues que si tu nómina asciende a 2.000 euros, las cuotas de la hipoteca (y de cualquier otro préstamo que tengas) no deberían superar los 700 euros. Si has comprado en pareja y los dos vais a haceros cargo de la hipoteca, el mismo cálculo debería hacerse con los dos salarios. Si tú cobras 2.000 y tu pareja 1.500, el cálculo del 35 % se haría sobre 3.500 euros. Por tanto, no sería recomendable que os endeudarais más allá de los 1.225 euros.

Asesórate, infórmate y compara las hipotecas disponibles

El contexto económico de cada momento tiene una afectación directa en las hipotecas. Ahora mismo, por ejemplo, el euríbor ha experimentado una subida sin precedentes que ha encarecido considerablemente las hipotecas. Esta situación podría alargarse en el tiempo, porque el BCE (Banco Central Europeo) sigue en sus trece de subir los tipos de interés hasta que se consiga frenar el alza de los precios. De hecho, la OCDE considera que los bancos centrales deberían subir los tipos de interés hasta finales de 2024. Si esto sucede, el precio de las hipotecas se elevará nuevamente y seguirá siendo complicado para los ciudadanos acceder a un crédito para comprar vivienda.

Por tanto, es muy importante que tengamos en cuenta en qué momento se encuentra el euríbor y que realicemos una buena comparativa de las hipotecas que nos ofrecen los distintos bancos. Ya sabes que hay distintas opciones: hipoteca fija, variable y mixta. En este momento concreto es más complicado conseguir unas buenas condiciones para una hipoteca fija y existen opciones interesantes para contratar una hipoteca mixta. En cambio, aquellos que finalmente se decidan por una hipoteca variable tendrán que permanecer atentos ante los posibles cambios que vayan produciéndose a lo largo de la vida del préstamo.

De las condiciones de la hipoteca también dependerá que puedas permitirte una casa, por tanto, conviene buscar una buena oferta y negociar exhaustivamente con el banco.

En este artículo te traemos algunos consejos de cómo puedes calcular el valor de una vivienda que quieras vender.

Comparar el valor de una vivienda cercana (o muchas)

La tasación comparativa es la fórmula ideal para calcular el valor de tu casa. Se sugiere que lo compares con la más cercana que haya, pero también con otras cinco más que tengan ciertas características similares; bien sea el lugar donde se encuentra, servicios cercanos, estado de mantenimiento, entre otros.

Localización

Es importante saber si la casa se localiza dentro de la ciudad, a las afueras o un poco más alejada. El precio es muy distinto en cualquiera de las opciones. Una casa con las mismas características de espacio y construcción costará más cara en la ciudad que a las afueras, por ejemplo. Incluso dentro de la ciudad, los precios también son variables dependiendo de otros factores.

En este punto también hay que atender al número de habitantes del lugar donde se ubica la residencia, los servicios generales, si hay farmacias, centros de salud o colegios cercanos.

A su vez, hay que observar si existen servicios de transporte o posibilidad de realizar actividades de deporte u ocio.

Estado de mantenimiento

El estado de una casa tendrá mucho que ver en el valor comercial de la misma. No es lo mismo tener dos casas iguales en cuanto a la construcción y espacio, pero una nueva y la otra con un pobre mantenimiento. La diferencia en cuanto al precio es muy grande. En este caso, el año de construcción juega un papel determinante.

De la misma forma, que la vivienda tenga zonas ajardinadas le da más valor. También si esta, al tratarse de una urbanización, tiene zonas comunes. La orientación también es clave, al igual que la altura, si hablamos de un piso.

En cuanto a la vivienda en sí, la principal tasación se relaciona con los materiales con los que está construida y las dimensiones. La distribución de los espacios también influye, por supuesto.

Valor catastral

La referencia del valor catastral es un dato crucial. El catastro asigna un valor a un inmueble considerando los factores de la construcción y el suelo donde se localice, entre otros. Puedes conocerlo visitando sus oficinas o echando un vistazo al recibo del IBI.

Los expertos son garantía

Finalmente, si aún tienes dudas, acudir a los expertos es la mejor solución. Ellos te ayudarán a calcular el valor real según todos los factores que señalamos, además de su experiencia y conocimiento, y de otros temas relacionados con la situación económica de la comunidad autónoma y del país.

La tasación de una casa nos dará el valor de una vivienda con exactitud si atendemos a ciertos factores. Una venta satisfactoria dependerá de todos ellos, así que no dejes de seguirlos para lograr éxito en la transacción.

La falta de especificación sólo permitirá al apoderado realizar actos de administración.

"La sentencia del Pleno de la Sala 642/2019 (LA LEY 165813/2019) analiza dos cuestiones: de un lado, la suficiencia de un poder con especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles, sin designación de los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas;

Y de otro lado, si en atención a las circunstancias concurrentes, se ha producido un abuso del poder de representación y si los terceros tenían o podían tener conocimiento del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder, con la consecuencia de la ineficacia del negocio estipulado por el representante con tales terceros. Abuso del poder de representación. Conocimiento por el tercero del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder. Ineficacia del negocio estipulado por el representante con el tercero.

La Sala precisa, en primer lugar, que, ante un poder de representación que no especifica suficientemente las facultades conferidas, el apoderado solo podrá realizar actos de administración, pues es preciso que conste inequívocamente la atribución de facultades para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio. Pero si en el poder se hace constar la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere. En este punto se modifica el criterio de otra sentencia anterior de la Sala.

En segundo lugar, la sentencia determina que la validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.), se haya hecho un uso abusivo del poder.

Es lo que sucede en este caso, en el que el hijo de la demandante, utilizando un poder otorgado por su madre el mismo día y ante otro notario distinto, realizó una operación financiera consistente en un préstamo en el que se ofreció como garantía una opción de compra sobre la vivienda de la demandante, por un importe inferior al 50% de su valor de mercado. Las circunstancias concurrentes permiten alcanzar la convicción de que la poderdante no dio su consentimiento para que el hijo dispusiera de su vivienda habitual por un precio irrisorio y en garantía de un préstamo personal cuya finalidad no ha sido puesta de manifiesto. Por otra parte, no concurre buena fe en las personas con las que se celebraron estos contratos, pues las circunstancias de la operación financiera permitían conocer el carácter abusivo del ejercicio del poder. Por ello, la Sala desestima los recursos interpuestos contra la sentencia que declaró la nulidad de los negocios jurídicos en cuestión.

A pesar de que todavía no se esté aplicando la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, los propietarios de viviendas arrendadas se están movilizando para defender sus derechos, ya que, entre otras medidas polémicas, el precio límite de los alquileres se postula como la más perjudicial.

Esta movilización se ha impulsado aún más tras la aprobación del límite máximo del 2% a los aumentos en las revisiones de contratos. Ante esto, los propietarios están acudiendo a asesoramiento para conocer nuevos métodos para esquivar tales limitaciones de precios o la duración máxima de los contratos. Entre las fórmulas legales encontradas destacan el usufructo temporal y el arrendamiento por temporada.

Beneficios y contrapartidas del arrendamiento por temporada para los propietarios

El alquiler de temporada se está convirtiendo en una opción atractiva tanto para los grandes como para los pequeños propietarios de inmuebles alquilados. La Ley de Arrendamientos Urbanos ampara legalmente dicha fórmula, definiéndola como un alquiler para un uso diferente del inmueble. De esta forma, se aplica una normativa legal diferente en la que se garantiza mayor protección al dueño de la vivienda.

A pesar de ello, cabe destacar que la duración del contrato del arrendamiento por temporada se estipulará según el motivo del alquiler. Esto provocaría la incapacidad de renovar el contrato en aquellos casos en los que el inquilino traspase su domicilio habitual a la vivienda arrendada. En suma, los propietarios verán cómo la demanda de sus viviendas quedan limitadas, debido a que los alquilados tendrán que justificar a través de un motivo aprobado el alquiler temporal.

Los alquileres turísticos cobran fuerza entre los grandes y pequeños propietarios

A pesar de la bajada de demanda de los alquileres turísticos a causa de la Covid-19, los dueños de los inmuebles han vuelto a acudir a ella en las áreas de alta demanda. La ventaja primordial de este tipo de arrendamiento coincide con los alquileres temporales, ya que los propietarios no tendrán que cumplir con las limitaciones impuestas para el precio por la futura Ley Estatal.

Esta opción es especialmente atractiva para los pequeños propietarios, pero su relevancia para los grandes tenedores es cada vez mayor. Cabe destacar que en ciudades como Madrid, numerosas viviendas se han visto perjudicadas por la legislación local, debido a las modificaciones realizadas en los accesos y ubicaciones de los pisos. Esto ha llevado a que muchos propietarios optasen por vender estos activos al no poder obtener la rentabilidad deseada en el alquiler.

La duración de los arrendamientos puede ser esquivada a través del usufructo temporal

En esta ocasión, el usufructo temporal en arrendamiento va dirigido a esquivar la ampliación de la duración de los contratos de alquiler, medida de la nueva legislación, entre otras limitaciones. Con esta opción, se garantiza el derecho a acceder a un bien inmueble ajeno con el deber de mantenerlo, cobrando el propietario de la vivienda el valor de este derecho y debiendo el inquilino devolver el bien cuando el plazo haya finalizado. De esta forma, si así se acuerda, se podrá firmar un contrato por menos de 5 años.

Aunque esta opción está disponible para todos los propietarios, es más beneficioso para los grandes propietarios, ya que puedan ceder el usufructo temporal de sus inmuebles a otras empresas para que posteriormente alquilen tales inmuebles por la duración acordada que se situará por debajo de la permanencia mínima impuesta por la nueva legislación.

Apart-hotel o coliving como alternativas al BTR

Aunque el modelo build to rent (BTR) se presenta como otra alternativa a la Ley de Vivienda, su rentabilidad no está asegurada, debido a los altos niveles de inseguridad jurídica existentes y a las mínimas garantías de rentabilidad de los alquileres actualmente.

Como otras alternativas para los grandes propietarios se presentan los apart-hoteles o el coliving, opciones con las que se podrá esquivar las limitaciones de la futura legislación. De esta forma, los propietarios cederán sus viviendas a empresas que alquilarán los inmuebles durante la duración de concesión. Esto dependerá de la clasificación del suelo, ya que existen modelos que no permiten ninguna de estas dos opciones como los proyectos residenciales.

La campaña este año está marcada por los 3,5 millones de contribuyentes que han sufrido ERTES.

Entre las Principales Novedades nos encontramos con;

  • Los rendimientos derivados de los arrendamientos que pueden sufrir cambios si las partes han acordado algún tipo de rebaja en el precio del arrendamiento por lo que el importe a declarar por el arrendador será el acordado.
  • Deducción por alquiler como inquilino que se divide en dos tramos: estatal y autonómico. Uno de los requisitos es haber firmado el contrato del alquiler antes del 1 de enero de 2015. Además debe mantener en vigor el contrato de arrendamiento. La deducción sería del 10,05% siempre que la base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales.
  • Sin embargo en el tramo autonómico no se exige como requisito haber firmado el contrato antes de 2015.
  • También se podrá tributar los arrendamientos por alquiler al ser considerados ingresos de rendimientos de capital inmobiliario.
  • La cuantificación del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, las correspondientes reducciones. Si el arrendamiento se realiza como actividad económica no se considera como capital inmobiliario.
  • Los arrendadores podrán desgravar los intereses y otros gastos hipotecarios como; las comisiones por amortización, así como los gastos de conservación y reparación de la vivienda, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y otros impuestos como la recogida de basuras o alumbrado.

Pero sabemos realmente ¿A quién van dirigidos estos productos hipotecarios? ¿Qué entidades los están ofreciendo? ¿En qué se diferencian de los préstamos tradicionales hipotecarios?

Las hipotecas verdes sirven para financiar la adquisición de un inmueble que tenga calificación energética A o B o la rehabilitación de una casa antigua siempre que se consiga mejorar un 30% su eficiencia energética. La mayoría de las viviendas en venta y alquiler que hay actualmente disponibles en el mercado tienen un nivel de sostenibilidad medio-bajo. En concreto, el certificado energético más habitual es el E (el quinto peor nivel en una escala de siete).

¿Por quién están siendo comercializados estos productos? Destacan Triodos Bank, Banko Santander, Bankia, BBVA, Caja Rural de Navarra, Caja Mar y Unión de Créditos Inmobiliarios.

¿Ventajas? Aplican unos intereses más bajos que las hipotecas estándar. Premian al cliente con un descuento en el tipo de interés y en algunos casos se reduce la aportación personal que exigen los bancos para aprobar el préstamo.

Ofertas Bancarias actuales:

Triodos Bank,  a día de hoy ya ha concedido casi 1.700 hipotecas de este tipo en nuestro país y vincula el tipo de interés que cobra al cliente a la calificación energética de su vivienda. Su oferta incluye préstamos a tipo variable o mixtos y en el caso de las hipotecas variables el diferencial mejora en más de dos décimas entre una casa A+ y una G.

En términos económicos, supone una rebaja de unos 16 euros mensuales y de unos 4.000 euros a lo largo de la vida del préstamo variable. En el caso de los productos mixtos (donde los primeros años se aplica un tipo fijo y después uno variable), el ahorro ronda los 20 euros mensuales y los 5.000 euros en términos totales.

Santander, por su parte, bonifica en un 0,1% el tipo de interés por la compra de viviendas sostenibles, según los certificados reconocidos por el mercado, respecto a una hipoteca tradicional. La oferta ?estándar? de la entidad presidida por Ana Botín es de 0,99% + euríbor en el caso de un préstamo variable y del 1,9% a tipo fijo. Además, ha lanzado un préstamo para financiar rehabilitaciones energéticas de entre 3.000 y 100.000 euros, con la colaboración del Banco Europeo de Inversiones (BEI).

Bankia también tiene abierta una linea de crédito específica para financiar la compra de casas sostenibles. En su caso, las hipotecas tienen una bonificación de 0,25% frente a los préstamos habituales, mientras que Cajamar aplica una rebaja del 0,05% en el interés inicial y en el diferencial de su hipoteca variable ?Wefferent?, enfocada a clientela joven para compra de viviendas, rehabilitación o construcción.

BBVA, tiene una linea de préstamo promotor destinada a la construcción de viviendas de alta eficiencia energética y que permite a los compradores financiar la casa con una bonificación en el diferencial de la hipoteca a través de la subrogación. En el caso de UCI la oferta se basa en bonificar 10 puntos básicos el diferencial y exigir una menor aportación por parte del cliente para la compra de vivienda, teniendo en cuenta su nivel de riesgo y exigiendo al menos un 10% del precio de compra.

Estas hipotecas están impulsadas por los objetivos de sostenibilidad que ha fijado la Unión Europea en el Marco Estratégico de Energía y Clima, basados en conseguir cero emisiones de carbono en 2050 y que incluyen una estrategia específica de renovación del parque residencial. Entre las medidas propuestas está que los edificios tengan un consumo de energía casi nulo.

El futuro son las casas eficientes y estas hipotecas van de la mano. La financiación verde debe ser una de nuestras preocupaciones inmediatas, tanto por la necesidad de crear nuevos productos como para fomentar la sostenibilidad.

Las hipotecas han sufrido cambios como consecuencia de la caída de las contrataciones en 2020:

Los cambios de hipotecas de banco aumentaron un 154% el pasado año.

El precio de las viviendas de obra nueva en España se mantiene a pesar de la crisis sanitaria. Los cambios en las preferencias de los compradores, debido al auge del teletrabajo y los confinamientos sufridos, hacen que las necesidades residenciales hayan cambiado. "La vivienda ya no es solo un lugar de paso, sino de convivencia y desarrollo laboral y profesional diario, que precisa de las condiciones que sí puede ofrecer la vivienda nueva", asegura Carles Solé, gerente de Formalización Hipotecaria de Tecnotramit.

"Hay productos que por su situación y acceso al aire libre incluso han incrementado su precio, por su especial adecuación a la crisis actual", explica el experto. A pesar de ello, "no se prevé que se alcancen los niveles de visados de obra nueva del último lustro hasta 2022", advierte Carles Solé, por lo que la concesión de hipotecas a este tipo de viviendas "no es ajena a la crisis sanitaria", apunta, y dependerá de la evolución del empleo a lo largo del año.

Carlos Solé señala que, con el objetivo de minimizar la morosidad, que va aumentando a medida que aumenta el desempleo y la gente no puede afrontar sus deudas, las entidades financieras están exigiendo "un incremento de la aportación de los fondos propios a los solicitantes". En otras palabras, están financiando las operaciones en menor proporción.

En opinión del experto, "los clientes con perfiles más solventes seguirán activando operaciones de compra", y añade que los tipos de interés están bajos, por lo que se pueden encontrar "ofertas muy atractivas" una vez superado el scoring inicial.

Cambios en la financiación

Carlos Solé advierte de una tendencia que creció a lo largo de 2020: el cambio de hipoteca de banco o subrogación del acreedor.

"Según el informe de febrero del INE, el porcentaje de variación interanual de subrogaciones de acreedor alcanzó un destacable incremento del 154 %", señala el experto, quien añade que "más impactante aún resulta el incremento de modificación de condiciones mediante la novación en la propia entidad, que se incrementó en un 280 %."

Este gran aumento viene dado por diversas causas, apunta Carlos Solé, entre las que se incluyen la captación de hipotecas de la competencia como vía de negocio para los bancos ante la caída de la contratación o el aprovechamiento de esta coyuntura por parte de los clientes, que ven cómo pueden promover el ahorro "adelgazando la cuota mensual de su préstamo".

"El cliente se ha visto beneficiado por esta nueva tendencia, ya que, aun en el caso de no finalizar la subrogación hacia otro banco, ha podido negociar con su propia entidad una revisión de condiciones mediante la novación de su préstamo hipotecario aprovechando los bajos tipos de interés actuales y que, parece, se mantendrán así a lo largo de este ejercicio", asegura Carlos Solé.

La innovación tecnológica de los bancos

El experto advierte también de unos cambios de tendencia en lo relativo a la banca digital o ?nueva banca?, que va abriéndose camino poco a poco frente a la banca tradicional. "La evolución tecnológica en el mercado inmobiliario e hipotecario se ha revolucionado en los últimos meses".

"Desde el punto de vista del cliente, resulta evidente que gradualmente va perdiendo el miedo y adquiere mayor conocimiento y confianza en las ventajas que la tecnología aporta, y el acceso a mayor número de ofertas", destaca el experto, quien añade que "permite también que cada vez se incremente y expanda la presencia de financieras privadas y fondos de inversión", como alternativa a las entidades financieras tradicionales.

Colaborador:

www.tecnotramit.com

¿Qué es un seguro de alquiler?

Un seguro de alquiler o de impago de alquiler es una buena alternativa que protege a los propietarios de viviendas alquiladas ante posibles impagos. Estos vienen asegurar el cobro de la renta mensual del alquiler de la vivienda, aunque el inquilino deje de pagar. En caso de que esto suceda, lo que tiene que hacer el propietario es comunicarlo a la compañía aseguradora, que pondrá en marcha los trámites para reclamar la deuda e iniciar el desahucio. El propietario no tendrá que pagar nada, adicionalmente.

Pero no son solo los propietarios los que pueden contratar este seguro. Los inquilinos también tienen la opción de hacerlo, con el objetivo de asegurar el pago constante del alquiler aunque se produzca un evento inesperado. Estamos pensando, por ejemplo, en una situación de desempleo o de invalidez. Pero también ante otras circunstancias en la que se pueda necesitar asistencia legal frente a desahucios, cobertura de responsabilidad civil o de daños materiales.

¿Qué cubre el seguro del alquiler?

La cobertura básica es el impago de la renta, con un máximo establecido. Es la garantía clave del seguro de alquiler, pero la mayoría de las compañías ofrecen servicios adicionales para gestionar las reclamaciones y los trámites legales que correspondan. El objetivo es que el arrendador disponga de su vivienda lo antes posible.

En caso de querer protegernos ante un posible acto de vandalismo, quizá sea más conveniente elegir un seguro de hogar para reclamar por daños materiales. A grandes rasgos y dependiendo de la empresa, estos son algunos de los servicios y garantías observados en diferentes compañías:

  • Cobertura de las mensualidades impagadas
  • Indemnización por actos vandálicos
  • Gastos de cerrajero
  • Reclamaciones por reparación o mantenimiento
  • Asistencia jurídica
  • Cobertura de las deudas de suministro
  • Promoción del inmueble
  • Investigación del inquilino, su historial crediticio y solvencia
  • Redacción del contrato
  • Pago de las mensualidades sin esperar a sentencia

¿Cómo contratar un seguro de alquiler?

Antes de aceptar la firma del seguro, las compañías suelen realizar un estudio sobre la solvencia financiera de los inquilinos. El ratio principal sería la proporción de la renta respecto a los ingresos mensuales, no pudiendo exceder el 50%. Adicionalmente, cotejan el perfil del futuro inquilino con una base de datos que contenga las listas de morosos.

Aunque algunas empresas requieran poco papeleo, otras pueden ser más exigentes y exigir la entrega los siguientes documentos, además del DNI:

  • Asalariados: dos últimas nóminas y contrato laboral.
  • Autónomos: declaración de la renta, dos últimos recibos de la Seguridad Social.
  • Pensionistas: justificante de la pensión.
  • Desempleados: certificado de vida laboral y dos últimas nóminas.

El proceso suele ser el siguiente:

  1. Búsqueda de información y selección del seguro: cuanto más servicios ofrezca, mayor será el precio
  2. Tramitación de la documentación
  3. Validación de la documentación por parte de la empresa
  4. Estudio de viabilidad
  5. Aprobación del inquilino
  6. Firma del contrato de alquiler
  7. Validación del contrato
  8. Emisión de la póliza

El orden podría variar en algunos casos, pero los primeros pasos son inamovibles: no se debe firmar el contrato hasta que la compañía le dé el visto bueno al inquilino.

¿Cuánto cuesta el seguro del alquiler?

El precio anual de un seguro de alquiler ronda el 3% ? 5% de la renta anual. Una cifra orientativa sería 500? para un contrato de alquiler de 12 meses con mensualidades de 1.000?.

Antes de elegir un seguro del alquiler?

Desde el Observatorio Español del Seguro del Alquiler advierten que se deben tomar ciertas precauciones antes de formalizar la contratación:

  • Investigar bien a la compañía, pues las auténticas compañías aseguradoras necesitan grandes fondos de reserva y están inscritas en la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
  • Revisar las coberturas, ya que no todas las compañías incluyen los mismos elementos en el paquete básico. Hemos resaltado la importancia de protegerse ante actos vandálicos o disponer de cobertura jurídica.
  • Todos los documentos en orden, especialmente el propio contrato de alquiler, que debe cumplir con la normativa vigente.
  • No confundir seguro del hogar con seguro de impago, son independientes y no sustituyen el uno al otro.
  • Prestar atención a las renovaciones, es común confiarse y no renovar el seguro para ahorrarnos su coste. Sin embargo, el riesgo de tener problemas relacionados con el alquiler sigue existiendo y no es recomendable cancelar el seguro antes de la finalización del contrato.
  • Contratar una cobertura de, al menos, 12 meses. Según OESA, es el tiempo mínimo requerido por si se diera un desahucio.
  • Mucho cuidado con la publicidad engañosa, es posible que nos fijemos en una ventaja anunciada y descuidemos todos los puntos anteriores. Investigar a la compañía debe ser el punto de partida.

Puedes contratar un seguro de impago del alquiler aunque ya tengas a un inquilino, siempre que no se haya retrasado en el pago.


Nos cuentan que en un futuro no muy lejano (el de pasado mañana, justamente), casi todos nuestros electrodomésticos estarán conectados a internet. Que el frigorífico nos hará la lista de la compra y se acordará de nosotros cuando estemos en el súper a punto de olvidarnos de poner la leche en el carrito. O que la lavadora nos recordará que tenemos la colada lista en su interior con un mensajito en el móvil.

Nos parece un escenario demasiado futurista como para ser cierto, ¿verdad? Bueno, a estas alturas ya casi nada nos parece imposible. Pero lo cierto es que la mayoría de hogares todavía viven rezagados, que no de espalda, a la realidad de los objetos conectados. Veamos cómo y por qué.

Algunos de tus electrodomésticos ya llevan tiempo conectados

Que entrar en tu casa no parezca como sumergirse en una película de ciencia ficción no quiere decir que tus electrodomésticos no estén en órbita, perfectamente conectados a la red de redes. De hecho, buena parte de tus equipos ya cuentan con una conexión a internet, aunque muchas veces no la uses.

Los informes que nos hablan del futuro revelan que en 2021 (sí, tan pronto como el año que viene), ya tendremos siete dispositivos conectados por habitante. Veamos el más común: el televisor. Si tienes una Smart TV, tu equipo ya está conectado a internet. Desde aquí puedes acceder a todo tipo de contenidos a la carta y disfrutar de cine y series en streaming. Incluso puedes pedirle a la tele que te ponga música, que busque la programación en internet o que encienda las luces del salón.

Pero aunque este sea el electrodoméstico en el que la conectividad se hace más patente, hay otros equipos que ya funcionan conectados. Termostatos que controlan la temperatura en casa, robots aspiradores que mapean tu casa en un abrir y cerrar de ojos, consolas de videojuegos, lavadoras, etcétera. Es lo que se denomina el Internet de las Cosas o IoT, por sus siglas en inglés, Internet of Things.

Todos los dispositivos que se conectan a internet en tu hogar tienen una dirección IP, lo que los identifica como equipos presentes y conectados. Esto es muy importante, porque te ayudará a tener plena conciencia de cuáles son los dispositivos vinculados y, por tanto, a detectar posibles intrusos o anomalías.

La familia de equipos conectados se amplía poco a poco

Es inevitable. Cada vez que toca cambiar un electrodoméstico o equipo electrónico de la casa se produce un debate que apunta hacia varios factores: el precio, la eficiencia, las funciones extra, la conectividad?

Con el tiempo nos hemos visto abocados a adquirir televisores inteligentes que nos proporcionen todo el potencial de conectividad que requiere estar suscritos a servicios de contenidos en streaming, como por ejemplo HBO o Prime Video. Lo mismo ocurre con el resto de equipos de la casa.

Hoy mismo ya podemos llevarnos a casa un frigorífico con WiFi y cámaras integradas, que nos permita controlar qué hay dentro estando en el supermercado o nuestra propia casa para pensar cuál será el menú del día y evitar mantenerlo abierto durante demasiado tiempo.

Lo mismo sucede con las lavadoras. Existen sistemas inteligentes (y, por tanto, conectados), que nos permiten poner en marcha la colada en cualquier momento y lugar (Smart Remote Control), descargar nuevos programas de lavado (Cycle Download) o solucionar pequeños problemas técnicos (Smart Diagnosis). Basta con una conexión y un móvil para vincular los dispositivos y que se haga la magia

¿Cómo deben ser nuestros hogares para conectarnos más y mejor?

A estas alturas probablemente te hayas preguntado cómo resistirá nuestra conexión a internet la avalancha de necesidades que se nos viene encima en términos de conectividad. Si actualmente ya se nos queda corta con un par de móviles, la tele y dos ordenadores conectados, ¿cómo lo haremos cuando toque añadir la lavadora, el frigorífico o los sensores de la calefacción?

La respuesta para el futuro más inmediato está, sin duda alguna, en el 5G. Vodafone es la primera operadora que ha lanzado una oferta comercial especialmente pensada para familias y hogares súper conectados. Se trata de Vodafone One Hogar Ilimitable.

La tecnología 5G, que ya está llegando a los hogares, nos ofrece la posibilidad de conectar más dispositivos y de hacerlo a velocidades superiores. Esto busca dar soporte a las nuevas necesidades en casa, puesto que cada vez tenemos que conectar más equipos de distinta índole.

Con los paquetes Vodafone One Hogar Ilimitable se potencia la conectividad a casa con 5G y fibra o banda ancha fija a 600Mbps o 1Gbps para tener más de 25 dispositivos conectados de manera simultánea.

Extras de Vodafone para un hogar inteligente

Como su propio nombre indica, Vodafone One Hogar Ilimitable ofrece llamadas y conectividad sin límite, además de contenidos y entretenimiento a raudales, a través de más de cien canales temáticos, HBO y Amazon Prime Video. Pero hay más: porque los paquetes proporcionan especial cobertura para hogares con vocación de inteligentes.

Cada uno de los paquetes de Vodafone One Hogar Ilimitable se complementa con servicios Secure Net y productos IoT como V-Home Mini, Secure Net Family y CarConnect.

Pero, ¿en qué consisten exactamente? Secure Net Family se ofrece en todos los paquetes y añade un plus de seguridad a la navegación, gestionando el tiempo de acceso a internet y aplicando distintas políticas de protección familiar. Esto es ideal si hay niños o adolescentes en casa.

V-Home Mini se ofrece para los paquetes Hogar Ilimitable 3.0 y 4.0. Es una herramienta de monitorización del hogar para ver desde el móvil lo que ocurre en casa cuando no hay nadie. A través de esta funcionalidad también se pueden controlar los dispositivos conectados del hogar, como por ejemplo sensores, luces, termostatos o altavoces inteligentes. Todo desde el móvil y una misma app.

Otra funcionalidad interesante es CarConnect, un paquete que solo va incluido en Hogar Ilimitable 4.0 y que proporciona acceso a internet a las personas que viajan en un mismo coche. Por si esto fuera poco, también guarda y localiza en todo momento la ubicación, el estado del vehículo y ofrece posibles avisos en relación al mantenimiento, ofertas exclusivas en gasolineras cercanas, talleres, etcétera.

¿Tú también estás construyendo un hogar inteligente? Echa un vistazo a la oferta de los paquetes Vodafone One Hogar Ilimitable para descubrir cuáles son las opciones que más se ajustan a las necesidades de tu familia

El 80% son comercializados por agencias inmobiliarias, el 14% son anunciados por particulares y el 6% restante es ofertado por entidades bancarias. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son las que acaparan un mayor número de anuncios inmobiliarios online.

Estos datos serán desarrollados en la próxima edición del Fórum Immoscòpia, transformado en un magazine televisivo, que se celebrará el 17 de diciembre y ha sido organizado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) Barcelona.

La crisis del coronavirus ha marcado un antes y un después en el mercado inmobiliario español en lo que respecta al número de operaciones, la estabilización de los precios y las características y ubicación de los inmuebles demandados por parte de los compradores. Y es que el 3,24% de los 43,1 millones del parque de inmuebles que hay en España están en comercialización.

Así pues, de los 4,8 millones de anuncios que encontramos en los principales portales de anuncios inmobiliarios del país, 1,4 millones son inmuebles únicos. El 85% está en venta y el 15% en alquiler. El 80% son comercializados por agencias inmobiliarias, el 14% son anunciados por particulares y el 6% restante es ofertado por entidades bancarias. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son las que acaparan un mayor número de anuncios inmobiliarios online.

Anna Puigdevall, directora general de la AIC, destaca que "el mercado ofertado en España es heterogéneo". En este sentido, la experta incide en "la necesidad de impulsar políticas que permitan mejorar la calidad de la oferta inmobiliaria cumpliendo con los criterios de edificación actuales, mejorando la eficiencia energética del parque y dando respuesta a las necesidades de la demanda, asesorada durante todo el proceso de compraventa por un agente inmobiliario cualificado".

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Pero, si no has abandonado en ningún caso tu deseo o intención de alquilar una vivienda, este también es un buen momento para intentarlo. Aunque la crisis sanitaria por la COVID-19 frenara las mudanzas y la firma de contratos en los meses más duros, la recuperación avanza a buen ritmo y la vuelta a la nueva normalidad hace que este es un momento perfecto para buscar y para empezar a contactar con los propietarios de los pisos o las agencias inmobiliarias.

Si tienes previsto enfrentarte a la búsqueda de un piso de alquiler, estas son las cinco cosas que debes tener en cuenta para encontrarlo.

  1. 1. Plantéate bien tus necesidades

Es muy importante que tengas en cuenta cuáles son tus necesidades. Esto te ayudará a definir las prioridades antes de ponerte a buscar. Piensa, por ejemplo, en la zona, en el tipo de vivienda, en el presupuesto mensual que tienes para el alquiler, en la antigüedad de la vivienda o en las características del inmueble. Nos referimos al número de habitaciones, de baños, si tiene parking, trastero y si necesita alguna reforma.

También es fundamental tener en cuenta otras cuestiones, como por ejemplo, la disponibilidad de transporte público, si hay zonas verdes y si la vivienda está cerca de los servicios que necesitas: colegios, comercios, centros de salud, etcétera.

2. Calcula tu presupuesto para el alquiler

A la hora de buscar un alquiler siempre es recomendable que el precio mensual no supere el 30% de la nómina. Es posible, y esto hay que tenerlo en cuenta, que en grandes ciudades este porcentaje sea superior. Sea como sea, hay que fijarse una renta máxima, porque también es necesario reservar dinero para la fianza y hacerse cargo de los suministros.

Para valorar si se trata de un alquiler caro o barato, es imprescindible conocer el precio medio de la zona y de otros pisos de características similares. El precio varía en función de los metros cuadrados, la zona, la antigüedad, de si está o no amueblado e incluso del certificado energético.

3. Comprueba a quién alquilarás la vivienda

Puedes alquilar una vivienda a distintos tipos de arrendadores: particulares, agencias inmobiliarias, promotoras y constructoras o bancos. Si lo haces con un particular, verás que una de las principales ventajas tiene que ver con la posibilidad de negociar la renta con mayor facilidad. Te evitarás las comisiones y verás garantizado un proceso más simple y transparente.

En el caso de las agencias inmobiliarias, verás que la principal ventaja es que la agencia se encarga de gran parte de los trámites. Así, como cliente, te evitarás también muchos quebraderos de cabeza. En este caso, eso sí, es muy probable que tengas que abonar alguna comisión. El intermediario, en todo caso, debe estar colegiado.

Por otra parte, algunas promotoras inmobiliarias han optado por poner los inmuebles sin vender en régimen de alquiler. Son viviendas de obra nueva, normalmente a precios más bajos que los de la zona, aunque suelen ser inflexibles con los precios y condiciones. Hay que asegurarse de que serán ellos quienes se encarguen de posibles problemas que surjan en el inmueble.

  • Y por último están los bancos, que son las grandes inmobiliarias de la actualidad, con pisos con un alquiler bastante ajustado (aunque también suelen estar en zonas donde no hay mucha demanda). Normalmente disponen de un servicio de mantenimiento, aunque también es cierto que, si son propietarios de muchos pisos en el edificio, pueden llegar a tomar decisiones de manera unilateral y sin consultar. Además, suele ser complicado negociar con ellos la renta o los pagos de esta, y se muestran implacables en casos de impagos o devoluciones de fianzas.

4. Visita al piso antes de formalizar el alquiler

Alquilar o firmar el contrato de alquiler del piso sin haber visitado antes la vivienda es un gran error.  No se debe adelantar dinero o firmar el contrato sin antes haber comprobado el estado del inmueble, la ubicación, el número de habitaciones, si hay desperfectos, si tiene dados de alta los suministros?

  1. Tampoco hay que firmar sin antes asegurarse de que el arrendador sea realmente el propietario de la vivienda. Comprobarlo es fácil, tan solo hay que solicitar el dato en el Registro de Propiedad.

5. El contrato, siempre por escrito

Las palabras se las lleva el viento, por eso es imprescindible que las condiciones del contrato queden reflejadas por escrito. Lo mejor es utilizar un contrato modelo y que cada una de las partes implicadas se quede una copia firmada en todas sus páginas.

Estos datos serán desarrollados en la próxima edición del Fórum Immoscòpia, transformado en un magazine televisivo, que se celebrará el 17 de diciembre y ha sido organizado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) Barcelona.

Acceder al mercado inmobiliario no es siempre un proceso sencillo, razón por la que los profesionales suelen jugar un importante papel en el proceso de asesoramiento del consumidor, así como en la promoción y captación de clientes con necesidades de comprar, vender o alquilar un inmueble. Y es que las estrategias de branding y de captación online de producto y clientes se han convertido en pilares básicos para el funcionamiento del sector en el que el uso de herramientas digitales ha marcado un antes y un después.

En este sentido, cada mes se publican un total de 4,8 millones anuncios de activos inmobiliarios en venta o alquiler (viviendas, habitaciones, edificios, terrenos, oficinas, locales, naves, garajes o trasteros) en los siete principales portales inmobiliarios de España. De esta manera, los portales son un escaparate convertido en el primer punto de encuentro entre oferta, demanda y profesionales inmobiliarios. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son, por este orden, las que mayor número anuncios inmobiliarios registran cada mes. Son datos del último estudio elaborado por el colectivo API Catalunya.

En el proceso de captación, la valoración inicial del activo es uno de los puntos decisivos en el inicio de cualquier operación inmobiliaria, por ello, el 86% de los API encuestados afirman utilizar herramientas digitales, aportando así mucha más información al vendedor. Ofrecer información precisa al cliente es crucial para la comercialización del producto en exclusividad. De hecho, más de seis de cada diez agencias inmobiliarias afirma que comercializa entre el 50% y el 75% de su cartera de inmuebles de esta manera, reduciéndose los tiempos de venta del activo e incrementándose así los recursos destinados a la comercialización En muchas ocasiones estos inmuebles se trabajan en un mismo grupo de colaboración entre agencias, aumentando las posibilidades de éxito mediante la generación de sinergias.

Anna Puigdevall, directora general de la AIC, hace hincapié en que "las herramientas tecnológicas que hace unos años estaban fase de desarrollo, ahora han venido para quedarse gracias a su comprobada eficacia""Vivimos un proceso de revolución del sector inmobiliario en el que los profesionales ya han podido constatar el potencial de los avances y es ahora el cliente particular el que está descubriendo las ventajas de esta manera de trabajar y del ahorro de tiempo y dinero que suponen", apunta la experta.

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www.espaiapi.cat

1. Fíjate un objetivo: y sé lo más realista posible

Lo necesitarás. De nada sirve marcarse pequeños objetivos de ahorro, si lo que quieres es comprar una vivienda que cuesta 200.000 euros. Te hemos indicado al principio que para comprar vivienda, los expertos recomiendan haber reunido el 35 % de su valor. Esto son 70.000 euros, de modo que no estamos ante una cantidad pequeña. Si crees que no puedes alcanzar esta cifra, será mejor que empieces a buscar inmuebles por debajo de esa cantidad. Recuerda que en el buscador de habitaclia dispones de varios filtros, uno de ellos el de precio, para ver solo aquellos inmuebles que están dentro de tu presupuesto.

2. La regla de ahorro: divide tus ingresos en tres categorías

Puede que no tengas la menor idea sobre la cantidad que debes ahorrar. Existe una regla básica para dividir los ingresos que percibes cada mes en tres categorías distintas: tus necesidades (50 %), tus caprichos (30 %) y tus ahorros (20 %). Haz el cálculo y decide si quieres destinar esa cantidad a caprichos o si puedes pasar un pequeño porcentaje adicional al ahorro.

3. Configura un ahorro fijo y automatízalo en tu cuenta

Si no automatizas el ahorro, es muy probable que muchos meses se te olvide apartar una cantidad determinada o pienses que no te va demasiado bien, porque has tenido muchos gastos o porque necesitas el dinero para otras cosas. Lo más recomendable es abrir una cuenta en la que puedas ir depositando el dinero sin tocarlo, automatizando las transferencias mes a mes. Elige una cantidad importante, pero no te excedas, porque no debe faltarte dinero para el día a día.

4. Amortiza tus deudas antes de comprar vivienda

Si tienes otras hipotecas o préstamos personales sería conveniente que trataras de amortizar las deudas cuanto antes. Se trata de que llegues lo más limpio posible al momento de comprar vivienda. De este modo, podrás destinar todo el dinero que tenías pensado a tus ahorros, en lugar de tener que reservar dinero para otras deudas.

5. Tómatelo con calma: Roma no se hizo en un día

Estamos seguros de que tienes muchas ganas de comprar vivienda, pero Roma no se hizo en un día. Para tamaña adquisición necesitarás haber ahorrado una importante cantidad de dinero, así que tómatelo con calma. Lo más importante, ante todo, es establecer objetivos realistas y ser constante. Otra cosa que puedes hacer, para ganar tiempo, es tratar de conseguir aportaciones de dinero extra a través de la venta de muebles, objetos que ya no necesites u otros inmuebles que tengas en propiedad.

Ánimo en tu carrera para el ahorro. ¡Seguro que lo consigues!

Según apunta la INE, en 2020 la cifra de divorcios disminuyó respecto a 2019, situándose la cifra en 77.200 divorcios, los cuales suelen ocurrir después de 16,3 años de matrimonio. Durante la etapa de matrimonio, es habitual que la pareja decida adquirir una vivienda juntos. Sin embargo, en el momento del divorcio, aparecen ciertas cuestiones como quién se quedará con el domicilio o quién será el encargado de seguir pagando la hipoteca.

Tras las nuevas resoluciones del Tribunal dependiente del Ministerio de Hacienda, se ofrece la opción de deducir el préstamo al completo, algo que se eliminó en 2013, por lo que solo podían disfrutar de esta ventaja fiscal aquellas personas que se hubiesen comprado una casa antes del 1 de enero de 2013.

A continuación, os exponemos tres situaciones que se podrían dar en aquellos divorcios donde existe una casa en común.

La hipoteca y la posesión de la casa vaya para uno de los dos contribuyentes

Con la resolución del 1 de octubre del año pasado, el Tribunal Económico-Administrativo Central indicó que la persona que decida quedarse con la vivienda en un divorcio, podrá disfrutar al 100% de la desgravación.

Este caso fue el de una pareja que adquirió una casa en común con hipoteca previamente a 2013, por lo que pudieron disfrutar de dicha desgravación por adquisición de inmueble. Cuando se divorcian, el excónyuge que decide quedarse con la casa desconoce si podía seguir disfrutando de esta ventaja fiscal. Hacienda respondió, señalando que la mitad de la casa se adquirió antes de 2013, pero la otra mitad se compró después una vez divorciados.

Por esta razón, Hacienda decidió dejar de aplicarle la deducción al 50% adquirido después del divorcio y después de la supresión de la desgravación en 2013. Pero, el TEAC le ha dado la razón a los contribuyentes en el caso de una pareja que compró una casa en 2006 y se divorciaron en 2013 cuando eliminan la desgravación.

El TEAC, defiende que aquel excónyuge que decida quedarse con la casa, puede disfrutar de la deducción en vivienda habitual por varias razones: a pesar de adquirir la casa en común con su pareja, el excónyuge que se queda en la vivienda ha vivido en la casa durante mínimo tres años.

Otra de las razones que expone el TEAC es que ""tampoco existe duda sobre el cumplimiento del requisito de haber practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, pues es cuestión pacífica que Doña Z ejerció su derecho a la deducción desde su adquisición en 2006.

Dado que, como hemos señalado, el requisito primero de la DT 18ª de la LIRPF permite que el contribuyente haya adquirido antes del 1 de enero de 2013 un porcentaje inferior al 100% del dominio de la vivienda, siempre y cuando ésta constituya su vivienda habitual, bastará para cumplir el segundo que Doña Z haya practicado la deducción, en un período impositivo anterior a dicha fecha, en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición del porcentaje del 50% de la vivienda habitual , que es el porcentaje adquirido por ella en 2006".

En resumen, el TEAC permite a los contribuyentes que hayan adquirido la mitad restante de la vivienda, a pesar de divorciarse después del 1 de enero de 2013, puedan seguir disfrutando la desgravación en vivienda habitual.

Uno se queda con la vivienda, pero ambos pagan la hipoteca

En un divorcio lo normal es que un miembro de la pareja se quede con la casa, pero que sean ambos los que paguen la hipoteca. Aquí sí podrían disfrutar de la deducción los dos miembros, pero dependerá del porcentaje que paguen. Si ambos pagan la mitad del préstamo, se les aplicará la deducción del 50%, a pesar de que uno ya no viva en el domicilio, ya que se acordó el pago a medias.

Esto tiene su explicación en la Ley del IRPF, más concretamente, en el artículo 68.1.1º, en cuya versión previa a 2013, sostenía que se podría aplicar la deducción en aquellos casos de divorcio, nulidad matrimonial o separación judicial. Un artículo que sigue estando vigente para aquellas personas que compraron una vivienda antes de 2013.

Sin embargo, hay que destacar que si el inmueble se vende en un futuro, aquel que dejó de residir en la casa deberá tomar precauciones. Hacienda considera que cuando una persona lleva más de dos años sin residir en la vivienda familiar, esta dejará de ser la residencia habitual de aquella persona. Esto quiere decir que en el momento en el que se consuma la venta de la vivienda, no se le aplicará al excónyuge la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual, independientemente de que cumpliera con los requisitos restantes. En resumen, no podrá estar exento de tributar el beneficio obtenido de la venta, tampoco si es el caso de una persona mayor de 65 años.

Un miembro de la pareja se queda con la casa y paga la hipoteca íntegra

En esta situación, aquel miembro que ni paga parte de la hipoteca ni vive en el domicilio, dejará de disfrutar de la deducción. En cambio, a aquel que sí sigue siendo propietario de la vivienda y además, paga al completo la hipoteca, aunque su parte de la casa sea solamente del 50%, se le aplicará la resolución del 23 de noviembre del TEAC donde se defiende que "la normativa reguladora del IRPF no contempla el supuesto aquí planteado en el que una sentencia judicial de divorcio ordena a uno de los excónyuges hacer frente a la totalidad de los pagos por el préstamo para la adquisición de la vivienda habitual en su día concedido conjuntamente a ambos como cotitulares del inmueble."

A pesar de ello, se le ofrece la posibilidad al excónyuge de disfrutar de la deducción por adquisición de vivienda por el total de lo que paga, ya que se encarga de costear la hipoteca íntegramente. Esto se aplicará también en los casos en los que la propiedad del excónyuge sea solo del 50%. Esta resolución está fundamentada por las siguientes razones: primero, gracias a la regulación del IRPF que no contradice a dicha decisión ni en el artículo 55.1.2º del Reglamento ni en el artículo 68.1.1º de la Ley.

En suma, el TEAC declaró que "resulta claro que tras la sentencia de divorcio se siguen satisfaciendo en el período impositivo cantidades por la adquisición de una vivienda que tiene la condición de habitual para la unidad familiar integrada por uno de los excónyuges y los hijos comunes. Tales cantidades son las cuotas de amortización en el período impositivo del préstamo hipotecario total concedido para su adquisición".

Unas declaraciones que llevó al TEAC a afirmar que "admitir que una sentencia judicial de divorcio pueda tener como consecuencia la limitación de la base de la deducción del excónyuge cotitular del inmueble al que obliga a pagar la totalidad de las cuotas de amortización del préstamo hipotecario destinado a la adquisición de una vivienda que tiene la condición de habitual para la unidad familiar, provocaría un enriquecimiento injusto a favor de la Administración, pues se satisfarían cantidades por la adquisición de una vivienda habitual por las que no se permitiría deducir; restringiendo así un beneficio fiscal al que tenía derecho la unidad familiar con anterioridad a dicha sentencia."

Por lo tanto, esta sentencia es un cambio positivo para aquellas personas a las que se les aplicará la deducción por inversión en vivienda en proporción a las cuotas pagadas al completo, independientemente de si son propietarios del 100% o no del domicilio.

Opción a rectificar las autoliquidaciones previamente presentadas

Si en los último cuatro ejercicios del IRPF, existen personas afectadas a los que no se les haya aplicado la deducción por inversión en vivienda correctamente, tienen la opción de pedir una rectificación de su autoliquidación y, en consecuencia, se les devolverá la parte que les corresponde los ingresos indebidos.

Estas deducciones se da en todas las Comunidades excepto en Murcia en la que algunos de los requisitos suelen ser edad, suma de bases generales y ahorro inquilinos, depósito fianza en Organismos concretos u otros que dependan de cada Comunidad Autónoma.

Deducción estatal alquiler vivienda habitual

Las deducciones estatales solo podrán aplicarla aquellos inquilinos que firmaron su contrato antes del 1 de enero de 2015 que hubieran satisfecho cantidades anteriores a dicha fecha con derecho a deducirse dichas cantidades antes del 1/01/2015 y la desgravación sería del 10,05% del total pagado del alquiler cuando la base imponible sea menos de 24.020 euros.

Deducción autonómica alquiler vivienda habitual

Para ello se ha de conocer los requisitos de cada Comunidad Autónoma para conocer qué criterios y deducciones aplicar.

Deducciones inquilinos Renta 2020 Comunidad de Madrid: hasta 1.000 euros al año

Si vives de alquiler en la Comunidad de Madrid, podrás disfrutar de algunos beneficios fiscales:

  • Si tienes menos de 35 años, podrás aplicarte una deducción del 30% en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual, hasta llegar a un máximo de 1.000 euros al año, siempre que las sumas de las bases generales y del ahorro no superen en tribulación individual los 25.620 euros al año en su base imponible (36.200 en caso de tributación conjunta). Por ejemplo, en un alquiler de 650 euros al mes,que son 7.800 al año, el 30% serían 2,340 euros, y como el máximo son 1,000 euros, esa sería la deducción.
  • También podrán aplicarse esta deducción los inquilinos de más de 35 años y menos de 40 que hayan estado en situación de desempleo y con dos familiares a su cargo.

Para su aplicación es necesario estar en posesión de una copia del resguardo del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid formalizado por el arrendador, o poseer copia de la denuncia presentada ante dicho organismo en el caso de que el arrendador no haya entregado dicho justificante. Además, se exige que los contribuyentes, como arrendatarios, hayan liquidado el ITP y AJD derivado del arrendamiento de la vivienda, salvo que no estén obligados a presentar autoliquidación por resultar aplicable la bonificación existente actualmente en determinados casos.

Deducción alquiler vivienda habitual Renta 2020 Cataluña: hasta 600 euros por año

En Cataluña, el alquiler de vivienda habitual puede deducirse hasta en un 10%, con un máximo de 300 euros cuando se cumpla alguno de los siguientes:

  • Tener 32 años o menos.
  • Haber estado en paro, como mínimo, 183 días el ejercicio anterior.
  • Ser viudo/a de a partir de 65 años.
  • Tener un grado de discapacidad igual o superior al 65%

También, se debe cumplir:

  • Su base imponible no ha de superar los 20.000 euros al año (30.000 euros en caso de tributación conjunta).
  • Que las cantidades satisfechas para el alquiler de la vivienda durante el ejercicio sean como mínimo el 10% de los rendimientos netos.
  • La deducción solo puede aplicarse una vez, aunque concurran varias de las anteriores circunstancias
  • Además, una misma vivienda no puede dar lugar a la aplicación de un importe de deducción superior a 600 euros.

Si en relación con una misma vivienda resulta que más de un contribuyente tiene derecho a la deducción, cada uno de ellos podrá aplicar en su declaración una deducción por este concepto por el importe que se obtenga de dividir la cantidad resultante de la aplicación del 10% del gasto total o el límite máximo de 600 euros, si procede, por el número de declarantes con derecho a la deducción. Además debe consignarse el NIF del arrendador en la autoliquidación del IRPF.

En ocasiones, los propietarios de las viviendas alquiladas deben enfrentarse a inquilinos que no realizan el pago del alquiler correspondiente. Para ello, el dueño puede solicitar el desahucio y el pago de las cuantías económicas que el arrendatario debe. En España, un desahucio puede durar como mínimo seis meses, pero para que el periodo sea más corto, hay que recurrir al camino judicial.

Cuando las rentas pendientes hayan sido cobradas y se haya llevado a cabo el desalojo, los propietarios deben saber cómo tienen que tributar tales rentas y cómo declararlas y en qué ejercicio. Se pueden tributar como indemnización o renta de arrendamiento.

Respecto a esto, el Tribunal Supremo se ha pronunciado a través de la sentencia del 26 de noviembre de 2020, donde el Alto Tribunal aprobó un recurso en contra de una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León. Esta sentencia expone la cuestión acerca de a qué clasificación pertenece aquella renta que debe recibir el arrendador después de presentar una demanda por impago de renta y de obtener las cuantías pendientes. Si se consideran como ganancia patrimonial o como rendimiento inmobiliario y a qué ejercicio deben ser imputables dichas cuantías.

En este aspecto, cabe destacar que el alquiler de una vivienda puede tributar en el IRPF del dueño de dos formas: como rendimiento de actividad económica o como renta del capital inmobiliario. En el primer caso, únicamente si el dueño ha contratado a un empleado responsable de administrar los arrendamientos a través de un contrato laboral de jornada completa.

Sin embargo, el conflicto aparece cuando se obtienen las cantidades pendientes de pagos después de que haya finalizado el contrato de alquiler. En este caso, se desconoce si las cuantías deben ser tributadas como rendimientos de alquiler o aumento de patrimonio.

En el auto de 14 de diciembre de 2021 (recurso 523/2020) del Tribunal Supremo, se aclara tal cuestión. El Alto Tribunal dictamina que serán considerados como renta de capital inmobiliario por varios motivos.

No se considera finalizado el contrato de alquiler

Con la presentación de la demanda para proceder al desalojo, al arrendatario se le ofrece la opción de devolver las cuantías correspondientes después de la demanda y previamente al juicio, un hecho que no da por terminado el contrato, sino que alarga su vigencia.

Por esta razón, las cantidades pendientes cobradas serán consideradas como rentas de capital inmobiliario.

¿Cómo se debe tributar una cuantía impagada en el IRPF?

Respecto al ejercicio en el que deben ser tributadas, el Tribunal Supremo declara que deberán ser declaradas las cuantías satisfechas en el ejercicio en el que se exigieron tras la demanda. También se podrá deducir como "saldos de dudoso cobro" en el caso en el que las rentas sean consideradas como capital inmobiliario. Dentro de la Ley del IRPF, se subraya en el artículo 14.1 a): "Los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al período impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios: a) Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo que sean exigibles por su perceptor".

El proceso de declaración en el IRPF de cuantías impagadas

El rendimiento del arrendamiento pendiente debe ser declarado en el IRPF del ejercicio correspondiente por el contribuyente. A pesar de ello, la normativa ofrece la opción de deducirlo como "saldos de dudoso cobro" siempre y cuando quede correctamente justificado. En este supuesto, solo será posible si el arrendatario se encuentre en concurso de acreedores o si ha pasado un plazo mayor de seis meses entre la primera administración del pago satisfecho por el contribuyente y el fin del período impositivo sin haber procedido a la renovación de crédito.

Ante esta situación, hay tres supuestos que pueden originarse.

El dueño declaró en su IRPF el rendimiento de arrendamiento sin cobrarlo y sin deducir los saldos de dudoso cobro.

Respecto a esto, el contribuyente ha cumplido con Hacienda, por lo que no tendrá que deducir ninguna otra renta en el IRPF cuando las cuantías pendientes sean pagadas posteriormente al auto de desalojo.

El dueño declaró el rendimiento de arrendamiento en el IRPF sin cobrarlo, pero sí deduciendo los saldos de dudoso cobro

Esta declaración de la renta deberá ajustarse a lo que estipula la Ley del IRPF en su artículo 13.e). En el momento de recibir las cuantías pendientes tras la sentencia del desahucio, tendrá que declarar este incremento económico en el ejercicio que corresponda a tal pago en el IRPF.

El dueño no declara el rendimiento de arrendamiento en el IRPF, no las cobra, pero recibe las rentas impagadas después del auto que aprueba el desalojo.

En este caso, el dueño de la vivienda tiene que mostrar declaraciones adicionales sobre el ejercicio correspondiente a la renta exigida. De esta forma, obtendrá las cuantías previstas y expuestas en la Ley General Tributaria en su artículo 27.2. A pesar de ello, tendrá la opción de no tributar según los ejercicios correspondientes. Esto solo se dará cuando después de la finalización del plazo para declarar en el IRPF tales ejercicios, haya transcurrido un periodo superior de 4 años.

Previamente a alquilar un inmueble, hay que ser conscientes de los peligros a los que se expone. Destrozos, impagos, morosidad... Por ello, hay que recoger todos los datos posibles del posible inquilino. En caso de destrozo, hay varias acciones que se pueden llevar a cabo.

Lo primero de todo es recabar información. Para ello, una opción es acceder al historial de la persona a través de los ficheros de aseguradoras. Si tras ello, elegimos el inquilino y nos destroza la casa, se tendrá que proceder a tomar otras medidas.

Medidas que variarán según la fecha de posesión del inmueble. Desde que el inquilino abandona el domicilio, se abre un plazo de treinta días para estudiar el estado de la vivienda.

Lo común es que en la entrega de llaves, se examine el inmueble en busca de algún posible desperfecto. Se debe aprovechar este momento, en el que inquilino y propietario se encuentran juntos, para analizar la vivienda. Si no hay ningún destrozo, comenzará el periodo de 30 días el cual se esperará para devolver la fianza.

En cambio, si en la entrega de llaves el propietario deduce que puede haber algún destrozo en la vivienda, se debe acudir con varios testigos para fotografiar el inmueble y los desperfectos. De esta forma, se contará con pruebas suficientes para su posterior reclamación. Lo ideal sería que los testigos fuesen notarios para que firmasen las actas con las fotografías, aunque ello conllevaría un gasto extra.

En estos casos de destrozos, el inquilino suele irse antes de entrar en conflicto con el propietario. Por ello, entregan las llaves a un vecino para que las devuelva o a veces, ni las devuelve.

Cuando se encuentren los destrozos, hay que actuar de inmediato, probando que se han producido desperfectos en el inmueble durante la estancia del inquilino. Tras la conclusión del contrato, se abrirá un periodo de dos meses para actuar y reclamar.

A la hora de reclamar, existen dos opciones: la vía penal con una demanda por delito de daños; o la civil, reclamando los desperfectos ocasionados.

En el supuesto de que la fianza no sea suficiente para solucionar los gastos de los destrozos, habrá que notificárselo al inquilino. Primero, se debe recurrir al diálogo y al camino amistoso. Esta vía consiste en dar a conocer la situación al inquilino por medio de un burofax. Si se opone a abonar los destrozos, se recurrirá a reclamar los daños por la vía judicial.

Garantía para destrozos en alquiler en seguros de hogar

Existen seguros de hogar que dentro de su catálogo de garantías, hay garantías para inmuebles arrendados, cubriendo los destrozos originados en el periodo del alquiler. Es una opción muy recomendable para estos casos. En suma, a la hora de reclamar, será el seguro el responsable de llevar a cabo todo el procedimiento.

Si una vez celebrado el juicio, el inquilino sale insolvente, no será responsable de abonar los desperfectos producidos. Con un seguro, en este caso, sería la compañía quién abonase una parte o el total de los destrozos. Como norma general, suelen ofrecen una indemnización de 3.000 euros.

Periodo de reclamación de destrozos

Después de concluir el acuerdo, hay un plazo de un mes para examinar el inmueble. Para reclamar los desperfectos, el periodo de reclamación no será superior a dos meses, ya que durante este plazo existirá una vinculación directa entre el inquilino y los desperfectos.

Características de los desperfectos a reclamar

Todos los desperfectos que sean evidentes pueden ser declarados por el dueño de la vivienda. Son desperfectos provocados por el inquilino que no se hayan originado por el deterioro natural de la vivienda o por el uso de ella.

¿De dónde viene la idea de "captura" de exclusivas inmobiliarias?

Hace casi 24 años publiqué un libro titulado La información en el mundo de las empresas inmobiliarias . Era un resumen de la estrategia y táctica que habíamos estado aplicando durante la década anterior, en la agencia que poseíamos entonces, con un éxito incontestable.

Fue el primer texto que, en España, presentaba de una forma profunda y extensa ?tenía algo más de 1000 páginas? el tema de la Captación de Inmuebles. Y era una trasposición abierta a todo el público de las maneras que usábamos en nuestra inmobiliaria y que tan buenos resultados nos habían producido hasta entonces. Se trataba de enseñar los procesos de éxito que usábamos a quién quisiera leerlos.

El libro tuvo un inicio estupendo, y un final espectacular entre llamas medievales, pero si hoy lo traigo aquí es por uno de sus capítulos, el 2.0 titulado La analogía de la caza.

El capítulo estaba basado en la, entonces popular ?y discutida?, hipótesis de la caza. En él señalábamos el perfecto paralelismo que podíamos establecer entre la caza no deportiva, arriesgada, con el trabajo de captador inmobiliario.

Establecida la analogía, trasladábamos el conocimiento de las maneras y procesos de la caza primitiva al proceso de captación inmobiliaria actual, en un cuidado capítulo de 40 páginas de extensión. Incluso aquel conocimiento lo extendimos a algunos capítulos posteriores. Mi entusiasmo puede entenderse si leemos la cita con la que habría el capítulo, que era esta: "Engendrada por la oportunidad en la necesidad, nació, hace millones de años, la partida de caza. Y esta hizo descender de los árboles a una rama de la familia de los primates y la subió a la luna." Anthony Jay en El hombre de empresa.

En ese entorno comparativo surgió la expresión de la "captura" de inmuebles, por analogía con la captura de presas, cuando hasta entonces todo el mundo se refería a la actividad que señalamos, como captación de inmuebles

Bien, la expresión "captura de exclusivas" alcanzó una cierta fortuna y no es raro verla como título de algunos cursos sobre la misma. ¡Me alegro de su éxito!  Aunque hoy he seguido titulando el libro actual como La Captación de Exclusivas Inmobiliarias y no La Captura de Exclusivas Inmobiliarias.

El texto actual: La captación de exclusivas.

Hoy nos encontramos en una situación, similar en algunos aspectos, a aquella en la que surgió el primer libro.

Esta vez estamos de retirada, pero igual es el sentimiento que nos lleva a publicarlo. Se trata de mostrar en abierto  lo que sabemos hacer sobre el tema que nos ocupa. Y ahora, no solo el conocimiento que ofrecemos es una garantía de éxito porque con él nos haya ido bien a nosotros, sino que, además, ha sido templado por el fracaso de la época de la crisis. Lo que ofrecemos es resistente y nos ha permitido "flotar" en el "tsunami" de los años de plomo de la década anterior.

Se trata también de una reflexión amplia ?370 páginas en formato DIN A4? sobre el tema de la exclusiva en la inmobiliaria. Con ella, lector, encontrará soluciones a los problemas a los que debe de enfrentarse diariamente en su trabajo de captación. Incluso con temas que son poco tratados por otros autores, como, por ejemplo: Los miedos a la captación o la percepción de valor por el propietario de la oferta que le planteamos, son aquí bien tratados.

El uso que puede hacer usted del libro que publicamos ahora.

Y dado que sus contenidos han sido utilizados para el entrenamiento de los comerciales de agencia, el lector del libro encontrará múltiples esquemas y figuras usadas por nosotros para el aprendizaje de nuestros comerciales.

No solo pues, está enfocado al aprendizaje de determinadas técnicas de captación sino a facilitar el aprendizaje de las mismas, de los comerciales de agencia.

No deje de estudiar el capítulo que dedicamos al aprendizaje de todo esto en una agencia inmobiliaria tipo, en uno de sus anejos.

Y nada más por hoy. Me despido a la romana: ¡Siga con salud!

Miguel Villarroya Martín.
API / Arquitecto Técnico / Agente de la Propiedad Inmobiliaria.
www.cal.es

Notas:

  • La Captación de información en el mundo de las agencia s inmobiliarios. Editado por (UCI) Unión de Créditos Inmobiliarios. Madrid, 2000.
  • Un cuarto de siglo después, el conocimiento sobre la evolución humana es muy superior al de la época anterior, así que tendré que revisar la analogía de la caza en su versión inmobiliaria cuando termine la actual serie de libros, en la que me hallo ahora.
  • Lo remarcamos, incluso en la portada del libro. (Primera edición en abierto.)
  • La Captación de Exclusivas Inmobiliarias, del autor Miguel José Villarroya Martín. Podrá adquirir este libro en la editorial Punto Rojo Libros. Su web es puntorojolibros.com, su correo: info@ puntorojolibros.com y sus teléfonos de contacto 911.413.306 y 622.843.306. El "sponsor" de la obra es el crm inmobiliario www.inmopc.com El lector interesado puede dirigirse a cualquiera de esos puntos para la petición de ejemplares.

Desde esta organización indican que es "previsible" que la recuperación "a niveles pre-pandemia" se inicie en el segundo semestre de 2021, "una vez vacunada la población y recuperada la confianza en la economía". De hecho, confirman que para este año el 70% del producto de vivienda residencial está vendido. No obstante, reconocen que se ha producido un descenso en el número de visados del 19,5%, lo que repercutirá en la oferta disponible tanto para este año como para 2022.
Se está produciendo un recrudecimiento de las condiciones de acceso a la financiación para los promotores, que deben buscar fuentes complementarias
La crisis generada por el coronavirus ha traído consigo un endurecimiento de los criterios de formalización de préstamo promotor por parte de las entidades bancarias. Así lo confirma Miguel Ángel González Galván, director general de negocio de Vía Célere, quien agrega que también se está planteando "una mayor restricción en cuanto a las ubicaciones". Al respecto, este experto indica que la banca "está exigiendo un nivel de preventas más alto", lo que ha motivado que las promotoras deban buscar otras fuentes de financiación complementarias.
En esta línea, Cuervo considera necesario "ver cómo se comporta el mercado en los próximos meses", así como analizar si se consolidan fuentes alternativas a la banca. Así, insiste en que la emisión de bonos corporativos o pagarés "será más habitual entre las compañías de gran tamaño" que buscan diversificar sus fuentes de financiación, por lo que estas organizaciones se abrirán a mercados "que históricamente no han sido utilizados por compañías promotoras".
La pandemia ha modificado las preferencias de la demanda en cuanto a diseño y ubicación, por lo que la obra nueva tendrá que readaptar su oferta a estas exigencias
Las experiencias vividas en los últimos meses confirman que se ha producido un cambio en las preferencias de la demanda de vivienda. Estos clientes, como indica Eduardo Crisenti, socio director de Barnes Madrid, tienden a mostrar una mayor predilección por viviendas más amplias, con terraza o con jardín y en las zonas periféricas de las ciudades. Es por ello, reconoce González Galván, que tanto el diseño de las viviendas como la ubicación elegida para implantarlas" serán un reto fundamental para las promotoras de obra nueva en los próximos años.
Más optimistas se muestran desde Aedas Homes, compañía que reconoce que la vivienda de obra nueva ha salido fortalecida de la crisis sanitaria, "convirtiéndose en la oferta más atractiva del mercado" al responder "mucho mejor" que la segunda mano a estas nuevas preferencias residenciales de la demanda. En esta línea, fuentes de la organización confirman que este tipo de producto ofrece no solo ubicaciones en las afueras de las ciudades o espacios al aire libre como terrazas y jardines, sino estancias más diversificadas "con espacios para el teletrabajo, zonas comunes y medidas de sostenibilidad".
El interés de la demanda por la obra nueva ha aumentado en los últimos meses, aunque las empresas promotoras deberán recuperar al comprador extranjero.
La pandemia ha provocado que muchas personas que no tenían pensado cambiar de vivienda lo estén haciendo ahora y hayan focalizado en el producto nuevo. Esta situación responde, aclara Cuervo, a que se trata de inmuebles "mejor valorados", tanto en términos de ubicación, "pues se sitúan en localidades con menor densidad de población y rodeadas de espacios más verdes"; como en lo que respecta a los servicios que ofrecen, "los cuales permiten hacer ejercicio y teletrabajar". Asimismo, desde Asprima recalcan que las viviendas nuevas se valoran muy positivamente por parte de los clientes "por las calidades que ofrecen y por sus niveles de sostenibilidad, que las hacen más confortables".
Sin embargo, una buena parte de las promotoras que operan en España están viendo mermadas sus ventas por la caída de clientes extranjeros que se ha registrado producto de la pandemia. Esta demanda embalsada, una vez que se superen las restricciones a la movilidad, traerá consigo, indican desde Vía Célere, "un boom de ventas por parte de los clientes extranjeras". Pero, hasta que llegue ese momento, estas compañías trabajan por mantener "intacto" el interés del comprador foráneo por el residencial español. Para ello, Crisenti hace referencia a la necesidad de potenciar las herramientas de marketing multimedia y el desarrollo de nuevas herramientas tecnológicas.
Facilitar el acceso a la vivienda, sobre todo a los más jóvenes, sigue estando entre las propiedades de las compañías promotoras, para lo que consideran necesario aumentar la producción.
Por último, los agentes del sector de la obra nueva recuerdan que, al margen de los retos que ha deparado el coronavirus, España presenta desde hace años "una grave crisis de acceso a la vivienda", lo que ha provocado una gran bolsa de demanda desatendida en el caso de la vivienda de primera acceso. De ahí, enfatiza Cuervo, que uno de los grandes desafíos a los que se enfrenta este sector "es no solo intentar que la producción de vivienda no disminuya en exceso, sino intentar incrementarla lo necesario" con el fin de atender la necesidad de acceso a vivienda de jóvenes y familias de rentas medidas.
Esta idea es compartida por Aedas Homes, promotora que considera que facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes "es el principal reto que tiene ante sí el sector inmobiliario en España. En concreto, creen que nos encontramos ante una problemática social, contra la que "actores políticos, financieros e inmobiliarios debemos implicarnos en la solución". "Hay varias iniciativas para empezar a solventarlo, más allá de la colaboración público-privada, como el incremento de la oferta profesional del arrendamiento a través del build to rent", concluyen.

Colaborador:

www.pisos.com

Los inversores españoles centran su patrimonio principalmente en bienes inmuebles, destacando la vivienda en propiedady en productos de inversión. De hecho, según la OCDE casi el 80% de los hogares españoles son viviendas en propiedad.

No obstante, hay que destacar que el comportamiento de los inversores más jóvenes ha cambiado notablemente. En la última década el porcentaje de los que tienen una vivienda en propiedad ha disminuido del 60% al 27%. Así lo reflejan los datos del INE. Además, los ahorros invertidos en productos conservadores se han ido viendo sustituidos a favor de acciones, fondos de inversión, planes de pensiones y seguros. Aunque los depósitos bancarios siguen siendo mayoría.

ahorros de los españoles

El estudio también demuestra que  1 de cada 3 inversores no analiza la oferta de productos financieros del mercado. Sino que se limita, en general, a la oferta común de las entidades bancarias. Y que la principal vía de contratación sigue siendo el canal tradicional bancario. Actualmente, solo 4 de cada 10 inversores contratan productos financieros a través de las plataformas digitales.

El informe también revela que el inversor sigue teniendo "la percepción de que la rentabilidad y la seguridad están reñidas". Quiere minimizar las pérdidas pero al mismo tiempo maximizar la rentabilidad. Algo que es contradictorio, porque en materia de inversión, para sacar mayor partido al ahorro hay que asumir cierto riesgo, invirtiendo en acciones (a largo plazo son ganadoras), en lugar de en deuda pública, que con el actual nivel de tipos de interés no ofrece intereses atractivos.

 

Contratación "tardía" de los planes de pensiones.

 En general, los inversores españoles comienzan a preocuparse por su jubilación a diez años vista para que se produzca, a partir de los 54 años. Una sexta parte de los inversores son los que conocen el importe de su pensión pública y la mayoría asume que será insuficiente para mantener su nivel de vida.

Ahorro de los españoles

Solo un 15,2% lo tiene su plan de pensiones a través de sus empresas. Pero a la mayoría (65,7%) les gustaría que en su lugar de trabajo se les ofreciese esta oportunidad de ahorrar.

Cada vez más profesionales del sector inmobiliario acuden a Youtube como una herramienta útil en sus agencias inmobiliarias, algo que está incrementando la importancia de esta red social en dicho sector. Esta tendencia al alza tiene su motivo en que Youtube ofrece la posibilidad de poder introducir de forma ilimitada vídeos promocionales.

A pesar de la subida de Youtube, no se deben olvidar otras redes sociales muy importantes en el sector como Facebook o Twitter.

Aquellas empresas que todavía no tienen su propio canal de Youtube no deben quedarse atrás en el camino de la digitalización. Esta red ofrece a las agencias la capacidad de poder promocionar numerosos productos, manteniendo un contacto cercano con el cliente. Una fotografía no posee el mismo atractivo visual que ofrece el vídeo con imágenes en movimiento y sonido, entre otras ventajas.

¿Cómo utilizar correctamente Youtube en el sector inmobiliario?

El proceso de llevar a cabo un perfil propio de Youtube no es complicado, ya que ofrece un diseño cuidado y atractivo para la audiencia. Para ello, os dejamos los sencillos pasos para ello.

Primer paso: tener un perfil de Youtube

La forma más sencilla para crearla es gracias a un correo de Gmail

Crear un eficaz perfil de usuario

Incluir URL optimizados

El posicionamiento es uno de los aspectos que más hay que cuidar dentro de Youtube. Se requiere utilizar las correctas palabras claves para conseguir que el nombre se asocie adecuadamente con la empresa.

Ofrecer un perfil personalizado

La plataforma ofrece numerosas herramientas con las que se puede personalizar el perfil de Youtube. Entre ellas, la imagen de perfil que debe ser clara y directa, insertar un banner principal o personalizar los colores del perfil. A parte de ello, hay que encontrar un nombre idóneo para la cuenta y realizar una adecuada descripción sobre la empresa y el contenido del canal.

Tras crear la cuenta en Youtube, ¿Por dónde se empieza?

Tras haber cumplido con los conceptos básicos del canal, llega la hora de subir el primer vídeo. Como norma general, se recomienda que este primer vídeo sea un anuncio o tráiler sobre qué empresa es, a qué se dedica, cuáles son sus servicios, qué contenido se va a subir con el objetivo de presentarse ante la audiencia.

El procedimiento de subir un vídeo no es nada complicado. Entre las opciones que ofrece el menú de vídeo se encuentran introducir las palabras claves, categorizar el vídeo en un sector u optimizar la descripción. Hay que prestar atención a cómo titulemos el vídeo, ya que será lo que lleve a la posible audiencia a clicar o no en el vídeo.

¿Qué contenido debe una agencia inmobiliaria ofrecer?

De la misma forma que el resto de redes sociales, hay que garantizar la variedad del contenido en el canal. Algunas ideas son:

  • Locuciones de noticias de interés
  • Vídeos promocionales: Se debe impulsar la participación de clientes, transmitir una imagen profesional, una locución con una voz tranquila con buena entonación para que el mensaje del servicio sea claro y comprensible por los usuarios.
  • Vídeos de inmuebles: Entre los formatos de vídeo, un vídeo en 360º ofrece una mejor imagen con un mayor impacto visual que vídeos moviéndonos por el inmueble, rotaciones de imágenes o vídeos realizados a través de imágenes del hogar. En estos vídeos, se debe ir incluyendo pequeñas descripciones sobre lo que se está viendo para definir las características del inmueble.

Requisitos básicos de los vídeos

  • Ni oscilaciones ni movimientos con vídeos con un sonido adecuado, con buena luminosidad (evitar contraluces) y claridad.
  • Duración máxima de 5 minutos. Incluir un tipo de fondo según el objetivo de la agencia, ya sea promocionar un inmueble o un servicio determinado o consolidar la marca.
  • Ser profesionales pero sin perder la cercanía con el usuario. Tener vídeos con calidad visual que se pueden grabar con un teléfono móvil de gama media alta, sin necesidad de grabar vídeos como profesionales del sector audiovisual.
  • Categorizar y etiquetas. Incluir etiquetas de calidad y descripciones según el contenido del vídeo y potenciar las palabras claves. Un ejemplo de ello sería: "Estupendo piso de 3 dormitorios en la zona de San Martín de Benidor, a 500 metros de la playa".

La descripción cumple con todos los requisitos básicos: enlace a la ficha del inmueble, claridad en el mensaje, incluir las características principales más destacables del inmueble. Es muy importante que en la descripción haya un enlace hacia la ficha online del inmueble de la página web de la agencia, ya que la persona interesada puede contactar con la agencia a través de la web, al igual que encontrar otros inmuebles o servicios que le interese.

"Precioso ático de tres habitaciones, dos baños, tres terrazas, salón comedor, cocina, dos plazas de garaje y trastero en una urbanización rodeada de Parque Natural y a dos minutos en coche y diez minutos caminando de la playa. Paz y tranquilidad total."

Aspectos a cumplir por la agencia inmobiliaria en Youtube

Difundir cada vídeo

A través de las diferentes redes sociales o con campañas creadas por correo electrónico.

Recibir comentarios y responderlos

Contestar a las críticas, al igual que se agradece las felicitaciones.

Incluir en la página web un enlace hacia el canal de Youtube

Se debe dar a conocer el canal de Youtube por las otras redes sociales, al igual que en la firma de los correos con las restantes redes.

Ante todo, debemos mantener actualizado el canal, con subida de contenidos de interés frecuentemente.

En resumen, tener un canal actualizado de Youtube con una calidad aceptable puede transformarse en una herramienta muy útil para las agencias inmobiliarias. Si se trabaja constantemente en él con ganas se puede llegar a conseguir grandes resultados. En suma, dentro del marketing inmobiliario, está cogiendo cada vez más fuerza el concepto El Vídeo Marketing Inmobiliario dedicado a crear vídeos de éxito dentro de Youtube.

Cursos de formación Vídeo para Inmobiliarias

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades que el marketing nos ofrece, en este caso con la Fotografía, en especial la fotografía de inmuebles.

Servicio de Community Manager en www.inmopc.com

www.inmopc.com ofrece a las agencias inmobiliarias un servicio de community manager donde le ofrecemos estrategia de publicación de contenido en sus redes, inserción de noticias inmobiliarias de interés, destacamos sus inmuebles y servicios e informes y estudios de seguimiento, entre otros servicios.

Para más información, acceda al Servicio de Community Manager para web agencia inmobiliaria.

La elección de la compra o el alquiler en los distintos países está vinculada al arraigo de la población a sus raíces y al desarrollo económico con la movilidad laboral como principal factor.

El arrendamiento está ganando terreno sobre todo en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, y es la opción preferida por las nuevas generaciones. España ha sido considerada tradicionalmente "un país de propietarios" pues el 82% de la población prefiere la compra de una vivienda frente a la opción del alquiler y el 76% la posee. Aun así, el arrendamiento está cogiendo fuerza en especial entre los jóvenes y en las grandes ciudades y, según apunta Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPIs de España, "estamos ante un posible cambio de tendencia:debemos observar atentamente la evolución de esta y analizar qué mensaje nos transmite".

Y es que el porcentaje de población con propiedad en España se sitúa por encima de la media europea, por detrás de los países del Este que van a la cabeza, con un 96% de porcentaje de propiedad en Rumanía, pero por encima de los países el centro y norte de Europa, con Alemania a la cola en un 53% de población con propiedad, lo cual muestra su clara preferencia por el arrendamiento. "Esta tendencia ha cambiado los últimos años donde España había ido a la cabeza.La progresiva incorporación a la Unión Europea de los países del Este, en los cuales, tras la caída de los regímenes comunistas, se potenciaron políticas para la adquisición de viviendas habitadas, han modificado el escenario europeo sesgando la estadística, pero no cambia la preferencia española", puntualiza Alcover.

Comprar o alquilar: el eterno debate

Entre los motivos de estas preferencias de compra y alquiler entre la conca mediterránea y países del centro y norte de Europa, Alcover apunta a dos: por un lado, el arraigo de la población mediterránea, más familiar y vinculada a sus raíces, lo cual fomenta la opción de compra. Por otro, la relación económica que se establece entre los países más desarrollados, con mayor coste de vida y una movilidad laboral más alta,potenciando así el alquiler por la flexibilidad y facilidad que aporta cambiar de una ciudad a otra para aprovechar una mejor oferta de trabajo.

Vinculado a este aspecto, el arrendamiento está ganando terreno en España. En los últimos datos arrojados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) se observa una pérdida de 4 puntos en el Índice de Propietarios, situando la modalidad del alquiler en un 17.5% frente al 76.3% de las viviendas en propiedad. "Estos datos nos lanzan un mensaje que deberíamos analizar. No solo se debe a motivos económicos producidos por la crisis, sino que esta tendencia responde también a un cambio de mentalidad, en especial entre los más jóvenes, que es la horquilla de población donde el alquiler cuenta con más apoyo", analiza Alcover.

Mirando en detalle, el porcentaje de propiedades por Comunidades Autónomas, se encuentran Madrid y Cataluña entre aquellas por debajo de la media nacional, lo que refuerza la idea que el trabajo y la movilidad inciden en este cambio de tendencia hacia la opción del alquiler. "Llegados a este punto, definir cómo evolucionará el mercado por lo que a compra o alquiler se refiere es difícil y la respuesta reside en las necesidades propias de cada persona. Sin embargo, analizar cómo afectará la crisis económica en los jóvenes en cuanto a movilidad laboral y acceso a la vivienda sí que podría equilibrar la balanza sobre propiedad o arrendamiento. Deberemos seguir de cerca esta tendencia en los próximos años", concluye Alcover.

Colaborador:

www.consejocoapis.org

Desde FIABCI España afirman que el país posee "un clima favorable para la implantación de las fuentes energéticas renovables durante todo el año, por lo que se tienen que aprovechar todavía más estos recursos naturales".


Las viviendas sostenibles son aquellos inmuebles que, además de respetar al medio ambiente, están construidos de tal forma que aprovechan el espacio en el que se ubican y los recursos disponibles para reducir el consumo de energía, permitiendo ahorrar en las facturas del hogar. Actualmente, la sostenibilidad de las viviendas se está convirtiendo en un tema de interés para la mayoría de las familias españolas, ya que la pandemia de la COVID-19, al restringir la movilidad de los ciudadanos, ha aumentado el tiempo que trascurren en sus hogares.

"Si antes la mayoría de las personas se iba de casa por la mañana para ir a trabajar y volvía por la tarde, ahora con el teletrabajo pasa la mayoría del tiempo en casa, gastando más energía por el uso de la calefacción y la luz", explica Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC). En este sentido, el gasto energético en los hogares aumenta sobre todo si la vivienda en cuestión no está construida con materiales ecológicos, que la aíslan de los agentes exteriores y evitan el gasto innecesario de energía para calentar el espacio.

Por eso, tener en cuenta las condiciones climáticas del lugar donde se ubica la vivienda es la base para poder construir un inmueble sostenible con una envolvente térmica eficiente.

¿Cómo son las "viviendas verdes"?

La definición de "vivienda verde" involucra todos los procesos de construcción de los inmuebles, desde los materiales utilizados para edificar la vivienda, que deberán ser ecológicos y respetuosos con el medioambiente, hasta la habitabilidad del inmueble, que deberá tener en cuenta la eficiencia energética de los electrodomésticos, la iluminación de bajo consumo, así como las fuentes de luz natural para reducir el uso de iluminación artificial.

Por supuesto, es indispensable aprovechar la energía de fuentes renovables a través de la aplicación de paneles solares en los techos, entre otros métodos, que supondrán un ahorro importante en las facturas domésticas. De hecho, "en países con climas más rígidos que el de España se utilizan muchísimo las fuentes de energía renovables, posiblemente también por la conciencia ecológica que tienen los ciudadanos. España tiene la suerte de poseer un clima favorable para la implantación de las fuentes energéticas renovables durante todo el año, por lo que se tienen que aprovechar todavía más estos recursos naturales", afirma Anna Puigdevall.

Además de estas medidas, en las obras nuevas la implantación de la ventilación de doble flujo permitirá renovar el aire del hogar sin tener que abrir las ventanas, minimizando el gasto de energía y mejorando la calidad del ambiente sin perder la temperatura deseada.

Colaborador:

www.fiabcispain.com

Las redes 5G, darán el pistoletazo  de salida a la próxima revolución digital, que llegará con la evolución de los ya disponibles asistentes virtuales como Alexa, Siri, Home kit, Aura, movistar Home, etcétera.

El mercado global de las Smart homes tiene un crecimiento interanual previsto del 27%. Principales ventajas e inconvenientes:

Ventajas;

  • Seguridad domóticaTodo el sistema de seguridad para el cuidado de personas e instalaciones.
  • Seguridad estructural, protección física y minimización de situaciones de inseguridad.
  • Confort. Implica al conjunto de soluciones que faciliten la vida diaria de las personas, satisfación de necesidades y mejora de las condiciones de vida.
  • Salud. Garantizar las mejores condiciones ambientales, proteger a los habitantes y ofrecerles la mayor calidad posible.
  • Ahorro. De tiempo, energía, dinero e incertezas.
  • Conectividad. Control remoto desde cualquier lugar.
  • Privacidad. Asegurar la intimidad y el acceso a la vivienda.
  • Estética. Máxima funcionalidad y diseño.

Desventajas;

  • Preocupación por la seguridad o la privacidad; para ello es importante que a la hora de instalar y contratar este tipo de dispositivos se confíe en empresas especializadas.
  • Automatización de compras.
  • Disminución de la interacción entre personas.
  • Reducción de puestos de trabajo.
  • Elevados costos.
  • Control y limitación.

Nueva forma de captación inmobiliaria en 3D

De momento, las casas se imprimen en terrenos que el propietario ya tuviera de antemano, y al momento. Se transporta la impresora en un camión de carga al lugar donde se vaya a construir la vivienda y los materiales a emplear. El desarrollo de estas impresoras 3D han motivado una reducción de costes, hasta casi la mitad respecto a las casas prefabricadas.

Se plantea hacer viviendas de 70 metros cuadrados, con un coste cerrado de 50.000 euros, en tan solo 8 horas de duración, lo que supondría poder hacer entrega de llaves el mismo día de construcción. Y las casas ya se entregan con todo el sistema eléctrico hecho, además de la fontanería y un certificado energético tipo A, lo que supone mayor ahorro. Incluidos también cuarto de baño y cocina.

Nuevos proyectos de construcción en 3D

Algunas empresas de construcción en 3D, como la ya mencionada Be More 3D, están planteando nuevos proyectos para repoblar zonas rurales. Por otra parte también, la empresa tecnológica ICON se ha unido en un proyecto solidario con la ONG New Story para dotar de estas viviendas a personas sin hogar o muy desfavorecidas.

De momento estas startups de la construcción, no han arrasado en el mundo inmobiliario, pero solo es cuestión de tiempo, ya que el bajo coste y la buena calidad de los materiales que se emplean, provocarán una revolución en la forma de entender el concepto de "vivienda". Cuanto menos es algo novedoso e ilusionante, y poco a poco iremos descubriendo hasta dónde pueden llegar estas impresoras.

La red inmobiliaria Comprarcasa afirma que, desde que estalló la crisis del covid-19, han crecido de media un 21% en sus agencias en toda España. La demanda más notable se ha registrado en Madrid, con un repunte del 25%, mientras que en Barcelona ha repuntado en torno al 20% y en Sevilla y Valencia, cerca de un 15%. Unas cifras que, según la red inmobiliaria, dejan patente la incidencia que tiene la mortalidad en las gestiones inmobiliarias de herencias.

Los datos oficiales también muestran el fuerte repunte de las viviendas heredadas. En noviembre, de hecho, se registró un máximo histórico con más de 17.000, tras registrar un alza del 20% de media. En la región de Madrid, sin embargo, el incremento interanual alcanzó el 37%.

Además de las viviendas heredadas, en los últimos tiempos también han crecido las renuncias a herencias, aunque esta tendencia viene siendo una constante en la última década. En este tiempo, según el Consejo General del Notariado, los españoles han renunciado al 40% de herencias por, entre otros motivos, las deudas acumuladas a las que tendría que hacer frente el heredero. 

Con estas cifras sobre la mesa, Comprarcasa ha resumido los factores a tener en cuenta a la hora de renunciar a propiedades, qué gastos supone heredar una casa, dónde y cómo se tramita una operación de este tipo y cómo vender una casa heredada:

Los impuestos y gastos de una herencia

El principal tributo es el Impuesto de Sucesiones. Como explica la red, se trata de un impuesto para la transmisión de bienes y derechos entre las personas físicas que no tiene una cuantía fija. Depende de cuánto se hereda, con un gravamen que va del 7,6% al 34%, con bonificaciones según cada comunidad. Las cuantías más altas se registran en Asturias, Castilla y León y la Comunidad Valenciana; mientras que al otro lado de la tabla se encuentran Comunidad de Madrid, Galicia, Cantabria y Andalucía. En Madrid, por ejemplo, hay una bonificación del 99% del impuesto en caso de los familiares directos (cónyuges, hijos, nietos, adoptados, adoptantes, padres, abuelos?)

Para el abono del impuesto de sucesiones los herederos tienen un margen de seis meses desde el momento del fallecimiento, prorrogables por el mismo tiempo y un coste adicional. Actualmente, ante los problemas generados para heredar durante el covid-19, algunas comunidades han ampliado esta prórroga para facilitar esta tramitación.

Otro tributo a tener en cuenta es la plusvalía municipal, que se abona siempre que hay un cambio de titularidad de un inmueble.  Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana cuando se produce una transmisión y que tiene en cuenta su valor catastral. Se paga en el ayuntamiento de la localidad donde esté situada la vivienda, con un plazo de seis meses para su desembolso, y hay sanciones por impago, que pueden ir desde el 50% hasta el 150% de la cantidad resultante, en función de la gravedad de la infracción. 

A este impuesto hay que sumar algunos gastos adicionales que deben asumir los herederos, como por ejemplo la notaría, los gastos fiscales o el Registro de la Propiedad. En caso de ser varios herederos, el porcentaje de gasto que asume cada uno dependerá del reparto de la herencia indicado en el testamento y del acuerdo al que lleguen los mismos. También estará determinado por el grado de parentesco con el fallecido y con posibles reducciones de estos costes, que también varían en función de cada comunidad autónoma. 

Por otro lado, y al igual que cualquier otra propiedad, una vivienda heredada conlleva gastos como el pago de seguros, la comunidad, el IBI... 

Dónde y cómo se tramitan las herencias

La red inmobiliaria recuerda que la mayor parte del trámite de una herencia se desarrolla en una notaría, previo paso por un despacho de abogados o una gestoría. También hay algunas empresas del sector inmobiliario, como Comprarcasa, que se encargan de todo el proceso de herencia de una vivienda y posterior comercialización cuando los herederos quieren vender el patrimonio heredado. Una fórmula que les permite ahorrar tiempo y dinero.

En qué momento se puede vender una casa heredada

Es posible vender una casa recibida de una herencia, aunque para llevar a cabo esta operación con éxito es necesario seguir un proceso; en concreto, estar en posesión de los documentos legales requeridos, aceptar efectivamente ante notario esta herencia y pagar los impuestos correspondientes por este trámite. Tras esta aceptación, se inscribe la vivienda con el nuevo propietario en el Registro de la Propiedad y a partir de aquí se puede tramitar la venta de este inmueble, igual que cualquier otro. Por tanto, no se puede vender una casa sin aceptar la herencia porque el titular legal de la propiedad seguirá siendo la persona fallecida hasta que no se produzca el cambio de titularidad.

Cuánto tiempo se tarda en heredar una vivienda

El tiempo que se tarda en realizar el procedimiento para adquirir una vivienda es relativo, puede llevar desde meses hasta años, en función de dos factores fundamentales: la tenencia o no de un testamento y el consenso entre los herederos. Este último, es complejo, pues según un estudio de la OCU de 2020, un 17% de españoles reconoce haber tenido problemas de disputas sobre la herencia.

Uno de los conflictos más frecuentes es que parte de los herederos quieran vender la casa, mientras que otra se incline por venderlo. Para poder traspasar la casa es necesario que todos estén de acuerdo o bien, buscar una alternativa, como comprar la parte correspondiente o acudir a la vía judicial. La clave es la negociación para evitar la subasta pública de la propiedad.

Cómo no malvender una casa heredada

Para evitar que la propiedad familiar se malvenda, una vez que ya es titularidad de los herederos y éstos están de acuerdo en traspasar el inmueble, conviene recordar algunos consejos prácticos:

El primero de ellos es valorar un ´lavado de cara de la vivienda´. En el caso de las viviendas en las que han pasado sus últimos años personas mayores, es muy frecuente que ofrezcan un aspecto poco atractivo para los jóvenes compradores y que necesiten distintas reparaciones. En muchos casos, basta con dar una mano de pintura y quizá un repaso a los suelos para mejorar el aspecto de la vivienda. 

También hay que evitar equivocarse al poner el precio de venta. Las viviendas que salen con un precio por encima del adecuado, se terminan vendiendo por debajo de su precio. Con el fin de evitar una mala operación, conviene poner un precio de mercado.

Renunciar a una herencia

Comprarcasa recuerda que muchos herederos tienen dudas a la hora de recibir o no una herencia y en muchos casos deciden no hacer efectiva esta transmisión; por ejemplo, cuando la deuda que conlleva la herencia es superior a todos los bienes y derechos del fallecido, por lo que es más rentable para los herederos rechazarla o recibirla con lo que se conoce como a beneficio de inventario.

Esta decisión está en línea con la legalidad y, según los datos del INE, en 2020 se heredaron un 15,1% menos de viviendas que en 2019, pese al exceso de mortalidad provocado por la pandemia.

Durante el desarrollo del paquete de medidas Fit for 55 para la lucha contra el cambio climático, la Comisión Europea ha hecho oficial su compromiso de incitar a partir de 2030 a la eficiencia energética tanto de viviendas como de edificios. Como ejemplo de las medidas planteadas que se presentaron el pasado 14 de diciembre, intentarán prohibir el alquiler o la venta de viviendas que tengan una baja calificación energética. Según se plantea, esto obligaría a los propietarios a reformar la vivienda para hacerla más eficiente.

Con vistas hacia 2030, los edificios públicos estarán obligados a obtener la calificación energética F antes de 2027 y tras 2030, la calificación E. Por otro lado, los apartamentos, edificios residenciales y casas tendrán que conseguir como mínimo la calificación con la letra F tras enero de 2030 y con la letra E tras 2033. Todo esto con el objetivo de disminuir el volumen de CO2. Sin embargo, estarán excluidos de dicha obligación los edificios religiosos e históricos.

Independientemente de la renovación del contrato de arrendamiento, la venta o el alquiler de un inmueble, esta nueva reglamentación tendrá sus efectos en el certificado de eficiencia energética, cuyo cumplimiento pasará a ser obligatorio para cualquier propiedad. Es decir, si una propiedad está calificada con la letra más baja, actualmente la G, el propietario no podrá ni alquilarla ni venderla hasta que no mejore la eficiencia energética de la vivienda.

Para ello, tendrá que pagar la reforma de su inmueble, aunque no se conoce todavía si habrá que pagar del bolsillo propio o a través de incentivos europeos o estatales. Hay que recordar que para 2030, se requerirá la letra F y para 2033, la calificación E.

En suma de esta medida, la Comisión Europea añadirá otras tales como el impulso del hidrógeno con acciones como las que se han llevado a cabo para el gas natural. Más específicamente, se dividirá las acciones de distribución de la comercialización del hidrógeno y se creará una etapa de transición hasta 2030 cuando se aplicará la regulación del hidrógeno.

Más acciones que se llevarán a cabo será la reducción de las emisiones de metano, suministrar con mayor facilidad la integración del biometano y del hidrógeno a través de tarifas con descuentos. De esta forma, se prevé disminuir progresivamente en el sistema el volumen de gas.

Para finalizar, debemos destacar como última medida respecto al gas y al hidrógeno, la obligatoriedad de acudir a comparadores de precios o dar la opción de poder cambiar de compañía en un plazo de 24 horas. Todo esto con el fin de trasponer los artículos de protección al consumidor de electricidad, entre ellos y en primer lugar, al consumidor industrial.

En este sentido, disponer de terraza o jardín, se ha convertido en lo más relevante para los compradores (56% de las respuestas), incluso por encima del precio (49%), la ubicación (40%) o la luz natural (40%). Antes del confinamiento, disponer de terraza o jardín, era la cuarta prioridad (39%), junto con la luz natural (39%) y por detrás del precio (59%) y de la ubicación (50%). La eficiencia energética cobra relevancia, pasando del 18% al 21%, así como de las zonas comunes (del 15% al 19%).

Las ciudades pequeñas situadas cerca de los grandes núcleos urbanos (34%) y los barrios periféricos de estos (31%) son las opciones preferidas para buscar vivienda tras el confinamiento

El estudio también hace hincapié en la tendencia de la demanda a trasladarse fuera de los núcleos urbanos. Así, las ciudades pequeñas situadas cerca de las grandes urbes son la opción preferida de los españoles (34%), seguidas de los barrios periféricos de estas grandes ciudades (31%). En tercer lugar aparece la opción de vivir en el centro de las ciudades (20%) y en cuarto la zona metropolitana fuera de la ciudad (14%).

En cuanto a las zonas comunes, la piscina continúa siendo el mayor atractivo cuando se trata de comprar  una vivienda nueva (74%). Por su parte, el teletrabajo ha hecho que la sala de estudio se sitúe en la segunda posición (67%). El gimnasio sería la tercera opción más solicitada por los encuestados, con un 56%. Por último, otros argumentos de peso son la sala social-gourmet (52%) y la zona de juegos infantil (51%).

Colaborador:

www.pisos.com

Definición y tipos de VPO

Dependiendo de su régimen y su nivel de protección, en España los inmuebles sociales pueden obtener diferentes nombres. Estos inmuebles se constituyen como el hogar para colectivos vulnerables económicamente que no pueden acceder a otro tipo de viviendas.

El inmueble protegido o social obtiene un coste por debajo del precio medio del mercado. Todas las viviendas de este tipo comparten similitudes varias como la localización o las medidas de la casa. Además, las personas que quieran ocupar una de ellas tienen que cumplir unas condiciones concretas. Uno de ellos, por ejemplo, es que la vivienda se constituya como el hogar permanente y habitual, ya sea un inmueble arrendado o comprado.

Existen dos tipos de viviendas de protección oficial:

Viviendas de protección oficial de promoción pública. Son aquellas ofertadas por el Gobierno y a las cuáles se acceden a través de sorteo público. Para poder entrar en el sorteo y acceder a la oferta, previamente hay que cumplir una serie de condiciones, además de inscribirse en los registros de los correspondientes demandantes del territorio autonómico.

Viviendas de protección oficial de promoción privada. Estas viviendas son creadas por promotoras cooperativas o inmobiliarias que disfrutan de una ayuda estatal para equilibrar el coste límite de alquiler o venta. En estas, también es obligatorio cumplir varias condiciones.

¿En qué se diferencia la vivienda libre y la vivienda social?

Hay algunos aspectos que diferencian las viviendas libres de las viviendas sociales:

Paquete de ayudas. Las viviendas de protección oficial tienen disponible una serie de subvenciones o préstamos, entre otras ayudas fiscales, a las que los inquilinos pueden acceder.

Coste máximo: el Estado debe establecer un precio máximo tanto de alquiler como de venta que obligatoriamente debe estar por debajo del precio medio del mercado libre. Las familias que accedan a la vivienda social deben tener unas rentas iguales o inferiores a la estipulada por el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).

Plazo mínimo de 10 años para traspasar. Los inquilinos de viviendas VPO deben esperar hasta un plazo mínimo de 10 años para traspasar la vivienda. Una vez finalizado el plazo, los traspasos deben cumplir con lo que rige la normativa.

Residencia permanente y habitual. En el caso de la VPO, esta debe constituirse como el domicilio habitual de sus inquilinos. Si se utiliza como segundo residencia, el inquilino será sancionado. Los demandantes están obligados tanto a empadronarse en el territorio autonómico al que pertenece la vivienda como a no adquirir una segunda vivienda a parte de la social.

¿Qué se debe hacer para acceder a una vivienda social?

En primer lugar, el demandante debe inscribirse en el registro de solicitantes de VPO del territorio autonómico correspondiente para acceder al sorteo público. Según la comunidad a la que se pertenezca, las condiciones varían. Debido a ello, es recomendable preguntar primero a las instituciones competentes.

Clasificación de las viviendas VPO

Dependiendo de las peculiaridades y del nivel de protección, las viviendas sociales se pueden dividir en cinco tipos.

VPPA o Viviendas con protección pública para arrendamiento

El suelo máximo construido se sitúa en 110 m2 y en 150 m2 para familias numerosas. Estas viviendas también están disponibles para compra (VPPA OC). Por último, los inquilinos deben tener una renta anual máxima específica.

VPPL o Vivienda de precio limitado

El terreno construido debe ser máximo de 150 m2 y dicho suelo debe pertenecer a vivienda social.

VPT o Vivienda de Precio Tasado

Estas viviendas, en principio, están disponibles para compra, pero también para alquilar si se cumple unos requisitos.

VPPB o Viviendas con protección pública básica

Son aquellas viviendas que están construidas en un terreno de 110 m2 como máximo, excepto para familias numerosas, donde el límite se sitúa en 150 m2. Estas viviendas están protegidas durante un plazo de 20 años, pero pueden ser vendidas previamente en el caso en el que se alcance un coste máximo de venta legal.

VIS o Vivienda de integración social

Están dirigidas a colectivos que necesitan protección social. Deben estar siempre en régimen de alquiler y el suelo construido debe ser igual o menos de 130 m2.

¿Qué condiciones se deben cumplir para solicitar una vivienda social?

Las viviendas sociales tienen una serie de condiciones que se deben cumplir para poder acceder a ella, si no las cumplen, los demandantes no podrán disfrutar de ellas. A parte del régimen y la clasificación de protección de los inmuebles, los requisitos también pueden variar según la comunidad autónoma a la que pertenezca.

En general, las condiciones más habituales que se requieren para comprar una vivienda social son los siguientes:

  • El inmueble debe constituirse como el domicilio permanente y habitual
  • Todas aquellas personas que convivan dentro de la vivienda no podrán poseer la propiedad de otro inmueble
  • Previamente a la solicitud, no haber poseído la propiedad de una vivienda VPO
  • Inscribirse dentro del registro de solicitantes de VPO del territorio autonómico al que se pertenezca
  • Estar por debajo de la renta máxima permitida. En general, el límite se oscila entre 2,5 y 5,5 veces el IPREM. Sin embargo, este requisito se encuentra en manos de las comunidades autónomas y varía según el tipo de inmueble.
  • Tener más de 18 años
  • Si en los 10 últimos años el solicitante ha disfruta de alguna de las subvenciones que oferta el Estado en materia de vivienda, no podrá pedir una vivienda de protección oficial.

¿Qué condiciones se deben cumplir para alquilar una vivienda social?

En esta ocasión, las condiciones son diferentes al de la compra de una vivienda social y algunas de ellas son incluso contradictorias. Pero al igual que la anterior, estos requisitos varían según el territorio autonómico.

Entre los requisitos, se encuentran los siguientes:

  • Ni el demandante ni las personas convivientes del hogar pueden tener la propiedad de un inmueble.
  • Dentro de la unidad familiar, haya hijos menores de edad o que la unidad sea una familia monoparental con hijos a cargo.
  • Ser mayor de 60 años.
  • Que dentro de los convivientes, haya una persona víctima de violencia de género.
  • Está permitido solicitar el alquiler para aquellas familias donde haya una persona con una discapacidad mínima del 30%.
  • Colectivos de vulnerabilidad.
  • Los ingresos de todos los miembros que convivan en la vivienda no podrá ser superior al triple del IPREM.
  • Tener más de 18 años y poseer la nacionalidad española. Si no lo poseen, está permitido tener un permiso de residencia habitual.
  • Estar jubilado y tener deudas hipotecarias cuya cifra se encuentre por encima de las prestaciones.
  • No está permitido tener ingresos por prestaciones o trabajo.

Las compraventas son operaciones que tanto los profesionales del sector inmobiliario como los ciudadanos llevan a cabo en numerosas ocasiones. Sin embargo, la vivienda adquirida a veces no corresponde con la imagen que teníamos al principio de ella. Esto se debe a que apreciamos algunos desperfectos en el domicilio que no se podían contemplar en el momento de la compraventa. Estos defectos obtienen el nombre de vicios ocultos.

De todos los tipos de procesos de compraventa, la más importante es aquella en la que logramos adquirir un domicilio, debido al bien obtenido y al elevado coste de este proceso. Por estos motivos, el hecho de que haya vicios ocultos en este tipo de bienes conlleva una gran importancia, por ello hay varias leyes que defienden al usuario beneficiado.

Si un domicilio adquirido tiene una serie de vicios ocultos o vicios redhibitorios, hay que prestar atención a varios aspectos.

Definición de vicios ocultos

El Código Civil en su artículo 1484 defiende a los vicios ocultos como "defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprado, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella".

La existencia de vicios ocultos prueba que el vendedor no informó correctamente sobre la situación en la que se encontraba el inmueble al comprador, ya que hay desperfectos que dificultan el correcto y total uso del inmueble. Si el comprador hubiera conocido la existencia de estos perfectos, podría haber decidido no adquirir el incmueble. Cabe destacar que si estos desperfectos obliga a no poder usar el bien, se dejarían de considerar vicios ocultos para pasar a otra clasificación de defectos.

En principio, no existe una tabla concreta con desperfectos específicos, aunque la mayoría están relacionados con aspectos como la cimentación por fisuras o grietas, el agua por filtraciones o humedades, problemas en el sistema eléctrico, un ineficaz aislamiento térmico-acústico o defectos en los acabados.

Para concretarlo, un vicio oculto es el desperfecto de gran importancia y gravedad existente previamente a la compraventa que no es visible a simple vista por el usuario comprador.

Dos opciones de reclamación

En el caso en el que encontremos desperfectos posteriormente a la compraventa que cumplen con las condiciones para que se les traten como vicios ocultos, el comprador tendrá la oportunidad de reclamar una respuesta al vendedor, según estipula el artículo 1485 del Código Civil. En el artículo 1846 se exponen las dos vías que podrá tomar el comprador:

  • La acción ´quanti minoris´ posibilita una deducción del dinero aportado del coste establecida por los peritos. Esto llevará al comprador a cambiar la información del contrato, debido al cambio del precio pagado a efectos de la reducción del valor del inmueble. Esta vía prevé establecer la equidad contractual sin opción a recurrir a una "indemnización complementaria".
  • La acción redhibitoria permite renunciar al contrato acordado a través de un retorno de los costes abonados. Si en el supuesto de que el vendedor fuese consciente de los desperfectos, se tendrá que indemnizar al comprador por los daños y perjuicios causados.

Plazo y acciones a llevar a cabo para reclamar

Uno de los aspectos más importantes a prestar atención durante el proceso de reclamación de desperfectos es el tiempo. Cuando se trate de inmuebles de segunda mano, se puede proceder a las dos acciones comentadas en un plazo de seis meses desde el día en el que adquirió la vivienda. En cambio, en el caso de inmuebles nuevos, el plazo será de hasta dos años. El proceso de reclamación consta de cuatro pasos:

  • Estudiar la tipografía del desperfecto y distinguir si el defecto está causado por un incorrecto uso por parte del comprador o por la edificación del inmueble. Para conocer estos dos aspectos, hay que recurrir a un profesional cualificado como un arquitecto para que realice el informe.
  • Emitir un aviso escrito al vendedor de la situación y los prejuicios provocados. En la notificación hay que exponer el día del contrato y el plazo aportado para resolver los desperfectos.
  • En el caso en el que la reclamación sea aprobada por el vendedor, el proceso finalizará sin ningún problema. A pesar de ello, esta situación ocurre pocas veces en comparación con el alto número de oposición a la reclamación. Si ocurre esto último, hay que recurrir al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos, institución que mediará entre los usuarios implicados para evadir la vía judicial.
  • Si no se ha llegado a ninguna resolución con las acciones previas, se procederá a la vía judicial con el objetivo de que los Tribunales obtengan la responsabilidad de dictaminar quién debe asumir los costes de la reforma necesaria. Para ello, es importante reunir la mayor cantidad de pruebas que demuestren que los desperfectos se encontraban previamente a la compraventa del inmueble para ganar el juicio.

Hay ocasiones en los que los vicios ocultos se originan posteriormente al cierre del plazo adjudicado para la reclamación. En esta situación, se puede recurrir a seguros que cubran la reforma de forma total o parcial de los desperfectos, es decir, la póliza de responsabilidad civil. La duración de la validez variará según la clasificación del vicio oculto. Existen tres opciones:

  • Si son defectos en los acabados, el seguro cubrirá solamente el 5% de la reforma con una validez de un año.
  • En el caso de desperfectos en elementos estructurales, la póliza cubrirá el coste completo de los daños con una validez de 10 años.
  • Por el contrario, si son las instalaciones las que poseen vicios ocultos, el seguro cubrirá un 30% de la reforma y constará de una validez de tres años.

El comprador como técnico profesional

Existen aquellos casos en los que un profesional del sector es el comprador del inmueble, supuesto en el que se prevé que éste tenga los conocimientos básicos para poder apreciar los desperfectos o vicios ocultos de la vivienda. Profesionales como un arquitecto cuando el bien con vicios ocultos sea un inmueble o un mecánico cuando sea un automóvil. La legislación en varios caos ha declarado que dicha experiencia por parte del profesional que se postula como el comprador puede anular la reclamación del desperfecto.

El Real Decreto-Ley 26/2021 introdujo importantes cambios en la forma de calcular la base imponible de este impuesto, modificando el sistema objetivo de cálculo (con nuevos coeficientes sobre el valor catastral del terreno) y permitiendo al contribuyente optar porque la base imponible se determine comparando los valores de adquisición y transmisión del terreno.

En dicha normativa se estableció que "los ayuntamientos que tengan establecido el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana deberán modificar, en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, sus respectivas ordenanzas fiscales para adecuarlas a lo dispuesto en el mismo". Mientras tanto, en ese plazo de seis meses, los consistorios podían aplicar directamente las normas de cuantificación de la base imponible previstas en la nueva normativa, utilizando los coeficientes máximos aprobados.

Pero ¿qué pasa con aquellos consistorios que no han adaptado sus ordenanzas al Real Decreto-Ley 26/2021? ¿podrán exigir válidamente el impuesto a partir del 11 de mayo de 2022?

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala una polémica resolución de la Dirección General de Tributos (dependiente del Ministerio de Hacienda), en la que recuerda que el Real Decreto-Ley 26/2021, además de dar seis meses para adaptar la ordenanza municipal, establece una salvaguarda, consistente en que, hasta que se lleve a cabo la modificación de la ordenanza fiscal para adecuarla a la nueva redacción, resultará de aplicación lo dispuesto en la ley. Es decir, la normativa estatal aprobada, tomando los coeficientes máximos.

En definitiva, para Tributos que un Ayuntamiento no haya adaptado su ordenanza fiscal a la nueva normativa del impuesto de plusvalía municipal en el plazo de seis meses es una simple irregularidad no invalidante. Es decir, estos ayuntamientos podrían seguir exigiendo el impuesto aplicando la norma estatal. ¿Cuál es el fin? Que los consistorios que no han hecho los deberes puedan seguir recaudando este impuesto, pese a no haber cumplido con la ley.

Sin embargo, José María Salcedo asegura que los argumentos de Tributos son muy cuestionables y que dicha resolución es muy polémica. En su opinión, no tiene sentido que la ley estatal imponga un plazo de seis meses de adaptación de la ordenanza fiscal de cada municipio si luego los ayuntamientos pueden seguir aplicando indefinidamente las previsiones de dicha normativa estatal.

El fiscalista, además, recuerda que Tributos se refiere al artículo 48.3 de la Ley 39/2015, un artículo referido a actos administrativos fuera de plazo, cuando el supuesto de los seis meses de plazo nada tiene que ver. Es decir, el organismo dependiente del Ministerio de Hacienda recurre a un artículo que nada tiene que ver con el supuesto que nos compete.

"Pero es que además hay que tener en cuenta que el impuesto de plusvalía municipal es un tributo de exigencia voluntaria por parte de los Ayuntamientos", señala Salcedo.

En efecto, el Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (TRLRHL) se refiere en su artículo 59.1, a los tributos locales que los Ayuntamientos deben exigir de forma obligatoria. Éstos son el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE), y el Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica (IVTM). El resto de tributos o tasas son potestativos, es decir, voluntarios, para los Ayuntamientos, como es el caso de la plusvalía municipal. Por este motivo, para exigir estos tributos, debe existir un previo acuerdo de imposición aprobado y publicado en el boletín o diario oficial.

Por todo ello, Salcedo entiende que la decisión municipal de no adaptar su ordenanza reguladora del impuesto de plusvalía municipal al Real Decreto-Ley 26/2021 (un tributo de exigencia voluntaria para los propios consistorios) "podría ser interpretada como la expresión de su voluntad de no seguir cobrando dicho impuesto, al menos, hasta que se lleve a cabo dicha adaptación".

En cuarto lugar, en foros tributarios se comenta que es posible considerar que la ordenanza municipal, no adaptada más allá del plazo de seis meses, es nula de pleno derecho. Y que, por tanto, no hay forma de cuantificar la plusvalía en el concreto Ayuntamiento de que se trate. Por ello, aunque el impuesto sería exigible, no habría normas válidas para cuantificarlo. En esta tesitura, podría ser conveniente recurrir las liquidaciones dictadas, o rectificar las autoliquidaciones presentadas, impugnando además, de forma indirecta, la ordenanza municipal no adaptada al Real Decreto-Ley 26/2021.

¿Es posible que el Ayuntamiento exija el impuesto de forma retroactiva, cuando modifique la ordenanza?

Cabe preguntarse si sería posible que un Ayuntamiento, cuando finalmente lleve a cabo la modificación de su ordenanza, para adaptarla al Real Decreto-Ley 26/2021, exigiera el impuesto de plusvalía municipal de forma retroactiva a los contribuyentes.

Pues bien, la respuesta a esta cuestión sería negativa, en opinión de José María Salcedo. Y ello, teniendo en cuenta que la sentencia del Tribunal Supremo de 19-12-2011 (recurso 2884/2010) ya declaró en su día que "ello supondría admitir una retroactividad de grado máximo, en cuanto que afectaría no solo a un periodo impositivo ya iniciado, sino también a obligaciones surgidas como consecuencia de los devengos ya producidos". 

Por tanto, siendo la plusvalía municipal un impuesto de devengo instantáneo, consideramos no sería posible que la modificación de la ordenanza, para adaptarla al Real Decreto-Ley 26/2021, pretendiese exigir, de forma retroactiva, el impuesto a transmisiones realizadas antes de su entrada en vigor, recalca el socio de Ático Jurídico.

Cómo deben actuar los contribuyentes

El socio de Ático Jurídico estima que es posible reclamar la devolución de la plusvalía municipal a partir de 11 de mayo de 2022 en aquellos municipios donde el ayuntamiento no haya adaptado aún su ordenanza fiscal. En su opinión, lo razonable es que dicha devolución se refiera a las transmisiones que se realicen a partir de dicha fecha, que es cuando ya no es posible seguir aplicando transitoriamente el Real Decreto-Ley 26/2021. Y hasta el día en que entre en vigor la nueva ordenanza. Todas las transmisiones realizadas en dicho período serían las que quedarían sin cobertura jurídica, ni norma alguna para cuantificar el tributo.

En cuanto a las nueva liquidaciones de plusvalía municipal, y teniendo en cuenta la posible declaración de inconstitucionalidad del Real Decreto-Ley 26/2021, el abogado aconseja presentar recursos preventivos para salvaguardar los derechos de los contribuyentes en caso de que dicha inconstitucionalidad fuera finalmente confirmada.

"Hay muchos argumentos para seguir cuestionando la exigencia de la plusvalía municipal tras la declaración de inconstitucionalidad (STC 182/2021), cuando se aplica la nueva normativa para cuantificar la base imponible, aprobada por el Real Decreto-Ley 26/2021", sentencia Salcedo.

Entrar en una página web desde dispositivos diferentes como un ordenador o un móvil provoca que las imágenes se representen en formatos diferentes, unos más estrechos y alargados y otros más anchos.

Definición del Responsive Design

Para que el formato de una página web se adapte a los dispositivos electrónicos existe el concepto "Responsive Design", un término cada vez más utilizado en el mundo digital. Este concepto es de vital importancia porque permite que la web cambie su formato de representar las imágenes y los textos según el dispositivo desde el que se visite la web.

Con el paso de los años, se ha vuelto más habitual que los usuarios de Internet visiten páginas webs desde diferentes dispositivos, no solamente desde el ordenador, como tablets o smartphones. Es evidente que la pantalla panorámica de un ordenador ofrece imágenes de unas características diferentes a las que ofrece la pantalla vertical de un teléfono móvil.

Debido a este fenómeno cada vez mayor, ha surgido la necesidad de que las páginas webs y su contenido sean adaptables al tipo de pantalla y a su resolución.

¿Por qué es importante tener un diseño responsive?

Los motores de búsqueda no penalizan

El Responsive Design permite que a través de una única URL, todo el contenido de la web se modifique sin necesidad de duplicarlo o crear diferentes URLS. De esta forma, los motores de búsqueda no llegan a penalizar a la página web.

En suma, si el diseño responsive consigue adaptarse a un mayor número de dispositivos, el número de visitas obtenidas se incrementará, al igual que lo hará la cifra de usuarios que accedan a la web.

Mayor eficacia

Con relación de lo anterior, el mayor número de visitas y de visibilidad se produce cuando se puede acceder a la página web desde cualquier dispositivo y en cualquier momento sin tener que esperar a estar con un ordenador o portátil para poder acceder a la información de la web.

Adaptabilidad del contenido

Al tener una web el diseño responsive y que su contenido se modifique según el dispositivo, aquellos que accedan a la web podrán contemplar con claridad los textos y las imágenes sin tener que recurrir a herramientas como el "zoom" para poder observar el contenido de la web.

Por todas estas razones, el Diseño Responsive cada vez se está volviendo más recurrente en las páginas webs. Al poseer este tipo de diseño, la empresa aporta una imagen de profesionalidad y de modernización, ofreciendo a los visitantes de su página la posibilidad de acceder al contenido independientemente del lugar o del dispositivo.

Si este diseño está cuidado y es atractivo visualmente, el usuario continuará navegando por la web, mientras que su diseño resulta antiguo o poco renovado, el interés por el contenido y la empresa puede desaparecer.

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¿Pero quién interviene en el arrendamiento con opción a compra?

            En este caso tenemos, por un lado, al "concedente" de la opción que es el dueño del inmueble que se arrienda y sobre el que se concede la opción de compra a ejercitar en el plazo convenido por las partes; por su parte, el "optante" es el arrendatario del inmueble al que el dueño del mismo le concede la posibilidad de adquirirlo transcurrido el plazo pactado.

Principales beneficios del arrendamiento con opción de compra

Para el arrendatario optante

  • La reducción progresiva del precio del inmueble durante el plazo de duración del arrendamiento. Un beneficio derivado de ello es la mejor disposición de la entidad financiera a conceder un préstamo hipotecario al reducirse el importe a solicitar.
  • El precio de compraventa del inmueble es fijo aunque transcurran varios años de arrendamiento y los precios de viviendas similares asciendan. En cualquier caso, es importante tener presente que si el arrendatario-optante no ejercitara la opción de compra perdería todas las cantidades entregadas hasta el momento.
  • -Disponer de la vivienda desde el comienzo del contrato de arrendamiento te permite compensar en el tiempo aquellas mejoras en instalaciones, equipamientos, etc.

Para el arrendador-concedente:

? Podría recibir una cantidad en concepto de "prima" de la opción a efectos de salvaguardar el derecho preferente del arrendatario-optante en la compraventa futura pactada. En la práctica es frecuente solicitar una prima del 10% del precio pactado por la compraventa pero existe total libertad al respecto. Además, aquí cabe todo tipo de pactos: aplicarse el total de la prima a reducir el precio de compraventa, un porcentaje o que el propietario haga suya esa cantidad sin compensación alguna.

? El arrendamiento significa que el inmueble se encuentre en uso y se perciba un rendimiento económico por el mismo hasta que se ejercite la opción de compra de forma progresiva mes a mes.  

? Se asegurará percibir transcurrido un determinado período de tiempo el precio de la compraventa o hacer suyas las cantidades entregadas por el optante hasta el momento, de no ejercitar éste la opción de compra. También en este punto se observa una doble vertiente: si los precios de las viviendas suben, se percibirá menos precio; sin embargo, si el efecto es el contrario, quedará protegido y percibirá el precio establecido al momento de firmarse el contrato de arrendamiento con opción de compra.

Muchos de los compradores extranjeros que compran vivienda, solicitan su hipoteca en España.

En este caso, el banco encargado de la concesión del préstamo y según lo estipulado en la normativa internacional de blanqueo de dinero, tendrá que comprobar las deudas que el comprador tiene en su país de origen. Si el banco tiene dudas sobre el origen del dinero, no concederá la financiación. 

A diferencia del 80% de financiación que suelen conceder los bancos a clientes españoles, cuando el comprador es un no residente, el porcentaje de financiación se suele reducir hasta el 70%.

Solicitar la hipoteca en su país de origen

Si por el contrario, el comprador va a solicitar la hipoteca en su país de origen, no habrá ningún problema ni ninguna limitación a la hora de realizar la transacción. 

2. Número de Identificación de Extranjeros

Otra de las peculiaridades de la venta de una vivienda a un no residente, es la exigencia al comprador de la obtención del Número de Identificación de Extranjeros (NIE) antes de escriturar la vivienda. Esta identificación, podrá solicitarse en:

  • La Oficina de Extranjeros
  • La Comisión General de Extranjería
  • Las Oficinas Consulares Españolas

El Número de Identificación de Extranjeros será solicitado por el Notario antes de proceder con la Escritura. El comprador tampoco debe olvidar acudir con el original y una fotocopia de su pasaporte.

3. Cuenta corriente en España

Otro requisito imprescindible para cerrar una venta con un comprador extranjero, es que este disponga de una cuenta bancaria en España para acreditar el pago de la compraventa y de los impuestos derivados de ella.

Impuestos para extranjeros al comprar vivienda

Los impuestos que ha de abonar un comprador extranjero al comprar una vivienda, son los mismos que en el caso de un comprador nacional:

Viviendas de obra nueva:

El impuesto que grava este inmueble es el IVA del 10%.

Viviendas de segunda mano:

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: 10% con carácter general, aunque determinados grupos de población podrán acogerse a ciertas reducciones (familias numerosas, jóvenes, personas con discapacidad?).

? Impuestos para no residentes al vender vivienda

En el caso de un vendedor extranjero que vaya a vender un inmueble en nuestro país, los impuestos por los que tendrá que tributar serán los siguientes:

  • Impuesto sobre la Renta de NO Residentes: se tributará por este impuesto en el caso de que el vendedor haya obtenido una ganancia patrimonial derivada de la venta de su inmueble. 
  • Plusvalía Municipal: en caso de que el vendedor no esté en España, el comprador estará obligado a abonar esta tasa como sustituto del contribuyente. 

4. Contar con un abogado local para que le asesore en la compra

Su abogado local dispone de las herramientas, los contactos, los conocimientos y la experiencia necesarios para verificar la capacidad jurídica de los vendedores, promotores inmobiliarios y demás intermediarios; redactar o revisar cada documento que deba ser firmado y que pueda comprometer sus intereses; garantizar que se cumplan todos los requisitos legales; y asegurarse de que la propiedad esté libre de deudas, gravámenes o cargas. Un abogado local no sólo conoce la legislación aplicable, sino también la zona y los posibles problemas o las ventajas de una u otra opción, por lo que sus conocimientos le serán muy útiles

5. Estudio de la propiedad y negociación de los términos del contrato

Una vez abonado el depósito y firmado el documento de reserva, el propietario o su representante deberán hacer llegar a la parte compradora la documentación de la propiedad que permita estudiar la viabilidad de la operación desde el punto de vista jurídico, urbanístico y fiscal.

6. Firma del contrato privado

l contrato recogerá de manera pormenorizada los acuerdos a los que han llegado las partes y las condiciones de la compraventa, si bien algunas de ellas pueden obviarse, al ser de obligado cumplimiento de acuerdo con la ley española vigente.

En este punto es muy importante que el cliente informe a su abogado de cualquier compromiso o condición que haya podido acordar tanto con el vendedor o sus representantes, como con los agentes, con objeto de plasmarlo en el documento. Una vez firmado el contrato, ambas partes quedan obligadas a respetarlo en los términos y condiciones pactados.

7. Firma de la escritura de compraventa y entrega de la posesión

Antes de la firma de la escritura tendrá que transferir ya sea a su cuenta bancaria española o a la cuenta de sus abogados en España los fondos para cubrir el precio, los impuestos y los gastos que se producirán.

Si el vendedor es un no residente, el comprador tiene también la obligación de retener el 3% del precio acordado, que deberá ingresar a favor de la Agencia Tributaria a cuenta del impuesto sobre el potencial incremento de capital (ganancia) obtenido por el vendedor. 

En los casos de compra de una vivienda de reciente construcción, les recomendamos que no firmen la escritura de compraventa hasta que el promotor haya obtenido del Ayuntamiento la Licencia de Primera Ocupación, ni antes de que usted haya podido acceder a la vivienda y elaborar una lista de desperfectos, que el promotor deberá comprometerse por escrito a reparar en un plazo prudencial.

8. Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, cambios de titularidad y contrataciones

Desde la firma de la escritura en notaría, su título de propiedad ya aparece reflejado en el Registro de la Propiedad a resultas de la propia presentación que realiza el notario por vía telemática. No obstante, se requiere una tramitación posterior que consiste en retirar el documento original de la notaría, liquidar y abonar los impuestos correspondientes y, por último, presentar las escrituras en el Registro de la Propiedad para su inscripción plena. Si la propiedad no está inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad podrá ser propietario de la misma a título privado, pero no disfrutará de la garantía que la inscripción en el Registro le ofrece frente a terceros. El proceso de inscripción suele completarse en un plazo de entre uno y tres meses.

9. Impuestos anuales para los propietarios de inmuebles en España

Una vez que ha adquirido su propiedad en España, tendrá que pagar algunos impuestos con carácter anual.

Básicamente son los siguientes:

  • El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (por las rentas obtenidas o el uso propio)
  • El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (solamente si es usted residente).
  • El Impuesto sobre el Patrimonio (Solo si posee bienes valorados por encima de 700.000 ?).
  • El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa de recogida de basura. Ambos de carácter municipal.

Invertir en vivienda sigue siendo el valor más seguro y preferido de los españoles por su gran rentabilidad a largo plazo. Una de las grandes dudas de los inversores privados en inmuebles es qué tipo de rendimiento económico sacar de la inversión y normalmente se plantea la duda sobre si alquilar o esperar a vender el activo, lo que suscita dudas sobre si, una vez alquilado el piso, se puede poner a la venta, si bien hay una serie de factores a tener en cuenta a la hora de llevar a cabo la operación.

"No existe ninguna limitación normativa que prohíba al propietario de una vivienda vender la misma, aunque esta se halle arrendada", explica Montserrat Junyent, responsable de asesoría jurídica del Consejo General de los COAPI de España, quien explica que esta no prohibición no significa que se pueda realizar esta venta en todos los casos.

Junyent advierte de que, "salvo que se prevea la renuncia explícita en el contrato",según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente, por lo que tendría opción de igualar la oferta y comprar el inmueble.

De lo contrario, "si el arrendatario hubiera renunciado a este derecho, el arrendador solo deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con un preaviso mínimo de treinta días a la fecha de compraventa", apunta la experta.

Estos derechos, en virtud del artículo 14 de la LAU, se mantendrán "durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el vendedor o el arrendador fuese persona jurídica". Esto significa que, por ende, el adquiriente no podrá resolver el contrato de arrendamiento hasta que haya transcurrido el mencionado plazo.

Por otro lado, Junyent señala que hay algunos contratos que se rigen por la Ley de 1964, y en estos casos "el inquilino tiene siempre el derecho de adquisición preferente", de manera que a la hora de afrontar una compraventa "el arrendatario, en caso de que no opte por la compra de la vivienda, podrá instar la impugnación judicial de la misma, si el precio supera el de capitalización de la renta". 

La experta añade que esta disposición "es una medida de protección al inquilino", ya que, a pesar de que la venta no quedará afectada "si lo hacen las opciones del adquiriente a disponer de la vivienda por necesidad".

El artículo 35 de la Ley Hipotecaria

Junyent explica que, a pesar de este derecho general de cinco años para las personas físicas y siete para las jurídicas, se puede pactar una duración del contrato superior, en cuyo caso, dependiendo de si el adquiriente del inmueble cumple con los requisitos dispuestos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, una disposición normativa que protege al comprador de buena fe.

De cumplirlos, el comprador "deberá soportar el arrendamiento hasta que este alcance una duración mínima de 5 o 7 años" y una vez cumplido este plazo, se puede "resolver el contrato de arrendamiento indemnizando al arrendatario con un mes de renta en vigor por cada año que reste por cumplir", señala la experta.

En el caso de no cumplirlos el adquiriente de la vivienda deberá soportar el tiempo completo del contrato, incluso si este es superior a cinco y siete años.

¿Qué hacer para evitar problemas?

Junyent apunta a que, para tener todo atado, "es recomendable" recoger la transmisión de la propiedad junto con un anexo al contrato de arrendamiento y "comunicar dicha circunstancia al organismo competente de depósito de fianzas" para garantizar que se cumplan las obligaciones de este contrato.

Además, Junyent advierte de que en zonas donde Cataluña, donde de momento hay vigente una ley de limitación de precios del alquiler, existen "límites en cuanto a la determinación de la renta", lo cual hay que tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble.

Ya sea porque el mercado inmobiliario se ha reactivado en los últimos años o bien por una reciente movilidad laboral en España, la necesidad de cambiar de vivienda ha vuelto a resurgir. 

Pero antes de tomar decisiones o realizar cualquier gestión, tienes que tener claros varios factores: cuánto te costó la vivienda, cuál es la cuantía de la hipoteca que te queda por pagar, a qué precio vas a poder vender el inmueble?

Una vez hechas tus cuentas, podrás decidir entre las opciones que te presentamos: Y si tuviésemos que hacer, a grandes rasgos, el desglose de las alternativas más comunes en tu situación nos encontraríamos con tres opciones para vender piso con hipoteca.

1. Cancelación de hipoteca el mismo día de la compraventa

De este modo saldamos la deuda con el banco y nos quedamos libres de cargas. Evidentemente, esta afirmación no es inequívocamente aplicable en todos los casos, ya que todo va a depender de si el precio del inmueble en el momento de la venda se ajusta a la deuda o no, así como entran en juego otras variables como el piso que se quiera obtener posteriormente.

Sin embargo, confiamos en que en estas ocasiones prevalece el sentido común y la búsqueda de una segunda vivienda acorde a las posibilidades de cada uno.

En cuanto a términos burocráticos, debes saber que, por lo general, si la cancelación se produce durante los cinco primeros años del plazo de la hipoteca, la penalización no podrá superar el 0,5% del capital pendiente.

Si se efectúa más tarde, la comisión será, como máximo del 0,25%. Asimismo, si hemos firmado una hipoteca fija, la entidad también podría cobrar una compensación por riesgo de tipo de interés, que podrá situarse entre el 0,5% y el 5%. Junto con todo esto, tendremos que hacer frente al pago del IRPF por la conocida como ganancia patrimonial.

Si decides llevar a cabo esta primera opción y cancelar tu hipoteca, necesitarás un certificado de saldo emitido por la entidad bancaria con la que tengas contratado el crédito hipotecario, para, posteriormente, presentarlo ante notario el día que se celebre la transacción.

Debes tener en cuenta que, el día de la compraventa de tu piso, una parte del dinero que recibas tiene que ir destinada a la cancelación

Finalmente, el último paso, que es optativo: la cancelación registral de la hipoteca. El procedimiento consta de diversas fases: 

La petición al banco del certificado de deuda cero, la entrega en notaría de dicho certificado, la solicitud del documento de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y, en última instancia, se deberá ir al registro de la Propiedad con con la copia del impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura para hacer efectiva la cancelación.

2. La subrogación

Dicho de otro modo: vender el piso con la hipoteca vigente: consiste en cambiar el titular de la hipoteca. Esto implicará un estudio de riesgos sobre el comprador para evitar impagos, similar al que se hace a cualquier persona que solicita un préstamo hipotecario.

En esta segunda opción, la entidad bancaria tiene el poder de toma de decisiones respecto a si admite o no al nuevo deudor. 

¿Pros de la subrogación? Ahorro de impuestos. ¿Contras? otros gastos de gestión del banco. Pero a pesar de estos gastos, esta es una de las fórmulas más sencillas y económicas de deshacernos de la vivienda hipotecada, ya que no tendremos que asumir los gastos de cancelación del préstamo.  

3. La hipoteca puente

Este tipo de producto bancario se utiliza cuando se quiere comprar una casa nueva sin haber vendido todavía la actual, de manera que el banco presta una cantidad de dinero dinero y absorbe la hipoteca.

Un punto atractivo de la gestión se encuentra en que el interesado deberá hacer frente a una única cuota mensual mientras se vende la vivienda y podrá de este modo contar con un plazo acordado para poder vender con tranquilidad el inmueble.

Esto se debe a que la hipoteca puente permite al propietario unificar dos hipotecas en una. Este producto es recomendable para aquellas personas que no pueden deshacerse de su casa en un plazo corto de tiempo y están en condición de afrontar una cuota más alta por su hipoteca. 

Sea cual sea la decisión que tomes, siempre puedes beneficiarte del trato y los servicios de profesionales del mundo inmobiliarios, los cuales te ofrecerán sus consejos y ventajas a la hora de encontrar compradores o vendedores. Así como te ayudarán a no cometer los errores más comunes en los que muchas personas caen por falta de información y experiencia.

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¡Te sorprenderás de lo ágil que se puede volver un trámite que, para muchos, se convierte en un verdadero dolor de cabeza!

El Gobierno ha aprobado ayer en el Consejo de Ministros la suspensión de los desahucios de alquiler de familias sin alternativa habitacional y del corte de suministros a la población vulnerable y a personas en riesgo de exclusión social hasta el fin del estado de alarma (9 de mayo).
 

Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, y David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de la compañía, analizan el contenido jurídico de las medidas, su alcance y efectividad.

Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit 
"La solución no puede ser siempre menoscabar los derechos de aquellos propietarios que en muchas ocasiones dependen de estas rentas para poder vivir dignamente"

  • "De momento valoramos este decreto con cierto escepticismo. Por un lado, se está dando una imagen de país de tolerancia y consentimiento a la ocupación, vulnerando los derechos a la propiedad privada y generando un efecto llamada que puede ser peligroso. Por otro lado se está hablando de compensar a estos propietarios, lo cual valoramos positivamente. Pero hasta que no analicemos con más profundidad cómo se van a producir estas ayudas, en qué cuantía y sobre todo, cuales van a ser las trabas burocráticas que se van a establecer para que estos propietarios puedan cobrar, no podremos hacer un diagnóstico más profundo. Hay un problema social real que debe solucionarse, y es ayudar a ciertos colectivos a que puedan mantener su hogar o lugar de trabajo en unas circunstancias que son y seguirán siendo difíciles. Pero la solución no puede ser siempre menoscabar los derechos de aquellos propietarios que en muchas ocasiones dependen de estas rentas para poder vivir dignamente".


David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de la compañía
"Se trata de una regulación deficiente e innecesaria, que lo único que motivará será más litigiosidad y conflictividad" 

  • "Las medidas adoptadas en cuanto a los locales son tardías y además lo único que hacen es imponer a determinados propietarios la asunción de una parte del problema, esto es, se hace una socialización de las pérdidas económicas de los sectores afectados por las restricciones de actividad, desnaturalizando el contrato de arrendamiento".
  • "No obstante, son unas medidas con una aplicabilidad compleja, dado que requieren de un cese total de actividad, acreditado mediante certificado de la AEAT, o una rebaja de los ingresos del 75%, lo que dejará fuera de esta medida a muchos arrendatarios y generará muchos conflictos ? hay maneras de facturar menos o desviar facturación para rebajar contablemente los ingresos-. Es decir, son medidas en que el asesoramiento jurídico es vital, dado que, dicho sea, llanamente, la falta de un papel puede hacer que la medida no sea aplicable, o se tendrá que controlar muy bien lo que el arrendatario dice en cuanto a los ingresos". 
  • "En cuanto a la suspensión de desahucios, estamos ante una regulación muy casuística y llena de excepciones y con la exigencia del cumplimiento de una serie de requisitos que muchos no podrán cumplir y que seguramente tenga como resultado un aumento de la conflictividad. Es decir, es una regulación efectuada para decir que se adoptan medidas de protección para, acto segundo, y por la vía de la letra pequeña, vaciar de contenido las previsiones legales.  Por tanto, una regulación deficiente y por tanto innecesaria que lo único que motivará será más litigiosidad y conflictividad".

"Y para acabar, esta normativa, en el caso de Catalunya, choca con la aprobada a nivel autonómico. Muchos arrendadores, arrendatarios, operadores jurídicos y jueces van a tener que afrontar una situación de difícil solución: ¿Qué aplicamos, la Ley estatal o la autonómica? No estamos ante una cuestión baladí, porque las medidas son distintas y en muchos casos son contradictorias. Y esto provocará mayor conflictividad y litigiosidad".

Colaborador:

https://web.tecnotramit.com/

En qué consiste el valor catastral

El valor de referencia del catastro consiste en el valor impuesto por la administración con el cual se fijan las bases de las cantidades para abonar los impuestos ISD e ITP. Este valor será aplicable para los tributos a pagar en caso de herencia o compraventa de inmuebles.

La aplicación y efectos del valor de referencia

Desde comienzos de año, tanto los impuestos de transmisiones patrimoniales como los de sucesiones y donaciones se deben tributar obligatoriamente según el valor catastral de referencia. Esta modificación provocará numerosas consecuencias dentro del sector inmobiliario y en las decisiones que lleven a cabo los tributarios.

Para obtener el valor catastral de referencia, se acude a registradores del inmueble y notarios para conocer las transacciones inmobiliarias que se han llevado a cabo en el área donde se encuentre la propiedad en cuestión. Este formato de cálculo no presta atención a las peculiaridades específicas del bien inmueble en concreto. Por este motivo, el valor de referencia habitualmente se situará por encima del valor de mercado y por encima del precio de la escritura de la vivienda.

Esto ha llevado a que numerosos tributarios decidan recurrir a este valor que no corresponde con la realidad. Para ello, una de las opciones que se ofrecen es acudir a un peritaje para recurrir el valor indebido de referencia.

¿Hay opción a recurso?

En el caso de querer recurrir el valor de referencia catastral, desde la entrada en vigor de dicho valor el 1 de enero, el contribuyente será el responsable de recurrir y de probar a través de datos contrastados que el valor catastral no se corresponde con el valor del mercado ni con el de la escritura.

El tributario podrá realizar el recurso a través de dos acciones:

  • Podrá aceptar el valor impuesto y hacer cargo al pago de los impuestos correspondientes. Tras ello, deberá pedir la modificación de la liquidación, así como la restitución de los pagos incorrectos. Para completar el recurso, el contribuyente tendrá que mostrar la tasación de la vivienda.
  • Otra opción para el contribuyente es dejar a un lado el valor impuesto por la administración y sustituirlo por el valor escriturado que se constituirá como base. Esta opción puede acarrear consecuencias, ya que la administración tiene la capacidad de presentar una multa económica por ello, presentando un aviso que imponga el valor de referencia y los intereses no abonados.

¿Dónde se consulta el valor de los inmuebles?

Aquellas personas que quieran conocer cuál es el valor de referencia de su vivienda, podrá consultarlo mediante la página del catastro virtual.

Dentro de dicha página, el usuario interesado tendrá que adjuntar su identificación DNI y el número del soporte.

Inmuebles sin valor de referencia

Si no está establecido el valor de referencia de una vivienda, dicho valor se obtendrá según el valor escriturado o el de mercado. Actualmente, el valor de referencia únicamente se está aplicado a los garajes y domicilios residenciales, aunque más adelante, será impuesto en cualquier tipo de vivienda independientemente de su clasificación.

Para estos supuestos, la administración procederá a contrastar los diferentes valores para probar que el valor de mercado y el valor escriturado no se corresponden.

Las características del inmueble, aspectos a tener en cuenta en el peritaje

Respecto al recurso del valor de referencia mediante peritaje, el primer paso es mostrar la necesidad de que se lleve a cabo una visita del inmueble para calcular su valor real.

A través de las visitas, se conoce la superficie de la vivienda, el estado actual de esta, las reformas realizadas y las peculiaridades del entorno. Estas características son las que tendrá en cuenta el tasador de la vivienda con las que establecerá la base de su valor.

Estas particularidades son los valores en los que la administración no se fija y no tiene en cuenta a la hora de imponer un valor de referencia de una vivienda, sin ofrecer el valor real del inmueble como bien individual.

Formación y Cursos sobre Valoración de Inmuebles

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado un curso donde explicamos exhaustivamente los principales mecanismos para valorar un inmueble a través de casos prácticos, los métodos para calcular el valor de mercado y la legislación aplicable a las peritaciones.

Ignacio Morales.
Economista - ICADE

Concretamente, el 30,5% del suelo de ese ámbito pertenece a promotores; el 18,3% a entidades financieras y fondos; y el 35,7% a las Administraciones públicas.

Según Luis Roca de Togores presidente de la junta de compensación de valdecarros 28.410 viviendas serán de protección oficial ya que este proyecto está encauzado a elevar la oferta y moderar los precios.

El objetivo de este proyecto es desarrollarlos barrios de Valdecarros, el Cañaveral, Los Berrocales, los Cerros y Ahijones, en total cinco nuevos barrios sumarán más de 100.000 viviendas.

Este proyecto está dividido en ocho etapas y creará más de 478.306 nuevos puestos de trabajo:

Durante las tres primeras etapas la iniciativa privada destinará 1.569 millones de euros y se construirán 13.371 viviendas, cuya finalización está prevista para finales de 2022 mientras tanto se realizarán las obras de urbanización cuya duración seria de 2 años y conllevaría una inversión de 180-200 millones.

De esta forma, en la primera fase de Valdecarros se podría comenzar a levantar casas a inicios de 2023, según los cálculos de la junta de compensación. Y en 2024 arrancaría la edificación de las fases 2 y 3, con 20 años para finalizar el barrio que actualmente se extiende en 19 millones de m2.

Junto a las viviendas, en Valdecarros se construirán 462.000 metros cuadrados de superficie terciaria (oficinas, logística, comercial?). Más concretamente se destinarán 175.000 m2 de superficie a comercio según afirma Roca Togores.

El ayuntamiento dirigido por José Luis Martínez-Almeida (PP) calcula que acogerá a una población de alrededor de 150.000 personas y que está provista una nueva línea de metro para la movilidad poblacional.

El Home Staging consiste en una técnica de optimización del inmueble a la hora de presentarlo. En esta ocasión, nos centraremos en la aplicación de esta técnica en dormitorios, uno de los habitáculos centrales de la vivienda.

Por ello, detallaremos cómo preparar correctamente las habitaciones para el Home Staging, así como las sensaciones que debemos transmitir con ellas. Emociones como la comodidad, el confort, creando un espacio acogedor y relajante.

Implantar una cama cómoda y amplia

El elemento principal de un dormitorio es la cama, por lo que tenemos que cuidar su aspecto o el volumen de esta. La mejor técnica para ofrecer un buen aspecto a la cama es incorporarle rellenos nórdicos. Con esto, lograremos suprimir la rectitud del colchón.

Por otro lado, respecto a las sabanas, estas tienen que ser ajustables para lograr una colocación perfecta. Las piezas como el canapé o las patas del somier no tienen que ser visibles, ya que deslucen las piezas cortas. En cambio, colocar un cabecero podría mejorar la sensación de confort del dormitorio.

Para los tejidos, es recomendable acudir a tejidos naturales para la cama. Tejidos como el algodón o el lino aportan naturalidad a la estancia.

Colores claros y textiles suaves

Los colores son otro factor fundamental, debido a la relevancia que hoy en día posee el impacto visual. Dependiendo de los colores utilizados, podremos lograr diversos efectos.

En primer lugar, si deseamos generar mayor sensación de amplitud, lo ideal sería pintar de blanco tanto paredes como techos. De esta forma, no solo conseguiremos más amplitud, sino que también transmitiremos mayor luminosidad y limpieza con el dormitorio blanco.

A pesar de ello, no se tiene por qué utilizar únicamente el blanco. Pero, es cierto que los tonos claros o neutros generar mayor amplitud y se postulan como una mejor opción que los colores más cargados y oscuros. Además de los colores, también se puede hacer uso de papeles de estilo antiguo para decorar las paredes. El uso de estos papeles impulsa la calidez del dormitorio.

A parte de las paredes y techos, los colores de los tejidos también juegan un papel fundamental. Los tejidos de los cojines, la cortina o de las camas son algunos aspectos a tener en cuenta. Para dar sensación de tranquilidad y comodidad, podemos recurrir a textiles con colores suaves o con dibujos pequeños o patrones. Por ejemplo, textiles con estampados de flores, cuadros o rayas.

Jugar con la colocación de cojines y almohadas

Continuando con la cama, es recomendable colocar dos almohadas por persona. Estas tienen que estar una encima de la otra, incorporando encima de ellas los cojines. Las almohadas y cojines ofrecen numerosas opciones de decoración, ya que dependiendo de su colocación, podremos conseguir un efecto u otro.

Si preferimos un aspecto clásico, habría que optar por la colocación simétrica. En cambio, para un estilo más informal o natural, el desorden ordenado sería la clave.

En suma, el número de cojines también puede variar el aspecto de la cama. Si optamos por colocar un gran número de cojines encima de la cama, lograremos un toque más reconfortante y lujoso.

Utilizar el mobiliario específico del dormitorio

El mobiliario, como hemos visto, juegan un papel fundamental dentro del dormitorio y del Home Staging. Su colocación o el número de muebles pueden determinar el espacio real de la estancia. Sin embargo, el tipo de muebles que se utilizan también influye en el orden del dormitorio. Hay una clasificación muy concreta de muebles óptimos para los dormitorios.

Una de los muebles principales y que ofrecen muchas opciones son las mesitas de noche. Podemos utilizar mesitas clásicas o sustituirlas por otros muebles que hagan su función como los baúles. Sea cual sea el mueble utilizado, siempre tiene que estar en concordancia con el conjunto del mobiliario: armario y cómoda.

En cambio, los espejos ofrecen mayor sensación de amplitud. Si colocamos un espejo de gran tamaño, aparte de que sea muy útil, ofrecerá mayor sensación de espacio al dormitorio.

También se puede recurrir a incluir estilos concretos al dormitorio. Por un lado, podemos optar por un estilo vintage para mayor elegancia. Además, podemos implantar una decoración u otra, dependiendo de la ubicación del inmueble. Podemos utilizar artículos customizados de decoración para ofrecer mayor impacto visual.

Con todos estos consejos, conseguiremos crear un estilo propio de dormitorios, impulsado su capacidad de impactar a la hora de mostrarlas.

Claves para generar orden

Al igual que el resto de espacios de una vivienda, en los dormitorios debe reinar el orden. Es la clave fundamental para el Home Staging. Un orden que se puede conseguir implantando una decoración minimalista dentro del habitáculo.

Además de esto, podemos generar orden eliminando aquellos muebles que no necesitamos para dejar únicamente el mobiliario imprescindible. Los muebles son los elementos que más espacio pueden quitar a un dormitorio.

En suma, el mobiliario que se quede en la estancia debe estar ordenado correctamente para generar mayor amplitud. Los muebles deben ser colocados en el sitio más óptimo para cada uno de ellos.

Por lo tanto se puede comprar una vivienda estableciendo en la escritura de compraventa por ejemplo un 49% para usted como nuda propiedad, y 51% para su padre, como usufructuario del inmueble.

El usufructo es un derecho que no requiere inscripción en el Registro de la Propiedad para su reconocimiento, aunque le recomendamos su inscripción, con el fin de evitar la posible aparición de problemas al no indicarse en la nota simple del registro.

Reseñar que según establece el artículo 471 y ss. del Código Civil, el usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos, naturales, industriales o civiles, de los bienes usufructuados, que se entenderán percibidos día por día y pertenecerán al usufructuario en proporción al tiempo de duración del usufructo.

Es decir, su padre, como usufructuario vitalicio, tendrá derecho a percibir las rentas de la vivienda alquilada.

 Diferentes usos:

 Usar plaza de garaje como trastero

Las personas que tienen una plaza de garaje amplia, con espacio libre se suelen plantear dicho espacio como trastero y así aprovechar los metros cuadrados sobrantes. Esta situación no es ilícita si está recogido en las reglas de uso y convivencia de la comunidad. Es importante consultar con el administrador antes de usar la plaza de garaje como trastero para conocer las condiciones y normativa de la comunidad.

Aparcar bicis en la plaza de garaje

No es raro ver en las plazas de aparcamiento el aprovechamiento de huecos tanto en la pared como en los laterales mediante bicicletas, patinetes etc.

Dicho uso es común y habitual pero no en todas las comunidades está permitido dicho uso. La solución es siempre recurrir a la normativa interna que rija la comunidad de vecinos.

 El uso simultáneo de la plaza de garaje en una comunidad de vecinos para aparcar coches y bicis está permitido siempre y cuando se respeten algunas normas de convivencia vecinal: 

  • Respeto de los límites: todos los vehículos deben mantenerse dentro de los límites de la plaza de garaje propia.
  • Cuidado con estropear o ensuciar: siempre es necesario que los ganchos para bicis o cualquier otro tipo de sujeción que se instale en la zona de aparcamiento no dañe los elementos o estructuras comunes como paredes, pilares o vigas.
  • Maniobras, paso y circulación: hay que respetar al resto de vecinos usuarios del garaje y no entorpecer o molestar con tus bicicletas, no está permitido impedir el paso ni empeorar la accesibilidad o el uso que los otros hagan de las plazas que lindan con la propia.

 Alquilar plaza garaje a otra persona 

Se suele utilizar también las plazas de garaje que estén en desuso para alquilarlas a terceros y así obtener mayor rentabilidad siempre y cuando la comunidad de vecinos lo permita.

Si se quiere alquilar una plaza de garaje a otro vecino o una persona ajena a la comunidad es importante informarse de cómo hacerlo sin incumplir las normas de la comunidad. Se recomienda alquilarla siempre mediante contrato.

El dueño que arrenda su plaza de garaje debe informar a su arrendatario sobre las normas de seguridad y uso de dicho espacio.

El auge del alquiler en el mercado residencial se aprecia, por ejemplo, en que el arrendamiento a largo plazo continúa ganando adeptos. Exactamente, el 34,3% de los entrevistados en el Observatorio de AEDAS Homes ve ya el alquiler como una opción para toda la vida. Por edades, el 29,1% de los jóvenes comparte esta opinión, un porcentaje que sube al 36,7% entre los 36 y 50 años y que se sitúa en el 34,2% entre las personas de 51 a 65 años.

Esta opinión favorable al alquiler para siempre es mayoritaria (el 51%), incluso entre aquellos que viven solos con hijos y tienen entre 36 y 50 años, según el Observatorio.

Por regiones, los gallegos son los que más contemplan el alquiler como una opción para toda la vida (el 42%), seguidos por los catalanes y baleares (el 40% en ambos casos). Por contra, sólo un 26% de castellanomanchegos piensa que la opción del arrendamiento es para siempre.

"A pesar de la mayor aceptación del alquiler por parte de la sociedad en España, continúa muy arraigada la percepción de que este régimen de acceso a una casa es temporal. Así lo cree el 65,7% de los entrevistados (el 70,9% de los jóvenes), algo que podría tener relación con el hecho de que aquellos que residen en una vivienda en propiedad manifiestan un mayor nivel de felicidad (7,5) que los que comparten casa (7,2) o viven de alquiler (7,1)", se puede leer en el estudio de AEDAS Homes.

A más edad, menos alquiler

En la actualidad, el 51,5% de los jóvenes que no viven con sus padres residen en una casa alquilada; un porcentaje que baja al 30,8% en las personas de 36 a 50 años; y se reduce al 25,8% en la franja de edad de 51 a 65 años, según el Observatorio AEDAS Homes.

alquiler para emanciparse

"A la vista de los datos, parece claro que el alquiler es un punto de partida para la emancipación. Es decir, es una opción puente de la vivienda paterna a la primera vivienda en propiedad durante un periodo en el que, en muchos casos, se comparte una primera casa con la pareja", deduce en el Observatorio de AEDAS Homes.

Esta última tendencia está de moda, consiste en hacer una estancia de la vivienda en una garden room o habitación jardín, es decir la decoración de una estancia con muchas plantas para conseguir conectar con la naturaleza desde casa.

Beneficios del Garden Room

Entre las principales ventajas de esta nueva tendencia se encuentran las siguientes:

  • Las plantas sirven como pulmón natural de la casa. Se es sabido que las plantas a través de sus hojas oxigenan el aire por lo que son muy convenientes en ambientes secos ya que aumentan la humedad.
  • Su poder terapéutico. Crea ambientes en el que las personas se puedan relajar conectar e involucrar con la naturaleza además de ayudar a la relajación y al relax.
  • Decoración de las plantas en grupo. Los interioristas recomiendan crear un espacio exclusivo garden room. Es una forma de colocar las plantas, en línea, combinadas en diferentes macetas, variedades y alturas. Y así combinar con el verde, usar colores tierra, amarillo o azul en armonía con el resto del interiorismo.
  • Plantas de gran tamaño. Es tendencia colocar variedades de gran tamaño y hojas maxi combinando el verde de las plantas con tonos naturales crudos y tierras suaves.
  • Las plantas que custodian muebles. Es decir colocar plantas a cada lado de los muebles y añadir otros elementos de inspiración botánica.
  • Jardines verticales. Son muy originales los tapices verticales que se utilizan como tapiz o cuadro sin ocupar apenas espacio siendo esta una idea más ligera y refrescante con la que podemos cambiar alguna estancia de nuestro hogar.

Tener una vivienda sostenible influye en gran medida en las facturas, sobre todo aumentando los ahorros familiares.

Si nuestras casas no cuentan con materiales ecológicos, el gasto energético incrementaría. Además, dichos materiales aíslan el hogar de los factores exteriores.

Tal y como subraya FIABCI España, reconocen que el país tiene "un clima favorable para la implantación de las fuentes energéticas renovables durante todo el año, por lo que se tienen que aprovechar todavía más estos recursos naturales".

Construir una "vivienda verde" engloba todos los elementos y factores que componen dicho proceso. Una edificación sostenible se lleva a cabo a través de materiales ecológicos respetuosos con el medioambiente. En suma, la habitabilidad del inmueble tendrá que tener en cuenta la eficiencia energética tanto en la luz como en los electrodomésticos, cambiando el uso de luz artificial por fuentes de luz natural.

La sostenibilidad está cobrando fuerza en el panorama inmobiliario actual. Así lo defiende el FIABCI España y la Asociación de Agentes Inmobiliarios Catalunya (AIC). Ambos subrayan que las familias han notado cómo pasan cada vez más tiempo consumiendo luz y calefacción. Si no cuenta con materiales ecológicos, el gasto energético se dispara.

Considerar el clima para impulsar la eficiencia de la vivienda sostenible

Para edificar una vivienda sostenible con una envolvente térmica eficiente es necesario conocer el clima de la ubicación del inmueble.

Si el clima es soleado, se debe aprovechar las fuentes renovables con medidas como instalar paneles solares en los tejados. Puigdevall sostiene que "en países con climas más rígidos que el de España se utilizan muchísimo las fuentes de energía renovables, posiblemente también por la conciencia ecológica que tienen los ciudadanos. España tiene la suerte e poseer un clima favorable para la implantación de las fuentes energéticas renovables durante todo el año, por lo que se tienen que aprovechar todavía más estos recursos naturales".

En cuanto a promociones nuevas, podemos establecer ventilación de doble flujo que renueva el aire de la vivienda sin necesidad de tener las ventanas abiertas, impulsando la calidad del inmueble manteniendo la temperatura deseada y a la vez reduciendo el gasto de energía.

Este pronunciamiento pone en cuestión el actual vigente, por la Dirección General de Tributos que consideraba que las transmisiones gratuitas no suponían pérdida patrimonial alguna basándose en el artículo 33.5. c) de la Ley del IRPF. Con esta sentencia los contribuyentes ven abierta la posibilidad de beneficiarse de un importante ahorro fiscal.

Con esta sentencia se producen discrepancias entre el criterio de la Dirección General de Tributos que considera que "no se pueden computar pérdidas que se hayan generado como consecuencias de transmisiones gratuitas, es decir, cuando se done un inmueble". Es decir, las pérdidas producidas no podrían compensarse con las ganancias obtenidas en el mismo ejercicio, ni en los cuatro años siguientes. Mientras que la decisión del TEAR considera que "lo único que prohíbe la Ley del IRPF es que los contribuyentes incluyan en su declaración las pérdidas económicas, y no las fiscales". Y en este caso, se trata de una pérdida fiscal. Ya que toda transmisión gratuita de un inmueble genera una pérdida económica en el patrimonio del contribuyente.

Esta resolución del TEAR de Valencia abre la puerta a que los contribuyentes puedan incluir las pérdidas en la declaración de IRPF y a revisar las no incluidas en ejercicios anteriores. Incluso podrían solicitar a Hacienda la rectificación de la autoliquidación y devolución de ingresos indebidos.

Se advierte que este criterio será rebatido por Hacienda y que lo normal es que el propio director de la Agencia Tributaria interponga contra la resolución del TEAR, el recurso de alzada para la unificación de criterios previsto en el artículo 242 de la Ley General Tributaria.

Son muchos los estudios que se han publicado en los últimos meses sobre el impacto que han tenido la pandemia sanitaria y sus respectivos confinamientos en la forma que tienen las familias de valorar sus viviendas.

Y el último de ellos llega de la mano de EAE Business School, basado en encuestas realizadas a finales del año pasado. De las respuestas de los encuestados la escuela de negocios internacional saca varias conclusiones y una de ellas es que un tercio de los españoles quiere cambiar de vivienda, sobre todo quienes viven en pisos que ni siquiera cuentan con balcón.  

"Las nuevas necesidades derivadas de los cambios en los hábitos de vida y las prácticas laborales están impulsando nuevas demandas en el tipo de vivienda. Ahora se prioriza tener un espacio exterior, ya sea terraza, balcón o jardín, tener más espacio en el interior de la vivienda (vivir en el campo o cerca del mar) y que permita vivir de una forma más saludable", explica Pablo Contreras, autor del estudio y profesor de EAE Business School.

No obstante, el interés por mudarse a un nuevo hogar queda diluido en la mayoría de los casos porque, según afirman los encuestados, no se pueden permitir cambiar de vivienda. De hecho, la escuela de negocios afirma que solo un 8,7% de los ciudadanos tiene intención real de cambiar de vivienda en un futuro próximo.

La crisis del coronavirus también ha alterado los factores que más valoran las familias a la hora de elegir una vivienda. Y es que, si antes de la llegada del covid-19 buscaban vivir en una ciudad, y preferiblemente en una zona céntrica, ahora el interés se está trasladando a las afueras de las grandes urbes, e incluso a localidades más pequeñas, que cuentan con inmuebles de mayor tamaño a un precio inferior.

De hecho, la gran prioridad de los consumidores es contar con una terraza, un balcón o un jardín, según ha manifestado el 45% de los encuestados. A ese deseo por disponer de espacio exterior le siguen tener más m2 interiores en la casa (40,8%), vivir en el campo o cerca del mar (40,8%) y que permita a la familia vivir de una manera más saludable (40,5%). Otro de los factores que ha entrado en escena la preferencia sobre la ubicación: actualmente, uno de cada tres consumidores afirma que quiere vivir lejos del centro de la ciudad o en una localidad más pequeña.

Y otro elemento muy destacado es la necesidad de contar con un espacio concreto y apropiado para el teletrabajo, una condición que destaca uno de cada cinco ciudadanos.

"El teletrabajo ha reducido la necesidad de disponer de una vivienda cercana al puesto de trabajo lo que ha impulsado el deseo de reubicar el domicilio en zonas rurales o periféricas de las ciudades. La pandemia ha cuestionado el valor de vivir en zonas céntricas y ha generado una mayor necesidad de más amplitud de espacio en el hogar y de la disposición de lugares seguros para vivir, minimizando con ello el riesgo de contagio. El desplazamiento a las segundas residencias que se ha producido en muchos casos es indicativo de esta tendencia", concluye Contreras.

El mayor número de pisos en necesidad de reformar los encontramos en Ourense 46%, Jaén 45%, Cuenca 44%, León 44%, Pontevedra 43%, Palencia 43%, Las Palmas de Gran Canaria 40% y Castellón 40%.

San Sebastián, la única en la que los precios de las viviendas para reformar son superiores al 3% a las de buen estado.

Le siguen Huelva, donde las casas para reformar son solo un 6% más baratos, seguido por Pamplona (-7%), Murcia (-9%) y, a continuación, están Barcelona y Madrid (con un -12%).

El ranking de las ciudades con las viviendas para reformar más caras son; San Sebastián (5.080 euros/m2), Barcelona (3.762 euros/m2), Madrid (3.644 euros/m2), Palma (2.852 euros/m2), Bilbao (2.678 euros/m2) y Pamplona (2.333 euros/m2). Jaén, en cambio, tiene el precio para reformar más económico, con 721 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Lleida (775 euros/m2), Cuenca (806 euros/m2) y Castellón (810 euros/m2).

San Sebastián es también la ciudad con los pisos más caros en buenas condiciones (4.930 euros/m2), seguido por Barcelona (4.255 euros/m2), Madrid (4.155 euros/m2) y Palma (3.631 euros/m2).

Huelva, en cambio, es el mercado más económico para comprar un piso sin necesidad de reforma (1.164 euros/m2).

El ahorro que generaría un comprador de una vivienda a reformarllegaría hasta los 38.395 euros.

Las diferencias de precios entre unas y otras capitales, varía. La cantidad más elevada se da en Las Palmas de Gran Canaria (91.576 euros), seguida por Vitoria (89.339 euros), Pontevedra (75.398 euros), Ourense (72.449 euros) y Palma (70.071 euros), las únicas por encima de los 70.000 euros.

En el extremo opuesto encontramos a San Sebastián, donde comprar para reformar no supondría ningún ahorro, seguido por Huelva (6.273 euros), Murcia (11.251 euros), Pamplona (15.378 euros), Ceuta (20.481 euros) y Alicante (22.772 euros).

Las ciudades que generarían menos ahorro, serian Sevilla (43.455 euros) le sigue Barcelona con (44.317 euros), Zaragoza (44.592 euros), Madrid (45.984 euros) y Valencia (48.322 euros). Por encima de los 50.000 euros se encuentran Valladolid (50.659 euros), Bilbao (53.382 euros) y Málaga (61.282 euros).

Más información: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2021/06/07/790821-comprar-un-piso-para-reformar-en-cuesta-un-25-menos-que-uno-en-buen-estado

A continuación detallamos estos trucos:

 

Utilizar tonos blancos o neutros

El color blanco y los tonos claros o neutros ayudan a ampliar la luz y el espacio, dando el efecto de alejar las paredes y los techos. Además aporta ligereza y mayor profundidad.

Este consejo se aplica tanto a las paredes como a los muebles. Los tonos blancos, grises, beige o tierra son muy acertados.

blanco

 

A modo de curiosidad, hagamos una breve referencia a la psicología del color:

Según la misma, el blanco simboliza pureza, pulcritud, orden, y paz. Además, nos ayuda a reducir el sentimiento de encierro. Una casa en la que predomina el blanco da sensación de espacio y limpieza. En el Feng Shui el blanco tiene un poder sanador y proyecta una carga adicional de energía y brillo.

No obstante, el blanco puede transmitir también cualidades negativas. En exceso simboliza la nada y el vacío y a algunas personas les recuerda a los hospitales.  Por eso, si no se quiere utilizar un blanco puro en las paredes se puede mezclar con un poco de ocre para conseguir un todo más suave o recurrir a matices de blanco como el "blanco roto" o el "blanco hueso". Mezclando con azules se obtienen los "blancos grisáceos".

Así como el blanco, el resto de colores también tiene su estudio. Insistimos que para espacios pequeños el blanco y sus derivaciones son la mejor opción, sobre todo para las paredes, pero si finalmente nos decantamos por otra elección contra todo pronóstico (porque "para gusto los colores") es conveniente saber su simbología para ver qué transmite y asegurarse de que el color no sea demasiado oscuro y nos vaya a restar espacio.

Optimizar la iluminación

Si se planifica la iluminación de manera eficaz, evitaremos los rincones oscuros y con ello ganaremos amplitud una vez más. Y nos referimos tanto a la luz artificial como a la luz natural. Hay que sacarle el máximo partido a la luz del sol, por ejemplo, no utilizando cortinas oscuras o aprovechando las zonas más luminosas de la casa como las más frecuentadas.

 

Todo siempre ordenado

El orden es una de las prioridades para liberar espacios. Es tan sencillo como que todo esté en su sitio. Esto evitará la sensación de agobio dentro de la vivienda y se podrá transitar por ella sin dificultades. El orden en espacios reducidos es esencial.

 

Elegir los muebles adecuados

Dentro del mobiliario, existe una amplia gama a la que podemos sacarle partido. Hay muebles diseñados con el objetivo de que no ocupen espacio, por ejemplo: los muebles plegables, extensibles o apilables que permiten esconderlos cuando no sea necesario su uso. Pueden ser muy útiles los escritorios plegables en el salón, las mesas plegables o deslizables en la cocina,  los armarios empotrados, las camas que también se pueden plegar, etc. Estas piezas versátiles pueden solucionar distintas situaciones y es posible ir acomodando el espacio en función de su uso.

Además, por otra parte, se puede ampliar la funcionalidad de los muebles, como por ejemplo, si se utiliza un portátil, apoyarlo sobre una estantería en lugar de ocupar espacio con un escritorio o recurrir a las pequeñas mesitas de portátiles que permiten usarlos desde una silla o el sofá.

 

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Escritorio plegable diseñado por Holly & Martin.

 

Organizar y aprovechar los espacios

Uno de los recursos fundamentales es la separación de ambientes, sobre todo de zonas como la cocina, el salón y el dormitorio. Los propios muebles como las estanterías, o incluso cortinas, pueden realizar esta función y, si hay puertas, deben ser correderas siempre.

Por otra parte, otro recurso es aprovechar la altura de los techos y paredes para ganar espacio y el espacio de cualquier hueco o esquina como solución de almacenaje (como veremos un poco más adelante).

También es bueno tener en cuenta que los espejos multiplican los metros y dan el efecto de ampliar los espacios, reflecta la luz  y aportan profundidad. Sin embargo, hay que tener cuidado, es un buen recurso pero no conviene abusar de ellos.

 

Optimizar las opciones de almacenaje

Cualquier cajón, sofá o mueble que disponga de espacio para almacenar será muy importante. Por ejemplo, camas con somier abatible aportan un gran espacio para guardar o, si no es así, simplemente debajo de la cama. Podemos hacer uso de cajas de plástico o tela, que se han hecho muy recurrentes y se pueden encontrar en cualquier comercio, para almacenar bajo la cama.

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Fuente de la imagen: micasa

Los baúles pueden ser una buena idea. Aunque ocupen espacio pueden tener otras funciones, como mesas o un lugar para sentarse si se acomoda con cojines (como mencionábamos sobre ampliar la funcionalidad de los muebles).

Si el piso cuenta con escaleras, el hueco es un lugar ideal.

 

A partir de estos recursos, se habrá ganado mucho provecho al espacio del pequeño inmueble y transmitirá una buena, ordenada y acogedora sensación. Unidos estos trucos al ingenio, se pueden conseguir resultados magníficos y una gran armonía.

¡Ya no tienes excusa para no disfrutar de tu minipiso!

- Si en el contrato se pacta expresamente la posibilidad de cesión del local, pero se imponen unos requisitos como puedan ser la subida de renta, la constitución de avales, plazo de notificación, etc., entonces habrán de cumplirse los mismos para la validez de la cesión.

- Si en el contrato no se ha pactado nada sobre la cesión, en este casola Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 en su artículo 32 permite la validez sin necesidad de la aprobación del dueño, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

  1. Que la cesión se notifique al arrendador en el plazo de un mes desde que se concierte.
  2. El arrendador tiene derecho a una elevación del veinte por ciento (20%) de la renta en vigor.

 Durante los últimos cuatro años el plan de ayudas del Gobierno al parque público para el alquiler y rehabilitación de vivienda ha destinado 1,4 millones de euros desglosado en cuatro tranferencias anuales por parte del Gobierno Central de: 328.011.606 euros en 2018, 325.127.239 euros en 2019, 446.637.200 euros en 2020, y los actuales 354.255.600 euros.

El actual Plan de vivienda contempla:

  • Ayudas para facilitar el acceso a una vivienda digna en situación de vulnerabilidad.
  • Ayudas directas al alquiler para arrendatarios jóvenes, personas mayores de 65, víctimas de violencia de género, personas sin hogar o en situación de desahucio.
  • Desde 2020 se contemplan ayudas para el alquiler a arrendatarios con vulnerabilidad sobrevenida a consecuencia de la pandemia del covid-19.
  • Las Administraciones Públicas podrán adquirir viviendas para incrementar el parque residencial público, así como ayudas a la promoción de viviendas para ser destinadas al alquiler asequible o social durante un plazo mínimo de 25 años.
  • Rehabilitación de edificios, tanto en términos de sostenibilidad y mejora de eficiencia energética como la mejora del estado de conservación y de la accesibilidad, así como al fomento de la regeneración y renovación urbana rural.

La distribución para 2021 por Comunidades Autónomas es la siguiente:

Pero la realidad es que podemos aprender del pasado y hacer que nuestro hogar se adapte a la situación. Ahora que vuelve a estar sobre la mesa el objetivo de permanecer más tiempo en casa, de optar por el trabajo en remoto en vez de por el presencial, de estar preparados para la cuarentena de grandes y pequeños y de un posible encierro, os dejamos con algunas ideas del portal Habitissimo.

Evaluar lo que funcionó en el primer confinamiento

En marzo y abril de 2020, el teletrabajo y la escuela virtual eran obligatorios, por lo que tuvimos que adaptar rápidamente nuestro hogar a este contratiempo. Pero esa experiencia ahora nos da una ventaja en un nuevo hipotético encierro. Después de todo, sabemos qué funcionó para nosotros y nuestros hijos en ese momento. Por este motivo es importante pensar en lo que funcionó y en lo que no antes para mejorar su experiencia ahora.

¿Qué vas a necesitar?

Reflexiona en lo que es mínimamente necesario para que tu hijo estudie desde casa o para que puedas hacer su trabajo de la manera más eficaz posible. Todas estas cosas ocuparán un espacio determinado, por lo que es importante que pienses en lo que realmente no te puedes perder o para que sepas si los espacios libres que has identificado son suficientes. El paso anterior también ayuda aquí, ya que sabrás mejor cuáles son las cosas que realmente necesitas en el espacio de trabajo o estudio.

Elige muebles

Si vas a trabajar en la mesa de la cocina, o si tus hijos tienen un escritorio en su habitación, el problema estará resuelto. Pero si vas a aprovechar los espacios muertos que tienes en casa, o incluso habitaciones, tendrás que elegir los muebles que no estás usando y pensar en la mejor manera de usarlos a tu favor en esta situación de encierro. Una silla en su habitación, por ejemplo, se puede usar para sentarse mientras trabaja. Si puedes, invierte en sillas ergonómicas, que sean cómodas y puedan ayudarlo a mantener tu postura durante el tiempo de trabajo/estudio. Los muebles también deben ser de calidad y robustos, para mayor comodidad.

Organizar el lugar de trabajo o estudio

La organización es fundamental para trabajar o estudiar desde casa. Un ambiente confortable ayuda mucho a hacer el día más agradable, pero es la organización del espacio lo que nos hará más productivos. Por lo tanto, mantén siempre organizado su espacio de trabajo y anime a sus hijos a hacer lo mismo en sus escritorios. Cada cosa debe tener su lugar, así que mantén todo limpio y en el lugar correcto, y verifica si tus hijos hacen lo mismo en sus lugares de estudio.

Mantenga una parte de la casa para el tiempo libre

Define un espacio de concentración, donde se realizará el estudio y el trabajo, y reserva el resto de la casa para el tiempo libre, para que haya una separación más fácil entre el trabajo y el tiempo de ocio. Esto es especialmente importante para los niños, que necesitan límites claros entre estos períodos del día para mantener su rutina y su bienestar mental. Lo mismo ocurre con los adultos en el hogar, ya que puede haber una tendencia a llevar el trabajo a otras partes de la casa y nunca desconectar. 


La vivienda está sometida a un sinfín de impuestos que afectan desde el desarrollo del suelo y su construcción hasta su compra y mantenimiento y posterior traspaso, ya sea a través de una venta, una herencia o una donación. Entre las figuras tributarias más destacadas se encuentran el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, la licencia de primera ocupación, el ITP, el AJD, el IBI, la tasa de basuras, el Impuesto de Patrimonio, la plusvalía municipal?

La consultora Colliers repasa en un estudio todas las cargas impositivas que afectan a los inmuebles y que suponen, en última instancia, un encarecimiento del precio final que ronda el 20%. "Esto supone, básicamente, que el comprador de una vivienda de 100 m2 podría permitirse, en un escenario sin cargas, adquirir una vivienda de 120 m2", afirma la compañía.

Y añade que si, "se eliminaran los gastos e impuestos asociados a la compra y el incremento en coste para el promotor derivado de impuestos y cargas soportados durante el proceso de desarrollo de suelo y promoción, el español medio podría tardar entre 5 y 10 años menos en disponer del ahorro necesario para afrontar la compra de una vivienda de 250.000 euros".

Repasamos todas las figuras que penalizan a la vivienda y que llevan a Colliers a preguntarse si el esquema actual es el planteamiento correcto, sobre todo teniendo en cuenta las limitaciones en los salarios en España y la dificultad que tienen muchos ciudadanos para acceder a una vivienda en propiedad:

Cargas impositivas del suelo finalista

La consultora afirma en el estudio que "el valor de cualquier suelo finalista está ya penalizado en origen por dos factores relativos al proceso de urbanización

orientado a convertir suelo bruto en parcelas listas para construir: el sobrecoste de urbanización y la cesión obligatoria al ayuntamiento".

  • Sobrecoste de urbanización. Es el que asumen los usos teóricamente más lucrativos, como el residencial libre, en favor de los considerados menos lucrativos. La asignación de costes de urbanización se realiza de acuerdo con las unidades de aprovechamiento (UAs) correspondientes a cada uso, y no en función de la edificabilidad que finalmente se les asigna. Así, debido a los coeficientes de conversión de UAs a edificabilidad preestablecidos en los Planes Generales, hay determinados usos que obtienen proporcionalmente más edificabilidad que el uso residencial libre, y pagan por tanto menos cuota de urbanización en el desarrollo de los ámbitos.
  • Cesión obligatoria. El ayuntamiento de turno recibe el 10% del aprovechamiento del ámbito, lo que implica una pérdida de edificabilidad de los propietarios privados que se traslada a un coste incrementado del suelo restante una vez realizada la cesión.

Impuestos en la construcción de una vivienda

Una vez la parcela es finalista y apta para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, se inicia el proceso de promoción, que lleva asociada una serie de tasas e impuestos. Estos son los más destacados que son asumidos por el promotor:

  • Tasa de solicitud de licencia de obras.
  • Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) asociado a la compra del suelo, la escritura de declaración de obra nueva, la división horizontal y la financiación.
  • Licencia de primera ocupación.

Impuestos en la compra de una vivienda

En el momento en el que las viviendas ya están terminadas y se produce la venta al cliente final, se pagan más impuestos:

  • Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) sobre el precio de venta de la vivienda nueva. Actualmente es un 10% y lo paga el comprador.
  • Actos Jurídicos Documentados (AJD) que paga el comprador. Depende de las CCAA, y está entre el 0,5% y el 1,5%. 
  • Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocida como plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo y que abona el promotor.

Impuestos en el mantenimiento de una vivienda

Al margen de los impuestos y cargas asociados al proceso de promoción y venta, la vivienda también está sujeta a varios gravámenes durante toda su vida útil. Según Colliers, estos tributos permiten a las Administraciones Públicas percibir unos ingresos recurrentes con carácter periódico, pero suponen una fuente de gastos para los ciudadanos, "al no finalizar con la transmisión de la unidad de obra nueva, y acompañarla durante toda su vida útil y en sus sucesivos cambios de titularidad". 

Los impuestos que se pagan en este caso son:

  • Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que depende del ayuntamiento.
  • Tasa de vados, que se aplica sobre los garajes.
  • Tasa de basuras y agua, que depende del ayuntamiento.
  • IRPF. Aunque la vivienda habitual está exenta, sí que tributan las segundas residencias. En concreto, un 2% del valor catastral anual, que se aplica sobre la base imponible general del contribuyente.
  • Impuesto sobre el Patrimonio, que grava la riqueza y deben presentar con carácter general quienes tengan un patrimonio de más de 700.000 euros, excluyendo la vivienda habitual. 

Impuestos en la venta de una vivienda

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que depende de la CCAA y está actualmente entre el 4% y el 10%, y lo abona habitualmente el comprador. 
  • Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocida como plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo y que el vendedor paga si ha obtenido ganancias en el traspaso.
  • IRPF. En la renta tributa la ganancia patrimonial que ha obtenido el contribuyente con la venta de una vivienda. En concreto, tributará por la diferencia entre el valor de venta (precio de venta menos gastos asociados a la venta) y el valor de adquisición (precio de adquisición más los gastos asociados a la venta). Estos rendimientos van a la base del ahorro y tributan del 19% al 26%. Hay excepciones: por ejemplo, si se vende la vivienda habitual y se reinvierte el importe obtenido en la compra de otra casa. Los mayores de 65 años también están exentos de tributar si lo que han vendido es la vivienda habitual. Si se trata de otro inmueble, la bonificación fiscal del 100% solo se aplicará si el mayor de 65 años reinvierte la ganancia obtenida en una renta vitalicia.
  • Impuesto de Sucesiones y Donaciones si el cambio de titularidad de la vivienda se debe a una donación o una herencia, en vez de a una venta tradicional. Quien recibe en donación o herencia una vivienda, también debe pagar la plusvalía municipal. 

Hipoteca fija o variable? Es una de las grandes dudas que surgen a la hora de firmar la hipoteca con el banco. La financiación hipotecaria es necesaria en la mayor parte de transacciones, porque no todo el mundo cuenta con los ahorros necesarios para sufragar un coste tan elevado como el que exige la compra de una vivienda. Pero, ¿sabes qué es exactamente una hipoteca?

Una hipoteca es un préstamo que realiza un banco a un cliente para que este pueda comprar un inmueble. Este préstamo tendrá que devolverse con intereses a lo largo de los años y se hará en forma de cuotas periódicas. Para establecer la cuantía del préstamo, antes habrá que tasar la vivienda. El importe que nos dejará el banco no será, probablemente, el 100% del valor de la tasación, sino un 80% o incluso un 60%, como máximo. Por eso es importante tener unos ahorros para sufragar el inicio de la operación.

Para conceder o no una hipoteca se tiene en cuenta el valor del inmueble, pero sobre todo, la capacidad de endeudamiento del solicitante de la hipoteca. Así pues, el banco estudiará sus ingresos y gastos. El perfil del hipotecado, en todo caso, debe ser el de una persona que tenga ingresos recurrentes y suficientes como para asumir las cuotas de la hipoteca en su totalidad.

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¿Qué es mejor, hipoteca fija o variable?

Desde el año 2015, la firma de hipotecas a tipo fijo ha aumentado considerablemente, pasando de un 5 % a un 49 %. En cambio, las hipotecas a tipo variable han decrecido. En 2015, el 95% se firmaban en esta modalidad, mientras que ahora, en pleno 2020, el porcentaje ha llegado a caer hasta un 51 %. Pero, ¿cuáles son las ventajas y desventajas de estos dos tipos de hipotecas? 

Las hipotecas a tipo fijo: 

  • El tipo de interés siempre será el mismo
  • La cuota es estable
  • Hay certeza hasta el final
  • Al principio es más cara

Las hipotecas a tipo variable: 

  • El interés está sujeto a un índice (euríbor)
  • La cuota es inestable
  • Si hay subida, es gradual
  • Al principio es más barata

Esta son las principales, pero debes saber que no hay un modelo de hipoteca mejor que otro. En realidad, lo que tienes que hacer es elegir el modelo que se adapte más a tus necesidades y circunstancias actuales.

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Hipotecas mixtas: a tipo fijo y variable

Existe otra modalidad de hipoteca que mezcla las dos variables, de ahí que se llame mixta. La hipoteca mixta combina un tipo de interés fijo durante un periodo de tiempo concreto, al principio del contrato. Una vez finalizado el plazo marcado, la hipoteca cambia a tipo variable. La operación puede ser al revés, pero en el contexto actual, con el euríbor en negativo, los bancos ofrecen la primera opción: tipo fijo + variable después. Las comisiones son las mismas que una hipoteca variable, aunque todo dependerá de si nos encontramos en el tramo a tipo fijo o variable.

De conformidad con el artículo 32 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la cesión de un contrato de arrendamiento de local de negocio consiste en la sustitución del inquilino actual (cedente) por uno nuevo (cesionario).

En términos generales, y de conformidad con el artículo 32 de la referida la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), si en la finca arrendada se realiza una actividad empresarial, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento. No obstante, el inquilino deberá comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo en el plazo de un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por cualquier medio que le permita acreditar su recepción (carta certificada, burofax, conducto notaria).

Si el local se alquiló de inicio sin enseres y estos fueron comprados por el antiguo inquilino, entonces el contrato de cesión sólo versará sobre el local vacío. Así, si paralelamente se adquieren esos enseres, hablaremos de una compraventa de bienes o de industria, aunque, en la práctica, se incluye en el mismo contrato la cesión del local y la adquisición de dicha industria con el incremento de precio correspondiente.

¿Cómo se fija el precio por cesión?

A la hora de fijar el precio por cesión de contrato existe completa libertad de las partes, no teniendo, en principio, el arrendador derecho a participar en el precio, salvo que así estuviese pactado en el contrato de arrendamiento. Ahora bien, a la hora de fijar la renta como refleja el art. 32.2 de la LAU, el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total del local arrendado.

La propia LAU, en aquellos casos en que el inquilino sufra un cambio de naturaleza jurídica o denominación motivado por fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, no será considerada como cesión, aunque el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista de hasta el 20%.

El último análisis de la agencia consultora Colliers, European Residential on the rise, concluye que en comparación a la media europea, los españoles adquieren su primera vivienda siete años más tarde. La inestabilidad entre demanda y oferta junto al estado actual del sector laboral y económico son los factores que complican la adquisición de una vivienda. Y más aún para los que vayan a comprar su primera vivienda.

Previamente a adquirir un inmueble, se debe conocer las características que busca el comprador en la vivienda. Deben identificar los aspectos claves del domicilio deseado, ya sea la ubicación, el espacio o el número de las habitaciones. En esta etapa, una vez limitadas las características, se comienza a visitar diferentes viviendas para tantear varias opciones previamente a decantarse por una.

Otro aspecto que ha de tenerse en consideración es el estado actual del mercado inmobiliario. Para comprar una vivienda, se debe estudiar cómo se encuentra tanto la economía como el propio mercado. Dependiendo de esto, podremos conocer cuándo es el mejor momento para comprar una vivienda. Es decir, cuándo obtendremos los precios más asequibles o cuándo podremos acceder a unas condiciones financieras óptimas (como préstamos hipotecarios) acorde a nuestro poder adquisitivo.

Subvenciones estatales para primeros compradores

Cabe destacar que aquellas personas que estén interesadas en adquirir su primera vivienda, pueden acceder a diferentes ayudas del Estado. Estas subvenciones toman en consideración como requisitos la cuota de ingresos o el nivel adquisitivo para poder enfrentarse a una financiación. Requisitos que deben estudiarse para poder solicitar alguno de estos beneficios económicos.

Para poder hacer frente a todo este proceso, contar con la ayuda de un asesor profesional facilitará la toma de decisiones del comprador primerizo. Al ser su primer procedimiento de compraventa, el asesoramiento de expertos le advertirá de revisar atentamente las cláusulas de un contrato o las condiciones financieras que debe aceptar.

Con el objetivo de reducir el esfuerzo económico destinado a las hipotecas de más de un millón de hogares en riesgo de vulnerabilidad o vulnerables, el pasado 24 de noviembre comenzó a aplicarse el Real Decreto-ley 19/2022. Un esfuerzo que se ha incrementando en los últimos meses debido al incremento del Euribor.

Las medidas que se adoptan en el nuevo Real Decreto han sido negociadas entre el Banco de España, el Gobierno central y las patronales bancarias. El Real Decreto posee como fin principal aliviar la carga destinada a las hipotecas de las familias y crear una mayor estabilidad a medio y largo plazo en su cuota de gasto. Para estas familias, se les ofrece la opción de escoger aquella ayuda que más se adapte a sus necesidades y a su estado económico.

Desde el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital, se ha garantizado que el Real Decreto "beneficiará a más de un millón de familias, aproximadamente a un tercio de los hogares que tienen hipotecas variables en España. Proporcionan un ´menú de opciones´ para que las familias puedan optar por la que mejor se adecúe a su caso particular y no suponen un riesgo o a un impacto macroeconómico. Afortunadamente, el escenario es muy diferente a 2007 y los hogares tienen una posición más saneada que en otros momentos de nuestra historia".

A rasgos generales, dentro del Real Decreto-Ley podemos encontrarnos con tres ayudas principales:

  • Impulsar el tratamiento de los hogares vulnerables
  • Crear un nuevo entorno de actuación temporal destinado a hogares en riesgo de vulnerabilidad, situación causada por el incremento de los tipos de interés
  • Estableciendo mejoras generales para mejorar la amortización anticipada de los préstamos y el traspaso de dichos préstamos hipotecarios a tipo fijo.

Según estas vías, podemos encontrarnos con tres tipos de ayudas diferentes:

Subvenciones para familias en situación de vulnerabilidad

En primer lugar, se debe definir qué se considerará como familia vulnerable. Un hogar vulnerable será aquella familia que posea una renta por debajo de los 25.200 euros a nivel anual, una renta por debajo del triple del IPREM. Para acceder a esta ayuda, otro requisito reside en destinar un esfuerzo financiero del 50% de su renta al cobro de las hipotecas. En total, esta subvención podrá beneficiar alrededor de 300.000 familias.

Respecto a esta ayuda, existen dos vías de mejoras:

  • Si la carga hipotecaria ha aumentado por debajo del 50%, las familias podrán acceder a una prórroga del plazo hasta 7 años, a una carencia de 2 años y a un tipo de interés inferior al actual durante el trascurso de esos dos años.
  • Por otro lado, si la carga hipotecaria sí se ha incrementado por encima del 50%, las familias tendrán la opción de reestructurar las hipotecas con una reducción del interés en un periodo de 5 años de carencia expuesto en el Real Decreto. De la misma forma, se incrementará el plazo de solicitud del cobro del inmueble hasta dos años con la opción de poder realizar una segunda reestructuración. En suma, para vivienda habitual, también se ha generado un nuevo periodo de solicitud para el arrendamiento.

En cuanto a esta medida, el Ministerio se ha pronunciado con la siguiente declaración. "Esta medida es necesaria para aquellas familias que, como consecuencia de la subida de tipos de interés, lleguen a niveles de esfuerzo hipotecario excesivos que les obliguen a reducir gastos de primera necesidad y pongan en peligro el pago de la hipoteca, puedan recibir un tratamiento adecuado".

Subvención para familias en riesgo de vulnerabilidad

Este nuevo paquete también trae la novedad de implantar un nuevo Código de Buen Gobierno. Este Código destinará ayudas también a los deudores pertenecientes a la clase media, pero que se encuentren en riesgo de vulnerabilidad.

Se les permitirá el acceso a esta ayuda a familias que posean una renta por debajo de los 29.400 euros al año, una renta tres veces y media más que el IPREM y un préstamo hipotecario contratado hasta el 31 de diciembre de 2022. Un préstamo del que las familias tienen un esfuerzo financiero por encima del 30% de su renta y que dicho esfuerzo debe haberse incrementado en un 20%.

En suma, los bancos posibilitarían a estas familias la opción de congelación de un año de la tasa, incluyendo una prórroga del plazo de 7 años y un interés por debajo del nivel de tipo de interés prorrogado.

Conversión gratuita de préstamo variable a fijo

Con vistas a 2023, se suprimirán las comisiones ofrecidas por amortización anticipada. Esto conlleva que las familias deudoras tendrán la opción de disminuir la cuantía pendiente de cobro sin sufrir una penalización económica por ello. Además, en 2023, tampoco se cobrarán costes por transformar un préstamo hipotecario de tipo variable a una hipoteca fija.

En suma, se destinarán acciones para promover la educación económica, incrementándose el seguimiento de que ambos códigos sean aplicados. Por otro lado, el Gobierno disminuirá de forma permanente los gastos de transformar una hipoteca variable a una fija. Por ello, se ha solicitado al Banco de España la creación de una guía informativa para familias deudoras en situación de riesgo económico. De esta forma, se busca incrementar la transparencia de la medida.

Casos prácticos de los beneficios obtenidos por las ayudas

Por ejemplo, si una familia contrató un préstamo hipotecario a comienzos de 2028 de tipo fijo situado en un +1% con un coste total de 120.000 euros y un periodo de pago de 30 años, durante 2022 habría abonado una tasa de 260 euros que para 2023 se incrementaría hasta los 525 euros.

En cambio, si un hogar en estado de vulnerabilidad accede a las medidas expuestas en el Código de Buenas Prácticas, la tasa final a abonar sería de 240 euros. Esto supondría una reducción del 33% en comparación a 2022 y del 54% respecto a la tasa sin aplicar las ayudas económicas. Por otro lado, para las familias que no cumplan las condiciones de la carga hipotecaria, es decir, que su esfuerzo financiero no haya aumentando en un 50%, la tasa a pagar sería de 305 euros, una disminución de la cuota del 42%.

Para las familias de clase media que también soliciten las ayudas, la tasa durante el primer año de congelación se situaría en 362 euros. Una cifra que disminuiría dicha tasa en un 31%.

Suscripción voluntaria de las entidades financieras al Código

Cabe destacar que los bancos no estarán obligados a aplicar alguno de los dos Códigos de Buenas Prácticas. Sin embargo, una vez se hayan adherido a él, sí serán de obligado cumpliendo sus medidas.

Con un periodo máximo de un mes, los bancos pueden suscribirse inmediatamente a ambos Códigos. Un plazo establecido para que las medidas expuestas en ellos sean aplicadas antes de que comience 2023. La primera entidad financiera en anunciar que se suscribirá a los Códigos es CaixaBank, la entidad con mayor movimiento en España.

En último lugar, para la transmisión de préstamos hipotecarios a un tercero, la banca tendrá que asegurarse de la protección de las medidas. Respecto a ello, el Ministerio de Asuntos Económicos ha asegurado que se mantendrán los requisitos de las ayudas expuestas en estos casos.

En los últimos años, la ley encargada de regular el derecho inmobiliario, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha sufrido numerosas modificaciones en aspectos tan relevantes como el incremento de los alquileres o la duración de estos contratos. Por ello, hay que destacar los puntos clave de esta normativa.

¿Qué regula la Ley de Arrendamientos Urbanos?

Esta normativa es la encargada de regular todos los aspectos que engloban a los arrendamientos españoles de bienes inmuebles. Dentro de esta, se detallan cuestiones importantes como el coste de las mensualidades, los costes originados del alquiler o la duración de los contratos.

La Ley de Arrendamientos Urbanos se aprobó en 1964, pero ha ido actualizando a lo largo de los años, con importantes modificaciones en 1995 y en 2013, y la última de estas actualizaciones con fecha en marzo de 2019.

La duración de un acuerdo de alquiler

La norma estipula que los contratos pueden durar tanto como las partes acuerden. En caso de que la duración sea menos de cinco años, o si es persona jurídica menos de siete años, el contrato se aplazará obligatoriamente anualmente hasta que el arrendamiento llegue a la duración mínima de siete años si es persona jurídica el arrendador o a cinco años.

A pesar de ello, existe una excepción donde el inquilino puede acabar el contrato si notifica con antelación de 30 días previamente al término del contrato o de una prórroga.

¿En qué momento comienza el acuerdo de arrendamiento?

La fecha de inicio de un contrato de alquiler es aquel expuesto en el documento o si es posterior a esta fecha, en el momento en el que se entrega el bien objeto.

Además, los alquileres serán celebrados por un año cuando no se indique una duración exacta o se señale que esta es indeterminada, sin detrimento de la prórroga anual.

¿Un inmueble puede ser recuperado antes de lo estipulado?

Una vez haya pasado el primer año del contrato, existe la opción de suprimir la prórroga obligatoria en el caso de que el inquilino haya expuesto su compromiso a residir en el domicilio arrendado antes del periodo de cinco años para dedicarla a vivienda permanente para sí o su familia por adopción en primer nivel de consanguinidad o por adopción o para su pareja en casos de sentencia de divorcio, separación o matrimonio nulo.

Para volver a obtener el inmueble, en un plazo de dos meses de antelación el arrendador debe notificar la razón al arrendatario. Si las partes no consiguen un acuerdo, el inquilino tendrá que abandonar la vivienda en ese periodo.

Si una vez haya acabado el contrato, tres meses después la vivienda no ha sido destinada al motivo que expuso el arrendador, el arrendatario tendrá la opción de recuperar la vivienda en 30 días para habitarla durante un nuevo plazo de cinco años máximo, acorde a los requisitos expuestos en el contrato previo. En suma, podrá obtener una indemnización debido a los costes originados por el abandono de la vivienda.

Respecto a ello, tendrá la posibilidad de ser indemnizado por una cuantía correspondiente a la mensualidad por cada año restante hasta llegar a los cinco años, excepto de si la ocupación no se ha desarrollado por una razón de fuerza mayor.

Las prórrogas en un acuerdo de alquiler

Tras haberse cumplido la duración correspondiente al acuerdo, el contrato será aplazable anualmente hasta 3 años como máximo, excepto de si el arrendador notifique con una antelación de 4 meses al término del acuerdo su decisión de no renovarlo o que lo comunique el inquilino con una antelación de dos meses.

Proceso de fianza

En la firma del acuerdo, el arrendatario tiene que abonar un mes de fianza en metálico al dueño o si el alquiler es para un uso diferente al de vivienda dos meses. Esta fianza tendrá que ser registrada en la institución correspondiente al concepto de vivienda en el territorio autonómico pertinente del domicilio.

En el supuesto de que una vez haya terminado el acuerdo y haya pasado un mes, la fianza depositada no es devuelta por la Administración, se percibirá el interés legal que corresponda.

Procedimiento para abonar la renta

Dentro de la normativa de arrendamientos, el artículo 17 es el que se recoge los aspectos relativos a la renta del arrendamiento. Respecto a esto, se dictamina que:

  • Las partes serán las que decidan libremente la renta en cuestión
  • El cobro de la renta se desarrollará de forma mensual en los siete días iniciales del mes sin opción al propietario a solicitar el cobro anticipado de más de un mes de alquiler.
  • Las partes también concretarán el sitio y el proceso por el que se desarrollará el pago. Si no se detalla, será en la vivienda arrendada y en metálico.
  • Se obliga al propietario a aportar un recibo del cobro al inquilino, excepto de si ambas partes han acordado que el recibo sea realizado por procesos que garanticen que la obligación de pago del dueño ha sido efectuado.

¿Influyen las obras en el cobro de la renta?

En un periodo específico, existirá la opción de acordar modificar la cantidad total o parcial de la renta por la rehabilitación o reforma de la vivienda por parte del arrendatario. Si el inquilino no cumple con su compromiso de realizar obras tal y como acordó con el propietario, esto será motivo de resolución del acuerdo de alquiler.

El responsable del pago de las reparaciones por desperfectos

Dentro de la normativa, el artículo 21 señala que el propietario tiene la obligación de desarrollar las reformas requeridas para mantener el inmueble en habitables condiciones sin opción a incrementar la renta debido a estas reformas. Esto será así, excepto cuando los desperfectos de tal reparación sean imputable al inquilino según estipula el Código Civil en sus artículos 1.563 y 1564.

En el caso de que la reparación no pueda ser evitable hasta el término del acuerdo, el inquilino tendrá que soportarlo obligatoriamente, a pesar de las molestias que ocasione, entre ellas, no poder acceder a un habitáculo del inmueble.

Si la reforma supera el plazo de 20 días, se le tendrá que quitar al arrendatario el porcentaje de la cantidad en el tiempo que ha estado soportando las obras en la vivienda.

Cabe destacar que las obras pequeñas que afecten al uso habitual del inmueble tendrán que ser abonadas por el inquilino.

¿Hay opción a incrementar la renta?

Mientras el acuerdo está vigente, la Ley de Arrendamientos Urbanos dictamina en su artículo 18 que la renta podrá ser actualizada anualmente si así se ha acordado expresamente. En caso de que se haya acordado pero sin especificar la metodología de referencia, a la fecha de la actualización se le establecerá la variación anual procedente del Índice de Garantía de Competitividad. De esta forma, el mes en el que se publicó el último índice en la fecha de la actualización del acuerdo será el que se tomará como mes de referencia.

No habrá opción a incrementar la renta en cifras superiores a la del Índice de Precios al Consumo (IPC).

¿Se puede expulsar al inquilino antes de tiempo?

Si el dueño del inmueble lo necesita para él, su excónyuge o cualquier familiar que sea de primer grado de consanguinidad, existirá la opción de finalizar el acuerdo antes de tiempo, aunque siempre debe de haberse transcurrido un año desde que se firmó el contrato. En cambio, en caso de que el inquilino sea moroso, no hará falta esperar al año para dar comienzo al procedimiento de desahucio.

Para poder oficializar un contrato de arrendamiento, tanto el inquilino como el propietario tienen que asumir ciertas responsabilidades que deben cumplir. De entre estas responsabilidades destacan la exigencia y la prestación de fianza.

¿Cómo se aplica una fianza?

La fianza es el cobro en metálico que lleva a cabo el inquilino para garantizar la protección del propietario de los perjuicios que se puedan causar en el local o domicilio. Esta fianza podrá ser utilizada para solucionar tales daños. Si el coste de los daños es superior al pago recibido, tendrá la opción el propietario de solicitar al inquilino que le cobre el dinero extra necesario.

¿Existe una cuantía máxima?

El importe total de la fianza es la cuantía económica correspondiente para domicilios a una única mensualidad de la renta y para locales sería de dos mensualidades.

¿Es obligatorio depositar la fianza?

Por obligación administrativa, el dueño de la vivienda debe depositar dentro del Departamento de Vivienda de la Comunidad Autónoma correspondiente a la ubicación del local o del domicilio la fianza. En caso de que lo incumpla y no lo deposita en dicha institución, se procederá a sancionar administrativa al dueño de la vivienda con una multa. Esta sanción tendrá un coste mínimo de 300 euros, pero podrá incrementarse dicha suma según el territorio autonómico.

¿Exista la opción de pedir garantías adicionales?

La Ley de Arrendamientos Urbanos dentro de su artículo 36 se encarga de regular la fianza. Esta norma legislativa dictamina que existe la opción de pedir garantías extras al inquilino del domicilio cuya cuantía no puede ser superior a las dos mensualidades de renta. En cuanto a las locales, no hay un límite máximo, por lo que el dueño puede solicitar garantías que puedan superar el importe de las dos mensualidades.

Otras utilidades de la fianza: impagos

Debido al caso excepcional que debido a la COVID-19 existe actualmente, el Real Decreto Ley 15/2020 declaró la opción de que el dueño de un local y su inquilino lleguen a un acuerdo para concluir si la fianza será utilizada únicamente para una parte de la renta o para el total de esta. A partir de la fecha del acuerdo, el inquilino tiene que retornar en un año la fianza o hasta que el contrato concluya en el caso en el que la duración de esta sea menor a un año.

En el supuesto de que no haya un caso excepcional, no se podrá utilizar la fianza para satisfacer las rentas que no se hayan pagado. En cambio, sí se podrá utilizar para cubrir las garantías extras impagadas.

En suma, la legislación da la opción al inquilino de que si devuelve en perfecto estado el domicilio, se podrá utilizar la fianza para cubrir el pago de las mensualidades restantes.

Previamente a firmar un contrato de alquiler de una vivienda, debemos observar la información requerida en este para impedir que se origine cualquier posible perjuicio. Los contratos pueden varían según su tipología y el tiempo del alquiler.

¿En qué consiste un contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento se origina en el momento en el que el arrendatario (el inquilino) y el arrendador (dueño de la vivienda) llegan a un acuerdo. Estos contratos están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En estos, se exponen información tanto del inmueble objeto como de las partes implicadas. En suma, hay que dejar explícitamente el coste del arrendamiento, la duración de vigencia del acuerdo, la fianza, entre otros aspectos.

A pesar de que exista la opción de dejar constancia de ello de manera verbal, es recomendable ponerlo por escrito para impedir futuros problemas, además de establecer las responsabilidades y derechos de ambas partes. Tras ser firmado, se aportará una copia a ambas.

Clasificación de los contratos de arrendamiento

Contrato de arrendamiento de vivienda habitual

La LAU en su artículo 2 regula este tipo de contrato dirigido al alquiler de viviendas de uso habitual, viviendas donde el inquilino habitará durante un largo periodo de manera permanente.

Estos contratos suelen tener una duración máxima de 5 años, de 7 en caso de ser una persona jurídica, la cual puede ser prorrogarse 3 años más en el supuesto de que las partes incumplan los periodos establecidos. El incumplimiento causará una indemnización del porcentaje del alquiler de una mensualidad equivalente a los meses restantes hasta cumplir el año.

Contrato de arrendamiento con opción a compra

Los contratos de alquiler con opción a compra son dobles, debido a que se necesita un contrato de compraventa y otro de alquiler de vivienda habitual. En este acuerdo, se debe incluir la mensualidad, el coste de la vivienda y la cuantía rebajada del coste final si finalmente se realiza la compra.

Para que este contrato sea considerado como tal, debe aparecer indicado en él. En suma, el arrendatario tiene que abonar una fianza extra en caso de que decide no quedarse con la vivienda.

Contratos de arrendamiento turístico

Los acuerdos para alquiler turístico son los destinados a inmuebles vacacionales. En este caso, la LAU no lo regula, debido a que se asemejan al sector de la hostelería. Su duración es mucho menor a los otros dos ejemplos, con un tiempo máximo de un mes.

Contrato de arrendamiento social

En este caso, nos encontramos ante un acuerdo dirigido a los inmuebles aportados por el Estado a colectivos en peligro de exclusión. Poseen una duración máxima de dos años, pero si el arrendatario continúa cumpliendo con las condiciones del contrato habrá opción a prórrogas.

Contrato de arrendamiento de vivienda temporal

Esta otra tipología de contratos tiene una duración menor que se alarga en general a un año como máximo. Estos acuerdos están destinados a personas que requieren de un domicilio por un asunto en concreto como viajes por cuestiones profesionales, estudiantes o extranjeros. La duración puede ser acordada por las partes, así como sus prórrogas que también existe la opción de extender el contrato. A este arrendamiento no se le añade el IVA.

Arrendamiento por habitaciones

Este contrato, regulado por el Código Civil, está dirigido al arrendamiento en el cual se cede el derecho a utilizar una habitación por un plazo concreto. En este supuesto, el inquilino tiene que compartir otras áreas comunes del inmueble, ya sea cocina o salón, con los demás inquilinos.

Contrato de arrendamiento comercial

Este contrato es por el que se pacta el cese de uso de un local a un usuario por un tiempo y una cuota específicos. Es obligatorio demostrar que el inmueble no será utilizado como vivienda, añadir la información requerida de las dos partes y diferenciar entre persona jurídica y persona física.

Duración máxima de un acuerdo de arrendamiento de vivienda

Los acuerdos de vivienda habitual actuales poseen un plazo de duración máxima de cinco años, en caso de persona jurídica de siete. Ambos plazos se pueden extender tres años si ni el propietario ni el inquilino cumplen con los periodos establecidos.

Características de los nuevos acuerdos de arrendamiento actuales

La LAU es la normativa encargada de regular los nuevos acuerdos de alquiler, cuya duración máxima se sitúa en los cinco o siete años con opción a prórrogas. No se les aplica el IVA, excepto de si la vivienda va dirigida a una actividad empresarial o pertenezca a alguna sociedad.

Datos necesarios para un acuerdo de arrendamiento de vivienda

Toda la información que se requiere en un contrato de alquiler es la siguiente:

  • Información personal del propietario y del inquilino
  • Tiempo estipulado del contrato
  • Cuantía económica de mensualidades y fecha de su pago
  • Información de la vivienda
  • Cláusulas acordadas en el contrato.

¿Hay opción a finalizar el contrato de arrendamiento de vivienda antes de tiempo?

Siempre que así lo desea, el arrendatario tiene la posibilidad de dar por finalizado el contrato, aunque ello provocará que sea penalizado. Para impedir esto, después de un plazo de seis meses, puede marcharse únicamente si lo notifica con una antelación de 30 días.

La vivienda se encarece un 0,3 % mensual en abril

  • La tasa de variación interanual se modera al 5,4 %, en línea con la tendencia de estabilización de los precios de los últimos meses.
  • La ?Costa mediterránea? y ?Resto de municipios? compensan en abril el ajuste en el valor medio registrado en marzo.
  • Las ?Áreas metropolitanas? es el grupo donde la vivienda nueva y usada más se ha encarecido en los últimos 12 meses, un 7,3 %, seguido de las ?Capitales y grandes ciudades?.
  • El valor medio se sitúa un 20,7 % por debajo del máximo alcanzado durante el ?boom? inmobiliario

La tasa de variación en el último año se sitúa en el 5,4 %, frente al 6 % de marzo, el 6,4 % de febrero y el 6,9 % interanual registrado en enero de este año. El índice general se sitúa en 1.857 puntos, un 20,7% por debajo de los máximos de 2007.

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca que "los precios residenciales continúan estabilizándose en un entorno de encarecimiento de la financiación, endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos y pérdida de poder adquisitivo de los hogares, que contiene el índice de confianza del consumidor y modera la demanda de vivienda".

La estabilización de los precios se observa en todas las zonas.

Algunas áreas muestran incrementos que compensan los ajustes a la baja producidos en meses precedentes, como es el caso de ?Costa mediterránea? y de los mercados de interior, y otras zonas continúan desacelerando su crecimiento, como ocurre en el territorio insular.

Las ?Áreas Metropolitanas? son el único grupo que refleja en abril un ligero descenso en tasa mensual (-0,3 %), que anula el incremento registrado en marzo. Por su parte, en las ?Capitales y Grandes Ciudades? y en las islas el valor aumentó en línea con la media nacional: un 0,3 % respecto al mes anterior.

Los mayores incrementos mensuales se registraron en ?Costa mediterránea? y en las localidades más pequeñas y de interior (?Resto de municipios?), donde la vivienda nueva y usada se encareció un 0,7 % y un 0,5 %, respectivamente, entre abril y marzo, tras los ajustes a la baja registrados en ambas zonas durante los primeros meses del año.

En tasa interanual, las áreas metropolitanas siguen siendo el grupo donde más se ha encarecido el valor respecto a un año antes: un 7,3 %. En línea con la media española, las ?Capitales y grandes ciudades? muestran en abril un incremento del 5,4 %


  • El índice general muestra un incremento del 1,1 % en el último mes y deja el precio medio de la vivienda en España un 8,4 % por encima de mayo de 2021.
  • Las capitales y grandes ciudades, áreas metropolitanas y el grupo ´Resto de municipios´ mantienen crecimientos mensuales por encima del 1 %, mientras que islas y costa mediterránea se estabilizan.
  • La mayor revalorización en el último año se localiza en las áreas metropolitanas (+8,9 % interanual) y en ´Resto de municipios´ (+8,8 %).
  • Según las tasaciones de Tinsa, el precio medio en España se mantiene un 21,9% por debajo de los máximos de 2007.

Madrid, 6 de junio de 2022. - El IMIE General de vivienda nueva y usada del mes de mayo muestra un incremento mensual del 1,1%, similar al del mes anterior, que sitúa la tasa interanual en un 8,4 %. El crecimiento continúa impulsado en gran medida por la evolución de los precios en el grupo de ´Capitales y Grandes Ciudades´, que mantiene una intensidad similar a la registrada en abril, y al que se unen los grupos de ´Áreas metropolitanas´ y ´Resto de municipios´. Los grupos de ´Costa Mediterránea´ y ´Baleares y Canarias´ permanecen estables.

El índice que marca la evolución del precio medio en España, de acuerdo a las tasaciones realizadas por Tinsa, se sitúa, con 1.827 puntos, en niveles de diciembre de 2011. La vivienda nueva y usada se ha revalorizado un 31 % desde el mínimo tras la crisis financiera (febrero 2015) y se mantiene un 21,9 % por debajo de los máximos de 2007.

"Se sostiene el impulso de los precios en los polos de actividad. Los grupos de ´Capitales y Grandes Ciudades´ y ´Áreas Metropolitanas´, que fueron los que más tardaron inicialmente en recuperar los niveles previos a la pandemia, son los que crecen en mayo con mayor intensidad", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

En términos interanuales, todas las zonas reflejan incrementos significativos con respecto a mayo de 2021, mes en que los precios en ´Capitales y Grandes Ciudades´ y ´Áreas Metropolitanas´ aún no habían recuperado los niveles prepandemia, y ´Costa Mediterránea´, ´Territorio Insular´ y ´Resto de municipios´ mostraban ya una recuperación moderada.

"La demanda en los primeros meses de 2022 se ha mantenido activa, con transacciones de compraventas que mantienen el impulso de 2021 y una concesión de hipotecas que crece de manera equilibrada. Aun así, es de esperar que, durante el año, la persistencia de la inflación erosione el poder adquisitivo de los hogares y endurezca la concesión de nuevas hipotecas ante el mayor riesgo percibido por las entidades financieras, lo que, unido a la subida de tipos por parte de los Bancos Centrales, impactaría en las decisiones de compra de vivienda, desacelerando la demanda y suavizando con ello el incremento de los precios del producto residencial", explica Cristina Arias.

En cuanto a la oferta de obra nueva, la directora del Servicio de Estudios destaca que "se mantiene en cifras limitadas, lo que restringe el crecimiento del parque de viviendas y genera tensiones alcistas en los precios que pueden persistir en los polos de actividad, donde las zonas están más densamente pobladas y existe más competencia por el espacio".

Evolución desde máximos y mínimos postcrisis

La vivienda acumula ya 11 meses con incrementos interanuales de intensidad creciente mes tras mes. Desde febrero de 2015, el índice general ha experimentado un aumento del 31 %. La diferencia respecto a los máximos de 2007 se sitúa en un 21,9 %.

Las ´Capitales y grandes ciudades´ son el mercado más dinámico en el ciclo alcista post crisis financiera, con una revalorización del 37,5 %, seguidas del grupo ´Áreas metropolitanas´ (+30,2%), a gran distancia del 17 % que se ha incrementado el precio medio en las localidades más pequeñas de interior y costa atlántica, agrupadas en ´Resto de municipios´.

La costa mediterránea sigue mostrando la mayor caída acumulada desde máximos, situándose un 33 % por debajo de 2007. En los territorios insulares (-12,6 %) y las capitales y grandes ciudades (-20,3 %) el descenso desde máximos es inferior a la media española.

Otros indicadores

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial:

Acceso completo al Índice General ´Las capitales impulsan el precio de la vivienda un 8,4 % interanual en mayo´ de Tinsa

  • El índice general se incrementa en marzo tres décimas respecto a febrero y sitúa la subida interanual en el 6,8%.
  • Todas las áreas muestran crecimientos significativos respecto a marzo de 2021, cuando aún no se había iniciado la reactivación más intensa que caracterizó el segundo semestre del año pasado.
  • El precio de la vivienda se estabiliza en las islas, mientras que la costa mediterránea recupera la tendencia ascendente tras el freno del comienzo de año.
  • El precio medio de la vivienda nueva y usada se ha incrementado un 28,2% desde el mínimo registrado tras la crisis financiera, en febrero de 2015. Está un 23,5% por debajo de los máximos de 2007.

Acceso completo a la Nota de Prensa "Índice General y Grandes Mercados" de Tinsa 

Madrid, 11 de abril de 2022. - El IMIE General y Grandes Mercados correspondiente al mes de marzo registra un crecimiento mensual del 0,3% en el precio de la vivienda nueva y usada, que apunta hacia cierta moderación del impulso alcista. Se observa una desaceleración en las áreas metropolitanas en las capitales y grandes ciudades, que aún así continúan reflejando crecimientos mensuales dinámicos del 0,5% y 0,4%, respectivamente. Los 1.788 puntos del índice general representan un aumento del 28,2% desde el mínimo registrado en la crisis financiera y están en un 23,5% por debajo de los máximos del boom inmobiliario.

Tras el cierra de marzo, el dato definitivo de variación interanual en el primer trimestre del año se sitúa en el 6,6%, sin cambios respecto a la cifra provisional publicada en la estadística IMIE Mercados Locales el pasado 31 de marzo.

"En marzo se observan variaciones mensuales que apuntan a una moderación en las tasas de crecimiento del precio del producto inmobiliario residencial. Aun así, el crecimiento con respecto a marzo del año anterior es robusto, dado que en esa fecha aún no se habían registrado niveles de actividad que reflejaran el dinamismo que finalmente se produjo en meses posteriores de 2021", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

Las áreas metropolitanas (+8,0%) y las localidades más pequeñas y de interior agrupadas en ´Resto de municipios´ (+7,7%) muestran en marzo las mayores tasas de crecimiento anual. Este último grupo se alinea más por el momento con la tesis de un mantenimiento de precios que con una tendencia alcista clara. La costa mediterránea (+7,5% interanual) retoma la senda alcista tras el freno experimentado en el mes de enero. Tanto las capitales y grandes ciudades como las islas se situaron en el 5,9%, por debajo de la media nacional.

En el análisis del corto plazo, las islas (Baleares y Canarias) son el único grupo que registra en marzo un descenso en el precio medio de la vivienda nueva y usada en el último mes (entre febrero y marzo), un -0,4 %, que matiza la moderación observada en esta zona desde el inicio del año tras los fuertes incrementos acumulados durante 2021. También se observa en el último mes una desaceleración en las áreas metropolitanas y en las capitales y grandes ciudades, que pese a todo reflejan aumentos en tasa mensual del 0,5% y 0,4%, respectivamente.

Por lo que refiere al contexto financiero e inmobiliario, "los datos de compraventas e hipotecas en los primeros meses del año han continuado mostrando dinamismo en un entorno inflacionista en el que los agentes anticipan incrementos en los tipos de interés", afirma Cristina Arias.

Evolución desde máximos y mínimos postcrisis

El precio medio de la vivienda en España se ha incrementado un 28,2% desde febrero de 2015, cuando alcanzó su punto más bajo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. En las capitales y grandes ciudades la recuperación alcanza el 34,3%, seguidas de las islas, con un 28,6%. En el extremo contrario, el grupo ´Resto de municipios´ va más retrasado en la recuperación, con un avance del 14,7% desde sus mínimos.

En el mes de marzo, el índice general se mantenía un 23,5% por debajo de los máximos de 2007, con la costa mediterránea como el grupo que más alejado se encuentra del precio alcanzado en el pico de la burbuja: -33,3%, solo una décima más que ´Resto de municipios´ (-33,2%). Por el contrario, las islas destacan como el área que más próxima está sus precios máximos, con una diferencia del 12,6%.

Otros indicadores

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial:

Acerca de Tinsa IMIE General y Grandes Mercados

En enero de 2022 Tinsa presentó la actualización del algoritmo de cálculo dando lugar a la segunda generación del IMIE (el IMIE XXI), un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado.

La estadística toma como referencia las valoraciones de vivienda realizadas por la extensa red de Tinsa por todo el país, compuesta por más de 1.000 técnicos. Su base metodológica sigue las indicaciones de Eurostat para la construcción de índices de precios de vivienda y su frecuencia es mensual.

El índice Tinsa IMIE divide el territorio en cinco grandes zonas que representan los principales estratos que vertebran el mercado de viviendas: "Capitales y Grandes Ciudades" con más de 50.000 habitantes; "Áreas Metropolitanas"; "Costa mediterránea"; "Islas" y un quinto grupo formado por el "Resto de Municipios".

Acceso completo al Índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados 

  • El precio medio en España mantiene el impulso de meses anteriores y se incrementa un 2,4 % desde el trimestre anterior, situando en un 8,2 % el crecimiento en el último año.
  • La Comunidad de Madrid (+12,1 %), Aragón (+10,4 %) y la Comunidad Foral de Navarra (+9,2 %) son las regiones que más se encarecieron en tasa anual.
  • El grueso de las provincias muestra aumentos interanuales entre el 3 % y el 7 %, y las caídas se limitan a un -1 % en Zamora y Córdoba.
  • Las capitales se han revalorizado ligeramente por debajo que sus provincias, suavizando la tendencia de los trimestres pasados. Se desmarcan de este comportamiento Las Palmas de Gran Canaria, Teruel, Córdoba, Vitoria y San Sebastián, con subidas superiores a la media provincial.
  • El esfuerzo teórico de compra se incrementa tres décimas en España respecto al trimestre anterior, hasta un 31 %. En Baleares alcanza el 53 %, y, entre las grandes capitales, Barcelona (46,6 %) supera el esfuerzo medio de Madrid (42,9 %) y Málaga (40,6 %).

Madrid, 30 de junio de 2022 - El precio de la vivienda nueva y usada en España mantuvo entre abril y junio el impulso experimentado durante los dos trimestres anteriores, sin aumentar su intensidad. Los 1.685 euros/m2 de valor medio reflejado en la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del segundo trimestre representan un aumento del 2,4 % respecto al trimestre anterior y del 8,2 % en los últimos 12 meses. El grueso de las provincias ha registrado incrementos interanuales entre el 3 % y el 7 %.

El valor medio de la vivienda nueva y usada en España se sitúa un 21,8 % por debajo de los máximos alcanzados en 2007, tras revalorizarse un 30,5 % de media desde su nivel más bajo durante la crisis financiera (primer trimestre de 2015).

"Continuamos observando una demanda activa que se combina con una oferta limitada y tensiona los precios al alza, pese a que las cifras acumuladas de compraventas muestran una ligera desaceleración respecto al mismo periodo de 2021", apunta la directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias. La política de incremento de tipos del BCE para contener la elevada inflación hace prever, en opinión de Arias, "un encarecimiento del nuevo crédito hipotecario, que, dada la sensibilidad de la demanda de vivienda a variaciones en los tipos de interés, puede modificar las intenciones de compra de los hogares".

Además, no es descartable que en los próximos meses se produzca un endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos por parte de las entidades financieras ante un escenario de ralentización económica y de poder adquisitivo erosionado por la inflación. "El incremento progresivo de los tipos de interés puede derivar en una moderación gradual de la demanda de vivienda que desaceleraría el incremento de los precios del producto residencial", afirma Cristina Arias.

El informe incorpora como novedad a partir de este trimestre referencias estadísticas de precios en 70 municipios españoles, que, sin ser capitales de provincia, se consideran mercados residenciales relevantes por su densidad de población y su volumen de actividad.

Comunidades autónomas

Por tercer trimestre consecutivo, las 19 entidades geográficas (17 comunidades y dos ciudades autónomas) registran incrementos de precio en tasa interanual. Comunidad de Madrid (+12,1 %), Aragón (+10,4 %) y Comunidad Foral de Navarra (+9,2 %) son las regiones donde más se incrementó el precio medio de la vivienda nueva y usada en los últimos 12 meses. Otras ocho comunidades autónomas reflejan intensidades comprendidas entre el 5% y el 7,2 %, encabezadas por Castilla y León. Por su parte, Melilla, Cantabria y Canarias presentan las evoluciones más contenidas respecto a un año atrás.

Las variaciones trimestrales reflejan una continuación del crecimiento, alcanzando el 4,6 y 4 % en Extremadura y Aragón y situándose el resto en una intensidad entre 0,2 % y 3,1 %.

Respecto a los mínimos post crisis financiera, la Comunidad de Madrid (+55,1 %) es la región donde más se ha revalorizado de media la vivienda, seguida de Cataluña (+41,8 %) e Islas Baleares (+34,3 %). En el extremo opuesto, Cantabria, Melilla, Región de Murcia, Galicia y Extremadura han incrementado sus precios menos de un 10% desde los valores mínimos registrados en el ciclo anterior.

En 7 de las 19 comunidades y ciudades autónomas, el precio medio de la vivienda nueva y usada acumula una caída superior al 30% desde los máximos registrados en 2007-2008. Las regiones donde esa brecha es más reducida son Islas Baleares (-5,2 % por debajo de los valores máximos registrados en la serie histórica), seguida por Madrid, un -14 % menos.

Provincias

El grueso de las provincias en incrementos interanuales entre el 3 y el 7 %. Los crecimientos anuales más intensos, entre el 7 % y el 13,1 %, tienen a Soria, Madrid y Zaragoza a la cabeza. Las caídas se limitan a un -1 % en Zamora y Córdoba. La intensidad de los crecimientos trimestrales se mueve entre el 1 % y el 2 %.

Los mayores valores unitarios provinciales se encuentran en la Madrid (2.811 euros/m2), Islas Baleares (2.592 euros/m2) y Guipúzcoa (2.492 euros/m2), seguidas de provincia de Barcelona (2.378 euros/m2) y Vizcaya (2.279 euros/m2). En el extremo opuesto, los menores valores unitarios se localizan en Ciudad Real (716 euros/m2), Cuenca (762 euros/m2) y Zamora (805 euros/m2).

Como consecuencia de esta evolución, la vivienda acorta distancias respecto a los máximos de la serie, con valores entre el -5,2 % y el -45,7 %. Lidera Islas Baleares (-5,2%), seguido de Madrid (-14 %). A cierta distancia se sitúa Barcelona (-26,5 %). La brecha respecto a máximos supera el 40% en las provincias de Toledo, Guadalajara, Lleida, Tarragona, Almería, Castellón y Tarragona y Huelva.

Capitales

Las cifras muestran un dinamismo extendido en todas las geografías con un total de 48 capitales con incrementos interanuales de precio. Entre el 0,7 % de Oviedo y el 11,4% de Teruel, la mitad de las capitales registran variaciones entre el 3% y el 7%, frente al 1 % - 4 % del trimestre previo. Destaca Madrid con un 11,3 % de crecimiento respecto a hace un año, y también con subidas anuales relevantes Valencia (+8,5 %) y Palma de Mallorca, que modera su tendencia alcista y ocupa un octavo puesto con una subida interanual del 7,5 %.

En líneas generales, las capitales han registrado un crecimiento ligeramente inferior respecto a las provincias suavizando la tendencia de los trimestres pasados. Se desmarcan de este comportamiento Las Palmas de Gran Canaria, Teruel, Córdoba, Vitoria y San Sebastián; con incrementos interanuales moderados de precios por encima de sus valores provinciales.

Tan solo cuatro capitales registran en el segundo trimestre descensos de intensidad limitada a excepción de Zamora. Así, Palencia, Jaén, Ourense y Cuidad Real registran caídas entre el -0,5 % y -0,7 % frente al rango entre -0,2 % y -1,6 % del trimestre anterior, también con caídas puntuales en las mismas ciudades. Zamora registra caídas de intensidad mayor atribuida a la volatilidad de un menor tamaño de mercado y valores unitarios más bajos, que marcan variaciones más elevadas.

Las capitales más próximas a los niveles de precio del boom, en la primera década de los 2000, son Palma de Mallorca, que está un 4,2 % por debajo de su máximo, según las tasaciones de Tinsa; Madrid (-13,5 %), San Sebastián (-13,9 %) Barcelona (-17,8 %) y Santa Cruz de Tenerife (-17,9 %). En el extremo contrario, otras 14 capitales arrastran todavía una caída acumulada superior al 40% desde sus máximos, con Ciudad Real (-48,5 %) y Lleida (-48,3 %) a la cabeza.

Si se analiza la evolución de los mínimos de la crisis financiera, el crecimiento continuado de los precios se traduce en que el valor medio en Madrid se ha incrementado casi un 63% (pese a lo cual sigue estando un 13,5 % por debajo de su máximo histórico). La segunda capital que más se ha revalorizado es Barcelona (+52,9 %), seguida de Palma de Mallorca (+50,2 %) y Málaga (+44,4 %).

Las capitales más caras mantienen posiciones relativas trimestre tras trimestre con escasas alteraciones y son San Sebastián (3.885 euros/m2), Barcelona (3.564 euros/m2) y Madrid (3.492 euros/m2), seguidas a cierta distancia por Bilbao y Palma de Mallorca. Las más baratas se localizan en Castilla y León y Castilla La Mancha y son Zamora (1.001 euros/m2), Ciudad Real (1.022 euros/m2), Soria (1.047 euros/m2) y Ávila (1.048 euros/m2).

Acceso completo al Informe 2º Trimestre 2022 de Mercados Locales

  • El mercado residencial mantiene la tendencia alcista de los precios. El valor medio de 1.470 euros/m2 en el cuarto trimestre es un 8,6% superior al del 4T 2020, lo que deja la variación media en el año en el 4,3%.
  • La vivienda en País Vasco y Baleares se ha incrementado más de un 9 % de media en 2021, con aumentos superiores al 12 % en tasa interanual en el último trimestre.
  • La variación media del precio durante este año refleja descensos moderados en 11 provincias, a excepción de la provincia de Ourense (-6,9 % en 2021) y Palencia (-5,9 %) donde son más acusados.
  • La vivienda en Madrid es un 10,5 % más cara que en el cuarto trimestre de 2020, frente al 4,8 % de incremento de Barcelona. En el balance anual, el precio ha subido un 5,8% de media en la capital de España, el doble que en la Ciudad Condal.

Acceso completo a la Nota de Prensa sobre la Estadística Trimestral del Cuarto Trimestre de 2021 de vivienda nueva y usada

Madrid, 30 de diciembre de 2021. - El año 2021, el de la reactivación del mercado residencial tras el freno que provocó la pandemia, se cierra con un incremento medio del 4,3 % en el precio de la vivienda nueva y usada en España, según el dato provisional de la estadística IMIE Mercados Locales, a partir de las tasaciones realizadas por Tinsa en todo el territorio español. El encarecimiento en tasa interanual en el cuatro trimestre aislado alcanza el 8,6 % al compararse con el trimestre de 2020 en el que los precios reflejaron caídas más pronunciadas tras la crisis sanitaria. País Vasco y Baleares destacan como las comunidades autónomas más dinámicas en evolución de precios.

"En el último trimestre de 2021 se registra un incremento en los precios del mercado residencial que consolida la tendencia iniciada en trimestres anteriores y refleja un entorno de crecimiento en el que la demanda es superior a la oferta y la construcción comienza a reactivarse con prudencia, lo que podría ser indicativo de una fase alcista del ciclo inmobiliario", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

El ahorro de los hogares, la confianza de los consumidores y las nuevas necesidades de vivienda descubiertas durante el confinamiento han impulsado la demanda en un entorno de tipos de interés históricamente bajos, mayoritariamente con finalidad de uso, aunque también existe una demanda profesionalizada, atraída por las mayores rentabilidades del producto residencial frente a otros productos financieros de riesgo similar.

"La demanda está demostrando capacidad de compra con recursos propios, según se observa en la proporción de hipotecas sobre compraventas y ratios de endeudamiento, ambas estables y equilibradas en los últimos meses. En cuanto al producto, observamos en las tasaciones una reactivación de la preferencia por viviendas con mayores superficies, que se había ralentizado durante los trimestres centrales de 2021", explica Arias.

Este escenario de crecimiento moderado del mercado residencial no está, pese a todo, exento de factores de riesgo. "La aparición de nuevas variantes del coronavirus y la persistencia de la inflación pueden erosionar la confianza del consumidor en la recuperación, así como su poder adquisitivo, lo que desgastaría el impulso de la demanda", apunta Arias.

Oferta y precios

Por lo que respecta a la oferta de vivienda, se va reactivando con prudencia y las cifras de visados emitidos durante 2021 recuperan el nivel registrado en 2019. "Se espera que las tensiones generadas por los altos costes de los materiales de construcción se vayan diluyendo con la normalización de las cadenas de suministros, pero pueden surgir nuevas presiones en los costes derivadas de la escasez de mano de obra en el sector", destaca la responsable del Servicio de Estudios de Tinsa.

Dado que el escenario de crecimiento de los precios en el último trimestre se ve acentuado por la contracción coyuntural registrada en el mismo periodo del año anterior, la variación media en 2021 (entendida como la media de las variaciones interanuales de los cuatro trimestres del año) aporta una visión más completa de lo que ha supuesto 2021 en el mercado de la vivienda que el dato de variación interanual del cuarto trimestre considerado aisladamente.

Así, el precio medio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 4,3 % de media en 2021, con diferencias importantes entre territorios. En el cuarto trimestre aislado, el valor medio se situó en 1.470 euros/m2, un 8,6 % más que en el cuarto trimestre de 2020 y un 7 % por encima de la referencia del cuarto trimestre de 2019, cuando ya había empezado a registrarse una moderación en el crecimiento.

Con una perspectiva más amplia, desde el tercer trimestre de 2015 en el que el precio medio en España tocó suelo tras la crisis financiera de 2008, la vivienda nueva y usada se ha revalorizado un 22,9%, y se mantiene un 28,2% por debajo de los máximos de 2007.

COMUNIDADES AUTÓNOMAS

El grueso de las comunidades ha registrado crecimientos medios de precios entre el 2 % y el 6 % en el conjunto del 2021, con País Vasco (+9,4 %), Baleares (+9,3 %) y Galicia (+6,8 %) como las regiones con mayor variación media durante este año. Otro grupo de cuatro regiones experimentó en 2021 una evolución más acorde con una tendencia de estabilización en 2021. Se trata de Navarra (-1,9 % de media), La Rioja (-1,1 %), Castilla y León (+0,1 %) y Aragón (+0,9 %).

Si se compara de forma aislada el cuarto trimestre de 2021 respecto al mismo periodo del año anterior, todas las comunidades y regiones autónomas registran variaciones positivas respecto al momento valle de 2020. Con fuertes incrementos interanuales por encima del 10 %, destacan Galicia, Andalucía y Madrid, y, superando el 12 %, Islas Baleares y País Vasco. Los incrementos más moderados en tasa interanual se localizan en Melilla (+1,2 %), Castilla y León (+2,9 %) y Cataluña (+4,4 %).

Evolución interanual CCAA 4T 2021:

Retrocediendo la comparación un año más, al cuarto trimestre de 2019, momento pre-pandemia, encontramos una gran heterogeneidad en la evolución, con territorios con incrementos superiores al 6 % respecto a los del cierre de 2019, como Islas Baleares, País Vasco y Melilla, mientras que otras nueve comunidades autónomas estarían todavía por debajo del nivel de 2019, con La Rioja (-13,4 %), Castilla y León (-8,4 %) y Extremadura (-5,1 %) como las regiones más alejadas actualmente de esa referencia.

La Comunidad de Madrid (+48,2 %), Cataluña (+33,4 %) e Islas Baleares (+34,7 %) son las que más se han revalorizado desde sus mínimos tras la crisis financiera de 2008. En el otro extremo, entre las 10 regiones que menos terreno han recuperado, destacan Castilla y León, Extremadura y Cantabria, donde el incremento desde los valores mínimos del ciclo anterior no alcanza el 7 %.

Las comunidades que más cerca se encuentran de los máximos registrados en 2007 son Islas Baleares (un 8,2% por debajo), seguida por Madrid, País Vasco y Canarias, entre un 20 % y un 30 % de distancia de sus máximos.

Acceso al informe completo de la Estadística Trimestral del Cuarto Trimestre de 2021 de vivienda nueva y usada

  • El precio medio aumenta cuatro décimas en septiembre tras el freno registrado en agosto. El crecimiento interanual se sitúa en el 8,4%.
  • Destaca el comportamiento de las ´Áreas metropolitanas´, donde la vivienda se encareció un 1,2% en el último mes.
  • Los grupos ´Capitales y grandes ciudades´ y ´Resto de municipios´ pierden fuerza con respecto a las variaciones registradas en los meses anteriores al verano.
  • La vivienda en España se ha revalorizado de media un 32,6% desde el mínimo postcrisis y acumula un descenso del 20,9% respecto al máximo de 2007.
precio vivienda tinsa septiembre

Madrid, 13 de octubre de 2022. ? El precio de la vivienda se incrementó en septiembre un 0,4% en tasa mensual, lo que corrige parcialmente el retroceso de ocho décimas que se produjo en agosto, según refleja el índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados publicado hoy. En la perspectiva anual, el valor medio de la vivienda en España es un 8,4% superior al de septiembre de 2021.

Con el cierre definitivo de los datos del mes de septiembre, la variación interanual en el tercer trimestre del año se sitúa en el 8,6%. Un dato que se contrapone al 8,5% anunciado provisionalmente el pasado 30 de septiembre en la estadística trimestral Tinsa IMIE Mercados Locales.

El contexto macroeconómico apunta hacia una moderación en la tendencia alcista del precio de la vivienda. "La demanda residencial, impulsada por el ahorro acumulado y la revalorización del espacio durante el confinamiento, continúa activa en 2022, si bien el incremento continuado de los tipos de interés derivado de la política monetaria contractiva del BCE y las expectativas de desaceleración económica asociadas van dificultando el acceso a la financiación y actúan como elementos ralentizadores", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

La subida de precios se moderarán cuando la demanda se relantice 

El precio de la vivienda se ha revalorizado un 32,6% desde los mínimos registrados en 2015 y se mantiene un 20,9% por debajo de los máximos de 2007.

Las ´Áreas metropolitanas´ destacan en septiembre con el mayor avance en tasa mensual (+1,2% respecto a agosto). El resto de grupos analizados registran incrementos entre el 0,3% y el 0,5% en tasa mensual. "Capitales y Grandes Ciudades" (+0,3% mensual) y "Resto de municipios" (+0,4%) pierden fuerza con respecto a las variaciones registradas durante los últimos meses (excluyendo agosto, que tiene un componente estacional).

En el balance anual, son las ´Áreas metropolitanas´ y ´Resto de municipios´ los grupos que presentan la mayor subida de precios respecto a septiembre del año pasado. Ambos registran un incremento del 10% y del 8.5%, respectivamente, confirmando la revalorización del espacio que se produjo tras la etapa de confinamientos. El grupo con una variación anual más moderada es "Islas" (Baleares y Canarias). Tras ser el mercado más activo desde comienzos de la pandemia, muestra estabilización.

"El incremento del coste de financiación también afecta a la oferta, que durante el último año y medio ya ha estado limitada por la elevada incertidumbre para la construcción en un entorno de demoras en las cadenas de suministros y costes de construcción al alza", apunta Cristina Arias. "La limitación de la oferta mantiene tensión al alza en los precios residenciales, que aun así irán moderando sus incrementos a medida que se ralentice la demanda."

precio vivienda tinsa septiembre

Evolución desde máximos y mínimos postcrisis

Desde agosto de 2015, cuando el precio medio en España alcanzó su mínimo tras la crisis financiera, el valor se ha incrementado 32,6%. Un incremento con desigual intensidad según los mercados. El mayor avance acumulado corresponde a las ´Capitales y grandes ciudades´ (+38,4%) y a las ´Àreas metropolitanas´ (+34,2%). Mientras que en las localidades más pequeñas de interior el crecimiento se limita a un 20,1%.

El índice general sigue recortando lentamente su distancia respecto a los máximos de 2007. Un recorte que experimenta un descenso acumulado del 20,9% desde el punto álgido del ciclo anterior. La ´Costa mediterránea´ y ´Resto de municipios´ rondan el 30% de caída desde el máximo de 2007/2008. En el grupo de los territorios insulares (Baleares y Canarias), la vivienda está un 12,4% por debajo de los máximos.

Otros indicadores

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes. Un índice utilizado para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.

precio vivienda tinsa septiembre

Acceso completo al Índice General de Tinsa ´El precio de la vivienda nueva y usada se encarece un 0,4% en septiembre´

  • El índice general mantiene la tendencia alcista y muestra un incremento del 1,6 % entre septiembre y octubre, que deja la tasa interanual en el 9,2 %.
  • Las ´Capitales y grandes ciudades´ (+1,8 % mensual) y las ´Áreas metropolitanas´ y las ´Islas´ (+1,6 %) destacan como las zonas más dinámicas en el último mes.
  • El impulso alcista se modera en ´Costa mediterránea´ y ´Resto de municipios´.
  • El precio vivienda nueva y usada en octubre en España es un 19,5 % más barata que en el máximo registrado en 2007.

Madrid, 4 de noviembre de 2022. - El precio medio de la vivienda nueva y usada mantiene el impulso alcista de meses precedentes y muestra un incremento del 9,2 % interanual en octubre, tras aumentar un 1,6 % en el último mes, con tasas positivas en todos los grupos. El índice general se sitúa un 19,5 % por debajo del máximo alcanzado en diciembre de 2007.

La estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados de octubre refleja que las ´Capitales y grandes ciudades´, que habían ralentizado su evolución en agosto y septiembre, se reactivaron en octubre con una subida mensual del 1,8 %. Esta supone la mayor subida entre los grupos analizados. Tras ellas, se sitúan las subidas de las ´Áreas metropolitanas´ e ´Islas´, ambas con un aumento del 1,6 % entre septiembre y octubre. La tendencia alcista se modera en "Costa Mediterránea" y "Resto de Municipios".

El aumento del interés frenará las compraventas en 2023

"La evolución del precio de la vivienda en octubre refleja una demanda residencial que continúa activa, si bien el incremento de los tipos de interés hace esperar una ralentización de las compraventas durante los próximos meses derivada del endurecimiento de los criterios de concesión de riesgo de las entidades financieras y del encarecimiento de las hipotecas, ambos factores que dificultan el acceso a la financiación, así como de las expectativas de desaceleración económica a consecuencia del cambio en la política monetaria del BCE que pueden modificar la intención de compra de algunos hogares", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

El efecto sobre los precios de esta moderación de la demanda tendrá como contrapeso una disponibilidad limitada de producto de obra nueva. "El incremento de los tipos de interés también reduce la accesibilidad a la financiación por parte de la construcción y mantiene la oferta en niveles moderados", apunta Arias.

En términos interanuales, todas las zonas reflejan incrementos superiores al 4 % con respecto a octubre de 2021. Por encima de la media nacional destacan las ´Áreas metropolitanas´, donde la vivienda se ha revalorizado un 10,7 % en el último año. También registran aumentos significativos las ´Capitales y grandes ciudades´ y las localidades más pequeñas de interior y la costa atlántica, agrupadas en ´Resto de municipios´: un 8,7 % y un 8,6 % interanual, respectivamente. El grupo con la variación más moderada, pero aun así significativa, es ´Islas´ (+4,2 % anual), cuya actividad se ha mantenido desde comienzos de la pandemia.

Evolución desde máximos y mínimos postcrisis

Con la reactivación del mercado tras el freno de la pandemia, la vivienda acumula una revalorización media del 34,9 % desde agosto de 2008. Cabe destacar que se ha experimentado diferentes velocidades entre los grupos analizados. El incremento acumulado en las ´Capitales y grandes ciudades´ alcanza el 41,1 %. También por encima de la media nacional, la vivienda muestra un aumento acumulado del 36,4 % en las ´Áreas metropolitanas´. La evolución ha sido más lenta en ´Resto de municipios´. En este grupo, el valor medio de la vivienda se ha incrementado un 20,9 % desde su mínimo.

El recorrido de los últimos años sitúa el valor medio de la vivienda un 19,5 % por debajo de los máximos del ciclo anterior alcanzados en diciembre de 2007 a nivel nacional. La distancia se amplía hasta el 31,3 % en ´Costa mediterránea´ y hasta el 29,6 % en ´Resto de municipios´. Por su parte, son los territorios insulares los que se encuentran más próximos a sus máximos del ciclo anterior (-11,0 %). Tras ellos, se encuentran las ´Capitales y grandes ciudades´ (-18,3 %).

Otros indicadores

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes. Un índice utilizado para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.

Acceso completo al Índice General de Tinsa ´La vivienda en las capitales se encarece un 1,8 % mensual en octubre´

Según el índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, la variación entre febrero y marzo fue del 0,0 %, de modo que el índice se sitúa en 1.852 puntos, un 6 % por encima del nivel de marzo de 2022.

Contabilizado el mes completo, la variación interanual definitiva en el primer trimestre de 2023 se sitúa en el 6,4 %, una décima más que lo publicado provisionalmente el pasado 30 de marzo en la estadística IMIE Mercados Locales 1T 2023.

"La reducción del poder adquisitivo de los hogares, el encarecimiento de la financiación y el endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos moderan la demanda, y las compraventas en los primeros meses del año retornan gradualmente a un volumen más cercano, pero aún superior, a la media histórica", apunta Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

Esta menor actividad limita el recorrido de los precios, lo que se traduce en una desaceleración gradual de la tasa de crecimiento interanual. La tendencia a la estabilización se refleja en todas las zonas, con pequeños ajustes a la baja en ?Costa Mediterránea? y crecimientos en el grupo ?Islas?, en ambos casos menos intensos que el mes anterior y más cercanos al 0 %.

Las ?Capitales y Grandes Ciudades? no registraron cambios en el precio de la vivienda

Las ?Capitales y Grandes Ciudades? no registraron cambios en el precio de la vivienda respecto a febrero. También las ?Áreas Metropolitanas? y los municipios de menor tamaño y del interior peninsular (?Resto de municipios?) se mantuvieron estabilizados, con una ligera variación del +0,2 % y del -0,2 %, respectivamente. La costa mediterránea protagonizó el mayor ajuste en tasa mensual en marzo (-0,6 %), mientras que los territorios insulares destacaron en el lado de los avances (+0,7 %), aunque más moderado que el mes anterior.

En tasa interanual, las ?Áreas Metropolitanas? (+8,2 %) y las ?Capitales y grandes ciudades? (6,1 %) mantienen las mayores diferencias de valor respecto al mismo mes del año anterior. Por debajo de la media nacional, la vivienda nueva y usada en ?Resto de municipios? era en marzo un 5,1 % más cara que un año antes. Las islas muestran un incremento interanual del 4 %, mientras que en la costa mediterránea la vivienda está un 2,7 % por encima de marzo de 2022.

Pese al freno, el mercado residencial sigue registrando actividad. "El empleo general continúa manteniéndose y contribuye a sostener la solvencia de los hogares, a la par que cerca de la mitad de las compraventas continúan financiándose sin hipoteca, de manera que la vivienda continúa canalizando ahorros en un entorno de incertidumbre económica", afirma Arias.

Evolución desde máximos y mínimos

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados se encuentra un 34,4 % por debajo del nivel alcanzado en diciembre de 2007, tras revalorizarse un 20,9 % desde el mínimo registrado durante la crisis financiera (agosto 2015). En la costa mediterránea la caída acumulada respecto al máximo del boom inmobiliario se mantiene en el 31,8 %, frente al escaso 9 % de los territorios insulares o el 16,5 % de las ?Capitales y grandes ciudades?.

Las ?Áreas Metropolitanas?, con una revalorización del 38 % desde su mínimo postcrisis, se acerca al recorrido protagonizado por las ciudades principales, donde el crecimiento desde el nivel más bajo de la década anterior alcanza el 42,7 %, frente a un modesto 19,9 % registrado por el grupo ?Resto de municipios?.

Otros indicadores

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.

La tierra cultivada ofrece rentabilidades entre el 4% y el 11%

  • Tinsa presenta un informe pionero sobre el valor del suelo agrario, que ha ganado protagonismo en los últimos años como activo de inversión.
  • La hectárea cultivada de mayor valor corresponde a los invernaderos (157.000 ?/ha), seguido de las hortalizas al aire libre (72.200 ?/ha) y cítricos de regadío (53.100 ?/ha), según las tasaciones de Tinsa.
  • Tierras de regadío, grandes superficies y cultivos con buena rentabilidad, como frutos secos, frutas tropicales y olivar de explotación intensiva, atraen el interés de los inversores.
  • El suelo agrario es un activo estable: la tasa de crecimiento anual compuesta oscila entre el 0 % y el 2,5 % en el período 2017-2022 en la mayoría de las tipologías de cultivos, con excepciones como los frutales no cítricos.
  • ANEXO 1: Las 8 megatendencias del sector agrario en España

Madrid, 13 de diciembre de 2022. ? El suelo agrario es un activo inmobiliario que se caracteriza por su estabilidad en términos de valor, que ha generado rendimientos medios en el último lustro entre el 0% y el 2,5 % para la mayoría de las tipologías de cultivos y unas tasas de rentabilidad total, excluidos impuestos y subvenciones, que se mueven entre el 4 % de los pastos y pastizales y el 11 % de los productos de invernadero. Estos últimos muestran el mayor valor unitario entre los grandes grupos de cultivos analizados: 157.000 euros por hectárea (?/ha), según las tasaciones de Tinsa.

Son algunos de los datos contenidos en el informe Suelo Agrario en España 2022, elaborado a partir de la extensa muestra de tasaciones de Tinsa, la mayor empresa de valoración de fincas rústicas en España, con más de tres millones de hectáreas tasadas desde 2008.  El estudio ofrece una perspectiva del valor del suelo agrario (?/ha), la rentabilidad y la tasa de crecimiento anual compuesta del valor en el último lustro (CAGR 2017-2022) para siete grandes categorías de cultivo: herbáceos, olivar, viñedo, frutales no cítricos, cítricos, hortalizas e invernaderos, y prados y pastizales (estos últimos relevantes por su impacto en la ganadería).

Junto a los datos cuantitativos, el informe incorpora el conocimiento de la red de técnicos agropecuarios de Tinsa para analizar la situación de dichos cultivos en diferentes geografías (pulso de mercado) e identificar las macrotendencias que caracterizan el sector e influyen en el valor de los suelos agrarios (Anexo 1 de este documento).

"En un sector en el que existe poca visibilidad sobre el valor del suelo transaccionado, ya que una cantidad considerable de las operaciones se corresponden con figuras alternativas a la compraventa tradicional, como herencias y donaciones, los datos de Tinsa aportan una visión independiente, solvente, y suficientemente relevante para contribuir a una mayor transparencia", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

EL VALOR DEL SUELO AGRARIO

España es uno de los principales productores agroalimentarios dentro de la Unión Europea: el 24% de las hortalizas y el 30,4% de las frutas se producen en nuestro país, donde la agricultura aporta el 2,3% del valor añadido bruto a la economía y concentra el 3,2% de la población activa. En 2021, las exportaciones agroalimentarias españolas aumentaron un 11% anual, alcanzando los 60.118 millones de euros, el máximo de la serie histórica en términos nominales.

El suelo agrario supone un tercio de la superficie total de nuestro país. Según datos del Ministerio de Agricultura, los cultivos predominantes son, por este orden, herbáceos (cereales, plantas industriales, plantas forrajeras, tubérculos y leguminosas); olivar; frutales no cítricos (de hueso/pepita, tropicales y frutos secos); viñedo; cítricos; hortalizas/invernaderos, y prados/pastizales.

"Los activos rústicos han entrado en los últimos años en el punto de mira de los inversores atraídos por el valor estable de la tierra y el potencial de mejora de los rendimientos. Se interesan principalmente por cultivos de regadío, más valorados y rentables, y por grandes superficies con el objetivo de generar economías de escala y mejorar el retorno de la inversión mediante técnicas de cultivo intensivas y superintensivas", explica Arias.

El informe Suelo Agrario en España 2022 destaca que la rentabilidad media de los cultivos (excluidos impuestos y subvenciones) se mueve en una horquilla entre el 4% y el 11%, siendo las hortalizas el cultivo que ofrece el mejor rendimiento, seguido de los cultivos de invernadero, los cítricos y los frutales.

[caption id="attachment_16805" align="aligncenter" width="428"]Suelo Agrario en España 2022 Rentabilidad (Excluidos impuestos y subvenciones)[/caption]

Dado que el valor de la tierra de cultivo está asociado a su rendimiento, entendido como la producción generada por cada unidad de superficie, el suelo más valorado se corresponde con la modalidad de regadío, principalmente hortalizas y cítricos, aunque estos últimos (y los frutales en general) atraviesan cierta crisis asociada a la atomización y a la competencia de otros países.

Las valoraciones de fincas cultivadas reflejan que son los cultivos de invernadero con regadío los que muestran un valor de suelo más elevado, cerca de 158.000?/ha de media, seguidos de las hortalizas cultivadas al aire libre (72.200 ?/ha), los frutales cítricos (53.100 ?/ha), el olivar de regadío (36.200 ?/ha) y los frutales no cítricos (36.100 ?/ha).

CítricosVALOR ?/ha (media nacional)
RegadíoSecanoInvernaderoAire libre
Hortalizas e invernaderosNDND157.80072.200
Cítricos53.100ND  
Olivar36.20023.900  
Frutales no cítricos36.10022.100  
Viñedo28.60025.000  
Herbáceos27.80012.300  
Prados y pastizalesND10.400  

 

Los suelos de cultivo agrícola son activos bastante estables, que muestran rendimientos medios de valor (CAGR) en los últimos cinco años entre el 0 % y el 2,5 % en la mayoría de los cultivos analizados. Los suelos agrarios que muestran mayores tasas de crecimiento anual compuesto en el período 2017-2022 son los de los frutales no cítricos de secano (+3,6%), el viñedo de secano (+2,1%) y los herbáceos de regadío (+2%).

Los únicos cultivos en los que el rendimiento medio del valor en el periodo 2017-2022 ha sido negativo son los frutales no cítricos de regadío (-2,5%) y cítricos de regadío (-0,1%). La competencia de precios de las importaciones africanas explica que los precios del suelo se hayan visto depreciados en estos rubros. La tendencia ha sido bajista en algunas CCAA hasta 2020 y de estabilización mantenida en los dos últimos años.

CULTIVO

CAGR 2017-2022

RegadíoSecano
Frutales no cítricos3,6%-2,5%
Viñedo2,1%1,6%
Olivar1,3%1,4%
Prados y pastizales1,0%ND
Herbáceos0,7%2%
Hortalizas e invernaderos0,5%0,9%
CítricosND-0,1%

 

(*) Crecimiento medio anual del valor ?/ha

PRINCIPALES CULTIVOS EN ESPAÑA

HERBÁCEOS

Comprenden hasta 81 variedades de cultivo y tienen importancia estratégica por ser la base de la alimentación humana y animal. Muy dependientes de las subvenciones para su viabilidad económica, los principales cultivos herbáceos presentan una elevada ciclicidad anual o bianual y requieren de alternancia de especies para paliar el agotamiento en nutrientes del suelo y mantener así el valor productivo de la tierra.

En los últimos 5 años la superficie destinada a herbáceos se ha reducido un 3,5%, con intensidad similar en secano y en regadío. Los herbáceos de regadío se están sustituyendo por especies leñosas que ofrecen más rentabilidad a los inversores y, en las zonas de escasez de agua, por otros con menor necesidades hídricas, como maíz, remolacha o patata. El triticale (cruce de trigo y centeno) está ganando protagonismo por su resistencia a las condiciones climáticas y de suelo, mejorando rentabilidad frente al centeno. También la colza al incrementarse el precio de venta.

En términos de producción, se observa una tendencia alcista en valor y cantidad en el periodo 2017-2022, y un aumento en los rendimientos de la tierra con más intensidad en secano que en regadío. Este último año se ha incrementado la producción de cereales y cultivos industriales (con el girasol como principal especie vegetal de este grupo) por la disminución de las exportaciones de Ucrania durante el conflicto bélico.

El valor unitario medio del suelo destinado a cultivos herbáceos se sitúa en torno a los 12.000 ?/ha en secano y en torno a los 27.000 ?/ha en regadío, con diferencias entre comunidades autónomas, ya que el grupo de herbáceos se compone de una gran heterogeneidad de cultivos. Así, la banda de valor e la hectárea de regadío se mueve entre los 17.400 ?/ha en Aragón y los 17.400 ?/ha en Andalucía. El suelo de secano varía entre los 7.400 ?/ha en Castilla-La Macha y los 14.000 ?/ha en Andalucía.

El crecimiento medio del precio del suelo en los últimos cinco años es del 2% en las fincas de regadío y del 0,7% en las de secano. El valor de este cultivo ha tendido a la estabilización en los últimos años en variedades de secano, frente a un crecimiento del valor del regadío, algo más rentable en los casos en que el acceso al agua se mantiene sin restricciones.

[caption id="attachment_16806" align="aligncenter" width="571"] Suelo Agrario en España 2022[/caption]

OLIVAR

España es líder mundial en superficie, producción y comercio exterior de productos relacionados con la aceituna. Los rendimientos varían notablemente entre los cultivos tradicionales no mecanizables y los cultivos intensivos y superintensivos completamente mecanizados y en regadío. Por esta razón el cultivo del olivar está iniciando un proceso de transformación a modalidades intensivas y superintensivas en grandes fincas, que va en aumento aunque por ahora es minoritario debido a la gran cantidad de pequeñas y medianas explotaciones que abundan en el sector.

Predominan las plantaciones en secano (68,4%), aunque el regadío también tiene un peso significativo (31,6%) que ha ido en aumento durante las últimas dos décadas (+396.000 ha nuevas, más de la mitad se ha ubicado en Andalucía). Por el contrario, la superficie de secano se ha reducido en 79.000 ha a nivel nacional, aunque se ha incrementado en Castilla La Mancha.

Debido al rendimiento que genera, el valor unitario medio del olivar de regadío se sitúa por encima del secano. Este último ronda los 24.000 ?/ha, con importantes diferencias entre los 12.600 ?/ha en Castilla-La Mancha y los 27.300 ?/ha en Andalucía), mientras que el valor medio del olivar de regadío alcanza 36.000 ?/ha (más de 38.000 ?/ha en el caso de la región andaluza).

El valor de este cultivo ha tendido a la estabilización tras experimentar correcciones en el periodo 2009-2016, en línea con el ciclo económico general y afectado por los cambios de la PAC de 2009. En los últimos años muestra un crecimiento compuesto (CAGR) de alrededor del 1,5 %, con una ligera desaceleración en 2022.

VIÑEDO

España dispone de la mayor superficie de viñedo del mundo (13,2 %) y el sector vitivinícola tiene una gran importancia económica. Somos líderes mundiales en superficie, por delante de Francia (10,9 %) y China (10,7%), aunque descendemos posiciones en producción debido a los bajos rendimiento de ciertas regiones.

La superficie total de viñedo en España se mantiene estable con una ligera tendencia al alza, impulsada por un aumento generalizado de las plantaciones en regadío en Castilla y León y Extremadura.

La búsqueda de mayores rendimientos y rentabilidades son la causa del aumento del regadío que a menudo va asociada a modalidades intensivas de cultivo. Por otro lado, la apuesta continuada por el secano se debe a la adaptación de este cultivo y la imposibilidad de acceso a una mayor cantidad de agua de riego en ciertas zonas del territorio nacional. Se está produciendo en los últimos años un avance de las modalidades intensivas (espaldera).

El valor del suelo destinado a viñedo en secano se sitúa en torno a 25.000 ?/ha y registra un crecimiento medio (CAGR) de 2,1 % en los últimos 5 años. Por su parte, el valor del suelo destinado a viñedo en regadío se sitúa en torno a 28.000 ?/ha, con un crecimiento medio de 1,6 % en los últimos 5 años. Se observa una diferencia importante en el valor de la tierra entre modalidades tradicionales (mayoritarias y más baratas) y modalidades intensivas, así como entre diferentes zonas geográficas (asociadas a las denominaciones de origen).

FRUTALES CÍTRICOS

El sector citrícola español tiene un peso relevante en los mercados mundiales, principalmente naranja. Otros frutales cítricos son la mandarina, el limón y el pomelo. La producción, esencialmente de regadío, se concentra en el litoral mediterráneo y áreas interiores del sur peninsular.

"Por la competencia de importaciones de producto de menor precio, se está produciendo una reorientación de las fincas hacia limoneros y pomelos, en detrimento de las naranjas, especialmente en la zona de Murcia. También se observa una tendencia a la concentración de productores en cooperativas y asociaciones en respuesta a la creciente comercialización mayorista especializada", explica Andrea de la Hoz, Consultora Senior del Servicio de Estudios de Tinsa.

El valor del suelo destinado a cítricos se sitúa en torno a 53.000 ?/ ha en 2022 y registra un decrecimiento del -0,1 % en la media acumulada de los últimos 5 años. En general, se registra una tendencia descendente continuada hasta 2020, periodo en el que apunta a una estabilización mantenida en los dos últimos años.

La razón de la evolución desfavorable está en la competencia generada por las importaciones de producto a menor precio y también por cierta reducción de los rendimientos de la tierra atribuida en parte a los fenómenos climatológicos externos. La tendencia descendente en el valor de suelos de críticos se estabilizó desde 2017 en el caso de Comunidad Valenciana y desde 2020 en Murcia. Por su parte, Andalucía ha sostenido los precios de la tierra destinados a cítricos y desde 2020 registra cierto impulso.

FRUTALES NO CÍTRICOS

Este cultivo está formado por tres grupos: frutales de hueso y pepita, frutas tropicales y frutales de fruto seco, destacando entre estos últimos el almendro y el pistacho.

Los frutales de hueso y pepita han visto mermada su producción y sus precios en los últimos años por cambios en los hábitos de consumo que han reducido la demanda, las importaciones de producto más barato de terceros países y el freno de las exportaciones a Rusia por las sanciones impuestas por la UE tras la invasión rusa de Crimea en 2014.

Los cultivos tropicales, por el contrario, se han beneficiado de nuevos patrones de consumo más internacionalizados. Entre los más destacados. aguacates y caquis han visto aumentada la demanda y los precios.  El incentivo de la rentabilidad ha impulsado la superficie plantada y el valor del suelo.

En tercer lugar, los frutos secos han tenido una gran expansión en los últimos años debido a las elevadas rentabilidades. El almendro supone el 87% de la superficie de esta categoría de cultivo y ha registrado un crecimiento muy intenso desde 2014 con un aumento de la superficie plantada del 30%, tendencia que se ha moderado recientemente. El pistacho, por su parte, ha cobrado un gran protagonismo, pasando de las 1.200 ha en 2010 a las 55.000 en a la actualidad. Su elevada rentabilidad ha atraído la atención de los inversores, que han propiciado su expansión.

El valor unitario medio del suelo destinado a frutales no cítricos se sitúa en torno a los 22.000 ?/ha en secano y en torno a los 36.000 ?/ ha en regadío, con marcadas diferencias entre el regadío y el secano: un descenso medio del 2,5% en el periodo 2017-2022 en regadío y un incremento del 3,6% en terrenos de secano.

En contra de la macrotendencia general, el valor medio de los frutales no cítricos ha tendido a incrementarse en el caso del secano y a decrecer en el caso del regadío, con la excepción de algunos frutos tropicales más valorados por el mercado. "Esto se debe a la influencia de inversores y grupos empresariales que han encontrado potencial de rentabilidades más altas en los frutos secos, como el pistacho o el almendro, mientras que las frutas de hueso y pepitas están siendo menos demandadas", explica de la Hoz.

HORTALIZAS Y CULTIVOS DE INVERNADERO

Aunque la superficie dedicada al cultivo de hortalizas e invernaderos en el país representa apenas un 1,7 % de la superficie cultivada nacional (254.400 ha), España es el primer exportador de hortalizas de la UE y el segundo mundial tras EEUU. Se exporta en torno al 50% de la producción, que se concentra en el sur del litoral mediterráneo y sur del litoral atlántico. En los últimos 5 años la superficie total se mantiene estable, si bien el secano ha aumentado (+24 %), mientras que el regadío y los invernaderos la han reducido debido a los problemas con el agua de las principales zonas productoras. 

La disponibilidad de agua es el principal riesgo para estos cultivos. Las ubicaciones que sufren fuertes restricciones de agua por la sequía están experimentando un traspaso hacia hortalizas en secano ante la consecuente reducción de rendimientos. Otros cultivos en regadío se mantienen, pero comienzan a reducir las rotaciones anuales o a cambiar las especies seleccionadas por otras de menor requerimiento de agua. 

Son los cultivos de invernadero con regadío los que, según las tasaciones de Tinsa, muestran un valor de la tierra más elevada entre todos los suelos agrarios: cerca de 158.000?/ha de media. La superficie de invernaderos en España es muy limitada comparada con el resto de cultivos (tan solo 25.900 ha) y el precio y los rendimientos de la tierra dependen mucho del grado de tecnificación. El valor del suelo de invernadero se ha incrementado un 0,5% de media en el periodo 2017-2022. 

En el caso de las hortalizas al aire libre, el valor del suelo en regadío se sitúa de media en 72.200 ?/ha, con un crecimiento medio acumulado del 0,9% en el último lustro, gracias al fuerte impulso alcista experimentado en el año 2022.

Evolución Hortalizas y cultivos de Invernadero

Acceso completo al Informe Suelo Agrario en España 2022

  • La vivienda se encarece en junio tres décimas menos que en mayo y se mantiene un 8,7 % por encima de junio de 2021.
  • Mientras que los grupos de ´Áreas Metropolitanas´ y ´Capitales y Grandes Ciudades´ crecen con menor intensidad, la costa y, en menor medida, las islas experimentan un repunte respecto al mes anterior.
  • La mayor revalorización anual corresponde a las ´Áreas Metropolitanas´ (+9,1 % interanual) y a ´Resto de municipios´ (+9,1 %).

Madrid, 18 de julio de 2022. - La estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados del mes de junio sigue reflejando una tendencia alcista de los precios en todas las zonas del país. El precio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 0,8% entre mayo y junio, tres décimas menos que el mes anterior. El índice general se situó en 1.841 puntos, un 8,7 % por encima que en junio de 2021. Según las tasaciones de Tinsa, el precio medio se encuentra un 21,3 % por debajo del máximo alcanzado en 2007, tras revalorizarse un 32 % desde el mínimo registrado en 2015.

Con los datos definitivos del mes de junio, la variación interanual en el segundo trimestre de 2022 se sitúa en el 8,3 %, una décima más que el dato provisional publicado en la estadística IMIE Mercados Locales el pasado 30 de junio, con un valor medio de 1.686 euros/m2.

"Los grupos de ´Capitales y Grandes Ciudades´ y ´Áreas Metropolitanas´ moderan su crecimiento en junio con respecto al mes anterior, mientras que ´Costa Mediterránea´ y, en menor medida, ´Baleares y Canarias´ registran un repunte en el impulso de los precios"., explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

En términos interanuales, todas las zonas reflejan incrementos significativos con respecto a junio de 2021. En ese mes, las ´Capitales y Grandes Ciudades´ todavía registraban ligeras caídas en términos interanuales y las ´Áreas Metropolitanas´ todavía no habían acumulado alzas significativas. Por su parte, ´Costa Mediterránea´, ´Islas´ y ´Resto de municipios´ ya habían iniciado la recuperación en junio de 2021, aunque moderada.

Los grupos que registraron este mes de junio los mayores incrementos en su precio medio fueron las ´Áreas Metropolitanas´, con un 9,2%, y las localidades más pequeñas de interior y costa atlántica, agrupadas en ´Resto de Municipios´ (+9,1 %). Este es el único grupo con crecimiento mensual de precios por encima del 1 % (+1,1 %).

Las ´Capitales y Grandes Ciudades´ se encarecieron un 8,4% interanual, por debajo de la media nacional. En el caso de las islas y la costa mediterránea, que iniciaron antes la recuperación, la comparativa anual arroja cifras más moderadas: 4,5 % y 6,9 %, respectivamente.

La directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias, destaca que la demanda mantiene una tendencia alcista, si bien los datos de concesión de nuevas hipotecas podrían estar comenzando a reflejar cierta desaceleración. "De consolidarse, esta desaceleración podría estar motivada, en parte, por un endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos ante el cambio anunciado en la política monetaria del BCE", explica Arias.

En su opinión, aunque la demanda residencial permanece activa en un entorno de oferta limitada, lo que impulsa los precios al alza, "cabe esperar que el incremento en los tipos de interés derive en una moderación gradual de la demanda que desacelere las tasas de crecimiento de los precios del producto residencial".

Evolución desde máximos y mínimos postcrisis

Según las tasaciones de Tinsa, el precio medio de la vivienda en España es un 21,3 % inferior al de diciembre de 2007, cuando alcanzó su máximo en el ´boom´ inmobiliario. Tras los descensos durante la crisis financiera, el valor medio tocó su mínimo en agosto de 2015 y desde entonces se ha revalorizado un 32 %.

En las ´Capitales y Grandes Ciudades´, el incremento desde mínimos alcanza el 38,4 %, lo que reduce la diferencia respecto a sus máximos a un 19,8 %. También en las ´Áreas Metropolitanas´ el aumento supera el 30 % (+31,3 %). Por el contrario, en las localidades de interior y costa atlántica (´Resto de Municipios´), el incremento del valor medio es tan solo de un 18% desde el mínimo registrado en diciembre de 2016.

La mayor diferencia respecto al período 2007 / 2008 corresponde a la ´Costa Mediterránea´, que se encuentra un 32,5 % por debajo de sus máximos, seguida de ´Resto de Municipios´, que acumula una caída del 31 %.

Otros indicadores

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial:

Acceso completo al Índice General de Tinsa ´El precio de la vivienda sube un 8,7% interanual en junio´

  • El índice general se situó en 1.770 puntos, que representan un 6,2 % más que en enero de 2021 y un incremento del 0,7 % respecto a diciembre.
  • Todas las zonas analizadas aumentaron su precio en tasa intermensual, excepto la costa mediterránea, que se mantiene estable tras las subidas de los últimos meses.
  • ´Áreas metropolitanas´ es el grupo que más se ha revalorizado entre diciembre y enero. En el balance de los últimos 12 meses, el mayor incremento corresponde a las localidades pequeñas de interior (´Resto de municipios´).
  • El valor medio en España se encuentra un 24,3% por debajo del máximo alcanzado en 2007.

Acceso completo a la Nota de Prensa sobre el Informe de Vivienda Nueva y Usada de enero de 2022 de Tinsa 

Madrid, 4 de febrero de 2021. - El precio medio de la vivienda nueva y usada registró en enero un crecimiento del 6,2 % en el último año, hasta 1.770 puntos, según refleja la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, que estrena hoy un algoritmo renovado (IMIE XXI)*. La evolución del mercado residencial refleja que la demanda se mantiene activa de manera generalizada en el país. Todos los grupos analizados han incrementado sus valores medios respecto al mes de diciembre, exceptuando la costa mediterránea, que se mantuvo estable en enero tras los crecimientos experimentados en los meses previos.

El precio medio en España se ha revalorizado un 24,3 % desde el mínimo registrado durante la crisis financiera y acumula un descenso del 28 % desde los máximos de 2007.

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca el buen tono de la demanda, con unos datos de compraventas que reflejan una tendencia alcista, acompañados de las hipotecas, que también muestran crecimientos, aunque de menor intensidad. ""El segmento residencial continúa atrayendo el interés de la demanda en un contexto de tipos de interés bajos que, en combinación con las tendencias inflacionistas de la economía, mantienen el inmobiliario como una alternativa de inversión interesante", afirma Arias.

Las localidades más pequeñas del interior y de la costa atlántica, agrupadas en ´Resto de municipios´, destacan en enero con el mayor crecimiento en tasa interanual (+7,6 %), seguidas de las islas (+7,3 %). También por encima de la media nacional, las áreas metropolitanas se revalorizaron un 7 %, mientras que la costa mediterránea lo hizo un 6,2 % en los últimos 12 meses y un 5,2 % las capitales y grandes ciudades.

La perspectiva es que los precios sigan registrando alzas moderadas, dado que, pese a los avances, la oferta sigue sin acompasar la pujanza de la demanda. "La obra nueva continúa reactivándose con velocidad moderada, según reflejan los datos de visados que crecen ligera pero constantemente desde marzo de 2021. El crecimiento se ve contenido en parte por el incremento de los costes de construcción, que se mantienen al alza impulsados por el precio de las materias primas frente a un coste de mano de obra que de momento se ha mantenido estable", explica Cristina Arias.

Las áreas metropolitanas muestran en enero la mayor tasa de crecimiento mensual, con una subida del 1,3 %, casi duplicando la media nacional (0,7 %) y por encima del recorrido experimentado por las capitales y grandes ciudades y el grupo ´Resto de municipios´, ambas con un crecimiento del 0,9 %. Tan solo la costa mediterránea mantuvo casi invariable su precio medio entre diciembre de 2021 y enero de 2022, al registrar un ligero descenso del 0,1 %, tras los incrementos acumulados en los meses previos.

Evolución desde máximo y mínimos postcrisis

El precio medio de la vivienda en España registra una caída acumulada del 24,3 % desde los máximos alcanzados en 2007, tras revalorizarse un 27,4 % desde su valor más bajo durante la crisis financiera. Las capitales y grandes ciudades son el grupo que muestra un mayor recorrido al alza desde sus mínimos (32,8 %), seguidas de los territorios insulares (29,8 %). Esta evolución las sitúa como los grupos que más cerca se encuentran de los máximos de la primera década de los 2000. El precio medio en las islas se encuentra un 12,1 % por debajo de los máximos del ciclo anterior y las capitales y grandes ciudades, un 23,4 %. En el extremo contrario, la costa mediterránea arrastra un descenso acumulado del 34,5 % desde 2007.

(*) Con el IMIE General y Grandes Mercados del mes de enero 2022, Tinsa estrena su algoritmo perfeccionado IMIE XXI. Aprovechando las nuevas capacidades tecnológicas adquiridas y las mejoras en el tratamiento de datos, Tinsa ha lanzado la segunda generación del IMIE, que logra un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado. 

Otros indicadores

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial

Acerca de Tinsa IMIE General y Grandes Mercados

El índice Tinsa IMIE es una iniciativa pionera puesta en marcha por Tinsa en 2008 con el objetivo de reflejar el valor de los productos residenciales en España. Recoge cada mes la variación interanual del valor de la vivienda y su nivel respecto al año 2001 (base 1.000). Los datos numéricos corresponden al valor del índice, no indican el precio por metro cuadrado de las viviendas.

Tinsa elabora la estadística a partir de las valoraciones de vivienda realizadas por su extensa red de 1.100 técnicos distribuidos por todo el país. Su base metodológica sigue las indicaciones de Eurostat para la construcción de índices de precios de vivienda y su frecuencia es mensual.

El índice Tinsa IMIE divide el territorio en cinco grandes zonas que representan los principales estratos que vertebran el mercado de vivienda: "Capitales y Grandes Ciudades" con más de 50.000 habitantes; "Áreas Metropolitanas"; "Costa mediterránea"; "Islas" y un quinto grupo formado por el "Resto de Municipios". En enero de 2022, Tinsa presentó la segunda generación del índice, con un algoritmo renovado que mejora la robustez y representatividad de la situación y tendencias del mercado.

Tinsa participa en el Panel de Precios de Vivienda en España, una iniciativa de la que forman parte instituciones públicas, empresas privadas y asociaciones que publican y/o difunden informes y estadísticas sobre esta materia. Además de en la página web de Tinsa (https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/), las estadísticas de precios pueden consultarse en el portal http://www.preciosdevivienda.es, junto a las del resto de entidades participantes en el Panel.

Descárgate el Informe de Tinsa sobre la evolución histórica del precio de la vivienda 

  • El valor medio se sitúa en 1.713 ?/mentre enero y marzo, un 0,9 % más que en el cuarto trimestre de 2022 (variación trimestral) y un 6,3 % por encima del mismo periodo del año anterior (tasa anual).
  • Nos encontramos ante una desaceleración generalizada del aumento de los precios de la vivienda, tras las subidas intertrimestrales del 2,2 % y del 2,1 % registradas en los dos trimestres precedentes.
  • Cantabria (+12,1 % interanual), Valencia (+10,1 %) y Zaragoza (+9,8 %) son las provincias donde más se ha incrementado el precio de la vivienda nueva y usada en el último año.
  • En tasa trimestral, siete capitales registran un leve retroceso y en otras 20 el incremento no alcanza el 1 %. Las ciudades de Madrid (+0,3 %) y Barcelona (-0,3 %) apenas movieron sus precios en los últimos tres meses.
  • El esfuerzo teórico anual de compra de vivienda se sitúa en el 31,2%, tres décimas más que el trimestre anterior. En las grandes capitales se tensiona la accesibilidad: 47,4 % en Barcelona; 44,2 % en Madrid y 42 % en Málaga.

 El año ha comenzado con una desaceleración generalizada en el crecimiento de los precios de la vivienda terminada (nueva y usada). Según la estadística IMIE Mercados Locales publicada hoy, basada en las tasaciones realizadas por Tinsa, el valor medio en España registró un aumento interanual del 6,3 % en el primer trimestre de 2023, tras incrementarse un 0,9 % desde el cuarto trimestre de 2022 (tasa trimestral). El dato confirma la tendencia de estabilización de los precios observada en los primeros meses del año y supone una clara moderación frente a los aumentos trimestrales del 2,2 % y del 2,1 % que se registraron en el cuarto y tercer trimestre de 2022, respectivamente.

"Continúa la normalización del volumen de compraventas de viviendas, que están retornando hacia su media histórica, inferior a la fuerte aceleración de la actividad que se experimentó entre la segunda mitad de 2021 y la primera mitad de 2022, pero aún en niveles robustos", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

De cara a los próximos meses se mantiene la previsión de desaceleración de los precios con tendencia hacia la estabilización como consecuencia de una financiación que se reduce y una demanda que se modera.  Entre los indicadores que permiten mantener la confianza en el mercado residencial en España, Cristina Arias destaca que la deuda de los hogares y las empresas está en niveles equilibrados respecto al PIB, que las tasas de empleo general se mantienen, sosteniendo la solvencia de las familias, y que la dudosidad asociada a créditos para la adquisición de vivienda está en niveles bajos y aún continuaba reduciéndose en el último trimestre de 2022.

A las incertidumbres económicas de los últimos meses se han añadido recientemente problemas en algunos bancos de EEUU y, en menor medida, en Europa que abren la posibilidad a una mayor restricción de crédito por parte de las entidades financieras. "Esta situación podría derivar en una reducción de las previsiones de crecimiento de la economía existentes hasta la fecha, lo que afectaría negativamente a la demanda de reposición de vivienda, aunque podría ser positiva para la inversión en bienes raíces", explica Cristina Arias. Actualmente, solo el 49% del total de las transacciones tiene asociada una hipoteca, lo que indica que la vivienda continúa canalizando ahorros en un entorno de incertidumbre económica.

El precio medio en España se ha incrementado un 34,2 % desde el mínimo registrado durante la crisis financiera, en el tercer trimestre de 2015, y se sitúa un 20,8 % por debajo del máximo alcanzado durante el boom inmobiliario, en el cuarto trimestre de 2007.

COMUNIDADES AUTÓNOMAS (% evolución interanual en el Anexo 1)

El crecimiento de los precios de la vivienda nueva y usada a nivel regional mantiene porcentajes elevados en el primer trimestre, aunque menores que en meses anteriores, con variaciones trimestrales prácticamente planas. El grueso de las Comunidades Autónomas se mueve en incrementos interanuales entre el 4 % y el 6 %, como es el caso de la Comunidad de Madrid (+5,1 %) y Cataluña (+4,4 %).  Según las tasaciones de Tinsa, el mayor dinamismo en los últimos 12 meses corresponde a las regiones de Cantabria (+12,1 %), Aragón (+10 %), La Rioja (+8 %) y Extremadura (+7,5 %).

Las variaciones trimestrales reducen su intensidad en este primer trimestre, situándose el grueso de ellas en el entorno de -0,1 % y 1 %. Se desmarcan con un crecimiento reciente más acentuado Navarra, que alcanza el 5,6 %.

Los precios continúan alejándose progresivamente de los valores mínimos resultantes de la crisis financiera. La Comunidad de Madrid (+59,4 %) es la que más se aleja de ese suelo, seguida de Cataluña (+43,9 %) e Islas Baleares (+40,5 %). En el extremo opuesto, la vivienda en Melilla, Región de Murcia, Extremadura y Galicia se ha revalorizado menos de un 15 % desde los respectivos valores mínimos registrados en el ciclo anterior.

El valor medio en Islas Baleares se encuentra solo un 1,4 % por debajo de los máximos de 2007 alcanzados durante la burbuja, siendo la región con mayor tensión de precios. La siguiente región con menor diferencia es Madrid: -11,6%. En el otro extremo, en cuatro comunidades autónomas (Castilla-La Mancha, Murcia, La Rioja y Aragón) la distancia supera el 30 %.

PROVINCIAS (% evolución interanual en el Anexo 2)

Los crecimientos más intensos a nivel provincial se sitúan en torno al 10 % en Zaragoza, Valencia y Cantabria y los más moderados entre el 2 % y el 3 % en Soria, Alicante y Lugo. La mayoría de las provincias se mueve en tasas de crecimiento anual entre el 4 % y el 7 %, y entre el -0,1% y el +1 % en tasa trimestral.

Un total de 10 provincias registran un leve retroceso respecto al trimestre precedente. Entre ellas, la provincia de Barcelona (-0,2 % trimestral), donde los precios son un 4,3 % superiores a los de año antes. En la provincia de Madrid, el valor medio evolucionó en línea con la media nacional (+0,9 % trimestral), situándose un 5,1 % por encima del primer trimestre de 2022.

Las provincias de Lleida y Toledo destacan con la mayor diferencia de precios respecto a los máximos del ?boom? inmobiliario, con caídas acumuladas que superan el 40 %.

Los mayores valores unitarios provinciales se encuentran en la provincia de Madrid (2.888 ?/m2), Islas Baleares (2.689 ?/m2) y Guipúzcoa (2.449 ?/m2), seguidas de la provincia de Barcelona (2.434 ?/m2) y Vizcaya (2.377 ?/m2). En el extremo opuesto, los menores valores se localizan en Ciudad Real (762 ?/m2), Cuenca (792 ?/m2) y Zamora (851 ?/m2).

CAPITALES (% evolución interanual en el Anexo 3)

Hasta 35 capitales registran variaciones interanuales inferiores a las de sus respectivas provincias, lo que apunta a una desaceleración ligeramente superior en las ciudades principales, aunque por el momento en cifras muy moderadas.

Las capitales donde más se ha incrementado el precio de la vivienda en el último año son Valencia (+10,4 %), Málaga (+10,2 %) y Cádiz (+9,1 %), todas ellas por encima de la banda de subida interanual entre el 3 % y el 7 % en la que se mueven la mayoría de las capitales en el primer trimestre.  La ciudad de Madrid se encareció un +3,8 % en el último año y la Ciudad Condal un +2,7 %, marcando ambas una moderación respecto a las cifras del trimestre anterior.

Considerando el trimestre aislado (1T 2023 vs 4T 2022), un total de siete capitales registran un leve retroceso y en otras 20 el incremento no alcanza el 1 %. La mayoría de las capitales experimentaron en el primer trimestre ligeros aumentos entre el 0,1 % y el 1 % respecto al cuarto trimestre de 2022.  Las dos grandes capitales se mueven en el entorno de la estabilización en tasa trimestral: +0,3 % en Madrid y -0,3 % en la Ciudad Condal.

Las capitales que más se acercan a los máximos de la burbuja (2007-2008), además de Ceuta y Melilla, son Palma de Mallorca (-2,1 %), San Sebastián (-10,8 %), Madrid (-11,4 %) y Málaga (-13 %). Las distintas intensidades de demanda y actividad explican que en algunas capitales del país la vivienda valga cerca de la mitad de lo que costaba hace 15 años: es el caso de Lleida (-47,2 %) y Ciudad Real (-44,1 %).

Las tres mayores capitales por tamaño (Madrid, Barcelona y Valencia) y las dos con perfil turístico más marcado (Málaga y Palma de Mallorca) se han revalorizado por encima de un 50% desde el valor mínimo alcanzado durante la crisis financiera. Así, en Madrid, el precio medio de la vivienda nueva y usada se ha incrementado un 66,8 % desde el suelo que tocó en el tercer trimestre de 2014. Le siguen en intensidad de revalorización desde mínimos las ciudades de Palma de Mallorca (+58,7 %), Málaga (+55,9 %), Valencia (+54,7 %) y Barcelona (+53,5 %).

En términos de valor absoluto, San Sebastián sigue liderando el ranking como la capital más cara, con un precio medio de 4.212 ?/m2, seguida de Barcelona (3.579 ?/m2) y Madrid (3.564 ?/m2). Las más baratas se localizan en Castilla y León y son Zamora (1.038 ?/m2), Soria (1.056 ?/m2) y Ávila (1.074 ?/m2).

DISTRITOS DE LAS SEIS GRANDES CAPITALES

Siete distritos de Madrid y tres de Barcelona muestran un valor medio superior a los 3.900 ?/m2. Barrio de Salamanca, en Madrid, lidera el ranking superando los 5.400 ?/m2. En segunda posición destaca Chamberí (5.158 ?/m2), también en Madrid, seguido por Sarrià-San Gervasi (4.871 ?/m2) en Barcelona.

En estas zonas más caras, el mercado residencial muestra una estabilización en el entorno del 0,2 % y 1,9 %. Los extremos los marcan el distrito de Chamartín (Madrid), con un incremento trimestral del +1,9 %, y L?Eixample (Barcelona), con un 0,2 %.

l margen de las dos grandes ciudades, cinco distritos de Valencia, cuatro de Zaragoza y tres de Málaga superan el 10 % de incremento en el precio de la vivienda en los últimos 12 meses. En Sevilla, los mayores aumentos se localizan en Sur y Macarena, por encima del 7 %.

INDICADORES FINANCIEROS Y DE ACTIVIDAD EN ESPAÑA 1er TRIMESTRE 2023

  • Esfuerzo teórico anual: 31,2 % de la renta disponible del hogar medio.
  • Importe medio de nuevas hipotecas:347 ?.
  • Cuota hipotecaria media: 648 ?/mes.
  • Compraventas / parque existente: 27,6 transacciones por cada 1.000 viviendas.
  • Visados de obra nueva / parque existente: 4,2 visados por cada 1.000 viviendas.

Esfuerzo teórico anual de compra

Tinsa publica cada trimestre un indicador de esfuerzo teórico anual que busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional. Este indicador simula el porcentaje de renta disponible que un hogar tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales.

Según este indicador, los españoles destinarían de media un 31,2 % de su renta disponible al pago de la primera cuota anual de una hipoteca con las características mencionadas (es decir, una hipoteca con una ratio préstamo/valor del 80%).

La mayoría de las provincias registra un nivel de esfuerzo moderado, es decir, inferior al 35%. Lo superan cinco provincias: Islas Baleares (58,5 %) Málaga (43 %) y Madrid (38,8 %), Navarra (36,8 %) y Barcelona (36,6 %). En el extremo opuesto, las provincias con un acceso a la vivienda menos tensionado y menor dinamismo de mercado son Lleida (18,2 %) y Teruel (18,6 %).

Las tensiones de accesibilidad se incrementan en los polos de atracción de la demanda por el dinamismo de sus mercados laborales y de la inversión. Entre las seis mayores capitales, las tasas más elevadas se localizan en la ciudad de Barcelona (47,4 %), que supera el nivel de accesibilidad crítico (45 %), y en las capitales de Madrid (44,2 %) y Málaga (42 %).  También Sevilla (36,8 %) superaría el 35 % considerado de accesibilidad razonable. Por su parte, Valencia (32,6 %) y sobre todo Zaragoza (28,4 %) quedarían por debajo.

Si se desciende a nivel de distritos, las mayores tasas de esfuerzo teórico se localizan, en Barcelona, en Ciutat Vella (64,7 %), y en Madrid en Centro (58 %) y Arganzuela (54,1 %).

Cuota hipotecaria mensual

Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España en el primer trimestre de 2023 se situó en 145.347 ?. Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 648 ?, en un entorno de tipos de interés al alza y endurecimiento de las condiciones de concesión de los préstamos hipotecarios.

Los habitantes que afrontan una mayor cuota hipotecaria en las hipotecas que se firmaron en el tercer trimestre son, según el INE, los de las provincias de Baleares (1.096 ?/mes), Comunidad de Madrid (911), Barcelona (808) y Málaga (783). En el extremo opuesto, los menores pagos mensuales corresponden a los vecinos de Ciudad Real (367), Jaén (374) y Cuenca (375).

Acerca de IMIE Mercados Locales

La estadística IMIE Mercados Locales recoge la evolución del valor de mercado unitario de las viviendas en cada una de las Comunidades Autónomas, provincias, y capitales de España, a partir de las tasaciones de vivienda libre terminada que realiza la compañía en el periodo analizado. Los datos trimestrales presentados son provisionales y muestran resultados al cierre de la tercera semana, de forma que pueden sufrir ligeras modificaciones tras el cierre definitivo del mes.

En enero de 2022 Tinsa estrenó una actualización de su algoritmo de cálculo, dando lugar a la segunda generación del IMIE (el IMIE XXI), un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado. En enero de 2023 se enriqueció la muestra con datos históricos adicionales y se actualizaron las ponderaciones asignadas a los distintos segmentos de mercado de acuerdo con el valor reciente de variables que atienden a los criterios demográficos y socioeconómicos relevantes.

Tinsa participa en el Panel de Precios de Vivienda en España, una iniciativa de la que forman parte instituciones públicas, empresas privadas y asociaciones que publican y/o difunden informes y estadísticas sobre esta materia. Además de en la página web de Tinsa (https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/), las estadísticas de precios pueden consultarse en el portal http://www.preciosdevivienda.es, junto a las del resto de entidades participantes en el Panel.

  • El índice general muestra un incremento del 7,7% interanual en abril, tras avanzar un 1,1% en el último mes.
  • Las capitales y grandes ciudades y las localidades más pequeñas (´Resto de municipios´) registran los mayores avances mensuales: 1,1% y 1,2%, respectivamente.
  • En tasa interanual, ´Resto de municipios´ y ´Áreas metropolitanas´ destacan en abril con crecimientos superiores a la media nacional.
  • La costa mediterránea se desacelera ligeramente, mientras que los territorios insulares se mantienen estables tras la ligera corrección experimentada en marzo.

Madrid, 6 de mayo de 2022.- El mercado residencial mantuvo en abril la tendencia alcista mostrada en los últimos meses. Según la estadística IMIE General y Grandes Mercados publicada hoy, la vivienda nueva y usada se encareció de media en España un 1,1% mensual en abril, lo que sitúa el crecimiento en tasa interanual en un 7,7%. Todos los grupos reflejan incrementos significativos respecto a abril de 2021, mes en el que la mayoría de las zonas mantuvieron tasas de crecimiento contenidas, a excepción de "Costa Mediterránea" y el territorio insular, que ya comenzaban a mostrar precios al alza.

"Se observa una moderación de los precios en las zonas que comenzaron a registrar tendencias alcistas de forma más temprana en 2021, y un nuevo incremento en "Capitales y Grandes Ciudades", donde se concentra la demanda y el espacio es más limitado, de forma que los precios aumentan más rápido. La zona de "Áreas Metropolitanas" también se incrementa, pero de forma más lenta", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

El precio medio de la vivienda nueva y usada en España se ha revalorizado un 29,6% desde el mínimo registrado en la crisis financiera. La caída acumulada desde máximos de 2007 en el índice general es del 22,7%.

Junto a las capitales y grandes ciudades (+1,1% mensual) también ha contribuido al impulso del precio medio en abril el grupo "Resto de municipios", que representa a las localidades más pequeñas del interior y costa atlántica, con un 1,2%. En "Áreas metropolitanas", el precio medio mantiene una tasa de crecimiento de variación mensual similar a la del mes anterior. Por su parte, "Costa Mediterránea" se desacelera ligeramente, mientras que los territorios insulares ("Baleares y Canarias") se mantienen estables tras la ligera corrección experimentada en marzo.

´Resto de municipios´ y ´Áreas metropolitanas´ son los grupos que presentan las mayores subidas respecto a abril de 2021, por encima de la media nacional: un 8,5% y un 8,3%, respectivamente.

"En conjunto, la demanda ha continuado activa, aunque varias zonas muestran signos de ralentización. La evolución reciente de los datos de empleo, con un incremento de los contratos fijos frente a los temporales durante los últimos meses, podría estar influyendo parcialmente en la dinamización de la demanda al facilitar el acceso a la financiación. Aun así, las hipotecas continúan en una proporción equilibrada en comparación con la evolución del número de compraventas, lo que denota que el residencial continúa canalizando ahorros acumulados. Por su parte, la oferta de obra nueva, sujeta a costes de construcción al alza, evoluciona con menor impulso", apunta Arias.

La directora del Servicio de Estudios de Tinsa considera que a medida que se vayan incrementando los tipos de interés de las hipotecas, la demanda de vivienda tenderá a moderarse, lo que contribuirá a una desaceleración del incremento de los precios. "Al mismo tiempo, el contexto de incertidumbre unido a unas expectativas de demanda que se moderan también podrían limitar la oferta de vivienda, lo que contribuiría a tensiones alcistas. Se observan así tensiones contrapuestas en cuanto a la potencial evolución del precio de la vivienda", afirma.

Evolución desde máximos y mínimos postcrisis

El precio medio de la vivienda en España se ha incrementado un 29,6% desde su máximo en la crisis financiera, alcanzado en febrero de 2015. En las capitales y grandes ciudades la recuperación alcanza el 35,9% y las áreas metropolitanas superan a las islas como el segundo grupo con mayor revalorización desde mínimos, con un 28,8% frente al 28,5% de Baleares y Canarias. La recuperación está siendo más lenta en ?Resto de municipios?, donde la subida desde mínimos es del 16,1%.

En el mes de abril, la caída acumulada en el índice general respecto a los máximos de 2007 se situó en un 22,7%. La brecha es mayor en la costa mediterránea (-33,1%) y en ´Resto de municipios´ (-32,4%). Por el contrario, las islas destacan como el área que más próxima está sus precios máximos, con una caída del 12,6%.

Otros indicadores

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial:

Acceso completo al Índice General ´El precio de la vivienda se encarece un 1,1% mensual en abril´ de Tinsa

  • El índice general muestra un retroceso estacional de ocho décimas respecto a julio y deja el crecimiento en tasa interanual en un 8,5%.
  • ´Capitales y grandes ciudades´ experimentan el ajuste más acusado en el último mes, con la mayoría de los grupos manteniéndose sin apenas variación de precios en tasa mensual.
  • Las mayores subidas de precios en los últimos 12 meses se localizan en las ´Áreas metropolitanas´ (+9,5% interanual) y en ´Resto de municipios´ (+9,2%).
  • El precio medio de la vivienda en España se sitúa un 21,2% por debajo de los máximos de 2007.

Madrid, 6 de septiembre de 2022. - El mercado residencial repite el patrón de años anteriores y muestra en agosto un freno en la tendencia de crecimiento de los precios experimentada en meses anteriores. El índice general registró un descenso del 0,8% en agosto en comparación con julio, hasta 1.842 puntos, según refleja la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados publicada hoy. El precio medio de la vivienda nueva y usada es un 8,5% superior al de hace un año (agosto de 2021) y se mantiene un 21,2% por debajo de los máximos de finales de 2007.

Las capitales son el grupo que mayor caída de precios ha experimentado

"Esta variación mensual negativa en agosto, liderada por las ´Capitales y grandes ciudades´ e ´Islas´, es recurrente en la serie de precios y tiene, por tanto, un componente estacional asociado al descenso de la actividad en el periodo vacacional. Los grupos de ´Áreas metropolitanas´, ´Costa mediterránea´ y ´Resto de zonas´ se han mantenido estables, con variaciones próximas al 0%", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

Las ´Capitales y grandes ciudades´ destacan entre los grupos analizados con la mayor caída de precios dentro un escenario de corrección moderada: un 0,9% de descenso entre julio y agosto, seguidas de los territorios insulares (-0,5% mensual), donde la evolución de precios llevaba varios meses moderándose. ´Áreas metropolitanas´ y ´Costa mediterránea´ se mantuvieron en agosto prácticamente sin cambios: 0,0% y -0,1%, respectivamente. Tan solo las localidades más pequeñas del interior peninsular y de la costa atlántica, agrupadas en ´Resto de municipios´, aumentaron ligeramente su valor medio en agosto en tasa mensual: +0,1%.

Arias destaca que, en términos interanuales, "todas las zonas reflejan incrementos significativos con respecto a agosto del año pasado, pues la aceleración generalizada de los precios residenciales no se inició el año pasado hasta el último trimestre de 2021".

Es ´Áreas metropolitanas´ el grupo donde más se ha incrementado el precio, un 9,5%, en el último año, seguido de ´Resto de Municipios´, con un 9,2%. Ya por debajo de la media nacional, el valor medio en ´Capitales y grandes ciudades´ es un 8,5% superior al de hace un año. El crecimiento es más contenido en ´Islas´, donde el mercado se mantuvo activo tras el primer impacto de la pandemia. Muestra un valor medio un 3,5% superior al de hace un año.

Perspectivas

La directora del Servicio de Estudios de Tinsa apunta que en la primera mitad del año la demanda residencial ha mantenido una tendencia alcista. Una demanda unida con incrementos interanuales en el volumen acumulado de compraventas e hipotecas. De cara a la segunda mitad del año, señala una disminución del poder adquisitivo, debido a tres variantes. Por un lado, "una inflación creciente por encima del crecimiento de los salarios". Por otro lado, "la caída del índice de confianza del consumidor ante las perspectivas de menor crecimiento económico". Y, por último, "el incremento de los tipos de interés que encarece las hipotecas". Estos tres elementos "pueden actuar como elementos desaceleradores del crecimiento de la demanda de producto residencial".

En contraposición, señala que el trasvase de la demanda de compraventa a alquiler puede provocar un incremento del precio del alquiler. Esto, a su vez, incentivaría la demanda de inversión en grandes ciudades y áreas metropolitanas. Es decir, en zonas de actividad económica y en municipios atractivos debido a las nuevas dinámicas de teletrabajo".

La oferta residencial, por su parte, permanecerá en niveles limitados. "La construcción se puede ralentizar ante la escasez de mano de obra especializada y la incertidumbre generada por el escenario inflacionista. De esta forma, la oferta residencial permanecerá en niveles limitados", estima la directora del Servicio de Estudios.

La desaceleración del crecimiento de la demanda combinada con una oferta limitada ejerce, según Arias, fuerzas contrapuestas en los precios residenciales. "En conjunto, se espera una desaceleración gradual del crecimiento de los precios. Esto a medida que los hogares vayan percibiendo la erosión de su poder adquisitivo", asegura.

Evolución desde máximos y mínimos postcrisis

El precio de la vivienda nueva y usada ha registrado una revalorización del 32,1%. Esta revalorización desde el mínimo registrado en agosto de 2015 tras la crisis financiera. ´Capitales y grandes ciudades´ y ´Áreas metropolitanas´ lideran el crecimiento, con subidas del 38% y 32,6%, respectivamente. El grupo menos dinámico es ´Resto de municipios´, con un incremento desde su mínimo del 19,7%.

El índice general muestra actualmente una caída acumulada desde máximos de del 21,2%. Los extremos en esta evolución los marcan las ´Islas´, donde el precio es solo un 12,7% inferior al de 2008. Por otro lado, también lo marca la ´Costa mediterránea´, donde la brecha alcanza el 31,9%. La vivienda en ´Capitales y grandes ciudades´ se encuentra un 20,1% por debajo de su máximo.

Otros indicadores

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes. Todo ello para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.

Acceso completo al Índice General de Tinsa ´El precio de la vivienda nueva y usada cae un 0,8% en agosto´

  • El aumento en tasa mensual se modera cinco décimas respecto al dato de octubre y sitúa la variación interanual en noviembre en el 9,1 %.
  • Las ?Áreas metropolitanas? (+1,7 % mensual) y las ?Capitales y grandes ciudades? (+1 %) son los grupos donde más se ha incrementado el precio de la vivienda en el último mes.
  • El impulso alcista se modera en ?Costa mediterránea?, ?Islas? y ?Resto de municipios?.
  • La vivienda nueva y usada en España está un 18,6 % por debajo de los niveles de 2007, tras revalorizarse un 36,4 % desde sus mínimos. 

Indice General de Precio vivienda noviembre 2022

Madrid, 9 de diciembre de 2022. ? El precio de la vivienda en España mantiene el impulso alcista, aunque con una evolución más moderada. El Índice General de la estadística IMIE General y Grandes Mercados de noviembre, publicado hoy, se sitúa en 1.902 puntos, que supone un incremento del 9,1 % respecto a noviembre de 2021. En el último mes, el aumento del precio ha sido del 1,1 %, cinco décimas menos que en octubre, liderada por el grupo de "Áreas Metropolitanas" y "Capitales y Grandes Ciudades".

A punto de cumplirse 15 años del precio máximo alcanzado en el ?boom? inmobiliario (diciembre de 2007, según las tasaciones de Tinsa), la vivienda media en España se encuentra un 18,6 % por debajo del nivel de entonces, tras haber incrementado su precio medio un 36,4 % desde agosto de 2015, cuando registró su mínimo durante la crisis.

Los principales núcleos de población y actividad económica marcan distancias en noviembre respecto al resto de territorios. "En el último mes, el impulso alcista en precios se mantiene en el grupo de Áreas Metropolitanas y, en menor medida, en ?Capitales y grandes ciudades?, mientras que se modera en ?Costa mediterránea?, ?Islas? y otros municipios de interior", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. Así, frente al aumento del 1 % y del 1,7 % mensual registrado en las capitales y las áreas metropolitanas, respectivamente, el resto de zonas se mantuvieron estabilizadas, con incrementos de entre el 0,0 % y el 0,3%.

En términos interanuales, todos los grupos reflejan incrementos de precios con respecto a noviembre de 2021. "Áreas Metropolitanas" acumula el mayor crecimiento (+11,2 %), seguido de "Capitales y Grandes Ciudades" (8,9 %) y las ubicaciones de menor tamaño del interior peninsular y costa atlántica recogidas en "Resto de Municipios" (7,8 %).

evolución histórica índice genera

"La constitución de nuevas hipotecas se modera ante las previsiones de desaceleración económica inducidas por el cambio en la política monetaria del BCE que endurece los criterios de concesión de préstamos. Aun así, la demanda se mantiene activa, especialmente en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas", afirma Arias.

Evolución desde máximos y mínimos postcrisis

El precio medio de la vivienda en España alcanzó su máximo histórico en diciembre de 2007, según las tasaciones de Tinsa. Tras un periodo de ajuste intenso en el precio, el valor medio en España tocó su mínimo en agosto de 2015 e inició una recuperación progresiva y heterogénea en los diferentes territorios. Actualmente, tras un incremento del 36,4 % el precio medio en España se encuentra un 18,6 % por debajo del máximo de 2007.

La mayor diferencia respecto a la época del ?boom? inmobiliario se mantiene en la ?Costa mediterránea? (-31,1 %) y ?Resto de municipios? (-29,6 %). Por el contrario, el dinamismo de la demanda ha impulsado el valor de la vivienda en las ?Capitales y grandes ciudades? un 42,5% desde sus mínimos, situando el valor medio en este grupo un 17,4 % por debajo del máximo de 2007.  Los territorios insulares, mercados donde tanto el crecimiento de los precios en el boom como el descenso durante la crisis estuvieron más acotados, se encuentran un 10,9 % por debajo de sus máximos.

Otros indicadores

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.

Consulta el histórico del IMIE, así como los diferentes indicadores económicos e inmobiliarios en https://www.tinsa.es/wp-content/uploads/informes/2022/tinsa-imie-noviembre-2022.pdf

Acerca de Tinsa IMIE General y Grandes Mercados

El índice Tinsa IMIE es una iniciativa pionera puesta en marcha por Tinsa en 2008 con el objetivo de reflejar el valor de los productos residenciales en España. Recoge cada mes la variación interanual del valor de la vivienda y su nivel respecto al año 2001 (base 1.000). Los datos numéricos corresponden al valor del índice, no indican el precio por metro cuadrado de las viviendas.

En enero de 2022 Tinsa presentó la actualización del algoritmo de cálculo dando lugar a la segunda generación del IMIE (el IMIE XXI), un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado.

La estadística toma como referencia las valoraciones de vivienda realizadas por la extensa red de Tinsa por todo el país, compuesta por más de 1.000 técnicos. Su base metodológica sigue las indicaciones de Eurostat para la construcción de índices de precios de vivienda y su frecuencia es mensual.

El índice Tinsa IMIE divide el territorio en cinco grandes zonas que representan los principales estratos que vertebran el mercado de vivienda: "Capitales y Grandes Ciudades" con más de 50.000 habitantes; "Áreas Metropolitanas"; "Costa mediterránea"; "Islas" y un quinto grupo formado por el "Resto de Municipios".

Tinsa participa en el Panel de Precios de Vivienda en España, una iniciativa de la que forman parte instituciones públicas, empresas privadas y asociaciones que publican y/o difunden informes y estadísticas sobre esta materia. Además de en la página web de Tinsa (https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/), las estadísticas de precios pueden consultarse en el portal http://www.preciosdevivienda.es, junto a las del resto de entidades participantes en el Panel.

Acceso completo al Índice General de Tinsa ?La vivienda en las capitales se encarece un 1,1 % mensual en noviembre?

  • El precio medio de la vivienda en España registró en julio un incremento interanual del 8,9%, impulsado por los grupos ´Áreas metropolitanas´ y ´Costa mediterránea´
  • Las ciudades secundarias se encarecen un 1% en tasa mensual, por encima del 0,6% que lo han hecho las ´Capitales y grandes ciudades´.
  • Las islas confirman la tendencia de estabilización iniciada a principios de 2022, mientras que en el litoral mediterráneo persisten los incrementos.
  • El índice general se sitúa un 20,5% por debajo de los máximos de 2007, aunque en ´Costa mediterránea´ y en ´Resto de municipios´ la distancia supera el 30%.

Madrid, 4 de agosto de 2022. - El precio medio de la vivienda nueva y usada en España subió un 0,9% entre junio y julio, situando el incremento en tasa interanual en el 8,9%, según la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados del mes de julio. Se mantiene así la tendencia alcista de los precios residenciales iniciada hace 18 meses tras el paréntesis derivado de la pandemia. Los 1.858 puntos del índice general sitúan el precio de la vivienda en julio en el nivel de octubre de 2011.

Las áreas metropolitanas son un 9,7% más caras que hace un año

"Los grupos ´Áreas Metropolitanas´ y ´Costa Mediterránea´ lideran el impulso alcista en el último mes, seguidos de ´Capitales y grandes ciudades´ y ´Resto de municipios´, que crecen con una intensidad ligeramente inferior a la del mes anterior", apunta Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

Las ´Áreas metropolitanas´ mostraron en julio un comportamiento más dinámico que el de las ciudades principales (capitales y grandes urbes) al encarecerse un 1% en el último mes, frente al 0,6% que lo hicieron las segundas. Las ´Áreas metropolitanas´ también son el grupo que registró los mayores incrementos en tasa interanual en el mes de julio (+9,7%), junto con las localidades más pequeñas de interior y de la costa atlántica, agrupadas en ´Resto de municipios´ (+9,4%). Las ´Capitales y grandes ciudades´ se encarecieron en el último año por debajo de la media nacional, un 8,2%.

Los territorios insulares (Baleares y Canarias), que iniciaron con más rapidez en 2021 la recuperación tras el freno de la pandemia y que arrastran situaciones de tensionamiento de precios en algunas localizaciones, parecen confirmar la tendencia de estabilización iniciada a principios de este año. Tras aumentar un 0,1% mensual su precio medio (+4% interanual), los 1.789 puntos de julio están en línea con el nivel de enero de 2022 (1.787 puntos).

´Costa mediterránea´, por su parte, mantiene la tendencia alcista, con un incremento del 0,9% en el último mes, que sitúa el precio medio un 7,4% por encima de junio de 2021.

"La demanda mantiene una tendencia alcista. Se espera que el cambio en la política monetaria del BCE refleje una desaceleración en la concesión de hipotecas. Esto debido al encarecimiento de la financiación y del endurecimiento de los criterios de concesión por parte de las entidades financieras", afirma Cristina Arias.

Evolución desde máximos y mínimos postcrisis

El índice general se sitúa un 20,5% por debajo del nivel de diciembre de 2007, tras incrementarse un 33,3% desde el mínimo registrado en 2015. Las islas (-12,2%) y las ´Capitales y Grandes Ciudades´ (-19,3%) son los grupos más próximos a los precios máximos del boom inmobiliario. Por el contrario, la distancia es mayor en la costa mediterránea, donde la caída acumulada alcanza el 31,8%. En el caso de ´Resto de municipios´, el descenso es de un 30,4%.

Las ´Capitales y grandes ciudades´ siguen destacando con la mayor revalorización desde su mínimo tras la crisis financiera: un 39,3%.

Otros indicadores

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes. Todo ello para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.

"La inversión en obra nueva se está incrementando en 2022 y comienza a reflejarse en un ligero aumento del número de visados respecto a 2021. Aún así se mantienen en niveles moderados en un entorno inflacionista que ha impulsado el alza de los costes de construcción", afirmas Arias.

Acceso completo al Índice General de Tinsa ´Las áreas metropolitanas son un 9,7% más caras que hace un año´

La vivienda se encarece un 0,3 % mensual en abril

  • La tasa de variación interanual se modera al 5,4 %, en línea con la tendencia de estabilización de los precios de los últimos meses.
  • La ?Costa mediterránea? y ?Resto de municipios? compensan en abril el ajuste en el valor medio registrado en marzo.
  • Las ?Áreas metropolitanas? es el grupo donde la vivienda nueva y usada más se ha encarecido en los últimos 12 meses, un 7,3 %, seguido de las ?Capitales y grandes ciudades?.
  • El valor medio se sitúa un 20,7 % por debajo del máximo alcanzado durante el ?boom? inmobiliario

Madrid, 5 de mayo de 2023. ?  El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados registra un incremento moderado del 0,3 % en abril respecto al mes anterior, que se continúa englobando dentro de la tendencia hacia la estabilización de los precios de la vivienda nueva y usada observada en los meses precedentes. La tasa de variación en el último año se sitúa en el 5,4 %, frente al 6 % de marzo, el 6,4 % de febrero y el 6,9 % interanual registrado en enero de este año. El índice general se sitúa en 1.857 puntos, un 20,7% por debajo de los máximos de 2007.

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca que "los precios residenciales continúan estabilizándose en un entorno de encarecimiento de la financiación, endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos y pérdida de poder adquisitivo de los hogares, que contiene el índice de confianza del consumidor y modera la demanda de vivienda".

La estabilización de los precios de la vivienda se observa en todas las zonas.

Algunas áreas muestran incrementos que compensan los ajustes a la baja producidos en meses precedentes, como es el caso de ?Costa mediterránea? y de los mercados de interior, y otras zonas continúan desacelerando su crecimiento, como ocurre en el territorio insular.

Las ?Áreas Metropolitanas? son el único grupo que refleja en abril un ligero descenso en tasa mensual (-0,3 %), que anula el incremento registrado en marzo. Por su parte, en las ?Capitales y Grandes Ciudades? y en las islas el valor aumentó en línea con la media nacional: un 0,3 % respecto al mes anterior.

Los mayores incrementos mensuales se registraron en ?Costa mediterránea? y en las localidades más pequeñas y de interior (?Resto de municipios?), donde la vivienda nueva y usada se encareció un 0,7 % y un 0,5 %, respectivamente, entre abril y marzo, tras los ajustes a la baja registrados en ambas zonas durante los primeros meses del año.

En tasa interanual, las áreas metropolitanas siguen siendo el grupo donde más se ha encarecido el valor respecto a un año antes: un 7,3 %. En línea con la media española, las ?Capitales y grandes ciudades? muestran en abril un incremento del 5,4 %


  • El valor medio se incrementó en diciembre un 0,4 % en tasa mensual y modera la tendencia alcista superior al 1% registrada en los dos meses anteriores.
  • Las ?Áreas metropolitanas? y las ?Capitales y grandes ciudades? lideran el aumento del precio medio en los últimos 12 meses: un 10,9 % y un 8,5 %, respectivamente.
  • Cuando se cumplen 15 años del máximo alcanzado en la burbuja inmobiliaria (diciembre 2007, según las tasaciones de Tinsa), la vivienda nueva y usada en España cuesta un 18,3 % menos que entonces.
  • El valor medio se sitúa en niveles del verano de 2011 tras aumentar un 36,9 % desde el mínimo poscrisis financiera. 

Madrid, 16 de enero de 2023. ? Las tasaciones de vivienda nueva y usada realizadas durante el mes de diciembre muestran cierta desaceleración de la tendencia alcista de los precios registrada en los meses precedentes. El índice Tinsa IMIE General y Grandes se situó en diciembre en 1.910 puntos, un 0,4 % más que en noviembre y un incremento del 8,4 % respecto a diciembre de 2022, según la estadística publicada hoy por la empresa de valoración inmobiliaria Tinsa. El valor medio de la vivienda se sitúa en niveles del verano de 2011.

Tras el cierre definitivo de los datos de diciembre, la tasa de variación interanual en el último trimestre de 2022 es un +8,8 %, tal y como anunció en la estadística  provisional publicada el pasado 30 de diciembre.

Aunque la variación mensual es inferior al 1,1 % registrado en noviembre y al 1,6 % de octubre, continúan observándose crecimientos positivos en todos los grupos analizados. El impulso alcista en diciembre está liderado por el grupo de ?Costa mediterránea? (+0,8 % en tasa mensual), seguido de ?Capitales y grandes ciudades? y ?Resto de municipios? (+0,5 % en ambos casos).

"El nuevo impulso alcista observado en diciembre en el precio del grupo ?Costa mediterránea? hace pensar en un mercado residencial que continúa canalizando ahorros y se mantiene activo", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

En términos interanuales, todas las zonas reflejan incrementos de precios con respecto a diciembre de 2021. El mayor crecimiento de precio se acumula en ?Áreas metropolitanas? (+10,9 % anual), seguido de ?Capitales y grandes ciudades? (+8,5 %) y ?Resto de municipios? (+7,3 %).

"Las compraventas muestran algunas señales de desaceleración en los últimos meses. Aun así, en términos acumulados el nivel de operaciones en 2022 ha sido elevado y, combinado con una oferta moderada, ha continuado impulsando los precios residenciales al alza", recuerda Arias.

La previsión es que el precio de la vivienda vaya ralentizando su crecimiento a medida que el impulso de la demanda vaya moderándose como consecuencia de la incertidumbre económica y el encarecimiento de la financiación.

Tinsa - IMIE General y Grandes Mercados del mes de diciembre

Según las tasaciones de Tinsa, el valor medio de la vivienda nueva y usada alcanzó su máximo en el boom inmobiliario en diciembre de 2007, con el índice situado en 2.338 puntos (base 1000 en el año 2001). Este pasado mes de diciembre, cuando se cumplen el decimoquinto aniversario de ese punto de inflexión, el valor medio de la vivienda nueva y usada se situaba un 18,3 % por debajo de entonces.

La brecha se reduce en las ?Capitales y grandes ciudades

con un descenso del 17 % respecto al máximo que este grupo alcanzó también en diciembre de 2007, y todavía más en los territorios insulares, donde la caída acumulada desde su máximo (febrero de 2008) es del 10,8%. En el otro extremo, la costa mediterránea, que sufrió un profundo ajuste durante la crisis, se mantiene aún un 30,5 % por debajo del máximo que alcanzó este grupo a la par que las islas, en febrero de 2008. Las localidades más pequeñas de interior y costa atlántica agrupadas en ?Resto de municipios?, donde la recuperación se inició más tarde y a menor velocidad, se mantiene un 29,3 % por debajo de su máximo valor medio en el pico del boom.

Este grupo, ?Resto de municipios?, ha visto incrementado el precio de la vivienda un 21,4 % desde que tocara fondo tras la crisis financiera de 2008. Una evolución más lenta que la experimentada por las ?Áreas metropolitanas?, que se han revalorizado de media un 39 % desde su mínimo (octubre de 2016) o el 43,2% de las ?Capitales y grandes ciudades? (febrero 2015).

Otros indicadores

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.

Tinsa - IMIE General y Grandes Mercados del mes de diciembre

Acerca de Tinsa IMIE General y Grandes Mercados

El índice Tinsa IMIE es una iniciativa pionera puesta en marcha por Tinsa en 2008 con el objetivo de reflejar el valor de los productos residenciales en España. Recoge cada mes la variación interanual del valor de la vivienda y su nivel respecto al año 2001 (base 1.000). Los datos numéricos corresponden al valor del índice, no indican el precio por metro cuadrado de las viviendas.

En enero de 2022 Tinsa presentó la actualización del algoritmo de cálculo dando lugar a la segunda generación del IMIE (el IMIE XXI), un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado.

La estadística toma como referencia las valoraciones de vivienda realizadas por la extensa red de Tinsa por todo el país, compuesta por más de 1.000 técnicos. Su base metodológica sigue las indicaciones de Eurostat para la construcción de índices de precios de vivienda y su frecuencia es mensual.

El índice Tinsa IMIE divide el territorio en cinco grandes zonas que representan los principales estratos que vertebran el mercado de vivienda: "Capitales y Grandes Ciudades" con más de 50.000 habitantes; "Áreas Metropolitanas"; "Costa mediterránea"; "Islas" y un quinto grupo formado por el "Resto de Municipios".

Tinsa participa en el Panel de Precios de Vivienda en España, una iniciativa de la que forman parte instituciones públicas, empresas privadas y asociaciones que publican y/o difunden informes y estadísticas sobre esta materia. Además de en la página web de Tinsa (https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/), las estadísticas de precios pueden consultarse en el portal http://www.preciosdevivienda.es, junto a las del resto de entidades participantes en el Panel.

Testamentos sin notario y con testigos

El artículo 701 del Código Civil español permite otorgar testamentos sin notario en caso de epidemia, siempre y cuando se haga ante tres testigos mayores de dieciséis años. Como es lógico estos testigos deben entender el idioma del testador, y deben tener la capacidad necesaria para desarrollar su labor testifical consistente en asegurarse de cuál es la voluntad del testador y saber transmitirla, además deben conocer al testador y estar seguros de su capacidad para realizar el acto que va a llevar a cabo.

Es importante tener en cuenta que no podrán ser testigos los herederos y legatarios, tampoco sus cónyuges, ni los parientes de aquéllos, dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad.

¿Cuál es el procedimiento y plazos para realizar testamento?

Como cualquier trámite, y a pesar de las circunstancias especiales del estado de alarma, existe un procedimiento para la realización del testamento.

El testamento deberá escribirse siempre que sea posible, y este tendrá valor, aunque los testigos no sepan escribir, siempre y cuando se acuda luego al notario. Es decir, lo normal es que o bien el propio testador, o bien alguno de los testigos escriban las últimas voluntades, pero si las circunstancias lo impidieran valdrá con las manifestaciones de los testigos que incluso pueden grabar en audio o video al testador y llevarlo luego al notario.

Es muy importante respetar los plazos establecidos y tener en cuenta que el testamento quedará ineficaz si pasan dos meses desde que el testador haya salido del peligro de muerte, o cesado la epidemia.

En el caso en el testador fallezca en dicho plazo, el testamento también será ineficaz, si dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento, no se acude al notario competente para que lo formalice y le dé certeza jurídica, independientemente de que se haya realizado por escrito o de manera verbal. Esto significa que cualquier testamento otorgado sin la autorización de un notario será ineficaz, al no estar formalizado según exige la legislación notarial.

Testamento Ológrafo

Existe otra posibilidad para poder otorgar testamento sin la intervención del notario. Se trata del testamento ológrafo, modalidad que solo podrá otorgarse por personas mayores de edad, y es recomendable que se entregue a una persona de absoluta confianza.

Para que sea válido, este testamento deberá estar escrito de puño y letra, firmado y fechado por el testador, especificando el año, mes y día en que se otorga. Si contuviese palabras tachadas, enmendadas o entre renglones, las debe salvar el testador con su firma para que sean válidas. Esto es importante ya que si fueran relevantes y no lo hace podría llegar a declararse nulo el testamento.

Para que el testamento ológrafo tenga valor deberá protocolizarse, presentándolo ante el notario en los cinco años siguientes al fallecimiento del testador, quien será la persona responsable de extender el acta de protocolización de conformidad con la legislación notarial.

La persona que tenga en su poder un testamento ológrafo deberá presentarlo ante notario competente en los diez días siguientes al día en el que se tenga conocimiento del fallecimiento del testador. El incumplimiento de este deber le hará responsable de los daños y perjuicios que haya causado.

Este testamento podrá ser presentado por cualquier persona que tenga interés en el testamento, como heredero, legatario, albacea o en cualquier otro concepto. Además, este tipo de testamento permite que cualquier persona extranjera pueda también hacer uso del mismo realizándolo en su propio idioma.

No obstante, la abogada recomienda, siempre que sea posible, acudir a una notaría para realizar un testamento convencional, puesto que el testamento ológrafo puede perderse o ser destruido.

CaixaBank ha publicado un nuevo informe inmobiliario en el que exponen que debido al bloqueo del comercio internacional y a la subida de precios de las materias primas, en 2022 incrementará el precio de la vivienda alrededor de un 4% más. Sin embargo, los datos recogidos por el servicio de estudios de CaixaBank señalan que 2021 finalizará con una cifra de compraventas de 545.000, un dato que no se registraba desde 2008.

Este impulso de la sociedad por comprar viviendas dejará de cobrar tanta fuerza el año que viene, por lo que se volverán a cifras de compraventas como las que se alcanzaban antes de la pandemia, alrededor de los 500.000.

A pesar de que se haya alcanzado niveles prepandemia y máximo desde 2012 en torno a la entrega de viviendas nuevas, dicho informe subraya que estos datos no son una muestra de la realidad de la oferta de obra nueva, debido a que hacen referencia a ofertas que comenzaron hace años.

Con una mayor dependencia a los factores estructurales, las nuevas promociones siguen viéndose frenadas con los visados entre enero y septiembre disminuyendo hasta un 3,9% respecto a 2019.

De esta forma y con el ritmo actual, en 2021 habrán tenido lugar alrededor de 100.000 visados de obra nueva, un dato que recoge CaixaBank y que apunta que es muy similar a lo registrado en 2018 y 2019.

Nuevos efectos negativos

Por otro lado, encontramos aspectos positivos para el sector con novedades como el fortalecimiento de factores que estimulan la demanda o los efectos positivos de los fondos de reconstrucción europeos que llegarán para destinarse a la rehabilitación de viviendas. En suma, continuarán las condiciones favorables de financiación que refuerzan la inversión inmobiliaria.

A pesar de ello, las problemáticas que suscitan el bloqueo del comercio internacional y la subida del precio de las materias primas "podrían lastrar la recuperación de la oferta".

Eurostat ha recogido nuevos datos como la subida de los costes del sector hasta un 12% anual y la de los suministros en más de un 15%.

En suma, según la última encuesta de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) señala que alrededor de un 75% de las empresas ha experimentado retrasos o desabastecimiento de materiales como acero, madera o aluminio.

Por este motivo surgen las continuas alertas por parte de la patronal sobre los retrasos en las obras. Solicitan que se pueda agilizar licencias, aumentar los plazos para las obras sin ser penalizados o renegociar contratos.

Cambio de tendencia en el precio

Las tasas de precios han ido aumentando después de que llegarán a mínimos entre el último trimestre de 2020 y el primero de 2021. Los precios han llegado ya a los niveles precovid, un fenómeno que se repite en todas las comunidades autónomas, a pesar de la heterogeneidad en la recuperación.

CaixaBank espera una subida del precio de la vivienda de un 4% (valor de tasación) para el año que viene.

Sin embargo, se prevé que a medida que crezcan los precios, aumentará a la vez las rentas de las familias. Un fenómeno que tendrá lugar a medio plazo cuando desaparezca el "efecto champán" de la demanda, se suavicen los precios de materias primas y cuando aumente significativamente la oferta.

El informe retracta que gracias a los políticas económicas que se han aprobado durante la pandemia, la situación financiera de las familias se ha visto protegida de los efectos provocados por la crisis, disminuyendo el esfuerzo hipotecario en los hogares. A pesar de ello, se advierte de la existencia de hogares vulnerables con una renta baja.

Bajada del precio de los alquileres

En el análisis realizado por CaixaBank de los recibos que gestiona, han observado cómo la pandemia ha impulsado la tendencia a la baja de las rentas de alquiler.

Este análisis recoge numerosos datos, por ejemplo, en cuatro de cada seis provincias y municipios, los alquileres llegaron a máximos cuando se originó el covid, después de continuos aumentos por encima de los ingresos familiares. Además, las modificaciones realizadas en esta materia se ha observado que han estado dirigidas a los alquileres en localidades turísticos y aquellos con rentas más bajas.

Desde enero y hasta septiembre de este año, se ha producido una bajada del 65% en el precio del alquiler en provincias y de un 55% en localidades analizadas por CaixaBank, comparándolo con los datos de 2020.

Aunque no puedan analizar las consecuencias de la ley catalana de contención de rentas, el informe concluye defendiendo la relevancia de "evaluar cuidadosamente la efectividad y el impacto de este tipo de medidas" con el objetivo de aprobar la ley de vivienda estatal, "ya que, en determinados casos, puede llegar a ser contraproducente".

Europa está aumentando el riesgo de que tengan lugar burbujas inmobiliarias. El BCE y el Bundesbank han observado niveles como los que se alcanzaron en 2007 y avisa que tanto las sobrevaloraciones como los precios de la vivienda están llegando a los niveles previos a la crisis financiera mundial.

Según el último Informe de Estabilidad Financiera del BCE: "los precios de la vivienda en la zona del euro han subido al ritmo más rápido desde 2005 en el segundo trimestre de 2021", debido a que "se han dado muchos préstamos hipotecarios, algunos con demasiada facilidad porque los tipos de interés son muy bajos".

En este informe no se indica cuáles son esos países con mayor riesgo, aunque se señala que la situación se ha agravado en países donde ya antes de la pandemia existían unos precios demasiado elevados. Sin embargo, hay países que han sufrido una subida de precios de dos dígitos, es decir, tres o cuatro puntos más que la inflación actual. Estos países son Países Bajos, Suecia, Alemania y Dinamarca, más otros países de Europa del Este.

Los datos obtenidos por Eurostat exponen que en Europa, existen 17 países que han visto como el precio de sus viviendas han aumentando por encima de la media de la UE que se sitúa en 7,3% y de la Eurozona en 6,8%. De los 17, 13 han obtenido una subida de dos dígitos durante el segundo trimestre de 2021. En la parte alta, encontramos a Estonia con una variación positiva del 16,1% y posteriormente a Dinamarca, República Checa, Luxemburgo y Lituania.

Entre abril y junio, Países Bajos experimentó una encarecimiento de la vivienda del 12,8%, situándose dentro de la zona tensionada. A pesar de que el mercado inmobiliaria en la eurozona haya mejorado generalmente y de los bajos tipos de interés, un estudio de la EAE Business School concluye que la subida de precios en Holanda está provocada por la baja oferta de viviendas en las zonas más demandadas, un hecho que provoca la tensión y la subida de los precios sin control.

Dicho estudio continúa, adjuntando que "este aumento de la demanda se debe al cambio legislativo por el que el gobierno holandés suprimió el impuesto asociado a la compra de primera vivienda para menores de 35 años, lo que generó una avalancha de compras no realizadas en 2020 para evitar dicho impuesto".

Con la subida del alquiler y los precios, se teme la llegada de una burbuja inmobiliaria

Debido a la subida del 10% hasta un 30% de los precios, muy por encima, a pesar de las justificaciones, el Bundesbank de Alemania ha avisado de los altos riesgos de sufrir una nueva burbuja inmobiliaria

Zonas tensionadas

Entre los mercados inmobiliarios más descontrolados del planeta, podemos encontrar que seis ciudades de las nueves más desequilibradas son europeas. Así lo recoge el Índice Global de Burbujas Inmobiliarias de UBS Group AG, enumerando en primer lugar a Frankfurt con mayor riesgo, seguido de Munich, Zurich, Estocolmo, París y Ámsterdam.

En 2020, debido a la complicada situación en cuanto a los préstamos y las exigencias de compradores que pedían espacios verdes o habitáculos más espaciosos, el precio de la vivienda incrementó. El banco UBS admite que esta tendencia al alza podría detenerse de inmediato en los mercados inmobiliarios cuando empezase a aflojarse las políticas de préstamo, situación agravada por las restricciones de la pandemia.

El informe defiende lo siguiente: "De media, el riesgo de burbuja ha aumentado durante el último año, al igual que la gravedad potencial de una corrección de los precios en muchas ciudades seguidas por el índice. El empeoramiento de la asequibilidad, la insostenibilidad de los préstamos hipotecarios y el aumento de la divergencia entre los precios y los alquileres han servido históricamente como precursores de las crisis inmobiliarias. Las burbujas vienen muy alimentadas por el crédito y no hay señales de que el crédito esté siendo excesivo"

Fijándonos en los datos de Eurostat, España se colocaría durante el segundo trimestre de 2020 en la zona baja con un precio de la vivienda que incrementó un 3,3%, solamente por encima de Rumania con un 3% y de Italia con un 0,4%. Chipre fue el único país de la UE que experimentó un abaratamiento del precio de la vivienda, reduciéndose el precio hasta un 4,9% menos.

En el lado contrario, encontramos teorías que defienden que no estamos ante una situación de riesgo respecto a burbujas inmobiliarias. El director de Cátedra Vivienda y Futuro de la Universidad Pompeu Fabra sostiene que "las burbujas vienen muy alimentadas por el crédito y no hay señales de que el crédito esté siendo excesivo como sí que ocurrió en la crisis de 2007. Lo que sí que hay es muchos factores que están contribuyendo a ello, para empezar, se están realizando muchas compras que no se llevaron a cabo en 2020 por la paralización del sector. Además, seguimos teniendo un escenario de tipos bajos."

En relación con esta teoría, la consultora JLL defiende que la subida de los precios de la vivienda está justificada por motivos concretos, sobre todo por los programas de ayudas de los gobiernos y por el mayor ahorro dentro de los hogares familiares.

JLL explica que "estos catalizadores de la demanda coincidieron con la decisión de muchos hogares de reconsiderar sus necesidades habitacionales durante la pandemia, lo que incrementó tanto la actividad como los precios. De cara al futuro, estos factores concretos tendrán cada vez menos peso en la evolución de los precios a corto plazo, siendo sustituidos por la inflación, la cuantía de cualquier mejora salarial que pueda producirse en respuesta a las subidas de los precios y el efecto de los futuros movimientos al alza de los tipos bancarios que influyen en los costes de las hipotecas".

El futuro de los precios

JLL prevé que los precios sigan aumentando por encima de la media de los mercados inmobiliarios europeos, por lo que continuarían los problemas de acceso a la vivienda de la mayor parte de la sociedad.

JLL añade que: "Por ello, resulta fundamental que se elaboren políticas que potencien la oferta de vivienda nueva a largo plazo, tanto en régimen de alquiler como de propiedad, con el fin de mitigar los efectos negativos de los elevados costes de la vivienda sobre la calidad de vida, así como de evitar que supongan un lastre para el crecimiento económico durante el próximo ciclo económico".

Por el contrario, el director de la Cátedra Vivienda y Futuro de la Universidad Pompeu Fabra no espera que esta tendencia al alza de los precios continúe y que el mercado inmobiliario se mantenga sin cambios.

Y es que en España (y el mundo en general), el número de personas que han ingresado en el mundo del alquiler de vivienda vacacional ha ido en aumento de forma exponencial en los últimos años. Hoy todos conocemos a alguien que alquile su casa en Airbnb o haya convertido su pisito en el centro en un apartamento para turistas. Tanto es así, que los alquileres turísticos han crecido hasta en un 50% de forma anual en algunas ciudades de España.

Con este mercado en auge, consideramos cuatro tendencias de crecimiento que están impulsando los alquileres a corto plazo en España en 2020 que además afectan a todas las partes involucradas: huéspedes, propietarios, inversores, desarrolladores, anfitriones y administradores de propiedades.

1. Alojamiento de uso mixto

En el último año, hemos visto un crecimiento en el desarrollo del uso de alojamiento que fue diseñado originalmente para un solo uso, y se "reutilizó" temporalmente como alquileres a corto plazo.

2. Auge de la construcción para alquilar

La construcción en exclusiva de edificios para alquileres crecerá al máximo en valor del stock de bienes inmuebles operativos residenciales. Los millennials están apostando y exigiendo una vida flexible sin ningún compromiso donde los alquileres de corta estancia son su alojamiento estrella. Esta generación llamada "NOwnership" encaja increíblemente bien en el ecosistema de alquiler a corto plazo, ya que proporcionan ingresos a los propietarios durante los períodos en los que no es factible contar con un alojamiento de larga estancia.

3. El surgimiento de la "Súper Marca"

Cuando Airbnb comenzó en 2008, allanó el camino para una nueva generación de "arrendatarios" que crearon negocios al alojar únicamente sus propiedades en la plataforma. De hecho, así es como comenzamos originalmente en la industria antes de fundar Guesty: construimos una compañía de administración de propiedades que administraba las propiedades de estos empresarios (e inversores) para ellos. Avanzamos rápidamente hasta el día de hoy, y muchas de estas empresas ya han madurado, distribuyendo sus listados a muchos más canales de reserva además de Airbnb, pero también centrados en construir su propia reputación. Esto ha dado como resultado un número creciente de "súper marcas" en los EE. UU. Dentro de la industria, como Sonder, Vacasa y Stay Alfred, que pronostico que pronto se expandirán España y a la UE en general.

4. Las redes sociales como la próxima "OTA"

Todos sabemos que el contenido de viajes es un impulsor clave de Instagram. ¿Cuántas veces has oído que a menudo se elige un viaje si un destino es "instagrameable" o no? A medida que los viajeros buscan cada vez más en las redes sociales para reservar su próximo viaje, los administradores de propiedades podrán capitalizar esta tendencia para vincularse a sus propios sitios de reserva y así aumentar las reservas directas, sin comisiones. Esto también presenta una mayor oportunidad para crear relaciones directamente con sus huéspedes en lugar de a través de canales de reserva

Si estas no son razones suficientes para invertir en el alquiler a corto plazo de la economía colaborativa, considere esto: puede administrar sus propiedades de forma remota al asociarse con la compañía de administración de propiedades adecuada que apoyada en soluciones tecnológicas automatizada agilizará tareas operativas asociadas con alquileres. Este enfoque de bajo contacto le permite entregar las llaves y simplemente verificar los ingresos que obtienen sus propiedades y cuáles son sus ganancias.

Por Amiad Soto, cofundador y director general de Guesty.

Demanda de viviendas en zonas con menos densidad de población

Con el confinamiento y los largos periodos de reclusión en casa han surgido nuevas necesidades de habitabilidad por lo que se ha incrementado la búsqueda de viviendas de reposición que incluyan espacios más amplios y luminosos para teletrabajar e incluso con mayor eficiencia energética y menor densidad de población.

De hecho lo demuestran los datos del tercer trimestre del año 2020, donde la compra venta de viviendas unifamiliares ocupó un 20,4% del total de transacciones, marcando el máximo de la serie histórica, según el Colegio de Registradores de la Propiedad.

También, cabe destacar la búsqueda de viviendas o segundas residencias en zonas rurales o costeras donde la densidad de población es menor.

Incertidumbre mercado alquiler

Durante 2020 se ha ido incrementando la oferta de inmuebles en el mercado del alquiler, traspaso de pisos de alquiler turístico al tradicional y éxodo de grandes urbes a otras zonas.

Ciudades como Barcelona, Madrid, e Ibiza han experimentado variación en precios llegando a alcanzar valores negativos de hasta el 5% de promedio, incremento de oferta y disminución demanda según datos del instituto de valoraciones.

Otro de los aspectos que ha despuntado en 2020 y se espera que se consolide en 2021 es el formato "built to rent", una apuesta del sector por ampliar el parque de viviendas disponibles en alquiler en las principales ciudades que podría verse afectado también si finalmente se implementa la regulación de las rentas de alquiler.

Ralentización actividades extranjeros

 Se ha producido una caída de la actividad por parte de inversores en vivienda del 37,4% interanual, con datos del primer semestre de 2020. Pese a que los extranjeros residentes realizaron el 62,4% de las operaciones, han destacado las caídas entre noruegos (-52,3%) y ciudadanos de Irlanda, China, Rusia, Suiza, Reino Unido, y otros países de la UE, con descensos por encima del 40%.

Todo parece indicar que esta ralentización de las transacciones podría mantenerse mientras sigan las restricciones entre países comunitarios.

Entorno virtual y servicios digitales

La tendencia inmobiliaria va dirigida hacia la digitalización en todas las transacciones resultado de ello es la implantación de las proptech y las diversas startups en el sector de la construcción y el inmobiliario. La implantación de dichas tecnologías han permitido la realización de tours virtuales de viviendas, el cierre de transacciones teleméticas, valoraciones de activos, solicitudes de hipotecas online etc?todo un conjunto de ventajas para el sector.

Actualmente, tanto las entidades como los consumidores barajan distintas posibilidades sin que haya un elemento que haga más favorable una u otra decisión, más allá de buscar y comparar en el mercado las distintas ofertas.

Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit y presidente de ANAI: "Es bueno que se oxigene el mercado, si hubiéramos seguido con la misma tendencia hoy podríamos hablar de una potencial ?burbuja?. Pese al cambio de ciclo que vive el sector, si se mantienen las circunstancias actuales, el volumen de operaciones no va a bajar significativamente este año".

El sector inmobiliario empieza a tener mucha información de cómo va a evolucionar el sector durante el presente ejercicio. Tras conocerse los pronósticos favorables del Fondo Monetario Internacional (FMI), que ha elevado hasta el 2,9% su previsión de crecimiento de la economía mundial este año, un 1,1 % en el caso de España, "el 2023 empieza a tener una tonalidad distinta a la del final del 2022, dentro de un escenario macroeconómico todavía inestable que presenta grandes incógnitas y en el que tendremos que ser muy cautos".

Así lo resume Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, quien da a conocer sus previsiones sobre la evolución del mercado inmobiliario e hipotecario español. La empresa que dirige es una de las principales compañías de servicios para entidades financieras y compañías inmobiliarias en España y Portugal. Dispone de una red de 34 oficinas en toda la Península, sedes centrales en Barcelona, Madrid y Lisboa y un equipo de 1.200 personas.

Un 2023 que irá "de menos a más" de la mano de la innovación empresarial

Hernández Reche, quien también es economista, doctor en Psicología Económica y presidente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (ANAI) y de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC), asegura que nos espera "un 2023 que irá de menos a más en el número de compraventas de activos residenciales y que consolidará tendencias que todavía están en proceso de maduración y que serán la base del nuevo ciclo inmobiliario en el que nos estamos adentrando".

El experto indica que "el devenir de la inflación será un factor macroeconómico de cuyo desenlace dependerá el avance de la economía hacia un escenario de estabilidad y regeneración del sector o hacia otros menos optimistas""La guerra comercial del sector bancario está viviendo ahora su momento álgido, pero a mediados de año se relajará debido a la bajada de la inflación y la caída de la demanda y de las operaciones inmobiliarias".

No obstante, tal y como avisa el CEO de Tecnotramit, "cuanto más difícil sea el entorno, más oportunidades vamos a tener las empresas para sacar partido del contexto que vivimos, mejorar nuestro modelo de negocio y adaptar nuestra forma de trabajar". "Para ello, debemos focalizarnos en un concepto clave para nuestra subsistencia como profesionales, directivos o empresarios. Y esa clave se llama innovación", asegura.

Hernández Reche también subraya que debe hacerse una reflexión positiva del 2022, el cual ha sido "un año con dos caras": una primera parte "con viento de cola que superó las expectativas" y una segunda en la que factores externos convergieron y evitaron el recalentamiento de la economía. "Es bueno que se oxigene el mercado, si hubiéramos seguido con esa tendencia podríamos hablar de burbuja". El economista reitera el cambio de ciclo que vive el sector. "Lo demuestran varios factores: incertidumbre económica, inseguridad jurídica, tipos más altos que dificultan el acceso a la financiación? No obstante, si se mantienen las circunstancias actuales en cuanto a precios y tipos de interés, el volumen de operaciones no va a bajar significativamente".

Los bancos adaptan su oferta hipotecaria a la inflación y suben precios

Por su parte, Carles Solé, coordinador de Formalización Hipotecaria de Tecnotramit, da las claves sobre el acceso al mercado hipotecario y el encarecimiento de la financiación debido al aumento de los tipos de interés y las opciones a la hora de elegir una hipoteca y sus características. "Tanto las entidades como los consumidores barajan distintas posibilidades sin que haya un elemento que haga más favorable una u otra decisión, más allá de buscar y comparar en el mercado las distintas ofertas".

El experto recuerda que, en el último trienio, la banca ha reforzado el interés fijo porque los tipos eran tan bajos que necesitaban garantizarse una mínima rentabilidad. "Ahora que los intereses suben, las entidades financieras apuestan por reforzar las hipotecas variables y a las fijas les aplican un interés superior. Por eso el cliente deberá busca ofertas y ver qué elementos pueden reducir el tipo de interés en función de la vinculación que contraigan con la entidad", apunta Solé.

En este sentido, la subida de los tipos de interés puede convertirse en un arma de doble filo para la banca. Por una parte, no se puede negar el efecto positivo que este nuevo escenario ofrece a los bancos en su margen de beneficio por los intereses gracias al encarecimiento del crédito ligado al alza del Euríbor. Por otra, a medio plazo forzará al sector a repensar sus planes empresariales porque, a pesar del dinamismo en la concesión de nuevas hipotecas, el saldo total de crédito está cayendo.

Cabe recordar que las hipotecas son un servicio muy importante para el sector bancario porque se trata de préstamos a largo plazo, considerados de riesgo bajo-medio, razón por la que la ratio de morosidad del crédito hipotecario suele ser inferior que la de otras modalidades. Además, las hipotecas normalmente exigen una elevada vinculación al consumidor y siguen siendo el producto estrella de los bancos para captar nuevos clientes, pues estos están dispuestos a aceptar muchas de sus condiciones para acceder a la financiación hipotecaria y poder adquirir una vivienda.

El mundo de las tecnologías no deja de crecer, de hecho está en todos los ámbitos de nuestras vidas, y cómo no podría estar en nuestros hogares, haciéndonos la vida más fácil y sencilla. Se está introduciendo a modo de decoración en nuestros hogares. Aquí vamos a mencionar algunos objetos tecnológicos decorativos que están revolucionando nuestros hogares.

Serti, un gadget

Este dispositivo llamado Sertri, se utiliza para controlar el sistema de seguridad de casa, tiene una cámara de 360º de visión integrada que permite ver lo que sucede alrededor con total nitidez. Entre sus principales funciones se encuentran: Hacer videollamadas, aplicaciones móviles, portafotos digital o reloj digital en la cocina, entre otras utilidades. Lo mejor de este dispositivo es que no hace falta un sistema de instalación ni servicios de profesionales. Podríamos decir que es una alarma para el hogar camuflada que no te hace pensar que es un sistema de seguridad, que además tiene muchas ventajas.

Goji

Goji es una cerradura digital muy avanzada y la mejor opción para apostar por productos tecnológicos inteligentes. Funciona a través de Wi-Fi y Bluetooth. Goji puede enviarte fotos de visitantes que hayan ido a casa, lo que nos lleva a pensar que no solo es una cerradura digital decorativa sino que además puede avisarte de un posible robo. Goji te permitirá abrir la puerta de manera temporal. El único problema que tendríamos con este dispositivo sería el momento en que se fuera la luz, que deberíamos abrir y cerrar la puerta de manera normal y tradicional: con llave.

Ninja Esfera

Ninja Esfera es un invento práctico, moderno y cool para tenerlo en casa. Es capaz de transmitir esa información en directo a través del teléfono móvil. Tiene un sistema claro, de funcionamiento sencillo agregado a nuestros dispositivos móviles. Es uno de los dispositivos más útiles para el hogar, dejando de lado las alarmas con instalación profesional. Y es que lo mejor de este pequeño y moderno dispositivo tecnológico decorativo es su función de aviso de todo lo que está pasando en casa mientras no se está. Ahora que conocemos estos objetos tecnológicos decorativos que están revolucionando nuestros hogares para mejorar nuestras vidas ¿Te animarías a probar alguno de ellos? ¿Cuál se adaptaría mejor a nuestras necesidades? Son dispositivos de seguridad creados para cumplir nuestras expectativas y además decoran, se puede pedir más! Tecnología de seguridad, decoración y confort todo en uno. No se puede pedir más!

Cursos de formación sobre protección de datos

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado un curso donde exponemos detalladamente tanto Ley Orgánica de Protección y de Datos como el Reglamento General de Protección de Datos de la Unión Europea.

Servicio de Certificado SSL en www.inmopc.com

www.inmopc.com ofrece a las agencias inmobiliarias un servicio de certificado SSL incluido en su alojamiento, con lo que se conseguirá una mayor seguridad en la página web de la agencia y su transferencia de datos.

Si desea más información acceda ahora al Servicio de Certificado SSL para web agencia inmobiliaria.

El avance y desarrollo tecnológico están causando grandes cambios dentro del sector inmobiliario. Tecnologías como el Big Data o el Blockchain están impulsado la transparencia de la información acerca del mercado.

Realidad aumentada y virtual

Con la inclusión del vídeo 360º, hoy en día los clientes pueden visitar la vivienda a través de visitas virtuales desde su propio smartphone. Sin embargo, cada vez más la frontera entre lo virtual y lo real se reduce.

Un ejemplo de ello es la propuesta llevada a cabo por el portal Fotocasa que ofrece un servicio de visita virtual a través de gafas de realidad virtual. Con estas, los clientes potenciales pueden visitar inmuebles que se encuentren en construcción o sobrevolar el terreno de la vivienda gracias a imágenes recogidas a través de drones. En suma, la realidad aumentada puede ofrecer información extra a tales visitas virtuales.

Impulso de seguridad y transparencia con el Blockchain

El blockchain ayuda a obtener un registro descentralizado de procesos y contratos. Esto impulsará la transparencia de las operaciones y una mayor seguridad en los acuerdos firmados.

Esta tecnología es utilizada para llevar a cabo bases de datos públicas de gran contenido, un seguimiento de los trámites en directo o registros automatizados del inmueble. De esta forma, disminuyen el porcentaje de fraude y los gastos económicos.

La transparencia se ve incrementada con el Blockchain al dar acceso a todos los clientes la misma información acerca de las propiedades inmobiliarias.

Al igual que la transparencia, la trazabilidad de los datos también se ve aumentada al registrar todo tipo de modificación. Con esto, al mercado pasa a ser más eficiente, ya que al existir una mayor cantidad de información acerca de los inmuebles, se facilitará el proceso de establecer un precio fijo de ellos.

Recolección de datos con el Big Data

Uno de los aspectos más importantes dentro del marketing digital inmobiliario reside en la acumulación masiva de información y de datos, imprescindible para que el cliente sea conocedor de la oferta inmobiliaria, del mercado, de las condiciones o los costes. A través de las plataformas publicadas por Solvia de price index y de location intelligence, la comercialización de activos inmobiliarios y la gestión se han facilitado en gran medida.

De esta forma, impulsan la transparencia dentro del mercado al ofrecer a los clientes el acceso a la información necesaria para decidir cómo y cuándo invertir, comprar, alquilar o vender.

Las proptech y los smartphones

Las proptech (propiedad y tecnología en inglés) son aquellos servicios y herramientas inmobiliarias que se sustentan en la tecnología. Gracias a los smartphones, este concepto cobró vida con la unión de la movilidad y de la conectividad.

Estas herramientas o plataformas consisten en dar servicios como:

  • Desarrollo de transacciones peer-to-peer
  • Buscador online de inmuebles
  • Plataformas de inversión colectiva al estilo crowdfunding.

Oferta personalizada para clientes

El proceso de personalización ha logrado ofrecer una relación más directa y cercana con los clientes con una oferta personalizada y una optimización de la distribución y los canales de venta.

Esta nueva tecnología está comenzando a utilizarse dentro del sector inmobiliario, sobre todo, destinado a valorar viviendas, realizar un seguimiento automatizado de obras o para organizar y gestionar la lista de activos. En suma, la realidad virtual también está empezando a utilizarse para la gestión de riesgo de procesos de financiación o de venta.

La tecnología IoT implantada en viviendas

La tecnología IoT, es decir, el binomio entre Internet y sensores de objetos, impulsa la vida de los inmuebles. Esta tecnología consiste en implantar cámaras conectadas para ser conocedor de cualquier cosa fuera de lo normal que ocurra en la vivienda; termostatos para saber el estado energético del inmueble; o sensores en tuberías que aportan información relevante acerca de la situación de la instalación de agua.

Las oportunidades que ofrece esta tecnología en el mercado inmobiliario son inmensas. La información recogida ofrece a los compradores poder conocer al detalle el inmueble en el que quieren invertir. De esta forma, las agencias tendrán la opción de administrar desde la nube sus inmuebles para promocionarlos o controlarlos.

Reconocimiento facial

El reconocimiento facial es utilizado dentro del sector para asociar un inmueble a un usuario en relación a sus rasgos físicos. De esta forma, gracias a esta herramienta junto a la inteligencia artificial, se ofrece poder seleccionar viviendas con mayor porcentaje de convertirse en nuestra vivienda.

El desarrollo de la tecnología hace pensar que en un futuro muy cercano las viviendas puedan ser adquiridas sin ninguna preocupación y con total garantía sin ni siquiera haberlas visitado.

Cursos de formación Marketing Inmobiliario

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades del marketing. Sacar partido a los portales inmobiliarios, saber crear y administrar una página web y la seguridad de la misma. Y la creación de newsletter y su incorporación en campañas.

Cursos de formación Posicionamiento Web

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer la manera de posicionar correctamente una web, aprender a optimizar su búsqueda a través de los mejores buscadores, conociendo el funcionamiento de los robots rastreadores y evitando técnicas penalizables y aprender a salir de ellas.

Definición del concepto "tasación pericial contradictoria en herencia"

El concepto de tasación pericial contradictoria en herencia hace referencia al estudio de valoración de los bienes heredados por el que se solicita o se lleva a cabo una respuesta formal a la empresa tributaria correspondiente.

Para poder abonar los impuestos integrados en el procedimiento de la herencia, sobre todo el de sucesiones, se debe realizar previamente la valoración de bienes para poder llevar a cabo el cálculo íntegro de dicha herencia.

¿En qué consiste el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones?

Tal y como establece el B.O.E, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es aquel que grava los aumentos patrimoniales que las personas físicas han obtenido en términos lucrativos y posee naturaleza subjetiva y directa.

¿En qué casos hay que recurrir a la tasación contradictoria en herencia?

Es necesario conocer el valor que posee los bienes heredados, ya que se debe realizar un pago del impuesto mencionado anteriormente. En aquellos supuestos en los que la tasación de los bienes que lleve a cabo la empresa tributaria supere al valor real de estos, la tasación contradictoria en herencia se postula como un método por el que pagar una cifra menor de impuestos.

Efectos positivos de la tasación

A través de este método de tasación, la persona física podrá verificar cuál es el valor real del inmueble obtenido y así probarlo ante Hacienda. Con este valor real, se calculará el impuesto de sucesiones cuya cuantía dependerá del valor final obtenido en la tasación.

Se elimina el requisito de abonar la liquidación

En sumas, gracias a la tasación pericial contradictoria, no habrá la necesidad de abonar inmediatamente el impuesto de sucesiones correspondiente, ya que este proceso elimina la ejecución de la liquidación. El artículo 135 de la Ley General Tributaria es la responsable de regular esto.

¿Cómo se valoriza los bienes inmuebles?

Entre las comunidades autónomas, no existe un consenso sobre la tasación de los bienes inmuebles, ya que cada una posee una filosofía diferente y aplica métodos diferentes.

Ninguna de ellas lleva a cabo la valoración de bienes sin una garantía de la conservación del inmueble y sin realizar una visita de este. En contra, para valorar los inmuebles, acuden a unos índices, que cada año se actualiza, aplicables al valor catastral del inmueble.

En suma, existen casos en los que se aplican los mismos métodos a viviendas de un mismo polígono catastral que finalmente obtienen la misma valoración. Esto excluye del proceso de valorización las peculiaridades del interior del inmueble.

Responsable de llevar a cabo los informes periciales

La figura responsable de llevar a cabo el proceso de tasación es el especialista en informes de estas características, es decir, un técnico cualificado.

Ejemplos de estos profesionales son ingenieros, tasadores universitarios, arquitectos, aquella persona que obtenga los conocimientos y experiencia necesarios para realizar la tasación.

También podrán llevarlo a cabo ingenieros agrónomos, cuando se trata de elementos rústicos.

¿Qué casos se pueden originar tras completar la valorización?

Tras conocer el valor real obtenido por el proceso de tasación, pueden originarse dos casos:

El valor resultante se sitúe un 10% por debajo como máximo o no baje más de 120.000 euros en relación al de Hacienda. En este supuesto, el valor de la tasación será el concluyente.

Si el valor se sitúa por encima del 10% a la baja en relación al de hacienda se impondrá un tercer perito que proporcionará su valoración propia del bien en concreto. El resultado que obtenga este perito será el terminante.

¿Cómo se elige el tercer perito?

Para elegir al tercer perito, se acudirá al listado de los Colegios Profesionales y con dependencia de la cercanía o lejanía a los valores resultantes previamente o del valor establecido, obtendrá sus honorarios procedentes del reclamante, de la empresa tributaria o de ambas partes que es lo habitual.

Ventajas de la tasación pericial

El proceso de tasación pericial ofrece numerosas ventajas. El hecho de contraponerse a lo establecido por hacienda, echa para atrás a varios herederos. Estos últimos pueden ahorrarse grandes cifras económicas respecto al pago de los impuestos con la tasación pericial contradictoria.

Modificaciones en la valorización de bienes

Desde comienzos de 2022, el cálculo del valor por el que se calculará las cifras de impuestos se lleva a cabo por el valor catastral. En el caso en el que el usuario esté en desacuerdo con el valor, este será el responsable de probar que dicho valor es incorrecto.

Previamente al abono del impuesto y con un informe pericial, el contribuyente podrá reclamar la autoliquidación y el pago de cifras incorrectos, pasando a ser el responsable de probarlo mediante pruebas contrastables.

Desde este momento, en los supuestos en los que no haya establecido un valor de referencia, la administración lo notifique para obtener un valor escriturado mediante un informe profesional y el contribuyente se postule como el responsable de contradecirlo, se requerirá la tasación pericial contradictoria.

En aquellas situaciones en las que el caso lo posibilite, el proceso de tasación pericial contradictoria en herencia podrá incrementar el ahorro de los usuarios.

Cómo elaborar una tasación para recurrir el valor de referencia

Uno de los aspectos más relevantes para llevar a cabo una tasación cuyo fin es recurrir el valor de referencia es esclarecer por medio de este documento pericial todas las justificaciones requeridas para probar el valor real de la vivienda.

Cualquier inmueble posee un valor, que varía según el área en el que se encuentre, su conservación o sus características físicas. Dependiendo de estas condiciones y del mercado inmobiliario del entorno, se puede acceder al valor de mercado de la vivienda.

La administración comete el error de imponer un valor genérico a la vivienda en cuestión por medio del valor de referencia sin considerar sus características ni su estado. Al no visitar la vivienda, desconoce el estado en el que se encuentra.

¿Qué ocurre en caso de que una vivienda no posea un valor de referencia?

Si no está establecido el valor de referencia de una vivienda, dicho valor se obtendrá según el valor escriturado o el de mercado. Actualmente, el valor de referencia únicamente se está aplicado a los garajes y domicilios residenciales, aunque más adelante, será impuesto en cualquier tipo de vivienda independientemente de su clasificación.

Para estos supuestos, la administración procederá a contrastar los diferentes valores para probar que el valor de mercado y el valor escriturado no se corresponden.

En qué consiste el valor catastral

El valor de referencia del catastro consiste en el valor impuesto por la administración con el cual se fijan las bases de las cantidades para abonar los impuestos ISD e ITP. Este valor será aplicable para los tributos a pagar en caso de herencia o compraventa de inmuebles.

Aquellas personas que quieran conocer cuál es el valor de referencia de su vivienda, podrá consultarlo mediante la página del catastro virtual.

Dentro de dicha página, el usuario interesado tendrá que adjuntar su identificación DNI y el número del soporte.

Procedimiento de recurso de valor de referencia catastral

En el caso de querer recurrir el valor de referencia catastral, desde la entrada en vigor de dicho valor el 1 de enero, el contribuyente será el responsable de recurrir y de probar a través de datos contrastados que el valor catastral no se corresponde con el valor del mercado ni con el de la escritura.

El tributario podrá realizar el recurso a través de dos acciones:

  • Podrá aceptar el valor impuesto y hacer cargo al pago de los impuestos correspondientes. Tras ello, deberá pedir la modificación de la liquidación, así como la restitución de los pagos incorrectos. Para completar el recurso, el contribuyente tendrá que mostrar la tasación de la vivienda.
  • Otra opción para el contribuyente es dejar a un lado el valor impuesto por la administración y sustituirlo por el valor escriturado que se constituirá como base. Esta opción puede acarrear consecuencias, ya que la administración tiene la capacidad de presentar una multa económica por ello, presentando un aviso que imponga el valor de referencia y los intereses no abonados.

Generalizar inmuebles, el principal error del catastro

El mayor error que el catastro comete a la hora de imponer un valor de referencia es no acudir a la vivienda para conocer su estado. En cambio, se establece un supuesto "valor de mercado" a través de tres condicionantes: la ubicación del inmueble, la superficie la cual no se ha visitado y tomando como referencia la media de los costes de compraventa de las viviendas del área.

Esto conlleva que en el estudio del valor de una vivienda, se incluyan inmuebles con características y estados diferentes a la vivienda objeto. Inmuebles con alturas diferentes, con un número de plantas mayor o menos, distinta tipología...

A la hora de establecer un valor de mercado a una vivienda se pretende homogeneizar las diferentes viviendas con características parecidas. En cambio, si el catastro las generaliza, se imposibilita ofrecer un valor real y objetivo del inmueble.

Las características del inmueble que influyen en su tasación

Respecto al recurso del valor de referencia mediante peritaje, el primer paso es mostrar la necesidad de que se lleve a cabo una visita del inmueble para calcular su valor real.

A través de las visitas, se conoce la superficie de la vivienda, el estado actual de esta, las reformas realizadas y las peculiaridades del entorno. Algunas de estas características son: la proximidad a supermercados, el estado de conservación, conexión de transporte público o a autovías y autopistas. Estos valores son las que tendrá en cuenta el tasador de la vivienda con las que establecerá la base de su valor.

Estas particularidades son los valores en los que la administración no se fija y no tiene en cuenta a la hora de imponer un valor. De esta forma, son incapaces ofrecer el valor real del inmueble como bien individual.

Madrid, 25 de mayo de 2021. La dificultad en el acceso de los más jóvenes al mercado de la vivienda es un hecho. Y es que, aunque a veces el pago de una cuota hipotecaria es inferior a la renta del alquiler, hacer frente al pago de la entrada no está, ni de lejos, al alcance de todos.

El dato así lo demuestra y es que, según Hipoo, la primera hipotech española creada en 2018 de la mano de Juan Ferrer, tan solo un 8,17% del total de hipotecas firmadas en 2021 corresponden a menores de 35 años.

Este dato se une al porcentaje de menores de 35 que han solicitado una hipoteca y que recoge la hipotech, el cual ha disminuido un 2% respecto a 2020, pasando del 45% en 2020 al 43% en 2021.

Entre los factores fundamentales que han hecho que los jóvenes españoles hayan reducido su interés por solicitar una hipoteca se encuentran: La alta tasa de paro juvenil, la precariedad laboral con salarios más bajos, que favorecen un menor ahorro, la inestabilidad económica, con un precio de los inmuebles que los jóvenes no pueden asumir, y la incertidumbre para poder encontrar trabajo o mejorar laboralmente.

De hecho, España lidera a nivel europeo los datos de paro juvenil, situándose sobre el 40% en los menores de 25 años, según datos de la Oficina Europea de Estadística (Eurostat). Es más, en palabras de Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de API España: "El salario medio de los jóvenes no supera los mil euros al mes, la mitad que el de los mayores de 55, y el empleo es muchas veces temporal, lo que impide a su vez una estabilidad económica". Y los datos de emancipación tampoco son muy aragüeños; y es que, según el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud en España, solo el 17,3% de la población joven de entre 16 y 29 años está emancipada, siendo la media de edad en España de 32 años, frente a los 26 en nuestros vecinos europeos.

Concretamente, según los registros de la hipotech Hipoo, la media de ahorros aportados por los menores de 35 años se sitúa en este 2021 en 42.299?, mientras que en 2020 fueron de 44.613?; Asimismo, su salario mínimo marca este año 2.017 ?, frente a los 2.201? del año pasado, y un precio del inmueble que ha ascendido a 200.328 ? (2021) frente a los 194.823 ? en 2020. Cifras que añaden más presión, dificultando su emancipación y el acceso a la vivienda.

No obstante, Hipoo, además, aporta un marco general del total de solicitudes de hipotecas llevadas a cabo por menores de 35 años, en un ratio de endeudamiento de no más del 35%, que sería el ideal.

En este rango, el porcentaje de jóvenes que piden más del 80% de financiación en 2021 se sitúa en un 54,19%, 6,5 puntos por encima del dato del 2020; entre aquellos que solicitan entre el 80 y 90 % de financiación, el porcentaje ha sido del 21,76%, superando al 18,89%, del 2020. Y los que solicitan más de un 90% de financiación representan un 32,43% en 2021 respecto al dato de 2020 que fue un 28,8%.

Sin embargo, a pesar a pesar de que no sean cifras totalmente esperanzadoras, los jóvenes cuentan con propuestas alternativas , como lo son El Plan Estatal de Vivienda, ampliado hasta 2022. O los distintos planes de ayudas desde los Gobiernos Regionales, como en el caso de Murcia, donde están ofreciendo ayudas que se concretan en el aval público del 20% (el 80% que queda lo cubriría el préstamo de la hipoteca); o el caso de Aragón, Canarias, Castilla y León o Extremadura que cobran un impuesto bajo si el comprador es joven. Incluso bonificaciones fiscales que algunas comunidades autónomas aplican sobre el impuesto sobre transmisiones patrimoniales al adquirir una vivienda de segunda mano.

Mención especial reciben los bancos en este sentido, que incentivan la firma de hipotecas para menores de 35 años mediante la financiación -casi en su totalidad- con plazos máximos de devolución de 30 años, además de ofrecer tipos de interés bajos. Un ejemplo de banco que facilita el acceso a la hipoteca para los jóvenes es Kutxabank, entidad colaboradora de Hipoo, que cuenta en su catálogo con una hipoteca joven, en la que ofrece un interés del 1,45% el primer año y de euríbor más 0,64% después, con un TAE del 1,78%.

Bajo el concepto de Coliving nace hoy día un nuevo paradigma

Los coliving han supuesto un nuevo paradigma tras el impacto de la pandemia de la COVID. En estos espacios hibridos se combinan espacios individuales pequeños con grandes zonas en las que se fomenta la convivencia y el networking, y han supuesto un respiro sobre todo para las personas jóvenes y colectivos con bajos ingresos, pues en ellos los gastos se reducen al máximo; con cuotas de entre 600 y 1200?, incluyendo todos los servicios y suministros, al mismo tiempo que facilitan las mudanzas. Lo cual puede supone una alternativa a tener en cuenta en el momento actual.

El  Ejecutivo tiene previsto poner en marcha un programa de fomento del parque privado de vivienda en alquiler asequible. Se podrán adherir a él las promociones de viviendas de nueva construcción o de viviendas procedentes de la rehabilitación de edificios que se vayan a ceder en uso o destinar a arrendamiento durante un plazo mínimo de 15 años.

Los promotores podrán obtener una subvención de hasta 450 euros m2, la cuantía de la ayuda máxima no podrá superar el 50% de la inversión ni superar los 47.250 euros por vivienda, además esta subvención es compatible con cualquier otra.

Los promotores fijarán el precio del alquiler o cesión en uso a un máximo de 7,5 euros m2, a eso habrá que sumarle un 60% del precio por m2 fijado por cada m2 de superficie útil de plaza garaje, trastero o de cualquier otra superficie anexa que no sean elementos comunes.

El precio quedará fijado durante un año, en los años siguientes y se revalorizará conforme al IPC. Además, el arrendador podrá sumar a la renta fijada el coste real de los servicios que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador.

El Plan también contempla un incremento del parque público de viviendas mediante compra de inmuebles. Las administraciones que utilicen los fondos del plan para comprar vivienda tendrán que destinarla a alquiler social durante al menos 50 años y el Ministerio sufragará mediante una subvención el 60% del precio de la vivienda, incluyendo impuestos, tasas, tributos, gastos de notaría, registro y cualquier otro coste asociado. Estas viviendas serán más económicas y estarán limitadas a un precio máximo de 5 euros por metro cuadrado.

En tercer y último lugar el Ministerio también ha propuesto un programa de fomento de alojamientos temporales de modelos de cohousing de viviendas intergeneracionales y modalidades similares;

Este tipo de viviendas estarán destinadas al alquiler durante 20 años. El Gobierno les podrá conceder una subvención por superficie útil tanto de alojamiento como de espacios comunes de hasta 420 euros por m2. En total, la ayuda no podrá superar el 50% de la inversión, con un límite máximo de 50.400 euros por alojamiento.

El Ministerio aceptará alquileres máximos de 10 euros por metro cuadrado de superficie útil y se revalorizará cada año con el IPC.

La subrogación del contrato de alquiler de vivienda es una opción especialmente útil para numerosos casos. Supuestos como el fallecimiento del titular de un contrato de alquiler o un divorcio mientras se vive de alquiler.

¿En qué consiste la subrogación de un acuerdo de arrendamiento?

La subrogación hace referencia a la transmisión del contrato de alquiler de vivienda a una persona que no posea la titularidad. Con esta práctica, el arrendatario del inmueble cesa a un tercero todos los derechos y responsabilidades expuestos en el acuerdo firmado originalmente por las partes implicadas.

Pasos para realizar la subrogación del contrato

Previamente a la subrogación, el inquilino debe obtener la aprobación del propietario de la vivienda. Este consentimiento debe estar expuesto por escrito. Si se admite la subrogación, el cesionario pasará a ser el cedente respecto al propietario.

Subrogación del contrato en caso de divorcio

Dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), su artículo 15 se encarga de regular el arrendamiento en supuesto de divorcio. Según la sentencia, dicho arrendamiento puede ser subrogado a aquella parte de la pareja que no posea la titularidad del acuerdo.

Respecto a esto, se estipula en la normativa que "en los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda alquilada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato".

Si el cónyuge desea utilizar el domicilio, se lo tendrá que comunicar al dueño de la vivienda en un periodo de dos meses. Un periodo que comienza a partir de la notificación de la resolución judicial. De esta forma, habrá que aportar una copia de la resolución o del extracto de dicha resolución correspondiente al uso del inmueble.

Subrogación del acuerdo por fallecimiento del inquilino

Por otro lado, en caso de fallecimiento del arrendatario, este seguirá constando como inquilino dentro del contrato, a pesar de que pueda ser subrogado a otros arrendatarios.

Personas que pueden ser subrogadas en el arrendamiento

En la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se indica en el artículo 16 que si el inquilino fallece, hay 6 parentescos que se pueden subrogar en el acuerdo:

  1. El cónyuge del inquilino que en la fecha de su fallecimiento habitase con él.
  2. La persona que ha estado habitando permanentemente junto al inquilino con una relación existente entre ambos similar a la anterior sin tener en consideración la orientación sexual de ambos. Para ello, la convivencia entre ambos tendrá que haber durado como mínimo dos años previos a la fecha del fallecimiento. Excepto si los convivientes han tenido una descendencia juntos, donde solamente servirá el haber estado conviviendo.
  3. Los descendientes del inquilino que al fallecer este, estuviesen bajo su tutela o que conviviesen con el arrendatario en los dos años previos.
  4. Los ascendientes del inquilino que hayan convivido en los dos años previos a su fallecimiento con él.
  5. Los hermanos del inquilino que también conviviesen durante los dos años previos al fallecimiento junto al arrendatario.
  6. Las personas diferentes a las expuestas previamente que padezcan de una minusvalía del 65% o por encima de esta. Estas siempre y cuando mantengan un parentesco como máximo de tercer grado colateral con el inquilino y siempre que conviviesen juntos en los dos años previos a su fallecimiento.

En el supuesto de que el arrendatario fallece y no haya tenido lugar ninguno de los 6 casos planteados, se dará por finalizado el contrato de alquiler de vivienda.

Preferencia de parentesco en caso de no unanimidad

Cabe destacar que si existen numerosos parientes que tengan acceso a la subrogación del acuerdo, se tiene que dar una unanimidad para decidir el nuevo arrendatario de la vivienda.

Si no se llega a un acuerdo, el orden jerárquico como norma general, excepto si los padres son septuagenarios, sería:

  1. Pareja de hecho o cónyuge
  2. Hijos
  3. Hermanos o ascendientes

Procedimiento de subrogación de arrendamiento por fallecimiento

Posteriormente al fallecimiento del arrendatario, la LAU estipula unos plazos que hay que cumplir para no ser penalizado y seguir teniendo acceso al alquiler. Respecto a los parientes, existe un periodo de tres meses a partir de la fecha del fallecimiento para realizar la subrogación. La subrogación debe ser notificada al propietario a través de una copia del certificado de defunción aportado por el Registro Civil. En este certificado, se debe señalar la persona que será subrogada en el acuerdo, así como su parentesco con el anterior inquilino.

Una vez excedido el periodo de tres meses sin realizarse la subrogación, finalizará el acuerdo y los convivientes serán los que asuman la obligación de abonar la deuda pendiente desde la fecha del fallecimiento hasta la conclusión del contrato de alquiler de vivienda.

Si se quiere evitar esto, habrá que notificar expresamente por burofax al dueño del domicilio la voluntad de no querer subrogarse en el arrendamiento.

Añadir un nuevo inquilino al acuerdo de arrendamiento

Si se desea incluir a una persona dentro del acuerdo de arrendamiento, previamente habrá que notificárselo al dueño de la vivienda, debido a que se requiere de su permiso. Tras su visto bueno, se debe exponer explícitamente por escrito dicho acuerdo e incluirlo dentro del contrato original que debe ir firmado tanto por el inquilino como por el arrendador.

Sustituir a un arrendatario por otro nuevo

Al igual que en el caso anterior, la LAU obliga al inquilino que quiera cambiarse por otro, pedir permiso primero al dueño de la vivienda. Una vez obtenida su aprobación, dicho cambio tendrá que adjuntarse en un anexo del acuerdo contractual.

Por comunidades autónomas, Cataluña (3.934 euros por metro cuadrado), Madrid (3.627 euros por metro cuadrado) y País Vasco (2.734 euros por metro cuadrado) son las tres con la vivienda nueva más cara. En el extremo opuesto figuran Extremadura (1.198 euros por metro cuadrado), Murcia (1.260 euros por metro cuadrado) y Castilla ? La Mancha (1.434 euros por metro cuadrado).

En la actualidad el índice de esfuerzo para comprar se sitúa en 7,4 años de sueldo íntegro para adquirir una vivienda de tipo medio en España. La Sociedad de Tasación mide este índice a partir del salario bruto medio y el precio.

Los diferentes ingresos personales y precios del mercado inmobiliario que se registran por territorios también generan grandes diferencia en este indicador.

Baleares continúa siendo la Comunidad Autónoma donde se necesitan más años para acceder a una vivienda: 16,4 años. En sentido opuesto, La Rioja y Murcia se sitúan como las regiones donde es más fácil acceder a la vivienda: 4,9 años. La comunidad insular es también la que sale peor parada en el índice de accesibilidad.

Pese a las dificultades, la estadística recoge, un punto de inflexión en el mercado inmobiliario en 2019.

Frente a la aceleración vivida en los últimos años, los precios han comenzado a frenarse según las previsiones de Sociedad de Tasación y lo harán todavía más en 2020, aunque no llegarán a caer.

Los expertos ven en 2020 la moderación del precio de la vivienda. Las actuales transacciones de compraventa de vivienda se están reduciendo y los precios subirán como mucho un 1% o 2% en 2020. Algunas promociones han tenido que ajustar sus precios a pesar de ello el mercado inmobiliario español está creciendo por encima de la media europea. La previsión es que en 2020 el crecimiento del precio medio de la vivienda se sitúe en torno a un 3%. La compraventa de viviendas y la firma de hipotecas podría crecer algo más de manera moderada entre un 3% y un 5% interanual. Se espera que la actividad promotora se incremente alrededor de un 5%.

Concluyendo la estimación de los expertos de la tasadora es que durante los próximos 12 meses, la vivienda se encarezca entre un 3% y un 3,5%.

 Madrid y Barcelona son las capitales que lideran las subidas aunque el ritmo de crecimiento baja.

En agosto la banca prestó 2.972 millones de euros dando un mes después hasta un 35%. Según muestran los datos de septiembre las entidades prestaron 4.024 millones de euros en septiembre para la adquisición de viviendas, frente a los 3.215 millones prestados en el mismo mes de 2019. Con este volumen de financiación, la concesión de créditos inmobiliarios alcanzó niveles precrisis.

De hecho, la Asociación Hipotecaria Española (AHE) señala en su último boletín trimestral que pese a que las condiciones de financiación se mantienen favorables, la elevada incertidumbre económica tendrá su reflejo en la demanda de crédito"por lo que cabe esperar que se intensifiquen las caídas en los próximos meses". El crédito concedido para la adquisición de bienes refleja en los últimos trimestres un ritmo de avance moderado.

La financiación también dada a través de las tarjetas de crédito habituales y de las visas resolving también se redujeron en septiembre. La banca prestó a través de estos plásticos 10.331 millones de euros, un 23% menos que hace un año y un 0,18% menos frente al mes de agosto.

Sin embargo las hipotecas a tipo fijo continúan vendiéndose mejor que las variables. A cierre del primer semestre del año, el 43% de los nuevos contratos fueron a tipo fijo, según la AHE, cifra muy superior a la de hace cinco años, cuando tan solo el 6% de las hipotecas se firmaban bajo esta modalidad. Asimismo, los préstamos a variable ahora representan el 35% del total, cuando en 2015 suponían el 63%.

Tras el anuncio de que el Banco Central Europeo había aprobado un incremento histórico de los tipos de interés, las consecuencias de esta decisión comienzan a notarse. Durante el mes de septiembre, el índice de referencia de los bancos para calcular las hipotecas variables, el Euríbor, alcanzaba la cifra del 2%. Una cifra que causará una subida del 35% en el coste de la vivienda para cuatro millones de familias.

Los datos previos a esta última subida apuntaban a un Euribor del 1,5%. Este porcentaje de incremento de los tipos ha causado un encarecimiento de los préstamos de tipo variable desde los 1.400 euros hasta los 3.400 euros anuales. En tasa mensual, correspondería a 124 y 288 euros. Todo ello, considerando como referencia el 1,5%, una cifra que ya se ha superado en el mes de septiembre. En suma, se espera que se aprueben más aumentos después del encarecimiento del precio del dinero.

El incremento de los tipos de interés de las hipotecas abarcará casi un 30% del gasto total de las familias

Si tomamos como referencia el 2% actual del Euribor, los efectos económicas en las familias serán superiores.

Por ejemplo, un usuario contrató un préstamo hipotecario de tipo variable en 2020 cuando tanto el Euribor como los tipos de interés se encontraban en zona negativa. Con una hipoteca de 180.000 euros en plazos durante 30 años, la tasa mensual a pagar sería de 586 euros. En el caso de que el día de actualización de su préstamo sea el 9 de septiembre, la tasa mensual sería 816 euros con un incremento del 39%. Si en vez de un 2%, el Euribor se situase en el 3%, la cuota crecería un 57% con una deuda al mes de 921 euros.

Estos porcentajes supondrían el gasto principal de los hogares españoles, situándose el gasto en el 28,4%. Si nos centramos en los sectores más pobres, este porcentaje incrementaría al 40%. Sin embargo, si el Euribor supera el umbral del 3%, las familias con préstamos variables sufrirían un gasto del 40%, mientras que las que poseen menos recursos, el porcentaje superaría el 50% de sus ingresos.

El sector económico se posiciona en contra de la medida del BCE

Junto al incremento de los tipos de interés, se ha experimentado una inflación situada en un 10,4% durante el verano. Debido a este dato, la decisión del BCE para evitar una mayor subida de los costes causará un obstáculo para poder abonar las tasas mensuales.

Numerosas son las críticas lanzadas desde el sector económico hacia la medida adaptada por el banco europeo. Complicando el llegar a final de mes a empresas y familias, lo único que se consigue es una bajada del consumo, causando una reducción de la demanda y una caída de la inflación. El conflicto principal reside en que las subidas de la inflación no está relacionada con una caída de la demanda, sino de la oferta. Un problema causado por la subida de los costes de energía en un 39,6% debido al conflicto bélico Rusia-Ucrania y a la crisis energética originada por ello.

La subida de los tipos de interés a familias provocará que en 2022 las entidades bancarias obtengan un 49% más de beneficio económico.

Consecuencias de la medida: pérdida de poder adquisitivo y menor financiación

Si ya el incremento de la inflación está afectando a toda la población, un aumento de los tipos complica aún más la situación de las familias. Los niveles de inversión y de empleo, por consiguiente, disminuirán, causando una caída del poder adquisitivo de los hogares. Esta situación ha afectado a toda Europa, pero España se sitúa como uno de los países con un mayor empobrecimiento de la población con salarios regulados por convenios colectivos, situado en un 8,1%.

CC.OO también se ha posicionado en contra de la medida del BCE, defendiendo que las familias sufrirán una pérdida de su poder adquisitivo, un encarecimiento de los préstamos hipotecarios y un menor acceso a financiación.

Reducción de gastos para llegar a final de mes

Hasta 2020, los préstamos variables eran las hipotecas más contratadas por la población. Sin embargo, aunque las hipotecas fijas superaron a las anteriores, la mayor parte de la población hipotecada tienen contratada hipotecas variables, alrededor de 4 millones de hogares.

Los continuos aumentos de los tipos de interés causarán que en los siguientes años, se lleven a cabo miles desahucios. Previamente a ello, los hogares tendrán que reducir sus gastos para abonar todas las facturas y evitar el desahucio.

Menor acceso a la vivienda con alquiler e hipotecas encarecidas

El aumento del euríbor y de los tipos de interés, a su vez, tiene consecuencias en los préstamos fijos, que también han sufrido un incremento de un punto, llegando al 2,5%. Debido a ello, el acceso a la vivienda se complicará en los próximos años, ya que tanto los alquileres como las hipotecas no paran de aumentar desde finales de 2021.

Una situación que podría llegar a gravarse en el caso de que el Euribor alcance el 4%, un dato que ya considera el sector económico. Esto causará que tanto los impagos como los desahucios se multipliquen en los siguientes años.

A pesar de ello, cabe destacar que las modificaciones de la Ley de Crédito Inmobiliario acerca de la cláusula de vencimiento anticipado complican aún más los procesos de desahucios por impagos por parte de las entidades bancarias. Por lo que, en principio, en los próximos meses no se espera que se produzca una gran subida de los desalojos.

Sin embargo, los cambios provocados en la normativa no serán capaces de contrarrestar la subida del euríbor y de la inflación. Un hecho que provocará el aumento de desahucios que la situación económica actual originará de todas formas.

Demanda de mayor escudo social por parte de las instituciones

A toda esta situación económica, hay que añadir la mínima protección social que actualmente las instituciones ofrecen a las familias vulnerables. Además, la futura Ley de Vivienda sin expectativas de ser aprobada podría tener efectos perjudiciales, debido a su ataque directo a la propiedad privada.

En conclusión, unos tipos de intereses en constantes subidas, una inflación en aumento y una institución paralizada sin medidas para contrarrestar los efectos del complicado estado económico, causará que miles de familias vean reducido su poder adquisitivo y con complicaciones para poder llegar a final de mes.

Lo que se deduce es que el sector del alquiler vacacional ha conseguido remontar el vuelo gracias al viajero nacional compensándose la ausencia de turistas extranjeros por las restricciones fronterizas.

Además las viviendas turísticas ofrecen al viajero un entorno controlado y seguro en el que no se comparte espacio con otras personas lo que da mayor tranquilidad al turista en época de pandemia.

Entre los principales destinos favoritos con mayor nivel de ocupación nos encontramos con Menorca con un nivel de ocupación del 97,8% (13,6 puntos porcentuales más que el año pasado), seguida de Mallorca (97% y +12,7 puntos), Alicante (94,4% y +10,9 puntos), Almería (93,8% y +13 puntos) y Cádiz (92,7% y +9,5 puntos). Por encima de la media nacional también se encuentran Málaga, con una ocupación del 92,2% (+19,8 puntos), Asturias (92,1% con una caída interanual de un punto), Cantabria (91,5% y +2,4 puntos), Tarragona (90,2% y +12,9 puntos), Girona (89,6% y +12,7 puntos) y Murcia (89,4% y +18,2 puntos).

Por debajo de la media nacional se encuentra Valencia con una ocupación del 88,5% (20,2 puntos más), seguida de A Coruña, con un 87,4% (+2 puntos), Pontevedra (86,8% y +7,4 puntos), Castellón (84% y +24,7 puntos), Fuerteventura (83,8% y 4 puntos) y Barcelona (81,3% y +17,8 puntos).

Los destinos cuyas viviendas turísticas tienen más disponibilidad para el viajero están encabezados por Gran Canaria, con una ocupación del 52,8% (-7 puntos), seguida de Tenerife, con un 68,2% (+9,4 puntos), Huelva (68,6% y +11,7 puntos) y Lanzarote (73,7% y una caída de 10,9 puntos).

Según Rentalia ha habido un 89,2% de ocupación de casa, chalets y villas, mientras que los pisos y apartamentos cuentan con un 86,3%. Respecto al turismo de interior hubo un nivel de ocupación del 86,7% en las casas rurales de toda España.

Más información Rentalia

Madrid y Barcelona los dos mercados más activos en construcción residencial y con más vivienda sin vender produciéndose un incremento en 2020. Madrid tuvo un excedente de 45.071 viviendas un 4,1% más que en 2019 mientras que Barcelona tuvo 43.000 un 3,9%.

Cuantificar el excedente de vivienda vacía en España es difícil. Según la cifra oficial del censo 2011 en España había 3,4 millones de viviendas vacía una gran diferencia con las 626.000 viviendas sin vender en 2021.

Esta cuestión se ha barajado en muchas administraciones públicas debido a la dificultad de acceso a la vivienda y actualmente se está estudiando la expropiación en varias comunidades obligando a los propietarios mediante nuevas normativas al alquiler.

Para ello vamos a mencionar los siguientes casos;

Uno de ellos es el de Baleares en el que el pasado marzo se ordenó la expropiación de medio centenar de inmuebles para que sean gestionados por el instituto autonómico de la vivienda Ibavi durante la duración del contrato, 5 años si es particular y 7 años si es empresa. La normativa Balear permite la expropiación forzosa de pisos de grandes tenedores que lleven dos años vacíos de forma injustificada.

El otro caso es el del País Vasco que ha aprobado este mes una normativa parecida dirigida a inmuebles deshabitados de pequeños o grandes propietarios quedando excluidas las segundas residencias y que el próximo septiembre empezará a funcionar. Esta normativa pretende gravar los inmuebles vacíos y establecer un recargo de deshabitabilidad de forma injustificada.

Navarra también prevé la expropiación de vivienda vacía solo en el caso de empresas sin embargo desarrollar una normativa no forma parte de sus planes.

Cataluña también exploró la vía de la expropiación pero una Sentencia del Tribunal Constitucional la desestimó.

Aragón también prevé una futura normativa en la que está previsto el registro de vivienda desocupada y la cesión de uso por parte de grandes tenedores bajo determinadas circunstancias.

Valencia está preparando también un Decreto para desarrollar el procedimiento en pisos vacíos aunque anteriormente ya el Constitucional anuló la Ley de Función Social de Vivienda que hacía referencia a la expropiación de usufructo en algunos procedimientos de ejecución hipotecaria.

Por lo tanto finalmente el Gobierno en el estudio y desarrollo de la nueva normativa pretende incorporar la penalización a viviendas vacías en la futura Ley de Vivienda, para ello se definirá bien que es lo que se considera vivienda deshabitada y las condiciones de incremento del impuesto cuyo máximo sería un 50%.

En el segundo trimestre de 2022, se ha experimentado un descenso del 8% del stock de vivienda en venta en tasa interanual. Así lo plasma el portal inmobiliario Idealista en su último informe. En este, destacan que en los tres primeros meses, el descenso fue de un 1%.

Las capitales españolas pierden stock de vivienda en venta

Una gran parte de las capitales españolas han visto reducido su catálogo de viviendas en venta en comparación al año pasado. Valencia y Santander lideran el listado con un 31% de reducción.

En cuanto a las grandes ciudades, Bilbao y Madrid son las primeras capitales con una reducción del 16% y del 15%.

A pesar de esta situación de receso generalizado, hay 7 ciudades que han visto incrementado su stock como Ourense y León con un crecimiento del 15% y del 13%, respectivamente.

En cuanto a las provincias, Huesca y Guipúzcoa se posicionan como las primeras en reducción con caídas del 31% y del 22%. En el lado contrario, Ourense y León vuelven a ser las que más crecen con un 9% y 7%.

Más información en: Idealista.com

La implicación del mercado bancario y la bonificación de inmuebles eco son factores clave para el fomento constructivo en clave de sostenibilidad, según el Consejo General de COAPI de España.

Expresiones como "Hipoteca verde" o "hipoteca sostenible" son cada vez más habituales en el entorno del mercado inmobiliario y también como tendencia social y, aunque recientemente se haya popularizado su término por la comercialización de dicho producto por grandes bancas como Bankia, BBVA, Kutxabank y Santander entre otros, lo cierto es que tiene sus inicios con Triodos Bank y se presenta como una oportunidad de sostenibilidad constructiva en nuestro país.

Según explica Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPI de España, estas hipotecas fijan las cláusulas de crédito concedido en base al nivel de respeto al ecosistema del inmueble garante, lo que, según indica, "se presenta como una oportunidad para la conversión ECO del parque de inmuebles español".

Inmueble eficiente versus inmueble sostenible

Desde el Consejo General de COAPI de España destacan que, pese a que el parámetro más conocido y popular a la hora de definir un inmueble ECO es el de la etiqueta de eficiencia energética que este posee (clase A o B en su mayoría), su definición es mucho más amplia. Así pues, mientras que un inmueble eficiente se considera aquél que consume una relativa baja cantidad de energía externa para cumplir las exigencias normales de habitabilidad de sus ocupantes, un inmueble sostenible cubre con las exigencias y necesidades de habitabilidad teniendo en cuenta el bienestar del medioambiente y, en concreto, reduciendo las emisiones de CO2.

A este respecto, Lola Alcover ha comentado: "El concepto de sostenibilidad, al ser más amplio, merece ser medido con el parámetro ? de nuevo cuño ? huella de carbono, y en este sentido el número de inmuebles de nuestro país, no ya sostenibles, sino simplemente eficientes, es desoladoramente bajo".

La implicación del mercado bancario, necesario para la conversión ECO

En este contexto, la ?Hipoteca verde? o ?Hipoteca sostenible? va a suponer una gran palanca de impulso a la necesaria conversión ECO de nuestro parque de inmuebles, ya sea desde el punto de vista de nueva edificación como en la rehabilitación de los ya existentes. "Sería deseable que este producto fuera incrementando la bonificación ofrecida en función de cuanto mayor sea la ratio de calidad ecológica de la finca en cuestión, puesto que ello supondrá un refuerzo muy efectivo para encauzar la tendencia hacia alcanzar las cotas de sostenibilidad más altas", explica Lola Alcover.

Por otro lado, Alcover también comenta que, más allá de los motivos de tendencia que conlleva la etiqueta ECO, el sector financiero ha hecho sus números prospectivos y han concluido que se trata de un "win to win", al considerar este tipo de familias como aquellas con un mayor sentido del compromiso y por ello con una probabilidad de impago más baja, ofreciéndoles en consecuencia mejores condiciones hipotecarias. En este sentido, Alcover asegura: "Es un dato enormemente positivo que, por fin, las firmas financieras se hayan decidido a dar el paso de apostar por bonificar el préstamo sobre "Inmuebles ECO" y, aunque todavía su implantación en el mercado bancario es incipiente, todo apunta a que este modelo va a despegar con fuerza".

Colaborador:

www.consejocoapis.org

Anaïs López
Anaïs LópezDirectora de Comunicación Fotocasa
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Fundación Affinity y el portal inmobiliario Fotocasa, han decidido aliarse con un objetivo común: sumar esfuerzos para mostrar las dificultades que afectan a las familias con perros y gatos a la hora de alquilar una vivienda, y que demuestran algunas de las barreras que todavía existen para que los animales de compañía sean aceptados plenamente en nuestra sociedad. 

Según datos de Fotocasa, el alquiler en nuestro país supone el 23% del mercado inmobiliario y, de hecho, el número de viviendas en este régimen no ha parado de crecer desde la crisis económica de 2008. Cada vez son más los españoles que acuden al alquiler por motivos diversos: económicos, laborales, de flexibilidad, etc.

No obstante, para aquellas familias que tienen perros y gatos alquilar no es fácil: según Fotocasa, a principios de este mismo año solamente el 4% de los pisos en alquiler permiten expresamente el acceso a familias con animales, porcentaje que ha bajado respecto al 2021, donde la cifra se encontraba en un 5%. Sin embargo, este dato podría ser mayor si ambas partes, el propietario de la vivienda y la familia que convive con un perro o gato, llegan a un acuerdo. En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), reguladora del mercado del alquiler, otorga a los arrendadores la potestad para aceptar o no animales en su propiedad.

4 de cada 10 hogares en España conviven con un perro o un gato

"Queremos sacar a la luz los problemas que las personas que conviven con un animal de compañía a la hora de alquilar una vivienda donde todos los miembros de la familia, incluidos los perros y gatos, sean bienvenidos. Queremos ser un altavoz de este problema que afecta a muchas personas cada año y animarlas a que puedan expresarse y pedir un cambio de actitud a la sociedad. En muchos contratos se incluye la cláusula de ?no se aceptan animales? por defecto y queremos mover a la reflexión sobre este tema. Convivir con un animal de compañía no es sinónimo de problemas, simplemente hay que cumplir unas normas básicas y creemos que hoy en día tenemos suficiente información y responsabilidad como para asegurar una buena convivencia", asegura Isabel Buil, directora de la Fundación Affinity.  

En muchos contratos se incluye la cláusula de ?no se aceptan animales? por defecto y queremos mover a la reflexión sobre este tema. Convivir con un animal de compañía no es sinónimo de problemas si se cumplen unas normas básicas

Hay que tener en cuenta que convivir con un animal de compañía es una situación bastante generalizada en nuestro país. Según datos de Fundación Affinity, en casi la mitad de los hogares en España -en concreto en un 44%- vive un perro o un gato. En este sentido, las limitaciones existentes para estas familias que quieren acceder a una vivienda de alquiler comprometen una necesidad básica.

"No es una novedad que en España cada vez tengamos más perros y gatos. De hecho, la tendencia de los últimos años indica que los ciudadanos se decantan más por animales de compañía que por tener hijos. Por eso, se hace cada vez más necesaria la aceptación de animales en la vivienda de alquiler. Esta admisión ayudaría al equilibrio del mercado del alquiler, donde muchas familias inquilinas son rechazadas de las candidaturas a la vivienda por el hecho de tener perros o gatos. En este sentido, existen instrumentos como seguros o cláusulas en el contrato que aportan seguridad y garantías a los propietarios, en el caso de que se produzcan desperfectos. En definitiva, es responsabilidad de todos conseguir una sociedad más respetuosa con los animales y sus familias", comenta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

¿Por qué los propietarios de viviendas no quieren aceptar a familias con animales de compañía?

Siendo el alquiler una opción creciente entre la población española, ¿por qué siguen existiendo reticencias por parte de los propietarios?

Sigue extendida la creencia de que los animales de compañía pueden suponer un gasto añadido para el arrendador por los desperfectos que estos pueden ocasionar en la vivienda. No obstante, lo que parece preocupar más a los que quieren arrendar sus propiedades son los inconvenientes en la convivencia, como son los posibles ruidos u olores. En muchos casos, se alude a estos supuestos para obstaculizar el acceso a la vivienda a familias con perros y gatos. 

La media de denuncias recibidas al mes por molestias ocasionadas por ciudadanos en fincas vecinales multiplican por cinco a las causadas por perros

Sin embargo, si tenemos en cuenta las denuncias que reciben ayuntamientos como el de Barcelona la realidad es muy distinta. Según datos del consistorio barcelonés, la media de denuncias recibidas al mes por molestias ocasionadas por perros en domicilios privados, como ladridos o problemas derivados de una mala higiene del animal, son muy inferiores a otros motivos, como el ruido causado por grupos de ciudadanos o por la contaminación del aire.

"Creemos que esta negativa por parte de los propietarios de viviendas responde más a los prejuicios que como sociedad arrastramos que no a la realidad. Como es normal, las personas no quieren problemas y ponen los mecanismos necesarios para evitarlos. Lo más importante para un propietario es encontrar a la mejor familia para habitar su casa, y muchas veces, ésta tendrá un perro o un gato con el que vive en perfecta armonía, orden y limpieza. Al descartar a las familias que tienen animales de compañía, se está perdiendo a un gran número de posibles candidatos que podrían ser perfectos inquilinos de la vivienda. Debemos desterrar la idea de que los animales son sinónimo de ruidos y suciedad porque eso no tiene ninguna base y es una creencia que merma la igualdad de oportunidades de muchas familias a la hora de acceder a una vivienda", asegura Isabel Buil.

Gastos compartidos de las comunidades de propietarios

Hemos visto, anteriormente, que, si, en una edificación, solo hubiera pisos, solo habría una sección, pero que, en una comunidad en la que haya pisos y locales, se establecen, de hecho, dos secciones, ya que hay propietarios obligados al pago de unos "gastos generales de la comunidad de propietarios" (normalmente, todos los propietarios) y otros propietarios que solo ellos deben sufragar una serie de gastos, ya sea porque esos gastos tengan la consideración de "gastos privados" (o no-generales) o porque sean "individualizables por consumos en la distribución" puesto que no todos los propietarios disfrutan de ciertos bienes o servicios o instalaciones, o no lo hacen en la misma medida, y esta resulta ser cuantificable.

