Según la Ley de Propiedad Horizontal  art. 7.2 se entiende cómo actividades molestas aquellas "prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Por la expresión "contravengan las disposiciones", debemos entender aquellas aprobadas por los ayuntamientos y las comunidades autónomas, en el uso de sus competencias. 

Además, también pueden concretarse  actividades molestas las malas conductas que tenga como consecuencia el quebranto de las relaciones de vecindad y buena convivencia.

En diferentes sentencias, el Tribunal Supremo ha delimitado tres categorías dentro de la cuales pueden incluirse los diferentes supuestos de actividades no permitidas:

• Las que prohíben los estatutos de la comunidad.
• Las que generan daños en la finca.
•  Las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita.

Otro requisito que deben cumplir estas actividades es la de permanencia y notoriedad. Es decir, no cabe ejercer la acción de cesación si ocurren de forma puntual o no se dan de forma repetitiva o recurrente.

Requerimiento procesal

El requerimiento es el primer paso para intentar solucionar el problema de un modo conciliador, que evite pasar a males mayores. El mismo artículo 7.2. señala que cuando se da alguna actividad que encaja en algunas de las tipologías señaladas, el primer paso es requerir "a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas".

Este requerimiento deberá realizarse por escrito bien por el presidente o por cualquier vecino afectado, preferiblemente mediante burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido o mediante requerimiento notarial, advirtiendo de que si no cesan las mismas se iniciarán acciones judiciales.

Si el vecino apercibido hace caso omiso o no atiende los requerimientos que recibe, existen varias vías. Una de ellas es la de dirigirse a la administración competente,  en caso de que los ruidos sean la actividad molesta. La otra se basa en la posibilidad que contempla la norma para iniciar acciones judiciales, para lo cual deberá celebrarse una reunión extraordinaria de propietarios que autorice al presidente a hacerlo.

 Procedimiento judicial

El procedimiento judicial indicado cuando se ejercita una acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad es el juicio ordinario, tal y como se prevé en los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Llegado el momento, es importante contar con pruebas que demuestren que el vecino ha sido advertido de que está causando molestias a otros vecinos mediante un medio de comunicación fehaciente. También es importante contar con testigos y otras pruebas que dejen claro la existencia de las actividades molestas denunciadas.

Una vez celebrado el juicio, si la sentencia es estimatoria para la comunidad de vecinos, según la Ley de Propiedad Horizontal, el juzgado podrá establecer distintas medidas:

• La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad por parte del vecino  infractor o persona que venga usando el piso o local.
• La indemnización de daños y perjuicios.
• Privación al dueño u ocupante del uso de la propiedad durante un máximo de tres años.

Algunas empresas incluso dedican una o varias habitaciones exclusivamente dedicadas a estar máquinas. Por eso hay empresas que se plantean alternativas, como tener los servidores fuera de su propia empresa.

A continuación vamos a ver las ventajas en inconvenientes de tener los servidores físicamente en nuestra empresa, o de tenerlos en la nube.

Servidores físicos en la empresa

La temperatura

Los servidores físicos pueden emitir altas temperaturas, y esto supone un problema. Almacenar los servidores en habitaciones exclusivas para ellos puede servir como regulador térmico, aislando ese calor, aunque probablemente tengamos que hacer un gasto energético también para aire acondicionados que mantengan una temperatura que no genere un riesgo de incendio por ejemplo. Tener una habitación para servidores también sirve precisamente para eso, para controlar mejor un incendio en cado de sobrecalentamiento del servidor, ya que si alguno sale ardiendo es más fácil controlarlo al estar aislado.  A continuación vamos

El ruido

Por supuesto, también existe la contaminación acústica. Si trasladamos los servidores a una habitación, aislamos el ruido.  Y con ello también conseguimos un ambiente de trabajo más saludable y productivo.

La seguridad

Mantener los servidores encerrados en una habitación, limita el número de personas que tienen acceso a la información que contienen. Esto hace que nuestro datos estén más seguros, ya que podemos controlas quién tiene acceso a ellos. Además en caso de reparación de alguno de los servidores, es más cómodo que un operario trabaje en una habitación apartada del entorno de trabajo.