1. Otros gastos compartidos de las comunidades de Propietarios

Debemos aclarar que un "gasto individualizable por consumos en el «reparto» entre secciones" o es un "gasto privado" o tiene, a todos los efectos, esa consideración. Lo mismo ocurre cuando a algún propietario se le exonera del pago de algún gasto de comunidad, pues este pasa a ser, para los demás propietarios, un gasto particular de ellos.

La existencia de secciones obliga a realizar cambios en la forma de llevar las cuentas con respecto a otra comunidad en la que solo haya una sección, pero quien no conoce las normas contables no conoce el alcance de esos cambios y acaba por aplicar, en una comunidad con dos secciones, las normas conocidas para una comunidad de una sola sección.

Lo que proponemos en para gastos compartidos en Comunidades

Quien conoce perfectamente la forma de hacer lo que proponemos, y es indiscutible que no ha sido contratada por nuestra parte para que realice un informe favorable a nuestros intereses, es Hacienda. La ley del IVA (Arts.101 a 104), por ejemplo, establece lo que denomina "actividades diferenciadas", ya que existen actividades sujetas al IVA y otras que no. No estar sujeto al IVA implica que la empresa no cobra el IVA a sus clientes, pero tiene el inconveniente de que no puede deducir el IVA de sus gastos, y puede ocurrir que una misma empresa desarrolle simultáneamente actividades de un tipo y de otro.

Crear dos secciones diferentes

En tal caso, esa empresa, al igual que una comunidad de pisos y locales, debe distinguir y crear dos secciones diferentes, de forma que los ingresos y los gastos de una actividad estén separados de los de la otra. Pero ni Hacienda, con todo su poder, puede negar la existencia de "gastos compartidos" por varias secciones o actividades ?problema que no existe con los ingresos, que están bien identificados con una actividad o una sección concreta? y debe buscar, de forma "justa", qué hacer con esos gastos. Un problema que las comunidades de vecinos resuelven ?de forma muy injusta? cargando el importe total de esos "gastos compartidos" a la sección de "gastos generales".

Un caso de este tipo de gastos de comunidad

en el que hay "actividades diferenciadas" y, por ello, "gastos compartidos" es el de un salón recreativo, en el que, junto a las máquinas recreativas, exentas (por ahora) del IVA, existe una actividad de hostelería que está sujeta al citado impuesto. Dado que es frecuente que estas empresas desarrollen su actividad en un local alquilado, resulta que el importe del alquiler o el del recibo de la energía eléctrica serán comunes a las dos actividades.
En contra de lo que hacen las comunidades de vecinos, Hacienda propone "repartir" esos gastos entre las dos actividades, en proporción a un dato objetivo, el volumen de ventas de cada actividad. (Ley del IVA, Arts.101, 102, 103, 104, 63 y 64).

De forma similar, cuando un profesional utiliza un vehículo para su actividad laboral y para su uso privado, Hacienda solo le permite deducir, en su declaración de la Renta por su actividad, el 50 % de los gastos del vehículo, entendiendo que esos gastos son "gastos deducibles" de sus ingresos profesionales, pero que el otro 50 % corresponde a sus "gastos particulares", y no son deducibles de sus ingresos fiscales (Ley del IVA, Art. 95. ? tres, 2ª). Así que Hacienda reconoce que el importe de un gasto puede corresponder a dos conceptos diferentes y que, aunque no los denomine de esa forma, contempla la existencia de los "gastos compartidos" ya que, como vemos, hay gastos que "reparte" entre dos actividades, la profesional o mercantil y la personal o privada. Lo mismo que, entendemos, se debe hacer en una comunidad en la que haya pisos y locales.

2º.- Jurídica y legalmente de gastos compartidos de las comunidades de propietarios

Se acepta que las normas de una ley no sean aplicables en otra. Pero, si la lógica de una ley o de una sentencia no se aplica en otra, lo que ocurre es que esa ley o esa sentencia que desprecia la lógica es ilógica y, por ello, injusta.

El resultado es que,

En contra de lo que se dice, ni las leyes ni la jurisprudencia constituyen un cuerpo, es decir que no poseen una estructura que posea ningún tipo de propiedades. Tal cosa no puede ser un cuerpo, solo es un bulto, una acumulación de cosas distintas e independientes, agrupadas fantásticamente por tener un origen común, la voluntad de los políticos o de los jueces.

El absurdo de este caso proviene de negar la existencia de los "gastos compartidos". No es ya que unas normas puedan aplicarse arbitrariamente en unas leyes pero no en otras, la cuestión es que una realidad de un hecho sea negada política y jurídicamente, bien porque no se haya comprendido, bien porque se haga a pesar de haberse comprendido.

3º.- Exoneraciones en los gastos compartidos de las comunidades de propietarios

Hemos defendido que gastos como el de la sustitución de un ascensor no debieran ser considerados "gastos generales" habida cuenta de que su deterioro ha sido causado por el uso que de él han hecho los propietarios de las viviendas, de forma que no sería necesario que se hubiera establecido ninguna exoneración a favor de los locales, eximiéndoles de los gastos de portal, escalera y ascensor, para que estos no tuvieran que sufragarle, pues es un "gasto individualizable por secciones" es decir, un "gasto particular" de los pisos.

Pero, con respecto a los gastos de instalación del ascensor

en una comunidad que no le tiene, y que, en contra de la LPH, están obligados sufragarle todos los propietarios, creemos que tal instalación supone una mejora, y que, de acuerdo con el Art. 17. 4 LPH, no la tendrían que soportar quienes se opusieran a ella. Pero esa obra supone, además, una modificación de la estructura y apariencia de la edificación, para lo que sería necesaria la aprobación por unanimidad de cuotas y propietarios (Art. 7.1 LPH). Y lo mismo se podría decir con respecto a los gastos derivados de la "bajada a la cota cero".

Más injustas resultan esas obligaciones cuando algunos propietarios gozan de una exención en el pago de los gastos de portal, escalera y ascensor, pues tales obras afectan a esos elementos, cuyos costes no tendrían obligación de sufragar.

"Los propietarios han tenido que buscar alternativas durante la pandemia para mantener la rentabilidad de sus inmuebles, provocando un trasvase hacia el alquiler vacacional" explican desde el Consejo General de COAPI de España. 

La plena recuperación económica del sector turístico no se espera hasta 2022, por lo que el carácter del propietario determinará el mercado al que se destinará esa vivienda.

La crisis de la COVID-19 y las restricciones relacionadas con la movilidad han golpeado duramente uno de los principales pilares de la economía española, el turismo: España en enero recibió la visita de 434.362 turistas internacionales, un 89,5% menos que en enero del año anterior, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Este contexto está incidiendo, en consecuencia, en el mercado inmobiliario de alquiler vacacional, el cual ha tenido que buscar alternativas para sobrevivir a esta crisis. El plan de vacunación en marcha y la llegada del verano arrojan luz a este sector y hacen prever un moderado cambio en el segmento de alquiler.

"Durante estos meses de pandemia, los propietarios han tenido que buscar soluciones para seguir obteniendo rentabilidad sobre sus inmuebles, de manera que han volcado la oferta de alquileres turísticos al alquiler convencional", explica Francisco Nomdedeu Maristany, vocal del Consejo General de COAPI de España, que apunta que esta solución, sin embargo, es pasajera.

La proximidad con el verano y el plan de vacunación que se está llevando a cabo está avivando el sector por las buenas perspectivas que ofrece y, en este sentido, se espera movimiento en el mercado inmobiliario de alquiler con un nuevo trasvase de viviendas hacia el sector vacacional.

"Este trasvase se prevé moderado pues, aunque las perspectivas son buenas, muchos propietarios prefieren un arrendatario más estable y de más larga duración ante este periodo incierto", ha analizado Francisco Nomdedeu Maristany, que considera, además, que esta recuperación del sector turístico no será tan rápida como se espera.

Plena recuperación del sector turístico a mediados de 2022

Aun así, la evolución de la pandemia y el ritmo de vacunación, no tan rápido como se esperaba, han obligado a recalcular el horizonte de la recuperación económica del sector turístico, fijándola, previsiblemente, para mediados de 2022.

"En este sentido, y ante este panorama de restricciones que avanzan y desescalan semana a semana, el carácter del arrendador, más arriesgado o conservador, será lo que determine el futuro de su vivienda y el mercado al que la destine", concluye Nomdedeu Maristany.

Colaborador:


www.espaiapi.cat

FM PARCIAL:

 Se encontrarán en esta situación, aquellas empresas y entidades que cuenten con un ERTE basado en el artículo 22 del RD Ley 8/2020, desde el momento en el que las causas reflejadas en dicho precepto permitan la recuperación parcial de su actividad, hasta el 30 de junio de 2020.

 Deberán proceder a reincorporar a las personas trabajadoras afectadas, en la medida necesaria para el desarrollo de su actividad, primando los ajustes en términos de reducción de jornada.

COMUNICACIÓN A LA AUTORIDAD LABORAL:

 Se deberá comunicar a la AL la renuncia total, en su caso, al ERTE autorizado, en el plazo de 15 días desde la fecha de efectos de aquélla.

Sin perjuicio de lo anterior, la renuncia a los ERTES o, en su caso, la suspensión o regularización del pago de las prestaciones que deriven de su modificación, se efectuará previa comunicación al SEPE de las variaciones en los datos contenidos en la solicitud colectiva inicial de acceso a la protección por desempleo.

 En todo caso, deberán comunicar al SEPE aquellas variaciones que se refieran a la finalización de la aplicación de la medida respecto a la totalidad o a una parte de las personas afectadas, bien en el número de éstas o bien en el porcentaje de actividad parcial de su jornada individual, cuando la flexibilización de las medidas de restricción que afectan a la actividad de la empresa permita la reincorporación al trabajo efectivo de aquéllas.

III.- PROCEDIMIENTOS DE SUSPENSIÓN Y REDUCCIÓN DE JORNADA POR

CAUSAS ETOP

? La norma se refiere a los procedimientos que se inicien a partir del día

13-5-2020 y hasta el 30-6-2020

? Les resultará de aplicación el artículo 23 del RD Ley 8/2020 con las

especialidades que aquí se establecen.

? Su tramitación podrá iniciarse mientras esté vigente un ERTE por FM

? Si se inicia tras la finalización de un ERTE por FM, la fecha de efectos de

aquél se retrotraerá a la fecha de finalización de éste.

? Los ERTES vigentes al 13-5-2020, seguirán siendo aplicables en los

términos previstos en la comunicación final de la empresa y hasta el

término referido en la misma.

IV.- MEDIDAS EXTRAORDINARIAS EN MATERIA PROTECCIÓN POR

DESEMPLEO

? Serán aplicables hasta el día 30-6-2020, las medidas de protección por

desempleo previstas en los apartados 1 al 5 del artículo 25 del RD Ley

8/2020 (acceso a la prestación sin periodo de cotización y no cómputo del

periodo de percepción).

? Serán aplicables hasta el 31-12-2020, las medidas extraordinarias en

materia de protección por desempleo reguladas en el artículo 25.6 del RD

Ley 8/2020 (fijos discontínuos).

V.- MEDIDAS EXTRAORDINARIAS EN MATERIA DE COTIZACIÓN,

VINCULADAS A ERTES FM

? En el supuesto de ERTE por FM, la TGSS exonerará:

 100%, respecto a las cotizaciones devengadas en los meses de mayo y junio de 2020, del abono de la aportación empresarial, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta, siempre que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de 50 trabajadoreso asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social.

75%, si las citadas empresas y entidades tuvieran 50 trabajadores, o asimilados a los mismos, o más, en situación dealta en la Seguridad Social.

? En el supuesto de ERTE por FM PARCIAL, la TGSS exonerará:

Por las personas trabajadoras que vuelvan a su actividad:

? Menos de 50 trabajadores: 85% en mayo y del 70% en junio

? 50 o más trabajadores: 60% en mayo y del 45% en junio.

Por las personas trabajadoras que no vuelvan a su actividad:

? Menos de 50 trabajadores: 60% en mayo y del 45% en junio.

? 50 o más trabajadores: 45% en mayo y del 30% en junio

¿Cómo se aplican estas exoneraciones por la TGSS?

A instancia de la empresa, previa comunicación sobre la situación de

fuerza mayor total o parcial, así como de la identificación de las personas

trabajadoras afectadas y periodo de la suspensión o reducción de jornada.

Esta comunicación se realizará, por cada código de cuenta de cotización, mediante una declaración responsable.

Esta declaración deberá presentarseantes de que se solicite el cálculo de la liquidación de cuotas correspondiente, a través del Sistema RED.

A efectos del control, será suficiente la verificación de que el SEPE proceda al reconocimiento de la correspondiente prestación por desempleo por el período de que se trate.

La Tesorería General de la Seguridad Social podrá establecer los sistemas de comunicación necesarios con el SEPE para el contraste con sus bases de datos del contenido de las declaraciones responsables y de los periodos de disfrute de las prestaciones por desempleo.

? Las exenciones en la cotización no tendrán efectos para las personas

trabajadoras, manteniéndose la consideración del período en que se

apliquen como efectivamente cotizado a todos los efectos.

VI.- LIMITACIONES

No podrán acogerse a los ERTES por FM, las empresas que tengan su

domicilio fiscal en países o territorios calificados como paraísos fiscales

Las sociedades mercantiles u otras personas jurídicas que se acojan

a los ERTES FM y que utilicen los recursos públicos destinados a los mismos no podrán proceder al reparto de dividendos correspondientes al ejercicio fiscal en que se apliquen estos expedientes, excepto si abonan previamente el importe correspondiente a la exoneración aplicada a lascuotas de la seguridad social.

 No se tendrá en cuenta el ejercicio en el que la sociedad no distribuya dividendos en aplicación de lo establecido en el párrafo anterior, a los efectos del ejercicio del derecho de separación de los socios previsto en el apartado 1 del artículo 348 bis del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

Esta limitación a repartir dividendos no será de aplicación para aquellas entidades que, a fecha de 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de 50 personas trabajadoras, o asimiladas a las mismas, en situación de alta en la Seguridad Social.

VII.- MODIFICACIONES AL RD LEY 8/2020

La DF 1ª modifica lo siguiente:

 El apartado 1 del artículo 24 a los efectos de las exoneraciones de los meses de marzo y abril de 2020.

Añade un apartado 5 al artículo 24 para señalar que las exoneraciones serán a cargo de los presupuestos de la Seguridad Social en el caso de la aportación empresarial por contingencias comunes, de las mutuas colaboradoras en el caso de la aportación empresarial por contingencias profesionales, del SEPE en el caso de la aportación empresarial para desempleo y por formación profesional y del Fondo de Garantía Salarial en el caso de las aportaciones que financian sus prestaciones.

La DA 6ª, relativa a la Salvaguarda del empleo:

? Las medidas extraordinarias en el ámbito laboral previstas en el artículo 22 (ERTES FM) estarán sujetas al compromiso de la empresa de mantener el empleo durante el plazo de seis meses desde la fecha de reanudación de la actividad, entendiendo por tal la reincorporación al trabajo efectivo de personas afectadas por el expediente, aun cuando esta sea parcial o solo afecte a parte de la plantilla. ? Este compromiso se entenderá incumplido si se produce el despido o extinción de los contratos de cualquiera de las personas afectadas por dichos expedientes.

No se considerará incumplido dicho compromiso cuando el contrato de trabajo se extinga por despido disciplinario declarado como procedente, dimisión, muerte, jubilación o incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez de la persona trabajadora, ni por el fin del llamamiento de las personas con contrato fijo discontinuocuando este no suponga un despido sino una interrupción del mismo.

? En particular, en el caso de contratos temporales el compromiso de mantenimiento del empleo no se entenderá incumplido cuando el contrato se extinga por expiración del tiempo convenido o la realización de la obra o servicio que constituye su objeto o cuando no pueda realizarse de forma inmediata la actividad objeto de contratación.

? El compromiso del mantenimiento del empleo se valorará en atención a las características específicas de los distintos sectores y la normativa laboral aplicable,teniendo en cuenta, en particular, las especificidades de aquellas empresas que presentan una alta variabilidad o estacionalidad del empleo.

No resultará de aplicación en aquellas empresas en las que concurra un riesgo de concurso de acreedores en los términos del artículo 5.2 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.

? Las empresas que incumplan deberán reintegrar la totalidad del importe de las cotizaciones de cuyo pago resultaron exoneradas, con el recargo y los intereses de demora correspondientes, previas actuaciones al efecto de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social que acredite el incumplimiento y determine las cantidades a reintegrar.

 VIII.- MODIFICACIONES AL RD LEY 9/2020

La DF 2ª modifica lo siguiente:

 La DF 3ª para señalar que los artículos 2 y 5 mantendrán su vigencia hasta el 30 de junio de 2020.

Colaborador:

Desde el Observatorio Metropolitano de la Vivienda Barcelona y Fundación Hábitat 3 se está a favor de construir vivienda protegida para conseguir un parque de vivienda pública suficiente. En el pasado España ha dado ayudas de compra de vivienda VPO para luego venderlas a precio libre de mercado, esto resultó catastrófico ya que España tendría siete millones de inmuebles sociales, más de un 25%, aunque el porcentaje según estimaciones actuales va del 1,5% al 2,5% insuficiente para satisfacer las necesidades de los jóvenes. Otros Países como Países Bajos es cuarto en vivienda social, comprando pisos, reciclando terrenos públicos, construyendo etc. Suelen regenerar zonas degradadas de la ciudad en las que no hay interés del sector privado rechazando los topes de rentas.

En contra de establecer precios máximos se encuentra Asval que aglutina 44.000 pisos en alquiler. Su presidente pide más vivienda asequible, viviendas con ayudas públicas a precios regulados en colaboración público-privada así como impulsar nuevos programas de construcción vivienda, "Hay que hacer la vivienda asequible donde es necesaria y no donde el suelo es barato, como lamentablemente suele ocurrir".

Desde el Gabinete Económico CCOO sí defiende los límites de precios manifestando que "Tiene que haber estas medidas a corto plazo, como desincentivar las viviendas en manos muertas, precios máximos, medidas contra el hacinamiento o prohibir alojamientos de alta rotación turística en zonas tensionadas", explicando que construir un parque de alquiler asequible lleva más tiempo que regular los arrendamientos. Ya que los salarios de los jóvenes son bajos y los alquileres altos, de ello se deduce que se han de frenar las subidas y estimular las bajadas para que haya equilibrio entre alquiler y salario.

Sin embargo la compra no parece una prioridad para la Asociación de Promotores Constructores de España, un millón de personas de 25 a 35 años no pueden pagar la entrada de una vivienda, si miramos hacia otros países como Francia conceden créditos a tipo cero y en Reino Unido créditos avalados públicamente, España se ha cerrado esa puerta y solo habla de alquiler.

En el Boletín Oficial del Estado (BOE), el Ejecutivo modifica dos artículos del decreto antidesahucios aprobado el pasado diciembre, que se mantendrá vigente mientras dure el estado de alarma.

Principales modificaciones;

Sustitución de delito por violencia o intimidación

El decreto antidesahucios (que a su vez modificó el decreto de medidas urgentes de marzo) preveía en el artículo 7.c que el juez no pudiera suspender un lanzamiento "cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito", lo que se sustituye por "cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas".

"Con la redacción anterior no se podía proteger a ningún ciudadano vulnerable, ya que toda ocupación de una vivienda implica un delito; había que acotarlo", explican las citadas fuentes ministeriales, que insisten en que la decisión de continuar o no con un desahucio siempre va a quedar en manos de un juez, que resolverá de manera ponderada y proporcional, en cada caso.

Procedimiento penal

También se modifica el artículo 1 bis, que en diciembre estableció la "suspensión durante el estado de alarma del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil" y ahora añade "y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal"

Por otra parte, se cambian las letras b y c del artículo 7, que regula las excepciones de la suspensión de lanzamientos en los casos de ocupación.

Una de estas excepciones (la letra b) era que la entrada o permanencia en la vivienda se hubiera producido "en un inmueble de propiedad de una persona jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada".

La actual regulación incluye las ocupaciones en inmuebles propiedad de personas físicas y queda redactado así: "Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada".

Vigencia durante el Estado de alarma

Se restringe al periodo del estado de alarma, "se faculta al juez para que considere de manera ponderada y proporcional la paralización o no del lanzamiento después de escuchar a los servicios sociales, para que pueda determinar si están implicadas personas vulnerables".

El decreto-ley publicado hoy en el BOE justifica estas modificaciones en la "necesidad de dar cobertura inmediata a las situaciones en las que los procedimientos de desahucio y lanzamiento afecten a personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional, incluso en las causas penales en las que el lanzamiento afecte a personas que carezcan de título para habitar una vivienda".

Los precios continuarán su tendencia ascendente, tal como ya se registró en 2020 cuando el efecto Covid-19 no tuvo un impacto negativo sobre este indicador. Aun así, el aumento esperado para este ejercicio es el más moderado de los últimos seis años.


Compraventas y tasaciones de viviendas

El año ha empezado manteniendo unas cifras optimistas en el número de transacciones, con un primer trimestre que ha superado el mismo periodo del 2019 con un poco más de 140.000 compraventas.

Se espera que el ritmo se vaya moderando a medida que avance el año y que este 2021 el total de operaciones se aproxime a las 510.000, un 5 % más que en 2020.

La encuesta realizada a la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat también muestra esta recuperación: el 85 % de los profesionales destaca que las operaciones se mantendrán o subirán, una cifra que seis meses antes se situaba en un 56 %.

Este crecimiento no guarda paralelismo con la evolución de las hipotecas, ya que los clientes están comprando con más disponibilidad de recursos derivados de tener más liquidez y porque las entidades vienen asignando un ritmo de créditos hipotecarios más prudente.

Servihabitat-compraventa-viviendas


El precio de la vivienda

El precio de la vivienda se moverá en un escenario de estabilización. En términos generales, no se esperan sobresaltos y con un ritmo de crecimiento del 0,9 % en el primer trimestre, se espera que el precio aumente un 1,4 % en el cómputo global del año.

A partir del segundo semestre se espera una mayor moderación en el precio, con un dato que se estima próximo a cero en su variación interanual a cierre de 2021.

El precio de la obra nueva, que ha destacado por presentar una mejor evolución en los últimos meses, empezará a mostrar una perspectiva mucho más estable con ajustes contenidos.

La previsión para este 2021, al contrario de lo que ocurrió el año pasado, es que las diferencias en la tasa anual entre vivienda nueva y usada serán menos acusadas y mantendrán cierta sintonía, especialmente en la segunda mitad del año

Servihabitat, Evolución precio vivienda

Tomando de base la serie de MITMA, en la que se refleja el precio medio en ?/m, la recuperación del mercado de vivienda en propiedad se deja notar también en algunas de las principales ciudades.

El aumento de precio estará por encima de la media nacional, y Barcelona presentará el mayor crecimiento con un 3,6%. A pesar de estos incrementos, el precio en ?/m2 estará próximo a los valores de 2019, solo con alguna leve modificación al alza.


Oferta de vivienda

El Covid-19 sí que ha impactado en la evolución de las viviendas iniciadas. El ciclo de auge moderado de los últimos años se ha visto interrumpido y se continuará desarrollando vivienda por debajo de los niveles pre-pandémicos.

La incertidumbre y las exigencias financieras marcan la postura del promotor que se mantendrá en una actitud prudente a la hora de emprender proyectos, reduciendo incluso el arranque de nuevas viviendas en un 5 % respecto al 2020.

En cambio, la finalización y entrega de obra se ha podido mantener, e incluso aumentar, respecto a los últimos años. Se prevé que el 2021 acabe en torno las 84.000 viviendas terminadas, recuperando la sintonía con los proyectos iniciados y completando su finalización.

Preferencias según tipologías y ubicaciones de las viviendas

Después de haber transcurrido un año desde el inicio de la pandemia, se refleja aún el cambio en la tipología de vivienda más demandada que propició la crisis sanitaria. Disponer de espacios abiertos y más grandes continúan siendo algunos de los aspectos más solicitados.

En este sentido, casi la totalidad de los Agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat (un 94 %) señala el incremento de demanda de espacios abiertos, mientras que en junio eran el 80 %.

En cuanto a localización, se constata como el centro va perdiendo interés a favor de zonas más alejadas, y pasa a ocupar el tercer puesto como opción preferente.

La primera corona se continúa posicionando como la opción mayoritaria para buscar vivienda, con un 37 % de la demanda, y las zonas más alejadas ganan 2 puntos, atrayendo como primera opción al 18% de los demandantes.

Servihabitat, demandas

 

DESCARGA EL INFORME COMPLETO DE SERVIHABITAT SOBRE LA VIVIENDA

 

 

Servihabitat Retail

En cuanto a precios, después de la resistencia mostrada en 2020, se ha empezado a constatar un descenso en las tasas de variación anual desde inicios de año.

Una mayor seguridad jurídica impulsaría de forma positiva a obtener incrementos de oferta y demanda con un entorno más estable.

Evolución del alquiler

La evolución creciente del mercado de alquiler se ha visto frenada por los efectos de la crisis sanitaria.

La menor afluencia de estudiantes o trabajadores temporales, junto con el teletrabajo que no obliga a residir en una localidad para desarrollar la actividad, han influenciado en la caída de la demanda volviendo a los datos de 2019, especialmente en las grandes ciudades.

Como promedio anual, el número de hogares que se encuentran en régimen de alquiler está en torno un 19 %.

Esta ralentización en la demanda también la perciben los Agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat.

Aunque siguen reflejando un buen comportamiento en el cierre de operaciones, el resultado global de las encuestas muestra cierto descenso.

Tendencias viviendas


Nuevas tendencias

La demanda de vivienda de alquiler continúa priorizando los espacios abiertos al exterior en los inmuebles, aunque baja 6 puntos en relación a hace aproximadamente un año.

Lo que sí presenta una progresión creciente es el interés por alquilar fuera de las zonas más céntricas.

Las viviendas más alejadas del centro, en poblaciones más pequeñas y en ámbitos rurales pasan de ser la preferencia para el 18 % de la demanda a serlo del casi 24 %.

 

Evolución del precio

El precio del alquiler presentó en 2020 una tendencia hacia la moderación con incrementos interanuales leves, situándose por debajo del 2% al cierre de año.

La bajada de la demanda y el aumento de la oferta, condicionada también por las restricciones turísticas, sobre todo en las capitales, está provocando un descenso en los precios con variaciones similares a las de 2012. En mayo de 2021 la bajada en precios se sitúa en el -6,1%.

Teniendo en cuenta la opinión mayoritaria de la Red de Agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat, se espera que los precios puedan mantenerse para los próximos meses.

Igualmente, esta respuesta está totalmente sujeta a cómo evolucione la situación sanitaria, ya que el mercado está en un momento sensible a cualquier fluctuación que se pueda producir.

Evolución precio alquiler

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Servihabitat Retail

www.servihabitat.com/





Se prevé que continúa con la misma tendencia positiva y más si  Tienen en cuenta los diferentes factores que pueden continuar conduciendo Marlet. En este sentido, un entorno se considera favorable.  Macroeconomía con buenas perspectivas o categorías bajas.  Hipoteca, especialmente un término fijo, que puede ayudar a necesidades  Continuar positivo.

La recuperación del mercado de compraventa se ha acentuado más que en el segmento de alquiler, que se ha mostrado más sensible a la evolución de la pandemia moviéndose en escenarios diferentes. Todos indicaron que la vacunación se aisló una proyección optimista y podría devolverse al nivel antes de la crisis sanitaria.

El inmobiliario, desinfección, profesional y posicionamiento como base para el crecimiento del trabajo se confirma como una industria estratégica de tractores y efectos estratégicos de la economía española. Somos responsables de que el cobre continúe trabajando para cumplir con la recuperación completamente efectiva, tenga cuidado en ese momento para que la aparición de fondos europeos nos proporcione la oportunidad de convertir los parques reales de la finca, el cemento sobre la base del futuro para preservar su energía en la venida. Años y es un promotor que atrae la inversión privada. Ciertamente, la industria será el desafío que tenemos que venir.

Introducción al informe sobre la vivienda de Servihabitat

Juan Carlos Álvarez, Director General de Negocio de Gestión Patrimonial de Servihabitat, dice:

"La inversión en patrimonio continúa ofreciendo retornos interesantes, con unas tasas que se sitúan en torno al 7,5 %, a pesar de la ralentización de la evolución del mercado de alquiler respecto al de la compraventa, menos impactado por la crisis sanitaria.

El fuerte componente cíclico de otros productos de inversión convencionales y la incertidumbre que mantiene el mercado financiero, después de algunas pérdidas generalizadas en las principales bolsas, se entienden como un llamamiento a la prudencia de los inversores que salen de los activos de más riesgo y prefieren refugiarse en valores más seguros.

Hay mucha liquidez en el mercado, como consecuencia de los últimos años de bonanza económica y la contención del gasto durante el Covid-19, lo que supone que el inmobiliario tiene aún mucho recorrido para seguir captando el interés tanto del pequeño como del gran inversor".

Ramón Gayol, Socio Responsable de Corporate Finance para el Sector Inmobiliario de KPMG en España, afirma lo siguiente:

"En España, donde sectores como turismo, servicios o automoción tienen un peso relevante en nuestro PIB, el efecto económico de la Covid-19 ha sido mayor que en otras economías. La totalidad de las ayudas (las ya implementadas o por llegar) ha tenido un efecto balsámico pero temporal y no reparador. El mercado inmobiliario no es ajeno a esta coyuntura y se ha visto afectado en su capacidad de generación de ingresos, de liquidez y por un incremento generalizado del endeudamiento, que requerirá nuevas estructuras de capital en estas compañías.

Esta difícil situación les obliga a contar con la mejor información posible, objetiva e independiente, para mitigar los riesgos y hacer frente a los cambios futuros. Por ello, es vital disponer de una radiografía muy pragmática de los impactos originados en las valoraciones de los activos, en las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, la estructura de capital necesaria, etc. así como de recomendaciones objetivas y concretas sobre las medidas a implementar.

En cuanto a los tiempos, prima sin duda la experiencia, la agilidad, la transparencia y disponer de los mejores equipos especializados para tomar las mejores decisiones que sin duda marcaran el devenir del sector de los próximos años".

Entorno macroeconómico sobre la vivienda

La reactivación en la economía española se acelera y mejora las previsiones iniciales debido a la evolución del frente sanitario, las positivas perspectivas económicas en la eurozona y la llegada de los fondos europeos.

Aun así, la recuperación proyectada no está exenta de una alta incertidumbre. El avance de la situación sanitaria, el consumo de los hogares o la recuperación de la actividad turística, de gran peso en España, son algunos elementos que deberán seguirse de cerca para confirmar las perspectivas.

Después del histórico impacto en el PIB en 2020, se confirma que se trata de un shock de "naturaleza temporal" y se perfila un rebote en la economía española cuyo crecimiento, estimado en un 6,4 % para este 2021, se prevé que sea de los más elevados de la UE. La recuperación no será uniforme, sino que evolucionará de forma dispar en función del país, de las zonas y del sector. A pesar de las medidas de protección del empleo, la tasa de paro podría crecer ligeramente y situarse en torno el 16 % este año. En el actual contexto, todavía planea el riesgo del deterioro de la rentabilidad empresarial que podría impactar en la capacidad productiva y de empleo.

Servihabitat, informa vivienda

Después del pico inicial en el momento de la declaración del estado de alarma, los valores de la prima de riesgo se han recuperado rápidamente volviendo a las cifras registradas antes de la pandemia. La confianza del consumidor también ha mostrado tendencia ascendente, situándose en agosto de 2021, más de 13 puntos por encima del dato de cierre de 2019.

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Servihabitat Retail

https://www.servihabitat.com/

La competencia que sufre actualmente el sector inmobiliario obliga a las agencias inmobiliarias a ser cada día más innovadores, y generen más recursos en los servicios que pueden llegar a ofrecer.

En este artículo, os explicamos cuales pueden ser los servicios principales de una inmobiliaria.

Asesoramiento inmobiliario

Las inmobiliarias más potentes se encargan de todo, y acompañan al cliente en todo el proceso de intermediación inmobiliaria, desde el principio hasta el final, con todo tipo de servicios inmobiliarios.

La labor de los agentes inmobiliarios es la de facilitar a todas las partes implicadas en una operación inmobiliaria los trámites que se deban hacer, y asesorar en todo momento informando de las mejores opciones posibles.

Búsqueda activa de inmuebles

Para el cliente interesado es un gran ahorro de tiempo, ya que no tendrá que estar buscando constantemente una vivienda, el agente inmobiliario piensa por el cliente y le aproxima en su búsqueda, haciéndole el camino más fácil.

Negociación en una operación inmobiliaria

Por otra parte, en el ámbito de la negociación, un agente inmobiliario sabe cómo conseguir las mejores condiciones y precios en una compra o alquiler, tanto para un propietario como para un comprador. El asesoramiento es siempre de total confianza, y esto aporta seguridad a los clientes.

Documentación de una operación inmobiliaria

Además, todo el papeleo y documentación también se encargan los agentes inmobiliarios. Ellos tienen una formación en asuntos legales, y pueden asegurarse de que los contratos sean legales, y que se firmen todos los documento oportunos para la operación.

Financiación hipotecaria

Este servicio es uno de los que más preocupa a los clientes. Por tanto, si una inmobiliaria ofrece este servicio le da un plus a su marca. Una agencia inmobiliaria se encarga de buscar las mejores condiciones y financiación de una hipoteca.

Los clientes por sí solos se pueden volver locos buscando la mejor hipoteca en infinitas visitas a los bancos, pero una agencia inmobiliaria ya hace este trabajo previamente para facilitar la gestión.

Publicidad de los inmuebles

Un recurso importante como propietarios de un inmueble, es la publicidad del inmueble, y las agencias inmobiliarias se encargan de dar publicidad por distintos medios, ya sea en su propia página web, portales inmobiliarios, redes sociales, fichas de escaparate, etc.

Los agentes inmobiliarios poseen formación suficiente para poder hacer una buena publicidad de los inmuebles, como un reportaje fotográfico y/o vídeo, paseos virtuales, y retoque fotográfico y maquetación de vídeo para posterior publicación.

Actividades de una inmobiliaria

Para hacer un resumen de los servicios que ofrece una agencia inmobiliaria, tenemos que hacer un repaso a las actividades que un agente inmobiliario ejecuta en una operación inmobiliaria de principio a fin.

  • Análisis del mercado inmobiliario, tanto para compra como para alquiler.
  • Inspección de las viviendas que visita.
  • Reportaje fotográfico (o vídeo) de las viviendas.
  • Gestión de la publicidad de las viviendas.
  • Gestión de las visitas y acompañamiento de los posibles clientes.
  • Asesoramiento inmobiliario continuo, de las condiciones de alquiler o compraventa, asesoramiento legal.
  • Negociación con el banco de las condiciones de la hipoteca en caso de compraventa, o negociación de condiciones y precio en caso de alquiler.
  • Gestión de todos los documentos que hicieran falta en la operación inmobiliaria.

 

Algunas inmobiliarias necesitan tener un Crm inmobiliario que les ayude a gestionar toda su cartera de inmuebles, servicios y contactos con los clientes, promotores, etc. Un Crm inmobiliario es muy útil para tener el control y registro de todas las actividades de la agencia inmobiliaria.

Uno de los mejores Crm inmobiliarios del mercado es InmoPC, con el que las agencias inmobiliarias pueden usar muchas funciones:

 

Colaborador:

Miguel Ángel Rojas
Community Manager

Atribución uso de la vivienda familiar tras la ruptura matrimonial

En un procedimiento de separación o divorcio, si los cónyuges no llegan a un acuerdo, corresponderá a los hijos y al miembro de la pareja que conviva con ellos el uso de la vivienda, según establece el artículo 96 del Código Civil.

Si el matrimonio no tiene hijos, podrá atribuirse el uso de la vivienda al cónyuge que no sea su propietario. Debiendo acreditarse que el interés del esposo no titular es el más necesitado de protección.

"Las medidas que se adopten en relación a la custodia de los hijos incidirán directamente en la atribución del uso de la vivienda. No en vano, la situación será diferente si la custodia se atribuye en exclusiva a uno de los progenitores, o se ejerce por ambos en régimen de custodia compartida. En cuyo caso, no podrá otorgarse el uso de la vivienda con carácter indefinido a uno de los esposos" aclara Salvador Salcedo. 

Modificación atribución del uso de la vivienda

"La atribución del uso de la vivienda familiar que pueda acordarse en sentencia por el juzgado no es inmutable", destaca el experto de Ático Jurídico. "De manera que el uso que inicialmente se atribuya podrá modificarse, si concurren diversas circunstancias que aconsejen un cambio en este sentido".

En tal caso podrá instarse el llamado procedimiento de modificación de medidas, de común acuerdo entre las partes o a instancia de uno de los cónyuges, para cambiar o extinguir la atribución del uso de la vivienda que fue establecida en un primer momento durante el proceso de separación o divorcio.

Para que se modifiquen las medidas acordadas en relación al uso de la vivienda deberán justificarse ante el juzgado. El solicitante deberá probar tales hechos con documentos, testigos o cualquier otro medio de prueba admitido en derecho.

Los supuestos más habituales que pueden propiciar cambios en la atribución del uso de la vivienda familiar son:

  • El cambio de régimen de guarda y custodia.
  • El cambio de titular de dicha custodia o la mayoría de edad alcanzada por los hijos del matrimonio. Podrá justificar la modificación de medidas que el cónyuge tenga atribuido si contrae  nuevo matrimonio, como acaba de aclarar el Tribunal Supremo.

¿Puede extinguirse el uso de vivienda si quien lo ostenta vuelve a casarse?

La extinción del uso de la vivienda ha sido recientemente abordada por el Tribunal Supremo como consecuencia de las nuevas nupcias contraídas por el cónyuge que tenía atribuido tal uso. "Esta circunstancia fue la que motivó la presentación de una demanda de modificación de medidas solicitando la extinción del uso de la vivienda. Y, subsidiariamente, un uso alternativo del piso hasta que la efectiva liquidación de la sociedad de gananciales"

El Tribunal Supremo considera que el derecho de uso de vivienda se confiere y se mantiene en tanto se conserve el carácter familiar.

"La atribución del uso de la vivienda a los hijos y al progenitor custodio se produce para salvaguardar los derechos de aquellos. Pero no es posible mantenerlos en un inmueble que dejó de servir a los fines que justificaron la atribución del uso en el momento de la ruptura", como dicta la sentencia.

Finalmente el Supremo concluye que debe acordarse la extinción del uso de la vivienda, "si bien, para no poner en riesgo el interés de los menores, se permite a éstos y a su madre permanecer en ella por un año, trascurrido el cual cesará el uso que tienen atribuido".

El pasado 9 de octubre, el Tribunal Supremo dictó una importante sentencia sobre la determinación de la base imponible en AJD si existe extinción de condominio. Este hecho tiene su origen en la liquidación de gananciales y disolución de la comunidad de bienes sobre una vivienda que pertenecía a cada uno de los conyugues por mitades. Los particulares presentaron la liquidación exenta y la Administración giró la correspondiente liquidación complementaria sobre una base imponible compuesta por el valor de todo el inmueble.

El TEAR estimó el recurso de los contribuyentes y este criterio fue apoyado por el TSJ de la Comunidad Valenciana: La base imponible en AJD era el valor de la mitad del inmueble. Sin embargo, frente a la decisión del TSJ, la Hacienda de dicha Comunidad interpuso un recurso de casación.

La respuesta que ha ofrecido el Tribunal Supremo es que la extinción del condominio -en este caso, como consecuencia de la disolución de la sociedad de gananciales-, con adjudicación a uno de los cónyuges comuneros de un bien indivisible física o jurídicamente, cuando previamente ya poseía un derecho sobre aquél derivado de la existencia de la comunidad en que participaba, puede ser objeto de gravamen bajo la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando se documenta bajo la forma de escritura notarial, siendo su base imponible la parte en el valor del referido inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación y, en este asunto, del 50 por 100 del valor del bien, como declaró el TEAR de la Comunidad Valenciana, en criterio ratificado por la Sala de instancia.

Y que La conclusión no puede ser otra que la desestimación del recurso de casación promovido por la Comunidad Valenciana, porque la sentencia impugnada ha interpretado correcta y adecuadamente las normas sobre hecho imponible y base imponible del impuesto sobre actos jurídicos documentados, en los términos expuestos y, en particular, al considerar que "?si la esposa ya contaba con una mitad indivisa del inmueble, y la disolución del condominio le proporciona la adjudicación de la otra mitad del proindiviso abstracto, resultará evidente que la operación debe reflejar la cuantía de la adjudicación, o sea, el 50% que se le adjudica por el otro comunero, pues no puede recibir la propiedad que ya tenía, sin que valga la pretensión de la Administración recurrente de que la base imponible refleje la totalidad del inmueble, pues solo se ha transmitido la mitad del mismo?".

Fuentes: elderecho.com / tottributs.com

En otras palabras, el auto de admisión nos pide aclarar, matizar, reforzar -o, eventualmente, corregir o rectificarla doctrina ya fijada sobre la exigencia de que el perito visite el inmueble que es objeto de valoración y también precisar, en su caso, en qué supuestos se encontraría justificado y no perjudicaría la correcta motivación de la valoración administrativa de un inmueble que el perito de la Administración no lo visitase para individualizar la valoración realizada.

Obviamente, la exigencia procesal de precisar el interés casacional objetivo para formar jurisprudencia en la sentencia que debe resolver el recurso de casación -comprendiendo este interés no solo la formación de doctrina nueva o inaugural, sino también la tarea de ratificar o matizar la doctrina previamente establecidano se detiene en la decisión de si la sentencia impugnada considera suficientemente motivado el dictamen efectuado por el perito de la Administración que no ha visitado los inmuebles -pues tal apreciación, en alguna medida, forma parte de la valoración de la prueba, que escapa a la fiscalización casacional- sino que requiere una verificación, anclada en nuestra reiterada jurisprudencia anterior, de si la necesidad de que el perito visite el inmueble como epicentro de su función técnica de determinar el valor del inmueble cuya transmisión se grava -más bien, reconsiderar, a la vista del caso el valor asignado por los herederos en su declaración- está justificada, bien por las características del inmueble, bien por la completa motivación de las razones de ciencia, incluida la traída al procedimiento administrativo de datos exactos y fiables que permitan singularizar, individualizar el valor real del bien sin acudir necesariamente a la visita.

No podemos prescindir, además, para la resolución de este recurso de casación, de nuestra muy reiterada jurisprudencia que, en interpretación de lo establecido en el artículo 57.1.b) LGT, considera que el establecimiento de coeficientes multiplicadores sobre el valor catastral no satisface las exigencias para el establecimiento del valor real de los inmuebles que, en el impuesto que nos ocupa, constituye la base imponible reveladora de capacidad económica indirecta (art. 9.a) LISD). En esencia, nuestra doctrina al respecto lo que exige es la individualización de la valoración del elemento patrimonial sometido a avalúo, mandato que alcanza también a la valoración pericial cuando se trata de establecerlo a efectos de determinar la deuda tributaria.

SEGUNDO.- La base argumental de la sentencia de instancia.

La sentencia impugnada, aun conocedora de nuestra doctrina jurisprudencial, razona acerca de la suficiente motivación del dictamen emitido en el seno del procedimiento de comprobación prescindiendo de sus principios, al pronunciarse en estos términos, que se reproducen fielmente:

SEGUNDO.- La Administración recurrente, tras describir el iter procedimental que determinó la adopción de la resolución impugnada y el contenido de dicha resolución, señala que la misma se fundamenta en la aplicación del criterio sustentado en la resolución del TEAC de 19 de enero de 2017, recaída en un recurso de alzada para la unificación de criterio, aclarada con posterioridad, en la que se hacía constar que se debía incorporar al expediente una copia parcial de las escrituras o una certificación del contenido de las mismas, pero expedida por funcionario distinto del propio perito, exigencia que impugna por estimar que no resulta justificada, invocando el artículo 142.4 de la Ley 58/2003 , y señalando que a los dictámenes de los peritos les resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 77.5 de la ley 39/2015 y 137.3 de la Ley 30/1992 , por lo que hay una presunción de veracidad y certeza de los datos y documentos que el perito utiliza como muestras para realizar la valoración, invocando igualmente la sentencia de este Tribunal de 14 de noviembre de 2017 . Añade que la resolución del TEARA alude igualmente a los criterios expresados por el Tribunal Supremo en la sentencia de 26 de noviembre de 2015 , si bien afirma que en el informe sí figura la justificación, y que el dictamen de valoración no se ha realizado por el método de comparación, sino por el método analítico.

Frente a ello, la Administración del Estado, indica que del examen de la documentación aneja al informe pericial, folio 225, constan algunos datos de las operaciones pero no se indica la altura de la vivienda, ni la notaria en la que se otorgaron las escrituras, por lo que el problema no es que la información la aporte el mismo perito, sino que no se acomoda a ninguna de las posibilidades que se recogen en la demanda, citando la sentencia del TSJ de Canarias 120/2016, de 14 de marzo, y la de este Tribunal invocada por la parte actora.

La parte codemandada sostiene, en primer término, la inadmisibilidad del recurso, por extemporaneidad en su interposición, pues notificada la resolución el 13 de febrero de 2018, y si bien el escrito de interposición se presentó el 13 de abril de 2018, el Consejo de Gobierno tomó la decisión de recurrir hasta el 8 de mayo de 2018.

A continuación, sostiene la nulidad por no haberse acreditado documentalmente los datos de los inmuebles utilizados como testigos de la muestra, y por cuanto no se razona por qué se consideran semejantes las fincas tomadas como referencia. Subsidiariamente, sostiene igualmente la nulidad de la resolución recurrida atendido el plazo de duración de las actuaciones inspectoras; por estar basadas las liquidaciones en un tercer informe de valoración; por haberse realizado el mismo sin visita del edificio objeto de valoración; y por no haberse aplicado la reducción por vivienda habitual.

Sentencia del Tribunal Constitucional del 26 de octubre, que declara nula la plusvalía inmobiliaria

 

El Pleno del Tribunal Constitucional, compuesto por el magistrado don Juan José González Rivas, Presidente; la magistrada doña Encarnación Roca Trías; los magistrados don Andrés Ollero Tassara, don Santiago Martínez-Vares García, don Pedro José González-Trevijano Sánchez, don Antonio Narváez Rodríguez, don Ricardo Enríquez Sancho, don Cándido CondePumpido Tourón y la magistrada doña María Luisa Balaguer Callejón, ha pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

SENTENCIA

En la cuestión de inconstitucionalidad núm. 4433-2020, promovida por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla ? sede en Málaga-, respecto de los arts. 107.1, 107.2.a) y 107.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, por posible vulneración del art. 31.1 CE. Han comparecido y formulado alegaciones el abogado del Estado, en representación del Gobierno de la Nación, y la fiscal general del Estado. Ha sido ponente el magistrado don Ricardo Enríquez Sancho.

I. Antecedentes

1. El día 18 de septiembre de 2020 tuvo entrada en el registro general de este Tribunal Constitucional un escrito de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla -sede en Málaga- (recurso núm. 749/2016), al que se acompaña, junto al testimonio del correspondiente procedimiento, el auto de 28 de julio de 2020 por el que se acuerda plantear cuestión de inconstitucionalidad en relación con los arts. 107.1, 107.2.a) y 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (en adelante, TRLHL), por presunta vulneración del principio de no confiscatoriedad (art. 31.1 CE).

2. Los antecedentes de hecho del planteamiento de la presente cuestión de inconstitucionalidad son, sucintamente expuestos, los siguientes:

a) La entidad mercantil TEAN Y TETOAN, S.L. adquirió el 6 de febrero de 2004 una finca en el término municipal de Benalmádena (Málaga) por un precio en escritura pública de 781.315,74?, siendo transmitida el 2 de mayo de 2013 al tiempo de la constitución de la entidad "Servicios Proactis, S.L." como aportación a su capital por un valor en escritura pública de 900.000?.

b) Como consecuencia de la citada aportación, con fecha de 18 de septiembre de 2013, el Ayuntamiento de Benalmádena giró a la entidad transmitente una liquidación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de Naturaleza Urbana (en adelante, IIVTNU) por una cuota tributaria de 70.006,19?. La base imponible se calculó aplicando al valor catastral del suelo al momento de la transmisión (808.152,33?) el porcentaje establecido por el Ayuntamiento derivado de la aplicación las normas de valoración previstas en el art. 107.4 TRLHL [del 31,5%, a razón de un 3,5% por cada uno de los nueve años completos de permanencia del bien en el patrimonio del sujeto pasivo (del 2004 al 2013)]; base imponible de 254.567,98? sobre la que se aplicó el tipo de gravamen del 27,50% fijado en la correspondiente ordenanza municipal, dando lugar a la ya referida cuota tributaria de 70.006,19?. Asimismo, se le aplicó una sanción de 7.000,62? y un recargo del 5% a ambas cantidades (cuota tributaria más sanción) de 3.850,34?, por lo que la cantidad total a pagar ascendió finalmente a 80.857,15?.

c) El 29 de noviembre de 2013 la parte actora interpuso recurso de reposición contra la referida liquidación administrativa solicitando su anulación: (i) por desproporción entre la cantidad liquidada y el valor real, al no haber existido incremento real del valor del terreno, y (ii) por exención de gravamen de la operación societaria realizada. Dicho recurso fue desestimado mediante Resolución de la Alcaldesa-Presidenta del Ayuntamiento de Benalmádena de 9 de diciembre de 2014 al no haberse acreditado: (i) la inexistencia de incremento de valor del terreno, (ii) el ejercicio de una actividad económica de los aportantes a efectos del IRPF, (iii) la aportación de los bienes a la actividad, o (iv) la llevanza de una contabilidad conforme al Código de Comercio.

d) Contra la anterior resolución se interpuso recurso contencioso-administrativo cuyo conocimiento le correspondió al Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 5 de Málaga (procedimiento ordinario núm. 104/2015) que, por sentencia núm. 766/2015, de 29 de octubre, se estimó parcialmente, anulando la sanción y la parte correspondiente del recargo a ella aplicado.

e) Promovido recurso de apelación (núm. 749-2016) contra la anterior sentencia ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla -sede en Málaga-, una vez tramitado y concluso el correspondiente procedimiento,
mediante providencia de 12 de diciembre de 2019, con suspensión del término para dictar sentencia, se acordó oír a las partes y al Ministerio Fiscal sobre la pertinencia de plantear cuestión de inconstitucionalidad en relación con los arts. 107.1, 107.2.a) y 107.4 TRLHL dada su posible oposición a los principios de capacidad económica y prohibición de confiscatoriedad (art. 31.1 CE).

Acceso completo a la sentencia del Tribunal Constitucional del 26 de octubre 2021 sobre la plusvalía inmobiliaria

En dicha sentencia el Tribunal Supremo acuerda que si un cliente negoció una clausula de un contrato hipotecario no cabe apelación ninguna por falta de transparencia por lo tanto el consumidor queda deslegitimado de cualquier interposición de recurso.

 Esta sentencia se suma a otras dos emitidas en noviembre en las que se pone también de manifiesto la declaración nula de renuncia para emprender acciones legales respecto a cuestiones ajenas a las pactadas.

Sentencia de Hecho

Un matrimonio que subrogó un préstamo de 183.000 euros y la promotora de una vivienda tenía con Bantierra un crédito decidieron novar mediante su ampliación hasta 195.000 euros.

Se pactó un interés fijo del 2,75% hasta el 3 de marzo de 2011, y a partir de entonces un interés variable (euríbor a un año más un diferencial del 1,40%, así como un suelo del 2,75% y un techo del 12%; posteriormente, en 2013, el suelo quedó fijado en 1,75% tras llegar ambas partes a un acuerdo).

Con la firma de las nuevas condiciones los clientes renunciaron «expresamente a toda acción reclamatoria sobre la cláusula suelo», reconociendo que habían sido informados, antes de la firma del documento, de la existencia de la cláusula suelo, de sus consecuencias y de las fluctuaciones del euríbor.

Tanto la primera instancia como la Audiencia Provincial de Zaragoza dieron la razón a los clientes, pero ahora el Tribunal Supremo ha atendido los argumentos de Bantierra y concluye que ambas partes firmaron un contrato privado por el que el banco accedió a reducir el suelo y los clientes, que en ese momento podían ejercitar la acción de nulidad de la originaria cláusula suelo, renunciando a dicho ejercicio.

Concluyendo dichas resoluciones suponen «una nueva zancadilla a los hipotecados que firmaron esos acuerdos con su banco para quitar la cláusula suelo de su préstamo.

Aunque aún es pronto para hacer estimaciones, todo apunta a que el año que viene será decisivo para el sector. Sobre todo, en lo que respecta al ajuste de precios, que todavía no ha sufrido variaciones notables a pesar de las previsiones iniciales. La razón es que este indicador suele ir por detrás del ciclo económico, y no será hasta el próximo ejercicio cuando comiencen a identificarse tendencias reales, especialmente en lo que respecta a la vivienda de segunda mano. Este hecho, unido a otras novedades del sector, como el aumento de las funcionalidades tecnológicas y servicios digitales, la transformación de las necesidades habitacionales a la hora de buscar un nuevo inmueble, la irrupción del teletrabajo o un mayor interés por disfrutar de las zonas rurales, convierten los primeros meses de 2021 en el momento perfecto para dar el paso y adquirir un nuevo inmueble.

Por qué comprar una vivienda en 2021

Los expertos de Solvia detallan las seis razones de por qué añadir la compra de vivienda en la lista de propósitos de 2021:

  1. Buenas oportunidades de compra en obra nueva. Tras la pandemia, los compradores buscan viviendas más grandes, a poder ser unifamiliares, con zonas exteriores como terrazas o balcones, con más servicios comunitarios como jardines, piscinas o zonas recreativas o eficientes energéticamente hablando. Unos atributos que las viviendas de obra nueva cumplen. Aunque los precios en este caso no se ajustarán demasiado y permanecerán estables. Además, teniendo en cuenta el auge del teletrabajo, comprar un inmueble en zonas periféricas, donde el coste de estos inmuebles es mucho menor, permitirá aprovecharse de las grandes oportunidades que presenta este mercado.
  2. Viviendas en ubicaciones céntricas mucho más asequibles. Para aquellos que prefieran disfrutar de ubicaciones céntricas y, a la vez, de espacios amplios, más luminosidad, estancias extra para teletrabajar, e incluso, de la eficiencia energética, también está la opción de adquirir un inmueble de segunda mano a buen precio y realizar reformas. Y es que el ajuste de precios se percibirá, especialmente, en la vivienda usada. De hecho, ya se ve la descompensación entre ambos mercados. Las últimas cifras del Índice de Precios de Vivienda del INE, pertenecientes al tercer trimestre de 2020, reflejan un incremento del 0,8% es este tipo de activos(+7,5% en obra nueva). Sin embargo, para el año que viene, los expertos de Solvia prevén un ajuste en torno al 5% en la vivienda de segunda mano y la estabilización del valor de los inmuebles de nueva construcción.
  3. Mayores funcionalidades digitales para la compra. Herramientas inteligentes de análisis del mercado, servicios de alertas, uso de filtros, fotos de buena calidad, vídeos, simuladores de hipoteca, etc. Todas estas funcionalidades facilitan y aportan mayor calidad a la búsqueda de vivienda. Además, en el caso de los recursos visuales, ayudan a hacerse una primera idea del inmueble y evitarse desplazamientos innecesarios.
  4. La vivienda continúa siendo un activo rentable para invertir. Según las estimaciones del Banco de España para el tercer trimestre, la vivienda es uno de los pocos activos que ofrece una rentabilidad positiva notable y que aún puede tener recorrido al alza. Aunque la rentabilidad ha sufrido un descenso a consecuencia de la crisis, situándose ahora en el 5,6%, frente al 6,8% de antes de la pandemia, sigue siendo un activo por el cual podemos seguir obteniendo ganancias, especialmente a través del alquiler.
  5. Tipos de interés hipotecarios más bajos. Los tipos de interés bajos que ofrecen los bancos se mantendrán y seguirán siendo un aliciente para los compradores con recursos para adquirir un nuevo inmueble y contratar una hipoteca. Aun así, los bancos continúan manteniendo sus estrictas condiciones a la hora de facilitar este tipo de concesiones. Más aún en un contexto de incertidumbre económica, cuando las entidades bancarias tienen que regirse más que nunca por esos requisitos, con el objetivo de asegurar que el solicitante tiene la solvencia económica suficiente para hacer frente al préstamo hipotecario.
  6. Segundas viviendas en zonas con poca población. Las recomendaciones de distanciamiento social y la búsqueda de lugares con menos aglomeraciones han cambiado las perspectivas de los españoles a la hora de elegir un lugar para su segunda residencia. Para desconectar o, incluso, teletrabajar, ahora son mucho más valoradas las provincias y municipios con menos población, ubicados en zonas donde realizar escapadas a la naturaleza sea factible y con menor índice de contagios. A estos factores se suma el ajuste de precios de los inmuebles situados en estas zonas, que además pueden ser una buena apuesta para la inversión en el futuro. Ejemplo de ello es que el valor tasado medio de la vivienda libre se redujo en el tercer trimestre de 2020 un 2,9% y un 3,3% en provincias costeras y rurales como Huelva o Burgos, respectivamente, según los últimos datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

La crisis económica derivada de la pandemia de la Covid-19 está haciendo estragos en las economías familiares. Una de las principales problemáticas que está generando es la incapacidad para algunas familias de afrontar los pagos del alquiler. Como solución, cada vez más arrendadores optan por contratar un seguro de impago para evitar la morosidad.

La contratación de este tipo de seguros, relativamente nuevos, venía experimentando subidas desde 2019, cuando aumentaron un 35 % según datos del Observatorio Español del Seguro de Impago de Alquiler (OESA),pero en época de pandemia se han doblado las contrataciones, hasta el punto de que el OESA estima que en 2021 el 30 % de los nuevos contratos de alquiler incluirán seguros de impago.

"La crisis de la Covid-19 ha hecho que los arrendadores se sientan más inseguros ante posibles impagos", explica Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.

"El volátil contexto en el que vivimos provoca además que sea muy difícil prever futuras morosidades", razona.

Por ello, el experto considera que la mejor opción para evitar situaciones de morosidad es contratar estos seguros de impago. "Es la mejor forma de cerciorarse de que el dinero va a llegar", opina Emiliano Bermúdez, quien añade además que "es la tendencia que está siguiendo la sociedad".

¿Cómo funcionan?

"El seguro de impago de alquiler cubre la renta que se acuerda en el momento de la firma por hasta 12 meses de impago", explica Emiliano Bermúdez. De esta forma, el arrendador se asegura su renta mensual y evita situaciones de morosidad por parte del inquilino.

Además del impago, estos seguros ofrecen otras coberturas. "Una vez que se ha contratado un seguro", expone Emiliano Bermúdez, "es común que se añada protecciones por daños a la vivienda o robo, que a su vez son la causa principal de litigios entre el casero y el inquilino", añade.

Para el experto, contratar seguros también tiene beneficios para el inquilino, al servirle de desahogo económico en caso de no poder afrontar los pagos del alquiler. "Con una cobertura amplia, el inquilino evita posibles situaciones desagradables como entrar en la lista de morosos o incluso ser desahuciado", opina.

"Los seguros de impago son una herramienta muy cómoda", piensa el experto, quien pronostica que en el futuro cada vez habrá más pólizas en el alquiler. "Al igual que los seguros de coche, por ejemplo, es probable que con el tiempo se conviertan en una condición necesaria para alquilar", aventura.

Colaborador:

www.donpiso.com

La contratación de este tipo de seguros, relativamente nuevos, venía experimentando subidas desde 2019, cuando aumentaron un 35 % según datos del Observatorio Español del Seguro de Impago de Alquiler (OESA), pero en época de pandemia se han doblado las contrataciones, hasta el punto de que el OESA estima que en 2021 el 30 % de los nuevos contratos de alquiler incluirán seguros de impago.

"La crisis de la COVID-19 ha hecho que los arrendadores se sientan más inseguros ante posibles impagos", explica Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso. "El volátil contexto en el que vivimos provoca además que sea muy difícil prever futuras morosidades", razona.

Por ello, el experto considera que la mejor opción para evitar situaciones de morosidad es contratar estos seguros de impago. "Es la mejor forma de cerciorarse de que el dinero va a llegar", opina Emiliano Bermúdez, quien añade además que "es la tendencia que está siguiendo la sociedad".

¿Cómo funcionan los seguros de impago?

"El seguro de impago de alquiler cubre la renta que se acuerda en el momento de la firma por hasta 12 meses de impago", explica Emiliano Bermúdez. De esta forma, el arrendador se asegura su renta mensual y evita situaciones de morosidad por parte del inquilino.

Además del impago, estos seguros ofrecen otras coberturas. "Una vez que se ha contratado un seguro", expone Emiliano Bermúdez, "es común que se añada protecciones por daños a la vivienda o robo. Que a su vez son la causa principal de litigios entre el casero y el inquilino", añade.

Para el experto, contratar seguros también tiene beneficios para el inquilino, al servirle de desahogo económico en caso de no poder afrontar los pagos del alquiler. "Con una cobertura amplia, el inquilino evita posibles situaciones desagradables. Como entrar en la lista de morosos o incluso ser desahuciado", opina.

"Los seguros de impago son una herramienta muy cómoda", piensa el experto. Y pronostica que en el futuro cada vez habrá más pólizas en el alquiler. "Al igual que los seguros de coche, por ejemplo, es probable que con el tiempo se conviertan en una condición necesaria para alquilar", aventura.

Los seguros de impago de alquiler suelen combinar dos tipos de garantías: las relativas a la defensa jurídica y las que garantizan el pago de compensaciones económicas en caso de impago

Así, los seguros de impago de alquiler suelen combinar dos tipos de garantías: las relativas a la defensa jurídica y las que garantizan el pago de compensaciones económicas en caso de impago. Respecto a las garantías de defensa jurídica en las que se cubre la reclamación o defensa de forma amistosa, la compañía aseguradora realizará las gestiones pertinentes que consigan que se cumpla con los derechos del asegurado. Además, suele cubrir los gastos de cerrajería para cambiar la cerradura cuando se proceda al desahucio.

¿Cómo contratar un seguro de impago de alquiler?

Aunque el seguro de alquiler es un producto fundamentalmente destinado a propietarios, el inquilino también se ve beneficiado de su contratación, al ver garantizado el pago de su renta si sufre una pérdida de poder adquisitivo, como puede ser un despido. De este modo, en la mayoría de seguros, tanto arrendador y arrendatario deben cumplir una serie de requisitos para poder contratar este producto, como por ejemplo contar con un contrato de una determinada duración o tener un tope máximo de precio mensual de la vivienda.

El propietario deberá presentar todos los documentos necesarios referentes al inquilino, previa autorización de éste, para que la aseguradora pueda completar un estudio de solvencia

Además, el propietario deberá presentar todos los documentos necesarios referentes al inquilino, previa autorización de éste, para que la aseguradora pueda completar un estudio de solvencia. Así, será necesario aportar documentación sobre sus ingresos mensuales y sobre a qué categoría de inquilino pertenece (trabajador por cuenta ajena, autónomo, desempleado, pensionista, etc.).

Documentación necesaria para contratar un seguro de impago de alquiler

Si decides contratar un seguro de impago de alquiler, deberás tener en cuenta que, dependiendo de la tipología del inquilino, la compañía necesitará algunos documentos acreditativos.

A continuación, te detallamos cuáles son los documentos que suelen requerirse más asiduamente:

  • Trabajador por cuenta ajena: dos últimas nóminas + Informe de vida laboral actualizado si tiene una antigüedad menor a un año.
  • Funcionarios: dos últimas nóminas.
  • Autónomos: dos últimos trimestres de IRPF y la última declaración anual IRPF.
  • En situación de ERTE: documento acreditativo del SEPE.
  • Pensionistas: certificado de la Seguridad Social actualizado informando del importe y del tipo de pensión.
  • Desempleados: documento acreditativo del SEPE donde se indique la cuantía diaria que percibirá y la duración de dicha prestación.

Los seguros de impago del alquiler, un producto en auge desde la pandemia

Según el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), solo en 2020, los impagos de alquileres crecieron un 66,2%, sobre todo por el fuerte impacto de la pandemia. Esto ha supuesto que cada vez más, los propietarios busquen herramientas que les permitan recuperar el dinero en caso de que sus inquilinos no puedan hacer frente a la renta. De hecho, 3 de cada 10 seguros que se contrataron incluían la cobertura de impago de alquiler.


  • El precio de la de segunda mano baja del 1,8% del trimestre anterior al 0,8%.
  • La compraventa de vivienda cae un 13,3% en octubre.
  • La compraventa de vivvienda cae un 1,1% en septiembre.

Regionalmente, la variación positiva más marcada se registra en Melilla (4,9%), mientras que las variaciones positivas menos intensas se da en Andalucía, Madrid y La Rioja (1,2%). Por otra parte, las subidas más intensas se dan en Canarias, Navarra y Comunidad Valenciana, con subidas de 0,8, 0,5 y 0,4 puntos, respectivamente. Los mayores descensos se dan en Extremadura, Andalucía y Baleares, que registran bajadas de 1,3, 1,2 y 1,2 puntos, respectivamente.

La opinión de pisos.com

Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "el precio de la vivienda en España sigue ralentizando su ritmo de subida en el 2020, si bien estas cifras no han abandonado nunca la moderación. Esta moderación afecta principalmente a la segunda mano, mientras la obra nueva sigue con su evolución menos previsible, al alza". El experto añade que "la evolución de los precios sigue siendo muy heterogénea, tal como venía sucediendo desde que se iniciara la recuperación de precios en el 2015. Aunque siguen existiendo diferencias notables entre comunidades autónomas, la moderación impera en todas ellas y por el momento no hay ninguna donde se estén empezando a registrar caídas en el precio".

Colaborador:

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La evolución de las hipotecas en 2019 es de subidas y bajadas, hubo repuntes en enero (22,5%), en febrero (9,2%) y en marzo (15,8%), en abril cayó (-0,1%)  en mayo subió (11,2%), en junio cayó (-2,5), en julio subió (13,1%) en agosto cayó (-29,9%) y continuaron las caídas de septiembre (-31,6%) octubre (-2,1%), noviembre (-0,5%) excepto en diciembre que subió un 43%.

El indicador llevaba subiendo ininterrumpidamente mes a mes desde abril de 2018.

Asimismo, el importe medio fue de 122.079 euros en el duodécimo mes del año, un -4,2% inferior en tasa interanual y un -5,9% inferior en tasa mensual.

Regionalmente, las autonomías que firmaron más hipotecas en diciembre fueron Madrid (6.787), Andalucía (5.082) y Cataluña (4.207). La mayor tasa de subida se registró en Castilla-La Mancha (167,8%) y la única caída se produjo en La Rioja (-9%).

Respecto al conjunto del año, la concesión de hipotecas creció un 2,7%, alcanzando los 357.720 préstamos. Este incremento es menor al registrado años atrás, dado que las hipotecas subieron un 11,3% en 2018, un 10,7% en 2017 y un 14,6% en 2016.

Por otra parte, el importe medio de las hipotecas concedidas en 2019 se estableció en 125.007 euros, arrojando una subida del 0,6%. Este porcentaje contrasta con los recogidos en 2018 (6%), 2017 (6,8%) y 2016 (2,9%).

En cuanto al capital prestado, se situó en 44.717.507 euros, con una subida del 3,3%. Este dato fue más alto en 2018 (18,1%), 2017 (18,1%) y 2016 (17,8%). Madrid (69.616), Andalucía (67.845) y Cataluña (57.787) fueron las regiones con mayor volumen de hipotecas en 2019. Castilla-La Mancha (17,9%) fue la autonomía que más creció el año pasado y Navarra (-9,4%) fue la que más se ajustó.

Según el Jefe de estudios de Idealista.com, el señor Fernando Encinar "Durante el confinamiento el stock de viviendas usadas creció de forma exponencial. El mercado inmobiliario estaba roto y la falta de compraventas y la continua entrada de nuevas viviendas en idealista han acrecido la oferta. Las casas que se han incorporado a la base de datos de idealista provienen probablemente de divorcios o separaciones, herencias y de propietarios que han tenido una urgente necesidad de liquidez. Este aumento de oferta continuará en los próximos meses mientras que la demanda arrastrará dificultades para comprar, motivadas por la falta de empleo y ahorros para asumir una hipoteca"

"El escenario a corto plazo no ofrece ningún elemento para pensar que los precios se van a comportar en la crisis que viene de manera distinta a como se comportaron en la anterior crisis: ajustes a la baja que podrían llegar a ser de dos dígitos en algunas zonas donde el aumento de la oferta sea significativo y una reducción de la demanda relevante. Los datos de mayo ya adelantan ese nuevo proceso que se acelerará en los próximos meses. En todo caso, es de esperar que tanto el ajuste como la posterior recuperación sea mucho más rápida que en la crisis anterior, y podamos volver en 2021 a los niveles anteriores al estallido de la pandemia", aclara el portavoz del principal marketplace inmobiliario de España, Italia y Portugal.

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Por provincias, se abarató un 8,8% Baleares, un 8,1% Barcelona y un 7,5% Madrid. Además, el precio de la vivienda en alquiler cedió un 0,8% en enero en tasa intermensual con un coste de 10,57 euros/m2 al mes, según Efe.

Según Fotocasa, los alquileres no habían dejado de crecer desde agosto de 2015 hasta finales de diciembre. 11 comunidades autónomas registraron datos mensuales negativos y de caídas siendo las más pronunciadas Baleares (8,8%), Madrid (7,5%) y Cataluña (5,2%).

 A pesar de estos descensos, las comunidades más caras para alquilar una vivienda son Madrid y Cataluña, con 14,03 y 13,91 euros/m2 al mes, respectivamente. Le siguen, País Vasco con 13,31 euros/m2 al mes y Baleares con 11,30 euros/m2 al mes.

Por provincias, los descensos fueron generalizados con respecto a diciembre y las rentas cayeron en 30 de las 47 provincias analizadas por Fotocasa. Los descensos mensuales más acusados se registraron en Lugo (5,6%), Jaén (3,9%), Huesca (2,4%) o Cáceres (2,4%). Pero además, en tasa interanual, las mayores caídas correspondieron a Baleares (8,8%); Barcelona (8,1%), Madrid (7,5%), Jaén (7,1%) y Santa Cruz de Tenerife (6,1%).

La provincia más cara fue Gipuzkoa 15,07 euros/m2 al mes, seguida de Barcelona 14,73 euros/m2 al mes y Madrid 14,03 euros/m2 al mes. En el caso de Madrid, el precio del alquiler bajó en 13 de los 20 distritos en tasa intermensual. El más caro para vivir de alquiler es Salamanca con 17,42 euros/m2 al mes, seguido de Centro con 16,87 euros/m2 al mes y Chamberí con 16,67 euros/m2 al mes. El más económico es Moratalaz con 10,93 euros/m2 al mes.

En Barcelona los alquileres bajaron en seis de los diez distritos y las rentas más caras se dieron en Sarrià-Sant Gervasi con 16,64 euros/m2 al mes y el más económico fue Nou Barris con 12,65 euros/m2 al mes.

 Según sostiene Fotocasa, el precio de la vivienda en alquiler empieza a dar signos de moderación después de años de intensas subidas. De hecho, durante los últimos meses el mercado cuenta con más oferta de vivienda en alquiler, en cambio, la demanda descendió ligeramente.

En el mes de enero, España firmó el undécimo mes consecutivo en el que la compraventa de vivienda se ve incrementada en tasa interanual. La compraventa se incrementó en un 31%, superando la barrera de las 50.000 operaciones. Desde 2008, año previo a la crisis inmobiliaria, no se alcanzó un dato tan alto en el primer mes del año, cuando se obtuvieron 61.825 compraventas.

La compraventa de viviendas se ha postulado como la operación más importante en la recuperación tanto del sector como de la economía española.

Con los datos obtenidos por el INE, Instituto Nacional de Estadística, se aprecia que en cuanto a la tasa mensual, las compraventas en enero aumentaron un 9,5% respecto a diciembre, un incremento que se sitúa en un 1,5 por debajo del dato obtenido en este periodo el año pasado.

En cuanto a las viviendas, el 91,9% de estas fueron transmitidas libres, mientras que el 8,1% fueron protegidas. Estas últimas incrementaron un 11,6%, mientras que las libres subieron un 33% respecto al año pasado.

De estos hogares transmitidos, el 19% de las viviendas fueron nuevas, una cifra que supone un incremento del 17,2% en términos anuales y que continúa con los 15 meses de subida. A pesar de ello, es el aumento más bajo registrado desde febrero de 2021.

En cambio, el resto de viviendas, el 81% restante, fueron de segunda mano. Las compraventas de viviendas de segunda mano también incrementaron respecto a 2021, con una subida del 34,7%.

Los incrementos por comunidad autónoma

La Rioja, Comunidad Valencia y Andalucía se posicionaron como las comunidades autónomas que mayor cifra de compraventas de viviendas registradas por 100.000 habitantes obtuvieron.

En cuanto a las subidas anuales, La Rioja, Baleares y Canarias fueron las comunidades con mayor incremento en enero con un 71,4%, 53,2% y un 40,5% respectivamente. En contraposición, Aragón y Extremadura fueron las que menor subida experimentaron. Además, Navarra se postuló como la única comunidad con una variación negativa.

A pesar de considerarse el mes de febrero como un mes de caídas mensuales en las ventas de inmuebles en este mes se han registrado subidas. Las estadísticas muestran que en febrero de 2021 aún está por debajo del número de viviendas que se vendieron el año anterior aunque la diferencia es cada vez menor. En 2020 se vendieron 2.000 viviendas más que este febrero del año pasado por lo que se augura un crecimiento interanual en las transacciones inmobiliarias.

También se ha observado un empuje en las operaciones de viviendas nuevas, en concreto se inscribieron en febrero 10.130 transacciones de viviendas de obra nueva. Subiendo un 5% en lo que llevamos de año tras aumentar en febrero un 23,5%.

Sin embargo las compraventas de vivienda de segunda mano han caído en febrero un 8,1% interanual.

Los resultados por Comunidades Autónomas son los siguientes:

Las comunidades con mayor número de transacciones por cada 100.000 habitantes son; Comunidad Valenciana 147, La Rioja 137, Andalucía 133. Andalucía destaca con más de 8.900 ventas de viviendas, seguida de Madrid 6.635, Cataluña 6.460 y Comunidad Valenciana 5.871.

En el otro lado nos encontramos 5 comunidades con menos de 1.000 transacciones en febrero: Asturias, Cantabria, Extremadura, Navarra y La Rioja, con menos de 400 ventas.

Respecto a la evolución interanual el promedio nacional muestra un descenso del 43% respecto a febrero de 2020, en Asturias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Extremadura, Navarra, el País Vasco y La Rioja han crecido las transacciones de viviendas inscritas en los registros.

Andalucía, Madrid y Cataluña han sufrido caídas del 1% y el 6,7%, respectivamente, mientras que en Baleares, Canarias y Comunidad Valenciana los descensos son de dos dígitos.

Como consecuencia de la continua subida de la inflación a causa del conflicto bélico ucraniano-ruso, Pedro Sánchez ha confirmado la llegada de nuevas medidas que estarán vigentes hasta el 31 de diciembre. Este nuevo paquete tiene un coste de 9.000 millones, que junto a las medidas actuales suman la cifra de 15.000 millones. Con este paquete, el presidente del Gobierno prevé situar en 3,5 puntos el Índice de Precios de Consumo a finales de año.

El presupuesto para estas medidas está dividido en 5.500 millones para garantizar la protección de empresas y familias y otros 3.500 millones destinados a rebajas fiscales. Con ello, al finalizar 2022, se habrá invertido más de un punto del PIB español con un total de 15.000 millones dirigidos a la protección de empresas y familias.

El nuevo paquete de acciones contra la inflación

El paquete cuenta con numerosas medidas, de entre las que destacan las acciones siguientes, así como el impulso al uso del transporte público:

  • Desde el 1 de septiembre, se realizará una rebaja del 50% del coste de todos los abonos mensuales y de cualquier tipo de abono de compañías de transporte estatal, por ejemplo Renfe, así como una reducción del 30% para abonos de aquellos transportes regulados por las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Esta última reducción podrá verse incrementada hasta el 50% a través de los recursos propios.
  • Incremento del 15% de las pensiones de invalidez no contributivas y de jubilación. En tasa mensual, supone un aumento de 60 euros, lo que al final de año alcanzará un incremento total de 360 euros.
  • Subvención directa de 200 euros para desempleados y autónomos con ingresos bajos, la cual podrá ser solicitada a partir de julio. Además, hasta el 31 de diciembre se limitará el coste máximo del butano.
  • En suma, se disminuirá el IVA de un 10% a un 5% en el recibo de la luz y continuarán estando en vigor las medidas ya aplicadas a la electricidad, por ejemplo, la rebaja del tributo de la luz al mínimo, incremento del descuento del bono social y la eliminación del tributo del valor de la producción.
  • En cuanto a los carburantes, continuará la deducción de 20 céntimos por litro de combustible hasta finales de año.

Aplazamiento de las acciones en vigor desde marzo

Hasta el 31 de diciembre, continuarán en vigor las medidas aprobadas para proteger a los colectivos más vulnerables:

  • Las subvenciones del Ingreso Mínimo Vital (IMV) se prorrogan.
  • La suspensión del suministro de energía continúa prohibida.
  • El límite máximo al incremento de alquileres. Hasta la fecha indicada, sigue prohibido por decreto subir el precio de los alquileres por encima del 2%, desvinculando la actualización anual de los contratos de arrendamiento del IPC. La norma realiza una diferencia entre los pequeños propietarios, que tendrán la opción de negociar con sus inquilinos los aumentos por encima del 2%, y los grandes tenedores, que únicamente podrán incrementar las rentas al 2% como máximo. En caso de que los pequeños propietarios no lleguen a un acuerdo con sus inquilinos, establecerán la subida del 2% en el alquiler.
  • En compañías vinculadas a la Administración, no se podrá realizar despidos por motivos de subida de costes energéticos.

De la misma forma, también se aplaza el abono de tasas a la Seguridad Social hasta septiembre, se confirman subvenciones directas a empresas gasintensivas, se mantienen las ayudas por sequía y se prorrogan las subvenciones destinadas a las víctimas por el volcán ´Cumbre Vieja´ en La Palma.

De manera extraordinaria, el pasado 26 de junio se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 11/2022. Respecto al arrendamiento de inmueble, el decreto detalla que "teniendo en cuenta la evolución reciente del Índice de Precios al Consumo, es preciso extender la aplicación de las medidas de limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, con objeto de evitar en un mismo contrato un excesivo impacto en las personas y hogares arrendatarios de vivienda de la evolución de una referencia cuya variación está obedeciendo a elementos del contexto nacional e internacional que son ajenos al ámbito del arrendamiento de vivienda".

Tras ello, el Real Decreto-ley prosigue "en consecuencia, se considera necesario prologar hasta el 31 de diciembre de 2022 la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda (...), de forma que, en defecto de acuerdo entre las partes, no pueda superar la actualización de la renta el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, que ofrece una evolución sujeta a una mayor estabilidad, en el contexto anual".

Ello debido a que con el desarrollo de la Guerra entre Rusia y Ucrania, el IPC ha llegado a situarse al 7%. Previamente a la publicación del primer Real Decreto-ley del paquete de medidas de marzo, el último dato acerca de la inflación correspondiente a febrero lo situaba en un 7,6%. En el caso de este último decreto que prorroga las medidas hasta finales de año, ha tomado como dato referente el procedente de abril, un mes donde el IPC se encontraba en un 8,3%.

El BOE detalla que "ello justifica la extraordinaria y urgente necesidad de adoptar medidas para evitar un desproporcionado incremento en la renta de estos contratos, al introducir el referido índice determinados factores que responden a la situación internacional y que son ajenos al ámbito del arrendamiento de vivienda".

En suma, se ha pospuesto la prohibición del proceso de lanzamientos y desahucios para viviendas vulnerables que no posean otra vivienda alternativa a la que acudir.

La incertidumbre económica y el incremento de los tipos de interés están causando el peor momento de financiación para los autónomos. Estos han visto como su crédito se ha encarecido un 72% por el sector financiero en 2022. En suma, el interés medio de los créditos de autónomos ha aumentado un 4,02%. Un dato que casi duplica el registrado a finales de 2021 cuando el tipo de interés medio se encontraba en un 2,33%.

De esta forma, los autónomos deben hacer frente a una financiación que se presenta el doble de cara que la de las compañías. Aún con el incremento de los bancos en los tipos de interés de las empresas, el tipo medio se encuentra en un 2,73% para empresas cuya liquidez no supera los 250.000 euros; del 2% para liquidez de entre 250.000 y un millón de euros; y del 1,43% para una liquidez superior al millón de euro.

Mientras que las condiciones de financiación para autónomas han aumentado, la evolución del Euribor a tres meses también. Este es el índice de referencia para créditos a compañías que se utiliza para el Euribor de hipotecas. Este índice de referencia a tres meses ha pasado de encontrarse en terreno negativo en 2021, con un -0,572%, a situarse en un 1,605%.

El acelerado ritmo del incremento del interés continuará su evolución al alza, encareciendo los créditos para empresas, autónomos y familias. Esta subida de los tipos de interés se presenta como una medida del BCE para frenar los efectos de la elevada inflación. Una inflación que según prevé el INE podría haberse situado en un 7,3% en el mes de octubre.

A lo largo del año, los tipos de interés han incrementado un 2% tras los tres incrementos de dichas tasas por el BCE. De cara al cierre de 2022, se anticipa un nuevo incremento del 0,50% que elevaría el porcentaje total al 2,5%. Debido al temor por esta nueva subida, el Euribor a 3 meses ha vuelto a incrementarse un 0,062 puntos porcentuales en una única semana. Actualmente, la tasa del Euribor se sitúa en un 1,605%.

La zona costera de Almería, Levante y Poniente se ha incrementado la construcción de viviendas nuevas y por lo tanto la comercialización inmobiliaria.

Más concretamente en Almería y según el Centro de Información Estadística del Notariado pone de manifiesto el incremento de transacciones de compraventa en más del 266% por encima de la media nacional 233% desde abril de 2020 hasta abril de 2021.

La vocal de Almería del Colegio Notarial de Andalucía constata el incremento de realización de escrituras de compraventa sin crédito hipotecario pagando al contado y también a interés fijo durante los dos y tres últimos meses.

La mayoría de hipotecas constituidas y escrituradas en las notarías almerienses se ha dado más a particulares que a entidades financieras. Desde que entró en vigor en 2019 la nueva Ley de Crédito Inmobiliario todos los gastos de formalización de la hipoteca son asumidos por bancos y cajas.

En la provincia de Almería dan fe 43 notarios del incremento de escrituración de viviendas y transacciones de compraventa inmobiliaria.

La mayor demanda es la consecuencia de la reactivación económica global y, a su vez, es el principal factor del aumento de los costes de construcción y la tensión en los precios.

Los costes de construcción residencial se han encarecido en los últimos meses por la existencia de una mayor demanda producto de la reactivación económica a nivel global. Esta tendencia, indica Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), "se está produciendo a medida que avanza el proceso de vacunación y la crisis sanitaria está cerca de su fin", además de por una ralentización en la distribución de las propias materias primas, "que debido a la pandemia han tensionado los precios".

Por su parte, desde Andimac subrayan que, en los últimos meses, las cadenas de suministro han pasado de estar paradas y sin demanda, "a reactivarse a la vez que el mundo se ha abierto con la voluntad de mejorar las necesidades que requiere la población, como es el caso de la vivienda". "Ahora la demanda ha crecido exponencialmente, por lo que se esperan ajustes en las cadenas de producción hasta alcanzar el equilibrio", recalca Sebastián Molinero, secretario general de la organización.

El incremento de los costes de construcción se debe a los materiales, que en algunos casos han duplicado su precio, no de la mano de obra, factor que tuvo influencia en años anteriores.

Dentro del conjunto de factores que determinan el baremo final de los costes de producción, el precio de los materiales representa actualmente el mayor nivel de de encarecimiento. En este sentido, Fernández Alén reconoce que los valores monetarios de los materiales "están disparados durante este 2021" ya que, en algunos casos, "como sucede con el estaño, la madera o el petróleo", casi se han multiplicado por dos en un año.

En paralelo, desde APCEspaña ponen de manifiesto que, a diferencia de los años precios a la pandemia, y especialmente los ejercicios relativos a 2016, 2017 y 2018; el incremento de los costes viene del lado de los materiales, "no de la mano de obra". De la misma forma opina Jiménez Michavila, que recalca que "todavía no se aprecian subidas significativas de la mano de obra, principal causa del constante incremento de los costes de construcción en los últimos años". Ello se debe, insiste este especialista, "al problema de relevo generacional" que existe desde la última crisis del sector.

La tendencia se prolongaría hasta principios de 2022, lo que podría absorber los beneficios esperados de muchas compañías dedicadas a la promoción de viviendas de obra nueva residencial.

Los expertos del sector de la construcción consultados admiten que es complicado lanzar previsiones sobre la prolongación temporal del coste de los materiales. Sin embargo, desde la CNC calculan que esta tendencia podría dilatarse a lo largo del presente ejercicio y alcanzar 2022, "puesto que vamos a asistir, a nivel global, a una recuperación económica tras la crisis del coronavirus, que podría presionar más al alza aun los precios de las materias primas".

De hecho, desde esta organización hacen hincapié en que esta coyuntura podría absorber los beneficios esperados por muchas compañías dedicadas al residencial. En concreto, Fernández Alén explica que los materiales representan alrededor del 40% de los costes del proyecto de obra nueva y que, los márgenes de beneficio en el sector actualmente se sitúan en torno al 3%, "lo que hace que un aumento significativo de los precios absorba completamente los beneficios esperados". "En el caso de una casa de alrededor de 95 metros cuadrados el aumento de precios podría ser de alrededor de 15.000 euros para finales de este año si los costes de construcción se incrementan un 8%", revela.

Desde Andimac ponen en evidencia otra tesitura, que en el sector "ya ha generado tensiones": la relación contractual entre operadores privados. Al respecto, Molinero se remite a los retrasos en las obras residenciales que, en caso de ejecutarse meses más tarde a la fecha del contrato, "supondría para el promotor una problemática, pues algunas partidas se habrían incrementado entre un 30% o un 35%". "Esta relación contractual podría suponer grandes problemas en el sector de la construcción, si se tiene en cuenta que el contrato es un documento entre agentes privados y que renegociarlo podría poner en riesgo a la propia empresa constructora", agrega.

El precio de la vivienda nueva subirá si continúan aumentando los costes de construcción, aunque no se espera una caída de las ventas porque hay mucha demanda interesada en comprar.

En cuanto a la repercusión del aumento de los costes de construcción sobre el producto final, Cuervo confirma que esta tendencia se trasladaría al precio de la obra nueva, aunque matiza que lo haría sobre aquellos proyectos nuevos que se pondrán en marcha en los próximos meses, no en aquellas viviendas vendidas en contrato privado y que están en construcción, "cuyo precio está cerrado y no se puede alterar".

Asimismo, desde esta organización admiten que, en último caso, las empresas podrían decidir si están en condiciones de rebajar sus márgenes de beneficios para no trasladar esas subidas de precio al cliente, "pero se trata de una decisión estratégica que tendrá que valorarse por cada una de ellas llegado el momento", puntualiza Cuervo.

Lo que sí tienen claro en APCEspaña es que en los próximos meses "no se espera una caída de las ventas de obra nueva, incluso en un hipotético escenario de precios al alza". Ello se debe al buen comportamiento que está teniendo la demanda de obra nueva en los últimos meses, "evolucionando incluso de forma más favorable a la que esperábamos".

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Sin embargo, esta nueva situación ha supuesto una vuelta de tuerca y ha puesto a prueba muchos contratos de arrendamiento que por esta situación extraordinaria ha multiplicado la morosidad entre los inquilinos. De hecho, según los últimos datos publicados por el Fichero de Inquilinos Morosos, las comunicaciones por falta de pago se han incrementado un 68,4% desde el pasado septiembre. Esta circunstancia ha ayudado y mucho a que la contratación de los seguros de alquiler se haya duplicado en los últimos seis meses de 2020.

Y es que, a pesar de la optimista perspectiva de la llegada de la vacuna, aún queda tiempo para volver a la verdadera normalidad. Muchos estudios aseguran que España no recuperará los niveles de actividad económica precovid hasta 2023 e incluso 2024. Así las cosas, 2021 se plantea como el año estrella de este tipo de producto, cuya previsión de crecimiento es de dos dígitos. Según el Observatorio Español del Seguro de Impago de Alquiler (OESA), un 30% de los nuevos contratos de arrendamiento incorporará un seguro de impago, sobre todo en Madrid y Barcelona, aunque cada vez son más frecuentes en capitales de provincia y grandes ciudades.

¿Qué es un seguro de impago del alquiler?

Hace unos años las aseguradoras detectaron la necesidad en el mercado del alquiler de proteger a los propietarios que arrendaban sus viviendas frente al impago de las rentas. Lo habitual es que este tipo de seguro se contrate a la vez que se firma un contrato de alquiler, pero también podría hacerse en cualquier momento mientras dure el contrato de arrendamiento. Por otro lado, lo más frecuente es que lo solicite el propietario del inmueble, aunque en ocasiones también podría hacerlo el propio inquilino como garantía extra de su solvencia.

La realidad es que en años anteriores la contratación de este tipo de seguros no era tan habitual. Sin embargo, cinco de cada 10 contratos de alquiler firmados durante el año pasado ya contemplaban la contratación de uno de estos seguros. Y es que en gran medida la contratación de este servicio sirve a su vez para seleccionar a los inquilinos, ya que antes de firmar la compañía de seguros hace un estudio de viabilidad al candidato para comprobar su solvencia.

Además del impago de la renta al propietario, este tipo de seguros contempla también otras coberturas. Las más habituales son la protección por daños en la vivienda por parte del inquilino o, incluso, el robo del continente del inmueble. También en ocasiones se presta asesoramiento jurídico para emprender acciones legales contra el inquilino si fuera necesario. Estas coberturas adicionales dependen de cada aseguradora, aunque la común es la cobertura del impago de la renta, precisamente la más solicitada.

De esta manera, el arrendador se asegura su renta mensual y evita que la posible morosidad por parte de su inquilino le arrastre a la inestabilidad económica. La razón es que el seguro de impago de alquiler cubre la renta acordada con el inquilino hasta por 12 meses de impago. Por otro lado, la cobertura de este tipo puede suponer un coste de entre el 3% y el 5% de la renta anual. Según la correduría de seguros Arrenta, el precio medio del alquiler con seguro de impagos durante 2020 se situó en torno a 693 euros, frente a los 661 euros de 2019.

¿Cuándo se debe denunciar el impago?

Como toda cobertura de seguros, existen plazos y condiciones que deben darse para poder ejecutar lo acordado. En este sentido, es importante diferenciar entre un impago y un retraso en el pago de una renta.

Se considera un impago cuando no se ha hecho el correspondiente pago pasado un mes de la fecha acordada. Además, debe haberse notificado la deuda de manera formal al inquilino. Aunque cada aseguradora establece sus plazos para las reclamaciones, lo recomendable es notificar el impago desde el mismo momento en que se produce.

Según la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)hasta pasados 3 meses o cuotas impagadas no se puede iniciar el trámite de desahucio. Aun así, lo recomendable es que el seguro lo sepa para que el propietario no pierda la posibilidad del adelanto de las rentas. De no cumplir el plazo establecido por la aseguradora, el propietario tendría que esperar hasta que haya sentencia firme de desahucio para recuperar la vivienda.

Cuidado con los falsos seguros

Este tipo de cobertura ha sido muy bien acogida en el sector de la vivienda de alquiler. Precisamente por eso, muchos servicios inmobiliarios y empresas han comenzado a incluir este tipo de productos en su oferta a los propietarios. Sin embargo, no todos los seguros que hay disponibles en el mercado están registrados en la Dirección General de Seguros.

Y es que con la necesidad afloran también las malas prácticas y los fraudes. El pasado junio, el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA), alertaba de la proliferación de falsos seguros de impago. El organismo cifraba en unos 50.000 los propietarios que podían estar afectados por estos seguros fraudulentos en aquel momento. Teniendo en cuenta el desarrollo de los últimos meses y el aumento de casos de morosidad entre los inquilinos, ahora  esta cifra podría haber aumentado dramáticamente, dejando a muchos propietarios en situación de vulnerabilidad. 

Según OESA, se ofrecen muchos servicios de este tipo enmascarados con palabras como póliza, garantía o cobertura, pero que más tarde no se encuentran respaldados por ninguna entidad aseguradora. Esto ha provocado que cuando el propietario ha necesitado hacer uso de la cobertura contratada se ha visto estafado y desprotegido ante una situación de impago del alquiler por parte de su inquilino.

En este sentido, la misma entidad ha recomendado seguir estos consejos a la hora de contratar uno de estos seguros:

  1. Asegurarse de que la empresa que le ofrece este seguro está registrada en la Dirección General de Seguros.
  2. Comprobar que detrás de esa cobertura hay una aseguradora real capaz de hacer frente a las coberturas económicas que debería defender en caso de necesidad.
  3. Comparar precios y coberturas. No todas las aseguradoras ofrecen las mismas coberturas y a los mismos precios. Estudiar las propuestas con detenimiento.
  4. Hacer un estudio de mercado previo y sospechar de los precios demasiado agresivos.

Según los datos de mercado, casi el 70% de los propietarios que ha suscrito un seguro de alquiler lo renueva y todo apunta a que en 2021 la demanda de este tipo de seguros seguirá creciendo con fuerza, impulsadas por la todavía complicada e incierta situación económica y  con una tasa de paro que sigue creciendo. Además, no podemos olvidar que la inmensa mayoría de las viviendas en alquiler en España se encuentra en manos de propietarios particulares, que buscan mantener sus fuentes de ingresos en tiempos de inestabilidad. 

Una situación que confirma el incremento de solicitudes de informes de riesgo visto desde que acabara el confinamiento de mayo, que se sitúa en el 24%, y que pone sobre la mesa que los propietarios son cada vez más precavidos.

Tener el terreno es el primer paso a la hora de construir una casa (y también uno de los más caros en el proceso). Una vez se posee, ya se puede contratar el arquitecto. Ahora bien, lo primero que hay que saber es si el terreno es urbano, urbanizable o rústico. Dependiendo de eso, se podrá ejecutar un proyecto u otro.

  • Urbano: Ya está listo para construir. Cuenta con todas las acometidas, servicios e instalaciones. Es el ideal para construir una casa, ya que tras comprarlo se puede comenzar a edificar.
  • Urbanizable: Es el que en un momento determinado, y tras las actuaciones pertinentes, pasa a ser urbano y, por ende, edificable. Convertirlo a urbano supone mayor gasto. Aparece dentro del plan de ordenación urbanística como aprobado para construir, aunque precisa del desarrollo previo de un Plan Parcial y de un proyecto de reparcelación para poder construir.
  • Rústico: Tiene limitaciones en función del uso que se le vaya a dar a la vivienda, la comunidad autónoma en la que se encuentre y no en todos está permitido construir. El suelo rústico no suele reunir las infraestructuras necesarias (suministros de electricidad, agua, saneamientos?) y no es edificable en muchos casos.

A veces pueden surgir dudas sobre los tipos de terrenos, por lo que antes de lanzarse a comprar una parcela es importante entender bien las diferencias aunque el precio sea muy atractivo.

Por ejemplo, en idealista puedes encontrar todo tipo de parcelas. Hay más de 53.000 parcelas desde 500 euros, pero no todas permiten construir una casa.

Puedes filtrar por tipo de suelo y, seleccionando el filtro "urbano", encontrarás más de 26.000 ofertas de suelo urbano, con precios desde 900 euros para una parcela urbana de 118 m2. Recuerda que los precios del suelo urbano varían en función de factores como la ubicación y el tamaño en m2.

¿Cómo saber si el terreno es urbanizable o no?

Para saber con exactitud si un terreno está destinado a la urbanización, es importante leer detenidamente la información descrita en el anuncio, y si persisten las dudas es importante ponerse en contacto con el Ayuntamiento correspondiente.

Para que no pierdas tanto tiempo, consulta nuestro listado con terrenos urbanos, urbanizables y no urbanizables en venta, con diferentes zonas, de norte a sur del país y con precios muy atractivos.

Lo que queda en «Casa del autónomo» con la propuesta del Gobierno de «actualizar cotizaciones a rendimientos» es «trabajar en muchos casos para el Estado y no para nosotros«, ha asegurado el presidente de ATA Lorenzo Amor. «Sumando lo que tienen que aportar los autónomos en IRPF y Cotizaciones hay autónomos que superarán el 50%.»

Como se puede ver en el cuadro a continuación, «muchos autónomos trabajarán para el Estado, pagando más al Estado que lo que le queda para su casa».

Ejemplo:

-Los autónomos con 49.000? de rendimiento neto, pagarán 27.000? entre cotización e Irpf y sólo quedarán para ellos 22.000?. Igual quien tenga rendimiento neto de 32.000? pagará al Estado un 40%, quedando para el autónomo 19.000?.

«Este sistema planteado así, empobrece al autónomo, fomenta la economía sumergida y desincentiva la actividad a partir de determinados tramos de facturación«, ha añadido Amor. «Por cierto, resulta llamativo que haya tramos con menor rendimiento neto que al final, el autónomo tenga para su casa más disponible que otros con mayor rendimiento neto como por ejemplo entre 42.000 y 48.000? de rendimiento neto anual frente a rendimientos netos superiores.

¿Qué paga de cuota actualmente un autónomo?

La cuota mínima que se está abonando actualmente (sin tener en cuenta tarifa plana) es de 286,15 ?/mes, cuya base de cotización es de 944,4?/mes (para 2020 se estableció el tipo 30,3% en el Decreto Ley 28/18 y no se ha actualizado aun al 30,6% para 2021 en virtud del RD Ley 2/21). Dependiendo de la edad que se tenga se podrá elegir unas bases mínimas y máximas, determinándose para cada año en los Presupuestos Generales del Estado. En primer lugar se elige la base de cotización (BC), y a ella se le aplican los porcentajes de cada opción de cobertura que hayamos elegido. La cuota desde el 1 de enero de 2019 incluye la totalidad de las contingencias que hasta el momento tenían carácter voluntario, como la protección por cese de actividad y las contingencias profesionales.

Más información: https://ata.es/noticias/ata-no-acepta-la-propuesta-actual-de-cotizaciones-sobre-rendimientos-reales/

Actualmente se estima un mantenimiento de precios durante 2020 y 2021 sin importantes caídas aunque habrá un estancamiento con leves subidas del 1,4% durante este año situando al mercado español entre los más afectados por la pandemia.

Desde dicha agencia observan que las medidas de estimulo han funcionado y han logrado sostener los precios del mercado inmobiliario aunque prevén una caída puntualizando que en países como Italia y Reino Unido habrá una evolución más rápida y un incremento de precios moderado.

Según el estudio realizado por la agencia indicaron que los precios inmobiliarios en España permanecerán más o menos estancados durante 2020 y 2021, y comenzarán a mostrar una evolución positiva y a nivel del resto del mercado europeo en 2022 con un crecimiento del 4,3%, y continuidad en el 2023, con una subida del 3,6%.

La agenda Standard & Poor?s también pone de manifiesto que la evolución de los precios inmobiliarios está influenciada por la política monetaria del BCE, de hecho las condiciones monetarias establecidas por Mario Dragui han ayudado a la financiación de préstamos evitándose así la venta de vivienda, lo que habría dado lugar a la bajada de precios. S&P también considera que estas políticas monetarias junto a la baja rentabilidad de los activos inmobiliarios ha conseguido incrementar las inversiones en el sector inmobiliario así como su demanda.

Fijar un precio inadecuado

Este es por lo general el error que más frecuentemente cometen los particulares que deciden vender su casa por sí mismos: darle a la vivienda el valor en función del dinero que necesitan. Tampoco es una buena idea tomar como referencia el precio de inmuebles de la zona con características similares que están en venta. La tasación es algo que solo un profesional del sector inmobiliario puede llevar a cabo de manera adecuada.

¿Crees que es una buena estrategia poner tu piso a la venta a un precio por encima del de mercado y esperar a que lleguen las ofertas? No lo es. Los compradores están muy bien informados, y no tardarán en darse cuenta de que el precio es excesivo. Te verás obligado a bajar el precio para cerrar la venta, pero tu piso ya se habrá "quemado" en el mercado.

 

No saber qué documentación hay que presentar

Si decides vender tu piso por ti mismo, ¿sabes qué documentación tienes que presentar y cuáles son los impuestos que debes pagar? El Certificado Energético es imprescindible, y no hay que esperar a tener un comprador para tramitarlo. No contar con este documento conlleva una posible sanción económica. La cédula de habitabilidad es otro de los documentos más relevantes al vender una casa.

Preparar la documentación sobre la marcha es uno de los grandes errores a evitar. Hay que contar con ella desde el principio para facilitarles la información a los posibles compradores.

 

No tener tiempo para atender a las visitas

Uno de los principales factores de riesgo de vender un piso de particular a particular es el de no tener tiempo para las visitas. Recuerda que eres tú quien debe adaptarse al horario de quienes tienen interés en conocer la vivienda, y no al revés.

En Nuevo Hogar Asesores Inmobiliarios uno de nuestros asesores se encargará en exclusiva de atender a las visitas y gestionar las diferentes propuestas de compra. Ni un solo email o una sola llamada se quedan sin contestar. A todo ello hay que sumar que todas las visitas se realizan con registro. No es una buena idea dejar entrar a desconocidos en tu casa.

 

No contar con las herramientas para elegir al mejor comprador

Y, por último, como particular, ¿de qué herramientas dispones para elegir al mejor comprador para tu vivienda? En Nuevo Hogar Asesores Inmobiliarios te ofrecemos los mejores recursos técnicos y humanos para analizar las diferentes propuestas de compra, y evaluar la solvencia económica y financiera de cada uno de los interesados. Con nosotros, en apenas unas semanas tras poner tu casa a la venta conseguirás firmar ante notario el contrato de compraventa.

En definitiva, confiar en Nuevo Hogar Asesores Inmobiliarios puede facilitarte mucho las cosas como propietario y futuro vendedor si no tienes tiempo para atender las visitas como se merecen, analizar a los posibles compradores o investigar si el precio al que quieres vender tu casa se ajusta al valor de mercado. La comisión de la agencia inmobiliaria en ningún caso debes verla como un gasto, sino como una gran inversión. Solo así venderás tu piso en poco tiempo y al mejor precio.

Una vivienda que proviene de una herencia  adjudicado a varios herederos, es una vivienda " proindiviso", en el que cada uno tiene un porcentaje o fracción.

Esta situación suele llevar a conflictos, ya que es necesario llegar a una serie de acuerdos sobre el destino de la vivienda. La solución más sencilla suele ser:

  • Que uno de los herederos compre a los otros su parte.
  • Que todos vendan a un tercero y se repartan el dinero en base al porcentaje de la vivienda que tenga cada uno.

Sin embargo en ocasiones hay herederos que no quieren vender o simplemente que no están de acuerdo en el precio por el que los otros aceptarían vender su parte.

Por otro lado, puede ser ventajoso comprar una vivienda de estas características ya que el que quiere o necesita vender  se encuentra en situación de necesidad y aceptará un precio inferior al del mercado.

No obstante, si estamos pensando en comprar una vivienda en proindiviso  hay una serie de precauciones que conviene adoptar. Cuatro posibles situaciones:

  • Que los herederos aún no son propietarios
    Para que podamos inscribir nuestra compra en el Registro de la Propiedad necesitamos que los vendedores sean los propietarios registrales.
  • Aunque el precio que nos ofrezcan  sea un "chollo", el riesgo es alto. A modo de ejemplo, puede que los que firman no sean finalmente los adjudicatarios del piso en la herencia o al menos no todos, y el acuerdo solo vincula a los que firmaron.
  • Puede también ocurrir que haya desacuerdo en la adjudicación de la herencia y acabe el tema en los Juzgados lo que puede supone años de demora.
  • Si el piso está correctamente inscrito a favor de los herederos y unos están de acuerdo en vender por una determinada cantidad y otros no. En este caso, podemos comprar solo a quien quiere vender y convertirnos así en copropietarios. Y así "forzar" a los otros propietarios a que nos vendan su parte, negociando con la amenaza de iniciar acción judicial, la división de cosa común o actio communi dividendo, regulada en los arts. 400 y ss. del Código Civil. Mediante esta acción, cualquier copropietario puede acudir al Juzgado para que disuelva la comunidad en la que se encuentran, mediante su venta en pública subasta, aunque esto conlleva tiempo y gastos y además el inmueble se suele adjudicar por un precio muy inferior al de mercado.

Por lo general el inversor que ha adquirido la parte en copropiedad, suele ser quien se lo adjudica, por tener mayor capacidad económica.

Conclusión
Si el piso está correctamente inscrito a favor de los herederos y todos están de acuerdo en vender y en el precio, en ese caso el riesgo es el mismo que cualquier otra operación de compraventa.

Con la aprobación del nuevo Reglamento General de Protección de Datos, las agencias inmobiliarias deben adaptar sus páginas web para cumplir con la normativa. En este artículo explicamos en qué consiste el reglamento y cómo se puede adaptar un sitio web.

El Reglamento General de Protección de Datos.

El Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) se ubica en el marco de la Unión Europea. Su objetivo es controlar cómo tratan los datos personales las empresas y otras organizaciones.

Para ofrecer a los usuarios el control sobre cómo se hace uso de sus datos y para proteger "los derechos y las libertades fundamentales de las personas físicas", la legislación establece estrictos requisitos sobre el procedimiento de manejo de datos, transparencia, documentación y consentimiento del usuario.

Para el tratamiento de datos personales del usuario es obligatorio el consentimiento del mismo. Este concepto diferencia la nueva normativa de la LOPD. Por lo tanto, antes de que un individuo facilite sus datos personales (en este caso, a través de la página web de una agencia inmobiliaria), tiene que expresar su consentimiento.

Asimismo, el responsable del tratamiento de los datos debe asegurarse de que el usuario haya expresado su consentimiento. Este debe ser otorgado libremente en base a una información clara y específica de cómo se manejarán sus datos personales.

Toda organización debe mantener un registro de las actividades del tratamiento de dichos datos.

Otras novedades que implanta este reglamento es que los individuos cuentan con "el derecho de portabilidad de datos ", "el derecho de acceso a datos " y "el derecho al olvido " y pueden retirar su consentimiento cuando así lo deseen.

Si se produce una violación de la seguridad de los datos, la empresa ha de notificarlo a las autoridades y a las personas afectadas antes de que pasen 72 horas.

 

El RGPD en los sitios web.

Siempre y cuando un sitio web ofrezca servicios a ciudadanos de la UE y esté procesando sus datos personales, es necesario ponerlo en el conocimiento del usuario. De esta forma, deberá tener un apartado en el que informe al usuario cómo se realizará el tratamiento de sus datos y darle la posibilidad de expresar su consentimiento.

Esta información permanecerá siempre disponible para su consulta y también se debe indicar la forma en la que el usuario puede cambiar o retirar su consentimiento.

Todo consentimiento debe quedar registrado.

 

RGPD en las webs inmobiliarias.

Para que una web inmobiliaria se adapte a este nuevo reglamento, debe cumplir una serie de requisitos:

Enlace al Aviso Legal, Política de Privacidad y Política de Cookies

La web debe tener un apartado específico para cada uno de estos textos, es decir, distintas páginas de información.

Normalmente, se suele colocar en el footer o pie de página y es accesible desde cualquier sección de la web.

RGPD en las webs inmobiliarias

Ejemplo web Acanto Inmobiliaria. Diseñada por www.inmopc.com

Al acceder al Aviso Legal encontramos la página correspondiente donde se detallan:

1 Datos de la empresa.

2 Objeto.

3 Responsabilidad.

4 Propiedad Intelectual e Industrial.

5 Veracidad de la Información.

6 Menores de edad.

7 Obligación de hacer uso correcto de la web.

8 Ley Aplicable y Jurisdicción.

Al hacer clic en Política de Privacidad, podemos leer un texto que expone distintos párrafos con los títulos:

1 Datos del responsable del tratamiento.

2 Finalidad del tratamiento de los datos personales.

3 Legitimación y datos recabados.

4 Medidas de seguridad.

5 Cesión de datos.

6 Derechos del usuario.

7 Consentimiento para el envío de comunicaciones electrónicas.

Al entrar en la Política de Cookies, la web facilita información sobre qué son las cookies, sus tipos y cuáles utiliza el sitio web de la agencia.

 

Recibir el consentimiento de nuevos usuarios.

Cada usuario que entre en la web, debe dar su consentimiento de que los datos personales que facilite pueden ser tratados para los fines que expone la agencia en el caso de proporcionarlos (por ejemplo, para una consulta). Es obligatoria una confirmación explícita para cada una de las finalidades de tratamientos de datos en todos los formularios web. Tanto los que se colocan en las fichas de inmuebles como en la propia web dirigidos a compradores, propietarios, suscripciones a boletines, etc.

Aquí vemos un formulario de contacto en el que se realizan unas que aparecen antes de pulsar el botón "enviar formulario".

RGPD en las webs inmobiliarias

Ejemplo web Acanto Inmobiliaria. Diseñada por www.inmopc.com

El texto dice:

Al pulsar el botón "ENVIAR" usted confirma que ha leído, entiende y acepta las condiciones de la Política de Privacidad expuestas y enlazadas situadas en este ENLACE.

Acepto la política de privacidad (RECUADRO DESMARCADO).

El usuario podrá consultar la Política de Privacidad también desde esta sección y marcar el recuadro para expresar su consentimiento.

 

Recibir el consentimiento de antiguos clientes.

Las agencias deben enviar un comunicado a aquellos clientes que aparezcan en las bases de datos de las agencias y no hayan consentido expresamente el tratamiento de datos, con la petición del consentimiento.

Mediante un correo electrónico, se les debe informar de la disposición de sus datos personales y los fines con los que serán tratados y solicitar su consentimiento.

Los datos suelen ser usados principalmente para la creación de una base de datos, campañas de marketing y, en algunos casos, compartir información con terceras personas.

Si finalmente no se consigue el consentimiento, la agencia debe eliminar el contacto de su base de datos.

Cursos de formación sobre protección de datos

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado un curso donde exponemos detalladamente tanto Ley Orgánica de Protección y de Datos como el Reglamento General de Protección de Datos de la Unión Europea.

Servicio de implantación y adaptación de datos en agencias inmobiliarias

www.inmopc.com ofrece a las agencias inmobiliarias un servicio de implantación y adaptación a la LOPD, que garantice su cumplimiento, actualización y procedimientos de trabajo para el adecuado control y gestión de los datos de carácter personal, si desea más información acceda ahora al Servicio de Implantación y Adaptación a LOPD.

Os adjuntamos a continuación la resolución S/0003/20 del CNMC respecto a las comisiones mínimas aplicadas por el grupo de PROPTECH inmobiliarios.

Acceso completo a la resolución S/0003/20 del CNMC sobre las comisiones mínimas aplicadas

I. ANTECEDENTES DE HECHO

La DC tuvo conocimiento, a través de noticias de prensa e información publicada en diferentes sitios web, de la posible existencia de una conducta contraria a la LDC, consistente en la coordinación de las comisiones fijadas por parte de los intermediarios en la venta y el alquiler de inmuebles así como en el intercambio de información comercialmente sensible entre operadores del mercado de intermediación inmobiliaria de ámbito nacional o inferior, con la colaboración de plataformas especializadas del sector y mediante el empleo de software destinado a tal efecto.

Con el fin de determinar, con carácter preliminar, la concurrencia de circunstancias que justificasen la incoación de un expediente sancionador, la DC inició una información reservada conforme al artículo 49.2 de la LDC.

En el marco de dicha información reservada, de acuerdo con el artículo 27 de la LDC, los días 18, 19 y 20 de noviembre de 2019, la DC realizó inspecciones en las sedes de: C.D.C FRANQUICIADORA INMOBILIARIA S.A. (REMAX), LOOK & FIND PRIMERA RED INMOBILIARIA S.A. (L&F), WITEI SOLUTIONS S.L. (WITEI) y MILLENIUM INMOBILIARIA DE MADRID S. L (NUEVO MILENIO).

El 14 de febrero de 2020, la DC, de conformidad con el artículo 49.1 de la LDC, acordó la incoación del expediente S/0003/20, PROPTECH contra las empresas ANACONDA SERVICES AND REAL ESTATE TECHNOLOGIES S.L. (ANACONDA), IDEALISTA S.A. (IDEALISTA), APLICACIONES INMOVILLA S.L (INMOVILLA), L&F, SERVICIO MULTIPLE DE EXCLUSIVAS INMOBILIARIAS S.L. (MLS), REMAX y WITEI (folios 146 a 147).

Durante la instrucción del procedimiento, la DC efectuó los siguientes requerimientos de información.

El 12 de marzo de 2020 WITEI presentó ante la CNMC una solicitud de exención del pago de la multa y, subsidiariamente, de reducción de su importe a los efectos del artículo 66 de la LDC. Una vez examinada la información y los elementos de prueba presentados, de acuerdo con lo indicado en el artículo 47.2 del Reglamento de Defensa de la Competencia, la DC rechazó la solicitud de exención presentada por WITEI al considerar que no se cumplían las condiciones establecidas en el artículo 65.1 de la LDC2. No obstante, teniendo en cuenta que en la solicitud se solicitaba subsidiariamente que fuese considerada la reducción del importe de la multa, la DC acordó examinar la información y los elementos de prueba presentados en dicha solicitud y ulteriores ampliaciones de la misma de acuerdo con lo previsto en el artículo 66 de la LDC.

Con fecha 17 de marzo de 2020, de acuerdo con lo previsto en la disposición adicional tercera del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, la DC notificó a todos los interesados en el procedimiento la suspensión del plazo máximo para resolver y del plazo de cualquier trámite o emplazamiento que se hubiera iniciado y no concluido el 14 de marzo de 2020, garantizando, no obstante, el acceso telemático al expediente sancionador (folio 6437).

Con fecha 29 de mayo de 2020, la DC notificó a los interesados la reanudación con fecha 1 de junio del procedimiento y de todos los trámites administrativos suspendidos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo. En el mismo acuerdo se señaló como nueva fecha de finalización del plazo máximo para resolver el 25 de junio de 2021 (folio 6466).

A la vista de la solicitud y del valor probatorio de la documentación finalmente aportada, el 17 de junio de 2020, entendiendo que se cumplían los requisitos previstos en el artículo 65.1 de la LDC, la DC acordó considerar la concesión de la exención condicional del pago de la multa a WITEI en beneficio de la citada empresa, en relación con su participación en determinadas prácticas anticompetitivas en el mercado de intermediación inmobiliaria (folios 6677 a 6678).

Asimismo, la DC procedió a incorporar al expediente determinada información pública relacionada con el objeto del expediente de referencia, en las siguientes fechas: 19 de enero de 2021 (folios 7653 a 7681), 22 de enero de 2021 (folios 7690 a 7701), 9 de febrero de 2021 (folios 7703 a 7728), 4 de marzo de 2021 (folios 7737), 18 de marzo de 2021 (folios 7880 a 7890), .6 de abril de 2021 (folios 7913 a 7914) y 7 de abril de 2021 (folios 7915 a 7934).

El 13 de abril de 2021 la DC adoptó el Pliego de Concreción de Hechos (PCH), de conformidad con el artículo 33 del RDC, que fue debidamente notificado a las partes (folios 7935 a 8019).

El 15 de junio de 2021, la DC acordó el cierre de la fase de instrucción del procedimiento (folio 9038).

El 18 de junio de 2021, se dictó la Propuesta de Resolución (PR) (folios 9097 a 9259).

Las alegaciones a la PR se recibieron entre los días 9 y 12 de julio de 2021.

El 17 de junio de 2021 L&F, REMAX, MLS y ANACONDA presentaron un escrito conjunto solicitando el inicio de las actuaciones tendentes a la terminación convencional del procedimiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 52 de la LDC. La DC denegó dicha solicitud mediante acuerdo del 18 de junio de 2021 al considerar que no concurrían las circunstancias que justificasen la iniciación de un procedimiento de terminación convencional (folios 9076 a 9078).

El 13 de julio de 2021 la DC elevó a la Sala de Competencia de la CNMC su Informe y Propuesta de Resolución (folios 9723 a 9880).

El 13 de octubre de 2021 la Sala de Competencia del Consejo de la CNMC acordó la remisión de información a la Comisión Europea prevista por el artículo 11.4 Reglamento 1/20033. Asimismo, se acordó suspender el plazo para resolver el procedimiento sancionador con fecha de efectos el día 13 de octubre de 2021, hasta que se diera respuesta por la Comisión Europea a la información remitida o transcurriera el término a que hace referencia el artículo 11.4 del Reglamento (CE) n° 1/2003 (folio 9889). El plazo de suspensión fue levantado mediante acuerdo de fecha 12 de noviembre de 2021 (folios 9911 a 9912)

La Sala de Competencia del Consejo de la CNMC deliberó y falló el asunto en su reunión de 25 de noviembre de 2021.

Acceso completo a la resolución S/0003/20 del CNMC sobre las comisiones mínimas aplicadas

¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) afirma que "el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil".

Pero, ¿qué quiere decir eso? En realidad, esto significa que si el arrendador o el arrendatario incumplen cualquiera de los puntos firmados en el contrato de alquiler, la otra parte que sí está cumpliendo con sus obligaciones, puede exigir que se cumpla el contrato firmado o bien que finalice el contrato de arrendamiento antes del periodo fijado debido al incumplimiento del mismo por la otra parte.

¿Cuáles son los casos en los que el inquilino puede romper el contrato de alquiler antes del tiempo?

Una vez fijadas las reglas del juego vamos a especificar cuáles son los casos en los que el inquilino puede romper el contrato. En este sentido, el Artículo 11 de la LAU especifica que  "el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".

Esto significa que el inquilino que pretenda finalizar el contrato antes de tiempo tiene que saber que al menos deben de haber transcurrido seis meses desde la firma del acuerdo para poder hacerlo. Además de esta circunstancia el interesado tiene que avisar al propietario de esta situación con 30 días de antelación. De todos modos, en este tipo de casos hay que tener en cuenta que este artículo sólo es válido para los alquileres firmados a partir de junio del año 2019, fecha en la cual entró en vigor la modificación de este artículo de la LAU.

Un artículo que también afirma que el inquilino podrá romper el contrato si el arrendador no ejecuta las reparaciones y obras necesarias en la vivienda a las que está obligado según establece esta ley.

Por su parte, los motivos que puede alegar el propietario para finalizar un contrato de alquiler son mucho más amplios. Entre los motivos destacan los siguientes:

  • Por el impago de las rentas por parte del inquilino.
  • Si el inquilino no abona la fianza del alquiler.
  • Por el subarriendo o la cesión inconsentida de la vivienda alquilada.
  • Si el inquilino realiza daños de manera intencionada en la vivienda y también si realiza obras no consentidas.
  • Si en la vivienda se celebran actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.
  • Si el propietario necesita recuperar la vivienda para poder vivir en ella, bien el arrendador o bien un familiar de primer grado de consanguinidad. Ante esta circunstancia, el propietario debe notificar a su inquilino esta necesidad de recuperar la vivienda con al menos dos meses de antelación y justificar dicha necesidad.

Dación en pago

Requisitos para que la dación en pago y la ganancia esté exenta

Está exenta del IRPF la ganancia patrimonial en la que concurran las siguientes circunstancias:

a. Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor.

b. Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.

c. Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

d. En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

La información en este artículo expuesta proviene de la web de la Agencia Tributaria Española https://sede.agenciatributaria.gob.es/

Dación en pago de la vivienda habitual

Está exenta la ganancia patrimonial por la dación en pago o por un procedimiento de ejecución hipotecaria que afecte a tu vivienda habitual si se cumplen determinados requisitos

Dación en pago

Requisitos para que la dación en pago y la ganancia esté exenta

Está exenta del IRPF la ganancia patrimonial en la que concurran las siguientes circunstancias:

a. Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor.

b. Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.

c. Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

d. En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

La mayor preocupación para los propietarios de viviendas en alquiler es que el arrendatario deje de pagar las rentas. El requerimiento de pago es la primera acción a realizar para hacer frente a los inquilinos morosos. Te contamos qué es y cómo hacerlo.

¿Qué es el requerimiento de pago del alquiler?

Un requerimiento de pago del alquiler es una comunicación por parte del propietario de una vivienda para que el inquilino pague las cantidades que debe del arrendamiento, ya sean mensualidades u otros gastos (suministros, tasas, etc.).

Es el primer paso a realizar cuándo se producen los impagos y sirve para intentar solventar la situación de forma amistosa y extrajudicialmente. La mejor forma de hacerlo es mediante burofax, ya que deja constancia fehaciente de la voluntad del propietario por cobrar las cantidades adeudadas. 

En el requerimiento debe aparecer el importe que le debe el inquilino al propietario y el plazo para pagarlo (normalmente un mes)  antes de interponer una demanda por impago.

¿Qué debe aparecer en el requerimiento de pago?

Un requerimiento de pago del alquiler tiene que incluir:

  • Datos del propietario.
  • Datos del inquilino.
  • Datos del contrato de alquiler (fecha e información sobre el inmueble).
  • El dinero que se le debe.
  • El plazo para pagar las cantidades adeudadas.
  • La firma del propietario.

¿Para qué sirve?

Realizar esta comunicación tiene múltiples ventajas frente a los inquilinos morosos:

  • Sirve como aviso al inquilino, pudiendo resolver la situación sin llegar a juicio.
  • Es una prueba del incumplimiento del contrato por parte del arrendador y servirá para el posterior juicio.
  • Asegura al propietario la continuación del procedimiento de desahucio, no pudiendo el inquilino enervar la acción.
  • Es fundamental para reclamar los intereses moratorios durante los impagos.

¿Qué pasa si el inquilino moroso no paga con el requerimiento de pago?

Si pasados 30 días desde la recepción del requerimiento de pago, el inquilino no contesta ni paga las cantidades adeudadas, el propietario podrá interponer una demanda y empezar el proceso de desahucio, sin que el moroso pueda echarse atrás.

Descargar modelo de requerimiento de pago

idealista pone a disposición de los usuarios un modelo de requerimiento de pago listo para rellenar. Puedes descargarlo en este enlace.

Ejemplo requerimiento de pago

En _______________, a _____de_____________ de 202__

Datos Arrendador

Nombre y apellidos: 

DNI/NIE:

Número de teléfono: 

Datos Arrendatario

Nombre y apellidos: 

DNI/NIE:

Número de teléfono: 

Muy Sr. nuestro,

Por medio de la presente, nos dirigimos a usted en relación a las cantidades adeudadas en concepto de alquiler y [gastos] derivadas del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha ___de ______ de 20__ suscrito por usted y [incorporar datos de coarrendatario, en caso de existir___________________].

Como bien saben, desde el mes de ______ se vienen produciendo impagos de la renta del alquiler [como de los gastos]. A continuación podrá encontrar el desglose de las cantidades adeudadas, hasta la fecha:

Fecha mensualidad

Concepto

Importe

 

Alquiler

 

 

Alquiler

 

 

Gastos

 

 

 

 

 

 

 

[Si hubiera más pueden apuntarse a la derecha]

Es por ello que por medio de la presente procedemos a requerirles el pago de la cantidad adeuda hasta la fecha, que asciende al total de ______? en el improrrogable plazo de 10 días hábiles desde la recepción de la presente comunicación.

De no procederse al pago, le informamos que nos veremos obligados a adoptar las medidas judiciales oportunas que a tal efecto establece la legislación vigente.

Asimismo, le informamos que, como consecuencia de los impagos de las rentas [y gastos] que han tenido lugar, sus datos personales podrán ser cedidos al fichero de solvencia patrimonial negativo gestionado por Base de Datos de Morosidad Inmobiliaria, S.L.U. , en base al interés legítimo de prevención del fraude que me asiste como propietario de la vivienda objeto de arrendamiento. En caso de incorporación de sus datos de impagos en un fichero de solvencia patrimonial negativo, usted recibirá, en el plazo máximo de un mes desde la inscripción de la deuda en el fichero, una comunicación del titular de dicho fichero informándole de la incorporación de sus datos personales en el mismo.

Sin otro particular, quedamos a la espera de sus noticias.

Atentamente,

Fdo.- 

¿Cómo cobrar a un inquilino moroso?

Lo primero que hay que hacer es mandar por burofax un requerimiento de pago con las cantidades adeudadas y el plazo para pagarlas. Si el inquilino moroso no contesta ni se pone al día con sus obligaciones económicas, se le podrá demandar por impago.

¿Cuánto se tarda en echar a un inquilino moroso?

El tiempo medio para echar a un moroso en España en 2022 es de ocho meses. Sin embargo, este plazo suele ser más extenso y es frecuente que un desahucio conlleve alrededor de un año.

¿Cuánto tiempo puedo estar sin pagar el alquiler en 2022?

Un mes. Desde la primera mensualidad que no pagues, el propietario, respaldado por la ley, podrá iniciar las acciones pertinentes para echarte de la casa, ya que no pagar la renta es incumplimiento de contrato.

¿Cómo echar a un inquilino moroso sin contrato?

Los desahucios por precario contra un inquilino moroso sin contrato se pueden realizar sin notificación previa (aunque siempre es aconsejable enviar un burofax). Para echarle, tendrás que mandar un requerimiento de pago con la cantidad y plazo para pagar la deuda, interponer una demanda e iniciar el proceso de desahucio.

La cifra de visados ofrecidos para construir nuevos inmuebles aumentó en el mes de octubre respecto a la misma fecha en 2020. Se alcanzaron los 88.858 visados en 2021 frente a los 69,462 alcanzados el año previo.

Esto ha supuesto un incremento del 28% de los visados ofrecidos por los colegios de arquitectos técnicos según ha apuntado el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Observando únicamente los visados aportados entre enero y octubre y englobando tanto los visados para reformas y extensiones como para obra nueva, la cifra aumentó un 23%, llegando a los 114.497 visados. 

Esta subida que recogen los datos del Ministerio se experimentó tanto en los visados para las extensiones y reformas como para las construcciones de obra nueva.

Existen 5 formas sencillas de reformar tu apartamento o vivienda sin necesidad de obras ni grandes inversiones. Modificando la decoración interior de los espacios de su vivienda, conseguirás que su hogar parezca completamente otro.

Mejore y centre la iluminación de la vivienda

Uno de los pequeños cambios que podemos llevar a cabo en el salón comedor con un gran impacto es impulsar la luminosidad del espacio. Al incrementar la iluminación, aportaremos claridad y amplitud a la estancia. Lo recomendable es dirigir dicha luz hacia la mesa del comedor para que capte el protagonismo de la sala.

Una de las tendencias actuales en decoración es utilizar diferentes tipos de metales o mezclar de forma ecléctica estilos clásicos con estilos modernos. Otra mejora que podemos hacer es modificar la pantalla de la lámpara o implementar lámparas más bajas. Previamente a cambiar la luminosidad por una de mayor alcance, debemos verificar que nuestro cuadro eléctrico puede soportar dicho voltaje, así como la correcta preparación de la instalación eléctrica.

Gane amplitud y contraste cambiando los azulejos de su cocina

Si, por el contrario, desea cambiar su cocina sin necesidad de reformarla, podrá darle un nuevo aspecto reorganizando el espacio. Una opción sería sustituir los azulejos que se encuentren en peor estado o más estropeados por espejos nuevos. De esta forma tan económica y sencilla, aportaremos un nuevo look más elegante a la cocina, incrementando la sensación de amplitud, así como la luminosidad de ella.

Otra opción sería sustituir dichos azulejos por unos nuevos que tengan un aspecto más moderno con colores llamativos y diseños originales para crear un contraste entre los nuevos azulejos y el resto de elementos de la cocina.

Convierta el salón comedor en un espacio acogedor

Hay que evitar que el salón comedor se presente como un espacio frío y formal. Lo ideal sería que transportemos la imagen de la sala de estar al salón comedor. Para conseguirlo, podremos colocar cojines en los respaldos de las sillas o en los propios asientos.

Con ello, conseguirá mezclar texturas y colores nuevos, pudiendo modificar el estilo de su salón cuántas veces quiera de una manera económica. Si, además, queremos ofrecer mayor vida al espacio, recurrir a una vajilla original como elemento decorativo o plantas podría ayudarnos a ello.

Rellene frascos transparente de elementos decorativos

Para las habitaciones monocromáticas, es recomendable colocar frascos transparente para rellenarlos de dulces de colores para aportar un toque de color al espacio. De esta forma, crearemos una estancia más colorida y acogedora.

Si nuestra intención no es dar más color a la habitación, sino simplemente decorar, podemos rellenar los frascos de otros elementos como legumbres o especias o con elementos más otoñales.

La idea principal en la que debe basarse cualquier cambio de decoración es que nuestro estado de ánimo depende del espacio en el que habitamos. Por ello, es importante que las personas se sientan identificadas con el ambiente que les rodea tanto en su organización como en su estética o su funcionalidad.

Para conseguirlo, no se requiere llevar a cabo una gran reforma completa del apartamento o sobrecargar la decoración de los espacios. Solamente con pequeños cambios, podremos conseguir que nuestra personalidad esté representada en el estilo de nuestra vivienda.

Mezcle colores claros con tonos oscuros en su vivienda

En la decoración actual, los colores de tonos claros son muy predominantes debido a la claridad y luminosidad que ofrecen. Pero, en este caso, os animamos a probar colores oscuros que también ofrecen numerosas ventajas en su vivienda.

Si aplicamos correctamente los tonos oscuros, conseguiremos que la nueva pintura no dé una sensación de oscuridad o de aire cargado. Para evitar esto, podemos utilizar colores oscuros para algunas paredes del espacio o incorporando espejos en estas paredes o cuadros de colores claros. De esta forma, se generará un contraste entre las paredes oscuras y los elementos claros de la habitación, dando lugar a una combinación y equilibrio perfecto de colores agradables.

Desde hace más de 30 años, Renta Corporación se dedica a la adquisición, transformación y posterior venta de todo tipo de inmuebles ya sean residenciales, oficinas, comerciales u hoteles en cualquier situación arrendaticia. ¿Su objetivo? Conseguir crear valor añadido no solo en el activo, también en su entorno.

Las ciudades son la suma de recuerdos, convivencia, lugares, historia y mucho más. La compañía, que cotiza en bolsa desde 2006, busca mantener y perfeccionar el legado arquitectónico y urbanístico de las urbes para las nuevas generaciones a través del gran respeto y pasión que procesan por los edificios de las ciudades en las que operan.

Llenar de belleza y de arte las urbes es también una manera de realizar un tributo a todo lo que representan.

Barcelona y Madrid, los dos mercados más activos del inmobiliario español

Si nos fijamos en los últimos análisis de tendencias y dinámicas del inmobiliario en nuestro país, podemos decir que 2023 va a ser un año de ajuste para el sector, lleno de incertidumbre debido a la situación económica actual.

2022 fue un año muy positivo. Durante los primeros seis meses vivimos un periodo de bonanza y recuperación superando las cifras de la última década. En el segundo semestre, una serie de factores externos impactaron en la economía global produciendo una desaceleración en la actividad internacional.

Actualmente vivimos un evidente cambio de ciclo tanto económico como social. Los mercados cambian, fluctúan y es necesario ajustar la oferta de activos a la demanda.

La escasez de vivienda nueva, las nuevas normativas y la lentitud en los trámites legales y administrativos han provocado que actualmente exista una brecha entre oferta y demanda de activos.

Sin duda, Barcelona y Madrid continúan siendo dos de los mercados inmobiliarios más dinámicos del país. Son las principales zonas de actuación para Renta Corporación, donde buscan adquirir edificios sin importar su estado ni situación arrendaticia para transformarlos en activos adaptados a las necesidades de las personas.

La transformación de activos para acabar con la brecha entre oferta y demanda

La población de nuestro país crece a un ritmo acelerado y la oferta de vivienda nueva es escasa. Paralelamente el parque de edificios existente en España sigue envejeciendo y cada vez más activos quedan obsoletos.

Cada vez más agentes del sector inmobiliario coinciden en que es necesario un proceso de transformación parcial o integral para conseguir que estos activos vuelvan a ponerse en circulación en el mercado.

Esto es precisamente lo que lleva impulsando desde hace más de tres décadas Renta Corporación. En cualquier caso, es necesario diseñar de forma conjunta soluciones eficaces que pongan fin al problema de acceso a la vivienda que sufre nuestro país.

Explorando otros mercados del sector inmobiliario

El sector inmobiliario es muy dinámico y está en constante transformación para lograr adaptarse a las demandas de la sociedad. Algunos de los segmentos más demandados en estos últimos meses son el de las residencias de mayores y centros de salud, el logístico e industrial y el del alquiler de trasteros.

Son otras de las áreas donde desarrolla su actividad Renta Corporación y donde pretenden conseguir una posición sólida y competitiva. Por eso, si buscas vender o comprar un activo inmobiliario, en Renta Corporación pueden ser tu mejor colaborador.

La eterna duda en las campañas de la declaración de la renta es cómo y dónde se declara el alquiler. Tanto propietarios como inquilinos deben incluir en su declaración que tienen arrendada una vivienda o bien, que viven de alquiler, por lo que conviene repasar qué casillas deben rellenarse, en función de cada caso y de la comunidad autónoma donde residan. Repasamos las casillas para declarar el alquiler en la Renta 2020:

El valor de adquisición estará formado por la suma del importe real por el que se efectuó la adquisición, del coste de las inversiones y mejoras realizadas, y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, siempre que hayan sido satisfechos por el contribuyente. En el supuesto en que la vivienda haya sido arrendada, el importe de las amortizaciones deberá minorar el valor de adquisición.

Veámoslo con más detenimiento:

Es al computar el valor de adquisición en la operación de venta de la vivienda donde tendremos en cuenta los gastos en que se incurrió al adquirirla. Así el valor de adquisición estará formado por la suma de:

  • El precio por el que dicha adquisición se hubiese efectuado.
  • El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos. En este punto debemos reseñar que no se incluirán en ningún caso los gastos de conservación y reparación.
  • Los gastos y tributos relativos a la adquisición. Aquí se incluirán:
  • Comisiones de inmobiliarias u de otros agentes intervinientes en la operación de compra.
  • Gastos de notaría y Registro relativas a la escritura de adquisición e incluso de concesión del préstamo hipotecario obtenido para dicha adquisición.
  • Pago de impuestos tales como Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o IVA.
  • Otros gastos relativos a la constitución de la hipoteca del préstamo concedido para su adquisición. En ningún caso se computarán los intereses satisfechos por el préstamo.
  • Cualquier otro gasto en el que se incurriera al realizar la adquisición de la vivienda y que fuera inherente a la misma.

A su vez, los gastos de cancelación de hipoteca minorarán el valor de enajenación.

Por otra parte, el valor de transmisión estará formado por:

  • El importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado.
  • De la cantidad anterior podrán deducirse los gastos y tributos inherentes a la transmisión, en el mismo sentido expresado al referirnos al valor de adquisición (comisiones inmobiliarias, gastos de notario y Registro, gastos de cancelación de hipoteca) en cuanto hubieren resultado satisfechos por el transmitente.

Como cualquier otra ganancia o pérdida patrimonial, la venta de la casa tributa a los tipos del ahorro, que van del 19% al 23% dependiendo de la cuantía de la ganancia y se aplican de forma progresiva. Son las siguientes:

Ganancias hasta 6.000 euros ? 19%

Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros -21%

Ganancias de más de 50.000 euros ? 23%

Por ejemplo, si has ganado 50.000 euros al vender tu casa y los has puesto en la renta sin otras inversiones, pagarás un 19% por los primeros 6.000 euros o 1.140 euros. Por el resto hasta 50.000 euros pararás un 21% o 9.240 euros.

A la hora de confeccionar la declaración de la renta, el contribuyente deberá indicar las fechas y valores de adquisición y transmisión de la vivienda en la sección destinada a informar de las ganancias y pérdidas patrimoniales. En las casillas 1631 y 1632 deberás poner la fecha exacta de compra y venta de la vivienda. Estos datos los usará Hacienda para calcular el coeficiente de actualización, uno de los elementos clave para pagar menos impuestos al vender tu casa.

El siguiente paso para poner la venta de la vivienda en el IRPF es indicar el precio de venta y de compra. Esto se hace en la casilla 1633.

Cómo evitar declarar la ganancia patrimonial de la venta en la Renta 2020

Con carácter adicional, hay que apuntar que el contribuyente podrá excluir de gravamen en el IRPF total o parcialmente la ganancia patrimonial siempre que la casa objeto de transmisión haya representado su vivienda habitual, en la medida en que el importe obtenido por la transmisión sea reinvertido en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Asimismo, los contribuyentes mayores de 65 años que destinasen el importe obtenido por la venta de la casa a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor podrán excluir de gravamen en el IRPF la ganancia patrimonial ya sea de manera parcial a total de conformidad con lo dispuesto en la Ley del IRPF.

La viabilidad de estos beneficios fiscales debe ser valorada caso a caso con el fin de asegurar su correcta aplicación.

Gestha, el sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda, recuerda que la determinación del importe de la ganancia o pérdida patrimonial que proceda se fija por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición de la vivienda.

Y es al computar el valor de adquisición en la operación de venta de la vivienda donde tendremos en cuenta los gastos en que se incurrió al adquirirla. Así el valor de adquisición estará formado por la suma de:

  • El precio por el que dicha adquisición se hubiese efectuado.
  • El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos. En este punto debemos reseñar que no se incluirán en ningún caso los gastos de conservación y reparación.
  • Los gastos  y tributos relativos a la adquisición. Aquí se incluirán:
  • Comisiones de inmobiliarias u de otros agentes intervinientes en la operación de compra.
  • Gastos de notaría y Registro relativas a la escritura de adquisición e incluso de concesión del préstamo hipotecario obtenido para dicha adquisición.
  • Pago de impuestos tales como Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o IVA.
  • Otros gastos relativos a la constitución de la hipoteca del préstamo concedido para su adquisición. En ningún caso se computarán los intereses satisfechos por el préstamo.
  • Cualquier otro gasto en el que se incurriera al realizar la adquisición de la vivienda y que fuera inherente a la misma.

A su vez, los gastos de cancelación de hipoteca minorarán el valor de enajenación.

Por otra parte, el valor de transmisión estará formado por:

  • El importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado.
  • De la cantidad anterior podrán deducirse los gastos y tributos inherentes a la transmisión, en el mismo sentido expresado al referirnos al valor de adquisición (comisiones inmobiliarias, gastos de notario y Registro, gastos de cancelación de hipoteca) en cuanto hubieren resultado satisfechos por el transmitente.

Por otra parte debemos tener en cuenta que también pueden ser deducibles esos gastos por adquisición de vivienda en el caso de que exista alguna deducción específica establecida por la Ley del Impuesto, como puede ser la deducción por adquisición de vivienda habitual estatal o las que existen en algunas Comunidades Autónomas. La deducción estatal fue suprimida a partir de 1 de enero de 2013 y aunque se estableció un régimen transitorio para los que se practicaban deducción con anterioridad a esa fecha, los que la adquieren actualmente no pueden deducir ni por el precio de adquisición ni por los gastos.

La economía británica pasa ahora por uno de sus momentos más complicados de la historia. Ante esta situación, el Gobierno aprobó una reducción de impuestos, mientras que el Banco de Inglaterra hizo público su intención de seguir aumentando los tipos de interés de las hipotecas de viviendas. Debido a ello, organizaciones como el Fondo Monetario Internacional han solicitado una reevaluación acerca de las medidas planteadas.

El tipo de interés fijo de las hipotecas de viviendas británicas podrá alcanzar el 6%

El pasado lunes, la compañía de hipotecas Lloyds admitió que comenzará a reducir su oferta de tipo fijo. Todo ello para reconsiderar su oferta, teniendo en cuenta el estado económico actual del país. De la misma forma, otras entidades como Santander o HSBC analizarán la economía de Reino Unido y su situación. Tras estos estudios, las entidades generarán nuevas ofertas de préstamos hipotecarios. En cambio, otras entidades apuestan por incrementar los tipos de interés de todo su catálogo de ofertas como el caso de Nationwide Building Society.

A día de hoy, se está registrando un porcentaje del interés británico del 2,25%, aunque los profesionales del sector económico advierten de que en 2023 se podrá llegar al 6%. En octubre de 2021, los tipos de interés de las hipotecas de viviendas se situaban en apenas el 0,1%. Este aumento de las tasas hipotecarias tendrá efectos en más de 1,8 millones de cuidados británicos.

A pesar de que se reducirán la cuantía de tributos como el Impuesto del Timbre (lo que sería el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales español), se prevé que la vivienda sufrirá una caída de precios de entre un 10% y un 15%.

Para Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices, unidad de negocio de Fincas Blanco especializada en administración de fincas, "el Gobierno planea aplicar un plan de rehabilitación y regeneración urbana a tres años con el objetivo de hacer más de 400.000 viviendas,  eficientes energéticamente".

"El Plan pensado por el Gobierno, buscará ser financiado con los 70.000 millones de fondos europeos, liderado por el Ministerio de Transportes junto al de Energía y con la colaboración comunidades y Ayuntamientos. Las autonomías, como en la mayoría de los casos, tendrán su propia competencia.",  afirma Blanco.

Colaborador:


Esta percepción es compartida por Sarah Harmon, CEO de habitissimo, quien manifiesta que, en comparación con los mismos meses de 2019, las peticiones para adecuar la vivienda entre los hogares españoles han crecido un 36% en junio, un 48% en julio y un 15% en agosto, respectivamente.

El plan de rehabilitación contempla las reformas en eficiencia energética de los edificios, fomentando sobre todo el aislamiento.

España cuenta con un parque de vivienda anticuado, pues el 92% de los inmuebles residenciales que existen en nuestro país se construyeron antes de la entrada en vigor del Código Técnico de Edificación de 2006. Producto de esta situación, y en opinión de los expertos en la materia, la mayoría de las viviendas españolas no cuentan con un adecuado aislamiento térmico lo que comporta que sean inmuebles que registran un gasto energético muy elevado.

Para paliar esta situación, indica Laia Comas, CEO de Inédit Barcelona, el plan de rehabilitación estará integrado por ayudas para la mejora de la eficiencia energética de los edificios, "pudiendo incluir en ellas actuaciones concretas sobre el aislamiento, el impulso a la implantación de las energías renovables en los edificios y el ahorro energético de los inmuebles". Una iniciativa, apuestan desde habitissimo, que traerá consigo una mejora parcial del parque inmobiliario español.

Para los expertos del sector, la aplicación correcta del plan de rehabilitación puede traer consigo importantes efectos positivos económicos y sociales. Desde Andimac subrayan que, "bien articulado", el proyecto revalorizaría el patrimonio inmobiliario y la riqueza de las familias españolas, "puesto que la vivienda se trata de la principal palanca de ahorro de los hogares, no solo de su espacio clave de habitabilidad en estos momentos".

En paralelo, Enric Aparici, director general de Aquí tu Reforma (ATR), pone de manifiesto que los planes de rehabilitación "pueden facilitar que muchas viviendas vacías que ahora están inutilizadas salgan al mercado, tanto para venta como para el alquiler". De hecho, desde esta compañía argumentan que en varios países de Europa ya existen iniciativas similares, las cuales se basan en subvenciones de pisos vacíos "para acondicionar todo el parque de viviendas y conseguir alquileres asequibles".

Por su parte, Comas maneja la posibilidad de que la rehabilitación de viviendas posibilite la salida al mercado de viviendas vacías, lo que podría generar un efecto positivo sobre los precios, especialmente en zonas tensionadas.

Se impone la búsqueda de una mayor implicación del sector privado, para la cual serán necesarios incentivos atractivos como una reducción en el IVA o ciertas mejoras fiscales

Para articular su plan, el Ejecutivo central espera que la mayor parte de la inversión del plan proceda del ámbito privado. Sin embargo, desde Andimac cuestionan que la colaboración público-privada pueda canalizarse con efectividad puesto que el sector de la construcción está integrado en su mayoría por pymes y micropymes.

Por su parte, desde habitissimo consideran que es necesario que el sector privado se involucre  en este tipo de iniciativas. Por lo que creen que es preciso que las distintas administraciones públicas lancen incentivos para motivar a las empresas a participar. Como indica Harmon  un ejemplo, seria la posible reducción del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o de la puesta en marcha de mejoras fiscales etc.

Colaborador:


El plan consiste en;

Destinar 5.800 millones de euros a diferentes programas de rehabilitación.

  • Cuya distribución será la siguiente:

 Un 70% del montante irá destinado a viviendas y un 30% para rehabilitar edificios públicos a partes iguales entre Estado, Comunidades autónomas y Ayuntamientos.

Dicho plan está dividido en tres líneas:

  • Plan de Rehabilitación Energética de Edificios (PREE) con un presupuesto de 300 millones de euros y cuya finalización seria a finales de este año. Contempla desde el 35 hasta el 70% en función del coste y ahorro energético.
  • Rehabilitación de vivienda en población de menos de 5.000 habitantes este plan permitirá cometer obras en barrios enteros. Estas ayudas pueden llegar hasta el 100% del coste de los trabajos siempre que vaya dirigido a zonas urbanas con perfiles de exclusión social y no haya otra posibilidad de financiación.
  • Para ejecutar las reformas las empresas constructoras, energéticas bancos han de estar asociados con los que tramitan los proyectos.

La conclusión a la que han llegado los autores de este estudio Angel Martínez Jorge y Jorge Galindo es que da igual que para regular los precios se tome en cuenta la renta o la tasa de esfuerzo del pago del alquiler sobre la renta. Para cada zona el resultado es que las rentas más altas serán las más beneficiadas.

Con los datos de Atlas de Renta de Hogares del INE y los datos de alquileres del Ministerio de Transportes se ha construido una base de datos que indica la renta y el precio de los alquileres a nivel censal. De dicho análisis se deduce que las zonas más tensionadas se sitúan en Madrid y Barcelona.




Análisis pormenorizado de los dos criterios a tener en cuenta;

  • Si en la regulación se toma el criterio de renta por sí sola se intervendría un 25% las zonas más caras dentro de cada provincia.

El caso de Madrid que tiene una renta superior a la media de más de 57.000 euros por hogar y Barcelona con una renta con un 50% superior al de las zonas más baratas. Coincidiendo las zonas caras en términos de cuota de alquiler con las de mayor precio de alquiler por metro cuadrado en ambas comunidades.

La conclusión es que la intervención en las zonas con mayores precios en Madrid y Barcelona no beneficiaría a las rentas más bajas sino a medias-altas que son las que pueden residir en esas zonas.

  • Respecto a los resultados sobre la regulación basada en la tasa de esfuerzo del alquiler sobre la renta se extraen las siguientes conclusiones;

Tanto en Madrid como en Barcelona la renta media de las zonas tensionadas ronda los 30.000 euros. El alquiler medio en zonas tensionadas en Madrid no supera los 820 euros mientras que las no tensionadas roza los 770 euros, en Barcelona el alquiler medio de las zonas tensionadas es de 875 euros.

Por lo tanto se concluye que intervenir el mercado en zonas tensionadas según la tasa de esfuerzo beneficiaría más a las rentas bajas.

El organismo pone de manifiesto que la regulación de los precios de alquiler tiene un efecto inmediato que se traduce en una mejora en el bienestar de los inquilinos afectados, si bien el cambio de incentivos creado por la regulación genera reacciones tanto en la oferta como en la demanda, con "posibles pérdidas de bienestar social en el medio y en el largo plazo".

En concreto, explica que los controles sobre los precios del alquiler de la vivienda se centran de forma directa en los problemas de accesibilidad y  sobrecarga del alquiler en el gasto de ciertos colectivos. No obstante, no se descarta la posible aparición de "efectos adversos potencialmente significativos", especialmente cuando este tipo de medidas se mantienen durante períodos prolongados.

La oferta de alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo; las viviendas disponibles en el mercado, los gastos de mantenimiento de los inmuebles o modificando la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación.

Además, esta política puede crear segmentación en el mercado de la vivienda, al concentrarse las medidas de control de rentas en determinados colectivos ocasionando segmentación de la población según condiciones socioeconómicas o incrementar el precio del alquiler de la vivienda en segmentos no regulados del mercado.

Según indica la normativa, se podrán construir viviendas más pequeñas que deberán contar con espacio privado de mínimo 24 m2 y espacios comunes complementarios de mínimo 6 m2.

 Los denominados ?minipisos? están pensados mayoritariamente para tres tipos de perfiles sociodemográficos: jóvenes, trabajadores de paso y el colectivo de personas mayores.

La crisis provocada por la COVID-19 y la necesidad de estar en casa ha evidenciado todavía más una problemática existente en las grandes ciudades: el acceso a la vivienda. En este sentido, el gobierno catalán ha aprobado recientemente el decreto-ley 50/2020, un paquete de medidas urgentes para estimular la promoción de vivienda con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler con el objetivo de impulsar la vivienda de alquiler en Cataluña. "Esta regulación se entiende como un paso más hacia la regulación de esta nueva tendencia habitacional que es el ?coliving? y que cada vez tiene más demanda", afirma Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.

Este decreto proporciona un marco legal a un tipo de demanda que a día de hoy no contaba con regulación al respecto. Bajo este decreto-ley, los promotores tanto públicos como privados podrán construir viviendas más pequeñas con espacios comunes complementarios. Según indica la normativa, estas viviendas deberán contar con espacio privado de mínimo 24 m2 y espacios comunes complementarios de mínimo 6 m2, si bien la suma de ambos espacios no puede ser inferior a la establecida por la normativa de habitabilidad, de 36 m2.

La tipología de espacios comunes complementarios no están regulados en este decreto-ley y dependen de la voluntad del promotor, pero generalmente se incluyen zonas de estar y lavandería. "En el ?coliving? también es fácil encontrar zonas de trabajo compartidas", explica Bermúdez. La normativa sí que indica, por otro lado, algunos requisitos de estos espacios comunes: ventilados e iluminados y con un mínimo de 4 m2 por persona. "Además, estas promociones podrían construirse en suelos destinados a vivienda pero también en equipamientos, lo que resolvería parcialmente el problema de suelo que tiene la ciudad", indica Bermúdez.

Esta ley responde a nuevas demandas y quiere dar solución al problema de la vivienda en Cataluña. Así, los colectivos a quien va pensada esta regulación son básicamente tres: por un lado, jóvenes, a fin de abaratar los costes de emancipación y facilitar el acceso a la vivienda y como respuesta a la movilidad laboral o formativa; por otro, trabajadores de paso en la ciudad. Finalmente, el colectivo de gente mayor, con menos necesidad de espacio pero más necesidad de compartir. "Este último año hemos vivido una situación totalmente atípica donde muchos de nuestros mayores han quedado aislados. Esta nueva modalidad permitiría la socialización en espacios comunes y evitaría la soledad con la que se encuentra a menudo este colectivo", apunta Emiliano Bermúdez.

¿Qué es el coliving?

El ?coliving? es una nueva tendencia habitacional que tiene como eje principal vivir en comunidad. Esta tenencia agrupa colectivos de personas con los mismos intereses que comparten zonas comunes y aficiones, y nace para dar respuesta a nuevos estilos de vida, generalmente los deseados por los millenials que buscan experiencias laborales y sociales por delante del sentido de la propiedad.
Esta manera de vivir tiene la ventaja de abaratar costes, pues los gastos incluyen también ciertos servicios como limpieza, mantenimiento y suministros, que además son compartidos entre todas las personas que comparten espacio. Algunas de estas comunidades, por su parte, también aportan espacios de coworking, biblioteca o gimnasio, incluyendo así todo lo necesario para generar valor y sentido de comunidad.

Colaborador:

www.donpiso.com

La normativa europea del Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) ha provocado una complicada adaptación por parte de las empresas que han puesto sus esfuerzos en cumplirla y en esquivar las multas concentradas en dicho reglamento.

A pesar de ello, existen otras empresas que no tienen los recursos para destinar profesionales a crear un plan de protección de datos acorde de los requisitos de la normativa.

Debido a este motivo, la herramienta nube puede suponer un alivio para estas empresas que podrán aplicar medidas de diligencia con el fin de optar por un proveedor de servicios cloud.

Requisitos principales estipulados en la RGPD

Destinado para aquellas personas responsables de esta materia, la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) ha llevado a cabo una serie de requisitos indispensables pertenecientes a la normativa europea:

  • Asegurar al usuario que sus datos serán almacenados de forma segura, incluyendo el cifrado, protegiendo su privacidad. Las medidas a tomar dependerán del tipo de datos, los objetivos con los que se utilizarán y la manera de utilizarlos.
  • Asegurar el derecho a la portabilidad por la que se pone a disposición de la persona una copia con su información personal y el derecho al olvido con el que se garantiza borrar la información
  • Relacionado con el derecho de rectificación de información errónea o sin completar, hay que actualizar los datos y su veracidad.
  • Tomar medidas con el fin de evitar que los datos se filtren y cualquier tipo de riesgo, garantizando el principio de responsabilidad activa.
  • Crear protocolos para que el usuario sea conocedor de las brechas de seguridad y de su alcance en menos de tres días.
  • Hacer uso de los datos obtenidos solamente para los fines que se concretar y conservar esos datos únicamente durante el tiempo necesario hasta conseguir los objetivos
  • Adquirir y procesar la información personal de los ciudadanos con su expreso conocimiento previo del uso de sus datos. De este punto emanan dos derechos del ciudadano: el derecho a oposición que les da la potestad de negarse al uso de su información; y el derecho de acceso el cual obliga a informar sobre el tipo de información que va a ser tratada.
  • Justificar con documentación concisa qué acciones se van a llevar a cabo con la información solicitada

Las ventajas de la nube en cuanto a protección de datos

Dentro de las condiciones de obligado cumplimiento, se requiere crear copias de información personal, una de ellas para ser almacenada en otro equipo informático y un protocolo sobre recuperación de datos.

Respecto a ello, los servicios de la nube ofrecen varias ventajas:

  • Seguridad y actualización en su tecnología. Debido a su naturaleza, los proveedores de estos servicios poseen numerosas herramientas y recursos que garantiza la seguridad del hardware, entre otros aspectos, que la mayoría de las empresas no poseen.
  • Recuperar datos completos. A través de la nube, es imposible perder la información obtenida, ya que los proveedores crean copias de seguridad automática a través de procedimientos de respaldo en el supuesto de daños.
  • Poner a disposición los datos. El almacenamiento en la nube facilita que se registre exhaustivamente las medidas que se vayan a llevar a cabo, garantizando el cumplimiento de las condiciones de portabilidad, actualización y borrado de los datos. Esto se realiza de una manera más práctica, debido a que el acceso a los datos se puede realizar desde cualquier localización y momento.

Cómo utilizar la nube según los requisitos del RGPD

El tratamiento de los datos obtenidos tiene como último responsable la empresa si se observa desde el ámbito jurídico. Es por ello, por lo que se debe confirmar que los proveedores cumplen con lo estipulado en el reglamento.

Uno de los aspectos de los que hay que conocer es si la información se está acumulando en servidos fuera o dentro de la Unión Europea. En el caso de estar en un país fuera de dicho territorio, este Estado debe tener un acuerdo de suficiencia en cuanto a la protección de la información. En otras palabras, la legislación de ese país debe ser compatible con la normativa vigente en la Unión Europea.

Los profesionales de la empresa también deben asegurarse de cómo se gestionan los datos. Para ello, deben conocer dónde se están aislando la información más sensible y si los datos están siendo cifrados.

Las salvaguardias de seguridad son otro aspecto a tener en cuenta. Es recomendable que el proveedor elegido posea herramientas resolutorias de red como cortafuegos para evitar ataques, una estrategia de contención y análisis automatizados.

Existe una serie de certificaciones con los que se garantiza a los proveedores. Un ejemplo de ello, son los informes SOC 1, SOC 2 y SOC 3. Esto supone una guía para los usuarios para decantarse por un proveedor u otro.

Previamente a la subida de la información a la nube, las empresas deben poner todo su esfuerzo en proteger dicha información. Cuando la empresa empiece a utilizar aplicaciones en la nube e in situ, algunas medidas a llevar a cabo son las siguientes:

  • Previamente a poner en funcionamiento el sistema, se debe analizar los ajustes preestablecidos sobre protección de datos en los servicios de almacenamiento.
  • En la sección DNS, hay que bloquear aquellas herramientas que no cumplen con el reglamento. Hacer uso de herramientas no autorizadas para transmitir datos puede tener como castigo una multa grave al considerarse como fuga.
  • Crear una estructura clara de administración. En los procedimientos de procesar los datos y modificarlos, se debe esclarecer quiénes podrán acceder a la red a través de qué serie de permisos y con qué nivel de seguridad para evitar que ambos procesos se realicen por usuarios no autorizados.

Cursos de formación sobre protección de datos

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado un curso donde exponemos detalladamente tanto Ley Orgánica de Protección y de Datos como el Reglamento General de Protección de Datos de la Unión Europea.

Servicio de implantación y adaptación de datos en agencias inmobiliarias

www.inmopc.com ofrece a las agencias inmobiliarias un servicio de implantación y adaptación a la LOPD, que garantice su cumplimiento, actualización y procedimientos de trabajo para el adecuado control y gestión de los datos de carácter personal, si desea más información acceda ahora al Servicio de Implantación y Adaptación a LOPD.

En febrero, las compraventas totales descienden por tercer mes consecutivo, el 9,3%, continuando la tendencia negativa que comenzó en diciembre del año pasado (-13,3%), después de crecimientos continuos desde marzo de 2020. De las 105.450 operaciones realizadas en febrero de 2022 se ha pasado a las 95.622 en febrero de este año, cerca de 10.000 operaciones menos. Las compraventas de viviendas descienden también de forma significativa, aunque más moderada que las totales, desde las 51.889 inscripciones de febrero de 2022 se ha pasado a las 48.212, una caída del 7,1% con unas 3.600 operaciones menos.

La evolución de las hipotecas en los últimos meses muestra una tendencia negativa, similar a lo ocurrido en las compraventas, con descensos en diciembre, aunque con una ligera recuperación en enero. En febrero, el comportamiento de las hipotecas constituidas mostró un descenso menos acusado que las compraventas. En cuanto al número de hipotecas totales, se han constituido 45.437 operaciones frente a las 47.819 del mismo mes del año anterior, lo que supone un descenso del 5,0%, con una diferencia en torno a 2.400 operaciones. En cuanto a las hipotecas de vivienda, se constituyeron 34.332 operaciones frente a las 35.227 del mismo mes del año anterior, un moderado descenso del 2,5% con unas 900 operaciones menos.

Por territorios, durante febrero, la evolución anual de las compraventas totales, en comparación al mismo mes del año anterior, muestra descensos generalizados, sobre todo en la Ciudad Autónoma de Melilla (-35,7%), Madrid (-19,6%), Baleares (-17,6%), Galicia (-16,2%), Extremadura (-16,1%), La Rioja (-15,6%), País Vasco (-11,9%) y Castilla y León (-11,7%). Sólo en Ceuta (15,5%) y Asturias (7,3%) se han producido incrementos. Con relación a las hipotecas totales constituidas frente a febrero del año anterior, descendieron más en La Rioja (-33,8%), Melilla (-23,2%), Extremadura (-22,9%), Galicia (-18,0%) y Madrid (-16,4%), mientras que aumentaron más en Murcia (12,4%), Asturias (7,2%) y Cataluña (6,8%).

Por último, el análisis mensual de la evolución anual de compraventas e hipotecas totales en los registros de la propiedad durante los últimos doce meses, de marzo de 2022 a febrero de 2023, mediante la comparación con el mismo mes del año anterior, muestra los siguientes resultados:

Desde junio de 2022, se observó una ralentización del crecimiento de las compraventas que hasta entonces estaban experimentando importantes crecimientos anuales sostenidos. En septiembre, las compraventas totales llegaron incluso a disminuir el 0,7%, y aunque repuntaron suavemente durante dos meses consecutivos, en diciembre se observó la caída más importante del periodo (-13,3%). Tras una ligera recuperación en enero, en febrero los datos vuelven a caer de forma importante, las compraventas totales disminuyeron el 9,3%, mientras que las de vivienda lo hicieron de forma más moderada, el 7,1%.

Si observamos la evolución conjunta de compraventas totales y de vivienda se aprecia una mejor resistencia en las de vivienda. La tendencia general en los últimos meses es de ralentización de los incrementos hasta situarse en terreno descendente.

En cuanto a las hipotecas, como ocurrió con las compraventas, desde el mes de junio pasado el crecimiento se redujo de forma intensa, mostrando en julio el primer descenso anual de las hipotecas totales (-2,9%) en casi año y medio, mientras las hipotecas sobre vivienda todavía mantenían un ligero crecimiento anual (1,1%). En los siguientes meses se observaron crecimientos más moderados hasta diciembre, cuando se produjeron caídas que superaban el 8%. En febrero, siguiendo la tendencia de las compraventas, las dos modalidades se encuentran en valores negativos.

Observando globalmente las hipotecas constituidas, las de vivienda parecen tener también un mejor comportamiento, manteniéndose las tasas de variación entre viviendas y totales más próximas de lo que se observa en las compraventas.

ENLACE A LA NOTICIA


Los datos del colegio de registradores son contundentes "En 2019 la caída de la venta de viviendas alcanzó un 53,8% interanual mientras que en 2021 las transacciones de compraventa aumentaron un 108,4% lo que supone 44.435 transacciones de compraventas".

Cuando comenzó la pandemia se produjeron importantes caídas en la compraventa de viviendas  un 50% en mayo y un 33,4% en junio de 2020, seguidamente se produjo una ligera recuperación con irrupciones en el mes de octubre y diciembre.

En enero y febrero hubo bajadas del -15,5% y 3,7% produciéndose un repunte importante en el mes de marzo aunque fue en mayo de este año donde se produjo un mayor incremento anual de un 145,9% en las compraventas totales y un 108,4% para las compraventas de vivienda.

Los datos de compraventas por regiones de viviendas, fincas y otros inmuebles muestran que las mayores variaciones se produjeron en Murcia (265,1%), Castilla y León (252,7%) o Extremadura (202%).

Seis regiones superaron los datos de ventas en mayo de 2021: Aragón (14,1%), Murcia (11,5%), La Rioja (5,8%) y Madrid (5,7%).

Respecto a las hipotecas, en mayo se han incrementado un 33,3% frente a 2020 llegando hasta las 33.114 firmas, un -1,4% menos que en mayo de 2019, la caída en mayo de 2020 fue del 35,2% un poco menos de 25.000 hipotecas.

Las hipotecas mostraron una mayor resistencia que las compraventas durante los primeros meses de confinamiento en las que se produjeron importantes caídas, recuperándose en agosto y septiembre de 2020 y produciéndose un incremento del 18,9% en la firma de hipotecas. Sin embargo la situación empeoró en el último trimestre de 2020 excepto en noviembre. A partir de este mes y hasta febrero continuaron las tasas negativas. En marzo por el contrario la situación se estabilizó con cifras superiores al 30% de incremento.

Hubo por ejemplo comunidades que duplicaron el número de préstamos totales como Extremadura (155,7%), Murcia (129%) o Asturias (125,4%), mientras han cedido un 17% en Canarias o un 2,1% en Madrid.

 El nivel máximo de los últimos trece años y medio. La vivienda usada, con 531.589 compraventas, aumentó el 17,6% anual, mientras que la vivienda nueva, con 114.652 operaciones, experimentó un incremento más moderado, del 1,9%.

Estos datos forman parte del Anuario 2022 de la Estadística Registral Inmobiliaria presentado por el Colegio de Registradores.

Precio medio por vivienda comprada en 2022

Las diferencias en el precio medio por vivienda adquirida entre las distintas CC.AA. son muy notables. Destacan Baleares y Madrid, por encima de los 300.000 euros por operación, que contrastan enormemente con los precios de Castilla la Mancha y Extremadura, por debajo de los 100.000 euros. La media nacional se acercó en 2022 a los 190.000 euros.

Nuda Propiedad en Viviendas

Por primera vez, se incorpora en este anuario un apartado sobre el número de compraventas de nuda propiedad de vivienda. En el ámbito inmobiliario, particularmente en vivienda, la compraventa de este derecho está siendo cada vez más común, debido al alargamiento de la esperanza de vida, constituyendo una clara vía para la obtención de recursos económicos manteniendo a la vez el uso de la vivienda.

En 2022 se inscribieron 1.657 compraventas de nuda propiedad de vivienda, con un importante incremento del 23,7% sobre 2021, tras la importante caída de 2020 (-25,7% sobre 2019), año inicial de la pandemia. Por CC.AA. los mayores crecimientos fueron para Baleares (134,4%), Extremadura (68,8%) y Canarias (51,7%). En sentido contrario, descendieron más en País Vasco (-48,4%) y Galicia (?18,2%).

Superficie de las viviendas compradas

En 2022, la compra de viviendas con mayor superficie media pierden peso relativo respecto a viviendas más pequeñas. Se produce, por tanto, un moderado cambio de tendencia tras la pandemia, cuando se buscaban viviendas con mayor superficie debido, sobre todo, al confinamiento domiciliario. En este contexto, los pisos con superficie media de más de 80 m2 se sitúan en el 51,6% de las compraventas del último año, frente al 52,5% de 2021. Los pisos con superficie entre 60 y 80 m² supusieron el 28,1%, los pisos con superficie entre 40 y 60 m² el 16,8% y los de superficie inferior a 40 m² el 3,5%, frente al 3,3% del año anterior.

Compraventas de viviendas por extranjeros 2022

Las compraventas de vivienda por extranjeros registraron un comportamiento excelente durante el año 2022, alcanzando el nivel máximo de la serie histórica, además con un elevado número de compraventas en términos absolutos. Han supuesto el 13,8% del total de las compras de vivienda (10,8% de 2021), alcanzado más de 88.000 operaciones frente a las cerca de 70.000 del año anterior. Se rompe, por tanto, con la tendencia descendente de los últimos cinco años, aunque en los últimos diez su peso se mantiene por encima del 10%. Esta situación, muestra la fortaleza actual de la demanda extranjera en el contexto inmobiliario.

Las comunidades autónomas con mayores pesos de compra por extranjeros coinciden nuevamente con las de gran actividad turística, encabezada por Baleares, con el 34,4%, seguida de Canarias (28,6%) Comunidad Valenciana (26,8%), y Murcia (19,1%).

El 10,1% del total de compras de vivienda realizadas por extranjeros presentaron un importe igual o superior a los 500.000 euros (9,0% en 2021). El 42,3% de estas compras correspondieron a nacionalidades no comunitarias, frente al 40,5% de 2021.

En el mapa anterior, se analiza la nacionalidad extranjera compradora mayoritaria en cada una de las diferentes provincias españolas. Como es habitual, predominan los británicos en la mitad de las provincias andaluzas, así como en Murcia y Alicante; los alemanes predominan en las provincias de Baleares y Canarias; los chinos son los extranjeros mayoritarios en la provincia de Barcelona; y los portugueses en las provincias de Galicia. Si el análisis se centra en el número de provincias donde predomina una nacionalidad concreta, los rumanos, con 20 provincias, son los extranjeros más compradores, localizados en muchas provincias de la España interior y también del Norte. Les siguen los marroquíes, con 10 provincias, como es de esperar situados principalmente en el sur, pero también distribuidos en varias provincias del centro y del norte.

Período medio de posesión de la vivienda en 2022

Analizando la utilización de la vivienda transmitida como bien de inversión para compra/venta o como bien residencial, a través del tiempo medio de posesión de sus propietarios cuando la vendieron, un año más, continuó el constante incremento del período medio de posesión, llegando a 16,9 años en 2022, máximo de la serie histórica, con un incremento del 2,7% con respecto a 2021.

Desde el mínimo histórico de 2009, 7,3 años, el período medio de posesión de las viviendas transmitidas se ha incrementado notablemente.

Hipotecas sobre la Vivienda 2022

En 2022 se han constituido mediante su inscripción registral 463.463 hipotecas sobre vivienda, un incremento del 11,2% sobre el año anterior. Superando ampliamente el doble que las producidas en el mínimo histórico registrado, durante 2013 (199.098).

Los mayores incrementos anuales han correspondido a La Rioja (24,0%), Baleares (22,1%), Canarias (21,2%), Cataluña (15,1%) y Comunidad Valenciana (12,9%).

El 6,6% de las hipotecas constituidas sobre vivienda en 2022 han sido formalizadas por extranjeros, porcentaje superior al año anterior (5,5%), alcanzando el nivel máximo de la serie histórica tras dos años consecutivos de crecimiento. Se han registrado 30.503 operaciones, incrementándose en 7.600 con respecto al año anterior. El peso de los extranjeros en las hipotecas concedidas en las CC.AA. fue mayor en Baleares (16,9%), Comunidad Valenciana (10,0%), Cataluña (9,3%), Murcia (9,2%) y Canarias (8,6%).

La hipoteca media de los extranjeros en 2022 crece por noveno año consecutivo, alcanzando los 170.965 ?, con un incremento del 7% sobre el año anterior, frente a la hipoteca media general, que fue de 145.190 euros, con un incremento del 4,7% sobre el año anterior.

El tipo medio de interés en 2022 ha sido del 2,3% y el plazo medio de contratación fue de 24,4 años, un 0,7% menor que el año anterior. La cuota hipotecaria media para vivienda en 2022 fue de 647 euros, frente a los 595 de 2021, mostrando pues un significativo incremento aunque muy lejos todavía de los máximos de 2008. cuando se alcanzaron los 830 euros. El porcentaje medio de dicha cuota sobre el salario fue del 31,0%. Por CC.AA.  destacó la situación de Baleares (56,5%), seguida de Madrid (38,4%), Cataluña (32,2%) y Canarias (31,6%).

El Anuario de la Estadística Registral Inmobiliaria, también se puede consultar en el Portal de Precios de Vivienda (www.preciosdevivienda.es/registradores.html)

En numerosas ocasiones, el dormitorio de una vivienda es un espacio objeto de reformas. Sin embargo, uno de los elementos decorativos más importante y que en la mayoría de los casos, nadie tiene en cuenta son los cabeceros. Para todos aquellos que quieran unirse a la moda de los cabeceros, os dejamos a continuación una clasificación de los mejores.

Cabeceros que dividen espacios

Esta opción va dirigida a aquellos apartamentos con gran luminosidad, pero con pocas divisiones de estancias. Con estos cabeceros, podrás separar el dormitorio principal de la zona del baño. Estos cabeceros abarcan desde el suelo hasta la pared, actuando como una pared divisoria y pueden ser de diferentes materiales como de aluminio, de madera o de pladur. Después de levantarlo, se podrá decorar o revestir con otros materiales, telas o papeles pintados a gusto personal.

Cabeceros rústicos

Actualmente, dentro del sector inmobiliario, existe la tendencia de recuperar lo antiguo para ajustarlo al estilo moderno actual. Existen diferentes formas de implantar un cabecero con estilo rústico en el dormitorio. Sin embargo, la opción más original es rescatar antiguas puertas y decaparlas.

Cabecero de obra para personas prácticas y minimalistas

El éxito en situaciones proviene de la sencillez, una característica que define a los cabeceros de obra. Estos consisten en estructuras fijas que están conectados a la pared con el objetivo de ahorrar espacio. Es una opción atractiva para los seguidores del minimalismo. Además, al estar dentro de la pared, se podrá pintar cuando se desee.

Mesitas de noche integradas en el dormitorio

Las mesitas de noche, ya como elemento independiente, aportan numerosos beneficios por su comodidad y almacenaje. Pero su eficacia aumenta cuando están integrados dentro del cabecero. En el mercado actual, la mayoría de cabeceros con mesitas integradas son de estilo "volado", pero también se puede adquirir una con patas.

Capitoné: el clásico que nunca falla

Al contrario que el resto de cabeceros, estos cabeceros se presentan como la opción más segura. Este cabecero que recoge lo vintage del estilo "chester" aporta una sensación más clásica que podemos adaptar al tejido que queramos: el terciopelo para los amantes del vintage y los modelos de piel para los seguidores del estilo moderno.

Cabeceros con soluciones de almacenaje

Esta tipografía de cabeceros es muy práctica para todos los inmuebles, pero sobre todo para aquellas viviendas que tengan espacios reducidos con habitaciones pequeñas donde se debe aprovechar todo el espacio posible. A pesar de que haya una gran variedad de modelos, todos ellos ofrecen la opción de almacenaje, donde se podrá guardar las cosas que se desee tener cerca, ya sea fotos, libros o elementos decorativos.

Diseños ultramodernos

Los cabeceros ultramodernos están integrados dentro de un estilo más urbano y moderno al del resto de tipografías. Existe una gran variedad de cabeceros de cama, todas ellas caracterizadas por su sencillez y sus líneas rectas.

Cabeceros de diseño y envolventes

Estos cabeceros es la opción más atractiva de todas, ya que abarca desde el somier, cubriendo la pared, hasta parte del techo, situándose por encima de la cama y dando una sensación de recogimiento del espacio. Su estilo llama mucho la atención, además de aportar mayor lujo a la vivienda. El revestimiento del cabecero puede ser del material que elija el usuario, desde madera hasta un cabecero acolchado.

Cabeceros hechos con papel pintado

Las camas actualmente se venden junto a una sencilla estructura de somier con canapé o paras que no resaltan en el conjunto. Por el contrario, el elemento principal reside en la ropa de cama o en el cabecero personalizado. Una opción creativa y original sería decorar con papel pintado el cabecero de la cama.

Debemos destacar que no es necesario decantarse únicamente por un solo estilo de cabecero, sino que también se podrá combinar diferentes características de las numerosas tipografías comentadas.

Se calcula que la vivienda se podría revalorizar entre el 10 y el 20% tras la realización de reformas.

Pero lo primero que debemos es establecer un presupuesto con el que se pueda conseguir un margen de beneficio según el cual se aplicarán las reformas.  De este modo, se considera una reforma media aquella en la que se ha reformado los baños, la cocina, se han pintado las paredes y se ha arreglado el suelo.

A continuación veremos este tipo de reformas y algunas otras:

Reforma de la cocina

Si la inversión es reducida, será suficiente con pintar los azulejos y los muebles. Con un mayor presupuesto, se pueden cambiar los electrodomésticos y mejorar la iluminación. Actualmente hay existe la tendencia de abrir las cocinas al salón total o parcialmente.

 Reforma del baño

Una de las reformas más eficientes es sustituir la bañera por una ducha, tanto para modernizar el baño como por cuestiones de seguridad. También se deben renovar las instalaciones de agua y cambiar los sanitarios, suelo y paredes, según el presupuesto y la necesidad.

Pintar paredes y arreglar suelos

Unas paredes limpias y recién pintadas causan muy buena impresión. Se pueden cambiar los colores según la tendencia del momento o conseguir efectos según el color. Por ejemplo, utilizar colores claros en espacios oscuros para ganar amplitud.

El suelo también es fundamental. Si no es posible recuperarlo o está dañado, se puede colocar una tarima flotante o suelos laminados que imitan madera, piedra o cerámica sin necesidad de levantar el suelo antiguo.

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Con estos cambios ya habríamos realizado una reforma media, cuyo resultado puede variar según el presupuesto. Pero tendríamos las principales zonas de la vivienda en buenas condiciones. Si contamos con más presupuesto, estas son otros arreglos y reformas que también revalorizan el inmueble:

Cerrar la terraza

Cerrar la terraza e incorporarla a la vivienda la revaloriza porque amplia el espacio útil. La superficie cerrada es un 80% más cara que la terraza.

Renovar las instalaciones

Es aconsejable actualizar las instalaciones, por ejemplo que todas las habitaciones tengan puntos de acceso a los servicios de televisión, telefonía e internet.

Las instalaciones de fontanería, suministro y evacuación de agua deben estar en perfectas condiciones.

Aumentar la capacidad de almacenaje

Esta es una reforma muy práctica y una de las mejores formas de aumentar el espacio de almacenamiento es que las habitaciones dispongan de armarios empotrados.

Cambiar puertas y ventanas

Se pueden sustituir ventanas antiguas con vidrios simples por ventanas con mejor aislamiento térmico y acústico (que podrían llegar a reducir el consumo de aire acondicionado y calefacción).

Las puertas de paso también llaman mucho la atención, pero si cambiarlas se sale del presupuesto, se pueden arreglar para darles un aspecto renovado.

Modificar la distribución

En la actualidad, los pisos más demandados son los de dos y tres dormitorios y si además tienen un aseo complementario, ayudará a revalorizar el inmueble.

Por otro lado existe una tendencia de redistribuir el espacio habitable de la vivienda dejando el salón y comedor en un único espacio.

Accesibilidad a la vivienda

Podemos encontrar el problema de que la vivienda sea un piso entre un tercero o un cuarto sin ascensor. Su instalación está subvencionada, aunque este tipo de obras depende de la comunidad.

En los casos que sean posibles, la construcción de rampas que faciliten el acceso o dejar espacios amplios será otra ventaja a la hora de aumentar el precio de la vivienda.

El siguiente paso es saber si se va a necesitar un arquitecto técnico para un asesoramiento adecuado en el caso de realizar reformas importantes y asegurarse así que se cumple con la normativa vigente ya que siempre que se hacen obras se necesita licencia que serán de un tipo u otro dependiendo de la envergadura de la reforma.

Existen diversas sanciones cuando no se pide permiso de obra a la hora de realizar una reforma, entre ellas: la apertura de expediente administrativo, la paralización de la obra, la sanción económica por no haber presentado la documentación en el ayuntamiento e incluso en los casos más extremos se puede llegar a derribar la obra realizada de manera ilegal.

Dicho permiso de obra se ha de solicitar al Ayuntamiento pertinente con la petición de obra y localización de la vivienda o local a reformar, dependiendo del tipo de permiso se puede tardar más o menos en obtener la documentación pudiendo incluso tardar meses.

El impuesto que grava las obras y reformas es el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) en el que cada Ayuntamiento fija en sus ordenanzas fiscales su cuantía que normalmente suelen oscilar entre un 4% y 6% del total del presupuesto de la Obra e incluso en algunos casos además de este impuesto suele haber tasas por prestación de servicios que algunos Ayuntamientos exigen también.

Existen diferentes tipos de permisos de obra y en términos generales podemos distinguir los tres siguientes:

El acto comunicado. Que es para pequeñas reparaciones, es decir la simple comunicación en el consistorio de la realización de la obra y que suele concederse automáticamente.

La Licencia de obra menor. Se requiere para aquellas obras que no afectan a la estructura de la vivienda.

La Licencia de obra mayor. Este permiso es para aquellas obras que pueden afectar a la estructura y que requiera de proyecto técnico.

Tras el acuerdo entre Gobierno, sindicatos y empresarios, la nueva reforma laboral ya ha visto la luz, aunque se ofrecerá un plazo de tres meses a las empresas para que puedan acoplarse a la nueva reglamentación que cambia drásticamente conceptos como los contratos temporales.

A parte del plazo de tres meses, el real decreto ley por el que se aprueba la nueva reforma laboral establece una disposición que expone una "duración máxima para los contratos de servicio por obra determinado que va a ser de seis meses".

Entre los cambios aplicados, el contrato "ordinario" se convertirá en "contrato indefinido", al mismo tiempo de que existirá solamente un tipo de contrato temporal con el que "recuperamos la causalidad con dos únicas razones que podrán aducirse". En primer lugar, para cubrir una baja estará el contrato de sustitución; y en segundo lugar, las "causas productivas" con una duración máxima de 90 días y que se podrán concertar solamente por cambios de la demanda o aumentos temporales inesperados de la producción.

Se suprimen los contratos por obras y servicios, que según la ministra de Trabajo, Yolanda Díaz, eran la principal fuente de "fraude". Esto provoca que en el sector de la construcción, el contrato de obra se transformará en un contrato indefinido y una vez terminadas las tareas por el trabajador contratado, tendrá que ser formado y recalificado o recolocado en otra obra por la empresa.

Aquellos sectores que acuden a los contratos temporales tendrán que hacer uso del fijo-discontinuo con la nueva ley, que capacitará de los mismos derechos que a los indefinidos, entre ellos la indemnización por despido que será superior al de los contratos temporales.

Se castigará más severamente los casos de fraude con hasta 10.000 euros

En el caso de que no se cumplen con los requisitos de los contratos temporales, provocará que el trabajador pasa a ser indefinido. En suma, las sanciones estipuladas en la Ley de Infracciones y del Orden Social (LISOS) se agravarán en los casos de fraudes en los contratos temporales, oscilando las sanciones entre 8.000 euros de mínimo y 10.000 euros de máximo por infracción. A diferencia de la ley anterior, las multas se dejarán de aplicar por empresa, sino que serán aplicadas por cada caso de fraude.

En esta misma línea, las empresas que lleven a cabo un uso abusivo de la rotación de contratos temporales serán penalizadas con la nueva reforma con una tasa fija.

Por otro lado, se ha suprimido la disposición decimosexta del Estatuto de los Trabajadores que ofrecía la posibilidad a las empresas de despedir a trabajadores de las Administraciones Públicas por razones económicas.

Se recupera el concepto de ultraactividad

Además, se vuelve a aplicar la ultraactividad total, algo que posibilitará la prórroga sin ningún límite temporal de los convenios colectivos hasta que puedan ser sustituidos por otros nuevos. Anteriormente, se podía sustituirlos, pero únicamente durante el plazo de un año.

El convenio de empresa dejará de ser prevalente frente al convenio de sector. Este último tendrá la capacidad para regular la adaptación de la clasificación profesional y las acciones de conciliación familiar; la distribución del tiempo trabajado, así como los horarios; y la decisión entre compensación o abono de horas extras. Sin embargo, no podrá regular ni el salario ni la jornada laboral.

Se les aplicará el convenio del sector de la empresa principal o de la actividad realizada a las contratas y a las subcontratas.

Por último, los ERTE, expedientes de regulación temporal de empleo, serán potenciados para impedir despidos colectivos. Los ERTE que se han usado en gran medida en la pandemia estarán incluidos en los beneficios de cotización relacionados con el mantenimiento del empleo, con la ejecución de actividades formativas y con la protección por desempleo, aspectos que se encuentran dentro de la legislación laboral ordinaria.

Se trata de una cuestión controvertida ya que no hay un único criterio sobre este asunto. Mencionar que los Tribunales Superiores de Justicia de Cataluña y Madrid se han pronunciado al respecto y estos si han considerado que prescribe el derecho de exigir el IBI por las actuaciones de revisión catastral. De hecho la Dirección General de Tributos también sostiene dicho criterio.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 68.1.a) de la Ley General Tributaria, el derecho a practicar liquidación se interrumpe "Por cualquier acción de la Administración tributaria, realizada con conocimiento formal del obligado tributario, conducente al reconocimiento, regularización, comprobación, inspección, aseguramiento y liquidación de todos o parte de los elementos de la obligación tributaria que proceda, aunque la acción se dirija inicialmente a una obligación tributaria distinta como consecuencia de la incorrecta declaración del obligado tributario."

Hacienda considera que las actuaciones de Catastro tienen por finalidad la comprobación, inspección y liquidación del tributo, teniendo en cuenta la gestión dual del IBI.

En la sentencia que tratamos en cuestión, "STSJ de Valencia" considera que el procedimiento de inspección catastral no tiene naturaleza tributaria.

Por ello la sentencia del Juzgado de Valencia argumenta  que:

  • Si estos procedimientos de inspección catastral tuvieran naturaleza tributaria, les sería aplicable el plazo de prescripción a la hora de revisar o fijar los valores catastrales. Y en este caso no es así ya que, mediante estos procedimientos, Catastro revisa estos valores aunque hayan transcurrido más de cuatro años desde que se produjo la alteración o modificación en el inmueble. Y el nuevo valor tiene efectos desde que se produjo dicha alteración, por mucho tiempo que haya transcurrido.
  • Como segundo argumento, el TSJ de la Comunidad Valencianade 2018, considera que las actuaciones de Catastro no interrumpen la prescripción del derecho a liquidar.

Conclusión

Se trata de una cuestión controvertida en la que diferentes juzgados se han pronunciado de manera diferente y por lo tanto es apelable en los tribunales. Por lo que habrá que analizar cada caso en concreto porque según la fecha en la que se nos haya notificado las nuevas liquidaciones del IBI, podrán ser prescritos uno o varios ejercicios.

Entre las medidas establecidas se encuentran:

  • La reducción a la mitad del pago del alquiler del local siempre y cuando el inmueble en propiedad pertenezca a un gran propietario.
  • Y que haya pacto entre arrendador y arrendatario para la reducción, mediante cantidad abonada o moratoria en pago.

Se pueden establecer las siguientes circunstancias;

  • Si el propietario no es un gran tenedor y el inquilino no se ha visto beneficiado de rebaja o demora pactada del pago mensual el inquilino podrá pedir antes del 31 de enero una quita del 50% durante el Estado de alarma, sus prórrogas y durante cuatro meses posteriores.
  • También se da la posibilidad de que el inquilino solicite una moratoria de la totalidad del pago mensual aunque deberá acordar con el propietario una devolución prorrateada una vez pase el periodo establecido, cuatro meses después de que finalice el estado de alarma y sus prórrogas.

El objetivo de esta medida es obligar a los grandes tenedores de inmuebles alquilados para comercio y hostelería a acordar una rebaja del alquiler con sus inquilinos, ya que de lo contrario se aplicaría de forma directa el plan de choque del gobierno, limitando rentas a la mitad o a cero en el caso de la moratoria.

Durante la negociación se barajaron diferentes medidas a establecer;

  • La disminución del coste fijo del alquiler para los negocios.
  • Y medidas fiscales relacionadas con las cotizaciones a la Seguridad Social o ayudas directas.

Actualmente está pendiente de que se fije la fecha de la entrada en vigor del plan de choque.

 

Pero, ¿qué sucede si se incumple este plazo?

El Tribunal Supremo ha aclarado que la finalidad de la tasación pericial contradictoria no es hacer prevalecer el valor indicado por el contribuyente, sino la de combatir y corregir la valoración de la Administración, tal y como se establece en el artículo 57.2 de la Ley General Tributaria. En algunos casos, la tasación pericial contradictoria concluye con la asignación de un valor intermedio al inmueble entre los propuestos por el contribuyente y la Administración.

El criterio fijado por el Tribunal Supremo es que el incumplimiento del plazo de duración máxima del procedimiento de tasación pericial contradictoria no determina que se "estime" la solicitud del contribuyente (silencio positivo) ni que se dé por buena su valoración.

 

¿Cómo se puede solicitar la tasación pericial contradictoria?

El contribuyente dispone de un mes desde que recibe la liquidación para solicitarla. Cada Comunidad Autónoma cuenta con un método para valorar las viviendas compradas, donadas o heredadas. Es necesario que un perito de la Administración valore el inmueble y a partir de esta valoración el contribuyente podrá optar que otra perito realice una nueva valoración.

 

Por otra parte, otra forma de reclamar es mediante la liquidación. Para ello, se debe interponer una reclamación económico-administrativa contra la liquidación, que resolverá el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) que corresponda. El plazo para interponer dicho recurso es de un mes.

Las cifras sobre las ejecuciones en 2020 se ven influenciadas por la aprobación de medidas que fomentaron las moratorias, así como la Ley Reguladora del Crédito Inmobiliario.

En cualquier escenario de crisis económica existe un incremento en los impagos de préstamos hipotecarios, que puede derivar a una ejecución para saldar la deuda pendiente: este mismo aumento es el que se esperaba como consecuencia a la pandemia de la COVID-19, que ha afectado profundamente la sociedad, provocando despidos, ERTEs y el aumento de la tasa de desempleo.

Sin embargo, los últimos datos publicados referentes al tercer trimestre de 2020 establecen la tasa de morosidad bancaria global en 4,6%, frente a un 5,1% del mismo período del año anterior. "Estas cifras demuestran que los efectos de la COVID-19 y su crisis aún no se están reflejando en las estadísticas oficinales", asegura David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de Tecnotramit.

La inexistencia de una tendencia a la alza en las cifras vinculadas a la morosidad en 2020, un año en el que se preveía una inevitable subida de impagos causados por la incertidumbre económica de la sociedad, se debe también a la aprobación de medidas que fomentaron las moratorias, así como la Ley Reguladora del Crédito Inmobiliario, que ha creado "un sistema que retarda mucho la ejecución, dado que se exige un numero de impagados elevados", explica David Viladecans Jiménez.

Debido a las medidas aprobadas durante la pandemia, no se prevé que a corto plazo incrementen las ejecuciones hipotecarias por la COVID-19. Aun así, "el aumento de las ejecuciones podría notarse a finales de 2021", vaticina Viladecans Jiménez al respecto.

Este contexto de crisis económica no fomenta el arbitraje para mediar en las ejecuciones, ya que supone un coste superior al procedimiento judicial y además no es efectivo para la recuperación de deudas que requieren de una ejecución. En cambio, la negociación está en auge desde hace un tiempo y "muchas entidades financieras y fondos ofrecen daciones de pago, alquileres sociales o soluciones mixtas como alternativa a la ejecución", evidencia Viladecans Jiménez al respecto. En estos casos, las entidades financieras y fondos acuden a la ejecución hipotecaria y la ordinaria después de haber agotado la vía negociada.

Diferencias entre las ejecuciones hipotecarias y ordinarias

Existen dos tipos de ejecuciones que pueden tener lugar frente al impago del préstamo hipotecario: la ejecución hipotecaria pretende la ejecución del inmueble que se ha hipotecado en garantía del préstamo. Básicamente, el procedimiento consiste en la subasta de la finca para con su producto pagar el préstamo.

La ejecución ordinaria, en cambio, "es un pleito en que se reclama un impagado, pero sin tener afecta ninguna garantía", explica el director del área de Asesoría Jurídica de Tecnotramit. En la ejecución ordinaria es necesario buscar bienes del deudor, embargarlos y ejecutarlos.

Ejecuciones en caso de arrendamiento financiero

Entre las opciones de financiación de vivienda, también aparece el leasing o arrendamiento financiero que, jurídicamente, se configura como un arrendamiento de un bien inmueble con una opción de compra al final del alquiler, que el arrendatario puede ejercer o no.
 
"En caso de impago del leasing, la entidad arrendadora interpone un procedimiento en el que pide la resolución del contrato, la recuperación del bien y la recuperación del pago de las rentas impagadas y las rentas que se devenguen hasta la recuperación del bien", apunta Viladecans Jiménez, explicando de qué manera se resolvería la morosidad en este tipo de financiaciones. En el caso del leasing, existe una fase declarativa hasta obtener sentencia y posteriormente se iniciaría la ejecución de la Sentencia.

Colaborador:

www.tecnotramit.com

La medida pasa porque los ayuntamientos puedan aplicar el IBI a los inmuebles de uso residencial, desocupada más de dos años, fijando un número mínimo de cuatro inmuebles por propietario y estableciendo una serie de causas justificadas de desocupación temporal. Entre esas razones se encuentran:

  • Traslado por razones laborales o formación.
  • Cambio de domicilio por razón de dependencia, salud o emergencia social e inmuebles destinados a segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada o aquellos inmersos en obra o litigio.
  • Se exceptúan los inmuebles en venta (un año máximo) o alquiler (seis meses).

En la Ley de presupuestos Generales del Estado se recogerá la aplicación del mecanismo fiscal de contención y bajada del precio del alquiler así como la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado.

La vigencia de zona de mercado tensionado será de tres años "pudiendo prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación del resultado de las medidas aplicadas y las previstas".

Podemos rechaza el texto socialista consistente en que los propietarios que rebajen un 10% la renta del contrato en alquiler de su vivienda en zonas tensionadas tengan derecho a una reducción del 90% sobre el rendimiento neto en su declaración del IRPF.

Actualmente las negociaciones siguen abiertas porque no se ponen de acuerdo en lo que si están de acuerdo es que quieren poner fin a la escalada de precios.

No podemos olvidar mencionar el resto de bonificaciones incluidas en dicha norma:

  • Para el alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años se prevé una reducción del 20% (70% en total), mientras que para el de vivienda protegida y casas recientemente rehabilitadas prevé sería de un 10% adicional (60% en total), siempre que se hayan realizado obras de rehabilitación o mejora en la vivienda en los últimos tres años que impliquen un desembolso de más de seis meses de renta.
  • Se encuentra en fase de estudio los arrendamientos a inquilinos con ingresos reducidos proponiéndose una bonificación.
  • Bonificación del 70% a los propietarios que cedan sus viviendas para alquiler social o asequible a comunidades o ayuntamientos en el marco de programa público.
  • Reducción del rendimiento neto obtenido a través del acuerdo con la entidad respecto a la cesión o alquiler de vivienda a entidades sin ánimo de lucro especializadas en la atención a hogares o colectivos vulnerables.

En esto ha ayudado mucho la realidad virtual, con los paseos virtuales a viviendas. Si en una ficha de inmueble, incorporamos un vídeo de un paseo virtual de la misma, la experiencia para el consumidor es mucho más realista que unas simples fotografías.

Además, esto hace que el cliente se interese mucho más por un inmueble en concreto, descartando visitar inmuebles que de primera mano no le interesan.

También es una buena experiencia para viviendas sobre plano, es decir, viviendas que aún no están construidas.

Si se hace una simulación en 3D de cómo será la futura vivienda, para los clientes es una ventaja poder disfrutar e imaginar con mucha aproximación, cómo será su nueva casa.

Paseos virtuales para inmobiliarias

Los paseos virtuales para inmobiliarias, o tours virtuales, son recorridos virtuales de una vivienda o inmueble, que se hace con unas gafas especiales, o incluso desde un ordenador o teléfono móvil.

Para poder realizar estos paseos, es necesario precisar de una cámara especial de 360º.

Antes podían resultar un poco caras, incluso actualmente también hay cámaras profesionales que lo son, pero también existen cámaras 360º más asequibles con las que las agencias inmobiliarias pueden realizar un paseo virtual sin problema.

Muchas agencias ya han hecho una pequeña inversión para incorporar paseos virtuales a sus fichas de inmueble, y dar a sus clientes experiencias muy aproximadas.

Además, valoran mucho el ahorro de tiempo, ya que si los clientes antes visitaban 4 inmuebles para decidirse, ahora solo visitan 1, que es el que más les ha gustado por el paseo virtual, y en persona se han terminado de convencer.

Plataformas independientes frente a software inmobiliario

Los softwares específicos de las cámaras 360º ya tienen incorporado, por norma general, un sistema para subir las fotografías y vídeos 360º. Pero algunos softwares o crm inmobiliarios, también tienen la opción de crear paseos virtuales para los inmuebles. Por ejemplo el software inmobiliario Inmopc: www.inmopc.com/software-para-inmobiliaria-visitas-360.html

En inmonews.es somos de la opinión de que para una agencia inmobiliaria es mucho más sencillo y económico utilizar el soporte de paseos virtuales que ofrecen los diferentes crm inmobiliarios como www.inmopc.es Pinche en el siguiente enlace para más información acerca de las ventajas de los crm inmobiliarios para crear paseos virtuales: Artículo de inmonews.es Paseos virtuales 360º para inmobiliarias.

Ejemplo de creación de un paseo virtual desde el software inmobiliario INMOPC

Hemos cogido como referencia para demostrar cómo se hace un paseo virtual el software inmobiliario InmoPC, donde nos muestra paso a paso como agregar las fotografías 360º para posteriormente realizar el paseo virtual. 

https://youtu.be/fk9P8cmhIAc

 

Plataformas de paseos virtuales independientes

Si no queremos usar el paseo virtual que nos proporciona nuestro crm inmobiliario, podemos acudir a muchas plataformas de paseos virtuales 360º, hacemos una mención de las principales:

Cámaras 360º para inmobiliarias

Son muy importantes las características técnicas básicas como el tipo de lente, diafragma y la resolución tanto de imagen como de vídeo, también la capacidad de almacenamiento ya sea con memoria interna o con ranuras para tarjetas de memoria SD y la calidad de la batería. También debemos considerar si tiene o no software para realizar los paseos virtuales 360º de los inmuebles. A continuación destacamos las mejores cámaras en relación calidad-precio que hay actualmente en el mercado dirigido al sector inmobiliario. Cámaras sencillas de usar, económicas que cumplen su función perfectamente sin ser grandes expertos fotógrafos.

Cursos de videos para inmobiliarias

Si quieres aprender más sobre Realidad Virtual para inmobiliarias, te aconsejamos este curso de Apiformacion para que aprendas cómo realizar un paseo virtual para inmobiliarias: Curso Vídeos para inmobiliarias.

Colaborador:

Miguel Ángel Rojas
Community Manager

Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, BOE 268 que regula las plusvalía inmobiliarias

 

Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Acceso Completo de el Real Decreto 26/2021, del 9 de noviembre, BOE 268 que regula las plusvalías inmobiliarias

La Sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017, de fecha 11 de mayo de 2017, relativa al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, declaró inconstitucionales y nulos los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4, del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto
Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, pero únicamente en la medida en que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.

Posteriormente, el Alto Tribunal, en su Sentencia 126/2019, de fecha 31 de octubre de 2019, declaró también inconstitucional el artículo 107.4 del citado texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, respecto de los casos en los que la cuota a satisfacer sea superior al incremento patrimonial realmente obtenido por el
contribuyente.

Y, finalmente, la reciente Sentencia 182/2021, de fecha 26 de octubre de 2021, ha venido a declarar la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos 107.1, segundo párrafo, 107.2.a) y 107.4 del mencionado texto refundido, dejando un vacío normativo sobre la determinación de la base imponible que impide la liquidación, comprobación, recaudación y revisión de este tributo local y, por tanto, su exigibilidad.

El Tribunal Constitucional ha señalado en el fundamento jurídico 5 de esta sentencia que «el mantenimiento del actual sistema objetivo y obligatorio de determinación de la base imponible, por ser ajeno a la realidad del mercado inmobiliario y de la crisis económica, y, por tanto, al margen de la capacidad económica gravada por el impuesto y demostrada por el contribuyente, vulnera el principio de capacidad económica como criterio de imposición (artículo 31.1 CE)».

Pues bien, este real decreto-ley tiene por objeto dar respuesta al mandato del Alto Tribunal de llevar a cabo las modificaciones o adaptaciones pertinentes en el régimen legal del impuesto como consecuencia de la última de las sentencias referidas, así como
integrar la doctrina contenida en las otras dos sentencias, al objeto de dar unidad a la normativa del impuesto y cumplir con el principio de capacidad económica.

Así, con el fin de dar cumplimiento al mandato del Tribunal Constitucional contenido en su Sentencia 59/2017 de no someter a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos, se introduce un nuevo supuesto de no sujeción para los casos en que se constate, a instancia del interesado, que no se ha producido un incremento de valor.

Y, con la finalidad de atender al mandato expresado en las otras dos sentencias, por un lado, se mejora técnicamente la determinación de la base imponible para que refleje en todo momento la realidad del mercado inmobiliario, reconociéndose la posibilidad de que los ayuntamientos corrijan a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización, y sustituyéndose los anteriormente vigentes porcentajes anuales aplicables sobre el valor del terreno para la determinación de la base imponible del impuesto por unos coeficientes máximos establecidos en función del número de años transcurridos desde la adquisición del terreno, que serán actualizados anualmente, mediante norma con rango legal, teniendo en cuenta la evolución de los precios de las compraventas realizadas. Dicha actualización podrá llevarse a cabo mediante las leyes de presupuestos generales del Estado.

Además, se introduce una regla de salvaguarda con la finalidad de evitar que la tributación por este impuesto pudiera en algún caso resultar contraria al principio de capacidad económica, permitiendo, a instancia del sujeto pasivo, acomodar la carga
tributaria al incremento de valor efectivamente obtenido.

El Tribunal Constitucional señala en el fundamento jurídico 5 de la
Sentencia 182/2021 que «para que este método estimativo de la base imponible sea constitucionalmente legítimo por razones de simplificación en la aplicación del impuesto o de practicabilidad administrativa, debe (i) bien no erigirse en método único de
determinación de la base imponible, permitiéndose legalmente las estimaciones directas del incremento de valor, (ii) bien gravar incrementos medios o presuntos (potenciales); esto es, aquellos que previsiblemente o "presumiblemente se produce(n) con el paso del
tiempo en todo terreno de naturaleza urbana" (SSTC 26/2017, FJ 3; 3712017, FJ 3; 59/2017, FJ 3; 72/2017, FJ 3, y 126/2019, FJ 3)».

Con los cambios que introduce este real decreto-ley, el sistema objetivo de determinación de la base imponible del impuesto se convierte en un sistema optativo, que solo resultará de aplicación en aquellos casos en los que el sujeto pasivo no haga uso del derecho expuesto anteriormente. Así, se da cumplimiento al mandato del Tribunal Constitucional de que el método objetivo de determinación de la base imponible no sea el único método admitido legalmente, permitiendo las estimaciones directas del incremento de valor en aquellos casos en que así lo solicite el obligado tributario. En definitiva, con esta reforma se busca adecuar la base imponible del impuesto a la capacidad económica efectiva del contribuyente, permitiendo su contribución al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con aquella.

Como consecuencia de lo anterior, también van a ser gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, aquellas que se producen cuando entre la fecha de adquisición y la de transmisión ha transcurrido menos de un año, que precisamente son las que pueden tener un carácter más especulativo, corrigiéndose así una deficiencia del sistema de determinación de la base imponible regulado en la normativa anterior.

Por último, y como consecuencia de la introducción del supuesto de no sujeción para los casos de inexistencia de incremento de valor y de la regla para evitar la tributación por una plusvalía superior a la obtenida, se establece que los ayuntamientos puedan efectuar las correspondientes comprobaciones.

Acceso Completo de el Real Decreto 26/2021, del 8 de noviembre, BOE 268 que regula las plusvalías inmobiliarias

 1. A partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán en situación de fuerza mayor total derivada del COVID-19, aquellas empresas y entidades que contaran con un expediente de regulación temporal de empleo basado en el artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, y estuvieran afectadas por las causas referidas en dicho precepto que impidan el reinicio de su actividad, mientras duren las mismas y en ningún caso más allá del 30 de junio de 2020. 2. Se encontrarán en situación de fuerza mayor parcial derivada del COVID-19, aquellas empresas y entidades que cuenten con un expediente de regulación temporal de empleo autorizado en base al artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, desde el momento en el que las causas reflejadas en dicho precepto permitan la recuperación parcial de su actividad, hasta el 30 de junio de 2020. Estas empresas y entidades deberán proceder a reincorporar a las personas trabajadoras afectadas por medidas de regulación temporal de empleo, en la medida necesaria para el desarrollo de su actividad, primando los ajustes en términos de reducción de jornada. 3. Las empresas y entidades a las que se refiere este artículo deberán comunicar a la autoridad laboral la renuncia total, en su caso, al expediente de regulación temporal de empleo autorizado, en el plazo de 15 días desde la fecha de efectos de aquella. Sin perjuicio de lo anterior, la renuncia por parte de estas empresas y entidades a los expedientes de regulación temporal de empleo o, en su caso, la suspensión o regularización del pago de las prestaciones que deriven de su modificación, se efectuará previa comunicación de estas al Servicio Público de Empleo Estatal de las variaciones en los datos contenidos en la solicitud colectiva inicial de acceso a la protección por desempleo. En todo caso, estas empresas y entidades deberán comunicar al Servicio Público de Empleo Estatal aquellas variaciones que se refieran a la finalización de la aplicación de la medida respecto a la totalidad o a una parte de las personas afectadas, bien en el número de estas o bien en el porcentaje de actividad parcial de su jornada individual, cuando la flexibilización de las medidas de restricción que afectan a la actividad de la empresa permita la reincorporación al trabajo efectivo de aquellas.

 Artículo 2. Procedimientos de suspensión y reducción de jornada por causas económicas, técnicas, organizativas y de producción comunicados a partir del desconfinamiento.

 1. A los procedimientos de regulación temporal de empleo basados en causas económicas, técnicas, organizativas y de producción iniciados tras la entrada en vigor del presente real decreto-ley y hasta el 30 de junio de 2020, les resultará de aplicación el artículo 23 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, con las especialidades recogidas en este precepto.

 2. La tramitación de estos expedientes podrá iniciarse mientras esté vigente un expediente de regulación temporal de empleo de los referidos en el artículo 1.

 3. Cuando el expediente de regulación temporal de empleo por causas económicas, técnicas, organizativas o de producción se inicie tras la finalización de un expediente temporal de regulación de empleo basado en la causa prevista en el artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, la fecha de efectos de aquél se retrotraerá a la fecha de finalización de este.

 4. Los expedientes de regulación temporal de empleo vigentes a la fecha de entrada en vigor del presente real decreto-ley seguirán siendo aplicables en los términos previstos en la comunicación final de la empresa y hasta el término referido en la misma.

 Artículo 3. Medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo.

1. Las medidas de protección por desempleo previstas en los apartados 1 al 5 del artículo 25 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, resultarán aplicables hasta el 30 de junio de 2020.

2. Las medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo reguladas en el artículo 25.6 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, resultarán aplicables hasta el 31 de diciembre de 2020.

Artículo 4. Medidas extraordinarias en materia de cotización vinculadas a las medidas reguladas en el artículo 1.

 1. La Tesorería General de la Seguridad Social exonerará, respecto a las cotizaciones devengadas en los meses de mayo y junio de 2020, a las empresas y entidades a las que se refiere el apartado 1 del artículo 1 del abono de la aportación empresarial prevista en el artículo 273.2 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta, siempre que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social. Si las citadas empresas y entidades tuvieran cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, o más, en situación de alta en la Seguridad Social, la exoneración de la obligación de cotizar alcanzará al 75 % de la aportación empresarial.

2. Las empresas y entidades a las que se refiere el apartado 2 del artículo 1 quedarán exoneradas del abono de la aportación empresarial a la cotización a la Seguridad Social y por conceptos de recaudación conjunta, en los porcentajes y condiciones que se indican a continuación: a) Respecto de las personas trabajadoras que reinicien su actividad a partir de la fecha de efectos de la renuncia y de los periodos y porcentajes de jornada trabajados desde ese reinicio, la exención alcanzará el 85 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 70 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020, cuando la empresa hubiera tenido menos de cincuenta trabajadores o asimilados a los mismos en situación de alta en la Seguridad Social a 29 de febrero de 2020. Si en esa fecha la empresa hubiera tenido cincuenta o más trabajadores o asimilados a los mismos en situación de alta, la exención alcanzará el 60 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 45 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020. b) Respecto de las personas trabajadoras de estas empresas que continúen con sus actividades suspendidas a partir de la fecha de efectos de la renuncia y de los periodos y porcentajes de jornada afectados por la suspensión, la exención alcanzará el 60 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 45 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020, cuando la empresa hubiera tenido menos de cincuenta trabajadores o asimilados a los mismos en situación de alta en la Seguridad Social a 29 de febrero de 2020. Si en esa fecha la empresa hubiera tenido cincuenta o más trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta, la exención alcanzará el 45 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 30 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020. En este caso, la exoneración se aplicará al abono de la aportación empresarial prevista en el artículo 273.2 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta.

3. Las exenciones en la cotización se aplicarán por la Tesorería General de la Seguridad Social a instancia de la empresa, previa comunicación sobre la situación de fuerza mayor total o parcial, así como de la identificación de las personas trabajadoras afectadas y periodo de la suspensión o reducción de jornada. Para que la exoneración resulte de aplicación esta comunicación se realizará, por cada código de cuenta de cotización, mediante una declaración responsable que deberá presentarse, antes de que se solicite el cálculo de la liquidación de cuotas correspondiente, a través del Sistema de remisión electrónica de datos en el ámbito de la Seguridad Social (Sistema RED), regulado en la Orden ESS/484/2013, de 26 de marzo.

 4. A efectos del control de estas exoneraciones de cuotas, será suficiente la verificación de que el Servicio Público de Empleo Estatal proceda al reconocimiento de la correspondiente prestación por desempleo por el período de que se trate. La Tesorería General de la Seguridad Social podrá establecer los sistemas de comunicación necesarios con el Servicio Público de Empleo Estatal para el contraste con sus bases de datos del contenido de las declaraciones responsables y de los periodos de disfrute de las prestaciones por desempleo.

 5. Las exenciones en la cotización a que se refiere este artículo no tendrán efectos para las personas trabajadoras, manteniéndose la consideración del período en que se apliquen como efectivamente cotizado a todos los efectos, sin que resulte de aplicación lo establecido en el artículo 20 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social.

 6. Las exoneraciones reguladas en este artículo serán a cargo de los presupuestos de la Seguridad Social en el caso de la aportación empresarial por contingencias comunes, de las mutuas colaboradoras en el caso de la aportación empresarial por contingencias profesionales, del Servicio Público de Empleo Estatal en el caso de la aportación empresarial para desempleo y por formación profesionales y del Fondo de Garantía Salarial en el caso de las aportaciones que financian sus prestaciones.

 Artículo 5. Límites relacionados con reparto de dividendos y transparencia fiscal.

  1. Las empresas y entidades que tengan su domicilio fiscal en países o territorios calificados como paraísos fiscales conforme a la normativa vigente no podrán acogerse a los expedientes de regulación temporal de empleo regulados en el artículo 1 de este real decreto-ley.
  2. Las sociedades mercantiles u otras personas jurídicas que se acojan a los expedientes de regulación temporal de empleo regulados en el artículo 1 de este real decreto-ley y que utilicen los recursos públicos destinados a los mismos no podrán proceder al reparto de dividendos correspondientes al ejercicio fiscal en que se apliquen estos expedientes de regulación temporal de empleo, excepto si abonan previamente el importe correspondiente a la exoneración aplicada a las cuotas de la seguridad social. No se tendrá en cuenta el ejercicio en el que la sociedad no distribuya dividendos en aplicación de lo establecido en el párrafo anterior, a los efectos del ejercicio del derecho de separación de los socios previsto en el apartado 1 del artículo 348 bis del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio. Esta limitación a repartir dividendos no será de aplicación para aquellas entidades que, a fecha de 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de cincuenta personas trabajadoras, o asimiladas a las mismas, en situación de alta en la Seguridad Social.

 Disposición adicional primera. Extensión de los expedientes de regulación temporal de empleo basados en la causa prevista en el artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, y de las medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo y de cotización.

 1. Mediante acuerdo de Consejo de Ministros se podrá establecer una prórroga de los expedientes de regulación de empleo a los que se refiere el artículo 1, en atención a las restricciones de la actividad vinculadas a razones sanitarias que subsistan llegado el 30 de junio de 2020.

 2. Este acuerdo podrá, a su vez, prorrogar las exenciones reguladas en el artículo 4, o extenderlas a los expedientes de regulación temporal de empleo basados en causas objetivas, así como prorrogar las medidas de protección por desempleo previstas en el artículo 25.1 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, por el período de tiempo y porcentajes que en él se determinen.

 Disposición adicional segunda. Comisión de Seguimiento tripartita laboral.

 1. Se crea una Comisión de Seguimiento tripartita laboral del proceso de desconfinamiento, que estará integrada por las personas al efecto designadas por el Ministerio de Trabajo y Economía Social, el Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones, la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE), la Confederación Española de la Pequeña y Mediana Empresa (CEPYME), y las organizaciones sindicales más representativas, Comisiones Obreras (CC.OO.) y la Unión General de Trabajadores (UGT).

 2. Esta Comisión se reunirá, con carácter ordinario, el segundo miércoles de cada mes, previa convocatoria remitida por el Ministerio de Trabajo y Economía Social y con carácter extraordinario, siempre que lo soliciten tres de las cuatro organizaciones integrantes de la misma.

3. Esta Comisión de Seguimiento tripartita laboral tendrá como función principal el seguimiento de las medidas que, en el ámbito laboral, se están adoptando durante la fase de excepcionalidad atenuada, el intercambio de los datos e información recabada por las organizaciones integrantes y el Ministerio de Trabajo y Economía Social al respecto, así como la propuesta y debate de aquellas medidas que se propongan por este o por cualquiera de las organizaciones que la integran. Esta Comisión, en cualquier caso, deberá ser consultada con antelación suficiente y con carácter previo a la adopción de las medidas recogidas en la disposición adicional primera.

  •  Disposición final primera. Modificación del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19. Se modifica el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, en los siguientes términos:

Uno. El apartado 1 del artículo 24 queda redactado como sigue: «1. En los expedientes de suspensión de contratos y reducción de jornada autorizados en base a fuerza mayor temporal vinculada al COVID-19 definida en el artículo 22, la Tesorería General de la Seguridad Social exonerará a la empresa del abono de la aportación empresarial prevista en el artículo 273.2 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta, durante los meses de marzo y abril de 2020, cuando, a 29 de febrero de 2020, tuviera menos de 50 personas trabajadoras, o asimiladas a personas trabajadoras por cuenta ajena, en situación de alta en la Seguridad Social. Si la empresa tuviera 50 personas trabajadoras, o asimiladas a personas trabajadoras por cuenta ajena, o más, en situación de alta en la Seguridad Social, la exoneración de la obligación de cotizar alcanzará al 75 % de la aportación empresarial.»

 Dos. Se añade un nuevo apartado 5 al artículo 24, con la siguiente redacción: «5. Las exoneraciones reguladas en este artículo serán a cargo de los presupuestos de la Seguridad Social en el caso de la aportación empresarial por contingencias comunes, de las mutuas colaboradoras en el caso de la aportación empresarial por contingencias profesionales, del Servicio Público de Empleo Estatal en el caso de la aportación empresarial para desempleo y por formación profesional y del Fondo de Garantía Salarial en el caso de las aportaciones que financian sus prestaciones.»

 Tres. La disposición adicional sexta queda redactada como sigue:

 «Disposición adicional sexta. Salvaguarda del empleo.

 1. Las medidas extraordinarias en el ámbito laboral previstas en el artículo 22 del presente real decreto-ley estarán sujetas al compromiso de la empresa de mantener el empleo durante el plazo de seis meses desde la fecha de reanudación de la actividad, entendiendo por tal la reincorporación al trabajo efectivo de personas afectadas por el expediente, aun cuando esta sea parcial o solo afecte a parte de la plantilla.

 2. Este compromiso se entenderá incumplido si se produce el despido o extinción de los contratos de cualquiera de las personas afectadas por dichos expedientes. No se considerará incumplido dicho compromiso cuando el contrato de trabajo se extinga por despido disciplinario declarado como procedente, dimisión, muerte, jubilación o incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez de la persona trabajadora, ni por el fin del llamamiento de las personas con contrato fijodiscontinuo, cuando este no suponga un despido sino una interrupción del mismo. En particular, en el caso de contratos temporales el compromiso de mantenimiento del empleo no se entenderá incumplido cuando el contrato se extinga por expiración del tiempo convenido o la realización de la obra o servicio que constituye su objeto o cuando no pueda realizarse de forma inmediata la actividad objeto de contratación.

 3. Este compromiso del mantenimiento del empleo se valorará en atención a las características específicas de los distintos sectores y la normativa laboral aplicable, teniendo en cuenta, en particular, las especificidades de aquellas empresas que presentan una alta variabilidad o estacionalidad del empleo.

4. No resultará de aplicación el compromiso de mantenimiento del empleo en aquellas empresas en las que concurra un riesgo de concurso de acreedores en los términos del artículo 5.2 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.

 5. Las empresas que incumplan este compromiso deberán reintegrar la totalidad del importe de las cotizaciones de cuyo pago resultaron exoneradas, con el recargo y los intereses de demora correspondientes, según lo establecido en las normas recaudatorias en materia de Seguridad Social, previas actuaciones al efecto de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social que acredite el incumplimiento y determine las cantidades a reintegrar.»

  • Disposición final segunda. Modificación del Real Decreto-ley 9/2020, de 27 de marzo, por el que se adoptan medidas complementarias, en el ámbito laboral, para paliar los efectos derivados del COVID-19. La disposición final tercera del Real Decreto-ley 9/2020, de 27 de marzo, por el que se adoptan medidas complementarias, en el ámbito laboral, para paliar los efectos derivados del COVID-19, queda modificada como sigue: «Disposición final tercera. Entrada en vigor y vigencia. Este real decreto-ley entrará en vigor el mismo día de su publicación en el "Boletín Oficial del Estado", manteniendo su vigencia durante el estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, y sus posibles prórrogas. Los artículos 2 y 5 mantendrán su vigencia hasta el 30 de junio de 2020.»
  • Disposición final tercera. Entrada en vigor.

 El presente real decreto-ley entrará en vigor el mismo día de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado». Dado en Madrid, el 12 de mayo de 2020.

A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley.

Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.

Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.

Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.

MEDIDAS PARA REFORZAR LA FINANCIACIÓN EMPRESARIAL

El capítulo 2 regula un amplio paquete de medidas para reforzar la financiación de las empresas.

En primer lugar, para facilitar que las empresas que se han visto afectadas por la crisis sanitaria actual puedan hacer frente de la mejor forma posible a los pagos derivados de créditos que desde distintos instrumentos de la administración se habían otorgado, en este real decreto-ley se habilita al Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), organismo público adscrito a la Secretaría de Estado de Energía, a conceder aplazamientos de las cuotas de los préstamos concedidos en el marco de sus programas de subvenciones o ayudas reembolsables, extendiendo así a los créditos del IDAE la posibilidad de aplazamiento de cuotas ya aprobada en reales decreto-leyes anteriores para los créditos de la Secretaría General de Industria, el programa REINDUs, entre otros.

Además de tomar medidas para reforzar el acceso a la liquidez o facilitar el pago de los créditos, es necesario garantizar la continuidad del desarrollo de las transacciones económicas y aportar seguridad a las operaciones comerciales en un contexto de incertidumbre como el actual.

A este respecto, el sector asegurador desempeña un papel destacado. El seguro de crédito y de caución contribuyen a la consecución de dichos objetivos, ya que sirven, respectivamente, de garantía del cobro de las ventas o prestaciones de servicios y del cumplimiento de las obligaciones legales o contractuales.

En un contexto como el actual, es necesario reforzar los mecanismos que contribuyan a que el sector asegurador desempeñe dicho papel. Por ello, dada la situación adversa del mercado de crédito y las dificultades que, como consecuencia de la reducción de la cobertura de riesgos asegurados, puedan afectar a las relaciones comerciales y los pagos entre las empresas, se habilita al Consorcio de Compensación de Seguros para que desarrolle actividades de reaseguro de crédito y de caución a partir de 2020.

El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, aprobó una línea de avales otorgada por el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital para cubrir la financiación otorgada por entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito, entidades de dinero electrónico y entidades de pagos a empresas y autónomos. El objetivo fundamental de esta línea de avales, dotada con un importe máximo de 100.000 millones de euros, es preservar la normalidad de los flujos de financiación y de los niveles de circulante y liquidez, en particular de pymes y los autónomos. En concreto, la línea de avales debe permitir que las empresas y autónomos continúen abonando los salarios de sus empleados, puedan adelantar el cobro de sus facturas, a través de figuras como el factoring, o anticipar el pago de facturas a sus proveedores, a través de modalidades como el confirming, estableciendo de esta forma medios para el mantenimiento de los niveles de actividad económica y de empleo. Las entidades que otorguen la financiación deben velar por el cumplimiento de estos objetivos, con el fin de que la liquidez siga llegando al conjunto del tejido productivo, en particular a través de los canales de crédito comercial y pago a proveedores.

El citado real decreto-ley establece que las condiciones aplicables y requisitos a cumplir, incluyendo el plazo máximo para la solicitud del aval, se establecerán por Acuerdo de Consejo de Ministros. Los pasados 24 de marzo y 10 de abril, el Consejo de Ministros adoptó sendos Acuerdos liberando un total de 40.000 millones de euros de avales a conceder a empresas y autónomos. El 75 % de los avales puestos a disposición se concentran en pymes y autónomos, como agentes claves que son de la actividad económica, cuyo acceso a la liquidez es fundamental para el buen funcionamiento del tejido productivo.

Para reforzar las medidas de apoyo a la liquidez y ampliar su alcance, este real decreto-ley, en una disposición final, toma tres medidas complementarias. En primer lugar, prevé un reforzamiento del reaval concedido por la Compañía Española de Reafianzamiento, Sociedad Anónima (CERSA), con el fin de aumentar la capacidad de aval de las Sociedades de Garantía Recíproca, presentes en todas las Comunidades Autónomas de España y con gran capilaridad como reforzadoras del acceso a la financiación de las pymes de las distintas áreas geográficas en que se encuentran presentes. Además, establece que podrán beneficiarse de los avales los pagarés incorporados al Mercado de Renta Fija de la Asociación de Intermediarios de Activos Financieros (AIAF) y al Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF), fomentando el mantenimiento de las fuentes de liquidez proporcionadas por los mercados de capitales y no sólo a través de los canales bancarios tradicionales. En ambos casos, las condiciones de los avales se establecerán por Acuerdo de Consejo de Ministros. Por último, se garantiza que la línea de avales por importe de hasta 100.000 millones de euros podrá liberarse hasta el 31 de diciembre de 2020.

ACCESO COMPLETO REAL DECRETO-LEY 15/2020, DE 21 DE ABRIL, DE MEDIDAS URGENTES COMPLEMENTARIAS PARA APOYAR LA ECONOMÍA Y EL EMPLEO 

Acceso Completo de el Real Decreto 390/2021, del 1 de Junio para la certificación de la eficiencia energética de los edificios

La aprobación de la Directiva (UE) 2018/844 del Parlamento europeo y del Consejo, de 30 de mayo de 2018, por la que se modifica la Directiva 2010/31/UE relativa a la eficiencia energética de los edificios y la Directiva 2012/27/UE relativa a la eficiencia energética, hace necesaria la transposición a nuestro ordenamiento jurídico de las modificaciones que incorpora, especialmente en lo relativo a la introducción de nuevas definiciones y revisión de las existentes, la modificación de las bases de datos para el registro de los certificados de eficiencia energética, que permitirán la recopilación de datos sobre consumo de energía medido o calculado de los edificios, así como la vinculación de incentivos financieros para la mejora de la eficiencia energética al ahorro de energía previsto o logrado.  Asimismo, la Comisión Europea ha publicado el Pacto Verde Europeo (COM/2019/640) que tiene como objetivo transformar a la UE en una sociedad justa y próspera, con una economía moderna, eficiente en recursos y competitiva, sin emisiones netas de gases de efecto invernadero en 2050 y desacoplando el crecimiento económico del uso de recursos. El Pacto Verde Europeo prevé como actuación clave la «Oleada de renovación» en el sector de la construcción, donde la certificación energética de los edificios adquiere un papel relevante.

Inicialmente, la Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de diciembre de 2002, relativa a la eficiencia energética de los edificios, estableció exigencias relativas a la certificación energética de edificios que se transpusieron por Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, por el que se aprueba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción. Posteriormente, fue modificada mediante la Directiva 2010/31/UE, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios, transpuesta parcialmente por Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios en lo relativo a la certificación de eficiencia energética de edificios refundiendo el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, con la incorporación del Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios existentes.

El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, estableció la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que incluyese información objetiva sobre dicha eficiencia energética y valores de referencia, con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o parte del mismo pudiesen comparar y evaluar la misma. Los requisitos mínimos de eficiencia energética de los edificios o partes de los mismos no se incluían en este real decreto, ya que los mismos se establecen en el Código Técnico de la Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo. Como ya se recogió en el citado real decreto, la obligación de suministrar esta información a los compradores o a los usuarios buscaba facilitar el conocimiento de la eficiencia energética de cada edificio y su posible comparación con otros edificios de la misma zona, favoreciendo, por tanto, la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía. Además, este real decreto contribuyó a informar de las emisiones de CO2 por el uso de la energía proveniente de fuentes emisoras en el sector residencial, lo que podría facilitar la adopción de medidas para reducir dichas emisiones y mejorar la calificación energética de los edificios.

En este real decreto se determinaba el Procedimiento básico que debía cumplir la metodología de cálculo de la calificación de eficiencia energética, considerando aquellos factores que más incidencia tenían en su consumo energético, así como las condiciones técnicas y administrativas para las certificaciones de eficiencia energética de los edificios.

Asimismo, mediante la disposición adicional segunda se incorporaba la exigencia de la citada Directiva 2010/31/UE, de 19 de mayo que obligaba a que, a partir del 31 de diciembre de 2020, los edificios que se construyesen fueran de consumo de energía casi nulo, en los términos que reglamentariamente se fijasen en cada momento a través del Código Técnico de la Edificación, plazo que, en el caso de los edificios públicos, se adelantó dos años.

También se reguló la utilización del distintivo común en todo el territorio nacional denominado etiqueta de eficiencia energética, garantizando en todo caso las especificidades que fueran precisas en las distintas comunidades autónomas.

Por otra parte, se encomendó a la Comisión asesora para la certificación de eficiencia energética de edificios el apoyo a los ministerios competentes para velar por el mantenimiento y actualización del Procedimiento básico de certificación de eficiencia energética de edificios.

La Comisión asesora para la certificación de eficiencia energética de edificios, creada por el artículo 14 del Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción, aprobado por el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, por el que se aprueba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción, continuará existiendo, quedando regulados su objeto, funciones, composición y organización en los artículos 18, 19 y 20 del presente real decreto.

Por último, se concretó un régimen sancionador con infracciones y sanciones, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de protección de los consumidores y usuarios, y en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios.

Como resultado de la experiencia acumulada en la implementación del citado Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, se considera necesario incorporar algunas modificaciones para la mejora del procedimiento para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, entre otras, la actualización del contenido de la certificación de eficiencia energética, el incremento de la calidad de la misma y el establecimiento de la obligación para las empresas inmobiliarias de mostrar el certificado de eficiencia energética de los inmuebles que alquilen o vendan.

Atendiendo a la amplitud, extensión y alcance de las modificaciones que contiene la propuesta normativa, se ha considerado necesaria la elaboración de un nuevo real decreto que deroga el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril.

Asimismo, se modifica el Real Decreto 56/2016, de 12 de febrero, por el que se transpone la Directiva 2012/27/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de octubre de 2012, relativa a la eficiencia energética, en lo referente a auditorías energéticas, acreditación de proveedores de servicios y auditores energéticos y promoción de la eficiencia del suministro de energía, para incluir específicamente la necesaria inspección de las auditorías energéticas realizadas por auditores internos y para modificar el contenido del modelo de comunicación relativo a la realización de una auditoría energética, incluyendo mayor detalle en la información de la empresa, de sus consumos energéticos, de los ahorros identificados y de las medidas implementadas como resultado de las auditorías energéticas realizadas previamente.

Finalmente, se modifica el Real Decreto 178/2021, de 23 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios. Concretamente se modifica el apartado treinta y uno de su artículo único para corregir un error de nomenclatura, que podría dar lugar a problemas de interpretación a la hora de aplicarlo.

El contenido de este real decreto se ajusta a los principios de buena regulación contemplados en el artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Así, de acuerdo con los principios de necesidad y eficacia, esta norma se justifica en la necesidad de transponer al ordenamiento jurídico español la Directiva (UE) 2018/844, de 30 de mayo de 2018, siendo la manera más eficaz de llevar a cabo dicha transposición la aprobación de este real decreto. Se cumple el principio de proporcionalidad ya que la regulación se limita al mínimo imprescindible para el cumplimiento por parte del Reino de España de la citada Directiva y la consecución de los objetivos del Plan Nacional Integrado de Energía y Clima. A fin de garantizar el principio de seguridad jurídica, la iniciativa normativa se ejerce de manera coherente con el resto del ordenamiento jurídico, nacional y de la Unión Europea, para generar un marco normativo estable, predecible, integrado, claro y de certidumbre, que facilita su conocimiento, comprensión y aplicación y, en consecuencia, la actuación y toma de decisiones de las personas y empresas. Conforme al principio de transparencia, además de la consulta pública previa y la audiencia e información públicas requeridas en el artículo 26 de la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno, y en la Ley 27/2006, de 18 de julio, por la que se regulan los derechos de acceso a la información, de participación pública y de acceso a la justicia en materia de medio ambiente, durante la tramitación de esta norma han sido consultadas las comunidades autónomas, así como las entidades representativas de los sectores afectados.

Finalmente, en aplicación del principio de eficiencia, se limitan las cargas administrativas a las imprescindibles para la consecución de los fines descritos, siempre dentro del marco del ordenamiento jurídico nacional y de la Unión Europea.

La apertura del trámite de consulta pública previa fue comunicada por la Dirección General de Política Energética y Minas al organismo responsable en la materia de cada una de las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla. Posteriormente, la apertura del trámite de información pública fue comunicada a todos los miembros de la Comisión asesora para la certificación de eficiencia energética de edificios.

Asimismo, el proyecto normativo y su grado de avance han sido presentados en las reuniones de la Comisión asesora para la certificación de eficiencia energética de edificios celebradas durante la tramitación del mismo.

Este real decreto ha sido sometido al procedimiento previsto en la Directiva (UE) 2015/1535 del Parlamento Europeo y del Consejo de 9 de septiembre de 2015 por la que se establece un procedimiento de información en materia de reglamentaciones técnicas y de reglas relativas a los servicios de la sociedad de la información, así como a lo dispuesto en el Real Decreto 1337/1999, de 31 de julio por el que se regula la remisión de información en materia de normas y reglamentaciones técnicas y reglamentos relativos a los servicios de la sociedad de la información.

El fundamento legal de la regulación de la certificación de eficiencia energética de los edificios se encuentra por un lado, en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, así como, por otro lado y en particular para los edificios existentes, en el artículo 83.3 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, en el que se establece que los certificados de eficiencia energética para estos edificios se obtendrán de acuerdo con el procedimiento básico que se establezca reglamentariamente, para ser puestos a disposición de los compradores o usuarios de esos edificios cuando los mismos se vendan o arrienden. De la misma manera, en la disposición final quincuagésima primera de esta misma ley se autorizaba al Gobierno para la aprobación, en el plazo de seis meses, del procedimiento básico de certificación energética en edificios existentes establecida en el artículo 83, determinando que en dicho desarrollo reglamentario se incorporarían, como mínimo, los supuestos de excepción y los sistemas de certificación previstos en los artículos 4 y 7, respectivamente, de la Directiva 2002/91/CE, de 16 de diciembre de 2002.

Este real decreto se dicta en virtud de las competencias estatales en materia de bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, legislación básica sobre protección del medio ambiente, sin perjuicio de las facultades de las comunidades autónomas de establecer normas adicionales de protección, así como bases del régimen minero y energético, previstas en el artículo 149.1 reglas 13.ª, 23.ª y 25.ª de la Constitución Española.

Acceso Completo de el Real Decreto 390/2021, del 1 de Junio para la certificación de la eficiencia energética de los edificios

? Contribuir a que los deudores hipotecarios como consecuencia de la adquisición de una vivienda protegida puedan hacer frente a las obligaciones de sus préstamos hipotecarios.

? Reforzar la cooperación y coordinación interadministrativa, así como fomentar la corresponsabilidad en la financiación y en la gestión.

? Mejorar la calidad de la edificación y, en particular, de su conservación, de su eficiencia energética, de su accesibilidad universal y de su sostenibilidad ambiental.

? Contribuir al incremento del parque de vivienda en alquiler o en régimen de cesión en uso, tanto público como privado, con determinación de una renta o precio de cesión en uso máximo, durante el plazo mínimo de 25 años.

? Facilitar a los jóvenes el acceso al disfrute de una vivienda digna y adecuada en régimen de alquiler.

? Contribuir a evitar la despoblación de municipios de pequeño tamaño, entendiendo por tales, aquellos de menos de 5.000 habitantes, facilitando a los jóvenes el acceso a la adquisición o rehabilitación de una vivienda en dichos municipios.

? Facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas mayores, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados.

? Facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas con discapacidad, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados.

? Contribuir a mantener la reactivación del sector inmobiliario, fundamentalmente desde el fomento del alquiler y el apoyo a la rehabilitación de viviendas, edificios y a la regeneración y renovación urbana o rural, pero además, a través del fomento del parque de vivienda en alquiler, ya sea de nueva promoción o procedente de la rehabilitación, y de la ayuda a la adquisición y a la rehabilitación para los jóvenes en municipios de menos de 5.000 habitantes.

Para la consecución de sus objetivos, el Plan Estatal 2018-2021 se estructura en los siguientes programas:

1. Programa de subsidiación de préstamos convenidos.

2. Programa de ayuda al alquiler de vivienda.

3. Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual.

4. Programa de fomento del parque de vivienda en alquiler.

5. Programa de fomento de mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas.

6. Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas.

7. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural.

8. Programa de ayuda a los jóvenes.

9. Programa de fomento de viviendas para personas mayores y personas con discapacidad.

 

Acceso completo Real Decreto 106/2018

 

Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España reacciona al nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística sobre las compra ventas registradas en el mes de agosto.

"Aun siguiendo en valores más bajos, continúa la recuperación", analiza Lola Alcover, secretaria del Consejo General. 

Alcover analiza las cifras de la siguiente manera: 
  
"El INE nos presenta sus estadísticas sobre Transmisiones de Derechos de Propiedad relativas al mes de agosto y una lectura aislada tal vez nos podría inducir a pensar que el sector inmobiliario no goza en estos momentos de buena salud. No obstante, si tomamos perspectiva y enlazamos los datos presentes con los de los meses anteriores, comprobamos con claridad que la tónica de recuperación se mantiene firme y que si en el mes de Junio las inscripciones de transmisiones patrimoniales fueron un 33.2% menor que en el año anterior, en julio ese descenso se suaviza situándose en el 21.5%, y en agosto la reducción ya es sensiblemente menor, con unos datos de sólo el 11% menos".

Finalmente, Alcover concluye que "la situación es clara, el trazo de la estadística marca una dirección positiva y el sector inmobiliario va recuperando posiciones, demostrando así que tiene suficiente fortaleza ante la delicada situación económica que estamos atravesando. No obstante, habrá que seguir con atención las cifras de los meses de septiembre y octubre, que serán un termómetro importante para contrastar el impacto del recrudecimiento de la crisis sanitaria y la capacidad del sector inmobiliario para encajar el golpe".

Colaborador:

www.consejocoapis.org

Jueves, 10 de diciembre de 2020 ? Debido a la crisis de la COVID-19, el teletrabajo ha cambiado profundamente la rutina de los Jueves, 10 de diciembre de 2020 ? El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España analiza las cifras ofrecidas hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre la evolución del precio de la vivienda registrada durante el tercer trimestre del año.

Jaime Cabrero, tesorero del Consejo General y presidente del COAPI de Madrid, indica que "aunque la variación anual es inferior a la que se produjo el año pasado (2,1%), el precio de la vivienda sigue aumentando, lo que demuestra que el sector inmobiliario sigue resistiendo el impacto de la pandemia". "Hay que tener en cuenta que la subida trimestral del 1,1% es superior a la del trimestre anterior (0,1%), lo que también es un indicativo de la recuperación que está mostrando el sector", afirma el experto.

"Estos últimos datos se unen a los recientemente publicados por el mismo INE sobre las compraventas registradas en el mes de septiembre, que sólo descendieron en un 1,1% interanual, pero aumentaron un 20,5% en tasa mensual. También las hipotecas sobre viviendas mostraron cifras positivas, registrándose una subida del 18,4% en tasa interanual y del 35,6% respecto al trimestre anterior", destaca Cabrero.

El tesorero del Consejo General y presidente del COAPI de Madrid se muestra optimista y destaca que "los datos analizados son la demostración de la fortaleza que tiene nuestro sector inmobiliario para afrontar el 2021 con garantías de recuperación".

Colaborador:


El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España analiza las cifras ofrecidas hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre la evolución del mercado hipotecario español durante el mes de octubre, que muestra un descenso de la tasa anual en el número de hipotecas sobre viviendas de un 5,9%.

Lola Alcover, secretaria del Consejo General, indica que "del efecto sobre el mercado inmobiliario de la ya más que anunciada y conocida segunda ola de la pandemia, caben extraerse dos lecturas: por una parte y como dato negativo, un preocupante descenso en las operaciones para las fincas urbanas diferentes a la vivienda, que son principalmente los locales comerciales; por otra, y afortunadamente, una importante estabilidad en la mayor parte del mercado de la vivienda en España".

La secretaria del Consejo General desarrolla su análisis: "De la cifra manejada sobre el total de fincas urbanas puede calcularse el descenso para locales comerciales en alrededor a un 13%. Esto confirma la incierta situación de las actividades económicas desarrolladas en ellos, fundamentalmente de pymes y empresas familiares, y principalmente de restauración y de pequeño comercio. Habrán de ser las actuaciones políticas futuras las que puedan atenuar, mejor o peor, esta situación clara y comprometida", destaca la experta.

No obstante, Alcover hace una lectura positiva de las cifras: "Las incertidumbres existentes para dicha segunda ola se tradujeron en un aceptablemente discreto descenso del ya mencionado 5,9% anual en el pasado octubre, teniendo en cuenta las duras circunstancias. Así pues, el mercado de la vivienda en nuestro país se sigue manifestando maduro, y la propia vivienda confirma su condición de bien de primera necesidad".

Colaborador:

www.consejocoapis.org

Los registros en los hoteles españoles  por parte de los extranjeros -el 65,2 % del total- con un repunte del 0,1%, según datos del (INE).

Se trata del sexto aumento en el número de pernoctaciones en hoteles en los últimos siete años (en 2018, descendieron un 0,2 %).

Los hoteles ocuparon, de media, seis de cada diez plazas que ofertaron en 2019 (el 60,2%), igual a las cifras de 2018, mientras que en los fines de semana se ocuparon dos de cada tres plazas (66,1%), con un incremento en tasa interanual del 0,2%.

Los precios siguieron un incremento moderado de los últimos ejercicios, con una subida media del 1,9%, tras los repuntes de 2018 (2,2%) y 2017 (6,5%).

Según un "informe de Exceltur", el año pasado el número de plazas en alojamientos hoteleros repuntó un 2%, mientras que el de las plazas en pisos turísticos se redujo un 4%. Se trata de la primera caída que sufren las viviendas vacacionales desde que irrumpieron en el mercado de las plataformas online de comercialización, allá por 2009. 

En concreto, actualmente hay 415.404 plazas hoteleras en las 22 principales ciudades españolas, frente a las 413.033 plazas en viviendas turísticas.

 En 2018, sin embargo, la alternativa de los pisos vacacionales se impuso a la hotelera por primera vez. Así han evolucionado en la última década. 

Causas del cambio:

  • Proliferación de normativas locales en plazas, como Palma, Barcelona, San Sebastián o Bilbao.
  • Afecta de forma directa al precio de los alquileres tradicionales.
  • Intromisión a la convivencia vecinal en los principales centros de las ciudades. 
  • Peso reducido en el parque de viviendas de alquiler.
  • El precio de los arrendamientos es muy limitado.

Concluyendo

Los expertos aseguran que sin esta alternativa España perdería Turismo a favor de otros destinos ya que es un sector turístico complementario al hotelero, además de advertirse que estas regulaciones restringen la libertad de competencia.

Según el Colegio de Registradores se produjo una caída del 3,1% en la compraventa de viviendas durante el 2º trimestre del año en tasa interanual.

Respecto a los datos publicados por el INE en julio se volvieron a incrementar las transacciones de compraventa un 3,8% y durante el 3º y 4º trimestre se produjo una ralentización.

LA INFLUENCIA DE LA MODIFICACIÓN DE LA LEY HIPOTECARIA EN EL SECTOR

Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria el pasado junio se produjeron retrasos en la concesión de nuevos préstamos hipotecarios y se cerraron menos transacciones inmobiliarias.

De esta ley se espera más transparencia en el mercado y más protección para los clientes aunque esto no parece ser así, ya que los bancos podrían endurecer los requisitos para conceder préstamos para la compra de vivienda.

De hecho los datos hablaron, la estadística de hipotecas reflejó retrasos en las compraventas desde junio mostrando la mayor caída desde el último lustro.

Sin embargo, las hipotecas a tipo fijo siguieron adelante con su incremento, y se espera que para este año cierren con un nuevo máximo histórico.

 Durante 2019 se firmaron cerca de 300.000 préstamos hipotecarios, según los datos del INE.

SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA

Desde 2013 el precio medio de la vivienda en España, incluidas tanto nuevas como de segunda mano, no ha parado de crecer, tanto en número de operaciones como en precios medios.

El precio de la vivienda moderó su crecimiento un 3,1% en el 2º trimestre del año en tasa interanual hasta los 1.637,4 euros m2 en contraste con el 4,4% del año anterior. Excepto País Vasco, Castilla y León y La Rioja donde cayeron los precios, las demás comunidades reflejaron crecimientos moderados. Más concretamente en Madrid y Cataluña pasaron de  un 8,3 y 5,9% a 5,2% y 4,3%. Además los precios cayeron en ocho comunidades entre ellas Madrid un 0,1%.

El valor tasado de las viviendas que ofrece el Ministerio de Fomento también ofrece leves incrementos durante 2019, de apenas un 0,1% intertrimestral, mientras que hasta octubre el precio medio de la vivienda tasada llegó a 1.638 euros/m2, un 3,1% más, manteniéndose estable desde marzo.

El fomento de viviendas de obra nueva se mantubo estable, y pese a la ralentización del crecimiento, se solicitaron visados para la construcción de 125.000 y 150.000 viviendas anuales, entre enero y octubre de 2019, se han visado más de 91.000 viviendas de obra nueva.

De 2013 a la actualidad ha pasado del nivel más bajo de operaciones de compraventa, siendo 311.990 en 2013 a 561.486 prevista para fin de 2019, llegando a 587.160 para 2020.

En cuanto al precio medio ha pasado de 133.094? a 154.717? estimado para finales de 2019 y previsto en 157.031? para 2020, creciendo de media anual un 3,2%, siendo la variación estimada para 2019 de un incremento del 3,57% y algo más ligero el incremento esperado para 2020.

De cualquier forma las entrevistas, focus groups y encuestas realizadas a los más de 5.000 miembros de la Catedra Inmobiliria en colaboración con el área de investigación de la Universidad de Málaga, marcan un techo de crecimiento en el 5%, con tendencias medias de crecimiento de un 2,5% a 3,57%.

El pago de la hipoteca de una vivienda supone en la mayoría de las ocasiones el gasto mensual más importante en una familia. Pero la polémica surge cuando hay una separación o divorcio. El Tribunal Supremo establece que el pago de la hipoteca no constituye una carga del matrimonio y que deberá afrontar el gasto el propietario de la casa.

En este punto surgen varios escenarios: si la vivienda se compró con carácter ganancial y la hipoteca fue contratada al 50% por cada cónyuge, la deuda es de la sociedad de gananciales y debe ser sufragada por ambos progenitores al 50%, con independencia de sus ingresos. Lo mismo pasa si la hipoteca se firmó bajo el régimen de separación de bienes.

La cuestión se complica si la vivienda fue adquirida por uno de los excónyuges antes de contraer matrimonio, pero el Juez dictamina que sea la exmujer y el hijo de ambos los que usen la casa. Es el caso que ha resuelto el Supremo y que pone sobre la mesa Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico. Se presentaron sendas demandas de divorcio en las que los cónyuges pedían la custodia del hijo común, el uso de la vivienda familiar y el pago de la hipoteca que grava la casa.

La vivienda fue comprada con carácter privativo mediante hipoteca por el exmarido antes de contraer matrimonio. El juez resolvió el divorcio atribuyendo a la madre la custodia del hijo, el uso de la vivienda familiar y estableciendo, como contribución al levantamiento de las cargas familiares, que ambos cónyuges contribuyeran al 50% del pago de los gastos e impuestos que derivaban de la propiedad de la vivienda.

El exmarido interpuso un recurso de apelación contra esta resolución, pero fue desestimado. La exmujer interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y de casación al considerar que no debía pagar el 50% de la hipoteca. Se plantea si la sentencia impugnada se aparta de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que dispone que el pago de las cuotas hipotecarias no constituye carga del matrimonio.

El Supremo entiende que el recurso debe estimarse dado que reiteradamente se viene excluyendo del concepto de cargas matrimoniales los pagos correspondientes a la amortización del préstamo hipotecario que grava la vivienda familiar, pues de la amortización del préstamo habrá de responder quien lo suscribió, pero por razón de dicha obligación así contraída y no por la existencia de matrimonio entre los prestatarios. Además, matiza la Sala, en este caso la vivienda es propiedad del esposo que es el único prestatario por lo que habrá de ser él quien quede obligado.

Otro motivo que alega la exmujer es que el Impuesto sobres bienes inmuebles (IBI) es un gravamen que recae sobre la propiedad, no sobre la posesión, de ahí que no quepa imponer su pago tampoco por partes iguales al ser el único titular de la misma el marido. El Supremo le da la razón al considerar que se trata de una obligación "propter rem" derivada de la titularidad del bien que corresponde satisfacer al propietario, con independencia de que no pueda hacer uso de la misma al haberse atribuido a su exmujer e hijo.

En definitiva, el pago de los gastos e impuestos que corresponden a la vivienda familiar deben sufragarse exclusivamente por su propietario, tal y como recuerda Salvador Salcedo.

Es por eso que, antes de firmar el contrato de alquiler de una vivienda, es importante tener en cuenta todos aquellos aspectos que inciden en el mismo: duración del alquiler, fianza a depositar, reparto de gastos, etcétera. Es recomendable pues, tanto para inquilinos como para propietarios, tomar algunas precauciones y asegurarse de que el acuerdo final es el deseado por ambas partes.

Pero, ¿sabes cuáles son los principales problemas que se dan después de haber firmado un contrato de alquiler? Te contamos cuáles son las incidencias más frecuentes y de qué manera puedes evitarlas. ¿Lo primordial? Haber revisado el contrato antes de firmarlo. Te contamos en qué debes fijarte antes de tomar la decisión final de alquilar una vivienda tanto si eres propietario como inquilino.

Alquilar una vivienda, ¿qué debe tener en cuenta el inquilino?

Si eres inquilino y tienes decidido alquilar una vivienda, lo primero que debes hacer es analizar si el piso o la casa es realmente lo que estabas buscando. Aquí debes tener en cuenta cuestiones como la ubicación, el tamaño, la posibilidad de tener mascotas, etcétera. Es importante, además, que en este punto enumeres aquellos posibles problemas que pueda tener el inmueble antes de firmarhumedades, persianas que no suben, electrodomésticos o caldera que no funcionan. Todo tiene que estar en buen estado y recogido en el inventario.

En cuanto al contrato y el precio, recuerda que la renta de alquiler que pagues por la vivienda no debería superar en ningún caso el 35 % de tus ingresos mensuales. Puede que este porcentaje sea un poco más elevado en ciudades como Madrid o Barcelona, pero en términos generales, usa la lógica y ten en cuenta todos los gastos adicionales que tienes que asumir mes a mes.

A la hora de firmar un contrato, siempre que lo tengas claro, puedes proponer un contrato de mayor duración. Recuerda que nunca debes entregar una señal o reserva sin haber visitado la vivienda y sin un recibo firmado en el que se especifiquen la cantidad y el concepto. Por último, y una vez firmado el contrato de alquiler, es muy recomendable contratar un seguro de hogar como inquilino que cubra tu responsabilidad civil, más allá de que el propietario tenga su propio seguro de vivienda.

Consejos para el arrendador antes de alquilar una vivienda

La fase de búsqueda del candidato tampoco es fácil. Si quieres tener varios y hacer una buena selección del inquilino, fija una renta ligeramente inferior a la media de los pisos equivalentes al tuyo, dentro del mismo barrio. Una vez recibas las primeras peticiones, solicita datos sobre la solvencia y estabilidad de ingresos del futuro inquilino. Como orientación, la renta propuesta no debe superar, como decíamos, el 35 % de los ingresos mensuales.

En esta fase de selección entran en juego los factores psicológicos, porque es fundamental tener sintonía con el inquilino. A él le vas a confiar tu piso y vas a tener que tratarle durante un tiempo. Te recomendamos ser muy pedagógico en las explicaciones previas al contrato, para que quede cargo quién se hace cargo de qué y qué quieren decir exactamente las cláusulas extra que se añadan. Es importante que sepas que si las cláusulas son contrarias a la ley no serán válidas, aunque las hayáis firmado ambas partes.

Junto al contrato, debes facilitar un inventario detallado. Puedes añadir fotos, si hace falta. En este documento tiene que ir especificado el contenido de cada habitación, sobre todo si la vivienda se alquila amueblada. ¿En qué estado se encuentran los electrodomésticos, las calderas y las persianas? Es una buena manera de curarse en salud y evitar problemas a la hora de hacer frente a reparaciones o devolver la fianza.

Además, te recomendamos contratar un buen seguro de impago de rentas. Hay algunos muy completos por menos del 3 % de la renta anual. Una vez alquilado el piso, estate pendiente de las necesidades del inquilino y hazte responsable de aquello que te corresponda a la mayor brevedad posible. Recuerda que, si en el contrato inicial está todo bien detallado, evitarás malentendidos innecesarios.


"Recuerdo que un cliente alquiló su casa a una pareja joven con un niño pequeño que acababa de llegar a la ciudad con trabajo en un comercio. Pagaron la fianza, y el primer mes comenzaron los problemas: vendía drogas en el piso, amenazó a la propiedad con llamar a la policía si se cancelaban los suministros o entraban en la vivienda?". Alberto Murcia, director General de Realtyplus, comparte una experiencia vivida en su red: "Al final, la propiedad les dio dinero para que se fuesen del piso, que se lo dejaron fatal, pero a enemigo que huye puente de plata".

Como la mayoría de sus compañeros, Murcia insiste en la importancia de una adecuada selección del inquilino, pero en el sector se sabe que la labor de preselección no es suficiente: muchas personas muestran una cara muy diferente durante la fase de contratación y la de resolución del contrato de alquiler. Los problemas son inevitables.

De ahí que Luis Martínez, director de alquileres en Engel & Völkers Valencia, argumente que "para mitigar estos incumplimientos, la única medida aplicable sería una modificación de la ley con el endurecimiento de las penas para el inquilino en caso de incumplimiento".

"Una buena regulación ayudaría mucho a que tanto arrendadores como arrendatarios no se aprovechasen los unos de los otros", apunta Juan José Jareño, Gerente de Look & Find Moratalaz en Madrid: "Cuando se abre un proceso, la incompetencia administrativa y de gestión de la Administración no ayudan en nada. La resolución se ralentiza tanto que las consecuencias económicas las termina asumiendo una de las dos partes".

Como alternativa a este bloque, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, apunta la necesidad de "dar más agilidad a la resolución de los conflictos, organizándose a través del arbitraje de consumo en los ayuntamientos".

Los tres incumplimientos del inquilino

Retraso en el pago de la renta

La valoración de los agentes inmobiliarios apunta a lo esperado, el mayor incumplimiento de los inquilinos es la demora en el pago de la renta. Una situación que el último año la pandemia ha agravado, según constatan varios de los profesionales consultados.

Ángel Matarranz, agente de Re/Max Urbe en Madrid, describe la situación: "Es esa falta de pago de la renta dentro de los cinco o siete primeros días del mes, con atrasos reiterados y en el peor de los casos, impago".

Aunque menos común, la crisis por la COVID también ha incrementado la peor versión de este incumplimiento: "El impago de rentas o suministros, negándose a su vez a abandonar el inmueble pese al incumplimiento contractual". Lo describe Beatriz Martínez López, desde el Departamento Jurídico de Red Piso, que también propone como medidas "para dar seguridad al propietario, analizar la solvencia de los inquilinos para que puedan responder en caso de impagos o contratar un seguro".

Lo habitual es que cubren de seis a doce meses de la renta impagada, en función de la póliza: "A mayor garantía contratada, mayor coste de la prima anual, pero no son gastos muy elevados y además son deducibles en renta", recuerda Matarranz.

Deterioro del estado de la vivienda a la entrega

"Es relativamente frecuente encontrarse con inquilinos muy exigentes al entrar en el piso, y muy laxos a su salida". La gráfica explicación es de Matarranz, para referirse a esa entrega de una vivienda que a su propietario le cuesta reconocer por los desperfectos en el mobiliario y electrodomésticos, manchas y agujeros en las paredes o arañazos en el suelo.

De nuevo, el propietario se enfrenta a una situación difícil de solucionar, pero hacer uso de las herramientas de que dispone sirve para mitigarla. Matarranz señala la conveniencia de "dejar reflejado en el contrato el estado de entrega de la vivienda, mediante un anexo detallado fotográfico, por ejemplo. También señala la existencia de seguros "que cubren parcialmente determinados desperfectos ocasionados por los inquilinos. Y, en general, cuanto mayor sea la fianza aportada por el inquilino, hasta un máximo de tres meses según el art. 36.5 LAU, mejor respaldado estará el arrendador, en el caso de tener que descontar cantidades por desperfectos imputables a su inquilino".

Molestias al vecindario

El tercero de los incumplimientos más comunes del inquilino son "las molestias a los vecinos", como lo describen desde Red Piso de modo genérico. En las diferentes experiencias de los agentes queda patente la amplia casuística: desde el incumplimiento de las normas de la comunidad de vecinos a la celebración de fiestas o reuniones no permitidas, ahora más por las restricciones por la pandemia, pero también el desarrollo en la vivienda de actividades no permitidas e incluso enfrentamientos personales.

Escenarios de difícil solución, ya que han de mediar denuncias de los vecinos reiteradas, que sirvan al propietario para apercibir a su inquilino y, en caso de seguir produciéndose, incluso instar al desahucio por incumplimiento contractual. Por ello desde Re/Max insiste en la importancia de filtrar bien a los candidatos, y no solo desde la visión económica, también "pidiendo referencias de caseros anteriores que se puedan contrastar, así como investigar algo en redes sociales, que son muy traicioneras. Medidas perfectamente legales, válidas y recomendables.

Otros incumplimientos comunes

"La rescisión de un contrato de arrendamiento de una vivienda donde el inquilino vive junto con su pareja, incluso con seguro de arrendamiento, la dejó como okupa al no figurar ella en el contrato. Cuando el seguro comunicó la rescisión por parte del arrendatario, se dejó de abonar las rentas ya que no había obligación de pago al no existir contrato de arrendamiento en vigor". La experiencia la vivió Juan José Jareño de Look & Find Moratalaz: "Me pareció increíble, no sabía si contarlo para no dar pistas a otros".

Como contrapunto, la singularidad apuntada desde Engel & Völkers Valencia: "Tuvimos unos inquilinos que pagaron por adelantado el contrato, y nunca llegaron a vivir en la vivienda".

Pero ni uno ni otro están incluidos entre los siguientes cinco incumplimientos que los profesionales consultados consideran más comunes:

  • Impago de renta.
  • Abandono de la vivienda sin cumplir con duración mínima obligatoria fijada.
  • Problemas derivados de las mascotas.
  • Subarriendo del inquilino a otras personas sin consentimiento del propietario.
  • No comunicación en tiempo de la salida de la vivienda.

Queda claro que prever todos los escenarios es imposible, pero Alberto Murcia de Realtyplus insiste en la importancia de no olvidar las claves de la prevención: "Lo primero es evaluar correctamente al inquilino, solicitar documentación y estudiar antecedentes y análisis financiero, y luego hacer bien el contrato. Se debe incluir un documento firmado por las dos partes por el que se regulan las acciones a acometer en la vivienda y los responsables de cada una de ellas, y también aceptar el modelo de arbitraje o mediación para resolver conflictos. Disponer de un buen seguro de impago de renta es fundamental, al igual que contar con una gestión profesional de toda la relación con el inquilino. Cuesta dinero, pero ahorra problemas y tiempo, porque es importante actuar rápidamente cuando hay problemas".

No hay que tener prisa. La recomendación de los expertos pasa, inevitablemente, por analizar bien todas las ofertas existentes y tener en cuenta cada uno de los detalles. Porque dar con la hipoteca más idónea no es cosa de un día.

¿Has probado ya el comparador de hipotecas de habitaclia? Esta herramienta te ayudará a hacer los cálculos necesarios para encontrar información sobre distintos préstamos hipotecarios y localizar, claro está, el que más se adapte a tus necesidades como futuro comprador e hipotecado.

Pero además, debes plantearte una serie de cuestiones que son clave y que resumimos en cuatro puntos, a continuación:

1. El tipo de interés

El tipo de interés es uno de los puntos más importantes a la hora de comparar una hipoteca. Por un lado, están las hipotecas de plazo fijo y, por otro, las de tipo variable. Las primeras son aquellas en las que se acuerda un interés fijo durante todas las cuotas del préstamo. Las segundas son las que toman un índice, habitualmente el euríbor, como referencia para marcar el interés que ha de pagarse.

El principal inconveniente de las hipotecas de tipo variable es su componente de incertidumbre porque si el euríbor sube, la cuota mensual puede incrementarse. Sin embargo, aunque las que son a plazo fijo no tienen este riesgo, sí que suelen tener de entrada un mayor coste.

Por eso, a la hora de pensar en cómo comparar una hipoteca para elegirla en función del tipo de interés, lo más adecuado es pensar en qué momento vital se encuentra cada uno. ¿Es la primera vivienda? ¿Se prevé mejorar la posición laboral en el futuro? En función de las respuestas, será más adecuado un préstamo u otro.

2. La finalidad de la hipoteca

Este tipo de producto financiero, dada su complejidad, tiene muchas opciones diferentes. Por ello, durante el proceso de comparar hipotecas es importante asegurarse de que cumplimos las condiciones.

Por ejemplo, puede haber hipotecas específicas para VPO (Viviendas de Protección Oficial), para vivienda habitual o hipotecas para segunda residencia. También puede tratarse de la subrogación de una hipoteca o de una hipoteca inversa. En cualquier caso, las condiciones serán diferentes cada vez por lo que, antes de avanzar, es preferible asegurarse de que encaja con la operación inmobiliaria que estamos realizando.

Por otro lado, existen hipotecas con condiciones específicas para colectivos concretos como funcionarios o personas jóvenes. Por lo tanto, de poco sirve invertir tiempo en comparar hipotecas pensadas para estos colectivos si no se cumplen estos requisitos.

3. ¿Tiene productos adheridos y comisiones?

Otro de los aspectos que es importante tener en cuenta es si la entidad bancaria exige la contratación de algún otro producto. Por ejemplo, seguros, planes de pensiones o la domiciliación de la nómina. En función de estos requerimientos, una hipoteca que a priori pueda parecer económica, podría encarecerse.

Asimismo, a la hora de comparar una hipoteca para saber cuál se adapta mejor a nosotros, es conveniente tener en cuenta las comisiones. Aunque hay préstamos hipotecarios que no tienen, es frecuente encontrarlos con comisiones de apertura o de amortización anticipada, entre otras.

4. El importe financiado y el plazo

Dos aspectos clave para definir la cuantía mensual que hay que pagar del préstamo hipotecario son el volumen de endeudamiento y el tiempo de duración de la hipoteca. Para el primero hay que tener en cuenta cuánto nos va a financiar el banco. 

Por lo que se refiere a la duración de la hipoteca, cuanto más breve sea el periodo, más elevada será la cuota mensual a pagar. Tanto la financiación como el plazo son cuestiones que varían en función de la entidad financiera y de cada caso particular por lo que es conveniente revisarlas atentamente a la hora de comparar hipotecas.


No es un Real Decreto novedoso, ya que se aprobó el pasado 27 de diciembre de 2022 ; no obstante, su contenido puede ser aplicado hasta el próximo día 30 de junio. En base a la regulación incluida en su artículo 71, los inquilinos cuyos contratos de arrendamiento (siempre que estén sujetos a la LAU, como suele ser habitual) finalicen entre la entrada en vigor del Real Decreto y el 30 de junio de 2023, podrán solicitar la prórroga del mismo de manera extraordinaria, la cual tendrá una duración de 6 meses adicionales a contar desde la fecha de finalización del contrato de arrendamiento.

Es decir, será posible pedir una prórroga extraordinaria de seis meses sobre el contrato de arrendamiento de vivienda hasta el próximo 30 de junio.

En caso de tener lugar dicha prórroga a solicitud del arrendatario, el resto de las condiciones del contrato continuarían inalteradas y con plena aplicabilidad entre las partes.

¿INTERVENCIONISMO JUSTIFICADO?

Esta medida extraordinaria pasa a engrosar el listado de modificaciones aplicadas por la Administración sobre el panorama arrendaticio nacional a la luz de los cambios experimentados a nivel socioeconómico en los últimos meses. En todo caso, estos cambios legislativos no dejan de ser pequeños ejemplos de intervencionismo (aunque, probablemente justificado) en una situación que atañe a dos partes privadas. Son sin duda  una pequeña bomba de oxígeno que muchas familias podrán agradecer.

Por otra parte son asuntos que hay que valorar con cautela, ya que tampoco debería parecer que el mercado del alquiler de vivienda está sujeto a las decisiones gubernamentales que se adopten en cada momento. Eso podría ahuyentar a inversores que quieran destinar su negocio a la promoción del alquiler, que es algo que sin duda a España le vendría especialmente bien.

Este panorama presenta un verdadero desafío para diseñar unos Presupuestos Generales del Estado que permitan promover la recuperación económica y social a la vez que se enmarquen en un plan de reequilibrio de las cuentas públicas para los próximos años. El nivel de déficit público en que vamos a incurrir es muy elevado, pero existe en nuestra opinión margen para aplicar medidas de estímulo fiscal a corto plazo antes del final del año, que deben servirnos para reactivar la actividad y al mismo tiempo servirnos de cortafuegos, encapsulándolas en este ejercicio para que 2021 nazca vacunado de este mal.

En estos próximos meses debemos reactivar la economía con la máxima celeridad y ello exigirá que el presente ejercicio presupuestario 2020 se acompañe de medidas excepcionales y temporales que favorezcan la liquidez de las empresas y que estimulen tanto la oferta como la demanda para generar un entorno de mayor confianza entre los inversores y los consumidores.

ACCESO COMPLETO A PROPUESTAS FISCALES PARA ACCELERAR LA REACTIVACIÓN ECONÓMICA EN EL 2º TRIMESTRE 2020 Descarga

Cualquier vivienda necesita un mantenimiento habitual. Y en el caso de un inmueble de alquiler suelen existir muchas dudas sobre quién debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones, si el arrendador o el arrendatario.

Según explica la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), el mantenimiento diario de la vivienda le corresponde al inquilino, quien es responsable de aquellos gastos periódicos que deben efectuarse en la vivienda para poder continuar disfrutando de ella en el mismo estado en que la recibió.

Pero, para que se puedan repercutir a los inquilinos estas pequeñas reparaciones, es necesario que se haya producido un desgaste por uso, por ello es muy difícil que se puedan imputar a los inquilinos estas pequeñas reparaciones en los primeros meses de los contratos o en aquellos elementos que los inquilinos apenas puedan usar.

Ahora bien, ¿de que estamos hablando cuando nos referimos a "pequeñas reparaciones?". Claramente es un problema de interpretación, porque resulta complicado averiguar qué quiere regular exactamente el legislador cuando habla de "pequeñas" reparaciones". Las pequeñas reparaciones que los propietarios pueden exigir a los inquilinos en el alquiler de viviendas vienen recogidas en el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y se refiere a obras menores de escasa cuantía que no afectan a la habitabilidad de las viviendas, y que derivan del uso que hacen los arrendatarios.

Existen cinco criterios que la jurisprudencia ha utilizado para determinar cuándo estamos ante este tipo de reparaciones, y que la Agencia Negociadora del Alquiler recomienda como una buena referencia para todos lo que se dediquen al alquiler de vivienda y tengan que solucionar quién se hace cargo de las pequeñas reparaciones:

  1. El importe económico de las reparaciones. El importe de las reparaciones debe ser razonable en relación con el valor de reposición del objeto deteriorado. Así, por ejemplo, hay sentencias que consideran que existen pequeñas reparaciones cuando el coste de la reparación no excede del 50% de la renta mensual. Otras sentencias en cambio consideran que existe una pequeña reparación cuando el coste de la reparación es inferior al 50% del coste nuevo del bien a reparar.
  2. Analizar el tipo de bien de que se trate. Teniendo en cuenta los deterioros que puedan realizarse en elementos que se utilizan diariamente por los arrendatarios y que precisan un mantenimiento habitual y periódico para mantenerse en correcto uso. Aquí podríamos incluir: grifos, cerraduras, enchufes, bombillas, cisterna del wáter, avería en calentadores, persianas, termos, cristales, puertas, etc.
  3. Analizar el tiempo de uso que lleva el arrendatario usando la vivienda. Esta es una fórmula muy importante para poder determinar si ha habido desgaste imputable al inquilino o no. De esta forma, las reparaciones que aparezcan al poco tiempo de iniciarse los contratos son muy difícil que se puedan imputar a los inquilinos (arrendatarios). El arrendatario debe responder por el desgaste producido por él, y no por el desgaste acumulado que se haya ocasionado por el uso de otros arrendatarios anteriores.
  4. Determinar si el bien a reparar era muy nuevo o a estrenar, o ya era usado. Un elemento a estrenar no arrastra un uso anterior, y en este caso se puede presumir que su rotura correspondería al arrendatario, salvo que fuera imputable al fabricante dentro de su garantía.
  5. Tareas de mantenimiento de los electrodomésticos, tales como: filtros, sustitución de piezas, mantenimiento en juntas, mantenimiento de suelos utilizando los productos adecuados, mantenimiento de muebles, de bañeras (sellados), inodoros, bidet, fregaderos, desagües en cocinas y baños para evitar obstrucciones. Muy característico, si se pacta, es el mantenimiento anual de las calderas, calentadores, equipos de aire acondicionado (filtros y carga), campanas extractoras (filtros), mantenimiento de persianas (sustitución de cuerdas o lamas que se pudieran haber soltado). Todas estas son reparaciones de poco coste económico y derivan del uso que hacen los inquilinos. Las inspecciones obligatorias de instalaciones de gas corresponderían a los arrendadores por ser gastos derivados de la conservación de las viviendas.

Lo que no se puede incluir dentro del apartado de pequeñas reparaciones producidas por el uso y desgaste ordinario imputables a los inquilinos, son las reparaciones originadas cuando las cosas agotan su vida útil, es decir, cuando su deterioro se debe a su antigüedad y no a un uso inadecuado, incluso cuando el elemento roto tenga poco valor o no sea indispensable para que la vivienda siga siendo habitable

Cualquier vivienda necesita un mantenimiento habitual. Y en el caso de un inmueble de alquiler suelen existir muchas dudas sobre quién debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones, si el arrendador o el arrendatario.

Según explica la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), el mantenimiento diario de la vivienda le corresponde al inquilino, quien es responsable de aquellos gastos periódicos que deben efectuarse en la vivienda para poder continuar disfrutando de ella en el mismo estado en que la recibió.

Pero, para que se puedan repercutir a los inquilinos estas pequeñas reparaciones, es necesario que se haya producido un desgaste por uso, por ello es muy difícil que se puedan imputar a los inquilinos estas pequeñas reparaciones en los primeros meses de los contratos o en aquellos elementos que los inquilinos apenas puedan usar.

Ahora bien, ¿de que estamos hablando cuando nos referimos a "pequeñas reparaciones?". Claramente es un problema de interpretación, porque resulta complicado averiguar qué quiere regular exactamente el legislador cuando habla de "pequeñas" reparaciones". Las pequeñas reparaciones que los propietarios pueden exigir a los inquilinos en el alquiler de viviendas vienen recogidas en el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y se refiere a obras menores de escasa cuantía que no afectan a la habitabilidad de las viviendas, y que derivan del uso que hacen los arrendatarios.

Existen cinco criterios que la jurisprudencia ha utilizado para determinar cuándo estamos ante este tipo de reparaciones, y que la Agencia Negociadora del Alquiler recomienda como una buena referencia para todos los que se dediquen al alquiler de vivienda y tengan que solucionar quién se hace cargo de las pequeñas reparaciones:

  1. El importe económico de las reparaciones. El importe de las reparaciones debe ser razonable en relación con el valor de reposición del objeto deteriorado. Así, por ejemplo, hay sentencias que consideran que existen pequeñas reparaciones cuando el coste de la reparación no excede del 50% de la renta mensual. Otras sentencias en cambio consideran que existe una pequeña reparación cuando el coste de la reparación es inferior al 50% del coste nuevo del bien a reparar.
  2. Analizar el tipo de bien de que se trate. Teniendo en cuenta los deterioros que puedan realizarse en elementos que se utilizan diariamente por los arrendatarios y que precisan un mantenimiento habitual y periódico para mantenerse en correcto uso. Aquí podríamos incluir: grifos, cerraduras, enchufes, bombillas, cisterna del wáter, avería en calentadores, persianas, termos, cristales, puertas, etc.
  3. Analizar el tiempo de uso que lleva el arrendatario usando la vivienda. Esta es una fórmula muy importante para poder determinar si ha habido desgaste imputable al inquilino o no. De esta forma, las reparaciones que aparezcan al poco tiempo de iniciarse los contratos son muy difícil que se puedan imputar a los inquilinos (arrendatarios). El arrendatario debe responder por el desgaste producido por él, y no por el desgaste acumulado que se haya ocasionado por el uso de otros arrendatarios anteriores.
  4. Determinar si el bien a reparar era muy nuevo o a estrenar, o ya era usado. Un elemento a estrenar no arrastra un uso anterior, y en este caso se puede presumir que su rotura correspondería al arrendatario, salvo que fuera imputable al fabricante dentro de su garantía.
  5. Tareas de mantenimiento de los electrodomésticos, tales como: filtros, sustitución de piezas, mantenimiento en juntas, mantenimiento de suelos utilizando los productos adecuados, mantenimiento de muebles, de bañeras (sellados), inodoros, bidet, fregaderos, desagües en cocinas y baños para evitar obstrucciones. Muy característico, si se pacta, es el mantenimiento anual de las calderas, calentadores, equipos de aire acondicionado (filtros y carga), campanas extractoras (filtros), mantenimiento de persianas (sustitución de cuerdas o lamas que se pudieran haber soltado). Todas estas son reparaciones de poco coste económico y derivan del uso que hacen los inquilinos. Las inspecciones obligatorias de instalaciones de gas corresponderían a los arrendadores por ser gastos derivados de la conservación de las viviendas.

Lo que no se puede incluir dentro del apartado de pequeñas reparaciones producidas por el uso y desgaste ordinario imputables a los inquilinos, son las reparaciones originadas cuando las cosas agotan su vida útil, es decir, cuando su deterioro se debe a su antigüedad y no a un uso inadecuado, incluso cuando el elemento roto tenga poco valor o no sea indispensable para que la vivienda siga siendo habitable.

La nueva reforma laboral se aplicará con el fin de modificar el sistema laboral implantado desde 2012. Su objetivo principal es finalizar con el aspecto de la temporalidad en el ámbito laboral que se constituye el 26,02% de los contratos en España. Además, se prevé aportar una mayor flexibilidad a negocios en situación complicada y solucionar los obstáculos existentes en la negociación colectiva. Dentro del Real Decreto-Ley 32/2021 se recogen los nueve puntos clave sobre dicha legislación laboral.

Impulso a la contratación fijo-discontinuo

Una de las medidas aprobadas consiste en limitar los contratos temporales. Esta medida prevé impulsar la contratación fijo-discontinuo (cuando un empleado no trabaja un año completo) para las actividades temporales. En suma, durante el tiempo en el que el empleado esté trabajando, se le sumará a su antigüedad todo el periodo en el que haya una vinculación laboral entre ambas partes, no solamente el tiempo trabajado.

Esta norma afecta en gran medida al sector agrario, ya que cambian varios términos del sector. Por ello, se encontrará un camino por el que adaptar las condiciones del sector a las que estipulará la nueva reforma.

Contrataciones temporales en un plazo de tres meses

Con el fin de impulsar la flexibilidad de los negocios, se ofrecerá a las empresas una opción para controlar el aumento de demanda. Esta opción consiste en poder realizar una contratación temporal para poder obtener una ayuda extra en temporadas de alta demanda como las agrícolas o la temporada de Navidad.

Se ofrecerá un plazo de tres meses, 90 días, para abarcar a lo largo del año las vacantes y de esta forma, contratar a un empleado. Este trabajador no podrá ser contratado de forma continuada para toda esa etapa. En suma, en los últimos tres meses del año previo a la contratación, se tendrá que informar a los representantes de los sindicatos de las previsiones anuales del negocio para realizar las contrataciones.

Contrato para práctica profesional y contrato de formación y estudios

El marco de formación profesional también ha sufrido cambios, debido a su cada vez mayor integración dentro de las negociaciones. Por ello, se ha establecido dos clasificaciones de contratos formativos: un contrato para adquirir la práctica profesional y otro en el que alterne la formación con estudios. A este último podrán acceder estudiantes por debajo de 30 años y por un periodo de dos años como máximo.

Durante el primer año, la jornada laboral no podrá situarse por encima del 65% ni del 85% durante el segundo año. Debido a esto, obtendrán en el primer año una indemnización según el convenio que no superará el 60% y en el caso del segundo año, no podrá superar el 75%.

Contrato por sustitución y contrato por producción

Uno de los aspectos más importantes de la reforma reside en la supresión de los contratos por obra y servicio. A pesar de ello, continúan los contratos con una duración específica, pero se separan en dos subtipos: el estructural por condiciones de la producción y por sustitución de otro empleado. El estructural por condiciones de la producción puede llegar a durar como máximo seis meses o un año en el caso en el que el convenio del trabajo ejecutado lo avale.

Por ello, dentro del sector de la construcción, uno de los ámbitos donde más se han firmado contratos por obra y servicio, los contratos se convertirán en indefinidos. Esto obliga a la empresa a que cuando el trabajador haya finalizado la actividad, deba asignarle otro proyecto. Si la oferta no se realiza o no es aprobada, el contrato se dará por finalizado y el empleado obtendrá una compensación del 7% cuantificada a partir de las condiciones salarias del acuerdo.

Mayor plazo en contratos caducos

Con la antigua reforma laboral de 2012, la ultraactividad, es decir, la etapa de vigencia de un acuerdo caduco, quedaba limitada a solamente un año. Esta medida provocaba que si una negociación de un convenio entre una empresa y un trabajador se expandía más allá de un año, al caducar el convenio, la empresa podía cambiar el acuerdo laboral al completo.

Esto se suprime con la nueva legislación que posibilite que la vigencia del contrato caducado se extienda hasta que se llegue a un acuerdo, renovando o, por el contrario, firmando un nuevo contrato sustitutivo. En suma, el salario se definirá por lo que estipule el convenio correspondiente.

Multas severas para reducir la contratación fraudulenta

Otra acción que se llevará a cabo para evitar posibles contrataciones temporales falsas es crear un ámbito de control que apruebe sanciones por ello. Una de las medidas planteadas tiene incidencia en los contratos eventuales. En el supuesto en el que una persona que haya trabajado en la misma empresa en el mismo o diversos puestos de trabajo durante 18 meses en un periodo de 24 meses, a través de su contratación por medio de empresas de trabajo temporal o por dos o más convenios por motivo de la producción, se convertirán en trabajadores indefinidos.

Por otro lado, las empresas que hayan dado de baja a empleados temporales que hayan llevado a cabo su trabajo en un plazo por debajo de los 30 días, obtendrán en sus cuotas de la Seguridad Social una penalización de 26 euros por cada baja que lleven a cabo. Esta penalización puede ir aumentando según la duración del contrato. Si es menor a 10 días, el sobrecargo será de 26 euros, y si el trabajo se desarrolla en cinco días por medio de dos contratos, la cifra aumentará a los 52 euros.

Además de estas dos medidas, se pretende completar la reforma de las contrataciones con un aumento de las cifras obtenidas en la LISOS, Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social. Con la aplicación de la reforma, las sanciones se comenzarán a aplicar por cada empleado perjudicado y no por empresa. Las infracciones más severas aumentarán hasta los 10.000 euros como máximo nivel.

Prestaciones RED: modalidad cíclica y modalidad sectorial

Como ayuda extra para las empresas en situación vulnerable, estas podrán acceder a las dos variantes del Mecanismo RED de Flexibilidad y Estabilización del Empleo: el sectorial para aquellos negocios cuyo sector experimente modificaciones en él que les obligue a realizar una evolución profesional y una recualificación de la actividad; y la cíclica, en aquellos casos en los que se origine una crisis macroeconómica que provoque la necesidad de utilizar nuevas medidas para el reequilibrio.

Estas dos acciones se comenzaron a aplicar antes de que la reforma laboral fuese aprobada. Respecto a la duración máxima de estas medidas, la cíclica tendrá un periodo de un año, mientras que la sectorial alcanzará como máxima los seis meses con opción a extenderlo a un año. En cuanto a las exoneraciones, las de la reestructuración sectorial podrán llegar al 40% y en el caso de la modalidad cíclica, las exoneraciones irán decayendo desde el 60% hasta el 20%.

Ambas exoneraciones pertenecientes al Mecanismo RED tienen relación con el impulso de la base formativa de las diferentes actividades empresariales. Las prestaciones RED se constituirán durante su duración como el 70% de la base reguladora y no se contabilizará dentro del paro.

Agilización de los ERTE

Otra medida respecto a los ERTE, Expedientes de Regulación Temporal de Empleo, consiste en la agilización de los trámites correspondientes y facilitar su aplicación dirigido hacia las pymes. En suma, se ofrecerán reducciones del 20% en las cuotas de la Seguridad Social según el desarrollo de las actividades formativas.

En el caso de supuestos de fuerza mayor, se incluye en los ERTE como motivo suficiente las limitaciones o prohibición de la acción que decida el Gobierno. En esta ocasión, la exoneración llegará al 90%.

Salarios limitados por el convenio de la empresa multiservicio

Para las empresas que no posean una actividad principal concreta, es decir, empresas multiservicio, podían previamente a la nueva reforma laboral definir los salarios según el convenio particular. Sin embargo, con la nueva legislación, los salarios quedarán delimitados por el convenio del negocio desarrollado.

Esto quiere decir que los trabajadores pertenecientes a los servicios de soporte informático, limpieza o mantenimiento estarán cubiertos a nivel salarial por lo que estipule su convenio correspondiente.

Descárguese el Real Decreto 32/2021, de 30 de diciembre, que recoge las medidas aprobadas por la reforma laboral

Tal y como aparece en el cuadro siguiente, su previsión anticipa un Euríbor a 12 meses, el indicador más frecuente para el cálculo de las hipotecas, que rondará el -0,50% en diciembre de 2021, el -0,41% a finales de 2022 y -0,26% en 2023.


Evolución mensual del Euribor



A pesar de que la legislación actual no se contempla ningún tipo de excepciones (solo prevé excepciones de uso urbanístico) y, por tanto, de momento sí se imputarían las rentas, desde la subdirección general de Impuestos sobre la Renta de las Persona Físicas creen, que hay tiempo para modificar la ley, "ya que la medida no se haría efectiva hasta la próxima Campaña de la Renta, que será entre abril y junio de 2021".

De momento no hay un plan concreto al respecto, aún no se sabe si se va a modificar la leyAunque la fiscalidad no puede cambiar todo, también se ha abierto la posibilidad de modificaciones sobre los impuestos que pagan los trabajadores por las retribuciones en especie. No podemos olvidar que ya en el pasado las retribuciones en especie estuvieron exentas en el IRPF. El coronavirus ha provocado esta situación y obviamente la legislación hay que adaptarla a los cambios.

La imputación de las rentas inmobiliarias

Según explica la agencia tributaria en su web "tienen la consideración de rentas inmobiliarias imputadas aquellas que el contribuyente debe incluir en su base imponible del IRPF por ser propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre determinados bienes inmuebles urbanos, incluyendo las que se deriven de un derecho real de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles".

Por ejemplo, se trata de inmuebles urbanos al margen de la vivienda habitual y que no se encuentren afectos a actividades económicas, o bien inmuebles rústicos que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas.

Todos ellos tributan en el IRPF teniendo en cuenta la participación que ostenta el contribuyente sobre la titularidad del inmueble (en caso de que haya varios propietarios) y en los siguientes porcentajes:

  • Con carácter general se aplicará el 2% sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • El 1,1% para aquellos inmuebles cuyo valor catastral haya sido revisado, modificado o determinado mediante un procedimiento de valoración colectiva que haya entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
  • Para aquellos inmuebles que carezcan de valor catastral o no hayan sido notificados al contribuyente a la fecha de devengo del impuesto el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.

En el caso de que un inmueble se adquiera o transmita en el transcurso de un ejercicio o haya estado arrendado o afecto a una actividad económica durante parte de un año, así como en los demás supuestos en que el inmueble haya estado a disposición de sus propietarios o usufructuarios únicamente durante parte de un ejercicio, la Agencia Tributaria señala que "la renta imputable será la que proporcionalmente corresponda al número de días comprendidos en dicho período".

Y en los supuestos de derechos reales de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles, "la imputación deberá efectuarla el titular del derecho real, aplicando el porcentaje del 2% o 1,1%, según proceda, al resultado de prorratear el valor catastral del bien inmueble en función de la duración anual del período de aprovechamiento".

Su previsión anticipa un Euribor a 12 meses en el que el indicador para el cálculo de las hipotecas rondará el -0,50% en diciembre de 2021, -0,41% a finales de 2022 y el -0,26% en 2023.

Más información:

Colaborador:

www.bankinter.com

Es cierto que se está incrementando la compra de vivienda de segunda manos y esto está provocando un incremento de los precios del 2% respecto al año pasado. Destacar que la tendencia no es igual en las diferentes zonas. No obstante en ciudades como Madrid o Barcelona los precios han bajado entre un 1,4 y 4,8% mientras que ha caído en las zonas periféricas.

Según los datos de fotocasa hay 15 comunidades autónomas que presentan datos mensuales negativos en abril de este año es el caso de : Murcia (-2,5%), Canarias (-2,3%), Castilla-La Mancha (-2,2%), Aragón (-1,5%), Extremadura (-1,4%), La Rioja (-1,3%), Comunitat Valenciana (-1,1%), Cantabria (-0,9%), Baleares (-0,8%), Andalucía (-0,8%), Castilla y León (-0,6%), Galicia (-0,5%), País Vasco (-0,5%), Asturias (-0,2%) y Madrid (-0,05%).

Las Comunidades con incrementos son: Cataluña (+0,3%) y Castilla y León (+0,3%).

El ranking de comunidades autónomas con el precio de la vivienda de segunda mano más caras en España, se encuentran Madrid y País Vasco, con los precios de 3.103 euros por metro cuadrado y 2.863 euros por metro cuadrado, respectivamente.

Le siguen, Baleares (2.856 euros), Cataluña (2.528 euros), Canarias (1.771 euros), Cantabria (1.725 euros), Navarra (1.675 euros), Andalucía (1.657 euros), Galicia (1.609 euros), Asturias (1.583 euros), Aragón (1.571 euros), Castilla y León (1.430 euros), Comunitat Valenciana (1.427 euros), La Rioja (1.425 euros), Extremadura (1.164 euros), Región de Murcia (1.133 euros) y Castilla-La Mancha (1.110 euros).

Anteriormente con la golden visa se daba entrada al país a personas con alto poder adquisitivo. Las golden visa permitían inversiones inmobiliarias superiores a 500.000 euros. Por esta vía se han concedido 9.042 de los 9.625 visados dorados emitidos desde 2012 hasta el pasado marzo, según datos del Servicio de Extranjeros y Fronteras portugués.

Los principales beneficiarios fueron sobre todo China (4.868 visas), Brasil (1.007), Turquía (461), Sudáfrica (397) y Rusia (370).

Ahora se pretende poner fin a esa presión de asfixia sufrida en Lisboa, Oporto y Portugal. A partir del 1 de Enero las golden visa quedarán limitadas al interior del país por tratarse también de zonas despobladas.

El acelerón viene por el interés del mercado chino de invertir en Portugal. El interés se ha incrementado a partir de los cambios de requisitos de la Golden visa para invertir en las zonas de interior;

Con el nuevo régimen podrán tener la visa si su inversión en Lisboa es para inmuebles comerciales como oficinas o y si optan por transferencia de capital debiendo enviar no ya un millón de euros, sino 1,5 millones, además de restringir los inmuebles al comprar en el  interior e islas.

 También se percibe un "aumento de la demanda aprovechando el régimen de cierre".

Ventajas de las viviendas de bancos

Estas viviendas se ponen a la venta con un coste menor, debido a que el coste que supone para los bancos que las tienen en propiedad es mucho menor. Por lo tanto, este precio a la baja es un atractivo para los clientes.

También llama la atención que en la mayoría de los casos, al ser el propio banco el que gestiona la hipoteca de sus propios inmuebles, dan el 100% de la hipoteca, algo que no es usual, ya que lo normal para una vivienda al uso es del 80%. Por tanto este es un valor añadido.

 

Lista de páginas web de los portales inmobiliarios de bancos

A continuación vamos a hacer un repaso de todas las web inmobiliarias que pertenecen a alguna entidad bancaria:

Aliseda

Es uno de los portales inmobiliarios más destacados por sus precios.

Pertenece al Banco Santander y el fondo de inversión Blackstone. Y dispone tanto de obra nueva como viviendas de segunda mano.

Accede a su web: https://www.alisedainmobiliaria.com/

Altamira

Es el portal inmobiliario del Banco Santander, y tiene gestión de activos inmobiliarios y financieros. También cuenta con una red fuera de España para vender a extranjeros que quieres vivir en España.

Accede a su web: https://www.altamirainmuebles.com/

Bantierra Vivienda

Es el portal inmobiliario de Caja Rural de Aragón. Centra su oferta especialmente en Zaragoza, pero también gestionan viviendas de Madrid y Barcelona.

Accede a su web: https://vivienda.cajaruraldearagon.es/

Bankinter, portal inmobiliario

Bankinter también cuenta con su propio portal inmobiliario, y dispone de viviendas en toda España.

Accede a su web: https://www.bankinter.com/www/es-es/cgi/ebk+inmuebles+home

Cajasur inmobiliaria

Este portal gestiona obra nueva y segunda mano. Pertenece al banco Cajasur, que actualmente pertenece al BBK.

Contiene un simulador de hipotecas para conocer.

Accede a su web: https://www.cajasurinmobiliaria.com/

Casaktua

Es una red de inmobiliaria que pertenece al banco Santander. Cuenta con personal cualificado especializado en el sector inmobiliario.

Además de la venta de viviendas, cuenta con diversos servicios inmobiliarios, financieros y de gestión.

Accede a su web: https://www.casaktua.com/

Eurocaja Rural, portal Inmobiliario

Es, evidentemente, el portal inmobiliario de Eurocaja Rural. Tienen una gran oferta en viviendas y garajes, además de locales, terrenos, parcelas, etc.

Solo tiene ofertas en algunas provincias de España, sobre todo en Madrid, Valencia y Toledo.

Accede a su web: https://portalinmobiliario.eurocajarural.es/

Globalcaja, portal inmobiliario

Este portal ofrece servicios de venta de viviendas, naves, oficinas, terrenos,  garajes, trasteros y locales.

Su rango de actividad es en Murcia, Comunidad Valenciana, Madrid, y parte de Castilla-La Mancha.

Accede a su web: https://inmuebles.globalcaja.es/

HabitaClic

Este es el portal inmobiliario de Caja Rural del Sur. Tiene oferta en algunas provincias de España

Además de compra, también disponen de un fondo de alquiler social para familias vulnerables.

Accede a su web: https://www.habitaclic.es/

Ibercaja, portal Inmobiliario

Es el portal inmobiliario de Ibercaja. Tiene inmuebles tanto de segunda mano como de obra nueva.

Accede a su web: https://portalinmobiliario.ibercaja.es/

InmoCaixa

Es un portal inmobiliario de CaixaBank, y ofrece inmuebles en alquiler y venta. También tiene vivienda de obra nueva.

Accede a su web: https://www.inmocaixa.com/

Inmuebles DB

Este es el portal inmobiliario de Deutsche Bank. Ofrece venta de todo tipo de inmuebles repartidos por toda España.

Accede a su web: https://www.inmuebles.db.com/

Kutxabank Inmobiliaria

Es el portal de Kutxabank, y el que tiene los mayores descuentos.

Dispone de viviendas de segunda mano y obra nueva.

Accede a su web: https://www.kutxabankinmobiliaria.es/

Retama Real Estate

Este portal pertenece a la entidad de UCI (Unidad de Créditos Inmobiliarios).

Y disponen de pisos en venta en toda España.

Accede a su web: https://www.retamarealestate.com/

Ruralcentral, portal Inmobiliario

Es el portal de Caja Rural Central. Tiene oferta de obra nueva y segunda mano.

También tiene servicios para la compra y alquiler en Alicante, Murcia y Toledo.

Accede a su web: http://www.ruralcentralportalinmobiliario.com/

Ruralocasion

Ruralocasion es el portal inmobiliario de Caja Rural de Granada.  De ahí que la mayor oferta de inmuebles está ubicada en la provincia de Granada, pero también tienen inmuebles en otras provincias andaluzas.

Accede a su web: http://www.ruralocasion.com/

Ruralvía

Es el portal inmobiliario del Grupo Caja Rural y ofrece servicios de venta, alquiler y traspaso.

Tiene gran variedad de tipos de inmuebles.

Solo es accesible a su web si eres usuario del Grupo Caja Rural. Aquí hay más información: https://www.grupocajarural.es/es

Servihabitat

Es el portal inmobiliario de CaixaBank. Es uno de los portales inmobiliarios de banco más experimentados, y que cuenta con grandes profesionales expertos.

Disponen de varios servicios como la gestión de créditos, gestión patrimonial, gestión urbanística, comercialización de activos inmobiliarios, etc.

Accede a su web: https://www.servihabitat.com/

Solvia

Era el portal inmobiliario del bando Sabadell, pero actualmente se encuentra en proceso de venta.

Ya es un portal inmobiliario consolidado, a la altura de Servihabitat y Altamira. Dispone de gran variedad de inmuebles en toda España y servicios.

Accede a su web: https://www.solvia.es/

Unicaja inmuebles

Es el portal inmobiliario de Unicaja.

Este portal ofrece tanto venta como alquiler.

Accede a su web: https://unicajainmuebles.com/

Viviendas Laboral Kutxa

Es el portal inmobiliario de la entidad Laboral Kutxa.

Tiene viviendas en toda España, pero en especial en el País Vasco, Navarra y Aragón.

Accede a su web: https://viviendaslaboralkutxa.com/

 

Integración de portales inmobiliarios de bancos con crm inmobiliario

Puesto que los bancos se han encargado de dar una visible importancia a sus portales inmobiliario, y ofrecer así un servicio más completo a sus clientes, es también importante para muchas agencias inmobiliarias homologadas, tener un acceso directo a las propiedades de los bancos, para poder gestionarla mejor.

Algunos crm inmobiliarios tienen ya una integración con portales inmobiliarios de bancos, como por ejemplo el Software inmobiliario InmoPC, que permite a las agencias inmobiliarias homologadas por los bancos, integrarse con sus plataformas e importar de forma automática los inmuebles autorizados por los bancos para su comercialización.  Poder manejar directamente los inmuebles de los bancos desde el crm inmobiliario, agiliza muchísimo el trabajo de las agencias inmobiliarias, permitiendo cruces automáticos con sus demandas, gestión de visitas profesionales,  exportación a su web y a otros portales de las ofertas

En este apartado de su web www.inmopc.com/software-para-inmobiliaria-servicios-integracion-bancos.html pueden encontrar más información sobre integraciones a portales de bancos.

COLABORADOR:

Miguel Ángel Rojas
Community Manager

Son muchos los motivos por los que tener un blog inmobiliario para nuestra agencia inmobiliaria. Actualmente, es un valor indispensable en el marketing inmobiliario, ya que contribuye en la labor del posicionamiento orgánico, el SEO, y la creación de leads o conversiones a nuestra web inmobiliaria que puedes llegar a ser ventas.

Un blog inmobiliario es un atractivo para el embudo de la venta inmobiliaria. Además es fundamental tanto para el SEO como para lo que conocemos como inbound marketing, es decir, la creación de contenido de calidad, valioso y orientado a distintos públicos para captar más y mayor atención.

Un ejemplo puede ser, que si tenemos un servicio de tasación, el hecho de exponer este servicio en nuestra web sin más, no implica que haya un tráfico masivo, sino más bien concreto, pero si creamos un post en nuestro blog inmobiliario, en el que hablemos de compra, venta e hipotecas, y todo eso lo orientamos a la tasación, haremos que todo el público que se interesa por la compra, la venta y las hipotecas, también entren en el embudo de la tasación.

Cómo escribir un post o entrada en el blog inmobiliario

Hay que tomarse en serio cuando escribamos un post en nuestro blog inmobiliario, ya que debemos tener en cuenta dos cosas a la hora de escribirlo.

Primero debemos optimizar el posicionamiento, y esto se hace creando una redundancia de las palabras clave que consideremos a lo largo de todo el texto. Y segundo, todos los párrafos deben estar organizados de tal forma que orientemos al lector al objetivo que nosotros queramos, es decir, si queremos que llegue a nuestro servicio de tasación, debemos escribir orientando al lector hacia la tasación.

Pero no hay que descuidar, que nuestro público objetivo puede estar segmentado, ya sea por edad, sexo, intereses,? los que buscan comprar, vender, o alquiler, etc. Si queremos abarcar más público, debemos escribir de una forma genérica e ir orientando el post a nuestros objetivos de venta. Pero lo recomendable es hacer post más diferenciados, dependiendo del tipo de público, y así tener un blog más versátil.

También es muy recomendable crear links o hipervínculos dentro del texto del post, que vayan directos a nuestra web inmobiliaria, para generar así más leads, y que puedan ser conversiones de venta, porque al final es de lo que se trata.

El objetivo de un blog inmobiliario

Todo lo que hemos generado y puesto en valor, lo hemos hecho evidentemente para tener más visitas en el blog, y a más visitas en el blog inmobiliario más ventas en nuestra agencia inmobiliaria.

Los post son muy importantes, porque un post aumenta las posibilidades para atraer más tráfico de usuarios, por ello debemos ser atractivos y creativos, y esmerarnos en escribir de forma asidua.

Además, los post también nos sirven para explicar en ellos cosas que en nuestra web o en una ficha de inmueble no seríamos capaces de escribir, como una buena descripción, más extendida, incluso entrando en detalles. La forma de escribir también es diferente, por lo que puede dar más juego.

No es lo mismo en la web que damos una simple información formal, que en un post que nos podemos permitir el lujo de ser románticos al hablar de un ático de lujo por ejemplo, transmitiendo emociones. Con esto conseguimos llegar al usuario de una forma distinta, y desde un punto de vista más cercano.

Pero nunca hay que descuidar el SEO, y para ello siempre tendremos en cuenta la utilización de palabras clave, y la redundancia de algunas palabras que queramos potenciar. E incluso podemos incorporar nuevas. Y tenemos la ventaja de poder incorporar títulos y subtítulos que también ayudan al posicionamiento.

Las ventajas de un blog inmobiliario

La mayor de las ventajas de un blog inmobiliario es el tráfico a nuestra web inmobiliaria, o dicho de otra forma, el aumento de leads. La función principal de un blog es que el usuario que lo lea, acabe visitando nuestra web. Es una forma de atraer tráfico a nuestra web sin ser agresivos, ya que el cliente aterriza en nuestra página web como consecuencia de leer un post que le ha interesado.

Un blog inmobiliario también tiene como ventaja, el hecho de poder ofrecer un contenido más atrayente, hablando de temas relacionados con la vivienda que en nuestra web quizás no hablaríamos, como por ejemplo temas legislativos, de decoración, construcción, reformas, etc.

Temas que al usuario le son útiles e interesantes, y con los que podemos ayudar resolviendo dudas, dando consejos de venta o compra, recomendaciones financieras,  y mucha más información relevante para el lector.

Esto al final es agradecido por el usuario, que comparte esta información mucho más fácil y rápido, y con ello, se genera contenido atractivo para los usuarios que ayudan a atraer a más usuarios y generar por tanto más tráfico a nuestra web.

También, un blog nos permite ser creativos, y poder compartir contenido visual, como fotografías y vídeos, que tanto ayuda al SEO y por supuesto a generar contenido atractivo. Además, si todo ello lo ayudamos con un impulso en redes sociales, estamos cerrando el ciclo del inbound marketing para nuestra estrategia.

Integración a nuestra web desde un crm inmobiliario

Por normal general y hasta el momento, para poder tener un blog inmobiliario era necesario estar suscrito a alguna web de blog que nos permitiera tener una cuenta para publicar en ella.

Otra posibilidad es tener una web en WordPress, que es la que más posibilidades ofrece para poder hacer publicaciones tipo blog. Pero si nuestra web no es WordPress, nos veremos obligado a contratar una web en WordPress exclusivamente para tener un blog.

Por suerte, existen crm inmobiliarios como InmoPC, que ofrecen una integración directa con un blog, el cual se inserta en la página web de la agencia inmobiliaria pudiendo acceder de forma sencilla.  Desde el mismo crm se pueden escribir, editar y publicar post que automáticamente se ven en nuestro blog, y se puede acceder desde nuestra página web para verlo. Esto implica un plus de marketing para la agencia inmobiliaria.

Cursos de formación Marketing Inmobiliario

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades del marketing. Sacar partido a los portales inmobiliarios, saber crear y administrar una página web y la seguridad de la misma. Y la creación de newsletter y su incorporación en campañas.

Servicio de Blog Inmobiliario en www.inmopc.com

www.inmopc.com ofrece a las agencias inmobiliarias el servicio de blog inmobiliario en el que configuraremos y maquetaremos un blog inmobiliario en su página web, activando el módulo de gestión dentro de su software inmobiliario INMOPC y para que usted elija las noticias automáticas que quieran que aparezcan y las categorías.

Para más información, acceda al Servicio de Blog Inmobiliario para web agencia inmobiliaria.

Esta enmienda recoge una modificación legislativa para evitar hasta mayo de 2024 cualquier lanzamiento de ocupación habitacional cuando la titularidad de la hipoteca hubiera sido trasladada a otra persona física o jurídica. Esta enmienda viene a modificar la moratoria hipotecaria aprobada en 2013 para evitar las conductas tendentes a eludir la protección de los deudores.

Unidas Podemos ya reclamó al Gobierno que impidiese los desahucios y cortes de suministros mientras dure el Estado de Alarma.

También planteó articular medidas normativas encaminadas a la prohibición de todos los desahucios por impago de hipotecas cuando las familias no tengan alternativa habitacional también en el caso de lanzamiento por impago o finalización del contrato del alquiler excepto en situación de vulnerabilidad.

El presidente de Unidas Podemos se ha manifestado diciendo "que hay que cesar los desahucios porque es una incoherencia pedir a la gente que se quede en casa y que luego se la pueda echar".

Otros portavoces como Bildu también se han pronunciado al respecto sobre la enmienda diciendo que "es lógica y de sentido común proteger a la población vulnerable algo que es de justicia y responsabilidad social". Desde este grupo se ha manifestado que no se quiere volver a la vieja normalidad de desahucios, pobreza energética y feminización de la pobreza, han recalcado que la vivienda y suministros básicos son esenciales para enfrentar la emergencia sanitaria.

Además se ha detallado que en 2019 hubo más de 54.000 desahucios en toda España por lo que apuestan por regular el precio del alquiler y garantizar la alternativa habitacional a toda la población.

PSOE y Podemos volverán a negociar los Presupuestos Generales del Estado, en los cuáles se debatirá sobre varios aspectos referentes a las políticas de la vivienda.

Todas estas medidas pertenecientes a la Ley de Vivienda la cual ha recibido 800 enmiendas, lo que obligará a un consenso común en cuanto a materia de políticas de la vivienda.

Podemos ha declarado que aprobarán la Ley de Vivienda siempre que se incluyan las siguientes tres medidas:

  • Limitar los alquileres a los propietarios de viviendas en áreas tensionadas
  • Aumentar el parque público de alquiler de inmuebles mediante los pisos de Sareb
  • Prohibición de desahuciar familias vulnerables que no poseen otra alternativa de vivienda.

Ante estas medidas, sobre todo, la limitación del alquiler a los propietarios de viviendas en áreas tensionadas, el sector inmobiliario ha reaccionado en contra de la futura Ley de Vivienda. Al sector, se le une los profesionales fiscales de Hacienda y los partidos políticos de la oposición. El sector argumenta que la normativa ataca directamente a la propiedad privada, además de arrebatar competencias pertenecientes a las comunidades autonómicas.

En la actualidad lo que se tiene en cuenta es el valor catastral del inmueble, no el precio de compraventa. El cálculo del impuesto se hace en función de unas tablas de coeficientes que corrigen el importe que debemos de pagar en función del tiempo durante el que se ha mantenido la posesión del inmueble. En líneas generales, paga la plusvalía quien transmite el inmueble, excepto en herencia o donación que lo paga quien lo recibe.

El impuesto se tramita en el Ayuntamiento donde esté ubicado el bien en el plazo de 30 días naturales desde la compraventa si la transmisión ha sido por venta, o de 6 meses desde el fallecimiento si ha sido adquirido por herencia.

Hay que presentar toda la documentación referente a esa transmisión y el Ayuntamiento notificará la liquidación resultante a abonar.

Pasado el período voluntario de presentación para liquidar la plusvalía sino se ha producido el pago, el Ayuntamiento enviará una comunicación por correo postal obligando al pago. En esa comunicación, además del importe de la liquidación inicial, se le añaden los intereses de demora, recargos y sanción por incumplimiento de pago.

No obstante, hay que tener en cuenta que la plusvalía prescribe transcurridos 4 años desde que finaliza el período voluntario de pago.

Los recargos por presentarlo fuera de plazo son los siguientes:

  • 5% durante los 3 primeros meses tras el fin del período voluntario.
  • 10% entre los 3 y 6 meses siguientes.
  • 15% entre los 6 y 12 meses siguientes.
  • 20% si transcurre más de un año.

Igualmente cabe destacar que las sanciones por impago de la plusvalía van desde el 50% hasta el 150% de la cantidad resultante del importe en función de si la infracción  es leve, grave o muy grave.

En España, algunos ayuntamientos han comenzado a solicitar el pago de la plusvalía municipal sin obtener previamente un acuerdo de imposición que esté publicado correctamente y que el Pleno del Consistorio haya aprobado. Por lo tanto, están solicitando el pago de un impuesto que por ley no se puede solicitar.

Ante esta situación, el Tribunal Supremo debe tomar una decisión sobre qué medidas tomar, entre ellas, prohibir el pago de la plusvalía.

La Ley Reguladora de las Haciendas Locales obliga a los ayuntamientos a obtener un acuerdo en el Pleno municipal acerca del cobro del impuesto a los contribuyentes. Este acuerdo debía ser formalizado previamente a la fecha de publicación de dicha ley en 1988. Sin embargo, un gran número de ayuntamientos no cumplieron con los requisitos necesarios para poder pedir el cobro del tributo al ciudadano.

Para conocer quiénes han cumplido y quiénes no, se debe acudir a los boletines oficiales que se publicaron en 1989 y 1990, años en los que se tenía que haber llegado a un acuerdo de imposición.

Se debe recurrir a los boletines, porque la propia ley de 1988 obligaba a tener que publicar en dicho documento oficial tanto el acuerdo de imposición y de ordenanza como la aprobación definitiva. El punto 4 de la normativa establecía que "los acuerdos definitivos a que se refiere el apartado anterior, incluyendo los provisionales elevados automáticamente a tal categoría, y el texto integrado de las Ordenanzas o de sus modificaciones, habrán de ser publicados en el «Boletín Oficial» de la provincia o, en su caso, de la Comunidad Autónoma uniprovincial, sin que entren en vigor hasta que se haya llevado a cabo dicha publicación".

Por lo tanto, la única opción que existe para conocer si los ayuntamientos aportaron toda la documentación necesaria es acudir al Boletín Oficial. De esta forma, se ha conocido que ayuntamientos como el de Boadilla del Monte o el de Parla no cumplieron con los preceptos de la Ley.

Opciones para el contribuyente

Para los ayuntamientos que no posean el acuerdo de imposición fiscal, será nulo liquidar la plusvalía municipal, aportando al contribuyente la opción de impugnarlo. 

Aquellos contribuyentes que deseen hacerlo, deben añadir una alegación en los recursos presentados en contra del tributo declarando la no aprobación del acuerdo fiscal. Para ello, tendrán que pedir que se declare nula la ordenanza fiscal y las medidas aplicadas pertenecientes a esta como las autoliquidaciones que se quiera rectificar.

Si al contribuyente no le consta que el ayuntamiento posea el acuerdo de imposición o no, puede declarar que desconoce si se aprobó o se publicó. Sin embargo, el responsable de proceder a negar la alegación serían los propios Ayuntamientos, incluyendo en el boletín el justificante de que la ordenanza y del acuerdo han sido publicados.

Para asegurarse que los procesos de rectificación de autoliquidación o las demandas por liquidación del tributo municipal acaben favorables al contribuyente, se recomienda añadir dicha alegación.

Por este motivo, el Tribunal Supremo se plantea varias consecuencias para aquellos ayuntamientos que no tengan publicado correctamente el acuerdo de imposición. Entre los posibles efectos, el Supremo puede coincidir con los contribuyentes y declarar la nulidad de la solicitud del pago del tributo. 

Se trata de un impuesto que paga aquel contribuyente que haya vendido una casa o heredado, o aquella promotora que haya comprado un suelo para levantar casas y finalmente haya vendido el proyecto terminado. Es un tributo que se paga al Ayuntamiento. En todos estos casos interesa conocer cuál es el valor que el terreno tenía cuando se adquirió, y el que tiene al haberlo transmitido. Porque el impuesto de plusvalía municipal grava la transmisión de terrenos, no de construcciones.

De hechos, algunos ayuntamientos han barrido para su casa al considerar que la única forma de calcular el valor del terreno cuando se vende o hereda un inmueble es acudiendo al recibo catastral. Es decir, al objeto de ver qué proporción del valor catastral correspondía al valor del terreno. Y cuál, al valor de la construcción. Todo esto, para aplicar posteriormente dicha proporción al valor de transmisión del terreno, tal y como recuerda José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Aplicar el impuesto sobre el valor del terreno ha sido muy beneficioso para algunas ciudades como Madrid, ya que en los últimos años ha aumentado considerablemente el valor catastral de los terrenos. y así el Ayuntamiento de Madrid ha podido recaudar más. Por ejemplo, pensemos en un solar adquirido por 200.000 euros, y trasmitido, una vez edificado, por 350.000 euros. Pues bien, si de los 350.000 euros de valor de transmisión, el 65%, según el recibo catastral corresponde al terreno, tendremos un valor de transmisión del terreno de 227.500 euros. Y, por tanto, la existencia de una "ganancia", en comparación con el valor de adquisición del solar.

Pero el Juzgado de lo Contencioso nº 6 de Madrid ha puesto patas arriba esta forma de calcular el valor del suelo. En un caso resuelto ha dado más credibilidad a la prueba pericial aportada por el contribuyente que a la proporción del recibo catastral invocada por el consistorio. El Ayuntamiento pretendía que su "método" se considerase como el único válido para estos casos, en los que es necesario determinar qué valor tiene un terreno sobre el que se ha construido. Y ello, al objeto de saber si ha existido o no, incremento de valor, y pagar o no la plusvalía municipal.

De hecho, el consistorio madrileño alegó que el método del porcentaje del recibo catastral, es un medio muy utilizado en el derecho tributario. Y se remitía al artículo 3.2 del Real Decreto 634/2015, de 10 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto de Sociedades vigente, que establece el siguiente criterio para calcular el valor del suelo, a efectos del cálculo de las amortizaciones en el Impuesto sobre sociedades: "Cuando no se conozca el valor del suelo se calculará prorrateando el precio de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción".

Pero el Juzgado de lo Contencioso dio la razón al contribuyente, con lo que el Ayuntamiento recurrió en casación la sentencia ante el Tribunal Supremo.

El Supremo decide

En una sentencia del 4 de febrero de este año, el Alto Tribunal ha declarado que se puede conocer el valor del terreno por cualquier medio de prueba admisible en Derecho. Y que sólo se recurrirá al valor catastral cuando se desconozca el valor atribuible al suelo. Es decir, deja la puerta abierta a que el contribuyente presente otro método de prueba admitido en el ordenamiento jurídico.

De hecho, el Supremo considera que hacer prevalecer el método de valoración de los terrenos propuesta por algunos ayuntamientos supone imposibilitar por completo al contribuyente para que demuestre el "verdadero" valor del suelo en el momento de la venta de una vivienda o cualquier otro tipo de inmueble.

Es más, el abogado Salcedo recuerda que el artículo 110.4 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales fue declarado inconstitucional, por impedir a los contribuyentes probar la inexistencia de incremento de valor del terreno. Algo parecido ocurriría si a los contribuyentes se les negase la posibilidad de probar el valor de estos terrenos construidos, por un método distinto al del porcentaje del recibo catastral.

Todo lo anterior, ha llevado al Supremo a fijar la siguiente doctrina casacional: "El método consistente en la proporción que represente en la fecha de la transmisión el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total del bien inmueble puede ser apto para obtener el valor del terreno cuando no se conozca el valor atribuido al suelo, pero no puede otorgarse a dicho método el carácter de exclusivo o único ni, desde luego, imponerse a cualesquiera otros medios de prueba admitidos en derecho, que podrán ser legítimamente utilizados por el interesado para determinar el valor del suelo y que serán libremente valorados por el órgano judicial conforme a las reglas de la sana crítica."

Se trata de una sentencia muy favorable para los contribuyentes disconformes con la cuantía que les toque pagar de plusvalía municipal, pero José María Salcedo recuerda que el problema está en que serán los juzgados los que deberán valorar qué método es el más justo, si el del contribuyente o el del consistorio. "Volveremos a encontrarnos con pronunciamientos dispares, a veces entre Juzgados de una misma capital. Y ello, según el criterio de cada juez, y la forma que tengan de valorar la prueba aportada por los contribuyentes", concluye Salcedo.

Qué es la plusvalía y cuándo se paga

Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana cuando se produce una transmisión.

La fórmula de cálculo de este impuesto no tiene en cuenta el precio de compraventa, ni la ganancia obtenida, sino tan solo el valor catastral del inmueble. El cálculo del impuesto se hace en función de unas tablas de coeficientes que corrigen el importe que debemos de pagar en función del tiempo durante el que se ha mantenido la posesión del inmueble con un máximo de 20 años.

Este impuesto debe pagarse cada vez que haya una transmisión, ya sea por compraventa o permuta. En líneas generales, paga la plusvalía quien transmite el inmueble, excepto en la herencia o donación que lo paga quien lo recibe.

Dónde y cómo se tramita la plusvalía

El impuesto debe tramitarse en el Ayuntamiento donde esté ubicado el inmueble en el plazo de 30 días naturales desde la compraventa si la transmisión ha sido por venta, o de 6 meses desde el fallecimiento si ha sido adquirido por herencia.

Hay que presentar toda la documentación referente a esa transmisión y el Ayuntamiento notificará la liquidación resultante que hay que abonar y el plazo de pago voluntario.

¿Quién paga este impuesto? En el caso de una compraventa lo paga el vendedor, pero en el caso de una herencia o donación lo paga quien recibe la vivienda. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, desgrana los cinco consejos básicos para decidir si conviene iniciar una batalla legal contra el Ayuntamiento de turno:

1. Liquidación o autoliquidación

Es importante saber si en el municipio donde se encuentra la vivienda el Ayuntamiento liquida o autoliquida este impuesto. En caso de liquidación, el contribuyente sólo cuenta con un mes para recurrir dicha liquidación. Este recurso no evita pagar el impuesto, es decir, aunque se interponga el recurso, el ciudadano deberá pagar el impuesto: puede fraccionar los pagos o incluso pedir la suspensión del pago aportando una garantía. En caso de autoliquidación, tiene cuatro años para solicitar la rectificación y devolución de ingresos indebidos.

2. Averigua si has vendido la casa a pérdidas

En mayo de 2017 el Tribunal Constitucional declaró que la plusvalía municipal no podía exigirse en caso de haber transmitido un inmueble en pérdidas. Para eso, es necesario comparar los valores de adquisición y transmisión del terreno, declarados en las escrituras. Y no es posible tener en cuenta los gastos de la adquisición y transmisión, como son los gastos de notaría, registro, impuestos, inmobiliaria, etc. Tal y como declaró el Tribunal Supremo en una sentencia del 16 de septiembre de 2019.

En concreto, el Supremo considera que los gastos de compra y venta de una vivienda (notaría, registro, impuestos pagados o cancelación de la hipoteca) no cuentan para librarse de pagar la plusvalía municipal. Se trata de un criterio favorable a los Ayuntamientos y contrario al Constitucional que en su última sentencia consideraba que se podían incluir estos gastos para reducir la ganancia obtenida con la venta del inmueble.

En definitiva, para saber si ha habido ganancias o pérdidas con la venta o transmisión de una vivienda únicamente hay que comparar las escrituras de adquisición y transmisión, sin necesidad de tener en cuenta otros gastos asociados.

Tampoco es posible actualizar el valor de adquisición del terreno conforme al IPC para lograr obtener una pérdida. Durante años, los contribuyentes pudieron actualizar el valor de compra de los terrenos conforme al IPC para incrementarlo y, así estar exentos de pagar la plusvalía, pero el Supremo de nuevo ha cerrado esta posibilidad. "Estamos ante una sentencia que supone un auténtico varapalo para los contribuyentes, y entierra una de las últimas opciones que había de evitar pagar el impuesto, en caso de transmisiones en las que se haya verificado una ligera ganancia", según explica José María Salcedo.

Por último, en caso de haber adquirido el terreno como rústico, tampoco es posible computar los gastos de urbanización soportados como mayor valor de adquisición. El Tribunal Supremo dictaminó en una sentencia de marzo de 2019 que los gastos de urbanización invertidos en un terreno rústico para convertirlo en urbano no pueden sumarse al valor de compra del terreno para así incrementar dicho valor y obtener una pérdida.

"Estamos ante un caso muy habitual. Pensemos, por ejemplo, en un terreno rústico adquirido por 240.000 euros, y transmitido (cuando ya es urbano), por 360.000 euros. En el camino, el contribuyente propietario del terreno tuvo que pagar cuotas de urbanización por valor de 136.000 euros. De escrituras resulta una ganancia, pero si se tienen en cuenta los gastos de urbanización, la pérdida es evidente", subraya José María Salcedo.

3. Cómo saber el valor del terreno donde se encuentra la casa

Si el terreno transmitido está construido, el Tribunal Supremo ha aclarado que, para saber su valor, puede utilizarse como prueba la proporción existente en el recibo catastral del año de la transmisión. Pero también es posible utilizar cualquier medio de prueba admitido en Derecho y no sólo el que utilizan muchos ayuntamientos.

Algunos ayuntamientos han barrido para su casa al considerar que la única forma de calcular el valor del terreno cuando se vende o hereda un inmueble es acudiendo al recibo catastral. Es decir, al objeto de ver qué proporción del valor catastral correspondía al valor del terreno. Y cuál, al valor de la construcción. Todo esto, para aplicar posteriormente dicha proporción al valor de transmisión del terreno.

En una sentencia del 4 de febrero de este año, el Alto Tribunal ha declarado que se puede conocer el valor del terreno por cualquier medio de prueba admisible en Derecho. Y que sólo se recurrirá al valor catastral cuando se desconozca el valor atribuible al suelo. Es decir, deja la puerta abierta a que el contribuyente presente otro método de prueba admitido en el ordenamiento jurídico.

4. Liquidaciones firmes por no haberse recurrido en el plazo de un mes

En caso de que el contribuyente no haya recurrido la liquidación de la plusvalía municipal en el plazo de un mes, puede iniciar un procedimiento especial de revisión: los más usados son el de nulidad y el de revocación.

El Supremo, en mayo de 2020, declaró que no es posible recuperar lo pagado de más por la plusvalía municipal mediante una liquidación que no se recurrió en su momento, tanto si se vendió un inmueble en pérdidas o con ganancias. Es decir, ha decidido que no se pueden recurrir las liquidaciones firmes de plusvalía si la nulidad se basa en la lesión de los derechos y libertades susceptibles de amparo constitucional.

En cuanto a la posibilidad de obtener la revocación de una liquidación firme de plusvalía municipal, es un tema que todavía no ha sido resuelto por el Supremo (Rº 126/2019). El Alto Tribunal debe decidir sobre el procedimiento de revocación, cuya iniciación sólo puede ser de oficio y el contribuyente sólo puede promover su iniciación. Es decir, puede solicitar al consistorio de turno que inicie el procedimiento, pero éste no está obligado ni a darle respuesta y muchos deciden dejar en saco roto este procedimiento sin importarle si el escrito presentado por el contribuyente está bien fundamentado.

5. Supuestos en los que el impuesto de plusvalía es confiscatorio

En una sentencia de octubre de 2019 el Tribunal Constitucional declaró que el impuesto es confiscatorio, pero solo cuando lo que toca pagar es superior al incremento del valor del terreno, derivado de escrituras, es decir, al beneficio obtenido. Para José María Salcedo esta sentencia legitima el "atraco fiscal": "es posible que un Ayuntamiento exija un impuesto igual o ligeramente inferior al incremento de valor obtenido en la transmisión, y que no pase absolutamente nada".

A los Ayuntamientos por costumbre se les permite entregarla el mismo día de la vista así la administración tiene el tiempo necesario para estudiar y valorar la prueba aportada por el contribuyente.

Habitualmente  es la administración quien suele aportar la prueba directamente el día de la vista judicial, lo que genera una gran indefensión a los contribuyentes.

Efectivamente, el Tribunal Supremo, en sentencia 26-11-2020 (recurso 5692/2019) ha cambiado las reglas del juego en materia de prueba. Y ha aclarado que el Ayuntamiento puede aportar su prueba el mismo día de la vista y qué hacer, si aporta su prueba pericial el mismo día de la vista.

El Contencioso 32 de Madrid ya declaró en su día que, en el acto de la vista judicial, se debe disponer ya del informe pericial de la Administración  para evitar generar indefensión al contribuyente.

En definitiva, consideró el Juzgado que el informe debió aportarse cinco días antes de la vista, tal y como prevé el artículo 337.1 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC), de aplicación supletoria.

La respuesta del Tribunal Supremo fue que "la contestación a la demanda en el procedimiento abreviado se formula oralmente en la vista y en dicho acto el demandado propone la prueba." Por ello, el supuesto de hecho que prevé el artículo 337.1 de la LEC, "esto es que el demandado exprese en su contestación a la demanda el dictamen del que intente valerse y que lo aporte cinco días antes de la vista" no puede darse. Y ello, "por la razón esencial de que no hay en nuestro procedimiento abreviado contestación a la demanda escrita, sino que ésta ? la contestación- tiene lugar en la vista misma."

Rechazándose que la administración deba aportar el informe cinco días antes de la vista. El Supremo considera que dejar sin prueba al Ayuntamiento, por no haberla aportado con cinco días de antelación, vulneraría el derecho a la defensa de la Administración.

El Supremo reconoce que debe otorgarse un plazo al abogado del contribuyente, para instruirse de dicha prueba y formular, en su caso, alegaciones.

El Supremo no oculta el riesgo de paralización de la justicia, que entraña conceder un plazo al abogado del contribuyente, para valorar la prueba y formular aclaraciones al perito. Reconoce que "ello supondría la suspensión de la vista, con el consiguiente retraso en la resolución de asuntos."

El Alto Tribunal considera que "De las tres alternativas posibles (inadmitir la pericial aportada, admitirla y valorarla sin posibilidad de solicitud de aclaraciones por el actor u otorgar a éste un plazo para instruirse y solicitar tales aclaraciones), consideramos que la tercera es la única que salvaguarda el derecho a la defensa, pues cualquiera de las otras dos lo comprometería seriamente para cualquiera de las dos partes."

Finalmente de esta sentencia del Supremo se extraen las siguientes conclusiones:

  • No puede exigirse a la Administración que aporte su prueba con cinco días de antelación a la vista judicial por lo que podrá seguir aportándola el mismo día de la vista judicial.

El órgano judicial deberá otorgar a dicha parte un plazo que no podrá exceder de cinco días, para que se instruya convenientemente de dicha prueba. Y pueda solicitar aclaraciones al perito de la Administración.

  • No existe un derecho a la "suspensión automática" de la vista judicial, el Supremo declara que "El plazo concreto que deberá otorgarse para dicha instrucción será determinado por el juez a la vista de las circunstancias del caso, teniendo en cuenta el contenido del informe pericial, su dificultad aparente y la solicitud al respecto formulada por la parte actora y podrá determinar, en su caso, la suspensión de la vista oral y la práctica de un nuevo señalamiento."
  • Finalmente se abre la puerta a que los Juzgados puedan considerar que la lectura y conocimiento de dicho informe debe llevarse a cabo en el mismo acto de la vista sin necesidad de suspenderla.

ACCESO COMPLETO SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO 4031/2020

El Plan va dirigido a menores de 35 años, mayores de 65, discapacitados o mujeres víctimas de violencia de género ofreciendo alquileres inferiores al del precio de mercado de hasta el 40% y tasado mediante la Administración regional.

El Plan Vive incluye:

  • Ayudas directas para facilitar ahorro para compra de vivienda así como facilitar seguros de impago.
  • Los menores de 35 años podrán optar por una ayuda del 40% del importe de la renta anual y del 50% si los beneficiarios son mayores de 65 años o menores de 35.
  • Cuando la renta máxima supere los 600 euros y alcance los 900 al mes, la ayuda será hasta el 30% mensual en el tramo comprendido entre los 601 y 900 euros.

Para llevar a cabo dicho Plan el ejecutivo Madrileño destinará 12 millones de euros para avalar 5.000 hipotecas de jóvenes madrileños de hasta 35 años que den el paso de comprar su primera vivienda.

Resto de ayudas incluidas en el Plan :

Ampliación del Plan Alquila Joven con el que se ha llegado a formalizar 100.000 contratos de alquiler y ha beneficiado a más de 150.000 madrileños.

Este nuevo plan permite a los arrendadores que suscriban contratos de alquiler con menores de 35 años beneficiarse durante dos años de un seguro de impago del alquiler así como de asistencia jurídica a través del Programa de Intermediación del Plan Alquila.

Ayudas al alquiler por Covid. El programa que tiene por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social de la pandemia tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler, incluyendo al concesión de ayudas para hacer frente a la devolución de las ayudas transitorias de financiación recogidas en el artículo 9 del Real Decreto-ley 11/2020. La cuantía de la ayuda es el 100% del importe mensual de la renta con un máximo de 900 euros al mes, sin incluir el resto de obligaciones económicas asumidas en el contrato.

Ayudas a la emancipación, los madrileños hasta los 30 años se podrán deducir de la cuota íntegra del IRPF el 25% de los intereses de la hipoteca para adquirir su vivienda habitual, hasta un máximo de 1.000 ? anuales.

Ayudas a la rehabilitación, la Comunidad de Madrid pondrá en marcha la rehabilitación de cerca de 10.422 viviendas en 27 Áreas de Regeneración y Renovación Urbana y Rural (ARRUR) en 58 municipios, con una inversión cercana a los 154,4 millones de euros entre las distintas administraciones y las aportaciones privadas.

Ofertas de la Agencia de vivienda social, tienen como objetivo construir casi 1.400 inmuebles en distintas promociones, de los que 1.323 se encuentran en municipios de más de 50.000 habitantes y 197 están situados en localidades afectadas por el despoblamiento rural.

El futuro gobierno socialista se compromete a acometer un Plan Estatal para la Rehabilitación de Viviendas vinculado a eficiencia energética, accesibilidad junto a ayudas destinadas a edificios en zonas y colectivos vulnerables. En los presupuestos del Gobierno para 2019 se han consignado 700 millones de euros en políticas de vivienda.

Se quiere reforzar la función de las SEPES e ICO en la política de vivienda para fomentar la construcción y rehabilitación de vivienda en alquiler social aprobándose un programa de financiación para ello.

El Gobierno pretende movilizar el suelo público disponible mediante la cesión de derechos de superficie mediante la aprobación de un Plan Nacional de Fomento de Emancipación Juvenil facilitando el acceso de los jóvenes a la vivienda.

En 2019 en materia fiscal contempla la creación del Impuesto a las Transacciones Financieras o el tipo mínimo del 15% en el Impuesto sobre Sociedades.

También pretende limitar las exenciones de dividendos y plusvalías  de sociedades, ejercer mayor control sobre las SICAVcrear impuestos sobre Determinados Servicios Digitales o revisar el régimen fiscal de cooperativas y sociedades laborales.

El programa también contempla la Estrategia Sinhogarismo incrementándose los fondos presupuestarios.

Respecto a la Igualdad de género se eliminaría la denomina "tasa rosa", es decir, el incremento de precio de un mismo producto cuando se trata de una versión femenina y se reduciría el IVA de los productos de higiene femenina al 4%.

Sánchez propone un Pacto por la Industria que incluiría una nueva Ley de Industria que permita la adaptación del sector a la globalización, a la transición ecológica y a la transición digital. Promoviendo sectores como los de acumulación de energía y equipamientos para la electrificación del transporte.

El pasado martes, el ´Plan Nacional de Respuesta´ fue aprobado por el Consejo de Ministros para frenar los efectos económicos del conflicto bélico ucraniano. Dentro de este plan, se incluyen medidas extraordinaria, tales como la prohibición de despidos en negocios que obtengan subvenciones públicas, bonificación mínima de 20 céntimos el litro de carburante para la población española y límite máximo del 2% a la renovación anual de los arrendamientos hasta el 30 junio.

El Gobierno ha comentado que este proyecto prevé paliar el impacto de la crisis en el PIB y la subida importante de la inflación.

Para ello, se destinará al Plan Nacional de Respuesta un presupuesto de 16.000 millones de euros, que se dividirá 10.000 a la creación de una nueva línea ICO y otros 6.000 destinados a la reducción de impuestos y subvenciones directas. El proyecto se desgranará en cinco aspectos: medidas para el sector energético; medidas para el sector de transportes; subvenciones a familias, desplazados y trabajadores; medidas para ciberseguridad y, por último, subvenciones para el tejido empresarial.

El Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, recoge numerosas medidas y ayudas dentro de él, entre las que destacan:

  • Limitar al 2% hasta el 30 de junio las renovaciones anuales de los aumentos de los precios de los contratos de arrendamiento de vivienda. Los propietarios pequeños tendrán la opción de negociar con sus inquilinos la renta del alquiler. Sin embargo, si no hay acuerdo, será aplicable el límite máximo del 2%.
  • El descuento establecido en la luz será prorrogado hasta el 30 de junio. Hasta esta fecha, será aplicable solamente el 10% de IVA y un 0,5% del Impuesto Especial sobre la Electricidad. En suma, durante los próximos tres meses, continuará suspendido el Impuesto sobre el Valor de la Producción de Energía Eléctrica.
  • Las deducciones en la factura de la luz serán extendidas. Para los consumidores vulnerables, la rebaja será del 60%, mientras que para los vulnerables severos, alcanzará el 70%.
  • Incrementar un 15% la subvención del Ingreso Mínimo Vital (IMV) para alcanzar a un mayor número de grupos vulnerables. Esto lo podrá disfrutar los ya beneficiados, así como los nuevos solicitantes de la ayuda que la hayan pedido durante la aplicación del real decreto-ley sin estar resueltas, incluidas aquellas solicitudes presentadas posteriormente, siempre y cuando hayan sido reconocidos antes del 1 de junio de 2022.
  • Esta ayuda llegará a 600.000 familias y se sumará el bono social eléctrico para poder beneficiar a casi 2 millones de hogares. Para ello, se simplificará el procedimiento de petición del bono social para aquellos grupos vulnerables. El BOE establece: "Concretamente, se sustituye el concepto de unidad familiar por el de unidad de convivencia, en línea con la evolución normativa experimentada en la legislación de protección social y se incorpora a los perceptores del ingreso mínimo vital, que podrán acogerse al bono social eléctrico de forma mucho más sencilla".
  • Las empresas tendrán la opción de implantar acciones de flexibilidad, como los ERTE, de la misma forma que los despidos en sectores beneficiados por ayudas quedarán prohibidos.
  • Bonificación mínima de 20 céntimos el litro de carburante para la población española íntegramente y no solo para transportistas. Estos 20 céntimos se dividen en 15 céntimos rebajados por el Gobierno y los 5 restante por las petroleras, las cuales algunas han admitido que llevaron a cabo deducciones mayores. Si la petrolera no realiza la rebaja, la deducción estatal alcanzará los 20 céntimos. Esta medida irá dirigida a los repostajes y supondrá una pérdida de 1.420 millones de euros al Estado

Para suavizar la crisis, se prohibirá que las empresas puedan a llevar a cabo despidos cuando hayan recurrido a los ERTE, expedientes de regulación temporal de empleo, así como cuando las empresas posean causa en la subida de los costes de la energía, debido a que el motivo será establecido como injustificado. Si las empresas no cumplen con estas condiciones, estas deberán retornar las subvenciones públicas obtenidas.

Los sectores afectados podrán disfrutar de créditos ICO con un valor total de 10.000 millones

Dentro de las medidas destinadas al sector del tejido económico y empresarial, se ofrecerá un nuevo paquete de 10.000 millones de euros para créditos ICO con el objetivo de proteger necesidades de liquidez causadas por el incremento de los precios de los carburantes y de la energía. Los avales serán concedidos para finales de año, hasta el 31 de diciembre, y contarán con un plazo de un año de carencia.

En suma, se agilizará el procedimiento de los avales aprobados para los créditos covid con el fin de disminuir las condiciones para la prórroga del vencimiento. Por ejemplo, no será obligatorio para poder ampliar el plazo haber experimentado una reducción de más del 30% en las cifras de negocio de 2020 respecto a 2019.

Los deudores pertenecientes a los sectores más perjudicados podrán solicitar un plazo de seis meses de carencia. Además, las entidades financieras estarán obligadas a preservar para sus clientes las líneas de circulante.

Las empresas de los sectores afectados por la crisis podrán disfrutar de prórrogas especiales de las tarifas a la Seguridad Social por un interés siete veces menor de lo normal del 0,5%, medida incluida en el plan. Se consideran sectores perjudicados el transporte por mar, carretera y urbano. En suma, estas prórrogas serán extendidas un mes más para todos aquellos autónomos que pertenezcan al Sistema Especial para Trabajadores por cuenta propia (SETA) y para los negocios del Sistema Especial Agrario.

Además, el Plan también incluye una serie de subvenciones directas que cuentan con un presupuesto de 362 millones de euros para los sectores de la ganadería y de la agricultura. Para el pesquero, habrá ayudas directas de 68 millones de euros. Otros sectores que también recibirán subvenciones directas son las empresas armadoras y los buques con una cuantía total de 18,18 millones de euros para paliar la subida de los costes del carburante. La cifra oscilará dependiendo del tonelaje del buque, entre 1.550,52 y 35.000 euros.

Pautas para hacer un Business Plan

El documento no debe ser del todo extenso, el tamaño ideal debería ser de entre 20 y 25 páginas.

Es importante mantener un estilo acorde a nuestra marca.

Deberemos adaptar nuestro plan de negocios a nuestro público objetivo.

Estructura del plan de negocios

Todo plan de negocios debe tener una estructura mínima y diferenciada en cuatro partes: carta de presentación, portada, índice, resumen ejecutivo.

  • Carta de presentación
    Toda la información relevante de nuestra empresa, como si la fuésemos a presentar a alguien que deba aprobar nuestro proyecto empresarial.
  • Portada
    Es importante dar buena impresión, y en una portada mostramos el valor y estilo de nuestra marca, incluyendo por supuesto el logo.
  • Índice
    Debemos mostrar bien la estructura de nuestro plan de negocios, y llevar al lector a las secciones que quiera encontrar rápidamente.
  • Resumen ejecutivo
    Es realmente donde marcamos toda la estructura de nuestro plan de negocios. Por ello es importante tener primero una visión general y luego ir concretando.

Dentro del resumen ejecutivo, debemos intentar poner siempre una estructura con las siguientes pautas: el papel de nuestra empresa; el papel de la competencia; plan de marketing; plan de operaciones; y plan de financiación.

El papel de nuestra empresa en el Plan de Negocios

Aquí hay que responder a dos preguntas muy importantes: ¿Quiénes somos? Y ¿Qué planeamos hacer?

Es necesario responder a estas preguntas para que la gente entienda mejor la identidad corporativa de nuestra marca. Pero claro, realmente qué debemos poner o de qué debemos hablar en este apartado? Pues una buena estructura sería la siguiente:

  • Estructura y composición del negocio: sociedad anónima, sociedad limitada, autónomo, etc.
  • Fecha: en la que se establece el negocio.
  • Naturaleza: qué vendemos, qué ofrecemos.
  • Sector o industria: inmobiliario, etc.
  • Valores el negocio: de dónde venimos y a dónde vamos.
  • Antecedentes: tanto del negocio como de los trabajadores.
  • Objetivos: a corto, medio y largo plazo.
  • Presentación del equipo: organigrama.

Una vez definidos estos ítems, lo siguiente es estudiar a la competencia.

El papel de la competencia

Por muy claras que tengamos las cosas con respecto a nuestro negocio, estudiar a la competencia es básico para aprender de ella, tanto de sus fallos como de sus logros.

Una de las claves del éxito de nuestro negocio pasa por tener controlado el mercado en el que nos movemos, y eso lo conseguimos estudiando a la competencia.

A continuación detallamos lo que debemos incluir en nuestro plan de negocios sobre la competencia:

  • Tamaño del mercado: dependiendo del tamaño puede ser más o menos rentable. La oferta y la demanda.
  • Fortalezas del mercado: hay que conocer la situación actual y futura de la industria en la que estamos o vamos a estar, y plasmar bien los principales puntos fuertes del mercado.
  • Competencia: debemos hacer un estudio de al menos una o dos empresas que sean competencia directa, con "nombre y apellidos".

Una vez estudiada la competencia, realizaremos un análisis DAFO ante ellas, es decir, indicar las debilidades, amenazas, fortalezas y oportunidades de nuestra empresa ante la competencia.

  • Estrategia competitiva: en este caso, una vez estudiada la industria, mercado y competencia, indicamos una estrategia a seguir para destacar. Cómo ser más competitivos con precios más bajos; ofrecer productos o servicios diferenciados o de mayor calidad; segmentar un nicho de mercado para hacerlo más rentable; etc.

Plan de marketing

Para tener mayor presencia en el mercado, es importante dejar claro en nuestro plan de negocios una estrategia de marketing.

Dentro del marketing existen dos aspectos importantes a destacar, que son la segmentación del mercado y la promoción de nuestros productos.

Si hemos hecho bien nuestro trabajo, ya sabremos a quién nos enfocamos para vender nuestros productos o servicios, y es importante para rentabilizar las ventas y conocer bien a nuestro cliente objetivo, en qué trabaja, dónde se ubica, qué aficiones tiene, costumbres, etc.

En cuanto a la promoción de nuestros productos o servicios, hay que saber que el cliente sigue una serie de pasos hasta que toma la decisión de adquirirlos.

Los pasos que sigue el cliente son los siguientes:

  • Conocimiento de la marca.
  • Muestra de interés.
  • Evaluación del producto o servicio.
  • Tanteo: quieren hacer una prueba de nuestros productos o servicios.
  • Fidelización: les gusta el resultado.

Una vez que sabemos en qué consisten estos pasos, debemos tener un plan de publicidad y promoción, y un plan de distribución y venta.

  • Plan de publicidad y promoción
    Canales en los que nos vamos a promocionar: páginas web, medios digitales, mercados de interés. Objetivo de nuestro plan, acciones SEO, redes sociales, marketing tradicional, etc.
  • Plan de distribución y venta
    Canales en los que vamos a vender. Formas de pago. Atención al cliente. Posibles descuentos u ofertas. Seguimiento de la venta. Servicio postventa. Etc.

Plan de Operaciones

El plan de Operaciones consiste en plasmar cómo se va a vender, es decir, el proceso que se va a llevar a cabo para la venta del producto o servicio. En este caso entran en juego dos premisas, la Cadena de suministro, y el Proceso de producción.

  • Cadena de suministro
    En este caso consideramos los posibles intervinientes en la operación de venta, estos pueden ser: proveedores, instalaciones, personal, equipo material, posibles envíos, inventario, y la atención al cliente.
  • Proceso de producción
    En el caso de una ecommerce, hay que tener en cuenta el tiempo invertido en la preparación del producto y la cantidad producida en dicho tiempo. Mecanismos y tiempos de entrega. Respuesta a la demanda y previsión ante posibles problemas de producción.

Plan de financiación

Hay que plantear una tabla o lista de previsiones y resultados, indicando las fuentes de ingresos y los gastos.

Es necesario ser lo más preciso posible en el cálculo financiero para que el resultado final sea lo más acertado posible a las previsiones.

Tenemos que indicar correctamente un plazo determinado de financiación, que por norma general debe ser de un año, a ser posible cuadrarlo con un año natural.

Lo más lógico es hacer un balance, apuntando los activos (los valores materiales de la empresa) y los pasivos (lo que nuestra empresa debe). Y además, tener en cuenta el costo directo de las ventas, los gastos de producción, nóminas, marketing, salarios de los trabajadores, impuestos, ganancias, facturación, etc.

Curso Diseñar un Plan de Negocios

Si queremos más información, en www.apiformacion.es hay un curso sobre cómo diseñar un Plan de Negocios bastante completo, con el que podremos hacer un Business Plan bastante detallado y atractivo para nuestra empresa: https://www.apiformacion.es/cursos/curso-inmobiliario-disenar-un-plan-de-negocio/

Colaborador:

Miguel Ángel Rojas
Community Manager

El éxito para sacarle la máxima rentabilidad a tu negocio reside en promocionarlo a través de un proyecto de marketing. Para ello, es necesario conocer cuáles son los puntos fundamentales de un plan de marketing para saber cómo vender nuestro negocio y a quién.

Más concretamente, un plan de marketing exprés, ya que se debe evitar crear extensos proyectos muy detallados con datos sobre un futuro incierto, perdiendo una gran cantidad de tiempo en ello.

Por este motivo, lo recomendable es un plan exprés donde se exponga los asuntos fundamentales del proyecto de promoción, llevando a cabo varias acciones para confirmar la eficacia del funcionamiento del planteamiento.

Todo lo concerniente al plan exprés de marketing lo resumimos en seis claves.

Definir la audiencia

Previamente a plantear el proyecto, hay que conocer cuál es nuestra audiencia a la que queremos vender nuestros servicios. Hay que centrarnos en un grupo concreto con objetivos y metas comunes en el que fijarnos y destinar nuestro trabajo para promocionarnos a este público objetivo.

Establecer metas y los métodos para alcanzarlas

El segundo paso consiste en definir el número de ventas que queremos adquirir, así como en qué cantidad de tiempo queremos lograr los resultados planteados. Los objetivos pueden no ser únicamente venta, pueden ser diversos, tales como aumentar la visibilidad de la empresa o incrementar la confianza de los clientes. Para este tipo de objetivos, hay que establecer correctamente las estrategias por las que conocer si se están cumpliendo o si hay que impulsar dichas estrategias.

En estos casos, a menudo los objetivos no se cumplen o no se logran a corto plazo, por lo que se debe reservar el exceso de optimismo y mejorar el planteamiento para alcanzar los resultados.

Conocer la mejor fecha para lanzar la promoción

Una vez definidos los objetivos y el público objetivo, hay que conocer cuál es el mejor momento para acercarnos a nuestra audiencia y de qué manera. Si sabemos cuál es el mejor momento, lograremos alcanzar a la máxima cantidad de audiencia posible.

Para este punto, es necesario estudiar la estacionalidad de la actividad empresarial, ya que el momento de promocionar apartamentos en la costa no es el mismo que viviendas en las montañas. Los segundos sería ideal promocionarlo en los meses de invierno y frío, mientras que los primeros recibirán más público si se anuncian en temporada de buen clima.

Ofrecer contenido diferente y atractivo

Aunque sea una tarea difícil, si aportamos a nuestro público un contenido original, distintivo al resto y atractivo, lograremos viralizarlo. A través de este método, los clientes visualizarán nuestro contenido como información de gran interés la cual compartirán por las diferentes plataformas sociales. La clave para ello reside en diferenciarse del resto de negocios para atraer la atención del mayor público posible.

Elegir los medios en los que promocionarse

Debido al marketing digital y online, cada vez es más importante tener presencia en la mayor cantidad de plataformas digitales posibles, ya sea un blog, redes sociales o una página web. Sin embargo, si no poseemos las herramientas necesarias para ofrecer un buen servicio en estos medios, es más recomendable centrarnos únicamente en aquellas plataformas donde sí podemos aportar un contenido de calidad, ya sea dos o una nada más.

Todas estas plataformas dan la oportunidad de ganar una gran cantidad de seguidores, pero en cada una de ellas hay una audiencia diferente y unas peculiaridades concretas. Por ello, primero debemos conocer si en esa red, se encuentra nuestro público objetivo y luego, elegir las que nos conviene y esforzarnos en dar un eficaz servicio en ellas.

Analizar si se están obteniendo los resultados deseados

Este último punto resulta ser el más complicado de todos, ya que consiste en analizar las estrategias y proyectos planteados para conocer si está funcionando nuestro plan de marketing o no.

Entre los asuntos a estudiar, uno de ellos es analizar el grado de transformación de un contacto a un cliente. Si el proyecto no cumple con los objetivos, hay que realizar modificaciones realistas. Es más efectivo empezar desde abajo con metas realistas bajas e ir incrementando poco a poco para lograr los altos resultados que queremos obtener.

Con todos estos puntos definidos, se logrará llevar a cabo las acciones de promoción con mayor facilidad y eficacia. Con tiempo y esfuerzo, conseguiremos alcanzar las metas planteadas. Anticiparse y prevenir resultará más efectivo, independientemente de si son correctas o no, que no contar con ningún proyecto al que acudir.

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Por otra parte, la de segunda mano vuelve a crecer tras un mes de caída, aunque en menor medida que la vivienda a estrenar".

Nuevo informe estadístico de la compra de viviendas

En materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas y compra de viviendas registradas durante el mes de enero.

Desde el portal inmobiliario pisos.comsu director de Estudios, Ferran Font, destaca que "las operaciones de compra de vivienda vuelven a la senda del crecimiento en el inicio de 2023". "Si bien es cierto que para encontrar un mes de enero con un dato mayor hay que remontarse al 2008, también lo es que el incremento interanual es muy moderado. El 6,6% registrado es el segundo más modesto que se produce desde marzo de 2021, superior únicamente a la caída del -10% en el cierre de 2022. Si analizamos los datos teniendo en cuenta lo sucedido durante un año natural, vuelven a superarse las 650.000 compras de vivienda, cifra que, previsiblemente, irá reduciéndose a medida que vaya avanzando el año", subraya el experto.

Ferran Font destaca de la compra de viviendas:

El director de Estudios destaca de las operaciones de compra de vivienda que "la obra nueva, que representa un 19% del total de la actividad, muestra una subida ligeramente superior a la vivienda usada, cambiando la tendencia después de varios meses mostrando su debilidad. Por otra parte, la de segunda mano vuelve a crecer tras un mes de caída, aunque en menor medida que la vivienda a estrenar".

Quienes lideran la estadística

Territorialmente quienes lideran la estadística son de las operaciones de compra de vivienda, como es habitual, Andalucía, la Comunitat Valenciana y Cataluña, con casi 12.000 operaciones en el primer caso, y cerca de las 9.000 en los otros dos. En la parte más baja sigue situándose La Rioja con poco más de 409 transmisiones de vivienda. En 6 comunidades se han vendido menos viviendas que en el inicio de 2022. En este aspecto sigue destacando el mercado madrileño que cae por segundo mes consecutivo si bien en enero ha sido sólo de un -1,7%. Es llamativo también que dos de los principales mercados, como la Comunitat Valenciana y Cataluña, sigan creciendo con fuerza a principio de año, situándose en un +16% y un +11% interanual, respectivamente.

Hacemos balance del mercado de la compraventa en España:

"continuamos instalados en cifras récord cuyo crecimiento interanual va moderándose cada vez más claramente a medida que van avanzando los meses. Deberemos seguir dando seguimiento a estas estadísticas para verificar si van imponiéndose las caídas como la sucedida en el cierre de 2022 o aumentos moderados como la de inicio de este año. Con toda probabilidad será la desaceleración la que irá imponiéndose a expensas de la evolución de la inflación y la respuesta del BCE en forma de subida de tipos, el impacto que tenga en el mercado la incertidumbre generada por la guerra en Ucrania o los efectos de la puesta en marcha de la nueva Ley de Vivienda durante este año".   

Desde el portal inmobiliario pisos.comsu director de Estudios, Ferran Font, considera que "las cifras de Ejecuciones Hipotecarias del INE correspondientes al último trimestre del 2022 confirman la tendencia a la baja de esta estadística. La caída del -19% interanual da continuidad a la tónica del último año ya que, salvo en el primer trimestre del 2022 cuando se registró un aumento del +1%, las caídas que se han producido han sido abultadas en todos los trimestres". "Como consecuencia, el volumen de ejecuciones hipotecarias sobre vivienda del 2022 ha sido el menor desde el 2014, cuando se inició la serie histórica. Con menos de 17.000 ejecuciones, la caída acumulada respecto al año anterior se sitúa en el -17%. Por otro lado, las ejecuciones sobre vivienda habitual ceden menos terreno y su caída se sitúa en el -3%".

El director de Estudios añade:

"Las hipotecas concedidas en el periodo 2005-2008 siguen concentrando una parte importantísima en esta estadística y vuelven a superar el 50% tras tres trimestres de no hacerlo. Andalucía, La Comunitat Valenciana y Cataluña siguen liderando esta estadística con claridad y entre las 3 suman el 64% del total anual".

Mientras que una plaza de garaje en Madrid tiene un precio medio de 33.544 euros, en Barcelona es algo más barata, con 24.734 euros de media. Sin embargo, en la Ciudad Condal es más caro alquilar una plaza que en la capital de España: 106 ?/mes frente a 89 ?/mes. La rentabilidad bruta en alquiler más alta la arroja el distrito de Vicálvaro (8,14%) en Madrid y Les Corts (6,83%) en Barcelona. Donde menos rendimiento se obtiene en Madrid es en Chamartín (1,47%) y en Barcelona, en Sarrià-Sant Gervasi (3,83%).

Ferran Font, director de Estudios de pisos: "Invertir en plazas de garaje tiene una barrera económica de entrada mucho más pequeña que comprar una vivienda, por lo que este activo resulta muy interesante para ahorros menos abultados".

Aparcar el coche puede convertirse en una misión imposible, sobre todo, en determinadas zonas de las grandes urbes. En las ciudades de Madrid y Barcelona el mercado de las plazas de garaje siempre ha sido muy activo. Según el portal inmobiliario pisos.comlas plazas de garaje en estas capitales tienen un precio medio que va de los 33.544 euros en Madrid a los 24.734 de Barcelona. Sin embargo, en la Ciudad Condal es más caro alquilar una plaza que en la capital de España: 106 ?/mes frente a 89 ?/mes. Estos datos arrojan unas rentabilidades medias del 4,06% en Madrid y del 5,33% en Barcelona.

En cualquier caso, los precios de estos activos, tanto de compra como de alquiler de plazas de garaje, varían enormemente al bajar a la realidad de cada distrito, lo que genera rentabilidades dispares. En este sentido, la rentabilidad más alta en Madrid se obtiene en el distrito de Vicálvaro (8,14%), mientras que en Barcelona los parkings que generan más beneficios son los de Les Corts (6,83%). Por el lado contrario, los garajes menos rentables están en Chamartín (1,47%), en Madrid, y en Sarrià-Sant Gervasi (3,83%), en Barcelona.

Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com"invertir en plazas de garaje tiene una barrera económica de entrada mucho más pequeña que comprar una vivienda, por lo que este activo resulta muy interesante para ahorros menos abultados". El portavoz del portal inmobiliario indica que "las restricciones a la movilidad de los coches más contaminantes han multiplicado el interés por las plazas de garaje, tanto en Madrid y Barcelona capital, donde las ordenanzas municipales son bastante estrictas".

Convertirse en propietario de un garaje en Chamartín, el distrito madrileño más caro, cuesta 85.566 euros, de ahí su rentabilidad tan contenida. Mientras, donde habrá que hacer un menor esfuerzo será en Villa de Vallecas, donde el precio medio se sitúa en los 10.639 euros, casi 75.000 euros de diferencia. En Barcelona, la brecha no es tan abrupta. Entre el más caro, Sarriá-Sant Gervasi (39.769 euros) -además del menos rentable de la capital barcelonesa- y el más asequible, Sant Andreu (18.370 euros) apenas hay 21.400 euros de distancia.

En cuanto al alquiler, Salamanca, con 129 euros al mes, lidera los distritos madrileños donde cuesta más arrendar un garaje. La otra cara de la moneda la pone Villa de Vallecas, que además de ser el más económico para comprar, también lo es para alquilar: 53 euros al mes. El máximo en Barcelona lo arroja L?Eixample (131 ?/mes) y el mínimo Nou Barris (87 ?/mes).

"Construir una casa hoy en día es más caro de lo que lo era hace un año, tanto desde el punto de vista energético como desde el de los materiales de obra", señala Ferran Font, director de Estudios y portavoz de pisos.com.

9 de febrero de 2023.- La falta de obra nueva es una de las grandes asignaturas pendientes del mercado inmobiliario español. Este problema, que se vio acentuado con la irrupción de la pandemia del coronavirus en marzo de 2020, sigue presente y con previsiones de seguir esta senda en 2023, según señalan desde el portal inmobiliario pisos.com.

En este sentido, Ferran Font, director de Estudios y portavoz de pisos.comrecuerda que, en su más reciente informe estadístico en materia de vivienda, correspondiente al mes de noviembre, el Instituto Nacional de Estadística (INE) ya mostraba esta tendencia: la obra nueva representó solo un 18% del total de la actividad en dicho periodo, mostrando síntomas de desaceleración y retrocediendo en términos interanuales (-3%) por tercer mes consecutivo. Todo esto, recuerda el experto, mientras la vivienda de segunda mano mantiene su tendencia alcista.

"Si hablamos de visados de obra nueva, en 2022, según recoge el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), se visaron un 2% menos de metros cuadrados que el año anterior (33.330.736m2)", comenta el experto, que prevé un mantenimiento de este estancamiento en 2023: "Construir una casa hoy en día es más caro de lo que lo era hace un año, tanto desde el punto de vista energético como desde el de los materiales de obra".

Falta de mano obra cualificada

El año 2022 fue uno complicado para la obra nueva en España por la escasez de materiales, la parálisis de la distribución y el aumento de los costes de producción. Si bien este conjunto de factores hizo que se llegara a plantear la paralización de ciertas obras, Font revela que no se trata de "la situación mayoritaria", pues las grandes subidas de precios ya empiezan a quedar atrás.

Por su parte, la coyuntura actual sí que tiene mayor impacto en el caso de las pequeñas promotoras: "La mayoría de las promociones inmobiliarias incluyen un tanto por ciento muy elevado de preventas, lo que obliga a asumir las variaciones de coste de producción, algo especialmente complicado para las promotoras de menor tamaño".

En última instancia, y de cara a 2023, el experto señala dos grandes retos para la obra nueva en España: la necesidad de aumentar el número de mano de obra cualificada, todavía muy bajo, y de agilizar los trámites administrativos para ponerle las cosas más fáciles a las promotoras y poder ampliar un parque que, según diferentes organismos, todavía necesita alrededor de 150.000 viviendas nuevas al año para cubrir la demanda estructural del mercado.

A continuación vamos a exponer las claves del último informe de Pisos.com del precio de venta de viviendas mensual del mes de noviembre 2021.

El precio de la vivienda sube un 1,86% frente al año pasado alcanzando los 1.868? metro cuadrado.

  • Según Pisos.com, la vivienda de segunda mano en España en el mes de noviembre de 2021 tuvo un precio medio de 1.868 euros por metro cuadrado.
  • Hubo dos subidas en las capitales frente al año pasado que superaron el 10% de incremento: Tarragona (12,03%) y Alicante (10,21%). La que más cayó fue Jaén (-4,70%).
  • Comprar una vivienda es una oportunidad para darle salida al ahorro improductivo cuando, como en escenarios económicos como el actual, existe una pérdida de poder adquisitivo.

Análisis de precios de venta de viviendas por comunidades autónomas

El precio de la vivienda en España fue de 1.868 euros por metro cuadrado en noviembre de 2021, marcando una subida del 0,78% con respecto al mes anterior. Frente a noviembre de 2020, el ascenso se situó en el 1,86%. Mensualmente, los repuntes más altos se dieron en La Rioja, Murcia y Extremadura, mientras que los únicos descensos se registraron en Castilla La Mancha, Navarra y País Vasco. Con respecto al pasado año, Murcia, Comunidad Valenciana y Galicia arrojaron los repuntes más abultados. Los mayores ajustes en este periodo los marcaron Navarra, La Rioja y Asturias. Las regiones más caras fueron Baleares, Madrid, País Vasco, Cataluña y Canarias, mientras que las más baratas fueron Extremadura, Castilla-La Mancha, Murcia, Castilla y León y La Rioja.

Según el informe mensual de precios de venta elaborado por , la vivienda en España en noviembre de 2021 tuvo un precio medio de 1.868 euros por metro cuadrado. Esta cifra marcó un ascenso del 0,78% frente al mes de octubre de 2021. El repunte interanual alcanzó el 1,86%.

Variaciones mensuales

Las regiones que más incrementaron su precio fueron La Rioja (2,86%), Murcia (2,75%) y Extremadura (2,26%). Los únicos descensos se dieron en Castilla-La Mancha (-3,97%), Navarra (-2,61%) y País Vasco (-0,37%).

Variaciones interanuales

Los repuntes más llamativos tuvieron lugar en Murcia (4,90%), Comunidad Valenciana (4,82%) y Galicia (3,72%), registrándose los mayores ajustes en Navarra (-5,19%), La Rioja (-1,20%) y Asturias (-0,88%).

Las regiones más caras en noviembre de 2021 fueron Baleares (3.251 ?/m²), Madrid (3.046 ?/m²), País Vasco (2.789 ?/m²), Cataluña (2.530 ?/m²) y Canarias (1.733 ?/ m²), mientras que las más baratas fueron Extremadura (822 ?/m²), Castilla-La Mancha (834 ?/m²), Murcia (1.069 ?/m²), Castilla y León (1.162 ?/m²) y La Rioja (1.256 ?/m²).

Análisis de precios de venta de viviendas por provincias

Se recogieron 33 subidas mensuales, quedando Lleida, Girona y Badajoz por encima del 3%. Los descensos más altos frente a octubre de 2021 se localizaron en Navarra, Teruel, Zamora y Palencia, que cayeron más de un -2%. Frente a noviembre de 2020, hubo 34 subidas, creciendo Santa Cruz de Tenerife más allá del 10%. La bajada más intensa de este periodo la arrojó Navarra, cayendo más de un -5%. Baleares, Guipúzcoa, Madrid, Barcelona y Vizcaya fueron las provincias más caras, mientras que Ciudad Real, Jaén, Cuenca, Cáceres y Ávila fueron las más baratas.

Según el informe mensual de precios de venta de , 33 provincias crecieron
con respecto al pasado mes de octubre de 2021. Se registraron 34 aumentos
con respecto a noviembre de 2020.

Variaciones mensuales

Las provincias que registraron los porcentajes positivos más destacados fueron Lleida (3,81%), Girona (3,49%) y Badajoz (3,33%). Las que arrojaron los descensos más altos fueron Navarra (-2,61%), Teruel (-2,42%) y Zamora (-2,18%).

Variaciones interanuales

Los repuntes más abultados se localizaron en Santa Cruz de Tenerife (10,68%), Cuenca (9,47%) y Girona (7,40%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Navarra (-5,19%), Guipúzcoa (-3,67%) y Burgos (-3,48%).

En la clasificación de las provincias por precio en noviembre de 2021, el informe mensual colocó en primera posición a Baleares, con 3.251 euros por metro cuadrado. Le siguieron Guipúzcoa (3.085?/m²), Madrid (3.046 ?/m²), Barcelona (2.873 ?/m²) y Vizcaya (2.735 ?/m²). En la parte baja de la tabla, Ciudad Real cerró la clasificación con 654 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Jaén (719 ?/m²), Cuenca (748 ?/m²), Cáceres (790 ?/m²) y Ávila (811 ?/m²).

Análisis de precios de venta de viviendas por capitales de provincia

En el último mes, las capitales más cercanas al 3% de incremento fueron Castellón de la Plana y Murcia. Respecto a las bajadas, Jaén fue la que más se aproximó al -3% de caída. Comparando con noviembre de 2020, el incremento más llamativo fue el de Tarragona, que subió más de un 12%. En el lado de los ajustes, Jaén y Palencia fueron las que decrecieron más allá del -4%. Donostia-San Sebastián fue la capital más cara con un precio medio por metro cuadrado de 5.364 euros, mientras que Barcelona superó la barrera de los 4.000. Por su parte, Madrid, Bilbao y Palma de Mallorca se colocaron por encima de los 3.000 euros por metro cuadrado. En la zona de las más baratas, solamente Jaén, Ávila, Ciudad Real, Huelva y Lleida marcaron precios medios por debajo de los 1.200 euros por metro cuadrado.

El análisis mensual realizado por en las capitales de provincia tuvo como resultado 30 incrementos de precio de octubre a noviembre de 2021. La comparativa interanual arrojó 40 incrementos.

Variaciones mensuales

Los porcentajes positivos más representativos se dieron en Castellón de la Plana (2,97%), Murcia (2,97%) y León (2,93%). En el lado de los descensos, destacaron Jaén (-2,91%), Palencia (-2,57%) y Ciudad Real (-2,37%).

Variaciones interanuales

Las subidas más intensas se produjeron en Tarragona (12,03%), Alicante (10,21%) y Girona (8,41%). Las que más bajaron fueron Jaén (-4,70%), Palencia (-4,60%) y Ourense (-1,87%).

Ordenando las capitales de provincia por precio, el informe mensual de noviembre de 2021 colocó a la cabeza a Donostia-San Sebastián con 5.364 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (4.369 ?/m²), Madrid (3.987 ?/m²), Bilbao (3.375 ?/m²) y Palma de Mallorca (3.329 ?/m²). Jaén cerró la tabla con 1.070 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia económicas fueron Ávila (1.083?/m²), Ciudad Real (1.113 ?/m²), Huelva (1.165 ?/m²) y Lleida (1.167 ?/m²).

Tabla resumen de precios y valoraciones

Resumen Ejecutivo

Comunidades Autónomas

La vivienda en alquiler en España tuvo un precio medio de 10,23 euros por metro cuadrado en mayo de 2022, marcando una subida mensual del 0,59% y un repunte interanual del 5,46%. Las regiones que más subieron sus rentas frente a abril fueron Comunidad Valenciana, Madrid y Baleares. Por su parte, Murcia, Navarra y Cantabria arrojaron las mayores caídas. Frente a mayo de 2021, subieron de forma más intensa Baleares, Cataluña y Canarias. Cantabria, Asturias y Navarra fueron las que más se ajustaron. Las autonomías más caras para los inquilinos fueron Madrid, Baleares, Cataluña, País Vasco y Canarias, mientras que las más baratas fueron Castilla y León, Extremadura, Castilla-La Mancha, Galicia y Murcia.

Provincias

Entre los incrementos mensuales, destacaron Vizcaya, Las Palmas, Alicante y Córdoba, que crecieron más de un 3%. Solo Cádiz llegó al -3% de caída. Frente al pasado año, señalar a Huelva, que fue la única que superó el 20% de repunte. En el apartado de los retrocesos, Badajoz fue la provincia que más se acercó al -20% de retroceso. Madrid, Barcelona, Baleares, Vizcaya y Guipúzcoa fueron las provincias con los precios de alquiler por metro cuadrado más elevados, mientras que a Cuenca, Ávila, Ciudad Real, Toledo y Palencia les correspondieron los más bajos.

Capitales de Provincia

Huesca despuntó mensualmente con una subida superior al 3%. La caída más relevante la protagonizó Córdoba, que fue la que más cerca estuvo del -3%. De un año a otro, Pontevedra y Lugo estuvieron por encima del 16% de incremento, mientras que Ourense se ajustó por encima del -6%. Barcelona, Madrid, Donostia-San Sebastián, Bilbao y Palma de Mallorca fueron las capitales más caras en alquiler, con un precio medio por encima de los 12 euros por metro cuadrado. Por su parte, solo Zamora y Ourense marcaron precios por debajo de los 5 euros por metro cuadrado.

El precio medio del alquiler en España fue de 10,23 euros por metro cuadrado en mayo de 2022

Informe mensual de precios de alquiler

Comunidades Autónomas

Según el informe mensual de precios de alquiler elaborado por, la vivienda en España en mayo de 2022 tuvo un precio medio de 10,23 euros por metro cuadrado. Esta cifra marcó un ascenso del 0,59% frente al mes de abril. Respecto a mayo de 2021, la subida fue del 5,46%.

Variaciones mensuales

Comunidad Valenciana (2,86%), Madrid (2,80%) y Baleares (2,56%) fueron las autonomías que más subieron sus rentas, mientras que los mayores descensos los arrojaron Murcia (-2,90%), Navarra (-2,59%) y Cantabria (-1,50%).

Variaciones interanuales

Baleares (13,81%), Cataluña (9,42%) y Canarias (9,14%) arrojaron las subidas más intensas. Los mayores ajustes los registraron Cantabria (-9,18%), Asturias (-8,44%) y Navarra (-7,61%).

Las regiones más caras para vivir de alquiler en mayo de 2022 fueron Madrid (13,14 euros/m²), Baleares (12,40 euros/m²) y Cataluña (11,79 euros/m²), mientras que las rentas más económicas estuvieron en Castilla y León (4,69 euros/m²), Extremadura (5,26 euros/ m²) y Castilla-La Mancha (5,47 euros/m²).

Las regiones que superan los 10 euros por metro cuadrado fueron Madrid, Baleares, Cataluña y País Vasco.

Provincias

El análisis mensual de las rentas medias mensuales realizado por concluyó que 29 provincias aumentaron sus precios de alquiler entre abril y mayo de 2022. En la comparativa interanual se dieron otros 29 repuntes.

Variaciones mensuales

Las provincias que registraron un aumento mayor fueron Las Vizcaya (3,15%), Las Palmas (3,03%) y Alicante (3,03%), y aquellas que arrojaron un descenso más abultado fueron Cádiz (-3%), Soria (-2,99%) y Almería (-2,96%).

Variaciones interanuales

Las provincias que más subieron fueron Huelva (24,85%), Pontevedra (18,33%) y Baleares (13,81%). Las rentas que sufrieron un ajuste más acusado fueron Badajoz (-19,71%), Ávila (-16,07%) y Ourense (-15,97%).

En la clasificación de las provincias por precio, el informe mensual colocó en primera posición a Madrid, con 13,14 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (12,95 euros/ m²), Baleares (12,40 euros/m²), Vizcaya (10,42 euros/m²) y Guipúzcoa (10,31 euros/m²). En la parte baja de la tabla, Cuenca cerró la clasificación con 3,19 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Ávila (3,29 euros/m²), Ciudad Real (3,72 euros/m²), Toledo (3,78 euros/m²) y Palencia (3,82 euros/m²).

Aunque Huelva creció un 24,85%, hubo otras siete provincias que arrojaron subidas de dos dígitos por encima del 10%

Capitales de provincia

Según, el estudio de las rentas medias de alquiler en las capitales de provincia registró 27 incrementos mensuales. Interanualmente, fueron 41 las que crecieron.

Variaciones mensuales

Huesca (3,02%), Huelva (2,98%) y Madrid (2,92%) arrojaron las subidas más llamativas, mientras que los descensos más acusados tuvieron lugar en Córdoba (-2,94%), Ciudad Real (-2,89%) y Ávila (-2,88%).

Variaciones interanuales

Los precios de alquiler que más subieron fueron los de Pontevedra (16,76%), Lugo (16,38%) y Barcelona (15,89%). Los mayores ajustes se dieron en Ourense (-6,64%), Oviedo (-4,96%) y Córdoba (-4,33%).

Ordenando las capitales de provincia por precio, Barcelona resultó ser la capital con el alquiler más alto: 17,83 euros por metro cuadrado. Le siguieron Madrid (16,26 euros/ m²), Donostia-San Sebastián (16,08 euros/m²), Bilbao (13,94 euros/m²) y Palma de Mallorca (12,48 euros/m²). La capital de Zamora cerró la tabla con 5,70 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia económicas para los inquilinos fueron Ourense (5,95 euros/m²), Ciudad Real (6,05 euros/m²), Cuenca (6,10 euros/m²) y Jaén (6,32 euros/m²).

Dos capitales arrojaron subidas por encima del 16% respecto al mes de mayo de 2021: Pontevedra (16,76%) y Lugo (16,38%)

Tabla resumen de precios y variaciones

Ferran Font director de Estudios de pisos.com: "El tipo de interés medio frena su crecimiento de las hipotecas con una caída del -0,75% después de tres meses en los que acumuló un 8% de aumento, pasando del 2,47% de septiembre al 2,67% de diciembre. Las hipotecas con interés fijo siguen marcando la tónica y, aunque siguen representando menos del 70% del total, recuperan terreno respecto las que tienen interés variable".

Nuevo informe estadístico en materia de vivienda en Enero

Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado hipotecario español y aporta datos nacionales sobre la firma de contratos hipotecarios registrada durante el mes de enero.

Desde pisos.comel director de Estudios del portal, Ferran Font, indica que "enero del 2023 empieza confirmando la tendencia a la moderación iniciada hace unos meses". "Si bien es cierto que se produce un incremento respecto al mes anterior, cercano al 25%, también lo es que este es un fenómeno habitual en la comparación diciembre ? enero. La cifra de 37.435 hipotecas concedidas para la compra de viviendas va en la línea de los datos de hace un año y son algo inferiores al inicio del 2020. Si analizamos la actividad acumulada durante 12 meses observamos que la cifra ha dejado de crecer y se ha estabilizado cerca de los 465.000 créditos concedidos por cuarto mes consecutivo. Las previsiones son que ese volumen empiece a disminuir a medida que el mercado hipotecario vaya enfriándose, siguiendo al de compra de vivienda", analiza el experto.

Font entra en materia: "El tipo de interés medio frena su crecimiento con una caída del -0,75% después de tres meses en los que acumuló un 8% de aumento, pasando del 2,47% de septiembre al 2,67% de diciembre. Las hipotecas con interés fijo siguen marcando la tónica y, aunque siguen representando menos del 70% del total, recuperan terreno respecto las que tienen interés variable".

Territorialmente quienes lideran esta estadística son Andalucía, Cataluña y Madrid, con cerca de 8.000 en el primer caso, 7.000 en el segundo y 5.600 en el tercero. La Rioja se sitúa en la parte más baja con 188 hipotecas concedidas. En la comparación interanual hay mucha heterogeneidad y se producen caídas en 7 comunidades autónomas. De entre los principales mercados destacan las caídas de Baleares (-18,8%) y Madrid (-8,6%), que contrastan con Cataluña (+5,9%) y sobre todo la Comunitat Valenciana que empieza el año creciendo con fuerza (17,9%).

El director de Estudios de pisos.com concluye:

"Con estos datos empieza un 2023 en el que, con toda probabilidad, iremos hacia un escenario más moderado que el del año anterior. Un año en el que, dependiendo en gran medida de la política de tipos del BCE y su impacto en el Euríbor, veremos como las hipotecas a tipo variable y mixto irán ganando terreno a las de tipo fijo. En 2023 el encarecimiento de las hipotecas y la incertidumbre generada por los cambios políticos y legislativos serán la realidad durante buena parte del año".

res capitales superaron los 15 euros por metro cuadrado: Barcelona (21,25 ?/m²), Donostia-San Sebastián (18,25 ?/m²) y Madrid (17,89 ?/m²).

Hay personas que, aun teniendo un salario cercano a los 2.000 euros, no pueden permitirse el alquilar un piso en solitario que no sea un estudio minúsculo, teniendo que recurrir a compartir.

Según el informe mensual de precios de alquiler elaborado por pisos.com, la vivienda en alquiler en España tuvo en febrero de 2023 un precio medio mensual de 10,49 euros por metro cuadrado. Esta cifra marcó un ascenso mensual del 0,77%. En la comparativa interanual subió un 3,76%.

Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "la accesibilidad al mercado del alquiler sigue estando comprometida debido al creciente esfuerzo económico que supone ser inquilino en determinadas ciudades". El portavoz del portal inmobiliario señala que, precisamente donde menos generosa es la oferta, es donde más cuesta encontrar un piso a un precio razonable.  "Hay personas que, aun teniendo un salario cercano a los 2.000 euros, no pueden permitirse el alquilar un piso en solitario que no sea un estudio minúsculo, teniendo que recurrir a compartir". El experto admite que "los planes vitales se van retrasando, pero también se retrae el gasto en consumo de ocio, restauración, viajes, etc., dado que la renta del alquiler canibaliza el sueldo".

Tal y como señala Font, "para que este mercado vuelva a encontrar el equilibrio perdido y los precios dejen de poner en aprietos a nuestros bolsillos es esencial hacer hincapié en la oferta". El directivo es partidario de buscar soluciones que amplíen el parque de vivienda en arrendamiento, indicando que las alternativas pasan por "desarrollar nuevas promociones pensadas para el alquiler, reconvertir inmuebles que hoy en día tienen otros usos o incentivar a los propietarios con un marco jurídico estable o algún tipo de bonificación".

Barcelona fue la capital española con el alquiler más alto

El informe mensual de pisos.com reveló que las regiones más caras para vivir de alquiler en febrero de 2023 fueron Baleares (14,62 ?/m²), Madrid (14,05 ?/m²) y Cataluña (11,84 ?/m²), mientras que las rentas más económicas estuvieron en Castilla y León (4,62 ?/m²), Extremadura (5,23 ?/m²) y Castilla-La Mancha (5,25 ?/m²). En el último mes, el incremento más llamativo tuvo lugar en Baleares (2,80%). El mayor ajuste se produjo en Navarra (-2,24%). Respecto al año pasado, Baleares (20,43%) fue la que más subió y Navarra (-13,92%) la que más se rebajó.

En la clasificación de provincias por renta, en febrero de 2023 la primera posición fue para Baleares, con 14,62 euros por metro cuadrado. Le siguieron Madrid (14,05 ?/m²) y Barcelona (13,53 ?/m²).  En el lado opuesto, Cuenca cerró la clasificación con 3,19 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Ciudad Real (3,25 ?/m²), y Ávila (3,35 ?/m²). La provincia que más encareció sus alquileres en el último mes fue Córdoba (2,93%), mientras que la que más los abarató fue Lleida (-2,65%). De un año a otro, la mayor subida registrada fue la de Baleares (20,43%). La renta que más se ajustó fue la de Navarra (-13,92%).

En cuanto a capitales de provincia, Barcelona fue la más cara para los inquilinos con un precio medio de 21,25 euros por metro cuadrado. Le siguieron Donostia-San Sebastián (18,25 ?/m²) y Madrid (17,89 ?/m²).  Por el contrario, Zamora fue la más barata con 6,19 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia económicas Palencia (6,22 ?/m²) y Ciudad Real (6,40 ?/m²). Vitoria (2,70%) protagonizó las subidas mensuales, mientras que Cáceres (-2,88%) fue la capital que más se devaluó en este periodo. Frente a febrero de 2022, Alicante (23,05%) lideró los incrementos. El recorte más llamativo lo arrojó Palencia (-5,21%).

  • Según pisos.com, el precio del alquiler de la vivienda en Andalucía en diciembre de 2022 tuvo un precio medio de 7,66 euros por metro cuadrado, subiendo un 0,39% respecto a noviembre.
  • Interanualmente, Málaga (14,29%) fue la novena capital española que más se incrementó, mientras que Sevilla (-1,81%) lideró los descensos nacionales.

 

Según el informe anual de precios de alquiler de pisos.com, el piso tipo de alquiler en Andalucía registró en diciembre de 2022 un precio medio de 7,66 euros por metro cuadrado. En la comparativa interanual, marcó una subida del 3,93%. Respecto a noviembre, creció un 0,39%. Trimestralmente, repuntó un 1,73%. Semestralmente, subió un 1,32%.

precio alquiler vivienda en Andalucia

Andalucía fue la séptima autonomía con la mensualidad más cara para los inquilinos

Andalucía fue la séptima autonomía con la mensualidad más cara para los inquilinos, por detrás de Baleares (13,85 ?/m²), entre otras.  Por su parte, el piso tipo de alquiler en España tuvo en diciembre un precio medio de 10,49 euros por metro cuadrado. Esta cifra marcó una subida mensual del 1,06%. Trimestralmente, creció un 2,84%. Semestralmente, se revalorizó un 2,64%; e interanualmente, subió un 5,11%.

 El ascenso de las rentas de alquiler parece imparable.

Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "la presión que está experimentando este mercado es muy importante, dado que mucha oferta se está retirando, mientras que la demanda de inquilinos cada vez es mayor". El experto indica que "las medidas para contener los precios desaniman a los propietarios y se vuelven contraproducentes, justo en un momento en el que las decisiones de compra se están posponiendo, una tendencia que es fruto de la inflación y de un escenario hipotecario menos atractivo respecto a hace unos meses".

El portavoz de pisos.com expone que "el carácter expansivo de las mensualidades de alquiler ha provocado que para muchos inquilinos sea imposible ahorrar de cara a comprar una propiedad o, al menos, alquilar una vivienda mejor. En los casos más extremos, incluso han quedado expulsados del mercado". Para Font, 2023 podría volver a abrir la puerta al alquiler alejado de las grandes urbes: "La gente no va a poder pagar los precios que exigen ciertas ciudades, por lo que buscará establecer su residencia cada vez más lejos". Según Font, "este hecho podría tener consecuencias en el mercado laboral, forzando el teletrabajo o la búsqueda de un nuevo empleo que lo promueva".

Jaén fue la segunda capital española más barata

Respecto a las provincias andaluzas, Málaga (2,77%) arrojó el tercer repunte mensual más importante del país. Por su parte, Granada (-2,67%) fue la tercera provincia española que más cayó. De un año a otro, Málaga (12,32%) fue la octava provincia que más destacó con su subida en España, y Almería (-8,97%) fue la cuarta que más cayó del país. Con 4,46 euros por metro cuadrado en diciembre de 2022, Córdoba fue la undécima provincia más asequible de España. Por su parte, Málaga, con 10,39 euros por metro cuadrado, fue la sexta más cara a nivel nacional.

Capitales andaluzas

En cuanto a las capitales andaluzas, Málaga (2,58%) fue la duodécima en el ranking de mayores subidas mensuales. Huelva (-2,56%) fue la sexta capital que más cayó en España en este periodo. Interanualmente, Málaga (14,29%) fue la novena capital española que más se incrementó, mientras que Sevilla (-1,81%) lideró los descensos nacionales. En el apartado de rentas medias, Jaén (6,17 ?/m²) fue la segunda más asequible para los inquilinos a nivel nacional. En el otro extremo, Málaga (11,95 ?/m²) marcó la sexta renta media mensual más alta de todo el país.

Acceso completo de el informe anual de precios de alquiler de pisos.com

Ocho capitales arrojaron crecimientos interanuales de dos dígitos, destacando Alicante (18,44%). La mayor caída fue la de Huesca (-19,88%).
La demanda de primera residencia adopta una postura de espera ante el cambio en las condiciones hipotecarias, pero el inversor no quiere perder la oportunidad y ocupa su lugar.

Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de febrero de 2023 fue de 1.996 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una subida del 0,76% frente al pasado mes de enero, cuando el precio por unidad de superficie fue de 1.981 euros. El repunte con respecto a febrero de 2022 fue del 5,82%, ya que el precio medio hace un año se situó en los 1.887 euros por metro cuadrado.

Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "la vivienda sigue demostrando su pujanza en cuestión de precios, a pesar de que la euforia compradora ha remitido". El experto se refiere a la gran efervescencia vivida por las transacciones a lo largo de 2021 y casi todo el 2022, año en el que lossubida meses finales ya apuntaban a un cambio de tendencia. "Es posible que la demanda de primera residencia haya adoptado una postura de espera ante el cambio en las condiciones hipotecarias, pero el inversor no quiere perder la oportunidad de obtener una rentabilidad atractiva y está ocupando su lugar, sobre todo, en lo que respecta a la vivienda de segunda mano", señala el portavoz del portal inmobiliario.

El sector inmobiliario es uno de los pilares sobre los que se asienta la economía

El directivo revela que "el sector inmobiliario es uno de los pilares sobre los que se asienta la economía, y en estos momentos de incertidumbre, cuando se cumple un año de la invasión rusa a Ucrania y cuando la inflación comienza a apaciguarse, pero todavía es importante, el mercado residencial no ha perdido un ápice de fortaleza". Para Font, "los precios van a seguir la senda del crecimiento, pero en una línea moderada mientras el acceso a la financiación no encuentre estabilidad", añadiendo que "debemos estar preparados para afrontar las futuras subidas de tipos de interés que tiene preparadas el Banco Central Europeo para este año".

Solo 10 capitales se ajustaron de un año a otro

Las regiones más caras en febrero de 2023 fueron Baleares (3.900 ?/m²), Madrid (3.370 ?/m²) y País Vasco (2.967 ?/m²) y las más baratas Extremadura (799 ?/m²), Castilla-La Mancha (845 ?/m²) y Murcia (1.107 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos se dieron en Baleares (15,97%), Comunidad Valenciana (9,02%), Andalucía (7,95%), Madrid (7,35%) y Canarias (7,30%). No hubo ajustes en este periodo.

Baleares, con 3.900 euros por metro cuadrado, fue la provincia más cara. Le siguieron Madrid (3.370 ?/m²) y Guipúzcoa (3.335 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Ciudad Real, que cerro? la clasificación con 636 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Jaén (690 ?/m²) y Cuenca (752 ?/m²). Los incrementos más abultados de un año a otro se localizaron en Baleares (15,97%), Alicante (14,26%) y Málaga (12,92%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Huesca (-4,45%), Lleida (-4,37%) y Palencia (-1,93%).

La capital más cara fue Donostia-San Sebastián, con 5.716 euros por metro cuadrado. Por detrás se situaron Madrid (4.455 ?/m²) y Barcelona (4.444 ?/m²).  Jaén fue la más asequible, con un precio de 1.065 euros por metro cuadrado. Otras capitales baratas fueron Lleida (1.173 ?/m²) y Ciudad Real (1.185 ?/m²). Las subidas más intensas frente a febrero de 2022 se produjeron en Alicante (18,44%), Ávila (14,82%) y Santa Cruz de Tenerife (14,29%). Las que más bajaron fueron Huesca (-19,88%), Girona (-4,85%) y Lleida (-3,66%).

Cuatro capitales de provincia crecieron más de un 15% de un año a otro: Alicante (17,69%), Palma de Mallorca (17,31%) y Santa Cruz de Tenerife (15,63%).

La inflación que soportan las familias en su día a día es una razón poderosa para retrasar las compras inmobiliarias y, por tanto, para que la curva ascendente de los precios residenciales se modere.

Madrid, 4 de abril de 2023.- Según el informe trimestral de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de marzo de 2023 fue de 2.016 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una subida del 1,62% frente a diciembre de 2022. Interanualmente, el ascenso alcanzó el 6,55%. El incremento con respecto a febrero de 2023 fue del 1%, ya que el precio medio el mes pasado fue de 1.996 euros por metro cuadrado.

El precio de la vivienda de segunda mano parece seguir siendo ajeno a la nueva realidad hipotecaria. Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "el encarecimiento de los préstamos para la compra de vivienda todavía tardará en bajar el impulso de la demanda lo suficiente como para que este retraimiento impacte en los precios de venta residenciales".

En este sentido, el portavoz del portal inmobiliario admite que "las subidas de tipos aplicadas por el Banco Central Europeo hacen que la financiación ya no sea tan barata como antes, pero las entidades se están encargando de reconfigurar la oferta hipotecaria porque tienen que seguir atrayendo clientes: es la clave de su negocio". En cualquier caso, el experto indica que "la inflación que deben soportar las familias en su día a día es otra razón poderosa para retrasar las compras inmobiliarias y, por tanto, para que la curva ascendente se modere".

Por otro lado, otro de los aspectos que impide que los precios bajen de forma más rápida, es el apetito inversor. "La rentabilidad de los alquileres continúa siendo muy atractiva, por lo que la compra por inversión sostiene los precios de venta y evita que estos caigan", revela Font, añadiendo que "el valor defensivo de este activo cobra relevancia en un momento en el que el arrendamiento se expande y se tensiona con los que no pueden comprar y aceptan ser inquilinos a largo plazo, pero también con los que sí pueden comprar, pero prefieren esperar mejores condiciones".

La vivienda de segunda mano en España tuvo un precio medio de 1.981 euros por metro cuadrado en el mes de enero de 2023, cayendo un -0,14% frente a diciembre.

Frente al año pasado, solo una capital registró un porcentaje de bajada de dos dígitos: Huesca (-18,82%). La capital que más subió fue Alicante (15,81%).

El comprador de primera vivienda con solvencia comprometida va a pasar a un segundo plano. El testigo lo va a recoger la reposición y la inversión.

Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de enero de 2023 fue de 1.981 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una caída del -0,14% frente al pasado mes de diciembre, cuando el precio por unidad de superficie fue de 1.984 euros. El repunte con respecto a enero de 2022 fue del 5,21%, ya que el precio medio hace un año se situó en los 1.883 euros por metro cuadrado.

Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "2023 será un año de transición". El portavoz del portal inmobiliario indica que "una vez superada la crisis pandémica, el mercado de la vivienda vivió casi dos años registrando récords en compraventas e hipotecas". Font señala que "esta trayectoria comenzó a perder fuerza a finales de 2022 debido a la delicada situación geopolítica, un factor que ha disparado la inflación, agotado el ahorro acumulado y encarecido las hipotecas, además de haber disparado los costes constructivos de la obra nueva".

El directivo señala que "el segmento residencial va a tender hacia la moderación, pero en ningún caso debemos esperar grandes correcciones". En este sentido, Font vaticina que "el comprador de primera vivienda con solvencia comprometida va a pasar a un segundo plano, alargando su etapa como inquilino para centrarse en el ahorro, que es la clave con la que logrará una mejor posición financiera". El portavoz del portal inmobiliario añade que "el testigo lo va a recoger la reposición y la inversión, que serán los perfiles que sostendrán las transacciones".

Solo 11 capitales ajustaron su precio de un año a otro

Las regiones más caras en enero de 2023 fueron Baleares (3.806 ?/m²), Madrid (3.321 ?/m²) y País Vasco (2.959 ?/m²) y las más baratas Extremadura (798 ?/m²), Castilla-La Mancha (838 ?/m²) y Murcia (1.101 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos tuvieron lugar en Baleares (14,30%), Comunidad Valenciana (8,97%) y Andalucía (8,09%), registrándose el único ajuste en Extremadura (-1,30%).

Baleares, con 3.806 euros por metro cuadrado, fue la provincia más cara. Le siguieron Guipúzcoa (3.324 ?/m²) y Madrid (3.321 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Ciudad Real, que cerro? la clasificación con 628 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Jaén (691 ?/m²) y Cuenca (744 ?/m²). Los repuntes más abultados se localizaron en Málaga (14,75%), Baleares (14,30%) y Alicante (13,33%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron León (-4,54%), Palencia (-4,26%) y Ciudad Real (-4,03%).

La capital más cara fue Donostia-San Sebastián, con 5.738 euros por metro cuadrado. Por detrás se situaron Barcelona (4.430 ?/m²) y Madrid (4.386 ?/m²). Jaén fue la más asequible, con un precio de 1.055 euros por metro cuadrado. Otras capitales baratas fueron Lleida (1.180 ?/m²) y Ciudad Real (1.182 ?/m²). Las subidas más intensas frente a enero de 2022 se produjeron en Alicante (15,81%), Ávila (15,33%) y Santa Cruz de Tenerife (13,50%). Las que más bajaron fueron Huesca (-18,82%), Tarragona (-5,51%) y Girona (-4,49%).

Acceso completo de el informe mensual de precios de venta de pisos.com

A partir del próximo 1 de enero en España cambiará la referencia del valor para calcular la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP). Como efecto de esta medida, los expertos del sector prevén que se producirá un aumento de la recaudación de estos tributos por parte de las comunidades autónomas. ¿Cuáles son las claves que rodean al sistema que fijará desde ahora el valor de referencia de los inmuebles?

Se tendrá en cuenta el valor de referencia del Catastro y no el precio de la vivienda determinado en la operación de compraventa. Se prevé un índice corrector del 0,9

La base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP) se fija, hasta la fecha, partiendo del valor de la compraventa de un inmueble dado, por lo que, según Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal Barcelona, "si la administración consideraba que no era real, determinaba el valor que era de mercado y era el contribuyente quien tenía que acreditar que el suyo era realmente el de mercado y el que efectivamente era el valor correcto."

Por el contrario, con el método que se instalará a partir de enero se "impone un valor ficticio, teórico", según opina Abel Marín, socio de Marín y Mateo Abogados. En concreto, este letrado informa de que será la Dirección General del Catastro la que, cada año, fijará "el valor de los inmuebles teniendo en cuenta la información obtenida de fedetarios públicos, como son los notarios y registradores de la propiedad" y otras fuentes. Marín continúa explicando que, a partir de enero, se establecerá una media aritmética por zonas, ubicación de los inmuebles y características generales de los mismos, como superficie, antigüedad, altura o uso. No obstante, aclara que, "para evitar desviaciones, la Ley 11/2021 de lucha contra el fraude fiscal prevé un índice corrector del 0,9.

La repercusión del nuevo sistema será "total". Se producirá un aumento de la recaudación de impuestos y estos generarán ganancias patrimoniales sujetas a IRPF y Sociedades

Las modificaciones previstas traerán consigo un incremento de impuestos, que recaerá en las arcas públicas de las comunidades autónomas. Así lo prevé Xavier López Villaécija, director del área fiscal del despacho de abogados Sanahuja Miranda, quien argumenta que esto se producirá porque "el valor de referencia se asimilará a un teórico valor del mercado, y normalmente las transacciones de inmuebles de segunda mano se cierran por un precio inferior al del mercado."

Por su parte, Marín reconoce que la repercusión del nuevo sistema será "total", pues pese a que el cambio afecta a los impuestos de Sucesiones y Donaciones, y al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, "es fácil llegar a la conclusión" de que si estos tributos son los que marcan el valor de transmisión y adquisición, además de ser "ficticios", generarán ganancias patrimoniales sujetas a IRPF, en el caso de las personas físicas, y al Impuesto de Sociedades, en el caso de las empresas.

El futuro valor de referencia tiene visos de ser declarado inconstitucional, porque puede afectar al principio de capacidad económica que rige el sistema tributario

Los especialistas en la materia consideran que la implantación del nuevo valor de referencia tiene "muchos" visos de ser declarado inconstitucional. En este sentido, Goenaga indica que a partir de ahora se utilizará "como base de cálculo" para la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, "no el valor de mercado o el valor real que se ha aplicado en esa operación". Por este motivo, esta abogada reconoce que la medida "puede afectar al principio de capacidad económica que rige el sistema tributario."

Sin embargo, otros especialistas, como López Villaécija, ven suficiente el nuevo valor de referencia y su factor de minorización. El mismo, subraya este abogado, "indudablemente ayudará a indexar el coste fiscal a un valor de mercado más real" que el actual. Es por ello que no cree que pueda abrirse la posibilidad de que las personas impugnen el valor de referencia aplicado ni se lleve a cabo un aumento en el número de litigios entre el contribuyente y la administración. "Quizá al contrario, dado que lo que pretende el legislador no es eso, y con la regulación del valor de referencia es razonable pensar que se consiga una mejor litigiosidad", agrega.

Para evitar fraudes y fomentar la colaboración del ciudadano, los expertos piden una reforma tributaria integral, con la que se modernice el sistema vigente

En paralelo, algunas voces del sector creen que es necesario poner el foco en la necesidad de producir una gestión recaudatoria eficiente, que evite que la actividad de la administración sea ineficaz. Así lo pone de manifiesto Gerard Aguilar, director de fiscalidad de Tecnotramit, quien asegura que es importante "que se establezcan intercambios de información tributaria a todos los niveles, entre administraciones tributarias de todos los ámbitos así como entre organismos judiciales, contribuyentes y colaboradores sociales."

En la misma línea, considera que hace falta que "tanto el legislador como las administraciones públicas" propongan una reforma integral que modernice el sistema tributario vigente, "recordando cuáles son los principios básicos del mismo, establecidos en el artículo 31 de la Constitución". "Es decir, que todos los ciudadanos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica, cada vez más vulnerada, como se ha demostrado con la reciente sentencia del Tribunal Constitucional sobre la plusvalía municipal", concluye.

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Frente al pasado año, Málaga (10,82%) fue la sexta capital española que más subió. Por su parte, Jaén (-3,30%) fue la sexta que más se devaluó de España.

Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, la vivienda de segunda mano en Andalucía en febrero de 2023 tuvo un precio medio de 1.527 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso el tercer ascenso interanual más llamativo del país: un 7,95%. Mensualmente, se produjo una subida del 0,62%.

Andalucía fue la octava autonomía más cara de España

Andalucía fue la octava autonomía más cara de España, por detrás de Baleares (3.900 ?/m²), entre otras. En cuanto a la vivienda de segunda mano en España, en febrero de 2023 registró un precio medio de 1.996 euros por metro cuadrado, arrojando un ascenso mensual del 0,76%. De un año a otro, la cifra registrada marcó una subida del 5,82%.

Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "la vivienda sigue demostrando su pujanza en cuestión de precios, a pesar de que la euforia compradora ha remitido". El experto se refiere a la gran efervescencia vivida por las transacciones a lo largo de 2021 y casi todo el 2022, año en el que los meses finales ya apuntaban a un cambio de tendencia. "Es posible que la demanda de primera residencia haya adoptado una postura de espera ante el cambio en las condiciones hipotecarias, pero el inversor no quiere perder la oportunidad de obtener una rentabilidad atractiva y está ocupando su lugar, sobre todo, en lo que respecta a la vivienda de segunda mano", señala el portavoz del portal inmobiliario.

El directivo revela que "el sector inmobiliario es uno de los pilares sobre los que se asienta la economía, y en estos momentos de incertidumbre, cuando se cumple un año de la invasión rusa a Ucrania y cuando la inflación comienza a apaciguarse, pero todavía es importante, el mercado residencial no ha perdido un ápice de fortaleza". Para Font, "los precios van a seguir la senda del crecimiento, pero en una línea moderada mientras el acceso a la financiación no encuentre estabilidad", añadiendo que "debemos estar preparados para afrontar las futuras subidas de tipos de interés que tiene preparadas el Banco Central Europeo para este año".

Jaén fue la capital más barata de España

De un mes a otro, Huelva (2,04%) fue la quinta provincia española que más subió. Por otra parte, Almería (-0,29%) fue la octava que más se ajustó de España. Interanualmente, todas las provincias andaluzas se ajustaron, arrojando Málaga (12,92%) el tercer puesto entre las provincias españolas que más crecieron. En cuestión de precios, la provincia andaluza más cara fue Málaga (2.574 ?/m²), siendo la sexta en el ranking nacional. Por su parte, Jaén (690 ?/m²) fue la segunda más asequible del país.

En cuanto a las capitales andaluzas, Huelva (2,51%) fue la segunda que más subió del país, mientras que Almería (-1,03%) fue la séptima capital española que más se devaluó. Frente al pasado año, Málaga (10,82%) fue la sexta capital española que más subió. Por su parte, Jaén (-3,30%) fue la sexta que más se devaluó de España. En el apartado de precios, Jaén (1.065 ?/m²) marcó el precio más asequible de España, bastante alejada de Málaga (2.803 ?/m²), que fue la sexta más costosa del país.

A partir de 2022, si la persona que cotiza ha trabajado menos de 37 años y seis meses, la edad ordinaria de jubilación aumentará a los 66 años y dos meses, tras la reforma de las pensiones. En esta reforma, se llevará a cabo un incremento progresivo en la edad para jubilarse hasta los 67 años con mira en 2027. Aquellas personas que hayan cotizado durante más tiempo, podrán hacerlo un año antes con la edad de 65 años. Además, se incrementa a los últimos 25 años los años trabajados para poder calcular la base reguladora.

Dicho calendario de aumento progresivo de la edad de jubilación pertenece a la reforma de las pensiones realizada en 2011, cuyo fin es que en 2027 finalice el calendario con la edad de jubilación en 67 años para 2027.

Desde 2011, cada año se aumentan los requisitos de cotización como la edad ordinaria para jubilarse. A partir del año que viene, volverá a subir por consecuencia la edad ordinaria, así como la jubilación anticipada, la flexible y la demorada. El incremento será de tres meses respecto a este año

En 2022, también subirá los años necesarios para calcular la base reguladora, en otras palabras, la cuantía de referencia indicada por las bases de cotización para calcular la cantidad de pensiones a los últimos 25 años cotizados. El número de años cotizados ha aumentado desde los 16 últimos años trabajados de 2011. Además, se implementa un divisor a la base de cotización que pasa a ser de 350, frente al antiguo 336.

El Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones está planeando una reforma de las pensiones con novedades como aumentar los años que se requieren para calcular la base reguladora, en un principio, a 35 años y que los trabajadores elijan los años a tener en cuenta para dicho cálculo.

A continuación, exponemos algunas ideas para ahorrar energía en nuestros hogares.

Electricidad

Tener ajustada la potencia contratada al mínimo necesario es muy importante, ya que de esta forma solo gastaremos lo que necesitamos y además se puede reducir en el consumo de los aparatos eléctricos:

-Desconectando el stand-by de todos los aparatos. Es lo que se llama el consumo silencioso. Son aparatos que no están encendidos pero tampoco apagados.

-Desenchufando los dispositivos siempre que sea posible (ordenador, televisión, portátiles?)

-Desenchufando los cargadores cuando no estén en uso.

También podemos apostar por tarifas con discriminación horaria.

Iluminación

El primer paso para ahorrar en la iluminación es aprovechar al máximo la luz natural cuando estemos en casa. Y en cuanto a la luz eléctrica, aconsejamos utilizar bombillas LED o de bajo consumo. Hay que recordar apagar las luces en las habitaciones vacías (la luz representa el 20% del gasto de energía en la mayoría de los hogares).

Un truco es analizar las necesidades lumínicas de las habitaciones y adaptarlas en función de las mismas. Por ejemplo, aplicando colores claros en techos, paredes, cortinas y persianas para garantizar más luminosidad.

Electrodomésticos

Utilizando electrodomésticos de máxima eficiencia y haciendo un uso comedido de los electrodomésticos en general, conseguiremos un importante ahorro. Para ello, se puede, por ejemplo:

-Colocar el frigorífico en un lugar fresco y ventilado, evitar abrir y cerrar constantemente las puertas y no introducir comida caliente en el mismo.

-Poner la lavadora a carga completa.

-Poner programas cortos en el lavavajillas.

-Evitar el secador de pelo.

-Apagar el horno antes de finalizar la preparación del plato, aprovechando el calor acumulado.

Aire acondicionado y calefacción

Regular el consumo y la temperatura de los aparatos de refrigeración también marca una notable diferencia en el ahorro. Una temperatura razonable para mantener en la vivienda oscila entre 19 y 21 grados y un poco más baja en los dormitorios.

Los expertos recomiendan regular la calefacción en una temperatura constante de 20 grados en invierno y el aire acondicionado entre 24 y 26 grados en verano, así como limpiar los filtros con frecuencia.

Cuando no estemos en casa no es conveniente dejar encendidos ni la calefacción ni el aire acondicionado y deben apagarse unos veinte minutos antes de abandonar la vivienda.

Temperatura y Aislamiento

Tanto el frío como el calor se transmiten a través de las ventanas y suelos. Las cortinas y alfombras, además de objetos decorativos, pueden ayudar a ahorrar energía, por ejemplo, guardando el calor durante el invierno. Además, las cortinas en verano ayudan a mantener fresca la casa.

Por otra parte, controlando las posibles fugas de aire se conseguirá un consumo de energía eficiente.Si no es posible hacer una reforma en la vivienda para obtener un buen sistema de aislamiento entonces hay que asegurarse de sellar bien las puertas y ventanas.

Colocando en las ventanas un doble cristal se conseguirá una medida de ahorro muy eficiente.

Agua

El agua caliente consume gran parte de energía en nuestras viviendas y en ocasiones se puede prescindir de ella, por ejemplo, lavando la ropa y los platos con agua fría o tibia.

Pero evidentemente, necesitamos del agua caliente en ciertos momentos y para conseguir que sea más económica tenemos algunas soluciones, como instalar un calentador solar de agua.

En cuando a las duchas, lo recomendable para el ahorro es que sean cortas.

Asimismo, existen mangos de ducha de bajo consumo.

Previamente a reclamar las cuantías del arrendamiento, se debe contar con un contrato de alquiler para poder justificar que existe una relación de alquiler.

En caso de que no haya contrato, se considerará alquiler pero sustentado en un contrato verbal. Los dos contratos tienen validez, pero el contrato por escrito posee mayores facilidades a la hora de demostrarlo. Para el verbal, habrá que recurrir a otros métodos de justificación como mensajes, recibos bancarios de las rentas, correos...

Por ello, los propietarios siempre deben contar con el acuerdo de alquiler por escrito.

3 opciones del propietario en caso de impago

En el supuesto de impago de rentas, el propietario posee varias opciones:

  • Reclamar las deudas pendientes y el desalojo
  • Reclamar las deudas pendientes, pero no el desalojo
  • Reclamar el desalojo, pero no las deudas pendientes

Cabe destacar que si existen rentas impagadas por parte del inquilino, pero continúa viviendo en el domicilio, se debe optar por la primera opción: reclamar las deudas pendientes y el desalojo.

Por otro lado, si el inquilino tiene deudas pendientes pero no reside en la vivienda, obviamente solo se recurriría a reclamar las deudas pendientes.

En cambio, reclamar el desalojo solo sin reclamar las deudas pendientes no es un caso usual.

Reclamar las deudas pendientes, sin desalojo

Para los que reclamen solamente las deudas pendientes, en principio nos encontraríamos con un inquilino que tiene rentas impagadas pero que ya ha abandonado el domicilio.

En este caso, la Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 250.1.1 apunta a recurrir al "juicio verbal". Debido al tratarse de una reclamación de rentas impagadas, habrá que acudir tanto a un abogado como a un procurador como dicta los artículos 23 y 31 de la normativa.

Debemos recordar que en este procedimiento, siempre se celebrará un juicio, independientemente de si el inquilino se opone o no a la demanda. No se llegará a juicio si el juez dictamina que no hay necesidad de llegar a él tras la petición de las partes implicadas.

Reclamar desalojo, sin las deudas pendientes

Esta segunda opción hace referencia a cuando el inquilino continúa residiendo en el domicilio y tiene rentas impagadas.

Este caso no suele darse con frecuencia, ya que si hay deudas pendientes, lo normal es reclamar el pago de estas.

A pesar de ello, existen casos en los que se acude a esta opción. La ventaja de esto reside en que el desalojo puede efectuarse mucho antes de lo esperado, ya que no se reclama ninguna deuda pendiente, únicamente el desahucio.

Reclamar el desalojo y las deudas pendientes

Por el contrario, lo más usual cuando el inquilino vive en el domicilio y tiene rentas impagadas es reclamar en la misma demanda tanto las cuantías pendientes como el desahucio.

Se originaría el denominado "desahucio express", un proceso verbal específico que tiene una mayor agilización que los dos casos anteriores.

Es el caso más común, ya que el juzgado en su auto, en caso de juicio, o decreto, si no se celebra un juicio, declarará el desalojo del inquilino de la vivienda, así como el abono de las rentas impagadas previamente a la fecha del desalojo.

Con este único procedimiento, se logrará expulsar al inquilino y recibir el dinero correspondiente a la deuda pendiente.

¿En qué consiste el desahucio express?

El desahucio express comienza en el momento en el que se presenta la demanda de desahucio. El procurador y el abogado están obligados a firmar ambos dicho documento.

Transcurrirán 30 días hasta que el juzgado acepte la demanda, la tramite y se envíe una notificación de ello al inquilino.

Desde el día de la notificación, el inquilino posee un plazo de 10 días hábiles para presentar su oposición o no. Si decide oponerse, se llevará el caso a juicio que finalizará con la declaración de una sentencia.

En caso de no oponerse, no se celebrará juicio y se concluirá a través de un decreto de archivo. Tras la sentencia o el decreto, se procederá a llevar a cabo el desahucio.

¿Qué es un paseo virtual 360º inmobiliario?

Aquí no estamos hablando de videos tridimensionales, sino de algo mucho más sencillo, un paseo virtual de un inmueble son fotografías en 360º de sus diferentes estancias que posteriormente se unen entre ellas mediante un software que puede ser de un crm inmobiliario, del software de las propias cámaras o de plataformas independientes.

Todas ellas al finalizar la generación del paseo virtual, nos proporcionarán una URL o Link del mismo, que deberemos insertar dentro de la ficha de inmueble de nuestro software inmobiliario, para que este lo exporte a su web y a los portales.

 

Ejemplo de creación de un paseo virtual desde el software inmobiliario INMOPC

Hemos cogido como referencia para demostrar cómo se hace un paseo virtual el software inmobiliario Inmopc, donde nos muestra paso a paso como agregar las fotografías 360º para posteriormente realizar el paseo virtual.

https://www.youtube.com/watch?v=fk9P8cmhIAc&feature=youtu.be


Paseos virtuales software inmobiliario Vs Plataformas independientes

Los paseos virtuales se pueden realizar desde los software específicos de las cámaras 360º, desde otras plataformas independientes, de los portales inmobiliarios y lo más novedosos desde los propios crm inmobiliarios que incluyan esta opción como el software inmobiliario Inmopc: www.inmopc.com/software-para-inmobiliaria-visitas-360.html

Vamos a realizar una comparativa entre la opción de realizar los paseos virtuales con un software inmobiliario o emplear el de la cámara 360º o de otras plataformas independientes. La conclusión nuestra es que para una agencia inmobiliaria normal es mucho más económico y sencillo de usar utilizar directamente los paseos virtuales que nos ofrecen los diferentes crm inmobiliarios como www.inmopc.es

  • Validación por los portales inmobiliarios: No todas las plataformas virtuales están validadas por los diferentes portales, es crucial que la plataforma elegida este integrada en los mismos. Los paseos virtuales de los crm inmobiliarios están plenamente validados.
  • Precio de las plataformas independientes: Tanto el software de las cámaras como otras plataformas independientes, tienen una gran variedad de planes y precios. Los crm inmobiliarios normalmente no cobran por este servicio, luego es un gran ahorro anual para una inmobiliaria, generar los paseos virtuales en el propio software inmobiliario.
  • Calidad y opciones: Normalmente las plataformas independientes, son las que más utilidades tienen y optimización visual del paseo, que las generadas en el software de las cámaras o con los crm inmobiliarios. Si necesita otras opciones como mapas, inserción de videos, anotaciones tal vez el paseo virtual del crm inmobiliario se le quede corto.
  • Paseos virtuales de los portales inmobiliarios: Todos los portales tienen la opción de generarlos dentro del propio portal o importarlos desde el crm inmobiliario. Además de no poder usar esos paseos para la web de la inmobiliaria, ni para mandarlos a colaboradores, solo para el uso exclusivo de ese portal, perdiendo el mismo al cancelar la suscripción en el portal.

 

Cursos de videos para inmobiliarias

En este artículo aprovechamos para recomendar a una agencia inmobiliaria, que quiera mejorar en el desarrollo de videos para inmobiliarias y paseos virtuales que contraten el un curso de Vídeos para inmobiliarias del portal de formación inmobiliaria www.apiformacion.es, en el que explican cómo grabar y maquetar vídeos de inmuebles y corporativos, y cómo hacer paseos virtuales y crear un vídeo atractivo a partir de ellos.

https://www.apiformacion.es/cursos/videos-para-inmobiliarias/

 

Plataformas de paseos virtuales independientes

Si no queremos usar el paseo virtual que nos proporciona nuestro crm inmobiliario, podemos acudir a muchas plataformas de paseo 360º, hacemos una mención de las principales, cuyas utilidades y tarifas de precios varían considerablemente:

Marzipano

esta herramienta genera un recorrido virtual a partir de un conjunto de panorámicas y permite exportarlo como una aplicación web que puede implementarse tal cual o usarse como modelo estándar para proyectos más avanzados. Requiere Firefox o Chrome.

http://www.marzipano.net/

 

Roundme

carga fácilmente varios archivos 360º panorámicos con solo arrastrar y soltar.
Admite imágenes JPEG y TIFF de hasta 65.000 píxeles que se muestran con soporte para múltiples resoluciones.
Almacenamiento ilimitado en la nube. Las fotografías se almacenan de forma segura en la nube y están disponibles para descargar en cualquier momento.

https://roundme.com/

 

Yaencontre

se utiliza con la aplicación de Google Street View. Se suben las fotos y directamente se publica el paseo virtual en el portal inmobiliario.

https://www.yaencontre.com/

 

Insta360

esta es una cámara de fotografías 360º que tiene su propia plataforma para subirlas directamente y crear paseos virtuales.


https://www.insta360.com/

 

Immoviewer

esta plataforma es específica para inmobiliarios y contiene avanzadas características, en las que que a parte de crear paseos virtuales se pueden incorporar planos de los inmuebles.

https://www.immoviewer.com/

 

Matterport

es otro ejemplo de plataforma que tiene su propia cámara, pero a un nivel muchísimo más profesional.

https://matterport.com/es

 

Ricoh360

podemos crear paseos virtuales de forma ilimitada con un plan mensual, además de que esta plataforma tiene sus propias cámaras y nos facilita la incorporación directa de las imágenes captadas si contratamos un plan.

Cámaras 360º para inmobiliarias

A continuación destacadas las mejores cámaras en relación calidad-precio que hay actualmente en el mercado dirigido al sector inmobiliario. Cámaras sencillas de usar, económicas que cumplen su función perfectamente sin ser grandes expertos fotógrafos. Con estas cámaras cualquier agente inmobiliario puede realizar fotografías 360º para posteriormente hacer el paseo virtual del inmueble

Son muy importantes las características técnicas básicas como el tipo de lente, diafragma y la resolución tanto de imagen como de vídeo, también la capacidad de almacenamiento ya sea con memoria interna o con ranuras para tarjetas de memoria SD y la calidad de la batería. También debemos considerar si tiene o no software para realizar los paseos virtuales 360º de los inmuebles.

Ricoh Theta SC

  • 360 ° PARA TODOS: modelo estándar que le permite disfrutar fácilmente de un alto rendimiento.
  • ALTA CALIDAD DE IMAGEN: Graba imágenes fijas y videos naturales de 360 ??° con alta resolución y procesamiento de imágenes de puntadas de alta precisión.
  • PELÍCULA 4K: videos 4K de 360 ??grados de alta calidad con la última tecnología de estabilización de imagen.
  • MODO DE VISTA NOCTURNA: El nuevo modo preestablecido permite tomar hermosas escenas nocturnas con poco ruido y un rango dinámico más amplio. También puede capturar hermosos retratos con la función de detección de rostros.

Enlace ejemplo paseo virtual grabado con  RICOH THETA SC: https://embed.ricohtours.com/292ecf3d-f9b5-4bc9-928e-8d583cbf2fa2

Samsung Gear 360

  • Sensor Dual CMOS de 15 MP y memoria RAM de 1 GB
  • Resolución de grabación de vídeo de 360° (3840 x 1920) a 30fps
  • Objetivo ojo de pez dual con apertura f/2.0
  • Diseñado con tecnologías Wi-Fi 802.11 a/b/g/n/ac 2.4 + 5 GHz, Bluetooth 4.1 y NFC

Compatible con Samsung Galaxy S7/S7 Edge, S6/S6 Edge/Edge+ y Note5
Más Información: https://www.samsung.com/es/smartphones/galaxy-s7/gear-360/

LG 360 CAM

  • Cámara: doble de 13 MP.
  • Conectividad: Wi-Fi y Bluetooth.
  • Batería: 1,200 mAh.
  • Micrófonos: 3.
  • Sensores de 9 ejes.
  • Máxima resolución de vídeo: 2560×1280 píxeles a 30 fps.
  • Máxima resolución de foto: 5660×2830 píxeles (16 megapíxeles).
  • No puede funcionar sin una tarjeta SD (viene con una de 16 GB).
  • Más Información:
    https://www.lg.com/es/lg-friends/lg-360-CAM

Kodak PixPro SP360 4K

  • Memoria: MicroSD clase 10 con capacidad de hasta 128GB. 
  • Accesibilidad: WIFI/NFC
  • Batería: Litio Recargable LB-080 de 1350mAh -3.6V con puerto de carga.              
  • Sensor: 1/2.3? BIS CMOS              
  • Lentes: Alta Calidad 360×235°
  • Resolución de Imagen: (1:1) 8MP: 2880×2880, (16:9) 2MP: 1920×1080, (4:3) 4MP: 2304×1728.
  • Resolución de video: Video Circular: 2880×2880: 30fps (1:1), 1440×1440: 60fps/30fps (1:1), 2048×2048: 30fps (1:1), 1072×1072: 60fps/30fps.

Más Información: https://kodakpixpro.com/Europe/es/cameras/vrcamera/sp3604k/

Kodak PixPro SP360 4K

  • Fotografías de resolución profesional (134 megapíxeles) y precisión 3D
  • Captura 3D de alta calidad con ilimitadas fotografías 4K de calidad para impresión
  • Poderosa batería para capturar múltiples propiedades al día
  • Compatible con cualquier dispositivo iOS que tenga la aplicación Matterport Capture

Más Información: https://matterport.com/es/camaras/pro2

Gafas de realidad virtual para inmobiliarias

Algunas inmobiliarias las siguen usando, aunque la gran mayoría no la usan, accediendo directamente para ver los paseos virtuales a las pantallas de ordenador, tablets y otros dispositivos móviles. Hemos querido destacar tres gafas virtuales que hay actualmente en el mercado por su gran precio competitivo y calidad.

Woxter Neo VR1

  • Gafas VR para disfrutar de apps y juegos con su Smartphone. Las gafas de realidad virtual Woxter que le permitirán sentir la velocidad de sus juegos 3D, la vibración de sus efectos y disfrutar de todo el  mundo de realidad virtual con su Smartphone
  • Distancia focal ajustable para evitar ver imágenes dobles / Alta transparencia. Lentes magnificadas para visualizar imágenes estéreos cópicas SBS en nuestro Smartphone
  • Materiales de máxima calidad: ABS (plástico muy resistente a los impactos y a las temperaturas extremas) + suave esponja con retroceso elástico
  • Banda de cabeza ajustable y máxima ventilación
  • Muy cómodo, fácil de usar y ligero (210 g)
  • Más información: https://woxter.es 
HAMSWAN

  • Diseño Novedoso: pesa 238g, diseño con matería de tela + ABS. Diadema nylon ajustable y lente asférica anti distorsión 42mm.
  • Cómodo y fácil de ajustar: pantanlla de 1050 pulgadas a una distancia 3m con ángulo visual entre 100 y 120 grados, Miopía de menos de 600 grados es una buena idea para usar este material sin gafas.
  • Compatibilidad: tiene disipación buena de calor por su tapa frontal desmontable y se adapta para todos los teléfonos inteligentes dentro de 4.0 ? 6.0 pulgadas.
  • Más información: https://www.hamswan.com

3Go VRG

  • Compatibilidad pantalla: 3,5? ? 6?
  • Lentes: Diámetro 40mm
  • Campo de visión: 70 ? 90 grados
  • Material: ABS + PC
  • Usuarios con miopía: Pueden usarlo si tienen menos de 6 dioptrías sin necesidad de quitarse las gafas o las lentillas
  • Dimensiones:194 x 141 x 105mm
  • Peso: 399gr
  • Más información: http://www.3go.es

El consumo del año móvil (marzo 2019 ? febrero 2020) aún mantiene un crecimiento positivo del 3,9%, seis décimas menos que enero, y se sitúa en 14.312.443 de toneladas, 541.376 más que en el mismo período del año anterior. "Aunque hemos de recordar que estas cifras se refieren a febrero, período previo a la crisis del COVID-19; a corto plazo prevemos una brusca caída en la producción", explica el presidente de Oficemen, Víctor García Brosa.

A este respecto, el presidente de la patronal cementera, destaca que el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo en respuesta a consultas formuladas en relación con el estado de alarma ha dicho textualmente que "el tráfico de camiones de áridos, cemento y hormigones está permitido, al no haberse prohibido las obras a las que transportan dichos materiales ni el transporte para garantizar el abastecimiento. No es obligatorio el cierre de las obras, pues no se ha suspendido expresamente esa actividad".

También el presidente de Oficemen manifiesta que "apoyamos el comunicado de la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (CEPCO), relativo a no paralizar las obras, reforzando las inspecciones relativas al cumplimiento de las medidas sanitarias que garanticen la completa seguridad de los trabajadores"; y añade "Una vez paralizado el sector servicios, la construcción es uno de los pilares actuales de la economía española. Es de suma importancia que todas las obras actuales, incluidas la de infraestructuras mantengan su actividad para preparar a nuestro país en la salida de esta crisis".

"Las fábricas de cemento españolas, de momento, continúan trabajando con la normalidad que permite el Estado de Alarma. La seguridad y salud de los trabajadores es una prioridad para las empresas cementeras, activándose protocolos que garantizan las condiciones de trabajo seguras para los trabajadores de fábrica y modalidades de teletrabajo para gran parte de los empleados de servicios generales", afirma García Brosa.

"Desde Oficemen queremos trasladar el sentimiento de la industria cementera de apoyo a todos los afectados por la pandemia y nuestro ánimo de contribuir de la mejor forma posible a la reconstrucción social y económica del país", añade el presidente de Oficemen.

Nueva caída de dos dígitos en las exportaciones

Las exportaciones acumulan ya 33 meses en números rojos y sufren un nuevo descenso del 31,4% en febrero. Durante el mes pasado se perdieron más de 200.000 toneladas, con un volumen de exportación inferior a las 460.000 toneladas. En el acumulado del año la caída se eleva a casi un 20%, mientras que en el conjunto del año móvil (mar?19-feb?20), el descenso se eleva al 24,2%, con una pérdida cercana a los dos millones de toneladas.

Las importaciones crecen en el año móvil, pese a la caída de febrero, alcanzando casi el millón de toneladas y duplicando las cifras del año anterior.

En muchos hogares, el trastero es aquel habitáculo donde se va guardando todos los objetos y elementos que no podemos o no queremos guardar dentro de la propia vivienda. Herramientas, objetos estacionales, muebles antiguos o ropa son algunos de estos objetos.

Para evitar el desorden y exprimir la máxima utilidad posible a un trastero, a continuación os aportamos algunas ideas al respecto.

Llevar a cabo un embalaje correcto

Para un mejor embalaje, tendremos que recurrir a los materiales apropiados para ello, tales como fundas de plástico, cajas o cualquier tipo de material que se requiera que consigan preservar y proteger los diferentes objetos. Hay que recordar que las bolsas de plástico no se consideran una buena opción para embalar.

La mejor manera para llevar a cabo el proceso de embalaje es a través de las cajas de cartón, ya que ofrece numerosas ventajas como:

  • Debemos sellarlas correctamente a través de cinta de embalaje
  • Las cajas deben estar llenas hasta su máximo, ya que cuanto más vacías estén, más peligro hay de sufrir daños.
  • Escribir en el exterior de la caja el contenido que hay dentro de ella facilitará posteriormente la localización de los objetos que queramos encontrar.
  • Las cajas se presentan como la mejor solución para guardar objetos pequeños, aunque cabe destacar que en los espacios que queden vacíos, tenemos que rellenarlos con tiras de papel para evitar que sufran daños.

Respecto al mobiliario, tanto las patas de meses como de sillas se recomienda envolverlas con plástico de burbujas posteriormente a su limpieza. Por otro lado, los colchones tienen que ir acompañados por fundas protectoras que faciliten la mejor conservación de estos.

En suma, si cubrimos los objetos, conseguiremos una mayor protección y evitaremos que la suciedad llegue a estos objetos.

Se aconseja hacer uso de cajas transparentes con el objetivo de poder ver el contenido que se guarda dentro. Esta medida junto al escribir el contenido de la caja en el exterior facilitarían la identificación de los objetos guardados.

Tipos de embalaje

Para impedir que el desorden se adueñe del trasero, debemos atender al orden de este. Amontonar objetos no es la mejor solución para organizarlos, ya que posteriormente provocará problemas tanto para localizar objetos como en términos de limpieza.

Para tener una organización adecuada, se recomienda apostar por una optimización del espacio a través de una correcta colocación a través de las siguientes medidas:

  • En primera instancia, debemos colocar los objetos más pesados
  • Las cajas que tengan el mismo tamaño deben estar colocadas juntas
  • Los objetos que vayamos a utilizar más frecuentemente debemos situarlos cerca de la puerta
  • Hay que reservar un espacio de tránsito para poder movernos dentro del trastero
  • Prestar atención al espacio, ya que si existen electrodomésticos como un frigorífico, debemos dejar abierta la puerta para mejor la ventilación del habitáculo.
  • En cuanto a la ropa, esta la podemos colgar en una caja de armario.
  • Aquel mobiliario que se pueda desmontar, debemos guardarlo de esta manera.

Limpieza en el trastero

Una correcta y adecuada limpieza impulsa en gran medida la conservación de los objetos que guardamos en el trastero.

Para ello, debemos llevar a cabo una limpieza en profundidad cada año y varias limpiezas superficiales ocasionalmente. Si cuando vayamos a limpiar el trastero, además lo reordenamos, nos crearemos un inventario mental de los objetos que guardamos y en ocasiones, podemos encontrar algunos objetos que ya no queremos seguir guardando. Para ello, podremos venderlos de segunda mano o deshacernos de ellos.

Por último, también debemos prestar atención si se producen humedades o goteras en el trastero o cualquier otro tipo de desperfecto para poder solucionarlo lo antes posible.

Utilizar luminosidad de bajo consumo

Optar por una iluminación de bajo consumo en el trastero nos ayudará a llevar a cabo un mayor ahorro de luz, sobre todo, en aquellos casos en los que se vaya a utilizar el trastero frecuentemente con la luz encendida.

Analizar el espacio con el que se cuenta en el trastero

Previamente a comenzar a guardar objetos de forma eficiente dentro del trastero, debemos tener en cuenta el espacio con el que se cuenta. Aspectos como las zonas más iluminadas, los lugares con más interruptores o la altura del techo son algunos ejemplos a tener en cuenta.

Tras analizar esto, ya sabremos con qué espacio contamos, por lo que será más fácil organizar este espacio. También podemos optar a medir las diferentes áreas del trastero.

Estructuras que impulsan el orden

Para conseguir optimizar el mayor espacio posible de un trastero, es conveniente poseer almacenes modulares o estructuras metálicas que alcancen la altura del techo y que abarquen todo el espacio del trastero.

Si logramos repartir correctamente el peso, colocando los objetos más pesados en el suelo y los objetos más ligeros en las estanterías, conseguimos una mayor organización del espacio y una mayor capacidad de orden.

Se aconseja poseer una escalera con el fin de poder alcanzar cualquier rincón del trastero sin ningún problema.

La Audiencia considera que los denunciados conocían la voluntad de la entidad titular del piso contraria a tolerar su ocupación y que les estaba reclamando el desalojo, pese a lo que mantuvieron la ocupación sin autorización, según la resolución judicial facilitada por fuentes del TSJCyL.

"No estamos ante una ocupación ocasional ni esporádica, sino con vocación de permanencia, prolongándose la ocupación de manera desproporcionada o excesiva incluso después de conocer la existencia del proceso penal contra ellos", sostiene la sentencia.

La Audiencia rechaza recurso planteado por los denunciados en el que apelaban la eximente de "estado de necesidad", debido a que los denunciados anteriormente vivían en una casa de alquiler y estaban dispuestos a entregar 2.000 euros y abonar mensualidades de trescientos euros para la adquisición de la casa, como se desprende de lo actuado en el proceso.

Los condenados además de las costas deberán restituir a la propietaria la posesión del inmueble ocupado que deberán abandonar en el plazo de un mes con el apercibimiento y que de no efectuarlo se procedería al desalojo forzoso previa comunicación a los servicios sociales.

Respecto a la cuantía de la multa impuesta sería de 360 euros a cada uno con pagos en cuatro meses, la Audiencia considera que está correctamente justificada ya que, además de encontrarse dentro de los límites legales y las penas solicitadas por las acusaciones, se trata de la tercera ocupación del inmueble que llevaron a cabo los denunciados.

El problema que se plantea en cuestión en esta demanda es la falta de actuación de las autoridades por la okupación de un hotel por inmigrantes durante más de tres años a pesar de las órdenes de desalojo del Ministerio Público y de un juzgado. Que tuvo como consecuencias el bloqueo al acceso del inmueble en propiedad y su explotación económica (con incremento de costos energéticos) durante un periodo de tres años.

El Tribunal Europeo de Derechos Humanos, ha argumentado que el ejercicio real y efectivo del derecho garantizado por el artículo 1 del Protocolo Nº. 1 no puede depender únicamente del deber del Estado de abstenerse de cualquier injerencia. Por lo que ha expuesto la necesidad de medidas positivas de protección, en particular cuando existe un vínculo directo entre las medidas que un solicitante podría esperar legítimamente de las autoridades y el disfrute efectivo de estas últimas de su propiedad, como ya se indicó al resolver el Asunto Öneryildiz c. Turquía.

Por lo tanto para evaluar el cumplimiento del artículo 1 del Protocolo Nº. 1, se debe realizar un análisis pormenorizado de los diversos intereses aquí planteados, teniendo en cuenta que el propósito de la Convención Europea de Derechos Humanos es salvaguardar derechos que son concretos y efectivos, y solucionar el conflicto en cuestión. Aunque es cierto que las autoridades públicas están obligadas a reaccionar con la mayor brevedad posible para garantizar e implementar los derechos de propiedad del propietario objeto de las medidas impugnadas para que no sean arbitrarios ni imprevisibles.

Según relatan los medios el Gobierno griego justificó la inacción de las autoridades por motivos de orden público, ya que existía la intención de evitar el riesgo de alteraciones al orden público vinculadas a la expulsión de decenas de personas. y la evacuación de un edificio cuya okupación formaba parte de una acción militante. El conflicto en cuestión es que se prolongo durante tres años la denuncia de desalojo por parte de los demandantes así como la solicitud de asistencia de la policía para el desalojo de los ocupantes del hotel siendo objeto de varios retrasos por parte de las autoridades.

Lo que se concluye tras esta sentencia es que el Estado puede llegar a ser responsable del alargamiento del periodo de okupación si omite los actos necesarios para la restitución de la posesión de bienes inmuebles a los propietarios, algo llamativo hasta ahora, si se tiene en cuenta que el artículo 446 del Código Civil, vigente desde 1889, establece que "Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen".

La normativa de la  nueva Ley de la vivienda  puede suponer un obstáculo al problema de la okupación y una ralentización en la devolución de los inmuebles a sus verdaderos propietarios. Se da el caso en España de un año de espera para desalojar a un okupa.

Esta realidad nos lleva a plantearnos como se aborda el problema de la okupación en Europa.

¿Cómo es el desalojo en España?

Como muestran los datos recabados por Idealista y que se justifica  el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), en España la duración media de espera en que se desaloje a un okupa en 2021 era de 18,1 meses.

El  allanamiento está penado en España con entre 6 meses y 2 años, o de 1 a 4 años si hay violencia. La usurpación con una multa económica de tres a seis meses .

Desalojo en otros países europeos

En otros países del entorno europeo los tiempos de espera para el desalojo y las penas  por la okupación ilegal son diferentes que en España.

En Francia

En este país el propietario en las primeras 48 horas puede ya avisar a la policía  y estos tienen autorización inmediata para desalojar sin necesidad de mandato judicial. Incluso pasado el plazo se resolvería la situación con denuncia del propietario y un proceso rapido.

Por otra parte la okupación, que se considera acto ilegal conlleva penas de hasta 3 años y multas que llegan a los 45.000 ?

En Alemania

El desalojo en este país se materializa en 24 horas y la okupación en si, supone penas de un año de cárcel o 2 si existe violencia  y posibilidad de  multa.

En Reino Unido

Las penas por okupación ilegal en el Reino Unido son de un máximo de 51 semanas de cárcel y multa de 5.700?.
La policía puede invadir el inmueble, si existen sospechas, sin autorización judicial. El propietario puede denunciar directamente o rellenar un formulario de "orden de posesión interna" . La encarcelación de los ocupantes es posible pasadas solo 24 horas.

En Italia

La policía puede intervenir tras denuncia del propietario y un juicio rápido. Las penas por okupación son de un máximo de 2 años y las multas fluctúan entre 103 y 1032 ?, pudiendo aumentar en caso de violencia o uso de armas.

En Italia

La policía puede intervenir tras denuncia del propietario y un juicio rápido. Las penas por okupación son de un máximo de 2 años y las multas fluctúan entre 103 y 1032 ?, pudiendo aumentar en caso de violencia o uso de armas.

La ocupación ilegal de viviendas es una problemática que preocupa con intensidad a los distintos actores vinculados al sector inmobiliario. Esto incluye tanto a propietarios como a inquilinos, pero también a vecinos, entidades y otros organismos que luchan por el bienestar de las personas y su derecho a una vivienda digna.

Los propietarios probablemente sean una de las partes más vulnerables. Pero, ¿sabemos qué es y qué no es la ocupación? Esta semana, en el podcast de Fotocasa Pro Academy hablamos con Pepe Piñar, abogado especialista inmobiliario, para arrojar luz a esta controvertida cuestión.

¿Qué medidas se pueden tomar para evitar la ocupación? ¿Podemos hacer algo en cuanto se ha producido ya? ¿Qué pasos debemos seguir para recuperar la vivienda?

OCU señala que los Registradores, y también los notarios, aprovecharon una modificación de los aranceles para las operaciones de cancelación, novación y subrogación de hipotecas inmersas en operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras introducida por el Gobierno de Mariano Rajoy en el Real Decreto-ley 18/2012, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, para interpretarla a su favor, lo que supuso una importante subida de los aranceles que afectaba a todos los consumidores.

OCU denuncia que de esta manera desde el día 12 de mayo de 2012, el coste de las cancelaciones de hipotecas como de las novaciones y subrogaciones hipotecarias pasó a costar más del triple de lo que costaba hasta ese momento. Aplicando el arancel correctamente una escritura de cancelación de hipoteca debería costar alrededor de 70 euros de gastos de notario y 24 euros de registrador, frente a los más de 200 euros que cobran los notarios y los más de 100 euros que cobran los registradores.

De forma reiterada El Tribunal Superior de Justicia de Madrid dictó varias sentencias declarando que los registradores estaban aplicando incorrectamente el arancel en las operaciones de novación, subrogación o cancelación de hipotecas cuando estas operaciones se realizan por solicitud los consumidores. Aun así, los Registradores recurrieron todas las resoluciones en su contra hasta que finalmente el Tribunal Supremo en su sentencia de 4 junio de 2018 ha confirmado la aplicación incorrecta del arancel por parte de los registradores, cuyos argumentos son perfectamente aplicables a los notarios.

OCU denuncia que, Registradores y Notarios, ignorando al Tribunal Supremo siguen aplicando de forma incorrecta el arancel y cobrando de más a los consumidores. Esta práctica está amparada por la desidia de la Administración, pues a fecha de hoy no nos consta que la Dirección General de los Registros y el Notariado (DGRN) haya publicado ninguna instrucción al respecto ni haya tomado medida alguna para garantizar que se está aplicando el arancel correctamente en línea con la sentencia del Tribunal Supremo.

Esta situación causa un claro perjuicio a los consumidores que se ven obligados a pagar un precio superior en sus escrituras de cancelación, subrogación o novación de hipotecas. Para OCU los Registradores y Notarios deberían devolver las cantidades cobradas de más. Sin embargo, esto no es posible en la mayoría de los casos, puesto que ambos colectivos gozan de un sistema privilegiado de reclamaciones que en la práctica solo concede 15 días hábiles a los consumidores para impugnar las minutas.

OCU ha pedido al Ministerio de Justicia que de forma inmediata obligue a Notarios y Registradores a cobrar de forma adecuada sus minutas a los consumidores. Además, OCU ha solicitado a la Fiscalía General del Estado su intervención ya que entiende que no aplicar ya el criterio establecido por el Tribunal Supremo puede ser constitutivo del delito tipificado en el artículo 437 del Código Penal, por exigir "directa o indirectamente, derechos, tarifas por aranceles o minutas que no sean debidos o en cuantía mayor a la legalmente señalada".

OCU advierte que esta situación no es nueva, ya en el pasado los notarios y registradores han aplicado de forma irregular los aranceles, causando un grave perjuicio a los consumidores, y que gracias a las modificaciones legales a medida del Gobierno no ha tenido compensación.

Ante esta situación OCU se va a dirigir a los grupos parlamentarios para solicitar una profunda reforma del sistema notarial y registral para acabar de una vez por todas con los privilegios de un colectivo que de forma reiterada actúa impunemente en contra de los consumidores, incumpliendo de forma reiterada la Ley. Por todo ello OCU pide que:

  • Tanto notarios como registradores deberían ser funcionarios del Estado en el mismo régimen que el resto de los funcionarios, cobrando un sueldo público y no facturando directamente a los consumidores a través de un arancel que interpretan en su propio beneficio y que encarece de forma injusta e injustificada el acceso a la vivienda de los consumidores.
  • La integración del catastro y del registro de la propiedad en una sola institución, en línea con lo que ocurre en otros países de la Unión Europea, de forma que supriman de intermediación innecesarios.
  • Por ultimo y hasta que se lleve a cabo la reforma de sistema que planteamos, OCU pide la inmediata adopción de medidas legislativas necesarias para modificar los procedimientos para reclamar las minutas de notarios y registradores, con el fin de que sean verdaderamente efectivos para los consumidores y eliminar de esta forma los privilegios que la Ley otorga a notarios y registradores en contra de los consumidores.

Asimismo, en el caso concreto de cancelación de hipotecas, pedimos que la cancelación sea automática y obligatoria para la entidad financiera y transitoriamente en el caso de hipotecas sobre préstamos ya pagados, que se inscriba la cancelación de manera automática y de oficio por parte del Registrador.

IR A LA NOTA DE PRENSA.

Conforme a lo dispuesto en el art. 1554.2 del Código Civil, el arrendador (o dueño) está obligado a hacer en la vivienda o local de negocio (que es la cosa objeto del contrato)  y durante toda la vigencia del mismo, todas las reparaciones necesarias, a fin de conservarla en buen estado para el uso a la que fue destinada.

En el mismo sentido el art.21 de la Lau de 1994(para aquellos contratos de arrendamiento suscritos con posterioridad al 1.01.1995), dispone:

«El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.»

Es decir, según la ley, le corresponde al «arrendador» asumir el coste de las obras de conservación y reparación para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.

¿Sería válida la cláusula del contrato que descarga sobre el inquilino el pago de las obras de conservación y reparación de la vivienda?

La cláusula sería NULA, al considerar lo dispuesto en el art.21.1 LAU como una disposición de carácter imperativo que no puede alterarse por la voluntad de las partes.

Sin ánimo de ser exhaustivo, habrá que estar al caso concreto, los Juzgados y Tribunales en España han venido señalando que las obras que son obligación del arrendador son aquellas indispensables para conservar la vivienda en buen estado para el uso a las que se destinó, esto es las que permiten que el inmueble alquilado pueda ser utilizado por el arrendatario.

No debemos confundir las OBRAS DE CONSERVACIÓN de la vivienda alquilada con aquellas otras para la ADAPTACIÓN del inmueble para el uso a que fue destinado, y que se realizan antes del inicio del arriendo, como por ejemplo aquellas obras que se hacen en los locales de negocio para adaptarlos a la actividad que se va a instalar.

Tampoco son obligación del arrendador aquellas otras obras que traigan causa de deterioros imputables al arrendatario o a aquellos que de él dependa o convivan en la finca (art. 21 LAU y arts. 1563 y 1564 Código civil).

Las obras de conservación de la vivienda alquilada o las del negocio arrendado deben ser reparadas a costa del arrendador será por tanto, las que resulten necesarias por:

     ?   Los deterioros motivados por el transcurso del tiempo.

     ?   Aquellas que se deban a un uso ordenado de la finca arrendada por el inquilino.

     ?   Las debidas a caso fortuito o fuerza mayor.

     ?   Las que se ocasionen por el natural desgaste de la cosa 

     ?   O también aquellas que sean impuestas por  la autoridad competente 

Tales obras de conservación no se limitan a las de interior de una vivienda o local, sino que también pueden afectar a elementos comunes o de seguridad del edificio. Así, por ejemplo, se han estimado necesarias las de conservación del techo de una casa, el saneamiento de la red de desagüe, los daños por humedades en estructura, muros y apoyos, o las de refuerzo de vigas.

El arrendador, por tanto, está obligado a realizar las obras de conservación de la vivienda alquilada y prevenir el daño (conservación), como las obras consecuencia de la falta de previsión (reparación).

Quedan excluidas de la obligación impuesta al arrendador las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, las cuales serán, en todo caso, a cargo de la parte arrendataria según establece el art. 21.4 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).

Según el artículo 22.1 de la LAU, el arrendador podrá hacer obras de mejora, aunque haya un inquilino en la vivienda, siempre y cuando la "ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento". Además, deberá avisarle con tres meses de antelación.  En una situación como esta, el artículo 22.2, permite al inquilino renunciar al contrato, "salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada". Si mantiene el contrato, el artículo 22.3 dispone que "tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar".

Así, el artículo 23.1 determina que el inquilino no podrá realizar obras sin el consentimiento por escrito del propietario que modifiquen la configuración de la vivienda o del mobiliario, ni, en ningún caso, tendrá derecho a realizar obras que supongan una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda. Si no se respetan, el casero podrá dar por finalizado el contrato y podrá elegir entre exigir al inquilino que reponga las cosas al estado anterior o conservar la obra, sin que el inquilino pueda reclamar ningún tipo de indemnización por el coste de la obra. 


 ¿Qué derechos tiene el inquilin@?

  1. Negociar con el propietario la renta del alquiler y la duración del contrato.
  2. Derecho a adquirir preferentemente la vivienda en caso de venta.
  3. Solicitar al arrendador las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda.
  4. El propietario está obligado a facilitar los recibos o una prueba escrita del pago de las rentas del alquiler según el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
  5. Amparo constitucional ante el allanamiento de morada.
    El allanamiento de morada sin permiso judicial es inconstitucional.
  6. Recuperar la fianza de alquiler.(Art 36 de la LAU)

¿Qué obligaciones tiene el inquilin@?

  1. Realizar el pago de una fianza.
    Será de una mensualidad en el alquiler de viviendas y dos en el alquiler para uso distinto de vivienda.
  2. Cumplir con el pago mensual de la renta del alquiler.
    Se efectuara en los siete primeros días del mes, en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes.
  3. No se puede ceder el contrato.
  4. Dejar la vivienda en las mismas condiciones en que estaba cuando empezó el contrato de alquiler.
  5. Pagar las pequeñas reparaciones.
  6. Poner en conocimiento del propietario en el plazo más breve posible la realización de las reparaciones para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
  7. Soportar las obras de mejora referidas.
  8. Bajo ningún concepto el inquilino puede realizar obras en la vivienda que alquiló.
  9. El inquilino no puede realizar en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
    En caso de realizar alguna actividad ilegal o peligrosa la rescisión del alquiler es inmediata.

 ¿Qué derechos tiene el propietari@?

  1. Recibir puntualmente el pago de la renta acordada por alquilar.
    Será la equivalente a una o a dos mensualidades de la renta.
  2. Exigir al inquilino que repare los daños que haya podido causar en la vivienda. Deberán ser sufragados por el casero.
  3. Aumentar la renta del alquiler en función de lo que se haya especificado en el contrato.
  4. Suspender el sistema de prórrogas del contrato de alquiler cuando haya pasado el primer año de duración del contrato.
  5. Solicitar la resolución judicial del contrato de alquiler si el inquilino no paga las rentas.

¿Qué obligaciones tiene el propietari@?

  1. Garantizar que la vivienda sea habitable.
    El/la propietari@ tiene que tener en todas las CC.AA. ?excepto en Madrid y Extremadura- la cédula de habitabilidad de la vivienda.
  2. Reparar lo urgente en la vivienda.
  3. No molestar al inquilin@.
    El inquilino tiene el derecho de "inviolabilidad" del domicilio.
  4. Comunicar cualquier actualización que se produzca en la renta del alquiler.
  5. Garantizar al inquilino un uso pacífico de la vivienda.

CASO EN EL SUPREMO: GASTOS DE CONSTRUCCIÓN Y AMPLIACIÓN

En el caso planteado al Tribunal Supremo, el contribuyente adquirió el inmueble en el año 2011 por 300.000 euros, y lo acabo transmitiendo en 2016, por 330.000 euros. Sin embargo, en 2012 formalizó una escritura de obra nueva y ampliación del inmueble por valor de 70.000 euros.

El contribuyente consideró que el valor del terreno no se había incrementado, teniendo en cuenta que el valor que tenía el inmueble cuando se compró (300.000 euros), sumado al de la obra nueva (70.000 euros), eran notablemente superiores al valor de transmisión (330.000 euros).

Como se ve en el caso planteado no sólo se realizó una reforma, sino que también se amplió la edificación inicialmente existente. Y es que lo que se plantea en definitiva es si tal obra (de reforma o de ampliación), supone o no un aumento del valor de adquisición del terreno.

REPUESTA DEL TS: LOS GASTOS DE CONSTRUCCIÓN Y AMPLIACIÓN NO INCREMENTAN EL VALOR DE ADQUISICIÓN DEL TERRENO

Como afirma el Alto Tribunal "procede recordar que el IIVTNU (vivienda habitual) lo que grava son los incrementos de valor de los terrenos, y de la prueba practicada se desprende que tales obras de ampliación han afectado a la construcción, que no al suelo, de suerte que debemos entender que no se ha acreditado que se haya producido una disminución del valor del terreno".

Concluyendo, las obras de construcción y ampliación realizadas sobre un inmueble no cuentan para determinar si ha existido o no incremento de valor del terreno. Salvo que el contribuyente demuestre lo contrario, dichas obras no modifican el valor del terreno (que es lo que grava la plusvalía municipal), sino el valor de la construcción.

ESTRATEGIA A SEGUIR POR LOS CONTRIBUYENTES

Tras las últimas sentencias del Tribunal Supremo, ni los gastos de urbanización, ni los de construcción y ampliación del inmueble, pueden considerarse que han aumentado  valor de adquisición al  acreditar la transmisión del terreno en pérdidas, y librarse así de pagar la plusvalía municipal.

En estos casos,  para los contribuyentes no es suficiente con aportar las escrituras de adquisición y transmisión del terreno, y obra nueva, sino que deben demostrar de otra manera, que el valor del terreno no se ha incrementado.

Por lo que se deberá aportar un informe pericial, en el que se compare el valor que tenía el terreno cuando se adquirió, y el de su transmisión. Dicha prueba es la que determinará si el terreno se ha incrementado o no.

Principales novedades:

  • Actualización del Documento Básico de Ahorro Energético y salubridad.
  • Modificación de las exigencias de eficiencia energética en los edificios.

Objetivos:

  • Potenciar el consumo energético procedente de fuentes renovables.
  • Ahorrar en consumo energético reduciéndose el uso de energía primaria.
  • Reducir el consumo de energía en un 40% al reducir la cantidad de energía no renovable que pueden consumir los edificios.
  • Adaptar el nuevo código de edificación  a la Directiva 2010/31/UE (DEEE), trabajar conjuntamente y reducir el consumo energético de edificación un 90%.
  • Reducción de emisiones de efecto invernadero en un 20%, ahorro del 20% en el consumo de energía mediante una mayor eficiencia energética o la promoción de las energías renovables hasta en un 20%.

Causas del mayor consumo energético:

  • El sector de la construcción es el responsable del 40% del consumo de energía producida a nivel mundial.
  • Seguido del consumo de agua.
  • Y los residuos generados de las emisiones del efecto invernadero.

Con ello se pretende potenciar el consumo energético procedente de fuentes renovables y a la vez ahorrar en consumo limitándose así las necesidades de energía primaria en los edificios.

El consumo de energía primaria no renovable queda reducido de forma importante en el momento en el que se abastecen las viviendas en calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria. Estas medidas supondrán la reducción del consumo de energía hasta un 40% frente a los actuales edificios.

En el 2020, el nuevo Código Técnico de la Edificación obligará a que todas las viviendas de nueva construcción sean de consumo energético casi nulo. Con esta modificación del Código Técnico de Edificación (CTE) que entrará en vigor a finales del año 2020, se pretende solventar el problema del consumo energético.

Real Decreto 732/2019, de 20 de diciembre, por el que se modifica el Código Técnico de la Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo.

El nuevo valor de referencia catastral ya empezó a aplicarse el uno de enero de 2022. Hacienda comenzará a utilizarlo como la base imponible para poder calcular aquellos impuestos más relevantes que forman parte de los procesos de herencia o compraventa de una vivienda. Impuestos como los Actos Jurídicos Documentados y Patrimonio o el de Sucesiones y Donaciones.

Esta modificación lleva consigo varios cambios drásticos, debido a que Catastro será el encargado de fijar el valor de referencia, observando los costes de aquellas compraventas de viviendas que se hayan realizado ante notario correctamente.

El valor de referencia se calculará a través de valoraciones individualizadas que tendrán en cuenta las particularidades de cada uno de los inmuebles, tales como su antigüedad o su calidad de construcción. Este valor, según apunta la norma, no podrá ser superior al de mercado. En suma, será el que consideraremos siempre que tengamos que calcular el precio para el Impuesto sobre el Patrimonio de las viviendas adquiridas a partir de 2022.

Anteriormente, se declaraba un valor que habitualmente coincidía con el precio. Pero si la Administración consideraba que el valor era superior y que habría que pagar más, se requería demostrarlo. Según el Tribunal Supremo, en un principio se llevaría a cabo por vías completamente legales, aunque no éticos. Por ello, el Tribunal obliga una visita individualizada para valorizar adecuadamente la vivienda.

A partir de ahora, aunque sea inferior el precio, la base imponible será el valor de referencia. Si el contribuyente no está conforme con el valor, tendrá que demostrarlo por la vía judicial en los tribunales. En el caso en el que el valor de referencia sea superior, la base imponible pasaría a ser automáticamente el precio.

Cómo realizar el cálculo del nuevo valor de referencia catastral de una vivienda

Para poder llevar a cabo dicho cálculo, únicamente se requiere tener alguno de los accesos digitales como el sistema Cl@ve, un DNI electrónico o un certificado digital.

Tras esto, acceda a la Sede Electrónica del Catastro y primero de todo, encuentra la referencia catastral de la vivienda si se desconoce. Posteriormente, se cliquea en el cuadro de la primera página de la web situado encima del valor de referencia y seguir las indicaciones que aparecerán al pulsar en "consulta de valor de referencia".

En el caso de reclamación, ¿Cómo se puede recurrir?

Después de conocer el valor de referencia catastral del inmueble, en el caso de desacuerdo con el valor final, existe la posibilidad de reclamarlo ante las administraciones. Esto se podrá llevar a cabo siempre y cuando la persona que adquiere el inmueble, lo compra utilizando dicho valor como base imponible para conocer los impuestos a pagar.

Para recurrirlo, se podrá a través de dos vías diferentes. La primera, reclamando la liquidación al contribuyente si este ha llevado a cabo la autoliquidación por un precio menor al valor de referencia o si no ha liquidado el impuesto.

Si finalmente queda impugnado el valor de referencia, Hacienda se encargará de pedir un informe a Catastro con el objetivo de modificar dicho valor. Todo aquel que reclame el valor de su inmueble, deberá justificar sus argumentos a través de pruebas contrastables, defendiendo que el valor catastral no es el indicado.

El valor de un inmueble como concepto subjetivo

Según las características del inmueble, el precio de la vivienda es un término subjetivo que puede oscilar en gran medida. Características como las vistas del inmueble, el olor o las reformas realizadas. Estos son algunos de los factores que pueden influir en el valor de una vivienda que no aparecen en las estadísticas y que se hacen patentes en las visitas al inmueble.

Estas valoraciones varían según los gustos y la personalidad de cada persona. Unas aprecian más las dimensiones del inmueble o la calidad del barrio donde se ubica, otras una buena ubicación para estar más cerca a su núcleo familiar. En cambio, todas estas valoraciones solo suponen un problema cuando hay que pagar impuestos, es decir, cuando se compra por encima del valor de referencia. En el caso contrario, no se tendrán en cuenta las valoraciones positivas cuando se compre por debajo del valor de referencia.

Aunque es verdad que siempre habrá compradores que acepten pagar más que el valor de referencia y vendedores que vendan sus inmuebles por menos, el nuevo valor de referencia influirá en las negociaciones y posiblemente provocará otras consecuencias no deseadas: ¿Se llevarán a cabo pequeñas reformas para la venta del inmueble, sabiendo que no se reflejarán en el valor de referencia? ¿Se reducirá la contratación de tasaciones tras la creación de una gratuita?

El Gobierno ha anunciado la aprobación del nuevo plan estatal de vivienda, así como el anteproyecto de ley por el derecho a la vivienda o la ley de calidad de la arquitectura.

Nuevas medidas para el acceso a vivienda

El plan estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025 incluirá medidas como la creación de un bono juvenil de 250 euros.

Se plantea un presupuesto  alrededor de 10.000 millones de euros en el sector inmobiliario de aquí a cuatro años, incluyendo medidas como el Plan de Alquiler asequible o el nuevo Plan Estatal de Vivienda.

Además, se impondrán las nuevas directrices para acceder a las líneas del Instituto de Crédito Oficial (ICO) con el fin de garantizar la rehabilitación a través de avales de un máximo de 1.1000 millones de euros.

Durante la segunda mitad de diciembre, se tramitará tanto la ley de arquitectura como el anteproyecto de ley por el derecho a la vivienda. En suma, se establecerán junto a las comunidades autónomas los acuerdos de colaboración para impulsar la rehabilitación de los edificios públicos autonómicos.

En cuanto a la movilidad, también se aprobará en el próximo mes la versión definitiva de la estrategia de movilidad y la nueva ley de movilidad sostenible. Se llevará a cabo un diálogo entre los partidos políticos y los agentes sociales para estipular los parámetros de financiación de carreteras, uno de ellos la creación de peajes en todas las autovías desde 2024 según lo acordado con Bruselas.

Por otro lado, se tramitarán los proyectos Cercanías 25 y Mercancías 30 con los que se propone mejorar el transporte ferroviario. Por último, se creará una unidad que investigue tantos los accidentes ferroviarios, así como los marítimos o los de aviación civil.

Los propietarios con viviendas vacías sin inquilino no podrán deducirse los gastos en la declaración de la renta y además tendrán que imputar las rentas inmobiliarias, tributándose entre un 1,1 % o 2% del valor catastral. La Sentencia se pronuncia al respecto señalando que "todo inmueble, que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral teniendo que dejar de deducirse los gastos".

La norma entiende que aunque la vivienda haya estado desocupada, el propietario debe imputar la renta que corresponda a los días en los que el inmueble no haya estado alquilado en el total del año. Aquellos que poseen pisos turísticos son los más afectados porque deberán de pagar por todos los días que no hayan tenido alquilada su vivienda.

Tampoco se podrán deducir gastos habituales como el agua, la luz el gas, el IBI, la comunidad o los seguros mientras que el domicilio haya estado sin inquilino.

Igualmente tampoco se podrán deducir los gastos de intereses de capitales ajenos marcados en la Ley del IRPF pero esto solamente afecta a los propietarios con el inmueble sin alquilar. En el caso de haberlo tenido alquilado durante algunos periodos de tiempo si es deducible proporcionalmente respecto a rentas percibidas.

La nueva Ley incorpora otro cambio y es que los arrendatarios que hayan calculado erróneamente los ingresos en la autoliquidación y regularizados por la administración tampoco podrán disfrutar de la reducción del 60%.

 También modifica el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, incluyendo la siguiente redacción: "Esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos."

"En ningún caso resultará de aplicación la reducción respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento."

"La reducción tampoco se aplicará sobre la parte del rendimiento erróneamente calculado en la autoliquidación, y regularizado por la Administración. Tanto si es porque se declararon menos ingresos, o porque se dedujeron indebidamente gastos".

Esta reforma legal no puede aplicarse retroactivamente a la reducción aplicada en ejercicios anteriores.

 Este hachazo fiscal a los arrendadores sí tendrá efectos respecto a las rentas obtenidas en 2021, a pesar de que la ley haya entrado en vigor a mitad de año (11 de julio). La Agencia Tributaria señala que "para el ejercicio 2021 y puesto que el impuesto se devenga el último día del periodo impositivo, la nueva redacción será aplicable a los rendimientos netos de todo el ejercicio y no solo a los exigibles a partir de la entrada en vigor de la misma."

¿A quién es aplicable?

  • La reducción por alquiler prevista en la Ley del IRPF es del 60% y se calcula sobre el rendimiento neto positivo que se haya obtenido por el alquiler de una vivienda.
  • No todos los arrendadores tienen derecho a aplicar la reducción. El inmueble arrendado tiene que utilizarse para vivienda del arrendatario,y no con otra finalidad.
  • Es necesario que las rentas obtenidas tributen como rendimientos del capital inmobiliario, y no como actividad económica.
  • El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha declarado que lo importante es el destino que se vaya a dar al inmueble. Si éste es el de vivienda, es posible que el arrendador se aplique la reducción, aunque el arrendatario sea una sociedad. En el contrato de alquiler siempre debe constar que el inmueble solo se destinará a vivienda y la persona física que lo ocupará.
  • En el caso de que el inmueble se alquile a una ONG algo parecido ocurrirá, siempre que el destino del referido inmueble no sea el de oficina o sede de la entidad.

El Ejecutivo ha llevado a cabo un Plan Nacional de Respuesta a la Guerra en el que se aprueba desviar el IPC de la renovación anual de los contratos de arrendamiento. Se diferenciará entre los grandes propietarios, obligados a realizar un incremento máximo de alquileres del 2%, y los pequeños propietarios, que tendrán la opción de negociar aumentos superiores al 2% con los arrendatarios. Si no acuerdan un porcentaje, se implantará la subida del 2%.

El Plan Nacional que cuenta con un presupuesto de 16.000 millones de euros ya ha sido aprobado en el Consejo de Ministros. En el sector inmobiliario, por primera vez en la democracia española, se limitará la renovación anual de los contratos de arrendamiento. El Índice de Precios al Consumo (IPC) quedará desvinculado de la renovación de los alquileres, que se regirán por el 2% estipulado por el Índice de Garantía de Competitividad.

Tal y como han asegurado desde el propio Ejecutivo, se prevé que la medida impida que el contexto bélico y sus efectos sociales y económicos tengan trasfondo en el coste del alquiler de inmuebles.

Para los casos en los que el propietario sea un gran tenedor, el acuerdo con su arrendatario nunca podrá superar el 2% del IGC. Se considera gran tenedor a aquella persona jurídica o física que sea propietario de más de 10 viviendas de uso residencial o que posea un territorio construido de uso residencial por encima de los 1.500 metros cuadrados sin incluir ni trasteros ni garajes.

En cambio, los pequeños propietarios sí tendrán la posibilidad de negociar porcentajes más elevados con los inquilinos, pero si no se llega a ningún acuerdo, el aumento no podrá superar el 2%.

Cabe destacar que la limitación afectará en gran medida a aquellos contratos de rentas que se deban actualizar durante el periodo de aplicación del Real Decreto-Ley.

Por el contrato, los beneficiados serán una cuarta parte de los 3,5 millones de alquileres que se firmán en España, es decir, alrededor de 900.000 contratos.

Dentro del Real Decreto-ley 6/2022 del 29 de marzo, se aprueba una serie de medidas extraordinarias para paliar los efectos de la guerra, entre ellas, el artículo 46 recoge la comentada limitación de la renovación actual de los contratos de alquiler.

"La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 30 de junio de 2022, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización, con sujeción a las siguientes condiciones", requisitos que decidirá el arrendador.

Pequeños propietarios

Si se trata de un pequeño propietario, el aumento del alquiler quedará establecido por el acuerdo al que lleguen las partes implicadas. Si no se alcanza ningún acuerdo, la subida del alquiler no podrá superar la tasa de variación anual del IGC en la fecha de la actualización de la renta. Para realizar la actualización, se cogerá como mes de referencia aquel en el que se realizó la última actualización de contrato con el índice publicado correspondiente.

Grandes propietarios

Por el contrario, si el arrendador es considerado un gran tenedor, la subida del alquiler se obtendrá a partir del acuerdo al que lleguen las partes. Sin embargo, este acuerdo no podrá superar la tasa de variación anual del IGC, Índice de Garantía de Competitividad en la fecha de la actualización de la renta.

Para realizar la actualización, se cogerá como mes de referencia aquel en el que se realizó la última actualización de contrato con el índice publicado correspondiente. Si no se llega a ningún acuerdo, la subida del alquiler estará limitada por el 2%.

Álvaro Conde Alonso
Álvaro Conde Alonso
Economista Liberal
CEO Digital

El estilo decorativo transicional consiste en combinar elementos tradicionales con elementos actuales de forma perfecta. El objetivo de esta tendencia es intercalar estilos para conseguir una equilibrada armonía dentro de la vivienda. El estilo transicional también recibe el nombre de estilo clásico atemporal.

Utilizando lo tradicional con las últimas tendencias, se consigue combinar un mobiliario antiguo con los complementos modernos.

Hay cuatro características principales que definen a la decoración transicional: muebles tradicionales; tonos neutros; espacios bien iluminados; y pocos accesorios, pero de gran tamaño.

Espacios bien iluminados

Otro de los aspectos principales de la decoración transicional es la iluminación. En este caso, se opta por una predominancia de la luz natural en los diferentes espacios. A pesar de ello, se puede combinar esta iluminación natural con luz artificial para enriquecer la decoración del espacio.

Para esta luz artificial, podemos acudir a elementos colgantes de acero, a focos LED, lámparas de metal o luminarias con bombillas expuestas. Estos modelos nos permitirán conseguir un espacio con originalidad y estilo.

El estilo transicional también hace uso de las lámparas de pared o apliques, debido a la elegancia que transmite en el ambiente. No solamente son lámparas que sirven para iluminar, sino también para adornar y destacar espejos u obras de arte.

No debemos olvidar que también en la luminosidad, debemos combinar lo mejor del estilo contemporáneo con el estilo tradicional. Intercalando elementos actuales con piezas antiguas, logramos una vivienda personal, elegante y confortable.

Muebles tradicionales

Una de las principales características de la tendencia transicional es el uso de muebles tradicionales. Estos muebles se diferencian por sus líneas curvas complementadas por piezas vanguardistas con líneas simples y rectas. En esta combinación, debemos perseguir el equilibro cromático entre lo tradicional y lo actual.

La decoración transicional utiliza en gran medida sofás de brazos redondeados, muebles de patas estilizadas y torneadas o elementos en madera tallada. Es una técnica decorativa que ofrece elegancia y que combina a la perfección con el estilo minimalista o con el arte abstracto. También se recomienda implantar elementos de madera de roble, cerezo, caoba o nogal. Son tonos de madera oscuros que generan espacios acogedores, cálidos y elegantes.

Pocos, pero grandes accesorios

El estilo transicional no se caracteriza por un uso abundante de accesorios. La idea reside en hacer uso de pocos elementos pero incorporándolos de forma correcta. Por ello, no se recomienda hacer uso de una gran cantidad de piezas que juntas no aportan sentido. Por el contrario, debemos implantar un accesorio de mayor tamaño y que combina coherentemente con el resto del estilo. Se debe evitar el recargar los espacios.

Por otro lado, con la incorporación del estilo transicional, también debemos lograr la simetría. Para ello, se tiene que organizar y administrar el espacio de forma uniforme.

Un ejemplo de un accesorio ideal para una vivienda transicional son las lámparas de sobremesa de gran tamaño. Es un accesorio que se hace notar y que posee una forma casi escultórica. Cualquier accesorio que utilicemos debe cumplir con tres requisitos: que posean relieves; que tengan curvas; y que sus tonalidades sean plateado o dorado.

Tonos neutros

La gama de colores de la decoración transicional se identifica por la abundancia de tonos neutros. Por ejemplo, tonos como el verde, el blanco, el chocolate, el beige o el caqui. Son colores que aportan una sensación de pulcritud. Junto a estos tonos, se puede complementarlos a través de pequeños toques con colores más corales, azules o turquesas.

El fin principal es utilizar los tonos junto al estilo transicional. A través de este uso, logramos una decoración que combina mobiliario tradicional con características del estilo moderno.

En la decoración transicional, podemos hacer uso de materiales como la seda, el algodón, el terciopelo o el lino. Independientemente del material, siempre debemos tener en cuenta que hay que aportar sobriedad y solemnidad. Para ello, hagamos uso de los tonos que componen la gama cromática de este estilo. Como máximo, solamente podremos utilizar dos tonos diferentes.

Otro de los elementos imprescindibles dentro de este estilo decorativo son las alfombras. Estas ofrecen sensación de confort y elegancia. Las ideales son las alfombras persas, con estampado floral, los kilim o las alfombras con diseño geométrico.


A medida que las campañas de vacunación en países como Israel muestran ser exitosas para que se abra la posibilidad de una ?nueva normalidad? a lo largo de este año y el que viene, la progresiva reactivación económica también amenaza con generar una situación de inflación. En medio de una gran incertidumbre para el sector inmobiliario, surge la duda de cómo afectaría una hipotética subida de precios al sector.

"La llegada de la nueva normalidad depende de muchos factores", explican desde el Consejo General de COAPI de España, que considera que "podría traer un proceso inflacionario suave con ella". En este sentido, la previsión del Bundesbank alemán es de una subida superior al 1,8 % previsto, con un máximo del 3 % a lo largo de este 2021.

Por su parte, el BCE elevó la semana pasada su previsión de inflación hasta un 1,6 %. La entidad monetaria achaca esta subida a "diversos factores temporales" y a la recuperación de los precios del petróleo.

Estos factores de recuperación, para alcanzar la ?nueva normalidad? en España, según COAPI, son "el éxito de la vacunación, la vuelta del turismo o decisiones políticas como la Ley de Vivienda o el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia", que, al reactivar la demanda en la economía, podrían generar inflación.

"El mayor problema es que no se puede asegurar cuándo van a llegar, ni si van a llegar a la vez", señala el Consejo General de COAPI de España, advirtiendo que, por ejemplo, el sector turístico podría recuperarse "a partir de 2022".

El ahorro como punto de partida

La corporación destaca que la ?nueva normalidad? puede llegar en un contexto en el que las familias están en una situación de gran ahorro debido a los cambios en los hábitos de consumo por la pandemia. En este sentido, los datos del INE situaron la tasa de ahorro de las familias en 2020 en máximos históricos, llegando al 14,8 % de su renta disponible.

"Un aumento del ahorro, unido a una situación de inflación podría generar un aumento en la inversión inmobiliaria de los particulares, que movilizan este ahorro para que el dinero no pierda valor", señalan desde el Consejo General de COAPI de España, aunque matizan que la incertidumbre juega en contra de un sector en el que los beneficios no son a corto plazo: "Vemos que está en auge la inversión en productos financieros, como las criptomonedas, que ofrecen dinero rápido".

Sin embargo, destacan la seguridad de la inversión inmobiliaria. Según los datos del Banco de España, la rentabilidad de inversión en vivienda se situó durante el primer trimestre de 2020 en un 6,9 %: "Las rentabilidades siguen siendo altas a pesar de la crisis, muy pocos productos financieros pueden ofrecen esto". Para la corporación, el sector inmobiliario ha demostrado que "activos como los fondos de inversión inmobiliaria (REITS) superan el efecto de la inflación la mayoría de las veces", por lo que pueden ser una opción interesante. Esto es debido a la posibilidad de cubrir la inflación con el aumento de los precios de los alquileres y las propiedades.

A pesar de ello, el Consejo General de COAPI de España advierte de que "no todos los activos inmobiliarios resisten la inflación del mismo modo" como, por ejemplo, los fondos de inversión hipotecarios, "que ofrecen un peor rendimiento en estos contextos".

Colaborador:

www.espaiapi.cat

Artículo 2. Modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Se modifica el apartado 2 del artículo diecisiete de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que queda redactado en los siguientes términos:

«2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.»

 

Código de Propiedad Horizontal

Para determinar los cambios en la Ley de Propiedad Horizontal, el Gobierno ha sacado un código de Propiedad Horizontal en el que se tratan muchos temas relativos a la convivencia: legislación general, legislación hipotecaria, eliminación de barreras arquitectónicas, información en la compraventa de viviendas, cédula de habitabilidad, conservación y rehabilitación, eficiencia energética de los edificios, infraestructuras comunes de los edificios, antenas de radioaficionados, televisión por cable, vídeos comunitarios, casilleros postales, normas fiscales, y empleados de fincas urbanas.

Puede consultar el Código de Propiedad Horizontal completo en el siguiente enlace:

ACCESO COMPLETO AL CÓDIGO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

 

Principales medidas para Comunidades de vecinos

El gasto público será de 4.420 millones de euros. Con medidas de bonificación fiscal para aquellas personas físicas que rehabiliten y/o reacondicionen sus viviendas de uso habitual para hacerlas más eficientes en el consumo. El objetivo del gobierno es multiplicar el número de rehabilitaciones de viviendas en España hasta 2026.

Además se prevé un gasto de casi 1.000 millones para aumentar el parque de viviendas protegidas y alquiler social.

Entre las medidas más destacadas están la inversión de ayudas del Instituto de Crédito Oficial (ICO), con un valor superior a 1.000 millones de euros, para ayudar a las comunidades de vecinos más vulnerables a aplicar los códigos de Propiedad Horizontal y puedan rehabilitar viviendas y edificios.

Por otra parte, se asume deducciones fiscales en el IRPF de aquellas personas físicas que por cuenta propia asuman un gasto en la rehabilitación de sus viviendas para limitar el gasto energético. Estas deducciones pueden ser del 20%, el 40% y el 60% en función de del tipo de rehabilitación.

Y otra medida importante es la inversión para la construcción de cerca de 20.000 viviendas de alquiler social.

Información que debe incluir la banca en su oferta y los contratos hipotecarios.

El pasado 15 de marzo, La nueva ley hipotecaria salió publicada en el BOE y empezará a aplicarse a mediados de junio.

El fin de esta norma es dar más transparencia y seguridad a bancos y clientes, obligando al sector financiero a aportar información sencilla sobre sus contratos y ofertas. Además, se incorporan algunas directrices europeas. La ley contiene un total de 49 artículos, de los cuales, destacamos algunos a continuación:

Artículo 6. Información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios.

Este artículo detalla qué información debe especificar de forma clara, concisa y detallada  en toda publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo para el prestatario. Se deben especificar aspectos como: la identidad del prestamista o intermediario, el tipo de deudor (indicando si es fijo, variable o mixto) junto con información de gastos incluidos o el importe total del préstamo.

 

Artículo 9. Información general de los préstamos inmobiliarios.

En el artículo 9 observamos que los prestamistas, los intermediarios de crédito vinculados o sus representantes designados deben facilitar en todo momento, en soporte de papel o electrónico, información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito.

Esta información general deberá especificar:

  • La identidad y dirección geográfica de quien emite la información.
  • Los fines para los que puede emplearse el crédito.
  • Las formas de garantía, cuando proceda, incluyendo la posibilidad de que esté situada en otro Estado miembro.
  • La duración posible de los contratos de crédito.
  • Las formas de tipo deudor disponible, indicando si este es fijo o variable o una combinación de ambos, con una breve descripción de las características de los tipos fijos y variables, incluyendo sus implicaciones para el prestatario.
  • Cuando puedan contratarse créditos en moneda extranjera, una indicación de la misma, explicando las implicaciones que tiene para el prestatario la denominación de un crédito en moneda extranjera.
  • Un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total del crédito para el prestatario, del importe total adeudado por el prestatario y de la TAE.
  • Una indicación de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del crédito, para el prestatario que deban pagarse en relación con un contrato de crédito.
  • La gama de las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito al prestamista (incluyendo el número, la periodicidad y el importe de las cuotas de reembolso).
  • Cuando proceda, una declaración clara y concisa de que el incumplimiento de los términos y condiciones de los contratos de crédito no garantiza el reembolso del importe total del crédito en virtud del contrato de crédito.
  • Una descripción de las condiciones relacionadas directamente con el reembolso anticipado.
  • Una indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble y, si procede, de quién es responsable de garantizar que se lleve a cabo la evaluación, y de si se originan costes conexos para el prestatario.
  • Una indicación de los servicios accesorios que el prestatario esté obligado a contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas y, si ha lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse con un proveedor distinto del prestamista.
  • Una advertencia general sobre las posibles consecuencias de no cumplir los compromisos asociados al contrato de crédito.
  • Cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo.
  • Cualesquiera otras advertencias que establezca la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.

 

Artículo 10. Información precontractual de los préstamos inmobiliarios.

Este apartado hace referencia a la información de la etapa precontractual y especifica que el prestamista "ofrecerá al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo".

 

Artículo 12. Información relativa a la solvencia del potencial prestatario.

En este punto podemos leer sobre cómo debe gestionarse la información solicitada por los prestamistas en cuanto a la solvencia del prestatario. Y dice textualmente que los primeros "especificarán de manera clara y directa en la fase precontractual la información necesaria y las pruebas, comprobables independientemente, que el potencial prestatario deberá facilitar, así como el marco temporal en que debe facilitar la información en cuestión. La información solicitada por el prestamista será proporcionada y limitada a lo necesario para la realización de una evaluación adecuada de la solvencia, con los límites establecidos en la normativa de protección de datos".

 

Artículo 14. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios.

Por último, destacamos este artículo en el que podemos tener acceso a una serie de normas de transparencia que deben cumplir las entidades bancarias a la hora de entregar el borrador del contrato al cliente, con una antelación mínima de 10 días naturales antes del momento de la firma.

De esta forma, el prestamista debe entregar la siguiente documentación en el plazo indicado:

  • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.
  • Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia cve.
  • En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
  • Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
  • Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.

Además, también se detalla el caso en el que en el periodo de duración del préstamo se produjese una o varias subrogaciones.

 

Acceder a la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Ley 5/2019. BOE Nº 65:

 

NOVEDADES:

  • Control de las comisiones por cancelación anticipada.
  • Eliminación de cláusulas abusivas,
  • Mayor protección del cliente ante el embargo de la casa o el reparto de los gastos asociados a la firma del préstamo hipotecario.
  • Obligación de los bancos de aportar información sencilla y transparente tanto antes de conceder el préstamo como durante su vigencia.

El Gobierno ha aprobado un Real Decreto publicado en el BOE para el desarrollo y detalle de algunas partes de la ley.

En el Real Decreto ley se recogen;

? Los requisitos para la prestación de los servicios de asesoramiento;

? Los requerimientos para la inscripción en el registro correspondiente de los prestamistas de crédito inmobiliario;

? Las especificaciones y requisitos técnicos de los medios telemáticos que deberán emplearse para la remisión al notario de la documentación precontractual o la información a facilitar a los clientes durante la vigencia del contrato, que deberá ser accesible para las personas con discapacidad.

? Se centra en la información periódica que deben dar las entidades financieras a sus clientes durante la vigencia de los préstamos.

El artículo 6 detalla las características generales de la información que deberá:

  1.  Mostrar de manera clara y fiel los términos en que se desarrolla el contrato de préstamo.
  2.  No recalcar ningún beneficio potencial del contrato de préstamo ni ocultar expresamente los riesgos inherentes al mismo.
  3.  Resultar apta y coherente con el contenido y los términos esenciales del contrato de préstamo sobre el que se traslada la información.
  4.  No omitir ni desnaturalizar ninguna información relevante".

El artículo 7 establece que el banco debe facilitar al prestatario en cada liquidación de intereses o comisiones que practiquen por sus servicios, un documento de liquidación en el que se exprese:

  1.  El tipo de interés nominal aplicado en el periodo ya devengado y, en su caso, el que se vaya a aplicar en el periodo que se inicia.
  2.  Las comisiones aplicadas en el período al que se refiere el documento de liquidación, con indicación concreta de su concepto, base y período de devengo.
  3.  Cualquier otro gasto incluido en la liquidación.
  4.  Cuantos antecedentes sean precisos para que el prestatario pueda comprobar la liquidación efectuada y calcular los costes asociados

También, debe remitirse en el mes de enero de cada año, la información sobre comisiones y gastos devengados y tipos de interés efectivamente aplicados y cobrados a los préstamos inmobiliarios durante el año anterior.

El artículo 8 hace hincapié en la información sobre los tipos de interés, y deja claro que "en los casos en que pueda modificarse el tipo de interés aplicable a la hipoteca, el prestamista informará al prestatario de dicha modificación con una antelación mínima de 15 días naturales antes de que esta se aplique. Dicha información incluirá:

  1.  La variación del coste total del préstamo que implica dicha modificación.
  2.  El importe de los pagos que deban efectuarse tras la aplicación del nuevo tipo de interés.
  3.  Las referencias correspondientes al número o la frecuencia de los pagos, si éste se modifica por haberse acordado contractualmente.

Por otro lado, el artículo insiste en que en caso de que el interés se modifique y se concrete mediante subasta en los mercados de capital, el banco "informará al prestatario sobre el procedimiento de determinación del tipo de interés y la forma en que ello podría afectarle con antelación a la subasta de al menos 15 días naturales".

¿Cómo debe suministrarse esta información?

El artículo 10 del Real Decreto dice que "toda comunicación enviada por el prestamista durante la vigencia del contrato de préstamo se realizará en papel, formato electrónico o en otro soporte duradero, y estará redactada en términos fácilmente accesibles y comprensibles, especialmente para las personas con discapacidad, de manera claramente legible, siguiendo las reglas marcadas por el principio de diseño universal, en castellano o en cualquiera de las demás lenguas cooficiales de las respectivas comunidades autónomas en las que se preste el servicio, o en cualquier otra lengua acordada entre las partes".

El jueves 25 de noviembre el Parlamento andaluz aprobó la Ley de Impulso a la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), también denominada ley del suelo y vivienda.

Ha sido aprobada por los votos del PP, Ciudadanos y Vox. El PSOE se abstuvo y  el grupo de Unidas Podemos y los diputados no adscritos de Adelante Andalucía, votaron en contra.

Esta ley urbanística ha sido uno de los principales objetivos de la legislatura actual del Gobierno que finalmente ha salido adelante gracias al apoyo de Vox y la abstención del PSOE.

Vox, pese a haber dado el apoyo a la ley, su portavoz, Alejandro Hernández, considera a la ley «un mal menor» que no da una solución definitiva a las 300.000 viviendas irregulares que salpican el territorio andaluz  y la ley como un cierre en falso a esta situación. Vox apoyo la ley, al admitirse su demanda de que se rebajara del 20 al 15 por ciento la compensación que los propietarios  dan a los ayuntamientos en los planes de urbanización.

Unidas Podemos, cree que esta ley provocará de nuevo construcción incontrolada. Su portavoz Guzmán Ahumada, considera que se ha tramitado con prisas y sin diálogo y no aparezca el uso social de la vivienda.

El PSOE presentó 48 enmiendas, su portavoz  Gerardo Sánchez, destaca  que es "ley muy importante para Andalucía, que hubiera requerido una tramitación más sosegada, no por urgencia" , aunque agradece el esfuerzo de acuerdo de mínimos realizado que ha provocado su abstención.

Simplificación de trámites y nueva calificación del suelo

La Ley de Impulso a la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) o ley del suelo y vivienda de Andalucía tiene como principales objetivos los siguientes: la creación de un nuevo criterio para clasificar el suelo y la simplificación de los trámites urbanísticos. Respecto a la segunda cuestión, se busca terminar con aquellos procesos que impedían los avances urbanísticos de las ciudades y los pueblos. Hoy en día, tenemos numerosas localidades cuyos planes urbanísticos se encuentran paralizados esperando su aprobación, mientras que otros municipios han visto como sus proyectos han sido denegados por los tribunales debido a la falta de actualización de sus planteamientos.

El tiempo de tramitación disminuirá hasta la mitad con esta simplificación de los trámites tal y como demandaban los ayuntamientos. En suma, se reducirá tanto el contenido como la complejidad de las autorizaciones e informes sectoriales, dejando de valorar los proyectos que nunca podrán desarrollarse. Además, el silencio administrativo se reinterpretará logrando que las tramitaciones no se detengan por los retrasos de la Administración

Desdoblamiento del PGOU impedirá la anulación completa

A través de esta simplificación y con el desdoblamiento de los PGOU, un plan de ordenación municipal y un plan de ordenación urbana, se implantarán medidas para evitar que se impugne por los juzgados una parte de un proyecto urbanístico y así evitar la paralización del plan completo. Por otro lado, se llevarán a cabo colaboraciones con colegios profesionales y entidades certificadores del sector urbanístico con el objetivo de reducir aún más los plazos de los trámites

Calificación del Suelo en Urbano, urbanizable y no urbanizable

En cuanto a la clasificación del suelo, la Ley del Suelo y de la Vivienda instaura una nueva categorización basado en dos criterios: suelo urbano y suelo rústico. De esta forma, se acabaría con el modelo actual que se divide en tres categorías: urbano, urbanizable y no urbanizable. En suelo urbano, se suprime la diferenciación entre suelo urbano consolidado y no consolidado. Respecto al suelo rústico, solo se prohibirá la construcción cuando se trate de suelo considerado protegido. Para el resto, se posibilitará, a parte de los usos agropecuarios, poder acoger otros usos relacionados con el aprovechamiento de los recursos naturales o que colaboren con la impulsión del medio rural, cuyos trámites para las autorizaciones también se simplificarán en este tipo de suelo. Esto se podrá llevar a cabo siempre "respetando el medio ambiente y favoreciendo la lucha contra la despoblación".

Por último, la Ley de Impulso a la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía solucionará la problemática de las viviendas irregulares a través de tres medidas.

Por un lado con la regulación de suelo rústico, dotando a los ayuntamientos de la capacidad de regularlo a través de proyectos específicos con los que se podrá resolver el impacto ambiental que provocan las aglomeraciones de inmuebles irregulares. Para ello, se proveerá de infraestructuras básicas, entre ellas de agua o luz, logrando de esta forma las condiciones mínimas de salubridad y seguridad. Por otro, con la integración ambiental y territorial de las edificaciones irregulares prescritas; y a través del refuerzo de la disciplina territorial.

El Consejo de Ministros aprobará a lo largo de 2022 el Anteproyecto de Ley de Vivienda. Entre las medidas planteadas que se incluirán en dicho anteproyecto se encuentran un recargo por tiempo prolongado en el IBI a hogares vacíos, incentivos fiscales en el IRPF a propietarios pequeños, destinar un 30% de promociones de obra nueva a VPO o limitar a rentas de grandes tenedores, propuesta para 2024. La sociedad se encuentra expectante ante la medida de promociones nuevas, aunque el sector se posiciona en contra de esta, ya que puede frenar la reactivación del mercado.

Tras aprobarse el pasado octubre la puesta en marcha de la Ley de Vivienda, se desveló que dicho texto estará compuesto por numerosas medidas, entre las cuales estarán las medidas principales de los partidos que componen el gobierno de coalición.

Con su publicación, el sector inmobiliario reaccionó posicionándose en contra de la Ley, ya que sus medidas provocarán el efecto contrario en la intervención del mercado, una inseguridad jurídica dentro de los sectores afectados y un ataque a la propiedad privada que causará una caída de las inversiones. El Gobierno afirmó que habrá un plazo de 18 meses como transición desde la aplicación de la normativa para implantar los límites a los grandes tenedores en aquellas zonas que los ayuntamientos consideren que son zonas tensionadas. Este significará la aplicación de la ley entre finales de 2023 y principios de 2024.

Entre las medidas más destacables del Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda se encuentran:

El sector del alquiler

Cuáles serán las zonas tensionadas del mercado

En un plazo de tres años, las instituciones encargadas del sector de la vivienda podrán declarar qué zonas del mercado inmobiliario están tensionadas, con posibilidad de prorrogarlo cada año si la situación se mantiene. En suma, se aplicará límites e incluso se congelará los precios de las rentas del alquiler.

Para que un distrito o una localidad se pueda considerar como zona tensionada, estas tendrán que tener un coste de pago del inmueble ubicado en dicha zona superior al 30% de los ingresos netos medios de las rentas familiares, independientemente de si se trata de un alquiler o una vivienda (incluidos los costes de suministros).

Otro de los requisitos será la subida del precio de la compra o del alquiler de un 5% más que el porcentaje de cada autonomía de crecimiento del IPC en los últimos 5 años.

Se congelará para los arrendatarios actuales las rentas

En las zonas que se hayan declarado como zonas tensionadas en el mercado residencial, se les podrá prorrogar extraordinariamente, como máximo tres años, a los inquilinos actuales el contrato en vigor con carácter anual.

Los nuevos contratos de alquiler se congelarán

En tales zonas tensionadas, se podrá limitar la renta a los nuevos contratos de viviendas de alquiler al del contrato previo, únicamente con la subida del IPC que le corresponda. Además, se podrán añadir otros incrementos adicionales de máximo un 10% en situaciones como contratos firmados para una etapa de 10 años o superior, la rehabilitación del hogar o la realización de reformas en la vivienda.

Por otro lado, se crearán herramientas específicas para reducir o contener los precios del alquiler en dichas zonas con el objetivo de evitar subidas abusivas de la renta o para incrementar la oferta. La reducción de precios será incentivada fiscalmente.

Se incentivarán fiscalmente a los propietarios pequeños

Con la modulación de la disminución del rendimiento neto del alquiler del hogar habitual, se incentivará de forma fiscal a precios más accesibles el alquiler de hogar habitual.

Dentro de los nuevos contratos, se aplicará una deducción general del 50% que podrá verse incrementado hasta un 90% cuando se trate de una vivienda en zona tensionada:

  • Deducción del 90% a rentas de una zona considerada tensionada. Este caso se aplicará en aquellos contratos nuevos firmados en una zona declarada tensionada que experimentarán una reducción de mínimo un 5% sobre la renta del contrato anterior.
  • Deducción del 70% al alquiler de hogares destinados a jóvenes entre 18 y 35 años. Se aplicará por primera vez en los contratos nuevos de alquiler de viviendas en zonas tensionadas a jóvenes de entre 18 y 35 años.
  • Deducción del 60% para reformas o rehabilitación. Se aplicará cuando en los dos últimos años se hayan llevado a cabo reformas para la rehabilitación.

Qué se considera como gran tenedor

Uno de los colectivos más perjudicados con el Anteproyecto de Ley de Vivienda son los grandes tenedores. El texto considera como gran tenedor a la persona jurídica o física que tenga titularidad de más de 10 inmuebles sin incluir trasteros y garajes o de un terreno construido con una superficie superior a 1.500m2. Las instituciones competentes que declaren las zonas tensionadas podrán implantar criterios adicionales, únicamente para pedir información extra de los parques de vivienda gestionados por ellas.

Se limitará el alquiler con un etapa de transición de 18 meses para su aplicación

En el caso en el que el titular de una vivienda en una zona tensionada sea gran tenedor y una persona jurídica, se limitará la renta de los nuevos contratos por su contrato previo o por el máximo límite que se podrá aplicar según estipule el sistema de índices de precios de referencia.

Desde la aplicación de la Ley, comenzará una etapa de 18 meses para aplicar los límites a la renta e implantar el nuevo índice de precios. Es por eso que los límites al alquiler a grandes propietarios llegarán en 2024, cuando la actual legislatura llegue a su fin, debido a la prolongación del trámite parlamentaria a lo largo de 2022.

Más acciones relevantes

Reactivación de los inmuebles vacíos

Los Ayuntamientos podrán disfrutar de un recargo de máximo el 150%, un 100% más que actualmente, en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para su salida al mercado. Esto afectaría a los hogares, cuyos propietarios tengan al mínimo cuatro viviendas, que hayan estado desocupados durante dos años o más sin un motivo concreto.

Se podrá disfrutar de un recargo del 100% cuando la vivienda desocupada lleve tres años en ese estado. En suma, se podrá añadir un 50% adicional en aquellas viviendas que estén en titularidad de propietarios con dos pisos o más en la misma localidad.

Catálogo público de inmuebles

Sin opción a enajenarlo, se protegerá permanentemente al parque público de vivienda social. Este parque llega hoy en día a las 290.000 viviendas, es decir, solamente el 1,6% de las viviendas pueden acceder a un tipo de hogar de las Administraciones Públicas, respecto al 10% de este tipo de vivienda existente en otros estados.

Se calificará de forma indefinida a la vivienda protegida. Se establecerá un régimen de protección pública de forma permanente de los hogares protegidos que se ubiquen en suelo clasificado de reserva, implantándose unas condiciones básicas a nivel nacional. En los casos restantes, se ofrecerá un plazo mínimo de 30 años para la descalificación.

En suma, se creará el concepto de la vivienda asequible incentivada, con titularidad privada, pero que podrá disfrutar de beneficios fiscales, urbanísticos o de otro cualquier tipo siempre y cuando esté dirigida al alquiler con reducción de precios.

Se destinará un 30% de las promociones nuevas a VPO

La vivienda protegida se estimulará en alquiler con límites de precio. La legislación urbanística destinará el 30% del suelo urbanizado para este tipo de inmuebles. Se les fijará las compensaciones que les corresponden cuando los derechos adquiridos estén afectados. En suma, se reservará un mínimo porcentaje de la mitad del 30% de suelo destinado a la protección pública para vivienda con alquiler asequible.

Desalojos de personas vulnerables

En último lugar, los procesos de desahucios se mejorarán, algo que incidirá en los hogares habituales de viviendas vulnerables con el objetivo de asegurar una rápida y eficaz comunicación entre los servicios sociales y el sector judicial. Se exigirá a estas instituciones que analicen la situación y en los casos de vulnerabilidad social y/o económica que acudan lo más pronto posible a atender a las personas en dicha situación.

Para evitar el desamparo fruto del desalojo, los Servicios Sociales tendrán la capacidad de aportar viviendas a los afectados. Mientras se impulsan estas medidas, los plazos de interrupción de los lanzamientos en los casos de vulnerabilidad se incrementarán de 1 a 2 meses cuando sea una persona física el propietario, y de 3 a 4 meses cuando sea una persona jurídica. Para ello, se establecerán parámetros para declarar si se trata de un caso de vulnerabilidad económica.

Para cuantificarlo se resta los ingresos menos los gastos deducibles y se aplica sobre esta cantidad, en los casos que proceda, las reducciones correspondientes, tanto estatales como de la correspondiente Comunidad Autónoma de residencia.

Aclaraciones para la declaración de la renta;

Reducciones del 60%. El rendimiento neto de los alquileres destinados a vivienda  se reduce en un 60%, si los rendimientos se obtienen por periodo superior a dos años o de forma irregular se reducen un 30% con límite de 300.000 euros.

Subarrendamientos. Las cantidades percibidas por el subarrendador no se consideran rendimientos de capital mobiliario. La participación del propietario en el precio del subarriendo si se considera rendimiento de capital inmobiliario.

Actividad económica. Si el alquiler se realiza como actividad económica las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas.

Rentas estimadas. Las prestaciones de bienes o derechos que generan rendimientos del capital inmobiliario se presumen retribuidas, salvo prueba en contrario, por el valor normal en el mercado de los mismos. Cuando haya familiares hasta el tercer grado inclusive, el alquiler o el subarrendamiento de bienes inmuebles o de constitución o cesión de derechos o facultades de uso sobre los mismos no puede tener un rendimiento neto total inferior a la renta imputada derivada de dicho inmueble.

Deducción en extinción. La deducción por alquiler de vivienda habitualse ha  establecido en régimen transitorio que permite que los contribuyentes que formalizaron el alquiler antes 1 de enero de 2015 y que venían disfrutando de ese beneficio fiscal pueden continuar practicando la deducción en el ejercicio 2020. El importe de la deducción de este régimen transitorio consiste en el 10,05 % de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, siempre que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales.

Arrendamiento parcial. Las rentas obtenidas por el alquiler de parte del inmueble se califican como rendimientos íntegros del capital inmobiliario. Para su aplicación, en primer lugar, hay que determinar la parte proporcional que de cada gasto corresponde imputar a la parte arrendada para obtener la parte del rendimiento neto sobre la cual practicar la reducción. Se puede aplicar la reducción del 60%, salvo que sea por temporadas.

La compraventa de vivienda libre por extranjeros aumentó un 47,0% interanual en la primera mitad del año. Dicho incremento está muy condicionado por las caídas del primer semestre de 2020, que reflejan a su vez los efectos de la pandemia Covid-19. No obstante, las operaciones efectuadas por extranjeros representaron un 15,4% del total de compraventas a nivel nacional, inferior al promedio entre 2012 y 2019 (18,7%).

Mejor desempeño de las compraventas de viviendas de los extranjeros residentes

La compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros se incrementó un 47,0% interanual, hasta las 47.683 operaciones, tras el acusado retroceso registrado en la primera mitad (-37,3%) y la segunda mitad (-10,8%) del año 2020.

Los extranjeros residentes realizaron el 66,1% de las compraventas, aumentando en un 55,5% interanual. El restante 33,9% de las operaciones fueron de no residentes, elevándose un 32,9%.

Evolución positiva en todas las CC.AA.

La compraventa de viviendas libres por extranjeros aumentó en todas las comunidades autónomas. El incremento fue liderado por Asturias (83,2%), Galicia (81,8%), La Rioja (79,1%) y Castilla-La Mancha (76,3%). Aún por encima de la media nacional (47,0%) se situaron Castilla y León, Aragón, Cantabria, Murcia, Andalucía y Cataluña, con alzas que oscilaron entre el 64,7% y el 49,8%. Los menores incrementos se registraron en País Vasco (32,2%), Comunidad Valenciana (34,3%), Navarra (37,3%), Extremadura (38,3%) y Canarias (39,0%).

Diferencias en los precios por tipo de comprador y por autonomía

El precio promedio por metro cuadrado de las operaciones realizadas por compradores extranjeros en la primera mitad de 2021, referidas a vivienda libre, se situó en 1.863?/m2. Ello supuso un incremento de los precios del 4,1% interanual. Los extranjeros no residentes volvieron a pagar mayores importes por sus viviendas (2.452?/m2) que los residentes (1.498?/m2) y los nacionales (1.481?/m2).

El precio medio pagado por extranjeros no residentes aumentó un 9,0% y el de los residentes un 1,4%, en ambos casos por encima que el comprador nacional (0,7%).

En cuanto a los precios por autonomía, la evolución fue dispar, al aumentar en ocho CC.AA. y disminuir en las nueve restantes. Los incrementos alcanzaron tasas de dos dígitos en Baleares (11,0%), seguidos por Andalucía, Galicia, Madrid y Navarra con ascensos entre el 5,8 y el 6,3%. Se registraron aumentos más moderados en Comunidad Valenciana (2,5%), Canarias (2,2%) y País Vasco (0,7%). En cambio, se consignaron retrocesos de dos dígitos en Extremadura (-31,9%), Asturias (-20,7%), Cantabria (-19,4%) y La Rioja (-16,6%). Los descensos fueron más moderados en Murcia, las dos Castillas, Aragón y Cataluña, oscilando entre el -8,0 y el -1,1%.

Los marroquíes, los más compradores durante la primera mitad del 2021

Por nacionalidad, el grupo de extranjeros que más viviendas adquirió fue el de nacionalidad marroquí, con el 10,8% de las operaciones totales (5.159), seguido por británicos (9,7%) y rumanos (6,5%). Los extranjeros de fuera de la UE coparon el 13,0%.

Aumentaron las compraventas efectuadas por los extranjeros de todas las nacionalidades, pero lo hicieron con mayor intensidad por parte de los suizos (90,2% interanual), alemanes (75,1%) y marroquíes (74,8%).

Mientras, los mayores precios promedio por metro cuadrado fueron abonados por los compradores de Suecia (2.768 ?/m2), Dinamarca (2.680 ?/m2), Alemania (2.676 ?/m2), Suiza (2.464 ?/m2), EE.UU. (2.266 ?/m2) y Noruega (2.223 ?/m2). También superaron el precio medio pagado por el conjunto de extranjeros (1.863 ?) los compradores de Rusia, Países Bajos, Francia, Bélgica, Italia e Irlanda. Los menores precios fueron pagados por marroquíes (640 ?/m2), rumanos (967 ?/m2) y ecuatorianos (984 ?/m2).

Los precios que más crecieron fueron los de las compraventas realizadas por suizos (20,7%), irlandeses (15,6%), daneses (15,1%), alemanes (14,6%) y rusos (14,6%). En el extremo opuesto, los que más descendieron, fueron los de las compraventas de nacionales de Ecuador (-16,5%), Argentina (-15,2%) y EE.UU. (-6,7%).

Separando por un criterio de residencia y autonomía, se observó que los franceses lideraron la cuota de compraventas entre extranjeros no residentes en las dos Castillas, Aragón, Cataluña, La Rioja, País Vasco y Navarra. Los alemanes fueron los principales compradores en los archipiélagos y Cantabria y los británicos en Andalucía y Murcia.

Entre los residentes, los nacionales de Marruecos y Rumanía fueron los principales compradores en casi todo el país, salvo en Galicia o los archipiélagos, donde fue mayor la cuota de compradores alemanes, italianos, portugueses o británicos.

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En octubre de 2021, con respecto a octubre de 2020, la compraventa de viviendas subió un 14,4% y la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda un 7,0%. En cambio, la constitución de nuevas sociedades se redujo un 7,0%.

Más compraventas de viviendas y a mayor precio

El número de compraventas aumentó en un 14,4% interanual a nivel nacional, hasta alcanzar las 56.958 unidades y el precio medio del metro cuadrado se situó en los 1.485 ?/m², registrándose un ascenso del 7,9% interanual.

Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos aumentaron un 17,2% interanual, alcanzando las 42.194 unidades, mientras que las unifamiliares se incrementaron un 7,3% interanual, hasta llegar a las 14.764 unidades.

Los precios de los pisos tuvieron un ascenso del 4,3% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta alcanzar los 1.661 ?/m², mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.212 ?/m², registrando un aumento del 13,3%.

Incremento de compraventas por autonomías

La compraventa de vivienda creció en trece autonomías. El mayor aumento se registró en Baleares (39,4%) y el mayor retroceso en Extremadura (-7,1%).

Las CC.AA. donde se registró una evolución por encima de la media nacional fueron: Baleares (39,4%), Cantabria (24,9%), Navarra (23,3%), Andalucía (20,6%), Galicia (19,4%), País Vasco (18,2%), Canarias (17,5%), Comunidad Valenciana (17,2%), Cataluña (16,3%), Madrid (13,1%) y Castilla y León (10,8%). También mostraron ascensos, aunque de un dígito, las compraventas de vivienda en Castilla-La Mancha (2,3%) y Murcia (1,6%).

En cambio, se registraron caídas en las cuatro autonomías restantes: Extremadura (-7,1%), La Rioja (-6,9%), Aragón (-5,0%) y Asturias (-3,6%).

Incremento del precio de la vivienda

El precio del m² subió un 7,9% interanual a nivel nacional. En once autonomías se registró un encarecimiento en el precio de la vivienda y en las seis restantes disminuyó.

Por orden de magnitud se registraron subidas de dos dígitos en: Navarra (39,2%), Baleares (23,0%), Andalucía (16,1%), Madrid (11,1%), Cantabria (10,8%) y Comunidad Valenciana (10,2%). Los incrementos fueron de un dígito en Cataluña (9,0%), Murcia (8,2%) y Castilla y León (7,2%), Galicia (7,0%) y Asturias (1,8%).

En cambio, registraron retrocesos La Rioja (-45,4%), Canarias (-16,1%), Aragón ( 8,3%), País Vasco (-6,8%), Extremadura (-4,1%), y Castilla-La Mancha (-2,0%).

Aumento de los préstamos para adquisición de vivienda

En octubre, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda crecieron un 7,0% interanual a nivel nacional, hasta las 26.570 operaciones. La cuantía promedio de estos ascendió un 1,9% interanual, alcanzando los 142.626 ? en promedio.

El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 46,6%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 73,3% del precio.

A nivel autonómico, los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda crecieron en diez CC.AA., alcanzando tasas de dos dígitos en Baleares (32,0%), Cantabria (26,3%), Canarias (20,5%), Cataluña (11,9%), Galicia (11,8%), País Vasco (11,0%) y Andalucía (10,8%). En cambio, se registraron caídas en Asturias (-14,3%), Aragón ( 13,1%), Castilla-La Mancha (-11,6%), Murcia (-7,8%), Navarra (-4,0%), Extremadura (-2,2%) y Castilla y León (-1,5%).

En cuanto a la cuantía promedio de los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, volvió a observarse una evolución dispar a nivel autonómico, pues crecieron en doce CC.AA. y decrecieron en las cinco restantes. Destacaron los incrementos en Andalucía (13,0%), Canarias (8,9%) y Galicia (7,5%) y los retrocesos en Aragón ( 18,5%) y La Rioja (-11,8%).

Incremento de la constitución de sociedades

Los datos del Centro de Información Estadística del Notariado también revelan que en octubre de 2021 la constitución de sociedades descendió un 7,0% interanual, hasta las 8.072 nuevas sociedades. De ellas, las sociedades con un capital social fundacional de entre 3.000 y 4.000 ? alcanzaron las 6.161 nuevas sociedades, lo que supone un descenso del 6,4%. Dentro de éstas, el capital medio de constitución fue de 3.026 ?.

A nivel autonómico, la creación de nuevas sociedades aumentó en siete CC.AA., alcanzando tasas de dos dígitos en La Rioja (18,0%) y Cantabria (17,5%). En cambio, disminuyó en las restantes diez autonomías, destacando País Vasco (-28,6%), Asturias (-26,0%), Aragón (-25,8%), Extremadura (-25,3%), Navarra ( 24,4%), Castilla y León ( 22,6%) y Murcia (-20,0%).

Los datos de los últimos tres meses de las series de esta nota son provisionales hasta disponer del 100% de la información con que se elaboran estos informes.

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  • Las compraventas de residentes supusieron el 54,8%, aumentando un 27,4%. Las de no residentes representaron el 45,2% restante, con un ascenso de 64,5%.
  • Los precios medios pagados por extranjeros aumentaron en todas las CC.AA excepto en Extremadura (-0,1%). Destacando Cantabria (24,1%) y Andalucía (16,6%).
  • Por nacionalidad, los británicos recuperaron la primera posición como grupo que más compraventas realiza (11,8% de las operaciones).
  • Los extranjeros no residentes volvieron a pagar mayores importes (2.481 euros/m2) que los residentes (1.567 euros/m2) y los nacionales (1.503 euros/m2).

Madrid, 19 de abril de 2022. La compraventa de vivienda libre por extranjeros aumentó un 41,9% interanual en la segunda mitad del año. Dicho incremento está muy condicionado por las caídas del segundo semestre de 2020, que reflejan a su vez los efectos de la pandemia Covid-19. Rompiendo la tendencia con el semestre anterior, donde el peso de las compraventas por parte de extranjeros había descendido por debajo del 16%, las operaciones efectuadas por extranjeros representaron un 18,6% del total de compraventas a nivel nacional, en línea con el promedio entre 2012 y 2019 (18,7%).

Mejor evolución de las compraventas de viviendas de los extranjeros no residentes

La compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros se incrementó un 41,9% interanual, hasta las 63.934 operaciones, tras el acusado retroceso registrado en la primera mitad (-37,3%) y la segunda mitad (-10,8%) del año 2020.

Los extranjeros residentes realizaron el 54,8% de las compraventas, aumentando en un 27,4% interanual. El restante 45,2% de las operaciones fueron de no residentes, elevándose un 64,5%.

Evolución positiva en todas las CC.AA

La compraventa de viviendas libres por extranjeros aumentó en todas las comunidades autónomas. El incremento fue liderado por Baleares (81,5%), Canarias (57,1%) Andalucía (55%), Cantabria (50,5%) y Comunidad Valenciana (44,9%). Por debajo de la media nacional (41,9%) se registraron incrementos en Cataluña, Asturias, Navarra, Murcia, Madrid, Castilla-La Mancha, Aragón, País Vasco, La Rioja y Extremadura. Finalmente por debajo del 10% crecieron Castilla y León y Galicia.

Diferencias en los precios por tipo de comprador y por autonomía

El precio promedio por metro cuadrado de las operaciones realizadas por compradores extranjeros en la segunda mitad de 2021, referidas a vivienda libre, se situó en 2.016 euros/m2 . Ello supuso un incremento de los precios del 14,3% interanual. Los extranjeros no residentes volvieron a pagar mayores importes por sus viviendas (2.481 euros/m2 ) que los residentes (1.567 euros/m2 ) y los nacionales (1.503 euros/m2 ).

El precio medio pagado por extranjeros no residentes aumentó un 11,8% y el de los residentes un 9,9%, en ambos casos por encima que el comprador nacional (6,9%).

En cuanto a los precios por autonomía, la evolución fue casi unánime, al aumentar en todas las CC.AA excepto en Extremadura (-0,1%). En Cantabria se produjo el mayor incremento con una subida del 24,1%. Los incrementos alcanzaron también tasas de dos dígitos en Andalucía (16,6%), Madrid (13,7%), Canarias (11,0%), Castilla y León (10,1%) y Comunidad Valenciana (10,0%). Entre el 10% y el 5% crecieron los precios en Baleares, País Vasco, Navarra, Galicia, Castilla-La Mancha, Murcia y La Rioja. Ya por debajo del 5% pero todavía con incrementos se situaron Aragón y Asturias.

Los británicos, los más compradores durante la segunda mitad del 2021

Por nacionalidad, el grupo de extranjeros que más viviendas adquirió fue el de nacionalidad británica, con el 11,8% de las operaciones totales (7.560), seguido por alemanes (10,4%) y franceses (8,3%). El grupo de nacionalidades que engloba al resto de extranjeros de fuera de la UE supuso el 11,4%.

Aumentaron las compraventas efectuadas por los extranjeros de todas las nacionalidades, pero lo hicieron con mayor intensidad por parte de los holandeses (104,1% interanual), irlandeses (99,3%) y alemanes (84,9%).

Mientras, los mayores precios promedio por metro cuadrado fueron abonados por los compradores de Suecia (2.752 euros/m2 ), Dinamarca (2.750 euros/m2 ), Alemania (2.741 euros/m2 ), EE.UU. (2.601 euros/m2 ) y Suiza (2.479 euros/m2 ). También superaron el precio medio pagado por el conjunto de extranjeros (2.016 euros) los compradores de Noruega, Países Bajos, Rusia, Francia, Italia y Bélgica. Los menores precios fueron pagados por marroquíes (688 euros/m2 ), rumanos (990 euros/m2 ) y ecuatorianos (1.087 euros/m2 ).

Los precios que más crecieron fueron los de las compraventas realizadas por estadounidenses (23,4%) seguidos de los argentinos (19,6%). Sólo descendieron los precios que pagaron los nacionales de China (-5,2%) y Rusia (-1,6%).

Separando por un criterio de residencia y autonomía, se observó que los franceses lideraron la cuota de compraventas entre extranjeros no residentes en las dos Castillas, Aragón, Cataluña, Extremadura, País Vasco y Navarra. Los alemanes fueron los principales compradores en los archipiélagos, Cantabria y Galicia , los británicos en Andalucía , Murcia y Comunidad Valenciana, los argentinos en Asturias y los estadounidenses en La Rioja y Comunidad de Madrid.

Entre los residentes, los nacionales de Marruecos y Rumanía fueron los principales compradores en casi todo el país, salvo en Galicia, los archipiélagos y la Comunidad Valenciana, donde fue mayor la cuota de compradores alemanes, italianos, portugueses o británicos.

Anexo 1. Tablas correspondientes a compraventa de vivienda libre según nacionalidad y residencia

La compraventa de viviendas y la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda continúan ascendiendo con dinamismo, al igual que los precios

  • La compraventa de viviendas crece en todas las CC.AA. a excepción de Navarra (-11,8% interanual) y País Vasco (-7,3%). Destacan Canarias (44,8%), Cantabria (29,1%), Andalucía (23,0%), Castilla-La Mancha (21,7%) y Baleares (21,3%).
  • El precio del m² sube un 9,2% interanual a nivel nacional. Destacan las alzas en Baleares (24,4%), Navarra (17,2%), Madrid (16,6%) o Galicia (15,6%) y las caídas en Extremadura (-1,2%), La Rioja (-0,9%), País Vasco (-0,9%) y Castilla-La Mancha (-0,7%).
  • Los préstamos para adquisición de vivienda aumentan un 8,9% interanual a nivel nacional. Crecen en 13 autonomías, destacando Cantabria (38,0%) y Canarias (18,3%), pero caen en País Vasco (-9,5%), Navarra (-6,0%), Murcia ( 2,4%) y Castilla y León (-0,8%).

Madrid, 12 de mayo de 2022. En marzo de 2022, con respecto a marzo de 2021, la compraventa de viviendas subió un 15,5%, la concesión de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda un 8,9% y la constitución de nuevas sociedades cayó un 4,6%.

Más compraventas de viviendas y a mayor precio

El número de compraventas aumentó en un 15,5% interanual a nivel nacional, hasta alcanzar las 70.812 unidades y el precio medio del metro cuadrado se situó en los 1.583 euros/m², registrándose un ascenso del 9,2% interanual.

Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos aumentaron un 17,8% interanual, alcanzando las 54.434 unidades, mientras que las unifamiliares se incrementaron un 8,5% interanual, hasta llegar a las 16.377 unidades.

Los precios de los pisos tuvieron un ascenso del 5,7% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta alcanzar los 1.745 euros/m², mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.297 euros/m², registrando un aumento del 15,8%.

Incremento de compraventas por autonomías

La compraventa de vivienda creció en todas las CC.AA. excepto en Navarra y País Vasco, donde se redujo un 11,8% y un 7,3% interanual, respectivamente. Las CC.AA. donde se registró una evolución por encima de la media nacional fueron: Canarias (44,8%), Cantabria (29,1%), Andalucía (23,0%), Castilla-La Mancha (21,7%), Baleares (21,3%), Comunidad Valenciana (21,2%), La Rioja (18,1%) y Asturias (15,9%).

Los ascensos alcanzaron también los dos dígitos, aunque se situaron por debajo de la media nacional, en Cataluña (13,0%) y Madrid (10,3%) y alcanzó solo un dígito en las restantes cinco autonomías.

Incremento del precio de la vivienda

El precio del m² subió un 9,2% interanual a nivel nacional. En 13 autonomías se registró un encarecimiento en el precio de la vivienda y en las cuatro restantes disminuyó.

Por orden de magnitud se registraron subidas de dos dígitos en Baleares (24,4%), Navarra (17,2%), Madrid (16,6%), Galicia (15,6%), Comunidad Valenciana (14,3%), Castilla y León (14,2%), Andalucía (13,6%), Cantabria (12,5%), Canarias (12,2%) y Murcia (11,6%).

En cambio, los precios de la vivienda registraron retrocesos en Extremadura (-1,2%), La Rioja (-0,9%), País Vasco (-0,9%) y Castilla-La Mancha (-0,7%).

Aumento de los préstamos para adquisición de vivienda

En marzo, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda crecieron un 8,9% interanual a nivel nacional, hasta las 36.240 operaciones. La cuantía promedio de estos ascendió un 1,8% interanual, promediando los 147.722 euros por operación.

El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 51,2%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 73,7% del precio.

A nivel autonómico, los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda crecieron en 13 CC.AA., alcanzando tasas de dos dígitos en Cantabria (38,0%), Canarias (18,3%), La Rioja (16,8%), Andalucía (16,3%), Galicia (15,3%), Cataluña (13,9%) y Asturias (12,5%). Sin embargo, el número de nuevos préstamos disminuyó en las cuatro autonomías restantes: País Vasco (-9,5%), Navarra (-6,0%), Murcia (-2,4%) y Castilla y León (-0,8%).

En cuanto a la cuantía promedio de los nuevos préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda creció en 14 CC.AA. Los mayores incrementos se consignaron en La Rioja (70,0%), Navarra (14,5%) y Baleares (12,9%), seguidas de otras once autonomías en las que los aumentos fueron de un solo dígito. En cambio, la cuantía promedio de los nuevos préstamos disminuyó en Cantabria (-16,0%), Aragón (-5,5%) y Comunidad Valenciana (-0,9%).

Gráfico 1: Compraventas vivienda y precios medios (índice 2007 = 100)*

Gráfico 2: Compraventas por tipo de vivienda (variación interanual en %)

Gráfico 3: Precio medio por m2 por tipo de vivienda (variación interanual en %)

Gráfico 4: Compraventas de vivienda en el último mes, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %)

Gráfico 5: Precio medio por m2, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %)

Gráfico 6: Préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda y cuantía media (índice 2007 = 100)*

Gráfico 7: Préstamos hipotecarios, por tipo (variación interanual en %)

Gráfico 8: Cuantía media, por tipo de préstamos (variación interanual en %)

Gráfico 9: Porcentajes de financiación

Gráfico 10: Préstamos para adquisición de vivienda, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %)

Gráfico 11: Cuantía promedio préstamos para adquisición de vivienda, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %)

Descárguese el Informe completo de Notarios ´Compraventa, préstamos hipotecarios y sociedades de marzo de 2022´

Continúa creciendo la compraventa de viviendas y la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda

La compraventa de viviendas crece en todas las CC.AA., destacando Baleares (58,4%), La Rioja (49,2%), Canarias (42,7%) y Andalucía y Madrid (31,8%).

El precio del m² sube un 7,4% interanual a nivel nacional. Destacan las alzas en Comunidad Valenciana (14,2%), Madrid (14,0%) o Murcia (13,3%), así como las caídas en La Rioja (-22,4%), Extremadura (-7,6%) y País Vasco (-5,0%)

Los préstamos para adquisición de vivienda aumentan un 8,3% interanual a nivel nacional. Crecen en diez CC.AA., destacando La Rioja (35,4%), Madrid (21,9%) y Canarias (21,4%), pero caen en las siete restantes, destacando Castilla-La Mancha (-10,6%), Extremadura (-10,3%) y País Vasco (-9,2%).

La constitución de nuevas sociedades crece un 8,1% interanual a nivel nacional. Destacan los aumentos en La Rioja (51,6%), Cantabria (29,6%) y Baleares (23,0%) y los retrocesos en Canarias (-15,7%) y País Vasco (-14,3%).

Descárguese el PDF para acceder a la comparativa de compraventa realizado por el Consejo General del Notariado

Descárguese las estadísticas recogidas en el informe de compraventa del Consejo General del Notariado

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  • La compraventa de viviendas crece en todas las CC.AA. a excepción de Murcia (-2,0% interanual). Destacan Navarra (50,4%), Canarias (45,5%), Cantabria (29,3%), Andalucía (22,0%) y Comunidad Valenciana (21,5%).
  • El precio del m² sube un 6,5% interanual a nivel nacional. Destacan las alzas en Andalucía (18,3%), Murcia (13,1%), Comunidad Valenciana (13,1%) y Galicia (12,8%), así como las caídas en Castilla-La Mancha (-11,5%) y Navarra (-1,8%).
  • Los préstamos para adquisición de vivienda aumentan un 14,7% interanual a nivel nacional. Crecen en todas las CC.AA., salvo en Murcia (-4,4%). Destacan las alzas en Cantabria (35,8%), Castilla y León (31,6%), Canarias (28,1%) y Andalucía (24,8%).
  • La constitución de nuevas sociedades cae un 11,5% interanual a nivel nacional. Crece solo en cuatro CC.AA.: La Rioja (6,9%), Navarra (2,0%), Canarias (1,1%) y Extremadura (0,7%) y disminuye en las trece restantes, destacando Cantabria (-36,9%), País Vasco (-27,2%), Castilla-La Mancha (-24,7%) y Murcia (-20,0%).

Madrid, 7 de junio 2022. En abril de 2022, con respecto a abril de 2021, la compraventa de viviendas subió un 15,5%; la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda un 14,7% y la constitución de nuevas sociedades se redujo un 11,5%.

Más compraventas de viviendas y a mayor precio

El número de compraventas aumentó en un 15,5% interanual a nivel nacional, hasta alcanzar las 60.734 unidades y el precio medio del metro cuadrado se situó en los 1.575 euros/m², registrándose un ascenso del 6,5% interanual.

Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos aumentaron un 16,5% interanual, alcanzando las 46.377 unidades, mientras que las unifamiliares se incrementaron un 12,4% interanual, hasta llegar a las 14.357 unidades.

Los precios de los pisos tuvieron un ascenso del 3,6% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta alcanzar los 1.749 euros/m², mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.283 euros/m², registrando un aumento del 13,5%.

Incremento de compraventas por autonomías

La compraventa de vivienda creció en todas las CC.AA. excepto en Murcia, donde se redujo un 2,0% interanual. Las CC.AA. donde se registró una evolución por encima de la media nacional fueron: Navarra (50,4%), Canarias (45,5%), Cantabria (29,3%), Baleares (22,9%), Andalucía (22,0%), Comunidad Valenciana (21,5%) y Castilla y León (17,9%). Por debajo de la media nacional pero aún mostrando incrementos de dos dígitos se situaron Castilla-La Mancha, Cataluña, Asturias, Aragón y Extremadura.

Incremento del precio de la vivienda

El precio del m² subió un 6,5% interanual a nivel nacional. Se registró un encarecimiento en el precio de la vivienda salvo en Castilla-La Mancha (-11,5%) y Navarra (-1,8%).

Por orden de magnitud se registraron subidas de dos dígitos en Andalucía (18,3%), Murcia (13,1%), Comunidad Valenciana (13,1%), Galicia (12,8%), Madrid (11,1%) y Baleares (10,2%). Incrementos más moderados se registraron en las restantes 9 CC.AA.

Aumento de los préstamos para adquisición de vivienda

En abril, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda crecieron un 14,7% interanual a nivel nacional, hasta las 32.192 operaciones. La cuantía promedio de estos descendió un 1,3% interanual, alcanzando los 147.693 euros en promedio.

El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 53,0%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 73,5% del precio.

A nivel autonómico, los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda crecieron en todas las CC.AA. a excepción de Murcia (-4,4%). Alcanzaron tasas de dos dígitos en once autonomías, destacando Cantabria (35,8%), Castilla y León (31,6%), Canarias (28,1%), Andalucía (24,8%), Navarra (23,0%) y Cataluña (20,2%).

En cuanto a la cuantía promedio de los nuevos préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, la evolución siguió siendo dispar a nivel autonómico, pues creció en nueve CC.AA. y decreció en las ocho restantes. Destacaron los aumentos en Andalucía (9,9%), Castilla y León (8,3%), Galicia (7,7%) y Aragón (6,2%) y los retrocesos en Baleares (-14,7%) y Extremadura (-14,5%).

Descenso de la constitución de sociedades

Los datos del Centro de Información Estadística del Notariado también revelan que en abril de 2022 la constitución de sociedades descendió un 11,5% interanual, hasta las 7.914 nuevas sociedades. De ellas, las sociedades con un capital social fundacional de entre 3.000 y 4.000 euros alcanzaron las 5.950 nuevas sociedades, lo que supone una reducción del 11,9%. Dentro de éstas, el capital medio de constitución fue de 3.024 euros.

A nivel autonómico, la creación de nuevas sociedades aumentó solo en cuatro CC.AA.: La Rioja (6,9%), Navarra (2,0%), Canarias (1,1%) y Extremadura (0,7%). En cambio, disminuyó en las trece restantes, destacando Cantabria (-36,9%), País Vasco (-27,2%), Castilla-La Mancha (-24,7%) y Murcia (-20,0%).

Los datos de los últimos tres meses de las series de esta nota son provisionales hasta disponer del 100% de la información con que se elaboran estos informes.

Gráficos de evolución del mercado inmobiliario

Gráfico 1: Compraventas viviendas y precios medios (índice 2007 = 100)*

Gráfico 2: compraventas por tipo de vivienda (variación interanual en %)

Gráfico 3: precio medio por m2 por tipo de vivienda (variación interanual en %)

Gráfico 4: compraventas de vivienda en el último mes, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %)

Gráfico 5: precio medio por m2, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %)

Gráficos de evolución del mercado hipotecario

Gráfico 6: préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda y cuantía media (índice 2007 = 100)*

Gráfico 7: préstamos hipotecarios, por tipo (variación interanual en %)

Gráfico 8: cuantía media, por tipo de préstamo (variación interanual en %)

Gráfico 9: porcentajes de financiación

Gráfico 10: préstamos para adquisición de vivienda, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %)

Gráfico 11: cuantía promedio préstamos para adq. de vivienda, por CC.AA. (nivel y var. interanual en %)

La vivienda en España ha alcanzado su coste más elevado de la historia para los extranjeros. Estos compradores extranjeros han pagado de media 2.062 euros por m2 de la vivienda española en los seis primeros meses de 2022. Así lo ha recogido el Consejo General del Notariado en su último informe.

En tasa interanual, supone un aumento del precio del 10,6% y del 2,28% en comparación con el último semestre del año pasado. Este incremento ha situado al precio de la vivienda en números récords desde 2007, año en el que notarios comenzó a recoger datos.

Estos datos récords tienen su origen en el precio medio que aportan los compradores extranjeros que no residen en España por sus inmuebles. Un precio máximo de 2.522 euros por m2, aumentando un 2,9% en cuota interanual. Este precio se sitúa por encima del que pagan los compradores extranjeros residentes, cuyo valor por m2 se sitúa en 1.622 euros. En este caso, también se experimenta un aumento del 8,2% en comparación a 2021. Por otro lado, los compradores nacionales abonan 1.560 euros por metro cuadrado, aumentando en tasa interanual un 5,2%.

Este incremento de los precios a abonar por los extranjeros en España se ha experimentando en toda España. Extremadura, Asturias y Murcia han obtenido los aumentos más elevados con un 34,3%, 27,5% y un 19%, respectivamente. Madrid se sitúa cuarta con una subida del 16,6%, mientras que Barcelona experimenta un incremento del 10,4%.

Respecto a las nacionalidades, los compradores de Dinamarca fueron los que aportaron una mayor cantidad económica por m2 con un precio medio de 2.870 euros/m2. Tras los daneses, se sitúan los estadounidenses y los noruegos con 2.837 euros/m2 y 2.701 euros/m2, respectivamente.

Tanto las compraventas llevadas a cabo por estadounidenses como las realizadas por ucranianos y noruegos obtuvieron las mayores subidas en los precios. Respecto a los procedentes de EEUU, la subida fue del 25,6%, mientras que los compradores de Ucrania y Noruega, registraron un incremento del 25,4% y del 21,5%.

Los británicos, los compradores que más viviendas adquirieron

Durante los primeros seis meses, los extranjeros adquirieron 72.987 viviendas a nivel nacional. Esto supone el 20,3% del número total de compraventas realizadas en España. Un porcentaje que se sitúa por encima del promedio 18,7% registrado entre 2012 y 2019, convirtiéndose en un nuevo récord histórico.

Durante 2022, las operaciones realizadas por compradores extranjeros han experimentado un incremento del 52,7% y del 41,9% en comparación al último semestre del año pasado.

En cuanto a nacionalidad, los británicos fueron los que mayor porcentaje de viviendas compraron con un 10,7% del total, es decir, 7.793 viviendas. Tras ellos, se sitúan los alemanes con un 10,2% y los franceses con un 7,7%.

Sin embargo, aquellas nacionalidades que registraron mayor subida en las compraventas realizadas por ello son los holandeses con un incremento del 121,5%, seguidos de los noruegos e irlandeses con una subida del 119,5% y del 106,7%, respectivamente.

A continuación, os adjuntamos la nota de prensa de la CNMC acerca de la resolución S/0003/20 en la que se expone dicha multa.

Acceso completo a la nota de prensa de la CNMC del 25 de noviembre 2021 sobre la resolución S/0003/20

La CNMC multa con 1,25 millones a varias empresas por imponer comisiones mínimas en el mercado de la intermediación inmobiliaria.

  • Las sancionadas implantaron en España un sistema de exclusivas
    compartidas, conocido como MLS, con el que imponían comisiones
    mínimas de intermediación.
  • En general, para participar en el sistema, se exigía una comisión mínima
    del 4 % para la compraventa y de un mes para los alquileres.
  • La participación en este sistema (MLS) limitó la capacidad de las
    inmobiliarias de competir y de fijar comisiones independientemente.

Madrid, 9 de diciembre de 2021.- La CNMC ha sancionado a Anaconda; Idealista; Inmovilla; Look & Find; MLS; Remax y Witei por haber llevado a cabo una serie de acuerdos para fijar precios e intercambiar información en el mercado de la intermediación inmobiliaria. (S/0003/20).

Estas prácticas constituyen una infracción única y continuada de los artículos 1 de la Ley 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia y 101 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, constitutiva de cártel.

En noviembre de 2019, la CNMC llevó a cabo diversas inspecciones en la sede de varias empresas y asociaciones del sector de la intermediación inmobiliaria. Posteriormente, en febrero de 2020, la CNMC inició un expediente contra las empresas ahora sancionadas.

Sistema para compartir inmuebles (MLS)

Las empresas utilizaban un sistema conocido como MLS (Multiple Listing System). Este sistema de colaboración, importado de Estados Unidos, funciona mediante una base de datos que permite a las inmobiliarias usuarias compartir inmuebles captados en régimen de exclusiva compartida.

Cuando una inmobiliaria usuaria del MLS capta un inmueble (venta/alquiler) puede incluirlo en el sistema, lo que permite al resto de usuarios realizar la venta. En ese caso, la "oficina captadora" y la "oficina vendedora" comparten la comisión pactada por el servicio global de intermediación ofrecido.

MLS en España

En 2002, las empresas Remax y Look&Find promovieron el proyecto en nuestro país. Habitania, posteriormente adquirida por Idealista (Idealista Tools), se encargó del desarrollo tecnológico. En el año 2012, Inmovilla y Habitania adaptaron sus sistemas para que ambos fueran compatibles con el sistema. En 2017, la empresa Anaconda, constituida por Remax, Look&Find y MLS, se sumó a la estructura y se encargó de desarrollar y gestionar una base común de compartición de inmuebles.

Además de las empresas franquiciadoras Remax y Look&Find, las empresas proveedoras de software inmobiliario Idealista (a través de Idealista Tools), Inmovilia y Witei contribuyeron de forma activa a desarrollar e implementar el sistema mediante el que se cometió la infracción.

Reglamento interno

Las franquiciadoras que desarrollaron este sistema MLS aprobaron un reglamento obligatorio para las inmobiliarias usuarias que exigía aplicar la comisión mínima del 4% en las ventas y de un mes en los alquileres. También imponía un reparto de la comisión al 50% entre la oficina captadora del inmueble y la que cerrase la transacción.

El incumplimiento de las reglas podía conllevar sanciones disciplinarias e, incluso, la suspensión de la condición de asociado, con la consiguiente imposibilidad de acceder a la bolsa de inmuebles.

Las empresas de software también participaron en la conducta anticompetitiva, ya que estuvieron en reuniones de diseño del sistema y establecieron filtros y otros medios de control que aseguraban que todos los inmuebles subidos al sistema cumplían con las condiciones exigidas en el reglamento interno.

La implantación de un software que permitía el seguimiento de honorarios en inmuebles captados de competidores y el acceso a información sensible entre ellos permitió asegurar la aplicación del sistema en el mercado inmobiliario, que se caracteriza por estar atomizado por el lado de la oferta y de la demanda.

En consecuencia, tanto las normas como los desarrollos de software limitaron la competencia entre las inmobiliarias al establecer comisiones mínimas y otras condiciones comerciales y generar un nivel de transparencia incompatible con la competencia necesaria entre las entidades.

Además, excluyeron de las ventajas del sistema MLS a aquellas entidades que no estaban dispuestas a aceptar las reglas contrarias a la competencia contenidas en el reglamento.

Acceso completo a la nota de prensa de la CNMC del 25 de noviembre 2021 sobre la resolución S/0003/20

"Sin embargo esto no es una solución para los autónomos y las pymes, porque en verdad tarde o temprano tendrán que hacer frente al pago de estos alquileres, aunque es verdad que les alivia la tesorería en el día de hoy", valora Yannick Charton, socio fundador de Valio Consulting.

Charton añade que "son miles los inquilinos de locales comerciales que están atravesando una situación dramática al no poder hacer frente al pago de los alquileres, por lo que se requería una respuesta urgente por parte del Gobierno para descomprimir su situación".

Desde Valio Consulting, facilitamos una guía sobre quiénes pueden beneficiarse de esta medida y los pasos que deben dar para poder hacerla efectiva.
 
¿Quién se puede beneficiar?

PYMES y autónomos que alquilan un local (uso distinto de vivienda) donde desarrollan su actividad y no han conseguido un acuerdo con el arrendador, siempre que reúnan las siguientes condiciones:

PYMEs ? Requisitos:

1. Que no supere limites Artículo 257.1 RDL 1/2020:

a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.

b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.

c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

2. Actividad suspendida por el RDL 163/2020 de 14 de marzo

3. Si la actividad no ha sido suspendida por RDL: Acreditar reducción del 75% de la facturación del mes anterior respecto al trimestre
 
Autónomos ? Requisitos:

1. Estar afiliado y de alta en la fecha del estado de alarma (RDL 463/2020 del 14 de marzo)

2. Actividad suspendida por el RD 463/2020 de 14 de marzo o por órdenes dictadas por la autoridad competente.

3. Si la actividad no ha sido suspendida por RD u orden de autoridad competente: Acreditar reducción del 75% de la facturación del mes anterior respecto al trimestre
 
¿En qué casos?

Si la persona arrendadora es:

? Una empresa pública de vivienda o un "Gran tenedor" (Por gran tenedor, se entiende una persona jurídica o física que sea titular de más de 10 inmuebles (Excepto garaje y trasteros) o de una superficie construida total de más de 1500 m2 ? Moratoria automática durante el periodo del estado de alarma (El RDL prevé también la mensualidad siguiente y hasta 4 meses según precio del arrendamiento y superación de la situación). El pago se hará una vez superada la situación por pagos fraccionados en un plazo de 2 años sin intereses ni intereses.

? Otra persona física o jurídica: Si no existe acuerdo previo de aplazamiento o rebaja de renta:

o Aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta 

o Se puede disponer libremente de la fianza para pagar esta renta. Entonces, el arrendatario debería reconstituir la fianza en un plazo de un año.
 
¿Cómo solicitarlo?
 
El arrendatario tiene que solicitarlo directamente al arrendador y acreditar que cumple los requisitos con la documentación siguiente:

  • Reducción de actividad: Declaración responsable en base a la información contable de ingresos y gastos.

Fuente: Departamento de Comunicación Valio

Dicha moratoria de créditos hipotecarios podrán solicitarla quienes paguen cuota por vivienda habitual, local en desarrollo de negocio, vivienda en alquiler que haya dejado de percibir las rentas del inquilino durante el Estado de alarma también aquellas personas vulnerables que estén haciendo frente a créditos al consumo o cualquier otro tipo de financiación con cuotas periódicas.

Se entiende por persona vulnerable aquella que esté en : situación de desempleo, autónomos con caída en sus ventas del 40% y unidades familiares cuyos ingresos no superen tres veces el Iprem en el mes anterior a la solicitud de la moratoria y aquellos cuyas cuotas de préstamos hipotecarios más gastos y suministros básicos, sobrepasen el 35% de los ingresos familiares, así como a las personas cuyo esfuerzo en el pago de la hipoteca sobre la renta familiar se haya multiplicado por, al menos, un 1,3%.

El portavoz del Gobierno finalmente ha matizado que el objetivo es proporcionar instrumentos suficientes para atender a las obligaciones y compromisos de pago en tiempos de pandemia.

El Gobierno prorrogó tanto las moratorias hipotecarias como las del sector turístico y transporte aunque desde el Banco de España ponen de manifiesto que las solicitudes y concesiones han sido inferiores a las esperadas;

  • Concretamente las solicitudes de moratoria legislativa para créditos hipotecarios del sector turístico fue de 1.570 de las que se aprobaron 1.362.
  • De las moratorias legislativas referidas al transporte  ascendieron a 1.836 siendo aprobadas 1.661.

Actualmente las nuevas moratorias se han ampliado hasta el 9 de mayo de 2021 de manera que se podrá solicitar la moratoria o condonación parcial de la renta del alquiler, cuando el arrendador sea gran tenedor o entidad pública. Incluidos los contratos que puedan acogerse a la prórroga extraordinaria de 6 meses de los alquileres de vivienda de los términos y condiciones del contrato en vigor siempre que no se haya llegado a acuerdo entre las partes y que el propietario no hubiese comunicado necesidad de vivienda para sí en cumplimiento de los plazos y condiciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

"La última medida del Gobierno protege a delincuentes ocupacionales y ofrece una nueva muestra de lo errático del rumbo de la Administración en esta materia", sostienen desde Tecnotramit.

El Gobierno mediante el Real Decreto Ley 1/2020 ha modificado el Real Decreto 37/2020, aprobado el diciembre pasado, en el que se regulaban las causas de suspensión de los desahucios, si bien se excluía de la suspensión la ocupación del inmueble de carácter delictivo. Según la nueva redacción, la facultad judicial de suspensión se amplía a procedimientos penales en que se tenga que acordar el lanzamiento. Una de las modificaciones más sustanciales suprime la referencia a delito como causa de exclusión de la suspensión, y la exclusión sólo operará cuando haya mediado intimidación o violencia sobre las personas; los otros supuestos de exclusión siguen en pie.
 
Desde Tecnotramit, afirman que "la medida es un nuevo ataque al sector inmobiliario y al sector inversor". En un momento de crisis galopante, donde lo importante es activar la economía y, por tanto, fomentar la inversión inmobiliaria y no atacar a compañías que están llevando a cabo una actividad empresarial, "se vuelve a adoptar, por enésima vez, una medida de castigo para el sector, simplemente para contentar a unos pocos", sostiene David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de Tecnotramit.

Frente a este cambio, que llega casi por sorpresa, surgen paradojas cuestionables; de hecho, "la modificación del RDL 1/2021 es conceptualmente muy criticable, dado que es inadmisible que una norma legal ampare ocupaciones calificadas como delito", afirma David Viladecans Jiménez. "Es paradójico que con la modificación sea posible amparar una ocupación calificada como delictiva, pero en cambio no se ampare una ocupación para llevar a cabo actividades ilícitas, como si cometer un delito no fuera ilícito", añade.

Excluidas de la posibilidad de suspensión viviendas y segundas residencias
 
Se trata, pues, de "la última medida del Gobierno para proteger a los delincuentes ocupacionales", según afirma el director del área de Asesoría Jurídica de Tecnotramit, que aparece además como una "nueva muestra de lo errático del rumbo del Gobierno en esta materia", añade.
 
Pese a estas modificaciones, cabe aclarar que el Real Decreto Ley 1/2020 no está amparando a las situaciones subsumibles en el delito de allanamiento de morada, dado que la exclusión de la posibilidad de suspensión se mantiene para el caso de ocupación de viviendas o segundas residencias. "Este decreto está pensando en situaciones ocupacionales de inmuebles que no sean viviendas de nadie", evidencia Viladecans Jiménez. Teniendo en cuenta estos datos, esta modificación de la Ley provocaría un aumento de la inseguridad jurídica en el ámbito del arrendamiento.

Colaborador:

www.tecnotramit.com

El Dr. Craig Hassed, profesor del Departamento de Medicina General en la Universidad de Monash (Melbourne, Australia), explica que  "Un hogar mindfulness es el que te ayuda a sentirte atento cuando te encuentras en él, es decir, conectado, despierto, seguro y en paz contigo mismo, con las personas con las que vives y con tu entorno. Te nutre, te interesa y te atrapa. Alimenta tus sentidos sin abrumarlos, y no te distrae de estar presente en el ahora".

Por lo tanto, el mindfulness es un ejercicio de atención plena que nos invita a ser conscientes de nosotros mismos y vivir en presente en un tiempo como el actual, en el que estamos constantemente distraídos por la tecnología.

Y dicho esto, enumeramos algunas ideas para crear una casa mindfulness:

Definir un espacio personal

Se trata de tener un espacio dedicado solo a nosotros, un refugio donde esté aquello que nos gusta. No se necesita mucho: una mesa o escritorio y un asiento cómodo es más que suficiente.

El contacto con la naturaleza

Lo primero que debemos dejar entrar en la vivienda es la luz natural, pues ilumina espacios de forma que transmite bienestar y tranquilidad.

Las plantas son una excelente fuente de decoración y haremos uso de materiales naturales. Los muebles de madera son ideales por su calidez y conexión con la tierra.

Las telas y los detalles decorativos también deben ser naturales. Por ejemplo, algodón, lino o lana en el primer caso y arcilla, porcelana y piedra en el segundo.

La idea es que la naturaleza entre en casa.

 

Diseño minimalista

El mindfulness va de la mano de una decoración sencilla. Los excesos nos impedirán dejar la mente en blanco. Debemos mantener espacios amplios que nos ayudarán a sentir más comodidad y nos ayudarán a disfrutar de dicha amplitud.

 

Colores relajantes y naturales

La pintura también debe ser natural y nos rodearemos de colores que también nos aporten relajación y bienestar.

Son colores mindfulness:

  • Verdes: porque recuerdan a la vegetación.
  • Marrones y ocres: remiten a la tierra, al suelo.
  • Azules:representan el cielo y el mar.
  • Blanco: porque es símbolo universal de la pureza.

 

Confort

El confort es lo más importante. Optaremos siempre por muebles que sean cómodos. No tienen que ser muebles bonitos para aparentar, sino mobiliario que nos guste y sea práctico.

Enero, 2021. ? Hacer un pronóstico sobre la evolución del mercado inmobiliario por lo que a ventas y precios se refiere, en base a un mercado volátil que se mueve por sensaciones y en un momento de incertidumbre como el actual, no es tarea fácil. Por eso, Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, define así cual será el proceso de toma de decisiones que determinará el patrón de compra de una vivienda en 2021: "Si la situación económica de cara al año que viene mejora respecto la expectativa actual podremos ver un efecto psicológico positivo y por ende, una revitalización de la demanda que haga subir ligeramente los precios al igual que el número de operaciones".

Por lo que respecta a la financiación de estas viviendas, analizar la situación económica resultante de la crisis sanitaria y el perfil del comprador será determinante para fijar las condiciones hipotecarias en cuanto a criterios de riesgo y aprobación. En este sentido, no se prevé un abaratamiento adicional y sí un ligero endurecimiento de las condiciones, aunque "éstas seguirán siendo atractivas ya que la situación económica no permite un estiramiento de los tipos de interés en el corto y medio plazo", asegura Hernández Reche.

Por otro lado, el panorama bancario que se presenta marcado por las fusiones y el planteamiento de nuevas entidades también influirá en las condiciones ofrecidas, pues obligará a las grandes bancas a centrar su atención en el saneamiento de los propios balances, favoreciendo así la banca de nicho. De hecho, "la banca mediana con balances más saneados y mayor capacidad de agilidad comercial podrá permitirse una política de condiciones más agresiva para potenciar su atractivo, que en un mercado que tiende a unificarse puede ser una estrategia de posicionamiento de mercado con óptimos resultados", como vaticina el CEO de Tecnotramit.

La limitación al precio del alquiler, una medida desestabilizante para el sector

Por lo que respecta al mercado de alquiler y en concreto a la limitación de los precios, Hernández Reche ve más que probable que esta medida se extienda más allá de los límites de Cataluña"La solución a un desequilibrio de mercado no es introducir factores que lo desestabilicen aún más: dejar toda la responsabilidad al sector privado será más perjudicial por la inestabilidad adicional que va a generar", ha lamentado.

A este respecto, ha insistido en que el acceso a la vivienda en las grandes ciudades es un problema eminentemente social que debe ser abordado desde la administración pública, y así lo han denunciado en distintas ocasiones desde la Asociación de APIs de Cataluña (AIC): "Cuando el problema es escasez de oferta no puedes tomar decisiones que desincentiven aún más esta oferta", ha puntualizado el CEO de Tecnotramit, que ha destacado la colaboración del sector público-privado como posible solución al problema.

Colaborador:

www.tecnotramit.com

Esta normativa permite a ayuntamientos y comunidades limitar los precios cuando se produzcan subidas desorbitadas en zonas de especial interés, teniendo como referencia el índice de precios que el Ministro tiene pensado publicar a finales de marzo, "recalcando que se haría de manera temporal y excepcional", según fuentes del Ministerio.

Todavía el Ejecutivo no tiene claro cómo va a regular los precios del alquiler y se barajan varias posibilidades. Se planteó la tramitación de la iniciativa cómo real decreto, aunque la abogacía del Estado se pronunció en contra, otra opción es incluirla en el Real Decreto-Ley de marzo o sacarla como un proyecto de Ley que reformara la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, claro, todo esto con la aprobación del Congreso.

La medida propuesta por el Ministerio no ha sentado muy bien a fondos, Socimis y expertos sector inmobiliario incluida la Comisión Europea, debido a su futuro impacto en el mercado y sus posibles efectos adversos. Ante dicho malestar Ábalos se ha pronunciado y ha lanzado un mensaje tranquilizador al sector inmobiliario diciendo que "escuchará a agentes, organizaciones sociales, administraciones públicas y al sector privado antes de que salga la norma en vigor".

La Comisión Europea se ha pronunciado al respecto y ha avisado de los efectos adversos que puede tener el control de los alquileres. Resaltando que si nos basamos en experiencias recientes, se ha mejorado el acceso de los inquilinos a corto plazo en las zonas donde se ha aplicado pero también ha aumentado los precios en otras áreas. De igual manera los controles de precios pueden reducir la oferta de viviendas en alquiler a medio y largo plazo y tener efectos indeseados en la demanda y los precios.

Si se toma como referencia lo que ha ocurrido en otras capitales respecto a la congelación del alquiler, los resultados son negativos. Las medidas de control de precios en ciudades como Berlín o París han resultado erróneas y se están retirando, ya que generan el impacto contrario al deseado, reduciéndose la oferta en las zonas más tensionadas y elevándose los precios de manera desorbitada.

Regular el mercado inmobiliario frena la recuperación y el crecimiento económico según los expertos del sector inmobiliario.

Entre los principales problemas que se pueden presentar en un proceso de compraventa de vivienda de nueva construcción son los siguientes:

  • Incumplimiento contractual del promotor-vendedor es decir la diferencia entre lo consignado en la memoria de calidades y lo incorporado finalmente en la vivienda pudiéndose exigir el cumplimiento integro de lo recogido en el contrato. Por lo que se recomienda la recopilación de toda la documentación publicitaria y de la web en caso de encontrarnos con diferencias entre lo ofertado y lo entregado por el promotor.
  • También se puede acudir al artículo 61.2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.
  • También en los contratos se suele introducir la claúsula de salvaguarda en la que se permite que el proyecto de ejecución pueda sufrir cambios o modificaciones por causas técnicas o administrativas que puedan afectar a las calidades ofertadas en la memoria. Esta clausula protege al comprador de que en caso de sustitución de las calidades publicitarias deberá ser sustituido por otro de idéntica calidad, nunca inferior pues daría lugar a indemnización.

Normalmente durante las visitas a la vivienda piloto se suele poner de manifiesto los cambios en la memoria de calidades, de manera que en la firma de la escritura se hará constar que se han incluido las clausulas que supongan rebajas de los derechos.

Sin embargo en los casos en los que no se pueda hacer la visita pertinente a la vivienda entregada, se deberá realizar toda la comunicación a la promotora lo antes posible,  en el caso de que hubiera algún cambio en las calidades se procedería a un informe pericial donde se reflejen dichos cambios y así reclamar a la promotora la sustitución de lo incorporado por otro de igual calidad.

Las mejores hipotecas variables de noviembre se caracterizan por ofrecer un plazo de hasta 30 años, estar reservadas para la compra de vivienda habitual, aplicar un tipo de interés alto durante el primer año de vida del préstamo y bonificar a los clientes que decidan domiciliar la nómina y contratar seguros.

Destacamos las siguientes;

Hipoteca variable de Evo Banco

Evo mantiene disponible uno de los mejores préstamos a tipo variable.

Establece un diferencial del 0,88% + euríbor (0,64% TAE), aunque durante los 12 primeros meses el tipo de interés es del 0,98%. Para una hipoteca de unos 150.000 euros, estas condiciones se traducen en una cuota mensual de unos 474 euros.

No obstante, para beneficiarse de estos números es necesario aplicar unas bonificaciones, como que el cliente domicilie la nómina en Evo Banco y que contrate el seguro de hogar. En el caso de que no se cumplan dichas condiciones, los intereses suben hasta situarse en el 1,18% durante el primer año de la hipoteca y en el 1,08% + euríbor a partir de entonces (0,88% TAE).

Como ventajas adicionales, este préstamo no tiene comisión de apertura ni tampoco de cancelación, ya sea una amortización parcial del préstamo o total. Además, incluye dos seguros gratis para el primer titular y si el cliente cumple con los pagos acordados, el diferencial va bajando a medida que pasan los años, siempre y cuando contrate la oferta que incluye las bonificaciones (nómina y seguro). En ese caso, el interés iría bajando de forma progresiva hasta quedarse en 0,68% + euríbor a partir del décimo año.

Hipoteca variable de Abanca

Otra de las alternativas es la oferta de Abanca. Su préstamo variable para la compra de vivienda habitual incluye un interés del 1,15% durante el año, aunque luego baja al 0,85% + euríbor (2,08% TAE), lo que significa que es ligeramente inferior al que establece EVO Banco. En este caso, la cuota mensual sería de unos 472 euros, siempre y cuando se contraten las bonificaciones pertinentes.

En este caso sería la domiciliación de la nómina y los seguros de hogar y vida.  En el caso de que el cliente no quiera contratarlos, el interés del préstamo sube a partir del segundo año (en los primeros 12 meses se mantiene el 1,15%), hasta situarse en el 1,55% + euríbor.

La parte positiva es que no establece comisiones ni de apertura ni de cancelación (parcial ni total), y que la entidad está dispuesta a financiar hasta el 90% del precio de compra del inmueble, frente al 80% habitual, aunque siempre y cuando el cliente cumpla con los criterios que fija el departamento de riesgos.

Hipoteca variable de Kutxabank

kutxabank actualmente ofrece un préstamo que establece un interés del 1,45% durante los primeros 12 meses y que, a partir de entonces, se reduce al 0,89% + euríbor (1,78% TAE), dejando una cuota mensual de unos 475 euros para un importe solicitado de 150.000 euros.

La entidad ofrece estas condiciones siempre y cuando el cliente decida aplicarse las bonificaciones. En su caso, se trata de la domiciliación de la nómina, la contratación de los seguros de hogar y vida y también un plan de pensiones. No obstante, Kutxabank es flexible a la hora de pactar las bonificaciones y que puede llegar a ofrecer financiación de hasta el 100% del precio de compra, en función de la solvencia del cliente.

Hipoteca variable de Openbank

En su caso, la hipoteca está sujeta a un tipo de interés del 1,99% durante el primer año y, desde entonces, se reduce hasta un 0,99% + euríbor (2,19% TAE). Aproximadamente, serían unos 481 euros de cuota mensual para un importe de 150.000 euros.

¿Y qué bonificaciones hay que contratar para conseguir estas condiciones? La respuesta es domiciliar la nómina y contratar el seguro de hogar. Por tanto, establece unos requisitos inferiores a los de otras entidades. Además, Openbank libra al cliente de asumir el coste de la tasación del inmueble y no establece comisiones de apertura ni de cancelación parcial. Solo hay penalizaciones si la amortización es total y siempre que se produzca en los cinco primeros años de vida del préstamo, tal y como marca la ley hipotecaria. En concreto, la comisión sería de un 0,25% durante los tres primeros años de vida del contrato y del 0,15% entre el tercer y el quinto año.

Si el cliente no está interesado en aplicarse esas bonificaciones, la hipoteca se encarece. Durante el primer año el tipo de interés se eleva hasta el 2,39%, mientras que a partir de entonces sería del 1,39% + euríbor (2,41% TAE).

Hipoteca variable de ING

ING ofrece una de las mejores hipotecas variables del momento. La entidad, al igual que las anteriores, premia a los clientes que decidan acogerse a las bonificaciones.

La opción más ventajosa establece un tipo de interés del 1,99% durante el primer año y, desde entonces, se reduce hasta un 0,99% + euríbor (2,65% TAE). Aproximadamente, serían unos 481 euros de cuota mensual para un importe de 150.000 euros. Para ello, es necesario domiciliar la nómina en la entidad, así como contratar el seguro de hogar y de vida.

La oferta empeoraría y se quedaría de la siguiente manera: un interés inicial del 2,79% en los primeros 12 meses, y un 1,79% + euríbor (2,83% TAE).

Entre las principales ventajas:

No aplica comisiones (ni apertura ni amortización)  la entidad asume todos los gastos de la formalización del préstamo, incluida la tasación.

Tiene una revisión semestral, mientras que en los demás casos es anual.

Fase 0: se abren oficinas pero no se pueden visitar inmuebles.

Abarca del 4 al 11 de mayo, se permite retomar la actividad comercial y apertura al público, excepto aquellas cuya superficie sea mayor de 400mo se encuentren en un centro o parque comercial.

Se procederá a las visitas en la fase 1con las medidas de seguridad e higiene específicas que se concreten para ese momento y actividad.

Cita previa y permanencia mínima

Sólo se atenderá con cita previa y con un trabajador en el establecimiento. No habrá zonas ni tiempos de espera por motivos de seguridad. Atención individualizada y separación de dos metros de distancia.

Franjas horarias

Debe establecerse horario de atención preferente por edad. Este horario específico debe coincidir con la franja horaria de paseo: de 10 a 12 de la mañana y de 7 a 8 de la tarde.

Higiene en la oficina

  • Limpieza y desinfección de las instalaciones, como mínimo una vez al día, con especial atención a las superficies de contacto más frecuentes utilizando diluciones de lejía (1.50, es decir, unas dos cucharadas soperas por cada litro de agua) recién preparada o cualquiera de los desinfectantes con actividad virucida que se encuentran en el mercado y que han sido autorizados y registrados por el Ministerio de Sanidad.
  • Ventilación diaria.
  • No permitir que los clientes utilicen los aseos si no es estrictamente necesario.
  • Colocar papeleras con tapa y pedal.

Atención al público

  • Mascarilla protectora para la persona que atiende.
  • Pantalla protectora de sobremesa.
  • Producto desinfectante de manos en la entrada de la oficina a disposición de los clientes y, si acaso, en el mostrador de atención al público.
  • Normas de protección visibles en la oficina. (Cartel enviado por API)
  • Marcar distancias de 2 metros mínimo entre lugar de atención y espera.
  • Reducir el público en la oficina según las indicaciones oficiales para cada fase del desconfinaminto.
  • Atención individualizada al cliente con la debida separación física. Si no es posible, instalar mostradores o mamparas.

Personal de la agencia

  • Que todas las personas trabajadoras de producción y oficinas puedan mantener la distancia de seguridad de 2 metros, en todos los espacios de trabajo: oficina, comedor, etc. En caso de no ser posible el mantenimiento de la distancia de seguridad, utilizar elementos físicos de separación como mamparas, metacrilato o similar, con un mínimo de dos metros de altura, señalizados de manera evidente y realizando una limpieza y desinfección frecuente del elemento.
  • Reducir la presencia de personal en las instalaciones al mínimo posible para la continuidad del proceso, valorando flexibilidad de turnos de trabajo, servicios mínimos, horarios  diferenciados de acceso a zonas comunes, modificación de la velocidad de producción?
  • Establecer el número máximo de personas presentes en salas, zonas? del centro de trabajo, teniendo en cuenta sus dimensiones, distribución y distancias de seguridad.
  • Asignar zonas específicas a cada trabajador, de manera que sea el responsable de realizar la totalidad de tareas o actividades en la zona, asignando horarios específicos.
  • Reubicación de puestos de trabajo y mobiliario, si se considera necesario.
  • Para saludar, no dar la mano ni besar al resto de personal. Mantener una distancia de 2 metros.
  • No compartir el material de trabajo.
  • Al finalizar la jornada laboral, será necesario desinfectar la pantalla facial, según las instrucciones del fabricante.
  • No compartir vasos, ni beber de botellas.
  • No compartir los equipos de protección individuales (EPI).
  • Priorizar el uso de las escaleras en lugar de los ascensores.
  • En el caso de los trabajadores en contacto con clientes, lavar las prendas en ciclos de lavado de entre 60 y 90 grados centígrados.

Movilidad

  • Evitar las aglomeraciones en la entrada y la salida de la agencia, flexibilizando los sistemas de entrada y salida, en su caso.
  • Asimismo, evitar aglomeraciones en la ida y vuelta del trabajo, utilizar medios particulares si se dispone de ellos, y permanecer atento a las frecuencias de paso y a las advertencias de las autoridades de transporte, estimando más tiempo para los desplazamientos.
  • Replantearte toda la movilidad dentro de tu proceso inmobiliario para garantizar la seguridad de tus empleados y clientes.

Por último, te recomendamos que te pongas en contacto con tu empresa de prevención de riesgos laborales para que realicen un estudio personalizado de medidas de higiene en función de las características particulares de tu oficina.

En 2019 la edad ordinaria de jubilación en España será de 65 años y 8 meses para quienes hayan cotizado menos de 36 años y 9 meses y de 65 años para quienes hayan alcanzado o excedido ese nivel de cotizaciones. Desde 2027, la edad de jubilación será de 67 años para quienes hayan cotizado menos de 38 años y 6 meses y de 65 años para quienes hayan alcanzado esa cota.

Según datos del INSSla edad media de jubilación efectiva de los españoles durante 2017 fue de 64,2 años, sensiblemente inferior a la edad ordinaria.

La edad media a la que los trabajadores empiezan a cobrar la pensión es ya de 64 años y cinco meses.

Los españoles se jubilan cada vez más mayores.

Pero la tendencia de fondo es que la edad media a la que los trabajadores empiezan a cobrar la pensión es ya de 64 años y cinco meses, según la Seguridad Social. Esta subida se explica por la aplicación de la reforma de pensiones de 2011, la caída del retiro anticipado en un 13% hasta octubre y por varias medidas adoptadas por el Gobierno en los últimos meses.

La edad legal de jubilación y la efectivamente de los trabajadores que empiezan a cobrar su pensión de la Seguridad Social no son la misma.

¿A qué se debe? La primera, la que marca la ley como norma general, es de 65 años para quienes han cotizado 36 años y nueve meses o más, y 65 años y ocho meses para el resto. Pero la edad real es otra, porque la norma tiene excepciones (jubilación anticipada, parcial, de mutualistas que cotizaron antes de 1967) que permiten empezar a cobrar antes una pensión. Y eso explica que en los 10 primeros meses de este ejercicio la edad media sea de 64,4 años, es decir, 64 años y cinco meses.

Objetivos de las últimas reformas de pensiones:

  • Retraso de la edad de jubilación y acercamiento a la legal.
  • Contener el gasto.
  • Aumentar el tiempo en que los trabajadores cotizan a la Seguridad Social.
  • También pretenden que esa evolución vaya en concordancia con el creciente envejecimiento de la sociedad española.

 Quien llegaba a los 65 años en 1975 tenía una esperanza de vida de otros 15 años. En 2000 ese horizonte se amplió hasta rozar los 19. Y en 2018 ya superaba los 21.

Pero la situación dio la vuelta en 2017 e, incluso, se ha acelerado este año, cuando en un solo ejercicio se ha retrasado la edad real de jubilación en casi 2,5 meses sobre la de 2018. Esto está directamente vinculado a la caída de jubilaciones anticipadas: las 103.553 de los diez primeros meses del año suponen un 13,3% menos que en el mismo periodo de 2018 y un 40,5% sobre el total frente al 43% de 2018, según el Ministerio de Trabajo.

El número de hogares que viven en régimen de alquiler alcanzó el máximo con un 16,9%, frente al 16,3% del año anterior. En 2004, este porcentaje se situaba en el 13,9%, y tocó mínimos en 2005, cuando se quedó en el 13%.

La tendencia al alza de los precios de la vivienda no parece detenerse. Según datos del Ministerio de Fomento, el precio de los pisos crecerá un 5%, el doble que en 2017. Respecto al alquiler, las subidas son todavía mayores: un 13% en 2017, según los datos de pisos.com, porcentaje que se eleva hasta el 20% en ciudades como Madrid y Barcelona.

Según la Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística (INE), las CCAA de Baleares, Cataluña, Madrid y Canarias cuentan con mayor porcentaje de hogares en régimen de alquiler.

El mercado de la vivienda en España está en un momento de cambios, Los últimos datos de la Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística (INE) confirman que cada vez más familias se deciden o se ven abocadas a vivir del alquiler. En 2018, el 17,5% de los hogares ya vivía en régimen de arrendamiento, el porcentaje más alto de los últimos años.

En contraste el 76,1% mantiene la vivienda en propiedad.

Baleares, Cataluña, Madrid y Canarias, son los lugares donde más hogares viven en alquiler

Desgranando los datos del INE por comunidades autónomas, se observa el incremento del porcentaje de hogares que residen en alquiler por encima de la media nacional. En Baleares alcanzaron en 2018 el 28,3% del total de hogares, casi 12 puntos por encima de la media nacional, seguido por Cataluña (26,3%), Madrid (23,6%) y Canarias (19,5%).

En estos cuatro mercados hay más tendencia al alquiler excepto en Madrid, donde la propiedad ha vuelto a subir y el alquiler ha decaído.

Sin embargo, Canarias es la comunidad que menor porcentaje de vivienda tiene en propiedad (65,5%) debido al  auge de la cesión gratuita, que supone un 15%, por encima del 6,4% de media nacional. Galicia también tiene un alto porcentaje de vivienda en cesión gratuita un 12,8% de total de hogares.

Baleares (65,9%) y Cataluña (69,6%), junto a Canarias suman las únicas tres CCAA por debajo del 70% de hogares en propiedad en 2018. Madrid (73,4%) también se encuentra por debajo de la media nacional.

Por el contrario, País Vasco (83,1%), Extremadura (82,8%), La Rioja (82,6%), Castilla y León (82,1%) y Murcia (80,1%) son las regiones con mayor tenencia de propiedades.

A día de hoy algunos expertos creen que puede haber un cambio de tendencia y cada vez más los hogares optarán por la compra en lugar de alquilar, aprovechando la mejora económica y la concesión de hipotecas.

Fuente: Instituto Nacional de Estadística (INE)

Uno de los cambios más controvertidos es el relativo a los límites a las garantías adicionales de la fianza; según el actual Decreto Ley sería "un mes de fianza más dos meses en concepto de garantía adicional". Y no se podría establecer una garantía mayor que el límite de dos mensualidades.

EL Real Decreto-Ley en su exposición de motivos señala que "se fija en dos mensualidades la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración".

De hecho limitar hoy día las garantías adicionales a la fianza no es la medida adecuada para animar a los propietarios a sacar sus viviendas al mercado del alquiler.

Sin embargo, la Agencia Negociadora del Alquiler ha observado un vacío legal que permite a los inquilinos aumentar sin límite dichas garantías si firman contratos por más de cinco años (o siete si el arrendador es una empresa).

En aquellos arrendamientos que se firmen por períodos iniciales de más de cinco o siete años será posible exigir a los inquilinos más garantías económicas de las que permite el Decreto; incluso también se podría incluir en este grupo los arrendamientos de larga duración a los alquileres que se suscribieran por un año prorrogable hasta seis.

El actual Decreto no protege a los arrendadores de los posibles daños y riesgos que conlleva el arrendamiento al no establecer garantías más amplias como antes de la reforma del Decreto.

Finalmente señalar que lo mencionado sólo es aplicado a los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, los contratos firmados con anterioridad a dicha fecha podrán pactar cualquier tipo de garantía.

A pesar de que la situación actual ha contribuido a ello, el Ministerio del Interior asegura que actualmente el perfil de okupante ilegal es el de personas que pertenecen a organizaciones y grupos criminales que se dedican a la usurpación de viviendas para venderlas o alquilarlas de forma fraudulenta.

Aunque respecto al año pasado las okupaciones en España han aumentado solo un 5%, la proliferación de este mercado inmobiliario ilegal preocupa al Gobierno, que ha hecho públicas en varias ocasiones varias pautas a seguir para evitar que los allanamientos ilegales sigan creciendo. Sin embargo, se trata de una tarea complicada, ya que existen auténticas mafias detrás de este fenómeno e, incluso, circulan por la red manuales que explican con todo lujo de detalles trucos para acceder a una vivienda de forma relativamente fácil.

Para evitar que se produzcan estas situaciones es necesario seguir una serie de pautas y consejos:

1. Alquilar la vivienda

La mejor solución para evitar la okupación ilegal en una vivienda que está vacía es alquilarla. Además de que así se saca un rendimiento económico y se favorece el acceso a la vivienda a otras personas, es menos probable que se allane un inmueble que está habitado. En cualquier caso, hay que intentar evitar que se sepa que está en alquiler, ya que los okupas suelen buscar qué pisos están desocupados, ya sea a través de portales inmobiliarios, o de anuncios colgados en la misma finca.

2. Visitar la vivienda con frecuencia

En el caso de que no se quiera o no se pueda alquilar el inmueble, es recomendable visitarlo de forma regular para limpiarlo, regar las plantas, vaciar el buzón, encender y apagar las luces, y subir y bajar las persianas, entre otras cosas. Así, además de mantenerlo en buenas condiciones, dará la sensación de que hay gente viviendo en él.

3. Temporizadores eléctricos

Si no se puede visitar la vivienda con frecuencia es recomendable recurrir a temporizadores eléctricos que a una determinada hora permitan que las luces se enciendan y que a la mañana siguiente, o al cabo de unas horas, se vuelvan a apagar. Para ello, será importante dejar las persianas medio abiertas, para que parezca que hay movimiento en el interior.

4. Vecinos y amigos

Los vecinos y amigos serán de gran ayuda en el caso de que no podamos ir a la vivienda y no queramos dejarla demasiado tiempo sola. Se pueden dejar las llaves a personas de confianza que vayan una vez por semana o cada diez días a ver que todo sigue en orden, y que aprovechen para vaciar el buzón, regar las plantas y encender las luces. Por norma general, los pisos más susceptibles de ser okupados son los que pertenecen a bloques en los que hay pocos vecinos.

5. Vigilancia

Los edificios en los que hay cámaras o sistemas de seguridad, así como servicio de conserjería, suelen sufrir menos allanamientos de morada ilegales. Por este motivo, en caso de que no se disponga de ellos, es importante convencer a la comunidad y al administrador de fincas de la importancia de instalar estos sistemas o de contratar un servicio de conserjería.

6. Alarma

Las alarmas dentro de casa también son una solución para evitar okupas. Algunas cuentan con sistemas integrales de videovigilancia para controlar en todo momento los movimientos que haya, tanto en la entrada de la vivienda como en su interior. La mayoría están directamente conectadas con la policía, que, en caso de intento de allanamiento, acudirá de inmediato al lugar.

7. Puertas de seguridad

Instalar una puerta blindada es básico para evitar que entren personas ajenas a la propiedad. Suelen estar fabricadas con metales de alta resistencia y cuentan con sistemas de cerraje que hacen que su apertura a la fuerza sea casi imposible.

8. Evitar dar demasiada información

La información que se comparte en las redes sociales suele ser muy peligrosa, ya que muchas personas publican que se han ido de vacaciones y que, por lo tano, que han dejado su vivienda vacía.

Tampoco es recomendable dejar encendido el contestador automático del teléfono fijo, ya que si salta muchas veces se puede llegar a la conclusión de que no hay nadie en casa. Siempre se puede optar por desviar las llamadas al teléfono móvil.

9. Controlar los objetos de valor

Si hay objetos de valor en casa es importante hacer un inventario en el que aparezca el número de serie, la marca, el modelo y la descripción de cada uno de ellos. También podemos dejárselos a alguien de confianza o comprar una caja fuerte donde estén a salvo.

10. Seguro de hogar

A pesar de que los seguros de hogar no van a impedir un allanamiento de morada ilegal, sí que pueden incluir ciertas coberturas relacionadas con la vigilancia y la protección urgente de la vivienda. También ofrecen asistencia legal en caso de tener que denunciar una okupación y reparación de los desperfectos que la situación haya podido ocasionar.

Tras los datos obtenidos por la consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de Madrid, la comunidad se ha convertido en el territorio nacional con mayor porcentaje de viviendas protegidas para colectivos vulnerables. En España, el 60% de la oferta de este tipo de inmuebles se encuentra en la Comunidad de Madrid. A esta cifra, hay que sumarle las próximas 1.600 viviendas que ofertará la Administración Regional.

Tal y como ha sostenido la consejera de Vivienda, desde 2019, se han ofrecido más de 900 pisos destinados a familias con una renta máxima de 28.000 euros al año. "Los inquilinos abonarán 350 euros de renta por una vivienda de dos habitaciones y 50 metros cuadrados", ha defendido la consejera.

El objetivo del Gobierno regional no es solamente mejorar el acceso a la vivienda de las familias vulnerables, sino también garantizar seguridad jurídica, estimular las inversiones y respetar el derecho a la propiedad privada.

Además, la comunidad está elaborando el Plan Vive con el que se pretende ofertar más de 5.000 inmuebles con rentas que se situarán un 40% por debajo del precio medio. Este plan cuenta como objetivo crear en un plazo de ocho años 25.000 inmuebles para alquileres asequibles distribuidos por toda la comunidad. Isabel Díaz Ayuso, presidenta del Gobierno Autonómico, espera ofrecer 15.000 viviendas en el actual mandato.

Durante la primera etapa del Plan Vive, se repartirá 6.646 viviendas por 14 localidades de la región, suponiendo una inversión de 700 millones de euros.

Finalmente, después de las ofertas recibidas, Saturn Holdco S.A. y Dorsono Investments S.L. serán las empresas encargadas de desarrollar el 80% de las viviendas ofertadas.

Paloma Martín, consejera de Vivienda, ha declarado que el Gobierno regional se compromete a "facilitar el acceso a la vivienda a precios asequibles a través de diferentes medidas". Además, define al Plan Vive como "uno de los proyectos de alquiler más ambiciosos de Europa".

Las previsiones apuntan a que de las primeras viviendas, saldrán beneficiadas 17.000 familias, la mayoría de ellas por debajo de los 35 años de edad. En suma, se obtendrá una inversión de 500 millones de euros al crear alrededor de 35.000 puestos de trabajo.

Este plan ayuda a aquellas personas incapaces de acceder al mercado libre de vivienda o a alquileres sociales por pertenecer a grupos vulnerables como víctimas de violencia de género o colectivos jóvenes. Por ello, se crearán viviendas de alquiler asequible.

El objetivo del Plan Integral del Alquiler Municipal es captar vivienda vacía, cediendo los propietarios el usufructo a cambio de ayudas para la reforma de vivienda incluidas la garantía de renta. De esta manera el Ayuntamiento se encargaría de gestionar los alquileres y el soporte de la carga de posibles impagos de periodos en el que el inmueble esté vacio o desembolsos en caso de desperfectos de la vivienda poniéndose de manifiesto que "el plazo por el cual se constituirá el usufructo no podrá ser inferior a 4 años".

Esta regulación es la que ha creado más suspicacias poniéndose de manifiesto que; "Es una barbaridad que desde una sociedad pública se pueda limitar el derecho del inquilino a estar siete años en una vivienda", afirma Zurdo. Además la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo también recurrió a otras figuras como el aval para mediar en esos alquileres y garantizar el pago sin necesidad de ser usufructuaria.

 De hecho el art 13.2 de la LAU "está pensado para usufructos individuales, no de naturaleza colectiva, porque entonces se desnaturaliza" y alerta del peligro de que fondos u otros grandes propietarios empleen esta figura para ceder ese derecho a una tercera parte y acortar así los plazos de alquiler.

En el art. 9 de la LAU se establece la duración mínima de los alquileres, reformado en marzo de 2019 para extender su plazo. Con este artículo los inquilinos tienen derecho a permanecer en el inmueble un mínimo de cinco años si el propietario es persona física y siete años si es persona jurídica.  Siempre que además se respeten correctamente los plazos de preaviso, se refieren a la necesidad del propietario de recuperar la vivienda para sí mismo o un familiar próximo; o que el arrendador no sea propietario del bien, sino que sea un subarrendatario o que tenga cedido un derecho superficiario o usufructuario.

El delegado del Área De Desarrollo Urbano cree que esta es una gran oportunidad para el crecimiento de la ciudad generando nuevos espacios de actividad económica y comercial para conseguir el equilibrio territorial.

El Ayuntamiento pretende hacer los ajustes y reordenación del territorio en las zonas del Bosque Metropolitano y el anillo verde de 75 kilómetros que bordea Madrid así como la agilización en la gestión de la construcción prevista para mediados del próximo año.

Desglose por fases y ámbitos:

- Los Ahijones: El convenio de gestión está aprobado y la tramitación del proyecto de reparcelación comenzará este verano. La primera etapa de urbanización ya está en ejecución. En esta primera fase se contemplan 2.780 viviendas, de las que 1.646 serán protegidas. Además, hay 47.000 m2 de edificabilidad para la actividad económica y 88.700 m2 para el sector terciario.

- Los Berrocales: El convenio de gestión está aprobado y también está en ejecución la primera fase de urbanización con 4.500 viviendas, de las que 2.168 serán protegidas. Se contemplan 8.636 m2 de edificabilidad de actividad económica y 56.200 m2 de terciario.

- Los Cerros: Está en tramitación su convenio de gestión y se prevé su aprobación definitiva este mismo año. La estimación es que las obras de urbanización se inicien en la primera mitad del próximo año con 4.175 viviendas, de las que 2.624 serán protegidas.

- Valdecarros: Se prevé aprobar el proyecto de reparcelación en 2023. Las obras de la primera etapa de urbanización se estima que empiecen este año con 2.580 viviendas, de las que 1.664 serán de protección oficial.

- El Cañaveral: La urbanización está finalizada y se está dotando de equipamientos y comunicaciones.

El Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid ha aprobado el 14 de septiembre el proyecto de Ley que desarrolla la bonificación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones entre hermanos, tíos y sobrinos, y que inicia ahora su tramitación parlamentaria.

Con esta medida, cuya entrada en vigor está prevista de cara al 1 de enero de 2023se unifica e incrementa al 25% el porcentaje de deducción en todos los parientes por consanguinidad de segundo y tercer grado, que tenían, respectivamente, un 15% y un 10%, según ha detallado el consejero de Economía, Hacienda y Empleo, Javier Fernández-Lasquetty, en rueda de prensa, en la Real Casa de Correos.

Se calcula que beneficiará a cerca de 11.500 contribuyentes y generará un ahorro fiscal de 48,3 millones de euros. Con la nueva bonificación, una persona que herede, por ejemplo, 200.000 euros de un hermano o tío fallecido, podrá llegar a ahorrarse hasta 12.000 euros sobre la cuota tributaria.

En la actualidad, para parientes de primer grado, como puede ser entre padres e hijos o entre cónyuges, la bonificación en Sucesiones y Donaciones es del 99%. Desde la entrada en vigor de la misma, en 2006, se ha incrementado el número de autoliquidaciones del impuesto un 178% para sucesiones y un 1.400% para donaciones.

La presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, ha anunciado una ampliación de hasta el 25% de la bonificación en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones entre hermanos, tíos y sobrinos, dando continuidad a las bajadas tributarias llevadas a cabo en esta legislatura. "Actualmente está al 15% entre los hermanos y 10% entre tíos y sobrinos, pero en cuanto esta medida se pueda aprobar en el Parlamento de Madrid, será efectivo al momento y empezará a beneficiar a más de 11.500 contribuyentes", ha desgranado la dirigente madrileña. Además, supondrá un ahorro de 48,3 millones de euros a los madrileños.

Así lo ha adelantado tras reunirse en Lisboa con el alcalde de la capital lusa, Carlos Moedas. Se trata, ha detallado, de parte de la batería de propuestas de rebajas fiscales "para acompañar a todos los ciudadanos, pero, especialmente, a aquellos que están en situaciones más difíciles en estos momentos".

Esta medida, que está previsto que entre en vigor a partir del próximo 1 de enero de 2023, supone un incremento de más de 10 puntos porcentuales en la rebaja con la que ya cuentan actualmente (15% en el caso de hermanos y del 10% con tíos y sobrinos).

Con esta decisión, un sobrino que herede, por ejemplo, 100.000 euros, tendrá que pagar unos 13.239 euros frente a los 15.887 actuales, lo que se traduce en unos 4.400 euros menos sobre la cuota tributaria y casi 2.650 menos que con la bonificación vigente. En el caso de un hermano fallecido, si la persona recibe 200.000 euros, podrá llegar a ahorrarse hasta 12.000 euros sobre la cuota tributaria.

El Ejecutivo autonómico inicia la tramitación de esta nueva medida elevando a audiencia pública durante 15 días hábiles el texto del anteproyecto de ley. Transcurrido este tiempo, el procedimiento marca recabar los informes internos para poder ser aprobado por el Consejo de Gobierno pasado el verano. Posteriormente, se remitirá a la Asamblea para su debate y aprobación definitiva.

El Gobierno madrileño da un paso más en reducir la carga impositiva de este tributo, después de convertirse en 2019 en la primera comunidad autónoma en introducir bonificaciones para este grado de parentesco. Para las sucesiones y donaciones entre hijos y padres y entre cónyuges la bonificación es del 99%. Desde la entrada en vigor de la misma, en 2006, se han incrementado el número de autoliquidaciones del impuesto un 178% para sucesiones y un 1.400% para donaciones.

Este dato supone un incremento del 19,4% interanual y el tercer año consecutivo en números verdes, aunque este aumento es el más bajo registrado desde 2016, cuando las viviendas terminadas cedieron un 9,7%.

 Lejos quedan los años del boom inmobiliario en los que se superaba el medio millón de viviendas libres terminadas entre 2004 y 2008.

Las regiones más destacadas por el incremento de la construcción son Asturias (116%), Madrid (65%) o Cantabria (55,6%). De los grandes mercados de la vivienda, Madrid sigue atrayendo la inversión inmobiliaria debido a su situación y cotización al alza en el mercado inmobiliario.

Cataluña creció un 23,5% interanual, mientras que Andalucía aumentó un19,9% respecto a 2018. La Comunidad Valenciana cedió un 14,9%, pero el motor de la construcción en la región mediterránea sigue siendo Alicante, donde las viviendas libres terminadas cayeron un 30,2%. Canarias (41,6%) y Baleares (26,2%) volvieron al positivo, después de caer en 2018.

Fuente: Colegio de arquitectos de España

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística INE sobre ocupación y rentabilidad en establecimientos hoteleros, el mercado internacional está funcionando al 25% en la comparativa de los últimos 12 meses, el mayor descenso se ha registrado en los hoteles de tres estrellas, donde las pernoctaciones de turistas extranjeros han caído un 77% y las de residentes en España un 27%.

Respecto al número de plazas ofertadas, la patronal ha destacado que existe todavía un 18% de la planta alojativa que no se ha puesto a disposición de los clientes.

Por categorías, son los hoteles de cinco estrellas los que representan un mayor cierre, afectando al 27% de los mismos, un 20% en alojamientos de cuatro y el 13% en tres estrellas.

La caída de la ocupación hotelera es de más del 42% en los últimos 12 meses, afectando de modo similar a todas las categorías.

En ciudades de más de 500.000 habitantes, como Madrid o Barcelona, el ingreso medio por habitación disponible de 2021 supone el 50% del obtenido en 2019, mientras que en las ciudades de 100.000 a 500.000 habitantes el ingreso medio por habitación supone un 80% del obtenido en 2019.

Cehat ha señalado que se está lejos de la recuperación a niveles precovid, contextualizando que "sufren un gran descenso del mercado internacional, lo que va a provocar que muchas zonas no puedan restablecer su actividad económica habitual".

Uno de los momentos más importantes en la vida de cualquier persona es la adquisición de su primera vivienda. Una compra que como, norma general, viene acompañada con la concesión de una hipoteca de vivienda. El Consejo General del Notariado apunta que un 54,7% de las compraventas requirieron de un préstamo hipotecario. Junto a esta cifra tan elevada, cabe destacar que numerosos compradores no conocen los conceptos básicos necesarios previamente a solicitar un préstamo hipotecario.

Son conceptos que el comprador necesita saber y conocer en profundidad para poder negociar los términos y condiciones de su hipoteca de vivienda. De esta forma, conseguirá un préstamo completamente adaptado a sus necesidades. En total, existen trece conceptos hipotecarios que los compradores deben controlar.

Euribor

Este concepto ha cobrado gran importancia en los últimos meses, debido a su elevada tasa actual. Una tasa originada por los continuos aumentos del Banco Central Europeo de los tipos de interés. El término hace referencia al índice del precio al que los bancos ofrecen los préstamos. Por ello, es el índice de referencia para conocer la tasa de interés en los préstamos de tipo variable.

Oferta vinculante

Corresponde a la documentación que la entidad bancaria aporta al comprador en la que se expone los términos y condiciones de la hipoteca acordada. Con este documento, tanto la entidad como el cliente se comprometen a cumplirla.

FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada)

En relación a la anterior, en esta ocasión se exponen de forma más detallada y personalizada para el cliente los términos en los que se basa el préstamo. Durante la etapa precontractual, la banca debe hacer entrega de esta ficha.

FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas)

Por otro lado, esta ficha se centra en desarrollar de forma detallada las cláusulas acordadas en la hipoteca y las consecuencias de no cumplirlas.

Tabla de amortización

En este cuadro, se mostrarán toda la información en relación a los pagos y devolución de la hipoteca. En caso de los préstamos variables, será en este documento donde aparezcan las revisiones de la hipoteca de vivienda.

Periodo de pago

Corresponde al plazo pactado en el que se deberá abonar la tasa completa del préstamo hipotecario. El Instituto Nacional de Estadística cifra dicho plazo medio en 24 años para la población española.

Gastos del préstamo

En este documento, se recogen los gastos de suscripción a la hipoteca de vivienda y los gastos de escritura. Aquí se engloba a los costes registrales y notariales, los honorarios de la gestoría, la tasación o el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Al reunir todos estos costes, el porcentaje de gastos sobre el precio final de la vivienda es de un 10%. Cabe señalar que el banco tiene que exponer de forma explícita toda la información correspondiente al desglose de costes. Tanto los costes relacionados con el cliente como los relacionados con la entidad financiera.

Tipo de interés.

Este término hace referencia al porcentaje que cobra el banco por prestar dinero. Esta cifra se aplica al valor prestado, además de establecer las mensualidades o tasas impuestas en las que se debe realizar los pagos. Existen dos tipos de interés:

  • Por un lado, el tipo fijo. En este caso, la entidad y el consumidor acuerdan un tipo de interés que no variará en ningún momento a lo largo del periodo de amortización
  • Por otro lado, el tipo variable. Al contrario que el anterior, en esta ocasión sí se realizará una revisión del tipo de interés cada 6 o 12 meses. Esta revisión estará vinculada al índice de referencia el cual corresponde al Euribor.
  • Además, existen las hipotecas mixtas compuestas por ambos tipos. Tienen un periodo inicial de tipo fijo y tras este, un periodo de tipo variable.

TIN (Tipo de Interés Nominal)

Este tipo es un porcentaje invariable que se debe cobrar a la banca como concepto de pago por el dinero que la entidad aporta.

TAE (Tasa Anual Equivalente)

Corresponde a un porcentaje relativo al gasto efectivo de un bien financiero. Para las hipotecas, esta tasa corresponde a las comisiones, tipos de interés y gatos. Por el contrario, no se incluyen los costes que no tengan relación con el banco. Es decir, los gastos relativos al registro, a la notaría o a la gestoría.

Loan To Value (LTV) o la diferencia préstamo-valor

En este caso, nos encontramos con un indicador porcentual que hace referencia a la diferencia entre el precio del inmueble hipotecado y el dinero que la entidad financiera aporta. De esta forma, este ratio se presenta como una garantía de la hipoteca.

Tasa hipotecaria

Esta cuota hace referencia a la cuantía económica mensual que el hipotecado debe aportar a la entidad bancaria. En total, la cuota incluirá el capital que se debe abonar junto a los intereses.

Mejoras en el contrato

Por último, hay que señalar que existe la opción de que los bancos realicen bonificaciones en los términos hipotecarios a cambio de que el cliente contrate productos suyos. Productos como un plan de pensión, la domiciliación de la nómica, tarjetas, recibos o seguros.

Una de las consecuencias de la crisis del covid-19 es el aumento del número de impagos en el alquiler. Desde el despacho Sanahuja Miranda recomiendan a los arrendadores alcanzar un una moratoria o una rebaja temporal de la renta con el inquilino para seguir recibiendo la mensualidad. También pueden protegerse contratando seguros dedicados al impago de las rentas, ya que suelen cubrir la renta mensual entre seis y 12 meses.

La situación actual provocada por la pandemia del coronavirus está generando incertidumbre entre muchas personas que han visto mermados sus ingresos para hacer frente a gastos tan importantes como el de la renta del alquiler. Según la última actualización del Fichero de Inquilinos Morosos, desde el pasado septiembre las comunicaciones por falta de pago de las rentas se han incrementado casi un 70%.

"En caso de impago prolongado, sobre todo durante esta crisis sanitaria que estamos viviendo, es aconsejable llegar a un acuerdo con el inquilino para seguir recibiendo la mensualidad. Lo más común es la negociación de una moratoria o una rebaja temporal de la renta", señala Ignasi Vives, abogado especialista del despacho Sanahuja Miranda Abogados.

Los arrendadores que decidieron invertir en una vivienda como valor refugio para poder obtener una rentabilidad con el arrendamiento de la vivienda también están viviendo de primera mano las consecuencias de la crisis del covid-19.

Desde el despacho de abogados recomiendan a los propietarios de pisos en alquiler la posibilidad de contratar seguros dedicados al impago de alquiler. Lo habitual es que este tipo de seguro se contrate a la vez que se firma un contrato de alquiler, pero también podría hacerse en cualquier momento mientras dure el contrato de arrendamiento.

Sin embargo, cinco de cada 10 contratos de alquiler firmados durante el año pasado ya contemplaban la contratación de uno de estos seguros, según el Observatorio Español del Seguro de Impago de Alquiler (OESA).

En caso de impago, la contratación de estos seguros suele cubrir la renta mensual durante un período que va de los 6 meses a los 12 meses. Además, el seguro puede alcanzar también la cobertura de daños a la vivienda, robos de objetos pertenecientes al inmueble alquilado y los honorarios de la defensa jurídica en el caso de tener que interponer una demanda de desahucio.

"Si el propietario de una vivienda se encuentra frente al impago de la renta de alquiler y tiene un seguro de impago contratado, deberá notificarlo en cuanto se produzca la deuda. se considera impago tras un mes de la fecha de pago acordada. Si el tiempo es inferior, se tratará de retraso. El arrendador también tiene la obligación de notificar la deuda pendiente formalmente al actual arrendatario", destacan desde Sanahuja Miranda

Si el impago persiste, añaden desde el despacho, se puede interponer una demanda de desahucio por impago, y la aseguradora contratada podrá adelantar las cuotas impagadas según lo estipule la cobertura. 

Cabe recordar que durante el actual estado de alarma el Real Decreto 11/2020 establece la suspensión de todos los desahucios y lanzamientos de aquellos inquilinos que se encuentren en situación vulnerable sin alternativa habitacional. "Se podrán suspender los desahucios para aquellos individuos que, debido a la pandemia, hayan perdido una parte considerable de sus ingresos, por lo que no superen tres veces el IPREM, es decir, los 1.613,52 euros mensuales, y que tengan una renta de alquiler superior al 35% de los ingresos mensuales. Pero será un Juez quién deberá analizar cada caso en concreto y determinar si se cumplen o no los requisitos para paralizar el procedimiento", aclara el abogado Vives.

Es habitual que a la hora de vender una casa el vendedor lo haga sin contar con una agencia inmobiliaria de por medio. Pongamos este caso en concreto: una particular que quiere vender su vivienda cuenta ya con dos ofertas por parte de sus vecinos. Su casa ya fue tasada el año pasado por lo que tiene una idea de cuanto podría costar en el mercado actual.

Si decide vender su propiedad a uno de los dos compradores sin contar con un profesional, se ahorraría el coste y la comisión de la agencia. Además, al contar solo con estas dos opciones de venta, se evitaría tener que enseñar la vivienda múltiples veces y organizar las visitas, preparar el interior de la casa, etcétera.

Pero no todo son ventajas. Helen Curtis-Goulding, experta en inmobiliaria socia de la compañía Fladgate, nos explica cuáles son los inconvenientes de optar por esta vía:

El valor de mercado

Los dueños tasaron la casa hace un año, por lo que es probable que su valor haya cambiado. Puede haber compradores dispuestos a pagar mucho más que el precio ofrecido tras haber evaluado un poco las ofertas que existen. Los agentes inmobiliarios conocen el mercado mucho más en profundidad que un propietario sin referencias, y pueden tener una visión mucho más amplia con la que calcular un precio rentable.

Los conocimientos de un profesional

Es importante tener en cuenta que un agente inmobiliario cuenta con mayor experiencia a la hora de cerrar acuerdos. No solo hablamos de la capacidad de negociar, sino también cuando se trata de factores financieros.

Para escoger a un comprador es necesario saber primero si cuenta con la estabilidad económica suficiente como para pagar la propiedad. Preguntar por un comprobante que justifique su solvencia puede resultar algo violento para el propietario si se trata de alguien conocido, por lo que disponer de una tercera persona que se encargue de este proceso es un alivio.

No sería la primera vez que los vendedores acaban teniendo que acudir a los tribunales debido a que el comprador final no contaba con fondos suficientes para pagar la vivienda.

Tener que decidir

Cuando se trata de compradores conocidos, escoger entre uno y otro puede ser complicado. Cuando cuentas con un agente inmobiliario este se encarga de valorar los factores económicos y dar una opción más rentable al vendedor, sin contar con sentimentalismos o compromisos sociales que pueden complicar la negociación.

Es habitual que surjan inconvenientes en el proceso, por lo que en vez de tener que acudir tu directamente a hablar con las partes implicadas es más fácil que lo dejes en manos de un profesional.

Vender una casa siempre resulta estresante y complicado, por lo que debes valorar si el ahorro económico que te supone no contratar una agencia inmobiliaria te vale la pena.

El último estudio realizado por el colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) sitúa a España en la segunda posición en cuanto a mayor inversión de proptech inmobiliarios a nivel mundial. En el periodo 2020-2021, se invirtió en España un total de 824 millones de euros.

A pesar de ello, sigue existiendo una gran diferencia con el primer país, Estados Unidos. En caso del país norteamericano, la inversión de proptech inmobiliarios alcanzó la cifra de 5.889 millones de euros. Sin embargo, si nos centramos en otros países referentes en cuanto al emprendimiento y la innovación, España obtuvo un gran resultado. Un ejemplo de ello fue Reino Unido con 769 millones de inversión o India con 742.

En este estudio, se deja patente que el sector inmobiliario ha conseguido dar el paso hacia la digitalización, innovándose y aumentando su relevancia.

Esto se observa en la cifra de compañías tecnológicas que participan en el inmobiliario español. Una cifra de 536 empresas nos sirve para posicionar a España dentro del podio en Europa, por detrás de Alemania con 609 y Reino Unido como el primer país con 709 proptech.

Aunque los números no son tan elevados como otros países, la evolución del sector en España es significante. En comparación a 2012, la cifra de proptech ha aumentado hasta un 300%. Hay que tener en cuenta que esta evolución ha proseguido aún con una pandemia que puso a prueba la fortaleza y resistencia del sector inmobiliario español.

Los proptech más relevantes en España

España continúa su tradición inmobiliaria gracias a la inversión de la ciudadanía y a la fuerte industria de la construcción. Esto junto al aumento de la innovación y del dinamismo ha sido suficiente para el incremento de los mejores players en el sector proptech.

Clikalia, una empresa dedicada a la venta de inmuebles, alcanzó números máximos, alcanzando los 460 millones de euros. Housfy también ha mejorado sus números, captando 30 millones de inversión. Casavo, una compañía italiana con gran presencia en España, anunció la semana pasada el incremento de 100 millones de euros de capital, que consolidará su posición en España.

El negocio proptech no solamente se centra en la compraventa de viviendas, sino que también en el big data, la realidad virtual, inteligencia artificial? Esta fusión ha permitido que el sector inmobiliario se innove con plataformas de alquiler, servicios de domótica, gestión de inmuebles?

Un futuro prometedor para el mercado inmobiliario

El crowdfunding es una de las actividades que mayor relevancia obtiene dentro del mercado proptech. Este negocio se basa en la inversión colaborativa en la cual pequeños inversores se fusionan para aumentar la eficacia de proyectos inmobiliarios. Surge como alternativa a los constantes límites de la financiación bancaria.

En suma, la elevada demanda con la que se cubren las posibilidades de inversión publicadas por Urbanitae en las últimas semanas y el gran número de financiación de proyectos inmobiliarios demuestran que continúa el afán por invertir en el sector inmobiliario.

Estas cifras nos llevan a considerar que el proptech ha entrado en un periodo de evolución positiva la cual sufrirá muchos movimientos hasta finales de 2022. Sus diferentes estilos de negocio hacen de la proptech un elemento fundamental y potente para el futuro del mercado inmobiliario.

Los propietarios venden la vivienda en vez de alquilarla por problemáticas derivadas del arrendamiento

Para los potenciales vendedores, la necesidad de desprenderse de esa vivienda por motivos personales es la razón principal de su decisión. Es el caso del 36 %, un porcentaje que ha subido respecto a 2021, cuando era del 34 %. Sin embargo, aún está lejos de la cifra de 2020, año en el que alcanzaba el 40 % de los que vendían (o intentaban vender). A continuación, se sitúan los que han vendido o intentado vender una vivienda durante el último año porque querían comprarse otra casa, que son el 31%. Un porcentaje, sin embargo, significativamente más bajo que el año anterior, cuando alcanzaba el 35 %.

Preocupaciones relacionadas con el arrendamiento

No es este el único parámetro que ha experimentado modificaciones en relación con el año 2021. Aumenta el protagonismo de quienes venden porque no quieren lidiar con inquilinos que les estropeen la vivienda (del 19 % de 2021 al 22 % actual) o los que han sufrido malas experiencias anteriores (del 10 % al 12 %). La percepción de que no existen beneficios fiscales suficientes que puedan compensar los riesgos se incrementa un punto porcentual en el último año, pasando del 10% al 11%. Y los que no quieren tener problemas con el pago del alquiler pasan del 18% al 16%.

Esta medida está en vigor para todos los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato o sus prórrogas y transcurridos 5 o 7 años y ninguna de las partes ha notificado la cancelación, el contrato se prorrogará obligatoriamente hasta un máximo de tres años. Salvo que el arrendatario manifieste con un mes de antelación la fecha de terminación del contrato.

Si el inquilino no comunica al arrendador con dos meses de antelación de la finalización del contrato se puede prorrogar otra anualidad completa que debería cumplir.

Según la actual Ley de Arrendamientos Urbanos  los plazos de comunicación de preaviso son de 30 días o un mes. Por lo que la comunicación fuera de plazo puede alargar los contratos de 8 a 10 años. Siendo conscientes que los plazos de preaviso de finalización de arrendamientos de viviendas cambian habitualmente.

España ha sido tradicionalmente un país de propietarios y, aunque esa tendencia está cambiando frente al alquiler de la vivienda habitual, como sucede en otros países europeos, el 83% de los españoles prefiere tener su vivienda en propiedad, según los datos de la oficina europea de estadística Eurostat, por lo que es muy rara la herencia que no contiene al menos un inmueble dentro de su caudal hereditario.

Hay que tener en cuenta que un inmueble es un bien indivisible, no es como el dinero de una cuenta bancaria o unas acciones con las que no hay problema en repartir la parte que le corresponde a cada heredero. Una vivienda a heredar por varias personas pasa normalmente a una situación de proindiviso o copropiedad en la que cada heredero tiene en propiedad una parte de la misma, pero ¿qué ocurre si alguno de esos nuevos propietarios quiere vender la vivienda?

Evitar el condominio en la herencia

Es habitual en una herencia que haya problemas cuando son varias las personas que heredan inmuebles en proindiviso y alguno quiere vender y otro no. Es importante saber que para vender un inmueble es necesario el consentimiento de todos los propietarios, no vale con la mayoría, puesto que no se puede obligar a nadie a vender, al igual que no se le puede obligar a quedarse como copropietario.

Por ello es importante anticiparse, siempre que sea posible, y evitar el condominio si algunos de los herederos no pretenden quedarse con la propiedad y prefiere vender y obtener la liquidez por la venta.

Hay que tener en cuenta que la aceptación de la herencia y la partición hereditaria son dos actos distintos. En la aceptación los herederos libremente muestran su voluntad de aceptar la herencia que les corresponda, mientras que la partición hereditaria es el acto en el que los herederos que han aceptado se reparten el caudal hereditario. En ese reparto se pueden realizar modificaciones que eviten problemas futuros como el que estamos tratando. Por ejemplo, si además de inmuebles hay efectivo, se puede entregar la propiedad del inmueble al heredero que quiere la vivienda a cambio de dejar de recibir efectivo por el valor de la parte del inmueble que adquiere sin que, de inicio, le correspondiera. Así se evita el condominio y tendría la propiedad completa del bien un solo heredero.

Cuando un heredero no quiere vender la vivienda y otro sí

En el caso de que no se evite el condominio y uno de los herederos quiera vender la vivienda, tiene estas opciones:

  1. Vender su parte de propiedad al resto de herederos o a un tercero, sabiendo que el resto de propietarios tiene derecho preferente para adquirir esa participación, si abonan el precio de venta en el plazo de un mes desde que se les comunica que se ha vendido a un extraño.
  2. Ponerse de acuerdo todos los herederos, vender el bien a un tercero y repartirse el dinero de la venta.
  3. Si no se ponen de acuerdo los herederos, al menos uno de los que quieran vender, puede acudir a la vía judicial y solicitar la partición judicial de la herencia y la subasta pública del inmueble.

En caso de que se lleve a la vía judicial porque no haya acuerdo entre las partes, se solicitará la extinción de la relación de copropiedad para poder poner el bien a subasta pública.

La subasta pública de un inmueble heredado

En primer lugar, habrá que solicitar la tasación del bien, que puede hacerse mediante tasador privado o a través de un perito tasador que designe el juez. En caso de que los herederos no estén de acuerdo con el valor de la tasación, éste puede ser impugnado para que se revise y después se subastará públicamente el inmueble.

A la subasta pueden acudir el resto de los copropietarios para pujar por ella sin necesidad de dejar ningún depósito, excepto el/los que se resistía/n a venderlo que no podrá/n. En caso de ser un interesado ajeno a los herederos, deberá dejar un depósito en concepto de fianza del 30% del valor de tasación para poder pujar por el inmueble.

¿Cuál es la mejor opción cuando existe un inmueble en herencia?

La mejor opción siempre es la de llegar a un acuerdo entre los herederos, ya que eso evitará el desgaste y las tensiones familiares que suelen darse con estas situaciones, además de los gastos judiciales (tasación, abogado y procurador) y el hecho de que, por ser vendido el inmueble a través de subasta pública, suele ser a un precio inferior al que se vendería en mercado, por lo que se dañarían los intereses de los herederos al recibir menos dinero.

Con el final de 2022, los organismos comienzan a actualizar sus previsiones para el crecimiento económico del próximo año. Unas previsiones que pintan una situación complicada de cara a 2023 con el temor de una posible recesión.

Las previsiones apuntan a que el PIB de España crecerá por debajo del 2% en 2023. Un dato que se sitúa por debajo del estipulado por el Gobierno en los Presupuestos Generales del Estado ya aprobados.

La cifra que manejó el Gobierno para llevar a cabo los Presupuestos se situaba en un 2,1% de crecimiento económico. Un número que se redujo en seis décimas al anotado en previsiones previas. A pesar de ello, el sector económico no ve posible este crecimiento e incluso señala una recesión durante la primera mitad de 2023.

Las previsiones del crecimiento económico de los organismos nacionales

Así lo apunta Banca March que prevé que el PIB únicamente crezca en un 1% en 2023. Un crecimiento limitado por los complicados requisitos financieros y por una recesión que, según el organismo, es inevitable en Europa. En suma, en el caso español, hay tres factores que frenarán el crecimiento económico. Por un lado, los continuos aumentos de los tipos de interés, la incertidumbre energética y el freno del turismo.

En cambio, BBVA Research ha declarado que en cualquier caso no se espera una elevada contracción económica. Sin embargo, sí han señalado que "la economía podría permanecer prácticamente estancada durante los próximos trimestres, o incluso registrar caídas moderadas, como consecuencia del aumento de la incertidumbre, del incremento en las expectativas de inflación y de la subida de los tipos de interés".

Por ello, BBVA Research cifra al crecimiento del PIB español en un 1%. En suma, señalan que podrán derivarse riesgos que reduzcan aún más el crecimiento. Riesgos como el incremento de los tipos de interés por una inflación aún más elevada. Algo que podría llevar a la economía del planeta a una recesión. Una recesión que podría verse impulsada también por un detrimento de la guerra de Ucrania.

Por otro lado, el Banco de España se muestra más optimista que los organismos anteriores, situando al crecimiento del PIB en 2023 en un 1,4%. Esto conlleva a que la recuperación económica a niveles prepandémicos se pospone a 2024. El Banco de España también señala como factores perjudiciales al crecimiento del PIB los elevados tipos de interés y, por consecuencia, las perjudiciales condiciones financieras y al alto nivel de la inflación. A estas dos, suma como factores principales tanto la crisis energética y sus efectos en las empresas más afectadas como la caída de la demanda o la incertidumbre económica.

Otro organismo que contradice a las previsiones del Gobierno en los Presupuestos Generales es la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal. Este sitúa también al crecimiento en 2023 en un 1,5%. De la misma forma que BBVA Research, apunta a que podrán originarse riesgos que rebajen aún más los niveles de crecimiento.

En suma, el Consejo General de Economistas coincide con AIREF y también cifra al crecimiento del PIB en un 1,5%. Además, debido a la desaceleración económica, anima a las Administraciones Públicas a tomar medidas prudentes a la hora de controlar la deuda pública y el déficit. Por ello, exigen que tengan en cuenta la elevada tasa de interés.

Funcas, por el contrario, se presenta como el organismo más optimista de todos, ya que apunta a un crecimiento económico en 2023 del 1.9%.

Los organismos internacionales cifran al crecimiento español por debajo del 1%

En último lugar, cabe señalar que los organismos internacionales coinciden con los nacionales en rebajar el crecimiento económico de España por debajo del 2,1%, la cifra establecida por el Gobierno. Organismos como el banco inglés Barclays que señala a un leve crecimiento de un 0,5% para la economía española en 2023. Aún así, la entidad incide en que las previsiones variarán en gran medida. Una variación que dependerá de la evolución de la guerra de Ucrania y de las medidas impuestas por Europa para aliviar las tensiones.

Es el área que más ha crecido, por encima de sanidad que es el segundo campo con mayor aumento.

Sin duda es el dinero proveniente del fondo europeo, el Next Generation EU el que hace posible el incremento de partidas.

El acceso a la vivienda y la edificación pasaría de los 481 millones a los 602 millones de euros. Es a esta cantidad a la que hay que sumarle los 1.651 millones de euros del fondo comunitario lo que da lugar a un aumento del 368% si no fuese por estos fondos el crecimiento sería del 25%.

El ejecutivo detalló en un documento las líneas generales del proyecto que serían la promoción del alquiler, la construcción y la rehabilitación. Así los casi 27.000 millones de euros provenientes de Bruselas y que España recibirá en 2021 suponen el 7% de los gastos previstos.

En dicho proyecto falta por concretar las partidas destinadas a vivienda y agencia urbana. En principio una de las prioridades del Ministerio de Transporte sería el fortalecimiento del parque residencial público destinado al alquiler social o asequible que representa un 2,5% del total.

En Mitma también se ha puesto el foco en la rehabilitación de edificios.

Finalmente el Gobierno calcula que con un plan potente de rehabilitación podrían crearse en España más de 250.000 puestos de trabajo.

Los socios de Gobierno han conseguido llegar a un acuerdo respecto a los Presupuestos Generales del Estado de 2023. Unos presupuestos históricos en materia de alquiler de viviendas que ya han sido aprobados por el Consejo de Ministros.

Este proyecto de Presupuestos se caracteriza por ser los más elevados de la época democrática. Contarán con una cuantía de gasto social de 266.719 millones de euros. Además, también se presentan como los presupuestos con mayor dinero destinado en materia de vivienda.

Estos PGE tendrán que pasar por la votación parlamentaria a final de octubre. Entre otros asuntos, se tendrá que votar a favor o en contra de varias novedades que incluye este proyecto como:

  • Aplicación de un nuevo programa cuyo objetivo es incrementar el porcentaje de arrendamientos asequibles
  • La extensión hasta 2023 del bono de alquiler joven
  • Previsión ante un fuerte impulso de la inversión en construcción

A pesar de estas medidas en materia de vivienda, sigue sin implantarse la Ley de Vivienda. Una normativa que se aprobó a principios de año y que continúa en trámites parlamentarios.

Analizamos a continuación las cuantías económicas de los PGE destinadas al sector inmobiliario, así como las cifras económicas clave de estos.

Presupuesto histórico en materia de vivienda

En cuanto a ´Acceso a la vivienda y Fomento de la Edificación´, se destinará una cuantía total de 3.472 millones de euros. Esto supone un incremento del 5,4% en comparación a los presupuestos de 2022, siendo la mayor partida en vivienda de la historia. Cabe destacar que una gran parte de esta cuantía económica proviene de los fondos europeos. Estos fondos aportan 2.480 millones de euros en comparación a las 992 millones que ofrecen los fondos nacionales.

Respecto a años anteriores, a partir de 2017, el presupuesto medio se situaba por debajo de los 500 millones de euros, mientras que entre 2006 y 2010, se destinó 1.000 millones a la vivienda. Aunque la partida se haya incrementado con los fondos Next Generation, en vivienda solamente se destina un 0,7% de la cuantía total de los PGE.

Esta partida histórica contiene normas para impulsar la eficiencia energética de las viviendas, la emancipación de la población joven o incrementar el número de inmuebles destinados al alquiler social. Además de esta partida, hay que añadir los 421 millones de euros incluidos en el Plan de Vivienda 2022-2025. En total, de los 3.472 millones que se invertirán en vivienda, se dividirán de la siguiente forma:

Ausencia de la nueva normativa de vivienda

En febrero, el proyecto de Ley de Vivienda fue aprobada por el Consejo de Ministros, a pesar de que instituciones como el Consejo General del Poder Judicial se posicionasen en contra de este. A día de hoy, la normativa continúa enfrentándose a numerosas enmiendas.

Desde la aprobación del proyecto de ley en el Consejo de Ministros, la norma ha recibido 800 enmiendas. La mitad de ellas ya se han tramitado.

Además de esta normativa, tampoco se conoce si el límite del 2% de la renovación de las rentas al actualizar los contratos de arrendamiento se extenderá más allá. Esta medida fue aplazada en marzo hasta finales de junio y posteriormente, se amplió hasta diciembre de este año. Una norma que se aprobó para reducir el impacto económico del conflicto ruso-ucraniano y que se analizará su posible ampliación a final de 2022.

Ampliación y requisitos del bono del alquiler joven de viviendas

Una de las medidas que definitivamente sí continuará aplicada en 2023 el bono de alquiler joven de viviendas. Esta cuenta con un presupuesto de 200 millones de euros. Consiste en una subvención como máximo de 250 euros al mes durante un plazo límite de dos años.

Los requisitos para acceder a esta son:

  • Tener entre 18 y 35 años y contar con un contrato de trabajo
  • Recibir ingresos por debajo del triple del IPREM, es decir, no ganar al año más de 24.318,81 euros.
  • Tener un alquiler que no sobrepase la renta límite de 600 euros en tasa mensual. Esta renta máxima podrá incrementarse hasta 900 euros en el caso de zonas con un alquiler medio de viviendas más elevado.

Junto a esta ayuda, se podrá cumplimentar con otras subvenciones incluidas en el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025. El Ejecutivo indica como beneficiarios a más de 66.000 jóvenes.

Impulso del acceso al alquiler de viviendas

Otros 260 millones de euros recogidos en la partida de 2023 se destinarán a un nuevo programa para impulsar los alquileres asequibles. Este programa estará en manos del SEPES, Entidad Pública del Suelo. Hasta la fecha, se conoce que este será la cuantía destinada a dicho programa cuyo fin es incrementar el porcentaje de inmueble en suelos públicos.

Repunte del 8,4% en el sector de la construcción

Otro de los aspectos importantes de los Presupuestos Generales reside en la previsión del Gobierno de un fuerte repunte de la inversión en el sector de la construcción.

Tal y como ha afirmado el Ministerio de Asuntos Económicos, se prevé un crecimiento del 8,4% del FBCF, formación bruta de capital fijo, durante 2023. Un aumento especialmente relativo, considerando que el Gobierno fecha el freno económico en 2023. En cuanto a las previsiones del PIB, se ha aumentado el crecimiento en una décima, situándose en el 4,4%. Sin embargo, de cara a 2023, el crecimiento del PIB se prevé que decaiga siete décimas, posicionándose en un 2,1%.

Futuros aumentos del Euribor y de los tipos de interés

Uno de los factores que entran en juego y contempla el Gobierno es la evolución del Euribor. Para esta partida, el Ejecutivo tomará el plazo a 3 meses como referencia del índice de hipotecas. Con ello, sitúan en 2023 al Euribor en un 2%, mientras que a día de hoy se encuentra entre el 1,1% y el 1,2%.

Cabe resaltar que aquellos préstamos de tipo variable cuya renovación ha tenido lugar en los últimos meses han experimentado un gran encarecimiento. En suma, la evolución de esto dependerá del porcentaje de interés estipulado en la eurozona. Los tipos de interés se encuentran en 1,25%. Sin embargo, el Banco Central Europeo ya ha afirmado que aprobaron nuevos aumentos con el fin de frenar la tendencia al alza de la inflación.

Los programas con mayor presupuesto económico

Dentro de la partida de 2023, el protagonismo recaerá en las pensiones. Estas obtendrán un presupuesto de 190.687 millones de euros, aumentando un 11,4% en comparación al año anterior. Esto a causa de la renovación a partir del IPC, el cual el Ejecutivo señala una tendencia al alza de un 8,5%.

Tras las pensiones, el segundo presupuesto más elevado será destinado al cobro de intereses de la deuda pública. Este presupuesto se sitúa en 31.275 millones de euros, subiendo un 3,6% respecto a 2021. Para este factor, se destinará tal cantidad de dinero debido a los elevados tipos de interés.

En tercer lugar encontramos el cobro de prestaciones por desempleo, el cual recibirá 21.278 millones de euros. En este caso, este supone una caída del 5,3% respecto a 2021, ya que el mercado laboral se encuentra en una situación mejor. Debido a ello, esta partida es la única que experimenta una reducción en su porcentaje de presupuesto.

Medidas aprobadas en los PGE en materia fiscal, laboral y de transporte

Por otro lado, el Gobierno confía en las mejoras del mercado laboral y en el repunte de la economía para continuar con la creación de empleo. Para finales de 2023, estima que el paro baje del 12% con un número total de ocupados de 21 millones.

Otra de las medidas aprobadas en los PGE es la ampliación del transporte gratuito en trenes de Cercanías y Media Distancia. Una medida destinada a pasajeros frecuentes y que, en un principio, iba a finalizar a finales de 2022. Esta contará con un presupuesto de 700 millones de euros.

En suma, los PGE reúnen otras medidas como las siguientes:

  • Aumento del Ingreso Mínimo Vital
  • Incremento salarial en trabajadores públicos situado entre un 2,5% y un 3,5%.
  • En material fiscal, se han aprobado la aplicación de un nuevo impuesto a grandes patrimonios o una reducción del IRPF para ingresos por debajo de los 21.000 euros.

Con estas últimas medidas fiscales, se prevé un incremento en la recaudación del 7,7%, lo que supondría 262.781 millones de euros. Esto a causa del impulso general en tributos como el IVA, el Impuesto de Sociedades, el IRPF o Impuestos Especiales.

En el lado de los países más golpeados por la crisis se encuentran Aruba (-13,7%); las islas Seychelles, (-10,8%); Croacia (-9%) Bahamas (-8,3%) o Maldivas (-8,1%).

ACCESO COMPLETO INFORME FMI

"Los jóvenes de entre 16 y 29 años tenían un nivel de ingresos claramente inferior al de las personas de mayor edad y son los que están experimentando un mayor deterioro", según CaixaBank Research.

El 20% de los jóvenes han visto desplomarse sus ingresos un 45,5% entre marzo y agosto de este año, sin contar con las ayudas públicas. El 42% de los jóvenes que tenían ingresos medios antes de la pandemia pasaron a tener un nivel de ingresos bajo o a quedarse sin ellos; entre los que tenían ingresos bajos, el 44% no ingresó nada.

Las ayudas del sector público han ayudado a amortiguar el impacto de la crisis. El nivel de cobertura entre los jóvenes ronda el 50%, las personas que se quedaron sin ingresos se redujeron a la mitad.

Por otro lado, las personas con ingresos altos se mantuvieron más estables a lo largo del tiempo, tanto entre las personas mayores como entre los jóvenes.

La tasa de emancipación de los jóvenes con un contrato indefinido asciende al 62%, frente al 36,8% de los que disponen de un contrato temporal. La continuación de los estudios también puede retrasar la salida del hogar familiar, ya que únicamente el 8% de los jóvenes que cursa formación reglada está emancipado. Por último, ante las dificultades de acceso a la vivienda, en 2017 casi el 60% de los hogares sustentados por jóvenes opta por una vivienda en alquiler o cedida por familiares, mientras que en 2008 el 60,5% se decantaba por una vivienda en propiedad.

Según la Encuesta de Población Activa (EPA), en 2018 el 34,9% de la población de entre 16 y 34 años vivía emancipada, lo que implica que el 65,1% restante de la población joven no había abandonado el hogar parental.

Emancipación de los jóvenes por edad

El porcentaje de jóvenes emancipados difiere por grupos de edad: es muy reducido en la población menor de 25 años (el 1,2% para los jóvenes entre 16 y 19 años y el 10% para la población entre 20 y 24 años), es del 40,8% en los jóvenes de edad entre 25 y 29 años; y del 71,4% en los que tienen entre 30 y 34 años.

La tasa de emancipación de los jóvenes españoles con edad entre 16 y 34 años ha presentado una tendencia decreciente: se ha reducido en 7 puntos porcentuales desde 2008.

La caída en la tasa de emancipación de la población joven en España se ha producido con mayor intensidad en la población entre 20 y 29 años como consecuencia de la crisis económica

Emancipación y relación con la situación laboral

La situación laboral y la calidad del empleo constituyen factores relevantes para los jóvenes a la hora de tomar la decisión de emanciparse. En consecuencia, la tasa de emancipación es mayor en los jóvenes de entre 16 y 34 años que están ocupados en el mercado de trabajo (51,4%) frente a aquellos que se encuentran en situación de desempleo (31,7%) o de inactividad (12,1%). Asimismo, el porcentaje de jóvenes que han abandonado el hogar familiar difiere en función de la mayor o menor estabilidad en el empleo: la tasa de emancipación de los jóvenes asalariados con contrato indefinido asciende al 62% en 2018, mientras que este porcentaje se reduce al 36,8% en los jóvenes asalariados con contrato temporal.

Emancipación y nivel de estudios

El nivel de estudios alcanzado es también una variable determinante de la tasa de emancipación de los jóvenes. Se observa que la tasa de emancipación es mayor en los jóvenes que tienen estudios superiores (FP de Grado Superior y Universitarios, 43,7% y 47,2%, respectivamente).

En términos generales, los jóvenes españoles esperan a finalizar sus estudios para poder independizarse, pues únicamente el 8% de los jóvenes que cursa formación reglada está emancipado.

Tenencia vivienda jóvenes: en propiedad y alquiler

Las dificultades de acceso a la compra de vivienda normalmente vienen derivadas de la inestabilidad del empleo juvenil y los reducidos salarios, así como la incertidumbre respecto al futuro.

En la actualidad casi el 60% de los hogares sustentados por jóvenes de entre 16 y 34 años ocupan una vivienda en régimen de alquiler o cedida por algún familiar. Una situación que difiere sustancialmente de la anterior a la crisis cuando el 60,5% de los hogares jóvenes disponían de vivienda en propiedad con o sin préstamo o hipoteca en curso.

Principales novedades y cambios producidos en el mercado inmobiliario entre abril y junio;

La compra de viviendas por parte de extranjeros se ha recuperado en primavera un 10%, con un incremento de 13.600 transacciones. Teniendo en cuenta todavía las restricciones de movilidad internacional actualmente los niveles todavía están lejos de alcanzar los resultados de 2008.

En el segundo trimestre, Baleares (29,8%), Canarias (23,9%), Comunidad Valenciana (19,5%), y Murcia (14,7%) han sido las regiones con más transacciones lideradas por compradores foráneos.

Las cifras que más han llamado la atención han sido la de compra de vivienda de nacionalidad británica que siempre han estado en el top, este ha año se ha encontrado a mínimos históricos situándose en un 9,5% frente a más del 38% que representó en 2008. Le sigue de cerca la nacionalidad alemana 9%, marruecos un 8,3%, Francia un 7% y Rumania un 6,1%.

Durante la pandemia las necesidades cambiaron y se impulsaron la venta de chalets durante 2020 y principios de año. Aunque los registradores afirman que durante esta primavera la venta de pisos y viviendas unifamiliares se acercan a niveles previos a la pandemia. Los dos últimos trimestres muestran la estabilización de las ventas un 80% pisos y un 20% viviendas unifamiliares. Solo en seis comunidades autónomas el peso de los chalets se ha incrementado en términos intertrimestrales: Andalucía, Canarias, Castilla-La Mancha, Murcia, Navarra y La Rioja.

Durante el segundo trimestre del año también se ha puesto de manifiesto que se ha reducido el tamaño de la compraventa de inmuebles un 11%. En vivienda libre la superficie ha alcanzado los 110,7 m2 mientras que la vivienda usada alcanzó los 100,3 m2.

Otro de los cambios que se ha producido en primavera es el incremento del precio de las viviendas de segunda mano mientras que desciende el de  nueva construcción.

En la actualidad las comunidades autónomas más caras son: Madrid (2.820 euros/m2), País Vasco (2.781 euros/m2), Baleares (2.731 ?/m2) y Cataluña (2.268 ?/m2). En cambio, los precios más bajos se registraron en Extremadura (717 euros/m2) y Castilla-La Mancha (813 euros/m2).

La previsión es que el precio de la vivienda siga aumentando de forma gradual en los próximos meses.

Entre abril y junio se inscribieron en los registros de la propiedad 137.204 compraventas de vivienda, con un incremento del 6,2% sobre el trimestre anterior. De ellas, 26.384 fueron inmuebles de nueva construcción,  mientras que la vivienda usada registró 110.820 operaciones.

Solo dos regiones registran un repunte de las operaciones de viviendas nuevas respecto al primer trimestre de 2021: Aragón y Murcia.

Durante los peores momentos de la pandemia se incrementó el interés por la compra de viviendas a las afueras de las ciudades sin embargo durante los dos últimos trimestres se está incrementando el interés por comprar en la capital suponiendo un 43% según idealista.

A pesar de los cambios producidos en el mercado lo que si se mantiene en máximos históricos son las hipotecas a tipo fijo. Según datos de los registradores el 56,76% de los nuevos créditos hipotecarios del último trimestre se han formalizado a tipo de interés fijo, alcanzando un nuevo máximo histórico mientras que la contratación a tipo variable ha supuesto el 43,24%. En total en 14 comunidades autónomas la contratación de créditos a tipo fijo ha sido superior a la contratación de tipo variable.

Finalmente los registradores concluyen que a lo largo de los próximos trimestres se producirá una continuidad de la contratación de créditos hipotecarios a tipo de interés fijo.

Aunque ya ha pasado más de un año desde que estuvimos obligados a permanecer durante semanas en el interior del hogar, la tendencia a nivel inmobiliario se ha mantenido, y muchos se plantean vender su casa, tanto por este como por otros motivos.  Sin embargo, a la hora de deshacerse de un inmueble es necesario conocer los gastos e impuestos a tener en cuenta para vender una casa. Estos se pueden dividir en tres categorías diferenciadas:

Gastos previos a la venta de un inmueble

Para llevar a cabo la venta de un inmueble es necesario gestionar la documentación previa, unos trámites que tienen unos costes a los que hacer frente:

Certificado energético

Desde hace años, contar con el certificado energético de la vivienda es un requisito de carácter obligatorio para la venta de un inmueble. Este documento indica el consumo de energía de la vivienda, acreditando su nivel de eficiencia energética.

Para obtenerlo se necesita a un técnico habilitado que se encargue de su medición. Su coste aproximado es de unos 120 euros.

Cédula de habitabilidad

En algunas Comunidades Autónomas españolas es obligatorio contar con la célula de habitabilidad para poder vender un inmueble. Este documento certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de seguridad.

Para su obtención es necesario contratar a un técnico habilitado. Su coste varía en función del profesional, la vivienda y las tasas de cada ayuntamiento, si bien, de media ronda entre unos 80 y 120 euros.

Nota simple

Es recomendable solicitar la nota simple de la casa. Este documento puede ser solicitado tanto por el comprador como por el vendedor, ya que se utiliza para conocer si la propiedad está libre de cargas.

La forma más sencilla de hacerlo es a través del portal web del Colegio de Registradores, y su coste es de apenas unos 9 euros.

Gastos de cancelación de la hipoteca

Este gasto debe ser asumido en el caso de que el inmueble que se vaya a vender tenga una hipoteca. No es posible vender un inmueble con cargas, por lo que se deberá hacerse este trámite de forma previa.

El coste de este trámite dependerá de cómo y con quién se hará. Lo más económico es hacerlo por cuenta propia (unos 400 euros), mientras que si se busca ahorra trámites una gestoría independiente cobrará en torno a 480 euros; y una gestoría del banco o el comprador, implicará hacer frente a un pago ligeramente superior a los 1.000 euros.

Gastos al vender la vivienda

Una vez que se ha encontrado a un comprador, se deben afrontar una serie de gastos para cerrar la venta. Estos son tres:

Contrato de arras

Este documento no es obligatorio, pero sí es muy recomendable. La razón es que protege tanto al vendedor como al comprador en el caso de que una de las dos partes se eche hacia atrás a la hora de firmar el contrato de compraventa.

En este documento figuran todas las condiciones pactadas entre ambos durante la negociación, como son el precio final de venta, la fecha límite de la firma, el reparto de los gastos, penalizaciones por incumplimiento de contrato?

Su coste varía en función de quién se encargue de realizarlo. Se puede conseguir de forma gratuita haciéndolo nosotros mismos; si lo hace una inmobiliaria, el coste estará incluido en su comisión de venta; y si lo hace un abogado, el precio final puede rondar los 100 euros.

Gastos de notaría

Estos se corresponden con los gastos de la escritura pública, incluyendo los honorarios del notario. Los suele pagar por completo el comprador, si bien el Código Civil establece que es el vendedor quién debe hacerse cargo de los costes de la escritura pública de compraventa; y el comprador los correspondientes a la primera copia y las sucesivas.

El valor final de los gastos de notaría varía en función del precio del inmueble.

Comisión inmobiliaria

En el caso de que para la venta de tu casa hayas optado por una inmobiliaria para que se encargue de ello, se tendrán que abonar sus honorarios correspondientes. En el caso de una inmobiliaria tradicional, la comisión por la gestión se sitúa entre un 3% y un 7% de la venta. No obstante, todo dependerá del tipo de vivienda.

En el caso de una inmobiliaria online, se acostumbra a cobrar una cuota fija que suele oscilar entre los 1.000 euros y los 5.000 euros.

Impuestos por la venta de la casa

Una vez que hayas vendido la casa, será el momento de ponerse al día con la Agencia Tributaria, y esto implica el pago de los siguientes impuestos:

IRPF

Cuando se vende una propiedad se debe pagar IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta, por lo que tan solo se deberá abonar en el caso de que se haya vendido por un precio mayor al que se pagó en su día al comprarla. Se abona al año siguiente de la venta del inmueble.

Para calcularlo se toma en cuenta el precio al que se vendió la casa, el precio al que se adquirió y los gastos a los que hubo que hacer frente para llevar a cabo estas operaciones.

No obstante, existen algunas excepciones, que son:

  • Ser mayor de 65 años y haber vendido la vivienda habitual o contratar una renta vitalicia si la casa vendida es una segunda residencia.
  • Reinvertir el dinero de la venta en la compra de un nuevo inmueble que hará las veces de residencia habitual.
  • Dar el piso en dación de pago por no poder hacer frente a la hipoteca.
  • Que la compra del inmueble tuviese lugar entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012. En ese caso se está exento del 50% de la ganancia patrimonial obtenida.

Plusvalía municipal

Este tributo de carácter local se debe pagar al ayuntamiento por el aumento de valor de la residencia desde el momento de la compra hasta su venta. Se debe pagar en un plazo de 30 días desde la venta de la casa.

Este impuesto grava el incremento del valor del suelo, no el precio de la compraventa. Para su cálculo hay que tener en cuenta el valor catastral del suelo, los años de propiedad de la vivienda, y el coeficiente y porcentaje establecido por el ayuntamiento.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

Este impuesto debe abonarse de forma anual por ser propietario de una vivienda. Aunque no está ligado a la propia venta de la casa, será cobrado de igual manera en el año que se produce la misma.

Debe ser abonado por quién aparezca como titular de la vivienda a fecha 1 de enero. La fecha de pago depende de la localidad.

Los clásicos fundamentales para cuadrar el precio de una casa son, por supuesto, la ubicación, pero también el estado de conservación de la vivienda y el edificio, la planta en la que se encuentre, las dotaciones con las que cuenta el edificio, y la zona, o su orientación.

Pero no puedes dejar de lado otros factores, principalmente exteriores, que puede revalorizar o hundir el precio que tienes en tu cabeza.

Los expertos de Foro Consultores aclaran algunos de esas variables que deben tener en cuenta. Los más negativos se dan en vecinos conflictivos, como los okupas; barrios degradados con zonas verdes abandonadas y usos indebidos que crean problemas; negocios en los bajos, o en las cercanías, que sean ruidosos o la cercanía de estaciones de autobuses o paso de trenes que pueden reducir el valor de las viviendas (de nuevo por los ruidos), pese a la ventaja de tener cerca un medio de transporte público

"Son factores que amenazan el valor de tu vivienda. Está claro que la depreciación no solo se da en el interior, también afecta el entorno y, cuanto más cercano está problema, mayor es la devaluación", aclaran desde el blog de Foro Consultores.

Pero no todos los elementos externos a la vivienda van a ser negativos. También hay aspectos positivos que no puedes olvidar para determinar el valor de tu vivienda como la cercanía de colegios de calidad, las zonas deportivas, la seguridad de tu barrio, la buena comunicación con el centro de la ciudad y tu lugar de trabajo. Las dotaciones de tu barrio en cuanto a transporte, comercio y rehabilitación de edificios.

La gentrificación de una zona degradada que se renueva totalmente o zonas semiindustriales que van cambiando y se convierten en residencial puede ayudarte a valorar el precio de tu casa, o decidir lo que estás dispuesto a pagar si estás buscando nuevo hogar.

Además del precio, nuestro presupuesto y la zona, antes de alquilar una casa, hay una serie de aspectos que conviene revisar en cada uno de los inmuebles y que determinarán que alquilemos ese piso u otro. Veamos los más importantes.

En general, es importante dar un repaso general a la casa, viendo como están los acabados, y luego en detalle otros aspectos tales como la caldera, el agua caliente, los enchufes, la calefacción, las persianas, las puertas, cajones, la mampara de ducha, etc. "Dar buen repaso por la casa comprobando todo lo que después habrá que usar y es importante que funcione correctamente", según avanza la agente inmobiliario y home stager Lucía Molet.

Instrucciones de aparatos técnicos

Toni Expósito, CEO de Comprarcasa, pone de manifiesto que debemos tener en cuenta que en las viviendas de alquiler puede haber pasado mucha gente antes, por lo que es clave hacer una buena revisión de todo.

Una de las comprobaciones más necesarias es asegurarse de que las instalaciones de luz, agua, gas y calefacción funcionan correctamente como hemos señalado. "También es muy recomendable pedir al propietario los manuales de instrucciones de los aparatos técnicos que lo requieran para saber cómo actuar ante un eventual problema".

La orientación

Además de todo ello, la orientación es otro de los aspectos más supervisados. Para maximizar las horas de luz natural la mejor opción es una orientación sur. "Obviamente no siempre se puede elegir una vivienda con esta característica en concreto, aunque las apps de geolocalización como Google Maps nos permiten saber perfectamente en una visita si las habitaciones o todo el inmueble se encuentra en una orientación buena para la luminosidad", según responden desde Comprarcasa.

Estado de la casa en general

No es lo mismo alquilar un piso que se acaba de reformar que otro que tiene sus años, presenta grietas y humedad y luego habrá que hacer obras sí o sí. Por lo que siempre es mejor ir a ver pisos durante el día, con mucha luz, para no perder detalles que se nos puedan escapar. Con todo ello será más fácil negociar un precio del alquiler.

Distribución

Todo depende siempre de las necesidades de cada uno. Pero también hay que fijarse en la distribución que tiene la casa. Toni Expósito explica que es importante fijarse si el inmueble tiene espacios que consumen metros cuadrados, pero que no se pueden habilitar, como pasillos o terrazas que no ofrecen la posibilidad de poner unas sillas o un tendedero.

¿Hay ruidos?

Muchas personas también preguntan por este aspecto, pues se busca tranquilidad y bienestar para vivir, aunque sea de paso, para unos meses o años. Es importante inspeccionar la zona por si es ruidosa, ver si la casa tiene doble vidrio, quienes hay de vecinos y preguntar por este aspecto.

Gastos y otros

Desde Comprarcasa ponen el punto de mira en los temas más burocráticos, comprobar en el contrato de alquiler, la vigencia del mismo, en qué momento se actualiza la renta, qué gastos están incluidos en la renta, cuándo hay que abonarla, si hay que pagar fianza o no (en la mayoría de las CCAA es obligatorio hacerlo) y asegurarse que el propietario la depositará en las correspondientes oficinas de depósito de fianz, tal y como exige la ley.

Mientras que también hay que cerciorarse de los gastos incluidos y no en la renta del alquiler y un aproximado de los consumos mensuales en la actualidad. Así como tener la plena garantía de que hasta la fecha todas las facturas están al corriente de pago y cómo será la fórmula para abonarlas a futuro.

Con o sin muebles

Que el piso esté amueblado o no es importante porque de ello dependerá el precio a pagar por el alquiler. "Que un piso esté amueblado determina en gran medida el precio final del alquiler, alcanzando porcentajes de incluso el 20% de la cifra total. Es importante que el inquilino revise los muebles antes de firmar el contrato para comprobar que están en buen estado y hacer un inventario de todo el mobiliario y el estado actual antes de empezar a vivir. El mobiliario se considera que es nuevo si tiene una antigüedad inferior a cinco años", según Toni Expósito. 

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler recuerdan que son muchos los inquilinos que prefieren decorar la casa a su gusto y que, si bien es cierto que el precio final se puede encarecer por los muebles, normalmente es porque son de muy buena calidad. También insisten en que el inventario de la vivienda lo suele realizar el propietario, para que quede patente de todo lo que se queda en la vivienda y en qué estado, y que se suele adjuntar al contrato. No obstante, el inquilino también puede hacer un inventario por su cuenta. 

Por último y, gracias al Home Staging, se consigue darle un aire renovado a la casa, según Lucía Molet, eligiendo muy bien la decoración para que luzca mucho más atractiva y se alquile antes y mejor.

¿Han cambiado las exigencias con el covid-19?

Lucía Molet responde que el tema de los ruidos es algo destacado en estos tiempos. "Te puedes llevar la sorpresa de los fines de semana tu casa está situada encima de un botellón o un karaoke". Además, destaca que también han cambiado aspectos como valorar más el comportamiento de la luz del sol. "A qué hora y por dónde entra el sol".

Toni Expósito también es de esta opinión y constata que la luz es uno de los aspectos que conviene prestar especial atención, ya que visitar un piso a una hora con buena luz no implica que haya una buena iluminación durante todo el día. Por ello recomienda visitar el piso en diferentes horas del día.

Actualmente también se tiene en cuenta el gasto doméstico. Es recomendable, en este sentido, preguntar al propietario por el certificado de eficiencia energética del inmueble y si los suelos y techos están construidos con materiales aislantes.  

Mientras que, tal como señalan desde Comprarcasa, desde la irrupción de la pandemia, tener una buena conexión a Internet y cobertura telefónica se ha vuelto un aspecto calve, sobre todo si el inquilino debe teletrabajar en el inmueble

La paulatina remontada de la economía y los avances en el calendario de vacunación contra el covid-19 están despejando los nubarrones que acechaban al mercado de la vivienda, cuyo futuro parece estar marcado ahora por una subida de precios.

Al menos, eso es lo que prevén los expertos consultados por idealista/news, y entre los que encontramos economistas, consultores especializados y agencias inmobiliarias. Todo ellos creen que los inmuebles van a encarecerse en los próximos meses, principalmente en las grandes ciudades y alrededores y aquellas en viviendas que dispongan, por ejemplo, de espacio exterior, que es lo que precisamente está buscando la demanda.

De hecho, aseguran que es el momento propicio para comprar siempre y cuando se cuente con ahorro para dar la entrada de la casa y con un empleo estable que permita afrontar el pago de la hipoteca. Repasamos qué esperan del mercado, en qué casos recomiendan comprar y algunos consejos para quienes estén pensando en adquirir un inmueble en plena era poscovid.

Las viviendas serán más caras

El primer mensaje que quieren trasladar es que la vivienda parece abocada a subir de precio tanto en lo que queda de año como en los ejercicios venideros.

Así lo cree Antonio de la Fuente, managing director del departamento de Corporate Finance de la consultora Colliers, quien afirma que "con las perspectivas de mejora progresiva de la economía que existen estimamos que la evolución del precio de la vivienda tendrá una tendencia positiva de aquí hasta el final del año".  Y, aunque siempre es difícil anticipar la evolución del precio de la vivienda, reconoce que "existe un amplio consenso con respecto a las perspectivas de crecimiento de nuestra economía para los próximos dos años que, unido al entorno actual de tipos de interés bajos e inflación sostenida, estimamos que tendrá una relación directa y positiva en la compraventa de viviendas también durante 2022".

Esa también es la teoría que maneja Raymond Torres, director de coyuntura de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), quien afirma que los precios seguirán orientados al alza" y que los factores que sostienen el incremento de precios son potentes, entre ellos unos "tipos de interés todavía reducidos, sobre-ahorro de muchas familias como consecuencia de las restricciones aplicadas durante la pandemia (buena parte de ese sobre-ahorro se ha empezado a gastar en renovación o sirve de base a la compra de vivienda), incertidumbres acerca del rendimiento de otros activos, como la inversión en bolsa o en títulos de deuda pública, y el atractivo del mercado español frente al de otros países como Alemania, Francia, Holanda, o en menor medida Italia (en esos países los precios han aumentado más que en España, y a partir de niveles más elevados)".

Dónde subirá más y cuánto lo hará

¿Y dónde se esperan las subidas? En líneas generales, los expertos creen que se producirán en grandes ciudades y alrededores (zonas bien comunicadas, con buenos servicios e infraestructuras), mientras que en las zonas rurales y las pequeñas ciudades la previsión es que los precios se mantengan estables. Y en cuanto a la tipología de inmuebles, los mayores incrementos se producirán en los que está buscando actualmente la demanda: viviendas con espacio exterior privado (terraza o jardín) y más zonas comunes.

Unas características que han ganado protagonismo tras la experiencia de los confinamientos y que "han pasado de ser un punto a favor a algo casi imprescindible", como sostiene Francesc Quintana, director ejecutivo de la red inmobiliaria Vivendex.

Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, afirma que estas nuevas preferencias de los compradores ponen el foco en la obra nueva. "La pandemia ha dejado en evidencia las carencias de nuestras casas y la necesidad de buscar nuevas viviendas con otras expectativas: más amplias, más terrazas, zonas comunes? Y esto es algo que se puede encontrar más en la vivienda nueva y en zonas más alejadas del centro de la ciudad. Esto es una de las razones del auge de la compraventa de vivienda de nueva construcción", recalca.

Se trata de un mercado donde la demanda continúa fuerte, lo que, según Smerdou, "puede provocar pequeñas subidas de precios hasta final de año en vivienda de nueva construcción y en determinadas zonas. De hecho, en algunas ya se está produciendo un incremento por falta de oferta adaptada a la nueva demanda del mercado, mientras que en el resto habrá una estabilización de precios". De cara a 2022, afirma que será otro "año alcista en vivienda nueva, por razones como "la falta de oferta en algunos lugares, el aumento de los precios del suelo o el incremento de los costes de construcción".

¿Y cuánto podrían subir los precios? Según Eric Tarres, CEO de la red inmobiliaria Home Group, apunta a un repunte de precios cercano al 3% este año, aunque está supeditado a cómo evolucionen los recientes repuntes de coronavirus y las decisiones que pueda ir tomando la Administración para contener su avance.

De cara al año que viene prevé un repunte anual muy superior, gracias a que "la economía se verá reforzada si conseguimos controlar definitivamente el virus y esto provocará una recuperación de los precios con toda seguridad".

En esa línea, Emiliano Bermúdez, subdirector general de la red inmobiliaria donpiso, cree que el alza de este año estará entre el 2% y el 3%, aunque en 2022 espera que el sector inmobiliario "tenga una recuperación importante", aunque condicionada siempre por la futura evolución de la pandemia. "Contando con que la situación sanitaria va a ir resolviéndose poco a poco, entendemos que el ejercicio 2022 va a ser un muy buen año", recalca.

Y según Daniel Lacalle, economista jefe de la firma de inversión Tressisel aumento del precio de la vivienda en 2022 estará en línea con el PIB nominal. Es decir, que será similar a la del conjunto de la economía, lo que significa que podría repuntar más de un 5%, teniendo en cuenta las previsiones de crecimiento que manejan actualmente diferentes organismos nacionales e internacionales. Home Group incluso cree que el alza podría rondar el 8% en el caso de algunas zonas y de viviendas demandadas.

El mejor momento para comprar

A pesar de que a muchas personas les asalta la duda de si es mejor comprar o alquilar y cuándo es el momento idóneo para adquirir un inmueble, los expertos lo tienen claro: ahora compensa más la compra que el arrendamiento y será más rentable a largo plazo comprar un futuro cercano que en 2022 o 2023, teniendo en cuenta esas subidas de precios que se están proyectando.

Según el director de coyuntura de Funcas, "en la actualidad merece la pena comprar, por la perspectiva de incremento de precios y las buenas condiciones de financiación. Estos factores sin duda elevan el rendimiento con respecto al alquiler".

Lo mismo opina el CEO de Foro Consultores, quien destaca que "teniendo en cuenta los bajos tipos de interés, la tendencia al alza de los precios y la pequeña brecha que existe en muchos casos entre la mensualidad del alquiler y la cuota de la hipoteca, es mejor comprar". "Si te gusta la vivienda y lo puedes afrontar, no lo dudes", insiste.

También respalda esta teoría Eduardo Crisenti, socio director de la inmobiliaria Barnes en Madrid, que cree que "es el momento de hacer una buena compra" incluso si se trata de una propiedad de lujo. "El escenario que se presenta una vez finalice el verano es favorable a la vuelta del capital extranjero, ya que España es un mercado atractivo tanto para vivir como para invertir. Además, hay que tener en cuenta que registraremos un crecimiento económico de un 6-7% en 2021, no se espera una contracción del crédito y nuestro parque inmobiliario sigue siendo una referencia".

Crisenti recuerda que Madrid y Barcelona siguen ganando importancia en el panorama inmobiliario internacional para la compra de residencias de lujo y que en el último informe que ha elaborado la compañía las dos mayores ciudades de España se encuentran entre las 10 más interesantes para la inversión inmobiliaria en este 2021, sólo por detrás de París, Londres, Génova, Nueva York y Quebec.

El director ejecutivo de Vivendex también defiende que estamos en un momento para comprar vivienda, sobre todo en ciudades donde compran muchos extranjeros (como por ejemplo Barcelona), ya que "todavía el capital foráneo no ha vuelto a casa y hay más alternativas para elegir". "Quien esté a punto para buscar una buena vivienda, que no se lo piense dos veces", recalca.

Desde la red inmobiliaria Home Group siguen esa misma estela y su CEO, Eric Tarres, señala que "con toda seguridad, es el momento de comprar" gracias a los precios reducidos y a los bajos tipos de interés. De hecho, añade que "el que no compre ahora o en 2022, quizá en 2023 se lleve una sorpresa y le cueste muchísimo más".

En qué casos es recomendable comprar

A pesar de que los expertos afirman con rotundidad que estamos en un buen momento para comprar, la recomendación está supeditada a factores como la disponibilidad de ahorros para hacer frente a la entrada de la vivienda, a la estabilidad laboral que permita pagar sin problemas la cuota mensual de la hipoteca y a las necesidades que pueda tener una persona. En algunos casos, será mejor alquilar que comprar.

En ese sentido, Lola Alcover, secretaria del Consejo General de los COAPI de España, pone sobre la mesa que, como planteamiento básico y general, la decisión de comprar o alquilar "va a depender del perfil de cada persona y de sus circunstancias, con lo cual para unos la mejor opción será comprar y para otros será alquilar". Dicho esto, Alcover cree que estamos en un momento favorable para la compra porque la operación se puede cerrar "a precios más reducidos de lo que se puede prever dentro de unos meses. Además, la financiación hipotecaria, en estos momentos, es relativamente sencilla y a precios en mínimos históricos".

Para el economista Daniel Lacalle, la decisión depende "de la capacidad de repago de la hipoteca y el capital de entrada. Comprar tiene el riesgo de "atarte" a una vivienda y perder flexibilidad, y debemos entender que durante años no se repaga el principal del préstamo, solo se pagan intereses. Ambas opciones son buenas dependiendo de la capacidad de repago y la necesidad de flexibilidad del ciudadano".

Por su parte, el managing director del departamento de Corporate Finance de Colliers insisten en que la rentabilidad no es el único aspecto que hay que valorar a la hora de elegir una opción u otra. "Hay otros aspectos de carácter económico (tales como la disponibilidad del importe de la entrada del piso, la estabilidad del puesto de trabajo o el acceso a la financiación) y personales (perspectivas personales o de permanencia en la ubicación donde se trabaja o reside actualmente, etc.) que los compradores tienen en cuenta antes de tomar esa decisión", señala de la Fuente.  El experto también recuerda y que, "si algo nos ha permitido ver esta crisis es que los riesgos no vienen de forma exclusiva por motivos económicos y que con cierta frecuencia estos eventos negativos siempre ocurren y han de evaluarse a la hora de tomar esta decisión".

Consejos antes de comprar una vivienda

En el caso de que el ciudadano tenga claro que quiere (y puede) comprar una vivienda, conviene analizar todos los gastos que conlleva la operación y que generará en el futuro, así como la financiación y las necesidades que se puedan plantear a lo largo del proceso de compraventa.

El economista Daniel Lacalle, por ejemplo, recomienda "analice adecuadamente la carga tributaria, como por ejemplo el IBI, a la hora de valorar el coste mensual de la hipoteca", así como "el flujo de gastos e ingresos para no encontrarse con problemas". También recomienda adelantar la mayor cantidad posible del importe del inmueble, a pesar de que los tipos son bajos, y apostar por una hipoteca fija para evitar incertidumbres.

El director de coyuntura de Funcas también recomienda la financiación a un tipo de interés fijo y recuerda que, en caso de elegir una vivienda que necesita una reforma, es aconsejable tener en cuenta el coste que supondrá, el sobreprecio a pagar en suministros hasta que se rehabilite el inmueble y la previsible aceleración de la demanda ante la llegada de los fondos europeos.

Para la consultora Colliers, la clave está en que la decisión de comprar una vivienda, que es la mayor inversión que realiza una persona a lo largo de su vida, sea bien meditada y reflexionada, así como no traspasar ni exceder el importe de compra de una vivienda que pueda pagar en el futuro simplemente por la aspiración de tener una vivienda mejor o más grande.

El subdirector general de donpiso, por su parte, recomienda a los potenciales propietarios buscar lo que realmente les gusta, les interesa y pueden pagar, y que intenten comprar al mejor precio, aunque con cuidado. "En el momento que vea lo que le guste, que le interesa y que lo puede pagar, que cierre la operación y que lo compre. No caer en la situación de decir "me voy a esperar un poco, a ver si compro mejor", porque ahora lo que se va a producir es justo lo contrario. De momento parece que esa tendencia es moderada, pero no sabemos la evolución que pueda tener los próximos ejercicios. No siempre hay una dinámica de negociación en el sector inmobiliario", concluye Bermúdez.

Muchos propietarios deciden poner a la venta un inmueble con el objetivo de negociar y cerrar la operación por su cuenta, sin ser conscientes de que pueden cometer errores que impidan que la transacción llegue a buen puerto.

La red de agencias inmobiliarias Remax, de hecho, afirma que los fallos que cometen los particulares son recurrentes y que vender una vivienda en un mercado tan competitivo como el actual es una operación muy compleja, sobre todo si el propietario aspira o necesita realizar la mejor venta posible.

En un estudio, la compañía resume los principales errores detectados por los más de 2.500 agentes inmobiliarios que tiene repartidos por todo el país, y entre los que encuentran no ser realistas en el precio, no destinar el tiempo suficiente a la venta y no tener en cuenta los gastos que supone vender una casa. La agencia también insiste en que la falta de seguimiento y filtro de los potenciales compradores y la falta de despersonalización también pueden impedir la operación.

Los cinco errores más comunes de los particulares al vender una casa

No ser realista

Este es uno de los fallos más frecuentes y más importantes. Según explica Remax, "todos los propietarios tienen sobrevalorado su inmueble por el mero hecho de ser suyo. Ha sido su hogar durante años, y éste está lleno de recuerdos y tiene alguna característica maravillosa que hizo que se enamorara de la casa cuando la compró. Sin embargo, eso hoy no importa nada. Ni lo que costó, ni lo que invirtió en arreglos. Ahora sólo importa su estado y sus características con respecto a los gustos y oferta actual".

Por eso, conviene informarse sobre la oferta en la zona, sus precios y características para tener una "visión realista y de mercado actual sobre qué buscan los compradores y de los precios que están dispuestos a pagar". 

No poner la casa en valor

"Es absolutamente imprescindible que el propietario prepare su casa para la venta y la presente de la mejor manera posible. Para conseguir más interesados y que estos no regateen el precio, deben poner la vivienda en valor presentando su mejor cara. Esto es, como mínimo, limpiar a fondo y ordenar; incluso retirar muebles innecesarios y, por supuesto, hacer fotografías (incluso vídeos) profesionales", explica el estudio de la red inmobiliaria.

En definitiva, se trata de poner a punto la vivienda para atraer el interés de los potenciales compradores, a través de lo que el sector denomina ´home staging´.

"Se debe fomentar el espacio, la luz, el orden? La vivienda va a formar parte de un catálogo en el que la gente busca un sitio para vivir y sin embargo, muchos propietarios no le dan la importancia que merece este hecho que va a hacer que el potencial comprador tenga una buena primera impresión de la vivienda. Los baños y la cocina son puntos críticos", recalca Remax. Por tanto, es imprescindible despersonalizar la casa (por ejemplo, que no tenga fotos familiares), ya que la casa tiene que gustar a los demás, no a los vendedores, y tienen que visualizar que puede ser su nuevo hogar. 

No analizar los costes de vender una vivienda

La venta de una vivienda genera gastos, por lo que el dinero que pague el comprador va a ser beneficios para el vendedor. Además, la red inmobiliaria recuerda que "hay inversiones que harán que el precio aumente y el tiempo de venta se reduzca. Por ello, es muy importante que el vendedor se asesore bien sobre las mejoras que le compensa ejecutar en la vivienda, de los gastos que éstas supondrán y de las cifras que van a suponer para no tener sustos y disgustos después". 

No contar con el tiempo necesario

Preparar la vivienda, hacer las fotos y poner los anuncios son pasos imprescindibles para venderla, pero es solo el principio del proceso. "Una vivienda con precio de mercado justo y atractivamente presentada, debería suponer muchos contactos las dos primeras semanas a la venta. Llamadas de teléfono e emails que hay que responder con prontitud, solucionar dudas, y coordinar agendas para realizar visitas de los interesados. Lo normal es que, si el propietario vive en la casa y además tienes un trabajo, no disponga de mucho tiempo para preparar la vivienda, gestionar las visitas, atenderlas, hacerles seguimiento después? Y esto dificultará la venta", sostiene Remax.

En el estudio, también recuerda que la mayoría de los compradores desconoce el proceso, las gestiones con las entidades bancarias, los requerimientos?, y que son campos en los que un profesional puede ayudarles. 

Hacer de la negociación una cuestión personal

Otro de los errores más habituales es llevarse la negociación al terreno personal y no ser capaz de separar lo emocional o gestionar con serenidad las quejas y problemas de los compradores.

"El comprador que hace una oferta no tiene ningún interés en molestar al vendedor. Conoce el mercado, tiene una capacidad financiera concreta y en base a ello hará una propuesta. Esta propuesta, sin embargo, puede no gustar, incluso no interesar al vendedor, pero nunca éste se lo debe tomar como una ofensa. El vendedor debe de ser muy consciente de que su vivienda ha pasado a ser un producto impersonal en el mercado, y debe asumir que el comprador destacará sus peros y problemas para ajustar el precio lo máximo posible, como es lógico. Pero si el vendedor afronta esta situación desde la emotividad y el orgullo es muy probable que pierda oportunidades reales de venta y, a largo plazo, le lleve a rebajar el precio", concluye Remax.

"Las nuevas necesidades habitacionales, la falta de liquidez o la incertidumbre económica son algunas de las razones por las que la oferta de inmuebles se está acelerando", afirman desde Solvia, que ofrecen un listado de los errores más comunes a evitar para no fracasar en el intento de venta nuestra casa en busca de una de reposición o de una segunda residencia.

"Las prisas por desprenderse del inmueble pueden conducir a errores que dificulten todavía más este objetivo por no tener en cuenta las excepcionalidades que vive el sector", agregan antes de definir esto errores:

  • Fijar un precio poco realista, sin tener en cuenta los cambios en el mercado. Hay muchos factores que influyen a la hora de fijar el precio de venta de un inmueble: las características de la vivienda (distribución, instalaciones, calidades, orientación, reformas realizadas?), la zona en la que se encuentra, si el barrio donde está ubicada cuenta con servicios suficientes o está bien comunicado, etc. "Sin embargo, la incertidumbre económica actual también hace necesario estar pendiente en todo momento de la tendencia de precios que marca el mercado", agregan.
    2021 será un año marcado por los ajustes en el valor de la vivienda. Por ello, será preciso tener en cuenta cómo se desarrolla el sector en este sentido para evitar fijar un valor excesivamente superior que ahuyente a los posibles compradores.
  • Descuidar la presentación del inmueble en Internet. Es probable que a los potenciales compradores de la vivienda les resulte complicado o imposible ir a las visitas guiadas de los inmuebles durante estos días. Por ello, ahora más que nunca se requiere cuidar la presentación de los activos en los portales online. Pero esto no solo se consigue subiendo buenas fotografías y descripciones completas. También es necesario aprovechar otras ventajas que da la tecnología para dar un valor añadido a la propiedad: guías virtuales con vídeos, tours personalizados, imágenes 360º, decoración virtual o ´chatbots´ para preguntar dudas. De igual modo, será fundamental destacar puntos fuertes de la vivienda como los grandes espacios, terrazas o balcones, zonas comunes, habitaciones que podrían destinarse al teletrabajo, etc.
  • No contar con ayuda profesional. Contar con la orientación de profesionales expertos en el sector siempre ha sido garantía de que el inmueble se venderá lo antes posible. No solo por el asesoramiento y apoyo que brindan a la hora de analizar el mercado, sino porque también traen consigo una amplia cartera de posibles compradores interesados, lo que elimina empezar la búsqueda de clientes desde cero. La valoración del inmueble, la adecuación de la vivienda, la negociación de la venta, la preparación de toda la documentación necesaria para la transacción o las recomendaciones en cuestiones legales son también aspectos en los que estos profesionales expertos pueden ayudar.
  • Desatender las medidas de seguridad para las visitas en la era poscovid.  La limpieza exhaustiva y la ventilación diaria de los inmuebles se han convertido en un requisito indispensable para las visitas guiadas. No obstante, nunca está de más añadir un extra de seguridad sanitaria para evitar posibles contagios que puedan echar para atrás la compra. La desinfección de todos las superficies y pomos de las puertas antes y después de las visitas es una muy buena recomendación en este sentido, así como ofrecer gel hidroalcohólico a los clientes y recomendarles que guarden la distancia de seguridad y procuren no tocar nada. Con ello, los posibles compradores se sentirán más seguros y abiertos a valorar la adquisición de la vivienda.
  • Descartar automáticamente la reforma del inmueble. Ahora mismo, la gran mayoría de los potenciales compradores buscan una vivienda que satisfaga sus nuevas necesidades habitacionales: espacios flexibles y amplios, buenas calidades, eficiencia energética, inmuebles renovados, etc. Por ello, ahora es más importante que nunca valorar la opción de reformar el inmueble antes de venderlo. No solo se conseguirá atraer a más interesados, sino que será posible incrementar sustancialmente su precio de venta.
  • No definir un tipo de comprador al que dirigirse. Una vivienda también es un producto en oferta que se dirige a un determinado tipo de comprador. No es lo mismo poner a la venta un piso de tamaño medio ubicado en una planta 4º que un bajo interior de 40 m2, o un inmueble totalmente reformado a uno que requiere una rehabilitación integral.
    Por este motivo, hay que analizar previamente las características de la vivienda para saber a qué público enfocarse y qué ventajas destacar. Por ejemplo, en el caso del bajo interior, habría que dirigirse a un demandante que busca únicamente la oportunidad de obtener un producto residencial a un precio competitivo, con una visión más enfocada a la inversión y no tanto al uso propio.

Así se puede observar en el análisis realizado por HomeAway, plataforma de reserva de alquileres vacacionales, cuyos resultados nos muestran que Madrid, Sevilla y Valencia fueron los destinos domésticos más demandados por los viajeros nacionales.

Los  10 destinos más demandados en 2018 por parte de los usuarios nacionales de HomeAway.es

POSICIÓNDESTINO / CC
1Madrid (Comunidad de Madrid)
2Sevilla (Andalucía)
3Valencia (Comunidad Valenciana)
4Barcelona (Cataluña)
5Málaga (Andalucía)
6Denia (Comunidad Valenciana)
7Granada (Andalucía)
8Conil de la Frontera (Andalucía)
9Jávea (Comunidad Valenciana)
10Chiclana de la Frontera (Andalucía)

Por otra parte, respecto a las zonas turísticas con mayor aumento de la demanda por parte de los viajeros nacionales, los municipios de costa fueron los principales protagonistas. Muro (Mallorca) con un 102%, seguido de Vejer de la Frontera (Cádiz), con un 89%, Sant Francesc Xavier (83%) fueron los tres municipios con mayor aumento de la demanda.

Los  10 destinos españoles con un mayor incremento de la demanda en 2018 por parte de los usuarios nacionales de HomeAway.es

POSICIÓNDESTINO/PROVINCIA/CCAA% AUMENTO DEMANDA 2018 vs 2017
1Muro (Mallorca ? Islas Baleares)102%
2Vejer de la Frontera (Cádiz ? Andalucía)89%
3Sant Francesc Xavier (Formentera ? Islas Baleares)83%
4Torrevieja (Alicante ? Comunidad Valenciana)77%
5Nerja (Málaga ? Andalucía)65%
6Barbate (Cádiz ? Andalucía)63%
7Costa Adeje (Tenerife ? Islas Canarias)62%
8San Lúcar de Barrameda /Cádiz ? Andalucía)62%
9Conil de la Frontera (Cádiz ? Andalucía)61%
10Estepona (Málaga ? Andalucía)57%

 

Por último, en cuanto a los destinos extranjeros, los más demandados por los viajeros nacionales en 2018 fueron París, Londres y Roma. Por otro lado, la localidad de Budens (Portugal), Budapest (Hungría) y Berlín (Alemania), fueron los destinos internacionales que mayor incremento de la demanda experimentaron respecto al año 2017, con un 57%, 48% y 48%, respectivamente.

Este análisis fue realizado entre el 1 de enero y 31 de diciembre de 2018.

Durante el año 2021, España volvió a experimentar un incremento en el número de desahucios que aumentaron en un 40,6%, alcanzando los 41.359 desahucios. Esto se originó tras la creación de un ´escudo social´ a manos del Gobierno con el objetivo de evitar los desahucios de personas vulnerables. A pesar de ello, los datos se mantienen lejos de los obtenidos previamente a la pandemia, donde los niveles se situaban en un 23,4% menos que los niveles actuales.

El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) muestra en los datos obtenidos cómo las medidas planteadas por el Gobierno han suavizado el incremento en el número de desahucios. A pesar de su considerable subida, el número de desahucios se sitúa en cifras mínimas desde 2013. Durante este periodo, la cifra más baja se registró en 2019 con 54.000 procesos de desahucios.

Comparado con 2020, también se ha experimentado una subida interanual del 37,1% de los desahucios provocados por impago del arrendamiento. En cambio, respecto a 2019, se presenta como una disminución del 20,5%. En general, los desahucios por impago del alquiler han supuesto el 70% del total de lanzamientos.

En cuanto a los provocados por ejecuciones hipotecarias, los desahucios por este motivo subieron en comparación con 2020 un 46,1%, pero se redujeron en un 28,8% respecto a los niveles previos a la pandemia.

Entre las medidas aprobadas por el Gobierno para contener el incremento de desahucios destacan la protección a los inquilinos o la prohibición de lanzamientos a personas vulnerables hasta junio de 2022. A su vez, se aumentaron los casos en los que el juez tenga la capacidad de evitar desahucios hasta que las instituciones competentes encuentren un hogar alternativo a los afectados.

Las comunidades autónomas con mayor índice de desahucios son Cataluña con el 22,7% de los lanzamientos a nivel nacional. En total, unos 9.398 desahucios. Tras ella, Andalucía y la Comunidad Valencia que superan los 6.000 lanzamientos y Madrid con 4.039 desahucios.

Las ejecuciones hipotecarias aumentan un 36,2%

De los datos registrados por el Consejo General, el dato más negativo reside en el aumento de las ejecuciones hipotecarias que comenzaron el año pasado. En 2021, las ejecuciones aumentaron un 36,2% más que en 2020, llegando a los 27.874 lanzamientos, pero se redujeron un 28,8% en comparación a los niveles prepandémicos.

Al igual que los desahucios a nivel general, las comunidades con mayor nivel de ejecuciones hipotecarias en 2021 están encabezadas por Cataluña y Andalucía con 5.848 y 45.703 respectivamente, seguidas por la Comunidad Valencia con 4.794, Madrid con 2.523 y Murcia con 1.675.

La cifra de concursos de acreedores en niveles positivos

En contraposición a los niveles negativos de los desahucios, los concursos de acreedores sí obtuvieron datos positivos con una subida notable a lo largo de 2021. Los datos obtenidos por el CGPJ reflejan que el incremento fue del 37,5% en relación con 2020, llegando a los 18.892 concursos, y respecto a 2019, del 57%.

De los más de 18.000 concursos, 10.006 concursos fueron expuestos por personas físicas sin actividad empresarial, registrados en los Juzgados de Primera Instancia y de Primera Instancia de Instrucción. El resto de concursos (8.886) se anotaron en los Juzgados de lo Mercantil. De estos más de 8.000 concursos, 3.512 corresponden a personas físicas consideradas empresarios y 5.374 a personas jurídicas.

Respecto a los concursos presentados por personas físicas no empresarios, en comparación con 2020, se han visto aumentados a nivel nacional en un 45,6% y con 2019, en un 96,7%. Cataluña fue el territorio autonómica con mayor cifra de este tipo de concursos con 2.642 seguida de Madrid, Andalucía y la Comunidad Valencia, todas ellas por encima de los 1.000 concursos.

Sin embargo, las demandas por despido registradas en los Juzgados de lo Social durante 2021 se redujeron. A nivel interanual, la disminución fue del 9,3% y respecto a 2019, del 2,3%, situándose la cifra en 117.293. A diferencia del resto de datos, en esta ocasión, Madrid lideró la tabla de demandas con un 24.416 y tras ella, Cataluña y Andalucía con 21.794 y 17.484 respectivamente.

Respecto a los datos del mes de diciembre el experto destaca que "el interés variable siguió ganando fuerza acaparando 56% del total de las hipotecas inscritas".

Jueves, 27 de febrero de 2020 ? Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística. El organismo oficial arroja luz sobre el mercado hipotecario español y aporta datos nacionales sobre la firma de contratos hipotecarios registrada durante el mes de diciembre, lo que  su vez permite analizar el mercado hipotecario de todo 2019.

Análisis mensual: diciembre de 2019

Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, indica que "los datos de hipotecas del mes de diciembre publicados por el INE son muy positivos" pero subraya que "la subida del 43% en el número de hipotecas constituidas sobre viviendas es un dato que está afectado por elementos coyunturales, pues diciembre es un mes en el que tradicionalmente se registran subidas en la firma de hipotecas, también debido a estrategias comerciales de las entidades bancarias".

El experto entra en materia: "Hay que destacar que la variación mensual del número de hipotecas sobre viviendas de noviembre a diciembre volvió a cierre de 2019 a cifras positivas (+3,9%), algo que no se daba desde 2015. En cuanto al tipo de interés, el tipo de interés medio cae un destacable -3,5%, sobre todo debido a la caída de 9,1 puntos del interés variable, ya que el fijo mantuvo su tendencia alcista (+2,6%). El interés variable siguió ganando fuerza acaparando 56% del total de las hipotecas inscritas".
 
Análisis anual del 2019
 
El número de hipotecas inscritas sobre viviendas aumentó un 2,7% en 2019 respecto al año anterior hasta sumar 357.720. Si bien supone el crecimiento porcentual más moderado desde 2014, representa la cifra más alta desde 2011, lo que acaba con la tendencia bajista de los últimos meses y significa el sexto aumento anual consecutivo tras de siete años de caídas.
 
Regionalmente, quienes lideraron esta estadística siguieron siendo Madrid (69.616 hipotecas constituidas), Andalucía (67.845) y Catalunya (57.787). Las dos primeras registraron aumentos del 5,3% y del 2,9%, respectivamente, mientras resulta reseñable la caída del 0,6% interanual en Catalunya. La estadística vuelve a mostrar un mercado a doble velocidad, con aumentos muy destacados en las autonomías de Castilla-La Mancha (+17,9%), la Comunidad Valenciana (+6,8%) y la Región de Murcia (+6,1%).
 
Ferran Font hace balance: "El 2019 fue un año de crecimiento contenido y de consolidación para el mercado hipotecario español. Indicadores como el aumento del 0,6% del capital prestado no sólo son prueba del aumento sostenido de los precios de la vivienda sino también de la mayor estabilidad financiera de las familias españolas. Tendremos que estar muy atentos en el futuro a elementos como el efecto de la Ley Hipotecaria, que tendrá influencia en las estadísticas de comparativa interanual de este 2020, así como a factores coyunturales como la estabilidad política nacional o internacional y el efecto económico del Brexit en el mercado inmobiliario español".
 

Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas de viviendas registradas durante el mes de noviembre.

Desde el portal inmobiliario pisos.comsu director de Estudios, Ferran Font, destaca que "el sector vuelve a la senda del crecimiento y el número de operaciones registradas crece interanualmente por primera vez desde el inicio de la pandemia". "Las casi 40.000 transacciones cerradas significan la mejor cifra mensual desde el pasado febrero y permiten crecer no sólo respecto a octubre sino también respecto al 2019. La actividad acumulada de todo el 2020 también recibe el impacto positivo de estos datos siguiendo con la tendencia a la recuperación, y por primera vez es inferior al -20%", subraya el experto.

El director de Estudios entra en materia: "La vivienda usada, que recupera las 30.000 operaciones mensuales previa a la crisis, vuelve crecer después de ocho meses de caídas y sigue liderando esta estadística. Por otro lado, la obra nueva continúa con su lenta recuperación y también vuelve a situarse en la senda del crecimiento con un moderado aumento del 0,6%. Territorialmente, Andalucía, Catalunya y la Comunitat Valenciana lideran la estadística. De estos principales mercados hay que destacar que tanto Catalunya como Madrid vuelven a crecer después de 10 y 12 meses de descensos, respectivamente. Ya son 11 las comunidades que crecen interanualmente, aunque como vino siendo habitual durante el 2020, el comportamiento sigue es muy irregular. Mientras siguen registrándose caídas de más del 15% en Baleares, en Asturias o Castilla- La Mancha el crecimiento es superior al 30%".

Ferran Font hace balance e invita al optimismo: "Con estos datos se vuelve a la tendencia de lenta vuelta a la normalidad que se inició el pasado mes de mayo, cuando se registraron las peores cifras, y el sector va asumiendo el impacto irregular de la pandemia. Las próximas cifras seguirán condicionadas por la realidad de cada territorio y sobre todo del impacto de la COVID-19 en la economía en general y de la situación económica de la demanda de vivienda. El papel de las administraciones públicas en generar estabilidad es una de las claves para analizar las cifras de cierre del 2020 y una recuperación más consolidada".   

Colaborador:

Miércoles, 13 de mayo de 2020 ? Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas de viviendas registradas durante el mes de marzo.

Desde el portal inmobiliario pisos.comsu director de Estudios, Ferran Font, destaca que "las compraventas en España ya empiezan a sufrir los efectos provocados por el COVID-19". "Después de medio año de caídas durante la segunda parte del 2019, 2020 había empezado con un ligero descenso en enero y una moderada recuperación en febrero. No obstante, la paralización prácticamente total del sector durante la segunda quincena provocó una importante caída de transacciones en el tercer mes de año, y hay que remontarse al 2016 para encontrar peores cifras", subraya el experto.

El director de Estudios entra en materia: "Como es habitual, la vivienda usada siguió liderando esta estadística aunque tanto la obra nueva como la segunda mano sufrieron caídas cercanas al 20% respecto al 2019. Territorialmente, Andalucía, Catalunya, la Comunitat Valenciana y Madrid siguieron acaparando la mayor parte de las transacciones. El impacto de la pandemia fue heterogéneo, y mientras Catalunya y la Comunitat Valenciana cayeron alrededor del 15%, Andalucía lo hizo muy cerca de la media nacional, y la Comunidad de Madrid registró un descenso interanual del 30%, la caída más abultada del país en marzo".

Ferran Font se muestra prudente pero avisa de que los datos de abril serán mucho más alarmantes: "Con estos datos ya empieza a notarse el impacto del COVID-19 y se rompe el periodo de normalización tras la bajada iniciada en verano del año pasado causada, principalmente, por la Ley Hipotecaria y por una demanda que cada vez más reducida. Teniendo en cuenta que la parálisis se produjo medio mes de marzo, por lo que los datos incluyen cierres de operaciones provenientes de la propia dinámica acumulada del sector, es previsible que durante el mes de abril las cifras que conoceremos sean mucho peores, ya que no sólo no había operaciones pendientes, sino que cerrar una venta resultó muy complicado debido al confinamiento de la población. Ante estas previsiones es seguro que el sector necesitará apoyo de las administraciones y estabilidad para afrontar los retos que tiene por delante".

Colaborador:

www.pisos.com

Viernes, 9 de octubre de 2020 ? Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas de viviendas registradas durante el mes de agosto.

Desde el portal inmobiliario pisos.comsu director de Estudios, Ferran Font, destaca que "los efectos de la COVID-19 sobre las compraventas de vivienda empiezan a suavizarse y la caída respecto al 2019 se reduce drásticamente acercándose al -10%, siendo la más moderada desde el estallido de la pandemia""No obstante, en la comparación mensual, se registra un ligero descenso después de dos meses subiendo a un ritmo del 20%. Las cifras son comparables al momento posterior a la burbuja, ya que las poco más de 31.000 transacciones significan el peor valor de agosto desde el 2015. En los datos acumulados de todo el año se ha producido un cambio en la tendencia y es el primer mes en el que la caída respecto al año pasado empieza a reducirse", subraya el experto.

El director de Estudios entra en materia: "Aunque la vivienda usada, con cerca de 25.000 operaciones, sigue liderando esta estadística, hay que destacar que la obra nueva se sitúa en terreno positivo y crece respecto al año pasado por primera vez desde febrero. Territorialmente, las comunidades que siguen liderando esta estadística son Andalucía, Catalunya y la Comunitat Valenciana. La situación empieza a enderezarse de manera irregular y, aunque los principales mercados siguen lastrando la recuperación, en agosto un total de siete comunidades ya consiguen crecer respecto al año pasado. Mientras Andalucía va en la línea nacional, Catalunya, la Comunitat Valenciana y Madrid caen alrededor del 20% respecto al 2019".

Ferran Font hace balance e invita al optimismo: "Con estos datos sigue reduciéndose mes a mes el impacto de la COVID-19 en el sector tras la vuelta a la normalidad. Las próximas cifras corresponderán al mes de septiembre, cuya previsión es que el cambio en la tendencia siga consolidándose tras el verano. Estas mejoras seguirán dependiendo del territorio, los rebrotes del coronavirus y, sobre todo, de la afectación que ha causado la pandemia en la capacidad económica de las familias. Será clave encontrar la estabilidad necesaria y contar con el apoyo de las administraciones para que el sector afronte con garantías los retos que tiene para encarar la recta final de este 2020".

Martes, 10 de marzo de 2020 ? Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística. El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del precio de la vivienda en España durante el cuarto trimestre de 2019, que aumentó un 3,6% interanual respecto al mismo trimestre de 2018.

Desde el portal inmobiliario pisos.comsu director de Estudios, Ferran Font, considera que con las cifras que ofrece este nuevo informe muestran que "el precio de la vivienda en España sigue ralentizando su ritmo de subida""Si bien desde que se inició la recuperación estas cifras no han abandonado la moderación y sólo han superado ocasionalmente el 7% en el periodo de máximo crecimiento, el 3,6% registrado  en el final del pasado ejercicio significa el crecimiento más moderado desde mediados del 2015. Esta moderación afecta no sólo a la segunda mano, sino también a la obra nueva, que abandonó los dos dígitos en el ritmo interanual hace dos trimestres y en la actualidad se sitúa muy poco por encima del 5%", ha analizado el experto.

Ferran Font subraya la existencia de un mercado a doble velocidad: "La evolución de los precios en España ha sido extremadamente heterogénea y, aunque se registran diferencias notables por Comunidad Autónoma, todas se mantienen en cifras positivas pero cada vez más moderadas. Se confirma la contención registrada tanto en Madrid como en Catalunya, que históricamente han liderado esta estadística, y este trimestre han dejado paso a Aragón y Baleares que, situándose en el 5,5% interanual, pasan a ser las zonas donde se registra una mayor subida de precio. Deberemos seguir atentos a las próximas estadísticas para ver cómo sigue comportándose el precio de la vivienda y ver cuándo y dónde empiezan a haber ajustes en el precio".

Colaborador

Departamento de Comunicación y RRPP de pisos.com

Que la hacienda autonómica exija al comprador de una casa barata o al heredero de una vivienda un pago superior al inicialmente abonado por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es algo ya recurrente. El motivo es que valoran las casas por encima del precio escriturado.

A esta reclamación del "impuesto extra" se la conoce como "liquidación complementaria por comprobación de valores" y viene, además, acompañada de los correspondientes intereses de demora. La Hacienda autonómica correspondiente abre reclamación cuando determina que el valor de una casa vendida o heredada es superior al precio al que se escrituró, según los valores que manejan las administraciones autonómicas. Esto pone en evidencia que hay una gran diferencia entre el precio de mercado y el valor establecido por la administración.

¿Y cómo determinan las CCAA el valor de una casa? se acogen al artículo 57 de la Ley General Tributaria que establece siete métodos de comprobación de valores diferentes. Así, mediante dicha comprobación, las haciendas regionales revisan la valoración que el contribuyente ha realizado de un bien inmueble a la hora de tributar por su adquisición, tanto en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como en el de Sucesiones y Donaciones (ISD).

José María Salcedo es socio del despacho Ático Jurídico, uno de los más activos a la hora de enfrentarse a la voracidad de Hacienda. Este experto recomienda cinco consejos para retar al fisco con éxito:

1. De qué manera plantar cara a la agencia tributaria

El comprador de una vivienda de segunda mano puede recurrir la liquidación del impuesto o promover una Tasación Pericial Contradictoria (TPC). Salcedo recomienda la primera opción, la de interponer un recurso ante cualquier comprobación de valores porque la mayoría de las liquidaciones que se recurren se anulan por los Tribunales (ya sean los económico-administrativos como los judiciales).

Con el recuso lo que consigue el contribuyente es anular la liquidación y, por tanto, la valoración realizada por la CCAA correspondiente porque considera que no se corresponde con el valor real que tiene la casa.

En cuanto al resultado, con el recurso, si es estimado, el contribuyente no tiene que pagar ningún impuesto adicional al que pagó en su día por el ITP o por el impuesto de sucesiones y donaciones). Pero con la tasación pericial contradictoria, normalmente el contribuyente conseguirá una reducción de la deuda que exige la Administración.

Para recurrir la liquidación hay que interponer una reclamación económico-administrativa contra la liquidación, que resolverá el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) que corresponda. El plazo para interponer dicho recurso es de un mes.

En caso de que el TEAR desestime la reclamación hay que interponer un recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la Comunidad Autónoma. En dicho recurso el contribuyente puede aportar como prueba un informe pericial de parte, con el fin de acreditar que de la valoración administrativa no resulta el valor real del inmueble.

2. No hay que pagar la deuda tributaria

El abogado recuerda que mientras se recurre, el contribuyente no tiene que pagar los impuestos de más que reclama el fisco. Y no hace falta aportar garantías, ¿cómo? reservándose el derecho a promover la tasación pericial contradictoria (TPC). El artículo 135.1 de la Ley General Tributaria (LGT) prevé que el comprador de una casa también puede "reservarse" el derecho a solicitar la tasación pericial contradictoria. Es decir, recurrir la liquidación, pero reservándose el derecho a solicitar la tasación pericial en el futuro.

3. ¿Es posible anular una comprobación de valores?

Sí. De hecho, el Tribunal Supremo acaba de declarar obligatoria la visita del perito en las comprobaciones de valores, es decir, en las comprobaciones que hacen las haciendas autonómicas para saber si el precio de compra de una vivienda o que se ha heredado está en línea con las valoraciones que manejan y así pagar los impuestos correspondientes (ITP e Impuesto de Sucesiones) y no menos. Y este requisito casi nunca lo cumple la agencia tributaria? raro es que el perito acuda a una casa comprada o heredada.

En una sentencia importante del pasado 21 de enero, el Supremo ha ratificado la obligatoriedad de tal visita, pese a que desde hace muchos años se viene exigiendo a la Administración que el perito visite la vivienda y así comprobar las características de la misma: antigüedad, estado de conservación calidades o materiales empleados. 

Además, los tribunales están también anulando poco a poco uno de los métodos de comprobación de valores que emplean las diferentes CCAA y que, hasta ahora, era más difícil de combatir, como el de la "tasación hipotecaria".

4. Qué pasa si Hacienda vuelve a liquidar el impuesto pese a haberse anulado

El Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) suele anular estas "segundas" comprobaciones de valores por falta de motivación y ordena la retroacción de actuaciones, es decir, que no haya que pagar de nuevo el ITP o el Impuesto de Sucesiones si se hereda una vivienda.

Pero para que Hacienda vuelva a notificar la nueva liquidación, debe hacerlo en un plazo de seis meses desde que recibió la resolución del Tribunal. Y si no lo hace, el expediente caduca y no se habrá interrumpido la prescripción.

Como hemos dicho, lo habitual es que la liquidación vuelva a ser anulada por falta de motivación. Después de esto, la Administración tributaria ya no puede iniciar una nueva comprobación de valores, es decir, no puede dictar una tercera liquidación, tal y como declaró el Tribunal Supremo el 29 de junio de 2009.

5. La comprobación de valores también afecta al vendedor

José María Salcedo asegura que es habitual que la Agencia Tributaria pretenda hacer pagar IRPF al vendedor de la casa por considerar que su ganancia patrimonial ha sido mayor, según la comprobación de valores hecha al comprador. Esta posibilidad va a ser expresamente regulada en la nueva Ley de Lucha contra el fraude y que está aún pendiente de aprobación. En esta ley lo que se prevé es la notificación de la comprobación de valores al vendedor para que pueda recurrirla, pues hasta ahora el vendedor no tiene manera de conocer el dictamen de comprobación de valores.

Por ejemplo, un contribuyente vende un piso por 100.000 euros y declara en su IRPF la ganancia patrimonial correspondiente (por diferente entre el valor de compra y el de venta). Y paralelamente, el comprador recibe una comprobación de valores que el vendedor desconoce. La Administración autonómica de turno considera que el inmueble no vale 100.000 euros, sino 180.000 euros. Y liquida el ITP correspondiente al comprador.

El Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Castilla y León ha dado la razón a un contribuyente (en un pleito que ha ganado Ático Jurídico): entiende que ha habido indefensión al vendedor, tras imponérsele una valoración realizada a un contribuyente distinto (el comprador). Y todo, sin darle siquiera oportunidad de examinar dicha valoración, para poder combatirla.

El comprador no pagará impuestos por la vivienda sino por su valor en el mercado, dicha Ley estará aprobada por la Dirección General del Catastro y entrará en vigor el próximo enero de 2022 por lo que afectará a todas las compraventas a partir de esa fecha y sin carácter retroactivo.

Este valor de mercado será calculado a partir del precio de las transacciones de los inmuebles, sin necesidad de saber el estado del inmueble y sin necesidad de visitarlo. Este nuevo valor afectará al ITP y al impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Es decir la base imponible será dicho valor de referencia.

En caso de no estar de acuerdo con ese valor el contribuyente deberá demostrar su desacierto y por tanto la carga de la prueba recaerá en el contribuyente que deberá de demostrar que el valor de referencia del catastro no se corresponde con el valor de mercado. La nueva Ley estima que el valor de mercado será el de referencia en el Catastro a partir de enero de 2022.

Unas de las principales dudas es ¿Cómo van a determinar el valor de la vivienda?

A partir de enero de 2022 será mediante el nuevo valor de referencia, por lo que la administración no estará obligada a enviar perito a la vivienda, el contribuyente que haga reformas para revalorizarla antes de venderla será castigado ya que valdrá lo mismo que una sin reformar.

Actualmente la Ley está en proceso de aprobación y "Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado".

Por lo tanto cuando entre en vigor el valor de referencia de Catastro, los contribuyentes deberán declarar conforme a dicho valor, porque así lo exige la Ley.

A continuación mostramos los impuestos de compraventa según las diferentes comunidades autónomas:

Dentro de las personas que viven de alquiler, un 40% se han visto obligados a acudir a esto, ya que su estado económico no le permite adquirir un inmueble. Esto muestra la relación existente con el régimen de propiedad dentro de la sociedad española.

A pesar de este porcentaje, el restante se ha decantado el arrendamiento como método para vivir. Con la solvencia económica para poder apropiarse de una casa o de un piso, deciden decantarse por el alquiler.

Para ello, hemos realizado un análisis acerca de los motivos y principios que han llevado a estas personas a elegir el alquiler como modo de vida. Dentro de este estudio, se concluye 4 razones principales por los que este porcentaje de arrendatarios se decantan por dicha operación:

Libertad económica, despreocupaciones y flexibilidad

Para este sector de la sociedad, el arrendamiento les supone menos preocupaciones que si comprasen una vivienda. Preocupaciones como impuestos, reformas o reuniones de propietarios. Con el alquiler, estas preocupaciones se las trasladan al dueño de la vivienda, mientras que ellos se desentienden de ellas.

Los usuarios a favor del alquiler dudan de la rentabilidad que se pueda obtener al invertir en una vivienda. Después de 20 o 30 años, la cuantía económica destinada a gastos como la hipoteca de la vivienda, las derramas, las reformas, el IBI, la comunidad, los seguros o las remodelaciones? es mucho más elevada que la cantidad destinada en ese mismo tiempo a únicamente el alquiler.

Aquellos que se decantan por el arrendamiento y no han destinado una parte de sus ingresos a invertir en un inmueble, sienten que poseen menos limitaciones y restricciones, pudiendo destinar esa inversión a otros asuntos como ocio, formación de sus hijos, viajes o cualquier otro motivo que ellos escojan libremente.

Esta mayor flexibilidad es la que permite a estas personas adaptar el alquiler a cada situación de su vida. De esta forma, si tienes que cambiar de trabajo o tus circunstancias personales cambian, puedes elegir qué vivienda se adapta mejor a tu nueva situación profesional y personal. Tu vivienda es la que se debe adaptar a tu vida y no tu vida la que debe adecuarse al inmueble que poseas.

Facilidad de moverse por tema laboral a través del alquiler

A diferencia de otros países europeos, la sociedad en España no suele moverse al extranjero a la hora de encontrar trabajo. Independientemente del motivo, estamos más anclados al territorio, ya sea por amor a la cultura española, al país, al clima, a las costumbres?

A pesar de ello, hay una parte de la sociedad que ven a la movilidad residencial como una ventaja laboral a la hora de competir por un puesto de trabajo en un mercado con altas tasas de desempleo. De esta forma, gracias a su apuesta por el alquiler como forma de vida. se diferencian del resto de candidatos que compiten por el mismo puesto.

Optando por el arrendamiento, te puedes mover y cambiar de domicilio de una ciudad o barrio a otra con gran facilidad. Sin depender de mantener una vivienda o de pagar los impuestos correspondientes, los arrendatarios pueden elegir vivir en el centro de la ciudad y si luego lo desean, pasarse a las afueras o a una ciudad menos urbanizada.

Para estas personas, el alquiler resulta una herramienta flexible y ágil. Aunque pueda ser complicada la resolución de un acuerdo de arrendamiento en caso de no haber completado el año, este caso siempre será más fácil de resolver que vender la propiedad por tener que cambiar de trabajo.

Vivienda adapta a nuestras necesidades

Los usuarios que se decantan por un piso o casa en alquiler, tienen la opción de destinar al completo esta cantidad de dinero al domicilio sin descontar esta cuantía para hipoteca, reformas, intereses bancarios, gastos de notaría o mobiliario.

En suma, los interesados eligen la vivienda con las características que ellos prefieran, y si no las cumple, pueden buscar otras que mejor se adapte a su demanda y a sus necesidades.

Control total de los gastos con el alquiler

En caso de que estén sufriendo pérdidas económicas viviendo de renta, son libres de mudarse sin problema ninguno a una vivienda más barata.

Respecto a esto, resultará más sencillo negociar con el propietario del inmueble una deducción del alquiler que con el banco para disminuir la hipoteca.

Esta es la opinión que comparten las personas de 40, 50 años o más para acceder a una vivienda nueva. Estos se decantan por el alquiler, debido a que en el supuesto de fallecimiento, los herederos serán los que tengan que seguir cobrando la hipoteca.

Viviendo de alquiler, las personas pueden mudarse al centro de la ciudad, en el barrio más cercano posible a su lugar de trabajo. En esta zona, la mayoría de inmuebles están de alquiler. En suma, con el arrendamiento, la persona tiene el control de sus gastos sin tener que anticiparse a ningún susto. Sustos causados por derramas, reparaciones o tener que abonar gastos fijos.

Tras analizar los diferentes motivos obtenidos del estudio, podemos concluir que el alquiler como forma de vida no es solamente una obligación para ciertas personas sin poder adquisitivo suficiente para adquirir una vivienda, sino que es una opción atractiva para una gran parte de la sociedad.

Dentro del marketing, la realidad virtual ha entrado con gran fuerza revolucionando, sobre todo, el sector inmobiliario a través de los denominados paseos virtuales. Estos paseos virtuales permiten a los usuarios interesados a visitar los inmuebles deseados a través de una experiencia similar a una visita real. Estos paseos virtuales también son conocidos como tours virtuales interactivos o visitas online a viviendas.

Esta herramienta se ha impulsado en gran medida debido a la pandemia covid que ha obligado a las empresas a aplicar medidas tecnológicas como el trabajo telemático para continuar con su actividad.

Un cambio que a principios solo iba a afectar al periodo pandémico, pero que sin embargo, ya ha modificado las formas de vivir de la sociedad actual.

Por ello, el mercado inmobiliario debe animar a sus profesionales a utilizar cámaras especiales y a aprovechar la mayor cantidad de herramientas posibles con el objetivo de mejorar los servicios a sus clientes.

Dentro de la aplicación de la realidad virtual en el sector inmobiliario, existe una serie de necesidades tanto para el cliente como para los profesionales que a continuación repasaremos.

Tiempo y dinero invertido en la realidad virtual

La cuantía invertida variará según el poder adquisitivo y el gasto que efectúe el agente o agencia inmobiliaria. Sin embargo, la Matterport, la mejor cámara para fotografiar y grabar en formato 360, tiene un precio final de 3.760 euros.

En suma, es necesario adquirir un trípode especial para poder capturar fotografías. Su coste dependerá del gasto que queramos realizar, aunque un trípode de buena calidad podría rondar los 200 euros.

En el caso de querer llevar los proyectos de la agencia a un nivel más profesional, habrá que contratar un plan en un software de paseos virtuales en el que poder almacenar todos los proyectos.

Con ello, se creará un link específico para cada paseo virtual con el fin de añadirlo posteriormente a la ficha de la vivienda. En tasa mensual, el coste medio por contratar una plataforma de estas características se sitúa en 40 euros.

Respecto al tiempo, la inversión de este variará según las particularidades de la vivienda: su complejidad, su tamaño... Como norma general, organizar un paseo virtual tiene una duración aproxima de 3 o 4 horas más 2 o 3 horas destinadas a la maquetación del paseo o vídeo.

Beneficios del tour virtual para el propietario

El dueño de la vivienda siempre valorará positivamente el paseo virtual de su inmueble. Gracias a los paseos virtuales, la vivienda adquiere un valor extra no económicamente, sino que aporta una imagen más atractiva a los usuarios interesados en ella.

Aquellos inmuebles que ofrezcan la opción de paseos virtuales, aportan un punto de vista diferente a los clientes que quieran visitarlo. En suma, estas viviendas resaltan ante aquellas que no posean la opción del paseo virtual.

En un futuro, cuando los paseos virtuales sean más comunes y estén más normalizados en el sector inmobiliario, perderán esta característica diferenciadora.

Además, el dueño de la casa sabe que estos paseos van a ser fructuosos, debido a que aquellos usuarios que visiten su hogar de forma presencial, lo harán después de haberla visto por el paseo virtual y después de haberse decantado por esta vivienda y descartando otras.

Beneficios del tour virtual para el cliente

Más que los propietarios, los clientes valoran positivamente esta herramienta, debido a que previamente a contactar con la agencia o visitar la vivienda presencialmente, ya han recurrido al paseo virtual del inmueble sin tener que moverse y con una idea muy clara sobre el estado de la vivienda que quieren visitar.

Por este motivo, los clientes solo acuden a viviendas que previamente han visitado a través de un tour virtual interactivo o visita online, llegando incluso a descartar casas que no hayan podido ver antes.

En suma, el número de visitas disminuirá, ya que antes los clientes visitaban todas las casas por las que estaba interesado y descartaba después de su visita presencial. En cambio, ahora, después de realizar el proceso de descarte de forma virtual, solo acuden presencialmente a dos casas de las cuales ya más o menos han decidido.

La demanda de clientes de paseos virtuales está incrementándose cada vez más, debido a su comodidad, no únicamente por no tener que moverse o por poder descartar antes de desplazarse, si no por evitar visitar un inmueble que no cumpla con sus requisitos, gustos o necesidades.

Beneficios del tour virtual para los agentes inmobiliarios

Debido a que tanto los clientes como los propietarios agradecen y demandan estos tours virtuales, el agente inmobiliario ve el positivo retorno de la inversión realizada, ya que no solo obtiene un mayor número de operaciones satisfactorias, sino que también aumenta la demanda por este servicio tecnológico que la empresa está ofreciendo.

Los paseos o tours virtual está demostrado que incrementa en un 84% el interés de los compradores, un interés en el que si invierten los agentes inmobiliarios en tecnología 360º, conseguirán rentabilizarlo.

Esta tecnología es fruto de la aplicación de la vida telemática al marketing inmobiliario. En un momento en el que todo evoluciona con gran rapidez y donde la tecnología aplicada por la pandemia está revolucionando la forma de vida de la sociedad actual, para los sectores afectados la realidad virtual supone el mejor aliciente posible. Sectores como el inmobiliario que puede continuar trabajando gracias a los tours virtuales, facilitando a sus clientes las visitas a inmuebles, haciéndole este más cómodo y continuando, de esta forma, con la actividad del sector.

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En numerosas ocasiones cuando se adquiere un terreno para construir viviendas, surge la cuestión de si construir una casa de una o dos plantas. No hay una respuesta concreta para todo el mundo, ya que dependerá de lo que vaya buscando el propietario del inmueble.

Debido a esto, vamos a analizar qué ventajas aportan los inmuebles de una única planta y los inmuebles de dos plantas.

Viviendas de planta baja

El mayor beneficio que ofrece las viviendas de una única planta es poder acceder a todos los espacios que componen el inmueble desde un solo nivel, siendo más funcional que las viviendas de dos plantas. Para personas mayores o con movilidad reducida, esta opción se presenta como la más atractiva, ya que no existen escaleras que subir.

Sin tener que reservar un área para pasillos o escaleras, logramos tener más espacio para distribuir los habitáculos de nuestra vivienda.

En suma, si así se requiere, con una sola planta existe la posibilidad de implementar un acceso en cada habitación al exterior de la vivienda. Además, si se opta por colocar cristaleras para mejorar la cantidad de luz de las habitaciones, esto facilitará aún más la limpieza del hogar.

A pesar de estas ventajas, las viviendas de planta baja no es la mejor opción de las dos, ya que todo dependerá del tamaño de la parcela, el nivel económico o las preferencias del propietario. Estas variables llevarán a decantarse por una o por otra.

Vivienda de dos plantas

Respecto a los inmuebles de dos plantas, los beneficios de estos son los siguientes:

  • Previamente a la construcción, hay que analizar el terreno de la parcela, ya que si es de un tamaño pequeño, convendría una vivienda de dos plantas. Esto se debe a que se requiere menos cubierta y cimentación. De esta forma, el coste de la construcción será menor y se contará con mayor espacio para el jardín.
  • En cuanto a la distribución del hogar, una vivienda de dos plantas ofrece numerosas posibilidades a diferencia de la de una planta, ya que permite jugar con las dos plantas, reservando la de arriba para las habitaciones y la de abajo destinada al ocio con el salón, cocina?
  • Debido a que el volumen del inmueble es menor al contar con menos cubierta y fachada, se resguarda mejor el calor dentro de la vivienda, impulsando el ahorro energético.
  • Otra de las ventajas reside en que si la localización y el paisaje son buenos, una vivienda de dos plantas ofrece mejores vistas.

Respecto al coste económico, hay diferencias entre cómo se construye una vivienda de una planta y una de dos.

La de una única planta tendrá un coste mayor, ya que se necesita mayor cimentación y un tejado y cubierta más grande. Esto se debe que el coste por metro cuadrado es más caro a la hora de construir.

Por todas estas razones, hay que estar seguro antes de encargar el proyecto de lo que queremos y de analizar tanto las ventajas como los inconvenientes de ambas opciones.

La banca española es la segunda que aplica el interés más alto a clientes y empresas por sus depósitos, la que más caros vende los préstamos hipotecarios y la que menos paga por el dinero de los particulares.

Los datos del BCE sobre los tipos de interés que aplica el sector, ponen de relieve que las entidades de nuestro país están a la cabeza por la imposición de tarifas más elevadas a las sociedades no financieras con un 0,09% de media.

Los países donde se están aplicando los intereses más elevados son Luxemburgo con un 0,23% y España un 0,05%. Seguido de Italia, Malta y Chipre con un 0,6% de interés por sus depósitos sin embargo en Austria no se cobran intereses algunos. Sólo los bancos de cuatro países europeos cobran por sus depósitos Alemania, Irlanda, Bélgica y Países Bajos.

La actual inexistente remuneración a los clientes ahorradores 

El sistema financiero actual aún, no está cobrando a los clientes ahorradores por sus depósitos. Pero cómo la banca está soportando intereses del BCE es algo que tienen en mente, esperemos que no sea así ya que debería de ser al revés.

Países como Bélgica, Portugal, Luxemburgo y Alemania reciben una remuneración del 0,12% y 0,18% respectivamente, mientras que el porcentaje de la media comunitaria es del 0,31%.

Los países donde se pueden obtener más del 1% por tener depósitos bancarios son Francia, Países Bajos y Eslovaquia.

Ranking de lo que cobra y remunera la banca de cada país a particulares y empresas:

Con las continuas subidas del Euribor experimentadas a lo largo de 2022, las entidades bancarias han cambiado la estrategia hipotecaria, debido al encarecimiento de los préstamos de tipo fijo con el fin de impulsar a los consumidores a optar por las de tipo variables, beneficiándose de los incrementos del Euribor. Los bancos a finales de 2021 cerraron su oferta de tipo fijo en los costes más bajos, causado por la elevada demanda de estos préstamos y por la baja rentabilidad que poseían las variables con cifras bajas históricas del Euribor, que se situaba en números negativos con un -0,501%.

Este panorama ha cambiado completamente con cuatro entidades bancarias (Ibercaja, BBVA, MyInvestor y Bankinter) duplicando los costes de tipo fijo. Ya han finalizado las hipotecas con intereses fijos al 1%, números que se alcanzaron en diciembre de 2021 y a principios de 2022.

Durante los últimos años, BBVA se ha presentado como uno de los bancos que antes han actuado ante la reducción de costes de las hipotecas a fijo, animando a la entidad a continuar con las bajadas. En 2021, el banco finalizó con una oferta del 1,71% TAE para los préstamos hipotecarios que actualmente duplican su interés, alcanzando los 2,81% TAE. En suma, Ibercaja comercializó con uno de los préstamos más agresivos del sector, disminuyendo el interés fijo en 2021 al 1,5%, mientras que hoy en día se encuentra en un 2,95%.

De la misma forma, MyInvestor, la banca online de AndBank, cerró 2021 con una de las ofertas más atractivas con un interés fijo del 1,49% TAE, el cual se encuentra ahora en un 2,8% TAE. Otra entidad que ha incrementado sustancialmente sus tipos fijos es Bankinter que de un interés del 1,95% ha pasado a un 3,52%.

Cabe destacar que estos precios son contando la bonificación, por lo que son los precios más bajos a cambio de que los consumidores se vinculen con las entidades por medio de una contratación de otros productos como seguros o nóminas.

A diferencia de estas bancas, la única entidad que conserva un interés fijo por debajo del que ofrecía el año pasado es CaixaBank que de un 3,91% en 2021 ha pasado a un 2,162% en la actualidad.

Otros ejemplos como Openbank y Abanca han aumentado la TAE de sus préstamos hipotecarios en un punto porcentual. Evo Banco, Santander o Sabadell han registrado aumentos que oscilan los 50 puntos porcentuales.

Los préstamos variables y mixtos

Por otro lado, los préstamos hipotecarios variables mantienen sus números a la baja con el objetivo de aumentar la contratación de este interés. En marzo, el sector bancario español comercializaba esta clasificación de hipotecas con diferenciales con Euribor que oscilan entre un 0,85% y un 0,99%. En junio, estos diferenciales se encuentran ahora entre un 0,64% y un 0,89%. Estas cifras se situaban entre el 0,99% y el 1,09% hace un año, causando que las entidades se decantasen por el tipo fijo, dejando a un lado las hipotecas variables.

Debido a este contexto de la tendencia al alza del Euribor, el encarecimiento del interés fijo y la incertidumbre por las posibles futuras subidas, las entidades bancarias están experimentando una débil subida en la contratación de hipotecas mixtas. Estos préstamos consisten en una parte inicial de vida con un interés que suele ser fijo y luego, una segunda parte con un interés variable. Aunque haya aumentado la demanda por este tipo de hipotecas, la contratación de estas continúa con números muy bajos.

Mayor oferta de hipotecas mixtas

A pesar de la baja contratación, el Banco Santander se ha arriesgado a publicar una oferta de hipoteca mixta online consiste en un primera parte de 10 años con interés fijo al 1,10% TAE y una segunda parte con un interés variable más diferencial al 0,75%. Otras entidades no llegaron a suprimir este producto a pesar de la poca demanda de este, tales como ING o Bankinter.

Sin embargo, se confirma que en los últimos meses los consumidores están apostando por las hipotecas mixtas por tres razones:

  • Se considera a estos préstamos como un comodín respecto al continuo encarecimiento de los préstamos fijo y a los aumentos de las hipotecas variables del Euribor
  • Las entidades bancarias están atrayendo a los clientes a estos préstamos, reduciendo los TIN en los intereses variables y fijos.
  • Por último, estos TIN rebajados se sitúan en un precio inferior por el que se comercializa con las hipotecas de interés fijo al completo.

Desde diciembre hasta junio, el Euribor se ha visto incrementado en 1,588 puntos porcentuales, continuando su tendencia al alza. Los últimos datos oficiales indican que el Euribor se ha posicionado en el 1,089%, una cifra inferior en comparación al alcanzado el 21 de junio con un 1,115%, un número que no se registraba desde 2012.

  • Permitir que los ICO puedan ver renegociadas sus condiciones.
  • Si las deudas resultan impagadas a su vencimiento se introducirá un régimen singular para los créditos derivados de la ejecución de sus avales.
  • Novedosas previsiones que pueden permitir la agilización de los procedimientos concursales.
  • Los créditos computarán como pasivo financiero en los acuerdos preconcursales y en el concurso pasarán a ser créditos ordinarios en su totalidad.
  • La norma recoge tres tipos de medidas para renegociar los ICO:

? La extensión del vencimiento de los avales.

? Conversión préstamos participativos manteniendo el aval público.

? Transferencias directas que reduzcan la deuda.

Para hacerlas efectivas, deudores y entidades financieras deben alcanzar unos acuerdos de renegociación pendientes de desarrollo normativo. Para ir a un acuerdo de renegociación, se precisa haber solicitado la ampliación de plazo aprobada en noviembre, por la que los ICO iniciales ya fueron novados.

Es frecuente que las empresas en dificultades, ante una tensión de tesorería, dejen de pagar antes a Hacienda que al proveedor que le suministra el material. Por eso, aproximadamente el 95% de las empresas en concurso tienen deudas con los acreedores públicos. El problema reside en que "los privilegios del crédito público hacen muy difícil sacar adelante convenios de acreedores o acuerdos de refinanciación con los organismos públicos".

Concluyendo si la refinanciación de los ICO no fructifica o se incumple, cabría plantearse si la solicitud o su refinanciación constituyen un agravamiento de la insolvencia. Y es que, "la moratoria exime del deber de presentar concursos si la insolvencia es debida a causa de la covid-19, pero en este supuesto estaríamos ante su agravamiento".

Calculadora en mano, César Escobar, codirector de Control de Valoración de la sociedad de tasación Tinsa, explica que la existencia o no de un ascensor puede modificar hasta en el 30% el precio de la casa, la altura de una vivienda sumar entre 3.000 y 6.000 euros por planta, y una terraza, hasta el 25%. Afirmaciones que como todas las de este reportaje pueden ser matizables, ya que cada venta inmobiliaria es única.

Sin embargo, los tasadores profesionales saben diferenciar entre el valor de la vivienda y la opinión del propietario y comprador. También saben que el mercado da por válidas normas y tendencias no escritas que aprecian o deprecian, en muchos casos, entre el 5% y el 15% del valor total.

Con el objetivo de valorar de forma más realista la vivienda, este experto tasador ha identificado hasta 27 características atendiendo a su ubicación, tipo de inmueble y antigüedad, e interior. 

Sobre la ubicación de la vivienda

Factores que suman:

  • Transporte público. Uno de los factores que más impactan en el precio del inmueble "y que más lo va a hacer en el futuro", explica Escobar. "Todo parece indicar que las condiciones de acceso al transporte privado al centro de la ciudad van a ser más restrictivas, por lo que se buscan situaciones que permitan desplazarse con comodidad en transporte público", comenta.
  • Centro ciudad. La vivienda en el centro de la ciudad siempre conlleva un sobreprecio, ya que garantiza cercanía a un mayor número y variedad de servicios a pie.
  • Zonas verdes próximas. Contar con un parque en un radio de 10 ó 15 minutos a pie es valorado como positivo para una gran mayoría de compradores, de cualquier perfil.
  • Calle principal. Las viviendas en la calle o calles principales del barrio siempre se valoran por encima de las ubicadas en las secundarias. Aquí la excepción son las que se ven afectadas por una gran circulación o ruido.
  • Proximidad a infraestructuras y servicios. Entre los factores que incrementan el valor también destaca la cercanía con zonas de servicios, siendo los colegios, hospitales, zonas comerciales y deportivas las más valorados.

Factores que restan:

  • Contaminación vial o comercial. "Lo más habitual es que el comprador busque tranquilidad, por lo que un exceso de tráfico de vehículos o de viandantes por tratarse de una zona comercial, pueden afectar negativamente a la tasación", aclara el experto.
  • Falta de coherencia socioeconómica. Quizá el más sutil de los condicionantes unidos a este apartado. "La desubicación socieconómica no suele favorecer la venta, sobre todo cuando se trata de una por encima del estándar social del barrio. Por el contrario, una vivienda de tipología más modesta ubicada en un barrio socialmente más ambicioso, puede verse favorecida", destaca Escobar.

Sobre la calidad del edificio y la antigüedad

Factores que suman:

  • Calidad de la edificación. La opinión de Escobar no da lugar a duda: "Cuanto mayor es la calidad del edificio y sus acabados en fachada y zonas como portal, ascensor o escalera, más valor en el mercado".
  • Garaje. Es un factor que por lo general suma, sobre todo donde hay mayor dificultad de aparcamiento en calle. La mejor forma de evaluarlo es informándose del precio de una plaza en la zona. "En Madrid no tiene el mismo impacto sobre el precio de la vivienda, en zonas donde una plaza cuesta 60.000 u 80.000 euros que donde cuestan 12.000", considera el tasador.
  • Inspección Técnica de Edificios. Según sea positiva o negativa, el potencial comprador sabe si le espera o no una próxima derrama. Y a la vista de las deficiencias que indique el informe se puede evaluar el monto de su cuantía.
  • Servicios de comunidad. Un edificio que ofrece servicios a la comunidad por encima de la media se sobrevalora. Por ejemplo, una comunidad con piscina en el centro de la ciudad ?donde no suele ser habitual en el urbanismo español? puede incrementar el precio entre el 5% y el 15%.
  • Edificios con protección especial. Suele ser muestra de exclusividad y una calidad superior a la media por su arquitectura, antigüedad o historia, por lo que pesa favorablemente. "Pueden contar con excepciones en el pago del IBI. Por el contrario, su especial catalogación puede conllevar una mayor exigencia en su conservación", explica.
  • Certificación Energética de Edificios. Desde el punto de vista de la tasación profesional, a mayor calificación, mayor valor. Sin embargo, el mercado español sigue sin poner en valor lo que implica una mayor eficiencia energética, algo que "poco a poco irá cambiando en un contexto de encarecimiento de la factura energética", considera el codirector de Control de Valoración de Tinsa.

Factores que restan:

  • Antigüedad. La norma dice que cuanto mayor es la antigüedad, menor valor. Por supuesto, hay excepciones cuando la conservación es exigente.
  • Ascensor. Su carencia es uno de los factores que más puede devaluar el precio de un edificio, en porcentajes tan significativos como el 30% para edificios sin ascensor del centro de Madrid. En zonas donde la edificación estándar no supera las tres alturas, la disminución del precio puede ser del 7%.
  • Gastos de comunidad. "En una ubicación de alto poder adquisitivo no es muy relevante", matiza Escobar, "pero en el resto de segmentos inmobiliarios, cuantos menos gastos fijos, mejor". Afirmación que el tasador matiza cuando entran en juego factores como contar con conserjería u otros.
  • Déficit de servicios. Una situación relativamente novedosa es la de la vivienda cuya comunidad de propietarios ofrece unos servicios por debajo de la media de los ofrecidos en  su barrio. Por ejemplo, en un entorno de urbanizaciones, la vivienda ubicada en una comunidad sin servicios deportivos ve devaluado su valor.
  • Bajos comerciales. Sobre todo en las plantas más bajas, los negocios ubicados en los bajos comerciales también pueden influir en el precio: el comprador rechaza negocio que relaciona con ruidos, olores, tráfico de gente o nocturnidad.  

Sobre el interior de la vivienda

Factores que suman:

  • Piso exterior. Lo normal es que la vivienda exterior sea siempre más cara. Esta afirmación es matizable cuando da a una calle con exceso de tráfico o ruido o  cuando la vivienda interior da a patios de manzana amplio e iluminado. El interior que da a patio de luces, siempre cuenta con un descuento.
  • Calidad de los acabados. Es donde la vivienda se juega entre el 5% y el 10% de su valor, "pero los tasadores valoramos siempre para un comprador medio en condiciones medias", y Escobar se explica. "Aunque hayas puesto unos grifos de oro o el interiorismo sea realmente sorprendente, no lo vamos a tener en consideración porque no todos los compradores lo van a preciar como una mejora".
  • Viviendas más pequeñas. Una apreciación que es importante recordar es que comparar el valor por metro cuadrado en la zona es una equivocación, siempre que no sean viviendas similares. Por ejemplo, el precio siempre será más alto en un apartamento de 60 m2 que de 120 m2.
  • Balcón o terraza. "Con la pandemia hay una auténtica obsesión por las viviendas con terrazas", destaca el experto. "Cuando su superficie es superior a los 15 m2 puede sumar entre el 20% y 25%".
  • Terraza en ático. Un auténtico tesoro inmobiliario en estos momentos por ser el más codiciado. 

Factores que restan:

  • Planta del piso. Muy importante: "En obra nueva, el precio del mismo piso sube por planta entre 3.000 y 6.000 euros". Desde Tinsa se explica que las entreplantas y primeras plantas siempre están por debajo del resto del edificio, y los sótanos, semisótanos y plantas bajas tienen grandes problemas de comercialización como viviendas.
  • Conservación. Una reforma estándar de una vivienda de 90 metros cuadrados puede costar unos 60.000 euros. Pasados entre 10 y 15 años se considera amortizada por el tasador, salvo que ofrezca una conservación muy cuidada o sus acabados sean de especial calidad.      
  • Distribución interior. El tasador presta especial atención a los metros cuadrados útiles, "las zonas de paso para conectar estancias sin aprovechamiento, las casas con una estructura de tubo por su gran pasillo, abuhardilladas o con dificultades de ventilación, son penalizadas".
  • Falta de anejos. En un contexto de disminución de espacio en la vivienda, no sumar a la propiedad espacios como los del trastero o cuarto comunitario de bicicletas resta.

Lo que si hay que matizar es que no todos los locales pueden convertirse en vivienda porque no todos cumplen los requisitos de vivienda como son la iluminación, dimensiones, ventilación por lo que hay que pensarse muy bien antes de comprar un local para convertirlo en vivienda.

Por lo tanto los requisitos para conseguir ese cambio de uso son los siguientes:

  1. A)   Aprobación del proyecto técnico por el Ayuntamiento.
  2. B)  Pagar las tasas e impuestos municipales que suponen la solicitud de una licencia de obras.
  3. C)  Realizar la declaración de alteración catastral, a fin de constatar el cambio de local a vivienda.
  4. D) Obtener la licencia de primera ocupación, presentando en el Ayuntamiento el certificado de final de obra, así como la declaración de alteración catastral.

Los requisitos dependen de cada municipio y Comunidad Autónoma cumpliéndose siempre la normativa urbanística del Ayuntamiento correspondiente.

Los principales elementos que ha de tener una vivienda son: baño, dormitorio, cocina, y estancia-comedor, la superficie útil ha de ser como mínimo de 25 y 37 m2. A partir de 38mse pueden construir las diferentes estancias comedor, cocina, dormitorio y aseo todo ello dependiendo de la legislación de cada país.

Esta opción permite obtener vivienda a un precio más asequible aunque no hay que obviar que la transformación de un local en vivienda conlleva una serie de gastos a tener en cuenta antes de comprar un proyecto de estas características.

Replanteamiento en centros urbanos y zonas periféricas.

Los ciudadanos están planteándose sus necesidades en el hogar mudándose a zonas periféricas.

Acceleración tendencias

Se han incrementado los cambios debido al uso de las tecnologías y a las nuevas tendencias demográficas.

Mercados afectados

El sector logístico es el menos perjudicado mientras que el retail y el hotelero son los más perjudicados.

Cámbio climático

El año comienza con el nuevo Gobierno estadounidense en enero y culmina con la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático (COP26) en noviembre.

Estas cinco claves provocarán cambios significativos en la composición de las carteras inmobiliarias, según Nuveen:

  • La exposición de la cartera a los segmentos de oficinas tradicionales y ?retail? se reducirá de forma considerable, dejando espacio para sectores alternativos.
  • El segmento de asistencia sanitaria crecerá a medida que aumente la demanda de instalaciones con fines científicos, consultorios médicos y residencias para la tercera edad.
  • El énfasis en los apartamentos en el sector residencial se desplazará a alternativas como el almacenamiento, las viviendas prefabricadas y las viviendas unifamiliares de alquiler.
  • El crecimiento de activos viables, como los centros de datos y las torres de telefonía móvil, fomentarán la expansión y la consolidación del sector de la tecnología.
  • A medida que las oportunidades de inversión evolucionen en la próxima década, prevemos que las asignaciones objetivo a inversiones alternativas aumentarán desde cerca del 12% hasta más del 50% en una cartera inmobiliaria típica.

Cuando nos encontramos ante una situación de matrimonios casados en términos gananciales, la ley indica que la norma general es identificar a un bien como privativo o ganancial, según de la cuantía económica que costó o la procedencia de este.

Si durante el matrimonio se obtienen bienes, el Artículo 1.361 del Código Civil apunta que estos se considerarán como gananciales a no ser que una de las dos partes demuestre que lo posee privativamente.

La parte que defiende que dicho bien pertenece únicamente a él y se presume como bien privativo, tendrá que demostrar la procedencia de la cifra económica empleada al adquirir dicho bien.

Los cónyuges pueden acordar el carácter de sus bienes

Tal y como apunta el Código Civil en su artículo 1.323, los cónyuges tienen la opción de poder firmar contratos en los que se acuerde con qué bienes se queda cada uno.

De esta forma, ambas partes pueden hacer uso de esta libertad para crear acuerdos en los que se plasme que conjuntamente han decidido atribuir a un bien privativo de uno de los cónyuges un carácter ganancial. Así lo plasma el artículo 1.355.

Independientemente del motivo del acuerdo, siempre tendrá que existir una declaración donde se muestre el acuerdo entre las partes y la decisión de convertir un bien privativo en un bien ganancial.

Ante esta situación y siempre y cuando que una de las partes no haya declarado otra cosa por decisión propia, el Tribunal Supremo no lo considera como una acto donativo ni se debe esperar que en otro momento, esta decisión sea compensada.

Sin embargo, en el caso en el que se haya ofrecido los bienes a la sociedad de gananciales, ya sea una cuantía económica o la resultante de vender un bien privativo, y no se haya mencionado concretamente la procedencia de tales bien o no se haya renunciado ante estos, la persona podrá solicitar el reembolso del precio actualizado en el momento en el que se liquide la sociedad de gananciales.

¿Cuándo se considera a una vivienda familiar como bien privativo?

En el supuesto en el que previamente al matrimonio, una de las partes tuviese la propiedad de la vivienda familiar, esta será considerada como un bien privativo perteneciente al que lo poseía.

Otro de los casos en el que la vivienda familiar se postula como bien privativo es cuando uno de los cónyuges adquiere por medio de un documento privado el domicilio antes de casarse a pesar de que se realice la escritura del hogar durante el matrimonio.

Si la vivienda familiar ha sido heredada por una de las dos partes, también será considerada como bien privativo.

En suma, cuando un cónyuge adquiera la vivienda familiar a partir del dinero resultante de la venta de un bien privativo, también será considerado el hogar familiar como un bien privativo del cónyuge correspondiente. Esto será así siempre y cuando que en el momento de apropiarla en la Escritura pública, se exponga directamente que el domicilio poseerá carácter privativo y que la otra parte acuda presencialmente a la firma de la Escritura para dar su consentimiento de que el domicilio será privativo.

Aunque, el cónyuge que invierta el dinero privativo en el hogar, también tiene la posibilidad de adquirirla como bien ganancial en la Escritura. En este caso, tendrá que exponer que la vivienda se apropió con dinero privativo o que no renuncia al reembolso de su valor en el momento en el que la sociedad de gananciales se liquide, recuperando de esta forma la propiedad del domicilio.

Opción a reembolso en las inversiones privativas en domicilios familiares

Tal y como expuso el Tribunal Supremo en la Sentencia del 13 de septiembre de 2017 y estipulan los artículos 1.358 y 1.398.3 del Código Civil, si el domicilio familiar ha sido adquirido con el dinero privativo de una de las partes o a través de la cuantía económica resultante de la venta de otro bien privativo, el cónyuge tendrá derecho a solicitar el reembolso del dinero privativo invertido.

Respecto a esto, el Tribunal Supremo sostuvo en la Sentencia del 28 de junio de 2021 que el cónyuge poseerá el derecho al reembolso de la inversión privativa incluso cuando no se haya expuesto la procedencia de tal dinero en el momento de la compra. Siempre existirá el derecho al reembolso en este supuesto, excepto cuando se haya renunciado específicamente al reembolso.

Sin embargo, si el domicilio familiar es un bien ganancial, pero una de las partes hace uso de su dinero privativo para poder abonar las tasas de la hipoteca, este cónyuge tendrá que demostrar que el dinero era dinero privativo y no común, debido a que tal inversión posee una presunción de ganancialidad.

Si se demuestra correctamente, la sociedad tendrá que reembolsar el valor de las inversiones privativas del cónyuge actualizado en el momento de la liquidación.

Domicilio comprado de soltero, pero con hipoteca pagada en matrimonio

Si un domicilio, durante el matrimonio, es apropiado por método de plazos o hipoteca por solamente una de las partes:

  • Se considerará ganancial de ambas partes si el primer cobro se realizó a partir de dinero ganancial
  • Será considerada privativa si el primer pago lo lleva a cabo uno de los cónyuges con su dinero privativo.

De esta forma, el origen del dinero con el que se pague las diferentes tasas de la hipoteca no será lo que defina el carácter de la vivienda, sino el del primer cobro que se realice.

A pesar de ello, la parte no adquirente podrá adquirir su fracción del dinero invertido común con el que se cobre las tasas en el momento en el que la sociedad de gananciales se liquide.

Hogar familiar adquirido de soltero, pero con hipoteca abonada con dinero común

Sin embargo, si el hogar adquirido se trata de la vivienda familiar, el caso cambia, ya que, en este supuesto, se aplica el artículo 1.354 del Código Civil. Esta norma declara que la cuantía pagada previamente al matrimonio será privativa del cónyuge que lo adquirió. Por otro lado, si durante el matrimonio se abona con dinero común el resto de la fracción con hipoteca o por plazos, se considerará como ganancial.

De esta forma, la liquidación de una vivienda en estas condiciones sería de la siguiente manera. Si una persona adquiere un domicilio por 500.000 euros, abona 125.000 y firma una hipoteca de 375.000 euros.

Previamente al matrimonio en términos gananciales, pague de la hipoteca unos 125.000 más. La cifra restante que será abonada con dinero común será de 250.000 euros.

Por lo tanto, la parte privativa del domicilio del cónyuge que adquirió la vivienda sería del 50% y la parte perteneciente a la sociedad de gananciales de ambas partes sería el 50% restante.

En conclusión, el cónyuge que la adquirió tendría el 75% de la propiedad del domicilio, uniendo la parte privativa y la parte común, mientras que el otro cónyuge solamente poseería un 25%.

Domicilio construido en terreno privativo de un cónyuge, pero con dinero común

Todo aquello que se haya construido a partir de dinero común sobre un suelo privativo de una de las dos partes durante el matrimonio, tal y como expone el Artículo 1.359 del Código Civil será privativo del propietario del suelo, por lo que tanto la vivienda construida como el terreno serán privativos del cónyuge propietario.

Cuando se proceda a la liquidación de la sociedad de gananciales, se tendrá que aportar en el inventario el incremento del valor del suelo tras la edificación y reformas realizadas con el objetivo de reembolsar al cónyuge no propietario del suelo su parte del dinero común invertido.

Sin embargo, si el domicilio se vende antes, el propietario del suelo tendrá que reembolsar la cuantía económica del valor actualizado del suelo tras las reformas llevadas a cabo a la sociedad de gananciales.

Reformas realizadas con dinero común en un hogar privativo familiar

Cuando se haya invertido dinero común en un domicilio familiar privativo en obras de acondicionamiento y reformas, será considerado cuando se liquide la sociedad de gananciales para compensar al cónyuge no dueño del suelo de la mitad del nuevo valor del dinero aportado en reformas.

Por el contrario, si se realizan obras de mantenimiento u ordinarias, no se tendrá en cuenta sin opción a reembolso.

La renovación de los acuerdos de arrendamiento de inmuebles y locales comerciales llega a Portugal con un límite del aumento del precio de los alquileres de viviendas de un 2% desde 2023. El Gobierno de Portugal ha anunciado que los dueños de las viviendas obtendrán subvenciones a través de beneficios fiscales tanto en el Impuesto de Sociedades como en la declaración de la Renta.

Esta medida es parte de un paquete de acciones de respuesta ante el incremento de costes causados por el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania.

El incremento en el precio de los alquileres de viviendas pasará del 5,43%, el límite actual del coeficiente, a una subida del 2%. Cabe señalar que en Portugal, la actualización de los contratos de alquiler no dependen de la evolución del IPC, ya que se encuentra sujeto al mismo índice estabilizado.

¿A qué contratos afecta la medida portuguesa y española?

Esta acción repercutirá en casi los 900.000 contratos de alquiler de viviendas firmados en Portugal. Solamente se excluye a aquellos contratos de "renta antigua", firmados previamente a 1990. Respecto a este tipo de contratos, los pertenecientes a locales comerciales, la medida no afectará a los contratos realizados previos a 1995.

Además, tampoco tendrá incidencia la medida en aquellos contratos de alquiler en los cuales se haya actualizado la renta a través de otro índice establecido.

En comparación con España, la medida del límite del 2% de la actualización únicamente va dirigida a los contratos de alquiler de viviendas. Cabe destacar que se excluyen también a los acuerdos de renta antigua, así como que la acción no se aplicará automáticamente en todos los acuerdos de arrendamiento.

La medida se aplicará únicamente en aquellos contratos donde se exponga expresamente que se aplicará la subida de la cuota anual. En caso de que esto no aparezca, no se aplicará la renovación del contrato. Además, si no aparece el índice de referencia, el contrato se renovará según la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).

¿Cuánto supondrá el incremento en el alquiler anual?

En el caso portugués, los dueños de la vivienda serán los responsables de decidir aplicar el incremento en la renovación del contrato o no. Los inquilinos podrán exponer una contraoferta en caso de no estar de acuerdo, aunque, en principio, deben cumplir con lo estipulado por el propietario.

Si comparamos el incremento del precio de los alquileres de viviendas de ambos países, mientras que en el caso de Portugal las rentas se sitúan por debajo de los 500 euros y el aumento oscilaría entre los 120 euros al año, en España tendrían que enfrentarse a una subida de 156 euros al año con un alquiler mensual en 663 euros.

Los expertos son cautos respecto a las previsiones para los próximos años ya que todo depende de la evolución de la pandemia de hecho los datos de este 2020 no permiten extraer conclusiones al respecto.

Según datos del informe sobre el sector inmobiliario elaborado por Caixabank concluyen una ligera reactivación durante el verano pero los últimos indicadores muestran que la segunda ola está desacelerando la recuperación por lo que no se descarta un nuevo retroceso de la actividad en el cuarto trimestre de 2021.

Según estimaciones se prevé durante el primer trimestre de este año una leve disminución de la actividad inmobiliaria y de los  precios.

Los datos del informe de BBVA Research reflejan que las operaciones de compraventa mensuales se han recuperado a niveles de 2019 aunque la caída interanual acumulada hasta septiembre sería del 21,6% acompañado de un ajuste de precios.

En el segundo trimestre se produjo una caída interanual de precios con un recorte del 1,7% que se habría moderado entre julio y septiembre hasta el 1,1%.

S&P, España, Portugal y Grecia preveían caídas anuales de precios en 2020 a diferencia del resto de países europeos.

En España este descenso será del 1,4%. El informe del BBVA Research muestran que las compras de extranjeros fueron las que más cayeron durante el primer trimestre un 38,4%.

Sin embargo el informe de CaixaBank Research apunta a una recuperación del 42,5% intertrimestral entre julio y septiembre.

Precios

 La opinión de los expertos respecto a los precios, reflejan que el recorte de precios iniciado a mitad de año no será más acusado en 2021 ya que la tendencia es la estabilización, como resultado de no haber ofertas ni promociones desmedidas. Lo que sí se prevé es un cierto ajuste ya que la demanda determinará la inversión.

S&P estima que 2021 finalizará con una subida moderada de precios del 1,8% hasta alcanzar un 4,5% en 2022 mientras que CBRE apunta caídas alrededor del 2% y 3% entre 2020 y 2021.

Las previsiones del Fitch son más negativas y apuntan a un descenso de precios entre el 4% y el 6% en 2021 lo que supone que España junto al Reino Unido registrará la mayor caída entre las 16 grandes economías mundiales analizadas.

Peor será el comportamiento de precios en segunda vivienda ubicadas en la costa donde los precios son elevados y hay altos niveles de oferta.

Hasta 2023 no se verá los efectos de la recuperación.

Destacar que entre julio y septiembre la compraventa de viviendas unifamiliares se situó en máximos históricos un 20,4% del total de transacciones registradas en ese periodo según el informe de Caixabank.

Los datos de Unión de Créditos Inmobiliarios reflejan que la demanda de viviendas ha aumentado un 5,7% y la venta de chalets o viviendas unifamiliares supondrá un 39% del total de 2020 el equivalente a 156.000 propiedades lo que prevé que la tendencia hacia la vivienda unifamiliar continuará el próximo año.

Los registradores también han observado un incremento de venta de pisos de más de 80 metros cuadrados cayendo los de 60 y 80 metros.

Según UCI la extensión media de los hogares ha subido 6,4 puntos desde los 90,4 ma los 96,8m2.

Finalmente destacar también que ha habido movimientos hacia las afueras incluso la compra de propiedades en poblaciones con menos de 25.000 habitantes habría aumentado un 5,3% según UCI.

De manera que esta norma estará vigente hasta que se apruebe una Ley estatal de alquileres o hasta que el Constitucional se pronuncie al respecto.

El Parlament aprobó el pasado mes de septiembre un Ley pionera para regular los alquileres en Cataluña. Entre las medidas que contiene la norma encontramos las siguientes:

  • Obligación de congelar o bajar el precio de los alquileres si se detectan zonas con "tensión" residencial en las 60 ciudades catalanas que suman más de 20.000 habitantes.
  • Quedan exentos de esta obligación los arrendadores "vulnerables", considerándose como tales a los que ingresan menos de 2.000 euros mensuales.
  • La norma establece un baremo oficial de precios por zonas del cual no pueden exceder los nuevos contratos de arrendamiento, que deben tomar como tope el importe que preveía el contrato anterior del mismo inmueble, si este fuera inferior.

En su momento PSC, Cs y PPC se opusieron a esta Ley ya que varios artículos vulneraban competencias estatales. Aunque las comunidades autónomas tienen transferidas muchas competencias la Ley que regula los alquileres de vivienda es la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU. El Gobierno mediante este recurso pretende abrir un nuevo periodo de negociación con la Generalitat para llegar a un  acuerdo. El ministro competente Ábalos se ha pronunciado al respecto manifestando que "la anticonstitucionalidad es tan evidente que no se puede pasar por alto" "Todo lo que podamos hacer en favor de la vivienda tiene que tener solidez jurídica" en lo que está trabajando el Gobierno es en una ley "rigurosamente constitucional" y que se apruebe con "seguridad jurídica".

La regulación de los alquileres en Cataluña continuará por tanto vigente hasta que llegue una nueva norma o el Constitucional se pronuncie, algo que sin duda contribuirá a rebajar la tensión entre el Ejecutivo y la Generalitat.

Por su parte el portavoz de ERC Marta Vilalta, ha considerado "un error gravísimo" que el Gobierno vaya a recurrir la ley catalana, aunque no solicite la suspensión cautelar. Vilalta mantiene que con este movimiento el Ejecutivo de Pedro Sánchez se pronuncia en contra de una decisión aprobada en el Parlamento catalán. Según Marta Vilalta "La ley está funcionando muy bien y se están bajando los precios" manifestando que "La obligación de los responsables políticos es ayudar a la gente, la cual no entiende de competencias entre instituciones, sino de poder tener una vivienda". La republicana ha emplazado al Gobierno central a, en lugar de recurrir la ley, aprobar una similar a nivel estatal.

 Cristina Bilbao, abogada del departamento de Private Law de CIM Tax & Legal, considera que aquellas sanciones que se han impuesto por no informar de los índices de referencia se mantendrán, mientras que las que se han establecido por superar el precio máximo dependerán de la sentencia del Constitucional. 

El Ayuntamiento de Barcelona ha comenzado a imponer sanciones a inmobiliarias por no respetar la ley de regulación de los precios del alquiler. El Consistorio ha abierto 32 expedientes a diferentes inmobiliarias y anunciantes, que sumarían sanciones por valor de casi 100.000 euros. Estos expedientes llegan en medio de una gran polémica, ya que el Tribunal Constitucional está pendiente de resolver un recurso de inconstitucionalidad contra esta ley, que podría dejar sin efectos algunos de sus preceptos.

"La imposición de las sanciones está causando mucho revuelo en el sector, ante la incertidumbre de qué pasará con las sanciones impuestas en caso de que el Tribunal Constitucional acabe declarando la norma inconstitucional", señala Cristina Bilbao, abogada del departamento de Private Law de CIM Tax & Legal.

La abogada señala que se están imponiendo dos tipos de sanciones e indica que, en función de su naturaleza, basándose en previas sentencias del Tribunal Constitucional, unas podrían prosperar y otras no.

¿Van a prosperar las sanciones?

La ley del alquiler se basa en la obligación de informar de unos índices de referencia máximos y mínimos del precio del alquiler, que no pueden ser sobrepasados a la hora de establecer un contrato de arrendamiento. Cristina Bilbao explica que "por un lado encontramos aquellas sanciones impuestas por no hacer constar el índice de precios de alquiler de viviendas en la publicidad y por otro aquellas consistentes en establecer una renta superior a la que corresponda por aplicación del índice". La abogada señala que el principal motivo de sanción es el primer supuesto, no hacer constar en el anuncio el índice de referencia.  

Cogiendo como referencia la sentencia del Tribunal Constitucional por la resolvía el recurso de inconstitucionalidad presentado contra el Decreto Ley catalán sobre medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, aprobado en 2019 en Cataluña, la abogada considera que estas sanciones sí prosperarán, ya que esta sentencia "validó la existencia de los índices de referencia en los precios de alquiler, siempre y cuando estos fueran utilizados a efectos informativos y como criterios orientadores". La experta considera que el criterio del Constitucional se mantendrá en la futura sentencia, por lo que "lo más probable es que se mantenga esta obligación por parte de las inmobiliarias de mantener informados a los futuros arrendatarios".

Además, el precepto por el cual se establece que la falta de hacer constar el índice de referencia en la publicidad supone una infracción leve, no es objeto del recurso de inconstitucionalidad, por lo que el Tribunal Constitucional no va a pronunciarse al respecto, manteniéndose este precepto intacto independientemente de la sentencia.

¿Qué pasará con las sanciones por imponer alquileres elevados?

La abogada considera que el segundo tipo de sanciones, aquellas que sean impuestas a arrendadores con motivo de establecer una renta superior al índice de referencia "sí va a causar controversia, porque sí que es objeto del recurso de inconstitucionalidad". Cristina Bilbao opina que "teniendo en cuenta los antecedentes del Tribunal de su anterior sentencia", que validaba los índices de referencia, pero solo con criterios informadores, y "declaraba que la limitación del precio del alquiler limitaba el derecho constitucional a la propiedad"lo más probable es que este precepto se declare inconstitucional.

"En este supuesto, si se declarara inconstitucional el precepto, entendemos que los arrendadores que hayan sido objeto de sanción en base a este artículo se habrían visto perjudicados por la aplicación del mismo", señala la abogada.

En este caso, la experta explica que, ya que se les habría causado un perjuicio económico, los perjudicados podrían ejercer una acción de responsabilidad patrimonial de la Administración contra el Ayuntamiento, reclamando el resarcimiento de los daños causados por la imposición de la sanción. Esto implicaría la reclamación, no solo la devolución del importe abonado, sino de las rentas no percibidas a causa de la limitación del precio de los alquileres.

"No obstante, deberemos estar a la espera de la sentencia del Tribunal Constitucional quien determinará qué preceptos declara inconstitucionales", advierte Cristina Bilbao.

Colaborador:

Tal como viene recogido en la nueva Ley de la vivienda, publicado su proyecto en el Boletín Oficial de las Cortes Generales, se van a aplicar unas deducciones fiscales para los ingresos del alquiler de las viviendas dirigidas a los pequeños propietarios, estas deducciones entrarán en vigor el 1 de enero del 2024 , por lo cual le afectará en su IRPF de este ejercicio.

A continuación hacemos un estudios de los aspectos que influirán en el IRPF y en sus deducciones:

¿Qué es una zona tensionada del alquiler vivienda?                      

Para cualquier tipo de deducción la vivienda en alquiler tiene que estas en una zona tensionada .

Según la nueva ley de la Vivienda una zona se considerará tensionada cuando "la elaboración de una memoria que justifique, a través de datos objetivos y fundamentada en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente". Esta memoria la deberán desarrollar las diferentes comunidades autónomas aunque también será necesario una declaración por parte del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).

Las condiciones que deberá cumplir una zona tensionada son:

 a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente". 

La vigencia de las zonas tensionadas serán de tres años

Según la ley de la vivienda "La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración".

Análisis de reducciones fiscales de la Ley de Vivienda

Reducción general sobre el rendimiento neto del alquiler que se pueden aplicar los arrendadores cuando estén en zonas tensionadas:

En los nuevos contratos de arrendamiento se pasa del 60% actual al 50%, este % puede ampliarse hasta el 90% si cumple alguna de estas condiciones: a) el inquilino es menor de 35 años, b) que  la vivienda haya sido reformada o c) si la renta del nuevo contrato es al menos un 5% inferior a la estipulada en el anterior.

La normativa indica, "se establece una mejora de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda, estableciendo que, en los nuevos contratos de arrendamiento, el porcentaje de reducción será del 50%, que podrá incrementarse hasta el 90%, en el caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado con una reducción de al menos un 5% sobre el contrato anterior, esta reducción podrá alcanzar el 70% cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler. Y podrá alcanzar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto cuando se hubiesen efectuado obras de rehabilitación en los dos años anteriores".

Solo se podrán aplicar estas deducciones  a contratos nuevos, "serán de aplicación en los contratos de arrendamiento que se lleven a cabo desde que entre en vigor la Ley de Vivienda"

Deducciones incompatibles

Las diferentes deducciones son incompatibles entre sí y el contribuyente solo se aplicará la de mayor cuantía y siempre se mantendrán mientras se cumplan los requerimientos exigidos "los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos". 

Nuevos contratos de alquiler con rentas bloqueadas

El contrato de alquiler de vivienda, no puede presentar un alquiler superior al contrato anterior, como indica Ley de Vivienda, "la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior". Sin embargo hay excepciones, si por ejemplo hemos realizado reformas en la vivienda para mejorar su accesibilidad o eficiencia energética, o si se firma un contrato de arrendamiento por un periodo de 10 años o más.


La camara alta del Senado ha aprobado el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda , sin cambios respecto al que llegó del Congreso de los Diputados, con los votos favorables de PSOE, ERC, EH Bildu y partidos de la Izquierda Confederal, y los votos negativos de PP, PNV, Junts per Catalunya, Cs, Vox o UPN.

Estas últimas opciones políticas rechazan la nueva Ley considerando en ella una clara debilidad jurídica , una descarada invasión de competencias y suponen que la Ley facilita la okupación de viviendas, e interfiere en el derecho a la propiedad privada.

La Ley de la vivienda entre otros aspectos pretende regular el precio de los alquileres de vivienda en aquellas zonas que considera tensionadas, permite la actualización de las rentas creando un nuevo índice de referencia, ofrece nuevos incentivos fiscales y puede gravar los casos de viviendas vacias. Tambien es pretensión de esta Ley regular las ayudas al acceso a vivienda social , crear un parque de vivienda asequible y controlar los desahucios.

A continuación planteamos con más detalle que medidas son inmediatas (en un plazo de 15 dias desde la publicación en BOE) y cuales dependen de las CCAA y Ayuntamientos y deberan esperar sus informes especÍficos.

¿Qué medidas de la Ley de Vivienda entran ya en vigor?

Aumento del IBI de las viviendas vacías

Se establece de inmediato un recargo de hasta el 150 % en el IBI en aquellas viviendas que lleven más de dos años vacías. En la normativa se especifica: "se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI, que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la Ley. Asimismo, se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150%, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal, con el objetivo de que tenga un mayor efecto en la optimización del uso del parque edificatorio residencial y refuerce el instrumento de los Ayuntamientos para hacer frente a situaciones de vivienda desocupada a través de la fiscalidad".

Y apunta la Ley "el recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo, se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble en tal fecha, juntamente con el acto administrativo por el que esta se declare".

Prórrogas en los contratos de alquiler para vulnerables

El arrendatario que acredite una situación de vulnerabilidad social y económica podrá solicitar una prorroga extraordinaria de un año en su contrato de alquiler cuando el arrendador se considere un gran tenedor de viviendas (propietario de 10 o más viviendas o cinco si están en zona de mercado tensionado)

En concreto expone la Ley: "podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento".

Limites a la actualización de las rentas del alquiler

Como sabemos ya existe un tope al incremento del precio de la vivienda en los nuevos contratos desde marzo de 2022. Esta medida económica se tomo para combatir los efectos negativos de la guerra de Ucrania , no siendo ya el IPV una referencia válida en lo que se refiere a actualización de precios de alquiler. Ahora y hasta final de año los nuevos contratos de alquiler no podrán subir más de un 2%. En 2024 un 3% como máximo y en adelante, a partir de 2025, se establecerá ya un nuevo Índice calculado por el INE junto al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Esta norma se aplica tanto a grandes tenedores como a pequeños propietarios y es válida salvo caso de acuerdo entre propietario e inquilino.

Minima información que debe ofrecerse en la compra y alquiler de vivienda

Con la nueva normativa se delimita la minima información que debe proporcionarse en las operaciones de compraventa. Información tanto del inmueble como del propietario si lo requiere el comprador o inquilino:
-Características del Inmueble y el edificio (acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, superficie útil y construida de la vivienda ,servicios de los que dispone el edificio y su antigüedad, certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad)

-Condiciones económicas (Precio y conceptos en él incluidos)

-Condiciones de pago y financiación

-Y ha resultado polémico que el inquilino tenga acceso, dice la Ley, a la: "identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación". Incluyendo sanciones económicas si esto se incumple.
Para los profesionales del sector este punto supone un aumento en la burocracia y una ralentización evidente en los procedimientos y operaciones inmobiliarios. Pudiendo incluso provocar la desaparición de pequeñas inmobiliarias a las que no compensaría el esfuerzo a realizar o el riesgo que supondría.

¿Qué es "el gran tenedor de viviendas"?

Se define el "gran tenedor" de viviendas como el titular de más de 10 inmuebles urbanos, sin contar garajes y trasteros o superficies de más de 1500 m² y que sean de uso residencial.
Esto último es lo que aporta la nueva Ley al Real Decreto-ley 11/2020, donde ya se contemplaba esta figura, además de plantear una disminución del número de inmuebles considerados a 5 cuando se trate de entornos de mercado residencial tensionado, consideración que será competencia de las CCAA

Normativa relativa al régimen de vivienda protegida o ?incentivada?

Este punto viene recogido en el articulo 16 que expone que: "las viviendas protegidas estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente con las salvedades que excepcionalmente pueda prever la normativa autonómica en caso de que exista causa justificada debidamente motivada para su descalificación o para el establecimiento de un plazo de calificación con la fijación del número de años de esta, que como mínimo deberá ser de 30 años"

Igualmente el artículo 17 determina que "los poderes públicos, en el ámbito de sus respectivas competencias, podrán impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas" y define la vivienda asequible como "aquella vivienda de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector y de la economía social, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado"

Modificaciones en desahucios, ejecuciones hipotecarias y subasta de inmuebles

La nueva Legislación aporta una serie de modificaciones respecto a los desahucios, subasta de inmuebles y ejecuciones hipotecarias:

El texto introduce cambios de calado en el procedimiento de desahucios, de ejecución hipotecaria y en la subasta de inmuebles en situaciones de vulnerabilidad:

-Las Administraciones públicas competentes recibirán la resolución que fije la fecha de comprobación de la situación de vulnerabilidad de los ocupantes de la vivienda sin necesidad del consentimiento de los interesados.

? El demandante deberá indicar si el inmueble es la residencia habitual del ocupante. También deberá acreditar con informe del Registro de la Propiedad su condición o no de gran Tenedor y en este último caso , deberá indicar si los ocupantes están en situación de vulnerabilidad.

-Las administraciones públicas establecerán un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes previo al procedimiento propiamente dicho en los casos de gran tenedor, vivienda habitual y vulnerabilidad económica, dándole al juez la potestad de añadir criterios de vulnerabilidad adiccionales ante situaciones concretas.

-El procedimiento de suspensión automática del procedimiento de desahucio por el Letrado de la Administración de Justicia actual dará paso a un sistema de decisión previa valoración ponderada y proporcional de los casos.

? Los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio pasarán a ser de 2 meses para las personas físicas y 4 para las personas jurídicas y no de 1 y 3 meses como son actualmente.

La Ejecución de los bienes hipotecados

En estos casos también se extiende la protección para los mas vulnerables en supuestos de ejecución hipotecaria:

-Obligación del ejecutante de indicar si el inmueble es la vivienda habitual del ocupante, si este está en situación de vulnerabilidad y también indicar su condición o no de Gran Tenedor de vivienda a través de informe del Registro de la Propiedad

-Que previamente haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes regido por las Administraciones Públicas competentes. como requisito de admisibilidad de la demanda de ejecución hipotecaria.

Inmuebles en subasta

En los casos de subasta de inmuebles en situaciones de vulnerabilidad , la protección supone que :

-El ejecutante deberá declarar la situación o no de vulnerabilidad del ocupante.

-Si el ejecutante no se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes no podrá iniciarse la vía de apremio

Por último en los procedimientos de señalamiento del lanzamiento del desahucio deberá concretarse la fecha y hora en que se materializará.

Obligatoriedad del pago por medios electrónicos

Las rentas de alquiler de los nuevos contratos se pagarán a partir de ahora a través de medios electrónicos. La excepción: "cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada".

Honorarios de gestión inmobiliaria

Los gastos y honorarios de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a partir de ahora a cargo del arrendador.

Medidas a la espera de que se declaren las zonas de mercado tensionado por parte de las CCAA y Ayuntamientos.

Estas medidas , necesarias para corregir desequilibrios en el mercado inmobiliario, se basarán en el análisis y denominación de determinadas áreas de población como Zonas de mercado residencial tensionado y en la planificación de unas medidas especificas en cada caso.

Las Administraciones competentes determinarán estas zonas "a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, estableciéndose unas reglas procedimentales para su declaración a los efectos de la legislación estatal"

Normas para declarar una zona de mercado residencial tensionado

Se establecen una serie de normas a la hora de declarar una zona de mercado residencial tensionado.

Se realizará un análisis previo sobre la situación del mercado residencial, evaluando el esfuerzo de los hogares para tener una vivienda con dignidad y adecuación.

Una memoria preceptiva deberá justificar el riesgo de ofertas insuficientes de viviendas para la población, teniendo muy en cuenta la formación de nuevos hogares.

El plan específico propondrá medidas de corrección de los desequilibrios con los objetivos de:

? Que el coste de la hipoteca o del alquiler  de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, no debe superar el 30% de la media de los ingresos del hogar.
? Que  en los cinco años anteriores a ser declarada una zona como mercado de vivienda tensionado el precio de compra o alquiler  no haya experimentado una subida mayor del 3% a la subida del IPC de su CCAA.

La resolución del procedimiento deberá ser comunicada a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana con carácter trimestral. El Mitma recibirá de las CCAA la relación de zonas de mercado residencial tensionado, siendo vigente esta consideración durante 3 años si persisten las circunstancias que lo justifican,

Contratos todavía vigentes en una zona de mercado residencial tensionado

Los topes en el aumento del precio de alquiler del 2% (2023), 3% ( 2024) y nuevo índice de referencia(a partir de 2025) se mantendrán. Sin embargo, ahora,  una vez agotado el plazo de 5 o 7 años (según el titular de la vivienda sea pequeño propietario o gran tenedor) de los contratos de alquiler , el inquilino en zonas tensionadas podrá solicitar una prórroga extraordinaria anual de su contrato , por un máximo de tres años.

Salvo que el propietario necesite ocupar con su familia la vivienda, pacte con el inquilino o se genere un nuevo contrato con las limitaciones de renta correspondientes, deberá aceptar estas prorrogas.

Nuevos contratos en una zona de mercado residencial tensionado

Según si el titular de la vivienda es pequeño propietario o gran tenedor deberá asumir unas normas respeto a los nuevos contratos en zonas tensionadas:

Si se trata de un pequeño propietario

Los nuevos contratos no podrán tener unas rentas superiores a las del contrato anterior , vigente en los últimos 5 años.. Si bien se actualizará su clausula según Ley, no podrá con llevar nuevas condiciones y gastos que no apareciesen en el contrato anterior.
Sólo podrán actualizar las rentas con un 10% máximo en caso de justificarse obras de rehabilitación para la mejora energética o la accesibidad en los dos últimos años anteriores al contrato nuevo. Cuando se firme un contrato de 10 años o más de duración, o si se ofrece al inquilino un derecho a prorroga de estos 10 años o más de duración.

Si se trata de grandes tenedores o en contratos en nuevos pisos en alquiler.

En los nuevos contratos de alquiler de grandes tenedores de viviendas en zonas tensionadas, la renta pactada estará marcada por el índice de precios de referencia que se establezca según el tipo de vivienda, edificio y condiciones en las que se halle, o siguiendo la pauta del contrato anterior.

Nuevo índice de referencia para la renovación anual de los contratos de alquiler

Con el fin de contrarrestar aumentos desproporcionados en el precio de las viviendas de alquiler, el Instituto Nacional de Estadística (INE) establecerá, en vistas a 2025, un índice de referencia para la actualización de las rentas de los contratos de viviendas de alquiler.

Los gastos en los alquileres en las zonas tensionadas

Será posible un pacto entre las partes que atribuya los gastos generales de la vivienda al arrendatario, pero nunca en zona de mercado tensionado, si esta distribución de gastos no apareciera en el contrato anterior.

Entrada en vigor de las deducciones fiscales el 1 de enero de 2024

Los nuevos incentivos fiscales para los arrendadores se aplicarán según la declaración de la renta de 2025, correspondiendo al curso económico de 2024.

La reducción general sobre el rendimiento del alquiler en los nuevos contratos pasa de un 60% a un 50%.

Las ventajas fiscales sobre los inmuebles siempre en zonas consideradas de mercado tensionado serán las siguientes:

-Deducción en un 90% cuando el mismo arrendador, en zona de mercado tensionado, rebaje la renta de alquiler en más de un 5% respecto al anterior contrato. Siempre después de aplicar la clausula de actualización correspondiente.

-Deducción en un 70% cuando estos inmuebles sean considerados vivienda asequible incentivada o protegida y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años, o que sean procedentes de la administración pública o entidades del tercer sector, entidades sin ánimo de lucro o sean participes de algún programa de carácter social que limite sus rentas.

? Deducción en un 60% cuando, no cumpliéndose los requisitos anteriores, la vivienda se haya rehabilitado en los dos años anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento.


Real Decreto-Ley 19/2021, de 5 de octubre, BOE Nº239. Ley de regularización del precio del alquiler y rehabilitación.

En lo que se refiere a la situación del parque de vivienda, en términos generales, se caracteriza por una elevada antigüedad.

Según datos del último Censo de Población y Viviendas del Instituto Nacional de Estadística, más de la mitad de los edificios residenciales es anterior a 1980.

Todo anterior a la entrada en vigor de la primera normativa reguladora de las condiciones térmicas de los edificios.

Esta situación afecta a cerca de 5,5 millones de edificios residenciales y unos 9,7 millones de viviendas principales.

Asimismo, si se analiza la calidad de los edificios existentes a partir de su calificación energética.

Se observa que más del 81,0 % de los edificios existentes se sitúa en las letras E, F o G.

En términos de emisiones, aumentando dicho porcentaje hasta el 84,5 % de los edificios en el caso del consumo energético, antes de la Ley del precio del alquiler y rehabilitación de las viviendas.

Lo que pone de manifiesto el importante potencial de la rehabilitación energética.

Por el contrario, se observa que los edificios que alcanzan la mejor calificación, la letra A, apenas representan el 0,3 % del total en el caso de las emisiones.

También se sitúan en el 0,2 % en el caso de consumo energético.

A ello se suma que más de un 75 % de los edificios residenciales no son accesibles.

Del total de edificios residenciales que tienen 4 plantas o más.

Alrededor de un 40 % no dispone de ascensor.

 

ACCESO COMPLETO Real Decreto-Ley 19/2021, de 5 de octubre, BOE Nº239

El Anteproyecto de Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía se encuentra en tramitación y revisa el marco normativo vigente en la Comunidad Autónoma en materia de ordenación del territorio y urbanismo

Resumen del anteproyecto

El Consejo de Gobierno, en su reunión del 7 de mayo de 2019, acordó instar a la Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio a revisar el marco normativo vigente en la Comunidad Autónoma en materia urbanismo, acogiendo con ello una demanda generalizada de los agentes implicados en la ordenación territorial y en la actividad urbanística.

En base a este mandato, y en ejercicio de las competencias exclusivas de la Comunidad Autónoma en materia de ordenación del territorio y urbanismo, se inicia el procedimiento de elaboración del Anteproyecto de Ley que integra y revisa la normativa vigente; la Ley 1/1994, de 11 de enero, de Ordenación del Territorio de Andalucía (LOTA), y la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).

La Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio acuerda el inicio de la tramitación con fecha 14 de mayo de 2020 y eleva propuesta al Consejo de Gobierno que, en su reunión del 18 de mayo de 2020, acuerda los ulteriores trámites del Anteproyecto de Ley que responde a los siguientes objetivos:

  • Regular la ordenación y la actividad territorial y urbanística conforme al interés general y al principio de sostenibilidad social, ambiental y económica, propiciando el equilibrio y desarrollo de todos los municipios andaluces y la puesta en valor de sus recursos naturales.
  • Potenciar el carácter de función pública de la ordenación territorial y urbanística y la colaboración público-privada para su desarrollo y ejecución.
  • Configurar una norma sencilla, actualizada, coherente con la normativa básica del Estado y con el resto de la legislación sectorial, que ofrezca seguridad jurídica a la ciudadanía y a los operadores económicos.
  • Reforzar el carácter transversal que caracteriza la ordenación territorial, para dotar a las políticas sectoriales que intervienen sobre el territorio de una estrategia común y coherente para el desarrollo de Andalucía.
  • Definir los criterios básicos para la ordenación del litoral, para la preservación de los elementos identitarios de las ciudades y del territorio de la Comunidad Autónoma y para la transformación del espacio público urbano en lugares accesibles, confortables y habitables.
  • Conformar un sistema de ordenación urbanística basado en un modelo de planificación estratégica estable, con capacidad de respuesta ante las dinámicas económicas y sociales y adecuado al tamaño y dinámica de los pequeños municipios.
  • Simplificar el contenido y el procedimiento de tramitación de los instrumentos de ordenación urbanística garantizando en su proceso de elaboración la participación ciudadana, la transparencia, la coordinación de las administraciones y la reducción del plazo necesario para su aprobación.
  • Simplificar la intervención administrativa conforme al principio de proporcionalidad, incorporando las figuras de la declaración responsable y la comunicación previa.
  • Reforzar el carácter preventivo de la disciplina territorial y urbanística y el control a posteriori de los actos y usos del suelo.
  • Impulsar y facilitar la adopción de medidas ambientales y de sostenibilidad de aquellos terrenos con procesos de transformación irregulares.

Concluida la tramitación administrativa del Anteproyecto de Ley el Consejo de Gobierno, en sesión celebrada el 20 de abril de 2021, acordó aprobar el Proyecto de Ley y remitir el mismo para su tramitación parlamentaria.

Acceso completo a la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Terreno de Andalucía (del Suelo y de la Vivienda)

Más Información

  • Entre otros mecanismos, se han elevado las exigencias y los requisitos del estudio de solvencia previo.
  • La nueva ley podría dificultar la compraventa y actuar como freno, aunque sea temporal.
  • La Asociación Hipotecaria Española(AHE), pone el foco en las dificultades que podrían encontrar los ciudadanos con rentas más bajas o con una situación laboral inestable, especialmente los jóvenes.
  • En muchos de estos casos los consumidores serán empujados al mercado del alquiler, ya de por sí tensionado, con el consiguiente impacto sobre los precios.

Alquileres más altos ? ¿hipotecas más caras?

  • La nueva ley establece que sean los bancos quienes asuman la totalidad de los costes de notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados,  mientras que los clientes tendrán que pagar los gastos de tasación.
  • Los consumidores temen que ese aumento para las entidades se compense con unas hipotecas más caras.
  • Habrá bancos que se sientan tentados de trasladar los costes al precio de las hipotecas, pero la competencia del mercado determinará en último término las ofertas que más interesan al consumidor.
  • Se supone que en la nueva ley hipotecaria priman las garantías durante todo el proceso. "Confiamos en que sirva para aumentar la seguridad jurídica del mercado hipotecario y reducir tanto las discrepancias judiciales como la litigiosidad, que es perjudicial para el cliente y la entidad", afirman desde la Asociación Española de la Banca(AEB).

La agencia de calificación Moody?s, ha publicado un análisis sobre el impacto de los cambios:

  • La nueva ley reducirá los riesgos legales para la banca al incrementar la transparencia en el proceso de contratación, pero también dificultará la recuperación de préstamos morosos al retrasar el inicio del proceso de ejecución hipotecaria.
  • Introduce un esfuerzo de información en la fase precontractual para las entidades y los notarios con el fin de asegurar que el cliente entiende bien las características del contrato y mejorar la clarificación y tramitación de hipotecas.
  • Los notarios serán los encargados de verificar, mediante acta notarial gratuita, el cumplimiento de los requisitos de transparencia, es decir, que los bancos han entregado la documentación precontractual con diez días de antelación (tal y como obliga la ley), que se ha prestado asesoramiento e información individualizada sobre el contrato y que el prestatario las comprende y acepta.
  • Tendrán que incrementar sus infraestructuras para poder dar cobertura a todos.
  • La norma exige utilizar un canal telemático seguro que permita a la entidad enviar la documentación al notario elegido libre y gratuitamente por el cliente antes de la firma evitando así la paralización de tramitaciones por no haberse completado la conexión con las plataformas telemáticas de algunas entidades de crédito.

Fuentes:

https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-3814

Tras la presión del sector, el Gobierno finalmente ha publicado el Anteproyecto de Ley de Calidad de la Arquitectura. Un anteproyecto que podría colocar a España como referente y líder internacional en esta materia.

Esta futura ley tiene como objetivos aportar los mecanismos necesarios para superar los retos energéticos del presente y del futuro e impulsar la tolerancia y la conservación del patrimonio arquitectónico patrio. Os presentamos las principales claves y el funcionamiento de la normativa de esta futura ley.

La ley de Calidad de la Arquitectura no responde a la situación actual del sector

La Ley de Calidad de la Arquitectura funcionará como una herramienta legislativa con la cual se implantará un modelo de cambio en el que el protagonismo recaerá en los ciudadanos. Sin embargo, el presidente del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE) declara que "su aprobación no responde a este momento concreto, sino que será una ley dinámica, moderna e inclusiva", continuando la línea del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR), originado por el estallido de la Covid-19.

El sector lleva esforzándose para poseer una ley que al igual que en otros países, reconozca y defina al sector para asegurar el desarrollo económico y social del país con el bienestar de la arquitectura.

Objetivos de la Ley de Calidad de la Arquitectura

Uno de los puntos en los que se basará la ley será la sostenibilidad, ya que los criterios sostenibles cada vez son más demandados por los participantes en el ciclo constructivo, por lo que están cobrando más importancia en el presente del sector.

Entre los objetivos a cumplir se prevé garantizar la descarbonización del patrimonio inmobiliario y, según la CGATE, "conseguir la neutralidad climática, avanzar en la eficiencia energética, fomentar el uso de las energías renovables, luchar contra la pobreza energética e impulsar la economía circular". Para cumplir con esto, se analizará detalladamente los efectos positivos y negativos de la arquitectura actual y futura. Además, tanto en los nuevos edificios como en la rehabilitación de antiguos, se impulsará el consumo de energía positivo o nulo.

El bienestar de los ciudadanos y su salud, los propósitos a cumplir.

La arquitectura comenzará a contribuir a la salud, la calidad de vida y el bienestar de la ciudadanía, provocando un efecto directo en la vida de las personas con sus medidas transformadoras. Con el estallido de la Covid-19, se descubrió la correlación existente entre la vivienda, el bienestar social, la ciudad y el barrio, aspectos que tendrá en cuenta la ley. Se satisfará las necesidades de la sociedad, aportando tanto eficiencia como comodidad y bienestar, creando una arquitectura de calidad.

A pesar de perseguir dichos aspectos, no se abandonará elementos importantes de la arquitectura tradicional como la belleza o el diseño de los edificios. Tal y como defiende el presidente del Consejo Superior de los Arquitectos Técnicos de España, Lluís Comerón, el cambio a una sociedad "más sostenible, justa y resiliente" se debe basar en la conjugación perfecta del diseño y la belleza "con innovación y desarrollo tecnológico". Un edificio bello está formado por la funcionalidad para sus habitantes, el diseño y la tolerancia por la sostenibilidad y el medio ambiente.

La accesibilidad universal como valor superior de Ley de Calidad de la Arquitectura

El Anteproyecto de ley persigue impulsar el acceso universal, un objetivo que el sector espera que se constituya como un valor superior al que respetar y basado en la inclusión e igualdad de oportunidades de la arquitectura de España. Esto facilitaría la supresión de la exclusión o la discriminación por ausencia o incumplimiento del diseño y la accesibilidad como valores superiores para la ciudadanía.

El sector pide que esta reglamentación cumpla con el principio de la asequibilidad, es decir, la supresión de los límites económicos que prohíban a los ciudadanos disfrutar de la arquitectura y de los edificios construidos. Asimismo, esperan que se haga una referencia expresa a la participación de la sociedad y a la inclusión social.

La idea de un impuesto personal sobre la renta de las personas físicas de carácter general, personal y progresivo, se introdujo en España con la reforma tributaria de 1978, si bien ha conocido diferentes modelos derivados de los distintos objetivos de política económica y social que se han articulado a través de esta figura impositiva.

El proceso se inició con la Ley 44/1978, norma que llevó hasta sus últimas consecuencias la idea de generalidad y comunicación entre las diferentes fuentes de renta, de manera que se diseñó un impuesto sintético en el que la compensación entre cualquiera de ellas se permitió con absoluta libertad. Con el tiempo, el diseño inicial hubo de ser rectificado en dos aspectos básicos: de un lado, la total libertad en la compensación de rentas propició que aquellas que podían realizarse con absoluta discrecionalidad, caso de las pérdidas patrimoniales, se utilizaran como instrumento para reducir el impuesto a satisfacer por el resto de fuentes de renta. De otro, la acumulación obligatoria de las rentas de la unidad familiar, en un impuesto de naturaleza progresiva que considera como contribuyente al individuo, estuvo en el origen de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de febrero de 1989 y obligó a modificar la regulación del impuesto para adecuarlo a su naturaleza esencialmente individual.

Estas modificaciones se consolidaron en la posterior evolución del impuesto. Así, las posteriores regulaciones ya no configuraron un impuesto absolutamente sintético, sino que mantuvieron la diferenciación en el tratamiento fiscal de determinadas fuentes de renta, en especial las ganancias y pérdidas patrimoniales, respecto del resto, y al tiempo configuraron el impuesto con un carácter marcadamente individual, quedando la tributación conjunta como una opción para aquellas unidades familiares que así lo decidieran. En particular, en las sucesivas reformas se ha venido manteniendo una definición muy similar de las diferentes categorías de renta y de los supuestos de no sujeción y exención, es decir, de los conceptos básicos en la determinación de la renta.

Las últimas de estas reformas del IRPF, la de la Ley 40/1998 y la de la Ley 46/2002, han supuesto una reducción tanto de los tipos de gravamen como del número de tramos de la escala, al tiempo que han sustituido las deducciones en la cuota en concepto de circunstancias personales y familiares por reducciones en la base imponible, y han mantenido, en buena medida, la diversidad en el tratamiento de las distintas fórmulas del ahorro.

En cuanto al Impuesto sobre Sociedades, en los últimos años se ha producido una mayor aproximación entre las normas fiscales de cálculo de la base imponible y el resultado contable, manteniendo una estabilidad en los tipos nominales de gravamen e incorporando numerosos incentivos fiscales. Al mismo tiempo, se ha ampliado sustancialmente el ámbito de aplicación del régimen fiscal de las pequeñas y medianas empresas.

La creciente globalización de la economía está introduciendo una importante preocupación por la productividad y el crecimiento económico. Va acompañada de nuevas tendencias en la fiscalidad internacional, en las que se destacan la reducción de tipos nominales para empresas y personas físicas, la simplificación de tarifas e incentivos fiscales, así como la búsqueda de una disminución en la tributación del factor trabajo. Al mismo tiempo cabe señalar, como factores relevantes, el intento de lograr una mayor homogeneidad en el tratamiento fiscal del ahorro, vinculado sin duda a la creciente libertad de circulación de capitales, y una mayor importancia relativa de la imposición medioambiental.

La reforma que se aborda se inscribe en este marco. Se profundiza en la modernización del sistema tributario español con una visión estratégica e integral que contribuirá a la mejora del modelo de crecimiento y de la competitividad, planteamiento que se adecua a la realidad social y económica de España. Las novedades que se proponen se incorporan en el cuerpo normativo actual, manteniendo en lo posible la estructura de los textos actualmente vigentes y el contenido que se considera adecuado. Por otra parte, la reforma relativa al Impuesto sobre Sociedades y a los impuestos medioambientales tiene una dimensión temporal, ya que está prevista su implantación gradual.

n un contexto en el que la globalización de la economía, los nuevos modelos de negocios y la aparición de avances tecnológicos disruptivos están suponiendo importantes retos, la prevención y lucha contra el fraude fiscal exigen de una estrategia integral que además de un marco legal apropiado incluya una Administración Tributaria dotada de los medios necesarios para optimizar sus resultados. Ello hará necesario que las modificaciones legales aquí contenidas deban de acompañarse de determinadas medidas organizativas y operativas que, adecuando a la Administración Tributaria del Estado, esto es, Agencia Tributaria, Dirección General de Tributos y Tribunales Económico-Administrativos, al contexto económico, la sitúen al nivel de los países más avanzados.

En particular, se deben concentrar esfuerzos en el control de los y las contribuyentes con grandes patrimonios, así como en sus entornos societarios y familiares, a fin de favorecer el correcto cumplimiento de sus obligaciones tributarias mediante la creación de una unidad central de coordinación de dichas actuaciones de control.

ACCESO DIRECTO LEY 11/2021 DE 9 DE JULIO

El precio del alquiler

Pero en cada Comunidad Autónoma es diferente, ya que el precio del alquiler varía mucho. Por ejemplo en Madrid, la media anual es de más de 20 mil euros, en Cataluña de más de 14 mil, en las Baleares 16 mil, y País Vasco casi 17 mil. En proporción, Cataluña es la comunidad que más pierde, acusando medidas para promover el alquiler de viviendas vacías; seguida de Andalucía y Comunidad Valenciana. Todo este dinero están perdiendo anualmente los propietarios de viviendas vacías, un asunto inexplicable, teniendo en cuenta la alta demanda de alquiler que existe actualmente, y el fácil acceso al alquiler que tendrían estas viviendas.

En total en España, se está dejando de ganar por alquiler cerca de 39 millones de euros. Pero, ¿Cuál es el motivo por el que estas viviendas están vacías? Uno de los principales motivos, es la subida en el precio del alquiler, ya que proporciona una inseguridad jurídica a los propietarios. Temen el riesgo de impagos, e incluso de okupación por la situación de las leyes. Es necesario incentivar a los propietarios, con nuevos planes de activación.

Durante estos once meses de 2018, el 81% de las transacciones se realizaron sobre casas usadas, lo que llega a un total que supera las 390.000 operaciones en vivienda de segunda mano. Llama la atención esta cifra porque se acerca a las que veíamos en el boom inmobiliario, cuando en el mismo periodo de 2007 se produjeron más de 425.000 transacciones de viviendas usadas.

Algunos expertos aseguran que no se producirá una burbuja inmobiliaria debido a la escasez de obra nueva. Pero, por otra parte, algunos profesionales del sector sí advierten sobre la creación de una nueva burbuja en los centros de las grandes ciudades, sobre todo por el aumento de los precios de los alquileres.

Durante el mes de noviembre de 2018 se realizaron 42.150 transacciones de viviendas, lo que se traduce en un crecimiento interanual del 2,8%. Las 481.220 transacciones de viviendas que se produjeron en los primeros once meses de 2018 equivalen a un 10,6% más que en el mismo periodo del año anterior.

Si bien la vivienda usada sigue siendo la más demandada del mercado, la vivienda nueva no se acerca a las cifras de ventas alcanzadas en el boom inmobiliario. Durante el mes de noviembre de 2018 las primeras ocuparon casi el 81% del total de operaciones, con más de 33.000 ventas. Sin embargo, aunque la venta de vivienda nueva aumentó en noviembre un 7,9%, las previsiones son que cierre el año con las 90.000 operaciones (cuando en 2007 se vendieron más de 325.000 casas nuevas).


El 91,2% de las viviendas transmitidas por compraventa en marzo fueron viviendas libres y el 8,8% protegidas. La compraventa de vivienda libre bajó un -17,7% en marzo en tasa interanual, hasta sumar 31.750 transacciones. Las protegidas bajaron un -27% con 3.056 transacciones. Regionalmente, todas las autonomías cayeron de un año a otro. El porcentaje de caída interanual más alto respecto al número de compraventas de vivienda lo arrojó Madrid (-30,8%).

Compraventa de vivienda en marzo de 2020: La opinión de pisos.com

Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "las compraventas en España ya empiezan a sufrir los efectos provocados por el COVID-19. Después de medio año de caídas durante la segunda parte del 2019, 2020 había empezado con un ligero descenso en enero y una moderada recuperación en febrero". "La paralización prácticamente total del sector durante la segunda quincena provocó una importante caída de transacciones en el tercer mes de año, y hay que remontarse al 2016 para encontrar peores cifras", subraya el experto.

Font asegura que "es previsible que durante el mes de abril las cifras que conoceremos sean mucho peores, ya que no sólo no había operaciones pendientes, sino que cerrar una venta resultó muy complicado debido al confinamiento de la población. Ante estas previsiones es seguro que el sector necesitará apoyo de las administraciones y estabilidad para afrontar los retos que tiene por delante".

Colaborador:

www.pisos.com

Cocinas amplias y abiertas

En los últimos años, las cocinas abiertas han sido la revolución y la moda dentro del interiorismo. Aunar en un mismo espacio habitáculos sin recurrir a muros o paredes se está convirtiendo en una prioridad en las viviendas de obra nueva, en gran medida porque esta es una efectiva solución para aquellas construcciones nuevas con pocos metros cuadrados. En suma, esta medida hace que podamos contemplar los espacios con una mayor amplitud y dentro de una misma unidad.

Cocinas personalizadas a tus demandas

Otra de las tendencias en cuanto a cocina hace referencia al mobiliario de este. El objetivo de los nuevos mobiliarios es integrar al completo los muebles de la cocina, mezclando estilos, suprimiendo los tirados o optimizando la capacidad de almacenamiento.

Con esto, se logra tener más libertad a la hora de moverse, así como ahorrar más tiempo en las tares del hogar.

Aumentar el almacenamiento sin romper con la estética

Para tener espacios de almacenamiento sin afectar al estilo refinado y moderno, se puede instalar un amueblamiento estructurado en línea formado por dos armarios columnas y tres muebles bajos: un portaplaca, un portafregadero y un cajonero.

Estructura fácilmente accesible

Dentro de los cajones, un platero da la opción de almacenar la vajilla de forma organizada y segura. Los cajones contenedores que se pueden extraer facilitan la segmentación del interior, y los separadores permiten administrar los utensilios de grandes dimensiones, sartenes y ollas.

Los módulos bajos mencionados se apilan en tales cajones que aumenta la capacidad de los muebles hasta el suelo, aportando un sistema de almacenaje repartido en cuatro niveles de fácil acceso.

Resistencia, funcionalidad y belleza

A la hora de crear un nuevo espacio en la vivienda, esta creación se debe realizar a partir de tres premisas: la resistencia, la funcionalidad y la belleza. De esta forma, garantizaremos la comodidad del hogar, así como su facilidad a la hora de limpiar. En suma, se impulsará la capacidad de almacenaje, la durabilidad de los materiales, originándose cocinas amplias, prácticas, efectivas y acogedoras.

Almacenaje en cuatro niveles en cocinas

El mobiliario sin tiradores da una imagen más limpia, despejada y minimalista en el que la continuidad visual causa una sensación relajada, pero con la misma cantidad de almacenamiento.

Los cajones del mobiliario incluyen una base modular en el que se puede incluir varios accesorios como tablas de corte, cuberteros, especieros o cuchilleros. Estos accesorios serán intercambiables y extraíbles para impulsar la limpieza y una organización personalizada.

Mantener la tradición en la cocina

Para obtener una cocina amplia con espacio suficiente para tener reuniones, lo ideal es instalar una isla central de grandes dimensiones entre el comedor y el área de almacenaje.

Sistema modular

Estos sistemas modulares living mezclan armarios del tipo columna y paneles con baldas, aportando el doble de almacenamiento y una mejor organización.

Facilitar a los jóvenes el acceso a la vivienda es uno de los retos que arrastra el mercado inmobiliario en España en los últimos años. El colectivo más joven se ha visto involucrado en dos crisis de magnitudes desconocidas en poco más de una década y están sufriendo las consecuencias, como la elevada temporalidad laboral o los sueldos precarios.

A pesar de que este es el panorama general, el Insituto de Valoraciones asegura que hay muchos jóvenes que disponen de ingresos estables y ahorros que les permiten pensar en comprar una casa, en vez de vivir de alquiler. 

Según los datos del Consejo de la Juventud de España, tan solo el 18,5% de la población entre 16 y 29 años se ha emancipado. "Entre ellos están los que han optado por el alquiler o aquellos que, en cambio, prefieren apostar por la vivienda en propiedad para dar un paso más en su proceso de independencia y estabilidad. En la situación actual, lo lógico sería pensar que aquellos que tienen un trabajo estable, buenos ingresos y ahorros, preferirán acceder a la vivienda mediante la compra, aprovechando las oportunidades del mercado y las atractivas condiciones de financiación que ofrecen los bancos hoy en día para jóvenes", recalca el Insituto de Valoraciones.

Y es en este último perfil en el que se centra su informe, donde analiza la actividad de este grupo poblacional en el ámbito inmobiliario y resume las tendencias que están marcando el acceso de los jóvenes a la vivienda en propiedad. Por ejemplo, que buscan inmuebles sostenibles y adaptados a los nuevos hábitos, que ven en la propiedad una forma de estabilidad y que se están estudiando alternativas de financiación y ayudas específicas:

1. Crece el interés por las viviendas sostenibles y eficientes

Los jóvenes son uno de los colectivos más concienciados con el cuidado medioambiental y, por ello, demandan viviendas eficientes en términos de eficiencia. Unas características que se encuentran principalmente en la obra nueva.

Según el estudio, "teniendo en cuenta que los edificios de nueva construcción deben contar con un certificado quegarantice su eficiencia energética, esto podría suponer una auténtica oportunidad para los jóvenes que buscan viviendas de alta eficiencia energética. Y es que las viviendas nuevas suelen cumplir en mayor medida con estos parámetros, sobre todo teniendo en cuenta que, según una directiva de la Comisión Europea, todos los edificios nuevos deben ser de consumo de energía casi nulo para finales de 2020. Así, se podría pensar que este grupo poblacional podría sentirse más atraído por las viviendas nuevas que cuenten, por ejemplo, con paneles solares o ventanas de PVC o aluminio que favorezcan el ahorro energético".

2. Buscan viviendas adaptadas a los nuevos hábitos

Tras el período de confinamiento, muchas personas se han dado cuenta de que sus actuales viviendas no poseen las comodidades necesarias para la nueva normalidad, como espacios exteriores y luminosos o estancias extra para teletrabajar. Así, explica el Instituto de Valoraciones, "ahora el interés se dirige a viviendas más espaciosas, como por ejemplo las viviendas unifamiliares, que suelen tener todas las facilidades para satisfacer estas demandas".

El estudio recuerda que el peso de los chalets sobre el total de compraventas de viviendas tocó máximos históricos en verano, según los datos de los Registradores, y considera que las viviendas unifamiliares son una alternativa interesante para los jóvenes con ahorros y rentas estables. "Estos hogares, más amplios, luminosos y con extras que raramente se encuentran en los inmuebles residenciales en bloque, se presentan como una buena inversión a largo plazo", concreta.

3. Comprar para ganar estabilidad familiar

El Instituto de Valoraciones también insiste en que "adquirir un inmueble suele ser sinónimo
de estabilidad de cara al futuro, algo cada vez más deseado entre las parejas jóvenes. Y es
que el tener una vivienda en propiedad es para muchos un factor imprescindible o
determinante para empezar una familia".

Y añade que "en España, muchas parejas jóvenes conviven con hijos, de hecho, más de dos millones de personas de entre 25 y 34 años conviven con al menos un menor, según los datos de 2019 de la Encuesta Continua de Hogares del INE. Así, se podría pensar que aquellas parejas que se encuentren en una situación personal favorable para realizar una inversión inmobiliaria lo harán de cara a tener mayor estabilidad a futuro para empezar una familia". 

4. Unas condiciones de financiación favorables

A la hora de adquirir una vivienda, una de las principales limitaciones con las que se encuentran los jóvenes es el alto importe que supone costear la entrada para la misma. Lo habitual es que se requiera pagar alrededor del 20% del valor del inmueble a la entrada, más gastos de notaría, registros, impuestos? Pero la buena noticia, según el informe, "es que se están estudiando alternativas que puedan facilitar el acceso a la vivienda
en propiedad
, como, por ejemplo, la colaboración público-privada". Una de las fórmulas es la puesta en marcha de avales, y donde podrían intervenir Administración y sector financiero (tanto entidades como aseguradoras).

Además, algunos los bancos ofrecen condiciones especiales para los jóvenes, como podría ser, la financiación de un valor superior al 80% de la vivienda, la eliminación de comisiones de apertura, unos bajos tipos de interés o un plazo de amortización de hasta 40 años.

5. Las ayudas del estado, claves

Con el objetivo de reducir la alta edad de emancipación en España, tanto las Administraciones nacionales como las autonómicas están ofreciendo ayudas a los jóvenes españoles para que puedan adquirir una vivienda propia.

Destaca, por ejemplo, el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 desarrollado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que ofrece una ayuda directa a los menores de 35 años para la adquisición de viviendas en municipios de menos de 5.000 habitantes. Por otra parte, la Comunidad de Madrid lanzó en septiembre el programa Primera Vivienda por el que se destinarán 12 millones de euros para avalar al menos 5.000 hipotecas de jóvenes madrileños de hasta 35 años.


La renovación de los contratos del alquiler continuará limitada al 2% hasta el 31 de diciembre de 2022. Como medida aprobada en marzo dentro del paquete de ayudas por el conflicto bélico Ucrania-Rusia, este límite de las rentas se encuentra desvinculada de la elevada inflación actual.

Desde el mes de aprobación del paquete, el IPC ha alcanzado en todas las tasas mensuales el 8%. Además, ha llegado a superar la barrera del 10% en los tres meses últimos.

Aquellos alquileres que deban renovarse en septiembre continuarán con el tope máximo del 2% en caso de haberse acordado así en el contrato. De esta forma lo recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019 donde declara la obligación de exponer explícitamente dentro del contrato el acuerdo pactado entre las partes implicadas acerca de la renovación del alquiler.

Como norma general, dicha renovación se realiza a partir del IPC, Índice de Precios al Consumo, pero aún así, se tiene que concretar el porcentaje de actualización. Por el contrario, si no se expresa la metodología utilizada para la renovación, automáticamente se tomará como referencia la variación anual del IGC, Índice de Garantía de Competitividad.

La renovación del alquiler registra una subida de 163 euros al año

Con los datos económicos actuales, la renovación del alquiler medio de España en septiembre sufriría un incremento de la renta de 694 euros. Comparado con 2021, supone 14 euros más al mes. En tasa interanual, la subida supondrá 163 euros más al año.

Rentas 850 euros más caras si se vinculase el alquiler con la inflación

Durante el mes de agosto, el IPC registró un aumento de una décima respecto a las previsiones realizadas, situándose en el 10,5%. Este dato es tres décimas inferior al registrado en el mes de julio donde se anotó un 10,8% del Índice de Precios al Consumo.

Si la renovación de los alquileres limitada al 2% se hubiera vinculado a la evolución de la inflación, las rentas a abonar hubieran experimentado de media un incremento de 700? más.

Concretamente, el alquiler de un piso con dos dormitorios se situaría en 751 euros al mes. Aplicándose la tasa del 10,5% de inflación, al mes supondría un aumento de 71 euros. En cuota anual, la subida marcaría los 857 euros de diferencia.

Estos aumentos alcanzarían cifras más elevadas en las grandes capitales que sufrirían incrementos anuales importantes.

A finales de 2021, la situación económica y energética propició la subida del 6,5% del IPC, Índice de Precios al Consumo, el mayor incremento registrado desde 1992. Al igual que el IPC, la inflación también se ha visto aumentada en un 7,6% en el mes de febrero, la mayor subida desde 1986. Esto a causa de la guerra entre Ucrania y Rusia que ha provocado la subida de los precios de la gasolina y de la electricidad.

Estas numerosas subidas también han tenido sus efectos en los sectores productivos, entre ellos la construcción y los oficios relacionados como la carpintería, electricidad o fontanería. En estos sectores, se obtuvieron subidas notables en comparación a 2020. Estos incrementos quedaron equilibrados gracias al alza también de la demanda de estos sectores.

Los oficios con mayor subida de demandas

Durante el año pasado, los sectores que mayores incrementos registraron fueron los oficios de carpintería y de materiales destinados a reformas y conservación de hogares, en un 4,2% y un 2,9% respectivamente. Tras estos dos sectores, se encuentra la fontanería en un 2% y la pintura un 0,1% por debajo de la anterior. A pesar de que los profesionales de los sectores admiten que han sufrido con la subida de los precios en los materiales, también afirman que estos incrementos quedaron equilibrados gracias al importante aumento de la demanda de estos oficios.

Estas subidas experimentadas en la demanda de los trabajos de reformas han situado a la construcción como uno de los sectores primordiales para la recuperación económica española.

Los presupuestos invertidos en reformas

En 2021, los proyectos más demandados fueron las reformas parciales e integrales. Cabe destacar que estos proyectos son los que cuentan con mayor presupuesto, algo que hace patente la mejora de la situación económica. De entre las reformas completas realizadas, el 21% de estas contaron con una inversión superior a los 70.000 euros, mientras que el 18% obtuvieron un presupuesto que oscila entre los 25.000 y 30.000 euros, convirtiéndose en los presupuestos más habituales.

En cuanto a las reformas parciales de uno o más habitáculos, las inversiones más frecuentes se situaron superior a los 10.000 euros y entre los 5.000 y 8.000 euros.

Por otro lado, tanto los oficios de pintura como los de mantenimiento y reparación se mantuvieron estables a lo largo de 2021, independientemente de las subidas de las materias primas.

En último lugar, las viviendas principales supusieron más del 80% de las reparaciones realizadas en inmuebles, mientras que las segundas residencias se posicionaron por detrás y los hogares dirigidos al alquiler y al venta en un 1%.

En este mismo contexto de dificultades e incertidumbre también nos encontramos con las previsiones del PIB por parte del Gobierno para este año, en el que se prevé un desplome del 11,2%.

A esto hay que sumarle las críticas al Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, por parte de los juristas expertos en arrendamientos urbanos, que consideran que las medidas contenidas en dicho decreto para paliar la situación actual son insuficientes.

Por lo que de aquí en adelante nos vamos a basar en las resoluciones más recientes sobre los conflictos entre arrendatarios y demandas planteadas al respecto.

Lo primero que debemos tener presente es que el arrendatario ante esta tesitura debe actuar con celeridad, aunque se hubiera negociado con el arrendador una reducción de la renta ya que se están dando múltiples casos debido a la extensión de la situación excepcional. Toda solución negociada es siempre más reconfortante para ambas partes antes que acudir a los Juzgados y Tribunales. Hay ocasiones en que el recurso es obligado para reequilibrar las prestaciones del contrato ante la alteración sobrevenida de las circunstancias.

No podemos obviar el contenido expuesto en artículos anteriores con respecto a la cláusula rebus sic stantibus como mecanismo de defensa ante la nueva crisis económica que estamos viviendo.

Por lo que vamos a mencionar el Auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid, de fecha 25 de septiembre de 2020, en el que se estiman las medidas cautelares solicitadas por una sala de fiestas que vio interrumpida su actividad a consecuencia de la crisis sanitaria provocada por la covid-19, que obligó a la adopción de diferentes medidas entre las que se encuentra el cierre de los locales de ocio nocturno. Ante esta situación, el autor dispone que el demandante interpuso demanda solicitando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, incluida en el contrato de arrendamiento y la adopción de medidas cautelares.

 Las medidas cautelares aceptadas por el Juzgado y que la demandante solicitó son las siguientes:

1º) Una vez que se permita la apertura de la sala de fiestas se acuerda la reducción en un 50% de la renta que venía abonando la sala de fiestas antes de la pandemia.

2º) Mientras la sala de fiestas este cerrada se acuerda la suspensión del pago de la renta.

Otra sentencia que podemos tomar como referencia también en este caso es el Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Benidorm de 7 de julio, en el que se estiman las medidas cautelares promovidas por un arrendatario de local de negocio de hostelería y restauración consistentes en la suspensión de forma parcial y temporal de su obligación de pago de la renta y la prohibición a la arrendadora de presentar demanda de desahucio durante la tramitación del procedimiento.

Para solicitar estas medidas cautelares resulta de gran utilidad valerse de un informe pericial económico que revele las pérdidas del negocio desde el comienzo de la pandemia.

Aunque el Juzgado estime las medidas cautelares que se soliciten, posteriormente se resolverá en sentencia la demanda principal y se tendrá en consideración todas las pruebas aportadas por ambas partes determinándose finalmente si procede estimar o no todo aquello propuesto por ambas partes.

Asimismo, como siempre recordamos se requiere actuar con rapidez y celeridad en estos casos, para que se ponderen todas las pruebas antes de plantearse correctamente el litigio.

Pese a su importancia, el sector inmobiliario no ha recibido la debida atención por parte de los macroeconomistas. Después del estallido de la burbuja inmobiliaria se produjo la desaceleración mundial y esto sirvió para que la gente tomara conciencia de los daños colaterales que pueden desencadenar los colapsos inmobiliarios.

Importancia del análisis del sector inmobiliario y la economía

  • Mencionar en primer lugar que el sector inmobiliario es esencial para la economía, pero también es un sector que ha sido fuente de vulnerabilidad y crisis. La reciente recuperación de los mercados inmobiliarios a escala mundial es un acontecimiento positivo y a tomar en cuenta para evitar otro auge insostenible.
  • Actualmente la detección de sobrevaluaciones en los mercados inmobiliarios sigue siendo más arte que ciencia.Se necesita un análisis más detallado de las relaciones precios viviendas y alquiler.
  • En tercer lugar, el conjunto de herramientas de política para gestionar los auges inmobiliarios aún está en proceso de desarrollo. Se han utilizado diversas herramientas, y se observan algunos buenos resultados a corto plazo pero es necesario realizar más análisis e intercambiar más experiencias.
  • Las políticas de vivienda también desempeña otras funciones; los mercados hipotecarios son importantes para la transmisión de la política monetaria.

Los estudios del FMI revelan que de todos los indicadores de riesgo potencial, uno de los que más conviene vigilar es el crecimiento del crédito.

Hemos observado que los auges inmobiliarios que tienen un "mal" desenlace poseen una característica que los distingue: la coincidencia del auge inmobiliario con el rápido aumento del apalancamiento y la exposición de los hogares y los intermediarios financieros.

Durante la crisis financiera mundial, casi todos los países que experimentaron "auges dobles" en los mercados inmobiliarios y en los mercados de crédito terminaron sufriendo una crisis financiera o una drástica caída del crecimiento del PIB en relación con sus resultados previos a la crisis.

En cambio, los países que experimentaron un auge inmobiliario pero no un auge de crédito, solo atravesaron crisis sistémicas, y en promedio, experimentaron recesiones leves.

Por esta razón, el personal técnico del FMI está prestando cada vez más atención al crecimiento del crédito, junto con otras características de los mercados inmobiliarios específicas de los países.

La política monetaria tendrá que centrarse más que antes en la estabilidad financiera y, por ende, en los mercados inmobiliarios.

 La regulación del sector inmobiliario implica un conjunto de políticas:

  • La fórmula "MiP" denota las políticas microprudenciales, con las cuales se procura garantizar la capacidad de resistencia de las instituciones financieras a nivel individual. Estas políticas son necesarias, pero quizá no sean suficientes. A veces, las medidas adecuadas a nivel individual pueden ser desestabilizadoras para el sistema en general. Por eso también se necesitan políticas macroprudenciales, o MaP, que incrementen la capacidad de resistencia del sistema como un todo.
  • Las principales herramientas macroprudenciales que se han empleado para contener los auges inmobiliarios son los límites sobre las relaciones préstamo/valor y deuda/ingresos y los requisitos de capital por sectores. Lo que se espera con esto es evitar que la deuda de los hogares suba a niveles prohibitivos.
  • Los datos hasta ahora indican que estos indicadores son en cierta medida eficaces para enfriar los precios inmobiliarios y el crecimiento del crédito a corto plazo
  • Otra herramienta macroprudencial consiste en imponer requisitos de capital más estrictos a los préstamos concedidos a un sector específico, como el sector inmobiliario.
  • Para respaldar las políticas micro y macroprudenciales se debe recurrir a la política monetaria, o "MoP". Se suele decir que las tasas de interés de política monetaria son una herramienta contundente para contener los auges de precios inmobiliarios.

Consecuencias

La OCDE ha analizado los efectos que han tenido las estrictas medidas exigidas al sector financiero y se ha llegado a la conclusión que se ha contribuido a crear una economía más resistente. Del estudio se deduce que la limitación y control de los préstamos hipotecarios se asocia con una menor probabilidad de recesión.

Por el contrario, se confirma que las regulaciones más estrictas en las rentas de los alquileres se vinculan a una mayor recesión. De igual modo, la OCDE observa que las imposiciones fiscales más altas se vinculan a recesiones menos impactantes.

Conclusiones

Quisiera señalar que las características de los auges inmobiliarios varían según el país y el momento. Pero lo que tienen en común es que la caída, cuando sobreviene, muy a menudo inflige daños en la estabilidad financiera y en la economía real. La OCDE prevé que a medida que las economías se desarrollan, los mercados inmobiliarios crecen y se vuelven más profundos.

Dentro de la eurozona, las pensiones españolas se posicionan como la quinta pensión más elevada de los países europeos con una pensión total de 1.248 euros. A nivel mundial, también se posicionan dentro de las primeras posiciones.

Tal y como expone el siguiente gráfico, de los 44 países que han sido analizados, Noruega se coloca como el país cuyos jubilados reciben la pensión más elevada. Las estadísticas señalan que en tasa mensual, perciben 1.911 euros, por delante de Suiza y Estados Unidos, en segunda y tercera posición con 1.813 euros y 1.576 euros respectivamente.

En el caso de España, los jubilados españoles son los séptimos dentro de la clasificación mundial. Esto supone que España está por encima de otros países europeos como Reino Unido con un importe de 1.184 euros, Alemania con 1.052 euros o Portugal con una pensión total de 591 euros.

Durante los últimos seis meses se ha incrementado el precio del acero, la madera, el aluminio y el cobre incluido el del petróleo según afirma Guillermo Jiménez director General de ACR matizando que no se aprecian todavía significativas subidas en el coste de la mano de obra ya que era la principal causa del incremento de los costes de construcción de los últimos años.

Sin embargo es un hecho que la subida de los costes de construcción repercute de manera directa en el precio final de la vivienda de nueva construcción al encarecerse la producción como resaltan desde la Confederación Nacional de la Construcción.

En los actuales contratos privados de venta de vivienda el precio está cerrado y no se puede alterar, situación que sí repercutirá en los nuevos proyectos de construcción si la situación continúa igual en los próximos meses.

Un ejemplo de ello es el petróleo que ha aumentado su precio en los últimos doce meses un 76,8% incrementándose también los precios del transporte, materias primas así como el del acero que se ha incrementado un 50%.

Respecto al precio de venta de vivienda de nueva construcción los promotores advierten que son muchos los factores que afectan al coste directo de construcción y que dependiendo del proyecto puede suponer un 25% del coste global llegando a afectar al precio de la vivienda.

Desde CNC apuntan que tras la subida del 10% de los costes de construcción habrá que esperar su evolución a largo plazo para cuantificar por partida el impacto en los costes totales. Guillermo Jiménez considera que no será tan elevado porque los costes de producción suponen una cuarta parte del coste global teniendo influencia otros factores como la gestión de licencias, el precio del suelo, la escasez de oferta y la alta demanda así como la ubicación y calidad.

Ante estas previsibles subidas la duda que surge en las empresas es si se van a rebajar los márgenes o se trasladará al precio de vivienda. Lo habitual es que repercuta en el precio final de vivienda pero cada empresa puede optar por la decisión que quiera y adoptar la estrategia más adecuada según CNC.

ACR se pronuncia al respecto y señala que las constructoras y proveedores no pueden rebajar sus márgenes porque son muy ajustados y pondrían en peligro la viabilidad de su negocio.

Las innovaciones PropTech está causando que el mercado inmobiliario tenga que adaptarse a él y que adopte los nuevos avances provocados por dicho desarrollo.

En España, existe un número de 225 empresas que son totalmente tecnológicas. A este tipo de compañías se les denomina como PropTech. La diferencia de estas empresas con las tradicionales reside en la aplicación de tecnologías como la tecnología Iot, estrategias de venta como peer to peer, medidas como el marketplaces, el Big Data o los portales o las casas inteligentes.

Con la utilización de estas tecnologías, se ofrecerá una respuesta más rápida y eficiente a los clientes. A través de la recogida masiva de datos e información y de la aplicación de las matemáticas, las PropTech consiguen impulsar la optimización de la compañía.

Estos datos propios del sector inmobiliario y los algoritmos de valoración inteligente ofrecen la opción de conocer el precio real dentro del mercado de inmuebles de una manera instantánea. Algunos de los datos a los que podemos acceder en el sector inmobiliario español son: la demanda y oferta actual de áreas y de viviendas, la lista de transacciones históricas o el estado estructural de los inmuebles.

Hoy en día, existe un algoritmo programado que ofrece la oportunidad de guardar dicha información y de aportarle al cliente una valoración real de mercado.

El proceso es sencillo, eficaz y fiable, debido a que la primera valoración aportada se corresponde con el precio final de la operación.

Ante estos casos, tener la ayuda de las PropTech, de empresas tecnológicas que ofrecen la venta de inmuebles por el coste real del mercado en un periodo inferior a 3 meses es imprescindible para llegar a la venta del inmueble.

Actualmente, hay varias tendencias que están revolucionando el sector:

Drones y realidad virtual

Los drones son utilizados para analizar desde una vista panorámica el espacio que contiene y que rodea una vivienda. Con ellos, se recoge información acerca del barrio en el que se ubica el inmueble, la seguridad de este o el nivel de ruido que pueda haber.

En suma, estos datos se complementan posteriormente a la realidad virtual con la que se crea una imagen virtual fiel a la realidad sobre la vivienda, aportando al cliente una imagen más clara y atractiva sobre ella.

Geolocalización

Esta herramienta resulta de total importancia dentro del sector, ya que la ubicación sigue siendo un factor clave en el proceso de compraventa. La geolocalización permite dar información acerca de los alrededores de la vivienda como los bares o restaurantes más cercanos, eventos, tiendas...

En suma, las empresas PropTech están haciendo uso de la geolocalización para impulsar la experiencia del cliente a través de una actualización de aplicaciones destinadas a la búsqueda de inmuebles. A través de estas apps, el usuario puede obtener notificaciones cuando pase por una vivienda que esté disponible para comprar o alquilar.

Big Data

Otra de las actualizaciones proptech es el reconocido Big Data, una herramienta que aporta numerosas posibilidades al sector.

Una de ellas consiste en la posibilidad de los agentes inmobiliarios y otros profesionales de la propiedad de conectar a los compradores potenciales con sus intereses para mejorar la toma de decisiones durante el proceso de captación de los compradores. Por ello, el Big Data es capaz de transformar un inmueble en una propiedad más unida y conectada con el usuario interesado.

Acceso remoto

En la actualidad, los clientes demandan accesos más seguros, con mayor eficacia y rapidez. Debido a ello, podemos acceder a diferentes edificios por medio del reconocimiento facial o del teléfono.

Las ventajas que ofrecen las claves digitales son numerosas. Una de ellas es que se suprime el peligro de perder dichas claves y de olvidarlas o de no recordarlas. El acceso por control remoto ha llegado a reemplazar las antiguas claves físicas.

Sensores inteligentes

La utilización de estos dispositivos se está incrementando en los últimos años y están impulsando las llamadas casas inteligentes.

Estas casas inteligentes son viviendas que podemos monitorizar, es decir, controlar la iluminación del hogar o incluso la temperatura. De esta manera, aumenta el confort del propietario, así como a la sostenibilidad de su forma de vida.

Asociaciones minoristas

La tecnología proptech está siendo utilizada en los últimos años para crear software destinados a la gestión de propiedades. Con estos software las empresas consiguen mejorar su catálogo de viviendas a través de una mayor transparencia en la información de ellas, así como la inteligencia en directo de sus propiedades.

En un mundo que se encuentra en continuo cambio, es imprescindible adaptarse a los avances tecnológicos que evolucionan y digitalizan los diversos sectores de la sociedad. Las empresas PropTech imponen nuevas reglas de innovación con las que asegurar el éxito de las compañías.