Montaje de una habitación de servidores

Si queremos instalar un centro de datos, o lo que es lo mismo, una sala dedicada a los servidores, debemos tener en cuenta lo siguiente:

• El tamaño de la habitación debe ser superior al almacenamiento de máquinas. No solo por el calor, si no por tener en cuenta futuros servidores que metamos en la habitación. También para poder instalar otro tipo de maquinaria, como aires acondicionados, almacenamiento de piezas de recambio, etc.
• Es importante tener una buena instalación eléctrica que soporte todo el gasto de energía, además de mantener la iluminación y enchufes, porque necesitaremos enchufar ventiladores, aires, servidores,? incluso podemos estudiar la posibilidad de poner un generador por si existe algún apagón o corte de luz.
• La limpieza es esencial, ya que el polvo puede dañar las máquinas. No solo limpieza física, si no que podemos instalar filtros que atrapan la suciedad del aire.

Servidores en la nube

Es una alternativa a los servidores físicos, ya que estos suponen una gran inversión, con un continuo y costoso mantenimiento.

Por esta razón, y gracias a los avances en la tecnología, muchas empresas se plantean tener servidores en la nube y pagar una mensualidad por ellos. Son servidores virtuales, lo que significa que pasamos del hardware al software. Esto además tiene una virtud, y es que las tareas se distribuyen entre varios servidores físicos, por lo que si falla uno, nuestras tareas siguen funcionando, ya que pueden tirar de otros equipos.

Los beneficios son muchos, como por ejemplo la amortización, es evidente. Pagar una mensualidad fija a modo de alquiler por el servidor, es mucho más rentable que hacer una inversión en equipos físicos y posibles obras de acondicionamiento, además de su costoso mantenimiento.

Solo vamos a pagar por lo que nos hace falta, por eso es más barato, ya que a lo mejor no necesitamos utilizar una máquina entera, pues solo pagamos por la parte que utilizamos. Las empresas dedicadas a ello nos porponen varios planes que se ajustan a nuestras necesidades.

Al ser servidores en la nube, podemos tener acceso a la información desde cualquier lugar. Podemos cambiar de oficina sin problema, y no acarrear con maquinaria alguna. Y toda nuestra información siempre estará accesible.

Y por último, es más seguro, ya que son empresas especializadas y exclusivas en servidores, el mantenimiento que hacen de las máquinas es mayor, y están bajo una protección constante tanto físicamente como de forma interactiva para evitar ataques cibernéticos.

La situación financiera de muchos hogares ha empeorado tras la crisis económica por la pandemia de la COVID-19, debido a la inestabilidad causada por los ERTEs, el cierre de algunas empresas y la imposibilidad de muchos autónomos de poder abrir sus comercios. Frente a este contexto, los bancos impondrán requisitos especiales al analizar y aprobar los requisitos de financiación para evitar impagos: aquellos que tengas pocos ahorros, deudas o no cuenten con una estabilidad laboral no podrán acceder a una hipoteca. A su vez, una financiación superior al 80% del precio de la vivienda será más difícil de obtener.

"A pesar de que se establezcan condiciones más estrictas, las previsiones presentan un aumento en la demanda de préstamos hipotecarios. El precio de las viviendas mantendrá una tendencia en baja durante este año, lo que presenta más oportunidades de compra para muchos ciudadanos y, por lo tanto, más solicitudes de financiación", destaca Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC).

Generalmente, en los primeros meses del año, los bancos tienen a subir los precios de las hipotecas, por lo que es probable que se incrementen las tasas de interés. Una vez finalizado este período, es posible que las entidades financieras no rebajen los diferenciales de sus hipotecas variables para mantener la rentabilidad de sus productos, ya que se espera que el euríbor cotice en valores negativos a lo largo del año.

De hecho, el euríbor ha terminado el 2020 con mínimos históricos, llegando a su nivel más bajo con un -0,496%. Se prevé que el índice se mantenga estable a lo largo de 2021, pero aún en valores negativos. "Si el euríbor se mantiene en valores negativos, aquellos hipotecados con intereses a tipo variable podrán ahorrar entre 250 y 350 euros al año aproximadamente", destaca Anna Puigdevall.

Las hipotecas a tipo fijo se consolidan

Frente a un panorama de incertidumbre, cada vez más clientes eligen hipotecas fijas, aunque esto signifique mayores costos a corto plazo. Además, estas presentan garantía y seguridad para los bancos, ya que suponen mayores ingresos que las de tipo variable.

No obstante, las entidades financieras querrán compensar con otros gastos para hacerlas más rentables: "Es probable que los bancos exijan la contratación de más productos, como seguros de vida y hogar o planes de pensiones, para obtener hipotecas; así como también incluir más comisiones por novación, subrogación o amortización anticipada", explica Puigdevall.