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Los datos recogidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran una subida en el mes de octubre del 27,9% interanual de préstamos registrados para la adquisición de una vivienda, en total 36.249 préstamos. Este es el mejor dato obtenido en un mes de octubre desde 2010, a pesar de la moderación en la subida frente a los anteriores meses.

Sumando este repunte a los que llevamos de año, las hipotecas han incrementado un 23,6% interanual. En suma, continúa la situación favorable de capital que ofrecen los bancos en forma de hipotecas, situándose la cifra en un 26,1% entre enero y octubre, y del importe medio de los préstamos, aumentando un 2%.

Entre las opciones preferidas por los consumidores, el tipo fijo se posiciona como la primera. En octubre, se registró la cifra más alta con un 67,2% de las operaciones en forma de tipo fijo después de la registrara en julio con un 68,1%.

En cambio, el tipo de interés medio continúa en mínimos históricos sin repuntar. Según los datos del INE, en octubre se ha situado en 2,55%, un 0,08% menos que en septiembre. Por otro lado, los cambios en las condiciones de hipotecas continúan aumentando hasta un 118,8% más interanual.

En cuanto a comunidades, las que han registrado más préstamos para compra son Andalucía, Cataluña y Madrid, las tres comunidades que más capital han prestado los bancos en forma de hipotecas.

Por último, el INE subraya que las hipotecas han incrementado en toda España, excepto en País Vasco y Baleares.

Según el INE el semestre del año muestra un repunte del número de hipotecas inscritas del 11,2%.

La mejora del mercado hipotecario se debe:

  • Al descenso del tipo de interés medio de los prestamos llegando en junio hasta el 2,28%.
  • Más del 60% de ellas se firmaron a tipo variable, mientras que el 38,8% fue a tipo fijo. La cifra está 20 puntos porcentuales por debajo del récord que marcó abril.
  • El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 5,5% en junio, hasta situarse en 140.456 euros, mientras que el capital prestado por los bancos para la compra de vivienda creció un 49%, hasta los 5.331 millones de euros.
  • El número total de hipotecas con cambios en sus condicionesinscritas en los registros de la propiedad en junio se situó en 27.488 unidades, lo que supone un 309,1% más interanual.
  • Se registraron 23.072 novaciones con un aumento anual del 342,6%. Por su parte, el número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) subió un 211,0%, y el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor), casi un 148%.

Por CC.AA.

Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en junio han sido Andalucía (7.853), Madrid (7.372) y Cataluña (5.889). Además, son las regiones en las que la banca ha prestado más capital para la compra de vivienda, aunque en el número uno de la lista se sitúa Madrid (con 1.520,5 millones de euros), seguida de Andalucía (983,3 millones) y Cataluña (968,7 millones).

El País Vasco es la única que registra un descenso de las hipotecas registradas, mientras que en el resto de España se producen ascensos.

Las comunidades con mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas son Cantabria (97,5%), Aragón (87,2%) y Castilla-La Mancha (86,5%). En Navarra, Andalucía, Madrid y Murcia el crecimiento también supera el promedio nacional (41,2%), mientras que en Asturias y Extremadura no. En cambio País Vasco ha experimentado una caída del (33,2%).

El Euribor ha alcanzado números récords que no alcanzaba desde 2009. En tasa diaria, ha registrado un porcentaje del 2,2% y una tasa mensual en septiembre que oscila el 2%. Al igual que el Euribor, las hipotecas de tipo fijo han experimentado un incremento de sus costes.

Desde abril, se han registrado constantes subidas del Euribor a 12 meses con aumentos históricos. Al mes, estas subidas están significado el encarecimiento de las hipotecas en 100 euros. Sin embargo, el sobrecoste siempre variará según la fecha de realización del préstamo, el tipo de interés o la deuda pendiente de pago.

Aquellos que se decantaron por los préstamos hijos han conseguido protegerse del aumento del Euribor. Un total de 1,17 millones hogares optaron por las hipotecas fijas entre 2009 y 2022. Esta cifra supone el 24% del total de préstamos firmados durante este periodo.

Los préstamos fijos siguen siendo las hipotecas preferidas actualmente. En los primeros seis meses de 2022, el 70% de los préstamos formalizados han sido de tipo fijo.

Encarecimiento de los tipos fijos

Este incremento de los préstamos fijos en parte es gracias al mercado hipotecario y a las entidades bancarias que han impulsado la contratación de estos. En los últimos años, las hipotecas fijas han registrado números mínimos en comparación a las hipotecas variables.

A pesar de ello, los últimos meses han llevado al mercado financiero a encarecer las hipotecas de tipo fijo para las nuevas contrataciones, disminuyendo a la vez el coste de las hipotecas variables.

Actualmente, el valor de los tipos de interés los préstamos hipotecarios fijos oscila entre el 2,5% y el 3%, unos porcentajes que duplican con los registrados en meses anteriores.

 La evolución de las hipotecas en 2019 fue desigual, ya que en mayo subió (11,2%), pero cayó en abril (-0,1%). Hubo repuntes en marzo (15,8%), febrero (9,2%) y enero (22,5%).

El indicador llevaba subiendo ininterrumpidamente mes a mes desde abril de 2018. Por otro lado, la variación mensual cayó un -26,8%.

Asimismo, el importe medio fue de 127.888 euros en el tercer mes del año, un 1,6% superior en tasa interanual y un -27,4% inferior en tasa mensual. En cuanto al capital prestado, este superó los 3.373,9 millones de euros, cayendo un -13,3% frente a marzo de 2019 y cayendo un -46,9% frente febrero de 2020. Regionalmente, las autonomías que firmaron más hipotecas en enero fueron Andalucía (5.223), Cataluña (4.917) y Madrid (4.417). La mayor tasa de subida se registró en La Rioja (26,4%) y la mayor caída se produjo en Baleares (-44,6%).

Hipotecas en marzo de 2020: La opinión de pisos.com

Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, afirma que "los datos de hipotecas del mes de marzo publicados por el INE muestran las primeras consecuencias de la parálisis provocada por el COVID-19. Después de tres meses consecutivos creciendo respecto al 2019, la caída cercana al 15% responde al medio mes en el que el sector quedó en stand by". El experto asegura que "ante esta realidad, los datos de los próximos meses serán previsiblemente mucho peores".

El mercado hipotecario sigue a buen ritmo ya que se sigue optando por hipotecarse en detrimento del alquiler.

Para los que barajan contratar una hipoteca fija aquí le ofrecemos las cinco mejores hipotecas que existen actualmente en el mercado financiero:

Hipoteca exclusiva fija de Rastreator

Esta entidad gestiona sus hipotecas con condiciones exclusivas. Se trata de una hipoteca fija con un TAE del 2,34% y un TIN del 1,60% el primer año para una cantidad de 150.000 euros.

La oferta es a partir de 70.000 euros, con rentas superiores a 3.000 que desean financiar el 80% de tasación con un máximo de 20 años. Los requisitos de contratación son la domiciliación de la nómina y un seguro de hogar y de vida.

Hipoteca Open Fija de Openbank

Los clientes de esta hipoteca dispondrán de 30.000 euros de financiación a amortizar entre cinco y treinta años. Los requisitos de contratación son: nómina domiciliada, pensión o préstamo por un importe igual o superior a 900 euros o 1.800 si son dos titulares. Para un préstamo de 150.000 euros a 20 años el TAE es del 1,94% y el TIN del 1,75%.

Hipoteca fija sin comisiones de Bankia

Esta hipoteca ofrece cero costes de apertura, compensación por desistimiento o riesgo de tipo de interés. Requisitos: domociliar la nómina y contratar un seguro de Hogar por daños.

Dicha entidad proporciona 30.000 euros con un plazo máximo de amortización de hasta 30 años. Para un préstamo de 150.000 euros a 20 años, el banco aplica un TAE del 2,54% y un TIN del 2,2%.

Hipoteca fija de Bankinter

Ofrece financiación del 2,59% TAE al 1,89% TIN para un préstamo de 150.000 euros a devolver en 20 años. Requisitos: domiciliar la nómina y adquirir un seguro de vida y un seguro de hogar. Este producto tiene comisiones en concepto de apertura por valor de 1.500 euros 1%, en caso de amortización total o parcial 0,5% los cinco primeros años y 0,25% el resto, y un 0,75% por riesgos de tipo de interés en caso de cancelación anticipada o subrogación.

Hipoteca fija de Kutxabank

Este producto proporciona financiación del 2,77% TAE y del 2,2 TIN para un préstamo de 150.000 euros a 20 años. Requisitos: domiciliar una nómina igual o superior a 3.000 euros, contratar un seguro de vida y un seguro de hogar, tener tarjetas Kutxabank y un plan de pensiones. La cantidad que ofrece el banco va desde 30.000 hasta 600.000 euros a devolver entre 10 y 30 años.

La Comunidad de Madrid ya ha abierto el plazo de convocatoria de las ayudas al alquiler 2021. Desde el pasado 4 de mayo y hasta el día 24 de este mes, los interesados pueden presentar la solicitud para ser beneficiarios, aunque siempre y cuando cumplan los requisitos establecidos por la región y aporten la documentación pertinente.

Según explica el Gobierno regional, las subvenciones correspondientes a este ejercicio, y que se enmarcan en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, están recogidas en "la Orden 223/2021 de la Consejería de Vivienda y Administración Local, de fecha 28 de abril de 2021", que tiene por objeto convocar, para el año 2021, las ayudas económicas correspondientes al programa de ayuda al alquiler de vivienda y al programa de ayuda a los jóvenes en su modalidad de ayuda para el alquiler de vivienda habitual y permanente".

Presupuesto y objetivos

La Comunidad de Madrid destinará a esta convocatoria, cuyo plazo subvencionable es desde el 1 de enero y hasta el 31 de diciembre de 2021, un total de 17,75 millones de euros. De este importe, 10,64 millones van destinados al programa de ayuda a los jóvenes y los 7,1 millones restantes, al programa de ayuda al alquiler.

El objetivo de la convocatoria es "facilitar el disfrute de una vivienda en régimen de alquiler a los sectores de población con escasos medios económicos y a los jóvenes menores de 35 años en el momento de la solicitud".

Programa de Ayudas al Alquiler

Beneficiarios

Este programa está pensado para unos colectivos muy concretos:

  • Familias numerosas
  • Familias monoparentales con cargas familiares
  • Unidades de convivencia con alguna víctima acreditada de violencia de género
  • Unidades de convivencia con alguna víctima acreditada de terrorismo
  • Unidades de convivencia que cuenten con algún miembro con discapacidad
  • Unidades de convivencia con todos los miembros en situación de desempleo que hayan agotado prestaciones
  • Unidades de convivencia con todos sus miembros mayores de 65 años

Requisitos

Para poder beneficiarse de las ayudas públicas al alquiler, la Comunidad de Madrid establece una batería de requisitos:

  • Personas físicas mayores de edad, incluidas en alguno de los sectores de población con escasos medios económicos o jóvenes
  • Poseer nacionalidad española o residencia legal en España.
  • Ser titular de un contrato de arrendamiento conforme a la LAU.
  • Que la vivienda arrendada constituya la residencia habitual y permanente.
  • No ser propietario o usufructuario de una vivienda en España. Hay unas excepciones:
    • Partes alícuotas de herencias.
    • No disponibilidad por separación o divorcio.
    • Inaccesibilidad a la misma por discapacidad.
    • Imposibilidad de ocuparla por causas ajenas a su voluntad.
  • No tener parentesco en primer o segundo grado con el arrendador.
  • No ser socio o partícipe del arrendador.
  • No estar incurso en alguna de las circunstancias previstas en el art. 13 de la Ley General de Subvenciones.
  • No haber sido objeto de revocación de las ayudas previstas en un Plan de Vivienda.
  • Que la vivienda objeto del contrato lo sea por una renta igual o inferior a 600 euros mensuales, o hasta 900 euros para familias numerosas o en el caso de contratos de alquiler en los municipios de: Madrid, Pozuelo de Alarcón, Alcobendas, Las Rozas de Madrid, Boadilla del Monte, Torrelodones, Majadahonda o Villaviciosa de Odón.
  • Que los ingresos cumplan los siguientes límites:
    1. Límite máximo de ingresos de la Unidad de Convivencia (IUC):
      • IUC menores o iguales 3 veces del IPREM (23.725,80 euros)
      • IUC menores o iguales 4 veces del IPREM (31.634,40 euros): Familias numerosas de categoría general y unidades de convivencia con discapacitados
      • IUC menores o iguales 5 veces del IPREM (39.543 euros): Familias numerosas de categoría especial y unidades de convivencia con discapacitados de alguno de los siguientes tipos:
        • Personas con parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual o del desarrollo con un grado de discapacidad igual o superior al 33%.
        • Personas con discapacidad física o sensorial con un grado reconocido igual o superior al 65%.
    2. Límite máximo de ingresos de la Unidad de Convivencia (IUC), según la composición de la misma:
      • Si la UC está formada por un solo miembro: 1.5 veces el IPREM.
      • Si la UC está formada por dos o más miembros: 1.5 veces el IPREM por la primera persona adulta + 0.5 por cada persona adicional.
    3. Ingresos mínimos de la unidad de convivencia 0,75 veces el IPREM para los siguientes colectivos:
      • Familias numerosas.
      • Unidades de convivencia con algún miembro con discapacidad.
      • Unidades de convivencia con todos los miembros mayores de 65 años.
      • Para el resto de colectivos los ingresos mínimos serán igual o superior a 0.

Programa de ayudas a jóvenes

Beneficiarios

Pueden solicitar las ayudas de este programa las unidades de convivencia cuyos arrendatarios tengan menos de 35 años en el momento de la solicitud. Los restantes miembros de la unidad de convivencia deberán ser también menores 35 años.

Requisitos

  • Arrendatarios menores de 35 años.
  • Ser titular, o estar en condiciones de suscribir, un contrato de arrendamiento conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, siempre que sean con fecha posterior a la fecha fin de presentación de solicitudes.
  • Límite máximo de ingresos de la unidad de convivencia (IUC):
    • IUC menores o iguales 3 veces el IPREM (23.725,80 euros).
    • IUC menores o iguales 4 veces el IPREM (31.634,40 euros): Familias numerosas de categoría general y unidades de convivencia con algún miembro con discapacidad.
    • IUC menores o iguales 5 IPREM (39.543 euros): Familias numerosas de categoría especial y unidades de convivencia con algún miembro con discapacidad de los siguientes tipos:
      • Personas con parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual o del desarrollo con un grado de discapacidad igual o superior al 33%.
      • Personas con discapacidad física o sensorial con un grado reconocido igual o superior al 65%.
  • Ingresos mínimos serán igual o superiores a 0.
  • El resto de requisitos son idénticos a los del programa de ayudas al alquiler.

Importe de las ayudas

La región explica que la subvención es del 40% del importe de la renta anual que abonen por la vivienda, cifra que se eleva hasta el 50% de la renta si los beneficiarios son mayores de 65 años o menores de 35 años, siempre que la renta sea de hasta 600 euros al mes. Cuando el alquiler mensual está entre 601 y 900 euros, la ayuda será hasta el 30% mensual.

Cuándo y cómo presentar la solicitud

El plazo para pedir las ayudas arrancó el pasado 4 de mayo y se prolongará hasta el 24 de mayo, inclusive.

Hay dos maneras de presentar la solicitud: de forma telemática y de forma presencial, aunque debido a la crisis del covid-19, la región recomienda la presentación online. En ambos casos hay que utilizar el modelo oficial de solicitud y Anexos incluidos en la Orden.

De forma telemática: a través de la página web institucional de la Comunidad de Madrid. También se podrá presentar la solicitud por Internet, a través del Registro electrónico de la Consejería de Vivienda y Administración Local uno de los Certificados Electrónicos reconocidos o cualificados de firma electrónica, que sean operativos en la Comunidad de Madrid y expedidos por prestadores incluidos en la "Lista de confianza de prestadores de servicios de certificación" o cualquier otro sistema de firma electrónica que la Comunidad de Madrid considere válido en los términos y condiciones que se establezcan específicamente para cada tipo de firma.

De forma presencial: en el Registro General de la Consejería de Transportes, Vivienda e Infraestructuras o en cualquiera de los lugares establecidos en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y se dirigirán a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid.

Documentación que se debe aportar

Los solicitantes deben aportar junto a la solicitud:

  • El contrato de alquiler.
  • El certificado de empadronamiento colectivo e histórico.
  • Copia del permiso de residencia de larga duración o del permiso de residencia temporal, si se trata de extranjeros no comunitarios.
  • Declaración del IRPF o bien certificado de imputaciones de la AEAT, y/o otra documentación justificativa de los ingresos anuales de 2019 de arrendatarios y de los mayores de edad que componen la unidad de convivencia.

En el caso de solicitar la ayuda al alquiler de vivienda para colectivos con escasos medios económicos deben aportar, además de la documentación anterior, otros documentos:

  • Unidades monoparentales con cargas familiares: copia del libro de familia y/o documentación acreditativa.
  • Documentación acreditativa como víctima de violencia de género o víctima de terrorismo.
  • Dictamen técnico facultativo del tipo de discapacidad.
  • Certificado del Servicio Público de Empleo que acredite que todos los miembros de la unidad de convivencia mayores de edad han agotado la prestación por desempleo y se encuentran en situación de desempleo

Concesión de la ayuda

Según explica la Comunidad de Madrid, "el procedimiento de concesión de las subvenciones será en régimen de concurrencia competitiva, de forma que se concederán en base a un procedimiento por el que se tramitarán todas las solicitudes presentadas y posteriormente se compararán de acuerdo con los criterios de valoración fijados en las bases reguladoras y en la convocatoria de la subvención. En base a ello, se establecerá un orden de prelación y se procederá a su concesión en función del presupuesto disponible".

Dudas frecuentes 

Un documento resume una serie de preguntas frecuentes de los ciudadanos que responde la propia región:

¿Qué contratos de alquiler son válidos? Son válidos los contratos de alquiler de vivienda al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos. No son válidos, a efectos de la ayuda, los contratos de arrendamiento por temporada, los de alojamientos turísticos, de habitación o subarriendo.

Tengo varios contratos de alquiler desde el 1 de enero de 2021 ¿debo aportar sólo el último o puedo aportar también los anteriores? Puede aportar todos los contratos de arrendamiento siempre que no haya habido interrupción temporal entre ellos y el último siga vigente a la fecha de solicitud. Deberá aportarse el certificado de empadronamiento con indicación de la fecha de alta en cada una de las viviendas.

¿Puede solicitar la ayuda si aún no he suscrito un contrato de alquiler? Sí, siempre que la fecha de firma del contrato de alquiler sea posterior al 24 de mayo 2021, fecha de finalización del plazo de presentación de solicitudes, y únicamente para el Programa de ayuda a los jóvenes. El contrato o contratos vigentes antes de la fecha de finalización de dicho plazo deben de aportarse junto con la solicitud. En el caso de no haber suscrito el contrato se presentará después de haberse publicado el listado de beneficiarios junto con el certificado de empadronamiento y junto con la documentación que se indica en la Orden de bases y en la convocatoria.

¿Qué cuantía máxima de alquiler puede subvencionarse? El alquiler de la vivienda debe ser como máximo de 600 euros mensuales y excepcionalmente hasta 900 euros en el supuesto de las familias numerosas o determinados municipios señalados en la convocatoria. No se incluye en esa cantidad ningún tipo de gastos ni de impuestos. Y se refiere exclusivamente al alquiler de la vivienda, de tal forma que, si en el recibo de alquiler se desglosan otros conceptos como el alquiler de garajes o trasteros o se descuenta alguna cantidad, la ayuda se calculará en función del importe del alquiler efectivamente abonado.

Es necesario que se indique en la solicitud, la renta de alquiler actualizada y que se aporte la justificación documental de las actualizaciones de la renta que se hayan producido con posterioridad a la firma del contrato de alquiler para el que se solicita la ayuda. Si no se indica el importe actualizado podrá reconocerse como máximo, la ayuda correspondiente al importe de renta que consta en el contrato de arrendamiento. El importe del alquiler es el 40% de la cuantía anual del alquiler de vivienda realmente abonado y del 50% en el caso de los mayores de 65 años y menores de 35 años.

¿Cómo se calcula el límite de ingresos? Para el Programa de ayuda al alquiler a sectores de la población con escasos medios económicos, operan dos límites de ingresos máximos y un límite de ingresos mínimos:

  • El límite máximo de ingresos en ningún caso podrá superar:

3 IPREM: 23.725,80 ?

4 IPREM: 31.634,40 ? para familias numerosas de categoría general y unidades de convivencia con algún discapacitado.

5 IPREM: 39.543 ? - para familias numerosas de categoría especial y unidades de convivencia con algún discapacitado de los especificados en la Orden de convocatoria.

  • Una vez comprobado que no se supera el límite anterior, hay que tener en cuenta el límite máximo de ingresos de la Unidad de Convivencia (IUC) según la composición de la misma:

Si la UC está formada por un solo miembro: 1.5 IPREM

Si la UC está formada por dos o más miembros: 1.5 por la primera persona adulta + 0.5 por cada persona adicional.

  • Ingresos mínimos de la unidad de convivencia: 0,75 IPREM para los siguientes colectivos: familias numerosas, unidades de convivencia con algún miembro con discapacidad y unidades de convivencia con todos los miembros mayores de 65 años.

¿Quién y dónde debe firmarse la solicitud? Todos los titulares del contrato de arrendamiento deben firmar la solicitud. Deben constar en el apartado 5 de la solicitud los datos, con la fecha de nacimiento, de todos los convivientes que aparezcan en el certificado de empadronamiento y deben firmar los mayores de 18 años. Se han elaborado los Anexos I y II para el caso de que exista más de un arrendatario que deba autorizar la presentación de la solicitud en su nombre y/o varios miembros de sus unidades de convivencia y para poder consultar los datos que obran en otras Administraciones.

¿Quién tiene que figurar en el certificado de empadronamiento? El certificado de empadronamiento debe incluir a todos los arrendatarios y a todas las personas que tengan su residencia habitual y permanente en la vivienda para la que se pide la ayuda, y se considera que forman parte de la unidad de convivencia todos los empadronados. Si alguna de las personas empadronadas ya no reside en la vivienda, deben figurar de baja. Las personas que no tienen residencia legal en España no podrán justificar sus ingresos.

Cuando la vigencia del contrato no abarque la totalidad del periodo subvencionable de la convocatoria, o bien el empadronamiento que se acredite sea posterior al inicio del periodo subvencionable, la cuantía de ayuda se prorrateará en función de los días que reúna los requisitos.

En el caso de que cambie de domicilio y suscriba un nuevo contrato de alquiler, ¿qué debo hacer? Si se produce cambio de domicilio, deberá aportarse el nuevo contrato en el plazo máximo de quince días desde su firma. En este caso, deberá tener en cuenta que no podrá existir interrupción temporal entre el anterior contrato y el nuevo. Asimismo, debe constar el certificado de empadronamiento con indicación de la fecha de alta en cada una de las viviendas.

¿Cómo se notifica si he resultado admitido o excluido? No se va a proceder a notificaciones individualizadas. Se publicará en el Portal de Vivienda un listado de admitidos provisionales, así como un listado con los solicitantes requeridos a subsanar, con indicación de los motivos de subsanación y con el plazo para subsanar o presentar alegaciones.

¿Puedo presentar la documentación que me falta en cualquier momento? No, solo se puede presentar la documentación que debe acompañar a la solicitud o hacer una mejora de la misma, hasta el día de finalización del plazo (24 de mayo de 2021). Después deberá esperar hasta el periodo de subsanación. No obstante, si se ha producido un cambio en el contrato de arrendamiento relevante, como por ejemplo cambios en el arrendador y/o arrendatarios, número de cuenta dónde abonar la subvención, cambio en D.N.I. o N.I.E, debe indicarlo en el momento en que se produzca.

 ¿Es incompatible con otras ayudas al alquiler de vivienda? Sí. No se puede acceder a esta ayuda si se está recibiendo otra concedida por cualquier Administración Pública en el mismo periodo subvencionable, es decir del 1 de enero al 31 de diciembre 2021, incluyendo la ayuda para minimizar el impacto económico del coronavirus en el arrendamiento de vivienda habitual o la Renta Básica de Emancipación de los Jóvenes. En el caso de que esté disfrutando de alguna reducción en el importe del alquiler de su vivienda, se calculará la ayuda sobre la cuantía que efectivamente esté abonando.

Los expertos indican que existen dos aspectos que justifican el cambio de tendencia:

 Inversión.

Fondos y promotoras han observado que los precios en ciudades como Madrid o Barcelona son muy elevados y ponen su atención en zonas donde hay demanda potencial y precios más discretos.

 Mejora de condiciones económicas.

En las ciudades medianas existe una tendencia al mayor índice de empleo y el incremento de los salarios. Además, se ha producido un traspaso de personas del mercado del alquiler a la compra porque en algunas áreas es más barato adquirir una vivienda que alquilarla.

 

Breve Análisis de las ciudades medianas y su potencial.

En Valencia el mercado de la vivienda atraviesa un buen momento de venta en operaciones que se concentran en el centro de la ciudad y en las zonas próximas a la playa, contando con el respaldo de la demanda extranjera. También comienza a repuntar al mercado de obra nueva.

 Málaga experimentó un aumento de precios el año pasado. El protagonismo se comprarte entre la vivienda de segunda mano y, especialmente, la segunda residencia. La tendencia es volver a inmuebles pequeños para contener los precios.

En Sevilla se ha dado un fuerte dinamismo en la vivienda en los últimos años. Esto se debe a los tiempos medios de venta que manejan los propietarios de inmuebles, que suele ser inferior a 90 días.

 

¿Cuánto durará esta tendencia?

Los expertos opinan que el buen momento que atravesarán las ciudades medianas durante 2019 se traducirá en un aumento del valor de los inmuebles y las compraventas serán sobre todo sobre inmuebles de segunda mano. Además prevén que esta situación se dilatará en el tiempo por la mejora de las condiciones económicas del país.

 

Leer más en Pisos.comLas ciudades medianas, nuevas protagonistas del mercado inmobiliario.

Una buena presentación de la vivienda acompañada de un precio adecuado para el inmueble son las dos claves para vender lo antes posible y de la forma más eficiente. Para ello, vamos a repasar los puntos más importantes que se deben considerar para una venta fácil, sencilla y rápida:

Gestión de la visita

Las oportunidades de vender la vivienda se pueden desvanecer si los propietarios muestran su casa cuando se encuentre todo el núcleo familiar en ella o cuando no se responde a un correo o a una llamada a tiempo.

Sobrevaloración

A menudo, es reincidente que los vendedores de una vivienda establezcan un precio parecido al de otras viviendas del área sin considerar las peculiaridades de su hogar. Esto es un aspecto negativo, ya que disminuye el interés de los clientes por el inmueble previamente a visitarla.

Marketing inmobiliario

A través de las últimas herramientas tecnológicas, podemos planear una estrategia de marketing personalizada para el inmueble en cuestión para lograr definir el perfil de nuestros clientes potenciales y captarlos lo antes posible.

El Precio

Uno de los trucos más eficientes es redondear al precio de menor valor en los 30 primeros días para impactar en mayor magnitud en las personas interesadas. De esta forma, podríamos acercarnos a cerrar la operación. Cabe destacar que el precio se debe ajustar al valor de mercado a través de una tasación profesional.

Visión rentabilidad

Existen numerosos particulares que deciden obtener rentabilidad por medio de sus viviendas. Por ello, es recomendable que cuando se venda una vivienda, se señale la rentabilidad aproximada que se puede adquirir por la vivienda.

Home Staging

Preparar el inmueble, realizando arreglos pequeños que añaden un valor extra. Por ejemplo, neutralizar espacios, limpiar todos los habitáculos para atraer a más clientes, o cuidar la pintura e iluminación del hogar. Estas son las características de la técnica Home Staging.

La primera impresión

Causar una gran impresión influirá positivamente en la actitud con la que el potencial comprador visite la vivienda.

Con la nueva legislación de vivienda vista para aplicar en los próximos cuatro años, el Gobierno pretender aumentar el acceso a la vivienda a través de un incremento del parque público residencial, en mayor medida para arrendamiento asequible y social, subvenciones a grupos vulnerables y a jóvenes al alquiler o facilitar la emancipación de los más jóvenes en zonas rurales. A continuación, recogemos lo más destacado de estos programas y los beneficiados de cada una de las ayudas.

El Boletín Oficial del Estado recientemente ha hecho público el Real Decreto 42/2022 con el que se regula tanto el Bono Alquiler Joven como el Plan Estatal 2022-2025 para el acceso a la vivienda. Tras los cambios realizados en el Plan de Vivienda 2018-2021, las ayudas están más dirigidas al alquiler en vez de a la propiedad de la vivienda e incrementar el parque público de inmuebles que actualmente está en niveles mínimos.

En el preámbulo de la normativa, se defiende que: "La irrupción de los fondos europeos en el ámbito del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de España destinados a la rehabilitación y mejora de la eficiencia energética de nuestras viviendas, recomienda que el nuevo plan estatal de vivienda, por su coincidencia cronológica, centre sus esfuerzos en facilitar el acceso a la vivienda mediante ayudas al alquiler a los ciudadanos vulnerables, y al incremento del parque público de vivienda y del parque de vivienda en alquiler asequible o social, también en entornos rurales donde la disponibilidad de vivienda es escasa".

A continuación, os exponemos el reciente paquete de programas de ayudas enfocadas en la compra de una vivienda y del alquiler en zonas rurales:

Facilidades a los jóvenes para acceder a una vivienda en zona rural y urbana

Con el objetivo de impulsar el acceso a la vivienda, se pondrá a la disponibilidad de los jóvenes menores de 35 años una serie de ayudas a los arrendatarios de tales edades de hasta el 60% del alquiler mensual en el hogar habitual, así como facilidades para comprar un inmueble habitual por debajo de los 120.00 euros en localidades o poblaciones pequeñas con un número de habitantes inferior a los 10.000. De esta forma, se pretende dar solución al reto demográfico, ofreciendo a los jóvenes la opción de permanecer en las localidades pequeñas.

En este programa se ofrece dos posibilidades de ayudas a la persona adquirente, arrendataria o cesionaria del inmueble no simultáneo entre ellas:

  1. Ayuda para adquirir un hogar permanente y habitual perteneciente a una población o localidad pequeña con un número igual o inferior a 10.000 habitantes.
  2. Facilidades para el cobro de la renta del alquiler o precio de cesión en la utilización de la habitación o del hogar permanente y habitual.

Los beneficiados del programa de ayuda a los jóvenes para el alquiler de vivienda

Las personas beneficiadas por el paquete de ayudas mencionado recientemente deberán cumplir los próximos requisitos:

  • Estar por debajo de los 35 años, incluyendo los treinta y cinco, a la hora de pedir la ayuda
  • Cumplir las condiciones necesarias para firmar un contrato de alquiler o ser titular de un inmueble estipulado en los términos de la Ley 29/1994, en forma de arrendatario, de un contrato de cesión de uso de habitación en calidad de cesionario o arrendatario o de un contrato de cesión en uso en calidad de alquiler o de cesionario.
  • Que la habitación o el inmueble cedido, arrendado o para ceder o para arrendar se convierta en el hogar permanente y habitual del arrendatario.
  • Aquellas personas cuya vivienda permanente y habitual sea un inmueble cedido o arrendado, sean o no titulares del contrato de cesión o de alquiler, deben poseer en general unas rentas anuales iguales o por debajo al triple del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. En el caso de personas hijos o hijas de víctimas de violencia de género o con discapacidad el umbral se situará en 4 veces el IPREM y en 5 veces cuando sean personas con una discapacidad igual o mayor al grado de 33%. En el caso de cesión de habitación o de alquiler no estarán incluidos en la ayuda las personas que posean su domicilio permanente y habitual en la vivienda, sino que solamente a los estén en calidad de cesionario o arrendatario.
  • Que el precio o renta de la vivienda que se va a ceder o alquiler se sitúe por debajo o igual a los 600 euros mensuales. En el caso de cesión de uso de habitación o de alquiler el precio o renta de la vivienda deberá ser igual o por debajo a los 300 euros mensuales.

Si este programa de ayudas es compatible con el Bono Alquiler Joven, la cantidad de la subvención llegará hasta el 40% de la diferencia entre el precio mensual o renta que debe saldar el beneficiario por la cesión o alquiler de la habitación o vivienda permanente y habitual y de la cifra de 250 euros mensuales provenientes del Bono Alquiler Joven. Independientemente de ello, si la suma de la ayuda a la cesión o alquiler de este programa y la ayuda del Bono Alquiler Joven superan el 75% del pago total del precio o renta de la habitación o del inmueble, el porcentaje de la ayuda a la cesión o al alquiler se reducirá a la cantidad correspondiente.

Se podrá disfrutar de esta ayuda durante un plazo de cinco años como máximo. Todas aquellas personas que se hayan beneficiado de este programa de ayudas tendrán que hacer saber obligatoriamente si se produce alguna modificación en algunos de los requisitos que les llevaron a optar por la ayuda, ya que perdería el acceso a las ayudas. Los órganos responsables de las comunidades autonómicas abonarán periódicamente las ayudas.

Los beneficiados de las ayudas para la compra de un inmueble

Las personas físicas beneficiadas por las ayudas para la compra de un inmueble en zona rural tendrán que cumplir las siguientes condiciones:

  • Desde el 1 de enero de 2022, las personas que estén en condiciones de suscribir o que hayan suscrito un contrato privado o público de compra de un inmueble que esté situado en una localidad pequeña, incluyendo el caso de inmuebles a construir, deben disponer de unas rentas igual o por debajo del triple del IPREM. En el caso de personas con discapacidad, será de cuatro veces el IPREM y cinco veces cuando sean personas con una discapacidad de las siguientes características: por un lado, todas aquellas personas con discapacidad intelectual, parálisis cerebral, discapacidad del desarrollo con un grado igual o por encima del 33% o con enfermedad mental; por otro lado, personas con discapacidad sensorial o física con un nivel igual o por encima del 33%.
  • Tener igual o menos de 35 años cuando se pide la ayuda o cuando se suscribe un contrato privado o público para adquirir un inmueble cuando se lleve a cabo previamente a la convocatoria o posterior al 1 de enero de 2022.
  • Que el inmueble a comprar se convierta en la vivienda permanente y habitual del beneficiado con un plazo mínimo de cinco años desde que se adquiere, teniendo que ocuparla tres meses después de ser entregada la vivienda. Dicho plazo puede estar por debajo de los cinco años en el caso de que se cambie la vivienda habitual por motivos laborales o cuando se venda el domicilio reinvirtiendo el total de lo obtenido en adquirir otro domicilio permanente y habitual que se adapte a las nuevas necesidades de la persona beneficiada. Cuando se trate de un inmueble a construir, el plazo de cinco años comenzará contar cuando se entregue el inmueble al comprador.
  • Que el precio para adquirir el inmueble se sitúe en 120.000 euros o por debajo de dicha cifra.

La ayuda para adquirir un inmueble en una zona rural podrá alcanzar hasta los 10.800 euros por vivienda, con el límite del 20% del gasto de adquirir la vivienda. En el caso de adquirir la posesión de un inmueble por dos o más personas, la cuantía de la ayuda recibida por el beneficiado, que se convierte en propietario de una parte de la vivienda, se calculará a través de la aplicación del porcentaje de cuota adquirida al importe de la ayuda obtenida si hubiera adquirido el 100% de la vivienda

Para optar a la ayuda, se abrirá un plazo de tres meses que empezará a contar desde el día en el que se notifique la resolución de la solicitud de la ayuda. Este plazo se ofrecerá para que los beneficiados muestren el contrato privado o la escritura pública de compraventa que oficialice que se ha apropiado de la vivienda.

Este paquete de ayudas no estará disponible para aquellas personas que posean la propiedad de un inmueble en España. A la persona solicitante no se le considerará propietaria de un inmueble cuando la propiedad haya sido transmitido por mortis causa sin testamento o herencia. Por otro lado, quedarán también excluidos aquellas personas que aún obteniendo la titularidad de un inmueble, justifiquen que no disponen de ella debido a una situación de divorcio o separación o por un motivo ajeno a su voluntad.

Impulsar el acceso al alquiler a las personas más necesitadas

Este paquete está constituido por tres programas de ayudas dirigidas a aquellas personas con menos recursos. Estas ayudas prevén mejorar el acceso al alquiler de este grupo vulnerable y subsanar los subsidios causados por previos planes.

Se contará con una subvención que podrá llegar al 50% de la renta para aquellas personas que deseen alquilar con un plazo de cinco años y cuyos ingresos de los individuos en convivencia no se sitúen por encima del triple del IPREM. Si es el caso de personas con discapacidad o una familia numerosa de clase general, se aumentará el umbral hasta cuatro veces el IPREM. Será de 5 veces el IPREM cuando sean personas con una mayor discapacidad más pronunciada o familiares numerosas de clase especial.

Esta clase de subvenciones será aplicada a rentas que alcancen hasta los 600 euros al mes. Este máximo podrá llegar hasta los 900 euros en el caso en el que se acuerde previamente en el contrato de alquiler de una vivienda localizada en un área tensionada. De la misma forma, se podrá optar a la ayuda si se alquila o existe una cesión de una habitación con un alquiler de 300 euros o inferior, aunque esta cifra podrá subir hasta los 450 euros en algunos casos.

Criterios a cumplir para optar a las subvenciones del alquiler del Plan de Vivienda

Para poder acceder al paquete de ayudas del nuevo Plan de Vivienda, las personas mayores de edad y físicas que lo soliciten deberán cumplir los siguientes criterios:

  • Poseer la titularidad de un contrato de cesión de uso de una habitación o vivienda o de alquiler de un inmueble o habitación según lo estipulado en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
  • Aquella habitación o inmueble cedido o alquilado tendrá que ser el domicilio permanente y habitual del arrendatario. Para ello, la persona arrendataria deberá justificarlo con un volante de empadronamiento o un certificado en el que se expongan el día de la petición y todas las personas que vayan a ocupar la vivienda o la habitación expuesta en el contrato. Ambos habitáculos tendrán que ser la vivienda permanente y habitual mientras que se esté beneficiando de la ayuda.
  • Este paquete tendrá que destinarse únicamente por los beneficiados del cobro de la renta o del coste de la habitación o de la vivienda. No será compatible con otro tipo de ayuda al alquiler expuesto en este Plan ni con otras ayudas destinadas al mismo objetivo que puedan ofrecer las comunidades autónomas.

Apoyo al sector vulnerable

Este sector vulnerable estará formado por personas sin hogar o en situación de desahucio de su domicilio permanente, por víctimas de violencia de género y a otros grupos vulnerables, entre ellos casos de vulnerabilidad sobrevenida.

Se concederán ayudas destinadas tanto a los costes de comunidad y suministros como al alquiler que podrán alcanzar el 100% de tales gastos y de la renta. Para ello la renta deberá alcanzar hasta los 600 euros al mes o hasta los 900 euros en casos excepcionales. Por otro lado, los costes de suministros tendrán que situarse en los 200 euros mensuales. Estos números tendrán que estar vigentes durante el periodo de cinco años en el que se acceda a las ayudas

Apoyo a arrendatarios en caso de vulnerabilidad sobrevenida

En caso de haber inquilinos que se encuentren en vulnerabilidad sobrevenida y continúen en su vivienda permanente de alquiler, esta ayuda se destinará para el conjunto de personas convivientes cuyos beneficios económicos previos a la situación vulnerable se situasen en el quíntuple del IPREM y con ingresos posteriores a la vulnerabilidad del triple del IPREM. Para ambas situaciones, se tratarán como casos sin detrimento de ninguna característica en particular y con carácter general.

Es decir, las personas convivientes tendrán que haber experimentado una disminución de sus beneficios netos del 20% o más, además de situarse el esfuerzo para afrontar el alquiler en un 40% o más de sus beneficios. Esta ayuda se dirigirá a arrendamientos de cómo máximo de 900 euros mensuales cuya cantidad podría llegar a los 100% de la renta. El porcentaje de ayuda será determinado por las comunidades autónomas a través de informes anteriores realizados por los servicios sociales. Se podrá acceder a la subvención durante un plazo de 2 años.

Estarán excluidas de esta ayuda las personas que poseen propiedad de una vivienda o esté en situación de usufructo en la cual pueda vivir.

Las instituciones competentes de las autonomías serán las responsables de abonar las subvenciones periódicamente y con carácter general, posteriormente a que éstas lleven a cabo los procesos de concesión de ayudas a través de convocatorias abiertas permanentes y continuadas.

Mayor seguridad en caso de impago del arrendamiento

En suma de estas ayudas, se llevará a cabo otro programa destinado al cobro del seguro de protección del alquiler. El objetivo de este paquete es impulsar la oferta de inmuebles para alquilar con subvenciones a los arrendadores de inmuebles alquiladas, sobre todo, a los beneficiados por alguno de los programas del Plan de Vivienda.

¿Quiénes serán los beneficiados por la ayuda al pago del seguro de protección del alquiler?

Este paquete de ayuda podrá beneficiar a aquellos propietarios arrendadores de inmuebles independientemente de su categoría jurídica, o a los inquilinos que cumplan varios los criterios expuestos en el Plan Estatal de ayuda al alquiler.

¿Cuál será el importe mínimo asegurado?

El arrendador o la comunidad autónoma podrá ser el poseedor del seguro. Como mínimo, el importe deberá ser la renta arrendaticia anual. Si, por el contrario, obtiene algunas de las ayudas establecidas por el Plan de Vivienda, el importe deberá ser la renta arrendaticia anual, pero restándole dicha ayuda obtenida para el alquiler anual.

¿Qué porcentaje de ayuda se puede obtener?

La ayuda podrá alcanzar el 5% de la renta arrendaticia anual. Al igual que en el importe mínimo, en caso de obtener algunas de las ayudas expuestas en el Plan de Vivienda, la cifra de ayuda podría llegar hasta el 5% de la renta arrendaticia anual, pero se le restaría la ayuda concedida. Dicha ayuda nunca podrá ser mayor que el costo del seguro de protección que le corresponda de la renta arrendaticia.

Esta ayuda será ofertada anualmente con opción a prorrogarse cada año siempre y cuando el Plan de Vivienda siga estando vigente.

Las averías en los pisos de alquiler suelen convertirse en un verdadero quebradero de cabeza para inquilinos y para dueños. No solo por las molestias que inevitablemente ocasionan, a veces también por la duda de a quién corresponde afrontar el coste de la reparación.

Dejando a un lado este último aspecto, que suele generar infinidad de controversias, existen algunas averías que requieren de una intervención rápida. ¿Cuáles son? Los expertos de Habitissimo explican las más comunes.

Más allá de obligar a darse duchas de agua fría en verano, un fallo de la caldera puede suponer un auténtico calvario cuando ha llegado el frío. Sin posibilidad de que la calefacción funcione, la llamada al técnico no se debe hace esperar.

Pero antes, siempre se pueden hacer algunas sencillas comprobaciones. Hay pequeños problemas que se resuelven sin tener que acudir a un profesional, como una presión de agua insuficiente o una obstrucción en la salida de humos.

Pero lo más importante es la prevención. Por ello, conviene que la caldera pase revisiones anuales. Una pequeña fuga o problema en el funcionamiento reparados a tiempo pueden evitar averías mucho más serias en el futuro.

La lista de averías en la instalación de fontanería puede ser larga, pero hay algunas especialmente molestas, como atascos en los desagües, problemas en la cisterna o humedades.

En algunos casos la solución es sencilla y basta con cambiar una junta si es un grifo el que gotea, o el descargador si se trata de una cisterna que no funciona. Mientras, pequeñas obstrucciones se pueden resolver con un desatascador manual o en forma de líquido.

Pero a veces necesario el trabajo de un profesional. Un ejemplo son esos atascos, que no se disuelven con las herramientas que tenemos en casa. Otro son las humedades y filtraciones, que pueden provocar daños en los revestimientos y necesitar un trabajo de albañilería.

La clave para evitar en la medida de lo posible estas averías está en hacer un buen mantenimiento. Evitar usar el inodoro o el fregadero como cubo de basura o limpiar periódicamente los desagües son dos buenos consejos.

Un problema en el frigorífico o en la lavadora suponen más que una molestia. Son averías que pueden llegar a quitar el sueño si no se reparan con rapidez. La lista de problemas es también larga: fallos en la placa eléctrica, pérdida de gas en el caso de los frigoríficos, rotura de la bomba o gomas en mal estado en lavadoras, etc.

En cualquiera de los casos, lo recomendable es avisar de inmediato al propietario para que llame a un servicio técnico. Por lo general son averías que requieren de piezas de repuesto y una mano experta.

Sin embargo, nunca está de más revisar algunos aspectos antes, como que la lavadora está bien calzada o que ni la bomba de desagüe o el filtro están obstruidos. Si se trata del frigorífico, hay que inspeccionar los respiraderos, comprobar que las gomas no estén desgastadas o que no haya polvo en la parrilla trasera ni hielo en el evaporador.

Son averías que pueden dar mucho miedo. Al fin y al cabo, un cortocircuito puede llegar a ser peligroso y un apagón es un auténtico desastre si el frigorífico se para o no se puede teletrabajar.

La mayoría de estas averías se deben a la edad de la instalación o a un deficiente mantenimiento. Y la reparación puede ser costosa. Pero a veces la solución es mucho más sencilla, tanto como que la potencia contratada es insuficiente o que una conexión en mal estado hace que salte el diferencial.

En cualquier caso, nunca hay que olvidar que la responsabilidad del buen estado y del correcto mantenimiento de un piso de alquiler es tanto del propietario como del inquilino. Y tampoco hay que pasar por alto que, dependiendo del tipo de avería, la reparación corresponderá a uno u otro. 

Un agente inmobiliario debe conocer en profundidad el funcionamiento de una serie de aplicaciones esenciales para impulsar su nuevo perfil digital.

CamToPlan

La aplicación revolucionaria CamToPlan, a través de la realidad aumentada, consigue desplegar en la pantalla la cinta métrica de forma realista gracias a la tecnología 3D.

Haciendo uso de la cámara del dispositivo electrónico que se desee, tendremos la opción de medir el largo de las paredes o de los zócalos, o, por ejemplo el largo y ancho de una alfombra o las dimensiones de un mueble. Esto permitirá a los usuarios no tener que agacharse o tirarse al suelo para poder medir. Además, resultar ser más fácil que otros utensilios como el telémetro láser o la regla.

CamToPlan realiza el cálculo del terreno instantáneamente (ya sea por pies cuadrados o por metros cuadrados) y desarrolla el espacio del habitáculo a través de todas sus dimensiones. De esta forma, se ofrecerá la opción de compartir los planos a través de redes sociales, mensaje o correo electrónico con un simple cliqueo.

360 Panorama

A diferencia de la anterior, la aplicación 360 Panorama ofrece la posibilidad de desarrollar imágenes impactantes panorámicas y de compartirlas. Imágenes 360 grados de nivel profesional y de forma gratuita.

Comparte por redes sociales como Twitter o Facebook tus imágenes panorámicas fáciles y rápidas de crear y con una alta resolución. Podrás disfrutar de todo un amplio banco de imágenes panorámicas y comparte tus creaciones panorámicas con el resto de usuarios.

Evernote Scannable

La aplicación Scannable está más dirigida a facilitar el proceso de papeleo. Con esta, se podrá escanear tarjetas de visita, contratos, recibos y cualquier otro papel. Existe la opción de guardar los documentos al instante y compartirlos.

Por Scannable, podrás capturar con alta calidad textos escaneados de forma automática desde cualquier sitio:

  • Desarrolla de forma profesional el procedimiento del papeleo.
  • Escanea para todos. Cada uno de los miembros de un equipo, desde su propio dispositivo, podrá acceder a un escáner ScanSnap de versión Evernote y trasmitir textos que inicialmente se encontraban en papel.
  • Conversión de tarjetas de visita en contactos. Recibe toda la información acerca de las tarjetas de visita y almacénalas en tu listado de contactos.
  • Digitalización. Scannable es compatible con ScanSnap de la versión Evernote para lograr guardar los textos de otras páginas en el sitio deseado.
  • Escaneo rápido. Scannable captura al instante los textos, pizarras o recibos de gastos a los que apuntes con la cámara.
  • Guardar y compartir. Podrás compartir tus documentos con el resto de miembros a través de texto o correo electrónico. Además, podrás exportarlos a otras aplicaciones como Evernote con archivos JPG y PDF.
  • Ahorro de tiempo. Con el objetivo de obtener textos claros y legibles, de forma automática Scannable ajusta las imágenes, las recorta y gira.

MagicPlan

Para poder desarrollar planos de forma profesional, la aplicación MagicPlan lo realiza a través únicamente de fotografías. Con esta app, se podrá crear presupuestos completos de trabajo, observar en 3D los espacios, o generar proyectos creados por uno mismo, o, por otro lado, amueblar la vivienda.

Genere y edite de forma fácil y rápida planos de planta. Podrás añadir en un solo clic elementos, impuestos, notas, tareas, fotografías y lista de costes de productos.

Para descargar archivos en otros formatos como CSV, PNG, JPG, SVG, PDF y DXF, compre sus proyectos. Además, podrás enviarlo a otro miembro de la aplicación.

Observe en 3D sus proyectos. Tendrás la opción de publicarlos en formato de planos interactivos dentro de la Web o almacenarlos dentro de la Cloud de MagicPlan para visualizarlos y editarlos desde cualquier dispositivo que desee.

Snapseed

Esta aplicación se presenta como un editor profesional de fotos que Google ha desarrollado.

Si en otros sectores, una fotografía es el elemento más llamativo e importante, en la venta online lo es aún más. Para impulsar la publicidad online de propiedades, necesitamos acompañarla de imágenes de alta resolución gracias no solo a un buen móvil, sino también a una aplicación completa de edición, Snapseed.

Esta aplicación es una herramienta muy útil que te permite tratar imágenes con una versión final profesional a través de un uso muy intuitivo.

Simulador de hipotecas del Banco de España

Si tenemos potenciales compradores, es necesario ofrecer la mayor cantidad de datos posible y la máxima información para que sea conocedor sobre todas las condiciones de su futura hipoteca. A través de esta app del Banco de España, solo tendrás que aportar la información de los clientes para llevar a cabo los cálculos requeridos y ofrecerle unos resultados aproximados.

Vitrio

La última herramienta que es vital para un profesional del sector inmobiliario es Vitrio. Esta aplicación da la oportunidad de administrar a tiempo real su agencia: tanto los documentos como los comerciales, clientes, la actividad o la agencia.

Estas funciones y otras más dentro de Vitrio Agency CRM. De entre el resto de acciones que puedes desarrollar se encuentra adquirir estadísticas del canal o del perfil del que proceden tus compradores o leads y extraer información imprescindible. De esta forma, se obtendrá información necesaria para tomar las decisiones comerciales más eficaces dentro del marketing.

A simple vista, se podrá detectar la situación general de la agencia, el número de visualizaciones de los inmuebles, las llamadas o correos. En suma, también se podrá llevar a cabo paseos virtuales para compartirlos posteriormente en la web de la agencia.

Cursos de formación Fotografía Inmobiliaria

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso está dirigido a agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades que el marketing nos ofrece la Fotografía con sus técnicas de encuadre, claves para mejorar las fotografías, cámaras Réflex o apps de edición de imágenes para móviles y editores para PC.

Cursos de formación Vídeo para Inmobiliarias

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades que el marketing nos ofrece la Fotografía con sus técnicas de encuadre, claves para mejorar las fotografías, cámaras Réflex o apps de edición de imágenes para móviles y editores para PC.

Cuando vamos a vender un piso, tenemos dos opciones: contratar los servicios de una inmobiliaria o encargarnos de la venta nosotros mismos. Elegir una alternativa u otra dependerá de nuestras necesidades y preferencias como vendedores. No existe una opción mejor que la otra, pero sí es cierto que, según un estudio de Fotocasa, los vendedores de vivienda que han escogido hacerlo a través de inmobiliaria, destacan algunas ventajas importantes.

Los vendedores valoran el conocimiento del mercado por parte de los agentes, el trabajo de filtrado que realizan para diferenciar entre compradores potenciales y «curiosos», la posibilidad de delegar todo el proceso? ¿Quieres conocer cuáles son las principales ventajas de vender con agencia inmobiliaria para los vendedores? ¡Atento!

5 ventajas que valoran los vendedores al vender piso con inmobiliaria

1- Su conocimiento del mercado y base de clientes

La gran ventaja de trabajar con una agencia inmobiliaria para vender un piso, según los vendedores, es la posibilidad de contar con la ayuda, el asesoramiento y el conocimiento de los expertos en el mercado local. Es su trabajo diario, por lo que saben perfectamente cuál es el nivel de demanda en la zona, en qué precios se mueve el metro cuadrado?

Los clientes de las bases de datos de las inmobiliarias ya han sido previamente filtrados, lo que simplifica mucho el proceso de venta

2- Filtrado a los realmente interesados de los «cotillas»

Para evitar la pérdida de tiempo durante el proceso de venta de una vivienda, los agentes inmobiliarios van al grano, filtrando las visitas de los curiosos o personas sin la suficiente capacidad económica.

Antes de programar una visita con un potencial cliente para mostrar la vivienda, el profesional de la agencia inmobiliaria ha filtrado aquellas personas que realmente están interesadas y que pueden permitirse el inmueble en cuestión.

Buscador de agencias inmobiliarias en tu zona

3- Permite delegar el proceso completo de venta

Esta es otra de las ventajas que más destacan los vendedores de vivienda al vender un piso con inmobiliaria: la liberación del estrés que supone vender un piso por tu cuenta. Básicamente, la función del vendedor se limita a entregar la llaves a la inmobiliaria para que se encargue de atender las llamadas de los interesados, filtrar a los candidatos, gestionar las visitas?

Para los vendedores que no pueden dedicar el tiempo que requiere un proceso de venta de principio a fin, que no suele ser sencillo ni rápido, poder delegar todo el proceso es un gran alivio.

4-  Se encargan de los temas burocráticos

Las agencias inmobiliarias acostumbran a ofrecer entre su oferta de servicios la posibilidad de gestionar todo el papeleo que debe entregarse, solicitar los certificados (eficiencia energética, cédula de habitabilidad), redactar los contratos? ¡Qué respiro!

Dejar en sus manos esta parte del proceso es vital para muchos vendedores de vivienda sin tiempo ni conocimientos sobre la materia. En el coste de los honorarios de la inmobiliaria se incluye la realización de los trámites a realizar en una compraventa al completo. Esto implica poder resolver todas las dudas legales y fiscales y evitar errores en el proceso.

5- Acceso a más interesados en la vivienda en venta

Su trabajo es saber aprovechar al máximo los canales de difusión de pisos en venta para promocionar la vivienda y encontrar comprador lo antes posible. Los profesionales inmobiliarios difunden de forma masiva la propiedad y, además de ser expertos en crear anuncios llamativos y atractivos, aplican técnicas de marketing inmobiliario como el posicionamiento de pago en los portales.

El marketing inmobiliario es el conjunto de estrategias comerciales y publicitarias orientadas a la venta de propiedades (publicidad masiva, videos con realidad virtual...)

Todas las estrategias que se emplean desde una agencia inmobiliaria buscan generar una mayor exposición del piso en venta y llegar a un mayor número de posibles interesados. De esta forma, se acelera la búsqueda del candidato ideal. Realizar estas estrategias por cuenta propia es complicado, ya que, como vendedores, no tenemos las habilidades comerciales y el suficiente conocimiento del sector.

Por estas razones, quienes eligen vender un piso a través de inmobiliaria valoran enormemente la posibilidad de contar con la ayuda y el asesoramiento de expertos en el sector y en el mercado local.

El lanzamiento es la consecuencia final del procedimiento judicial de desahucio, es la obtención por parte del propietario de la posesión del inmueble y se produce a manos del juzgado cuando el arrendatario no hace la entrega voluntariamente y, evidentemente, tras obtener la resolución del contrato de arrendamiento.

También se produce en los procedimientos de ejecución hipotecaria y en los precarios, cuando ha existido una ocupación, pero en este artículo nos vamos a centrar en los que se producen como consecuencia de la finalización de un contrato de alquiler.

Evidentemente hay dos partes, el propietario del piso o casa que quiere recuperar la posesión y cobrar los alquileres que se hayan generado durante todo el contrato de arrendamiento y el inquilino o arrendatario que, por múltiples circunstancias no ha podido cumplir con el pago de la mensualidad de la renta y un Juzgado ha acordado que finalice el contrato y tenga que abandonar el piso o casa.

Vamos a tratar de analizar las dos posiciones y cuál es la mejor estrategia para seguir para que en estos casos salgamos lo menos perjudicados posible.

Actuación del arrendatario ante el desahucio

Evidentemente la situación actual de la pandemia consecuencia del coronavirus ha afectado económicamente a muchas familias que han visto como perdían su trabajo o entraban en un ERTE y su situación económica se veía muy afectada y llevaba a que no pudiesen pagar el alquiler de la vivienda.

Todos hemos oído que el Gobierno desde marzo de 2020 ha aprobado medidas para beneficiar a los arrendatarios y que se tenían que pactar reducciones de la renta del 50% o aplazamientos o directamente la reducción de estas a la mitad, pero no era una medida obligatoria para todos los propietarios y no siempre se ha podido llegar a un acuerdo. Es decir, no siempre se han aplicado, pero siempre se tienen que solicitar y que conste que se ha hecho la petición. No conviene hacerlo verbalmente, sino que se tiene que hacer por escrito y si no se tiene respuesta del propietario volverle a insistir. Pese a que ya hace un año desde que se aprobaron si aun no se ha solicitado y el contrato sigue vigente debe solicitarse para iniciar una negociación con la propiedad.

Por tanto, el arrendatario que se encuentre que no puede pagar la renta lo que debe hacer es:

Para evitarlo

1º Comunicárselo inmediatamente al propietario para que puedan buscar una solución, ya sea aplicando las medidas del Gobierno o las que ellos puedan pactar para evitar que la situación acabe en un procedimiento judicial de desahucio.

Evidentemente estos acuerdos deben documentarse por escrito para que se puedan probar.

Si ya tiene un procedimiento de desahucio

2º Si no se ha podido hacer lo anterior y ya nos han notificado una demanda de desahucio, lo que hay que hacer rápidamente es ponerse en contacto con los servicios sociales para que analicen su situación y vean si le pueden facilitar ayudas o medios para solucionarlo.

Este paso se debe comunicar al Juzgado y solicitar un incidente excepcional de suspensión del procedimiento de conformidad con los Decretos Leyes aprobados por el Gobierno. Se ha aprobado la suspensión de estos procedimientos hasta el 9 de mayo, que finalice el estado de alarma, y se ha anunciado que, en pocos días, aprobaran que se amplíe 3 meses más, es decir, hasta el 9 de agosto. Fecha un poco extraña porque el mes de agosto es inhábil para los juzgados y no se hacen lanzamientos.

La suspensión se acordará en cualquier fase del procedimiento y aunque fuese anterior al Estado de Alarma.

Si, pese a todo esto, el lanzamiento sigue adelante siempre es preferible que no se produzca y entregar voluntariamente la posesión al propietario, ya sea extrajudicialmente, o a través del juzgado, pero siempre comunicándolo a este. Esto llevara a que la deuda no se incremente mas con el coste del lanzamiento, que va incluido dentro de las costas judiciales, y porque demostrará una buena voluntad por parte del arrendatario y puede dar pie a que posteriormente se llegue a un acuerdo.

Actuación del propietario ante el impago

El propietario lo que quiere es recuperar cuanto antes la propiedad para poder volverla a alquilar y así seguir teniendo una rentabilidad del piso o de la casa. Le conviene llegar a un acuerdo con el arrendatario que se encuentra en una difícil situación económica y no puede pagar la renta. Lo ideal es llegar a un acuerdo de entrega de las llaves con o sin reconocimiento de deuda.

Si hay voluntad del inquilino de pagar, aunque sea unos pagos pequeños, siempre es mejor aceptarlos para que no se vaya incrementando la deuda y porque implica un compromiso por parte del mismo.

Si, en cambio, todo son excusas para no pagar lo mejor es poner la demanda de desahucio cuanto antes porque los juzgados están muy colapsados y se tardara unos meses en recuperar la vivienda por lo que cuanto antes se empiece mejor. Pese a las normativas aprobadas sobre la suspensión de los procedimientos siempre es mejor que ya esté en el juzgado y se suspenda que no tener que iniciarlo después.

En definitiva, para evitar un lanzamiento lo mejor es buscar un acuerdo con la otra parte que llevara a recuperar la vivienda con más facilidad y con el menor coste económico posible que, aunque luego se pueda reclamar al inquilino puede ser muy difícil cobrarlo.

Esta tendencia, en opinión de los expertos, no parece que vaya a cambiar. Sin embargo, la pandemia está modificando el modus operandi tanto de los adquirientes de vivienda como de aquellos potenciales compradores que en un futuro piensan materializar una operación de estas características. ¿Cómo está influyendo el coronavirus en la compra de vivienda en España cuando lo que se busca es la rentabilidad o la posibilidad de dotar al propietario de mayor tranquilidad económica?

La vivienda se erige hoy en día como uno de los activos "más populares" en los que invertir, pues aporta seguridad en tiempos de incertidumbre. Sigue siendo un valor refugio.

Desde el sector inmobiliario se confirma que en los últimos meses la función de la vivienda en España como valor refugio se está intensificando. En concreto, Toni Expósito, director general de Comprarcasa, explica que la vivienda se ha configurado a raíz de la Covid19 como "uno de los activos más populares a la hora de invertir en nuestro país", ya que, a pesar de que se trata de un bien con escasa liquidez, "la seguridad que aporta a los propietarios en la actualidad es muy importante".

Esta valoración es compartida por Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, quien expone que ante "la incertidumbre" que la crisis sanitaria está generando en la sociedad a nivel económico en estos momentos, la vivienda ejerce de cortafuegos, pues se trata de una inversión arraigada en nuestro país y "de la que la gente tiene conocimiento", frente a otras opciones "con mayor volatilidad" y que exigen un alto grado de especialización, las cuales han quedado descartadas.

Los compradores de reposición económicamente solventes copan este tipo de operaciones, aunque han esperado a que los precios bajaran para beneficiarse de los descuentos.

En cuanto al perfil del comprador, desde Foro Consultores inciden en que se trata en su mayoría de "repositores". En concreto, subrayan que la pandemia ha dejado enseñanzas entre los propietarios, por lo que "la gente busca la casa que mejor se adapte a las nuevas necesidades", especialmente viviendas con mayor superficie y funcionalidad. De igual modo, Smerdou hace hincapié en que el coronavirus ha generado un "efecto psicológico" en la sociedad, que en los clientes se está materializando en una aceleración de las decisiones de compra.

Por su parte, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, defiende que desde el inicio de la pandemia hasta ahora "exclusivamente están comprando vivienda aquellos que tienen necesidad de hacerlo y pueden permitírselo". Sin embargo, reconoce que los compradores son conscientes de que los precios están a la baja, "por lo que han optado por esperar hasta ver dónde llegan los descuentos" y poder beneficiarse de ellos.

La pandemia ha modificado las preferencias de los millennials, que manifiestan su inclinación por la compra antes que por el alquiler, aunque son los peor tratados por la crisis.

Otra de las claves que se está viviendo en el sector inmobiliario tiene que ver con los millennials. En este sentido, Duque afirma que ahora los jóvenes, "al igual que antes hicieron sus padres", ven la compra como una opción con numerosas ventajas frente al alquiler". Esta idea también se desprende de las declaraciones de Palmero, quien adelanta que para este colectivo "el alquiler es una solución exclusivamente temporal, ya que supone un gasto a fondo perdido que no es lógico mantener en el tiempo". "Teniendo en cuenta los bajos tipos de interés, en la mayor parte de los casos se paga por un alquiler solo un 10-20% menos que por una cuota mensual hipotecaria", argumenta este experto.

Pese a ello, Duque no esconde las trabas con las que los millennials se encuentran en la actualidad a la hora de acceder a una vivienda en propiedad. Así, insiste en que si bien la intención de estos es comprar "otra cosa muy distinta es que puedan hacerlo, dada la dificultad que existe para ahorrar y reunir el 20% del importe de una vivienda que exige cualquier entidad bancaria", además de hacer frente a los gastos adicionales que toda compra requiere, como son los costes de notaría, Registro de la Propiedad e impuestos.

Ahora hay más compradores que adquieren vivienda para sus hijos porque ven esta operación una inversión rentable en el largo plazo. Son conscientes de las ventajas de tener una vivienda en propiedad.

En paralelo a esta situación, los expertos del sector perciben que en los últimos meses existe un mayor número de compradores que adquieren una vivienda con el fin de legarla a los hijos. En esta línea, Duque recalca que se trata de un colectivo "estable que siempre ha existido", pero reconoce que recientemente se ha hecho notar más, al ser "conscientes de las ventajas de tener una vivienda en propiedad".

En concreto, estos compradores "tratan de ayudar a sus descendientes a convertirse en propietarios, ya sea asumiendo la totalidad del importe de la operación o una parte de ella", agrega el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Asimismo, desde Libra GP añaden que este perfil de comprador "varía con el ciclo económico" y que, en general, se distingue por percibir la compra de un inmueble "como una inversión rentable en el largo plazo".

El inversor profesional no ha desaparecido. Este compra vivienda de segunda mano en su zona de influencia, buscando revalorización y una mayor rentabilidad.

Por último, los expertos del sector descartan que se haya producido una desaparición del cliente que busca vivienda únicamente para invertir, a pesar de la bajada de precios que se está produciendo en la compraventa y de la inestabilidad que se está registrando en el mercado del alquiler.

Al respecto, desde Foro Consultores Inmobiliarios ponen de manifiesto que se trata de un inversor que "compra en su zona de influencia, que ya conoce" y opera sobre viviendas de segunda mano. Así, apunta Smerdou, este perfil de cliente está configurado por personas que saben esperar y que ven la inversión como una operación con la que poder revalorizar la vivienda y obtener una mayor rentabilidad en el futuro.

Colaborador:

www.pisos.com

¿Cómo está incidiendo la pandemia en la compraventa residencial?

La vivienda se ha comportado en España, tradicionalmente, como un valor refugio. Ello se debe, según Miguel Palmero, director general de Libra GP, a que la compra de un inmueble residencial cumple "múltiples funciones". Además de ser el espacio en el que desarrollamos nuestro proyecto vital, representa una inversión recuperable y revalorizable, "más aún en la actualidad, cuando la bolsa está muy lejos de ser una opción rentable y cuando los intereses llevan tiempo en negativo".

Esta tendencia, en opinión de los expertos, no parece que vaya a cambiar. Sin embargo, la pandemia está modificando el modus operandi tanto de los adquirientes de vivienda como de aquellos potenciales compradores que en un futuro piensan materializar una operación de estas características. ¿Cómo está influyendo el coronavirus en la compra de vivienda en España cuando lo que se busca es la rentabilidad o la posibilidad de dotar al propietario de mayor tranquilidad económica?

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La vivienda se erige hoy en día como uno de los activos "más populares" en los que invertir, pues aporta seguridad en tiempos de incertidumbre. Sigue siendo un valor refugio.

Desde el sector inmobiliario se confirma que en los últimos meses la función de la vivienda en España como valor refugio se está intensificando. En concreto, Toni Expósito, director general de Comprarcasa, explica que la vivienda se ha configurado a raíz de la Covid19 como "uno de los activos más populares a la hora de invertir en nuestro país", ya que, a pesar de que se trata de un bien con escasa liquidez, "la seguridad que aporta a los propietarios en la actualidad es muy importante".

Esta valoración es compartida por Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, quien expone que ante "la incertidumbre" que la crisis sanitaria está generando en la sociedad a nivel económico en estos momentos, la vivienda ejerce de cortafuegos, pues se trata de una inversión arraigada en nuestro país y "de la que la gente tiene conocimiento", frente a otras opciones "con mayor volatilidad" y que exigen un alto grado de especialización, las cuales han quedado descartadas.

Los compradores de reposición económicamente solventes copan este tipo de operaciones, aunque han esperado a que los precios bajaran para beneficiarse de los descuentos.

En cuanto al perfil del comprador, desde Foro Consultores inciden en que se trata en su mayoría de "repositores". En concreto, subrayan que la pandemia ha dejado enseñanzas entre los propietarios, por lo que "la gente busca la casa que mejor se adapte a las nuevas necesidades", especialmente viviendas con mayor superficie y funcionalidad. De igual modo, Smerdou hace hincapié en que el coronavirus ha generado un "efecto psicológico" en la sociedad, que en los clientes se está materializando en una aceleración de las decisiones de compra.

Por su parte, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, defiende que desde el inicio de la pandemia hasta ahora "exclusivamente están comprando vivienda aquellos que tienen necesidad de hacerlo y pueden permitírselo". Sin embargo, reconoce que los compradores son conscientes de que los precios están a la baja, "por lo que han optado por esperar hasta ver dónde llegan los descuentos" y poder beneficiarse de ellos.

La pandemia ha modificado las preferencias de los millennials, que manifiestan su inclinación por la compra antes que por el alquiler, aunque son los peor tratados por la crisis.

Otra de las claves que se está viviendo en el sector inmobiliario tiene que ver con los millennials. En este sentido, Duque afirma que ahora los jóvenes, "al igual que antes hicieron sus padres", ven la compra como una opción con numerosas ventajas frente al alquiler". Esta idea también se desprende de las declaraciones de Palmero, quien adelanta que para este colectivo "el alquiler es una solución exclusivamente temporal, ya que supone un gasto a fondo perdido que no es lógico mantener en el tiempo". "Teniendo en cuenta los bajos tipos de interés, en la mayor parte de los casos se paga por un alquiler solo un 10-20% menos que por una cuota mensual hipotecaria", argumenta este experto.

Pese a ello, Duque no esconde las trabas con las que los millennials se encuentran en la actualidad a la hora de acceder a una vivienda en propiedad. Así, insiste en que si bien la intención de estos es comprar "otra cosa muy distinta es que puedan hacerlo, dada la dificultad que existe para ahorrar y reunir el 20% del importe de una vivienda que exige cualquier entidad bancaria", además de hacer frente a los gastos adicionales que toda compra requiere, como son los costes de notaría, Registro de la Propiedad e impuestos.

Ahora hay más compradores que adquieren vivienda para sus hijos porque ven esta operación una inversión rentable en el largo plazo. Son conscientes de las ventajas de tener una vivienda en propiedad.

En paralelo a esta situación, los expertos del sector perciben que en los últimos meses existe un mayor número de compradores que adquieren una vivienda con el fin de legarla a los hijos. En esta línea, Duque recalca que se trata de un colectivo "estable que siempre ha existido", pero reconoce que recientemente se ha hecho notar más, al ser "conscientes de las ventajas de tener una vivienda en propiedad".

En concreto, estos compradores "tratan de ayudar a sus descendientes a convertirse en propietarios, ya sea asumiendo la totalidad del importe de la operación o una parte de ella", agrega el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Asimismo, desde Libra GP añaden que este perfil de comprador "varía con el ciclo económico" y que, en general, se distingue por percibir la compra de un inmueble "como una inversión rentable en el largo plazo".

El inversor profesional no ha desaparecido. Este compra vivienda de segunda mano en su zona de influencia, buscando revalorización y una mayor rentabilidad.

Por último, los expertos del sector descartan que se haya producido una desaparición del cliente que busca vivienda únicamente para invertir, a pesar de la bajada de precios que se está produciendo en la compraventa y de la inestabilidad que se está registrando en el mercado del alquiler.

Al respecto, desde Foro Consultores Inmobiliarios ponen de manifiesto que se trata de un inversor que "compra en su zona de influencia, que ya conoce" y opera sobre viviendas de segunda mano. Así, apunta Smerdou, este perfil de cliente está configurado por personas que saben esperar y que ven la inversión como una operación con la que poder revalorizar la vivienda y obtener una mayor rentabilidad en el futuro.

Según Pedro Saura, secretario de Estado de Transportes, Movilidad y Gestión Urbana, en la actualidad se está ultimando la licitación de los primeros 5.000 inmuebles. Una promoción de inmuebles que se ubicarán en las zonas más tensionadas del país y cuya gestión será público-privada.

Sin embargo, en los últimos años distintas comunidades autónomas han desarrollado iniciativas para incrementar el parque de vivienda pública en alquiler. A continuación analizamos las diferentes comunidades autónomas con mejores medidas de vivienda social.

El primer puesto lo ocupa el País Vasco que pone el foco en la captación de viviendas vacías para la creación de un parque en alquiler asequible para sectores de la población vulnerables.

La normativa vasca reconoce el derecho subjetivo que tienen los ciudadanos a acceder a una vivienda digna. Se ha optado por el alquiler social, hasta el punto de que en 2020 todas las viviendas promovidas por el Ejecutivo de esta comunidad autónoma deben estar destinadas al arrendamiento. La construcción de un parque público y la captación de viviendas deshabitadas, son las estrategias por las que el Gobierno vasco ha apostado para fomentar este mercado.

En la actualidad se está intensificando la movilización del stock de viviendas vacías de particulares. Así, la administración regional recibe los inmuebles en régimen de usufructo y, durante seis años, se encarga de la gestión integral del arrendamiento. Por su parte, el dueño del inmueble recibe una serie de garantías, entre las que destaca una renta mensual que puede alcanzar los 600 euros y el compromiso del Gobierno autonómico de devolver la vivienda a la finalización del contrato en condiciones adecuadas.

Esta fórmula ha permitido captar casi 6.000 viviendas y se calcula que la misma alcanzará los 7.200 inmuebles residenciales cedidos. Como contrapunto a esta medida, en 2020 el Gobierno vasco espera comenzar a aplicar un canon a las viviendas vacías. La acción, incluida en la Ley de Vivienda vasca de 2015, penaliza los inmuebles deshabitados con una tasa anual mínima de 10 euros por metro cuadrado. Asimismo, prevé la expropiación de aquellos pisos que durante más de dos años permanezcan deshabitados sin causa justificada.

En Cataluña la vivienda se basa en las compras por tanteo y retracto en el mercado privado a favor de la Administración. Además, existen acuerdos con diferentes entidades financieras.

En 2019, Cataluña contaba con un parque de vivienda social de más de 20.000 inmuebles. La administración autonómica ha rubricado acuerdos con diferentes entidades financieras, de manera que estas en 2018 cedieron a alquiler social un total de 2.930 inmuebles. De igual modo, y como sucede en País Vasco, el Gobierno catalán desarrolla programas de mediación para sacar al mercado viviendas vacías. Ofreciendo bonificaciones a aquellos propietarios privados que cedan temporalmente la gestión de sus viviendas en alquiler. En 2018 se registraron más de 8.300 contratos de estas características.

En Andalucía la promoción de obra nueva y la rehabilitación son las dos estrategias para impulsar la vivienda en alquiler social y que cuenta con una alta demanda entre los jóvenes.

Andalucía es la comunidad autónoma que cuenta con el mayor parque de vivienda pública de España, con alrededor de 81.000 viviendas protegidas en régimen de arrendamiento. En Andalucía, la demanda de vivienda social en la región alcanza actualmente las 70.000 peticiones, en su mayoría de alquiler.

Este desequilibrio ha motivado que el Gobierno autonómico de coalición PP-Ciudadanos haya apostado por la promoción de vivienda nueva a precio asequible, anticipando programas focalizados en el arrendamiento. Fruto de este compromiso es el Plan en materia de alquiler, que en 2019 se ha saldado con la firma de 23 promociones de viviendas asequibles para levantar 722 pisos. Está previsto que en el primer cuatrimestre de 2020 se lance su segunda convocatoria.

Ambas iniciativas forman parte del ambicioso Plan Vive en Andalucía, que busca sumar 40.000 inmuebles al parque de vivienda pública regional entre 2020 y 2024. Desde la Consejería de Fomento andaluza confirman que el parque público de alquiler se aumentará a través de la rehabilitación de inmuebles, y que todos estos nuevos inmuebles estarán dirigidos prioritariamente a jóvenes que necesitan un apoyo para acceder a la primera vivienda.

Madrid comenzó apostando por la intermediación entre propietarios e inquilinos, pero ahora quiere dedicarse a la promoción de vivienda asequible en alquiler.

La Comunidad de Madrid puso en marcha, en el año 2008, el Plan Alquila, por el que la administración se comprometía a gestionar y mediar los contratos de arrendamiento entre propietarios e inquilinos. La iniciativa se ha saldado, hasta la fecha, con casi 90.000 contratos suscritos. No obstante, desde el Gobierno autonómico madrileño reconocen que el acceso a la vivienda constituye un "problema" en la región, por lo que recientemente se ha apostado por potenciar la construcción de obra nueva en régimen de alquiler.

Según el consejero de Vivienda de la Comunidad de Madrid David Pérez, los inmuebles que incluye el Plan Vive Madrid, contarán con unos alquileres más bajos, entre un 40% y un 50% menos, que los actuales precios del mercado. Estas viviendas se ubicarán en 43 municipios diferentes y, en un 80% de los casos, constarán de 1 y 2 dormitorios. Se llevarán a cabo en promociones de suelo público mediante concesiones administrativas en colaboración público-privada.

Según Pérez, el objetivo del Gobierno autonómico es "ayudar a aquellos colectivos más necesitados los jóvenes y los mayores jubilados de 65 años". Por lo que desde la Consejería de Vivienda de la Comunidad de Madrid se ha contemplado también un nuevo reglamento de vivienda protegida, en el que quedarán incluidas nuevas figuras, como el alquiler rotacional, "que permitirá modelos similares al coliving" y los alojamientos estudiantiles universitarios.

El confinamiento disparó el interés de los ciudadanos por el mercado inmobiliario, algo que quedó patente en los incrementos que experimentó en su audiencia el portal pisos.com

El estado de alarma disparó el interés de la sociedad española por la compra, venta y alquiler de viviendas, algo que quedó reflejado en la audiencia registrada en pisos.com, que desde el mes de mayo experimentó aumentos interanuales muy importantes en su audiencia mes a mes, alcanzándose incrementos máximos del 88% en septiembre y del 75% en octubre, respecto al 2019.

De esta manera, el portal inmobiliario cierra el 2020 con un aumento medio del 30% en su audiencia total respecto al año pasado. La vivienda más buscada fue un piso de alrededor de 95 m², 3 habitaciones, terraza, ubicado en el área metropolitana de una gran ciudad y por un precio de alrededor de 280.000 euros.

Los usuarios y profesionales necesitaban información veraz de lo que estaba pasando en el mercado de la vivienda durante los meses más duros. La transformación digital ha sido decisiva

Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que "la labor de los portales inmobiliarios como punta de lanza durante toda la crisis de la COVID-19". "En unos momentos de tanta incertidumbre e inseguridad por lo que estaba por venir era fundamental informar a los usuarios y profesionales sobre lo que estaba pasando en el mercado de la vivienda en España y el escenario que se abría en el corto y medio plazo", subraya el experto.

Font añade que "precisamente por eso durante todo el año hemos estado muy cerca de nuestros clientes y de los medios de comunicación para resolver todas las dudas y necesidades que han surgido para poder volver a la normalidad lo antes posible utilizando todas las herramientas a nuestro alcance". Desde que se destara la crisis, la compañía ya avisó de la "urgencia" de poner en marcha mecanismos digitales que permitieran reducir el impacto económico y laboral de la COVID-19 en las empresas del sector. El portal apostó más que nunca por la digitalización para ayudar al sector inmobiliario a paliar la crisis en un momento en el que el 50% de las empresas en España todavía no disponían de website.

pisos.com impulsó planes e iniciativas para apoyar a los profesionales de la industria inmobiliaria a superar los peores meses de la crisis. También colaboró con campañas solidarias

En un contexto de crisis sanitaria y económica, pisos.com puso en marcha durante el mes de marzo su plan de Comunicación para la lucha contra la crisis del COVID-19 a nivel nacional: #TodoIraBien. El portal inmobiliario ofreció, tanto a usuarios como a profesionales, nuevos contenidos especiales con consejos para paliar al máximo las adversidades que generó la parálisis de la actividad inmobiliaria en España. Con el inicio de la desescalada en el mes de mayo, el portal inmobiliario impulsó el plan #VolverAEmpezar, en el que siguió siendo la principal fuente de información inmobiliaria, difundiendo un análisis realista sobre el mercado basado en mensajes claros y constructivos y ayudando a sus clientes a digitalizar su negocio para hacerlo más productivo en un futuro inmediato.

Además, la compañía ha colaborado con campañas solidarias centradas en la recogida de alimentos como ?Proptech Solidarias?, junto a la Federación Española de Bancos de Alimentos, y #LaCenaDeNavidadMásGrande, una carrera virtual organizada por Acción Contra el Hambre a partir de la donación del dinero destinado a las comidas navideñas. De esta manera, el sector inmobiliario suma fuerzas en la lucha contra los efectos de la crisis del coronavirus en los segmentos más vulnerables de la población.

Colaborador:

www.pisos.com

José Ramón Zurdo, añade que "en el alquiler de viviendas: son los propietarios particulares los que obtienen mayores beneficios, y no solo económicos, a la hora de comprar una vivienda para luego destinarla al alquiler residencial. Analizando la actual legislación arrendaticia se puede afirmar que cuando el titular arrendador de la vivienda que se desea alquilar es una persona física el alquiler tiene un tratamiento jurídico y fiscal más favorable que cuando el titular arrendador es una mercantil".

Vamos a mencionar cinco situaciones en las que la balanza se inclina hacia el particular en detrimento de las personas jurídicas:

  1. Reducción fiscal. Los propietarios particulares gozan actualmente de una bonificación en la declaración de la renta. En concreto, de una reducción fiscal estatal del 60% de los rendimientos netos que obtengan del alquiler. "Reducción que se perdería si los arrendadores de las viviendas fueran personas jurídicas, excepto aquellas sociedades cuyo objeto social fuera la inversión en viviendas y tuvieran un régimen fiscal más favorable, como por ejemplo fondos, socimis y grandes tenedores de inmuebles".
  2. Plazo menor. También cuando los arrendadores de las viviendas son sociedades mercantiles, la duración de los arrendamientos es mayor, porque en estos casos los inquilinos pueden permanecer arrendados hasta siete años; en cambio cuando los arrendadores de las viviendas son personas físicas, el plazo de duración de los arrendamientos se acorta hasta los cinco años.
  3. Menos gastos. En el caso de los propietarios que son personas jurídicas, los gastos de gestión y de formalización de los contratos de arrendamiento tienen que ser asumidos por ellos, mientras que "cuando los arrendadores son personas físicas, pueden repercutir dichos gastos a los inquilinos".
  4. Recuperar la vivienda por causa de necesidad. Otra de las ventajas de los particulares es que pueden recuperar las viviendas arrendadas en casos de necesidad, antes del quinto año de finalización de los arrendamientos. En cambio, "un arrendador persona jurídica no podría hacerlo, porque la ley limita esta causa de recuperación de las viviendas arrendadas solo a las personas físicas", detalla la Agencia Negociadora del Alquiler.
  5. Recuperar la vivienda en desahucios.  "En casos de desahucios promovidos por arrendadores personas jurídicas, que no sean grandes tenedores de inmuebles, cuando los tribunales detecten que los inquilinos arrendados estén en situaciones de vulnerabilidad, pueden suspender los lanzamientos hasta un periodo de tres meses, frente al mes de suspenso en el caso de arrendadores personas físicas".

El Tribunal Supremo acaba de declarar obligatoria la visita del perito en las comprobaciones de valores, es decir, en las comprobaciones que hacen las haciendas autonómicas para saber si el precio de compra de una vivienda o que se ha heredado está en línea con las valoraciones que manejan y así pagar los impuestos correspondientes (ITP e Impuesto de Sucesiones) y no menos.

En una sentencia importante del pasado 21 de enero, el Supremo ha ratificado la obligatoriedad de tal visita, pese a que desde hace muchos años se viene exigiendo a la Administración que el perito visite la vivienda y así comprobar las características de la misma: antigüedad, estado de conservación calidades o materiales empleados. El objetivo de la comprobación de valores es cotejar que el precio que se ha pagado por la vivienda o de la casa heredada está en línea con las cifras que maneja la Administración pública para luego cobrar el ITP o el Impuesto de Sucesiones.

Desde su sentencia del 29-3-2012, el Tribunal Supremo viene exigiendo la visita del perito al inmueble en las comprobaciones de valores. Esta obligación se ha ido perfilando por la jurisprudencia, exigiéndose tan solo para los inmuebles en los que sea necesario valorar circunstancias como la antigüedad, el estado de conservación, las calidades o materiales del mismo.

Por ejemplo, la visita no sería obligatoria en el caso de la valoración de terrenos sin edificar, o de garajes. Por su parte, el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Castilla La Mancha, en sentencia de 9-6-2020, ha declarado que cualquier discrepancia en la superficie del inmueble hace necesaria la visita del perito de la Administración al inmueble objeto de comprobación.

Pero hay comunidades autónomas como Cataluña o Canarias donde el perito solo iba al inmueble si así lo solicitaba expresamente el contribuyente.

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que hay varios métodos de comprobación de valores establecidos en la Ley General Tributaria y no sólo el método del dictamen de peritos. No todas las comunidades autónomas emplean la visita del perito. Algunas recurren a la tasación hipotecaria.

Pero el Supremo aclara que, aunque se empleen otros métodos de valoración, la visita del perito es obligatoria. Es más, considera que la valoración de la Administración "no es útil ni necesaria cuando el perito no aporta un criterio fundado en su experiencia o destreza, sino que se limita a aplicar tablas, comparaciones o datos generales. Es decir, el Supremo critica la práctica administrativa habitual de valorar los inmuebles en base a tablas y bases de datos sin examinar in situ el inmueble.

Todo lo anterior lleva al Supremo a confirmar que la visita del perito es "regla general imperativa e inexcusable, cuya excepción ad casum, por tanto, ha de ser rigurosamente justificada", señala Salcedo.

De hecho, el Alto Tribunal se atreve a dar unas pautas de cómo debe ser la valoración pericial:

  • En primer lugar, debe razonarse caso por caso por qué resulta innecesaria la obligada visita personal a la vivienda.
  • En caso de usarse valores de venta de inmuebles semejantes, deben identificarse exactamente las muestras obtenidas.
  • Cuando el contribuyente haya declarado conforme a los valores de referencia aprobados por la propia Administración, debe probarse el error de tales valores, y el porqué de su corrección. O el desacierto del contribuyente al utilizarlos, porque no le eran aplicables.

Cómo impacta la sentencia del Supremo al comprador o heredero de una vivienda

José María Salcedo recuerda que estamos ante una sentencia importante que puede usarse para anular todas aquellas comprobaciones de valores en las que el perito no haya visitado el inmueble, sin haberse justificado las razones de tal ausencia de visita. Y esto independientemente del método empleado. En cualquier caso, siempre debe visitar la vivienda un perito para hacer un reconocimiento particular del inmueble para evitar que la valoración que haga la hacienda autonómica esté basada en tablas.

Qué pasa si el ayuntamiento de turno notifica la liquidación más allá del plazo de seis meses? José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que si el contribuyente cumple con su obligación de declarar el impuesto en plazo (30 días hábiles para transmisiones intervivos y seis meses, prorrogables a un año en caso de inmuebles heredados), el Ayuntamiento tiene tan solo seis meses para notificarle la liquidación de la plusvalía municipal. Y este plazo empieza a contar no desde la fecha en que presentó el contribuyente la declaración, sino desde el último día que había para hacerlo. Por el contrario, si el contribuyente presentara la declaración fuera de plazo, los seis meses para notificarle la liquidación se cuentan desde el día siguiente a la presentación de la citada declaración.

El artículo 129.1 de la LGT es claro al disponer que "la Administración tributaria deberá notificar la liquidación en un plazo de seis meses desde el día siguiente a la finalización del plazo para presentar la declaración".

Pero el experto asegura que los ayuntamientos suelen tardar más de seis meses en girar la liquidación del impuesto, lo que favorece al contribuyente. Y es que el artículo 130 de la Ley General Tributaria establece que el procedimiento de declaración con liquidación finaliza "por caducidad, una vez transcurrido el plazo de seis meses (desde el día siguiente a la finalización del plazo para presentar la declaración) sin haberse notificado la liquidación, sin perjuicio de que la Administración tributaria pueda iniciar de nuevo este procedimiento dentro del plazo de prescripción."

¿Qué supone esto para el contribuyente? Salcedo recuerda que la caducidad supone que nada de lo actuado ha interrumpido la prescripción. "Y nada es nada. Es decir, ni la declaración del contribuyente, ni la liquidación del Ayuntamiento, ni el recurso que pudiera haber presentado el contribuyente para solicitar se declare tal caducidad, ni tampoco la resolución, administrativa o judicial, que le dé la razón, y considere caducado el procedimiento, tendrán tal efecto interruptivo", señala el experto.

Esto significa que, una vez declarada la caducidad del procedimiento de declaración con liquidación, existe la posibilidad de que el Ayuntamiento ya no pueda iniciar de nuevo el procedimiento, porque ha prescrito este derecho. Ello será así, incluso en el caso de que el contribuyente hubiera presentado su declaración fuera de plazo. Así lo ha recordado recientemente el TEAC, en resolución de 26-2-2021, que sigue la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en sentencia de 25-11-2019 (6270/2017).

Y es que el Alto Tribunal, en respuesta a la cuestión de si "una declaración extemporánea interrumpe la prescripción y, en consecuencia, el reinicio del expediente puede considerarse efectuado sin haberse cumplido aún el plazo de prescripción", decidió que "declarada la caducidad de un expediente iniciado por declaración, los actos del mismo, incluyendo la declaración, no interrumpen el plazo de prescripción, por lo que sólo puede reiniciarse el procedimiento si no ha transcurrido el plazo legalmente establecido."

Qué deben hacer los contribuyentes

Salcedo aconseja que lo más prudente es no alegar caducidad en un primer momento porque entonces el Ayuntamiento tendrá todo el tiempo del mundo para estimar el recurso presentado y volver a empezar de cero. Por ello, recomienda retrasar lo más posible la alegación, ganar tiempo. O lograr que, al menos, el ayuntamiento de turno no tenga apenas margen para iniciar de nuevo el procedimiento.

"Estamos, en definitiva, ante una vía procesal mediante la que es posible anular cualquier liquidación de plusvalía. Y ello, independientemente de que haya existido ganancia o pérdida en la transmisión", señala José María Salcedo.

Qué pasa si el contribuyente no declara la venta o la herencia de la vivienda

La cuestión cambia mucho si es el contribuyente el que no declara la venta o la herencia de una vivienda. Es decir, cuando ni siquiera presenta la declaración exigida por la ordenanza municipal. En este caso, el Ayuntamiento iniciaría un procedimiento de comprobación limitada para comprobar la falta de declaración del tributo y, acto seguido, proceder a su liquidación.

"El plazo que tiene la Administración para iniciar dicho procedimiento de comprobación limitada es el general de prescripción. Es decir, el de cuatro años contados desde el último día que tuvo el contribuyente para presentar la declaración del impuesto", sentencia Salcedo.

Qué es la plusvalía y cuándo se paga

Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana cuando se produce una transmisión.

La fórmula de cálculo de este impuesto no tiene en cuenta el precio de compraventa, ni la ganancia obtenida, sino tan solo el valor catastral del inmueble. El cálculo del impuesto se hace en función de unas tablas de coeficientes que corrigen el importe que debemos de pagar en función del tiempo durante el que se ha mantenido la posesión del inmueble con un máximo de 20 años.

Este impuesto debe pagarse cada vez que haya una transmisión, ya sea por compraventa o permuta. En líneas generales, paga la plusvalía quien transmite el inmueble, excepto en la herencia o donación que lo paga quien lo recibe.

Dónde y cómo se tramita la plusvalía

El impuesto debe tramitarse en el Ayuntamiento donde esté ubicado el inmueble en el plazo de 30 días naturales desde la transmisión, si ha sido por actos intervivos (compraventa, donación), o de 6 meses, prorrogables a un año, desde el fallecimiento si ha sido adquirido por herencia.

La ordenanza municipal es la que establecerá, para cada Ayuntamiento, si hay que presentar una declaración con toda la documentación referente a esa transmisión y es el Ayuntamiento el que notificará la liquidación resultante, con su plazo de pago en voluntaria. O si, por el contrario, es el contribuyente el que debe autoliquidar el impuesto. Es decir, declararlo, cuantificarlo, e ingresarlo en las arcas municipales.

Otra de las tendencias durante este año además del freno de las transacciones de compraventa es el incremento de venta de viviendas de obra nueva. Durante el primer mes de 2021 se han vendido 8.416 viviendas de nueva construcción un 0,4% menos interanual. En cambio, las operaciones de inmuebles de segunda mano retroceden un 18,8%, hasta situarse en 31.337. las ventas de viviendas de obra nueva aumentan su peso en el mercado, hasta representar 21 de cada 100 operaciones en España.

Francisco Iñareta, portavoz de idealista, aclara que "a pesar de lo abultado de la caída interanual en el mes de enero, que ha cortado la serie de dos meses consecutivos de crecimiento, no creemos que haya motivos para el desánimo del sector, sobre todo si tenemos en cuenta que estamos frente al mayor número de compraventas en un mes desde que estalló la pandemia". La tendencia es que en los próximos meses las transacciones sigan incrementándose.

Datos por CC.AA

Andalucía la comunidad en la que se inscribieron más registros de compraventa de viviendas 8.376, seguida de Cataluña 6.356, Comunidad Valenciana 5.577 y Madrid 5.277.

Respecto a la evolución interanual solo dos autonomías crecerán en términos anuales. Cantabria las ventas han crecido 4,9% respecto a enero 2020 y Navarra con un repunte del 0.3%. Todas las demás comunidades han registrado caídas.

Canarias ha sufrido un descenso del 52%, en enero se han inscrito menos de la mitad de las ventas del año pasado. Ha habido fuertes retrocesos en Murcia y Baleares con bajadas del 30% y 28%, País Vasco con un descenso del 22% y Rioja un 19% mientras que en Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid la caída es algo inferior al promedio nacional.

Según la Asociación Española de Personal Shoppers Inmobiliarios AEPSI "Solo en la provincia de Tarragona, las compraventas de vivienda nueva han aumentado un 57% respecto a los datos del año pasado",  la provincia registra las mismas tendencias que el resto de España, en cuanto a aumento de compraventas.

La vivienda de obra nueva ha soportado el impacto del coronavirus, con mayor resistencia que la vivienda de segunda mano según CEO de Green Habitat grupo empresarial especializado en la promoción, construcción y rehabilitación de viviendas en Cataluña.

Según un informe elaborado por la Sociedad de Tasación, el precio de la vivienda nueva en el conjunto de España no ha parado de crecer desde 2014 y se situó en diciembre en 2.476 euros/m2, la cifra más alta desde 2010.

La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), estima que con los datos que se disponen, los precios de compraventa de obra nueva "crecerá significativamente" durante este 2021.

La AEV prevé una tasa de crecimiento de hasta el 5% hasta finales de año punto en el que  los precios bajarán. La actual creciente demanda está provocando la subida de los precios esto unido a los bajos tipos de interés hace que sea un gran momento para invertir en vivienda ya que los precios van a seguir subiendo. Las grandes promotoras son conscientes de ello y están lanzando grandes proyectos residenciales. La consultora Activium cifra estos proyectos en más de 32.000 inmuebles en toda España.

No es casualidad que la compraventa de vivienda de obra nueva aumente ya que es una tendencia que se lleva registrando durante años pero la situación actual invita a comprar nuevos inmuebles más amplios en los que pasar más tiempo en ellos.

La crisis sanitaria ha situado la vivienda como una prioridad y las buenas perspectivas ante la comercialización de la vacuna está fomentando la compra de inmuebles, asegurando los activos inmobiliarios como un valor seguro de inversión en las grandes ciudades españolas como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga.

Si algo ha generado la COVID-19 es incertidumbre, y esto se ha reflejado en el sector inmobiliario contrayendo el mercado y bloqueando alrededor del 20% de las operaciones de compraventa de segunda mano previstas para 2020 en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga, a la espera de un escenario más sólido. Ahora, con las buenas perspectivas que ofrece la comercialización de la vacuna y la necesidad de liquidez de los propietarios, ese porcentaje de la oferta inmobiliaria ?paralizada? debido a la pandemia vuelve a recuperarse, y muchas viviendas que se retiraron del mercado hoy vuelven a estar a la venta, expandiendo el sector y corrigiendo los precios de mercado a la baja entre un 6% y un 10%, según indica la Asociación Española de Personal Shopper Immobiliario (AEPSI).

En este sentido, desde AEPSI destacan como factor positivo para el sector inmobiliario el hecho que esta crisis haya situado la vivienda como prioridad de muchos núcleos familiares y aseguran que el plan de vacunación está inyectando moral en sus decisiones de compra. A este respecto, Iñaki Unsain, presidente de AEPSI, afirma que "el sector inmobiliario tiene actualmente una gran dependencia del mercado nacional, no sólo de grandes tenedores sino de familias con capacidad de ahorro que ven en estos activos una respuesta a sus necesidades además de un valor seguro de inversión a largo plazo".

Por su parte, Montse Moreno, vicepresidenta de AEPSI, ha puesto el foco sobre la situación económica que resultará del fin de los ERES, ERTES y moratorias de pago, y ha situado la clave de esta etapa expansiva del sector inmobiliario en el sector financiero: "Es muy positivo ver cómo está contribuyendo la comercialización de la vacuna a mejorar las expectativas de compra en este mercado tan cambiante que, en contextos de crisis, se mueve por sensaciones. Pero esto debe ir acompañado de políticas económicas dirigidas a los compradores, pues la recuperación del mercado dependerá en gran parte de la capacidad adquisitiva de éste, y dependerá de las condiciones que plantee la banca a fin de no aumentar el esfuerzo hipotecario, que actualmente ronda el 30-40% en las principales ciudades españolas".

El mercado de alquiler, por su parte, está viviendo también un aumento de la oferta y de la demanda, no sólo por parte de compradores que no tienen esta capacidad de endeudamiento para adquirir una vivienda y optan por la opción de alquiler a largo plazo, sino como estilo de vida muy arraigado en las grandes ciudades, lo cual está consolidando otras fórmulas de inversión por parte de grandes inversores como el build to rent.

Colaborador:

www.aepsi.es

Frecuentemente, las fincas cuyos titulares las poseen desde hace mucho tiempo pueden no estar inscritas dentro del Registro de la Propiedad. En estas ocasiones, se puede acudir al ordenamiento jurídico para su regularización. Dentro de la normativa, existe la opción de apropiarse de la vivienda o de otros derechos reales. Simplemente cumpliendo una serie de condiciones. Entre estas, haber tenido la propiedad del bien inmueble durante un plazo de tiempo concreto. A esto se le denomina como usucapión de inmuebles o prescripción adquisitiva.

Para la apropiación tanto de los derechos reales como del inmueble, existen dos maneras principales.

Prescripción adquisitiva ordinaria

Dentro de esta primera opción, existen varios requisitos concretos de esta. Una de ellas es que exista la buena fe del propietario. En otras palabras, a la hora de adquirir una vivienda, debe existir la creencia de que el antiguo poseedor de ella era el propietario del inmueble y tenía la capacidad para traspasarla a otro dueño.

En cambio, la mala fe del propietario consistiría en la existencia dentro del título de este de un vicio, a conciencia del poseedor, que invalide la transmisión del inmueble.

Otra de las condiciones es el justo título. A este se le denomina al título válido para traspasar el derecho real o la propiedad de un bien. Al igual que válido, debe ser verdadero, ya que se tiene que demostrar su autenticidad.

Estas condiciones requeridas para apropiarse de un bien inmueble deben ser concurridas durante 10 años en el caso de que las partes implicadas estén presentes. Si, por el contrario, el poseedor se encuentra ausente, ya sea en ultramar o con una nueva residencia en el extranjero, el plazo se incrementará a 20 años.

En el caso de usucapión ordinaria dirigida a bienes muebles, la normativa obliga a la posesión de tal bien durante 3 años cumpliendo con las condiciones mencionadas.

Prescripción adquisitiva extraordinaria

Por otro lado, la usucapión extraordinaria de inmuebles consiste en la apropiación del bien en un plazo de 30 años sin diferenciar entre ausentes o presentes. Esta adquisición de la propiedad se realizará siempre que se cumpla con las siguientes condiciones.

La apropiación del bien tiene que ser en concepto de dueño, sin interrupción, pública y pacífica. En el caso de la usucapión para bienes muebles, el plazo de tiempo aumenta hasta los 6 años.

Los procesos sobre prescripción adquisitiva o usucapión de inmuebles tienen una gran complejidad. Esto se debe a que se exige un extenso trabajo de documentación previo y un análisis minucioso de cada uno de los casos ante la justicia para solicitar el derecho de propiedad.

Un anuncio falso, una usuaria en busca de alquiler, una tensa conversación por WhatsApp y una línea de crédito con la que hicieron compras por 9.340 euros forman parte de este fraude con final feliz. Y esta historia es también ejemplo del sofisticado proceder de los timadores en los portales inmobiliarios y de la importancia de la información para no caer en la trampa.

"Cuanto más informados estamos de estos procedimientos fraudulentos, más alerta estamos y más difícil es caer en sus engaños y entregar información a la persona errónea tan comprometida como un DNI". Así lo cree Ruth García Ruiz, técnico de Ciberseguridad para Ciudadanos de Incibe (Instituto Nacional de Ciberseguridad), que asegura que el conocimiento es básico para no caer presa de timos como el ocurrido a una vecina de Valencia capital.

Un cebo que todos podemos morder

Todo comenzó el pasado 19 de octubre con una búsqueda en idealista.com de pisos en alquiler. Hripsime Avetisyan, española de origen armenio analista fiscal de profesión, se interesa por un anuncio de un piso por 750 euros en la calle Denia de Valencia, un precio de mercado para una vivienda de 64 m2 con un dormitorio en el barrio de Ruzafa.

Respondiendo al anuncio, la interesada llama al teléfono facilitado pero no es atendida en ese momento. A partir de ahí, los timadores se ponen en contacto por WhatsApp, canal de comunicación utilizado durante todo el proceso por parte de sus dos interlocutores, David y Sofía, supuestos miembros de la agencia inmobiliaria encargada de gestionar el piso.

Desde el primer momento, ambos advierten a Ripsi (adaptación al castellano de Hripsime) de que el piso era altamente demandado y se iba a hacer un estudio previo de garantía de pago para valorar a los candidatos. Con esta justificación se solicita DNI, nómina y recibo domiciliado.

Previo al envío y consciente de que se trata de información sensible, Ripsi había consultado con su amiga con experiencia en el sector inmobiliario: "No es lo más habitual, pero en ocasiones con viviendas con alta demanda sí se hace", había recibido como respuesta.

"Cuando ves un piso que te encanta, te ciegas un poco, quieres convencerte de que todo va a ir bien. Me habían dado la dirección de la agencia e invitado a pasar cuando quisiera", explica Ripsi.

Escasos minutos después de haber enviado la documentación, Ripsi recibe una llamada de su amiga advirtiéndole de que el anuncio del que habían estado hablando había sido suspendido del portal inmobiliario. En su lugar ahora figuraba la leyenda de ?¡Ojo! Anuncio sospechoso?, con que el portal filtra posibles ofertas fraudulentas.

La interesada pide explicaciones a Sofía para saber qué estaba ocurriendo. Como respuesta Sofía envía el siguiente mensaje: "Porque tenemos muchos candidatos a la vista. Sois más de 20 personas las que queréis el piso".

Ante la insistencia de una Ripsi cada vez más alertada, Sofía responde poco después desafiante: "Perdone pero es que no le quiero incomodar, pero no nos está dejando trabajar. Usted nos contacta por la app y por teléfono, la atendemos por teléfono y le contactamos por wasap, si quiere véngase y si no espere a mañana que el seguro nos habrá dado una respuesta [alude al estudio sobre su solvencia financiera] y podremos realizar la visita si todos sus datos son verídicos, porque su perfil es el tipo que quiere nuestro cliente! Estate tranquila".  

Compras ilegales por 9.340 euros

A partir de este momento resumimos un proceso que fue enredado, y en el que ?para fortuna de la interesada? los estafadores demostraron cierta impericia. La voz de alarma se destapa cuando en la dirección que figura en el DNI de Ripsi (la de un primo), se recibe una bicicleta de alta gama. Su familiar le advierte inmediatamente, sorprendido por esta compra de 7.500 euros, de la que solo por error de los estafadores ha tenido constancia a tiempo. Además, en el albarán de compra figura uno de los dos teléfonos que la supuesta agencia había utilizado en las comunicaciones con Ripsi.

Cada vez más alarmada, contacta personalmente con la Inmobiliaria Igarka, en la que Sofía le había asegurado trabajar tras una nueva petición de explicaciones. En conversación con su propietaria, Nora García confirma lo que Ripsi temía: no tenían el citado piso en alquiler y nunca habían trabajado las dos personas de las que hablaba. Desvelada la estafa, deciden acudir juntas a las autoridades para poner la denuncia pertinente. 

Pero a Ripsi aún le quedaba descubrir cómo habían utilizado sus datos. Tirando del hilo del albarán de compra de la bicicleta, contactó con el proveedor y supo que la compra había sido financiada por Cetelem. En contacto con esta firma de crédito al consumo, descubre que con el mismo préstamo se había pagado un portátil MacBook por 1.840 euros.

La rápida actuación de Ripsi permitió devolver la bicicleta y paralizar el envío del ordenador: "Si no me hubiera enterado, al siguiente mes me hubieran pasado el primero de los recibos de más de 700 euros, pero aún hoy no sé qué sorpresas me esperan. Desconozco si han hecho otro tipo de operaciones, y no me queda otra que consultar al Banco de España todos los meses para comprobar con qué entidades tengo préstamos y así poder tener un control".

Qué dicen los expertos

"Acostumbran a dar de alta un perfil de usuario legítimo con el que pueden publicar uno o varios anuncios en los que utilizan fotos bonitas reales cogidas internet, y aunque no ocurre así en este caso, normalmente con un precio por debajo del mercado de gancho".

Desde Incibe, explica el modus operandi habitual en este tipo de estafas en portales inmobiliarios Ruth García Ruiz, que desgrana varios consejos para mantener alto nuestro muro defensivo como usuarios, no sin antes recordar que existe el teléfono 017, además de otros canales de ayuda, al servicio de cualquier ciudadano.

Qué hacer antes y durante el primer contacto

García Ruiz comenta la preferencia de los estafadores por mostrar viviendas con decoración minimalista en colores claros, "que es lo que atrae más a la gente joven". "La clave está en identificar previamente estos anuncios maliciosos porque una vez entregados los datos pueden hacer mucho daño con ellos".

  • Los timadores suelen utilizar plataformas online de prestigio, "porque ofrecen una seguridad añadida al usuario".
  • "Hay que revisar bien el nombre de la empresa o datos del propietario, para entender con quién se está tratando. Se debe desconfiar de anuncios mal redactados, lo que demuestra falta de profesionalidad o la utilización de un traductor automático. También se debe analizar las fotos, incluso utilizando aplicaciones como Google Imágenes, que permite saber si se están utilizando en otros anuncios que no tienen nada que ver con el nuestro. Conviene ver qué comentarios tiene el usuario y desconfiar si no tiene ninguno". 
  • "Hay que tener en cuenta que el timador una vez hecho el primer contacto, rápidamente va a tratar de derivar la conversación fuera de los canales oficiales de la plataforma, normalmente a WhatsApp".
  • "En ocasiones también pueden facilitar enlaces maliciosos para hacerse con nuestros datos, por ejemplo, justificando el pago de una fianza remitirnos a una falsa plataforma de transacciones".
  • "Estar atentos a cualquier tipo de solicitud que se salga de lo habitual, como cuando dicen que están en el extranjero y no pueden enseñar el piso".

Qué hacer si hay sospechas

"Cuando hay indicios de fraude", continúa García Ruiz, "se puede tomar algunas iniciativas para ayudarnos a entender lo que está pasando, pero siempre guardando todas las evidencias posibles de los diferentes contactos que mantenemos. Este punto es esencial en el caso de que finalmente haya que presentar una denuncia".

Para estos casos en que el usuario tiene dudas, "si hablamos con el dueño se puede dar la vuelta a la tortilla, y pedir que nos demuestre que es el propietario. En otros casos, se puede solicitar más fotos para ver qué nos envían, o hacer alguna petición inusual. Por ejemplo, que pinten las paredes de un color turquesa o decir que quieres un arcón de congelados en la cocina, de lo que se trata es de observar cómo reaccionan, porque si no ponen trabas a una petición inusual, la sospecha será más alarmante".

Qué hacer si has caído en la trampa

"Además de poner en orden todas las evidencias posibles de que has sido víctima de fraude, presentar una denuncia a la autoridad. Este paso es necesario para luego entregarlo a las empresas donde hayan podido hacer las compras o tramitar el crédito al consumo, como en el caso del que hablamos. Esta es la única vía para demostrar que han suplantado tu personalidad".

Otra de las recomendaciones de la técnica del Incibe, es la que se conoce como ?egosurfing?. "Puedes hacer uso de cualquier buscador, tipo Google, para saber qué información tuya hay. Se trata de escribir nombre y apellidos, DNI, correo electrónico o algún otro dato que figure en la documentación con que se hizo el delincuente y comprobar que no se han creado perfiles falsos o utilizado los datos en contra de nuestra voluntad. En caso de que así sea, hay que solicitar que se retire la información y hacer una denuncia".

Qué pueden hacer las agencias inmobiliarias

En cuanto a las empresas, en este caso las agencias inmobiliarias que los estafadores suplantan o utilizan como reclamo durante los contactos para trasladar confianza al estafado, García Ruíz considera que no se puede hacer mucho.

"Por desgracia cualquiera puede ser suplantado. Robar la imagen corporativa de cualquier agencia inmobiliaria para crear perfiles falsos es relativamente sencillo, y poco se puede hacer. De nuevo una buena recomendación es hacer ?egosurfing?: "Tienen que revisar si hay perfiles falsos, incluso en las plataformas en las que están alojados. Aunque ellos no sean responsables del fraude, su reputación se ve perjudicada, y cuanto antes se den cuenta, menos daño se hace. Otra medida para las plataformas que tienen sistema de verificación de perfil, es solicitar esa insignia que indica al usuario que está tratando realmente con la empresa que quiere".  

Los consejos de idealista

Desde idealista se reconoce la dificultad de protegerse frente a unos fraudes con muy diferentes procedimientos de actuación. Pese a ello se ha diseñado "un conjunto de herramientas y procedimientos que minimizan todo el posible impacto de una hipotética actividad delictiva. Contamos con un equipo de calidad que se mantiene en constante escucha de los avisos que nuestros usuarios nos mandan a través de los propios anuncios, twitter o cualquier recurso a mano. Además, estamos en contacto permanente con las fuerzas y cuerpos de seguridad para perseguir estos delitos".

También se recuerda a los propietarios y empresas usuarios la importancia de "no facilitar nunca y por ningún medio los datos de acceso, ni el código de validación que se recibe por SMS tras publicar el anuncio. Y cuando llegues a una página en la que debes insertar tus datos de acceso, comprueba que lo haces a través de una página segura, por ejemplo que la dirección empieza por https://www.idealista.com/. No te fíes nunca de ninguna otra dirección que no comience así. Ser estricto con esto te ahorrará muchos sustos"

La nueva regulación de la plusvalía municipal aprobada "in extremis" por el Ministerio de Hacienda el pasado mes de noviembre trae una desagradable sorpresa para los contribuyentes. En concreto, el Real Decreto-Ley 26/2021 prevé dos alternativas de cálculo de la plusvalía municipal: una objetiva, que es la que se ha estado usando hasta ahora aplicando al valor catastral del terreno el resultado de multiplicar el coeficiente previsto en la ley. Y otra fórmula real que se obtiene comparando los valores de adquisición y transmisión del terreno y tributar por la diferencia. Pero el contribuyente debe saber que si quiere usar este último método debe solicitarlo expresamente porque si no, se aplicará el otro método por defecto y puede salir perdiendo.

Y es que el apartado 5 del artículo 107 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) establece que la regla general de cálculo del impuesto es el sistema objetivo, con lo que el método "real" para calcular la base imponible de la plusvalía municipal tras vender o heredar una vivienda se activa sólo "a instancia del sujeto pasivo". "Esto quiere decir que, si el contribuyente no hace nada, la fórmula de cálculo de la plusvalía será la objetiva. Es decir, se multiplicará el valor catastral del terreno por el coeficiente previsto en la ley", señala José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

El real decreto ley aprobado el pasado mes de noviembre modifica la forma de calcular el impuesto de plusvalía municipal para adaptarlo a la famosa sentencia del Tribunal Constitucional que declaró ilegal este tributo el pasado 26 de octubre. La normativa adapta el impuesto a los vaivenes del mercado inmobiliario, de tal manera que busca que se pague plusvalía sólo en caso de que se venda o traspase una vivienda cuando ha habido una ganancia. Quien venda una casa en pérdidas estará exento del pago.

Así, el real decreto ley establece dos alternativas de cálculo del impuesto:

  • La fórmula objetiva: en este caso se multiplicará el valor catastral del inmueble con unos nuevos coeficientes. Cada año se aprobará unos coeficientes nuevos que irán contemplados, por ejemplo, en la ley de Presupuestos Generales del Estado y evolucionarán en función del mercado inmobiliario. Se trata de un método optativo, ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión del inmueble. 
  • La fórmula real: será un cálculo de la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.

El contribuyente debe solicitar que se le aplique el sistema real de cálculo

Lo primero que hay que señalar es que el contribuyente debe saber de qué manera debe declarar el impuesto en el municipio donde se encuentre la vivienda, pues puede ser una autoliquidación o una liquidación.

En caso de que sea el Ayuntamiento el que gire la liquidación de la plusvalía municipal, el contribuyente deberá declarar la transmisión previamente, acordándose de solicitar al consistorio que calcule la base imponible según el método real, si le resulta más beneficiosa. Para eso, deberá aportar también las escrituras de adquisición y transmisión del terreno, así como el recibo del IBI del año de la transmisión, tal y como recuerda Salcedo.

En caso de que sea el propio contribuyente el que esté obligado a autoliquidar la plusvalía, deberá hacerlo directamente según el método real si es el que más le interesa.

Qué pasa si el contribuyente olvida declarar o autoliquidar la plusvalía conforme al método real de cálculo

El socio de Ático Jurídico recuerda que, si el contribuyente olvidó solicitar la aplicación del método real de cálculo de la plusvalía, y era ésta la opción que más le interesaba, no tendrá fácil echarse atrás. Y es que la única forma de rectificar es hacerlo antes de que haya concluido el plazo reglamentario para presentar la declaración o autoliquidación (30 días hábiles en transmisiones inter vivos, y 6 meses en las mortis causa). "Si un contribuyente declaró la plusvalía municipal, y cuando le notifican la liquidación descubre que le hubiera salido mejor aplicar el sistema de cálculo real del impuesto, tendrá difícil echarse atrás. Y es que, aunque recurra tal liquidación, la respuesta probable será que la opción tributaria consistente en aplicar el cálculo real de la base imponible ya no puede modificarse porque ya finalizó el plazo previsto en la ley para declarar el impuesto", señala Salcedo.

En el caso de que el contribuyente autoliquidara el impuesto conforme al sistema objetivo y posteriormente descubriera que habría sido mejor haberlo hecho bajo el método real de la base imponible, no podrá hacer nada, si ya ha finalizado el plazo previsto en la ley para autoliquidar el impuesto.

Además, todos aquellos que declaren o autoliquiden el impuesto fuera de plazo, podrían igualmente ver cómo el Ayuntamiento les niega la posibilidad de acudir al método real de cálculo de la base imponible.

Qué pueden hacer los contribuyentes

José María Salcedo aconseja hacer los cálculos necesarios antes de pagar la plusvalía municipal y así saber qué método es más beneficioso. Y después hacer la declaración o autoliquidación del impuesto. Aquí te dejamos la primera calculadora de la plusvalía que recoge todos los cambios normativos y te permite calcular el impuesto conforme a los dos métodos de cálculo.

Varias casuísticas de pago de la plusvalía municipal

Por ejemplo, el propietario de una vivienda comprada en 2007 por 300.000 euros y que vende en 2021 por 290.000 euros no tendrá que pagar el impuesto de plusvalía municipal porque no hay una ganancia, todo lo contrario, hay una pérdida. 

Sin embargo, cuando haya ganancia, podrán aplicarse dos métodos distintos para calcular la base imponible. José María Salcedo aclara los posibles escenarios que se pueden dar. Pensemos, por ejemplo, en una vivienda adquirida en 2017 por 310.000 euros, y que se vende en 2021 por 350.000 euros. El valor catastral a fecha de devengo es de 100.000 euros, correspondiendo 60.000 euros al terreno. Es decir, el valor del terreno supone un 60% del valor catastral total.

Si acudimos a la fórmula de cálculo objetiva, la base imponible sería de 10.200 euros, resultado de multiplicar el valor catastral del terreno, por el coeficiente de la tabla (60.000 euros x 0,17).

Sin embargo, la base imponible obtenida de la plusvalía real sería el resultado de aplicar el porcentaje que supone el terreno sobre el valor catastral total (60%) a la ganancia obtenida (40.000 euros). Ello daría un resultado de 24.000 euros.

Por ello, en este ejemplo, el contribuyente podría tributar por la base imponible obtenida con el método objetivo (10.200 euros), en lugar de la obtenida atendiendo a la plusvalía real (24.000 euros). Y es que, aplicando el tipo impositivo del 30%, en el primer caso pagaría 3.060 euros (10.200 x 30%), y en el segundo 7.200 euros (24.000 x 30%).

Pero también puede suceder al contrario, y ser más beneficioso tributar por la plusvalía real, que por la objetiva.

Es el caso, por ejemplo, de una vivienda adquirida en 2014 por 250.000 euros y que se vende en 2021 por 260.000 euros. Ello, en caso de un terreno cuyo valor suponga el 20% del valor catastral total.

Pues bien, la plusvalía real obtenida sería en este caso de 10.000 euros. Y a ese importe le aplicaríamos la proporción que supone el terreno sobre el valor catastral total (20%). Por ello, la base imponible calculada conforme a la plusvalía real sería de tan solo 2.000 euros (10.000 x 20%).

Sin embargo, la plusvalía objetiva sería en este caso mayor. Así, al valor catastral del terreno (20.000 euros), le aplicaríamos el coeficiente del 0,12. Y ello daría un resultado de 2.400 euros.

Por tanto, el contribuyente en este caso podría optar por tributar conforme a la base imponible obtenida de la plusvalía real (2.000 euros). Y pagaría el 30% de la misma (600 euros), mientras que si hubiera tributado por la base imponible objetiva (2.400 euros), la cuota a pagar sería de 720 euros.

La tecnología en el hogar hace casas inteligentes, y está cada vez más presente en nuestras vidas, y casi sin darnos cuenta, cambiando nuestros hábitos cotidianos. La inclusión de la tecnología en el hogar, hace de nuestra casa lo que ya conocemos como vivienda inteligente.

Evolución de la tecnología en el hogar

Muchos de los aparatos que tenemos en casa han evolucionado gracias a la tecnología, tales como la televisión, la lavadora, las cafeteras, el microondas, etc.

Todos los electrodomésticos han evolucionado con el tiempo, aportándonos un plus de comodidad a nuestra vida. Hoy en día contamos con planchas a vapor sofisticadas con diferentes programas para el cuidado de nuestra ropa, cuando nuestros abuelos planchaban con planchas de hierro. Las televisiones también han evolucionado radicalmente, llegando a reducir su tamaño y obligándonos así ha adaptar algún mueble del salón, favoreciendo a pisos pequeños.

También existen nuevos electrodoméstico que pueden ser controlados a distancia por móviles u ordenadores, pudiendo así encender, apagar, o activar cualquier función.

Tecnología útil para el hogar

Cuando que el ser humano empezó a cuestionarse la posibilidad de que una máquina pudiera pensar por sí misma, llegó a nuestras vidas lo que conocemos como inteligencia artificial. La ergonomía y funciones de muchos dispositivos han evolucionado de forma pasmosa.

Las máquinas con inteligencia artificial son capaces de analizar su entorno, y mejorar su rendimiento con acciones adaptadas a ello. Un ejemplo lo podemos encontrar en las nuevas cafeteras que se apagan solas pasado un tiempo de inactividad; o también en mesitas de noche que pueden cargar la batería de los móviles.

Tecnología aplicada al hogar

Podemos tener control sobre nuestro hogar incluso de forma telemática. Existen dos tipos de tecnologías que nos permite tener el control:

  • Telemetría: necesita de un ordenador para funcionar, y consta de un sistema de comandos a distancia, que con la ayuda de un programa, podemos ver nuestra casa a distancia y podemos indicar una serie de acciones sobre ella, todo ello a través de internet.
  • Domótica: funciona de forma muy parecida a la telemetría, pero desde un teléfono móvil conectado a internet.

Existe lo que se denomina la interconexión digitalizada,  que es la interacción de los objetos cotidianos de casa a internet. Podemos ver algunos ejemplos:

  • Las cámaras de vigilancia: todos sabemos lo que han avanzado las cámaras de vigilancia, pero lo novedoso es la nueva gama de diseños, que se adaptan a la estética de la vivienda. También cabe destacar, que se pueden conectar al Wifi de casa, pudiendo así ser controladas en todo momento.
  • Luces inteligentes: ya ahorramos energía con las luces LED, pero ya podemos incluso montar un sistema que nos permita controlarlas desde el móvil o Tablet.
  • Enchufes: ya existen enchufes inteligente que se pueden modificar y controlar desde un móvil.
  • Aspiradores robóticos: están modernizándose cada día. Son cada vez más usadas por la autonomía y eficacia que tienen.
  • Termostatos: son capaces de mantener de forma autónoma la temperatura del hogar, manteniendo un clima ideal en cualquier momento.

Casas inteligentes

Las viviendas inteligentes tienen la habilidad de ser controladas por dispositivos. La arquitectura y la última tecnología se integran para fusionan para resolver y satisfacer las necesidades de nuestro hogar. La electricidad, electrónica e informática se entrelazan en el diseño global de la vivienda, para tener un fácil acceso al control de dispositivos electrónicos, calefacción, luces, etc.

Hay tres tipos de casas inteligentes:

  • Controlables: todos los miembros de la familia puede controlar un dispositivo de forma eficiente, ya sea la televisión, música, luces, etc. Todo debe estar conectado a una red Wifi. También existen dispositivos que se pueden controlar mediante voz o movimiento.
  • Programables: se puede programar acciones o tareas en el hogar de algunos dispositivos, como el encendido o apagado, conexión de la música, regulación de la intensidad de luces, y demás funciones.
  • Inteligentes: no es necesario programar tareas, ya que la casa lo hará por sí sola. Se adapta al estilo de vida de los habitantes y se auto regula para ofrecer un entorno confortable para todos.

Cabe destacar, que estas viviendas pueden aportarnos además, un ahorro energético, optimizando el uso de la calefacción. Y son casas más seguras, con avanzados sistemas de alarmar y cámaras que nos permite ver también su interior.

La subida generalizada de los precios registrada el pasado agosto, provocada por el encarecimiento de la electricidad, la gasolina y la fruta, tendrá repercusión también en las rentas mensuales que pagan los inquilinos por sus casas. Los contratos firmados establecen una actualización anual en base al IPC del mes en el que se rubricaron, que en el caso de agosto de 2021 ha sido del 3,3%.

Según un estudio realizado por idealista, el principal marketplace inmobiliario del sur de Europa, este incremento será de 27 euros al mes para una familia que alquiló una vivienda de 2 habitaciones en agosto de 2020. El precio mediano en España de una vivienda de este tipo en esa fecha fue de 820 euros, por lo que la renta actualizada se sitúa en 847 euros mensuales.

Subidas por provincias

A pesar de que la subida del 3,3% es igual para todo el país, el incremento a final de mes no será igual para todos los inquilinos. Por provincias, donde más se notará el aumento será en Barcelona y Madrid, donde subirán 34 euros de media hasta los 1.079 euros y 1.064 euros mensuales, respectivamente. Por detrás, se verán los 33 euros de aumento de las rentas en Baleares, que llegarán hasta los 1.028 euros al mes, y Guipúzcoa, con 1.018 euros de media.

En el lado opuesto, se encuentra un grupo de provincias donde la actualización del precio será de ?solo? 12 euros mensuales de media: Jaén (que llegará a los 367 euros al mes), Ciudad Real y Cáceres (ambos con 382 ?/mes) y Zamora (387 ?/mes). Con una actualización media de 13 euros aparecen Cuenca (393 ?/mes), Ávila (398 ?/mes), Lugo (403 ?/mes), Teruel (408 ?/mes) y Badajoz (413 ?/mes).

Actualización de rentas por capitales

Barcelona es la ciudad en la que más notará el incremento de la inflación en la actualización de los alquileres, llegando hasta los 36 euros más al mes hasta los 1.116 euros de renta mensual. Le siguen las actualizaciones de Madrid (35 euros más hasta los 1.100 euros/mes), San Sebastián (33 euros más hasta los 1.048 ?/mes), Bilbao (30 euros más hasta los 930 ?/mes) y Palma (30 euros más hasta los 925 ?/mes).

Zamora es a capital donde menos se notarán las actualizaciones, con solo 13 euros hasta los 398 euros/mes. En siete capitales el incremento será de 14 euros al mes: Ciudad Real (que llegará hasta los 424 ?/mes), Cuenca (429 ?/mes), Teruel (439 ?/mes), y un cuádruple empate entre Lugo, Jaén, Cáceres y Ávila (los cuatro con 444 ?/mes).

Metodología

Para la realización de este estudio idealista ha calculado el precio mediano de las viviendas de 2 dormitorios que se alquilaron en su plataforma en el mes de agosto de 2020. Para el cálculo de la actualización se ha aplicado un incremento del 3,3% a dichos precios, correspondiente al IPC publicado por INE para el mes de agosto de 2021.

Durante el mes de noviembre hemos visto como la inflación incrementaba hasta un 5,5%. Esto ha provocado, tal y como indica la revisión anual de los contratos de arrendamiento, que el precio medio del alquiler en España suba en 470 euros más al año, situándose en 739 euros al mes.

Este mes de noviembre nos dejó un IPC del 5,5% con una subida generalizada en todos los precios. Esta es la tasa de variación más alta que se haya registrado desde septiembre de 1992 causada en mayor medida por el incremento de los precios de los alimentos, así como en el sector automovilístico con la subida de los lubricantes y carburantes. Sin embargo, el INE, Instituto Nacional de Estadística, resalta que la luz y su precio no han influido tanto en noviembre en la subida de la inflación.

Por otro mes más, la subida del IPC afectará en gran medida a aquellas rentas mensuales que deben pagar los inquilinos por sus viviendas cuyos contratos solicitan una nueva actualización anual en relación al IPC del mes en el que se firmó dicho contrato.

El portal Idealista ha llevado a cabo un nuevo estudio donde se concluye que la subida establecida será de 39 euros al mes para aquellas familias y personas que en el mes de noviembre de 2020 arrendaron una casa con dos habitaciones. El precio medio de una vivienda de estas características el año pasado se situaba alrededor de los 700 euros, mientras que en 2021 asciende hasta los 739 euros. En conclusión, al año el alquiler se ve incrementado en 470 euros.

  • Por tratarse como un  atentado contra el libre mercado y contra la libertad empresarial. Se considera que fijar por decreto el precio del alquiler supone vulnerar una de las reglas básicas del capitalismo, que no es otra que considerar el precio como el equilibrio entre la oferta y la demanda.
  • Se considera como intervención grave contra la propiedad privada la posibilidad de obligar a alquilar, o incluso intervenir directamente desde el sector público viviendas vacías por considerarse una vulneración de los derechos fundamentales considerados básicos de cualquier democracia liberal como es la propiedad privada.
  • Otra de las razones que lo fundamentan es que se trata de un mecanismo de control político sobre un bien fundamental cómo es la vivienda y cuyos resultados han sido negativos en todos los lugares en donde se han implantado. Alemania, Francia y Portugal ya han probado esta fórmula y los resultados fueron: reducción de la oferta de vivienda disponible, listas de espera para acceder a una vivienda en alquiler y aparición de un mercado negro aún más caro que deja fuera del mercado a los más desfavorecidos.

Desde estas organizaciones liberales recuerdan que existen otras medidas más eficaces y beneficiosas para controlar el precio de la vivienda como por ejemplo: La liberalización del suelo edificable, transparencia en los plazos y condiciones de las licencias de obra, simplificación normativa, revisión de requisitos técnicos y medioambientales, etc. Poniéndose de manifiesto que solo desde un libre mercado se podrá acceder a una vivienda en condiciones dignas independientemente del status sin necesidad de controlar el precio de la vivienda.

La seguridad jurídica empieza por cortar el fenómeno de la okupación, mientras no sea así y no se proteja debidamente la propiedad privada, no se lanzarán mensajes de estabilidad para inversores y arrendadores. Deben ser los poderes públicos los que deben tener reservas de viviendas públicas disponibles para atender a los okupas necesitados, pero nunca se debe hacer partícipe, como está ocurriendo en estos momentos, a los propietarios de los problemas de la okupación y de la falta de previsión para ofrecer a los okupas necesitados viviendas públicas en alquiler. Al contrario, los mensajes que se están lanzando con las últimas reformas procesales en materia de desahucios, que pueden prolongar perfectamente los plazos de desocupación hasta los dos años, son los de un efecto llamada de que durante ese plazo se puede vivir gratis sin pagar nada de alquiler. ¿A costa de quién? claro, de los paganos, de los arrendadores.

Si se sigue legislando con políticas como las actuales, donde se excita de sobremanera la demanda con limitaciones de rentas o bonos para el alquiler joven, pero sin ninguna seguridad jurídica para los arrendadores en casos de impagos de los inquilinos, las únicas viviendas que quedarán disponibles para las personas con menos recursos serán sólo públicas y ya sabemos la escasez que hay de estas. Esto ocurrirá porque a propietarios e inversores no les interesará acudir, por el alto grado de intervencionismo, al alquiler tradicional de viviendas para rentabilizar sus inversiones y preferirán, como ya está ocurriendo, acudir a otro tipo de alquileres menos onerosos y menos intervenidos, como alquileres de temporada, alquiler de habitaciones, ?colivings?, ?cohousings?, alquileres flexibles, apartamentos turísticos, apartahoteles, etc. La pregunta que hay que hacerse es por qué se está produciendo este trasvase. La respuesta es fácil, porque son figuras menos intervenidas que el alquiler tradicional, no limitan tanto su rentabilidad y aportan más seguridad jurídica.

Unos alquileres con precios intervenidos, prórrogas larguísimas, actualizaciones de rentas limitadas, penalizaciones para las viviendas vacías, espantan a inversores y promotores, que son los que tienen la llave para crear oferta. Por ello, en mi opinión, en estas condiciones, muchas de las políticas actuales de hacer aumentar el parque de viviendas de alquiler a través de colaboraciones público-privadas para desarrollar viviendas en alquiler a precios asequibles son de riesgo para los promotores e inversores que participan en ellas, sobre todo para los que no conocen el mercado de alquiler y no saben a lo que se enfrentan con una legislación tan intervenida.

Es difícil en las circunstancias actuales, salvo que se realice una gestión profesional o empresarial, que los alquileres ofrezcan rentabilidades por encima del 3% neto, al contrario que en muchos casos, las rentabilidades para los particulares empiezan a ser negativas, sobre todo cuando hay desahucios, okupaciones o destrozos en las viviendas.

La seguridad jurídica implica procedimientos de resolución de conflictos rápidos, en los que la posesión se recupere en plazos no superiores a los tres meses. Plazos donde los poderes públicos deberían tener una dotación de viviendas públicas para estas personas vulnerables, pasados dichos plazos sin adjudicarse a los inquilinos vulnerables viviendas, el Estado debería compensar a los arrendadores particulares a los que ha hecho participes de esta falta de previsión, con las rentas dejadas de percibir hasta la efectiva recuperación de la posesión de sus viviendas.

Por otro lado, el 90% de los arrendamientos que se suscriben en España son relaciones entre particulares en las que el Estado no debería intervenir limitando los precios y obligando a que los propietarios no puedan fijar sus rentas libremente. Solo podríamos entender esta intervención, siempre que fuera temporal y el Estado compensara a los arrendadores intervenidos con beneficios fiscales o de otro tipo, que cubrieran la diferencia entre las rentas intervenidas y las reales de mercado.

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En este sentido, tal y como muestra la estadística de pisos.com, la rentabilidad bruta del alquiler en España en el periodo enero-marzo fue del 5,78%. Este es el rédito anual que un propietario de una vivienda consiguió al ponerla en alquiler tras su adquisición. Así, teniendo en cuenta que el precio medio de compra de una residencia en España en el primer trimestre fue de 207.870 euros (123 m² a 1.690 euros/m²) y que la renta media mensual fue de 1.002 euros, el propietario obtuvo un total de 12.024 euros brutos anuales, lo que le arrojó una rentabilidad bruta por el activo del 5,78%.

Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, subraya que estos datos son una prueba de que "el inmobiliario es un mercado muy interesante para los inversores, que en estos momentos buscan proteger su patrimonio y obtener más seguridad que nunca en sus operaciones". En este sentido, el experto destaca que "los datos del primer trimestre todavía no llegan a reflejar el impacto del COVID-19 en el mercado, el cual se empezó a hacer patente sólo durante la segunda quincena de marzo". Font vaticina oportunidades para los inversores en el corto plazo, pues "la crisis podría generar aumentos en la rentabilidad de los activos debido a las caídas en los precios de compra y la estabilización del precio de los alquileres".

En comparativa interanual, en el primer trimestre del año se registró un aumento de más de 5 décimas respecto al mismo trimestre del año pasado. Teniendo en cuenta que en 2019 el precio medio de compra de una vivienda fue de 205.700 euros (121 m² a 1.700 euros/m²) y que la renta media mensual fue de 904 euros, un propietario obtuvo un total de 10.848 euros brutos anuales, lo que le arrojaba una rentabilidad bruta por el activo del 5,27%.

Aragón la comunidad más rentable. Cataluña y Madrid suben y Baleares cierra la lista

El ranking de pisos.com sobre la rentabilidad bruta del alquiler de viviendas en España dibuja una horquilla que va desde una rentabilidad del 6,68% registrada en Aragón al 3,38% de Baleares. Así, en el análisis por comunidades autónomas, los precios competitivos para la compra de residencias en autonomías como Aragón, Navarra y la Comunidad Valenciana las colocan junto a Cataluña y Madrid en lo alto de una lista que cierran Galicia, Andalucía y Baleares, esta última por el elevado precio de compra de las propiedades y su elevada superficie. Los aumentos de Cataluña y Madrid, que en ediciones anteriores del ranking se movían alrededor del 5%, se deben a la corrección de los precios de compra registrada en el primer trimestre y al comportamiento estable de la demanda de alquiler.

Si se amplía el análisis a la rentabilidad media del alquiler registrada en las 20 principales capitales españolas, Murcia fue la más rentable con un 6,19%. Tras ella se situaron Sevilla (6,16%), Zaragoza (6,05%), Valencia (5,98%) y Las Palmas (5,68%). El ranking lo cierran las ciudades de A Coruña (4,32%), Bilbao (3,85%) y Donostia-San Sebastián (3,44%), esta última por tratarse de la localidad más cara de España para la compra de una vivienda. Barcelona y Madrid ocupan el décimo y decimotercer puesto, respectivamente, con una rentabilidad de alrededor del 5%, una cifra por debajo de la media nacional pero que se ve compensada con la elevada demanda para el alquiler de viviendas que registran ambas localidades y, por consiguiente, el menor riesgo que corre el inversor en la operación.

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Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que "el aumento de la rentabilidad refuerza al sector inmobiliario como una opción segura y fiable para la inversión en un contexto de crisis en el que otros sectores han registrado una alta volatilidad". El experto añade que "es muy relevante que Madrid y Cataluña se sitúen en lo alto del ranking autonómico pese a contar con precios de compra bastante más elevados que la mayoría de autonomías, lo que todavía las afianza más como las dos principales plazas inmobiliarias del territorio nacional".

Madrid fue la comunidad más rentable (6,94%). Cerró el ranking La Rioja (4,98%). Por capitales, Murcia, Valencia, Las Palmas y Zaragoza son las más interesantes para el inversor.

El ranking de pisos.com sobre la rentabilidad bruta del alquiler de viviendas en España va desde una rentabilidad del 6,94% registrada en Madrid al 4,02% de Baleares.

En el análisis por comunidades autónomas, los precios para la compra de residencias en autonomías como Aragón, Navarra y Castilla y León colocan a Madrid y Cataluña en lo alto de una lista y cierran Extremadura, La Rioja, Galicia y Baleares,  por su elevado precio de compra de las propiedades y su elevada superficie.

El protagonismo de Madrid y Cataluña afianza la corrección de los precios de compra registrada desde inicios de año en ambos territorios y la estabilidad en la demanda del alquiler convirtiéndolas en las dos comunidades más interesantes para la inversión.

Si nos centramos en el análisis a la rentabilidad media del alquiler registrada en las 20 principales capitales españolas, Murcia repite como la más rentable con un 6,47%.

Le siguen Valencia (5,99%), Las Palmas (5,98%), Zaragoza (5,95%) y Sevilla (5,88%).

 El ranking lo cierran las ciudades de Pamplona (4,36%), Girona (4,33%), A Coruña (4,20%) y Donostia-San Sebastián (3,78%), esta última por tratarse de la localidad más cara de España para la compra de una vivienda.

Madrid y Barcelona ocupan el séptimo y duodécimo puestos, respectivamente, con una rentabilidad de alrededor del 5-5,5%, una cifra por debajo de la media nacional aunque compensada por la elevada demanda para el alquiler de viviendas.


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La rentabilidad de la vivienda en alquiler ha descendido de manera interanual en el primer trimestre en los principales mercados inmobiliarios del país. Concretamente Madrid y Barcelona han visto como su rentabilidad se ha contraído entre un 15 y 20%, mientras que en Valencia entre un 10 y 15% según los datos del UrbanData Analytics debido al desplome de los precios de las rentas en el primer trimestre de 2021. Situándose la rentabilidad media en Valencia en un 5,8%, seguida de Madrid 4,82% y Barcelona un 4,5%.

Si se observan las tres ciudades importantes de España se advierte una disminución generalizada ocasionada por estas rebajas en los precios de los alquileres tras el impacto del Covid.

El ránking de los diez distritos con mejores retornos son Madrid y Valencia, ya que no es hasta el puesto 16 cuando aparece Barcelona con el distrito de Nou Barris, con un 5,95%, siendo esta la rentabilidad residencial media más alta que ofrece la capital catalana, según los datos de UrbanData Analytics.

De hecho, mientras que en Barcelona ningún distrito supera el 6% de rentabilidad, en Madrid lo hacen cinco (Puente de Vallecas, Villaverde, Usera, Latina y Carabanchel) y en Valencia son 10 los que se sitúan por encima.

Las mayores caídas en la rentabilidad se han dado según la firma de big data en las zonas céntricas de las tres ciudades, donde se han registrado reducciones de doble dígito. Es el caso de Ciutat Vella, Eixample y Les Corts en Barcelona; Centro, Tetuán y Chamberí en la capital, así como en los distritos valencianos Benimaclet, L?Eixample y Ciutat Vella.

En las zonas más céntricas y con precios más tensionados, se ha producido un mayor abaratamiento del alquiler producido por el aumento de la oferta y el traslado de los pisos de alquiler turístico al mercado tradicional.

A pesar de todo la vivienda sigue siendo un producto atractivo para invertir frente a la bolsa o mercado de bonos, a esto hay que sumarle que nos encontramos en un momento histórico en el que los tipos de interés se encuentran bajos habiendo descendido cerca de 20 puntos un 1,5% en mayo de 2021 y con un incremento de la tasa de ahorro debido a la pandemia por lo que se ha incrementado las ganas de invertir en vivienda ya que cuenta con un nivel de seguridad superior según datos del INE.

Concretamente el número de transacciones destinadas a inversión según Century21 se han incrementado un 20% respecto al año anterior lo que supone un 11% del total de las transacciones.

El perfil que se dibuja del inversor español es bastante tradicional, por lo que la primera opción de inversión suele ser la primera vivienda en su ciudad o pueblo y en segundo lugar la residencia de veraneo.

El informe de Caixabank Research destaca que los principales factores que apoyan a la demanda de vivienda seguirán favoreciendo su evolución positiva en los próximos meses.

La mejora de la confianza y un clima de mayor certidumbre sobre la evolución de la situación alentará la toma de decisiones a largo plazo como es la compra de una vivienda. Las condiciones financieras seguirán siendo acomodaticias y apoyarán el flujo de crédito.

Finalmente, el ahorro "forzoso" acumulado debido a la pandemia podría acabar derivándose, en parte, hacia la inversión inmobiliaria.

Gran parte del ahorro, cifrado en torno a un 3,5% del PIB, ha sido acumulado por hogares de renta media y alta por lo que el año podría cerrarse con 450.000 transacciones de vivienda un 7,7%. Esta previsión es significativamente inferior a las 505.000 compraventas de 2019.

Pese a las buenas expectativas en la actividad general residencial, en el caso de la inversión existen también ciertas barreras que podrían suponer un freno:

  • La Ley de Vivienda que sigue en proceso de negociación.
  • Y la ocupación ilegal y nuevas medidas que suspenden los desalojos por impago de alquiler de familias vulnerables sin alternativa habitacional.
  • dónde viven los solteros

    10 noviembre 2020

    En España vivimos unos 47 millones de personas de las cuales 19 millones -el 40% de la población- son solteras, según el Instituto Nacional de Estadística. Cada año, este colectivo cobra más fuerza en el mercado de consumo y no es de extrañar, ya que cada día más personas eligen vivir solteras o ?singles? huyendo de los modelos de vida más tradicionales.

    Mañana, 11 de noviembre, es el Día del Soltero y desde Fotocasa hemos querido analizar a este colectivo y conocer su relación con la vivienda: ¿qué puesto ocupa el soltero en el mercado de la compraventa de vivienda?, ¿viven casi todos los solteros de alquiler o comparten piso?, ¿dónde viven? Todas estas preguntas hallarán respuesta en próximas líneas.

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    ¿Dónde están los solteros en España?

    Los datos IPG Mediabrand situaban en 2019 a los solteros españoles en tres comunidades: Canarias, Murcia y Madrid. Estas tres CC. AA. son las que mayor porcentaje de habitantes solteros poseen.

    Si atendemos al número de hogares unifamiliares, el Principado de Asturias, Castilla y León y La Rioja son las tres comunidades con un mayor porcentaje de hogares compuesto por una sola persona.

    ¿A qué se debe esta diferencia en las comunidades? Existen varias razones para que las CC. AA. con mayor porcentaje de personas solteras y de hogares unifamiliares no coincidan:

    • Por hogares unifamiliares entendemos aquellos compuestos por una sola persona que pueden ser solteros, pero también viudos o divorciados. En comunidades como Asturias, La Rioja y Castilla y León la población está envejecida por lo que muchos de estos hogares unifamiliares son personas mayores de 65 años que viven solas y la mayoría de ellos en una vivienda en propiedad sin cargas.
    • El precio de la vivienda es otro factor que también condiciona. Madrid, por ejemplo, es una de las CC. AA. más caras para vivir de toda España, por lo que es habitual que muchas personas solteras, sobre todo las más jóvenes, tengan que compartir vivienda haciendo que el número de hogares unifamiliares se reduzca.

    ¿Cómo es el soltero que busca vivienda?

    De acuerdo con los últimos datos de Fotocasa Research, el soltero demandante de vivienda en España actualmente es mayoritariamente una mujer (64% frente a un 36% de hombres), entre 25 y 34 años (48%), de clase media (28%) y que busca emanciparse porque todavía vive con sus padres (56%).

    Perfil del soltero demandante de vivienda

    La búsqueda de vivienda del soltero postcovid

    En el informe del Fotocasa Research "Análisis de la demanda de vivienda después de la COVID-19", hemos podido extraer algunas conclusiones de los cambios que ha experimentado la búsqueda de vivienda por parte de los solteros en estos últimos meses. El dato más relevante es que el soltero demandante de vivienda postcovid bajó un 5% con respecto al precovid. De los solteros que vivían solos antes de la crisis sanitaria, un 18% estaban en búsqueda activa de vivienda; mientras que el demandante postcovid ha bajado al 15%. Lo mismo ha sucedido con el demandante soltero que vivía con sus padres antes de la pandemia y estaba buscando participar en el mercado -un 16%- y el demandante postcovid que ha bajado al 14%.

    Con este análisis podemos concluir que las personas solteras siguen buscando vivienda, aunque el número ha descendido ligeramente debido a las consecuencias de la crisis sanitaria. Como en todas las crisis, el grupo más afectado es el más joven del mercado: su presencia en el mercado se ha reducido y los problemas de acceso a la vivienda se han visto agravados -con el consiguiente retraso en la emancipación-.

    Participación en el mercado

    Las personas solteras son las que más interactúan en el mercado de la vivienda. En el último año, un 32% de las personas solteras mayores de edad realizó alguna acción -compraventa o alquiler-. Que las personas solteras sean más activas en el mercado se debe a que gran parte de este colectivo son personas jóvenes que se encuentran en cambios vitales de sus vidas: emancipación por primera vez, cambio en la situación sentimental o cambio de trabajo.

    Participación de los solteros en el mercado

    En cuanto a su participación en ambos mercados, podemos concluir que las personas solteras que han buscado vivienda para comprar o la han comprado son el 12% de los activos, mientras que los que han realizado alguna acción en el mercado del alquiler son el 25%.

    Intención de compra

    Los solteros muestran una mayor intención de compra a un medio largo plazo. Así, en un plazo de dos a cinco años, el 29 % de los solteros prevé comprar una vivienda y en un horizonte temporal más amplio son un 38 % los que tienen la intención de adquirir un inmueble. Por ejemplo, entre los casados, estas cifras descienden hasta el 18% y el 31% respectivamente.

    Intención de compra de los solteros

    Para las personas solteras que tienen intención de comprar una vivienda, las principales barreras para ponerse a buscar ahora son financieras: su situación económica y laboral no se lo permite (55 %), no tienen suficiente dinero ahorrado (44%), tienen otras prioridades o gastos (30 %) o los precios no encajan con su presupuesto (25%).

    De los solteros que han participado en el mercado de compraventa podemos comprobar que el 24% de los compradores que se hipotecan son personas solteras y un 7% divorciados o separados, según el informe "El perfil del hipotecado español" de Fotocasa Research. Estos dos grupos cobran protagonismo en este 2020 con respecto al año anterior.

    En el mercado de las segundas residencias hay una clara diferencia entre el perfil que opta por la compra o el que prefiere el alquiler. En el primero, el perfil es un hombre de 45 años, mientras que en el alquiler predominan las mujeres en torno a los 34 años. En los dos mercados, el demandante de vivienda soltero que predomina es aquel que vive solo frente a los que viven en el hogar familiar.

    Menor sentimiento de propiedad

    Un último dato a tener en cuenta es que los solteros, además, son los que tienen una menor percepción de que el sentimiento de propiedad siga muy arraigado en la mente de los españoles. Una idea que valoran con una importancia media de 7,2 puntos sobre 10.

    Esta cuestión también se ve reforzada por el hecho de que las personas solteras son las que menos ven en la vivienda una inversión o herencia para sus hijos en comparación con otros estados civiles.

    La falta de sentimiento de propiedad contrasta con una mayor consideración de los solteros de la flexibilidad que otorga el alquiler: son los que menos perciben el alquiler como una forma de tirar el dinero.

    Martes, 27 de octubre ? El Gobierno ha anunciado que presentará al Congreso dentro de cuatro meses una ley de vivienda para poner control al mercado del alquiler que podrá contener las subidas de precio de las viviendas o incluso obligar a bajar las rentas en determinadas zonas urbanas. Desde el portal inmobiliario pisos.comsu director de Estudios, Ferran Font, alerta de que "la regulación de los alquileres en España llega en un momento de tendencia a la baja, por lo que cabe plantearse seriamente si se va a conseguir el efecto deseado y si, de producirse, compensará el elemento desestabilizador que provoca su implementación en el mercado".

    Y es que, según los datos de precio de oferta de pisos.com, el incremento en el precio del alquiler en España aumentó un discreto 0,61% interanual el pasado septiembre, muy lejos de las subidas de doble dígito que se producían a principios del 2019. "La situación actual de los precios de alquiler y las dificultades de acceso a la vivienda que causa, principalmente, en el centro de las grandes capitales, hacen necesaria una reflexión y actuación sobre este mercado. En España la evolución de las rentas no ha ido acorde con la evolución de los salarios, por lo que cada vez más hay familias a las que les resulta difícil pagar el alquiler", subraya Font.
    Este problema no es exclusivo del mercado español, sino que se produce en muchas otras ciudades que ya tienen experiencia en este tipo de legislación. Los precedentes en mercados como París o Berlín han mostrado la ineficacia del control de las rentas, que han causado un aumento en el precio del alquiler o consecuencias negativas para los inquilinos, que es precisamente el colectivo que busca protegerse. En este contexto, los propietarios dejan de invertir en el mantenimiento de la vivienda, dando lugar a un parque de vivienda en alquiler más deteriorado, o bien prefieren vender ante la caída de rentabilidad, disminuyendo la oferta de alquiler y aumentando así el precio medio al no disminuir la demanda.

    Mientras, existe una economía sumergida o "picaresca" para acceder a pisos que siguen manteniendo mucha demanda, sean pagos en negro para acceder al piso o para compensar una renta baja. En definitiva y como resultado, la disminución del parque de viviendas y la alta demanda deja más expuestos a los inquilinos a la posible discriminación por parte de los propietarios.

    "En cambio, otras medidas que sí se han mostrado efectivas han sido aquellas que de una manera u otra se han enfocado precisamente a hacer mayor la oferta. Paradigmáticos son los casos de Viena, donde la propia ciudad es el principal propietario de la vivienda en alquiler y es su gran apuesta desde hace 100 años, o Sídney donde se ha duplicado la oferta de alquiler desde 2017. Estos ejemplos demuestran que actuando sobre la oferta es posible rebajar la tensión en los precios y resolver el problema de accesibilidad a la vivienda. En el caso de Berlín la apuesta de la limitación en el precio del alquiler ha ido acompañada de la inversión de 920 millones de euros por la adquisición de 6.000 viviendas que destinará a alquiler social", subraya el especialista.

    Ferran Font resumen así el escenario que plantea la regulación de alquileres: "La diferencia entre la capacidad de pago de las familias y la evolución de las rentas hace necesaria la actuación de las administraciones públicas. Esta ayuda debe ir enfocada a aumentar la situación económica de los inquilinos y aumentar el parque de vivienda en alquiler tanto en el mercado libre como el de vivienda asequible o alquiler social, a través de la colaboración público-privada".

    Debido a la ausencia en España de una política del alquiler se hace más difícil realizar un análisis exhaustivo y extraer conclusiones al respecto por lo que lo único que podemos hacer es basarnos en las experiencias de otros países como Alemania, Francia, Italia y EEUU.

    En el caso de Alemania

    Varias son las ciudades que tienen una alta densidad de población y una elevada demanda lo que empuja al aumento de precios. De hecho la renta de las siete ciudades alemanas subió más del 40% de media.

    El Gobierno en un primer momento aprobó la ley del freno del alquiler limitando los precios en los nuevos contratos a un máximo del 10% en las zonas más tensionadas y de dicho estudio las conclusiones que se extrajeron fue una desaceleración moderada, los precios habían subido mucho y dicho control evitó fuertes repuntes. También entró en vigor otra norma que ponía un tope límite al alquiler en función del año de construcción del inmueble y cuyos resultados fueron la bajada del alquiler y la reducción de la oferta.

    En el caso de Francia

    Han publicado dos normas al respecto durante los últimos 5 años.

    La primera de ellas durante el Gobierno de Francois Hollande la Ley del límite de rentas en zonas tensas de 2014. Dicha Ley no tuvo mucho éxito ya que disparó los precios del alquiler un 25% cuando el 60% de la población francesa vive de alquiler siendo posteriormente abolida en 2017.

    En 2019 fue publicada una nueva normativa "la Ley Elan" que volvió a limitar las rentas. Dicha norma regula contratos nuevos y renovaciones y limita el precio del alquiler, en este caso no puede exceder del 20% del valor fijado cada año por decreto teniendo en cuenta la localización, el número de habitaciones y el año de construcción. Tampoco puede ser inferior al 30%. Los límites se aplican en 80 barrios de París y las multas por infringirlo van de 5.000 euros, para particulares, a 15.000 euros, para empresas.

    Las conclusiones extraídas del Observatorio de París muestran que aún con la entrada en vigor de la Ley Elan en 2019 para contener los precios, uno de cada tres contratos subió la renta por encima del índice oficial, resultados que no eran los esperados ya que en 2020 se incrementaron los precios.

    Italia

    Desde 1998 cuenta con un mecanismo de control de rentas llamado "Alquiler de tarifa acordada".

    Posteriormente en 2004 se introdujo otra norma en la que cada Ayuntamiento a partir de acuerdo entre asociaciones locales de propietario y representantes de inquilinos se fijan precios máximos y mínimos. Se bareman los inmuebles y el Estado ofrece incentivos fiscales contemplándose un pago de tasas para los propietarios del 10% del total de la renta.

    Desde el pasado abril, inquilinos y propietarios pueden pactar una reducción del alquiler por la crisis del coronavirus.

     Según el último informe del portal SoloAffitti, los alquileres cayeron un 7,5% de media en Italia durante la emergencia sanitaria. En 2020 aumentaron más de un 3% las adhesiones al contrato de alquiler de precio acordado, debido a los beneficios fiscales que conlleva esta fórmula.

    EEUU, limites en tres estados

    Tres son los Estados limitados en EEUU; New York, California y Oregón.

    • En el caso de New York la falta de espacio y la oferta de mercado libre sitúan los precios por las nubes tratándose de una ciudad enfocada al alquiler, el 65% de los residentes son inquilinos. En 2019 un tercio dedicaba el 50% de sus ingresos al pago del alquiler. Una agencia gubernamental regula el parque de viviendas existente en Nueva York donde el 43% son libres y el 45% son de propiedad privada.

    En 2019 se adoptó una norma junto a otras dos categorías:

    La renta controlada equivalente a la renta antigua en España y la oferta pública en las que hay un 12% del total de viviendas en alquiler dedicadas a personas con menor nivel de ingresos.

    • En el caso de California el 1 de enero de 2020 publico una norma que limita durante 10 años el aumento anual de rentas al 5% más la inflación.
    • Finalmente en Oregón se aprobó en 2019 la ley a del límite de renta anual del 7% más la inflación sin límite temporal.

    También ha puesto de manifiesto en la sesión de control de Gobierno que el PP "solo se preocupa por el bien de mercado igual que hizo cuando gobernaba reduciendo hasta un 63% El Plan Estatal de Vivienda". El ministro ha apostillado que "ahora es una buena oportunidad en unos presupuestos que contemplan una partida de 2.250 millones para política de vivienda".

    Ábalos ha resaltado que había un acuerdo de Gobierno de coalición que se ha convalidado y que está relacionado con la regulación de precios del alquiler.

    Según palabras del Ministerio se van a conformar diferentes grupos de trabajo para la creación de la primera Ley de Vivienda en democracia de carácter estatal. En la que se va dar oportunidad a los diferentes grupos para opinar, pensar y proponer en este proyecto de Ley.

    Esta Ley se pretende aprobar en tres meses y entregar el proyecto de Ley en cuatro y su objetivo es insertar la regulación del alquiler. Ábalos ha remarcado que "van a plantear si Ayuntamientos y Comunidades autónomas tienen esa voluntad para que a partir del índice de referencia de los precios del alquiler puedan establecer su propio índice de precios de acuerdo con una metodología objetiva y revisable periódicamente".

    Ya han pasado más de 7 años, desde que el PP, pese a prometer bajadas de impuestos y reducción de los gastos estatales superfluos, se dedicó a legislar medidas impositivas draconianas para saquear a empresas y particulares a través del coeficiente de actualización en la venta de las viviendas.

    En este caso queremos hablar de la reforma fiscal sobre el coeficiente de actualización en la venta de las viviendas, que el señor Cristóbal Montoro, aprobada en 2014 y que entró en vigor el 1 de enero de 2015. Donde se eliminaron los coeficientes de abatimiento para los que compraron una vivienda antes de 1994 y también se suprimieron el coeficiente de actualización en la venta de viviendas, que permitían ajustar la ganancia obtenida al vender una casa, al valor real, pagando menos impuestos.

    Pese a los años pasados el Tribunal Constitucional sigue estudiándola para dictaminar si dicha reforma tiene un carácter confiscatorio y si vulnera el principio de capacidad económica, marcando inconstitucional dicha reforma.

    Si al final se anula dicha reforma, el estado tendría que devolver los impuestos confiscatorios que se hayan pagado por la venta de las viviendas desde el 2015.

    ¿Cómo funcionaban los coeficientes de actualización anulados por Montoro?

    Básicamente en base a las tablas de coeficiente de actualización en venta de viviendas, hasta el 1 de enero de 2015 la Ley del IRPF, al vender una vivienda, el vendedor podía actualizar el valor de venta de la casa y así reducir el beneficio obtenido y tributar menos en el IRPF por dicha ganancia patrimonial.

    Dicho coeficiente, se aplicaba tanto al valor de adquisición, como sobre las inversiones y mejoras realizadas en la vivienda, que provocaban un incremento en el valor de adquisición.

    El artículo 32.5 de la Ley del IRPF, antes de su modificación por Ley 26/2014 , indicaba que "El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado."

    Tablas de coeficientes de actualización de la vivienda y ejemplo práctico

    A continuación exponemos la tabla de los coeficientes de actualización de la vivienda desde 1994 hasta 2014, momento de su anulación.

    Si un contribuyente vendió su casa en 2013, por 300.000 euros, vivienda adquirida en el año 2000, por 100.000 euros, puedo aplicarle en su IRPF un valor de adquisición de 125.600 euros (100.000 x 1,2560), reduciendo así el valor de la ganancia patrimonial.

    Por lo que si no se aplicara dicho coeficiente de actualización, produciría en el contribuyente una falta de actualización del valor real de adquisición y por tanto la indefensión del ciudadano ante el estado confiscatorio.

    Vizcaya sí mantiene los coeficientes de actualización

    Las normas forales de Vizcaya, han permitido que sus residentes sí puedan actualizar el valor de adquisición de los inmuebles vendidos o donados, reduciendo así la ganancia patrimonial a declarar.

    El artículo 45.2 de la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del IRPF, dispone que "el valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes que se aprueben reglamentariamente, atendiendo principalmente a la evolución del índice de precios del consumo producido desde la fecha de adquisición de los elementos patrimoniales y de la estimada para el ejercicio de su transmisión. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera: a) Sobre los importes a que se refieren las letras a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho. b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan."

    El Constitucional tiene la última palabra sobre los coeficientes de actualización y su anulación

    El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía recurrió al Tribunal Constitucional contra la anulación de los coeficientes de actualización efectuada por Montoro en 2014, entendiendo que se producía una vulneración de los principios de capacidad económica y la prohibición de confiscatoriedad.

    La cuestión de inconstitucionalidad planteada por el TSJ de Andalucía respecto a la vulneración del principio de capacidad económica, se basa en que considera que la ley del IRPF 2014 vulnera el principio de capacidad económica al obligar a los contribuyentes a tributar en el IRPF por una ganancia patrimonial muy superior a la realmente obtenida, ya que no es lo mismo el valor del dinero en el año 2000 que en el 2015, pudiéndose dar incluso la no existencia de ningún tipo de ganancia, sino una pérdida real.

    Respecto a la vulneración de la prohibición de confiscatoriedad, el TSJ de Andalucía considera que es posible que se haya vulnerado este principio en caso de que el impuesto a pagar por la ganancia patrimonial supuestamente obtenida, absorbiera total o en gran parte, la ganancia realmente obtenida, por lo cual, el impuesto a pagar podría ser igual o incluso superior a la ganancia obtenida.

    Solicitar la rectificación de las autoliquidaciones de los últimos 4 años

    Desde Inmonews aconsejamos a todos los contribuyentes que soliciten una rectificación de las autoliquidaciones presentadas en los últimos cuatro ejercicios, siempre y cuando en la venta de la vivienda haya habido ganancia patrimonial y no se hayan aplicado los coeficientes de actualización sobre el valor de adquisición, sin esperar a la sentencia del Tribunal Constitucional y basándose en la solicitud de anticonstitucionalidad del TSJ de Andalucía, ya que tendríamos una base jurídica sólida para iniciar un proceso litigioso con Hacienda.

    En el caso de que al final el Tribunal Constitucional, defienda los derechos del ciudadano del Estado confiscador, los contribuyentes que hayan solicitado rectificaciones en sus autoliquidaciones tendrán muchas más posibilidades de recuperar lo confiscado que aquellos que no hayan realizado ninguna reclamación.

    Cabe recordar la sentencia del 26 de octubre del 2021, del Tribunal Constitucional sobre la plusvalía municipal (número 182/2021) que declaraba inconstitucional el sistema de cálculo del impuesto de plusvalía municipal, y que sorprendentemente pese a la declaración inconstitucionalidad de dicho cálculo por confiscatorio, no obligó a los ayuntamientos a devolver el dinero confiscado ilegalmente, solo a aquellos que tenían rectificación de su autoliquidación o procesos judiciales pendientes por dichos cálculos.

    Valga una última reflexión, sobre el estado confiscatorio en el que vivimos, donde los ciudadanos estamos desprotegidos ante unos legisladores voraces y unos tribunales de Justicia de rango superior (Constitucional, Supremo, Provinciales..), que a veces no se manifiestan independientes y nos dejan en manos del Estado y sus secuaces.

    El portal pisos.com y la entidad financiera digital hipotecas.com analizan el escenario inmobiliario en una coyuntura extraordinaria originada por el impacto del coronavirus en la economía española cuyos efectos serán notables en el segundo y tercer trimestre del año.

    Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, hace una predicción optimista del actual estado del sector inmobiliario: "El precio de la vivienda no se va a derrumbar como a partir del 2009, pero su evolución irá ligada a la del PIB, por lo que prevemos que registre caídas de entre el 6,5-13,5% durante los primeros meses posteriores al confinamiento. Después, la situación volverá a la tónica de estabilización y bajada de la que veníamos en 2019. Por zonas, grandes ciudades como Madrid o Barcelona van a notar un menor impacto de estas bajadas, mientras que en regiones rurales con menos industria o en aquellas muy ligadas al turismo las caídas serán más evidentes. La parte de la demanda que disponga de ahorros previos podrá encontrar buenas oportunidades para comprar", ha subrayado el experto.

    En el segmento del alquiler los precios no han bajado, pero su crecimiento se está moderando especialmente desde hace meses, sobre todo en grandes capitales que han sido punta de lanza de la recuperación de los precios, y en aquellos mercados con una tensión en precios de alquiler muy importante como son Barcelona y Madrid. Estos mercados ya crecen muy poco, cerca del 1% en la Ciudad Condal y por debajo del 4% en la capital española. La previsión es que esta moderación se acelere y posiblemente los precios del alquiler caigan ligeramente a corto plazo.

    De cara a 2020, desde pisos.com se dibujan dos escenarios diferentes en función de cómo avance la crisis sanitaria en España: si la recuperación del mercado post-confinamiento es rápida, el volumen total de operaciones inmobiliarias estará en torno a las 450.000 en 2020, lo que supondría una caída del 10% respecto a las 500.000 que se esperaban para este año. Si la recuperación fuera más lenta, las operaciones registradas serían unas 400.000, un 20% menos.

    Ruth Armesto, managing director de hipotecas.com, se muestra en la misma línea y cree que ahora es un buen momento para la búsqueda de oportunidades: "La autoridad monetaria europea mantendrá la política de tipos bajos más tiempo para estimular la economía, por lo que será un buen momento para el inversor de compra de vivienda. No se prevé una subida del Euribor, sino todo lo contrario. En este sentido, tampoco se prevé en el corto plazo que las condiciones de los bancos varíen".

    Por otra parte, en un contexto de confinamiento, desde hipotecas.com recuerdan que la banca digital tiene cada vez más adeptos, lo que supone una oportunidad de digitalización del sector y de sus profesionales. "La capacidad de adaptación y reinvención de las empresas y los servicios será clave para superar la crisis con éxito, pues las prioridades de los propietarios cambiarán al igual que los hábitos. La digitalización, la domótica y la personalización del espacio serán claves", afirma Armesto.
     
    Crece la actividad inmobiliaria online durante el confinamiento

    El comportamiento de los usuarios de pisos.com ha ido modificándose a medida que ha avanzado el confinamiento. "La primera semana la audiencia cayó un 10%, y la segunda, un 20%. Eran semanas de adaptación a la situación", señala Font, pero en abril comenzó a recuperarse: "El tráfico por Internet en España creció un 80% en un mes. La previsión es que nuestro tráfico se recupere".

    Además, el directivo apunta que no sólo hay que fijarse en la audiencia, también en los leads: "Si antes se entraba en los portales para tomar el pulso a los precios, ahora hay gente activa que busca vivienda de verdad". En cuanto a si se demandan viviendas con habitaciones más grandes debido a necesidades crecientes como el teletrabajo, o bien con espacios exteriores para disfrutar del aire libre, lo cierto es que Font no lo ha percibido: "No estamos viendo unos cambios relevantes en el comportamiento de la audiencia con lo que busca respecto a hace un mes".

    Por su parte, Ruth Armesto indica que en hipotecas.com han registrado "un aumento del 25% de las visitas que se realizan por ordenador en vez del móvil, algo que no pasaba desde la era previa a los smartphones". Además, en la entidad financiera digital han notado variaciones en las simulaciones que realizan los usuarios, que ahora usan horquillas de cantidades más amplias precisamente por lo difícil que resulta prever el impacto de esta crisis en los precios. De momento, Armesto hace una lectura positiva con la estadística en la mano: "En abril hemos registrado un alza del 5-7% de clientes interesados y no hemos cancelado hipotecas concedidas, simplemente se han pospuesto. De hecho, el modelo digitalizado en el que trabajamos ha permitido encontrar vías alternativas para los usuarios esquivando la parálisis coyuntural en la que nos encontramos".

    En pisos.com, un aspecto que sí ha cambiado es la configuración de la oferta en el portal, destacando la estabilidad de los anuncios de profesionales frente a la volatilidad de los particulares. "Tenemos un 10% más de anuncios profesionales que el año pasado, pero los particulares han caído un 4%", expone Font. "Muchas agencias están cerradas de cara al público, pero están contactando con sus clientes para tener oportunidades de negocio activas en el momento en el que todo se reactive", revela.

    El equilibrio entre venta y alquiler también se ha visto alterado. "Los anuncios de viviendas a la venta han crecido un 10% interanual, y el alquiler ha bajado un 1%", aclara Font. En cuanto a la diferenciación entre alquiler turístico y tradicional, el experto subraya que "desde el inicio del estado de alarma un 11% de los inmuebles turísticos publicados ha pasado a larga duración". Font enumera razones como el cierre de fronteras, las medidas tras el confinamiento o las políticas concretas de cada país, pero asegura que "el turismo recuperará la confianza cuando se pueda volver a viajar de forma segura".

    Fuente: Departamento de Comunicación y RRPP de pisos.com

    Meses después de la aprobación de nuevas deducciones fiscales a las compañías, la medida ha causado un alcance muy reducido en cuanto a rebaja fiscal. Hacienda ha hecho público que apenas 400.000 empresas han disfrutado de las deducciones del Impuesto de Sociedad. Sin embargo, a este tributo están sometido más de 1,5 millones de pymes. Por lo tanto, las deducciones solo se ofrecen a un 25% de las pymes.

    Dicha rebaja de impuesto se refleja en 717 euros de ahorro para cada una de las empresas. En total, considerando a las 407.384 empresas beneficiadas por la deducción, la cifra alcanzaría los 292 millones de euros.

    La medida dirigida al Impuesto de Sociedades está beneficiando a aquellas empresas que se encuentran en una situación cómoda económicamente. Mientras tanto, aquellas compañías en una situación peor debido a la inflación no han tenido acceso a la deducción.

    Para conocer más datos aportados por Hacienda respecto a los beneficiados por la deducción del Impuesto de Sociedad y a la rebaja fiscal, acceda al siguiente artículo.

    El impuesto de la plusvalía municipal grava la revalorización de los inmuebles cuando hay una transmisión de los  mismos, ya sea por una compraventa, una herencia o una donación y es la segunda fuente de ingresos de los ayuntamientos, siendo la primera el Impuesto de Bienes Inmuebles.

    Recordemos que en Octubre del 2021 el Tribunal Constitucional anuló su método existente de la revalorización, que obligo al Gobierno a aprobar un Real Decreto-ley 26/2021  con un nuevo sistema de revalorización, que esta teniendo mucha litigiocidad, debido al cálculo de las plusvalías y los cambios normativos.

    En el informe publicados por El País, los 1.306 millones de euros que recaudaron  los ayuntamientos en 2022 por el impuesto de la plusvalía municipal es la recaudación más baja en una década  y que casi la mitad  de los 2.591 millones recaudados en 2016.

    Según la Intervención General de la Administración del Estado (IGAE), la recaudación de la plusvalía se hundió casi un 40% en 2022, que ha pasado de 2.141 millones de euros de 2021 a los 1.306 millones del 2022, perdiendo 835 millones de euros en apenas un ejercicio.

    Desde el PP han considerado que el decreto no tiene «medidas reales» a favor del consumidor vulnerable y «queda al descubierto» en sus disposiciones finales que lo que se quiere es «dar protección» y «amparar» a los okupas.

    PP, Ciudadanos y Vox han acusado al Gobierno de querer amparar y legalizar a la okupación a través de esta medida y, durante el debate, han anunciado que lo recurrirán ante el Tribunal Constitucional.

    Desde los populares, Cuca Gamarra ha considerado que el decreto no tiene «medidas reales» a favor del consumidor vulnerable y «queda al descubierto» en sus disposiciones finales que lo que se quiere es «dar protección» y «amparar» a los okupas.

    «Nada hay más vulnerable para un consumidor que estar bajo sus competencias» y este decreto es «un ataque a la propiedad privada«, ha matizado Gamarra.

    La diputada de Vox Alicia Esteban ha defendido asimismo el derecho a la propiedad privada frente a los «malhechores» que «okupan» las casas y ha subrayado que «no hay democracia sin propiedad privada».

    Ha asegurado que en España faltan dos millones de viviendas sociales y que el Gobierno es incapaz de solucionar esta situación y lo hace «a costa de la confiscación de los bienes y ahorros de los españoles».

    Ciudadanos, ha calificado como «disparate» y «tropelía» el decreto por querer «justificar» un supuesto de «okupación» e ir en contra del artículo 245 del Código Penal de delitos sobre el patrimonio.

    UPN también se ha mostrado contrario a este decreto por «poner alfombra roja a los okupas».

    Unidas Podemos también se ha pronunciado manifestando que "tienen miedo desde el sentido liberal de perder el capital que acumulan".

    Finalmente Sánchez se ha pronunciado al respecto diciendo que «No es cierto que se esté protegiendo delincuentes» ni atacando «el derecho a la propiedad privada» sino que se especifica que se da un plazo de tres meses para que los servicios sociales busquen una solución habitacional.

    El punto más crítico de este decreto radica en la suspensión del procedimiento de desahucio y los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional, pero ha matizado que solo se contemplará durante el estado de alarma por la pandemia.

    Como profesional del sector inmobiliario y como ciudadana de Madrid, puedo decir que estamos de suerte en la Comunidad de Madrid. Por fin sale a la luz una ambiciosa reforma legal de la Ley del Suelo. Ha llegado después de un periodo de información pública donde se recibieron más de 600 alegaciones, y después del dictamen favorable de la Abogacía General de la Comunidad de Madrid.

    En este artículo, quiero analizar atendiendo a cuatro bloques de retos y preocupaciones reales a los que nos enfrentamos como sociedad y cómo medidas en esta línea revierten directamente en beneficios tanto a corto y como a largo plazo. Por eso veo importante esta reforma de la Ley del Suelo: no se trata de desregular, si no de regular mejor.

    Dentro de la llamada Ley Omnibus, se modifican 10 artículos de la Ley 9/1995, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid. Con esta ley se busca impulsar la actividad económica en la región, eliminar cargas innecesarias, reducir plazos y adaptar la norma a las nuevas realidades de nuestra sociedad.

    Repasemos primero los cuatro retos mencionados y a continuación las medidas adoptadas en esas materias.

    • Residencial: problema de acceso a la vivienda en las ciudades que dificulta el acceso a la vivienda de los colectivos jóvenes, los vulnerables y la atracción de talento internacional.
    • Tramitación: problema con la lentitud de trámites administrativos que lastran la actividad económica y dificultan la puesta en carga de nuevos desarrollos.
    • Seguridad jurídica: necesidad de clarificación de reglas del juego y seguridad jurídica en colaboraciones público-privadas.
    • Usos del suelo: necesidad de activación económica y reactivación de los entornos rurales, pueblos y ciudades mediante la regulación de los usos en suelos no urbanizables.

    Pues vamos a ello.

    Medidas para atacar el problema de la vivienda

    Como ya hemos comentado en otros artículosen Madrid, como en otras grandes capitales, hay un gran problema de acceso a la vivienda por parte de jóvenes y otros colectivos, que necesitan vivienda asequible. Este problema latente de nuestra capital tiene dos consecuencias desastrosas: (I) el retraso de la emancipación de los jóvenes y por lo tanto el aplazamiento, en consecuencia, de la maternidad, lo cual incide en un agravamiento del problema de la natalidad y (ii) riesgo es que la falta de acceso a la vivienda pueda provocar una fuga de talento joven o sencillamente la "no atracción de talento" por no poder dar respuesta a la demanda de alojamiento en los centros de las ciudades.

    Por lo que medidas que afecten a ampliar el uso residencial en ciudades para paliar este desequilibrio impactan de manera muy positiva. En esta Ley Omnibus nos encontramos varias medidas en esa línea:

    1. Suelos dotacionales: Se posibilita la implantación de uso residencial para viviendas públicas sujetas a un régimen de protección sobre la red de suelos dotacionales tales como equipamientos educativos, culturales, sanitarios, deportivos, etc.
    2. Suelo urbano no consolidado: se incluye la obligación de reserva del 10% de la edificabilidad residencial para viviendas sujetas a algún régimen de protección pública (VPP).

    Con estas medidas que afectan a suelos tanto de titularidad pública como de privada, se posibilita la disposición de nuevo suelo finalista para uso residencial de vivienda asequible (o con algún tipo de protección) de manera inmediata que revierte en beneficio directo al problema que nos encontramos actualmente con la vivienda.

    Agilización de trámites administrativos y reducción de plazos

    La agilización de trámites administrativos y reducción de plazos tiene por objetivo la eliminación de obstáculos o costes innecesarios para la sociedad, y no se nos olvide para la Administración Pública que pagamos entre todos también, que generan un inadecuado funcionamiento o ralentización innecesaria de los trámites.

    En este ámbito nos encontramos medidas que buscan relajar los mecanismos de gestión y facilitarán la tramitación de licencias urbanísticas de forma que, lo que por ejemplo tardaría un año en tramitarse, se podría solucionar en dos meses. Eso también se valora en un ahorro anual de un millón de euros para los contribuyentes, según el cálculo del Ejecutivo madrileño.

    Veamos las medidas en detalle:

    1. Se reduce de 6 a 4 meses el plazo para la emisión del informe de impacto territorial.
    2. Se otorga carácter de silencio administrativo positivo a aquellos informes sectoriales y municipales no preceptivo pero necesarios.
    3. Se amplía el plazo de información pública de los avances de PGOU de 30 a 45 días.
    4. Se desliga la figura del Proyecto de Alcance Regional del Plan Regional de Estrategia Territorial, se elimina el requisito de justificación de la utilidad pública o interés social o se clarifica su vinculación y efectos directos sobre los PGOUs.
    5. En Planes Parciales se aclara y flexibiliza la posibilidad de modificación de las determinaciones pormenorizadas.
    6. En Planes Especiales se podrán modificar determinaciones estructurantes del planeamiento.

    Clarificación de reglas del juego e inclusión de nuevas figuras

    La seguridad jurídica también llega por la clarificación de reglas del juego y la definición clara de los agentes intervinientes en las actuaciones privadas, peticiones de licencia, cesiones administrativas o colaboraciones público-privadas.

    En este ámbito se han introducido cambios también: 

    1. Cesiones "dinerarias":  para el incremento de edificabilidad y/o el incremento de densidad en el uso residencial: se incluye la posibilidad de monetizar las cesiones en sustitución de la entrega de suelo (cesión).

    Esta opción de monetización supone un gran avance y revierte en valor en nuestras ciudades de manera inmediata. Al dar la opción a sustituir la obligación de cesión de suelo al ayuntamiento va a suponer una simplificación de esas cesiones y puede agilizar la puesta en carga de esas cesiones obligadas que muchas veces acababan siendo vacíos urbanos que duraban años -todos estamos acostumbrados a ver esos vacíos en nuestras ciudades-por la imposibilidad de gestión o inversión inmediata por parte de las Administraciones Públicas.

    1. Transferencias de aprovechamiento en suelo urbano consolidado (TAUs): Se recoge esta nueva figura que regulará y simplificará trámites y negociaciones en las transferencias de aprovechamiento urbano. También la considero una gran medida con un impacto positivo.
    2. Régimen de derecho de superficie: Se clarifica el régimen del derecho se superficie sobre suelos del Patrimonio Público de Suelo (PPS) ampliando el alcance a cualquier destino de uso y salvo para el plazo máximo remitiendo a regulación estatal.
    3. Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECLUs): se regulan como entidades privadas que ayuda a la Administración con tareas de tramitación de licencias e inspección de actos de uso del suelo y/o edificación.
    4. Determinaciones estructurantes y pormenorizadas: se incluyen en las determinaciones pormenorizadas los coeficientes de ponderación de usos, la modificación de los sistemas de ejecución y gestión urbanística o la modificación del porcentaje de uso global de un suelo.

    Activación económica de las capitales y los entornos rurales

    Ciudades como Madrid crecen a un ritmo mayor que el resto de las ciudades españolas.  Las ciudades que más crecen en España actualmente en 2021 son: Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Pamplona, Palma de Mallorca, Bilbao, Murcia, Gijón y Zaragoza siendo Madrid la ciudad que lidera el ranking.

    A la vez que ciertas ciudades crecen la despoblación de las zonas rurales avanza, esto no solo afecta a pueblos pequeños también afecta a ciudades medianas y a entornos que no ofrecen una actividad económica capaz de retener el talento joven.

    Las previsiones apuntan que en el año 2050 ese porcentaje de personas viviendo fuera de ciudades será solo del 30%. En Europa ya estamos actualmente en el 25% de sus habitantes residen en zonas rurales. Dentro de los Objetivos de Desarrollo Sostenible el ODS 11 ya expone que debe haber un equilibrio entre los entornos urbanos y los rurales para ser sostenibles.

    Para poder cambiar esos ritmos necesitamos crear, reforzar y diversificar el tejido empresarial de las áreas no consolidadas. Hay que ir más allá de la agricultura y ganadería para atraer a empresas y trabajadores.

    Las modificaciones que introduce la Ley son pequeñas, pero pueden ayudar también en este ámbito porque introducen modificaciones en los regímenes de los usos permitidos en suelo no urbanizables:

    • Los usos no prohibidos expresamente pasan a autorizados en suelos no urbanizables: El régimen de actuaciones en suelo no urbanizable de protección pasa a permitir todas aquellas actividades/usos que no estén expresamente prohibidas por el planeamiento.

    Esto impulsa sin duda las zonas rurales o poco consolidadas dando cabida a esos usos -distintos de agricultura y ganadería - que puedan crear una actividad económica y crear destino en esos pueblos. El turismo de "fin de semana" crea un impacto socioeconómico muy importante en las áreas donde se desarrolla, y lo mas importante, representa grandes beneficios económicos a nivel local.

    Por ejemplo, hoteles, casas rurales o actividades lucrativas de ocio. Me ha sorprendido leer artículos que están tildando este cambo de "especulativo" porque permitiría hoteles y explotaciones hosteleras en zonas rurales, cuando justo es lo contrario:  democratiza la activación económica de pueblos.

    • Los usos provisionales en suelos no urbanizables: se traslada la autorización a los Ayuntamientos. Anteriormente era decisión de la Comunidad Autónoma. También creo que este pequeño cambio puede revertir en que se puedan activar entornos y crear "destinos" culturales, gastronómicos y de todo tipo en zonas que antes no había esos usos. En este tipo de turismo de "actividades temporales" se pueden atraen visitas hacia un turismo activo que repercute mucho más en el empleo local, que ese mismo gasto realizado por un turista tradicional.

    En definitiva, si queremos un Madrid más social, más resiliente, más fuerte a largo plazo y más cerca de los ciudadanos tenemos que impulsar entre todos este tipo de cambios normativos que busquen ayudar a los ciudadanos a desarrollar la actividad económica que elijan desarrollar en nuestra comunidad.

    La nuda propiedad es un procedimiento que permite a una persona, normalmente de avanzada edad, vender su propiedad a un tercero sin tener que abandonar su hogar. Son muchos los propietarios de viviendas que desconocen que existe una forma de vender su casa y seguir viviendo en ella. La nuda propiedad tiene poco éxito en España pero si está más arraigado en otros países como Francia e Italia.

    Una de sus principales ventajas es que el vendedor conserva el usufructo de la vivienda de por vida, incrementando sus ingresos y mejorando su calidad de vida,  para hacer frente a una situación económica desfavorable; y el comprador adquiere la nuda propiedad, como inversión, para disponer de ella al finalizar el usufructo.

    Además, si el usufructuario no desea continuar viviendo en su casa, podrá alquilar la vivienda y obtener íntegramente esa renta.

    Con la venta de la nuda propiedad, los gastos derivados de la vivienda también serán menores para el vendedor, ya que éste pasaría a pagar únicamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda.

    ¿Quiénes pueden vender la nuda propiedad?

    El perfil del vendedor suele ser una persona mayor, sin hijos y con necesidades económicas, pero también suele tratarse de personas que desean disponer de una mayor calidad de vida o ayudar a sus descendientes, etc.

    ¿Quiénes pueden comprar?

    Inversores locales, personas con ahorros y con solvencia económica que buscan una inversión segura a medio/largo plazo y que no quieren complicarse con inversiones de riesgo.

    Los compradores de nuda propiedad suelen ser ahorradores que pueden adquirir un bien inmueble a un precio muy ventajoso, del que obtendrán el pleno dominio en un plazo medio ? largo.

    ¿Qué presencia tiene la nuda propiedad en España?

    La mayoría de las transacciones tuvieron lugar en la Comunidad Valenciana (20%), Madrid (17%), Cataluña (15%), Andalucía (13%) y Canarias (9%).

    En 2018 se cerraron 1.457 transacciones de compraventa basadas en la figura de la nuda propiedad. De hecho, la venta de la nuda propiedad se ha incrementado en nuestro país un 300% el año pasado.

    Al respecto, las cifras no han dejado de caer desde 2008. Los compradores de este tipo de inmuebles son, en su inmensa mayoría, grandes inversores especializados.

    Las regiones con una tasa de emancipación más elevada son Cataluña, Baleares, Aragón y La Rioja, donde supera el 21%.

    Le sigue Navarra y Madrid, con una tasa de entre el 19% y el 21%; seguidas de Galicia, Asturias, Comunidad Valenciana, Canarias y Murcia, con un porcentaje de entre el 17% y el 19%.

    Las demás ya registran una tasa inferior al 17%.

    En 2008, en cambio, estaban emancipados más del 21% de los jóvenes de entre el 16 y 29 años en prácticamente todo el país, a excepción de Extremadura, Cantabria y País Vasco.

    Los altos precios de la vivienda cierran las posibilidades de acceso a la vivienda a menores de 30 años.

    Todo esto es debido a que un 30% de los ingresos percibidos  son destinados a la vivienda.

    Los bajos salarios, la precariedad laboral, y los elevados precios de la vivienda están dejando fuera del mercado inmobiliario a este colectivo tan vulnerable "el juvenil".

    Hasta ahora los jóvenes que han logrado emanciparse ha sido gracias a las ayudas familiares, bien mediante cesiones, donaciones. En 2017 los hogares formados por personas con una edad entre 16 y 29 años que vivían en una residencia cedida gratuitamente eran del 21.5% según datos del INE. En 2008 apenas era el 8,7%.

    Actualmente cuatro de cada diez jóvenes tienen apoyo económico familiar para afrontar la compra de una vivienda, según un informe de Planner y Sociedad de Tasación.

    La falta de independencia y emancipación dificulta el acceso al alquiler y compra de vivienda. El número de jóvenes que ha alquilado ha caído un 39% en tan sólo un año según Fotocasa. Los jóvenes de entre 18 y 24 años que han alquilado en 2018 ha descendido un 58% respecto a 2017 y en el caso de las personas en edades comprendidas entre 25 y 34 años han caído un 25%.

    Concluyendo esta situación de falta de emancipación y trabajos precarios están dando lugar a cada vez más casos de transiciones bumerán, es decir la vuelta a la casa familiar.

    Según los datos del Banco de España, por primera vez desde hace 12 años y medio, la tasa de morosidad de los préstamos otorgados por la banca a particulares y empresas se sitúa en su nivel más bajo en un 4,35%. No se veía una tasa tan baja de dudosos préstamos como la actual desde marzo de 2009.

    A pesar del leve repunte de agosto, se ha vuelto a la tendencia a la baja en el mes de septiembre, cayendo la cifra de préstamos dudosos hasta los 52.815 millones de euros (frente a los 1,213 billones de créditos en circulación).

    Las tasas de hoy en día dejan en evidencia la gran diferencia comparado con los niveles máximos alcanzados en diciembre de 2013, una fecha marcada por la crisis financiera y económica que debilitaba el mercado de los inmuebles y de la economía españolas. Las tasas de préstamos dudosos alcanzaron en esta época el 13,62% del total de los créditos. Si lo comparamos con el noveno mes de 2020 marcado por la pandemia covid-19, los niveles se situaban alrededor del 4,6%.

    Esta reducción de la morosidad experimentada en este mes de septiembre fue consecuencia de la caída de la cifra total de los créditos dudosos, mientras que el crédito total se ha visto incrementando en comparación con el mes de agosto.

    Los datos obtenidos en septiembre muestran que el crédito total del sector incrementó hasta un 0,33%, alcanzando los 1,28 billones de euros, una cifra que con respecto a hace un año, ha bajado un 0,69%.

    Por el contrario, se ha producido una caída de los créditos dudosos hasta un 1,36%, situándose en los 52.815 millones de euros, un 5,57% menos si lo comparamos con septiembre de 2020.

    En estas cifras ya está incluido el cambio metodológico en el ranking de los Establecimientos Financieros de Créditos (EFC), que dejaron de pertenecer a la etiqueta de entidades de crédito desde enero de 2014. Si dejamos a un lado esta modificación, la morosidad se encontraría en un 4,461%, ya que con la exclusión del crédito de los EFC, el saldo de crédito se situaría en agosto en 1,18 billones de euros.

    Los números desglosados según el carácter de la entidad demuestran que también se produjo una reducción en la ratio de dudosos del conjunto de entidades de depósito (cooperativas, bancos y cajas), que disminuyó de un 4,37% en agosto a un 4,29% en septiembre.

    Por último, las provisiones de las entidades financieras en septiembre descendieron hasta los 38.962 millones de euros, 0,41% menos en comparación con el mes de agosto.

    Estos dos planteamientos serán elevados al Gobierno para que sean recogidos en la futura Ley de vivienda en la que se está trabajando y de la que aún se desconoce su marco normativo.

    El consejero de la mesa de okupación de Murcia ha manifestado que "El fenómeno de la okupación ilegal de viviendas ha pasado de ser una molestia a un auténtico problema social que, además de atentar contra el derecho constitucional a la propiedad privada provoca focos de delincuencia y conflicto social".

    También ha argumentado que el cambio del marco normativo de vivienda "es necesario que incluya la protección de la propiedad para que se aumente la oferta de alquiler y así se mejore al acceso del hogar a quienes lo necesitan". Manifestó que "amparar a los okupas es un despropósito, tal y como sucede en el Real Decreto ley 37/2020, aprobado recientemente por el Estado que ha sido una oportunidad perdida para implantar medidas sociales que realmente funcionen".

    Los precios dificultan el acceso a la vivienda

    El 75% de los españoles considera que los precios del mercado inmobiliario están sobrevalorados; aun así, el 78% cree que seguirán aumentando en los próximos 12 meses. En este contexto, a pesar de que la mayoría de los españoles (60%) prefiere ser propietario a vivir de alquiler, solo un 25% dice que es un buen momento para comprar una vivienda.

    Los principales perjudicados son los jóvenes, ya que el 72% de los españoles asegura que es difícil que los estos se conviertan propietarios de una vivienda en los próximos tres años. De hecho, el 62% de los encuestados también indica que las casas no son asequibles para la mayoría de los españoles. En cuanto al impacto de la subida de tipos en la compraventa de vivienda, el 72% de los españoles cree que provocará un aumento de los precios.

    Por otro lado, casi la mitad de los españoles considera que hoy en día es mejor comprar una vivienda que hacer otras inversiones financieras y aseguran que adquirir una segunda residencia es una buena inversión. También destaca que el 43% de los españoles prefiere vivir en una ciudad antes que en las afueras o en el campo porque tiene más beneficios.

    La eficiencia energética, una de las principales áreas de inversión en los hogares

    El análisis refleja la preocupación actual de los hogares europeos por los precios de la energía y el cuidado del medioambiente. Las principales inversiones en eficiencia energética en los países analizados son las ventanas dobles (60%), los electrodomésticos de bajo consumo (41%) y el aislamiento del hogar (39%). En concreto, en España, el 65% de los encuestados considera que su hogar es entre algo y muy eficiente desde el punto de vista energético.

    Impacto de la pandemia en los hogares y el estilo de vida

    En el total de los países analizados, el espacio abierto (44%), la eficiencia energética (26%) y la privacidad (22%) se han convertido en los aspectos más importantes para la gente en sus hogares desde que comenzó la pandemia. La mayoría de los encuestados señala que su hogar es apto para pasar largos periodos de tiempo y que se puede trabajar cómodamente en él. En este sentido, 1 de cada 5 espera teletrabajar al menos dos días a la semana.

    Foco en la sostenibilidad

    El estudio de ING muestra que el 63% de los españoles considera que proteger el planeta es una prioridad, aunque suponga la ralentización del crecimiento económico. El cambio climático (44%), el calentamiento global (38%) y el agotamiento de los recursos naturales (32%) son los principales temas relacionados con el medio ambiente que preocupan a los españoles, muy alineados con los resultados del resto de países europeos.

    Casi la mitad de los encuestados en España afirma que podría cambiar sus hábitos de compra para ser más sostenible, mientras que casi un tercio ya ha realizado estos cambios. En el día a día, tres cuartos de los españoles consideran importante la etiqueta energética a la hora de comprar un electrodoméstico, casi el 70% dice que comprar productos sostenibles marca la diferencia de forma positiva para el planeta, el 65% considera que los supermercados no deberían facilitar bolsas y plásticos de un solo uso y el 39% pagaría más por productos en envases sostenibles. Sin embargo, casi la mitad de los españoles (42%) señala que los productos sostenibles son demasiado caros para ellos y no se los puede permitir.

    El CEO de anticipa y Aliseda han manifestado que la inseguridad jurídica será un lastre para la recuperación económica.

    El CEO de Anticipa explica que la recuperación económica es inútil si carece de seguridad jurídica, aludiendo a la mencionada protección de los okupas. "El aumento de la oferta, especialmente de viviendas asequibles, y la seguridad jurídica son los motores que permitirán al sector un crecimiento sostenible y generarán interés por parte de inversores institucionales a largo plazo".

    Esta normativa trajo como consecuencia un incremento de la ocupación en Cataluña. La sentencia del Tribunal Constitucional ha derogado dos decretos catalanes que apoyaban la okupación, pero este tipo de normas pueden dañar muy seriamente la inversión y el comportamiento de propietarios, inversor privado e inversor institucional.

    Desde blackstone ponen de manifiesto que existe una alarmante falta de vivienda asequible y que hasta que se aborde este problema habría que llegar a acuerdos para dar cobertura a las familias vulnerables mediante programas de colaboración público-privada.

    La cabeza visible de Anticipa también ha hablado sobre el límite de los precios del alquiler en Cataluña. "La regulación del alquiler no ayuda, sino que actúa como un freno para la oferta y puede provocar un mercado paralelo fuera del control regulatorio, en detrimento de los inquilinos. Tenemos claros ejemplos de ello en ciudades donde se ha producido esta regulación de precios, como París y Berlín". "La clave está en aumentar la oferta".

    El Gobierno ha aprobado una nueva medida por la que se pretende limitar los contratos de arrendamiento al 2%. Esto se prevé que causará graves pérdidas económicas a los arrendadores de las viviendas, pérdidas que oscilarán entre los 560 millones de euros. Esta es la cifra de pérdidas que experimentarán hasta el 30 de junio tanto los pequeños propietarios como los grandes. El número final es resultante de la diferencia entre el límite máximo a los arrendamientos, medida incluida en el Plan Nacional de Respuesta al conflicto bélico de Ucrania aplicada para los próximos tres meses, y el incremento de las rentas a causa de la elevada inflación prevista en un 9,8%.

    El Ejecutivo ha reaccionado ante la guerra de Ucrania, aprobando medidas extraordinarias con las que actuar dentro del mercado del alquiler. Una de ellas, es el tope máximo del 2% aplicable desde el 1 de abril hasta el 30 de junio en la renovación anual de los contratos de arrendamientos de vivienda habitual.

    Esto provoca que dicha renovación de los contratos se comenzará a regir por lo que aplique el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) y no por lo que indique el Índice Precios del Consumo (IPC) incluida en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este es el principal motivo que causará las pérdidas gananciales de 560 millones de euros.

    Para realizar el cálculo sobre esta caída de ingresos y comparándolo con los últimos datos de inflación, el Instituto Nacional de Estadística ha avanzado el IPC de marzo, un dato récord que se sitúa superior a la del mes anterior en dos puntos y que no se alcanzaba desde 1985, llegando al 9,8% en cuanto a tasa interanual.

    Para aquellos propietarios que tengan que renovar anualmente en marzo, esta situación va a provocar una subida de media de 805 euros de los arrendamientos para 2023. Este dato se obtiene cogiendo de referencia un alquiler de marzo de 2021 de vivienda tipo piso con dos dormitorios.

    El pasado año en el mismo mes, el alquiler de un domicilio de estas características tenía un precio medio de 685 euros, mientras que, tras las previsiones del IPC, la renta mensual actualmente se encuentra 67 euros por encima, llegando a los 752 euros.

    A pesar de ello, si contamos con la medida implantada del límite del 2% de las rentas, estas se situarían en 699 euros al mes. Por lo tanto, se experimentará un incremento anual de 164 euros, una subida que supondrá 641 euros de diferencia respecto al dato de inflación prevista en marzo.

    Sin embargo, la medida aprobada solo beneficiará a una cuarta parte de los más de 3,5 millones de contratos de rentas que se acuerdan en España, es decir, a 875.000 alquileres, tal y como señala el INE.

    En conclusión, si aplicamos tal disparidad de ingresos a este número de alquileres beneficiados, se prevé que los propietarios dejarán de recibir casi 560 millones de euros en las rentas de sus domicilios.

    El acuerdo de Gobierno suscrito hace año y medio entre el PSOE y Unidas Podemos para la investidura de Pedro Sánchez incluía el compromiso de frenar las subidas abusivas de los alquileres y planteaba medidas para "poner techo" a esos precios, especialmente en las zonas de mercado tensionadas. Pero para poder fijar límites a los alquileres, como ha sucedido ya en algunas capitales europeas, el Gobierno debería regular esa posibilidad y habilitar ese instrumento tanto a los ayuntamientos como a las autonomías. Este es el debate en el seno del Ejecutivo, entre los dos socios de la coalición.

    Esta discursión entre PSOE y Podemos coincide en un momento crítico como es el anuncio de Pablo Iglesias de dejar la vicepresidencia para presentarse como candidato a la Comunidad de Madrid. Este matizó que no dejaría su cargo hasta que se culminara la puesta en marcha de Ley de vivienda, pronunciando que "No tengo duda de que el PSOE va a rectificar y va a cumplir el acuerdo firmado" expresando que "El PSOE y Unidas Podemos nos comprometimos ante toda España a regular los precios de los alquileres".

    Desde Podemos y ERC recordaba el jueves pasado al PSOE en el Congreso que no dispone el Ejecutivo de Pedro Sánchez de una gran "estabilidad parlamentaria" y se advertía de que la misma "correría peligro y estaría en riesgo" si no se dispone a cambiar el proyecto de la Ley de Vivienda que impulsa ya el Ministerio de Transportes  José Luis Ábalos. 

    Podemos como en ERC dan un paso más en sus amenazas: "Si el Gobierno lleva al Congreso esta Ley de vivienda como está, sin negociarla y sin atender a nuestras peticiones, no saldrá a no ser que logren el apoyo de otros socios como el PP". En ERC insisten que: "Ese proyecto es humillante y hostil". Y se refieren a que el proyecto del Ministerio, adelantado por EL PAÍS, solo contempla bonificaciones y beneficios fiscales, pero no los límites a los alquileres.

    Así llegó la Ley de Vivienda

    El desarrollo de la Ley de Vivienda ya se remonta a finales de 2021. El primer texto de la Ley de Vivienda, en forma de anteproyecto, se aprobó en el Consejo de Ministros en octubre de 2021, y unos meses más tarde, en febrero de 2022, se aprobó ya como proyecto de ley, pasando al Congreso para su tramitación urgente.

    Tras más de uno año bloqueada en el Congreso de los Diputados, el Gobierno de coalición y sus socios de investidura no llegaban a un consenso, y vistos los tiempos políticos acaecidos, la Ley de Vivienda casi se queda en el cajón de la normativas no aprobadas en la anterior legislatura.

    Sin embargo, más por necesidad que por naturalidad, entró en vigor en vísperas de las elecciones autonómicas y municipales del pasado 28 de mayo, en un intento de ser un revulsivo para la izquierda frente a unas encuestas que confirmaban el cambio político en muchas administraciones, como sucedió finalmente. Y es que esta normativa sí ha marcado una línea diferenciadora entre los partidos progresistas y conservadores en el Congreso de los Diputados.

    El pasado abril, el Gobierno de coalición de PSOE y Podemos, más ERC, EH Bildu o Más País alcanzaron los 176 fotos a favor, por los 167 votos en contra de PP, Vox, Cs, Junts, PDeCat o PNV, entre otros.

    Más efectos negativos que positivos en el alquiler

    Desde entonces, el sector se ha quejado de la inseguridad jurídica y otros efectos negativos, como el incremento de otro tipo de arrendamientos, la pérdida de actividad para muchas inmobiliarias o el aumento de los plazos ?sine die? en caso de iniciar un proceso de desahucio sobre el inquilino que no paga.

    Según han explicado profesionales y asociaciones a idealista/news, en los últimos meses la normativa ha provocado una caída de la facturación de las empresas del sector, despidos de personal y un giro del negocio hacia el segmento de la compraventa, ante las dificultades para cerrar operaciones vinculadas a los alquileres, que ya no son rentables para muchas agencias.

    A corto plazo, descartan que el escenario mejore, lo que deja a muchas empresas del sector en una situación económica crítica. La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) afirma que las operaciones de gestión de alquiler en las agencias inmobiliarias se han reducido casi un 30%y que la mitad de las agencias encuestadas ha sufrido una caída en la cartera de inventario de arrendamiento.

    De hecho, los alquileres por temporada están siendo uno de los principales protagonistas desde la aprobación de la Ley de Vivienda y en el tercer trimestre de 2023 alcanza al 10% de todas las viviendas en el mercado, según un estudio de idealista.

    De hecho, el crecimiento de este tipo de alquileres se ha disparado durante el tercer trimestre, coincidiendo con el periodo tras la aprobación de la legislación en materia de alquileres, y su oferta ha aumentado un 39%. En este mismo periodo, las viviendas en alquiler permanente se han reducido entre julio y septiembre (-1%), acumulando una caída interanual del 12%.

    Y es que el Ejecutivo ya conocía que esta problemática iba a llegar tarde o temprano. En la En la disposición adicional quinta de la Ley de Vivienda ya se establecía en mayo la constitución de un grupo de trabajo para la mejora de la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda y, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporadas obre fincas urbanas de uso vivienda.

    Pero la mayor inseguridad para los propietarios de viviendas es el miedo a la interrupción del pago de la renta por parte del inquilino, y que este decida permanecer en la vivienda. Desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), denuncian que el aumento de los plazos de duración de los desahucios sumerge a los arrendadores en un mundo de inseguridad, al no poder conocer que tiempo pueden tardar en recuperar sus viviendas, cuando inician un procedimiento de desahucio para recuperarlas.

    Llega el tope del 3% a la renovación de rentas y las nuevas desgravaciones por el alquiler

    A partir del 1 de enero de 2024, se amplía la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta en los contratos de alquiler de viviendas que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que se lleva aplicando desde finales de marzo de 2022. Desde entonces, se ha dejado de tomar como referencia al Índice de Precios al Consumo (IPC) para pasarse a la variación del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), con un máximo de aplicación del 2%.

    Ahora, cuando toque la correspondiente renovación anual del alquiler, propietario e inquilino tendrán que pactar la nueva subida. En ausencia de acuerdo, el incremento no podrá ser superior al 3%.

    Otras de las novedades que tiene que llegar más pronto que tarde es la publicación de los índices de precios de referencia del alquiler. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) publicó un primer Sistema estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda, a partir de fuentes tributarias de los datos sobre arrendamientos de vivienda habitual, con datos hasta 2021.

    Otra de las novedades de cara a 2024 son lsa nuevas reducciones fiscales para arrendadores, que entrarán en vigor el próximo 1 de enero de 2024, por lo que su efecto en la declaración de la renta de dicho ejercicio fiscal, que se presentará en primavera de 2025.

    El principal cambio es la reducción general sobre el rendimiento neto del alquiler que se pueden aplicar los arrendadores en los nuevos contratos de arrendamiento, que pasa del 60% actual al 50%.

    La normativa incluye nuevas reducciones, incompatibles entre sí, y que solo se podrán aplicar los arrendadores en zonas declaradas como mercados residenciales tensionados, con desgravaciones de hasta el 90%

    Sin embargo, hasta ahora ninguna Comunidad Autónoma, salvo Cataluña, ha solicitado la aplicación de las áreas de mercado residencial tensionado en 140 municipios catalanes. El Ejecutivo Central está a la espera que la Generalitat entregue la memoria de cómo va a revertir esas zonas tensionadas (con un plazo previsto de tres años) y la aplicación del índice de precios.

    Otra de las regiones que ha avanzado algo es País Vasco. Hace poco, el Observatorio Vasco de la Vivienda, perteneciente al Gobierno de Euskadi, ha identificado a 41 municipios que cumplen, total o parcialmente, con las condiciones para ser declaradas zonas de mercado residencial tensionado.

    Sin embargo, lo que más ha recibido esta Ley de Vivienda son recursos de inconstitucionalidad por parte de varios Gobiernos autonómicos, catalanes y vascos incluidos, para denunciar la invasión de competencias autonómicas de buena parte del texto normativo.

    El Pleno del Tribunal Constitucional ha admitido a trámite los recursos presentados por Madrid, Andalucía, Baleares, Cataluña y el grupo parlamentario popular.

    Así es la Ley de Vivienda

    La Ley por el Derecho a la Vivienda ha introducido cambios significativos en el mercado residencial. Aunque no todas las medidas han entrado en vigor de manera inmediata, algunas ya tienen pleno efecto desde el pasado 26 de mayo de 2023, mientras que otras necesitarán de la implementación por parte de las CCAA. A continuación, resumimos las principales disposiciones de la ley y desde cuándo están en vigor.

    Desde el 26 de mayo de 2023, los intermediarios están obligados a suministrar datos sobre las viviendas y sus propietarios, mientras que las nuevas reducciones fiscales se activarán el 1 de enero de 2024, y no tendrán efecto en la renta hasta 2025. El límite a las rentas es una de las muchas medidas que, sin embargo, todavía están pendientes de activación, al estar supeditada a que las CCAA declaren zonas tensionadas de precios. Una declaración que exige una larga lista de condiciones y trámites.

    Medidas que ya están en vigor (desde el 26 de mayo de 2023):

    Tras la solicitud del Gobierno al Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) para realizar un informe acerca del anteproyecto de la Ley de Vivienda, el órgano judicial se ha pronunciado respecto a ella antes de que fuese aprobada por el Consejo de Ministros.

    Respecto a dicha solicitud, el CGPJ se pronunció defendiendo que se reuniría el Pleno del Consejo "para estudiar la propuesta de informe al Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, que fue tomado en consideración en primera lectura por el Consejo de Ministros el pasado 26 de octubre y remitido al órgano de gobierno de los jueces el 1 de diciembre. El 9 de diciembre, la Comisión Permanente acordó designar como ponente para la elaboración del informe al anteproyecto al vocal Álvaro Cuesta, cuya ponencia ha sido ya repartida al resto de los vocales del CGPJ para que, si lo estiman oportuno, formulen sus observaciones antes del debate en el Pleno".

    Después del análisis sobre la Ley de Vivienda, a nivel general, el Consejo General subrayó que la Ley "parte de unas consideraciones generales favorables por cuanto el anteproyecto de ley constituye un instrumento normativo adecuado para consagrar y dotar de contenido el derecho a la vivienda, que la Constitución recoge en su artículo 47.1". Además, resaltó que uno de los objetivos principales de la futura ley es "garantizar el cumplimiento de este derecho en igualdad de condiciones para todos los ciudadanos españoles" y definir "los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda y establece un régimen básico del derecho a la propiedad privada; regula la acción de los poderes públicos en materia de vivienda, así como los derechos, obligaciones y responsabilidades en las operaciones de compra y arrendamiento de la vivienda".

    A pesar de ello, también se argumentó que la ley tiene aspectos negativos los cuáles deben solventarse previamente a su aprobación. Medidas como controlar los precios del alquiler de viviendas es uno de los ejemplos de ello.

    Debido a ello, el CGPJ solicita que se debe evaluar, analizar y contrastar datos e información, ya que el órgano "echa en falta una justificación suficiente de la necesidad de las medidas de contención de precios de alquiler de viviendas, basada en un análisis empírico del resultado de dichas medidas". Por esta razón, el Consejo evalúa que será necesario tener "un periodo temporal de aplicación de las medidas restrictivas, de forma que se pueda evaluar su resultado e incidencia tanto en el mercado de alquiler residencial como desde el punto de vista social y económico". En suma, reincide en la importancia de que "el hecho de que estas medidas de contención de los precios estén dirigidas a los alquileres en las zonas de mercado residencial tensionado (declaración cuya vigencia es de tres años, prorrogables), no conlleva por sí mismo un análisis empírico del resultado de su aplicación, recuerda la propuesta de informe".

    Sin embargo, el control de alquileres no es la única parte del escrito sobre la que el órgano se haya pronunciado en contra. A parte de ello, existen numerosas contradicciones y argumentos poco precisos que salpican la validez de otros puntos de la ley. Por este motivo, defienden que es complicado averiguar cuál es el verdadero derecho que se quiere garantizar.

    Una muestra de ello es "la ausencia de un mínimo grado de concreción en la definición de conceptos como infravivienda, vivienda digna y adecuada y condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero o en el establecimiento de los deberes del ciudadano en relación con las actuaciones de conservación, reparación o mejora de la vivienda".

    No solo eso, sino que también requieren que se concrete cuáles serán las herramientas a utilizar para asegurar el derecho a la vivienda a la población. Se solicita más claridad en algunos apartados como "en la identificación del titular del derecho y del sujeto obligado y respecto del modo en que puede exigirse el cumplimiento de dicho derecho".

    Esta poca claridad también se localiza en la falta de definición de las normas de intervención para controlar los precios del alquiler en el mercado de la vivienda. "El prelegislador parece haber renunciado a regular mecanismos pre o extraprocesales específicos para asegurar el cumplimiento de las limitaciones que se introducen en la disposición final primera del texto, dejando en manos de los órganos judiciales su exigibilidad y cumplimiento". Dicha propuesta, según el Consejo, podría tener efectos en la ya alta cantidad de trabajo que los tribunales tienen actualmente.

    Volviendo a los aspectos positivos de la ley, el CGPJ se posiciona a favor del Gobierno central, ya que sostienen que garantizar el derecho a la vivienda y controlar el mercado del alquiler son dos medidas compatibles. Respecto a ello, se subraya que "la regulación adoptada no hace irreconocible dicho derecho ni niega la utilidad económica de la propiedad, por lo que se mueve dentro de los parámetros de control establecidos por el Tribunal Constitucional y por el Tribunal Europeo de Derechos Humanos".

    Normas que inciden en el alquiler y en el mercado de la vivienda

    El anteproyecto de la Ley de Vivienda recoge en su escrito una serie de medidas que se pretenden aplicar para el alquiler de la vivienda. Tales como:

    Actuar en las zonas tensionadas

    Las instituciones con competencias en vivienda tendrán la posibilidad cada tres años de definir qué zonas del mercado de la vivienda se encuentran tensionadas, algo que podrá sufrir una prórroga de un año si la situación tensionada continúa. Esto irá acompañado de medidas concretas para actuar que servirán de orientación para resolver dicha problemática. Como ejemplo de ello, se pretende limitar los precios de las rentas del alquiler, llegando incluso a congelarlos si es necesario.

    Para que se considere a una zona como lugar tensionado, el precio de la vivienda, independientemente de si es alquiler más gastos o hipoteca, deberá superar el 30% de las rentas netas medias de las viviendas de dicha zona.

    Otro requisito será que el precio de compra o alquiler sufra una subida del 5% en los últimos cinco años por encima del crecimiento del IPC de la comunidad autónoma a la que pertenece.

    Congelar a los inquilinos las rentas

    Para los arrendatarios actuales que se encuentran en las zonas tensionadas, podrán solicitar una prórroga de hasta máximo tres años del contrato firmado de carácter anual. Esta prórroga extraordinaria únicamente se podrá aplicar cuando se declara el área como zona tensionada.

    Los nuevos contratos de arrendamiento congelados

    En el caso de nuevos contratos de alquiler de un inmueble situado en zonas tensionadas, se podrá aplicar una limitación de la renta, volviendo a la renta del contrato previo con el crecimiento del IPC que le corresponda. En otros casos más específicos como reformas de la vivienda o para contratos de alquiler para 10 años o más, se permitirá establecer incrementos extras de hasta un 10%.

    Con el objetivo de evitar el uso abusivo de los precios o para incrementar la oferta, se aplicarán medidas específicas para disminuir el precio del alquiler o para contención de ello. Dicha bajada de precios será incentivada fiscalmente.

    ¿Qué se considera como gran tenedor?

    Un gran tenedor, según el escrito de la futura ley, es toda aquella persona jurídica o física que posea un número de 10 o más viviendas, sin contar ni trasteros ni garajes, o un terreno construido superior a 1.500m2. En las áreas tensionadas, se aplicarán otros criterios con el objetivo de adquirir información extra sobre la gestión de sus parques de vivienda.

    Limitar el alquiler con un periodo de 18 meses para imponer un precio concreto

    Para las zonas tensionadas, en el caso en el que el propietario sea un gran tenedor y sea una persona jurídica, para los nuevos contratos se les aplicará el límite de la renta recuperando la del contrato anterior o se le impondrá el precio máximo que se establezca en el sistema de índices de precios de referencia.

    Desde la aprobación de la Ley, existirá un periodo de un año y medio para aclarar los índices y definir el precio límite máximo. Con los constantes atrasos de la ley, estas medidas de control podrán llegar ya en 2024, cuando la legislatura actual haya terminado.

    Se incentivarán fiscalmente a los propietarios pequeños

    Se concederán ayudas fiscales para imponer precios asequibles para el alquiler de la vivienda, corrigiendo la disminución del rendimiento neto del arrendamiento actual de las viviendas.

    Para los contratos nuevos, se aplicará una deducción a nivel general del 50% que se podrá aumentar si se trata de una zona tensionada hasta el 90%.

    En este último caso de la deducción del 90%, se establecerá cuando se firme un contrato nuevo en un área tensionada al cual se le ha aplicado una reducción del 5% respecto a la renta del contrato previo.

    • Protección e incentivación de la vivienda asequible (70%). Para aquella vivienda alquilada a las instituciones públicas o empresas del tercer sector o que pertenezca a un programa público de vivienda cuya renta del alquiler se encuentre limitada.
    • Arrendamiento de viviendas a jóvenes de entre 18 y 35 años (70%). Primer contrato de arrendamiento de viviendas para jóvenes de entre 18 y 35 años en zonas tensionadas
    • Mejoras o reformas (60%). Para aquellas viviendas en las que se hayan llevado a cabo reformas en los últimos dos años.

    Más normas que se aplicarán

    A parte de las medidas dirigidas al alquiler, también se recogen normas para aportar mayores garantías al alquiler y compra de vivienda, incrementar el número de viviendas pertenecientes a parque público, reservar un 30% de promociones nuevas a VPO, disminuir la cantidad de vivienda vacía o la creación del Consejo Asesor de Vivienda.

    La ley que tardará meses en aplicarse

    El Gobierno aprobó el anteproyecto a finales de octubre de 2021, momento en el que comenzó una etapa de alegaciones. Numerosas entidades, empresas, instituciones y particulares presentaron sus respectivas alegaciones según recogió el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

    Después de ello, el Consejo General del Poder Judicial acudió a la petición de realizar un informe sobre el escrito. Tras esto, la ley volverá a debatirse el 18 de enero en el Consejo de Ministros para su aprobación. Si la consigue, dará comienzo a la tramitación parlamentaria que finalizará con la aplicación de la ley que según el Gobierno será a lo largo de la segunda mitad de 2022.

    El Gobierno comenzará a aplicar la ´Ley crea y crece´ dentro de 20 días como normativa para combatir contra la morosidad empresarial. Sin embargo, algunos capítulos de dicha normativa entrarán en vigor más adelante.

    Una de las novedades de esta ley es la implantación de un nuevo régimen jurídico destinado a la financiación participativa en las ´plataformas de crowdfunding´. Estas plataformas son compañías en las que personas físicas y jurídicas se unen por medio de herramientas digitales. Su objetivo es aportar financiación con otras personas jurídicas o físicas para generar un nuevo proyecto.

    Como método para impulsar la creación de empresas, la nueva normativa aprueba disminuir el capital mínimo para crear una sociedad de responsabilidad limitada. Previamente el mínimo se situaba en 3.000 euros, mientras que ahora el capital será de un euro.

    En suma, desde el Centro de información y red de creación de empresas (Circe) se facilitará la tramitación, así como la creación de compañías de forma telemática.

    Se incrementa el número de actividades que no requieren licencia

    Se profundizará en la cooperación y confianza mutua entre las diferentes Administraciones públicas y se refuerzan las ventanillas en las que las empresas pueden reclamar cuando consideran que las Administraciones no cumplen los principios de una buena regulación económica.

    Por último, se regulará más eficazmente las actividades económicas, aumentando el número de actividades exentas de licencia, incorporándose al listado estatal las actividades que se hayan considerado inocuas por al menos una Comunidad Autónoma o simplificando la legislación actual.

    "Ahora la responsabilidad recae sobre la justicia española, que deberá proteger al comprador y tratar de prever el comportamiento de los bancos ante sentencias contrarias a sus intereses para evitar estrategias comerciales y el encarecimiento de productos hipotecarios que hagan que lo que el consumidor gana por una parte, lo pierda por otra", ha indicado el experto.  

    3 de marzo de 2020 ? El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se ha pronunciado hoy sobre la validez de las hipotecas vinculadas al IRPH abriendo la puerta a que estas sean consideradas. Un veredicto que podría costarle a la banca española hasta 30.000 millones de euros, pues hay entre 500.000 y 1,5 millones de personas afectadas que podrían recuperar una media de 20.000 euros. A partir de ahora, los jueces españoles deberán evaluar cada caso y "asegurarse del carácter claro y comprensible" del contrato hipotecario, pudiendo sustituir el IRPH por otro índice para proteger a los consumidores.

    En este sentido, desde pisos.com se hace una valoración positiva de la sentencia por el aumento de transparencia y de control del mercado hipotecario que supone en el uso de la segunda referencia más utilizada en el mercado hipotecario español tras el Euríbor.

    Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, resume así las claves del nuevo fallo del TJUE: "Tal y como ha indicado el Tribunal, resulta evidente que las cláusulas no sólo han de ser comprensibles en el plano formal y gramatical sino que deben permitir que el consumidor medio pueda comprender el funcionamiento concreto del modo de cálculo del referido tipo de interés y poder valorar las consecuencias económicas de las mismas. Ahora la responsabilidad recae sobre la justicia española, que deberá velar por la seguridad del comprador y tratar de prever el comportamiento de los bancos ante sentencias contrarias a sus intereses para evitar estrategias que hagan que lo que el consumidor gana por una parte, lo pierda por otra. No obstante, hay que hacer una lectura positiva de que desde Europa se marquen unas bases rigurosas de gestión y control sobre las hipotecas".   

    En cuanto al efecto de la sentencia sobre el mercado inmobiliario español, Font no prevé "grandes cambios en el número de compraventas o en la firma de contratos hipotecarios", pues "la mayoría de hipotecas en España se hayan referenciadas al Euribor". "Lo que sí podría pasar es que los bancos establezcan nuevas vías de actuación en su plan comercial para contrarrestar el impacto económico que eventualmente podrían sufrir por la devolución de las cantidades reclamadas por los consumidores, lo que podría encarecer las hipotecas en el medio plazo", vaticina el experto.

    Los seis principales bancos españoles han reconocido recientemente que su exposición al IRPH supera los 15.000 millones de euros. El principal banco afectado es CaixaBank, con 6.060 millones de euros en créditos de este tipo, seguido de Banco Santander, con 4.300 millones, BBVA, 2.800 millones, Bankia, 1.300 millones, y Banco Sabadell, 751 millones de euros.

    Colaborador

    Departamento de Comunicación y RRPP de pisos.com

     En ella se adoptan los acuerdos necesarios para una convivencia armoniosa y un mantenimiento adecuado de las zonas comunes, adoptando decisiones que permitan un mejor disfrute para todos.

    La junta de propietarios es, tal y como asegura la Ley de Propiedad Horizontal, el órgano de gobierno de las comunidades de propietarios. Es en sus reuniones donde se dan cita los dueños de cada uno de los inmuebles.

    Se trata de un órgano íntimamente relacionado con el régimen de división horizontal. Por eso un ejemplo de junta de propietarios sería un edificio o urbanización en los que existen zonas comunes que deben gestionarse entre todos los dueños de las fincas privativas y unas normas de convivencia que deben adoptarse. La  comunidad de propietarios se establecerá con sus correspondientes órganos de gobierno y toma de decisiones.

    Funciones de la junta de propietarios

    El listado de funciones de la junta de propietarios se encuentra en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Son las siguientes:

    ? Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de presidente (y, en su caso, vicepresidentes), secretario y administrador, así como resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de estas personas

    Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes

    Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparaciónde la finca, sean ordinarias o extraordinarias y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador

    ? Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior

    Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común

    Tipos de junta de propietarios

    Existen dos tipos de junta de propietarios:

    Junta ordinaria

    La LPH nos dice que la junta se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, si bien es posible incluir más asuntos en el orden del día.

    El número de propietarios que son necesarios para convocar una junta,  dependerá del número de propietarios existentes y de sus cuotas de participación. En caso de junta ordinaria, no es necesario que los propietarios la convoquen, ya que tiene carácter obligatorio.

    Junta extraordinaria

    La junta también se reunirá "en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación", para tratar cualquier asunto de interés para la comunidad.

    Organización y funcionamiento de la junta de propietarios

    El funcionamiento de una Junta de Propietarios seguiría el siguiente esquema:

    Convocatoria de la junta de propietarios

    Es posible comunicar la convocatoria de la junta por cualquier medio (incluso por WhatsApp) siempre con el consentimiento de todos los propietarios y cuando sea posible confirmar la recepción del mensaje por parte de todos los propietarios. Lo más habitual sigue siendo comunicar estas convocatorias vía correo electrónico, circulares y/o carteles en la zonas comunes de la comunidad.

    Cuando una citación no pueda llegar a todos por los medios citados, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad o en lugar visible de uso general habilitado para ello.

    Una junta de propietarios mal convocada supone la nulidad de la convocatoria. De ahí la existencia de unos requisitos legales en cuanto a plazo,  información de la convocatoria, forma de notificación, etc. De no cumplirse estos, podría impugnarse lo acordado.

    Quién convoca la junta de propietarios

    El presidente de la comunidad o, en su defecto, los promotores de la reunión, debe convocar la junta de propietarios

    En la convocatoria deberán indicarse el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria y los asuntos que en ella van a tratarse.

    Plazos para la citación de una junta de propietarios

    La citación para la junta ordinaria anual, como mínimo se hará con seis días de antelación, mientras que en el caso de las juntas extraordinarias la antelación mínima será "la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados."

    Por otro lado, la junta podrá reunirse sin la convocatoria del presidente cuando concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

    Asistentes que dan validez a una junta de propietarios

    En principio es necesaria la asistencia de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.

    Una junta de propietarios sin asistentes , o si a la reunión de la junta no concurriese un número suficiente de propietarios supondrá la citación de una segunda convocatoria, esta vez sin sujeción a quórum.

    La junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación y también podrá celebrarse el mismo día si ha transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, se convocará nuevamente dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta no celebrada. Las citaciones, ahora, deberán enviarse con una antelación mínima de tres días.

    Si bien no se recoge en la LPH y, a raíz de la pandemia por coronavirus, cada vez se dan más casos de juntas de propietarios online.

    Asistentes a una junta de propietarios

    La asistencia a la junta de propietarios es responsabilidad de cada propietario dentro de la comunidad, aunque es posible asistir mediante representación legal o voluntaria.

    En este segundo caso a través, de una autorización por parte del propietario para asistir a junta de propietarios. En ella debe identificarse a representante y representado, así como la finca o fincas de que se trate. También debe recogerse una mención expresa a la autorización para asistir y votar, así como la firma de ambos.

    En caso de una propiedad  "pro- indiviso" , la normativa nos dice que el conjunto de propietarios deberán nombrar un representante para asistir y votar en las juntas.

    Además, en caso de usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario (es decir, el dueño del inmueble), quien, salvo que se indique lo contrario, se entenderá representado por el usufructuario.

    Intervención y voto en una junta de propietarios

    Los propietarios que mantengan deudas con la comunidad y no las hubiesen impugnado judicialmente (o consignado judicial o notarialmente), podrán participar en las deliberaciones de la junta, pero no tendrán derecho de voto. 

    Un inquilino podrá asistir a una junta de propietarios siempre que sea la persona a la que el propietario ceda su representación. En cualquier caso, actuará en nombre del propietario y decidirá según la voluntad de éste.

    Un abogado , también podrá asistir siempre en representación de un propietario.

    Orden del día de la junta de propietarios

    Cualquier propietario podrá pedir que la junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, a través de un escrito al presidente de la comunidad donde se citen los asuntos concretos que desea que se traten.

     Aprobación de las decisiones de la junta de propietarios

    En el artículo 17 de la LPH se recogen las reglas para adoptar acuerdos en la junta de propietarios , puntos que garantizarán así la validez de lo acordado:

    ? La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, y el establecimiento de los servicios de ascensor, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios.

    ? La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de eficiencia energética o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios. que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación.

    ?La instalación de las infraestructuras comunes para acceso a servicios de telecomunicaciones , la instalación de sistemas (comunes o privativos), de aprovechamiento de energías renovables y las infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá acordarse por un tercio de los integrantes de la comunidad.

    ? El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esto se aplica de igual forma respecto al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.

    -, La adopción válidamente de acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, sin que quienes estén en contra deban asumir su coste, incluso en el caso de que no pueda privárseles de la mejora o ventaja , requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación

    ? El resto de acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios.

    Registro de las juntas y decisiones

    Los acuerdos adoptados por parte de la junta de propietarios, quedarán recogidos en el acta de la reunión que, a su vez, se integra en el libro de actas. El acta de cada reunión de la junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

    Orden del día de la reunión

    ? La fecha y el lugar de celebración

    El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido

    ? Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria

    Relación de todos los asistentes y sus cargos, así como de los propietarios representados, con indicación de sus cuotas de participación

    ? Acuerdos adoptados

    El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los 10 días naturales siguientes. Desde su cierre, los acuerdos serán ejecutados.

    Ejecución de los acuerdos de la junta de propietarios

    En general, el presidente de la comunidad "ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten."

     El presidente es la persona encargada de hacer cumplir las normas y acuerdos de la comunidad de propietarios bien a iniciativa propia, bien a iniciativa de cualquiera de los propietarios u ocupantes.

    El presidente podrá requerir a quienes realicen actividades prohibidas  su inmediata cesación, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes y en su caso demandar al infractor, siempre con la autorización de la junta de propietarios convocada con este fin.

    Según el estudio del portal inmobiliario de la Organización de Consumidores y usuarios en el que se analiza el mercado de compra y alquiler de garajes en las principales ciudades españolas se pone de manifiesto el gran número de oportunidades de inversión. Como modelo de ejemplo de inversión o ideal sería una plaza de garaje en barrio estable con buenas dimensiones en espacio y altura y buena accesibilidad. Los expertos recomiendan un estudio de mercado antes de lanzarse a invertir, conocer la zona, el aparcamiento en el barrio, la existencia de parkings públicos. Desde la Ocu también recomiendan la compra de garaje para alquilar ya que se trata de una buena estrategia de inversión a largo plazo.

    Una de las ventajas de la compra de un garaje es el precio, ya que es más asequible que la compra de un trastero o pequeño local comercial.

    También el estudio de precios de una ciudad a otra es determinante a la hora de invertir, pudiendo llegar la rentabilidad hasta un 5% neto anual. En Madrid, por ejemplo, los precios de compra de los garajes oscilan entre los 10.000 euros y los 60.000 en función del barrio en el que se encuentre la plaza, mientras que las rentas tienen un rango de entre 45 y 180 euros mensuales, según la actualización de precios de alquiler de aparcamientos de enero de 2021.

    Los expertos inmobiliarios desaconsejan la compra de un garaje que no supere el 3% de rentabilidad neta anual (38 euros al mes como mínimo para una parcela de 15.000 euros, por ejemplo) si bien es cierto que el estudio realizado en más de 60 ciudades revela «bastantes zonas con ganancias superiores», admiten los autores del informe encargado por la OCU.

    Tras los datos obtenidos por el Banco de España, en 15 años nunca antes en España la inflación había anulado la rentabilidad que se obtiene por el alquiler. En 2021, el año terminó con una inflación del 6,5%, mientras que la rentabilidad media del alquiler se encuentra en un 3,7%. La subida de los precios de la vivienda está impidiendo obtener su rentabilidad.

    España históricamente se considera una nación de propietarios. Debido a la tendencia al alza de los precios de la vivienda, la sociedad parece ser que se está apresurando para adquirir un inmueble. Desde 2017, el precio ha subido un 20% y el año pasado un 2,8%, donde se registró un precio medio de 1.829 euros por metro cuadrado.

    En 2021, España puede registrar el mejor dato de los niveles de compraventa de inmuebles desde 2008 si en diciembre se obtiene el mismo dato de años prepandemia como 2019, alcanzando el número de 552.080 viviendas vendidas. A falta de saber la cifra del último mes, según el Instituto Nacional de Estadística, los inmuebles vendidos en noviembre se situaron en la cifra de 517.404.

    Sin embargo, el alquiler, por primera vez desde 2013, disminuyó un 4,5% por todo el territorio español de media el año pasado, situándose en 10,6 euros/m2. A partir de 2013, cuando el alquiler se encontraba en 7,2 euros/m2, comenzó a incrementarse su precio hasta 2020 un 65%, registrando una cifra superior a los 11 euros por metro cuadrado.

    Analizando el contexto actual con una inflación que seguirá elevada y con los tipos de interés al alza, se cuestiona si la cifra de inversión en un inmueble incrementará en los próximos meses. En suma, la pandemia ha provocado dos supuestos que impiden ver el alquiler como una opción a tener en cuenta para los usuarios. Por un lado, el ahorro familiar está incrementándose, beneficiando la adquisición de viviendas y por otro lado, los números de desempleo provocado por el covid y de teletrabajo perjudican al alquiler como opción atractiva.

    A causa de los confinamientos y el no acceso a la vida pública, los ahorros familiares han ido aumentando, alcanzando niveles máximos de renta bruta que supere los 200.000 millones de euros, lo que corresponde a un 1,5% del PIB de España. Debido a la escasez de retornos de la renta fija y la baja rentabilidad de los depósitos bancarios, el dinero quiere huir del incremento de la inflación. De cara a diez años, el bono nacional aporta un 0,7%, un número 13 puntos superior a lo registrado en diciembre.

    Hay que recordar que la invertir en inmuebles es una acción ilíquida de por sí. Si se requiere, nunca la venta de la vivienda será instantánea, algo que no ocurre con los bonos o las acciones. Además, desde 2007 el IPC no superaba la rentabilidad que ofrece un alquiler. En aquella época, la inflación se situaba en un 4,2%, mientras que la rentabilidad de la renta estaba en un 2,9%. En 2014 llegó el mejor momento, donde invertir en una vivienda para arrendarla aportaba un 4,65% de beneficios a los propietarios.

    ¿Se obtiene beneficios alquilando hoy en día?

    En los últimos 5 años, la rentabilidad bruta de arrendar pisos se situaba en el 4%, incluido el año pasado donde la inflación registró números negativos, existía un bajo porcentaje de retorno. Según las previsiones, el IPC de España finalizará 2022 con un 3,4% y en 2023 cerrará en un 1,4%. En el caso de que alquilar una vivienda tuviese el mismo retorno que en los dos últimos años, es decir, de un 3,7%, la rentabilidad bruta sería únicamente del 0,3%.

    Si lo comparamos con invertir en bolsa, esto produce ganancias mucho más superiores que alquiler una vivienda. Tanto las SOCIMI como las promotoras inmobiliarias que cotizan hoy en día están obteniendo ganancias alrededor de un 9% desde hace diez años. Hay que tener en cuenta que se han vivido dos crisis en la última década, la de 2012 en la eurozona y la provocada por la pandemia actual y debemos sumar la devaluación del yuan que tuvo un impacto en la economía mundial.

    La tecnología avanza a gran velocidad en los últimos años, causando grandes cambios. Uno de esos cambios es el impulso de la relevancia de las redes sociales dentro del mercado inmobiliario.

    Ante esto, aparecen cuestiones como qué redes debe tener una inmobiliaria o qué publicaciones debe llevar a cabo. En primer lugar, la inmobiliaria debe tener cuenta en aquellas redes sociales donde se mueva mejor y se encuentre más cómodo, no hace falta tener presencia en todas las redes sociales. De la misma forma, tampoco hace falta tener muchos seguidores, ya que en el sector inmobiliario esto no tiene relevancia.

    Por este motivo, solamente hay que tener aquellas redes en las que exista mayor capacidad para gestionarla y en las que podamos ofrecer publicaciones de calidad con gran frecuencia con las que aportar una positiva imagen a nuestros clientes potenciales.

    Para ello, vamos a analizar las ventajas principales para el sector de cada una de las redes sociales.

    Las redes sociales más relevantes en el sector inmobiliario

    Con el paso de los años, el número de redes sociales ha ido creciendo, diversificándose el uso de estas. Actualmente, las redes más importantes para el mercado inmobiliario son Instagram, Twitter, Facebook y Linkedin.

    Facebook

    Facebook cuenta con la red de usuarios más grande en el panorama actual. Dentro de Facebook, existen dos tipos de cuenta diferentes, el perfil y la página.

    La primera de ellas hace referencia a aquella persona que se identifica con su nombre real y que utiliza la red desde una manera personal. Por el contrario, las páginas son aquellas que son utilizadas por las empresas y gestionadas por un perfil personal.

    Cabe destacar que si hemos configurado correctamente la privacidad de la cuenta personal, ninguna persona podrá ver cuál es el perfil que administra la página de Facebook que esté visitando.

    Twitter

    Twitter es otra de las redes sociales que posee una gran cantidad de usuarios. La característica principal de esta es que su utilidad reside en redactar textos de no más 280 caracteres donde opinar de diversos asuntos.

    En este caso, no hay ninguna restricción ni diferenciación entre un uso empresarial o un uso personal, la cuenta pueda ser utilizada para ambas. La aplicación resulta especialmente útil a la hora de conocer a otros expertos y debatir conjuntamente, así como para publicar servicios e inmuebles. Pero, en gran medida, es importante para aportar noticias sobre el mercado inmobiliario tal y como vemos a continuación.

    Linkedin

    A pesar de ser una de las redes más importantes con menor cantidad de usuarios, este número está aumentando. Una de las ventajas de Linkedin es que es una red dedicada únicamente al ámbito profesional.

    Al igual que Facebook, Linkedin tiene el mismo procedimiento en el que tenemos un perfil personal con el que administramos la página de nuestra empresa. Al ser una red dedicada exclusivamente al sector profesional, es especialmente útil para relacionarse con otros profesionales y compartir conocimientos.

    Instagram

    Instagram se encuentra dentro del grupo de Facebook y en los últimos años, su crecimiento ha sido muy significativo, colocándose como la segunda red social con mayor porcentaje de usuarios. Por este motivo, es una red muy atractivo para el sector inmobiliario.

    A pesar de que Instagram no permita incluir enlaces como a la web, la importancia de las fotografías en esta red aporta la opción de impactar visualmente a los clientes de las empresas. Para el mercado inmobiliario, es eficaz publicar banners atractivos en los que exponer los servicios de la empresa.

    Además, se pueden publicar imágenes de las viviendas con un formato diferente al de las fichas, añadiendo banners informativos para ponerlas más atractivas.

    Blog inmobiliario y Youtube

    En este supuesto, ni el blog inmobiliario ni YouTube son redes sociales como tal, pero sí son aplicaciones con las que ofrecer un contenido de calidad y llamativo para posteriormente difundirlas por las redes sociales de la empresa.

    Cabe resaltar que en ambas aplicaciones, hay que publicar frecuentemente, un vídeo cada 10 días como mínimo en YouTube y una entrada a la semana en el blog. No tienen por qué ser contenidos diferentes, pueden estar relacionados.

    ¿Qué fines se persigue con la presencia en redes sociales?

    Para el sector inmobiliario, con las redes sociales se busca crear el medio de comunicación para los usuarios, aumentar el valor de la marca y ofrecer la cara visible de la agencia a través de estas redes:

    • Nuevo medio de comunicación para los usuarios. Las redes ofrecen la oportunidad a las agencias de conocer cuál es la reacción de los usuarios ante sus servicios o productos, ya hayan sido publicados o no. En suma, a través de estas se podrá atender a los clientes de forma directa.
      En resumen, es la vía online con la que escuchar a los clientes, obtener información de ellos y solucionar las cuestiones que planteen los usuarios.
    • Impulso de la marca de la empresa. Como herramienta de promoción, las redes tienen un gran poder. Con estas, podemos impulsar la reputación de la empresa, aumentando la confianza con los clientes, así como la credibilidad. Una de las opciones es crear campañas enfocadas a fidelizar la marca con los clientes.
    • Incremento en número de ventas. Al igual que se puede promover un negocio, también podemos aumentar las ventas de este. Especialmente, los pequeños negocios hacen uso de este tipo de marketing para difundir su actividad y obtener nuevos clientes.

    Debemos resaltar que el 30% del tiempo que emplea un usuario en Internet, lo realiza dentro de las redes sociales. En suma, los usuarios se fían más de los comentarios de otros clientes acerca de la agencia que de la propia información publicada en la web de esta.

    ¿En qué consiste el marketing inmobiliario?

    El éxito se podrá medir a partir del crecimiento que se experimente dentro del número de seguidores en las diferentes redes sociales, debido a que será el método por el que se difundan los servicios y productos de la empresa.

    Aunque el fin primordial para una agencia inmobiliaria es poseer unas redes correctamente actualizadas. Para los grandes negocios, se puede llegar a obtener una gran cantidad de seguidores, capacitando a la empresa que sus publicaciones tengan numerosas visualizaciones. Sin embargo, en el caso de ser una pequeña empresa, no se podrá tener muchos seguidores, por lo que se debe ofrecer publicaciones llamativas frecuentemente para aportar una buena imagen a los futuros clientes potenciales.

    Contenido actualizado y profesional

    Si logramos tener unas cuentas de redes atractivas, podremos captar nuevos seguidores, que llamen a otros usuarios, con nuestro contenido de interés y actualizado.

    Captación de nuevos seguidores desde el trato directo

    En el contacto directo y presencial con nuestros clientes, podremos captar también a nuevos seguidores, instándoles de los beneficios de seguir a la agencia por las redes con información más detallada acerca de sus servicios, las promociones, los nuevos inmuebles...

    Este proceso de captación también podríamos complementarlo con correos corporativos en los que incluir enlaces a nuestras redes y con mensajes que les animen a seguirnos.

    Incluir las redes sociales en carteles o dípticos

    En los métodos tradicionales de publicidad, ya sean revistas, carteles o dípticos, es importante añadir los logos de las redes en las que hay presencia. De esta forma, los clientes entrarán en nuestras cuentas y algunos de ellos se convertirán en seguidores.

    Publicidad en Internet

    La mayoría de las redes sociales ofrecen la oportunidad de crear publicidad con la que llevar a los usuarios a nuestras cuentas en las que tenemos que fidelizar a través de nuestro contenido de calidad. En el caso de Facebook, existe la herramienta Facebook Ads donde podemos administrar la publicidad tanto de Facebook como de Instagram.

    Si creamos un anuncio, previamente hay que prestar atención a tres aspectos:

    • Segmenta tu público objetivo. Hay que tener claro a qué tipo de cliente nos queremos dirigir con nuestro anuncio, algo que dependerá de si es un anuncio de venta o alquiler, de viviendas o locales, de lujo o rurales...
    • Definir el área geográfica. La búsqueda la podremos restringir por la zona geográfica, dependiendo de si buscamos un público más local o internacional. Cabe destacar que Facebook permite ubicar incluso por código postal con lo que podemos definir la búsqueda por barrios específicos, muy útil para los procesos de alquiler.
    • Especificar los conceptos clave. Según el target, habrá que definir unas palabras claves u otras con las que queremos que nos encuentren. Por ejemplo: "Alquiler de locales en Triana"

    Tres tipos de publicaciones en redes sociales

    Dentro del contenido publicado, una agencia inmobiliaria no debe limitarse únicamente a publicar inmuebles, ya que una red social es el medio de comunicación con el usuario, por lo que debemos ofrecer todos los servicios y productos que la empresa posea.

    Una publicidad masiva de inmuebles podría causar que los clientes se cansaran de seguir el perfil, llegando hasta el punto de dejar de seguir a la cuenta.

    Como método de diversificar el contenido, junto a la publicidad de inmuebles se pueden publicar noticias relevantes acerca de las ubicaciones en las que se vendan las viviendas (incrementando el conocimiento del cliente acerca de esta localidad o barrio), noticias relacionadas con el sector inmobiliario como la evolución de este, consejos para una mayor eficacia a la hora de buscar inmuebles, novedades acerca de la situación económica del sector o pasos a seguir para los usuarios acerca de cómo diferenciar las hipotecas, los aspectos más importantes acerca de los contratos de arrendamiento...

    Además, numerosas agencias inmobiliarios poseen sus propios blogs de noticias en los que publicar contenido atractivo para difundirlo por redes o incluso se puede acudir a otras fuentes informativas y publicar el contenido de ellas.

    En conclusión, podemos diferenciar tres contenidos diferentes:

    • Catálogo de viviendas: Publicar imágenes llamativas de los inmuebles de la agencia con un breve y directo texto. Estas imágenes tienen que estar enlazadas con la ficha de la vivienda.
    • Contenido ajeno: Noticias sacadas de otras fuentes de información que puedan ser difundidas por las redes sociales, apuntando el autor siempre o la fuente de la noticia original.
    • Contenido propio: Noticias elegidas y redactadas por la agencia y que sean de gran interés dentro del mercado inmobiliario (guías, novedades del alquiler o de hipotecas, situación de los locales...)

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    En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades del marketing. Sacar partido a los portales inmobiliarios, saber crear y administrar una página web y la seguridad de la misma. Y la creación de newsletter y su incorporación en campañas.

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    Aun así, el peso andaluz en el mapa hipotecario sigue siendo muy relevante. Andalucía comprende casi el 19% del total de 345.186 hipotecas en España, lo que sitúa a Andalucía primera en el ranking regional.

    No obstante, pese a los últimos cuatro avances anuales, las cifras de hipotecas siguen estando lejos de las registradas antes de las crisis. Las 65.431 de 2018 contrastan con las 269.000 de 2006 o las 254.000 de 2007. Otro dato que se observa es que la venta de viviendas es muy superior a los préstamos concedidos (101.330 frente a 65.431).

    Pero la desaceleración en la concesión de hipotecas tiene su otra cara de la moneda: la aceleración en su valor. El importe medio es cada vez mayor y, en el caso de Andalucía, supera por primera vez los 100.000 euros desde 2011 (104.384) tras incrementarse un 5,7% en el último año, la mayor subida desde 2015.

    En 2018, casi la mitad de las hipotecas concedidas en Andalucía se concentraron en Málaga y Sevilla. Además, son las dos únicas provincias que superan el importe medio de 100.000 euros.

    Pero, ¿En qué consiste la hipoteca inversa? ¿Y cómo funciona? Vamos a informarnos sobre ello.

    1. La hipoteca inversa

    Una Hipoteca Inversa es un producto financiero destinado a personas mayores de 65 años propietarias de una vivienda, con el que pueden obtener ingresos mensuales sin perder su propiedad. Se trata de un crédito con garantía hipotecaria, que tiene la particularidad (y de ahí su denominación de "inversa" o "hipoteca invertida" o "hipoteca revertida") de que la persona mayor no tiene que devolver en vida las cantidades recibidas ni los intereses como en una hipoteca normal, sino que en las hipotecas inversas la deuda queda aplazada al fallecimiento del contratante.

    2. Beneficios

    La persona mayor que esté interesada en contratar una hipoteca inversa debe saber que recibirá un importe que suele estar entre el 25% y el 45% del valor de tasación de la vivienda (dependiendo de variables como por ejemplo su edad, si es un solo propietario o dos?) y que tiene diferentes modalidades de cobro. Por ejemplo, está la opción de percibir todo el dinero de golpe en el momento de firmar la operación, optar por rentas mensuales periódicas o una alternativa mixta que combina ambas opciones.

    3. Funcionamiento

    Características a tener en cuenta:

    • Permite al suscriptor seguir viviendo en la casa hasta su fallecimiento, incluso alquilarla.
    • No se pierde la propiedad de la vivienda, sino que se utiliza como garantía del préstamo.
    • El suscriptor no salda la deuda con el banco, sino que son sus herederos quienes deben pagar el capital prestado más los intereses correspondientes (en el caso de Óptima y BNEI el tipo de interés ronda el 5%.
    • El suscriptor puede cancelar de forma anticipada la hipoteca inversa y de forma unilateral.
    • La firma de la hipoteca inversa está exenta del pago de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y tiene otros beneficios fiscales. Por ejemplo, que el importe obtenido no tributa vía IRPF o que los aranceles registrales están sujetos a una reducción del 90%, mientras que el arancel notarial, al estar considerado un documento sin cuantía, tienen un arancel fijo de entre 15 y 36 euros, aproximadamente.

    4. Condiciones y garantías

    • Es necesario que la vivienda esté tasada y asegurada contra daños.
    • La casa debe estar valorada en más de 150.000 euros y estar ubicada en una capital de provincia. 
    • El solicitante, es necesario que tenga una edad mínima de 65 años, que esté afectado por dependencia o que tenga reconocido un grado de discapacidad de al menos el 33%.
    • En el proceso de contratación debe de haber un servicio de asesoramiento independiente al prestamista, así como que la cancelación de los herederos no esté sujeta a compensación por cancelación.
    • El banco o la aseguradora solo pueden obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, por lo que no comprometen su patrimonio.

    Respecto a las garantías;

    La hipoteca inversa es un producto que está regulado legalmente a través de la Ley 41/2007 Se trata de una alternativa financiera que tiene un componente social, ya que da la posibilidad a los jubilados de conseguir liquidez utilizando para ello su vivienda habitual.

    Palabras textuales de la normativa:

    "Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socio económicos que tienen España y la mayoría de los países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida. [?] No cabe duda de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales.

    Además, el suscriptor está obligado a contratar una cobertura adicional para cubrirse de posibles eventualidades como por ejemplo una muerte temprana ya que en éste caso el receptor del capital sería el heredero.

    El conflicto bélico entre Ucrania y Rusia está provocando efectos económicos que están abarcando a todos los mercados, entre ellos, el inmobiliario de España. La situación bélica podrá disminuir la demanda, además de aumentar los precios en la construcción y detener las inversiones. Esto unido a la subida de la inflación causará que las entidades financieras cambien sus estrategias monetarias.

    Las multas dirigidas a Rusia tendrán un impacto directo en las inversiones del capital ruso en territorio español. Esto a causa de la larga lista de entidades sancionadas y de la continua devaluación del rublo.

    Tanto las medidas adaptadas para sancionar a Rusia como la situación actual donde los precios de la construcción han llegado a máximos históricos van a provocar una bajada significativa de la compra de viviendas por parte de los ciudadanos rusos.

    En suma, las operaciones realizadas entre las entidades inmobiliarias y los usuarios tanto rusos como ucranianos se están viendo aceleradas debido a la incertidumbre y el miedo a un futuro cierre de los bancos en estos países.

    Características de la compraventa rusa

    A pesar de que se relacione a los clientes rusos con la compraventa de viviendas de lujo, en 2020 solamente el 0,3% de este tipo de operaciones llevados a cabo por extranjeros se realizaron por compradores rusos. De este porcentaje, la mayor parte fueron compraventas de hogares de segunda mano. Las zonas más atractivas para los clientes rusos son las islas y el área costera de España.

    De entre las zonas que más interés despierta se encuentran las comunidades bañadas por el Mar Mediterráneo, Andalucía, Comunidad Valenciana y Cataluña.

    Aunque los inmuebles que compran son mínimos, el valor de estos es muy elevado, por este motivo los efectos serán más patentes en aquellos mercados dirigidos para la compra extranjera. Alrededor del 30% de los clientes rusos tienden a decantarse por domicilios con una superficie por encima de los 100 m2.

    Leve impacto en el mercado inmobiliario español

    Las compraventas de ciudadanos rusos se verán reducidas por la situación actual en cuanto a la economía y la movilidad de la población rusa. Sin embargo, respecto al mercado inmobiliario, no tendrá grandes efectos en los precios de la vivienda en España, debido a que el mercado ruso no es el primordial en el sector inmobiliario.

    De la misma forma, el mercado ucraniano también supone un porcentaje mínimo en los procesos de compraventa de España, ya que solamente configura el 0,1% del total de este tipo de operaciones.

    Los tipos de interés se incrementarán un cuarto de punto, llegando hasta el 0,5% en comparación al 0,25% en el que se sitúa actualmente, tal y como anunció la Reserva Federal. Esta será la primera de las subidas que se confirmarán posteriormente. Según el escrito publicado por el Comité de Mercados Abiertos del banco central de Estados Unidos, será conveniente continuar aumentando los tipos con el objetivo de llegar a la estabilización de la inflación.

    Durante este año, Fed prevé hasta seis incrementos de los tipos, llegando a alcanzar el 2%. A pesar de esto, existen otras entidades financieras cuya previsiones apuntan hasta subidas que lleguen al 3% en 2022.

    En un principio, se esperaba que las entidades aprobasen un aumento de medio punto de golpe. Sin embargo, la situación delicada causada por la guerra de Ucrania y Rusia ha llevado a dichas empresas a optar por la vía lenta, incrementando los tipos poco a poco.

    Dentro de la nota enviada por el Comité se expone: "La invasión de Ucrania por parte de Rusia está causando enormes dificultades humanas y económicas. Las implicaciones para la economía de EEUU son muy inciertas, pero en el corto plazo es probable que la invasión y los eventos relacionados generen una presión adicional al alza sobre la inflación y pesen sobre la actividad económica".

    Jerome Powell compareció frente al Congreso, declarando que debido a la inflación superior al 2% y a la positiva situación del mercado laboral, es necesario incrementar los tipos. Esta subida unida a la disminución del tamaño del equilibro de Fed serán consecuencias de la supresión de la política acomodaticia. Sin embargo, se desconoce cuándo se procederá a la disminución.

    Previsiones del mercado inmobiliario

    Bank of America contaba con que Fed realizase una subida de 25 puntos en este mes y que Powell reaccionase desde una posición radical a la inflación y a las medidas aprobadas por Fed. La situación implica que si durante la segunda mitad de 2022, no se disminuye la inflación, se procederá a implantar políticas monetarias más duras.

    Previamente a la pandemia, entidades como Axa IM ya contemplaban un rápido crecimiento de la economía estadounidense, convirtiéndose en autosostenida la inflación. Un hecho que da sentido al incremento de los tipos en shock energético.

    Tras 2023 y las constantes subidas, el ciclo se situaría en el 2,0%. Este clico se posicionaría como uno de los más cortos y superficiales de los últimos años. La empresa Fed procederá a disminuir el balance de 9 billones de dólares con el que cuentan, así como de hipotecas y bonos del tesoro.

    Efectos de la guerra entre Rusia y Ucrania

    Powell defendió durante su discurso que la economía estadounidense no será frenada ni por el conflicto bélico ucraniano-ruso ni por la inflación. En los próximos tres años, Fed prevé importantes subidas del PIB por encima del 2%, mientras que la inflación pasará la barrera del 4% y se situará en el 2,8% ya en 2023.

    En suma, Powell continuó negando cualquier opción de una recesión en los próximos años. El presidente argumentó que "todas las señales apuntan a una economía muy fuerte, que no solo podrá soportar sino que florecerá en un entorno de tipos más duros".

    Por último, el presidente Powell durante su comparecencia comentó los efectos de la guerra entre Rusia y Ucrania. Este conflicto ha causado que el fin de la inflación se posponga, así como un empeoramiento de los problemas de las cadenas de suministro. "Esperábamos que tocara techo al final del primer trimestre, pero la subida de las materias primas y el hecho de que muchas cadenas de suministro estén enredándose otra vez, evitando a empresas rusas, ha retrasado la caída de la inflación".

    Durante el segundo semestre de 2022, prevén que los costes se reduzcan, aunque en unos precios más elevados y con un ritmo más lento de lo que se esperaba. Este ritmo se verá acelerado para el próximo año en 2023.

    Debido a que ha sido un sector castigado este tiene una gran capacidad para anticiparse a los cambios de ciclo. Además en la actualidad con el impulso que se le va a dar con los fondos Next Generation este se mantendrá en una senda positiva durante las próximas décadas por lo que se impulsará el desarrollo empresarial, la eficiencia, la productividad,  digitalización e industrialización etc. Los datos de la Seguridad Social así lo reflejan,  con un incremento de empresas inscritas del 7%. Aunque si se encuentra con algunos escollos como es la falta de mano de obra cualificada, la elevada edad media de los trabajadores y el incremento del precio de las materias primas que repercuten en los precios de los materiales de obra.

    Según el informe de la construcción del segundo trimestre de 2021 RICS-CGATE, cuatro quintas partes de los encuestados identificaron el coste de los materiales como el principal obstáculo, y más del 60% también se centró en la escasez de empleo.

    En dicho informe se refleja también cómo el 70% de los encuestados vinculan como potencial freno a la actividad, la escasez de mano de obra especializada y el 60% menciona la escasez de mano de obra de forma general.

    La financiación y la escasez de demanda han retrocedido posiciones hasta el quinto y sexto lugar.

    Concluyendo, la falta de mano de obra cualificada y la evolución de los costes de los materiales pueden poner en tensión la rentabilidad del sector y con ello los recursos que las empresas puedan dedicar para transformarlo.

    El importe desembolsado por las arcas públicas para cubrir las nóminas del desempleo se acercaría a 18.000 millones de euros.Además habría que sumar los desembolsos por los expedientes de regulación temporal de empleo (ERTE), subsidios, incapacidades temporales, reposiciones agotadas y las ayudas reconocidas a artistas o el sector taurino que sumarían todos ellos casi 1.900 millones más.

    Se añadirían también los 1,5 millones de autónomos que en algún momento de la pandemia han cobrado prestaciones extraordinarias por cese de actividad ahora mismo quedan 349.342, frente a las 432.903 solicitudes que fueron registradas, cerca de 100.000 fueron denegadas.

    El importe total de estas prestaciones para autónomos sería de 5.340 millones. A estas prestaciones habría que sumarle las exoneraciones de cotizaciones empresariales por ERTE, que serían unos 6.350 millones, y de las cuotas de autónomos, otros 2.700, y 650 más en concepto de moratorias y aplazamientos de cotizaciones sociales.

    Las moratorias legales hipotecarias  añadirían más de 23.000 millones, que sumados a los derivados de las ayudas del bono social, los arrendamientos y el ingreso mínimo vital elevaría la cifra final de prestaciones y ayudas entorno a los 60.000 millones de euros en 2020.

    La evolución del nivel de estas prestaciones ha sido descendente a lo largo del último año, después de alcanzar su máximo en primavera.

    En noviembre continuó consolidándose el descenso del gasto en prestaciones de empleo, ya que estas se situaron en 2.430 millones, de los que 781 millones correspondieron a los pagos por ERTE, frente a los 968 millones de euros que se gastaron en octubre y los 944 millones de septiembre.

    Entre abril y noviembre, la prestación por ERTE ascendió a 14.173 millones de euros. La cobertura absoluta del sistema de protección por desempleo fue del 66,2%, por encima de la registrada en 2019 (64,8%).

    El gasto medio mensual de prestaciones por desempleo por beneficiario, en el mes de noviembre fue de 1.043,7 euros, lo que supone un aumento interanual de 154,6 euros (17,4%). La cuantía media bruta de la prestación contributiva percibida creció hasta los 862,5 euros. Por su parte, el gasto de las prestaciones de los beneficiarios extranjeros ascendió a 257,6 millones de euros (un 51,6% más que en 2019).

     Las ventajas fiscales del testamento son superiores al de las donaciones aunque no siempre es así. En el testamento se ha de dejar constancia de los bienes traspasados.

    Existen algunos casos en los que se anula el estado no colacionable de la donación en vida.

    Recientemente en Sentencia del Tribunal Supremo se especifica que se puede revocar la dispensa de la colación de la donación si no se especifica en el testamento. Es  decir no se tomarán en cuenta versiones anteriores que incluyen la donación del inmueble como no colacionable si no aparece en el testamento.

    La otra manera en que se puede anular esta dispensa de la colación es si se considera inoficiosa por afectar negativamente la legítima, es decir, la tercera parte de los bienes del testamento que corresponden a los herederos forzosos. En el cómputo para calcular el valor de la masa hereditaria se toma en cuenta, no solo lo que deja en el testamento, sino también todas las donaciones en vida a alguno de los herederos forzosos o a terceros. 

    Si los bienes en la herencia no alcanzan ese tercio, se considera que las donaciones en vida son inoficiosas, por lo que se tendrán en cuenta como adelantos de la herencia y se reducirá en la misma proporción la porción correspondiente a los donatarios.

    También la herencia sale más rentable a nivel impositivo que la donación debido a que hay zonas en nuestro país donde no se contempla ningún tipo de bonificación.

    ¿Qué impuestos se pagan finalmente?

    Impuestos sucesiones y donaciones

    El impuesto de sucesiones y donaciones está regulado por la Ley estatal de Impuestos de sucesiones y Donaciones por la que herederos o donatarios han de pagar una serie de impuestos a Hacienda teniendo en cuenta que cada comunidad autónoma regula de diferentes maneras las reducciones y bonificaciones.

    Plusvalía municipal o Impuesto sobre incremento valor Terrenos Naturaleza Urbana

    Además del impuesto de sucesiones y donaciones también hay que pagar el impuesto de plusvalía municipal sobre el incremento de valor de terrenos de Naturaleza Urbana se paga cuando se hereda o se cobra un bien inmueble, el pago corresponderá a los herederos y donatarios y variará en función de la antigüedad del inmueble.

    IRPF

    En caso de donación: el donante tendrá que declarar como ganancia patrimonial la donación en su IRPF, a excepción de que se trate de una persona mayor de 65 años y la donación consista en su vivienda habitual.

    En caso de herencia: las herencias están exentas de tributar el IRPF salvo que se generen rentas de otro tipo como por ejemplo si se hereda una casa en alquiler se tendrá que declarar este importe, fondos de inversión etc.

    El empleo en el sector de la construcción está creciendo más del doble de la media a pesar de que no dispone de mano de obra cualificada además del  retraso en recibir las ayudas comunitarias que deben ser ejecutadas como plazo máximo en 2026 como así afirma el presidente de la CNC.

    La CNC Confederación Nacional de la Construcción ha pedido al Gobierno la derogación de la Ley de Desindexación para garantizar la viabilidad de los proyectos y contratos ya que la escalada de precios de las materias primas es uno de los principales escoyos que amenazan el sector.

    Los dos más importantes desafíos del sector de la construcción según la Royal Institution of Chartered Surveyors RICS son el déficit de trabajadores y el encarecimiento de los precios de las materias primas.

    La previsión de 2021 es crecer un 7% este año en línea con las de Euroconstruct, que pronostica un avance del 5,5% en el segundo semestre y un 6% en 2022.

    Por segmentos, la producción en edificación se incrementará un 7,6% respecto a 2020 mientras que la ingeniería civil lo hará un 4,5%.

    El avance de la producción en edificación será superior al civil, ya que estará impulsado por la rehabilitación, que avanzará un 10,4%, mientras que las viviendas de obra nueva contribuirán con un crecimiento del 8% y la edificación no residencial aumentará un 4,9%.

    Esta medida pretende  duplicar los contratos a menores reduciéndose el impago del alquiler y fomentándose los arrendamientos de viviendas.

    Con este tipo de seguro se consigue un contrato de alquiler seguro tanto para arrendadores como para arrendatarios además de garantizar el cobro de las rentas durante 24 meses sin ningún impago dicho seguro incluye también cobertura de asistencia jurídica en caso de acudir a procedimientos judiciales de desahucio.

    Dicha medida supondrá la ampliación del parque de viviendas para alquilar en la Comunidad de Madrid generándose una amplia bolsa de vivienda para alquilar a precio asequible y confiando en que se produzca una mayor demanda y bajada de precios.

    Ya se ha publicado la orden con la regulación del seguro de dos años en el Boletín Oficial de la Comunidad en el Plan Alquila Joven que se puso en marcha en julio del año pasado.

    Esta medida junto al programa de fomento del arrendamiento de 2008 y el Plan Vive pretende solventar los problemas de emancipación de los jóvenes en la Comunidad de Madrid.

    Desde que surgió el Plan Alquila se ha beneficiado a 150.000 madrileños incrementándose la firma de 100.000 contratos de alquiler distribuidos a través de los municipios de la Comunidad, en dicho programa se han adscrito 800 viviendas de las cuales 585 están situadas en la capital.

    Regionalmente, todas las autonomías crecieron frente al año pasado. Las comunidades que presentaron los mayores incrementos anuales en el número de compraventas de viviendas en junio fueron la Comunidad de Madrid (99,3%), Aragón (89%) y Andalucía (88,4%). Por su parte, Cantabria (24,3%), País Vasco (29,3%) y el Principado de Asturias (38%) registraron los menores aumentos.

    Compraventa vivienda junio 2021: La opinión de pisos.com

    El director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, destaca que "si bien es lógico que tras un 2020 marcado por la pandemia se registren aumentos interanuales abultados, hay que poner en valor los datos de junio, pues fue precisamente el primer mes en el que el estado de alarma dejó de estar en vigor"

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    La compraventa de pisos mostró un repunte interanual del 69%, hasta las 48.736 unidades, mientras que las operaciones sobre viviendas unifamiliares se incrementaron un 78%, hasta totalizar 16.141 transacciones. El precio por metro cuadrado de los pisos se redujo en junio un 1,8% interanual, hasta los 1.656 euros, en tanto que el precio de las viviendas de tipo unifamiliar subió un 16,5%, situándose en 1.188 euros por metro cuadrado.

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    La compraventa de pisos mostró un repunte interanual del 69%, hasta las 48.736 unidades, mientras que las operaciones sobre viviendas unifamiliares se incrementaron un 78%, hasta totalizar 16.141 transacciones. El precio por metro cuadrado de los pisos se redujo en junio un 1,8% interanual, hasta los 1.656 euros, en tanto que el precio de las viviendas de tipo unifamiliar subió un 16,5%, situándose en 1.188 euros por metro cuadrado.

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    La compraventa de pisos mostró un repunte interanual del 69%, hasta las 48.736 unidades, mientras que las operaciones sobre viviendas unifamiliares se incrementaron un 78%, hasta totalizar 16.141 transacciones. El precio por metro cuadrado de los pisos se redujo en junio un 1,8% interanual, hasta los 1.656 euros, en tanto que el precio de las viviendas de tipo unifamiliar subió un 16,5%, situándose en 1.188 euros por metro cuadrado.

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    El Tribunal Supremo mediante Auto de 5-12-2019 tras el recurso interpuesto por el Gobierno de Cantabria estima que es necesario por interés casacional "Determinar si en el caso de aportación sin contraprestación por un cónyuge de un bien privativo a su sociedad conyugal, tal transmisión se encuentra sujeta al ISD o, por el contrario, al ITPAJD y, en el primer caso, si el sujeto pasivo es la sociedad de gananciales o el otro cónyuge".

    Ahora en sentencia del 3 de marzo el alto Tribunal considera que las aportaciones de bienes inmuebles en régimen de gananciales no tributan ni en el Impuesto de Donaciones ni en el de ITP porque "constituye un patrimonio separado distinto del patrimonio privativo de cada uno de los cónyuges, y que funciona como un régimen de comunidad de adquisiciones. Por ello, cuando, se produce una aportación de un bien a favor de la sociedad de gananciales, no se produce la copropiedad del bien entre los cónyuges sobre una cuota determinada, no existe un proindiviso, sino que ambos cónyuges son titulares del total".

    Por lo tanto el Supremo considera imposible gravar esta donación en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones porque el sujeto pasivo no es persona física sino jurídica que es la sociedad de gananciales.

    La aportación de una vivienda a un régimen de gananciales también se escapa del pago del ITP porque este impuesto grava las transmisiones onerosas y en este caso se trata de una transmisión gratuita.

    Por lo tanto esta doctrina casacional es muy favorables para los ciudadanos ya que supone una importante reducción de la fiscalidad.

    Hasta la fecha, la aportación gratuita de un inmueble privativo a la sociedad de gananciales (por ejemplo, la vivienda que era propiedad de uno de los cónyuges) tributaba en el ISyD porque se consideraba una donación. El criterio de la Dirección General de Tributos es que esta cesión gratuita pague el impuesto de Donaciones. Y en este caso, el que debía pagar es la persona que recibe el inmueble, siendo la base imponible el 50% del valor de la propiedad.

    Pero el Supremo ha resuelto ya este caso. Mediante Auto de 5-12-2019 (tras recurso interpuesto por el Gobierno de Cantabria), el Tribunal Supremo consideró que era necesario, por tener interés casacional, "Determinar si en el caso de aportación sin contraprestación por un cónyuge de un bien privativo a su sociedad conyugal, tal transmisión se encuentra sujeta al ISD o, por el contrario, al ITPAJD y, en el primer caso, si el sujeto pasivo es la sociedad de gananciales o el otro cónyuge"

    Ahora, en la sentencia del pasado 3 de marzo de este año el Alto Tribunal ha resuelto definitivamente esta cuestión, al considerar que las aportaciones de inmuebles al régimen de gananciales no tributan ni en el Impuesto de Donaciones ni en el ITP. ¿Y por qué? Porque el Supremo considera que la sociedad de gananciales "constituye un patrimonio separado distinto del patrimonio privativo de cada uno de los cónyuges, y que funciona como un régimen de comunidad de adquisiciones. Por ello, cuando, se produce una aportación de un bien a favor de la sociedad de gananciales, no se produce la copropiedad del bien entre los cónyuges sobre una cuota determinada, no existe un proindiviso, sino que ambos cónyuges son titulares del total".

    José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, subraya que todo esto lleva al Supremo a concluir que no es un negocio entre los cónyuges y que la vivienda aportada a la sociedad de gananciales no pasa a ser copropiedad de ambos cónyuges. Por tanto, la aportación de un inmueble se hace a favor de la propia sociedad de gananciales, como patrimonio separado e independiente del de los cónyuges.

    Una operación exenta de pagar el Impuesto de Donaciones

    Con esta consideración del Supremo, resulta imposible gravar esta donación en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones porque el sujeto pasivo no es una persona física, sino una persona jurídica, que es la sociedad de gananciales.

    "A pesar de que estemos ante una transmisión a título gratuito, no puede haber gravamen en el Impuesto de Donaciones. Y ello, como se ha visto, por ser la beneficiaria de la donación la sociedad de gananciales, y no estar prevista en la ley de dicho impuesto la tributación de donaciones realizadas en favor de personas jurídicas", señala Salcedo.

    Tampoco hay que pagar el ITP

    La aportación gratuita de una vivienda al régimen de gananciales también se escapa del pago del ITP porque este impuesto lo que grava son las transmisiones onerosas y en este caso se trata de una transmisión gratuita.

    Con todo, se trata de una doctrina casacional del Supremo muy favorable para los contribuyentes. "La aportación a título gratuito por un cónyuge de un bien privativo a su sociedad de gananciales no se encuentra sujeta al ITPAJD, ni puede ser sometida a gravamen por el Impuesto sobre Donaciones la sociedad de gananciales, como patrimonio separado, en tanto que sólo puede serlo las personas físicas y aquellas instituciones o entes que especialmente se prevea legalmente, sin que exista norma al efecto respecto de la sociedades de gananciales, y sin que quepa confundir la operación que nos ocupa, en la que el beneficiario es la sociedad de gananciales, con la aportación a título gratuito por un cónyuge de un bien privativo a favor del otro cónyuge", subraya el Supremo.

    Cómo afecta este criterio a los contribuyentes

    José María Salcedo apunta que este criterio supone una considerable reducción de la fiscalidad ya que antes había que pagar el Impuesto sobre Donaciones y al no preverse ni reducciones ni bonificaciones el coste era elevado.

    Además, el abogado de Ático Jurídico recuerda que la sentencia abre la puerta a que todos aquellos contribuyentes que, en los últimos años, tributaron en el Impuesto sobre Donaciones por la aportación gratuita de bienes a la sociedad de gananciales, puedan recuperar lo pagado. Y ello, solicitando la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos. Podrán hacerlo cuando no hayan transcurrido más de cuatro años desde el último día de plazo que hubo para presentar la autoliquidación del Impuesto de Donaciones.

    » Calculamos el ajuste potencial del precio de la vivienda que se podría llegar a producir en algunos de los mercados inmobiliarios internacionales que presentan señales de sobrevaloración.

    Ejercicios de sensibilidad para los mercados inmobiliarios internacionales

    En el Focus «Los mercados inmobiliarios de las economías avanzadas ante el endurecimiento de la política monetaria (parte I)» hemos documentado signos de sobrevaloración en distintos mercados inmobiliarios internacionales. Si bien algunos de ellos ya han empezado a corregirse, la tensión en las ratios de accesibilidad a la vivienda y el endurecimiento de la política monetaria resaltan la exigencia del entorno económico. Para calibrar la fuerza que ambas dinámicas pueden ejercer sobre estos mercados, realizamos dos ejercicios complementarios que nos informan sobre el ajuste potencial del precio de la vivienda que se podría llegar a producir.

    En primer lugar, calculamos la caída del precio de la vivienda necesaria para que la ratio de accesibilidad a la vivienda (precio de la vivienda entre la renta disponible del hogar) volviera, en los próximos dos años, al nivel anterior al estallido de la pandemia. En segundo lugar, estimamos un modelo econométrico que nos informa sobre la sensibilidad del precio de la vivienda frente a un shock del tipo de interés para cada uno de los países.

    Según la primera metodología,1 y para el conjunto de los 25 países analizados, el ajuste promedio del precio nominal de la vivienda en los próximos dos años desde su valor máximo podría ser de alrededor del 13%.2 Sin embargo, las diferencias entre países son reseñables. EE. UU. y Nueva Zelanda son los mercados en los que estimamos que el ajuste del precio de la vivienda debería ser mayor (cercano al 20% peak-to-bottom) para recobrar la ratio de accesibilidad de finales de 2019. En ambos países los precios empezaron a caer a mediados del año pasado, pero todavía quedarían pendientes unos dos tercios del ajuste total estimado. Por el otro lado, en Italia estimamos que el precio de la vivienda tiene margen de crecimiento en los próximos dos años, puesto que el aumento previsto de la renta de los hogares ya conseguiría por sí solo que la ratio de accesibilidad converja, a finales de 2024, al nivel del 4T 2019. Para España, no se estima que sea necesario un ajuste material en el precio de la vivienda. Suecia, Australia y Canadá, que se en­­cuentran entre los mercados que más se llegaron a sobrecalentar, destacan por haber realizado ya más de la mitad del ajuste. En cambio, Luxemburgo y Países Bajos, con un potencial de ajuste similar (alrededor del 15%), solamente habrían completado una cuarta parte del camino.

    • 1. Este cálculo asume que la renta del hogar en 2023-2024 (el denominador de la ratio de accesibilidad) crece al mismo ritmo que el PIB real y según las previsiones del FMI (WEO de octubre de 2022). También hemos realizado cálculos alternativos usando previsiones del PIB per cápita y del PIB nominal. Los resultados son cualitativamente similares. Es decir, el ajuste para recobrar la ratio de accesibilidad del 4T 2019 se consigue, en parte, gracias a la mejora del denominador (renta).
    • 2. Consideramos un periodo temporal de ocho trimestres para que se realice este ajuste, puesto que es el tiempo que el impacto del endurecimiento de la política monetaria suele tardar en alcanzar su impacto máximo tras el incremento de los tipos de interés oficiales por parte de los bancos centrales.

    A pesar de que los ajustes potenciales estimados son elevados, también es importante remarcar que, incluso así, el precio de la vivienda seguiría estando a finales de 2024 por encima del nivel de diciembre de 2019 en todos los países. Es decir, se trata de una corrección parcial del precio de la vivienda tras los fuertes repuntes registrados durante la pandemia (véase el segundo gráfico).

    La segunda metodología3 señala que el endurecimiento de la política monetaria observado en los últimos trimestres tiene, de mediana, un potencial de ajuste sobre los precios cercano al 5%.4 El análisis sugiere que las subidas de tipos tardan alrededor de ocho trimestres en transmitirse plenamente sobre los precios de la vivienda, lo que apunta a un enfriamiento gradual de los mercados inmobiliarios que podría prolongarse durante 2023 y 2024. Además, este ejercicio nos permite separar el impacto final del endurecimiento monetario entre dos fuerzas: por un lado, la sensibilidad de cada economía a una subida de tipos determinada; y, por el otro, la subida de tipos realmente observada en los últimos trimestres. Así, y en una línea parecida a la del primer ejercicio, en algunas economías estimamos un potencial impacto que se acerca al 15%, mientras que en otras apenas se estima efecto.

    • 3. Reproducimos y extendemos al resto de los países el modelo de la eurozona de Battistini et al. (2022), «The impact of rising mortgage rates on the euro area housing market», BCE, Boletín Económico 6/2022. En concreto, estimamos un vector-autorregresivo entre el precio de la v­­ivienda, la inversión residencial y el tipo de interés hipotecario, añadiendo variables de control (PIB real, IPC, tipo de interés interbancario de corto plazo y crédito inmobiliario), para el periodo 2003-2022. Las funciones de impulso-respuesta se estiman con el método de proyecciones locales.
    • 4. Analizamos un grupo de países anglosajones (EE. UU., Reino Unido, Canadá y Australia), otro de europeos (agregado eurozona, Alemania, Francia, Italia, España, Países Bajos e Irlanda) y otro de escandinavos (Noruega, Dinamarca y Finlandia).

    Por ejemplo, en EE. UU. la sensibilidad estimada de los precios inmobiliarios a los tipos de interés no es de las más elevadas de la muestra, pero el endurecimiento monetario sí lo ha sido y se traduce en un potencial de corrección relativamente alto (casi del 20%). La imagen para el conjunto de la eurozona es parecida, aunque algo más moderada por su menor tensionamiento de los tipos de interés (potencial algo inferior al 15%). Sin embargo, el impacto estimado entre las grandes economías europeas es claramente inferior (entre ?2% y ?10%). En el conjunto de la muestra, los mercados más señalados por este ejercicio son los anglosajones, con Canadá, Australia y el ya mencionado caso de EE. UU., además de Países Bajos en Europa.

    • 1. Este cálculo asume que la renta del hogar en 2023-2024 (el denominador de la ratio de accesibilidad) crece al mismo ritmo que el PIB real y según las previsiones del FMI (WEO de octubre de 2022). También hemos realizado cálculos alternativos usando previsiones del PIB per cápita y del PIB nominal. Los resultados son cualitativamente similares. Es decir, el ajuste para recobrar la ratio de accesibilidad del 4T 2019 se consigue, en parte, gracias a la mejora del denominador (renta).
    • 2. Consideramos un periodo temporal de ocho trimestres para que se realice este ajuste, puesto que es el tiempo que el impacto del endurecimiento de la política monetaria suele tardar en alcanzar su impacto máximo tras el incremento de los tipos de interés oficiales por parte de los bancos centrales.
    • 3. Reproducimos y extendemos al resto de los países el modelo de la eurozona de Battistini et al. (2022), «The impact of rising mortgage rates on the euro area housing market», BCE, Boletín Económico 6/2022. En concreto, estimamos un vector-autorregresivo entre el precio de la v­­ivienda, la inversión residencial y el tipo de interés hipotecario, añadiendo variables de control (PIB real, IPC, tipo de interés interbancario de corto plazo y crédito inmobiliario), para el periodo 2003-2022. Las funciones de impulso-respuesta se estiman con el método de proyecciones locales.
    • 4. Analizamos un grupo de países anglosajones (EE. UU., Reino Unido, Canadá y Australia), otro de europeos (agregado eurozona, Alemania, Francia, Italia, España, Países Bajos e Irlanda) y otro de escandinavos (Noruega, Dinamarca y Finlandia).

    En este contexto, los datos oficiales recientemente publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en su Encuesta Continua de Hogares relativa al año 2020 muestran que el tamaño medio del hogar en España se situó en 2,5 personas, la misma cifra que el año anterior, mientras que el 55% de los jóvenes de 25 a 29 años vivía con sus padres. Pero, ¿y qué pasó con el comportamiento de la demanda inmobiliaria a la hora de encontrar una vivienda? ¿Cuáles son los cambios y nuevas tendencias que aparecieron durante la pandemia y que podrían haber llegado para quedarse?

    Los contactos para la compra o el alquiler de casas y chalés aumentaron un 64% interanual, mientras que para el alquiler de habitaciones cayeron un -15%, en línea con la emancipación tardía de los jóvenes

    Los datos estadísticos de pisos.com sobre el comportamiento de sus usuarios a la hora buscar una vivienda durante el pasado año plasmaron el aumento del interés por viviendas unifamiliares más grandes y con espacios exteriores. Los contactos realizados por los usuarios para la compra o el alquiler de casas y chalés aumentaron un 64% interanual, mientras que para estudios el crecimiento apenas fue del 5%. Por otra parte, los contactos para el alquiler de habitaciones cayeron un -15%, algo que va en la línea del retraso registrado en la edad de emancipación de los jóvenes revelado por el INE.

    Además, la oferta de viviendas en venta y en alquiler por número de habitaciones muestra el protagonismo que han adquirido las viviendas más amplias. Las viviendas con 3 habitaciones acapararon el 43% del total de viviendas ofertadas en 2020 de entre 0 y 4 habitaciones, seguidas de las de 2 habitaciones (26%) y de las de 4 (18%). Las viviendas con una sola habitación cierran la lista con un 9% del total, aunque el número de viviendas de esta tipología creció un 22% respecto al 2019, lo que podría indicar que se está tratando de dar salida a viviendas pequeñas vendiéndolas o alquilándolas para optar por viviendas unifamiliares que cumplan las exigencias poscovid.

    La oferta de viviendas en venta y en alquiler por número de habitaciones constató el protagonismo de las viviendas más amplias. De la oferta total de 0 a 4 habitaciones, las de 3 acapararon el 43% del total

    Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, incide en que "si bien no puede decirse que de un año para otro se haya dado un cambio drástico en la tipología de los hogares, las cifras estadísticas sí permiten afirmar que la pandemia ha marcado un antes y un después en nuestra forma de vivir y convivir". "Lo que hoy es sólo una tendencia al alza, en unos años será una realidad, por lo que el sector inmobiliario y su parque de viviendas deberán estar preparados para poder ofrecer soluciones a las futuras necesidades de la demanda", indica el experto.

    En términos contextuales, según el INE, el tipo de hogar más frecuente en 2020 fue el formado por parejas, con o sin hijos, que supuso el 54% del total. Mientras, en España hubo 4.849.900 personas viviendo solas el pasado año, de las que un 43,6% tenían 65 o más años y, de ellas, un 70,9% eran mujeres. En cuanto a los hogares unipersonales de menores de 65 años, el 59,1% estuvieron formados por hombres y el 40,9% por mujeres.

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    La complicada situación económica está perjudicando el poder adquisitivo de numerosas familias. El incremento de los tipos de interés, la recesión económica y la elevada inflación están causando el encarecimiento de las hipotecas de vivienda. Esto está llevando al sector económico a recurrir a alternativas para ayudar a las familias con mayores dificultades para afrontar esta escala de precios.

    Para ello, podrán recurrir al Código de Buenas Prácticas que se aprobó en la crisis previa para estos casos concretos. Dentro de este Código, hay varias alternativas para las familias que no pueden abonar la tasa de préstamo. Algunas de estas alternativas son daciones en cobro que dan la opción de abonar la hipoteca, entregando el piso, reestructuraciones de deudas o quitas.

    Estas alternativas solo podrán acceder aquellas familias que cumplan con los requisitos del "umbral de exclusión". Un umbral que en la actualidad dejaría fuera a gran parte de la sociedad español afectada por el incremento de los tipos de interés.

    Modificaciones en los requisitos de acceso del Código de Buenas Prácticas

    Por ello, se plantea incrementar dicho umbral, aumentando la renta máxima que actualmente se sitúa en el triple del Iprem, es decir, 24.318,84 millones. Existe una excepción para aquellos hogares con miembros con discapacidad o enfermedad severa, en el que se incrementa el umbral a cinco veces el Iprem.

    Otro de los requisitos del "umbral de exclusión" hace referencia a que el préstamo que no se puede saldar debe ser el de la vivienda habitual y no el de otro inmueble en propiedad. Además, el esfuerzo del cobro de la cuantía pendiente tiene que situarse como mínimo en el 50% de los ingresos netos. En este aspecto, también se solicita que este mínimo se reduzca al 40%.

    Por otro lado, CaixaBank ha propuesto rescatar las moratorias en el cobro del capital en 12 meses para aquellas hipotecas de vivienda más asfixiadas. Una medida que se aplicó durante el Covid-19 para impedir un gran número de impagos y de desahucios. Sin embargo, otras entidades se han posicionado en contra de la medida al ser una decisión gravosa para las provisiones. En suma, la Autoridad Bancaria Europea permitió la aplicación de esta medida durante la pandemia del Covid, pero no se espera que vuelva a aprobarla, teniendo en cuenta que sería únicamente a nivel nacional.

    A pesar de que de momento no se aprecia una tendencia de impagos, el sector bancario sopesa que entre un 15% y un 16% de sus clientes tendrán dificultades para resistir a los elevados números de los préstamos hipotecarios.

    Según los datos que maneja idealista/hipotecaslas hipotecas fijas más competitivas del momento son las que ofrecen Evo Banco, Kutxabank, BBVA, Sabadell y Bankinter, aunque para conseguir los mejores números es necesario que el cliente se aplique bonificaciones, como por ejemplo domiciliar la nómina, contratar seguros de hogar y vida y, en algunos casos, abrir un plan de pensiones o contratar un seguro de protección de pagos que se activa en caso de pérdida del empleo. Además, son varias las entidades que establecen comisión por la cancelación anticipada del préstamo que contempla la ley. Repasamos la letra pequeña de cada uno de estos préstamos a tipo fijo para la compra de vivienda habitual.

    Hipoteca fija a 30 años de Evo Banco

    El primer préstamo del ranking es el que ofrece actualmente Evo Banco. Sus principales ventajas son la ausencia de comisiones, su bajo tipo de interés, y las pocas bonificaciones que debe aplicarse el cliente para conseguirlo, así como la posibilidad de contratarla a un plazo de entre 20 y 30 años.

    En concreto, la entidad sitúa el tipo de interés de esta hipoteca en el 1,29% (1,6% TAE), lo que se traduce en una cuota cercana a los 503 euros mensuales para un importe solicitado de 150.000 euros a devolver en 30 años. Permite financiar hasta el 80% del precio de compra y no tiene comisión de apertura ni tampoco penaliza la amortización anticipada, ya sea parcial o total. Otra ventaja es que ofrece dos seguros gratis para el titular (en el caso de que haya más de uno, será para el que aporte mayores ingresos): el seguro de vida durante un año y el seguro de protección de pagos durante dos años.

    Ahora bien, para conseguir esas condiciones, es necesario domiciliar la nómina y contratar el seguro de hogar. En ausencia de estas bonificaciones, el tipo de interés fijo asciende hasta el 1,49% (1,75% TAE). Otra cuestión que se debe tener en cuenta es que el banco establece una política de riesgos muy restrictiva a la hora de captar nuevos clientes.

    Hipoteca fija a 25 años de Kutxabank

    La entidad vasca se cuela en el ranking de las mejores hipotecas fijas en enero de 2021 con un préstamo al 1,35% de interés (1,68% TAE), lo que dejaría la cuota mensual en unos 589 euros para un importe de 150.000 euros. Una cifra superior a la de la competencia ya que la vida del préstamo es cinco años inferior (25, en lugar de 30).

    Otra de sus ventajas es que permite financiar hasta el 90% del precio de compra (e incluso llegar al 100%, siempre que la operación cuente con el visto bueno del departamento de riesgos de la entidad) y que hay margen para negociar las bonificaciones. En líneas generales, es necesario que el cliente domicilie la nómina, que contrate el seguro de hogar y otro de vida, y que abra un plan de pensiones en Kutxabank.

    Si no se cumplen estas condiciones, el tipo de interés de la hipoteca se eleva hasta el 2,35% (2,50% TAE). En lo que se refiere a las comisiones, la entidad establece un 0,25% por la apertura del préstamo, así como el interés legal a la hora de amortizar capital de forma anticipada, ya una cancelación parcial o total. Así, puede aplicar un máximo del 2% del importe reembolsado durante los primeros 10 años de vida de la hipoteca y del 1,5% en el caso de que el pago se produzca pasado ese plazo.

    Hipoteca fija a 30 años de BBVA

    BBVA también se hace un hueco en la lista de los bancos con los préstamos fijos más destacados del arranque de año. En su caso, el tipo de interés se sitúa en el 1,45% (2,32% TAE), lo que supone pagar una cuota de unos 514 euros mensuales para un importe de 150.000 euros.

    ¿Las ventajas? No tiene comisión de apertura y establece menos bonificaciones que otros competidores como Kutxabank, Sabadell o Bankinter: para conseguir ese interés basta con domiciliar la nómina y contratar los seguros de vida y hogar. En caso de no hacerlo, el interés se eleva hasta el 2,45% (2,93% TAE).

    Esta hipoteca se puede contratar a un plazo de 30 años, permite cubrir hasta el 80% del precio de compra de la vivienda habitual y tiene comisión por la cancelación anticipada. El máximo es un 2% del capital reembolsado si el pago se produce en los primeros 10 años de vida del préstamo. A partir del undécimo año, el límite baja al 1,5%, tal y como establece la ley hipotecaria.

    Hipoteca fija a 30 años de Sabadell

    La entidad catalana también entra en la guerra hipotecaria a tipo fijo con un préstamo sujeto a un interés del 1,6% (2,71% TAE), lo que equivale aproximadamente a unos 525 euros de cuota mensual para un importe de unos 150.000 euros.

    Permite financiar hasta un 80% del precio de compra y no tiene comisión de apertura, aunque sí establece una penalización por la amortización anticipada (parcial y total) y establece varias condiciones para poder beneficiarse del tipo más competitivo. En concreto, es necesario domiciliar la nómina, contratar el seguro de hogar y el de vida, así como contratar un seguro de protección de pagos, para cubrirse ante una hipotética pérdida del empleo del cliente. Y si no accede a aplicarse estas bonificaciones, el tipo de interés del préstamo escala hasta el 2,6% (3,25% TAE).

    En el caso de la comisión por cancelación, establece los límites que marca la ley, en línea con el resto del sector; esto es, un máximo del 2% del capital adelantado en los primeros 10 años de vida del préstamo y del 1,5% a partir de ese momento.

    Hipoteca fija a 30 años de Bankinter

    El quinto préstamo fijo más atractivo del momento es el que ofrece Bankinter. Al igual que Sabadell, establece un tipo de interés del 1,6% (2,28% TAE), lo que supone pagar una cuota mensual cercana a 525 euros para una hipoteca de 150.000 euros.

    Además de establecer un tipo de interés más reducido que la mayoría del mercado, destaca por las ventajas que ofrece su cuenta nómina, que remunera al cliente con hasta un 5% TAE el primer año y hasta un 2% el segundo, con un saldo máximo de 5.000 euros.

    Ahora bien, también hay que tener en cuenta que el préstamo establece varias comisiones y qué condiciones se deben cumplir para poder pagar un interés fijo inferior a la media histórica del euríbor. Así, al abrir la hipoteca el cliente debe pagar un 1% (con un mínimo de 500 euros), mientras que a la hora de realizar un pago anticipado (ya sea de una parte o del total) aplica la penalización máxima que permite la ley: un 2% del importe reembolsado en los primeros 10 años y un 1,5% a partir de entonces.

    Por otro lado, la entidad establece como bonificaciones la domiciliación de la nómina, la contratación de los seguros de hogar y vida, y la apertura de un plan de pensiones. Si no se cumplen estos requisitos, el tipo de interés pasa del 1,6% al 2,9% (3,23% TAE)

    La artesanía es tendencia en la mayoría de los hogares durante 2022. Actualmente como objetos de decoración están siendo muy apreciadas porque son hechas a mano, por la versatilidad que presentan y por su atractivo.

    En su elaboración no interviene ni la maquinaria ni la automatización, solamente el talento la originalidad y el trabajo humano. Consideradas como objetos culturales de gran valía. En las artesanías se utilizan materiales que no se tratan industrialmente. Colorantes naturales, textiles puros, inspiración local. Son productos elaborados con métodos tradicionales aprovechándose así textiles y fibras naturales para su uso.

    Las artesanías son variadas y proceden de todas las regiones del mundo por lo que es una decoración de gran variedad temática y cultural. Actualmente se recurre mucho a las fibras naturales y textiles crudos que se utilizan tanto en objetos de decoración, vajillas, mobiliario, cerámica, barro y mucho más.

    Características de la artesanía actual

    Las artesanías se encuentran elaboradas en vidrio, madera, cestería y esparto. También para elaborarla se recurre a los metales. En textiles podremos encontrar muchos maravillosos tejidos en piezas como cojines o ropa de cama. Y en ese mismo sentido, los03 bordados y encajes. Desde luego, también las alfombras. Unas de las artesanías más populares es la elaborada en cuero así como las joyerías.

    También mencionar la cestería, que está triunfando en todos los espacios del hogar en sus diferentes versiones ya que pueden estar presente en los salones a modo de maceteros, objetos de decoración, como guarda ropas, jaboneras etc.

    Con el ratán, el mimbre y otros se pueden elaborar desde bandejas hasta sillas y otros muebles. Son una de las formas más fáciles de decorar con artesanía, porque se integran fácilmente.

    Y así como estos podrás encontrar infinidad de elementos decorativos. ¿A qué esperas? Es tiempo de cambiar la decoración.

    Debido a la subida de los precios de los materiales de proyectos públicos en el sector de la construcción, la indemnización de la que disfrutan las constructoras será limitada por el Gobierno. Esta limitación, según el propio mercado, podría afectar a los planes que no se encuentren dentro del reequilibrio económico.

    El Real Decreto-ley que se prevé aprobar pretende regular las cuantías económicas de los proyectos de construcción. El último borrador publicado de dicho decreto dictaba que la compensación económica no se situará por encima del 20% del coste de la contratación. Si los contratistas desean acceder al reequilibrio, tendrán que verificar que se ha experimentado un aumento en el precio de materiales como el cobre, materiales bituminosos o siderúrgicos que se sitúe por encima del 8% del importe registrado en el contrato de 2021.

    En esta nueva normativa, el Ejecutivo no incluye la regulación de los precios de energía, restringiendo, a su vez, la repercusión de los certificados desde el 1 de enero de 2021. De esta forma, se deja a un lado las alzas de los costes experimentados desde el primer trimestre de 2020.

    La normativa podrá aplicarse en territorios autonómicos que la aprueben

    El Real Decreto-Ley apunta que: "La revisión excepcional de precios se reconocerá cuando el incremento del coste de los materiales empleados para la obra adjudicada haya tenido un impacto directo y relevante en la economía del contrato durante el ejercicio 2021". Esta normativa está compuesto por tres disposiciones finales, una derogatoria y cinco artículos con acciones extraordinarias para la regulación de los costes en los proyectos públicos de obras. El Real Decreto-Ley expone que dichas medidas se aplicarán "excepcionalmente, en los contratos públicos de obras, ya sean administrativos o privados, adjudicados por cualquiera de las entidades que formen parte del sector público estatal que se encuentren en ejecución a la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley". Esto se implantará en aquellas ciudades y comunidades autónomas que lo acepten.

    La Ley de Contratos del Sector Público es la encargada de regular los costes en las contrataciones de obra. Solamente se aplicará en el supuesto en el que haya pasado dos años desde la contratación formal y se haya efectuado mínimo en un 20% de su cuantía. A pesar de esto, el Decreto dará la posibilidad de ofrecer excepcionalmente el reequilibrio en el caso en el que estas premisas no se cumplan o no aparezcan explícitamente en el contrato. En estos dos casos, se excluirá el concepto que reproduzca el elemento de precio que corresponda a la energía.

    Sin embargo, la regulación de los costes se incluirá solamente en las contrataciones de proyectos en los que, según la normativa, "el incremento del coste de materiales siderúrgicos, materiales bituminosos, aluminio o cobre, calculado aplicando a los importes del contrato certificados en el ejercicio 2021 su fórmula de revisión de precios si la tuviera, y en su defecto, aplicando la que por la naturaleza de las obras le corresponda de entre las fijadas en el Real Decreto 1359/2011, de 7 de octubre, considerado individualmente o en conjunto, exceda del 8% del importe certificado del contrato en el ejercicio 2021". Previamente, el porcentaje se preestableció en un 5%, pero se ha aumentado al 8%.

    La cifra de la regulación excepcional no podrá superar el 20% del coste de la contratación. Esto no se considerará a las consecuencias del límite establecido del 50% en las normas previas a la nueva normativa.

    Aspectos polémicos que el sector de la construcción denuncia

    Dichas limitaciones provocarán que numerosas obras no puedan acceder a la regulación de los precios si no poseen los porcentajes necesarios de materiales concretados o si acceden, no le compensarán el incremento experimentado en los precios. Lo mismo sucederá con aquellas obras que no hagan uso de los materiales que más han afectado a la subida de los costes como el acero.

    Otro aspecto que denuncia el propio sector reside en que las medidas se implantarán según el índice de costes que establece el Gobierno, que se sitúa por debajo de los precios reales. A pesar de ser una medida urgente, el último índice que se público se fecha a principios de 2021.

    Renuncia a peticiones

    Además, la normativa decreta que el pago de la indemnización se encontrará sujeto a que el contratista decida desistir de peticiones judiciales o administrativo por la subida del precio de los materiales. En el momento en el que apruebe la regulación de precios, el contratante tendrá que crear una planificación nueva de trabajo que se ajuste a las nuevas circunstancias del proyecto. El contratista estará obligado a ello y si lo incumple, se le impondrá severas multas.

    Comprar una vivienda no está al alcance de todos los bolsillos. La mayoría de los jóvenes que viven en las grandes ciudades acaban resignados al alquiler, ya que el mercado de la vivienda sigue sin ser accesible para ellos.

    Según datos del informe ´El Sector residencial en España´, elaborado por Colliers International, en ciudades como Madrid o Barcelona se necesitaría 10 años de ahorros para poder acceder a una vivienda. Esta cifra se eleva a los 14 años en el caso de la población joven.

    Y es que adquirir una vivienda supone un esfuerzo económico considerable para toda la población. Pago de impuestos, gestoría, agencia inmobiliaria y los gastos de la hipoteca son algunos de los gastos que los compradores deben asumir. A todo ello se suma el colchón económico que hay tener ahorrado para acceder a la financiación del banco, ya que, como normal general, las entidades solo prestarán el 80% del importe de la tasación de la vivienda.

    No obstante, a la hora de comprar un inmueble, las barreras de entrada difieren significativamente en función de la comunidad en la que se desee comprar. No será lo mismo adquirir un inmueble en Castilla-La Mancha, donde el precio de venta por metro cuadrado es de 866 euros, según los últimos datos de idealista, que en la Comunidad de Madrid, en la que el importe se eleva hasta los 2.852 euros por metro cuadrado.

    Pero, entonces, en ciudades como Madrid o Barcelona, ¿es posible comprar una vivienda con 15.000 euros de ahorro? Estas son las claves de los expertos.

    Formas de incrementar el ahorro mediante la inversión

    Pese a que en muchas comunidades 15.000 euros de ahorro serían suficientes para dar la entrada de una vivienda, esto no ocurre en grandes ciudades en las que el precio es muy superior.

    Este es el problema al que se enfrentan muchos jóvenes. Uno de los ejemplos es el caso de Marta, una ahorradora que acudió a Asesor Top 2020, el talent show de asesoramiento financiero organizado por Finect, para buscar asesoramiento y planificar la compra de una casa. Marta quiere comprarse una vivienda con unas características concretas: las principales, que se encuentre dentro de la M-30 en Madrid y que sea exterior. Para ello cuenta con 15.000 euros ahorrados que va incrementando mes a mes a través de aportaciones de 500 euros.

    Con las características del piso que busca Marta, esto implicaría tener unos 50.000 euros de ahorro para poder dar la entrada de la casa. Teniendo en cuenta su ritmo de ahorro mensual, alcanzar ese importe requerirá de varios años.

    Con el objetivo de acortar los plazos, Cristina Estalella Cólogan, consejera financiera en Abante Asesores y ganadora de Asesor Top 2020, propone invertir a través de un fondo de fondos moderado, que permite diversificar la inversión a nivel mundial. De esta manera, Marta obteniendo cierta rentabilidad por sus ahorros, podría incrementar su patrimonio en menor tiempo de lo previsto.

    ¿Cuánto puedo ganar invirtiendo a largo plazo?

    Una estrategia a medio y largo plazo es la que también propone José María Fuster Domínguez, asesor financiero en Welzia Management SGIIC S.A. Para conseguir el objetivo de la compra de vivienda, Fuster aconseja una cartera de fondos mixta agresiva en la que se depositarán las aportaciones mensuales de 500 euros, buscando un objetivo de rentabilidad del 6%. Esta estrategia se complementará con una cartera de fondos moderada con una rentabilidad estimada media del 2,3%.

    Todo ello se articulará invirtiendo en productos diversificados geográficamente, sectorialmente y a nivel divisa, que permiten obtener mejor fiscalidad y mayor control sobre las fluctuaciones del dinero.

    Además, otro punto importante a tener en cuenta no es solo el de la rentabilidad, sino el de saber cómo sacar partido a nuestro patrimonio y mantenerlo a lo largo del tiempo. Esta es la filosofía de Araceli de Frutos, asesora del fondo Alhaja Inversiones, que recomienda a Marta "no solo cultivar las inversiones, sino también la educación financiera".

    Para ello, puesto que las personas jóvenes cuentan con muchos años por delante, de Frutos aconseja invertir en fondos ligados a un mayor riesgo, que ofrecen una mayor rentabilidad y que, en caso de pérdidas durante algún periodo, podrían recuperarse progresivamente a largo plazo. ¿Y dónde invertir para ello? En este caso, Araceli de Frutos recomienda una cartera con un fondo multiactivo complementado con otros fondos temáticos a largo plazo, entre los que se encuentran sectores como las energías renovables, la salud o las infraestructuras, que serán tendencias en los próximos años.

    Esta información, debe ser facilitada al consumidor con anterioridad a la celebración del contrato de préstamo hipotecario; tanto de la información contractual como de las consecuencias económicas de dicho contrato.

    Si llegaran a la conclusión de que dicha cláusula (IRPH) es abusiva, tendrán que sustituirla por un índice legal aplicable de manera supletoria.

    Recomendamos no firmar ningún documento con el banco sin que lo haya visto un abogado experto. Con la aceptación de la propuesta de las entidades financieras es probable que estés renunciando a la posibilidad de emprender acciones legales además de que puede no ser el acuerdo más te favorece.

    Cuatro son las sentencias conocidas dictadas por Juzgados españoles que han decidido anular la cláusula de intereses remuneratorios que contiene como referencia el IRPH (Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios), por falta de transparencia. Este indicador es sustituido por el Euribor.

    Las sentencias (una de un Juzgado de Burgos, dos de un Juzgado de Lérida y la última conocida, de 20 de abril de 2020, Palma de Mallorca), siguen la doctrina dictada  por el Tribunal Europeo en sentencia del pasado 3 de marzo 2020,  contraria a la dictada por el Tribunal Supremo en Diciembre de 2017. Europa considera que el IRPH, aunque sea un índice oficial y publicado en boletines oficiales, puede y deber ser sometido al control de abusividad y de transparencia. 

     G&G Abogados, puntualiza que esto significa que son los jueces nacionales los que deben controlar si por parte del profesional, y en el momento de su comercialización, se facilitó, al consumidor, la información precontractual obligatoria, para que este último pudiera adoptar una decisión meditada y fundada para contratar precisamente ese índice y no otro.

    Los bancos que han sido condenados, hasta la fecha, son Caixabank y Banco Popular.

    En esencia, dichas cuatro sentencias plantean en los casos analizados individualmente que:

    • Existe una falta de precisión en la definición del  IRPH, se trata de una cláusula con remisión normativa, lo que no se puede considerar como válido a efectos de información precontractual.
    • El IRPH presenta una especial complejidad, lo que lo convierte en un elemento idóneo para el control judicial de transparencia y, por tanto, para analizar si el profesional facilitó al consumidor una información precontractual adecuada que llevara a este último a comprender, no solamente el mecanismo de aplicación del índice, sino también de qué manera se iba a comportar económicamente a lo largo de  la vida del contrato de préstamo, y por tanto, cómo iba a influir en la propia economía del consumidor.
    • Se analiza en alguna de las mencionadas sentencias que no se facilitó al consumidor información por la que se indicara la posibilidad de Cajas y/o entidades, de influir en el IRPH,  así como tampoco que para su cálculo se tomaba en consideración la TAE (Tasa Anual Equivalente), comprensiva de comisiones y gastos.

    Las consecuencias de dicha declaración de nulidad (siguiendo las instrucciones establecidas por el TJUE) no pasan por dejar el préstamo sin intereses, pues desnaturalizaría su carácter mercantil, "puesto que la intención del profesional no es que sea gratuito". Por tanto, lo que se hace es reintegrar la cláusula, determinándose que el préstamo se debe recalcular desde su inicio con el tipo de interés Euribor, debiendo de reintegrarse al consumidor los intereses pagados en exceso durante la aplicación del IRPH, más los intereses legales de dichas cantidades desde cada uno de los pagos.

    ¿Qué se reclama?

    El TJUE establece que en caso de que las partes no lleguen a un acuerdo, será el juez nacional quien determine que se sustituya el IRPH declarado abusivo por un índice legal aplicable.

    Los efectos de esta sentencia no están limitados temporalmente. Es decir, todos los afectados podrán reclamar íntegramente las cantidades pagadas demás.

    ¿Cómo reclamar el IRPH?

    Se recomienda que se ponga en manos de un profesional cualificado que le indicará sobre la viabilidad de su reclamación. Recuerda que no todas las reclamaciones son viables, y que hay que estudiar cada caso concreto, además de que el IRPH se ha de reclamar individualmente y no de manera colectiva.

    El profesional redactará  la reclamación extrajudicial previa a la entidad, quien tiene un plazo para contestar de dos meses. Transcurrido dicho plazo, si la entidad no ha contestado o lo ha hecho negativamente a sus intereses, se podrá proceder a interponer la demanda ante el juzgado competente, la que precisará de Abogado y de Procurador.

    ACCESO COMPLETO SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE 3 DE MARZO DE 2020

    Deducción por obras para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración

    Viviendas en las que se pueden realizar las obras:

    Vivienda habitual del contribuyente o cualquier otra de su titularidad que tuviera arrendada para su uso como vivienda o en expectativa de alquiler, siempre que, en este último caso, la vivienda se alquile antes de 31 de diciembre de 2023.

    No obstante, no da derecho la parte de la obra que se realice en plazas de garaje, trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos, ni en la parte de la vivienda afecta a una actividad económica.

    Obras que dan derecho a deducción:

    Aquellas que hayan reducido la demanda de calefacción y refrigeración de la vivienda en al menos un 7 por ciento la suma de los indicadores de demanda de calefacción y refrigeración.

    Es preciso que este extremo quede acreditado mediante el certificado de eficiencia energética de la vivienda expedido por el técnico competente después de la realización de las obras, respecto del expedido antes del inicio, con un máximo de dos años, de las mismas.

    Realizadas desde el 6 de octubre de 2021 y el 31 de diciembre de 2022

    Base de deducción:

    Cantidades satisfechas desde el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2022 por las obras.

    Máximo 5.000 euros.

    Periodo impositivo en el que se aplica:

    Aquel en el que se haya expedido el certificado de eficiencia energética emitido después de las obras. Estos certificados deberán ser expedidos antes del 1 de enero de 2023.

    Porcentaje de deducción: 20%

    Cumplimentación de casillas en renta WEB

    Localización de los datos en el certificado expedido

    Los datos a consignar que figuran en los certificados de eficiencia energética son:

    • Referencia catastral
    • Fecha de cada uno de los certificados
    • Demanda energética de cada uno de los certificados

    La referencia catastral y la fecha del certificado constan en la primera página del certificado de eficiencia energética, donde constan los datos identificativos del certificado.

    La referencia catastral en la parte superior de esta página 1.

    La fecha consta en la parte inferior de la página de cada uno de los certificados:

    En nuestro ejemplo, la fecha del primer certificado es el 20/01/2019 y la del segundo el 20/12/2021.

    La demanda energética de calefacción y refrigeración consta en el apartado 3 del Anexo II de cada uno de los Certificados de eficiencia energética:

    Primer certificado, al final de la página:

    En nuestro ejemplo las demandas de calefacción y refrigeración del primer certificado son 116,9 y 16,4. Por tanto su suma 133,3 se consigna en Renta WEB.

    Segundo certificado, al final de la página:

    En nuestro ejemplo las demandas de calefacción y refrigeración del segundo certificado son 106,2 y 14,7. Por tanto su suma 120,9 se consigna en Renta WEB.

    Como la reducción es del 9,3% Renta WEB aplica la deducción, en este caso, al ser la base máxima por contribuyente 5.000 euros, 5.000 x 20% = 1.000 euros.

    Descárgate el documento completo de la ´Deducción por obras para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración´

    Deducción por obras para la mejora en el consumo de energía primaria no renovable

    Viviendas en las que se pueden realizar las obras:

    Vivienda habitual del contribuyente o cualquier otra de su titularidad que tuviera arrendada para su uso como vivienda o en expectativa de alquiler, siempre que, en este último caso, la vivienda se alquile antes de 31 de diciembre de 2023.

    No obstante, no da derecho la parte de la obra que se realice en plazas de garaje, trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos, ni en la parte de la vivienda afecta a una actividad económica.

    Obras que dan derecho a deducción:

    Aquellas que hayan reducido en al menos un 30 por ciento el indicador de consumo de energía primaria no renovable, o bien, consigan una mejora de la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación.

    Es preciso que estos extremos queden acreditados mediante el certificado de eficiencia energética de la vivienda expedido por el técnico competente después de la realización de las obras, respecto del expedido antes del inicio, con un máximo de dos años, de las mismas.

    Realizadas desde el 6 de octubre de 2021 y el 31 de diciembre de 2022

    Base de deducción:

    Dan derecho a la deducción las cantidades satisfechas desde el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2022 por las obras.

    Máximo 7.500 euros.

    Periodo impositivo en el que se aplica:

    Aquel en el que se haya expedido el certificado de eficiencia energética emitido después de las obras. Estos certificados deberán ser expedidos antes del 1 de enero de 2023.

    Porcentaje de deducción: 40%

    Cumplimentación de casillas en renta WEB

    Localización de los datos en el certificado expedido

    Los datos a consignar que figuran en los certificados de eficiencia energética son:

    • Referencia catastral.
    • Fecha de cada uno de los certificados.
    • Consumo de energía primaria no renovable de cada uno de los certificados.
    • Letra de calificación energética de cada uno de los certificados.

    La referencia catastral y la fecha del certificado constan en la primera página del certificado de eficiencia energética, donde constan los datos identificativos del certificado.

    La referencia catastral en la parte superior de esta página 1.

    La fecha consta en la parte inferior de la página de cada uno de los certificados:

    En nuestro ejemplo, la fecha del primer certificado es el 20/01/2019 y la del segundo el 20/12/2021.

    La calificación energética de la vivienda en consumo de energía primaria no renovable consta en el apartado 2 del Anexo II de cada uno de los Certificados de eficiencia energética:

    Primer certificado, en la parte central de la página:

    En nuestro ejemplo el indicador consumo de energía no renovable del primer certificado es 257,7 y la clase energética es la E. Ambos datos se consignan en Renta WEB.

    Segundo certificado, en la parte central de la página:

    En nuestro ejemplo el indicador consumo de energía no renovable del segundo certificado es 180,3 y la clase energética es la E. Ambos datos se consignan en Renta WEB.

    Pese a no se ha mejorado la eficiencia subiendo de tramo y alcanzando al menos el B, si se ha logrado reducir en al menos un 30% el indicador de consumo.

    Por tanto, al cumplir alguno de los dos requisitos Renta WEB aplica la deducción, en este caso, al ser la base máxima por contribuyente 7.5000 euros, 7.500 x 40% = 3.000 euros.

    Descárgate el documento completo de la ´Deducción por obras para la mejora en el consumo de energía primaria no renovable´

    Deducción por obras de rehabilitación energética

    Edificaciones en las que se pueden realizar las obras:

    Viviendas propiedad del contribuyente -ubicadas en edificios de uso predominante residencial- y plazas de garaje y trasteros adquiridos con estas. No obstante, no da derecho la parte de la vivienda afecta a actividades económicas.

    Obras que dan derecho a deducción:

    Aquéllas que hayan reducido el consumo de energía primaria no renovable, en un 30 por ciento como mínimo, o bien, la mejora de la calificación energética del edificio para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación.

    Es preciso que estos extremos queden acreditados mediante el certificado de eficiencia energética de la vivienda expedido por el técnico competente después de la realización de las obras, respecto del expedido antes del inicio, con un máximo de dos años, de las mismas.

    Realizadas desde el 6 de octubre de 2021 y el 31 de diciembre de 2023.

    Periodos impositivos en los que se aplica:

    En principio se puede aplicar en 2021, 2022 y 2023. No obstante, es requisito para poder aplicar la deducción que se haya expedido el certificado de eficiencia energética emitido después de las obras. Estos certificados deberán ser expedidos antes del 1 de enero de 2024.

    Base anual de deducción:

    • Cuando se haya expedido el certificado en el periodo impositivo:
    • Las cantidades satisfechas desde el 6 de octubre de 2021 hasta la finalización del periodo impositivo.
    • Cuando el certificado se hubiera expedido en un periodo impositivo anterior:
    • Las cantidades satisfechas en el año.

    Base máxima 5.000 euros anuales.

    Las cantidades satisfechas no deducidas por exceder de la base máxima anual de deducción podrán deducirse, con el mismo límite, en los cuatro ejercicios siguientes, sin que en ningún caso la base acumulada de la deducción pueda exceder de 15.000 euros.

    Tratándose de obras llevadas a cabo por una comunidad de propietarios la cuantía susceptible de formar la base de la deducción de cada contribuyente vendrá determinada por el resultado de aplicar a las cantidades satisfechas por la comunidad de propietarios, el coeficiente de participación que tuviese en la misma.

    Porcentaje de deducción: 60%

    Cumplimentación de casillas en renta WEB

    Localización de los datos en el certificado expedido

    En este caso el certificado será el del bloque completo o el de una vivienda unifamiliar.

    Los datos a consignar que figuran en los certificados de eficiencia energética son:

    • Referencia catastral
    • Fecha de cada uno de los certificados
    • Consumo de energía primaria no renovable de cada uno de los certificados
    • Letra de calificación energética de cada uno de los certificados

    La referencia catastral y la fecha del certificado constan en la primera página del certificado de eficiencia energética, donde constan los datos identificativos del certificado.

    La referencia catastral en la parte superior de esta página 1.

    La fecha consta en la parte inferior de la página de cada uno de los certificados:

    En nuestro ejemplo, la fecha del primer certificado es el 20/01/2019 y la del segundo el 20/12/2021.

    La calificación energética de la vivienda en consumo de energía primaria no renovable consta en el apartado 2 del Anexo II de cada uno de los Certificados de eficiencia energética:

    Primer certificado, en la parte central de la página:

    En nuestro ejemplo el indicador consumo de energía no renovable del primer certificado es 257,7 y la clase energética es la E. Ambos datos se consignan en Renta WEB.

    Segundo certificado, en la parte central de la página:

    En nuestro ejemplo el indicador consumo de energía no renovable del segundo certificado es 180,3 y la clase energética es la E. Ambos datos se consignan en Renta WEB.

    Pese a no se ha mejorado la eficiencia subiendo de tramo y alcanzando al menos el B, si se ha logrado reducir en al menos un 30% el indicador de consumo. Por tanto, al cumplir alguno de los dos requisitos Renta WEB aplica la deducción, base anual máxima por contribuyente 5.000, 5.000 X 60% = 3.000. En este caso, también calcula los excesos que generan derecho a deducción los cuatro ejercicios siguientes. Base pendiente de deducción 10.000 euros (Base máxima total 15.000 menos base aplicada en el ejercicio 5.000).

    Descárgate el documento completo de la ´Deducción por obras de rehabilitación energética´

    ¿Que debe saber el arrendador que alquila su vivienda a un autónomo?

    Posibilidad de perder la reducción del 60% en el IRPF

    Este beneficio fiscal puede disfrutarlo el arrendador si el alquiler es vivienda habitual del inquilino. Si el inmueble de alquiler se destina a vivienda y oficina, Hacienda podría negar la reducción al arrendador. Es recomendable realizar incluso dos contratos sobre el inmueble, distinguiendo las estancias destinadas a vivienda y oficina.

    Si el arrendador dispone de una persona contratada a jornada completa, los ingresos obtenidos podrían tributar como actividad económica. En ese caso, no procedería en ningún caso la reducción.

    ? Sobre el IVA

    Si el alquiler es la vivienda habitual del inquilino no hay que pagar IVA, la situación cambia si el arrendamiento es la vivienda y la oficina del inquilino.

    En este caso, el arrendador debe exigirle al inquilino el pago de la renta, más el IVA (al 21%), e ingresar dicho IVA en Hacienda, a través del modelo 303.  Si no le pide el IVA al inquilino, y Hacienda detecta esta situación cuando ya pasado un año, ya no podrá reclamárselo. En caso de ser ?pillado?, será el propietario el que deberá hacer frente al pago de ese IVA que en su día no repercutió al inquilino.

    El IRPF en la vivienda de alquiler (oficina) de un autónomo  

    • Cómo deducir la renta de alquiler pagada en el IRPF

    El autónomo puede deducir la renta del alquiler de parte de la vivienda destinada a oficina en el IRPF pues es un gasto de su actividad. Y la parte de la renta destinada al alquiler de su vivienda habitual puede deducirse en la Renta 2018 si cumple los requisitos de la Comunidad Autónoma donde resida.

    • Los gastos del inmueble que se pueden deducir en el IRPF

    Desde el 1-1-2018  el inquilino podrá deducir los gastos derivados de suministros, en el resultado de aplicar el 30%, a la proporción existente entre los metros cuadrados de la vivienda destinados a la actividad, y su superficie total. Por consiguiente, se permite a los contribuyentes probar un porcentaje de afectación superior.

    En cuanto a los gastos derivados de la titularidad de la vivienda (IBI, tasa de basuras, comunidad de propietarios?), el inquilino sólo podrá deducirlos si, según el contrato, está obligado a asumir tales gastos. Y la deducción se llevará en la proporción que suponga la superficie de la vivienda utilizada en la actividad, respecto al total del inmueble.

    La parte de renta de alquiler del inmueble destinado a oficina debe ser objeto de retención en el IRPF, al tipo del 19% (salvo en los casos previstos en el artículo 75.3.g del Reglamento del IRPF).  Es el inquilino el obligado a realizar dicha retención, y a ingresar el importe en Hacienda, a través del modelo 115.

    El IVA en la vivienda de alquiler (oficina) de un autónomo  

    • ¿Es posible deducir el IVA soportado por el alquiler del inmueble?

    El inquilino sólo podrá deducir el IVA correspondiente a la parte de alquiler que se destine a la actividad económica. "La propia Ley del IVA permite deducir las cuotas soportadas por el arrendamiento de los bienes de inversión que se utilicen total o parcialmente para el desarrollo de la actividad, en la medida (porcentaje) en que dichos bienes vayan a utilizarse, en dicha actividad".

    • ¿Qué pasa con el IVA de los demás gastos y suministros del inmueble?

    La Ley del IVA exige que para deducirse gastos la vivienda tiene que destinarse completamente a la actividad del autónomo. Se permite una deducción parcial del IVA soportado en relación con los bienes de inversión, no pasando lo mismo con el IVA soportado en relación con el resto de gastos, para los que se exige un uso exclusivo.

    Concluyendo, los arrendadores deberán repercutir el IVA al inquilino, e ingresarlo en Hacienda. Además, deberán declarar los rendimientos del capital inmobiliario obtenidos, aplicando la reducción del 60%  respecto a la parte del alquiler que se destine a vivienda. Sin embargo, corren el riesgo de que Hacienda les discuta incluso la aplicación de dicha reducción, por destinarse parte del inmueble a oficina del inquilino.

    "Los inquilinos por su parte obtendrán un ahorro fiscal en lo que a la deducción del alquiler pagado y a los gastos se refiere, pero a cambio verán encarecido el alquiler en un 21% de IVA, pudiendo recuperar tan sólo la parte de este impuesto que se corresponda con el alquiler de los metros cuadrados destinados a oficina".

    Transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.

    Requisitos a cumplir para que la ganancia esté exenta:

    No tienes que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual:

    ? si eres mayor de 65 años
    ? si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

    La exención de la ganancia se aplica tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia. La exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular mayor de 65 años, reservándose éste el usufructo vitalicio sobre dicha vivienda.

    A diferencia de lo anterior, cuando el pleno dominio de una vivienda se encuentra desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, a ninguno de ellos le resultarán de aplicación las exenciones previstas con ocasión de la transmisión de la misma, aún en el caso de que se trate de su vivienda habitual.

    A los exclusivos efectos de la aplicación de esta exención, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando la misma constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.

    Transmisión de la vivienda habitual con reinversión

    Requisitos a cumplir para que la ganancia esté exenta

    Si transmites tu vivienda habitual la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión puede resultar exenta cuando el importe total obtenido por la transmisión lo reinviertas en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a ser tu vivienda habitual.

    La aplicación de la exención no opera automáticamente, sino que deberás manifestar la voluntad de acogerte a la misma y está condicionada a que tanto la vivienda transmitida como la adquirida o, en su caso, la rehabilitada tengan la consideración de vivienda habitual, así como a que la reinversión se efectúe en los plazos y condiciones establecidos por la ley.

    La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.

    La reinversión no se efectúa fuera de plazo cuando la venta se hubiere efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.

    En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones señaladas anteriormente.

    Transmisión de un inmueble

    Qué rendimientos genera la venta

    Cuando vendas o transmitas un inmueble (vivienda, local, garaje) que tienes en tu patrimonio, obtendrás una ganancia o pérdida que se determinará por la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición.

    La venta o transmisión de un inmueble se puede realizar de forma onerosa, es decir, a cambio de un precio o, de forma gratuita o lucrativa.

    Las adquisiciones gratuitas de un bien están sujetas al Impuesto de Sucesiones y Donaciones para el adquirente del bien y al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para la persona que transmite el bien.

    Concepto de vivienda habitual

    Qué se entiende por vivienda habitual a efectos de la deducción

    A efectos de la deducción, se entiende por vivienda habitual la edificación que cumpla los siguientes requisitos:

    1. Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años.
    No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como:

    - celebración de matrimonio
    -separación matrimonial
    - traslado laboral
    - obtención de primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas
    - Se entenderá igualmente como circunstancia que necesariamente exige el cambio de vivienda el hecho de que la anterior resulte inadecuada como consecuencia de la discapacidad del propio contribuyente o de su cónyuge o un pariente, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad, hasta el tercer grado inclusive, que conviva con él o ella.

    2. Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.

    No obstante, se entenderá que la vivienda adquirida no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las circunstancias señaladas anteriormente y cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización. En este supuesto, el plazo de doce meses comenzará a contarse a partir de la fecha del cese en el correspondiente cargo o empleo.

    ¿Quién tiene derecho a seguir aplicando esta deducción?

    Qué requisitos tienes que cumplir

    A partir del 1 de enero de 2013, sólo puedes aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas en el período de que se trate en los siguientes casos:
    a. Si has adquirido tu vivienda habitual o has pagado cantidades para la construcción de la misma con anterioridad a 1 de enero de 2013.
    b. Si has pagado cantidades con anterioridad al 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras hayan finalizado antes del 1 de enero de 2017.
    c. Si has pagado cantidades con anterioridad al 1 de enero de 2013 para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad, siempre y cuando las citadas obras o instalaciones hayan finalizado antes de 1 de enero de 2017.

    En todo caso, para poder aplicar la deducción por vivienda habitual se exige que te hayas aplicado la deducción por dicha vivienda en 2012 o en años anteriores, salvo que no la hayas podido aplicar todavía porque el importe invertido en la misma no haya superado el importe exento por reinversión o las bases efectivas de deducción de viviendas anteriores.

    ¿Por qué importes se puede deducir?

    Qué cantidades invertidas son deducibles

    Puedes deducir por las cantidades invertidas durante el ejercicio:
    a. Para inversiones en adquisición, rehabilitación, construcción o ampliación de la vivienda habitual: hasta 9.040 ? anuales.
    Este límite será único para el conjunto de los conceptos de inversión reseñados y se aplicará en idéntica cuantía en tributación conjunta.
    b. Por cantidades destinadas a la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual del contribuyente por razón de discapacidad: hasta 12.080 ? anuales.

    Este último límite es independiente del límite de 9.040 ? establecido para los restantes conceptos deducibles por inversión en vivienda habitual.

    Este límite se aplicará en idéntica cuantía en tributación conjunta.

    En ambos casos, el eventual exceso de las cantidades invertidas sobre dichos importes no puede trasladarse a ejercicios futuros.

    Los contribuyentes que deseen ejercer el derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual por cumplir los requisitos exigidos, estarán obligados, en todo caso, a presentar declaración por el IRPF .

    Anticipo de la deducción por vivienda habitual

    Requisitos y plazos para solicitarlo

    Si eres un trabajador por cuenta ajena puedes solicitar una reducción en dos enteros en el tipo de retención aplicable a tus rentas del trabajo siempre que:

    - la cuantía total de tus retribuciones íntegras por rendimientos del trabajo procedentes de todos tus pagadores sea inferior a 33.007,20 ? anuales
    - efectúes pagos por préstamos destinados a la adquisición o rehabilitación de tu vivienda habitual (no se contempla la ampliación ni la construcción)
    - tengas derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual
    comuniques esta situación a tu pagador. Puedes utilizar el Modelo 145
    - el tipo de retención no resulte negativo como consecuencia de la reducción.
    Si eres el pagador de las rentas del trabajo tendrás que tenerlo en cuenta para calcular la retención que debes practicar a tus empleados.

    Plazos de presentación y efectos

    Puedes efectuar la comunicación desde el momento en que destines cantidades a la adquisición o rehabilitación de tu vivienda habitual.

    La regularización del tipo de retención tendrá efectos desde la fecha en que lo comunicas y, siempre que falten al menos 5 días para confeccionar la nómina.
    No tienes que reiterar esta comunicación en cada ejercicio salvo que se produzcan variaciones en los datos que inicialmente has comunicado.

    Tributación del alquiler de viviendas

    Cómo tributan

    Como propietario o usufructuario de una vivienda las cantidades que percibes por el alquiler son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.

    No obstante, el arrendamiento lo puedes realizar como una actividad empresarial y los rendimientos derivados del mismo serán rendimientos de actividades económicas cuando para la ordenación de la actividad utilices, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

    Tributación del alquiler de apartamentos turísticos

    Cómo tributan

    Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una -edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario; es el caso de los arrendamientos de apartamentos turísticos.

    Cuando alquilas un apartamento turístico puedes ofrecer una serie de servicios complementarios. Si los servicios que prestas son propios de la industria hotelera, los rendimientos que obtienes por el alquiler son rendimientos de actividades económicas. Estos servicios serían, entre otros:

    ? recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto

    ? limpieza periódica del inmueble y el alojamiento

    ? cambio periódico de ropa de cama y baño

    ? puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc?)

    ? y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración
    Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera y, por tanto realizas un alquiler turístico cuando prestas servicios como:

    ? limpieza del apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario

    ? cambio de ropa en el apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario

    ? limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles)

    ? servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos
    Los rendimientos derivados del alquiler turístico son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.

    No obstante, cuando para desarrollar la actividad dispongas, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, los rendimientos que obtienes, por el alquiler turístico, son rendimientos de actividades económicas.

    Quién está obligado a suministrar información

    ? A partir de 26 de junio de 2021 las personas y entidades que intermedien entre los cedentes y cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos tanto a título oneroso como gratuito están obligados a presentar el Modelo 179.

    Recuerda que cuando cedas temporalmente el uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato y, la comercialices o promociones en canales de oferta turística con finalidad lucrativa, los intermediarios tendrán la obligación de informar, aunque la vivienda esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

    No deben presentar el Modelo 179:
    ? Los alojamientos turísticos regulados por su normativa específica.
    ? El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.

    El plazo de presentación pasa de tener una periodicidad trimestral a ser anual.
    Las declaraciones se presentarán entre el 1 y 31 de enero de cada año en relación con la información y operaciones que correspondan al año natural inmediato anterior.
    Este nuevo plazo será aplicable por primera vez a las declaraciones informativas correspondientes al ejercicio 2023 que se deberán presentar en enero de 2024.

    ? La información a suministrar es la siguiente:

    ? Identificación del titular o titulares de la vivienda, del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinto del titular de la vivienda) y de las personas o entidades cesionarias.
    ? Identificación del inmueble (dirección completa) con especificación de la referencia catastral, si la tiene asignada.
    ? Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.
    ? Importe percibido, en su caso, por el titular cedente del uso de la vivienda.
    ? Fecha de inicio de la cesión.
    Opcionalmente se podrá informar sobre:
    ? Número de contrato en virtud del cual el declarante intermedia en la cesión de uso de la vivienda.
    ? Fecha de intermediación en la operación.
    ? Identificación del medio de pago utilizado (transferencia, tarjeta de crédito o débito u otro medio de pago).

    Tributación de locales comerciales y plazas de garaje

    Cómo tributan

    Las rentas que obtienes por el arrendamiento de un local de negocio o de una plaza de garaje son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.

    También lo es la cantidad que percibes como arrendador del local en el caso de traspaso.
    Excepcionalmente, el alquiler genera rendimientos de actividades económicas cuando para ordenar la actividad dispongas, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.

    Cálculo del rendimiento del alquiler de un inmueble (vivienda, local, garaje, apartamento turístico)

    Rendimientos íntegros

    La cuantificación del rendimiento del capital inmobiliario se realiza restando de los ingresos íntegros los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, determinadas reducciones.

    Se consideran rendimientos íntegros del capital inmobiliario:

    ? Los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.

    ? Cantidades percibidas por los restantes bienes, como el mobiliario y enseres.
    En el supuesto de subarrendamientos:

    ? Cantidades percibidas por el subarrendador no se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario.

    ? La participación del propietario en el precio del subarriendo sí tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto reducción alguna.

    Gastos deducibles

    Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
    Entre otros, son gastos necesarios para la obtención de los rendimientos:
    1. Intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute, así como, en su caso, de los bienes cedidos con el mismo.
    2. Los gastos de conservación y reparación de los bienes productores de los rendimientos. A estos efectos, tienen esta consideración:
    ? Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
    ? Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, al constituir un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones.Se establece un límite máximo para la deducción de los intereses de los capitales ajenos, gastos de financiación y gastos de reparación y conservación, que no podrán ser superiores al importe del rendimiento íntegro de cada bien o derecho. No obstante, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite para cada inmueble.
    3. Los tributos y recargos no estatales, entre otros, el IBI, tasa de basuras, alumbrado etc.., excluidas las sanciones.
    4. Primas de contratos de seguros
    5.Gastos de defensa jurídica.
    6. Las cantidades destinadas a la amortización, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

    Reducción del rendimiento aplicable a la vivienda habitual

    Esta reducción sólo se aplica a los arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda habitual.
    El rendimiento neto positivo declarado, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, se reducirá en un 60% cualquiera que sea la edad del arrendatario.
    La reducción no se aplica a los alquileres de apartamentos turísticos ya que su finalidad no es satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal.

    Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco

    Cuando el arrendatario o el adquirente o cesionario de los derechos o facultades de uso o disfrute del bien inmueble, sea el cónyuge o un pariente del contribuyente (incluidos los afines hasta el tercer grado inclusive), el rendimiento neto total computable no podrá ser inferior a la cuantía que resulte de la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias al inmueble o derecho real de que se trate.
    Los grados de parentesco tanto por consanguinidad como por afinidad hasta el tercer grado son:
    Primer grado: hijos, cónyuge, padres, suegros, yernos y nueras. Segundo grado: abuelos, hermanos, nietos y cuñados. Tercer grado: tíos, sobrinos, bisabuelos y biznietos.

    1-Que se trate de bienes inmuebles urbanos y no se encuentren afectos a actividades económicas.
    2-Que se trate de inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas, no afectos a actividades económicas.
    3-Que no generen rendimientos de capital como consecuencia del arrendamiento de bienes inmuebles, negocios o minas o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles.
    4-Que no constituyan la vivienda habitual del contribuyente. A estos efectos, se entiende que forman parte de la vivienda habitual del contribuyente las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con el inmueble hasta un máximo de dos.
    5-Que no se trate de suelo no edificado, inmuebles en construcción ni de inmuebles que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso.
    -La concesión del derecho de uso de plazas de aparcamiento para residentes no genera la imputación de rentas inmobiliarias, al no constituir dicha concesión un derecho real.

    A qué personas se imputan las rentas inmobiliarias

    Tienes que incluir rentas inmobiliarias imputadas en tu declaración:

    -Si eres el propietario de un inmueble y lo tienes a tu disposición todo o parte del año.

    -Si eres usufructuario o tienes otro derecho real de uso o disfrute sobre un inmueble tienes que incluir las correspondientes rentas en tu declaración en la misma cuantía que la que correspondería al propietario, éste no incluirá cantidad alguna en su declaración en concepto de imputación de rentas inmobiliarias.

    -Si eres titular de un derecho de alojamiento por tiempo compartido tienes que incluir en tu declaración rentas inmobiliarias imputadas en función de la duración anual (días, semanas o meses) del periodo de aprovechamiento salvo que sea inferior a dos semanas al año.

    -Cuando la titularidad corresponda a varias personas cada uno de los cotitulares deberá declarar como renta imputable la cantidad que resulte de aplicar a la renta total imputada al inmueble o derecho, el porcentaje que represente su participación en la titularidad del

    Cálculo de la renta imputada

    Cómo se cuantifica la renta imputada

    La renta imputable por cada inmueble urbano se realiza mediante la aplicación de los siguientes porcentajes:

    1-Con carácter general se aplicará el 2% sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del IBI.

    2-El 1,1% en los siguientes supuestos:

    a-Inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.

    b-Desde el 1 de enero de 2023 este porcentaje se aplicará a los inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, siempre hayan entrado en vigor a partir de 1 de enero de 2012.

    Inmuebles que, a la fecha de devengo del impuesto (normalmente, el 31 de diciembre) carecieran de valor catastral o éste no haya sido notificado al titular. En este caso el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores:

    -El precio, contraprestación o valor de adquisición del inmueble.
    -El valor del inmueble comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.

    -Sobre el importe resultante de la aplicación del porcentaje que, en cada caso, corresponda no procederá la deducción de ningún tipo de gasto.

    Cuando la titularidad de un bien inmueble corresponda a varias personas, la imputación de la renta que se derive del mismo se considerará obtenida por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad. En el caso de que exista nudo propietario y usufructuario la renta se imputa al usufructuario.

    Cuando un inmueble haya estado a disposición de sus propietarios o usufructuarios únicamente durante parte del año, la renta imputable será la que proporcionalmente corresponda al número de días comprendidos en dicho período.

    En los supuestos de derechos reales de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles, la imputación deberá efectuarla el titular del derecho real aplicando el porcentaje del 2% o 1,1%, según proceda, al resultado de prorratear el valor catastral del bien inmueble en función de la duración anual del período de aprovechamiento; si éste es inferior a dos semanas al año no procederá la imputación de rentas.

    Cálculo de la renta inmobiliaria imputada

    Cómo se cuantifica la renta imputada

    La renta imputable por cada inmueble urbano se realiza mediante la aplicación de los siguientes porcentajes:

    -Con carácter general se aplicará el 2% sobre el valor catastral del inmueble que figure        en el recibo del IBI.
    -El 1,1% en los siguientes supuestos:

    a-Inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.

    Desde el 1 de enero de 2023 este porcentaje se aplicará a los inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, siempre hayan entrado en vigor a partir de 1 de enero de 2012.

    b-Inmuebles que, a la fecha de devengo del impuesto (normalmente, el 31 de diciembre) carecieran de valor catastral o éste no haya sido notificado al titular. En este caso el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores:

    -El precio, contraprestación o valor de adquisición del inmueble.
    -El valor del inmueble comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.

    Sobre el importe resultante de la aplicación del porcentaje que, en cada caso, corresponda no procederá la deducción de ningún tipo de gasto.

    Cuando la titularidad de un bien inmueble corresponda a varias personas, la imputación de la renta que se derive del mismo se considerará obtenida por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad. En el caso de que exista nudo propietario y usufructuario la renta se imputa al usufructuario.

    Cuando un inmueble haya estado a disposición de sus propietarios o usufructuarios únicamente durante parte del año, la renta imputable será la que proporcionalmente corresponda al número de días comprendidos en dicho período.

    En los supuestos de derechos reales de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles, la imputación deberá efectuarla el titular del derecho real aplicando el porcentaje del 2% o 1,1%, según proceda, al resultado de prorratear el valor catastral del bien inmueble en función de la duración anual del período de aprovechamiento; si éste

    ¿En qué viviendas puedes realizar las obras?

    En tu vivienda habitual o en cualquier otra de tu titularidad que tengas arrendada para uso como vivienda o en expectativa de alquiler, siempre que, en este caso, la alquiles antes de 31 de diciembre de 2024.

    No podrás aplicar la deducción por la parte de la obra que realices en plazas de garaje, trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos, ni en la parte de la vivienda que esté afecta a una actividad económica.

    ¿Qué obras dan derecho a la deducción?

    Aquellas que permitan reducir la demanda de calefacción y refrigeración de la vivienda en al menos un 7%. Deberás acreditarlo con un certificado de eficiencia energética de la vivienda emitido por el técnico competente antes del inicio de las obras, (a estos efectos será válido el emitido como máximo en los dos años anteriores al inicio de las obras) y, al final de las mismas.

    ¿Qué plazo tienes para realizar las obras?

    Desde el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2023.

    ¿En qué periodo impositivo debes aplicar la deducción?

    En aquel en el que se expida el certificado de eficiencia energética emitido después de las obras.

    En todo caso, el certificado deberá ser expedido antes de 1 de enero de 2024.

    ¿Cuál es la base y el porcentaje de la deducción?

    La base de la deducción son las cantidades satisfechas por las obras realizadas desde el 6 de octubre de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2023 con un máximo de 5.000 ?.

    El porcentaje de deducción es el 20%.

    Te informamos de los requisitos y los límites:

    Desde 1 de enero de 2015 se suprime la deducción por alquiler de la vivienda habitual. No obstante, se establece un régimen transitorio que permite que te sigas beneficiando de esta deducción por alquiler de vivienda habitual si cumples los siguientes requisitos:

    • Has celebrado un contrato de arrendamiento con anterioridad a 1 de enero de 2015 y has satisfecho, con anterioridad a dicha fecha, cantidades por el alquiler de tu vivienda habitual.
    • Has tenido derecho a la deducción por alquiler de la vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas por el alquiler de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2015.

    Podrás deducir el 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de tu vivienda habitual, siempre que tu base imponible sea inferior a 24.107,20 ? anuales y, sin perjuicio de la deducción por alquiler de vivienda habitual que, en su caso, para cada ejercicio, haya aprobado tu Comunidad Autónoma.

    Inviertis, vaticina un enfriamiento de las operaciones en el primer semestre y, en la segunda mitad de año, una recuperación de buena parte de las operaciones pospuestas por lo que el el precio del alquiler subirá un 6% y la compra se mantendrá estable.

    La inversión inmobiliaria siguió siendo un refugio frente a la inflación para aquellos que disponen de liquidez y necesitan proteger su patrimonio. De hecho, sólo el 20% de los inversores decidieron apalancar sus inversiones por la vía del crédito financiero.

    El problema del alquiler: "Los propietarios están dispuesto a ajustar el precio antes que perder a un buen inquilino. Son los propietarios de inmuebles vacíos los que están fomentando la escalada de precios".

    En estos momentos la rentabilidad media en España es de un 7%, cifras similares a las del año pasado, pero con una mayor fidelización del arrendatario. Las operaciones se cierran en un tiempo medio de 30 días, aunque se llegan a cerrar operaciones en sólo 24h.

    Cambio de ciclo en el mercado

    coincide en que se ha iniciado un cambio de ciclo en el mercado que va ligado a la coyuntura macroeconómica causada por la guerra, la inflación y el encarecimiento de la vida y la financiación. En este escenario, Inviertis, plataforma tecnológica de inversión inmobiliaria, prevé que el devenir de la economía y del mercado inmobiliario español esté marcado por un factor principal en este ejercicio económico: la evolución del precio de las materias primas.

    Así pues, la empresa vaticina un enfriamiento de las operaciones para el primer semestre y asegura que en la segunda parte del año se registrará una aceleración de las transacciones durante la que el mercado recuperará buena parte de las operaciones pospuestas por la demanda debido a la incertidumbre del momento actual. Algo similar a lo que ya ocurrió durante el segundo semestre de 2020, cuando las operaciones se reactivaron con la relajación paulatina de las medidas sanitarias para combatir la pandemia.

    "El año ha empezado en un ambiente favorable para la inversión. Y es que, pese a la prudencia natural de los inversores y las actuales barreras de financiación, el número de operaciones se mantuvo estable en 2022 e incluso aumentó ligeramente en la recta final del año. La inversión inmobiliaria siguió siendo un refugio frente a la inflación para aquellos que disponen de liquidez y necesitan proteger su patrimonio. De hecho, sólo el 20% de los inversores decidieron apalancar sus inversiones por la vía del crédito financiero", asegura Rebeca Pérez, CEO de Inviertis.

    Por su parte, Vicenç Hernández Reche, asesor de Inviertis y CEO de Tecnotramit, ha asegurado que "cuanto más difícil sea el entorno, más oportunidades vamos a tener los profesionales del sector inmobiliario para sacar partido y mejorar nuestro trabajo". "Nos espera un 2023 que irá de menos a más en el número de compraventas de activos residenciales y que consolidará tendencias que todavía están en proceso de maduración y que serán la base del nuevo ciclo inmobiliario en el que nos estamos adentrando", añade el economista.

    Precios: el alquiler subirá y la compra se mantendrá estable

    En este contexto, tal y como indican desde la organización, en el precio de compra se han notado ajustes debido a la caída de parte de la demanda, lo cual ofrecerá una mejor rentabilidad a aquellos que puedan invertir en vivienda. De hecho, durante este año este indicador va a continuar siendo muy susceptible a la evolución del interés de los compradores. Una menor presión de la demanda va a generar ajustes en los precios de aquellas zonas en las que la oferta no había sido absorbida, pero se mantendrán estables en los mercados más dinámicos.

    Elevado precio del alquiler en las grandes ciudades

    Por otra parte, desde Inviertis subrayan que el elevado precio del alquiler en las grandes ciudades es un problema que se arreglaría con un incremento de la oferta disponible. En este sentido, la empresa asegura que no se prevén cambios en el horizonte legislativo o fiscal, por lo que no esperan que haya correcciones a la baja, sino más bien lo contrario: la compañía espera un incremento interanual medio del 6% en el precio medio del alquiler en el caso de que el endurecimiento de las condiciones de la financiación hipotecaria no frene su escalada y siga aumentando el interés por el arrendamiento de viviendas en detrimento de su compra. "El propietario está más dispuesto a ajustar el precio antes que subir el alquiler por su interés de conservar un buen inquilino y seguir rentabilizando su activo sin sobresaltos. Son los propietarios de inmuebles vacíos los que están fomentando la escalada de precios", asegura Pérez.

    La rentabilidad es del 7% y las operaciones se cierran en 30 días

    En lo que a rentabilidad respecto, se ha producido una evolución al alza de la rentabilidad de la inversión en el segmento residencial. A lo largo del 2022 este indicador escaló hasta llegar al 7-9% en algunas de las grandes ciudades debido, sobre todo, a los ajustes en el precio de venta.  Estas rentabilidades serán superiores en las zonas donde se produzca una ralentización del aumento del precio de venta. No obstante, según los datos de Inviertis, la limitación en la subida del IPC vigente durante todo el 2023 dejará en un 7% la rentabilidad media a nivel nacional pero con inquilinos mucho más fidelizados.

    "En este momento, nuestros inversores dedican alrededor de 30 días para encontrar una oportunidad de inversión en nuestra plataforma. Sin embargo, son cada vez más comunes los casos de inversores que necesitan menos de 20 días para invertir e incluso operaciones que se cierran sólo 24h después de haberse publicado un activo. Quien está buscando una propiedad para invertir no se lo piensa mucho cuando ve una oportunidad", indica Rebeca Pérez.

    El informe muestra que durante el segundo semestre del año los segmentos build to rent, logístico y residenciales para mayores y estudiantes junto al hotelero son los principales dinamizadores que mantienen el mercado inmobiliario.

    El estudio pone de manifiesto que están aflorando las inversiones en el negocio residencial, en materia de rehabilitación de inmuebles y el segmento de las oficinas. Continuando siendo atractivos para invertir los distritos financieros de las principales ciudades y zonas centro.

    El sector industrial y logístico es el más resiliente con tendencia alcista respecto al año anterior. Las principales urbes como Madrid y Barcelona no han mostrado variaciones a la baja.

    Para 2021 los expertos prevén el desarrollo en terrenos destinados a las plataformas de última milla, se espera que este tipo de activos aumente su valor. Por otro lado mencionar también que el sector retail y hotelero son los más afectados por la pandemia y tardarán más tiempo en recuperarse.


    La COVID-19, una pandemia que no entiende de fronteras, ni de todas las restricciones asociadas, está dibujando un panorama de incertidumbre económica que está afectando a los flujos de inversión extranjera, provocando un decrecimiento global del 42% en 2020, y del 71% en Europa. Pero no en España, donde la adquisición de empresas españolas por parte de capital extranjero salvó estas cifras, suponiendo un crecimiento del 52%, según datos de la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Comercio y Desarrollo (UNCTAD).

    En este contexto, los sectores de la economía española que han concentrado mayores inversiones extranjeras en 2020 han sido el sector servicios e industria, con un 71,1% y un 20,3% de inversión respectivamente, situando la construcción en tercer lugar con un 7,8%, el cual aumentó un 115% respecto a 2019. Estos datos arrojan buenas perspectivas al mercado inmobiliario español.  

    "Esta crisis sanitaria está afectando de especial manera a las inversiones extranjeras en proyectos ?greenfield?, donde se engloba la construcción, pues las restricciones y la incertidumbre hacen que las empresas extranjeras se planteen seriamente invertir desde cero en otro país", explica Felice Tufano, vicepresidente de FIABCI España, que considera que a medida que avance el plan de vacunación y se anime la vuelta del turismo, este tipo de inversiones se recuperarán por el alto atractivo del mercado español.

    "Aun así, esta recuperación no se espera hasta 2022", explica Tufano, pues la incertidumbre relacionada con la evolución de la pandemia y los periodos de gestación de los distintos proyectos de inversión, que acostumbran a ser largos, seguirán afectando a las dinámicas de inversión extranjera, posponiendo su decisión a un momento de estabilización económica global. En este sentido, se espera que las inversiones extranjeras sigan cayendo a nivel global en 2021 entre un 5 y un 10%, según datos de la UNCTAD.

    El sector ?biotech?, la otra cara de la pandemia

    Si el sector turístico está siendo uno de los más penalizados por la crisis sanitaria de la COVID-19 por lo que respecta a las inversiones extranjeras, también es cierto que la pandemia está impulsando inversiones en actividades relacionadas con la tecnología, la salud o las energías renovables, ámbitos en auge que se consideran el lado positivo de esta crisis.

    "En este contexto de crisis y restricciones, los inversores buscan proyectos de menor riesgo, como inversiones en fusiones o absorciones de sectores en auge como las empresas biotech, relacionadas con los ámbitos de la tecnología y la salud, tan indispensables en la actualidad", analiza Eva González-Nebreda, secretaria general de FIABCI España. Según datos de la UNCTAD, se espera que las empresas europeas atraigan más del 60% de las operaciones tecnológicas.

    Colaborador:

    www.fiabcispain.com

    En 2019, los hogares dedicaron unos 49.000 millones de euros a adquirir activos no financieros -viviendas en su inmensa mayoría-, mientras que en 2007 se rozaron los 100.000 millones.

    En cinco años y tres meses la inversión inmobiliaria neta de los hogares españoles ha rozado los 200.000 millones de euros. Sin embargo, en los cinco años y tres meses previos a la crisis fue de 440.000 millones.

    ¿Cuáles son los factores que están frenando el sector inmobiliario?

    • El enorme diferencial refleja los profundos cambios que se han producido en todos estos años en el mercado inmobiliario.
    • La amarga experiencia que dejaron los años del «boom».
    • La crisis demográfica que se da en España, esa crítica combinación entre baja natalidad y creciente envejecimiento de la población.
    • La banca no prestan con tanta facilidad, se realiza un estudio más pormenorizado y el acceso es más restringido. Los nuevos inversores firman menos créditos.
    • Las rentas y la financiación de los hogares es menor, hay endeudamiento hipotecario aunque esta se ha reducido desde 2014 en más de 85.000 millones.

    ¿Es rentable invertir en vivienda?

    Para las familias con renta y ahorros disponibles para invertir, actualmente la vivienda ofrece interesantes expectativas, no solo por la revalorización neta de los activos inmobiliarios, sino por cómo se han disparado los alquileres. La firma Idealista destacaba que la rentabilidad de la inversión en vivienda que se situó en el 7,6% en el segundo trimestre de este año, frente al 0,2% que ofrece el Bono del Estado a 10 años.

    ¿Cabe esperar un repunte sostenido del precio de compraventa de vivienda en España?

    Es un hecho, los precios de la compra de vivienda y alquiler están subiendo aunque no creemos que veamos una burbuja tal y como la vivimos hace unos años, pronostica el director de Estudios y Estadísticas de Inverc, José Luis Manrique.

    Concluyendo

    Actualmente el patrimonio inmobiliario de los hogares españoles vale 1,17 billones más que en 2013. De esa cifra, 200.000 millones han sido para la compra de nuevos activos, gracias a la revalorización inmobiliaria que se ha producido tras la crisis.

    La rentabilidad media del alquiler se situó en el 7% en 2019, según el Solvia IV Market View. Asimismo, en el primer trimestre del año, este porcentaje se situó en el 5.78% según pisos.com. Por otro lado, la vivienda en alquiler en España tuvo uan renta media de 1.002 euros en marzo de 2020, lo que supuso una subida trimestral de 3,70%. Un punto de partida realmente interesante, especialmente en las grandes ciudades españolas o en las ubicadas en la costa.

    El mercado residencial entró en 2019 en una nueva fase de consolidación, mientras que en 2020 confirmaba esa misma tendencia. La vivienda se encareció un 3,6% de media, según Tinsa. Sin embargo, la llegada de la gran epidemia que mantiene en vilo a todo el planeta ha cambiado los esquemas y ha generado una paralización de gran parte de la actividad del sector inmobiliario.

    La crisis fortalecerá al sector del ladrillo por la trascendencia que va a tener en la actividad económica y porque creará un punto de inflexión en las relaciones con la administración.

    ¿Es suficiente como para pensar que va a ahondar en una gran crisis y que, por tanto, es preferible estar distanciado de la inversión en ladrillo? Según apunta Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima y APCEspaña no tiene por qué ser así: "Creo que el sector va a salir reforzado de esta situación por varios motivos", declara. "El primero, por la trascendencia que va a tener frente a la economía nacional, puesto que ya somos una parte muy importante del conjunto de la actividad", describe. La recuperación que se va a plasmar a nivel económico, sobre todo por la posibilidad de creación de puestos de trabajo, saldrá muy reforzada en su opinión.

    "Especialmente, creará un punto de inflexión en las relaciones con la administración, que tiene muchos deberes que hacer en los procesos de digitalización", asevera Gómez-Pintado. La actividad como tal no se ha parado totalmente, tal y como afirma Marcos Beltrán, director comercial de Real Estate de Altamira AM. "Es cierto que se ha retrasado la materialización o el cierre de las operaciones por este estado de confinamiento, pero estas operaciones que no se pueden hacer se están agendando para cuando termine este periodo", matiza. "El estallido de esta crisis ha paralizado muchos de los procesos que teníamos en el sector inmobiliario", pero que después volverán a dinamizarse generando oportunidades de inversión, según Beltrán.

    En algunos casos, el sector inmobiliario puede ofrecer más rendimientos que la bolsa, siempre que el horizonte temporal trazado sea a largo plazo. El ladrillo ganará atractivo

    ¿Es mejor apostar por activos inmobiliarios que por acciones del mercado de valores con el abaratamiento de los precios? "Aunque a corto plazo la enorme recesión que va a causar el virus y que está siendo infravalorada por los mercados va a presionar a la baja los activos del ladrillo, se van a generar nuevas oportunidades de inversión en un activo que a largo plazo tiene muy buenas perspectivas", analiza José Luis Cárpatos, director de inversiones de Gloversia Eafi.

    "De hecho, vemos mucho interés en el sector residencial, que en el largo plazo seguirá funcionando bien a nuestro modo de ver, aunque buscando muy bien las oportunidades concretas", añade el experto. Por otro lado, para Anna Gener, CEO de Savills Aguirre Newman Barcelona, va aún más allá: "La bolsas de liquidez que hay en el mundo buscando donde ser invertidas, que tradicionalmente siempre han tratado de diversificar riesgo en renta fija, renta variable, y algo de alternativo, creo que a día de hoy ven en el inmobiliario mucho atractivo".

    El sector inmobiliario ganará peso conforme gane estabilidad frente a la renta fija y variable. Habrá que estar atento a los dividendos de las SOCIMI, pues se podrían disparar

    Gener asegura que, dado que la renta fija está en mínimos históricos desde hace tiempo y probablemente el escenario se alargará bastante, y puesto que la renta variable tiene ahora mismo una gran sensación de dispersión y de poca estabilidad, el inmobiliario, compara muy bien con el resto de vehículos. "El sector pienso que será capaz de recabar más dinero del que nos correspondería si las alternativas de inversión estuviesen en una situación más equilibrada", sostiene.

    Asimismo, hay que tener en cuenta otro factor adicional que es el de los dividendos de las SOCIMI. En esta línea, basta con echar un vistazo a Estados Unidos, como comenta Rafael Ojeda, analista macro de Fortage Funds: "Los REITs han tenido unas caídas absolutamente descomunales en las últimas semanas con retrocesos de entre el 50% y 60% de cotización de estas compañías y, por eso, ofrecen rentabilidades por dividendo espectaculares con rendimientos en algunos casos por encima del 25% o 30%".

    Los parques residenciales de alquiler presentan una gran oportunidad para invertir. El 96% de este mercado está en manos de particulares. Es necesaria la gestión profesional

    Por último, otra de las alternativas que brinda el ladrillo en el plano de la inversión puede tener que ver en los parques residenciales de alquiler, tal y como destaca Gener: "El inversor internacional al final investiga si hay una demanda insatisfecha y una oportunidad de negocio. La realidad es que España, antes de esta crisis en el segmento residencial, ya tenía una demanda insatisfecha muy clara de la falta en las principales ciudades españoles de un gran parque de viviendas de alquiler a precios asequibles".

    En este sentido, el gran reto es producir este parque de viviendas y que se gestione y se patrimonialice de una manera profesional. "Ahí es donde está la oportunidad y dónde pienso que hay dinero internacional especializado en este segmento de la vivienda en alquiler y que todavía es muy residual en nuestro país", dice Gener. El parque residencial actual sería insuficiente en Barcelona y Madrid, con el 96% en manos de particulares, según los cálculos de la CEO de Savills Newman Barcelona.

    "Hay una necesidad para la sociedad y, obviamente, en los países en los que esto funciona, es porque hay dinero institucional que ha decidido invertir. Son perfiles con capacidad de asumir riesgos, con voluntad de permanencia a largo plazo y que se conforman con una rentabilidad exigua", añade. "Para que esto suceda también hay que dejar claro que tiene que haber un marco de estabilidad laboral y seguridad jurídica, mientras que el objetivo es llegar al 30%, que es la media europea: unos 2 millones de viviendas", concluye.

    Colaborador:

    www.pisos.com

    Mikel Echavarren, CEO de Colliers en España, comenta: "Este nivel de conmoción en los mercados mundiales no tiene precedentes y vemos un efecto generalizado en todo el mundo, incluso en las economías que relativamente no se vieron afectadas en la crisis financiera global como China y Australia. La caída del PIB mundial va de la mano de otros factores, como restricciones de viajes, la caída de los precios del petróleo y la volatilidad de los mercados bursátiles. La buena noticia es que el repunte se verá en breve y la recuperación se prevé que sea fuerte".

    Colliers asegura que ha habido elementos positivos en algunos mercados en el primer trimestre.

    Por segmentación de mercados;

    • EE.UU está en primer lugar, aunque su inversión inmobiliaria descendió un 2,6% hasta 113.000 millones de dólares (103.440 millones de euros).
    • Reino Unido creció un 9% hasta 18.400 millones de dólares (16.843 millones de euros).
    • Alemania creció un 35%.
    • Italia la inversión ascendió un 43%.
    • Y España incrementó su inversión un 46%.

    Concluyendo, destacar que la actividad del primer trimestre fue particularmente fuerte en Alemania (+35% anual), Italia (+43% anual) y España (+46% anual).

    Según Jorge Laguna, Business Intelligence Director señala que "es imposible predecir a corto plazo la evolución de las transacciones de activos comerciales debido a la cambiante naturaleza de la crisis de COVID-19 pero desde Colliers creemos que hay algunas razones para ser cautelosamente optimistas. Los gobiernos y los bancos centrales han reaccionado mucho más rápido y a una escala mayor de lo que lo hicieron en la crisis financiera mundial, y por otro lado, el peso del capital global es mayor que hace una década; los inversores van a querer diversificar sus carteras.

    El modelo de Colliers predice que habrá un repunte considerable en el segundo semestre después de una corta recesión, sin embargo, se basa en una previsión actual de una recuperación económica fuerte en el segundo semestre y hay que señalar que requiere una cierta cautela."

    El segundo sector de inversión favorito es el relativo al almacenamiento y actividades anexas al transporte (el mundo de la logística), que ha ocupado un 11,3% de todo el dinero foráneo que ha aterrizado en nuestro país.

    El tercer negocio preferido por la inversión extranjera, con un 10,2%, ha sido el del suministro de electricidad y gas.

     A pesar de todo lo acontecido con la crisis y el boom inmobiliario el ladrillo sigue ocupando los primeros puestos en el ránking de la inversión inmobiliaria extranjera en España. Porque lo que más atrae a los inversores es:

    • Invertir en aquello que ofrece posibilidades de crecimiento.
    • Un país muy atractivo para la inversión inmobiliaria por las condiciones de vida que ofrece: calidad de vida, seguridad, sol, acervo cultural?

    Desde 2015, las cifras en inversión se han moderado. Los extranjeros invirtieron un total de 8.659,4 millones de euros en construir, comprar y hacer negocio con inmuebles. Concentró el 34,9% de la inversión foránea que llegó a España en 2015. A partir de entonces, la cifra ha ido progresivamente a menos. Aún así, durante el primer semestre de este 2019, ha sido el tercer mayor destino del dinero foráneo.

    ¿A qué se debe el progresivo retroceso de la inversión inmobiliaria extranjera?

    Los precios de los inmuebles se han recuperado, han crecido desde que tocaron fondo con la crisis, y eso hace que las expectativas de rentabilidad que ofrecen ahora son menores de las que mostraban años atrás.

    Pero, además de los precios, otro factor es el de la inestabilidad política y las incertidumbres económicas. Las incertidumbres políticas, déficit de gobernabilidad acaban pasando factura e influyen en la adquisición de inmuebles por parte de los inversores extranjeros.

    Pese a todo, está claro que, desde hace años, el negocio del ladrillo es destino preferente de la inversión extranjera. Y cuando éste ha empezado a perder atractivo, el cómputo de esta inversión exterior se ha empezado a resentir, porque no hay otros sectores que hayan tomado el relevo o sean una alternativa clara para ese segmento de inversión foránea.

    En el periodo 2014-2018, el 20% de inversión extranjera que concentró el negocio del ladrillo contrasta con el 2,8% que recaló en la industria de la alimentación (4.056 millones en cifra absoluta) o el escuálido 0,8% que llegó a la industria automovilística (1.216,5 millones de euros), pese a ser un auténtico puntal del sector secundario nacional.

    Igual que es lógico que las actividades relacionadas con la logística tengan también un elevado peso en la inversión extranjera, por la posición geográfica estratégica de nuestro país.

    "El primer paso para la internacionalización es crear relaciones con otros agentes en el resto de Europa. Para ello, desde FIABCI España hemos elaborado el primer protocolo de referencia para la internacionalización de los agentes inmobiliarios", explica Felice Tufano, vicepresidente de FIABCI España.

    El sector inmobiliario sigue teniendo la necesidad y la ambición de ir más allá de las fronteras nacionales pese a las restricciones impuestas para contener los contagios por COVID-19. Según la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Comercio y Desarrollo (UNCTAD), la actual crisis económica está trayendo consigo un panorama de decrecimiento de inversiones extranjeras global del 42%, lo que equivale a una desinversión de 859 miles de millones de dólares y, en concreto, para Europa del 71%.

    Pese a este panorama, en el webinar organizado por la Federación Italiana de Mediadores y Agentes Comerciales (FIMAA), en el que han asistido Alessandro Simonetto, Consejero Nacional de FIMAA y responsable de Internacionalización, Felice Tufano, vicepresidente de FIABCI España, y Antonio Campagnoli, presidente de FIABCI Italia, se ha expresado la necesidad urgente de internacionalizar el sector inmobiliario, partiendo de los agentes, que tendrán que adaptarse a la nueva situación nacional y europea empezando por formarse e instaurar relaciones a distancia con otros agentes que se encuentran en el extranjero. En relación con esta urgencia, durante la sesión se han tratado las oportunidades que brinda la internacionalización de las agencias inmobiliarias empezando por un mercado tan cercano como el italiano.

    El vicepresidente de FIABCI España ha puesto el foco en la posibilidad de expandir el horizonte profesional para todos aquellos agentes inmobiliarios españoles que quieran emprender en Italia, un país cercano con el que España tiene varios puntos en común, partiendo de los contactos que los agentes puedan tener en este país. De hecho, "los ciudadanos que más compran en el sector inmobiliario en Barcelona son los de nacionalidad italiana; en toda Cataluña, están en el tercer puesto", según Felice Tufano, que defiende que la relación económica y profesional entre España e Italia podría favorecer a ambos países. En este sentido, "el primer paso para la internacionalización es crear relaciones con otros agentes en el resto de Europa. Para ello, desde FIABCI España hemos elaborado el primer protocolo de referencia para la internacionalización de los agentes inmobiliarios", explica Tufano.

    "Comparando la situación con la de hace unos años, la posibilidad de internacionalizarse y de abrirse camino en el resto de Europa ha mejorado notablemente; no se puede decir lo mismo, en cambio, si hablamos de las relaciones entre Europa y el resto del mundo", explica Antonio Campagnoli. En este sentido, el presidente de FIABCI Italia cree que la clave de la internacionalización de las empresas reside en mantener una estructura especializada con profesionales preparados y formados no solo a nivel nacional, sino también con respecto al país extranjero en el que se quiere aterrizar.

    Para abrirse paso hacia el extranjero, para los agentes inmobiliarios un obstáculo podría ser el idioma, aunque, según Alessandro Simonetto, este "no puede ser la excusa para no emprender, ya que es necesario tener la proactividad para conocer lo que hay más allá de nuestro propio mercado", en un espacio que puede parecer mar abierto, pero que, "con las herramientas y el apoyo adecuados, es una posibilidad accesible incluso para aquellos que jamás la hubieran imaginado".

    Colaborador:


    Según los datos del Banco Central Europeo (BCE), el interés medio de las hipotecas en España se situó en abril en el 2,14%. Se trata de la cifra más elevada desde septiembre de 2015 y supera con creces el promedio de la zona de la moneda común, que se situó en el cuarto mes del año en el mínimo histórico del 1,75%. Al contrario que Alemania, Francia o Portugal, donde los intereses mantienen una tendencia a la baja

    ¿Y por qué se están produciendo esta tendencia?  Razones:

    • El impacto de la nueva ley hipotecaria.
    • La creciente contratación de hipotecas fijas o la estrategia generalizada de la banca doméstica de aplicar un tipo de interés más elevado durante los primeros meses de préstamo (normalmente 12 o 24 meses).
    • El tipo medio del stock de hipotecas sigue siendo inferior a la media y creen que en Europa habrá hipotecas baratas.
    • El incremento de los intereses hipotecarios producido en los últimos meses "vinculado a que los bancos anticiparon el impacto de la nueva ley hipotecaria  supuse que los bancos asumieran más gastos y riesgos que lógicamente deben "cobrar" implícitamente fijando un mayor tipo de interés. Lo que ha creado un clima de inseguridad jurídica que no beneficia a nadie y que obliga a las entidades a protegerse con tipos mayores que compensen el riesgo tan elevado que asumen".
    • La entrada en vigor de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019  obliga a los bancos de realizar un análisis exhaustivo de la solvencia de los clientes antes de concederles la hipoteca, así como la limitación de las comisiones por amortización anticipada o los intereses de demora, y la eliminación de las cláusulas suelo. Además, la ley obliga a las entidades a hacerse cargo de la mayor parte de los gastos asociados a la formalización del préstamo, excepto la tasación de la casa y las copias que solicite el cliente.
    • Otro elemento clave es la creciente contratación de los préstamos a tipo fijo, que empezaron a crecer en 2015, justo cuando el interés medio se empezó a dar la vuelta.
    • De hecho, es habitual que las entidades apliquen intereses mucho más elevados durante los primeros 12-24 meses de vida del préstamo, que puede ser más de medio punto superior al que se pagará durante el resto del tiempo.

    Previsiones sobre los tipos de interés

    Los expertos insisten en que los tipos de interés seguirán siendo muy competitivos. Actualmente, el tipo de interés medio de las nuevas transacciones se mantienen todavía por debajo de los niveles registrados.

    Además, el euríbor a 12 meses está a un paso de volver a marcar mínimos históricos (lo que permitirá que las cuotas de las hipotecas variables se mantengan baratas), mientras que la fuerte competencia entre los bancos en materia de hipotecas podría limitar nuevos encarecimientos de los préstamos.

    "Teniendo en cuenta los tipos formalizados fijos y variables, la evolución del Euribor y la evolución de los tipos de referencia que se aplican para calcular el valor de mercado en la compensación por riesgo de tipo de interés de los préstamos hipotecarios (Interest Rate Swap ? IRS-, que en junio se mueven en el 0,8% en un plazo a 30 años, frente al 1,6% que marcaba en febrero de 2018), podemos decir sin miedo a equivocarnos que en España, como en el resto de Europa, tendremos hipotecas baratas para rato", insiste Villén.

    Resumiendo se puede decir que a pesar de esta subida de los tipos de interés en las nuevas transacciones financieras, el tipo medio del stock vivo de créditos hipotecarios sigue siendo inferior en España que en la media de la eurozona".

    Todos los años las diferentes comunidades realizan campañas de inspección a las agencias inmobiliaria por parte de sus Consejería de Consumo y en relación sobre todo a la información en la compraventa y arrendamiento de viviendas gestionadas y publicitadas por las inmobiliarias.

    Las viviendas publicitadas en nuestros escaparates y portales inmobiliarios, serán las más inspeccionadas, ya que el inspector tendrá constancia de su comercialización.

    Sin previo aviso las inspecciones de consumo

    Hay que recordar que estas inspecciones se suelen realizar sin previo aviso, presentándose en la oficina de la agencia los inspectores de consumo que deberán identificarse correctamente, con el objeto exacto de su inspección.

    Documento DIA, explicación del precio, honorarios y forma de pago

    Las inspecciones se suelen centrar en la documentación que tenemos de los inmuebles y los que le ofrecemos a los demandantes de los mismos.

    Así, tenemos que tener actualizada toda la información solicitada en los documentos DIA (Documento Identificativo Abreviado) del inmueble en base a la normativa vigente, teniendo especial atención a las notas explicativas sobre el precio, los honorarios de la agencia inmobiliaria y las formas de pago.

    Recordemos que dicho documento DIA, se debe entregar en el momento de la visita en las compraventas y antes de firmarse el contrato en los arrendamientos.

    Además del DIA, otros documentos que debemos de tener

    Además del DIA, nos podrán solicitar los modelos de contratos de encargos de venta, contratos de arras, contratos de arrendamiento y si le cobramos honorarios a compradores, el documento del encargo de servicios, con sus honorarios y forma de pago.

    También, deberemos de tener como mínimo las notas de encargo firmadas por los propietarios, Notas Simples actualizadas y Certificados de Eficiencia Energética.

    Obras nuevas en proyecto con avales

    Mientras si comercializamos obras de vivienda nueva en proyecto o ejecución, tenemos que tener la información de los avales sobre las cantidades que el comprador haya aportado.

    Para ver más información sobre la campaña, acceda a la página oficial de la Inspección de Consumo.

    Según el informe trimestral de precios de venta , el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de marzo de 2020 fue de 1.690 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una caída del -1,25% frente a diciembre de 2019. Interanualmente, el descenso alcanzó el -0,61%. La caída con respecto a febrero de 2020 fue del -0,89%, ya que el precio medio el mes pasado fue de 1.705 euros por metro cuadrado.

    "La tendencia hacia la contención que lleva caracterizando a los precios de la vivienda desde hace unos meses podría verse agravada por la crisis sanitaria que estamos viviendo en España debido al coronavirus", señala Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. Para el experto, "todavía es pronto para hacer previsiones, pero es evidente que el estado de alarma tiene la compraventa paralizada, puesto que el confinamiento no permite realizar visitas a inmuebles susceptibles de compra". El portavoz del portal inmobiliario indica que "este impasse en las transacciones y, por ende, en la firma de hipotecas, tendrá mayor o menor impacto en los precios en la medida que se alargue esta situación excepcional".

    Font declara que "aunque los síntomas de desaceleración económica ya comenzaron a notarse a finales del año pasado, una crisis sobrevenida como la del COVID-19 podría tener consecuencias negativas para el mercado de la vivienda en España". Sin embargo, Font reitera que "debemos ser prudentes y no entrar en una guerra de hipotéticas cifras a la baja que fomente el desánimo". El directivo de pisos.com argumenta que "ahora más que nunca es vital que todos los profesionales inmobiliarios colaboren y aúnen esfuerzos con el fin de retomar la normalidad en cuanto sea posible".

    COMUNIDADES AUTÓNOMAS

    En el primer trimestre del año, los mayores repuntes se dieron en Baleares (1,68%), Aragón (0,98%) y Extremadura (0,71%). Los descensos más altos se localizaron en Andalucía (-3,19%), Castilla-La Mancha (-2,37%) y Madrid (-2,28%). Interanualmente, los repuntes más significativos vinieron de la mano de Baleares (8,32%), Canarias (4,33%) y Madrid (3,60%). Los porcentajes de caída más amplios tuvieron lugar en La Rioja (-5,40%), Castilla-La Mancha (-4,72%) y Cataluña (-3,89%). La región más cara en marzo de 2020 fue Baleares (3.165 ?/m²) y la más barata Castilla-La Mancha (870 ?/m²).

    PROVINCIAS

    Los mayores incrementos trimestrales tuvieron lugar en Cuenca (5,02%), Teruel (3,10%) y Álava (2,54%), mientras que los retrocesos más marcados se dieron en Lugo (-4,94%), Sevilla (-2,74%) y Málaga (-2,57%). De un año a otro, Baleares (8,32%), Álava (8,31%) y Cuenca (5,92%) lideraron los ascensos. En el apartado de caídas, los primeros puestos fueron para Ciudad Real (-6,98%), Zamora (-6,91%) y Lleida (-6,42%). La provincia más cara fue Baleares (3.165 ?/m²) y la más barata Cuenca (747 ?/m²).

    CAPITALES DE PROVINCIA

    Frente a diciembre de 2019, Pontevedra (5,90%), Vitoria (4,06%) y Santa Cruz de Tenerife (3,95%) fueron las que más subieron. Los descensos más intensos tuvieron como protagonistas a Córdoba (-3,42%), Zamora (-2,71%) y Logroño (-2,57%). En el último año, Vitoria (8,95%), Ávila (8,30%) y Huesca (8,01%) fueron las capitales que más incrementaron su precio. Barcelona (-6,19%), Zamora (-5,98%) y Lleida (-4,97%) fueron las que más lo bajaron. La capital más cara fue Donostia-San Sebastián (5.002 ?/m²) y la más barata Ávila (1.057 ?/m²).

    DISTRITOS

    El distrito madrileño más caro fue Salamanca (6.477 ?/m²) y el más barato, Villaverde (1.879 ?/m²). En el primer trimestre, San Blas (4,21%) fue el que más subió. El que más bajó fue Retiro (-3,29%). Les Corts (5.810 ?/m²) fue el distrito más caro de Barcelona y el más barato, Nou Barris (2.492 ?/m²). La subida trimestral más alta se registró en Les Corts (8,19%), mientras que Gràcia (-9,99%) registró la bajada más intensa. El distrito valenciano más caro fue L´Eixample (3.189 ?/m²) y el más barato, Pobles del Nord (1.196 ?/m²). La mayor subida trimestral fue la de Patraix (2,21%). Poblats Marítims (-15,43%) lideró las caídas.

    MUNICIPIOS

    Las mayores subidas trimestrales se dieron en Moguer (18,81%), en Huelva, A Guarda (16,49%), en Pontevedra, y Capdepera (14,53%), en Baleares. Las que más bajaron fueron Ronda (-19,97%), en Málaga, Petrer (-19,86%), en Alicante, y Benavente (-16,85%), en Zamora. Los que más crecieron de un año a otro fueron Balenyà (28,97%), en Barcelona, Moguer (28,36%), en Huelva, y San Nicolás de Tolentino (27,92%), en Las Palmas. Los que más vieron decrecer su precio medio fueron Calahorra (-28,88%), en La Rioja, Petrer (-28,22%), en Alicante, y Valle de Trápaga (-27,82%), en Vizcaya. El municipio más caro fue Sant Josep de Sa Talaia (5.618 ?/m²), en Baleares, y el más barato, Albox (540 ?/m²), en Almería.

    Fuente: Departamento de Comunicación y RRPP de pisos.com

    Un total de 13 capitales arrojaron descensos de dos dígitos en la comparativa interanual. Los mayores ajustes se dieron en Córdoba (-17,89%), Barcelona (-16,96%) y Cádiz (-16,24%). 

    La estabilización dependerá en gran medida del cumplimiento de los planes de vacunación previstos y de la magnitud de las oleadas del virus que estén por venir.

    Según el informe trimestral de precios de alquiler elaborado por pisos.com, la vivienda en alquiler en España en marzo de 2021 tuvo una superficie media de 105 metros cuadrados y una renta media mensual de 958 euros. Esta cifra marcó un descenso del -0,21% frente al mes de febrero y una caída del -2,24%% respecto a diciembre de 2020. Interanualmente, el recorte fue del -4,37%.
     
    Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "las rentas del alquiler están pisando el acelerador de las bajadas". El experto asegura que, en momentos de contención económica, como el que estamos viviendo debido a la crisis pandémica, el mercado del alquiler siempre responde a la baja más rápido y de forma más llamativa que el de venta, que suele arrojar caídas más moderadas y progresivas". El portavoz del portal inmobiliario cree que "la estabilización de ambos indicadores dependerá en gran medida del cumplimiento de los planes de vacunación previstos y de la magnitud de las oleadas del virus que estén por venir".
     
    Además de los factores directamente relacionados con la COVID-19, el directivo también alude al efecto que tendrán en el arrendamiento las medidas que formen parte de la cada vez más cercana Ley de Vivienda: "Sobre la mesa del Gobierno de coalición se han vertido soluciones muy variopintas y no exentas de polémica que van desde la elaboración de índices de referencia para establecer límites y la definición de gran tenedor hasta los incentivos fiscales por bajar la renta y las penalizaciones por tener vivienda vacía", comenta Font.
     
    Madrid, Cataluña, Baleares y País Vasco superaron los 1.000 ?/mes

    Las comunidades con los alquileres más caros fueron Madrid (1.550 ?/mes), Cataluña (1.333 ?/mes) y Baleares (1.294 ?/mes). Por su parte, Extremadura (443 ?/mes), Castilla-La Mancha (553 ?/mes) y Galicia (594 ?/mes) registraron las rentas más económicas. Cataluña (4,82%) fue la autonomía que más creció en el primer trimestre, y Canarias (-6,88%) la que más se ajustó. De un año a otro, los incrementos más llamativos se dieron en Andalucía (7,78%), Navarra (5,44%) y Cataluña (4,25%). Los ajustes más llamativos los registraron Madrid (-15,84%, Baleares (-12,18%) y Canarias (-10,76%).
     
    En la clasificación de provincias por renta, la primera posición fue para Madrid, con 1.550 euros al mes. Por detrás, se posicionaron Barcelona (1.422 ?/mes) y Baleares (1.294 ?/mes). En el lado opuesto, Cuenca cerró la clasificación con 410 euros mensuales. Otras provincias económicas fueron Teruel (410 ?/mes) y Córdoba (418 ?/mes). La provincia que más se encareció en el primer trimestre fue Ciudad Real (5,80%), mientras que la que más se abarató fue Córdoba (-7,42%). De un año a otro, la que más subió fue Soria (6,65%), y la renta que más se ajustó fue la de Madrid (-15,84%).
     
    En cuanto a capitales de provincia, Madrid fue la más cara para los inquilinos, con una renta media de 1.650 euros al mes. Le siguieron Barcelona (1.596 ?/mes) y Donostia-San Sebastián (1.246 ?/mes). Por su parte, Ciudad Real fue la más barata, con 446 euros de renta mensual. Otras capitales económicas fueron Teruel (460 ?/mes) y Cuenca (471 ?/mes). Pontevedra (7,35%) protagonizó la mayor subida trimestral, mientras que los retrocesos los lideró Cáceres (-8%). Interanualmente, encabezó el ranking de incrementos Teruel (10,01%), situándose Córdoba (-17,89%) en el otro extremo de la tabla.

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    El director del servicio de Estudios, Rafael Gil, ha resaltado que en 2019 se están constatando incrementos de los precios ligeramente por encima del 3%, por lo que espera que se reduzcan de forma paulatina y queden por debajo de este umbral el próximo año.

    En lo que respecta a las transacciones y constitución de nuevas hipotecas, Gil ha asegurado que" habrá una continuidad de la progresiva ralentización registrada en los últimos meses". También ha resaltado que a lo largo de 2019 los visados de obra nueva también han registrado cifras por debajo de las previsiones de crecimiento previstas.

    Esto, desde su punto de vista, «invita a pensar que en 2020 se reflejará la actual coyuntura de mercado» y que la nueva oferta aumentará por debajo de dos dígitos porcentuales.

    También ha remarcado que el agotamiento del ciclo expansivo conlleva «un grado de incertidumbre mayor del habitual» con perspectivas de crecimiento económico menos significativas de las previstas y que ello podría afectar al resto de variables.

    Como se puede ver en el gráfico el precio de la vivienda alcanzó sus máximos en 2008, a partir de ahí y debido a la crisis económica se produce un gran descenso del precio de la vivienda y a partir de 2016 empieza a verse un leve crecimiento y para 2019 se prevé que siga creciendo de forma moderada.

    Según los últimos datos reflejados en la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, el precio medio de la vivienda terminada nueva y usada en España se incrementó un 3,1% en tasa interanual en octubre, por lo que se moderó respecto al repunte del 4,8% interanual registrado en septiembre.

    La vivienda frenó en diciembre la tendencia bajista de los precios observada entre septiembre y noviembre. «Las cifras al final del año muestran cierta estabilización de la tendencia descendente, acercándose en el caso del índice general y de capitales y grandes ciudades a niveles del verano, tras el ajuste adicional del otoño», explica Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

    El índice IMIE General y Grandes Mercados se situó en diciembre en 1.511 puntos, la misma referencia que en el último mes de 2019. «La variación interanual del índice general en diciembre es prácticamente nula, cayendo respecto al pasado mes de marzo un 2,1 %. El incremento interanual medio de los doce meses es de un 0,9 %», afirma Gil.

    La contabilización de los datos definitivos de diciembre modifica en dos décimas los datos provisionales anunciados para el último trimestre del año, situando la caída del precio de la vivienda en España en un 1,5 % interanual en el cuarto trimestre y el ajuste desde marzo en un 2,1 %.

    La estabilización experimentada en diciembre permitió que todos los grupos, excepto las áreas metropolitanas, finalizaran el año con precios iguales o ligeramente superiores a los de un año antes.  La caída interanual en las áreas metropolitanas se situó en el 2,8 %. Tanto las capitales y grandes ciudades como la costa mediterránea se mantuvieron en niveles similares a los de finales de 2019, mientras que las islas y los municipios más pequeños de interior (grupo ?Resto de municipios?) registraron en diciembre un incremento del 2,3 % y del 1,1 % interanual, respectivamente.


    Evolución durante la pandemia

    Las islas y la costa mediterránea son los grupos analizados donde más se ha depreciado la vivienda desde el inicio de la crisis sanitaria, con caída superiores al 6% desde marzo. También las áreas metropolitanas reflejaron un descenso superior al 2,1 % de la media nacional, con un ajuste del 3,9 %. Por su parte, los mercados que muestran menores diferencias respecto al momento del inicio de la crisis sanitaria son las capitales y grandes ciudades (-0,6 % desde marzo) y ?Resto de municipios? (+ 0,0 %).

    El precio medio en España es un 15,3 % superior al mínimo de 2015 y acumula un descenso del 33,8 % respecto a los máximos alcanzados en 2007.

    Otros indicadores

    El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados incluye cada mes una selección de otros indicadores inmobiliarios y económicos relevantes para analizar la evolución y perspectivas del sector residencial.

    La compraventa de viviendas y de visados de obra nueva mantienen una caída acumulada superior al 20% entre enero y octubre, según los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística y el Ministerio de Transporte, respectivamente. La diferencia es menor en la firma de hipotecas, que, según el INE, acumula un descenso del 7,4 % en los diez primeros meses del año, tras las 28.248 hipotecas firmadas en octubre, que representan una caída interanual del 5,9 %.

    Consulta el histórico y los últimos datos del IMIE General, así como el detalle de los diferentes indicadores financieros e inmobiliarios en:

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    Los expertos prevén que el sector continúe por esta senda positiva como así lo reflejan los diferentes factores macroeconómicos es decir los bajos tipos de interés, el incremento de los plazos fijos que están dando lugar a que la demanda inmobiliaria siga activa.

    El director de Servihabitat ha afirmado que la inversión en patrimonio "continúa ofreciendo retornos interesantes, con unas tasas que se sitúan en el 7,6%, a pesar de la ralentización de la evolución del mercado de alquiler respecto al de la compraventa, menos impactado por la crisis sanitaria".

    Los agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat también informa que las transacciones de compraventa se mantendrán o incluso subirán. Todo esto junto a una subida moderada de los precios del 1,4% al cierre del año.

    La obra nueva se mantendrá estable y las diferencias entre vivienda nueva y de segunda mano será menos acusada.

    Desde Servihabitat concluyen que a pesar del repunte de los precios es el mejor momento para comprar vivienda.

    • Según pisos.com, el precio medio de alquiler en España fue de 9,63 euros por metro cuadrado, cayendo un -0,19% en el segundo trimestre y un -3,35% frente a junio de 2020.
    • Tres capitales superaron los 15 euros por metro cuadrado: Barcelona (15,65 ?/m²), Donostia-San Sebastián (15,60 ?/m²) y Madrid (15,01 ?/m²).
    • La congelación de las rentas introduciría un mecanismo de distorsión en un sistema donde la oferta y la demanda deberían armonizarse por sí mismas.

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    Informe-alquiler-1S-2021

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    Durante la pandemia la compraventa de viviendas por extranjeros cayó un 24,2% interanual en 2020 menos de 77.500 transacciones. Los Británicos compraron un 12,6%, marroquíes un 8,3%, franceses un 8,3% y alemanes 7,7%.

    A pesar del confinamiento los extranjeros han seguido comprando vivienda en España bien para vivir o como segunda residencia, sin obviar que ha habido una caída generalizada en las transacciones de un 14,5% lo que se traduce en 470.749 transacciones por debajo del medio millón desde el 2016 en comparación con el año pasado que se produjo el mayor descenso de compra del 24,2% con 77.492 transacciones según la Estadística Notarial.

    El conjunto de transacciones de vivienda 2020 ha cerrado el año con un 16,5% de operaciones inferior al promedio de 2012 y 2019 de un 18,7% según datos notariales.

    Por nacionalidades, los extranjeros que más viviendas compraron en 2020 volvieron a ser los británicos, con el 12,6% de las operaciones totales por parte de foráneos (9.783) en 2020, seguidos por marroquíes (9,7% y 7.526 compras), franceses (8,3% y 6.470) y alemanes (7,7% y 6.002). También destacan por encima del 5% de las transacciones de extranjeros los rumanos (7,4% y 5.752 compras), italianos (6,3% y 4.866) y belgas (5,9% y 4.554). Entre estas siete nacionalidades casi suman el 50% (48,2% exactamente) de las compraventas realizadas por extranjeros en 2020.

    En más de 20 nacionalidades que han sido analizadas han bajado sus transacciones, siendo los británicos los principales compradores.

    Las compras de los ciudadanos del Reino Unido solo han tenido una evolución positiva en 2018, del 7,5% anual.

    Del resto de estas nacionalidades destacan, rumanos (-25,2%), italianos (-25%), franceses (-22,5%), alemanes (-21,7%) y belgas (-16,2%) también descendieron el año pasado, mientras que los marroquíes son los que menos han caído (-11,5%).

    Entre los principales descensos de otras nacionalidades, destaca la de los ciudadanos chinos (-44,5%) -que apenas llegaron a las 2.500 operaciones, algo que no se veía desde 2013- rusos (-37,7%) o noruegos (-50,5%).

    La compraventa de vivienda por parte de extranjeros comprende más del 60% del total de las transacciones: Comunitat Valenciana (26,7%), Andalucía (19%) y Cataluña (16%), con 20.660 operaciones, 14.754 y 12.406, respectivamente. Por detrás de ellas, se encuentran Madrid (6.681), Canarias (5.278), Murcia (4.243) y Baleares (4.107) aunque hay otras seis autonomías que no llegan al millar de compraventas como Galicia (914), Navarra (613), Asturias (576), La Rioja (435), Cantabria (335) y Extremadura (400).

    Todas las autonomías registraron descensos en 2020, con las principales caídas producidas en Canarias (-32,4%) y Baleares (-29,9%), pero también en la Comunitat Valenciana (-29,1%), pese a ser donde más casas compraron los extranjeros. Por encima de la media nacional del -24,2%, se sitúan también Cantabria (-25,9%) o Madrid (-25,1%).

    Las regiones con las menores bajadas se dieron en Asturias (-5,3%), Galicia (-4,7%) o Extremadura (-4,2%), en uno año marcado por la pandemia del coronavirus.

    El informe sobre Europa, "COVID-19 driven housing trends will exacerbate wealth inequalities among young and low-income populations in Europe";

    "Los precios de la vivienda se debilitarán en toda Europa, especialmente en los países que dependen del turismo y el Reino Unido", señalan desde Moody?s Investors Service, y vaticina que la caída de los precios no va a provocar  una mayor accesibilidad a la vivienda. Los ingresos de los hogares también se han visto afectados por la crisis del covid-19, sobre todo entre los más jóvenes y los trabajadores con salarios más bajos, generalmente los procedentes de los sectores de la hostelería, turismo y comercio, los más golpeados por la pandemia del coronavirus.

     Moody?s espera que los precios se mantengan en 2020, incluso suban un 2,5% en España, para empezar a estancarse y bajar en la mayoría de Europa a partir de 2021. Las previsiones de precios en España serán de una caída del 2%, al igual que otras economías como Italia o Francia, y será peor en Reino Unido.

    Sin embargo otras organizaciones, ya prevén una corrección de los precios en este 2020, pero será en 2021 cuando la vivienda vuelva a incrementar sus valores.  La Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas) limitó el pasado septiembre la caída máxima del precio de las casas al 8% en el conjunto del año, mientras que la consultora Acuña & Asociados adelantó un ajuste del precio de la vivienda del 6,1% este año.

     La agencia de calificación crediticia Standard&Poor?r  también destacó una caída del precio de la vivienda del 1,4%. 

    Los estímulos y medidas para contener la crisis de la mayoría de los Gobiernos europeos están manteniendo los precios y frenando un incremento de los créditos impagados, lo que provocará la dificultad del acceso al mercado crediticio. Otros efectos de los que alerta Moody?s en su informe es que habrá  una mayor demanda de viviendas sociales, y un incremento de las regulaciones del mercado de alquiler, junto con un cambio en las preferencias habitacionales, que pasarán de zonas urbanas a ciudades y suburbios más pequeños.

    - Los pisos usados que estén en peores condiciones y exijan mucha reforma serán objetivo de la inversión para alquiler, no de la compra para residir.

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    Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de mayo de 2021 fue de 1.834 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una subida del 0,88% frente al pasado mes de abril, cuando el precio por unidad de superficie fue de 1.818 euros. El repunte con respecto a mayo de 2020 fue del 1,75%, ya que el precio medio hace un año se situó en los 1.802 euros por metro cuadrado.

    Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "la vivienda ha demostrado su resistencia frente a la crisis sanitaria, dado que los precios se han corregido de forma muy suave, al tiempo que las subidas tampoco superan los márgenes razonables". El portavoz del portal inmobiliario señala que este "buen tono" ha sido posible gracias a la profesionalidad del sector, un aspecto que, según Font, "no solo se ha puesto de manifiesto durante los momentos tan difíciles que nos ha traído la pandemia, sino mucho antes, durante los años posteriores al pinchazo de la burbuja". Ese "poder de regeneración" ha potenciado la estabilidad del precio, a pesar de los fuertes ajustes de compraventas e hipotecas, unos indicadores que, tal y como recuerda Font, "ya están volviendo a cauces normales".

    El experto comenta que "la inmunidad que lleva aparejada la vacunación vuelve a colocar a España en una posición interesante para el inversor". Además, Font explica que "la demanda de compradores y de inquilinos sigue creciendo, pero es esencial dar respuestas individualizadas a necesidades concretas, ya que habrá perfiles que cuenten con ahorro y capacidad de pago, pero también hallamos otros con menos recursos y de carácter vulnerable".

    41 capitales subieron sus precios frente al año pasado

    Las regiones más caras en mayo de 2021 fueron Baleares (3.174 ?/m²), Madrid (3.035 ?/m²) y País Vasco (2.794 ?/m²), y las más baratas Extremadura (813 ?/m²), Castilla-La Mancha (816 ?/m²) y Murcia (1.040 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos se dieron en Madrid (8,15%), Comunidad Valenciana (4,23%) y Murcia (3,48%), mientras que los ajustes más intensos los registraron Aragón (-3,54%), Navarra (-2,85%) y Baleares (-1,39%).

    Baleares fue la provincia más cara con 3.174 euros por metro cuadrado, seguida de Guipúzcoa (3.108 ?/m²) y Madrid (3.035 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Ciudad Real, que cerro? la clasificación con 637 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Jaén (710 ?/m²) y Cuenca (723 ?/m²). Los incrementos más abultados de un año a otro se localizaron en Santa Cruz de Tenerife (9,02%), Madrid (8,15%) y Lugo (7,73%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Burgos (-4,63%), Jaén (-4,38%) y Palencia (-4,03%).

    La capital más cara fue Donostia-San Sebastián, con 5.356 euros por metro cuadrado. Por detrás se situaron Barcelona (4.256 ?/m²) y Madrid (3.968 ?/m²). Ávila fue la más asequible, con un precio de 1.097 euros por metro cuadrado. Otras capitales baratas fueron Jaén (1.099 ?/m²) y Ciudad Real (1.119 ?/m²). Las subidas más intensas frente a mayo de 2020 se produjeron en Huesca (11,55%), Las Palmas de Gran Canaria (8,63%) y Huelva (6,63%). Las que más bajaron fueron Jaén (-6,26%), Teruel (-5,09%) y Palencia (-4,65%).

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    Muchos propietarios prefieren tener la casa vacía antes de bajar el precio, pero otros muchos son conscientes de que la capacidad económica de los inquilinos no es igual que antes.

    Según el informe mensual de precios de alquiler de pisos.com, la vivienda en alquiler en España tuvo en noviembre de 2020 una superficie media de 108 metros cuadrados y una renta media mensual de 985 euros. Esta cifra marcó un descenso mensual del -0,81%. En la comparativa interanual cayó un -0,10%.

    Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "el alquiler está asumiendo más rápidamente la contracción del mercado provocada por la crisis sanitaria que la venta porque hablamos de operaciones que se cierran en días, no en meses, como pasa con la compraventa". El experto indica que "no solo en Madrid y Barcelona, sino en otras capitales de referencia, ser inquilino hoy es más barato que hace un año". Para el portavoz del portal inmobiliario, "si bien muchos propietarios prefieren tener la casa vacía antes de bajar el precio, otros muchos son conscientes de que la capacidad económica de los inquilinos no está al mismo nivel que antes de la pandemia". Asimismo, Font revela que "la urgencia por alquilar también influye, por lo que aquellos cuyas finanzas dependan de este ingreso, tenderán a realizar ajustes, mientras que los que no tienen prisa, mantendrán las rentas congeladas".

    Volviendo a la situación delicada que están pasando determinados inquilinos, Font señala que "la ampliación en la solicitud de los préstamos ICO hasta mayo de 2021 es un alivio para los inquilinos más vulnerables". En este sentido, el directivo expone que "la oferta de alquiler residencial se ha incrementado debido, entre otros motivos, al trasvase desde el turístico o por medio de los pisos heredados por fallecimientos de pacientes COVID, pero estos activos no colaboran al incremento del parque de alquiler asequible. Para eso necesitamos la colaboración público-privada".

    Tarragona fue la capital que más bajó de un año a otro

    El informe mensual de pisos.com reveló que las regiones más caras para vivir de alquiler en noviembre de 2020 fueron Madrid (1.656 ?/mes), Baleares (1.409 ?/mes) y Cataluña (1.314 ?/mes), mientras que las rentas más económicas estuvieron en Extremadura (455 ?/mes), Castilla-La Mancha (531 ?/mes) y Galicia (610 ?/mes). En el último mes, el incremento más llamativo tuvo lugar en Extremadura (1,22%). El mayor ajuste se produjo en Baleares (-2,79%). Respecto al año pasado, Andalucía (7,95%) fue la que más subió y Madrid (-7,48%) la que más se rebajó.

    En la clasificación de provincias por renta, en noviembre de 2020 la primera posición fue para Madrid, con 1.649 euros al mes. Le siguieron Barcelona (1.510 ?/mes) y Baleares (1.409 ?/mes). En el lado opuesto, Teruel cerró la clasificación con 395 euros mensuales. Otras provincias económicas fueron Cáceres (423 ?/mes) y Cuenca (427 ?/mes). La provincia que más encareció sus alquileres en el último mes fue Albacete (2,93%), mientras que la que más los abarató fue Santa Cruz de Tenerife (-3%). De un año a otro, la mayor subida registrada fue la de Lugo (8,85%). La renta que más se ajustó fue la de Toledo (-13,63%).

    En cuanto a capitales de provincia, Madrid fue la más cara para los inquilinos con una renta media de 1.761 euros al mes. Le siguieron Barcelona (1.745 ?/mes) y Donostia-San Sebastián (1.321 ?/mes).  Por el contrario, Ciudad Real fue la más barata con 457 euros de renta mensual. Otras capitales de provincia económicas Zamora (458 ?/mes) y Teruel (459 ?/mes). Teruel (2,60%) protagonizó las subidas mensuales, mientras que Madrid (-2,99%) fue la capital que más se devaluó en este periodo. Frente a noviembre de 2019, Murcia (7,80%) lideró los incrementos. El recorte más llamativo lo arrojó Tarragona (-13,97%).

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    Dos capitales arrojaron subidas por encima del 16% respecto al mes de mayo de 2020: Lugo (17,35%) y Huesca (16,30%). El mayor ajuste se produjo en Lleida (-17,92%).

    Es una buena noticia que las mensualidades vayan acomodándose a los salarios reales de los inquilinos. La crisis sanitaria ha traído consigo una subida de la oferta.

    Según el informe mensual de precios de alquiler de pisos.com, la vivienda en alquiler en España en mayo de 2021 tuvo un precio medio por metro cuadrado de 9,70 euros. Esta cifra marcó un ascenso del 0,32% frente al mes de abril. Interanualmente, el recorte fue del -2,84%.

    El alquiler sigue registrando descensos interesantes en la mayoría de regiones. Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "es una buena noticia que las mensualidades vayan acomodándose a los salarios reales de los inquilinos, puesto que en determinadas ciudades se estaba haciendo un esfuerzo por encima del porcentaje máximo de ingresos que debe destinarse a este gasto". El portavoz del portal inmobiliario señala a la pandemia como la principal razón que está detrás de estos ajustes: "La crisis sanitaria ha traído consigo una subida de la oferta, fruto de los pisos de fallecidos, la bajada en el flujo de turistas y el retraso en la emancipación, entre otros factores de índole económica", comenta Font.

    El experto presta especial atención a las grandes capitales, donde "ahora la oferta de estudios y apartamentos pequeños a precios asequibles ha crecido, dado que muchos profesionales se han mudado a pisos más grandes en otros municipios porque teletrabajan y ya no necesitan vivir tan cerca de la oficina". Asimismo, Font incide en que habrá que estar atento a las nuevas propuestas que traerá la Ley de Vivienda, puesto que "el mercado va a reaccionar en la medida que se implanten mecanismos para controlar las rentas y se pongan en marcha incentivos fiscales".

    Cinco capitales superaron los 11 euros por precio cuadrado:

    Las comunidades con los alquileres más caros fueron Madrid (12,28 ?/m²), Baleares (10,90 ?/m²) y Cataluña (10,78 ?/m²). Por su parte, Castilla y León (4,75 ?/m²), Castilla-La Mancha (5,30 ?/m²) y Extremadura (5,52 ?/m²) registraron las rentas más económicas. Madrid (2,75%) fue la autonomía que más creció frente a abril, y Asturias (-2,50%) la que más se ajustó. De un año a otro, los incrementos más llamativos se dieron en Navarra (10,85%), Cataluña (4,60%) y Galicia (2,73%). En este periodo, las que más cayeron fueron Madrid (-8,70%), Canarias (-8,16%) y Baleares (-7,34%).

    En la clasificación de provincias por renta, la primera posición fue para Madrid, con 12,28 euros por metro cuadrado. Por detrás, se posicionaron Barcelona (11,67 ?/m²) y Guipúzcoa (11,59 ?/m²). En el lado opuesto, Cuenca cerró la clasificación con 3,45 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Toledo (3,67 ?/m²) y Zamora (3,82 ?/m²). La provincia que más se encareció frente al mes pasado fue Cádiz (3,25%), mientras que la que más se abarató fue Guadalajara (-2,90%). De un año a otro, la que más subió fue Málaga (11,10%), y la renta que más se ajustó fue la de Burgos (-11,69%).

    En cuanto a capitales de provincia, Donostia-San Sebastián fue la más cara para los inquilinos, con 15,59 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (15,38 ?/m²) y Madrid (14,96 ?/m²). Por su parte, Lugo fue la más barata, con 5,58 euros por metro cuadrado. Otras capitales económicas fueron Cuenca (5,90 ?/m²) y Ávila (5,90 ?/m²). Lugo (3,61%) protagonizó la mayor subida mensual, mientras que los retrocesos los lideró Soria (-5,33%). Interanualmente, encabezó el ranking de incrementos Lugo (17,35%), situándose Lleida (-17,92%) en el otro extremo de la tabla.

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    Tres capitales superaron los 15 euros por metro cuadrado: Donostia-San Sebastián (16,05 ?/m²), Barcelona (15,79 ?/m²) y Madrid (15,15 ?/m²).

    Aunque las mensualidades resultan algo más asequibles, los requisitos que se piden al inquilino se han endurecido. Además de varios meses de fianza, se exigen garantías adicionales.

    Según el informe mensual de precios de alquiler de pisos.com, la vivienda en alquiler en España tuvo en julio de 2021 un precio medio por metro cuadrado de 9,67 euros. Esta cifra arrojó una subida mensual del 0,42%. En la comparativa interanual, cayó un -1,48%.

    Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "el ajuste que, desde hace un tiempo, arrastran las principales capitales de provincia, las está poniendo al mismo nivel de precios que otros municipios de primera línea y con una alta densidad de población, pero que no tienen esta condición de principal foco administrativo". El portavoz del portal inmobiliario asegura que, "si bien el enfriamiento que está teniendo lugar en estas ubicaciones comenzó antes de que estallara la crisis sanitaria, la pandemia ha logrado que esa progresiva y deseable alineación entre rentas y sueldos se acelere". En cualquier caso, el experto comenta que "este fenómeno se ha apoyado en aspectos como el teletrabajo y la formación online, que han descongestionado las ciudades, así como en el trasvase turístico, que ha hecho aumentar la oferta disponible".

    Por otro lado, Font indica que, "aunque las mensualidades de alquiler resultan algo más asequibles para la demanda que antes, los requisitos que se piden al inquilino se han endurecido de forma notable". Font asegura que ahora, "además de varios meses de fianza, y no solo uno como estipula la ley, se exigen garantías adicionales como un segundo titular, aunque el primer inquilino demuestre su solvencia con contrato indefinido y las últimas nóminas. En el caso de que el solicitante tenga un empleo temporal, entran en juego los avales y los depósitos bancarios como herramientas para dotar de seguridad al pago mensual".

    Donostia-San Sebastián fue la capital más cara y Zamora la más barata

    El informe mensual de pisos.com reveló que las regiones más caras para vivir de alquiler en julio de 2021 fueron Madrid (12,38 ?/m²), Baleares (11,27 ?/m²) y Cataluña (10,72 ?/m²), mientras que las rentas más económicas se registraron en Castilla y León (4,63 ?/m²), Extremadura (5,37 ?/m²) y Castilla-La Mancha (5,41 ?/m²). En el último mes, el incremento más llamativo tuvo lugar en Cantabria (3,57%). El mayor ajuste se produjo en Asturias (-3%). Respecto al año pasado, Cataluña (7,48%) fue la que más subió y Canarias (-11%) la que más se rebajó.

    En la clasificación de provincias por renta, en julio de 2021 la primera posición fue para Madrid, con 12,38 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (11,62 ?/m²) y Guipúzcoa (11,58 ?/m²). En el lado opuesto, Cuenca cerró la clasificación con 3,59 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Ávila (3,69 ?/m²) y Toledo (3,73 ?/m²). La provincia que más encareció sus alquileres en el último mes fue Cantabria (3,57%), mientras que la que más los abarató fue León (-3,10%). De un año a otro, la mayor subida registrada fue la de Guadalajara (16,67%). La renta que más se ajustó fue la de Las Palmas (-14,82%).

    En cuanto a las capitales de provincia, Donostia-San Sebastián fue la más cara para los inquilinos con 16,05 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (15,79 ?/m²) y Madrid (15,15 ?/m²).  Por el contrario, Zamora fue la más barata con 5,76 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia económicas fueron Lugo (5,82 ?/m²) y Cáceres (5,85 ?/m²). Huesca (2,99%) protagonizó las subidas mensuales, mientras que Cáceres (-3,10%) fue la capital que más se devaluó en este periodo. Frente a julio de 2020, Huesca (17,86%) lideró los incrementos. El recorte más llamativo lo arrojó Palma de Mallorca (-15,09%).

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    ? La vivienda en alquiler en España tuvo una superficie media de 104 metros cuadrados y una renta media de 960 euros mensuales, registrando una subida del 0,21% frente a marzo.
    ? Dos capitales arrojaron subidas por encima del 10% respecto al mes de abril de 2020: Huesca (13,56%) y Teruel (11%). El mayor ajuste tuvo lugar en Cádiz (-18%).
    ? Las administraciones deben redoblar esfuerzos con el objetivo de presentar una oferta de alquiler asequible al ciudadano, pero sin caer en el intervencionismo.

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    Durante estos últimos años el arrendamiento se ha visto impulsado por factores como la creciente movilidad geográfica y las dificultades económicas de los jóvenes para financiar vivienda ,tendencia que se va a mantener en los próximos años y que estará acompañado de un aumento de la oferta de vivienda destinada al alquiler según los datos del estudio de la consultora JLL en el que calculan que entre 2021 y 2024 llegarán al mercado entorno a los 14.800 inmuebles de nueva construcción destinados al arrendamiento, mientras que en todo el lustro (incluyendo 2020) el número de inmuebles nuevos disponibles para arrendar superará las 17.350 unidades, según sus estimaciones. Una previsión que sitúa como protagonista al modelo ?build to rent?, basado en el desarrollo de nuevas promociones residenciales para alquilar, y que irá cogiendo velocidad año tras año.

    En la actualidad, el alquiler supone en España en torno al 24% del parque residencial, aunque todo apunta a que en los próximos años ese porcentaje irá creciendo hasta acercarse a los niveles de otros países europeos. Ya en 2018, por ejemplo, la media de la eurozona se situaba en el 30%.

    Desde JLL Research explican que sus estimaciones "determinan niveles del 35%-40% de los inquilinos viviendo en régimen de alquiler. Estas estimaciones parten de los cambios que se producirán fruto del desarrollo del mercado de alquiler y la consolidación de este régimen entre la población joven con acceso muy limitado al crédito que le permita la adquisición".

    El documento insiste en que "la emancipación de los jóvenes se ha convertido en un problema social en España", dado que más de la mitad de los jóvenes de entre 25 y 29 años sigue viviendo en casa de sus padres. Además, alerta de que "estos datos pueden incrementarse aún más por los efectos derivados de la pandemia del covid-19, en tanto que esta parte de la población es de las más vulnerables a la crisis económica".

    En este escenario, y teniendo en cuenta que el tiempo de ahorro que se necesita para la entrada de una casa es de 12,3 años, JLL Research cree que muchos jóvenes estarán abocados a vivir en régimen de alquiler, pero apunta a que el modelo del ?build to rent? ayudará a una mayor profesionalización del mercado, lo que permitirá "eliminar tensión en el esfuerzo para el acceso a la vivienda". 

    Actualmente hay más de 90.000 viviendas nuevas destinadas al alquiler bajo la fórmula BTR 2028 incluyendo los planes públicos y privados.

    El estudio también afirma cree que las distintas iniciativas público-privadas que se están llevando a cabo para la vivienda en alquiler en Madrid, Barcelona y otros municipios serán de gran ayuda, para poner más suelo en el mercado y ampliar la oferta de viviendas en alquiler.


    Más información en la consultora JLL

    Por regiones  Melilla ha experimentado una variación positiva del 6,7% mientras que la variación más baja se ha dado en Extremadura 1,7%. Destacar también que las subidas más importantes se han dado en Baleares, Canarias y Cantabria, las dos primeras con subidas 4,6 puntos y 3,3 puntos Cantabria. Las regiones con menores ascensos  han sido Castilla y León, Aragón y La Rioja.

    Según los expertos el precio de la vivienda ha crecido un 3% volviéndose a datos de 2020 en la que después de cuatro trimestres a la baja el último trimestre ha aumentado un 1%.

    Funcas en su último informe ´Cuadernos de Información Económica´ ha señalado que a causa de la elevada inflación, el cambio de la política monetaria causará que la tendencia alcista con la subida de los precios del mercado inmobiliario se modere en 2023.

    La Fundación de las Cajas de Ahorros ha alzado la expansión del sector a pesar de la desaceleración económica. Una subida experimentada tanto en precios como en transacciones. Sin embargo, el mercado se debilitará dentro de poco a causa del aumento de la referencia hipotecaria, el Euribor.

    Aunque la capacidad de compra se haya reducido debido a las presiones inflacionistas, el crecimiento positivo del sector laboral y los ahorros realizados en pandemia continúan alzando la demanda. Junto a ello, estos dos factores causarán que se registre una subida de los precios este año de un 6% en tasa anual. Un porcentaje que supera los ingresos de las familias.

    Funcas ha anticipado que la moderación del sector inmobiliario llegará con el endurecimiento de los requisitos de financiación y con el aumento del esfuerzo financiero de los hogares. Un esfuerzo que ya se encuentra en números superiores a la media.

    Desde la asociación señalan que "la menor demanda y la mayor oferta provocarán una desaceleración, con unos precios que podrían evolucionar en línea con la renta disponible de los hogares". En suma, defienden que no tendrá lugar un aumento elevado de la morosidad ni el mercado se hundirá. Esto debido a que el sector inmobiliario no se encuentra en una sobrevalorada posición.

    La subida de los precios del interés tendrá beneficios tardíos en las entidades bancarias

    El giro de la política monetaria tendrá varios efectos en el mercado financiero. Un incremento de los tipos de interés no conlleva directamente un impulso de la rentabilidad de los bancos. Y menos, en el estado actual del sector.

    Estas modificaciones monetarias conllevan una serie de desafíos a los que debe enfrentarse el sector. Desafíos como el incremento de los precios de financiación que causa la actual debilidad financiera, la posible llegada de una recesión o el grave procedimiento inflacionario. Por otro lado, también encontramos como desafíos el fin de las moratorias de créditos o las tasas de morosidad de hipotecas con avales públicos.

    Respecto a los porcentajes de tipos de interés actuales, Funcas indica que existe una incidencia directa de estos con el margen de la intermediación.

    En primer lugar, el estado actual de los tipos tendría que impulsar dicho margen del sector bancario europeo y español. El motivo de ello reside en que el Euribor se encuentra por encima del 2%. Sin embargo, esta traslación del aumento de tipos al margen no será lineal.

    Eso se debe a la intensidad y el ritmo de repreciación de pasivos y activos bancarios diferentes para adaptarse a la tendencia del Euribor. La traslación del aumento del interés a la rentabilidad del margen se lleva a cabo a un ritmo gradual y progresivo. Un ritmo muy inferior en la rentabilidad del crédito comparado con el precio de los depósitos.

    En último lugar, Funcas destaca: "El resultado sería un efecto en forma de "J" en el margen, con una ligera caída en los primeros meses, como ponen de relieve los últimos datos publicados por las entidades más representativas, a la que seguiría una tendencia creciente a partir sobre todo de 2023".

    "Las medidas temporales aprobadas por el Gobierno para aliviar la presión financiera de los segmentos más vulnerables, como la moratoria de las hipotecas o el aplazamiento del pago de los alquileres, contribuirán a mitigar alguno de estos efectos en el corto plazo", asegura en el informe El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019 publicado este viernes.

    Respecto a dichas medidas, la institución alerta de que "conviene evitar que se generen distorsiones en el mercado del alquiler que acaben mermando su seguridad jurídica, lo que desincentivaría el necesario incremento de la oferta para absorber el aumento estructural de la demanda" que el sector residencial lleva experimentando en los últimos años en el país. .

    Por el contrario, el documento repasa en profundidad el periodo de recuperación del sector después del estallido de la burbuja inmobiliaria que se llevó por delante buena parte de la economía en 2008.

    ESTIMULAR EL SECTOR PRIVADO

    En su análisis, el Banco de España destaca la escasez de oferta residencial como el elemento clave que condiciona las dificultades de acceso a la vivienda y el repunte de los precios experimentados por el alquiler en los últimos años.

    Para aliviar la tensión en el arrendamiento, la entidad aboga por "estimular" al sector privado y a los grandes tenedores para potenciar su colaboración a la hora de incrementar el parque de vivienda en el país.

    Ese estímulo, según su perspectiva, se produciría incrementando "la seguridad jurídica de la oferta" y la dotación de garantías y beneficios fiscales por parte del sector público. "Ampliar por ley la duración de los contratos o limitar los incrementos de los precios reducen la oferta y desincentivan la entrada de nuevos agentes al mercado", asegura, en una alusión directa de las medidas puestas en marcha por el Ejecutivo de Pedro Sánchez antes de que estallase la crisis por el coronavirus.

    Por el contrario, asegura que "la dotación de mayor seguridad jurídica y estabilidad por parte del marco regulatorio, complementada con la existencia de beneficios fiscales dirigidos a la oferta mayorista, estimularía una mayor presencia de estos agentes en el mercado del alquiler".

    EN CONTRA DE LIMITAR EL ALQUILER

    El Banco de España ha vuelto a reiterar su posición contraria a limitar los precios del alquiler. Una medida que se ha puesto en marcha en otros países y por la que han apostado desde el principio los miembros de Unidas Podemos presentes en el Gobierno.

    Según su análisis, esta fórmula podría provocar el efecto contrario al deseado. "No ataja la principal causa subyacente al problema, que es la insuficiencia de la oferta para satisfacer la demanda, y, de hecho, podrían generar una contracción adicional de la oferta en las áreas reguladas, así como un incremento en el medio plazo de los precios fuera de esas áreas".

    Por el contrario, sí considera de utilidad elaborar un índice de precios que sirva como referencia estadística para abordar la situación del mercado y sus posibles soluciones. "El diagnóstico adecuado de los problemas de accesibilidad a la vivienda de los hogares y la articulación de políticas públicas requieren de datos administrativos fiables sobre la renta de los hogares y los precios del alquiler".

    PRESIÓN DEMOGRÁFICA

    En el análisis del banco se hace hincapié en la presión demográfica como uno de los factores que más directamente incide en el aumento de los precios de compra y alquiler en algunos puntos más poblados del país.

    "Las regiones con mayores aumentos de la población han registrado incrementos más acentuados de los precios de venta y alquiler", asegura, en línea con lo observado en otras economías avanzadas. "Este fenómeno afecta especialmente a las grandes áreas metropolitanas", concluye.

    RIESGO BAJO PARA LAS ENTIDADES

    Otro de los focos del Banco de España se centra en la situación de las entidades financieras respecto al crédito inmobiliario. Éste fue uno de los detonantes de la crisis de 2008 y de la profunda reconversión del sector a partir de aquel momento, y por eso su vigilancia ha centrado buena parte de la atención de los supervisores en la última década.

    En este sentido, la entidad asegura que en este tiempo se ha venido reduciendo el peso en el balance de los bancos de los créditos a la compra de vivienda y del sector de la construcción e inmobiliario. Asimismo, el riesgo de impago estimado de las hipotecas ha permanecido estable en niveles históricamente bajos en los últimos años, por lo que los riesgos para las entidades de crédito a finales de 2019 estaban "relativamente contenidos".

    Aragón fue la comunidad más rentable con un 6,89% de rentabilidad bruta, seguida de Catalunya (6,59%) y Madrid (6,55%). Cierran el ranking La Rioja (5,09%), Galicia (5,01%) y Baleares (3,99%). Por capitales, Murcia, Sevilla, Zaragoza y Las Palmas fueron las más interesantes para el inversor, mientras que Madrid y Barcelona ocuparon el sexto y duodécimo puestos, respectivamente, del ranking de pisos.com.

    Ferran Font, director de Estudios: "El segmento del alquiler ha sido uno de los menos afectados, algo que contribuye a la rentabilidad que obtienen los inversores. En un contexto de alta volatilidad en otros activos de inversión, el inmobiliario se ha consolidado como una de las alternativas preferidas y más fiables durante esta crisis".

    pisos.com sigue compartiendo información estadística relevante sobre el mercado español de la vivienda. Tras hacer públicos sendos informes acerca de los precios de compra y de alquiler registrados en el cuarto trimestre del año, ahora es el momento de analizar qué rentabilidad obtuvieron aquellos inversores que primero compraron para después arrendar una propiedad inmobiliaria en nuestro país.
     
    En este sentido, tal y como muestra la estadística de pisos.com, la rentabilidad bruta del alquiler en España en el periodo octubre-diciembre fue del 6,39%. Este es el rédito anual que un propietario de una vivienda consiguió al ponerla en alquiler tras su adquisición. Así, teniendo en cuenta que el precio medio de compra de una residencia en España en el cuarto trimestre fue de 183.933 euros (107 m2 a 1.719 euros/m2) y que la renta media mensual fue de 980 euros, el propietario obtuvo un total de 11.760 euros brutos anuales, lo que le arrojó una rentabilidad bruta por el activo del 6,39%, un aumento de casi un punto respecto a 2019 (5,46%) y de trece centésimas con relación al tercer trimestre de 2020 (6,26%).

    Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que "si bien el 2020 será recordado por el sector inmobiliario como un año de superación y adaptación constantes a las dificultades que origina la crisis sanitaria, lo cierto es que el segmento del alquiler ha sido uno de los menos afectados, algo que contribuye a la rentabilidad que obtienen los inversores". En este sentido, el experto añade que "en un contexto de alta volatilidad en otros activos de inversión, el inmobiliario se ha consolidado como una de las alternativas preferidas y más fiables de los últimos doce meses".
     
    Madrid y Catalunya siguen siendo protagonistas en el ?podio? y Baleares cierra la lista:
      El ranking de pisos.com sobre la rentabilidad bruta del alquiler de viviendas en España dibuja una horquilla que va desde una rentabilidad del 6,89% registrada en Aragón al 3,99% de Baleares. Así, en el análisis por comunidades autónomas, los precios competitivos para la compra de residencias en autonomías como Navarra, Castilla y León o Murcia las colocan junto a Madrid y Catalunya en lo alto de una lista que cierran Extremadura, La Rioja, Galicia y Baleares, esta última por el elevado precio de compra de las propiedades y su elevada superficie. El protagonismo de Madrid y Catalunya sigue confirmando la corrección de los precios de compra registrada desde inicios del 2020 en ambos territorios y el comportamiento estable de la demanda de alquiler, convirtiéndolos en los dos epicentros más interesantes para la inversión.

    Si se amplía el análisis a la rentabilidad media del alquiler registrada en las 20 principales capitales españolas, Murcia repite como la más rentable con un 6,38%. Tras ella se situaron Sevilla (6,07%), Zaragoza (6,02%), Las Palmas (5,58%) y Oviedo (5,54%). El ranking lo cierran las ciudades de A Coruña (4,19%), Bilbao (4,13%) y Donostia-San Sebastián (3,67%), esta última por tratarse de la localidad más cara de España para la compra de una vivienda. Madrid y Barcelona ocupan el sexto y duodécimo puestos, respectivamente, con una rentabilidad de alrededor del 5-5,5%, una cifra por debajo de la media nacional pero que se ve compensada con la elevada demanda para el alquiler de viviendas que registran ambas localidades y, por consiguiente, el menor riesgo que corre el inversor en la operación.

    Colaborador:

    www.pisos.com

    La nueva normalidad ha permitido que el mercado inmobiliario retome su dinámica, pero la destrucción del empleo y la cautela de la demanda han impedido que se vuelva a cifras precrisis.

    El acercamiento entre vendedores y compradores sigue siendo complicado. Según el último informe de oferta y demanda del portal inmobiliario pisos.com, en 2020 los vendedores ofrecían un piso tipo por un precio medio de 137.520 euros, mientras que los compradores contaban con un presupuesto de 97.500 euros. La diferencia fue de 40.020 euros, 640 euros más que el año anterior.
     
    La distancia entre ambas partes ha crecido debido, sobre todo, a que lo que el futuro propietario está dispuesto a pagar no ha variado de un año a otro. Por otro lado, la oferta se ha encarecido suavemente. En este sentido, si la brecha entre el precio del vendedor y el del comprador fue del 40% en 2019, en 2020 alcanzó el 41%. Se trata del tercer porcentaje más alto desde que pisos.com comenzó a realizar esta comparativa (2009 ? 55% y 2010 ? 47%).
     
    Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "la nueva normalidad ha permitido que el mercado inmobiliario retome su dinámica, pero la destrucción del empleo y la cautela de la demanda han impedido que se vuelva a cifras precrisis". El directivo señala que "los recortes en el precio de la vivienda se están absorbiendo poco a poco, sobre todo, porque existe un colchón de ayudas gubernamentales importante que se ampliará gracias a los fondos europeos. Este apoyo permitirá mitigar males mayores, por eso la distancia que existe en estos momentos entre los precios de mercado y lo que se está dispuesto a pagar por ser propietario apenas ha variado". En cualquier caso, Font avisa de que "la confianza de la demanda, muy dañada por la pandemia, será la que marque el ritmo".
     
    COMUNIDADES AUTÓNOMAS

    Dos autonomías redujeron su presupuesto de partida a la hora de buscar una casa en venta (Madrid y Navarra) y otras dos lo subieron (Baleares y La Rioja). El precio de salida más elevado lo arrojó País Vasco con 247.500 euros de media. En el lado inverso, Aragón, Asturias, Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana, Extremadura y Murcia persiguieron pisos por 67.500 euros de media. Las autonomías donde oferta y demanda estuvieron más cerca fueron Navarra (-4%), País Vasco (0%) y Castilla-La Mancha (5%). Los mayores desajustes se dieron en Canarias (63%), Asturias (54%), Madrid (51%) y Comunidad Valenciana (51%).
     
    PROVINCIAS

    La cantidad de dinero que estuvo dispuesta a invertir la demanda bajó en ocho provincias y subió en cuatro. Los guipuzcoanos fueron quienes partieron de una cantidad más alta: 277.500 euros de media, seguidos de vizcaínos (217.500 euros), baleares (172.500 euros) y alaveses (157.500 euros). 28 provincias buscaron vivienda por el mínimo precio registrado, unos 67.500 euros. La demanda superó a la oferta en dos provincias: Navarra (-4%) y Vizcaya (-1%). Hubo seis provincias por encima del 60%: A Coruña (61%), Santa Cruz de Tenerife (61%), Sevilla (62%), Cádiz (65%) y Las Palmas (65%). Alicante lideró la clasificación con un 77%.
     
    CAPITALES

    Nueve capitales bajaron su presupuesto, mientras que seis lo subieron. Los donostiarras estuvieron dispuestos a desembolsar 292.500 euros de media, la cantidad más alta. En Bilbao (247.500 euros), Barcelona (217.500 euros), Madrid (187.500 euros) y Vitoria (157.500 euros) se encontraron los compradores dispuestos a pagar más de 150.000 euros por convertirse en propietarios. Hubo ocho capitales donde la demanda manejó una cantidad de salida superior a 100.000 euros. El límite más bajo registrado, 67.500 euros de media, fue la tónica en 14 capitales. No hubo capitales donde la demanda estuviera por encima de la oferta. Las capitales que arrojaron las brechas más altas fueron Las Palmas de Gran Canaria (77%), Alicante (73%) y Madrid (72%).

    Colaborador:


    España sigue siendo un país  de precios muy competitivos de la vivienda frente al resto de Europa, lo que está provocando un crecimiento de las inversiones inmobiliarias de extranjeros, las cuales  en los últimos años, siempre se han mantenido por encima del 10% de media en todas las transacciones.

    El estallido de la pandemia, con las medidas de confinamiento y las restricciones de movilidad internacional golpearon de lleno a la inversión extranjera inmobiliaria en España, con caídas superiores al 20% por la pandemia,  las cuales no se han recuperado en su totalidad debido a la incertidumbre en torno a la situación sanitaria y económica de España.

    La Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI) a través de su asociados, ha notado un crecimiento de la inversión extranjera de segunda residencia en España, sobre todo en Madrid, Barcelona y las islas Baleares.

    El retorno a la normalidad relativa, con una menor tasa de incidencia del Covid y una recuperación económica, ha provocado una reapertura de las  fronteras, retornando los extranjeros que buscan sol, precio y estabilidad como segunda residencia.

    Anna Puigdevall, directiva de FIABCI, indica que "los precios de las viviendas españolas son muy competitivos en comparación con los del resto de Europa y eso está provocando que los extranjeros vean una oportunidad de inversión en nuestro país" también indica que "la flexibilidad que se está estableciendo entorno a las modalidades de trabajo en remoto está provocando que los extranjeros realicen una inversión pensando en pasar largos periodos de tiempo, con la intención de establecer su segunda residencia en España".

    Destaca  el interés por las viviendas ubicadas en las grandes capitales como Madrid , Valencia, Baleares Barcelona, donde la oferta cultural y de ocio, así como las oportunidades profesionales son un factor decisivo a la hora de elegir un destino para invertir.

    La vivienda residencial de España experimentará una caída del precio durante 2023 del 3% y en 2024 del 2%, tal y como apunta el último análisis de Bankinter. Una caída que se registrará de igual forma en el resto de países del mundo.

    Todos los países excepto Estados Unidos, mientras que España continuará con la bajada de precio de la vivienda. Aunque con esta bajada no se conseguirá una corrección, hay que tener en consideración este cambio de tendencia, ya que tendrá efectos directos en el consumo privado.

    Dentro del informe trimestral del último trimestre de 2022, Bankinter señala que la economía tendrá que hacer frente a un procedimiento de ajuste debido a la elevada inflación que obliga a las entidades bancarias a incrementar los tipos de interés y extender su duración.

    Precio de la vivienda en mínimos a finales de 2022

    Por otro lado, el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania desestabilizará la economía durante varios años. La guerra causará graves efectos como la disponibilidad de materias primas o la regionalización. Unos efectos que no concluirán a corto plazo y que seguirán elevando la inflación.

    Todos los mercados registrarán sus cifras mínimas entre diciembre de 2022 y febrero de 2023. Después de este periodo, llegará la estabilización y la tendencia alcista del mercado.

    En suma, Bankinter señala que después de que las bolsas repunten, comenzará la recuperación económica. Para este momento, la entidad bancaria apunta que habrá que esperar todavía entre tres y seis meses.

    La reducción en la concesión de préstamos, el acceso a empleos precarios o la fiscalidad asociada a la vivienda habrían contribuido al incremento del alquiler.

    España ha pasado en una década de tener 2,4 millones de hogares viviendo de alquiler a tres millones.

    El Banco de España constata que muchos hogares viven de alquiler porque no pueden comprar vivienda.

    La proporción de la población que en 2017 residía en una vivienda que no era de su propiedad se situaba en España, de acuerdo con la Encuesta Europea de Ingresos y Condiciones de Vida Eurostat 2018 en el 22,9%.

    En el caso de España, un 14,4% de la población residía en viviendas de alquiler a precio de mercado y un 8,5% en viviendas de alquiler a precio inferior al de mercado.

    La tendencia de los tres últimos lustros en la ECV muestra un incremento gradual del peso del alquiler residencial y de las cesiones gratuitas de vivienda en los hogares españoles, desde el 19,4% en 2005 al 23,9% en 2018. El incremento de la proporción de hogares que residen en vivienda de alquiler se intensificó a partir de 2013, y se concentró en el segmento del alquiler a precio de mercado (14,8% en 2018, frente al 9,5% en 2005), mientras que se ha producido un descenso del alquiler social (2,7% en 2018, frente al 3,5% de 2005). Las cesiones gratuitas de vivienda, por su parte, han oscilado ligeramente en torno al 6,4% en los últimos. En conjunto, el número de hogares en régimen de alquiler se situaba algo por encima de los 3 millones en 2018, frente a los 2,4 millones de 2008.

    La tendencia observada desde 2004 hasta ahora, refleja un incremento proporcional de los hogares residentes en alquiler, intensificándose en 2013.

    Se observa en el gráfico, el incremento de la proporción de vivienda en alquiler, excluidas las cesiones gratuitas, entre los hogares jóvenes, y en particular entre el conjunto de hogares, aquellos cuya persona de referencia en la vivienda se sitúa entre los 30 y los 44 años, para quienes esta ratio aumentó del 19,1% en 2010 al 29,9% en 2018. Por tipología de hogar, la mayor tasa de alquiler se observa en los hogares monoparentales, con un porcentaje del 21,8% en 2018.

    El sector juvenil y el extranjero destacan por sus mayores ratios de alquiler residencial. El crecimiento de la proporción de hogares en alquiler se debe al aumento de esta ratio en los hogares cuya persona de referencia se sitúa entre los 30 y los 44 años.

    Sin embargo, en los últimos años se ha producido una disminución del peso relativo de los hogares jóvenes y de ciudadanos de origen extranjero como consecuencia tanto de los efectos de la crisis en el retraso de la edad de emancipación y en la caída de extranjeros residentes en España como de la existencia de tendencias demográficas estructurales asociadas al envejecimiento de la población.

    De acuerdo con la ECV, la proporción de hogares que residen en alquiler se sitúa por encima de la media del conjunto de España en cuatro comunidades. En concreto, en 2018, estas ratios alcanzaron el 28,3 % en Islas Baleares, el 26,3 % en Cataluña, el 23,6 % en Madrid y el 19,5 % en Canarias. Al mismo tiempo, desde la recuperación iniciada en 2013, el incremento de la proporción de alquiler residencial en Cataluña (6,9 pp), Canarias (4,8 pp), Asturias (3,2 pp), Castilla-La Mancha (3,1 pp) o la Comunidad Valenciana (3,1 pp) contrasta con las caídas en Galicia (?3,8 pp), Aragón (?3,7 pp), Extremadura (?2,2 pp) o Murcia (?2 pp).

    Las dificultades financieras complicarán el pago de las rentas, por lo que no se descarta un aumento de la morosidad. Además, muchos potenciales compradores seguirán viviendo de alquiler hasta que el entorno sea más seguro.

    ACCESO RESUMEN ANUAL

    El INE, Instituto Nacional de Estadística, ha publicado su último Índice de Precios de Vivienda (IPV) acerca del primer trimestre de 2022. En dicho estudio, se indica que la variación interanual de los costes de la vivienda libre se ha situado en un 8,5%, aumentando respecto al trimestre previo donde alcanzaba el 6,4%. Por otro lado, el coste de la vivienda nueva también se incrementa desde un 6,1% hasta un 10,1%, mientras que la vivienda de segunda mano aumenta de un 6,4% hasta un 8,2% con solo un único trimestre de diferencia en ambos casos.

    En cuanto a comunidades, Baleares con un 12% obtiene la mayor variación positiva, mientras que la más baja se ha registrado con un 6,3% en el País Vasco. En cuanto a los incrementos más significativos, se han experimentando en Cantabria con un aumento de 3,3 puntos, y en Canarias y Castilla-La Mancha, ambas con subidas de 3,1 puntos. En el lado opuesto, donde menos ha subido la variación ha sido en Asturias con 1,1 puntos, Aragón con 1,4 y Galicia con un 1,5.

    A continuación, le adjuntamos el estudio íntegro con todos los datos obtenidos del Índice de Precios de Vivienda de INE.

    La tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda aumenta más de dos puntos y se sitúa en el 8,5%

    Los precios de la vivienda suben un 2,6% respecto al trimestre anterior

    Evolución anual de los precios de vivienda

    La variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el primer trimestre de 2022 aumenta más de dos puntos y se sitúa en el 8,5%, la más alta desde el tercer trimestre de 2007.

    Por tipo de vivienda, la tasa anual de la vivienda nueva sube cuatro puntos, hasta el 10,1%.

    Por su parte, la variación de la vivienda de segunda mano alcanza el 8,2%, casi dos puntos por encima de la registrada el trimestre anterior. Esta tasa es la más elevada de este tipo de vivienda desde el segundo trimestre de 2007.

    Tasa anual del IPV
    Índice general, vivienda nueva y de segunda mano. Porcentaje

    Evolución trimestral de los precios de vivienda

    La variación trimestral del IPV general en el primer trimestre es del 2,6%.

    Tasa trimestral del IPV
    Índice general. Porcentaje

    Por tipo de vivienda, los precios de la vivienda nueva suben un 3,2% entre el primer trimestre de 2022 y el cuarto de 2021. Por su parte, los precios de la vivienda de segunda mano aumentan un 2,4%.

    Tasa trimestral del IPV por tipo de vivienda
    Vivienda nueva y de segunda mano. Porcentaje

    Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación anual

    La tasa anual del IPV en el primer trimestre de 2022 aumenta respecto al último de 2021 en todas las comunidades autónomas.

    Los mayores incrementos, de 3,3, 3,1 y 3,1 puntos, se producen en Cantabria, Canarias y Castilla-La Mancha, respectivamente.

    Por su parte, las comunidades donde menos sube la tasa anual son Principado de Asturias, Aragón y Galicia, con aumentos de 1,1, 1,4 y 1,5 puntos, respectivamente.

    Tasas anuales del IPV
    Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje

    Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación trimestral

    Los precios de la vivienda presentan tasas trimestrales positivas en el primer trimestre de 2022 en todas las comunidades autónomas.

    Las mayores subidas se producen en Canarias, Cantabria y Comunidad Foral de Navarra, con incrementos del 4,4%, 4,1% y 3,9%, respectivamente.

    Por su parte, Extremadura (0,5%), Castilla-La Mancha (1,6%) y Castilla y León (1,8%), registran las menores subidas trimestrales.

    Tasas trimestrales del IPV
    Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje

    Revisiones y actualizaciones de datos

    Los datos publicados hoy son definitivos y no están sujetos a revisiones posteriores. Todos los resultados están disponibles en INEBase.

    Índice de Precios de Vivienda. Base 2015.
    Primer trimestre de 2022

    Índice nacional: general y por tipo de vivienda

    Índice general por comunidades autónomas

    Índice por comunidades autónomas. Vivienda nueva.

    Índice por comunidades autónomas. Vivienda de segunda mano.

    El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad es de 33.423, un 4,5% más en tasa anual

    El importe medio de dichas hipotecas aumenta un 2,2% y se sitúa en 142.253 euros

    El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 33.423, un 4,5% más que en abril de 2021. El importe medio es de 142.253 euros, con un aumento del 2,2%.

    El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en abril (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 159.242 euros, un 5,1% superior al del mismo mes de 2021.

    Importe medio hipotecado sobre viviendas
    Miles de euros

    El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 6.906,6 millones de euros, un 8,1% más que en abril de 2021. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 4.754,6 millones, con un incremento anual del 6,8%.

    Hipotecas constituidas
    Abril 2022

    Hipotecas constituidas por naturaleza de la finca

    Por naturaleza de la finca, las hipotecas constituidas sobre viviendas concentran el 67,5% del capital total prestado en el mes de abril.

    Distribución del capital prestado para hipotecas inscritas según naturaleza de la finca
    Abril 2022. Porcentaje

    Evolución mensual de las hipotecas constituidas sobre viviendas

    Para contribuir al análisis e interpretación de los datos, el gráfico siguiente muestra la variación del número de hipotecas sobre viviendas entre los meses de marzo y abril en los cinco últimos años. En 2022 la tasa mensual es del -22,9%.

    Evolución de la tasa mensual del número de hipotecas sobre viviendas
    Variación mes de abril sobre marzo del mismo año. Porcentaje

    Respecto al capital prestado en hipotecas sobre viviendas, la tasa mensual del año 2022 es del -24,8%.

    Evolución de la tasa mensual del capital prestado en hipotecas sobre viviendas
    Variación mes de abril sobre marzo del mismo año. Porcentaje

    Tipo de interés de las hipotecas

    Para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en abril, el tipo de interés medio al inicio es del 2,69% y el plazo medio de 24 años. El 28,4% de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 71,6% a tipo fijo.

    El tipo de interés medio al inicio es del 2,27% para las hipotecas a tipo variable y del 2,91% para las de tipo fijo.

    En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,52% y el plazo medio de 25 años. El 24,7% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 75,3% a tipo fijo.

    El tipo de interés medio al inicio es del 2,16% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,65% para las de tipo fijo.

    Tipo de interés medio para viviendas
    Porcentaje

    Hipotecas con cambios registrales

    El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad es de 13.034, un 40,9% menos que en abril de 2021.

    Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en abril se producen 10.803 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un descenso anual del 41,3%. Por su parte, el número de operaciones que cambian de entidad (subrogaciones al acreedor) baja un 40,3% y el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) desciende un 32,8%.

    Hipotecas con cambios registrales
    Abril 2022

    Hipotecas con cambios en sus condiciones de tipo de interés

    De las 13.034 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 25,4% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 21,8% al 50,2%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 76,9% al 45,9%.

    El Euribor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (68,7%), como después (41,1%).

    Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuye 0,6 puntos y el de las hipotecas a tipo variable baja 0,2 puntos.

    Hipotecas con cambios registrales en sus condiciones de tipo de interés
    Abril 2022

    Resultados por comunidades autónomas

    Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en abril son Andalucía (6.688), Cataluña (6.141) y Comunidad de Madrid (5.598).

    Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (1.125,7 millones de euros), Cataluña (1.043,4 millones) y Andalucía (815,7 millones).

    Las comunidades con mayores tasas de variación anuales en el capital prestado son Castilla - La Mancha (40,5%), Castilla y León (28,9%) y Aragón (27,0%).

    Hipotecas sobre viviendas por comunidades autónomas
    Abril 2022

    Las comunidades con mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas son Castilla - La Mancha (29,4%), Illes Balears (27,7%) y Aragón (16,4%).

    Por su parte, las comunidades con las menores tasas de variación anuales son Extremadura (-12,7%), Comunidad de Madrid (-9,5%) y Comunitat Valenciana (-7,1%).

    Variación anual del número de hipotecas sobre viviendas
    Abril 2022. Porcentaje

    Estadística de Hipotecas
    Abril 2022. Datos provisionales

    H.1 Hipotecas constituidas sobre fincas rústicas y urbanas
    Capital en miles de euros

    H.2 Hipotecas constituidas sobre fincas urbanas, según naturaleza de la finca
    Capital en miles de euros

    H.3 Hipotecas constituidas sobre fincas rústicas, según entidad prestamista
    Capital en miles de euros

    H.4 Hipotecas constituidas sobre fincas urbanas, según entidad prestamista
    Capital en miles de euros

    H.5 Hipotecas canceladas registralmente según naturaleza de la finca

    H.6 Hipotecas canceladas registralmente según naturaleza y entidad prestamista

    H.7 Hipotecas con cambios registrales según tipo de cambio y naturaleza de la finca

    En mayo se inscriben en los registros de la propiedad 213.034 fincas, un 14,6% más que en el mismo mes del año anterior

    El número de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) en el mes de mayo es de 213.034, lo que supone un 14,6% más que en el mismo mes de 2021. En cuanto a las compraventas de viviendas, estas incrementan un 27,7% en comparación al año anterior.

    En el caso de las compraventas de fincas registradas, el número de transmisiones es de 118.433, con un aumento anual del 20,8%.

    Fincas transmitidas inscritas en el registro de la propiedad
    En miles

    fincas-transmitidas-registro-propiedad

    Fincas transmitidas registradas según título de adquisición
    Mayo 2022

    Compraventas de viviendas inscritas en los registros de la propiedad

    El 87,0% de las compraventas registradas en mayo corresponde a fincas urbanas y el 13,0% a rústicas. En el caso de las urbanas, el 58,3% son compraventas de viviendas.

    El número de compraventas de fincas rústicas sube un 4,9% en mayo en tasa anual, y el de fincas urbanas un 23,6%. Dentro de estas últimas, las compraventas de viviendas registran un aumento anual del 27,7%.

    Compraventas de viviendas registradas por naturaleza de la finca
    Mayo 2022

    Evolución de la tasa mensual

    Para contribuir al análisis e interpretación de los datos, el gráfico siguiente muestra la variación del número de compraventas de viviendas entre los meses de abril y mayo en los cinco últimos años. En 2022 la tasa mensual es del 26,8%, lo que supone 15,7 puntos más que la del año anterior.

    Tasa mensual del número de compraventas de viviendas
    Variación mes de mayo sobre abril del mismo año. Porcentaje

    Compraventas de viviendas registradas según régimen de protección y estado

    El 92,0% de las viviendas transmitidas por compraventa en mayo son libres y el 8,0% protegidas.

    En términos anuales, el número de viviendas libres transmitidas por compraventa aumenta un 28,9% y el de protegidas un 14,8%.

    El 17,1% de las viviendas transmitidas por compraventa en mayo son nuevas y el 82,9% usadas.

    El número de operaciones sobre viviendas nuevas sube un 13,3% respecto a mayo de 2021 y el de usadas un 31,1%.

    Número de compraventas de viviendas registradas
    Mayo 2022

    Número de compraventas de viviendas registradas
    En miles

    Número de compraventas de viviendas registradas en miles

    Compraventas de viviendas registradas según transmitente y titular

    El número de compraventas realizadas entre personas físicas en el mes de mayo es de 41.350, lo que supone un 26,8% más que en el mismo mes de 2021.

    Número de compraventas de viviendas registradas según transmitente y titular
    Mayo 2022

    Número de compraventas de viviendas registradas según transmitente y titular

    Resultados por comunidades autónomas

    En el mes de mayo el número total de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad por cada 100.000 habitantes alcanza sus valores más altos en La Rioja (1.041), Aragón (862) y Castilla y León (857).

    Canarias (27,2%), La Rioja (26,5%) e Illes Balears (24,2%) registran las tasas anuales de variación más elevadas.

    Por su parte, Comunidad Foral de Navarra (?8,8%), Principado de Asturias (0,8%) y Región de Murcia (7,0%) presentan las tasas anuales más bajas.

    Atendiendo a las compraventas registradas, las comunidades con mayor número de transmisiones por cada 100.000 habitantes son Comunitat Valenciana (235), La Rioja (230) e Illes Balears (179).

    Fincas transmitidas por comunidades autónomas
    Mayo 2022

    Las comunidades autónomas que presentan los mayores incrementos anuales en el número de compraventas de viviendas en mayo son Illes Balears (68,1%), La Rioja (60,4%) y Canarias (55,6%).

    Las únicas comunidades con tasas de variación negativas son Aragón (?1,0%) y Comunidad Foral de Navarra (?0,5%).

    Variación anual del número de compraventas de viviendas por comunidades autónomas
    Mayo 2022. Porcentaje

    Variación anual de compraventas de viviendas por ccaa

    Descarga completa de la Nota de Prensa de INE Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad de mayo 2022

    Índice de Precios de Vivienda (IPV). Base 2015
    Cuarto trimestre de 2021

    La tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda aumenta más de dos puntos y se sitúa en el 6,4%

    Los precios de la vivienda suben un 1,2% respecto al trimestre anterior

    Evolución anual de los precios de vivienda

    La variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el cuarto trimestre de 2021 aumenta más de dos puntos y se sitúa en el 6,4%. Es la más alta desde el primer trimestre de 2019.

    Por tipo de vivienda, la tasa anual de la vivienda nueva sube dos puntos, hasta el 6,1%.

    Por su parte, la variación de la vivienda de segunda mano alcanza el 6,4%, más de dos puntos por encima de la registrada el trimestre anterior y la más elevada desde el cuarto trimestre de 2018.

    Tasa anual del IPV
    Índice general, vivienda nueva y de segunda mano.

    Evolución trimestral de los precios de vivienda

    La variación trimestral del IPV general en el cuarto trimestre de 2021 es del 1,2%.

    Tasa trimestral del IPV
    Índice general. Porcentaje

    Por tipo de vivienda, los precios de la vivienda nueva suben un 2,5% entre el cuarto y el tercer trimestre de 2021. Por su parte, los precios de la vivienda de segunda mano aumentan un 1,0%.

    Tasa trimestral del IPV por tipo de vivienda
    Vivienda nueva y de segunda mano. Porcentaje

    Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación anual

    La tasa anual del IPV aumenta en el cuarto trimestre de 2021 respecto al tercero en todas las comunidades autónomas.

    Los mayores incrementos se producen en Illes Balears, Cataluña y País Vasco, con una subida de 2,8 puntos en todas ellas.

    Por su parte, las comunidades donde menos sube la tasa anual son La Rioja y Región de Murcia, con aumentos de dos y tres décimas, respectivamente.

    Tasas anuales del IPV
    Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje

    Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación trimestral

    Los precios de la vivienda presentan tasas trimestrales positivas en el cuarto trimestre de 2021 en todas las comunidades autónomas.

    Las mayores subidas se producen en Extremadura, Andalucía y Comunitat Valenciana, con incrementos del 2,2%, 1,6% y 1,5%, respectivamente.

    Por su parte, Comunidad Foral de Navarra (0,3%), Canarias (0,4%) y La Rioja (0,5%), registran las menores subidas trimestrales.

    Tasas trimestrales del IPV
    Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje

    Revisiones y actualizaciones de datos

    Los datos publicados hoy son definitivos y no están sujetos a revisiones posteriores. Todos los resultados están disponibles en INEBase.

    Descarga completa del Índice de Precios de Vivienda (IPV) de cuarto trimestre de 2021

    Evolución anual de los precios de vivienda

    La variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el segundo trimestre de 2021 aumenta 2,4 puntos y se sitúa en el 3,3%, su nivel más alto desde el cuarto trimestre de 2019. Por tipo de vivienda, la tasa anual de la vivienda nueva sube casi cuatro puntos, hasta el 6,0%. Por su parte, la variación de la vivienda de segunda mano alcanza el 2,9%, más de dos puntos por encima de la registrada el trimestre anterior.

    Tasa anual del IPV

    Índice general, vivienda nueva y de segunda mano. Porcentaje

    Tasa anual del índice de precio de vivienda

    Evolución trimestral de los precios de vivienda del Índice precio vivienda segundo trimestre 2021

    La variación trimestral del IPV general en el segundo trimestre de 2021 es del 2,4%.

    Tasa trimestral del IPV

    Índice general. Porcentaje

    Tasa trimestral del índice de precio de vivienda


    Por tipo de vivienda, los precios de la vivienda nueva suben 1,3 puntos entre el segundo y el primer trimestre de 2021. Por su parte, los precios de la vivienda de segunda mano aumentan 2,7 puntos.

     

    Tasa trimestral del IPV por tipo de vivienda

    Vivienda nueva y de segunda mano. Porcentaje

    Tasa trimestral del índice de precio de vivienda por tipo de vivienda

    Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación anual del Índice precio vivienda segundo trimestre 2021

    La tasa anual del IPV en el segundo trimestre de 2021 aumenta respecto al primero en todas las comunidades autónomas.

    Los mayores incrementos se producen en Illes Balears, Canarias y Cantabria, con una subida de 4,6 puntos en las dos primeras y de 3,3 puntos en la última.

    Por su parte, las comunidades donde menos aumenta la tasa anual son Castilla y León, Aragón y La Rioja, con subidas de seis décimas en las dos primeras y de ocho décimas en la tercera.

    Tasas anuales del IPV

    Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje

    Tasas anuales del índice de precio de vivienda Comunidades

    Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación trimestral del Índice precio vivienda segundo trimestre 2021

    Los precios de la vivienda presentan tasas trimestrales positivas en el segundo trimestre de 2021 en todas las comunidades autónomas.

    Las mayores subidas se producen en Illes Balears, Extremadura y Castilla?La Mancha, con incrementos del 4,0%, 3,8% y 3,6%, respectivamente.

    Por su parte, Comunidad de Madrid (1,3%), País Vasco (1,3%) y Aragón (1,6%), registran las menores subidas trimestrales.

    Tasas trimestrales del IPV

    Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje

    Tasas trimestrales del índice de precio de vivienda Comunidades


    DESCARGUE EL INFORME COMPLETO

     

    Instituto Nacional de Estadística

    Logotio INE

    https://www.ine.es/

    Estadística de Hipotecas (H)
    Enero 2022. Datos provisionales

    El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad es de 36.185, un 29,4% más en tasa anual

    El importe medio de dichas hipotecas aumenta un 9,5% y se sitúa en 141.427 euros

    El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 36.185, un 29,4% más que en enero de 2021. El importe medio es de 141.427 euros, con un aumento del 9,5%.

    El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en enero (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 152.547 euros, un 7,5% superior al del mismo mes de 2021.

    Importe medio hipotecado sobre viviendas

    Miles de euros

    El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 7.026,8 millones de euros, un 36,9% más que en enero de 2021. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 5.117,5 millones, con un incremento anual del 41,7%.

    Hipotecas constituidas

    Enero 2022

    Hipotecas constituidas por naturaleza de la finca

    Por naturaleza de la finca, las hipotecas constituidas sobre viviendas concentran el 71,4% del capital total prestado en el mes de enero.

    Distribución del capital prestado para hipotecas inscritas según naturaleza de la finca
    Enero 2022. Porcentaje

    Evolución mensual de las hipotecas constituidas sobre viviendas

    Para contribuir al análisis e interpretación de los datos, el gráfico siguiente muestra la variación del número de hipotecas sobre viviendas entre los meses de diciembre y enero en los cinco últimos años. En 2022 la tasa mensual es del 10,0%.

    Evolución de la tasa mensual del número de hipotecas sobre viviendas
    Variación mes de enero sobre diciembre del año anterior. Porcentaje

    Respecto al capital prestado en hipotecas sobre viviendas, la tasa mensual del año 2022 es del 6,9%.

    Evolución de la tasa mensual del capital prestado en hipotecas sobre viviendas
    Variación mes de enero sobre diciembre del año anterior. Porcentaje

    Tipo de interés de las hipotecas

    Para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en enero, el tipo de interés medio al inicio es del 2,59% y el plazo medio de 23 años. El 30,8% de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 69,2% a tipo fijo.

    El tipo de interés medio al inicio es del 2,25% para las hipotecas a tipo variable y del 2,80% para las de tipo fijo.

    En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,54% y el plazo medio de 24 años. El 29,6% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 70,4% a tipo fijo.

    El tipo de interés medio al inicio es del 2,21% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,69% para las de tipo fijo.

    Tipo de interés medio para viviendas
    Porcentaje

    Hipotecas con cambios registrales

    El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad es de 14.695, un 32,1% menos que en enero de 2021.

    Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en enero se producen 12.225 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un descenso anual del 31,9%. Por su parte, el número de operaciones que cambian de entidad (subrogaciones al acreedor) baja un 40,1%, mientras que el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) desciende un 7,0%.

    Hipotecas con cambios registrales
    Enero 2022

    Hipotecas con cambios en sus condiciones de tipo de interés

    De las 14.695 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 23,0% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 20,2% al 45,2%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 79,0% al 52,1%.

    El Euribor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (71,2%), como después (48,4%).

    Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuye 0,6 puntos y el de las hipotecas a tipo variable baja 0,2 puntos.

    Hipotecas con cambios registrales en sus condiciones de tipo de interés
    Enero 2022

    Resultados por comunidades autónomas

    Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en enero son Andalucía (7.644), Comunidad de Madrid (6.063) y Cataluña (5.833).

    Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (1.268,7 millones de euros), Andalucía (976,6 millones) y Cataluña (953,5 millones).

    Las comunidades con mayores tasas de variación anuales en el capital prestado son La Rioja (75,3%), Illes Balears (71,4%) y Principado de Asturias (63,8%).

    Hipotecas sobre viviendas por comunidades autónomas
    Enero 2022

    Las comunidades con mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas son Principado de Asturias (51,7%), La Rioja (51,3%) y Comunitat Valenciana (42,6%).

    Por su parte, la única comunidad con tasa de variación anual negativa es Comunidad Foral de Navarra (-26,7%).

    Variación anual del número de hipotecas sobre viviendas
    Enero 2022. Porcentaje

    Revisiones y actualizaciones de datos

    Los datos de 2022 son provisionales y se revisarán cuando se difundan los del mismo periodo del año próximo. Es decir, cuando se publiquen los datos de enero de 2023, se difundirán los definitivos del mismo mes de 2022.

    Acceso completo al Estudio de Estadística de Hipotecas de INE en enero 2022

    En mayo, la compraventa de viviendas aumentó considerablemente un 27,7% en tasa interanual, dejando atrás la desaceleración experimentada en abril. Desde 2008, no se alcanzaba en un único mes una cifra de 60.059 compraventas.

    Tras los últimos datos obtenidos por el Instituto Nacional de Estadística, la compraventa continúa su tendencia positiva, tras situarse en cifras positivas en los últimos 15 meses.

    Debido a la inflación e incertidumbre que causaron un receso en el mes de abril, esto ha causado que la diferencia en tasa mensual sea del 26,8%, la más elevada en el mes de mayo desde 2017.

    En comparación con enero, la compraventa se ha incrementado un 24,1%, creciendo dicha operación en viviendas nuevas un 11,8% y un 27,3% en las de segunda mano.

    Fuerte impulso de la compraventa de viviendas de segunda mano

    Las viviendas nuevas siguen avanzando como en los últimos 19 meses, registrando un 13,3%. Sin embargo, el repunte de las compraventas está impulsado por las viviendas de segunda mano que han aumentado un 31,1%.

    Respecto a las viviendas libres, el 92% fueron transmitidas en el régimen de protección libre, mientras que un 8% corresponde a las protegidas.

    El INE apunta a su vez que se ha experimentado un gran incremento de las compraventas por personas físicas con un total de 41.350 operaciones, lo que supone un aumento del 26,8% respecto a 2021.

    Futuro incierto del sector inmobiliario

    Pisos.com señala que los datos de mayo prueban que mantienen la tendencia positiva del sector, cuya situación continúa mejorando gracias a la anticipación de compraventa ante la incertidumbre del futuro y al inmobiliario como valor refugio.

    Sin embargo, la nueva Ley de Vivienda, la inflación o los aumentos de los tipos de interés del Banco Central Europeo podrían causar cambios en el curso del sector.

    Descarga completa de la Nota de Prensa de INE Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad de mayo 2022 

    El tipo interés medio se situó en 2,86% y el fijo pasa a 2,96%

    El interés medio alcanza el 2,38% y  hay que remontarse mayo del 2017 para encontrar un valor superior. El l interés fijo, pasa del 2,79% al 2,96%, y  el variable  pasa del 2,38% al 2,70%. Las hipotecas a tipo fijo siguen marcando la tónica, pero van perdiendo fuelle y ahora representan un 65% del total, cuando hace un año era el 73%.

    Andalucía, Cataluña y Madrid lideran la compraventa de viviendas

    Son Andalucía, Cataluña y Madrid  , territorialmente, quienes lideran esta estadística, con cerca de 7.000 , 6.500 , y 6.000  respectivamente. La Rioja se sitúa abajo con 203 hipotecas concedidas. Se producen aumentos en 5 territorios. Destacan las caídas de Baleares (-7,3%) y Madrid (-4,7%), que contrastan con Cataluña (+6,9%). En definitiva  se aprecia mucha heterogeneidad

    El Instituto Nacional de Estadística en su último informe ha concluido que en 2037 el número de nuevos hogares incrementará en casi 3 millones. Si continúa la evolución actual, el porcentaje de hogares se incrementará en 2,73 millones, mientras que los ciudadanos residentes crecerían en 4,23 millones. En total, España contará con 21,65 millones de viviendas destinadas para 51 millones de residentes.

    Por un lado, la cifra de hogares aumentará de cara a los siguientes 15 años en un 14,5%. Este incremento será mucho más elevado en comparación al de habitantes que subirá en un 8,9%. Estos datos hacen pensar que el tamaño medio de los hogares disminuirá en los próximos años. INE señala que "esto implicaría la reducción del número de personas que viven en cada hogar. Así, el tamaño medio del hogar pasaría de los 2,48 actuales a 2,36 personas en 2037". Unos datos por debajo del número promedio de 2012, el cual se situaba en 2,57.

    El hogar prototipo de 2037 se constituirá de dos personas

    En las previsiones hasta 2037, se experimenta un gran crecimiento del porcentaje y del número de viviendas unipersonales. De esta forma, este tipo de viviendas aumentará en un 27,3% a partir de 2022. En total, habrá 6,5 millones de viviendas unipersonales que supondrá el 29,8% del total de hogares. Debido a ello, el porcentaje de personas que residan solas pasará de ser el 10,7% en 2022 de la población total a representar el 12,5% en 2037.

    Por otro lado, la familia prototipo solamente estará formada por dos personas, representando este tipo de familia un total de 7 de millones de viviendas. De esta forma, se experimentará un incremento del 22%. En 2037, este tipo de hogares representará el 32,3% del total de viviendas.

    Además, las viviendas de tres personas también experimentarán un ligero aumento del 4,3% para representar el 18,5% del total con 4 millones de hogares de estas características. En cambio, los hogares de cinco residentes o de más aumentarán un 5%, situándose en 1,16 millones de hogares y suponiendo el 5,4% del porcentaje total.

    Cabe destacar que los hogares de cuatro residentes son los únicos que sufrirán un descenso en comparación al número actual. El INE apunta a que se registrará una caída del 4,1% hasta llegar al 14,1% del total de hogares con 3,04 millones de unidades. En cambio, en la actualidad, las viviendas de 4 personas suponen el 16,8% del total de hogares.

    El tamaño medio de hogares disminuirá en toda España

    El aumento de hogares se registrará en la mayoría de las comunidades autónomas, salvo el caso de Asturias. Las Islas Baleares, Murcia y la Comunidad de Madrid serán las comunidades que experimentarán el mayor aumento de número de hogares. En el caso de Baleares, se incrementará en un 27%, mientras que en Murcia y en Madrid crecerá en un 22,6% y en un 21,8%, respectivamente.

    Cabe señalar que otras comunidades autónomas registrarán un crecimiento, pero por debajo de la media nacional que se situará en un 14,5%. De esta forma, Galicia o Extremadura solamente crecerá el porcentaje de viviendas en un 3,1% y en un 1,9%.

    Por el contrario, Asturias será la única comunidad que anote una caída en su porcentaje de viviendas, reduciéndose en un 0,8%. A pesar de esta bajada, Asturias continuará liderando en mayor número de hogares unipersonales con el 36,2% del total de viviendas unipersonales. Por detrás, Castilla y León y Extremadura con un 35,5% y un 33,4%.

    Por último, a nivel nacional sí coincidirán todas las comunidades autónomas en la caída del tamaño medio en los hogares. Extremadura, Andalucía y Castilla y León serán las comunidades que registren la mayor bajada.

    Datos del 4º Trimestre del Índice del Precio de la Vivienda del INE

    Evolución anual de los precios de vivienda

    Por tipo de vivienda, la tasa de la vivienda nueva alcanza el 5,3%, 1,3 puntos por debajo de la registrada el trimestre anterior. Por su parte, la variación anual de la vivienda de segunda mano baja un punto, hasta el 3,4%.

    Tasa anual del IPV

    Índice general, vivienda nueva y de segunda mano. Porcentaje.

    Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación anual.

     La tasa anual del IPV disminuye en 10 comunidades autónomas en el cuarto trimestre respecto al tercero, y aumenta en las siete restantes.

    Los mayores descensos se producen en País Vasco, Andalucía y Comunidad de Madrid, con bajadas de 1,9, 1,8 y 1,7 puntos, respectivamente.

    Por su parte, Castilla y León, Región de Murcia y Principado de Asturias registran los mayores incrementos en sus tasas anuales, con subidas de nueve, nueve y ocho décimas, respectivamente.

    Tasas anuales del IPV

     Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje.

    Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación trimestral.

     Los precios de la vivienda presentan tasas trimestrales positivas en 10 comunidades autónomas.

    La mayor subida se produce en Castilla y León, con un incremento de ocho décimas.

     Por su parte, País Vasco (?1,9%) y Comunidad de Madrid (?1,7%) registran las mayores bajadas trimestrales. Tasas trimestrales del IPV Índice general por comunidades y ciudades autónomas. Porcentaje.

    Con el paso del tiempo, una vivienda pierde valor, algo que perjudica al propietario, ya que si desea ponerla en venta con una antigüedad considerada, las posibilidades de venderla decaen.

    Esto hará que el dueño se sienta obligado a recudir el coste de la vivienda, aunque existe la opción de llevar a cabo reformas con el fin de revalorizar la vivienda. Si en suma con esto, se mejora la eficiencia energética y el aislamiento, aumentará la rentabilidad de la inversión. Después de las formas, un inmueble puede llegar a revalorizarse entre un 10% y 20%.

    Previamente a realizar las obras, hay que determinar un presupuesto que nos permita obtener beneficios. Dependiendo de lo que queramos o podamos gastar, realizaremos unas reformas u otras.

    Una reforma media es aquella con la que se reforma cocina, baños, se pintan las paredes y se arregla el suelo.

    Todas estas reformas y otras que podamos llevar a cabo, a continuación:

    Renovar los baños

    Dentro de los cambios que se puedan hacer en un baño, uno de los más eficientes es modificar la bañera por una ducha. Esto, además de modernizar el espacio, mejora la seguridad de este. Unido a esto, se tiene que actualizar las instalaciones de agua, así como modificar paredes, suelo y sanitarios en caso de que haya necesidad y el presupuesto lo permita.

    Actualizar y modernizas la cocina

    En el supuesto de contar con un presupuesto bajo, bastará con pintar muebles y azulejos. Si nuestro presupuesto es más elevado, podemos implantar electrodomésticos nuevos y aumentar la iluminación natural de la cocina. Un método eficiente para ganar luz natural es abriendo la cocina al salón de forma parcial o incluso total.

    Solucionar suelos y paredes recién pintadas

    De cara a la venta, tener las paredes recién pintadas y limpias dan una muy buena impresión. Dependiendo de las tendencias, se puede pintar de un color u otro, así como lograr efectos con simplemente el color. Un ejemplo de ello son los colores claros que en habitaciones oscuras genera mayor sensación de amplitud.

    A parte de las paredes, el suelo es otro elemento fundamental. En caso de estar dañado o no poder recuperarlo, una solución es implantar suelos laminados de imitación piedra, madera o cerámica o una tarima flotante sin tener que levantar y quitar el antiguo suelo.

    Simplemente con estas modificaciones, ya obtendríamos una reforma media cuyo resultado dependerá según el presupuesto. A pesar de ello, todos los espacios del inmueble se encontrarían en perfecto estado. Si aún así nos sobra más presupuestos, otras reformas y mejoras que aumentaría la revalorización de la vivienda son:

    Mejoras secundarias para impulsar el valor de la vivienda

    Facilitar el acceso a la vivienda

    Puede existir la posibilidad de que el piso esté en la tercera o cuarta planta y no cuente con un ascensor. En este caso, la instalación se puede subvencionar, aunque estas reformas tendrán que ser aprobadas por la comunidad.

    Por otro lado, siempre que se pueda, las rampas tienen que ser construidas para facilitar el acceso a la vivienda o contar con espacios amplios será también otro beneficio para incrementar el valor del inmueble.

    Instalaciones actualizadas

    Se recomienda que las instalaciones sean actualizadas, incorporando servicios de Internet, televisión o telefonía a cada una de las habitaciones del hogar.

    Aunque eso sea aconsejable, sí es obligatorio tener las instalaciones de evacuación de agua, fontanería y suministro en perfecto estado para aumentar aún más las posibilidades de venta.

    Redistribuir el inmueble

    A día de hoy, los pisos que más demanda reciben son aquellos que cuentan dos o tres dormitorios. Si estos dormitorios tienen un aseo complementario, esto impulsará la revalorización de la vivienda.

    En suma, las viviendas están siendo redistribuidas para unir en un único espacio al salón y al comedor para crear un ambiente más amplio.

    Incrementar el almacenamiento

    Esta supone la solución más práctica, ya que conseguimos incrementar el almacenamiento de la vivienda implantando, por ejemplo, armarios empotrados con gran capacidad de almacenaje.

    Modificar ventanas y puertas

    Las ventanas antiguas con vidrios simples pueden ser sustituidas por ventanas con un mejor aislamiento acústico y térmico. Esto podría disminuir el consumo de la calefacción y del aire acondicionado.

    Las puertas de paso son otro factor que llama mucho la atención. Si no nos podemos permitir cambiarlas por el presupuesto, podemos simplemente arreglarlas aportándoles un aspecto más moderno y renovado.

    Cerramiento de terraza

    Las terrazas pueden ser cerradas para ampliar el espacio de la vivienda, incrementando la utilidad de este. A pesar de obtener más espacio, cabe recordar que una superficie cerrada es hasta un 80% más cara que una terraza al aire libre.

    Durante la pandemia, el mercado de la vivienda mundial registró un gran impulso que ahora se ve frenado por la bajada de los precios de hasta dos dígitos. Una caída originada por la reducción de la demanda de bienes inmuebles. El acceso a los préstamos hipotecarios cada vez se complica más con el endurecimiento de sus condiciones y los hipotecados deben abonar tasas que constantemente incrementan los bancos.

    El incremento de los precios de las hipotecas está arrinconando tanto a propietarios como a usuarios interesados en adquirir un inmueble. Mientras que se incrementan los tipos de interés en todo el mundo y el precio de los inmuebles se reducen, los que se hipotecaron durante la pandemia por el bajo coste de los préstamos, ahora deben hacer frente al aumento del precio de la hipoteca por la actualización al alza de los tipos de interés.

    Aunque se descarta una recesión como la experimentada en la crisis de 2008, se teme que las entidades bancarias opten por una política más perjudicial que empeore la situación económica actual. Una muestra de este inicio de recisión reside en la reducción de dos dígitos en el coste de los inmuebles en mercados como el de Canadá o Australia. A pesar de querer contrarrestar la inflación y no perjudicar al consumidor, las medidas adoptadas pueden causar una gran recesión.

    El sector económico perjudicado por los precios de financiación

    Una recesión que comenzará a ser más fuerte durante 2023 y 2024 a nivel mundial. Esto a causa de los elevados aumentos de los tipos de interés cuyos efectos tardarán en aparecer.

    La subida en los precios de la financiación tiene numerosos efectos en el sector económico. Mientras que los usuarios hipotecados se ven obligados a reducir su gasto, los compradores potenciales se alejan de la compra por el incremento de la tasa de los préstamos. Todo este panorama causando a su vez una caída de los costes de la vivienda y un freno en el desarrollo de promociones de obra nueva.

    Uno de los sectores de la población más afectados por esta situación económica son las familias jóvenes. Estas familias hipotecadas nunca se han enfrentado a un incremento de los tipos, y ahora deben hacerlo cuando sus salarios se reducen a causa de la inflación.

    Todo ello por haber aprovechado el periodo de tipos de interés en números negativos o bajos que se experimentó tras la crisis financiera y se acentuó durante la pandemia. Tras pagar precios históricos, ahora tienen que pagar hipotecas muy elevadas en el momento en el que la inflación no para de subir y la recesión económica está a punto de comenzar.

    La subida de los tipos de interés y sus efectos en los mercados inmobiliarios extranjeros

    Cabe destacar que según el país, los efectos del incremento de los tipos de interés en las hipotecas son más o menos notables. En el caso de Estados Unidos, la mayor parte de la población poseen hipotecas fijo de un plazo de 30 años. Mientras tanto, en los cinco últimos años, los préstamos hipotecarios variable únicamente reflejaron el 7% de las hipotecas contratas.

    En cambio, otros países solamente existen hipotecas de tipo fijo durante un único año o préstamos variable cuyo coste oscila según el tipo de interés oficial.

    A nivel mundial, los países que cuentan con un mayor protagonismo de los préstamos de tipo variable son Canadá, Australia, Reino Unido y Nueva Zelanda. En este último caso, se experimentó un fuerte impulso del sector inmobiliario en pandemia y ahora se está registrando una importante caída. La entidad bancaria central neozelandesa ha aprobado un aumento de los tipos de interés 7 veces mayor que el establecido a finales de 2021. En noviembre de este año, registraron números récords en el precio de la vivienda, mientras que en julio el coste se redujo un 11%. Una caída que se espera que llegue al 20%.

    A pesar de este panorama, los países están controlando la caída de los costes de los inmuebles. Siguen sin experimentarse números negativos, solamente se ha ralentizado el crecimiento económico. Según apuntan los economistas y expertos, tanto los ahorros familiares como los balances se encuentran en cifras estables. En cuanto al mercado laboral, este sigue mejorando y los índices crediticios se han visto endurecidos tras la crisis de 2008. Estos datos dan la confianza al sector de que no se llegará a una oleada de desalojos por incumplimiento de cobro.

    El inicio de la recesión en los principales mercados inmobiliarios

    El Fondo Monetario Internacional apunta que la fuente de riqueza de los hogares reside en el valor de sus bienes inmuebles. A pesar de ello, si la reducción de los costes llega a perjudicar gravemente a las familias, los promotores y las entidades bancarias, la economía mundial podría verse afectada hasta el punto de llegar a una recesión.

    Hay que resaltar la actuación de algunos gobiernos que han aprobado medidas para ayudar a la población a hacer frente a la subida de intereses. Uno de ellos es el gobierno de Corea del Sur, uno de los pioneros en el incremento de los tipos. Sus legisladores han aprobado una subvención superior a los 290 millones de dólares para disminuir la proporción de familias con préstamos de tipo variable.

    Mientras tanto, en Polonia, se han duplicado las tasas mensuales a los hipotecarios mientras que los tipos también se incrementan. Esta medida llega después de que al comienzo del año, se interrumpiesen los cobros durante 8 meses a la población polaca. Esto terminó con los continuos beneficios de las entidades bancarias de la región, obligadas a guardas en provisiones más de 2.700 millones de euros.

    Por otro lado, China está en plena crisis del sector inmobiliario. Esto debido al incremento de impagos de promotores y de hipotecados que reservan los cobros de la hipoteca para inmuebles pendientes de construcción.

    Dentro de Europa, Suecia, uno de los países con los mercados más fuertes del territorio europeo, ha registrado una reducción de los costes de los inmuebles de un 8%, que puede verse incrementado hasta el 15%. El incremento de los tipos está afectando a las compañías inmobiliarios endeudas para financiar sus proyectos. Una situación que preocupa a los inversores que ven complicado la refinanciación de la deuda pendiente.

    La estabilidad se mantiene en Reino Unido y en Estados Unidos

    Si nos centramos en Reino Unido, el mercado inmobiliario también está experimentando una bajada en sus precios. El análisis realizado por Bloomberg señala que el precio de la vivienda permanece estable o se reduce en el caso de la mitad de los distritos pertenecientes a la ciudad de Londres. A pesar de ello, la entidad HSBC apunta que el país se encuentre en el punto álgido de una recesión. Una recesión que causará una caída del 20% de la demanda de viviendas en 2023.

    Para ese año, casi 2 millones de hipotecados británicos tendrán que renovar su hipoteca. Aquellos que sufrirán más las consecuencias serán los compradores primerizos. Estos compraron viviendas en verano de 2020, cuando los costes aumentaron debido a una exención fiscal del tributo de timbre. Una exención planteada para impulsar al sector inmobiliario. Los expertos señalan que "aquellos que solo se fijaron en el corto plazo se enfrentan ahora a reembolsos significativamente más altos en un momento en que los salarios reales están cayendo a un ritmo récord y el costo de vida se está disparando".

    Volviendo al caso de Estados Unidos, la entidad estadounidense Goldman Sachs apunta que en el país americano los costes se mantendrán estables en 2023. Esto a pesar de que se hayan registrado caídas en algunos estados. Los propietarios están reduciendo el precio de la vivienda en aquellas áreas donde en la pandemia, los costes se dispararon a causa de la gran llegada de teletrabajadores.

    Aunque la población de Estados Unidos confía en los préstamos de tipo fijo, debido al incremento de los tipos, los consumidores se ven obligados a recurrir a hipotecas variable con una flexibilidad mejor. La compañía Zillow Group apunta a que la contratación de préstamos hipotecarios de tipo variable ha alcanzado números máximos de los últimos 15 años.

    Crisis inmobiliaria en Australia y Canadá

    En el caso de Canadá y Australia, ya alertan de que se producirá una crisis notable. Un anticipo de ello es la contratación de los préstamos variable que ha supuesto el 60% del total de hipotecas en Canadá.

    Mientras tanto, en Australia se registra la mayor caída de los precios de los inmuebles de los últimos 40 años. Aunque las familias están haciendo frente a la subida de los tipos, en 2023 se manifestarán los efectos de tal subida. Nos encontraremos con miles de millones en hipotecas con tipos mínimos. En el caso australiano, la duración de dichos préstamos oscila entre los dos y los tres años.

    Para ello, los empresarios consideran necesario planificar con antelación la fase de remontada económica, que empezará cuando acabe el estado de alarma y la actividad pueda volver a la normalidad.

    "Debemos pensar en la deseada fase de recuperación, que será más rápida y enérgica cuanto menos se haya deteriorado la actividad productiva, más empresas sigan operando y menos trabajadores hayan perdido sus empleos", añade el Círculo de Empresarios.

    El documento habla de una crisis intensa de una duración indeterminada por lo que se pide asegurar el buen funcionamiento de las medidas que ya se han puesto en marcha y más ayudas que preserven los puestos de trabajo.

    "Los colectivos más vulnerables necesitan el apoyo del Estado a través de medidas sociales que, aunque con cierto retraso, ya se están poniendo en práctica. Pero también las empresas, especialmente de los sectores más afectados, necesitan ayudas y disponibilidad de financiación y flexibilidad para mantener sus plantillas y superar así esta etapa tan difícil sin echar el cierre ni destruir empleo", aclara el comunicado. Además, los empresarios insisten en la necesidad de que la Administración garantice la efectividad de las medidas que ha aprobado a lo largo de las últimas semanas. Por ejemplo, de los 100.000 millones de euros en avales públicos  para que las pymes y los autónomos puedan pedir créditos al ICO respaldados por el Estado.

    De dicho importe ya se han activado los primeros 20.000 millones de euros, aunque hay sobredemanda por parte del tejido empresarial. Por eso, reclaman una gestión ágil de las solicitudes.

    Hay mucha preocupación por parte de algunos sectores como el comercio poniendo de manifiesto que no pueden afrontar los gastos corrientes del día a día y que se están viendo abocados a cerrar, además de otros sectores cómo el turismo y la construcción según publica ABC.

    Necesidad de un impulso económico

    El documento considera que la estrategia de recuperación necesita un  impulso monetario y fiscal tanto de España como de la Unión Europea ampliándose el programa de compra de deuda para mantener la liquidez y la estabilidad financiera en la eurozona.

    España es uno de los países europeos que menos facilidades está dando a las empresas para pagar impuestos. Mientras potencias como Alemania y Francia están dando varios meses de margen para que todas las empresas paguen impuestos, las medidas anunciadas por el Gobierno de Pedro Sánchez están enfocadas a las pymes y establecen unos límites.

    Detrás de estas diferencias fiscales con los principales socios europeos se esconde el escaso margen que tiene España para tomar medidas debido a los desequilibrios que arrastra la economía española. Por eso, el tejido empresarial respalda una respuesta a nivel comunitario, incluso la puesta en marcha de los bautizados ?coronabonos?, un instrumento financiero que permitiría mutualizar la deuda de toda la UE.

    Sin embargo, países como Alemania, Holanda, Austria o Finlandia se oponen a la puesta en marcha de este mecanismo por lo que no parece ser una alternativa viable a corto plazo.

    El año pasado se donaron 20.020 viviendas, según el INE. Las donaciones no están exentas de tributar y el impuesto que las regula es el de Sucesiones y Donaciones, que depende de cada Comunidad Autónoma. En caso de recibir la donación de una vivienda, la norma que se aplica es la de la Autonomía donde esté ubicada la casa. Si lo que se dona es dinero en metálico para comprar un piso, la norma que aplica es la de la Autonomía en la que se encuentre la residencia habitual del donatario (donde haya estado más días en los últimos cinco años anteriores a la donación), tal y como recuerda el abogado José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

    Para calcular lo que toca pagar en impuestos al beneficiario de la donación es esencial conocer la relación de parentesco entre el donante y el donatario, así como el patrimonio preexistente del beneficiario de la donación. Y es que, por ejemplo, en la mayoría de las CC.AA. la donación entre padres e hijos está bonificada o puede beneficiarse de reducciones. De tal manera que cuanto más lejano sea el parentesco, más impuestos habrá que pagar.

    Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones está bonificado al 99% si la donación de una vivienda es de primer grado de parentesco (padres e hijos, por ejemplo).

    Otro impuesto que tendrá que pagar el hijo o familiar "premiado" con un inmueble es el Impuesto sobre plusvalía municipal. Y ello salvo que, según recuerda el abogado de Ático Jurídico, se pueda demostrar que el valor del terreno es ahora inferior al que tenía cuando lo adquirió el donante.

    Es un tributo local, con lo que es cada Ayuntamiento el que establece el impuesto aplicable (que se calcula sobre el valor catastral del suelo al que se aplica un coeficiente en función de los años en que el donante ha tenido el piso y posteriormente se aplica un tipo que, en ningún caso, puede ser superior al 30%).

    Además, el donatario también tendrá que pagar en el futuro el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), en su condición de propietario del mismo.

    Pero el donante también tendrá que hacer cuentas con el fisco. Éste tendrá que pagar el IRPF, pese a que no ha vendido el piso, sino que se lo ha regalado a un familiar.

    En cuanto al IRPF, si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante al os tipos del 19%-23%, en función del importe del beneficio obtenido.

    Pero si se genera una pérdida (porque el valor real actual del piso es inferior al valor de adquisición), entonces esta pérdida no se podrá incluir en el IRPF. No obstante, José María Salcedo recuerda que el TEAR de Valencia ha considerado que dichas pérdidas sí podrían incluirse en la declaración de IRPF, y compensarse con las ganancias obtenidas en el ejercicio, y en los cuatro siguientes. 

    Comunidad de Madrid

    La donación de una vivienda o cualquier bien está bonificada al 99% cuando el beneficiario sea descendiente (hijo, nieto?), cónyuge o ascendiente (padres, abuelos?) y adoptados. Esto significa que sólo tendrá que pagar un 1% del Impuesto sobre Donaciones.

    Veámoslo con un ejemplo: Un padre dona a su hijo un inmueble, ubicado en la Comunidad de Madrid, cuyo valor es de 200.000 euros. El hijo, que es quién recibe la donación, tiene que liquidar el Impuesto sobre Donaciones. Realizados los cálculos oportunos, le saldría una cuota tributaria de 31.621,21 euros y aplicándose la bonificación que tiene regulada la Comunidad de Madrid desde el 01/01/2006 solo pagaría 316,21 euros (el 1% de 31.621,21 euros).

    Para las donaciones que se han producido desde el pasado 1 de enero de 2019 entre tíos y sobrinos (colaterales de tercer grado por consanguineidad) se aplicará una bonificación del 10% del Impuesto sobre Donaciones. Y si la donación es entre hermanos, la bonificación será del 15%.

    Cataluña

    En Cataluña las donaciones a descendientes de una vivienda que sea la primera o la vivienda habitual o la donación de dinero destinado para la compra de una vivienda habitual están bonificadas hasta el 95% del valor de la vivienda o del importe donado, con una reducción máxima de 60.000 euros (este importe puede llegar a los 120.000 euros en el caso de donatarios con un nivel de discapacidad igual o superior al 65%). En el caso de la donación dineraria, la reducción se podrá aplicar a las realizadas tres meses antes a la compra de la casa.

    El donatario debe cumplir los siguientes requisitos:

    La donación debe hacerse en escritura pública donde se constate que el destino de la donación es la vivienda habitual. En el caso de dinero donado, la escritura se otorgará en el plazo máximo de un mes desde la recepción del dinero y el beneficiario no puede tener más de 36 años, salvo si tiene alguna discapacidad igual o superior al 65%. Además, la base imponible de la declaración de la renta no puede ser superiores a 36.000 euros.

    La donación de dinero no se beneficia de ninguna reducción.

    Andalucía

    En esta comunidad autónoma hay una reducción del 99% de las cantidades donadas a descendientes para la adquisición de la primera vivienda habitual. La base máxima de reducción es de 120.000 euros, para menores de 35 años. Y de 180.000 euros, para personas con discapacidad, con un grado de discapacidad igual o superior al 33%. También hay una reducción propia del 99% por la donación de vivienda habitual a descendientes con discapacidad, con una base máxima de la reducción de 180.000 euros.

    En cambio, si lo que se dona es directamente un inmueble, en lugar de dinero, entonces no hay ninguna reducción.

    Baleares

    En esta región hay dos reducciones relacionadas con la vivienda, pero incompatibles entre sí. La donación que está bonificada es la de una vivienda habitual. Así, en el supuesto de donación de un inmueble que vaya a constituir la primera vivienda habitual del donatario, verificada a favor de hijos o descendientes del donante menores de 36 años o discapacitados, con un grado de discapacidad física o sensorial igual o superior al 65% o psíquica de grado igual o superior al 33%, se aplica sobre el valor real de dicho inmueble una reducción del 57% siempre que concurran los siguientes requisitos:

    • Que el donatario acceda al pleno dominio de la vivienda.
    • Que la renta del donatario en el ejercicio anterior a la adquisición, de acuerdo con el cómputo a efectos del IRPF, no exceda de 18.000 ?.
    • Que el valor real de la vivienda no exceda de 180.000 ?.
    • Que la superficie construida de la vivienda adquirida no exceda de 120 metros cuadrados.
    • La residencia del donatario de forma efectiva en la vivienda adquirida durante tres años, como mínimo, a partir de la fecha de adquisición.

    En caso de que la donación sea dinero para la compra de una vivienda habitual de padres a hijos u otros descendientes, el donatario se beneficia de una reducción del 57% de la base imponible siempre que se den los siguientes requisitos:

    • Que la donación se formalice en escritura pública, en la que se haga constar la voluntad de que el dinero donado se destine a la adquisición de la primera vivienda del hijo o descendiente que tiene que constituir su residencia habitual.
    • Que el donatario no tenga 36 años en la fecha de formalización de la donación.
    • Que la vivienda se adquiera dentro del plazo máximo de seis meses desde la formalización de la donación.
    • Que el patrimonio preexistente del donatario no exceda de 400.000 euros en la fecha de formalización de la donación.

    La base máxima de la reducción es de 60.000 euros como norma general, aunque en el caso de que el donatario sea discapacitado se amplían a 90.000 euros.

    Extremadura

    En esta región hay dos tipos de reducciones relacionadas con la vivienda. Por un lado, hay una reducción del 99% del importe de la donación de dinero para la compra de una primera vivienda que vaya a constituir la residencia habitual del donatario: hijos y descendientes, mayores de edad o menores emancipados. El límite es de 122.000 euros. Los requisitos que hay que cumplir son los siguientes:

    Requisitos:

    • Que se formalice la donación en escritura pública.
    • Que conste de forma expresa en la escritura pública la voluntad de destinar las cantidades donadas a la adquisición de la primera vivienda habitual.
    • Que se adquiera la vivienda en el plazo de 6 meses desde la fecha de la donación.
    • Que se trate de una vivienda situada en Extremadura.
    • Que la vivienda se mantenga en el patrimonio del donatario durante los 5 años siguientes a su adquisición.
    • Para su efectiva aplicación debe solicitarse expresamente en el periodo reglamentario de presentación de la autoliquidación o declaración.

    En el caso de que se done directamente una vivienda (siempre debe ser habitual para el beneficiario), la reducción también es del 99% del valor neto de adquisición de la casa, con un límite de 122.000 euros. Y los beneficiarios vuelven a ser hijos y descendientes, mayores de edad o menores emancipados. Los requisitos que deben cumplirse son:

    • Que la vivienda esté ya construida.
    • Que conste de forma expresa en la escritura pública la voluntad de destinar el inmueble a constituir la primera vivienda habitual del donatario.
    • Que se transmita el pleno dominio.
    • Que constituya la primera vivienda habitual del donatario.
    • Que se trate de una vivienda situada en Extremadura.
    • Que la vivienda se mantenga en el patrimonio del donatario durante los 5 años siguientes a su adquisición.
    • Para su efectiva aplicación debe solicitarse expresamente en el periodo reglamentario de presentación de la autoliquidación o declaración.

    Comunidad Valenciana

    No hay bonificación en cuota, sino una reducción en la base imponible entre padres e hijos y entre abuelos y nietos, si el padre o la madre ha fallecido antes de la donación. Si se dona una vivienda de 250.000 euros, se aplica una reducción de 100.000 euros, con lo que la base imponible sería de 150.000 euros y sobre este importe se aplica el impuesto de donaciones. Si la vivienda o el dinero que se dona son inferiores a 100.000 euros no se paga el impuesto de Donaciones. Este límite de 100.000 euros es acumulativo en el plazo de 5 años.

    En caso de que los descendientes sean menores de 21 años la reducción en la base imponible es de 100.000 euros, más 8.000 euros por cada año que falte para cumplir los 21 años (con una reducción máxima de 156.000 euros).

    Eso sí, hay que cumplir los siguientes requisitos:

    • Que el donatario tenga un patrimonio previo a la donación de hasta 600.000 euros.
    • Que la donación se efectúe en documento público (o se formalice de este modo dentro del plazo de declaración).
    • Que, cuando los bienes donados consistan en metálico, se justifique en el documento público la procedencia de los bienes que el donante transmite y los medios efectivos en virtud de los cuales se produzca la entrega de lo donado.
    • Que la entrega de los importes dinerarios se realice mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades de crédito.

    En caso de que el donatario sea discapacitado, la reducción puede ser de 120.000 euros o de 240.000 euros si el grado de minusvalía es igual o superior al 65%, y con discapacidad psíquica, con un grado de minusvalía igual o superior al 33%.

    Además, hay una nueva reducción del 95%, hasta 60.000 euros, sobre donaciones en metálico a favor de mujeres víctimas de violencia de género con la finalidad de comprar una vivienda habitual situada en la Comunidad Valenciana.

    Otros requisitos:

    • Deberá adquirirse la vivienda en los 12 meses siguientes a la donación. En caso de haber varias donaciones, el plazo se computará desde la fecha de la primera donación. La reducción no se aplicará a donaciones de dinero posteriores a la compra de la vivienda, salvo en los supuestos de adquisición con precio aplazado o financiación ajena, siempre que se acredite que el importe del dinero donado se ha destinado en el mismo plazo de un año al pago del precio pendiente o a la cancelación total o parcial del crédito.
    • El donatario no podrá ser titular de otra vivienda, salvo que sea la que compartía con la persona agresora.
    • La donación deberá formalizarse en escritura pública en la que se exprese la voluntad de que el dinero donado se destine a la adquisición de la vivienda o, en su caso, al pago del precio pendiente o a la cancelación total o parcial del crédito.

    Castilla y León

    En la donación de dinero destinado a la adquisición de la primera vivienda habitual efectuada por ascendientes, adoptantes o por aquellas personas que hubieran realizado un acogimiento familiar permanente o preadoptivo, se aplicará una reducción del 99% del importe de la donación, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

    • Que el donatario tenga menos de 36 años o la consideración legal de persona con discapacidad en grado igual o superior al 65% en la fecha de la formalización de la donación.
    • Que el importe íntegro de la donación se destine a la compra de la primera vivienda habitual.
    • Que la vivienda esté situada en el territorio de la Comunidad de Castilla y León.
    • Que la adquisición de la vivienda se efectúe dentro del período de autoliquidación del impuesto correspondiente a la donación, debiendo aportar el documento en el que se formalice la compraventa. En este documento deberá hacerse constar la donación recibida y su aplicación al pago del precio de la vivienda habitual.

    2. El importe máximo de la donación con derecho a reducción será de:

    • 180.000 euros, con carácter general.
    • 250.000 euros, cuando el donatario tenga la consideración legal de persona con discapacidad en grado igual o superior al 65%.

    Castilla-La Mancha

    En esta región los contribuyentes donatarios (cónyuges, descendientes o ascendientes) pueden aplicar una bonificación del 95% de la cuota, en cualquier caso. Pero veámoslo con más detalle:

    • Declaraciones tributarias cuya base liquidable sea inferior a 120.000 euros, una bonificación del 95% de la cuota tributaria.
    • Declaraciones tributarias cuya base liquidable sea igual o superior a 120.000 euros e inferior a 240.000 euros, una bonificación del 90% de la cuota tributaria.
    • Declaraciones tributarias cuya base liquidable sea igual o superior a 240.000 euros, una bonificación del 85% de la cuota tributaria.

    Los requisitos que hay que cumplir son los siguientes:

    • La transmisión deberá formalizarse en escritura pública, en la que expresamente deberá constar el origen y situación del inmueble transmitido.
    • El inmueble deberá mantenerse en el patrimonio del adquirente durante los cinco años siguientes a la fecha de devengo del impuesto.

    También existe una bonificación del 95% cuando el donatario tenga acreditado un grado de discapacidad igual o superior al 65%. El mismo porcentaje de bonificación se aplicará a las aportaciones a patrimonios protegidos de personas con discapacidad, previstos en la Ley 41/2003.

    Murcia

    El sujeto pasivo del Impuesto de Donaciones que haya recibido por donación el pleno dominio de un inmueble radicado en la Región de Murcia que vaya a constituir su vivienda habitual, o bien una donación dineraria destinada a la adquisición o construcción de su vivienda habitual, tiene derecho a practicar una reducción del 99% sobre el valor real del inmueble o la cantidad recibida, con un límite de 150.000 euros. El exceso que pudiera producirse en el valor real del inmueble o en la donación en metálico sobre esta cuantía, tributa al tipo fijo del 7%. Pero debe cumplir los siguientes requisitos:

    • Que el donatario sea cónyuge, descendiente o adoptado y ascendientes o adoptantes.
    • Que la donación y su destino se formalicen en documento público. En el caso de la donación en metálico, en dicho documento público debe hacerse constar el origen de los fondos donados.
    • Que el donatario no disponga de otra vivienda en propiedad en el momento de formalización del documento público.
    • Que, en caso de donación dineraria, el metálico recibido se aplique a la adquisición de la vivienda en un plazo máximo de un año desde que se produjo la primera donación, o a la construcción de la misma en un plazo máximo de cuatro años desde que se produjo la primera donación.

    Si lo que se dona es un suelo para levantar una vivienda habitual, la bonificación es del 99% del valor real, hasta un límite de 50.000 euros. El exceso que pueda producirse en el valor real del solar sobre esta cuantía tributa al tipo fijo del 7%. Pero hay que cumplir los siguientes requisitos:

    • Que el beneficiario sea el cónyuge, descendientes o adoptados y ascendientes o adoptantes.
    • Que la donación suponga la adquisición del pleno dominio de la totalidad del solar. Si la donación se realizara a más de un contribuyente, cada uno de ellos puede aplicar la reducción sobre la parte proporcional adquirida del inmueble.
    • Que la donación y su destino se formalicen en documento público.
    • Que la vivienda quede construida en el plazo máximo de cuatro años desde que se otorgue el documento público de donación.
    • Que el contribuyente no disponga de otra vivienda en propiedad en el momento de la formalización del documento público de la donación.

    Canarias

    Hay una reducción en la base imponible por la donación de dinero para comprar o rehabilitar una vivienda habitual. Así, la donación de dinero a descendientes o adoptados menores de 35 años da derecho a practicar una reducción del 85%, con el límite de 24.040 euros. Si el sujeto pasivo es discapacitado, con un grado de discapacidad superior al 33%, la reducción es del 90%, y el límite de 25.242 euros. Si el grado de discapacidad supera el 65%, el porcentaje aplicable es del 95%, con el límite máximo de 26.444 euros.

    Los requisitos a cumplir son:

    • Que el donatario tenga su residencia habitual en Canarias.
    • La donación se debe formalizar en escritura pública, debiendo constar de forma expresa que el destino de la cantidad en metálico donada tiene como fin la adquisición o rehabilitación, por parte del donatario, de su vivienda habitual.
    • Que la cantidad en metálico donada se destine a la adquisición o rehabilitación de la primera vivienda habitual del donatario.
    • La adquisición de la vivienda se ha de realizar en un plazo de seis meses a contar desde el devengo del impuesto que grava la donación. Si existiesen sucesivas donaciones para un mismo fin, el plazo comienza desde el devengo de la primera donación. En los casos de construcción o rehabilitación, deben comenzarse las obras en el plazo de seis meses, sin sufrir interrupción por causa imputable al sujeto pasivo hasta su terminación, la cual debe tener lugar en cualquier caso dentro del plazo de dos años desde el inicio de las obras.
    • La permanencia de la vivienda adquirida o rehabilitada en el patrimonio del donatario como vivienda habitual un plazo mínimo de cinco años, a contar desde su adquisición o la finalización de la rehabilitación.

    La Rioja

    La donación de una vivienda destinada a primera residencia se beneficia de una deducción en la cuota, en función del valor real del inmueble. Hasta 150.253 euros de valor de inmueble la deducción es del 100%, pero de 150.253 euros a 180.304 euros la deducción es del 80%. De 180.304,01 euros a 210.354 euros la deducción es del 60%; de 210.354,01 euros a 240.405 la deducción es del 40%; de 240.405,01 euros a 270.455 euros, la deducción es del 20%, y de 270.455,01 euros a 300.500 euros, la deducción es del 10%; y para más de 300.506 euros ya no hay ningún tipo de bonificación.

    En caso de que lo que se done es dinero para comprar una vivienda habitual de padres a hijos, ambos deben tener residencia en La Rioja durante los cinco años previos a efectuar la donación. Para ello, la deducción es del 100% del impuesto.

    Aragón

    Las donaciones a favor de los hijos de dinero para la adquisición de primera vivienda habitual o de un bien inmueble para su destino como primera vivienda habitual, en alguno de los municipios de la Comunidad Autónoma de Aragón en ambos casos, otorgarán al donatario el derecho a la aplicación de una reducción del 100% de la base imponible del impuesto, conforme a las siguientes condiciones:

    1. El importe de esta reducción, haya una o varias donaciones, de uno o varios donantes, sumado al de las restantes reducciones aplicadas por el contribuyente por el concepto "Donaciones" en los últimos cinco años no podrá exceder de la cantidad de 250.000 euros. En caso contrario, se aplicará esta reducción en la cuantía correspondiente hasta alcanzar dicho límite.
    2. El patrimonio preexistente del contribuyente no podrá exceder de 100.000 euros.
    3. El inmueble adquirido o recibido deberá reunir las condiciones de vivienda habitual, fijadas por la normativa estatal vigente a 31 de diciembre de 2012 para la deducción por inversión en vivienda habitual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
    4. En caso de donación de dinero, la adquisición de la vivienda deberá haberse realizado o realizarse en el período comprendido entre los doce meses anteriores a la donación y los doce meses posteriores a la misma.
    5. La vivienda habitual adquirida o recibida mediante la donación deberá mantenerse, en tal condición, durante los cinco años posteriores a la adquisición.
    6. La autoliquidación correspondiente a la donación en la que se aplique este beneficio deberá presentarse dentro del plazo establecido para ello.

    Donaciones a favor del cónyuge y de los hijos, otorgarán al donatario el derecho a la aplicación de una reducción del 100% de la base imponible del impuesto, conforme al siguiente régimen:

    1. El importe de esta reducción, haya una o varias donaciones, de uno o varios donantes, sumado al de las restantes reducciones aplicadas por el contribuyente por el concepto "Donaciones" en los últimos cinco años, no podrá exceder de 75.000 euros. En caso contrario, se aplicará esta reducción en la cuantía correspondiente hasta alcanzar dicho límite.
    2. El patrimonio preexistente del contribuyente no podrá exceder de 100.000 euros.
    3. La autoliquidación correspondiente a la donación, en la que se aplique este beneficio, deberá presentarse dentro del plazo para el pago del impuesto en período voluntario.

    Esta reducción no podrá aplicarse cuando, en los cinco años anteriores a la fecha del devengo del impuesto, el contribuyente se hubiera practicado la bonificación a la que a continuación nos referiremos.

    Bonificación en la cuota: el cónyuge y los hijos del donante podrán aplicar una bonificación del 65% en la cuota tributaria derivada de adquisiciones lucrativas inter vivos siempre y cuando la base imponible sea igual o inferior a 500.000 euros. A efectos de calcular este límite, se tomará el valor total de las donaciones recibidas por el donatario, incluida aquella en la que se aplique esta bonificación, en los cinco años anteriores.

    Esta bonificación será incompatible con la reducción en favor del cónyuge e hijos, antes analizada, cuando se trate del mismo acto de transmisión gratuita inter vivos.

    Cantabria

    La donación de una vivienda que sea la habitual del donatario, realizada a descendientes y adoptados, está bonificada al 99% hasta los primeros 200.000 euros del valor real de la vivienda donada. Por otro lado, y para el supuesto de donación de un terreno para construir una vivienda que vaya a constituir la residencia habitual del donatario, la bonificación sobre la cuota tributaria será también del 99%, pero se aplica sobre los primeros 60.000 euros del valor real del terreno donado.

    La donación de una vivienda al cónyuge o pareja de hecho también está bonificada al 99%, hasta los primeros 200.000 euros de valor real de la casa donada.

    Si lo que se dona es dinero para comprar una vivienda por parte de descendientes, adoptados o cónyuges o pareja de hecho, estará bonificado al 99%, con el límite de 100.000 euros. Además, y en los mismos supuestos, se bonifica el 99% de la cuota tributaria, hasta los primeros 30.000 euros, en el caso de que el metálico objeto de donación se destine a la adquisición del terreno para construir una vivienda que vaya a constituir la residencia habitual del donatario.

    Asturias

    La donación de dinero para la compra de una vivienda que tenga la consideración de protegida está bonificada al 95% si es habitual para el donatario y se encuentra dentro del Principado de Asturias, con el límite de 60.000 euros (120.000 euros si el beneficiario es discapacitado). Sólo podrán disfrutar de este beneficio los donatarios descendientes del donante menores de 35 años o con discapacidad igual o superior al 65%, y debe estar formalizada en escritura pública. La vivienda debe comprarse seis meses antes del devengo del Impuesto de Donaciones. Y la casa debe permanecer en propiedad del donatario al menos cinco años.

    Galicia

    En Galicia está bonificado al 95% la donación de dinero para la compra de una vivienda habitual a favor de hijos y descendientes, siempre que se cumplan los siguientes requisitos: el donatario debe ser menor de 35 años, o mujer víctima de violencia de género. En el primer caso debe tratarse de la adquisición de su primera vivienda habitual. En el segundo, no debe ser titular de otra vivienda. El importe de la donación no debe superar los 60.000 euros. El descendiente debe comprar una vivienda en Galicia en el plazo de seis meses tras la donación.

    Navarra

    En esta región española la donación al cónyuge o pareja estable lleva un tipo reducido del 0,8%. Para el resto de parentesco, el tipo varía del 0,8% al 8%.

    Ascendientes o Descendientes en línea recta por consanguinidad, adoptantes o adoptados 

    Base Liquidable HASTA (euros)

    Cuota íntegra (euros)

    Resto Base HASTA (euros)

    Tipo de gravamen

     

     

    250.000

    0,8%

    250.000

    2.000

    250.000

    2%

    500.000

    7.000

    500.000

    3%

    1.000.000

    22.000

    800.000

    4%

    1.800.000

    54.000

    1.200.000

    6%

    3.000.000

    126.000

    Resto de base

    8%

    País Vasco

    Álava:

    En esta provincia vasca la donación de una vivienda habitual está bonificada al 95%, con el límite máximo de 212.242 euros, siempre que el beneficiario haya convivido con el donante durante los dos años anteriores a la donación.

    Vizcaya:

    En esta provincia vasca la donación de una vivienda habitual está bonificada al 95%, con el límite máximo de 212.242 euros, siempre que el beneficiario haya convivido con el donante durante los dos años anteriores a la donación. Esta reducción sólo opera hasta la cuantía establecida en el mismo.

    Guipúzcoa:

    En esta provincia vasca la donación de una vivienda habitual está bonificada al 95%, con el límite máximo de 207.112 euros, siempre que el beneficiario haya convivido con el donante durante los dos años anteriores a la donación.

    A la hora de calcular lo que hay que pagar de impuestos al percibir una donación es imprescindible conocer:

    • La relación de parentesco entre donante y donatario.
    • Y el patrimonio existente del beneficiario de la donación.

    Debido a las diferencias que hay entre unas Comunidades Autónomas y otras respecto a este impuesto.

     Por ejemplo, en la mayoría de las CC.AA. la donación entre padres e hijos está bonificada o puede beneficiarse de reducciones. De tal manera que cuanto más lejano sea el parentesco, más impuestos habrá que pagar.

    Otro impuesto que tiene que pagar el donatario es el Impuesto sobre plusvalía municipal, salvo que se pueda demostrar que el valor del terreno es ahora inferior  al que tenía cuando lo adquirió el donante. Se trata de un tributo local, por lo que cada Ayuntamiento establecerá el impuesto a aplicar.

    A esto hay que añadirle que en un futuro el donatario tendrá que pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en su condición de propietario. Si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante al los tipos del 19%-23%, en función del importe del beneficio obtenido.

    Pero si se genera una pérdida (porque el valor real actual del piso es inferior al valor de adquisición), entonces esta pérdida no se podrá incluir en el IRPF. 

    En el caso de Andalucía:

    Adquisiciones inter vivos

    Junto a las reducciones generales por adquisición de empresa individual, negocio profesional y participaciones en entidades, así como explotaciones agrarias, existen estas otras reducciones autonómicas:

    1. Mejora autonómica de la reducción por la adquisición de empresa individual, negocio profesional y participaciones en entidades. La reducción alcanzará el 99% cuando el donatario, cualquiera que sea su parentesco, viniera prestando servicios en la empresa y tuviera encomendadas tareas de gestión o dirección de la misma. También, para los casos donde no hay parentesco, se establece una reducción propia cuando se cumplan los requisitos del artículo 31.

    2. Reducción autonómica del 99% de las cantidades donadas a descendientes para la adquisición de la primera vivienda habitual.

    Base máxima de reducción:

    • 120.000, para menores de 35 años.
    • 180.000, para personas con discapacidad, con un grado de discapacidad igual o superior al 33%.

    3. Reducción propia del 99% por la donación de vivienda habitual a descendientes con discapacidad.

    Base máxima de reducción: 180.000 euros.

    4. Reducción autonómica del 99% de las cantidades donadas a parientes para la constitución o ampliación de una empresa individual o negocio profesional con domicilio en Andalucía. Base máxima de reducción: 1.000.000 euros 5. Reducción autonómica en la adquisición de explotaciones agrarias Mismos términos que mortis causa.

    https://www.juntadeandalucia.es/organismos/haciendaindustriayenergia/areas/tributos-juego/tributos/paginas/impuestos-cedidos-sucesiones.html

    Este impuesto se regula  de manera diferente según cada Comunidad Autónoma.

    En la actualidad las donaciones no están exentas de tributación y el impuesto que las regula es el de Sucesiones y Donaciones. Si se recibe una vivienda en Donación se aplica la norma de dicha comunidad en la que se encuentre el inmueble. Si lo que se dona es dinero en metálico para comprar, la norma que se aplica es la de la Comunidad Autónoma  en la que se encuentre la residencia habitual del donatario (o donde haya estado más tiempo durante los últimos cinco años).

    A la hora de calcular lo que hay que pagar de impuestos al percibir una donación es imprescindible conocer:

    • La relación de parentesco entre donante y donatario.
    • Y el patrimonio existente del beneficiario de la donación.

    Debido a las diferencias que hay entre unas Comunidades Autónomas y otras respecto a este impuesto.

     Por ejemplo, en la mayoría de las CC.AA. la donación entre padres e hijos está bonificada o puede beneficiarse de reducciones. De tal manera que cuanto más lejano sea el parentesco, más impuestos habrá que pagar.

    Otro impuesto que tiene que pagar el donatario es el Impuesto sobre plusvalía municipal, salvo que se pueda demostrar que el valor del terreno es ahora inferior  al que tenía cuando lo adquirió el donante. Se trata de un tributo local, por lo que cada Ayuntamiento establecerá el impuesto a aplicar.

    A esto hay que añadirle que en un futuro el donatario tendrá que pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en su condición de propietario. Si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante al los tipos del 19%-23%, en función del importe del beneficio obtenido.

    Pero si se genera una pérdida (porque el valor real actual del piso es inferior al valor de adquisición), entonces esta pérdida no se podrá incluir en el IRPF. 

    En el caso de Andalucía:

    Adquisiciones inter vivos

    Junto a las reducciones generales por adquisición de empresa individual, negocio profesional y participaciones en entidades, así como explotaciones agrarias, existen estas otras reducciones autonómicas:

    1. Mejora autonómica de la reducción por la adquisición de empresa individual, negocio profesional y participaciones en entidades. La reducción alcanzará el 99% cuando el donatario, cualquiera que sea su parentesco, viniera prestando servicios en la empresa y tuviera encomendadas tareas de gestión o dirección de la misma. También, para los casos donde no hay parentesco, se establece una reducción propia cuando se cumplan los requisitos del artículo 31.

    2. Reducción autonómica del 99% de las cantidades donadas a descendientes para la adquisición de la primera vivienda habitual.

    Base máxima de reducción:

    • 120.000, para menores de 35 años.
    • 180.000, para personas con discapacidad, con un grado de discapacidad igual o superior al 33%.

    3. Reducción propia del 99% por la donación de vivienda habitual a descendientes con discapacidad.

    Base máxima de reducción: 180.000 euros.

    4. Reducción autonómica del 99% de las cantidades donadas a parientes para la constitución o ampliación de una empresa individual o negocio profesional con domicilio en Andalucía. Base máxima de reducción: 1.000.000 euros 5. Reducción autonómica en la adquisición de explotaciones agrarias Mismos términos que mortis causa

    Dentro de los tributos que son de la titularidad de los ayuntamientos, se encuentra el ICIO, el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. Así se estipula en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales regulada por el Real Decreto Legislativo 2/2004.

    El ICIO es un tributo indirecto y no periódico. Esto conlleva que grava cualquier obra, construcción o instalación que se lleve a cabo en una vivienda y que requiera la adquisición de una licencia urbanística o de obras.

    Este impuesto está destinado a aquellos usuarios que piden las correspondientes licencias, lleven a cabo obras en su inmueble o notifiquen tales acciones en el Ayuntamiento de su municipio o sus sustitutos. A pesar de ello, hay numerosas cuestiones acerca del cálculo del tributo y de quiénes deben abonarlo.

    Responsable del cobro del impuesto

    El responsable de abonar la cuantía del ICIO es el propietario de la obra o el empleado contratado para llevar a cabo la obra o el propietario del inmueble en el caso de que sea el encargado de realizar la obra, construcción e instalación. Si el responsable es el propietario de la obra, este puede solicitar el reembolso del impuesto al propietario del inmueble.

    Cálculo del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras

    El cálculo del Impuesto se realiza según la cuota, el tipo de gravamen y la base imponible. Esta última equivale al precio efectivo y real de la obra o construcción. En cuanto al tipo de gravamen, correspondería al impuesto por la normativa fiscal establecida en cada municipio, el cual no puede superar el 4%. Y, por último, la cuota es la cifra resultante de la aplicación de la base imponible al tipo de gravamen.

    Respecto al momento de cobro del tributo, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales en su artículo 102.4 estipula que "el impuesto se cobrará en el momento de iniciarse la construcción, obra o instalación, aún cuando no se haya obtenido la correspondiente licencia"

    Además, cabe destacar que esta normativa excluye al resto de tasas en el cálculo del ICIO. El artículo mencionado señala que "no forman parte de la base imponible, el IVA y demás impuestos análogos propios de regímenes especiales, las tasas, precios públicos y demás prestaciones patrimoniales de carácter público local relacionadas, en su caso, con la construcción, instalación u obra, ni tampoco los honorarios de profesionales, el beneficio empresarial del contratista ni cualquier otro concepto que no integre, estrictamente, el coste de ejecución material".

    Cantidad correspondiente a la bonificación del ICIO

    Las bonificaciones sobre el ICIO son reguladas por la normativa fiscal del ayuntamiento, institución que establece la cantidad de bonificación que considere. Para las obras que sean de utilidad municipal o de especial interés, para el impulso del empleo o para obras que conlleven sistemas eléctricos de energía solar para autoconsumo o de aprovechamiento término, las bonificaciones pueden llegar al 95%.

    En cambio, las bonificaciones serán del 50% para las obras que fomenten la creación de viviendas de protección oficial o cambien los requisitos de acceso y habitabilidad para los discapacitados.

    Iglesia y Administración Públicas, exenciones del ICIO

    Dentro de la ley LRHL, el artículo 100.2 indica que solamente hay dos exenciones obligatorias para el ICIO: una aplicable a la Iglesia Católica y otra a las Administraciones públicas.

    Cuantía diferente de tipo de gravamen en España

    Aunque sea un tributo nacional, cada ayuntamiento es responsable de establecer las condiciones y las bonificaciones que desee. Así lo dictamina la Ley Reguladora de Haciendas Locales que posee unas ordenanzas específicas para las comunidades de Madrid, Barcelona, Islas Baleares e Islas Canarias y para las ciudades autonómicas de Melilla y Ceuta.

    Si desea adquirir más información acerca del trámite de este impuesto y de otros, puede acceder a la sede electrónica correspondiente a su municipio y a su comunidad autónoma:

    • Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras en Sevilla: El porcentaje correspondiente al tipo de gravamen es de un 3%.
    • Málaga: En este caso, la cuantía de gravamen alcanza el 3,8%.
    • Valencia
    • Zaragoza: El ayuntamiento de Zaragoza estableció un 3,87% de tipo de gravamen.
    • A Coruña: En el municipio gallego, el tipo de gravamen llega al 4%.
    • Alicante: Al igual que en el anterior caso, el gravamen también se encuentra en el 4%.
    • Murcia: En el caso de Murcia, el gravamen también supone del 4%.

    Las regiones con regímenes especiales en la LRHL

    Por otro lado, los territorios con ordenanzas especiales según recoge la LRHL son las siguientes:

    • Barcelona: Al igual que en el caso de Madrid, Barcelona posee un carácter financiero específico, recogido en la LRHL.
    • Madrid
    • Islas Canarias: Los ayuntamientos de la comunidad canaria contarán con los regímenes recogidos en la normativa expuesta sin considerar los requisitos propios de la legislación de las ordenanzas fiscales canarias. Por ello, los cabildos insulares serán considerados como diputaciones provinciales.
    • Islas Baleares: De la misma forma que Canarias, a los consejos insulares baleares se les aplicarán los recursos que se aplican a las diputaciones provinciales.
    • Melilla: Obtendrá una bonificación del 50% en las tasas de los impuestos municipales que regula la LRHR. De la misma forma también se aplicará en Ceuta.
    • Ceuta

    En inmonews.es ya hemos hablado muchas veces de las landing pages, que son páginas de aterrizaje, es decir, páginas que solo tienen como función enseñar de forma sencilla y explícita un producto o servicio. Por eso, es una de las mejores formas de aumentar la conversión cuando hacemos publicidad. Pero, ¿cuál es la importancia de una Landing Page para una Ecommerce?

    Una landing page debe ser sencilla, por ello no es complicada de elaborar, ya que simplemente debemos mostrar el producto o servicio que vendamos, y explicar de la manera más sencilla posible toda la información relativa a este, pero sin excedernos con informaciones innecesarias que no aportan nada.

    Estas páginas de aterrizaje, se pueden usar durante mucho tiempo, y para ello es necesario hacerla atractiva y visualmente fácil de interpretar para el usuario y posible cliente.

    Características de una landing page

    Al tratarse de una página de aterrizaje, es una página sencilla que no dispone de menú, ya que es una página sola, a modo de folleto digital, y que solo tiene algún botón para salir de la página o para realizar la compra del producto. Como ya hemos dicho, sencillez.

    Hay que conseguir que el diseño esté orientado a realizar la compra, como por ejemplo poner el botón de compra con un tamaño considerable, y mostrar una imagen del producto o servicio que hable por sí sola, para intentar poner el menor texto posible, y este mismo texto, que también tenga un buen tamaño.

    Al ser una página tan sencilla, conseguimos que los factores de conversión sean más efectivos, ya que incitamos mucho más a la compra.

    Cuándo usar una landing page

    En el caso de una inmobiliaria, se hará una landing page para vender un servicio nuevo, o que ya existía pero al que queremos ponerlo en valor.

    Por ejemplo, si vendemos que conseguimos el 100% de la hipoteca, estaría bien hacer una página de aterrizaje en el que apareciera un banner atractivo relacionado con las hipotecas, y una frase con las letras grandes que diga "Te conseguimos el 100% de tu hipoteca", y un botón que vaya a la parte de nuestra web que hable más sobre este servicio, o directamente un botón de llamada, en el que ponga "más información" o "llámenos". Y ya está, en esta página no hace falta nada más.

    Si lo que queremos es vender una villa especial, podemos hacer lo mismo, crear una landing page en el que se muestren dos o tres fotos atractivas, y las características principales de la villa, y un botón de contacto.

    Importancia de una landing page para una tienda online

    Las landing pages y las redes sociales tienen en común una cosa, y es que son como recipientes de información, que llega antes al usuario, para redirigirlos a una venta si al usuario le interesa lo que ve.

    Todos los tipos de negocio pueden disponer de una landing page para vender, y las tiendas online quizás sean las más idóneas para vender con este método. Está demostrado, que las landing page aumentan significativamente los ingresos de las ecommerce, ya que la conversión es mayor, es decir, mayor número de usuarios llegan a nuestra web o se ponen en contacto con nosotros a través de una landing page.

    Y es fácil de entender, y es que una página normal de servicios, tiene muchos factores de distracción para el usuario, perdiendo más tiempo, e incurriendo en la pérdida de atención y posteriormente la posible compra del usuario. Sin embargo, en la landing page esto no ocurre, ya que el usuario no tiene más opción que ver la información que le damos, y aceptar o no comprar el servicio o producto.

    Aquí recae la importancia de una landing page para una ecommerce o cualquier otro tipo de negocio, sencillez, atracción, sin distracción para el usuario, y mayor factor de conversión en la compra.

    Cursos de formación Marketing Inmobiliario

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    Mindfulness hace referencia al proceso de decoración de ambientes con el fin de lograr bienestar y equilibrio entre cuerpo y mente.

    En los últimos años se ha experimentado una tendencia al alza de la tendencia mindfulness. El mindfulness es una filosofía de vida que persigue el bienestar mental de la persona a través de relajación corporal y meditación. Sin embargo, este concepto no solo afecta a nivel personal, sino que se puede llevar hasta el sector inmobiliario. Una vivienda mindfulness es una casa construida y decorada para vivir. Es decir, es un hogar destinado a vivir en él, comiendo, durmiendo, con espacio para la meditación o para permanecer solo aislado del resto de la sociedad.

    En resumen, el mindfulness es una práctica que requiere total atención y nos impulsa a conocernos a nosotros mismos y a disfrutar del presente en un momento de la historia donde la tecnología nos bombardea con continuas distracciones.

    Os adjuntamos una serie de consejos para llevar a cabo una vivienda mindfulness:

    El mindfulness nos acerca a la naturaleza

    La luminosidad del hogar es algo imprescindible para cumplir con el objetivo del mindfulness. Una vivienda a la que entra gran cantidad de luz natural, iluminando todos los espacios de la casa aporta sensación de tranquilidad y bienestar.

    En cuanto a decoración, las plantas resultan una gran fuente de bienestar, al igual que tener un mobiliario creado con materiales naturales. Por ejemplo, los muebles de madera aportan conexión con la naturaleza y calidez.

    De la misma forma que los muebles, los detalles decorativos y las telas también deben ser de materiales naturales. En cuanto a las telas, se recomienda utilizar lana, algodón o lino y en los detalles decorativos, piedra, arcilla y porcelana.

    Colores relajantes y naturales

    Los colores de la pintura deben de aportar también bienestar y relajación, siendo a la vez pintura natural.

    Algunos colores mindfulness son:

    • Blanco: Representa la pureza.
    • Azules: Simbolizan el mar y el cielo.
    • Verdes: Se asocian con la vegetación.
    • Marrones y ocres: Se relaciona con el suelo y la tierra.

    Tener una habitación dedicada al culto a uno mismo

    Reservar un espacio de la vivienda para nosotros mismos, una habitación donde se encuentre todo aquello que nos apasiona. Para ello, no se requiere muchos elementos, únicamente con un asiento cómodo y un escritorio es más que suficiente.

    Relajación

    Lo más importante es el confort. Hay que elegir muebles según su comodidad, optando por los mejores. No se debe guiar uno por la belleza del mueble para impresionar, sino un mobiliario que nos agrade y nos sea útil.

    Hay que dejar entrar a la naturaleza en nuestro hogar mindfulness

    El mindfulness es un diseño minimalista en el que se puede combinar con las decoraciones sencillas. Una casa con excesos decorativos no permitirá despejar la mente. Por ello, hay que crear espacios con mucha amplitud que nos aporte una sensación de comodidad.

    El empleo de líneas curvas en la decoración de interiores a través del mobiliario suavizan y rebajan la simetría y linealidad. Hoy en día se han convertido en tendencia y recibe el nombre de decoración bold. Presentes tanto en el mobiliario como en complementos y piezas de decoración forman el equilibrio perfecto para conseguir una decoración chic y delicada.

    La ventaja de optar por un mobiliario voluminoso y curvo que rompa con las líneas rectas y paralelas es que no necesitarás mucho más para que el espacio se identifique con la tendencia bold. Este tipo de mobiliario se recomienda en estancias donde las paredes no son paralelas así como en espacios de reducidas dimensiones ayudando a crear visualmente más amplitud.

    Dentro de las tendencias que marcan la decoración en 2022 están las relacionadas con hacer los espacios más confortables y amplios.

    Las líneas sinuosas hacen más cercanos los ambientes y tras la pandemia se buscan hacer los espacios más confortables. Vuelve el uso de las formas orgánicas y con ellas, las curvas.

    La decoración bold favorece la circulación

    Las líneas curvas en decoración son importantes. Con ellas es posible suavizar y alargar los espacios. Además, los elementos circulares favorecen el flujo de circulación por lo que no deben faltar nunca en interiorismo, aunque se usen en mayor o menos medida.

    ¿Cómo introducir líneas curvas?

    La curva es llamativa en interiorismo porque rompe con la linealidad del cubo que suelen formar los espacios: techo, paredes y suelo. La mayoría de los muebles añaden líneas rectas y paralelas. Este tipo de mobiliario se pueden emplear tanto en mesas auxiliares como butacas o asientos de menor tamaño, cojines, jarrones y lámparas ya que son elementos que dan volumen y aportan sinuosidad.

    La curva usada en su justa medida

    Da fluidez y movimiento en los espacios pero también se asocian a la libertad y a la ruptura de las reglas y de los convencionalismos. Resultan envolventes y, por tanto, generan una sensación de protección.

    Líneas curvas conectan ambientes

    Otra de las características de las líneas curvas, protagonistas de la tendencia bold, es que conectan espacios y son útiles para crear sensación de profundidad.

    Recuperar el peso de la curva

    Las paredes y techos, también se pueden redondear. Hoy la tecnología y los materiales más innovadores permiten que podamos moldear el espacio a nuestro antojo con trasdosados de pladur, panelados o textiles. Usados adecuadamente y en combinación con la iluminación, es posible lograr efectos sinuosos muy atractivos. Por supuesto, en los techos, bovedillas y abovedados se pueden remarcar con pintura con la misma idea o crear con falsos techos adornos en los que esconder tiras led con efecto sinuoso.

    Curva y calma con la decoración bold

    La curvatura es agradable al ojo humano, más relajada, crea un efecto sosegador. La decoración bold aporta detalles sutiles haciendo los espacios más acogedores y creando sensación de calma.

    ¿Cuándo es el momento de buscar a un abogado?

    En un inicio, si el alquiler ha estado gestionado por una inmobiliaria, siempre que ésta disponga de un buen equipo legal, "nos puede asesorar en ese primer momento sobre los pasos a seguir, desde intentar negociar con el inquilino, a preparar la documentación para la demanda", establece la responsable de Tiko.

    Mientras que también podrá asesorar para que los propietarios contraten un seguro de impago de cara a futuro para que no vuelvan a vivir la misma situación. Estos seguros garantizan que los propietarios cobren mes a mes independientemente de la situación del inquilino.

    Ahora bien, cuando el inquilino deja de pagar, y no muestra disposición para solucionarlo, Ana Villanueva aconseja buscar entonces un abogado que le oriente sobre los pasos a seguir. "El abogado analizará el contrato de arrendamiento actual, las comunicaciones entre propietario e inquilino (mails, whatsapps, incluso conversaciones), recabará las rentas y recibos impagados, y preparará el burofax y, en su caso, la demanda".

    Cambios con la nueva ley de la vivienda

    Para el experto inmobiliario, Eduardo Molet, la nueva ley de vivienda ha traído algo más grave que el tope de precios, que son los cambios procesales para desahucios y desalojos. "Las comunidades autónomas quizás puedan paliar algo los desastres de la ley en lo que es competencia transferida, pero en tema procesal no se puede hacer nada".

    Destaca que, al iniciar los trámites para recuperar la vivienda, habrá ocasiones en las que el propietario deberá presentar información sobre la situación de vulnerabilidad de los morosos y ocupas, y si el inquilino moroso o el ocupa es una persona que, por ejemplo, no tiene trabajo, el propietario se puede quedar sin casa durante años.

    La responsable de Tiko remarca que lo que cambia la nueva ley es que amplía la protección de los inquilinos en el caso de desahucio, especialmente cuando los inquilinos son personas vulnerables, en cuyo caso los procedimientos se pueden suspender entre 2 meses (si el propietario es persona física) y 4 meses (si el propietario es persona jurídica).

    Protección o desprotección del propietario

    Ante todo ello, el propietario se siente desprotegido. Así lo ven los expertos. "En la nueva ley de vivienda el propietario está más desprotegido si es gran tenedor (si tiene más de 5 propiedades) y el inquilino está en situación de vulnerabilidad. Si bien los organismos públicos deberían encargarse de realojar a las personas vulnerables, en la práctica los propietarios asumen la carga hasta que eso ocurra, dejando de percibir las rentas y asumiendo los gastos de mantenimiento durante meses", según la CEO Iberia y cofundadora de Tiko, Ana Villanueva.

    Molet reitera que la inseguridad jurídica es de tal magnitud, que cada vez hay menos ofertas de pisos de alquiler, más pisos vacíos, más personas vulnerables sin posibilidades de que el propietario les arriende una vivienda. En una situación así, "la sociedad española empezará a mentalizarse de la necesidad de la expropiación, que es lo que buscan con esta ley. Los propietarios eligen inquilinos solventes y rechazan a los que se encuentran en una situación próxima a vulnerabilidad".

    Según el dato preliminar se situó en el 3,3% interanual, -2,7 puntos porcentuales por debajo del dato de febrero (6,0%). El efecto base ha tenido un papel importante, ya que el encarecimiento de la energía fue especialmente acusado en 2022 durante el mes de marzo tras el inicio de la guerra de Ucrania. El propio INE apunta a que la moderación del IPC procede de los precios de la electricidad y los carburantes. La tasa subyacente, que no incluye estas partidas (ni los alimentos no elaborados), sólo se ha frenado una décima y se sitúa en un todavía excesivo 7,5% interanual. Variación interanual:
    El pequeño repunte del IPC en enero y febrero generó algunas dudas sobre la senda de moderación de los precios en España, mientras que la fuerte ralentización de marzo puede conducir a un exceso de optimismo. Cabe esperar que la desaceleración continúe, pero con altibajos (por ejemplo en abril el efecto base será ligeramente al alza) y hay que seguir estudiando los precios de los alimentos y la tasa subyacente, que muestran cierta resistencia a la baja

    Las claves para que finalice el episodio inflacionista en el que vivimos residen en que la moderación de los precios de la electricidad, el gas y los carburantes se traslade en mayor medida en las cadenas de producción y consumo y en que no se produzca una espiral precios-salarios, la cual es una de las mayores preocupaciones del Banco Central Europeo. 

    En lo que respecta a los precios de la electricidad, según los datos del Operador del Mercado Ibérico de Energía (OMIE), en el mercado mayorista los precios cayeron un -31,0% respecto al mes de febrero, si bien, estuvieron por encima del mínimo alcanzado en enero (+32%). 

    El precio medio de marzo, 92?, fue un -67,5% inferior al de un año antes (283?), que fue el máximo histórico hasta la fecha y sólo sería superado por los precios pagados en agosto (309?).

    La contención de los precios de las materias primas energéticas sigue siendo notable. En marzo, el precio medio del gas en Europa fue de 44? por MWh tras los 54? de febrero, los 117? de diciembre y el máximo de 237? en agosto. Siguen siendo precios elevados en términos históricos, pero caen un -67% interanual y se ha reducido el temor a que no se pueda cubrir la demanda de gas para el próximo invierno gracias al elevado nivel de almacenamiento en el que se encuentran los depósitos para estas fechas del año.

    El precio del petróleo continúa en niveles inferiores a los del año pasado. Las dudas sobre la evolución del ciclo ante las turbulencias financieras vividas en marzo llevaron al barril de brent hasta los 72 dólares si bien, posteriormente rebotó para acercarse a 80 dólares, un nivel más acorde con la media de lo que llevamos de 2023. Tras el inicio de la invasión de Ucrania el petróleo se encareció para acercarse a los 130 dólares por barril, de forma que la tasa interanual supera actualmente el -30%. 

    Santiago Martínez Morando, Responsable de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja

    Los precios de la vivienda en España crecían un 7,6% interanual en el tercer trimestre según los datos del INE, basados en las transacciones de viviendas que recogen los registradores de la propiedad. Se trata de un crecimiento todavía elevado a pesar de que se ha producido una pequeña moderación desde el máximo del 8,5% alcanzado en el primer trimestre. En contra de lo que venía siendo habitual, pasan a crecer más los precios de las viviendas de segunda mano (7,8% interanual) que los de las nuevas (6,8%), al haberse moderado más el incremento desde los máximos en las nuevas (10,1% en el primer trimestre) que en las usadas (8,2%). Variación interanual:

    IBERCAJA Informe Precio de la Vivienda 3 Trimestre 2022

    Los precios de la vivienda habrían subido un +51,1% desde el mínimo del ciclo, y tan sólo quedarían un -5,2% por debajo del máximo registrado en la burbuja inmobiliaria. La evolución ha sido desigual en este sentido para las viviendas nuevas y las de segunda mano. El precio de las viviendas de segunda mano habría crecido un +49,3% desde el mínimo y estaría un -15,9% por debajo del máximo de la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, los de las viviendas nuevas habrían crecido un +66,1% y ya superarían en un +12,8% el máximo del ciclo anterior. Índice con base 100 en el segundo trimestre de 2008:

    Precio Vivienda Nueva y Usada periodo  2008 al 2022

    El crecimiento es alto y generalizado por comunidades autónomas, ya que la menor expansión sería de un todavía elevado 6,1% en Galicia, y las mayores se darían en Cantabria (9,3%) las islas Baleares (8,3%) y Andalucía (8,3%).

    La serie que ofrece el MITMA, basada en precios de tasación, presenta un incremento menor: del 4,7% interanual en el tercer trimestre después de un máximo del 6,7%. Este indicador de precios se situaría en 1.740 euros por metro cuadrado, un -17,4% por debajo del máximo de 2.101 alcanzado en la burbuja inmobiliaria

    Comparativa Precio Vivienda MITMA e INE periodo  2008 al 2022

    El mercado inmobiliario se ha mostrado más sólido de lo previsto en lo que llevamos de 2022, probablemente gracias al impulso a las compraventas generado durante la pandemia por la demanda embalsada y los cambios en las preferencias de las familias hacia los hogares de mayor tamaño y espacios abiertos. Además, el exceso de ahorro generado al limitarse las posibilidades de consumo durante los confinamientos y las restricciones a la movilidad y la actividad ha sido en buena parte canalizado hacia la inversión en vivienda. Tras la revisión de las series por parte del INE, este exceso de ahorro acumulado en dos años (respecto a los dos anteriores a la pandemia) sería aún mayor de lo estimado anteriormente y alcanzaría los 138.000 Mn?: un 10,9% del PIB. A pesar de esta notable resistencia, las perspectivas son de reducción de la actividad en los próximos trimestres. Se han alcanzado cotas de compraventas que parecen superar el potencial a largo plazo, incluso teniendo en cuenta el mayor aumento del número de hogares que se ha experimentado en España en los últimos trimestres, y existen varios factores que apuntan un cambio en el ciclo. El primero es el enfriamiento de la economía tras la reactivación ligada a la reapertura de los sectores que se habían visto limitados por la pandemia y al verse cada vez más afectados los hogares por la inflación, ya que están viendo reducidos sus ingresos en términos reales, y también el valor de su patrimonio financiero e inmobiliario. El segundo factor que puede actuar como detonante en el cambio de ciclo es la subida de los tipos de interés, que dificulta el acceso a la vivienda a los hogares de menores ingresos y reduce el atractivo relativo de la inversión inmobiliaria respecto a la financiera.

    También hay que tener en cuenta que el incremento de los costes para la producción de viviendas, junto a la prudencia de los promotores, parece estar afectando a la oferta, pues el número de visados de obra nueva se ha reducido hasta 108.000 en doce meses desde 112.000. Además, el número de viviendas terminadas empieza a acusar el parón de la actividad que causó la pandemia. Estos niveles de producción de vivienda son inferiores al incremento anual del número de hogares (más de 200.000 en los últimos doce meses), lo que, una vez corregidos los excesos de viviendas sin vender de la burbuja inmobiliaria, parece apuntar a un periodo de escasez de vivienda ofertada en los próximos años. Esta circunstancia, junto a la ausencia de sobrevaloración, puede actuar como soporte para los precios de los inmuebles aunque se produzca una reducción en el número de transacciones.

    Por el contrario, la compra de vivienda es de media un 21% más barata que antes del estallido de la burbuja. Varios factores han alterado un mercado inmobiliario en el que, de media, parece más asequible comprar una vivienda que alquilarla.

    En los últimos cinco años, los precios del alquiler se han disparado por encima del 45% en Madrid y Barcelona, según informaba el Banco de España. Entre los distintos factores que menciona destacan la entrada de inversores para comprar y alquilar coincidiendo con los picos en los precios del alquiler alcanzados hasta 2017. El supervisor bancario indica que los colectivos más afectados son los jóvenes y extranjeros, que tienen bloqueado el acceso a la vivienda en propiedad.

    Únicamente en Navarra se registraron en 2018 precios ligeramente inferiores a los de hace doce años, un 0,8% más baratos según el IPC. Superan ampliamente la media los precios registrados en Cataluña (un 15,4% más caros), Cantabria (14,7%), Baleares (14,6%) y Galicia (13%).

    La vivienda en propiedad es más ?barata? un 77%

    • Actualmente el precio de la vivienda en propiedad no ha alcanzado los niveles previos a la crisis, pese a haberse registrado un importante aumento. Desde 2014 a 2018 el precio aumentó un 23%, sin embargo este sigue siendo un 21% inferior al de 2007. A pesar de todo en España sigue predominando la vivienda en propiedad frente al alquiler.
    • El porcentaje de hogares que residen en una vivienda en propiedad es del 77,1%, en el promedio de la UE 69,3% y la eurozona es del 66,1%, respectivamente. También el porcentaje supera al de las principales economías de la Unión: 51,4% en Alemania, 64,4% en Francia, 65% en Reino Unido y 72,4% en Italia.
    • Por otro lado, el informe también destaca la mejora de la accesibilidad a la vivienda en propiedad en España desde el comienzo de la crisis, pues si en 2007 era necesario destinar la renta de 13,6 años para pagar una vivienda libre, en 2018 este indicador ha caído a 9,7 años.
    • Mientras que la renta per cápita ha aumentado en esos años un 8,8%, el precio de la vivienda ha caído más de un 20%, siendo Baleares la comunidad donde más esfuerzo hay que realizar para la compra (13,3 años), seguida de Madrid (12,1) y País Vasco (11,6), frente a La Rioja (6,5 años).

    Versus el aumento de viviendas en alquiler

    • En el último documento mensual divulgado por la Fundación BBVA y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie), destacan el aumento del porcentaje de hogares que residen en viviendas de alquiler en todas las comunidades autónomas.
    • Según los datos de la Encuesta de Presupuestos Familiares del INE, desde 2007 el porcentaje de hogares que residen en vivienda en alquiler se ha incrementado en 4 puntos porcentuales, hasta situarse en el 18% en 2018 (16,8% en el caso de alquiler a precio de mercado).
    • A nivel regional, estas diferencias alcanzan casi 17 puntos de diferencia, entre las comunidades con mayor peso del alquiler Canarias (27,8%), Baleares (27,7%), Cataluña (24,9%) y Madrid (23,3%) y aquellas donde esta opción tiene menor incidencia, como Extremadura y Castilla-La Mancha (10,9% ambas) y Cantabria y País Vasco (11,6% ambas).
    • El informe destaca cómo España destaca en el contexto europeo por presentar un mayor porcentaje de hogares que residen en viviendas en propiedad, un 77,1%, frente al 69,3% del promedio de la Unión Europea y del 66,1% de la eurozona.
    • Según los datos de Eurostat a partir de la Encuesta de Condiciones de Vida, referidos a 2017, el porcentaje de viviendas en alquiler a precio de mercado era del 14,4% (22,9% si se tiene en cuenta alquilar a precio por debajo de mercado y cesión gratuita), 9,2 puntos por debajo del de la Eurozona, donde Alemania y Dinamarca rozan el 40%.
    •  La proporción de hogares que destinan el 40% de su renta disponible a la vivienda alcanza el 43%, mientras que en la UE esta tasa de asequibilidad se queda en el 28%. En el caso de vivienda en alquiler a precio reducido o cedida, la tasa es menor en España (10,6%) frente al 13,6% de la UE.

      Fuentes: https://www.fbbva.es/noticias/el-porcentaje-de-hogares-que-residen-en-viviendas-de-alquiler-ha-crecido-en-todas-las-comunidades-desde-2007-pero-las-diferencias-regionales-alcanzan-los-17-puntos-porcentuales/

    Holanda se sitúa con porcentajes de vivienda social por encima del 30% frente al 1,6 % de España.

    Para la elaboración del anteproyecto de Ley Derecho Vivienda se va a tener en cuenta el informe "Think tank". Según José Carlos Cano Montejano, autor del informe manifiesta que a través de dos leyes, la ley de ocupación y vacantes de 2010 y la ley del alquiler temporal de 2016, Holanda consigue que espacios no utilizados sean reconvertidos para uso de alquiler social. De esta manera zonas portuarias deterioradas, zonas logísticas sin uso y almacenes se han rehabilitado y se han convertido en viviendas amparadas por la Ley del alquiler temporal.

    El informe considera que el "alquiler temporal" (uno o dos años), no vincula al propietario de manera "gravosa" y "permanente", lo que incentiva la salida al mercado de pisos vacíos, por lo tanto es una solución mejor que las "medidas de intervención negativas o de salvaguarda de la precariedad".

    Mientras que en Holanda se ha reducido un tercio la ocupación ilegal, en España se está incrementando. Como ejemplo de ello durante el primer semestre de 2020 las denuncias por ocupación ilegal de inmuebles se situaron en 7.450, de las que más de la mitad se registraron en Cataluña (3.611), con Andalucía en segundo lugar (1.183), seguida de la Comunidad de Madrid (657) y Canarias (566).

    Concluyendo el presidente de Europa Ciudadana pone de manifiesto que el modelo de éxito Holandés debería ser seguido y tenido en cuenta en la futura Ley de vivienda.

    Y conforme, lo que se dice conforme, no estoy.

    Como, al final, es un problema de valoración y yo podré haber sido TONTO, pero, de lo que no hay duda es que habré sido un TONTO ASESORADO, asesorado por el Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) que intervino en la operación y que se llevó su justa comisión.

    dentro del asesoramiento estaba el precio por el que se vendió el piso.

    Mi asesor ha llamado a su compañero del Departamento Legal del despacho para que nos dé su opinión. Se da unos aires?, mi asesor también es abogado pero dice que, desde que se dedica al asesoramiento fiscal, no sabe de otra cosa, así que es necesario que intervenga un especialista en derecho contractual, en contratos, vaya.

    Pues nada, su compañero me dice que para hacerse una idea y poder emitir una primera opinión necesita que le envíe el contrato de corretaje (¿eso que es? ¿una hoja de encargo que firmé?), mails que cruzase con él sobre el precio, la factura y el pago de la factura del API.

    Uff, pues a ver si tengo todo eso: la factura sí, porque era un gasto de la venta, pero el resto?

    Bueno pues sí, lo tenía todo, y se lo envié.

    En la hoja de encargo únicamente se indicaba el importe por el que quería vender de salida, pero nada de que hubiera sido asesorado en la fijación del precio. Lo que sí existían eran correos electrónicos en lo que el API me informaba de las visitas y de los motivos por los que él creía que no estaba cuajando la cosa, principalmente, que el precio era "un poco alto" y que el piso estaba muy antiguo y que necesitaba un buen dinero para una buena reforma, por lo que nos aconsejaba "reducir nuestras pretensiones económicas".

    Después de hablarlo con mi mujer, que es la que manda, habíamos convenido seguir su consejo y reducir el precio.

    Tras seis meses, fue bajar el precio un 10% y en menos de un mes, se vendió.

    Pues bien, si la Administración Tributaria señalaba que el valor de mercado era el doble del precio de venta, y mi asesor dice que, salvo prueba en contrario, las actuaciones administrativas se presumen válidas: ¿el valor de la Agencia Tributaria era el bueno? ¿la Agencia Inmobiliaria me había hecho perder dinero al aconsejarme vender por la mitad? ¿podría pedirle responsabilidad a la Agencia? ¿Cuánto me debería indemnizar la Agencia? ¿al menos los impuestos que la Agencia Tributaria me iba a hacer pagar? ¿Tendría la Agencia un seguro en condiciones?

    El abogado lo iba a estudiar. Me dice que no se me ocurra decirle nada al API hasta que lo tenga claro, y que, de todas formas, hay que esperar a que finalice la inspección, para que haya no sé qué de un "acto administrativo".

    Mientras tanto, mi asesor ya está con las alegaciones al acta de inspección y las presentará en breve.

    (Continuará)

    Colaborador:

    Santiago Picossi

    www.picossi.com

    Además, amablemente me informó de que iba a pagar los impuestos como si hubiese sido LISTO. Un 23% de la diferencia nada menos. Una pasta.

    Mi asesor me pidió ver la valoración. La lee atentamente, es una persona seria, a veces, demasiado seria.

    Son 22 páginas 22, nada menos. Aunque bueno, está la portada, el índice y 10 páginas son anexos: un plano del pueblo (google earth), un plano de la calle (google maps), otro de esos en los que no solo se ven las calles sino que también se ven los parques y las casitas, unas fotografías de google Street view de la fachada del bloque (google maps satélite), y la nota simple y el certificado catastral que ya se adjuntaron a la escritura.

    El informe en sí se queda en 10 páginas.

    Lo ha preparado y firmado una entidad de esas, de las que hacen tasaciones hipotecarias y están inscritas en el Banco de España, muy formales hasta que se descubre que hacen las valoraciones según interese a quien se las paga, normalmente, un banco.

    Pues nada, sorprendentemente, la valoración se hace en 2020 cuando la venta se hizo en 2017, hace tres años y se dice que el inmueble se visitó el 26/03/2020 a las 10.00h ¡en pleno estado de alarma!

    Mi asesor y yo dudamos de que entrasen en el piso, a mí me tendrían que haber dicho algo, ¿no? Los compradores eran de fuera, como nosotros, y en la valoración no se dice nada y no hay fotografías del interior. Me pregunto si los compradores habrán arreglado el piso pues era un piso de playa que, aunque ya tuviese unos cuantos años cuando lo vendimos y necesitase una buena reforma, nosotros no habíamos hecho nada, la verdad.

    Cinco páginas son para identificar el piso (datos catastrales y registrales que ya estaban en la escritura), describir el pueblo como viene en Wikipedia (entorno le llaman) y señalar la normativa urbanística ¿Einn?

    Pero lo realmente sorprendente es que en la propia valoración reconoce que no tienen "testigos" de 2017 y señala que "los comparables y estudio de mercado usado en la valoración de la base de datos que ? posee de valoraciones efectuadas en la zona en el momento actual y la Base de Datos con testigos de venta en torno a esta fecha" y colocan "testigos" que son anuncios de IDEALISTA y de MILANUNCIOS de ahora, de 2020. Hasta han puesto el enlace los anuncios (no se han debido vender todavía).

    Además, algunos anuncios no son ni siquiera del pueblo donde está el piso, sino de pueblos de alrededor. Luego, "homogeneizan los comparables", dicen, o lo que es lo mismo, hacen una media, aplican un descuento de actualización y ¡equilicuá, su valoración normal de mercado!

    Es decir, TONTO, QUE ERES TONTO, TONTO DEL TO, PERO NO PA UN RATO, NO, PA SIEMPRE?

    Vendiste por la mitad de lo que vale.

    Ufff, es fuerte el tema, cuando se lo diga a los de la JUNTA DE ANDALUCÍA, que me dieron un VALOR FISCAL que era la mitad del precio por el que vendí, se van a quedar a cuadros.

    Yo estaba tan contento de vender por el doble de lo que decía la Junta, y digo yo que algo tendrán que decir, ¿verdad?

    Mi asesor me mira y me dice ¿¿tienes una valoración de la Agencia Tributaria de Andalucía por la mitad del precio de venta??¡!

    (Continuará)

    Colaborador:

    Santiago Picossi

    www.picossi.com

    Oiga, que yo no he defraudado un céntimo en mi vida, que lo he declarado siempre todo, todo todito todo, que soy un simple empleado y después de 30 años trabajando lo que tengo es mi cuenta, mi plan de pensiones, mi casa y, antes, el pisito en la playa.

    No, si ya, si es lo que dicen todos?En fin, que yo en eso no me tengo que meter, que tiene usted que pagar el 23% de la diferencia entre el precio de escritura que usted declaró y el valor que dice el informe, es decir, de la ganancia patrimonial que usted debería haber tenido.

    Pero bueno, perdone, ¡que eso es una pasta que no tengo!, pero además ¿cómo voy a pagar por una plusvalía que no he tenido? ¿Pero eso cómo va a ser? Por lo que usted dice, lo que habré tenido es una pérdida puesto que no he vendido por lo que se suponía que podía vender. Pero si es que con esa cantidad adicional en impuestos y todos los gastos resulta que ni beneficio ni nada de nada.

    Sí, claro, lo que usted diga, me hace las alegaciones por escrito, tiene quince días, y ya le contestaremos.

    Vaya, que tal como salí de la oficina de la señora con un disgusto que pá qué, llamé a mi asesor fiscal y me fui a verle, y me explicó que las ganancias patrimoniales tributan por la diferencia entre los valores de adquisición y el de transmisión y que el artículo 35 de la Ley de IRPF, en el apartado 2, se dice que el valor de transmisión es "el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado".

    Bueno, pues hasta ahora, bien, ¿no? Eso es lo que hemos hecho.

    Pues no, porque hay un segundo párrafo en el apartado 2 que dice que "por importe real de la enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste".

    Ahh, pero ¿hay un valor "anormal" de mercado? Bueno, bien, vale, pero será en caso de fraude, ¿no? Si se demuestra que he sido UN LISTO y he defraudado, es decir, que he vendido por encima de lo que he puesto en la escritura, ¿verdad? La inspectora tendrá que probar que efectivamente he vendido por ese importe, ¿no?

    Pues eso es lo que tiene lógica, me dijo el asesor, pero no es lo que dice la Ley.

    ¿Me dejas ver la valoración que te ha dado la inspectora?, me preguntó.

    (Continuará)

    Colaborador:

    Santiago Picossi

    www.picossi.com

    Esto no me lo dijo mi cuñado, imitando al Richelieu de José Mota, en la cena de navidad después de preguntarme impertinente por cuanto había vendido el piso de la playa y después de negarme varias veces a contestarle, y, para que me dejase en paz, decírselo en un acto de extrema debilidad.

    Tampoco me lo dijo mi mujer cuando le comenté el precio que había acordado con el comprador; entre otras cosas, porque se encontraba en el rango alto de la horquilla que nos habíamos marcado como objetivo, con el asesoramiento del API que lleva vendiendo pisos en la zona desde hace 30 años.

    Tampoco me lo dijo mi suegra, mujer discreta donde las haya, aunque en su foro interno esté convencida de que lo soy y se lo haya dicho repetidamente a mi mujer desde que me conoció.

    Me lo ha dicho HACIENDA, es decir, la AGENCIA TRIBUTARIA, también conocida como AEAT, y en concreto, una Inspectora de Hacienda que me envió una atenta carta en la que amablemente me pedía que me pasase por su despacho para que llevase la escritura de compra y la de venta del piso de la playa y los justificantes de los gastos.

    "Claro que sí, señora, encantado de verla, Fernando Galindo, un admirador, un esclavo, un amigo, un siervo". Lo llevé todo; estaba tranquilo, la declaración la había hecho mi asesor fiscal, que me hace las declaraciones de toda la vida, muy ordenado y paciente conmigo, que me había pedido lo mismo cuando preparó la declaración y yo había tardado ni se sabe en encontrar los papeles.

    Pues nada, con otras palabras pero, vaya, la inspectora, en resumen, me dijo: vendiste por debajo del valor de mercado, regalaste el piso, so TONTACO, el valor de mercado era el doble del precio al que vendiste (lo del doble, es literal, un poco menos).

    Bueno, señora, ¿y usted qué sabe?, llevaba seis meses intentando venderlo, empecé alto pero, aun así, el precio de salida era bastante menos de lo que usted dice, pero no iba a verlo nadie, ni llamadas tenía. Lo vendí con un descuento respecto a lo que estaba pidiendo al principio, pero vaya, como cualquier vendedor que, al principio, pide el oro y el moro y luego la realidad te pone en tu sitio.

    Pues ¿qué quiere que le diga? He pedido una valoración a un "experto independiente" y me dice que el valor de mercado era el doble, y aquí lo tiene, un informe, al final lo dice: Valor normal de mercado: TONTO DEL TÓ.

    Ya, oiga, vale, pues nada, acepto pulpo por animal de compañía, ¿y a mí qué?

    ¿Qué a usted qué? Pues que va a pagar usted el IRPF como si hubiese sido LISTO.

    (Continuará)

    Colaborador:

    Santiago Picossi

    www.picossi.com

    Según datos de la Asociación Hipotecaria Española, los préstamos fijos para adquisición de vivienda con vencimiento superior a diez años se situaron en un 1,45% en abril mientras que los créditos variables se situaron en 1,40%. Es decir apenas hay diferencias entre ambos tipos préstamos.

    Desde hace unos años el sector financiero ha ido ajustando sus tasas, llegando el Euribor a bajar de manera importante hasta llegar a ser negativo por lo que se incentivó la comercialización de las hipotecas a tipo fijo que garantizan ingresos por préstamos en el medio y largo plazo y elimina el riesgo del mercado. Si en 2015, apenas el 5% de las hipotecas se contrataban a tipos fijos, en la actualidad ya son más de la mitad. De hecho, hasta marzo de este año no han sobrepasado el umbral del 50%.

    Detrás de este fenómeno se encuentran las condiciones de financiación de la política monetaria del BCE, que está propiciando un marco de precios competitivos, unido a la mayor sensibilidad del mercado hacia una subida de los tipos que estaría inclinando la balanza hacia esta modalidad.

    Durante toda la pandemia la adquisición de crédito para compra de vivienda es el único segmento de actividad del sector que se ha mantenido.

    En abril la solicitud de préstamos para la compra de inmuebles avanzó un 32% respecto al mismo mes del año anterior.

    Según datos de la AHE el tipo de interés más bajo de las hipotecas, se da en la modalidad  variable situándose en el 1,39%.

    Por su parte, la tasa se encuentra en el 1,41% para los préstamos con tipos fijos hasta el quinto año y después variable. En cuanto a los fijos hasta diez años, una tipología apenas contratada, el precio es el más elevado, llegando a rozar el 4%, una cantidad que es triple que en el resto de las operaciones.

    Por último en el 1,45% se venden los préstamos con cuotas inamovibles durante toda la existencia de la financiación con plazos de vencimiento por encima de los diez años. Estos últimos préstamos llegaron a ser el doble de caros en la salida de la anterior crisis que las hipotecas variables (más de un 5% frente a menos de un 3%). Desde entonces, su coste se ha ido reduciendo hasta igualarse.

    Gracias a este descenso de los precios, las cuotas que pagan los hipotecados de media han descendido. La AHE calcula que en el primer trimestre de 2021, cada mes la factura del crédito para la vivienda se sitúa en 561 euros, que son 65 euros menos que en el mismo periodo de 2020. Si no se tiene en cuenta el efecto de fluctuación del endeudamiento medio, en siete años la rebaja de la cuota hipotecaria asciende a unos 100 euros derivados de la caída de los tipos y el Euribor en negativo.

    Adquirir una vivienda es una decisión muy importante y una vez que se ha dado el paso, puede ocurrir que, con el tiempo, nuestras circunstancias y las necesidades del hogar cambien. Algunas personas necesitan vender su vivienda y comprar a una nueva, pero todavía no han terminado de pagar la hipoteca.

    Para estos casos, existe una solución, la hipoteca puente.

     

    ¿Qué es una hipoteca puente?

    Una hipoteca puente es un tipo de préstamo hipotecario del que disponen los bancos que consiste en unir los dos préstamos (el antiguo y el nuevo) hasta que el cliente logre vender su anterior vivienda en un plazo de entre dos y cinco años.

    De esta forma, la nueva hipoteca que se contrata cubrirá el coste de la vivienda que se va a comprar más la cuantía pendiente de devolución del préstamo de la vivienda actual, así como los costes de gestión asociados a la operación.

    La cuota a la que se hace frente durante los años previos a la venta puede ser de tres tipos:

    Cuota con carencia de capital: solo se hace frente al interés del préstamo, por lo que no se amortiza capital pendiente de devolución. Su coste es inferior al de una cuota normal.

    Cuota especial reducida: el importe de la cuota será ligeramente inferior al de las cuotas posteriores a la venta de la vivienda original, aunque la mayoría del dinero invertido irá destinado a pagar intereses.

    Cuota normal: se amortiza capital e interés a su ritmo normal.

    Con independencia del tipo de cuota elegida, una vez vendida la casa antigua, se formaliza una hipoteca convencional para el nuevo inmueble.

    La hipoteca puente permite, además, conseguir una financiación de hasta el 100 % del valor de tasación de la nueva vivienda, así como cubrir sus gastos, mientras no se sobrepase el 80 % del valor total de tasación de las dos viviendas.

    El periodo de amortización puede llegar a ser de hasta 40 años y las entidades bancarias no suelen cobrar una comisión por amortización parcial tras la venta de la primera vivienda.

     

    Ventajas e inconvenientes de las hipotecas puente.

    La principal ventaja de este tipo de hipotecas es que permite realizar las transacciones de compraventa con cierta flexibilidad. No obstante, existe una limitación de plazo para vender la antigua vivienda y las exigencias de los bancos para concederla son más elevadas que las que corresponden a una hipoteca normal. El perfil del cliente que puede acceder a ellas es aquel cliente solvente, con ingresos elevados y estables y escasas deudas.

    Durante el segundo trimestre de 2022, los requisitos y condiciones para la concesión de hipotecas para viviendas se han visto endurecidos en España. Así lo recoge el Banco de España en su encuesta sobre préstamos bancarios.

    Estas modificaciones en la oferta de créditos tienen lugar cuando incrementan los peligros por la elevada inflación y los efectos económicos de la guerra Ucrania-Rusia.

    Respecto a la demanda, se ha mantenido al alza los préstamos hipotecarios a hogares, aunque a un nivel inferior que en meses anteriores.

    Con el aumento de los costes de financiación de los bancos, se produjo un endurecimiento de los criterios de las nuevas operaciones, lo que llevó a incrementar los tipos de interés de estos créditos.

    A su vez, se ha experimentado un leve incremento de los márgenes y de las garantías necesarias. Esto causado por el aumento de los riesgos y de la reducción de la capacidad de tolerancia ante estos peligros.

    Esta situación de aumento de tipos de interés, de financiación interna y la disminución de las inversiones en activos fijos han conducido a una reducción de las solicitudes. Para los próximos tres meses, se espera que todo continúe su curso sin cambios que lleven a un contexto más positivo.

    El Banco de España ha apuntado que el endurecimiento en los requisitos para la concesión de créditos a familias se debe al deterioro del sector económico y de la solvencia de los prestatarios.

    Esto ha llevado a que las familias reduzcan la demanda de créditos, debido a su desconfianza hacia los consumidores y a un uso mayor de los ahorros destinados a financiar sus compras.

    Aumento leve de la demanda de hipotecas para viviendas

    En cuanto a los préstamos hipotecarios, estos continúan su tendencia al alza, aunque a un ritmo menor que en meses anteriores. Esto causado por la relativa positiva situación del mercado inmobiliario.

    En último lugar, la morosidad no ha tenido incidencia en la política crediticia en lo que llevamos de año. En cambio, para la próxima mitad, los bancos esperan que el nivel de morosidad podría causar un mayor endurecimiento de las condiciones y criterios para conceder los créditos solicitados.

    Las entidades financieras establecen medidas rigurosas relacionadas con la edad de los solicitantes, la solvencia y el aval a cargo de perfiles más jóvenes para conceder préstamos a perfiles senior, según indican desde el Consejo General de COAPI de España.

    La hipoteca inversa, la venta de nuda propiedad o productos financieros al margen de las entidades bancarias son otros tipos de financiación a valorar "con el asesoramiento profesional de expertos en la materia".

    El actual contexto de movilidad gracias al teletrabajo y el deseo de disponer de más espacios exteriores, ha propiciado el cambio de residencia de muchas familias. En este contexto, vivir cerca de los hijos, el deseo de residir en la localidad de nacimiento, o la elección de un destino tipo vacacional para establecer su residencia habitual o de temporada tras la jubilación son las principales causas que mueven a una persona mayor a adquirir una vivienda y endeudarse, según explica Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPI de España.

    "Aun así, la demanda de hipoteca por parte de mayores de 65 años no es frecuente pues los fondos para costear la nueva vivienda suelen proceder de otros cauces, en la mayoría de las ocasiones de la venta del inmueble anterior, con lo que no necesitan financiamiento bancario", explica Alcover. Por otro lado, las entidades financieras no ofrecen una figura específica de hipoteca que se ajuste al perfil de edades más avanzadas y, a fin de asegurarse el cobro de la deuda, acostumbran a aplicar medidas rigurosas a la hora de tramitar préstamos de este tipo. 

    En este sentido, la solvencia, garantizada generalmente a través de unos buenos y saneados ingresos, y la vinculación del préstamo a otra persona de rango de edad más joven como garantía serán algunas de las características que el banco fijará para la concesión del préstamo. Respecto al porcentaje de vivienda financiado, este también va ligado a la capacidad de pago del que lo solicita, aunque "no es nada probable que el importe concedido vaya más allá del 40 o 50% del valor de tasación", indica Alcover.

    La edad del solicitante es otro punto a tener en cuenta en la solicitud de hipotecas por parte de perfiles senior: "ninguna entidad bancaria va a conceder, en principio, un préstamo hipotecario en el cual la suma de la edad del solicitante más el del plazo de duración del crédito supere el rango de 75, cifra que en algunas firmas se reduce a 70", apunta Alcover, que añade que, para una persona de 65 años, el plazo máximo de una hipoteca serían 10 años y 5 en los casos más restrictivos.
     
    Otros tipos de financiamiento

    Según indica Alcover, existen otros tipos de financiamiento por parte de personas mayores, aunque la adecuación de cada producto dependerá de las necesidades del comprador. Una de estas posibilidades es la hipoteca inversa, un préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre una vivienda de propiedad del solicitante libre de cargas, y cuyo importe difícilmente superará el 50% de la tasación. "Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses", puntualiza Alcover.
     
    La venta de la nuda propiedad es otra vía de financiamiento mediante la cual el propietario de una vivienda vende la titularidad de su casa a un tercero, estableciendo un precio y conservando el derecho de usufructo. Esta, según señala Alcover, no es la vía más recomendable pues, aunque a efectos fiscales el cálculo del valor de cada una de las porciones está establecido por ley, dicha valoración no tiene ninguna incidencia a la hora de fijar el precio del inmueble en el libre mercado: "Quien adquiera la nuda propiedad de una vivienda, aunque ostente el derecho de ser dueño de la misma, no tendrá sin embargo el de poseer, disfrutar, ni percibir rentabilidad mientras dure el usufructo, y esto es algo que siempre va a condicionar a la baja lo que el mercado esté dispuesto a ofrecer".

    Por último, Alcover apunta a otro tipo de entidades ajenas al sector bancario que ofrecen hipotecas para personas "senior" de hasta 70 años y con un tope de duración de hasta los 85 años del prestatario, aunque a un tipo de interés más elevado. "En cualquier caso, se debe estudiar detenidamente todas las opciones y, en caso de no disponer de los conocimientos necesarios, dejarse asesorar por profesionales expertos en la materia para reducir el riesgo", concluye Alcover.

    Colaborador:


    Sin embargo el BCE está empezando a presionar a los bancos para que suban los precios porque generan poca rentabilidad y pérdidas.

    No hay que restar importancia a las advertencias de los supervisores que ponen de manifiesto la elevada competencia en el mercado bancario español y a la ralentización de la economía de nuestro país.

    Por primera vez en años las entidades bancarias están ofreciendo créditos a tipo fijo más baratos que a tipo variable.

    Los grupos financieros con las mejores condiciones a plazos de vencimiento cortos son BBVA, Openbank y Myinvestor.

    BBVA vende desde finales de agosto hipotecas con un tipo de interés TAE del 1,74%, MyInvestor  1,49% mientras que Openbank lo hace al 1,65%. Ibercaja, Abanca, Liberbank y Sabadell han bajado sus precios aunque no por encima de las tres principales entidades bancarias.

    Los bancos han incentivado la comercialización de los tipos fijosporque hasta la fecha les reportaba una mayor rentabilidad, al contar con precios más elevados, y porque a largo plazo se atisba un largo periodo de Euribor en negativo. Este indicador se encuentra en la actualidad en el -0,28% y, según el pronóstico provisional, cerrará octubre en el -031%.

    La Asociación Hipotecaria Española (AHE) refleja que la contratación a tipos fijos continúa creciendo, tras permanecer durante décadas siendo un producto de menor reclamo.

    A junio de 2019, el porcentaje del stock ligado a una tasa constante presentaba un repunte del 30%, situándose su peso en el 14,7%.

    El mercado da por hecho que el BCE no aumentará el precio oficial del dinero hasta al menos 2022, por lo que  no se estima que el Euribor vaya a entrar en terreno positivo. Y ya lleva cuatro ejercicios por debajo del 0%. Por lo tanto para financiaciones a más corto plazo diez o quince años como máximo puede salir más rentable para un cliente el tipo de interés  variable que el fijo, siempre y cuando la primera sea más barata.

    Para periodos largos, sería más conveniente contratar la modalidad de fijo, ya que se prevé que cuando el BCE deje atrás la política expansiva para impulsar la economía, no se descarta que el Euribor suba.

    Concluyendo  a día de hoy, en el mercado no se percibe una creciente remontada hasta 2025, a pesar que este indicador llegó a situarse en el 6%.

    La construcción de vivienda prefabricada está en auge y, aunque en Europa hace años que se construye mediante sistema de bloques des de residencias de estudiantes hasta hospitales, en España está cogiendo fuerza en la actualidad y ya estamos viendo, en ciudades como Barcelona, distintas promociones de vivienda asequible construidas mediante este sistema. El contenido coste económico y la rapidez de construcción está haciendo que se popularice su uso también a nivel particular, ya sea como vivienda principal o segunda residencia, y se ponga el foco en los productos bancarios destinados a financiar estas viviendas de construcción a plazos: las hipotecas de autopromoción o hipotecas autopromotor.

    "Las hipotecas de autopromoción vienen a dar salida a este tipo de construcciones que se levantan sobre suelo propio, ya sean prefabricadas o que se construirá poco a poco uno mismo, que van a encontrar limitaciones al solicitar una hipoteca tradicional para financiarla" explica Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC).

    En este sentido, para obtener financiación mediante hipoteca convencional las entidades financieras basan sus requisitos en bienes inmuebles, suponiendo que estos se situarán sobre un terreno urbanizable, contarán con un proyecto de obra visado por un colegio de arquitectos, la obra estará anclada al suelo y estará registrada correctamente en el registro de la Propiedad. "Pero las viviendas que se levantarán sobre suelo rústico, prefabricadas o que se construyen poco a poco, algunos de estos supuestos no se dan", afirma Puigdevall.

    Y es que las hipotecas autopromotor tienen ciertas ventajas para este tipo de construcciones que se construirán a plazos. "La principal diferencia entre estas hipotecas de autopromoción y las convencionales es la manera como la entidad financiera entrega el dinero al solicitante", explica Puigdevall, que añade que ésta se realiza por fases según avanza la obrafase suelo, donde se aportará el 50% de capital; fase de certificaciones, donde el banco abonará distintos pagos según requerimientos de la obra; y fase de fin de obra, donde se entregará el capital restante, que generalmente oscila entre el 10% y el 20%.

    Condiciones y requisitos

    Sobre las condiciones de acceso a este tipo de hipotecas, des de FIABCI España advierten que convencer al banco de que el proyecto es viable será clave para decidir la concesión del préstamo. "En una hipoteca tradicional, el banco cuenta con la futura vivienda como garantía para conceder el capital solicitado, pero en este tipo de construcciones esta garantía no existe", afirma Puigdevall. Para la concesión del préstamo, será indispensable contar con un proyecto visado por un colegio de arquitectos para avalar ficha construcción y un presupuesto de obra sobre el que basar el capital solicitado a la entidad financiera.

    Por lo que respecta al resto de requisitos, estos son parecidos a las hipotecas tradicionales por lo que respecta al porcentaje financiado y al plazo de devolución: máximo el 80% de la vivienda sin contar con el suelo, que debe ser de propiedad del solicitante (60% en caso de segundas residencias), y máximo 30 años. "Aunque cuenta con una particularidad", explica Puigdevall, "y es que, durante los dos primeros años, existe una carencia en la que solo se pagan los intereses del préstamo, pasando a amortizar el capital de la hipoteca una vez finalizada la construcción".

    Colaborador:

    www.fiabcispain.com

    Mercado Hipotecario

    Durante los últimos años en el mercado hipotecario han imperado los préstamos e hipotecas a tipo de interés variable, normalmente con un periodo de revisión semestral o anual.

    Actualmente, y ya desde hace algún tiempo, con la subida del euríbor que se preveía y que ya constituye una realidad, nos encontramos ante una tendencia inversa, pues comienzan a proliferar gran cantidad de hipotecas a tipo fijo.

    Nueva Regulación de Hipotecas

    Esta nueva regulación conlleva cambios en el sistema hipotecario, fundamentalmente respecto al deudor, que se puede encontrar con comisiones desconocidas o a las que no prestó el debido interés en su momento.

    Todos estamos ya acostumbrados a cláusulas suelo, comisiones de apertura, gastos hipotecarios, comisión de cancelación anticipada, etc. pero ahora, hay una nueva comisión o compensación bancaria a la que debemos prestar especial atención: la COMPENSACIÓN POR RIESGO DE TIPO DE INTERÉS.

    Esta compensación es el importe que una entidad financiera puede repercutir a un cliente deudor de un préstamo hipotecario, si éste cancela el mismo antes de la fecha de vencimiento inicialmente pactada y ello conlleva una pérdida para la entidad si se lleva a cabo la cancelación en un momento de bajada de tipos de interés.

    Esta compensación aparece regulada en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, regulación de hipotecas inversas y el seguro de dependencia.

    El régimen ahí regulado es por tanto sólo de aplicación a los préstamos hipotecarios formalizados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley, esto es, a partir del 9 de diciembre de 2007.

    Es de aplicación para dos tipos de préstamos hipotecarios:

    • Préstamos y créditos a interés fijo.
    • Préstamos a interés variable con periodo de revisión de tipo de interés superior a 12 meses.
    • Ello supone que los préstamos a interés variable con periodos de revisión igual a inferior a doce meses, no pueden conllevar compensación alguna por la posible bajada de intereses en el periodo.
    • Asimismo, la hipoteca ha de recaer sobre vivienda y el deudor ha de ser una persona física.

    Es importante tener en cuenta que la compensación por riesgo de tipo de interés y la comisión por desistimiento no son incompatibles entre sí y en una hipoteca pueden coexistir ambas. Asimismo, esta compensación se aplica en cualquier caso en que se proceda a la cancelación de la hipoteca, incluida la subrogación de ésta.

    Si su Hipoteca contiene esta cláusula

    Si nuestra hipoteca contiene esta cláusula, cabe preguntarse: ¿puede ser considerada una cláusula abusiva y por tanto nula?

    La respuesta ha de ser afirmativa puesto que esta cláusula constituye una condición general de la contratación, y por tanto, y como tal, puede ser considerada abusiva, para lo cual habrá que ver, en primer lugar, si la misma supera los controles de inclusión y transparencia, y si se da o concurre falta de información al prestatario sobre la existencia, el contenido y los efectos de dicha cláusula. Para esta determinación de abusividad es importante tener en cuenta lo siguiente:

    1º.- La existencia de información precontractual clara y precisa ofrecida a la parte prestataria sobre la existencia de esta compensación en caso de cancelación del préstamo. Para ello es preciso contar con oferta vinculante, sin que la información ofrecida por el Notario al tiempo de la formalización del préstamo supla la obligación de la entidad bancaria

    2º.- La existencia de información previa, clara y veraz sobre la existencia de esta compensación con carácter previo a la cancelación del préstamo, debiendo figurar especificada esta cantidad en la respuesta de la entidad bancaria a la solicitud de reembolso que efectúe el cliente.

    3º.- El cálculo de la pérdida de capital sufrido por la entidad bancaria debe estar fundamentada y realizados todos los cálculos necesarios para que el prestatario pueda comprender y comprobar la misma.

    4º.- El porcentaje a aplicar sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación no puede ser desproporcionado, máxime si también se ha pactado comisión por desistimiento. Para ello hay que tener en cuenta, aun con carácter orientador, los límites establecidos en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que además de una rigurosa información sobre las condiciones para el caso de reembolso anticipado, establece una serie de limitaciones que han de considerarse en cada caso concreto.

    Es una cuestión novedosa que plantea ciertas dudas de derecho, no obstante, cada vez son más los Tribunales que declaran abusivas estas cláusulas.

    Compensación por riesgo de tipo de interés en las hipotecas

    En mi opinión, en la mayor parte de las ocasiones la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés podrá ser declarada nula pues, hasta el 2019, las entidades bancarias obviaban la información previa y el total conocimiento por parte del prestatario que no era informado de la existencia de esta cláusula y/o sus consecuencias y efectos lo que ya, de por sí, determina su nulidad, siendo obligación del Banco facilitarla y demostrar que lo ha hecho. Al mismo tiempo, también ha de tenerse en cuenta la falta de reciprocidad de la cláusula en prácticamente todos los casos, pues no se suele establecer de forma simétrica para el prestatario en el caso de que se genere una ganancia de capital para la entidad.

    Ello supone un desequilibrio en las prestaciones de ambas partes que puede determinar su nulidad.

    Por tanto, si la cláusula existe en la hipoteca y teniendo en cuenta lo anterior, se ha de formular reclamación previa a la entidad bancaria en reclamación de la nulidad de la cláusula y la consiguiente restitución de la cantidad cobrada por este concepto. De no contestar o hacerlo de manera negativa, se debe valorar el acudir a la vía judicial.

    Ana Moreno Ramírez
    Abogada

    Actualmente, las empresas se ven obligadas a tener que actualizarse para adaptarse al ritmo de actualización de la digitalización. Existen agencias que todavía trabajan con el sistema tradicional, rechazando numerosas herramientas digitales.

    Esto posiblemente esté provocando que estas agencias estén perdiendo un gran número de ventas y de captaciones. Por ello, es importante conocer en qué consisten y las funciones de las herramientas digitalizadoras más importantes. 

    La tecnología aumenta la eficacia de las agencias inmobiliarias

    Los posibles clientes hoy en día acceden a Internet como la primera opción en la que encontrar ofertas tanto de venta como de alquiler o compra de viviendas. Durante este proceso de búsqueda, el usuario comienza a valorar numerosos aspectos para decantarse por una agencia. Para ello, tenemos que tener presencia en la red para que el cliente pueda visualizar nuestros servicios y nuestra agencia en Internet. Esta fórmula es lo que se denomina como Marketing Inmobiliario.

    El primer paso para poder desarrollar nuestra agencia inmobiliaria en el mundo digital es considerar a la tecnología como una herramienta facilitadora y útil que nos permitirá impulsar la eficacia del trabajo.

    El Marketing inmobiliario y sus principales bases

    Para crear o mejorar la presencia de la agencia inmobiliaria, podemos acceder a las siguientes herramientas que nos permitirá desarrollar un eficaz Marketing Inmobiliario.

    Blog inmobiliario

    A nivel mundial, Google se ha postulado como el buscador más utilizado en Internet. Por ello, todas las empresas con presencia en la red desean aparecer si no es en la primera posición, en las primeras posiciones de este buscador.

    Para poder llegar a ello, se debe cumplir un listado de requisitos pertenecientes al mundo SEO con el objetivo de aumentar el posicionamiento de la página web tanto offline como online.

    La herramienta más útil para mejorar el posicionamiento SEO es el blog inmobiliario. A través del blog, podremos publicar artículos de mayor extensión sobre nuestra agencia, las ofertas o promociones que ofrecemos, los servicios que poseemos, sobre los éxitos conseguidos, la experiencia personal de nuestros clientes o sobre eventos o reuniones que se llevarán a cabo.

    En estos artículos, es recomendable implantar elementos multimedia como fotografías, vídeos o enlaces que lleven a nuestra página web. De esta forma, aumentaremos la visibilidad y el tráfico de la empresa en Google. En suma, tener un blog inmobiliario aporta un valor añadido a nuestros clientes, ya que pueden conocer más de la empresa y de los trabajadores.

    Videoconferencias

    Esta opción es muy útil para aquellos profesionales que lleven a cabo reuniones entre ellos. Para ello, se acceden a aplicaciones como Zoom o Skype. La principal ventaja de estas es la reducción del tiempo, ya que al no requerir de presencialidad, las reuniones son bastante más cortas.

    Esta es una herramienta cada vez más habitual dentro de las agencias inmobiliarias.

    Paseos virtuales 360º

    Tras el estallido de la pandemia, los paseos virtuales han ido cobrando cada vez más importancia, siendo una de las herramientas digitales más demandadas.

    Los CRM inmobiliarios como InmoPC nos permiten poder tomar fotografías en 360º para posteriormente generarlas.

    El usuario aprecia positivamente la experiencia aportada, pero también es un factor positivo para los dueños de los inmuebles como para los agentes inmobiliarios, debido a que no tienen la necesidad de desplazarse.

    En suma, el cliente, al haber visitado de forma online las diferentes viviendas que más se ajustaban a sus necesidades, solo acudirá presencialmente a aquellos inmuebles que de verdad les interese, ya que han logrado formar una imagen muy cercana a la realidad. 

    Home staging

    Esta nueva técnica procedente de Estados Unidos hace referencia a la decoración de una vivienda con un estilo neutral, sobre todo en el mundo virtual.

    De esta forma, se logra que la vivienda no posea ninguna identificación decorativa personal para que los clientes puedan imaginarse viviendo dentro de ella sin ninguna distracción visual.

    De una forma más clara, el procedimiento del Home Staging es similar al que realizamos cuando mostramos el antes y después de una vivienda en fotografías. Con el Home Staging, a pesar de que el estado actual del inmueble sea el "antes", al cliente le creamos una imagen visual de lo que sería el "después" de su futura vivienda.

    Firma digital

    La firma digital se ha convertido en uno de los servicios que las empresas inmobiliarias facilitan. En la firma de documentos, se requiere la presencia de las dos partes de un contrato. La incapacidad de alguno de ellos dos para acudir ha impulsado la utilidad de la firma digital. Esta posee la misma validez que una firma presencial sin necesidad de que se desplazasen ambas partes.

    Campañas de pago

    Como alternativa al marketing tradicional, han surgido las campañas de pago. Al igual que anteriormente una empresa se anunciaba a través de una revista, un periódico o en una radio, hoy en día las campañas de pago se han traspasado a Internet con herramientas como Google Ads Facebook Ads.

    Según el objetivo que persigamos a través de nuestra campaña publicitaria, estas herramientas ofrecen diferentes medios con el que podemos dar a conocer nuestra agencia inmobiliaria.

    Chatbots

    Los chatbots consisten en chat despegables que podemos incluir dentro de la web de la agencia inmobiliaria con el que ofrecemos la posibilidad al cliente de interactuar con nosotros. El usuario que visita nuestra web puede aportar en el chat un formulario de contacto con el que la agencia puede desarrollar una base de datos de futuros clientes interesados en los productos y servicios que ofrecen.

    Email marketing

    A través de la base de datos que hayamos creado a través de los posibles clientes, podemos desarrollar campañas de email marketing por medio de plataformas. El email marketing consiste en el envío de boletines a la lista de contactos que hayamos creado o solamente a una parte que podría estar interesada en el contenido de los boletines.

    Una de las plataformas más conocidas y más eficaces para el email marketing es Mailchimp. A parte de sus planes de pago, también tienen gratuitos que cuentan con algunas restricciones.

    WhatsApp Web inmobiliario

    WhatsApp se ha convertido en la mejor aplicación por excelencia para la comunicación directa. Al igual que los Chatbots, también podemos añadir en nuestra web un botón que permite al cliente interactuar de forma directa con nosotros.

    Para ello, InmoPC ofrece la integración de WhatsApp en la web a través de una burbuja en la cual se puede configurar según los usuarios u horarios deseados. En suma, se puede incluir un formulario de contacto al usuario para que pueda contactar directamente con el agente inmobiliario.

    Cursos de formación Marketing Inmobiliario

    En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades del marketing. Sacar partido a los portales inmobiliarios, saber crear y administrar una página web y la seguridad de la misma. Y la creación de newsletter y su incorporación en campañas.

    Servicio de Whatsapp Web Inmobiliario en www.inmopc.com

    www.inmopc.com ofrece a las agencias inmobiliarias el servicio de WhatsApp Web consistente en la activación de dicha herramienta en su web. El visitante de la misma podrá pulsar el botón Hola ¿te puedo ayudar?, abriéndose un despegable con los agentes inmobiliarios online, para comunicarse con ellos. Para más información, acceda al Servicio de Whatsapp Web Inmobiliario para web agencia inmobiliaria. 

    Aceptación de herencia

    El primer paso que debes hacer para poder vender una vivienda heredada es firmar la escritura de aceptación de herencia, ya que, antes de poder disfrutarlos, es necesario realizar el procedimiento de adjudicación del testamento. Es con esta firma cuando pasan a formar parte de tu patrimonio y, por consiguiente, podrás venderlos en futuro si así lo deseas.

    En contrapartida, también existe la opción de renunciar a la herencia, esta opción es demandada cuando la deuda de esta es mayor que la herencia en sí. Deuda que pasaría a manos del Estado.

    Hacer frente al Impuesto de Sucesiones y Donaciones

    Aceptar la herencia firmada en el testamento no es suficiente para poder vender la propiedad legada, el siguiente paso es pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Como su nombre indica, es un impuesto vinculado con la transmisión de bienes entre personas físicas.

    Ten en cuenta que hay 6 meses desde el día del fallecimiento para realizar el pago o de lo contrario puedes ser sancionado por Hacienda. Dependiendo de la comunidad autónoma en la que residas tendrás la posibilidad de requerir una prórroga del pago, incluso hasta una bonificación o exención.

    El coste oscila en función del territorio y de la herencia, puesto que es un impuesto gradual, es decir, a mayor cantidad heredada, mayor será la cuantía del impuesto. En la actualidad, varía entre el 7,65% y el 34%.

    Inscribir la escritura de aceptación de herencia

    Una vez pagado el impuesto deberás inscribir la escritura de aceptación de herencia en el Registro de la Propiedad. De esta forma, se te reconocerá como titular legítimo del capital heredado y, así, poder decidir sobre tu nueva propiedad.

    Pagar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

    Por último, se deberá pagar el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana más conocido o más como plusvalía municipal. Este impuesto, que lo recaudan los ayuntamientos, está relacionado con valor de los terrenos de naturaleza urbana.

    Acudir a expertos profesionales

    Una vez cumplimentados todos los documentos anteriores y saldados todos los impuestos, estarás más que preparado para poner en venta tu propiedad heredada. Aunque, recuerda, a la hora de iniciar la operación consulta con profesionales. En Invermax contarás con el apoyo de nuestro cualificado equipo jurídico para realizar todos los trámites necesarios, asesorándote y acompañándote en cada momento. Si después de leer este artículo tienes algún tipo de duda que no te haya quedado saldada no dudes en contactar con nosotros. Desde Invermax trabajamos día a día para acompañarte en la venta de tus propiedades.

    Transmisiones de viviendas desde que se declaró la inconstitucionalidad y hasta la modificación de la normativa

    Tributos ha analizado el caso de un contribuyente que adquirió un terreno el mismo 26 de octubre, fecha en la que el Tribunal Constitucional sentenció que la plusvalía municipal era inconstitucional por su método de cálculo. El órgano dependiente de Hacienda ha resuelto que si un contribuyente vendió una vivienda desde la fecha en que se dictó la sentencia del Constitucional y hasta que entró en vigor la nueva normativa del impuesto (el 10 de noviembre de 2021), está obligado a presentar la declaración del impuesto de plusvalía municipal, ya que "el hecho imponible se ha realizado y se ha devengado el impuesto, pero no está obligado al pago del impuesto, de acuerdo con lo establecido por el Tribunal Constitucional en su sentencia 182/2021".

    José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que, en estos casos, cuando el contribuyente declare el tributo, deberá solicitar que no se le practique liquidación. Y si le corresponde autoliquidarlo, deberá hacerlo, pero a cero euros, es decir, sin ingreso para Hacienda.

    Ventas de viviendas sin declarar el impuesto antes de la declaración de inconstitucionalidad

    La Dirección General de Tributos ha resuelto también esta cuestión: transmisiones de terrenos que, cuando se produjo la declaración de inconstitucionalidad del impuesto (antes del 26 de octubre de 2021), todavía no se habían declarado. Esto es algo habitual en herencias, teniendo en cuenta que hay seis meses de plazo, prorrogables a un año, para declarar o autoliquidar el impuesto. Y se pregunta al órgano directivo si estos contribuyentes deben declarar ahora la transmisión realizada, y pagar el impuesto de plusvalía municipal.

    Y la respuesta de la Dirección General de Tributos es que estos contribuyentes "estarán obligados a la presentación de la correspondiente declaración de la plusvalía municipal, ya que el hecho imponible se ha realizado y se ha devengado el impuesto, pero no estarán obligados al pago del impuesto, de acuerdo con lo establecido por el Tribunal Constitucional en su sentencia 182/2021."

    "Vemos cómo la solución es idéntica en los dos supuestos planteados. Por ello, puede concluirse que, en relación con todas las transmisiones realizadas antes de la entrada en vigor de la nueva normativa del impuesto de plusvalía (10-11-2021), aún no declaradas, persiste la obligación de declarar, pero ya no corresponde el pago del impuesto", añade Salcedo.

    En esta misma situación se encontrarán aquellos contribuyentes que en su día declararon la plusvalía municipal y respecto de las que el Ayuntamiento aún no ha notificado la liquidación. El contribuyente cumplió con su obligación de declarar, pero tras la inconstitucionalidad declarada el pasado 26 de octubre de 2021 no es posible exigir el pago del tributo.

    Qué pasa con los que reclamaron la devolución del impuesto, después del 26 de octubre

    Este es el escenario de aquellos que recibieron una liquidación. 

    Son muchos que recurrieron las liquidaciones del impuesto que se les habían notificado o solicitaron la rectificación de las autoliquidaciones presentadas en su día. El problema es que, si lo hicieron una vez conocida la declaración de inconstitucionalidad (a partir del 26 de octubre de 2021), los Ayuntamientos están considerando que ya no es aplicable tal inconstitucionalidad, por estar ante una situación consolidada. Ello, aunque todos estas reclamaciones se hubieran presentado antes de que se publicara la sentencia del Constitucional en el BOEpublicación que tuvo lugar el 25 de noviembre de 2021.

    Una reciente sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 3 de Valencia, de fecha 5-4-2022 (abreviado 31/2022), ha interpretado los efectos de la limitación de efectos de la sentencia del Constitucional, contenida en su Fundamento Jurídico 6º. Y ha llegado a la conclusión de que "una interpretación del fundamento jurídico sexto, que no hayan sido impugnadas a la fecha de dictarse esta sentencia, acorde a lo dispuesto en el art. 164.1 CE, supone que dicha fecha, coincide con la de publicación de la sentencia, y no con la fecha que formalmente figura en la sentencia. Por tanto, resulta de plena aplicación. La liquidación es contraria a derecho, y se estima el recurso."

    Es decir, el Juzgado considera que estos contribuyentes estarán amparados legalmente para recurrir el impuesto de plusvalía municipal. "Parece seguro que será el Tribunal Supremo el que acabará dilucidando esta cuestión. Pero, hasta que ello ocurra, esta sentencia da alas a los contribuyentes que se aventuraron a solicitar la devolución de la plusvalía municipal, antes de que la STC 182/2021 se publicara en el BOE", sostiene el socio de Ático Jurídico.

    Qué pasa con lo que solicitaron la devolución de la plusvalía tras la publicación de la sentencia del Constitucional en el BOE

    Muchos han sido los contribuyentes que han solicitado la devolución de la plusvalía municipal tras la publicación de la sentencia del Constitucional en el BOE el pasado 25 de noviembre de 2021. Y muchos lo siguen haciendo actualmente.

    El Tribunal Supremo en una sentencia del pasado 17 de marzo de 2022 (recurso 34/2021) da esperanzas a estos contribuyentes. Considera que no debe haber limitación alguna a la hora de solicitar la rectificación de la autoliquidación. Ni tampoco, obstáculo alguno, para que, en dicha solicitud, se puedan invocar las anteriores declaraciones de inconstitucionalidad del impuesto (STC 59/2017 y STC 126/2019). Y basa su argumento en el "error judicial" en materia de plusvalía municipal.

    Así, el Supremo es muy claro al declarar que "una autoliquidación es una declaración del ciudadano y no un acto administrativo, por lo que no se le pueden extender sin más las reglas de la firmeza de los actos administrativos, y así lo ha declarado la jurisprudencia consolidada". Y considera que, en el caso concreto, existe el error judicial que se denunció "pues ni puede decirse que la autoliquidación aquí concernida fuera firme por no impugnada (como si se tratara de una liquidación administrativa), ni había prescrito el plazo para instar su rectificación, atendidas las respectivas fechas de la autoliquidación (2014) y de la solicitud de rectificación (2017); no habiendo transcurrido en el ínterin el plazo de cuatro años de prescripción extintiva establecido a tal efecto."

    "Estamos ante una sentencia (la del Tribunal Supremo), que da esperanzas a los contribuyentes que han recurrido, y siguen recurriendo, tras la publicación en el BOE de la sentencia del Constitucional. Y es que, si han reclamado en plazo, no parece que tenga sentido invocar la supuesta existencia de "situaciones consolidadas", no previstas en la normativa, para eludir la aplicación de la declaración de inconstitucionalidad a los contribuyentes", sentencia José María Salcedo.

    Idealista/news ha preparado esta calculadora que recoge todos los cambios normativos y que permite conocer al contribuyente lo que le tocará pagar por este impuesto de ahora en adelante tras vender, heredar o recibir en donación un inmueble. Calcular plusvalía municipal.

    Sin embargo, la intención del Gobierno choca frontalmente con lo establecido en la Ley Orgánica de Financiación de las Comunidades Autónomas (LOFCA). Según el texto, "las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias normativas sobre: a) Mínimo exento. b) Tipo de gravamen. c) Deducciones y bonificaciones de la cuota.. Las deducciones y bonificaciones aprobadas por las Comunidades Autónomas resultarán, en todo caso, compatibles con las deducciones y bonificaciones establecidas en la normativa estatal reguladora del impuesto y no podrán suponer una modificación de las mismas. Estas deducciones y bonificaciones autonómicas se aplicarán con posterioridad a las reguladas por la normativa del Estado". Algo similar ocurre con el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, también en manos de los gobiernos regionales, que son los que tienen la potestad de fijar la tarifa del impuesto según el propio texto normativo.

    Tanto Sucesiones y Donaciones como Patrimonio son competencias regionales y su armonización territorial es complicada de aplicar en estos momentos

    "El Impuesto de Sucesiones y Donaciones es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas y que genera importes controversias en tanto en cuanto su regulación es bastante diferente dentro del territorio español, y que lleva a que se practique "cierta competencia fiscal" para atraer los grandes patrimonios a aquellas Comunidades Autónomas con tipos impositivos menores", asegura Carolina Montalbán Ramírez, Coordinadora del Máster Universitario en Asesoría Fiscal de UNIR. La experta también señala que al ser un tributo cedido al 100% a las CCAA, se puede plantear un debate arduo si el Gobierno decide crear una armonización entre los territorios de España, algo que tiene difícil progresión debido a la fragmentación existente en el Congreso de los Diputados. Por tanto, Montalbán se muestra prudente debido a que su cambio normativo es complejo.

    Además, ambos impuestos tienen características comunes como son las de que varían de una región a otra tanto en las bonificaciones, en los tipos fijados y en las cantidades exentas. En Madrid está bonificado al 100% el Impuesto de Patrimonio y al 99% el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, "algo que ha permitido que en los últimos 16 años los madrileños tengan un ahorro fiscal de 53.000 millones de euros", asegura Javier Fernández-Lasquetty, consejero de Hacienda en la Comunidad de Madrid. Sin embargo, en otros territorios Cataluña y Extremadura el mínimo exento es de 500.000 euros, mientras que en Aragón la cantidad está fijada en 400.000.

    La armonización podría tener un efecto negativo, ya que elevarlos estos impuestos afectará a los propietarios de vivienda y podría desincentivan la actividad económica en nuestro país

    Pero, sin duda, la pregunta que cabe hacerse es cómo afectaría una subida fiscal de estos dos tributos a los contribuyentes. "Sería un error pensar que este impuesto no genera otras distorsiones y que no afecta a la clase media", explica Diego Sánchez de la Cruz, analista, escritor y CEO de Foro Regulación Inteligente. "Este impuesto tiene un efecto de reducir los salarios y la inversión. En la Comunidad de Madrid, las estimaciones realizadas plantean que por cada euro recaudado introduciendo ese impuesto se perderían cinco euros de actividad económica. Eso golpea a todos los contribuyentes, no solo a los que tienen grandes patrimonios", añade.

    Por su parte, el economista e investigador en Fundación Civismo, Francisco Coll, cree que una subida de estos impuestos "no es excesivamente preocupante, pero sí hablamos de un claro desincentivo para la ciudadanía, que tiene que destinar más recursos a pagar por unas obligaciones que, en el caso del Impuesto de Sucesiones, son de doble imposición, y, en el caso del Impuesto de Patrimonio, no existe como tal en ningún otro país europeo homólogo". Los propietarios, en este caso pueden ser los más afectados, especialmente aquellos que residan en regiones donde no el tributo es limitado o está bonificado al completo, como el caso de Madrid. "Es evidente que una subida de este tipo de tributos afecta de forma negativa a los propietarios de inmuebles, sin embargo, y como ya he puesto de manifiesto, estas consecuencias van a ser muy diferentes en función de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos", sostiene la coordinadora del Máster Universitario en Asesoría Fiscal de UNIR.

    Estos impuestos que no existen en la mayor parte de los paíeses europeos, aunque la OCDE sí que los recomienda, sobre todo, el de sucesiones. En cualquier caso, tienen poca capacidad recaudatoria

    Por último, de ir en esta dirección, España iría siguiendo una senda muy diferente a la que están siguiendo el resto de países europeos. Muy pocos países del Viejo Continente tienen figuras fiscales similares -salvo Noruega-. Pese a ello, la OCDE ha publicado un informe en el que recomienda estas herramientas, fundamentalmente en el Impuesto sobre Sucesiones, para "una mejora de la desigualdad y una forma de reducir la concentración de riqueza". "Es cierto que este informe hace referencia a un Impuesto de Sucesiones bien diseñado ya que, aunque es un impuesto vigente en muchos países, suele generar muy pocos ingresos en relación con otras figuras impositivas. Por lo tanto, se aboga por un rediseño de este tributo más que por una eliminación o una subida del mismo", comenta Montalbán.

    Además de ir en dirección contraria al resto de la Eurozona, estos tributos suponen muy poca recaudación para las arcas del Estado. Por ejemplo en el caso del Impuesto de Patrimonio, la recaudación anual es de 1.100 millones de euros, aunque en el caso de que Madrid cobrase el tributo la cantidad se podría elevar hasta los 2.000 millones. Por su parte, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones representan 2.500 millones de euros anuales para las arcas autonómicas. Además, de eso, "la configuración del impuesto como un tributo progresivo en el que, como ocurrirá en España para los declarantes de más de 10 millones de euros, estos tengan que soportar un tipo de gravamen del 3,5%, es claramente confiscatoria, ya que la rentabilidad actual de cualquier inversión dista bastante de este porcentaje. Además, gravar un patrimonio con un tipo así desincentiva el ahorro y su localización en España", concluye María Crespo, de Fundación Civismo.

    Colaborador:

    www.pisos.com

    Por un año más, la Agencia Tributaria solicita centrarse en impulsar los alquileres por medio de las notificaciones concretas emitidas en los borradores de la declaración del IRPF a los contribuyentes.

    Hasta el 30 de junio, Hacienda prevé avisar a más de 700.000 contribuyentes sobre la obtención de sus rentas relacionadas con el alquiler de viviendas. Esta campaña de avisos arrancó en 2016, experimentando un gran aumento de su uso en los últimos años.

    En su primer año, solamente se notificó sobre las rentas vinculadas al alquiler de viviendas a 21.000 contribuyentes, una cifra que aumentó hasta 10 veces más al año siguiente con 136.000 notificaciones. En 2021, el número de contribuyentes notificados fue de 400.000, por lo que durante el ejercicio de 2022 la cifra llegará hasta duplicarse.

    Estos números indican que cada vez se llega a una recopilación de datos mayor gracias a la información que aportan las Comunidades Autónomas sobre las finanzas aportadas. A parte de las comunidades, también se acceden a otras fuentes como entidades bancarias, portales inmobiliarios o empresas de suministros de agua o luz.

    Los Técnicos de Hacienda concluyen que en España un 40% del total de arrendamientos se producen en negro, alrededor de 1,28 millones de alquileres. Por lo tanto, cuatro de cada 10 arrendamientos no son declarados.

    En suma, aquellos contribuyentes que realicen alquileres turísticos no serán notificados de las rentas debido al ´modelo 179´ que están obligados a presentar las empresas y personas que se consideren intermediarias en los arrendamientos turísticos con un plazo trimestral. Esta documentación está formada por datos esenciales para el fisco, debido a que los intermediarios tienen que ofrecer informaciones como la referencia catastral de la vivienda, los titulares de esta, el precio del alquiler o la duración del alquiler turístico.

    De esta forma, Hacienda es conocedora de qué contribuyentes han recibido beneficios económicos por arrendamientos vacacionales. Esta información se incluye automáticamente en los datos fiscales sin necesidad de emitir una notificación concreta.

    Además, el número de avisos específicos se incrementará si incluimos las notificaciones que va a realizar Hacienda a 856.000 contribuyentes que han obtenido rentas extranjeras y a 233.000 por monedas virtuales. Por lo tanto, si calculamos todas las notificaciones totales, la cifra de contribuyentes notificados alcanzará los 1,8 millones en 2022.

    Nueva bonificación fiscal: rebaja del arrendamiento

    Respecto al arrendamiento de locales comerciales, la Campaña de la Renta 2021 implementará un cobro deducible por rebajas.

    Renta Web es el programa encargado de añadir nueve casillas con las que poder aplicar para los tres primeros meses de 2021 dicho gasto por rebaja en las rentas de alquileres de locales tanto a autónomos como a pymes. Para acceder a esta medida, el propietario de la vivienda alquilada tendrá que aportar el número de identificación fiscal del inquilino cuya renta se rebajaría y la cuantía económica del gasto deducible.

    Dentro del real decreto-ley de medidas urgentes aprobado en 2020 por el Gobierno, se incluye esta medida junto a otras acciones que prevén impulsar los sectores más afectados como el comercio minorista o el turismo y disminuir los costes dentro del ámbito financiero, fiscal y laboral.

    La nueva normativa preveía impulsar a través de esta bonificación fiscal los acuerdos entre los arrendadores que fuesen personas físicas que no se considerasen grandes tenedores y las empresas inquilinas. La medida consiste en que el gasto deducible en el IRPF será la reducción del arrendamiento producido entre los tres primeros meses de 2021.

    Respecto a esta bonificación, el Real Decreto-ley indicaba que se "podrán computar en 2021 para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario como gasto deducible la cuantía de la rebaja en la renta arrendaticia que voluntariamente hubieran acordado a partir de 14 de marzo de 2020 correspondientes a las mensualidades devengadas en los meses de enero, febrero y marzo en 2021".

    En suma, dentro de la legislación se especificaba que no se aplicaría "cuando la rebaja en la renta arrendaticia se compense con posterioridad por el arrendatario mediante incrementos en las rentas posteriores u otras prestaciones o cuando los arrendatarios sean una persona o entidad vinculada con el arrendador en el sentido del artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades o estén unidos con aquel por vínculos de parentesco, incluido el cónyuge, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad hasta el segundo grado inclusive".

    El director general del organismo, Jesús Gascón, ha señalado que durante las tres últimas campañas de la Renta, Hacienda ha registrado hasta 120.000 nuevos declarantes de capital inmobiliario tras los avisos a los contribuyentes.

    Además, ha resaltado que la estrategia de prevención y control debe ser global pero ha destacado que estas alertas en las campañas del IRPF son relevantes para que los contribuyentes "no se equivoquen". Asimismo, ha revelado que la recaudación por actuaciones de lucha contra el fraude fiscal subió en 2018 y superó los 15.000 millones de euros.

     

    Pisos turísticos.

    Para los alquileres vacacionales, Hacienda cuenta con el Modelo 179 «Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos» que deben presentar las personas y empresas intermediarias de dicha actividad.

    El modelo se presenta por primera vez en enero y es de carácter trimestral. En él se recogen datos relevantes sobre la vivienda:

    a) Identificación del titular o titulares de la vivienda, del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinto del titular de la vivienda) y de las personas o entidades cesionarias.
    b) Identificación del inmueble (dirección completa) con especificación de la referencia catastral, en el caso de que la tuvieran asignada.
    c) Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.
    d) Importe percibido, en su caso, por el titular cedente del uso de la vivienda.

    e) Número de contrato en virtud del cual el declarante intermedia en la cesión de uso de la vivienda.
    f) Fecha de inicio de la cesión.
    g) Fecha de intermediación en la operación.
    h) Identificación del medio de pago utilizado (transferencia, tarjeta de crédito o débito u otro medio de pago).

    Gascón ha anunciado durante unas jornadas sobre fiscalidad que, en la Campaña de la Renta 2018, el fisco enviará advertencias a los contribuyentes que no declaren ingresos por el arrendamiento de un inmueble vacacional. El fin es ?invitar? a que sean los contribuyentes los que declaren de forma voluntaria los ingresos que obtienen por el alquiler de un piso turístico.

    Valora si tienes suficientes ahorros

    Normalmente, los compradores no tienen suficiente dinero para pagar la casa o el piso al contado, así que se necesita pedir una hipoteca para financiar la operación. Por ello, según HelpMyCash, lo primero que hay que saber es que los bancos suelen prestar un máximo del 80% de lo que costará la adquisición. En ciertos casos, pueden superar ese límite (si se adquiere un piso suyo o se tiene un perfil excelente, por ejemplo), pero no es lo habitual.

    En consecuencia, el potencial adquiriente necesita tener ahorrado el 20% del coste de la vivienda que pretende comprar. Además, debe contar también con los fondos propios suficientes para pagar los gastos asociados a la compraventa (impuestos, aranceles notariales y registrales, etc.), cuyo precio suele ser un equivalente al 10% del valor del inmueble.

    Pongamos, por ejemplo, que una persona está interesada en un piso que cuesta 100.000 euros. Para comprarlo, en caso de necesitar una hipoteca, necesitaría tener unos 30.000 euros ahorrados: 20.000 euros para pagar la parte que el banco no le financiaría y 10.000 euros más para abonar los gastos de la compraventa.

    Calcula si podrás pagar las cuotas de la hipoteca

    En caso de contar con los ahorros suficientes, lo segundo que hay que hacer para saber si se puede comprar una vivienda es calcular si se podrían pagar las cuotas de la futura hipoteca. Lo ideal, en estos casos, es consultar las condiciones de varios préstamos hipotecarios (por Internet o directamente en la oficina de diversos bancos) y asegurarse de que la mensualidad no supere el 35% de los ingresos mensuales netos de los titulares. Ese es el porcentaje que los expertos recomiendan dedicar como máximo al pago de las deudas financieras.

    Con las hipotecas variables, sin embargo, es complicado saber qué cuotas habrá que pagar, dado que su interés está ligado a un índice (normalmente el euríbor) y puede cambiar cada cierto tiempo. En estos casos, desde HelpMyCash aconsejan preguntar al banco a cuánto ascenderían las cuotas en varios escenarios para saber si se podrían pagar en todos ellos: con un euríbor al 1%, al 2%, al 3%?

    Asimismo, el banco podría aplicar rebajas sobre el tipo de interés a cambio de contratar varios de sus productos: seguros, cuentas, planes de pensiones? Si se da esta situación, los analistas de este comparador recomiendan fijarse en las cuotas que tendría el préstamo en caso de que se aplicara su interés máximo (sin suscribir sus servicios), que sería el peor de los escenarios.

    Veamos un ejemplo práctico: el de un comprador que necesita 150.000 euros a devolver en 25 años para adquirir una vivienda. Si quisiera contratar la Hipoteca Freedom de Banco Mediolanum, se le aplicaría un interés del 1,99% el primer año y de euríbor más 1,75% a partir del segundo, que podría rebajar en 0,70 puntos si domiciliara la nómina y contratara el seguro de vida de la entidad.

    Durante el primer año, las cuotas de ese crédito serían de 711,32 euros mensuales, mientras que para los años siguientes, las mensualidades (sin bonificaciones) podrían alcanzar los 585,39 euros con el euríbor actual (-0,484%), los 727,36 euros con un euríbor al 1,5% o los 850,02 euros con un euríbor al 3%. En consecuencia, para no superar el límite del 35% en ninguno de los escenarios planteados, ese cliente debería cobrar unos ingresos mínimos de cerca de 2.430 euros mensuales.

    Ten en cuenta los gastos accesorios

    Finalmente, desde HelpMyCash recuerdan que la compra de una casa implica pagar otros gastos periódicos además de las cuotas de la hipoteca: el recibo del IBI, el seguro de hogar, los productos que se contraten junto al préstamo hipotecario, las tasas municipales? Por ello, aconsejan calcular a cuánto ascenderían todos estos costes a lo largo del año para asegurarse de poder hacerles frente sin problemas.

    Asimismo, los analistas de este comparador solo aconsejan adquirir una vivienda si se cuenta con una situación laboral estable: cierta antigüedad en el sector, buen salario, contrato indefinido, etc. En caso contrario, conseguir financiación sería mucho más complicado y existiría, además, un mayor riesgo de no poder pagar la hipoteca e, incluso, de perder la casa o el piso.

    Si quieres reformar tu casa estás a punto de emprender un camino lleno de incertidumbres. Es un proceso muy bonito, ya que puedes reformar un piso entero a tu gusto. Pero no reformas viviendas todos los días, ¿verdad?

    La realidad es que, como propietario, no eres un experto en obras y reformas. Dependerás de lo profesional que sea la persona o empresa constructora que contrates. Desde el diseño hasta los acabados.

    Pero eso no significa que no puedas tener el control. Puedes consultar la guía elaborada por dicha empresa de reformas integrales en Bilbao en el siguiente enlace:

    https://reformascrp.es/guia-propietarios

    Según el ministro de Asuntos Exteriores, José Manuel Albares, se ha paralizado la concesión de los visados de residencia a ciudadanos rusos bajo el epígrafe del Golden visa, que con lleva por ejemplo la compra de una vivienda de más de 500.000 euros.

    Estas medidas se mantendrán como sanción al conflicto armado Rusia y Ucrania a la espera de cómo se desarrollen los acontecimientos geopolíticos y la decisión de la Comisión Europea sobre las sanciones que se apliquen.

    En el futuro se plantea una regulación europea con controles más exhaustivos sobre el origen de la riqueza de los solicitantes de las ´golden visa´.

    ¿Qué es el Golden Visa?

    Es un visado de residencia para los ciudadanos extracomunitarios, recogido en la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, para fomentar la llegada de emprendedores a nuestro país, esta medida es aplicada por casi todos los países europeos, facilitando la llegada de inversores. La Golden visa permite residir en España a ciudadanos no europeos a cambio de hacer inversiones importantes, por ejemplo la adquisición de inmuebles por un valor superior a los 500.000 euros. Esta visa tiene una duración de dos años, renovables por periodos de cinco años.

    1.005 visas Rusas desde 2013

    Según los datos del Ministerio de Asuntos Exteriores, se han concedido 1.005 visados a ciudadanos rusos, de los cuales 938 corresponden a inversiones inmobiliarias, 60 a inversiones de capital y los 7 restantes a proyectos empresariales.

    159 viviendas de lujo en 2021, 13,3% inversiones de lujo

    En el periodo 2021 según datos de los Registradores de la Propiedad, los ciudadanos rusos adquirieron 159 viviendas con un valor superior a los 500.000 euros.

    En 2021 los ciudadanos rusos supusieron el 13,3% de las transacciones realizadas por ciudadanos no comunitarios sobre viviendas superiores al medio millón de euros o más en España. Queda muy lejos del 45% que alcanzaron en 2012 con más de 250 viviendas.

    El concepto del Golden Visa hace referencia al visado de residencia destinado a inversores. Este característico visado ofrece la oportunidad a personas extranjeras que vayan a llevar a cabo una importante inversión de capital dentro del territorio español, acceder a la residencia tanto de los inversores como de sus familiares. El procedimiento para ello resulta ser simple y rápido.

    Objetivo de la Golden Visa

    El Gobierno de España impulsó la creación de este visado con el objetivo de incrementar las inversiones extranjeras dentro de la nación. De esta forma, con la Golden Visa se agiliza los trámites de permanencia y entrada debido a los motivos económicos.

    Diferencia entre Golden Visa y autorización de residencia

    Dependiendo de la situación del inversor, se puede pedir dos tipos de documentos: una autorización de residencia para inversos o la Golden Visa España, el visado de residencia para inversores.

    Estos dos documentos se diferencia el uno del otro en si el inversor se localiza legalmente en el extranjero o, por el contrario, se encuentra dentro del territorio nacional. Si se localiza en España, se pide una autorización de residencia para inversores por un periodo de dos años. Por el contrario, si se sitúa fuera de España, tendrá que pedir un visado de residencia anual.

    En suma, una vez pasado los dos años, el permiso puede ser renovado si se demuestra la inversión realizada. Para los inversores extranjeros que deseen vivir en España por un periodo de tiempo mayor, tienen la opción de renovar su autorización por etapas sucesivas de cinco años si los requisitos por los que se accedió al visado se mantienen. Tras un periodo de residencia de 10 años, los inversores tendrán la oportunidad de conseguir la nacionalidad española si continuarán residiendo en España, ya que cumplirán las condiciones para ello.

    ¿Quiénes pueden acceder a la Golden Visa?

    La Golden Visa será accesible para toda aquella persona extranjera que no tenga la nacionalidad de ningún estado miembro de la Unión Europea.

    Además, estas personas tendrán que constituirse como investigadores, emprendedores, profesionales altamente cualificados, trabajadores que realicen cambios intraempresariales en su empresa o grupo de empresas o inversores.

    ¿Cuál es la inversión mínima necesaria para acceder a la Golden Visa?

    Dentro del artículo 63 de la Ley de Apoyo a los Emprendedores y su Internacionalización, aparecen expuestos los casos de inversión necesarios para poder acceder a la Golden Visa.

    Dentro de estos supuestos, el más habitual es la adquisición de bienes inmuebles cuyo coste se sitúa como mínimo en 500.000 euros por cada inversor.

    Condiciones que cumplir para acceder a la Golden Visa

    El visado de residencia para inversores está compuesto por numerosos puntos que se debe cumplir y al igual que el resto de procedimientos burocráticos, este proceso también necesita su tiempo. Para agilizar el procedimiento, es recomendable acudir al asesoramiento necesario para facilitar el acceso a la Golden Visa.

    Siguiendo las condiciones expuestas en el artículo 62 y estipuladas en la Ley Nº 14/2013, los requisitos a cumplir son:

    1. Ser mayor de edad, es decir, mayor de 18 años.
    2. No haber padecido una enfermedad contagiosa. Para ello, se requerirá una revisión médica previamente.
    3. Ser ciudadano extranjero que no pertenezca a algún estado miembro de la Unión Europea.
    4. No residir ni haber entrado ilegal o irregularmente dentro de España.
    5. Poseer el nivel económico necesario para el inversor y sus familiares durante la etapa de residencia en España.
    6. Llevar a cabo una inversión importante en territorio español. Esta condición es el objetivo de la Golden Visa, por lo que es obligatorio su cumplimiento.
    7. No poseer ningún antecedente penal ni en el territorio español ni en el o los países en los que haya vivido en los cinco últimos años según los delitos establecidos en la legislación española.
    8. Pagar la tasa por los trámites de visado o autorización.
    9. Poseer un seguro privado o público de enfermedad obtenido con una institución aseguradora con capacidad para trabajar en España.
    10. No haber sido denegada nunca una solicitud de entrada del inversor en algún país Schengen o en otro país que posea un pacto de inmigración con España

    España se posiciona como uno de los países con mayor beneficio debido a la concesión de este tipo de visado, a causa de la cifra elevada de valoración para llevar a cabo inversiones en el mercado inmobiliario.

    La primera decisión que hay que tomar es si invertir en propiedades o bien administrar las viviendas de terceros.

    La primera opción requiere una investigación significativa sobre la demanda del mercado y otros factores para determinar qué ubicaciones están listas para la inversión. También implica realizar comparaciones de precios para garantizar una cotización justa de la propiedad. La segunda posibilidad, es algo menos exigente en lo que a inversión inicial se refiere, el esfuerzo reside en la búsqueda de propietarios que confíen en usted como gestor de su vivienda. Una vez que haya decidido cuál de estos modelos adoptar, comenzar un negocio de alquiler de vacaciones requerirá precisar algunos detalles más.

    La estacionalidad juega un papel muy importante, si busca un negocio estacional con meses más bajos durante los cuales pueda trabajar en la estrategia comercial, puede considerar ubicaciones remotas que tengan más atractivo durante ciertas épocas del año. Si desea una empresa que genere ganancias constantes durante todo el año, querrá abrir sus puertas en una ubicación urbana o en un destino que atraiga a los huéspedes todo el año.

    Es fundamental elegir una ubicación que atraiga a muchos viajeros. Investigue para asegurarse de que está invirtiendo en un área con amplias atracciones y una creciente escena turística. Al mismo tiempo, querrá tomar nota del volumen de opciones de alquiler a corto plazo existentes en el área. Aunque la mayoría de los lugares turísticos están repletos de propiedades vacacionales, puede concentrarse en los tipos de alquileres que son menos comunes (como villas o apartamentos) e intentar identificar formas de diferenciarse de la oferta actual.

    Como aumentar la rentabilidad.

    Una de las primeras preguntas que se hacen aquellos que consideran dedicarse a este negocio es si son rentables los alquileres vacacionales. Independientemente del tipo de propiedad que se esté comercializando, una de las estrategias clave para maximizar las ganancias es implementar un modelo dinámico de precios que refleje caídas y aumentos en la demanda. Una decisión importante que deberá tomar es si externalizar o no las operaciones o contratar internamente tareas como la limpieza y el mantenimiento.

    Las crecientes expectativas de los huéspedes junto con las operaciones cada vez más complejas de la administración de propiedades de alquiler de vacaciones hacen que la implementación de soluciones tecnológicas en su modelo de negocio sea imprescindible. Buscará un software fiable que pueda ayudarle a facilitar operaciones , como unificar listados en múltiples plataformas de reserva, administrar a su personal, y brindar un servicio y experiencias de calidad a sus invitados a través de mensajes automatizados, domótica, guías personalizadas.


    Al igual que cualquier nueva empresa, comenzar un negocio de alquiler de vacaciones no es fácil. Sin embargo, dado que la demanda social de este tipo de alojamientos continúa en aumento, es probable que la recompensa valga la pena, ¡siempre y cuando se tome el tiempo para hacerlo bien!

    Sobre Guesty.

    El software de administración de propiedades de Guesty proporciona a los administradores de propiedades y compañías de administración una solución única para simplificar las complejas necesidades operativas de los alquileres. Con Guesty, los usuarios pueden administrar diferentes canales, incluyendo Airbnb, Booking.com, Agoda y TripAdvisor, y utilizar herramientas que incluyen: bandeja de entrada unificada, herramientas de automatización, servicios de comunicación para huéspedes 24/7, procesos de pago y más. Para más información visite https://www.guesty.com/es/homepage-es/

    Contacto de prensa.

    Andrea de Vivar.

    1. Leyes sobre Gastos de comunidad de los locales

    Deberíamos poner en cuarentena tanto el contenido de las leyes y las sentencias como el respeto que las profesan los defensores del estatus establecido  ?unos los respetabilísimos señores que ocupan cargos con trascendencia social, de donde derivan las jerarquías y el estatus establecido del que ellos disfrutan en mayor medida que los demás?  para valorar su salud  (la de las sentencias), lo cual, en términos lógicos, supondría valorar su "verdad", antes de dejarlas vagar libremente para imponerse en las relaciones sociales y económicas de la vida en colectividad, la cual está generada por la división de funciones lo que, en teoría, debería llevar a la creación de una justa estructura social.

    La experiencia y la historia

    Demuestran que eso es completamente falso y que quien lo sigue pensando sufre de una extraordinaria ingenuidad, muy apreciable en los niños, pero muy peligrosa en los adultos.

    Esa ingenuidad lleva a la comunidad a aceptar la imposición de la injusticia del poderoso y a su defensa por parte de otros poderosos,  porque, así, los grupos se aseguran recíprocamente el poder. Cuando eso ocurre, la sociedad deja de ser justa y pierde su sentido fundacional, lo que debería llevar, en circunstancias normales,  a la disolución del cuerpo putrefacto. Pero la sociedad es la única forma de satisfacer todas nuestras necesidades y acabamos aceptando los excesos del poder para asegurar nuestro bienestar.

    II. Argumentos sobre Gastos de comunidad de los locales

    La injusticia suele justificarse mediante falsos argumentos  ?que podrían refutarse mediante un análisis lógico?,  pero lo incompresible es que, en la sociedad, se admita una injusticia justificada mediante un absurdo.

    Un ejemplo de lo que pueden llegar a hacer los poderosos es lo que ocurre con la teoría del arte, para la cual hay numerosas definiciones. Una de tantas teorías absurdas aceptadas es la que dice que arte es lo que llamamos arte. Si "definir" viene  a ser explicar con palabras qué es una cosa o un concepto, esa definición del arte no explica nada y ni llega a ser una tautología, pues ésta exige decir lo mismo de otra forma; pero decir lo mismo de la misma manera o es una broma o una imposición de un poderoso incompetente. Lo curioso, como decimos, es que el absurdo tenga seguidores, que serían algo así como las grupis de los músicos.

    Verdad es lo que llamamos verdad.

    A nadie parece importarle lo que digan los sabios sobre una cosa tan escurridiza a la hora de definirla como es la cuestión del arte, pero no se dan cuenta de que, admitido el argumento de un grupo en su parcela de poder, ese argumento ya pueden emplearle los demás grupos en sus campos. De hecho, hemos visto cómo, en política, nos han dicho que verdad es lo que la gente cree que es verdad que es lo mismo que decir que verdad es lo que llamamos verdad.

    Una sociedad honesta y perfecta cuestionaría los argumentos de los teóricos del arte por sus absurdas definiciones y, con mayor motivo, las leyes y los fallos de las sentencias. Pero quienes debieran hacerlo no lo hacen porque forman parte de algún grupo que, a cambio de que los demás grupos respeten su autoridad en alguna de las parcelas en que se ha dividido la sociedad, están obligados a respetar el poder ajeno en otras parcelas, callando, si llega el caso, sus defectos y sus excesos, como hizo USA cuando protegió al asesino de José Couso por ser miembro de su ejército. Así es cómo el compromiso social corrompe la sociedad.

    III.  Problemas Judiciales sobre Gastos de comunidad de los locales

    El problema judicial es que ni la evidencia del absurdo ni la demostración del error argumental pueden alegarse siempre, pues llega un momento en el que ya no es posible presentar más alegaciones en el procedimiento, por lo que la injusticia queda como justicia. Además, los jueces poseen una absoluta libertad para apreciar las pruebas y no tienen obligación de valorar todos los argumentos que presentan las partes, por lo que es posible que una razón quede desestimada sin haber sido considerado su determinante valor en la resolución judicial.

    Un juez puede convertir el juzgado en un campo de batalla de la razón o en su torre de marfil, por lo que de nada sirve que a todos los interesados se les llene la boca hablando de grandes valores, como que gozamos de un sistema muy garantista, pues todo lo que cae en manos del hombre queda convertido en un juguete que utiliza a su capricho.

    Los USA, por ejemplo, poseen, teóricamente, un sistema muy garantista para las condenas a la pena capital y, no obstante, asociaciones como el Proyecto Inocencia están exonerando a muchos condenados  a la pena de muerte, y no hay más exculpaciones porque estos grupos solo se ocupan de evitar ejecuciones, no cualquier tipo de condena injusta. El sistema, por sí solo, no garantiza la justicia.

    La justicia proviene del hombre justo. El derecho español nos habla del proceder de un buen padre de familia, cayendo en la cuenta de que no todos ellos son buenos padres, pero ¿Todos los jueces son siempre buenos jueces, o solo algunos, o solo algunas veces?

    IV. Supuestos sobre Gastos de comunidad de locales

    En cualquier discusión, se pueden presentar unos argumentos u otros para alcanzar la conclusión que más convenga, sin que esa argumentación tenga nada que ver con la verdad intrínseca de los hechos. Los motivos que cada uno tenga en cada caso serán inescrutables, pero el conocimiento del conocer nos dice que la razón puede llevarnos a la verdad, al error, a la falsedad o a expresar una opinión.

    En los casos de deliberada tergiversación de la argumentación se dice, ingenuamente: Allá cada uno con su conciencia, pero quien hace el mal ni tiene conciencia ni, por eso, forma de llevar alguna carga sobre ella. Y, por otra parte, quien se desentiende del problema está justificando la injusticia.

    Caso Hipotético de  gastos de comunidad de locales

    En un caso hipotético, un juez puede llegar a decir que Fulano ha detallado con precisión en su informe el problema existente, pero ¿Cómo podría saber el juez que ese informe sería preciso? Solo podría decirlo si conociera el caso antes de que se presentaran los informes de las partes. Como eso no es posible, con igual certeza, podría decir lo mismo respecto del informe de la parte contraria. Lo que estaría haciendo ese juez, en ese caso hipotético, sería justificar su valoración.

    En otro supuesto hipotético ?de los que presentamos para tratar de la libertad del juez a la hora de valorar los hechos y de los errores que eso pueden producir?, si unas normas de comunidad dijeran que los gastos de portal serán sufragados por los propietarios de las viviendas, incluso por los del entresuelo con puerta de acceso al portal, pero no por los de los locales, el tribunal podría llegar a entender que el entresuelo no está exento de sufragar ese gasto, sin valorar si tiene o no esa puerta de paso.

    V. Restricciones Judiciales sobre Gastos de comunidad de locales

    Frente a todas estas restricciones que nos impone la justicia para alcanzar la verdad tenemos, afortunadamente, este otro campo de batalla, o torneo, en el que solo se admiten caballeros que practiquen el fair play, en donde, sin trampa ni cartón, ?es decir, sin que ninguna de las partes se pueda reservar una ventaja o un privilegio? se pueden analizar los hechos y los argumentos de las partes, y se establezca una conclusión a la que podamos llamar, de verdad, verdad.

    Aquí oponemos a la verdad filosófica la verdad real, puesto que, la primera, es la consecuencia de una argumentación lógica, lo cual tiene dos inconvenientes para que sea real:

    El primero, que hay que incluir todos los hechos, lo que no siempre se hace.

    Y el segundo, que se debe evitar la falsedad, el error y el interés. Nadie puede garantizar que, de esa forma, se alcance la verdad, especialmente, cuando no se quiere alcanzar.

    En este campo de disputas de gastos de comunidad de locales,

    No se puedan dejar preguntas sin responder ni se pueden dar argumentos injustificados, como cuando los tribunales dicen que la instalación de un ascensor redunda en beneficio de todos los propietarios, incluyendo los locales. Nadie explica de qué manera obligar a gastar un dinero en algo que no se usa puede ser beneficioso para un local, en lugar de considerarlo una pérdida, y debemos asumir ese argumentum ad verecundiam, contrario a la evidencia y la razón.

    VI. La Política sobre Gastos de comunidad de locales

    La política y los juicios están extralimitándose en sus funciones, haciendo política social, en lugar de justicia. Si alguien quiere hacer caridad, puede hacerla con sus bienes, pero que no obligue a los demás a hacerla con los suyos. Al eliminar la exigencia de unanimidad de propietarios y cuotas para adoptar muchas decisiones de la comunidad, no solo se están negando derechos a los propietarios, también, se está alterando la naturaleza de esa institución, en la que todos los propietarios tienen derecho sobre cada elemento común. Una comunidad de propietarios no es una sociedad mercantil ni una asociación sin ánimo de lucro, en las que los acuerdos se pueden adoptar por mayoría simple, cosa que saben de sobra quienes acaban pervirtiendo el sentido de lo que es una  "comunidad".

    Sabemos que de nada sirve la verdad cuando la fuerza del cargo nos hace asumir un fallo no siempre establecido sobre los hechos o argumentos más relevantes. Aun así, buscamos la verdad para que, como se dice respecto de la finalidad de las leyes, los errores no se vuelvan a producir.

    Las entidades bancarias, a la hora de ofrecer una hipoteca, suelen solicitar un aval. Ante esto, una alternativa es el aval del hipotecante no deudor. Esta opción tiene un funcionamiento parecido al avalista tradicional, pero, en suma, limita la responsabilidad del hipotecante.

    De esta forma, en el supuesto de impago, el hipotecante puede no responder son su patrimonio total para poder abonar la cuantía pendiente. Por el contrario, podrá saldar la deuda ofreciendo un inmueble en propiedad a modo de garantía o una cuantía económica específica.

    A pesar de estas ventajas, también hay algunos inconvenientes. Hay numerosos bancos que no permiten esta fórmula. Por ello, vamos a analizar los aspectos importantes del hipotecante no deudor.

    Riesgos de un avalista de un préstamo hipotecario

    Un avalista es aquella figura responsable en el supuesto de impago de abonar la deuda de una hipoteca. Por lo tanto, si el titular del préstamo no salda su deuda, la entidad financiera podría exigir al avalista que abone la deuda correspondiente de dicha hipoteca.

    Si así se exige, el avalista tendrá que abonarlo a través de la totalidad de su patrimonio. Esto conlleva que el avalista perdiese su patrimonio al completo en caso de que no sea suficiente para abonar toda la cuantía pendiente de pago.

    ¿En qué consiste la figura del hipotecante no deudor?

    A la hora de solicitar un préstamo hipotecario, si la entidad bancaria no exige un aval, a parte del avalista, se puede recurrir al hipotecante no deudor. Esta figura correspondería a un avalista, pero con una responsabilidad mucho más limitada. En este caso, el hipotecante no deudor ofrece un inmueble de su patrimonio como garantía para abonar la deuda. O, por el contrario, una cuantía económica específica.

    Debido a esta figura, si se llega al impago del préstamo, la entidad podrá exigir al hipotecante que salde la deuda a través del inmueble ofrecido como garantía o, en cambio, la cantidad de dinero acordada. De esta forma, el banco nunca podrá exigirle otros recursos para abonar la cuantía pendiente. Esto conlleva que la entidad financiera no pueda recurrir al resto del patrimonio del hipotecante para resolver el impago.

    ¿Es más rentable el hipotecante no deudor que el avalista?

    La mayor diferencia entre ambas figuras reside que mientras que el avalista tiene que responder al impago de una hipoteca con todo su patrimonio al completo, el hipotecante no deudor no. En suma, en caso de impago, el avalista tendrá que saldar la cantidad completa correspondiente a la deuda pendiente, mientras que el hipotecante solamente tendrá que abonar una parte concreta de la deuda. Con esto, el patrimonio del hipotecante queda totalmente asegurado.

    Puntos a favor del hipotecante no deudor

    Como hemos comentado, el beneficio principal del hipotecante no deudor reside en la garantía de la conversación de su patrimonio. En caso de impago, se reduce el riesgo de perder todo el patrimonio. Por ello, no tendrá que ofrecer el total de su patrimonio, sino que simplemente se asume un riesgo mucho menor, ofreciendo una sola parte de este.

    Puntos en contra del hipotecante no deudor

    El hipotecante no deudor puede suscitar muchas dudas acerca de si es tan rentable comparado el avalista, por qué se utiliza tan poco en comparación al avalista. La respuesta está en que posee una gran desventaja. Y es que las entidades bancarias en la mayor parte de los casos no permiten el hipotecante no deudor a la hora de conceder un préstamo hipotecario.

    Esto se debe a que la entidad bancaria quiere garantizarse la seguridad total de la cantidad de dinero que ofrece. Es decir, asegurarse de tener todas las garantías de que recuperarán el dinero. Algo que solamente se garantizan con el avalista que debe hacerse cargo de la deuda al completo, y no con el hipotecante no deudor que únicamente es responsable de una parte.

    Consejos para asegurarse una hipoteca y al hipotecante no deudor

    Existen una serie de pasos a seguir para lograr que la entidad bancaria conceda una hipoteca, aceptando al hipotecante no deudor en vez de un avalista:

    • Comparar préstamos hipotecarios. En primer lugar, hay que analizar las diferentes entidades bancarias y los diferentes préstamos. A través de este estudio, lograremos encontrar un préstamo que se acomode a nuestras exigencias. Exigencias como el hipotecante no deudor.
    • Negociar con la entidad bancaria. Tras decantarnos por el préstamo hipotecario que más se adapta a nuestras necesidades, llega la hora de negociar con el banco. De esta forma, se podrá conseguir mejores condiciones, entre ellas, que acepten al hipotecante no deudor como sustituto del avalista.
    • Impulsar nuestro ´scoring´ bancario. Si acudimos al banco con una situación económica más segura y solvente, lograremos que la entidad no tenga tantos obstáculos para concedernos la hipoteca con el hipotecante no deudor.
    • Acudir a un bróker hipotecario. Esta figura del bróker hipotecario maneja a la perfección el sector bancario. Nos buscan la hipoteca que nos interesa e incluso negocian con la entidad en nuestro nombre. Para adquirir la hipoteca que queremos con las condiciones que queremos, el bróker hipotecario es la mejor opción.

    Reimagina tu cocina

    La cocina es clave en el hogar y cuando planteamos una reforma debemos prestarle especial atención. Si tu vivienda ya tiene unos cuantos años seguramente su distribución no se amolde del todo a tus necesidades y gustos actuales. Aprovecha la reforma de la cocina para crear espacios que se adapten a ti y te ayude en el día a día: tanto en los momentos de preparar recetas como los de descanso con los tuyos.

    Si te animas a dar un giro a tu cocina, puedes aprovechar al máximo los metros disponibles con un formato office, apostando por la cocina americana, o por una distribución adaptada 100% al espacio. Para hacerlo con éxito, es indispensable contar con una empresa de reformas de confianza y con mucha experiencia.

    Las recomendaciones desde Aquí tu Reforma para ganar espacio en la cocina son varias: desde puertas correderas, armarios en las paredes o integrar los muros de carga hasta dividir los componentes por zonas de uso. En una reforma, nuestra cocina es una hoja en blanco.

    Aprovecha las alturas

    Si tu vivienda cuenta con techos de unos tres o cuatro metros, cuentas con una solución estupenda a la falta de espacio. Cada vez más estamos viendo cómo la zona del dormitorio se plantea en un nivel más alto y aquellas viviendas con pocos metros en horizontal encuentran una manera de conseguir utilidad en vertical.

    Otra alternativa podría ser desplazar hacia arriba la zona de almacenaje: una opción muy interesante para todos aquellos objetos o elementos que solo necesitamos de forma estacional o puntual.

    Un giro a tu baño

    Seguramente sea la estancia donde más podemos ganar en sensación de amplitud. Comenzando por la reforma del baño estrella de los últimos años: sustituir bañera por plato de ducha, ganamos espacio y si optamos por material transparente la sensación de profundidad del baño aumentará considerablemente. Si en tu casa cuentas con bidé, el iniciar una reforma es un buen momento para valorar si te resulta útil.

    También puedes jugar con otros elementos: un espejo, cuanto más grande, mejor, incrementa la amplitud visual, o mobiliario suspendido, donde parece que hay más metros cuadrados. Si además juegas con colores claros y una buena iluminación, ¡tendrás un baño que parece que se ha ampliado!

     ¿Y convertir tu casa en un loft?

    Los espacios diáfanos cogen protagonismo cada año: queremos espacios amplios, luminosos, sin barreras. Si en casa la falta de metros cuadrados es muy importante, valorar la opción de convertirla en un loft puede que sea la perfecta para ti. Unificar nuestra vida en una única y gran estancia tiene, sin duda, convenientes y desventajas; debes valorar si es una opción que se ajusta a tu forma de vida y si te resultará cómoda en el día a día. Ganarás metros útiles y la luz natural inundará toda la casa. Si conviertes tu casa en loft aprender a dividir espacios a través de muebles y otros elementos será esencial.


    El avance de la tecnología y las continuas innovaciones del sector inmobiliario está causando cambios en las viviendas. Cambios como la inclusión de la tecnología o la personalización de los hogares.

    Mejora de espacios

    La distribución de los espacios es muy importante, una de las principales tendencias es la creación de plantas abiertas, espacios bien comunicados, también se ha puesto de moda el open concept una propuesta que busca la amplitud y conexión entre estancias, casas abiertas al exterior y conectadas con espacios abiertos y diáfanos.

    Personalización de las viviendas

    Otro de los motivos por los que se invierte en el hogar es para personalizarla, a través de paredes, suelos, iluminación, elementos decorativos, muebles, cornisas y perfiles con diferentes diseños para crear diferentes ambientes etc.

    La domótica en las viviendas del futuro

    Las casas del futuro ya están aquí, proveer las viviendas de nuevas tecnologías es una realidad, se puede domotizar prácticamente casi todo, desde las luces, las persianas, los sistemas de seguridad para que reconozcan la presencia de extraños u obedezcan con comandos de voz etc.

    Otro aspecto positivo que la domotica ofrece es la seguridad, ya que gestiona el hogar de forma eficaz, por ejemplo, los accesos a tu casa, los sistemas de alarmas o de prevención de incendios, etc. Una casa domótizada es, por lo general, más segura.

    Puedes tener controlados todos los sistemas eléctricos de tu casa desde tu teléfono móvil, estés donde estés. Otras de las soluciones más sencillas y prácticas son los detectores de presencia que activan la luz a nuestro paso.

    También se puede programar el encendido de la calefacción etc. Todo ello para conseguir un mayor confort y seguridad desde cualquier lugar.

    Sostenibilidad y ahorro energético

    La sostenibilidad y el ahorro son unos de los requisitos más demandados actualmente en los hogares. Hay nuevos proyectos como el de las casas prefabricadas y sostenibles que cuentan con aislamiento extra, corriente térmica envolvente, paneles solares, vidrios con control térmico, baja energía primaria y control domótico.

    La economía española recuperará este año el nivel de actividad prepandemia

    La inflación se moderará, pero seguirá por encima del objetivo del BCE: el deflactor del PIB subirá un 4,8% en 2023 y un 3,2% en 2024

    El mercado laboral resiste con la creación de unos 370.000 empleos netos durante estos dos años

     Funcas espera que la economía española alcance a finales de este año el nivel de actividad previo a la pandemia tras crecer un 1,5%, cinco décimas más de lo previsto en enero, en un ejercicio que irá de más a menos y que supone una clara desaceleración respecto al 5,5% registrado en 2022. La evolución del PIB estará condicionada por elementos contrarios. Si a corto plazo van a persistir factores alcistas, en la segunda mitad del año los factores negativos pesarán en el ritmo de crecimiento, según han advertido hoy el director general de Funcas, Carlos Ocaña, y el director de Coyuntura, Raymond Torres, en la actualización de las previsiones para España en el periodo 2023-2024.

    A favor de la economía juegan la desescalada de los precios energéticos, la plena normalización del turismo y el mejor ritmo de ejecución de los fondos europeos. En contra juegan el impacto de la política monetaria, la elevada inflación y las tensiones en los mercados financieros surgidas tras la caída de Silicon Valley Bank. Las previsiones parten del supuesto de un aumento de los tipos de interés del BCE (facilidad de depósitos) desde el 3% actual hasta el 3,75% a final de año, antes de bajar en 2024.

    El impacto contractivo de la política monetaria y de las tensiones financieras se visibilizará con más contundencia a partir del verano, momento a partir del cual el avance del PIB perderá vigor. Esto explica los contrastes en el perfil trimestral de crecimiento: tras el repunte de los dos primeros trimestres, se espera una desaceleración en el resto del año. Esta ralentización se trasladará a 2024, lo que ha motivado un recorte de la previsión para ese año hasta el 1,4%, cuatro décimas menos que en enero.

    El director general de Funcas, Carlos Ocaña, ha apuntado que "este escenario de crecimiento débil y elevada inflación en España y en el conjunto de Europa probablemente caracterizará todo el periodo de previsión".

    La demanda interna será el principal motor de la economía, destacando el tirón de la inversión gracias al estímulo de los fondos europeos. El director de Coyuntura de Funcas, Raymond Torres, ha señalado que "el Next Generation explicaría cerca de la mitad del crecimiento previsto de la inversión, y aportaría cuatro décimas de crecimiento del PIB". El otro impulsor de la demanda será el consumo público.

    El consumo privado, sin embargo, apenas avanzará, lastrado por la pérdida de poder adquisitivo de las familias y la merma del colchón de sobre-ahorro heredado de la pandemia. La tasa de ahorro de los hogares cayó en 2022 hasta el 7,2% de la Renta Disponible Bruta anual, desde el 13,7% del año anterior. Para este año se espera una caída adicional hasta el 6,7%.

    La aportación del sector externo se ha revisado significativamente al alza -siete décimas- debido al auge del turismo extranjero, que debería superar los niveles prepandemia en la próxima temporada, y al buen comportamiento de las exportaciones de mercancías y de servicios no turísticos.

    La caída de los precios energéticos ayudará a moderar la inflación, aunque esta seguirá por encima del objetivo del BCE. El deflactor del consumo de las familias se incrementará un 4,3% este año y un 3,4% el próximo. El deflactor del PIB ?que mide la presión de los precios internos, es decir, descontando los costes importados? subirá con más vigor, un 4,8% en 2023 y se frenará hasta el 3,2% en 2024.

    El mercado laboral se mantendrá como uno de los principales factores de resistencia de la economía española. Pese a la desaceleración de la actividad, Funcas prevé la creación de cerca de 200.000 empleos netos este año (en términos equivalentes a tiempo completo) y de otros 170.000 en 2024. La tasa de paro bajará hasta el 11,9% en 2024, un nivel todavía elevado en comparación europea.

    El plus de ingresos provocado por la inflación y los nuevos impuestos permitirán un descenso del déficit público. Pero el recorte será leve, hasta el 4,5% del PIB, por la ralentización de la economía, las medidas anti-inflación, la indiciación de las pensiones y las mayores cargas financieras por la subida de tipos. Para 2024 se espera que baje al 4,3%. Ese año la deuda pública se situará en torno al 110% del PIB.

    La persistencia de un déficit público superior al 4% es una de las mayores amenazas para la economía española, en un contexto de retirada del apoyo del BCE en materia de tipos y de compra de deuda pública. Pero el riesgo más preocupante es una perturbación financiera más intensa de lo previsto. Bajo la hipótesis incorporada en esta previsión de una subida adicional de tipos de interés de 75 puntos básicos, los pagos por intereses de los hogares aumentarían en 16.000 millones de euros y los de las empresas no financieras, en 24.000 millones. Un encarecimiento de las cargas financieras más abrupto de lo anticipado aumentaría el riesgo de impago en los sectores más vulnerables.

    Acceso completo a la nota de prensa de Funcas sobre el crecimiento 2023-2024

    • La evolución de los precios es el principal factor que condiciona la recuperación de la economía española, que se mantiene por la demanda embalsada, el rebote del turismo y la mayor ejecución de los fondos europeos
    • La demanda interna sigue siendo el motor de la economía, aunque la espiral inflacionista mermará la renta real disponible de los hogares en 16.700 millones de euros y dañará el consumo
    • En 2023, el PIB crecerá un 3,3%, dos décimas menos de lo esperado, y la inflación media anual se situará en el 2,8%

    Madrid, 30 de marzo de 2022.- Funcas ha rebajado la previsión de crecimiento de la economía española para este año hasta el 4,2%, 1,4 puntos menos de lo esperado en enero, al tiempo que ha revisado al alza la estimación de inflación hasta el 6,8% de media anual. La subida de precios reducirá la renta disponible de los hogares en términos reales, frenando el crecimiento del consumo y la inversión residencial, mientras que el contexto externo conduce a un menor crecimiento de la inversión en equipo y de los mercados de exportación, según las previsiones para España 2022-2023 presentadas hoy.

    El director general de Funcas, Carlos Ocaña, ha señalado que "el crecimiento seguirá en positivo, aunque a un ritmo inferior, lo que supone que aún estaremos este año un 2,5% por debajo del PIB prepandemia". También ha incidido en que "para la economía española, la clave está en la sensibilidad de los mercados energéticos al entorno exterior actual". Como se anticipó en las anteriores previsiones, la senda de crecimiento de España dependerá en buena medida de la evolución del coste de los hidrocarburos y la electricidad.

    A día de hoy, la expansión se mantiene por la persistencia de tres factores: la demanda embalsada, el rebote del turismo y la mayor ejecución de los fondos europeos, en línea con el último trimestre de 2021. La demanda interna será el motor del crecimiento, a pesar de su pérdida de vigor, con una aportación de 3,8 puntos. La demanda de los hogares todavía crecerá gracias al ahorro, que amortiguará el descenso de la renta real disponible de los hogares, estimado en 16.700 millones de euros, por el impacto de la inflación.

    Las previsiones, que como ha señalado Raymond Torres, director de Coyuntura de Funcas, deben interpretarse con cautela dada la elevada incertidumbre por el conflicto en Ucrania y sus derivadas en la economía mundial, contemplan un crecimiento del PIB del 3,3% en 2023, dos décimas menos de lo esperado en enero, y una inflación media anual del 2,8%. Sería el próximo año cuando la economía española recupere el nivel de PIB de 2019. Para volver a la actividad prepandemia en 2022, el PIB debería crecer un 6,7%.

    El empleo crecerá a menor ritmo que en 2021, en consonancia con la desaceleración de la economía. Hasta finales de 2023, se crearán 473.000 puestos de trabajo, con lo que la tasa de paro se situaría en el 13,8% este año y por debajo del 13% el próximo.

    El déficit público bajará al 5% este año y todavía sería del 4,5% en 2023. La deuda pública, por su parte, superará el 112% del PIB en 2023.

    En cuanto a la política monetaria, se espera que el BCE comience a subir los tipos de interés este año y realice varias subidas más a lo largo de 2023, de modo que el Euribor a un año se situará en positivo a lo largo de la segunda mitad de este año.

    Estas previsiones no integran el reciente plan de choque. No obstante, Funcas apunta que el conjunto de medidas puede relajar las presiones inflacionistas a corto plazo, restando en torno a un punto porcentual de aumento de IPC (de 6,8% a 5,8%, en términos medios para 2022, aún un nivel muy elevado), y así limitar la pérdida de poder adquisitivo.

    El principal riesgo que se cierne sobre estas previsiones radica en el entorno geopolítico, con el posible empeoramiento del conflicto bélico y una escalada de sanciones que derive en la ruptura total de las relaciones comerciales entre la UE y Rusia, algo que agravaría la crisis energética y generaría nuevas disrupciones en la cadena de suministros. En ese contexto, no sería descartable una recesión en la eurozona.

    A la inversa, un rápido desenlace del conflicto a raíz de un acuerdo estabilizaría los mercados energéticos y ayudaría a contener la inflación. Sin embargo, incluso en este escenario favorable, perdurarían dos legados de esta crisis. En primer lugar, una inflación subyacente superior al 3% y que tiende a crecer. En segundo lugar, un déficit público exacerbado por la doble crisis pandémica y energética. El desafío será, por una parte, su coherencia con las reglas fiscales europeas que acabarán por reactivarse y, por otra, su financiación ante el giro de la política monetaria del BCE.

    Acceso completo a la nota de prensa de Funcas sobre la previsión de crecimiento del PIB en 2022

    • La rentabilidad en España pasa del 6,7% registrado en junio de 2021 al 6,9% registrado en 2022
    • La Región de Murcia es la más rentable con un 8,8% en junio de 2022, casi 5 puntos más rentable que hace 15 años (4,1% en 2007)
    • Invertir en vivienda en las capitales de Huelva, Lleida, Almería, Cuenca y Murcia da una rentabilidad superior al 7%
    • Aquí se puede ver una valoración en vídeo de la directora de Estudios de Fotocasa

    La rentabilidad interanual de la vivienda en España en los primeros seis meses de 2022 se sitúa en un 6,9%, 1 punto más que hace 5 años (un 5,9% en 2017) y 2,4 puntos más que hace 10 años (un 4,5% en 2012), según el estudio de "La rentabilidad de la vivienda en España en 2022", basado en el análisis de los precios de la vivienda en venta y alquiler de junio de 2022 por el portal inmobiliario Fotocasa. Los datos también indican que adquirir una propiedad para ponerla en alquiler en junio es un 0,2 punto más rentable que en 2021 (6,7%).

    La rentabilidad sigue siendo la inversión con menor riesgo

    "El rendimiento de comprar una vivienda y ponerla en alquiler recupera su tendencia al alza y se sitúa en niveles máximos como los alcanzados en 2020. Hay que recordar que venimos de una gran transformación en el mercado del alquiler, ya que comenzó a caer en 2021, lo que resultó en una moderación de la rentabilidad. Sin embargo, en el primer semestre del 2022, el precio de los alquileres nunca había estado tan alto como ahora, que presenta las cifras máximas de toda la serie histórica. Además, la rentabilidad de la vivienda sigue siendo el foco de inversión con menor riesgo del mercado. De hecho, la inversión en activos inmobiliarios se ha vuelto un amparo de cara a la incertidumbre causada por la guerra en Ucrania y los niveles de inflación que azotan a Europa y a nuestro país. Muchos pequeños particulares que apuestan por la vivienda como un valor refugio para evitar que sus ahorros se devalúen y que se han lanzado a invertir al percibir este mercado como seguro tras la evolución y recuperación tan positiva tras la pandemia", comenta María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.

    Por Comunidad Autónoma

    Ocho de las comunidades tienen una rentabilidad igual o por encima de la media española (6,9%) el primer semestre del año y son: Región de Murcia (8,8%), Comunitat Valenciana (8,2%), Cantabria (7,3%), Navarra (7,3%), Canarias (7,2%), La Rioja (7,0%), Castilla-La Mancha (7,0%) y Cataluña (6,9%). Por debajo de la rentabilidad media se encuentran las comunidades de Castilla y León (6,7%), Aragón (6,5%), Asturias (6,5%), Extremadura (6,4%), Andalucía (6,2%), Galicia (5,9%), País Vasco (5,5%), Madrid (5,5%) y Baleares (5,0%).

    Por municipios

    El análisis de Fotocasa también ofrece datos de rentabilidad por municipios. Así, del análisis se desprende que el 30% de los municipios estudiados (136 municipios en total) tienen una rentabilidad igual o por encima de la media de España (6,9%).

    Cuatro de las ciudades estudiadas tienen una rentabilidad por encima del 10%. En concreto, la ciudad costera de Gandía ha pasado en 10 años del 4,2% al 11,5% de rentabilidad. De esta forma, se ha convertido en la ciudad más rentable de España en junio de 2022. Le siguen muy de cerca como las ciudades más rentables, Águilas con 10,9%, La Manga del Mar Menor con 10,8% y Santa Pola con 10,2%.

    En cambio, las ciudades con una rentabilidad inferior al 5% son Donostia ? San Sebastián con 3,5% y Rincón de la Victoria con 4,1%. Tras ellas, se sitúan Getxo con 4,2%, Palma de Mallorca con 4,5% y Vigo con 4,6%.

    Por distritos

    El análisis de Fotocasa también ofrece datos de los distritos más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler en España. Del análisis se desprende que los tres distritos más rentables del país son: Norte con 9,2% (Granada capital), San Lázaro - Otero - Villafría con 7,8% (Oviedo) y Villaverde con 7,5% (Madrid Capital).
    Por otro lado, el distrito con la rentabilidad de la vivienda más baja es Centre de la ciudad de Palma de Mallorca con un 3% en junio de 2022.

    En cuanto a Madrid capital, el distrito de Villaverde es el más rentable de Madrid capital con un 7,5% en junio de 2022. Le siguen los distritos de Usera (7,0%), Puente de Vallecas (6,8%), Carabanchel (6,3%), Latina (6,3%), Villa de Vallecas (6,1%), San Blas (5,2%).

    En cuanto a Barcelona capital, el distrito de Nou Barris ha pasado en 5 años del 6,8% al 6,6% de rentabilidad. Esto le ha convertido en el más rentable de la capital catalana. Le siguen, Sants - Montjuïc (6,3%), Horta - Guinardó (5,7%), Sant Andreu (5,6%), Sant Martí (5,4%), Ciutat Vella (5,3%), Gràcia (5,0%).

    Por barrios

    El análisis de Fotocasa también ofrece datos de los barrios más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler en España. Del análisis se desprende que el barrio más rentable del país es el barrio Polígono Cartuja - La Paz con un 8,5% (Granada capital). Detrás de él, El Torrejón - El Cerezo con un 8% (Sevilla capital) y Nou Moles con un 7,3% (Valencia capital). Por otro lado, el barrio menos rentable del país en el madrileño Recoletos con un 2,8% en junio de 2022.

    En cuanto a Madrid capital, el barrio más rentable sigue siendo el vallecano San Diego con un 7,3% de rentabilidad. Por detrás, el barrio de puerta bonita con 6,9%. Por otro lado, el barrio de la capital con menos rentabilidad es Recoletos con un 2,8%, seguido del barrio de Castellana con un 2,9%.

    En cuanto a Barcelona capital, el barrio más rentable sigue siendo El Poble Sec - Parc de Montjuïc con un 5,1%, seguido de El Raval (5,1%). Por otro lado, los barrios de la capital catalana con menos rentabilidad son Pedralbes con un 3,2%.

    Acceso completo a la Nota de prensa de Fotocasa ´Análisis de rentabilidad de vivienda´ de junio 2022

    www.fotocasa.es

    Durante el segundo trimestre del año, los precios del alquiler de viviendas se han incrementado un 6,4% en tasa interanual situándose en 11,11 euros/m2, un 5,5% más de lo registrado a principios de años. Esta tendencia al alza del precio de alquiler de viviendas es la primera vez en dos años que se registra en tasa trimestral, tal y como señala el Índice inmobiliario Fotocasa. La subida se ha experimentado en todas las comunidades autónomas, con 10 de ellas registrando números máximos récords.

    La directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa, María Matos, señala que "el precio del alquiler se encuentra en una situación alarmante, de tendencia alcista y, al parecer, sin frenos". La subida de los costes está originada por la elevada demanda del alquiler de vivienda la cual crece a un ritmo superior del que puede soportar el mercado inmobiliario. A ello, se le añade la bajada pronunciada de la oferta, en mayor medida en los meses pasados. La directora apunta: "Este aspecto provoca un desfase todavía más acentuado entre la oferta y la demanda que, sumando al aumento incesante de la inflación, hace que los precios mantengan una tendencia alcista".

    El portal inmobiliario en su estudio concluye que 16 autonomías han sufrido un encarecimiento de los precios en tasa trimestral. Las más pronunciadas en La Rioja (11,7%), Cantabria (11,4%) y Región de Murcia (9,5%).

    A esta situación, hay que añadirle las 10 regiones que han registrado números récords de precios máximos de alquiler. Liderando la tabla se encuentra Canarias (10,76 euros/m2 al mes), Cantabria (10,75 euros/m2 al mes) y Navarra (10,24 euros/m2 al mes).

    Todas las provincias experimentan subidas en el alquiler de viviendas

    Respecto al segundo trimestre del año pasado, los precios del arrendamiento han aumentado en todas las provincias. Además, en comparación al primer trimestre, 41 de estas provincias han incrementado sus precios del alquiler.

    Las subidas más elevadas se han registrado en La Rioja (11,7%), Cantabria (11,4%) y Cádiz (10,5%). En cambio, hay provincias donde el precio ha sufrido un descenso. Provincias como Toledo (2,7%), Palencia (0,5%) y Cáceres (0,4%).

    Las provincias con un alquiler más elevado son Barcelona y San Sebastián con 15,75 euros y 15,60 euros, respectivamente. Por otro lado, las más baratas respecto al alquiler son Ciudad Real (5,42 euros), Cáceres (5,56 euros) y Jaén (5,77 euros).

    Respecto a los municipios, un 80% de ellos han sufrido incrementos en el precio del alquiler en tasa trimestral. Algunas de ellas con incrementos de más del 10% como en el caso de Benidorm (20,8%), Cartagena (14,2%) y Alicante (12,7%). A pesar de ello, hay municipios donde el precio ha caído como Cáceres con el descenso más elevado experimentado del 4,5%.

    En la primera sesión del Foro Fundación Notariado ´Temas que importan´

    Rehabilitación y propiedad compartida o temporal, soluciones para el acceso de los jóvenes a la vivienda

    => Los expertos demandan políticas de vivienda "reales" y simplificación legislativa

    Madrid, 12 de noviembre de 2021.- El Foro Fundación Notariado. Temas que importan ha celebrado esta mañana su primera sesión, bajo el título Jóvenes y vivienda ¿Es posible la propiedad? Promotores, académicos, entidades financieras y notarios han debatido en una mesa redonda sobre el asunto.

    Participaron en el debate Juan Carlos Delrieu, director de estrategia y sostenibilidad de la Asociación Española de Banca (AEB); Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE); Sergio Nasarre, director de la Cátedra UNESCO de vivienda (de la Universidad Rovira y Virgili); y Elena Ruiz Cebrián, presidenta del Consejo de la Juventud. Estuvo moderado por Concepción Barrio, vicedecana del Colegio Notarial de Madrid y fue presentado por José Ángel Martínez Sanchiz, presidente del Consejo General del Notariado y de la Fundación Notariado.

    Para Martínez Sanchiz la respuesta al título de la sesión es contundente: "Aunque existan dificultades, como el paro juvenil, el acceso a la propiedad de la vivienda por parte de los jóvenes debe ser posible. Esta respuesta exige apoyar a la juventud, creando vínculos de solidaridad intergeneracionales". Sobre la puesta en marcha de este foro, apuntó que "nace con voluntad de permanencia para abordar cuestiones que preocupan a la sociedad y requieren de una solución. Es un acierto que esta materia haya sido la primera que tratemos. El de la juventud es uno de los temas que más nos preocupa a los notarios".

    Concepción Barrio hizo hincapié en el recientemente aprobado anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda que "refuerza la información y la transparencia, aspectos en los que los notarios podemos aportar mucho, como ya hiciéramos con las actas de transparencia de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. Concretamente en la fase precontractual, nuestra intervención puede resultar muy útil a la hora de, por ejemplo, formalizar un contrato de arras. Asimismo, en el ámbito del alquiler se podría evitar falta de información y de seguridad jurídica con el asesoramiento notarial".

    Sergio Nasarre señaló la propiedad compartida y temporal como alternativas al mercado actual, dos figuras de tenencia intermedia que se han regulado ya en Cataluña con la Ley 19/2015: "Los propietarios adquieren un 25% (el 5, con recursos propios; el 20, con financiación externa), mientras que el 75 restante se sufraga con una contraprestación económica, menor que una renta de alquiler. Se es propietario a todos los efectos, independientemente del porcentaje. Es una tercera vía, diferente a la propiedad o al alquiler, que permite ser propietario por un período entre 10 y 99 años, hipotecarte y transmitir mortis causa. La propiedad compartida o temporal permite paliar la burbuja del alquiler y evita seguir siendo inquilino toda la vida".

    Juan Carlos Delrieu resaltó que "de los 25 millones de viviendas existentes, siete necesitan una rehabilitación severa. La rehabilitación debe ser un eje central de la política de vivienda. Hay que tener en cuenta el envejecimiento de la población. Con una tasa demográfica en mínimos, la demanda de viviendas nuevas bajará en los próximos años, por lo que no cabe iniciar construcciones, ya que la oferta sería superior a la demanda. La rehabilitación, que cuenta con ayudas europeas, reduciría ese cuello de botella". En su opinión, desde el sector financiero "se debería contar con un portfolio de activos inmobiliario sostenible con criterios de eficiencia energética altos para los jóvenes; con este tipo de viviendas, la posibilidad de mora es más baja que en otras circunstancias". Asimismo, demandó que "la fiscalidad redujera los impuestos de transmisión, que gravan el coste final".

    Elena Ruiz Cebrián también apostó por "la rehabilitación de viviendas antiguas y la sostenibilidad de las casas como soluciones al problema del acceso a la propiedad. La oferta para los jóvenes es de obra nueva, con precios poco asequibles; o antigua, con pisos de más de cuarenta años, que no ofrecen las mejores condiciones para vivir". Desde el Consejo de la Juventud las propuestas en materia habitacional pasan por una mejora del empleo: "Hay un viraje al alquiler, porque es imposible afrontar la entrada de una hipoteca, que puede suponer tres años de salario íntegro. Por eso, la edad de emancipación media ronda los 29 años. La situación de la juventud es precaria, no por la pandemia y la crisis, sino porque desde hace veinte años suben el coste de la vida y la vivienda".

    Juan Antonio Gómez-Pintado consideró que "el acceso a la propiedad depende de las políticas de vivienda que hasta el momento están siendo cortoplacistas. Se ha focalizado la vivienda en alquiler, pero sin dar las herramientas para crear un parque grande de inmuebles en ese régimen, como el fomento a la empresa privada para su construcción. La vivienda protegida o la VPO provenían desde el sector privado en su mayor parte. En otros países consideran prioritario dar solución al acceso a la propiedad de los jóvenes, como en Canadá, Gran Bretaña, Francia o Italia, con iniciativas como el crédito cero, el Help to buy, financiación,...". "La superproducción legislativa en urbanismo es muy grande, con múltiples legislaciones autonómicas y escasa coordinación, lo que genera la carestía. Por eso, la Ley de vivienda que se está debatiendo es difícil que se logre aplicar por las transferencias de competencias. Esta maraña de normas, por ejemplo, encarece el precio del suelo que puede llegar al 40% de la inversión. Hay que hacer planes de vivienda más actualizados y facilitar la concesión de licencias" aseguró.

    Foro ´Temas que importan´

    Con esta iniciativa, la Fundación Notariado desea abrir un espacio de conversación y diálogo con otras entidades y expertos para abordar temas de interés para la sociedad. La participación de representantes de la universidad, la economía, la empresa, la política...) permitirá ofrecer una visión global e integral de los temas analizados.

    Acceso completo a la nota de prensa de Foro Fundación Notariado ´Temas que importan´ sobre el acceso de los jóvenes a la vivienda

    Los principales cambios se realizarán en materia de licencias de obras que serán sustituidas por simples declaraciones responsables de obra agilizándose así las tramitaciones en construcción.

    La principal diferencia entre licencia y la declaración responsable radica en el momento en el que el solicitante puede ejecutar la obra o actividad para la que solicita el permiso: mientras que en el caso de la licencia el solicitante tiene que esperar a la resolución formal que le autorice a ejecutar la obra o a iniciar la actividad, basta la cumplimentación y presentación de la declaración responsable para dar inicio a la actividad solicitada.

    No obstante, la Administración tiene la facultad de inspeccionar y verificar la legalidad de la actuación, otorgando al inspeccionado un plazo de 10 días para subsanar cualquier defecto documental o técnico.

    Por lo tanto solamente con una declaración responsable podrá acometer obras de edificación con rapidez y sencillez técnica, así como realizar ampliaciones o reformas "que no produzcan una variación esencial" en el edificio.

    Esta sustitución de las licencias por declaraciones responsables permitirá agilizar los trámites necesarios para el inicio de una obra o reforma.

    El objetivo del legislador no es otra que reducir el tiempo medio de concesión de licencias de obras ya que actualmente se encuentra entre 12 y 18 meses, un plazo bastante extenso si queremos realizar obras menores o urgentes.

    De igual manera la nueva Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid permitirá realizar obras menores, como pueden ser el cambio de las instalaciones eléctricas y de gas, o cambiar puertas o ventanas sin necesidad de obtener una licencia, ni presentar declaración responsable.

    Por lo tanto, tras la entrada en vigor de la nueva Ley, solamente quedarán sujetos a  licencia urbanística los "movimientos de tierra, las intervenciones en edificaciones protegidas, la división de terrenos, la tala de árboles y la ubicación de vivienda prefabricada". En estos casos, los sujetos afectados o, en su caso, sus asesores legales, deberán comprobar que la licencia de obra se ciñe a la legalidad, con un procedimiento mucho más exigente, descrito de forma minuciosa en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. Los beneficiarios serán tanto particulares como empresarios y empresas.

    Por su parte, los particulares podrán realizar en sus viviendas obras en un corto plazo y con tramitación sencilla.

    Los empresarios y empresas podrán colocar elementos publicitarios o casetas prefabricadas sin necesidad de solicitar licencias, todo ello a través de la declaración responsable y constatándose, la cumplimentación de los requisitos técnicos y legales exigidos.

    El sector más favorecido por estas medidas será el sector inmobiliario y de la construcción pues no hay que olvidar que la existencia de plazos extensos para la obtención de licencias afecta las empresas del sector.

    La ?cláusula Beckham? permite rebajar la factura fiscal para personas que se convierten en residentes fiscales en España, pagando el impuesto de no residente al 24% hasta los primeros 600.000? declarados del año en que se convierten en residentes fiscales hasta 5 años después.

    El pago de impuestos por parte de personas físicas no residentes en España es un tema que causa confusión entre aquellos que deciden trasladarse en el país por distintas razones. Cabe destacar que las personas no residentes, es decir, aquellas que suelen vivir menos de 183 días al año en el país, no tienen residencia fiscal en España, por lo que solo deberán pagar un impuesto sobre las rentas y plusvalías obtenidas en España.

    En este caso, el concepto de la declaración es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), cuyas tasas impositivas aplicables varían entre el 19% y el 24%, según su país de residencia y el tipo de ingresos. Raisa Venermo, socia fundadora de AvaLanding, firma especializada en movilidad internacional para empresas e inversores extranjeros que buscan abrir negocio en España, afirma que dicha declaración "incluye los ingresos obtenidos en España a través de actividades económicas, rentas de capital inmobiliario, posesión de una segunda residencia y pensiones".

    En el ámbito de la propiedad de bienes inmobiliarios, más allá de estos aspectos, existen otros impuestos habituales que puede afectar a los no residentes, que varían en función de la Comunidad Autónoma en cuestión, como el Impuesto sobre el patrimonio de los activos ubicados en España con valor superior a los 700.000?, el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, el Impuesto sobre bienes inmuebles y el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

    Dependiendo del país de proveniencia, los mismos ingresos derivados de actividades en España deberán declararse en ambos países. "Para mitigar esta doble imposición, existen Convenios entre los Estados con los que se determina cuál de los dos países tiene la capacidad de exigir la declaración de la renta y qué tipos de impuestos máximos se deberán pagar", asegura Lourdes Santisteban, socia fundadora de AvaLanding.

    La ?cláusula Beckham? para reducir la factura fiscal

    Existen opciones dentro del marco legislativo vigente que permiten rebajar los impuestos a pagar para personas no residentes que se convierten en residentes fiscales en España. Es el caso de la denominada ?cláusula Beckham?, según la cual se puede optar por pagar el impuesto de no residente, que es de tipo fijo al 24%, en lugar del mismo impuesto para residentes, que es progresivo y puede llegar hasta alrededor del 45%, hasta los primeros 600.000? declarados del año en el que el individuo se convierte en residente fiscal hasta 5 años después.

    Para aplicar dicha cláusula, son numerosos los requisitos que deben cumplirse y "generalmente se utiliza para empleados que se desplazan a España bajo un nuevo contrato de trabajo o con uno ya existente", señala Raisa Venermo. La ?cláusula Beckham? puede aplicarse también a los administradores de sociedades constituidas en España si no poseen más del 25% del dicha sociedad.

    Otras formas de ahorrar en el pago de impuestos

    Más allá de la ?cláusula Beckham?, existen otras formas para pagar menos impuestos siendo no residentes. La compra de viviendas con la intención de revenderlas después de remodelarlas puede justificar una reducción del Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP)"Dicha reducción, por ejemplo, en Cataluña supondría el pago por el ITP del 3%, en lugar del 10%", comenta Lourdes Santisteban.

    En el caso de la adquisición de una propiedad de forma financiada y fraccionada con algún familiar, se puede reducir, e incluso eliminar, el Impuesto sobre el patrimonio y el Impuesto de sucesiones. Esta situación puede darse también si se realiza una actividad económica y existe una transmisión de la propiedad del negocio.

    Colaborador:


    El INE en su estudio de marzo ha concluido que la compraventa de fincas rústicas ha llegado a números que no alcanzaba desde 2007, con una cifra total de transacciones del 16.378. Este dato es la quinta mejor cifra obtenida en un mes desde que se obtienen registros, incrementándose las previsiones durante los primeros meses hasta un total de 43.650 operaciones.

    A pesar de no ser el activo inmobiliario con mayor peso dentro del sector, el propio mundo rural afirma el auge e impulso que está obteniendo. Este aumento de interés por las fincas rústicas viene provocado por la pandemia, la inestabilidad económica y la inflación. Ya no solo atienden a la rentabilidad de los negocios, sino también al disfrute y al ocio.

    Esta tendencia se prevé que siga incrementando con el paso de los años. Uno de los motivos es por la alta rentabilidad de este activo que oscila el 5%, así como el precio atractivo del suelo rústico o los cultivos ecológicos y la sostenibilidades.

    Además, los suelos rústicos ofrecen múltiples usos para sus compradores. Las más habituales son las agrícolas, la caza, de recreo o las ganaderas. Y dentro de estas, existe una clasificación de fincas entre las que destacan los viñedos, las hípicas o los olivares.

    La adquisición de fincas rústicas puede aportar una simple satisfacción a la persona propietaria, pero también se puede recoger una elevada rentabilidad, debido a que se pueden transformar en fuertes industrias: viñedo con bodega o un olivar donde se produzca aceite a través de su almazara.

    Dentro del incremento de la inversión, hay un alto porcentaje atraído por los huertos solares en los que poder producir hidrógeno ecológico y energías renovables. El arrendamiento de estos suelos está aportando rentas de 2.000 euros por hectárea. Un incremento de la rentabilidad que causa un aumento del valor de la finca.

    La resiliencia es otro de los factores que ha provocado que en plena crisis, incrementa el interés y la inversión en los suelos rústicos. Esto unido a la alimentación como primera necesidad y a los altos números de exportación de España están causando el aumento de las empresas agrícolas y el crecimiento de cooperativas dentro del mercado internacional.

    La finca de recreo, la finca rústica más atractiva en el mercado

    Dentro de las fincas rústicas, las de recreo se posicionan como el activo que más interés obtiene, ya que los compradores desean un terreno amplio con espacios verdes.

    Cabe destacar que hay que distinguir entre el particular y el inversor, ya que el segundo buscará la rentabilidad del suelo y su explotación con unos precios asequibles, una alternativa atractiva al resto de negocios. En este tipo de suelos, se podrá crear compañías de placas fotovoltaicas, explotación agrícola, agroindustrial o ganadera o para negocios de celebraciones o compañías hoteleras.

    En cambio, los particulares prefieren suelos donde encontrar una segunda residencia con espacio para animales y disfrutar del mundo rural. En general, suelen ser fincas que se encuentren a menos de una hora del mundo urbano.

    Características de los compradores

    Los compradores fundamentalmente suelen ser personas interesadas por el mundo rural, dentro de una franja de edad de 40 y 50 años, con un medio-alto poder económico que busca disfrutar de su familia en naturaleza o crear una empresa.

    La gran cantidad de fondos para el mundo agroalimentario, así como de fuertes corporaciones están buscando incrementar la producción, diversificar el cultivo o aumentar los mercados.

    Por otro lado, los vendedores son personas que han heredado las fincas y con poco interés en disfrutar de ellas, así como de mantenerlas.

    Comunidades con mayor índice de ventas

    Entre las Comunidades Autónomas, el INE detalla que en marzo las tres primeras comunidades con mayor compra-venta de viviendas son Castilla y León con 2.637 fincas, Andalucía con 2.532 y Castilla-La Mancha con 2.259 fincas. En cambio, Madrid se posiciona la última con una cifra de 249 unidades. A pesar de ello, numerosos compradores de Madrid se apropian de fincas que se encuentren cerca de la comunidad en ciudades como Toledo o Segovia.

    En lo que llevamos de año, las tres comunidades con mayor porcentaje en marzo también son las que más ventas de fincas han obtenido en 2022, continuando el mismo orden. Dentro de Andalucía, Sevilla, Huelva y Cádiz son las provincias con mayor número de activos.

    Desde hace cuatro décadas en España se ha extendido el término popular "okupación", el cual hace referencia de forma coloquial a la ocupación ilegal, delito de usurpación regulado en el artículo 245.2 del código penal, en el que se detalla la ocupación de un inmueble o vivienda que no constituyan morada, es decir, la residencia habitual.

    No obstante, cuando hablamos de ocupación también se puede dar otro contexto para los propietarios, este es el caso de los inquilinos que están viviendo en un inmueble en régimen de alquiler con todo en orden y en determinado momento dejan de pagar, pero deciden por diferentes causas, quedarse en el inmueble, a esto se le conoce como la "inquiocupación".

    Según el último estudio elaborado por Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), XIII Estudio sobre Morosidad en Arrendamientos Urbanos, en el año 2020 la morosidad en España aumentó un 66,19%, en comparación al 2019, siendo Asturias, Navarra y Ceuta las comunidades autónomas con menor aumento con un 21,77%, 24,46% y 26,68% respectivamente y Murcia, Madrid y Cataluña las que registraron aumentos de hasta el 93,65%, 80,71% y 80,05% respectivamente. Asimismo, la deuda por impago se sitúa de media en los 6.372,60 euros, siendo Zamora, Soria y Ávila las provincias con la deuda media más baja y Barcelona, Madrid y Guipúzcoa con la más alta. Dicha radiografía nos acerca a una realidad económica en la que muchas familias se han enfrentado desde la pandemia a un contexto de inflación en el que los precios de los alimentos, de la gasolina y de la electricidad no dejaban de subir y en algunos momentos han encontrado dificultades para realizar ciertos pagos.

    Para evitar estas situaciones completamente perjudiciales para los propietarios, Finaer, multinacional de garantías de alquiler, te explica cómo prevenir o limitar las consecuencias de un impago y qué acciones tomar en caso de sufrir una inquiocupación.

    La recomendación más importante para cualquier propietario sería: no pongas en riesgo tu patrimonio y confía la garantía de cobrar tus rentas a una empresa especializada en garantizar el alquiler con experiencia acreditada en la gestión del impago y la recuperación del inmueble. En caso de retraso, comunícalo a la empresa de tu elección desde el primer día, no esperes ni negocies directamente con el inquilino, ya que esto no suele dar resultados y es un tiempo perdido muy valioso en caso de que sea necesario emprender alguna acción judicial.

    Sin embargo, en caso de no tener contratada una empresa que te garantice tus rentas en caso de impago, te damos 5 recomendaciones a seguir:

     

    1. No acordar ningún contrato o condición de forma verbal y de ser posible registra tu contrato ante el organismo autonómico correspondiente: Es una norma básica en el mundo legal, pero a veces se nos olvida que las formalizaciones son esenciales en cualquier ámbito.

     

    1. Una buena redacción del contrato de alquiler es muy importante, ya que es una manera de prevenir posibles problemas, estableciendo normas claras y ajustadas a derecho, así como cauces oficiales de comunicación entre las partes para tratar cualquier cuestión relativa al contrato de arrendamiento, como nº de teléfono o correo electrónico, entre otras cuestiones.

     

    En caso de impago como debemos actuar:

     

    1. Nunca entres por la fuerza en tu vivienda ni te tomes la justicia por tu cuenta: A veces podemos pensar que tomar alguna medida molesta puede solucionar las cosas y la realidad muestra que en estos casos empeora y dificulta la situación. Los propietarios no pueden ni deben realizar un cambio de cerradura, ni acceder al interior y vaciar la casa, ni echar a los inquilinos que no pagan, estas acciones pueden tener consecuencias penales para los propietarios, quienes pueden caer en un delito de allanamiento o de coacción.

     

    1. Si no tienes contratada una empresa que te garantice el pago de la renta y te gestione el impago; busca asesoramiento legal con alguna de ellas. En el mercado español hay diferentes opciones y te sabrán guiar durante el proceso de negociación, demanda o desahucio por incumplimiento del contrato si es necesario. Cada procedimiento tiene sus fases, documentación asociada y plazos y, por ello, contar con profesionales expertos en la materia es fundamental.

     

    1. Si vas a llegar a un acuerdo de pago con tu inquilino, que sea por escrito. Todos podemos tener imprevistos y desbarajustes a final de mes. Muchas veces se llega al impago por situaciones ajenas al inquilino que le han llevado a no poder hacer frente a la cuota de forma puntual. No obstante, según datos internos de Finaer, "el 85% de los impagos suelen ser por circunstancias de necesidad, no por voluntad propia"; lo que nos indica que la predisposición general de los inquilinos es siempre positiva y que la mayoría de veces se puede llegar a buen entendimiento aplazando la deuda en el tiempo o tomando otras medidas conciliadoras, pero es imprescindible que estos acuerdos queden por escrito.

     

    Para Jesús Pérez Amair, Director Comercial de Finaer, "Cuando se produce un impago hay que buscar la vía más rápida y sencilla, siempre salvaguardando los intereses de todas las partes. Muchas veces la solución a ese problema puntual parte de una necesidad y se puede solventar sin tener que recurrir al ámbito legal. El 85% de los impagos suelen ser por circunstancias de necesidad, no por voluntad propia. Por ello, es importante que las personas conozcan que hay nuevas soluciones en el mercado inmobiliario que permiten delegar toda la gestión del impago del alquiler a los profesionales expertos en la materia, que velan por los intereses del propietario sin dejar de brindar facilidades al inquilino".

     

    Sobre Finaer

    Finaer es una multinacional de Garantías de Alquiler, que cuenta con más de 15 años de experiencia en el sector, más de 12.000 inmobiliarias que operan a nivel global y más de 200.000 garantías gestionadas. Finaer garantiza el alquiler de viviendas, habitaciones, locales y oficinas, y brinda un respaldo total al propietario, garantizando el cobro de su renta sin límite y sin demora.

    Muchas personas interesadas en adquirir vivienda durante los últimos meses se han encontrado con esta norma por lo que el Gobierno decidió poner fin a dicho artículo poniéndolo a merced de la Ley 8/2021 publicada el 2 de junio por el que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo de personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.

    Dicha norma publicada en el BOE dice así: "se elimina el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, dado que los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas".

    La mayoría de los compradores que se encontraban con dicho  artículo 28 solían cancelar las transacciones de compraventa por el riesgo que entrañaba dado que si en ese periodo de 2 años aparecía un heredero directo y reclamaba la propiedad, no podían negarse a devolverla. Y en este caso el comprador se quedaba con el pago de la hipoteca.

    Ese riesgo no sólo echaba para atrás a compradores y  bancos, conscientes de que podían quedarse sin la garantía que respaldaba las hipotecas concedidas, de ahí que muchas entidades se negasen a dar financiación para estos casos.

    Aunque en España esté finalizando el impulso del sector inmobiliario, en otros países se siguen experimentando subidas en el precio de la vivienda de la financiación perjudicando tanto a propietarios como a compradores.

    A medida que las entidades bancarias aprueban subidas de los tipos de interés, el porcentaje de compradores decae. Por lo tanto, el precio de la vivienda disminuye. En cambio, aquellos consumidores que contrataron una hipoteca en los años donde los tipos se encontraban en zona negativa, ahora deben hacer frente a deudas elevadas.

    Este debilitamiento del mercado inmobiliario causará una pérdida del poder adquisitivo de las familias, así como efectos negativos en la economía mundial.

    A pesar de estos datos, la agencia Bloomberg señala que la situación actual no llega a los niveles drásticos que se alcanzó en la crisis de 2008. La caída del sector inmobiliario es parte de la estrategia de las entidades bancarias que esperan reducir la inflación sin perjudicar a los consumidores ni causar una recesión.

    En países como Canadá o Australia, el coste de los inmuebles sufren caídas de hasta dos dígitos. Una señal para el sector económica del comienzo de la recesión. Una recesión que no empezarán a notar el sector inmobiliario hasta los años 2023 y 2024 cuando comiencen a manifestarse los efectos de los elevados incrementos de los tipos de interés.

    Un encarecimiento de los préstamos hipotecarios incide de numerosas formas al sector económico. Las familias con hipotecas elevadas reducirán su gasto. Las hipotecas encarecidas alejarán a los compradores de actuar en el mercado, causando una caída de la oferta y de los precios.

    Las medidas del BCE afectarán en gran medida a España

    A pesar de la situación actual general, los efectos de la subida del precio del dinero son variados dependiendo del país. Por un lado, la mayoría de la población estadounidense se ha decantado por hipotecas fijas con un plazo de 30 años. En cambio, los préstamos de tipo variable solamente han compuesto el 7% del total contratado. En el caso de otros países, el tipo fijo tiene una duración de un único año y después de este, pasan a ser préstamos variables.

    España, por ejemplo, es uno de los países que más sufrirá las modificaciones monetarias impulsadas por el BCE. Esto se debe al protagonismo de las hipotecas variable y al elevado precio medio sobre la renta disponible mensual.

    Debilitamiento del sector inmobiliario neozelandés impulsado en pandemia

    Por el contrario, existen países donde la mayoría de los préstamos hipotecarios se actualizan inminentemente. Es el caso de Nueva Zelanda donde el 55% de la deuda pendiente de los préstamos hipotecarios residenciales pertenecen a un tipo variable o uno fijo el cual se tiene que actualizar en el año con un plazo máximo en julio del próximo año.

    Continuando con el caso de Nueva Zelanda, el país experimentó un incremento de los costes del 30% en el año 2021. A pesar de ello, es un claro ejemplo de impulso inmobiliario pandémico que más adelante se debilitaría. La entidad financiera central incrementó los tipos de interés hasta siete ocasiones en lo que llevamos de año. De la misma forma, en el pasado julio los inmuebles vieron sus precios reducidos hasta un 11% después de registrar precios máximos a finales de 2021. Una bajada que el sector económico no descarta que alcance el 20%.

    Subvenciones a hipotecados en Polonia y Corea del Sur

    Ante la complicada situación causada por las hipotecas, algunos países han aprobado medidas para solventar la situación de los hipotecados. Corea del Sur es uno de esos países. El gobierno coreano aprobó un fondo de 290 millones de dólares destinado a subvenciones para disminuir el porcentaje de familias con préstamos variables.

    Otro de los países que han ayudado a los hipotecados es Polonia, donde los hogares han visto duplicado sus facturas mensuales debido al incremento de los tipos de interés. A comienzos de 2022, el gobierno aprobó una moratoria durante 8 meses. De esta forma, se frenaron los beneficios económicos de las entidades bancarias, las cuales tuvieron que llevar a cabo provisiones por una cifra total de 2.780 millones de dólares.

    En el caso de China, se está experimentando una crisis inmobiliaria cada vez más pronunciada. Una crisis originada por la elevada tasa de impagos de prestatarios y promotoras que paralizan los cobros de préstamos para inmuebles pendientes de construcción. Una situación que también se está originando en otros países.

    Hasta en los países que gozaban de una gran fortaleza de su mercado inmobiliario como Suecia, los inmuebles han sufrido una caída del 8% de sus precios, la cual apuntan de que puede llegar a alcanzar el 15%.

    La recesión llega a su nivel máximo en Reino Unido

    Si nos centramos en Reino Unido, el mercado inmobiliario también está experimentando una bajada en sus precios. El análisis realizado por Bloomberg señala que el precio de la vivienda permanece estable o se reduce en el caso de la mitad de los distritos pertenecientes a la ciudad de Londres. A pesar de ello, la entidad HSBC apunta que el país se encuentre en el punto álgido de una recesión, que causará una caída del 20% de la demanda de viviendas en 2023.

    Para ese año, casi 2 millones de hipotecados británicos tendrán que renovar su hipoteca. Aquellos que sufrirán más las consecuencias serán los compradores primerizos que compraron viviendas en verano de 2020, cuando los costes aumentaron debido a una exención fiscal del tributo de timbre. Una exención planteada para impulsar al sector inmobiliario.

    En cambio, la entidad estadounidense Goldman Sachs apunta que en el país americano los costes se mantendrán estables en 2023, a pesar de que se hayan registrado caídas en algunos estados. Los propietarios están reduciendo el precio de la vivienda en aquellas áreas donde en la pandemia los costes se dispararon a causa de la gran llegada de teletrabajadores.

    En primer lugar para estar inscrito en un fichero de morosos la Ley exige una serie de requisitos:

    • Existencia previa de una deuda cierta, vencida y exigible, que haya resultado impagada.
    • Que se haya practicado un requerimiento previo al deudor.
    • Que el acreedor o quien actúe por su cuenta e interés (despachos de abogados, gestores de cobro), se asegure de que concurren todos los requisitos, en el momento de notificar los datos adversos al responsable del fichero común.
    • El límite máximo de la deuda tiene que ser de máximo 5 años desde la fecha de vencimiento de la obligación de pago.

    La Ley impone la obligación a la empresa que inscribe la deuda  notificar, en el plazo de 30 días, la inscripción en el fichero de morosos.

    Para salir de un fichero de morosos existen varias opciones;

    La primera y más lógica es pagando la deuda y acreditando al fichero la justificación del pago realizado.

    Existen otras posibilidades cuando;

    • La fecha de vencimiento de la obligación de pago de la deuda sea de una antigüedad máxima a los 5 años.
    • Pueda demostrar la inexistencia de la deuda.
    • La deuda se encuentre prescrita.
    • La deuda este siendo discutida en tribunales o ante órganos administrativos.
    • La deuda es incierta, dudosa, no pacífica o sometida a litigio.

    En el caso de un error en el que la deuda no sea cierta y no hayan eliminado los datos en el fichero de morosos ¿Se puede reclamar indemnización? La respuesta es sí, mediante demanda en la jurisdicción civil, contra la entidad acreedora, contra la Entidad Responsable del Fichero, o contra las dos. A la primera por inclusión indebida y a la segunda por no haber cancelado los datos tras haberle participado el error cometido, y no haber sido suficientemente diligente en la verificación del crédito.

    La Ley Orgánica de Protección de datos es clara al respecto e  indica que si como consecuencia del incumplimiento de lo dispuesto en la Ley, el ciudadano sufre daño o lesión en sus bienes o derechos, tendrá derecho a ser indemnizado, máxime cuando es un derecho fundamental, como es el derecho al honor, el que se ve menoscabado mediante esta conducta.

    El Consejo de Ministros ha culminado algunos puntos de la reforma de la ley hipotecaria con algunas novedades para que se facilite el proceso de contratación de estos créditos a partir del 16 de junio. Día, en el que entrará en vigor la nueva normativa que afectará a quienes se hipotequen desde ese momento.

    El reglamento aprobado por el Gobierno obliga a la banca una ficha de información precontractual, así como de advertencias estandarizadas.

    La entidad tendrá que incluir la información exigida por la ley para que el cliente pueda visualizar de forma clara las condiciones, al tiempo que pueda compararlas con otras ofertas, si así lo desea.

    La ley establecerá cuál es la información que el banco deberá remitir a los hipotecados de forma periódica, una vez entrado en vigor el crédito. Las entidades tendrán que enviar «un documento de liquidación» en el que figuren: el tipo de interés aplicado al préstamo como el que se vaya a calcular para el periodo siguiente; las comisiones abonadas, con su concepto, base y el periodo de devengo; cualquier otro gasto vinculado a la hipoteca; y «cuantos antecedentes sean precisos» para que el cliente pueda comprobar que la liquidación efectuada es la correcta. El banco remitirá este documento durante el mes de enero de cada año.

    El reglamento concreta que la entidad tiene que informar a los hipotecados sobre los cambios en las condiciones del préstamo, si corresponde la revisión del tipo de interés  con al menos 15 días de antelación antes de que cumpla el plazo establecido en el crédito para proceder a esa revisión.

    La norma regula:

    • Las reglas de publicidad de las actividades bancaria a prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario.
    • Los términos de la información de los préstamos en moneda extranjera y los requisitos mínimos de conocimientos y competencias exigibles al personal y directivos de los prestamistas de crédito, incluidos los bancos.
    • Medidas que garantizan el mantenimiento de la protección de los titulares de hipotecas inversas.

    Con la aprobación de este decreto se pone fin al largo proceso de tramitación de la reforma hipotecaria.

    La ley hipotecaria introduce mejoras para la protección del ciudadano:

    ? Prohibición de las cláusulas suelo.

    ? La reducción de los intereses de demora.

    ? La extensión del código de buenas prácticas o alternativas a los desahucios.

     

    Más información:

    Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

    En las zonas prime los precios son elevados y estables debido a no fluctuación de la demanda, por lo que sus precios no van a bajar por mucho que los alquileres sean elevados. La rentabilidad de la inversión inmobiliaria residencial oscilará entre el 3% y el 8% en 2023.

    El precio medio de la vivienda en España va a estabilizarse e incluso a registrar una ligera bajada debido a la merma del poder adquisitivo de la demanda. Los salarios no han aumentado en proporción a la inflación y el encarecimiento de la vida, lo que hace disminuir la capacidad financiera de los ciudadanos, que van a poder pagar menos por los mismos pisos.

    FIABCI España prevé un equilibrio entre oferta y demanda de la inversión inmobiliaria que, ligado a la subida de tipos, templará y saneará el mercado, evitando la aparición de burbujas en algunas zonas en las que el mercado tanto de compra como de alquiler ya estaba muy tensionado.

    Cambio de ciclo ligado

    Un cambio de ciclo ligado al retroceso de la demanda inmobiliaria de la inversión inmobiliaria por la inflación y el encarecimiento de la vida que esta conlleva. En este sentido, las previsiones de FIABCI España para este año son positivas, especialmente para la segunda mitad del 2023. Pese al entorno macroeconómico convulso, la organización prevé un "equilibrio entre oferta y demanda que, ligado a la subida de tipos, templará y saneará el mercado, evitando la aparición de burbujas en algunas zonas en las que el mercado tanto de compra como de alquiler ya estaba muy tensionado".

    En este contexto, según el análisis de la entidad, el precio medio de la vivienda en el país va a estabilizarse e incluso a registrar una ligera bajada debido a la merma del poder adquisitivo de la demanda. Por un lado, los salarios no han aumentado en proporción a la inflación; por otro, el encarecimiento de la vida y el aumento de los tipos de interés hace disminuir la capacidad financiera de los ciudadanos. Es decir, van a poder pagar menos por los mismos pisos, lo que se va a traducir en una corrección lógica a la baja del mercado en lo que respecta a los precios para poder dar salida a las viviendas en venta y encontrar un comprador.

    Buen momento para la comprar y rentabilidades de hasta el 8%

    "Analizar el buen momento para la adquisición de una residencia depende de las necesidades de cada caso y, sobre todo, de la ubicación. Si bien hay regiones en las que es muy difícil encontrar lo que se busca, pues estamos en un momento de falta de oferta, quien prefiera esperar se expone a perder oportunidades de compra que difícilmente van a volver, por lo que aconsejo a los compradores que en vez de esperar, negocien", asegura Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España.

    "Invertir en ladrillo siempre ha sido interesante y seguro, pero todavía más en momentos como el actual, especialmente en aquellos casogestios en los que no haga falta financiación para la adquisición del inmueble. En el segmento residencial las zonas con menor demanda siguen siendo las más rentables debido a sus precios de compra más competitivos, alcanzándose rentabilidades de hasta el 8%. En las zonas prime los precios son elevados y estables debido a no fluctuación de la demanda, por lo que sus precios no van a bajar por mucho que los alquileres sean elevados, y las rentabilidades no pasan del 3-4%", indica la experta.

    En Inmonews.es ya hemos hablado de lo que es un embudo de ventas inmobiliario, la forma que una empresa tiene de planear y establecer los procesos para contactar con diferentes usuarios y conseguir los diferentes objetivos de venta.

    En el sector inmobiliario un embudo de venta es algo más complejo que en otros sectores, porque hay que tener en cuenta diferentes aspectos de venta, como el económico, el social y los personales. Cada cliente es un mundo, y acertar en una venta aplicando un embudo de ventas inmobiliario es una labor compleja.

    También los nuevos tiempos cambian las cosas, ya que antes un cliente acudía directamente a la oficina de la Agencia inmobiliaria, pero actualmente el primer contacto lo tiene a través de la web inmobiliaria.

    Fases del embudo de ventas inmobiliario

    Hagamos un repaso de las diferentes fases del embudo de ventas inmobiliario.

    Atracción de los clientes

    La primera impresión es la que cuenta, y en esta primera fase es donde hay que atraer al cliente.

    La publicidad y el marketing inmobiliario hacen un papel muy importante en esta fase, ya que el primer contacto que un cliente tiene con una agencia inmobiliaria es a través de internet, de la web inmobiliaria, de los portales inmobiliarios.

    Los clientes tienen a su disposición cualquier tipo de información de una vivienda y/o de la agencia inmobiliaria, una información continua, por lo que hay que ser cuidadosos con el marketing y la publicidad que hacemos de nuestra agencia.

    La visibilidad en internet es algo muy importante, y ser atractivos mucho más, ya que de nuestra imagen va a depender que un cliente se sienta atraído por nuestra agencia, por otra, o por ninguna.

    En esta etapa, hay que seguir una estrategia de marca, es decir, poner en valor todo el potencial de la agencia inmobiliaria, de los servicios que ofrezcamos, cómo los ofrecemos, de los logros, de la interacción con clientes satisfechos,? y hacerlo visible con la ayuda del marketing inmobiliario, contenidos en redes sociales, blog inmobiliario, publicidad en Google Ads y redes sociales, etc.

    Al fin y al cabo, se trata de llamar la atención del usuario, y atraerlo a nuestra oficina. El primer contacto debe ser determinante.

    Interacción

    Una vez que el cliente ha "aterrizado" en nuestra agencia, el siguiente paso es la interacción con dicho cliente. Y en la actualidad, el agente inmobiliario actúa mucho más como un asesor inmobiliario que oriente al cliente hacia lo que busca y lo que mejor le convenga.

    Esta interacción debe ser de confianza con el cliente y de respeto, pero siempre haciendo que el cliente se sienta a gusto. Al cliente hay que dedicarle el tiempo que necesite, y acompañarlo en todo el proceso de compra, para que se sienta arropado y seguro de lo que hace.

    Una estrategia para consolidar una interacción con el cliente, es el email marketing inmobiliario, haciendo un envío de emails adecuados a aquellos clientes que puedan estar interesados en un servicio especial.

    De esta forma, seguiremos estando presentes en el cliente, ya que recordará que tiene algo pendiente con nosotros, y cuando le haga falta, puede recurrir a nosotros. Lo que conseguimos es estar en la mente del cliente.

    Conversión

    La conversión es la siguiente fase en el embudo de ventas inmobiliario, y se trata de la acción que ejerce el cliente al ponerse en contacto con nosotros tras recibir nuestra información.

    Los clientes que no responden a nuestros emails, o no se ponen en contacto con nosotros, no han efectuado la conversión, por tanto siguen en la fase de Interacción.

    Esta fase es la que todo agente inmobiliario espera, porque es la fase en la que el cliente se decide a contratar nuestros servicios.

    Fidelización

    Aunque en el sector inmobiliario pueda parecer que esta fase no es del todo importante, sí lo es. Muchos agentes caen en el error de una vez cierran una venta, se despreocupan del cliente.

    Pero no hay que abandonar a un cliente una vez efectúe su compra, venta o alquiler, o haga uso de cualquier servicio que le ofrezcamos. Esos clientes, pueden volver a serlo en cualquier otro momento futuro para cualquier otra cosa.

    Hay que fidelizar a esos clientes, para que en un futuro, ya sea próximo o más lejano, nos puedan tener en cuenta y recurran a nosotros.

    Un cliente satisfecho, y con buenas referencias, será idóneo para próximas compras, e ideal para una publicidad gratuita, lo que llamamos coloquialmente el "boca a boca".

    El embudo de ventas en el marketing inmobiliario

    Para poder orientas a los usuarios al embudo de ventas inmobiliario, es necesario administrar las distintas estrategias de marketing que podemos desarrollar desde nuestra agencia inmobiliaria.

    Es inteligente mostrar a todos el tipo de interacción que tenemos con nuestros clientes, ya que ello hará que el resto de usuarios se puedan sentir atraídos, y además, mostrar todos los servicios que desempeñamos, para dar más credibilidad a nuestro trabajo.

    El embudo de ventas inmobiliario servirá para filtrar mejor a los clientes más potenciales y ahorrarnos más tiempo, ya que trabajaremos directamente con los clientes que estén interesados en nuestros servicios.

    El email marketing es una de las estrategias más importantes y consolidadas dentro del embudo de ventas inmobiliario, y por ello debemos crear newsletters orientadas solo a esos clientes potenciales, y no caeremos en un desperdicio de envío de emails.

    Cómo realizar un embudo de ventas inmobiliario

    Cada agencia puede seguir los pasos que considere oportunos para establecer su propio embudo de ventas, ya que conoce mejor a su clientela, pero los siguientes pasos son importantes de seguir.

    Guía de servicios

    Es conveniente hacer un dossier o guía para los clientes, de todos los servicios que ofrecemos y cómo los llevamos a cabo. Y que además sea en un formato descargable, como una imagen o un pdf.

    En este dossier debemos tener en cuenta los intereses de los clientes, para no poner información irrelevante para ellos.

    También se pueden poner problemas, dudas y soluciones ante algunos infortunios que surgen durante un proceso de venta, y que por supuesto, nosotros como agentes, sabemos resolver.

    Se puede hacer una guía audiovisual, con vídeos corporativos, de esta forma, se pueden poner vídeos cortos, en los que en cada uno de ellos se aborde un tema en concreto. Los vídeos son muy atractivos para el cliente, y funciona muy bien en el marketing inmobiliario.

    Promoción del producto

    Tanto si hemos elaborado vídeos, o un dossier, boletín, etc., debemos darle promoción para que llegue a cuanta más gente mejor.

    Una campaña de publicidad de pago en redes sociales o Google Ads puede ser la mejor alternativa para promocionar nuestros productos.

    Contacto continuo y directo

    El contacto con el cliente es muy importante, y debemos hacerlo desde el primer momento que este nos contacta por primera vez.

    Debemos darle una sensación de seguridad tanto a él o ella, como seguridad en nosotros mismos y lo que hacemos, para que sepa que sabemos hacer lo que busca y estaremos encantados de darle asesoramiento.

    También para ello es importante dar una respuesta rápida, ya sea una llamada telefónica o contesta a un email. No da buena impresión contestar un email después de varios días.

    Cierre de la venta inmobiliaria

    Al igual que en todo el proceso, hay que estar presente en el momento más decisivo, el momento en el que se cierra una venta, alquiler, etc.

    No se puede llegar tarde a la cita, hay que dar apoyo continuo al cliente, resolver sus dudas hasta el final y aportar siempre confianza.

    Efectividad

    Para poder realizar un embudo de ventas inmobiliario hay que conocer muy bien los servicios que ofrecemos, no se puede titubear delante del cliente, hay que estar bien formados e informados de todo para poder dar una respuesta inmediata y veraz.

    Conocer bien los puentes fuertes y débiles de nuestra agencia nos ayudará a afrontar mejor las estrategias durante el proceso de venta.

    Todos los contenidos que creemos para nuestra web, redes sociales, etc., deben ser de calidad y atractivos, al igual que la información que enviemos por email, y no caer en el error de enviar información vacía que no indica nada.

    Recursos

    Los mejores recursos que se pueden tener para realizar un embudo de ventas inmobiliario, es el que nos proporciona el marketing inmobiliario.

    Estos son los vídeos inmobiliarios, una buena estrategia de SEO en la web inmobiliaria, tener un blog inmobiliario, actualizar frecuentemente las redes sociales con contenido atractivo y de calidad, realización de newslatter para el envío de emails, creación de landing pages para servicios especiales, y mucho más.

    Cursos de formación Técnicas de Venta

    En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es formar en los aspectos que un profesional de la venta debe dominar desde la planificación, la comunicación, y la presentación.

    Cursos de formación Marketing Inmobiliario

    En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades del marketing. Sacar partido a los portales inmobiliarios, saber crear y administrar una página web y la seguridad de la misma. Y la creación de newsletter y su incorporación en campañas.

    • Fase 1: Inicial. Se llevará a cabo a partir del 11 de mayo. En ella se permitirá el inicio del pequeño comercio. En restauración, se abren terrazas con limitaciones hasta el 30% del aforo. Se abrirán hoteles, pero no se podrán usar sus zonas comunes. Los mayores de 65 años tendrán horario preferente para ir a locales. Se retoman actividades en agricultura y pesca. Los lugares de culto podrán abrir con un tercio del aforo. Se abrirán centros de alto rendimiento, entrenamiento medio en ligas profesionales.  Se permiten velatorios con medidas de seguridad e ir a segundas residencias.
    • Fase 2: Intermedia. Se iniará el 25 de mayo. Consistirá en una apertura del espacio interior de bares y restaurantes con un tercio del aforo. En el ámbito académico, se podrán reabrir centros educativos con tres propósitos: actividades de refuerzo, garantizar que los menores de seis años puedan acudir en el caso de que ambos progenitores tengan que trabajar presencialmente, y para realizar las pruebas de acceso a la universidad (EBAU).  También reabrirán cines, teatros, auditorios y conciertos con aforo limitado a un tercio y butaca preasignada. Se permitirán las visitas a salas de exposiciones y conferencias también con un 30% de su aforo.  Se podrán celebrar espectáculos culturales de menos de 50 personas en lugares cerrados con un tercio del aforo y, si son al aire libre, con un máximo de 400 personas y siempre sentado. Los lugares de culto podrán incrementar el aforo al 50%.  Se permite la caza y la pesca deportiva. Asimsimo, se podrán celebrar bodas, aunque con límites en el número de invitados.
    • Fase 3: Avanzada. Se llevará a cabo a partir del 8 de junio y se caracterizará por una flexibilización de la movilidad. Se reabrirán playas y piscinas. En el ámbito comercial se limitará el aforo al 50% con distancia mínima de dos metros. En restaurantes, se suavizarán las restricciones del aforo y ocupación, pero se mantendrán condiciones estrictas de separación del público. Se podrán celebrar seminarios, congresos y ferias científicas o de innovación respetando la distancia social de dos metros y con un tope de 80 personas. Las zonas comunes y las zonas recreativas de los centros comerciales ya se podrán usar.

    Respecto al contrato del alquiler tras el fallecimiento del casero se dan dos casos:

    • Arrendador con pleno dominio del alquiler: En este caso el contrato de arrendamiento se mantendrá en vigor sin modificaciones. Los herederos simplemente se subrogarán el contrato y respetarán las condiciones pactadas. Y será el cónyuge del fallecido el que ostentará la condición de arrendador si tras la herencia se le adjudica, como suele ser habitual, el usufructo vitalicio de los bienes del difunto.
    • Arrendador usufructuario del piso alquilado: Tras el fallecimiento del usufructuario en principio el contrato de alquiler queda extinguido, según los artículos 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 480 y 513 del Código Civil que resultarán de aplicación subsidiaria. No obstante, quien consolide el dominio de la vivienda en alquiler tras el fallecimiento del usufructuario, podrá decidir si sigue en vigor el contrato de arrendamiento, salvo si se trata de un alquiler de renta antigua, ya que en estos casos el contrato perdurará, aunque el usufructuario fallezca.

    En caso de fallecimiento del arrendador el inquilino ha de seguir pagando el alquiler en la cuenta en que lo hacía, en caso de que la cuenta sea cancelada se aconseja que el arrendatario realice la consignación judicial de rentas según la Ley 15/2015 de jurisdicción voluntaria para asegurarse de su obligación de pago y evitar desahucio por impago del alquiler.

    Madrid, martes 19 de julio de 2022.- El nuevo valor de referencia del catastro, la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), incrementa un 17,11% de media nacional la tributación de las compraventas viviendas de segunda mano por encima de su valor real de mercado.

    Así lo recoge un estudio realizado por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) sobre el impacto de este nuevo sistema de valoración, que entró en vigor en enero de 2022, mediante una encuesta realizada entre 427 agencias inmobiliarias de las diferentes comunidades autónomas durante el primer semestre de 2022.

    Tal y como se desprende de la información recopilada por la FAI, un 76,11% de las agencias inmobiliarias encuestadas han intervenido en compraventas cuyo valor de referencia de mercado del catastro ha sido superior al valor de transmisión real en escrituras y que el incremento se ha dado en un 19,05% de éstas. (Se adjuntan al final de la nota las tablas por CCAA).

    Desde la FAI (Federación Nacional de Asociaciones inmobiliarias), remarcan que este nuevo sistema supone una injusta y nueva "carga fiscal" para los compradores. De la misma forma, supone un desembolso económico más para el comprador. Esto desincentivará o frenará una parte de las compraventas, sobre todo entre las personas que quieren adquirir su primera vivienda habitual. Todo esto en un contexto económico actual complejo marcado por una inflación en máximo históricos.

    El valor catastral no se corresponde con la realidad

    Del mismo modo, FAI insiste en que el acuñado ya como ´catastrazo´, impuesto vigente desde el 1 de enero, no se ajusta a parámetros reales de mercado, ya que no considera el estado de reforma de viviendas o la distribución interior de las viviendas, entre otros factores.

    Además, desde FAI señalan que el hecho que Hacienda haya traspasado al contribuyente la carga de la prueba para demostrar el valor del bien adquirido, cuando no está de acuerdo, podría interpretarse como poner en duda la veracidad de la fe pública notarial en las compraventas de mercado, que son la mayoría, y, en consecuencia, podría ser considerado como una práctica confiscatoria y anticonstitucional, como ya han alertado algunos expertos.

    En este contexto, la federación pide que se revise el nuevo sistema de cálculo del valor catastral para ajustarlo más a la realidad del mercado y que no prevalezca por encima del valor de transmisión en las escrituras de compraventa.

    Por otra parte, FAI considera que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo repetido en cada transmisión por compraventa. Por ello, debería quedar exento en el caso de una primera vivienda habitual no de lujo. Así, se favorecerá la emancipación y el acceso a una vivienda en propiedad.

    Datos sobre porcentaje del valor de referencia del catastro según las agencias inmobiliarias consultadas por FAI

    % de agencias inmobiliarias que han intervenido en compraventas cuyo valor de referencia del catastro ha sido superior al valor de transmisión real

    FAI: Valor de referencia de catastro superior al valor real del mercado

    Porcentaje de compraventas en las que el valor de referencia catastral ha sido superior al valor real de la transmisión

    Porcentaje de compraventas de valor de referencia de catastro superior

    Promedio en % del incremento de valoración respecto del valor real de transmisión

    Promedio del incremento del valor de referencia de catastro

    El 43,1% de las agencias inmobiliarias encuestadas estiman que el número de operaciones a cierre de año será superior que el de 2021, el 42,7% que será igual y el 14,17% estima que será inferior

    El sondeo de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias indica que la mayoría de las operaciones cerradas son con personas que compran la vivienda para uso residencial propio y que los compradores de vivienda como inversión son principalmente de nacionalidad española

    Madrid, 25 de enero de 2022.- La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) prevé que 2022 se mueva en un escenario de estabilidad y continuidad en las compraventas, con una tendencia alcista y alejado de una burbuja inmobiliaria. Así se desprende de la encuesta realizada por FAI entre un total de 519 agencias inmobiliarias de todas las comunidades autónomas sobre "Perspectivas del Comportamiento de las Compraventas en 2022" durante la última semana de diciembre y la primera quincena de enero.

    No obstante, el 43,1% estima que el número de operaciones a cierre de año será superior al de 2021, el 42,7% que será igual y solo el 14,17% prevé que será inferior. Asimismo, el balance de crecimiento lo sitúan en un promedio de 4,3%.

    De hecho, el 58,73% de las agencias inmobiliarias encuestadas considera que el mercado inmobiliario ha mostrado un comportamiento normalizado en 2021 y considera que se mantendrá en la misma línea este año, frente a un 41,31% que opina que no, ya que ha respondido a un mercado alterado por la pandemia y a un mercado financiero sin alternativas de inversión atractivas.

    Sobre el impacto de la pandemia en el sector, más concretamente ante el estallido de la sexta ola y la aparición de la variante ómicron, un 59,15% de las agencias inmobiliarias encuestadas señalan que no se ha dejado notar en las compraventas en el último trimestre de 2021, frente a un 40,85% que asegura que sí ha habido un descenso por este motivo.

    Los cinco indicadores claves que descartan que haya una burbuja inmobiliaria

    Datos en mano, respecto al riesgo de que haya una nueva burbuja inmobiliaria, el 81,12 de las agencias inmobiliarias encuestadas no ven síntomas de que se dé esta situación.

    Preguntadas por los motivos, los principales argumentos que esgrimen son el hecho de que los bancos tengan establecidos mayores sistemas de control a la hora de conceder hipotecas, sumado a que estamos, señalan, ante una coyuntura de subida de precios estable muy alejada de la de 2007, a que la vía de financiación más frecuente de las personas compradoras es con ahorro personal más hipoteca, que el número de hipotecas a tipo fijo es alto y favorece la estabilidad de endeudamiento y que los precios no están subiendo en todos los territorios.

    Precisamente, sobre los precios, opinan que seguirán subiendo en 2022 en las principales ciudades, pero de forma moderada y por debajo de la inflación.

    Por otra parte, un 18,8% de las agencias participantes sí que aprecia riesgo de burbuja inmobiliaria, atribuido, mayoritariamente, a que pueda haber un endeudamiento excesivo por parte de los compradores ante el crecimiento del IPC.

    Perfil de los compradores

    El perfil mayoritario es el de personas que compran la vivienda para uso residencial propio, según el 62,24% de las agencias encuestadas, frente al del uso de inmueble como inversión, según el 7,71%. Asimismo, un 30,06% de las agencias inmobiliarias señalan que han cerrado operaciones con ambos perfiles.

    Otro dato que revela el estudio de percepción es la procedencia de los compradores de vivienda para inversión, que es mayoritariamente nacional, según el 89,17% de las agencias encuestadas, seguido de compradores procedentes de países de la EU, según el 9,28%, y del de compradores de fuera de UE, según el 1,55%.

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    • FAI teme que la actual coyuntura económica aumente los problemas que venían arrastrando los más jóvenes para poder emanciparse y adquirir su primera casa. Problemas causados por la falta de ahorro. Además, considera que esta medida permitirá destensionar, a su vez, el mercado del alquiler. Esto debido a que se promoverá la salida de las viviendas para arrendar que dejarían los nuevos compradores.
    • Desde la federación aseguran que la fórmula de financiación más recurrente a la hora de adquirir una vivienda es la combinación de ahorro personal e hipoteca. Una financiación experimentada en el 49,2% de los casos, seguida del préstamo hipotecario total. Precisamente, en estos momentos, la capacidad de ahorro se está viendo reducida debido a la escalada de la inflación

    FAI propone un aval de hipotecas para la adquisición de la primera vivienda

    Madrid, miércoles 9 de noviembre de 2022.- La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) pide al Gobierno central un aval hipotecario para costear el 20% del valor de compra de la primera vivienda que no cubren las hipotecas.

    Una medida, explican, dirigida a los compradores de su primera residencia habitual y no de lujo. La acción facilitaría a los jóvenes la emancipación y adquirir una vivienda en un marco económico complicado como el actual.

    Desde FAI, recuerdan que los hipotecas de vivienda se financian, normalmente, con un máximo del 80% de lo que cuesta una vivienda y muchas personas, especialmente el colectivo de los más jóvenes, no tienen suficiente dinero ahorrado para pagar ese 20% restante, al que hay que sumar otros impuestos y gastos a los que tienen que hacer frente a la hora de comprar una propiedad.

    De la misma forma, concretan que se trataría de un aval dirigido a compradores con ingresos estables suficientes, pero sin ahorros y con carácter temporal; es decir, que cuando el beneficiario haya pagado el 20% del préstamo el aval se extinguiría.

    Desde FAI proponen que esta medida debe impulsarse desde la Administración central para unificar criterios en su aplicación en las diferentes comunidades autónomas, que sería quienes gestionarían los avales públicos hipotecarios.

    Además, subrayan que significaría avanzar hacia la homogeneización de políticas en materia de vivienda y se uniría a otras que se están adoptando, como el pacto bancario para prologar el plazo de pago de la hipoteca a familias que atraviesan una situación de vulnerabilidad, como consecuencia de la subida del Euríbor y la inflación.

    La actual inflación atrasa la emancipación de los jóvenes

    Asimismo, desde la federación aseguran que esta solución para eliminar la barrera económica que supone el pago de la entrada y facilitar la emancipación de los jóvenes cobra especial relevancia. Especialmente, señalan, cuando la capacidad de ahorro se está viendo reducida, en estos momentos. Una reducción causada por la elevada inflación. Además, se debe considerar que la fórmula de financiación más recurrente para adquirir una vivienda es la combinación de ahorro personal e hipoteca. Así lo recoge el último estudio del Perfil de Compradores realizado por FAI. En dicho estudio, se cifra la frecuencia de esta fórmula en el 49,1% de los casos. (Tabla método de financiación más frecuente para adquirir una vivienda)

    De esta forma, desde la federación aseguran que esta medida permitirá, a su vez, el equilibrio en el mercado del alquiler de las grandes ciudades. Se quitará presión de demanda al mercado al promover la salida de las viviendas para arrendar que dejarían los nuevos compradores. Y, en consecuencia, ayudando a estabilizar los precios de las rentas.

    Acceso completo a la Nota de Prensa de FAI acerca del aval hipotecario del 20% de primeras viviendas

    Una vez aprobada en el Senado la nueva Ley de la Vivienda (con PSOE, ERC, Bildu, Más Madrid, ASG, Compromis, Més per Mallorca y Teruel a favor, PP, PNV, Junts, Vox, Ciudadanos, PAR y UPN en contra y la abstención de PRC), se pone ya en funcionamiento su normativa estatal que afecta a aspectos inmobiliarios como: la actualización de los contratos de alquiler, las modificaciones en los procedimientos de desahucio, la regulación de la mínima información obligada en la compraventa de viviendas, el IBI en inmuebles vacíos o los contratos prorrogados para los más vulnerables.

    La fuga de propietarios de viviendas de alquiler hacia otros modos de negocio inmobiliario provoca que las agencias inmobiliarias atribuyan esta problemática a la entrada en vigor de la Nueva Ley de la Vivienda:

    Reacción de la FAI a las consecuencia de la nueva Ley de la Vivienda

    La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias  (FAI) afirma que "esta fuga ya ha sido detectada por las agencias inmobiliarias que trabajan con pequeños propietarios, y especialmente en grandes ciudades"

    Además FAI ya había denunciado en abril que "la primera Ley de Vivienda de la democracia era un experimento político que había ignorado todas las advertencias de los expertos" y anticipó que "los propietarios acabarían retirándose del mercado de alquiler y optando por incorporarse directamente al alquiler vacacional o coliving"

    Ahora, en voz de su presidente José María Alfaro, la FAI comenta "la elevada incertidumbre que existe, en estos momentos, entre los arrendadores", y lamenta que "las prisas electorales hayan dado luz verde a una ley que no ataja de raíz el grave problema que existe en España con la vivienda". Además, Alfaro advierte de que "la Ley de Vivienda terminará siendo contraproducente, perjudicando a los inquilinos y a los pequeños propietarios"

    Otras reacciones del sector inmobiliario

    De la misma forma otros integrantes del sector inmobiliario como Alquiler Seguro o Libre Mercado advierten sobre esta retirada de viviendas de alquiler del mercado o del anunciado y grave abandono de la inversión en alquiler de viviendas de importantes inmobiliarias como Merlin Properties, perteneciente al Ibex 35.

    • La Federación Nacional de Asociaciones de Agencias Inmobiliarias (FAI) reitera que el anteproyecto Ley de Vivienda que ha echado atrás el CGPJ no recoge un plan de medidas "realista" y sí contraproducente para el mercado del alquiler
    • Desde FAI insisten en que urge adoptar medidas estructurales, consensuadas y que no puedan estar sujetas a cambios políticos y/o ideologías políticas y brinda su colaboración al Gobierno

    Madrid, 17 de enero de 2022.- La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) aboga por un "Pacto de Estado de Vivienda" acordado con los diferentes actores sociales implicados a través de grupos de trabajo sectoriales para atajar de raíz e problema de acceso a la vivienda tanto en alquiler como compraventa, tal y como lo han reivindicado en numerosas ocasiones y que vuelven a reclamar tras el pronunciamiento del Consejo General del Poder Judicial ( CGPJ), que ha echado para atrás el informe que validaba el anteproyecto de Ley de Vivienda que el Gobierno tenía previsto aprobar este próximo martes.

    En este sentido, desde FAI insisten en que urge adoptar medidas estructurales, consensuadas y que no puedan estar sujetas a cambios políticos y/o ideologías políticas.

    Sobre la regulación del mercado del alquiler, que es donde ha puesto el principal foco el anteproyecto de ley de vivienda, para FAI todas las normativas dirigidas a poner topes a los precios conllevan altos riesgos como la retirada de viviendas para arrendar, que aflore el mercado negro o el envejecimiento del producto en alquiler, al no poder actualizar las rentas, la falta de seguridad jurídica y otras restricciones que perjudican finalmente al arrendatario y hacen que sean medidas contraproducentes.

    Asimismo, subrayan que, ante un mercado que geográficamente va a diferentes velocidades, dependiendo de cada ciudad o provincia, incluso zona, pero con un mismo problema, toca articular medidas que reflejen todas las realidades y sensibilidades y escuchar a todos los agentes sociales. De hecho, desde FAI brindan al Gobierno su colaboración, como conocedores de primera mano de la realidad del mercado y necesidades del pequeño propietario y los inquilinos, para buscar soluciones al problema de acceso a una vivienda.

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    FADECO, la Asociación de Contratistas Andaluces, se ha pronunciado a través de una nota de prensa sobre el alza de los precios en la obra pública que está causando una crisis en las empresas de construcción.

    NOTA DE PRENSA FADECO, ASOCIACIÓN DE CONSTRUCTORES

    Desde hace unos meses se viene produciendo una incontenible alza de los precios de las materias primas, lo que está colocando a un gran número de empresas de la construcción en una situación insostenible para poder cumplir con los contratos suscritos con las Administraciones Públicas, ya que los precios de adjudicación de los mismos no han sido revisados o actualizados y se encuentran absolutamente desfasados con la realidad.

    Esta situación está comportando que sean muchas las empresas que se vean abocadas a abandonar los contratos de obra en ejecución, aun con penalizaciones, así como a no acudir a las licitaciones de las Administraciones Públicas, dejándolas desiertas, sencillamente porque resultan imposibles de cumplir. Ello no solamente provoca la ruina de las empresas, sino que compromete muy seriamente la actividad pública y la recuperación económica, incluyendo la ejecución de las obras que afectan al ámbito sanitario en un momento de severa incertidumbre.

    FADECO CONTRATISTAS, la patronal andaluza de las empresas de la construcción alerta públicamente de este hecho, apreciando una presumible falta de voluntad política de las Administraciones Públicas, a pesar de las buenas intenciones expresadas verbalmente- de abordar la imprescindible revisión o actualización de los precios de los contratos, cuyos presupuestos fueron elaborados en su día conforme a unos precios y parámetros que nada tienen que ver con los actuales.

    La patronal reconoce la dificultad legal de aplicar la revisión de los precios en muchos casos por los estrictos requisitos que impone la Ley de Contratos del Sector Público, pero también es cierto que la propia ley contiene mecanismos, como las modificaciones contractuales por circunstancias sobrevenidas e imprevisibles que permiten una actualización, que las Administraciones Públicas no están poniendo en marcha a pesar de las insistentes peticiones y llamadas de auxilio en tal sentido.

    Así, señalan desde la patronal que, algunas Comunidades Autónomas, como Galicia, están en trámite de aprobación de una norma que aclara y ayuda a sus órganos de contratación para actualizar los precios de los contratos y permitir la correcta ejecución de los mismos, respetando el justo equilibrio económico que constituye uno de los principios de la ley.

    Por todo ello, FADECO CONTRATISTAS y las organizaciones provinciales y empresas asociadas a las mismas, alertan con urgencia sobre la insostenible situación actual y reclaman de todas las Administraciones Públicas la sensibilidad necesaria, en sus respectivas esferas de competencia, para proveer de soluciones que atiendan a sus obligaciones con la ciudadanía, velando por la correcta ejecución de los contratos y la cobertura de las licitaciones, así como salvando a un ingente número de empresas de su quiebra o ruina. Y, a tal fin, demandan que se lleven a cabo las modificaciones legislativas necesarias y que, sin perjuicio de las mismas, directamente o con las superiores instrucciones oportunas, se apliquen desde ya las previsiones legales que permiten el cumplimiento adecuado de los contratos con la inaplazable actualización de sus precios.

    FADECO, Asociación de Contratistas Andaluces

    ¿En qué consiste la valoración de bienes dirigida a la extinción de condominio?

    Se denomina a la valoración de bienes para una extinción de condominio a la implantación del valor real de un bien que posteriormente se tendrá en cuenta para eliminar la copropiedad de este. En otro sentido, se refiere a la adquisición por uno de los copropietarios  de la parte del valor objetivo y real del bien del otro copropietario.

    En este caso, para llevar a cabo la extinción, debemos saber qué cantidad debe adquirir el comprador de la parte del bien que le corresponde al vendedor.

    ¿Qué se elimina con el condominio?

    Con el condominio, se suprime el régimen de copropiedad que influye en un bien que no se puede repartir.

    Este concepto de copropiedad hace referencia al derecho de propiedad parcial que ostenta una persona respecto a un bien físico. Por lo tanto, solo es dueño de un porcentaje de ese bien.

    Previamente a la extinción de condominio, ninguno de los copropietarios tiene la propiedad completa del bien. Con la extinción, uno de ellos puede adquirir la totalidad de la propiedad del bien.

    Esta extinción de condominio viene regulada de los artículos 400 a 406 del Código civil. También hace mención el artículo 1.062 donde se lee:

    Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucha por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

    ¿En qué momento necesitamos realizar la valoración de bienes para la extinción de condominio?

    Para llevar a cabo este proceso de valoración necesitamos que se den dos situaciones principalmente. En primer lugar, una separación conyugal o un divorcio y por otro lado, una adquisición o una repartición de herencia.

    Respecto a la herencia, es habitual que los herederos adquieran su parte de la herencia tras la defunción de la persona. El problema viene cuando la mayor parte de los bienes heredados no se pueden dividir, por lo que se da una situación de copropiedad.

    Algo similar ocurre cuando se trata de divorcios. Cuando se posee la copropiedad de una vivienda familiar, en el momento de la separación, el inmueble es el único bien que une a ambas personas. Para romper esta copropiedad se recurre a la extinción del condominio.

    ¿A qué bienes se le aplica la extinción de condominio?

    Existe una clasificación de los bienes a los que se le puede aplicar según sus peculiaridades que se divide en dos categorías: bienes divisibles y bienes indivisibles.

    En cuanto a los primeros, no existe ninguna problemática. Nos encontramos ante bienes que podemos dividirlos como terrenos. Para esta clase de bienes, hay dos opciones: se reparte dividiendo el bien entre las partes implicadas o sino, una de ellas adquiere la parte del otro para hacerse con la totalidad del bien.

    Sin embargo, para los bienes indivisibles sí podemos encontrar varias complejidades que se puede resolver a través de dos medidas.

    Por un lado, que uno de los copropietarios decida hacerse con el bien completo, dándose de esta manera una extinción del condominio. Para ello, es necesario que otorgue a las partes restantes las cuantías económicas y las partes compensatorias que les corresponde.

    Aunque, otra solución también podría ser la venta del bien, de manera que todos los implicados reciben su parte económica de forma equitativa.

    La extinción de condominio aplicado a la vivienda familiar

    Uno de los casos más habituales en los que se aplica la extinción de condominio es la valoración de una vivienda familiar. En este caso, se debe evaluar objetivamente el bien o los bienes en concreto.

    De esta forma, se extrae el valor real de la vivienda para evitar los posibles problemas que pueda provocar la desigualdad en los beneficios obtenidos por los implicados. Esta valoración se debe realizar con exactitud, ya que puede inducir a una mala praxis o a un fallo durante el cálculo que puede perjudicar a una parte.

    ¿Qué impuestos inciden en la extinción de condominio?

    Uno de los aspectos positivos sobre la extinción de condominio es que únicamente se le aplica entre el 0,5% o el 1% (dependiendo de la Comunidad Autónoma) del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados. A parte de esto, solo se le incluye los gastos de notario.

    En cambio, si no recurrimos a la extinción, se nos aplicaría otros gatos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales desde un 6% hasta un 110%.

    Según el BTR el mercado del alquiler se ha profesionalizado y concluye que el 90% de los pisos de alquiler está en manos de particulares y tan solo entre un 2% y un 4%, 120.000 viviendas, están en manos de profesionales, una cifra muy baja si lo comparamos con otros países que superan el 50%.


    inversion-construccion

    En este momento los grandes inversores están adquiriendo edificios y terrenos con el fin de construir viviendas para el alquiler, buscando rentabilidad a largo plazo en un mercado en el que hay más demanda que oferta pero los expertos vaticinan una burbuja inmobiliaria en este mercado ya que se está produciendo un boom inmobiliario según los expertos del CEO de alquiler seguro. Así nos lo hace saber Andrés Horcajada, CEO de Tectum. "Estoy de acuerdo en que se puede producir una burbuja en el BTR, porque se ha puesto de moda y es un formato necesario, pero están llegando al mercado proyectos que no se han vendido y buscan una salida a través del alquiler, pero son productos que no están pensados ni diseñados para el alquiler".

    Pero ¿Qué opciones existen en el mercado actual para invertir?

    Además del BTR  existe la opción de invertir en disperso y dentro de esta invertir en vivienda en alquiler con opción a compra porque si quiere obtener flujo de caja inmediato tiene que alquilar en disperso.

    Lo ideal es que se complementen estas dos alternativas

    Gestionar el alquiler en concentrado, que es más sencillo porque tienes todos los inmuebles localizados en un edificio y a la hora de gestionar los gastos es más fácil. El problema que se plantea en este tipo de gestión es que hay muy poca oferta y, aunque hay muchos inversores interesados, la rentabilidad tiende a reducirse porque hay que comprar más caro.

    En cambio en disperso, la gestión es más difícil porque cuentas con una cartera de inmuebles distribuidos por toda la geografía española, ahora la tecnología te ayuda, y la demanda es mayor porque puedes comprar inmuebles a inversores o a particulares y la rentabilidad es mayor.

    Pero si no se reinvierte en otra vivienda las ganancias conseguidas deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán a tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante).

    El artículo 38.1 de la Ley del IRPF, es el que regula este beneficio fiscal y exige la reinversión total o parcial del importe obtenido con la transmisión. Y añade además que esa reinversión debe llevarse a cabo en el plazo de dos años, anteriores o posteriores a la venta.

    La problemática surge si esa exención se mantiene cuando se compra una nueva vivienda con hipoteca.

    En este caso el importe obtenido en la venta se destinará al pago de las cuotas del préstamo concedido no solo en el plazo de dos años sino durante todo el período de amortización del préstamo.

    El Tribunal Supremo tiene sobre la mesa decidir si es posible aplicar la exención del IRPF por reinversión cuando se pide hipoteca para comprar la nueva casa. En este caso se plantean problemas en relación con el importe reinvertido que puede considerarse exento y más cuando hay un préstamo de por medio.

    El Tribunal Económico Administrativo (TEAC) se pronunció hace tiempo al respecto y estimó que las cantidades reinvertidas para la compra de una nueva vivienda no tienen por qué ser exacta y materialmente las mismas que las obtenidas en la venta de la casa. Y es que, si así fuera, entonces no sería posible la reinversión en el caso de que la nueva vivienda se comprara antes de haber vendido la anterior.

    Pero la historia cambia cuando hay de por medio una hipoteca constituida para la compra de la nueva casa, porque el importe reinvertido no es exactamente el mismo que el obtenido en la venta y porque, además, se trata de un dinero que proviene de una fuente distinta. Es decir, no tiene su origen en la venta de la casa, sino en  financiación bancaria.

    La Agencia Tributaria considera que solo se consideran reinvertidas, las cantidades destinadas a la amortización del préstamo hipotecario durante el plazo de dos años (anterior o posterior a la venta), previsto en la normativa del IRPF. El resto de las cantidades, que suponen la totalidad del préstamo, no se consideran exentas.

    En caso de que la financiación hipotecaria haya sido parcial (un 60% o 70% de financiación), se considerarán a efectos del IRPF reinvertidos todos los importes satisfechos en idéntico plazo. Tanto si se corresponden con la entrega de cantidades directamente, como con el pago de las cuotas del préstamo concedido. Es decir, se consideran reinvertidas las cantidades pagadas en metálico el día de la compra y las posteriores cuotas del préstamo, durante el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la venta de la casa.

    Discrepancias jurisdiccionales

    Ha habido diferentes sentencias controvertidas al respecto, se trata de una cuestión discutida en los Tribunales.

    Mientras que algunos Tribunales consideran que solo tienen derecho a la exención del IRPF las cantidades reinvertidas en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda habitual.

    Otros consideran que es suficiente con que la cantidad abonada por la compra de la nueva vivienda sea igual o superior a la obtenida por la venta de la antigua, ya que la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de las cantidades reinvertidas.

    Ahora el Tribunal Supremo ha admitido a trámite el recurso de un contribuyente, al considerar que es cuestión de interés casacional. Y es que el Alto Tribunal debe determinar ahora si para aplicar la exención por reinversión en vivienda del IRPF es necesario emplear en su totalidad el dinero obtenido por la venta de la otra vivienda o si es suficiente con aplicar el dinero obtenido mediante un préstamo hipotecario, ya sea directamente o como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el vendedor.

    Si se falla a favor del contribuyente y se considera posible la exención por reinversión de todas las cantidades invertidas en la nueva vivienda con financiación ajena, se podría dar lugar a muchas devoluciones, abriéndose la puerta a muchas rectificaciones de autoliquidaciones del IRPF.

    En la última sentencia del 16 de noviembre de 2021, el TEAR se posiciona a favor de los contribuyentes. El Tribunal Económico-Administrativo Regional de Castilla La Mancha señaló en dicha resolución los casos en los que la exención del IRPF por reinvertir en un domicilio habitual no se considera una opción tributaria, sino que es tratado como un derecho. Por ello, si el comprador de una vivienda comete un error tiene la posibilidad de rectificar posteriormente y aprovechar el no tener que tributar en la declaración de la renta.

    En dicha sentencia, el Tribunal distingue entre dos casos: aquel en el que el contribuyente reinvierta el dinero en la misma actividad en la que venda su domicilio y no incluya la exención en el IRPF; y aquel en el que el contribuyente solo busca rectificar su declaración con el objetivo de añadir su acuerdo de reinvertir la cantidad económica obtenido en los dos años posteriores.

    La resolución apunta que "en el supuesto, cual es el caso, de que se obtiene una ganancia patrimonial en la venta de una vivienda habitual y que el precio de dicha venta se reinvierte en el mismo ejercicio en la adquisición de una nueva vivienda habitual no nos encontramos ante una opción sometida a plazo, si no a una exoneración de tributación que de no ser ejercida habrá de estimarse que lo ha sido exclusivamente por error y que como tal entra en la previsión del artículo 120.3 de la LGT".

    Esta ley dictamina que "cuando un obligado tributario considere que una autoliquidación ha perjudicado de cualquier modo sus intereses legítimos, podrá instar la rectificación de dicha autoliquidación de acuerdo con el procedimiento que se regule reglamentariamente".

    Cabe señalar que en estos casos no se consideraría la actividad como una opción tributaria, ya que se consideraría un equívoco en la tributación, posteriormente a demostrar que dicha reinversión se realizó en la misma actividad, pudiendo aplicarse de esta forma la exención.

    Otro caso es aquel en el que el contribuyente busque añadir su acuerdo de reinvertir en los dos años posteriores en su declaración después de haber terminado el periodo de presentación. Respecto a esto, el TEAR aclara que si la reinversión no se produce en la misma actividad de la venta con la que se obtiene la cuantía que se quiere exonerar. En este supuesto, sí se consideraría como una opción tributaria, ya que no reinvierte en inmuebles ni se compromete a aplicar con un cobro de intereses la cuantía dejada de ingresas en el caso en el que no se vaya a realizar la reinversión en el periodo correspondiente.

    Por lo tanto, esta sentencia beneficia a los contribuyentes, a pesar de que también los perjudique al considerar que en los casos más corrientes como con el compromiso de reinvertir la exención por ello se trataría como una opción tributaria.

    La consideración de Hacienda contra los contribuyentes 

    La legislación del IRPF indica la opción de poder declarar exenta la cuantía económica obtenida por la venta de un inmueble cuando la ganancia obtenida en dicho proceso se dirija a adquirir un nuevo domicilio. Aunque este caso Hacienda lo considera como una opción tributaria y no como un derecho. Esto provoca que si el contribuyente no expone su compromiso de reinvertir, tras el fin del periodo de campaña de la renta no podrá realizarlo.

    Esta consideración de Hacienda es una problemática para aquellos contribuyentes que desean implantar la exención por reinversión después de haber finalizado el plazo de la declaración de la renta el 30 de junio.

    De esta forma, si un contribuyente declara la cuantía obtenida y la tributa en el IRPF, pero luego desea la exención por reinversión, Hacienda se opondrá a ello, debido a que no expuso en el periodo correspondiente la opción tributaria. Por ello, se le desestimará la petición de rectificación.

    Dentro de la ley del IRPF, una gran mayoría de los contribuyentes españoles disfrutan de la exención por reinversión en domicilio habitual. A pesar de ello, existen diversos intentos por parte de la Agencia Tributaria de restringir dicho beneficio fiscal. Por ello, hay que conocer cuándo se puede acceder a este beneficio y cuándo no.

    ¿En qué consiste el beneficio fiscal de la exención?

    La exención por reinversión en vivienda habitual está integrada dentro de la ley del IRPF donde se expone que aquellos usuarios que hayan vendido su hogar y que en un periodo de dos años tanto previos como post a la venta, hayan vuelto a invertir la cifra económica obtenida, no la ganancia, en una nueva compra, pueden acceder a este beneficio fiscal. De esta forma, estas personas no tienen que tributar en el IRPF dicha ganancia adquirida con la venta del hogar.

    Una vivienda habitual es el hogar que se ocupó durante un año a partir de su adquisición y durante una etapa de tres años sin interrupción. A su vez, también será considerada como tal cuando fue el domicilio habitual del usuario en un plazo mínimo de dos años previos a la venta.

    La cuantía económica adquirida con la venta tiene que reinvertirse para la adquisición de una nueva, ya sea parcial o totalmente. En el caso de ser total, se podrá obtener el total del beneficio.

    En cambio, el Tribunal Supremo ha sentenciado en numerosas ocasiones la flexibilidad de estas condiciones, dando la opción de acceder al beneficio en ocasiones en las que no se podía anteriormente.

    El Tribunal Supremo permite la exención a los contribuyentes en contra de Hacienda

    En numerosas sentencias, el Tribunal Supremo ha abierto las puertas a los usuarios a acceder a la exención en casos en los que Hacienda no lo permitía.

    1. Exención al adquirir una casa nueva con hipoteca

    En la sentencia del 1 de octubre de 2020, se aprobó un nuevo requisito para acceder a este beneficio fiscal. Mientras que Hacienda solo permite reinvertir total o parcialmente en una adquisición nueva de hogar las cuantías obtenidas de hipotecas cobradas en los dos años previos o posteriores a la venta del domicilio, el Tribunal Supremo solo considera la cuantía total dirigida a la adquisición de un domicilio nuevo habitual, sin tener en cuenta la parcialidad o totalidad obtenida con el préstamo hipotecario.

    Con este requisito, se impulsará la seguridad en la declaración de IRPF, así como el número de rectificaciones o de retorno de cuantías indebidas en los cuatro años últimos, momento en el que no se accedió a la exención para separarlo de financiación ajena.

    Respecto a esto, en la sentencia, el Tribunal Supremo declara lo siguiente: "Para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio-, no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble".

    2. Exención cuando una casa en construcción no finalice dentro del periodo de dos años

    De la misma forma, el 17 de febrero de 2021, el Tribunal Supremo volvió a establecer una nueva condición beneficiosa para los usuarios. En este caso, el periodo para reinvertir la cuantía adquirida con la venta del domicilio en una nueva que se encuentra en construcción será de dos años. Este plazo comenzará a partir de la transmisión de la vivienda con el objetivo de acceder a la exención, de esta forma, los usuarios no tendrán que tributar en el IRPF la ganancia adquirida en la venta.

    Cabe destacar que será válido cuando en este periodo el usuario reinvierta la cuantía propia sin tener que poseer el nuevo domicilio o sin que las obras hayan finalizado. A pesar de ello, la construcción debe terminar en un periodo máximo de 4 años a partir del momento de la inversión.

    Supuestos en los que hay que rectificar contra Hacienda

    Aunque existan casos en los que el Tribunal se ha posicionado a favor del contribuyente, hay otros donde todavía los usuarios tendrán que enfrentarse a los criterios de Hacienda. A pesar de ello, hay argumentos suficientes para rebatir dichos criterios.

    Compra de domicilio finalizado en un periodo superior a dos años

    En esta ocasión, se refiere a aquel usuario que adquiere una casa en un periodo superior a dos años previos o posteriores a la venta de la vivienda. Sin embargo, el Tribunal ha dictaminado que dicho periodo es para reinvertir el dinero, no para apropiarse de una casa nueva, pudiendo aplicarse esto también a hogares ya finalizados. De esta forma, habría opción a la reinversión por cuantías aportadas "a cuenta", en el plazo de dos años previos y posteriores a la venta de la vivienda, sin considerar si se ha adquirido en tal periodo.

    Por ello, se podría adquirir la exención, ya que la reinversión de las cantidades entregadas se realizó en el periodo establecido. Además, la casa nueva tendría que adquirirse en términos jurídicos en un periodo de 4 años posteriores al momento de la inversión llevada a cabo.

    Debido a esto, se puede tributar según dictamina Hacienda, pero luego rectificar la autoliquidación y pedir el retorno de las cuantías indebidas.

    En una separación, ¿hay exención para el excónyuge que deje el domicilio habitual?

    A los casos de divorcio se le considera una situación dudosa, ya que los usuarios que dejen el domicilio habitual por motivo judicial, no tienen opción, como defiende Hacienda, a acceder a la exención si el plazo ha superado los dos años a partir de la fecha en el que abandonaron el antiguo domicilio, ya que el hogar dejó de ser la vivienda habitual.

    Esta injusticia está provocada por los usuarios que no tuvieron capacidad de vender el domicilio habitual después de abandonarlo, ya que su uso se le adjudicó por decisión judicial al excónyuge y a los hijos.

    Sin embargo, la Ley sí aprueba que puedan seguir disfrutando de la deducción, aunque abandonasen la vivienda siempre y cuando se compró el hogar previamente a 2013 y cuando se contribuye al cobro de la hipoteca.

    Para este supuesto, se recomienda tributar según Hacienda y rectificar luego la autoliquidación.

    El obstáculo a la hora de rectificar ante Hacienda

    Cabe destacar que existe un obstáculo para los que quieran tributar según Hacienda y posteriormente rectificar, ya que Hacienda define esto como una opción tributaria, lo que conlleva que únicamente se pueda rectificar cuando se encuentre dentro del periodo para declarar el IRPF.

    Debido a ello, es mejor pedir la rectificación previamente a que termine el periodo de declarar el IPRF. En el caso en el que esto no sea posible, entonces no se debería considerar la exención como una posibilidad tributaria.

    En conclusión, en estos supuestos se podrá rectificar también a través de varios argumentos, pero primero habría que justificar que no se puede considerar como una opción tributaria.

    En el estudio se destaca la resiliencia de los activos logísticos y multifamily, mientras que el sector hotelero y el retail sufren el mayor impacto de la pandemia.

    Además, CBRE vaticina un reajuste del valor de los suelos en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona del -10% a finales de este ejercicio. 

    El sector logístico e industrial, a finales del primer semestre apenas había descendido un 0,5% respecto al final del ejercicio anterior, de cara al cierre de 2020 se prevé una revalorización de entre el 4% y el 6% que se mantendrá en 2021.

    "Se puede afirmar que el sector logístico ha sido el más resiliente a los efectos de la crisis sanitaria causada por la pandemia. La inversión ha recuperado la actividad; se están cerrando operaciones con rentabilidades nunca vistas anteriormente y los promotores logísticos no han detenido sus construcciones en ningún momento. Esto puede propiciar un ligero aumento de la disponibilidad de producto, lo que ayuda a la estabilización de las rentas de mercado. Es sin duda positivo de cara a las valoraciones de estos activos", argumenta Fernando Fuente, director nacional del área de valoraciones y consultoría de CBRE España.

    Se prevé que las valoraciones de los activos inmobiliarios cierren 2020 con aumentos, superiores al 5% en el caso de Barcelona (5,6%) y Madrid (5,3%) y por encima del 4% en Valencia (4,7%) y Zaragoza (4,6%).

    Esa tendencia a la revalorización persistirá en los primeros meses de 2021 y, en el mejor de los escenarios, se ampliará hasta el 7% en el mercado logístico barcelonés, hasta el 6% en la Zona Centro y hasta el 5% en Valencia y Zaragoza.

    Por su parte, en el segmento residencial multifamily, es uno de los más atractivos para el inversor por el potencial de crecimiento del mercado español del alquiler, se prevé un volumen de inversión similar al de 2019 y un ajuste en el valor del -1,3% por considerarse un producto residencial en rentabilidad.

    En cuanto al suelo, se podría ajustar su valor hasta un -10% en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona.

    El informe elaborado por los expertos del área de Valoraciones de CBRE incluye por primera vez el análisis de los activos alternativos como residencias de estudiantes y de la tercera edad, que también han visto un impacto en sus valoraciones. El valor de estos activos ya se habían ajustado a la baja en torno al -6% en las residencias de ancianos y alrededor del -8% en las residencias de estudiantes, pero los expertos de CBRE prevén que acabarán cerrando el ejercicio con ajustes algo inferiores en todos los casos del -5,8% en las residencias de la tercera edad y del 7,1% en las residencias de estudiantes.

    Por último, el impacto a cierre de año en las valoraciones de los activos de oficinas será algo más moderado que en otros segmentos y con alguna variación en función de su ubicación.

     El ajuste en los valores de las oficinas prime se situará en torno al -2% a final de año respecto a un año antes, las situadas en centros secundarios registraran una reducción cercana al -5% y las oficinas periféricas, más perjudicadas, verán mermar su valor en un -8% y este ajuste podría ampliarse en los primeros meses de 2021 hasta -13%.

    Por tipo de vivienda,  la venta de pisos mostró un ligero descenso del -1,2% (-5,4% en la serie corregida por estacionalidad).

    Mientras, la de pisos de precio libre se redujo un -1,2%. Esta caída de las transacciones de pisos libres se ha debido exclusivamente, a la contracción de las de los pisos de segunda mano (-1,3%) ya que la de pisos nuevos mostró un ligero aumento (0,2%). Por último, la venta de viviendas unifamiliares mostró un incremento del 4,3% interanual.

    Así ha sido la variación anual de la compraventa de viviendas en España

    Evolución concesiones hipotecaria en España

    Del análisis de las entidades nacionales  en el tercer trimestre de 2019, se deduce que  los criterios de aprobación de préstamos se mantuvieron sin variaciones significativas dentro del segmento de crédito a las sociedades no financieras, si bien el detalle por plazo revela que, en las realizadas a un horizonte más largo, estos se habrían endurecido ligeramente. El desglose por tamaños de empresas evidencia, asimismo, un cierto endurecimiento de los criterios aplicados en la financiación concedida a las pymes, mientras que, en el caso de las empresas grandes, estos criterios permanecieron estables.

    La demanda de fondos por parte de las empresas se habría reducido entre julio y septiembre de 2019, tanto en pymes como en las de mayor tamaño, así como para todos los plazos de vencimiento (menor o igual a un año, y superior a un año). Este descenso de la demanda habría sido consecuencia, principalmente, de las menores inversiones en capital fijo, del mayor uso de préstamos de otras entidades y de fuentes de financiación no bancaria (valores de renta fija, emisión de nuevas acciones y financiación interna). También influyó en esta caída, aunque en menor medida, el descenso de solicitudes para financiar existencias y capital circulante. En cambio, tanto el reducido nivel de los tipos de interés como el impacto de algunas operaciones de reestructuración empresarial habrían impulsado al alza las peticiones de nuevos fondos, lo que compensó parcialmente la evolución contractiva de la demanda.

    Fuente:INE

    A pesar de dichas caídas, los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda se incrementaron en septiembre un 10,0% interanual (22.528 préstamos). Se produjo un incremento en la concesión de préstamos para la adquisición de vivienda del 10,2% interanual como el aumento de los préstamos hipotecarios para la adquisición de otros inmuebles 7,7% interanual.

    La cuantía promedio de los préstamos para la adquisición alcanzó los 146.718 ?, 0,9% interanual.

    En el caso de las viviendas, el capital medio fue de 136.981 ?, suponiendo un decremento del 4,7% interanual, y para el resto de los inmuebles el préstamo promedio alcanzó los 284.014 ? (36,6% interanual).

    Concluyendo las ventas se mantienen y las hipotecas suben durante los últimos dos trimestres.

    A principios de año estuvo subiendo, pero en abril retomó la tendencia bajista. Fue en verano cuando tocó suelo y desde entonces se ha iniciado una pequeña tendencia alcista, hasta terminar 2019 en el -0,261%. Es la cota más baja en la que ha terminado un año, a pesar de que esté repuntando.

     Los hipotecados que vayan a revisar su préstamo próximamente se beneficiarán de una nueva rebaja en la cuota mensual. En 2018, se quedó en el -0,129% y en 2017, en el -0,19%. 

    La razón que explica que el euríbor a 12 meses se mantenga en unos niveles tan bajos es que el Banco Central Europeo (BCE) mantiene una política monetaria ultraexpansiva.

    Por ejemplo, los tipos de interés siguen en el 0,0%, donde llevan instalados desde primavera de 2016, y ha retomado la compra de deuda pública y privada dentro del programa QE, aunque de forma más moderada que en el pasado. Y de momento la máxima autoridad monetaria y financiera de la eurozona no da visos de cambiar la situación.

    Es por eso que los analistas descartan grandes movimientos del indicador de la referencia de las hipotecas en un futuro a corto plazo.

    Bankinter, por ejemplo, prevé que el Euribor se mantendrá en negativo hasta 2022. Una previsión que se traduce en una buena noticia para los hipotecados, que seguirán beneficiándose de estos índices tan bajos.

    Los bajos niveles del Euribor han coincidido este año con una mayor firma de hipotecas fijas, pretendiendo cerrar 2019 en máximos: entre enero y octubre se han firmado 123.000 préstamos a tipo fijo, el segundo mejor dato de la historia y cercano al récord de 2018.

    La vivienda usada, tradicionalmente más penalizada que la obra nueva, verá aumentada su demanda por el factor ubicación, un aspecto que influirá también en el precio de estos inmuebles.

    El mercado de alquiler afronta un panorama impredecible por la falta de seguridad jurídica, que puede repercutir negativamente en la oferta y endurecer el acceso a determinados colectivos.

    La crisis económica que afronta la sociedad española como consecuencia de la pandemia y de las restricciones a la actividad y el comercio plantea un mercado inmobiliario de compra y alquiler plagado de incertidumbre. En este sentido, pronosticar una bajada de precios como consecuencia de una disminución del poder adquisitivo de los compradores parece la tendencia general, pero, desde el Consejo General de COAPI de España se mantienen cautelosos al respecto por considerar que hay muchos factores externos que podrían incidir en su evolución.

    "Son tantos los factores que van a influir, que es demasiado aventurado hacer previsiones. Por hacernos una idea, incluso lo que ocurra con la regulación de los alquileres va a influir en la tendencia de precios, ya que, si hay movimiento de inmuebles destinados a alquiler hacia la venta, eso hará que todo cambie", explican desde el Consejo General de COAPI de España, que considera que analizar el mercado por micromercados según barrios, tipología de viviendas o tipos de mercado ofrecería un análisis más realista del sector inmobiliario.

    "Si nos atreviéramos a generalizar, cosa poco recomendable, podríamos hablar de ajustes a la baja en general, pero con una tendencia al alza al volver a subir la demanda a medio plazo", afirman. De hecho, en muchas zonas los precios de los inmuebles no solo no han bajado, sino que se han incrementado. Estos precios a la baja se notarán de especial manera en los locales comerciales ubicados en las zonas no-prime, como resultado de un ajuste de precio incrementado desde 2008.

    Respecto a la evolución de precios en las viviendas de segunda mano, tradicionalmente el segmento más penalizado por la tendencia general de preferir lo nuevo a lo usado, el factor ubicación puede incidir favorablemente en este tipo de inmuebles. En igualdad de condiciones, lo nuevo prima sobre lo usado, pero si añadimos el factor ubicación, la situación podría ser distinta, ya que generalmente las obras nuevas disponen de ubicaciones menos privilegiadas y céntricas que las viviendas de segunda mano.

    Inseguridad jurídica en el mercado de alquiler

    El alquiler, por su parte, está sumido en la incertidumbre provocada por la falta de seguridad jurídica que existe en torno a la nueva Ley de Vivienda y la regulación del precio del alquiler. En el libre mercado todo se regula por la conjunción de la oferta y la demanda: una intervención "desde fuera" provoca que se reduzca la oferta y, si al mismo tiempo aumenta la demanda, el resultado podría ser totalmente distinto al esperado.

    En este contexto, esta situación produciría un mercado más exigente con el perfil del inquilino, endureciendo las condiciones de acceso a la vivienda penalizando, todavía más, los colectivos más desfavorecidos. "Si un propietario compite con menos propietarios para tener un inquilino, si le limitaran el precio que marcaría el mercado, lo que va a hacer es ser mucho más exigente con el perfil de inquilino. De esa forma, los más desfavorecidos lo serán aún más. No encontrarán casa de alquiler", pronostican desde el Consejo General de COAPI de España.

    La costa está menos penalizada de lo esperado

    Las restricciones de movilidad han afectado también los mercados residenciales y vacacionales, que junto a la disminución de la demanda local se ha sumado la reducción del turismo, y todo ello hace pensar en un mercado muy penalizado. Sin embargo, la costa se ha comportado mucho mejor de lo esperado y apunta a la tecnología y la capacidad de innovación de los API como factores que han amortiguado la caída, y la vía de recuperación a futuro.

    "Las restricciones, como es lógico, afectan, pero no tanto como esperábamos. Nuestros compañeros API han sabido ?reinventarse?, prospectando en otros mercados que no eran los habituales y utilizando la tecnología como nunca la habían utilizado y, quizás por todo eso, se ha mantenido razonablemente el mercado de costa", explican desde el Consejo General de COAPI de España. Y concluyen: "Es cierto que hay miedo e incertidumbre, pero también muchas ganas de trabajar e innovar que, hasta ahora, han atenuado la situación".

    Colaborador:

    www.consejocoapis.org


    España se encuentra en un momento de cambio y este contexto está influyendo en el mercado inmobiliario, un sector que se mueve por impulsos y sensaciones. En este sentido, la negociación de la prórroga de los ERTE, el plan de vacunación en marcha, la futura y controvertida Ley de Vivienda, el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia para la rehabilitación de viviendas y edificios que atraerá 70.000 millones de fondos europeos a la economía española, la posible vuelta a la normalidad y la vuelta del turismo, "dibujan un panorama volátil que cabe ser analizado en profundidad y que hace difícil esta predicción, aunque hablar de estabilización de precios sería acertado", afirma Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.

    "Nos encontramos ante un futuro prometedor por al plan de vacunación y la vuelta a una posible normalidad, pero con un contexto económico debilitado" analiza Bermúdez, que destaca que cualquier input, como podría ser una no-prórroga de los ERTE, influiría en el estado de ánimo del consumidor, paralizando el mercado de compra y potenciando otros segmentos, como el del alquiler, por el bajo compromiso económico que representa.

    Por su parte, la futura Ley de Vivienda, actualmente en discusión por la inseguridad jurídica que representa a los propietarios, afectaría a la oferta de viviendas en alquiler, sobre todo en el mercado convencional: "Con el turismo a la vuelta de la esquina, es posible que vivamos un trasvase de viviendas hacia este sector, más seguro a nivel jurídico, y a la espera que se resuelva la Ley de vivienda", explica Bermúdez.

    El Plan de rehabilitación de viviendas: un refuerzo a las viviendas de segunda mano

    Por lo que respecta a la opción de compra de obra nueva, que durante el último trimestre de 2020 fue protagonista como consecuencia de la búsqueda por parte de los compradores a encontrar viviendas con espacios exteriores y comunes, ahora podría verse afectado por distintos motivos. El primero es "esta percepción de que las cosas están yendo bien y que estamos volviendo a la progresiva normalidad", que empujaría a los compradores a recuperar el hábito de inmuebles situados en zonas céntricas a la ciudad y con buenos servicios alrededor.

    Pero también el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia que ha puesto en marcha el gobierno que atraerá 72.000 millones de fondos europeos a la economía española, de los cuales 5.800 dedicados a la rehabilitación de viviendas y edificios, con las miras puestas en la sostenibilidad. "Este plan podría subvencionar del 35 al 100% de la rehabilitación de la vivienda, con lo que uno de los principales motivos por los que decantan la compra de una vivienda nueva, como sería la calificación energética y los bajos consumos de esta, podrían verse afectados en pro de esta opción", considera Bermúdez.

    Colaborador:

    www.donpiso.es

    En el panorama actual que vivimos en el que muchos sectores como el del turismo cuya actividad se ha visto reducida por la pandemia del coronavirus, así como el sector del alquiler turístico que ha sufrido una caída importante respecto a la demanda, los inversores se preguntan si ¿Ahora es buen momento para invertir en el sector inmobiliario? La respuesta es sí, según los expertos la vivienda sigue siendo un activo rentable, así lo constatan los datos de idealista donde la rentabilidad bruta de renta de vivienda para el alquiler se sitúa en el 7,1% en el 2º trimestre respecto al 8,2% de la primavera de 20020. Además los bancos están ofreciendo hipotecas muy baratas, lo que puede impulsar la compra de viviendas, debido a la bajada de los tipos de interés que están ofreciendo las entidades bancarias y la previsible subida en un tiempo de los precios del alquiler en algunas zonas de la Península.

    Los mayores retornos se están obteniendo en Lleida con un 8,2% seguido de Murcia (8,1%), Huelva (7,5%), Almería (6,9%) y Santa Cruz de Tenerife (6,8%). Sin embargo, las rentabilidades más bajas del país son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en San Sebastián (3,6%), Palma (4,3%), Barcelona (4,4%), A Coruña (4,5%) y Madrid (4,6%).

    Mencionar también que el coronavirus también ha afectado al mercado inmobiliario residencial. El precio de la vivienda libre sufrió una caída del 1,8% en 2020 hasta situarse en los 1.622,3 euros por m2, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana dando por finalizado los cinco años de subidas consecutivas.

    Los expertos prevén para este año la estabilización del mercado de la vivienda.

    Según los datos actuales el precio de la vivienda ha caído un 0,9% en el primer trimestre respecto al mismo periodo de 2020. Sin embargo, ha subido un 0,2% en los últimos tres meses, hasta situarse en los 1.625,4 euros por m2.

    Las previsiones pronostican que el precio de la vivienda podría sufrir correcciones a la baja permitiendo la entrada de potenciales compradores de vivienda ante el esperado incremento de la oferta.

    Según los datos del mercado de segunda mano 2021, los descensos se mantienen en las grandes ciudades pese al aumento de precios de más de un 10% interanual en junio.

    Según los datos de idealista un total de 18 capitales sufrieron caídas respecto a junio de 2020, con algunas de las principales ciudades de España a la cabeza de los descensos, como Sevilla (-5,6%), Barcelona (-4,2%) y Bilbao (-1,8%). Y también, aunque con cifras más leves, Valencia (-0,6%) o Málaga (-0,2%). En cambio en Madrid y San Sebastián los propietarios piden un precio un 0,8% superior por las viviendas que tienen en venta, mientras que en Las Palmas de Gran Canaria el repunte ha superado el 5%.

    El actual gobierno quiere regular los alquileres, ya que el precio de la vivienda en alquiler ha aumentado un 40% en la última década y en regiones como Valencia, Cataluña, Madrid y Canarias, todavía no tiene preparada la Ley por el Derecho a vivienda cuya aprobación está prevista a principios de año, la última propuesto del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana quiere añadir incentivos fiscales a los propietarios que alquilen a precios reducidos una congelación de las subidas máximas para los nuevos contratos de un 10%, y la prórroga obligada de tres años a los contratos vigentes en las zonas tensionadas. Aunque esta propuesta no cumple con el acuerdo del gobierno de poner freno a las subidas abusivas del precio del alquiler.

    Mientras trabajan en el texto definitivo de la nueva Ley de vivienda, los expertos creen que esta limitación afectará a la rentabilidad de los alquileres pero no tendrá un gran impacto en el mercado de la vivienda.

    En la actualidad, adquirir una vivienda supone un gran esfuerzo para la economía de los hogares españoles. En total, un hogar familiar tiene que destinar más de ocho años de su salario bruto para poder comprar una vivienda, el doble del esfuerzo en los años ochenta y noventa. Si lo comparamos con junio de 1987, el hogar solamente necesitaría menos de tres años para poder financiar su vivienda con su salario.

    El último estudio del Banco de España concluye que desde marzo de 1987 hasta la actualidad, de los 142 trimestres estudiados, en 81 periodos se destinó más de 5 años del salario bruto a la adquisición de una vivienda. El dato más elevado corresponde previamente a la crisis de 2008 y a la burbuja inmobiliaria. Los meses de septiembre, junio y diciembre de 2007 registraron unos datos de 9,45 años, 9,37 años y 9,32 años de media, respectivamente.

    El precio de la vivienda ha incrementado un 10% más que los salarios

    Por otro lado, el último reportaje realizado por RTVE índice cómo los salarios han evolucionado a un ritmo diferente al del precio de la vivienda. Dentro del reportaje "Comprar una vivienda, cada vez más cuesta arriba" se hace patente el incremento de las dificultades de las familias a la hora de adquirir una vivienda. Poniendo en conjunto los datos del portal Fotocasa, especializados en alquiler y compraventa de viviendas, y de la plataforma Infojobs, especializado en el sector laboral, se visualiza la diferente de ritmo en la evolución de ambos factores. Desde 2016 hasta 2021, los salarios aumentaron por debajo de un 6%, mientras que el precio de la vivienda incrementó por encima de un 15%.

    Cabe señalar que las entidades bancarias únicamente financian el 80% del precio de la adquisición de la vivienda. Por lo que, a pesar de las ayudas existentes en materia de vivienda, se debe tener ahorros para poder apropiarse de un hogar.

    El mercado residencial de alquiler de las grandes capitales como Madrid y Barcelona se ha incrementado debido a la entrada de muchos productos pequeños como estudios o pisos de un dormitorio procedentes del alquiler vacacional. Además, muchos inquilinos de pisos pequeños del centro se han cambiado a viviendas más grandes y en zonas periféricas a consecuencia de la pandemia.

    La vivienda unifamiliar actualmente es el producto más caro tanto del mercado de venta como de alquiler. En el último trimestre de 2020, el precio medio de las casas alcanzó los 1.836 ?/mes en España; mientras que el importe medio de la vivienda plurifamiliar fue de 919 euros mensuales.

    Estas cifras reflejan una leve caída de precios en ambas tipologías respecto al trimestre anterior, concretamente, de un 2% en el caso de las viviendas unifamiliares y de un 0,9% en los activos plurifamiliares. Si se compara con respecto al primer trimestre del año, el precio de los unifamiliares ha crecido un 4%, mientras que los plurifamiliares han sufrido una caída de un 8,7%.

    En cuanto a la distribución oferta alquiler, los pisos representan un 91,9% del producto, siendo los de 2 y 3 dormitorios las viviendas más habituales en el mercado, suponiendo el 58% del total de las viviendas en alquiler en España durante el cuarto trimestre. Por su parte, las viviendas unifamiliares suponen el 8,1% de la oferta. Tras la crisis, ha disminuido levemente el porcentaje de unifamiliares ya que antes de la pandemia ascendía a 10,01%.

    Entre octubre y diciembre, el mayor alquiler de pisos tubo un tamaño medio de 85 m2, con 2 o 3 dormitorios; frente a los 232 m2 que alcanzó la vivienda unifamiliar, con 3 o más dormitorios.

    Los pisos de 1 dormitorio continuaron siendo el producto más rentable del mercado, al lograr una rentabilidad bruta del 7,32%; mientas que las viviendas grandes, de 4 dormitorios, fueron las menos rentables, con una rentabilidad bruta del 5,53%.

    En el último trimestre de 2020, la rentabilidad bruta de la vivienda en España se situó en un 6,6% en el caso de la vivienda plurifamiliar y en un 5,74% para la vivienda unifamiliar.

    Respecto a los precios de las distintas tipologías en España; la mensualidad de los pisos de 1 dormitorio alcanzó los 723 euros al mes.

    Los pisos de 2 dormitoriosla tipología más abundante del mercado tubo un precio medio de 871 ?/mes (11,2 ?/m2); los de 3 habitaciones se alquilaron de media a 977 ?/mes (9,7?/m2) y los de 4 dormitorios a 1.262 ?/mes (9,6?/m2).

    En el cuarto trimestre de 2020, en el mercado español el 83% de la vivienda correspondió a inmuebles destinados a la venta, frente a un 17% destinados al alquiler.

    En España, la mayoría de los propietarios de vivienda en alquiler optan por acudir a agencias inmobiliarias para encontrar inquilino. Así, el 83% de los inmuebles en alquiler está en manos de agentes inmobiliarios y tan solo el 17% restante lo gestionan particulares.

    En este contexto, destaca el incremento de la proporción de vivienda en alquiler, excluidas las cesiones gratuitas,  los hogares jóvenes.

    Los hogares jóvenes y los de origen extranjero destacan por sus mayores ratios de alquiler residencial. El crecimiento de la proporción de hogares en régimen de alquiler se debe en buena medida al aumento de este ratio en los hogares cuya persona de referencia se sitúa entre los 30 y los 44 años para quienes esta ratio aumentó del 19,1 % en 2010 al 29,9 % en 2018.

    Por tipología de hogar, las mayores ratios de alquiler se observan en los hogares monoparentales, con una ratio del 21,8 % en 2018. Además, dada una tipología de hogar en función del número de adultos que residen en él, los ratios de alquiler son sistemáticamente más elevados en los hogares con niños dependientes.

    La proporción del alquiler de hogares de nacionalidad española  alcanzó el 13,1 % en 2018, frente a un mínimo del 8,8 % en 2007. Sin embargo, en los últimos años se ha producido una disminución del peso relativo de los hogares jóvenes y de ciudadanos de origen extranjero en la población total como consecuencia tanto de los efectos de la crisis en el retraso de la edad de emancipación y  la caída de extranjeros residentes en España como de la existencia de tendencias demográficas estructurales asociadas al envejecimiento de la población.

    Estos cambios en la composición de los hogares hacen compatible los significativos incrementos de las ratios de alquiler residencial de estos grupos con los moderados aumentos del alquiler a nivel agregado.

    En relación con la situación laboral de los hogares, las ratios de alquiler son más elevadas en el conjunto de hogares cuya persona de referencia se encuentra activa, con una ratio del 23,3 % en 2018, frente al 8,3 % en los hogares no activos.

    Eurostat ha obtenido los últimos datos acordes al mercado residencial. La información recogida afirma que el ritmo de aumento de los precios de la vivienda fue más rápido que el de los alquileres. Si comparamos el último trimestre de 2021 con 2010, en la UE en general se incrementaron en un 16% las rentas, a la vez a la que los precios de compraventa se alzaron un 39%. A nivel nacional, en España, los precios están bastante igualados en alquiler y compra. Los costes de viviendas en venta disminuyeron un 0.5%, mientras que los precios en alquileres aumentó hasta el 5%.

    Tal y como exponen estos datos de Eurostat, en la Unión Europea se experimentó un incremento del 9.1% interanual del precio de la vivienda durante el tercer trimestre de 2021. Este supone el mayor aumento registrado desde el segundo trimestre de 2007. Es por ello, por lo que Eurostat ha llevado a cabo un análisis histórico sobre cómo los precios del mercado residencial han evolucionado desde 2010.

    De este análisis, se han obtenido numerosos datos destacables. Entre 2010 y el último trimestre del año pasado, las rentas subieron en toda la UE un 16%, mientras que la compraventa incrementó sus precios hasta un 39%.

    A partir del estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis económica de 2008, los países europeos comenzaron a experimentar caídas de los precios en sus respectivos mercados de la vivienda que se prolongaron hasta 2013. Sin embargo, a unos países le duro más que a otros, siendo el efecto de la crisis diferente para cada país.

    Continuando con el estudio de Eurostat, los costes de los alquileres y de la vivienda en la UE experimentaron vías de crecimiento positivo similares en 2010 y 2011, pero tras estos años, las vías han tomado caminos diferentes.

    Las rentas del alquiler no han dejado de incrementar en los últimos 10 años, mientras que los costes de la vivienda han oscilado en gran medida, sin sufrir una caída hasta 2013, y situándose hasta 2016 por debajo de los precios alcanzados en 2010. A partir de aquí, el precio medio de la vivienda ha ido aumentando y aumentando hasta posicionarse 40 puntos por encima de 2010.

    La vivienda española regresa a los valores de 2010

    Comparando los precios de 2010 y 2021, los costes de la vivienda incrementaron en 23 países europeos y solamente cuatro países, entre ellos España, experimentaron una caída de los precios. En los datos obtenidos de los últimos 11 años, existen países cuyos precios han llegado hasta duplicarse como es el caso de Estonia o Hungría con una subida del 141% y 118% respectivamente, mientras que Suecia y Alemania se colocan por encima del 80%. Los únicos países que sufrieron una caída fueron Chipre, Italia, Grecia y España.

    Si analizamos los precios de los alquileres con los de ventas, los precios de ventas de 18 países de la UE incrementaron en mayor medida que el de los alquileres. En esta época, otros países sufrieron una mayor subida del precio del alquiler como España o Italia.

    Continuando con el alquiler, los únicos países en los que se redujeron las rentas del alquiler fueron Grecia y Chipre, aunque los costes de ventas cayeron por encima de los alquileres. Por el contrario, los alquileres subieron en 25 Estados miembros, siendo los más pronunciados los de Estonia y Lituania. En general, la subida ha oscilado por debajo del 50%. En el caso de España, el alquiler solamente ha aumentado un 5% respecto a 2010, niveles parecidos a los de Eslovaquia e Italia.

    Los datos aportados por Eurostat muestran que durante el cuarto trimestre de 2021 se alcanzó el mayor incremento del precio de la vivienda de toda la historia. En la zona euro, la vivienda aumentó su precio hasta un 9,4% interanual, mientras que en el tercer trimestre la cifra era del 8,8%. Estas cifras continúan preocupando a los sectores europeos que avisan sobre una posible ´burbuja inmobiliaria´.

    Si se analiza todo el territorio de la Unión Europea, el valor de las viviendas incrementó un 10% interanual durante el cuarto trimestre de 2021, continuando las continuas subidas que comenzaron hace seis trimestres.

    En términos interanual, es el incremento más alto desde 2005 en territorio europeo, fecha en el que se empezó a recoger los precios de las casas, y el más elevado en la Unión Europea desde 2006.

    Si se compara con el tercer trimestre del año pasado, en la Unión Europea la subida del coste de la vivienda fue de 2,1%, de un 1,9% en el caso de la eurozona.

    De los Estados miembros de la UE, 15 países obtuvieron en el cuarto trimestre subidas interanuales por encima del 10%. El único país que experimentó una bajada en los precios de las viviendas fue Chipre con un reducción del -5,3%.

    Chequia, Estonia y Lituania encabezan la tabla de países con mayores incrementos anuales con cifras de +25,8%, +20,4% y 19,8% respectivamente.

    En cuanto a las economías europeas más fuertes, Alemania obtuvo un incremento récord del precio de los hogares de un +12,2% en tasa interanual, al igual que lo hizo Países Bajos con un +18,7%.

    En Francia el aumento fue del 7%, una décima por encima del trimestre anterior, lo que continuó la tendencia al alzada del mercado inmobiliario francés situándose en las cifras más elevadas desde 2007. Italia obtuvo un incremento interanual del 4%, la segunda subida más alta registrada por detrás del 4,1% obtenido en el tercer trimestre de 2021.

    En el caso de España, del 4,2% del tercer trimestre, en el mercado inmobiliario español aumentaron los costes con una subida interanual con un 6,3%, el más elevado desde comienzos de 2019.

    En febrero, el Banco Central Europeo ya mostró su preocupación por una futura burbuja inmobiliaria en algunos de los estados europeos, donde las subidas del precio de la vivienda son demasiado elevadas. En este grupo, no se incluía a España.

    El vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, admitió que "España no es de los países donde haya habido incrementos más importantes de los precios de la vivienda, hay una recuperación del mercado inmobiliario". En su opinión, existen otros estados donde se hace más patente la sobrevaloración de la vivienda que conllevaría un "sobrecalentamiento" del sector inmobiliario.

    Los elevados datos de la inflación y de los precios de la energía están llevando a la situación económica de la UE a una posible contracción. Las últimas previsiones económicas realizadas por Bruselas reafirman la llegada de una recesión en el territorio europeo y del crecimiento económico de España. Unas previsiones que ha llevado a la UE a debatir acerca de una contracción económica para los siguientes seis meses.

    Se rebajan las previsiones de crecimiento del PIB español

    En contra de las previsiones del Gobierno español y del propio Ejecutivo europeo, los últimos datos disminuyen la estimación de crecimiento del PIB. Del 2,1% que se indicó en el mes de octubre, Bruselas señala que la expansión del PIB será únicamente del 1%.

    Un porcentaje que como señala el Ejecutivo comunitario en 2024 será del 2%, siendo España el país con mayor crecimiento económico de los estados miembros de la UE.

    A pesar de ello, Bruselas también señala que la tasa de déficit española continuará superando el 3%. Mientras que se prevé que España registre un significativo crecimiento económico durante 2022, de cara a 2023 el crecimiento se reducirá debido a la incertidumbre causada por el conflicto ruso-ucraniano. En cuanto a la inflación, Bruselas apunta que se originará una reducción de los niveles actuales en los próximos trimestres.

    España se posicionará como uno de los países que mayor ralentización económica experimente durante 2023. Una ralentización que sitúan de 3 puntos entre la expansión del PIB en 2022 y las previsiones del año que viene.

    Previsiones de crecimiento de cara a 2023 y 2024

    Por otro lado, los elevados costes de la energía también comenzarán a disminuir durante 2023 para dar lugar a una recuperación gradual de la economía. Una recuperación que se comenzará a notar en la segunda mitad de 2023. Además, se confía que sea impulsada por el Plan de Recuperación generado.

    Para 2024, el Ejecutivo comunitario ha anunciado que las previsiones apuntan a un mayor crecimiento del 2% causado por el impulso de las inversiones y de la demanda doméstica.

    Manteniendo las subidas de los últimos meses, el euríbor a 12 meses ha superado ya en su tasa diaria el 1%, una cifra que no se alcanzaba desde julio de 2012. Este índice de referencia para la mayor parte de las hipotecas llegó a situarse el pasado martes en el 0,957%, incrementándose dicha cifra el miércoles con un 1,067%, sobrepasando el límite del 1%.

    Durante la primera mitad de junio, la media mensual provisional se encontraba en 0,64%, cuando en mayo finalizó el mes con un 0,287%. Esta media son niveles de octubre de 2012, pero los incrementos significativos que a diario sufre el Euribor hace que se espere un aumento mayor.

    Este gran incremento aparece después de los mínimos históricos que alcanzó el Euribor con cifras de -0,5% e impulsado por las subidas que se esperan en los tipos de interés en los próximos meses por parte del Banco Central Europeo. En julio, el incremento llegará a ser de 25 puntos básicos, mientras que el dato de septiembre es incierto, a pesar de que analistas apuntan que se situará sobre el medio punto. A finales de 2022, se prevé que los tipos se sitúen entre el 1% y el 1,5%.

    En suma, como ha comunicado la institución, en julio terminarán las compras netas que se encuentran en el programa de compra de activos públicos, justamente en el mes donde se experimentarán los 25 puntos básicos de subida de los tipos.

    El aumento significativo perjudicará en gran medida a aquellas familias que posean hipotecas a tipo variable que estén referidas al Euribor, por lo que sufrirán el encarecimiento en sus tasas a la hora de revisar la hipoteca. En mayo, ya se experimentó una subida media de 600 euros al año en las revisiones, en tasa mensual 50 euros, aunque para junio se esperan incrementos más elevados en las revisiones dentro de este mes.

    Sin embargo, sobre el incremento del Euribor, Nadia Calviño, la ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, ha comentado que la subida será limitada, porque las hipotecas del tipo fijo han alcanzado una subida de su peso dentro de la estructura hipotecaria, además de que los indicadores acerca del esfuerzo histórico se encuentran en mínimos históricos, tal y como pronunció en el Congreso la semana pasada.

    Se trata del primer repunte de las hipotecas desde el pasado mes de junio, aunque el impacto en el bolsillo de los hipotecados será importante.

    La cuestión es ¿El Euribor seguirá subiendo o no?

    En el mes de abril, al menos, ha vivido una evolución muy volátil. A pesar de que arrancó el mes con una tasa diaria del -0,168%, llegó a tocar máximos el día 22 de abril al situarse en el -0,053%, desde entonces, ha estado cayendo día tras día, hasta quedarse en el -0,114%. 

    En principio, y con la recesión económica que se avecina, todo apunta a que el Banco Central Europeo (BCE) mantendrá los tipos de interés en mínimos del 0,0% (nivel en el que llevan instalados cuatro años, bajo la presidencia del italiano Mario Draghi)  lo que no debería provocar grandes movimientos en el indicador hipotecario de referencia. Sobre todo si tenemos en cuenta que, antes de que estallara la crisis del covid-19, el mercado ya daba por hecho que el Euribor no volvería a terreno positivo al menos hasta 2022. 

    Según los expertos todo apunta a que veremos el Euribor en niveles negativos durante bastante tiempo, están convencidos de que el indicador de referencia de las hipotecas en España estará por debajo del 1% durante los próximos cinco años. Resultado de esta recesión será menor empleo y salario en muchos sectores ya que los estados tendrán un nivel elevado de deuda por lo que habrá mucha presión para que los tipos de interés no suban.

    A efectos prácticos  quienes tengan una hipoteca con un vencimiento en un plazo corto de tiempo, sin duda el tipo variable será beneficioso, mientras quienes se hipotequen a largo plazo, la oportunidad de los tipos fijos puede ser una manera de evitar riesgos futuros.

    Once años después, este indicador está en negativo, ha vuelto a estar a la baja y cerró el mes de junio en el -0,19%, casi su mínimo histórico. Este escenario supone un respiro para los hipotecados españoles pero resulta contradictorio que los españoles estando el Euribor en mínimos estén contratando hipotecas a tipo fijo y hundiéndose las de tipo variable.

    El giro conservador de los compradores que piden un préstamo al banco para pagar su casa previene de imprevistos. Se trata de una opción conservadora, que podría ayudar a la economía familiar a prevenir imprevistos en el futuro cuando los tipos de interés aumenten. Lo único es que para ello los tipos tienen que subir. Y parecen que van a tardar años en hacerlo viendo el Euribor actual.

    El otro elemento que ha cambiado como consecuencia de la crisis, ha sido la normativa. Según constató el Banco de España, el nuevo marco regulatorio empezó a encarecer las hipotecas incluso antes de su entrada en vigor. Por lo que se hace más difícil adquirir una vivienda a precios más asequibles. El tipo de interés medio de las hipotecas se ha encarecido 30 puntos. Según los últimos datos difundidos por Bankia, el importe medio por hipoteca ha sido de 124.655 euros lo que supone un encarecimiento del 0.7% frente a abril de 2018.

    Este encarecimiento de las hipotecas en los últimos días ha sido motivado por el enfrentamiento entre el Banco de España y el Gobierno central. Esta subida se achacó a:

    Por lo que se ultimó que el auge de las hipotecas de tipo fijo se debe al encarecimiento de los préstamos hipotecarios.

    Lo que pasa es que, dada la decisión de Banco Central Europeo de no mover los tipos del 0% al menos por un tiempo para impulsar la economía, no parece que vaya a favorecer una pronta y súbita recuperación del Euríbor.

    En cualquier caso, más del 40% de las hipotecas que se conceden actualmente en España ya son a tipo fijo. En concreto, según un informe de Bankia, el 43,2% de las hipotecas sobre viviendas concedidas en abril fueron fijas.

    Conclusiones

    Desde los bancos si se reconoce que el cliente que se hipoteca tiene que asumir más costes como consecuencia de la nueva Ley hipotecaria ya que se han debilitado las garantías y eso tiene un coste para los bancos.

    Respecto al alza o no de la contratación de hipotecas está en el aire, no se sabe,  a pesar de estar el Euribor a mínimos y de haber una facilidad crediticia sin precedentes.

    Dónde está bajando el precio de la vivienda en la costa

    Según los datos de Tinsa, los mercados que han experimentado los descensos más intensos son Valencia (en la costa entre Canet d?en Berenguer y Alboraia), Alicante (entre Calpe y Pilar de la Horadada), Gran Canaria y Lugo.

    Dónde están subiendo más los pisos en la playa

    Los enclaves donde se apunta a una recuperación notable del mercado de vivienda vacacional en los últimos meses se localizan en las costas de Cádiz, Huelva, Pontevedra, Asturias y Vizcaya.

    En opinión de Andrea de la Hoz, analista senior del Servicio de Estudios de Tinsa, las nuevas preferencias hacia espacios abiertos y de mayores dimensiones, así como el avance del teletrabajo han empujado a una demanda local, que buscaba segundas residencias en enclaves costeros próximos dentro de la propia provincia o Comunidad Autónoma.

    ¿En qué municipios se están comprando más casas en la playa?

    De acuerdo con los datos de Tinsa, 19 municipios costeros aumentaron en 2020 el número de viviendas vendidas respecto al año anterior: Santa Cruz de Bezana, Ondarroa, Almonte, Llanes, El Prat de Llobregat, Moaña, Mutriku, Puçol, Bakio, Cambrils, Estepona, Orio, Águilas, Baiona, Rota, La Unión, Ayamonte y Piélagos.

    Las localidades de costa que registraron un mayor número de compraventas de viviendas en 2020, excluyendo capitales de provincia, fueron Torrevieja (3.428 viviendas); Orihuela (2.841 compraventas); Gijón (2.953); Marbella (2.568) y Estepona (2.524).

    La Ley la de Propiedad Horizontal ha generado no pocos problemas en el reparto de los gastos de comunidad y vamos a intentar aclararlos. Para ello, vamos a ver, primero, lo que dice la LPH y, luego, cómo deberían cobrarse, puesto que una cosa es la realidad (de lo que se hace) y, otra, la verdad (que se deriva del contenido de la LPH y de las prácticas contables), que al poderoso interesa poco, por lo que, en la lucha entre la fuerza y la razón, nunca se logra imponer la lógica.

    PRIMERO.- En cuanto al contenido de la Ley la de Propiedad Horizontal, pasamos a analizar  el contenido de los artículos 9.1.e,  y 9.2, mediante el desglose de cada una de las normas que contienen y dando una somera explicación para cada una de ellas. La Ley la de Propiedad Horizontal dice:

    Son obligaciones de cada propietario: 

    1. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. 
    1. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.

    La Propiedad Horizontal , en estos apartados, dice:

    1º.- Que son obligaciones de cada propietario ?  contribuir, ? a los gastos generales ? Y que se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales?

    De ahí se deduce que hay "gastos generales" y "gastos particulares" (o "no generales") que son  aquellos gastos imputables a propietarios concretos por lo que el pago de su coste no es una obligación de todos los propietarios.

    2º.- Que son obligaciones de cada propietario ? contribuir, con arreglo a la cuota ? a los gastos generales? que no sean susceptibles de individualización?

    De ahí se deduce que los "gastos generales", y no solo los "particulares", se deben cobrar, en principio, por consumos, solo, cuando no sea posible individualizarles, se cobrarán por coeficientes.

    3º.- Que son obligaciones de cada propietario ? contribuir, con arreglo a la cuota ? o a lo especialmente establecido, a los gastos generales?

    De ahí se deduce que a ciertos propietarios, se les puede eximir del pago de algunos "gastos generales" (ordinarios y extraordinarios), debido que a que ni consumen ni utilizan ni disfrutan de ciertos suministros, servicios o instalaciones.

    4º.- Que son obligaciones de cada propietario ?  contribuir ? a los gastos generales ? sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes

    De ahí se deduce que el mantenimiento de ciertos elementos comunes deben sufragarle todos los propietarios aunque no los utilicen. Se trata de evitar que los pisos inferiores aleguen, por ejemplo, que no pagan gastos de tejado puesto que de la cubierta solo se benefician los de la última planta. 

    SEGUNDO.-  Sobre el cobro de los gastos a los propietarios: 

    1º.- La Ley la de Propiedad Horizontal establece, en el Art. 9 (apartados 9.1.e y 9.2), la forma de cobro de los gastos de comunidad. Pero, por lo que hemos visto, hay cierta confusión en la cuestión de la "individualización" de gastos, en  la de los "gastos privados" (o sea, de los "gastos particulares") y en la de la exoneración de ciertos gastos a ciertos propietarios. Pero hay mucha mayor confusión en lo que es el "reparto" inicial de un gasto entre las secciones de la comunidad y su posterior "distribución" entre los propietarios.

    Porque no es lo mismo hacer el "reparto" de los gastos  de una comunidad en la que solo haya viviendas, que en otra con viviendas y locales, porque, en la primera, todos los gastos van  a la misma y única cuenta y hay una sola sección y un solo presupuesto. Pero, en la segunda, hay "gastos generales" y "gastos de viviendas"  y, en general, hay dos secciones y dos presupuestos.

    Los "gastos de viviendas" son, en realidad, un tipo de los "gastos particulares", la de los propietarios que tienen pisos. Y hay otros "gastos particulares" que no son de viviendas, como los de devolución de recibos por parte de algún propietario, que son "gastos particulares" exclusivamente de ese propietario. Estos no suponen una tercera categoría de gastos, sino que son otra variante, aparte de los "gastos de viviendas", de los "gastos particulares", la de los "gastos particulares de  uno o más vecinos concretos".

    En cuanto al "reparto" de gastos, en el primer caso de nuestros supuestos  (bloque solo de pisos), la factura de reparación de una teja la pagan entre todos los propietarios, lo mismo que la reparación de una baldosa del portal. Pero, en la segunda comunidad (bloque de pisos y locales), mientras que la reparación de la teja la pagan todos, la baldosa (en general) solo la pagan los pisos.

    2º.- Entonces, lo primero que se  hace, y no se entiende bien a la hora de analizar el problema (por lo que se desconocen las consecuencias de este sencillo acto), es que se "reparten" las facturas entre esas dos "secciones" ?la "general" y la de "viviendas"?, pues la existencia de grupos distintos de propietarios  ?formados por propietarios que deben hacer frente a unos gastos u otros?, genera la existencia de secciones comunitarias. En el segundo caso (bloque con pisos y bajos),  la comunidad tiene una "sección general" y otra "sección de viviendas", y, cada vez que llega una factura, hay que establecer a qué sección va, lo que se denominamos "repartir".

    Pero ¿Qué pasaría si el albañil de nuestro caso reflejara, en una única factura, un coste de 100 ? por reparar la teja y, otro, de 200 ? por reparar la baldosa, en lugar de emitir dos facturas distintas? ¿Debería ir el importe de esa factura, en su totalidad, como gasto general?

    A cualquiera, con dos dedos de frente, se le habrá ocurrido que los 100 ? de la teja se contabilizarán como "gasto general" y que los 200 ? de la baldosa se contabilizarán como "gasto de las viviendas". Además, el IVA habría que repartirle entre las secciones en proporción a esos importes. Es decir, que el importe total de la factura habría que "repartirle", con un criterio objetivo, entre las dos secciones.

    ¿Y qué se debería hacer si la empresa de limpieza pasara una factura global por la limpieza de las escaleras y la de los garajes, en un supuesto en el que no todos los pisos tuvieran garaje? ¿La cargaríamos en su totalidad a la sección de garajes o preguntaríamos por el coste de cada labor?

    Nos encontramos con algo que no han contemplado seriamente los tribunales, la existencia de una "factura compartida", que puede tener, como en el caso del albañil, "conceptos específicos" e "importes específicos" para cada sección; o, como en el caso de la limpieza, un "importe global" por el total del "gasto compartido" por las dos secciones.

    El "reparto" de las facturas supone el "reparto del importe" de las facturas, por lo que una factura puede tener que "repartirse" entre dos secciones, a diferencia de lo que ocurre, en este tipo de casos, en la falsa realidad, en la que se imputa su importe total a una de las secciones (a la general).

    TERCERO.- Hemos visto que hay 1.0.- facturas de distintos tipos: 1.1.-  por "gastos generales" y 1.2.- por "gastos particulares" (entre ellos, los de viviendas), que dan lugar, generalmente, a dos secciones en las cuentas comunitarias, por lo que 2.0.- las facturas que se reciben deben "repartirse" entre las secciones 2.1.- asignando su importe total a la sección correspondiente, cuando se trate de facturas que solo tengan "gastos específicos" de cada sección. Pero una factura puede contener "gastos generales"  y "gastos particulares", que sería 2.2.0.- una "factura compartida" ya sea por contener  2.2.1.- "gastos específicos" de cada sección o 2.2.2.- un "gasto global" común a las dos secciones. Hecho el "reparto", se procede, para su cobro a 3.0.- la "distribución", del importe correspondiente de cada sección, entre los propietarios beneficiados por ese servicio o suministro; y sabemos que los gastos 3.0.- se pagan, en principio, 3.1.- por consumos, o 3.2.- por coeficientes (cuando no se puedan calcular los consumos individuales) o 3.3.- de otras formas aprobadas legalmente, incluyendo la posibilidad de exonerar a algún propietario del pago de algún gasto o de cobrarlos a partes iguales.

    "Repartir" entre secciones y "distribuir" entre propietarios son dos operaciones distintas. Por ello, es posible que un gasto cuyo importe no se pueda "individualizar por consumos" entre los propietarios beneficiados por ese servicio a la hora de proceder a su "distribución", pueda, previamente, tener que "repartirse", con un criterio objetivo, entre las diversas secciones, si se tratara de un "gasto compartido" que afectara a varias de ellas.

    Cualquiera que sea el gasto, siempre será posible "repartirle" correctamente entre las secciones y "distribuirle" entre los propietarios, pues ese gasto tendrá un origen y un beneficiario (todos ellos o algunos en particular), y, siempre, habrá un criterio para calcular a) qué parte de ese gasto consume cada sección, o b) si se trata de un gasto de propietarios determinados y c) si la distribución se hará por consumos o por coeficientes.

    Según la LPH, los gastos generales pueden ser objeto de "individualización por consumos"   y no solo el agua o el gas, que son gastos particulares  de los propietarios de los pisos, y de los que se habla siempre en estos casos sin hacer referencia 1º.- ni a los "gastos compartidos individualizables por consumos en el "reparto" entre secciones", como son el gasto del administrador y el del seguro; ni 2º.- a los "gastos generales individualizables por consumos en la "distribución" entre propietarios", como son los gastos por las copias de actas y convocatorias, o los gastos de correo.

    Si el administrador administra tanto los "gastos generales" como los "gastos de las viviendas" ¿Es razonable que a estas, al hacer el "reparto" entre secciones, no se las impute un gasto por una labor que tiene un coste económico y de la que se benefician en mayor medida que los locales? Dicho de otra forma, si los comercios situados en los bajos del edificio tienen, al igual que las viviendas, unos gastos de administración de sus facturas de agua, luz, limpieza? esos "gastos de administración de los gastos de los locales" ¿Son "gastos generales"?  ¿No? Pero, entonces ¿Por qué los "gastos de administración de los "gastos de viviendas"" son "gastos generales"?  Y si, por otra parte, cada vecino recibe una copia de cada acta, ¿Es razonable que (en la "distribución" entre propietarios) se cobren las copias por coeficientes cuando todos reciben la misma cantidad y se puede medir el "consumo" individual?

    Mario Rodríguez Guerras

    Durante la pandemia también se han producido cambios en las características de demanda de vivienda; demanda de viviendas de mayor tamaño, de obra nueva, demandantes de mayor edad y perfil socioeconómico así como el freno del incremento de los precios respecto a la financiación, destacar también que los bancos están endureciendo los criterios a la hora de conceder préstamos.

    Principales cambios durante esta pandemia:

    Cambio del tipo de vivienda demandada y comprada.

    El Banco de España señala que "la pandemia ha propiciado cambios notorios en el tipo de vivienda demandada, debido a las nuevas necesidades de las familias surgidas con el confinamiento y al incremento del teletrabajo", y destaca también el interés que están despertando las viviendas de nueva construcción.

    Los cambios incipientes en la demanda hacia viviendas de mayor tamaño y con espacios exteriores, prosigue, "podrían haber contribuido también al mayor dinamismo de la vivienda nueva.

    Los últimos datos del INE apuntan a que la ventas de viviendas de nueva construcción  están en su nivel más alto desde 2014.

    Cambio de perfil del demandante vivienda

    El cambio de las perspectivas laborales ha influidos en los cambios de perfil de los compradores incrementándose la edad y la posición económica.

    Cambio de ubicación.

    Otro de los cambios que ha provocado el coronavirus está relacionado con la ubicación con cambios de preferencia hacia los extrarradios de los nucleos urbanos o ciudades secundarias.

    Descenso de la inversión en vivienda

    Antes de la pandemia la inversión en vivienda media sobre el PIB se sitúaba por encima del promedio europeo sin embargo ahora vuelve a situarse por debajo. En 2020, esta variable cayó un 17%, más que en la UE.

    No ha habido desplome de precios

    Aunque en los últimos meses se ha producido un ajuste en los precios de la vivienda no ha afectado como cuando se produjo la crisis financiera global, debido a un menor sobredimensionamiento del sector inmobiliario, menor endeudamiento de los agentes.

    Por el contrario el mercado de obra nueva en la segunda mitad de 2020 alcanzó máximos históricos con elevada demanda y escasa oferta.

    Freno de los precios gracias al alquiler.

    Otro de los cambios producidos por la pandemia, es el incremento de la oferta del alquiler residencial como vacacional debido al desplome de la actividad turística.

    Según datos de idealista, las rentas bajaron en abril un 5,5% interanual en el conjunto del país, mientras que el precio ha caído en Barcelona un 17,6% y en Madrid un 13,4% desde los máximos de mayo de 2020.

    Endurecimiento criterios financiación

    Los criterios de aprobación de préstamos se han endurecido de forma moderada, como resultado de un aumento de los riesgos percibidos por las entidades financieras.

    El porcentaje que financian los bancos a través de las hipotecas se mantiene estable. En esa misma línea, la proporción de préstamos más arriesgados en las nuevas operaciones ha continuado descendiendo en los últimos trimestres.

    "Este incremento de casi 20.000 operaciones en el sexto mes de este año se debe a que en junio de 2020 todavía había confinamiento y ralentización de la actividad por la pandemia", destacan los registradores. 

    Además, la cifra registrada en el sexto mes del año supone un aumento del 18,8% si se compara con el mismo periodo de 2019 (38.249). Según los registradores, esta cifra es más significativa, porque "junio de 2019 fue un mes en circunstancias de ciclo económico normal"

    El número de compraventas totales se ha incrementado un 83,6% respecto a junio de 2020. Con relación al mes de junio de 2019, en el que se registraron 76.664 operaciones, se constata un importante incremento del 23,0%, cifra más significativa al tratarse de un mes en circunstancias de ciclo económico normal.  

    Por regiones, los mayores incrementos de las compraventas totales en comparación con junio de 2020 se registraron en Aragón (+121,5%), Melilla (+135,7%), Madrid (+109,5%), Castilla-La Mancha (+100,7%), Comunidad Valenciana (+95,3%), Andalucía (+89,1%) y Castilla y León (+85,6). 

    Las hipotecas también suben 

    Por otro lado, las hipotecas de vivienda crecieron un 41% respecto a junio de 2020, tras registrarse 35.532 operaciones, y aumentaron un 27,2% si se compara con el mismo mes de 2019, cuando la cifra total rondó las 28.000 viviendas.  

    Según la Estadística Registral, el número de hipotecas totales se incrementó un 33,4% en junio en comparación con el mismo mes de 2020, tras registrar 47.662 operaciones. Sin embargo, al compararlo con junio de 2019, el aumento ha sido del 23,2%. 

    "Los registradores han recordado que entonces se produjo una ralentización del número de hipotecas inscritas que afectó también a las compraventas que acompañaban a estas, como consecuencia de los cambios producidos en la Ley que regula los contratos de crédito inmobiliario, que provocó un aumento de hipotecas realizadas en junio e inscritas en julio. 

    "Este descenso de junio de 2019 podría afectar a la tasa de variación del presente mes de junio, pudiendo mostrar ahora una tasa más elevada de crecimiento de lo que realmente ha producido el mercado", según los registradores. 

    • El mercado inmobiliario hoy  no tiene una sobre oferta de inmuebles como los que tenía en 2008.
    • Hoy construimos un número de viviendas nuevas muy, muy,  inferior a las de entonces.
    • Promotores y compradores no están hoy sobre endeudados como lo estaban antes.
    • Tampoco hoy puede hablarse de sobre demanda.
    • Hay más ahorro en las familias y estas se han des apalancado -amortizado sus deudas- durante estos años.
    • Multitud de empresas (promotoras, constructoras, cooperativas, agencias intermediarias?) han desaparecido hoy, respecto de 2008
    • La situación financiera-inmobiliaria es distinta: ahora no hay hipotecas subprime.
    • El origen de las dos crisis es distinto, antes financiera, ahora la pandemia.
    • Etc. (Seguro que un experto en crisis podría encontrar mil diferencias.)

     ? Así que para la mayoría no hay duda: A?B y por tanto: Esta no es una crisis inmobiliaria como la de 2008.

    Pero?  Si me electrocuto mañana ¿importa algo si la tensión mortal es una u otra? ¡Qué más dará su voltaje! ¿Es distinto morir por una descarga de 10.000 v. que por una de 50.000 v.? Seguro que entre las dos formas de muerte podemos encontrar mil diferencias, pero todas estas se desvanecen frente a su resultado. Esto es, aunque las circunstancias pudieran ser muy diferentes, A=B. El resultado, mortal, iguala las dos situaciones.

    Pero? ¿Está la agencia inmobiliaria hoy igual que lo estaba en el 2008?

    Seguro que no. Y de nuevo podríamos listar múltiples diferencias si nos atenemos a muchos de sus aspectos distintivos. Es decir, que también la respuesta más extendida sería la de A?B. Esto es, que la agencia inmobiliaria actual está en mejores condiciones que lo estaban en 2008 para superar la crisis.

    Pero entonces? ¿por qué insistimos en que esto es una falsa percepción y que, por el contrario,  estamos en una situación A=B?

    Porque la situación competitiva global de las agencias, eso sí por distintas causas y circunstancias entre una y otra crisis, es la misma: lo que iguala las dos situaciones es la enorme dificultad de salir con bien de este huracán.

    Otro apoyo a la igualdad es la necesaria respuesta ante esta crisis, ante cualquier crisis (hubo que hacerlo en la de 2008, en la de los noventa y en las anteriores). En todas, lo que las iguala es la necesidad vital de superarlas.

    Los que venden brotes verdes como los que venden humo inmobiliario no se lo dirán pero? o supera usted la crisis o su negocio terminará. No hay ninguna otra opción. O sobrevive o muere.