A menudo, los propietarios de viviendas de protección oficial se preguntan si les es posible alquilar el piso para sacarle rendimiento o bien venderlo para acceder a otra vivienda.

Antes de resolver estas dos cuestiones, es importante definir qué son las VPO o Viviendas de Protección Oficial. Este tipo de viviendas nacen con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda a aquellas personas con menos recursos económicos. Su precio siempre está por debajo del de mercado y su uso está regulado.

Al adquirir una vivienda de protección oficial estás pagando un coste inferior por los metros cuadrados de la vivienda, que deberá ser tu domicilio habitual y permanente. A cambio, debes cumplir con una serie de limitaciones, y estas tienen que ver con la posibilidad de vender o alquilar la vivienda protegida de forma libre. ¿Quieres saber cuáles son? Sigue leyendo.

¿Se puede comprobar que el trámite ha salido correctamente?

Es posible a través del Registro de la Propiedad. En España el sector de bienes está dividido por circunscripciones, por lo tanto, hay que buscar el registro en el que se encuentra el inmueble en el que se ha cancelado la hipoteca. Esto puede hacerse a través del buscador del Colegio de Registradores de España.

Con dicha información se accede al Registro de la Propiedad con el DNI electrónico. Allí se solicita una nota simple, documento en el que se verá si la vivienda está libre de cargas. En caso afirmativo la cancelación de la hipoteca se habrá hecho correctamente.

¿Y cuánto cuesta toda la operación?

No todos los documentos que tienen que solicitarse conllevan un coste. De hecho, el usuario no tendrá que pagar nada por pedir el certificado de cancelación de la deuda, el modelo 600 o por la solicitud de la nota simple. Lo que sí tiene un coste es la escritura de cancelación ante notario y la modificación en el Registro de la Propiedad. El coste total de esta operación puede rondar los 400 euros.

Es importante tener en cuenta que ese precio puede elevarse en el caso de que se le encargue el trámite a una gestoría. El usuario interesado tendrá que ver si es capaz de realizarlo por su cuenta o necesita una ayuda externa.

Cuidado con no cancelar la hipoteca

Cancelar la hipoteca no es un trámite obligatorio, pero sí recomendable, puesto que no hacerlo puede acarrear problemas en el futuro.

Cuando una persona termina de pagar la hipoteca, pero no la cancela, para el Registro de la Propiedad dicha vivienda sigue teniendo una carga. Por lo tanto, si una persona quiere vender su casa el futuro propietario de esta verá que ese inmueble aún tiene una carga pendiente: una hipoteca que no ha sido cancelada.

Lo mismo ocurriría si ese usuario quisiera pedir un préstamo con garantía hipotecaria. Para este tipo de productos normalmente piden que la vivienda esté libre de cargas o tenga una hipoteca pagada, al menos, al 90%.

En definitiva, cancelar la hipoteca es un trámite que hay que tener presente, puesto que no hacerlo puede causarnos complicaciones a largo plazo.

Reparaciones en un piso de alquiler, ¿quién se hace cargo?

Es imprescindible que el propietario esté informado de cualquier cosa que suceda en el inmueble, especialmente si se trata de un incidente o una avería. Así pues, si eres inquilino, lo más prudente es que una vez que ocurra algo (se estropee la persiana, la lavadora o la campana extractora de la cocina) se lo comuniques lo antes posible al propietario, especificándole además la causa del problema.

En cualquier caso, para saber qué hacer en este tipo de casos es importante que acudamos a la legislación vigente, que en este caso se trata de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En su artículo 21 reza lo siguiente:

Artículo 21. Conservación de la vivienda.

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. 

Por tanto, ahí ya tenemos una primera respuesta a la pregunta sobre quién tiene que hacerse cargo de las reparaciones en un piso de alquiler: el arrendador o propietario. De hecho, este extremo debe incluirse en el contrato de arrendamiento que firmen inquilino y propietario.

¿Y si la avería o destrozo se ha producido por un mal uso del inquilino?

A veces sucede. Es posible que el inquilino haya hecho un mal uso de algún mecanismo, equipo o electrodoméstico de la vivienda. ¿En ese caso también es el propietario el que debe hacerse cargo de la reparación? Pues no. Si se demuestra que la avería la ha causado el inquilino, ya sea por un mal uso o por mala fe, será este último el que tenga que responsabilizarse de la reparación o reposición del equipo. Esta cláusula debe indicarse claramente en el contrato de alquiler, a ser posible incluyendo un inventario de los electrodomésticos o equipos que se encuentren en la vivienda en el momento de formalizar el contrato de alquiler.