    Esto es lo radical. Por eso,  no se entretenga en nada que no sea en preparar -si no lo tiene- un plan de gestión contra la crisis; usarlo y aplicarlo si ya lo tiene; controlarlo si ya lo ha puesto en marcha y modificarlo, en función de los resultados que vaya obteniendo. ¡Hágalo, deprisa, deprisa pues el lobo siempre mata a los rezagados!

    Y uno puede retrasarse por diferentes motivos. No se distraiga sobre si son galgos o son podencos; no, en si esta es igual (A=B) o distinta a la anterior crisis (A?B); olvide los mensajes optimistas, que abundan mucho,  o pesimistas, que abundan menos. Ambos grupos de mensajes tienen fuentes o emisores con intereses diferentes. Y ambos están equivocados. El futuro no está escrito y nadie puede conocerlo. Ocurrirá?lo que ocurra y no lo sabremos hasta que sea pasado. Siempre ha sido así. Su futuro dependerá de lo que haga usted con lo que tiene.

    Sobrevivir o no dependerá de lo ajustado, rápido e intensas que sean nuestras acciones frente a las solicitaciones del entorno caótico en el que hemos recaído.

    Así que? ¡En vez de quejarse o hacer oídos prestos a lo que le dicen o lee, mantenga con firmeza, en cambio, su plan de combate contra la crisis!   

    Me despido a la romana: ¡Hoy más que nunca, siga con salud!

    Colaborador:


    Miguel J. Villarroya Martín

    API /Arquitecto Técnico

    Notas:

    (1) Léase el editorial del economista.es  publicado el 6 de octubre de 2020 titulado precisamente: Esta no es una crisis inmobiliaria como la de 2008. Aunque yo no crea en la desigualdad, vale la pena leerlo. Este es su enlace: https://revistas.eleconomista.es/inmobiliaria/2020/octubre/esta-no-es-una-crisis-inmobiliaria-como-la-de-2008-EI4857969

    La OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos)? es un organismo de cooperación internacional, compuesto por 36 países, cuyo objetivo es coordinar sus políticas económicas y sociales. Este organismo analiza periódicamente la evolución de los impuestos desde 1965. La OCDE ha analizado las tendencias fiscales de los países más ricos del mundo. En los últimos años, se ha recurrido a alzas del IVA, cotizaciones sociales e impuestas de sociedades en detrimento del IRPF.

    Según el informe, la recaudación del IBI en España se ha multiplicado por ocho desde 1990. Es el impuesto que más ha crecido en los últimos 30 años.

    España. Impuestos sobre vivienda elevados.

     

    Por otro lado, los datos de Eurostat revelan que España es uno de los países del mundo con más vivienda en propiedad. El 77% de los ciudadanos posee una vivienda propia (casi 10 puntos más que la media europea). Este distintivo ha provocado que los Ayuntamientos hayan exprimido el IBI (Impuestos sobre Bienes e Inmuebles) y el Impuesto sobre Plusvalía. Además, las comunidades gravan las transmisiones patrimoniales por la compraventa de vivienda de segunda mano y el Estado central, la acumulación de inmuebles en la declaración de la renta.

    Finalmente, esta presión tributaria sobre la vivienda en propiedad ha llevado a nuestro país a ser uno de los componentes de la UE con los impuestos más elevados sobre los inmuebles en propiedad.

    Por su parte, el ITP (Impuesto de Transacciones Patrimoniales) también ha crecido notablemente. A principios de los noventa este tributo recaudaba 2.500 millones aproximadamente. Sin embargo, en 2017 alcanzó los 7.500 millones.

    Otros datos de la OCDE

    El informe también recoge que, en los últimos 25 años, los sistemas tributarios de los países más desarrollados han ido convergiendo. En general, se ha ido reduciendo la importancia del IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) a favor del IVA, cotizaciones sociales e impuesto de sociedades.

    En cuanto a la presión fiscal, el estudio desvela que en 2017 alcanzó el 34,2% (dos décimas más que en 2016), el mayor nivel desde 1965. Los ingresos fiscales en proporción de la riqueza nacional, han crecido desde 2008, cuando alcanzó su mínimo.  La presión fiscal varía desde el 16,2% de México hasta el 46,2% de Francia. España se encuentra levemente por debajo del promedio de la OCDE con el 33,7%.

    Desde la entidad financiera CaixaBank, se ha advertido de no dejarse caer en los extremos ante el complicado estado económico del mundo. Y en concreto, de la economía española. La entidad ha recalcado los positivos datos del verano y concluyen que en los primeros dos trimestres de 2023, el PIB evolucionará por la zona cero.

    Predicciones de CaixaBank del futuro estado económico de España

    A pesar de que el presidente de la entidad bancaria, José Ignacio Goirigolzarri, admite que no prevén datos tan optimistas como las predicciones del Gobierno, tampoco esperan una significativa reducción del PIB. A nivel europeo, la Unión Europea visualiza una evolución del PIB español entre el 0% y el 1%. Además, el organismo europeo también prevé que los tipos de interés se sitúen alrededor del 3%. Otras predicciones son una continuación de los datos actuales del sector laboral y una inflación en torno al 4,5% y el 6%.

    Desde CaixaBank, defienden que "esta situación significa que hoy estamos un 2% por debajo del PIB prepandemia, lo que significa que no recuperaremos el nivel prepandemia hasta el año 2024".

    Factores negativos de la economía española

    Goirigolzarri señala a la productividad como el aspecto más perjudicial para la economía de España, además del nivel de vulnerabilidad de las cuentas públicas. El endeudamiento de las cuentas públicas está causando un déficit estructural con un porcentaje de deuda rondando el 110% y 115%.

    Respecto a la productividad, ha animado a implantar reformas exhaustivas y complejas para poder impulsar los niveles de productividad. Para ello, defiende que se mejore la formación y educación tanto de jóvenes como de trabajadores durante su etapa profesional. De esta forma, podrán evolucionan a medida que evolucionan las demandas del mercado laboral.

    A pesar de esta compleja situación, el presidente de CaixaBank declara que España se encuentra en un estado financiero más positivo que en 2009-2010.

    Atlas RE Analytics  y Gesvalt en su último estudio sobre vivienda asequible tras analizar donde existe la mayor necesidad de vivienda asequible se pone de manifiesto el ranking por orden de necesidad;

    En primer lugar se encuentra Madrid con 214.740 unidades,  Málaga dondeserian necesarias 136.700 viviendas, Barcelona 128.733, Valencia 60.000, Alicante 40.000, Sevilla 71.000, Cádiz 60.000, Granada con 19.500 y Murcia con 21.000.

    Las provincias con más demandas de alquiler asequible son aquellas que combinan alta población y precios de alquiler elevados.

    Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y su recuperación en 2015 una de las preocupaciones ha sido el problema del acceso a la vivienda de los más jóvenes y el fuerte crecimiento del precio de la vivienda entre 2014 y 2019 que fue de un 12% y un 5%.

    El creciente interés por el alquiler ha dado lugar a diferentes iniciativas legislativas en los últimos años, Plan Estatal de Vivienda 2018-2021Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, Real Decreto de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del coronavirus en los ámbitos de transportes y vivienda o la Ley por el Derecho a la Vivienda.

    "En 2009, se firmaron 1,79 por cada compraventa, mientras que, en 2020, la cifra fue de 0,72 por cada operación. A su vez, en el último trimestre de 2020 menos de un 10% de las hipotecas superó el 80% del valor de tasación hipotecado, con una media de un 65%". 

    A este fenómeno junto al fuerte incremento de los precios de la vivienda y mayores restricciones para acceder a una hipoteca hay que sumar los efectos económicos derivados de los ceses de actividad que apuntan a una lenta recuperación de la economía española.

    Acceso a informe :


    La primera explicación estaría en la riqueza y la renta. Construir un bloque de apartamentos con 40 pisos es más barato que construir 40 chalets. Lo que explicaría que los países más ricos tiendan a situarse entre los que más viviendas unifamiliares tienen.

    La segunda explicación que razonaría esta cuestión sería el porcentaje de población urbana. A más gente viviendo en las ciudades más pisos y menos viviendas unifamiliares.

    España está en la parte medio-alta de la lista en cuanto a más porcentaje de sus habitantes que viven en ciudades y suburbios frente a las áreas urbanas.

    Reino Unido y Holanda, son dos de los países con más habitantes urbanos sobre el total que también están entre los que tienen más viviendas unifamiliares.

    La tercera razón estaría en la geografía. Cuando se impone ciertos límites es lógico crecer en vertical y no en horizontal. Por ejemplo, a nivel mundial Singapur es el país con un mayor porcentaje de su población urbana y su skyline, con cientos de rascacielos en los que viven ricos, pobres, familias y solteros, es muy reconocible: no tienen terreno para hacer otra cosa. En algunas zonas de España, más concretamente en zonas costeras como Cádiz o Málaga el terreno está limitado también, por lo que  algunas ciudades crecen hacia arriba y no hacia los lados.

    Otro de sus razonamientos puede estar en el tema institucional respecto a la situación actual y evolución histórica. Un ejemplo de ello son los países del este de Europa que estuvieron bajo control comunista y que se caracterizan por su gran número de pisos, torres, apartamentos etc En la España de postguerra con el éxodo del campo a la ciudad y para acomodar a la población la solución también fue construir bloques de pisos.

    Otra de las razones que lo justifican es la cuestión cultural. España es uno de los países con un porcentaje elevado de viviendas en propiedad y menor en alquiler.

    Por último, se intuye un factor fundamental detrás de estas cifras: el legal. En España la legislación siempre ha sido muy restrictiva y los ayuntamientos han tenido mucha margen de maniobra para establecer que terrenos eran urbanos y cuáles no.

    La cuestión finalmente es que España crece a lo alto y no a lo ancho aunque no existan barreras físicas que lo justifiquen, la realidad es que si se compara con el resto de la UE el tipo de viviendas en como una gran colmena.

    España se ha colocado en el máximo nivel de gravamen a la propiedad dentro de los países desarrollados. Ha llegado al nivel de Italia, el país que habitualmente obtiene una mayor presión fiscal sobre la vivienda dentro de la OCDE, Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE). Según el Índice de Competitividad Fiscal Internacional 2021 España ha caído tres puestos dentro del ranking de impuestos a la propiedad tras las reformas realizadas en el último año respecto a esta materia.

    Así lo han defendido los expertos estadounidenses del Think Tank que después de comparar el número de impuestos sobre los inmuebles y la base imponible, llegaron a tal conclusión. En suma, investigan si existe cualquier otro tipo de impuestos que los estados puedan aplicar a la propiedad. El caso de España es de los pocos dentro del estudio donde se aplican numerosos impuestos que inciden en las viviendas como los impuestos sobre transacciones financieras o sobre transferencias de propiedad, Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, los derechos de capital o los impuestos sobre activos corporativos. Tal y como apunta el vicepresidente de Proyectos Globales de la Tax Foundation, Daniel Bunn: "Aunque es un elemento importante al medir la neutralidad y competitividad del código fiscal de un país, los impuestos a la propiedad representan en promedio menos del 5% de los ingresos fiscales totales en los países europeos de la OCDE".

    España es el país con mayor número de impuestos que inciden en la vivienda de toda la OCDE. Entre ellos el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, la plusvalía municipal, Impuesto sobre la Renta a los No Residentes por arrendamiento, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Impuesto sobre la Renta imputado al propietario para segundas viviendas, Impuesto anual sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el Impuesto sobre el Patrimonio.

    Esto provoca que España sea débil competitivamente hablando dentro del sector inmobiliario frente a los demás países desarrollados. El informe de la Tax Foundation señala que: "España tiene múltiples impuestos a la propiedad que distorsionan con gravámenes separados sobre transferencias de bienes raíces, patrimonio neto, herencias y transacciones financieras".

    Con bonificaciones y políticas de exención, las CCAA han reducido la presión fiscal

    La presión fiscal del país se ha visto combatida gracias a las políticas de las haciendas autonómicas. A diferencia a nivel nacional, algunas comunidades sí llevan a cabo exenciones o reducciones de impuestos.

    Madrid es la comunidad autónoma que más ayudas fiscales ofrece a la vivienda. El Impuesto sobre el Patrimonio está bonificado al 100%. En suma, respecto al Impuesto de herencias, donaciones entre familiares o entre parejas de hecho o cónyuges, el contribuyente solamente debe abonar el 1% de la cuota correspondiente.

    Por otra parte, las personas menores de 30 años pueden disfrutar una reducción del 30% del Impuesto sobre la Renta en las cuantías dirigidas al alquiler, una deducción como máximo de 1.000 euros al año.

    Estas políticas fiscales que han llevado a cabo las comunidades autónomas suavizan lo que podría ser una mayor presión fiscal. Siguiendo lo que indica el informe de la Tax Foundation, "España tiene un sistema fiscal territorial que exime de impuestos tanto a los dividendos extranjeros como a las rentas de plusvalías".

    España es el único de la UE que impone un Impuesto sobre el Patrimonio y el que más incide en la riqueza

    Mientras que España se sitúa como el país que más grava a la vivienda, en el otro extremo encontramos a Estonia. Estonia, de entre los países de la OCDE, es el que posee el sistema de impuestos a la propiedad más eficiente. Junto a Australia y Nueva Zelanda, Estonia es de los pocos que suprimen de la base impositiva el valor de las estructuras en la tierra o de los edificios. Su impuesto sobre bienes inmuebles únicamente lo aplican al valor de la tierra. A parte de este, en el Índice de Competitividad Fiscal Internacional no aparece registrado ningún otro impuesto a la propiedad.

    En cuanto a impuestos a la propiedad, Italia es el peor país con mayor número de impuestos. A parte de las grandes recaudaciones que se obtienen de los impuestos a la propiedad, en Italia se grava las transacciones financieras, las herencias, la emisión de acciones, las transferencias de bienes raíces y además, existe un impuesto sobre las propiedades en el extranjero y sobre el patrimonio sobre los activos financieros.

    Si no existiesen en las comunidades autónomas españolas las bonificaciones ni las exenciones, España ocuparía el puesto de Italia. Es el país de la UE que más impuestos impone a la riqueza y el único con un Impuesto sobre el Patrimonio. En suma, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, a pesar de existir en diversos países, las tasas alcanzan porcentajes tan altos como el 81,6%.

    Grado de dependencia

    La Tax Foundation ha expuesto en su informe el grado de dependencia de los países de la OCDE de los ingresos fiscales y sus diferentes fuentes. En 27 países europeos de la OCDE, solamente un 4,5% de los ingresos fiscales provenían de los impuestos a la propiedad en 2019.

    De entre los países con mayor dependencia de los impuestos a la propiedad, encontramos a Reino Unido con un 12,4% de los ingresos fiscales, seguido de Luxemburgo con un 9,7% y Francia con un 8,9%. El país con menor dependencia es Estonia con un 0,6%.

    Europa arrastra desde hace años un desequilibro estructural entre la oferta y la demanda de viviendas. Durante la última década, en la mayoría de los países europeos el crecimiento del número de hogares ha sido muy superior al de la finalización de nuevas viviendas, lo que ha desembocado en un problema generalizado: faltan viviendas en el Viejo Continente.

    Según un estudio de DWS, la gestora de inversiones de Deutsche Bank, Europa arrastra un déficit de casi 1,4 millones de inmuebles residenciales desde 2011. "Un problema que es especialmente agudo en Alemania, Reino Unido, Países Bajos y España". En cambio, en países como Francia, Dinamarca, Finlandia o Portugal, la producción y finalización de nuevas viviendas durante dicha década superó a la de nuevos hogares.

    En concretocifra el desfase en 1.357.964 viviendas y la mayor parte lo sufre España. Según la gestora alemana, en el mercado doméstico se generaron entre 2011 y 2020 algo más de un millón de hogares, mientras que las viviendas iniciadas superaron a duras penas la barrera del medio millón. Por tanto, el déficit que arrastra el mercado doméstico supera las 500.000 unidades, lo que supone más de una tercera parte del total en Europa.

    Déficit de viviendas en Europa

    Y la pregunta es por qué faltan viviendas en el España si durante los años de la burbuja inmobiliaria se construyeron miles de pisos que luego no se vendieron. Según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), el excedente en todo el mercado a cierre de 2020, último dato disponible, es de unas 457.000 unidades.

    Para los expertos, la respuesta es clara. Todo ese stock sigue sin venderse por una de estas dos razones: se ubica en zonas de escasa demanda o bien, tiene unas características que no buscan los compradores actuales. De ahí que sea necesaria la llegada al mercado de más inmuebles que se ajusten a las necesidades actuales, sobre todo a las que han surgido tras la pandemia sanitaria.

    Según explica Daniel Cuervo, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), "la crisis financiera iniciada en 2008 tuvo como consecuencia un gran stock de viviendas sin vender, que fue disminuyendo conforme la recuperación económica se hizo sentir en las economías domésticas. Este stock, sin embargo, se ha absorbido de manera muy heterogénea dependiendo de su localización, ya que, a día de hoy, todavía existe en gran medida en zonas con baja demanda y, por el contrario, tenemos otras zonas con mayor actividad económica que hace tiempo que lo agotaron e incluso, con el volumen de vivienda de nueva construcción iniciada, no logran hacer frente a la demanda".

    Cuervo recuerda que de media se han creado cada año en España unos 120.000 hogares, mientras que desde 2019 la producción de viviendas ha superado por la mínima las 100.000 unidades al año. Como consecuencia, afirma Cuervo, "el déficit de vivienda, lejos de disminuir se está incrementando de manera notable en las zonas más dinámicas".

    Para hacerse una idea, basta recordar que entre 2014 y 2020 (último dato disponible), el número de hogares aumentó en 537.500 unidades. En cambio, en ese mismo plazo el número de viviendas nuevas terminadas se quedó por debajo de las 416.000, como apuntan las estadísticas de la Asociación Hipotecaria Española y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

    Manuel Pardo, director de Living de JLL, también afirma que "el stock de viviendas vacías y viviendas sin vender no siempre tiene las ubicaciones que encajan con las zonas donde hay más crecimiento de población, asociada al crecimiento de empleo y actividad económica". Y recalca que "con las proyecciones de evolución de población, podría identificarse que la creación de hogares hasta 2030 estará en algo más de medio millón, mientras que, históricamente, la demanda de vivienda nueva ha sido aproximadamente un 10% superior a dicha creación de hogares". Por tanto, España necesitaría alrededor de 550.000 viviendas nuevas.

    Además del crecimiento poblacional, Antonio de la Fuente, managing director de corporate finance y responsable del negocio residencial de Colliers, cree que "en determinadas ubicaciones en España se necesitan infinitas viviendas, no sólo para atender al crecimiento de la población sino para reemplazar las viviendas de muy baja calidad que se mantienen en pie y se construyeron en los años del desarrollismo franquista".

    En su opinión, el stock actual pendiente de venta está formado por "viviendas sin viabilidad comercial que se venderán, en todo caso, a precio de saldo, por lo que no hay ningún stock relevante pendiente de venta en ninguna de las zonas con demanda".

    Por su parte, Sandra Daza, directora general de Gesvalt, también pone sobre la mesa el reciente cambio de preferencias de los compradores y que existe poco producto que se adecúa a este nuevo escenario. Si algo ha quedado patente en 2021, año en el que las compraventas de viviendas han tocado máximos desde 2007, es que el incremento de compraventas de vivienda nueva ha sido superior al de la segunda mano, aunque en términos absolutos es menor y representa cerca del 20% del mercado. "Esto demuestra que hay una parte creciente de la demanda que opta por la vivienda de nueva construcción, de mayor tamaño, mejor adaptada y con posibilidad de terraza o jardines", expone Daza.

    Lo mismo sostiene Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, quien recalca que "hace falta vivienda donde hay demanda consistente, pero, además, las viviendas deben satisfacer las necesidades de la demanda actual".

    Dónde se necesitan más viviendas

    Las zonas con demanda de las que hablan consultoras y promotores, y que arrastran actualmente el mayor déficit de vivienda las grandes ciudades, como Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Sevilla, Mallorca o Málaga, junto con sus áreas metropolitanas y algunas capitales de provincia, por ejemplo, las del País Vasco.

    Y es que, pese a que durante la crisis sanitaria repuntó la demanda de vivienda en zonas más rurales, los compradores de nuevo están buscando los grandes entornos urbanos y sus alrededores. De hecho, el mercado afirma que se está incrementando la demanda en las áreas periféricas de grandes núcleos urbanos y en medianas capitales de provincia.

    El informe de DWS también alerta de que "el problema de la oferta insuficiente es particularmente evidente en las principales áreas metropolitanas", aunque incide en que "la urbanización en curso y la disminución del tamaño de los hogares sugieren que la demanda de viviendas en las ciudades seguirá creciendo".

    De hecho, las previsiones apuntan a que el porcentaje de la población europea que vive en zonas urbanas pasará del 72% actual al 76% en 2050, impulsado por factores como la llegada de jóvenes en busca de empleo, y que esta tendencia estará unida a la previsión de una reducción del tamaño medio de los hogares, lo que hará todavía más necesario el desarrollo de nuevas viviendas en el mercado europeo.

    Las dificultades para promover más vivienda

    A pesar de que el problema de la falta de viviendas es evidente, así como su solución, el desarrollo de nuevas viviendas se enfrenta a varios retos.

    Desde Colliers, por ejemplo, se lamentan de que "desgraciadamente no existen fórmulas avanzadas y valientes de regeneración urbana que permitan meter la piqueta, tirarlas abajo y sustituirlas por inmuebles modernos, eficientes energéticamente y adecuados a la necesidad de movilidad, servicios y habitabilidad de la situación actual".

    Además, la consultora JLL destaca que otra de las dificultades es que haya suelo disponible en las zonas donde se necesita más oferta, mientras que Foro Consultores Inmobiliarios añade otras variables: la dificultad de gestión de los suelos y los elevados costes de construcción, que batieron récord en 2021 tras incrementarse casi un 24% interanual.

    "Lo que ocurre es que en las zonas donde hay demanda, como por ejemplo Madrid, se encuentran con un problema que es la falta de suelo para promover rápidamente, a lo que se unen los costes de construcción, que batieron récord en 2021. Esto distorsiona el mercado y puede retrasar muchas obras e incluso llegar a paralizarlas", afirma Luis Corral. Y concluye que "la situación para promover es muy complicada: hay que comprar suelo a precio elevado, invertir en suelo en gestión es difícil y los costes de construcción se han disparado. Un cóctel explosivo".

    Según la experta economista Sary Levy-Carciente explica que el Índice Internacional de Derechos de propiedad pretende medir los derechos de propiedad existentes de cada país mostrando en nuestro caso un progreso económico y social.

    Gregorio Izquierdo, director General del IEE destaca la vinculación entre el progreso económico mediante el PIB per cápita y la protección de los derechos de propiedad con una correlación del orden del 82%. Los derechos de propiedad constituyen uno de los factores clave que influyen positivamente en el progreso económico de un país existiendo una fuerte correlación entre protección, riesgo de expropiación y evolución del PIP per cápita.

    El índice global cuenta con tres aspectos relevantes:

    • El entorno legal y político (independencia judicial, imperio de la ley, estabilidad política y control de la corrupción) situándose España en el puesto 28 del ranking.
    • La protección de la propiedad física (derechos de la propiedad física, Registro de la Propiedad y facilidad de acceso a la financiación) ocupando España el puesto 29.
    • La protección de la propiedad intelectual (derechos de propiedad intelectual, protección de patentes y lucha contra la piratería) ocupando el puesto 25.

    Como podemos observar en la tabla, España ocupa una posición media alta ocupando el puesto 21, en comparación con los países desarrollados, estando por detrás de países cómo Lituania.

    Pero la única gran economía que está por detrás de España es Italia ocupando el cuarto peor puesto del ranking. En cambio los primeros puestos están ocupados por las economías más desarrolladas cómo Finlandia, Suiza, Nueva Zelanda, Australia, Japón y Suecia.

    El estudio sobre la evolución de la defensa de la propiedad privada en nuestro país pone de manifiesto que sigue por debajo de los niveles precrisis. Siguiendo reduciéndose derechos al igual que el acceso a la financiación. Lanzándose así desde dicho estudio una crítica a la  administración pública para que se tomen más medidas y se refuerce el derecho a la propiedad privada ya que es primordial para el bienestar económico-social.

    Abril  ? La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona han organizado una mesa redonda digital que ha atraído la asistencia de más de 1.650 personas y ha reunido a algunos de los principales representantes del sector inmobiliario y económico para analizar las consecuencias del impacto de la crisis del COVID-19 en la economía y el mercado inmobiliario.

    Así pues, el webinar ha contado con la participación de Gerard Duelo, presidente del Consejo General de COAPIs de España, de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC) y del COAPI de Barcelona; Lluís Marsà, presidente de la APCE; Antoni Cañete, secretario general de PIMEC; Vicenç Hernández, director general de Tecnotramit y Treshabitat; el economista Gonzalo Bernardos; Lorenzo Viñas, gerente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida; Luis Fabra, asesor científico en mercado inmobiliario; y Anna Puigdevall, gerente de la AIC, que ha moderado la mesa redonda.

    El impacto del COVID-19 en el real estate: paralización del sector y nuevas oportunidades

    El presidente del colectivo API en Catalunya y España, Gerard Duelo, ha inaugurado el encuentro digital avisando de que "habrá un antes y un después del coronavirus, pues hay cambios que han venido para quedarse en el sector tecnológico y creativo". Duelo ha incidido en que es "muy importante reaccionar a tiempo en situaciones críticas, algo que en la AIC y el COAPI de Barcelona supimos hacer, por lo que nuestros agentes inmobiliarios han aprendido mucho no sólo en cuestiones técnicas y económicas, sino también humanas".

    Vicenç Hernández ha destacado que "mientras la crisis del 2008 fue generada por un colapso del sistema financiero y un debilitamiento de la demanda debido a un gran apalancamiento privado y una crisis de liquidez, la coyuntura que vivimos hoy es provisional". Hernández reconoce que esta crisis "debilita a oferta y demanda" pero añade que "hoy las políticas de concesión de crédito son mejores y de mayor calidad, mientras las políticas económicas del BCE tratan de dar estabilidad a los mercados".

    Lluís Marsà, como máximo representante de la promoción de viviendas, ha querido subrayar que en esta crisis, a diferencia de la anterior, "las empresas promotoras cuentan con más capital y apenas tienen stock a la venta, algo que es muy importante para evitar tensiones de liquidez". El presidente de la APCE ha indicado que "en estos momentos la principal preocupación de las promotoras es la entrega de los pisos que ya están acabados, pues del día a la mañana nos hemos encontrado con una paralización impuesta por la Generalitat con ciertas deficiencias". El presidente de la APCE ha indicado que las operaciones de viviendas compradas sobre plano apenas se han visto afectadas por el momento.

    En representación del conjunto catalán de pequeñas y medianas empresas, Antoni Cañete ha aprovechado para hacer una "lectura en clave positiva" de la crisis coyuntural que vive el sector inmobiliario pero ha señalado que "el principal problema de esta crisis es que provoca un bajón repentino en la liquidez y en la facturación, dos indicadores que son el oxígeno de las empresas".

    El economista Gonzalo Bernardos ha analizado el impacto de esta crisis en el mercado inmobiliario y ha indicado que "en estos momentos hay un parón de oferta pero también de demanda, pues la gente gana menos dinero y las empresas también, por lo que es muy importante que el Gobierno dé ayudas para compensar estas pérdidas". Bernardos ha añadido que "la demanda ahora se divide entre los que tienen dudas y los que tienen miedo, mientras la oferta tiene urgencias, lo que origina la aparición de ?gangas? en buenas zonas, un cierto trasvase de la compra al alquiler y la aparición de inversores oportunistas".

    Luis Fabra ha puesto sobre la mesa algunas cifras que ayudan a cuantificar el impacto del COVID-19 en el mercado de la vivienda: "En España en 2019 se registraron poco más de 500.000 compraventas, lo que supone una media de unas 40.000 al mes. Si tenemos en cuenta que la peor parte de esta crisis va a suponer la paralización casi total de las operaciones durante dos meses, estamos hablando de, al menos, 80.000 operaciones afectadas en este periodo".

    Por último, Lorenzo Viñas ha recordado la importancia de "la adaptación, la formación y la información que todo colectivo de los administradores de fincas está recibiendo en estos momentos para luchar de la mejor manera contra esta crisis como uno de los gremios profesionales que está en primera línea de la actividad inmobiliaria".
     
    El escenario post-crisis: 2020 de recuperación y vuelta a la estabilidad en 2021

    Los expertos que han participado en el webinar organizado por la AIC y el COAPI de Barcelona han querido hacer sus predicciones de cara al final de esta crisis que califican de "temporal" y han vaticinado que el mercado vivirá un 2020 "difícil" pero que volverá en 2021 a un comportamiento estable y dentro de la normalidad.

    Gerard Duelo ha ido más allá y ha augurado "cambios en nuestras relaciones y en nuestra forma de interactuar con el mercado inmobiliario" y ha lamentado "las consecuencias negativas de las decisiones tomadas desde la Administración en la gestión del parque residencial, de la construcción y del alquiler, que van en contra de lo que desde el colectivo API aconsejamos".

    Por su parte, Hernández prevé "una pronta recuperación en un escenario favorable, mientras que en el peor de los escenarios entraremos en un entorno deflacionario y una bajada generalizada en algunos indicadores, lo que a su vez conduciría a un mayor protagonismo del alquiler""El aprendizaje a raíz de esta crisis será menor del que nos pensamos, pero sí se verán acelerados los cambios a nivel macro, geoestratégico, de liderazgo y tecnológico", ha afirmado. Además, el experto ha avisado de que "las fintech y las proptech serán las empresas del sector inmobiliario que más tensión financiera van a tener que soportar durante estos meses".

    El presidente de la APCE ha destacado que "la vuelta a la actividad de la construcción de viviendas será clave para aumentar tanto los ingresos de las empresas como los de la Administración" y ha alertado de que "acabar las obras que han quedado a medias es fundamental para, entre otras cosas, combatir las ocupaciones ilegales que se están produciendo".

    Por su parte, el secretario general de PIMEC ha hecho una lectura constructiva de la crisis del COVID-19: "A raíz de esta situación excepcional han cambiado ciertas cosas para siempre. Hemos conseguido en sólo unas semanas alcanzar una cultura digital que hubiera tardado años en llegar. Este cambio de paradigma en el uso de las tecnologías digitales ha venido para quedarse".

    Bernardos ha dibujado un escenario heterogéneo tras el estado de alarma: "Al salir del confinamiento habrá mucha más oferta que demanda, por lo que los precios en 2020 van a bajar bastante, hasta un 15% dependiendo de la zona. Será un año de oportunidades y es probable que superemos la caída interanual de precios del 2009". El economista ha hecho hincapié en la importancia de medidas políticas a nivel europeo: "La evolución de la economía española dependerá de lo que haga Europa. Mientras EEUU saldrá de la crisis rápidamente porque Donald Trump ya está dando de dinero a familias y empresas mientras pone en marcha un plan fiscal muy ambicioso, Europa depende del comportamiento poco solidario de países como Alemania. Pero si hay unión entre los países y se toman decisiones pronto, conseguiremos que esto sólo sea un mal recuerdo".
     

    Por el contrario, Luis Fabra no prevé caídas destacables en los precios: "Habrán ajustes o correcciones pero no serán significativas. Eso sí, en el segmento del alquiler va a costar ver a propietarios queriendo arrendar su vivienda. Y es que la Administración, queriendo proteger al inquilino, ha puesto en marcha medidas que van a generar el efecto contrario, reduciendo la oferta y produciendo el consiguiente aumento de los precios". Además, Fabra vaticina que el mercado internacional quedará prácticamente inactivo durante los próximos seis meses.

    En el cierre de la sesión, moderada en todo momento por Anna Puigdevall, gerente de la AIC,  Lorenzo Viñas ha subrayado que "de esta coyuntura se tiene que sacar el máximo provecho, pues toda crisis es una oportunidad de mejorar, de crecer personalmente y de reestructurar nuevos métodos y formas de trabajar".
     
    Sobre la AIC

    La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) es una asociación de derecho privado que agrupa al colectivo de agentes inmobiliarios asociados y lo representa ante la sociedad.

    Fuente : Comunicación de la AIC y COAPI de Barcelona

    premsa@api.cat

    La prensa internacional advierte sobre la okupación de las segundas residencias de los extranjeros en España

     Los propietarios de segundas viviendas en nuestro país empiezan a sufrir la okupación y las consecuencias de una Ley de la vivienda que no les protege.

    The Times advertía, en un articulo que se hizo viral e inspirándose en el caso del fiscal Marc Robinson y su vivienda ocupada en Ibiza : "Están okupando las segundas residencias de los británicos en España, y la ley les ayuda a hacerlo" y añadía "Ya están más protegidos en España que en cualquier otro lugar del planeta, además con la nueva Ley se necesitarán dos años de Servicios Sociales antes de que puedas iniciar un desalojo"

    En el mes de marzo se dió otro caso en el que una familia de gitanos ocupó una vivienda que tenía en Barcelona Yue Zhang, un ciudadano Chino, que no pudo salir de su pais durante la pandemia.

    En redes sociales como Weibo ( en China ) o RedBook, decenas de internautas alarmados contaban su experiencia al ser okupados en España y algunos se preguntaban :"¿La propiedad privada occidental no es inviolable? ¿Mañana puedo ir a España de viaje y, si me apetece, entrar en una casa vacía y quedarme allí a vivir?"

    Consecuencias de artículos como el publicado por "The Times"

    Según "The Times", como decíamos, cuando Marc Robinson fue a la policía "Los agentes le dijeron que tendría que seguir pagando las facturas de agua y electricidad de los okupas hasta que consiguiera una orden de desalojo" y el periódico añadía que "las mafias se están aprovechando de la Constitución Española que otorga a todos los ciudadanos el derecho a una vivienda digna" , sobre todo desde la pandemia y la publicación del decreto antidesahucios del Gobierno.

    Es evidente que hay una gran población flotante de extranjeros con vivienda en España que enriquecen nuestra economía y publicaciones como el articulo en "The Times" puede pasar factura gravemente al sector inmobiliario.

    8 errores más frecuentes en la compraventa entre particulares

    Desde Comprarcasa han elaborado una lista de los 8 errores más frecuentes de la compraventa entre particulares para concienciar sobre la importancia de contar con profesionales para algo tan importante como es la elección o venta de una vivienda:

    No calcular bien el precio real de la vivienda o llegar a un acuerdo injusto

    La experiencia de los profesionales del sector es un factor determinante para saber si una vivienda tiene el precio adecuado dependiendo de factores como la ubicación, el tamaño, la disposición, los extras?Desde la inmobiliaria se encargarán de valorar justamente el producto, evitando así que el comprador pague más de lo que debería o que el vendedor reciba menos de lo establecido. Lo habitual es que los particulares posean menos datos para analizar el producto que los profesionales, por lo que su ayuda aproximara el precio de compra al valor real.

    Falta de negociación

    En muchas ocasiones, las prisas por adquirir o vender un producto o la negativa habitual a negociar por parte de los particulares pueden provocar que se acepten condiciones injustas o, al menos, peores de las que se podrían conseguir. Un profesional inmobiliario es también un experto negociador, que siempre va a tratar de conseguir que el cliente salga lo mejor parado posible. Acudir a una agencia, en este sentido, conlleva, garantizar las mejores condiciones posibles en el acuerdo.

    Perder mucho tiempo en los trámites legales

    Realizar todas las gestiones de manera particular a la hora de adquirir o vender un inmueble requiere una altísima dedicación de tiempo. Un profesional inmobiliario se encargará de la redacción de los contratos, trámites legales, llamadas telefónicas con la otra parte, etc. No solo es más eficaz, sino más rápido.

    Contratos con condiciones ocultas

    La falta de conocimiento sobre legislación inmobiliaria o, simplemente, la mala voluntad de alguna de las partes, pueden provocar que en ocasiones se firmen acuerdos sin tener muy claro qué se está firmando. El profesional inmobiliario posee el conocimiento legal del sectorpara evitar cláusulas injustas o abusivas para el comprador.Así mismo, puede proporcionar el asesoramiento jurídico y financiero que, en muchas ocasiones, pueden necesitar las dos partes de la transacción.

    Errores en la tramitación

    Los contratos, la escritura del inmueble o el cambio en el registro de la propiedad son solo algunos de los numerosos trámites legales y fiscales de los que hay que encargarse a la hora de comprar o vender una vivienda. Requiere altos conocimientos legales y, evidentemente, los profesionales del sector están mucho mejor capacitados para encargarse de ello. Además del ya mencionado ahorro temporal, actuar con la mediación de una agencia disminuirá de manera notable la posibilidad de cometer errores en alguno de los trámites.

    Quedarse con la primera opción sin comparar

    Todo comprador de vivienda pasa por la tentación de elegir cuanto antes su compra y formalizar la compra cuanto antes. Los vendedores, asimismo, tienen el peligro de querer cerrar la venta al primer comprador que aparece. La ayuda de una agencia inmobiliaria puede servir a ambas partes para elegir bien, a no precipitarse y escoger la opción que mejor le venga a cada uno y no la más rápida.

    No tener en cuenta todos los gastos que implica ser propietario

    Detrás del precio inicial de compra de un inmueble se encuentran los gastos adicionales. La manutención, los suministros mínimos, gastos de comunidad, Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), etc. Es común que a la hora de comprar una vivienda no se tengan en cuenta estos tipos de gastos menores a la inversión inicial, pero que a largo plazo supone una cantidad notable de dinero. Es fundamental tenerlos en cuenta a la hora de valorar este tipo de decisiones, así como contar con la ayuda de un profesional que eche una mano a la hora de gestionar estos gastos.

    Gastar más de lo posible

    Sin la ayuda de un profesional inmobiliario, es probable que la tentación de comprar una vivienda empuje al cliente a gastarse más de lo que debería y, con ello, atravesar problemas económicos.

    Estos ocho errores típicos a la  hora de comprar y vender una vivienda pueden evitarse con la contratación de una agencia inmobiliaria. En palabras de Toni Expósito, CEO de Comprarcasa, "como sector de referencia para la inversión de muchos bolsillos españoles, tenemos la responsabilidad de ofrecerles un proceso transparente y una buena experiencia de compra. Las agencias inmobiliarias son la única opción de asegurarte de la transparencia de la compra o venta de una vivienda y, además, de que se realizan con éxito".

    El caso es que, quiero recordar, se pidió una valoración a la Junta de Andalucía para ver cuál era el "valor fiscal" y luego no tener problemas con Hacienda. No se aportó a la escritura porque el precio que se acordó resultaba ser el doble de lo que decía la Junta, por lo que todo el mundo, el API, mi asesor, el abogado del comprador, el notario, el suegro de un amigo de mi primo que es Registrador de la Propiedad y hasta el camarero del bar donde desayuno, me dijeron que me quedara tranquilo, que no hacía falta.

    Pues el caso es que mi asesor me dijo que la buscase hasta debajo de tierra, he removido Roma con Santiago y la verdad, no aparece. Un papel de hace tres años que no hacía falta?

    Llamé al API a ver si lo tendrían ellos y me dijo que ellos no guardan esos papeles y que destruyen el expediente después de realizar la operación. También llamé al notario y el oficial que gestionó la escritura me dijo que si no estaba anexado a la escritura, que ellos no tenían nada. Mi asesor me dice que únicamente le pregunté tomando un café pero que no conté con él para realizar la operación y que solo tiene los papeles que le di para preparar la declaración.

    Mi asesor me ha dicho que vaya a la Junta y que pida un duplicado. ¿Cómo? Eso es echar toda la mañana, que tengo que trabajar, que tengo que pedirle un día a mi jefe, que por favor vaya él.

    Me ha pedido una autorización formal para que me represente, va a solicitar cita previa y ya veremos cuando se la dan.

    Y ya veremos a ver por cuanto me va a salir a mí la broma ésta. Le he pedido presupuesto, es amigo pero dice que sus niños tienen que comer y, la verdad, tiene razón. Lo comenté con mi mujer, que ésta sí que es lista: ¡¡pero si ese "amigo tuyo" se divorció de Laura a los tres meses de casarse, no tiene hijos, y vive todavía con sus padres con 40 tacazos que tiene ya el tío!!

    El divorcio le dejó tocado?

    En fin, que fue a la Junta el día que le dijeron y que en el ordenador no consta que se expidiese ningún certificado del valor. ¿Cómo va a ser eso? Se pidió, yo lo recuerdo. "El sistema dice que NO", ni a su nombre, ni a la del comprador. Bueno, pues me lo saca por favor. Es que su representado no es ya propietario del piso y no está previsto en nuestros procedimientos la posibilidad de emitir un certificado a quien no es el titular. ¿Cómo va a ser eso? No lo quiero del valor ahora, sino del valor del año 2017 cuando el piso sí era de su propiedad. "El sistema dice NO".

    Mi asesor dice que es posible que no se solicitarse un certificado formal sino que únicamente se realizase una "consulta" en la web de la Junta.

    Pues vaya?

    En cualquier caso, mi asesor ha podido sacar otra consulta de donde resulta el mismo valor que yo recordaba de 2017.

    ¡Tremendo! La mitad del precio de venta y una cuarta parte de la valoración de la Agencia Tributaria. Por cierto, en la valoración del "experto independiente" nada se dice del valor fiscal de la Junta.

    Ya puestos con las valoraciones, le pregunto a mi asesor: la Agencia de la Propiedad Inmobiliaria (API) que intervino en la operación y que me asesoró en cuanto podía venderse el piso, ¿algo tendrá que decir, no?

    (Continuará)

    Colaborador:

    Santiago Picossi

    www.picossi.com

    Como resultado del reciente confinamiento provocado por la crisis del coronavirus, se ha visto forzada una toma de conciencia respecto a las carencias que tienen miles de viviendas en España y se ha visto modificada la búsqueda y las expectativas de la demanda por parte de nuevos compradores. Un cambio sustancial que se ha registrado es la búsqueda de viviendas eficientes y se ha detectado un incremento del 30% en este tipo de demanda desde el inicio de la pandemia.

    Dentro de los factores más valorados, destacan que las viviendas tengan un rendimiento elevado de eficiencia energética y unos aislamientos acústicos de calidad.

    "Una vivienda con un mal aislamiento término es una vivienda costosa de mantener y conseguir una temperatura agradable las 24 horas del día a lo largo de un periodo de tiempo resulta prohibitivo", explica Lola Alcover, secretaria del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de EspañaAdemás, indica que una vivienda con mal aislamiento acústico "siempre es incómoda y molesta y se puede tornar muy difícil de en ella durante días y días de manera ininterrumpida".

    Se denomina vivienda eficiente, soportar el permanecer energéticamente hablando, a los inmuebles que consumen una relativa baja cantidad de energía externa para cumplir las exigencias normales de habitabilidad de sus ocupantes.
     "Será mejor la que instale luminarias tipo LED y electrodomésticos de bajo consumo (los de letra A) que aquella que "desperdicie" energía a través de suelos, techos y paredes, o de rendijas en las ventanas. También será mejor aquella que ajuste con programación sus instalaciones de calefacción y refrigeración a los periodos de tiempo en los que se encuentra ocupada o desocupada", analiza Alcover.
     
    ¿Qué diferencia una vivienda sostenible de una vivienda eficiente?

    Una vivienda sostenible es aquella respetuosa con el medio ambiente tanto en su diseño y construcción, como en el día a día de su vida útil, y en el momento de su demolición. Así, por ejemplo, será más sostenible una vivienda construida con los mismos materiales cuando éstos provienen de un fabricante local, al reducirse el consumo de carburantes en el coste de transporte (utilicemos mármoles levantinos, y no italianos, o granitos castellanos, y no brasileños); una envolvente -suelos, paredes, techos y carpintería exterior- aislante; o una instalación de calefacción geotérmica; o una cubierta de placas solares o con cobertura vegetal que permitirán economizar en consumos de energías suministradas desde el exterior y con su correspondiente coste ambiental.

    A la hora de seleccionar los materiales constructivos, hará más sostenible a la vivienda la elección de aquellos que resulten fácilmente reciclables (como metales, maderas, o piedra natural), frente a otros (como cerámicas u hormigones) que con un alto consumo energético de fabricación van a terminar en las escombreras.

    "Mientras que el concepto de eficiencia puede ser medido a través del simple parámetro de ahorro económico en el consumo energético cotidiano (a menor consumo mayor eficiencia); el de sostenibilidad, al ser más amplio, merece ser medido con el parámetro -de nuevo cuño- huella de carbono (Kg de CO2 emitidos a la atmósfera por la fabricación de un artículo, por el transporte de cierto material, o por la realización de cualquier actividad humana). En definitiva, es la cantidad de energía no renovable necesaria para construir, mantener a los ocupantes cómodos, y "deconstruir" una vivienda (a menor huella de carbono mayor sostenibilidad", explica Alcover.
     
    "Una vivienda eficiente NO es más cara que una no eficiente"
     
    Es cierto que todavía es bastante corriente la opinión de que las viviendas de estas tipologías son más caras que las otras, pero es preciso tener presente que, aunque esto sea así si con un criterio muy limitado atendemos exclusivamente al simple coste de adquisición del inmueble, la realidad es totalmente la contraria.

    La secretaria del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España asegura que "una vivienda eficiente NO es más cara en absoluto, algo que es fácilmente constatable en el importe de las facturas energéticas que se generan y que evidencian no solo la amortización del gasto inicial adicional, sino el ahorro continuado en el consumo de energía del inmueble".

    Además, destaca que una vivienda sostenible añade a los beneficios de la anterior el hecho de que con ella "sembramos futuro". "Se trata de una inversión que, aunque no vaya a repercutir totalmente en nosotros, sí lo hará en las generaciones venideras, al dejarles un entorno más amable y agradecido, que también será traducido con certeza en un retorno económico", subraya la experta en el sector inmobiliario.

    Colaborador:

    www.espaiapi.cat

    Más información para el cliente de la hipoteca

    Desde hoy mismo, ya está en funcionamiento Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019, la conocida como ley hipotecaria. Toda hipoteca que se firme a partir de hoy, debe regirse por la nueva ley, que obliga a los bancos a entregar toda la documentación que tenga que ver con el préstamo con al menos 10 días de antelación, y los notarios deben dar fe por escrito de que el cliente entiende toda esa información.

    El proceso es sencillo, el banco debe informar al cliente con un formato nuevo y más claro de entender, además de informar de manera telemática al notario, para que este, de forma personal, se entreviste con el cliente y le informe y aclare toda la información relativa al préstamo hipotecario, y así poder dar fe en un acta de que el cliente ha entendido todo, y todo ello mínimo 10 antes de la firma de la hipoteca.

     

    Notarías y bancos se adelantan a la fecha

    La ley  reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Ley 5/2019 es de obligatorio cumplimiento desde el 17 de junio, por lo que hasta el 27 de junio, 10 días después, no podría firmarse ninguna hipoteca. Pero para ello, tanto bancos como notarios, se han adelantado a los acontecimientos, y ya han empezado, desde hace alguna semana, a informar al cliente con el nuevo sistema que marca la ley, para poder así firmar préstamos hipotecarios en estos días sin problemas.

    Pero también es cierto que han surgido problemas, ya que el sistema telemático aún no está funcionando como debería, debido al poco tiempo que notarías y bancos han tenido para implantarlo. Existe una descoordinación entre ambos, provocando retrasos en el traspaso de información. Muchos no han previsto este problema informático.

    Solo es cuestión de un par de semanas, para que todas las entidades se hayan adaptado al nuevo sistema, ya que aún hoy, siguen en proceso de cambio. Los bancos siguen estando capacitados para dar un buen servicio hipotecario, pero adaptarse a los cambios que impone la nueva ley necesita tiempo.

    La Agencia Notarial de Certificación (ANCERT) es la que diseñó hace ya más de una década, la plataforma en la que se comparte la información de forma telemática, y que ya utilizaban para compartir información con Hacienda, Catastro, Ayuntamientos, etc. Por lo que los notarios tienen algo de ventaja en la utilización de este sistema.

     

    Proceso de la nueva ley hipotecaria 5/2019. BOE Nº 65

    El cliente, una vez haya elegido el banco y el notario para obtener la hipoteca, se pone el proceso en marcha. Debe comunicar al banco a qué notario tiene que mandar la información.

    El banco, 10 días antes de la firma de la hipoteca, manda a la notaría de forma telemática, a través de la plataforma, toda la información relativa al préstamo, y también al cliente.

    El notario revisa toda la información, y una vez que da el visto bueno, concierta una entrevista con el cliente, para explicarle de forma clara y transparente, todas las cláusulas del préstamo, y resolver las dudas que el cliente pudiera tener.

    Una vez el cliente entienda las condiciones, se firma un acta notarial, en el que se da fe de que el cliente ha recibido y entendido toda la información.

    Es posible, que en estos primeros días de la ley, existan algunos retrasos en las firmas de las hipotecas, debido al poco tiempo que han tenido bancos y notarías para implantar un sistema totalmente nuevo, pero la prevención que han tenido ambos, va a suponer un normal trabajo en pocos días.

    Los datos según el presidente de la Junta de Castilla y León por la aplicación de este alivio fiscal son demoledores, se ha reducido el impuesto de las herencias y las donaciones a mínimos y el número de autoliquidaciones se ha disparado.

    Del 9 de mayo al 15 de junio se han registrado en la comunidad 885 autoliquidaciones por donaciones multiplicándose por 4 en comparación con 2020 en el que se contabilizaron 242 autoliquidaciones.

    El importe total de donaciones asciende a 6.069.399 euros, lo que supone 29 veces más que la del mismo periodo de 2019, que ascendió a 211.314 euros. Tras aplicar la bonificación del 99%, los contribuyentes apenas pagaron a Hacienda 60.694 euros. Por tanto, los castellanoleoneses se beneficiaron de un ahorro fiscal de unos 6 millones de euros en este periodo.

    En la siguiente tabla se puede ver el reparto por provincias:

    Desde la Consejería de Economía y Hacienda ponen de manifiesto que la eliminación del impuesto es positiva para la reactivación de la economía incluido el ahorro del que pueden disfrutar para realizar futuras inversiones, emprender, montar negocios etc.

    Durante este primer mes el valor del volumen total de las donaciones ha crecido hasta alcanzar los 52,7 millones de euros. Por lo que la disminución de la fiscalidad operaciones que las familias querían hacer y estaban penalizadas.

    Dicho movimiento llamado Mietendeckel pretende alcanzar las 300.000 firmas aunque solo se validaron 183.711.

    Desde el Senado de Berlín afirman que la votación no será vinculante y no afectará a ningún proyecto de Ley, aunque si se abordará este asunto políticamente.

    El objetivo de este movimiento es presionar al Gobierno de Berlín para que compre a través de una estructura pública 240.000 viviendas a fondos inmobiliarios aunque el actual alcalde no se ha mostrado a favor de dicho movimiento.

    El movimiento Mietendeckel justifica las medidas de presión en el complicado escenario inmobiliario en el que se encuentra Alemania destacando la subida de la vivienda un 43% durante los últimos cinco años y la limitación de los precios de los arrendamientos, lo que dio lugar a que muchos propietarios sacaran al mercado sus inmuebles.

    En los últimos años el aumento de la demanda ha provocado un incremento del mercado negro del alquiler. Katina Schubert promotora del referéndum defiende que se saquen grandes corporaciones al mercado de la vivienda y que aumenten la proporción de pisos comunales frenando así el auge del mercado negro del alquiler.

    Según los últimos datos publicados, la tasa de emancipación juvenil a finales de 2020 se situó en un 15,8% tres puntos por debajo del registrado en 2019, la cifra más baja de los últimos 21 años.

    España es uno de los países europeos donde los jóvenes se independizan más tarde. Esto es debido a la precariedad laboral (temporalidad contractual) y a los elevados precios del alquiler.

    En concreto el Consejo de la juventud pone de manifiesto que el coste del alquiler para un joven supone destinar un 91,6% del sueldo y para la compra de vivienda un 55,1% más el ahorro de un 20% del valor del inmueble más gastos administrativos y fiscales.

    Por lo que la fórmula menos costosa para emanciparse era la de compartir alquiler lo que supondría destinar tan solo un 27,8% de los ingresos.

    Los jóvenes de hasta 29 años deben destinar más del 30% de su sueldo al pago de la vivienda en propiedad toda España, por encima de lo que recomiendan los expertos.

    Las ciudades menos accesibles para emanciparse son; Baleares donde la hipoteca supone más del 90% de su salario. Madrid por encima del 60% junto a País Vasco, Canarias, Cataluña, Ceuta y Melilla.

    En el otro lado se encuentran Castilla y León, Murcia, Extremadura y Castilla-La Mancha, que son las regiones más asequibles, aunque el peso de la vivienda sobre el salario de los jóvenes supera el 30% recomendado por los expertos. En la Rioja o Asturias la vivienda supone algo más del 30% del sueldo.

    En el caso del alquiler, la situación es todavía más complicada, ya que ni los menores de 30 ni los jóvenes de entre 30 y 35 años pueden asumir en solitario el pago de la renta en ninguna comunidad.

    Esto podría ocurrir si un vendedor vende la vivienda en dos ocasiones. Solo quien tenga su contrato elevado a público podrá disfrutar de la casa. El otro comprador, aunque haya adquirido la vivienda primero, si su contrato no ha sido elevado a público, perderá el derecho a esta. Aunque podrá demandar al vendedor por daños y prejuicios y recuperar su dinero.

    La elevación de un contrato privado a público se puede realizar cerrando la venta en notaría. Además, una vez hecho este trámite, será posible inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.

    Otro dato a tener en cuenta es que, en la notaría, habrá que abonar la tasa correspondiente.

    Una vez que la vivienda aparezca en el Registro de la Propiedad y esté a nuestro nombre en un contrato público, constaremos como propietarios legítimos desde el primer momento en que se pudiera producir algún problema.

    También hay que saber que para que un contrato privado se eleve a público, hay que contar con el original o los originales.

     

    Otras circunstancias para elevar un contrato.

    Con las herencias, también puede darse el caso de elevar un contrato. Si se hereda la propiedad a través de un contrato privado, los herederos pueden necesitare regular esta situación.  Para ello, deberán demostrar que son los herederos del antiguo propietario mediante la documentación oportuna.

    Asimismo, es posible elevar a público un contrato verbal. Siempre que el vendedor y comprador así lo soliciten en la notaría.

     

    Más información en Templo Consulting.

    A comienzos de 2022, los impuestos como el de Sucesiones y Donaciones (ISyD) o el de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) cuentan con una nueva base resultante del valor de referencia de Catastro. En suma, esta modificación de valor tendrá efectos en otros impuestos como la plusvalía municipal o el IRPF.

    Evitar las anulaciones de valoraciones con un nuevo valor de referencia

    El objetivo principal por el que se originó el valor catastral es disminuir la litigiosidad. Así se subraya dentro de la Ley 11/2021, de 11 de julio, donde se recogen las medidas para reducir y suprimir el fraude.

    Sin embargo, si se analiza los usuarios que estaban siendo perjudicados antes por la litigiosidad, se descubre la finalidad real por la que se introdujo el valor de referencia catastral. En la práctica, las comprobaciones de valor estaban siendo invalidadas por los Tribunales, que se posicionaban en contra de que la Administración realizase las valoraciones de las viviendas desde sus propias oficinas.

    Por este motivo, la Administración ha promovido el origen del valor catastral para esquivar las anulaciones de los Tribunales y poder realizar las valoraciones sin que sean posteriormente invalidadas.

    De esta forma, con los cambios realizados con el fin de no cambiar nada, la Administración ha conseguido llevar a cabo las comprobaciones de valor desde la oficina con una normativa que se lo permite, excepto si se demuestra que el valor resultante del cálculo sea el mismo valor del mercado.

    Aplicar el valor catastral en cualquier proceso inmobiliario bajo el pretexto de "fraude fiscal"

    Además, se ha argumentado el motivo de la aplicación en la seguridad jurídica del nuevo valor. Este motivo residía en dejar de realizar el cálculo a través de un "valor real" indeterminado, para llevarlo a cabo por medio de un sistema objetivo que se basa en estadísticas y datos propios del mercado. A pesar de esta afirmación, este nuevo sistema sigue fundamentándose en la valoración de viviendas sin obligación de visitarlos, es decir, igual que como se realizaba antes.

    El nuevo valor de referencia se ha introducido para recudir el fraude fiscal, por lo que la Administración ha comenzado a aplicarlo en cualquier operación inmobiliaria, considerando que en cada una de ellas existe cierto fraude. Sin embargo, en varias transacciones, según el bien que se adquiere o vende, resulta imposible que se aporte cuantías económicas en B. o que se dé fraude fiscal.

    Casos sin fraude fiscal donde se obliga el valor catastral

    A pesar de ello, la Administración continúa imponiendo este nuevo valor a los contribuyentes, tal y como se ha hecho patente en las últimas dos consultas que se han llevado a cabo a la Dirección General de Tributos. En estas consultas, la Administración ha decidido exigir la aplicación del valor catastral en casos como adquirir una vivienda a través de subasta pública o un inmueble de protección oficial.

    La DGT en el auto V0298-22 expone que el valor de un inmueble protegido no podrá superar al límite de venta impuesto, cuyo máximo valor es el correspondiente al valor de mercado.

    En caso de que el valor de referencia se sitúe por encima del valor de mercado (valor máximo) y que esto no le libre de llevar a cabo la autoliquidación por el primer valor, si el usuario considerase que el valor damnificase "sus intereses legítimos podrá impugnar la autoliquidación y solicitar su rectificación en los términos establecidos en el artículo 10 del TRLITPAJD".

    Esto significa que el contribuyente tendrá que tributar acorde al valor catastral y si así lo considerase, podrá protestar.

    Respecto a aquellas viviendas que se han adquirido a través de una subasta pública, en la sentencia V0453-22 se señala que en caso de subasta, ya sea administrativa, notarial, pública o judicial, el valor de referencia será la base imponible en el momento del impuesto, excepto si el valor de adquisición de la vivienda o el impuesto por los interesados o ambos sea mayor que el valor de referencia cuya base se considerará la mayor de estos valores.

    Es decir, ni aunque exista un valor de adquisición exacto que se haya impuesto en la subasta, el contribuyente tendrá que seguir tributando acorde al valor.

    En estos dos casos, donde no hay fraude fiscal, la Administración dictamina seguir aplicando el valor de referencia, que en principio el único objetivo de esta medida es eliminar el fraude, un fraude que no existe en ninguno de estos supuestos.

    ¿Cómo combatir la imposición del valor catastral de referencia?

    Por este motivo, se puede determinar que la aplicación del valor catastral produce un aumento secreto de la tributación en los procesos inmobiliarios.

    Para combatirlo, no solo se puede justificar que el valor de mercado de la vivienda sea menor que el estipulado por el Catastro. Esto significaría que se acepta que se lleve a cabo una persecución del fraude, incluso cuando es inexistente, además de que con valoraciones llevadas a cabo sin visitas a la vivienda, el contribuyente puede contraatacar solamente con datos y documentos que prueben su inocencia y que el valor estipulado por el Catastro es superior al del mercado.

    También existe la opción de cuestionar los motivos de la aplicación del valor catastral, su imposición en todas las operaciones inmobiliarias, así como la violación del concepto de capacidad económica. Se puede considerar vulneración, ya que se impone a los contribuyentes a tributar con un valor superior al de mercado y obligándolos a tener que probar lo contrario.

    Desde el pasado 1 de eneroel valor de referencia de Catastro es la nueva base imponible de impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), y el de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Además, de forma indirecta, dicho nuevo valor afecta también a otros tributos. Es el caso, por ejemplo, del IRPF, del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, de la plusvalía municipal, o del Impuesto de Patrimonio? Pero, ¿qué hay detrás de este nuevo valor de referencia? ¿Busca realmente determinar el valor de mercado de los inmuebles, o es un mero instrumento recaudatorio, al servicio de nuestra Administración Tributaria?

    "Reducir la litigiosidad", como excusa para imponer el valor de referencia de Catastro

    Sobre el papel, el nuevo valor de referencia de Catastro surge para reducir la litigiosidad. Al menos, es ése el principal motivo de los que se exponen en el Preámbulo de la Ley 11/2021, de 11 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude, que fue la que introdujo dicho valor de referencia.

    Pero, para testar la veracidad de dicha motivación, no hay más que comprobar a quién estaba perjudicando dicha litigiosidad. Es decir, qué parte, Administración o contribuyentes, estaba siendo castigada, reiteradamente, por los Tribunales. Y la respuesta no ofrece duda alguna, teniendo en cuenta que la práctica totalidad de las comprobaciones de valor se han venido anulando en los Tribunales, que estaban hartos de que la Administración valorara los inmuebles de los contribuyentes desde el sofá del despacho u oficina de turno.

    Por ello, podemos concluir que, cuando la Administración introduce el valor de referencia, para reducir la litigiosidad, lo que realmente está queriendo decir es que se ha hartado de ver cómo los Tribunales anulan, una tras otra, las comprobaciones de valores. Y que va a hacer todo lo posible para que ello no vuelva a pasar.

    El problema es que, en el caso del valor de referencia, y en un ejercicio magistral de gatopardismo (cambiarlo todo, para que nada cambie), la Administración sigue valorando los inmuebles desde el sillón del despacho u oficina de turno, y que ahora la ley ya presume, salvo prueba en contrario, que dicho valor, así calculado, se corresponde con el de mercado.

    La "seguridad jurídica" en la determinación del valor de mercado de los inmuebles, como pretexto a favor del valor de referencia de Catastro

    También se ha justificado la introducción del valor de referencia en la seguridad jurídica. Es decir, en la necesidad de huir del concepto indeterminado de "valor real" (antigua base imponible del ITPAJD y de ISyD), para llegar a un sistema de valoración de inmuebles objetivo y fundamentado en estadísticas del mercado inmobiliario. Estamos, sin embargo, ante un eufemismo que, como se ha indicado, no persigue otra finalidad que la de seguir valorando los inmuebles sin visitarlos, como hasta ahora se venía haciendo.

    Sin embargo, hay que tener en cuenta que el valor de referencia de Catastro se introduce en una ley cuya finalidad es la de prevenir y luchar contra el fraude fiscal. Por tanto, la introducción de este valor es una medida más, de las previstas en la Ley 11/2021, de 11 de julio, para luchar contra el referido fraude fiscal.

    En esta tesitura, parece que imponer el valor de referencia a todas las operaciones inmobiliarias, presumiendo que en todas ellas existe fraude fiscal, es "matar moscas a cañonazos". Y es que todos sabemos que, en determinadas transacciones, atendiendo a la parte que vende, o adquiere, es impensable la existencia de fraude fiscal, y la inclusión de cantidades en B.

    Imposición del valor de referencia de Catastro, a transmisiones en las que no hay fraude fiscal que prevenir, o contra el que luchar

    Sin embargo, poco parece importar esto a nuestra Administración Tributaria. El valor de referencia ha venido para quedarse, y para imponerse a los contribuyentes. Ejemplo de ello son dos recientes consultas de la Dirección General de Tributos, que imponen la aplicación del valor de referencia de Catastro, en supuestos tan flagrantes como es el de la adquisición de una vivienda de protección oficial, o en el de la adquisición de un inmueble en subasta pública.

    Así, en la resolución V0298-22, de 17 de febrero, la Dirección General de Tributos admite que una vivienda protegida, "no deberá tener un valor de referencia superior al precio máximo de venta fijado administrativamente, ya que este sería su valor de mercado y el valor de referencia no puede superar el valor de mercado". 

    Sin embargo, llega a la conclusión de que "En el caso de que el valor de referencia supere el precio máximo de venta fijado administrativamente para la vivienda en cuestión, y, por tanto, su valor de mercado, y bien entendido que ello no le exime de su obligación de practicar la correspondiente autoliquidación por el valor de referencia, si el interesado entendiese que el valor asignado perjudica sus intereses legítimos podrá impugnar la autoliquidación y solicitar su rectificación en los términos establecidos en el artículo 10 del TRLITPAJD."

    Es decir, el contribuyente debe pagar (tributar conforme al valor de referencia), y en su caso reclamar.

    Del mismo modo, y en relación con los inmuebles adquiridos en subasta pública, la misma Dirección General de Tributos, en su resolución V0453-22, de 9 de marzo, declara que "en las transmisiones de bienes inmuebles realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, la base imponible será el valor de referencia del inmueble en la fecha de devengo del impuesto, salvo que el valor de adquisición del bien inmueble, el valor declarado por los interesados, o ambos sean superiores a su valor de referencia, en cuyo caso se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes."

    Por tanto, ni siquiera cuando hay un valor de adquisición cierto, fijado en una subasta pública, se exime a los contribuyentes de tributar conforme al valor de referencia.

    Estamos, en definitiva, antes operaciones en las que es imposible que exista fraude fiscal. Y a las que, sin embargo, se les aplica con todo su rigor la medida estrella para la prevención y eliminación de dicho fraude, de las previstas en la Ley 11/2021.

    El valor de referencia de Catastro, mero instrumento recaudatorio

    Ello no lleva a concluir que la introducción del valor de referencia de Catastro no es más que un mero instrumento recaudatoriouna subida encubierta de la tributación de las operaciones inmobiliarias. Y como tal debe ser combatida.

    Por ello, ya he manifestado en diversos foros que no debemos conformarnos con combatir el valor de referencia mediante la aportación de pruebas que justifiquen que el valor de mercado del inmueble adquirido es inferior al fijado por Catastro. Ello supondría "pasar por el aro" de Hacienda, y asumir que es normal que se persiga el fraude fiscal donde éste no existe. Y asumir también que, ante valoraciones genéricas, realizadas sin siquiera visitar el inmueble, el contribuyente solo puede "defenderse" aportando pruebas que demuestren su inocencia, y que el valor de mercado es muy inferior al fijado por Catastro.

    Por el contrario, considero que debe atacarse la raíz del valor de referencia de Catastro, cuestionando los procedimientos para su elaboración e imposición, su aplicación expansiva a todas las transmisiones, y la posible vulneración del principio de capacidad económica. Esto último, por obligarse a los contribuyentes a tributar por encima del valor de mercado de los inmuebles, trasladándoles, además, la carga de la prueba de demostrar su "inocencia".

    En definitiva, el valor de referencia de Catastro no es, ni mucho menos, lo que nos han contado. Y es labor de todos quitarle cuanto antes la careta.

    En sentencia publicada el pasado viernes, el Supremo estimaba el recurso de casación interpuesto por una entidad financiera, por el que "declara la validez de la estipulación que modifica la cláusula suelo originaria, de manera que solo será válida la cláusula suelo rebajada en beneficio del consumidor, no la original". Y al mismo tiempo, "confirma la nulidad de la renuncia genérica de acciones que ya declaró la sentencia recurrida".

    Tras esta sentencia, se puede abrir un nuevo periodo de litigiosidad entre consumidores y bancos, teniendo estos últimos que demostrar, que se cumpla el requisito de transparencia en el acuerdo de reducir el tipo de interés mínimo de la hipoteca.

     En primer lugar, el Tribunal Supremo destaca que las novaciones de estos contratos se produjeron después de la sentencia del 9 de mayo de 2013, cuanto el Supremo declaró abusivas las cláusulas suelo y cuando ya existía un conocimiento generalizado de la posible nulidad de las cláusulas suelo".

    Es decir, el acuerdo de novación, o cambio del tipo de interés, en esta sentencia el Supremo lo considera que sí fue transparente y, por tanto, no hubo abusividad.

    "El requisito de la transparencia exige que el prestatario esté en condiciones de conocer las consecuencias económicas derivadas de la modificación (reducción del suelo), especialmente mediante la información de la evolución pasada del índice a partir del cual se calcula el tipo de interés". Y considera que en los casos examinados, "la exigencia de tal información se cumplía teniendo en cuenta el conocimiento por el consumidor de la cuota periódica que había venido pagando, sobre la que incidía la evolución del índice; por el propio documento que especifica el valor del índice en el momento del acuerdo; y por la publicación oficial y periódica de los índices de referencia oficiales por el Banco de España".

    Incremento de pactos novatorios

    Meses después de la sentencia del 2013 del Supremo se produjeron cientos de novaciones hipotecarias, produciéndose así una avalancha de este tipo de contratos a raíz del fallo del TJUE, en 2016, cuando el TS dictaminó que la banca sí debía devolver todo el dinero cobrado de más por estas cláusulas,  fue entonces cuando muchos bancos firmaron con sus clientes pactos novatorios que no solo cambiaban las condiciones del contrato (con tipos de interés más bajos), sino que obligaban al cliente a renunciar a emprender acciones legales en un futuro, perdiendo de esta manera el dinero abonado de más en muchos casos.

    Ahora podrán los hipotecados recurrir a la justicia, puesto que la renuncia a tomar acciones legales a cambio de un tipo de interés más bajo, sí puede ser nula.

    La cláusula predispuesta por el banco según el Supremo, debe ser sometida al mismo examen de transparencia, "a fin de comprobar si el consumidor dispuso de la información pertinente para conocer las consecuencias jurídicas de la suscripción de la cláusula".

    "Al respecto, siguiendo la doctrina del TJUE, la sala declara la no vinculación del consumidor a la renuncia a controversias futuras sobre acciones basadas en derechos reconocidos por la Directiva 93/13 y, en consecuencia, la nulidad de las renuncias en estos casos por exceder de las acciones relativas a la validez del suelo y de pagos realizados hasta la fecha, extendiéndose a cuestiones ajenas a la controversia objeto de transacción", concluyó el Supremo.

    La sentencia 671/2018, dictada el 28 de noviembre, aborda por primera vez la abusividad de los intereses de demora en préstamos concertados con consumidores después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) respaldara la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre esta materia.

    Esta sala había estudiado desde el año 2015 el control de abusividad de los intereses de demora en los préstamos personales e hipotecarios firmados por consumidores. En las sentencias dictadas a partir de ese año había considerado que, ante la falta de una previsión legal que fijara el criterio aplicable para el control de su abusividad, el interés de demora no podía exceder de dos puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio. Si se superaba este porcentaje, la cláusula se consideraba abusiva y la consecuencia era la supresión total del recargo que el interés de demora supone respecto del interés remuneratorio. Sin embargo, este seguía devengándose por el capital pendiente de devolución.

    Esa doctrina jurisprudencial fue cuestionada por diversas resoluciones en las que se pretendía que el TJUE declarara que no era conforme con el Derecho de la Unión Europea. El TJUE decidió en su sentencia de 7 de agosto de 2018 que la jurisprudencia de la Sala Primera se ajusta al Derecho de la Unión y, en particular, a la Directiva 93/13, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

    El recurso de casación que ahora se resuelve versa sobre un préstamo hipotecario en el que el interés remuneratorio era del 4,75% y el de demora del 25%. La sentencia del Pleno confirma la abusividad de este último, ya que, una vez que el TJUE ha despejado cualquier duda sobre la conformidad de la jurisprudencia del Tribunal Supremo con el Derecho de la Unión Europea, no es correcta la solución de la sentencia recurrida, que había sustituido el interés de demora abusivo por el triple del interés legal del dinero. Pero tampoco puede aceptarse la pretensión del recurrente de no abonar interés alguno, porque el interés remuneratorio fijado en el contrato sigue cumpliendo su función de retribuir la disposición del dinero por parte del prestatario hasta su devolución, por lo que continúa su devengo. Por ello, el recurso de casación ha sido parcialmente estimado.

    Fuente: Gabinete Técnico. Área Civil.

    La reciente sentencia de la Sala contencioso-administrativa del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 2020 (rec.6386/2017), despeja dudas de manera razonada sobre las liquidaciones de plusvalías provocada por el Tribunal Constitucional.

    En el caso planteado, la Sala contencioso-administrativa del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, cuya sentencia es recurrida en casación ante el Tribunal Supremo, llevaba a considerar la inconstitucionalidad del art.107 de la Ley de Haciendas Locales y determinaba la imposibilidad de liquidar el impuesto, sin ni siquiera entrar a examinar si existía incremento de valor real y determinando la devolución de los ingresos indebidos.

    Esta reciente sentencia rechaza la tesis de la Sala de instancia y rechaza igualmente que deba actualizarse el valor de adquisición de los terrenos conforme al Índice de Precios al Consumo.

    Recuerda la sentencia el vigente escenario de liquidación, mediante una precisa síntesis de los derroteros tomados por el impuesto sobre incremento de valor de los terrenos tras la sentencia del Tribunal Constitucional  126/2019, de 31 de octubre que declaró la nulidad de los artículos 107.1 y 107.2 a) del TRLHL, concluyendo que:

     Solo cabe tributar donde se pone de manifiesto ese incremento de valor, y se produce un balanceo de la actividad probatoria.

    • Primero, el contribuyente solicitará la rectificación de la autoliquidación para pedir la devolución del ingreso efectuado con arreglo a los valores catastrales. Es importante subrayar (como se dijo en la STS de 17 de julio de 2018, rec.5664/2017) que "corresponde al obligado tributario probar la inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido", y podrá apoyarse en pruebas que demuestren que no ha existido tal beneficio (ej.precios reflejados en escrituras de adquisición y posterior transmisión o pruebas periciales).
    • Segundo, la administración podrá replicar apoyándose en contraprueba de valoraciones alternativas para demostrar la realidad del incremento de valor.
    • Tercero, frente a  esta última resolución administrativa, el particular podrá acudir a los tribunales, donde se examinará con todas las garantías si existe o no tal incremento real.

     Ahora el Supremo sale al paso de la cuestión de si el valor de la antigua adquisición ha de compararse con el de reciente venta, pero actualizando aquél según el Índice de Precios al Consumo. Recuerda que la STS de 10 de noviembre de 2020 (rec.1308/2019) aclaró que el legislador ha optado por fijar "el valor del terreno en el momento del devengo", y precisa hábilmente que el valor de adquisición no puede integrarse con un índice de precios al consumo que se va produciendo en momento posterior a aquella. De ahí que el hecho imponible requiere identificar el valor de adquisición y el de transmisión, verificación distinta de la determinación de si ha existido o no ganancia  o pérdida patrimonial real.

     La sentencia remarca el principio de no confiscatoriedad, para aviso de navegantes tributarios y administraciones voraces:

    Aclara que la Constitución prohíbe no solo la "confiscación" sino "que la imposición tenga alcance confiscatorio" «lo que sucedería si mediante la aplicación de las diversas figuras tributarias, se llegara a privar al sujeto pasivo de sus rentas y propiedades». Este rechazo de que no se pague por el tributo más que el beneficio que se obtiene con la venta:

    Una situación como la descrita resulta contraria también a los principios de capacidad económica y a la prohibición de confiscatoriedad que prevé el artículo 31.1 de la Constitución.

    En este punto, la Sala considera que la administración ha aplicado un precepto con arreglo a la Constitución al existir incremento real de valor, pero en la medida que ese valor es gravado y le es arrebatado por la cuota del tributo, afronta las consecuencias: ¿invalidar totalmente o aplicar un cuota menor para no confiscar?

    En esta tesitura, la Sala rechaza convertirse en legislador y recuerda lo dicho en la STC 126/2019:

    El Supremo se centra en resolver lo que puede ? sin saltar la barrera del legislador ni la de la administración-, y dar respuesta a las pretensiones del litigio.

    En consecuencia, declara que resulta confiscatoria la liquidación del litigio que fija una cuota que coincide con el incremento de valor producido, y en consecuencia en el caso concreto resuelve estimar el recurso, declarar la procedencia de la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos.

    En suma, esta es una valiosa sentencia porque encuadra las consecuencias de la inconstitucionalidad del tributo, sintetiza la jurisprudencia preexistente y avanza en las garantías del contribuyente.

    En este caso las rentas impagadas por la sociedad inquilina se le reclamaron en procedimiento de desahucio y resultaron incobrables, circunstancia que impulsó a los propietarios del local a buscar alternativas para no dar por pérdidas las cantidades adeudadas.

    El punto de inflexión se produjo con la demanda interpuesta por los propietarios del local contra los administradores de la sociedad inquilina. Procedimiento en el que se solicitó la condena a los administradores del pago de las rentas de alquiler impagadas por la mercantil arrendataria.

    El argumento de los administradores radica en que la deuda de la sociedad por impagos de alquiler proviene de un contrato celebrado con anterioridad a que la mercantil incurriera en causa legal de disolución.

    La cuestión de fondo es la posible responsabilidad solidaria de los administradores societarios por las obligaciones sociales posteriores a que se produzca causa legal de disolución de la mercantil.

    La sentencia analiza que el origen de las obligaciones que en este caso se dan viene derivadas de un contrato de tracto sucesivo como es "el arrendamiento de un local comercial" cuya celebración tuvo lugar antes de que concurriera su disolución pero se incumplió después de que se produjera.

    El Tribunal supremo estima que el momento para decidir sobre si la obligación es posterior o no a la causa de disolución es cuando nace dicho deber. El Supremo puntualiza que la obligación no nace en el momento de celebración del contrato sino cada vez que se realiza una prestación.

    Por lo tanto las rentas devengadas con posterioridad a la disolución se consideraran obligaciones posteriores y serán los administradores los que tendrán que responder solidariamente.

    El Tribunal Supremo concluye que los administradores sociales deberán responder (pago de rentas periódicas y asimiladas) pese a que el contrato de arrendamiento de la sociedad fue suscrito con anterioridad a la causa de disolución, por haber sufrido pérdidas netas en su patrimonio.

    Acceso completo a la Sentencia del Tribunal Supremo 1240/2019

    En los últimos meses, el Tribunal Supremo ha ido limitando las cantidades que pueden ser reclamadas por los consumidores.

    En el mes de octubre, el Tribunal Supremo rectificó la pasada sentencia sobre el Impuesto AJD . Decidió que debía ser la entidad bancaria quien debe abonar el impuesto y no el cliente. Sin embargo, esta decisión levantó una gran polémica en la banca y mayor fue la controversia cuando el 6 de noviembre, el Alto Tribunal volvió a rectificar y dictó que es el cliente quien debe pagar el impuesto.

    Como consecuencia, el Gobierno cambió la ley y el día 9 de noviembre de 2018 se publicó en el BOE un cambio legal para que los bancos abonasen el impuesto.

    Ahora, con la sentencia de 24 de enero de 2019, el Tribunal Supremo establece que los consumidores solo podrán reclamar, aproximadamente, la mitad del coste de la formalización de los créditos hipotecarios que firmaron en su día, excluido el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que es el gasto de mayor cuantía.

    Esta sentencia no es aplicable a las hipotecas constituidas desde el 10 de noviembre de 2018, que se rigen por una nueva normativa.

    Además, mediante cinco sentencias se fija la doctrina sobre los gastos hipotecarios ante el posible carácter abusivo de la cláusula de la comisión de apertura en un préstamo hipotecario. Asimismo, el Tribunal se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, ya declarada nula por la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre.

    Finalmente, el Tribunal Supremo aclara cómo deberían repartirse los distintos gastos de constitución de una hipoteca atendiendo a la norma que rige cada uno.

    Los principales gastos que acompañan a la formalización de una hipoteca son: notaría, registro, tasación y el pago de impuestos de Actos Jurídicos Documentados. El fallo reparte estos gastos entre los bancos y los clientes (con algunas excepciones). Por ejemplo, según el reparto bancos y clientes deberán compartir el pago de los aranceles notariales de la escritura del préstamo y los gastos de gestoría, que tienen que ser abonados al 50% por las partes firmantes del contrato.

    Tras el fallo, las sentencias que se emitan desde ahora deberán tener en cuenta el criterio del Tribunal Supremo y repartir los gastos entre las partes cuando anulen la cláusula de gastos.

    Los consumidores que firmen una hipoteca podrán solicitar un reparto de gastos similar al del Tribunal Supremo.

    ¿Cómo influirá esta sentencia a la reforma hipotecaria?

    La nueva Ley Hipotecaria, aprobada para proteger a los consumidores que soliciten hipotecas, prevé que la banca se hará cargo de todos los gastos, excepto el de tasación. Todavía pendiente de pasar por el Senado, esta reforma podría ser modificada.

    Si el Parlamento aprueba el texto de la reforma hipotecaria actual y mantiene que la banca cargue con todos los gastos, la doctrina del Supremo solo tendrá efecto sobre las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la nueva norma. Los nuevos créditos, basados en esta nueva legislación, no estarán sujetos al reparto que el tribunal considera legítimo bajo la normativa que todavía sigue vigente.

    El Auto del Tribunal Supremo del 16 de junio de 2021 consolida la posibilidad que las empresas y profesionales puedan solicitar la anulación de la  "cláusulas suelo" de sus préstamos hipotecarios, dicha nulidad hasta ahora solo estaban suscritos los consumidores o particulares; pero no las empresas, ni profesionales, que se entendía con capacidad suficiente para comprender todo el contrato financiero y no se diera la condición de cláusula abusiva.

    Las cláusulas suelos, no siempre son abusivas

    Debemos recordar que la cláusula suelo, en sí misma no es objeto de anulación, si la entidad financiera lo ha explicado de forma clara y fehaciente y solo será considerada cláusula abusiva cuando no se ha dado estos supuestos y se ha escondido la misma dentro del un clausulado extenso.

    La falta de información provoca la nulidad de las cláusulas suelos por abuso

    El auto del Tribunal Supremo ha inadmitido el recurso de casación interpuesto por la entidad financiera Caja Laboral Popular contra la Sentencia nº 579/2018, de 25 de octubre, dictada por la Audiencia Provincial de Álava, que había dado la razón a los clientes "no consumidores" una zapatería, a quienes el banco impuso sin conocimiento suficiente una cláusula de limitación a la variación del tipo de interés en el préstamo suscrito para la financiación de su negocio, indicando el auto que "Caja Laboral debió informar a los clientes de que se incorporaba una cláusula que limitaba la bajada del tipo de interés. Tras analizar la prueba practicada, la Sala concluye que no se dio esta información a los actores". 

    Una puerta abierta a profesionales y empresas para la nulidad de las cláusulas suelos abusivas

    Este nuevo auto del Tribunal Supremo ha abierto la puerta a la posibilidad de anular las cláusulas suelo consideradas como abusivas (por falta de conocimiento o información fehaciente)  insertadas  en los contratos de préstamo hipotecario cuando el prestatario es una empresa o un profesional. Dicha nulidad por falta de información fehaciente,  parecía que iba dirigida exclusivamente clientes bancarios que ostentasen la condición de consumidores, en base al principio del "control de abusividad en los contratos".

    Conocimiento financiero del cliente bancario, con independencia si es consumidor, profesional o empresa

    Destacamos como primer argumento,  refrendado en el auto del Tribunal Supremo del 16 de junio de 2021, en base a las Sentencias del 3 de junio de 2016 y del 18 de enero de 2017, basado en la doctrina del "necesario respeto a la buena fe contractual y el justo equilibrio en las prestaciones, para evitar situaciones de abuso contractual, que permite considerar nulas -con independencia de la condición o no de consumidor del adherente- aquellas cláusulas que supongan un abuso de la posición contractual dominante del banco y generen un desequilibrio en la posición del adherente, sea o no consumidor, alterando la legítima expectativa que tenía dicho adherente sobre lo que contrataba pero que, precisamente por esa imposición, predisposición y falta de negociación e información clara al respecto, no pudo conocer realmente sus consecuencias y efectos".

    Hay que analizar el conocimiento del cliente bancario, de materia financiera, con independencia de si es un consumidor particular, una empresa o un profesional para determinar, en cada caso, el nivel de desventaja en que se encontraba respecto del banco que impuso la cláusula y por tanto considerar su abusividad o no.

    Control de incorporación y gramatical, claves de abusividad en las cláusulas suelo

    Como segundo argumento, se apunta la posible declaración de nulidad de una cláusula suelo suscrita por un profesional o empresa, tomando como base el denominado "control gramatical" o "control de incorporación" de la cláusula en el contrato, con arreglo a los arts. 5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación. Así lo declaro las Sentencias del Tribunal Supremo nº 57/2019, de 25 de enero 2019 y la nº 168/2020, de 11 de marzo 2020. En dichas sentencias se consideraron  las cláusulas suelo abusivas,  en aquellos casos no superaban el control de incorporación "porque los adherentes no tuvieron la posibilidad real de conocer siquiera la propia existencia de la cláusula en el momento de prestar su consentimiento contractual".

    Para analizar el control gramatical y si la posibilidad de conocimiento existió o no, deberemos tener en cuenta los siguientes elementos: Modo de inclusión de la cláusula en la escritura de préstamo, el tenor literal de la misma, su extensión, así como la entrega o no de información precontractual antes de la firma.

    La jurisprudencia del tribunal supremo abre las puertas a empresas y profesionales

    En resumen, la progresiva jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo está siendo tomada en cuenta por los Juzgados y Audiencias Provinciales de toda España y consolidando el hecho de que ser una empresa o un profesional, no tiene que implicar un conocimiento financiero o una información fehaciente clara que impida interpretar las cláusulas suelos como abusivas.

    Álvaro Conde Alonso

    Álvaro Conde Alonso
    Economista Liberal
    CEO Digital

    Tal y como había dictaminado el Supremo, y reconocido la Ley 13/2015 tales terrenos eran rústicos  y habían tributado cómo urbanos. Por lo que se anularon las liquidaciones del IBI de pleno derecho más allá de los plazos de prescripción pudiéndose reclamar.

    Sin embargo el alto Tribunal ha cerrado esta vía por completo no pudiéndose reclamar al respecto.

    Reclamación particular ante el Tribunal Supremo

    Un particular llevó hasta el Tribunal Supremo la nulidad de pleno derecho de las liquidaciones de IBI urbano dictadas por el Ayuntamiento de Albacete ya que no era suelo urbano de acuerdo con la sentencia del TS de 30-5-2014.

    El Juzgado de lo Contencioso 1 de Albacete le dio la razón porque dichos terrenos siempre fueron rústicos y nunca debieron pagar IBI urbano pero sin hacerse mención a las causas de nulidad y devolución del IBI pagado en ejercicios anteriores. Para ello habría que acudir a los motivos de nulidad del artículo 217.1 de la LGT.

    No hay nulidad de pleno derecho

    El Supremo concluye que no se vulnera el derecho a la defensa, el principio de igualdad ni el de capacidad económica. Dictaminó que no es posible la revisión ni devolución de las liquidaciones del IBI en base a las exigencias sobrevenidas de que el suelo pueda ser o no urbanizable. Ya que las liquidaciones se rigieron de acuerdo a la legislación vigente en ese momento.

    Concluyendo dicha sentencia cierra la opción de reclamación y devolución del IBI pagados antes de 2015 sobre terrenos que fueron calificados urbanos cuando en realidad eran rústicos.

    La Plusvalía es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Esta tasa se paga siempre que un inmueble se transmite a través de una venta, herencia, donación o permuta después de que el inmueble lleve al menos un año en poder de la persona o empresa que lo comercializa.

    Pero hay que tener en cuenta que desde que estalló la crisis inmobiliaria, se han experimentado caídas en los precios de las propiedades de entre el 30% y el 40%, por lo que el impuesto está siendo cuestionado.

    Los expertos opinan que en el caso de vender una vivienda a un precio inferior al de la compra, lo lógico sería no pagar el impuesto cuando ha habido una depreciación. Los vendedores reclaman la inconstitucionalidad de esta tasa que consideran injusta y denuncian el pago indebido de la plusvalía.

    Cuando el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional cobrar la plusvalía en las ventas de viviendas que han tenido pérdidas, el Tribunal Supremo apoyó la decisión, pero determinó que son los contribuyentes quienes deben justificar que se ha producido una venta en pérdidas.

    Son varias las formas mediante las que el contribuyente puede acreditar dichas pérdidas. Pero ahora, además, el Tribunal Supremo ha declarado que para acreditar la venta a pérdidas de una vivienda y evitar pagar la plusvalía municipal es posible aportar como prueba los valores de referencia que las comunidades autónomas publican en sus webs para declarar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

    Es decir, se puede usar como medio de prueba de la falta de ganancia en la venta de un inmueble los valores de referencia que cada CCAA publican en su página web, para ayudar a declarar el ITP o el ISyD.

    Aunque no siempre se podrá acudir a este método de prueba alternativo, ya que algunos valores no podrán aplicarse a ciertos inmuebles o terrenos con unas características específicas. Y no hay que olvidar que los Ayuntamientos también pueden acudir a estos valores de referencia cuando les beneficien.

    Fuente: Idealista.

    El TJUE ha dictaminado que son los juzgados españoles los que deben decidir si el IRPH es abusivo o no. El TJUE considera que es un índice sobre el que sí se puede permitir el control de abusividad y saber si se comercializa adecuadamente en los contratos hipotecarios.

    Esta sentencia expone a la banca a mayores riesgos legales por la falta de transparencia de este tipo de préstamos y la considera que es negativa

    Moody?s añade que "la sustitución del IRPH por un índice de referencia más bajo sería positivo para los clientes, ya que la reducción de las cuotas facilitaría a los deudores cumplir con los pagos".

    El tribunal europeo considera que el índice de Referencia para Préstamos Hipotecarios (IRPH) tendrá que ser analizado de diferente manera según los casos por los juzgados españoles.

    En caso de que no se haya facilitado suficiente información al cliente, el índice puede declararse como abusivo.

    Sólo cuando se declara una cláusula nula (nulidad del contrato entero), esta cláusula puede ser sustituida, si la cláusula del IRPH no contiene otro índice sustitutivo y el juez declara que el contrato no puede ser gratuito, sino que tiene que ser oneroso, puede sustituirse por otro índice diferente. Es decir, un contrato sería gratuito para el hipotecado si como consecuencia de la nulidad del IRPH se quedara sin intereses, sin índice sustitutivo y el cliente sólo tuviera que devolver el capital prestado sin intereses.

    En caso de que se sustituya por otro índice más beneficioso para el cliente, se devolverán las diferencias entre el cálculo del IRPH y el nuevo índice.

    Se hace un recálculo del cuadro de amortización desde el principio del préstamo con el nuevo índice y se determina el importe en base a las diferencias, más los intereses legales de esas cantidades pagadas en exceso desde cada uno de los pagos.

    Según estadísticas de reclamador.es, al menos hay 300.000 préstamos hipotecarios que en la actualidad están referenciados al IRPH y los afectados podrán reclamar de media 20.000 euros. 

    ¿Quién podrá reclamar y cómo?

    Tras la sentencia del TJUE podrán beneficarse de esta sentencia sobre el IRPH aquellos que:

    • Tengan la hipoteca en vigor y ya cancelada. 
    • Aquellos que aún no hayan reclamado.
    • Aquellos que tengan pendiente de dictado su sentencia en cualquiera de sus instancias: primera instancia, Audiencia Provincial o Tribunal Supremo.
    • El que tenga ya sentencia firme no podrá reclamar.
    • Por último, y para quien tenga un préstamo referenciado a IRPH, se recomienda  recopilar la información necesaria y, con colaboración de un Abogado experto proceder a realizar la reclamación previa extrajudicial al Banco.

    Moody?s añade que "la sustitución del IRPH por un índice de referencia más bajo sería positivo para los clientes, ya que la reducción de las cuotas facilitaría a los deudores cumplir con los pagos".

    El tribunal europeo considera que el índice de Referencia para Préstamos Hipotecarios (IRPH) tendrá que ser analizado de diferente manera según los casos por los juzgados españoles.

    En caso de que no se haya facilitado suficiente información al cliente, el índice puede declararse como abusivo.

    Sólo cuando se declara una cláusula nula (nulidad del contrato entero), esta cláusula puede ser sustituida, si la cláusula del IRPH no contiene otro índice sustitutivo y el juez declara que el contrato no puede ser gratuito, sino que tiene que ser oneroso, puede sustituirse por otro índice diferente. Es decir, un contrato sería gratuito para el hipotecado si como consecuencia de la nulidad del IRPH se quedara sin intereses, sin índice sustitutivo y el cliente sólo tuviera que devolver el capital prestado sin intereses.

    En caso de que se sustituya por otro índice más beneficioso para el cliente, se devolverán las diferencias entre el cálculo del IRPH y el nuevo índice.

    Se hace un recálculo del cuadro de amortización desde el principio del préstamo con el nuevo índice y se determina el importe en base a las diferencias, más los intereses legales de esas cantidades pagadas en exceso desde cada uno de los pagos.

    Según estadísticas de reclamador.es, al menos hay 300.000 préstamos hipotecarios que en la actualidad están referenciados al IRPH y los afectados podrán reclamar de media 20.000 euros. 

    ¿Quién podrá reclamar y cómo?

    Tras la sentencia del TJUE podrán beneficarse de esta sentencia sobre el IRPH aquellos que:

    • Tengan la hipoteca en vigor y ya cancelada. 
    • Aquellos que aún no hayan reclamado.
    • Aquellos que tengan pendiente de dictado su sentencia en cualquiera de sus instancias: primera instancia, Audiencia Provincial o Tribunal Supremo.
    • El que tenga ya sentencia firme no podrá reclamar.
    • Por último, y para quien tenga un préstamo referenciado a IRPH, se recomienda  recopilar la información necesaria y, con colaboración de un Abogado experto proceder a realizar la reclamación previa extrajudicial al Banco.

    Las grandes entidades bancarias del país ya comercializan el 66% de las nuevas hipotecas.

    Según últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española hasta octubre del 2020 la mitad de los créditos que se dieron fueron de tipo fijo y por el interés de obtener mayor rentabilidad, bancos cómo Caixabank y Sabadell ya no ofertan hipotecas variables.

    Por otro lado también nos encontramos con el cambio de preferencia de los clientes tras las últimas crisis, por préstamos de tipo fijo.

    De esta manera la banca se recupera por completo con hipotecas con una concesión de un 1% en 2020. En 2012  solo se vendía el 2% de los créditos inmobiliarios a tipo fijo. En 2015, el porcentaje de estas hipotecas frente a las variables y mixtas se elevó hasta el 8,5%. Fue a partir de 2016, año en el que el euribor entró en terreno negativo, cuando se notó el mayor incremento, el 29,8% de los préstamos para la adquisición de vivienda a tipo fijo. Desde entonces este porcentaje no ha parado de crecer.

    En la actualidad, el Banco Sabadell es el que mayor número de hipotecas a tipo fijo ha concedido. La entidad concedió el 85% de los préstamos inmobiliarios a tipo fijo, frente al 60% que concedía tan solo dos ejercicios antes, en 2018. La entidad asegura que el 40% de su stock de hipotecas a particulares ya tiene un tipo de interés fijo.

    Le sigue muy de cerca Bankia dando dos tercios de las nuevas hipotecas a tipo fijo. Otorgó a lo largo del año pasado 3.348 millones de euros en créditos inmobiliarios. Del total de las operaciones cerradas, el 67% fueron también con un interés fijo.

    El banco Santander da un salto exponencial en dos años. La entidad vendía en 2018 el 30% de las hipotecas a tipo fijo, mientras que cerró el ejercicio pasado con el 58% de las mismas.

    En el caso de Bankinter este comercializó préstamos inmobiliarios por 2.900 millones en 2020 en el que el 56% de las hipotecas fueron a tasas variables.




    Finalmente la variación de los tipos de interés es una incógnita aunque desde Standard & Poor?s aseguran que no subirán los tipos en la zona euro hasta 2023.

    El fallo responde a una cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado Contencioso-administrativo número 32 de Madrid, relativa a una compraventa que proporcionó al comprador un beneficio de 4.343,67 euros y por la cual se le exigía abonar un impuesto de plusvalía de 3.560 euros. Es decir: el gravamen absorbía un 89,89% de la ganancia.

    Esta cuestión del juzgado madrileño planteada al Constitucional puso en entredicho, si este impuesto podía considerarse confiscatorio, poniendo de manifiesto también que restados los gastos que el contribuyente había tenido que soportar, la ganancia neta era inferior al importe del gravamen.

    El Constitucional resuelve que el impuesto es inconstitucional solo cuando supera el beneficio neto, restados los gastos de adquisición y transmisión.

    Según la opinión de José María Salcedo, socio en el despacho de abogados Atico Jurídico, "Considera discutible que se puedan quitar los gastos de la base imponible, ya que este planteamiento contradice la doctrina del Tribunal Supremo". Además, señala que los cálculos del Constitucional no son del todo correctos. "Que se han hecho malabarismos para que el beneficio resulte inferior al impuesto pagado, incluyendo para ello los gastos de notaría, cancelación de hipoteca que el Supremo en principio no admite". "Por lo que se ha eludido resolver el caso que realmente se le había planteado (impuesto a pagar mínimamente inferior al beneficio) y evitando fijar reglas, como por ejemplo establecer un porcentaje a partir del cual el impuesto es confiscatorio aunque haya ganancia". Algo que ocurre en otros países.

    En esta sentencia se aclara que el fallo se encuentra en  la forma de determinar la base imponible y no en la de calcular la cuota tributaria.

    Son declarados inconstitucionales los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del TRLHL por la STC 59/2017, de 11 de mayo, y ahora el artículo 107.4 TRLHL por la presente sentencia.

    Con esta sentencia del Constitucional los ciudadanos se encuentran en una situación de incertidumbre jurídica, ya que se abre un amplio abanico para que se revisen los casos que aún no tengan una resolución firme.

    ACCESO COMPLETO A LA SENTENCIA TC 31/10/2019 REC. 1020/2019

    Los jueces han estimado que la ley de limitación de precios es "incompatible con la Constitución" declarándola nula y sin valor.

    El Tribunal Constitucional Federal de Alemania ha manifestado que la Ley de congelación de alquileres de viviendas de Berlín es inconstitucional porque fija límites a los precios. El modelo de Berlín ha servido como referencia para la realización de normativa de regulación del alquiler en España.

    Los jueces fundamentan su rechazo en que las regulaciones sobre los alquileres son competencia general.

    La resolución de dicho Tribunal ha supuesto un  revés para muchos inquilinos que habían conseguido una revisión a la baja de sus contratos de arriendo y que verán revocada dicha diferencia. Se es sabido que en Berlín el 85% de los 3,7 millones de habitantes vive de alquiler por lo que muchos inquilinos se verán afectados.

    Concluyendo, la anulación por parte del TC de dicha Ley no sólo afectará a inquilinos sino a la política de Berlín ya que coincide con los comicios del 26 de septiembre y las elecciones generales.

    Como apunta el magistrado "Debemos ratificar, mantener y reforzar nuestra doctrina constante y reiterada sobre la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no una especie de bien abstracto, común o genérico".

    La Sentencia rechaza el actual criterio del Gobierno de la nueva normativa antifraude por las elevadas tasas que cobran las Haciendas autonómicas en contra del Criterio del Tribunal Supremo  en el que se pone de manifiesto que el Catastro establezca el valor de los inmuebles.

    El Gobierno busca descargar la tasación en el llamado Valor de Referencia del Mercado (VRM), calculado por el Catastro a través de una serie de variables que permite a las Haciendas autonómicas superar el valor real de los inmuebles. En la mayoría de casos, el valor no se corresponde con el de la escritura excediendo el verdadero precio de mercado del inmueble, por lo que exigen más impuestos en la liquidación.

    El Supremo subraya en su sentencia, de 21 de enero de 2021, que "esta mera utilización de valores de venta de inmuebles semejantes, por comparación o análisis, requiere una exacta identificación de las muestras obtenidas y una aportación certificada de los documentos públicos en que tales valores y las circunstancias que llevan a su adopción se reflejan". Los magistrados insisten en que "ha de razonarse individualmente y caso por caso.

    El Supremo establece que "en los casos en que el heredero o contribuyente se haya sometido, en su declaración o autoliquidación, a los valores de referencia aprobados por la propia Administración cesionaria del tributo de que se trata, la motivación ha de extenderse a la propia necesidad de la prueba de peritos, correctora de tales valores y, además, al desacierto de la declaración del contribuyente en ese punto".

    En dicha sentencia del Tribunal Supremo se ha ratificado la obligatoriedad de dicha visita por el perito y comprobar así las características de: antigüedad, estado de conservación calidades o materiales empleados. 

    El objetivo es cotejar que el precio que se ha pagado por la vivienda está en línea con las cifras que maneja la Administración y así cobrar el ITP o impuesto de Sucesiones correspondientes.

    La obligación de la visita está determinada por la jurisprudencia por circunstancias de antigüedad, conservación o calidades o materiales.

    La visita no sería obligatoria en el caso de la valoración de terrenos sin edificar, o de garajes. El Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Castilla La Mancha, en sentencia de 9-6-2020, ha declarado que cualquier discrepancia en la superficie del inmueble hace necesaria la visita del perito de la Administración al inmueble objeto de comprobación.

    Pero hay comunidades autónomas como Cataluña o Canarias donde el perito solo iba al inmueble si así lo solicitaba expresamente el contribuyente.

    Actualmente existen varios métodos de comprobación de valores establecidos por la Ley General Tributaria, no solo el dictamen de peritos, algunas recurren a la tasación hipotecaria.

    Aunque el Supremo aclara que aunque se empleen otros métodos de valoración la visita del perito es obligatoria. Considera que  la valoración de la Administración "no es útil ni necesaria cuando el perito no aporta un criterio fundado en su experiencia o destreza, sino que se limita a aplicar tablas, comparaciones o datos generales. Es decir, el Supremo critica la práctica administrativa habitual de valorar los inmuebles en base a tablas y bases de datos sin examinar in situ el inmueble.

    Todo lo anterior lleva al Supremo a confirmar que la visita del perito es "regla general imperativa e inexcusable, cuya excepción ad casum, por tanto, ha de ser rigurosamente justificada".

    Pautas del Tribunal Supremo de cómo debe ser la valoración pericial:

    • Debe razonarse caso por caso por qué resulta innecesaria la obligada visita personal a la vivienda.
    • En caso de usarse valores de venta de inmuebles semejantes, deben identificarse exactamente las muestras obtenidas.
    • Cuando el contribuyente haya declarado conforme a los valores de referencia aprobados por la propia Administración, debe probarse el error de tales valores, y el porqué de su corrección. O el desacierto del contribuyente al utilizarlos, porque no le eran aplicables.

    Finalmente se trata de una Sentencia importante que puede anular todas aquellas comprobaciones de valores en las que el perito no haya visitado el inmueble sin haberse justificado las razones de la ausencia de la visita. En cualquier caso siempre debe visitar la vivienda un perito para hacer un reconocimiento del inmueble y evitar así la valoración de cada hacienda autonómica regulada en sus cifras.

    Con esta sentencia se desestima el recurso de la Comisión Nacional de los mercados y la Competencia por el que se regulan los pisos turísticos. De esta sentencia se deduce que las administraciones pueden imponer umbrales sin ir contra la libertad de empresa.

    Se va a exigir al alquiler turístico:

    La placa identificativa de la actividad en la entrada de la vivienda.

    La empresa que preste servicios de alojamiento de uso turístico deberá exhibir en la entrada una placa identificativa de la actividad así cómo cumplir con los requisitos de habitabilidad, salubridad, higiene y confortabilidad en el establecimiento y la en la prestación de servicios de hospedaje.

    Se trata de requisito esencial para dar seguridad al usuario de que el alojamiento turístico seleccionado cumple con la normativa vigente.

    Cumplimiento de los requisitos de habituabilidad y tiempo.

    Las Administraciones Públicas pueden imponer umbrales de habitualidad y tiempo a la actividad de alojamiento turístico sin atentar contra la libertad de empresa (artículo 38 de la Constitución), no vulnerándose las leyes de libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio de Garantía de Unidad de Mercado.

    La habitualidad y la limitación de tiempo en el arrendamiento de la vivienda con fines turísticos, está regulado en el artículo 29 de la Ley 14/2010, de 9 de diciembre, de Turismo de Castilla y León, y establece que la prestación del servicio de hospedaje debe tener carácter temporal, de modo que la fijación del límite de duración de dos meses, no puede considerarse como una restricción ilegítima al ejercicio de la actividad.

    ? Estándares de habitabilidad.

    El Tribunal considera que la imposición de condiciones estándares al acondicionamiento de las viviendas está justificada, ya que se trata de garantizar una determinada calidad del producto turístico en defensa y protección de los derechos de los consumidores.

    El magistrado desestima que la fijación de estándares mínimos en el acondicionamiento de las viviendas de uso turístico favorezca a los tradicionales y excluya a los del mercado.

    ? Atención al cliente.

    Con respeto a facilitar a los clientes un servicio de asistencia telefónica disponible durante las 24 horas del día, "este requisito no constituye una carga innecesaria y excesiva carente de justificación, puesto que está destinada a resolver las incidencias que pudieran surgir durante la estancia Estadísticas".

    Recogida de datos.

    Se habilita a las Administraciones Públicas para recabar datos sobre los precios de los servicios de alojamiento turístico con fines estadísticos, informativos o publicitarios además de su inclusión en catálogos, guías o sistemas de aplicación informáticas de carácter turístico.

    El Tribunal  considera que " que dicha habilitación reglamentaria no limita el ejercicio de la actividad comercial ni obstaculiza la existencia de competencia de mercado".

    La Suprema estima que no procede anular las liquidaciones firmes del pago de la plusvalía municipal que en su día no se recurrieron en base a varios supuestos recogidos en el artículo 217.1 de la Ley General Tributaria:

    • La causa de que lesione los derechos y libertades susceptibles de amparo constitucional (art. 217.1.a LGT): En este caso, la "lesión" afectaría al principio de capacidad económica. Y dicho principio (artículo 31 de la Constitución) no se encuentra dentro de los derechos y libertades susceptibles de amparo constitucional (artículos 14 a 29 de la Constitución).
    • El supuesto de que la liquidación firme haya sido dictada prescindiendo del procedimiento legalmente establecido para ello (art. 217.1.e LGT): es decir, que no se daba opción al contribuyente a aportar prueba que acreditase la existencia de una minusvalía en la transmisión. El Tribunal Supremo que "para imputar a un ayuntamiento tan grave conducta procedimental determinante de la nulidad de su resolución, tendríamos que exigir a las Haciendas Locales que hubieran inaplicado la Ley o que hubieran incluido en el procedimiento un trámite no previsto -como el de abrir un período de prueba para acreditar la eventual inexistencia de la plusvalía-; algo que, en nuestro caso, ni siquiera fue aducido por el contribuyente en su momento, pues éste solo pretende exonerarse del tributo por ausencia de hecho imponible cuando se publica la sentencia núm. 59/2017 del Tribunal Constitucional".
    • El supuesto de que la liquidación firme haya sido dictada en base a actos contrarios al ordenamiento jurídico, por los que se adquieren facultades o derechos cuando se carezca de los requisitos esenciales para su adquisición (art. 217.1.f LGT): esto se fundamentaría en que los consistorios habrían adquirido el "derecho" a cobrar este impuesto careciendo de los requisitos esenciales para ello. Esto se debería a la declaración de inconstitucionalidad del impuesto en los casos de transmisiones en pérdidas. Pero el Supremo lo descarta considerando que se trata de un artículo que no está pensado para declarar nulas liquidaciones dictadas por la Administración.
    • La causa de nulidad consistente en que la liquidación firme haya sido dictada en base a cualquier otro supuesto que se establezca en una disposición de rango legal (art. 217.1.g LGT): el Supremo considera que "no existe ningún precepto expreso, contenido en una norma con rango de ley, que tipifique o establezca que la nulidad -por inconstitucionalidad- de un precepto legal (como lo sería, en el caso, el artículo 107 de la Ley de Haciendas Locales, a tenor del cual se dictó un acto administrativo -en el supuesto analizado, la liquidación del tributo) determine la nulidad de éste cuando el mismo ha ganado firmeza en vía administrativa".

    Concluyendo el Supremo cierra la puerta a los contribuyentes que quieran recurrir la liquidación firme de plusvalía municipal. Considera que no hay motivo para la nulidad de dichas liquidaciones.

    Dicha comisión que ronda entre los 20 y 40 euros aproximadamente y que se cobra cada vez que no se paga la cuota hipotecaria total o parcialmente ha sido anulada argumentando el TS que no cumple las exigencias del Banco de España porque funciona como una reclamación automática sin identificar el tipo de gestión, ni el gasto efectivo que supone, generándose en el mismo momento intereses moratorios y sanción por incumplimiento en el mismo concepto.

    La cláusula enjuiciada contiene alteración de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor haciéndose especial hincapié en que debería ser el banco el que probara la gestión y el precio pero con la clausula se traslada al consumidor la obligación de probarla.

    Según el TS se infringen los Arts. 85.6, 87.5 y 88.2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

    ¿Cómo podemos reclamar dichos cobros?

    Si el banco ha cobrado esta comisión por el impago de una o varias cuotas hipotecarias, hay que comprobar el importe que aparece en la escritura de hipoteca que se encuentra en la cláusula cuarta de las "cláusulas financieras".

    El banco tiene obligación de especificar al cliente de forma detallada el importe cobrado, concepto y fecha.

    Seguidamente el cliente deberá dirigir reclamación al servicio de atención al cliente de la entidad, solicitando la devolución de los importes indebidamente cobrados, más los intereses legales calculados desde cada cobro hasta que le hagan el reintegro en su propia cuenta.

    Si en un plazo de dos meses el banco no contesta o da una respuesta negativa, hay que proceder a solicitar la nulidad de dicha cláusula con la consecuencia de solicitar que el banco devuelva los importes pagados más los intereses legales.

    Se trata de una Sentencia relevante que está dando que hablar y que dará lugar a muchas reclamaciones.

    ACCESO COMPLETO A  LA SENTENCIA DICTADA POR LA SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, DE 25 DE OCTUBRE DE 2019, RECURSO 725/2017.

    Hasta la fecha, la vivienda se ha movido poco pese al desplome de la economía. Es más, el precio de tasación de la vivienda aumentó un 0,6% intertrimestral en el tercer trimestre de 2020, rompiendo así la tendencia descendente de los dos trimestres anteriores.

    En términos interanuales, el precio suavizó su descenso al -1,1% interanual frente al -1,7% del trimestre anterior. Esta evolución ha sido mucho más positiva de lo previsto, lo que ha obligado a estos expertos a reconocer que existe cierto riesgo al alza sobre el precio para 2020, una caída del 3,3% que ahora parece complicada.

    No obstante, mercado cree que las bajadas de precio en la vivienda comenzarán a llegar. Antes o después se tiene que producir una corrección en los precios que refleje lo que está ocurriendo, aunque sea una caída muy inferior a la de la crisis pasada.

     Los expertos creen que 2021 y 2022 serán años complicados para la vivienda.

    Respecto al precio de la vivienda de segunda mano en España cayó un 2,4% en el tercer trimestre de 2020 (Índice Inmobiliario Fotocasa) con respecto al mismo periodo de 2019. Y la perspectiva de los profesionales es que seguirá haciéndolo al menos seis meses más, pero de forma moderada: el 56% de ellos cree que bajará ligeramente y otro 14% augura una caída mayor.

    ACCESO NOTICIA COMPLETA

    Presidentes y directores generales de organizaciones como el Consejo General de los COAPI de España, de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (ANAI), del Colegio de Arquitectos de Catalunya, la Asociación de Promotores de Catalunya (APCE), el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida, y destacados representantes de Deloitte, CaixaBank, Servihabitat, Tecnotramit, Culmia o el Foro de Economistas Inmobiliarios han intervenido en la VIII Tribuna Inmoscopia 2023.

    [caption id="attachment_16931" align="aligncenter" width="900"]Vicenç Hernández Reche, presidente de ANAI y AIC (izquierda), y Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General de los COAPI de España y del COAPI de Barcelona (derecha), durante la clausura de la VIII Tribuna Inmoscopia Vicenç Hernández Reche, presidente de ANAI y AIC (izquierda), y Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General de los COAPI de España y del COAPI de Barcelona (derecha), durante la clausura de la VIII Tribuna Inmoscopia[/caption]

    Fondos Next Generation de la Unión Europea

    20 de enero de 2023 ? La llegada de los fondos Next Generation de la Unión Europea (UE) ha supuesto un importante impulso para la economía. Sin embargo, desde el sector inmobiliario advierten sobren sus limitaciones, pues estos aparecen como una medida extraordinaria e insuficiente para solucionar la falta de vivienda en España.

    Esta es alguna de las conclusiones que se han extraído en la VIII edición de la Tribuna Inmoscopia 2023, la jornada inmobiliaria organizada por los API de Catalunya que reúne a las principales personalidades y organizaciones del sector inmobiliario cada inicio de año.

    El director del Área Jurídica y nuevo portavoz de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el COAPI de Barcelona, Carles Sala, ha desempeñado las funciones de moderador en la mesa redonda "Necesidades de vivienda, fondos Next Generation y sostenibilidad del sector", en la que han participado el director general de Negocio de gestión patrimonial de Servihabitat, Juan Carlos Alvárez; el consejero delegado de Culmia, Francisco Pérez; y la reputada economista Carme Trilla.

    [caption id="attachment_16932" align="aligncenter" width="900"] Mesa redonda de la VIII Tribuna Inmoscopia 2023. De izquierda a derecha: Francisco Pérez, Carme Trilla, Carles Sala y Juan Carlos Álvarez.[/caption]

    En su intervención, el portavoz de Servihabitat ha destacado la falta de oferta que existe actualmente en el inmobiliario español y ha puesto el foco en las políticas públicas que se llevan a cabo en la actualidad, vistas como "parches" cortoplacistas: "Debemos buscar soluciones a largo plazo y fomentar la colaboración público-privada de forma que las acciones tengan una dirección clara más allá de las legislaturas".

    En esta misma línea se expresó Carme Trilla, quien señaló la falta evidente de inversión pública en vivienda. "El Ejecutivo no dedica ni un 0,2% de los Presupuestos Generales del Estado a esta área", ha lamentado. En lo que respecta a los fondos Next Generation, la economista celebró el elevado número de solicitudes (12.000), pero se mostró decepcionada por las pocas que acabaron siendo aprobadas (en torno a 3.000). "Es una pena porque todos los proyectos presentados son factibles, sobre suelos reales y operadores con capacidad. Esto evidencia la falta de recursos", añade Trilla.

    Mesa Redonda "Panorama macroeconómico y las expectativas del sector en 2023"

    Otra de las mesas redondas celebradas ha sido dedicada a analizar el "panorama macroeconómico y las expectativas del sector en 2023". En este caso, el encargado de moderar la conversación ha sido Vicenç Hernández Reche, presidente de ANAI y AIC, y en ella han participado el socio de Financial Advisory de Deloitte España, Rafael Arcas; la lead economist de Caixabank Research, Judit Montoriol; y el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, Julián Salcedo.

    Todos los expertos han coincidido

    Todos los expertos han coincidido en señalar que 2023 será un año marcado, en su primera mitad, por un cierto clima de inestabilidad. Para Rafael Arcas, las sensaciones son "un poco contradictorias" en lo que a transacciones se refiere. "Parece que se vienen curvas, pero no tan pronunciadas ni inmediatas como pensábamos. Esperamos un primer semestre más parado, para analizar el mercado y detectar tendencias, y a partir de ahí empezará el movimiento", ha explicado.

    Previsiones para 2023 en el Sector Inmobiliario

    Hernández Reche ha destacado que las previsiones para 2023 han acabado siendo más positivas de lo que originalmente se pensaba, ya que el invierno no fue tan duro como parecía. Así, tal y como indican desde CaixaBank Research, en 2023 la economía podría experimentar una "pequeña relajación", situando así sus previsiones de crecimiento para el nuevo año en torno al 1%. "A diferencia de otros países, en España los principales indicadores económicos están fuera de la zona de preocupación y encontramos un mercado más equilibrado que nos hará empezar 2023 con buena inercia", revela.

    En última instancia, la VIII edición de la Tribuna Inmoscopia ha dedicado un espacio a hablar sobre "nuevas maneras de invertir y comercializar en el sector inmobiliario". En esta ocasión, la directora general de ANAI y AIC, Anna Puigdevall, ha moderado un encuentro entre el director de Financial Advisory en real estate de Deloitte, Miguel Ochoa; el CEO de Datacasas Proptech, Santiago Cabezas-Castellanos; y la socia de ECIJA Law & Technologies IT/IP, Cristina Villasante.

    "Históricamente, la inversión inmobiliaria estaba reservada para un perfil muy concreto de persona, pero las nuevas tecnologías nos permiten romper estas barreras", ha afirmado Puigdevall, quien considera que avances como la tokenización no sólo permiten "democratizar el sector", sino que "han venido para quedarse".

    Desde Deloitte, Miguel Ochoa ha explicado cómo funciona el proceso de tokenización de activos inmobiliarios: "No es más que aplicar tecnología sobre un activo. En este caso, un proceso de digitalización de un derecho real sobre un activo inmobiliario a través de Blockchain y Smart Contract. De esto modo podremos dividir el contrato de arrendamiento sobre una vivienda o local comercial en un conjunto de participaciones, que reciben el nombre de tokens".

    Final de Jornada

    Para concluir la jornada, Vicenç Hernández Reche y Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General de los COAPI de España y del COAPI de Barcelona, protagonizaron un sentido discurso de despedida en el que pusieron en valor la importancia de este tipo de encuentros dentro del sector para mejorar las relaciones y comenzar nuevos proyectos. "El colectivo de agentes de la propiedad inmobiliaria es muy importante, tanto desde el punto de vista inmobiliario como económico, y este tipo de eventos no hace más que reforzar esta vocación de servicio por y para vosotros", han concluido ambos presidentes.

    Sobre la AIC

    La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) es una asociación de derecho privado que agrupa al colectivo de agentes inmobiliarios asociados y lo representa ante la sociedad. Como asociación inmobiliaria, su finalidad esencial es garantizar al consumidor un servicio profesional excelente. Cuenta con más de 3.500 miembros. Tiene entre sus asociados fundadores en 2010:

    Sobre el COAPI Barcelona

    El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona es una corporación de derecho público que agrupa al colectivo de agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados y lo representa ante las instituciones públicas y la sociedad en general desde hace más de 65 años. Como colegio profesional, su finalidad esencial es defender la profesión, los intereses profesionales de los agentes colegiados y proteger a los consumidores. Por este motivo, todos sus agentes colegiados, y asociados a la AIC, están debidamente inscritos en el Registro de Agentes Inmobiliarios de Catalunya, obligatorio para el ejercicio de la actividad inmobiliaria en Catalunya, y se someten de manera voluntaria a un código de conducta y disciplina.

    Presidentes y directores generales de organizaciones como el Consejo General de los COAPI de España, de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (ANAI), del Colegio de Arquitectos de Catalunya, la Asociación de Promotores de Catalunya (APCE), el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida, y destacados representantes de Deloitte, CaixaBank, Servihabitat, Tecnotramit, Culmia o el Foro de Economistas Inmobiliarios han intervenido en la VIII Tribuna Inmoscopia 2023.

    [caption id="attachment_16931" align="aligncenter" width="900"]Vicenç Hernández Reche, presidente de ANAI y AIC (izquierda), y Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General de los COAPI de España y del COAPI de Barcelona (derecha), durante la clausura de la VIII Tribuna Inmoscopia Vicenç Hernández Reche, presidente de ANAI y AIC (izquierda), y Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General de los COAPI de España y del COAPI de Barcelona (derecha), durante la clausura de la VIII Tribuna Inmoscopia[/caption]

    Fondos Next Generation de la Unión Europea

    20 de enero de 2023 ? La llegada de los fondos Next Generation de la Unión Europea (UE) ha supuesto un importante impulso para la economía. Sin embargo, desde el sector inmobiliario advierten sobren sus limitaciones, pues estos aparecen como una medida extraordinaria e insuficiente para solucionar la falta de vivienda en España.

    Esta es alguna de las conclusiones que se han extraído en la VIII edición de la Tribuna Inmoscopia 2023, la jornada inmobiliaria organizada por los API de Catalunya que reúne a las principales personalidades y organizaciones del sector inmobiliario cada inicio de año.

    El director del Área Jurídica y nuevo portavoz de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el COAPI de Barcelona, Carles Sala, ha desempeñado las funciones de moderador en la mesa redonda "Necesidades de vivienda, fondos Next Generation y sostenibilidad del sector", en la que han participado el director general de Negocio de gestión patrimonial de Servihabitat, Juan Carlos Alvárez; el consejero delegado de Culmia, Francisco Pérez; y la reputada economista Carme Trilla.

    [caption id="attachment_16932" align="aligncenter" width="900"] Mesa redonda de la VIII Tribuna Inmoscopia 2023. De izquierda a derecha: Francisco Pérez, Carme Trilla, Carles Sala y Juan Carlos Álvarez.[/caption]

    En su intervención, el portavoz de Servihabitat ha destacado la falta de oferta que existe actualmente en el inmobiliario español y ha puesto el foco en las políticas públicas que se llevan a cabo en la actualidad, vistas como "parches" cortoplacistas: "Debemos buscar soluciones a largo plazo y fomentar la colaboración público-privada de forma que las acciones tengan una dirección clara más allá de las legislaturas".

    En esta misma línea se expresó Carme Trilla, quien señaló la falta evidente de inversión pública en vivienda. "El Ejecutivo no dedica ni un 0,2% de los Presupuestos Generales del Estado a esta área", ha lamentado. En lo que respecta a los fondos Next Generation, la economista celebró el elevado número de solicitudes (12.000), pero se mostró decepcionada por las pocas que acabaron siendo aprobadas (en torno a 3.000). "Es una pena porque todos los proyectos presentados son factibles, sobre suelos reales y operadores con capacidad. Esto evidencia la falta de recursos", añade Trilla.

    Mesa Redonda "Panorama macroeconómico y las expectativas del sector en 2023"

    Otra de las mesas redondas celebradas ha sido dedicada a analizar el "panorama macroeconómico y las expectativas del sector en 2023". En este caso, el encargado de moderar la conversación ha sido Vicenç Hernández Reche, presidente de ANAI y AIC, y en ella han participado el socio de Financial Advisory de Deloitte España, Rafael Arcas; la lead economist de Caixabank Research, Judit Montoriol; y el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, Julián Salcedo.

    Todos los expertos han coincidido

    Todos los expertos han coincidido en señalar que 2023 será un año marcado, en su primera mitad, por un cierto clima de inestabilidad. Para Rafael Arcas, las sensaciones son "un poco contradictorias" en lo que a transacciones se refiere. "Parece que se vienen curvas, pero no tan pronunciadas ni inmediatas como pensábamos. Esperamos un primer semestre más parado, para analizar el mercado y detectar tendencias, y a partir de ahí empezará el movimiento", ha explicado.

    Previsiones para 2023 en el Sector Inmobiliario

    Hernández Reche ha destacado que las previsiones para 2023 han acabado siendo más positivas de lo que originalmente se pensaba, ya que el invierno no fue tan duro como parecía. Así, tal y como indican desde CaixaBank Research, en 2023 la economía podría experimentar una "pequeña relajación", situando así sus previsiones de crecimiento para el nuevo año en torno al 1%. "A diferencia de otros países, en España los principales indicadores económicos están fuera de la zona de preocupación y encontramos un mercado más equilibrado que nos hará empezar 2023 con buena inercia", revela.

    En última instancia, la VIII edición de la Tribuna Inmoscopia ha dedicado un espacio a hablar sobre "nuevas maneras de invertir y comercializar en el sector inmobiliario". En esta ocasión, la directora general de ANAI y AIC, Anna Puigdevall, ha moderado un encuentro entre el director de Financial Advisory en real estate de Deloitte, Miguel Ochoa; el CEO de Datacasas Proptech, Santiago Cabezas-Castellanos; y la socia de ECIJA Law & Technologies IT/IP, Cristina Villasante.

    "Históricamente, la inversión inmobiliaria estaba reservada para un perfil muy concreto de persona, pero las nuevas tecnologías nos permiten romper estas barreras", ha afirmado Puigdevall, quien considera que avances como la tokenización no sólo permiten "democratizar el sector", sino que "han venido para quedarse".

    Desde Deloitte, Miguel Ochoa ha explicado cómo funciona el proceso de tokenización de activos inmobiliarios: "No es más que aplicar tecnología sobre un activo. En este caso, un proceso de digitalización de un derecho real sobre un activo inmobiliario a través de Blockchain y Smart Contract. De esto modo podremos dividir el contrato de arrendamiento sobre una vivienda o local comercial en un conjunto de participaciones, que reciben el nombre de tokens".

    Final de Jornada

    Para concluir la jornada, Vicenç Hernández Reche y Gerard Duelo Ferrer, presidente del Consejo General de los COAPI de España y del COAPI de Barcelona, protagonizaron un sentido discurso de despedida en el que pusieron en valor la importancia de este tipo de encuentros dentro del sector para mejorar las relaciones y comenzar nuevos proyectos. "El colectivo de agentes de la propiedad inmobiliaria es muy importante, tanto desde el punto de vista inmobiliario como económico, y este tipo de eventos no hace más que reforzar esta vocación de servicio por y para vosotros", han concluido ambos presidentes.

    Sobre la AIC

    La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) es una asociación de derecho privado que agrupa al colectivo de agentes inmobiliarios asociados y lo representa ante la sociedad. Como asociación inmobiliaria, su finalidad esencial es garantizar al consumidor un servicio profesional excelente. Cuenta con más de 3.500 miembros. Tiene entre sus asociados fundadores en 2010:

    Sobre el COAPI Barcelona

    El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona es una corporación de derecho público que agrupa al colectivo de agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados y lo representa ante las instituciones públicas y la sociedad en general desde hace más de 65 años. Como colegio profesional, su finalidad esencial es defender la profesión, los intereses profesionales de los agentes colegiados y proteger a los consumidores. Por este motivo, todos sus agentes colegiados, y asociados a la AIC, están debidamente inscritos en el Registro de Agentes Inmobiliarios de Catalunya, obligatorio para el ejercicio de la actividad inmobiliaria en Catalunya, y se someten de manera voluntaria a un código de conducta y disciplina.

    No se podrá desahuciar:

    • A quienes paguen un alquiler y se encuentren desempleados por la crisis.
    • Quienes hayan sufrido ERTES.
    • A quienes hayan reducido su jornada laboral por cuidado de niños o personas mayores.
    • Por otras circunstancias que supongan una pérdida sustancial de ingresos.

    Los dos partidos negocian la suspensión de los desahucios vía decreto Ley en lugar de una enmienda en los Presupuestos Generales del Estado de 2021 hasta la finalización del Estado de alarma.

    El viernes, la ponencia del proyecto de ley presupuestario no descartó dicha enmienda, aunque tampoco fue incluida en el dictamen, donde sí entraron 45 iniciativas. No obstante, los letrados de la Comisión que asesoran a los miembros de la ponencia en materia presupuestaria señalaron en un escrito que las dos iniciativas vinculadas a los desahucios "podrían" no ser de materia de Presupuestos.

    Dentro del Gobierno hay ámbito y posibilidades para llegar a acuerdos", ha afirmado, al tiempo que ha detallado que su intención es mantener las primeras reuniones interministeriales esta misma semana. Aunque no se ha querido concretar el horizonte temporal que manejan, sí han dado a entender que se tendrá en cuenta que la duración del estado de alarma vigente actualmente es hasta mayo, por lo que la prohibición de los desahucios hasta el 31 de enero de 2021 podría extenderse, hasta ese momento.

    A raíz de la reciente modificación del estatuto jurídico de las mascotas (Ley 17/2021, de 15 de diciembre) en la cual pasan a considerarse "seres vivos dotados de sensibilidad" y no cosas, son muchas las dudas que surgen en relación a cómo esta reforma afecta a los contratos de arrendamiento. La abogada Helena Pascual, de Versus Estudio Jurídico y autora del blog Entre Códigos y Leyes, explica las principales casuísticas.

    En primer lugar, debemos apuntar que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no establece nada acerca de las mascotas ni de la posibilidad de prohibir la tenencia de animales en el contrato de arrendamiento, sino que prevé que los contratos "se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinadas por la voluntad de las partes".

    Recientemente, se han alzado algunas voces para afirmar que, dado que las mascotas son consideradas miembros de la unidad familiar con la nueva ley de mascotasno puede incluirse la prohibición de tener mascotas dentro del contrato de alquiler. Sin embargo, si bien es cierto que la reforma prevé regular su custodia en caso de divorcio, si atendemos a la literalidad de la norma, en ningún caso define a las mascotas como parte de la "unidad familiar", sino que como decíamos, se refiere a ellos como "seres sintientes".

    Efectivamente, el anteproyecto de la Ley de Protección y Derechos de los animales sí se refiere a la obligación de los titulares o responsables de los animales de compañía de "mantenerlos integrados en el núcleo familiar", no obstante, este anteproyecto se trata de un borrador que puede sufrir modificaciones, y no sabemos si afectará a los contratos de arrendamiento.

    La nueva ley de mascotas no modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos

    La reforma sobre el régimen jurídico de los animales prevista en la Ley 17/2021 de 15 de diciembre, modifica el Código Civil, La Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley Hipotecaria, pero no modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos, y por tanto, nada dice sobre la situación de las mascotas en el hogar.

    En este sentido, debemos atender a lo dispuesto por las partes, por lo que, cabría establecer esa prohibición en el contrato de arrendamiento, ya que sería perfectamente legal, es decir, el arrendador puede prohibir por contrato la tenencia en el piso de una mascota. Su incumplimiento podría dar lugar a la rescisión del contrato por parte del arrendador.

    ¿Y si el contrato de alquiler no establece prohibición de tener una mascota en la casa?

    Si el contrato de arrendamiento no establece ninguna prohibición al respecto, el arrendador no podrá prohibir al inquilino tener mascotas en la vivienda siempre que éstas no causen problemas de convivencia ni daños en la vivienda.

    En este artículo Foro Empresarial, empresa digitalizadora, especializada en soluciones tecnológicas para inmobiliarias, como su crm inmobiliario INMOPC desea acercar al sector inmobiliario la subvención Kit Digital.

    A través de nuestra página web www.plan-kitdigital.es podrá acceder a una información mucho más completa y registrarse sin compromiso

    ¿En qué consiste Kit Digital para inmobiliarias?

    Es un programa de ayudas que pone a disposición el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital, cuyo objetivo es financiar los costes de transformación digital de las pequeñas y medianas empresas en todo el territorio nacional.

    Las ayudas dependerán del número de trabajadores, pudiendo ser de hasta 12.000 euros para empresas de entre 10 y 50 trabajadores, de 6000? para empresas de entre 3 y 9 trabajadores y de 2000 euros para empresas de 1 a 2 trabajadores y autónomos.

    Es una subvención al 100% de la inversión en digitalización

    Para cada tipo de solución hay un importe máximo subvencionable, que normalmente garantizará el valor de la solución elegida, sin tener que aportar recursos adicionales.

    ¿Qué soluciones se pueden subvencionar en el Kit Digital?

    Se establecen diferentes soluciones pero desde Foro Empresarial queremos destacar las siguientes:

    • Diseño de Página Web para su inmobiliaria: Nuevas páginas webs inmobiliarias, con potentes motores de búsqueda de inmuebles, interrelación con las redes, áreas internas de clientes, calculadoras financieras...
    • Community Inmobiliario Profesional: Optimización de sus redes sociales, para potenciar sus inmuebles y los servicios de su agencia, con noticias del sector y estadísticas.
    • Gestión de Clientes CRM Inmobiliario INMOPC: Programas de gestión integral de su agencia inmobiliaria, gestión de inmuebles, demandas, operaciones, facturación, exportación a portales inmobiliarios y mucho más.
    • Ciberseguridad: Garantiza a las empresas la seguridad básica y avanzada para los dispositivos de sus empleados. Sistemas de prevención de ataques y eliminación de virus / malware. Formación sobre seguridad.
    • Factura Electrónica: Le ofrecemos el servicio de digitalización de facturación, para poder realizar facturar sin papeles, todo online
    • Oficina Virtual: Trabaje desde cualquier parte, le ofrecemos soluciones de virtualización de su negocio, su oficina donde quieras y cuando quieras.
    • Comercio Electrónico E-commerce: Que le permita tener un catálogo online profesional y vender 24 horas del día, 7 días a la semana.

    Requisitos para solicitar el Kit Digital

    Los principales requisitos para optar a las ayudas de Kit Digital son:

    1. Ser una pequeña empresa, microempresa o autónomo menor 50 trabajadores.
    2. Estar al corriente de las obligaciones tributarias y frente a la Seguridad Social.
    3. No estar sujeta a una orden de recuperación pendiente de la Comisión Europea que haya declarado una ayuda ilegal e incompatible con el mercado común.
    4. No incurrir en ninguna de las prohibiciones previstas en el artículo 13.2 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones.

    ¿Cómo solicito mi bono y pasos a seguir?

    Es muy sencillo, lo podéis hacer vosotros mismo desde la web https://acelerapyme.es/kit-digital o si lo deseáis desde nuestra web www.plan-kitdigital.es os podéis registrar y os ayudamos a tramitarla.

    Los pasos son los siguientes:

    • Primer paso, registro y test de autodiagnóstico digital. +Info
    • Segundo paso, solicitud de la ayuda Kit Digital.+Info
    • Tercer paso, obtención de la ayuda Kit Digital y selección de soluciones. +Info
    • Cuarto paso, ejecución de las soluciones de digitalización. +Info

    Consejos Claves para no equivocarte

    A la hora de decidir qué empresa digitalizadora me va a realizar las soluciones elegidas para mi agencia inmobiliaria (diseño web, redes sociales, ciberseguridad...etc).

    • Empresas de confianza y no vende humos: Tenéis que buscar una empresa con la que trabajéis o que os de confianza sus soluciones y no empresas que venden humo. Que su función principal es captar la subvención, con soluciones poco transparentes y muy básicas.
    • Soluciones adaptadas a vuestro sector: Muchas empresas de marketing ofrecen soluciones muy estandarizadas que no se adaptan al sector inmobiliario con soluciones de calidad. Por ejemplo, no pueden ofrecer páginas web con potentes motores inmobiliarios unidos al crm inmobiliario, cuestión básica para las agencias. O, por otro lado, sus servicios de community son generales y no inmobiliario, no pudiendo enlazar de forma automática los inmuebles destacados en las redes, generar noticias inmobiliarias de calidad...etc. Por eso es muy importante que antes de contratar analicéis realmente las soluciones que os ofrecen, para evitar decepciones.
    • Atento a los contratos de gestión del Kit Digital: Algunas empresas digitalizadores, prometen gestionar la subvención del Kit Digital sin coste alguno; pero en la letra pequeña de sus contratos, se puede leer que cobran el 20% de la subvención concedida si no realizas los trabajos con ellos o renuncias a la misma. Es decir si me tramitan una subvención de 4000 euros y solo gasto 2000 euros con otra empresa que no son ellos me cobraran 800 euros por una gestión que apenas dura 10 minutos.
    • Vigilar los planes de mantenimiento posteriores: Lamentablemente no es obligatorio para las empresas de digitalización poner junto a sus soluciones, cuál será el coste de mantenimiento, una vez concluida la ayuda por el Kit Digital, encontrándonos con situaciones inesperadas por ejemplo:

    Ejemplo de situación a evitar:

    "Contrato una página web nueva con mantenimiento de un año, 100% subvencionada con el Kit digital. De repente, al año la empresa digitalizadora nos dice que el coste de mantenimiento anual es de 1000 euros en vez de 250 euros precio normal de mercado. Esto nos provocaría muchísimas molestias al tener que buscar un nuevo proveedor o incluso ante la imposibilidad de trasladar la web con otra empresa".

    Infórmese con Foro Empresarial

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    Según el informe mensual de precios de alquiler, la vivienda en alquiler en España en abril de 2020 tuvo una superficie media de 121 metros cuadrados y una renta media mensual de 995 euros. Esta cifra marcó un descenso del -0,67% frente al mes de marzo. Interanualmente, el repunte fue del 8,39%.

    La situación excepcional que vive el país debido a la crisis sanitaria también ha tenido su efecto en el mercado del alquiler. Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, afirma que "la subida de las rentas ya estaba empezando a enfriarse en las ciudades con mayor presión, y la llegada de la pandemia favorece que esta desaceleración se produzca más rápido". La razón que el portavoz del portal inmobiliario se fundamenta en el impacto que el coronavirus está teniendo en los ingresos de los hogares. "La difícil situación laboral a la que se están enfrentando muchas familias está promoviendo la negociación de las mensualidades a la baja, y en algunos casos, la rescisión de contratos de arrendamiento". El experto señala que "aunque las ayudas del Gobierno ayudarán a aliviar las finanzas de muchos afectados por ERTEs, el desfase entre la solicitud de las mismas y el cobro dejará por el camino a muchos inquilinos".

    No obstante, el experto indica que en ciertas capitales el efecto en el precio del alquiler será contenido porque sigue habiendo más demanda que oferta. En este sentido, Font también expone que este desequilibrio podría suavizarse gracias al alquiler turístico, aunque de forma puntual: "Aunque existe cierto trasvase de pisos vacacionales al alquiler residencial, es poco probable que se consolide, pues está motivado por las limitaciones de movilidad del contexto actual", reflexiona Font.

    Madrid, Baleares, Cataluña y País Vasco superaron los 1.000 ?/mes.

    Las comunidades con los alquileres más caros fueron Madrid (1.828 ?/mes), Baleares (1.476 ?/mes) y Cataluña (1.285 ?/mes). Por su parte, Extremadura (460 ?/mes), Castilla-La Mancha (578 ?/mes) y Galicia (608 ?/mes) registraron las rentas más económicas. Cantabria (2,93%) fue la autonomía que más creció frente a marzo, y Extremadura (-2,17%) la que más se ajustó. De un año a otro, los incrementos más llamativos se dieron en Baleares (15,49%), Madrid (12,70%) y Cataluña (8,97%). En este periodo, solo cayeron tres regiones: Canarias (-6,29%), La Rioja (-2,72%) y Comunidad Valenciana (-1,86%).

    En la clasificación de provincias por renta, la primera posición fue para Madrid, con 1.828 euros al mes. Por detrás, se posicionaron Barcelona (1.542 ?/mes) y Baleares (1.476 ?/mes). En el lado opuesto, Teruel cerró la clasificación con 396 euros mensuales. Otras provincias económicas fueron Ciudad Real (434 ?/mes) y Lugo (438 ?/mes). La provincia que más se encareció frente al mes pasado fue Cantabria (2,93%), mientras que la que más se abarató fue Toledo (-3,02%). De un año a otro, la que más subió fue Baleares (15,49%), y la renta que más se ajustó fue la de Teruel (-7,03%).

    En cuanto a capitales de provincia, Madrid fue la más cara para los inquilinos, con una renta media de 1.930 euros al mes. Le siguieron Barcelona (1.876 ?/mes) y Donostia-San Sebastián (1.376 ?/mes). Por su parte, Teruel fue la más barata, con 426 euros de renta mensual. Otras capitales económicas fueron Zamora (453 ?/mes) y Lugo (458 ?/mes). Cádiz (2,98%) protagonizó la mayor subida mensual, mientras que los retrocesos los lideró Huelva (-4,08%). Interanualmente, encabezó el ranking de incrementos Girona (13,77%), situándose Las Palmas de Gran Canaria (-13,30%) en el otro extremo de la tabla.

    Colaborador:

    www.pisos.com

    Según datos estadísticos los precios medios más elevados en los municipios de más de 50.000 habitantes se registraron en Madrid (464,3?7m2), Barcelona (424,7?/m2) y Baleares con (395,9?/m2).

    Por el contrario, los precios medios más bajos en este tipo de municipios se dieron en las provincias de Toledo (72,5?/m2), Zamora (97,6?/m2) y A Coruña (101,1?/m2).

    Se deduce que el precio medio del metro cuadrado en nuestro país subió un 0,9% en el segundo trimestre de 2019 hasta situarse en los 164,5 euros al contrario que en el tercer trimestre.

    Por su parte, las transacciones de suelo en este periodo se quedaron en 3.638, un 37,5% menos que las realizadas en el mismo trimestre de 2018. La superficie trasmitida ascendió a 5 millones de metros cuadrados por un valor de 594,6 millones de euros. Por lo tanto en el segundo trimestre de 2019 se produce un descenso interanual de la superficie transmitida del 42,2%.

    Estimación del Banco de España sobre la evolución del precio de la vivienda

    Según datos del informe del tercer trimestre de 2019 del Banco de España, el precio de la vivienda en nuestro país se encuentra en equilibrio y cerca del promedio a diferencia de otros países de la Unión Europea como Luxemburgo, Austria o Bélgica, donde se han alcanzado precios superiores a niveles anteriores de la crisis. Por lo que se desestima una sobrevaloración de los precios en el mercado inmobiliario sin olvidar que hay una gran incertidumbre que rodea a dicho sector ya que está en constante movimiento.

    Los países de la Eurozona vieron cómo bajaban los precios de la vivienda un 40% durante la crisis económica, cómo se ha revalorizado hasta hoy un 18% y cómo en estos últimos meses se ha frenado. Por lo que el Banco de España concluye que hay que llevar un seguimiento de las medidas económicas y del sector inmobiliario ya que son sectores muy influyentes que pueden afectar a la financiera.

    Las subidas en determinadas zonas tensionadas han puesto de manifiesto el gran desequilibrio existente entre la oferta y la demandaAunque se descarta la burbuja inmobiliaria, es un hecho el repunte acelerado del incremento del alquiler y el esfuerzo de los inquilinos para llegar a fin de mes. Señalar también que los intentos del Gobierno de proteger con leyes e índices dicho sector, no ha tenido los resultados esperados ya que existen otros problemas asociados al alquiler que aún siguen sin resolverse.

    El Gobierno está pensando introducir nuevas medidas que conllevarían serias diferencias entre regiones y ciudades, dado que habrá territorios que acepten los límites estipulados por Fomento más los desarrollados por la propia normativa de las regiones ad-hoc.

    Según datos del portal inmobiliario Font se pone de manifiesto también que la autorregulación de las rentas es ya una realidad en las grandes capitales abandonándose los dos dígitos de crecimiento interanual.

    Destacar que la capital más cara fue Madrid y Teruel la más barata.

    Las regiones más caras para vivir de alquiler en diciembre de 2019 fueron Madrid (1.744 ?/mes), Baleares (1.394 ?/mes) y Cataluña (1.249 ?/mes), mientras que las rentas más económicas se registraron en Extremadura (459 ?/mes), Castilla-La Mancha (585 ?/mes) y Galicia (596 ?/mes). Frente a noviembre, el incremento más llamativo tuvo lugar en Galicia (2,91%). El mayor ajuste se produjo en Cataluña (-2,95%). Respecto al año pasado, Cataluña (13,55%) fue la que más subió. El único descenso fue el de La Rioja (-3,71%).

    Precio vivienda julio 2021: 1.848 euros por metro cuadrado

    Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "los precios siguen sin dar grandes sorpresas, con subidas y ajustes poco pronunciados, lo cual es una buena noticia para la economía española, que tiene en el sector inmobiliario un aliado fiel". El portavoz del portal inmobiliario indica que "el ahorro, que alcanzó máximos históricos a finales del año pasado, está volviendo a mirar al ladrillo porque, sin duda, hablamos de una inversión segura, con garantías y con grandes posibilidades de revalorización". El experto sostiene que "es probable que este verano no decaiga la actividad en el mercado de la vivienda como ha ocurrido otros años".

    Asimismo, Font señala que "tras un 2020 fuertemente condicionado por la crisis pandémica y un primer semestre de 2021 de progresiva vuelta a la normalidad, es de esperar que parte de la demanda que ha estado esperando un panorama económico más estable, por fin se decida y aproveche estos meses más tranquilos para filtrar oferta y visitar inmuebles en venta". Todo apunta a que de aquí a finales de año "las operaciones de compraventa y la concesión de hipotecas van a pisar el acelerador". Sin embargo, Font admite que "no hay que perder de vista el impacto que podría tener una Ley de Vivienda que acumula mucho retraso".

    Madrid (7,68%) lideró las subidas autonómicas. La provincia que más bajó fue Jaén (-6,22%), Donostia-San Sebastián fue la capital más cara y Jaén la más barata.

    Según el informe mensual de pisos.com, las regiones más caras en julio de 2021 fueron Baleares (3.191 ?/m²), Madrid (3.033 ?/m²) y País Vasco (2.796 ?/m²), y las más baratas Extremadura (800 ?/m²), Castilla-La Mancha (827 ?/m²) y Murcia (1.058 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos se dieron en Madrid (7,68%), Murcia (6,70%) y Comunidad Valenciana (3,88%), registrándose los ajustes más intensos en Baleares (-2,71%), Navarra (-1,85%) y Asturias (-1,73%).

    Respecto a las provincias, los incrementos más abultados de un año a otro se localizaron en Lleida (9,53%), Zamora (7,90%) y Santa Cruz de Tenerife (7,82%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Jaén (-6,22%), Palencia (-6,17%) y Córdoba (-5,17%). En la clasificación de las provincias por precio, la primera posición en julio de 2021 fue para Baleares, con 3.191 euros por metro cuadrado. Le siguieron Guipúzcoa (3.120 ?/m²) y Madrid (3.033 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Ciudad Real, que cerro? la clasificación con 645 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Jaén (703 ?/m²) y Cuenca (719 ?/m²).

    En cuanto a las capitales de provincia, las subidas más intensas frente a julio de 2020 se produjeron en Guadalajara (9,38%), Lleida (8,20%) y Valencia (7,60%). Las que más bajaron fueron Jaén (-7,81%), Palencia (-6,22%) y Ávila (-1,74%). Ordenando las capitales de provincia por precio, Donostia-San Sebastián fue la más cara, con 5.368 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (4.295 ?/m²) y Madrid (3.963 ?/m²). La capital de Jaén fue la más asequible con 1.075 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia baratas fueron Ávila (1.087 ?/m²) y Ciudad Real (1.107 ?/m²).


    Colaborador:

    www.pisos.com

    "Los precios siguen sin acusar los grandes descalabros que muchos vaticinaban tras la irrupción de la pandemia", señala Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. En cualquier caso, el experto admite que "en un contexto de crisis, es obvio que se vayan a producir ajustes, dado que la capacidad de la demanda no invita al optimismo, pero estos están siendo suaves". El portavoz del portal inmobiliario alude a que "no podemos olvidar que hablamos de un sector económico fuerte y consolidado, que ha sido capaz de regenerarse, por lo que la recuperación será rápida". Asimismo, Font explica que, "si algo ha logrado el coronavirus, es apuntalar más aún si cabe el rol de activo refugio de la vivienda, dado que es un producto estable a largo plazo".

    Font expone que esta situación excepcional ha servido también para acelerar la transformación digital en las empresas inmobiliarias. "Actualmente, el proceso de compra de un inmueble pasa obligatoriamente por el uso de la tecnología. Estos meses han subrayado la importancia de contar con herramientas online que permitan cubrir toda la comercialización hasta la firma evitando desplazamientos". En este sentido, Font asegura que "esta necesidad parte del propio comprador, que es más digital que nunca". Algo similar ocurre con la preocupación por la sostenibilidad: "A aquellos que todavía no lo hayan hecho, no le va a quedar más remido que apostar por la construcción eficiente tarde o temprano, ya que es el propio ciudadano el que lo está exigiendo", concluye.

    COMUNIDADES AUTÓNOMAS

    Según el informe mensual de pisos.com, las regiones más caras en octubre de 2020 fueron Baleares (3.161 ?/m²), País Vasco (2.741 ?/m²), Madrid (2.740 ?/m²), y las más baratas Castilla-La Mancha (897 ?/m²), Extremadura (1.018 ?/m²), Murcia (1.134 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos se dieron en Canarias (4,14%), Madrid (3,97%) y Navarra (2,89%), registrándose los ajustes más intensos en Castilla y León (-1,19%), Galicia (-0,59%) y Murcia (-0,32%).

    PROVINCIAS

    Respecto a las provincias, los incrementos más abultados de un año a otro se localizaron en Girona (5,13%), Huelva (4,90%) y Santa Cruz de Tenerife (4,56%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Lugo (-9,21%), Soria (-7,35%) y Palencia (-7,29%). En la clasificación de las provincias por precio, la primera posición en octubre de 2020 fue para Guipúzcoa, con 3.191 euros por metro cuadrado. Le siguieron Baleares (3.161 ?/m²) y Madrid (2.740 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Cuenca, que cerró la clasificación con 735 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Ciudad Real (787 ?/m²) y Ávila (802 ?/m²).

    CAPITALES

    En cuanto a las capitales de provincia, las subidas más intensas frente a octubre de 2019 se produjeron en Santa Cruz de Tenerife (7,11%), Donostia-San Sebastián (5,51%) y Tarragona (5,38%). Las que más bajaron fueron Soria (-5,20%), Palencia (-4,61%) y Teruel (-4,04%). Ordenando las capitales de provincia por precio, Donostia-San Sebastián fue la más cara, con 5.056 euros por metro cuadrado. Le siguieron Barcelona (4.548 ?/m²) y Madrid (4.024 ?/m²). La capital de Ávila fue la más asequible con 1.012 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia baratas fueron Ciudad Real (1.099 ?/m²) y Jaén (1.111 ?/m²).


    El informe Euroval pone de manifiesto cómo el precio de la vivienda se mueve en diferentes rangos por las distintas comunidades autónomas.

    Siete provincias registran desde 2014 incrementos superiores a la media nacional; mientras que otras 26 tienen una evolución positiva, aunque por debajo de la media nacional. En las restantes 20, los precios se han estancado o retrocedido respecto a la media nacional que ha sido del 12,9 % (de 1.459 euros en 2014 a 1.647 euros en 2019).

     Madrid y Barcelona son "las expertas en incrementar el precio de la vivienda". Ambas duplican la media nacional, con incrementos del 32,2% (de 2.014 a 2.664 euros) y del 30% (de 1.885 a 2.450 euros), respectivamente.

    Por detrás, se posicionan Málaga (24,1%: de 1.480 a 1.837 euros), Islas Baleares (23,9%: de 1.896 a 2.349 euros) y Las Palmas (22,1%: de 1.325 a 1.618 euros). Cierran este grupo de alta velocidad la isla de Santa Cruz de Tenerife (18,6%: de 1.220 a 1.447 euros) y la ciudad autónoma de Melilla (15,4%: de 1.461 a 1.687 euros).

    El grupo que únicamente superan la mitad del incremento medio nacional son Valencia, con un repunte en el precio del metro cuadrado desde 2014 del 10,1% (de 1.066 a 1.174 euros). Está seguida de Alicante (8,1%: de 1.208 a 1.306 euros) y Navarra (7,2%: de 1.321 a 1.416 euros). Por detrás, se sitúan Zaragoza (6,7%: de 1.222 a 1.304 euros), Girona (6,5%: de 1.436 a 1.530 euros), Valladolid (6,5%: de 1.163 a 1.238 euros) y Lugo (6,5%: de 814 a 867 euros).

    Por debajo de la mitad de la media nacional se sitúan otras 18 provincias. Lideradas por Lleida (5,3%: de 981 a 1.033 euros), Granada (4,8%: de 1.083 y 1.135 euros) y Sevilla (4,7%: de 1.258 a 1.317 euros), Castellón (1,8%: de 1.053 a 1.072 euros), entre otras. De esta forma, el estudio muestra que casi el 40 % de las provincias españolas presenta, tras cinco años seguidos de recuperación de la demanda residencial, un balance entre neutro y marcadamente negativo.

    España es uno de los 27 países de la UE en los que el precio de la vivienda se ha reducido durante la última década, junto a Grecia, con una caída del 31%; Italia, con un ajuste del 15,5%; y Chipre, donde el ajuste en los precios acumulado desde 2010 ha sido del 7,7%.

    En el lado puesto, los países con mayor incremento de precio fueron Estonia con un 105,1% desde 2010, 9,2% Hungría, 90,5% Luxemburgo y Austria un 81,3%.

    Respecto al mercado del alquiler hay una tendencia alcista entre 2010 y el tercer trimestre de 2020 en 25 países de la UE y con bajadas únicamente en Grecia -25,2%, Chipre -4,5%. Los alquileres se han encarecido un 14,6% mientras que en la zona euro el incremento ha sido del 13,8%.

    Las mayores subidas se han registrado en Estonia  donde las rentas han aumentado un 136,6% desde 2010 superior al incremento del 106,9% registrado en Lituania   y el 62,2% en Irlanda.

    En el caso de España, desde 2010 el precio del alquiler de vivienda se ha encarecido un 4,02%, la menor subida acumulada de los 25 países de la UE.

    La oficina comunitaria de estadística informó de que en el tercer trimestre de 2020 el precio de la vivienda en la zona euro registró una subida interanual del 4,9% mientras que en el conjunto de la UE el incremento fue del 5,2%.

    Entre todos los países de la UE cuyos datos estaban disponibles, las mayores subidas del precio de la vivienda respecto al tercer trimestre de 2019 se observaron en Luxemburgo (+13,6%), Polonia (+10,9%) y Austria (+8,9%), mientras que los precios bajaron en Chipre (-1,4%) e Irlanda (-0,8%), Hungría (+5,2%), Dinamarca (+4,2%) y Letonia (+3,7%), mientras que se observaron retrocesos en Chipre (-4,8%), Rumanía (-2,6%), Italia (-2,5%) y Croacia (-0,6%).

    Estas son las estimaciones de Pisos.com, que señala que "las primeras previsiones apuntaban a que 2020 cerraría con una caída en la línea del PIB, alrededor del -10%". 

    Según Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario "todo parece indicar que las bajadas se trasladarán al 2021 y, en menor medida, al 2022, por lo que el próximo año podremos ver devaluaciones de entre el -5% y el -7%". Si bien, el experto destaca que la obra nueva y la vivienda de segunda mano mejor situada se comportarán de forma más favorable. 

    El directivo asegura que la vivienda se ha mantenido estable porque "los propietarios se están mostrando mucho más cautos de lo esperado y no están haciendo grandes bajadas de precio, y no las hacen porque pueden esperar y no tienen necesidad de vender"

    En este sentido, Font explica que han tenido mucho que ver las ayudas que han llegado por parte de la administración. "Las ayudas que se han producido durante este confinamiento para el pago hipotecario y la moratoria han sido efectivas desde el punto de vista de su tramitación, ya que han sido directamente a través de las entidades bancarias. Ha habido una moratoria estatal y sectorial que ha quitado mucha presión en el pago de hipotecas", explica.

    Sin embargo, en el caso del alquiler "las ayudas han funcionado bastante peor ya que la tramitación era más dificultosa". Además, "muchos de los beneficiarios han preferido no solicitarla ya que no querían ampliar su endeudamiento", apunta Font.

    Otro de los factores que también han frenado la caída de precios en la vivienda ha sido la buena vuelta a la normalidad que hubo tras el confinamiento "El mercado se reactivó de forma muy rápida", explica el directivo de pisos.com, que asegura que "la demanda ha vuelto con muchas ganas de buscar piso". Tanto que el portal ha alcanzado cifras récord de audiencia "con 1,2 millones de anuncios vistos por día y con un incremento interanual del 50% de vistas".

    Caída de las compraventas

    En lo que respecta a las compraventas, su comportamiento ha estado muy marcado por la alarma sanitaria, llegando a caer hasta un 53,7% en mayo según el Instituto Nacional de Estadística (INE). En septiembre, lacaída anual acumulada ya alcanza el -22,1%, una cifra muy cercana a la manejada por el experto de pisos.com.

    "Es posible que las operaciones cierren 2020 con una caída interanual de en torno al -20% y un volumen cercano a las 400.000 unidades", comenta Font, que pronostica que "este indicador se recuperará en la medida que lo haga la economía, siempre a expensas de la evolución de la pandemia y el paro, por lo que podríamos estimar una tímida subida del 5% en 2021".

    En el ámbito de las hipotecas también se han dejado sentir los embates del Covid, marcando su registro más bajo en mayo con un -27,6%, según el INE. El último dato publicado por el organismo, del mes de septiembre, sitúa la caída acumulada en un -7,6%.

    El balance de Font va en esta línea: "Las hipotecas en 2020 caerán interanualmente la mitad que las compraventas, logrando un total de entre 320.000 y 330.000 firmas. De cara a 2021, la evolución de los préstamos para comprar vivienda estará ligada al contexto macroeconómico. No se espera una contracción del crédito o un endurecimiento de las condiciones, pero es obvio que las entidades financieras serán más cautelosas, por lo que los avales estatales podrían cobrar sentido". 

    En cuanto a los visados de obra nueva residencial, el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos (CSCAE) cifra en un -14% la reducción de los mismos entre enero y septiembre. Algunos promotores vaticinan que la caída frente a 2019 rondará el -30%. Font cree que la contención también afectará a este indicador.

    "Es muy probable que los proyectos caigan hasta el -15% o el -20% y que en 2021 no haya un cambio de tendencia importante. Nos enfrentamos a un ajuste en el producto residencial de nueva planta que tendrá su correspondencia con la demanda, ya que el interés comprador también se moderará sustancialmente", argumenta el experto.

    El alquiler cae en grandes capitales

    En el caso del alquiler estamos asistiendo a un cambio de rumbo en el mercado. "Acostumbrados a registrar abultadas variaciones interanuales en las grandes capitales, 2020 ha significado un vuelco en la trayectoria al alza de las ciudades más tensionadas", admite Font, que estima que este año "la media nacional se moverá entre el -1% y el -2%, pero en capitales de primera línea podrían alcanzarse rebajas de hasta el -10%".

    Según Font, "estos ajustes se generalizarán en 2021, llegando a otros territorios con menor presión arrendataria". En cualquier caso, el experto expone que "la incertidumbre que rodea a los alquileres es muy alta, dada la normativa relativa a la limitación de los precios que ya ha entrado en vigor en Cataluña y su posible traslado al resto de España". Al mismo tiempo, "estamos a expensas de que se materialice el empuje a la vivienda en alquiler a precios asequibles prometido por las administraciones y a que tendencias como el build to rent se afiancen".

    Colaborador:

    www.pisos.com

    Índice de ventas de viviendas pendientes en EE.UU.

    El índice de ventas de viviendas pendientes (PHS, Pending Home Sales), es un indicador adelantado de la actividad de la vivienda, y mide la actividad de los contratos de compraventa de viviendas.

    Debido a que una casa tiene contrato uno o dos meses antes de ser vendida, lo que en España se asemeja al contrato de arras, el índice de ventas de viviendas pendientes generalmente muestra estos contratos y se pueden llevar a cabo predicciones con ese margen de tiempo.

    Este informe les sirve a muchos agentes inmobiliarios para anticiparse a la evolución más próxima del sector inmobiliario, teniendo en cuenta también el precio de la vivienda en EE.UU.

    Con el último informe de viviendas pendientes de su venta, se puedo apreciar que la subida de precios en agosto iba a ser latente, y vaticinaba el esfuerzo de los agentes inmobiliario y la recuperación del sector inmobiliario en Estados Unidos.

    Pero según los expertos, hay que mantener la calma, y asegurarse una buena gestión en las condiciones de los precios de la vivienda, debido a que la media de los salarios de los estadounidenses está casi tres veces por debajo de la subida de precios de la vivienda, algo que puede suponer un receso en la compraventa de viviendas en Estados Unidos, un país que no puede permitirse una bajada prolongada en el sector inmobiliario.

    pending home sales precio vivienda


    2 de junio de 2020.- Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de mayo de 2020 fue de 1.696 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una caída del -0,12% frente al pasado mes de abril, cuando el precio por unidad de superficie fue de 1.698 euros. El recorte con respecto a mayo de 2019 fue del -1,28%, ya que el precio medio hace un año se situó en los 1.718 euros por metro cuadrado.
     
    Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "los descuentos en los precios de venta eran de esperar, dado que la crisis sanitaria ha afectado a todos los sectores, y el mercado de la vivienda no iba a ser una excepción".  El experto advierte de que "la situación financiera de muchas familias ha dado un vuelco, dado el impacto que ha tenido y sigue teniendo la pandemia en el empleo. Este escenario provoca que las expectativas respecto a la compra de un piso se moderen y den un paso atrás hasta que el contexto laboral resulte más propicio y seguro". No obstante, Font admite que "el interés de la demanda no está tocado y hundido, puesto que la búsqueda de vivienda sigue estando en el punto de mira de perfiles con ahorro que han mantenido su fuente de ingresos durante estos meses". En este sentido, Font revela que "estos potenciales compradores aprovecharán la oportunidad que les brinda un mercado a la baja".
     
    Por otro lado, y respecto a la financiación para la compra de vivienda, el portavoz del portal inmobiliario indica que "la concesión de hipotecas ha caído, no solo por las limitaciones en notarías y registros, sino también por la prudencia que domina las decisiones de los ciudadanos en estos momentos". Font expone que "está por ver cómo van a reaccionar los bancos, que podrían aplicar nuevas comisiones y extremar aún más sus criterios de riesgo con el fin de evitar impagos futuros".
     
     21 capitales subieron sus precios frente al año pasado
     
    Las regiones más caras en mayo de 2019 fueron Baleares (3.159 ?/m²), el País Vasco (2.734 ?/m²) y Madrid (2.621 ?/m²), y las más baratas Castilla-La Mancha (866 ?/m²), Extremadura (1.001 ?/m²) y Murcia (1.115 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos se dieron en Baleares (3,84%), Canarias (2,42%) y Madrid (2,39%), mientras que los ajustes más intensos los registraron Castilla-La Mancha (-6,03%), Murcia (-3,97%) y Andalucía (-3,77%).

    Guipúzcoa fue la provincia más cara con 3.164 euros por metro cuadrado, seguida de Baleares (3.159 ?/m²) y Vizcaya (2.709 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Cuenca, que cerró la clasificación con 745 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Ciudad Real (745 ?/m²) y Toledo (777 ?/m²). Los incrementos más abultados de un año a otro se localizaron en Álava (7,58%), Baleares (3,84%) y Cuenca (3,19%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Lugo (-13,93%), Zamora (-11,25%) y Jaén (-10,62%).
     
    La capital más cara fue Donostia-San Sebastián, con 5.037 euros por metro cuadrado. Por detrás se situaron Barcelona (4.502 ?/m²) y Madrid (3.927 ?/m²). Ávila fue la más asequible, con un precio de 1.044 euros por metro cuadrado. Otras capitales baratas fueron Ciudad Real (1.124 ?/m²) y Lleida (1.131 ?/m²). Las subidas más intensas frente a mayo de 2019 se produjeron en Vitoria (8,09%), Palma de Mallorca (6,03%) y Murcia (4,48%). Las que más bajaron fueron Zamora (-9,16%), Logroño (-7,29%) y Toledo (-7,20%).

    Colaborador:

    www.pisos.com

    Según el informe mensual de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de abril de 2020 fue de 1.698 euros por metro cuadrado. Esta cifra supuso una subida del 0,50% frente al pasado mes de marzo, cuando el precio por unidad de superficie fue de 1.690 euros. El recorte con respecto a abril de 2019 fue del -0,97%, ya que el precio medio hace un año se situó en los 1.715 euros por metro cuadrado.

    "Todavía es pronto para hacer previsiones en firme sobre el impacto de la crisis sanitaria en los precios de la vivienda", comenta Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, dado que "aunque ya se están dibujando las líneas maestras de una desescalada por parte del Gobierno, no sabemos si tendremos que dar pasos hacia atrás por un posible repunte de los casos de coronavirus".  El responsable del portal inmobiliario indica que "los precios de oferta anticipan la tendencia de los precios de cierre de las operaciones, y lo que hemos visto en el portal es que se están produciendo bajadas, pero de forma tímida y en ningún caso de forma generalizada".

    Font revela que es en estos momentos de dificultades sobrevenidas cuando más falta hace apostar por la digitalización de las empresas: "El sector inmobiliario debe focalizar sus esfuerzos en una atención al cliente y en una comercialización que se apoyen cada vez más en herramientas telemáticas y virtuales. Debemos demostrar a vendedores y compradores que el trato cercano no está reñido con la tecnología". Además, el experto señala que "es la propia demanda la que se está dando cuenta de que realizar trámites o consultas evitando desplazamientos no solo redunda en su comodidad, sino también en su seguridad".


    Frente al año pasado hubo 26 capitales que cayeron y 24 que subieron

    Las regiones más caras en abril de 2020 fueron Baleares (3.152 ?/m²), Euskadi (2.752 ?/m²) y Madrid (2.638 ?/m²) y las más baratas Castilla-La Mancha (866 ?/m²), Extremadura (983 ?/m²) y Murcia (1.119 ?/m²). Interanualmente, los repuntes más llamativos se dieron en Canarias (5,25%), Baleares (4,93%) y Madrid (4,46%), mientras que los ajustes más intensos los registraron Galicia (-4,12%), Castilla-La Mancha (-3,80%) y Cataluña (-3,74%).

    Gipuzkoa fue la provincia más cara con 3.154 euros por metro cuadrado, seguida de Baleares (3.152 ?/m²) y Bizkaia (2.719 ?/m²). En el lado opuesto estuvo Ciudad Real, que cerró la clasificación con 738 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas fueron Cuenca (739 ?/m²) y Toledo (777 ?/m²). Los incrementos más abultados de un año a otro se localizaron en Ávila (7,14%), Araba (6,66%) y Baleares (4,93%). Las bajadas más pronunciadas las arrojaron Lugo (-12,23%), Córdoba (-7,86%) y Soria (-7,71%).

    La capital más cara fue Donostia-San Sebastián, con 5.031 euros por metro cuadrado. Por detrás se situaron Barcelona (4.457 ?/m²) y Madrid (3.967 ?/m²). Ávila fue la más asequible, con un precio de 1.047 euros por metro cuadrado. Otras capitales baratas fueron Ciudad Real (1.124 ?/m²) y Cáceres (1.135 ?/m²). Las subidas más intensas frente a abril de 2019 se produjeron en Ávila (7,94%), Vitoria (7,88%) y Palma de Mallorca (6,47%). Las que más bajaron fueron Zamora (-8,30%), Logroño (-6,56%) y A Coruña (-5,56%).

    Fuente:

    www.pisos.com

    Al menos, ese ha sido el motivo que ha llevado a la Audiencia Provincial de Jaén a dejar en suspenso el fallo de un recurso. "No habiéndose llevado a cabo la deliberación de la Sentencia".

    Ante la reciente sentencia del TJUE resolviendo en cuestión prejudicial sobre el plazo de prescripción de la acción de reclamación de los gastos atribuidos a los prestatarios consumidores, esta Sala estaba estudiando si procedía mantener o modificar el criterio que seguía al respecto, y habiéndose tenido conocimiento de que la Sala Primera del Tribunal Supremo tiene señalado para el día 23 de junio la deliberación de los recursos de casación que versan sobre dicha cuestión, lo que serviría para unificar la doctrina de criterios existentes en las Audiencias Provinciales, se ha considerado procedente, con el fin de evitar innecesarios y costosos recursos de casación, dejar en suspenso la deliberación, votación y fallo de este recurso hasta el dictado de la sentencia por el Tribunal Supremo", afirma el documento judicial.

    La deliberación también afectará a los plazos para reclamar los gastos de los préstamos para compra vivienda

    La pronunciación del Alto Tribunal el 23 de junio se producirá apenas dos meses después de que el Tribunal de Justicia de Unión Europea determinara el plazo que tiene para reclamar desde la firma ya que impediría sus derechos e importes.

    Desde el portal reclamador.es se ha puesto de manifiesto que dicha sentencia sobre el criterio de los plazos de prescripción para reclamar los gastos de formalización de hipotecas  tumbaba los argumentos de la Audiencia Provincial ya que el plazo comenzaba a contar desde el momento de constitución del préstamo.

    En la próxima Sentencia de 23 de Junio se prevé que el Supremo incluya las clausulas abusivas hipotecarias.

    Actualmente el plazo para reclamar los importes del préstamo están pendientes de definir por el Supremo.

    A día de hoy el computo del plazo comenzaría desde la firma del préstamo y afectaría a todos los gastos abonados desde 2005 excepto en Cataluña donde el plazo es de 10 años.

    Respecto al reparto de los gastos en los últimos meses el Supremo se ha posicionado a favor del cliente determinando que la entidad financiera debería asumir el 100% de los gastos de gestaría, registro y 50% notaria. Es decir el cliente solo cargaría con el 50% de los gastos de notaria y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

    Pero ¿Cómo podemos reclamar los gastos hipotecarios? Pasos a seguir:

    • Presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad con la que se firmó el préstamo hipotecario.
    • Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, y siempre que no haya contestado el Servicio de Atención al Cliente o que la contestación haya sido negativa, el consumidor podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del banco.
    • En la demanda se ha de solicitar la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas.
    • Se recomienda reclamar todos los gastos más sus intereses legales desde la fecha del pago.

    Durante el segundo trimestre del año, el crecimiento del PIB y de la economía española avanzó un 1,5%. Un dato que supera la previsión realizada en julio de 1,1%, así como al porcentaje registrado en los primeros tres meses, situado en 1,7 puntos por debajo del actual. Así lo ha transmitido el Instituto Nacional de Estadística a través de su último estudio de Contabilidad Nacional.

    A su vez, el PIB o Producto Interior Bruto también superó el dato del trimestre anterior en tasa interanual. Del 6,7%, se ha alcanzado en el segundo trimestre un 6,8%. De igual manera, se han superado las previsiones de julio en cinco décimas respecto al crecimiento del PIB.

    Parte del avance interanual del PIB es gracias a la apertura de la economía al exterior y a la demanda nacional. Los datos apunta que el sector exterior contribuyó 4.9 puntos al PIB de abril a junio, 2,1 puntos por encima del último dato registrado. Estos 4,9 puntos suponen la mayor aportación de la demanda desde el 2000. En cambio, la demanda nacional ofreció 1,9 puntos, cayendo 1,9 puntos en comparación a los primeros meses del año.

    En las previsiones que se aportaron en el mes de julio, los datos registrados solamente llegaban hasta el mes de mayo. Por tanto, los nuevos datos indican la evolución económica completa de abril a junio, plazo en el que ya estalló la guerra rusa-ucraniana.

    Por otro lado, en el mercado laboral, se ha experimentado un avance interanual del 5,2%, una décima por debajo de lo anotado en el primer trimestre. Este porcentaje representa la creación anual de 939.000 empleos a tiempo completo.

    En un informe anual, reclaman una serie de medidas de control al máximo organismo financiero europeo. Los eurodiputados han mostrado su preocupación en materia económica en un documento que resalta en primer lugar el impulso al dinero "barato" para los bancos y que este no llegue al usuario a través de préstamos. En segundo lugar, se hace hincapié en la vigilancia hacia las inversiones públicas y privadas de los bancos. También demanda que se haga lo posible por asegurar la estabilidad de los mercados financieros en el contexto del Brexit. El informe ha sido redactado con la aprobación de 500 eurodiputados, 115 en contra y 19 abstenciones.

    Los eurodiputados también reclaman que la retirada de los estímulos monetarios en los distintos mercados financieros de los países de la UE sea gradual y que se preste especial atención al ritmo de reducción para que los mercados no vuelvan a hundirse. Asimismo, han reclamado una mayor armonización de los criterios para evaluar si un banco está en quiebra, así como una "distinción clara" entre los poderes de supervisión y de actuación temprana.

    El informe de revisión del BCE concluye con otros temas relevantes: la normativa europea contra el blanqueo de capitales y el acuerdo para el fondo europeo de garantías de depósitos.

     

    Fuente de la imagen: Wikipedia. Autor de la fotografía: DAVID ILIFF. Copyrigth: CC BY-SA 3.0.

    Las operaciones inmobiliarias sufrirán modificaciones a principios de 2022 con el nuevo concepto del valor de referencia. Este consistirá en la reducción de litigios tributarios a través de la valoración de los inmuebles, sobre todo en aquellos litigios que la Administración ha ido perdiendo.

    Este valor será la base imponible para aquellos impuestos que la sociedad pagará si compra, hereda o les regala una vivienda, es decir, los impuestos de ITP-AJD, Sucesiones y Donaciones. Anteriormente, se declaraba un valor que habitualmente coincidía con el precio. Pero si la Administración consideraba que el valor era superior y que habría que pagar más, se requería demostrarlo. Según el Tribunal Supremo, en un principio se llevaría a cabo por vías completamente legales, aunque no éticos. Por ello, el Tribunal obliga una visita individualizada para valorizar adecuadamente la vivienda.

    A partir de ahora, aunque sea inferior el precio, la base imponible será el valor de referencia. Si el contribuyente no está conforme con el valor, tendrá que demostrarlo por la vía judicial en los tribunales. En el caso en el que el valor de referencia sea superior, la base imponible pasaría a ser automáticamente el precio

    Como se calculará el valor de referencia inmobiliario

    Catastro será el encargado de fijar el valor de referencia, observando los costes de aquellas compraventas de viviendas que se hayan realizado ante notario correctamente.  El valor de referencia se calculará a través de valoraciones individualizadas que tendrán en cuenta las particularidades de cada uno de los inmuebles, tales como su antigüedad o su calidad de construcción. Este valor, según apunta la norma, no podrá ser superior al de mercado. En suma, será el que consideraremos siempre que tengamos que calcular el precio para el Impuesto sobre el Patrimonio de las viviendas adquiridas a partir de 2022.

    La subjetividad del valor de un inmueble

    El precio de las cosas es un término subjetivo que varía según determinados aspectos.  Aspectos como las reformas realizadas, las vistas del inmueble o su olor. Estos son algunos de los factores que pueden influir en el valor de una vivienda que no aparecen en las estadísticas y que se hacen patentes en las visitas al inmueble. Estas valoraciones pueden cambiar según cada persona. Unas aprecian más una buena ubicación para estar más cerca a su núcleo familiar, otras las dimensiones del inmueble o la calidad del barrio donde se ubica. Sin embargo, todas estas valoraciones solo suponen un inconveniente cuando hay que pagar impuestos, es decir, cuando se compra por encima del valor de referencia. Por el contrario, nunca se considerarán estas valoraciones como un aspecto positivo cuando se compre por debajo del valor de referencia.

    Habrá quien crea que con la aplicación de este nuevo concepto conocerán el valor exacto de un inmueble porque Catastro lo fijará. Y aunque es verdad que siempre habrá compradores que acepten pagar más que dicho valor y vendedores que vendan sus inmuebles por menos, el nuevo valor de referencia influirá en las negociaciones y posiblemente provocará otras consecuencias no deseadas: ¿Se llevarán a cabo pequeñas reformas para la venta del inmueble, sabiendo que no se reflejarán en el valor de referencia? ¿Se reducirá la contratación de tasaciones tras la creación de una gratuita?

    Real Decreto Ley 26/2021 que regula plusvalía inmobiliarias

    El pasado 8 de noviembre  se aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, con BOE nº  268 que regula las plusvalía inmobiliarias en base a un nuevo criterio de valoración para evitar la anulación del impuesto de plusvalía con motivo a la sentencia del Tribunal Constitucional del 26 de octubre, que declaraba nula dicho impuesto, porque estimaba que con el antiguo cálculo siempre se producía una revalorización del terreno.

    Claves del impuesto de plusvalía inmobiliaria

    ¿Qué es la plusvalía inmobiliaria?

    Es un impuesto que se produce cuando existe un aumento en el valor del inmueble en el momento en que se venda, done o herede y solo será aplicado sobre el valor del terreno y no sobre lo construido.

    Se define como "un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos [los urbanos] y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos".

    ¿Tiene carácter retroactivo?

    Pese a que el tribunal constitucional, ha considerado que el impuesto de plusvalía inmobiliario es nulo e inconstitucional, que se ha infligido el principio de capacidad económica,  no tiene carácter retroactivo, cerrando la puerta a posibles reclamaciones. Ahora bien, si será aplicable a aquellas operaciones que estaban en proceso de reclamación o rectificación de las autoliquidaciones, asimismo las realizadas entre la sentencia del tribunal constitucional del 26 octubre y la publicación en el BOE del  Real Decreto-ley 26/2021 el 8 de noviembre

    Recordemos la nota de prensa del Tribunal Constitucional sobre la sentencia de plusvalía inmobiliaria

    "En definitiva, es la absoluta desatención hacia esas singularidades, lo que hace que el método legal, único e imperativo de delimitación de la base imponible no sea razonable y, por tanto, no esté justificada constitucionalmente la falta de conexión entre el hecho imponible y la base imponible, infringiéndose el principio de capacidad económica.

    La sentencia cuenta con el voto particular formulado por el magistrado Cándido Conde-Pumpido Tourón al que se adhiere la magistrada María Luisa Balaguer Callejón. El magistrado propone un sistema alternativo al vigente de estimación objetiva de la base imponible. En su opinión, la solución más adecuada debería haber sido no declarar la nulidad de la norma reguladora de la base, sino dar un plazo al legislador para regular el sistema alternativo, de aplicación retroactiva, que hubiera permitido pedir la devolución del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en todos aquellos casos en los que la cantidad abonada no se adecuase a la plusvalía del terreno efectivamente obtenida. Por otro lado, consideran que la nulidad de la norma cuestionada provoca un vacío normativo innecesario y desequilibrado que beneficiará a quienes, aun habiendo obtenido importantes plusvalías, no se verán obligados a pagar el impuesto. Tampoco se verán favorecidos los que pagaron el impuesto sin presentar reclamación ni rectificación de autoliquidación alguna."

    ¿Cómo se calcula la plusvalía inmobiliaria y que excepciones hay?

    El Gobierno afirma que sólo lo pagarán impuestos de plusvalía inmobiliaria quienes "ganen dinero" al vender su propiedad y marca excepciones

    Según el Real Decreto-ley 26/2021 que regula la plusvalía, no se aplicará dicho impuesto en casos como  las aportaciones de bienes hecha por los cónyuges a la sociedad conyugal, o entre cónyuges o a favor de los hijos cumpliendo una sentencia de nulidad, separación o divorcio. Hay otras excepciones como algunas operaciones hechas por la Sareb u otros organismos de la reestructuración bancaria.

    Dos opciones a elegir por el contribuyente

    Con la nueva reforma se permitirá  elegir si paga por la ganancia real obtenida con la venta de suelo o por la resultante de aplicar el sistema objetivo, siempre que existan ganancias; sino estará exento de pago.

    Con este cambio se garantizará la constitucionalidad del  impuesto de plusvalía al reflejar la realidad del mercado inmobiliario y que no se paguen impuestos a  pérdidas.

    ¿Cómo se aplica el impuesto plusvalía inmobiliaria?

    Se ha sustituido  los porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral del terreno por unos coeficientes máximos, en base al número de años transcurridos entre la compra y la venta del inmueble.

    Los ayuntamientos podrán rebajar esos coeficientes, además tienen la potestad de rebajar hasta un 15% los valores catastrales para garantizar que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.

    Por este método, la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos. Los coeficientes máximos establecidos en la norma estatal van desde el 0,13 cuando haya transcurrido un año entre la compra y la venta hasta el 0,45 cuando hayan pasado 20 años o más. Estos coeficientes se actualizarán anualmente en los presupuestos generales del Estado en función de la evolución del mercado inmobiliario.

    Ejemplo del impuesto plusvalía inmobiliaria

    Hacienda ha elaborado varios ejemplos para entender cómo funciona el nuevo sistema de cálculo y demostrar que en función de la situación, puede ser más beneficios un sistema u otro.

    Uno de ellos es la venta de un inmueble en 2021 por 350.000 euros, adquirido en 2017 por 310.000, por lo que la plusvalía real es de 40.000 euros. El valor catastral ?se puede también consultar en los datos fiscales que la Agencia Tributaria pone a disposición para confeccionar la declaración de la renta? es de 100.000 euros, el 60% (60.000 euros) relativo al suelo el 40% (40.000 euros) al inmueble. Para calcular la base imponible según la plusvalía real habrá que calcular el 60% de la ganancia obtenida por la transmisión, que da como resultado 24.000 euros; si se empleara el método objetivo, habría que aplicar a los 60.000 euros del valor catastral del suelo el coeficiente que corresponde, en este caso 0,17, que daría lugar a una base imponible inferior, de 10.200 euros.

    El ejemplo contrario es el de una vivienda comprada en 2014 por 250.000 euros y vendida en 2021 por 260.000 euros (una plusvalía de 10.000 euros). El valor catastral total en la fecha de venta es de 100.000 euros, 80.000 correspondientes a la vivienda y 20.000 al suelo. Si se aplicara el sistema de la plusvalía, la base imponible sería de 2.000 euros (el 20% de 10.000); con el método objetivo habría que aplicar a los 20.000 euros del valor catastral del suelo un coeficiente de 0,12, que daría un resultado superior: 2.400 euros.

    ¿Cuándo se aplica la plusvalía inmobiliaria?

    Solo se aplicará el impuesto en aquellas operaciones inmobiliarias sonde se haya produjo un aumento de valor si no existiera no estaría sujeta a este impuesto el contribuyente deberá dejar constancia de que no ha obtenido ganancia. En caso de ganancia,  el contribuyente podrá elegir entre pagar conforme al nuevo sistema objetivo o en función de la plusvalía real.  El contribuyente  reclamará la aplicación de la plusvalía real si la diferencia entre el valor de trasmisión y el de adquisición es inferior al resultante de la estimación objetiva.

    Operaciones a corto se encarecen

    Los nuevos coeficientes del impuesto de plusvalía en función de los años transcurridos entre la compra y venta del inmueble, perjudican claramente a operaciones a corto plazo, haciendo menos rentables las mismas.

    Ayuntamientos y plusvalía inmobiliaria

     El impuesto de plusvalía esta delegado a los ayuntamientos, que tienen la potestad de aplicarlo o no, actualmente más del  50% de los ayuntamientos lo aplican, suponiendo el segundo impuesto más importante tras el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). En 2019 se recaudaron más de  2.500 millones de euros por la plusvalía.

    Los ayuntamientos tienen un plazo de seis meses desde la entrada en vigor del decreto-ley Real Decreto-ley 26/2021, para adecuar sus normativas al nuevo marco legal.

    Los expertos creen que el decreto-ley del Gobierno, que alarga los contratos de tres a cinco años, está «endureciendo» las condiciones que los arrendatarios se encuentran para acceder al alquiler. El miedo al impago es uno de los grandes frenos del mercado, y, por ello, se están redoblando los requisitos que se exigen.

    En este terreno, hay experiencias para todos los gustos: Sonsoles asegura que tuvo que presentar, el mismo día que firmaba el contrato -el uno de este año-, la vida laboral por un piso situado frente a la Playa del Sardinero en Santander (Cantabria). Una vivienda de 80 metros cuadrados, por la que paga 750 euros al mes y por la que tuvo que abonar una mensualidad más IVA, además de otro de fianza y uno adicional por el mes en curso. Todo ello, con la intermediación de una agencia inmobiliaria, que cobró por sus servicios una de esas mensualidades.

    En el caso de Pablo, empleado en una importadora de equipos de seguridad, firmó hace dos meses por un estudio de 40 metros cuadrados, que encontró a través de la aplicación de un portal inmobiliario. Para su alquiler, el propietario le exigió las dos últimas nóminas, la copia de su contrato -indefinido- y una fianza de dos meses. Unas condiciones que, a su juicio, resultaron «razonables», respecto a ocasiones anteriores. «Antes de ver el piso me han llegado a pedir ya documentación», comenta Pablo, quien ahora paga 700 euros mensuales, con garaje y trastero incluidos.

    Entonces, ¿se han endurecido realmente las condiciones para alquilar? Adolfo Calvo-Parra, secretario técnico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAF Madrid) recuerda que las garantía adicionales se han limitado a dos meses «más un mes de fianza», pero que este eleva la periodicidad de los contratos de tres a cinco años y pone un tope a las subidas del alquiler. «Esto hace que el propietario le ponga más requisitos al inquilino», dice. En esta línea, Calvo-Parra apunta que «propietarios y agencias hacen sus cuentas» y añade que «la intervención de agentes «siempre encarece» el precio. Por su parte, el director de estudios de Pisos.com Ferran Font, subraya que el último decreto del Gobierno adolece de cierto «proteccionismo sobre el inquilino». Lo que, en opinión de Font, puede hacer que «el propietario sea más restrictivo a la hora de escoger al arrendatario o se vea desincentivado para alquilar». Sobre las agencias especializadas en la gestión de alquileres cree que «como todos los servicios cada uno es libre para contratarlo» y admite que el arrendador tienen «menos margen, pero se asegura cobrar».

    Gestión profesional

    Lo más importante es el comportamiento del inquilino» y habla de «solvencia» y «viabilidad». Para ello, se ha de consultar que no haya sin pagar facturas o préstamos. Con este objetivo piden acreditar los ingresos (nóminas, declaraciones de IVA o IRPF, avales si son estudiantes, etc?). Usando el sistema big data se da una valoración predictiva. Se pone en valor la «gestión integral» por la que se encargan de todos los problemas que surjan. Sobre las garantías exigidas, una garantía no es un coste, porque se devuelve al finalizar el contrato».

    Hay dos componentes clave en el alquiler: la selección y la gestión. Para la segunda, asegura que hay que «sacar a los propietarios» y confiar en profesionales. «La mayoría de los problemas surgen más de la gestión que de la selección», se concluye.

    El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ha anunciado la aprobación de la creación de más de 14.900 inmuebles destinados al alquiler asequible y social sobre terreno público. Estas viviendas llegarán para los años 2025 y 2027 con la visión de incrementar el número de estas hasta 34.000 en un periodo de 10 años. Esta medida pertenece al paquete de acciones que tanto CCAA como ayuntamientos están llevando a cabo para incrementar en 100.000 viviendas el parque público.

    Dicho objetivo busca aumentar el porcentaje actual de parque público de viviendas para el alquiler social o asequible en un 25%. Actualmente, este porcentaje se sitúa en España por debajo del 2% del número total de viviendas residenciales.

    Creación de 34.000 viviendas de cara a 2032

    El primer grupo de viviendas se crearán en las ciudades que mayor oferta de viviendas en alquiler necesitan. Ciudades como Valencia, Málaga, Madrid, Sevilla o Ibiza. A parte de este grupo, el Ministerio también ha confirmado la creación de un paquete extra de viviendas que se repartirán a lo largo del territorio español.

    Esta medida permitirá al estado construir un número de 34.000 viviendas durante la próxima década, aunque esperan que esta cifra no sea definitiva.

    Respecto a ello, la ministra de Vivienda, Raquel Sánchez, ha declarado lo siguiente. "En definitiva, el 60% de las viviendas ya las tenemos en desarrollo. Creemos que este país, si queremos que sea un país digno donde todos tengan un lugar donde poder desarrollar su proyecto vital y hacer realidad sus sueños, hay un elemento fundamental que es disponer de un hogar".

    El Ministerio de Vivienda exige la aprobación inmediata de la Ley de Vivienda

    Con las antiguas leyes de viviendas, el número total de inmuebles destinados al alquiler social se ha situado en 52.000 viviendas. Para aumentar dicha cifra, la futura Ley de Vivienda prohibirá la venta del parque público.

    Una ley que desde el Ministerio de Vivienda solicitan que se apruebe cuanto antes para que la población española pueda acceder a las medidas planteadas en ellas.


    Los datos del Banco Internacional de Pagos muestran ya caídas en la vivienda en términos nominales en Hong Kong (-13,5%) Nueva Zelanda (-10%), Suecia (-3,7), Australia (-3,2%), Alemania (-3,6) la caída supera el 10% en Europa.
    La situación en España ha venido siendo similar durante tres trimestres consecutivos. como advirtió el Fondo Monetario Internacional o el Banco Central Europeo.

    El mercado de la vivienda en una calma relativa

    EEUU muestra indicios de estabilización del sector inmobiliario. Por ejemplo el indicador de inicio de vivienda que sube un 2,2% en Abril. Esta subida también ocurre con otros indicadores como demandas de hipoteca o venta de viviendas en países como Canadá o Australia. La escasez de vivienda nueva y la inflación en los materiales, desde la pandemia, ha motivado además aumento de los precios.

    Los economistas se posicionan:

    ?Allianz en un informe destaca: "En cuanto a las viviendas existentes, los hogares aún no han sentido la necesidad de vender y las medidas extraordinarias de protección (por ejemplo, la moratoria de desahucios) han reducido igualmente la oferta; el rápido aumento en el coste de los materiales también ha alejado la demanda de casas que necesitan renovación".
    Lo cierto es que esta aparente calma podría dar la vuelta si el mercado empeora y las familias empiezan a necesitar liquidez y venden. El equilibrio existente es frágil, sin lugar a dudas.

    Innes McFee, Economista Jefe Global de Oxford Economics en una nota de investigación comenta: "Los mercados de la vivienda se han visto afectados por los elevados tipos de interés en los últimos trimestres, con una caída de los precios en la mayoría de los mercados y un desplome de las transacciones, ya que los elevados tipos desaniman a los nuevos compradores. Sin embargo, la solidez del mercado laboral y la mayor prevalencia de las operaciones a tipo fijo entre los prestatarios actuales han contribuido, hasta ahora, a limitar las consecuencias",.

    Vicky Redwood, de Capital Economics "Varios factores podrían explicar esta mejora de los mercados inmobiliarios. En primer lugar, los prestatarios parecen estar soportando bien la subida de los tipos de interés, lo que refleja en parte la resistencia de los mercados laborales. Como resultado, todavía hay relativamente pocos vendedores forzosos, lo que ha mantenido baja la oferta"

    y prosigue:

    "En segundo lugar, aunque los tipos de las nuevas hipotecas han seguido subiendo en muchos países, la caída de los tipos de las nuevas hipotecas desde principios de año en EEUU y, sobre todo, en el Reino Unido (a medida que "la prima Truss" se ha deshecho) puede haber apoyado a esos mercados. En tercer lugar, los precios de la vivienda ya han bajado mucho en muchos países -por ejemplo, Nueva Zelanda-, lo que, en igualdad de condiciones, habrá mejorado considerablemente la asequibilidad. En cuarto lugar, el repunte de la migración neta en algunos países, sobre todo en Australia y Canadá, podría estar impulsando la demanda de vivienda"

    Lo cierto es que los condicionantes del precio de la vivienda acaban en una confrontación final de la oferta contra la demanda .¿Quién acabará imponiéndose?

    Cuidado con los tipos de interés , aun no han dado la cara totalmente

    Los bancos centrales endurecen sus políticas en estos momentos por lo que el impacto de la subida de los tipos de interés en la economía tardara un poco en sentirse. En general la intención es mantener el precio del dinero en niveles altos y se esperaría una bajada de la inflacción.

    Aunque es evidente que se detiene la caída del mercado inmobiliario es cuestionable que esto esté marcando la realidad de fondo de el mercado ya que la subida de los tipos aun no ha dado la cara y los precios de la vivienda podrían seguir bajando. Redbook opina: "Dudamos que la reciente estabilización/mejora de los mercados de la vivienda vaya a durar mucho en la mayoría de los lugares. Incluso tras las caídas de los precios de la vivienda observadas hasta ahora, las medidas de asequibilidad siguen siendo muy ajustadas".

    La asequibilidad va a mejorar pero se duda que alcance los niveles deseados Las diferentes economías solo han podido notar una parte del impacto de la subida de los tipos de interés por lo que el crecimiento económico debería ser débil en este año, y habría un aumento del desempleo, frenos innegables del mercado inmobiliario.

    Tras observar los análisis del boletín mensual del Banco Central Europeo, vemos como la economía y el crecimiento del PIB se verán afectados por las previsiones negativas para el sector inmobiliario y en concreto la inversión en vivienda: el endurecimiento de las condiciones de financiación, subida de tipos de interés o el endeudamiento de las familias.
    Resumiendo los mercados no están aun en un punto de mejora. En general es probable que los precios de la vivienda sigan cayendo.

    La subida en España de los precios podría simplemente reflejar una fuerte compensación a la bajada que sufrieron tras la crisis de 2008

    3? ¿Existen en España dificultades en el acceso a la vivienda para determinados colectivos? 23

    3.1? La evidencia disponible sobre las dificultades de acceso a la vivienda? 23

    3.2 Los retos de la intervención pública en el mercado de la vivienda 30

    4 Una evaluación de los posibles riesgos asociados al mercado inmobiliario residencial español antes del Covid-19 36

    4.1 La evolución de los precios y sus determinantes 36 4.2 Riesgos crediticios 36 4.3 Riesgos para la actividad económica 38 4.4 El papel de las políticas macroprudenciales 39

    5 Conclusiones 41

    Recuadro 1 Cambios en la relación préstamo-precio y la dinámica del mercado inmobiliario 43 Recuadro 2 Un análisis de los factores explicativos del cambio reciente en las decisiones de tenencia de vivienda en propiedad de los hogares españoles 46

     Recuadro 3 Evolución reciente del precio de la vivienda en las economías avanzadas 49 Bibliografía 52

    Introducción

    El mercado de la vivienda desempeña una importante función económica y social. Por una parte, las condiciones de este mercado, junto con las de los mercados de trabajo y de crédito, determinan en gran medida el grado de accesibilidad de los distintos hogares a la vivienda.

    Por otra, la actividad de este sector tiene un peso destacado en la economía, tanto a través del empleo en la construcción como de la inversión vinculada con él. En parte por este motivo, y también porque una fracción destacada de las transacciones de vivienda se financian con recurso a la deuda, el funcionamiento del mercado inmobiliario puede tener implicaciones para la estabilidad financiera. Así, las crisis inmobiliarias a menudo han venido asociadas a crisis bancarias profundas, como la que tuvo lugar en España entre 2008 y 2013. Todo ello justifica un análisis exhaustivo y riguroso de las implicaciones que puede haber para el conjunto de la economía y el sistema financiero derivadas de la situación de este mercado. Por este motivo, el Banco de España está desarrollando distintas herramientas analíticas e indicadores de alerta temprana relacionados con este mercado. Este trabajo, tras resumir los rasgos más destacados de la evolución del mercado inmobiliario residencial en España durante la última etapa expansiva iniciada en 2014, se centra en analizar dos aspectos relacionados con su situación de finales de 2019.

    En primer lugar, indaga sobre las posibles dificultades de acceso a la vivienda por parte de los hogares en España, y apunta a que estas se han agravado durante los últimos años, especialmente para determinados colectivos, como los jóvenes y los hogares con rentas bajas, sobre todo en algunas zonas, como las grandes áreas metropolitanas.

    Seguidamente se revisan las implicaciones económicas y sociales relativas a los obstáculos a la accesibilidad a la vivienda y se analizan posibles medidas públicas que podrían considerarse para aliviar estas dificultades. La última sección ofrece una valoración de los posibles riesgos sistémicos asociados a la situación del mercado inmobiliario. El sustancial impacto macroeconómico que tendrá la crisis sanitaria del Covid-19 podría agravar tanto las dificultades de accesibilidad a la vivienda como los riesgos vinculados al mercado inmobiliario. Sin embargo, dada la ausencia de datos por la cercanía de este episodio, estos aspectos no se analizan aquí.

    En todo caso, el Banco de España, en su seguimiento habitual de los desarrollos macrofinancieros, abordará estas cuestiones en cuanto se disponga de información.

    La semana pasada se celebró en Londres el evento por antonomasia para el mercado de deuda europeo, cuyo stock supera ya los 635.000 millones de euros en créditos. Más de 300 delegados de las principales empresas continentales que operan en el sector se reunieron en el congreso NPL Europe, organizado por SmithNovak, y que contó con la participación de Miguel Arimont, CEO y fundador de LEM Loan eMarket.

    El primer marketplace de compraventa de deuda inmobiliaria en España y Europa.

    Arimont formó parte de una mesa redonda donde se desgranaron los beneficios y utilidades de las plataformas online de compraventa de deuda, junto a altos ejecutivos europeos expertos en la materia. "Estamos ante una gran oportunidad de crecimiento como start ups tecnológicas en un mercado maduro como es el de deuda: en España, por ejemplo, las grandes compras de cartera de créditos inmobiliarios por parte de los fondos de inversión internaciones ya se han realizado, lo que permitirá al inversor de rango medio poder realizar operaciones en un mercado hasta ahora impracticable para él", apuntó Arimont.

    En esta décima edición de NPL Europe se dieron cita los principales inversores y administradores de deuda, así como asesores y empresas tecnológicas como LEM Loan eMarket, que explora nuevas oportunidades en un mercado al alza y donde España copa un lugar preferencial. No obstante, el mercado nacional se sitúa en el top 3 europeo, con un 13% de cuota de mercado, sólo por detrás de Italia y Francia.

    LEM Loan eMarket: 5.000 créditos en comercialización

    LEM Loan eMarket, el primer marketplace de compraventa de deuda, presenta una cartera con más de 5.000 créditos inmobiliarios en comercialización. La plataforma española cuenta con créditos vinculados a propiedades de todo tipo, desde viviendas y locales comerciales, hasta oficinas y suelos. Todos ellos activos de alto interés y que cuentan con el abal de LEM Loan eMarket para garantizar que las operaciones se realicen con la mayor transparencia y seguridad.

    Acerca de LEM Loan eMarket

    LEM Loan eMarket es el primer marketplace de compraventa de deuda inmobiliaria en España y Europa.

    Colaborador

    Departamento de Comunicación press@loanemarket.com

    Compro una vivienda ¿tengo que pagar IVA o ITP?

    Impuesto aplicable a la compra de viviendas nuevas y usadas

    Concepto de vivienda y primera entrega de viviendas (viviendas nuevas)

    La Ley 37/1992, de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido, no define expresamente qué se entiende por vivienda a efectos del IVA. Tradicionalmente, la Dirección General de Tributos define la vivienda como "edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica".

    Se entiende por "primera entrega" de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes.

    Es decir, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios arrendatarios, nos encontramos ante una "primera entrega", no así, si dichas viviendas se adquieren por personas distintas.

    Se considerará que las obras de construcción de una vivienda están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas.
    Impuesto aplicable a la venta de viviendas y al arrendamiento con opción de compra

    ? La venta de viviendas nuevas por el promotor (primeras entregas de viviendas) tributan por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

    ? La venta de viviendas usadas por parte de empresarios (segundas y ulteriores entregas de viviendas) tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).

    ? La venta de viviendas por particulares tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP)

    La compra de una vivienda nueva supone para el comprador la obligación de soportar el Impuesto sobre el Valor Añadido, resultado de multiplicar el precio de la misma por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra. El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el impuesto en la Hacienda Pública.
    Los tipos impositivos establecidos en la venta de viviendas, incluidas hasta dos garajes por vivienda y anexo situados en el edificio que se transmitan conjuntamente, actualmente son:

    ? 10% con carácter general,
    ? 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

    La compra de una vivienda usada supone para el comprador el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que ingresará él mismo en la Hacienda Autonómica correspondiente al lugar en que se halle situado el inmueble.

    En los contratos de arrendamiento con opción de compra de viviendas nuevas, incluidas hasta dos plazas de garaje por vivienda y anexos situados en el edificio que se arrienden conjuntamente, antes de ejercitar la opción, el arrendamiento (prestación de servicios) tributará por IVA, aplicándose los tipos impositivos del 10%, y del 4% en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

    Para determinar si una compra de vivienda tributa por IVA o ITP puedes utilizar el Calificador inmobiliario, accediendo al enlace que figura arriba, en "Herramientas de IVA"

    Alquilo una vivienda, ¿tengo que ingresar IVA?

    Infórmate de cuándo se aplica IVA en el alquiler de vivienda

    El arrendamiento de viviendas utilizadas exclusivamente como tales, con los muebles, garajes y anexos (arrendados conjuntamente cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento), es una operación exenta de IVA, por lo que el arrendador no deberá repercutir este impuesto.

    No se aplicará la exención y el arrendador repercutirá IVA:

    ? Si se atribuya a la vivienda un uso mixto, como vivienda y como despacho profesional. El tipo será del 21%

    ? Cuando el arrendatario sea un agente inmobiliario u otro empresario, aunque éste lo alquile a particulares para su uso como tal, siendo el tipo aplicable el 21%. No obstante, si el arrendatario es una empresa y cede el uso a sus empleados, el arrendamiento estará exento cuando en el contrato de arrendamiento figure de manera concreta y específica, la persona/s usuaria/s del inmueble.

    ? En el caso de viviendas amuebladas, cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.). El tipo será del 10%.

    Alquilo un apartamento turístico ¿tengo que ingresar IVA?

    Infórmate de cuándo se aplica IVA en el alquiler de apartamentos con fines turísticos

    Quien realiza arrendamientos de alojamientos turísticos tiene, a efectos del IVA, la condición de empresario (art 5.uno.c LIVA). No obstante, están exentos del IVA y, por tanto, sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA.

    En caso de prestarse servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento de un apartamento turístico no estará exento del IVA y deberá tributar al tipo reducido del 10% como un establecimiento hotelero (art 91.uno.2. 2º LIVA).

    Por tanto, debe diferenciarse el alquiler turístico de los servicios de hostelería. En este sentido, los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo. Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración.

    No se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera:

    ? Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.

    ? Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.

    ? Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).

    ? Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

    ¿Qué tipo se aplica a las obras en viviendas?

    Información sobre tipos aplicables a las distintas obras en viviendas

    Obras de construcción o rehabilitación

    Tributan al tipo reducido (10%) las siguientes operaciones:

    ? Ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, garajes y anejos, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista. (No se aplica el tipo reducido a las subcontratas). Se consideran destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie construida se destine a dicho uso.

    Ventas con instalación de armarios de cocina y baño y armarios empotrados para viviendas, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor de la construcción o rehabilitación y el contratista.

    ? Ejecuciones de obra directamente formalizadas con Comunidades de Propietarios para la construcción de garajes en edificaciones destinadas principalmente a viviendas, siempre que se realicen en terrenos comunes y el número de plazas a adjudicar a cada propietario no exceda de dos.

    La entrega sin instalación de puertas, ventanas, armarios, muebles de cocina, etc, para la realización de obras en edificaciones tributarán en todo caso al tipo general del 21%, dado que no tiene la consideración de ejecución de obra.

    Se considera construcción, y se aplica el 10%, a la ampliación de una vivienda siempre que aumente la superficie habitable. Las obras de reforma interior de una vivienda no se consideran construcción.

    Obras de rehabilitación

    Para determinar si las obras realizadas son de rehabilitación y tributan al tipo reducido del 10%, deberán cumplirse dos requisitos:

    1. Que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
    A estos efectos, resultará necesario disponer de suficientes elementos de prueba que acrediten la verdadera naturaleza de las obras proyectadas, tales como, entre otros, dictámenes de profesionales específicamente habilitados para ello o el visado y, si procede, calificación del proyecto por parte de colegios profesionales.

    2. Si se cumple el primer requisito, el importe total de las obras totales debe exceder del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.

    Obras análogas a las de rehabilitación

    a. Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.

    b. Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.

    c. Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.

    d. Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.

    e. Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

    Obras conexas a las de rehabilitación

    Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

    a. Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.

    b. Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.

    c. Las obras de rehabilitación energética.

    Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

    Obras de renovación o reparación

    Como norma general, el tipo aplicable será el general (21%).

    Sin embargo, tributarán al tipo reducido (10%) las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificaciones destinadas principalmente a viviendas, si se cumplen los siguientes requisitos:

    Que el destinatario sea una persona física y utilice la vivienda para su uso particular. Si la vivienda se destina al arrendamiento o al ejercicio de una actividad empresarial o profesional (aún de forma parcial), no se aplica el tipo reducido.

    Que la construcción o rehabilitación haya finalizado al menos dos años antes del comienzo de las obras de renovación o reparación.
    Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.

    Por ejemplo:

    La colocación del suelo de una vivienda por 10.000 ?, correspondiendo 3.000 ? a materiales aportados por quien realiza la obra, tributa toda ella al tipo reducido.
    Una obra por un importe total de 10.000 ?, si los materiales aportados ascienden a 5.000 ? , tributa, sin embargo, al tipo general.

    El año 2021 finalizó con una tasa anual del Índice de Precios al Consumo (IPC) del 6,5%. Con el incremento del 1,2% en noviembre debido a la subida de la luz, hoteles, restaurantes y alimentos, el dato ha sido dos décimas por debajo de que el INE había previsto.

    Desde hace treinta años, desde mayo de 1992, no se había registrado una cifra tan alta de IPC, que además supone la duodécima tasa positiva consecutiva. En suma, la inflación media de este año oscila alrededor del 3%.

    A pesar de estos datos, se mantiene lejos de las cifras máximas históricas alcanzadas. Máximos como los que se alcanzó a finales de la década de los 70 con un tasa anual por encima del 28%.

    La INE ha observado en el IPC el incremento de los precios tanto de la luz, cuyo precio en diciembre ha sido mayor que en el mismo mes del año pasado, como de alimentos, sobre todo cereales, pan, legumbres y hortalizas y carne.

    A igual manera que la electricidad, la hostelería también ha experimentado una subida de sus precios en diciembre respecto al año pasado, igual que la restauración que también se ha encarecido en comparación a 2020. Sin embargo, los lubricantes y carburantes para automóviles personales sí han visto reducido sus precios a finales de 2021.

    Sin productos energéticos ni alimentos no elaborados, la inflación subyacente incrementó hasta el 2,1%, cuatro décimas más en el mes de diciembre, colocándose 4,5 puntos por debajo del IPC general. Desde marzo de 2013, no se alcanzaba una cifra de inflación subyacente tan alta.

    Los propietarios deben enfrentarse a uno de sus temores a la hora de alquilar su vivienda, un inquilino moroso que no paga la renta. Cuando el inquilino comienza a no abonar la renta, el arrendador debe mandar un aviso a través de un burofax. En numerosas ocasiones, el inquilino no llegaba a recoger el aviso, lo que causaba una situación complicada para el dueño del inmueble. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha dado respuesta a este suceso con la sentencia dictada el pasado mes de junio.

    En dicho auto, el Supremo aclaró que el hecho de que el inquilino no acepte la recepción del requerimiento de pago no provocaría la ineficacia del aviso. Esto permite que el propietario no deba volver a notificar el requerimiento para obtener la eficacia jurídica del aviso. Cabe resaltar que esta sentencia se limita únicamente a este supuesto y que en caso de que el inquilino no haya sido capaz de acceder al requerimiento, nos encontraríamos ante otro hecho.

    Si el dueño de la vivienda desea acreditar que ha notificado al arrendatario el aviso de impago, el requerimiento de pago es la herramienta ideal para legalizar dicho acto a través de burofax. Esto gracias a que se aporta todos los datos necesarios para su legalización. Datos como la identidad del emisor y receptor, del domicilio, la ubicación y el resultado del envío.

    En el supuesto planteado por la sentencia, el correcto envío del burofax se efectuó sin ningún problema, por lo que el inquilino pudo recoger el requerimiento. Debido a ello, no se pudo justificar un envío erróneo o en contra de lo que estima la justicia.

    Tal y como dictamina el auto, un burofax siempre será eficaz en aquellos casos de frustración originados por la tácita o la voluntad expresa del arrendatario o por la negligencia, pasividad, error o desinterés del arrendatario.

    ¿Cuándo dispone el inquilino de la opción de enervación de desahucio?

    El inquilino tiene como obligación abonar siempre la renta correspondiente al propietario. Además, la legislación le ofrece la opción al inquilino de no ser desahuciado si abona la duda pendiente en un periodo de 10 días. Este caso se denomina como enervación de la acción de desahucio y provoca el final del proceso judicial iniciado para expulsar al inquilino.

    Esta opción de enervación solamente estará disponible para el arrendatario una vez. Además, se encontrará vinculado al inquilino moroso que previamente enervó el proceso de desalojo, excepto en el caso en el que el pago no se llevó a cabo debido a motivos imputables al propietario.

    Se procederá a la enervación en el momento en el que el arrendatario, a quién le han requerido el pago previamente al proceso de desahucio, no ha devuelto la cuantía económica pendiente en el periodo de un mes.

    Esta enervación se encuentra regulada por el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En dicho artículo, se expone el procedimiento como:

    "Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél (...), el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio".

    Condiciones para efectuar legalmente el requerimiento de pago

    En el supuesto del impago de renta, el dueño posee dos opciones de actuar ante ello: por un lado, emitir por burofax el requerimiento de pago o comenzar el proceso de desalojo. Lo aconsejable es la primera opción, excepto si el caso en concreto requiere la actuación de los tribunales.

    Emitir el requerimiento permite justificar que se ha producido un impago coyuntural y que el arrendatario tiene la voluntad de abonar la renta pendiente. En suma, es especialmente útil para impedir que el arrendatario proceda a la enervación del desalojo si se llega al proceso de desahucio.

    Con el objetivo de evitar la enervación, se debe cumplir una serie de condiciones a la hora de requerir el cobro al arrendatario. Unas condiciones que el Tribunal Supremo ha impuesto con su última sentencia:

    • Poseer el requerimiento de pago
    • Que sea fehaciente para justificar su recepción por parte del inquilino
    • Requerimiento vinculado a cuantías asimiladas o deudas impagadas.

    Cabe señalar que el Alto Tribunal apunta que el propietario solamente está obligado a solicitar el retorno de la renta impagada. Por lo tanto, no tiene la responsabilidad de asesorar al inquilino. No tendrá que notificar al arrendatario que el acuerdo finalizará ni que podrá acceder a la enervación del desahucio si no abona la cuantía pendiente. El propietario solamente tendrá que cumplir con lo estipulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 22.

    Acceso completo a la sentencia del Tribunal Supremo del 22 de junio  2022 sobre el requerimiento de pago a un inquilino moroso

    El Ministerio de Hacienda ha entregado al de Fomento los datos de las declaraciones de la Renta de 2015 a 2018 de aquellas personas que han generado ingresos por el arrendamiento de viviendas.

    Los técnicos del Ministerio, con la colaboración del Banco de España, el Instituto Nacional de Estadística (INE) y expertos como el catedrático de Economía José García Montalvo, están ultimando ahora el nuevo Índice de precios del alquiler cruzando los datos del fisco con otros relacionados con las características de los inmuebles alquilados como la tipología o superficie construida, que toma principalmente del Catastro.

    El objetivo del Ministerio es presentarlo durante el 1º Trimestre del año a pesar de que se quería presentar después de la publicación en marzo de 2019 del Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

    En un principio este índice iba a servir como referencia para que los gobiernos autonómicos y municipales elaborasen los suyos propios y conocieran el mercado del alquiler sin embargo se va a convertir en la base para limitar las rentas de los arrendamientos en zonas tensionadas según el programa político PSOE-Unidas Podemos presentado el 30 de diciembre.

    Características:

    • El índice de precios del alquiler tendrá carácter anual en el que se ofrecerán los valores medios de la renta mensual (euros/m2) de barrios distritos municipios, provincias y CC.AAs.
    • Garantizará la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, así como incrementar las políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y facilitar la aplicación de medidas de política fiscal.
    • El primer adelanto del índice de precios dista mucho de las cifras de los principales portales inmobiliarios siendo difícil encontrar pisos con esos precios. Los precios del alquiler registrados por Fomento son hasta un 57% más bajos que los de los portales inmobiliarios.

    Consecuencias:

    La Comunidad de Madrid ya se ha pronunciado y ha adelantado que  pondrá límite al mercado del alquiler si se coartan sus competencias acudiendo a los juzgados si es necesario.

    Otra Comunidad como Cataluña también ha intentado poner en marcha medidas de control de los precios del alquiler y en la actualidad la alcaldesa Ada Colau ya ha pedido al Gobierno que haga hincapié en dicha regulación.

    Los expertos como el presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE) y el vicepresidente de la CEOE inciden en que el control de precios podría tener efectos negativos, que no sería la solución y que podría afectar a un peor mantenimiento de los edificios y caídas de las ofertas.

    En la charla, también se abordó la situación del mercado residencial español, que continúa alejado de las cifras que presentan otros países. "El año pasado se entregaron 56.000 nuevas viviendas en España frente a las más de 300.000 de otros países. Y no hay una justificación demográfica para ese gap tan significativo. El principal motivo es que la gente joven, una generación como mínimo, no ha tenido la oportunidad de ahorrar para acceder a la vivienda. En definitiva, la vivienda vive un momento dulce, pero existe un problema importante y es que no somos capaces de poder proporcionar una vivienda a las generaciones jóvenes que lo necesitan" explicó el CEO de AEDAS Homes.

    El Built to Rent (BtR) para relajar las rentas

    También se pusieron sobre la mesa los desafíos a los que se enfrenta el Built to Rent (BtR), un guante que recogió David Martínez: "La subida exponencial de los precios de la vivienda en alquiler ha puesto de manifiesto que existe un problema significativo con la oferta y, para poder contener las rentas, debemos ser capaces de proveer más oferta, ya sea en propiedad o en alquiler. Desde la parte privada necesitamos que las administraciones públicas nos ayuden, que nos permitan fabricar más suelo. Estimulando la oferta se puede llegar a solucionar el problema del acceso a una vivienda".

    El CEO concretó que "AEDAS Homes está intentando contribuir a resolver este problema a través de iniciativas como el Plan Vive en Madrid, así como colaborando con otras administraciones públicas regionales que quieren seguir el ejemplo de la Comunidad de Madrid. También estamos dedicando parte de nuestros recursos a fabricar vivienda en alquiler (BtR). En definitiva, el problema de la vivienda existe y la solución es muy sencilla: poner más vivienda en el mercado. Llevamos prácticamente desde 2008 sin fabricar vivienda de un modo relevante y la sociedad necesita viviendas".

    El futuro del inmobiliario pasa por la industrialización

    Mirando al futuro, David Martínez aseguró que "el principal reto que tenemos como industria de la promoción y de la fabricación de obra nueva es la construcción". Y advirtió: "Cada día hay menos personal cualificado trabajando en la construcción y esto es un problema importante de cara al futuro".

    "Desde hace tres años, en AEDAS Homes implementamos los llamados Métodos Modernos de Construcción (MMC) precisamente para anticiparnos a esa situación. Así, este año vamos a instalar 1.800 baños industrializados, lo que nos permitirá reducir plazos y costes", concluyó David Martínez.

    Colaborador:

    www.aedashomes.com

    La mayoría de Comunidades Autónomas tienen aprobados mayores beneficios fiscales en el caso de transmisiones por herencia que por donaciones.

    La adquisición de bienes por pacto sucesorio se equipara a la transmisión por herencia, por lo que podrá beneficiarse de todos los beneficios fiscales. El que transmite bienes por pacto sucesorio tampoco tendrá que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF, a diferencia de lo que sí ocurre cuando transmite por donación.

    Una de las principales ventajas de esta opción es que solo queda gravado el impuesto de sucesiones y donaciones y no el del IRPF.

    Recordar que el pacto sucesorio solo puede llevarse a cabo en Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares con vecindad civil o nacimiento adopción o residencia durante más de dos años.

    Con la nueva normativa aprobada en el Congreso el adquiriente del inmueble deberá tributar el IRPF si transmite los bienes antes de fallecer.

    Más concretamente se modifica el artículo 36 de la Ley de IRPF para cambiar la forma de calcular la ganancia patrimonial en el caso de vender el inmueble adquirido mediante pacto sucesorio y el causante no haya muerto. En concreto la modificación contempla que el contribuyente que venda un bien heredado en vida antes de que fallezca la persona que se lo transmitió se subroga y se toma como valor de adquisición el precio originario.

    El Ministerio de Fomento prepara el índice que servirá para calcular los precios del alquiler. Hasta ahora no había una referencia oficial y la que había era de algunos portales inmobiliarios. La nueva estadística se incluyó en el acuerdo entre Gobierno y Unidas Podemos con la intención de poder limitar las rentas en zonas tensionadas. Finalmente en el decreto que entró en vigor únicamente se plasmó que serviría para elaborar políticas que eleven la oferta y medidas fiscales. Ahora se utilizarán las declaraciones del IRPF de forma anónima para conocer los precios y se cruzarán con el catastro para saber cuáles son las características de los inmuebles.

    Los precios de los alquileres se sitúan en máximos históricos en buena parte de la geografía española, según datos de portales inmobiliarios como Idealista y Fotocasa. El problema se agrava más en las principales capitales como Barcelona y Madrid.

    Según las estadísticas del INE, la proporción de personas en alquiler sube. Hasta un 17% frente al 13% de 2007. Y entre los jóvenes de 16 a 29 años, el porcentaje alcanza hasta el 48%. A ello se suma las cifras del Banco de España que dicen que los jóvenes ganan menos que hace una década en trabajos similares. Hasta el punto que muchos no pueden emanciparse y no tienen acceso a la vivienda.

    En semejante contexto, el Gobierno valora implantar medidas como los incentivos fiscales, el uso de suelo público o la ampliación del parque de vivienda y posteriormente crear dicha estadística de precios. De momento, solo se prepara para disponer de una imagen fiel con la que diseñar políticas de vivienda.

    El decreto del alquiler que aprobó el Gobierno a principios de marzo daba ocho meses para que se crease una estadística de precios que se publique con una periodicidad anual. Probablemente esté lista con algo de retraso, en torno a febrero, según explican fuentes conocedoras.

    Portales como Idealista o Fotocasa ofrecen buenas estadísticas. Pero son solo de ofertas y no recogen la negociación que pueda haber entre casero y arrendatario. Con Íñigo de la Serna como titular de Fomento, el ministerio elaboró un informe sobre el alquiler que empleaba cifras de Fotocasa. Y ya entonces prometió que se crearía una estadística oficial.

    Otra posibilidad es hacer una encuesta pero son costosas y salen caras. Finalmente se usarán los datos del IRPF, que se consideran más fiables, ya que el arrendador tiene la obligación de declararlo utilizándose de forma anónima para construir la estadística. Según fuentes, aunque todavía en una fase bastante inicial, la Agencia Tributaria ya está liderando los trabajos. El decreto afirma que se tiene que ofrecer una relación de valores medios mensuales en euros por metro cuadrado.

    El IRPF ofrece además la gran ventaja de poder construir un histórico y comparar la evolución con años pasados. El inconveniente reside en que la estadística se publicará con algo de retraso, pues habrá que esperar a cuando se acabe la campaña de renta del año anterior para volcar los datos.

    La prohibición de desahucios

    Es la primera y más importante. PSOE y Podemos aprovecharon el estallido de la pandemia en el mes de marzo para suspender los desalojos por impago de alquiler.

    A diferencia de lo que han hecho muchos otros países, cuyos gobiernos han concedido prestaciones y ayudas a los afectados para que puedan seguir pagando sus rentas, el Gobierno optó aquí por derivar el coste de la crisis hacia los propietarios, de modo que estos tengan que asumir obligatoriamente las pérdidas causadas por la morosidad de sus inquilinos. Medida que durará como mínimo 14 meses después de que el Consejo de Ministros haya prolongado hasta el 9 de mayo de 2021 la suspensión de los desahucios.

    Los propietarios no podrán recuperar su vivienda en caso de morosidad o finalización de contrato de alquiler, siempre y cuando sus inquilinos sean considerados "vulnerables" y no dispongan de una "alternativa habitacional" por parte de la Administración.

    La categoría de "vulnerable" engloba a parados, afectados por ERTE, familias cuyos ingresos no superen, como mínimo, los 1.613 euros al mes o que el pago del alquiler y los suministros básicos (electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua, telecomunicaciones y comunidad) supongan el 35% o más de los ingresos netos de la unidad familiar.

    Esta medida supone una expropiación temporal de viviendas. Tanto es así que hasta el Gobierno establece en el Real Decreto una compensación a los propietarios afectados, si las comunidades autónomas no ofrecen a los inquilinos una "vivienda digna" en el plazo de tres meses desde que queda acreditada su vulnerabilidad económica.

    Cortes de suministros

    Y sucede lo mismo con los cortes de suministros básicos. Los propietarios de los inmuebles tendrán que hacer frente a las facturas de luz, agua y calefacción de sus inquilinos morosos durante el tiempo que dure la suspensión de los desahucios, tanto si tienen contrato como si no. Es decir, tampoco podrán cortar los suministros a los okupas.

    Legalización de okupas

    Por si fuera poco, el real decreto aprobado por el Gobierno extiende la prohibición de los desahucios a los okupas si se hacen con viviendas vacías de grandes tenedores (propietarios de más de diez inmuebles), aunque estos podrán solicitar una compensación si demuestran que la suspensión del lanzamiento les ha ocasionado un perjuicio económico "al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble". Es decir, sólo podrán reclamar justiprecio en determinados casos, excluyendo así muchas viviendas vacías.

    Según denuncia la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval), esto "supone la legalización de la ocupación ilegal, lo que va a convertir a España en el único país avanzado que permite este tipo de prácticas fuera de la ley y peligrosas".

    Precio máximo de alquileres

    Hay dos propuestas que se podrían materializar en los próximos meses;

    ? Por un lado, la fijación de un precio máximo en los alquileres de zonas calificadas como "tensionadas" a través de la futura Ley de Vivienda. Este tipo de controles ya se ha intentado aplicar en otros países y ha resultado un rotundo fracaso.

    ? La Agencia Negociadora del Alquiler advierte de que es "una medida puramente ideológica, contraria al libre mercado de alquiler, donde los pequeños propietarios particulares, que son más del 90% del sector, se van a ver perjudicados y muchos de ellos preferirán cerrar sus viviendas al alquiler".

    Expropiación de pisos vacíos

    Existe la posibilidad de penalizar a los propietarios de viviendas vacías mediante nuevas cargas fiscales. De hecho, Podemos va incluso más allá y habla abiertamente de la posibilidad de expropiar, de forma temporal o definitiva, e incluso confiscar, sin indemnización posible, los inmuebles vacíos de grandes tenedores de vivienda.

    El Gobierno aprobará en las próximas semanas el bono joven del alquiler, con carácter retroactivo desde el 1 de enero.

    El Ejecutivo tenía previsto que esta ayuda al alquiler de 250 euros mensuales estuviera vigente desde el comienzo del año, sin embargo, todavía última detalles sobre su aplicación.

    Los beneficiarios que podrán solicitar esta ayuda deberán ser jóvenes de entre 18 y 35 años, y con un contrato de trabajo que no le genere más de 23.725 euros anuales. Además, el bono se aplicará a cada joven y no a cada vivienda. En los casos de las familias más vulnerables, este bono joven podrá completarse con más ayudas directas al alquiler de hasta el 40% de la renta. La partida para el bono joven del alquiler, de 200 millones de euros, está contemplada en los Presupuestos Generales del Estado (PGE) de 2022.

    El Gobierno también confía en llevar próximamente al Consejo de Ministros el anteproyecto de la Ley de Vivienda, que no llegó al último Consejo del año, el pasado 28 de diciembre, a la espera de que el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) emita su informe preceptivo al respecto.

    El Consejo aprobó el anteproyecto en primera lectura el 26 de octubre y un día después se inició el trámite de audiencia e información pública, que finalizó el 18 de noviembre de 2021.

    Durante ese trámite se presentaron 90 alegaciones en tiempo y forma por diferentes instituciones, entidades y particulares, según informaron fuentes del Ministerio dirigido por Raquel Sánchez. Esas alegaciones se analizaron entre el 18 y el 28 de noviembre, para remitirse el 29 de ese mes a los Departamentos Ministeriales para su informe.

    El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana envió el documento al CGPJ el pasado 1 de diciembre para su informe por urgencia. El CGPJ contaba con un plazo de 15 días hábiles, debido al carácter de urgencia, para emitir el informe, por lo que el plazo ya habría finalizado a finales de diciembre.

    El Gobierno de coalición salvó con el acuerdo de la Ley de Vivienda el último escollo para que Unidas Podemos diera el viso bueno a los Presupuestos Generales del Estado (PGE) para 2022.

    El texto del Ejecutivo recoge la regulación del precio del alquiler en zonas de mercado tensionadas, bonificaciones para incentivar que pequeños propietarios bajen las rentas a los inquilinos y medidas para fomentar el parque público de vivienda, entre otras medidas.
    No obstante, no se prevé que se apruebe la Ley de Vivienda, con su tramitación parlamentaria, hasta el segundo semestre de 2022.

    La limitación del alquiler sigue su curso, un ejemplo de ello son París y Berlín donde se ha constatado el fracaso de intervenir los precios: el número de pisos en alquiler ha descendido, la renta media se ha encarecido y se ha fomentado un mercado negro.

    El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas en España y el Gobierno se ha comprometido a introducir un tope a los precios para intentar revertir la escalada de los precios del alquiler.

    Ahora, la compañía Alquiler Seguro ha analizado la experiencia durante décadas en otros países y ha recogido sus conclusiones.

    Según el estudio, las legislaciones de París y Berlín se encuentran bajo supervisión del Tribunal Constitucional y su intención de frenar la subida de los precios del alquiler ha tenido el efecto opuesto al deseado. "Los mercados se han tensionado aún más, la oferta de inmuebles en alquiler ha mermado considerablemente mientras que la demanda sigue acrecentándose y muchos propietarios reclaman los pagos de la renta de manera irregular", aseguran desde CEO. Por su parte, los precios en estas ciudades continúan al alza, mientras que en otras donde el alquiler no está intervenido, se observa como el mercado se autorregula y los precios descienden.

    BERLÍN

    En el caso de la capital alemana, la tasa del alquiler asciende al 85% del total. En 2015, la Administración introdujo el freno al precio de los alquileres Mietpreisbremse con el que se permitía a las entidades locales limitar el importe máximo de alquileres.

    Ya en 2019 el estudio constató que la oferta de pisos de alquiler ha caído un 25% en un año, el precio medio ha subido un 36% desde 2015; las viviendas a la venta se ha disparado un 38,8% y se ha desincentivado el interés del inversor.

    Además, las viviendas que se encuentran en alquiler se promocionan con dos precios (el precio por ley y el precio deseado) y los propietarios reclaman parte de la renta de manera irregular.

    En la actualidad Berlín se encuentra a la espera de una revisión de la normativa por parte del Tribunal Constitucional al violar el derecho de los propietarios a decidir los precios.

    EN PARÍS

    En París, François Hollande aprobó la llamada Ley Alur, pero apenas estuvo dos años en vigor porque los tribunales la derogaron. Esta legislación impedía poner la vivienda en alquiler a un precio inferior, el 30% más barato o un 20% más caro.

    Tras la abolición de la Ley Alur, los precios de las rentas se dispararon hasta un 25% lo que impulsó al gobierno de Emmanuel Macron a poner en marcha la Ley Elan que permite, de nuevo, la regulación del nivel máximo de alquileres y que estará vigente durante cinco años. Esta nueva legislación limita las subidas del alquiler a un 20% sobre un nivel de precio medio de referencia en todos los nuevos contratos de alquiler, tanto de viviendas ya arrendadas como de primeros arrendamientos.

     VIENA

    Su modelo vigente desde 1920, promueve políticas de vivienda con un fuerte apoyo económico público al alquiler y a la construcción de vivienda social. Una ciudad en donde más del 80% de los vieneses alquilan y el 66% viven en pisos con algún tipo de subvención municipal, y dónde los precios se encuentran regulados.

    Noticias relacionadas

    Los ciclos formativos más demandados fueron los relacionados con Comunicaciones e Informática. Y es que los ciclos relativos al sector de la construcción han perdido la mitad de alumnos en la última década.

    Puede consultar todo lo relativo a la Formación Profesional en la página del Gobierno destinada a ello: www.todofp.es

    Falta mano de obra en la construcción

    A pesar de los pésimos datos de estudio, lo cierto es que el sector de la construcción está escaso de mano de obra, y necesita trabajadores cualificados para poder desarrollarse, como maquinistas, albañiles, peones, encofradores, etc.

    Se estima que al menos 700 mil trabajadores más serán necesarios para realizar las obras pendientes que se harán con las ayudas provenientes de los fondos europeos, y se teme una crisis en el sector de la construcción por culpa de estos datos.

    Teniendo en cuenta, que el pasado curso los alumnos matriculados en áreas de construcción no llegó a los 6.000 alumnos, no da para cubrir la oferta de empleo que se estima.

    Estamos ante un crecimiento notable en la construcción, infraestructuras y sector privado desde hace muchos años, y además, hay una falta de relevo generacional.

    Relevo generacional agotado

    Si tenemos en cuenta que "la crisis del ladrillo" en 2008 supuso la pérdida de más de millón y medio de puestos de trabajo en la construcción, hablamos de un problema generacional.

    Ya que muchos trabajadores que entonces tenían una edad elevada, a día de hoy están en edad de jubilación, y los que eran más jóvenes, no volverán al sector por la edad y porque se buscaron la vida en otros sectores.

    El sector de la construcción siempre ha sido un sector generacional, es decir, muchos trabajadores "arrastraban" a sus hijos y familiares a trabajar en su sector, pero aquellos que perdieron su puesto de trabajo, no van a traer consigo a nuevas generaciones.

    Ya no existe una herencia de trabajo como ocurría antes, y los ciclos formativos que se pensaba que iban a solucionar este problema, no lo están haciendo, ya que el número de alumnos matriculados cae cada año en la formación profesional de la construcción.

    De hecho, hay un bajo porcentaje de alumnos nuevos, la mayoría son personas desempleadas que buscan reciclarse laboralmente.

    A esto se suma, que ante tan pocos alumnos y la necesidad de las empresas de contratar, acuden directamente a las escuelas y ofrecen trabajo, dejando las aulas vacías sin que los estudiantes terminen sus estudios.

    Alguna solución al problema

    Para algunos expertos, una posible solución sería dar al sector de la construcción un prestigio, asumiendo la necesidad de dotar a sus empleados de estudios cualificados.

    De esta forma, todos los trabajadores que quieran entrar en este sector, deben tener una titulación especial.

    Actualmente es cierto que no es así, solo algunos altos cargos dentro de una obra tienen una titulación, pero por ejemplo para ser peón o albañil, muchos empleados no tienen titulación.

    La solución pasaría por dotar a estos trabajadores de una formación reglada para poder desempeñar su trabajo, e incluso así podrían aspirar a tener mejores puestos de trabajo dependiendo de la formación que tengan.

    Además, ante este problema, el gobierno sacó el año pasado un Plan de Modernización de la Formación Profesional, con el que quiere asegurar un número mínimo de plazas de FP para todos los sectores de empleo en España. También muchos trabajadores con experiencia, pueden convalidar tiempo de experiencia por asignaturas dentro de la Formación Profesional, y poder así tener una formación reglada.

     

    ACCEDA AL PLAN DE MODERNIZACIÓN DE LA FP DEL GOBIERNO

    Además, con el objetivo de prevenir futuros problemas financieros y riesgo de burbujas inmobiliarias, exige que se tomen medidas de carácter macroeconómico. Asimismo, alerta de que una limitación de los precios del alquiler podría provocar efectos negativos sobre la oferta y pide que se agilicen los desarrollos urbanísticos para aumentar la oferta de vivienda.

     

    Recomendaciones del FMI.

    Banca, hipotecas y construcción.

    El organismo pide que el Banco de España tenga herramientas para controlar la concesión de crédito. De esta forma se podría evitar tensiones y riesgos financieros.

    El FMI y la UE llevan pidiendo a España desde al año 2013 que organice una autoridad de riesgos sistemáticos. Estaría compuesta por un grupo de expertos formado por el Banco de España, la CNMV o el Ministerio de Economía. Su función: emitir informes, alertas y recomendaciones.

    Por otra parte, el FMI sugiere a los hipotecados que pidan préstamos a tipo fijo.

    También insta a las constructoras a que saneen sus balances e insiste en que hay que hacer mejoras para aumentar la oferta de vivienda, tanto en la regulación de los desarrollos urbanístico como en las ayudas a la vivienda social o al alquiler.

    El precio de la vivienda.

    El FMI no se muestra de acuerdo con la creación de un Índice de Precios del Alquiler para controlar las rentas en las grandes ciudades. El argumento es que "Cualquier nueva iniciativa diseñada con el fin de reducir las presiones de los precios del alquiler debería evitar causar efectos negativos en la oferta, lo que tendría un impacto adverso en los arrendatarios con ingresos bajos".

    Asimismo, aconseja no infravalorar la sobrevaloración de los precios de la vivienda. La relación entre el precio de la vivienda y la renta de las familias, y el coste de la vivienda relacionada con los alquileres están casi al mismo nivel que a mediados de 2003. "Nunca hay que infravalorar la velocidad con la que toman impulso estos procesos".

    Del mismo modo, sugiere que la vulnerabilidad viene por la elevada acumulación de deuda pública y externa. Y no por una excesiva concesión de hipotecas, a pesar de la subida de los precios, ni de una elevada construcción de obra nueva.

     

    La respuesta del Gobierno.

    Jose Luis Ábalos, Ministro de Fomento, no está de acuerdo con todas las recomendaciones. Ha afirmado que "hay que evitar una espiral especulativa como la de hace una década. El Ejecutivo trabaja en un paquete de medidas urgentes que queremos elevar próximamente a Consejo de Ministros y que aborda una mejora del marco regulatorio del alquiler, mayor coordinación con servicios sociales en los desahucios, sacar la vivienda de uso turístico de la ley de Arrendamientos Urbanos, y medidas para estimular la oferta de vivienda en alquiler, la moderación de precios y la rehabilitación".

    Los trabajadores menos cualificados fueron los más castigados por el estallido de la burbuja inmobiliaria reduciéndose así su posibilidad de acceso a la vivienda y teniendo que mirar al alquiler. A ello se suma que desde hace unos años los jóvenes que acceden al mercado laboral, acceden con sueldos relativamente bajos.

    El aumento de demanda en el mercado de alquiler no ha venido acompañado de un incremento de la oferta de pisos en arrendamiento. Tendencia que ha contribuido a un aumento de los precios de los alquileres, sobre todo en los últimos años.

    "La crisis del covid-19 podría empeorar los problemas de acceso a la vivienda en alquiler, especialmente para los más vulnerables", afirma el FMI.

    "El confinamiento por el estado de alarma que paralizó el país puede agravar más aún los problemas de accesibilidad por los menores ingresos de los inquilinos, que por la posible caída de los precios de alquiler", destaca el organismo internacional.

    El Fondo Monetario Internacional hace un análisis del mercado y concluye que:

    "Los precios del alquiler a nivel nacional comenzaron a subir en 2014. En agosto de 2020, los precios de alquiler están alrededor de un 30% más altos que en 2007", destaca el informe. "Sin embargo, los precios de venta están aproximadamente un 15% más bajos que en 2007", compara el FMI con datos de idealista.

    El Gobierno español está tratando de contrarrestar estas presiones con medidas como la nueva Ley de arrendamientos urbanos, ampliando los contratos a cinco años, y los subsidios para los inquilinos con bajos ingresos.

    Actualmente España es uno de los países de la UE con la mayor tasa de esfuerzo para los inquilinos, es decir, aquellos que gastan más del 40% de sus ingresos en los costes totales de la vivienda.

    Según datos de Eurostat, la "tasa de esfuerzo" se mantuvo en 2018 por encima del nivel anterior a la crisis financiera de 2008.

    El Fondo Monetario Internacional ofrece algunas consideraciones al Gobierno español para mejorar el acceso a la vivienda en alquiler:

    • Pide mejorar la oferta de viviendas y sugiere simplificar la normativa de construcción para impulsar la construcción de un mayor parque residencial en alquiler social.
    • Evitar la sobreprotección excesiva del arrendamiento como la inseguridad jurídica para soslayar efectos en la oferta de viviendas de alquiler que intensifiquen los problemas de accesibilidad.
    • Los esfuerzos de las diferentes Administraciones se centrarían en abordar las limitaciones de las ofertas, ya que la elasticidad de la oferta de vivienda es relativamente baja en España.

    Entre esas prioridades del Estado pide:

    • Facilitar y simplificar la regulación del suelo y acelerar los procesos de reparcelación, en el desarrollo de vivienda asequible.
    • Incrementar el stock de vivienda social en alquiler.
    • Mejorar la eficiencia de los procesos de acceso a vivienda.
    • Garantizar una buena infraestructura pública en ubicaciones más asequibles.

    El Fondo Monetario Internacional (FMI) en su informe anual Artículo IV respecto a la economía de España señala que la nueva medida de la futura Ley de Vivienda de limitar las rentas no es una respuesta para solucionar la problemática del acceso a la vivienda y advierten de que podría provocar consecuencias contrarias.

    En su sección de conclusiones preliminares consideran que "algunas medidas, como los techos a las subidas del alquiler en áreas tensionadas, pueden introducir ineficiencias y restringir la disponibilidad de inmuebles para futuros arrendatarios".

    En cuanto a las medidas previstas para la oferta de vivienda, entre ellas, el aumento de vivienda social o el incremento de impuestos a inmuebles no ocupados, el FMI defiende que dichas medidas tendrían que suavizar las presiones que existen en los alquileres. Para ello, tendrían que evaluar más minuciosamente las medidas planteadas para prever sus posibles efectos.

    Como ejemplo de medidas efectivas para impulsar la oferta, los técnicos del FMI proponen facilitar los permisos de los gobiernos autonómicos y simplificar la normativa de uso de terrenos.

    Prestar atención a la subida del precio de la vivienda

    En general, el mercado de la vivienda ha experimentado una aceleración de los precios residenciales y un repunte a su vez de las transacciones residenciales durante 2021, algo que refleja la represión de la demanda.

    Respecto a ello, advierte el FMI: "Aunque no hay evidencia de un desalineamiento significativo de los precios de la vivienda, conviene vigilarlos con atención".

    Por el contrario, a pesar de la buena situación de los colchones de capital por parte de los bancos españoles, el Fondo Monetario apunta que se requiere una mayor atención para asegurar una resiliencia continua.

    Respecto a esto, expone que "los bancos deberían mantener niveles prudentes de provisiones dado que las dificultades de los prestatarios pueden surgir con retardo conforme se vayan reduciendo gradualmente las medidas de apoyo".

    A su vez, exigen analizar cada caso individualmente de recompras de acciones y reparticiones de dividendos, ya que aún se desconoce los efectos económicos que puede ir causando la pandemia.

    En el caso de que dichos efectos no sean preocupantes, "se debe alentar a los bancos a utilizar sus colchones a fin de evitar un endurecimiento indebido de las condiciones de préstamo".

    En suma, el FMI alaba que el Banco de España apruebe ampliar el número de herramientas macroprudenciales, ya que consideran esta medida como una decisión útil para suavizar las presiones en sectores concretos como, por ejemplo, si incrementan los riesgos en el sector inmobiliario.

    Por último, en cuanto a la UE, el Fondo Monetario Internacional defiende que se apruebe un sistema común de seguro de depósitos (EDIS en inglés) para impulsar la resiliencia y fomentar la unión bancaria de Europa.

    En el mes de marzo, el euríbor a 12 meses ha aumentado en gran medida. En la mayor parte de las hipotecas de España, la media mensual durante marzo ha alcanzado el -0,237%, la cifra más elevada desde junio de 2020, después de que en febrero se alcanzase un -0,335%.

    Este dato de marzo consiste en la tercera subida consecutiva, después de que en diciembre se situase en mínimos históricos debido a la posibilidad de que la política montería se modificase dentro de la eurozona.

    Para los meses siguientes, tal y como prevén los agentes del sector económico, el BCE aumentará los tipos de interés debido a las continuas subidas de la inflación. En estos próximos meses, las entidades bancarias como Bankinter o Funcas esperan que el euríbor se sitúe en números positivos. Esto provocará que los precios de las hipotecas variables aumenten, un tipo de hipoteca que en España constituye las tres cuartas partes del número total de hipotecas.

    En suma, las hipotecas que tengan que ser revisar sus cláusulas tomando en cuenta la cifra de marzo sufrirán los aumentos de la cuota. Si se trata de una hipoteca media, el incremento se situará en 16 euros mensuales, que supondrá en tasa anual 200 euros más. Si se compara con 2021, el indicador se encontraba en un -0,487%. En cambio, las hipotecas que poseen un importe mayor, la subida de la cuota será de hasta 350 euros al año.

    Estos números seguirán subiendo durante el mes de abril, ya que según los indicadores del euríbor a 12 meses, la tasa diaria de este se sitúa ya en -0,1%.

    Mientras que no deja de subir el indicador hipotecario, las entidades bancarias están actuando a través de medidas impulsoras para la oferta de sus préstamos variables. Entre estas medidas se encuentra el encarecimiento de las hipotecas de tipo fijo, las cuales alcanzaron datos récords en 2021 y que han seguido situándose en cifras máximas durante el inicio de 2022. Tal y como registró el INE, por primera vez las hipotecas fijas supusieron el 70% de los nuevos préstamos recogidos en un mes.

    Desde febrero de 2016 se ha mantenido estable por debajo del 0%, arrastrado por la política ultralaxa del Banco Central Europeo (BCE), que ha dejado congelados los tipos de interés en la eurozona en el 0,0% para intentar impulsar la economía y los precios en la región, y garantizar a la vez la estabilidad financiera. Este escenario ha supuesto un ahorro importante para los hipotecados y una ruptura total con lo que sucedió en verano de 2008, cuando el euríbor tocó máximos al situarse por encima del 5,3% y disparó las cuotas de las hipotecas en pleno estallido de la crisis económica y financiera.

    Evolución del euríbor a 12 meses[Cierres mensuales 2007-2021]
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    Fuente: Banco de España

    Y la gran pregunta es si el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España puede mantenerse en mínimos históricos o si por el contrario ya ha tocado suelo y está abocado a iniciar la tendencia alcista. Los expertos consultados por idealista/news creen que a corto plazo se impondrá la estabilidad y seguiremos viendo al euríbor en torno a los niveles actuales, aunque también alertan de que su evolución dependerá de cuán rápida y consistente sea la remontada de la economía y la inflación en la eurozona, y de las medidas que pueda tomar en consecuencia el BCE.

    Según explica Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, "dada la enorme incertidumbre en la que vivimos por la pandemia, resulta muy complicado predecir qué va a pasar con el euríbor. Aunque es cierto que el alto nivel de endeudamiento de los países ejerce una influencia sobre la contención del precio del dinero, no podemos descartar que una recuperación fuerte y sostenida pudiera tener un impacto relevante en las perspectivas del indicador". Y es que un crecimiento económico superior al pronosticado podría suponer aumentar el consumo y presionar al alza los precios.

    Por tanto, recalca Villén, "es muy posible que el euríbor se mantenga en negativo durante 2021. Pero, aunque parece poco probable que se dispare por encima del 1%, no podemos descartar movimientos que lo acerquen al 0% o incluso que entre en terreno positivo, según avance el año, si la recuperación a nivel europeo es fuerte y duradera".

    En esa misma línea, Leyre López, del equipo de Research de la Asociación Hipotecaria Española (AHE)asegura que su previsión es que las tasas se mantengan en los niveles actuales a lo largo de 2021. "De existir algún movimiento, al hilo de las mejores expectativas económicas, es posible que se dirija hacia posiciones menos negativas, pero en todo caso seguirá en terreno negativo al menos en el horizonte de un año", añade.

    La estabilidad a corto plazo también es la teoría que defiende María Jesús Fernández, economista senior de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), quien sostiene que "aunque no es previsible que el euríbor pueda caer mucho más, podríamos ver al indicador por debajo del nivel actual" en momentos puntuales.

    La economista afirma que el período bajista del euríbor podría durar otros dos años más, siempre en ausencia de presiones inflacionistas y hasta que el BCE no vislumbre mejores perspectivas económicas. "Llegará un momento en el que el organismo tenga que levantar las medidas extraordinarias", recalca.

    Fernández también añade otro posible factor que podría alterar la tendencia del euríbor: que se produzca un aumento del riesgo en las operaciones de préstamo ante una posible crisis financiera derivada de la crisis económica y sanitaria actual. "Si esto no ocurre, no habrá grandes cambios en el euríbor próximamente", sentencia.

    Por otro lado, Gregorio Izquierdo, director general del Instituto de Estudios Económicos (IEE) recuerda que "el actual signo negativo de los tipos de interés reales negativos es una anomalía", aunque esto no quiere decir que no pueda prolongarse en el tiempo. Sobre todo, a corto plazo y dada "la persistencia de las ultraexpansivas políticas monetarias de los bancos centrales".

    El equipo de análisis de Bankinter también cree que, de momento, el euríbor se mantendrá en negativo. Sus cálculos apuntan a que en 2021 se moverá en torno al -0,45% y que en 2022 se quedará alrededor del 0,42%. Unas cifras que están en línea con la previsión de recuperación de la eurozona del golpe económico que ha supuesto el coronavirus.

    "La perspectiva de vacunaciones masivas a lo largo de 2021 mantiene el escenario de recuperación del potencial de crecimiento a largo plazo de la economía a final del año. El ritmo de despliegue de vacunas y de las ayudas fiscales, en concreto el Fondo de Recuperación Europeo que movilizará 750.000 millones a partir de verano/otoño, serán claves para determinar el ritmo de una recuperación que será asimétrica por países y sectores. Y que no será completa (recuperación niveles precovid) hasta finales de 2022", aseguran los analistas de la entidad financiera.

    La inflación, al acecho

    Manuel Romera, director del sector financiero en IE Business School, opina que en el escenario actual es muy complicado saber si el euríbor va a en negativo o si va a subir. Pero lo que tiene claro es que los últimos datos sobre la inflación están generando dudas en el mercado. Y alerta del peligro de que suban los precios sin crecimiento.

    "Hay dos tipos de inflación. La buena, que es la que se produce cuando la economía crece, suben los salarios, se consume más y suben los precios; y la mala, que también se conoce como estaflación, que es cuando hay inflación y paro a la vez. Y es ahí donde nos encontramos ahora mismo. Hay una liquidez excesiva (es decir, mucho dinero en circulación) y poca confianza, lo que se puede traducir en una inflación sin crecimiento. Si además tenemos en cuenta lo que está creciendo la deuda pública (la de España se ha multiplicado por cuatro veces en poco más de una década, hasta quedarse ahora en el 120% del PIB), no deberíamos ver un euríbor estable".

    Romera insiste en que los bancos centrales han acumulado mucha deuda pública en sus balances en los últimos años, independientemente de las medidas que han tomado para minimizar el golpe de la crisis del covid, lo que, afirma, va a generar inflación. Ahora bien, el economista recalca que, dada la incertidumbre actual, lo que no está claro es si ese escenario puede ser inminente.

    Repasando los últimos datos de la oficina de estadísticas comunitaria Eurostat descubrimos que la inflación en la eurozona escaló en enero hasta el 0,9% en tasa anual, desde el -0,3% de diciembre y por encima de lo que esperaba el consenso de Reuters. En el caso de la inflación subyacente (que deja fuera por ejemplo los precios de la energía o los alimentos, por ser muy volátiles) también se produjo la misma subida, al pasar del 0,2% al 1,4% en el primer mes del año. En este caso, ee trata de la cifra más alta desde 2015 y este es precisamente el dato que más tiene en cuenta el BCE a la hora de diseñar su política monetaria.

    Recordemos que una de las principales prioridades del guardián del euro es mantener la inflación en un nivel cercano por debajo del 2%, para lo que se apoya en las subidas de los tipos de interés. Es decir, ante un posible repunte inesperado de la inflación, y siempre que no se trate un dato puntual, el BCE consideraría una subida del precio del dinero para frenar la escalada de los precios, lo que tendría un efecto de arrastre para el euríbor. 

    De momento, las previsiones sitúan la inflación en la eurozona por encima del 1% en 2021 (Funcas, por ejemplo, estima una tasa media anual del 1,5% y una tasa interanual del 2,2% en diciembre), mientras en EEUU también se está produciendo un escenario similar. Una de las últimas previsiones es la de la Universidad de Michigan, se han disparado hasta el 3,3%, la cota más alta desde verano de 2014.

    La media mensual del Euribor del mes de Noviembre es de -0,487% , abaratándose respecto al -0,477% del mes octubre.  Esta bajada es realmente testimonial para un préstamo medio, de  céntimos al mes.

    El euríbor a 12 meses ha vuelto a cambiar de tendencia, disminuyendo, tras acumular dos meses consecutivos de subidas y tocar máximos del año.

    La inflación en el ojo del huracán

    Aunque el euríbor a 12 meses de momento se mantiene estable y crea hipotecas baratas, existe un gran peligro con la inflación, que marca máximos de varias décadas en Europa, destacando España con un 5,6% o Alemania con un 4,9%. Con una media de la eurozona, en noviembre de 4,9%, lo que supone el mayor encarecimiento de los precios en la región del euro de toda la serie histórica, según los datos adelantados de la oficina comunitaria de estadísticas (Eurostat).

    La inflación y su escalada en los precios es la principal  variable en la toma de las decisiones monetarias del Banco Central Europeo (BCE) y para intentar reducirla va a obligar a corto o medio plazo a subidas de los tipos de interés, lo que impulsaría al alza al euríbor.

    Sin embargo a corto plazo, el mercado no espera subidas de intereses  en los próximos meses, en los que se prevé una moderación de la inflación, con una normalización de los flujos de transporte y abaratamiento de las fuentes de energía.

    El Banco Central Europeo tiene que tener especial cautela al utilizar la subida de intereses para ralentizar la inflación y la economía, ya que los estados están sobre endeudados y podría provocar grandes problemas de tesorería a los mismos.

    Ralentización de China y restricción monetaria en EEUU

    La nueva variante del Covid, Ómicron , ha provocado una incertidumbre momentánea de volatilidad en los mercados financieros internacionales. Los datos sanitarios globales no sostienen esta alarma, ni las nuevas tendencias de confinamiento y restricciones de la libertad individual que se van imponiendo nuevamente en Europa y que podría ralentizar nuevamente la economía, que no se ha recuperado todavía de la crisis.

    Esto unido a la ralentización de China y una política monetaria más estricta en EEUU con una inflación del 6%, puede provocar que la inflación de Europa se desinfle, no siendo necesaria la intervención del BCE sobre los tipos de intereses, por lo que creemos que las primeras subidas de los tipos de interés no llegarán al menos hasta finales de 2022, en una escalada al alza que se espera suave y paulatina.

    Álvaro Conde Alonso

    Álvaro Conde Alonso
    Economista Liberal
    CEO Digital

    Por primera vez desde 2009, el índice de referencia de hipotecas Euribor a doce meses ha vuelto a situarse en un 2,778%. Una cifra elevada que deja ver la rapidez con la que está aumentando el índice de hipotecas. Este ritmo no se registró ni durante la burbuja inmobiliaria.

    El último incremento registrado causará un encarecimiento de las hipotecas medias alrededor de los 584 euros en 189 euros. Este encarecimiento de las hipotecas lo experimentarán aquellos clientes que deban revisar su préstamo hipotecario con el Euribor actual. Esto se debe a que las últimas revisiones tuvieron que llevarse a cabo con la tasa del Euribor de mayo, situado en un 0,28%.

    Aunque se comenzó a registrar un aumento del Euribor a comienzos de año, desde junio el ritmo de las subidas de las hipotecas ha incrementado sustancialmente. Esto debido a los incrementos anunciados por el Banco Central Europeo respecto a los tipos de interés. Unos incrementos que se aprobaban por primera vez desde 2011. A esta primera subida del interés, le han seguido más subidas a medida que la inflación continuaba su tendencia alza.

    Debido a la elevada inflación, el Banco Central Europeo ya prevé un nuevo aumento de los tipos de interés para la próxima semana. En esta ocasión, será una subida de 75 puntos básicos. La preocupación por la inflación presionará aún más la evolución ascendente del Euribor.

    Y esta no será la última subida que se registre, ya que el sector financiero espera la llegada de una recesión a nivel europeo. Una recesión a la que el BCE pretende controlar con unos tipos de interés elevados. De cara a 2023, Funcas prevé que el promedio de Euribor a doce meses se sitúe en 2,51%.

    Estos niveles del Euribor están alejando a los posibles compradores de realizar cualquier operación inmobiliaria en el mercado. Respecto a esto, Fotocasa apunta que de los potenciales demandantes de inmuebles, un 24% han tenido que paralizar la operación por la escalada del Euribor.

    El sector debate medidas para aliviar a los hogares

    Con este panorama, los que salen más perjudicados son los propios hipotecados, consumidores que tendrán que destinar su renta a abonar su tasa hipotecaria. La elevada inflación y la reducción del poder adquisitivo ha llevado a la banca a planear medidas para evitar una escalada de impagos. Medidas que consigan facilitar a los hogares con una renta más baja hacer frente a la situación actual.

    Una de las medidas propuestas con mayor alcance es la anunciada por Caixabank. La entidad propone una congelación temporal de las tasas hipotecarias en un año. O, por el contrario, en caso de que el préstamo hipotecario supere la barrera del 30%, extender el periodo de devolución. El sector financiero también tantea como opción las moratorias de pago para aquellas familias en situación de paro.

    En Junio

    El Euribor en junio cerró con un valor medio de -0,176%. Este valor se tomará como referencia para las hipotecas nuevas y para la revisión de hipotecas en la mayoría de los casos. La media de Junio se coloca finalmente en el -0.191% ligeramente por debajo de su valor de hace un año, por tanto los que revisen su hipoteca este mes verán como su cuota bajará unos céntimos al mes.

    Con la publicación del Euribor hoy podemos ver que es la cuarta bajada mensual consecutiva del Euribor.

    Esto indica un descenso mensual de -0,042 puntos respecto al mes de mayo. Respecto a junio del año pasado la diferencia del valor del Euribor es de 0,005 puntos más.

    Primera semana de julio de 2.019: Euribor a -0,244%

    Los hipotecados que les toque revisión del Euribor en este mes, comprobarán como sus cuotas mensuales subirán.

    Si el Euribor cerrara el mes así sería la quinta bajada mensual consecutiva del Euribor.

    El año pasado cerró con un valor de -0,18% en julio, lo cual supondría, de cerrar así, una diferencia de -0,064 puntos menos

    ¿Qué pasará con la Hipoteca de cerrar el Euribor así? Una hipoteca por un importe medio de 120.000 euros, un diferencial del 1% y un plazo de amortización de 20 años, tendría hasta ahora una cuota mensual de 543 euros, que al revisarse obtendría una reducción de casi -4 euros al mes.

    Segunda semana de julio de 2.019: Euribor a -0,255%

    Los datos de los días que llevamos del mes de julio sitúan la media del Euribor en -0,255%. Veremos al final de julio que valor alcanza el Euribor, pero ya podemos ir haciendo cábalas de su tendencia.

    Si la tendencia sigue hasta el final de mes el Euribor sumaría así su quinto mes consecutivo de bajada.

    El año pasado cerró con un valor de -0,18% en julio, lo cual supondría una diferencia de -0,075 puntos menos.

    Revisión de la hipoteca: Si el Euribor terminara con este valor de -0,255, y tuviéramos un préstamo hipotecario por un importe medio de 180.000 euros, un diferencial del 1,5% y un plazo de amortización de 25 años, que hasta ahora soportaba una cuota mensual de 705 euros, que al revisarse con el Euribor conocido hoy obtendrá una reducción de casi -6 euros al mes, lo que supone -72 al año.

    El Euribor comenzó el año al alza y todas las previsiones nos hacían verlo al final de año en positivo, no obstante la desaceleración económica en la zona euro y la guerra comercial han hecho mover ficha a los bancos centrales frenando su interés en subir tipos. Desde Bankinter se han atrevido a prever el valor del Euribor los dos próximos años concluyendo que terminará este año entorno al -0.2%, subiendo hasta el 0.1% para el 2020 y terminando el 2021 en el -0.05%.

    Aquellos que opten por las hipotecas de tipo fijo también están de enhorabuena ya que son varias las entidades que han decidido reducir el interés fijo a aplicar cuando el plazo es de 30 años.

    De momento las hipotecas variables todavía son sensiblemente más baratas que las fijas, ya que el Euribor está en mínimos y los diferenciales rara vez superan el 1% (en algunos casos, hasta están por debajo del 0,90%).

    El Euríbor, el íncide al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España, ha cerrado el mes de mayo en el -0,08%. Se trata de la tasa más alta en casi tres años y medio tras subir por tercer mes consecutivo. Con este comportamiento la hipoteca se encarecerá en hasta 88 euros. Por el contrario, en mayo de 2019 el índice se situaba en -0,134%.

    En apenas dos meses y medio el euríbor ha pasado de mínimos cercanos al -0,4% a subir por encima del -0,1%. Pese a los repuntes, motivados en gran parte por el deterioro de la confianza entre los bancos en el mercado interbancario, los expertos opinan que el Euríbor no abandonará las tasas negativas en el medio plazo.

    Colaborador:

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    Durante el mes de abril, el Euribor, el mayor índice de referencia en España para los préstamos hipotecarios, ha finalizado en números positivos la tasa mensual superando el 0%, llegando al 0,013%. Este dato supone la primera vez desde 2016 que se termina un mes en cifras positivas.

    En el último día hábil de abril, el 29, el Euribor llegó a colocarse en la tasa diaria en un 0,166%, un dato muy superior comparado con los datos obtenidos en marzo cuya tasa se posicionaba en el -0,237% o con las cifras alcanzadas en 2021 donde se registraba una tasa del -0,483%. Este 0,166% está causado en gran medida por el futuro incremento que se espera de los tipos de interés en el área europeo. La recuperación del Euribor se ha acelerado en los últimos meses, dejando a un lado los mínimos históricos que se alcanzó a finales de 2021 donde el Euribor se posicionaba en un -0,5%.

    A mitad de abril, el Euribor en su tasa diaria a un año logró obtener números positivos. Los máximos responsables del Banco Central Europeo han declarado que esperan impulsar el índice a un 0,1%, además de un posible aumento en este verano de los tipos de interés.

    Dentro del mercado, se comienza a descontar el encarecimiento del coste del dinero en un momento donde la gran inflación estructural y el conflicto bélico ucraniano-ruso están perjudicando la economía mundial.

    Debido a esta situación, aquellos hipotecados cuyo préstamo enlazado al Euribor a tipo de interés variable que tengan que revisar las cláusulas experimentarán un aumento de los costes en las tasas mensuales. Este encarecimiento podrá oscilar entre los 25 y los 30 euros mensuales para hipotecas medias. En la cuota anual, la diferencia será de 300 hasta 360 euros extras que tendrán que abonar por el encarecimiento.

    Afectará al consumo y al ahorro

    A lo largo de este año, el sector económico espera que se produzca numerosos incrementos de los tipos de interés, un hecho que provocará que el Euribor continúe subiendo. A pesar de las constantes subidas, se espera que el ritmo se vaya suavizando, finalizando 2022 con un Euribor del 0,4%. Para el año que viene, las cifras del Euribor pueden alzarse hasta el 0,8%, una previsión que variará según el curso de la inflación.

    Sin embargo, un hecho que sí se producirá será el incremento de las hipotecas variables y sus tasas, una subida que provocará que las familias sufran una disminución en sus rentas y a su vez, esto afectará al consumo y ahorra para equilibrar el aumento de los préstamos. Respecto a esto, los incrementos podrían superar a las previsiones actuales, lo que ha llevado a alertas a las familias a no endeudarse, a amortizar a largo plazo las hipotecas y a traspasar los préstamos variables a fijos.

    Los préstamos fijos se están convirtiendo en la primera opción de numerosos particulares, ya que no se modifican las cuotas en ningún momento, aunque poseen unas tasas de intereses más altos. En cuanto a esto, los estudios realizados por el INE concluyen que del total de las hipotecas registradas en febrero, un 74% representa a hipotecas fijas, un dato histórico de este tipo de préstamos.

    Durante el mes de septiembre, el Euribor a 12 meses ha registrado un aumento récord en su media mensual. Una tasa que seguirá incrementando en los próximos meses.

    El Euribor ha alcanzado en el mes pasado un porcentaje mensual del 2,233%. Mientras que en agosto, el índice de referencia por excelencia para las hipotecas en España anotó un 1,249%. Esto supone la mitad de lo registrado en septiembre. El 2,233% es la cifra récord del indicador desde principios de 2009, además del mayor incremento en la historia del Euribor.

    En suma, la tasa mensual continúa la racha de seis meses consecutivos de un Euribor positivo desde el mes de abril. Desde 2016, el Euribor se ha situado en cifras negativas hasta que en abril volvió a números positivos. Por otro lado, los préstamos de tipo variable cuya revisión se deba realizar experimentarán un gran encarecimiento.

    De esta forma, una hipoteca variable de 30 años de 300.00 euros que posea un diferencial del 0,99%, experimentará un incremento en su tasa mensual de 400 euros, incluyendo el porcentaje actual del Euribor. A nivel anual, la subida supondrá un encarecimiento de 4.800 euros.

    Impactos diferentes según el tipo de hipoteca

    Dentro de la subida de la tasa mensual, intervienen numerosos factores. Factores como el año de la firma, la cuantía del préstamo o el tipo de interés.

    Cabe destacar que un gran porcentaje de los préstamos de tipo variable de España poseen el sistema de amortización "francés". Esto conlleva que en los primeros años de la hipoteca la mayor parte de la tasa mensual es para el cobro del tipo de interés. El resto se dirige al principal. Sin embargo, con el paso de los años, estos dos factores se invierten, disminuyendo poco a poco el porcentaje de la hipoteca destinado a pagar el interés.

    Debido a esto, el aumento del Euribor tiene efectos diferentes para una hipoteca firmada en 2005 que para otra firmada en 2021.

    Las cifras que está registrando el Euribor en estos meses se debe en gran medida a las modificaciones que el Banco Central Europeo ha realizado en su política monetaria. Tanto en septiembre como en julio, el BCE incrementó el interés para alzarlo hasta un 1,25%. Este cambio en su política, a su vez, está motivado por la elevada inflación en números máximos, la cual quiere frenar el BCE aumentando los tipos de interés.

    Más subidas del Euribor en  2022 y 2023

    Ante esta situación, el mercado inmobiliario teme mayores aumentos del precio del dinero. Bankinter en su último estudio estima que a finales de 2022 el Euribor alcanzará el 2,8%, una cifra seis décimas por encima de la tasa actual. Para 2023, la entidad financiera apunta que se llegará al 3% de Euribor, mientras que en 2024 el porcentaje disminuirá hasta el 2,1%.

    En cambio, Asufin, la asociación de usuarios financieros, sitúa el porcentaje de Euribor para finales de 2022 ya en el 3%. Además, la asociación recalca que ninguna empresa de análisis estimo un porcentaje del Euribor por encima del 1% en 2022.

    Ante estos incrementos inesperados del Euribor, Funcas ha señalado que esta situación afectará a la demanda de viviendas. Una demanda que, además, se verá reducida debido a la incertidumbre económica y a la caída del poder adquisitivo de las familias. A pesar de todo ello, no se teme una crisis inmobiliaria como la experimentada en 2008.

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    Cada vez más, el esfuerzo financiero que las familias deben realizar para comprar una vivienda va aumentando. Con los últimos aumentos de los tipos de interés que realizó el Banco Central Europeo en los pasados meses, se ha producido un encarecimiento en los requisitos financieros. Un encarecimiento que ha llevado a aumentar el esfuerzo de los hogares para adquirir un inmueble.

    En 2021, la tasa de esfuerzo financiero de media para que una familia pudiese comprar una vivienda se encontraba en 20,1%. Sin embargo, tras el mes de septiembre, dicho porcentaje ha aumentado hasta el 23,5%, aumentando un 3,4%.

    Cuatro capitales superan el 35% en tasa de esfuerzo financiero

    Los profesionales del sector indican que la tasa de esfuerzo de las familias no puede superar el tercio de los ingresos que obtienen. A pesar de ello, en cuatro capitales de provincia, el nivel de esfuerzo sí supera el tercio de los ingresos. Este es el caso de Barcelona, la capital con mayor cuota de esfuerzo. En la ciudad catalana, las familias deben destinar el 49,7% de sus ingresos para adquirir una vivienda. En suma, la capital experimenta el mayor aumento de todas las capitales con una subida del 14,3%. Es decir, en 2021, el nivel de esfuerzo en Barcelona se encontraba en un 35,4%.

    Por metro cuadrado, los usuarios que quieran adquirir una vivienda en Barcelona tendrán que abonar 4.121 euros. Sin embargo, la capital con el precio más caro de vivienda es San Sebastián con un coste por metro cuadrado de 5.144 euros.

    En cambio, Madrid posee una tasa de esfuerzo del 41,3% tras incrementarse respecto al año pasado en un 7,6%. El precio de la vivienda por metro cuadrado en la capital madrileña se encuentra en 3.992 euros. La última de las capitales que supera el tercio de los ingresos familiares en tasa de esfuerzo es Bilbao. En este caso, el nivel de esfuerzo se sitúa en 37,3%.

    En cuanto a las capitales con menor tasa de esfuerzo, nos encontramos con Jaén, Lugo y Cáceres con un nivel del 16,2%, 16,3% y del 16,6% respectivamente.

    Barcelona y Madrid de las provincias con mayor tasa de esfuerzo

    En cuanto a las provincias, en las primeras posiciones con mayor tasa de esfuerzo se encuentran Guipúzcoa, Barcelona y Madrid. Las tres provincias poseen un nivel de 39,1%, 29,4% y del 27,2% respectivamente. Todas ellas registrando un gran incremento respecto al año pasado.

    Por el lado contrario, las provincias con menor tasa de esfuerzo son Cuenca, Teruel y Lugo con un 12%, 12,3% y 13,5% respectivamente.

    Cabe destacar que este nivel de esfuerzo se corresponde a la cuantía económica que las familias deben aportar de sus ingresos. En el caso de Idealista, esta tasa se calcula por el precio de la vivienda y por las estimaciones de los ingresos netos de los hogares. Por ello, en el último estudio del portal inmobiliario, se calcula tanto los ingresos de las familias como el precio de venta de vivienda en septiembre y los gastos financieros. Estudio al que puedes acceder por el siguiente enlace.

     Según la normativa vigente está regulado en el art. 63 del Decreto de 26 de abril de 1957 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa en el que tendrá la obligación de devolver esos terrenos a los expropiados o los herederos de éste cuando:

    1. Cuando no se ejecute la obra o no se establezca el servicio que motivó la expropiación.
    2. Cuando realizada la obra o establecido el servicio quede alguna parte sobrante de los bienes expropiado.
    3. Cuando desaparezca la afectación de los bienes o derechos a las obras o servicios que motivaron la expropiación."

    La Ley de Expropiación Forzosa establece que cuando no se ejecute la obra o no se establezca el servicio que motivó la expropiación, la administración (de forma expresa o tácita) debe notificarlo a los titulares expropiados para que puedan ejercitar el derecho de reversión. En defecto de esta comunicación, con el transcurso de cinco años desde que los bienes o derechos quedaron a disposición de la administración expropiante sin haber iniciado las obras de inicio o servicio del que se pretendían. El derecho de reversión no se podrá ejercitar cuando el bien expropiado se desafecta y afecta a otro fin.

    El plazo para instar la reversión será de tres meses desde la notificación de la administración expropiante a los administrados. Cuando no se haya producido dicha notificación, según los art. 54.2 y 54.3 de la LEF, se atenderá a lo siguiente:

    1. Cuando se hubiera producido un exceso de expropiación o la desafectación del bien o derecho expropiados y no hubieran transcurrido veinte años desde la toma de posesión de aquéllos.
    2. Cuando hubieran transcurrido cinco años desde la toma de posesión del bien o derecho expropiados sin iniciarse la ejecución de la obra o la implantación del servicio.
    3. Cuando la ejecución de la obra o las actuaciones para el establecimiento del servicio estuvieran suspendidas más de dos años por causas imputables a la Administración o al beneficiario de la expropiación sin que se produjera por parte de éstos ningún acto expreso para su reanudación."

    Solicitado el Derecho de reversión y aprobado por la administración, el expropiado no podrá desistir de la acción ejercitada, teniendo que pagar lo que la  administración tase en base a valores catastrales y el precio de mercado.

    Sin embargo a lo largo de la pandemia esa idea ha ido perdiendo fuerza al igual que la de un nueva burbuja inmobiliaria, esta opinión contaba con 6,1 puntos sobre 10 en 2020 sin embargo doce meses después en 2021 la valoración es de 5,5 siendo la primera vez en cinco años que se disipa la proximidad de una nueva burbuja.

    Respecto a la regulación de los precios del alquiler esta idea crea controversia pero entre los que se han posicionado se ha incrementado el volumen de detractores hay  un 22% de población con percepción negativa respecto al 18% de 2020.

    Por territorios Cataluña y Madrid están más a favor de pagar alquiler que hipoteca siendo Madrid la más reticente a la nueva regulación de precios.

    También hay que decir que la opinión sobre el mercado del alquiler cambia según el segmento de edad. Los jóvenes prefieren alquilar mientras que los de mayor edad prefieren comprar. Según datos del informe; los particulares que tienen entre 55 y 75 años valoran en 7,9 puntos sobre 10 adquirir vivienda mientras que los que tienen entre 18 y 24 años lo valoran en 6,7 puntos. En cuanto a los de los 45 y 75 años, más del 40% se muestra a favor de comprar en lugar de vivir de alquiler.

    En el cuarto trimestre de 2019 los precios de construcción ya marcaban máximos históricos, tras registrar subidas durante 16 trimestres consecutivos. Una tendencia creciente que se rompió con la crisis sanitaria en 2020, que llevó al Índice a registrar caídas del 3,8% al cierre del año.

    Respecto a 2021, no solo se ha retomado la tendencia alcista de los últimos años, sino que se ha incrementado.

    Dichas subidas están justificadas por la escalada de precios de materias primas como el acero, aluminio o el cobre y no en el coste de la mano de obra como se achacaba anteriormente.

    Hoy día es difícil pronosticar cual será el comportamiento de los precios en los próximos meses, por lo que se ha de ser prudente en la toma de decisiones en cada uno de los momentos de la cadena de producción para que afecte de la menor manera posible a la viabilidad y rentabilidad.

    Respecto a los costes directos en construcción el segundo trimestre refleja un incremento interanual del 7,7% en los últimos seis meses se ha elevado un 9,6% por lo que el índice de precios pagados se colocó en 140,85 puntos superando el valor máximo alcanzado en 2019 con 133,63 puntos.

    Las subidas están marcadas por los costes de cimentación y estructura de nuevas obras con un incremento del 13,4% y 17% respectivamente. También destaca el crecimiento de los precios en Carpintería de madera 71% y vidriera 10,4% registrándose un descenso del precio del terreno en -1,8%.

    Los principales aspectos que se han de especificar en el contrato:

    Son dos contratos, uno de arrendamiento y otro de compraventa, que se vinculan con una cláusula que se añade al contrato de arrendamiento, en la que se expresa la voluntad de los contratantes de formalizar una compraventa.

    El Tribunal Supremo establece dos condiciones esenciales y obligatorias propias de una compraventa, objeto del contrato y precio.

    Derechos y obligaciones del inquilino

     ¿Cuáles son las principales ventajas para cada una de las partes?

    Arrendador y arrendatario se benefician de esta alternativa. El arrendatario disfruta de una vivienda en alquiler mientras invierte en una posible compra. Y el propietario arrendador percibe una renta mensual,  no tiene que buscar comprador para la vivienda y se garantiza que el inmueble esté bien conservado.

    ¿Puede ceder el derecho de opción a compra a terceros?

    Dependerá de lo estipulado en el contrato.

    La LAU establece que el arrendatario no podrá ceder el contrato sin el consentimiento escrito del arrendador. La clave es que se prevea expresamente en el contrato, el consentimiento expreso del arrendador-concedente.

    ¿Quién va a vender su inmueble cuando ya tiene una opción de compra y está obligado a mantener la oferta durante el plazo establecido?

    El arrendador dueño del inmueble, tiene todos los derechos y obligaciones sobre el mismo, pero tiene la obligación de mantener el contrato y no cederlo, alquilarlo o venderlo a terceros durante el tiempo que dure el mismo y, si decide venderlo, el derecho del arrendatario-optante es preferente al del posterior comprador.

    ¿Qué pasa si finalmente no decide vender?

    Nos encontraríamos ante un incumplimiento contractual por parte del propietario y, por tanto, conforme al artículo 1124 del Código Civil, el arrendatario podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

    ¿Qué supuestos hay para la cancelación del contrato o la pérdida de la opción a compra?

    El primer contrato, de arrendamiento, se resuelve por las causas reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre ellas la falta de pago de la renta, la cesión o subarriendo no consentido, realización de obras no autorizadas o permitidas o por un mal uso del inmueble. El incumplimiento del contrato de arrendamiento descarta la opción de compra.

    El hipotecado deberá acudir a la notaría en la que va a formalizar el préstamo al menos un día antes de la firma. Una vez allí, el notario deberá asesorar gratis al titular de la futura hipoteca y también deberá asegurarse de que comprende todo lo expuesto en el contrato.

    Tal y como dice Eduardo Amal Alcaraz (Notario de Puerto Lumbreras, Murcia) en un interesante artículo publicado en Idealista el otorgamiento de escrituras de préstamos hipotecarios asociadas a la compra de inmuebles para cuya adquisición se concede la financiación es una de las operaciones más frecuentes y trascendentales que autorizan los notarios.

    No obstante, apunta que la mayoría de los clientes acuden a la notaría con poca antelación y en algunas ocasiones no plantean todas sus dudas, cuando se trata de un asesoramiento totalmente gratuito. Por eso aconseja "elegir el notario que se prefiera y acudir a él en cuanto se tenga intención de suscribir un préstamo hipotecario o, si el préstamo se pide para adquirir una vivienda o inmueble, cuando se tenga ya decidida su compra o esté suscrito el documento de reserva o arras."

    Con la nueva ley, el hipotecado deberá tener acceso al borrador del contrato diez días antes de la firma del mismo, por lo que podrá acudir a un notario de su elección durante ese margen de tiempo para recibir el asesoramiento gratuito y plantear todas las dudas con respecto al contrato.

    El Tribunal Constitucional en una nueva sentencia ha declarado que la Ley Catalana de alquiler es inconstitucional, debido a que se apropia de competencias pertenecientes al Estado.

    Después de no aprobar la medida por la que se limitaba los precios de los alquileres, el Constitucional ha fallado en contra de obligar los grandes tenedores a aportar un alquiler social como método de realojo para los colectivos vulnerables previamente a que se comience el desahucio.

    Tras el recurso de inconstitucionalidad que presentó el Gobierno catalán contra la Ley autonómica del alquiler, el Tribunal Constitucional ha reafirmado su posición, ya que la legislación pretende apropiarse de competencias de derecho civil del Estado, sobre todo, en los contratos de alquiler de viviendas.

    Hace un mes, el Constitucional falló contra la normativa catalana tras el recurso que presentó el Partido Popular por la inconstitucionalidad de 11 puntos pertenecientes a dicha ley. Dentro de estos artículos, se encontraban la medida por la que se pretende limitar los precios del arrendamiento en las áreas tensionadas. Una medida que el TC declara que pertenece al Estado fijar tal limitación.

    En este último fallo, se ha declarado nulos e inconstitucionales los siguientes artículos:

    • Artículo 14 que afecta al régimen sancionador
    • Artículo 16.1 que fija el precio del contrato de alquiler en los anuncios
    • Artículo 17 y 18 que obligan a los grandes tenedores a probar ante el juzgado que ofrecieron previamente a la demanda de impago, realojo o un alquiler social a los colectivos vulnerables.

    Sin embargo, respecto a la tramitación de la Ley de Vivienda Estatal, las dos sentencias del Constitucional coinciden con ella. Dentro de las medidas planteadas en esta se encuentra limitar los alquileres en áreas tensionadas.

    Unidas Podemos presentó una serie de enmiendas ante el Congreso de los Diputados a la tramitación de la legislación de vivienda que promovieron en el Ejecutivo.

    Dentro de estas medidas planteadas se encuentran:

    • Obligar a Sareb a Destinar al alquiler social un 75% de las viviendas
    • Establecer un tope de hasta el 2% de los habitantes de un barrio en las plazas de vivienda turística.
    • Reducir el índice del aumento de los precios para clasificar a una zona como área tensionada y controlar sus precios.

    Respecto a esta última enmienda, la regulación del Gobierno propone considerar a un área como tensionada cuando se produzca en una comunidad autónoma un incremento de 5 puntos superior al IPC de los precios en los últimos cinco años. La medida planteada por Podemos propone que los 5 puntos se reduzcan solamente a dos.

    El principal partido de la oposición había presentado el pasado mes de abril de 2019 un recurso de inconstitucionalidad contra todo este Real Decreto-ley del alquiler, por no respetar el presupuesto habilitante y por no cumplir el carácter de urgencia de alguna de las medidas.

    Principales cambios;

    • El Alto Tribunal anula dos disposiciones adicionales al texto normativo, pero el grueso de la regulación sobre el alquiler queda avalado.
    •  El Constitucional ha declarado inconstitucional y nulas la disposición primera y tercera. 
    •  La primera se refiere a los planes del Ministerio de Fomento para promover vivienda en alquiler asequible en suelo público pero de gestión privada. 
    •  Esta medida contemplaba la movilización de suelo público perteneciente a la Administración General del Estado para levantar vivienda en alquiler social o asequible, mediante la colaboración público-privada. El objetivo era ceder el derecho de superficie sobre el suelo público durante unos 50 años y pasado este tiempo, el uso revertía de nuevo al Estado. 
    • La disposición adicional tercera se refería a algo no relacionado directamente con el mercado del alquiler, en concreto, a los convenios en materia de infraestructuras de transporte terrestre, aéreo y marítimo.

    Fundamentos en pie en la normativa

    • Se avala la necesidad de la creación de un Índice de referencia del precio del alquiler, que pronto se dará a conocer, y que puede servir de base para limitar la subida de las rentas.
    • La sentencia razona que "no puede descartarse que se trate de criterios orientadores que puedan contribuir a ordenar el mercado de la vivienda, por lo que desde este punto de vista está justificada la conexión con la situación de extraordinaria y urgente necesidad".
    • El Constitucional reitera que "su función no es enjuiciar la eficacia o utilidad de las normas, sino que las mismas se mantengan dentro del marco de lo constitucionalmente admisible, y que se responda al motivo de la impugnación aducida", que en esta caso es su conexión de sentido con la situación de urgencia previamente definida.

    También siguen en vigor en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que afecta a los contratos:

    Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

    • En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.
    • La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (5 años).
    • Se limita a dos (2) meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.
    • Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo 5 años si el arrendador es persona física , o 7 años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino, su voluntad de no renovarlo, con, al menos, cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.
    • En caso contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
    • La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato ? como que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares-.
    • El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
    • Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
    • Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.

    Respecto a los beneficios fiscales:

    • Posibilidad de establecer a los Ayuntamientos una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
    • Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda. Seelimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA.

    El Tribunal Constitucional se pronunció al respecto en febrero de 2021 manifestándose en contra del decreto catalán de 2019 sobre el alquiler social dejando entrever que el control de los precios de la Generalitat será declarado inconstitucional.

    Dicha resolución anuló parcialmente el primer decreto ley además creó un marco jurídico para un control de los precios desde la administración por entenderse que el derecho de propiedad no puede regularse por un decreto.

    La sentencia del Alto Tribunal acabará eliminando el decreto catalán publicado en octubre de 2020 que ponía topes a los precios del alquiler de los locales comerciales.

    Actualmente el Alto Tribunal estudia un recurso de inconstitucionalidad del Partido Popular contra el decreto de control de precios del pasado mes de octubre. De dicho estudio se deduce además que hay más probabilidades de tumbar el control de precios que de avalar su constitucionalidad.

    Miércoles, 28 de octubre ? Las medidas anunciadas por el Gobierno en materia de alquiler no favorecerán el acceso a la vivienda de aquellos sectores de la sociedad más desfavorecidos ni de aquellos que se encuentran en situación vulnerabilidad. Se trata de una medida de carácter populista que, si bien puede suponer a corto plazo una respuesta efectiva sobre el precio del alquiler, la realidad comportará una reducción de la oferta de alquiler.

    El derecho a una vivienda digna es un derecho expresamente reconocido en la Constitución que, si bien cuenta con la participación y colaboración del sector privado, corresponde a los poderes públicos adoptar las medidas necesarias para que sea efectivo. Sin embargo, una medida como la anunciada traslada exclusivamente la problemática del aumento del precio del alquiler de la vivienda al sector privado. Es indispensable buscar el justo equilibrio entre la protección del inquilino y la defensa legítima de los intereses de los propietarios. El derecho a la propiedad privada es también un derecho expresamente reconocido en la Constitución.

    Es por ello que las Administraciones Públicas tienen la obligación de actuar contra el origen del incremento del precio, que no es otro que la escasez de oferta. No hay suficiente vivienda para abastecer a la demanda, por lo que las Administraciones deben fomentar la creación de un parque público de vivienda social e incentivar su construcción mediante estímulos fiscales de todo tipo. La solución no se sustenta en medidas intervencionistas ni restrictivas de la libertad de mercado ni penalizando al tenedor del producto.

    Las medidas anunciadas pueden suponer la vuelta a tiempos pretéritos en los que la larga duración del arrendamiento, unida a la imposibilidad de actualizar la renta, o estando sujeta a una actualización ligada a un IPC que para nada reflejaba el verdadero incremento del coste de la vida, llevó al paulatino deterioro del parque de vivienda en alquiler. La imposibilidad de mantener las viviendas en óptimas condiciones de uso conllevó a su vez a una reducción de la oferta.
    Europa ha dado muestras más que suficientes de que el control de los precios del alquiler no es la medida adecuada. Berlín, ciudad de referencia en la limitación del precio del alquiler, ha visto disminuida la oferta en alquiler en un 25%, según información reciente.

    No se puede tampoco obviar que encontramos una franja importante de pequeñostenedores que utilizan el alquiler para complementarsus ingresos o su pensión de jubilación, entre otros. Por lo tanto, la limitación del precio del alquiler no solo tendrá un impacto directo en su economía doméstica, sino que además provocará que, en muchos casos, decidan retirar su patrimonio familiar del alquiler para pasarlo a la venta o a otras alternativas ajenas al alquiler residencial. A pesar de ello, hay que insistir en que el aumento del precio del alquiler de la vivienda no es consecuencia de que la propiedad de las viviendas en arrendamiento esté en manos de particulares, sociedades, pequeños o grandes tenedores y apuntar a supuestas actuaciones especulativas de estos colectivos. Lo cierto es que el alza en el precio viene determinada por la escasez de oferta del producto.

    Colaborador:

    www.consejocoapis.org

    Algunos tipos de comunidad de bienes como la ?comunidad de gananciales?, la comunidad hereditaria? o la ?comunidad de pastos? están sujetas a disposiciones especiales.

    Extinción del proindiviso o condominio

    En los casos en que la propiedad de un objeto corresponde a una pluralidad de personas, ninguna está obligada a mantenerse en el condominio o comunidad por lo que ?cualquiera de ellas puede instar el procedimiento para la división de la cosa común?.

    También se reconoce a los copropietarios la posibilidad de ?acordar un pacto de indivisión por un determinado tiempo no superior a 10 años renobable.

    También es posible realizar la extinción del ?proindiviso? sin la voluntad de las partes. Cuando los cotitulares no llegan a un acuerdo o uno de ellos puede comenzar el proceso judicial de extinción.

    ¿Cuándo se realiza la extinción del condominio?

    Los co-propietarios tienen derecho a instar la extinción del condominio mientras exista la comunidad de bienes.

    Divisivilidad de la cosa común

    Respecto a la extinción de la situación de proindiviso la jurisprudencia ha establecido que existen dos tipos de división de la cosa común según que la propiedad sea divisible o indivisible:

    La ?división material? de la propiedad se practica cuando la ?cosa es divisible? y se puede adjudicar una porción a cada comunero o copropietario.

    En el caso de las fincas puede tener como consecuencia una pérdida de valor del inmueble al realizar la división.

    La ?división económica? procede en los casos en que la ?cosa es indivisible? físicamente o jurídicamente o por resultar inservible para el uso a que se destina o por desmerecer su valor. La división económica se lleva a cabo mediante la venta y el reparto del precio en proporción a la cuota de cada copropietario.

    En el caso de la división económica existen dos posibilidades:

    1.  Si todos están de acuerdo se adjudica la totalidad del bien a uno sólo de los co-propietarios y éste paga el precio que corresponda al resto de los co-propietarios según sus cuotas.
    2.  Si no hay acuerdo entre todos, se vende el bien en ?subasta pública?y se reparte el precio entre todos ellos según las cuotas.

    Puede ocurrir que un bien pueda ser dividido físicamente, pero no jurídicamente. Hablamos de ?indivisibilidad jurídica? cuando en caso de división, la cosa quedaría inservible para el uso a que se la destina, o bien porque produzca un desmerecimiento o  gasto considerable.

    Tampoco lo sería un bien que al dividirse en las partes necesarias, el valor de las partes no alcance el de la cosa común sin dividir.

    ¿Cómo se divide el proindiviso o condominio?

    Existen tres vías para llevar a cabo la división de la cosa común:

    A) Por ?acuerdo de los copropietarios?.En este caso se exige que exista unanimidad entre todos y se haga uso de lo que se conoce como ?contrato divisorio?.

    B) ?Concurso de árbitros o amigables componedores?.Serán nombrados por los copropietarios y procederán a formar partes con arreglo a las cuotas correspondientes a cada uno de los copropietarios.

    C) La ?vía judicial?. Debe ejercitarse la acción de división, al objeto de iniciar un ?procedimiento para la división de la cosa común?.

    Cada extinción de proindiviso tiene unas peculiaridades distintas, dependiendo de su origen.

    Así el procedimiento puede ser el de un procedimiento de extinción de condominio, un procedimiento de división de cosa común o un procedimiento de división judicial.

    Procedimiento para la división de una cosa común

    El Código Civil concede a los copropietarios o comuneros una acción para exigir que se divida la cosa común, la acción de división o ?actio communi dividendo?.

    La facultad de solicitar la división de la cosa no es un derecho que pueda extinguirse por su falta de ejercicio en determinado plazo, sino una facultad de carácter permanente que acompaña siempre a la comunidad.

    Con la acción de división lo que se persigue es poner fin al estado de indivisión de la cosa, para que se adjudique al comunero la propiedad plena y separada de una parte o porción de la cosa común o, en el caso de que física o jurídicamente la división no fuera posible, se le atribuya la parte proporcional del precio obtenido mediante su venta.
    El proceso de división de la cosa común es un proceso declarativo que seguirá los trámites del juicio verbal en función de la cuantía.

    Destacar la necesidad de que la sentencia se ejecute para que la propiedad en cuestión salga a pública subasta. El proceso de ejecución deberá sustanciarse con arreglo a las normas relativas a la división de la herencia.

    Para la adjudicación de la cosa común en la subasta posterior al proceso de división serán aplicables las reglas de la subasta establecidas en la Ley de Enjuiciamiento CIvil (LEC).

    Contraprestación extinción condominio

    En la extinción de condominio ?no es obligatoria? la existencia de contraprestación económica.

    Asimismo, la contraprestación en una extinción no tiene porque ser en dinero, puede recurrirse a otras fórmulas.

    Fiscalidad en la extinción de condominio

    Por lo general quien transmite su parte del condominio suele percibir una compensación aunque no es obligatorio.

    Si la contraprestación es económica y se recibe más dinero del valor real de su parte, deberá tributar por incremento de patrimonio vía ?IRPF?. De no estar ante esta situación, se tributa por ?Actos Jurídicos Documentados?, que dependiendo de la Comunidad Autónoma varía de un 0,5% a un 1% sobre el valor real del inmueble o los bienes adjudicados.
    Ese valor de la vivienda será el del momento en el que se hace la extinción. La variación del impuesto depende una vez más de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. El obligado a pagar este impuesto es la persona que se queda con la vivienda.

    Al no ser considerada transmisión patrimonial quien cede la propiedad no está obligado a declarar la plusvalía municipal. La tributación por este impuesto quedará para las futuras transmisiones de la vivienda. Si en la extinción la adjudicación corresponde con la cuota de titularidad no genera ni disminución ni incremento en renta. Esto es que no estaría sujeta al pago del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En cambio si existe exceso de adjudicación sí que hay variación del patrimonio.

    Extinción condominio cuando existe hipoteca

    La situación más habitual que se da es que la vivienda esté sujeta a una hipoteca?.

    A la entidad bancaria no le influye que uno de los copropietarios ceda al otro el 100% de la vivienda.

    Se aconseja que ante una extinción de condominio con hipoteca en vigor, es mejor ?llegar a un acuerdo con la entidad bancaria?, antes de empezar con el procedimiento.

    Los datos de visado de los Colegios de Arquitectos en 2021 indican que la edificación ya ha recuperado el ritmo anterior a la pandemia, destacando el crecimiento de la rehabilitación de edificios residenciales

    • En 2021 se visaron 107.518 viviendas nuevas, ligeramente superior a las 106.040 de 2019, recuperándose claramente sobre las 87.689 a las que se cayó en 2020 por la pandemia
    • El visado de Obra nueva y Rehabilitación residencial y Rehabilitación No residencial es ligeramente superior al alcanzado en 2019
    • La superficie total visada en 2021 ascendió a 33.959.671 m2, cifra que supone un +26,80% respecto a 2020 y un +1,17% con respecto a 2019
    • La recuperación del sector en 2021, tras un 2020 anómalo, recobra los niveles anteriores a la pandemia, excepto en la rehabilitación residencial, con un crecimiento del 43,49 % por encima de 2020 e, incluso, un 30,23 % por encima de 2019
    • Los fondos Next Generation para rehabilitación deben aproximarnos a los niveles de gran rehabilitación del parque de viviendas comparables con nuestro entorno europeo y necesarios para que los edificios existentes se actualicen y aporten su contribución en el proceso de descarbonización que ha establecido la Unión Europea

    Madrid, 3 de febrero de 2022. El año 2021 ha resultado ser un revulsivo para revertir la tendencia a la baja que mostraron los datos de visado del año anterior, lastrados por la crisis sanitaria y la parálisis de gran parte los sectores productivos. Como informamos desde el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), el sector de la construcción no fue ajeno a esta casuística, pero los últimos 12 meses han demostrado su rápida capacidad de recuperación y reacción, coincidiendo con un notable incremento de las ayudas públicas y en la visión de futuro y oportunidad que ofrecen los fondos europeos para el apoyo a la rehabilitación residencial.

    Los datos de 2021, ofrecidos por los Colegios de Arquitectos, indican que se visaron un total de 107.518 nuevas viviendas frente a las 87.689 de 2020, cifra que se acerca a las 106.040 viviendas totales de 2019. El análisis de los datos de diciembre de 2021 refleja el fuerte incremento en Obra Nueva No Residencial con respecto a años anteriores (1.929.188 frente a las 1.563.754 del 2020 o las 1.724.029 del 2019). Este crecimiento en Obra Nueva No residencial se mantiene desde agosto del pasado año.

    Para la presidente en funciones del CSCAE, Marta Vall-Llosera, "el análisis de los datos de visado de 2021 refleja un retorno a la situación anterior a la pandemia. En obra nueva y equipamientos, la actividad de 2021 ha sido parecida a 2019, mientras que la rehabilitación de viviendas mantiene su tendencia al alza, que limitó su caída en 2020 respecto a 2019 por debajo del 10% y ahora presenta un aumento del 30,23% respecto a 2019, y al 43,49% respecto a 2020, lo que nos permite acercarnos a las cifras de gran rehabilitación que señala la Unión Europea para sus objetivos de transición ecológica".

    La recuperación del sector en 2021 vuelve los niveles previos a la pandemia

    En Obra Nueva Total, el nº viviendas totales en 2021 se sitúa en 107.518, mostrando un incremento del 22,67% frente a las 87.689 de 2020. En 2019, la cifra total de viviendas se saldó con 106.040. El 2º trimestre de 2021 fue el que arrojó mejores datos con 28.541 viviendas (un 43,53% más que en 2020, en el mismo periodo, y superando a las 26.964 viviendas logradas en 2019)

    La superficie de Obra Nueva Total regresa a los niveles previos a la pandemia: 26.052.021 m2 totales en 2021, frente a los 26.469.493 m2 de 2019. El incremento respecto al año de la crisis sanitaria muestra de nuevo lo anómalo de aquella circunstancia, donde solo se visaron 20.906.559 m2 en ese ejercicio, alcanzándose ahora un incremento del 24,61%. Los dos primeros trimestres del 2021 no mostraron mejoría, -17,29% y -0,88%, respectivamente sobre los niveles de 2019, pero la tendencia volvió a la senda positiva con un crecimiento del 7,83% y 5,33% en el siguiente semestre.

    En datos desagregados de visado, Obra Nueva Superficie Residencial, 2021 se saldó con 19.259.791 m2, cifra similar a los 19.644.562 m2 de 2019. Respecto a 2020, se apreció recuperación frente a los 15.474.478 m2 de ese año, logrando un incremento del 24,46%). El tercer y cuarto trimestre de 2021 arrojaron los mejores datos, con un incremento del 8,72% y del 3,14%, respectivamente frente a las cifras de 2019.

    En datos desagregados de visado, Obra Nueva Superficie No Residencial, 2021 se coloca también en niveles de 2019, mostrando un total de 6.792.230 m2 visados frente a los 5.432.081 m2 de 2020 (25,04 % de incremento), y ya a niveles de 2019 donde la superficie visada alcanzó los 6.824.931 m2 (-0,48%). El último trimestre del 2021 muestra los mejores datos: 1.929.188 m2 frente a los 1.724.029 m2 de 2019 y 1.563.754 m2 de 2020.

    Las Viviendas Totales Rehabilitadas en 2021 fueron 30.417, mostrando un evidente crecimiento respecto a 2020 (23.439) y 2019 (25.554), y la Superficie Total Rehabilitada marca la tendencia de crecimiento en este sector. Durante el pasado año, mostró un crecimiento del 11,44% frente a la superficie visada en 2019. Puesto que en los últimos doce meses se visaron 7.907.650 m2, superando casi en 1 millón a los 7.096.063 m2 de 2019, y la cifra total rehabilitada en 2020 se estancó en 5.874.901 m2, se aprecia una salida de la crisis con los datos de visado que ofrecen los colegios.

    En datos desagregados de Rehabilitación en Superficie Residencial, 2021 creció un 30,23% respecto a 2019 (3.784.325 m2 frente a 2.905.912 m2), y en 2020 se saldó con una cifra parecida, 2.637.412 m2. Por tal motivo, este fuerte incremento señala por dónde va a avanzar la tendencia del sector.

    En datos desagregados de Rehabilitación en Superficie No Residencial, se vislumbra la misma tendencia de mejora. Aunque 2021 ha supuesto un decrecimiento del -1,59% respecto a 2019 (4.123.325 m2 frente a 4.190.151 m2), hay una evidente mejora que apoya este cambio de tendencia: en 2020 la superficie fue de 3.237.489 m2, por lo que, respecto a ese año, se percibe un crecimiento del 27,36%.

    La mejoría del sector se aprecia en casi la totalidad del territorio

    Por territorios, la recuperación del sector, aunque desigual en algunas zonas, muestra mejoría en gran parte del país. Solo Madrid, Baleares, Cataluña, Comunidad Valenciana, Islas Canarias y Navarra muestran cifras negativas comparando 2021 con 2019, pero profundizando en este análisis, la comparativa del periodo 2019-2021, aunque deja ver que en el caso de la obra nueva total las cifras podrían indicar que no se construye al mismo nivel, comparado con 2020, el año 2021 demuestra que sí existe una mejora y una tendencia al alza en casi todas las comunidades.

    Respecto a la Rehabilitación Total, observamos una vuelta a las cifras de 2019 salvo en contados territorios como Galicia, donde se ve una tendencia a la baja. Todas las comunidades parecen mostrar síntomas de crecimiento en este aspecto al realizar las dos comparativas de periodos entre el año prepandemia y el año pandémico. Es precisamente en el apartado dedicado a la rehabilitación residencial donde se comprueba que la superficie visada muestra que, salvo en la Comunidad de Madrid, hay una apuesta por este sector en casi todas las comunidades.

    En la actualidad, nos encontramos en un escenario de transición ecológica, con un parque construido en el que el grueso de sus 25,7 millones de viviendas necesita una actualización urgente, para dar respuesta a las demandas de sus usuarios en materia de accesibilidad, funcionalidad, eficiencia energética y acceso a una vivienda digna y adecuada.

    La aplicación en España de los Fondos Next Generation, que pasa por el componente 2 del plan de Recuperación, Transición y Resiliencia del Gobierno, supondrá un fuerte impulso a la rehabilitación de edificios y barrios con subvenciones en diversos ámbitos, desgravaciones fiscales, y acciones legislativas, como la Ley de Calidad de la Arquitectura, con el objetivo de poner en marcha esta "ola de renovación" de edificios que también dinamizará el flujo económico gracias al empleo que genera el sector de la edificación y cuya tendencia al alza se refleja en el análisis de los datos de visado de 2021.

    Este crecimiento en la rehabilitación nos situará en los niveles europeos que se exige a España pero solo si es sostenido en el tiempo; para ello será necesario que una correcta gestión de los fondos europeos Next Generation para la rehabilitación. El incremento detectado confirma, para la presidente en funciones "la idoneidad de la decisión de hacer una inversión en rehabilitación como la que plantean los Fondos Next Generation". Los datos muestran su potencial y demuestran que acelerarán los ratios, lo que ayudará a acercarnos a la media del parque europeo y sus niveles de eficiencia y calidad.

    En el último mes del pasado año, los datos aportados por los Colegios de Arquitectos indican que también hay fuertes incrementos en el último trimestre del año en Obra Nueva Residencial, en el caso de Andalucía y Asturias; en Obra Nueva No Residencial, en Galicia, con un fuerte repunte gracias a proyectos de instalación de inversiones privadas; y en Rehabilitación No Residencial, en Mallorca, Ibiza y Formentera, propiciados por la finalización del plazo para acceder a beneficios del decreto del gobierno autonómico.

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    ¿Qué es el procedimiento de regularización catastral y cuál es su finalidad?

    El procedimiento de regularización catastral es uno de los procedimientos de incorporación al Catastro Inmobiliario de los bienes inmuebles urbanos y rústicos con construcción, así como de las alteraciones de sus características, en supuestos de incumplimiento de la obligación de declarar de forma completa y correcta las circunstancias determinantes de un alta o modificación catastral. Su finalidad es garantizar la adecuada concordancia de la descripción catastral de los bienes inmuebles con la realidad.

    La regularización de la descripción de los bienes inmuebles está sujeta a la tasa de regularización catastral.

    Acceso a la descripción del procedimiento

    ¿Cuándo y dónde se aplica?

    El procedimiento de regularización se aplicará en aquellos municipios y durante el período que se determinen mediante resolución de la Dirección General del Catastro, que deberá publicarse en el "Boletín Oficial del Estado".

    ¿Cómo se inicia el procedimiento?

    El procedimiento de regularización catastral se inicia de oficio por la Administración. Este inicio debe ser comunicado a los interesados, que disponen de un plazo de 15 días para formular las alegaciones que estimen convenientes.

    En aquellos supuestos en que no existan terceros afectados por el procedimiento, éste podrá iniciarse directamente con la notificación de la propuesta de regularización, junto con la liquidación de la tasa de regularización catastral.

    ¿Cuándo se producen los efectos de la incorporación o modificación en el Catastro de los inmuebles afectados por la regularización?

    Las alteraciones catastrales resultantes del procedimiento de regularización surten efectos desde el día siguiente al de los hechos, actos o negocios que originan la incorporación o modificación catastral.

    ¿Cómo se tramita una declaración catastral que se presente durante el período de aplicación de la regularización en un municipio?

    Las declaraciones que se presenten dentro del plazo legalmente establecido, es decir dos meses contados desde el día siguiente al del hecho, acto o negocio objeto de la misma, se tramitarán como cualquier otra declaración, conforme al procedimiento regulado en el artículo 13 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

    En el caso de que las declaraciones se presenten fuera de ese plazo, si en el municipio se está aplicando el procedimiento de regularización, se tramitarán conforme a éste, sin perjuicio de que la información que en ellas se contenga y los documentos que las acompañen sean tenidos en cuenta en este procedimiento.

    ¿Qué es la tasa de regularización catastral?

    La tasa de regularización catastral es un tributo de carácter estatal cuyo hecho imponible lo constituye la regularización de la descripción de los bienes inmuebles resultante del procedimiento de regularización catastral.

    La cuantía de la tasa es de 60 euros por cada uno de los inmuebles objeto de regularización.

    Esta tasa debe ser abonada por quien tenga la condición de sujeto pasivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles en el ejercicio en el que se haya iniciado el procedimiento de regularización catastral.

    ¿Qué hechos, actos o negocios deben ser declarados al Catastro?

    Una declaración catastral es el documento por el que se pone en conocimiento del Catastro que se ha producido una modificación en el inmueble que afecta a su descripción catastral.

    Es obligatorio formalizarla cuando se lleven a cabo los siguientes hechos, actos o negocios:

    • La realización de nuevas construcciones y la ampliación, rehabilitación, reforma, demolición o derribo de las ya existentes, ya sea parcial o total.
    • La modificación de uso o destino y los cambios de clase de cultivo o aprovechamiento.
    • La segregación, división, agregación y agrupación de los bienes inmuebles.
    • La adquisición de la propiedad, así como su consolidación.
    • La constitución, modificación, adquisición de la titularidad de una concesión administrativa y de los derechos reales de usufructo y de superficie.
    • Las variaciones en la cuota de participación que corresponda a cada uno de los cónyuges en los bienes inmuebles comunes, así como la composición interna en la cuota de participación de cada uno de los comuneros, miembros o partícipes de las comunidades o entidades sin personalidad jurídica.

    ¿Quiénes están obligados a declarar ante el Catastro?

    Con carácter general están obligados a declarar los titulares de los derechos de propiedad, concesión administrativa, superficie y usufructo, cuando se produzca cualquiera de los hechos, actos o negocios recogidos legalmente que deben ser objeto de declaración.

    Se exceptúan de la obligación de declarar los siguientes supuestos:

    • Cuando se haya remitido la información al Catastro a través del procedimiento de comunicación, como es el caso de las comunicaciones de Notarios y Registradores de la propiedad.
    • Cuando se haya presentado una solicitud de baja por el anterior titular catastral en el plazo establecido para declarar el correspondiente hecho, acto o negocio.
    • Cuando ya haya sido declarado por otro en el caso de que fueran varios los obligados a declarar un mismo hecho, acto o negocio.

    El incumplimiento de esta obligación constituye una infracción tributaria simple que puede ser objeto de sanción.

    ¿Qué plazo existe para presentar las declaraciones? ¿Dónde y cómo se pueden presentar?

    El plazo para presentar una declaración catastral es de dos meses desde el día siguiente al hecho, acto o negocio que es objeto de la declaración.

    Para el cómputo de este plazo se tiene en cuenta, según los casos, la fecha de terminación de las obras, del otorgamiento de la autorización administrativa de modificación de uso o destino, de la escritura pública o del documento en que se formalice la modificación de que se trate.

    Las declaraciones catastrales se presentarán preferentemente de manera electrónica a través de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro.

    Las declaraciones se cumplimentarán mediante el asistente de confección y presentación de declaraciones existente en dicha Sede Electrónica. Como resultado de este proceso de cumplimentación, se generará una predeclaración identificada por su número de referencia o código. Cuando se disponga de los medios de identificación y firma electrónica admitidos por la Dirección General del Catastro, dicha predeclaración podrá ser presentada a través de su Sede Electrónica.

    En caso de carecer de dichos medios de identificación y firma, dicha predeclaración podrá imprimirse y presentarse en los lugares señalados en el artículo 28.1 del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril. En estos casos también podrá utilizarse el modelo de declaración, aprobado mediante Orden HAC/1293/2018, de 19 de noviembre, por la que se aprueba el modelo de declaración de alteraciones catastrales de los bienes inmuebles y se determina la información gráfica y alfanumérica necesaria para la tramitación de determinadas comunicaciones catastrales, que podrá obtenerse en el Portal de la Dirección General del Catastro.

    ¿En qué consiste el procedimiento de incorporación mediante comunicación?

    Consiste en la remisión al Catastro de determinada información por parte de Notarios y Registradores de la propiedad y Administraciones públicas que evita, en los supuestos y condiciones legalmente previstos, que el ciudadano deba presentar la correspondiente declaración. Existen cuatro tipos de comunicaciones:

    • Las realizadas por Notarios y Registradores de la propiedad.
    • Las que remiten los Ayuntamientos que, mediante ordenanza fiscal, se acojan a este procedimiento.
    • Las realizadas por las Administraciones actuantes en los procedimientos de concentración parcelaria, deslinde administrativo, expropiación forzosa y en los actos de planeamiento y gestión urbanística.
    • Las que remite la Agencia Estatal de Administración Tributaria relativas a la cotitularidad de los inmuebles y a los datos identificativos, domicilio fiscal y residencia habitual de los titulares catastrales, de las que tenga conocimiento a través de los procedimiento de aplicación de los tributos.
    • Las que remite el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, relativas a cambios de los cultivos o aprovechamientos de los bienes inmuebles rústicos, con motivo de las solicitudes de ayudas de la Política Agrícola Común.

    ¿Cuál es el objeto del procedimiento de solicitud?

    Mediante el procedimiento de solicitud se puede instar:

    • La baja de un titular catastral.
    • La inscripción de trasteros y de plazas de estacionamiento.

    ¿Cómo y dónde se formalizan las solicitudes? ¿En qué plazo deben presentarse?

    La solicitud puede formalizarse de diversas maneras:

    • Mediante la presentación del modelo normalizado disponible en las Gerencias del Catastro, así como en el Portal del Catastro.
    • También será válido cualquier escrito de solicitud en el que se haga constar la referencia catastral del inmueble y se aporte el documento acreditativo de la extinción o modificación del derecho, en el que figure el adquirente del mismo.
    • Asimismo, podrá ser utilizada para la presentación de una solicitud de baja la declaración-autoliquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

    Dado su carácter voluntario, no existe plazo para la presentación de las solicitudes, por lo que se pueden formalizar en cualquier momento presentándose en los siguientes lugares:

    • La Gerencia o Unidad local del Catastro o en la Delegación de Economía y Hacienda en que se integran.
    • Los órganos y oficinas que se relacionan en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas
    • El Ayuntamiento en cuyo término municipal se sitúa el inmueble a que se refiere la declaración o la entidad pública que gestiona el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
    • La Sede Electrónica del Catastro.

    ¿Cuándo se producen los efectos catastrales de los actos dictados en los procedimientos de declaración, de comunicación y de solicitud?

    • Los actos dictados como consecuencia de los procedimientos de declaración, de comunicación y de solicitud, tendrán efectos al día siguiente a aquel en que se produjeron los hechos, actos o negocios que originaron la incorporación o modificación catastral, con independencia del momento en que se notifiquen.
    • Excepcionalmente, los efectos catastrales de la división de trasteros y plazas de estacionamiento en pro indiviso se producirán el día siguiente al de la solicitud.

    ¿Qué recursos se pueden interponer contra los actos resultantes de los procedimientos de declaración, de comunicación y de solicitud?

    En el plazo de un mes desde la notificación de la resolución del procedimiento se puede interponer una reclamación económico administrativa o un recurso de reposición, no siendo admisible la interposición simultánea de los dos.

    La reclamación económico-administrativa se interpone ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional o Local. Cuando el valor catastral del inmueble exceda de 1.800.000 euros, la reclamación puede interponerse directamente ante el Tribunal Económico-Administrativo Central.

    El recurso de reposición tiene carácter potestativo y previo a dicha reclamación económico-administrativa y se interpone ante la Gerencia del Catastro que haya dictado el acto.

    Tanto la reclamación económico-administrativa como el recurso de reposición deberán dirigirse a la correspondiente Gerencia.

    ¿Qué es el valor de referencia de un inmueble?

    Es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario.

    El valor de referencia de un inmueble es una de las características económicas de su descripción catastral.

    El valor de referencia no superará el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.

    ¿Cómo afecta el valor de referencia al valor catastral?

    ¿Cómo afecta el valor de referencia al Impuesto sobre Bienes Inmuebles?

    El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno.

    No tiene ningún efecto en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y tampoco en el resto de los impuestos que tienen el valor catastral como base imponible.

    ¿Qué función tiene el valor de referencia y a qué impuestos afecta?

    Además de su función descriptiva, el valor de referencia de cada inmueble servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

    Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente.

    El valor de referencia no puede superar el valor de mercado, para lo que se emplean factores de minoración en su determinación, de manera que su uso como base imponible no implica un aumento de la tributación.

    No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

    Así, el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos.

    Además, en el supuesto de sujeción al ITP y AJD en la modalidad de actos jurídicos de las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto inmuebles, cuando la base imponible se determine en función del valor de los mismos, éste no podrá ser inferior a su valor de referencia.

    Finalmente, cuando el valor de referencia haya sido base imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmueble, éste se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio al que en su caso, se esté sujeto. Por tanto, el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente.

    ¿Qué diferencias existen entre el valor catastral y el valor de referencia de los inmuebles?

    El valor catastral de los inmuebles se actualiza, en su caso, por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, y sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Es un dato protegido, por lo que no se publica, y su revisión se produce, en el caso de inmuebles urbanos, en el marco de procedimientos de valoración colectiva.

    El valor de referencia de los inmuebles se determinará año a año, de forma simultánea en todos los municipios, y servirá de base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y sobre Sucesiones y Donaciones. No estará protegido, y se podrá conocer de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro.

    ¿Cómo se determina el valor de referencia de los inmuebles?

    El valor de referencia de los inmuebles se determinará, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.

    Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y se corresponderán con los precios medios de las compraventas.

    En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo. Para ello se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral.

    En el caso de bienes inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calculará a partir del módulo de valor medio, en función de sus características, y de los factores correctores por localización, agronómicos y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.

    En todo caso, con el fin de que los valores de referencia no superen los valores de mercado, se aplicarán los factores de minoración que se determinen mediante Orden Ministerial.

    Los módulos de valor medio aplicables en cada caso se publicarán anualmente, en forma de mapas de valores, en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es). En dicha Sede será posible consultar los importes de los módulos, las características de los productos inmobiliarios representativos, y la delimitación de los ámbitos territoriales.

    La forma de individualizar el valor de referencia de cada inmueble a partir de los módulos de valor medio correspondientes, por medio de coeficientes y reglas de cálculo, se detallará en resoluciones anuales de la Dirección General del Catastro, que también se publicarán en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es).

    Antes de su aprobación, estas resoluciones se someten a un trámite de audiencia colectiva, para que, conocidas por todos los interesados, éstos puedan formular alegaciones y presentar cuantas pruebas consideren oportunas.

    Una vez aprobadas, y durante el plazo de 1 mes, contra las mismas se puede interponer reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Central o, potestativamente y con carácter previo, recurso de reposición ante la Dirección General del Catastro.

    ¿Qué son los mapas de valores publicados en la Sede Electrónica del Catastro?

    El día 14 de octubre de 2021 se han publicado en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es) los mapas de valores correspondientes a los Informes del Mercado Inmobiliario de este ejercicio, de la Dirección General del Catastro. Esta publicación es una exigencia legal del procedimiento de determinación de los valores de referencia, y en aras de la transparencia, se acompaña de los citados Informes.

    Los mapas contienen los módulos de valor medio aplicables para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles, a partir del 1 de enero de 2022, conforme a lo que se señala mediante las correspondientes resoluciones de la Dirección General del Catastro al efecto.

    Los mapas de valores son el primer paso, y el más importante, en la determinación de los valores de referencia. Los mapas reflejan el comportamiento de todo el mercado de compraventas de inmuebles realizadas ante notario, de manera que para el inmueble representativo en cada ámbito del territorio, ofrecen su valor medio.

    Se elaboran, año a año, de la siguiente manera:

    - Inmuebles urbanos.

    • Se divide el territorio de cada municipio en zonas llamadas ámbitos territoriales homogéneos.
    • Se define el producto inmobiliario representativo en cada ámbito, para cada uso: inmueble cuyas características constructivas y de superficie son típicas en el mismo.
    • Se calcula un módulo de valor medio para cada producto inmobiliario, a partir de los precios de todas las compraventas de inmuebles producidas.
    • De esta manera, en el mapa urbano residencial, en cada ámbito se muestran las características de la vivienda representativa, y el valor medio en euros por metro cuadrado de construcción (en el caso de viviendas aisladas o pareadas o de pisos) y en euros (viviendas unifamiliares). En el caso del mapa urbano de garaje-aparcamiento, en cada ámbito señala en euros el valor medio de la plaza de garaje típica.

    - Inmuebles rústicos.

    • Se divide el territorio de cada Comunidad Autónoma en ámbitos territoriales homogéneos: zonas geográficas que engloban varios municipios.
    • Se obtienen los módulos de valor medio en euros por hectárea por cada grupo de cultivos similares en cada ámbito, a partir de los precios de todas las compraventas producidas.
    • Así, en el mapa rústico, ofrecen, en cada ámbito formado por agrupación de municipios, el valor medio en euros por hectárea de cada cultivo representativo.

    ¿Qué son las resoluciones de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles, publicadas en la Sede Electrónica del Catastro?

    El día 11 de noviembre de 2021 se han publicado en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es), las siguientes resoluciones:

    • Resolución de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2022.
    • Resolución de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles rústicos del ejercicio 2022.

    Estas resoluciones tienen por objeto detallar la forma de individualizar el valor de referencia de cada inmueble a partir de los módulos de valor medio correspondientes, por medio de coeficientes y reglas de cálculo.

    ¿Qué son los factores de minoración aprobados por la Orden Ministerial HFP/1104/2021, de 7 de octubre?

    Los factores de minoración son coeficientes aplicables en la determinación de los valores de referencia individualizados de los inmuebles, que garantizan que éstos no superan los valores de mercado.

    Los módulos de valor medio de los mapas de valores para 2022, a partir de los cuales se calculan los valores de referencia de los inmuebles, se corresponden con los precios medios del mercado de compraventas inmobiliarias efectivamente realizadas en el territorio.

    Los factores de minoración sirven para absorber las fluctuaciones del mercado que puedan producirse en el ejercicio 2022, y en atención al uso fiscal de los valores de referencia como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, se utilizan en el cálculo individualizado de los mismos.

    ¿Dónde y cómo puedo conocer el valor de referencia de mi inmueble a una determinada fecha?

    Los valores de referencia de los inmuebles están disponibles en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es).

    La Sede Electrónica del Catastro ofrece la posibilidad de consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha. Para acceder a la consulta, el ciudadano deberá identificarse, por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve.

    En dicha Sede, los titulares catastrales también pueden conocer los elementos que se han aplicado en la determinación individualizada del valor de referencia de sus inmuebles.

    Así mismo, los valores de referencia son facilitados a través de la Línea Directa del Catastro (teléfonos de atención telefónica 91 387 45 50 y 902 37 36 35) y en las Gerencias del Catastro, a las que se puede acudir previa petición de cita en los señalados teléfonos. Para ello, el ciudadano deberá identificarse, por medio de los datos de su Documento Nacional de Identidad.

    ¿Qué puedo hacer si no estoy de acuerdo con el valor de referencia de mi inmueble?

    La impugnación del valor de referencia sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o sobre Sucesiones y Donaciones.

    Si los obligados tributarios consideran que la determinación del valor de referencia perjudica a sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación que hayan presentado o interponer recurso de reposición, ante la Administración tributaria, o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su caso, les practique la Administración gestora del tributo.

    Ello no obsta para que, en cualquier momento, el titular catastral presente declaraciones o inste, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales previstos en la norma.

    ¿Por qué no existe valor de referencia de mi inmueble en una determinada fecha? ¿Qué efectos tiene la inexistencia del valor de referencia?

    Existen circunstancias que impiden la existencia del valor de referencia.

    Este hecho no tiene ningún efecto, jurídico o fiscal, por sí mismo.

    Las causas son de tipo jurídico-técnico:

    No existe valor de referencia para los inmuebles que no se encuentren incluidos en el ámbito de aplicación de la correspondiente resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación del valor de referencia, o cuando concurran las causas de tipo técnico que se prevean en la misma.

    ¿Qué es el valor catastral y cómo se determina?

    El valor catastral es un valor administrativo fijado objetivamente para cada bien inmueble y que resulta de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de valores del municipio correspondiente.

    Para determinar el valor catastral de un inmueble se consideran esencialmente los siguientes componentes:

    • La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.
    • El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
    • Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
    • Las circunstancias y valores del mercado valor del suelo, valor de la construcción y gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.

    Con carácter general, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado. A tal efecto, mediante orden ministerial se ha fijado un coeficiente de referencia al mercado del 0,5 en el momento de aprobación y entrada en vigor de la ponencia. En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.

    Los valores catastrales se pueden actualizar anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

    ¿Qué es un procedimiento de valoración colectiva de carácter general?

    Es el procedimiento administrativo mediante el que se actualizan simultáneamente los valores catastrales de todos los bienes inmuebles urbanos y de los bienes inmuebles rústicos con construcciones de un municipio, con la finalidad de adecuarlos a los valores de mercado y concordar sus características físicas y jurídicas con la realidad.

    Este procedimiento, que en la actualidad se desarrolla previa manifestación del interés en su realización por parte del Ayuntamiento correspondiente, se inicia con la aprobación por el Director General del Catastro de una Ponencia de valores. La ponencia de valores es el documento administrativo que, en base a los criterios marco de coordinación de valores aprobados por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, contiene los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para asignar un valor catastral individualizado a los bienes inmuebles dentro del ámbito municipal.

    En todo caso, el Ayuntamiento correspondiente emite informe previo a la aprobación de la Ponencia, tanto en lo que se refiere a la delimitación de suelo como al propio contenido de la misma.

    ¿Cómo se conoce el nuevo valor catastral del inmueble tras un procedimiento de valoración colectiva?

    Los valores catastrales resultantes de los procedimientos de valoración colectiva se notifican individualmente bien por comparecencia electrónica o presencial, bien por notificación personal y directa por medios no electrónicos (notificación postal), o bien por comparecencia presencial tras edicto.

    La notificación está integrada por el acuerdo de valoración, la relación de inmuebles objeto de notificación (dado que en ella pueden reunirse varios inmuebles), las características de cada uno de ellos y la explicación de los diferentes datos que se reflejan en la notificación.

    ¿En qué consiste la notificación mediante comparecencia en la Sede Electrónica del Catastro (SEC)?

    La Dirección General del Catastro ha habilitado en su Sede Electrónica (SEC) un servicio que permite a los ciudadanos obtener las notificaciones derivadas de los procedimientos de valoración colectiva, con todas las garantías y plena seguridad jurídica.

    El acceso al servicio únicamente requiere que el destinatario de la notificación se identifique en la SEC por cualquiera de los siguientes medios:

    • A través de su firma con certificado electrónico reconocido.
    • Haciendo uso de una clave concertada, compuesta por la clave de acceso facilitada en la carta previa que remite el Catastro y un dato adicional, conocido por ambas partes (Catastro y destinatario).

    Para realizar esta comparecencia se pueden utilizar medios electrónicos propios, como un ordenador personal con acceso a Internet, o ajenos, proporcionados de forma gratuita en los siguientes lugares:

    • En cualquier Gerencia del Catastro, con independencia del municipio en que esté ubicado el inmueble objeto de notificación.
    • En el Ayuntamiento del término municipal en que se sitúe el inmueble objeto de notificación, así como en la Oficina de Atención al Ciudadano, si se hubiese procedido a su apertura en este periodo.
    • En cualquier Punto de Información Catastral ubicado en una Administración Pública.

    Esta modalidad de notificación solo puede practicarse durante un plazo determinado, del que se informa en la carta previa que remite el Catastro y no tiene coste adicional para el ciudadano ni supone vinculación alguna para ser notificado del mismo modo en futuros procedimientos o actuaciones ante el Catastro.

    ¿Existen otras modalidades de notificación?

    Además de la notificación mediante comparecencia electrónica en la SEC la notificación del valor catastral individualizado puede efectuarse, tras el anuncio de inicio del trámite de notificación en el boletín oficial correspondiente, mediante alguna de las siguientes modalidades:

    • Comparecencia presencial, que consiste en la obtención de la notificación del nuevo valor catastral por el interesado, identificado mediante su NIF/NIE, o su representante, que acreditará la representación por cualquier medio válido en derecho, acudiendo para ello a los siguientes lugares habilitados:
    1. Cualquier Gerencia del Catastro, aunque el bien inmueble no esté situado en su ámbito.
    2. El Ayuntamiento del término municipal en que se ubica el inmueble.
    3. Las Oficinas de Atención al Ciudadano que se habiliten en el término municipal en que se ubica el inmueble.
    • Notificación postal en el domicilio fiscal del interesado, que se realiza cuando no se ha producido la notificación en el plazo determinado por comparecencia electrónica o presencial.
    • Comparecencia presencial tras edicto, cuando no ha sido posible realizar la notificación al interesado o a su representante por causas no imputables a la Administración, y una vez intentado por dos veces (una sola si costa como desconocido), se publica un anuncio en el Boletín Oficial correspondiente, en el que se indica lugar y plazo de exposición pública de la relación de titulares con notificaciones pendientes. Esta exposición se realiza en los lugares destinados al efecto en el Ayuntamiento y en la Gerencia. En caso de que no se produzca esta comparecencia en el plazo de 10 días la notificación se entiende producida desde el día siguiente al del vencimiento del plazo señalado para comparecer.

    ¿Cómo se puede obtener más información sobre el nuevo valor catastral asignado al inmueble?

    • La Dirección General del Catastro dispone de un servicio de información telefónica, prestado a través de la Línea Directa del Catastro (902.37.36.35), que opera de lunes a viernes, ininterrumpidamente, de 9 a 19 horas, excepto festivos de ámbito nacional.
    • A través de este servicio los ciudadanos pueden obtener información sobre datos catastrales contenidos en las notificaciones emitidas en las revisiones catastrales.
    • Además, la Dirección General del Catastro, en colaboración con el Ayuntamiento del municipio en que se ha realizado la revisión catastral, habilita una oficina de atención al público a la que pueden dirigirse los ciudadanos para obtener información sobre el proceso de revisión

    ¿Puedo interponer algún recurso contra la notificación que he recibido? ¿En qué plazo?

    En el plazo de 1 mes, contado a partir del día siguiente al de la recepción de la notificación o al de la finalización del plazo de 10 días para comparecer en el caso de notificación por edicto, puede interponer contra el acuerdo, de modo diferenciado para cada uno de los inmuebles objeto de notificación:

    • Reclamación económico - administrativa ante el TEAR o el TEAC (según corresponda por la cuantía del valor catastral del inmueble reclamado). Esta reclamación ha de dirigirse al TEAR, pero se debe presentar ante el Catastro.
    • Con carácter potestativo y previo a dicha reclamación, se puede presentar recurso de reposición dirigido a la Gerencia del Catastro correspondiente.

    Los propietarios en los últimos meses han experimentado un incremento de los okupas ilegales en sus viviendas. Este hecho causa pérdidas económicas al propietario que debe esperar durante un largo periodo de tiempo hasta que los tribunales aprueben el desalojo por medio de una sentencia. Un periodo de tiempo que cada vez es más largo.

    Este plazo de tiempo de espera hasta que se dicte la sentencia del desahucio en España tiene una media de 18,1 meses tal y como recoge el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). En estos datos, se tienen en cuenta "los procedimientos verbales posesorios por ocupación ilegal de viviendas" correspondientes a los Juzgados de 1ª Instancia e Instrucción en lo civil (9,6 meses) y "las apelaciones de sentencias de juicios verbales" procedentes de las Audiencias Provinciales (8.5 meses). Por ello, los actuales actos referentes al desahucio de okupas ilegales tardan en dictaminarse más de un año y medio.

    El CGPJ aclara que estos procesos verbales posesorios debido a una okupación ilegal de un inmueble son "para que las personas físicas, y las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseer una vivienda, que sean titulares legítimas de ésta, y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social, que se ven privados ilegalmente y sin su consentimiento de la posesión de su vivienda, puedan recobrar la posesión en los supuestos de ocupación ilegal de viviendas". Debido a esta definición, los procedimientos de impago de rentas del alquiler no aparecen incluidos en los procesos expuestos, ya que se identifican "como procedimiento verbal arrendaticio".

    El plazo medio de respuesta, un 20% más en tasa interanual

    Este periodo de tiempo de 18 años es especialmente grave, debido a que la okupación ilegal afecta en España a 100.000 propietarios con 40 okupaciones diarias, tal y como apunta la Plataforma de Afectados por la Ocupación.

    Las denuncias por ocupación incrementaron un 20% en tasa interanual el año pasado, con 13.400 denuncias. Un incremento al cual le tenemos que sumar el aumento del plazo de respuesta por parte de los tribunales. En 2018, este plazo se situaba en 11,7 meses, mientras que en la actualidad se superan los 18 meses.

    En cuanto a comunidades autónomas, más de la mitad no llegan a los 18,1 meses de plazo de respuesta. Asturias y Navarra registran los plazos más cortos con 9,3 y 9,7 meses, respectivamente. Sin embargo, la media aumenta debido a comunidades como Castilla y León, Canarias o Murcia, las cuales poseen un periodo de 30,8 meses, 22 y 21 meses respectivamente.

    Medidas para disminuir la okupación ilegal

    Para evitar que estos plazos sean tan extensos, España debe fijarse en las medidas tomadas por otros países. Medidas como continuar el proceso judicial de desahucio con los okupas ya expulsados de las viviendas; responsabilizar a los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado del desahucio de okupas sin necesidad de poseer una autorización judicial; o incrementar las sanciones por usurpación con penas de cárcel menor y no multas económicas.

    La oposición a favor de un pacto de Estado

    Ante este incremento de los desahucios, el Partido Popular ha presentado una proposición de ley. En esta, se plantean varias acciones con las que reducir el número de ocupación ilegal:

    • Recuperar el delito de usurpación de viviendas
    • Permitir desalojo de 24 horas
    • Prohibir a okupas el empadronamiento para que no accedan a los beneficios de las Administraciones Públicas
    • Sanciones de uno a tres años de cárcel para quienes ocupen una vivienda a través de la intimidación o la violencia

    Además del ámbito político, el sector inmobiliario también se ha movilizado contra la okupación ilegal. El COAPI (Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) se ha posicionado en contra de la normativa actual en cuanto a okupación, debido a la escasez de claridad de esta.

    Por ello, solicitan un acuerdo entre técnicos, políticos y agentes sociales para garantizar el derecho a la propiedad privada. Además, buscan suprimir la okupación ilegal que tanto perjudica a la economía nacional como al sector inmobiliario.

    Se espera que el Plan vive Madrid construya en los próximos ocho años 25.000 viviendas de alquiler a precios asequibles con altos descuentos en comparación con las rentas del mercado actual, con un ahorro para la administración de más de 3.500 millones de euros y cuyo coste correrá a cargo de la empresa de construcción y que irán destinadas tanto a jóvenes como a familias vulnerables.

    Según se estipula en el plan la concesión de estos proyectos se extenderá por 50 años. El punto de retorno de la inversión está en torno a 29 años y la cola de retorno de deuda serían otros 21 años más. Es un plazo más que amplio incluso para permitir hasta tres periodos de amortización de préstamos", según apunta el Director General de Vivienda.

    El tema que más preocupaba en el sector inmobiliario es el de la rentas de las viviendas ligadas al IPC. Una vez fijado el precio de contrato se actualiza conforme al IPC, con una hipótesis de inflación también en el plan económico financiero de una tasa anual del 1%.

    El perfil del inversor para acudir a la licitación ha de ser combinado entre promotor y gestor patrimonial con experiencia tanto técnica como económica de al menos 500 viviendas en promoción con 50 millones de euros de cifra de negocio en los últimos cinco años, experiencia en gestión de arrendamientos y 3 millones de euros  de cifra de negocio.

    El negocio consta de dos fases:

    • Fase de promoción y construcción de viviendas
    • Fase de gestión del patrimonio en arrendamiento con plazo y precio limitado.

    También se ha de demostrar solvencia económica, cada lote cuenta con 11 y 12 parcelas que supondrá una inversión inicial de 180 millones de euros. Cada inversor podrá pujar por un máximo de dos lotes y "les vamos a exigir una demostración de disponibilidad de financiación". Poniéndose de manifiesto que el derecho de la concesión es transmisible, lo que facilitará las distintas fórmulas de colaboración entre promotores, fondos y gestoras etc. Se pedirá la autorización de la administración según dicta la ley y subrogación de derechos y obligaciones.

    Para reactivar la economía y el precio del alquiler el Gobierno regional se ha reducido el número de parcelas, centrándose en las que cumplen todas las condiciones sin descartar subvenciones o ayudas con cargo al Plan de Vivienda para reactivar la economía.

    Los plazos que ha fijado la CAM para la presentación de las ofertas vinculantes es de dos meses desde la publicación de los pliegos.

    A mediados de octubre se adelantará  una primera lista provisional de parcelas. Lo que se pide ahora es un ante proyecto, que una vez se confirme la adjudicación deberá transformarse en un proyecto básico y cuyo plazo será de otros dos meses.

    Una vez adjudicadas las parcelas los ganadores tendrán 36 meses para construir las viviendas. "El objetivo es generar el impacto sobre el mercado del alquiler lo antes posible"

    Tras haberse publicado el BOE del Real Decreto 42/2022 posteriormente a su probación, España cuenta con una nueva regulación a nivel nacional cuyo objetivo es impulsar el acceso a la vivienda. Dentro de este marco normativo, se encuentra el denominado Bono Alquiler Joven.

    ¿Qué debe cumplir un joven para acceder al bono de alquiler?

    Dirigiéndose al sector joven que no cuenta con los recursos necesarios para alquilar o comprar una vivienda, esta ayuda pretende mejorar el acceso tanto a la habitación como a la vivienda a través de una serie de medidas para cesionarios y arrendatarios.

    En primer lugar, en el Real Decreto se expone como una de las medidas una subvención de 250 euros al mes. El límite se situará en el importe mensual del coste de cesión o de la renta arrendaticia con un periodo máximo de dos años. Para ello, la persona física mayor de edad que acceda al bono de alquiler, deberá cumplir las siguientes condiciones:

    1. Estar entre los 18 y los 35 años cuando se pide la subvención
    2. Haber obtenido la nacionalidad española, pertenecer a algún Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europea, tener la nacionalidad suiza o alguna nacionalidad estipulada dentro de la normativa a aplicar. Aquellas personas que no posean ninguna de las nacionalidades mencionadas (extranjeros no comunitarios), podrán acceder a la ayuda si su residencia regular o estancia se encuentra en España.
    3. Cumplir con los requisitos necesarios para ser arrendatario y poder firmar un contrato de arrendamiento de inmueble según lo estipulado en la Ley 29/1994, fechada en el 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. O ser titular y acceder a un contrato de cesión de uso en términos de cesionario. Si solamente se va a alquilar una habitación, no será necesario cumplir con las formalizaciones expuestas en la Ley 29/1994.
    4. Obtener regularmente una cantidad de ingresos, incluidos los de aquellos usuarios cuya vivienda permanente y habitual se encuentra en el domicilio cedido o arrendado. Estos ingresos deberán ser iguales o estar por debajo al triple del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Esta cifra podrá incrementarse hasta 4 o 5 veces cuando se trate de víctimas de violencia de género o personas con discapacidad. En el caso de haber alquilado una habitación, no se tendrán en cuenta los ingresos que viva permanentemente en la vivienda, sino las del arrendatario.
      Se consideran ingresos regulares, según la normativa, aquellos que provenga de un trabajador ajeno o propio, los investigadores que se estén formando o los beneficiados de subvenciones sociales públicas de modo periódico. Se tendrá que justificar siempre que en los seis meses previos a la solicitud de la ayuda, exista un periodo laboral superior a tres meses o una duración prevista de los futuros ingresos de mínimo medio año a partir del día en el que se pide la ayuda.
    5. El precio de cesión o la renta arrendaticia no podrá situarse por encima de los 600 euros al mes. En esta cifra no está incluido el precio de otros habitáculos de la vivienda como trasteros, garaje o parecidos. Si el objeto del contrato es una habitación, el coste o la renta tendrá que situarse por debajo o igual a los 300 euros al mes.
      Las comunidades autonómicas podrán incrementar el precio máximo de la renta a los 900 euros en vivienda y a los 450 en habitaciones, cuando se acredite con datos de estudios recientes sobre la oferta de inmuebles que justifiquen la necesidad de aumentar el límite máximo.

    Adversidades que impiden acceder al bono de alquiler

    Si solicita la ayuda, tendrá que tener en cuenta de que existe una serie de impedimentos para acceder a ella:

    1. El usuario solicitante o alguna de las personas que residan permanentemente en el inmueble estipulado en el contrato no podrá ser usufructuario o propietario de un inmueble en España. No se considerara como propietario cuando el derecho pertenece solamente a una parte alícuota de la misma, obteniendo la propiedad por herencia. No se tendrá que cumplir esta última condición en el caso de motivos ajenos a su voluntad, cuando la vivienda no sea accesible a personas con discapacidad o por separaciones o divorcios.
    2. En el caso en el que la persona que resida habitualmente en el domicilio o sea cesionario o arrendatario tenga un parentesco, ya sea de primer o de segundo grado, de afinidad o de consanguinidad con la persona que cede o arrienda la vivienda. También se impedirá el acceso al bono cuando el usuario sea partícipe de la persona cedente o del arrendador o socio de él.

    Todas estas medidas empezaron a tener efectos desde el 1 de enero de este año, independientemente de que el día de la concesión fuera posterior. Además, se aplicarán en toda España, excepto en País Vasco y Navarra.

    Aspectos que hay que considerar

    Mientras se disfruta de la ayuda, el inmueble objeto del contrato deberá ser el domicilio permanente y habitual. En suma, se podrá solicitar otras ayudas con el mismo objetivo que el bono de alquiler joven según lo que estipule la Comunidad Autónoma correspondiente. Además, será compatible con el Ingreso Mínimo Vital y con servicios no contributivos de la Seguridad Social.

    Como máximo, las sumas de todas las ayudas podrán alcanzar el 100% de la renta arrendaticia a excepción de dos casos: la subvención del Programa de ayuda a las personas jóvenes y la contribución al reto demográfico del Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022-2025. En estos dos supuestos, el máximo de la renta se situará en 75%.

    Si se produce un cambio en algunos de los requisitos por lo que el beneficiario ha accedido a la ayuda, deberá notificarlo a las instituciones competentes para analizar su situación y en caso necesario, revocar la subvención.

    Tras su entrada en vigor el pasado 20 de enero, el Real Decreto 42/2022 transfiere las competencias a las ciudades y comunidades autónomas que gestionaran las ayudas a partir de los fondos que envíe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. De esta forma, se encargarán de los procesos para conceder y cobrar las subvenciones.

    ¿Cómo han de realizar ese control las agencias y promotoras?

    La manera de controlar el origen del dinero por parte de las promotoras es a través de la firma de un documento de blanqueo de capitales que debe firmar el comprador y que incluye: todos los datos del comprador, su situación económica y profesional y la procedencia de los fondos si es propia o ajena. Se ha de comprobar también el origen de los fondos, si procede de cuenta corriente de nuestro país o del extranjero y si proviene de una actividad ilícita o no y notificarlo a la agencia tributaria.

    Ambas partes deben cumplir sus obligaciones respecto a la prevención de blanqueo de capitales y tienen conocimiento de la obligatoriedad de la firma de dicho documento ya que es un trámite previo a la firma de la escritura. Finalmente después de que el banco y la promotora haya cumplido con las obligaciones, el notario debe comprobar que se cumplen todas obligaciones de diligencia.

    ¿Cómo realizan las comprobaciones las agencias?

    Existen diferentes programas que facilitan la verificación y alejan el riesgo de actividades ilícitas. Aparte de dichos programas se han de realizar otras cuestiones,  está el trámite de la firma del documento de blanqueo y la verificación de la procedencia de los fondos que se realiza a través de los siguientes trámites:

    • Primero, se solicita al cliente que manifieste por escrito cuál es porcentaje de fondos propios y/o financiación bancaria que utilizará en la compra.
    • Segundo, el cliente tiene que aportar la documentación que acredite efectivamente el origen de dichos fondos.

    Además de las medidas de diligencia normales, en ciertos supuestos se aplican también medidas de diligencia reforzada, cuando hay algún factor de riesgo por el perfil del cliente o por las características de la operación.

    Para realizar las comprobaciones, las agencias inmobiliarias y promotoras deben contar con programas de compliance para la verificación de la procedencia de los fondos utilizados en la transacción inmobiliaria. Además de los formularios Know Your Costumer (KYC) para recopilar la información del cliente, existen herramientas adicionales que ayudan a esclarecer y determinar si existen indicios o no de estar realizando una actividad ilícita. Si el comprador es extranjero, según el país de procedencia, se deben hacer más comprobaciones si está incluido dentro de las listas de países no cooperantes o de paraísos fiscales etc.

    Si hay sospechas, se ha de comunicar a la agencia tributaria. Las multas por no hacerlo pueden llegar a los 10 millones de euros. Además, se pueden imponer penas de inhabilitación.

    En el caso de encontrar indicios de delito, incluso de tentativa, debe comunicarse al SEPBLAC porque, en caso de no hacerlo, la inmobiliaria puede ser sancionada. No solo la promotora se enfrenta a sanciones tanto administrativas como económicas, también pueden ser sancionados sus administradores y directivos.

    Las multas fijadas en la ley pueden ir desde los 150.000 euros hasta 10.000.000 euros. Además, los cargos de administración o dirección responsables de la infracción pueden ser multados e inhabilitados para ejercer cargos de administración o dirección durante un plazo máximo de diez años.

    ACCESO COMPLETO CURSO BLANQUEO DE CAPITALES

    La desaceleración económica y el incremento de los precios están causando que las instituciones europeas estén aprobando políticas fiscales que están impulsando la demanda, pero agravando la inflación. Mientras tanto, el Banco Central Europeo pretende llevar a cabo lo contrario con sus políticas. La incongruencia entre la política monetaria y la fiscal podría provocar que el BCE incremente aún más los tipos de interés para suprimir la inflación.

    Por ello, el BCE ha solicitado a los gobiernos europeos que sean cautos a la hora de aprobar nuevas medidas fiscales. Los gobiernos están aplicando a gran escala las subvenciones públicas ofrecidas para contrarrestar los efectos de la crisis climática. Una decisión que estaría aumentando la inflación y perjudicando la transformación de la energía europea.

    Si continúa esta política fiscal, los datos señalan que se podría alcanzar un precio del dinero del 3% en el tercer trimestre de 2023. Un dato propiciado por un histórico IPC en un 9,1% y por el encarecimiento de la energía y del euro frente al dólar, un aumento que seguirá incrementándose a corto plazo.

    A lo largo del año, el Banco Central Europeo ha aumentado el interés en 0,75%. Una subida que espera un nuevo impulso en el mes de octubre de entre 50 y 75 puntos básicos.

    De cara al futuro, se espera que el BCE incremente los tipos hasta un 4,5%. Un aumento que causaría una recesión en Europa que reduciría los costes. Sin embargo, esta subida seguiría siendo insuficiente para acabar con la inflación.

    En suma, el BCE debe tener en cuenta el diferencial con la política monetaria estadounidense para evitar una depreciación del euro y un nuevo impulso de la inflación.

    Desde el Banco de España se estima que en los próximos meses se producirá una desaceleración de la actividad económica. Una caída originada en gran medida por los cada vez más requisitos financieros, la inflación, la crisis energética o la incertidumbre.

    Aunque durante los meses de verano se haya experimentado una temporada turística positiva, la actividad económica comienza a dar señales de desaceleración. Señales como los indicadores de consumo y producción, de empleo o de confianza.

    De la misma forma, el PIB ha mostrado un crecimiento por encima del previsto, un hecho que ha registrado datos positivos gracias a la reapertura económica. A pesar de ello, al igual que el PIB ha aumentado, la inflación continuó incrementándose en todos los sectores.

    Unos números tan elevados de la inflación que el Banco de España ya avisa de que permanecerán en esos niveles durante un largo periodo de tiempo.

    Según apuntan las últimas previsiones, en 2022 el crecimiento del PIB se situará en un 4,1%. En el caso de 2023 el aumento decrecerá hasta un 2,8%. En cambio, la inflación apunta a que alcanzará en este año el 7,2% y el 2,6% el año que viene.

    Con estos datos y previsiones del panorama económico, el Banco de España apunta que la recuperación española volverá a los niveles prepandémicos a finales de 2023.

    A nivel europeo, a pesar de haber registrado un primer semestre positivo, las previsiones señalan que se estancarán en 2022 y en 2023. Esta desaceleración económica provocada por la elevada inflación y a su consistencia.

    Efectos de la subida de los elevados tipos de interés

    Acerca de los efectos del endurecimiento de los requisitos financieros, los tipos de interés incrementados de los préstamos hipotecarios actuales no llegan a los niveles máximos alcanzados en etapas previas de incremento de tipos de interés.

    Por el momento, los nuevos préstamos del sector privado siguen registrando niveles estables. A pesar de ello, hay tres elementos que tomarán protagonismo en las decisiones de las familias respecto a su inversión y consumo. Estos tres elementos son el incremento de los tipos de interés, la subida de los costes de la energía y la caída de la confianza.

    Un hecho que también se dará en las empresas, a pesar de haber mejorado sus beneficios y actividad tras la etapa complicada de la pandemia.

    Durante la pasada conferencia realizada por el Consejo General de Economistas, Luis de Guindos, vicepresidente del Banco Central Europeo (BCE), confirmó que el índice del paro no se encontrará dentro de las prioridades de la institución económica. Luis De Guindos afirma que los objetivos de la política monetaria continuarán centradas en frenar los efectos de la inflación a pesar del peligro de una posible recesión. Además, apuntó que el incremento en los tipos de interés no tiene incidencia en los costes de los alimentos ni de la energía.

    El BCE busca estabilizar los precios a medio plazo

    El Banco Central Europeo ha reconocido que durante sus previsiones, observan los niveles de desempleo o el tipo de cambio. Sin embargo, su principal objetivo es estabilizar los precios a medio plazo. En suma, el Banco Central Europeo defiende que las decisiones en materia fiscal de los gobiernos no entren en conflicto con la política monetaria de la institución.

    De esta forma, se evita que se originen fuertes desequilibrios entre ingresos y gastos. La estrategia seguirá enfocada en aumentar los tipos de interés y el precio del dinero para enfriar a la economía.

    En suma, el Banco Central Europeo confía en que de cara a 2024, la inflación se moderará hasta situarse en un 2% en la eurozona. Durante el pasado mes de septiembre, la inflación alcanzó números récords situándose en el 10% en comparación a septiembre de 2021.

    La política monetaria de la FED sí incluye al paro

    Por el contrario, la Reserva Federal de Estados Unidos (FED) sí incluye al paro entre sus objetivos prioritarios, garantizando siempre que sus decisiones no afectarán al incremento del desempleo. Las decisiones de la FED están consiguiendo que los salarios hayan aumentado un 7%, mientras que los incrementos en los tipos de interés están impulsando la rentabilidad de los activos en dólares.

    Previamente a alquilar un inmueble, el arrendador debe comprobar si el inquilino tiene el nivel económico necesario para poder abonar las rentas y las cuantías económicas necesarias. Por ello, en ocasiones se suele pedir documentos para demostrar la capacidad económica del arrendatario como nóminas o contratos con el objetivo de dar garantías al propietario.

    Sin embargo, existen otras garantías que se pueden aportar para evitar os peligros de impago, expuestos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dicha normativa en su artículo 36.5 expone que: "las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico".

    En este ámbito es donde nace el avalista, el profesional encargado de responder a los derechos del inquilino ante el propietario en el caso de incumplimiento. El contrato de alquiler debe incluir claramente las funciones del avalista, concretando si dará respuesta solamente al impago de rentas o a otros aspectos como impagos de la comunidad de vecinos, suministros o incluso, a los daños causados en la vivienda posteriormente a la conclusión del contrato.

    Además, dentro del contrato se puede determinar una cifra máxima y un aval límite al que podrá dar respuesta el avalista cuando el inquilino incumpla tales cuantías. Por este motivo, es necesario que todos estos datos aparezcan expuestos en el contrato de alquiler, debido a que si no aparecen, se tendrá que responder con los bienes presentes y futuros.

    Los principales tres derechos del avalista

    La función del avalista es dar respuesta cuando el inquilino incumple lo acordado, aunque debido al derecho de orden, el propietario del inmueble debe comunicar al arrendatario su obligación de cumplir con la deuda pendiente. En el caso en el que el inquilino lo incumpla, este será el único momento en el que el dueño de la vivienda actuará en contra del avalista.

    A pesar de ello, el avalista puede recurrir también a su derecho de excusión. Este fuerza al arrendador a actuar en contra de los bienes del inquilino. Sin embargo, en aquellos casos en los que no se pueda recurrir al embargo de estos bienes, ya que no llegan a la cuantía económica necesaria, o cuando no existan los bienes, se podrá pedir el embargo al avalista de sus bienes.

    De la misma forma, cuando dentro del mismo contrato de alquiler haya dos o un número mayor de avalistas que lo garanticen, se puede acudir al beneficio de división. Este beneficio sostiene que el arrendador únicamente podrá solicitar a cada uno de los avalistas la cuantía económica que les corresponda, excepto si los avalistas llegan a un acuerdo para garantizar entre ellos la solidaridad.

    Estos tres derechos pueden ser aplicados siempre que el avalista dentro del contrato firmado no haya renunciado a uno de estos derechos. Si renuncia, el propietario tendrá la oportunidad de actuar en contra de los bienes del avalista, sin tener que actuar antes en contra del inquilino.

    El plazo de respuesta de un avalista de sus deberes

    En cuanto al plazo que posee el avalista para poder responder, este plazo tiene que estar expresado directamente en el contrato. El tiempo de respuesta puede abarcar hasta que sus funciones finalicen tras concluir el plazo original acordado, independientemente de si se prórroga o no, o, por el contrario, el avalista puede responder mientras que el contrato del alquiler esté vigente.

    Según estipula el Código Civil en su artículo 1851, en el supuesto en el que no se exprese el plazo de respuesta en el contrato "la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza". De esta forma, el deber del avalista no estará presente en dichas prórrogas del contrato.

    A pesar de lo que indica el Código Civil, hay Audiencias Provinciales que no cumplen con lo expuesto en su artículo 1851. Por el contrario, declaran que la obligación del avalista sí llega hasta las prórrogas que impone forzosamente el propietario según los derechos que ofrece la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 9.

    Debido al incremento de las cláusulas abusivas dentro de las hipotecas, cláusulas como las cláusulas suelos o los gatos hipotecarios, se ha producido un nuevo punto de vista respecto a la protección de los clientes ante esta problemática. En cambio, cabe destacar que existe una clasificación de cláusulas en la que se indica que hay ciertas cláusulas que se consideran nulas por simplemente ser abusivas. Un ejemplo de ello son las cláusulas de vencimiento anticipado o las de garantía solidaria, ambas incluidas dentro del aval hipotecario, que pueden llegar a ser muy perjudiciales para el cliente.

    Estas dos cláusulas se repiten considerablemente en la mayoría de los préstamos que los bancos ofrecen por medio de cláusulas preimpresas, unos préstamos que poseen numerosas cláusulas abusivas.

    Efectos perjudiciales de las cláusulas hipotecarias

    El mayor conflicto reside en lo perjudicial que son estas cláusulas para los consumidores que no obtienen ningún beneficio de ellas. En caso de no tener los recursos para pagar el préstamo, el consumidor podría terminar en situación de impago, indicándolo esto en el informe crediticio y complicando las posibilidades de obtener futuros préstamos.

    Los créditos destinados al consumo lo conceden entidades profesionalizadas en la oferta de préstamos tales como cooperativas de crédito o entidades bancarias. Estos créditos se ofrecen a familias o particulares para destinarlos a gastos personales.

    Para ofrecer una garantía para un préstamo hipotecario, se está recurriendo a pignorar un bien del prestamista por si este incumple con sus pagos. Esto se realiza por medio de una póliza de seguro, una cuenta de ahorros o una línea de crédito con garantía hipotecaria.

    Todas estas cláusulas hipotecarias tienen características comunes entre sí con independencia del banco que los ofrece:

    • Se suscriben por los particulares desconocedores del sector financiero
    • Poseen un tipo de interés fijo
    • Son devueltos por periodos cortos o medios con unas tasas mensuales constantes.
    • Poseen un avalista solidario que, como norma general, suele ser un familiar próximo al prestatario. El acuerdo de garantía solidaria en un préstamo personal incumple tanto la Directiva 93/13/CEE como la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC).

    Estos contratos no se acuerdan entre el prestamista y el consumidor, al contrario son impuestos como un requisito para contratar el préstamo, siendo la entidad financiera la responsable de probar que dicha cláusula no supone un requisito para contratarlo.

    El aval, según el Banco de España, se considera un "contrato por el que una persona física o jurídica garantiza o asegura el cumplimiento de obligaciones, asumiendo la obligación de pagar una deuda de otra persona si esta última no lo hace. Mediante el contrato de aval, el avalista garantiza el cumplimiento de determinadas obligaciones del avalado, asumiendo frente a un tercero, el compromiso de cumplir dichas obligaciones si el avalado no lo hace."

    Proceso de solicitud de la nulidad del préstamo hipotecario

    Para la cláusula de garantía solidaria, existe la opción de solicitar que sea declarada nula por ser abusiva.

    Para declarar la nulidad, la persona que lo solicita debía desconocer o no tenía capacidad de prever que tendría que responder solidariamente ante las responsabilidades y deudas correspondientes a otras partes.

    La nulidad del aval hipotecario puede ser declarada por motivos de injusticia en el momento en el que se añade una cláusula de garantía solidaria en el acuerdo.

    Esta cláusula obliga que las partes implicadas en el acuerdo tengan la responsabilidad de cumplirlo, a pesar de no haber contribuido a su ejecución o creación. Es decir, si una parte incumple con sus obligaciones según lo estipulado en el acuerdo, el resto de partes tendrán que seguir responsabilizándose de su parte de tales obligaciones.

    Razones para declarar un préstamo como nulo

    A pesar de que los avalistas pueden enfrentarse a las entidades bancarias y existen motivos para considerar nula a la cláusula garantía hipotecaria, hay otras razones que también lo avalan:

    • Los préstamos hipotecarios regulados por el Banco de España suelen incluir la cláusula de garantía hipotecaria. Esta cláusula la imponen las entidades bancarias que les permite no negociar con el interesado.
    • Las cláusulas varían mucho según la entidad financiera y según el tipo de préstamo. En numerosos casos, los avalistas son los consumidores, y debido a la cláusula del avalista, esta los posiciona en una situación inferior respecto al Banco que cuenta con doble garantía: la real de la hipoteca y la personal del avalista, el cual debe responder en caso de incumplir el prestatario o deudor principal con los pagos.
    • Habitualmente, los bancos no informan sobre esta garantía y si lo hacen, es de forma errónea. Debido a ello, los avalistas firman procesos financieros de los cuales desconocen varios aspectos como los límites de estos, el alcance de la garantía o los efectos graves si se incumplen las responsabilidades. Esto provoca que la cláusula de garantía hipotecaria se considere abusiva o nula debido a la escasez de transparencia.
    • Las cláusulas de garantía hipotecaria son acuerdos que negocian un avalista y un acreedor para asegurarse de que si el deudor no cumple con sus responsabilidades, el acreedor tenga la capacidad de cobrar del avalista. Para ello, dentro de dichas garantías, se debe incluir una renuncia de derechos que cause que el avalista vuelva a situarse en una posición inferior respecto al Banco. Es decir, renuncia a sus derechos de división, orden y excusión que el Código Civil establece para cualquier avalista. En primer lugar, el acreedor tendría que recurrir a los bienes del deudor en caso de tener un cobro pendiente. Si estos bienes no suman la cantidad requerida, el banco tendrá que recurrir a los bienes del avalista. La renuncia de derechos tiene efectos muy perjudiciales, ya que si nos encontramos ante un impago del deudor, la entidad financiera puede atacar contra el deudor y contra el avalista.

    Los tribunales son los únicos que poseen voz para declarar las cláusulas abusivas o nulas de un acuerdo. Esto provoca que si el avalista quiere anular la garantía hipotecaria, tendrá que recurrir obligatoriamente al proceso judicial que conllevará la participación de procuradores y abogados.

    En dicho proceso, se tienen que exponer las razones expuestas anteriormente para efectuar el procedimiento. Cabe destacar que para proceder a la nulidad de la garantía, no es necesario encontrarse ante una situación de impago, si todos los cobros están efectuados, también se puede actuar.

    En cambio, si es un caso de impago del prestatario, el acreedor podrá reaccionar por la totalidad de la cuantía económica pendiente.

    Respecto a los pasos a seguir por el consumidor para solicitar la nulidad de la garantía solidaria de un préstamo, la sentencia 56/2020 del 27 de enero expone las acciones a desarrollar.

    En primer lugar, para demostrar la transparencia de dicha cláusula es necesario que el avalista solidario tenga constancia de que en caso de impago por el deudor, él asumirá la responsabilidad como avalista y el acreedor podrá ir en contra de él solicitándole el cobro total pendiente. La sentencia indica que:

    "... Dada la subsunción de los contratos de fianza en que el fiador actúe como consumidor en el ámbito de la Directiva 13/93/CEE, cabe la posibilidad de extender los controles de incorporación y transparencia material a las cláusulas de los contratos de fianza y, entre ellas, a la cláusula de renuncia de los beneficios de excusión, orden y división (arts. 1831 y 1837), en cuanto afectantes a las obligaciones de pago del fiador, en conexión con las normas vigentes en cada momento sobre las obligaciones de información en la fase precontractual (claramente reforzadas, en particular respecto de los garantes, en la reciente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), la claridad de su redacción, y el tratamiento secundario o no dado a la misma en el contrato, a fin de permitir el conocimiento por el fiador de las consecuencias jurídicas y económicas de la cláusula (cfr. STS 314/2018, de 28 de mayo), aunque en este caso la finalidad de dicha información no es tanto permitir comparar ofertas - pues en puridad en la fianza gratuita no hay prestación correspectiva a cargo del acreedor -, cuanto permitir al fiador conocer el alcance del riesgo asumido».

    Sentencias que han declarado cláusulas como abusivas

    La sentencia del 13 de diciembre de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia de San Cristóbal de la Laguna declaró numerosas cláusulas nulas pertenecientes a préstamos hipotecarios concedidos por CaixaBank S.A. Ante esto, el Juez determinó que no existió una negociación, provocando un desequilibrio entre las partes implicadas.

    En suma, previamente a esta, el 30 de septiembre de 2015 se dictaminó otra sentencia por la Audiencia Provincial de Guipúzcoa que también declaró nula la cláusula de garantía. En esta ocasión, el motivo fue la desinformación de los avalistas de las consecuencias causadas por la renuncia de derechos, así como la inexistencia de una negociación de los requisitos del aval.

    La Audiencia Provincial de Álava también declaró nula dicha cláusula, debido a que obligaba al prestatario a asumir un número mayor de responsabilidades en comparación a las asumidas por la entidad bancaria.

    Estos casos son significativos, ya que los tribunales han establecido una jurisprudencia por la que dictaminar cuáles son las cláusulas abusivas dentro de los préstamos hipotecarios y las razones de ello.

    Jurisprudencia del Tribunal Supremo contra las cláusulas abusivas de préstamos hipotecarios

    El Tribunal Supremo también ha dictaminado en la sentencia 745/2021 del pasado 2 de noviembre respecto a los avales ofrecidos en las hipotecarias como garantía adicional a la garantía hipotecaria.

    Esta sentencia unida a otras dictaminadas por el Tribunal Supremo han esclarecido la impugnación por los avalistas de las cláusulas y la garantía de los contratos de préstamos hipotecarios.

    El Tribunal Supremo ha afirmado que un avalista de un consumidor tiene la capacidad de impugnar las cláusulas abusivas de las hipotecas.

    Si el deudor no es un consumidor, sino su avalista, es posible que el consumidor que asume el papel de avalista puede impugnar las cláusulas que se han declarado como abusivas. Cláusulas como la de vencimiento anticipado.

    En suma, hay otras cláusulas de contratos que pueden impugnarse como abusivas:

    • La cláusula que impone al fiador más obligaciones que al deudor principal.
    • Que capacita al acreedor a solicitar otra fianza, a pesar de que la principal no ha llegado a la insolvencia.
    • Que destituye al acreedor negligente de excluir bienes cuando no exista ningún motivo de exclusión.
    • La cláusula que permite la renuncia a la extinción de fianza en caso de que el acreedor no puede subrogarse en hipotecas o en derechos.
    • La cláusula que prohíbe al acreedor oponerse a excepciones del deudor inherentes a la deuda.

    Por otro lado, cabe destacar que el Tribunal Supremo ha señalado que no existe ninguna limitación ni condición para solicitar la nulidad de un contrato por incluir cláusulas abusivas, pudiendo declarar el contrato como nulo.

    En suma, para solicitar un contrato como nulo por abusivo, el Tribunal Supremo en su sentencia 56/2020 aclaró los diferentes criterios de las audiencias provinciales, señalando que aunque sea un contrato autónomo en comparación al de préstamo, esto no es un obstáculo para proceder al proceso judicial de la abusividad.

    Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas de viviendas registradas durante el mes de marzo.

    Desde el portal inmobiliario pisos.comsu director de Estudios, Ferran Font, destaca que "la recuperación de las cifras habituales ya es una realidad". "Después de la tendencia a la recuperación del impacto de la Covid-19 iniciada en junio del 2020, las compraventas de viviendas de marzo significan la cifra más alta desde mayo del 2019 y el mayor registro en marzo desde 2007, donde empieza esta estadística. La comparación interanual supera el 30% respecto al que fue el primer mes con incidencia pandémica del 2020, aunque también lo hace holgadamente respecto al registro del 2019, aumentando un 11%", subraya el experto

    El director de Estudios entra en materia: "La obra nueva, que mantiene las 10.000 operaciones alcanzadas el mes anterior, sigue liderando la recuperación y crece interanualmente por encima del 50%, y también lo hace un 26% respecto al 2019. Por su lado, la segunda mano sigue creciendo mes a mes, y en la comparación anual deja de caer después de dos meses con tendencia a la baja, y consigue la mejor cifra desde enero del 2020. Hay que destacar que el mercado vuelve al alza en cifras anuales acumuladas después de 19 meses de no hacerlo como consecuencia de la consolidación de la recuperación".

    "Territorialmente la evolución sigue siendo muy heterogénea y sólo Baleares registra peores cifras que el 2020, a la que se une Canarias si la comparación es respecto al 2019. Los territorios donde se han anotado más operaciones son Andalucía, Catalunya, que recupera la segunda posición, y la Comunidad de Madrid. Los incrementos producidos tanto en Catalunya como Madrid son muy destacables y vuelven a impulsar con fuerza el mercado inmobiliario", analiza el director de Estudios del portal inmobiliario.

    Ferran Font hace balance del segundo primer trimestre del 2021 en el mercado de la compraventa: "Con estos datos se alcanza por primera vez una situación prepandemia. Durante los próximos meses esta evolución positiva deberá ir confirmándose del mismo modo que lo haga en la economía del país. Tendencias que siguen totalmente condicionadas al éxito del plan de vacunación, evoluciones macroeconómicas y cambios legislativos en materias de vivienda".   

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    www.pisos.com

    "En 2021, más allá de la pandemia, otros factores que marcarán el devenir del próximo año serán los posibles cambios legislativos en materia de vivienda o el previsible crecimiento de la tasa de paro y su impacto en la demanda, por lo que el papel de las administraciones públicas seguirá siendo clave para afrontar el reto de recuperar el sector".
    Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre la evolución del número de compraventas de viviendas registradas durante el mes de diciembre y del balance del 2020.

    Desde el portal inmobiliario pisos.comsu director de Estudios, Ferran Font, destaca que "según estos datos se consolida el cambio de tendencia del sector y por segundo mes consecutivo el número de operaciones crece interanualmente""Las más de 36.000 transmisiones del cierre de mes significan el diciembre con la cifra más alta desde el periodo de la burbuja inmobiliaria y hay que remontarse a mediados del año pasado para encontrar un crecimiento parecido. Las cifras mensuales contrastan con la actividad acumulada durante todo el año que ha recibido el terrible impacto de la COVID-19. Finalmente, el 2020 se ha cerrado con una caída del 17,7%, la mayor desde el 2011, y una cifra de 415.748 operaciones que se sitúa a niveles del 2016", subraya el experto.

    El director de Estudios entra en materia: "La vivienda usada, que ha liderado claramente esta estadística durante todo el año, pierde las 400.000 operaciones firmadas los últimos dos años y, con algo más de 333.000 firmas cae por encima del 19% interanual. Por otro lado, la obra nueva se sitúa por debajo de la cifra de 92.000 operaciones registrada los últimos dos años y, con poco más de 82.000 cae un 11%".

    "Territorialmente durante el mes de diciembre la mayoría de las comunidades volvieron a la senda del crecimiento a excepción de seis, entre los que destacan Madrid, la Comunitat Valenciana, Baleares o Canarias. Si analizamos el 2020 en su conjunto, las autonomías que lideran esta estadística son Andalucía, Catalunya, la Comunitat Valenciana y Madrid. La evolución ha sido muy heterogénea y el impacto de la pandemia en estas comunidades ha sido evidente, con caídas del 16% en Andalucía y cercanas al 20% en las otras tres", profundiza el director de Estudios de pisos.com.

    Ferran Font hace balance del ?año COVID? y prevé una mejoría paulatina del sector: "Con estos datos se cierra un año marcado de forma evidente por la pandemia. La caída registrada en la primera ola vino seguida de una lenta recuperación iniciada en mayo, donde las cifras de transmisiones tocaron fondo. El ritmo de compraventas ha ido acelerando hasta los dos últimos meses del año donde la recuperación se ha hecho evidente. Ahora empieza un 2021 en el que iremos viendo como los datos vuelven a mostrar una mejor evolución, siempre pendientes de las posibles nuevas olas y la efectividad de las vacunas disponibles. Por otro lado, otros factores que marcarán el devenir del año serán los posibles cambios legislativos en materia de vivienda o el previsible crecimiento de la tasa de paro y su impacto en la demanda, por lo que el papel de las administraciones públicas seguirá siendo clave para afrontar el reto de recuperar el sector".   

    Colaborador:
    Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo oficial arroja luz sobre el mercado hipotecario español y aporta datos nacionales sobre la firma de contratos hipotecarios registrada durante el mes de octubre.

    Desde pisos.comel director de Estudios del portal, Ferran Font, considera que los datos muestran cómo "el sector vuelve a sentir los efectos de la COVID-19 y, tras dos meses al alza, la comparación respecto al 2019 vuelve al terreno negativo""Por otro lado el crecimiento respecto al mes anterior, aunque se modera notablemente, consigue mantener la tendencia positiva iniciada con fuerza el mes pasado. El crecimiento respecto a septiembre, aunque sea moderado, permite seguir escalando hasta la normalización de las cifras consiguiendo el mejor resultado desde el estallido de la pandemia el pasado marzo", indica el experto.   

    Font entra en materia: "Regionalmente, la situación sigue siendo muy heterogénea y el cambio en la tendencia afecta de maneras diversas según el territorio. Mientras nueve comunidades autónomas no consiguen mantener la tendencia interanual al alza, el resto se mantiene en los crecimientos moderados. Quienes lideran esta estadística son Madrid y Andalucía, con clara tendencia positiva, seguidos por Catalunya y la Comunitat Valencina, que registran evoluciones mucho más planas. En cuanto al tipo de interés, las cifras entre fijo y variable siguen igualadas y sólo algo más de la mitad se decantan por la segunda opción. Ambos tipos de interés aumentan ligeramente y el fijo sigue manteniéndose por debajo del 3% por octavo mes consecutivo, condiciones que no se veían desde 2018".

    El director de Estudios de pisos.com resume así el momento que vive el mercado de hipotecas español: "La recuperación se moderó notablemente en el mercado hipotecario de octubre a causa del impacto de la segunda ola en el sector, aunque es menor que el sufrido por otras estadísticas del propio INE. Deberemos esperar a ver cómo avanza la segunda ola o si se produce una tercera antes de la llegada de la esperada vacuna en un año cuyo sector hipotecario y sus estadísticas ya estaban muy condicionados por la Ley Hipotecaria del mes de junio de 2019".

    Colaborador:
    • El precio de la vivienda en España asciende un 13% desde el último trimestre de 2020.
    • Y el tiempo de venta de una vivienda también ha aumentado en casi un 63% desde el último trimestre de 2020.

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    Análisis del sector inmobiliario

    Colaborador:

    Según Servihabitat el incremento de pisos en alquiler el año pasado era de un 52% debido al trasvase de pisos de alquiler turístico al mercado tradicional, así como el cambio de venta a alquiler.

    El incremento de nueva vivienda en el mercado ha impactado en las zonas del alquiler más tensionadas como es el caso de Madrid, Barcelona y las zonas costeras sin embargo las limitaciones de movilidad llevaron la rentabilidad a mínimos históricos lo que empujó a los propietarios a cambiar de modelo de negocio.

    Idealista también refleja que en las capitales donde más rápido se cerraban los contratos de alquiler han registrado un aumento de la oferta.

    Es el caso de Barcelona o Madrid en las que el tiempo de alquiler antes de la pandemia era de una semana, ahora esto sucede solo en un tercio de viviendas ofertadas. El porcentaje de viviendas en alquiler que tardan menos de una semana en encontrar inquilino se ha reducido en 13 puntos porcentuales desde el inicio de la pandemia, según el estudio publicado por idealista. Así, si en febrero de 2020 el 43% de las viviendas que se alquilaron en España llevaba menos siete días en el mercado, ese porcentaje se ha reducido hasta el 30% en el mes de abril de 2021.

    Las viviendas de las ciudades que se han alquilado con más rapidez han sido, Castellón donde se alquilaron en menos de una semana de salir al mercado. Sin embargo Málaga descendió del 53% al 26% actual.

    Le sigue Barcelona que pasa del 52% al 31%, Toledo del 35% al 15%  Logroño del 31% al 12% y Madrid del 52% al 33%. Entre las grandes ciudades la tendencia es similar: Zaragoza del 46% al 28%, Sevilla del 37% al 22%, Valencia del 40% al 27%, Palma del 33% al 22%, Valladolid del 35% al 27% y Bilbao del 30% al 23%.

    Hay ciudades en los que el covid no ha sido tan negativo como es el caso de Victoria donde se ha incrementado el alquiler de viviendas en menos de siete días pasando del 39% al 49%.

    También han crecido Badajoz del 25% al 34%, Lugo del 23% al 31%, Ourense del 29% al 37%, Palencia del 19% al 26%, Zamora del 21% al 24%, Lleida del 28% al 31%, Ávila del 19% al 22% y Guadalajara del 35% al 37%. El menor incremento se ha dado en Segovia del 13% al 14%, mientras que en Ciudad Real y Santa Cruz de Tenerife el porcentaje de alquileres se ha mantenido estable.

    En el norte se encuentran las dos capitales donde menos viviendas se alquilaron en menos de una semana: Logroño y San Sebastián solo el 12% de las arrendadas llevaba menos de 7 días en el mercado. Les siguen Segovia 14%, Toledo 15%, Huelva, Almería, León y Córdoba 18%.


    Como explica Newtral.es "la mayoría de los estudios no debe superar el 30% de los ingresos en alquiler de vivienda".

    Por el contrario el Banco de España sitúa en el 35% los ingresos mensuales, es decir para un salario de 1.000 euros no se debe superar más de 350 euros mensuales.

    Desde Newtral recuerdan la existencia de la formula 50/30/20 para distribuir el presupuesto mensual o anual: 50% para los gastos, 30% elección propia y 20% ahorro.

    A raíz de la pandemia han disminuido las rentas del alquiler y los precios de los pisos, viéndose los salarios afectados desde la CCOO señalan que "el descenso de los precios del alquiler no compensa la enorme subida producida en años anteriores". También hace hincapié en que la caída de los precios del alquiler puede repercutir en la reducción del salario destinado al pago del alquiler.

    Los Datos del estudio Relación de salarios y viviendas en alquiler de Fotocasa e infojobs 2019reflejan que los hogares destinaron un 40% de sus ingresos a pagar el alquiler vivienda, lo que supone un aumento de seis frente a 2018 y 12 puntos en cinco años. Analizando los incrementos de los últimos cinco años, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda en alquiler venía creciendo un 45% mientras que los salarios apenas se han incrementado un 3,4% desde el año 2015. La subida del precio medio de la vivienda en alquiler explica el destino de un porcentaje elevado del salario al pago del alquiler ya que los sueldos no han subido en la misma proporción.

    El estudio Fotocasa e Infojobs refleja que hay tres Comunidades Autónomas donde se gasta más de la mitad del salario en el alquiler vivienda, es el caso de Cataluña, Madrid y País Vasco.

    El estudio La vivienda en Alquiler de Comisiones Obreras muestra que el 41% dedica más del 30% de sus ingresos al alquiler soportando lo que se considera alquiler excesivo.

    El 59% de la población que reside de alquiler destina como máximo el 30% de sus ingresos a pagar el alquiler, el 22% dedica entre el 30 y 50% y el 19% destina más del 50% teniendo en cuenta que dos de cada tres hogares está en riesgo de pobreza y exclusión. De ahí surge la necesidad de vincular las rentas del alquiler a los salarios, desde CCOO la mayoría de los arrendadores (un 52%) tienen ingresos muy altos más de 40.000 euros al año.

    Los hogares con menos recurso dedican casi el 40% de sus ingresos en vivienda según la OCDE, en su último estudio Affordable Housing Database se destina el 24,5% de los ingresos netos al coste de la vivienda.

    Las últimas estadísticas publicadas por Idealista y Pisos.com, así como los datos de Fotocasa adelantados a EL PAÍS, coinciden en el abaratamiento de pisos desde julio en las grandes urbes. Sólo Valencia en agosto y Zaragoza en septiembre se salen de esa norma. En todos los demás casos, coinciden en rentas a la baja.

    Desde Idealista se pone de manifiesto que los alquileres se congelaron en Zaragoza en agosto y en Barcelona y Sevilla en septiembre junto a una caída del 2,95% en Málaga en Septiembre. En la mayoría de casos, ese retroceso no llega al 2%.

    Estas bajadas de manera continuada están teniendo una variación interanual de precios por lo que no hay duda de que en Madrid y Barcelona, ciudades que protagonizaron el último ciclo alcista de rentas y que estaban en máximos históricos, son más baratas que en 2019.

    ¿Cuánto ha bajado el precio en las principales ciudades?

     Fotocasa considera que el mes pasado los alquileres en Madrid eran un 2,6% más baratos que en septiembre de 2019; diferencia que Idealista eleva al 3%. Para Pisos.com, las viviendas en la capital eran un 9,43% más baratas que hace un año. En el caso de Barcelona, las caídas interanuales oscilan del 4% al 11,26%. En dinero, eso se expresaba en una horquilla que va de los 15,89 euros por metro cuadrado que se pagaron en Madrid, según Fotocasa, a los 18,58 euros que valía alquilar en Barcelona, según Pisos.com.

    Retroceso en el Mercado Inmobiliario

    A falta de una estadística oficial que refleje las oscilaciones mensuales, las webs inmobiliarias se consideran un indicador fiable de las tendencias del mercado de alquileres.

    ¿Y qué pasa en el resto de municipios con más de 500.000 habitantes? Según Idealista las rentas siguen más altas que hace un año, pero las mínimas resisten en Valencia, Sevilla y Málaga y Zaragoza estando a un 1,1% por encima de los niveles de septiembre de 2019.

    En el extremo opuesto, Pisos.com es la que detecta las caídas anuales más bruscas y sitúa a todas las urbes con retrocesos de precios de al menos el 6%. Según Fotocasa, en Sevilla los alquileres eran en septiembre más altos que en 2019 un 0,7%.

    Todo apunta a un retroceso, con la pandemia, el dinamismo que existía en el alquiler ha cambiado, se cierran menos operaciones hay mayor lentitud en la realización de las transacciones  aunque se ha producido un ligero aumento de la oferta de inmuebles del 20%.

    Para Gonzalo Bernardos, experto en economía, la situación es peor de lo que reflejan las estadísticas porque muchos propietarios "no bajan el precio en el portal, lo bajan al negociar". Como causas que inciden en las grandes ciudades, destaca el retroceso del turismo y del alquiler de temporada.

    Lo que está claro es que la pandemia ha provocado una situación impensable. Como resultado de las tensiones acumuladas durante años, podían verse ajustes puntuales en lugares como Barcelona. Pero el nivel de generalización que han alcanzado las bajadas no se veía en algunas series estadísticas desde 2013.

    La duda es ¿Hasta cuándo seguirán abaratándose las rentas? Según Cabrera, "es la propia evolución de la economía la que está provocando estos cambios y es factible que en los próximos meses se consoliden determinadas tendencias a la baja". Gonzalo Bernardos señala que las caídas se mantendrán "seguramente hasta el primer semestre de 2022".

    Desde el inicio de la pandemia pisos.com impulsó planes e iniciativas para apoyar a los profesionales de la industria inmobiliaria a superar los peores meses de la crisis. También colaboró con campañas solidarias dirigidas a los segmentos más vulnerables de la población.

    El coronavirus ha sido el protagonista absoluto de este 2020 en el que la población mundial ha tenido que sobreponerse a una pandemia sin precedentes que ha cambiado nuestra forma de vivir del día a la mañana. En este sentido, el confinamiento fue un punto de inflexión en la manera que los españoles tienen de entrar en contacto con el mercado inmobiliario y de sus expectativas en relación con su hogar.

    Así pues, el estado de alarma disparó el interés de la sociedad española por la compra, venta y alquiler de viviendas, algo que quedó reflejado en la audiencia registrada en pisos.com, que desde el mes de mayo experimentó aumentos interanuales muy importantes en su audiencia mes a mes, alcanzándose incrementos máximos del 88% en septiembre y del 75% en octubre, respecto al 2019. De esta manera, el portal inmobiliario cierra el 2020 con un aumento medio del 30% en su audiencia total respecto al año pasado. La vivienda más buscada fue un piso de alrededor de 95 m2, 3 habitaciones, terraza, ubicado en el área metropolitana de una gran ciudad y por un precio de alrededor de 280.000 euros.

    Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que "la labor de los portales inmobiliarios como punta de lanza durante toda la crisis de la COVID-19". "En unos momentos de tanta incertidumbre e inseguridad por lo que estaba por venir era fundamental informar a los usuarios y profesionales sobre lo que estaba pasando en el mercado de la vivienda en España y el escenario que se abría en el corto y medio plazo", subraya el experto. Font añade que "precisamente por eso durante todo el año hemos estado muy cerca de nuestros clientes y de los medios de comunicación para resolver todas las dudas y necesidades que han surgido para poder volver a la normalidad lo antes posible utilizando todas las herramientas a nuestro alcance".

    Y es que, desde que se destara la crisis, la compañía ya avisó de la "urgencia" de poner en marcha mecanismos digitales que permitieran reducir el impacto económico y laboral de la COVID-19 en las empresas del sector. El portal apostó más que nunca por la digitalización para ayudar al sector inmobiliario a paliar la crisis en un momento en el que el 50% de las empresas en España todavía no disponían de website.

    Colaborador:

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    Fuentes de Europa Press informan de que según una encuesta realizada por el área de estudios de Lacooop el 60% de los compradores de casas viviría en zonas rurales y lejos de los núcleos urbanos si pudiera teletrabajar en casa.

    La responsable de LacooopEstudios, Mónica Abril, ha afirmado que los usuarios registrados en la plataforma prevén a corto-medio plazo ocupar más de la mitad de sus jornadas teletrabajando desde casa debido a los cambios de hábitos y necesidades como consecuencia de la pandemia.

    La encuesta ha sido realizada entre más de 1.000 usuarios registrados en la web de ?lamadredelascooperativas?, que analiza el impacto del Covid-19 en las tendencias de los usuarios a la hora de buscar casa.

    Sobre si el confinamiento ha cambiado las prioridades de los usuarios al adquirir una vivienda, el 55% dice que no, un 24% está dispuesto a aumentar el presupuesto para tener una casa mejor y un 21% prefiere una vivienda lejos de la ciudad.

    Asimismo, el 75% de los encuestados afirma que tenía pensado cambiarse de casa antes de la pandemia, frente al 19% que sí ha pensado adquirir otra vivienda a raíz del Covid-19 o un 6% que ha acelerado el proceso de compra debido a la situación actual.

    El precio y la localización, factores determinantes

    El precio y la localización son los factores que más tienen en cuenta los usuarios a la hora de buscar casa, y la mayoría prefiere que sea en régimen de cooperativa por el ahorro que obtienen sobre el precio final de la vivienda, en torno a un 20% aproximadamente, ha explicado Abril.

    En concreto, la encuesta señala que para elegir vivienda el precio es el factor más importante para la mayoría (44%), seguido del barrio o la población donde se encuentra el inmueble (30%), el tipo de vivienda (9%) o el tamaño (8%).

    De esta forma, el 72% de los buscadores de casa lo hace para adquirir una primera vivienda, el 23% busca para cambiar de casa y solo el 3% y el 2% lo hace como inversión (vender o alquilar) o para tener una segunda residencia, respectivamente.

    Además, un 75% busca tanto obra nueva como de segunda mano si la vivienda se ajusta al precio que puede o está dispuesto a pagar y si se encuentra en la localización buscada. En cuanto a la modalidad o tipo de vivienda, el 40% prefiere de cooperativa, mientras que el 31% busca en promoción convencional y el 29% de protección pública.

    En los próximos trimestres, el Banco de España ha señalado que seguirá la tendencia al alza de trasladar los costes a los precios de venta a manos de las empresas españolas.

    Según una encuesta realizada por el Banco de España, en el cuarto trimestre un 30% de las empresas han aumentado los costes, un dato que supera en diez puntos a los registrados en el tercer trimestre. Por otro lado, un 40% de los productores también han declarado su intención de subir los precios durante el primer trimestre, mientras que un 60% lo hará a medida que avance el año 2022.

    Sin embargo, nos encontraremos con una compresión de los márgenes empresariales, ya que la subida que se prevé realizar en los precios de venta será inferior a la subida sufrida en los costes de los consumos intermedios. Como ejemplo de ello, durante el cuarto trimestre del 2021 las empresas no financieras se han visto favorecidas con la mejoría de la situación epidemiológica, que ha causado una reactivación de la demanda y en consecuencia, de la facturación y el empleo de dichas sociedades.

    División por sectores

    Observando la situación de cada sector, aquellos que se han ido recuperando son los sectores de la comunicación y la información, el no mercado, el sector administrativo o el transporte. En cambio, las más perjudicadas han sido la agricultura, el sector cultural y de ocio, la construcción y la restauración.

    De las empresas encuestas, existe un tercio que han vuelto a su grado de facturación pre pandemia, mientras que el otro tercio confían en recuperarlo durante 2022. En cuanto al resto, todavía desconocen cuándo volverán a su nivel de facturación de antes de la pandemia o incluso si llegarán alguna vez a recuperarlo.

    Se disminuye la recuperación de las empresas

    Debido al encarecimiento de los consumos intermedios y los cambios en las cadenas de aprovisionamiento, las empresas deducen que bajará la intensidad de recuperación a comienzos de 2022, una situación que según ellas continuará dándose en los siguientes trimestres.

    El 50% de las empresas ve como significativa la subida de los costes, un hecho que seguirá empeorando, ya que confían en que se incrementarán aún más en 2022 en los productos intermedios.

    Debido a esta situación y el aumento constante de los costes del consumo intermedio, las empresas se ven obligadas a aumentar sus precios de venta.

    El mayor incremento en alquiler se produce en Canarias (34,5%), Baleares (34,1%), Cataluña (30,4%) y Madrid (26,6%), Ceuta (27,6%). En el conjunto de España este porcentaje ya alcanza el 23,9%, más de tres puntos y medio que en el año 2011, en el que se situaba en el 20,4%.

    El alquiler crece especialmente entre los jóvenes debido a las dificultades de acceso a la vivienda. Un 39,3% de los jóvenes de edad entre los 30 y los 44 años que se han emancipado, residen en alquiler, mientras que el 70,4% lo alcanza jóvenes de 30 años.

    El análisis de los inmuebles en arrendamiento muestra que el alquiler se produce en edificios de mayor antigüedad, mayoritariamente viviendas colectivas, y en viviendas de menor tamaño.

    Respecto a los precios del alquiler, se observa que han alcanzado niveles muy elevados, especialmente en Madrid, Barcelona, Baleares, Canarias, según la información de oferta de los dos principales portales inmobiliarios (Idealista y Fotocasa).

    En la Tabla y Gráfico, que recoge el Índice General de Precios (IGP) de venta de vivienda libre y el Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) para alquiler, ambos del INE, puede observarse que el IPCA del alquiler se sigue manteniendo estable en los últimos años, en tanto que el precio de venta, que mantenía una tendencia a la baja, se estabiliza en 2013 y 2014. Los tres últimos años el índice de precio de venta ha experimentado subidas, situándose el índice según se observa en el Gráfico en el 127%. El tercer índice refleja una línea parecida al IGP en venta.

    Dos tercios de los españoles prefieren las viviendas nuevas frente a un tercio que se decanta por las de segunda mano.

    El 42% de los españoles tiene en sus planes cambiarse de casa en los próximos cinco años, según Vía Célere. La principal razón que motivaría este cambio de vivienda es la búsqueda de un hogar mejor, en el 54% de los casos, según el observatorio de la promotora. Por otra parte, un 22% de los encuestados asegura que lo está buscando por una ubicación en un barrio más adecuado a sus necesidades.

    En este proceso de búsqueda, dos tercios de los españoles prefieren las viviendas nuevas, frente a un tercio que se decanta por las de segunda mano. Estos resultados se deben, como razón principal, a la eficiencia energética que ofrecen las viviendas recién construidas. El reciente estudio de Vía Célere también destaca que la gran mayoría de los españoles, el 72%, adquirió su vivienda hace más de diez años.

    En artículos anteriores hemos analizados que las hipotecas de tipo fijo continuaban tomando peso en 2018. Pues bien, así lo siguen confirmando los datos del INE (Instituto Nacional de la Estadística). Según esta fuente, la firma de hipotecas ha experimentado un aumento del 10,3% en 2018 con respecto al año anterior. En 2018, se concedieron un total de 345.186 préstamos para la compra de viviendas, siendo la cifra más alta desde 2011. Pero destaca que el 41,4% de los créditos otorgados en diciembre eran a tipo fijo, lo que consolida el auge de este tipo de hipotecas.

    Uno de los principales motivos está relacionado con el Euríbor, que ha comenzado a repuntar tras casi tres años en tasas negativas. Los clientes consideran el tipo fijo como la opción más segura y estable. Además, sus temores coinciden con los intereses de las entidades financieras, que con los tipos fijos se garantizan ciertos márgenes de rentabilidad.

    En el cómputo anual, aumentó también el importe medio de las hipotecas (un 5,6%), hasta los 123.727 euros, y el capital prestado (un 16,5%), hasta los 42.709 millones de euros.

    Las Comunidades Autónomas que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en 2018 fueron Madrid (65.503), Andalucía (65.431) y Cataluña (57.477).

    La medida más destacada que se conoció con la aparición de la nueva ley, fue la regularización del precio del alquiler, limitando el precio a los grandes tenedores.

    Vivienda de Protección Oficial

    Al menos un 30% de los proyectos de vivienda residencia de los promotores deben estar destinados a viviendas protegidas, y viviendas de alquiler social.

    Pero la ley no obliga directamente, aunque sí otorga a los ayuntamientos la posibilidad de aplicar la ley en sus municipios.

    Por lo cual, esta medida es una herramienta por parte de los ayuntamientos, a obligar a promotores a que casi un tercio de los proyectos sean viviendas de VPO.

    ¿Es legal esta medida?

    Esta medida puede incurrir en una ilegalidad, porque vulnerar el derecho a la propiedad privada, por tanto, en el que caso de que un ayuntamiento aplica la ley, y obligue a un promotor a cumplirla, debe compensarlo de alguna manera, ya que si no podría incurrir en inconstitucionalidad.

    La forma de compensación puede ser económica, pero también puede ser una compensación territorial, cediendo terrenos del municipio para otras construcciones del mismo tamaño o superior a la zona de construcción de viviendas protegidas.

    Esta nueva ley de la vivienda, intenta arreglar los desperfectos del sector inmobiliario, pero no asume responsabilidad. El gobierno conformado por los partidos de PSOE y Podemos lanzan una normativa dando la potestad a Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, esquivando cualquier tipo de culpa ante posibles embrollos.

    El sector inmobiliario es uno de los más obsoletos en cuanto a tecnologías se refiere. Si miramos atrás no hace mucho, las visitas a los clientes eran físicas, todo era un continuo ir y venir de la oficina a los inmuebles con todo lo que ello conlleva, esfuerzo físico, gastos de tiempo y dinero etc.

    Hoy día la tecnología en el sector inmobiliario ha supuesto un antes y un después, los procesos de gestión han sido automatizados, se han reducido los papeleos mejorando los resultados y aumentando la productividad.

    Actualmente las inmobiliarias manejan un mayor volumen de datos, todo ello gracias al Big Data lo que hace cada vez más confiar en el Big Data.

    Solo la inteligencia artificial nos permite seleccionar la información necesaria y adecuada para tomar  decisiones  con mayor velocidad, ya no se trata de acceder a la mayor cantidad de información posible sino de tener las herramientas adecuadas que nos analicen la información que queremos recopilar sin perder tanto el tiempo, de ahí la gran importancia que tienen  las aplicaciones hoy día.

    El futuro del sector inmobiliario es la Inteligencia Artificial. Es imprescindible tener las herramientas adecuadas que encuentren las propiedades concretas en el menor tiempo posible, seleccionando en base a unas pautas predeterminadas, ciudad, barrio, metros cuadrados etc.

    Consiguiéndose el objetivo del sector inmobiliario que es dar mayor rapidez y eficacia reduciéndose los tiempos de espera y respuesta a los clientes.

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    El sector inmobiliario está entrando en una nueva etapa tras años de fortaleza. Como muestra de este cambio de periodo, Estados Unidos ha experimentado su primera caída del precio de la vivienda desde 2012.

    Esta bajada de los precios ha tenido lugar en las 20 ciudades más grandes del país norteamericano. En el mes de julio, la caída fue del 0,44%.

    Ante la elevada inflación, la Reserva Federal ha optado por una estrategia agresiva. En 2022, el interés ha duplicado sus tasas, reduciéndose la demanda de viviendas y en consecuencia, la caída de las ventas.

    El precio de la vivienda aumenta un 15,8% respecto a 2021

    En julio, los precios se incrementaron en un 15,8% en tasa interanual, mientras que la desaceleración económica registró un 18,1% en el mes de junio.

    Por otro lado, cabe destacar los altos números de demanda acumulada que existe de inmuebles. En el mes de agosto, el Gobierno estadounidense visualizó un incremento inesperado de la venta de inmuebles de obra nueva en el país.

    Una subida que fue el mayor aumento registrado de ventas de obra nueva desde el mes de marzo. Este incremento se debe a la rapidez de los compradores de adquirir una vivienda antes de que continúen aumentando los tipos de los préstamos y disfrutando de las reducciones de precios de las empresas constructoras.

    Al igual que la venta de obra nueva incrementó en todas las zonas de Estados Unidos, la caída de los precios de los inmuebles también se ha registrado en todo el país. Sin embargo, ha sido especialmente notable en las áreas más inasequibles.

    Caída del número de viviendas disponibles en el mercado

    La caída de la demanda está causando que las viviendas en venta estén más tiempo anunciadas, incrementándose el stock. El único factor que puede favorecer a un precio de la vivienda elevado es la reducción del número de inmuebles disponibles en venta o en alquiler.

    Adquirir una vivienda en la actualidad significaría para los ciudadanos estadounidenses renunciar a un préstamo más barato. Por ello, aquellos que no necesitan mudarse, se quedarán en sus casas. La baja de la demanda, por tanto, ha causado que el anuncio de nuevos inmuebles en el mercado cayese también un 23% en el mes de agosto.

    Con este panorama complicado en la economía mundial y en los precios de la vivienda, la Reserva Federal continúa aumentando los tipos de interés.

    Tras los confinamientos provocados a causa de la Covid-19, el comercio electrónico o el ecommerce inmobiliario ha experimentado un gran impulso. Las empresas han tenido que acudir a la tecnología para contrarrestar las pérdidas y los efectos negativos causados por la crisis de la pandemia, sobre todo el sector inmobiliario. De esta forma, las agencias inmobiliarias han podido continuar con su actividad y sus procesos de compraventa o alquiler a través de Internet. Esto les ha llevado a que día de hoy, hayan decidido ofertar la posibilidad de realizar dichos procesos y más a través de sus páginas webs.

    En estos procedimientos de compraventa, la tecnología aparece como un recurso innovador que está modificando el panorama del sector inmobiliario. A través de herramientas como los paseos virtuales, las vistas 360º, los reportajes fotográficos o los vídeos desde vista de dron en los que visualizar el entorno de la vivienda, las agencias están readaptando sus servicios tradicionales, aplicándoles las novedades tecnológicas. Con este panorama, está surgiendo una nueva realidad en el mundo empresarial y en el mundo inmobiliario.

    De entre todos estos cambios, uno que ha llegado para quedarse es el Ecommerce, cuya creación de empresas de tales características está cobrando un gran impulso.

    El confinamiento ha causado que la única ventana al mundo para la población haya sido Internet, aumentándose el número de ventas online, en gran medida debido a esas personas que no compraban por Internet y se vieron obligadas a hacerlo. En España, un 4% de la sociedad realizó una compra online por primera vez, y de aquel sector que ya compraba por Internet aumentó el número de compras un 25%.

    A pesar de que hayan sido unos incrementos que han tenido lugar por obligación y no de forma causal, después del confinamiento, las cifras han probado que la sociedad se está acostumbrando más y a acudir más a Internet como vía para visitar inmuebles, realizar trámites digitales e incluso llevar a cabo los procesos de compraventa o alquiler.

    Las agencias inmobiliarias adoptan el modelo ´ecommerce´

    No solo las medidas aprobadas durante el curso de la pandemia han afectado a la situación de las agencias inmobiliarias, sino que tras el fin de estas acciones, la situación de estas no ha mejorado, ya que el cambio hacia el ámbito digital ya se ha producido. Tras el fin de las medidas, el crecimiento de agencias inmobiliarias como ecommerce continúa su tendencia al alza, aunque haya reducido su ritmo de crecimiento.

    Las agencias han vuelto a la normalidad y la afluencia del público regresa al nivel existente previamente al COVID. A pesar de ello, las agencias integradas en el ámbito digital ya se encuentran asentadas, haciéndole competencia a las agencias físicas.

    Debido a ello, hay un gran número de agencias que están modificando sus fórmulas de venta y su estrategia de marketing. Esto les está llevando a impulsar sus páginas webs a promocionar sus servicios o productos. Pero también a ofrecer una opción online de compraventa, alquiler, tramitación, publicidad de inmuebles o asesoramiento.

    En suma, una agencia online ofrece numerosos beneficios en el ahorro de tiempo, recursos y dinero con un coste muy inferior a las físicas. De esta forma, se igualan las competencias entre pequeñas, medianas y grandes agencias inmobiliarias. Para ello, existen numerosas herramientas que ofrecen servicios de creación y mantenimiento de ecommerce con un mecanismo fácil y sencillo para cualquier usuario: Shopify, Prestashop, Mabisy, Urbecom o Simply Shop.

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    Dicho esto, veamos algunos consejos para preparar dicha estancia:

    Orden

    Crear un espacio ordenado es fundamental,  muchos decoradores apuestan incluso por un estilo minimalista.

    Para crear orden, una de las principales recomendaciones es deshacerse el mobiliario innecesario, ya que demasiado muebles pueden restar mucho espacio a la estancia.

    Asimismo, la colocación de éstos también influye a la hora de crear amplitud. Cada mueble debe estar en el sitio que resulte más óptimo.

    2 Colores

    Los colores juegan un papel muy importante y a partir de ellos se pueden conseguir diferentes efectos: Por ejemplo, el blanco da sensación de amplitud, limpieza y luminosidad.

    No tenemos que limitarnos al blanco, pero sí que es cierto que los colores claros o neutros desahogan mucho una estancia y tienden a ser mucha mejor opción que los oscuros o estridentes. Otra alternativa es el uso de papeles en las paredes de estilo antiguo, ya que, según algunos decoradores, aportan una agradable sensación de calidez.

    Por otra parte, también tenemos que prestar atención a los colores de los tejidos (en camas, cortina, cojines?). Los textiles de colores suaves o con patrones o dibujos pequeños, ya sean cuadros, rayas o flores, tienden a tranquilizar.

    Elija lo que se elija, es importante que los colores en los distintos elementos creen una sensación visual armoniosa.

    3 Cama con un aspecto confortable

    Al ser la cama el elemento protagonista de un dormitorio, es fundamental que tenga un buen aspecto, sobre todo voluminoso, y una de las mejores formas de conseguirlo es vestirla con rellenos nórdicos. De esta forma, se desdibujará la rectitud del colchón.

    También hay que tener en cuenta otros elementos: En cuanto a las sábanas, lo mejor es que sean ajustables, para conseguir una óptima colocación.  Hay que evitar que se vean las patas del somier o el canapé (las piezas que quedan cortas, deslucen) y el uso de cabecero puede aportar otro punto de confort.

    En cuanto a los tejidos, se recomienda que se opte por tejidos naturales para el juego de cama, como el lino y el algodón, para que proporcionen naturalidad.

     4 Almohadas y cojines

    Se aconseja disponer en la cama dos almohadas por persona, colocarlas una encima de la otra y reposar sobre ellas los cojines. Además, con ellos se puede jugar a la hora de decorar, pues según su colocación pueden crear un aspecto u otro. Por ejemplo, para conseguir un aspecto clásico, se deben colocar de forma simétrica, mientras que para uno más natural o informal, se pueden colocar desordenados (por supuesto, con cierto control). Por otra parte, está el número de cojines. Poner muchos sobre la cama da un toque lujoso y muy reconfortante.

    5 Muebles

     Como mencionábamos anteriormente, el mobiliario puede ser el responsable de crear sensación de orden o no?  Y para los dormitorios hay una serie de muebles muy específicos.

    Las mesillas de noche son muy importantes y dan muchas posibilidades, desde usar las clásicas mesillas hasta sustituirlas por otro elemento que cumpla su función, por ejemplo un baúl, estando siempre acorde con el resto de muebles del conjunto: cómoda y armario.

    Por otro lado, los espejos aportan amplitud. Un espejo de un buen tamaño, además de ser útil, dará una importante sensación de espacio al cuarto.

    Algunos decoradores optan por imprimir un toque temático al dormitorio. Por ejemplo, darle un estilo vintage aporta elegancia o decorar el dormitorio según la ubicación de la vivienda, utilizando artículos de decoración customizados, puede ser otro golpe de efecto.

    Muchas personas optan por donar sus bienes, en vez de inscribirlos en testamento. En este sentido, hay que tener en cuenta que la donación es un acto, en el que una persona transfiere fondos o la propiedad de un bien a otra persona, mientras que el testamento es un acto por el cual una persona deja por escrito cómo quiere que se repartan sus bienes, una vez haya fallecido.

    La primera diferencia fundamental, explican desde Círculo Legal Madrid, es que la donación se hace efectiva en vida, mientras que en el testamento hay que esperar a que la persona fallezca. Desde esta organización sostienen, que las donaciones son convenientes en caso de querer adjudicar cierta parte del patrimonio. También es un instrumento conveniente cuando se quiere beneficiar o proteger a unos herederos, por encima de otros.

    Colaborador:

    www.pisos.com

    "Las casas inteligentes permiten un ahorro energético de hasta el 30%, por lo que en poco tiempo con este ahorro es fácil recuperar la inversión", aseguran desde donpiso.

    Apagar las luces con un chasquido de dedos o comprobar el estado de tus alimentos con una aplicación en tu móvil. La domótica, este concepto de ciencia ficción más propio de una película de Kubrick, ya está aquí y, ante la novedad que supone para la mayoría de la población, surgen dudas de qué es y cuáles son sus usos.

    "La domótica es el conjunto de tecnologías que puedes incluir en una casa para automatizarla y comunicarte con ella", explica Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso. "En un principio puede parecer que sus aplicaciones sirven para hacernos la vida más cómoda, pero la realidad es que van mucho más allá", asegura el experto.

    Según los últimos datos de la Asociación Española de Domótica e Inmótica (CEDOM), que corresponden a 2019, el volumen de negocio del sector en España creció en este año un 15%, y ha pasado de movilizar menos de 40 millones de euros en 2013 a facturar más del doble, 91 millones de euros.

    Las casas inteligentes ofrecen más confort, interconexión y una mayor seguridad, "unos valores muy importantes para la vivienda", como afirma Emiliano Bermúdez. Sin embargo, el mayor valor añadido lo marca el ahorro. "Mucha gente no se siente atraída por vivir en una casa más moderna, pero la aplicación de la domótica ofrece un ahorro relevante a corto y largo plazo", asegura el experto.

    Nuevas viviendas: más eficaces y con más ahorro

    La realidad actual es que la mayoría de los proyectos de arquitectura y de nueva vivienda y reformas aplica la domótica a las construcciones, con el objetivo de mejorar la calidad de vida. "La domótica es ya un elemento imprescindible", considera el experto.

    La causa principal es el ahorro energético. Según el informe de la CEDOM, las funciones más demandadas para las empresas de domótica son las relacionadas con la gestión de la energía. Por otro lado, según cita Emiliano Bermúdez "las casas inteligentes permiten un ahorro energético de hasta el 30%, por lo que en poco tiempo con este ahorro es fácil recuperar la inversión".

    Además, prosigue el experto "la ley en España ya obliga a las nuevas construcciones a ser eficientes desde el punto de vista energético". La domótica es, por lo tanto, ya no un complemento sino un requisito para cualquier obra nueva y reforma.

    La realidad inmobiliaria, por otro lado, parece seguir esta tendencia. "El confinamiento y las medidas restrictivas han hecho que se hayan cambiado las prioridades de vida y hay una apuesta fuerte por la vivienda nueva", recuerda Emiliano Bermúdez. En este sentido, según datos del INE, los precios de la vivienda nueva han sufrido una subida anual en abril del 8?2%.

    El internet de las cosas

    Hace apenas un año la sociedad se encontraba en plena polémica por la comercialización de las redes de 5G. "Lo cierto es que el 5-G es la clave para el desarrollo de la domótica en la práctica", opina Emiliano Bermúdez. "El enjambre de dispositivos que supone una casa inteligente hace que con la conexión actual las posibilidades sean imitadas", explica el experto.

    El 5G permite una navegación hasta 10 veces más rápida que las mejores redes de fibra óptica del mercado, y en la práctica se podrá aumentar exponencialmente a esto el número de dispositivos conectados. "Con esta red, se podrán conectar infinidad de dispositivos y crear estas casas de ciencia ficción", asegura Emiliano Bermúdez.

    Colaborador:

    www.donpiso.com

    Recibo del IBI

    El recibo de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En ocasiones nos van a solicitar incluso un certificado de deuda emitido por el ayuntamiento para asegurarse de que no hay ningún recibo impagado, ya que el pago de un recibo no implica que se hayan pagado todos los recibos anteriores.

    Este paso es muy importante para el comprador, pues una vez comprada la vivienda, si existiesen recibos anteriores pendientes de pago, será la vivienda que se compra la que responde del pago de la totalidad de los mismos, y el Ayuntamiento podrá embargar la vivienda adquirida para cobrar el importe de esos recibos si no los abonan los propietarios anteriores y éstos son insolventes. En consecuencia, el comprador querrá asegurarse del pago de tales recibos por parte del obligado a ello.

    Aunque antes de la firma de la escritura el Notario comprobará que no existe ningún recibo impagado, tenemos la obligación de facilitarle los recibos pagados al comprador.

    Certificado estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios

    Si se trata de una vivienda que forma parte de una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal, el vendedor deberá solicitar al administrador de la comunidad ó al Secretario de la misma un certificado de estar al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, para acreditar al comprador que no se adeudan cantidades a la comunidad.

    En todo caso, el Notario exigirá al vendedor, salvo renuncia expresa del comprador, que presente en el momento de la firma de la escritura una certificación del Secretario o Administrador de la Comunidad de Propietarios de la que resulte la inexistencia de cuotas impagadas o, en caso contrario, el importe de la deuda pendiente de pago.

    Si existieran cantidades pendientes de pago a cargo del vendedor, la vivienda vendida responderá del pago de las cantidades adeudadas a la comunidad por el sostenimiento de los gastos generales que correspondan al año en curso y a los tres años naturales anteriores, según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ello significa que la Comunidad de Propietarios puede solicitar el embargo de la vivienda vendida para cobrar dichas deudas.

    Además, se puede exigir que el certificado incluya derramas aprobadas y pendientes de abonar, ya que según la Ley el pago de las derramas por mejoras corresponde a quien sea propietario en el momento en que sean exigibles. O al menos que se especifique como una cláusula de la escritura si las hay o no y quien las asume para evitarse sorpresas.

    Estatutos de la Comunidad de Propietarios

    Si se trata de viviendas que forman parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, tendremos que facilitarle al comprador los estatutos de la comunidad de propietarios, ya que querrá examinarlos puesto que de sus normas pueden derivarse limitaciones en el uso de la vivienda y, en cualquier caso,  reflejarán la forma de contribuir a los gastos comunes y al mantenimiento del inmueble.

    También en relación a la comunidad, es conveniente que aportemos las normas de régimen interior de la comunidad que sirven para regular la convivencia, 

    Certificado de eficiencia energética

    A partir de la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, el vendedor debe aportar de forma obligatoria el certificado de eficiencia energética 

    Se trata de un documento que el acredita el nivel de eficiencia energética que tiene el edificio en cuestión mediante la descripción de sus características energéticas y una calificación de las mismas realizada por el técnico que lo expide. Este certificado se incorporará a la escritura pública de compraventa de la vivienda.

    Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación

    La cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación son documentos administrativos que acreditan, respectivamente, que la vivienda reúne los requisitos necesarios exigidos por la Ley para ser habitable y que se han cumplido las condiciones establecidas en la licencia de edificación.

    El mero hecho de tener los suministros de los servicios básicos (electricidad, agua y gas) implica disponer de esta licencia, pero en cualquier caso, se le podrá exigir al vendedor.

    Planos del inmueble

    El vendedor también podrá tener que aportar los planos de instalaciones y obras que se hayan realizado, ya que  en ocasiones son documentos necesarios para solicitar una hipoteca.

    Certificado de Inspección Técnica del Edificio

    Es recomendable solicitar el Certificado de Inspección Técnica del Edificio (ITE), sobre todo, en edificios antiguos para comprobar si están en buenas condiciones o presentan deficiencias y están pendientes de realizar alguna obra de mantenimiento.

    En edificios con menos de diez años, donde el seguro por vicios estructurales está aún en vigor, también es especialmente importante que el vendedor aporte el Libro del Edificio, si existiera.

    Si se trata de la venta de una Vivienda de Protección Oficial, deberemos presentar una autorización de venta.

    Recibos recientes de los suministros dados de alta

    Los últimos recibos de suministros del inmueble, también se pueden requerir por el comprador para poder realizar los cambios de titularidad. Una vez más, se trata de asegurar la situación económica del inmueble y evitarnos deudas acumuladas.

    Además, aunque por su propio interés será el comprador deberá solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad, no está de más que el vendedor se la facilite para agilizar la operación. Así, el comprador podrá comprobar que el vendedor es, de hecho, el propietario de la vivienda, y que la finca está totalmente libre de cargas, es decir, que no tiene embargos o hipotecas. Si existieran tales cargas, será necesario cancelarlas previamente pagando las deudas garantizadas con las mismas.

    Otras cosas a tener en cuenta antes de la compraventa

    Por último, debemos recordar que antes de realizar cualquier operación de compraventa debemos tener los siguientes documentos:

    • Escritura de propiedad de la vivienda, que acredita que somos los propietarios del piso y que, por tanto, podemos venderlo.
    • Nuestro DNI, en caso de que la propiedad esté a otro nombre de otros  vendedores y/o usufructuarios, DNI  y un poder notarial en caso de que vayamos a representarlos legalmente.
    • Si la adquisición la va a realizar una empresa será necesaria la escritura de Constitución de la Sociedad y 

    También deberemos hacer un cálculo de cuál es el reparto de gastos establecido por ley si no hay pacto en contrario y, a partir de ahí, decidiremos si negociamos un reparto diferente con el comprador

    Además, antes de realizar la venta, es conveniente que hagamos un cálculo aproximado de la cantidad que vamos a tener que pagar por el impuesto de la plusvalía municipal y/o por el IRPF como incremento del patrimonio, en su caso, para saber cuál será el beneficio real que vamos a obtener de la venta de la vivienda.

    El retroceso es del 14,1%, la mayor caída interanual desde diciembre de 2014. Y además el 4º mes consecutivo en el que se piden menos permisos para edificar pisos y casas que en mismo mes del año anterior, una situación inédita desde 2013.

    Los datos de solicitud de visados siguen por debajo de la creación neta de hogares de los últimos 12 meses120.000 según la Encuesta de Población Activa EPA y de la cifra proyectada por el INE para los próximos años, entre 125.000 y 135.000 nuevos hogares cada año para 2019-2025, según el Informe Sectorial Inmobiliario de CaixaBank Research.

    Es un aumento importante dada la desaceleración de la economía en el 2º semestre del año. Desde la APCE/Asprima, se recalca cual sería la cantidad exacta de construcción de viviendas para el buen desarrollo del sector (equilibrio producción-demanda). Y estimó que una cifra razonable estaría entre 140.000 y 150.000 viviendas.

    Nuestro escenario central se mueve en una producción similar a la de este año, es decir, unas 105.000 viviendas iniciadas", agrega el director general del Asprima.

    Las previsiones para 2020, sin embargo, hablan de una mayor contención de la construcción.

    Dos son las causas que explican la ralentización del sector inmobiliario:

    • Por una parte, la inestabilidad política puede estar retrasando las decisiones de inversión.
    • Por otra, un endurecimiento de las entidades bancarias en su política de concesión de préstamos para otorgarlos a los promotores.

    Carlos Larred, manager de Spring Professional del Grupo Adecco augura que "las perspectivas para el año son moderadamente positivas, la previsión es tener 120.000/140.000 visados de obra nueva por lo que las perspectivas laborales del sector deberían crecer en relación con esta cifra".

    Los datos de stock de vivienda nueva en España también facilitados por el Ministerio de Fomento, confirman que sigue descendiendo desde los máximos de 2009.

    Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía siguen acumulando casi la mitad de todo el stock nacional. En 2018, el stock acumulado disminuyó en todas las comunidades autónomas salvo Canarias, Ceuta y Melilla. Por el contrario, el País Vasco y Baleares destacaron con caídas superiores al 10%.

    Mientras, los datos de certificados de fin de obra cerraron 2019 con casi 78.800 viviendas que se terminaron el año pasado, lo que supone un 22,4% más de certificados frente a 2018.

    Desglosando los datos de concesión de visados de obra nueva por regiones:

    COMUNIDADES AUTÓNOMASVISADOS SOLICITADOS
    Madrid22.130
    Cataluña13.796
    Valencia11.325
    Aragón-19,5%
    Asturias-15,1%
    Murcia-11,4%

    Se confirma que Madrid, Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana son las principales comunidades promotoras de la construcción en España. Sus incrementos interanuales han sido positivos, salvo en Madrid, donde los visados han caído por primera vez un 0,9% desde 2015.

    Las mayores caídas se han producido en Aragón, Asturias y Murcia.

    Los visados de obra nueva han salvado el año no solo con los aumentos de Andalucía (8,9%), Cataluña (6,8%) y Comunidad Valenciana (8,1%), sino también con los incrementos de dos dígitos en Extremadura (38,3%), Baleares y Canarias (ambos con un 30,4%) o los de La Rioja, donde se han duplicado en un año.

    Las regiones que más impacto tienen a nivel de empleo en el sector de la construcción son Madrid, Barcelona y su área metropolitana y la zona de Levante.

    ¿Pero cuáles son los nuevos retos para el sector inmobiliario?

    • Nuevos modelos de financiación.
    • Construcción de nuevas viviendas.
    • Desarrollo de nuevos suelos en construcción.

    Por parte del Gobierno, el Ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) anunció nuevas medidas para este año:

    • La primera Ley Estatal de Vivienda que garantice la igualdad de todos los españoles en su derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada.
    • También se espera la nueva Ley de Seguridad Jurídica, que será tramitada con carácter de urgencia y que el sector está esperando desde hace años.
    • Mejoras en la regulación técnica de la edificación en materias de eficiencia energética.
    • Promover un Plan de Rehabilitación vivienda, así como actuaciones de regeneración y renovación urbana y rural, y una nueva Ley de Arquitectura.

    La asistencia de emergencia proporcionada a nivel mundial incluye;

    • Un aumento del gasto y los ingresos no percibidos (USD 3,3 billones).
    • Préstamos e inyecciones de capital del sector público (USD 1,8 billones).
    • Garantías de (USD 2,7 billones).

    El Grupo de los 20 países avanzados y emergentes está a la cabeza con la aplicación de medidas que ascienden a un total de USD 7 billones. El apoyo fiscal también puede proporcionarse a través de los estabilizadores automáticos: elementos característicos del sistema tributario y de prestaciones que ayudan a estabilizar los ingresos y el consumo, como los impuestos progresivos y las prestaciones por desempleo.

    Los países deberían regirse por los tres principios siguientes:

    • Focalizar el apoyo en los hogares para asegurar el acceso a bienes y servicios básicos y a un nivel de vida decente.
    • Desplegar recursos de manera temporal y eficiente y reflejar los costos en informes fiscales plurianuales
    • Evaluar, realizar un seguimiento y divulgar los riesgos fiscales porque no todas las medidas tendrán un efecto inmediato en los déficits y las deudas.

    Medidas para salvar vidas

    Para salvar vidas los gobiernos deben financiar servicios de salud y de emergencia adicionales tanto como sea necesario. Pero esto no es tarea fácil.

    • En primer lugar, los países con capacidad limitada de atención de la salud no pueden incrementar de forma adecuada los recursos.
    • En segundo lugar, las limitaciones de endeudamiento en muchas economías de mercados emergentes y en desarrollo requieren reorientar el gasto hacia el sector de la salud, salvaguardando al mismo tiempo el gasto en protección social y los servicios públicos vitales (transporte, energía, comunicaciones).

    Como señaló nuestra Directora Gerente el FMI está preparado para desplegar una capacidad de préstamo de USD 1 billón a fin de ayudar los países miembros, prestando especial atención a los países en desarrollo de bajo ingreso.

    Proteger con medidas fiscales focalizadas

    La población y las empresas necesitan un respaldo fiscal importante, oportuno, temporal y focalizado para mantenerse a flote.

    La capacidad institucional y financiera de los países influirá en el tamaño de la asistencia de emergencia que pueden ofrecer junto con el diseño y el tipo de medidas:

    • Las economías avanzadas pueden recurrir a una amplia gama de instrumentos en el ámbito del gasto, los impuestos y la liquidez para apoyar a la población y a las empresas dados sus sólidos sistemas de beneficios tributarios. En Estados Unidos y Alemania, por ejemplo, estas medidas incluyen la ampliación de las prestaciones por desempleo, incluidos los trabajadores por cuenta propia; el diferimiento de los impuestos sobre la nómina, y los subsidios salariales a las pequeñas y medianas empresas.

    Muchos trabajadores, pequeñas empresas y empresarios autónomos tienen dificultades para pagar facturas, rembolsar deudas y mantener a los trabajadores en la nómina. Para ayudarlos, varios países europeos han establecido servicios de emergencia de liquidez, como préstamos o garantías asequibles.

    Las economías de mercados emergentes y en desarrollo en general tienen menos margen en el presupuesto para responder.

    Recuperación con impulso fiscal de amplia base

    • Un estímulo fiscal de amplia base y coordinado a escala mundial puede convertirse en una herramienta eficaz para promover la recuperación.
    • La coordinación mejora la eficacia de las medidas de política económica.
    • Que los coeficientes de endeudamiento público se estabilicen en nuevos niveles más altos así la deuda sería más desfavorable.

    ACCESO COMPLETO POLÍTICAS FISCALES FMI

    En España ha aumentado el tiempo en el que se tarda en vender una vivienda a seis meses, según el análisis de idealista/data correspondiente al tercer trimestre de 2020. Los extremos se pueden apreciar en los menos de tres meses de permanencia en el mercado de las casas en las ciudades de Granada, Barcelona o Zaragoza a llegar a superar el año en venta en otras capitales como Lugo, Palencia o Zamora.

    Para cerrar una operación de compraventa de una vivienda, un propietario debe conocer el tiempo que pueden permanecer su casa en el mercado. Según los cálculos del principal marketplace inmobiliario, actualmente el período de venta de una propiedad en el mercado alcanza una media de seis meses, con el análisis correspondiente al tercer trimestre de 2020. Este plazo medio ha aumentado respecto al mismo periodo de análisis en 2019, antes de la crisis sanitaria del coronavirus que ha sacudido a toda la economía nacional. Justo hace un año, se contabilizaban poco más de cinco meses de tiempo de una propiedad a la venta

    Las provincias de Teruel, Palencia y Zamora superan los 12 meses para conseguir colocar una vivienda, mientras que, por el lado contrario, Granada, Madrid, Barcelona y Zaragoza consiguen reducir el tiempo de venta a menos de cuatro meses y medio.

    Solo cuatro provincias han podido reducir el periodo de venta pese a esta crisis si lo comparamos con el tercer trimestre del año pasado. A la ya mencionada de Granada, que ha pasado de cuatro meses a tan solo 3 meses y medio, se unen los leves cambios de Lleida (7,1 meses) y Ciudad Real (9,3 meses), con apenas unos días de diferencia, hasta el mes que ha conseguido reducir Melilla para quedarse por encima de los seis meses y medio.

    Mientras, otras provincias han visto como se incrementaba el plazo de tiempo que la propiedad permanece en el mercado como Zamora, que ha aumentado más de tres meses el periodo de venta para situarse actualmente en más de 15 meses de permanencia en venta.

    Ourense roza los 11 meses necesarios para vender una casa, frente a los poco menos de ocho que se veían en 2019. Por encima de los 80 días de diferencia entre un periodo y otro, podemos observar a Cuenca o Salamanca, para instalarse actualmente en 9,7 meses y 11,4 meses respectivamente.

    Las provincias más destacadas del mercado inmobiliario como Madrid (3,8 meses), Barcelona (4,5 meses), Valencia (4,9 meses), Málaga (5 meses), Sevilla (5,7 meses) o Alicante (6,4 meses) han visto incrementar el tiempo de las viviendas a la venta entre 10 y 40 días en solo un año.

    Así está el precio de la vivienda usada a la venta en idealista a cierre de octubre (provincias)

    Se reduce el tiempo medio para vender la casa en algunas capitales

    Por la parte de las capitales de provincia, prácticamente se repiten los nombres, volviendo a ser Granada la zona donde menos tiempo pasa una vivienda en el mercado, con 2,2 meses. Le sigue en este caso Barcelona, con 2,7 meses y Zaragoza, con 3 meses de plazo en el mercado. Pero mientras en las capitales andaluza y aragonesa, los tiempos se han reducido, en la ciudad catalana se han incrementado.

    Por el lado contrario, Lugo, Palencia y Zamora superan los 12 meses de periodo de venta. En el caso de las dos ciudades castellanoleonesas, el período se ha incrementado en más de 100 días en el mercado. Otras capitales como Segovia, Cuenca y Badajoz también tardan ahora más de tres meses en cerrar una operación frente al tercer trimestre de 2019.

    Las viviendas a la venta de hasta otras 10 capitales más, junto a las ya nombrada de Zaragoza y Barcelona, han reducido, sin embargo, el tiempo de permanencia en el mercado. Destacan los cambios de Jaén, Melilla y Tarragona, que se quedan en ocho meses y medio, menos de seis meses y medio, y poco más de cuatro meses y medio, respectivamente.

    La ciudad de España con el precio unitario más alto, San Sebastián, consigue rebajar el tiempo de venta en el mercado a 4,6 meses. Otras capitales importantes, que aun no han sido nombradas, han visto incrementar sus tiempos, pero siguen siendo por debajo de la media nacional como Valencia y Madrid (ambos con 3,1 meses), Las Palmas de Gran Canaria (4,2 meses), y Sevilla y Málaga (con 4,3 meses en ambos casos).

    Así está el precio de la vivienda usada a la venta en idealista a cierre de octubre (capitales)

    Capital de provincia Meses de permanencia 
     3T2020 3T2019
    Granada2,22,4
    Barcelona2,72,5
    Zaragoza33,2
    València3,12,9
    Madrid3,12,7
    Las Palmas de G.C.4,24
    Sevilla4,34,1
    Málaga4,33,9
    Huelva4,44,8
    Pamplona4,53,7
    Guadalajara4,64
    Tarragona4,65,6
    San Sebastián4,65,3
    Huesca4,64,8
    Palma de Mallorca4,84,6
    Vitoria-Gasteiz4,84,9
    Alicante4,94,9
    Bilbao4,94,9
    Girona5,24,6
    Santa Cruz de Tenerife5,44,7
    Lleida5,56,3
    Toledo5,86
    A Coruña6,25,4
    Cádiz6,24,6
    Almería6,25,4
    Castellón de la Plana6,46,2
    Valladolid6,45
    Melilla6,67,6
    Murcia6,85,5
    Santander7,25,9
    Logroño7,26,1
    Ávila7,26
    Pontevedra7,36,5
    Burgos7,85,4
    Córdoba7,95
    Segovia8,14,6
    Salamanca8,45,5
    Jaén8,59,8
    Cáceres8,67,3
    Albacete8,66,7
    Oviedo8,76,6
    Soria9,26,9
    León9,27,5
    Cuenca9,35,4
    Badajoz9,56
    Ceuta10,47,9
    Ourense10,57,2
    Teruel10,68,2
    Ciudad Real10,79,7
    Lugo12,59,7
    Palencia13,79,9
    Zamora14,710,1

    Opción de Compra

    El contrato de opción de compra sobre un bien inmueble como puede ser una vivienda,  nace con la finalidad que el vendedor (concedente) conceda al comprador (optante) un plazo para decidir si quiere o no comprar la vivienda sin estar obligado a ello.

    Por lo tanto, en una opción de compra, la resolución del contrato dependerá de la voluntad unilateral del futuro comprador, el cual se reserva el derecho de comprar el inmueble, dentro del plazo establecido por ambas partes en el contrato.

    Durante dicho plazo, la otra parte (el concedente o futuro vendedor) tiene la obligación de vendérselo siempre que el optante decida ejercer su derecho de compra, no pudiendo por tanto disponer del inmueble para vendérselo, arrendárselo, etc. a un tercero.

    Si la opción no se ejercita dentro del plazo, se considera al concedente automáticamente liberado de la relación contractual que le une al optante, aunque nada impide que ambas partes pacten expresamente la posibilidad de prorrogar el plazo de duración de la opción y, por consiguiente, del ejercicio del derecho.

    Para poder ejercer la opción de compra, en el contrato han de quedar establecidos en el contrato tanto los datos propios del contrato final proyectado, que generalmente será el contrato de compraventa, como los  requisitos propios contrato de opción. Así un contrato de opción deberá incluir los datos personales de ambas partes, información del inmueble, un plazo cierto y unas determinadas condiciones para ejercitar la compra, como por ejemplo la fijación del precio de adquisición del precio ó de los criterios para su ulterior fijación, de la futura compraventa en el caso del ejercicio del derecho de opción. También es conveniente que se refleje si el derecho a ejercerla la opción es gratuito o se ha concedido a cambio del pago de un precio o prima, explicitándose la cantidad de dinero que el optante entrega como precio de su derecho a optar a la compra.

    Finalmente cabe destacar que éste contrato, aunque es independiente del contrato de arrendamiento, es muy frecuente utilizarlo en un procedimiento de arrendamiento con opción a compra. Cuando se formalice el contrato de arrendamiento, debe quedar pactado el tiempo durante el cual se pagará una renta mensual por el alquiler. Una vez finalizado el contrato, el inquilino puede o no comprar la vivienda. Es muy habitual entre los propietarios y los inquilinos pactar el precio de la renta en función del valor del inmueble. Es decir, la renta a pagar se computa como parte del precio pactado para la compraventa en el caso de que el inquilino decida comprar la vivienda.

    Promesa de Compraventa

    ??????La promesa de compraventa es un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración en una fecha futura pactada en el contrato, de un contrato de compraventa. En este tipo de contrato las partes reciben el nombre de promitente vendedor y promitente comprador

    La finalidad de este contrato es facilitar a una de las partes la posibilidad de vender o comprar la vivienda en una fecha futura, debido a que existen circunstancias concretas y justificadas que impiden a esa parte firmar la compraventa ese momento.

    Algunas de las causas más habituales que lo justifican son que el vendedor no pueda disponer de la vivienda por recibirla por herencia y aún no están finalizados los trámites de la misma,  ó que aún no se ha cancelado alguna carga (hipoteca, embargo, etc.) y se haya de vender libre de ellas, ó que el inmueble aún está en construcción. Por parte del vendedor la causa más común es que éste aún no disponga del dinero necesario para pagar el precio y está a la espera de que le concedan un préstamo hipotecario. En ocasiones el contrato de promesa de compraventa puede obedecer a la propia voluntad de las partes de posponerla a una fecha futura sin otro motivo que la mera conveniencia.

    Para que un contrato de promesa de venta tenga validez, además de los datos identificativos de ambas partes, es necesario que en el contrato se establezca:

    • Identificación del inmueble. Referencia catastral y toda la información acerca de la vivienda.
    • Precio de la compraventa.
    • Fecha de formalización de la compraventa. Como en otros contratos, puede indicarse una fecha determinada, un plazo o cuando concurra una condición, o en última instancia una combinación de ambas.

    A diferencia del contrato de compraventa, en el momento de la firma del contrato de promesa de compraventani el comprador ha de pagar el precio estipulado en dicho contrato ni el vendedor entregar la vivienda. Sin embargo, a diferencia del contrato de opción de compra, SÍ surge la obligación de ambas partes de celebrar en un futuro la compraventa de la vivienda, de modo tal que si una de ellas la incumpliese, la otra podrá reclamar su cumplimiento o una indemnización por daños y perjuicios.

    Formación y Cursos sobre legislación inmobiliaria

    En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado dos cursos donde explicamos al detalle los contratos de opción de compra de inmuebles, de promesa de compraventa de inmuebles, así como todas las figuras contractuales relacionadas con el contrato de compraventa y el propio contrato de compraventa. Además podrás acceder y generar  todos los  modelos tipo de contratos necesarios en el proceso de compraventa y/o arrendamiento de inmuebles con modelos tipo de contratos. Los cursos son:

    Asufin ha ganado en el Juzgado Mercantil número 11 de Madrid contra Kutxabank, Banco de Caja España de Inversiones Salamanca y Soria), ING Bank y Deutsche Bank. Esto permite que millones de personas se beneficien pese a haber firmado su hipoteca antes de la aprobación de esa ley en 2019.

    Todos los hipotecados que firmaron sus préstamos antes de la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) en junio de 2019 tuvieron que afrontar la factura adicional de los gastos hipotecarios. Esto supone una cifra aproximada de 15 millones de hipotecas, según datos del INE.

    Los magistrados han anulado las cláusulas de atribución de gastos hipotecarios, de manera que los bancos tendrán que devolver el 100% de los gastos de registro de la propiedad y el 50% de notario, gestoría y tasación en la constitución de hipoteca. Además, las entidades deberán abonar los intereses legales desde la fecha de pago de cada gasto.

    Asufin ha comunicado que los consumidores pueden verse desde ya beneficiados por dicha sentencia.

    El cliente que tenga en su escritura de constitución de hipoteca una cláusula  puede pedir, en ejecución de sentencia, esa devolución como beneficiario, en virtud del artículo 519 de la ley de enjuiciamiento civil.

    Los afectados no necesitan iniciar una demanda individual, sino que directamente pueden verse beneficiados por el éxito de la demanda colectiva de Asufin.

    Como se ha señalado previamente, esos 15 millones de hipotecados podrán recuperar hasta una media de 1.500 euros sin necesidad de litigar. La presidenta de Asufin, Patricia Suárez, ha destacado el carácter pionero de la sentencia, pues es la primera vez que se gana en los tribunales una acción de cesación colectiva de gastos, tras las recientes sentencias del TJUE.

    Según  cifras del Ministerio de Economía  del Banco de España entre julio de 2017 y febrero de 2019 las entidades financieras han recibido 1,18 millones de solicitudes de devolución de las cantidades cobradas de más aunque no todas ellas han llegado a una resolución positiva.

    Están pendientes de resolver 5.735 casos, solamente han sido resueltos un 44% de los casos estimados.

    De las solicitudes estimadas, en torno al 93% la mayor parte de las veces han sido resueltas con la devolución del dinero en efectivo con un importe medio de 4.432,93 euros por cliente, situando el pago total del sector en 2.329 millones de euros.

    El Gobierno ante la avalancha de reclamaciones que preveía creó una vía amistosa entre el Banco y el cliente. Se trata de una alternativa sujeta a la conformidad de la entidad pero no excluye la vía judicial, donde el Gobierno se ha visto obligado a reforzar los juzgados de toda España para evitar un colapso del sistema.

    Se estima que  la indemnización media, el total de las solicitudes por la vía extrajudicial ha ascendido a 5.265 millones de euros, por lo que cerca de 3.000 millones de euros podrían volver ahora a la vía judicial.

    Según datos publicados del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) se han recibido 400.000 demandas y sólo se han resuelto una tercera parte, siendo Andalucía y Cataluña las regiones con menos resoluciones en positivo.

    Si te encuentras indeciso, sin saber qué cambios realizar en tu hogar o cómo decorarlas, descubre las 15 tendencias actuales en decoración:

    Ecología y sostenibilidad

    Una de las grandes tendencias de decoración integrada dentro de los inmuebles está relacionada con la ecología y la sostenibilidad. Debido a ello, se hará uso de materiales reciclados tales como plástico para crear alfombras asombrosas. O, por el contrario, materiales como fibras o madera utilizados para cestas, butacas, lámparas o pufs.

    Plantas interiores como ´oasis´

    Otra tendencias son las plantas interiores. Estas son utilizadas para crear diferentes oasis dentro de las viviendas. De esta forma, se ofrece mayor frescor y vida a cada uno de los habitáculos del inmueble. De entre las plantas más usadas, encontramos sansevierias, monstras, ficus, palmeras. Es decir, cualquier tipo de planta que traslade a las personas a un paisaje exótico y tropical. Cuánto más voluminosas sean, mejor para conseguir el efecto ´oasis´.

    Plantas de colores vivos y tropicales

    Siguiendo con el exterior de la vivienda, no debemos olvidar de colocar diferentes flores y plantas con colores vivos. Por ejemplo. Plantas como rosales, buganvillas, hiedra u hortensias. Además de estas, hay otra gran variedad de plantas tropicales que impulsarán el ambiente selvático.

    Si buscamos plantas que resistan a la luz del sol, encontramos la palmera ramificada, el ave del paraíso o el ciques. Por el contrario, si queremos plantas que necesiten sombra, podemos recurrir a la areca o a la kentia. Otra opción atractiva son los rosales, debido a que florecen a lo largo de todo el año.

    Espacio de descanso en el jardín con hamacas

    Uno de los elementos que más personalidad aporta al jardín son las hamacas de crochet. Estas hamacas perfectas para descansar entre árboles ayudarán a crear un paraíso al estilo boho chic. Es recomendable que para conseguir tal efecto, se coloquen cojines con estampados alegres y frescos.

    Incluir butacas de ratán y de mimbre en porches y terrazas

    Por otro lado, para jardines, terrazas o porches, es imprescindible que se coloquen butacas de ratán o de mimbre. Estas butacas de tales características resisten al calor y a los rayos del sol, además de aportar frescura al ambiente.

    Junto a estos elementos, se pueden complementar con cojines de algodón o de lino que cuenten con estampados florales o de estilo boho chic con diferentes colores y los plaids con flecos.

    Alumbrar el exterior con guirnaldas de luces

    Otro de los elementos que son imprescindibles tanto para los balcones como para las terrazas son las guirnaldas de luces. Existe una gran variedad de estilos y colores de estas. Por ejemplo, guirnaldas con luces de colores, con bombillas al desnudo, solares o de papel...

    Decoración exótica

    Una de las tendencias decorativas que han estado de moda en los últimos años y que vuelven a serlo en 2022 son los textiles exóticos. Textiles como pieles de tucanes, leopardos, hojas o flores tropicales. Sin embargo, para este tipo de textiles, es importante no sobrecargar los espacios. Para ello, hay que añadir detalles puntuales en rincones concretos.

    Tonalidades inspirados en la naturaleza para la ropa de cama

    En cuanto a la ropa de cama, los textiles preferidos son el lino y el algodón orgánico. Entre sus características, se recomiendan los estampados florales y exóticos con tonos verdes simulando a elementos naturales, o con tonos delicados de terracota que recuerdan a la tierra.

    Por otro lado, las tonalidades azules que simulan el mar o los neutros como beiges o blancos también son otras opciones interesantes para el dormitorio.

    El material por excelencia: terrazo

    Para elementos como lámparas, mesas de exterior o complementos como alfombras o cojines, el terrazo está siendo el gran protagonista. Se utiliza tanto en negro intenso como en rosa empolvado con guijarros de diferentes tamaños y mezclándose con colores inesperados.

    Jarrones de cerámica

    Respecto a los elementos artesanales, los jarrones de cerámica han vuelto a ser tendencia. En esta ocasión, se utilizan jarrones con imperfecciones pequeñas o con formas orgánicas como parte del acabado a mano.

    Estos jarrones pueden ser pintados o, por el contrario, optar por el tono natural. En suma, son los elementos de decoración que mayor frescura pueden aportar a tu exterior.

    Piezas de estilo étnico

    Otro de los estilos decorativos que entrarán en tendencia son las piezas con estilo étnico. Son objetos que poseen una gran personalidad, con colores y texturas originales y con acabados artesanales.

    Colores y textiles en tendencia

    Además de los materiales anteriores, otro tejido que está causando sensación es el lino. Este material fresco, ligero y con porte se usa sobre todo para los textiles del dormitorio o del salón. Esto gracias a que permite la entrada de la luz, mientras que a la vez protege a las habitaciones de los rayos directos del sol. De esta forma, se impide un exceso de calor en las estancias.

    En cuanto a los colores tendencia, se encuentran las tonalidades claras como crudos, blancos o beiges. Unos colores que permiten impulsar la luminosidad de los diferentes espacios.

    Estampados de flores para cojines y cama

    Los cojines y los estampados flores en la ropa de cama vuelven a triunfar en verano. Se debe recurrir a tonos alegres y vivos, por estampados de flores tropicales, con colores similares al terracota o al mostaza o con decoraciones botánicas o con dibujos al estilo acuarela.

    Tonos cálidos en los colores

    Como hemos comentado anteriormente, las tonalidades claras son las grandes protagonistas esta temporada. Sin embargo, otro de los colores más utilizados es el naranja. Independientemente de si posee un tono más empolvado o más intenso, el naranja permite crear espacios con energía y alegría.

    Además del naranja, hay otros tonos cálidos como el mostaza que son muy recurrentes en la decoración moderna. Si unimos este tono al naranja y fibras naturales, podemos conseguir habitaciones acogedoras y cálidas.

    Mesas, cojines o alfombras circulares

    Por último, no nos podemos olvidar de la forma de los diferentes elementos de nuestra vivienda. Para las alfombras, mesas, cojines, lámparas o elementos decorativos en la pared, los círculos son las formas en tendencia.

    A la hora de querer aumentar la amplitud de una vivienda, los motivos pueden ser diversos, ya sea por comodidad, por incrementar la eficiencia de un espacio pequeño o mejorar la usabilidad de una habitación. Todas estas cuestiones pueden llevar al propietario de una vivienda a incrementar los metros cuadrados de la casa.

    A continuación, estableceremos 6 puntos clave en los que se debe sustentar la redistribución de los metros para mejorar y aumentar la habitabilidad de los espacios de la vivienda y su amplitud.

    Eliminar paredes divisorias

    En primer lugar, aquellas paredes que no son paredes de estructura del edificio son solamente elementos que dividen los diferentes espacios de la vivienda.

    En cambio, si hacemos usos de armarios, biombos, estanterías o mamparas traslucidas como elementos divisorios, se podrá incrementar considerablemente el espacio de la superficie.

    Si la estructura y la distribución de la vivienda lo permiten, es recomendable aunar en un único espacio dos estancias diferentes con el objetivo de dar mayor sensación de amplitud en metros cuadrados de lo que realmente es.

    Recubrir los huecos vacíos

    Otra de las soluciones para ganar espacio es aprovechar los huecos entre los muebles, los existentes debajo de las escaleras o los espacios muertos por detrás de columnas son algunos huecos donde se pueden colocar estanterías o baldas, así como muebles hechos a medida. Esto no solo serán elementos decorativos, sino que también supondrán ser nuevas áreas donde almacenar, originando de esta forma interiores atractivos, organizados y con estilo.

    Crear nuevos espacios en esquinas

    Para las habitaciones pequeñas, podemos aprovecharlas al máximo haciendo uso de sus rincones y esquinas con mobiliario o electrodomésticos pequeños disponibles en el mercado actual de diversos formatos, materiales y modelos.

    Un ejemplo de ello podría ser implantar en la esquina del cuarto de baño un lavamanos junto a una encimera pequeña. Esta es una medida que funciona muy bien con espacios estrechos o para añadir a un dormitorio un aseo sin interrumpir el flujo libre de movimiento.

    Además, se pueden encargar mobiliario a medida para las esquinas con el fin de mejorar la capacidad de almacenaje. En suma, una esquina es una solución perfecta para crear un rincón para las pasiones de la persona. En la esquina, se puede establecer un mueble original en el que situar libros, cuadros o fotos.

    Otra forma para aprovechar las esquinas es creando un despacho pequeño para el trabajo o implantando un botellero, un climatizador de esquina o un sillón para seguir maximizando el espacio.

    Junto a las acciones ya expuestas, podemos sumarle otra medida más para crear una importante amplitud en la vivienda: pintar la esquina de un color diferente al resto de la estancia o implantar un vinilo que destaque. Así aprovechamos el uso de una esquina inútil para ganar una estancia más en el domicilio.

    Integrar muebles o aparatos electrónicos

    Uno de los métodos para aumentar los ambientes libres y maximizar los espacios es implantar sistemas o muebles empotrados. En mayor medida, para los espacios pequeños, empotrar electrodomésticos o muebles es la alternativa perfecta para aprovechar los espacios. Además, al integrar diferentes elementos se aporta una sensación de uniformidad al interior, lo que aporta mayor efecto de amplitud y espacio.

    En la actualidad, los sistemas de televisión y audio poseen modos alternativos como las pantallas planas cuya instalación no genera pérdidas de espacio. Ofrecen la opción de ser colgadas en muebles o muros para maximizar aún más el espacio.

    En los sistemas de integración, se debe tener la mente abierta y no oponerse a nuevas tendencias como empotrar las camas al techo, dejando libre una gran cantidad de espacio funcional.

    Juego de luces y colores

    Mantener las cortinas abiertas y jugar con la luz que desprende ellas es una opción de convertir a las ventanas y al paisaje del exterior como los protagonistas sin necesidad de decorar las paredes de ninguna forma.

    Esto creará un efecto de perspectiva a través de los textiles y colores. De esta forma, ganamos profundidad visual sin tener que establecer muebles que dificulten el movimiento dentro de la estancia, aportando mayor efecto de distancia. Mediante tonos suaves y lisos para el mobiliario, logramos una mayor percepción de lejanía, mientras que los colores oscuros y las texturas dan más sensación de cercanía.

    Los espejos son otros elementos que incrementan la sensación de luminosidad de la vivienda y multiplican visualmente el espacio.

    En cuanto a la pintura, es aconsejable recurrir a tonos pasteles y claros. El blanco se presenta como el mejor color para dar más sensación de amplitud a la superficie. En suma, pintando del mismo color las puertas de armarios, los radiadores y los elementos que se encuentren cerca al tabique, conseguimos que dichos elementos queden camuflados.

    Aprovechar las alturas

    Dejando a un lado la medida extrema de empotrar las camas en el techo, se ganará una gran cantidad de espacio aumentando la altura de las camas o las literas. De esta forma, ni el somier ni el colchón limitarán el espacio. De esta forma, se aprovechará el espacio restante por debajo para adjuntar un mueble donde incorporar la televisión o un sofá.

    En inmuebles con espacio reducido, no se debe desaprovechar ningún centímetro. Por ello, es importante evaluar aprovechar verticalmente los espacios de las habitaciones. Aunque las superficies horizontales poseen un mejor acceso, no hay que olvidar que todas las superficies cuentan con una altura. Si pensamos correctamente en ella, puede ser bien aprovechada.

    "Solo cuando existan dudas sobre la naturaleza delictiva de la conducta se solicitarán previamente medidas judiciales concretas".

    Barceló propone que Policía y Guardia Civil puedan desalojar las viviendas ocupadas instruyendo al atestado y si fuera necesario proceder a la detención. Y afirma que ha dado esta orden ante el grave problema social y jurídico relativo a la ocupación ilegal de inmuebles.

    "Con ello, se pretenden unificar criterios en la actuación policial para garantizar el derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio de los ciudadanos, así como la posesión de los inmuebles por sus legítimos titulares".

    La instrucción se amplía y los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado podrán actuar cuando se produzcan:

    • La ocupación de inmuebles o viviendas ocupadas por su titular.
    • Ocupación del domicilio de una persona jurídica o de inmuebles vacíos. Aquí hay dos variantes; la ocupación sin autorización y la que se produce contra la voluntad del dueño.

    El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana anunció una reforma legal para habilitar controles a los precios de alquiler. Esa reforma, pasa por definir lo que es una zona de alquiler tensionada y habilitar así a las diferentes Comunidades Autónomas y Ayuntamientos y poner límites a los precios en esas áreas.

    El departamento que dirige José Luis Ábalos no ha desvelado qué instrumentos adoptaría la nueva normativa (podría hacerse mediante reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con la nueva Ley de Vivienda que el Gobierno quiere llevar al Congreso o mediante decreto) pero tras el comunicado de La Moncloa todo apunta a que se abordará en la LAU, que es la norma que regula los contratos de alquiler y establece que sean las partes las que pacten libremente.

    La definición de zonas tensionadas no servirá para limitar los precios del alquiler, sino que conllevaría la medida de impedir que determinados propietarios puedan desahuciar a inquilinos en esas áreas. El Ejecutivo ha especificado que se trata de "grandes tenedores de vivienda", lo que obligará a precisar ese concepto, que actualmente varía de unas comunidades autónomas a otras.

    La definición se prevé que exista en la futura ley de vivienda, prevista como pronto para finales de año y según fuentes del Ejecutivo en la misma se definirá a los grandes tenedores "a los propietarios de 10 o más viviendas".

    El Gobierno está buscando sobre todo medidas de impacto contra los fondos buitre que poseen miles de viviendas en España.

    La complejidad para definir la nueva norma ha hecho que esta se posponga a la reforma de límites de precios al alquiler.

    Lo que sí hará el Consejo de Ministros este martes es aprobar la moratoria de los desahucios por impago hipotecario de personas en riesgo de exclusión, una medida que se aprobó por primera vez en 2013 y ya se prorrogó en 2017.

    ¿Están bajando los desahucios?

    Según las estadísticas publicadas por el Consejo General del Poder Judicial, en 2019 los juzgados ordenaron en España 54.006 desahucios. La cifra es un 9,5% inferior a la de 2018.

    Siete de cada diez fueron de inquilinos. Los lanzamientos de personas de alquiler fueron 36.467, frente a 14.193 por impago hipotecario (los restantes se imputan a otros motivos).

    Además los desahucios derivados de ejecuciones hipotecarias también se están reduciendo de manera importante. Con respecto a 2018, este tipo de lanzamientos descendieron un 25,1%. Mientras, que los de los inquilinos apenas llegaron a un 2,2%. Se trata de una bajada significativa tras dos años de subidas.

    El derecho de tanteo o retracto consiste en que, en el caso de que el propietario de una vivienda alquilada desee venderla, está obligado legalmente a ofrecérsela en venta previamente al arrendatario, ya que el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente ó tanteo sobre la misma, indicándole el precio y el resto de las condiciones esenciales de la transmisión.

    Lo primero que debemos saber es que, si no se incluye ninguna cláusula haciendo referencia a dichos derechos, el inquilino tendrá la opción de ejercitar los derechos de tanteo ó retracto en el momento de la compraventa de una vivienda arrendada.

    Esto debe tenerlo en cuenta el propietario antes de firmar el contrato de arrendamiento, porque en el mismo se puede incluir una cláusula completamente válida por la que el arrendatario renuncia al derecho de tanto ó retracto.

    Éste derecho de adquisición preferente o de tanteo consistirá en que el arrendatario contará con un plazo de 30 días naturales para optar por la compra, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada. Los efectos de dicha notificación caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

    Es importante tener en cuenta que en el caso de que se haya incluido la cláusula de renuncia a los derechos de tanteo o retracto, el arrendador seguirá obligado a comunicar al inquilino su intención de vender la vivienda como mínimo treinta días antes de la formalización del contrato de compraventa, aunque en este caso será únicamente a título informativo

    Ahora bien, si el propietario no realiza esa notificación al inquilino, o si finalmente la venta se realiza a un precio inferior o con unas condiciones diferentes y menos onerosas que las que figuraban en la comunicación que se realizó al arrendatario, éste podrá impugnar la venta teniendo derecho a ejercer su derecho de retracto, subrogándose en la posición del nuevo adquirente en el contrato de compraventa, previo pago del precio y demás gastos consecuencia de la venta.

    El inquilino podrá ejercitar también el derecho de retracto en un plazo de 30 días naturales desde el siguiente a la notificación que el comprador de la vivienda ha de hacer al arrendatario, y en la que se han de incluir las condiciones esenciales en las que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en el que se formalizó.

    La diferencia fundamental entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto se basa esencialmente en que el derecho de tanteo se debe ejercitar antes de que el inmueble sea adquirido por un tercero y el derecho de retracto puede ser utilizado después de esa transmisión a una tercera persona en el caso de que, como hemos dicho anteriormente, el propietario no realizara la notificación al inquilino, o finalmente realizar la venta al tercero a un precio inferior o con unas condiciones diferentes y menos onerosas.

    El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

    No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

    Finalmente, cabe mencionar que la persona que compra una vivienda que se encuentra arrendada, adquiere igualmente los mismos derechos y obligaciones que tenía el vendedor, por lo que está obligada a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento según lo establecido en el contrato y según la ley por la que se rija. Después podrá optar por su extinción de la misma manera que hubiera podido el propietario anterior.

     En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado dos cursos donde explicamos al detalle los contratos de arrendamiento con opción de compra de inmuebles, así como todas las figuras contractuales relacionadas con el contrato arrendamiento y  de compraventa de inmuebles. Además podrás acceder y generar  todos los  modelos tipo de contratos necesarios en el proceso de compra y venta inmobiliaria con modelos tipo de contratos. Los cursos son:

    Curso de legislación sobre el arrendamiento de  inmuebles.

    Curso de modelos de arrendamiento de  inmuebles.

    Colaborador:

    Ignacio Morales.
    Economista ?ICADE

    En la sentencia 316/2022 de 20 de abril de 2022, el Tribunal Supremo ha declarado que se deniegue a aquel local de negocio que sea objeto de un contrato de alquiler la licencia de actividad y de cualquier otro permiso perteneciente a la Administración.

    El caso en concreto hace referencia a la demanda interpuesta por la sociedad Pescat i Fet SL a la empresa Inmoni SL por incumplimiento de las responsabilidades expuestas en el contrato de alquiler de un local acordado.

    La demanda fue originada por la oposición del Ayuntamiento de Valencia de modificar la titularidad del permiso de actividad, prohibiendo que se desarrollase cualquier actividad con sus garantías legales correspondientes. El conflicto proviene a que ni la antigua propietaria del local ni el actual Inmoni SL poseían la titularidad de la actividad, ya que la primera arrendadora cedió la licencia a la sociedad Rodríguez Buenposada S.L. Esta imposibilidad probaba la resolución del acuerdo, ya que no existía ninguna relación jurídica con la sociedad titular.

    Debido a esto, se pidió la anulación, así como la resolución del acuerdo de alquiler, el retorno de la cuantía económica aportada como fianza y el cobro de una indemnización.

    A pesar de haber sido estimada en un principio, los intentos de apelación finalizaron con la desestimación. Con la resolución del Tribunal Supremo, este indica que en supuestos como este el arrendador debe aportar al arrendatario el objeto fin del acuerdo y a conservar la paz del alquiler durante el tiempo de su duración. En este sentido, el arrendatario, cuando esta decisión se incumpla, tendrá la opción de pedir la resolución y una indemnización por daños y perjuicios, o únicamente esto último, manteniendo el acuerdo subsistente.

    En suma, el incumplimiento del objetivo del arrendatario al acceder al alquiler, en el caso de que no se pueda desarrollar la actividad de negocio expuesta en el contrato en el local, supondrá motivo legítimo para la función de la acción resolutorio. Es decir, la entrega del local alquilado sin los requisitos imprescindibles para cumplir el objetivo acordado se considerará un incumplimiento de las responsabilidades del arrendador que permiten la acción resolutoria.

    Además, si el arrendador incumple sus responsabilidades estipuladas en el art. 1554.3 CC para impedir cualquier vulneración de derecho que por no haber obtenido la licencia requerida para el ejercicio de la actividad en el negocio, estará bajo la verificación por parte de la administración la cual podrá impedir el desarrollo de la actividad. En este caso de falta de oportunidades para el ejercicio, no se puede establecer la vigencia del contrato, el cual no se puede llevar a cabo, en el supuesto de que su resolución ha sido impulsada por un motivo concreto a merced del CC.

    De esta forma, el Tribunal declara la resolución del acuerdo por tal motivo como legítima, considerando completamente las pretensiones del arrendatario, ofreciendo la oportunidad a la resolución contractual en casos con conflictos similares, cuando estos impidan llevar a cabo el ejercicio de la actividad indicada en el contrato.

    Acceso completo a la sentencia del Tribunal Supremo del 20 de abril 2022 sobre la denegación de la licencia

    A modo de dato, es importante destacar que, según el IDAE, las familias somos responsables del 30% del consumo total de energía del país, con lo cual, reducir dicho impacto depende de nosotros directamente. Eso por un lado, pero es que también hay que hablar de que, en general, la domótica tiene por objetivo hacer la vida más fácil al usuario y, sobre todo, más confortable. Dicho bienestar viene generado por poder regular la iluminación, subir y bajar las persianas o los toldos, encender el aire acondicionado o la calefacción, etc. Y hay que incluir el factor seguridad, otro de los bienes más preciados que la domótica nos puede garantizar también, controlando las puertas de acceso y los interiores mediante alarmas, detectores y simuladores de presencia, contando con teleasistencia médica, entre otros.

    ¿Qué es la domótica?

    La domótica es el conjunto de tecnologías aplicadas al control y la automatización inteligente de la vivienda. Con ello se permite una gestión eficiente del uso de la energía que revierte en un mayor confort en el hogar y en un incremento de la seguridad. Tener una ?casa inteligente? viene a representar que todos aquellos aparatos que normalmente se manejan manualmente, pasan a poder hacerse a distancia, incluso sin necesidad de estar en la propia vivienda, mediante el propio teléfono móvil, tableta u ordenador, y ahora también con altavoces portátiles. Hablamos de controlar y/o regular, por ejemplo, la calefacción, las persianas y toldos, la alarma, la iluminación, el portero automático, etc.

    Elementos integrantes del sistema

    1. Cerebro del sistema. Según el modelo, puede tener o no pantalla táctil para controlar todas las acciones. Se configura a través del móvil mediante la app del fabricante. Tras descargar la aplicación, el primer paso es crear una cuenta y seguir las indicaciones para todas las configuraciones y controles a distancia de los dispositivos.

    2. Cámara y alarma. Con ella se sabe lo que ocurre en la casa. Se complementa con cámaras de exterior y alarma sonora.

    3. Monitor de consumo de energía eléctrica. Controla el consumo de los circuitos eléctricos.

    4. Sensor de movimiento. Controla el acceso de personas y puede ahorrar electricidad encendiendo y apagando luces.

    5. Cronotermostato. Programa el consumo energético de la caldera de la calefacción, según necesidades.

    6. Sensores de apertura. Se colocan en puertas y ventanas. Activan una alarma y dan alertas en el teléfono frente a intrusos.

    7. Enchufe inteligente. Sirve para controlar el encendido y apagado, la programación de uso y el consumo de cualquier aparato eléctrico.

    Todo lo que puede controlar la domótica

    Los sistemas domóticos se pueden ampliar según las necesidades de la casa. Un aspecto importante de éstos es que son dispositivos muy pequeños y sencillos de colocar y que, precisamente por eso, facilitan el hecho de poder ir sumándose al sistema de forma progresiva. Eso sí, siempre es imprescindible partir del cerebro o centralita del sistema que, según el fabricante, se denominará de una forma u otra. La seguridad en la casa a través de la tecnología digital está como nunca al alcance de cualquiera.

    Estas son algunas de las tareas que puede controlar:

    • Recibir alertas de seguridad en el móvil; saber qué miembros de la familia están en casa.
    • Controlar el funcionamiento de la caldera y de la calefacción.
    • Analizar el consumo eléctrico para ahorrar en la factura.
    • Automatizar las acciones de casa: apertura de persianas, encendido de luces o de calefacción, etc.

    Cosas a tener en cuenta

    • Decidir de antemano qué nivel de domotización queremos para nuestra casa.
    • Tener una central domótica fácil de usar.
    • Es imprescindible contar con una conexión Wi-Fi de calidad.
    • Disponer de medidores de consumo para poder informarse en todo momento del gasto.
    • Se puede apostar por diferentes estándares domóticos, ya que funcionan todos entre sí aunque no sean del mismo fabricante.
    • Es importante que el sistema domótico sea modular para poder ir añadiendo instalaciones según haya una demanda en las necesidades de la vivienda.

    ¿Cuánto cuesta?

    El precio de instalar un sistema domótico va a depender directamente del nivel de equipamiento que se quiera. En líneas generales, se habla de un precio estándar de partida de 1.500-2.000?, sin incluir los costes de instalación. Y se suele amortizar en unos cuatro años, teniendo en cuenta, además, el ahorro de energía que va a suponer (sobre un 25%).

    Desde el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana se está trabajando en la elaboración de una normativa para comenzar a aplicarse esas deducciones.

    El objetivo de dicha normativa es mejorar la actividad fiscal y rehabilitación de los particulares de manera que la deducción se hará sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

    Bruselas enviará al Gobierno una partida de 6.820 millones en tres años para la rehabilitación de vivienda y regeneración urbana y posteriormente una segunda partida de 13.200 millones destinados a la movilidad sostenida.

    Entre las principales ventajas de las personas acogidas al plan se encuentran las siguientes;

    • Deducciones de un 20% de la cantidad invertida en obras de rehabilitación, mejora de la eficiencia energética que reduzcan al menos un 7% de demanda de calefacción y refrigeración vivienda.
    • Deducción del 40% si la mejora o rehabilitación ha contribuido a reducir un 30% del consumo de energía primaria no renovable, acreditable a través de certificado energético.
    • Deducción del 60% como máximo en el caso de que las obras constituyan la mejora de eficiencia energética de edificios de uso residencial que reduzcan el consumo de energía primaria no renovable un 30% o mejora de la calificación energética del edificio en A o B.

    El Consejo de Ministros ya ha autorizado la nueva normativa que va a regular las ayudas provenientes de los fondos europeos. El plan del Gobierno es incrementar el número de actuaciones en los próximos cinco años, para mejorar la eficiencia en el sector inmobiliario. Todo pasa por impulsar nuevas medidas, y la más importantes son las deducciones fiscales que entrarán en vigor en breve, con cerca de 450 millones de euros de presupuesto.

    En el texto del nuevo Real-Decreto se plasman tres deducciones en la cuota íntegra del IRPF de aplicación sobre las cantidades pagadas en obras de rehabilitación, cuando contribuyan a mejorar la eficiencia energética de la vivienda, ya sea la vivienda habitual o vivienda arrendada, pero de uso habitual, y que se acredite mediando el certificado de eficiencia energética.

    Deducciones: tipos y bases

    En lo dispuesto en el Real-Decreto respecto a las deducciones, se diferencian tres bonificaciones, que vamos a ver a continuación:

    Deducción del 20%

    Los contribuyentes, deducirán el 20% de las cantidades satisfechas desde que entre en vigor la nueva normativa, hasta el 31 de diciembre de 2022, por obras realizadas que contribuyan a reducir el consumo de calefacción y refrigeración de la vivienda habitual, o vivienda arrendada para uso habitual. En el caso de vivienda arrendada, debe estarlo al menos antes del 31 de diciembre de 2023.

    La base máxima de deducción anual es de 5.000 euros.

    Se entiende una reducción del consumo de calefacción y refrigeración cuando sea mínimo del 7% en la suma de los indicadores, reflejados en el certificado de eficiencia energética de la vivienda que debe ser firmado por un técnico competente tras la finalización de las obras de rehabilitación.

    En el mismo periodo en que se expida el certificado de eficiencia energética, será aplicable la deducción. Si el certificado energético es posterior, la deducción será aplicada en el mismo periodo que el certificado pero tomando como referencia las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor de la nueva normativa.

    El certificado energético deberá expedirse antes del 1 de enero de 2023.

    Deducción del 40%

    Los contribuyentes, podrán deducir el 40% de las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor del Real-Decreto 19/2021, hasta el 31 de diciembre de 2022, por las obras que se realicen en este periodo para mejorar el consumo de energía primario no renovable de la vivienda habitual, o vivienda arrendada para uso habitual, si es alquilada antes del 31 de diciembre de 2023.

    El máximo deducible de la base anual es de 7.500 euros.

    Se entiende una mejora del consumo de energía primario no renovable cuando la reducción sea de al menos un 30%, o haya una mejora en la calificación energético a las clases energéticas "A" o "B", todo ello debe estar acreditado en el certificado de eficiencia energética, aprobado por un técnico competente, tras las obras de mejora.

    Esta deducción se aplicarán en el mismo periodo impositivo en el que se expide el certificado de eficiencia energética. Si este certificado se emite en un periodo posterior, la deducción se en el mismo periodo, pero se toma como referencia las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor de la nueva normativa hasta el 31 de diciembre del mismo periodo impositivo, y siempre antes del 1 de enero de 2023.

    Deducción del 60%

    Los contribuyentes, podrán deducir el 60% de las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor del Real-Decreto 19/2021, hasta el 31 de diciembre de 2022, cuando sean propietarios de viviendas que estén ubicadas en edificios de uso predominante residencial, y que se hayan realizado obras de rehabilitación energética.

    La base máxima de deducción anual es de 15.000 euros.

    Se considerará como obras de rehabilitación energética del edificio, cuando este obtenga una mejora en la eficiencia energética, acreditándose en el certificado de eficiencia energética del edificio y firmado por un técnico competente tras la realización de las obras, y que exista al menos una reducción del 30% del consumo de energía primaria no renovable, o una mejora en la calificación energética del edificio con una clase energética "A" o "B".

    Del mismo modo, las plazas de garajes y trasteros, adquiridos con la vivienda, también obtendrán esta deducción.

    Las partes de una vivienda que tengan un uso destinado a actividad económica, no obtendrán deducción.

    Las deducciones se llevarán a cabo en los periodos impositivos de 2021, 2022, y 2023, aplicadas a las cantidades satisfecha en cada uno de ellos, y en las obras realizadas antes de la expedición del certificado de eficiencia energética.

    Si el certificado se expide en un periodo impositivo posterior a las cantidades abonadas por las obras, la deducción será en ese mismo periodo impositivo, pero tomando como referencia las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor de la nueva normativa.

    Este certificado energético debe ser expedido antes del 1 de enero de 2024, y la base máxima anual de la deducción será de 5.000 euros. Las cantidades satisfechas no deducidas podrán deducirse con el mismo límite impositivo, pudiendo acumulas hasta cuatro periodos, pero nunca excederá del total de 15.000 euros.

     

    Algunas aclaraciones de las deducciones

    En las deducciones del 20% y el 40%, solo será aplicable en las cantidades satisfechas para la mejora de viviendas de uso habitual, y nunca para las partes destinadas a actividad económica, plazas de garaje, zonas ajardinadas, trasteros, piscinas, y demás elementos.

    Las deducciones  no son acumulables, por lo que si una obra es para tener una deducción del 20%, esa será su deducción, y si lo es para deducir un 40%, aunque implique también una deducción del 20%, el total a deducir será del 40%, nunca la suma de ambos.

    Además, las deducciones del 20% y el 40% son solo aplicables a las viviendas y no a las obras en las mejoras de edificios. Las deducciones del 60% serán aplicables solo a edificios de uso predominante residencial.

    Todas las cantidades satisfechas en las obras de mejora de eficiencia energética, serán aplicables en las deducciones si han sido abonadas mediante tarjeta de débito o crédito, transferencia bancaria, ingreso a cuenta, o cheque nominativo.

    Si existe algún tipo de ayuda pública económica, no se debe tener en cuenta en las cantidades satisfechas en las obras para la deducción.

    Son cantidades satisfechas aquellas que se destinaron para la ejecución de las obras realizadas, y se incluyen honorarios profesionales, dirección de obras, costes de redacción de proyectos técnicos, inversión en equipo y materiales, coste de ejecución de obra e instalaciones, demás gastos necesarios para la ejecución de la obra, y los certificados necesarios en la obra.

    Los gastos de instalaciones que utilicen combustibles fósiles no serán considerados como cantidades satisfechas.

    Los certificados serán válidos cuando sean expedidos y registrados antes del inicio de las obras en un periodo no mayor a dos años antes del inicio de dichas obras.

    El 6 de abril comenzó a aplicarse la Campaña de la Renta 2021 que está formada, entre otras cosas, por una serie de deducciones fiscales destinadas a las reformas de hogares. Dicha medida seguirá siendo aplicable hasta el 31 de diciembre de 2023.

    Ante esta campaña y estas nuevas rebajas, la Agencia Tributaria ha expresado que serán "temporales aplicables en la cuota íntegra estatal del IRPF por las cantidades invertidas en obras de rehabilitación que contribuyan a alcanzar determinadas mejoras de la eficiencia energética de viviendas (habitual o arrendada), y en los edificios residenciales, que sean acreditadas a través de certificado de eficiencia energética".

    Tres deducciones para mejoras de eficiencia

    El Real Decreto-ley 19/2021 incluye las tres mencionadas deducciones que serán aplicadas según las obras de rehabilitación desarrolladas:

    • Deducción del 20% por reformas que disminuyan los niveles de refrigeración y de calefacción
    • Deducción del 40% por rehabilitaciones que bajen los niveles de consumo de energía primaria no renovable
    • Deducción del 60% por reformas destinadas a la mejora energética de edificios.

    Requisitos y condiciones de las deducciones 

    Deducción por obras para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración

    Durante la aplicación de esta normativa cuya fecha final se sitúa en el 31 de diciembre de este año, se podrá acceder a la deducción del 20% para aquellas reformas destinadas a disminuir los niveles de refrigeración y de calefacción del domicilio habitual o de otra vivienda que tenga alquilada o en pensamiento de ser posteriormente arrendada. Respecto a este último supuesto, la deducción se aplicará cuando el domicilio sea arrendado previamente a la fecha del 31 de diciembre de 2023. Como máximo, la deducción podrá alcanzar en tasa anual los 5.000 euros.

    Se considerará que se ha disminuido los niveles de refrigeración o de calefacción del domicilio cuando la reducción conjunta de la demanda de refrigeración y de la calefacción sea como mínimo del 7% dentro del certificado de eficiencia energética del domicilio que emita el profesional técnico responsable posteriormente a la conclusión de las reformas, en comparación con el certificado anterior.

    Durante la etapa impositiva en la que el certificado de eficiencia energética se expida tras la conclusión de la rehabilitación, se adjudicará la deducción. En el caso en el que la expedición del certificado en una etapa impositiva tenga lugar después de la fecha en la que se aportó la cuantía económica para el desarrollo de las obras, se adjudicará la deducción en este último periodo según las cifras aportadas a partir de la aplicación del Real Decreto-ley 19/2021. Este real decreto se encuentra dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y cuenta con medidas urgentes cuyo objetivo es aumentar las reformas edificatorias. Independientemente del caso, previamente al 1 de enero de 2023 se tendrá que expedir el certificado.

    Deducción por obras para la mejora en el consumo de energía primaria no renovable

    La deducción del 40% será aplicable a contribuyentes cuando se realicen reformas dentro del plazo de aplicación de la normativa destinadas a reducir los niveles de consumo de la energía primaria no renovable del domicilio habitual o de otra vivienda que tenga alquilada o en pensamiento de ser posteriormente arrendada. Respecto a este último supuesto, la deducción se aplicará cuando el domicilio sea arrendado previamente a la fecha del 31 de diciembre de 2023. Como máximo, la deducción podrá alcanzar en tasa anual los 7.500 euros.

    Se considerará que se ha reducido los niveles de consumo de la energía primaria no renovable del domicilio cuando la reducción sea como mínimo del 30% del indicador de tal consumo, o cuando se alcance una calificación energética mejor dentro de la misma tabla de clasificación, ya sea clase «A» o «B». Esto tiene que estar acreditado a través de un certificado de eficiencia energética que expida el profesional técnico responsable posteriormente a la conclusión de las reformas, en comparación con el certificado anterior.

    En cuanto a la adjudicación de la deducción, se practicará durante los mismos períodos impositivos mencionados anteriormente.

    Deducción por obras de rehabilitación energética

    La deducción del 60% estará disponibles para aquellos contribuyentes que posean titularidad de domicilios que estén localizados dentro de edificios residenciales donde se hayan realizado reformas para la rehabilitación energética dentro del plazo de aplicación del Real Decreto-ley 19/2021. El límite máximo de la deducción se sitúa en 15.000 euros.

    Se considerará que se ha impulsado la rehabilitación energética del edificio cuando se impulse la eficiencia energética de este, a través de una acreditación por medio del certificado de eficiencia energética del edificio. Este certificado tiene que ser expedido por un profesional técnico responsable posteriormente a la conclusión de las reformas. Dentro de la acreditación, se tiene que demostrar que se ha disminuido como mínimo un 30% de los niveles de consumo de energía primera no renovable o que se ha mejorado la calificación energética dentro de la misma tabla de clasificación, obteniendo una clase «A» o «B». Al igual que el domicilio, los trasteros y los garajes también serán considerados al ser obtenidas con la vivienda. La deducción no será practicada en aquellos casos en los que se hayan llevado a cabo obras en domicilios donde se desarrolle una actividad económica.

    Se adjudicará la deducción durante los períodos impositivos desde 2021 hasta 2023, según las cifras aportadas en cada año siempre y cuando se haya expedido el certificado de eficiencia antes de que haya finalizado el período impositivo en el que se adjudicó la deducción.

    En el caso en el que la expedición del certificado en una etapa impositiva tenga lugar después de la fecha en la que se aportó la cuantía económica para el desarrollo de las obras, se adjudicará la deducción en este último periodo según las cifras aportadas a partir de la aplicación del Real Decreto-ley 19/2021. Este real decreto se encuentra dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y cuenta con medidas urgentes cuyo objetivo es aumentar las reformas edificatorias. Independientemente del caso, previamente al 1 de enero de 2024 se tendrá que expedir el certificado.

    Casos excepcionales y normas comunes

    Dentro de las deducciones del 20% y del 40%, únicamente son aplicables respecto a las cuantías aportadas para las reformas de la vivienda, sin incluir viviendas donde se desarrolla una actividad económica, trasteros, parques, plazas de garajes, instalaciones deportivas, jardines, piscinas o cualquier otro elemento.

    La Agencia Tributaria expone que en ningún caso, una misma reforma llevada a cabo en un domicilio aportará derecho a acceder a las deducciones del 20% y del 40%. Tampoco se aplicarán cuando las reformas y las cifras aportadas estén dirigidas a todo un edificio y pertenezcan al grupo de requisitos correspondientes a la deducción del 60%.

    En cambio, respecto a las normas comunes que compartes las tres deducciones, Hacienda subraya que "las cantidades deben ser satisfechas, mediante tarjeta de crédito o debido, transferencia bancaria, cheque normativo o ingreso en cuentas de entidades de crédito, a las personas o entidades que realicen tales obras, así como a las personas o entidades que expidan los citados certificados, debiendo descontar aquellas cuantías que, en su caso, hubieran sido subvencionadas a través de un programa de ayudas públicas o fueran a serlo en virtud de resolución definitiva de la concesión de tales ayudas."

    "En ningún caso, darán derecho a practicar deducción las cantidades satisfechas mediante entregas de dinero de curso legal".

    Estas cantidades satisfechas serán todas aquellas necesarias para el desarrollo de las obras, "incluyendo los honorarios profesionales, costes de redacción de proyectos técnicos, dirección de obras, coste de ejecución de obras o instalaciones, inversión en equipos y materiales y otros gastos necesarios para su desarrollo, así como la emisión de los correspondientes certificados de eficiencia energética".

    Sin embargo, no accederán a la deducción las cantidades satisfechas por gastos relacionados con sustituir o instalar equipos que hagan uso de combustibles fósiles.

    Como última norma, Hacienda señala respecto a los certificados de eficiencia energética que "deberán haber sido expedidos y registrados con arreglo a lo dispuesto en el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios". En suma, el Real Decreto expone que se contará como válido aquellas expediciones de certificados realizados previamente al comienzo de las reformas siempre y cuando no hayan pasado dos años desde el momento de expedición hasta el comienzo de las obras.

    Aplicar deducción en Renta Web

    Dentro de Renta Web, Hacienda ha incluido una sección donde da la opción de declarar las tres deducciones por reformas destinadas al impulso de la eficiencia energética de una vivienda.

    Para encontrarlas, debemos acceder a la categoría ´deducciones generales de la cuota´. En esta, se encuentran otros tipos de deducciones como las de por alquiler, por inversión en domicilio habitual, por donativos...

    Una vez hayamos accedido, tenemos que pulsar la deducción que se desee y solamente una de ellas, ya que no son compatibles. En la categoría de cada deducción, existe una serie de casillas donde exponer los datos de los certificados expedidos por el profesional responsable antes y después del desarrollo de las reformas.

    Como forma de facilitar este proceso, en la sección ´Información de Campaña de Renta´ se adjunta un texto en el que se expone los requisitos de cada deducción.

    Dicho Plan de Recuperación destinará 6.820 millones a la rehabilitación de vivienda y generación Urbana.

    La rehabilitación de viviendas contará con una deducción de hasta el 60% en el Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas (IRPF) si se contribuye a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual.

    La rehabilitación de edificios residenciales ha de realizarse por particulares y el Gobierno será quien establecerá la deducción por obras que contribuyan a dicha mejora.

    Esta deducción será aplicable a personas físicas que realicen determinadas obras en su vivienda habitual o en una vivienda de su titularidad, en arrendamiento como vivienda habitual.

    Las deducciones que se contemplan según la mejora de eficiencia energética son las siguientes:

    • Se propone una deducción del 20% para quienes, al realizar determinadas obras, reduzcan, al menos, un 7% de la demanda de calefacción y refrigeración de la vivienda (por ejemplo la sustitución de ventanas por unas de altas prestaciones).
    • Se dará una deducción del 40% a quienes rebajen en un 30% el consumo de energía primaria no renovable, acreditable a través del certificado de eficiencia energética.
    • El Gobierno también establece una deducción del 60% por obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de edificios de uso predominantemente residencial, condicionadas a una reducción del consumo de energía primaria no renovable de un 30% como mínimo, o bien, la mejora de la calificación energética del edifico para obtener una clase energética ?A? o ?B?.

    Finalmente estas deducciones se encuentran contempladas dentro del Plan de Recuperación y Resiliencia que enviará el Gobierno a Bruselas a finales de este mes con una primera partida presupuestaria de 6.820 millones para la rehabilitación de vivienda y regeneración urbana y una segunda partida de 13.200 millones dirigida a abordar una estrategia de movilidad sostenible.

    Decreto: Artículo único Modificación del artículo 2.1 del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. Se modifica el apartado 2.1 del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, que queda redactado de la manera siguiente: "2.1 se modifica la letra d del artículo 3 de la Ley del derecho a la vivienda, que queda redactada de la manera siguiente: d) Vivienda vacía: la vivienda que permanece desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de dos años. A este efecto, son causas justificadas el traslado por razones laborales, el cambio de domicilio por una situación de dependencia, el abandono de la vivienda en una zona rural en proceso de pérdida de población y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución. La ocupación sin título legítimo no impide que se pueda considerar vacía una vivienda."

    Disposición final Entrada en vigor

    Este Decreto Ley entra en vigor el mismo día de la publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya. Por lo tanto, ordeno que todos los ciudadanos y ciudadanas a los cuales sea aplicable este Decreto ley cooperen a su cumplimiento y que los tribunales y las autoridades a los cuales corresponda lo hagan cumplir. Barcelona, 21 de enero de 2020.

    ACCESO COMPLETO REAL DECRETO LEY 1/2020 DE 21 DE ENERO QUE MODIFICA EL DECRETO LEY 17/2019 DE 23 DE DICIEMBRE DE MEDIDAS URGENTES PARA MEJORAR EL ACCESO A LA VIVIENDA 

    El siguiente paso es indicar el precio de venta y de compra de la vivienda. Esto se hace en la casilla 1633.

    Excepciones declaración ganancia patrimonial;

    El contribuyente podrá excluir de gravamen en el IRPF total o parcialmente la ganancia patrimonial siempre que la vivienda objeto de transmisión haya representado su vivienda habitual, en la medida en que el importe obtenido por la transmisión sea reinvertido en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

    Los contribuyentes mayores de 65 años que destinasen el importe obtenido por la venta de la vivienda a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor podrán excluir de gravamen en el IRPF la ganancia patrimonial ya sea de manera parcial a total de conformidad con lo dispuesto en la Ley del IRPF.

    La viabilidad de estos beneficios fiscales debe ser valorada caso a caso para una correcta aplicación.

    Los inmuebles de uso habitual y sus adquisiciones adjuntas como los trasteros o los garajes que como máximo pueden llegar a ser dos no producen renta inmobiliaria. Cabe destacar que para aquellas viviendas adquiridas previamente a 2013, podrán acceder a la deducción por inversión en vivienda siempre y cuando cumplan con las condiciones legales que se requieren.

    En el caso de haber comprado una plaza de garaje externa a la vivienda o que se encuentre separada de la vivienda, la plaza se interpretará como un inmueble más, por lo que será reconocida por su referencia catastral y será tributada como un inmueble más en manos de su propietario.

    Cálculo de rendimiento para viviendas de uso habitual arrendadas

    Para calcular el rendimiento, hay que restar los costes deducibles obtenidos durante el arrendamiento de los ingresos y posteriormente, aplicar la deducción del 60%. Con este supuesto, se puede obtener un rendimiento neto negativo.

    Los costes deducibles serán aquellos que se requieran para adquirir el rendimiento, y los costes de propiedad de la vivienda. En cambio, los gastos no deducibles serán aquellos relacionados con siniestros originados en el domicilio. Otro gasto no deducible será el coste de las reformas realizadas, independientemente de si recuperamos el importe a través de amortizaciones.

    En el caso de la deducción de los costes de conservación y reparación, de capitales ajenos o costes de financiación, el precio límite de ella no podrá estar por encima del importe del Rendimiento íntegro del derecho o del bien.

    Para equilibrar el excedente, se podrá realizar en un plazo posterior de 4 años con la misma cuantía máxima. Para los arrendamientos de habitación, se debe recurrir al mismo proceso, pero repartiendo proporcionalmente los costes por el espacio aportado.

    Saldos dudosos

    Debido a la situación sanitaria, el plazo para que las cuantías aportadas por los propietarios (a partir del primer cobro) sean identificadas como saldo de cobro dudoso para posteriormente deducirlas del rendimiento disminuye de seis meses a tres. Se llevará a cabo la misma deducción en caso de que el inmueble esté destinado a una actividad.

    No será necesario imputar ingresos para los pactos sobre reducir, aplazar o no cobrar la renta en ciertos meses del año pasado, aunque los costes sí podrán ser aplicados. El cálculo de los ingresos se llevará a cabo por lo pactado con el propietario.

    Con la entrada en vigor el 11 de julio de 2021 de la nueva Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, y según estipula su artículo número 3.2, la deducción por el alquiler de viviendas dirigidas a un uso habitual de ellas debido al Covid-19 únicamente podrá ser aplicada en el rendimiento neto positivo computado en la declaración. De esta forma, no será necesario aplicarlo sobre dicho rendimiento obtenido en los trámites de algún proceso.

    Rendimiento de segundas residencias

    A pesar de las limitaciones de movilidades que han evitado la utilización de viviendas de segunda residencia, esto deberá ser declarado en la renta por lo obtenido en 2020.

    Como norma general, la renta imputable por una vivienda urbana se lleva a cabo a través de la aplicación del 2% en el valor catastral de la vivienda que aparezca en el certificado del IBI.

    En caso de viviendas con un valor catastral modificado, determinado o revisado a través de un proceso de valoración colectiva que tuviese lugar durante el período impositivo o en los últimos 10 períodos impositivos, el porcentaje se reducirá al 1,1%.

    Cómputo de renta en caso de divorcios y separaciones

    Aunque esta clasificación de inmuebles no ofrece renta inmobiliaria, tendrá que estar adjunta la confirmación de que su uso como domicilio habitual pasará a uno de los dos cónyuges o a uno de los hijos en el texto de divorcio o separación legal.

    En cambio, si cumplimos con todas las condiciones y si poseemos el derecho, tendremos la opción de disfrutar la deducción por inversión en vivienda en el supuesto de que el inmueble haya sido el domicilio habitual durante la validez del matrimonio.

    Por otro lado, si la vivienda no posee un valor catastral o se desconoce en el momento de vencimiento del impuesto, será aplicado el 1,1%, pero sobre la mitad del mayor valor de los dos: el obtenido por la Administración para otros impuestos o el coste del inmueble en el proceso de adquisición. Cabe destacar que no se llevará a cabo la reducción de costes sobre la cifra obtenida de la aplicación del porcentaje correspondiente en cada supuesto.

    En caso de que existan varias personas que poseen la propiedad de una vivienda, deberán imputar cada uno de ellos en la renta la cuantía correspondiente según su porcentaje de participación en la propiedad del bien.

    Deducciones en viviendas con desarrollo de una actividad

    Viviendas de uso habitual

    Para aquellos días en los que se haya llevado a cado la actividad económica desde la vivienda en la pandemia, no se podrá reducir la parte de los costes de suministros obtenidos en la vivienda, excepto en el supuesto en el que influya en la actividad.

    En caso de hacer uso de un espacio concreto del inmueble de uso habitual para llevar a cabo la actividad, se podrá reducir los costes causados por la propiedad del inmueble según el espacio ocupado del inmueble afectado. Costes como por ejemplo la comunidad de vecinos, los intereses incluidos en la adquisición, amortizaciones, impuestos de basuras o el IBI.

    En suma, se puede reducir en un 30% los suministros de electricidad, Internet, agua, telefonía o gas dependiendo de las dimensiones del espacio dirigido al desarrollo de la actividad económica del inmueble. Hay que resaltar que debe haber una correlación entre los costes y los rendimientos.

    Inmuebles de no uso habitual

    Si desarrollamos la actividad económica en una vivienda que no es la de uso habitual, no se produce renta inmobiliaria, ya que se considera una vivienda urbana destinada a la actividad. En este caso, se podrá reducir también los suministros y costes de la propiedad del domicilio.

    Viviendas para alquiler turístico

    Si se ofrecen servicios de hostelería, la actividad pasará a considerarse como empresarial. En este supuesto, no se deducirá el 60%, provocando que el rendimiento neto esté en números negativos.

    Rendimiento de locales arrendados

    El cómputo del rendimiento se lleva a cabo con el mismo procedimiento que el resto de arrendamientos, pero no se deduce el 60%. En suma, se considerará a las plazas de garaje como bienes inmuebles accesorios, por lo que se declararán como tales.

    Inmuebles obtenidos a título gratuito

    El pasado 15 de septiembre, el Tribunal Supremo declaró en la sentencia que se estipulará como requisito interpretativo que, a esperas de establecer la amortización correspondiente para viviendas obtenidas gratuitamente por donación o herencia, el gasto de adquisición será el valor de la vivienda obtenida según lo que dictan la normativa sobre Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o el valor resultante expuesto en estos tributos (sin incluir el cálculo del coste del terreno). A esto se añadirá los costes e impuestos propios a la adquisición relacionados con la construcción y las cuantías de las reformas e inversiones realizadas en los inmuebles obtenidos.

    Si no se declaran debidamente los bienes y derechos fuera de España, el régimen sancionador vigente fija una multa de 5.000 euros por cada dato que hubiera debido incluirse en la declaración, con un mínimo de 10.000 euros. 

    El 31 de marzo de 2021 finaliza el plazo para la presentación del modelo 720 de declaración de bienes y derechos en el extranjero, cuyo propósito es informar a la Agencia Tributaria de elementos como cuentas bancarias, capitales o bienes inmuebles depositados o situados fuera de España, en los que el declarante sea titular o beneficiario o figure como autorizado. 

    Pese a que no siempre exista la obligatoriedad de declaración, conviene considerarla en caso de poseer alguno de los bienes citados anteriormente en el extranjero, "dado que, en caso de incumplimiento, se establece un régimen sancionador extraordinariamente severo", asegura Xavier López Villaécija, director del área Fiscal del despacho Sanahuja Miranda Abogados. De hecho, las sanciones en estos casos han sido calificadas como "abusivas y desproporcionadas" por la Unión Europea y por Tribunal nacional mediante sentencia. 

    En concreto, según la normativa nacional todavía vigente, en caso de no declarar los bienes fuera de España o de cometer errores en la declaración, "se establece una multa fija de 5.000 euros por cada dato o conjunto de datos referidos a un mismo elemento tributario que hubieran debido incluirse en la declaración o hubieran sido aportados de forma incompleta, inexacta o falsa, con un mínimo de 10.000 euros", explica López Villaécija al respecto. 

    Existe una rebaja de las sanciones para las presentaciones de la declaración fuera del plazo marcado: para todos aquellos que declaren después del 31 de marzo, la multa se rebaja a 100 euros por cada dato o conjunto de datos referidos a un mismo elemento tributario, con un mínimo de 1.500 euros. "Precisamente para evitar retrasos o errores en la tributación, es aconsejable que se acuda a un profesional y, así, no incurrir en sanciones abusivas como las vigentes", apunta el fiscalista del despacho Sanahuja Miranda Abogados. 

    ¿En qué casos no es obligatorio declarar? 

    Se exonera de la obligación de presentar la declaración informando de cuentas bancarias, valores o bienes inmuebles ubicados en el extranjero, cuando el valor conjunto de todos los elementos fuera de España no supera los 50.000 euros. 

    Además, no será necesario declarar cada año por los bienes ubicados en el extranjero: una vez presentada correctamente la declaración de bienes situados fuera de España, durante los años sucesivos solo existirá la obligación de volver a tributar cuando se experimente un incremento de los valores superior a los 20.000 euros con respecto a la cantidad declarada anteriormente. 

    Colaborador:


    Nuevo varapalo a los propietarios de viviendas en alquiler cuyos inquilinos no pueden pagar la renta. El nuevo Decreto Ley aprobado este martes prohíbe los desahucios hasta el final del Estado de alarma. En el texto aprobado se pone de manifiesto que los propietarios tienen que esperar tres meses para poder solicitar compensación cuando no puedan desalojar a sus inquilinos morosos, si previamente las comunidades autónomas no han podido ofrecer una alternativa habitacional es decir "una vivienda digna antes de la suspensión". El Decreto especifica que si a partir de los tres meses de emisión del informe de vulnerabilidad por los servicios sociales no se hubiese facilitado una alternativa habitacional se compensará a los arrendadores en el momento en que se acordara la suspensión.

    Por lo tanto si la alternativa habitacional no se da en los tres meses siguientes desde la emisión del informe el propietario tendrá derecho a solicitar una compensación por el perjuicio ocasionado siempre que acredite que la suspensión del lanzamiento le haya ocasionado perjuicio económico. Si no, no recibirán compensación.

    Muchas han sido las críticas de los expertos respecto a este Decreto tanto por parte de los grandes propietarios de viviendas como por la Asociación de Propietarios de Viviendas en alquiler (Asval) porque lo que hay detrás realmente es la legalización de la okupación. Desde Asval se afirmaba que se "va a convertir a España en el único país avanzado que permite este tipo de prácticas fuera de la ley y peligrosas". Poniéndose en riesgo;

    • El derecho de la propiedad privada.
    • El derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza la resolución de problemas por vía judicial y sin injerencia de la administración pública.

    Desde la asociación presidida por Joan Clos también se advertía que el texto legal puede dar lugar también a responsabilidad penal para el Estado en el caso de conflictos en las viviendas ocupadas tras la publicación del Decreto ya que los propietarios se verían privados de su derecho de propiedad y no podrian garantizar la seguridad de su vivienda.

    Desde la agencia negociadora del alquiler se ha calculado que desde la aprobación de este Decreto se van a producir pérdidas medias superiores a los 9.000 euros a cada arrendador de vivienda desde que se iniciara el Estado de alarma.

    Según ha informado la Guardia Civil en un comunicado, en las denuncias recibidas en las oficinas de Atención al Ciudadano de este cuerpo, los perjudicados manifiestan un modus operandi de características similares, los autores se hacen pasar por propietarios de inmuebles que no son de su propiedad publicados en conocidas plataformas web para su alquiler, denunciando que han sido estafados cuando trataban de alquilar una vivienda.

    Los investigadores han comprobado que se trata de anuncios en los que los estafadores alegan no poder enseñar el inmueble al encontrarse fuera. Las fotografías de la vivienda suelen ser llamativas, el precio asequible y las prisas por la competencia hacen que los perjudicados quieran cerrar el contrato de alquiler.

    Los estafadores, según  la Guardia Civil, buscan el contacto fuera de la plataforma donde han captado a su posible víctima, muchas veces por mail u otras plataformas de comunicación por mensajería y piden un adelanto del pago sin poder ver la vivienda antes.

    Desde la Guardia Civil se recomienda no realizar ningún tipo de pago o transferencia bancaria sin estar completamente seguro de que el receptor es quién dice ser, así como no hacer gestiones fuera de las plataformas en las que son anunciados los inmuebles.

    Si recibe un mail sospechoso con faltas de ortografía, frases mal construidas, la Guardia Civil advierte que puede tratarse de una posible estafa y pide desconfiar de los posibles beneficios que se ofrezcan.

    En las denuncias recibidas se relata que los estafadores reclaman el abono de la fianza de alquiler sin llegar a existir el inmueble.

    La Guardia Civil de Navarra investiga una modalidad de estafa inmobiliaria nueva.

    Según ha informado la Guardia Civil en un comunicado, en las denuncias recibidas en las oficinas de Atención al Ciudadano de este cuerpo, los perjudicados manifiestan un modus operandi de características similares, los autores se hacen pasar por propietarios de inmuebles que no son de su propiedad publicados en conocidas plataformas web para su alquiler, denunciando que han sido estafados cuando trataban de alquilar una vivienda.

    Los investigadores han comprobado que se trata de anuncios en los que los estafadores alegan no poder enseñar el inmueble al encontrarse fuera. Las fotografías de la vivienda suelen ser llamativas, el precio asequible y las prisas por la competencia hacen que los perjudicados quieran cerrar el contrato de alquiler.

    Los estafadores, según  la Guardia Civil, buscan el contacto fuera de la plataforma donde han captado a su posible víctima, muchas veces por mail u otras plataformas de comunicación por mensajería y piden un adelanto del pago sin poder ver la vivienda antes.

    Desde la Guardia Civil se recomienda no realizar ningún tipo de pago o transferencia bancaria sin estar completamente seguro de que el receptor es quién dice ser, así como no hacer gestiones fuera de las plataformas en las que son anunciados los inmuebles.

    Si recibe un mail sospechoso con faltas de ortografía, frases mal construidas, la Guardia Civil advierte que puede tratarse de una posible estafa y pide desconfiar de los posibles beneficios que se ofrezcan.

    El pasado jueves 26 de Mayo del 2022, se celebró en Granada una ponencia impartida por el señor Eduardo Terrón Gómez de Liaño, abogado y funcionario de la Junta de Andalucía, experto en VPO, sobre las principales dudas y cuestiones prácticas sobre la vivienda de protección oficial en Andalucía. Fue organizada por el Consejo Andaluz de API en colaboración con el colegio provincial Api de Granada y el colegio de Administradores de Finca.

    Don Francisco Javier García, presidente del Consejo Andaluz de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Andalucía, realizo la presentación del evento.

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    Autorización y comunicación de la VPO

    Don Eduardo Terrón empieza su exposición indicando la obligación de solicitar autorización o comunicación, en el caso de desear vender, alquilar o cualquier otra acción que afecte al objeto de la vivienda de Vpo, como reformas, cambios de distribución...

    Esa autorización se realiza ante la Junta de Andalucía menos cuando es una enajenación con un periodo inferior a 10 años que también hay que solicitarla al ayuntamiento. El cuál desde hace unos años es la entidad encargada de las calificaciones de VPO.

    Grupos de Viviendas de Protección Oficial

    Existe dos grupos de VPO, promoción Pública realizadas por la Junta de Andalucía, con unos regímenes especiales y las de promoción privada, donde hay tres tipos de viviendas, en régimen especial que son las realizadas por empresas públicas y ayuntamientos, las del precio limitado, que son incentivadas por iniciativas autonómicas o municipal y por último las del régimen general.

    ¿Desde cuándo se tiene en cuenta el tiempo transcurrido desde la adquisición de una vivienda de VPO?

    Siempre se tendrá en cuenta desde la fecha de escritura de la adquisición de la vivienda de VPO, salvo que hayan existido retrasos en la firma, permutas u otras circunstancias. Nunca se tendrá en cuenta la fecha calificación definitiva de la VPO.

    Prohibición de disponer viviendas VPO de menos de 10 años o devolución de subvenciones, excepciones de impuestos y ayudas financieras

    Las viviendas de menos de 10 años desde la adquisición tienen la prohibición de disponer de las mismas, salvo que se cumpla unos requisitos que marca la ley y haya una justa causa, como por ejemplo una enfermedad, un cambio de domicilio laboral? En caso de transmitir una vivienda habría que devolver todas las cantidades que se hayan recibido, subvenciones, las excepciones de impuestos aplicadas por ejemplo si se aplica el IAJD pasaría por del 4% al 8% o si es el IVA se anularía su excepción y se cancelarían las ayudas recibidas por las entidades financieras en la concepción de préstamos para la compra del VPO y la reducción de los gastos notariales y de registro.

    Además de devolver las ayudas, tiene que ser autorizado tanto por la Junta de Andalucía como por el ayuntamiento.

    A partir de 10 si se puede disponer pero con limitaciones y a partir de 15 años se puede disponer libremente.

    Hasta los 15 años el precio de venta son los mismos, a partir de los 15 años el precio de venta es el máximo limitado, aunque varía por provincia y poblaciones, según tipo de promoción y localidad.

    ¿Cómo realizar el trámite de segunda y posteriores transmisiones de VPO para los supuestos que no hayan recibido ayudas o son mayores de 10 años?

    Se deberá comunicar a la Junta de Andalucía el deseo de la transmisión de la vivienda acogida en VPO, para que ella analice si es correcta y si desea ejercer el derecho de tanteo y retracto sobre la misma. Para realizar la comunicación hay que acudir al procedimiento 865, donde expone los formularios que se deben de rellenar

    https://www.juntadeandalucia.es/servicios/sede/tramites/procedimientos/detalle/
    865.html

    Destacamos el formulario Anexo IA. Comunicación de la persona propietaria de la vivienda protegida de su decisión de transmitirla, arrendarla o ceder su uso por cualquier otro título. Nº: 001671/5D (Obligatorio) Hay que rellenarlo entero, si se deja preguntas en blanco, se considerará nulo y se exigirá su rectificación. En conveniente dar la autorización al funcionario, para que pueda consultar las rentas, nuestra situación laboral, identificación...etc.

    En el formulario Anexo IB. Comunicación de la persona interesada en la adquisición de la titularidad o del uso por cualquier otro título de la vivienda protegida, o de su arrendamiento. Nº: 001672/5D (Obligatorio)

    La documentación a aportar viene en el procedimiento pero destacamos la nota simple de Registro de la propiedad con una antigüedad de 1 mes, escritura de adquisición, los ingresos económicos del adquiriente, los datos de representación si actuamos en nombre de un tercero...etc.

    Para evitar retrasos hay que aportar documentación adicional en el caso que sea necesario como la escritura de la separación matrimonial y quién se asignó la vivienda, aunque no lo hayamos inscrito en el registro de la propiedad o la escritura de herencia en caso de muerte.

    Normalmente el plazo medio de respuesta es de un mes y por orden estricto de entrada.

    Hay que recordar que si el precio es muy bajo la Junta de Andalucía puede ejercer el derecho de tanteo y retracto.

    Hay que cumplir todos los requisitos impuestos al nuevo adquiriente, condiciones económicas, que su residencia sea habitual y permanente, mediante empadronamiento...etc

    Nº Expediente de la VPO es un dato imprescindible

    Se destaca que además de la fecha de calificación es imprescindible aportar el nº de expediente de la Vpo, para facilitar su localización por parte de los organismos públicos.

    • Solicitarlo en el registro de la propiedad, aunque en la nota simple no esté, normalmente si se encuentra en una nota más amplia o solicitándolo directamente en el registro, que está obligado a ponerlo en la nota simple.
    • En la propia escritura de adjudicación de la VPO, si fuera una segunda o posterior transmisión en la que no se haya hecho constar, tendremos que localizar la primera escritura.
    • Por último podemos solicitar la información a los vecinos del mismo bloque.

    Régimen jurídico para las viviendas que tienen más de 30 años o anteriores al 79, libres y sin obligación de comunicar

    A partir del año 79 se estipulo 30 años para quedar desafecto el régimen de Vpo en la promoción privada, aunque hay excepciones. La promoción pública también ha asimilado este hecho, quedando libre también, aunque puede variar el régimen de una provincia a otra. Cuando una vivienda tiene más de 30 años se pide el régimen jurídico; pero el problema viene en las anteriores al 78 ya que el que la regulación indicó que no había que comunicar , ni tenía precio máximo, aunque en ningún lado indica que fueran libres, provincias como Sevilla se lo asimilan; pero en Granada por ejemplo no. Realmente el único efecto que provoca es que en el registro seguirá saliendo que es vivienda de VPO; pero de forma práctica tiene libre enajenación, sin obligación de comunicar, ni con precio máximo.

    Si un expediente es anterior al 79, los notarios o registradores, no deben poner pegas, ya que son libres en todos los aspectos, sin necesidad de cambiar el régimen jurídico, ni comunicar a la administración pública.

    Si es posterior al 79, hay que saber el régimen jurídico que se aplica a la Vpo

    Precios y rentas máximo en segundas o posteriores transmisiones de vivienda protegida

    En las viviendas de protección oficial, el precio de la transmisión no puede superar el máximo legal. En el caso de alquiler, la renta máxima se determinará aplicando al precio máximo de la vivienda el porcentaje que establezca el plan de vivienda vigente en el momento de celebrar el contrato para el programa o régimen asimilable. Actualmente este porcentaje es el 4%, este porcentaje podrá elevarse a 4,5% cuando la vivienda se alquila amueblada.

    El precio de referencia se obtiene como el resultado de multiplicar el módulo ponderado por la superficie útil de la vivienda o el alojamiento y por un coeficiente que, según las categorías definidas en el artículo 20 del Decreto 91/2020, de 30 de junio , se fija en:

    1. 1,5 para régimen especial.
    2. 1,7 para régimen general.
    3. 2 para precio limitado.

    Para la determinación del precio, se puede tener en cuenta la repercusión de la superficie útil destinada a estancias o servicios comunes excluidos los de mero tránsito, hasta un máximo del 30 por ciento de la superficie privativa, cuando el uso sea exclusivo para las personas residentes, pudiéndose alcanzar hasta un total de 90 metros cuadrados.

    https://www.juntadeandalucia.es/organismos/fomentoinfraestructurasyordenacion
    delterritorio/areas/vivienda-rehabilitacion/planes-instrumentos/paginas/plan-vive-precios-maximo-vp.html

    El precio máximo en Viviendas de protección oficial

    Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que las viviendas de protección oficial, están sujetas a limitaciones de precio tanto en el precio de venta como de alquiler, en base a unos criterios determinados como son años de adquisición, tipo de promoción, provincia... La Junta de Andalucía pone a disposición unas calculadoras para su estimación.

    https://www.juntadeandalucia.es/export/drupaljda/anexov_coeficientes_territo
    riales.pdf

    Cálculo de precio máximo de viviendas protegidas para segundas o posteriores transmisiones

    La Junta de Andalucía nos pone a nuestra disposición una calculadora sencilla donde indicando los aspectos concretos de la vivienda de protección oficial como el coeficiente territorial por municipio, la fecha calificación el régimen (general, especial, de precio limitado), superficies...etc nos saldrá el precio máximo aplicable. Hay que recodar que siempre hay que poner que se transmite el 100% y que se puede subir un 10% del precio indicado por mejoras justificadas. En el siguiente link accederemos a la calculadora de precios

    https://www.juntadeandalucia.es/fomentoyvivienda/portal-web/web/areas/vivienda/calculo_vp

    Actuaciones previas a la comunicación de la transmisión de una vivienda protegida:

    Autorización antes de los 10 años de la compra de la vivienda, Liquidación de ayudas previa a la transmisión, determinación del precio/renta máximo/a.

    El procedimiento 15828 nos va a ayudar a entender las diferentes circunstancias que debemos saber antes de comunicar la transmisión de una vivienda protegida, que hacer en cada caso.

    El formulario en ANEXO III del RVP ofrece varias posibilidades:

    • Determinación del precio máximo de venta teniendo en cuenta, en su caso, las obras de mejoras realizadas y/o el mayor precio de transmisión acreditado.
    • Determinación de la renta máxima de alquiler teniendo en cuenta, en su caso, las obras de mejora realizadas y/o el mayor precio de transmisión acreditado.
    • Liquidación de las ayudas percibidas que corresponde devolver en caso de la enajenación antes de los 10 años.
    • Autorización previa para la venta o alquiler. Requerida antes de proceder a la venta o alquiler de una vivienda protegida para los casos en que no hayan transcurrido 10 años de su adjudicación.

    https://www.juntadeandalucia.es/servicios/sede/tramites/procedimientos/detalle
    /15828.html

    Anexo III. Solicitud actuaciones previas a la comunicación de la transmisión: autorización antes de los 10 años, liquidación de ayudas y determinación del precio máximo. Nº: 002852/1/A02D (Obligatorio)

    Transmitir o poner en alquiler una vivienda protegida

    Las personas propietarias de una vivienda protegida que estén interesadas en transmitir o ponerla en alquiler antes de que finalice su periodo de protección, deberán proceder según lo indicado en la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, y el Reglamento de Vivienda Protegida aprobado por Decreto 149/2006, de 25 de julio, modificado por el Decreto 161/2018, de 28 de agosto.

    Durante el período de protección, la vivienda está sujeta a un precio máximo y las personas destinatarias, pese a no tener la obligación de estar inscritas en el Registro de Demandantes, deberán cumplir con el resto de requisitos necesarios para acceder a una vivienda protegida.

    ¿Cuándo puedo transmitir o poner en alquiler una vivienda protegida?

    La persona propietaria podrá transmitir la vivienda o ceder su uso una vez hayan transcurrido diez años desde la fecha de formalización de la escritura pública o, en el caso de promotores individuales para uso propio, desde la fecha de la calificación definitiva. Esta condición puede exceptuarse en los siguientes casos, contemplados en el artículo 26 del Reglamento de Viviendas Protegidas:

    • Cualquier cambio en la situación laboral.
    • Incremento de los miembros de la unidad familiar.
    • Necesidad de un miembro de la unidad familiar mayor de 65 años.
    • Ser algún miembro de la unidad familiar víctima del terrorismo.
    • Ser algún miembro de la unidad familiar víctima de la violencia de género.
    • Otras situaciones sobrevenidas con incidencia en la unidad familiar, entre otras, el fallecimiento o la discapacidad de alguno de sus miembros, o la nulidad, la separación matrimonial o de uniones de hecho inscritas en el Registro de Parejas de Hecho.
    • Tratarse de la transmisión de un porcentaje de la vivienda a quien ya fuese titular de parte de la misma.
    • Otras que establezca el Plan de Vivienda.

    Personas destinatarias

    El comprador o futuro inquilino deberá reunir los siguientes requisitos y obligaciones:

    1. Destinar la vivienda a residencia habitual y permanente.
    2. No tener otra vivienda en propiedad o poseerla en virtud de un derecho real de goce o disfrute vitalicio.
    3. Sus ingresos familiares ponderados no podrán superar los ingresos máximos que el Plan autonómico de vivienda vigente fije para el programa asimilable al de la vivienda que se va a adquirir. El actual Plan Vive 2020-2030 establece los siguientes límites de ingresos: 3,00 IPREM para Régimen Especial, 4,00 IPREM para Régimen General y 5,50 IPREM para Precio Limitado.

    En el siguiente enlace se acceden a los procedimientos que se deberán aplicar:

    https://www.juntadeandalucia.es/organismos/fomentoinfraestructurasyordenacion
    delterritorio/areas/vivienda-rehabilitacion/vivienda-protegida/paginas/vivienda-protegida-vender.html

    Puntualización: Adquisición de una vivienda de Vpo por una sociedad en Subasta

    Por último nos recuerda que las sociedades al no poder beneficiarse del régimen jurídico de la Vpo, deberán comunicar su adquisición a la administración pública que lo dará a conocer en el registro de demandante, para que sea asignada nuevamente a un beneficiario autorizado.

    Acceda al vídeo completo de la jornada "Cuestiones prácticas sobre vivienda protegida en Andalucía"

    Álvaro Conde Alonso
    Álvaro Conde Alonso
    Economista Liberal
    CEO Digital

    La última reforma del alquiler que entró en vigor el 5 de marzo de 2019 modificó parcialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, todavía se suelen firmar contratos de arrendamientos de una vivienda con cláusulas nulas que alternan los derechos de los inquilinos. Desde el despacho de abogados Ático Jurídico explican cuáles son las cláusulas nulas más frecuentes en un contrato de alquiler.

    1.- Duración mínima del contrato de alquiler

    Tras el estallido de la pandemia provocada por el covid-19 muchos propietarios de viviendas turísticas han decidido sacar sus inmuebles del alquiler vacacional para arrendarlas como vivienda habitual, es decir, al alquiler de largo plazo. Salvador, Salcedo, socio de Ático Jurídico, señala que hay contratos que exigen al inquilino que abandone el piso transcurridos solo unos meses o un año, o que simulan ser contratos de alquiler de temporada pese a estar destinados a vivienda permanente del arrendatario.

    Salcedo recuerda que, si la duración del contrato del alquiler de vivienda es inferior al mínimo legal, entonces el inquilino podrá continuar en el piso alquilado, ya que se trata de una cláusula nula por no respetar el plazo de duración legalmente establecido.

    De acuerdo a la ley vigente, la duración es la que se encuentre establecida en un principio por las dos partes involucradas, siendo de libre decisión. Sin embargo, existen algunas diferencias entre:

    • Contratos inferiores a 5 años: Los contratos inferiores a cinco años (en el caso de personas físicas) o a siete años (personas jurídicas), serán prorrogados de forma forzosa si el arrendatario así lo desea, independientemente de que el arrendador no quiera. De esta forma, un contrato de duración inferior a cinco años puede ser prorrogado de forma anual hasta alcanzar los cinco años.
    • Contrato de alquiler con plazo indeterminado: En un contrato de alquiler de piso con un plazo indeterminado se considerará que este es de un año. De igual forma, se aplica la misma norma ya mencionada de prórroga anual hasta alcanzar los cinco años. Pasado este tiempo, si no hay decisión de proceder a la cancelación del contrato por ninguna de las dos partes, se podrá realizar una prórroga hasta un máximo de tres años.

    2. Desistimiento anticipado del inquilino

    En ocasiones, se firman contratos de arrendamiento en los que se establece que el inquilino debe quedarse al menos un año en el piso obligatoriamente, pero la LAU permite al arrendatario desistir del alquiler una vez transcurridos los 6 primeros meses de contrato. Es nula también la cláusula que imponga al inquilino el deber de preavisar que abandona el piso al arrendador con una antelación superior a 30 días.

    En caso de que el inquilino desista del contrato antes de los seis meses, podrá acordarse una penalización que consistirá en la indemnización al propietario de una mensualidad de renta por cada anualidad de contrato que falte por cumplir y la parte proporcional de una mensualidad en periodos inferiores a una anualidad de contrato. Será nula cualquier indemnización que pueda imponerse en el contrato al inquilino por importe superior.

    3. Actualización de la renta

    En el contrato debe establecerse la actualización de las rentas, que no podrá exceder el incremento del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC. Cualquier actualización pactada por importe superior será nula. Además, si el contrato no contempla la actualización de la renta, entonces no podrá ser actualizada por parte del arrendador.

    4.- Fianza legal y garantías adicionales

    La fianza que se le exige al inquilino de una vivienda habitual es de una mensualidad de la renta, con lo que no podrá exigirse una fianza mayor y dicha fianza no se someterá a ningún tipo de actualización. No obstante, tal y como recuerda Salvador Salcedo, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada cuando el contrato se prorrogue una vez cumplido el plazo mínimo de duración. O el inquilino solicite que disminuya hasta equipararse a una mensualidad de la renta vigente.

    La LAU sí que contempla otras garantías legales, aunque no podrán superar el importe equivalente a dos mensualidades de renta, salvo que la duración del contrato de alquiler pactado sea superior a 5 ó 7 años (en caso de que el propietario sea una empresa). En este caso, el casero podrá exigir al inquilino garantías por importe superior al máximo legal anteriormente mencionado.

    No pagar un mes de alquiler es motivo más que suficiente para que te desahucien del piso, ya que la ley contempla que un propietario pueda echar a un inquilino moroso en cuanto deje de pagar. ¿Cuántos meses sin pagar el alquiler son necesarios para un desahucio? Te lo contamos.

    Según lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), "el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario". Es decir, en el momento en el que se deje de pagar el alquiler, el propietario podrá iniciar las medidas oportunas para echar al inquilino. Con un solo mes basta para emprender el desahucio.

    ¿Cuánto puedo estar sin pagar el alquiler en 2022?

    Desde el primer mes, el propietario está en su derecho de rescindir el contrato y reclamar las cantidades adeudadas. Sin embargo, si se trata de un retraso puntual siempre es aconsejable solucionar la situación mediante el diálogo y, en el caso de que fuera necesario, establecer un plan de pagos de la cantidad adeudada.

    Cómo desahuciar por falta de pago del alquiler

    Si un inquilino no paga el alquiler, antes de recurrir a los juzgados, hay que tratar de solventar la solución por la vía extrajudicial. El primer paso del proceso debe ser la de darle la oportunidad al inquilino de que pague lo que debe. Para ello, habrá que enviarle un mensaje, lo mejor es el burofax, ya que deja constancia fehaciente, en el que debe aparecer la cantidad que debe y el plazo (normalmente 10 días) para pagarla.

    Si pasan 30 días desde el envío del mensaje y el inquilino no paga ni contesta, a ojos de la ley es como si estuviera reafirmando su decisión de no pagar, por lo que no podrá enervar el proceso de desahucio. Tendrá que irse sí o sí en cuanto lo dictamine un juez.

    En el caso de desahucios por falta de pago de alquiler, se necesitarán abogado y procurador y se redactará una demanda en la que se pedirá: 

    • Echar al inquilino moroso para recuperar el piso.
    • El pago de las rentas del alquiler y demás cantidades adeudadas, permitiendo a la ley cuantificar la demanda en una anualidad de renta, aunque el inquilino no haya llegado todavía a dicha cantidad.

    Tras la admisión a trámite de la demanda, el juzgado da un plazo de 10 días al inquilino para que conteste y fija las fechas del juicio y del posterior lanzamiento, fecha en el propietario recuperará la vivienda. Si el inquilino no responde, no se celebrará un juicio y se pasará directamente al lanzamiento.

    Cuando sucedan impagos en el alquiler, siempre es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado, ya que por desesperación el propietario puede ejecutar acciones que posteriormente sean perjudiciales para él.

    ¿Cuánto tarda un desahucio por impago de alquiler?

    En España, el plazo mínimo para que se haga efectivo un desahucio por impago de alquiler es de seis meses. No obstante, suele demorarse más tiempo. La media es de unos 7-8 meses, aunque puede prolongarse hasta los 12.

    ¿Cuándo te pueden desahuciar de un piso en alquiler?

    La LAU establece unos determinados casos en los que el propietario podrá desahuciar al inquilino. Son los siguientes:

    • Falta de pago de las rentas o suministros.
    • Falta de pago de la fianza o su actualización.
    • El subarriendo o la cesión inconsentido.
    • La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
    • Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
    • Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.
    • Si el inquilino, después de la fecha de vencimiento del contrato, se niega a abandonar la casa, se le podrá desahuciar.

    Cómo evitar inquilinos que no pagan el alquiler

    A la hora de elegir a un inquilino, cuanta más información se disponga de él, mejor. Buscar su historial en la lista de inquilinos morosos es lo más eficaz para evitar sorpresas, ya que coteja la información del candidato en múltiples bases de datos y recopila testimonios de otros propietarios.

    La era de las hipotecas megabaratas ha llegado a su fin. La escala de la inflación en los últimos meses y la guerra entre Rusia y Ucrania han acelerado la vuelta de los tipos de interés a terreno positivo, encareciendo los intereses de las hipotecas.

    En términos generales, el coste de la financiación para comprar una vivienda es actualmente superior al que existía a principios de año, sobre todo para los consumidores que buscan el refugio del tipo de interés fijo en un momento de incertidumbre y para quienes tienen ya contratado un préstamo a tipo variable referenciado al euríbor.

    Este indicador, que es la referencia para el 75% de las hipotecas en España, ha terminado abril con una media mensual por encima del 0% en la referencia a 12 meses, algo que no sucedía desde enero de 2016, y tras despedir 2021 muy cerca de mínimos históricos (en torno al -0,5%).

    Tras el rally del euríbor, impulsado por las expectativas de subidas de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) en los próximos meses, quienes tengan que revisar las condiciones de su préstamo próximamente, deberán hacer frente a una subida de la cuota mensual. Para una hipoteca media, el incremento será de unos 25-30 euros mensuales, y de entre 300 y 360 euros al año adicionales a lo que estaban pagando hasta ahora.

    En las últimas jornadas, la tasa diaria del euríbor ya se ha situado por encima del 0,1%, lo que deja entrever más subidas a corto plazo. Muchos economistas alertan de que los repuntes podrían ser más pronunciados de lo que se esperaba hasta ahora, y que si el euríbor a medio plazo se sitúa en los alrededores del 3%, las cuotas de las hipotecas pueden subir un 50%.

    Un sobrecoste que, por tanto, parece que irá a más y que tendrá consecuencias en la economía de las familias: lastrará su capacidad de pago y también mermará tanto la capacidad de consumo como de ahorro.

    En el caso de nuevas contrataciones hipotecarias, en cambio, los bancos están manteniendo los tipos de interés de los préstamos variables e incluso muchos han mejorado los diferenciales, en un intento por hacer más atractivas sus ofertas. En estas últimas semanas, algunas entidades han aplicado mejoras de un 0,10%.

    Donde también está aplicando cambios el sector financiero es en su gama de préstamos fijos para la compra de vivienda, aunque en este caso los movimientos son al alza. Las subidas de precios penalizarán a aquellos que vayan a firmar en los próximos meses y que quieran apostar por la seguridad que brinda el hecho de pagar la misma cantidad desde la primera hasta la última cuota.

    Desde idealista/hipotecas afirman que "todos los bancos han subido precios, unos bancos han más que duplicado sus precios y otros los han subido en torno a un 50%". De media, insiste el bróker hipotecario de idealista, "podemos decir que a principios de año las hipotecas a tipo fijo se podían conseguir en el entorno del 0.80%-1% y que ahora están en el 1,50%-2%".

    Según Codacons, una organización italiana que defiende los derechos de los consumidores, los Eurirs, la referencia para las hipotecas a tipo fijo, han pasado de situarse en 0,60% de enero al 1,7% en abril, mientras el tipo de interés puro se ha incrementado aproximadamente en medio punto.

    Como consecuencia, los hipotecados tendrán que pagar más intereses por los préstamos para financiar la compra de una vivienda. Dejando al margen los costes que debe asumir el cliente (como la tasación del inmueble o los impuestos ligados a la operación de compraventa), el sobrecoste por la subida de los intereses se acerca a los 9.000 euros.

    En este punto conviene recordar que, cuanto mayor es el plazo al que se firme un préstamo, mayores son los intereses que debe asumir el consumidor. Por tanto, el impacto de la subida de los tipos de interés es superior en las hipotecas a 30 años que a las que se firmen a 10 o 20 años.

    Un escenario que dejará a los jóvenes como los grandes afectados por el incremento de los intereses, ya que son más propensos a solicitar plazos de financiación más largos que los consumidores de otras franjas de edad. Según el organismo italiano, podría producirse un freno en la concesión de hipotecas a menores de 36 años.

    ¿Cuándo se puede vender una VPO sin descalificar?

    Vender una vivienda protegida que sigue contando con su régimen de protección sólo se puede hacer bajo los siguientes parámetros:

    • Deben pasar al menos 10 años entre la compra y la venta.

    • El precio de venta no debe superar el máximo legal, que está regulado por la Oficina de Vivienda de la comunidad autónoma correspondiente y que depende del número de años de que se haya tenido en propiedad.
    • El comprador debe cumplir los requisitos para ser propietario de una vivienda de protección oficial. Estos varían en función de la comunidad autónoma, por lo que es recomendable acudir al órgano encargado en materia de vivienda correspondiente.

    ¿Cuándo se puede alquilar una VPO sin descalificar?

    Alquilar una vivienda de protección oficial sin descalificar solo es posible una vez transcurrido el plazo fijado por la comunidad autónoma correspondiente, cuyo mínimo es de 10 años. La normativa es similar a la de la venta.

    ¿Cuándo se puede descalificar una VPO para su venta o alquiler?

    Por otro lado, las VPO pueden descalificar su protección y transformarse en una casa libre y, por ende, alquilable o vendible a cualquier precio. Estas son las causas:

    Cumplimiento del periodo de protección

    El plazo depende del grado de protección y del régimen del inmueble (compra, alquiler o alquiler con opción a compra). El tiempo es competencia de las comunidades autónomas, por lo que puede variar de unas a otras, pero suele situarse entre los 10 y 30 años. 

    Por poner un ejemplo, estos son los tiempos que se manejan en la Comunidad de Madrid:

    • Para las Viviendas con Protección Pública para venta o uso propio: 15 años.
    • Para las Viviendas con Protección Pública para arrendamiento: 15 años.
    • Para las Viviendas con Protección Pública para arrendamiento con opción de compra: 10 años.

    Solicitud del propietario antes de la extinción

    Es el procedimiento más común. En este supuesto, el propietario puede pedir la descalificación voluntaria de la vivienda, que podrá concederse siempre que no se ocasionen perjuicios para terceros, se cumplan los requisitos legales y se aporte la documentación exigida.

    Para ello, se debe acudir al órgano encargado en materia de vivienda de la comunidad autónoma. Allí podrán orientarte sobre qué hacer y cómo hacerlo de manera más efectiva. Se podrá solicitar mientras dure el período legal de protección que establezca el Plan de Vivienda al que esté acogida el inmueble que se quiere descalificar.

    Hay que aportar la siguiente documentación:

    • Fotocopia del DNI / NIF del solicitante.
    • Fotocopia de la escritura de propiedad de la vivienda.
    • Fotocopia de la escritura de la cancelación del préstamo cualificado, en su caso.

    Sanción impuesta 

    La Administración puede descalificar una VPO cuando no se están cumpliendo los requisitos para que una vivienda sea considerada de protección oficial. No es muy común que suceda esto.

    Devolver el importe de las ayudas económicas 

    Para obtener la descalificación, una vez admitida la solicitud de descalificación por la comunidad autónoma correspondiente, se deberán devolver las ayudas públicas recibidas por parte de:

    • La Administración General del Estado.
    • La comunidad autónoma.
    • El ayuntamiento.

    Además, se deben haber cancelado todas las bonificaciones o exenciones que se hayan obtenido, incluyendo el pago de sus respectivos intereses.

    A modo de resumen, el proceso de descalificación de una vivienda de protección oficial requiere la presentación de documentos que acrediten la situación de la casa y la de los propietarios ante la consejería de Vivienda de la comunidad autónoma correspondiente. Si se acepta la descalificación, normalmente, el propietario tiene que esperar un plazo de cinco años para alquilarla o venderla como vivienda libre.

    Dónde presentar la solicitud de descalificación voluntaria

    Los titulares de una vivienda protegida pueden solicitar la descalificación voluntaria, transcurrido el plazo que establezca el Plan de Vivienda al que esté acogida en:

    • Los registros de los órganos de las comunidades y ciudades autónomas.
    • Los registros de cualquier órgano administrativo que pertenezca a la Administración General del Estado, a la Administración de las comunidades autónomas, o a la de alguna de las entidades de la Administración Local si, en este último caso, se hubiese suscrito el oportuno convenio.
    • En las oficinas de Correos.
    • En las representaciones diplomáticas u oficinas consulares de España en el extranjero.

    ¿Qué pasará con la nueva Ley de Vivienda?

    El pasado 1 de febrero se aprobó el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, que entre sus muchas actuaciones, se centra en las viviendas de protección oficial. El texto restringe las operaciones de este tipo de viviendas  e indica que solo en algunos casos podrán venderse a precio libre, una vez transcurridos 30 años.

    La nueva ley, de ser aprobada, prohíbe totalmente la venta a precio libre de vivienda de protección oficial (VPO) que esté construida en suelo protegido y durante 30 años en el resto de suelos. En el resto de supuestos (otros suelos no protegidos), la protección pública también será permanente, salvo que la normativa autonómica lo permita en su regulación, o que se indique un plazo de calificación, que como norma general, no podrá ser inferior a 30 años.

    Entonces, ¿se podrán vender las VPO? 

    Se podrán vender o alquilar viviendas protegidas, pero mantendrán su régimen de protección. Es decir, deberán venderse o alquilarse a personas inscritas en los registros públicos como demandantes de VPO con un plazo precio de venta o alquiler fijado por la administración.

    "Uno de los problemas de esta nueva ley es que se estarían invadiendo competencias de las comunidades autónomas al estipular los períodos de venta, cuando el Estado, en teoría, solo puede incidir en otros aspectos, como la fiscalidad, el mercado hipotecario, apoyos a los arrendamientos urbanos y a los desahuciados, a la propiedad horizontal o a la eficiencia energética", explica Cesar García, director de Acounsel Abogados.

    ¿Tiene efectos retroactivos la nueva ley?

    Por otro lado, no queda claro en el proyecto de ley aprobado si la nueva ley que impide la venta libre de las viviendas que en su momento fueron protegidas, tendrá carácter retroactivo o no. 

    "Entendemos que una aplicación retroactiva de la Ley de Vivienda, que amplía plazos o directamente anula la posibilidad de desprotección, puede llegar a ser inconstitucional. El artículo 9.3 de la Constitución declara inconstitucional restar derechos individuales ya adquiridos. Si se aumenta el plazo de desprotección, por ejemplo, de una vivienda ya adquirida de 15 a 30 años, esto ocasiona perjuicios al propietario, restringiendo el derecho que en su momento se le concedió", concluye el abogado.

    (55,3%), tasa de paro (24,8%), subempleo (15,8%) y realización de jornadas a tiempo parcial (26,8%).

    Una particularidad adicional es que la mayor parte de la población joven (más del 93,1%sigue trabajando por cuenta ajena y que, para este colectivo de personas asalariadas, ha sido en el sector público donde más trabajos se han estado generando desde finales de 2018.

    Podría afirmarse que la relativa mejora de las condiciones de empleo que está ocurriendo desde 2018 no se ha traducido, al menos por ahora, en una incorporación significativa de personas jóvenes al mercado de trabajo.

    Emancipación y nivel de estudios

    En España es más probable que las personas jóvenes constituyan un hogar independiente cuando han finalizado su periodo de estudios. El 32,8% de la población entre 16 y 29 años que no cursa estudios está emancipada, frente al 6,7% de las personas jóvenes que continúa estudiando. Con el paso del tiempo, esta diferencia se ha ensanchado y siempre ha sido más acentuada entre las mujeres que entre los hombres, indistintamente del nivel de estudios. El hecho de que sea la población sin estudios o con tan solo estudios primarios la que ostente los mayores niveles de emancipación puede estar recogiendo pautas de emancipación prematura y precaria, aunque, a fin de cuentas, solo atañe al 5,6% de todas las personas jóvenes de España.

    Acceso de la población joven a la vivienda

    El precio de las viviendas libres en oferta de alquiler en España sigue encareciéndose de un modo notable (un 7,84% en apenas un año) y, de mediana, hoy alcanza los 880,00 euros mensuales. Hacer frente este importe supondría, para una persona joven, reservar la práctica totalidad de su sueldo neto (el 94,4%). Los precios de venta en España también han crecido a lo largo del último año, pero con menor celeridad (3,12%). Aunque el coste económico de acceso a la compra de una vivienda libre para una persona joven sería muy inferior al del alquiler (62,4%), tampoco es una alternativa viable para la mayoría de las personas jóvenes ya que, en primer lugar, significaría superar el umbral máximo de endeudamiento del 30% y, en segundo lugar, porque pocas personas jóvenes pueden reunir los requisitos previos que se exigen para formalizar un préstamo hipotecario. Una vía a la que están recurriendo las personas jóvenes es compartir el alquiler de una misma vivienda, puesto que en el segundo trimestre de 2019 implicaría tener que reservar el 30,8% de su salario.

    Con el fuerte avance del PIB en el tercer trimestre, España sale de la recesión técnica en la que entró en el segundo trimestre del año después de haber registrado dos trimestres consecutivos en negativo, con caídas de la economía del 5,2% en el primer trimestre y del 17,8% en el segundo.

    El avance trimestral del PIB en el tercer trimestre, supera las previsiones que manejaba el Gobierno, que apuntaba a un crecimiento trimestral del entorno del 13%. En tasa interanual, el PIB del tercer trimestre se contrajo un 8,7%, frente al descenso del 21,5% del trimestre anterior. Se trata del segundo mayor retroceso interanual de toda la serie tras el registrado en el segundo trimestre de este año.

    En detalle la demanda nacional restó 7,8 puntos a la variación interanual del PIB en el tercer trimestre, tasa 11 puntos superior a la del segundo trimestre. Por su parte, la demanda externa restó 0,9 puntos, lo que supone 1,8 puntos más que en el trimestre pasado.

    Incremento gastos de los hogares en España en verano

    Los datos trimestrales muestran una subida histórica del consumo de los hogares españoles del 20,7%, en contraste con el desplome, que registró este indicador en el segundo trimestre (-20,4%). Sin embargo, este indicador, clave en el PIB, empieza a dar signos de repliegue. Los datos adelantados de BBVA y CaixaBank Research fueron los que anticiparon en agosto que la recuperación económica comenzaba a perder fuerza, algo que se ha confirmado más tarde.

    Por su parte, el gasto público aumentó entre julio y septiembre un 1,1%, ocho décimas más que en el segundo trimestre, mientras que el gasto en consumo de las instituciones sin fines de lucro y al servicio de los hogares retrocedió un 0,4%, frente al aumento del 0,2% del trimestre previo. La inversión registró en el tercer trimestre un avance histórico del 19,9% (-22,1% en el segundo trimestre), con un incremento récord del 34,7% en el caso de la inversión en maquinaria y bienes de equipo. La inversión en vivienda, por su parte, creció un 16,6%, frente al retroceso del 22,6% del segundo trimestre.

    El empleo de la economía, en términos de horas trabajadas, se disparó en el tercer trimestre un 24,7% respecto al trimestre anterior. Esta tasa es de menor magnitud que la de los puestos de trabajo equivalentes a tiempo completo (del 16%, lo que supone 33,7 puntos más que en el segundo trimestre) debido al aumento que se observa en la jornadas medias a tiempo completo (+7,5%).

    En términos interanuales, las horas trabajadas decrecen un 6,2%, tasa 18,7 puntos superior a la del segundo trimestre. Los puestos a tiempo completo retroceden un 5,5%, 12,9 puntos más que en el segundo trimestre, lo que supone que en un año se han destruido 1,01 millones de puestos de trabajo equivalentes a tiempo completo.

    Sus previsiones prevén que:

    ?El número de contrataciones subirá un 35% interanual en la primera mitad del año, cinco puntos más que durante todo el año pasado, y que se mantendrá este crecimiento durante todo el ejercicio.

    ? Por otro lado, el organismo está detectando una leve reducción del precio del alquiler con seguro, que se ha situado en 661,07 euros en la primera parte de 2019, frente a los 680,28 del año anterior.

    ? La causa del alza de la contratación y de la reducción de la renta media se ha producido por la entrada en vigor del decreto ley del alquiler.

     Está afectando:

    • A la duración de los contratos (si el propietario es un particular son cinco años y si es una empresa son siete)
    • A la forma de actualizar las rentas de los arrendamientos (debe estar ligada al IPC)
    • A la exigencia de fianzas por parte de los propietarios (se pueden exigir un máximo de dos).

    Hoy día este tipo de productos se están convirtiendo  necesarios para todo tipo de rentas incluso las más reducidas.

    ¿En qué consisten? ¿Qué se suele contratar?

    Estos seguros de impago de las rentas consisten en facilitar el cobro de la renta desde el segundo mes del impago con un coste aproximado del 2,8% de la renta anual.

    Estos productos también incluyen la defensa jurídica del propietario para poder recuperar el inmueble y, en caso de desperfectos por actos vandálicos, disponen de coberturas de hasta 5.000 euros.

    Se suele contratar:

    • Doce meses es la cobertura de meses de impago que se contrata con más asiduidad y la que más ha crecido en la primera parte de 2019.
    • Representa casi el 80% del total, 1,61 puntos más que durante el año pasado.
    • La de seis meses baja hasta situarse en el 16,7%, 3,39 puntos menos que en 2018. Por otro lado, un 2,7% corresponde a los seguros de 18 meses y el 1,78% restante, a los de nueve.

    Fuentes: 

    https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-https://www.observatorioseguroalquiler.com

    El dormitorio es una parte esencial dentro de las viviendas. El orden y la claridad deben reinar en este habitáculo. Por ello os ofrecemos 8 consejos cómo organizar los dormitorios de nuestro inmueble.

    Respetar la distancia entre el cabecero y los cuadros

    Los cuadros son otros de los objetos que habitualmente encontramos en los dormitorios. Sin embargo, para respetar la armonía del habitáculo, deben cumplir ciertos requisitos.

    En primer lugar, no deben tener una gran altura, ya que se recomienda que haya poca diferencia entre el mueble y el cuadro. Una diferencia aproximada de 30 cm entre el cuadro y el cabecero de la cama. Obviamente, esta distancia variará según el espacio con el que se cuente en el dormitorio. Pero, siempre tenemos que tener en cuenta que el cuadro debe estar a la altura de los ojos. De esta forma, lograremos un efecto visual perfecto.

    No recargar el dormitorio de muebles

    Si no contamos con mucho espacio dentro del dormitorio, no conviene instalar un gran número de mobiliario, ya que esto reduciría el espacio del habitáculo. Para ello, se recomienda recurrir a usar piezas básicas y podemos dejar libre dos tercios de los muros para conseguir un mayor espacio visual.

    Cama en el centro del dormitorio

    La cama la debemos implantar en el centro del espacio disponible para ofrecer equilibrio y armonía al dormitorio. De esta forma, lograremos una sensación de descanso y de confort. En cambio, si la arrinconamos en una pared o en una esquina, romperíamos con toda la armonía. Hay que dedicar especial atención a la orientación de la cama para lograr un mayor descanso.

    Ropa de cama sencilla y sin cojines

    En la actualidad, se está optando por camas mullidas que cuenten con unas sábanas sencillas, con un colchón con volumen y sin cojines.

    Hacer uso del pie de cama como elemento decorativo

    Los pies de cama son uno de los elementos más útiles dentro del dormitorio. Su función, además de para colocar ropa o elementos de la cama, también es decorativo como mobiliario auxiliar necesario para la habitación.

    Controlar la luminosidad con cortinas

    La escasez de cortinas en el dormitorio ofrece una sensación de frío, además de perder privacidad. Por el contrario, si instalamos cortinas, tendremos la opción de controlar la entrada de luz y la calidez, logrando la intimidad y privacidad que queremos en nuestra habitación.

    Reemplazar la luz fría por la luz cálida

    Como hemos comentado, en los dormitorios no debemos decantarnos por la iluminación fría debido a las sensaciones que ella trasmite. Pero, además, porque la luz fría invita a las personas a activarse, privándoles del descanso, el confort y el bienestar. Tres características con las que se identifican al dormitorio.

    Mezcla tendencias decorativas

    En las tendencias de decoración actuales, no se opta por la homogeneidad. Esto quiere decir utilizar alfombras, objetos, textiles, colores de paredes o tapicerías del mismo color o de tonalidades semejantes. Los estilistas ahora optan por lo ecléctico, por unir diferentes estilos y atreverse a ser creativos.

    Noviembre, 2020.- La pandemia del coronavirus ha provocado una crisis sanitaria y una recesión económica muy importante, perjudicando al mercado laboral de una manera drástica. Cada día hay más población desempleada, lo cual hace que el mercado inmobiliario se resienta; de hecho, "la vivienda va a bajar más, aunque antes está situación también se podrán endurecer las condiciones de las hipotecas", asegura Cayetano Rengel Pérez, vicepresidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de España.

    No solo el precio de las viviendas está destinado a una bajada para acercarse a la situación económica del país, sino que las condiciones hipotecarias en estas fechas son más aceptables y se espera una ?guerra? entre entidades financieras para subrogar las hipotecas de una entidad a otra, situación que lo cual puede beneficiar el consumidor dependiendo de su perfil económico.

    En concreto, "hay dos perfiles de consumidores: los que estén en una buena situación económica y no se vean afectados por la pandemia, pueden aprovechar la situación, bajada de precios y bajada de intereses en las hipotecas, porque serán favorecidos por los bancos", asegura Cayetano Rengel Pérez. Por otro lado, no será así para los que tengan un perfil más delicado económicamente, ya que tendrán más problemas con las condiciones hipotecarias.

    Situación actual del mercado de compraventa inmobiliaria

    Las ventas del primer trimestre de 2020 bajaron de un 30%, en el segundo trimestre el porcentaje a la baja llegó hasta el 50%. Con estos parámetros, el tercer trimestre ha sido también un período con porcentajes importantes a la baja en la venta de todo tipo de inmuebles, como vivienda, hoteles y oficinas, entre otros.

    En definitiva, el último trimestre se habría caracterizado, en tiempos normales, en un buen momento para financiar la compra de viviendas a través de una hipoteca, pero "el futuro no será nada halagüeño si sigue la virulencia de la pandemia y las condiciones socioeconómicas sean tan problemáticas", vaticina el vicepresidente del Consejo General e COAPI de España.

    Colaborador:

    www.consejocoapis.org

    Octubre de 2020 ? Pese a que la crisis de la COVID-19 está dejando secuelas importantes en el sector inmobiliario, con una disminución de la compraventa de viviendas en agosto del 12,1% interanual, un descenso de 4.329 compraventas con respecto a los datos del mismo mes del año pasado, donpiso vislumbra que tras la segunda ola "la situación tenderá a volver a la normalidad".

    Pese a que los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) destacan una bajada importante en la compraventa de inmuebles, la recuperación de la actividad de las oficinas y franquicias de donpiso ha estado en un 50% en septiembre, aunque aún está lejos de una situación de normalidad. En los próximos trimestres, se espera que las condiciones sanitarias permitan una normalización más acentuada.

    "En donpiso estamos viviendo una recuperación de la actividad lenta, pero continuada. Poco a poco se van incorporando inputs más positivos y en septiembre hemos alcanzado en un 50% la normalidad. En los próximos trimestres esperamos consolidar esta estabilización", explica Emiliano Bermúdez.

    Apertura de cinco nuevas franquicias en diversos puntos del país

    En este contexto, Emiliano Bermúdez, subdirector general de la compañía decana del sector inmobiliario en España, ha anunciado que se prevé la apertura de cinco nuevas oficinas bajo el modelo de franquicia en toda España. "Lógicamente hemos tenido una baja en los objetivos de expansión, pero, así y todo, prevemos la apertura de cinco nuevas franquicias", ha subrayado.

    El modelo de franquicia de las grandes marcas, en general, ha conseguido afrontar la crisis bajo el escudo de la garantía que da el desarrollo de un negocio amparado por una insignia con un histórico y un prestigio comprobados. Así es que Bermúdez ha explicado que "poco a poco se está incrementando el interés por la franquicia y nuestra marca, porque el pequeño y mediano inversor entiende que es un negocio seguro y rentable".

    Evolución del sector inmobiliario

    Según el informe de finales de agosto de 2020 de la Estadística de Transmisiones de derechos de la propiedad del INE, el número de compraventas de vivienda registradas fue de 31.394; este mismo dato, en agosto de 2019, alcanzó un total de 35.723 transacciones.

    Bermúdez, subdirector general de donpiso, asegura que la posibilidad de una crisis económica que afecte al sector inmobiliario "depende de lo que se prolongue todo y de si la pandemia pone trabas para que la economía se pueda recuperar".

    En el caso de que haya rebrotes o nuevos confinamientos, llevando a la falta de libertad para realizar actividades económicas, se podría producir una ruptura del tejido empresarial y una situación de crisis económica global.

    El panorama post COVID-19 no ayuda a la emancipación juvenil
    Según el análisis de las consecuencias socioeconómicas de la COVID-19 sobre la población joven en España del Instituto de la Juventud (Injuve) y el Consejo de la Juventud de España (CJE), la tasa de paro de la población joven en España se sitúa en el 25,2% durante las primeras semanas del confinamiento, registrando un incremento trimestral más de dos veces superior al que se ha dado entre la población de 30 a 64 años.

    Estos datos podrían atrasar la emancipación juvenil en nuestro país, ya que en generalmente los jóvenes acceden muy tarde al mercado de la vivienda. No es hasta los 33 años, de media, cuando firman la compra de su primera vivienda, mientras que, en el alquiler de un piso, la barrera se fija en los 27 años, según un estudio elaborado por donpiso. "Hoy en día la situación de los jóvenes a nivel laboral es complicada, lo cual provoca que la emancipación de sus domicilios paternos sea muy tarde", explica el subdirector general de donpiso.

    La media de abandono de dicho domicilio y su primer contacto con la vivienda se produce entre los 25 y los 30 años, ya que la precariedad laboral y la tasa de desempleo provocan que tengan dificultades a la hora de alquilar una vivienda. La franja de edad para la adquisición de la primera vivienda, en el segmento de la población joven que puede comprar, ronda entre los 30 y 35 años. A esta edad es cuando se independizan, ya que tienen una situación económica estable y un deseo de crear familia.

    Colaborador:

    www.donpiso.com

    El Tribunal indica que la mera descripción de un inmueble no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. De lo contrario, se estaría imponiendo una limitación ilegítima.

    Los principales pasos a seguir serían:

    • En primer lugar comprobar el Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal y los Estatutos al objeto de averiguar si existe una prohibición expresa de que el uso de los locales pueda cambiarse a vivienda. La mera descripción de los mismos como locales, no implica que dicha prohibición exista.
    • En segundo lugar de no constar la prohibición, no necesita el consentimiento de la Comunidad para acometer el cambio de uso, salvo que dicho cambio afecte a algún elemento común del edificio, en cuyo caso sí tendrá que recabar la correspondiente autorización en función de qué afectación se trate.

     CONSECUENCIAS:

    • De tipo fiscal, van obligar a darse de alta en los Libros Registro del Impuesto sobre el Valor Añadido, y posteriormente tener que repercutirles el IVA a los arrendatarios personas jurídicas.
    • Ingresar trimestralmente el IVA.
    • También los arrendadores estarían obligados a practicar retenciones sobre las rentas que cobran.
    • Perderían importantes exenciones fiscales que actualmente tiene el arrendamiento de viviendas a personas físicas, que son del 60% de los rendimientos netos obtenidos en el ejercicio en el IRPF.

    VENTAJAS

    • En principio el arrendamiento de vivienda a sociedad estaría exento de IVA. Si en el propio contrato de alquiler el inquilino(que en éste caso es una empresa) redacta quiénes serán los inquilinos (nombres), sí estará exento de IVA.
    • No estarían sometidos al régimen de prórrogas obligatorias, por lo que se podrían pactar períodos de duración inferior a cinco años.
    • También las partes podrían pactar libremente las cláusulas que reflejaran los acuerdos que alcanzasen, sin tener que someterse al rigor imperativo de las normas que regulan los arrendamientos de viviendas.
    • Poner freno a la escalada de precios en alquiler.
    • Permitir a Comunidades Autónomas y Ayuntamientos fijar límites en zonas tensionadas tanto en contratos nuevos como en vigentes.

    De todas las zonas tensionadas Madrid es la única discordante ya que el resto están de acuerdo en aplicar límites al alquiler como es el caso de Navarra o País Vasco así como Cataluña, Canarias, Baleares o Comunidad Valenciana.

    En este sentido, apuntan que "esta nueva regulación estatal resulta imprescindible para afrontar retos de la vivienda como el fortalecimiento de unos parques públicos estables, el blindaje de su función social, o el refuerzo de la transparencia y la información como garantías básicas del ejercicio del derecho".

    El consejero de Obras Públicas, Transportes y Vivienda del Gobierno de Canarias, Sebastián Franquis, reconoce que "en este tiempo de pandemia los precios del alquiler de las viviendas están bajando, pero lo que también es evidente es que hay determinadas zonas muy tensionadas en Canarias en las que se paga demasiado y, por tanto, es necesario tomar medidas".

    Madrid, Barcelona, las islas y la costa mediterránea son las principales zonas del país donde el Gobierno ha detectado tensión en los precios.

    Sin embargo, la llegada del Covid ha supuesto un cambio de tendencia en algunas de las regiones que más se estaban encareciendo y donde se registran los precios por m2 más elevados. 

    Según los datos de Fotocasacuatro comunidades, que hasta hace tres años tenían incrementos anuales de doble digito, tras la pandemia, han cerrado el 2020 con abaratamientos de los precios. Este es el caso de Baleares (-7,7%), Madrid (-5,1%), Canarias (-3,5%) y Cataluña (-1%).


    En estos casos, debemos analizar dichos contratos. Comprobar si se regulan las consecuencias jurídicas de la imposibilidad de cumplir las obligaciones derivadas de estos, ante sucesos excepcionales como el que estamos padeciendo siempre que no vulnere la Ley.

    FUERZA MAYOR

    En defecto de especial regulación, conviene detenerse en las concretas circunstancias. Valorar si existe o no causa de fuerza mayor (art. 1105 Código Civil). Se trata de un suceso imprevisible que impide el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Ya que se está hablando, con ocasión de esta crisis, y no siempre acertadamente, de fuerza mayor y de la cláusula "rebus sic stantibus" como medios para evitar el cumplimiento del contrato, o para modificar las obligaciones que de él se derivan.

    CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO

    En relación a las consecuencias del coronavirus en los contratos de arrendamiento de local de negocio, en el que se ejerce una actividad empresarial que debe de cerrar temporalmente, o cuyo volumen de negocio se reduce ostensiblemente como consecuencia de la crisis, sucede en este caso, como tiene declarado el Tribunal Supremo, que la fuerza mayor no es aplicable a las deudas de pago de dinero (como lo es el pago de la renta arrendaticia), pues el dinero, como cosa genérica, nunca se extingue. Por tanto, siempre es posible cumplir, aunque el deudor, en este momento, tenga dificultades extraordinarias para el pago.

    CLÁUSULA "REBUS SIC STANTIBUS"

    Ante esta situación, la Jurisprudencia ha venido aplicando la citada doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus", que permite  la modificación de un contrato (revisión o suspensión temporal de la renta arrendaticia) por alteración sobrevenida de las circunstancias que se tomaron en cuenta en el momento de su celebración, siempre que:

    Esas nuevas circunstancias sean imprevisibles y extraordinarias.
    Hayan supuesto una ruptura del equilibrio entre las partes contratantes, convirtiéndose su cumplimiento en gravoso para una de ellas.

    La modificación temporal del contrato es la solución preferente, dado el principio de conservación de estos que rige en nuestro Derecho, siendo posible solicitar la resolución, si resulta absolutamente imposible restaurar el equilibrio de las prestaciones del contrato entre las partes.

    Como resultado de esta crisis provocada por el coronavirus, en la que la gran mayoría de negocios han cerrado, sería conveniente aplicar la doctrina "rebus sic stantibus", por los Tribunales de Justicia, para moderar y reconfigurar las obligaciones contractuales, contribuyendo a reducir la carga económica de estos contratos, en las partes especialmente afectadas, de no fructificar las negociaciones tendentes a minorar, durante el horizonte temporal que se pacte, los efectos perjudiciales de esta imprevisible emergencia económica.

    NUEVAS MEDIDAS EXTRAORDINARIAS

    Ya está publicado el Boletín Oficial del Estado, de 22 de abril, el Real Decreto 15/2020, por el que se aprueban medidas extraordinarias para tratar de modular el pago de arrendamientos de locales de negocios explotados por autónomos, profesionales y pymes. Siempre que se den ciertos requisitos, recogidos en su clausulado, y que afectan a ambos intervinientes en el contrato.

    Aunque no existe una respuesta generalizada para todos estos supuestos. Habrá de estarse a la específica regulación contractual a las circunstancias presentes en cada caso y así tomar la decisión más acertada y conveniente.

    A pesar de los continuos cambios en el mercado del alquiler, existen una serie de puntos que el propietario nunca puede imponer al inquilino y si así se recoge en el contrato siempre serán consideradas cláusulas nulas.

    Primero aclaremos que el inquilino puede finalizar el contrato de arrendamiento en cualquier momento a partir de los seis primeros meses y comunicándolo con una antelación mínima de 30 días. Así lo dicta la ley. Solo será diferente si se ha acordado y firmado una penalización entre ambas partes.

    Sin embargo, no existe claridad en cuanto al caso de que el inquilino se vaya antes de los seis meses. Según el artículo 11 de la LAU de Desistimiento del contrato, el arrendatario podrá noticiar la finalización del contrato (como ya se ha indicado), pero además: "Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deberá el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".

    Por lo tanto, todo lo referente a este supuesto debe estar acordado y firmado.

     

    Cláusulas consideradas nulas en un contrato de alquiler.

    A continuación, exponemos diferentes tipos de cláusulas que se consideran abusivas y, por lo tanto, nulas en los contratos de alquiler.

    Sobre la duración de los contratos de alquiler.

    Si el propietario incluye en el contrato de alquiler que este solo puede durar un año sin posibilidad de prórroga legal de hasta tres años (Actualización: cinco años el nuevo decreto), el inquilino podrá solicitar esa prórroga. Por lo que dicha cláusula quedará nula.

    En cuanto a la fianza.

    La fianza debe ser devuelta al inquilino cuando finalice el contrato. No se devuelve en el caso de que haya que cubrir desperfectos producidos por el inquilino en la vivienda. Es decir, si todo está correcto debe ser devuelta. No puede aparecer una cláusula en el contrato que haga referencia al concepto "No devolver la fianza" de antemano.

    Además, durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no podrá estar sujeta a actualización.

    Pago de las rentas.

    El propietario no puede obligar por contrato al inquilino a pagar varias rentas por adelantado, ni su incumplimiento puede dar lugar a un desahucio.

    Por otra parte, la revisión de la renta solo puede realizarse anualmente y cuando se cumpla la renovación del contrato.

    Entrar en la vivienda.

    El propietario no puede acceder a la vivienda cuando quiera. El domicilio es inviolable. Si en el contrato existe una cláusula que haga referencia a que el arrendador puede visitar la vivienda cuando quiera para comprobar el estado del inmueble, esta es una cláusula abusiva y nula.

    Gastos de conservación de la vivienda.

    El propietario debe hacerse cargo de los arreglos necesarios para mantener la vivienda en buenas condiciones y sean causados por el paso del tiempo y el uso cotidiano.

    Por su parte, el inquilino debe cubrir los gastos de los elementos que hayan sido rotos o dañados por él. Así como los gastos derivados de pequeñas averías o reparaciones.

    Toda cláusula que difiera de estos principios, también se considerará nula.

    Si se vende la vivienda.

    El inquilino tiene derecho de tanteo y retracto en caso de venta, siempre que no haya renunciado a ese derecho en el contrato.

    Arrendamientos de temporada.

    Por último, en cuando a los arrendamientos de temporada hay que hacer una importante aclaración. Y es que, algunos propietarios recurren a firmar alquileres de menos de un año de duración. En este caso ya no se aplica la LAU y el inquilino no tendrá derecho a estar hasta tres años en la vivienda.

     

    Julien Denormandie Ministro de ciudades y viviendas de Francia ha anunciado un revolucionario plan de sostenibilidad medioambiental de construcción de viviendas y otros inmuebles.

    La construcción con materiales sostenibles (madera o de base biológica) dejan menor huella de carbono que el hormigón o el acero. Estas medidas junto a otras del Gobierno de Manuel Macron pretenden que Francia se convierta en un país "0% emisiones de carbono" en 2050.

    "Cualquier edificio en el desarrollo que se eleve más de ocho pisos será construido completamente de madera", afirmo el Ministro galo.

    Otra de las medidas anunciadas por el Gobierno Francés es la inversión de 20 millones de euros para la construcción de 100 huertos urbanos alrededor de las grandes urbes metropolitanas de la ciudad y sobre todo en París.

    Con la puesta en marcha de los Juegos Olímpicos París 2024 la ciudad se ha comprometido a abordar tajantemente los efectos del cambio climático. Quieren que París 2024 sea la Olimpiada más sostenible de la historia.

    La compra de inmuebles se presenta como una inversión segura, rentable y revalorizable, lo cual consolida la idea del inmueble como valor refugio; esta tendencia atrae a perfiles tradicionales como hogares e inversores y jóvenes, antes dedicados al segmento de alquiler.
     La crisis de la COVID-19 y la incertidumbre que ha generado ha impactado en el sector económico y en el mercado de valores, mandando notablemente a la baja los tipos de interés de los distintos productos financieros. Esta coyuntura ha beneficiado al sector inmobiliario español, donde hogares e inversores ven en la vivienda un activo atractivo en el cual invertir con rentabilidad a largo plazo, consolidando así la inversión en inmuebles en un valor refugio. De hecho, los inmuebles suponen en España entre el 80 y el 98% de la riqueza de las familias.

    "Invertir en tiempos de crisis es una idea alejada de la realidad de muchos núcleos familiares, pero si esta inversión se realiza sobre un bien inmueble que resultará ser la vivienda familiar, el lugar donde construir un proyecto de vida y el cual se rentabilizará de cara a futuro, el esfuerzo económico al respecto merece la pena", destaca Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC). Y es que cada vez hay más familias que apuestan por la compra de vivienda pensando en sus hijos y en la rentabilidad a largo plazo que ofrecen estos bienes inmuebles.

    La vivienda se presenta, pues, como una inversión segura, recuperable y revalorizable, y un activo conocido en el que invertir en tiempos de incertidumbre. Esta tendencia no parece que vaya a cambiar de cara a futuro, pues la crisis sanitaria ha puesto el foco en la importancia de la vivienda. "En plena crisis vivimos un parón en la demanda debido a la incertidumbre, pero la vuelta progresiva a la nueva normalidad ha incrementado las operaciones de compraventa, ya sea de hogares que ven en la vivienda una estabilidad, ya sea de familias que buscan nuevos espacios habitacionales que cumplan con sus expectativas", señala Anna Puigdevall.

    Jóvenes y ?millenials?: los nuevos perfiles de compradores

    La crisis sanitaria también ha atraído nuevos perfiles de compradores que hasta ahora habían apostado por el segmento de alquiler. Se trata de los jóvenes y los ?millenials", que además son los que peor ha tratado esta crisis y los que más problemas tienen de acceso a la vivienda. "Teniendo en cuenta que los tipos de interés están por los suelos, los jóvenes empiezan a ver cómo podrían rentabilizar su dinero frente al alquiler, de manera que los pagos mensuales no sean a fondo perdido sino a obtener un bien en propiedad", indica Puigdevall. Y es que España es un país de propietarios, con una tasa de 1,38 viviendas en propiedad por hogar.

    Por lo que respecta a los inversores, las migraciones habitacionales junto con la necesidad de liquidez de los propietarios generan buenas oportunidades que hacen que este perfil también vea la vivienda como un valor seguro para invertir, adquiriendo inmuebles de segunda mano para su rehabilitación y futura puesta en alquiler. "Este perfil se define como compradores con liquidez que saben detectar las oportunidades del mercado y que ven en la compra de inmuebles una operación con la que revalorizar una vivienda y obtener rentabilidad de ella en un futuro", asegura Puigdevall.

    Colaborador:

    www.fiabcispain.com

    Exención por reinversión de vivienda habitual

    Los contribuyentes que vendan su vivienda habitual y reinviertan las cantidades obtenidas en la adquisición de una nueva vivienda habitual (en el plazo comprendido entre los 2 años anteriores y los 2 posteriores a dicha transmisión) podrán dejar exenta la ganancia patrimonial obtenida. Para que la vivienda se considere habitual, el contribuyente deberá residir en ella durante un plazo continuado de 3 años. Podrá considerarse vivienda habitual cuando, no residiendo ese plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda (matrimonio, separación matrimonial, traslado por motivos laborales, obtención de empleo más ventajoso, etc.).

    Cabe recordar que, en 2020, con motivo de la declaración del estado de alarma por la crisis sanitaria del COVID-19, los días comprendidos entre el 14 de marzo y el 30 de mayo no se tendrán en cuenta a efectos del cómputo de los dos años para reinvertir.

    Rendimientos del capital inmobiliario

    Ingresos por arrendamiento de vivienda

    En el caso de haber obtenido rentas por el alquiler tradicional de una vivienda, es importante recordar los gastos que son deducibles de los ingresos. Podrás deducir los intereses y gastos de financiación, los gastos de reparación y conservación del inmueble, comunidad, seguro, tasa de basuras, servicios de abogados y asesores, suministros (si no los paga el inquilino), IBI, amortización o saldos de dudoso cobro. Por tanto, si tienes pensado algún tipo de reparación en el inmueble o sustituir alguno de los elementos del mismo (puertas, ventanas, electrodomésticos), es el momento de hacerlo, antes de que finalice el año.

    En relación con la amortización de este tipo de inmuebles hay que recordar que una sentencia del 15 de diciembre de 2020 del Tribunal Supremo ha establecido que en el caso de inmuebles alquilados cuando estos fueron adquiridos por herencia o donación, el cálculo del gasto deducible por amortización se realizará sobre el coste de adquisición satisfecho a efectos del Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o su valor comprobado a efectos de este impuesto.

    Además, se podrá reducir en un 60% el ingreso neto (diferencia entre los ingresos y los gastos), por lo que solo se tributará sobre el 40% de los rendimientos, siempre y cuando se trate de un alquiler permanente.

    La AEDAF recuerda que la Ley de 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, ha modificado esta reducción para que únicamente sea de aplicación cuando el contribuyente haya incluido de forma voluntaria en su autoliquidación el rendimiento positivo. Es decir, antes de que la Administración le inicie un procedimiento de verificación de datos, comprobación limitada o inspección que incluya en su objeto la comprobación de los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles. Tampoco será de aplicación la reducción a aquellos rendimientos netos positivos derivados de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos.

    Por tanto, resultará más ventajoso que el destino sea vivienda habitual del arrendatario que el arrendamiento vacacional para poder beneficiarse de la reducción.

    Ganancias y pérdidas patrimoniales

    Compensación de ganancias con pérdidas

    Si se han obtenido ganancias patrimoniales durante el ejercicio, por ejemplo, por la transmisión de un inmueble u otro elemento patrimonial, se deberán integrar en la base imponible del Ahorro y tributarán de acuerdo con la siguiente escala: los primeros 6.000 euros al 19%, entre 6.001 y 50.000 euros al 21%, entre 50.001 y 200.000 al 23% y la diferencia a partir de 200.000 ? al 26%. No obstante, el contribuyente puede reducirse este coste fiscal si se tuviesen saldos negativos pendientes de compensar procedentes de transmisiones de ejercicios anteriores, puesto que la Ley admite su compensación en los cuatro ejercicios siguientes al de su generación. En defecto de saldos negativos pendientes, también puede reducirse el coste fiscal si se llevasen a cabo, antes de finalizar el año, otras transmisiones, como por ejemplo venta de acciones (fácilmente realizables), que originen pérdidas. De esta forma se tributaría únicamente por la diferencia.

    Además, se permite la compensación del saldo negativo procedente de la integración y compensación de rendimientos del capital mobiliario (dividendos, intereses, etc.) con el saldo positivo resultante de integrar y compensar las ganancias y pérdidas patrimoniales, con el límite del 25% de dicho saldo positivo.

    Ganancias y pérdidas patrimoniales procedentes de donaciones

    Los contribuyentes que hayan donado algún bien durante el ejercicio 2022 deben tener en cuenta que se genera una ganancia patrimonial computable en el IRPF si el valor del bien en el momento de efectuarse la donación fuese superior a su valor de adquisición. Sin embargo, las pérdidas que pudieran generarse, en caso de que el valor en el momento de la donación fuese inferior a su valor de adquisición, no se podrán computar en la declaración por imperativo legal.

    En caso de donaciones e bienes inmuebles, hay que tener en cuenta que, a partir de 2022, el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación. Es decir, la base imponible estará constituida por el valor de referencia, salvo que el valor declarado fuese superior.

    Deducciones

    Deducción por inversión en vivienda habitual

    Aunque la deducción por inversión en vivienda habitual se eliminó con efectos de 1 de enero de 2013, los contribuyentes que aún conservan el derecho a aplicársela ? aquellos que adquirieron la vivienda habitual con anterioridad a 31 de diciembre de 2012 y viniesen aplicándose la deducción- podrán deducirse el 15% de las cantidades satisfechas en el ejercicio para la adquisición o rehabilitación de vivienda, siendo la base máxima de deducción de 9.040 euros.

    En los casos en los que se adquiriese la vivienda con préstamo hipotecario, si las cantidades destinadas durante el ejercicio a pagar la hipoteca no alcanzasen el importe máximo de base de deducción, puede resultar de interés amortizar préstamo antes de 31 de diciembre hasta alcanzar dicho importe (9.040 euros), ya que de este modo se aprovecha al máximo la deducción.

    Deducción por inversión en vivienda habitual en caso de divorcio

    Los contribuyentes que por sentencia judicial de divorcio paguen las cuotas del préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda habitual que en su día le fue concedido conjuntamente a ambos cónyuges y cuando venían practicando los dos antes de 1 de enero de 2013 la deducción por adquisición de vivienda habitual, tiene derecho a la aplicación de dicha deducción por la totalidad de las cantidades pagadas por tal concepto aun cuando solo sea propietario del 50% de la vivienda por no haberse liquidado la sociedad de gananciales, tanto en el caso de que la vivienda continúe teniendo para él y los hijos la condición de habitual como en el supuesto de que la vivienda tenga dicha condición para los hijos comunes y el otro progenitor.

    Deducciones por obras de mejora de la eficiencia energética de viviendas

    Los contribuyentes que realicen obras para la mejora energética de la vivienda habitual o de una vivienda en alquiler podrán aplicar una deducción del 20 o 40% de las cantidades invertidas, siempre que se acredite (con certificado de eficiencia energética) una reducción de al menos un 7% en la demanda de calefacción y refrigeración o una reducción de al menos un 30% del consumo de energía primaria no renovable, respectivamente. Las obras que dan derecho a estas deducciones son las realizadas entre el 6 de octubre de 2021 y el 31 de diciembre de 2023.

    También existe una reducción del 60% por obras de rehabilitación que mejoren la eficiencia energética en edificios de uso predominante residencial, cuando se trate de obras en las que se obtenga una mejora de la eficiencia energética del conjunto del edificio en el que se ubica. Esta deducción se habilita para obras realizadas entre el 6 de octubre de 2021 y el 31 de diciembre de 2024.

    Estas deducciones inicialmente estaban previstas para obras realizadas entre el 6 de octubre de 2021 y 31 de diciembre de 2022 (para la deducción del 20 o 40%) y 31 de diciembre de 2023 (para la deducción del 60%), pero el RDl 18/2022, de 18 de octubre, ha prorrogado un año más cada uno de los plazos.

    Deducción por alquiler de vivienda habitual

    Esta deducción se suprimió a partir de 2015. Sin embargo, pueden seguir disfrutando de ella los contribuyentes con ingresos inferiores a 24.107,20 euros anuales que firmaron el contrato de arrendamiento con anterioridad a dicha fecha, hubieran satisfecho cantidades en concepto de alquiler de vivienda habitual y se hubieran deducido por ello en ejercicios anteriores.

    El importe de la deducción será de 10,05 % de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual. A este respecto, conviene revisar las deducciones adicionales establecidas por las Comunidades Autónomas.

    El vendedor tributará en IRPF en la base del ahorro si obtiene una ganancia patrimonial conforme a la siguiente tabla:

    Rentas totales del ahorroTipo impositivo
    Hasta 6.000 ?19%
    De 6.000 a 50.000 ?21%
    De 50.000 a 200.000 ?23%
    A partir de 200.000 ?26%

    ¿Cómo podemos rebajar la factura fiscal? Vamos a enunciar algunas posibilidades, recordando que es fundamental contrastar con un asesor el cumplimiento de todos los requisitos

    • La ganancia o pérdida patrimonial se calcula restando el valor de adquisición al de transmisión. Podemos reducir este beneficio si añadimos gastos inherentes al valor de adquisición y los restamos al de adquisición. Veamos algunos ejemplos de gastos: impuesto que se pagó por la adquisición (ITP o IVA, Sucesiones y Donaciones), la comisión de la inmobiliaria, gestoría, abogado, peritos, notario y Registro de la Propiedad, certificado de eficiencia energética. También podemos considerar los gastos vinculados a la hipoteca, incluidos los de tasación del inmueble o de cancelación, pero nunca los intereses. Si el piso que vendemos ha estado en alquiler, debemos restar la amortización, incrementando por lo tanto la ganancia. Nos hayamos deducido o no esa amortización. También hay que tener en cuenta las inversiones o mejoras que se hayan hecho en el inmueble.
    • Hagamos caso al entrenador Maturana que decía que perder es ganar un poco. Así que ya que hemos tenido pérdidas elijamos bien los tiempos para al menos aprovecharlas fiscalmente. Las ganancias y pérdidas patrimoniales tributan de forma acumulada, por lo que podemos reducir la base si hemos generado pérdidas por ejemplo con la venta de acciones o fondos de inversión. En el propio ejercicio o en los cuatro anteriores. También podemos compensar, si existen, los rendimientos negativos del capital mobiliario con el 25 % de las ganancias.
    • Está exenta la ganancia si el importe de la venta se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años. Si la reinversión es parcial, la exención es proporcional a la reinversión realizada. Recordemos aquí que vivienda habitual será aquella que haya sido residencia habitual y efectiva durante 3 años, salvo causas que necesariamente justifiquen un cambio (y cuidado que en esto Hacienda tiene una concepción muy restrictiva). Si la adquisición se financia con un préstamo, Hacienda consideraba reinversión solamente lo que efectivamente se había pagado en los dos años posteriores a la venta de la vivienda. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha matizado el criterio, estableciendo que la reinversión es el dinero del préstamo aplicado a la compra de la nueva vivienda. Por tanto, se tendrá en cuenta la totalidad del valor de adquisición de la nueva vivienda con independencia de si su importe ha sido satisfecho o financiado.
    • El médico, poeta y juez del Tribunal Supremo americano, Oliver Wendell Holmes, decía que: "El joven conoce las reglas, pero el viejo las excepciones", y vienen dos que hay que conocer.

    La ganancia por la vivienda habitual está exenta para mayores de 65 años y personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. La exención también aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular, reservándose éste el usufructo vitalicio.

    Si uno está cerca de esa edad se pueden buscar fórmulas para realizar la transmisión de la propiedad después del 65 cumpleaños, porque cuidado no vale cumplir años en el mismo ejercicio de la transmisión, hay que vender a partir del día del cumpleaños.

    Y atención que aún no han acabado las ventajas de los mayores de 65 años. Si lo que se vende es la casa de la montaña no la vivienda habitual también estará exenta para contribuyentes mayores de 65 años si reinvierten el importe obtenido en rentas vitalicias, condicionado a ciertos requisitos.

    • Coeficientes de abatimiento. Hay también un descuento de la factura fiscal si la casa se compró antes de las Olimpiadas de Barcelona. Es complejo de detallar, pero cuántos más años antes de 1992 fuera la compra, menos se va a pagar por la ganancia. Es una norma antigua y ya está muy limitada, pero aún puede dar alguna pequeña alegría.
    • Otra alegría se llevarán aquellos que compraron su inmueble entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, porque el 50 % de su ganancia quedará exenta. Para entender el origen de esta extraña medida hay que volver a 2012. Ese año la selección jugaba muy bien, pero la economía nacional iba muy mal, especialmente el sector inmobiliario. Y se tomó esa medida para animar a los compradores que se lo estaban pensando, pero llevando el impacto recaudatorio a los años siguientes (cuando vendan).

    Hay otras exenciones relacionadas con la dación en pago o la donación a ciertas entidades.

    La plusvalía municipal es como se llama coloquialmente al Impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana, que debe pagar el comprador en las transmisiones onerosas.

    Este impuesto ha dado mucho que hablar estos años, resumidamente, por lo siguiente. Era un precioso país cuyos terrenos subían de valor continuamente. El legislador, con la intención de hacer las cosas más sencillas, estableció una fórmula para calcular ese incremento de valor: multiplicar el valor catastral por unos porcentajes en función del tiempo que se ha sido propietario. El problema es que esa fórmula no contempla qué pasa si los inmuebles no se incrementaban de valor o incluso bajaban.

    Pero todo lo que sube baja y ese país, aunque no dejó de ser bonito, sí vio como sus inmuebles empezaron a bajar de valor. Sin embargo, la fórmula seguía multiplicando el valor catastral por un porcentaje y los obedientes contribuyentes seguían pagando por la plusvalía, aunque realmente hubieran experimentado una minusvalía.

    Como en la fábula de la rana sorda, que no escuchaba a las demás ranas que les decían que lo que intentaba era imposible y por eso lo consiguió, unos valientes fiscalistas se acordaron de que la Constitución dice que se debe contribuir en función de la capacidad económica. Y empezaron a cuestionar si tenía sentido pagar impuestos por ser más pobre.

    Se perdieron las primeras batallas, pero se ganó la batalla final: el Tribunal Constitucional sentenció que los artículos que fijaban esa fórmula eran inconstitucionales en la medida en que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor. También instó al legislador a cambiar la ley.

    El legislador no ha encontrado el momento desde 2017 para establecer otra fórmula. Así que la situación ahora mismo es que el contribuyente tiene que demostrar a los Ayuntamientos que el terreno no ha ganado valor. ¿Cómo? Pues eso depende. Algunos ofrecen la posibilidad de no pagar si se aportan las escrituras como prueba, otros piden tasaciones, y con otros hay que pagar y luego recurrir a los tribunales.

    Por último, recordar que, a efectos del IBI, es recomendable para el vendedor tratar de repercutir el importe proporcional del año en que el inmueble ya no es suyo.


    La primera recomendación guarda relación con la seguridad de tu decisión. Es importante que estés convencido de irte a vivir de alquiler a una nueva vivienda, sea o no tu primer arrendamiento. Estar seguro evitará frustraciones futuras. Lo siguiente que debes de tener es paciencia, porque tienes que asumir que alquilar un inmueble requiere tiempo. Todos los pisos que visites no te gustarán y los que sí encajen en tus preferencias pueden contar con varios interesados y al final no ser tú el elegido. Si esto pasa es importante no caer en la desmotivación, porque podría llevarte a aceptar el siguiente piso que visites, aunque no te gustase y sólo por temor a no encontrar algo mejor.

    Uno de los mejores consejos que puedes recibir antes de decidirte por cualquier vivienda es dejar de un lado la impulsividad. Es decir, la casa puede gustarte, tener todos los servicios que demandas, estar ubicada en la zona que buscabas, ser económica? pero eso no lo es todo. Antes de tomar la decisión definitiva es vital preguntar por los gastos y por la convivencia con el resto de los vecinos.

    Con respecto a la primera cuestión hay que conocer no sólo lo que la casa consume de luz, gas o agua, sino que también hay que preguntar por los gastos de comunidad. Lo normal es que sea el propietario quien se haga cargo de este desembolso, pero en alguna ocasión te puedes encontrar con una ingrata sorpresa. De hecho, a mí me ocurrió dos veces. En relación con esta cuestión también te recomiendo preguntar por los electrodomésticos de la cocina. Es habitual que ante la emoción de encontrar una casa que nos guste no prestemos atención a la descripción del anuncio donde algunos propietarios avisan de que el inmueble se alquila sin muebles o que la cocina no cuenta con electrodomésticos.

    En este caso, yo no contaba con aparatos propios porque mi excasera sí me arrendó la casa totalmente equipada. Parece una tontería, pero descarté una vivienda que cumplía todos los requisitos que demandaba sólo porque no estaba dispuesto a invertir en la compra de electrodomésticos, sobre todo porque tendría que sumar este gasto a los honorarios de la inmobiliaria, al mes de fianza, al depósito de confianza y al primer mes de arrendamiento. Demasiado desembolso en un corto espacio de tiempo, pero esta fue una decisión personal, porque también hay personas que prefieren adquirir sus propios electrodomésticos y llevarlos con ellos a sus futuros hogares, ya sea en régimen de alquiler o compra.

    Una vez aclarados estos puntos, lo siguiente que deberías de hacer es preguntar por los gastos de la vivienda: luz, agua y si lo tuviera, gas. En mi caso, la propietaria de la casa que finamente arrendé me enseñó hasta facturas de meses anteriores para que comprobará qué dinero tendría que destinar a costear estos servicios. Mi recomendación es acceder (si podéis) a esos recibos para ver si el gasto entra dentro de vuestras posibilidades.

    Si tu bolsillo puede soportar el arrendamiento y los gastos derivados del mismo, te aconsejo informarte sobre la convivencia vecinal. En este punto entran en juego las preferencias personales de cada uno, porque habrá personas a las que les guste que exista una vida en comunidad y otras que prefieran más tranquilidad en ese sentido. Lo que es importante es te sientas a gusto no sólo en tu casa, sino también en el ámbito donde vas a vivir.

    Cuando ya has tomado la decisión en base a todas estas premisas ?sólo? queda firmar el contrato. Y digo ?sólo? porque en realidad es el paso más importante y donde cualquier error puede estropear tu futuro más inmediato. Lee más de una, de dos y de tres veces el contrato, pregunta todo lo que no entiendas, reclama lo que creas que no está incluido y debería de estarlo, aclara todos los puntos del acuerdo y no firmes nada hasta que no estés seguro. En mi caso me preocupaba un apartado que guardaba relación con el pago de la comunidad y que tal y cómo estaba redactado parecía que sería yo quien correría con el gasto. Después de una aclaración y una modificación el asunto quedó esclarecido.

    Pero antes de firmar queda algo por hacer: revisar el inventario del piso y los desperfectos. En mi caso concreto la propietaria elaboró una relación de objetos que se quedaban en la vivienda y otra con los que no para no tener ningún problema el día que se acabe nuestra relación. En el caso de los desperfectos, todos quedaron arreglados antes de la firma del contrato.

    En el anterior artículo ya hablamos de la mudanza y de lo personal que es contratar o no a una empresa para realizar esta tarea. Para no repetirme, sólo decir que en mi opinión contar con la ayuda de unos profesionales para los portes fue una gran decisión y un dinero bien invertido. Los primeros días en la vivienda trata de probar todos los electrodomésticos para informar al propietario si algo no funciona bien. Además, intenta cambiar el nombre del titular y la facturación de los suministros de luz y gas lo antes posible para evitar problemas con tu casero. Pero cuidado, antes de realizar esta gestión comprueba que no haya recibidos pendientes.

    En mi caso me encontré con hasta cinco recibos de la luz sin abonar. Menos mal que la teleoperadora me avisó de esta cuestión, porque de no haberlo hecho me hubieran cobrado a mí los retrasos. El error fue subsanado de inmediato porque los impagos no se debían a una ausencia de voluntad del propietario de pagar, sino a una confusión con la dirección de facturación. Sea cual sea el motivo, asegúrate de que todos los pagos están en regla antes de realizar cambios.

    Con el gas también tuvimos otro contratiempo: el operador que mira el contador no había pasado por casa desde hace meses porque estaba sin habitar y las últimas facturas se hicieron en base a estimaciones. Por este motivo no hicimos nada hasta que un trabajador de la compañía anotó la facturación de la que partíamos al entrar a la vivienda. Estos dos consejos te ahorrarán sustos que pueden trastocar tus planes financieros.

    Pese a que la mitad de los inquilinos encuestados afirmaron contar con un seguro de hogar para su vivienda de alquiler, un 50% no cuenta con uno, aunque el 70% de ellos lo considera importante. Estos datos reflejan el desconocimiento que existe entre los inquilinos sobre este tipo de productos, ya que hasta un 18% de los encuestados ni siquiera sabía que existían, además del 26% que piensa que el seguro del hogar de su propietario también le cubre a él. Sin embargo, esto no siempre es así, y es que existen ciertos desperfectos o accidentes que son responsabilidad del arrendatario de la vivienda y que, por tanto, no soluciona el seguro de hogar contratado por el propietario.

    ¿Cuáles son los accidentes más típicos? ¿Estarían cubiertos por el seguro para inquilinos?

    Hay ciertas torpezas, despistes y accidentes que pueden ocurrir en el hogar en cualquier momento y que ocasionan desperfectos en la propia infraestructura de la casa, en el mobiliario, o incluso en las casas de los vecinos por accidentes dentro de la vivienda.

    Algunos de los supuestos más comunes y que podrían dar lugar a importantes desembolsos económicos en caso de no contar con un seguro para inquilinos son los siguientes:

    • Robos, hurtos y vandalismo: otra  de las coberturas básicas que todo seguro de inquilinos debería incluir es la del contenido, es decir, la de las pertenencias del arrendatario (mobiliario, enseres, joyas, etc.) Esto es importante porque, en caso de que un ladrón entre en casa y robe alguna de nuestras pertenencias, sería el seguro de inquilinos quien se haría responsable.
    • Daños provocados por un incendio o explosión: dejar una sartén encendida también puede dar lugar a importantes destrozos en el hogar, explosión que dañe el mobiliario de la cocina. Si esto llegase a ocurrir y el arrendatario contase con un seguro para inquilinos, la compañía se encargaría de cubrir los gastos de reparación.
    • Daños eléctricos: en caso de que una fuerte subida de tensión estropee algún electrodoméstico que haya sido adquirido por el inquilino, como una televisión, será también el seguro de inquilinos quien se encargue de cubrir el desperfecto.
    • Daños ocasionados por agua: algo tan sencillo como dejar un grifo abierto podría dar lugar, por ejemplo, a goteras en la casa del vecino de abajo. Puesto que se trata de un descuido del inquilino, si no contase con un seguro, le tocaría pagar de su bolsillo ese desperfecto. Eso sí, si las goteras fuesen causadas por una avería en las cañerías de la vivienda, corresponde cubrirlo al seguro de hogar del propietario por tratarse de un daño en la propia infraestructura de la vivienda.
    • Tranquilidad también fuera de casa: otra de las coberturas útiles que entran dentro del seguro para inquilinos de Luko tienen que ver con ciertos accidentes que pueden ocurrir también fuera del hogar: si nos atracan por la calle o si causamos algún daño a un tercero en la vía pública (atropellar a alguien en bicicleta, por ejemplo) el seguro de inquilinos cubrirá los daños.

    El sector asegurador es uno que tradicionalmente se ha asociado en nuestro país a algo anticuado y que incluso genera desconfianza. Los datos lo demuestran: según la misma encuesta elaborada por Luko, al 22% de los españoles les molesta la poca claridad que las aseguradoras tienen con el cliente; y además, el 24% perciben que los siniestros son mal cubiertos. 

    Por todo ello, ya que es un contrato que compromete a ambas partes, es conveniente revisar algunos aspectos antes de firmar un contrato de arras:

    • Identificación de la vivienda, ubicación, registral y catastralAntes de firmar un contrato de arras es muy importante obtener una Nota simple informativa del Registro de la propiedad el mismo día de la firma del contrato de arras. La Nota simple nos permitirá comprobar si el inmueble tiene embargos, hipotecas u otras cargas, que pasarían al nuevo propietario después de la venta. Por ello, es necesario que el vendedor libere el inmueble de todo tipo de cargas antes de la venta.
    • Vendedores o autorizadosTambién es muy importante que los compradores comprueben que las personas que vayan a firmar como vendedores sean los propietarios de los inmuebles o personas que tengan poder de representación de ellos
    • Precio de la vivienda: El precio de la vivienda debe estar perfectamente identificado en letra y en número, y en ambos casos, tanto el importe como la moneda ó divisa.
    • Forma de Pago: La forma y los plazos de pago de las cantidades deberán quedar detallados claramente. Así, si una parte se paga en efectivo, otra por cheque bancario, otra por transferencia, etc, deberá quedar claramente reflejado en el contrato de arras. Si se efectúa la entrega de la señal mediante cheque bancario, es recomendable que este sea nominativo, para poder acreditar su pago en caso de que sea necesario.
    • Reparto de gastos: es importante identificar claramente qué gastos asume cada parte. No es igual gastos según ley o gastos para el comprador salvo plusvalía, etc. Cada fórmula tiene implicaciones y obligaciones para las distintas partes, por lo que no hay que pasar ningún detalle por alto.  
    • Plazo máximo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa: La transmisión de la propiedad y posesión del inmueble debe ser en el momento de la escritura pública y pago total del precio y no antes, por lo que en el contrato de arras debe quedar claramente reflejado el plazo máximo para la firma de la escritura.

    Además, aunque se entregue una señal en concepto de arras, nose deben entregar las llaves de la vivienda al comprador a la firma del contrato de arras, sino hasta el momento en que se firme la escritura pública de compraventa del inmueble ante notario.

    También, es esencial comprobar que en el contrato de arras se haga constar de forma clara y concreta:

    a).-Las cantidades que se entregan en concepto de arras.

    b).- La deducción de la cantidad fijada como señal en el pago final de la vivienda.

    c).- Las penalizaciones pertinentes en caso de incumplimiento de las partes, reflejando que si el comprador no cumple, éste perderá las arras entregadas; mientras que si el que no cumple es el vendedor, éste deberá devolver las arras dobladas. Si queda reflejado en el contrato (y sólo en ese caso), se considerará que no hay incumplimiento por parte del comprador si éste no ejecuta la compra debido a que no se haya conseguido la financiación para la misma.

    Por último, destacar la importancia de hacer una revisión completa al inmueble antes de firmar el contrato de arras, para evitar hacer luego reclamaciones por vicios ocultos que serían bastante complicadas. Así, deberemos encender las luces, abrir los grifos, comprobar que la calefacción funcione, observar que no haya goteras visibles, etc.

    Debido el nivel de compromiso que conlleva la firma del contrato de arras, y para evitar sorpresas posteriores, antes de la firma del contrato de arras deberemos solicitar al vendedor una serie de documentos (que éste deberá entregar obligatoriamente al comprador), y así comprobar que el vendedor tiene en regla todo lo relacionado con el inmueble (pago del IBI, deuda con la comunidad de propietarios, etc), y que detallamos en nuestro artículo sobre la documentación a comprobar por el comprador antes de la compraventa de un inmueble.

    Estos son, entre otros, los detalles más importantes a tener en cuenta a la firma de un contrato de arras. Sólo empleando un poco más de tiempo en su redacción más completo será, y no debemos olvidar que cuanto más claro y detallado se redacte el contrato de arras mejor para ti.

    Formación y Cursos sobre legislación inmobiliaria

    En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado dos cursos donde explicamos al detalle el contrato de arras, junto a otro tipo de figuras contractuales que se generan en el proceso de compra y venta inmobiliaria con modelos tipo de contratos. Los cursos son:

    Qué es el phishing o suplantación de identidad El término «phishing» es la adaptación a la jerga informática del verbo inglés "fishing", que en esta acepción equivaldría a pescar en el sentido de lograr o conseguir algo astutamente. En este sentido, el phishing se refiere a la práctica electrónica fraudulenta que consiste en enviar mensajes de correo electrónico fingiendo ser una empresa o entidad de confianza -razón por la que también se lo conoce como suplantación de identidad- para, por lo general, inducir a la persona destinataria a revelar datos personales, como contraseñas o números de tarjeta. Para engañar a los usuarios y hacerlos pensar que la página o mensaje falseado es auténtico, los cibercriminales manipulan los enlaces, emplean técnicas como enviar imágenes que pueden sortear filtros de seguridad y falsifican páginas web.

    Consejos para prevenir ataques de Phishing

    1. APRENDE A IDENTIFICAR CORREOS ELECTRÓNICOS SOSPECHOSOS DE PHISHING
    • Utilizan nombres y adoptan la imagen de empresas reales
    • Llevan como remitente el nombre de la empresa o el de un empleado real de la empresa
    • Incluyen webs que visualmente son iguales a las de empresas reales
    • Como gancho utilizan regalos o la perdida de la propia cuenta existente
    2. VERIFICA LA FUENTE DE INFORMACIÓN DE TUS CORREOS ENTRANTES

    Tu banco nunca te pedirá que le envíes tus claves o datos personales por correo. Nunca respondas a este tipo de preguntas y si tienes una mínima duda, llama directamente a tu banco para aclararlo.

    3. NUNCA ENTRES EN LA WEB DE TU BANCO PULSANDO EN LINKS INCLUIDOS EN CORREOS ELECTRÓNICOS

    No hagas clic en los hipervínculos o enlaces que te adjunten en el correo, ya que de forma oculta te podrían dirigir a una web fraudulenta. Teclea directamente la dirección web en tu navegador o utiliza marcadores/favoritos si quieres ir más rápido.

    4. REFUERZA LA SEGURIDAD DE TU ORDENADOR

    El sentido común y la prudencia es tan indispensable como mantener tu equipo protegido con un buen antivirus que bloquee este tipo de ataques. Además, siempre debes tener actualizado tu sistema operativo y navegadores web.

    5. INTRODUCE TUS DATOS CONFIDENCIALES ÚNICAMENTE EN WEBS SEGURAS

    Las webs seguras han de empezar por ´https://´ y debe aparecer en tu navegador el icono de un pequeño candado cerrado.

    6. REVISA PERIÓDICAMENTE TUS CUENTAS

    Nunca está de más revisar tus cuentas bancarias de forma periódica, para estar al tanto de cualquier irregularidad en tus transacciones online.

    7. NO SÓLO DE BANCA ONLINE VIVE EL PHISHING

    La mayor parte de ataques de phishing van contra entidades bancarias, pero en realidad pueden utilizar cualquier otra web popular del momento como gancho para robar datos personales: eBay, Facebook, Pay Pal, etc.

    8. EL PHISHING SABE IDIOMAS

    El phishing no conoce fronteras y pueden llegarte ataques en cualquier idioma. Por norma general están mal escritos o traducidos, así que este puede ser otro indicador de que algo no va bien.

    9. ANTE LA MÍNIMA DUDA SE PRUDENTE Y NO TE ARRIESGUES

    La mejor forma de acertar siempre es rechazar de forma sistemática cualquier correo electrónico o comunicado que incida en que facilites datos confidenciales. Elimina este tipo de correos y llama a tu entidad bancaria para aclarar cualquier duda.

    10. INFÓRMATE PERIÓDICAMENTE SOBRE LA EVOLUCIÓN DEL MALWARE

     

    Cursos de formación sobre protección de datos

    En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado un curso donde exponemos detalladamente tanto Ley Orgánica de Protección y de Datos como el Reglamento General de Protección de Datos de la Unión Europea.

    Servicio de implantación y adaptación a LOPD en www.inmopc.com

    www.inmopc.com ofrece a las agencias inmobiliarias un servicio de implantación y adaptación a la LOPD, que garantice su cumplimiento, actualización y procedimientos de trabajo para el adecuado control y gestión de los datos de carácter personal. Si desea más información acceda ahora al Servicio de Implantación y Adaptación a LOPD.

    Estos son algunos consejos para tal fin:

    Planificar qué guardar en el trastero y cómo almacenar los objetos.

    El espacio del que disponga el trastero será el que decida la cantidad de cosas a guardar. Para organizar todos los elementos que queramos que albergue dicha habitación hay que tener en cuenta la altura del techo, así como el resto de dimensiones, y aquellas zonas donde haya puntos de luz e interruptores (para no cubrirlas).

    Una vez que sepamos qué cantidad de objetos podemos guardar, hay que utilizar un embalaje adecuado para los mismos, como cajas o fundas de plástico, con el objetivo de protegerlos. Las bolsas de plástico no son una buena opción.

    Cajas de cartón, la forma de embalaje más usual.

    De las cajas de cartón debemos resaltar:

    -Son más útiles para guardar objetos pequeños y si quedan espacios vacios, deben rellenarse con tiras de papel.

    -Deben llenarse hasta su capacidad, las cajas vacías tienen más riesgos de sufrir daños.

    -Enumerar su contenido escribiendo algo en su exterior nos ayudará a localizar más rápidamente los objetos cuando los necesitemos.

    -Hay que sellarlas firmemente con cinta de embalaje.

    Por otra parte, con referencia al mobiliario, es aconsejable envolver las patas de mesas y sillas con plástico de burbujas (y haberlos limpiado antes de almacenarlos). Los colchones deben tener fundas protectoras para una mejor conservación.

    Cubrir además los objetos refuerza la protección y los protegen de la suciedad.

    Otra alternativa de almacenamiento son las cajas transparentes, con la ventaja de que dejan ver el contenido.

     

    Clasificación

    El orden en un trastero es fundamental. Es desaconsejable amontonar los objetos, para evitar problemas de limpieza y localización. Lo mejor es mantener una colocación adecuada y optimizar el espacio, para ello:

    -Debemos dejar despejado un lugar de tránsito para que haya movilidad en el interior del trastero.

    -Colocar en primer lugar los bultos más pesados.

    -Ubicar juntas las cajas del mismo tamaño.

    -Los objetos que sean más necesarios deben situarse cerca de la puerta.

    -Tener en cuenta el espacio sabiendo que, de haber electrodomésticos como un frigorífico, es conveniente dejar la puerta abierta para su ventilación.

    -La ropa puede ir colgada en una caja de armario.

    -Los muebles que se puedan desmontar deben guardarse así.

    Estructuras que ayudan

    Una buena forma de aprovechar el espacio de un trastero es que disponga de almacenes modulares o estructuras metálicas que lleguen hasta el techo y recorran todo el perímetro del trastero.

    Repartiendo bien el peso, por ejemplo, dejando los más pesados en el suelo y los más ligeros en las estanterías, ganamos tanto capacidad de orden como espacio.

    También es muy útil tener siempre una escalera para acceder con facilidad a todos los rincones.

     

    Limpieza

    En un trastero limpio, los objetos estarán mejor conservados.

    Es recomendable realizar al menos una limpieza en profundidad al año y limpiar con frecuencia superficialmente. Es más, si aprovechamos algunos de estos momentos para reordenar el trastero, haremos un pequeño inventario mental de lo que allí guardamos y quizás encontremos objetos que ya no vayamos a usar definitivamente.

    Asimismo es muy importante fijarse en la aparición de humedades o cualquier otro desperfecto que se pueda haber llegado a producir para repararlo lo antes posible.

    A la hora de decorar el salón de nuestro hogar, hay muchos aspectos a tener en cuenta. Aspectos como el espacio o el presupuesto con el que contamos. Implantando muebles divertidos y multiusos conseguiremos adecuarnos a estos factores y dar un toque original a la vivienda.

    Numerosos diseñadores en la actualidad están apostando por renovar el sector del mobiliario. De esta forma, se están creando muebles modulares con múltiples usos. Con usos, por ejemplo, como una zona de juego muy útil para hogares familiares con niños pequeños.

    A través de una estructura creada a partir de diferentes módulos, estos muebles multiusos podrán ofrecerte dos sillones, una zona de juego y una colchoneta, un sofá estándar o incluso un balancín. Todas estas posibilidades que aportan los "muebles en uno" beneficiarán a las familias, capaces de adaptar el mueble a los más pequeños de la casa y a los más mayores.

    El sector continúa innovándose y evolucionando. Del famoso "sofá cama" hemos llegado a día de hoy a ser capaces de tener un dormitorio y poder transformarlo en un despacho, una cocina en una sala de televisión o el salón en una zona de juego gracias al mobiliario moderno.

    Para los amantes de la decoración retro y clásico, os traemos el nuevo estilo decorativo que está triunfando en el sector inmobiliario, el farmhouse. Esta nueva tendencia destaca por su estilo elegante y acogedor adoptando elementos rústicos y shabby chic.

    El objetivo del farmhouse es escapar de aquellos elementos decorativos delicados y sofisticados, sustituyéndolos por objetos de segunda mano que se integran dentro del espacio con piezas nuevas.

    Para descubrir más acerca de esta nueva tendencia decorativa, os dejamos siete características que no pueden faltar en una vivienda farmhouse.

    Implantar vigas de madera

    Uno de los elementos más importantes dentro del estilo farmhouse reside en las vigas de madera. Estas tienen que estar visibles en el hogar para ofrecer un impacto visual a nuestras visitas.

    Láminas de madera para ofrecer calidez

    Continuando con elementos rústico, las láminas de madera para muros y suelos son muy útiles a la hora de mantener la temperatura dentro de la vivienda, ofreciendo mayor sensación de calidez. De ahí, su gran eficiencia en cuanto a energía se refiere.

    Por otro lado, otra de las grandes funciones de las láminas de madera es separar diferentes espacios o habitáculos de la vivienda. De esta forma, podremos tener conceptos abiertos, pero con los espacios perfectamente delimitados.

    Objetos decorativos de textiles naturales

    Otros materiales que también funcionan muy bien con la tendencia farmhouse son el algodón, el lino o la arpillera. En suma, puede utilizar encajes, bordados o pasamanería para los textiles de complementos como las colchas, los cojines, las servilletas o delantales...

    Para los amantes del reciclaje, los sacos de yute son especialmente útiles para aportar personalidad a la vivienda.

    Por último, en el salón, se recomienda implantar grandes sofás con tonos marfil o blanco. De esta forma, se modificará la atmósfera a medida que van cambiando las estaciones.

    Piezas antiguas para decorar

    A las piezas rústicas, las tenemos que complementar con elementos retro o antiguos decorativos. Objetos como cojines, latas de galletas o juguetes antiguo son algunos ejemplos de detalles farmhouse.

    Además de funcionar como decoración, estos objetos poseen recuerdos para los propietarios, por lo que al integrarlos en la vivienda, el hogar recibe un toque personal, además de contar una historia.

    Si no se posee ninguna pieza vintage, estas pueden ser compradas en tiendas de antigüedades.

    Vajilla como elemento decorativo

    Esta tendencia contempla a los accesorios como elementos decorativos potentes. Por ello, una antigua vajilla puede convertirse en una pieza decorativa del exterior de la vivienda.

    Respecto a la parte interna del inmueble, se permite jugar con diferentes formas y tamaños de forma creativa. De esta forma, se consigue dar movimiento a la composición de la vivienda, jugando, por ejemplo, con tazas y platos. A estos, le puedes incluir una bandeja, velas o jarrones con el fin de crear un clásico juego de café o té.

    Mezcla estilos y tendencias

    Aunque haya una predominancia del estilo rústico y vintage, el farmhouse se caracteriza también por ser un estilo eclético, al mezclar diferentes tendencias y elementos. En cuanto a materiales o complementos utilizados, farmhouse puede utilizar materiales orgánicos como piedra, ratán, sisal o mimbre u otros materiales como objetos de madera o metales.

    Paredes blancas

    Con el fin de incrementar la luminosidad de la vivienda y facilitar la posterior decoración de esta, el farmhouse utiliza el color blanco o tonalidades marfil para sus muros y paredes.

    El arte de vestir la cama tiene un nombre. Se llama bed styling. Se trata de una técnica que va más allá del simple hecho de hacer la cama. Esta técnica explica la mejor forma de combinar bien el edredón, la colcha, los cojines, los cuadrantes, los plaids... para que parezca el dormitorio más acogedor, cálido y bello como los que ves en las revistas.

    Hay que saber colocar correctamente todos los elementos en combinación con la decoración. Los tejidos que elijas, los colores y la disposición de todos los elementos juegan un papel importante en este concepto.

    En esta ocasión, te daremos las claves del Bed Styling para que tú también lo pongas en práctica y consigas ese efecto tan deseado:

    Hacer bien la cama

    Colocar la sábana bajera bien estirada. Después, sacudir la encimera sobre la cama, para que quede repartida por todos los lados. La zona de la cabecera, la estiramos para que sobren unos 40 centímetros y colocamos bien la parte de los pies para que no cuelgue en exceso. Uno de los aspectos más importantes de una buena cama es el doblado de las esquinas, que evitará que se escapen los pies. Hay que realizar un dobladillo con la sábana encimera formando un ángulo de 45º e ir metiendo el lateral bajo el colchón por cada lado, según aconsejan los expertos.

    Complementos que acompañen

    Las fundas y colchas han de ir bien acompañadas en combinación con cubrecanapé o cubresomier para dar mayor elegancia a la cama. Los plaids son otro de los básicos fundamentales que no pueden faltar en dicha estancia.

    Elección del tejido

    Los tejidos estrella de esta temporada son el algodón (percal, egipcio, satén), lino (un básico de la vida ´slow´) e hilo. Tejidos naturales e higiénicos que faciliten la transpiración y proporcionen un tacto suave y delicado, que invite al descanso.

    Los cojines

    Son también un elemento de decoración imprescindible que proporcionan sensación de calidez y comodidad. La cama ideal ha de llevar, por lo menos, de seis a ocho cojines y la colocación de los mismos será de mayor a menor tamaño: 90 x 40 cm 70 x 40 cm, 50 x 50 cm, 45 x 30 cm... Además, su relleno tiene que ser muy compacto, para que no pierda el efecto deseado.

    Elección de colores

    Se recomienda las tonalidades neutras que inviten al descanso ya que suelen casar con todo.

    ¿Cómo se calcula el precio del alquiler?

    Por norma general, el arrendador tiene en cuenta los gastos que produce el inmueble como punto de partida. Estos gastos intrínsecos serían la amortización, las tasas municipales e impuestos,  la comunidad o seguros según lo pactado? Recordemos que según los derechos y obligaciones de un arrendamiento, las condiciones de habitabilidad deben mantenerse y algunos elementos se desgastan. El arrendador también tendrá en cuenta otros factores como el valor de mercado del piso, que no es estable en el tiempo.

     Por consiguiente, el precio del alquiler varía dependiendo del sitio y del tipo de inmueble, con lo que contrastar el precio que se te ofrece con las medias de cada comunidad autónoma resulta muy útil. 

    ¿Cuánto cuesta un alquiler promedio en España? 

    Durante el mes de octubre, el precio medio de la vivienda en alquiler en España se situó en 10,75?/m2. El precio el precio de la vivienda en alquiler sube un 0,1% en su variación mensual y un 9,6% en su variación interanual. Este último valor es el quinto incremento interanual en cadena registrado en 2020 y la quinta subida más alta después del 12% de septiembre, del 10,9% de abril, del 9,9% de marzo y del 9,8% de mayo

    En los últimos tiempos, muchos ayuntamientos desestiman todos los recursos planteados por los contribuyentes contra la plusvalía municipal, obligándolos a recurrir en vía administrativa y, posteriormente, en vía judicial, es decir, les obligan a asumir gastos para, en muchos casos, darles finalmente la razón o allanándose antes de que se dicte sentencia para evitar una condena en costas. Es el caso de un reciente Auto del Juzgado de lo Contencioso número 34 de Madrid que impone las costas del juicio al consistorio de Torres de la Alameda.

    En el caso planteado, un ayuntamiento madrileño dictó varias liquidaciones de plusvalía municipal referidas a transmisiones realizadas antes de la declaración de inconstitucionalidad de este impuesto, una inconstitucionalidad decretada en sentencia 182/2021, de 26 de octubre por el Tribunal Constitucional.

    José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, señala que el problema es que dichas liquidaciones se notificaron en enero de 2022, es decir, casi tres meses después de conocerse la sentencia del Constitucional, una sentencia que impedía liquidar y exigir el tributo más allá de la fecha en que se dictó la sentencia.

    Es decir, no era posible notificar dichas liquidaciones una vez declarado inconstitucional el impuesto, por lo que los propios afectados las recurrieron vía recurso de reposición. "Sin embargo, transcurridos más de cuatro meses sin noticias del Ayuntamiento, que no mostraba además intención alguna de resolverlo, se consideró desestimado por silencio administrativo dicho recurso, y se decidió interponer un recurso contencioso-administrativo ante los Juzgados de lo Contencioso de Madrid", añade Salcedo. En este caso, el consistorio tampoco respondió, con lo que los contribuyentes se vieron obligados a presentar una demanda contencioso-administrativa. ¿Los motivos? Eran liquidaciones notificadas en enero de 2022, es decir, tres meses después de la sentencia del Constitucional que impedía su liquidación y recaudación.

    A la vista de la demanda judicial, el consistorio finalmente estimó los recursos de reposición interpuestos en su día por los ciudadanos afectados, que, un año después, seguían sin resolución. Es decir, dio la razón a los contribuyentes, aunque ya tarde y después de que estos incurrieran en los gastos judiciales. Sin embargo, José María Salcedo, abogado que ha ganado el pleito comentado, sostiene que el Juzgado de lo Contencioso número 34 de Madrid, ha condenado en costas al Ayuntamiento con 600 euros de condena.

    "No se trata, ciertamente de un importe muy elevado, teniendo en cuenta la cuantía reclamada. Pero estamos ante una resolución importante, en la medida en que permite normalizar la condena en costas a los Ayuntamientos que no dan la razón a los contribuyentes en asuntos que están claros, y les obligan a iniciar la vía judicial, generándoles gastos totalmente innecesarios", señala Salcedo.

    Con esta resolución se abre la puerta a que los ayuntamientos empiecen a ser condenados cuando por dejadez en materia de plusvalía municipal no dan la razón al contribuyente cuando sí la tiene claramente.

    "El principio de buena administración exige que los Ayuntamientos actúen con lealtad hacia los contribuyentes, y que no les obliguen a iniciar procedimientos judiciales, con los gastos que ello conlleva, en asuntos que están claros. Por ello, cuando esto no ocurra, es de justicia que, al menos, los Ayuntamientos compensen a los contribuyentes por los gastos procesales que les han obligado a soportar", sentencia el socio director de Salcedo Tax Litigation.

    Dicho cambio está incluido en el Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal aprobado en el Congreso de los Diputados.

    El valor de mercado será calculado a partir del precio de las transacciones de los inmuebles según han informado los Notarios y Registradores por lo que no habrá necesidad de visitar los inmuebles.

    El nuevo valor afectará no solo al ITP sino también al Impuesto sobre sucesiones y Donaciones. Por lo que la Hacienda autonómica ya no tendrá que hacer más visitas in situ para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto, ya que la base imponible será el valor de referencia aprobado por el Catastro.

    En esta línea, la Sociedad de Tasación Inmobiliaria pronostica que el mercado de compraventa de vivienda nueva y de segunda mano sufrirá un parón total hasta abril, incluso mayo, y que no será hasta finales de este año cuando comience a crecer. "Se cree que el ritmo que permitían 500.000 operaciones anuales -entre 40.000 y 50.000 mensuales- no se recuperará hasta diciembre de 2020", según el informe de tendencias del sector inmobiliario de este 1º trimestre.

    El director general de la Sociedad de Tasación ha recalcado que "existirán diferencias en la recuperación de operaciones de compraventa de viviendas según la zona geográfica en que se encuentren las mismas". Las grandes ciudades como Madrid o Barcelona tardarán menos tiempo en notar este repunte de transacciones. Sin embargo, las localidades de menor tamaño sí sufrirán este efecto negativo, ha matizado Fernández-Aceytuno.

    Con respecto a los precios, Sociedad de Tasación descarta grandes caídas en el mercado de compraventa, aunque sí un descenso de los alquileres en Madrid y Barcelona. Muchos propietarios de pisos vacacionales optarán por cambiar su modelo de negocio hacia el alquiler de larga duración. 

     A pesar de todo, Fernández-Aceytuno se muestra optimista con respecto al futuro del sector inmobiliario y vaticina una rápida recuperación aunque la caída haya sido mayor y de forma muy rápida.

    Datos antes del covid-19

    Según datos de la Sociedad de Tasación antes de esta crisis originada por el covid-19. Eprecio medio del conjunto de vivienda nueva y usada se situaba en 1.663 ?/m2 en España a finales de 2019, lo que supuso un incremento del 3,1% con respecto a diciembre de 2018. El ritmo de crecimiento anual se moderó por tercer año consecutivo.

    El Índice de la Sociedad de Tasación Inmobiliaria ha protagonizado en este 1º trimestre de 2020 un significativo retroceso hasta los 49,3 puntos sobre 100, con un descenso de 1,5 puntos con respecto a los datos de diciembre de 2019. Este indicador continúa en caída y se sitúa por debajo de la barrera de los 50 puntos  desde septiembre de 2015. Su valor más bajo se alcanzó en diciembre de 2012, con apenas 30,6 puntos.

    La reducción en el 1º trimestre de 2020 ha sido generalizada en todas las Comunidades Autónomas. Las únicas que superan ligeramente los 50 puntos son; País Vasco (53,7), Asturias (52,9), Galicia (51,4) y Andalucía (50,6). Por contraposición, las que presenten los valores más bajos son La Rioja (43,1), Extremadura (44,4), Cantabria (46,3) y Castilla y León (46,4).

    Ya son varias las previsiones recientes que estiman un freno durante seis meses en las transacciones de compraventa y solicitud de créditos hipotecarios durante este año.

    Entre los bienes que se pueden adquirir a través de bitcoins, los inmuebles están cobrando cada vez más importancia, ya que la compraventa de estos activos a través de la criptomoneda en España es posible si se registra en euros. 

    La sociedad actual evoluciona a la velocidad de la luz, ahora más que nunca impulsada por la necesidad de seguir moviendo el mercado económico y financiero, amenazado por la crisis económica de la COVID-19. El mercado virtual de la criptomoneda, en este ámbito, está viendo una clara tendencia al alza: el precio de un bitcoin, de hecho, se sitúa en este período alrededor de los 40.000 dólares estadounidenses, una cifra cuadriplicada con respecto al último semestre de 2020.

    Pese a ser una moneda descentralizada y caracterizada por una alta volatilidad de valor, las posibilidades que ofrecen los bitcoins a la hora de invertir en bienes materiales son infinitas, "aunque la mentalidad de la opinión pública y de los consumidores todavía no está preparada para dar este salto e invertir en criptomoneda", afirma Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.

    Aun así, la idea tradicional del dinero podría desaparecen por completo, acelerando la transición a la digitalización de las transacciones; en esta línea, de hecho, el pasado mes de junio el PSOE proponía "la eliminación gradual del pago en efectivo, con el horizonte de su desaparición definitiva", para combatir la evasión y el fraude fiscal. "De la misma manera, hay todavía camino por recorrer por lo que respecta a la trazabilidad de las transacciones realizadas con criptomoneda, pues al ser un ámbito desconocido también está poco legislado", señala Bermúdez.

    ¿Es posible pagar una vivienda en bitcoins?

    Aunque todavía no se hable de una legislación determinada para controlar los movimientos de la criptomoneda, entre los bienes que se pueden adquirir de manera totalmente legal a través de bitcoins, las viviendas y, en general, los inmuebles, están cobrando cada vez más importancia, ya que la compraventa de estos activos a través de la criptomoneda en España es posible si se registra en euros: "Imaginemos que queremos adquirir un piso y a día de hoy poseemos el valor equivalente de esa vivienda en bitcoins: se deberá traducir la criptomoneda en la divisa del país en el que queremos comprar el piso y formalizar todos los trámites con la Agencia Tributaria", explica Bermúdez. A diferencia de algunos países extracomunitarios, en la Unión Europea el cambio de bitcoins a euros no está sujeto al cobro del IVA.

    La operación de compraventa de un bien inmueble a través de bitcoins deberá, en todo caso, pactarse previamente mediante un acuerdo entre la parte vendedora y compradora. "En este caso, los bitcoins en la compra de una vivienda se pueden comparar al uso de dinero en efectivo", señala Bermúdez. "El problema con los bitcoins en estos casos es que, al estar descentralizados, no se puede de ninguna forma escriturar el piso en criptomonedas, sino siempre en divisas vinculadas a un banco central", añade.

    Pasos a seguir para adquirir un inmueble en criptomoneda

    Dado que el bitcoin es una moneda muy inestable y sensible a los cambios, es conveniente fijar un momento exacto en el que hacer la traducción a euros ante notario, ya que en la escritura de la vivienda el precio aparecerá siempre en euros: "Es un trámite de compraventa normal y ordinario ante notario, con la única diferencia que, en el momento acordado, se traduce el valor de la criptomoneda en euros para poder escriturar el inmueble legalmente", aclara Bermúdez. La traducción de la criptomoneda a euros se lleva a cabo de manera online, por lo que, en ese mismo momento, el comprador deberá enviar los bitcoins correspondientes al vendedor.

    En este tipo de operaciones, podría ser necesario que el comprador aclare el origen legítimo de la cantidad pagada en criptomonedas, mientras que la parte que podría asumir riesgos es el vendedor, en caso de que el valor del bitcoin bajase desde el momento de la operación: de hecho, "por lo general, los vendedores que aceptan este tipo de monedas son grandes inversores en el ámbito de las criptomonedas, por lo que casi siempre salen ganando", concluye Bermúdez.

    Colaborador:

    www.donpiso.com

    Comprar una vivienda a través de una sociedad patrimonial es una práctica legal en España, incluso si no se es residente fiscal en nuestro país. No obstante, esta operación no se libra de la polémica.

     

    ¿Cuándo es preferible comprar una vivienda como persona física y cuándo mediante una sociedad?

    La adquisición de una vivienda supone el pago de una serie de tributos comunes para personas físicas y sociedades, como son el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Sin embargo, en el caso de las personas físicas comprar una vivienda para uso propio no genera ningún tipo de renta en el IRPF, mientras que hacerlo mediante una sociedad implica facturar un alquiler de mercado al socio. Estos ingresos son tributados al 25%.

    Compra como inversión.

    Desde el punto de vista fiscal, no resulta rentable decantarse por la compra de un inmueble como inversión si se realiza a través de una sociedad patrimonial. Según los expertos, ofrecer el inmueble al mercado del alquiler genera un incremento de capital inmobiliario de las personas físicas. Aunque es posible aplicar una deducción de hasta el 60% al rendimiento neto (no extensible a los alquileres a cargo de sociedades patrimoniales).

    Sin embargo, se puede considerar una ventaja la adquisición de viviendas a través de sociedades si los responsables de materializar las operaciones poseen grandes patrimonios inmobiliarios, ya que el beneficio se obtiene mediante la bonificación por la gestión de dichos inmuebles.

    Para acceder a dicho beneficio, el número de viviendas arrendadas debe ser de al menos ocho y el alquiler debe tener una duración superior a tres años.

    Compra como vivienda habitual y segunda residencia.

    En este caso, los expertos aconsejan que comprar una vivienda habitual o un inmueble como segunda residencia es una operación que debe realizarse por personas físicas. Ya que la fiscalidad es más elevada si se trata de una compraventa llevada a cabo por una sociedad patrimonial.

     

    Las compras por sociedades han descendido en los últimos años.

    Según los registradores, comprar una vivienda a través de una sociedad es una práctica que ha descendido en los últimos años. El motivo podría ser "la recuperación económica y del propio mercado inmobiliario en la medida que la vivienda, en condiciones normales, corresponde a una tipología cuyo adquirente suelen ser personas físicas, existiendo una cuota de participación de personas jurídicas por la lógica presencia de actividades mercantiles, en algunos casos asociadas al alquiler".

     

    Fuentes: Pisos.com / Concodias.elpais.com

    Una de las tendencias que se está dando es la compra de vivienda para reformar y vender a un precio superior ya que está ofreciendo importantes beneficios a grandes inversores porque no todo el mundo puede asumir este tipo de inversión.

    Esta inversión tiene una serie de peculiaridades; se ha de disponer de dinero por adelantado, se ha de solicitar préstamo o hipoteca y contar con efectivo para realizar la correspondiente reforma.

    También hay que tener en cuenta el estado de la vivienda a adquirir, a mayor antigüedad más riesgo para el negocio debido al incremento de los costes.

    El coste de la reforma es uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta calcular, bien su precio y el presupuesto de posibles imprevistos es crucial. Reformar todos los aspectos esenciales, instalaciones y aspecto incrementa su valor de manera considerable.

    Una vez realizadas dichas reformas es el momento de vender, bien a través de agencias inmobiliarias, portales de compra-venta de inmuebles, anuncios y carteles. La ubicación y los servicios en la zona también serán determinantes para aumentar el precio de la vivienda hasta un 50%.

    Hace diez años la preocupación principal de los compradores era la evolución del Euribor y cuanto iba a subir la cuota hipotecaria, en cambio actualmente la preocupación es cuál será la renta a pagar en la renovación del contrato del alquiler.

    Sí que es verdad que en la última década estaban muy presentes los efectos de la crisis económica hasta el punto de estar al borde del rescate internacional. La situación empezó a mejorar en 2012 cuando Mario Draghi presidente del Banco Central Europeo tomó medidas en política monetaria cruciales para la mejora de la economía europea. Desde 2012 se produjeron bajadas de los tipos de interés llegando a mínimos históricos del 0% llevando el Euribor a terreno negativo.En la actualidad se mueve entorno al -0,48%. Todo esto ha permitido que las cuotas hipotecarias se hayan mantenido estables.

    Según datos de los registradores de la propiedad la cuota hipotecaria se sitúa en 584 euros lo que supone un 30,6% del coste salarial mientras que en 2007 y 2008 la cuota media de los préstamos superaba los 800 euros.

    Respecto a los tipos de interés los datos del BCE confirman que las hipotecas se están firmando a un 1,4% de interés, este nivel es el más bajo desde hace una década.

    La evolución de la rentabilidad de la compra de vivienda también ha evolucionado a mejor situándose el rendimiento bruto en un 7,2% de media, mientras que las rentas del alquiler se han disparado. Según datos de idealista,  la renta media se situó a cierre de mayo en 10,7 euros/m2, frente a los 7,7/m2 que se pagaban en 2010. Es decir, el precio del m2 se ha disparado casi un 40% en la última década 

    En la actualidad varias han sido las causas que han impulsado la demanda de viviendas en arrendamiento;

    • La desaparición de la bonificación fiscal por la compra de vivienda que entró en vigor el 1 de enero de 2013 que permitía una deducción en la declaración de la renta del 15%.
    • La precariedad laboral de los jóvenes, Actualmente España es el país de la UE con una mayor tasa de paro juvenil, con un 38%, 20 puntos por encima del promedio comunitario (17,1%).
    • La evolución del precio de la vivienda en arrendamiento y la falta de política públicas destinadas a impulsar la oferta de vivienda en alquiler en los últimos años las políticas municipales no han ido enfocadas a la construcción de viviendas aunque la situación poco a poco está cambiando.

    El Gobierno a día de hoy está trabajando en la realización de un plan para levantar 20.000 viviendas sociales destinadas al arrendamiento impulsadas con los fondos europeos del programa Next Generation, también el sector privado está desarrollando proyectos como el built to rent destinado a construir edificios de viviendas destinados al alquiler con planes de construcción de 90.000 viviendas.

    El mercado inmobiliario ha dado un cambio importante de aquí a hace 10 años. Los datos demuestran que comprar vivienda ha sido mejor que alquilar, de hecho la cuota de las hipotecas se han mantenido estables mientras que las rentas se han encarecido un 40% en una década.

    Hace diez años la preocupación principal de los compradores era la evolución del Euribor y cuanto iba a subir la cuota hipotecaria, en cambio actualmente la preocupación es cuál será la renta a pagar en la renovación del contrato del alquiler.

    Sí que es verdad que en la última década estaban muy presentes los efectos de la crisis económica hasta el punto de estar al borde del rescate internacional. La situación empezó a mejorar en 2012 cuando Mario Draghi presidente del Banco Central Europeo tomó medidas en política monetaria cruciales para la mejora de la economía europea. Desde 2012 se produjeron bajadas de los tipos de interés llegando a mínimos históricos del 0% llevando el Euribor a terreno negativo.En la actualidad se mueve entorno al -0,48%. Todo esto ha permitido que las cuotas hipotecarias se hayan mantenido estables.

    Según datos de los registradores de la propiedad la cuota hipotecaria se sitúa en 584 euros lo que supone un 30,6% del coste salarial mientras que en 2007 y 2008 la cuota media de los préstamos superaba los 800 euros.

    Respecto a los tipos de interés los datos del BCE confirman que las hipotecas se están firmando a un 1,4% de interés, este nivel es el más bajo desde hace una década.

    La evolución de la rentabilidad de la compra de vivienda también ha evolucionado a mejor situándose el rendimiento bruto en un 7,2% de media, mientras que las rentas del alquiler se han disparado. Según datos de idealista,  la renta media se situó a cierre de mayo en 10,7 euros/m2, frente a los 7,7/m2 que se pagaban en 2010. Es decir, el precio del m2 se ha disparado casi un 40% en la última década 

    En la actualidad varias han sido las causas que han impulsado la demanda de viviendas en arrendamiento;

    • La desaparición de la bonificación fiscal por la compra de vivienda que entró en vigor el 1 de enero de 2013 que permitía una deducción en la declaración de la renta del 15%.
    • La precariedad laboral de los jóvenes, Actualmente España es el país de la UE con una mayor tasa de paro juvenil, con un 38%, 20 puntos por encima del promedio comunitario (17,1%).
    • La evolución del precio de la vivienda en arrendamiento y la falta de política públicas destinadas a impulsar la oferta de vivienda en alquiler en los últimos años las políticas municipales no han ido enfocadas a la construcción de viviendas aunque la situación poco a poco está cambiando.

    El Gobierno a día de hoy está trabajando en la realización de un plan para levantar 20.000 viviendas sociales destinadas al arrendamiento impulsadas con los fondos europeos del programa Next Generation, también el sector privado está desarrollando proyectos como el built to rent destinado a construir edificios de viviendas destinados al alquiler con planes de construcción de 90.000 viviendas.

    En general y a la hora de comprar casa muchos agentes creen que, a pesar de las circunstancias actuales, es buen momento. Francisco Sierra, director general de Casavo en España y Portugal, expone que, si analizamos la correlación histórica entre euríbor y compraventas, la subida de tipos de interés no tiene gran impacto en el número de transacciones.

    "Consideramos que 2022 seguirá siendo un buen año para comprar un inmueble, ya que las medidas impulsadas por el BCE para contener la inflación se verán compensadas por el incremento de la actividad por parte de inversores particulares e institucionales". Especifica que, a pesar de que, tal como apuntan algunos informes, 2023 será un año marcado por la caída de las compraventas en un 15 %, el mercado inmobiliario se estabilizará, "ya que el impacto de la subida de tipos tendrá un impacto en el corto plazo, mejorando las perspectivas de cara al futuro".

    Por su parte, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, expone que en los próximos seis meses, la economía puede enfriarse, derivada de la Guerra de Ucrania y todos los acontecimientos que ha generado en la economía mundial. Además, la decisión del BCE de elevar los tipos de interés un 0,75%, la mayor subida de la historia de la zona euro y, no solo eso, "sino que ya se ha advertido que esta es solo la primera de las próximas subidas".

    Para el experto, quien quiera comprar debe valorar de forma realista si un futuro incremento de las hipotecas puede repercutir muy negativamente en su situación financiera. Y valorar cuál de las dos opciones prefiere, si comprar a precio más alto e intereses más bajos o al contrario.

    Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Real Estate de Intrum España y director de negocio de Solvia, expone que, en el caso de querer comprar, el mejor momento es ahora si vamos a buscar financiación; ya que se espera que los tipos de interés sigan subiendo en los próximos meses. "El aumento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo afectará a gran parte de los préstamos de consumo, incluyendo también a muchas hipotecas. Además, debido a la falta de oferta, los precios previsiblemente continuarán creciendo, aunque de forma más moderada que en los últimos tiempos".

    Si quiero vender, ¿es mejor ahora o más adelante?

    Jesús Duque explica que en los próximos meses podremos observar más dificultades para acceder a una hipoteca, tipos más altos y en algunos casos mayores dudas sobre el mercado laboral. "Mi opinión es que, quien pueda vender ahora, y no pueda o quiera esperar uno o dos años en vender, lo haga ahora".

    A la hora de analizar una venta, desde Casavo, recuerdan que estamos en un momento especialmente favorable para la compraventa de inmuebles, ya que las subidas de los tipos de interés impulsan de forma moderada el número de operaciones de compraventa, algo que creen que sucederá en el tercer trimestre del año.

    En cuanto a 2023, desde Casavo prevén una mejora de la sostenibilidad del sector inmobiliario, motivada por las medidas impulsadas en la actualidad para contener la inflación, cuyos efectos empezaremos a observar en el medio o largo plazo. "Es por ello por lo que cuando hablamos del mejor momento para vender una vivienda, debemos apuntar a que nos encontramos en un momento especialmente favorable para ello, que se mantendrá a lo largo de 2023 como consecuencia del actual contexto económico, que impulsa las compraventas ante el encarecimiento de los créditos, los esfuerzos para combatir la inflación y la seguridad de los bienes inmuebles como inversión". 

    ¿Qué pasará en 2023?

    En Alfa Inmobiliaria, su vicepresidente opina que probablemente en 2023 habrá mejores ofertas y precios más bajos para comprar, pero también muchas familias tendrán más dificultades para acceder a un préstamo hipotecario, y que los intereses serán más altos con toda seguridad. "Esta caída de precios puede darse por un periodo de tiempo corto".

    Recomienda que, especialmente en el caso de aquellas personas que están pensando en hipotecarse a tipo de interés fijo, es mejor que compren ahora, si bien probablemente en unos meses será posible encontrar precios ligeramente más bajos.

    Según el Índice de Precios de la Vivienda publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), la vivienda en España acumula 33 meses de alza consecutivos. Esto no es sino una respuesta a la tendencia alcista que ha marcado el crecimiento del sector a nivel global. Francisco Sierra, director general de Casavo en España y Portugal, cree que la subida del Euríbor a su nivel más alto desde noviembre de 2011 (2,07 %) será determinante para el precio de la vivienda de cara al próximo año.

    Tras los análisis que han realizado desde Casavo, el encarecimiento de la vivienda por influjo de la inflación se verá compensada por las medidas impulsadas por las instituciones europeas para combatir esta coyuntura económica, dando lugar a un escenario muy positivo en el medio y largo plazo. "Teniendo en cuenta los movimientos del mercado, prevemos que la subida de los tipos de interés se verá acompañada de un ligero incremento de las compraventas, ya que la vivienda se convierte en "valor refugio" ante la incertidumbre".

    Si bien el experto matiza que el desarrollo y crecimiento del número de operaciones de compraventa se verán acompañadas de una reducción de la oferta a principios de 2023. Sin embargo, creen que son movimientos habituales en el mercado que contribuyen a mejorar las dinámicas que garantizan la sostenibilidad del sector.

    En caso de que el arrendamiento no estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la fecha de inscripción de la compraventa, el comprador no estará obligado a asumirlo siempre que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria

    Por otra parte, el arrendatario puede ejercitar los derechos de tanteo y de retracto, lo que implica que puede adquirir la propiedad de la vivienda pagando al vendedor el mismo precio pactado con el comprador. Éste derecho de tanteo consistirá en que el arrendatario contará con un plazo de 30 días naturales para optar por la compra, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada.

    Si el propietario no realiza esa notificación al inquilino, o si finalmente la venta se realiza a un precio inferior o con unas condiciones diferentes y menos onerosas que las que figuraban en la comunicación que se realizó al arrendatario, éste podrá impugnar la venta teniendo derecho a ejercer su derecho de retracto, subrogándose en la posición del nuevo adquirente en el contrato de compraventa, previo pago del precio y demás gastos consecuencia de la venta.

    Por último, hay que tener en cuenta que en el contrato de arrendamiento se puede incluir una cláusula por la que el arrendatario renuncia al derecho de adquisición preferente. Esta cláusula, sin embargo, no libera al arrendador de comunicar al inquilino su intención de vender la vivienda como mínimo treinta días antes de la formalización del contrato de compraventa, comunicación que en este caso sería a título informativo.

    No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

    Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

    Por tanto, la persona que compra una vivienda que se encuentra arrendada, adquiere igualmente los mismos derechos y obligaciones que tenía el vendedor, por lo que está obligada a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento según lo establecido en el contrato y según la ley por la que se rija. Después podrá optar por su extinción de la misma manera que hubiera podido el propietario anterior.

    En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado dos cursos donde explicamos al detalle los contratos de arrendamiento con opción de compra de inmuebles, así como todas las figuras contractuales relacionadas con el contrato arrendamiento y  de compraventa de inmuebles. Además podrás acceder y generar  todos los  modelos tipo de contratos necesarios en el proceso de compra y venta inmobiliaria con modelos tipo de contratos. Los cursos son:

    Curso de legislación sobre el arrendamiento de  inmuebles.

    Curso de modelos de arrendamiento de  inmuebles.

    Colaborador:

    Ignacio Morales.
    Economista ?ICADE

    Una de las dudas más frecuentes de quienes están pensando en vender una vivienda es si se puede traspasar sin estar del todo pagada. Y la respuesta es que sí. De hecho, es un proceso mucho más sencillo y habitual de lo que puede parecer. 

    La transacción se puede llevar a cabo incluso si el precio de venta es inferior al importe del préstamo pendiente y entre las opciones están subrogar la hipoteca al comprador o solicitar una hipoteca puente si el objetivo es comprar una casa nueva. Cada alternativa se ajusta más a un perfil y circunstancias concretas, por lo que conviene analizar cuál es la que mejor se ajusta a nuestras preferencias y necesidades.

    Repasamos las principales formas de vender una casa con hipoteca y los pasos que debes seguir si no sabes cómo hacerlo.                                       

    ¿Por qué se venden casas con hipoteca?

    Aunque muchas veces se compran casas que duran para toda la vida, no siempre es así. Cuando se contrata una hipoteca, se puede estar firmando un préstamo cuya devolución se dilate en el tiempo y llegue incluso a 30 o 40 años. Se trata de períodos muy largos y, como es lógico, la vida puede dar muchas vueltas en ese tiempo.

    Los motivos por los que se puede vender un piso con hipoteca son muchos: un cambio de trabajo, un cambio de localidad, una herencia, un divorcio, el nacimiento de un nuevo hijo... Todas estas situaciones pueden favorecer que queramos cambiar de casa y, el hecho de que la actual esté hipotecada, no supone un problema.

    Sin embargo, hay que tener en cuenta que existen diferentes formas de vender una casa hipotecada y, según sea el caso, tendremos que hacerlo de un modo u otro.

    Vender la casa por un precio superior a la hipoteca y cancelarla

    Este es el mejor de los escenarios posibles. No obstante, para que se dé, necesitamos que el mercado inmobiliario pase por un buen momento. Al menos, lo suficiente como para recibir más dinero del que debemos al banco por casa.

    Si podemos optar por esta solución, los pasos a seguir para vender un piso con hipoteca son los siguientes:

    1. Confirmar el precio de venta con el comprador y asegurarnos de que el dinero que vamos a recibir va a ser superior al que nosotros debemos al banco por la hipoteca.
    2. A continuación, debemos ir a nuestro banco y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente. Este documento se debe presentar siempre en el caso de que se vaya a vender un inmueble hipotecado.
    3. Realizar la firma de la compraventa ante notario, para la que necesitaremos presentar el Certificado de Deuda Pendiente.
    4. Una vez que el comprador nos haya entregado el cheque por el precio de la vivienda, debemos acudir al banco y liquidar la deuda pendiente de la hipoteca. Además, lo más habitual es que sea necesario pagar las comisiones correspondientes por la cancelación.
    5. Una vez que hayamos liquidado la deuda con el dinero recibido por la venta de la casa, al ser un precio mayor que el que debíamos pagar por la deuda, recibiremos el dinero restante.

    Vender la casa por un precio inferior a la hipoteca y cancelarla

    Aunque vender una casa con hipoteca por un precio superior a la deuda que tenemos con el banco es la opción más deseable, no siempre es posible. Simplemente, porque el precio de las casas fluctúa y, si necesitamos vender la vivienda con urgencia, puede que el precio que recibamos por ella no sea suficiente como para liquidar la deuda.

    No obstante, si este es nuestro caso, también vamos a poder vender la casa con hipoteca sin problema. En este caso, los pasos a seguir son los siguientes:

    1. Lo primero que debemos hacer es confirmar que tenemos un comprador para el inmueble y que el precio de venta es inferior al que necesitamos para poder devolver la totalidad del préstamo hipotecario.
    2. El siguiente paso será acudir al banco y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente (igual que en caso anterior en el que la venta de la casa se realizaba por un precio superior al de la hipoteca). En el banco debemos explicar la situación y nuestra intención de devolver la parte de la hipoteca que podamos cubrir con el dinero obtenido por la vivienda. Esto es importante de cara a modificar las condiciones y naturaleza de la deuda que todavía quedará pendiente con el banco después de la venta, que pasará a ser un nuevo préstamo.
    3. Cuando se ejecute la compraventa, el comprador te otorgará el cheque por el precio de la vivienda. En este caso, la totalidad del montante debe ir destinado al pago de la hipoteca (de la parte que sí que llega a cubrir con la suma que hemos obtenido por la venta de la vivienda).
    4. A partir de ese momento, la deuda pendiente por la hipoteca pasará a reformularse y se considerará un nuevo préstamo. En este sentido, como nuevo préstamo, tendrá sus propias condiciones y cláusulas, por lo que es importante revisarlas correctamente. De hecho, es muy probable que se deban pagar las comisiones por la cancelación de la antigua hipoteca y las comisiones de apertura correspondiente al nuevo préstamo. Sin embargo, esto dependerá de cada entidad bancaria.

    Subrogar la hipoteca al comprador

    Además de las opciones ya mencionadas, también se puede vender un piso con hipoteca optando por una subrogación al comprador. Es decir, cambiar el titular de la hipoteca de la vivienda en cuestión para que el comprador se haga cargo de la misma.

    Si optamos por esta solución para vender un piso con hipoteca, los pasos a seguir son los siguientes:

    1. Lo primero que debemos hacer en este caso será confirmar con el comprador que está dispuesto a hacerse cargo de la hipoteca de la vivienda y determinar las condiciones en que se hará la compraventa y la subrogación de la hipoteca.
    2. A continuación, debemos acudir al banco con el que tenemos firmada la hipoteca junto con el comprador. Explicamos la situación y que queremos llevar a cabo la subrogación de la hipoteca.
    3. Entonces, el banco en cuestión llevará a cabo un estudio del perfil del comprador para garantizar que se trata de un perfil solvente y que podrá hacerse cargo del pago de la hipoteca sin problemas.
    4. Si el banco no diese el visto bueno, deberemos descartar esta opción. No obstante, si el banco sí que da el visto bueno, se procederá a la firma de la subrogación de la hipoteca. Es decir, a la modificación del contrato que permite que el comprador pase a ser el nuevo titular de la hipoteca. A partir de ese momento, el comprador será el responsable de la hipoteca a todos los efectos.

    Solicitar una hipoteca puente

    Finalmente, otra opción disponible a la hora de vender una casa con hipoteca es solicitar una hipoteca puente.

    La opción de la hipoteca puente es recomendable cuando queremos invertir el dinero de la venta de la casa en la compra de una nueva vivienda. Sin embargo, ambas transacciones no siempre se pueden llevar a cabo al mismo tiempo. En esta situación, la hipoteca puente puede ser una buena opción, ya que nos va a facilitar el pago de dos hipotecas (la casa que queremos vender y la casa que hemos comprado con una nueva hipoteca) por un precio menor al que pagaremos teniendo que asumir el pago de dos hipotecas por separado.

    Si queremos optar por esta solución para vender un piso con hipoteca los pasos que debemos seguir son los siguientes:

    1. Lo primero que debemos hacer es solicitar al banco una nueva hipoteca para la compra de una nueva vivienda. Al mismo tiempo, explicaremos que queremos solicitar una hipoteca puente para facilitar el pago de la hipoteca de la primera casa, y también de la segunda (que es la nueva hipoteca que vamos a solicitar).
    2. El banco debe estudiar el caso y, si lo acepta, nos ofrecerá una hipoteca puente. Por lo general, la hipoteca puente está sujeta a un tiempo determinado que puede ir desde varios meses a varios años. Durante ese tiempo, deberemos vender la primera vivienda.
    3. Durante el tiempo que la primera vivienda esté a la venta, no pagaremos dos hipotecas, sino la hipoteca puente. Es decir, una cuota mensual que será más elevada que la que pagamos solo por la primera casa, pero más pequeña que la que pagaríamos si tuviéramos que hacer frente a las dos hipotecas por separado, ya que, en la mayoría de los casos, tienen carencia de capital del 100% del préstamo o de la parte correspondiente a la primera garantía.
    4. A partir de ese momento, se liquida la hipoteca puente, y pasamos a pagar solo la segunda hipoteca con sus cuotas correspondientes.

    Tributación del IRPF

    El propietario de un inmueble alquilado ha de declarar estos ingresos:

    • Cuando se comparte la propiedad, cada copropietario declarará la parte correspondiente a su porcentaje en la propiedad.
    • Si existe un usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda. Al nudo propietario no le afecta el arrendamiento.
    • Si alquilas conjuntamente vivienda y garaje, sin distinguir precio, debes declarar la vivienda como inmueble arrendado. Para el garaje, debes marcar el uso 4,"arrendado como inmueble accesorio", sin señalar importes porque ya están incluidos en los de la vivienda.

    Como casero recibes ingresos por el alquiler y tienes que hacer frente a una serie de gastos. Los que considera hacienda son:

    Ingresos íntegros

    Todos los ingresos que recibes por el alquiler de vivienda. Deben incluir:

    • Las rentas del alquiler y las cantidades asimiladas.
    • El importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble.
    • Las repercusiones de cualquier tipo de gasto que como propietario realices al inquilino tanto por obras, servicios, tributos, etc.

    Aunque el arrendatario no pague el alquiler tienes que declarar los ingresos que se acuerdan anualmente.

    Gastos deducibles del alquiler 

    Serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos. En concreto:

    • Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición y mejora de la vivienda (intereses de la hipoteca)
    • Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda (si financiaste los muebles o los electrodomésticos, podrás incluir la parte destinada al pago de los intereses)
    • Gastos de conservación y reparación del inmueble (pintura, arreglo de instalaciones?)
    • Impuestos y tasas que recaigan sobre el inmueble (IBI, Tasa de basuras?)
    • Saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada como ya hemos visto.
    • Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la vivienda.
    • Gastos por formalizar el alquiler o por la defensa jurídica de la vivienda o su rendimiento.
    • Primas de contratos de seguros.
    • Gastos de servicios y suministros, siempre que los pagues tú y no los repercutas al inquilino.
    • Gastos de amortización del inmueble: 3% sobre el mayor de los siguientes valores:

    ? Menos coste de adquisición satisfecho.

    ? Menos valor catastral sin incluir el valor del suelo ya que Hacienda entiende que el suelo no se deteriora.

    ? Menos gastos de amortización de bienes que pueden ser utilizados más de un año y que son cedidos con la vivienda (muebles, electrodomésticos.): 10% del coste de adquisición.

    Reducción del 60%

    Obtenida la diferencia entre ingresos y gastos, si resulta un rendimiento neto positivo, se reducirá un 60% en los supuestos de alquileres destinados a vivienda.

    Según datos del censo de locales del Ayuntamiento de Madrid, el número de espacios comerciales cerrados en la capital ha crecido un 14% desde febrero. Las estimaciones apuntan a que el sector empresarial se irá recuperando, una tendencia que antes de la pandemia ya estaba en auge y que podría aumentar en los próximos meses. 

    Aplicar el cambio de uso no es una tarea sencilla,  no todos los locales comerciales pueden convertirse en vivienda. Ante esta situación, los expertos de Solvia nos dan las respuestas:

    ¿Cuáles son los requisitos imprescindibles para formalizar el cambio de uso? 

    Legalmente, una vivienda mínima tiene que contar con una superficie útil de, al menos, 38m2 por lo que todo espacio comercial que sea inferior a esas medidas no puede habilitarse para crear una vivienda. Además, es imprescindible que el inmueble esté construido sobre suelo urbano, algo que casi todos cumplen, ya que la mayoría de los comercios se encuentran dentro de las ciudades y pueblos. El resto de los requisitos varían dependiendo de la comunidad autónoma y el municipio.

    Por último, es necesario que los estatutos de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación y que el barrio o distrito donde se localiza el edificio no supere el número de viviendas por hectárea.

    ¿Cuál es el procedimiento a seguir? 

    • Que un arquitecto compruebe que el cambio de uso siga todas las normas urbanísticas municipales.
    • Elaboración de un proyecto diseñado que posteriormente se presentará al Ayuntamiento.
    • Una vez que el proyecto técnico esté aprobado por el consistorio, hay que realizar la declaración catastral de alteración de bienes inmuebles, a fin de que en el Catastro conste que ese local pasará a ser una vivienda.
    • Finalmente pagar las tasas de licencia de obra y contratar a un equipo para que haga las reformas pertinentes y registrar la nueva vivienda ante un notario.

    ¿Cuánto cuesta realizar toda esta operación? 

    Entre el proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad, el coste puede ascender a los 3.000, y eso sin contar con los gastos de la licencia de obras y las reformas propiamente dichas. 

    ¿Qué debo tener en cuenta para que suponga una buena inversión? 

    Se recomienda apostar por invertir en aquellas ubicaciones donde no hay mucha actividad comercial pero sí demanda de vivienda. En caso de que el propietario quiera después del cambio de uso y realización de las reformas venderla o alquilarla, obtendrá un beneficio extra, ya que habrá comprado a precio de local y lo estará alquilando o poniendo a la venta a coste de vivienda.

    ¿La hipoteca para un local es similar a la de una vivienda? 

    Las hipotecas para comprar un local funcionan de forma distinta a las de una vivienda. Sus interés son más altos, el porcentaje de concesión no suele llegar a más del 60%, sus plazos de devolución son más limitados y se exige una capacidad de ahorro y de gestión de fianzas demostrable.

    ¿Cómo se puede aprovechar mejor el espacio de un inmueble?

    Contando con el asesoramiento adecuado de un experto inmobiliario y comprobando las indicaciones mínimas para que un local comercial se pueda transformar en un hogar.

    Debe tener el espacio mínimo para construir un salón, una cocina, un baño y un aseo. Por supuesto, si el local es mucho más grande del mínimo establecido, siempre se puede aprovechar para construir más habitaciones.

    ¿Cuándo puedo solicitar la devolución?

     Una vez finalizado el contrato de alquilerel propietario dispone de un plazo de 30 días para examinar el estado de la vivienda y, si todo está correcto, devolver el importe de la fianza al arrendatario. Si se retrasa en el reintegro del depósito, la cantidad sufrirá intereses de demora.

    Después, el plazo para la solicitud de la fianza al IVIMA comienza cuando finaliza el contrato de arrendamiento y prescribe a los 5 años, contando desde la fecha de finalización de contrato.

    ¿Cómo y dónde solicito la devolución?

    Es muy sencillo, solo debes rellenar el formulario que puedes encontrar aquí. Los datos que se piden en el formulario son los del arrendador, del arrendatario y los del contrato de arrendamiento que se extingue. Simplemente tienes que rellenar este formulario y presentarlo.

    Debes tener en cuenta que para tramitarlo de forma telemática debes tener alguno de los sistemas de firma electrónica reconocidos por la Comunidad de Madrid.

    Si no dispones de alguno de estos sistemas de firma electrónica, deberás acudir a una de las oficinas de registro. Además, hay que comprobar si debes solicitar cita previa para acudir a tu oficina de registro.

    ¿Cuándo me devuelven la fianza?

     El IVIMA tiene un mes de plazo para efectuar la devolución de la fianza.

    La mejor opción si tienes un nuevo inquilino: la compensación de fianzas

    Se trata de un trámite que puedes realizar en caso de que como arrendador realices sucesivos contratos. Es decir, conviertes la fianza depositada del contrato antiguo en la fianza del nuevo contrato.

    ¿Cómo hago la compensación de fianzas?

    Es muy sencillo, accedes al formulario del modelo 252  y rellenas los datos que te solicita. Te pedirá algunos datos del contrato antiguo y otros del contrato nuevo.

    Si la nueva renta es superior a la anterior, directamente te indicará el importe que debes ingresar y si por el contrario es un importe inferior, te generará una devolución.

    Además, para realizar este trámite, no es necesario disponer de ningún tipo de firma, ni certificado electrónico o acudir a ninguna oficina del IVIMA, simplemente hay que rellenar el formulario y abonar la diferencia con tarjeta de forma online.

    Cuando fallece una persona, los familiares de esta se hacen cargo de sus bienes, siendo la vivienda uno de los que genera más problemas.  Ángel Seisdedos, CEO de Leggado, da las claves para saber cómo se reparte la herencia de una casa con o sin testamento.

    Qué es una herencia

    Antes de empezar a explicar cómo se reparte la herencia de una casa, es importante saber qué es una herencia.

    Según el Código Civil, herencia son los bienes, derechos y obligaciones de una persona, los cuales se extienden más allá de su fallecimiento.

    De esta manera, después de la muerte de una persona, se reparte todo lo que le ha pertenecido. Todo, incluidas las deudas.

    Pero todo se complica cuando lo heredado son bienes indivisibles, o cuando se hereda solamente una parte del inmueble o hay cónyuges usufructuarios. El usufructo es un derecho de uso y disfrute de un bien que salvo renuncia de la persona son vitalicios, el usufructuario no puede vender, pero sí que puede disfrutar de esta propiedad, incluso alquilarla.

    Estas son las posibles situaciones que pueden darse:

    Heredar una vivienda con testamento

    Es relativamente sencillo, basta con cumplir el deseo del testador, a fin de cuentas, el testamento es un acto de última voluntad de la persona para con sus bienes.

    Pongamos el típico caso de un testamento abierto, que es el más común y suele tener esta fórmula testamentaria:

    "[?] todos mis bienes y derechos a mis hijos por partes iguales [?]"

    No se trata siempre de dividir entre los hijos el valor de la vivienda y transmitirla a quienes figuran en la escritura.

    Es más complicado que eso. Aquí entran otros bienes y derechos, ya que las cuentas bancarias, bonos, fondos, acciones o cualquier otra fórmula también forman parte del activo de la herencia.

    A lo que también hay que restarle las deudas que el testador no hubiera satisfecho, deudas públicas o privadas. Da igual. A esto se le conoce como el cálculo del caudal hereditario y es por decirlo en términos no técnicos el resultado de lo que suma y lo que resta.

    En este caso habría que ajustar los demás bienes frente a la vivienda y entonces hacer la división del bien entre los que están llamados a heredar.

    Qué pasa si no hay testamento

    Aquí es donde más problemas podemos encontrarnos, según Ángel Seisdedos, ya que de no existir testamento que rige la voluntad de la persona fallecida hay que aplicar la ley en sentido estricto.

    Para repartir una herencia cuando no existe testamento hay que pensar en un pastel de tres trozos con las diferentes "sub" herencias y son las siguientes:

    • Tercio de legítima estricta
    • Tercio de mejora
    • Tercio de libre disposición

    El Código Civil en el artículo 806 define que la legítima de una herencia es la porción de bienes que el testador no puede disponer por haber reservado ésta a determinados herederos, a quienes se les conoce como "herederos forzosos".

    ¿Quiénes son los herederos forzosos?

    Los herederos forzosos son los descendientes, en su defecto los ascendientes y en su defecto el viudo o viuda.

    Cuando no existe testamento, la vivienda pasa a ser heredada por los familiares del difunto, pudiéndose dar las siguientes circunstancias:

    • El causante deja a su pareja e hijos, siendo los hijos quienes heredarán la vivienda en partes iguales;
    • Si sobrevive el cónyuge (y en caso de haber establecido el matrimonio en régimen de bienes gananciales), a este le corresponde la mitad del inmueble;
    • Si en el régimen matrimonial no estaban dispuestos bienes gananciales, al cónyuge le corresponde en usufructo la tercera parte de la casa;
    • Si no hay hijos, ni cónyuge, heredan los padres, en su defecto pasan a heredar los hermanos, sobrinos, tíos. En este orden;
    • Si no existen familiares hasta el cuarto grado de parentesco, la herencia pasa al estado

    La venta de una vivienda es algo muy importante que no debe tomarse a la ligera, por eso poner el precio adecuado es imprescindible. Es una cuestión sensible y será mejor dejarla en manos de profesionales para no equivocarnos.

    Repasamos algunas claves de la mano de los expertos:

    Qué pasos seguir para saber el precio adecuado

    En general, es necesario realizar un análisis del mercado, estudiar la oferta y demanda del sector inmobiliario y recurrir a una tasación de la casa.

    Para Montse Morenovicepresidenta de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), este análisis debe hacerse con precios de publicación y sobre todo de cierre. A partir del análisis determinar un precio de cierre. "Además, también es necesario hacer una estrategia de precios. Esta dependerá de la demanda potencial que tenga el piso, el momento del mercado y el estado de la vivienda".

    Para determinar el precio de salida para la venta es necesario realizar una tasación. Así lo explica Emiliano Bermúdezsubdirector general de donpiso, quien recuerda que hay dos tipos de tasación: online y presenciales.

    El experto aboga por dejar este paso en manos de tasadores peritos profesionales y especializados. "Porque tendrán en cuenta la demanda de la zona, la evolución del mercado, el precio de venta de los últimos 2 meses y las condiciones personalizadas de cada una de las viviendas".

    Para el experto, este paso es determinante, porque si nos pasamos en el precio, la vivienda se va a quedar ahí, algo inmovilizada, y si nos quedamos cortos, entonces puede ser que lleguemos a venderla por debajo del precio que el mercado dé.

    Hasta cuánto se puede subir o bajar el precio

    Desde Aepsi dan a conocer que no hay un porcentaje fijo que pueda incrementar o bajar el precio de una vivienda. "Es decir, depende. Cada inmueble tiene una estrategia personalizada".

    Mientras, donpiso comenta que depende de la experiencia que se tenga del mercado de la vivienda. "Si cuando ponemos a la venta la vivienda, está bien promocionada, la información llegará a los posibles compradores y entonces podremos comprobar si el precio fijado es aceptado, con más o menos visitas al inmueble, número de contactos, la aceptación de los clientes a ese precio y, en base a todo esto, tomar decisiones para bajar o subir el precio".  El experto también habla de hacer una posible contra oferta, con algún descuento teniendo en cuenta y comparando los precios de otras viviendas en la zona.

    Según Emiliano Bermúdez, una vez que hemos dejado la vivienda comercializada y está bien promocionada, sabremos si hay una buena respuesta o no, "si en 15 días no hay respuesta, entonces puede ser que esta vivienda esté fuera de precio de mercado y es posible pensar en bajarlo". De todas formas, explica que una bajada de precio puede ser algo peligroso, especialmente si se realiza en manos del propio particular de la casa, porque se puede vender a un precio más bajo y la ansiedad por vender hace que bajemos el precio más de lo que realmente el mercado es capaz de pagar por ella.

    ¿Habrá bajadas de precio de venta?

    En donpiso afirman que todavía no se han notado bajadas de precio a nivel nacional "porque entendemos que la situación general todavía no ha hecho que se vea el efecto. Ahora bien, la senda de incremento del precio en el primer semestre 2022 se ha enfriado; los precios no bajan, pero tampoco suben".

    Montse Moreno sí ha notado una rebaja, "en el último año he podido observar que los pisos que tienen menos demanda y están en peor estado, se están adaptando a la baja al precio del mercado".

    Bermúdez vaticina que 2022 acabará con incrementos de precio del 3% y 5%, y que no será hasta el primer o segundo trimestres de 2023 cuando puedan haber bajadas reales de los precios de las viviendas, "que no serán muy importantes, pero sí establece un cambio en la dinámica del comportamiento en el sector inmobiliario". Desde ING, por ejemplo, esperan una caída real del precio de la vivienda durante el próximo año de más del 3%. 

    Para que la novación hipotecaria tribute en el AJD, es necesario que se den dos requisitos. El primero es que la escritura tenga por objeto una cantidad o cosa valuable. El segundo, que contenga actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Registro Mercantil, Registro de la Propiedad Industrial o Registro de Bienes Muebles.

    • El pago del AJD de la novación hipotecaria.

    La sentencia del Supremo viene a decir que si la novación o modificación del préstamo tiene un contenido económico (por ejemplo, la ampliación del periodo de carencia o la TAE), hay que pagar el impuesto, siendo la base imponible, no la totalidad de responsabilidad hipotecaria, como lo era antes, sino el contenido económico de las cláusulas financieras modificadas.

    Es decir, la base imponible se aplicará sobre el contenido económico de las cláusulas financieras valuables que delimitan la capacidad económica susceptible de imposición.

    • Actuación del contribuyente.

    Examinándose caso por caso, estos podrán solicitar la rectificación y devolución de ingresos indebidos. Pero solo en aquellos casos de haber pagado el tributo en los últimos cuatro años por la formalización de una novación hipotecaria. Y es que es un tributo que se autoliquida por los propios contribuyentes.

    Los contribuyentes que consideren que las cláusulas financieras modificadas no tenían contenido económico, pueden solicitar la no sujeción al AJD y la devolución de todo el impuesto pagado. En caso de que no sea así, y toque tributar, podrán solicitar que la base imponible sea, tan sólo, el contenido económico de dichas cláusulas financieras, y no el total de la responsabilidad hipotecaria.

    ACCESO COMPLETO A LA SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO Nº 1523/2018  (22/10/2018) SOBRE REDUCCIÓN FISCAL DEL AJD EN HIPOTECAS Y PRÉSTAMOS. CASACIÓN Nº 4900/2017 

    En qué momento el inquilino puede recuperar la fianza

    El inquilino tiene derecho a recuperar la fianza una vez finalice el contrato de alquiler y siempre y cuando se encuentre al corriente de pago del alquiler, así como otras cantidades como gastos de comunidad o suministros. Además, debe devolver el piso tal y como se lo encontró al entrar. En caso contrario, el arrendador podrá quedarse con la fianza para reparar los daños ocasionados o pagar las deudas pendientes.

    "Si el inquilino ha cumplido con todas sus obligaciones podrá recuperar el importe íntegro de la fianza, circunstancia que es conveniente que quede debidamente documentada al formalizar la resolución del contrato. El arrendador, tras verificar las cuentas y el estado del piso, deberá restituir la fianza al inquilino al tiempo en que esté le devuelva la posesión del inmueble. No obstante, la ley arrendaticia otorga al arrendador un plazo máximo de un mes, desde que el arrendatario le entregue las llaves, para que devuelva la fianza", señala Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

    Qué pasa si no se paga el último alquiler para que el casero se lo cobre en la fianza

    En algunos casos, el inquilino puede temer que su casero se niegue a devolverle la fianza. En este caso, en ocasiones el propio inquilino decide no pagar el último mes de alquiler y que se lo cobre el arrendador de la fianza. Salcedo recuerda que no es una práctica muy ortodoxa y que suele prohibirse expresamente en muchos contratos, pero que se utiliza más de lo previsto por algunos inquilinos.

    En todo caso, salvo que el documento de resolución de contrato firmado por las partes ratifique que todo está en orden, el arrendador no perderá la posibilidad de reclamar al arrendatario por vía judicial las deudas y la reparación de los daños si los hubiere. Además, podría exigir al inquilino el pago de las rentas y demás cantidades que se devenguen tras la finalización del contrato, y hasta que le devuelva la posesión del inmueble, tal y como señala el socio de Ático Jurídico.

    Cómo reclamar al propietario la devolución de la fianza

    Una vez transcurrido un mes desde la extinción del contrato de alquiler, el inquilino podrá reclamar al casero el importe de la fianza, siempre que en el documento de resolución del arrendamiento quede expresado que el inquilino entregó la vivienda en perfecto estado y al corriente de pago. O que el arrendatario cuente con las pruebas oportunas para acreditar estos dos extremos.

    Salcedo recomienda que la reclamación de la fianza se haga formalmente y mediante un burofax. Si el inquilino no recibe respuesta o ésta no es satisfactoria podrá continuar la reclamación por vía judicial. En sede judicial, podrá exigir la restitución del importe de la fianza o el saldo resultante tras descontar las deudas y desperfectos que pudiera haber, más el interés legal correspondiente. La demanda deberá formalizarse ante el Juzgado correspondiente al domicilio del inmueble. Y se podrá presentar directamente por el inquilino si el importe a reclamar no excede de 2.000 euros. Aunque siempre es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado.

    El Banco de España reconocía recientemente en un informe que la pandemia del covid-19 ha acelerado todos esos problemas que arrancaron con la crisis de 2008, y que complican, entre otras cosas, el acceso a la vivienda, ya sea a través de la compra o del alquiler.

    Según los últimos datos publicados por el Consejo de la Juventud de España, tan solo solo 17,3% de la población de entre 16 y 29 años está emancipada, la cifra más baja de las últimas tres décadas. 

    Sin embargo, desde la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI), aseguran que los jóvenes tienen diferentes alternativas para acceder a la vivienda. Por ejemplo, a través del Plan Estatal de Vivienda o buscar hipotecas específicas para jóvenes, que suelen tener unas condiciones más ventajosas.

    Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de API España, explica que una de esas vías es como acogerse al Plan Estatal de Vivienda, que el Gobierno ha ampliado hasta 2022. "El plan prevé ayudas para menores de 35 años y cuyos ingresos en la unidad de convivencia sean inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). La ayuda está orientada al alquiler, rehabilitación y promoción de inmuebles en las casi 7.000 poblaciones de menos de 5.000 habitantes de España", recuerda.

    Bajo este plan, se puede otorgar una ayuda a los jóvenes para comprar viviendas de hasta 100.000 euros por valor de 10.000 euros. Las ayudas al alquiler son del 50% para el alquiler mensual que no supere los 600 euros y hasta el 30% en el tramo entre 601 y 900 euros.

    Otra alternativa sería buscar préstamos para la compra de vivienda que incluyan ventajas especiales para este colectivo. "Algunos bancos ofertan hipotecas con un interés más bajo hasta que el cliene cumpla los 35 años, porque asumen que para esa edad ya tendrá unos ingresos más estables", aclara Puigdevall.

    Sin ir más lejos, Banco Santander ha anunciado recientemente el lanzamiento de un programa piloto que permite financiar hasta el 95% de la vivienda, destinado a jóvenes que tengan capacidad de pago, pero que no tengan ahorros suficientes para conseguir una hipoteca (normalmente el sector bancario presta hasta el 80% del valor de tasación o el precio de compra). La entidad liderada por Ana Botín prevé establecer un aval personal durante los primeros cinco años como garantía, y que desaparece pasado ese plazo. 

    Por último, desde FIABCI también recuerdan que la crisis del covid ha reducido los precios de la vivienda, lo que supone una oportunidad para los jóvenes que cuenten con ahorros  suficientes. "En general, aconsejamos que para pedir una hipoteca se tengan unos ahorros de entre el 25-30 % del precio de la adquisición de la vivienda", concluye Puigdevall.

    Con la llegada de las bajas temperaturas y las precipitaciones, los hogares tienen que combatir contra las filtraciones de agua. Estas filtraciones no solo causan daños en las paredes y en los techos, sino también pérdidas de eficiencia energética o problemas de salud.

    Para evitar todos estos problemas, debemos realizar un buen mantenimiento de nuestras viviendas. Si después de esto, siguen apareciendo, hay que encontrar el origen de las filtraciones y llevar a cabo las reformas necesarias. Os damos claves para prevenirlas:

    Prestar atención a la terraza, el tejado y la azotea

    Para evitar el origen de filtraciones, debemos revisar exhaustivamente zonas como la azotea o el tejado, ya que el agua penetra por cualquier rincón de una vivienda. Zonas como una grieta, una tela asfáltica en mal estado, las tejas mal colocadas o dañadas o una mala instalación de una claraboya pueden sufrir goteras. Por este motivo, antes de la llegada del frío y las lluvias, debemos actuar para reparar tales desperfectos.

    En cuanto a las terrazas, debemos centrarnos en la base aislante del suelo y en las juntas. Si estas zonas están en malas condiciones, el agua puede llegar a penetrar hasta en plantas inferiores.

    Reparar canalones en mal estado

    Con la caída de las hojas, estas se pueden calar en los canalones de las viviendas. Para ello, necesitamos llevar a cabo una limpieza profunda antes del otoño y las precipitaciones. Si tenemos los canalones sucios pueden atascarse y rebosar, causando que la parte del muro por donde se filtra el agua se deteriore, apareciendo en poco tiempo humedades.

    Revisar los sumideros

    Las juntas y el suelo son las zonas donde más atención debemos prestar tanto en las terrazas como en las azoteas, aunque los sumideros son también una zona a tener en cuenta. Desperfectos como un deterioro del material aislante, sumideros mal sellados o una mala limpieza pueden causar que el agua no evacue y tengan lugar filtraciones.

    Las ventanas, otro punto débil

    Las ventanas son otro punto en el que pueden originarse humedades por dos razones: el agua entrará con rapidez al interior si no están bien selladas; y si las ventanas no poseen una rotura de puente térmico sin posibilidad de ventilar el habitáculo, podemos tener problemas de condensación.

    Al igual que las ventanas, los cajones y los marcos de las persianas también deben estar bien sellados. Si no, el frío entrará a la estancia y la humedad también.

    Tratar problemas con la fachada

    Los muros exteriores también son un elemento de la vivienda que puede experimentar filtraciones con solamente una mínima fisura. El musgo, el moho o una grieta en la fachada son problemas a resolver previamente a que llegue al interior.

    Acudir a un profesional

    Conocer el origen de las filtraciones y el largo viaje que realiza el agua desde la zona donde se origina hasta donde se manifiesta no es una tarea fácil, por lo que se recomienda acudir a manos de profesionales.

    Son los únicos que pueden descubrir por donde se han originado las humedades o las goteras y dar las soluciones más eficaces para deshacerse de ellas. Y más sobre todo teniendo en cuenta que las humedades persistentes pueden causar en el futuro deterioros estructurales.

    Sin embargo calcular la superficie no siempre es fácil, pues en función de la vivienda que se trate se aplicará un sistema de medida u otro.

    Según la orden ministerial ECO 805/2003  la superficie útil es el espacio que se puede pisar físicamente cuando se recorre por dentro una vivienda, la cual incluye el espacio "que queda delimitado por las caras interiores de los muros perimetrales de la vivienda", ya sean fachadas o muros medianeros, y excluye la superficie ocupada por los tabiques, pilares, columnas o tuberías.

    Elementos a tener en cuenta para realizar el cálculo correcto:

    • Superficie útil, es el espacio que se puede pisar físicamente cuando se recorre por dentro una vivienda. En este concepto entra todo el interior de una vivienda (incluso los armarios), pero quedarían excluidas todas las partes que aún estando dentro de la casa no son útiles, como el espacio de los tabiques, pilares y falseados.
    • Superficie construida incluye la superficie útil más el espacio ocupado por los cerramientos interiores fijos, los elementos estructurales verticales, las canalizaciones o conductos con sección horizontal superiores a 100 cm2 y las partes en las que la altura libre sea inferior a 1,5 metros". También se compone del espacio correspondiente a los cerramientos exteriores, computado al 100% si son de fachada o medianeros, o al 50% si son compartidos con otros elementos.
    • Superficie construida con elementos comunes es la superficie que realmente refleja el catastro y la que utilizan los tasadores a la hora de valorar un inmueble. Este término incluye, las zonas comunes de la finca y el espacio relativo a salas de comunidad, vestuarios, baños comunes o gimnasio. Un conjunto de componentes que aumenta la superficie construida de las viviendas con respecto a la útil entre un 30% y un 45%.

    La problemática en la medición de terrazas y patios

    Las mayores quejas de compradores y vendedores son cómo deben medirse las superficies de las terrazas o patios en pisos, áticos y bajos con jardín.

    Para evitar inequívocos lo mejor es mostrar la superficie de la vivienda y de la terraza por separado.

    Según el catastro las terrazas, porches o balcones que estén cubiertos computan al 50%, es decir, si tiene una terraza de 20 metros cuadrados sólo contarán como 10 metros cuadrados a la hora de obtener la superficie utilizada por el catastro. Sin embargo, si la terraza está cerrada por tres de sus cuatro paredes, computará al 100%. Esta norma es utilizada para pagar impuestos y sacar datos registrales de la vivienda.

    Particularidades a la hora de medir una vivienda de protección oficial

    Para medir los inmuebles de protección oficial, se determinan habitualmente dos indicadores:

    • El valor de módulo.
    • El valor de vivienda libre.

    "Tomándose siempre como indicador de medición el que resulta inferior"

    El valor de medición se halla haciendo uso de las mismas reglas de cómputo de superficies comunes y deberá coincidir con el valor que figura en la cédula de calificación de la vivienda.

    Respecto a la superficie útil este espacio debe ser, como mucho, de 90 metros cuadrados. Además, la medición de los elementos contenidos en el apartado anterior, como son las terrazas o los patios cubiertos, "se computan al 10%, no al 50%, como en el resto de viviendas" decir, que si tenemos una casa de 80 metros cuadrados con una terraza de 50 metros cuadrados sólo la podremos computar por 8 metros cuadrados (el 10%) como máximo.

    Finalmente, errores a evitar y a tener en cuenta a la hora de medir una vivienda

    • No confundir metros útiles con construidos.
    • No Incluir toda la superficie de la terraza.
    • Que el comprador trate de valorar la vivienda en función de los metros útiles.
    • No meter los trasteros y garajes en la superficie.
    • Calcular los metros construidos a ojo.

    ¿Quieres saber más? Visita este enlace para poder conocer más información al respecto.

    ¿Qué es el seguro de impago de alquiler?

    Es un seguro de Defensa Jurídica que protege al propietario ante cualquier problema que pueda surgir con el alquiler de su vivienda, desde un impago a un desacuerdo con el inquilino sobre quién debe pagar una reparación. Los gastos de abogados, procurador o tasas quedan garantizados y, además, en caso de que haya un impago del alquiler, ARAG adelanta las rentas impagadas mientras se está llevando el caso.

    Aparte de asumir las mensualidades, ARAG intenta mediar con el inquilino desde el primer mes que deja de pagar, advirtiéndole de sus obligaciones. Y, en las situaciones en las que no es posible llegar a acuerdos, se pone en marcha la maquinaria judicial, aunque los propietarios pueden desentenderse del proceso, que no es para nada agradable. Además, para más tranquilidad, ARAG se ocupa de mediar también en cualquier problema que pueda surgir entre el inquilino y alguno de sus vecinos.

    ¿Por qué contratar un seguro de impago de alquiler?

    Primero de todo, por tranquilidad, al saber que si hay cualquier problema, ARAG estará allí para resolverlo. Además, los profesionales de la compañía aseguradora están especializados en el alquiler, por lo que cualquier gestión que se deba realizar se hará con la mayor rapidez y agilidad. Y, finalmente, para ahorrar dinero, ya que una reclamación por un impago puede suponer un desembolso importante que se suma a las pérdidas de los ingresos de las rentas que no se están pagando. Con la prima del seguro todo está cubierto

    ¿Qué debes tener en cuenta antes de contratar el seguro de alquiler?

    Antes de contratar el seguro de impago de alquiler se debe realizar un estudio de solvencia del inquilino. Siempre es mejor hacer ese estudio antes de firmar el contrato de alquiler, pues será más fácil pedir dicha documentación al inquilino y, si el estudio sale denegado, poder encontrar una solución incluyendo más documentación o un avalista.

    ¿Qué coberturas suele incluir el seguro?

    shutterstock

    ARAG Alquiler es un seguro que da garantías a los propietarios que alquilan su piso ante cualquier imprevisto, incluso en casos de impago. Pero ¿qué incluye la póliza?

    • Adelanto de rentas en caso de impago, hasta 12 meses, que se empiezan a abonar en el momento de tramitar la demanda, con efecto retroactivo y sin tener en cuenta el primer mes de franquicia que tiene el seguro
    • La defensa y la reclamación en caso de incumplimiento de contrato
    • La indemnización por actos vandálicos al continente
    • Gastos de cerradura y cerrajero en caso de desahucio
    • Defensa de responsabilidad penal
    • Todos los gastos de abogados, procurador y tasas incluidas en cualquier gestión relacionada con el alquiler
    • El asegurado cuenta también con un servicio de atención jurídica telefónica a su disposición para resolver cualquier duda legal

    ¿Qué precio tiene el seguro de alquiler?

    El precio del seguro de impago de alquiler varía también en función de los servicios que contrate cada cliente, ya que la mayoría de las compañías ofrecen pólizas flexibles y adaptables a las necesidades de cada propietario. Por ejemplo, los arrendadores pueden escoger el número de meses que quieren que el seguro cubra el alquiler: normalmente las aseguradoras ofrecen hasta 18 meses de cobertura, aunque la mayoría de los clientes opta por contratar 12 meses.

    De media, el coste del seguro de alquiler rondará entre el 3% y el 5% de las rentas anuales que el propietario obtenga.

    Requisitos para contratar este tipo de seguros

    Para poder contratar el seguro para la vivienda se ha de realizar y aprobar un estudio de solvencia del inquilino. Los inquilinos no pueden destinar al alquiler más del 40% de la suma de sus ingresos netos y alguno de ellos debe ser fijo con el período de prueba superado o llevar más de un año en la misma empresa. Al estudio se pueden añadir avalistas en caso de que los ingresos o la antigüedad del inquilino no sea suficiente.

    Documentación necesaria para contratar el seguro de impago

    En este punto debemos especificar el tipo de documentos según actividad profesional. Si son asalariados, la documentación que se solicita es:

    • Las dos últimas nóminas
    • El contrato laboral
    • DNI
    • Documento de solicitud firmado por los inquilinos (documento de Ley de Protección de Datos)

    Si son autónomos se les pide:

    • El último IRPF
    • Los dos últimos pagos de autónomos a la Seguridad Social
    • DNI
    • Documento de solicitud firmado por los inquilinos (documento de Ley de Protección de Datos)

    Y si son pensionistas:

    • Certificado de la pensión emitido por la Seguridad Social
    • DNI
    • Documento de solicitud firmado por los inquilinos (documento de Ley de Protección de Datos)

    Así que, si quieres alquilar tu piso y garantizar el pago de las mensualidades de los inquilinos, este es el mejor seguro para tu vivienda. Te permitirá olvidarte de los posibles problemas que puedan surgir porque los abogados de ARAG estarán al lado del propietario para reclamar y defender sus derechos.


    Según el Ministerio de la Vivienda los okupas afectan a unos 100.000 inmuebles en todo el país, produciéndose diariamente más de 30 nuevas okupaciones de viviendas. Cataluña, Andalucía, Comunidad Valenciana y Madrid como las regiones más afectadas del país por este fenómeno de la okupación.

    La ocupación de vivienda, es un gran trastorno económico para sus propietarios ya que además de impedir el uso legítimo de la propiedad, puede provocar un alto coste en el pago de los suministros de las viviendas ocupadas, gastos comunitarios y gastos de desperfectos, sin olvidar los gastos jurídicos que conlleven la tramitación procedimientos judiciales.

    Consejos para evitar una Okupación

    Para evitar que le ocupen su vivienda, a continuación exponemos unos sencillos consejos:

    • Evitar tener las viviendas vacías. Son las preferidas por los okupas, dan menos problemas y es más difícil echarlo, por eso es mejor alquilarlas o cederlas temporalmente a amigos o familiares, antes de dejarlas vacías.
    • Camuflar las viviendas vacías. Si no tenemos más remedio que dejar una vivienda vacía, debemos darle una apariencia de ocupación, por ejemplo con la activación de noche de luces, balcones con plantas y ropa tendida, limpieza de ventanas y fachadas, buzones vacíos...etc. Con esto evitaremos la apariencia de abandono, reduciendo el riesgo de la ocupación.
    • Instalar una alarma. Se puede tener una alarma instalada aunque no haya suministro eléctrico por medio de baterías. Son sencillas y baratas de instalar o contratar y nos permitirá la comunicación inmediata de la ocupación y el aviso a la policía en la flagrancia de la comisión del delito, pudiendo actuar esta sin contar con la autorización judicial. Sería importante que los carteles de la alarma estuvieran visibles tanto en la puerta de la vivienda o en el exterior, para que fuera visible por los okupas.
    • Avisar a vecinos de que estén atentos. Les deberemos de comunicar que la vivienda estará vacía y que deben estar atentos a ruidos extraños como los que se producen al romper una puerta y llamar a la policía ante la duda. Los vecinos son los principales interesados que no se ocupe una vivienda cercana. También ellos podrán actuar como testigos de la ocupación para llamar a la policía y que intervenga en plena comisión del delito desalojándolo.

    Consejos a seguir con una Okupación

    A continuación exponemos los principales consejos para aminorar el perjuicio que supone una okupación:

    • Denuncia solicitando el desalojo inmediato por urgencia y necesidad. Es muy importante que a hora de denunciar una okupación, de la vivienda habitual o segundas residencias, solicitarse las medidas cautelares de desalojo inmediato, acreditando la urgencia y necesidad, para que los juzgados, preferiblemente lose guardia preferiblemente, puedan actuar rápidamente.
    • Acreditar que la vivienda está en venta o alquiler para justificar urgencia de desalojo. Si se puede demostrar que la vivienda estaba en venta o en alquiler, por ejemplo con un contrato de intermediación con una agencia inmobiliaria o el anuncio en un portal inmobiliario, permitirá justificar la urgencia y necesidad de la medida cautelar de desalojo que se solicite con la denuncia al juez.
    • Nunca negociar con los Okupas el pago de los suministros ya que es una prueba de que podría existir un contrato verbal de arrendamiento. Por lo cual nunca acepten las propuestas de los okupas de pagar gastos comunitarios o los suministros de las viviendas, ya que podrían utilizarlo para legitimar la ocupación. Un recibo a nombre de un okupa le permitirá empadronarse en la vivienda, complicando la expulsión del mismo.
    • Dar de baja los suministros en viviendas vacías en espera de un inquilino o un nuevo propietario. Evitando que en caso de okupación disfruten de dichos suministros. Una vivienda sin luz, ni agua, siempre es mucho menos apetecible para los okupas.
    • Nunca cortar los suministros a los okupas; pero si bajar la potencia. Si nuestra vivienda ya está ocupada, no debemos córtales los suministros ya que se podrían incurrir en un delito de coacciones; pero si le podríamos bajar las potencias contratadas al mínimo haciendo más incómodo su estancia y reduciendo importe de las facturas.

    Reforma urgente de la Legislación vergonzosa contra la propiedad privada

    La legislación protege de forma totalmente absurda a los okupas, produciéndose una periodo medio de desalojo de 18 meses según el TS provocando una gran inseguridad en el mercado inmobiliario y sobre todo para los inversionistas. No existen medidas disuasorias ningunas, ya que solo se aplican multas económicas y no penas de prisión.

    Es imprescindible la reformar la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Enjuiciamiento Penal, para que los procedimientos de desahucio se deben de llevar a cabo directamente por los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado sin esperar a la autorización judicial o incluso en los casos más claros sin la intervención judicial, como por ejemplo ocupación de vivienda, sin contrato de alquiler, ni recibos de pago o prueba de ningún tipo.

    No solo multas económicas, también penas de prisión menor para los okupas. Actualmente la ocupación de una vivienda, solo lleva aparejada una simple multa económica. O, sino, en su caso una reclamación de los daños producido en la vivienda o los suministros consumidos. Esto es totalmente ineficaz, sobre todo considerando que los okupas normalmente son personas sin recursos, por lo cual es necesario reformar el Código Penal para que el delito de usurpación de vivienda, conlleve además de la multa económica, penas de prisión menor.

    Unificar en toda España el delito de usurpación de vivienda flagrante, y cuáles son los plazos que tienen los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad para echar a los inquilinos sin intervención Judicial. Debe considerarse delito flagrante de usurpación cuando los okupas no les hayan dado tiempo a tomar posesión del inmueble, mediante el empadronamiento en la vivienda o el pago de suministros o comunidad.

    El plazo de 24-48 horas es un bulo, siempre habrá delito fragante de usurpación, si no demuestran la posesión de la vivienda.

    Seguir el ejemplo de otros países

    Existen numerosos ejemplos de actuación contra la ocupación de viviendas en los países del entorno, que son mucho más garantistas y protectores de la propiedad privada.

    Cuando un propietario alquila una casa, uno de sus grandes temores es que aparezca un arrendatario que no paga. En este artículo, te explicamos cómo actuar y desahuciar a un inquilino moroso de la manera más rápida y eficaz.

    ¿Cuándo un inquilino se convierte en moroso?

    Un arrendatario que no paga se convierte en moroso desde el primer mes que deja de pagar la renta. Un retraso puntual es comprensible, pero si esta conducta se extiende empiezan los problemas.

    ¿Cuánto tiempo puedo estar sin pagar el alquiler 2022?

    Según el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el propietario podrá resolver de pleno derecho el contrato de alquiler con el impago de una mensualidad. Es decir, si se deja de pagar el alquiler un mes, el arrendador tiene derecho a recuperar la casa. En caso de que el inquilino no quiera irse, podrá emprender el proceso de desahucio.

    ¿Qué hacer cuando el inquilino empieza a ser moroso?

    Recurrir al desahucio debe ser la última opción, ya que es un proceso largo y costoso. Lo primero que se debe hacer es intentar solucionar la situación mediante el diálogo. Para ello, es aconsejable reclamar primero por burofax el pago de la deuda antes de acudir a la vía judicial.

    ¿Cómo echar a un inquilino que no paga?

    Si el impago es de solo un mes o es un retraso, recurrir al auxilio judicial puede suponer mayor gasto que la propia deuda. Sin embargo, si el inquilino deja de pagar varios meses consecutivos y no da muestras de cambiar su conducta, sí que habrá que desahuciar al inquilino moroso.

    Para ello, habrá que interponer una demanda de desahucio, firmada por un abogado y un procurador, para echar al inquilino que no paga alquiler. Una vez que el juzgado admita la demanda a trámite, se le notificará al inquilino moroso y se le fijará una fecha de desahucio, en la que deberá devolver las llaves y entregar la vivienda

    Si el moroso se opone y decide defenderse (para ello deberá contratar un abogado), se celebrará un juicio verbal. Si el juez sentencia que debe abandonar la casa y devolver el dinero adeudado más los intereses de demora por impago de alquiler, habrá un lanzamiento judicial de desahucio. 

    Si bien es cierto que la vivienda se recupera en el 100% de los casos, la deuda que ha contraído el inquilino moroso con el propietario, no. Es decir, las rentas impagadas del alquiler son más complicadas de recuperar, ya que los morosos se suelen declarar insolventes.

    Necesitarás continuar con tu abogado para reclamar al inquilino las rentas impagadas, en el supuesto de que no pague tras la sentencia. Si no dispone de capital, se le podrá intentar embargar los bienes o las nóminas. Sin embargo, los morosos profesionales tienen un ?modus operandi? ampliamente probado y no suelen tener nómina ni propiedades a su nombre.

    ¿Cuánto se tarda en desahuciar a un inquilino que no paga?

    En España, el plazo mínimo para que se haga efectivo un desahucio es de seis meses. No obstante, suele demorarse más tiempo. La media es de unos 7 meses, aunque puede prolongarse hasta los 12; es decir, alcanzar un año.

    Deducción por inversión en vivienda habitual

    • Adquisición o rehabilitación de vivienda habitual: Como norma general, el contribuyente puede aplicar esta deducción según las cantidades satisfechas en un periodo determinado, siempre que esta sea la residencia habitual del mismo. Los porcentajes varían según la comunidad autónoma donde se resida y no se superará la base de 9040 euros al año. Se contemplan los supuestos de nulidad matrimonial, separación y divorcio.
    • Construcción o ampliación de vivienda habitual:

    1. Construcción: Si el contribuyente satisface de forma directa los gastos de la ejecución de las obras, o entregue cantidades al promotor de aquéllas. Las obras deben finalizar en un plazo no superior a cuatro años. Solo es aplicable cuando el contribuyente satisfaga cantidades antes del 1 de enero de 2013.
    2. Ampliación: Si se produce el aumento de la superficie habitable. Ha de ser mediante cerramiento de parte descubierta o por cualquier otro medio, de forma permanente y durante todas las épocas del año. Se aplica con la misma fecha de anterioridad que la construcción.
    3. Se admiten ampliaciones de los plazos si se dan circunstancias excepcionales.
    • Cumplimentación: Se han de consignar todas las cantidades invertidas en la vivienda habitual, según diversas modalidades de inversión. También se han de añadir datos relativos a la adquisición de la vivienda como la fecha, otros conceptos y datos adicionales de carácter informativo.
    • Obras de instalación o adecuación de la vivienda habitual de discapacitado: Se aplica la deducción a aquellos que efectúen pagos por obras e instalaciones de adecuación para personas con discapacidad en su vivienda habituaL. Se incluyen los elementos comunes del edificio y los que sirvan de paso necesario entre la finca y la vía pública. La base máxima de aplicación es de 12080 euros anuales.

    • Obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual por personas con discapacidad: Se entenderá por obras e instalaciones de adecuación en la vivienda habitual de las personas con discapacidad, las que impliquen una reforma del interior, así como las de modificación de los elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario entre la finca urbana y la vía pública.

    Deducción por alquiler de vivienda habitual

    Lo que debemos tener en cuenta antes de aplicar esta deducción es que solo será posible si el contrato de arrendamiento se ha celebrado con anterioridad al 1 de enero del año 2015. Podrá aplicarse respecto a las cantidades que hayan sido satisfechas por este concepto, siempre y cuando se mantenga en vigor el contrato de arrendamiento.

    La base imponible será inferior 24107,20 euros anuales, de los cuales se podrán deducir el 10,05 % de todas las cantidades satisfechas en el período impositivo.

    • Cumplimentación: En el anexo correspondiente se deberán reflejar los datos. Se pueden llegar a incluir hasta 2 arrendamientos distintos. Se debe añadir el NIF del arrendador, las cantidades satisfechas y en el caso de no tener NIF el arrendador, o residir fuera de España, el número de identificación del país de residencia.

    ¿A que ya te queda mucho más claro cómo deducir la vivienda de la declaración de la renta?

    Por ello, no habría ningún inconveniente en donar el usufructo de una propiedad a una fundación y quedarse usted con la nuda propiedad. Por un lado, usted dispondrá de los siguientes derechos con respecto al usufructo:

    1.- Constituir hipoteca sobre su derecho de nuda propiedad (artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria).

    2.- Enajenar los bienes sujetos a usufructo, siempre que no perjudiquen al usufructuario (artículo 489 CC).

    3.- Realizar obras y mejoras en la finca que no perjudiquen el derecho del usufructuario (artículo 503 CC).

    4.- Derecho a que se le restituya la cosa usufructuada cuando finalice el usufructo (artículo 522 CC).

    Por otra parte, como nudo propietario, tendrá las siguientes obligaciones:

    1.- No alterar la forma ni la sustancia de la cosa, y por supuesto abstenerse de cualquier acto que pueda llegar a perjudicar el ejercicio por el usufructuario de su derecho.

    2.- Pagar los impuestos que le correspondan, al igual que las contribuciones especiales o extraordinarias que sobre el usufructo se hayan impuesto sobre los bienes dados en usufructo (artículo 505 CC).

    3.- Pagar las reparaciones extraordinarias, entendidas como aquellas reparaciones no ordinarias que corresponden al usufructuario (artículo 501 CC).

    En definitiva, el nudo propietario será el dueño del inmueble con limitaciones, podrá enajenar su derecho de propiedad, pero no podrá hacer lo mismo con el bien inmueble en sí, es decir, no tiene derecho a alquilar dicho inmueble. Además, si se da alguna de las causas de extinción del derecho de usufructo, pasará nuevamente a ostentar la plena propiedad de la vivienda.

    El artículo 618 del Código Civil dispone que la donación es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta. Además, el artículo 640 del mismo marco legal nos ofrece la respuesta a la cuestión que se plantea cuando menciona: "También se podrá donar la propiedad a una persona y el usufructo a otra u otras, con la limitación establecida en el artículo 781 de este Código".

    Por ello, no habría ningún inconveniente en donar el usufructo de una propiedad a una fundación y quedarse usted con la nuda propiedad. Por un lado, usted dispondrá de los siguientes derechos con respecto al usufructo:

    1.- Constituir hipoteca sobre su derecho de nuda propiedad (artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria).

    2.- Enajenar los bienes sujetos a usufructo, siempre que no perjudiquen al usufructuario (artículo 489 CC).

    3.- Realizar obras y mejoras en la finca que no perjudiquen el derecho del usufructuario (artículo 503 CC).

    4.- Derecho a que se le restituya la cosa usufructuada cuando finalice el usufructo (artículo 522 CC).

    Por otra parte, como nudo propietario, tendrá las siguientes obligaciones:

    1.- No alterar la forma ni la sustancia de la cosa, y por supuesto abstenerse de cualquier acto que pueda llegar a perjudicar el ejercicio por el usufructuario de su derecho.

    2.- Pagar los impuestos que le correspondan, al igual que las contribuciones especiales o extraordinarias que sobre el usufructo se hayan impuesto sobre los bienes dados en usufructo (artículo 505 CC).

    3.- Pagar las reparaciones extraordinarias, entendidas como aquellas reparaciones no ordinarias que corresponden al usufructuario (artículo 501 CC).

    En definitiva, el nudo propietario será el dueño del inmueble con limitaciones, podrá enajenar su derecho de propiedad, pero no podrá hacer lo mismo con el bien inmueble en sí, es decir, no tiene derecho a alquilar dicho inmueble. Además, si se da alguna de las causas de extinción del derecho de usufructo, pasará nuevamente a ostentar la plena propiedad de la vivienda.

    La elección de una hipoteca es quizá una de las partes más tediosas del proceso de compra de una vivienda. Este producto financiero nos acompaña durante un periodo largo de nuestra vida y por eso es importante acertar en el momento de la elección. Para facilitar esta tarea, en este post te explicamos cómo comparar hipotecas para elegir la mejor.

    Lo primero de todo es ser consciente de que se trata de un camino largo. Analizar bien todas las ofertas y tener en cuenta cada detalle hasta dar con la hipoteca idónea no es cosa de un día.

    Una herramienta que puede resultar muy útil a la hora de comparar hipotecas puede ser un comparador de hipotecas como el de Fotocasa en el que encontrarás información sobre diferentes préstamos hipotecarios para buscar el que mejor se adapte a tus necesidades.

    El tipo de interés, clave a la hora de comparar hipotecas

    El tipo de hipoteca es uno de los puntos más importantes a la hora de comparar una hipoteca. Por un lado, están las de plazo fijo y por otro las de tipo variable. Las primeras son aquellas en las que se acuerda un interés fijo durante todas las cuotas del préstamo. Las segundas son las que toman un índice, habitualmente el Euribor, como referencia para marcar el interés que ha de pagarse.

    El principal inconveniente de las hipotecas de tipo variable es su componente de incertidumbre porque si el Euribor sube, la cuota mensual puede incrementarse. Sin embargo, aunque las que son a plazo fijo no tienen este riesgo, sí que suelen tener de entrada un mayor coste.

    Por eso, a la hora de pensar en cómo comparar una hipoteca para elegirla en función del tipo de interés, lo más adecuado es pensar en qué momento vital se encuentra cada uno. ¿Es la primera vivienda? ¿Se prevé mejorar la posición laboral en el futuro? En función de las respuestas, será más adecuado un préstamo u otro.

    ¿Cuál es la finalidad de la hipoteca y para qué colectivo?

    Este tipo de producto financiero, dada su complejidad, tiene muchas opciones diferentes. Por ello, durante el proceso de comparar hipotecas es importante asegurarse de que cumplimos las condiciones.

    Por ejemplo, puede haber hipotecas específicas para VPO (Viviendas de Protección Oficial), para vivienda habitual o hipotecas para segunda residencia. También puede tratarse de la subrogación de una hipoteca o de una hipoteca inversa. En cualquier caso, las condiciones serán diferentes cada vez por lo que, antes de avanzar, es preferible asegurarse de que encaja con la operación inmobiliaria que estamos realizando.

    Por otro lado, existen hipotecas con condiciones específicas para colectivos concretos como funcionarios o personas jóvenes. Por lo tanto, de poco sirve invertir tiempo en comparar hipotecas pensadas para estos colectivos si no se cumplen estos requisitos.

    ¿Tiene productos adheridos y comisiones?

    Otro de los aspectos que es importante tener en cuenta es si la entidad bancaria exige la contratación de algún otro producto. Por ejemplo, seguros, planes de pensiones o la domiciliación de la nómina. En función de estos requerimientos, una hipoteca que a priori pueda parecer económica, podría encarecerse.

    Asimismo, a la hora de comparar una hipoteca para saber cuál se adapta mejor a nosotros, es conveniente tener en cuenta las comisiones. Aunque hay préstamos hipotecarios que no tienen, es frecuente encontrarlos con comisiones de apertura o de amortización anticipada, entre otras.

    Presta atención al importe financiado y al plazo

    Dos aspectos clave para definir la cuantía mensual que hay que pagar del préstamo hipotecario son el volumen de endeudamiento y el tiempo de duración de la hipoteca. Para el primero hay que tener en cuenta cuánto nos va a financiar el banco. 

    Por lo que se refiere a la duración de la hipoteca, cuanto más breve sea el periodo, más elevada será la cuota mensual a pagar. Tanto la financiación como el plazo son cuestiones que varían en función de la entidad financiera y de cada caso particular por lo que es conveniente revisarlas atentamente a la hora de comparar hipotecas.

    Ventila la casa a primera hora de la mañana

    Seguramente ya lo haces, pero es un gesto muy importante, tanto en verano como en invierno. En la situación actual, además, es fundamental renovar el aire de la casa. De este modo, conseguiremos que se refresquen todas las estancias. Es recomendable hacerlo durante primera hora de la mañana o por la noche, cuando amaina el calor.

    Baja las persianas antes de que el calor apriete

    Si no tenemos la precaución de bajar las persianas, es muy posible que nuestra casa se convierta en una verdadera sauna. Si dejamos que el calor pase a través de los cristales la jornada puede volverse insoportable y enfriar el hogar puede ser mucho más difícil y costoso. Baja las persianas y corre las cortinas en las horas más críticas del día para mantener la casa lo más fresca posible.

    Cuida la hora y la frecuencia de uso de los electrodomésticos

    Los electrodomésticos, sobre todo los más grandes, desprenden mucho calor. Por eso es importante gestionar su uso correctamente. El horno o el lavavajillas son los que más elevan su temperatura al ser utilizados. Reserva su uso para las horas más frescas del día, como por ejemplo la mañana o la noche.

    Cambia las bombillas tradicionales por unas LED

    Además de gestionar bien el funcionamiento de los electrodomésticos para evitar el calor, también debemos priorizar la luz natural. En su defecto, sobre todo si necesitamos luz y tenemos las persianas bajadas, es fundamental haber hecho el cambio de las bombillas tradicionales por las LED. Además de ayudarnos a reducir el gasto energético, no desprenden ningún tipo de calor. 

    Reduce la temperatura del aire acondicionado

    Además de tener en cuenta todos estos consejos, está claro que en determinadas horas será imprescindible encender el aire acondicionado. Se trata de la solución más práctica a la hora de enfriar la casa, con el inconveniente de que su uso dispara el consumo energético. Y por tanto, el desembolso a final de mes en la factura de la luz. Las recomendaciones básicas para hacer un buen uso de este tipo de equipos son:

    • Encender el aire acondicionado solo cuando sea necesario
    • Ponerlo a una temperatura entre 24 y 25 grados
    • Apagarlo por la noche, cuando bajan las temperaturas
    • Usar ventiladores por la noche, para evitar el gasto energético




    Debemos tener en cuenta que para modificar el título constitutivo y los estatutos se requiere unanimidad de los propietarios de la comunidad.

    Se puede cambiar el uso de un local por vivienda siempre que no lo impida el Título constitutivo o los estatutos, ni afecte a servicios o elementos comunes.

    Vamos a ver si existe posibilidad de cambiar el uso de un local por vivienda en cuanto a los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal.

    Para ello vamos a analizar distintas sentencias del Tribunal Supremo y muy concretamente la de fecha 3.12.2014.

    Cambiar el uso de uso de un local por vivienda. TRIBUNAL SUPREMO, sentencia 3.12.2014

    Destacamos lo siguiente:

    a) El derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que, como dicen las sentencias del Tribunal Supremo de 1 y 9 de octubre de 2013, está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo.

    b) En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad.

    Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, DEBEN DE CONSTAR DE MANERA EXPRESA.

    La sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo:

    «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».

    Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

    c) Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que ESTE USO ESTÉ LEGÍTIMAMENTE PROHIBIDO o QUE EL CAMBIO DE DESTINO APAREZCA EXPRESAMENTE LIMITADO por el régimen de dicha propiedad horizontal, su Título constitutivo o sus estatutos.

    d) No consta acreditado en el procedimiento -nada dicen las sentencias de la Audiencia y del Juzgado-, que la transformación que hizo el propietario cambiando el destino de su local comercial a vivienda ALTERARA ELEMENTO COMÚN o MODIFICARA LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN, supuestos en los que, pese a la inexistencia de prohibición expresa, habría sido necesaria la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios.

    e) Como resulta de lo expuesto, la razón de la decisión de la Audiencia y la del Juzgado es contraria a la doctrina del Tribunal Supremo, ya que, pese a no existir prohibición expresa para cambiar el destino del elemento privativo (cambiar el uso de un local por vivienda), han considerado ilegal que el recurrente lo hiciera.

    f) En consecuencia, procede estimar el recurso interpuesto por el propietario y por tanto desestimar todas las pretensiones formuladas en su demanda por la Comunidad de Propietarios.

    CONCLUSIÓN:

    Además de obtener los correspondientes permisos administrativos que se exijan, se puede cambiar el uso de un local por vivienda siempre que no lo impida el Título constitutivo, los estatutos de la comunidad o afecte a servicios o elementos comunes.

    En el caso de que el cambio afectara a la estructura del inmueble, considero que con la redacción de la actual Ley de Propiedad Horizontal, se necesitaría la aprobación en Junta de propietarios de los 3/5 de propietarios y cuotas que dispone el art.10.3 b de la LPH.

    Calcular todos los gastos para saber la rentabilidad del alquiler

    Antes de lanzarse a comprar una vivienda para alquilar, hay que analizar minuciosamente todos los gastos que va a suponer realizar la operación. Solo así podremos calcular la rentabilidad.

    • Inversión: Aquí entran el precio de la vivienda, las reformas pertinentes, los impuestos derivados de la compraventa, el IVA (10% para compraventas), notaría, el AJD y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) -ambos dependen de las comunidades autónomas-, comisión de la agencia inmobiliaria, etc.
    • Mantenimiento: Todas las viviendas precisan de un mantenimiento y reparaciones que deben tenerse en cuenta para poder calcular una estimación. Por ejemplo, si se rompe la lavadora, derramas, etc..
    • Gastos fijos: La comunidad, la tasa de basuras, el IBI, seguros de hogar, seguro de alquiler (si se tiene), etc.

    Fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler

    Si tenemos claros los gastos fijos de la casa, los de mantenimiento, el capital de la inversión y la renta que vamos a cobrar a los inquilinos, podemos calcular qué rentabilidad obtendremos de nuestra vivienda en alquiler. Para ello, tendremos que realizar con la calculadora la siguiente fórmula:

    Rentabilidad del alquiler =
    Ingresos anuales de las rentas - gastos fijos y mantenimiento ÷ inversión x 100

    Pongamos de ejemplo el siguiente caso:

    • Ingresos anuales alquiler: 12.000 euros (la suma de todas las rentas mensuales).
    • Gastos fijos anuales: 1.700 euros (también entran los gastos de mantenimiento)
    • Inversión: 200.000 euros (compraventa, impuestos, notaría, etc.).

    Tendríamos que hacer la siguiente operación:

    12.000 ? 1.700 ÷ 200.000 x 100 = 5,15% de rentabilidad neta anual.

    Calcular esta rentabilidad nos puede orientar en una futura venta. Gracias a la fórmula de la rentabilidad del alquiler, podemos saber si en un momento dado es más rentable vender o alquilar.

    Cómo calcular la rentabilidad del alquiler si pagas hipoteca

    Si compras la vivienda con hipoteca, la única diferencia respecto a los datos anteriores es la cifra de la inversión inicial y la de los gastos fijos. Concretamente, tendrías que restar la cantidad hipotecada a la inversión y sumar en gastos fijos las cuotas mensuales (con el tipo de interés  que te haya concedido el banco).

    Pero bajo esta forma puede surgir un grave contratiempo: no encontrar inquilino. Si nadie paga el alquiler, la totalidad del coste de la hipoteca tiene que asumirla el propietario. Por eso, es muy conveniente analizar los gastos y ver hasta dónde se puede asumir y hasta dónde no.

    Riesgos de alquilar

    Todo lo anterior es un caso hipotético, ya que pueden aparecer variables que trastoquen por completo los planes y las cifras. Estos son los más comunes que pueden surgir:

    • El propietario no consigue inquilino.
    • Reformas costosas entre inquilinos.
    • Desperfectos no previstos.
    • Morosos.

    ¿Qué hacer antes de comprar para alquilar?

    Antes de lanzarse a comprar una vivienda para alquilarla, es necesario realizar un análisis minucioso del mercado, así como buscar las zonas y los productos que susciten especial interés. Además, podemos valorar si la casa puede revalorizarse en un futuro. Dejarnos aconsejar por un profesional calificado en este punto puede ser muy recomendable para evitar falsas ilusiones.

    ¿Dónde es más rentable comprar para alquilar?

    Por ejemplo, según los datos que maneja idealista, entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable para alquilar, con un 8,8%. Le siguen Murcia (8,1%), Huelva (7,9%), Santa Cruz de Tenerife (7,5%) y Almería (6,9%). Por otro lado, las rentabilidades más bajas de España son las correspondientes a San Sebastián (3,7%), Palma (4,5%), A Coruña (4,6%), Ourense, Madrid y Barcelona (4,7% en los tres casos). 

    Dentro de estos datos, habría que buscar las zonas más calientes de las localidades. Un trabajo arduo, pero que sin duda puede ayudarnos mucho.

    Consejos para comprar para alquilar

    Si te has decantado por comprar para alquilar, estos consejos pueden ayudarte a la hora de escoger una vivienda u otra:

    • Busca una casa que requiera la mínima reforma.
    • Escoge una ubicación en auge, con servicios y ocio cerca.
    • La decoración y una buena reforma pueden revalorizar la vivienda.
    • Baraja la opción de alquilarla por habitaciones.
    • Zonas comunes como jardines, gimnasios o piscinas suponen un plus, tanto a la hora de alquilar como en una futura venta.
    • Las terrazas se han vuelto un imprescindible desde el inicio de la pandemia.
    • Una casa con buenas comunicaciones suscitará mayor interés que otras más aisladas.
    • Contratar un seguro de alquiler puede ser de gran ayuda para evitar impagos.

    ANALISIS SENTENCIA TJUE 16 MARZO 2023

    La comisión de apertura de los préstamos hipotecarios ha venido siendo, desde hace unos años, sometida al control judicial a través de innumerables sentencias dictadas por los Tribunales de Justicia. No obstante, diferentes interpretaciones dieron pie a una Jurisprudencia en ocasiones oscilante, lo que determinó que finalmente fueran elevadas varias cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que, hace tan sólo unos días, publicó la Sentencia de 16 de marzo de 2023 resolviendo las mismas y dejando más claro el panorama nacional al respecto. Así, dicha Sentencia ha resuelto las siguientes cuestiones (algunas de las cuales ya tenían encaje en Jurisprudencia anterior como se comenta a continuación):

    1º.- La comisión de apertura no constituye la prestación principal del contrato de préstamo hipotecario y como tal puede ser objeto de control de su contenido.

    El Tribunal Supremo en su Sentencia de 23 de enero de 2019 determinó que la comisión de apertura era parte esencial del préstamo hipotecario y por tanto no podía ser sometida a control judicial. Por el contrario, la Jurisprudencia comunitaria falló en sentido opuesto, determinado que se trata de una cláusula no esencial como retribución accesoria susceptible de que se le aplique el control de abusividad y, obviamente, sobre la que la carga de la prueba en el ámbito del derecho de consumo debe recaer en la entidad bancaria.

    Al respecto se pronunció la Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, de 16 de julio de 2020, disponiendo al efecto:

    • "Una comisión de apertura no puede considerarse una prestación esencial de un préstamo hipotecario por el mero hecho de que tal comisión esté incluida en el coste total de este (Apartado 64)". 

    La Sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023, ha vuelto a confirmar este extremo, estableciendo, que "habida cuenta de la obligación de interpretar de manera estricta el artículo 4, apartado 2, de la Directiva 93/13, no puede considerarse que la obligación de retribuir los mencionados servicios forme parte de los compromisos principales que resultan de un contrato de crédito, según los identifica la Jurisprudencia que se ha recordado en el apartado 18 de la presente sentencia, es decir, por un lado, la puesta a disposición de una cantidad de dinero por parte del prestamista y, por otro, el reembolso de esa cantidad, por regla general con intereses, en los plazos previstos. En efecto, resultaría contrario a dicha obligación de interpretación estricta incluir en el concepto de "objeto principal del contrato" todas las prestaciones que simplemente están relacionadas con el propio objeto principal y que, por ello, son de carácter accesorio, a los efectos de la Jurisprudencia que se ha recordado en el apartado 17 de la presente Sentencia".

    2º.- La comisión de apertura puede ser objeto del control de transparencia

    Especialmente y dado que el consumidor se sitúa en un plano de inferioridad con respecto a la entidad bancaria, el banco debe cumplir con su obligación de información. Y esta exigencia no sólo impone que la cláusula en cuestión sea comprensible para el consumidor en un plano gramatical, sino también que el contrato exponga de manera transparente el funcionamiento concreto del mecanismo al que se refiere la cláusula de que se trate, de manera que el consumidor esté en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que se derivan para él. Es pues el Banco quien ha de acreditar la existencia de información previa al efecto.

    La Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, de 16 de julio de 2020 ya estableció que:

    "Por otra parte, el Tribunal de Justicia ha destacado que la exigencia de redacción clara y comprensible que figura en el artículo 5 de la Directiva 93/13 se aplica en cualquier caso, incluso cuando una cláusula está comprendida en el ámbito de aplicación del artículo 4, apartado 2, de esa Directiva y aun cuando el Estado miembro de que se trate no haya transpuesto esta disposición. Tal exigencia no puede reducirse únicamente al carácter comprensible de la cláusula contractual en un plano formal y gramatical (Apartado 66).

    Por el contrario, dado que el sistema de protección establecido por la Directiva 93/13 se basa en la idea de que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional en lo referente, en particular, al nivel de información, la mencionada exigencia debe entenderse de manera extensiva, esto es, en el sentido de que no solo impone que la cláusula en cuestión sea comprensible para el consumidor en un plano gramatical, sino también que el contrato exponga de manera transparente el funcionamiento concreto del mecanismo al que se refiere la cláusula de que se trate, así como, en su caso, la relación entre ese mecanismo y el prescrito por otras cláusulas, de manera que el consumidor esté en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que se deriven para él (Apartado 67)". 

    La Sentencia TJUE de 16 de marzo de 2023 va aún más allá en este punto y así establece:

    • El conocimiento generalizado que tiene el consumidor de la existencia de estas cláusulas no obsta a que su contenido y redacción debe ser claro y comprensible
    • Se ha de proporcionar al consumidor información suficiente de manera obligatoria por parte de la entidad bancaria de modo que éste pueda decidir libremente si suscribir el contrato de préstamo hipotecario conociendo todas las consecuencias económicas del mismo
    • Se ha de valorar la publicidad realizada por la entidad financiera en relación con el contrato en cuestión
    • Se ha de tomar en consideración el nivel de atención y formación del consumidor medio al que van dirigidos los productos hipotecarios
    • Siempre se ha de tener en cuenta que la comisión de apertura no constituye el objeto principal del contrato

    Ante lo anterior, la Sentencia indicada concluye que "el artículo 5 de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que, para valorar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual que estipula el pago por el prestatario de una comisión de apertura, el Juez competente deberá comprobar, a la vista de todos los elementos de hecho pertinentes, que el prestatario, está en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se derivan para él de dicha cláusula, entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en ella y verificar que no hay solapamiento entre los distintos gastos previstos en el contrato o entre los servicios que estos retribuyen".

    3º.- Debe existir un servicio efectivo por parte de la entidad que justifique el cobro de esta comisión

    pues, aunque la sentencia comunitaria no establece a priori que la comisión de apertura produzca un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, sí que determina de manera tajante, que la existencia del mismo ha de ser evaluada y objeto de control efectivo por el Juez nacional competente.

    Y aquí hemos de tener en cuenta que el examen de documentación de solvencia del cliente, la solicitud de nóminas y demás garantías, el estudio y tramitación del préstamo, etc. constituye el trabajo habitual de la entidad bancaria previo a la concesión de cualquier tipo de préstamo, debiendo acreditarse por parte de esta de manera clara y fehaciente que el trabajo realizado excede el normal de su actividad habitual y por tanto ha de ser objeto de un cobro al consumidor por este concepto.

    Uniendo lo anterior al hecho de que, en la gran mayoría de las ocasiones, el importe de la comisión de apertura constituye un porcentaje sobre el importe del capital prestado, lo cual implica que de solicitarse un préstamo de mayor o menor importe la comisión también es mayor o menor aunque los pretendidos gastos y/o servicios son, por razones obvias, los mismos, la comisión de apertura es nula en estos casos al no justificar el gasto o coste real que la misma ha supuesto para la entidad bancaria.

    Articulo Comisión Apertura Prestamos Hipotecario
    SENTENCIA TJUE COMISION APERTURA

    Cabe recordar que los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria son Corporaciones de Derecho Publico, que se rigen, por la Ley 2/1974, de 13 de febrero de Colegios Profesionales, por las Leyes Autonómicas de Colegios Profesionales, por lo dispuesto en los Estatutos Generales aprobados por el Ministerio de Vivienda según R.D. 1294/2007 del 28 de septiembre, y en sus Estatutos propios.

    Entre las obligaciones de los Agentes de la Propiedad inmobiliaria están:

    ? Realizar las actuaciones con eficacia, ética y deontología profesionales, reserva y legalidad, observándola adecuada diligencia en el ejercicio de la profesión.? Observar las disposiciones legales sobre protección del consumidor en materia de compraventa y de arrendamientos inmobiliarios, en cuanto incida en su actividad profesional.

    ? Cumplir fielmente los preceptos de la normativa reguladora de la actividad profesional

    ? Actuar con responsabilidad directa en el ejercicio de las funciones profesionales

    ? Colaborar con organismos públicos y entidades privadas de protección al consumidor en la emisión de  informes, dictámenes y estudios sobre aspectos relacionados con su actividad profesional.

    ? Actuar con toda lealtad y diligencia respecto a sus clientes considerándose obligado a proteger los intereses de los mismos.

    Sobre la nueva Ley Estatal de la Vivienda 2023

    Vaya por delante que una Ley de Vivienda Estatal resulta necesaria, y está debidamente enfocada en cuanto a su objetivo de garantizar el acceso a una vivienda digna, adecuada y asequible, y dirigida más concretamente a aquellos sectores más vulnerables, tanto económica como socialmente. No obstante, consideramos que la aplicación de esta Ley puede conllevar efectos contrarios al deseado, y por ello nos vemos en la obligación de transmitir nuestra opinión:

    1. ? INSEGURIDAD JURÍDICA GENERALpor la aprobación de numerosos decretos y leyes en poco espacio de tiempo, más aún cuando se anuncian posibles recursos, al margen de ello, y dado que la declaración de zonas tensionadas corresponderá a las CCAA, provincias o Municipios, esto generará disparidad de regímenes entre diferentes territorios, e inseguridad jurídica en los propietarios  por el desamparo en el incumplimiento de los contratos de arrendamiento de vivienda en cuanto al plazo de cumplimiento, la limitación de la renta en zonas tensionadas, y aumento la prórroga de los desahucios para hogares vulnerables. Consideramos que la función social de la vivienda debe recaer en las Administraciones Públicas no en los propietarios privados sean grandes o pequeños tenedores. Esto provocará una bajada de inmuebles destinados al alquiler, y una huida de los inversores que no construirán para alquilar, incluso pude que se de una huida de capital (y actividad) hacia otro territorio "competidor" a nivel inmobiliario cuyas restricciones
    no sean tan duras, pudiendo tener un impacto más allá del puramente inmobiliario.

    2.- LIMITACION DE PRECIOSLa experiencia contrastada como es el caso de la ley de la vivienda en Cataluña, ha demostrado que a medio plazo, los precios han aumentado y se ha reducido la oferta de viviendas en alquiler residencial, resultando por tanto una medida absolutamente negativa y contraproducente. Teniendo en cuenta esta limitación, junto a la inseguridad jurídica de los propietarios, éstos optarán por alquilar sus viviendas con el máximo de garantías posibles, lo cual favorecerá a las rentas más altas, alterando el principio de proporcionalidad y destino de viviendas a colectivos más necesitados.

    Esta medida generará desincentivación de la inversión, sobre todo a nivel de particulares, con una importante merma del mercado de compraventa en el que muchos compradores ven la vivienda como un bien seguro de inversión, que luego introducen en el mercado de alquiler; pero también provocará un estrangulamiento de la cartera de oferta de inmuebles en alquiler, un incremento desmesurado de precios de oferta sin capacidad de negociación, y un importante retroceso en el mercado de la construcción y reforma

    3.- AUSENCIA DE REGULACION LEGAL DEL SECTOR INMOBILIARIOen pro de la defensa de los derechos del consumidor. Resulta incomprensible que esta Ley no prevea la regulación del Sector de Intermediación Inmobiliaria, cuando la inversión en vivienda es, para la vivienda habitual, la más importante de la vida de las familias; y en caso de inversión, el mejor recurso para fomentar el ahorro. "Se necesitan profesionales
    cualificados, capaces de dar garantías y seguridad jurídica, en defensores de consumidores y usuarios"

    4. ? PAGO DE GASTOS DE GESTION INMOBILIARIA Y LOS DE FORMALIZACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A CARGO DEL ARRENDADOR. Actualmente éstos gastos se distribuyen en función de la costumbre de la zona geográfica y del mercado inmobiliario. Obligar por Ley a que éstos gastos sean soportados por el arrendador, creará mayor desprotección al inquilino, al entenderse la figura del profesional como un mandatario del arrendador, por lo que se deberá a la defensa de los intereses de éste. Interesa que el profesional sea un mediador, y asesore a ambas partes tanto en las actuaciones previas a la firma del contrato como a las posteriores que vayan surgiendo.

    Esta obligación, impide además que los agentes inmobiliarios acepten encargos por parte de clientes interesados en el arrendamiento de viviendas, puesto que no les podrán repercutir sus honorarios, con lo cual se infringe el principio de libre pacto. Otra consecuencia del aumento de gastos al arrendador, será un aumento en el precio de la renta de alquiler.

    5. ? VIVIENDA ASEQUIBLE INCENTIVADALa Ley introduce esta nueva figura pendiente de desarrollo que podría ser una de las soluciones al problema de la vivienda, pero la inseguridad jurídica puede peligrar con este nuevo concepto.
    Consideramos que se debe trabajar en este concepto de vivienda, debiendo la Ley incentivar, a través de medidas fiscales, a los propietarios y los inversores con el objeto de que pongan en el mercado viviendas en alquiler, y no desincentivar a través de penalizaciones tributarias como el recargo del IBI. Ayudas para la rehabilitación o incentivos fiscales para aquellas viviendas que se pongan en alquiler puede ser una de las
    medidas necesarias para que los propietarios e inversores opten por alquilar sus viviendas vacías.

    6. ? CONSTRUCCION DE VIVIENDA PROTEGIDAEsta Ley no asegura su creación. Consideramos que las Comunidades Autónomas deberían blindar al menos un mínimo de un 2% de su presupuesto anual para el cumplimiento y desarrollo de estas viviendas con caracter social. Las administraciones competentes deberán garantizar un mínimo de creación anual de vivienda protegido, resultado de su planificación estable para lograr el mínimo del 20% de vivienda protegida en 20 años. La Ley no tiene memoria económica.

    7. ? PRINCIPIOS BASICOS CONSUMIDOR. Resulta incongruente establecer una serie de obligaciones y responsabilidades al propietario, bajo la protección de los principios básicos de los derechos y facultades del consumidor y usuario, y por otro lado obligarle a hacerse cargo de los honorarios de los profesionales que pueden garantizar su cumplimiento. Cabe recordar que tan consumidor y usuario es el arrendatario como el arrendador.

    8.- ENTIDADES GESTORASDefinir las entidades gestoras de vivienda en alquiler, debiendo las Administraciones cumplir con el principio de transparencia, y presentar una memoria contable anual sobre estas entidades gestoras, debiendo licitar la gestión con otras entidades, asociaciones o colegios sin ánimo de lucro, cuya gestión sea más eficiente, cualificada y garantice la protección a los consumidores y usuarios.

    9.- ALQUILER HABITACIONALEs necesaria la inclusión en la misma Ley, la regulación del alquiler habitacional, mediante su inclusión dentro de la LAU, por su incidencia sobre el mercado, y por la repercusión inmediata que tendrá la aprobación de la Ley sobre este tipo de destinos.

    10.? REGISTRO INMUEBLES ADMINISTRACIONESEn cumplimiento con el principio de transparencia ,sería conveniente que las Administraciones elaboraran y mantuviera actualizado un inventario de todos los inmuebles(viviendas, suelo, edificios, locales, oficinas) que estén bajo su titularidad y de sus entes adscritos o dependientes, indicando el estado y uso, debiendo procurar darle uso a todos sus inmuebles, bien sea
    directo o para uso social, o cedido para facilitar la gestión a entidades colaboradoras

    Colegios Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que firman el comunicado:
    Albacete, Alava, Alicante, Almería, Aragón, Asturias, Baleares, Bizcaya, Burgos, Cáceres, Córdoba, Granada, Guadalajara, La Coruña, Lugo, Huelva, Jaén, Pontevedra, Segovia, Sevilla, Toledo, Valencia, Valladolid, Zamora

     

    Legislación injusta e ineficaz: "Se presenta como una Ley de la vivienda pensada para los ciudadanos y defensora de los consumidores y nos encontramos con un texto ineficaz que se olvida del propietario y provocará el efecto contrario al deseado por el legislador".

    "Se necesita dotar de capacidad económica a los programas de vivienda de las comunidades autónomas y del Estado para aumentar el parque residencial. No se puede utilizar esta ley en clave electoral, generando expectativas de difícil cumplimiento. Arrastramos un ?tsunami? legislativo desde hace años que desestabiliza el normal funcionamiento del mercado".

    Definición equivocada de "gran tenedor": "La responsabilidad social de las personas con un patrimonio inmobiliario superior al de la media debe estar basada en su mayor aporte fiscal, no en el injusto cumplimiento de obligaciones que vulneran sus derechos ni en asumir una función que corresponde al sector público y no al privado".

    El Gobierno de coalición ha llegado a un acuerdo para sacar adelante la nueva Ley de Vivienda. El nuevo texto amplía la duración de los topes a las actualizaciones del alquiler, define al gran tenedor por número de viviendas en propiedad y acaba con el pago de los honorarios de las inmobiliarias por parte de los inquilinos, entre otras cuestiones. En este contexto, el Consejo General de los COAPI de España advierte que "la nueva ley desestabiliza el sector, genera desconfianza y no hará más que entorpecer el avance y profesionalización del mercado del alquiler con un objetivo electoral basado en el populismo y sin un criterio definido en función del conocimiento sobre el funcionamiento del sector de la vivienda". El organismo nacional que representa a todos los agentes inmobiliarios colegiados lamenta que "las medidas que se pretende implementar denotan desconocer la realidad del mercado y, muy especialmente, el perfil de los diferentes operadores que actúan en él".

    "Se presenta como una Ley pensada para los ciudadanos y defensora de los consumidores y nos encontramos con un texto ineficaz que se olvida del propietario y provocará el efecto contrario al deseado por el legislador". Y es que con medidas como revertir al arrendador el pago de los honorarios de las inmobiliarias se incrementa aún más la carga que debe asumir la propiedad.

    "Por un lado, debe soportar el límite de la renta y el incremento de los costes de reparación y mantenimiento; por otro, el coste de contratación reiterada de una misma vivienda derivado de su rotación por debajo del plazo de duración establecido. Estas circunstancias reducen considerablemente la justa rentabilidad que permitiría al propietario mantener la vivienda en el mercado de alquiler en idóneas condiciones de habitabilidad en lugar de decidir otro destino, produciéndose el efecto contrario al deseado por el legislador", detalla la organización.

    Intervenir el precio de los alquileres de la vivienda, una mala decisión

    Las medidas de la nueva ley que más influencia van a tener en el mercado residencial español están vinculadas a la regulación del mercado del alquiler y de sus precios. Desde el organismo se alerta de que, tal y como está definido el texto en estos momentos, va a generar el efecto contrario al deseado. "Desde el punto de vista de las personas que ya viven de alquiler, la contención de las rentas será contraproducente a medio y largo plazo, mientras que para aquellos que buscan acceder al mercado del alquiler la nueva regulación será muy negativa, pues aumentará el precio medio del alquiler al verse reducida la oferta", aseguran.

    Una equivocada definición del concepto "gran tenedor"

    Desde el Consejo General de los COAPI de España también se avisa de que la nueva definición de "gran tenedor", que reduce a cinco las viviendas en propiedad de un particular para ser considerado con ese calificativo, desvirtúa el concepto en sí y su finalidad reguladora.

    "La responsabilidad social de las personas con un patrimonio inmobiliario superior al de la media debe estar basada en su mayor aporte fiscal, no en el injusto cumplimiento de obligaciones que vulneran sus derechos ni en asumir una función que corresponde al sector público y no al privado". Según las cifras conocidas, hasta 72.000 particulares pasarán a ser considerados grandes propietarios con la nueva ley, con una elevada concentración de casos en Catalunya, la Comunidad Valenciana, la Comunidad de Madrid y Andalucía.

    El Consejo General de los COAPI de España incide en la necesidad de gestionar correctamente los recursos públicos disponibles en vez de poner el foco en los propietarios. "La Administración Pública ha de ser la que, con la aportación fiscal que recauda de los ciudadanos, gestione sus recursos de manera eficiente para poder impulsar políticas de vivienda social y dé prioridad al problema habitacional. Algo que no está pasando, pues los presupuestos destinados a políticas públicas de vivienda son absolutamente ridículos. Además, no se puede permitir que el derecho a la propiedad se vulnere para proteger el derecho a la vivienda. El mercado inmobiliario está siempre en primera línea del debate parlamentario y en la última del debate presupuestario".

    La solución: aumentar el parque residencial de viviendas

    Tal y como ya se ha señalado en reiteradas ocasiones desde el colectivo API, la clave para poner fin al problema de acceso al mercado residencial pasa por la promoción de nuevas viviendas y el impulso de políticas de alquiler social con recursos propios de la Administración. "Lo que se necesita es dotar de capacidad económica a los programas de vivienda de las comunidades autónomas y del Estado para poder aumentar el parque de vivienda. No se puede utilizar esta ley como una baza electoral. El mercado necesita estabilidad. Un vaivén legislativo en materia de vivienda como ya se ha producido con políticas como las de educación o sanidad traerá consecuencias de mucha gravedad para la economía española", avisan desde el organismo.

    "Arrastramos un ?tsunami? legislativo desde hace varios años que desestabiliza el normal funcionamiento del mercado, afectado por circunstancias imprevistas como la pandemia. Además, tras la crisis financiera del año 2008 no se destinó la dotación presupuestaria necesaria en materia de vivienda. La limitación y control de las rentas no servirá para facilitar el acceso a la vivienda de los colectivos vulnerables, pues se reducirá la oferta y los propietarios venderán sus productos antes de verse inmersos en un mercado inseguro", concluye la entidad.

    Sobre el Consejo General de los COAPI de España

    El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCOAPI) de España es una Corporación de Derecho Público que representa y defiende los intereses de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados y de los COAPI en los que se hallan inscritos, ante la Administración General del Estado, las comunidades autónomas, otros poderes u órganos del Estado

    El Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España considera un "resultado positivo respecto a enero del año anterior" las cifras publicadas hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre las compraventas de viviendas registradas en el mes de enero.

    Aumento de transmisiones inscritas en los Registros

    Los números arrojan un aumento de transmisiones inscritas en los Registros de la Propiedad del 0,5% y un aumento mensual del 23,6%, siendo el mayor el aumento en lo que respecta a las compraventas, con un 1,4% anual y un 27,9% mensual. Cabe destacar que, de las viviendas transmitidas, el 80% son viviendas usadas, aunque las compraventas de viviendas nuevas siguen subiendo en proporción. Por comunidades autónomas destacan Andalucía, Catalunya, la Comunidad Valenciana y la Comunidad de Madrid por número de operaciones, con especial crecimiento porcentual para Navarra, Murcia y la Comunidad Valenciana.

    Para Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General, "el balance es positivo pero discreto, considerando el aumento de transmisiones respecto al mes de enero del año anterior, con predominio de las compraventas de viviendas urbanas de renta libre de segunda mano". El experto hace hincapié en que "el mercado inmobiliario sigue activo y creciendo a pesar de la subida del precio de la electricidad, de los tipos de interés, de la crisis de los carburantes y la guerra de Ucrania".

    Sobre el Consejo General de los COAPI de España

    El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCOAPI) de España, actualmente presidido por Gerard Duelo -también presidente del COAPI de Barcelona-, es una Corporación de Derecho Público que representa y defiende los intereses de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados y de los Colegios en que estos se hallan inscritos, ante la Administración General del Estado, las Comunidades Autónomas, otros poderes u órganos del Estado y las instituciones internacionales. Representa a 46 colegios de toda España y a unos 10 mil agentes.

    La exoneración de deudas a través del mecanismo de segunda oportunidad es aplicable a toda persona física titular de una deuda de la que no puede hacer frente con independencia de que se trate de empresarios, autónomos o particulares que no ejerzan actividad económica.

    Primer paso

    El deudor solicitará el nombramiento de un mediador concursal mediante un formulario que presentará en notaría o Cámara de Comercio, dependiendo de si se trata de un particular o autónomo. Una vez aceptado el cargo el mediador, comenzarán los trámites con el fin de intentar alcanzar un acuerdo extrajudicial con sus acreedores.

    Requisitos para conseguir el acuerdo extrajudicial de pagos

    La propuesta de acuerdo para el caso del deudor que no tuviera la condición de empresario, podrá contener espera no superior a diez años, quitas y cesión de bienes o derechos a los acreedores en pago o para pago de totalidad o parte de sus créditos.

    En el caso de un empresario, además podrá contener la conversión de los créditos en acciones o participaciones de la sociedad deudora o de otra sociedad.

    Requisitos concurso de acreedores

    Intentado el acuerdo extrajudicial de pagos, sin éxito, el mediador o deudor podrán solicitar concurso consecutivo en el juzgado. En este procedimiento, cuando el administrador concursal  solicite la conclusión del concurso, el juez podrá exonerarle de gran parte de sus deudas bajo las siguientes condiciones: en primer lugar, cuando el deudor ya no tiene dinero ni activos; en segundo lugar, que dicho deudor haya demostrado obrar de buena fe y otros requisitos que a continuación se detallan.

    Obrar de buena fe

    Solo podrá solicitar el beneficio de exoneración de responsabilidad el deudor persona natural que sea de buena fe. Para que el emprendedor, o persona natural no empresario, sea considerado un deudor de buena fe, deberá cumplir varios requisitos. Entre ellos:

    • Que no haya sido declarado culpable en el concurso de acreedores.
    • Que en los diez años anteriores a la petición de concurso de acreedores, el deudor no haya sido beneficiado otra vez por la Ley de Segunda Oportunidad y que tampoco haya sido condenado por delitos contra el patrimonio, contra el orden socioeconómico, de falsedad documental, contra la Hacienda Pública y la Seguridad Social o contra los derechos de los trabajadores. Este requisito es de vital importancia y no se debe confundir este requisito temporal con haber cumplido con la pena de una sentencia condenatoria.

    Otros requisitos

    Que haya celebrado o intentado celebrar un acuerdo extrajudicial con sus acreedores y se hayan satisfecho una serie de créditos (los denominados contra la masa, -los generados con posterioridad a la declaración de concurso- y concursales privilegiados, ? como deuda pública-).

    Si no se ha intentado el acuerdo extrajudicial de pagos previo, podrá obtener este beneficio, si además se cubren otro tipo de créditos (el 25% de los denominados créditos concursales ordinarios, -como pueden ser proveedores o financieros sin privilegio-).

    Para el caso en que el deudor de buena de no hubiera satisfecho los créditos anteriormente mencionados, podrá solicitar el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho, con sujeción a un plan de pagos de la deuda que no quedaría exonerada, si cumpliera los siguientes requisitos:

    1.º No haber rechazado dentro de los cuatro años anteriores a la declaración de concurso una oferta de empleo adecuada a su capacidad.

    2.º No haber incumplido los deberes de colaboración y de información respecto del juez del concurso y de la administración concursal.

    3.º No haber obtenido el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho dentro de los diez últimos años.

    ¿El deudor se puede librar de todas las deudas?

    El deudor se puede liberar de las deudas privadas como proveedores y bancos pero no quedarán exonerados los créditos por alimentos y los créditos de derecho público.

    ¿Las deudas desaparecen?

    De forma incondicional, no. Cualquier acreedor podrá pedir al juez la revocación de la exoneración de deudas si, en los cinco años posteriores a la admisión de la exoneración del pasivo insatisfecho, el acreedor entiende que su deudor ha obrado de mala fe o ha obtenido ingresos que no ha declarado. Si el acreedor pide la revocación de la exoneración de deudas y el juez la acepta, el deudor dejará de estar sometido a este beneficio y volverá a contraer sus deudas.

    El Estado ofrece la opción del proceso de desahucio a los propietarios de viviendas por el que pueden expulsar a un inquilino moroso del domicilio.

    Pasos previos a la demanda

    Una vez que se haya recurrido a interponer una demanda para proceder al desahucio, el segundo paso consiste en acudir a un abogado. Es recomendable que el abogado sea especializado en desahucios, ya que conocerá los entramados de estos.

    Dicha demanda consiste en un texto donde solicitamos que el inquilino sea condenado por el juez por tres posible motivos:

    • Que se le condene a abonar la deuda existente desde la fecha en la que se interpone la demanda hasta la fecha del desahucio.
    • Que esté obligado a pagar el gasto que el propietario obtenga en abogados hasta que el desahucio se haya producido.
    • Y, por último, que sea desahuciado debido al impago de la cuantía acordada.

    Decreto de admisión y aviso al inquilino

    Como norma general, transcurre un mes desde que se interpone la demanda hasta que el juzgado lo pasa a trámite a través del decreto de admisión donde se expone tanto la fecha del desahucio como la fecha del juicio.

    Sin embargo, uno de los procesos que mayor tiempo de espera conlleva es la notificación del desahucio al inquilino.

    Para que la espera no se extienda demasiado, es recomendable que sea el propio procurador el encargado de llevar a cabo la notificación de la demanda en vez del juzgado, cuya carga de trabajo es mayor, por lo que la duración del trámite será mayor.

    Si el juzgado nos permite que nuestro procurador sea el encargado de notificar, el proceso de aviso durará entre dos o tres días. En cambio, si finalmente es el juzgado el encargado, el proceso se alargará hasta uno o dos meses.

    Si la demanda no llega a notificarse porque el inquilino no se encuentra en el domicilio o no lo quiere recoger, solicitamos al juzgado que establezca la demanda dentro del tablón edictal. De este modo, quedaría como notificado la demanda al inquilino, incluso si desconoce que se le haya avisado a través de dicho tablón.

    Oposición o no del inquilino

    Tras ser notificado, el inquilino puede proceder a actuar de dos formas diferentes:

    • Decide no oponerse y dejar que transcurre los diez días de plazo.
    • O, dentro de dicho plazo, se opone a la demanda.

    Si se opta por la segunda opción, el proceso de demanda se alargará, ya que se procederá a juicio, posteriormente a una sentencia y por último se desarrollará el desahucio.

    Por el contrario, si el inquilino no se opone, automáticamente y aunque no haya juicio, el juzgado nos dará la razón y se procederá al desahucio.

    En este caso, la demanda no se finalizará con una sentencia, en cambio se firmará un decreto de archivo cuya validez es la misma que una sentencia, ya que se condena de la misma forma a ser desahuciado y a abonar la deuda al inquilino.

    Transcurso del juicio

    Sin embargo, si se opone y si llega a juicio, el abogado del dueño de la vivienda tendrá que presentar los motivos por los que se ha procedido a interponer la demanda, es decir, el no pago del arrendamiento.

    En suma, el abogado del inquilino también tendrá que presentar el por qué se ha decidido a oponerse a la demanda.

    Después de ambas presentaciones, el juez procederá a tomar una decisión en la sentencia del juicio.

    Si se concluye en beneficio al propietario, la sentencia obligará al inquilino tanto a ser desahuciado como a abonar al dueño del domicilio la deuda pendiente y los gastos del proceso, tal y como se solicitó.

    Momento del desahucio

    Tras ello, el juzgado fija una fecha en el que se desarrollará el lanzamiento o desahucio del inquilino. En esta ocasión, interviene tres figuras distintas:

    • El procurador
    • Dos representantes del juzgado
    • Un cerrajero

    Si el inquilino no abre la puerta por voluntad propia, el cerrajero lo hará. Normalmente, el inquilino desaloja la vivienda antes del desahucio, por lo que el lanzamiento se realiza en poco tiempo y sin problemas.

    Sin embargo, otras veces el inquilino continúa estando dentro del domicilio. En estos supuestos, si una vez se solicite que abandone el edificio y se niega, los representantes del juzgado podrán llamar a la policía para que procedan a expulsarlo.

    Todo lo ocurrido quedará plasmado en el acta de lanzamiento donde los representantes del juzgado van anotando todo lo que va sucediendo.

    ¿En qué consiste la demanda ejecutiva?

    Si ya se ha recuperado la vivienda, el propietario puede interponer una demanda para embargar al inquilino a través de la demanda ejecutiva. Esta decisión se puede tomar una vez que la sentencia sea firme, pero normalmente se espera hasta la fecha del desahucio.

    Esta demanda solicita al juez que investigue el patrimonio del inquilino, obteniendo información de su saldo, cuentas bancarias, bienes o nóminas...

    Si existe bienes o cualquier otra cosa para embargar, el juez lo autorizará para que la deuda sea pagada al propietario.

    El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es la norma que permite interponer una demanda de desahucio por motivos de impago.

    Actualmente la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales en el sector inmobiliario y de la financiación del terrorismo, obliga al comprador de una vivienda a justificar el origen del dinero con el que pagará el inmueble. Todos los profesionales implicados en la compraventa deben comprobar de dónde vienen los fondos para evitar el blanqueo de dinero procedente de actividades ilegales.

    Tanto los promotores como los agentes inmobiliarios tendrían que poner sobre aviso a la agencia tributaria en caso de detectar alguna anomalía en las transacciones.

    Requisitos necesarios a tener en cuenta:

    1. Documento legal. Cuando se adquiere una vivienda, hay que cumplimentar y firmar el documento de blanqueo de capitales.

     Este documento incluye:

    • Todos los datos del comprador.
    • Su situación económica y profesional.
    • La procedencia de los fondos, si provienen de financiación propia o ajena. El intermediario está obligado a comprobar si los fondos proceden de una cuenta corriente de un banco de nuestro país o extranjero.

    2. Obligación de identificación. Cualquier profesional que intervenga en la transacción, debe cumplir con sus diligencias. Así, hablaríamos de promotores, agentes de propiedad inmobiliaria, comisionistas y consultores. También estarían incluidos el banco y, por supuesto, el notario, que antes de la firma, debe hacer las comprobaciones pertinentes.

    3. Ausencia de mala fe. Muchos particulares desconocen esta obligación, y se sorprenden cuando descubren que deben justificar el origen del dinero. En cualquier caso, los expertos indican que las dudas es fruto del desconocimiento de las normas.

    4. Multas millonarias. Cualquier indicio de delito debe ser comunicado a las autoridades. En caso contrario, el profesional inmobiliario podría ser sancionado. Las multas fijadas en la ley pueden ir desde los 150.000 euros hasta 10 millones de euros. Además, los administrativos o directivos que fueron cómplices por omisión de la infracción, además der ser sancionados económicamente, pueden ser inhabilitados hasta diez años.

    5. Canales de denuncia. El SEPBLAC (Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias de España) como canal para denunciar cualquier trámite sospechoso. Señalar que la mayoría de las grandes promotoras y constructoras a día de hoy sí que cumplen las exigencias, pero las pequeñas agencias aun no han invertido en el soporte tecnológico que exige este control.

    En último lugar decir, que el SEPBLAC en la actualidad ha señalado al sector inmobiliario como uno de los más deficientes a la hora de implantar controles internos para la detección del origen ilícito de fondos y sobre el que más se ha de trabajar.

    ACCESO COMPLETO AL CURSO BLANQUEO DE CAPITALES

    "La declaración responsable es un documento mediante el cual los interesados manifiestan bajo su responsabilidad que -en el caso de la sustitución de la licencia de primera ocupación por la declaración responsable- la ejecución del proyecto se ha ajustado al proyecto presentado y aprobado por el Ayuntamiento", afirma Daniel Cuervo, director general de Asprima. Es decir, es una herramienta que puede sustituir "plenamente y en todos sus derechos" a la licencia de primera ocupación, según afirman desde la asociación que defiende los intereses de los promotores madrileños.

    La declaración responsable es un documento presentado por el promotor, adjuntando a ella toda la información preceptiva marcada por la Ley, en el cual éste se responsabiliza de la correcta ejecución del inmueble y su correspondencia con el proyecto presentado y validado por el Ayuntamiento.

    Adicionalmente, el despacho de abogados Ashurst destaca otras novedades introducidas por la nueva ordenanza y que resumen a continuación:

    i) Introduce el régimen de la licencia básica que permite mayor agilidad en el procedimiento para obra nueva, sustitución o restructuración total. De esta manera, solo las principales cuestiones esenciales edificatorias (identificadas en el Anexo VIII) serán verificadas antes del inicio de las obras lo que permite que el resto de cuestiones se comprueben en un control posterior. Las solicitudes de licencias básicas se resolverán en el plazo máximo de un mes.

    ii) Regula los distintos medios de información urbanística entre los que destaca el informe de viabilidad urbanística. A través de este informe los interesados pueden conocer la viabilidad de una actuación antes de solicitar el correspondiente título (o carencia del mismo), e incluso obtener los informes sectoriales preceptivos.

    iii) Reduce los supuestos en los que se exige la emisión de informe preceptivo en materia de protección contra incendios (que se recogen en el Anexo VI) o el dictamen de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico-Artístico y Natural (la más conocida como CPPHAN) (disposición adicional tercera de la OLDR).

    iv) Las actuaciones en inmuebles resultantes de infracciones urbanísticas prescritas solo se podrán realizar previa obtención de la correspondiente licencia urbanística (que no declaración responsable), salvo que la prescripción de la infracción hubiera sido declarada expresamente por resolución y conste en el Registro de la Propiedad en cuyo caso se permitirá la presentación de declaración responsable.

    v) Amplía el ámbito de actuación de las Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECU) para incluir el uso residencial (hasta ahora limitado a la competencia municipal), salvo en actuaciones que afecten al dominio público. En este sentido, las ECUs emitirán los correspondientes certificados de conformidad aunque la licencia será concedida por el Ayuntamiento de Madrid. Sin perjuicio de la validez de estos certificados, los servicios técnicos municipales podrán emitir informes técnicos y jurídicos en sentido disconforme, que prevalecerán sobre los emitidos por las ECUs.

    vi) Excluye de intervención urbanística determinadas obras menores en uso residencial (obras de conservación en zonas comunes, sustituciones de acabados interiores, renovación de instalaciones propias, etc.), así como los cambios de actividad, dentro de la misma clase de uso en locales que disponen de título habilitante. En estos últimos casos será necesario que la nueva actividad sea compatible urbanísticamente y tenga las mismas o menores exigencias ambientales, de seguridad, salubridad y accesibilidad. Quedan excluidos los cambios de actividad en el ámbito de aplicación de la legislación en materia de espectáculos públicos o actividades recreativas.

    vii)  Desarrolla con mayor precisión el régimen de las declaraciones responsables:

    • Amplía las actuaciones sujetas a declaración responsable, incluyendo, la declaración responsable para la primera ocupación y funcionamiento (Anexo II.A de la OLDR).
    • La declaración responsable presentada ante el Ayuntamiento de Madrid, junto con el informe de viabilidad urbanística o certificado de adecuación urbanística emitido por la ECU, tendrá efectos vinculantes para la administración.
    • Establece los plazos para la ejecución de las actuaciones (en caso de no expresarse en la propia declaración) y simplifica la comprobación posterior. Así, aunque la declaración responsable se presente directamente ante el Ayuntamiento, los particulares podrán solicitar a una ECU la realización de las actuaciones de comprobación.
    • Incorpora la obligación de los particulares de comunicar la finalización de la actuación como requisito necesario para el ejercicio de las potestades de comprobación. Sin dicha comunicación, la declaración se declarará ineficaz.
    • Concreta las consecuencias de la resolución de ineficacia. Entre otras, se podrá determinar la imposibilidad de presentar nuevas declaraciones responsables en un plazo máximo de un año por la reiteración de declaraciones responsables ineficaces (con el mismo objeto).
    • Contempla las opciones para la presentación de la declaración responsable en materia de espectáculos y actividades recreativas para la implantación de la actividad y su puesta en funcionamiento, si bien mantiene la comprobación posterior por los servicios técnicos municipales.

    viii) Regula las licencias para actividades temporales (pensadas para las denominadas actividades pop up). Estas licencias se tramitarán ante el propio Ayuntamiento (quedan excluidas de las competencias de las ECUs).

    ix) Incorpora reglas específicas para el procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística con la creación de los Planes de Inspección Urbanística Municipal y la posible intervención de las ECUs.

    x) Por último, la nueva OLDR deroga las hasta ahora vigentes Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas (2004) y gran parte de la Ordenanza para la Apertura de Actividades Económicas (2014).

    La nueva Ordenanza aplicará exclusivamente en el ámbito municipal de Madrid capital y entrará en vigor el próximo 17 de junio de 2022. No obstante, las ECUs pueden ya solicitar la ampliación de su autorización administrativa para actuar en la totalidad del ámbito de la nueva OLDR (incluyendo el uso residencial).

    Asimismo, como viene siendo habitual, la disposición transitoria primera permite que en aquellos procedimientos iniciados con anterioridad a la entrada en vigor de la OLDR los interesados puedan desistir y optar por la aplicación del nuevo régimen. Este desistimiento es especialmente favorable en aquellas actuaciones que ya no requieran título habilitante o cuando el régimen de intervención se haya reducido notablemente.

    MEDIDAS A LLEVAR A CABO:

    Apertura de colaboración público-privada para aumentar el parque público de viviendas en régimen de alquiler.

     Se pretende crear una bolsa de suelo para la promoción de pisos y cubrir así las necesidades de vivienda social y protegida.

    La cooperación entre el sector público y privado debería desarrollarse a través de la concesión del derecho de superficie durante un plazo superior a 75 años. Siendo finalmente la totalidad de las viviendas propiedad de la Administración, lo que permite aumentar el parque público de viviendas de alquiler.

    Aprobación de un Plan para la Rehabilitación de Viviendas y que sean devueltas al mercado a precios asequibles.

     Esta aprobación contempla una financiación específica para los pequeños propietarios que rehabiliten sus viviendas y las pongan en el mercado a precios asequibles. Por lo que se apuesta por la deducción del IRPF para reformar la vivienda habitual o la rebaja al 10% del IVA de los materiales de construcción siempre que representen el 40% del valor del trabajo.

    Limitación del precio del alquiler.

    El ejecutivo va a permitir que las entidades locales actúen sobre el precio de los alquileres sobre todo en zonas de mercado tensionado. Aunque esta medida cuenta con opositores ya que toda intervención en el mercado conlleva la disminución de la oferta y por lo tanto la subida de los precios, cuando la Administración debe garantizar la seguridad jurídica y económica de las dos partes implicadas en un contrato de alquiler.

    Modificación del régimen de tributación de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).

     La intención es aplicar un tipo de gravamen del 15% sobre los beneficios no distribuidos de estas organizaciones, decisión que preocupa a distintos integrantes del sector.

    Luchar contra la despoblación, aportando soluciones para la España vaciada por medio de una renta básica rural.

    Se considera necesario tomar medidas que permitan potenciar el atractivo de las regiones más despobladas, por lo que proponen establecer una renta básica para el mundo rural.

    El nuevo recibo se caracteriza por discriminación horaria y simplificación de tarifas. Los clientes que tengan contratados menos de 15kw pasarán a una sola tarifa y se facturará de manera diferente según los tres periodos horarios por lo que pagarán por la electricidad según la hora y el día.

    El objetivo de los peajes y cargos es incentivar el gasto eficiente en electricidad consiguiendo una reducción y ahorro en la factura.

    Normalmente la factura se desglosa de manera que el 55% del recibo corresponde a los cargos (32,6%) y los peajes (22%). El 24,1% corresponde al coste de la energía y el 21,4% a los impuestos.

    El cambio será automático para los clientes con tarifa regulada. Los clientes que estén en el mercado libre deberán estudiar las ofertas con la compañía eléctrica contratada.

    Se prevé que los peajes y cargos se reduzcan entre el 6,7% y el 6,8%, lo que supone un impacto en la tarifa del 3,4%, al ser los costes regulados en torno al 55% de esta. Afectará a los 19 millones de consumidores sin discriminación horaria.

    La CNMC sostiene que más del 50% de las horas del año son valle y que el consumo puede llegar a ser un 95% más barato que en las horas punta.

    En el caso de los consumidores de PVPC, las comercializadoras de referencia aplicarán los nuevos peajes y cargos por periodos horarios. Para el mercado libre, el comercializador deberá adaptar el precio del contrato para trasladar la variación del componente regulado de la factura, pero puede decidir la forma en que lo traslada.

    El gobierno de coalición PP y C?s ha logrado la aprobación de la nueva Ley del Suelo de Andalucía. Esta ley actualiza la reglamentación urbanística actual y además facilita los procesos para aprobar instrumentos urbanísticos. Entre los aspectos más importantes se encuentran la nueva clasificación de los terrenos, divididos ahora en rústicos y urbanos, así como reducir los procedimientos de planos urbanísticos y simplificar los trámites, tal y como solicitaban los ayuntamientos.

    Con todas estas medidas se prevé impulsar el planeamiento urbanístico de Andalucía que se encontraba bloqueado en numerosos lugares desde hace más de 10 años. El Gobierno andaluz concluyó que hay 60 localidades que están llevando a cabo un nuevo planeamiento, mientras que tres de cada cinco localidades carecen de un plano urbanístico. El número de planos se estima que se multiplique por tres con la nueva ley.

    El 23 de diciembre de 2021 es la fecha en la que entrará en vigor la Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía tras la aprobación de la mayoría del Parlamento andaluz.

    A pesar de su extensión y los tecnicismos presentes, podemos destacar diez puntos importantes de entre las novedades que se aplicarán:

    La Ley tendrá como nombre la Ley LISTA cuyo fin reside en actualizar la normativa andaluza en materia urbanística y aunarla dentro de un único escrito.

    Se suprimen términos como suelo urbano consolidado y no consolidado o el de suelo urbanizable. Al igual que la Ley de Suelo estatal, la calificación se simplificará, dividiendo solo en suelo rústico y suelo urbano. Dentro de este último encontraremos los siguientes suelos:

    • Aquellos suelos urbanizados cuyas obras de urbanización se han producido.
    • Los que se han transformado en suelos urbanos con conexión a servicios básicos de abastecimiento y con acceso para la circulación urbana.
    • Y los suelos que se han edificado con dos terceras partes de espacio urbano.

    En cambio, en suelo rústico se encuentran aquellos que poseen protección especial especificado en la normativa sectorial o preservados y los suelos que no estén calificados como suelos urbanos.

    Se crearán nuevos instrumentos de planeamiento para facilitar la ordenación territorial. Se expondrá un contenido más claro y conciso para evitar largos plazos de ordenación. Entre los nuevos planos destacan:

    • El PGOM, Plan General de Ordenación Municipal, se encargará de especificar qué es suelo rústico y qué es suelo urbano y sus características y sus diferentes tipos, establecer los elementos estructurales y por último, determinar cuáles serán los nuevos requisitos para próximos desarrollos.
    • El POU, Plan de Ordenación Urbana, se puede aplicar para el total del suelo urbano de una localidad o solamente para determinadas zonas. Por ello, es recomendable aprobar varios POU para según qué zonas.

    En suma, los plazos y trámites para poder aprobar planes urbanísticos se verán reducidos con la LISTA. Pero, debemos resaltar que el texto del articulado, más concretamente el artículo 79, apunta que si pasan tres años desde que se aprueba inicialmente un proyecto y no hay respuesta, caducará dicho proyecto. En cambio, la LISTA indica todo lo contrario, se aprobará el proyecto al haber un silencio positivo. Pero, ante la LISTA prevale el texto del articulado.

    Asimismo, la disposición final quinta de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental cambia la Ley 7/2007 del 9 de julio, debido a que se especifica en qué consistirá la evaluación ambiental que se necesitará para aprobar cada instrumento urbanístico.

    En cuando a la energía renovable, se considera usos ordinarios en suelo rústico a aquellos usos que estén relacionados con las energías renovables. Esto supone un gran cambio, ya que previamente con la LOUA Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía se requería una autorización excepcional para implantar actividades de este tipo, mientras que con la LISTA solo se necesitará obtener una licencia urbanística municipal. Además, se suprime el requisito de abonar una prestación compensatoria.

    En relación a la actividad edificatoria, se ha llevado a cabo una distinción entre aquellas que necesitan una licencia urbanista, una comunicación previa o una declaración responsable. En esta distinción, los actos que estén sujetos a licencia no se enumeran, mientras que los que necesitan comunicación previa o declaración responsable sí. Esto quiere decir que la licencia urbanística pasaría a ser algo más residual que solamente se aplicaría a los actos que necesitan una intervención administrativa, pero no una comunicación previa o una declaración responsable.

    Respecto a los plazos y la caducidad para llevar a cabo obras, la LISTA diferencia entre las obras que estén autorizadas por una declaración responsable y aquellas que están amparadas por una licencia. En el caso de las primeras, si no se realizan a tiempo, la Administración tendría capacidad para fechar su caducidad, paralizando la obra, sin necesidad de tener una audiencia con el interesado.

    En cuanto a sanciones, la LISTA capacita a la comunidad autónoma a ser el órgano responsable de imponer infracciones de las cuáles se han incluido nuevas sanciones respecto a ordenación del territorio. El importe de estas también se ha visto modificado. La cuantía máxima para las infracciones graves llegará hasta los 29.999 euros, un incremento respecto a la LOUA cuyo máximo era de 5.999 euros. Sin embargo, existirán excepciones en las cuales el importe máximo alcanzará el 75% del valor de los deterioros provocados.

    Por otro lado, las infracciones pecuniarias se verán reducidas, debido a que la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas subraya el reconocimiento de la responsabilidad o cumplimiento de la resolución notificada. Cuando a parte del proceso sancionador, se da comienzo a otro procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística contra la misma persona y éste avala su responsabilidad, encargándose del restablecimiento en las fechas indicadas por la Administración, se le sumará una reducción adicional que podría llegar hasta el 50%. Sin embargo, la reducción podría ser solamente del 25% en el caso de que se realice el restablecimiento de forma voluntaria, pero fuera de los plazos exigidos.

    Se renuevan las condiciones exigidas para los declaraciones de obra nueva anteriormente por la LOUA, añadiendo la declaración responsable como título habilitante.

    Esta nueva ley prevé actuar de inmediato y por ello, se empezará a aplicar en aquellos procesos ya comenzados, incluyendo los títulos habilitantes requeridos para edificar, así como la aprobación de instrumentos de planeamiento.

    De esta forma, la Ley intentará a mitad de 2022 aprobar tanto la actualización del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía como numerosos reglamentos de desarrollo. Todavía hay tiempo para comprobar si estas fechas se cumplen y si los municipios sin planeamiento podrán adaptarse a las normas de la LISTA.

    Tras llevar el proyecto de ley más de un año bloqueado en el Congreso y estando en vísperas de las citadas elecciones, el Gobierno ha decidido acelerar el proyecto en la última semana.

    Entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE, a  pesar de que el texto del Proyecto de Ley puede sufrir modificaciones durante el resto de su tramitación parlamentaria. Veamos como los expertos del despacho de abogados de Cuatrecasas exponen los aspectos clave contenidos en la norma.

    Más info: https://www.inmonews.es/claves-nueva-ley-vivienda-efecto-propietarios-promotores-fondos/

    A la hora de elaborar un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, es importante saber que existen una serie de cláusulas opcionales que, aunque no es obligatorio incluir en el contrato, es bastante conveniente para el arrendador que queden reflejadas en el mismo ya que, de no incluirse en el contrato, la legislación favorecería al  arrendatario.

    A continuación veremos una exposición detallada de las cláusulas opcionales en un contrato de arrendamiento de vivienda habitual:

    Cláusulas Opcionales

    Propietarios

    En caso de ser los propietarios, es importante que incluyamos ciertas cláusulas opcionales de contratos de arrendamientos urbanos o detalles en el contrato a fin de poder blindar nuestros derechos y reforzar nuestra posición.

    Existen otras cláusulas que, aunque no es obligatorio incluir en el contrato, es bastante conveniente para el arrendador que queden reflejadas en el mismo ya que, de no incluirse en el contrato, la legislación favorecería al  arrendatario:

    • Penalización por Desistimiento del Arrendatario: El arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez transcurridos al menos los seis primeros meses desde la firma del documento, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

    El arrendador podrá cubrirse frente a este derecho del arrendatario recogiendo expresamente y por escrito en el contrato que el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir (cantidad establecida por Ley). El arrendador no debe olvidar incluir esta cláusula, ya que de no hacerlo, no tendrá derecho a indemnización alguna.

    • Cesión y Subarriendo: El arrendador no debe olvidar que la prohibición de subarriendo debe venir reflejada de forma expresa en el clausulado del contratoEn caso contrario, el arrendatario podrá subarrendar el inmueble.

    • Renuncia al Derecho de Tanteo y Retracto: Se podrá incluir una cláusula en la que, en caso de venta del inmueble objeto de este contrato, el arrendatario renuncia al derecho de adquisición preferente en la forma y en las condiciones establecidas en el artículo 25 de la L.A.U. La propiedad, deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

    Ésta cláusula deberá quedar reflejada de forma expresa en el contrato ya que en caso contrario se aplicará el artículo 25 de la L.A.U., teniendo el arrendatario derecho preferente sobre cualquier tercero a la compra de la vivienda en las mismas condiciones (aquellas que le debe haber comunicado el arrendador con 30 días de antelación).

    • Cláusula de Excepción de los Cinco (5) Años de Arrendamiento para el Arrendador El arrendador podrá incluir una cláusula que establezca que, pasado el primer año del contrato, el arrendador podrá disponer de la vivienda en el caso de que la necesite para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esto debe constar en el contrato inicial.
    • Renuncia Expresa en el Clausulado del Contrato por Parte del Arrendatario a la Subrogación en el Arrendamiento

     

    Enajenación de la vivienda

    En caso de enajenación de la vivienda, en el caso de que el contrato de arrendamiento sea mayor al plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

    • Cláusula de AVALISTA ó FIADOR: En ocasiones el arrendador exige al arrendatario que además de la fianza aporte un fiador(ó un aval bancario). De ésta forma tendrá más posibilidades de cobrar la renta que el inquilino le deba.

    En un contrato de arrendamiento con aval el arrendador debe tener en cuenta lo siguiente:

    • El avalista debe ser siempre un tercero no arrendatario. Si hay varios arrendatarios todos son deudores de todo lo que se deba.
    • Si un inmueble va a ser ocupado por más de una persona todos deben figurar, en la medida de lo posible, como arrendatarios. En caso contrario, que los ocupantes no arrendatarios sean avalistas.
    • El aval debe pactarse siempre sin beneficio de exclusión y ser solidario.

     

    Otras cláusulas opcionales

    También existen otras cláusulas opcionales de contratos de arrendamientos urbanos, fruto de pactos a los que han llegado las partes y que deben quedar reflejadas en el contrato para que quede constancia de dichos pactos y así evitar posteriores confusiones y/o disputas entre las partes:

    • Cláusula de OPCIÓN A COMPRA: Se podrá incluir una cláusula en la que el arrendatario tiene, durante un plazo estipulado en el contrato de arrendamiento, el derecho a la compra del inmueble a un precio estipulado previamente en el contrato de arrendamiento.
    • Formalización: El contrato podrá ser elevado a escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad a instancia de cualquiera de las partes, asumiendo los gastos y derechos de dicha formalización a iguales, salvo pacto en contrario.
    • Inventario de Mobiliario y Enseres. Será conveniente para el arrendador incluir en un Anexo dicho Inventario para revisar si se encuentra la vivienda con todos los objetos inventariados al final del contrato. Se trata de que quede constancia de lo que se deja en la vivienda para que luego no haya malentendidos. El arrendador podrá comprobar que todo esté como lo dejó y el arrendatario tiene una forma de asegurarse de que no le van a reclamar mobiliario o utensilios que no estaban.
    • Responsabilidad y Resolución: Además de las causas que se mencionan en los artículos 27 y 28 de la L.A.U., conforme a lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil se podrán establecer de forma expresa en el clausulado otras causas que si fueran incumplidas por parte del arrendatario provocarán la resolución del contrato como, por ejemplo, la cláusula de prohibición de animales.
    • Seguros: Es conveniente para el arrendador contratar un seguro de hogar. Aunque el arrendatario no está obligado, si se llegara a dicho acuerdo, se podrá incluir una cláusula en la que el arrendatario se comprometa a formalizar a su costa las pólizas de seguro correspondientes a incendio, responsabilidad civil, etc., teniendo en este caso la obligación de poner a disposición del arrendador el contrato de seguro y los recibos del pago.
    • Por último, también será conveniente incluir en el contrato un domicilio alternativo para realizar las notificaciones al inquilino para, en caso de que sea necesario, poder reclamarle algo por escrito y de forma fehaciente una vez que éste haya abandonado el piso objeto del arrendamiento. Sólo así podremos demostrar que nos hemos comunicado con el

    Por último, es importante tener cuidado con las cláusulas opcionales que incluimos porque algunas, como las que hemos expuesto, están dentro de la legalidad, pero en algunos casos podríamos estar incluyendo cláusulas nulas que detallamos en otro de nuestros artículos.

     

    Cursos de Apiformacion

    En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado cursos donde explicamos al detalle las cláusulas opcionales de contratos de arrendamientos urbanos  para vivienda habitual, así como todas las figuras contractuales relacionadas con el contrato de arrendamiento y con el contrato de compraventa.

    Además podrás acceder y generar  todos los  modelos tipo de contratos necesarios en el proceso de compra y venta inmobiliaria con modelos tipo de contratos.

    Los cursos son:

     

    Colaborador:

    Ignacio Morales.
    Economista ?ICADE

    Las cláusulas nulas que más frecuentemente se suelen incluir en un contrato de arrendamiento de vivienda habitual son las siguientes:

    Duración mínima del contrato de alquiler

    Si la duración del contrato de alquiler de vivienda habitual es inferior al mínimo legal (un año) el inquilino podrá continuar en el piso alquilado ya que se trata de una cláusula nula por no respetar el plazo de duración legalmente establecido.

    En el caso de que en el contrato alquiler no se refleje el plazo de duración, se considerará que éste es de un año, aplicándose una prorroga anual si el arrendatario así lo desea y que se extenderá hasta alcanzar los cinco años. Dicha prórroga será forzosa para el arrendador. Pasando dicho plazo si no se cancela el contrato este se prorrogará anualmente si el arrendatario así lo desea, siendo en este caso también de forma forzosa para el arrendador y extendiéndose en este ocasión hasta un máximo de tres años.

    Desistimiento anticipado del inquilino

    En los contratos de arrendamiento para uso de vivienda habitual el inquilino tiene derecho a desistir del alquiler una vez transcurridos los seis primeros meses del contrato con un preaviso mínimo de treinta días. Toda nula toda la cláusula de renuncia a esta derecho.

    En caso de que el inquilino ejerza el derecho de desistimiento podrá acordarse una penalización que consistirá en la indemnización al propietario de una mensualidad de renta por cada anualidad de contrato que falte por cumplir(o la parte proporcional en períodos inferiores). Será nula cualquier indemnización que pueda imponerse en el contrato al inquilino por un importe superior.

    Actualización de la renta

    La actualización no podrá exceder el incremento de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC. Cualquier actualización pactada por importe superior será nula. Si el contrato no contempla la actualización de la renta, ésta no podrá ser actualizada por parte del arrendador.

    Fianza legal y garantías adicionales

    La fianza que se exija en el alquiler de una vivienda habitual será de una mensualidad. Será nula la exigencia de una fianza mayor a dicha mensualidad.

    Sin embargo, la LAU sí contempla otras garantías legales, aunque no podrán superar el importe equivalente a dos mensualidades de renta, salvo que la duración del contrato de alquiler pactado sea superior a 5 ó 7 años. Por lo tanto, el arrendador sí podrá establecer garantías por importe de hasta tres meses (uno en concepto de fianza y otros dos en conceptos de garantías adicionales).

    Las entidades financieras utilizan en numerosas ocasiones las cláusulas abusivas con el objetivo de adquirir grandes beneficios, aunque ello conlleve un posible incumplimiento de la Ley, así como engañar a sus clientes. Cláusulas potencialmente abusivas como:

    • Cláusulas sobre gastos hipotecarios
    • Cláusula suelo
    • Índice IRPH en hipotecas
    • Cláusulas de intereses moratorios

    Consecuencias de las cláusulas abusivas

    Las cláusulas abusivas son aquellas condiciones que una de las partes impone en el contrato con la aprobación del hipotecado y que se interponen a la buena fe. Estas cláusulas pueden provocar graves prejuicios en las obligaciones y derechos de las partes implicadas.

    Hay que destacar que los préstamos hipotecarios no son considerados acuerdos equitativos, ya que en ellos se imponen unos requisitos que el hipotecado debe aceptar para poder obtener el préstamo. Si no los acepta, no lo recibirá.

    Estas condiciones tienen grandes efectos negativos en los clientes, los cuales deben abonar elevadas cuantías económicas, entrando en varios casos en deudas interminables. En suma, en determinados casos, las entidades financieras no informan a sus clientes de todas las condiciones del acuerdo, ocultándoles estas cláusulas abusivas.

    Dentro de los préstamos hipotecarios, hay un elevado número de cláusulas abusivas que son comunes en cada uno de ellos. Para poder oponerse a estas cláusulas, tras haberse suscrito el préstamo hipotecario y se haya obtenido el documento correspondiente, se abrirá un período de 10 días para reclamar.

    En numerosos supuestos, estas cláusulas son consideradas abusivas por los tribunales, por ello solo habría que determinar cuál es el daño ocasionado. El informe será rectificado por un Perito Economista, que detallará toda la información acerca de los daños, así como el cálculo de préstamos.

    Puntos clave de un préstamo hipotecario

    Previamente a determinar las cláusulas abusivas, hay que conocer los puntos que componen el préstamo hipotecario:

    1. Constitución. Esta parte incluye las responsabilidades de las partes implicadas. Tras ser constituida, debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad
    2. Ejecución. Está compuesto por las cláusulas relacionadas con el procedimiento judicial o extrajudicial de ejecución.
    3. Amortización anticipada. Requisitos si el préstamo es devuelto previamente al periodo correspondiente.
    4. Más responsabilidades del deudor:
      - Tasación del inmueble
      - Inscripción de la escritura de préstamo hipotecario
      - Gastos de cancelación de la hipoteca
      - Gastos de conservación del bien
      - Gastos en caso de impago
      - Seguros (para protección del inmueble, de vida del deudor)
    5. Capital. Cantidad de dinero aportada
    6. Comisiones. Estas pueden ser:
      - De estudio
      - De apertura
      - Por subrogación
      - Por modificación de condiciones
      - Por reclamación de posiciones deudoras
      - Por amortización anticipada
      - Compensación por desistimiento
      - Por riesgo de tipo de interés
      - Intereses de demora
    7. Plazo. Periodo de devolución del préstamo
    8. Interés. Es el porcentaje que adquiere el banco por aportar el capital y puede ser de dos tipos: variable o fijo.

    Clasificación de las cláusulas abusivas más comunes

    Antes de analizar cada una de las cláusulas abusivas, cabe destacar que la mayoría de ellas han sido declaradas por diversas sentencias como cláusulas nulas.

    Cláusula suelo

    Esta cláusula abusiva y completamente reclamable abandona la reducción de los tipos de interés, ya que existe un bajo porcentaje suelo en el que no puede incluirse el interés.

    TAE

    Esta tasa anual equivalente está vinculada a un interés concreto. Dentro del cálculo, inciden el tipo de interés, el periodo y la comisión de apertura. En el caso de que exista una fluctuación de la TAE, se puede estar realizando un abuso, un hecho que requerirá de un Perito Economista que lleve a cabo el cálculo y la comparación con lo que se esté aplicando.

    Seguros

    El banco no puede imponer a sus clientes contratar seguros de insolvencia, invalidez, desempleo o de vida, ya que recurriría a una acción ilegal. Sin embargo, sí es legal exigir al suscriptor de la hipoteca que posea uno de estos seguros, que lo podrá contratar con la entidad que desee.

    Respecto a los seguros de daños, estos estarán vinculados al inmueble.

    Años de 360 días en lugar de 365

    Las entidades financieras obtienen más dinero al considerar años de 360 días y no de 365 días.

    Intereses de demora abusivos

    Los intereses de demora tienen como coste máximo el tripe del interés legal de dinero. Sin embargo, en varios préstamos hipotecarios se supera este límite, lo que supone que la cifra no pagada y los intereses se sitúen en cifras muy elevadas para el hipotecado.

    Comisiones, tasas y costas

    Dentro de esta cláusula abusiva, encontramos varios aspectos claves:

    • Comisión de estudio y apertura. Esta cláusula son abusivas ya que son de adhesión, por lo que si no se aceptan, no se ofrecerá el préstamo. En suma, en caso de ser clientes frecuentes, los bancos ya son conocedores de toda la información financiera de estos.
    • Costas judiciales. El juez los imponte sin opción a que el banco pueda intervenir al respecto.
    • Servicios. La entidad financiera no puede imponer al hipotecado que adquiera alguna tarjera, seguro o cualquier otro servicio por medio del banco, ya que esto es ilegal.
    • Comisión de compensación por riesgo de interés. Esta cláusula se cobra solamente si la cancelación causa pérdidas económicas para el banco.
    • Comisiones de estudio y apertura. Estas comisiones no admiten negociación, sino que son impuestas. En suma, su relevancia es nula, teniendo en cuenta que la entidad bancaria es conocedora de nuestro crédito.
    • Tasación. Costes relativos a la tasación de la vivienda. El hipotecado contratará a la persona que considere sin que esta pueda ser impuesta.
    • Comisión de cancelación o amortización. Se abona a la entidad financiera por los trámites administrativos, recompensándose el beneficio cesante, al no abonar los intereses por la cantidad económica pendiente correspondiente al préstamo.

    Vencimiento

    En el caso de que el deudor incumpla sus responsabilidades de pago, el acreedor tiene la opción de vencer el préstamo con anticipación. Esta cláusula es abusiva y nula, ya que se aplica por falta de cobro de una simple cuota.

    Capitalización de intereses

    Al haberse vencido los intereses sin haber sido cobrados, estos se añaden al capital total del préstamo, un hecho que es ilegal, debido a que el capital es un término muy diferente al de los intereses de demora pendientes.

    Fuero

    Se puede reclamar la renuncia a los tribunales de nuestro municipio.

    Liquidación unilateral de la deuda impagada

    La entidad financiera tiene la opción de presentar la liquidación de su cuantía económica con el objetivo de comenzar el proceso de ejecución hipotecaria.

    IRPH

    Esta cláusula puede ser ilegal, ya que este índice puede superar en gran medida al del Euríbor y en algunos casos, los bancos pueden manipularlo.

    Redondeo al alza

    Incluir cláusulas dentro de los préstamos hipotecarios con las que la entidad bancaria realiza un redondeo por lo alto para calcular los intereses.

    Analizar el préstamo hipotecario en busca de usos abusivos

    Para determinar cuáles son las cláusulas abusivas en un préstamo, es recomendable que un perito analice, sobre todo, tres partes fundamentales del contrato de hipoteca.

    Condiciones financieras abusivas

    Estas cláusulas están relacionadas con las cifras dentro del contrato que incluyen:

    • La cantidad económica del préstamo hipotecario
    • Periodo de devolución
    • Plazo de cobro
    • Plazos de amortización de intereses

    Si queremos encontrar las cláusulas abusivas de las entidades bancarias, hay que prestar atención a los siguientes casos:

    • Si se redondea a lo alto. Esta cláusula señala que el interés nominal de diferencia junto al margen acordado que será abonado por el hipotecado, siempre será redondeado por lo alto del múltiplo más próximo (0,25, 0,50, 1?)
    • Si hay cláusula de vencimiento anticipado. El banco correspondiente puede dar por vencido al préstamo previamente al plazo acordado con opción a reclamar el dinero de lo pactado.
    • Si hay cláusula 365/360. Esta obliga a cobrar 5 días más de intereses al banco.
    • Si hay suelo. El tipo de interés variable acordado se encuentra limitado por la cláusula suelo. En esta cláusula, se indica que nunca puede situarse por debajo de un % anual.
    • Si hay intereses de demora. Si se sitúan a menos de 2 puntos por encima del interés del tipo de referencia junto al margen acordado, no se considerará abusiva. En suma, no podrá superar el triple del interés legal de la cuantía.

    Condiciones no financieras abusivas

    Son aquellas cláusulas que no están relacionadas con cuantías económicas o números. En general, se refieren a las garantías de devolución cuando se produzca un incumplimiento.

    1. Emitir el préstamo hipotecario. Esta cláusula abusiva permite al banco ceder el préstamo a un tercero sin avisar previamente al hipotecado.
    2. Prohibición de alquilar el inmueble. Impedir al hipotecado que pueda arrendar la vivienda, enajenar o gravar sin contar con la aprobación del banco.
    3. Oponerse al examen de la escritura. Esta es otra cláusula abusiva ilegal consiste en imponer al hipotecado a firmar el acuerdo sin opción a analizar la escritura.

    Avisos notariales

    Estas cláusulas están relacionadas con la transparencia en los requisitos económicos o financieros dentro de las contrataciones y préstamos hipotecarios.

    Proceso de reclamación de cláusulas abusivas

    La aplicación de cláusulas abusivas es una acción muy recurrente por los bancos, por ello, es importante revisar, si se cuenta con una hipoteca activa, si esta posee alguna cláusula abusiva. Condiciones que pueden provocar que el hipotecado tenga que abonar todos los costes de formalización del préstamo hipotecario.

    Para reclamar estas cláusulas, se debe seguir los siguientes pasos:

    • Encontrar la escritura y la documentación necesaria para la acreditación de los costes asociados como los de registro, tasación o notaría.
    • Peritación económica. Contratar a un perito que lleve a cabo el cálculo del daño causado. Este perito o Peritos Economistas son personas cualificadas que pueden detectar las cláusulas abusivas del contrato, tales como IRPH, cláusulas suelos o costes no imputables al suscriptor de la hipoteca.
    • Vía judicial. Si la entidad financiera se opone a realizar la devolución de la cuantía estudiada por el perito, existe la opción de presentar una demanda judicial. Dentro de esta, hay que pedir la nulidad de la cláusula por ser abusiva y la devolución de los costes aportados como efecto de ello. Por lo que, habrá que presentar resguardos de ellos.

    Modificaciones legislativas en las cláusulas abusivas

    En los últimos años, se han presentado numerosas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que han modificado el contexto nacional:

    2013 - Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

    Esta sentencia modificó los términos de la Ley Hipotecaria (1/2013), que ofrecen la opción al ejecutado de alegar la oposición por diversas razones:

    • Que el título posea cláusulas abusivas
    • Una cláusula de contrato con carácter abusivo sirve como motivo de oposición

    2014 - Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

    Los suscriptores a hipotecas que hayan presentado demandas judiciales en contra de sus correspondientes entidades financieras por aplicar cláusulas abusivas no se les podrán desahuciar.

    2015 - Tribunal Supremo.

    Dictamina que la cláusula con la que se obliga al hipotecado a acarrear los costes, comisiones o tributos frutos del préstamo hipotecario se considerará abusiva. El resultado puede alcanzar los miles de euros por hipotecado.

    2016 - Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

    El juez nacional está obligado a estudiar las cláusulas abusivas pertenecientes a un préstamo hipotecario

    2016 - Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

    Retroactividad completa con la devolución de la cuantía obtenida por la entidad financiera como consecuencia de la cláusula suelo.

    Proceso de reclamación de costes indebidos

    En varias de las sentencias expuestas, se dictaminaba que algunas cláusulas abusivas se consideraban como tal por obligar al hipotecado a abonar todos los costes al completo del préstamo hipotecario.

    Para reclamar, hay que seguir los pasos previamente expuestos. El proceso de reclamación se puede realizar sin acudir a un perito, pero los cálculos deben estar realizados minuciosamente para obtener la aprobación de la vía judicial.

    De los costes del préstamo para la formalización de este, se pueden reclamar los siguientes:

    • Costes de notaría y registro. La responsabilidad del cobro pertenece al que solicita el servicio. Y el prestamista es el que posee el interés en la inscripción y documentación perteneciente a la escritura de la hipoteca. Por lo cual, sería la entidad financiera la responsable de estos costes.
    • Impuesto de actos jurídicos documentados. El sujeto o entidad receptora del bien o derecho, en este caso, el banco es quién debe encargarse de este impuesto.

    Desde que el préstamo hipotecario es vigente, se abre un periodo de reclamación de 4 años.

    ¿En qué consiste el informe pericial?

    Existe la opción de reclamación a las entidades bancarias por motivo de costes hipotecarios o cláusulas abusivas. Para llevar a cabo la reclamación, se recomienda poseer un informe pericial sobre los costes, por ejemplo, de inscripción o de constitución de hipoteca.

    Este informe pericial es el resultado de un análisis exhaustivo de las posibles abusos cometidos por la entidad como contratación de seguros irregular, compensación de deudas, comisiones improcedentes o cláusulas abusivas.

    Si en la reclamación se confirma la existencia de cláusulas abusivas, es recomendable volver a calcular los gastos y la indemnización reclamada, así como la nulidad de la cláusula.

    Finalidades del informe pericial

    El informe pericial resulta especialmente útil en los siguientes casos:

    • Volver a negociar los requisitos contractuales con la entidad financiera
    • Obtener rebajas de la cuota
    • Reclamar las cuantías económicas cobradas injustamente por la vía ordinaria de la entidad bancaria
    • Reclamar las cuantías económicas expuestas por la vía judicial.

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    En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a agencias inmobiliarias. Su objetivo es aportar a los profesionales inmobiliarios de los conocimientos fiscales suficientes en el desarrollo de su actividad de intermediación inmobiliaria, pudiendo aportar una asesoría fiscal especializada en las operaciones de bienes inmuebles.

    Álvaro Conde Alonso
    Álvaro Conde Alonso
    Economista Liberal
    CEO Digital

    Aquí podemos encontrar las cinco cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de arrendamiento de vivienda:

    1. Transferencia de responsabilidad al arrendatario respecto a los gastos de conservación de la vivienda. El art. 21 LAU regula la obligación del arrendador de efectuar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, sin derecho a elevar la renta por ello. Por consiguiente, será nula la cláusula que pretenda que sea el arrendatario el que haga frente a los gastos de conservación con la única excepción de los deterioros imputables al propio arrendatario.
    2. Libre acceso del arrendador a la vivienda arrendada. Es frecuente que el dueño de la finca quiera reservarse el derecho a acceder libremente a la misma con la excusa de examinar que se está dando fiel cumplimiento al contrato. La negativa a la aceptación de esta estipulación debe ampararse en el derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio recogido en el art. 18.2 de la Constitución que debe respetar el arrendador.
    3. Cláusulas que penalizan económicamente al arrendatario si no permanece en la vivienda al menos un año. El establecimiento de un plazo de obligado cumplimiento al arrendatario no está permitido legalmente a diferencia de lo que sucede en los contratos de arrendamiento de local de negocio donde prima la libertad de pactos entre las partes. En el caso de viviendas, el art. 11 LAU concede derecho al arrendatario para desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, comunicando esta circunstancia al arrendador con un mes de antelación. En ese caso, siempre y cuando se hubiera pactado contractualmente, el propietario tendrá derecho a percibir una indemnización consistente en un mes de la renta vigente por cada año que reste por cumplir. Por consiguiente, en todo caso, la indemnización aparece tasada legalmente.
    4. Denegación de la posibilidad de extender la duración del contrato al plazo de prórroga legalregulado en la LAU. Con frecuencia los arrendadores pretenden que el contrato quede extinguido una vez transcurrida la primera anualidad, vetando al arrendatario su derecho a extender la duración del arriendo hasta cinco años (siete años si el arrendador es una persona jurídica), según la última reforma de la LAU operada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
    5. Exigir el pago de rentas por adelantado. El art. 17.2 LAU recoge la prohibición expresa de que el arrendador pueda exigir el pago de más de una mensualidad de renta. Toda disposición que no se acomode a esta fórmula es nula.

    Por lo tanto ante cualquier imprevisto, se aconseja anticiparse y revisar con carácter previo a la firma del contrato de arrendamiento todas aquellas cláusulas que puedan resultar nulas. Porque una vez en vigor el contrato será antieconómico demandar al arrendador para que se declare la nulidad parcial del contrato.

    Fuente: Real Decreto-Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

    Dependiendo de la duración de los contratos de arrendamiento, estos se pueden clasificar en tres tipos diferentes con unas particularidades en concreto.

    Estos tres tipos son los siguientes:

    • Arrendamiento de vivienda para residencia habitual
    • Arrendamiento de temporada
    • Arrendamiento de uso turístico

    Las características específicas de estos deben ser conocidas por los propietarios con el fin de asegurar un correcto funcionamiento de este proceso económico. El alquiler se ha convertido en una de las actividades económicas más rentables de España.

    Arrendamiento de vivienda para residencia habitual

    Definición y duración.

    Este tipo de contrato consiste en un acuerdo entre los interesados, el arrendatario o inquilino y el arrendador o propietario del inmueble. Con este contrato, el propietario cede al arrendatario el uso del inmueble que se convertirá en la vivienda habitual del inquilino. Este último se compromete en el acuerdo a pagar la renta correspondiente del alquiler.

    La duración mínima en este tipo de contrato se sitúa en los tres años.

    En el supuesto en el que la duración del contrato sea menor a los tres años, cuando llegue la fecha límite de este, el alquiler se prorrogará en plazos anuales hasta que se alcance los tres años mínimos requeridos. La única excepción a esto será cuando el inquilino notifique en un plazo de 30 días de antelación al propietario su decisión de no seguir renovando el contrato. Posteriormente a haber cumplido la duración mínima de tres años, el acuerdo se irá prorrogando automáticamente anualmente si ninguna de las partes implicadas manifiesta su voluntad de no seguir renovando. Esto recibe el nombre de "prórroga tácita automática".

    Regulación.

    La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, es la legislación vigente por la que se regula este contrato.

    Obligaciones fiscales del propietario.

    Siempre y cuando el inmueble no se dirija a una actividad profesional, el alquiler del domicilio no incluirá IVA.

    Sin embargo, este contrato sí está sujeto al ITP (Impuestos de Transmisiones Patrimoniales) del arrendamiento. Según lo estipulado en la Comunidad Autónoma, el responsable de abonar tal impuesto será el arrendatario.

    De la misma forma, el arrendador tiene que dejar constancia de los beneficios obtenidos en este proceso económica en la declaración del IRPF. Esto se debe a que los beneficios de esta actividad se consideran rendimiento de capital inmobiliario en aquellos casos en los que no se lleven a cabo como actividad económica.

    Arrendamiento de temporada

    Definición y duración.

    En el arrendamiento de temporada, el inquilino necesita arrendar la vivienda por un tiempo en concreto. Esta duración la acuerdan el arrendador y el arrendatario sin necesidad de una duración mínima. En general, el arrendamiento dura semanas o meses, ya que se lleva a cabo por motivos laborales, de vacaciones o estudios.

    Cabe destacar que no se promociona en plataformas turísticas de arrendamiento ni se oferta servicios complementarios de hostelería.

    En esta ocasión, el arrendatario solamente tiene que pagar la suma acordada.

    Regulación.

    La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 también regula este tipo de contrato.

    Obligaciones fiscales del propietario.

    De la misma forma que el contrato para residencia habitual, este tampoco está sujeto al IVA, aunque en ocasiones las sociedades arrendatarias de inmuebles sí deberán abonarlo.

    Los beneficios obtenidos por parte del arrendador deberán estar registrados en la declaración del IRPF.

    Arrendamiento de vivienda de uso turístico

    Definición y duración.

    En los alquileres de uso turístico, la duración de tiempo del contrato es mínima. En esta ocasión, sí se promociona en plataformas turísticas y sí se oferta servicios complementarios de hostelería

    Regulación.

    La Ley de Arrendamientos Urbanos no regula este tipo de contrato, sino que la Comunidad Autónoma es la responsable de hacerlo.

    Obligaciones fiscales del propietario.

    En este supuesto, el contrato de uso turístico no está exento del IVA. Al principio del contrato, hay que presentar las declaraciones correspondientes, así como el cambio y cese de las actividades y abonar la suma pactada.

    Las rentas obtenidas por los propietarios proporcionados por el arrendamiento del inmueble deben ser tributados como capital inmobiliario en el IRPF. Esto se debe a que Haciendo ha comenzado a regular este negocio.

    La adquisición de una vivienda es, sin duda, una de las compras más importantes de nuestras vidas. No solo porque será una de las más costosas, sino porque, además, en la mayoría de los casos nos llevará a vincularnos durante décadas a un préstamo hipotecario.

    A medida que el sector inmobiliario recupera los niveles de actividad prepandemia y teniendo en cuenta que, según datos recientes de la OCDE, el 50% de los españoles jóvenes independizados hace frente al pago de una hipoteca, es clave saber identificar cuándo estamos preparados para dar este importante paso. Para ello, los expertos de Deutsche Bank identifican cinco señales inequívocas que te servirán para saber si estás preparado para comprar tu primer hogar:

    1. Contrato indefinido y antigüedad en la empresa

    La estabilidad laboral es clave antes de plantearnos la compra de una primera vivienda, tanto en el tipo de contrato laboral que tengamos como en la antigüedad en la empresa. Las entidades financieras analizan con lupa estos datos y pueden ser determinantes para conceder o no un préstamo hipotecario. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE) en su informe del primer trimestre de 2021, el 76,2% de la población activa española cuenta con un contrato de duración indefinida. Sin embargo, en el caso de los más jóvenes de entre 20 y 29 años, el porcentaje se reduce hasta el 33,7%.

    2. Tienes un buen historial de pago

    Los hábitos financieros que tienes a lo largo de tu vida pueden ayudar a determinar tu carta de presentación ante la institución bancaria a la que pretendas pedir un préstamo. En ella, la responsabilidad en los pagos y las operaciones crediticias acumuladas serán claves. Tu entidad financiera podrá pedir tu historial de riesgo a la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), donde se podrá conocer información sobre los créditos pendientes, garantías o préstamos acumulados.

    Además, debes tener en cuenta que, si no cumples de forma regular con tus obligaciones financieras podrás aparecer en el registro de portales de morosidad como ASNEF (Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito) y no te concederán la hipoteca hasta que hagas frente a tus deudas.

    3. Tienes ahorrado el 30% del precio de la vivienda

    Los préstamos hipotecarios cubren normalmente el 80% del valor de tasación de las viviendas y solo en circunstancias concretas pueden llegar a elevar dicho porcentaje. Así, para la compra de una vivienda deberemos disponer del 20% restante del importe de compra venta, así como de un 10% adicional para cubrir los gastos relativos a la compraventa (como el Registro de la Propiedad, la Gestoría o la Notaría) y los impuestos obligatorios como el IVA o el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), según si se trata de vivienda nueva o usada y que podrán variar en función de la CCAA donde se ubique la vivienda objeto de compra. Por ejemplo, en el caso de una vivienda que cueste 180.000 euros, deberíamos contar con 54.000 euros de ahorro.

    4. Has hecho comparativa de inmuebles y de hipotecas

    Si has llegado hasta aquí y todo va bien, es momento de hacer una exhaustiva comparativa de la oferta inmobiliaria disponible y las hipotecas que hay en el mercado. Respecto a la vivienda, debes tener en cuenta aspectos como la ubicación, cercanía del transporte público, existencia de servicios básicos en la zona, si el inmueble está libre de cargas, cuánto es la cuota de la comunidad, qué impuestos debes pagar, si el edificio tiene algunos años y es susceptible de que tengas que hacer frente a derramas por alguna reforma o rehabilitación y posibles reformas que necesite la propia vivienda.

    En lo que se refiere a la hipoteca, dependiendo de tus necesidades, podrías optar por una hipoteca fija, con cuotas más estables y seguras, pero a un tipo de interés más alto, o por una hipoteca variable que actualmente te permitirá una cuota hipotecaria más baja, pero que podrá ser más alta si en un futuro suben los tipos de interés. Si necesitas ayuda, algunas entidades financieras proporcionan asesoramiento en caso de que estés en el proceso de tu primera compra. 

    5. La cuota de la hipoteca no supera el 35% de tus ingresos

    De acuerdo a la encuesta anual de estructura salarial publicada en 2021 por el INE, el sueldo medio anual español bruto por trabajador está ligeramente por encima de los 24.000 euros. Teniendo en cuenta que la cuota de hipoteca no debe superar el 35% de tus ingresos (la capacidad de endeudamiento recomendada por el Banco de España), si cobras el sueldo medio anteriormente citado, la cuota de la hipoteca no debería superar 561 euros mensuales.

    Igualmente, las entidades bancarias, además del capital ahorrado, tienen en cuenta otros factores tales como la existencia de préstamos pendientes de pago o cualquier otro trámite que dificulte la adquisición segura de una vivienda.

    Si cumples todos estos requisitos, estás listo para adquirir tu primer hogar. Si no es así, no desesperes, ese día llegará tarde o temprano si así lo deseas. Entre tanto, ¡ahorra!

    A la hora de pedir una hipoteca, es importante tener en cuenta una serie de elementos que nos van a ayudar a obtener el visto bueno del banco y a encontrar el préstamo que mejor se adapta a nuestras necesidades.

    Antes de acudir a una entidad en busca de financiación para comprar una vivienda, conviene conocer qué requisitos hay que cumplir, tener ahorros y una estabilidad laboral y conocer cómo está el mercado hipotecario. Repasamos cada una de las claves: 

    1. Cumplir los requisitos para pedir una hipoteca 

    El primer aspecto a tener en cuenta a la hora de pedir una hipoteca es que debes cumplir con los requisitos que el banco va a solicitar. Es decir, el banco no va a conceder la hipoteca a cualquier persona que vaya a sus oficinas y la solicite, sino que va a estudiar el perfil concreto de cada persona y, según sus características, dará el visto bueno o no a la concesión. Por ello, antes de acudir a ningún banco a pedir una hipoteca, asegúrate de que cumples con los requisitos que la entidad bancaria exige para el producto hipotecario que tienes en mente. 

    2. Tener ahorrado al menos el 20% del precio de la vivienda que quieres comprar

    Otro de los consejos para pedir una hipoteca y que no se puede pasar por alto es el ahorro previo que vamos a necesitar. El dinero que el banco presta no suele alcanzar el 100% del precio de la vivienda. Además, también hay que tener en cuenta que existen otros gastos asociados a la compra de una casa, como por ejemplo los impuestos y algunas comisiones asociadas a la propia hipoteca. Por ello, antes de pedir una hipoteca, se aconseja contar con unos ahorros aproximados del 20% del precio total de la vivienda que queremos comprar. 

    3. Contar con una situación económica y laboral estable 

    No se trata solo de que el banco nos lo vaya a exigir como un requisito, sino que también es un aspecto que debemos tener en cuenta por nuestra propia seguridad. Una hipoteca va a constituir un gasto fijo mensual muy importante. Además, se trata de un gasto que, si no podemos afrontar, corremos el riesgo de perder nuestra casa. Por todo ello, una de las recomendaciones que debemos considerar es si estamos en una situación económica y laboral lo suficientemente estable como para asumir esta responsabilidad. Si contamos con un trabajo y unos ingresos estables, y que nos permitan asumir el gasto que suponga la hipoteca, significa que es un buen momento para solicitarla. Por el contrario, si nuestra situación económica y laboral es irregular, o si nuestros ingresos mensuales son muy ajustados, quizás será mejor posponer la solicitud de la hipoteca y hacerlo más adelante. 

    4. Comparar hipotecas para encontrar la que mejor se ajusta a tu perfil

    Otro de los consejos que más debemos tener en cuenta es comparar hipotecas, incluso entre diferentes bancos. ¿Por qué? Porque existen muchas diferencias entre un producto hipotecario y otro. Dentro de la misma entidad bancaria tienen productos diferentes que se ajustan más o menos a cada perfil. Pero, si comparamos entre distintos bancos, la oferta va a ser todavía mayor. De este modo, podemos encontrar una hipoteca que se ajuste mejor a nuestro perfil y que nos permita ahorrar a la hora de afrontar el pago de intereses.

    5. Elegir una vivienda que también sea atractiva para el banco 

    El último consejo que debemos tener en cuenta a la hora de pedir una hipoteca es escoger una casa que no solo sea atractiva para nosotros, sino también para el banco. En este sentido, hay que tener en cuenta que, en muchos casos, no se trata solo de saber qué casa nos podemos permitir y elegir una vivienda que nos guste, sino que la casa va a ser la garantía que le vamos a ofrecer al banco a cambio de la hipoteca. Por ello, si la casa que adquirimos es un inmueble con características que faciliten una hipotética venta en el futuro (buen estado, buena ubicación, zona con alta demanda, etc.), el banco se va a mostrar mucho más receptivo a la hora de concedernos una hipoteca sobre dicho inmueble en lugar de si le ofrecemos una casa con unas características peores.

    Gracias a estos cinco consejos prácticos, tendrás muchas más posibilidades de conseguir la hipoteca que tienes en mente cuando llegue el momento de ir al banco a pedir el préstamo.

    Una de las mejores opciones para ganar espacio en tu vivienda y para eliminar el ruido de fuera es cerrar la terraza. Para ello, hay que conocer los términos que estipulan la ley, así como los permisos requeridos.

    Documentos requeridos para el cierre

    Antes de proceder al cierra de la terraza de la vivienda propia, se debe leer los estatutos de la comunidad del vecindario. En estos textos se expondrá si se permiten los cierres y la clasificación de estos en el edificio. Tras esto, se debe comunicar al presidente el día en el que se iniciarán las obras.

    Cabe destacar que si existen antecedentes de otros vecinos que hayan cerrado sus terrazas sin obstáculo ninguno, la persona interesada también lo podrá hacer a partir de los preceptos de no discriminación y de igualdad.

    Para aquellos cierres que no afectan a la fachada o que no requiere de obras, no se necesita ninguna licencia ni ningún permiso. Por el contrario, aquellos que sí, sí tendrán que obtener un permiso para proceder con las obras.

    La Ley de Propiedad Horizontal, encargada de regular estos aspectos, estipula en su artículo 10.3 que para poder obtener todas las garantías legales con las que poder cerrar la terraza se necesita que 3/5 partes de los participantes en la junta de propietarios voten a favor del cierre.

    Si hay propietarios que no han hecho acto de presencia, pero se han opuesto, en un plazo de 30 días podrán manifestar su voto en contra a partir del día de la junta donde se expuso el tema en cuestión.

    En cuanto a los permisos necesarios que el ayuntamiento debe aportar, estos dependen según del municipio. Si se contrata a una empresa de cierres con experiencia en la localidad, esta será conocedora de los entresijos legislativos respecto a los cerramientos de terraza y podrá asesorar más efectivamente.

    Solamente se requiere tener el permiso del ayuntamiento y de la comunidad de propietarios para poder cerrar la terraza, debido a que estos permisos son requeridos para la concesión de la licencia de obras.

    Pasos a seguir para legalizar el cierre

    El proceso legal para cerrar la terraza privativa de una vivienda consta de tres acciones:

    • Permiso de la comunidad de propietarios: Se debe obtener el permiso del resto de vecinos, debido a que las obras por el cierre provocarán ruido y molestias y la apariencia de la fachada se modificará.
    • Proyecto de cerramiento de terraza: Es el texto técnico en el que se concreta los materiales que se van a usar, así como el diseño de la terraza. Estos datos son requeridos por el ayuntamiento para legalizar el proceso.
    • Licencia municipal: Si se obtiene el permiso de los propietarios y el plan de cerramiento ha sido presentado, la licencia municipal para dar comienzo a las obras será otorgada por el ayuntamiento. Para ello, se debe abonar cuotas cuya cuantía dependerá de la localidad.

    Dos vías por las que denunciar un cierre ilegal

    Un cerramiento ilegal es aquel que se lleva a cabo sin contar con los permisos requeridos o sin las licencias necesarias y que perjudica a otras zonas individuales como terrazas o zonas comunes como patios o jardines. De todas formas, el cierre siempre afectará al aspecto visual de la fachada.

    Para poder proceder a denunciar un cierre ilegal, existen dos opciones:

    • Una opción es por la jurisdicción civil. Se organiza una junta con el resto de vecinos para llevar a cabo una votación acerca de si demandar al propietario. Si la mayoría vota sí, se procederá a demandar por la vía judicial.
    • Demanda por infracción urbanística, ya que el cierre provoca que el espacio interior construido aumenta, cambiando de esta forma la licencia de edificación e incrementando el volumen del edificio. Para interponer la demanda, en este caso se debe asistir al ayuntamiento.

    Plazos de prescripción de cierres

    En el caso en el que un propietario haya cerrado su terraza sin contar con el permiso del resto de vecinos, se organizará una junta en la que se estipulará un plazo para que se proceda con la demolición de la obra, regresando a la terraza original. Si no lleva a cabo la demolición y el plazo ha terminado, existe la opción de demandarlo.

    Cabe destacar que si el tiempo pasa y nadie actúa en contra del cierre de la terraza, el propietario adquiere el derecho del cierre sin poder oponerse nadie. Existe un periodo de cinco años, que comienza a computarse desde el inicio de la obra, para que los vecinos se opongan al cierre.

    Proyecto de legalización de un cierre

    En el caso en el que el cierre tenga menos de 10 años, hay que realizar un proyecto de legalización que debe firmar un especialista y pedir la licencia de obras. Cuando se haya adquirido esta última, se tendrá que abonar las cuotas y tributos necesarios y consultar una notaría para registrar el cierre en el Registro de Propiedad.

    Por el contrario, si el cierre lleva más de 10 años, solamente se requiere el proyecto de legalización, no la licencia de obras, pero sí se debe registrar el terreno nuevo.

    Prescripción de un cierre ilegal

    Según la obra y la localidad, la prescripción tendrá un plazo u otro. Si se ha llevado a cabo el cierre de forma ilegal sin la aprobación del resto de propietarios, el plazo oscila entre los cuatro hasta los 30 años. Habitualmente, el plazo medio se sitúa en los cinco años.

    El pasado año, el decreto ley de Vivienda impulsada por la Generalitat de Cataluña fue denegada por el propio Tribunal Constitucional, ya que en dicha legislación se obligaba a los grandes tenedores a aportar un arrendamiento a aquellos grupos vulnerables, independientemente de si la vivienda se ocupase de forma ilegal.

    El sector se pronunció respecto a esto, afirmando que el decreto ley legitimizaba la okupación. Ante esto, el Partido Popular presentó un recurso en el que se representaba la posición de los propietarios. Dicho recurso llevó al Tribunal Constitucional a denegar la ley catalana, ya que sus medidas, para ser aprobadas, tendrían que formar parte de un nivel mayor de norma.

    Esta anulación del Tribunal Constitucional ha llevado al Gobierno catalán a presentar de nuevo la normativa de vivienda en formato ley para cumplir con las exigencias de la institución jurídica. El Parlamento catalán obtuvo el amparo de los partidos independentistas, los comunes y el PSC.

    Ciudadanos y el Partido Popular decidieron abstenerse, ya que no se aceptó su petición de que el Consejo de Garantías Estatutarias estudiase la legislación, después de que esta institución declarase inconstitucional el primer decreto ley, debido a que no se garantizaba los derechos de los propietarios a obtener sus inmuebles de vuelta tras la ocupación. Vox fue el único partido que se posicionó en contra.

    A las afirmaciones del Consejo de Garantías Estatutarias, se unió el TC para condenar la legislación por falta de racionalidad y por vulnerar los derechos de los dueños. Mientras tanto, los partidos a favor de la normativa presionan al Govern para aprobar definitivamente la legislación.

    Subida de la okupación y reducción de la inversión

    A pesar de ello, los partidos a favor de la norma continúan el camino hacia su aprobación, aunque dicha ley obligue a los dueños a brindar un alquiler social a aquellas personas pertenecientes a grupos vulnerables, que ocupen ilegalmente la vivienda. Además, con esta normativa, el concepto de gran propietario sufre modificaciones. Dentro de este término, se incorporarán aquellas personas jurídicas que sean propietarios de más de 10 inmuebles (el límite máximo antes era de 15), mientras que en las personas físicas, se mantendrá en 15 viviendas, al igual que se estipula en la norma estatal.

    En el caso de finalización del contrato, también se requiere brindar un alquiler social:

    • En caso de que el gran propietario sea una persona física, estará vigente durante cinco años
    • Si se trata de una persona jurídica, el número de años aumentará a siete
    • O si, por el contrario, es un fondo de inversión o banco, estará vigente durante doce años.

    El nuevo paquete de medidas de la normativa catalán ha provocado que el sector inmobiliario se posicione en contra de esta, ya que aumentará la cifra de ocupaciones ilegales, al igual que decaerá la inversión en el territorio catalán.

    La normativa, tal y como exponen los propietarios e inversores, causa una anomalía dentro de la legislación europea, ya que se aumenta la inseguridad jurídica en los arrendamientos y no se garantiza los derechos de los dueños.

    • Mediante el IRPF. Es el modelo más extendido para los propietarios minoristas.
    • Como actividad económica. Es para los que tienen varias viviendas en alquiler de esta manera pueden gestionar estos ingresos cómo actividad económica y a cambio obtener beneficios fiscales pero es en este punto donde se introduce una novedad. El artículo 27 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas afirma que "se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa".

    Mediante este modelo los beneficios de gestionar los alquileres como actividad económica son varios:

    • En el caso del IRPF se tienen más gastos deducibles haciendo que la factura a pagar a Hacienda sea más baja.
    • En el caso del Impuesto de Patrimonio, los arrendadores profesionales están exentos de pago, algo que ya ocurre en la Comunidad de Madrid para todos los propietarios, pero no en el resto de España.
    • En el caso del tributo de Sucesiones y Donaciones, también se aplican reducciones tributarias a nivel nacional.
    • Por último, en el caso del Impuesto de Sociedades se tiene una bonificación del 85% sobre el 25%. Para poder acceder a estos beneficios es necesario contar con un trabajador con contrato laboral y a jornada completa.