¿Quién se hace cargo del mantenimiento habitual de la vivienda?

Del mismo modo que en las anteriores casuísticas, la responsabilidad sobre el mantenimiento habitual de la vivienda también deberá quedar recogida en el contrato de alquiler. No obstante, conviene tener en cuenta que lo más común es que sea el inquilino el que se haga responsable del mantenimiento habitual de la vivienda. Nos referimos, por ejemplo, al cambio de bombillas fundidas, lámparas, persianas, etcétera. No tendría mucho sentido que llamáramos al propietario cada vez que una lámpara se estropea. Al final también es cuestión de practicidad.

Las averías en electrodomésticos: un problema muy común

Si el propietario alquila el inmueble con electrodomésticos, será este el que deba hacerse cargo de las reparaciones y posibles averías. No obstante, a veces confluyen otros factores, como el hecho de que el electrodoméstico sea demasiado viejo y necesite ser renovado por uno de más eficiente o que el inquilino haya hecho un mal uso (sobrecargando la lavadora, por ejemplo). Para este tipo de contratiempos (y muchos otros, que también pueden producirse) es interesante contar con un seguro de la vivienda, porque será el perito del mismo el que determinará la causa de la avería y ofrecerá posibles soluciones.

Contar con un seguro: la solución más recomendable

Para evitar sustos de cualquier índole y poder hacer frente a todos los contratiempos que se produzcan en pisos de alquiler es muy importante tener un seguro. Los seguros del alquiler, además de ser una garantía para hacer frente a averías y desperfectos, pueden garantizar el pago de las rentas a los propietarios, en caso de que el inquilino no acuda al pago de la cuota mensual del piso por la razón que sea.

Uno de los retos del Gobierno PSOE-PODEMOS es "establecer un marco legal que defina los conceptos de vivienda vacía y gran tenedor de vivienda, y ponga a disposición de las comunidades autónomas y los municipios distintas herramientas para su detección y diagnóstico".

La determinación del número de viviendas es muy importante ya que influye en la articulación de las diferentes políticas en materia de vivienda.

Las principales repercusiones de estas medidas son;

• Una vez definido el número de viviendas se podrá aplicar medidas fiscales, sancionadoras, de asesoramiento o estimulo para movilizar la vivienda vacía, donde los grandes tenedores colaboren con la administración competente para poner a disposición del mercado viviendas vacías a precios asequibles.

• Ser un gran tenedor afecta a las medidas de protección de vivienda.

• Esta medida también podría tener su repercusión en el alquiler ya que  la formación morada busca que estas figuras destinen el 30% de su cartera al alquiler social para aumentar el parque de vivienda asequible.

Concluyendo, con estas medidas se podría dar salida al mercado viviendas vacías dedicadas al alquiler social así como el establecimiento de un nuevo impuesto sobre este tipo de inmuebles.

Durante estos últimos ocho años se ha multiplicado por tres el valor de la inversión extranjera en vivienda en nuestro país.

Cómo se puede observar en la tabla un 87,6% corresponde a vivienda de segunda mano y solamente el 12,4% corresponde a vivienda nueva.

Se observa que el número de extranjeros compradores de vivienda ha aumentado progresivamente en los últimos años, alcanzando en el primer trimestre la cifra de 23.190 transacciones.

La mayor parte corresponde a extranjeros residentes y el tipo de vivienda que adquieren es de segunda mano, con un porcentaje de transacciones de vivienda nueva situada entorno al 10%, específicamente el último trimestre este porcentaje ha bajado al 7,6%, con 1.773 viviendas nuevas.

Durante el primer Trimestre de 2019 podemos observar que el 12,20 % del total son compradores extranjeros y su nacionalidad corresponde en un 13,79% al Reino Unido que actualmente son los que más compran vivienda en España, un 7,56% corresponde a franceses, un 6,89% a Alemania, un 6,14% Marruecos y Rumanía con el 6,12% del total de extranjeros.

Las nacionalidades con mayores incrementos de compraventa de vivienda son Marruecos, Irlanda, Dinamarca y Rusia. Y en el lado de las caídas destaca Suiza, seguida de china y Noruega.

Hay varias soluciones a este problema, si algunos quieren vender y otros no. Lo ideal es llegar a un acuerdo entre las partes, pero el acuerdo debe ser total entre todas las partes, si solo uno de los herederos no está de acuerdo con los demás, no se puede hacer lo que diga la mayoría.

Si la persona fallecida ha dejado hecho testamento, la herencia acata lo que diga ese testamento. Pero si no, hay dos tipos de herederos, en proindiviso y por partes iguales.

El concepto proindiviso hace alusión a que una propiedad pertenece a varios propietarios, y si es a partes iguales, quiere decir que todos los propietarios tienen el mismo porcentaje sobre la vivienda.

Existe la posibilidad de que si un heredero no quiere seguir siendo copropietario, puede vender su parte a otro comprador, aunque es algo complejo. También puede vender su parte a otro copropietario, e incluso renunciar de su parte en favor de los demás, es lo que se llama una extinción del condominio.

Soluciones al no acuerdo entre herederos de una vivienda

No se puede obligar a ninguna persona a vender su propiedad, pero tampoco se le puede obligar a estar en copropiedad, por tanto, para desatascar una situación de desacuerdo entre herederos de una vivienda, existe diferentes opciones.

Adjudicación a un solo heredero

Si una persona fallece, y ha dejado en herencia una vivienda a sus dos hijos, supongamos que uno quiere vender, y el otro no.

Para vender la casa a un tercero, es necesario que ambas partes estén de acuerdo, como no es el caso, el que no quiere vender, puede pagar a la otra parte lo que le corresponde y adquirir así la totalidad de la vivienda, como así se refleja en el artículo 1062 del Código Civil:
"Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga."

Aunque incluso así, la parte que quiere vender, puede negarse a recibir esa parte del heredero que no quiere vender, y tendría que solicitar una venta en subasta pública.

Acto de conciliación

Lo mejor es no tener que llegar a un procedimiento judicial, ya que incrementaría los costes, y asumir una conciliación con un conciliador que de fe de ello, como así se refleja en el artículo 139.1 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria:

"Se podrá intentar la conciliación con arreglo a las previsiones de este Título para alcanzar un acuerdo con el fin de evitar un pleito.

La utilización de este expediente para finalidades distintas de la prevista en el párrafo anterior y que suponga un manifiesto abuso de derecho o entrañe fraude de ley o procesal tendrá como consecuencia la inadmisión de plano de la petición."

Para este acto no es necesario un abogado, aunque nunca está de más para que nos pueda aconsejar en todo momento. El heredero que quiere vender, presenta una solicitud de conciliación, y se le notifica al que no quiere vender para que asista al Acto de conciliación.

A partir de aquí, pueden suceder tres cosas:

• Ambas partes acuden al acto de conciliación y llegan a un acuerdo.
• Ambas partes acuden, pero posteriormente una de las partes no cumple el acuerdo. En este caso, el heredero perjudicado, debe hacer una solicitud judicial.
• Uno de los herederos no acude al acto, o simplemente no hay acuerdo. Entonces el heredero perjudicado puede iniciar acciones judiciales contra la otra parte.

Subasta pública voluntaria

Si ambas partes, al final, han llegado a un acuerdo y deciden vender la casa, puede pasar que no se pongan de acuerdo con el precio de venta de la misma.

En este caso, el artículo 108 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, dispone que los herederos puedan solicitar una subasta voluntaria de la vivienda:

"Se aplicarán las disposiciones de este título siempre que deba procederse, fuera de un procedimiento de apremio, a la enajenación en subasta de bienes o derechos determinados, a instancia del propio interesado"

Para la subasta, ambas partes deben estar de acuerdo. Para ello, deben presentar una solicitud en el Juzgado de Primera Instancia más cercano a la vivienda, y se subastará a partir de su valor de tasación, aunque los herederos tienen la última palabra para aceptar el valor total que de un postor.

Una vez celebrada la subasta, puede suceder:

• Que se venda la casa al mejor postor si los herederos están de acuerdo con el valor aportado.
• Que no se haya llegado al valor que los herederos estimaban y puedan decidir si aceptar o declinar la venta.

División judicial de la herencia de una vivienda

La última opción, si no han tenido éxito ninguna de las opciones, es ir por la vía judicial.

El heredero que quiere vender la vivienda, es quien debe iniciar un proceso judicial por lo contencioso para la división judicial de la cosa común.