    Ahora la Dirección General de Tributos, ha exigido que este trabajador que esté contratado lo haga en exclusiva para la empresa o persona que le ha contratado, es decir, no puede tener otros trabajos. Sin embargo, la ley no señala que el personal contratado por los arrendadores profesionales deba tener exclusividad, por tanto, esta interpretación de la DGT podría generar conflictos judiciales en un futuro.

    Muchas personas desconocen que no es siempre así y que estos hogares tienen una serie de ventajas. En este artículo enumeramos los pros y los contras y estudiamos los factores a tener en cuenta antes de adquirir una.

    ¿Qué son las casas prefabricadas?

    Las casas prefabricadas son viviendas construidas basándose en un sistema modular. Sus secciones son fabricadas previamente fuera de su ubicación. Después, son transportadas a este lugar de emplazamiento y son colocadas en la cimentación preexistente.

    El diseño de estas secciones puede ser personalizado por el propietario.

     

    Origen

    Estas viviendas comenzaron a construirse a mediados del siglo XIX, pero fue después de la Segunda Guerra Mundial cuando se popularizó realmente la casa prefabricada modular. La demanda se incrementó debido a la necesidad de poder facilitar una vivienda a las personas desplazadas por conflictos bélicos.

    En España comenzaron a verse hace algunos años, pero desde 2015 se han extendido considerablemente en el territorio.

     

    Ventajas y desventajas de construir casas prefabricadas

    La construcción de estos hogares, que siempre debe ser por profesionales, trae consigo una serie de pros y contras que enumeraremos a continuación:

    Ventajas

    -Reducción de los costos. Esta es sin duda la ventaja más importante. Los constructores de casas prefabricadas ahorran en el costo de los materiales debido a las grandes cantidades utilizadas. Además, las casas prefabricadas son construidas en una línea de montaje y se fabrican un gran número de unidades.

    Por lo tanto, los compradores de este tipo de vivienda pagarán menos por su hogar que un comprador de una vivienda tradicional.

    -Se fabrican en menos tiempo. El montaje de estas casas es muy rápido. Tras construir los módulos, se instalan en la cimentación.

    -Diseño personalizado. El diseño de los módulos es totalmente personalizable. Asimismo, estas casas tienen diseños muy modernos y en su construcción se pueden utilizar materiales ecológicos.

    -Control de gastos. Las casas prefabricadas están diseñadas previamente en catálogo. Se pueden consultar los modelos, materiales, etc. y saber cuál será el precio total de la construcción modular.

    Desventajas

    ?Rechazo: Muchas personas piensan todavía que estas viviendas no son igual de resistentes y sólidas que las que son construidas de forma tradicional.

    -Mantenimiento: Cada casa requiere un tipo de mantenimiento en función de sus características. El mantenimiento es distinto al de los hogares convencionales.

    -Ubicación: La ubicación supondrá un gasto más al finalizar el proceso de construcción. Este puede variar si se construye en suelo urbano o rural.

     

    Terreno, orientación, planos y materiales

    Estos son elementos fundamentales a tener en cuenta antes de la construcción de una casa prefabricada.

    Terreno.

    Una de las decisiones más importantes es la elección del terreno donde se ubicará la vivienda. Este debe ser urbanizable, cada municipio cuenta con su Plan General de Ordenación Urbana y sus normas subsidiarias y se puede consultar la calificación del mismo. Si el terreno está en una zona rústica, será competencia de cada Comunidad Autónoma u órgano competente la gestión del suelo no urbanizable local.

    Tras elegir el terreno, antes de su compra, se debe acudir al ayuntamiento y solicitar una ficha urbanística.

    Para conocer el estado del mismo, como garantía, se puede pedir un estudio geotécnico y topográfico. También hay que prestar atención a la accesibilidad a la parcela.

    Orientación.

    A la hora de diseñar las estancias de la vivienda y la orientación de los espacios, se debe tener en cuenta por dónde sale y se pone el sol. Orientando la casa con respecto al sol, se ganará iluminación y calor.

    Planos.

    Una vez elegida la ubicación de la vivienda habrá llegado el momento de diseñar los planos de la construcción, contando con la ayudad de un profesional. Los diseños pueden ser variados. Los más modernos se caracterizan por casas de líneas rectas y simples con volúmenes geométricos.

    Materiales.

    Debido a los materiales de construcción, las viviendas prefabricadas son más livianas, económicas y ecológicas.

    Podemos encontrar cuatro materiales fundamentales: madera, acero, hormigón y PVC.

    Madera. Es el material preferido. Las casas construidas de madera son más económicas y ecológicas. Sin embargo, el mantenimiento es costoso y su tiempo de vida es menor.

    Acero. Las casas prefabricadas de acero se caracterizan por la dureza, resistencia y durabilidad.

    Hormigón. Son resistentes y adaptables a cualquier entorno.

    PVC. Es un material muy ligero y actúa como buen aislante del frío y el calor. Requiere menos mantenimiento que las casas de madera, lo que supondrá un ahorro en los costes.

     

    Normativa

    Una vivienda prefabricada, ¿es un bien inmueble o un bien mueble?

    El código Civil diferencia entre bienes inmuebles y muebles. En su artículo 334 describe a los bienes inmuebles como ?tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo?; mientras que define los muebles como aquellos que ?se pueden transportar de un punto a otro sin menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos?.

    Una vivienda prefabricada que necesita administración y enganche a los suministros de agua y energía se considera un bien inmueble. En este caso se deberá regir por Ley de Ordenación de Edificios (LOE) y el Código Técnico de Edificación (CTE). Es decir, necesitará la licencia para la construcción, las obras, la ubicación y el anclaje en suelo urbanizable.

    Si la vivienda puede transportarse, es un bien mueble. Los trámites son menos estrictos y la documentación será la relacionada con la ubicación de la casa. En general, la normativa considera que estas casas no exigen tantos permisos porque pueden cambiar de ubicación en cualquier momento.

    Por otra parte, está la normativa urbanística de los terrenos. Estos se clasifican en urbanizables y no urbanizables. En los terrenos urbanizables es posible edificar según unas reglas que marca la normativa. En los no urbanizables no está permitido, pero hay algunas excepciones.

     

    Hipotecas, tasas e impuestos

    ¿Se puede solicitar una hipoteca para una vivienda prefabricada?

    Mientras que la casa sea considerada un bien inmueble, se puede solicitar una hipoteca. El fabricante o constructor suele contar con convenios de financiación con entidades bancarias.

    Pero la vivienda debe estar correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad y no estar construida sobre suelo no urbanizable.

    ¿Qué tasas en impuestos pagan las viviendas prefabricadas?

    Tanto si la vivienda se considera un bien inmueble como un bien mueble, se necesitará la licencia urbanística. El coste de la licencia urbanística supone entre el 0,5% y el 2% del coste de la vivienda.

    Si la vivienda es un bien inmueble, además de esta licencia, se deberá abonar la presentación del proyecto, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Esto equivaldría al 4% del coste total de la vivienda.

    También hay que prestar atención a la cédula de habitabilidad, un pequeño pago que establece cada Comunidad Autónoma y la licencia de primera ocupación certificada por el ayuntamiento, un 1% del coste total.

    Por último, tenemos el coste de dar de alta los suministros.

    Si la casa es un bien mueble, es decir, es móvil, los trámites son menores. Sin embargo, necesitará la licencia urbanística.

    Si desean dar de alta los suministros correspondientes, la documentación será la misma que en las viviendas tradicionales.

    Cada vez más, la sociedad demanda un mayor número de casas prefabricadas. Estas viviendas son económicas, su diseño se adapta a cualquier gusto y son fáciles de instalar en periodos cortos de tiempo. Sin embargo, respecto a los terrenos y las regularizaciones para las casas prefabricadas existen numerosas dudas.

    En cuanto al terreno, en la mayoría de casos los suelos no urbanizables no permiten la construcción de viviendas. Sin embargo, hay excepciones con las casas prefabricadas móviles, las cuales sí permiten su instalación en terreno rústico debido a un "vacío legal".

    En primer lugar, hay que diferenciar dos conceptos, ?mobil home? y suelo rústico. El suelo rústico es un terreno considerado por la normativa territorial como no urbanizable. Este tipo de terrenos no posee las infraestructuras urbanísticas ni el abastecimiento básico como agua, alcantarillado o alumbrado.

    En cambio, una casa prefabricada móvil es una vivienda con posibilidad de reubicación y transportación, ya que posee ruedas y chasis. Son consideradas como bienes muebles, aunque también pueden ser consideradas como edificación al poseer servicios que les obligan a obtener una licencia urbanística municipal.

    Sin esta licencia, no se puede instalar una casa móvil en cualquie25r tipo de terreno, incluido en rústico. Esto causará dos procesos sancionadores: uno debido a la falta de licencia y otro que puedo proceder a la demolición si se considera la restauración del terreno a su estado previo a la instalación de la vivienda.

    El autoabastecimiento, clave para instalar una vivienda móvil

    Independientemente del tipo de vivienda, prefabricadas o no, no se puede construir en suelo rústico, excepto cuando la vivienda se dirija a actividades ganaderas y agrícolas y cuando el suelo posea una orografía y superficie concreta. Esto cabe destacar que variará según la comunidad autónoma. En cuanto a las casas prefabricadas móviles que no necesitan obras, la instalación o no en suelo rústico dependerá de su capacidad de autoabastecimiento. Si sí es capaz, pasará a considerarse la vivienda como una "caravana".

    Una vivienda con tales peculiaridades y con autosuficiencia no necesita ni cimentación ni obras. Son viviendas que poseen su propio sistema de reciclaje de vertidos, depósitos de agua, paneles solares. Estas viviendas aprovechan el vacío legal, debido a su capacidad de reubicación, aunque la legalidad de instarlas en terreno rústico variará según la comunidad autónoma correspondiente.

    Normativa autonómica decide la instalación de las ´mobil home´

    Esta opción de reubicación de las casas móviles depende de la normativa autonómica, ya que cada comunidad puede indicar diferencias entre la altura del inmueble, la superficie mínima, el volumen de edificabilidad... Por ello, no es posible dar una respuesta general sobre si se puede ubicar una casa prefabricada móvil en terreno rústico o no.

    Cabe señalar que hay suelos rústicos donde sí se puede edificar una vivienda, independientemente de si es prefabricada o no. Casos como los campings, las viviendas sí tienen que ser móviles. En general, las viviendas móviles no se encuentran reguladas, por lo que pasan a ser algo alegales.

    En el caso de casas móviles pequeñas, se puede justificar fácilmente como bien mueble. El problema reside que al no haber una legislación que lo regule, un técnico será el responsable de determinarlo. En el supuesto de denuncia, esto puede causar un conflicto, que provocaría la reubicación de la vivienda.

    • Saber que la cancelación de la hipoteca en el registro no es obligatoria aunque es aconsejable realizarlo.
    • Es recomendable pagar y realizar la tramitación correspondiente para cancelar la hipoteca en el registro y evitar así problemas futuros.
    • Si es verdad que no cancelar la hipoteca no conlleva ningún tipo de sanción económica, pero a la hora de venderla o rehipotecarla se necesita entregar un certificado que acredite que la propiedad esté libre de cargas.

    Por lo tanto se recomienda la cancelación de la hipoteca y si buscas ahorrarte las tasas notariales vendido el inmueble, se puede esperar al vencimiento del plazo de prescripción de la hipoteca recogido en el art. 1964.1 del Código Civil en el que se establece que la hipoteca prescribe a los 20 años por consiguiente puede esperar un periodo de tiempo y presentar instancia al registro solicitando la cancelación de hipoteca por caducidad.

    El encarecimiento de los precios de las viviendas en Canadá y su cada vez más complicado acceso está causando una etapa histórica para el sector inmobiliario norteamericano. Desde 2020, se está experimentado un incremento del precio medio de los inmuebles. Un precio que en la actualidad se encuentra en 475.000 euros.

    Este aumento del coste medio tiene su origen en las subidas de los tipos de interés por parte del Banco de Canadá. Los niveles del interés y del coste de las viviendas son muy elevados en comparación con los ingresos de los hogares. Sumando los gastos totales al adquirir una vivienda (incluida la hipoteca), estos costes suponen el 60% de los ingresos de las familias. Una cifra que supera el nivel récord al que se llegó en 1990 con un 57%.

    Debido a ello, adquirir una vivienda en Canadá se está convirtiendo en una tarea muy complicada para los ciudadanos. El aumento de cientos de dólares en las hipotecas y del precio de la vivienda está perjudicando la situación del sector inmobiliario canadiense.

    Futuro esperanzador para el sector inmobiliario canadiense

    A pesar del estado actual del inmobiliario, se espera que de cara a la segunda mitad de 2023 las viviendas experimenten una caída del 5% en sus precios. Una caída que según las últimas revisiones, podría ser de hasta un 15%. Dichas revisiones han tenido en consideración la inflación persistente y la estrategia agresiva del Banco de Canadá. Por estos dos factores, se declara una bajada de precios mayor de la esperada en un principio.

    Tras las primeras previsiones realizadas, el Banco de Canadá optó por volver a incrementar los tipos de interés con una subida histórica. En julio, el banco central aumentó las tasas en 1 punto y volvió a aprobar otra subida en septiembre de 0.75 puntos.

    A pesar de que se espere una corrección de los costes de las viviendas del 40%, de cara a finales de 2023 la vivienda seguirá teniendo unos costes por encima de los registrados previamente a la pandemia.

    Aún con unos precios elevados en comparación a años anteriores, desde el sector financiero se afronta con optimismo el futuro del sector inmobiliario. La corrección de los costes inmobiliarios se está llevando a cado a un ritmo mayor del esperado. Una indicación de que podrían cambiar las previsiones realizadas por el Banco central de Canadá.

    Dicha cifra supera en más de dos veces a la de la campaña anterior unos 700.000 y en apenas cuatro años se ha disparado. Ya en la renta de 2015 los mensajes comenzaron a aparecer a unos 21.000 contribuyentes.

    Recordamos que la Agencia Tributaria poco a poco está ampliando las fuentes de información con las que cruza datos para conocer qué contribuyentes reciben unas rentas por alquiler, pero no lo declaran. Entre ellos están las Haciendas regionales, los organismos públicos de alquiler, los bancos o las empresas suministradoras de electricidad o gas.

    No olvidarse del Modelo 179  que deben presentar los intermediarios dedicados al arrendamiento turístico, ya sean personas físicas o jurídicas. Su presentación es online y trimestral, y se convierte en una herramienta vital para Hacienda, ya que incluye datos como los titulares de la vivienda objeto del alquiler, la referencia catrastral de la misma, el número de días que se ha alquilado a turistas, así como el importe percibido.

    Al margen de los alquileres, la Agencia Tributaria también se va a incrementar este año los avisos a otros colectivos, como los contribuyentes que perciben rentas del exterior o los que han realizado operaciones con criptomonedas.

    En el caso de las rentas del exterior, se estima el envío de 2,32 millones de avisos en esta campaña, frente a los 2,17 millones del año pasado gracias, entre otros motivos a la nueva información del intercambio internacional de cuentas bancarias. En lo que se refiere a las operaciones en criptomonedas, los mensajes pasarán a 66.000, frente a los 14.700 del ejercicio pasado, gracias a los datos de información de la Oficina Nacional de Investigación del fraude (ONIF) y de los requerimientos que ha mandado la AEAT a bancos, empresas, intermediarios y casas de cambio.

    También la Agencia Tributaria lanzará este año un nuevo mensaje de advertencia dirigido a todos los contribuyentes sobre los que tiene información de que mantienen abiertas cuentas en el extranjero.

    El objetivo, ha explicado el director general de la Agencia Tributaria es avisar a los ciudadanos detectados de que han de reflejar este tipo de información en su declaración del IRPF. El contribuyente tiene así la oportunidad, de declararlo voluntariamente o de no hacerlo, en el caso de que sea una información errónea.

    Los contribuyentes detectados recibirán una alerta para avisarles de que constan como titulares de cuentas bancarias radicadas fuera de España.  Una declaración informativa de Hacienda que desde el 2013, los residentes en España están obligados a cumplimentar si se poseen bienes, depósitos y acciones en el extranjero, siempre que superen los 50.000 euros. En los dos primeros ejercicios, casi 200.000 contribuyentes regularizaron 124.500 millones de patrimonio en el extranjero.

    La Agencia Tributaria también tiene previsto continuar con las alertas, a la hora de cumplimentar la declaración de la renta, para propietarios que alquilan viviendas de uso turístico. Este tipo de avisos se vienen  realizando ya en los últimos años, basándose en los anuncios publicados en internet. Sin embargo, por primera vez, el fisco contará con la información que desde este enero deben facilitar las plataformas digitales.

    Las plataformas de alquiler turístico como Airbnb, Homeaway, Wimdu o Niumba también tienen que remitir a Hacienda datos sobre los propietarios de las viviendas turísticas y los ingresos que han percibido por esta actividad el año pasado.

    Cuando se tiene más de un pagador, el cálculo de las retenciones no está equilibrado, porque se desconocen los ingresos anuales del contribuyente, por lo que se le aplica la retención mínima o nula.

    La campaña de la Renta de 2020, que empezó el miércoles 7 de abril, y está generando dudas entre aquellos que estuvieron en ERTE total o parcial durante le año pasado, ya que, si tuvieran que realizar la declaración de la Renta, en ella resultarían dos pagadores distintos, dato que podría afectarles a nivel fiscal. De hecho, el Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE) se considera como un segundo pagador a nivel de fiscalidad, junto con la empresa que tramitó el ERTE del declarante.

    "Tener dos pagadores debería solo afectar en la declaración de la Renta, en ciertos casos; para todos aquellos que tienen una retribución bruta anual de entre los 14 y los 22 mil euros anuales, podría suponer una desventaja, ya que estarían obligados a declarar y tener que pagar a Hacienda en caso de que efectivamente la retención practicada por el SEPE sea inferior a la que correspondería por los ingresos anuales totales", explica Xavier López Villaécija, director del Área Fiscal del despacho Sanahuja Miranda Abogados.

    Y es que el tener que pagar o no por tener dos pagadores depende de las retenciones aplicadas a lo largo del año fiscal: dado que las contribuciones fiscales se calculan en base al sueldo total anual, "en caso de tener un solo pagador, éste puede ajustar las retenciones y equilibrarlas en base a los ingresos anuales, porque los conoce, por lo que en la declaración de la Renta suele resultar un importe a pagar o a devolver mínimo, salvo que haya deducciones a aplicar por parte del contribuyente, que ayudarían a que el resultado fuera más favorable para el obligado tributario", analiza Xavier López Villaécija.

    Cuando se tiene más de un pagador, como es el caso de los casi cuatro millones de trabajadores protegidos por ERTE durante 2020, el cálculo de las retenciones no está equilibrado, porque se desconocen los ingresos anuales del contribuyente, por lo que se le aplica la retención mínima o, a veces, la nula"Esto se puede comprobar en el documento que envía el SEPE a los afectados por un ERTE, en el que se les indica que la retención es mínima o incluso del 0%. Es por ello por lo que, si tienen obligación de declarar, tendrán que abonar lo que no pagaron en su momento a través de las retenciones soportadas", destaca López Villaécija.

    ¿Cuándo es obligatorio hacer la declaración de la Renta?

    La obligatoriedad de realizar la declaración de la renta está sujeta al número de pagadores y al total de ingresos durante el año. En caso de tener un único pagador, los contribuyentes estarán obligados a pagar solo si los rendimientos superan los 22.000 euros anuales.

    En cambio, "si el SEPE aparece como segundo pagador, los contribuyentes tendrán que declarar a partir de los 14.000 euros de ingresos laborales durante el año, por lo que el límite se reduce, siempre y cuando los ingresos brutos del SEPE superen los 1.500 euros en términos anuales", señala López Villaécija. Por lo tanto, para todos aquellos que hayan tenido una Renta más baja de este límite, el hecho de tener dos pagadores no supondrá ningún cambio, dado que no existe la obligación de tramitar la declaración de la Renta.

    Colaborador:

    A lo largo de este proceso de delimitarán los problemas que se pretenden afrontar con la iniciativa, se determinarán los objetivos específicos de la ley y se especificarán las soluciones más adecuadas para asegurar el ejercicio del derecho a la vivienda. No obstante, algunos de estos asuntos se han hecho públicos ya, lo que ha provocado que se instalen tanto en los medios de comunicación como en la opinión pública. A continuación analizamos los cambios que la futura normativa, la primera en democracia que regula el derecho a una vivienda digna, tiene previsto incluir en materia de alquiler.

    La Ley de Vivienda busca aumentar el parque de vivienda en alquiler, aunque los expertos advierten de que este mercado ha sufrido importantes modificaciones en los últimos meses

    Uno de los principales objetivos que persigue la Ley de Vivienda es el aumento del parque de vivienda en alquiler que existe en España. En este sentido, los expertos del sector señalan que se trata de un indicador que viene registrando caídas continuadas desde la década de 1950, año en el que representaba el 51% del total de viviendas que existían en nuestro país. No obstante, tal y como expone Andrés Horcajada, CEO de Tectum GM, esa evolución se revirtió entre los años 2001 y 2011, "cuando el alquiler recupera su peso, llegando a representar el actual 21,1% de las viviendas principales". Dentro de este porcentaje se incluyen tanto viviendas en alquiler a precio de mercado como el arrendamiento a bajo precio, la cesión gratuita y otras formas de tenencia.

    En cuanto al recorrido de los precios, desde esta compañía reconocen que, atendiendo a los valores de la oferta, se ha producido "un notable incremento" en los últimos años, lo que ha dado lugar al surgimiento de "una preocupación creciente" sobre la dinámica al alza de estos valores, "vinculada en gran medida a la escasez de oferta disponible". De la misma opinión se muestra Mercedes Robles, directora de Arrenta, quien confirma que en los últimos años el mercado ha estado "tensionado". Sin embargo, advierte de que en los meses que nos preceden, y como consecuencia del coronavirus, el stock de vivienda en alquiler en España ha aumentado, hecho que está teniendo su correlato en una bajada de precios de este mercado.

    Ello se debe, sostiene Robles, a que en 2020 la oferta de vivienda en alquiler se ha incrementado, "con inmuebles de contratos que han finalizado y no se han renovado, con pisos de estudiantes que han abandonado estos inmuebles o a través del trasvase del alquiler turístico al de temporada". De ahí que desde esta compañía lamenten que la normativa llegue "en un momento de tanta incertidumbre". "No es el momento de crear miedos que pueden provocar que el sector se retraiga. Estamos en un momento para incentivar y garantizar la actividad económica", agrega.

    La normativa incluirá la limitación al precio de los alquileres, aunque esta no será de obligado cumplimiento para los ayuntamientos, entidades encargadas de su aplicación

    El punto más controvertido de la futura legislación es la limitación al precio de los alquileres, que quedará incluido en la normativa resultante. En esta línea, desde el Gobierno central descartan que la medida sea una imposición. Por el contrario, han reiterado que se trata de un sistema de referencia, basado en los datos que se obtienen a partir de los ingresos que actualmente los propietarios con viviendas en alquiler están cobrando. El mismo será gestionado por los ayuntamientos, entidades encargadas de decidir si lo aplican o no.

    A pesar de estas aclaraciones, el proyecto ha registrado el rechazo de la mayoría de los agentes del sector. Al respecto, Robles lamenta no solo que no se hayan tenido en cuenta las experiencias similares llevadas a cabo en otros países recientemente, sino que tampoco se haya echado la vista atrás a la historia de España, "pues ya tuvimos una experiencia similar al control de los precios del alquiler con los pisos de renta antigua". Esta iniciativa, añade esta experta, "condicionó y arrastró al sector durante mucho tiempo".

    Respecto al momento presente, los profesionales del sector consideran que la medida acabará reduciendo la oferta de vivienda en alquiler. En paralelo, desde la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval), denuncian que en aquellos municipios donde los consistorios locales sí determinen topes del precio de los arrendamientos se generará un mercado negro de contratos y sobreprecios, "con el objetivo de eludir los límites". Asimismo, otros expertos, como Sergio Nasarre, catedrático de la Universidad Rovira i Virgili; apuestan por fomentar la cohesión territorial, de modo que se promueva un equilibrio "entre la España vaciada y las ciudades superpobladas", lo que haría bajar los precios del alquiler.

    Se legislará el concepto de vivienda vacía con criterios comunes a todo el país, con el propósito de movilizar inmuebles hacia el alquiler y así aumentar el parque de arrendamiento disponible

    Del mismo modo, está previsto que la ley aborde la definición del término "vivienda vacía", ya que en la actualidad no existe un concepto único de lo que se debe tener en cuenta como inmueble de estas características, lo que impide cuantificar el número de pisos que se encuentran en esta situación. El nuevo concepto se aplicará con criterios comunes a todo el país y tendrá como objetivo, de nuevo, elevar la oferta disponible de vivienda en alquiler.

    Esta solución es percibida por muchos como un intento de promover los arrendamientos forzosos, pues defienden que se trata de una solución ineficaz y contraria al objetivo que persigue. Es el caso de Horcajada, quien denuncia que "la accesibilidad no se puede obtener por imposición regulatoria", ya que el efecto que se obtiene es la desaparición de la oferta y el abandono de la conservación de las viviendas.

    Ante esta posibilidad, otras voces apuestan por aumentar el parque de vivienda en alquiler promoviendo los incentivos fiscales. En concreto, Robles ve necesario crear alguna línea de ventajas fiscales, "con la que se ayudaría a los propietarios a sacar sus inmuebles al mercado". "Las imposiciones no resuelven el problema de fondo, que requiere una nueva ponderación entre el derecho de propiedad y el derecho a la vivienda", concluye.

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    Dentro de las medidas estimadas se encuentran:

    • La limitación a 1.000 euros de los pagos entre empresarios.
    • La finalización de las amnistías fiscales.
    • Reducción del límite de deuda con Hacienda.
    • Más vigilancia sobre las criptomonedas.

    El Ministerio de Hacienda detalla que "dada la elevada litigiosidad existente en la valoración de los bienes y derechos afectados por estos impuestos, se lleva cabo una reforma para dar seguridad jurídica a contribuyentes y administraciones tributarias, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo".

    "En el caso de bienes inmuebles, el valor de referencia del Catastro se convierte en la base imponible de los tributos patrimoniales, de forma objetiva".

    Lo que se traduce en que la base imponible que se utiliza en estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado; es decir, el valor de referencia que establezca la Dirección General del Catastro.

    Según el fisco, "en todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas y formalizadas ante fedatario". Esto significa que se calculará a partir de los precios de las transacciones de los inmuebles y que sean facilitados por los notarios y los registradores.

    El Ejecutivo insiste en que los nuevos cálculos se realizarán en base a "unas reglas técnicas justas y transparentes y se fijará por Catastro mediante un garantista procedimiento administrativo para su general conocimiento", los expertos tienen dudas sobre cómo va a conseguir la normativa cumplir con todos esos compromisos.

    La nueva forma de valoración, pese a basarse en transacciones reales, nunca podrá tener en cuenta las circunstancias propias de cada inmueble, ni su estado de conservación, o el hecho de haber sido reformado o no.

    Recordemos que la Hacienda autonómica ya no tendrá que enviar a un perito a visitar ?in situ? cada inmueble vendido, heredado o donado, puesto que la base imponible será el valor de referencia que fije el Catastro. Ello contrasta con la situación actual, en la que los Tribunales exigen una valoración individualizada del inmueble y, en la mayoría de los casos, la visita del perito al inmueble.

     "El Gobierno prefiere cambiar la norma, antes que adecuar sus prácticas a la jurisprudencia de los Tribunales".

    En este sentido, Luis del Amo, secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas, recuerda que los cambios fiscales afectarían a la tributación.

    Carlos Cruzado, presidente de los Técnicos de Hacienda (Gestha), por su parte, sostiene que el hecho de fijar un solo valor "permitirá reducir la litigiosidad y aumentar la transparencia, como admite el Gobierno", aunque no solo ve aspectos positivos.

    "Está por ver cómo se va a llegar a esos valores de referencia y si efectivamente las reglas van a ser justas. Se está planteando que la entrada en vigor de esta normativa sea transitoria, pero todo esto requiere un reglamento que desarrolle cómo se va a materializar. Lo ideal sería que los cambios entraran en vigor cuando esté ese reglamento, no antes, y que, de alguna manera, se tenga en cuenta el caso individual de cada inmueble, además de que se consiga un valor ajustado al mercado real", añade.

    Cruzado también pone sobre la mesa que estos cambios van a suponer "un trabajo ingente para el Catastro", lo que podría provocar un colapso del organismo (que en 2020 cuenta con cerca de 2.260 empleados públicos) y dificultar la consecución del objetivo inicial: que ese valor de referencia se publique con carácter anual para que se ajuste a la evolución del mercado.

    Tanto el presidente de los Técnicos de Hacienda como el socio del despacho Ático Jurídico y el secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales reconocen que las modificaciones se traducirán en una subida de impuestos en muchos casos. Un alza que se enmarca en los objetivos del Gobierno de recaudar entre 2021 y 2022 cerca de 9.000 millones de euros adicionales a través de la creación de nuevas figuras tributarias (?tasa Google?) o la subida de otras ya creadas (el IVA de las bebidas azucaradas, Sociedades y previsiblemente el IRPF a las rentas altas). Un ejemplo evidente es en el Impuesto sobre Patrimonio.

    En este caso los contribuyentes deben declarar los inmuebles de su propiedad conforme al mayor de estos tres valores: el catastral, el comprobado por la Administración o el de adquisición. Pero la aprobación de la nueva Ley añadirá un cuarto valor: el de referencia de Catastro". Y añade que "este nuevo valor de mercado afectará a quienes tengan inmuebles con un valor de adquisición o catastral muy bajo, ya que estarán obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo".

    En esa línea, Luis del Almo cree que "los más perjudicados serán los que tengan inmuebles muy antiguos, cuyo valor catastral será seguramente muy bajo respecto al valor de referencia". En este caso, insiste el secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas, "incluso pueden verse discriminados".

    Novedades

    La nueva normativa dejará al contribuyente en una situación mucho más incómoda que hasta ahora. Y es que ese valor de referencia oficial aprobado por el Catastro se presume cierto, salvo prueba de lo contrario. 

    Una vez que entre en vigor, el contribuyente será el encargado de demostrar que el inmueble tiene un valor de mercado inferior al que dice el Catastro. Supone, por tanto, un traspaso de la carga de la prueba, ya que ahora será el contribuyente el que deba probar cuál es el valor real de un inmueble.

    Dicha prueba podrá consistir en;

    • En la aportación de un acta notarial para acreditar el estado real del inmueble.
    • También podrá aportarse un informe pericial, que demuestre que el valor de referencia no se corresponde, con el valor real del inmueble.

    En definitiva, estamos ante medios de prueba que tendrán un coste para el contribuyente. 

    El presidente de Gestha insiste en que, en caso de que haya discrepancias entre contribuyente-Administración o exista un error, "la única alternativa que va a tener el contribuyente será el recurso".

    Sin olvidar que siempre está la tasación pericial contradictoria para reclamar lo que marcan las autonomías, aunque esto supone un coste para el contribuyente.

    También recomienda crear un cauce sencillo para que los contribuyentes puedan, de forma individual, puedan reclamar el valor de referencia de un inmueble sin que exista una operación inmobiliaria de por medio.

    Hacienda explica que este nuevo uso del valor de referencia "cuenta con el apoyo de las Comunidades Autónomas de forma unánime y la norma que se presenta es fruto del consenso alcanzado en el Consejo Superior para la Dirección y Coordinación de la Gestión Tributaria, órgano interadministrativo en el que estás representadas las CCAA, junto con el Ministerio de Hacienda y la Agencia Tributaria".

    Todo apunta a que su implantación será rápida. El Ejecutivo insiste en que todas las autonomías "han manifestado su voluntad de suscribir, de forma inminente, convenios de colaboración con el Estado para la coordinación de actuaciones relativas al valor de referencia".

    Fuentes de Hacienda explican que el Proyecto se hará público de forma inminente. Además, será necesario el desarrollo de un reglamento donde se especifique cómo se va a establecer el valor de referencia, qué tipo de factores de evaluación se incluirán y si se facilitará que el contribuyente recurra.

    El Gobierno no descarta que la entrada en vigor definitiva de la normativa,  pueda tardar meses. Los expertos, creen que podría estar operativa durante el primer trimestre de 2021.

    Principales novedades;

    Reducción del 60% del alquiler en el IRPF si no se declaró en la autoliquidación.
    Hasta ahora bastaba con que se declarara en Hacienda. A partir de ahora sólo los ingresos incluidos en la autoliquidación se tienen en cuenta para la reducción del 60%. La ley modifica el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, incluyendo la siguiente redacción: "Esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.".
    Los propietarios de viviendas en alquiler tampoco tendrán derecho a la desgravación del 60% si ha habido rendimientos erróneamente calculados en la autoliquidación y regularizados por la Administración por lo tanto no habrá reducción del 60% si el propietario declaró menos ingresos o si redujo indebidamente sus gastos.

    En los pactos sucesorios se mantiene el beneficio fiscal de heredar vivienda en vida si se vende 5 años después.
    En dicha normativa se mantiene el beneficio fiscal que suponen los pactos sucesorios en el IRPF, pero sólo si el inmueble se transmite cinco años después de celebrar el pacto sucesorio o del fallecimiento del causante. De manera que si se vende 5 años después sólo hay que tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no en el IRPF. Existe una excepción y es que solo puede llevarse a cabo en Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares para aquellos que cuenten con la vecindad civil.

    Ventajas fiscales del pacto sucesorio
    La nueva ley introduce un periodo transitorio de cinco años en el que se eliminen esas ventajas fiscales, si la venta de la casa se produce cinco años después de suscribir el pacto sucesorio incluso aunque no haya fallecido el propietario original.
    El pacto sucesorio debe formalizarse en escritura pública ante notario y tiene que hacerse entre parientes (cónyuges, ascendientes, descendientes, etc.). Aunque los acuerdos que se lleven a cabo pueden favorecer a terceras personas ajenas a la familia. "Se trata de un acuerdo que sólo podrá modificarse o anularse por acuerdo de los firmantes, a diferencia del testamento que depende exclusivamente de la voluntad del testador".
    La mayoría de Comunidades Autónomas tienen aprobados mayores beneficios fiscales para el caso de transmisiones por herencia, que para el de donaciones. Por lo que la adquisición de bienes por pacto sucesorio se equipara a la transmisión por herencia. Además, el que transmite bienes por pacto sucesorio tampoco tendrá que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF, a diferencia de lo que sí ocurre cuando transmite por donación.

    Cambios en la valoración de inmuebles, ITP y ISyD
    La base imponible de estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado. Y la normativa establece que éste es el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. Por lo tanto, será el contribuyente el que tenga que demostrar que dicho valor de referencia no se corresponde con el que realmente tiene el inmueble.
    La Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro.
    Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores. Este nuevo valor de referencia del Catastro entrará en vigor en enero de 2022, con lo que afectará a todas las operaciones que se firmen a partir de esta fecha.
    Por lo tanto esta nueva valoración de mercado será el valor de referencia de Catastro y afectará tanto al ITP, como al ISyD y al Impuesto sobre el Patrimonio.

    Cuidado con tributar conforme al valor de referencia en caso de escriturar por importe superior
    Con esta nueva ley antifraude fiscal el contribuyente está obligado a tributar por el valor escriturado si es superior al valor oficial de la Comunidad Autónoma. Así, la nueva redacción del artículo 10 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales establece que "si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes".

    Impugnación del nuevo valor de referencia de Catastro
    La nueva Ley introduce una presunción las denominadas "iuris tantum", consistente en que el valor de mercado de los inmuebles es el valor de referencia oficial aprobado por Catastro.
    En la actualidad hay dos vías para impugnar este valor de referencia:
    ? Autoliquidar por el valor oficial y solicitar la rectificación de la autoliquidación, impugnando además el valor de referencia.
    ? Autoliquidar por el valor que el contribuyente estime que tiene la vivienda (suele ser el escriturado) y posteriormente recurrir la comprobación de valores que pudiera llegar de la administración autonómica.

    La nueva valoración de inmuebles afecta al Impuesto sobre el Patrimonio
    La nueva valoración de inmuebles conforme al valor de referencia de Catastro también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio. Así, el contribuyente no sólo deberá tributar por dicho valor al comprar, heredar o recibir en donación una vivienda, sino que en el caso del Impuesto sobre el Patrimonio deberá declarar los inmuebles en propiedad conforme al valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. Es decir, el valor de referencia determinado por Catastro, a partir de enero de 2022, para la valoración de inmuebles en el ITP o el ISyD.

    La comprobación de valores
    La Ley antifraude fiscal también contempla que la comprobación de valores que se notifique al comprador de una vivienda por debajo del valor oficial también le llegue a los que vendieron o transmitieron el inmueble.
    Es decir, Hacienda aplicará la nueva valoración tanto al que transmite la vivienda, como al que la adquiere.

    Hacienda podrá volver a entrar en el domicilio de los contribuyentes
    La nueva Ley de medidas y prevención de lucha contra el fraude también desestima la reciente sentencia del Tribunal Supremo que impidió a la Inspección de Hacienda entrar en el domicilio del contribuyente por sorpresa sin haberle siquiera notificado el inicio del procedimiento de inspección.

    En principio, el texto del preacuerdo incluía a familias consideradas "en precario" que residiesen de forma irregular en viviendas de grandes tenedores. 

    El objetivo de esta medida es proteger a las familias en situación de vulnerabilidad sin alternativa habitacional, con la novedad de que obligará a que sean las comunidades autónomas quienes deban encargarse de facilitar realojo. Quedando excluidos los albergues y centros de acogida.

    Hasta que no se garantice este realojo por parte de las administraciones autonómicas, no podrán efectuarse los lanzamientos, según el borrador del decreto.

     Para la realización de los lanzamientos será obligatorio que;

    • Los servicios sociales realicen un informe, que será de carácter vinculante, para discernir la condición de vulnerabilidad de las personas afectadas. Los tribunales deberán solicitarlo de forma obligatoria siempre que los afectados aleguen estar en situación de vulnerabilidad.
    • El Gobierno también tiene la intención de avanzar en la protección de las familias ante los cortes de suministros básicos a las personas en situación de vulnerabilidad. Esta medida se pretende incluir en la ampliación del escudo social decretado durante el estado de alarma, que se prolongará hasta el mes de mayo, al igual que la paralización de los desahucios sin alternativa para el realojo.
    • Aún está sin precisar si la paralización de los desahucios y los cortes de suministros se incluirán en el mismo decreto o en dos diferentes. Finalmente, esta medida no estará incluida en el decreto antidesahucios, por lo que se desarrollaría en un decreto aparte o, según se está estudiando, mediante la ampliación del bono social.

    Concluyendo,  mencionar que el decreto, que se impulsó después de una enmienda conjunta a los Presupuestos de Unidas Podemos, ERC y EH bildu, ha apuntado directamente al ministerio de Asuntos Económicos, que dirige la vicepresidenta tercera Nadia Calviño, como el principal obstáculo para sacar adelante el acuerdo.

    Motivos por los que se hacen estos cambios

    En España, los tres primeros meses del año 2020, es decir, justo antes de declararse el estado de Alarma, el comercio online facturó más de 12 mil millones de euros, suponiendo más del 11,5% que el mismo periodo de 2019, promediando un incremento interanual de casi el 30%.

    Si ya de por sí había incremento, durante la pandemia el crecimiento en facturación del comercio electrónico ha sido muy significativo. La Comisión Europea, que antes no precavía en estas grandes facturaciones, y que no tenía un control tan explícito en las condiciones de venta online, ha decidido cambiar la fiscalidad aplicada a este sector, simplificando el proceso de recaudación con el objetivo claro de recaudar más impuestos.

    Nueva tributación de IVA

    A día de hoy, las tiendas online no repercuten IVA con los países que están fuera de la Unión Europea. Pero sí lo hace dentro de la UE, con una condiciones confusas, ya que el IVA que repercute es el del país de origen, a no ser que los ingresos anuales superen cierta cantidad, en ese caso, debe repercutir el IVA del país al que vende, y por tanto es obligatorio tener su empresa registrada ante el organismo fiscal competente de ese país.

    Si por ejemplo una tienda online española tiene una facturación anual por parte de clientes de Francia de más de 90.000 euros, esta tienda debe registrarse en el organismo fiscal francés, facturar con el IVA aplicado en Francia, y además hacer la declaración con las condiciones francesas en lo que respecta a la cantidad facturada.

    A partir del 1 de Julio de 2021, las empresas ya no estarán exentas de pagar IVA, cosa que antes sí lo estaba con transacciones inferiores a 22 euros. Además de la eliminación del umbral de ventas online; tributación del IVA en envíos con escaso valor; y la recaudación del IVA aplicado a las ventas con países terceros (países proveedores).

    Repasemos bien las medidas que entrarán en vigor:

    • Eliminación de umbrales de venta: a partir de 10 mil euros de facturación anual dentro de la UE, se factura con el IVA del país al que se vende. Pero no es necesario darse de alta en un organismo de ese país, basta con hacerlo en su propio país teniendo en cuenta una partida adicional para la tributación de ese tipo de IVA, que se podrá pagar de forma telemática.

    Si la cantidad es inferior a 10.000?, el IVA aplicado es el de país de origen.

    • Tributación del IVA en envíos con escaso valor: independientemente de la cantidad de transacción en los envíos, ya no existe exención en el pago del IVA. Las importaciones tendrán el IVA aplicado en el país de destino. Aunque los aranceles en la aduana estarán exentos si la importación es inferior a 150?.
    • Gestión del IVA por parte de las plataformas de venta: las marketplaces o plataformas de vente online, como por ejemplo Amazon, serán consideradas como vendedoras, y tendrán la responsabilidad de gestionar el IVA de importaciones de países fuera de la Unión Europea.

    Motivos por los que se hacen estos cambios

    En España, los tres primeros meses del año 2020, es decir, justo antes de declararse el estado de Alarma, el comercio online facturó más de 12 mil millones de euros, suponiendo más del 11,5% que el mismo periodo de 2019, promediando un incremento interanual de casi el 30%.

    Si ya de por sí había incremento, durante la pandemia el crecimiento en facturación del comercio electrónico ha sido muy significativo. La Comisión Europea, que antes no precavía en estas grandes facturaciones, y que no tenía un control tan explícito en las condiciones de venta online, ha decidido cambiar la fiscalidad aplicada a este sector, simplificando el proceso de recaudación con el objetivo claro de recaudar más impuestos.

    Nueva tributación de IVA

    A día de hoy, las tiendas online no repercuten IVA con los países que están fuera de la Unión Europea. Pero sí lo hace dentro de la UE, con una condiciones confusas, ya que el IVA que repercute es el del país de origen, a no ser que los ingresos anuales superen cierta cantidad, en ese caso, debe repercutir el IVA del país al que vende, y por tanto es obligatorio tener su empresa registrada ante el organismo fiscal competente de ese país.

    Si por ejemplo una tienda online española tiene una facturación anual por parte de clientes de Francia de más de 90.000 euros, esta tienda debe registrarse en el organismo fiscal francés, facturar con el IVA aplicado en Francia, y además hacer la declaración con las condiciones francesas en lo que respecta a la cantidad facturada.

    A partir del 1 de Julio de 2021, las empresas ya no estarán exentas de pagar IVA, cosa que antes sí lo estaba con transacciones inferiores a 22 euros. Además de la eliminación del umbral de ventas online; tributación del IVA en envíos con escaso valor; y la recaudación del IVA aplicado a las ventas con países terceros (países proveedores).

    Repasemos bien las medidas que entrarán en vigor:

    • Eliminación de umbrales de venta: a partir de 10 mil euros de facturación anual dentro de la UE, se factura con el IVA del país al que se vende. Pero no es necesario darse de alta en un organismo de ese país, basta con hacerlo en su propio país teniendo en cuenta una partida adicional para la tributación de ese tipo de IVA, que se podrá pagar de forma telemática.

    Si la cantidad es inferior a 10.000?, el IVA aplicado es el de país de origen.

    • Tributación del IVA en envíos con escaso valor: independientemente de la cantidad de transacción en los envíos, ya no existe exención en el pago del IVA. Las importaciones tendrán el IVA aplicado en el país de destino. Aunque los aranceles en la aduana estarán exentos si la importación es inferior a 150?.
    • Gestión del IVA por parte de las plataformas de venta: las marketplaces o plataformas de vente online, como por ejemplo Amazon, serán consideradas como vendedoras, y tendrán la responsabilidad de gestionar el IVA de importaciones de países fuera de la Unión Europea.

    Estos resultados muestran una tendencia muy diferente a la registrada en 2018, cuando el 60% elegían playa y el 40% las ubicaciones alejadas del mar. Entre ellos, el 26% apuesta por un inmueble cerca del mar (frente al 43% del año pasado) y el 15% por centros urbanos de costa (un 17% en 2018).

    Según datos del último estudio de Casaktua.com, el 59% de los futuros compradores de segunda vivienda prefiere que esta se sitúe en el interior peninsular, frente al 41% que todavía opta por la costa.

    De los que eligen el interior, el 28% quiere adquirir un inmueble en una zona rural (respecto al 19% del año anterior) y el 31% en urbe (un 21% en 2018).

    Por el contrario, de los que optan por la costa, el 26% apuesta por un inmueble cerca del mar y el 15% por centros urbanos de costa.

    La estabilización del sector y la mejora de la economía han llevado a un mayor interés por la compra de este  tipo de inmuebles en el interior. El 65% de los propietarios reconoce que utiliza la segunda vivienda durante los fines de semana o periodos vacacionales ?el año pasado este porcentaje se situaba en el 51%. El resto opta por el alquiler a largo plazo (27%) o por el arrendamiento turístico (8%).

    Pese a que el número de propietarios de segunda vivienda se mantiene un 25%, la intención de comprar una segunda vivienda se ha reducido a la mitad. Así, tan solo el 9% de los españoles mayores de 25 años piensa adquirir un segundo inmueble, nueve puntos menos que en 2018 (18%).

    Una de las principales razones de este cambio de tendencia ha sido el incremento de los precios en la costa.

    La pandemia ha traído consigo cambios en el sector residencial, según Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. Al respecto, afirma que durante la pandemia, e incluso antes, "se redujeron los proyectos de firma drástica antes de la pandemia porque se veía que la demanda flojeaba y en los primeros meses, por temor y desconocimiento de algo inesperado".

    Este comportamiento ha llevado a una falta de oferta, por lo que este experto advierte de que, si no se incrementa el inicio de nuevos proyectos, "estamos a las puertas de una nueva burbuja inmobiliaria en el segmento de vivienda nueva en ciudades como Madrid". "La Administración debe ponerse las pilas, para no llegar tarde o buscar fórmulas imaginativas", cree.

    Colaborador:

    www.pisos.com

    Aprovechar una fuente de energía renovable como los paneles solares producen numerosos beneficios en vivienda aumentando su rentabilidad. España pertenece a los países con mayor tiempo de luz al día, algo que está provocando que el uso de placas solares esté incrementando. De esta forma, se recogen los beneficios de estas tales como una reducción de la factura de la luz.

    Antes de instalar los paneles solares, debemos tener en cuenta varios aspectos para impulsar su eficiencia:

    • Inclinar las placas entre un 15º y 45º
    • Que la zona no tenga sombras a lo largo del día
    • Paneles orientadas al sur de la cubierta
    • Contar como mínimo de 40m2 de terreno cuadrado y regular

    Esto es una inversión a largo plazo en cuanto a lo económico, aunque siempre es un extra añadido para el valor de la vivienda.

    Procedimiento del cálculo de la rentabilidad de vivienda

    Para conocer cómo de rentable es instalar los paneles solares, debemos calcular el coste final de su instalación y los beneficios por año a partir de varios elementos: las desgravaciones fiscales, el consumo mensual en luz, el coste de la instalación y la producción anual de placas solares.

    El coste final oscila alrededor de los 600 y 800 euros m2, dependiendo de si se instala paneles policristalinos, los más convenientes para nuestro clima. Además, variará del aprovechamiento y de la utilización de esta energía. Si buscar mayor potencia, tendrás que instalar más placas, incrementándose el gasto inicial.

    A partir de todos estos datos, podremos llevar a cabo el cálculo. En primer lugar, del coste de la instalación quitamos las bonificaciones. Tras esto, dividimos el precio final entre el beneficio financiero anual. Este beneficio podemos calcularlo a partir de los beneficios que anteriormente hemos mencionado: el aumento del precio de tu vivienda y el ahorro eléctrico.

    El resultado de este cálculo será el número de años que necesitarás para que la inversión retorne.

    ¿Y cómo saber cuánto se tiene que pagar? El comparador financiero HelpMyCash.com ha lanzado una nueva calculadora que permite saber el coste de la plusvalía municipal. Los expertos del comparador, a continuación, explican los criterios que se utilizan para realizar el cálculo y cómo proceder en el caso de que el ayuntamiento nos haga un cobro que el Constitucional considera indebido.

    Cómo se calcula la plusvalía municipal

    Cada ayuntamiento fija las reglas del juego en el cobro de este impuesto. Es decir, estos organismos establecen sus propios coeficientes multiplicadores y los porcentajes de tributo que se deben aplicar al cálculo. Por esto, lo que nos sale a pagar puede ser muy diferente entre una localidad u otra.

    No obstante, existen unos criterios generales sobre los que se basa el cálculo de la plusvalía y que son aplicables independientemente del lugar donde hayamos vendido o heredado una casa. ¿Cuáles son? Básicamente, son tres.

    1. El valor catastral del suelo de la vivienda

    Este tributo, a diferencia del IRPF, otro de los impuestos que se pagan al vender una casa, no toma en cuenta el precio de venta de la propiedad sino el valor catastral del suelo. Este es un valor administrativo asignado por el Catastro y que podemos encontrar en el último recibo del IBI o que podemos consultar en la sede electrónica del Catastro, aseguran desde HelpMyCash.com. 

    1. El número de años que hemos sido dueños del inmueble

    La plusvalía municipal, en su definición, mide el incremento de valor que ha experimentado el suelo de una casa a lo largo del tiempo. Por tanto, para hacer el cálculo se deben tomar en cuenta el número de años que hemos tenido el inmueble en propiedad. Es decir, desde que lo compramos o heredamos y hasta su venta o transmisión, si se trata de una herencia.

    A cada uno de estos años (o un rango de ellos), los ayuntamientos le asignan un coeficiente multiplicador de incremento y este lo debemos multiplicar por el valor catastral del suelo para obtener la base imponible del tributo.

    Por ejemplo, en Barcelona el ayuntamiento utiliza cuatro coeficientes o porcentajes de incremento que se aplican al valor catastral y estos cambian cada cinco años. Es decir, hasta los cinco años de propiedad es 3,7%, hasta los 10 años es 3,5%, hasta los 15 años es 3,1% y hasta los 20 años es 2,8%.

    Hay que tener en cuenta que los 20 años es el tiempo límite que se utiliza para el cálculo. Es decir, a partir de esta antigüedad se toma siempre el último coeficiente o porcentaje de incremento para saber cuánto nos toca pagar. 

    1. El porcentaje de tributo definido por el ayuntamiento

    Una vez que hemos calculado la base imponible de la plusvalía municipal (valor catastral multiplicado por el coeficiente asignado al número de años) debemos aplicar a esta el porcentaje de tributo definido por la localidad

    Este puede variar dependiendo de la ubicación, pero, por ley, nunca deberá exceder del 30%, advierten desde HelpMyCash.com. Hecho esto, ya sabemos cuánto tenemos que pagar de plusvalía municipal por vender una casa.

    La polémica: ¿hay que pagar plusvalía municipal por vender con pérdidas?

    No siempre una vivienda gana valor a lo largo del tiempo, sino que más bien lo pierde. La polémica de este tributo está servida, dado que su cálculo no considera el precio al cual se vende una casa, sino que toma un valor administrativo que no siempre está ajustado a la realidad del mercado.

    ¿Qué puede hacer un contribuyente que ha vendido su vivienda con pérdidas si el ayuntamiento le cobra el tributo? La mayoría de los expertos coinciden en que es aconsejable liquidar el impuesto y luego proceder a presentar una reclamación, para de esta forma evitar problemas fiscales. La mayoría de los ayuntamientos ha abierto vías que permiten a los contribuyentes demostrar sus pérdidas para que les devuelvan el importe de la plusvalía municipal abonado, explican desde HelpMyCash.com.

    Hay que tener en cuenta que el plazo para pagar la plusvalía municipal es de 30 días a contar desde la fecha de la compraventa. ¿Y qué plazo tenemos para presentar la reclamación? Esto dependerá de la forma en la que se abonó el tributo. Si se hizo a través del sistema de autoliquidación, tenemos cuatro años para solicitar la rectificación de ingresos indebidos, pero si ha sido el ayuntamiento el que nos ha girado el recibo (liquidación), tendremos apenas 30 días para presentar la petición. En ambos casos, el organismo tiene seis meses para darnos respuesta.

    Retroceso de las compraventas de vivienda

    Hemos dejado atrás un año 2022 en el que la demanda de vivienda batió todas las expectativas, con cerca de 650.000 compraventas (+14,7%), la cifra más alta desde el año 2007. El inicio del ciclo de subidas de los tipos de interés de referencia en verano de 2022 por el BCE apenas conllevó un ligero descenso del ritmo de compraventas en el tramo final del año, con más de 150.000 compraventas en el último trimestre.1 Es previsible, sin embargo, que el aumento de los tipos de interés, junto con el menor crecimiento de la renta bruta real disponible de los hogares, siga debilitando la demanda de vivienda. A su vez, la de­­manda de inversión está adoptando una postura de esperar y ver (wait and see). En este contexto, prevemos un retroceso en el número de compraventas hasta las 480.000 viviendas en 2023, un nivel notablemente inferior al de 2022 pero todavía superior al promedio histórico desde 2007 (460.000).

    Por segmentos, prevemos que el descenso de las compraventas de vivienda se concentre en la vivienda de segunda mano. Las compraventas de vivienda de obra nueva se mantendrán gracias al elevado porcentaje de preventas de las promociones actualmente en construcción y la relativa escasez de esta tipología de vivienda. De hecho, el fuerte repunte del número de compraventas de 2022 se debió íntegramente al mercado de segunda mano: se vendieron un 17,7% más de viviendas de segunda mano que en 2021 (532.000 viviendas, un 82% del total). En cambio, el número de compraventas de vivienda nueva se mantuvo en un rango similar al del año anterior (117.000 vi­­­­viendas, un 2,6% más que en 2021).

    • 1. En diciembre, se produjo un descenso interanual en el número de compraventas según el INE (?10,2%), pero en enero se volvió a terreno positivo (6,6% interanual).
    • Todas las comunidades autónomas experimentaron una desaceleración

      Todas las comunidades autónomas experimentaron una desaceleración del ritmo de avance del precio de la vivienda a lo largo de 2022, pero anotaron un crecimiento positivo al cierre del año, con la única excepción de Murcia (?0,1% interanual en el 4T 2022). Baleares fue la comunidad autónoma que registró el mayor incremento del precio de la vivienda en 2022, con un avance del 7,8% (frente al 5% del total nacional). De hecho, es la única comunidad donde el precio de la vivienda ya supera en términos nominales el precio máximo que se registró antes del estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008 (en concreto, en el 4T 2022 era un 11% superior al anterior máximo, mientras que el total nacional se encontraba un 17% por debajo del máximo).

      La evolución del precio de la vivienda en los municipios de más de 25.000 habitantes también se desaceleró en 2022: el porcentaje de municipios con una variación interanual negativa fue del 25% del total en el 4T 2022 (comparado con poco más del 10% a inicios de año). En cambio, el porcentaje de municipios con un incremento del precio de la vivienda superior al 10% fue de solamente el 6,5% en el 4T 2022 (frente al pico del 19% en el 1T 2022).

      En los próximos trimestres, la economía española seguirá haciendo frente a un contexto adverso, marcado por la incertidumbre geopolítica y el aumento de los tipos de interés.2 En este contexto económico exigente, prevemos que la trayectoria de desaceleración del precio de la vivienda tendrá continuidad y esperamos que se mantenga prácticamente estancado en 2023. La evolución va a ser más positiva en las localizaciones más demandadas, como son los centros de las grandes ciudades y las zonas turísticas. En cuanto a la tipología de vivienda, prevemos una evolución diferenciada: la vivienda de segunda mano será la más afectada, mientras que esperamos un mejor comportamiento de la vivienda nueva, por su relativa escasez y elevada demanda.

      • 2. La economía española también contará con algunos elementos que apoyarán el crecimiento de la actividad, como la aceleración del despliegue de los fondos NGEU y la recuperación del turismo. Prevemos un avance del PIB del 1,3% en 2023.
      Estas perspectivas, relativamente positivas para el sector inmobiliario español, descansan sobre una serie de hipótesis que constituyen el escenario central de CaixaBank Research. Las turbulencias que están experimentado los mercados financieros desde mediados de marzo son una alerta de los riesgos que pueden surgir en un contexto de subidas rápidas de los tipos de interés y que, de alargarse en el tiempo o agravarse, algo que no forma parte de nuestro escenario central, podrían tener un efecto sobre las perspectivas económicas y el sector inmobiliario. Con todo, es importante remarcar que el sector inmobiliario parte de una situación mucha más sólida que en el anterior ciclo para poder capear la situación: en la actualidad no hay un exceso de oferta, ni se ha producido un crecimiento excesivo del crédito, ni se han relajado los estándares crediticios.3 Asimismo, los hogares cuentan con balances más saneados y los bancos cuentan con amplios colchones de capital y de liquidez.
    • El presidente de CaixaBank ha explicado que "desde la entidad estimamos que, para el conjunto del año 2022, el PIB turístico se sitúe por encima del 80% respecto al de 2019".
    • "Los fondos europeos son una oportunidad única para atacar las vulnerabilidades crónicas de nuestra economía", ha defendido.
    • Goirigolzarri ha destacado el "compromiso inquebrantable" de CaixaBank con el sector turístico y ha apuntado que el banco concedió en el último ejercicio 2.600 millones de euros en nueva financiación al sector, la cifra más alta de su historia.

    Madrid, 18 de enero de 2022.

    El presidente de CaixaBank, José Ignacio Goirigolzarri, ha defendido este miércoles que "la reactivación del turismo es clave para la recuperación de la economía de nuestro país". Durante su intervención en el ´XI Foro de Liderazgo Turístico´ de Exceltur, que celebra su undécima edición bajo el lema ´Repensando el turismo post covid: nuevos desafíos y nuevas miradas´, Goirigolzarri ha señalado que "aunque hay elementos de incertidumbre, la inercia de la recuperación sigue manteniéndose muy fuerte".

    Goirigolzarri ha explicado que desde CaixaBank Research "estimamos que en 2022 nuestra economía crezca un 5,5%, lo que nos dejaría a finales de año con cifras similares a las de la prepandemia; pero para que estas cifras se cumplan, la recuperación de los flujos turísticos va a ser absolutamente fundamental". El presidente de CaixaBank ha añadido que "en ese crecimiento estimado del 5,5%, el turismo contribuirá en un 2,4%, lo que supondrá casi el 45% del crecimiento total de la economía. La hipótesis que estamos barajando es que, para el conjunto del año 2022, el PIB turístico se sitúe por encima del 80% respecto al que tuvimos en 2019".

    Más allá de las cifras para el año 2022, Goirigolzarri ha defendido la importancia de que "ampliemos nuestra mirada y reflexionemos sobre la necesidad que tenemos de transformar nuestra economía y también el sector turístico cara al futuro". "Todos los sectores, incluido el bancario, nos enfrentamos a enormes retos estratégicos", ha añadido.

    El presidente de CaixaBank ha subrayado el "compromiso inquebrantable" de la entidad con el sector del turismo y con su reactivación. "Desde CaixaBank reconocemos el papel fundamental de este sector y somos muy conscientes del momento que vive. Es una realidad que vivimos de forma muy cercana a través del estrecho contacto que tenemos con las más de 11.700 empresas del sector que confían en CaixaBank, así como en nuestra relación con las 40 federaciones y asociaciones hoteleras con las que tenemos convenio".

    Goirigolzarri ha explicado que "dos de cada tres hoteles en España son clientes de CaixaBank, un motivo de orgullo, pero también sentimos una enorme responsabilidad de la que somos muy conscientes". A este respecto, ha destacado que desde la entidad "hemos apoyado al sector durante la pandemia, a través de los préstamos con aval del ICO -el 14% de los créditos del sector hotelero en cartera cuentan con aval del ICO-, y con moratorias".

    El presidente de CaixaBank ha apuntado que este apoyo de la entidad al sector ha continuado más allá de las medidas excepcionales de la pandemia. "El año 2021 ha sido el ejercicio en el que la nueva financiación al sector, de aproximadamente 2.600 millones, ha sido el más alto de la historia de CaixaBank", ha subrayado.

    La oportunidad de los fondos europeos

    José Ignacio Goirigolzarri ha dedicado parte de su discurso a destacar "la oportunidad única" que suponen los Fondos Next Generation de la Unión Europea para "atacar las vulnerabilidades crónicas de nuestra economía". El presidente de CaixaBank ha defendido la necesidad de "implementar medidas necesarias para enfrentarnos a esas debilidades" y ha señalado la "baja productividad" como uno de los principales puntos débiles de la economía española.

    "Tenemos la posibilidad de salir de una crisis con un proceso de transformación financiado por unos fondos excepcionales y externos. Estos fondos son muy importantes tanto para la economía en su conjunto, como para el sector turístico, al que se han asignado 3.400 millones de euros", ha apuntado.

    Sobre la utilización de estos fondos, Goirigolzarri ha defendido que "la mejora de la productividad debe basarse en políticas de oferta, lo que es sinónimo de reformas de calado, como, por ejemplo, en nuestro sistema de pensiones". El presidente de CaixaBank ha añadido que los fondos deben tener "una visión amplia y no cortoplacista" y que "deben ser gestionados con una enorme transparencia". También ha señalado que "no nos debemos olvidar que España es un país de pymes, y a ellas deberán llegar los fondos" y ha apuntado que "tiene que evitarse la utilización de estos fondos con una visión dirigista". "Creo mucho en la conjunción de inversión pública y privada, pero no nos debemos olvidar del papel del empresario", ha defendido.

    Para finalizar, Goirigolzarri ha apuntado que en la distribución de los fondos europeos el sistema bancario puede ser clave. "Creo que la banca, dada su capacidad de movilizar fondos -como se demostró con los ICO-, su enorme capilaridad y la capacidad de cofinanciar proyectos, puede ser un aliado muy importante de las administraciones". El presidente de CaixaBank ha explicado que desde la entidad "nos estamos ofreciendo a las distintas administraciones para colaborar en la mejor aplicación de los fondos europeos y estamos desarrollando plataformas de información para los clientes".

    Acceso completo a la Nota de Prensa sobre el ´XI Foro de Liderazo Turístico´ de Exceltur

    Sin embargo, algunos de esos mercados inmobiliarios han empezado a corregirse en el actual contexto de mayores tipos de interés y erosión de la renta real disponible de los hogares.

    El mercado inmobiliario es una de las principales correas de transmisión de la política monetaria a la economía real. El endurecimiento de las condiciones financieras se traslada a los tipos de interés hipotecarios y enfría la demanda de vivienda. Además, el alza de la inflación merma el po­­der adquisitivo de los hogares y también debilita la de­­manda de vivienda por esta otra vía. Dado el notable en­­durecimiento de la política monetaria en los últimos trimestres, a continuación, documentamos el cambio de tendencia que ya se está empezando a producir en algunos mercados inmobiliarios internacionales y analizamos la magnitud del ajuste que podría quedar por delante.

    Diagnóstico: ¿qué mercados inmobiliarios acumularon mayores desequilibrios?

    En muchas economías desarrolladas, hace años que el precio de la vivienda venía subiendo de forma muy significativa, y la tendencia se aceleró durante la pandemia (por cambio de preferencias, política fiscal y monetaria expansiva, oferta limitada, etc.). El precio de la vivienda global pasó de crecer un 2,8% en 2019 a un 4,5% en 2020 y aceleró hasta el 11,8% en 2021, en términos nominales (1,4%, 3,5% y 8,6%, respectivamente, en términos reales).1 Esta tendencia alcista se frenó en 2022, sobre todo en términos reales (avance del 4,1% interanual en el 3T 2022) (véase el primer gráfico). El repunte del precio de la vivienda fue muy superior a la evolución de la renta de los hogares y conllevó una notable sobrevaloración en algunos mercados. Así, según el Exuberance Indicator de la Fed de Dallas, 12 de los 25 países analizados mostraban signos de sobrevaloración en el 3T 2021.2

    1. Indicador del precio de la vivienda global construido a partir de 25 países avanzados. Véase: https://int.housing-observatory.com/.
    2. La corrección de precios experimentada desde el verano pasado en muchas economías ya ha enfriado algunos de estos mercados, de modo que en el 3T 2022 solamente cinco países mostraban signos de sobrevaloración.

    Los países que más preocupan son aquellos en los que el repunte de precios vino acompañado por un incremento de la deuda de los hogares (que ya se encontraba en niveles elevados en algunos casos). En este grupo, destacan Nueva Zelanda, Canadá, Australia y EE. UU. En Europa, los casos señalados son Países Bajos, Luxemburgo, Suecia, Dinamarca y Noruega. Además, en estos países dominan las hipotecas a tipo variable, lo que implica que los hogares recientemente hipotecados son más vulnerables al incremento de los tipos de interés. En un segundo grupo aparecen Portugal, Alemania y el Reino Unido, países que también registraron fuertes crecimientos del precio de la vivienda durante la pandemia y un aumento del endeudamiento de los hogares.

    Situación actual: cambio de tendencia en los mercados inmobiliarios

    Los mercados inmobiliarios de varias economías avanzadas empezaron a corregirse a mediados de 2022, en un contexto de mayores tipos de interés y erosión de la renta real disponible de los hogares. Los mercados que registran los mayores descensos en el precio de la vivienda desde su máximo (con datos hasta diciembre de 2022 o febrero de 2023, según el país) son Australia (?9,7%), Suecia (?9,6%), Canadá (?10,4%), EE. UU. (?5,9%), Alemania (?5,7%), Nueva Zelanda (?5,0%) y Noruega (?2,8%). A pesar de estas caídas, el precio de la vivienda en todos estos países se encuentra todavía por encima del nivel prepandemia. Asimismo, las compraventas caen a tasas de dos dígitos en términos interanuales en varios de estos países: Australia (?47%), Noruega (?38%), Suecia (?35%), EE. UU. (?33%) y Nueva Zelanda (?31%).3

    Las señales de enfriamiento son algo más modestas en el Reino Unido y Países Bajos, con caídas de precios inferiores al 5%, pero el retroceso de la actividad empieza a ser evidente (caída interanual de compraventas del 18,2% en el Reino Unido y del 15,5% en Países Bajos en febrero de 2023).

    3. Variación interanual promedio de los últimos tres meses con datos disponibles. La fecha del último dato corresponde a diciembre, enero o febrero de 2023, según el país.

    Perspectivas futuras

    La tendencia descendente del precio de la vivienda debería continuar en los próximos trimestres, a medida que el endurecimiento de la política monetaria se traslada a la economía real.4 La velocidad e intensidad del ajuste en los distintos mercados inmobiliarios dependerán en gran medida de los desequilibrios que se hayan acumulado en la fase expansiva del ciclo inmobiliario. En consecuencia, las correcciones deberían ser más abultadas en aquellos mercados en los que: (i) los precios de la vivienda crecieron con más intensidad, por encima de la renta de las familias (mercados sobrevalorados), (ii) el endeudamiento de los hogares es elevado y ha mantenido una tendencia ascendente en los últimos años, y (iii) el coste de financiación para la compra de vivienda ha subido más con las actuaciones de los bancos centrales en los últimos trimestres.

    Para valorar el ajuste potencial en el precio de la vivienda que podría llegarse a producir en estos mercados, en el Focus «Los mercados inmobiliarios de las economías avanzadas ante el endurecimiento de la política monetaria (parte II)» de este mismo informe, analizamos en detalle la presión ejercida por el tensionamiento de la accesibilidad y por el aumento de los tipos de interés. Los ejercicios que realizamos apuntan a correc­­ciones potenciales (para el promedio de los países analizados) cercanas al 15%. Más allá de esta cifra, hay dos ma­­tices importantes. En primer lugar, la corrección estimada no es abrupta, sino que se estima que se puede producir en un horizonte de dos años. En segundo lugar, hay diferencias no desdeñables entre países, con un mayor potencial de ajuste en las economías anglosajonas (en concreto, EE. UU., Australia y Canadá) y cierta heterogeneidad dentro de Europa. En este sentido, cabe destacar que el mercado inmobiliario español se encuentra en una buena posición, tanto en términos relativos como absolutos. Asimismo, debe te­­nerse en cuenta que los ejercicios realizados nos dan una medida de la caída potencial de los precios de la vivienda en aquellos países en los que los desequilibrios son más pronunciados, pero son ejercicios ilustrativos, que no controlan por todos los factores relevantes y, por lo tanto, ofrecen más una medida del riesgo que no una previsión. De hecho, hay varios factores que ofrecen apoyo al mercado inmobiliario. Por encima de todo, destaca el buen desempeño del mercado laboral, generalizado entre las economías analizadas, y que ofrece apoyo a la renta de los hogares y, por lo tanto, ayuda a mitigar los problemas de accesibilidad y limita las ventas forzadas. Asimismo, los hogares cuentan con balances más saneados y los bancos cuentan con amplios colchones de capital para absorber las potenciales pérdidas sin que se activen me­­canismos de retroalimentación de caída de precios. Con todo, la corrección de los mercados inmobiliarios donde más desequilibrios se han acumulado no deja de ser un riesgo cuando la política monetaria cambia de rumbo de forma súbita.

    En el transcurso del año 2021 hemos constatado que, a raíz de la pandemia, se ha producido un desajuste en el sector inmobiliario entre una demanda que se ha reactivado muy rápidamente y una oferta que se muestra más dependiente de factores de tipo estructural y que, por tanto, sigue rezagada en la recuperación. A causa del desajuste, los precios de la vivienda han iniciado una tendencia alcista, que puede tener cierta continuidad en los próximos trimestres como consecuencia del encarecimiento de los costes de producción del sector y los problemas de abastecimiento de determinadas materias primas. Sin embargo, a medio plazo, a medida que la nueva oferta se vaya incorporando al mercado y se atenúen las tensiones en las cadenas de distribución globales, los precios deberían volver a una senda de crecimiento más acorde con la evolución de la renta de las familias.

    La demanda de vivienda ha sido una de las sorpresas más positivas de 2021

    La situación de la economía española ha mejorado notablemente a lo largo de 2021, tras el histórico shock que supuso la pandemia. El avance de la vacunación y la efectividad de las medidas implementadas para mitigar el impacto económico y social de la COVID-19 han permitido que la actividad haya ido recuperándose progresivamente. Una trayectoria positiva que prevemos que se afianzará en 2022, gracias en parte al impulso adicional de los fondos NGEU. Así, nuestras previsiones apuntan a que el PIB de España acelerará el paso, creciendo un 4,4% en 2021 y un 5,9% en 2022.

    En este contexto de recuperación económica, el mercado inmobiliario español exhibe una tendencia muy positiva, especialmente en lo que a la demanda se refiere. Tanto es así que la reactivación de las compraventas de vivienda ha sorprendido por su vigorosidad: hasta octubre de 2021 se realizaron 468.000 operaciones, lo que supone un crecimiento del +35,9% respecto a 2020 y del +8,3% respecto a 2019; de hecho, la actividad en el sector residencial se encuentra en máximos desde 2008. Gran parte de la reactivación de la demanda procede del afloramiento de la demanda embalsada y del ahorro «forzoso» acumulado durante los meses de confinamiento y fuertes restricciones de movilidad que, en combinación con unas condiciones de financiación muy favorables, han hecho más atractiva la compra y la inversión en activos inmuebles. Así, el sector residencial va camino de cerrar el año con 545.000 compraventas en el conjunto del año.

    A partir de datos internos de CaixaBank sobre los importes de los recibos de alquiler, construimos indicadores sobre la evolución reciente del precio del alquiler de la vivienda a nivel provincial y para los municipios más grandes. Los resultados obtenidos muestran que el precio del alquiler ya mostraba una tendencia generalizada de desaceleración antes de la llegada de la pandemia, y que el estallido de la crisis sanitaria extendió las correcciones a la mayor parte de provincias y municipios, siendo los descensos especialmente acusados en los alquileres de importe más bajos y en los municipios más turísticos.

    La tendencia bajista del precio del alquiler se acentúa a raíz de la pandemia

    La tendencia a la moderación del precio del alquiler en España se inició antes de la aparición de la COVID-19, y la pandemia no hizo más que acelerarla. Así lo constatan los resultados del análisis que hemos llevado a cabo con datos internos de CaixaBank sobre los recibos pagados en concepto de alquiler (debidamente anonimizados y tratados de forma agregada mediante técnicas de big data). En concreto, seleccionamos las relaciones pagador-emisor que tienen seis meses o menos de antigüedad, con el objetivo de capturar los cambios de tendencia que se producen en el mercado, y construimos indicadores del precio del alquiler para cada provincia y para los principales municipios españoles.

    Equipados con estos indicadores, en el primer gráfico observamos que la variación interanual del promedio de las provincias alcanzó su valor máximo en mayo de 2019 y se empezó a desacelerar de forma marcada en la segunda mitad del año. En concreto, un 42% de las provincias y un 40% de los municipios analizados alcanzaron el valor máximo del precio de los nuevos alquileres antes de diciembre de 2019. Por tanto, en muchas localizaciones, comprobamos que el precio del alquiler había tocado techo antes de la pandemia tras un lustro de incrementos muy superiores a los ingresos de las familias.

    Sin embargo el precio de la vivienda en alquiler se ha incrementado un 1,4% en 2020, costando el m11,1 euros mensuales a diferencia de la tasa trimestral en la que los precios muestran una reducción del 3,7%.

    Todo ello ha provocado una caída de los precios de las rentas en 2020 debido al incremento de la oferta disponible.

    Por Comunidades Autónomas, sólo cuatro redujeron sus precios.

    La mayor caída se produjo en Baleares, con un descenso de 7,3%, seguida por Madrid (-4%), Cataluña (-2,8%) y Canarias (-0,7%). En todas las demás autonomías se incrementaron. Galicia registra la mayor subida (6,7%), seguida por Castilla y León (6,4%), Extremadura (4,8%) y Castilla-La Mancha (4,7%).

    El ranking de las provincias más caras está encabezado por Barcelona (14,2 euros/m2 al mes), Madrid (14,2 euros/m2) y Guipúzcoa (14 euros/m2). Cuenca y Jaén son las provincias más económicas para alquilar una vivienda, con 4,6 euros/m2 y 4,8 euros/m2 al mes, respectivamente. Les siguen Zamora (4,9 euros/m2) y Ciudad Real (5 ,1 euros/m2).

    Acceso noticia portal idealista

    Coapi España: la tendencia bajista del sector inmobiliario se revertirá este 2024

    Según Consejo General de los COAPI de España "esta caída en la compraventa de viviendas no debe suponer una alarma, la tasa intermensual, la compraventa de viviendas subió un 2,1%, lo que va aplanando la evolución a la baja de las operaciones. Si bien las cifras interanuales negativas se van a seguir produciendo en los próximos meses hasta encontrar una cierta estabilización a mediados de 2024, cuando el mercado entrará en una fase de equilibrio debido a la normalización de los precios y unos tipos de interés menos fluctuantes". Indica que "El número de operaciones sobre viviendas nuevas bajó un 11,1% respecto a noviembre de 2022 y el de usadas un 16,0%, por lo que la obra nueva vuelve un mes más a aguantar mejor la bajada de la demanda en el segmento residencial. Y es que el interés por comprar viviendas de primera mano va en aumento desde la pandemia"

    Por último  COAPI de España prevé que "la tendencia bajista del sector inmobiliario se revierta este 2024" y resta importancia a los datos macroestadísticos registrados durante el 2023. "Teniendo en cuenta que el contexto económico, político y legislativo no ha sido el idóneo hasta el momento, es normal que un mercado tan sensible como el de la vivienda haya notado los efectos. El dinero es miedoso, sobre todo en el caso de los pequeños ahorradores, que necesitan estabilidad para la toma de decisiones financieras tan importantes"

    Cae las vivienda usada un 16% y la obra nueva un 11%

    Analizando los datos del informe podemos destacar, que la caída de la compra de vivienda del 10% interanual, ya acumula 10 meses de bajadas, con operaciones inferiores a  600.000 compra venta de inmuebles anuales.  Las caídas afectan sobre todo a la vivienda usada, que cae un -16%, mientras que la obra nueva solo cae un -11%".

    Andalucía, Valencia y Cataluña son las más afectadas

    Según el informe  Andalucía, Valencia  y Cataluña son las más afectadas por volumen de  caídas de compra venta de vivienda con cerca de 10.000 (-15%), 8.000 (-12,5%) y 7.500 (-16%). En porcentaje la Extremadura cayó un 34% o la Rioja con un 38% o Madrid con un 26%.

    Destacamos que en Asturias, Cantabria y Castilla la Mancha no ha caído la compraventa de viviendas.

    La caída de la compraventa de vivienda no se traslada a los precios de momento

    Esta desaceleración del mercado inmobiliario, junto a la caída de las hipotecas concedidas, no se ha trasladado a los precios, la evolución del Euribor, flexibilización en las condiciones hipotecarias y las consecuencias de la  Ley de Vivienda 3/2023 marcarán el devenir del mercado inmobiliario para 2024.

    Informe detallado del INE sobre la compraventa de inmuebles en Noviembre 2023

    El número de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) en el mes de noviembre fue de 179.355, lo que supuso un 4,2% menos que en el mismo mes de 2022.

    En el caso de las compraventas de fincas registradas, el número de transmisiones fue de 93.927, con una disminución anual del 10,3%.

     

    Pero en este 2020 de nuevo se ha vuelto a hundir el mercado inmobiliario extranjero. La compraventa de viviendas por extranjeros ha sido de 36.850 en contraste con 2019 que fue 47.150 operaciones, muy lejos de las cifras de 2018 de 65.300 compraventas de viviendas.

    Según datos del colegio de registradores se ha reducido la compra de viviendas por parte de extranjeros un 20%.

    Respecto al ranking de nacionalidades los británicos son los que encabezan la compra de vivienda manteniéndose la cuota entorno al 15% aunque se ha visto perjudicado por culpa de la crisis sanitaria y el Brexit. A dicho ranking le siguen alemanes y franceses junto a holandeses, belgas, suecos y rusos.

    La curva de compraventa de inmuebles ha seguido el mismo trayecto que el de la crisis sanitaria. Durante los tres primeros meses las transacciones se redujeron un 7% es decir 14.850 compraventas. Con la llegada de los confinamientos se produjo una caída de ventas del mercado del 50% aunque en verano y coincidiendo con el levantamiento del estado de alarma se produjo un ligero incremento de compraventas del 75% durante el 3º trimestre. Aunque ha que destacar que franceses, belgas, alemanes y marroquíes han seguido manteniendo el mercado inmobiliario.

    Las zonas más demandadas de compra por parte de extranjeros suelen estar en el litoral sus destinos preferidos son Baleares, Comunidad Valenciana, Canarias, Murcia, Cataluña y Andalucía.

    Reino Unido se ha convertido en el punto de mira de numerosos compradores de vivienda, debido a la reducción de los precios de la vivienda británica. La situación actual del país cada vez se complica aún más. Tras la retirada de la primera ministra Truss, el país debe afrontarse a un inflación del 10,9% y con previsiones de superar el 11% a finales de año. Una inflación a la que el Banco de Inglaterra ha respondido elevando en 75 puntos básicos los tipos de interés hasta situarlos en un 3%. Esta subida de los tipos de interés se presenta como el mayor aumento de tipos en 33 años.

    Los compradores estadounidenses se presentan como los compradores potenciales dentro del país británico. Esto se debe a la pronunciada caída de la libra ante el dólar. Una caída causada por la gran reducción de impuestos en Reino Unido, una situación que está generando viviendas muy baratas para los ciudadanos estadounidenses. Londres ha sido la ciudad que mayor reducción de precios de la vivienda ha experimentado.

    La incertidumbre económica causa una caída de los precios de la vivienda del 0,9%

    En octubre, los precios sufrieron una caída del 0,9%. Esto llevó a que el valor medio de la vivienda inglesa se situase en 309.500 dólares. Un dato que contrasta con el valor de la vivienda de a principios de 2022, donde registró números récords.

    De cara a los próximos meses, la proveedora de hipotecas más importante de Inglaterra, Nationwide Building Society, avisa de que se podría experimentar una caída del 30% de los costes de vivienda. Una reducción originada por la incertidumbre económica y el incremento de las tasas.

    En cambio, otros portales inmobiliarios reducen dicha caída entre el umbral del 5% y del 10%. Sin embargo, como indica Bloomberg, el Banco Santander ha declarado que no prevén que la vivienda británica experimente una significativa caída de sus precios de cara a 2023 y 2024.

    El Ejecutivo de Castilla-La Mancha ha anunciado la aprobación del bono de alquiler de viviendas para 2022 y 2023. El bono consistirá en una subvención de 250 euros mensuales a jóvenes desde los 18 años hasta los 35 que hayan firmado un contrato de alquiler.

    A través de la sede electrónica de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, se podrá solicitar el bono, a la vez que presentando en la Delegación Provincial de la Consejería de Fomento el Anexo VI donde se reconoce la subvención.

    Para acceder al abono, la persona solicitante debe haber firmado un contrato legal de arrendamiento, ya sea alquiler de habitaciones o de vivienda.

    Condiciones requeridas para acceder al bono

    En suma, el solicitante debe cumplir las siguientes condiciones para poder acceder al bono joven de alquiler:

    • La subvención únicamente irá dirigida a abonar la cuantía correspondiente al arrendamiento
    • El arrendamiento de habitaciones o vivienda se debe verificar con un contrato legal.
    • La persona solicitante tiene que ser ciudadano español, europeo o suizo o de otras nacionalidades, siempre y cuando su residencia sea en España.
    • Para las familias con personas con discapacidad o numerosos de carácter general, se ofrece también el bono a pesar de superar el IPREM cuatro veces. De la misma forma, está disponible para familias con discapacidad más elevada o numerosas de carácter especial.
    • Para habitaciones, el coste máximo del alquiler es de 300 euros y para el alquiler de viviendas, de 600 euros. Estos límites podrán superarse, acordándolo previamente con la Comisión de Seguimiento MITMA-CCAA, alcanzando 900 euros para viviendas y para habitaciones de 450 euros.
    • Por último, los ingresos obtenidos al año no pueden estar por encima de los 24.318,84 euros, el triple del IPREM.

    Este bono está dirigido a jóvenes de entre 18 y 35 años, y con un contrato de trabajo que no le genere más de 23.725 euros anuales, con la característica especial que este bono se aplicará a cada joven y no a cada vivienda, por lo que una pareja que ambos trabajen pueden pedirse doble ayuda, aunque entre ambos ganen 46.000?.

    Para familias más vulnerables, este bono joven podrá completarse con más ayudas directas al alquiler de hasta el 40% de la renta. La partida para el bono joven del alquiler.

    Poco presupuesto para tanta necesidad

    Considerando que el bono sea anual, es decir que pague 12 cuotas de 250? lo que representa 3000? por beneficiado, los 200 millones de presupuesto solo beneficiarían a una población de 66.666 personas, si tenemos en cuenta que entre 18 y 35 años que trabajen y ganen menos de 23.725 ? hay como mínimo 2 millones de jóvenes, lo que representa en el mejor de los casos es que alcance solo al 3,3% de la población afectada.

    Menos ayudas y más seguridad del mercado de la vivienda

    Creemos sinceramente que para mejorar el mercado de la vivienda de alquiler en España, se debe garantizar totalmente el derecho a la propiedad privada que actualmente se haya entredicho ante la masiva ocupación de viviendas y la lentitud judicial para su desalojo, esto provoca una inseguridad en el mercado que retrotrae la oferta de vivienda.

    Menos ayudas y más liberalización de suelo y desregularización del mercado

    España necesita urgentemente nuevas leyes que liberalicen el suelo, que acorten los plazos urbanísticos, que disminuya drásticamente las exigencias normativas y de medioambiente, muchas veces absurdas, necesitamos un sistema que favorezca al inversor de vivienda, que sea fácil y rentable construir y ofrecer a nuestros jóvenes viviendas de alquiler económicas, que le permitan realizar un vida plena y con futuro.

     En 2022, la cifra de inversión en proyectos BTR o carteras de PRS ascendió a 2.560 millones de euros, cifra que representa un incremento del 52% sobre 2021.
     La llegada del fenómeno Build to Rent (BTR) en 2020 ha dinamizado un sector que en los próximos meses verá empezar a rotar carteras de BTR estabilizadas y como la figura del PRS vuelve a ganar cuota al mercado en 2023.

     En 2022, un contexto favorable para la inversión inmobiliaria, la compraventa de viviendas registró en 2022 un incremento anual del 14,7% hasta las 649.712 operaciones. El ejercicio 2023 ha comenzado de manera muy positiva, registrándose 56.372 ventas en el mes de enero, un 30% más que en diciembre y un 6,6% más que en enero de 2022. Es el mejor dato desde septiembre y el mejor enero desde 2008.

    En estas cifras, las protagonistas absolutas han sido Andalucía, con más de 135.000 transacciones; Cataluña, con más de 102.00; y la Comunidad Valenciana, que roza las 100.000. Málaga, una de las ciudades más deseadas para vivir tras su crecimiento económico y empresarial, que destaca por su crecimiento del 37% las transacciones de segunda mano en Málaga.

    El mercado residencial vive en los últimos años un escenario de especial interés sobre los activos por parte de compradores e inversores internacionales. Según datos del Colegio de Registradores, los extranjeros protagonizaron 22.085 compraventas de vivienda en España durante el cuarto trimestre del año 2022, representando un 14% de la demanda, porcentaje más elevado de los últimos 10 años.

    Un parque BTR atractivo para la inversión con alta rentabilidad

    En el global del año 2022, la cifra de inversión en proyectos BTR o carteras de PRS ascendió a 2.560 millones de euros, cifra históricamente más elevada de este sector en España y que representa un incremento del 52% sobre el periodo 2021.

    Si se analiza la actividad inversora registrada en el último trimestre del año, se observa cómo el mercado residencial en alquiler ha sido el más activo. Se contabilizaron operaciones por un volumen total de 672 millones de euros, cifra que supone el 28% de la inversión trimestral. En el global del año, la cifra de inversión en proyectos BTR o carteras de PRS ascendió a 2.560 millones de euros, cifra históricamente más elevada de este sector en España y que representa un incremento del 52% sobre el periodo 2021.

    Si se analiza la inversión registrada en el año 2022 por mercados o ubicaciones, se observa cómo Madrid representó el 45% del capital invertido, Cataluña por su parte canalizó el 24% de la inversión, donde destacó la compra por parte de Patrizia a BeCorp de 10 promociones de BTR (1.500 viviendas).

    Analizando el tipo de operación de inversión en residencial desde el año 2018 hasta el 2022, se observa un cambio de tendencia muy clara. El periodo en el que empezó a incrementarse la actividad considerablemente (2018 y 2019), la inversión se canalizó a través de carteras de vivienda o edificios existentes y alquilados (PRS). A partir del año 2020, se observó la llegada del fenómeno Build to Rent (BTR), nuevos proyectos que se desarrollan para alquilar las viviendas. Posiblemente, en los próximos meses puedan empezar a rotar carteras de BTR estabilizadas y la figura del PRS vuelva a ganar cuota al mercado en 2023.

    Demanda creciente para una oferta a la altura

    El aumento de la demanda residencial de los últimos años ha provocado un descenso notable de la oferta existente, especialmente de la obra nueva. El stock de obra nueva sin vender ha descendido un 23% en los últimos 10 años (dic 2021 vs dic 2012). El stock de viviendas de obra nueva en España, a fecha 31 de diciembre de 2021 ascendía a 448.809 viviendas. En el año 2021, casi la mitad del stock nacional se acumula en tres comunidades autónomas: Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía.

    El sector inmobiliario se enfrenta a un periodo de recesión a nivel mundial. Pero, cabe destacar, que hasta los mercados menos asequibles también van camino de una extraña recesión con una caída de precios.

    Previsiones para 2022 y 2023

    Así lo recoge Goldman Sachs en su último estudio donde recoge sus previsiones acerca del mercado inmobiliario de Hong Kong. Entre estas, el banco de inversión estadounidense prevé una pronunciada reducción de los costes de inmuebles en Hong Kong. Para finales de 2022, se anticipa que la caída de precios será de -15%, al igual que en 2023 que volverá experimentarse una bajada del -15%.

    Estas últimas previsiones están justificadas en el gran incremento de las tasas bancarias de Hong Kong, el Hibor. Estas tasas de cara a tres meses han registrado su tasa más elevada desde 2008, debido a que la política monetaria de la región está supeditada a las decisiones de la Reserva Federal de EEUU. Del total de las hipotecas, más del 90% se encuentran ligadas al Hibor.

    El origen de la recesión económica de Hong Kong

    La recesión de la región se debe en gran medida a tres factores. Por un lado, el incremento de los tipos de interés, la desaceleración económica y la huida de ciudadanos residentes. En suma, el cada vez más endeudamiento podría causar la tasa más baja de la asequibilidad del sector inmobiliario. Un hecho que podría revertirse si se experimenta una caída de los precios de la vivienda.

    La elevada tasa de los tipos está alejando a los inversores de este mercado inmobiliaria. Para que la asequibilidad regrese a su nivel positivo, los precios tendrían que caer un 20% para volver a atraer a los compradores y en un 35% para los inversores.

    Para descubrir más información, acceda al artículo de la revista internacional Bloomberg en su artículo "Goldman Says Hong Kong Home Prices May Fall 30%".

    Linkedin se ha convertido en una de las redes sociales con mayor cobertura y número de usuarios dentro del mundo digital.

    La mayoría de personas conciben a esta red social como un espacio online en el que poder encontrar trabajo. Sin embargo, sus ventajas van más allá de las ofertas laborales, ya que dentro de esta red social, se cierran numerosos negocios al día.

    Para conocer sus beneficios y cómo se puede hacer uso de esta red social desde el punto de vista del sector inmobiliario, os aportamos la siguiente guía con los puntos más destacables a tener en cuenta.

    En Linkedin, no se vende

    Las redes sociales no son una herramienta que nos ayuden a impulsar el número de ventas de una agencia inmobiliaria. El mayor beneficio de todos reside en su capacidad de acercarse a los clientes actuales de la empresa y aumentar la captación inmobiliaria de futuros clientes.

    A pesar de ello, debemos tener cuidado, ya que un envío masivo de mensajes promocionales por redes sociales será considerado como spam, provocando que nuestra audiencia se canse y decida dejar de seguirnos sin antes haber mantenido una relación comercial con nosotros.

    Con el objetivo de prevenir esta situación, Linkedin nos ofrece poder transmitir contenido atractivo para nuestros interesados que llegarán a estar mejor y más informados previamente al contacto con la empresa por los diferentes canales que la agencia inmobiliaria ofrezca.

    Acciones a llevar a cabo por un agente inmobiliario en su perfil de Linkedin

    1. Actualizar el perfil

    Para facilitar y agilizar el procedimiento de uso de Linkedin, a continuación os dejamos con algunas acciones que se deben llevar a cabo para realizar un correcto marketing inmobiliario en nuestra cuenta de Linkedin.

    Al igual que ocurre con los blogs inmobiliarios, en Linkedin no podemos publicar cualquier contenido sin prestar atención a la calidad, al contenido o a la ortografía de las publicaciones. Por este motivo, el perfil que tenga un agente inmobiliario en Linkedin debe estar cuidado y trabajado al mínimo detalle.

    En primer lugar, hay que saber exponer las diferentes acciones que el agente lleve a cabo en su empresa actual, de la misma manera que en sus puestos de trabajos que previamente haya ocupado.

    En Linkedin, no solamente hay que exponer quién es uno, sino las capacidades e ideas que puedes aportar a aquellos perfiles o sectores que quieran conocer más de ti.

    Para facilitar aún más la búsqueda de nuestro perfil, podemos recurrir a utilizar las palabras claves que definen el trabajo que realizamos para definir nuestro puesto. En nuestro sector, las palabras claves más importantes para nuestro perfil son "Agente inmobiliario" e "inmobiliarias", aunque no sean las más atractivas o creativas.

    Algunas medidas que podemos llevar a cabo para mejorar el perfil son:

    • Respecto a la URL, Linkedin también ofrece la oportunidad de personalizarlo, un hecho que aportará más profesionalidad a su imagen.
    • A pesar de que Linkedin sea una red social, hay que prestar atención a la imagen de nuestro perfil que transmitimos. Una sensación de confianza incrementará el número de contactos que consigamos.
    • En cuanto a SEO, utilizar las palabras claves escogidas para nuestro perfil también en nuestra imagen. Es decir, Manuel Rodríguez - Agente Inmobiliario

    2. Crea tu propia red de contactos

    El primer paso para aumentar tu red de Linkedin es comenzar a conectar con personas de tu entorno, ya sean clientes actuales, conocidos o amigos.

    Linkedin ofrece la opción de importar los contactos que tengas en tu correo electrónico, así como un buscador por el que encontrar a la persona en cuestión.

    Además, la propia red social te sugiere varias cuentas con las que compartes intereses e inquietudes con el objetivo de seguir incrementando tus contactos.

    Otras medidas que se pueden adoptar para impulsar el proceso de contacto son:

    • Para conectar a través de las invitaciones, es conveniente personalizarlas para garantizar la captación de nuevos contactos.
    • No se debe almacenar contactos en Linkedin, ya que es una red social de negocios. Al contrario de Facebook, donde sí se puede realizar esta colección de contactos, en Linkedin se requiere contactar directamente con los usuarios para poder realizar negocios.

    3. Aumenta tu participación

    Linkedin es muy útil a la hora de encontrar, buscar, mantener relaciones e incluso participar entre tus contactos.

    Una de las herramientas que ofrece para la participación son los grupos en los que nos podemos presentar y además, conocer a personas de nuestro interés. Para ello, deben pertenecer al sector que nos interesa para que podamos conectar con ellos y ayudarnos mutuamente sin realizar spam de nuestros servicios.

    En esta ocasión, también debemos prestar atención a los grupos. Antes de escribir cualquier cosa, debemos saber qué es lo que publica el resto de personas de nuestro interés y a partir de ahí, aportar lo que creamos conveniente gracias a nuestra experiencia. Si se lleva poco tiempo en el sector, más tiempo hay que ofrecer a esta fase del proceso.

    Para conseguir una mayor participación, podemos realizar las siguientes acciones:

    • Preguntar cuando tengamos dudas en un grupo. Dentro de este grupo, habrá personas de nuestro mismo nivel y otros que estén a otro nivel. En Linkedin, no hay que lucir los conocimientos que uno tiene, sino crear relaciones con profesionales.
    • Comentar las nuevas publicaciones actualizadas y destacar las novedades o concretar algún aspecto confuso. Hay que evitar publicar frases del estilo: "Interesante artículo, que tenga un buen día", ya que transmite desinterés y poca originalidad.
    • Debemos diferenciar entre Linkedin y el resto de redes sociales. En Linkedin no debemos mostrar nuestra cara creativa o graciosa, sino nuestro perfil profesional.

    Pasos para incrementar el tráfico de tu página web

    Con el objetivo de crear tráfico en nuestro perfil de Linkedin, podemos optar por las siguientes acciones:

    Incluir la URL y el nombre de nuestro negocio

    Dentro del mundo digital, debemos evitar desaprovechar el tiempo buscando las características de un negocio. Para evitar esto, debemos incluir en cada detalle tanto el enlace hacia nuestra web inmobiliaria como nuestro nombre.

    Diferencia tu perfil del resto de perfiles

    Linkedin ofrece la posibilidad de acudir a diversos formatos para incluir más información en nuestro perfil. Se puede utilizar vídeos publicados en YouTube o en Vimeo o publicar trabajos realizados en plataformas de presentaciones como SlideShare.

    Aporta información interesante sobre tu empresa

    Linkedin también da la opción, al igual que el resto de redes sociales, de crear una página sobre el negocio. Estas páginas están limitadas, aunque ofrecen numerosos beneficios, entre ellas, mantener tu perfil personal y por otro lado, en tu página del negocio publicar las actualizaciones de los servicios de tu empresa.

    Busca contenido interesante a través del buscador avanzado

    Linkedin también posee un buscador por el que podemos buscar tanto ofertas de empleo como candidatos. Sin embargo, se ha seguido actualizando hasta llegar a ser una herramienta muy útil para encontrar oportunidades para tu negocio, así como información relevante para tus proyectos. Ofrece una búsqueda avanzada a través de ubicación y palabras claves.

    Publicaciones que debemos subir en Linkedin

    En primer lugar, tenemos que tener en cuenta que en el momento de creación de nuestro perfil, debemos evitar subir inmediatamente una publicación. El contenido en esta red social debe ser útil para los contactos que tengamos.

    En esta ocasión, también hay que aplicar la regla de los tres tercios que limita el contenido de autopromoción a solo una parte de las tres en las que se fracciona la información. Más concretamente en Linkedin, las empresas se crean a partir de contenido, siempre de gran importancia, de terceros.

    Hacer uso de la ventaja de los botones sociales

    Una de las herramientas de las que disponemos en Linkedin son los botones sociales que se pueden añadir en nuestro blog o página web. De esta forma, podemos ofrecer la opción a nuestra audiencia de poder compartir las publicaciones que realicemos en la red social.

    Linkedin y su publicidad

    La publicidad en Linkedin se presenta como una atractiva alternativa, ya que se asegura la rentabilidad de esta, debido a los diversos formatos y oportunidades que la red ofrece.

    A pesar de ello, hay que tener en cuenta que en comparación con Twitter Ads o Facebook Ads para inmobiliarias, la publicidad que realicemos en Linkedin será más cara que en el resto de redes.

    Evalúa lo que está funcionando

    Para finalizar, otra de las ventajas que Linkedin ofrece a sus usuarios es conocer detalladamente los datos que se están obteniendo con las estrategias planteadas y las modificaciones que se recomienda realizar. Independientemente de si se trata de una página de un negocio o un perfil, Linkedin aporta información acerca del origen de tus visitas, los usuarios que están buscando contenido propio de tu empresa o los cambios que mejor están funcionando.

    En suma, los usuarios tienen la opción de actuar en tiempo real, realizando los cambios que cree conveniente para lograr una mayor eficacia y repercusión entre la audiencia de Linkedin.

    Cursos de formación Redes Sociales para Inmobiliarias

    En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las características fundamentales de las RRSS, su potencial y aportación al marketing inmobiliario.

    Servicio de Redes Sociales en www.inmopc.com

    www.inmopc.com ofrece a las agencias inmobiliarias un servicio de redes sociales basado en la maquetación profesional de ellas (personalización de perfiles), la implantación en su página web (acceso rápido y accesible), cursos de especialización (aprende a gestionar tus redes) y un mejor posicionamiento de su empresa en Internet (dé a conocer su marca).

    Para más información, acceda al Servicio de Redes Sociales para web agencia inmobiliaria.

    Estimamos precios de vivienda -5% y transacciones -20% en los próximos 2 años.

    Los precios de vivienda deberían entrar en fase de ajuste, tras 10 años consecutivos de subidas. Mantenemos nuestra previsión de caídas del -3% 2023e y -2% en 2024e. Esto implicaría un retroceso acumulado superior al -12% en términos reales (ajustado por inflación). Los principales detonantes de dicho ajuste serán: (i) Mayor coste de financiación hipotecaria; (ii) Menor tasa de ahorro de los hogares; y (iii) Pérdida de atractivo la inversión en vivienda para alquiler. La actividad inmobiliaria también debería enfriarse, con transacciones -14% 2023e y -7% 2024e, aunque desde niveles máximos de 15 años. Se trata de un ajuste, que nada tiene que ver con lo ocurrido en 2007. La tasa de esfuerzo es razonable (36% actual vs >50% en 2007) y oferta y demanda están equilibradas.

    Los activos patrimonialistas sufrirán rebajas de valoraciones.

    Prevemos caídas generalizadas en valoraciones de activos en 2023. Los bancos centrales suben tipos de interés en prácticamente todas las geografías y se incrementa la rentabilidad de activos alternativos, como bonos soberanos. Esto lleva al inversor a exigir mayor rentabilidad a los activos inmobiliarios. Por otra parte, aunque las rentas están vinculadas por contrato a la inflación, la capacidad de trasladarla será menor en un entorno de frenazo económico. Los activos más penalizados serán oficinas y centros comerciales, con demanda a la baja por el auge del teletrabajo y el comercio electrónico. Los que tienen mayor capacidad de subida de rentas son logístico, centros de datos y salud (residencias de tercera edad y hospitales).

    Todavía es pronto para entrar en inmobiliario cotizado, aunque detectamos algunas oportunidades con perspectiva de largo plazo.

    El inmobiliario cotizado continuará lastrado en los próximos meses. La más que probable rebaja de valoraciones de activos, llevará a un incremento de ratios de apalancamiento y a un posible recorte de dividendos. Si bien, detectamos algunas oportunidades para inversores de largo plazo y alta tolerancia al riesgo, como Vonovia, Welltower, Prologis y Digital Realty Trust. Las SOCIMIs españolas presentan menor atractivo por elevada exposición a oficinas y centros comerciales. Tan sólo tenemos recomendación de Compra en Inm. Colonial. El sector promotor tampoco ofrece atractivo en este entorno de caída de precios y costes al alza.

    Vivienda: Entramos en fase de ajuste de precios

    Prevemos caídas en precios de vivienda de -5% en 2 años. Los precios de vivienda en España cerraron 2022 con una subida del +5,5% a/a (vs+5,1% estimado), aunque aflojando de forma significativa desde el +7,6% en 3T 2022. En el último trimestre del año cayeron -0,8% t/t (vs +1,7% anterior). Es la mayor caída intertrimestral de los últimos 10 años, excluyendo la de 4T 2020, debida al COVID.

    Mantenemos nuestra previsión de caída de precios de vivienda del -3% en 2023e y -2% en 2024e. Esto supondría un recorte nominal del -5% en 2 años y superaría el -12% en términos reales, dado que estimamos IPC del +4,6% 2023e y +2,6% 2024e. De esta forma, la relación entre precios de vivienda e ingresos familiares medios se reduciría a niveles próximos a 7,0x, frente a 7,8x actual y una media histórica (20 años) de 7,5x. No descartamos una corrección algo mayor si el entorno de tipos elevados se prolonga más allá de 2024.

    No debemos alarmarnos. Se trata de un pequeño ajuste, que dista mucho de lo ocurrido en 2007. La principal diferencia es que no existe el sobre apalancamiento de entonces y, por tanto, no habrá tanta presión vendedora: (i) La tasa de esfuerzo hipotecario está en el 36% vs >50% en 2007; (ii) La relación entre precios de vivienda e ingresos familiares se sitúa en 7,8x vs 9,5x en 2007; y (iii) De las hipotecas firmadas en los últimos 5 años, cerca del 50% son a tipo fijo.

    Los principales detonantes del ajuste son:

    -Mayor coste de financiación hipotecaria. El Euribor 12 meses ha pasado del -0,5% en diciembre de 2021 al +3,9% actual, niveles que prevemos se mantengan al menos hasta final de año. Esto se traduce en un incremento superior a los 450? al mes para un nuevo crédito hipotecario (145.000? de media en España). Como consecuencia, la tasa de esfuerzo seguirá elevándose hasta niveles próximos al 40%, por encima de la media histórica del 35%.

    ? Menor tasa de ahorro de los hogares. La inflación supera con creces el incremento de los salarios (+3,0% en 2022 a/a), reduciendo por tanto el poder adquisitivo y la tasa de ahorro de los hogares.

    ? El fuerte repunte de TIR del bono español a 10 años resta atractivo a la inversión en vivienda para alquiler. La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se ha reducido ligeramente hasta el 3,5% de media en España, mientras la rentabilidad del bono español a 10A se incrementa de forma significativa (3,4% actual vs 0,55% dic-2022). De esta forma, el diferencial de rentabilidades es prácticamente inexistente en estos momentos (vs ~70p.b. medio de los últimos 20 años). Además, la nueva Ley de Vivienda limitará el incremento de los alquileres al 2% este año y 3% en 2024 y fijará una nueva referencia distinta al IPC para las revisiones a futuro.

    Las transacciones podrían caer -20% en 2 años? desde niveles máximos de 15 años.

    Las transacciones de vivienda alcanzaron las 650k unidades en 2022 (máximos desde 2007), apoyadas en la fortaleza de la demanda doméstica y la vuelta del comprador extranjero. Este no sólo recupera los niveles previos al virus si no que está en máximos de los últimos 10 años.

    De cara a los próximos años, prevemos un enfriamiento del mercado inmobiliario, con caídas de transacciones del -14% en 2023e y 7% en 2024e. A partir de entonces debería estabilizarse en torno a 500k transacciones al año, nivel que consideramos sostenible a medio plazo. A diferencia de la crisis inmobiliaria de 2007, en esta ocasión no apreciamos exceso de oferta. Viviendas Iniciadas y Creación de Hogares se encuentran equilibrados en niveles próximos a las 100k al año. Además, si se cumplen las previsiones del INE, la creación de hogares podría incrementarse hasta superar las 150k al año, impulsado por llegada de extranjeros y reducción del número de personas por hogar. Los precios de suelo se han estancado en 2022 (-0,1% vs 2021) y deberían sufrir también caídas en 2023 y 2024, tanto en precios como en transacciones. Las promotoras extremarán la prudencia y tratarán de proteger sus márgenes a futuro, en un entorno de caída de precios de vivienda, e incremento de costes de construcción y financiación.

    Oficinas: Mayor rentabilidad exigida y rentas con escasa capacidad de crecimiento.

    Al auge del teletrabajo y el frenazo económico, están produciendo una caída de la demanda de superficie de oficinas. Aunque gran parte de los contratos de alquiler están vinculados a la inflación, parece complicado que en este entorno las rentas se incrementen, y ni mucho menos a ritmo de la inflación. Como podemos ver en el Cuadro 7, aunque los activos prime consiguen mantener ocupaciones elevadas, las rentas se incrementan menos del 2%, con inflación del +5,7% en 2022. Fuera de estas zonas de negocios, sufren caídas tanto en ocupaciones como en rentas.

    El incremento de tipos de interés también juega en contra. Por un lado, suben los costes de financiación, reduciendo significativamente los beneficios del apalancamiento. Por otra parte, el fuerte incremento de TIR en bonos soberanos, llevará a exigir mayores rentabilidades a los activos (yield). Como consecuencia, la rentabilidad bruta de los activos prime en España se ha incrementado hasta el 4% (vs 3,25% anterior) y prevemos que continúe haciéndolo hasta niveles cercanos al 5% en 2023.

    Las valoraciones de activos han caído de media -5% en 2022 y prevemos que puedan retroceder otro -10%/-15% entre 2023 y 2024. Los activos en ubicaciones prime deberían verse menos afectados. Su demanda sufrirá menos por proximidad al cliente e imagen de marca.

    Centros comerciales: Presión a la baja en valoración de activos

    En un entorno de posible recesión económica, prevemos que le consumo se resienta, sobre todo por el lado de los bienes. La inflación supera con creces el incremento de los salarios (+3% en 2022 a/a), lo que unido a unos mayores costes de financiación, está erosionando el poder adquisitivo de los hogares y el sentimiento del consumidor. La Confianza del Consumidor se mantiene en niveles bajos, a pesar de haber recuperado en los últimos meses, lo que lleva a un estancamiento de las ventas minoristas (+0,7% a/a en 2022). Además, los centros comerciales se ven penalizados por el auge del comercio electrónico, que continúa ganando cuota de mercado. De esta forma, las ventas de centros comerciales cayeron -2,4% a/a en 2022.

    En este entorno, el principal reto de los centros comerciales es mantener niveles de ocupación elevados y tasas de esfuerzo de los comercios en niveles razonables. Para ello, renunciarán probablemente a la revisión contractual de las rentas en base a inflación y no descartamos incluso posibles rebajas en algunos casos. Los más vulnerables son los centros comerciales no dominantes en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde la oferta es más elevada.

    Según nuestros cálculos, las valoraciones de activos de centros comerciales ya han caído cerca de -12% a nivel global desde 2020 (8% en España). Prevemos nuevas rebajas en 2023 y 2024, motivadas en esta ocasión por el fuerte repunte en rentabilidad de los bonos soberanos. Recomendamos evitar exposición a centros comerciales y tiendas a pie de calle.

    Logístico: Demanda creciente y capacidad de subida de rentas

    La demanda de activos logísticos es creciente, favorecida sobre todo por: (i) el auge del comercio electrónico, cuyo crecimiento se prevé sea próximo al +10% anual en los próximos años; (ii) el comercio internacional de mercancías se ha incrementado +1% en 2022, a pesar de las mayores tensiones geopolíticas y desaceleración económica global, y podría crecer +3% en 2023e; (iii) Los problemas en las cadenas de suministro de los últimos años han puesto de manifiesto la importancia del espacio de almacenamiento, de cara a evitar roturas de stock. Por otra parte, la oferta es todavía reducida, sobre todo en activos con superficie de más de 20.000m2, que son las más demandadas por los grandes operadores logísticos, y los costes de reposición se incrementan.

    Otro atractivo de esta tipología de activos es su gran capacidad de incremento de rentas. Esto se debe a que el alquiler de instalaciones tan sólo representa en torno al 5% sobre la base de costes totales de las empresas logísticas, por lo que una subida de rentas del 20% tan sólo representarían un incremento del 1,0% sobre los costes totales de estas compañías. Es decir, la actividad empresarial es relativamente poco sensible a la renta. En 2022, las rentas se incrementaron cerca de +30% y el principal operador a nivel global (Prologis) prevé crecimientos próximos al +10% en 2023.

    Este incremento de rentas, por encima incluso de la inflación, debería dar soporte a las valoraciones de activos, a pesar del incremento que prevemos en las rentabilidades exigidas a estos activos, en un entorno de mayores tipos de interés.

    Hoteles: Mejores perspectivas darán soporte a las valoraciones de activos.

    El turismo recupera con más fuerza de lo previsto, a pesar del frenazo económico y las tensiones geopolíticas. En España, prevemos que recupere ya este año los niveles previos al virus (vs 2024 estimado anteriormente). Cabe recordar que 2019 marcó un máximo histórico de visitantes en España, con 84M de turistas extranjeros. Revisamos, por tanto, al alza nuestras estimaciones de pernoctaciones hoteleras hasta 346M 2023e vs 309M estimado anteriormente. Además, el sector ha mostrado una gran capacidad de incremento de precios, que permiten más que compensar el incremento de costes. En consecuencia, prevemos que los ingresos hoteleros superen este año los niveles previos al virus entre +15% y +20%, con márgenes estables e incluso superiores en algunos casos.

    Las buenas perspectivas sobre los hoteles deberían dar estabilidad a las valoraciones de activos, que son las que mayores recortes han sufrido en los últimos años, hasta -15% en algunos casos, por la situación de venta forzosa en la que han quedado algunos hoteles tras la pandemia y las necesidades de liquidez del sector. Los mayores costes de financiación continuarán fomentando el proceso de desapalancamiento, vía operaciones de sale&lease y sale&management.

    Inmobiliario cotizado todavía en fase de ajuste, aunque hay oportunidades a largo plazo

    El sector inmobiliario se encuentra en fase de ajuste, ante el fuerte incremento de tipos de interés. Por un lado, activos alternativos como los bonos soberanos, ofrecen ahora retornos más atractivos, lo que lleva al inversor a exigir mayor rentabilidad por dividendo. Por otro, existen dudas sobre la sostenibilidad de los mismos, por menor crecimiento económico global y mayores costes de financiación. Además, las compañías pierden capacidad de desapalancamiento vía venta de activos, al reducirse la actividad inversora.

    Consideramos que todavía es pronto para entrar en el sector. Continuará lastrado en los próximos meses, por previsión de rebajas de valoraciones de activos, que podrían incrementar los niveles de apalancamiento y llevar a rebajas de dividendos, como ya hemos visto en algunos casos. Desde una perspectiva histórica, la rentabilidad por dividendo media del sector está todavía por debajo de la media de los últimos 20 años (4,8%).

    Si bien, detectamos algunas oportunidades para inversores de largo plazo y alta tolerancia al riesgo. Vonovia, líder europeo de residencial en alquiler, descuenta ya un escenario excesivamente negativo, con rentabilidad por dividendo próxima al 5%, a pesar de haberlo rebajado ya a la mitad para reducir endeudamiento, y descuento del 66% sobre valoración de activos (NAV). En EE.UU, destacamos: (i) Welltower, relacionada con salud, sobre todo residencias de ancianos; (ii) Prologis, líder mundial de activos logísticos; (iii) Digital Realty Trust, especializada en centros de datos.

    Las principales SOCIMIs cotizadas españolas (Inmobiliaria Colonial, Merlin Properties y Lar España) presentan menor atractivo en este entorno, por su elevada exposición a oficinas y centros comerciales, con demanda a la baja, menor capacidad de incremento de rentas y riesgo de rebajas en las valoraciones de activos. Tan sólo tenemos recomendación de Comprar en Inm. Colonial, cuyas rentas y valoraciones podrían sufrir menos por la ubicación prime de sus activos. Su rentabilidad por dividendo próxima al 4,5% 2023e y cotiza con un descuento superior al 50% sobre NAV.

    El sector promotor tampoco ofrece fundamentales atractivos. Prevemos precios de vivienda a la baja (-5% en 2 años) y costes de construcción al alza, lo que llevará a una caída de márgenes. La actividad comercial se verá también afectada por mayores costes de financiación y menor demanda inversora de vivienda para alquiler (Build to Rent).

    Anexo 1. Valoraciones de activos (GAV y NAV).

    El Net Asset Value (NAV) o valor neto de los activos corresponde al valor liquidativo del activo o cartera de activos, es decir, lo que se obtendría de su venta, después de repagar deuda y otros pasivos (circulante, etc?). Se basa en valoraciones externas, que determinan el GAV o valor bruto de los activos.

    ¿Qué factores influyen en las valoraciones de activos? Son generalmente 2:

    -Rentas: Las rentas que genera un activo inmobiliario dependen de la ocupación del activo y el precio del alquiler. Ambos están generalmente vinculados a inflación y crecimiento económico, entre otros factores intrínsecos a cada tipología de activos. ? ??

    -Rentabilidad exigida (yield): Está vinculada a la evolución de los bonos soberanos, sobre los que se exige un diferencial en función de la tipología de activo y su riesgo.

    El mejor escenario para las valoraciones de activos es el de inflación por encima del 2%, con previsión de crecimiento económico y tipos de interés estables. Incluso aunque los tipos de interés suban ligeramente, las valoraciones salen favorecidas en entornos de inflación. Por eso, siempre se ha dicho que los activos inmobiliarios protegen frente a la inflación. En esta ocasión, sin embargo, no ha sido así por: (i) la falta de crecimiento económico, que impide trasladar la inflación a las rentas y (ii) la brusca subida de tipos de interés.

    Anexo 1. Valoraciones de activos (GAV y NAV).

    El Net Asset Value (NAV) o valor neto de los activos corresponde al valor liquidativo del activo o cartera de activos, es decir, lo que se obtendría de su venta, después de repagar deuda y otros pasivos (circulante, etc?). Se basa en valoraciones externas, que determinan el GAV o valor bruto de los activos.

    ¿Qué factores influyen en las valoraciones de activos? Son generalmente 2:

    -Rentas: Las rentas que genera un activo inmobiliario dependen de la ocupación del activo y el precio del alquiler. Ambos están generalmente vinculados a inflación y crecimiento económico, entre otros factores intrínsecos a cada tipología de activos. ? ??

    -Rentabilidad exigida (yield): Está vinculada a la evolución de los bonos soberanos, sobre los que se exige un diferencial en función de la tipología de activo y su riesgo.

    El mejor escenario para las valoraciones de activos es el de inflación por encima del 2%, con previsión de crecimiento económico y tipos de interés estables. Incluso aunque los tipos de interés suban ligeramente, las valoraciones salen favorecidas en entornos de inflación. Por eso, siempre se ha dicho que los activos inmobiliarios protegen frente a la inflación. En esta ocasión, sin embargo, no ha sido así por: (i) la falta de crecimiento económico, que impide trasladar la inflación a las rentas y (ii) la brusca subida de tipos de interés.

    Anexo 1. Valoraciones de activos (GAV y NAV).

    El Net Asset Value (NAV) o valor neto de los activos corresponde al valor liquidativo del activo o cartera de activos, es decir, lo que se obtendría de su venta, después de repagar deuda y otros pasivos (circulante, etc?). Se basa en valoraciones externas, que determinan el GAV o valor bruto de los activos.

    ¿Qué factores influyen en las valoraciones de activos? Son generalmente 2:

    -Rentas: Las rentas que genera un activo inmobiliario dependen de la ocupación del activo y el precio del alquiler. Ambos están generalmente vinculados a inflación y crecimiento económico, entre otros factores intrínsecos a cada tipología de activos. ? ??

    -Rentabilidad exigida (yield): Está vinculada a la evolución de los bonos soberanos, sobre los que se exige un diferencial en función de la tipología de activo y su riesgo.

    El mejor escenario para las valoraciones de activos es el de inflación por encima del 2%, con previsión de crecimiento económico y tipos de interés estables. Incluso aunque los tipos de interés suban ligeramente, las valoraciones salen favorecidas en entornos de inflación. Por eso, siempre se ha dicho que los activos inmobiliarios protegen frente a la inflación. En esta ocasión, sin embargo, no ha sido así por: (i) la falta de crecimiento económico, que impide trasladar la inflación a las rentas y (ii) la brusca subida de tipos de interés.

    DESCARGA DEL INFORME

    Acceso completo al Informe inmobiliario de Bankinter: cambio de ciclo en el sector inmobiliario. Los precios de vivienda en caída.




    Tras un 2021 lleno de altibajos, el Euríbor ha vuelto a traspasar la cifra del -0,5% a finales de año, situándose otra vez en mínimos históricos.

    Con estos datos, España consigue estar en números negativos por sexto año y de cara a 2023, se prevé que continúe la tendencia negativa por debajo del 0%. Así lo estipula el nuevo informe de Bankinter.

    El departamento de análisis de la entidad llevó a cabo dicho informe para conocer las previsiones para el siguiente bienio. Dentro de 12 meses, según Bankinter, el Euríbor se situará en -0,3% para 2022 y para 2023 en -0,2%. Datos que se obtenían previos a la pandemia a finales de 2019.

    Otros pronósticos que se han obtenido son la estabilización de los tipos de interés a manos del Banco Central Europeo, los cuales no se prevé que sufran ningún movimiento. El BCE ha asegurado que la subida de la inflación que según la entidad es puntual no es una tendencia que le preocupe, por lo que en 2022 no normalizarán la política monetaria.

    Para dentro de un año, si Bankinter acierta con sus previsiones, el Euríbor se acercará a números positivos poco a poco. Esta previsión coincide con la de otros profesionales del mismo sector que esperan unos incrementos bastante paulatinos y leves.

    Uno de los aspectos positivos de dicho informe es que de cara a finales de 2022 se espera que el Euríbor, el máximo indicador para la mayor parte de las hipotecas españolas, estabilice las cuantías de las hipotecas variables. Sin embargo, puede ser que se lleven a cabo suaves subidas de precio frente a los números que se están obteniendo hoy en día.

    "Sin actividad notarial, registral o de tasadores, las transacciones inmobiliarias deberían ser próximas a cero mientras se mantengan las actuales medidas de contención. Asumimos que estas medidas afectarán de forma directa a tres meses de transacciones inmobiliarias. Además, esperamos que las transacciones de extranjeros se vean muy reducidas durante los próximos trimestres, dado que podrían mantenerse ciertas limitaciones a los movimientos internacionales".

    Respecto a los precios, de suelo finalista podrían sufrir retrocesos próximos al 20%. También alerta de la desaparición de parte de la demanda de vivienda y de un retraso de la decisión de compra de entre seis y 12 meses de muchos potenciales compradores como consecuencia de la crisis económica y de la incertidumbre sobre el empleo.

    De cara a 2021, Bankinter cree que habrá mayor equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado de la vivienda, y se confía en la rentabilidad del alquiler.

    Aparte del segmento residencial, se analizan otros segmentos como las oficinas y los centros comerciales. 

    "A corto-medio plazo el impacto en oficinas vendrá determinado por la extensión de las medidas de contención y su coste en términos de empleo. Sin embargo, la principal preocupación está en los cambios estructurales que podrían estar produciéndose. El teletrabajo podría reducir las necesidades de espacio, dando lugar a menores tasas de ocupación y posible caída de rentas", explica Bankinter. 

     Sobre los centros comerciales detalla que "a corto plazo, las rentas sufrirán recortes parciales o totales, para minimizar el daño del virus y evitar el cierre de tiendas. Aunque los inquilinos están obligados por contrato a pagar rentas, los centros comerciales intentarán reducir los daños estructurales. A medio y largo plazo, el virus podría acelerar el crecimiento del comercio electrónico y, por tanto, la caída de rentabilidades y valoraciones de los centros comerciales. Durante el confinamiento, el único canal para acceder a algunos productos es el online, obligando al consumidor a familiarizarse con el medio. Además, es la tipología de activos más sensible a un potencial cambio de ciclo. Por tanto, recomendamos reducir exposición a centros comerciales y tiendas a pie de calle".

    La logística es el sector mejor parado en estos tiempos. Ya que refleja un crecimiento del comercio electrónico, capacidad de incremento de las rentas en este segmento inmobiliario y  los espacios ?de última milla?.

    "Al contrario de lo ocurrido en el último ciclo, el recorte de precios podría ser más acusado en zonas ?prime? de grandes ciudades, superando el -10% acumulado entre 2020 y 2021. El covid-19 también favorecerá el traslado de parte de la población desde el centro de las ciudades a la periferia", sostienen los analistas de Bankinter.

    Sin embargo, sí que espera un ajuste tanto en el precio del suelo urbano (que podría sufrir recortes superiores al 20%) como en el número de compraventas.

    Se prevé una disminución del nivel de actividad inmobiliaria, con una caída del 35% en transacciones de vivienda en 2020. Por lo que habrá que esperar hasta 2020 para ver las 500.000 transacciones al año.

    El año cerrará con unas 326.000 compraventas, lo que supone volver a los niveles de 2012-2014.

    A día de hoy los vendedores todavía no se ven forzados en rebajar los precios debido al corto periodo de duración de la crisis y a las ayudas ofrecidas por los bancos. Si a esto le añadimos las limitaciones a turistas europeos a viajar a España, es de prever que las transacciones de extranjeros también se mantendrán en niveles mínimos reduciéndose este año a un 50%.

    Nuestros analistas ponen a tu disposición su análisis y recomendaciones sobre el mercado inmobiliario en 2022 y 2023.

    Estimaciones del sector inmobiliario en 2022 y 2023

    Prevemos precios de vivienda -5% y transacciones -18% en los próximos 2 años

    Tras un 2022 todavía al alza en precios de vivienda (+5% estimado), deberían entrar en una fase de ajuste. Prevemos caídas del -3% 2023e y -2% en 2024e (vs +1% y 0% estimado anteriormente). Esto sería suficiente para ajustar la sobrevaloración que apreciamos respecto a los salarios, teniendo en cuenta además que estos últimos se incrementarán a ritmos superiores a lo habitual, en un entorno de elevada inflación.

    Los principales detonantes de dicho ajuste serán:

    • Mayor coste de financiación hipotecaria;
    • Menor tasa de ahorro de los hogares; y
    • Pérdida de atractivo la inversión en vivienda para alquiler.

    La actividad inmobiliaria también debería enfriarse, con transacciones -13% 2023e y - 5% 2024e, aunque desde niveles máximos de 15 años. El BCE apunta a un ajuste mayor para el conjunto de la Eurozona (-9% en precios de vivienda y -15% en transacciones en los próximos 2 años).

    Los activos patrimonialistas sufrirán rebajas de valoraciones

    Prevemos caídas generalizadas en valoraciones de activos en 2023. Los bancos centrales suben tipos de interés en prácticamente todas las geografías y se incrementa la rentabilidad de activos alternativos, como bonos soberanos. Esto lleva al inversor a exigir mayor rentabilidad a los activos inmobiliarios.

    Por otra parte, aunque las rentas están vinculadas por contrato a inflación, la capacidad de trasladarla será menor en un entorno de recesión económica. Los activos más penalizados serán oficinas y centros comerciales, dado además el auge del teletrabajo y el comercio electrónico. Los que tienen mayor capacidad de subida de rentas son logístico, centros de datos y salud (residencias de tercera edad y hospitales).

    Todavía es pronto para entrar en inmobiliario cotizado, aunque detectamos algunas oportunidades con perspectiva de largo plazo

    El inmobiliario cotizado continuará lastrado en los próximos meses por mayores subidas de tipos, TIR de bonos soberanos al alza, inflación persistente y menor crecimiento económico. Si bien, detectamos algunas oportunidades para inversores de largo plazo y alta tolerancia al riesgo, como Vonovia, Welltower, Prologis y Digital Realty Trust.

    Las SOCIMIs españolas presentan menor atractivo por elevada exposición a oficinas y centros comerciales. Tan sólo tenemos recomendación de Compra en Inm. Colonial. Por otra parte, bajamos recomendación al sector promotor a Neutral desde Comprar.

    Acceso completo al Informe inmobiliario de Bankinter "Entramos en fase de ajusta. Los precios de vivienda podrían caer un 5% en dos años"

    Lo utópica idea de pedir prestado dinero sin pagar intereses se ha hecho ahora realidad en Dinamarca. La entidad Nordea Bank ofrece a sus clientes desde el pasado martes la posibilidad de pedir un préstamo hipotecario a 20 años al 0% de interés. En un contexto como el actual en el que los bancos centrales congelan los tipos, el Banco Central de Dinamarca mantiene las tasas negativas desde 2012. Dos bancos más han anunciado que comenzarán a ofertar estas hipotecas en los próximos días.

    Dinamarca vuelve a ser noticia en los mercados hipotecarios al ofrecer por primera vez una hipoteca a un plazo de 20 años con unos tipos de interés al 0%. El Banco Central de Dinamarca lleva desde 2012 manteniendo una política de tipos de interés en negativo, para intentar mantener la paridad de la corona danesa con el euro. Esto lo llevan aprovechando los compradores del pequeño país al norte de Alemania para disfrutar de caídas continuas en el coste de los préstamos.

    Ahora, la entidad Nordea Bank Abp acaba de anunciar que ofrece a sus clientes la posibilidad de pedir un préstamo hipotecario a 20 años con el 0% de interés. Y otras dos entidades más, Totalkredit, una unidad del mayor prestamista hipotecario de Dinamarca, Nykredit Realkredit, Jyske Bank, ya han anunciado que pronto ofrecerán créditos sin intereses.

    Danske Bank, el banco más grande de Dinamarca, ha señalado que podría seguir su ejemplo más adelante. En un momento marcado por la pandemia del coronavirus, ningún banco central importante suba las tasas este año, según la revisión trimestral de la política monetaria realizada por Bloomberg.

    Dinamarca tiene el llamado sistema de traspaso en el que las hipotecas están directamente vinculadas a los bonos garantizados utilizados para financiar los préstamos. "Los prestamistas actúan como intermediarios entre prestatarios e inversores, generando ingresos a partir de comisiones, no por los tipos de interés", aclaran desde Bloomberg.

    Todos los préstamos hipotecarios están financiados, es decir que los préstamos están financiados por unos bonos emitidos para esa financiación. Los bancos hipotecarios daneses utilizan estos bonos como única herramienta de financiación, es decir que no se financian con depósitos u otro tipo de pasivos bancarios. Además, los tipos de interés que se ofrecen a los prestatarios son fijadas por la oferta y la demanda en los mercados de bonos y se repercuten a los inversores en una relación 1:1 (cobrándose por el banco además una comisión de gestión de entre el 0,5% y el 1,1%), aclaran expertos en Derecho comunitario.

    De hecho Dinamarca es el mayor mercado de bonos cubiertos respaldados por hipotecas del mundo. Lisa Bergmann, economista jefe de vivienda en Nordea Kredit afirma que "es probable que los bonos que respaldan las hipotecas tengan un precio cercano a un máximo histórico".

    La entidad ha realizado un estudio donde confirma una importante caída de la oferta de viviendas a la venta, alcanzado su nivel más bajo de la última década. De hecho, solo en Copenhague, las casas en venta se un desplomado un 40% durante 2020.

    Según informe de Banco de España, la concesión de hipotecas acelera su desplome. La

    Caída dramática del crédito hipotecario de viviendas

    Las últimas estadísticas del Banco de España nos marcan la tensión que se está produciendo en mercado inmobiliario debido a la subida de tipos de interés.

    En el mes de marzo la contratación de hipotecas para la vivienda fue de 5.340 millones de euros, lo que ha supuesto  una caída interanual del 17,84% que se  encadena a cuatro meses a la baja,  recordemos que la caída en enero fue del 8,1% y la de febrero 17,5%. Esta paralización del mercado hipotecario no  se venían desde que la pandemia del Covid.

    Desplome de la demanda en todo Europa

    El Banco Central Europeo, en su último informe indicó una caída histórica de la demanda durante el primer trimestre provocada por la inflación, siendo las entidades españolas las que indicaron un mayor retroceso.

    La caída de la demanda se atribuye a la baja confianza de los consumidores por la situación económica y estancamiento, unido al encarecimiento de la financiación y las débiles perspectivas del sector inmobiliario que está ralentizando su inversión.

     Euribor, cambio de ciclo

    El  Euribor ha dejado atrás años de zona negativa ha pasado del mínimo histórico en el -0,502% a final de 2021, hasta el 3,76% de abril del 2023. El crecimiento del Euribor en los próximos meses está condicionado a la política monetaria del BCE para la contención de la inflación.

    El traslado de las subidas de Euribor a las hipotecas ha subido de una media del un 1,50% TAE a finales del 2021 al 3,73% el pasado mes de marzo.  Las entidades financieras estiman un  caída  anual de entre el 30 y 35% en la financiación nueva hipotecaria para la vivienda.

    Hogares disminuyen las hipotecas de viviendas y las renegocian

    Los hogares están disminuyendo su deuda a ritmo superior para disminuir el aumento del coste de las hipotecas, pasando el stock hipotecario máximo que fue de 516.242 millones de euros en julio del 2022 a  505.193 millones del pasado mes de marzo.

    El  8% de las nuevas hipotecas son  renegociaciones, ya que se está buscando mejores condiciones ante la subida de las mismas.  En marzo la cuantía total fue de  1.018 millones triplicando los 311 millones de marzo del año anterior.


    El índice euríbor a un año, que es utilizado como principal referencia para fijar el tipo de interés de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito españolas, subió en abril hasta el 3,757% desde el 3,647 % del mes anterior.Tomando como referencia los últimos 12 meses, el índice registra un ascenso de 3,744 puntos.

    Evolución del euríbor a un año en los últimos 12 meses 2 El 1 de febrero de 2021, el Banco de España amplió la difusión mensual de los tipos de interés oficiales, al incluir los índices basados en diferentes plazos del euríbor (a una semana, a un mes, a tres meses y a seis meses) establecidos por la Orden ETD/699/2020, con el objeto de aumentar las alternativas de tipos de interés oficiales que tienen las entidades, tanto para utilizarlos en la concesión de préstamos como para incluirlos como sustitutivos en dichos contratos 1 .

    Adicionalmente, el Banco de España inició en junio de 2021 la publicación del tipo de interés oficial de referencia basado en el ?STR, según lo establecido por la Orden ETD/699/2020, tras la publicación de la Orientación (UE) 2021/5652 del Banco Central Europeo (BCE), que especificó la elaboración (mediante la utilización de la información histórica de los valores diarios del ?STR) y la difusión de este tipo de interés. Este nuevo índice de referencia, cuya determinación ha sido concretada por el Banco de España3 , se define como el valor que tenga el último día hábil del mes a efectos de TARGET2 el tipo de interés medio compuesto a distintos plazos (una semana, un mes, tres meses, seis meses y 12 meses) que es elaborado y difundido por el BCE.

    Tipos de interés oficiales de referencia para los préstamos hipotecarios a tipo variable 4 Abril de 2023

    Euríbor a una semana 2,883 %Euríbor a un mes 2,961 % Euríbor a tres meses 3,179 %
    Euríbor a seis meses 3,516 %
    Euríbor a un año 3,757 %
    Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años 3,106 %
    Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (?STR) a una semana 2,902 %
    Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (?STR) a un mes 2,902 %
    Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (?STR) a tres meses 2,545 %
    Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (?STR) a seis meses 2,061 %
    Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (?STR) a un año 0,951 % Míbor (Tipo interbancario a un año)

     

    Acceda a la nota de prensa del Banco de España sobre el Euribor en abril del 2023


    El índice euríbor a un año, que es utilizado como principal referencia para fijar el tipo de interés de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito españolas, subió en abril hasta el 3,757% desde el 3,647 % del mes anterior.Tomando como referencia los últimos 12 meses, el índice registra un ascenso de 3,744 puntos.

    Evolución del euríbor a un año en los últimos 12 meses 2 El 1 de febrero de 2021, el Banco de España amplió la difusión mensual de los tipos de interés oficiales, al incluir los índices basados en diferentes plazos del euríbor (a una semana, a un mes, a tres meses y a seis meses) establecidos por la Orden ETD/699/2020, con el objeto de aumentar las alternativas de tipos de interés oficiales que tienen las entidades, tanto para utilizarlos en la concesión de préstamos como para incluirlos como sustitutivos en dichos contratos 

    Adicionalmente, el Banco de España inició en junio de 2021 la publicación del tipo de interés oficial de referencia basado en el ?STR, según lo establecido por la Orden ETD/699/2020, tras la publicación de la Orientación (UE) 2021/5652 del Banco Central Europeo (BCE), que especificó la elaboración (mediante la utilización de la información histórica de los valores diarios del ?STR) y la difusión de este tipo de interés. Este nuevo índice de referencia, cuya determinación ha sido concretada por el Banco de España3 , se define como el valor que tenga el último día hábil del mes a efectos de TARGET2 el tipo de interés medio compuesto a distintos plazos (una semana, un mes, tres meses, seis meses y 12 meses) que es elaborado y difundido por el BCE.

    Tipos de interés oficiales de referencia para los préstamos hipotecarios a tipo variable 4 Abril de 2023

    Euríbor a una semana 2,883 %Euríbor a un mes 2,961 % Euríbor a tres meses 3,179 %
    Euríbor a seis meses 3,516 %
    Euríbor a un año 3,757 %
    Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años 3,106 %
    Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (?STR) a una semana 2,902 %
    Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (?STR) a un mes 2,902 %
    Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (?STR) a tres meses 2,545 %
    Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (?STR) a seis meses 2,061 %
    Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (?STR) a un año 0,951 % Míbor (Tipo interbancario a un año)

     

    Acceda a la nota de prensa del Banco de España sobre el Euribor en abril del 2023

    Los bancos, más estrictos en criterios de concesión y condiciones aplicadas a los préstamos

    En el caso de los criterios de concesión, el endurecimiento en la financiación a empresas y de los prestamos hipotecarios habría sido más moderado de lo que las entidades anticipaban hace tres meses, mientras que en el crédito a hogares habría sido algo más intenso. La disminución de la oferta de crédito respondería al aumento de los riesgos percibidos por las entidades financieras y a una menor tolerancia a los mismos, vinculada, fundamentalmente, al deterioro de las perspectivas macroeconómicas y de la solvencia de los prestatarios, así como al incremento de sus costes de financiación (véase gráfico 2). En línea con esta evolución de la oferta, el porcentaje de solicitudes rechazadas aumentó en todas las modalidades.

    El endurecimiento de las condiciones aplicadas a los préstamos habría sido muy intenso, sobre todo el aumento del coste, lo que se traduciría en un cierto incremento de los márgenes, tanto en la financiación a empresas como en la concedida a hogares4.

    Reducción de la demanda de crédito

     Por su parte, la demanda de préstamos descendió , tanto por parte de las empresas como de los hogares para compra de vivienda y para consumo y otros fines. Esta caída de la demanda habría sido particularmente acusada en el caso de los créditos a familias para adquisición de vivienda.

    Las entidades financieras ya anticiparon hace tres meses una evolución descendente de las solicitudes, aunque las previsiones eran menos pesimistas de lo que ahora han reflejado los resultados para el primer trimestre del año, salvo en el caso del crédito a hogares para consumo y otros fines, donde los resultados han coincidido con las expectativas negativas manifestadas entonces. El descenso de las peticiones de fondos por parte de las empresas se explicaría principalmente por el aumento de los costes de financiación y por las menores inversiones. En el caso de los hogares, influiría también la menor confianza de los consumidores 

    Expectativas para el segundo trimestre

     Para el segundo trimestre de 2023, las entidades financieras encuestadas esperan que se produzca, de nuevo, una reducción generalizada de la oferta, aunque más moderada que la del primer trimestre, y un descenso de la demanda de crédito, que sería también de menor intensidad que el registrado durante los tres primeros meses del año. Empeoramiento de las condiciones de acceso a la financiación de los bancos

     Asimismo, los bancos españoles señalaron que, durante el primer trimestre de 2023, continuaron empeorando las condiciones de acceso tanto a los mercados minoristas como a los mayoristas  En este último caso, el deterioro fue generalizado, aunque particularmente intenso en los mercados de valores a largo plazo, en los de titulización, y en la capacidad de transferir riesgo fuera de balance. Para el segundo trimestre de 2023, las entidades anticipan que las condiciones de acceso a los mercados de financiación seguirán empeorando.

     

    Impacto de la política monetaria sobre los bancos

     Los bancos encuestados destacaron también que el fin de las compras netas en el marco de los programas de compras de activos del Eurosistema habría tenido, durante los últimos seis meses, un impacto negativo sobre la rentabilidad y liquidez de las entidades de crédito y sus condiciones de acceso a la financiación.

    Por otra parte, la amortización y los cambios en las condiciones de los fondos obtenidos en las operaciones de financiación a plazo más largo con objetivo específico (TLTRO III) habrían tenido también un impacto ligeramente negativo sobre su rentabilidad y sobre sus condiciones de financiación, al tiempo que habrían favorecido el cumplimiento de los requerimientos regulatorios (véase gráfico 6). El impacto de las dos medidas anteriores sobre la política crediticia y el volumen de financiación concedido habría sido nulo en los últimos seis meses

    Acceda a la nota de prensa del Banco de Espana sobre la concesión de créditos y la demanda en el primer trimestre del 2023

    El coste medio de la vivienda en alquiler aumentó casi un 16,3% el primer semestre de este año en comparación con el del año pasado.

    Del gráfico se desprende que durante el periodo 2013 y 2016 y superada la crisis, las personas con alquiler son las que más han incrementado su tasa de ahorro un 1,3% todo lo contrario de las propietarias de vivienda donde la tasa de ahorro se ha visto disminuidas un 2,1% y un 1,8%.

    Se observa que los propietarios endeudados aumentaron su tasa de ahorro durante la recesión 6,5 puntos porcentuales de los 9,5 de subida y que contribuyeron también a la caída durante la recuperación 0,7 puntos porcentuales de los dos puntos de variación registrados. Los hogares que alquilan han tenido una tasa de ahorro positiva a lo largo de la recesión económica si bien su peso en la distribución de la renta es pequeño entorno al 15% en 2013.

    El crecimiento del precio de los alquileres se está moderando, si bien sigue siendo muy intenso en las grandes ciudades, apuntando al agotamiento de esta tendencia causante de los mayores esfuerzos de los inquilinos españoles en términos de ahorro, siendo la renta de la vivienda uno de los principales gastos a afrontar.

    De hecho, según datos de ING afrontar un alquiler en las grandes ciudades se ha convertido en una quimera, ya que el esfuerzo financiero para su pago supera el 30% de la renta disponible.

    Banco de España informa de la primera caída real del precio de la vivienda

    El Banco de España es su pasado informe del mes de enero, calculó un descenso en el precio de la vivienda en términos reales (descontando la inflación) del 0,6% en el tercer trimestre de 2022, la primera desde marzo de 2014, es decir hace ocho años y medio.

    Revalorización nominal

    La revalorización nominal de la vivienda entre junio y septiembre de 2022 fue del 7,6%, de acuerdo con la estadística del INE que emplea el Banco de España para sus cálculos. Al ser este 7,6% inferior a la inflación del 8,2% en el mismo periodo, significa que bajo un 0,6% en términos reales.

    No ha existido una bajada nominal del precio de la vivienda desde el primer trimestre de 2014 que fue del -1,7%, según consta en los indicadores del mercado inmobiliario que publica el supervisor bancario.

    Cambio del ciclo en el mercado inmobiliario, inflación, tipos de interés, pandemia, recesión, demasiados factores en contra

    Se está produciendo ya un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario, acentuado por la inflación y la subida de precios que está presionando a la demanda a soluciones de alquiler de la vivienda en vez de la compra.

    Mercado Inmobiliario

    El mercado inmobiliario se está ralentizando, debido a numerosos  factores donde se destaca la elevada inflación que padecemos desde hace dos años, que erosiona la capacidad adquisitiva de los hogares y las fuertes y rápidas subidas de tipos de interés del Banco Central Europeo, que han provocado el encarecimiento de la financiación, aunque no el endurecimiento de las condiciones de acceso que se han mantenido sin grandes cambios.

    En Noviembre según el Consejo General del Notariado, se produjo un descenso del 8,2% interanual de las compraventas de inmuebles y una bajada de precios en términos reales del 5,6% ya que los precios subieron un 1,2%; pero la inflación interanual fue del 6,8%.

    En Octubre ya se detecto la primera caída de las operaciones después de 20 meses de subidas consecutivas que llevaron al mercado a rozar en 2022, las cifras del 2007, en plena burbuja inmobiliaria.

    Los principales analistas inmobiliarios, esperan un ajuste moderado en toda Europa, con bajadas de precios entre un 3% al 7%, sin grandes cataclismos inmobiliarios.

    Se han modificado los siguientes puntos:

    • Modificación por parte de la administración autonómica de la fijación del precio de compra vivienda a grandes tenedores donde se aplica el derecho de tanteo y retracto.
    • Se ha modificado el derecho del Govern de fijar el precio y las condiciones de compra en operaciones entre grandes propietarios con el derecho de tanteo y retracto. Por el derecho de ejercer por el mismo precio y mismas circunstancias una compraventa entre los grandes propietarios.
    • Imponer una sanción administrativa a los bancos y grandes tenedores por no ofrecer una propuesta de alquiler social a los afectados por un desahucio de la vivienda que habitan.
    • La normativa no contempla la posibilidad de que los afectados por el desahucio renunciaran a la opción del alquiler social, por lo que en esta situación el gran tenedor no será sancionado.

    Finalmente estos cambios ya han sido publicados en el Boletín Oficial de Estado (BOE) y de la Comunidad Autónoma (BOIB).

    Factores como la reconversión de locales a viviendas, las ayudas europeas enfocadas a la rehabilitación, la financiación a rehabilitaciones y obra nueva con enfoque sostenible están entre las principales causas de la recuperación paulatina del sector inmobiliario. 

    La imagen de la marca España y sus principales ciudades, como Barcelona, Madrid, Valencia, Sevilla o Mallorca, ha quedado intacta y se espera que la vacunación y la contención de la crisis sanitaria reactive la demanda extranjera y el turismo.

    Es incuestionable que la crisis sanitaria que hemos vivido este 2020 ha generado un fuerte impacto en todos los sectores de la economía española y, si bien es cierto que el sector inmobiliario ha acusado menos el golpe, este también se ha visto afectado con un alto total a la actividad durante los tres meses de confinamiento y una evolución del mercado irregular. Esto lo demuestran los datos que deja el cierre del año, donde el sector prevé una disminución de 50.000 operaciones de compraventa respecto 2019 y un precio medio de metro cuadrado de 1.430?, precios a niveles del 2012 y muy alejados de la recuperación pre COVID-19.

    Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPI de España, explica así la evolución que ha vivido el mercado inmobiliario durante la pandemia: "Con el teletrabajo se dio servicio, pero difícilmente se generó negocio. Estas operaciones que estaban a medias se materializaron tras el confinamiento, pero la llegada temprana de la segunda oleada del virus ha parado la normal reactivación de la economía". Aun así, la pandemia ha dejado datos positivos, como la capacidad de ahorro de las familiasque ha pasado del 4,9% en 2018 al 18% ? provisional ? en 2020, "con lo cual se puede esperar que crezca la inversión en vivienda con menos endeudamiento de las familias del esperado", asegura. 

    Esta capacidad de ahorro y de inversión en inmuebles como valor refugio de los hogares españoles también se refleja en el hecho que España tenga la tasa más alta del mundo en tenencia de inmuebles: 1,38 viviendas de propiedad por hogar o, lo que es lo mismo, 25 millones de viviendas frente a 18 millones de hogares. "En 2019, el 76,2% de la población española poseía una vivienda de propiedad. De hecho, los inmuebles suponen en España entre el 80 y el 98% de la riqueza de las familias", señala Alcover.

    Un futuro marcado por oportunidades y ayudas europeas

    De cara a 2021, desde el Consejo General de COAPI de España prevén una estabilidad o crecimiento igual a cero para el primer semestre de 2021, reiniciando su tendencia al alza a partir del segundo semestre, "siempre y cuando el éxito de la vacuna y el fin de la crisis sanitaria se haga realidad", puntualizan.

    Entre los factores que auguran este crecimiento progresivo del sector inmobiliario se destacan, por un lado, las circunstancias que podrían generar la salida de oportunidades al mercado. A este respecto, señalan la reconversión de locales a viviendas, fruto de su desocupación como consecuencia de la crisis, o el impacto de posibles normativas, como la limitación del precio del alquiler en Cataluña, lo cual puede generar un desvío del mercado de alquiler al de venta. "Además, también entrará en juego todo el ?stock? que se genere por otros efectos directos de esta pandemia, como herencias, quiebras, ERTES o la caída de ingreso de los autónomos", añade Alcover.

    Las ayudas estatales provenientes de fondos europeos se apuntan como otro factor a tener en cuenta, pues buena parte de estas se enfocarán a la rehabilitación y el acondicionamiento energético de las viviendas y a inversión en infraestructuras y equipamientos públicos, "lo que obviamente beneficiará la actividad del sector" asegura Alcover. Además, ha añadido que se espera financiamiento para rehabilitaciones y promociones de obra nueva con un enfoque a la sostenibilidad y a la conciencia verde, tendencias en auge en el sector inmobiliario y financiero español. 

    Pese a la pandemia, la marca España y de sus principales ciudades como reclamo de inversión extranjera y poder de atracción turístico sigue intacta: "Ciudades como Barcelona, Madrid, Valencia, Sevilla, Mallorca entre otras han mantenido su imagen intacta y cabe esperar que, cuando la crisis sanitaria quede contenida, volverá la demanda extranjera y el turismo, con las consiguientes repercusiones positivas en el sector inmobiliario", explica la secretaria del Consejo General de COAPI de España.

    Colaborador:

    www.consejocoapis.org

    Hipotecas y compraventas se recuperarán en la medida que lo haga la economía, siempre a expensas de la evolución de la pandemia y el paro.
     
    La búsqueda de la vivienda abandona la máxima de la localización gracias a la expansión del teletrabajo, priorizando la periferia. El año que está a punto de llegar a su fin será recordado como uno de los más impactantes para el sector inmobiliario, pero no porque la irrupción de la pandemia haya supuesto un enorme traspiés para este negocio, sino porque la crisis sanitaria ha obligado a las empresas a repensar sus estrategias, abriendo la puerta de forma definitiva a la digitalización. Si bien el coronavirus ha afectado a precios, compraventas e hipotecas, lo cierto es que los principales indicadores ya venían acusando cierto agotamiento. Para el portal inmobiliario pisos.com, el coronavirus ha acelerado el cambio de ciclo, pero también ha dejado una lección importante: la tecnología es un pilar básico en la relación oferta-demanda.

    Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, indica que "aunque el gasto público está conteniendo el desempleo y el cierre de empresas, este esfuerzo ha demostrado ser insuficiente para recuperar los niveles anteriores a la crisis sanitaria en España, a los que tardaremos en llegar alrededor de dos o tres años mientras sigan operativas las restricciones y los confinamientos y no esté vacunada gran parte de la población". En este sentido, las últimas previsiones de la Comisión Europea estiman que el PIB en España sufrirá una contracción del -12,4% en 2020 para crecer un 5,4% en 2021 y un 4,8% en 2022.
     
    Según el portavoz del portal inmobiliario, "en un contexto tan volátil como el actual, la demanda interna soporta buena parte de la recuperación, pero en lo que concierne a decisiones inmobiliarias, se impone la prudencia, dado que el temor a quedarse sin trabajo sigue latente en muchos hogares". Font confía en la flexibilidad y la creatividad del tejido empresarial inmobiliario: "Se han tenido que poner en marcha soluciones tecnológicas urgentes que en muchos casos llevaban años posponiéndose. Dirigir el enfoque a las necesidades del cliente y saldar la deuda pendiente con la vía telemática han permitido salvar muchas operaciones y que el flujo de reservas no se detuviera. Por otro lado, estamos siendo testigos del éxito de cada vez más iniciativas para facilitar el acceso a la vivienda fundamentadas en la colaboración pública-privada. Este es el camino que permitirá afrontar el futuro con moderado optimismo".
     
    2021: La vivienda resiste
     
    El shock pandémico auguraba una gran corrección de los precios de venta. Sin embargo, la intensidad de los ajustes no está siendo tan abrupta. "Las primeras previsiones apuntaban a que 2020 cerraría con una caída en la línea del PIB, alrededor del -10%. No obstante, este recorte será mucho más moderado, situándose entre el crecimiento plano y el -2%. Todo parece indicar que las bajadas se trasladarán al 2021 y, en menor medida, al 2022, por lo que en 2021 podremos ver devaluaciones de entre el -5% y el -7%", valora Font, añadiendo que la obra nueva y la segunda mano mejor situada y con más calidad aglutinarán el producto que mejor va a aguantar.
     
    En lo que respecta a las compraventas, su comportamiento ha estado muy marcado por la alarma sanitaria, llegando a profundizar hasta el -53,7% en mayo según el Instituto Nacional de Estadística (INE). En septiembre, la anual acumulada ya alcanza el -22,1%, una cifra muy cercana a la manejada por el experto de pisos.com: "Es posible que las operaciones cierren 2020 con una caída interanual de en torno al -20% y un volumen cercano a las 400.000 unidades", comenta Font, que pronostica que "este indicador se recuperará en la medida que lo haga la economía, siempre a expensas de la evolución de la pandemia y el paro, por lo que podríamos estimar una tímida subida del 5% en 2021".
     
    En el ámbito de las hipotecas también se han dejado sentir los embates de la COVID, marcando su registro más bajo en mayo con un -27,6%, según el INE. El último dato publicado por el organismo, del mes de septiembre, sitúa la caída acumulada en un -7,6%. El balance de Font va en esta línea: "Las hipotecas en 2020 caerán interanualmente la mitad que las compraventas, logrando un total de entre 320.000 y 330.000 firmas. De cara a 2021, la evolución de los préstamos para comprar vivienda estará ligada al contexto macroeconómico. No se espera una contracción del crédito o un endurecimiento de las condiciones, pero es obvio que las entidades financieras serán más cautelosas, por lo que los avales estatales podrían cobrar sentido".
     
    En cuanto a los visados de obra nueva residencial, el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos (CSCAE) cifra en un -14% la reducción de los mismos entre enero y septiembre. Algunos promotores vaticinan que la caída frente a 2019 rondará el -30%. Font cree que la contención también afectará a este indicador: "Es muy probable que los proyectos caigan hasta el -15% o el -20% y que en 2021 no haya un cambio de tendencia importante. Nos enfrentamos a un ajuste en el producto residencial de nueva planta que tendrá su correspondencia con la demanda, ya que el interés comprador también se moderará sustancialmente", argumenta Font.
     
    Por último, respecto al alquiler, hemos asistido a un cambio de rumbo en el mercado. "Acostumbrados a registrar abultadas variaciones interanuales en las grandes capitales, 2020 ha significado un vuelco en la trayectoria al alza de las ciudades más tensionadas", admite Font, que estima que este año "la media nacional se moverá entre el -1% y el -2%, pero en capitales de primera línea podrían alcanzarse rebajas de hasta el -10%". Según Font, "estos ajustes se generalizarán en 2021, llegando a otros territorios con menor presión arrendataria". En cualquier caso, el experto expone que "la incertidumbre que rodea a los alquileres es muy alta, dada la normativa relativa a la limitación de los precios que ya ha entrado en vigor en Cataluña y su posible traslado al resto de España". Al mismo tiempo, "estamos a expensas de que se materialice el empuje a la vivienda en alquiler a precios asequibles prometido por las administraciones y a que tendencias como el build to rent se afiancen".
     
    Nueva normalidad inmobiliaria
     
    2020 ha puesto sobre la mesa nuevas expectativas por parte de la demanda. "La búsqueda de vivienda parece ir abandonando el viejo cliché de la localización gracias a la expansión del teletrabajo, priorizando los espacios al aire libre sin salir de casa y el contar con más superficie en el interior, lo que traslada el interés a la periferia, donde por el mismo precio se obtiene una mayor calidad de vida", declara Font. Estas exigencias deben ser tenidas en cuenta por los promotores, que tendrán que ofrecer "productos más personalizados que nunca". De este modo, habrá que "encontrar soluciones polivalentes sin perder de vista la comodidad y la eficiencia, un aspecto que también debe aplicarse a la vivienda usada a través de la rehabilitación energética".
     
    Al hilo de la sostenibilidad en la construcción, Font indica que "los fondos europeos que se destinarán al sector van a enarbolar la bandera de la transición ecológica, por lo que la regeneración del parque de viviendas antiguas y los nuevos desarrollos residenciales que apuesten por la certificación energética más alta estarán de enhorabuena". En este sentido, Font también apunta que la digitalización es otro los frentes indispensables para la recepción de ayudas, dado que permitirá la adecuación de las plantillas y el fomento del empleo: "La transformación digital dentro de las empresas inmobiliarias se vislumbra como una acción más que necesaria para que el mercado de la vivienda siga cumpliendo un papel fundamental dentro de la economía española", concluye.

    Colaborador:

    www.pisos.com

    "Artículo decimoctavo.

    Modificación de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude.

    Se modifican el número 1 del apartado Uno, los números 4 y 5 del apartado Dos, el número 1 del apartado Tres y se añade un número 5 al citado apartado Tres, del artículo 7 de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, que quedan redactados de la siguiente forma:

    «"1. No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 1.000 euros o su contravalor en moneda extranjera. No obstante, el citado importe será de 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional."

    Acceso BOE Ley 11/ 2021 9 de Julio

     Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 36.5, permite que se incluyan otras garantías con el objetivo de hacer frente a los riesgos por impago: "Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico".

    Incluir en el contrato de alquiler un avalista como garantía adicional a la fianzaEn teoría un pacto verbal sobre este asunto es perfectamente válido. 

    El avalista tiene la obligación de cubrir el incumplimiento de las obligaciones del inquilino. En todo caso, nunca puede ser superior.

    Otro factor importante sobre las obligaciones del avalista reside en si queda obligado de forma subsidiaria o solidaria. Si el avalista lo hace de forma subsidiaria, deberá responder de las obligaciones que el arrendatario no pague y de las que no pueda responder con su patrimonio. En cambio, cuando se opta por un aval solidario, el acreedor puede actuar contra el deudor avalado y el avalista indistintamente.

    La única situación en la que no existen dudas es cuando en el contrato existe una disposición expresa según la cual el avalista responderá durante toda la duración del contrato, incluyendo las prórrogas, y hasta que se entregue la posesión del inmueble.

    Sin embargo, si no existe mención expresa, es cuando surgen diferentes interpretaciones.

    En cualquier caso, una buena forma de intentar guiarnos es si la prórroga se produce por causa legal, es decir, se basa en el artículo 9 de la LAU, o si, en cambio, se trata de una prórroga voluntaria, a la que hace referencia el artículo 10 de la LAU.

    Esto significa que si el contrato tiene una duración de un año y el inquilino decide continuar hasta los cinco años que le permite la norma, el avalista quedará obligado durante ese tiempo. 

    Diferentes son aquellos casos en los que las prórrogas son voluntarias; es decir, una vez superados los cinco años, si en el contrato no se dice lo contrario, el avalista quedará liberado de sus obligaciones.

    Sin duda, la mejor decisión es que conste por escrito en el contrato las condiciones a las que se obligan las partes y evitar así cualquier tipo de inconveniente.

    De las 9.199 nuevas viviendas para las que solicitaron visados, 7.042 eran pisos en bloques y 2.150 casas unifamiliares. La superficie de los primeros retrocede a los 106,5 metros cuadrados, la media más baja desde mayo de 2015. Por el contrario, la superficie media de los unifamiliares se situó en 202,1 metros cuadrados, superior a la del mes anterior (198,8 metros cuadrados).

    En la actualidad el sector inmobiliario sigue encadenando un problema de oferta y aunque los visados de obra nueva crecieron un 8,8 % en España en 2019, el resultado fue "mucho más moderado" al registrado el año anterior.

    En este sentido, se ha detallado que el nivel de producción de nuevas viviendas el año pasado fue de 107.000, por debajo de la creación neta de hogares (120.000 según la EPA) y la proyección de 135.000 hogares anuales proyectada por el INE.

    Aunque octubre fue el mes en el que se concedieron el mayor número de visados de los últimos diez años, hoy día representa un 54 % menos de los que se otorgaron en octubre de 2008, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.

    Datos que sorprenden ya que la venta de viviendas unifamiliares nunca antes había supuesto una de cada cinco transacciones en España registrándose así su máximo histórico. Por ejemplo, en verano de 2012 suponían un 15%, mientras que en 2019 protagonizaron el 19,1% de las operaciones de compraventa.

    Con respecto al trimestre precedente se ha registrado un incremento en el peso de compraventas de vivienda unifamiliar de 1,94 puntos porcentuales aumentando así el interés de los compradores por cambiar de vivienda.

    Los datos por CCAA, muestran que las cinco que lideran las ventas de viviendas unifamiliares durante el 3º Trimestre son Castilla-La Mancha, Extremadura, Castilla y León, Comunidad Valenciana y Andalucía, mientras que el País Vasco es la región con menor número de transacciones.

    En concreto, una de cada tres viviendas vendidas  en Castilla-La Mancha han sido unifamiliares, mientras que en Extremadura han supuesto casi un 28% y en Castilla y León, un 26,5%. Le siguen Comunidad Valenciana, con un 23,7%, y Andalucía, con un 22,6%. Por encima de la media nacional también están Murcia y Navarra (20,8% en ambos casos).

    Al otro lado de la tabla se encuentra el País Vasco, con solo un 5% de las transacciones de viviendas durante el tercer trimestre. Asturias, La Rioja y Madrid también están por debajo del promedio, con menos de un 15% sobre el total.

    Crece el tamaño medio de las viviendas vendidas

    Según los datos del Registro, "la superficie media de se ha incrementado nuevamente (0,8%), registrando su máximo con 101,7 m2 para el conjunto de vivienda. En vivienda nueva libre la superficie media transferida se ha elevado a los 110,2 m2, próximo al máximo histórico del segundo trimestre (110,4 m2). Por su parte, la vivienda usada alcanzó una superficie media de 100,25 m2, que también supone su mayor registro de la serie histórica. En consecuencia, se está produciendo una generalización del crecimiento de la superficie media transferida.

    Castilla-La Mancha lidera el ranking nacional, con un tamaño medio de más de 126 m2 (incluyendo vivienda nueva libre, vivienda nueva protegida y usada) seguida por Extremadura con (116 m2) y Castilla y León (109 m2). Entre las comunidades con los inmuebles de menor tamaño están Asturias, Canarias y el País Vasco, con menos de 90 m2. 

    Debido al aumento de demanda, ciudades situadas en un radio de 10 a 50 km como Badalona, Sant Cugat, Manresa y Terrassa están entre las localizaciones que más están subiendo de precio.

    La perspectiva de realizar más vida en el hogar está influenciando la búsqueda de viviendas más amplias, con espacios exteriores y zonas comunes compartidas, características que por relación calidad-precio se encuentran generalmente ubicadas en los anillos urbanos, es decir, en localidades situadas entre 10 y 50 km de la ciudad. Esta fuga de familias hacia nuevas ubicaciones está impactando en los precios de compra y alquiler de la vivienda, donde se espera que bajen entre un 3 y un 7% en la ciudad de Barcelona, según analiza Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit y presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC).

    "Se está generando un efecto expulsión. El que tiene un piso en Barcelona no se irá, porque tiene un activo que va a valer más, pero ante la posibilidad de elegir, las familias están priorizando zonas al aire libre y bien conexionadas con la ciudad", explica Hernández Reche. En este sentido, las comarcas que más están subiendo de precio como consecuencia del aumento de demanda son el Maresme y el Vallès Occidental y Oriental, con ciudades como Badalona, Sant Cugat, Terrassa y Manresa como principales destinaciones demandadas.

    "Estos espacios también se encuentran cercanos a Barcelona ciudad, pero la capacidad financiera que requiere por parte de las familias es más alta, por eso muchos núcleos familiares optan por ciudades colindantes", afirma Hernández Reche. Por lo que respecta a los barrios de Barcelona más demandados, Diagonal MarPoblenou Sarrià- Sant Gervasi se sitúan a la cabeza por ofrecer viviendas con las deseadas características habitacionales, comercializándose sin problemas todas las promociones de obra nueva que se están construyendo. 

    El mercado de alquiler y el coliving en auge

    La compra de vivienda, aun así, no está al alcance de todos. Aunque el sector inmobiliario se presenta como un valor refugio de inversión atrayendo perfiles con cierto patrimonio, en especial en la actualidad debido a la desconfianza que presentan las inversiones bursátiles, las entidades financieras están aplicando restricciones a determinados colectivos con problemas de liquidez como el de la gente joven, por lo que se debería encontrar un tipo de financiación que se ajuste a su situación.

    "Hay un mantra sobre que los jóvenes no quieren comprar porque prefieren un estilo de vida menos comprometido, pero es una falacia. El problema es que no tienen liquidez y que las condiciones bancarias son más restrictivas con este perfil de comprador, y por este motivo no puede adquirir una vivienda", afirma Hernández Reche, que considera que esta dificultad de acceso a la vivienda está desviando esta demanda hacia otros mercados menos comprometidos, potenciando nuevas vías de inversión.

    "Se trata del mercado de alquiler, que a su vez está generando nuevas formas de vivir como es el coliving o el cohousing y que Catalunya ya ha empezado a regular", señala Hernández Reche, que destaca que esta nueva modalidad abre una vía de inversión para promotores del sector inmobiliario.

    El futuro incierto del sector inmobiliario

    "Hay un consenso social que nos dice que la salida de la crisis económica dependerá de la vacunación y la recuperación progresiva de los trabajadores en ERTE, pero hay que tener en cuenta que hay muchas empresas pasando una situación complicada y cuando los trabajadores vuelvan a su puesto de trabajo, igual este ya no existe", afirma Hernández Reche, que ve en el desempleo la principal dificultad para la recuperación económica española.

    Por lo que respecta a la inversión extranjeraesta también influirá en el desarrollo del mercado inmobiliario, pero también repercutirá a la recuperación económica a nivel nacional. "Que los extranjeros no inviertan aquí en el sector inmobiliario influye en la pérdida de negocio colateral, pues se deja de consumir en todo sentido: gastronomía, hotelería, entre otros". En el contexto económico actual, la inversión de capital extranjero en España está bajando y, según afirma el CEO, existe un descrédito sobre cómo se están haciendo las cosas a nivel legislativo.

    En este sentido, el problema de acceso a la vivienda y la manera cómo la administración pública ha trasladado la responsabilidad al sector privado hace desconfiar a inversores extranjeros y nacionales"Limitar el precio del alquiler solo funciona cuando se plantea como una medida temporal y cuando va acompañada de políticas públicas de vivienda", afirma Hernández Reche, que considera, además, que ofrecer incentivos fiscales al propietario por reducción de renta habría mejorado la acogida de esta medida.

    Colaborador:

    www.tecnotramit.com

    El informe refleja un incremento del Índice de Actividad de la Construcción situándose en +17 en el segundo trimestre. En la actualidad España sigue una trayectoria similar a la del resto de Europa aunque está por debajo de las cifras europeas. El sector del mercado no residencial también se está recuperando. En el segundo trimestre del año se ha registrado un índice de actividad de +23% comparado con el -19% del trimestre anterior.

    Según el sector de la obra civil y las infraestructuras ha habido un pequeño incremento aunque las perspectivas son mucho mejores para el sector digital y energético +41% y +44%. Se espera que en los próximos meses el sector de la construcción siga creciendo liderándolo el sector residencial privado junto a la estabilización de los tipos de interés.

    Según las previsiones de RICS y CGATE la construcción de nuevas infraestructuras tomará un papel más relevante en los países europeos para reconstruir así la economía después de la pandemia. La industria adquirirá mayor importancias a pesar de la escasez de materiales y mano de obra y el incremento de los precios según señala RICS.

    Finalmente y concluyendo el sector de la construcción evoluciona favorablemente y se espera su continua crecimiento durante el segundo semestre a pesar de los baches, de la escasez de mano de obra cualificada y los altos costes de las materias primas.

    La rehabilitación de viviendas experimentó gran actividad durante el segundo trimestre de 2020, con un ritmo superior al de 2019 y un incremento importante del 28,5% entre abril y junio.

    El visado en rehabilitación registró en 2020 una caída moderada pero desde 2021 no ha dejado de aumentar la concesión de visados.

    Desde el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (Cscae) afirman que la rehabilitación es el gran reto que tiene España en los próximos años y que el plan de recuperación anunciado en esta materia es el estímulo para promover la "ola de renovación" que precisa el parque edificado.

    Hacienda ha anunciado que comenzará considerar como operaciones distintas el cambio de un préstamo hipotecario de un banco a un segundo préstamo distinto. Esta consideración causará la pérdida del derecho a acceder a la deducción por inversión en vivienda habitual. Esta pérdida la experimentarán los consumidores que conservasen hasta el momento dicha deducción en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).

    Más concretamente, el Ministerio de Hacienda niega el derecho a tal deducción en varios casos. En el "supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y en otro momento indeterminado posterior sin conexión directa con dicha cancelación, el contribuyente contratara un nuevo préstamo o crédito. Incluso pudiendo ser con la garantía de los mismos bienes o igual número de vencimientos que quedaban pendientes del precedente, sin concatenación entre ambos".

    La excepción para no perder el derecho a la deducción de la vivienda

    Esta pérdida de derecho a la deducción no tendría lugar si simultáneamente la cancelación del primer préstamo se produjese a la misma vez que se firmase el nuevo crédito. Siempre y cuando para el nuevo contrato se utilizase parcial o totalmente el primer crédito.

    Si efectivamente se produce de forma simultánea, se considerarán como deducibles los costes por la cancelación del primer préstamo y por la contratación del nuevo crédito.

    Proceso de acreditación de pruebas

    En cuanto a la relación de la nueva hipoteca con la anterior, el consumidor deberá justificar el vínculo entre ambas con la entidad bancaria. Si la Agencia Tributaria lo exige, tendrá que acreditar a su vez el destino del préstamo a la vivienda y los motivos de la devolución.

    Para llevar a cabo dicha acreditación, se podrá realizar, empleando los medios de prueba admitidos por la ley. La valoración de las justificaciones expuestas anteriormente corresponderá a los departamentos de inspección y gestión de la Administración Tributaria.

    En numerosas ocasiones, las cláusulas más importantes que aparecen en los contratos de intermediación inmobiliaria son desconocidas por el vendedor, que por diversos motivos en el momento de la venta pasa por alto. Esto provoca que cuando la agencia inmobiliaria proceda a posponer automáticamente el contrato de intermediación inmobiliaria, solicite el pago de sus honorarios previamente a la venta de la vivienda o el de su tarifa posteriormente a las arras, el vendedor quede confuso.

    Estas prácticas causan cierta incertidumbre entre los usuarios, ya que se preguntan si esto es legal o ilegal. Sin embargo, en la mayor parte de los casos, consiste en una práctica legal, ya que aparecen expuestas dichas cláusulas en el contrato.

    Es por esta razón por la que se recomienda previamente a firmar leer íntegramente cualquier tipo de documento, sobre todo aquellas condiciones que están explícitas en el contrato y que pueden causar discrepancias entre las agencias y los usuarios.

    ¿Cuándo se debe abonar los honorarios?

    En todos los contratos inmobiliarios, aparecen todas las cláusulas para proceder con la venta, como, por ejemplo, el precio del inmueble. Es habitual que algunas agencias especifiquen que solicitarán el pago de sus honorarios en el momento de proponer una oferta al usuario que cumpla con los requisitos expuestos, independientemente de si el dueño de la vivienda decida no venderla.

    Por ello, si un propietario firma un contrato de intermediación con una agencia y luego opte por no vender su vivienda, el dueño tendrá que pagar los honorarios que reclamará la agencia, ya que así se expuso en el acuerdo.

    Según la agencia, algunas de ellas sí comunican a sus usuarios los precios de sus servicios. Esto lleva al vendedor a conformarse sin proceder a la lectura de la letra pequeña del contrato.

    Prestar atención al precio y al momento del cobro de los honorarios

    Dos de los aspectos que hay que tener en cuenta acerca de los honorarios es tanto el precio como el ´cuando´. El primero de ellos, el precio, se debe a que habitualmente se informa sobre la cuantía económica sin aplicar el IVA. Esto puede originar que el dueño de una vivienda prevé abonar 6.000 euros de comisión, pero al no aplicarse en el contrato los gastos por impuestos, finalmente pagará 7.470 euros.

    En cuanto al otro aspecto, el ´cuándo´ cobras los honorarios, las inmobiliarias admiten solicitar el pago en el momento de la venta. Sin embargo, en la realidad, dependiendo siempre de los requisitos expuestos en el contrato, las tarifas se cobran el 50% en la firma de la escritura de compraventa y el otro 50% en arras o el 100% en las arras.

    Duración del contrato y prórrogas automáticas

    Un aspecto que también se tiene que tener en cuenta reside en el plazo y en la prórroga tácita del contrato. Habitualmente, los procesos de venta son firmados con una duración que oscila entre los 3 o 6 meses con opción a prórrogas automáticas, excepto cuando una de las partes implicadas decida prescindir del contrato, avisando con un plazo de entre 7 y 20 días, según lo que indique la agencia.

    En los supuestos en los que los dueños de la vivienda estén en desacuerdo con la gestión que realiza la agencia inmobiliaria contratada, hay que prestar atención, debido a que cuando decidan cambiar de agencia, puede ser tarde. Esto se debe a que los contratos al prorrogarse automáticamente, el proceso de venta continuará estando gestionado por la primera agencia contratada.

    En este caso, se recomienda optar por tres opciones:

    • La primera, analizar diferentes agencias y decantarse por la que más encaje con lo que busca el dueño de la vivienda
    • Observar con atención y leer las condiciones expuestas en el contrato
    • Notificar la decisión de rescisión lo antes posible cuando comience a no estar contento con los servicios ofertados, independientemente de si se encuentra a uno o dos meses de la finalización del contrato.

    Estas cláusulas con algunos ejemplos de las condiciones que se exponen en la letra pequeña del contrato de intermediación inmobiliario. Ante todo, los usuarios deben leer y analizar cada una de las cláusulas para asegurarse de que está de acuerdo con el contrato al completo.

    Ignacio Morales.
    Economista - ICADE

    En este sentido, ATA propone que se acometan las siguientes medidas en consonancia con lo que recomienda el Pacto de Toledo:

    1. Permitir que los autónomos mayores de 48 años (prácticamente la mitad de autónomos) puedan adecuar de forma voluntaria su cotización a sus ingresos pudiendo cotizar por una base superior a los 2.077?/mes que se les permite actualmente.
    2. Permitir que los autónomos societarios (más de 900.000 autónomos) puedan deducir como gasto de empresa, al igual que las cotizaciones de los trabajadores, su cotización a la seguridad social. El 60% de los autónomos societarios estarían dispuestos a subir su cotización mensual si esto fuera posible.
    3. Permitir aportaciones a lo largo del año independientemente de la cuota mensual que paga cada autónomo que permitan mejorar su contributividad y sus prestaciones. Y que se pudieran hacer en el momento que el autónomo tenga liquidez o disposición financiera.
    4. Permitir que los autónomos puedan elegir su base de cotización, cambiarla para subir o reducir, 6 veces al año.
    5. Reducir la cotización a los autónomos cuyos rendimientos netos en el último año estén por debajo del SMI cotizando a la Seguridad Social de la siguiente forma:
    6. ?Reducción del 50% de la cuota mínima para aquellos autónomos cuyos rendimientos netos no lleguen al SMI.
    7. Reducción del 75% de la cuota mínima para aquellos autónomos cuyos rendimientos netos no lleguen al 50% del SMI.

     "Siguiendo estas recomendaciones y aplicando estas propuestas se podrían mejorar las cotizaciones y aumentar la recaudación sin tener necesidad de obligar a subir la cotización a muchos autónomos que estos momentos tienen una situación económica de asfixia", ha asegurado Lorenzo Amor, presidente de ATA.

    Colaborador:

    www.ata.es

    Asval ha informado sobre el aviso que han lanzado los propietarios de las viviendas en alquiler sobre la "indefensión" que están sufriendo a consecuencia del escudo social pospuesto para frenar los desahucios de familias sin contar con una alternativa para otro hogar. Desde Asval, recuerdan que "un 40% de los propietarios necesitan alquilar su vivienda para cubrir necesidades personales y/o familiares".

    El RDL 37/2020 y el RDL 1/2021, aprobados el 22 de diciembre de 2020 y el 19 de enero de 2021 respectivamente, han sido prorrogados por el Consejo de Ministros para frenar con los desahucios.

    La prórroga de la prohibición de desahucios sin opción alternativa se extenderá hasta el 30 de septiembre y hasta el 30 de junio la prohibición de cortar suministros energéticos, ambas medidas pertenecientes al ´escudo social´ con el que se protegió a los colectivos vulnerables en su momento de aplicación durante la pandemia.

    Sin embargo, los dueños de las viviendas en alquiler no están de acuerdo con esta prórroga. Asval defiende: "Las medidas de paralización de desahucios, que estaban contempladas como herramientas extraordinarias en el contexto del Estado de Alarma por el coronavirus, se extienden hasta el próximo 30 de septiembre. Esto es, que la prórroga aprobada hoy concluirá un año y cuatro meses después de que estuviera previsto el fin de su vigencia".

    "Desde Asval insistimos en que las sucesivas prórrogas de estos decretos no son la solución al problema de accesibilidad que tenemos en España. Es necesario ampliar la oferta de vivienda en alquiler y, en especial, el parque de vivienda pública en alquiler social. Este es un aspecto en el que presentamos un claro déficit frente a nuestros vecinos europeos".

    En suma, esto podría provocar una "clara desprotección a los propietarios, que en los momentos más duros de la pandemia han sabido poner de su parte sin recibir ayuda pública alguna". Además, el Gobierno no medita prorrogar las medidas presupuestarias para beneficiar y compensar a los dueños de viviendas económicamente a consecuencia de la apropiación temporal del derecho de uso.

    Incertidumbre en el mercado de la vivienda

    Tal y como apunta el estudio realizado por Asval, estas prórrogas constantes de los decretos comentados "generan inseguridad jurídica en el mercado de la vivienda, lo que impedirá el desarrollo de más oferta, y agravará el problema de accesibilidad. Recuerdan que "muchos de estos propietarios han sufrido impagos durante los últimos meses, y un 40% de los propietarios necesitan alquilar su vivienda para cubrir necesidades personales y/o familiares".

    Asval anima a que el Ejecutivo apruebe medidas que solucionen el origen del problema, la falta de oferta de hogares en arrendamiento, en mayor medida, las viviendas sociales y con un precio asequible.

    www.asval.com

    Desde la patronal que representa a grandes fondos y pequeños propietarios de viviendas en alquiler, advierten que "si se aprueba el decreto con la propuesta actual, los propietarios de vivienda en alquiler afectados reclamarán al Estado responsabilidades por expropiación del derecho de uso de sus activos".

    Consideran también que el decreto generará un efecto llamada a nuevas ocupaciones, "como ya hemos visto en Cataluña con la aprobación de normativa similar".

    "Este texto legal puede dar lugar también responsabilidades de tipo penal para el Estado en el caso de que se produzcan conflictos en las viviendas ocupadas tras la aplicación del decreto, ya que los propietarios se verán privados de su derecho de propiedad y no podrán garantizar la seguridad de su vivienda" , explican desde Asval.  

    Los propietarios que forman parte de Asval son favorables a buscar soluciones para los inquilinos con dificultades temporales para pagar las rentas de sus alquileres por efecto de la crisis. Sin embargo, se manifiestan en contra de ofrecer estas mismas soluciones a los ocupas ilegales.

    El decreto propuesto establece que serán los servicios sociales los encargados de acreditar la vulnerabilidad de las familias y las Comunidades Autónomas las que tengan que proporcionarles un alojamiento alternativo en un plazo de tres meses. Sin embargo, el problema radica en que "las administraciones autonómicas carecen de un parque de vivienda social suficiente para garantizar el realojo", una opinión compartida por todos los expertos en la materia.

    España cuenta con uno de los parques de vivienda social más reducidos de Europa, ya que, según datos de Eurostat, tan solo representa el 2,5% del total de viviendas, frente al 30% de los Países Bajos, el 24% de Austria o el 17% de Francia.

    Desde ASVAL se considera que esta nueva ley generará un efecto llamada a la ocupación ilegal, generando inseguridad jurídica en el mercado de vivienda. Beatriz Toribio, directora general de Asval, explica que la normativa que el Gobierno va a aprobar "perjudicará a los colectivos con menores recursos, ya que habrá menos oferta de vivienda, será más cara y los propietarios priorizarán a los inquilinos más solventes".

    Así, Asval advierte que este acuerdo perjudica al sector, frena su profesionalización y desarrollo y contradice las recomendaciones de organismos internacionales.

    "El Fondo Monetario Internacional (FMI) ha publicado recientemente un informe dedicado a la situación del alquiler en España, en el que advierte de los riesgos de sobreproteger a los inquilinos y sobrerregular el sector, y en el que aboga por incrementar el parque social de vivienda en alquiler, una propuesta que también defendemos desde Asval", explican.

    Con esta medida "se pone en riesgo además del derecho de propiedad, el derecho a la tutela judicial efectiva, que garantiza la resolución de los problemas por vía judicial y sin injerencia de la Administración Pública. Desde ASVAL consideramos, asimismo, que este acuerdo es discriminatorio, ya que distingue de forma arbitraria y no justificada jurídicamente grandes y pequeños propietarios, lo cual está prohibido por la ley".

    El grueso de la futura medida va en contra de los grandes tenedores, que son cruciales para el desarrollo del este mercado en España y que requieren de seguridad jurídica para mantener sus inversiones en nuestro país. Además, es una medida completamente desproporcionada, ya que carga toda la obligación de dar solución al problema social de la vivienda en el sector privado, cuando es una obligación de la Administración.

    Con la vista puesta en los últimos datos obtenidos por el euríbor, Asufin, la Asociación de Usuarios Financieros, ha indicado el porcentaje de encarecimiento de los préstamos hipotecarios.

    El denominado euríbor que se presenta como el índice de referencia en España continúa oscilando el 1% en cuanto a tasa diaria, una cifra elevada que no se alcanzaba desde los meses de verano en 2012. Por otro lado, la media obtenida en el mes de junio se sitúa también números máximos desde 2014 en el 0,64%.

    Cabe recordar que en 2020, el euríbor se encontraba en cifras negativas que fueron mínimas históricas, situado en un -0,5%, por lo que se ha experimentado un incremento de hasta un punto porcentual.

    Este incremento originado por los aumentos que el Banco Central Europeo va a implantar en los siguientes meses a los tipos de interés, provocará un sobrecoste de casi 1.000 euros, algo que variará según la fecha en la que las familias deban repasar los requisitos de sus hipotecas.

    Respecto a esto, Asufin prevé que si los préstamos variables deben ser revisados ahora, estos aumentarán 830 euros, mientras que si la fecha es a final de año, el coste subirá hasta los 1.127 euros. En este momento, la Asociación estima que el Euribor se sitúe en un 1,5%.

    En cuanto a 2023, Asufin indica la posibilidad de que el indicador llegue a alcanzar el 1,9%, lo que supondría que el tipo de interés se encuentre en el 3% en el caso de un préstamo de 100.000 euros con un 1% de diferencial a 25 años.

    Para este supuesto, Asufin señala la relevancia de seleccionar o préstamos variables o de tipo fijo, ya que el encarecimiento se está experimentando sobre todo en los tipos fijos, los cuales se encontraban en mínimos históricos en los últimos años.

    Con la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 1/2015 de 27 de febrero, comenzó la aplicación dentro del Ordenamiento Jurídico de la Ley de la segunda oportunidad. Esta normativa ofrece la opción a las personas físicas que cumplan con las condiciones legales y realicen correctamente los trámites del proceso correspondiente, de lograr el perdón de las deudas a las que no pueda hacer frente debido a la escasez de patrimonios o activos.

    A día de hoy, la legislación que lo regula es el Texto Refundido de la Ley Concursal del Real Decreto Legislativo 1/2020 de 5 de mayo. Sin embargo, se está redactando un nuevo Proyecto de Ley que modificará el Texto Refundido de la Ley Concursal, una modificación que si finalmente se apruebe, tendrá sus efectos en la norma de la segunda oportunidad.

    Antes de llevar a cabo los trámites correspondientes al expediente que comenzará a través del Acuerdo Extrajudicial de Pagos, se debe realizar la valoración de la remisión. En el caso en el que dicho acuerdo no siga adelante, el proceso seguirá a través de la vía judicial con un concurso de acreedores.

    Perfil del solicitante de la segunda oportunidad

    Según lo que estipula la normativa actual en el Texto Refundido de la Ley Concursal, la tramitación de la norma de la segunda oportunidad la puede comenzar el deudor que debe ser considerado una persona natural de buena fe, independientemente de si son autónomos o no, y cumplir con las siguientes condiciones obligatorias.

    El proceso de tramitación

    Al principio de la tramitación, la duración de la petición podrá decidir si se podrá acceder en un futuro al perdón de las deudas o no.

    Por este motivo, cuando el usuario se encuentre en dificultades económicas no debe esperar sin tener que llegar a un estado de insolvencia real para pasar a la tramitación. Para ello, el usuario tendrá que recoger la documentación e información necesaria de las razones que le han llevado o que le van a llevar a ese estado de insolvencia. De esta forma, se justifica que no ha sido intencionada la caída a esa situación, además de la buena fe del solicitante.

    Será necesario crear una memoria del curso económico del deudor junto a una lista de acreedores o de los bienes que posee. Debido a esto, se recomienda que el deudor conozca y controle su estado económico para evitar obstáculos e impedimentos en su solicitud.

    En este proceso, el usuario tiene que tener cuidado de los bienes que posee y en la medida de lo posible abstenerse de ellos. Para la disposición del patrimonio, hay que recurrir al asesoramiento necesario para evadir perjuicios por parte de los acreedores y futuros impedimentos que puedan afectar al patrimonio. Así lo expone el Texto Refundido de la Ley Concursal en su artículo 226 del Real Decreto-Ley 1/2020.

    Puntos clave del proceso de ley de la segundad oportunidad

    Siempre el proceso de tramitación tiene que empezar con el acuerdo extrajudicial de pagos realizado por un mediador concursal que lo establece un notario siempre y cuando el deudor no sea un profesional o un empresario. El mediador informará a todos los acreedores acerca del estado económico del solicitante.

    Si llega la conclusión del proceso sin éxito, se dará comienzo al concurso de acreedores. El solicitante tendrá que comparecer en este procedimiento, por lo que se recomienda que esté asesorado por un abogado previamente al comienzo del acuerdo extrajudicial de pagos.

    La Ley Concursal en su artículo 488 es la encargada de regular el acuerdo extrajudicial de pagos. Este proceso es el paso a la petición de remisión de las deudas independientemente de si no se llega a un acuerdo. Esto podría llevar a que la condición de buena fe no se cumpla y al no acceso al BOPI o al beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho.

    Una vez que se alcance la etapa procesal correcta, el juez expedirá una resolución en la que se apruebe el pasivo insatisfecho, es decir, el perdón de las deudas, solamente cuando los deudores posean buena fe.

    ¿Qué se considera como buena fe?

    Para ser considerado un deudor de buena fe, el solicitante tendrá que cumplir las siguientes condiciones:

    1. Haberse celebrado un acuerdo extrajudicial de pagos o haberlo intentado tal y como lo estipula la Ley Concursal, o como mínimo haber satisfecho de los créditos ordinarios un 25%.
    2. No haber sido condenado el deudor por delitos contra la hacienda pública, el patrimonio, la Seguridad Social, la falsedad documental, el orden socioeconómico o un delito contra los derechos de los empleados en diez años previos a la declaración de concurso.
    3. Haber cumplido con los cobros contra la masa (las responsabilidades originadas por la declaración del concurso) y con los créditos privilegiados. También existen otros requisitos alternativos como no haber disfrutado del beneficio en los diez últimos años de la segunda oportunidad, someterse a un plan de cobros, no haber denegado una oferta de trabajo correcta en los últimos cuatro años o no haya quebrantado sus responsabilidades de colaboración con la administración o con el juzgado del concurso.
    4. No haber sido culpable el concurso. Al concurso se le considerará como culpable siempre y cuando haya existido un fraude por parte del deudor o haya tenido culpa grave, o por parte de sus administradores o representantes, en el plazo de dos años previos a la declaración del concurso. En suma, será culpable el concurso cuando el deudor haya infringido en gran medida sus responsabilidades contables, presentado documentación falsa o errónea del concurso, quebrantado el acuerdo, aumentado su patrimonio o cuando haya obstaculizado embargos.
      Por otro lado, se considerará culpa grave o fraude cuando se haya vulnerado la obligación de pedir declaración de concurso. Esto se debe realizar en los próximos dos meses después de la fecha en la que se conozca el estado de insolvencia que impide cumplir con sus responsabilidades. También será considerado culpa grave cuando no se haya cumplido el requisito de colaboración con la administración concursal o con el juez, cuando no se hayan expuestos las cuantías anuales o cuando no se haya realizado un histórico de contabilidad.

    Dos posibles conclusiones al proceso del expediente

    Según el estado económico del deudor y del activo que posee, el comienzo del expediente puede terminar en el acuerdo de pagos o en la exoneración de la deuda. Existe una clasificación de tres posibles afectados debido a insolvencia:

    • Afectados sin patrimonio suficiente y en un estado económico grave. Para proceder a los trámites correspondientes del comienzo del proceso, esto variará según la remisión de la deuda. La Ley Concursal declara que tendrá que existir un intento de solucionar la crisis económica a través del acuerdo extrajudicial justificando la buena fe de la petición. Respecto a esto, para alcanzar la remisión de la deuda, los créditos privilegiados (entre otros, alquileres financieros o créditos hipotecarios) deben ser satisfechos, así como la masa activa (costes y gastos judiciales que se requieran para realizar la petición).
    • Afectados que poseen una deuda contra la Administración (TGSS y AEAT) vinculadas con el desarrollo de una acción comercial, por ejemplo, el caso de los autónomos. La Ley Concursal, respecto a esto, impone un límite para añadir deudas en relación a la Administración en el proceso. El Tribunal Supremo en la sentencia 2 de julio de 2019 modificó esta limitación, ofreciendo la opción de adjuntar tales deudas en los trámites del proceso.
    • Afectados con una masa activa o patrimonio suficiente para satisfacer la deuda. Se recomienda el comienzo del proceso con el objetivo de lograr un acuerdo de pagos en la etapa extrajudicial. En suma, la Ley ofrece la opción de quita y una oferta de prórrogas de máximo 10 años. A través de esto, el afectado podrá conservar su masa activa con la ventaja de disminuir sus deudas.

    Acciones que pueden llevar a cabo los acreedores

    Cabe destacar que los acreedores tienen la opción de negarse a la declaración de exoneración del pasivo insatisfecho. El juez podrá dictaminar lo que provenga.

    En el caso en el que el concursado se encuentre en un régimen económico matrimonial de gananciales o en un régimen económico de otra comunidad sin haber tenido lugar la liquidación de tales régimen, el cónyuge del concursado será al que se le extienda el beneficio de la exoneración, independientemente de que no haya expuesto su propio concurso, respecto a la deuda previa al concurso que tendría que haber contestado la masa activa común.

    Por otro lado, los acreedores afectados tendrán la opción de solicitar la derogación de la segunda oportunidad en el caso en el que haya pasado cinco años tras la obtención de dicho beneficio, se confirmase la existencia de activos, ingresos o derechos ocultados por el deudor o en el supuesto de que su estado económico progresase a través de una donación, una herencia o juegos del azar que le posibilitase satisfacer sus deudas conservando su nivel necesario de alimentación.

    También se puede anular la exoneración en aquellos casos en los que se haya logrado un plan de pagos para el cobro de los créditos privilegiados y contra la masa activa cuando el solicitante haya quebrantado tal plan, mejorando su estado económico con el que poder satisfacer la deuda o cuando el deudor haya realizado un acto que le prohibiese acceder al perdón de su deuda.

    Esta remisión de deudas insatisfechas da la opción al solicitante de emprender nuevos proyectos profesionales y empresariales sin los obstáculos de tener que abonar diferentes pagos o de experimentar un embargo que impidiese el desarrollo de la actividad.

    Poco a poco se está volviendo más habitual que las personas acudan a compartir piso. Por ello, debemos analizar previamente a firmar un contrato de alquiler de una habitación varios aspectos importantes.

    Este fenómeno está creciendo en las grandes ciudades como Barcelona o Madrid, un hecho que no extraña, ya que lo que cuesta un alquiler de un piso en estas ciudades supera en gran medida las opciones económicas de algunas personas.

    Clasificación de los contratos de alquiler

    Para aquellos que estén interesados en compartir vivienda, debemos tener en cuenta la tipificación que existe en cuanto a los contratos de alquiler de una habitación. Entre estos tipos de contrato, podemos encontrarnos con tres:

    • Contrato alquiler piso compartido: A diferencia de los siguientes dos casos, aquí se opta por compartir el alquiler de un piso, un modelo completamente diferente.
    • Contrato alquiler habitación temporada: Cuando hablamos de contratos de larga duración para alquilar una habitación, estamos hablando de alquileres para una larga temporada. En este caso, en los contratos de temporada, donde también incluimos los contratos para estudiante, la Ley no estipula ninguna duración específica.
    • Contrato alquiler habitación de larga duración: En esta categoría, entrarían todos aquellos contratos donde se indica que la duración mínima de alquiler se sitúa en 5 años.

    ¿Qué debo hacer para alquilar una habitación?

    Este tipo de alquiler es un fenómeno que está aumentando cada vez más, debido a que sirve como alternativa a los alquileres tradicionales para aquellas personas que buscar obtener beneficios económicos a la vez que pueden seguir viviendo en su domicilio. De esta forma, se facilita el acceso a un alquiler a las personas.

    En este caso y al contrario que ocurre con el alquiler de las viviendas, el arrendamiento de habitaciones está regulado por el Código Civil. Una de las diferencias entre ambos tipos de de alquileres es que en los arrendamientos de habitación la duración es la que aparece plasmada en el contrato, sin opción a prorrogarlo. Sin embargo, en el alquiler de una vivienda sí existe la opción de la prórroga.

    Para poder alquiler, se requerirá el contrato de alquiler, que debe estar compuesto por diversos puntos. Entre ellos, los más importantes son los puntos fiscales, debido a que el arrendador está obligado a declarar en Hacienda los ingresos que obtendrá por alquilar dicha habitación.

    Cuestiones a tener en cuenta

    ¿En qué consiste alquilar una habitación?

    Alquilar una habitación consiste en arrendar una o varias habitaciones de una vivienda a uno o varios arrendatarios, pudiendo vivir o no en el domicilio alquilado. Al no alquilar la vivienda completa, únicamente una parte de ella, la Ley de Propiedad Horizontal no regula este tipo de contrato, sino que lo hace el Código Civil.

    ¿Cómo puedo llevar a cabo un contrato para alquiler una habitación?

    Durante el desarrollo del contrato, debemos incluir dentro de él los siguientes puntos primordiales:

    • La duración del contrato
    • Reflejar todos aquellos servicios de los que se disfrutará en el alquiler, por ejemplo conexión WiFi o el poder cocinar...; así como la división tanto de los gastos extra como los comunes por si llegan a ocurrir.
    • Apuntar la habitación que se va a alquilar y a ocupar
    • A veces, también es recomendable señalar si existen normas de convivencia para evitar posibles problemas entre los inquilinos.
    • Concretar si se podrá o no subarrendar la habitación
    • Formular el preaviso que se necesitará para cancelar el arrendamiento previamente a la fecha que se haya pactado.
    • Indicar el precio y el método de pago

    ¿Si no tiene contrato, cómo puedo expulsar a un inquilino de mi habitación?

    En el caso en el que no exista ningún contrato físico de alquiler, puede ocurrir que sí exista un contrato verbal que está amparado por la ley. Aunque, pueden ocurrir situaciones que provoquen problemas en este tipo de contrato.

    Para aquellos propietarios que están viendo como un inquilino que no tiene ni contrato ni paga está causando problemas en el barrio con los vecinos u otras razones, se les puede echar por diferentes métodos según los motivos del desalojo:

    • Por cualquier motivo, por ejemplo el impago, siempre y cuando se avise con 30 días de antelación, excepto si existe una situación de retaliación o discriminación ilegal.
    • También se puede notificar únicamente con 7 días de antelación en los casos en los que exista una causa grave, por ejemplo desperfectos en la vivienda, problemas con vecinos o incluso un cambio de cerradura.

    Independientemente de ambas circunstancias, debemos actuar de la siguiente manera:

    • Notificar a través de un escrito o burofax al inquilino que está obligado a salir del domicilio y el plazo en el que lo tiene que abandonar.
    • Si aún así, no lo abandona, tendremos que acudir a la vía judicial, adjuntando una copia de las escrituras del domicilio, otra copia de la demanda del pago si se trata de un impago y los justificantes de este y Poder General para pleitos.
    • En un plazo aproximado de un mes, el inquilino obtendrá la demanda y la fecha en la que se llevará a cabo el juicio. En suma, se expondrá en dicha demanda la fecha en la que el propietario podrá volver a su domicilio, es decir, la fecha de lanzamiento.

    ¿Debemos declarar el alquiler de nuestra habitación?

    Entre las cuestiones más frecuentes respecto al contrato de alquiler de una habitación se encuentra la de la declaración de renta. ¿Debemos indicar en dicha declaración los beneficios económicos que hemos obtenido alquilando una habitación de nuestra vivienda?

    De la misma forma de los alquileres de viviendas, en los de habitación también podremos quitar al que cobras los gastos provocados, como la luz, la comunidad o el agua, siempre y cuando el arrendador sea el encargado de pagarlos. El dinero que restamos siempre tiene que ser proporcional al espacio alquilado. Sin embargo, en el caso en el que se comparta gastos, esta resta no podrá tener lugar.

    Pero, ¿qué significan exactamente estos conceptos? Un error muy común a la hora de medir una superficie es no conocer la diferencia uno y otro.

    Estas son sus definiciones:

    La superficie útil

    Es el área que se puede pisar dentro de la vivienda. Se refiere a todo el interior de la casa que se puede utilizar (incluso armarios empotrados). No se cuenta la superficie por donde no se puede caminar, como el interior de los muros. Es decir, es el espacio real del que puede disponer el usuario del inmueble. Los metros útiles son los que indican de qué espacio podrá disponer el usuario de la vivienda.

    La superficie construida

    Es la superficie delimitada por el perímetro exterior de los cerramientos del inmueble. Se incluyen todos los metros cuadrados cubiertos que estén dentro de la vivienda. No se cuentan los espacios descubiertos como patios y jardines.  No se considera superficie construida los espacios con una altura inferior a 1,5 metros. En las zonas semi-descubiertas se computa el 50% del espacio. Los metros construidos son el total de la superficie que suma el perímetro de la vivienda, incluyendo los muros.

     

    Sin embargo, además de estos conceptos existen otros dos tipos de medidas: la denominada Superficie Registral y la superficie catastral.

    Veamos también sus definiciones:

    La Superficie Registral

    Según el Registro de la Propiedad, se debe incluir en la descripción de los inmuebles la superficie construida sin la repercusión de elementos comunes.

    La superficie catastral

    En ella se tiene en cuenta la superficie construida con elementos comunes. Esto significa que si la vivienda forma parte de una comunidad de vecinos, ésta tendrá un porcentaje de participación en esos elementos comunes que también es incluido.

     

    Como podemos observar, es necesario tener claros estos conceptos  para interpretar los datos correctamente, pues según la fuente que se consulte, la medida puede venir indicada de una forma u otra.

    Algunas veces se utiliza este tipo de contratos en programas de viviendas públicas. En estos casos, las familias deben tener ingresos limitados y se establece un tiempo determinado para que los arrendadores adquieran la vivienda.

    De cualquier forma, al cumplirse el tiempo establecido para que los arrendatarios ejerzan el derecho de adquisición de la vivienda, éstos deben buscar una financiación permanente para completar el pago de la vivienda.

    Los consumidores interesados en alquilar con opción a compra deben tener cuidado de que el contrato les resulte conveniente, ya que algunas veces no pueden cumplir los pagos y terminan perdiendo la opción a compra y el dinero invertido.

    Esto es así debido a que en los contratos de arrendamiento que llevan incluidas la cláusula de opción a compra las rentas suelen ser bastante mayores que si no incluyeran esta cláusula, pagando así la posibilidad de ejercer la opción a compra.

    En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado dos cursos donde explicamos al detalle los contratos de arrendamiento con opción de compra de inmuebles, así como todas las figuras contractuales relacionadas con el contrato arrendamiento y  de compraventa de inmuebles. Además podrás acceder y generar  todos los  modelos tipo de contratos necesarios en el proceso de compra y venta inmobiliaria con modelos tipo de contratos. Los cursos son:

    Curso de legislación sobre el arrendamiento de  inmuebles.

    Curso de modelos de arrendamiento de  inmuebles.

    Colaborador:

    Ignacio Morales.
    Economista ?ICADE

    • A través de la nueva funcionalidad la calculadora "Quiero rehabilitar mi edificio", la aplicación arroja datos orientativos sobre el coste neto que puede suponer una rehabilitación energética, teniendo en cuenta aquellas actuaciones susceptibles de subvención: aislamiento térmico por el exterior (SATE) en fachadas y cubiertas, y la sustitución de ventanas.

    Madrid, 21 de febrero de 2021.- Con la entrada en vigor del Real Decreto 853/2021, por el que se regulan los programas de ayudas en materia de rehabilitación residencial, procedentes de los Fondos Next Generation, no son pocas las dudas que surgen sobre cómo tramitar estas ayudas y, sobre todo, el coste que tendrán que afrontar las comunidades de propietarios para renovar energéticamente sus edificios con las subvenciones previstas y sin necesidad de aprobar derramas.

    Para ayudar a las comunidades de propietarios, al administrador de fincas y, en general, a los agentes rehabilitadores, a calcular la cuantía de la ejecución de los trabajos de rehabilitación, pero también a los particulares que tienen en propiedad una casa unifamiliar, el Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE) ha actualizado su Calculadora Energética, que integra, como novedad, la posibilidad de conocer el coste energético aproximado mensual del edificio, sin la necesidad de incluir los datos del Certificado Energético.

    "A partir de los datos del Certificado, si se conocen, y de otros solicitados, como la provincia, altitud y superficie del edificio, la calculadora estima el coste energético anual, tras simular distintas actuaciones de rehabilitación energética (renovación de la fachada y la cubierta y sustitución de las ventanas) y aplicar la subvención regulada por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana", explica Juan López-Asiain, director del Gabinete Técnico del CGATE.

    Con más de 6.700 consultas descargadas en esta calculadora, el CGATE, que ha analizado miles de viviendas, según su etiqueta energética y los precios actuales de la energía (gas, gasóleo y electricidad), presupuestando unas mejoras en el inmueble para poder escalar de letra en la calificación, examina ahora los edificios completos (bloques de viviendas y casas unifamiliares) teniendo en cuenta las ayudas procedentes de los fondos europeos post COVID-19.

    Para conocer las funcionalidades de esta herramienta, los Arquitectos Técnicos han simulado los resultados para un edificio, en Madrid centro, de los años 60, con 9 viviendas (cada una de ellas con una media de 80 m2, más los metros correspondientes a las zonas comunes existentes -portal y escalera-).

    Situado a una altitud de 650 metros, y con una superficie total de 720 m2, el edificio (que ha obtenido en comparación con otros edificios de similares características y zona, una letra G) utiliza como suministros gas natural para calefacción centralizada y ACS, además de electricidad, resultando el consumo energético total de 16.535 euros al año.

    A través de la nueva funcionalidad de la calculadora "Quiero rehabilitar mi edificio", se arrojan datos orientativos sobre el coste neto que supondría su rehabilitación energética, teniendo en cuenta aquellas actuaciones susceptibles de subvención y en base a la consecución de un ahorro total de energía del 30% para poder optar a ellas: aislamiento térmico exterior (SATE) en fachadas y cubiertas, y la sustitución de ventanas.

    Aplicando una intervención de SATE en la fachada de 600 m2 de este edificio se estima un coste final desde 25.965 euros, tras la subvención del 40% (17.310 euros). Si el SATE también incluye actuaciones en la cubierta del inmueble (de 160 m2 aproximadamente), el coste se reduce a los 21.000 euros, llegando a ser una partida subvencionable hasta el 60%.

    "Los costes en la rehabilitación energética conseguidos en este edificio tipo nos ayudan a reflexionar sobre que nos encontramos en un momento único para renovar el parque inmobiliario edificado. Además, las desgravaciones fiscales por tramos, y no tener la obligación de declarar las subvenciones de estas subvenciones en la declaración de la renta, ayudan a conseguir los objetivos de rehabilitación que busca el Gobierno a través de los fondos europeos", argumenta Alfredo Sanz, presidente del CGATE.

    Para el presidente de los Arquitectos Técnicos, "identificar qué actuaciones a gran escala pueden ayudar a reducir el gasto, mejorando el confort y la salud de sus ocupantes, es prioritario para conseguir la descarbonización de los edificios y culminar su transformación energética. Además, con la calculadora el ciudadano podrá conocer cuánto gasta en energía y qué puede hacer para ahorrar y mitigar la pobreza energética".

    Acceso completo a la Nota de Prensa sobre la actualización de la calculadora energética del Consejo General de la Arquitectura Técnica

    La importancia del sector inmobiliario

    La vida avanza y las personas necesitan tener lugares donde pasar sus próximos años. Por ello, el sector inmobiliario necesita ayudas para continuar siendo accesible para las personas, sobre todo para las nuevas generaciones. Vemos que hay muchas promociones que se siguen construyendo, aunque después tienen que existir esos compradores que puedan quedarse con dichas casas.

    De este modo, se hacen necesarias una serie de ayudas tanto para los futuros compradores como para el mercado inmobiliario en general para que no entremos de nuevo en una crisis económica como la de 2008. Bien es cierto que la covid ha dejado un agujero financiero bastante considerable, pero debemos valernos de los acuerdos con los organismos europeos para reflotar un sector que, hasta la llegada de la pandemia, mostraba claros síntomas de mejoría.

    ¿Quiénes son los actores en este entramado?

    Diferenciaremos tres actores que juegan un papel fundamental. Por un lado, los compradores, quienes buscan facilidades para lograr préstamos hipotecarios con los que pagar su vivienda poco a poco. Por otro lado, los bancos, los cuales deben ser más flexibles a la hora de dar los préstamos, aunque siempre a personas que muestren solvencia financiera y sean capaces de efectuar la devolución en los plazos estimados.

    Como actor intermedio, el Gobierno tendría que buscar la fórmula de contentar a ambas partes. Para ello, entra en juego otro factor fundamental, que es la activación del empleo mediante planes específicos. De este modo, será más fácil que los compradores puedan acceder a los préstamos hipotecarios.

    La situación laboral y el precio de la vivienda

    Hasta hace unos años, el precio de la vivienda se había disparado hasta cifras realmente altas, lo que unido a la falta de estabilidad laboral, hacía prácticamente imposible que las personas tuvieran acceso a estas viviendas en la modalidad de compra. Con la covid, el empleo ha caído, aunque las vacunas están trayendo una nueva activación de la economía, algo clave para seguir reflotando el sector inmobiliario, como se venía haciendo hasta ahora.

    Además, al igual que ocurre con los alquileres, se buscan fórmulas reguladoras con las que establecer precios adecuados para que los compradores no vean tan disparatada la opción de comprarse una vivienda.

    En resumen, todos estos factores deben ser de la partida para que este apoyo del sector financiero para la reactivación de la vivienda sea una realidad. Está en nuestras manos dar acceso a los futuros compradores de casas y pisos.

    Para obtener mejores datos se ha realizado un estudio con una muestra de 29 viviendas arrendadas en Madrid del cual se han extraído las siguientes conclusiones;

    • Si el Gobierno interviniera las rentas del alquiler empleando este índice la mayoría de los alquileres subirían de precio, con incrementos del 33%.
    • Uno de los principales inconvenientes manifestados por el sector inmobiliario es la exigencia de tener los datos de los precios del mercado actualizados.
    • Además los expertos señalan que el mercado se autoegula frenando las subidas del alquiler en zonas tensionadas.

    El sistema estatal de índices de referencia de precios de alquiler fue presentado el 30 de junio de 2020 por el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana cuando empezaba a cambiar el sector inmobiliario. Poniendo de manifiesto que serviría como herramienta estadística para que particulares y agentes pudieran operar con mayor conocimiento en el mercado y también como instrumento de toma de decisiones.

    Este índice permitiría limitar los precios máximos del alquiler en las principales zonas tensionadas.

    El estudio refleja que en 23 de las 29 viviendas seleccionadas, el 79 % de la renta media que recoge el índice estatal es superior al precio que actualmente pagan sus inquilinos mientras que en las seis restantes es inferior en 80, 10, 162, 7, 21 y 24 euros, respectivamente, es decir, desde un 1,2 % hasta un 18 % por debajo del precio de mercado.

    De esta manera el índice permitiría subir las rentas de 29 viviendas aplicando la horquilla de precios que establece el índice.

    Destacan que siete de ellas cuentan con un precio mínimo por encima del precio que están pagando actualmente los inquilinos mostrándose una importante brecha entre lo que plantea el índice y los actuales precios de mercado.

    Se acaba de publicar el "Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2021 en la que se incluyen previsiones económicas que contemplan la recuperación prevista tras los efectos producidos por la pandemia del coronavirus, así como la situación del mercado inmobiliario tanto residencial como no residencial, y las tendencias previstas.".


    Sus autores son el despacho de abogados madrileño Rodríguez Acuña, quien desde hace décadas proporciona cada año una visión cuantificada de lo que ha pasado y unas previsiones sobre nuestro futuro próximo.

    Recomendamos vivamente su lectura.

    A continuación le presentamos la nota de prensa que nos han remitido

    Pese a la reciente revisión a la baja de las perspectivas de crecimiento para 2021, se espera un avance del PIB cercano al 6%, tras el retroceso del 10,8% anual del año anterior

    Todos los componentes de la demanda interna acusaron descensos en el último trimestre de 2020, excepto el consumo público. La inversión en construcción encadenó cinco trimestres consecutivos de caídas interanuales correspondiendo a la inversión en vivienda la mayor caída (-14% anual en 2020). Para 2021 se anticipa una recuperación de la tasa de avance anual de la inversión en construcción, hasta el 7,4%, que se verá impulsada por la aplicación de fondos europeos del programa Next Generation EU.

    Nuestras estimaciones para 2021 anticipan una recuperación de la demanda de
    vivienda cercana al 5%, con lo que se situaría en 450 mil viviendas.

    Los efectos de la pandemia se han visto acotados en el mercado residencial por la reducción de tipos de interés, la ausencia de sobreoferta, la sólida posición financiera de los hogares y la contundente respuesta de las políticas económicas. Nuestro escenario central anticipa una recuperación de la demanda de vivienda cercana al 5% con lo que la demanda bruta se cifraría en torno a las 450 mil viviendas, niveles inferiores a los registrados antes de la pandemia. Para el ejercicio 2022 esperamos que se amortigüe el ritmo de avance de las ventas una vez se desactiven las medidas de estímulo como los ERTE o las moratorias hipotecarias.

    Parte del dinamismo de la demanda de vivienda observada en 2021 responde al afloramiento de la demanda embalsada durante los meses de confinamiento, un efecto que tenderá a disiparse.

    Además, la demanda extranjera seguirá debilitada mientras no se reestablezca por completo la movilidad internacional. Asimismo, las tensiones inflacionistas desatadas por la vertiente de la oferta, derivadas del encarecimiento de las materias primas y de la escasez de suministros, anticipan una reversión de los tipos de interés negativos, lo que redundaría en un tensionamiento de las condiciones de financiación.

    En nuestro escenario central anticipamos un estancamiento de los precios en 2021 (0,1%) y un avance anual del 2,8% el próximo año

    La previsión de precios sigue sujeta a elevados niveles de incertidumbre ante la materialización de los efectos de la crisis del coronavirus a medio plazo, pero lo cierto es que su evolución durante la pandemia ha sorprendido por la resiliencia, particularmente de los precios de vivienda nueva. En este segmento esperamos un tibio avance de los precios del 0,2% anual en 2021 y un repunte del 2,9% el próximo año.

    En el mercado de obra nueva el precio se mantuvo más resiliente por factores como la relativa escasez de oferta, que no parece que vaya a perdurar en el tiempo, y por las nuevas preferencias de los compradores hacia ubicaciones más periféricas y viviendas de mayor dimensión.

    Descárgate al completo el "Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2021"

    Tras el recorte de la oferta durante la pandemia (-8,2% en 2020), la recuperación de la actividad promotora y el fuerte avance de la oferta de vivienda usada elevarán hasta las 400 mil viviendas la oferta total generada (23,4%)

    El dinamismo de los visados de dirección de obra refleja el avance de la actividad promotora y un aumento de las viviendas terminadas que podrían superar ampliamente las cifras de prepandemia.

    Así, tanto en 2021 como el próximo año la oferta de vivienda nueva se situaría en torno a las 100.000 unidades, registrando tasas de crecimiento anuales de dos dígitos.

    Por lo que se refiere a la vivienda usada, el principal factor impulsor será el componente de rotación y herencias, tras alcanzar un mínimo histórico en 2020 como consecuencia del cierre de la actividad registral durante los sucesivos confinamientos. Así, la oferta total se situaría en 2021 en torno a las 400.000 viviendas y esperamos un nuevo avance anual del 7,2% el próximo año.

    En el mercado no residencial sigue el auge del logístico y cierta normalización del
    retail mientras que el segmento de oficinas se encuentra condicionado por factores contrapuestos

    Durante el confinamiento se impuso el teletrabajo provocando un sensible deterioro del sector de oficinas, tendencia que marcó un punto de inflexión a partir del período estival.

    Las previsiones coinciden en señalar un incremento significativo de la contratación de oficinas hasta alcanzar niveles similares a los de prepandemia. Los sectores que liderarán esta reactivación serán el sector público, el de tecnologías de la información y telecomunicaciones, el sanitario y la industria farmacéutica.

    El sector logístico fue el gran beneficiado por el auge del comercio electrónico, que impulsará la mejora de las infraestructuras tecnológicas y de almacenamiento. Esta tendencia ya venía observándose en los últimos años, si bien se ha visto reforzada a partir del confinamiento, despertando el apetito inversor por este tipo de activos, ya sean almacenes, parques industriales, naves aisladas o bien plataformas de distribución.

    En línea con las previsiones para los indicadores del sector comercial, se espera una tímida
    recuperación de la demanda de locales en 2021, que se consolidaría a lo largo del próximo año. De hecho, ya se anticipa una reactivación de la inversión en este segmento animada por la recuperación del consumo privado que ha permitido el avance de las campañas de vacunación frente al virus.

    Los pronósticos realizados han sido efectuados en el contexto de las previsiones económicas contempladas por los principales organismos tanto internacionales (FMI y la OCDE), como nacionales (Banco de España y Gobierno de España) y teniendo en cuenta el posible impacto de las medidas y ayudas económicas implementadas (hasta el cierre de la publicación en septiembre de 2021) para paliar la crisis derivada del coronavirus. Estos pronósticos pueden verse seriamente comprometidos si persiste la aparición de nuevos brotes del COVID-19 o si entra en escena algún otro suceso que pueda dañar aún
    más la economía mundial

    Descárgate al completo el "Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2021"

    El Gobierno actualmente está tramitando un Anteproyecto de Ley por el derecho a la Vivienda con el objetivo principal de mejorar el mercado del alquiler para los arrendatarios.

    Se plantea una subida general de la fiscalidad del alquiler de vivienda en IRPF (pasando de una reducción del 60% al 50% del rendimiento neto), considerando también otros estímulos en forma de bajada si se baja el precio de las viviendas en zonas tensionadas: reducción del 90% si se baja la renta en al menos un 5%; del 70% si se alquila a jóvenes o se ponen a disposición de programas de renta limitada o del 60% si se hacen obras de rehabilitación o mejora.

    Las viviendas vacías podrán tener un  recargo en el IBI, si no justifican la razón de su falta de uso.

    Se estudia también poner un sistema de limitación de aumentos de rentas en las zonas tensionadas, dirigida sobre todos a grandes tenedores (más de 10 viviendas).

    La intervención en el mercado de alquiler dirigido al control del precio, no ha provocado nunca buenos resultados, el propietario que le impiden subir las rentas, desatenderá la vivienda y no invertirá en nuevas. Las grandes corporaciones inmobiliarias no invertirán en un mercado muy regulado y restrictivo, provocando una disminución de la oferta inmobiliaria.

    Creemos sinceramente que la administración pública debe proporcionar suelos baratos para la construcción de viviendas asequibles, tanto de venta como de alquiler, es decir potenciar la creación de oferta, en vez de tratar de regular sus precios.

    Evaluar la situación inicial para comprar o alquilar

    Algunas de las primeras preguntas que se deben plantear es en qué momento nos encontramos: ¿vamos a cambiar de ciudad próximamente?, ¿ampliaremos la familia?, ¿cambiaremos de trabajo?, ¿tenemos ahorros?, ¿compro como inversión?, o ¿cómo está el mercado? Todas ellas, entre muchas otras, ayudarán a conocer el punto de partida y la situación que condicionará la decisión. Lo primero, hacer números para conocer el estado financiero real.

    Si optamos por comprar?

    Pongamos que la vivienda que te interesa cuesta 175.000 euros, por lo que la hipoteca que te concederán será de 140.000 euros, teniendo en cuenta que los préstamos hipotecarios suelen ser concedidos por el 80% del precio de venta del inmueble. En ese caso será imprescindible tener unos ahorros, como mínimo, de los 35.000 euros restantes del valor de la vivienda. Esto significa que hay que tener ahorrado, por lo menos, el 20% del precio de la vivienda, además de los gastos de constitución. Estos dependerán de la comunidad autónoma.

    Con esta opción se deberá contar con ahorros y un cierto desahogo financiero. Es importante recordar que la cuota mensual de la hipoteca no debería suponer más del 30 % o el 35 % del total de los ingresos del hogar.

    Si nos decantamos por el alquiler?

    La inversión inicial no es tan fuerte como en la compra, pero también se debe contar con cierto colchón para hacer frente a la fianza legal. Esta suele equivaler a un mes de renta. En ocasiones también pueden solicitar un aval bancario o un depósito que puede equivaler a varios meses de alquiler, además de los honorarios de agencia inmobiliaria.

    Con la opción del alquiler sigue siendo necesario cierta solvencia y estabilidad para conseguir el contrato, pero no es necesario contar con unos ahorros tan elevados.

    Una vez disipadas las dudas sobre el desembolso inicial, hay que pasar a hacer números sobre el gasto mensual y ver con cual de las dos opciones ahorraremos más a largo plazo o sacaremos un mayor beneficio. Esto sin contar con los factores sentimentales que, en muchas ocasiones, son los que nos empujan a tomar la decisión final.

    Analizar la situación del mercado inmobiliario

    No podemos pasar por alto que la crisis sanitaria derivada del coronavirus ha pasado factura al sector inmobiliario. Analizar la situación de ambos mercados puede hacer inclinar la balanza hacia uno u otro. En este momento, y en cuanto a la compra, hay que indicar que por ahora los propietarios de viviendas no están bajando los precios debido a la crisis del coronavirus. Los precios de oferta se están manteniendo, por ahora. Es posible que veamos algunas bajadas de precio más abultada en estos próximos meses, pero no se esperan grandes caídas en el precio de la vivienda de segunda mano.

    En cuanto al alquiler, parece ser que mientras la oferta y la demanda no estén más equilibradas, el precio del alquiler seguirá incrementándose. No obstante, puede que en ciudades como Madrid y Barcelona se registren algunos descensos, teniendo en cuenta que en los últimos años se han dado incrementos muy elevados y que actualmente se encuentran en máximos históricos.

    Una vez analizada la situación personal y del sector, llega el momento de ser objetivo con las dos opciones y conocer qué pros y contras nos ofrece cada una.

    ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de comprar y alquilar?

    Como decíamos al comienzo, ninguna opción es mejor que otra, simplemente una de ellas se adaptará mejor a unas necesidades en concreto. Para intentar ser lo más objetivos posible, analizaremos los pros y contras de cada opción.

    Las ventajas de comprar

    • Inversión a futuro. Comprar para alquilar o para revender cuando se revalorice son algunas de las opciones que puedes barajar con esta opción.
    • Personalización de la vivienda. Lo bueno de ser el propietario es que puedes decorar y reformar a tu gusto sin depender de un tercero.
    • Patrimonio. Uno de los objetivos de casi todos los españoles es comprar una vivienda para en un futuro tener un lugar donde jubilarse y dejar un patrimonio a los hijos. La opción de compra genera tranquilidad a futuro.

    Las desventajas de comprar

    • Desembolso inicial elevado. Al optar por la compra serán necesarios unos ahorros cuantiosos que, por lo general, los jóvenes no suelen tener.
    • Más papeleo inicial. La firma de hipoteca, de escritura y el resto de las gestiones conllevan un papeleo y una inversión en tiempo mayor.
    • Gastos de mantenimiento. Además de la hipoteca mensual, se tendrá que hacer frente a una serie de gastos de mantenimiento de la vivienda, comunidad, derramas, seguros, etc.

    Las ventajas de alquilar

    • Flexibilidad. La posibilidad de cambiar de vivienda en función de las necesidades de cada momento, como la ampliación o reducción de la familia, cambio de trabajo, etc.
    • Desembolso inicial menor. Cierto es que cada vez se piden más requisitos para formalizar un contrato de alquiler pero, aún así, el desembolso inicial será mucho menor que en una compra de vivienda.
    • No hay gastos de mantenimiento. Cualquier gasto de mantenimiento correrá a cargo del propietario, el inquilino se ahorrará esta parte, al igual que las derramas, comunidad y seguro de hogar.

    Las desventajas de alquilar

    • Incertidumbre. Al igual que existe una mayor flexibilidad para cambiar, también existe mayor incertidumbre al no ser propietarios puesto que cabe la posibilidad de no renovación del contrato o subidas de alquiler.
    • Poca personalización. Los cambios y reformas que se permitan en la vivienda siempre dependerán del propietario.
    • No inversión a futuro. No existe la posibilidad de sacar rendimiento a la vivienda en un futuro ni de contar con un inmueble en propiedad al finalizar el pago de la hipoteca.

    Una vez conocidos todos estos datos, la decisión es cuestión de cada uno. Aunque no queremos dejar de recordarte que en habitaclia podrás encontrar la vivienda que necesitas sin importar que sea compra o alquiler.

    Informe de la Asociación Nacional Española de Fabricantes de Hormigón

    El último informe de la Asociación Nacional Española de Fabricantes de Hormigón Preparado (ANEFHOP) confirma el descenso de la actividad el pasado año, que se estime cierre 2022 con una bajada de un 5-7%

    Madrid, 10 de enero de 2023. La producción de hormigón mantiene la tendencia descendente, según el informe del tercer trimestre de la Asociación Nacional Española de Fabricantes de Hormigón Preparado (ANEFHOP), con una bajada del 9,2% respecto al mismo periodo del año anterior.

    De esta forma, el dato acumulado alcanza los 18,58 millones de m³, un 4,7% menos que en 2021. Un dato anual que se espera, a falta de los datos finales del último trimestre, se mantenga por debajo de 2021 en un 5-7%. Un comportamiento que los expertos estiman se vaya a estabilizar y el volumen de producción para 2023 sea similar al de 2022.

    Comparativa producción de Hormigón

    Las cifras de crecimiento

    "Las cifras de crecimiento del PIB para 2022 y 2023 se están ajustando a la baja, pero también se está viendo que la falta prevista de fuentes de energía para este invierno se está subsanando mejor de lo esperado. Aunque haya cierta ralentización en la aparición de proyectos nuevos, sí esperamos para 2023 un incremento de actividad de los ya iniciados y de aquellos bajo los requisitos de los Fondos Europeos", explica Carlos Peraita, director general de ANEFHOP.

    Factores que explican este descenso de la producción

    Entre los factores que explican este descenso de la producción, además de los incrementos de costes sufridos durante todo el curso, son la ralentización e incluso paralización de los proyectos, la renuncia de muchas empresas para no suministrar a pérdidas, y el gran número de licitaciones desiertas. "Datos recientes cifran en 1.455 millones de euros las licitaciones desiertas correspondientes al periodo de enero a septiembre de 2022. La falta de un modelo de ajuste de costes en los procesos de licitación ha provocado que muchos de estos proyectos de ejecución no sean viables a los costes inicialmente previstos", señala.

    Descenso en las CCAA con mayor volumen de actividad

    Esta tendencia a nivel nacional se ve reflejada también en el comportamiento regional, donde solo 3 Comunidades Autónomas han conseguido superar la cifra de producción de 2021: Castilla La Mancha, Murcia, y Ceuta y Melilla. Pese a que en el dato anual acumulado son 9 CCAA las que todavía mejoran sus cifras, se ha producido un descenso marcado en aquellas de mayor volumen. "Es en estas Comunidades donde más está constando recuperar el nivel de actividad, como son Madrid, Andalucía y Cataluña que se sitúan un 10, 9 y 4% por debajo, respectivamente, a sus datos de 2019".

    Perspectivas para el último trimestre de 2022 y 2023

    Una vez terminado el año, aunque no dispongan de las cifras definitivas del cuarto trimestre, desde ANEFHOP adelantan que la previsión del último periodo del año no es buena. Se aprecia por parte de los empresarios cierta parada de la actividad, a la que se unen las fuertes lluvias que detuvieron la producción por varios días en diciembre. En cuanto a 2023, además de la incertidumbre del volumen, se va a producir un incremento de costes de materias primas en el mes de enero, por lo que habrá que ver cómo puede afectar esta subida a la ejecución de los proyectos y a la rentabilidad de las empresas.

    El verano cerró con datos positivos el tercer Trimestre. Según las estadísticas del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana entre julio y septiembre se contabilizaron 132.006 transacciones de vivienda, el mejor dato en lo que va de un 2020 marcado por la pandemia del coronavirus.

    El incremento interanual alcanza al 6,7% de media nacional, un 67% si lo comparamos con el trimestre anterior (abril-junio), cuando España se paralizó por el estado de alarma. Recordar que el descenso registrado en el primer y segundo trimestre del año fue de un 16% y un 47%, interanual, respectivamente.

    La mayor actividad se registró en la obra nueva, con un incremento del 43,6% interanual hasta las 17.333 operaciones, la cifra del año. En el caso de las viviendas de segunda mano, las transacciones también crecieron, aunque de forma más moderada con un 2,7%, hasta las 114.673 ventas. La venta de casas usadas supuso el 86,8% del total de operaciones durante el tercer trimestre.

    Por regiones, Andalucía (26.917) , Comunidad Valenciana (19.465) y Madrid (17.056) tuvieron un buen comportamiento en cuanto al volumen de transacciones y acapararon el 48% del total. Las tres regiones crecieron un 13,2%, un 6,7% y un 2,7% interanual, respectivamente.

    Cataluña, recogió 18.451 operaciones entre junio y septiembre, más que en Madrid, tuvo una caída del 7,3%, debido sobre todo a la caída del un 14,5% en Barcelona.

    Además de Cataluña, el mercado de la vivienda vio descensos en ventas en Baleares (-16,4%), Navarra (-15,7%), País Vasco (-11,4%) y Canarias (-4,8%).

    Sin embargo en Asturias (48,7%), Castilla y León (25,9%) y Galicia (22%) aumentaron las ventas frente al verano de 2019.

    TRANSACCIÓN VIVIENDAS 3º TRIMESTRE MITMA

    La hipoteca inversa consiste en que clientes mayores de 65 años con vivienda en propiedad hipotequen un porcentaje de la misma para recibir liquidez y así mantener su economía.

    El cliente que adopta este tipo de préstamo puede recibir el importe para complementar sus ingresos a través de un pago único, mensual, o combinado mediante pago inicial y renta mensual. La cuantía que suelen recibir está entre los 300 euros. Si tenemos en cuenta la esperanza de vida media es de 83,3 años en España, el beneficiario recibiría como máximo el 18,4% del valor de la vivienda 17,6% en el mínimo, según recoge el II Barómetro de Hipotecas elaborado por Asufin (Asociación de Usuarios Financieros), que analiza por primera vez las características de las hipotecas inversas. El documento detalla que si viviera más, el porcentaje será mayor, para tener garantizada la recuperación del bien. En casos de supervivencia muy prolongada de los beneficiarios, se puede llegar a entregar porcentajes de hasta un 30%-35% de la vivienda generando deudas que no sobrepasarían, salvo en casos muy excepcionales, el 60% del valor de la vivienda.

    Estos créditos tienen la particularidad de que sus tipos de intereses se comercializan en España tres veces por encima de las hipotecas habituales, la media está en 6,38% TAE frente al 2,35 TAE para las hipotecas variables y para las personas entre 65 y 70 años 2,37% en el caso de las fijas.

    A día de hoy las entidades bancarias son reacias a ofrecer estos productos y los que lo comercializan son Óptima Mayores, Vitalitas y Cáser.

    Los motivos son los siguientes; heredar la deuda generada, incremento de la litigiosidad sino pueden asumir la deuda y en tercer lugar la falta de mercado.

    Las hipotecas inversas se suelen ofrecer a personas entre 65 y 100 años siendo la media de edad de 77 años y habitualmente el importe que se presta está en torno a los 180.000 euros.

    Por ciudades, Madrid está en primer lugar cuya cuota de mercado abarca el 38% del total, le sigue Barcelona con un 28% y Valencia con un 12% y la liquidez que ofrece es de un 30% del valor de tasación de la vivienda.


    Octubre, 2020 ? El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España analiza las estadísticas arrojadas hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre la firma de hipotecas correspondiente al mes de agosto del 2020, enlazándola con la evolución de los meses inmediatos anteriores.

    Lola Alcover, secretaria del Consejo General remarca los siguientes datos comparativos, dentro del contexto de las incidencias de la pandemia sobre la economía española, y realiza estas valoraciones:

    Pese a que los índices que figuran en sus titulares El número de hipotecas sobre viviendas baja un (27?6 -mayo-, 12?7 -junio-, 23?0 -julio-, y 3?4 -agosto-) % en tasa interanual, se hace preciso la lectura más detenida para encontrar conclusiones más completas -más de conjunto- para, puestas en contexto, poder hacer previsiones razonables.

    Alcover destaca cuatro cuestiones:

                1ª.- "El índice del mes de agosto (último en las estadísticas publicadas) arroja una muy sensible recuperación en cuanto a las cifras de hipotecas que se han realizado, apuntando un inicio en el cierre de la brecha abierta".

                2ª.- "Las tasas mensuales del número de hipotecas sobre viviendas muestran una respuesta ágil del mercado a la salida del confinamiento, periodo durante el cual eran más que previsibles descensos en el número de operaciones".

                3ª.- "El importe medio de las hipotecas presenta un continuo y discreto incremento (con un total de un 5?3 % para los últimos seis meses); muestra de la estabilidad y madurez del mercado".

                4ª.- "Los tipos de interés aplicados se mantiene estable en los últimos 16 meses, al menos (con mínimas variaciones en el entorno del 2?5 %); signo claro de la confianza que al sector financiero tiene en nuestro mercado".

    Alcover aclara que, al margen de esta valoración, "todas estas referencias tendrán que ser contrastadas con los futuros datos que ofrezca el mercado una vez que se coteje el impacto que pueda suponer la segunda ola de la Covid19".

    Y concluye: "Aun así, hay que resaltar que la condición de la vivienda como bien de primera necesidad le otorga al mercado inmobiliario las características de agilidad, estabilidad y madurez. La proyección temporal de este hecho sobre diferentes posibles futuros a corto plazo -algunos de ellos muy críticos- merece una visión razonablemente tranquilizadora".

    Colaborador:

    www.consejocoapis.org

    Actualmente están trabajando en los expedientes de regulación de empleo ERTES. Y próximamente se aprobará la extensión de las moratorias de créditos hipotecarios y no hipotecarios hasta el 31 de marzo.

    En un primer momento el Gobierno ya puso en marcha la moratoria hipotecaria y la moratoria de créditos al consumo para aliviar la carga económica por el parón de empleo. Y posteriormente se prorrogaron en Julio para que se pudieran solicitar hasta el 29 de septiembre de 2020.

    Durante los últimos días se ha reclamado al Gobierno en funciones, que se recuperen algunas de las medidas finalizadas el pasado mes de septiembre como las moratorias para créditos hipotecarios y no hipotecarios. De hecho hay fijada una videoconferencia de los ministros de Economía y Finanzas del Eurogrupo en la que se debatirán entre otras medidas, las aquí planteadas, para hacer frente a la crisis pandemica que estamos viviendo.

    Destacar las siguientes:

    • La morada del alquiler.
    • Y la suspensión desahucios para colectivos vulnerables.

    Ambas medidas iban a expirar el 9 de mayo y el Gobierno ha ampliado su vigencia hasta el 9 de agosto.

    El nuevo decreto engloba todas las medidas de ayuda para los inquilinos aprobados a principio de la pandemia y que han sido prolongadas sistemáticamente.

    Entre estas medidas se encuentra a la posibilidad de solicitar una moratoria de pago de la renta por un máximo de cuatro meses o una reducción del 50% de la misma durante ese mismo periodo. 

    Los arrendatarios pueden solicitar dicha medida, salvo que haya un acuerdo diferente que haya modificado ya las condiciones del contrato. El arrendador está obligado a aceptarlo si es un gran propietario sin embargo los pequeños propietarios no tienen la obligación de aceptarla.

    Con carácter general todos los propietarios deben aceptar una prórroga extraordinaria del arrendamiento durante seis meses, sin modificar sus condiciones, en el caso de que el contrato expire y el inquilino así lo solicite. Estas medidas solo se pueden solicitar una vez y se aplicaría para aquellos arrendamientos finalizados entre el 10 de mayo y 9 de agosto.

    Disfrutadas estas moratorias y quitas, la única alternativa de seguir teniendo ayudas sería llegar a un acuerdo con el propietario o recurrir a créditos ICO vigentes hasta el 31de mayo.

    Dicho Decreto también amplia a tres meses la suspensión de desahucios de arrendatarios vulnerables. Incluye a inquilinos con contrato de alquiler vigente.

     En el caso de los ocupas el juez paralizará los desahucios durante un tiempo hasta que se encuentre una vivienda alternativa. Esta excepción está acotada sobre todo a víctimas de violencia de género, hogares con personas dependientes o menores a cargo.

    El Decreto también extenderá hasta agosto la prohibición de cortar suministros básicos (luz, gas y agua) a hogares vulnerables.

    Finalmente el Gobierno ha aprobado también que hasta el 31 de diciembre las comunidades de propietarios no tengan que celebrar reuniones. La ley obliga a celebrar una junta de vecinos al año para aprobar los presupuestos de la comunidad y renovar cargos. El decreto establece que estos se entienden por prorrogados automáticamente hasta finales de 2021.

    1 Las buenas y tontas noticias.

    El lector estará recibiendo desde algunas fuentes inmobiliarias muy establecidas en nuestro sector, múltiples mensajes positivos. Y eso está bien? salvo que algunos de ellos caen en la exageración típica, tópica y errada, de que todo es posible y, si en su caso no lo ha logrado, es porque usted no ha hecho el esfuerzo suficiente. Es decir no solo nos atontan y tientan con su aroma de superhéroes sino que, además, nos culpabilizan por no serlo.

    No se deje engañar, de la mayor parte de los males que nos suceden, no somos culpables. Han nacido en el entorno lejano de nuestras agencias inmobiliarias  y nada podemos hacer para influir en ellos. Solo podemos defendernos y adaptar nuestra respuesta a aquellos males que otros han causado en la lejanía y en la oscuridad remota.

    La crisis inmobiliaria actual  en España NO ha sobrevenido al sector inmobiliario por excesos cometidos en esta época inmediatamente anterior a nuestros días? pues estábamos en la vía de la recuperación y corrección. Los excesos han sido de otros a los que no podemos alcanzar. Y no se sienta culpable de estar ante una situación peligrosa.

    Cierre los oídos a los mensajes que solo le digan que vamos a salir de esto sin decirle a la vez que la salida va a costarle "sangre, sudor y lágrimas." No necesitamos profetas-Disney, sino instructores clásicos que no oculten el enorme esfuerzo que deberemos de hacer para no ahogarnos en la Crisis.

    Hoy le voy a recordar uno de los caminos que debería emprender para salir del pantano en el que estamos: la preparación.

    2 La preparación antes de la acción

    Dicen que las inmobiliarias lo primero que hacen cuando la Crisis los envuelve es bajar los gastos de publicidad y de formación. Y lo dicen tantos que debe ser cierto. Al menos en muchos casos.

    La reducción de gastos superfluos es siempre una buena y eficaz recomendación; de hecho, yo mismo en el Plan de Gestión contra la Crisis he escrito sobre ello, pero? ¿es superfluo el aprender cada vez mejor cómo hacer las cosas en nuestras agencias, incrementalmente mejor? 

    No, de hecho esa es una de las cosas que aconsejamos para salir de aquella maldita e indeseada compañía.

    Háganos caso, la crisis se vence con liquidez y una de sus fuentes es la de hacer más y mejores operaciones. Y no se pueden hacer estas si no sabemos cómo hacerlas bien. Por eso los gastos de formación no debieran ser los primeros en desaparecer sino los primeros en reactivarse cuando enfoque o ensaye su respuesta general a su situación actual. Haga de la Preparación su amante. Es fiel por esencia y nunca le traicionará.

    3  La frase AMAT VICTORIA CURAM

    La Victoria ama la Preparación es un viejo dicho romano cuya atribución u origen es escaso. Y sin embargo se repite en miles de sitios sin referencia a su autor. Pero en la excelente  página heráldica Blasón (3)  se atribuye su autoría a  Gayo Valerio Catulo (4):

    Non frustra meditantur: habent memorabile quod sit.

    Nec mirum, penitus quae tota mente laborant.

    Nos alio mentes, alio divisimus aures:

    Iure igitur vincemur: amat victoria curam. (5)

    Que José María Alonso Gamo, traduce, en los muy poco comunes versos eneadecasílabos (6), así:

    Anotan todo lo digno de recordar y no ensayan en vano,

    que no nos sorprenda, pues sus mentes se concentran en el trabajo.

    Pero si distraemos los oídos y el pensamiento dispersamos,

    por ley que nos derrotarán, pues la victoria ama a los preocupados.

    ?A los preocupados en conseguirla, decimos nosotros, y, por ello, a los que se preparan concentrados, ensayando previamente todos los pasos previstos, sin dispersión o distracción alguna, cuando van detrás de algún logro.

    Es antigua la observación  que, en los sucesos victoriosos, a todos ellos acompaña la exquisita y esforzada preparación, aspecto que casi suele no encontrarse en los fracasos. Podríamos decir que Catulo nos recuerda que la improvisación rima con la derrota.

    3 ¿Y para nosotros los inmobiliarios?

    En el curso que  impartimos en aquellas fechas de la publicación del artículo inicial, o en la antigua patronal AEGi, sobre el tema de Captación inmobiliaria, recordé a los asistentes  esta frase de Catulo cuando hablábamos de la necesaria preparación de la Entrevista de Captación. Siempre hemos preparado la Captación  pero ahora, en estos momentos de postcrisis, el esfuerzo debe ser mayor. Ahora, es más difícil el triunfo porque la situación ha cambiado mucho respecto de las fechas de inicio de la Crisis (primera semana de agosto de 2007). Ahora, la Victoria ante la Captación, exige una mucho mejor Preparación.

    Y añadíamos entonces que:

    Y en  esta pueden encontrarse  tres áreas:

    a) La preparación psicológica del comercial ante la inmediata entrevista con el Propietario. La captación debe ser realizada con la mejor actitud mental? y si ese no fuera el caso, acudir a las herramientas de "oxigenación inmediata" que comentamos, a fin de conseguirla.

    b) La preparación material. Antes de salir a captar deberemos asegurarnos de que disponemos de la documentación y útiles necesarios que nos ayudarán a lograrla. Para ello usaremos las listas de verificación que poseemos para este momento.

    c) La meta preparación. Es la parte más difícil porque no es instantánea, sino que es consecuencia de una reflexión y explicitación de lo que debe y puede, y en qué circunstancias debe de hacer el captador, en la entrevista de captación. El tipo de producto, el tipo de operación, la localización, las áreas de captación, los criterios de aceptación y rechazo deben de formar parte del equipamiento a "llevar" en la mente del captador.

    Incluso en los casos en los que el propietario viene a dejarnos el inmueble,  todas las cosas anteriores tienen que estar a mano -en la cabeza-  del captador.

    Si eso era necesario hacer antes de cualquier entrevista de Captación,  cuanto más necesaria no será la preparación ante la Crisis actual. Solo meditando en ella y estableciendo los caminos para salir de la misma  podremos afrontar la travesía.  Nadie sale de viaje sin preparar las maletas  con las cosas que necesitará en el mismo. Prepárese, si es que ya no lo ha hecho, para el viaje. No va a ser fácil, no tenemos asegurado la ausencia del naufragio ni tampoco la supervivencia.  En cambio, sí está asegurado que si no nos ponemos a remar  el temporal terminará con nosotros. Remando en cambio, podremos salir, eso sí con gran esfuerzo.

    4  Fuentes distintas para el lema: La Victoria ama la Preparación.

    Catulo tenía razón. Y aunque la poesía sea una herramienta olvidada en la venta, ya ve, el dicho del poeta romano, no puede ser más actual y necesario.

    La frase goza de "muy buena prensa",  y muchas encontrará el lector en la Web. Véase estas referencias, por ejemplo:

    • En la obra de Tomá? Kleisner (7) citada se aportan más datos sobre el uso histórico de esta sentencia romana.
    • Hay un blog titulado Amat Victoria Curam dedicado a la Información Financiera para Mandos Militares.
    • Otro blog de la FEDERACIÓN INTERNACIONAL SUPERVIVENCIA Y COMBATE (FISYC) tiene en su escudo la misma leyenda
    • Una logia masónica argentina se llama así:  Logia Amat Victoria Curam Nº595
    • En la película The mechanic (2011), del director Simon West, protagonizada por Jason Statham entre otros, aparece una pistola, que lleva grabada en ambas caras, una en latín y otra en inglés, la frase romana que venimos comentando. La propia película ?no confundir con la anterior de Charles Bronson, de igual título, de 1972?, es una demostración en imágene, algo violenta, es verdad,  de la verdad de la frase romana.
    • Y la que más me inquieta, en la página numismática que le indico aparece una moneda extraña, de 2014, de 20.000 euros de valor, en oro, con la frase señalada y con una serie de aditamentos ocultistas, realmente chocantes. (8)
    • Y muchos otros que toman la frase como etiqueta, marca, eslogan, nombre de la empresa o del medio de expresión, nombre del blog o círculo de amigos, páginas de aprendizaje, páginas de centros educativos, tatuadores que ofrecen esa frase, comunidad de jugadores on line, página de erótica hard en Tumblr, etc.

    La  frase sin duda goza de muy buena fama y aceptación general.

    Me despido, recomendándole que le dé a la Preparación lo que esta se merece: un uso intenso y extenso.  ¡Siga con salud!

    Miguel Villarroya Martín, a 27 de noviembre de 2020 / Madrid/España

    Notas:

    (1) Esta es una revisión del artículo publicado en 05/04/2017

    (2) Véase nuestro artículo Esta no es una crisis inmobiliaria como la de 2008? ¡cierto, pero básicamente, es la misma! (https://www.inmonews.es/no-es-una-crisis-inmobiliaria-como-la-de-2008/) donde le señalo que a pesar de sus evidentes y múltiples diferencias entre las crisis de 2008 y de 2020, en lo sustancial NOS PRESENTAN EL MISMO RETO: SUPERARLAS O MORIR.    

    (3) Es esta: www.Blasón.es  Y en ella se anota que: el origen del lema está las 3 últimas palabras de [Catulo, C. V.; Siglo I a. C.; poema 62, verso 16] que dice «Iure igitur vincemur: amat victoria curam.» que pueden leerse, por ejemplo, en [Gaio da Legnago, A. del; 1375; reverso del folio 17] o más recientemente en [Alonso Gamo, J. M.; 2004; página 242]. 

    De este último autor se señala en la misma fuente la referencia bibliográfica de su obra sobre Catulo, que reproducimos con sumo placer: José María Alonso Gamo, «Cayo Valerio Catulo: Poesías Completas», Tomo I Obras Completas de Alonso Gamo, AACHE Ediciones de Guadalajara, 385 páginas, ISBN 84-96236-15-3, Depósito Legal GU-202/2004, Guadalajara, 2004.

    (4) Sobre el poeta romano puede verse POR EJEMPLO: Gayo Valerio Catulo 

    (5) Véase el poema completo en la web mencionada anteriormente.

    (6) Eneadecasílabos: Versos de diecinueve sílabas. (No confundir con los versos endecasílabos, de once sílabas.)

    (7) En la web indicada se encuentran los escudos nobiliarios de una familia española, Quesada Valles, cuyo blasón incorpora la frase Amat Victoria Curam. También se da cuenta en ella de Tomá? Kleisner y su obra: «Amat Victoria Curam: The Device of Archduke Matthias on his Medal

    (8)  La imagen de la moneda utilizada es la de una moneda suiza. Véase: https://www.paulfrasercollectibles.com/blogs/coins-banknotes/20-000-swiss-gold-allegorical-coin-will-fascinate-collectors-next-month

    1040 p. , a 14 de marzo de 2016 /

    Colaborador:

    Miguel Villarroya Martín.
    API / Arquitecto Técnico.
    www.cal.

    • AMADEI considera que esta medida del Gobierno dará lugar a conflictividad e inseguridad jurídica y a una subida de la renta en el futuro
    • Miguel Ángel Gómez Huecas, Presidente de AMADEI: "El Gobierno debe saber que el mercado inmobiliario siempre tienda a autorregularse con efectos positivos y no necesita de medidas intervencionistas"

    MADRID - 29 de marzo de 2021.- La Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (AMADEI) considera que la medida que ha anunciado el Gobierno y que previsiblemente se acuerde hoy en Consejo de Ministros se suma a las medidas intervencionistas del ejecutivo que contribuyen a cargar sobre el derecho de propiedad, únicamente y una vez más, la solución de los males derivados de una política errática en materia de acceso a la vivienda.

    Conflictividad jurídica y subida de renta futura para compensar pérdidas

    El Secretario General de AMADEI, Jesús Manuel Martínez Caja, estima que se darán tres efectos adversos con esta medida:

    En primer lugar, generará una doble conflictividad judicial ya que, por un lado, la medida afecta al derecho de la propiedad y, en consecuencia, el Ejecutivo deberá indemnizar a los propietarios que reclamen si no adopta medidas compensatorias. Y por otro, es muy dudoso que quepa limitar los efectos del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que permite actualizar la renta en función de la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo.

    Además, a esta inseguridad jurídica se sumará que toda intervención en el mercado del alquiler se traduce en futuros incrementos de las rentas en los nuevos contratos, dado que los arrendadores buscarán compensar la limitación de las actualizaciones con subidas en los precios.

    Y por último, a la vista de que el Gobierno ha ido prorrogando en el tiempo las medidas anti desahucios incluso de los okupas, acordadas desde que se inició la pandemia, se teme que esta medida limitativa de la actualización de los alquileres, que en principio es provisional durante tres meses, pueda seguir prorrogándose en el tiempo al igual que las medidas de escudo social como consecuencia de la pandemia.

    Miguel Ángel Gómez Huecas: "El mercado inmobiliario siempre tiende a autorregularse con efectos positivos"

    El Presidente de AMADEI, Miguel Ángel Gómez Huecas, señala que "el Ejecutivo vuelve a abordar medidas que contribuirán a desincentivar a los propietarios a la hora de poner sus inmuebles en el mercado o incluso a retirarlos, reduciendo así la oferta cuando, en realidad, ya el propio mercado estaba regulando las actualizaciones de las rentas buscando el debido equilibrio, pues no en vano la mayoría de arrendadores estaban aplicando subidas parciales o incluso congelando los incrementos, de manera que los inquilinos no se vieran afectados con pagos desproporcionados por efecto del incremento del IPC". Además, concluye el Presidente de AMADEI que "el Gobierno debe saber que el mercado inmobiliario siempre tiende a autorregularse con efectos positivos y no necesita de medidas intervencionistas que solo crean inseguridad jurídica y conflictividad judicial."

    Sobre AMADEI (Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias)

    La Comunidad de Madrid es el pulmón inmobiliario de España. AMADEI proporciona a los asociados un entorno moderno, con servicios a la altura, formación constante, acuerdos competitivos, espacios de intercambio, siempre bajo una visión innovadora. AMADEI contribuye a que la práctica profesional sea eficiente, efectiva y ética. Una Organización crucial para su éxito empresarial.

    Acceso completo a la Nota de Prensa "Limitar al 2% la subida de los alquileres" de AMADEI 

     "La experiencia ha demostrado que las medidas restrictivas respecto a los alquileres producen efectos nocivos que contribuyen a perjudicar a un sector de la población mucho más amplio que el que pudiera salir beneficiado con la adopción de las mismas" afirman desde AMADEI.

    Además  de insistir en las medidas restrictivas en alquiler que ya han fracasado en otros países o en Cataluña, esta ley presenta evidentes lagunas como, por ejemplo, cuál sería el índice de actualización de las rentas a partir de 2025; qué pasará con aquellas comunidades autónomas que rehúsen aplicar la nueva norma en ejercicio de sus competencias en materia de vivienda, además del posible conflicto que puede crearse entre ayuntamientos y comunidades a la hora de delimitar las zonas tensionadas, todo lo cual está por ver si funciona o no.

    AMADEI destaca que, "el hecho de limitar los precios de los alquileres, no afectaría a las agencias inmobiliarias si la medida favoreciera al mercado. Ellas seguirán colaborando con arrendadores e inquilinos en el desarrollo de su función social, que no es otra que asesorar y acercar posturas a la hora de concertar alquileres".

    Así mismo, incide en que "el cliente de la agencia no es en exclusiva el arrendador. En este punto se equivoca también la ley a la hora de cargar al arrendador el pago de sus honorarios" ya que muchas personas que buscan piso en alquiler también encomiendan a las agencias que les gestionen dicha búsqueda, de manera que lo mismo son clientes los propietarios que los futuros arrendatarios, sin hacer mención al servicio que se presta a estos últimos una vez se convierten en inquilinos.

    Lejos de dicho favorecimiento para las agencias, "es obligado denunciar que, con la aplicación de la nueva ley, se acabará deteriorando un mercado que preocupa e importa a los profesionales del sector porque, en definitiva, es en el que operan diariamente y lo que desean es que sea lo más dinámico posible y que pueda acceder a él una gran cantidad de gente para darles apoyo en la compra o alquiler de viviendas, ya que es lo que más beneficia a la intermediación inmobiliaria".

    Efectos de la nueva Ley

    La limitación de precios del alquiler puede tener, a corto plazo, un efecto engañoso de reducción de rentas en las zonas sectorizadas o tensionadas hasta un 5% -concentrado en los alquileres más caros-, que con el paso de poco más de un año, acabará diluyéndose, pero que, sin embargo, provoca los siguientes efectos colaterales para el ciudadano y el mercado inmobiliario:

    • La oferta de vivienda en alquiler se contrae y decrece en torno a un 15-30% dependiendo de la localización. Esto sucede debido a que las restricciones generan inseguridad jurídica para el propietario, disminuyen su rentabilidad y, en este contexto, algunos prefieren sacar sus propiedades a la venta, o mantenerlas vacías, antes que alquilarla. En estos casos, también es habitual recurrir al arrendamiento temporal o turístico, de menor garantía para el inquilino. Además, la escasez de la oferta hace que se incrementen los precios fuera de las áreas tensionadas.
    • Las rentas de menor importe en las zonas tensionadas tienden a elevarse hasta alcanzar los límites máximos o techo de los índices de referencia, de manera que algunos arrendamientos llegan a encarecerse.
    • Los arrendadores que ven limitada su rentabilidad tienden a desentenderse de la conservación de sus propiedades, generando un evidente empobrecimiento o disminución de la calidad de parte del parque de viviendas en alquiler.
    • Se generan mercados paralelos fraudulentos para alquilar sorteando las limitaciones legales.
    • Los precios de las viviendas en venta se incrementan en las zonas no tensionadas, lo que provoca una aceleración de la gentrificación por la venta de las unidades controladas a familias con muy altos ingresos e inversores extranjeros, que son los únicos que se pueden permitir comprar, lo que acaba expulsando a la clase media y media-alta que podría haber alquilado.
    • Se expulsa del mercado de alquiler a las familias que tiene hijos menores, dado que las medidas que ralentizan los desahucios de familias en vulnerabilidad hasta dos años, conllevan que ningún arrendador contemple el alquiler a este tipo de familias, aunque no estén en vulnerabilidad, pero pudieran estarlo en un futuro.

    "Todas estas consecuencias dañosas están acreditadas empíricamente porque, la mayoría, se han venido reproduciendo en ciudades como Nueva York, Boston, San Francisco, Estocolmo, París, Berlín o Barcelona y otras ciudades catalanas donde, desde hace años ya, se han aplicado estas limitaciones con resultados indeseados", recuerdan desde AMADEI.

    En definitiva, "los efectos paralelos son tan adversos, que el bienestar social neto sale muy perjudicado ya que, las medidas solo benefician a un sector reducido de la población". Por eso, desde AMADEI se insiste en que "hay que desmentir a los políticos populistas que anuncian que la ley implica un beneficio social de todo punto incierto".

    Registro obligatorio de agentes inmobiliarios

    Desde el Sector de gestión e intermediación inmobiliaria y, desde los colectivos que integran a AMADEI, se ha instado al Gobierno para que se creen registros obligatorios de agentes inmobiliarios para que puedan ejercer tales actividades, formulándose enmiendas a la Ley de Vivienda, que han sido apoyadas por algunos partidos. La obligatoriedad de registrarse y el cumplimiento de ciertos requisitos para ello, favorecería y protegería al consumidor, dado que persigue que el ejercicio de la intermediación inmobiliaria se desarrolle en un contexto de mayor seguridad jurídica, conocimiento y experiencia profesional, así como con garantías para quien quiera alquilar o comprar una vivienda.

    Sin embargo, el Gobierno y sus socios de legislatura han hecho caso omiso a esta petición, de manera que en España seguirán conviviendo los registros obligatorios de agentes inmobiliarios ya creados en algunas comunidades autónomas, con los que no son obligatorios, como por ejemplo ocurre en Madrid. De esta forma, se contribuye al hecho de que haya consumidores en España que gocen de mayor o menor protección, dependiendo de la comunidad en la que estén. Así como que un arrendatario o comprador de vivienda tampoco pueda ver aseguradas las cantidades que entregue mediante el correspondiente seguro de caución.

    Esta situación provoca que proliferen comisionistas, especuladores, oportunistas e intrusos que operan en el sector desarrollando malas prácticas y generando un evidente deterioro de los profesionales del sector dejando, además, en el más absoluto desamparo al consumidor.

    En este sentido AMADEI concluye que "todavía cabe la posibilidad de solucionar este desaguisado, modificando el art. 30 del texto de la Ley publicado el viernes, que impulsaría los registros de agentes y agencias de intermediación inmobiliaria siendo obligatorios e instando a las comunidades, que aún no cuentan con ellos, a que los creen"

    En AMADEI esperamos que el Gobierno tome nota de lo que los profesionales inmobiliarios trasladamos desde las diferentes asociaciones y colectivos del sector de la gestión, asesoramiento e intermediación, de manera que quepa enmendar una ley que se produce en términos tan nocivos y perjudiciales para la sociedad civil como los indicados.

    DESCARGA NOTA DE PRENSA LEY DE LA VIVIENDA

    Otra de sus funciones es comprobar su situación de habitabilidad si es necesario realizar reformas o mejoras de mantenimiento en un plazo de 24 a 48 para conseguir que el edificio permanezca vacío el menor tiempo posible.

    El objetivo de esta empresa es acabar con la okupación y las dificultades de acceso a la vivienda. Estas medidas del alquiler temporal han conseguido reducir la okupación un 30% del total del parque de viviendas de los Países Bajos estando solo un 2% de los inmuebles vacíos a diferencia de España en el que el fenómeno Okupa se ha incrementado un 50% desde 2015 y el 13,7% permanecen desocupadas.

    Este modelo de negocio está muy implantado en Países Bajos de hecho hay más de 50 empresas de estas características, en Holanda cuando un propietario sabe que su edificio se va a quedar vacío acude a una empresa de gestión de espacios vacantes modelo de éxito que también se ha implantado en Reino Unido, Francia y Alemania. Dicho modelo de negocio va dirigido a grandes propietarios tanto del sector público como privado.

     Después de un minucioso estudio realizado por los Países Bajos consideran que nuestro país es un enclave con gran potencial para aplicar este tipo de negocio y servicios. Desde la firma holandesa aseguran un gran interés por entrar en contacto con nuestras administraciones públicas, grandes tenedores de inmuebles vacíos, inmuebles de uso residencial así como la gestión tanto de colegios y oficinas.

    Al tratarse de una vivienda de protección oficial y no haber transcurrido el periodo de tiempo estipulado para considerarse libre requiere una serie de especialidades: la renta no puede ser fijada libremente por los arrendatarios sino que está acotada a unos máximos.

    El arrendamiento de vivienda de protección oficial está regido por la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos Urbanos de acuerdo con la Disposición adicional Primera de la misma.

    Por tratarse de una vivienda de protección oficial ¿Pueden incluirse los gastos de comunidad al inquilino?

     Según el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se dispone: "Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. En edificios en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración".

    En el contrato de arrendamiento que se formalice entre las partes, se podrá pactar que se incluyan los gastos de la comunidad a cargo del arrendatario, pero para que este pacto sea válido deberá constar por escrito y determinar el importe anual de estos gastos a la fecha del contrato.

    De esta manera podrá repercutirle al arrendatario los gastos de comunidad devengados. En el caso de que no exista este pacto, los gastos de comunidad corresponderían al arrendatario.

    De forma que si nada se dice al respecto en el contrato, se aplicaría la regla general, y los gastos serán asumidos por el arrendador.

    El turismo en España es un sector económico muy importante. Según los datos del INE, en 2019 visitaron España 83,7 millones de turistas extranjeros que dejaron un gasto de 92.278 millones de euros. Esta cifra supone un 12,5% del PIB nacional, un porcentaje que pone de manifiesto la importancia de este negocio. Dentro de este segmento concurren varios negocios: el transporte aéreo, la hostelería, la restauración o los alojamientos turísticos.

    La paralización del país ha golpeado a muchas empresas aunque no a todas por igual. Por ejemplo, con respecto a los alojamientos, los expertos han señalado que las cadenas hoteleras podrán soportar una hibernación total de su actividad durante 2020 porque han entrado en la recesión con un bajo nivel de endeudamiento y con una gran tesorería. Por contra, los operadores medianos y pequeños correrán peor suerte al no tener el músculo financiero para soportar reaperturas con niveles de ocupación no superiores al 20%, que es lo que vaticinan los expertos del sector.

    Pero ¿qué ocurre con las viviendas de uso turístico? En este negocio se abren varios escenarios: pesimismo en el futuro más cercano, pero un gran optimismo a largo plazo. Para los propietarios de pisos turísticos este 2020 es un año casi perdido. La asociación Fevitur espera que a finales de junio -fecha prevista por el Gobierno para entrar en lo que han denominado "nueva normalidad"- el sector pueda volver a operar con una entrada de reservas para el último trimestre del año, y que esto suponga un principio de recuperación de cara a 2021.

    En el sector asumen que el turismo internacional no se reactivará durante 2020 y por este motivo se centran en atraer los movimientos de turistas nacionales para intentar salvar la temporada de verano. Una opción que otros propietarios han decidido cambiar por el alquiler temporal. Se trata sobre todo de viviendas de uso turístico, en zonas urbanas de grandes capitales de provincia, que buscan alivio en esta modalidad de arrendamiento hasta que el turismo vuelva a reactivarse.

    Esta medida ha significado que algunos propietarios de este tipo de activos hayan cambiado no sólo su modelo de contrato de alquiler, sino también el perfil del cliente, los lugares donde se anuncian o el precio de sus viviendas. La gran mayoría de expertos y de empresas dedicadas a este negocio reconocen a idealista/news que se trata de una acción de "supervivencia" en un mercado repleto de incertidumbres.

    "Un elevado número de propietarios que antes del covid-19 destinaban sus viviendas 100% al alquiler turístico (por días), han reaccionado previendo la parálisis del sector turístico durante varios meses y reorientando sus viviendas al alquiler temporal por meses, no al alquiler de largas temporadas o al uso conforme la LAU Vigente (5 o 7 años dependiendo del tenedor), como forma de minimizar la ausencia de ingresos en el alquiler turístico".

    Por contra, la posibilidad de alquilar apartamentos por meses es una alternativa muy interesante para quienes vean demorada la entrega de sus viviendas por el parón de las obras en dichas promociones, para quienes traten de reubicarse desde alquileres que ya no pueden pagar a otras posibilidades, y para quienes en definitiva busquen una vivienda puente hasta poder tomar decisiones de carácter más permanente".

    Es posible que aquellos inmuebles en manos de pequeños propietarios y que no tenían "profesionalizado" el alquiler turístico, decidan poner estas viviendas en el mercado del medio o largo plazo, algo que puede provocar menos oferta de alquiler turístico y ser incluso positivo para el sector". En este sentido, cabe destacar que el 95% de estos pisos turísticos están en manos de propietarios particulares.

    Regulación alquiler temporada

    El alquiler de temporada  aparece regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su art. 3.2, de uso distinto al de vivienda, cuya regulación contempla el Título III. La gran ventaja respecto al de vivienda es que se rige por la voluntad de las partes, de ahí que la duración es la que se establezca en el contrato, sin que exista un plazo mínimo.

    Es el caso del arrendamiento de una vivienda por temporada escolar, verano o traslado laboral, no se encuentra canalizado en plataformas turísticas de alquiler. Precisamente, si se dieran estos requisitos, estaríamos ante un apartamento turístico.

    Por poner un ejemplo, la vivienda alquilada en verano en la playa por una semana, quincena, un mes o tres meses, que no cuenta con otros servicios complementarios de limpieza, cambio de sábanas o centralita telefónica, ni es promocionada en canales de oferta turística, será un arrendamiento de temporada sometido a la LAU 29/1994.

    ¿Cuál es el perfil de cliente interesado?

    Los expertos del sector inmobiliario tienen claro cuál es el perfil de usuario que podría estar interesado en un arrendamiento de entre seis meses y un año.

    • Los trabajadores desplazados en otra ciudad que no es la de su residencia habitual.
    • Los estudiantes que busquen viviendas para los próximos cursos.
    • Las personas interesadas en un arrendamiento de transición para después optar por un alquiler de larga duración o incluso por la compra.

    Todo lo que sea flexibilizar el acceso al mercado de alquiler para propietarios e inquilinos redundará favorablemente en la oferta y la demanda.

    Perspectivas de futuro

    De todos modos, optimistas y pesimistas coinciden en que se trata de una situación temporal, de supervivencia y que el futuro de los negocios a largo plazo volverán al uso turístico, al que los expertos le auguran un gran futuro.

    La pandemia del covid-19 no va a terminar con el alquiler turístico y es posible que no se produzcan grandes cambios. Para esto nos basamos en tres premisas. Primero, el alquiler turístico es una tendencia social que no desaparecerá. Segundo, está por ver cómo afectarán los efectos de la pandemia en la sociedad y sus costumbres y hábitos en cuanto a ocio y vacaciones. Y tercero, es posible que la pandemia potencie un turismo más selectivo, menos socialmente compulsivo y donde las personas toman decisiones con carácter independiente.

    En cuanto a inversores profesionales y grandes tenedores de producto residencial para alquiler turístico, esta situación puede generar dudas, pero los planes de negocio continuarán y ajustarán los precios en función de la oferta y la demanda.

    Por su parte, el presidente de Fevitur muestra su confianza en el sector y busca la diferenciación con el sector hotelero. "Cuando se recupere la actividad, el turista buscará lugares seguros y salubres. En este sentido, una vivienda siempre otorga mayor seguridad al cliente que la habitación de un hotel donde existe más tránsito de personas. Por este motivo, ya estamos promoviendo un sello de calidad y certificación covid-19 para que los pisos turísticos puedan demostrar a sus clientes su compromiso contra la lucha de esta pandemia".

    El problema que hay actualmente, es que son contratos nada rentables para los propietarios de las viviendas, ya que el valor de mercado actual supone una pérdida evidente de dinero para ellos. Estos contratos implican pagar prácticamente la misma cuantía que el día que se firmaron, y tienen la obligatoriedad de una prórroga forzosa hasta que el inquilino lo desee o este fallezca, incluso aplicable a cónyuge o descendientes.

    ¿Qué es un alquiler de renta antigua?

    En la actualidad aún quedan casi 200 mil viviendas con contratos de alquiler de renta antigua. Estos contratos consistieron en firmar alquileres a muy bajo precio en los años 50 en España, bajo la dictadura franquista, a consecuencia de las necesidades por las que estaba pasando la sociedad española.

    Según lo que determinara la ley, los contratos pueden ser prorrogables de forma indefinida, hasta el fallecimiento del inquilino. Teniendo en cuenta que las personas que firmaron en su día eran jóvenes con la mayoría de edad recién estrenada, a día de hoy son ancianos que se han pasado toda la vida viviendo en alquiler.

    En 1994 se publicó una nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, con el que se quería ser más justo tanto para propietarios como para inquilinos, y poner fin a los contratos de renta antigua.

    Legislación del alquiler en España desde el alquiler de renta antigua

    Los contratos de alquiler de renta antigua, se firmaron bajo las leyes sociales del momento, entre los años 50 y hasta antes de 1985, con el propósito de favorecer el acceso a la vivienda.

    Como ya hemos dicho, estos contratos tenían una prórroga forzosa, que empezó a ser un incordio para los propietarios de viviendas, por tanto, a partir de 1985, empezaron a haber modificaciones en las leyes.

    1. En 1985 se publicó un decreto para acabar con los contratos indefinidos de alquiler, es decir, acabar con las prórrogas forzosas. Este decreto es el llamado Decreto Boyer. Además, los nuevos contratos de alquiler tenían una duración consensuada entre inquilinos y propietarios. Los nuevos contratos firmados a partir de mediados de este año, ya eran bajo la nueva normativa.
    1. En 1994 se promulga la Ley de Arrendamientos Urbanos, con una modificación posterior en 2013, estableciendo una duración en los contratos de alquiler de 5 años, aunque en la modificación se estableció 3 años, con prórrogas de entre 1 y 3 años.
    1. En 2019 se publica un Real Decreto que modifica la Ley de 1994, en el que se aplica una duración de 3 años el contrato de alquiler, con una prórroga de hasta 5 años más. A partir de los 8 años totales, la ley no determina nada, por lo que habrá que esperar jurisprudencia al respecto.

    Duración del contrato de alquiler de renta antigua

    En España, las leyes no tienen carácter  retroactivo, por lo que todo contrato de alquiler que se firmara bajo las leyes de alquiler de renta antigua, quedan sujetas a las leyes del momento de la firma.

    Por tanto, la duración de un contrato de alquiler de renta antigua se extingue cuando el inquilino lo desee, o por fallecimiento de este. Pero, ¿Qué pasa con las subrogaciones?

    En la ley anterior, las subrogaciones formaban parte del contrato, es decir, un inquilino podía subrogar el contrato de alquiler en favor del cónyuge o descendientes.

    Pero la Ley de 1994 sobre Arrendamiento Urbanos, estimó que todo contrato de alquiler que tuviera implícito una subrogación, no podría darse más de dos subrogaciones.

    Esto significa, que si una persona con un alquiler de renta antigua había hecho dos subrogaciones del contrato, ya no podía subrogarlo más. Si no había hecho ninguna, puede subrogar el contrato a cónyuge o descendientes hasta 2 veces, y si ya había hecho una, solo puede subrogarlo una vez más.

    Las subrogaciones solo pueden ser a cónyuges no separados, o personas con un vínculo de afectividad igual que la del cónyuge. También pueden ser a los hijos, siempre que estos hayan estado viviendo con el arrendatario al menos 2 años antes del fallecimiento del inquilino.

    Existe también la posibilidad de ejercer una subrogación en favor de ascendientes, siempre que hayan estado conviviendo y estando a cargo del arrendatario, al menos, 3 años antes del fallecimiento del inquilino.

    Una vez agotadas las dos subrogaciones, el contrato se extingue, a no ser que el beneficiario sea descendiente del anterior arrendatario con una minusvalía superior al 65%, en este caso se da un plazo de 2 años, o hasta que el nuevo inquilino cumpla 25 años de edad, o fallecimiento de este.

    ¿Se puede cancelar un contrato de renta antigua?

    A priori la respuesta es NO. Pero hay algunos casos en los que se puede dar una cancelación de este tipo de contratos. Uno de ellos es que el propietario necesite la vivienda de forma forzosa para sí mismo o para algún familiar directo ascendiente. También es posible romper el contrato si se demuestra la necesidad de derrumbamiento de la finca.

    Si se demuestra el impago de la renta por parte del inquilino, o el subarriendo a un tercero sin consentimiento, es posible anular dicho contrato.

    Cualquier otro supuesto, deberá ser considerado por la justicia, y teniendo en cuenta cualquier jurisprudencia marcada en algún caso relativo a los contratos de alquiler de renta antigua.

    ¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

    El alquiler con opción a compra funciona de la siguiente manera: el inquilino habita la vivienda y paga cuotas mensuales como si se tratara de un alquiler común, pero una vez pasado un periodo de tiempo que previamente habrá acordado con el propietario, el inquilino puede decidir comprar la vivienda o no hacerlo

    Este concepto es sencillo, pero cuando pensamos en los detalles, se complica un poco más: ¿las mensualidades son más elevadas que en el contrato normal? ¿qué es la prima? ¿hay fianza si ya se ha pagado una prima? ¿Qué cantidad pierde el inquilino si se niega a comprar? ¿Qué consiguen con todo esto? Iremos resolviendo estas dudas una a una.

    ¿Qué tipo de contrato se utiliza en el alquiler con derecho a compra?

    Las particularidades del alquiler con opción a compra provocan que el proceso de redactar el contrato sea  más complejo. Para empezar, esta modalidad de arrendamiento se realiza mediante un contrato doble o mixto. Esto significa que incluye un subcontrato de alquiler y otro de compraventa. De esta manera, el inquilino puede vivir en el inmueble por un periodo de tiempo concreto y, al terminar, tendrá derecho a comprarlo y descontar, total o parcialmente, las cuotas del alquiler.

    ¿Cómo se regula este contrato?

    Al tratarse de dos subcontratos, el de alquiler se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) mientras dure el alquiler. La regulación del contrato de compraventa para una vivienda está contenida en el Código Civil

     

    Como inquilino, ¿Por qué elegiría un alquiler con opción a compra?

    El alquiler con opción a compra tiene ventajas e inconvenientes para cada una de las partes. El primer supuesto es que el inquilino quiere comprar una casa a medio plazo, aunque no esté seguro a día de hoy, y que el vendedor está interesado en comprar. Siendo así:

    Situaciones que empujan al inquilino o comprador a firmar este tipo de alquiler

    La primera situación en la que un inquilino podría preferir el alquiler con opción a compra frente al alquiler común o la compra de una vivienda sería en una situación financiera un poco precaria: si las entidades bancarias son reticentes a financiarle, los precios del mercado inmobiliario son altos y no tiene suficiente capital para hacer frente a la entrada de una casa todavía, entonces el alquiler con opción a compra empieza a sonar mucho mejor. El alquiler con opción a compra es una opción frecuente para los jóvenes, que carecen de ahorros.

    Pero también puede darse el caso de que el inquilino está interesado en la casa, pero sin saber todavía su su futuro laboral le permitirá quedarse en esa zona o permitirse el precio de la vivienda. En este caso, como precaución, podría elegir un alquiler con opción a compra hasta estar seguro de que la casa realmente se ajusta a sus necesidades y perspectivas de futuro.

     

    Ventajas del alquiler con opción a compra para el inquilino

    Vamos a repasar primero  las ventajas de este tipo de contrato para el inquilino o comprador:

    Ahorro gracias al alquiler con derecho a compra

    Para la parte arrendataria, la principal ventaja del alquiler con opción a compra es que supone ganar tiempo y ahorrar para la compra de la vivienda puesto que la renta del alquiler se descuenta si, finalmente, se adquiere el inmueble. 

    El alquiler con opción a compra facilita la concesión de una hipoteca

    Además, este ahorro facilita la concesión de una hipoteca puesto que, por lo general, las entidades bancarias valoran positivamente que el solicitante ya haya pagado una parte de la vivienda.

    Ayudas al alquiler

    Asimismo, con este tipo de contrato, los inquilinos pueden acogerse a las ayudas al alquiler de las Administraciones Públicas, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos.

    ¿Cuánto puedo llegar a ahorrar con la opción a compra?

    En primer lugar, está el ahorro por desembolsar más tarde. No se trata de un ahorro monetario, sino de un respiro hasta que finalmente se deba abonar la cantidad pactada por el piso. Sin embargo, hay un ahorro que sí podemos contabilizar y es el de la hipoteca. Al haber reducido el precio de compra mediante el alquiler con opción a compra, la hipoteca costará menos. En la práctica:

    • La vivienda cuesta 100.000?
    • El inquilino está 5 años con un alquiler con opción a compra.
    • La renta mensual es de 833?.
    • Al cabo de 5 años, ha pagado 49.980? (que redondeamos a 50.000? por facilitar los cálculos).
    • Ya solo le quedan 50.000? por abonar, de modo que el inquilino solicita una hipoteca, que puede tener una duración 5 años menor que si la hubiera contratado al inicio. 

    Llegados a este punto, tenemos dos situaciones hipotéticas que resolver:

    1. El inquilino compra la vivienda al inicio, sin alquiler: debe pedir una hipoteca mayor y quizá pagarla en más años para reducir la cuota mensual. Por ello, el precio es superior. Puede pagar hasta 2.140? por la hipoteca, como en el ejemplo de Gastos de una hipoteca por valor de 100.000?, aunque es posible que el banco ni siquiera le conceda más del 80% del valor de la vivienda.
    2. El inquilino compra tras haber alquilado con opción a compra durante cinco años: para nuestro ejemplo, debe solicitar una cantidad mucho menor y los plazos pueden ser inferiores. Por 50.000? pagará menos en intereses que por 80.000? o 100.000?.

     

    Desventajas del alquiler con opción a compra para el inquilino

    Sin embargo, este tipo de alquiler también tiene una desventaja: por lo general, en el momento de la firma es necesario pagar una prima inicial por el derecho a la compra.

    Prima de la opción a compra

    La famosa prima por opción a compra debe ser pactada en el contrato de compraventa, no siendo obligatoria pero sí muy frecuente y recomendada. Se suele fijar como un porcentaje del precio de venta acordado y se parece a una fianza, pues sirve para garantizar al propietario que la intención de compra es seria. De hecho, la cantidad de la prima se perderá en caso de no ejercer la opción a compra y eso es una gran desventaja de este modelo de contrato.

    El inquilino no puede disfrutar de las bajadas del precio de la vivienda

    El precio de venta de la vivienda está pactado en el contrato de compraventa desde el principio, por lo que no variará. Esto será un alivio si los precios de mercado se disparan, pero se invierte para el caso contrario: si el precio de la vivienda baja, el inquilino no podrá aprovecharse de este hecho. 

    El precio del alquiler, por otro lado, sí que puede variar en dependencia del IPC. 

     

    Como propietario, ¿Por qué un alquiler con opción a compra?

    Ahora que entendemos las ventajas y los riesgos que afronta el inquilino, es el turno de los propietarios, que también podrán obtener beneficios del alquiler con opción a compra. 

    Situaciones que empujan al propietario o arrendador a firmar este tipo de alquiler

    ¿En qué contexto se plantea un propietario firmar un contrato de alquiler con opción a compra en lugar de vender o alquilar sin más? Por lo general, un propietario que quiera dar salida al inmueble rápidamente: ya sea porque necesita liquidez o porque no quiere dejarlo parado durante el tiempo que tarde en encontrar a un comprador. 

    También puede darse el caso de que el propietario espere una bajada de los precios de mercado, motivo para fijarlo en el momento, o que realmente quiera al comprador interesado y le permita estar de inquilino antes de formalizar la compraventa. 

     

    Ventajas del alquiler con derecho a compra para el arrendador

    Ahora revisamos  las ventajas de este tipo de contrato para el propietario o arrendador:

    Dar salida al inmueble rápidamente

    Para la parte propietaria de esa vivienda también hay beneficios que convierten el alquiler con opción a compra en una opción interesante. Por ejemplo, comentábamos que con este tipo de arrendamiento se puede dar salida al inmueble más rápido sin tener que renunciar a la venta.

    Ventajas fiscales

    Además, de la misma manera que los inquilinos pueden optar a las ayudas al alquiler, los propietarios de una vivienda alquilada con opción a compra pueden beneficiarse de las ventajas fiscales para arrendadores. Por otra parte, no se pagan impuestos de compraventa hasta que se ejecute la escritura.

    La opción a compra concede liquidez al arrendador

    La principal ventaja suele ser recibir dinero por adelantado, además de la posibilidad de cobrar mensualidades superiores. En otras palabras, liquidez. 

     

    Desventajas del alquiler con opción a compra para el propietario

    El dinero se recibe gradualmente y no de una tacada

    La parte menos positiva para los propietarios es que en un primer momento, se renuncia a la cuantía que se percibe por una compra. El dinero se recibe gradualmente, lo cual suponía una ventaja de liquidez pero también es un inconveniente al no disponer de la cuantía al momento. 

    Incertidumbre respecto a la venta y la situación del mercado

    Además, al definirse el precio del inmueble en el momento de la firma, se tiene que adaptar a la situación del mercado. Esto supone que, aunque los precios suban, el coste del inmueble tendrá que mantenerse en el momento de la compra.

    Pero lo peor para el propietario es la incertidumbre, pues no puede estar seguro de que la venta se lleve a cabo. Aunque se quedaría con las cantidades abonadas hasta el momento en ese caso, perdería a su comprador. 

    Problemas de tributación en el alquiler con opción a compra

    El dilema lo plantea la prima de la opción de compra, pues pasa a formar parte de la base imponible del IRPF y por ello puede aumentar el tipo medio del gravamen. Este aumento de los impuestos perjudica al arrendador, pues sólo se "libraría" de esto si el inquilino ejecutase la opción de compra en el mismo año, pero lo normal es que no sea así.

    Qué debe incluir un contrato de alquiler con opción a compra

    Al ser un tipo de contrato tan peculiar, es conveniente que se especifiquen bien todas las condiciones en el documento para evitar cualquier problema posterior. Además, como es un contrato doble, tendrá que incluir todo lo relativo al alquiler y a la compra:

    El contrato de alquiler

    En la parte del contrato de alquiler, hay una serie de datos imprescindibles: plazo de duración del arrendamiento, plazo estimado para ejercer el derecho a la compra, la renta mensual o quién corre con los gastos de la comunidad o de posibles reformas.

    El contrato de compraventa

    Por lo que se refiere al contrato de compraventa, tendrá que especificar la voluntad del propietario de vender al inquilino la vivienda si este se muestra interesado en ella. Además, debe incluir el precio de venta del inmueble, el porcentaje (ya sea fijo o variable) de las cuotas del alquiler que se descontarán del precio de venta o la cuantía de la prima inicial que ha de desembolsar el arrendatario.

     

    ¿Qué debe considerar el inquilino antes de aceptar el alquiler con opción a compra?

    Además de estos puntos, hay una serie de consideraciones que ambas partes deben tener en cuenta a la hora de elaborar un contrato de alquiler con opción a compra. En este sentido, el inquilino/comprador tiene que ser consciente de que:

    • Tiene derecho a permanecer en la vivienda mientras dure el contrato de alquiler. Aunque se decida no ejercer el derecho a la compra, el inquilino puede permanecer arrendado mientras tenga vigencia el contrato.
    • Puede prorrogar el contrato de alquiler. Para ello es imprescindible que el propietario esté de acuerdo. Si se realiza esta acción, la opción de compra también deberá especificarse en la prórroga porque si no quedaría invalidada.
    • El inquilino tiene exclusividad para la compra de la vivienda. Siempre y cuando se respete el plazo establecido en el contrato.
    • No hace falta esperar al final del contrato para ejercer el derecho a compra. Se puede realizar antes y, de hecho, es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre las fluctuaciones de precios en la renta del alquiler y el propietario consigue completar la acción de venta antes de lo previsto.
    • Si se producen dos retrasos en el pago del alquiler, se pierde la opción a compra. Además, si esto sucede, también se pierde la prima aportada.
    • Cumplir con las obligaciones fiscales. Mientras sólo se indique el precio de la vivienda y el plazo para ejercer el derecho a compra, el inquilino podrá deducirse el coste del alquiler.

    Qué tienes que tener en cuenta antes de firmar un alquiler con derecho a compra si eres propietario

    Por otro lado, el propietario, antes de firmar un contrato de alquiler con opción a compra, debe tener en cuenta los siguientes aspectos:

    • Es recomendable fijar una prima inicial. Aunque no sea obligatorio, establecer este pago asegura que el inquilino tiene interés por comprar la vivienda.
    • La obligatoriedad de mantener el contrato. Esto supone que no se puede ceder, alquilar o vender el inmueble a terceros mientras esté vigente el derecho a compra del inquilino.
    • No se puede modificar el precio de compraventa pero sí el del alquiler. Aunque ninguna de las partes pueda cambiar el precio del inmueble que está fijado en el contrato, la renta del alquiler puede variar en función del IPC si así lo exige el propietario.
    • El contrato puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Para ello es necesario que ambas partes estén de acuerdo y que se cumplan los requisitos básicos. Es decir, que aparezca el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer este derecho.
    • Cumplir con las obligaciones fiscales. Si sólo se especifica el plazo y el precio de la vivienda, mientras dure el alquiler, el propietario tendrá que declararlo. Asimismo, si percibe una prima por la opción a compra, también deberá declararla.
    ? Más tiempo. Aunque siempre ha sido frecuente que tanto una parte del acuerdo como la otra traten de alquilar la vivienda en un breve período de tiempo, ese plazo se ha dilatado. Ahora, los inquilinos y los propietarios quieren estar seguros de lo que hacen y, por tanto, el mercado se vuelve menos dinámico y mucho más racional, repasando cada decisión para elegir la opción correcta.

    ? Menos precio. Los precios han descendido como consecuencia de la crisis, pero muchos propietarios han tratado de mantener la rentabilidad de sus inmuebles ofreciendo a los inquilinos otro tipo de compensaciones que van más allá de bajar la renta, como pueden ser los plazos o condiciones más flexibles a la hora de afrontar el alquiler que, a cambio, les asegure cierta permanencia.

    ? Más precaución. En general, todo se debe a las consecuencias de la incertidumbre que actualmente domina muchos ámbitos de la vida, como pueden ser el económico o el laboral. El inquilino, sobre todo, analiza cada opción y busca el inmueble que le ofrezca las mejores condiciones al mejor precio. El propietario, por su parte, busca opciones de rentabilidad que le garanticen cierta estabilidad y, por ello, los alquileres turísticos o estacionales oscilan hacia el tradicional.

    Aunque estas tendencias todavía se alargarán durante unos meses, los expertos confían en que los hitos favorables que se avecinan, como la difusión de la vacuna y la progresiva mejora de la economía, logren estabilizar el mercado, tal y como se observa en las tendencias visibles en un mercado de compraventa que, poco a poco, va recuperando su crecimiento.
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    Por comunidades autónomas, los ajustes más intensos fueron los experimentados por Madrid con un descenso del 13,42%, Baleares con una caída del 12,48% y Canarias con un retroceso del 10,21%. En la otra parte de la tabla, Navarra (5,72%), Cataluña (4,46%), Andalucía (4,30%) y La Rioja (2,22%) arrojaron las únicas subidas interanuales, según los datos del portal inmobiliario.

    De un año a otro, Madrid es la provincia que experimenta una mayor caída en el precio del alquiler, un 13,42% frente a abril del año pasado. Le siguen Las Palmas con un descenso del 13,39% y Baleares, con un retroceso del 12,48%. En el lado contrario, 16 provincias experimentaron repuntes interanuales, siendo el de Soria el más abultado con una subida del 9,99%.

    Por su parte, dos capitales arrojaron subidas por encima del 10% respecto al mes de abril de 2020: Huesca (13,56%) y Teruel (11%). En este caso, los mayores ajustes se dieron en Cádiz (-18%), Barcelona (-17,30%) y Palma de Mallorca (-16,44%).

    En cuanto a la variación mensual de los precios del alquiler, Madrid (2,11%) fue la autonomía que más creció frente a marzo, y Andalucía (-2,07%) la que menos. A nivel de provincias, 29 de ellas aumentaron sus precios del alquiler en marzo, con los mayores ascensos en Jaén (3%), Toledo (2,96%) y Álava (2,95%).

    El informe de pisos.com refleja que hasta 22 capitales de provincia registraron subidas mensuales con Guadalajara a la cabeza (3%). Por su parte, la renta media mensual de Salamanca y Santa Cruz de Tenerife se incrementó por encima del 2,9%.

    Cuatro regiones superan los 1.000 euros de renta de alquiler: Madrid (1.583 euros/mes), Cataluña (1.342 euros/mes), Baleares (1.292 euros/mes) y País Vasco (1.092 euros/mes). Por su parte, Extremadura (445 euros/mes), Castilla-La Mancha (558 euros/mes) y Galicia (606 euros/mes) registraron las rentas más económicas.

    Madrid resultó ser la más cara para los inquilinos, con una renta media de 1.642 euros al mes, seguida de Barcelona y San Sebastián con 1.551 y 1.224 euros/mes, respectivamente. Ciudad Real fue la que menor renta tubo, con 437 euros de renta mensual.

    El ruido de la vivienda es uno de los aspectos que más afectan a los hogares en España. La población debe convivir con ello, por eso es importante que conozcan medidas para reducir el exceso de sonido. El ruido perjudica no solo a la calidad de vida, sino también a la salud. Es uno de los factores causantes de trastornos, estrés o ansiedad.

    El ruido se puede originar desde distintas fuentes: de las viviendas vecinas, de nuestro propio inmueble o del exterior del domicilio. Para impedir que este exceso de sonido nos afecte, debemos instalar un correcto aislamiento acústico en nuestra vivienda.

    Con este aislamiento acústico, lograremos el confort en nuestra casa, reduciendo el ruido exterior al domicilio. Los niveles de ruido aceptables se sitúan en 50 decibelios durante las horas de días y de 30 durante la noche.

    Para conseguir esta disminución del ruido, podemos llevar a cabo las siguientes medidas:

    Sistemas de instalación fuera de las áreas de descanso

    A la hora de implantar las instalaciones, estas deben encontrarse en los falsos techos de zonas comunes o de paso para situarlas lejos de las áreas de descanso. Espacios recomendables en los que instalar el sistema de climatización son trasteros, despensas y baños. En cuanto a las tuberías, resulta más eficiente que se instalen en el vestíbulo o pasillos en vez de en las habitaciones.

    Aislamiento interno

    A parte de los ruidos externos, también debemos prestar atención a reducir el ruido procedente de nuestra propia vivienda. Si buscamos que nuestras habitaciones sean más silenciosas, una opción es establecer tabiques de pladur de doble placa que contenga un aislamiento interno. Estos tabiques reducen mejor el ruido que el propio ladrillo. Otra medida que podemos implantar es implantar puertas macizas en sustitución de las puertas huecas.

    Material aislante en techos, paredes y suelos

    Respecto a las paredes, podemos implantar una doble pared de un material ligero. Esta doble pared irá separada por un material aislante como la lana de roca o la fibra de vidrio.

    Este aislamiento se puede utilizar también para los suelos. Implantamos un doble suelo añadiendo entre ambos un material aislante o, por el contrario, podemos optar por un parqué flotante. Si nos decantamos por esta última opción, no se debe olvidar de incluir una capa aislante por debajo del parquet para impedir que haya resonancia.

    Por el contrario, si el ruido de la vivienda procede de arriba, podemos recurrir a un falso techo acústico en el que implantando varias capas de material aislante conseguiremos reducir los sonidos molestos. Para los ruidos de los vecinos de arriba, también se puede establecer un techo en la vivienda suspendido que también es efectivo para disminuir el exceso de sonido.

    Instalar ventanas dobles

    Uno de los factores claves para disminuir el ruido son las ventanas. En primer lugar, hay que comprobar si existen grietas y si se encuentra en buen estado. Pero si aún estando en buen estado, se sigue oyendo el ruido del exterior, debemos acudir a instalar ventanas dobles. Una de estas ventanas al exterior del mundo y otro al interior, separadas ambas por dos lunas. Los cristales de dichas ventanas deben tener un grosor de 6 a 8mm. Si, en suma, las hojas son batientes se asegurará un cierre más hermético. Lo ideal sería que dichas hojas fuesen de PVC.

    Materiales decorativos, pero aislantes

    Otros elementos aislantes con gran eficacia son los tejidos. Estos funcionan como barreras acústicas, sobre todo, son especialmente útil cuando son tupidos y densos. Estas telas consiguen amortiguar, a la vez que los tapizados y los cojines absorben ondas sonoras. Otro método para reducir el ruido de la vivienda es colocar alfombras en el suelo. Para los ruidos internos y externos, podemos emplear cortinas confeccionadas realizadas con tejidos gruesos.

    Si queremos aislar el ruido, pero a la vez ganar almacenaje, podemos acudir a muebles adosados a la pared como armarios empotrados o estanterías. Los espejos y los cuadros también disminuyen el ruido de habitaciones vecinas y del mismo eco interior.

    Según el estudio del Instituto para la Diversificación y Ahorro de Energía, más del 50% de los hogares en España sufren pérdidas de calor debido a un mal aislamiento. Además, existe un 30% de la energía que la climatización consume que se pierde por los puentes térmicos de la vivienda, entre ellos, suelos, tejados, ventanas y paredes. De todas estas pérdidas, encontramos que podemos evitar hasta un 80% de ellas a través de un buen aislamiento.

    Esta mejora de la cobertura térmica de las viviendas supone una inversión a largo plazo, ya que de 5 a 7 años se amortizará dicha inversión, ahorrando grandes cantidades de energía. Cifras como un 50% o hasta un 60% menos de consumo en climatización, lo que llevado a euros significaría como mínimo un ahorro de 300 euros al año y como máximo el doble.

    ¿Cómo mejorar el aislamiento de mi vivienda?

    Con el precio de la luz actual, es recomendable reformar nuestro hogar para impulsar su eficiencia enérgica. Dependiendo de las características de nuestra casa como la fecha de construcción, tendremos que invertir más o menos.

    Entre las reformas que podemos realizar, en primer lugar nos centraremos en ventanas y puertas donde perdemos un 20% de energía. Para solucionarlo, se podrían cambiar por otras puertas y ventanas de doble acristalamientos o de PVC o aluminio con rotura de puente térmico, perfiles no conductores.

    Sin embargo, donde perdemos un 50% de energía y cuya inversión es más cara está en los tejados, fachadas y muros exteriores. Para ello, tendremos que aislarlos. En muros exteriores podemos implantar fachadas ventiladas con mayor aislamiento o cámaras de aire creadas con materiales aislantes o realizar trasdosados en el interior de los muros. Otra opción es aislar las cubiertas desde el interior o exterior.

    Para ello, podemos optar por diversos materiales como corcho, fibra de vidrio, poliestireno o lanas minerales, pero independientemente del material, la eficiencia térmica mejorará y la factura de la luz decaerá.

    En suma, a parte del dinero y la luz, tener un aislamiento correcto nos ayudaría a ahorrar también en gasoil, gas o biomasa si utilizamos uno de estos combustibles en nuestro sistema calefacción y a reducir las humedades.

    A largo plazo, la inversión en eficiencia energética sale rentable. Además, existen subvenciones para llevar a cabo dichas reformas si nuestra vivienda tiene cierta antigüedad.

    Madrid, 26 de enero de 2022

    Las primeras líneas del Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, no dejan lugar a ninguna duda, el nuevo plan estatal de vivienda centra sus esfuerzos en facilitar el acceso a la vivienda mediante ayudas al alquiler a los ciudadanos vulnerables, en propiciar el incremento del parque público de vivienda (no el de viviendas protegidas) y del parque de vivienda en alquiler asequible o social.

    Compartiendo la necesidad de establecer ayudas directas a los colectivos más vulnerables y las vinculadas al reto demográfico, como una forma no solo de protección social sino como un derecho constitucional, resulta insólito no encontrar en esta norma ni una sola referencia a la vivienda social, a la vivienda con protección en régimen de propiedad, ni a la iniciativa privada. En los últimos 40 años en nuestro país, en torno al 80% de las viviendas sociales o con protección pública han sido promovidas desde la iniciativa privada y muchísimas de ellas, en régimen de cooperativa apoyadas por gestoras que han demostrado una gran experiencia y profesionalidad, a la que añadiríamos que, en parte a estas formas de olvido, una enorme resiliencia.

    Es momento entonces de vindicar el elevado valor social del cooperativismo, donde los socios son los verdaderos actores sociales; propietarios y autopromotores a precio de coste de sus hogares, desde el primer momento, alejados de la especulación, en donde algunos de forma obsesiva, sitúan al sector inmobiliario y no como una forma natural de crear riqueza y valor ciudadano. Nada más social que esto.

    Ya con pocas esperanzas, nos hemos adentrado un poco más en el desarrollo de este Real Decreto, donde pasa a describir las dificultades de emancipación y de acceso a la vivienda que tienen fundamentalmente los jóvenes en relación con sus ingresos y a los precios de adquisición; de ahí se establecen como recetas mágicas una ayuda de 250 euros durante 2 años para el alquiler, pobre lenitivo temporal que nos recuerda la dificultad de que en dos años esas dificultades desaparezcan, y la lentitud de la administración para activar normas y gestionar fondos, que, en proporción, aminoran el bálsamo prometido, además de la intención de generar más vivienda pública en alquiler.

    Estas recetas mágicas no son tan extraordinarias, y tampoco van a resolver el problema de acceso a una vivienda. Más bien, se va a privar a muchos jóvenes de esa capacidad de ahorro para poder adquirir una vivienda en propiedad en un futuro y se les va a cercenar esa capacidad de comprar su vivienda, no solo como solución de emancipación o independencia, sino a la vez como forma de ahorro e inversión que les permita afrontar su desarrollo vital y crecimiento familiar con más seguridad.

    Una verdadera solución al acceso a la vivienda pasaría por crear sistemas mixtos de cohabitación entre la vivienda en alquiler y la vivienda en propiedad; donde cada ciudadano tenga la posibilidad y la facilidad de elegir libremente qué es aquello que más le interesa en cada etapa de su desarrollo personal, familiar o profesional, mezclando la urgencia con la inversión, generando valor para el futuro de los jóvenes.

    Para ello, más allá de subvencionar una parte del alquiler que incluso puede llevar a un aumento de los precios, son necesarias otras muchas cosas. Por ejemplo, generar suelo destinado a la promoción y construcción de viviendas protegidas, ha funcionado en el pasado y seguro que, si se hace una apuesta decidida por ello, seguirá funcionando.

    No olvidemos que el incremento del coste del suelo provocado por la escasez de este es uno de los principales factores, si no el principal, del incremento de los precios de venta de las viviendas. Suelo que pueda ser utilizado como vía de protección social para esos sectores desprotegidos, y que esté fuera del valor especulativo, fuera de la subasta, dispuesto para ser reconocido en su valor social, mediante concursos reales en los que se primen estos valores, y de la mano de una vivienda protegida revisada en profundidad, que no represente un fantasma social irrealizable en cuanto a la distancia que aparece entre los módulos que lo regulan, la dignidad y la necesaria adaptación energética y funcional de las viviendas actuales y el precio de su gestión y realización digna.

    Otras de las medidas absolutamente necesarias son las tendentes a mitigar la falta de capital inicial de que disponen los jóvenes para acceder a su primera vivienda. No olvidemos que tienen que desembolsar con fondos propios un 30% del precio de venta, el 20% que no financian las entidades bancarias y el 10% de IVA.

    En relación con esto, es necesario bajar el IVA del 10% al 4% para la vivienda protegida, y para ese 20% que no financian las entidades bancarias, podría ser una buena medida el establecer avales públicos en determinadas circunstancias como ya se hace en alguna región española o Reino Unido o establecer créditos con interés cero.

    Todas estas medidas, junto a una mayor colaboración público-privada y una Ley de Cooperativas de Viviendas -que llevamos muchos años reclamando desde el sector-, son imprescindibles para encontrar una solución real, no parches o brindis al sol, al enorme y grave problema de acceso a una vivienda digna en nuestro país.

    "Hoy en día, las garantías legales y económicas que se exigen a las cooperativas de viviendas y a sus gestoras aportan mucha seguridad a los socios cooperativistas y las convierten en un vehículo idóneo para garantizar el acceso a la vivienda en propiedad con un precio justo a todos nuestros ciudadanos", Juan José Perucho, Presidente Asociación de Gestoras de Viviendas, AGV.

    Acceso completo a la Nota de Prensa sobre la Vivienda en Propiedad de la Asociación de Gestoras de Vivienda

    La incertidumbre económica y el incremento del tipo de interés todavía no han supuesto la desaceleración que el sector inmobiliario espera. Los números de compraventa de viviendas y de contratación de hipotecas todavía se mantienen en cifras positivas. Esto supone el décimo octavo mes consecutivo en el que se incrementa tanto las compraventas como las hipotecas. Agosto mejora los datos de julio, mes en el que se anticipaba la ralentización durante el octavo mes del año.

    El INE ha hecho público el Estudio de Transmisiones de Propiedad y de firma de hipotecas. Un estudio donde se plasma el esfuerzo del sector en resistir y continuar con el dinamismo al alza de meses anteriores.

    La compraventa de viviendas aumenta un 14,9% interanual

    A pesar de experimentarse un freno en el incremento de compraventas en junio, en agosto aumentaron un 14,9% interanual, en comparación al 8% registrado en junio. En total, se inscribieron 57.327 compraventas, el dato más elevado en agosto desde 2007. Por el momento, el aumento del interés del BCE no está afectado al mercado inmobiliario.

    La compraventa de viviendas usadas aumentó un 17%, mientras que los de obra nueva un 6,1%. A su vez, respecto a julio, se registró un incremento del 6,7% de dichas operaciones, la mayor subida desde 2017.

    Estos números récords se han registrado, debido a que la población ha adelantado la compra de vivienda previamente a que el Banco Central Europeo siga aumentando los tipos de interés en próximos meses. Con la evolución actual, 2022 podría cerrarse con un número total de compraventas de 600.000. Esto posicionaría a 2022 como el mejor año en cuanto a compraventas desde 2007.

    Las hipotecas también revivieron en agosto pero con retroceso del tipo fijo

    Respecto a las hipotecas, en julio se experimentó un incremento 10 puntos menos que en junio. Mientras que en agosto, se ha vuelto a disparar con una subida del 10,5%. Las 36.721 operaciones de agosto supone el mejor dato en agosto desde 2010.

    De la misma forma, los préstamos hipotecarios han aumentando en un 5,4% interanual su valor medio. Dicho importe se ha situado en los 145.287 euros, mientras que el interés medio ha registrado un valor del 2,52%, tres décimas por detrás del valor de 2021. En suma, el plazo medio se encuentra en 24 años.

    En cambio, los datos récords del Euribor sí comienzan a afectar a los tipos fijos de hipoteca. Este tipo de interés ha experimentado una disminución de cuatro puntos con el porcentaje máximo registrado en julio del 75,4%. En agosto, la contratación de hipotecas variables fue del 28,1%, mientras que la de préstamos de tipo fijo fue del 71,9%.

    Hay que recalcar que el encarecimiento de las hipotecas está experimentando un incremento a mayor ritmo que en 2008. Esto a causa de las continuas subidas del Euribor y de los tipos de interés.

    El bono del alquiler ofrecerá una prestación de 250 euros a los jóvenes de entre 18 y 35 años con un sueldo inferior a 24.318 euros, es decir, un 1,7% de la población española.

    Desde la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI) aseguran que se trata de "un parche temporal que producirá subidas de precios y discriminaciones con los jóvenes con salarios superiores".

    Enero 2022 - El Gobierno de España ha aprobado esta semana el bono joven del alquiler, una medida muy esperada por los más de 70.000 jóvenes de entre 18 y 35 años que podrían beneficiarse de una prestación de 250 euros, siempre y cuando su sueldo sea inferior a 24.318 euros.

    Según informa el Observatorio de Emancipación Juvenil, en España tan solo el 15,8% de los jóvenes de entre 16 y 29 años se han emancipado del hogar familiar. Con estos datos, podría parecer que esta medida solo traerá consecuencias positivas, no obstante, desde la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI) advierten de que podría tratarse de un arma de doble filo que provoque un aumento del precio del alquiler a corto plazo.

    Iñaki Unsain, presidente de AEPSI, opina que "el Gobierno se equivoca en la medida, ya que se trata de un parche temporal que producirá subidas de precios y discriminaciones con los jóvenes con salarios algo superiores""Una vez más, el Estado subsidia en vez de destinar esos recursos a crear un parque de vivienda asequible, el cual permitiría aumentar la oferta y por lo tanto regular los precios sin intervencionismos", continúa experto.

    El Banco de España ha alertado que, ante un incremento de la demanda, la medida intervencionista del Estado podría traducirse en una subida de las rentas, algo que ha pasado anteriormente en países como Francia o el Reino Unido. Y es que, la falta de aumento de la oferta de vivienda asequible se puede traducir en un efecto inflacionista.

    En esta misma línea, Montse Moreno, vicepresidenta de AEPSI, detalla que esta medida es "más estructural que coyuntural".

    "Los ingresos que van a dar a jóvenes, luego tributan vía IRPF y puede que luego tengan que devolver una parte en función del porcentaje les estén reteniendo". Además, la experta recuerda que los arrendadores deberán evaluar "si será suficiente para alquilar a alguien con un contrato temporal, si no va acompañado de más garantías, ya que el contrato es de 5 años".

    ¿Una ayuda utópica?

    El límite del arrendamiento que contempla el bono joven del Estado es de 600 euros salvo excepciones. Con todos estos condicionantes, se estima que podrán acceder una media de 70.000 jóvenes.

    "En las grandes ciudades se van a producir pocas firmas de contratos por una cuantía inferior a 600 euros y, de hecho, algunos propietarios que alquilaban a precios inferiores podrían aumentar el precio hasta el límite que estipula esta nueva medida", concluye Unsain.

    "Las comunidades autónomas tienen potestad para aumentar el límite de los 600 euros por piso y 300 euros por habitación, porque hay lugares como Madrid, Barcelona, donde es imposible encontrar nada de ese precio donde pueden subir los precios, es en ciudades en que los alquileres medios son más bajos", añade Montse Moreno.

    Sobre AEPSI

    La Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI) es la principal organización a nivel nacional que representa al colectivo de personal shoppers inmobiliarios en España. AEPSI ofrece a todos sus asociados asesoría jurídica, soporte para la participación en ferias inmobiliarias nacionales e internacionales, acceso a un sistema de valoración de inmuebles y a un gestor CRM personalizado, central de compras y ayuda de acceso a acreditaciones internacionales. El objetivo de la asociación es difundir el servicio de estos profesionales, generar sinergias y nuevos negocios e incrementar el prestigio de su actividad.

    Acceso completo a la Nota de Prensa de AEPSI sobre los efectos del bono joven del alquiler

    • Las operaciones sobre Bienes Inmuebles crecieron el 24,6% y las de Bienes Muebles crecieron el 32,9%.

    Madrid, 10 de enero de 2022.- Las empresas españolas invirtieron mediante leasing 6.272 millones de euros para financiar activos mobiliarios e inmobiliarios hasta noviembre de 2021, una cifra superior en el 31,7% a la de igual periodo del año anterior, según la información ofrecida por la Asociación Española de Leasing y Renting (AELR).

    "La mayoría de las actividades productivas que utilizan el leasing presentan cifras positivas de crecimiento y esperamos que esto anticipe una etapa de consolidación de la economía", ha señalado José Coronel de Palma y Martínez-Agulló, presidente de la AELR.

    La inversión nueva mediante leasing sobre bienes inmuebles alcanzó 808,2 millones de euros, el 24,6% más, y la de bienes muebles creció el 32,9%, hasta 5.464 millones.

    Por regiones, en Madrid se firmaron contratos de leasing por 1.065 millones de euros -el 12,4% más-. En Cataluña, el volumen de negocio llegó a 1.260 millones de euros, con un aumento del 42,1%.

    El plazo de duración de los contratos en los once primeros meses de este año fue de 56,2 meses, frente a los 55,6 meses de igual periodo de 2020. En cuanto al ratio de morosidad, se situó en el 3,6%, superior al del 3,3% de igual periodo del ejercicio precedente. El grado de cobertura alcanzó el 65,4%, inferior al comparable del año anterior del 77,9%.

    Cifras del mes de noviembre considerado individualmente

    La inversión nueva en leasing en el mes de noviembre considerado individualmente fue de 760,8 millones de euros, con un aumento del 59,3%. El leasing de bienes inmuebles subió en noviembre hasta 91,2 millones de euros -el 129,9% más-, mientras el de bienes muebles subió el 52,9%, con una contratación de 669,6 millones de euros.

    Acceso completo a la Nota de Prensa sobre la inversión nueva mediante leasing en noviembre de 2021

    Paro, precariedad, inestabilidad e incertidumbre. Son las palabras que resuenan en las mentes de los jóvenes españoles que, al contrario que las generaciones anteriores, ven muy complicado acceder a la vivienda. Con estos condicionantes, surge la pregunta de cómo pueden los jóvenes acceder con garantías a la compra de vivienda.
    España lidera a nivel europeo los datos de paro juvenil, situándose, según Eurostat, sobre el 40% en los menores de 25 años, ocho puntos por encima de la media del resto de los vecinos del continente.  

    Esta situación, según señala Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de API España, se agrava por las condiciones precarias de los que sí disfrutan de un empleo: "El salario medio de los jóvenes no supera los mil euros al mes, la mitad que el de los mayores de 55, y el empleo muchas veces es temporal, lo que impide una estabilidad económica", añade.

    Como consecuencia de ello, los datos de emancipación "que se han agravado con la pandemia", apunta la experta, también reflejan estas dificultades para acceder a la vivienda. De hecho, según el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de Españasolo 17,3% de la población joven de entre 16 y 29 años está emancipada.
    "Estos datos muestran la dificultad que tienen los jóvenes para acceder a la vivienda, en muchas ocasiones porque, a pesar de tener un empleo, los alquileres son tan altos y los salarios tan bajos que los jóvenes prefieren quedarse viviendo con sus padres", señala la experta.

    Además, continúa Anna Puigdevall, "para la juventud más formada, con un potencial acceso a mejores salarios, la incertidumbre de no saber si van a emigrar frena la decisión de comprar una casa".

    Alternativas actuales para el acceso a la vivienda de los más jóvenes

    A pesar del panorama actual en España, existen alternativas, señala la experta, como acogerse al Plan Estatal de Vivienda, recientemente ampliado hasta 2022. El plan prevé ayudas para menores de 35 años y cuyos ingresos en la unidad de convivencia sean inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). La ayuda está orientada al alquiler, rehabilitación y promoción de inmuebles en las casi 7.000 poblaciones de menos de 5.000 habitantes de España.

    Bajo este plan, se puede otorgar una ayuda a los jóvenes para comprar viviendas de hasta 100.000 euros por valor de 10.000 euros. Las ayudas al alquiler son del 50% para el alquiler mensual que no supere los 600 euros y hasta el 30% en el tramo entre 601 y 900 euros.

    Por otro lado, si se poseen recursos para comprar una vivienda, la bajada de precios como consecuencia de la crisis de la COVID-19 puede acelerar la decisión, teniendo en cuenta un ahorro previo. "En general, aconsejamos que para pedir una hipoteca se tengan unos ahorros de entre el 25-30 % del precio de la adquisición de la vivienda", señala Anna Puigdevall.

    Por otro lado, las entidades financieras también ofrecen hipotecas con ventajas para los jóvenes. "Algunos bancos ofertan hipotecas con un interés más bajo hasta que el cliente cumpla los 35, porque asumen que para esa edad ya tendrá unos ingresos más estables", concluye la tesorera de FIABCI España.

    En este sentido, el Banco Santander ha anunciado recientemente que lanzará un programa piloto con 1.000 hipotecas para jóvenes en las que concederá financiación de hasta el 95%. Este plan irá destinado a jóvenes solventes, pero sin capacidad de ahorro.

    Colaborador:


    La realidad es que este es un problema que preocupa cada vez a más gente, sobre todo a aquella que tiene una segunda residencia en la costa. Por este motivo, Agencia Negociadora ha realizado una lista con ocho consejos para evitar este fenómeno ilegal y El Economista se ha hecho eco de ella:

    1. Alquilar la vivienda

    Agencia negociadora recomienda alquilar la vivienda si se encuentra vacía para así evitar riesgos de okupación. Además, la compañía explica que el propietario no sólo se librará de esta actividad ilegal, sino que además obtendrá un rédito económico gracias al arrendamiento del inmueble.

    2. Tener la vivienda en proceso de alquiler

    Si el propietario no tiene la vivienda alquilada, lo que se recomienda es introducirla en un proceso de arrendamiento. Esta opción le dará ?vida? a la casa porque un profesional (inmobiliaria) estará continuamente enseñando el piso y por lo tanto será más complicado que pueda ser okupado.

    3. Instalar una alarma

    Si has decidido no arrendar la vivienda por los motivos que sean, la mejor opción para evitar sustos es instalar una alarma que esté conectada con la Policía. Esta herramienta te proporcionará seguridad porque en el momento que la vivienda sea okupada, las fuerzas y seguridad del Estado podrán actuar inmediatamente alegando un allanamiento de morada o robo.

    4. Sistema domótico

    Hay otras herramientas eficaces para eludir la okupación. En este sentido, Agencia Negociadora recomienda acudir a la domótica mientras tu vivienda permanezca cerrada. Instalar algún sistema que encienda y apague luces, la televisión o abre y cierre persianas dará la sensación de que alguien está habitando la casa y por lo tanto no será objetivo de los okupas.

    5. Regar las plantas

    Entregar las llaves de la casa a un familiar o a un vecino para que realice algunas tareas domésticas como regar las plantas también ayudará a evitar la okupación.

    6. No publicar en redes que te vas de vacaciones

    En un mundo donde las redes sociales han cobrado protagonismo, Agencia Negociadora recomienda no anunciar a través de estas herramientas digitales tus planes vacacionales. Cuanta menos información pública haya sobre nuestra actividad, en relación con nuestra vivienda, mejor. La realidad es que si informamos a través de las redes sociales donde estamos y durante cuánto tiempo estamos dando una ventaja a las personas que pretendan okupar nuestro inmueble.

    7. No poner carteles a la calle

    Mientras no estemos en la vivienda, porque nos hemos ido de vacaciones, conviene no poner carteles en las ventanas o terrazas anunciando el alquiler o venta de las viviendas. Dichos carteles son una invitación a la ocupación.

    8. Tener enseres personales

    Si en nuestra vivienda habitual o en la segunda vivienda, hay todo tipo de enseres, artículos para el uso y disfrute personal, estaremos muy protegidos contra la ocupación. Y eso sucede porque, si la vivienda fuera ocupada, se trataría de un allanamiento de morada y no de un delito de usurpación de la vivienda.

    Reversión de transferencias bancarias

    "Yo no sabía que esto era posible, y desde la pandemia lo hemos visto en repetidas ocasiones. El inquilino envía a la inmobiliaria el justificante de pago de la fianza del primer mes y de los honorarios del agente. La inmobiliaria, como ve que ya está realizada, se efectúa la firma y se entregan las llaves del piso y, automáticamente, el inquilino revierte esa transferencia", explica Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal Barcelona. El fin de esta práctica es no pagar desde el inicio del contrato, "siendo desde el momento en que se firma el contrato un okupa, ya que tampoco paga alquiler".  

    Utilizar el mes de fianza como mes de alquiler

    El artículo 36 de la LAU regula todo aquello que tiene que ver con la fianza, pero en ningún caso autoriza al inquilino a sustituirla por un mes de alquiler. Éste es un uso, ilegal y  muy extendido entre muchos inquilinos, que ante el temor de que el propietario no le devuelva la fianza, sustituyen el pago del último mes por el importe de la fianza. En concreto sobre la devolución de la fianza, la LAU expone en el artículo 36.4, que dicho saldo será restituido al inquilino al fin del arriendo: El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. "Esto está prohibido, dejando desprotegido al arrendador", explica José Ramón Zurdo Orihuela es Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler.

    El inquilino se marcha antes de que finalice el contrato

    Otra de las creencias, muy extendidas entre los arrendatarios, es que siempre pueden marcharse de la vivienda cuando quieran y que no están sujetos a ninguna penalización, y si esto sucede y se les aplica una penalización económica, la consideran totalmente injusta. Este supuesto solo es verdad, si en el contrato de arrendamiento no figurase de forma explícita la penalización cuando el arrendatario desiste anticipadamente del cumplimiento del contrato. En cambio si esta penalización figurase en el contrato, y el inquilino abandonase la vivienda antes del año tendría una penalización máxima equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que restase por cumplir, y para los períodos de tiempo inferiores al año, la parte proporcional de la indemnización, aseguran los expertos.

    Inquilinos ?exquisitos?

    El tema de las reparaciones pueden dar muchos dolores de cabeza, tanto al propietario como el inquilino, ya que no siempre todo lo debe cubrir el arrendador. "Cada vez es más común que los inquilinos pidan carencias del alquiler para hacer pequeñas obras en los pisos. El problema es cuando se ejerce ese derecho a carencia que se ha pactado entre propietario e inquilino y esas obras no se efectúan, es más, en muchas ocasiones se devuelve el piso en peores condiciones", dice Goenaga. "También -explica la experta-; en otros casos se utiliza la excusa de una reparación que debe efectuarse para dejar de pagar el alquiler. Nos hemos encontrado casos de humedades que se han creado por no ventilar? y eso no es culpa ni del piso ni del propietario".

    Falsificación de documentación

    En un momento en que los procesos de selección son cada vez más exigentes, los inquilinos te dan documentación como nóminas o contratos de trabajo falseados. "Ya no puedes ni fiarte de la documentación que parece real, obligando al agente inmobiliario a chequear si todos los datos son ciertos", explica dice Zurdo, de la Agencia Negociadora del Alquiler.

    "Me lo llevo todo"

    Según los expertos consultados por idealista/news, también es frecuente encontrar a inquilinos que se llevan de más en la mudanza tras la finalización de su contrato. "Hemos visto como han dejado una casa sin parquet", explican desde Círculo Legal Barcelona. "Hemos visto que se han llevado váteres, equipos de aire acondicionado, placas de vitrocerámica, incluso mancillas de los radiadores ?"

    Incluir a otra persona en la vivienda

    Es una práctica extendida en muchos arrendamientos de vivienda, cuando los inquilinos incluyen a una o varias personas, mayores de edad, para residir de forma habitual en la vivienda, sin comunicarlo al arrendador y por tanto sin la inclusión, obligatoria, en el contrato de alquiler. Esta práctica puede generar muchos problemas para el arrendador, puesto que la persona, mayor de edad, que reside ahora en la vivienda y que no figura en el contrato de alquiler, está exenta de todas las obligaciones contractuales, desde el pago del alquiler, la duración del contrato, reparaciones, etc? "También suelen llevar a cabo esta práctica para presentar distintas nóminas y poder acceder a ese alquiler a ojos de la inmobiliaria", explica Goenaga, de Círculo Legal Barcelona.

    Subarrendar las viviendas o una parte de las mismas (habitaciones)

    También es una practica habitual que utilizan muchos inquilinos para repartirse el coste del alquiler y que no les salga tan costoso. Es una practica que mientras siga pagándose la renta no es fácil de descubrir, porque el propietario durante la vida del arrendamiento no tiene acceso a la vivienda. El subarrendamiento total de la vivienda está prohibido expresamente por la Ley, y cuando es de habitaciones se necesita contar con el consentimiento escrito de los arrendadores. Esta practica cuando se puede probar es un motivo claro de resolución contractual. "El problema está cuando se roza la ilegalidad. Nosotros asistimos a un caso en un piso en el que se presentaron nóminas falsas y desembocó en un entramado de subarriendos de habitaciones en los tres primeros meses de contrato. Además, no se pagaba el alquiler, por lo que el problema era doble? tuvo que intervenir hasta la Policía", añade Goenaga, de Círculo Legal Barcelona.

    En cualquier hogar, saber aprovechar el espacio que posee es una cualidad necesaria, sobre todo en pequeña vivienda que posea una gran cantidad de mobiliario. Para cada metro cuadrado, existe una serie de trucos que son los siguientes:

    Evitar mobiliario ancho y pesado en pequeña vivienda

    Para habitaciones pequeñas y sobre todo para salones reducidos, podemos optar por instalar un mobiliario ligero para que el efecto visual sea de mayor amplitud. En suma, debemos no hacer uso de asientos corpulentos o sofás pesados, sustituyéndolos por un mobiliario con patas, reemplazar una amplia mesa por varias pequeñas con las que podamos o colocar asientos sin brazos para seguir ganando metros cuadrados en nuestro piso.

    Hacer uso de puertas correderas

    Cuando contamos con un espacio restringido, es conveniente utilizar puertas enrollables o correderas que podamos abrir o cerrar cuando queramos. De esta forma, cuando haya invitados en el domicilio, se pueden cerrar las puertas que den al dormitorio para mantener la privacidad del habitáculo. Por el contrario, si el propietario se encuentra solo en el domicilio, puede mantener abiertas las puertas para que solo exista un único espacio. Así se consigue una mayor amplitud visualmente entre las distintas habitaciones de la vivienda.

    Aunar diferentes espacios en uno

    Concretamente para inmuebles que carecen de numerosos metros cuadrados, para ganar espacio se recomienda aunar estancias. Para ello, se puede proceder a suprimir puertas que no sean necesarias o tabiques. Otra forma de conseguir que varias estancias parezcan una es jugar con los materiales de las paredes o del suelo para aportar mayor continuidad al inmueble.

    Ser ordenados cuando se posee una pequeña vivienda

    Si no se cuenta con demasiados metros cuadrados, el dueño del hogar debe ser ordenado y organizar bien la vivienda. Si se guarda cada cosa en su lugar correctamente, se obtiene una mayor amplitud, ganando unos metros de más.

    Aprovechar cada hueco libre

    Para las cocinas, independientemente de si son grandes o pequeñas, siempre hay algún hueco donde poder colocar una mesa o banco. Si se trata de una cocina pequeña, podríamos sustituir la mesa por una barra en la que podemos instalar taburetes o sillas altas.

    Implantar espejos

    En el caso de que el recibidor de la vivienda sea reducida, conviene colocar un gran espejo que provocará que el tamaño del espacio se vea incrementado. Cabe destacar que si el recibidor cuenta con grandes cantidades de luz natural, se logrará un mayor efecto. Si no hay mucha amplitud, se debe encontrar los objetos correctos para no sobrecargar el habitáculo.

    Utilizar colores claros en pequeña vivienda

    Si optamos por pintar las paredes de las habitaciones por un abanico cromático que juegue con colores grises, pasteles o blancos, conseguiremos que visualmente el espacio sea mayor de sus dimensiones reales, aparte de dejar pasar mayor cantidad de luz natural.

    Más allá de hacer reformas, existen una serie de trucos con los que conseguiremos convertir una habitación oscura en un lugar más cómodo y luminoso.

    1 Elegir bien los colores

    El primer elemento con el que podemos crear una notable sensación visual es la pared. Para dotar de iluminación un espacio, una gran idea es pintar las paredes de color claro, ya que es el color más práctico. Sin embargo, si no queremos utilizar el blanco puro, podemos optar por diferentes gamas: blanco crema, blanco marfil, blanco grisáceo, blanco fresco? O por tonos pasteles o con poca saturación.

    Una vez que hemos conseguido la luminosidad de esta forma, podemos añadir notas de color a través de los textiles: cortinasalfombras, cojines, colchas?

    2 Despejar las ventanas

    Las ventanas deben estar siempre limpias para que dejen pasar toda la cantidad de luz solar posible a la estancia.

    Además, deben estar completamente libres, sin nada que las obstruya. ¡Ojo con la colocación de los muebles! Tampoco deben estar tapadas desde fuera. Hay que recortar regularmente las ramas de los árboles o arbustos que limiten la entrada de luz.

    3 Dar luz a la estancia con los muebles

     Otra buena forma de aportar luminosidad a una estancia oscura es a través de los muebles, teniendo en cuenta su diseño, color y acabado. Las características fundamentales que debe tener el mobiliario son: acabados en tonos claros, blanco o pastel; una superficie con textura o brillo y partes cromadas.

    Como punto de contraste también se puede colocar una cajonera o un mueble pequeño con un tono más oscuro.

    4 Colocar accesorios que potencian la luminosidad

    Si para decorar utilizamos accesorios brillantes, de oro o plata, conseguiremos que la luz se refleje y, de paso, darle un toque distinguido a la decoración.

    Por ejemplo, podemos hacer uso de jarrones brillantes, ya sea un jarrón grande o un conjunto de ellos. El jarrón es el elemento decorativo por excelencia. Quedará bien y además transmitirá la función reflectante que buscamos.

    Otros elementos que potencian la reflexión son las mesas con cristal.

    5 Sacarle partido a los espejos

    Y continuando con las superficies reflectantes, tenemos una por excelencia: el espejo. Un espejo puede llegar a duplicar la luz natural.

    Un truco muy útil es colocar un espejo grande o una serie de ellos frente a la ventana de mayor extensión.

    Si además el marco del espejo es brillante, el efecto se verá reforzado.

    6 Colocar bien las lámparas

    Una buena colocación de las lámparas en el espacio es fundamental. Por ejemplo, una lámpara de pie con la luz dirigida hacia el techo compensará la falta de luz a medida que pase el día.

    Asimismo, la cantidad de luz artificial y la potencia de la misma dependerán del tiempo de uso que le demos a la estancia. En dormitorios puede bastar con una lámpara de techo.

    En el mercado existe una gran cantidad de diseños de lámparas y también pueden convertirse en un potente elemento decorativo.

     

    ¿Y si la habitación no tiene ventanas?

    Por último, añadimos este breve apartado. Si hemos hecho habitable una habitación sin ventanas (como puede ser un trastero), la mayoría de estos consejos también son útiles. Pero además en este caso habrá que prestar bastante atención al diseño de la iluminación. Podemos recurrir desde a lámparas hasta, dependiendo de la estancia, luz de velas.

    Una buena opción es decantarse por una iluminación que se asemeje a la luz natural.  Para ello, podemos hacer uso de focos incandescentes blancos, aunque las bombillas de espectro total parecen ser la mejor alternativa.

    Con las velas se puede crear un ambiente muy acogedor y podemos encontrar muchísimas variedad en el mercado, por no hablar de las velas aromáticas.

     

    En definitiva, estos trucos nos ayudarán a combatir la oscuridad en esas habitaciones a las que no llega la cantidad necesaria de luz natural. No obstante, nunca hay que olvidar que, aun siguiendo estos consejos, también hay que imprimirle nuestra personalidad a las habitaciones.

    Tener una vivienda pequeña con habitaciones estrechas sin amplio espacio puede dejar de ser un problema con las siguientes soluciones cuyo objetivo es mejorar la administración de los habitáculos.

    En España se está experimentando un fenómeno en el que cada año el número de apartamentos pequeños y sin muchos metros cuadrados se incrementa. Por este motivo, las personas se ven obligadas a mudarse a la periferia de la localidad para encontrar una vivienda amplia y grande.

    Por ello, vamos a exponeros una serie de medidas para reformar viviendas pequeñas y solucionar la problemática de los metro cuadrado.

    Incorporar sofá cama en el salón

    Para aprovechar el poco espacio que disponemos, otro factor a tener en cuenta es implantar un sofá cama en el salón si únicamente tenemos un solo dormitorio. Hay que recalcar que el sofá es la pieza que sobresale en el salón, por lo que su estética y funcionalidad deben estar a la perfección.

    Las estanterías

    Este es un paso importante para nuestro hogar, ya que se trata del elemento de almacenaje más importante. Debemos instalar estanterías a lo largo y ancho de la vivienda según el espacio y los metros cuadrados que el inmueble tenga. Un aspecto a tener en cuenta es utilizar cestas y cajas para esconder de la vista de otros objetos que no nos interesan que vean.

    Almacenaje en el dormitorio

    En el caso de no tener espacio para incorporar en los dormitorios grandes armarios, se puede recurrir a estructuras de camas que estén formados por una superficie inferior con almacenaje interno o con una cabecera que incorpore más almacenaje.

    Zapateros

    Como otra forma de solucionar el almacenaje, podemos incorporar zapateros que por un lado, actúen como zapateros y tenga su espacio para guardar zapatos, pero en los que podamos implementar una decoración mínima para mejorar el aspecto físico de nuestro recibidor.

    Los espejos

    Los espejos son un elemento del hogar que aporta luz e incrementa la sensación visual de amplitud. Se pueden implantar en diferentes habitáculos como en las habitaciones o en el salón para aumentar el espacio, mezclando diferentes tipos de espejos.

    Si buscamos algo sencillo que encaje con el estilo por el que hayamos optado en nuestra vivienda, podemos implantar espejos redondos con marco envejecido que, además, aporta un elemento vintage al hogar.

    Comedores con mesas extensibles

    Igual que los sofás camas, si queremos acoger invitados en nuestra pequeña vivienda podemos optar por crear un comedor que cuenta con una mesa extensible que se adapte al número de comensales. De esta forma, solucionamos el problema de espacio sin sacrificar parte del comedor.

    Las alfombras

    Las alfombras son un factor que aporta calidez y comodidad al hogar, sobre todo si nos encontramos en época de frío y mal clima. Se utilizan como una forma de definir los diferentes habitáculos que componen la vivienda cuando no se encuentran separados como es el caso del conjunto salón-comedor-cocina.

    Previamente a la creación de una página web, hay que escoger el nombre que se va a utilizar como dominio. Este será la denominación de la marca y de la empresa y tendrá una incidencia directa posteriormente en el posicionamiento de la web en Internet.

    Por ello, es importante estar completamente seguro de qué nombre queremos poner como dominio. A continuación, veremos algunos aspectos claves a tener en cuenta para definir el nombre de nuestro dominio.

    ¿En qué consiste el dominio web?

    Un dominio es la denominación exclusiva y única de una página web en Internet. Está formada por una palabra o por un grupo de varias palabras que finalizan con un punto y una extensión.

    Por ejemplo: www.tuagenciainmobiliaria.es o www.tuagenciainmobiliaria.com

    Este nombre será el que aparezca dentro de la barra de dirección del navegador, permitiendo al usuario entrar en la página web inmobiliaria.

    De la misma forma que se hace uso del dominio para la página web, también hay que utilizarlo para los correos electrónicos de la empresa. De esta forma, podríamos tener los siguientes correos: info@tuagenciainmobiliaria.es o comercial@tuagenciainmobiliaria.es...

    Pasos previos a elegir un dominio

    Hoy en día, el mayor problema con el que nos podemos topar en el momento de elegir un nombre para nuestro dominio es que ya existen millones de dominios y en muchos casos, el dominio por el que nos habíamos decantado, ya se encuentra registrado y fuera de disponibilidad.

    Debido a esto, hay que dedicarle mucho tiempo a pensar en diferentes opciones que nos haga destacar ante la competencia. Esta denominación dará nombre a nuestra empresa en Internet, por lo que debemos elegir correctamente cómo queremos que los usuarios de la red nos identifiquen y nos conozcan.

    ¿Nombre de la agencia o palabras claves como dominio?

    En el nombre del dominio, podemos decantarnos por potenciar dos conceptos: por un lado, las palabras claves de nuestra agencia o actividad, o por otro lado, nuestra marca.

    No es lo mismo definir nuestro dominio como www.pisosmadrid.com que denominarlo como www.inmobiliarialallave.com (nombre de una agencia inmobiliaria)

    Para saber cuál es la mejor opción de todas, tendremos que tener en cuenta varios aspectos para llevar a cabo una correcta elección.

    Aspectos a tener en cuenta para elegir un eficaz dominio

    Utilizar palabras claves en el dominio

    En el sector inmobiliario, para la página web de una agencia, podría ser más conveniente potenciar alguna palabra clave que escoger el nombre de la marca, ya que esto impulsaría el posicionamiento de la web en Internet. Por ejemplo, en cuanto a posicionamiento, sería más eficaz utilizar "inmomadrid" o "pisosmadrid" como dominios que "agenciamarquez".

    En suma, si nuestra actividad está dirigida al alquiler en un área específico, esto tendría que ser potenciado utilizando dominios como "alquilerjerez".

    Hacer uso de las palabras claves de la agencia dentro del dominio es muy útil a la hora de mejorar el posicionamiento SEO de nuestra futura página web a corto o a medio plazo.

    La longitud del alojamiento

    La longitud del dominio es otro de los factores que hay que tener en cuenta. Si el nombre es largo, para los usuarios será más complicado de recordar e incluso tendremos más posibilidades de escribirlo erróneamente.

    Aproximadamente el dominio debe tener un total de 8 a 12 caracteres. Por ejemplo: "vivisoluciones", "inmoperez" o "alquilergerona".

    Fácil de pronunciar y recordar

    Si finalmente escogemos un dominio corto, este será más fácil de recordar, además de más visual.

    Cabe resaltar que el dominio tiene que ser fácil cuando se lo comuniquemos a nuestros clientes, siendo fácil de pronunciar y deletrear para impedir que haya confusiones.

    En relación a esto, podríamos acudir a otra persona para que diga el dominio en voz alta y de esta forma, comprobar que el dominio se puede pronunciar fácilmente. De esta forma, si la persona recuerda el dominio después de un tiempo y lo pronuncia de forma fluida, tendremos un eficaz y correcto dominio.

    En este caso, resulta más fácil de pronunciar "barresproperties" que "barrespropertiestrading".

    No colocar dos letras iguales seguidas ni usar palabras complejas

    Otro de los aspectos a considerar a la hora de escoger el nombre del dominio es evitar que aparezcan las dos mismas letras seguidas para evitar confusiones y palabras complejas. Por ello, hay que impedir tener dominios como "inmowhtre" o "viviinmo".

    Evitar hacer uso de caracteres específicos

    El nombre del dominio tiene que estar en minúscula y no debe estar compuesto por ningún carácter específico como la ´ç´ o la ´ñ´, símbolos o guiones. Esto se debe a que estos caracteres no aparecen en todos los teclados, por lo que habrá usuarios que tengan complicaciones a la hora de escribir el dominio.

    Debido a esto, tenemos que impedir utilizar símbolos como "&" "%" "$" "/" "(" ")" "," "." ":" "_" "=" "¿" "?" " "¡" "!".

    La extensión del alojamiento

    La extensión corresponde a la última parte del nombre del dominio.

    Para aquellas empresas que únicamente ejerzan su actividad en España, se recomienda utilizar el ".es". Para aquellas que estén abiertas al mercado internacional, se puede escoger entre ".com"; ".net" o ".org".

    Debemos incidir en que si no queremos que la competencia posea nuestro mismo dominio pero con una extensión diferente, se recomienda adquirir ambos dominios, tanto con la terminación ".com" como la terminación ".es" si se encuentran disponibles.

    En este caso, se utilizaría el ".es" para la denominación del dominio principal y el ".com" únicamente lo redirigiríamos hacia el ".es".

    Si la competencia tiene adquirido las extensiones ".net"; ".es" o ".com", no hay que comprar ese dominio. Respecto a esto, si adquirimos el dominio de "inmovalencia.com" y otra agencia posee el "inmovalencia.es", cuando un usuario busque el dominio por internet, hay más posibilidades de que encuentre antes a la otra agencia que a la nuestra, llegando clientes nuestros a la competencia.

    Plazo de renovación del alojamiento

    Al igual que las marcas, los dominios tienen que ser renovados anualmente como mínimo, pero existe la opción de renovarlos por un plazo de hasta 10 años. En general, los dominios se renuevan una vez al año de forma automática por la empresa que hayamos decidido que lo lleve.

    Es complicado que nuestro dominio nos caduque, debido a que si no nos acordamos de renovarlo, se abrirá un plazo para la renovación de 30 días en el que el dominio se desactivará previamente a dejarlo completamente libre.

    ¿Dónde comprobar la disponibilidad de dominios?

    Hay varias compañías centradas en la comercialización de dominio. Dentro de los buscadores de sus páginas webs, podemos buscar si el dominio que queremos se encuentra disponible o no. Algunas de las empresas más importantes son: www.ionos.eswww.dinahosting.com o www.arsys.es.

    Hay que recordar que aunque estas compañías nos ofrezcan ofertas atractivas de compra de alojamientos y dominios, tras encontrar el dominio que queremos comprar, tenemos que comunicárselo a la empresa de mantenimiento para que lo registren, debido a que es un servicio que está incluido dentro del mantenimiento.

    Si somos nosotros los que tenemos que registrar el dominio, tendremos que realizar este proceso todos los años.

    Cursos de formación Posicionamiento Web

    En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer la manera de posicionar correctamente una web, aprender a optimizar su búsqueda a través de los mejores buscadores, conociendo el funcionamiento de los robots rastreadores, evitar técnicas penalizables y cómo salir de ellas, enfoque SEO para blogs, wordpress...

    Cursos de formación Marketing Inmobiliario

    En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades del marketing. Sacar partido a los portales inmobiliarios, saber crear y administrar una página web y la seguridad de la misma. Y la creación de newsletter y su incorporación en campañas.

    Actualmente, el ahorro energético de la vivienda se ha vuelto una acción fundamental para paliar las constantes subidas del precio de la electricidad.

    Tanto a nivel de respetar el medio ambiente como para los ahorros familiares, os aportamos una serie de ideas para ahorrar en cuanto a recursos energéticos.

    Cortinas y alfombras

    Los suelos y las ventanas son espacios que transmiten tanto el calor como el frío. Elementos decorativos como las alfombras y las cortinas pueden mejorar el ahorro energético de la vivienda, preservando el calor durante la temporada de frío. De la misma forma, las cortinas facilitan el mantener fresco el hogar durante el verano.

    Iluminación

    Respecto a la luminosidad, la primera medida que podemos adoptar reside en aprovechar la luz natural del sol al máximo en nuestros hogares.

    En cambio, para la luz eléctrica, debemos apagar las luces en aquellos espacios del hogar que se encuentren vacíos y hacer uso de bombillas de bajo consumo o LED. Debemos recordar que en la mayoría de los casos, el gasto en luz supone el 20% del gasto total de energía.

    Otro de las medidas que se pueden llevar a cabo es adaptar cada habitación a las necesidades lumínicas que requieran. De esta forma, se pueden implantar colores claros tanto para cortinas, paredes, techos y persianas con el fin de aportar mayor luz a nuestros hogares.

    En suma a estas acciones, una correcta limpieza de las lámparas ayudaría a que la luminosidad no se vea reducida por la suciedad y el polvo.

    Electricidad

    Para la electricidad, podemos adaptarla al mínimo que necesitemos de toda la potencia contratada. Para ello, podemos llevar a cabo el cálculo sumando la potencia de los aparatos eléctricos y observando aquellos que consuman más energía.

    A parte de esto, también podemos disminuir el consumo de los aparatos eléctricos de las siguientes formas:

    • Una medida es desenchufar los aparatos que no estemos utilizando siempre que sea posible. Tales como portátiles, ordenadores o televisores
    • Desconectar el consumo silencioso o el stand-by de los aparatos. Esta modalidad hace que estos aparatos no estén ni apagados, pero tampoco encendidos.
    • Desenchufar los cargadores cuando no los estemos utilizando.

    Otra de las opciones consiste en contratar tarifas de discriminación horaria.

    Aire acondicionado y calefacción

    Con los aparatos de refrigeración, si regulamos la temperatura y el consumo de estos también impulsaría en gran medida el ahorro energético de la vivienda.

    En la vivienda, podemos implantar como temperatura razonable un número entre 19 y 21 grados y en las habitaciones, podemos reducirla un poco más.

    Los expertos defienden que durante el invierno, se debe ajustar la calefacción en 20 grados, mientras que en verano, se recomienda establecer el aire acondicionado entre los 25 y 26 grados. Además, se debe llevar a cabo frecuentemente los filtros de estos aparatos.

    En los casos en los que no nos encontremos en casa, debemos apagar tanto el aire acondicionado como la calefacción cuando no estemos e incluso apagarlos veinte minutos antes de irnos del hogar.

    Aislamiento

    Si controlamos y reducimos las fugas de aire que se producen en nuestra vivienda, lograremos alcanzar un consumo eficiente de energía.

    Si no se puede recurrir a reformar el hogar para mejorar el aislamiento de este, podemos optar por sellar tanto las ventanas como las puertas para un mejor sistema de aislamiento.

    Para ello, se puede implantar ventanas con doble cristal. De esta forma, mejorará el ahorro más eficientemente.

    Agua

    En los hogares, un gran porcentaje de la energía consumida proviene del uso del agua caliente y en numerosos casos, podemos evitar hacer uso de ella, por ejemplo, lavando los platos con agua templada o fría o la ropa.

    Aunque en estas ocasiones podemos recurrir al agua tibia, hay otros casos en los que no. Por ello, os damos algunas soluciones para ahorrar en estos supuestos, como, por ejemplo, implantar un calentador solar de agua.

    Por otro lado, respecto a las duchas, podemos, por un lado, reducir la duración de estas o comprar mangos de ducha que sean de bajo consumo.

    Electrodomésticos

    En cuanto a los electrodomésticos, hay varias medidas que podemos llevar a cabo para impulsar el ahorro familiar. Para ello, podemos utilizar electrodomésticos de máxima eficiencia, pero de una manera más comedida como:

    • Poner la lavadora a carga completa
    • No colocar elementos calientes dentro de la nevera
    • Evitar utilizar el secador de pelo
    • Utilizar la lavavajillas con programas cortos
    • Colocar la nevera en un espacio ventilado y fresco y evitar abrir frecuentemente las puertas.
    • Apagar el horno previamente a que termine el tiempo de hornear, aprovechando el calor acumulado
    • Planchar grandes cantidades de ropa con el objetivo de evitar calentamientos de la plancha.

    Introducción

    El pasado 31 de marzo se publicó el Real Decreto-ley 6/2022 (152 páginas), entre cuyas medidas se incluía la aprobación de una nueva línea de avales ICO de hasta 10.000 millones de euros y cuyas condiciones fueron publicadas el pasado 11 de mayo de 2022.

    Destinatarios

    La primera entrega de 5.000 millones de euros será destinada a autónomos y empresas.

    Plazo de solicitud

    Podrán solicitarse hasta 1 de diciembre de 2022 y deberán formalizarse antes del 31 de diciembre.

    Requisitos

    • No encontrarse en situación de morosidad en CIRBE.
    • No tener en el momento de solicitud del aval ningún proceso de ejecución de avales gestionados por el ICO.
    • No estar sujetos a procedimiento concursal a la fecha de firma de la operación.
    • No estar sujetos a sanciones por parte de la Unión Europea.
    • No estar sujetos a las prohibiciones generales para ser beneficiarios de subvenciones.

    ¿Qué préstamos pueden avalarse?

    Dos posibilidades:

    Apartado 2.1.

    Los avales cubrirán el 80% de principal de la operación y con carácter general, hasta 400.00 euros; si se trata de empresas del sector primario, acuicultura o pesca, 35.000 euros.

    El plazo del aval emitido coincidirá con el plazo de la operación hasta un máximo de 10 años.

    La remuneración de los avales será de 20 puntos básicos sobre el saldo del importe nominal avalado. La comisión por aval se devengará anualmente por anticipado.

    Apartado 2.2.

    Cuando el préstamo supere el importe nominal antes señalado, el aval no podrá superar el mayor de:

    • 15% del volumen de negocios anual medio total del beneficiario durante los tres últimos ejercicios cerrados.
    • 50% de los costes de la energía en los doce meses anteriores al mes en el que se presente la solicitud de ayuda al banco.

    En este caso, si la empresa no es una pyme, el aval cubrirá como máximo el 70% del principal de la operación.

    El plazo máximo será de 8 años.

    Los avales tendrán el siguiente coste:

    Carencia

    Todas las operaciones contarán, a solicitud del deudor, con un periodo de carencia inicial del principal de 12 meses y las entidades financieras deberán mantener abiertas las líneas de circulante de sus clientes hasta el 31 de diciembre de 2022.

    Tipo de interés

    Las entidades financieras se comprometen a que los costes para los beneficiarios de las nuevas operaciones no superen el coste para las entidades, incluyendo los costes para ellas de la operación en términos de balance, los costes de administración y gestión y el coste de aval, sin aplicar margen adicional.

    Buenas prácticas

    Los bancos deberán aplicar los mejores usos y prácticas en beneficio de sus clientes y no podrán condicionar la aprobación de los préstamos a la contratación de ningún otro servicio o producto

    Normativa aplicable:

    • Comunicación 2022/C 131 I/01 de la Comisión Europea. Marco Temporal relativo a las medidas de ayuda estatal destinadas a respaldar la economía tras la agresión contra Ucrania por parte de Rusia.
    • Artículo 29 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.
    • Resolución de 10 de mayo de 2022, de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, por la que se publica el Acuerdo del Consejo de Ministros de 10 de mayo de 2022, por el que se establecen los términos y condiciones del primer tramo de la línea de avales a financiación concedida a empresas y autónomos establecida por el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.

    Descárguese al completo el Informe de Picossi ´Nuevos préstamos con aval ICO´ 

    ¿Estás pensando en poner tu piso en alquiler? Entonces estás de suerte. Y es que, a pesar del límite del 2% en la subida del alquiler, así como el resto de políticas intervencionistas impuestas por el Gobierno, que afectan a los propietarios de inmuebles, la demanda de viviendas para alquilar no deja de crecer. 

    Tanto es así que un 81% de los particulares busca alquilar y solo un 16% oferta pisos en alquiler, o lo que es lo mismo: faltan pisos de alquiler.

    A pesar de las políticas intervencionistas en materia de arrendamiento, es un buen momento para poner un piso en alquiler porque falta stock

    Además, el precio del alquiler está registrando máximos históricos: en diciembre se situó en 11,03 ?/m2, lo que significa que si somos propietarios de un piso de 80m2 nos pagarán, de media, una renta mensual de 882,40 euros.

    Sin embargo, encontrar a los inquilinos perfectos, alquilar el piso a un precio que nos dé rentabilidad, y hacer todos los trámites necesarios -como depositar la fianza en el organismo correspondiente, o redactar el contrato de alquiler, entre otros- no es fácil.

    Las inmobiliarias nos ayudarán a encontrar al mejor inquilino y harán los trámites necesarios para alquilar nuestra vivienda en las mejores condiciones

    Por ello, es recomendable contratar los servicios de las mejores agencias inmobiliarias, que harán todo esto por nosotros, y mucho más. Te lo contamos desde Fotocasa.

    ¿Qué trámites hará la inmobiliaria si vas a poner tu piso en alquiler?

    Es cierto que podemos alquilar nuestra vivienda como particulares, es decir por nuestra cuenta, poniendo un anuncio en portales como Fotocasa y avisando a nuestro círculo de amigos y familiares más cercano, por si ellos o alguien que conozcan estarían interesados en arrendar nuestro piso.

    Sin embargo, hacerlo a través de una inmobiliaria es muy recomendable, ya que nos permitirá olvidarnos de casi todos los trámites relacionados con el proceso de arrendamiento, que no son pocos. Además, nos ayudará a encontrar a inquilinos solventes y comprometidos.

    Aunque podemos alquilar nuestra vivienda como particulares es muy recomendable contratar los servicios de una inmobiliaria

    Analizará el mercado y te ayudará a fijar un precio competitivo

    Las agencias conocen perfectamente el mercado inmobiliario y, en consecuencia, los precios de las viviendas; por ello nos ayudarán a fijar un precio adecuado y competitivo para la nuestra. Así, el proceso no se alargará en exceso y, a la vez, obtendremos una buena rentabilidad por el alquiler.

    Lo harán en función de varios factores, como el barrio en el que se encuentra, las características del inmueble y el perfil de inquilinos que encajan con él, entre otros.

    Además, también harán un análisis concreto del resto de pisos similares que hay en la zona, para saber cuánto piden sus respectivos propietarios por ellos y, así, tener una idea de qué se oferta y a qué precio.

    Las inmobiliarias conocen bien los precios del mercado, por lo que establecerán el más adecuado y competitivo para alquilar nuestra vivienda

    Publicará el anuncio del alquiler 

    Una vez haya determinado a qué precio se debería alquilar nuestra vivienda, la agencia procederá a publicar el anuncio en portales inmobiliarios como Fotocasa, así como en su página web, donde tendrá una amplia cartera de clientes que puede que se interesen de inmediato en el piso.


    Atenderá a los posibles inquilinos interesados

    Si todo va según lo previsto, después de publicar los anuncios de nuestra vivienda la agencia empezará a recibir llamadas de los posibles inquilinos interesados en visitarla para ver si se ajusta a lo que están buscando.

    Puede que sólo sea para ampliar la información que aparece en los anuncios, pero seguramente será para acordar una visita en la propiedad, que la misma agencia se encargará de hacer.

    Una de las gestiones más importantes que llevan a cabo las inmobiliarias es la de buscar a inquilinos solventes y comprometidos

    Hará un análisis de los perfiles de los inquilinos

    Otra de las gestiones que hacen las inmobiliarias y que es una de las más importantes es elegir un buen perfil de inquilinos. Encontrar a personas que paguen las mensualidades a tiempo y que cuiden nuestra vivienda como si fuera la suya es sumamente necesario.

    Por ello, como decimos, las agencias ponen especial énfasis en ello. ¿Cómo lo hacen? Asegurándose de que tienen estabilidad económica y laboral; además procuran que sean personas serias y comprometidas, algo en lo que son expertas.


    Redactará el contrato de arrendamiento

    Otra de las gestiones indispensables de las que se encargará la agencia inmobiliaria es de asesorarnos legalmente para llevar a cabo la operación de la mejor manera posible.

    Así, además de redactar el contrato de alquiler, gestionará toda la documentación necesaria para el arrendamiento; es decir, tramitará el certificado energético o depositará la fianza en el organismo correspondiente, entre otros trámites.

    Incluso, si así lo deseamos, alguno de sus agentes inmobiliarios puede acompañarnos en el momento de firmar el contrato de alquiler.

    La agencia se encargará de redactar el contrato de alquiler y de gestionar toda la documentación necesaria para llevar a cabo la operación

    Como hemos visto, contar con los servicios de una agencia inmobiliaria puede ayudarnos mucho a alquilar nuestra vivienda de forma rápida y en las mejores condiciones.

    Dentro del sector inmobiliario, existe una gran competencia a la hora de publicar el mejor anuncio de un inmueble. Estos anuncios son vitales para impulsar la venta de viviendas por Internet, por lo que deben destacar para captar la atención de los usuarios.

    Para ello, aparte de describir correctamente la vivienda, hay que transmitir emociones a través de las descripciones que despierte el interés en el interesado y se decante por visitar la vivienda.

    Respecto a ello, ofrecemos algunos aspectos a tener en cuenta para llevar a cabo una correcta redacción de los anuncios:

    Título que llame la atención

    Los títulos siempre tienen que estar compuestos por una frase corta, atractiva y directa. Es la parte más destacable del anuncio y es la primera impresión para el usuario. El título debe ser aprovechado y transformarlo en un resumen mínimo de toda la información que aparecerá posteriormente, compuesto por las palabras claves del inmueble. Hay que prestarle mucho interés, debido a que junto la imagen conformará el reclamo principal del anuncio.

    Cabe remarcar que frases como "oferta especial" u "ocasión única" no suelen funcionar ni captar la atención de las personas. En cambio, un buen título sería: "Amplio apartamento de dos dormitorios con acceso a la playa".

    Impactar visualmente con fotografías atractivas

    Es obvio que las fotografías son el elemento más importante para aumentar el número de visitas, debido al impacto visual que ofrece en los usuarios. Por este motivo, hay que realizar un buen trabajo fotográfico, cuidando cada uno de sus elementos.

    Uno de los puntos a considerar es que el inmueble en cuestión debe presentarse limpio, ordenado, con una buena iluminación y una cuidada decoración. No hay que cometer errores como que se visualicen "elementos extraños" como el fotógrafo reflejado en los espejos. Tras obtener las imágenes, hay que optimizarlas a través de herramientas de edición fotográfica para garantizar que la resolución es la correcta. Una vez estén las fotografías preparadas, pasamos al proceso de selección en el que escogemos la imagen principal más atractiva del inmueble.

    Además, los portales cada vez permiten más publicar vídeos en los anuncios junto a las fotografías del inmueble, un recurso audiovisual que posee un gran potencial a la hora de aumentar las posibilidades de venta de la vivienda.

    Exponer claramente el método de contacto y el precio del inmueble

    El precio total de la vivienda tiene que aparecer claramente expuesto. Aquellos inmuebles anunciados junto a su precio son más eficientes que los que no. Es obvio que el precio debe ser el real por el que se vaya a vender la vivienda, el que les decimos a las personas interesadas que visitan el inmueble. No debe haber espacio a posibles confusiones.

    En suma, tenemos que ofrecer una opción de contacto directo, por medio de email o teléfono y responder a cada uno de los mensajes o llamadas recibidas en el menor tiempo posible y con la mayor fluidez. Además, tenemos que estar disponibles al completo en el horario que hemos indicado.

    Tras exponer todos estos consejos, podemos concluir que el anuncio de la vivienda tiene que ser original, directo y atractivo. Hay que dedicarle el tiempo que se requiera hasta lograr un anuncio perfecto, porque cuanto mejor esté realizado el anuncio, mejor resultados obtendremos.

    Redactar la descripción del anuncio de la vivienda de forma creativa, original y fiel a la realidad

    La descripción es el elemento donde podemos mantener el interés del lector por la vivienda o hacerlo desvanecer. Tenemos que dirigir el texto hacia la persona tratándolo de usted. En las descripciones, debemos ceñirnos a la realidad del estado y las características del inmueble, aportando la mejor imagen de la vivienda por escrito a través de una clara, concisa y correcta gramática sin cometer ningún error de puntuación, gramatical u ortográfico.

    Lo aconsejable es empezar describiendo el exterior del inmueble y luego pasar al interior. Comenzamos con el entorno: los lugares de interés cercanos, la ubicación y por último describir el conjunto residencial o el edificio.

    Tras ello, hay que explicar en profundidad el tipo de vivienda: si es un chalet, un piso, una casa o un apartamento. En suma, debemos incluir las dimensiones del domicilio y su disposición para destacar los aspectos fuertes como el espacio, la iluminación, las habitaciones más atractivas, cualquier ventaja que pueda resaltar al inmueble por encima del resto.

    En este sentido, es recomendable utilizar expresiones como "tecnología de vanguardia", "llave en mano", "espacioso", "listo para mudarse" o "excelente vecindario" únicamente cuando corresponda con la realidad.

    A su vez, ser creativos y originales en la redacción del texto puede marcar la diferencia con el resto de inmuebles. Textos atractivos como los que adjuntamos a continuación:

    Ejemplo 1 ´Cómo redactar un anuncio de vivienda´

    "En esta vivienda podrá disfrutar de la tranquilidad de saber que sus hijos juegan sin peligro, mientras se relaja viendo una película en tu cine de verano particular que podrá montarse en la terraza cubierta de la parte trasera de la vivienda. El exterior es perfecto para que su tiempo lo viva con los suyos, y no para que se pase el tiempo manteniendo el jardín, puesto que tan solo unas pinceladas de verde decoran la amplia parcela".

    Ejemplo 2 ´Cómo redactar un anuncio de vivienda´

    "Imagina vivir en el extremo de la vieja ciudad, cerca de todo, pero donde no llega ni los olores de la Boquería ni la música de las tiendas de Portal de l?Àngel. Estar rodeado de calles y plazas con nombres como Princesa, La Puntual, o Tantarantana. Un piso blanco, luminoso, elegante. Una terraza como un barco, con la proa enfilando hacia el parque de la Ciutadella".

    No duplicar la información en otros portales

    Tras obtener nuestra descripción atractiva, real y concreta, debemos recordar que la información expuesta no se tiene que repetir en otros medios, debido a que esta acción la penalizan los buscadores.

    Únicamente hará falta implantar pequeñas diferencias entre las descripciones que se publiquen, con matices sutiles que permitan que el contenido no sea considerado como duplicado.

    Solución de problemas

    Normalmente, todos los que se inician en el mercado de la vivienda consideran que es algo sencillo, aunque cuando experimentan la realidad del mercado inmobiliario es cuando aparecen situaciones que no esperaban.

    Aquí hablamos de temas económicos, legales, fiscales. A veces simplemente necesitan un buen asesoramiento. Y no solo hablamos de aquellas personas que no se habían iniciado antes, sino también de aquellos que ya tengan algún tipo de experiencia previa. No hay dos transacciones iguales y cuando las cosas se complican se necesita un buen profesional que ayude a desatascar esa situación complicada. 

    Información constante

    En el momento que un cliente se decide por contratar los servicios de un asesor inmobiliario la necesidad de comprar, vender o alquilar una vivienda se vuelve prioritaria. De ahí que, tanto compradores como propietarios o inquilinos requieran estar informados de todo lo que va aconteciendo. 

    La aceptación de la hipoteca o de una oferta por la vivienda, conocer los gastos de comunidad, saber si el propietario se ha decantado por ese cliente como futuro inquilino son temas que suelen tener importancia a la hora de dar el siguiente paso y que, por tanto, suelen inquietar. 

    Comunicarnos de forma permanente y aportar información, ya sea positiva o negativa, permite que el cliente nos perciba como un buen profesional que está pendiente de él, que somos eficientes y que nos importa su tranquilidad. 

    Acompañamiento

    Todo lo anterior está muy relacionado con el acompañamiento durante todo el proceso y es que el camino es largo y arduo. Estar al lado del cliente durante toda esta travesía por el desierto genera confianza mutua entre ambas partes, tanto del cliente hacia nosotros, como de nosotros hacia el cliente. 

    Además, también nos ayuda a conocer la situación por la que pasan y, por tanto, a empatizar, entendiendo por qué los clientes piensan de esa manera. De esta forma, nuestro acompañamiento se percibe como un gran valor donde nunca dejamos solo al cliente, esté en el momento del proceso en que se encuentre. 

    Posventa 

    Quizá este es el gran olvidado de los procesos inmobiliarios. Una vez que el cliente ha firmado su contrato, ya sea de alquiler o de compraventa en notaría, y ya se han facturado los honorarios, muchos, que no todos, finalizan su gestión. 

    Pero aún hay mucho por hacer y, sobre todo, por ayudar, tanto en cuanto a temas legales y fiscales, como otros de menor importancia que pueden ser muy farragosos, tales como los cambios de suministros, mudanzas o una simple comunicación entre los clientes que han realizado esta transacción

    De ahí que, igual que tenemos claros nuestros servicios para propietarios, compradores o inquilinos, también debamos tener diseñado nuestro porfolio de servicios de posventa. Algo que los clientes no esperan y que agradecen mucho, lo que ayudará a que nos recomienden.

    Aprendizaje

    Pasar por un proceso de venta o alquiler, como ya hemos comentado, no es nada sencillo. Debemos ayudar a entender a nuestros clientes cómo es el mundo inmobiliario, cuál es la realidad del mercado de la vivienda y qué ocurre cuando se toma una decisión u otra. 

    Por ejemplo, qué pasa si posicionamos un inmueble en venta por encima del mercado, por qué es necesario realizar un estudio financiero previo a los compradores o la importancia de filtrar bien a los inquilinos antes de firmar un contrato.

    Por eso, cuando alguien finalmente ha comprado, vendido o alquilado su vivienda, tiene un mayor conocimiento del funcionamiento de nuestro mercado y es inevitable que adquiera ciertos aprendizajes que jamás olvidará.

    De ahí que solucionar los problemas, tener una comunicación constante, el acompañamiento durante todo el proceso y dar a conocer la importancia de la posventa, hace que nuestros clientes aprendan más de nuestro sector y valoren mucho más el acompañamiento de un buen profesional. Solo tienen que descubrirlo

    Hay un juzgados por cada una de las 54 provincias que componen la geografía española y cómo podemos observar en la tabla hay cuatro provincias cuyas tasas de resolución es inferior a la media nacional. Estamos hablando de Cataluña, Andalucía, Madrid y Cantabria.

    En Cataluña se han resuelto menos de 10.000 casos a pesar de haber recibido 50.000 peticiones se trata de una resolución que ni siquiera llega al 20%.

    Seguida va Andalucía que ha recibido 88.000 casos y solo se han resuelto 21.000 suponiendo solo el 24%. El tercer puesto lo ocupa Madrid con 46.000 peticiones y solamente 12.000 resoluciones, registrándose una tasa del 26,2%. El cuarto lugar lo ocupa Cantabria con una tasa de resolución del 33%, esta Comunidad ha recibido 9.000 casos y han dado salida a 3.000.

    En el extremo opuesto nos encontramos con Asturias y La Rioja que se caracterizan por tener juzgados especializados en cláusulas suelo y han resuelto más de un 70% de los casos recibidos. Le sigue Castilla y León y Castilla-La Mancha con un porcentaje de resolución del 50%.

    Un 97% de Sentencias resueltas a favor del cliente

     Según datos del CGPJ estos órganos judiciales han dictado 112.032 sentencias, de las cuales 108.373 han sido resueltas  a favor de los clientes suponiendo un 96,73%.Manteniéndose una tendencia al alza desde la creación de estos órganos especializados.

    Durante los siete primeros trimestres, las tres regiones que han dictado más sentencias son Castilla y León 14.427, Andalucía 13.367 y Madrid 10.515.

    A pesar de la mejora en las resoluciones judiciales, estos órganos ponen de manifiesto el atasco que sufren ante el aluvión de casos recibidos por lo que el CGPJ ya anunció la decisión de prorrogar un año más su funcionamiento e insistió que los juzgados provinciales son la mejor opción para dar salida a las miles de demandas recibidas de los consumidores contra los bancos por las cláusulas abusivas hipotecarias.

    Las nuevas normativas e impuestos se suman otra de las mayores preocupaciones de casero e inquilino, el gasto de las reparaciones del hogar. Y es que, en ocasiones, es difícil determinar qué corresponde a quién. Según un estudio de HomeServe, empresa especializada en cuidado y mantenimiento del hogar, 4 de cada 10 hogares sufre al menos una avería al año, lo que equivale a más de 800.000 reparaciones en los pisos de alquiler. Y por tanto, más de 800.000 situaciones en las que propietario y arrendatario deben estar de acuerdo en la responsabilidad de las mismas.

    Desde HomeServe han analizado las reparaciones más comunes en las viviendas para determinar cuáles podrían estar vinculadas con "conservación y habitabilidad de la vivienda" y cuáles son las "pequeñas reparaciones", tal y como se recoge en la Ley de Arrendamiento Urbanos. Según los datos de intervenciones por HomeServe en el año 2021, el 33% de las reparaciones realizadas estaban vinculadas con problemas de fontanería. Le siguen los servicios de pintura (9,44%), albañilería (8,89%) y electrodomésticos (8,03%).

    • Grifos y cisternas que pierden agua. Esta es una de las averías más comunes de fontanería en los pisos de alquiler. En estos casos, aunque la responsabilidad sea del casero, mientras se estén produciendo pérdidas de agua, se va incrementando la factura y, por tanto, el inquilino asume un mayor coste. Por ello, lo recomendable, es buscar una solución lo antes posible. Otras de las incidencias de fontanería más habituales son los atascos de inodoro, fregadero y bañera, pudiendo ocasionar filtraciones cuyo coste puede ascender hasta los 200 euros.
    • Calefacción y aire acondicionado. El uso intensivo que se hace de la calefacción y el aire acondicionado en determinadas zonas, o la antigüedad de los aparatos hace que, a partir de los 5 años, las averías sean más habituales. Salvo infracción por parte del inquilino, es responsabilidad del propietario el mantenimiento y buen estado de estos aparatos. Por ello, es recomendable revisar el estado de la instalación y sus componentes una vez al año a fin de detectar a tiempo fugas o roturas. Así, todos los propietarios podrán evitar grandes desembolsos de dinero no previstos.
    • Mal funcionamiento de electrodomésticos. En los hogares hay que diferencia entre los electrodomésticos esenciales y los que no lo son. Una vivienda no podría habitarse sin un frigorífico, pero no ocurre lo mismo con el lavavajillas. De ahí, que puedan producirse malentendidos a la hora de abordar las reparaciones de los mismo. Desde HomeServe aconsejan un correcto mantenimiento, como por ejemplo, la limpieza de filtros, para evitar cualquier avería que pueda llegar a suponer hasta 150? o la sustitución del aparato. En caso de enfrentarnos a una reparación costosa, es importante decidir si merece la pena o directamente se opta por sustituir aquellos electrodomésticos antiguos por modelos más eficientes que generen menor consumo.
    • Pintura, albañilería y bricolaje. Hemos quitado un cuadro y se ven demasiado los orificios en la pared, la lámpara se ha descolgado? Son pequeñas tareas ocasionadas por el uso de las instalaciones y de las que debe hacerse cargo el inquilino. Sin embargo, en la mayoría de las ocasiones no tenemos ni el tiempo, ni las herramientas o la destreza necesarias. Para solucionarlo y evitar que el dueño del inmueble retenga parte de la fianza, es aconsejable solicitar un servicio de manitas que nos ayude a dejar la vivienda como si nadie hubiese pasado por allí.

    Para que tanto propietarios como inquilinos tengan la tranquilidad de que las averías o reparaciones de la vivienda no van a suponer un gasto extra, desde HomeServe recomiendan contar con un servicio de cuidado y mantenimiento del hogar. 

    Según el Monitor Adecco de Ocupación II, desde 2008 hasta 2020, el empleo en actividades inmobiliarias ha crecido un 33,5%.

    Desde la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias FIABCI y la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña AIC han explicado las causas del crecimiento "Durante la crisis muchas cadenas cierran sus agencias inmobiliarias y cuando se recupera la actividad, algunas personas abren sus propias oficinas".

    Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) relativos al número de empresas que se dedican a las actividades inmobiliarias, estas han crecido un 58% entre 2008 y 2020. Además, también ha aumentado el número de locales donde se realizan actividades inmobiliarias, en un 62%.

    Lola Alcover, secretaria del Consejo General del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) comenta que otra razón por la que el sector ha crecido en cuanto a número de profesionales es porque es una actividad de "fácil acceso" al tratarse de un sector en el que se puede trabajar sin apenas formación.

    Otra de las causas del crecimiento del sector se encuentra en:

     -El alquiler turístico.

    -Intromisión de más profesionales en la actividad inmobiliaria.

    -Nuevos nichos de mercado de crecimiento.

    -Built to rent como tendencia impulsora del sector, es decir construcción de viviendas para el alquiler.

    Puigdevall reconoce que la situación financiera de las inmobiliarias con la llegada de la pandemia era mucho mejor que en la anterior crisis. "Los endeudamientos eran mucho menores, y eso ha permitido hacer frente a la situación".

    La pandemia también ha cambiado las preferencias de vendedores y compradores. Han bajado la oferta de casas con jardín por las nuevas necesidades surgidas durante la pandemia debido al incremento de la demanda de este tipo de viviendas.

    Sin embargo es cierto que el negocio se ha paralizado durante 2020 aunque esperan que se recupere en cuanto lo haga el turismo.

    Empezamos por lo más obvio, esas librerías en forma de mueble y tamaños muy diferentes que se pueden poner casi en cualquier sitio y que resultan muy prácticas, pero también a veces algo simples y aburridas. Son perfectas para el salón, aunque se pueden colocar en el estudio, en la habitación y también, por qué no, en el office o la cocina.

    En cuanto a las estanterías, su gran ventaja es que con ellas puedes aprovechar casi cualquier hueco. Una idea muy práctica es colocar baldas voladas a lo largo de esos pasillos tan desaprovechados. Ocupan muy poco y permiten convertir esa zona de paso en una pequeña biblioteca que, sin duda, llamará mucho la atención.

    Cuando la falta de espacio es un problema realmente serio, no queda más remedio que ser original y práctico. Puertas y ventanas pueden ser mucho más que elementos de paso o para dejar pasar la luz.

    El espacio entre el marco de la puerta y el techo puede ser un buen lugar para poner estantes y colocar algunos libros. Pero si no es suficiente, una librería a medida que "envuelva" toda la puerta, laterales y parte superior, es una idea que se puede materializar en cualquier estancia. Además, puede ser muy decorativa, si se colocan los libros, por ejemplo, por colores.

    Y en lo que respecta a las ventanas, una estantería baja con unos cojines cómodos puede convertirse no solo en un buen lugar para almacenar algunos libros, sino para disfrutar de un buen rato de lectura.

    Una forma muy original de dar un nuevo aire al dormitorio, de tener siempre a mano libros para leer un rato antes de dormir y de guardarlos con discreción, es transformar el cabecero en una pequeña librería. No tiene ninguna complicación, basta con colocar una estantería a media altura con varias baldas en lugar del viejo cabecero. Lo bueno es que cambiar la decoración será tan fácil como ir renovando los libros.

    Los huecos bajo escalera dan mucho juego, pero casi siempre están tapados. Si necesitas sitio para tus libros, abrirlos es una buena forma de conseguirlo sin robar espacio a ninguna estancia de la casa. Con pladur se puede transformar ese espacio en uno de los lugares preferidos de la casa si, además de estantes a medida colocas al lado un sillón cómodo. O, si lo prefieres, una mesa de estudio es otra gran idea.

    Una posibilidad muy sencilla para colocar los libros en casa es, simplemente, convertirlos en objetos de decoración: un par de libros bajo la lámpara de mesa o en un cesto de mimbre o una columna de ejemplares en un rincón que parece desnudo (hay estructuras específicas para ello) son solo algunas ideas.

    Como ves, hay muchas formas de integrar los libros en la decoración y colocarlos en espacios en los que tal vez no habías pensado. Conseguirás tenerlos ordenados y siempre a mano y, además, darán a tu hogar esa imagen de calidez que solo ellos pueden aportar. ¡Feliz lectura!



    Tras la sentencia del 26 de octubre del Tribunal Constitucional en la cual se sostenía que el impuesto de plusvalía municipal se encontraba fuera de los límites de la constitucionalidad, el sistema fiscal español comenzó a revolucionarse. Tal y como expondremos, el cálculo con el que se fijaba dicho impuesto se declaró inconstitucional, ya que siempre se observaba un aumento del valor cuando un terreno se transmitía, sin tener en cuenta ni si este aumento era real ni la cifra resultante del cálculo.

    Con la salida a la luz de la revolucionaria sentencia el 25 de noviembre de 2021, se comenzó a aplicar los efectos jurídicos de esta normativa. Debido a esto, los contribuyentes que deseen reclamar la plusvalía lo tendrán más complicado que aquellos que recurrieron previamente a la sentencia y a sus efectos jurídicos.

    Después de ser declarada inconstitucional, el 10 de noviembre se empezó a aplicar los cambios de la normativa para un correcto y legal uso de las plusvalías. Estos cambios aparecen reflejados en el Real Decreto-ley 26/2021 del 8 de noviembre.

    A continuación, os aportamos los aspectos más importantes de las modificaciones realizadas y de los entramados que envuelve a la plusvalía inmobiliaria.

    Real Decreto Ley 26/2021 que regula plusvalía inmobiliarias

    El pasado 8 de noviembre  se aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, con BOE nº  268 que regula las plusvalía inmobiliarias en base a un nuevo criterio de valoración para evitar la anulación del impuesto de plusvalía con motivo a la sentencia del Tribunal Constitucional del 26 de octubre, que declaraba nula dicho impuesto, porque estimaba que con el antiguo cálculo siempre se producía una revalorización del terreno.

    Claves del impuesto de plusvalía inmobiliaria

    ¿Qué es la plusvalía inmobiliaria?

    Es un impuesto que se produce cuando existe un aumento en el valor del inmueble en el momento en que se venda, done o herede y solo será aplicado sobre el valor del terreno y no sobre lo construido.

    Se define como "un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos [los urbanos] y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos".

    ¿Tiene carácter retroactivo?

    Pese a que el tribunal constitucional, ha considerado que el impuesto de plusvalía inmobiliario es nulo e inconstitucional, que se ha infligido el principio de capacidad económica,  no tiene carácter retroactivo, cerrando la puerta a posibles reclamaciones. Ahora bien, si será aplicable a aquellas operaciones que estaban en proceso de reclamación o rectificación de las autoliquidaciones, asimismo las realizadas entre la sentencia del tribunal constitucional del 26 octubre y la publicación en el BOE del  Real Decreto-ley 26/2021 el 8 de noviembre

    Recordemos la nota de prensa del Tribunal Constitucional sobre la sentencia de plusvalía inmobiliaria

    "En definitiva, es la absoluta desatención hacia esas singularidades, lo que hace que el método legal, único e imperativo de delimitación de la base imponible no sea razonable y, por tanto, no esté justificada constitucionalmente la falta de conexión entre el hecho imponible y la base imponible, infringiéndose el principio de capacidad económica.

    La sentencia cuenta con el voto particular formulado por el magistrado Cándido Conde-Pumpido Tourón al que se adhiere la magistrada María Luisa Balaguer Callejón. El magistrado propone un sistema alternativo al vigente de estimación objetiva de la base imponible. En su opinión, la solución más adecuada debería haber sido no declarar la nulidad de la norma reguladora de la base, sino dar un plazo al legislador para regular el sistema alternativo, de aplicación retroactiva, que hubiera permitido pedir la devolución del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en todos aquellos casos en los que la cantidad abonada no se adecuase a la plusvalía del terreno efectivamente obtenida. Por otro lado, consideran que la nulidad de la norma cuestionada provoca un vacío normativo innecesario y desequilibrado que beneficiará a quienes, aun habiendo obtenido importantes plusvalías, no se verán obligados a pagar el impuesto. Tampoco se verán favorecidos los que pagaron el impuesto sin presentar reclamación ni rectificación de autoliquidación alguna."

    ¿Cómo se calcula la plusvalía inmobiliaria y que excepciones hay?

    El Gobierno afirma que sólo lo pagarán impuestos de plusvalía inmobiliaria quienes "ganen dinero" al vender su propiedad y marca excepciones

    Según el Real Decreto-ley 26/2021 que regula la plusvalía, no se aplicará dicho impuesto en casos como  las aportaciones de bienes hecha por los cónyuges a la sociedad conyugal, o entre cónyuges o a favor de los hijos cumpliendo una sentencia de nulidad, separación o divorcio. Hay otras excepciones como algunas operaciones hechas por la Sareb u otros organismos de la reestructuración bancaria.

    Dos opciones a elegir por el contribuyente

    Con la nueva reforma se permitirá  elegir si paga por la ganancia real obtenida con la venta de suelo o por la resultante de aplicar el sistema objetivo, siempre que existan ganancias; sino estará exento de pago.

    Con este cambio se garantizará la constitucionalidad del  impuesto de plusvalía al reflejar la realidad del mercado inmobiliario y que no se paguen impuestos a  pérdidas.

    ¿Cómo se aplica el impuesto plusvalía inmobiliaria?

    Se ha sustituido  los porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral del terreno por unos coeficientes máximos, en base al número de años transcurridos entre la compra y la venta del inmueble.

    Los ayuntamientos podrán rebajar esos coeficientes, además tienen la potestad de rebajar hasta un 15% los valores catastrales para garantizar que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.

    Por este método, la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos. Los coeficientes máximos establecidos en la norma estatal van desde el 0,13 cuando haya transcurrido un año entre la compra y la venta hasta el 0,45 cuando hayan pasado 20 años o más. Estos coeficientes se actualizarán anualmente en los presupuestos generales del Estado en función de la evolución del mercado inmobiliario.

    Ejemplo del impuesto plusvalía inmobiliaria

    Hacienda ha elaborado varios ejemplos para entender cómo funciona el nuevo sistema de cálculo y demostrar que en función de la situación, puede ser más beneficios un sistema u otro.

    Uno de ellos es la venta de un inmueble en 2021 por 350.000 euros, adquirido en 2017 por 310.000, por lo que la plusvalía real es de 40.000 euros. El valor catastral -se puede también consultar en los datos fiscales que la Agencia Tributaria pone a disposición para confeccionar la declaración de la renta- es de 100.000 euros, el 60% (60.000 euros) relativo al suelo el 40% (40.000 euros) al inmueble. Para calcular la base imponible según la plusvalía real habrá que calcular el 60% de la ganancia obtenida por la transmisión, que da como resultado 24.000 euros; si se empleara el método objetivo, habría que aplicar a los 60.000 euros del valor catastral del suelo el coeficiente que corresponde, en este caso 0,17, que daría lugar a una base imponible inferior, de 10.200 euros.

    El ejemplo contrario es el de una vivienda comprada en 2014 por 250.000 euros y vendida en 2021 por 260.000 euros (una plusvalía de 10.000 euros). El valor catastral total en la fecha de venta es de 100.000 euros, 80.000 correspondientes a la vivienda y 20.000 al suelo. Si se aplicara el sistema de la plusvalía, la base imponible sería de 2.000 euros (el 20% de 10.000); con el método objetivo habría que aplicar a los 20.000 euros del valor catastral del suelo un coeficiente de 0,12, que daría un resultado superior: 2.400 euros.

    ¿Cuándo se aplica la plusvalía inmobiliaria?

    Solo se aplicará el impuesto en aquellas operaciones inmobiliarias sonde se haya produjo un aumento de valor si no existiera no estaría sujeta a este impuesto el contribuyente deberá dejar constancia de que no ha obtenido ganancia. En caso de ganancia,  el contribuyente podrá elegir entre pagar conforme al nuevo sistema objetivo o en función de la plusvalía real.  El contribuyente  reclamará la aplicación de la plusvalía real si la diferencia entre el valor de trasmisión y el de adquisición es inferior al resultante de la estimación objetiva.

    Operaciones a corto se encarecen

    Los nuevos coeficientes del impuesto de plusvalía en función de los años transcurridos entre la compra y venta del inmueble, perjudican claramente a operaciones a corto plazo, haciendo menos rentables las mismas.

    Ayuntamientos y plusvalía inmobiliaria

     El impuesto de plusvalía esta delegado a los ayuntamientos, que tienen la potestad de aplicarlo o no, actualmente más del  50% de los ayuntamientos lo aplican, suponiendo el segundo impuesto más importante tras el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). En 2019 se recaudaron más de  2.500 millones de euros por la plusvalía.

    Los ayuntamientos tienen un plazo de seis meses desde la entrada en vigor del decreto-ley Real Decreto-ley 26/2021, para adecuar sus normativas al nuevo marco legal.

    Con la salida a la luz de la revolucionaria sentencia el 25 de noviembre de 2021, se comenzó a aplicar los efectos jurídicos de esta normativa. Debido a esto, los contribuyentes que deseen reclamar la plusvalía lo tendrán más complicado que aquellos que recurrieron previamente a la sentencia y a sus efectos jurídicos.

    Después de ser declarada inconstitucional, el 10 de noviembre se empezó a aplicar los cambios de la normativa para un correcto y legal uso de las plusvalías. Estos cambios aparecen reflejados en el Real Decreto-ley 26/2021 del 8 de noviembre.

    A continuación, os aportamos los aspectos más importantes de las modificaciones realizadas y de los entramados que envuelve a la plusvalía inmobiliaria.

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    Real Decreto Ley 26/2021 que regula plusvalía inmobiliarias

    El pasado 8 de noviembre  se aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, con BOE nº  268 que regula las plusvalía inmobiliarias en base a un nuevo criterio de valoración para evitar la anulación del impuesto de plusvalía con motivo a la sentencia del Tribunal Constitucional del 26 de octubre, que declaraba nula dicho impuesto, porque estimaba que con el antiguo cálculo siempre se producía una revalorización del terreno.

    Claves del impuesto de plusvalía inmobiliaria

    ¿Qué es la plusvalía inmobiliaria?

    Es un impuesto que se produce cuando existe un aumento en el valor del inmueble en el momento en que se venda, done o herede y solo será aplicado sobre el valor del terreno y no sobre lo construido.

    Se define como "un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos [los urbanos] y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos".

    ¿Tiene carácter retroactivo?

    Pese a que el tribunal constitucional, ha considerado que el impuesto de plusvalía inmobiliario es nulo e inconstitucional, que se ha infligido el principio de capacidad económica,  no tiene carácter retroactivo, cerrando la puerta a posibles reclamaciones. Ahora bien, si será aplicable a aquellas operaciones que estaban en proceso de reclamación o rectificación de las autoliquidaciones, asimismo las realizadas entre la sentencia del tribunal constitucional del 26 octubre y la publicación en el BOE del  Real Decreto-ley 26/2021 el 8 de noviembre

    Recordemos la nota de prensa del Tribunal Constitucional sobre la sentencia de plusvalía inmobiliaria

    "En definitiva, es la absoluta desatención hacia esas singularidades, lo que hace que el método legal, único e imperativo de delimitación de la base imponible no sea razonable y, por tanto, no esté justificada constitucionalmente la falta de conexión entre el hecho imponible y la base imponible, infringiéndose el principio de capacidad económica.

    La sentencia cuenta con el voto particular formulado por el magistrado Cándido Conde-Pumpido Tourón al que se adhiere la magistrada María Luisa Balaguer Callejón. El magistrado propone un sistema alternativo al vigente de estimación objetiva de la base imponible. En su opinión, la solución más adecuada debería haber sido no declarar la nulidad de la norma reguladora de la base, sino dar un plazo al legislador para regular el sistema alternativo, de aplicación retroactiva, que hubiera permitido pedir la devolución del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en todos aquellos casos en los que la cantidad abonada no se adecuase a la plusvalía del terreno efectivamente obtenida. Por otro lado, consideran que la nulidad de la norma cuestionada provoca un vacío normativo innecesario y desequilibrado que beneficiará a quienes, aun habiendo obtenido importantes plusvalías, no se verán obligados a pagar el impuesto. Tampoco se verán favorecidos los que pagaron el impuesto sin presentar reclamación ni rectificación de autoliquidación alguna."

    ¿Cómo se calcula la plusvalía inmobiliaria y que excepciones hay?

    El Gobierno afirma que sólo lo pagarán impuestos de plusvalía inmobiliaria quienes "ganen dinero" al vender su propiedad y marca excepciones

    Según el Real Decreto-ley 26/2021 que regula la plusvalía, no se aplicará dicho impuesto en casos como  las aportaciones de bienes hecha por los cónyuges a la sociedad conyugal, o entre cónyuges o a favor de los hijos cumpliendo una sentencia de nulidad, separación o divorcio. Hay otras excepciones como algunas operaciones hechas por la Sareb u otros organismos de la reestructuración bancaria.

    Dos opciones a elegir por el contribuyente

    Con la nueva reforma se permitirá  elegir si paga por la ganancia real obtenida con la venta de suelo o por la resultante de aplicar el sistema objetivo, siempre que existan ganancias; sino estará exento de pago.

    Con este cambio se garantizará la constitucionalidad del  impuesto de plusvalía al reflejar la realidad del mercado inmobiliario y que no se paguen impuestos a  pérdidas.

    ¿Cómo se aplica el impuesto plusvalía inmobiliaria?

    Se ha sustituido  los porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral del terreno por unos coeficientes máximos, en base al número de años transcurridos entre la compra y la venta del inmueble.

    Los ayuntamientos podrán rebajar esos coeficientes, además tienen la potestad de rebajar hasta un 15% los valores catastrales para garantizar que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.

    Por este método, la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos. Los coeficientes máximos establecidos en la norma estatal van desde el 0,13 cuando haya transcurrido un año entre la compra y la venta hasta el 0,45 cuando hayan pasado 20 años o más. Estos coeficientes se actualizarán anualmente en los presupuestos generales del Estado en función de la evolución del mercado inmobiliario.

    Ejemplo del impuesto plusvalía inmobiliaria

    Hacienda ha elaborado varios ejemplos para entender cómo funciona el nuevo sistema de cálculo y demostrar que en función de la situación, puede ser más beneficios un sistema u otro.

    Uno de ellos es la venta de un inmueble en 2021 por 350.000 euros, adquirido en 2017 por 310.000, por lo que la plusvalía real es de 40.000 euros. El valor catastral ?se puede también consultar en los datos fiscales que la Agencia Tributaria pone a disposición para confeccionar la declaración de la renta? es de 100.000 euros, el 60% (60.000 euros) relativo al suelo el 40% (40.000 euros) al inmueble. Para calcular la base imponible según la plusvalía real habrá que calcular el 60% de la ganancia obtenida por la transmisión, que da como resultado 24.000 euros; si se empleara el método objetivo, habría que aplicar a los 60.000 euros del valor catastral del suelo el coeficiente que corresponde, en este caso 0,17, que daría lugar a una base imponible inferior, de 10.200 euros.

    El ejemplo contrario es el de una vivienda comprada en 2014 por 250.000 euros y vendida en 2021 por 260.000 euros (una plusvalía de 10.000 euros). El valor catastral total en la fecha de venta es de 100.000 euros, 80.000 correspondientes a la vivienda y 20.000 al suelo. Si se aplicara el sistema de la plusvalía, la base imponible sería de 2.000 euros (el 20% de 10.000); con el método objetivo habría que aplicar a los 20.000 euros del valor catastral del suelo un coeficiente de 0,12, que daría un resultado superior: 2.400 euros.

    ¿Cuándo se aplica la plusvalía inmobiliaria?

    Solo se aplicará el impuesto en aquellas operaciones inmobiliarias sonde se haya produjo un aumento de valor si no existiera no estaría sujeta a este impuesto el contribuyente deberá dejar constancia de que no ha obtenido ganancia. En caso de ganancia,  el contribuyente podrá elegir entre pagar conforme al nuevo sistema objetivo o en función de la plusvalía real.  El contribuyente  reclamará la aplicación de la plusvalía real si la diferencia entre el valor de trasmisión y el de adquisición es inferior al resultante de la estimación objetiva.

    Operaciones a corto se encarecen

    Los nuevos coeficientes del impuesto de plusvalía en función de los años transcurridos entre la compra y venta del inmueble, perjudican claramente a operaciones a corto plazo, haciendo menos rentables las mismas.

    Ayuntamientos y plusvalía inmobiliaria

     El impuesto de plusvalía esta delegado a los ayuntamientos, que tienen la potestad de aplicarlo o no, actualmente más del  50% de los ayuntamientos lo aplican, suponiendo el segundo impuesto más importante tras el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). En 2019 se recaudaron más de  2.500 millones de euros por la plusvalía.

    Los ayuntamientos tienen un plazo de seis meses desde la entrada en vigor del decreto-ley Real Decreto-ley 26/2021, para adecuar sus normativas al nuevo marco legal.

    Un 27% se ha mudado por cuestión de espacio, un 22% por tener terraza y jardín y un 18% pot tener espacios verdes.

    Por Comunidades;

    Las Comunidades Autónomas que más han cambiado de vivienda son Baleares un 11%, Andalucía un 10,8%, Extremadura un 10,4%. Y al contrario Madrileños un 3,4%, Castilla y León un 3,8% y Vascos un 4%.

    De 3,9 millones de hogares de españoles el 21% han realizado reformas o lo harán próximamente. Han ampliado la zona de la terraza o el balcón un 23%, han recreado un espacio de trabajo en casa un 20%, reformar el baño, cocina y habitaciones un 59% y mejorar el aislamiento un 25%.

    Además, el 17,3% de los ciudadanos ha hecho algún tipo de cambio en su hogar, sin necesidad de obra, para adaptarlo al confinamiento: la mayoría ha optado por cambiar la distribución del mobiliario 65,1% y comprar mesas de escritorios para teletrabajar 31,4% u otros muebles (26,5%).

    Si tenemos en cuenta el género, los hombres prefieren mudarse mientras que las mujeres optan más por cambiar la decoración de la casa.

    "Para muchas familias, la pandemia del Covid-19 ha transformado el concepto de hogar dado que han pasado mucho más tiempo en casa de lo habitual. Por eso, Línea Directa ha querido analizar cómo ha cambiado el hogar durante la crisis sanitaria, cómo las familias se han encontrado en sus viviendas durante los meses de confinamiento y cuáles han sido las consecuencias para ellos, así como los cambios de hábitos de trabajo, consumo y gastos", afirma Francisco Valencia, director del área de comunicación y sostenibilidad de Línea Directa Aseguradora.

    Requisitos del bono joven para la vivienda

    La duración del ?bono joven? para la vivienda será de dos años, y supone 250 euros mensuales.

    Los requisitos son dos:

    • Edad: entre 18 y por debajo de los 35 años.
    • Renta: anual inferior a 23.725 euros.

    Para las familias con altos niveles de vulnerabilidad, el bono puede suponer hasta un 40% el valor del alquiler.

    La Ministra ha declarado que "Para los jóvenes, que hasta ahora han tenido imposible poder desarrollar su proyecto vital.

    Con las medidas que se están activando vamos a cambiar mucho su expectativa de acceder a una vivienda".

    Una ley para los jóvenes

    En el I Foro Urbano de España, celebrado en Sevilla, el presidente del gobierno Pedro Sánchez ha dicho que va a incluir en los próximos Presupuestos Generales del Estado la Ley Estatal de Vivienda.

    Esta ley ayudará a los más jóvenes a emanciparse en todas las ciudades de España, según Sánchez.

    La Ministra Raquel Sánchez ha declarado que "las Comunidades Autónomas deberán regular y activar la limitación de los precios del alquiler de las viviendas".

    Esta regulación está pensada para propietarios con muchas propiedades (más de 10 viviendas en propiedad) y que estés constituidos como personas jurídicas.

    El Real Decreto-ley 19/2021 para los pequeños propietarios de viviendas, no les obligará a limitar los precios del alquiler, sin embargo le ofrecerá  incentivos para su reducción o contención.

    Un 6% de las viviendas de alquiler afectadas no real

    Las 150.000 viviendas representarían aproximadamente el 6% del parque total de viviendas en alquiler en España.

    Actualmente existen unos 2,34 millones de viviendas en alquiler en España según Consejo General de Economistas, sin embargo el  Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) apuntan a unos 2,57 millones.

    Estas  150.000 viviendas afectadas por la regularización del precio del alquiler de la vivienda, disminuiría mucho si no se aplican en las comunidades gobernadas por el PP, que ya ha anunciado su intención de llevar esta Ley de Vivienda al Tribunal Constitucional y no aplicarlas en las regiones de Madrid, Andalucía, Galicia, Castilla y León y Murcia.

    Además Extremadura, por voz de su presidente, afirma que no tiene zonas tensionadas, por lo que no aplicaría la regulación.

    Mientras que otras autonomías como Aragón y Cataluña han recordado al Gobierno central que la vivienda es una competencia autonómica y que no permitirán que les transgredan sus competencias.

    El gobierno pide tranquilidad, dice que no es intervencionismo

    Sánchez ha afirmado que con el Real Decreto-ley 19/2021 de regularización de precio del alquiler "hay regulación, no intervención".

    Ha asegurado que España "seguirá siendo un país atractivo" para hacer inversiones en el mercado inmobiliario.

    Por ello ha querido mandar "un mensaje de tranquilidad".

    La ministra ha dicho que "No se hace totalmente inviable que los fondos de inversión inviertan".

    Ha insistiendo que esta ley era necesaria para poner "freno" en un mercado, el del alquiler, que está "desbocado" en las grandes ciudades.

    Antes de nada, te adelantamos que los cambios que tendrás que hacer antes de la llegada del bebé son soluciones prácticas que no implicarán un cambio estructural en casa, al contrario, tan solo deberás reparar en pequeñas modificaciones para que todo vaya como la seda.

    Uno de los cambios que más ilusión nos hace es decorar y amueblar el dormitorio del bebé: papel pintado, armarios para su ropa, el cambiador, la cuna? Sin embargo, hay otras modificaciones que deberemos realizar en el resto de la casa antes de la llegada del bebé, así como proteger las esquinas de los muebles, limpiar a fondo todas las estancias o reorganizar los espacios para incluir sus cositas. ¡Empezamos!

    ¿Cómo preparar la casa ante la llegada del bebé?

    1- Prepara el dormitorio del bebé

    Es lo primero que deberás cambiar en casa. Sé práctico y no compres muebles o accesorios innecesarios ni gastes en exceso. Considera adquirir lo imprescindible para tu bebé, ya que ganarás espacio y estaréis más cómodos. En el dormitorio infantil no podrá faltar:

    • La cuna
    • Un cambiador con cajones
    • Un armario para su ropita
    • Textiles especiales para bebé (sábanas, fundas de almohada?)
    • Un sillón para los papás
    • Recuerda que la habitación debe ser funcional, por lo que deberás evitar colocar objetos pesados sobre la cuna (estanterías, cuadros?), dejarla lo más despejada posible y decorarla con colores suaves que inviten a la relajación del bebé. ¡Dormirá plácidamente!

      2- Protege las puntas de los muebles

      Revisa las esquinas de los muebles del comedor, baño y las demás estancias de tu hogar, sobre todo los que están a baja altura. Puedes adquirir protectores de esquinas de distintos materiales: plástico, acrílico o hule espuma.

    • 3- Cubre los enchufes para proteger a tu bebé

      Repara los enchufes rotos, los cables sueltos y cubre las clavijas con tapones especiales para proteger a tu bebé. Lo ideal es que tengas los enchufes listos antes de la llegada del bebé a casa, por lo que puedes ir adelantándolo antes.

    • 4- Limpia a fondo la casa y la habitación del bebe

      Adelántate y busca tiempo para limpiar el hogar a fondo, ya que cuando llegue el bebé, te será más complicado. Limpia la cocina, el baño, el suelo, ordena la casa? Intenta desinfectar los espacios antes de su llegada, ya que será fundamental para evitar alergias, infecciones y enfermedades.

    • 5- Haz espacio en casa para la llegada del recién nacido

      Tener espacio extra en casa no estará de más. Puedes reorganizar las zonas que no sueles usar demasiado, espacios que te serán muy útiles para ubicar los accesorios de tu bebé, como el carro o la bañera o cuna portátil.

    • 6- Elige tapizados antimanchas

      Si te encanta la tela de tu sofá y quieres mantenerla intacta, deberás optar por cubrirla con materiales resistentes. Las tapicerías muy claras o los tejidos especialmente delicados puede mancharse de forma irreversible con la llegada de tu bebé: alimentos, derrames de leche? Por esa razón, será indispensable elegir tapizados con tratamiento antimanchas y lavables. ¡Agradecerás haber reparado en este cambio!

    • 7- Objetos pequeños, fuera del alcance del bebé

      Cuando tu bebé comience a gatear, descubrirá un mundo nuevo. Todo para él será como un juguete, por lo que inspeccionará todo lo que esté a su alcance. Y corres el riesgo de que se lo lleve directamente a la boca.

      Los expertos recomiendan retirar todos los objetos pequeños que puedan estar al alcance del pequeño, así como evitar decorar la habitación del niño o niña con guirnaldas o globos, ya que pueden obstruir sus vías respiratorias. Todos los cordones (cuerdas de cortinas, cables?) deberán estar correctamente enrollados para evitar su manipulación.

    • 8- Cuidado con los productos de limpieza

      Es muy común contar con el típico mueble en la cocina repleto de productos de limpieza, que pueden resultar peligrosos para el bebé. También el baño es una zona en la que solemos colocar productos de cosmética o medicamentos.

      La clave es incorporar bloqueos de seguridad infantil en dichas puertas o cajones para evitar el acceso a estos artículos tan llamativos para tu explorador. Otra opción es cambiarlos de lugar y colocarlos en zonas más altas a las que no alcance el pequeño.

    • 9- Llena el congelador de provisiones

      ¿Descansar? ¿Eso qué es? Cuando llegue el bebé el tiempo libre desaparece, por lo que un buen consejo es preparar comida y congelarla antes de su llegada. Los expertos explican que tener comida hecha en casa durante las primeras semanas facilita mucho el confort de los papás y ayuda a su tranquilidad. ¡A preparar tuppers!

      10- Crea una zona especial para el bebé

      Puedes ubicar la zona especial para el bebé en su habitación, en la vuestra o en cualquier zona de la casa en la que podáis sentiros cómodos. Lo ideal es integrar un sillón o mecedora y una mesita para acomodar biberones, ropa, pañales? Una lámpara con luz tenue os vendrá genial para que el bebé se relaje y podáis, por ejemplo, leer mientras descansa.