En estos casos, se suele dar una orden judicial en el que la vivienda se expone a una subasta, pero el valor lo impone un perito judicial, y los herederos no pueden disponer del valor de venta de la vivienda. Y sea cual sea el valor por el que la vivienda se venda finalmente, se reparte por partes iguales a cada heredero.

Preguntas frecuentes cuando no hay acuerdo entre herederos de una vivienda

¿Cómo se reparte el dinero?

Depende de quién compre:

• Si compra un tercero, se reparte por partes iguales a cada heredero, salvo que haya un testamento que disponga otra cosa.
• Si compra uno de los herederos, debe abonar la parte correspondiente a cada copropietario según el valor de tasación de la vivienda.

Si hay acuerdo, ¿Se puede vender la vivienda y repartir el dinero entre los herederos?

Claro que se puede, pero debe existir acuerdo entre todas las partes. Y debe ser expresado ante un mediador o notario, para que conste por escrito que todas las partes quieren vender. Una vez se venda la vivienda, efectivamente se reparte el dinero a partes iguales.

¿Puede vender un heredero su parte a un tercero?

Puede hacerlo. Pero siempre tiene que notificarlo tanto al comprador como al resto de copropietarios, ya que estos tienen prioridad sobre la compra de esa parte, y pueden reclamarla. Disponen de un mes para reclamar esa parte desde su notificación de venta.

Por eso es poco habitual que un heredero venda su parte a un tercero.

¿Es mejor vender a otro heredero o a un tercero?

En cuanto a beneficio económico es prácticamente lo mismo, pero fiscalmente, es mejor vender a otro heredero, ya que no hay que asumir el coste del cambio de titularidad.

¿Puede un heredero reclamar la totalidad de la vivienda?

Puede hacerlo, pero debe tener la conformidad del resto de herederos.

¿Qué pasa si un heredero no quiere vender su parte?

Los herederos que quieran vender, pueden hacerlo aunque uno no quiera. A veces se puede dar una solución, y es que se le de un alquiler pactado al heredero que no quiere vender.

Diferentes situaciones cotidianas de nuestras vidas puede llevarnos a querer obtener liquidez en la mayor brevedad posible. Ante la necesidad de agilizar éste proceso han nacido las Ibuyers. Compradores digitales que, gracias a diferentes herramientas basadas en algoritmos, hace que el proceso de compra y venta de una vivienda sea increíblemente rápido y sencillo. Las ibuyers son agencias que nos harán una oferta real por nuestros bienes inmuebles. Por lo que se tardaría muy poco en cerrar nuestras transacciones sin tener que visitar y negociar con futuros compradores. En España operan Kodit.io y Tiko. La primera te hará una oferta en menos de 48 para comprar el inmueble en efectivo y la segunda te hará su propuesta en 24 horas. Por lo que en tiempo record sabemos el precio de nuestro inmueble. Ventajas de las ibuyers:

• Digitalización y automatización del proceso de venta de los inmuebles gracias al Big Data. Tiko utiliza datos de múltiples fuentes públicas y privadas tales cómo portales inmobiliarios, catastros, registros de la propiedad, institutos, estadísticas etc...
• Reducción del tiempo de venta de 250 días anteriormente a la digitalización, a una semana actualmente.
• Rapidez, comodidad y cero comisiones. En cuestión de horas el cliente recibe una oferta por su inmueble sin necesidad de trasladarse. Las ibuyers hacen una oferta competitiva con un precio objetivo y sin coste alguno para el cliente.
• Tecnología avanzada Big Data.
• El precio será inferior al que obtendríamos en una venta tradicional. Ya que las inmobiliarias tradicionales cobran entre un 3% y 5% de comisiones sobre el precio de venta vendan o no la casa y las ibuyers no.

El proceso de compraventa de una vivienda no siempre es sencillo. No todos los compradores de inmuebles tienen claros, sobre todo si es su primera vez, cuáles son los pasos del proceso. ¿Qué viene antes?, ¿se firma todo el mismo día?, ¿cuándo debo firmar el contrato de la hipoteca?

Si en tu caso no cuentas con el dinero íntegro de la propiedad que vas a adquirir, lo más probable es que necesites solicitar una hipoteca. En ese caso, ¿qué deberás acudir a firmar primero, la hipoteca o la compraventa de la vivienda? A continuación, te contamos lo que se suele hacer en la práctica. Este es el paso a paso en un proceso de compraventa de una propiedad:

Agustina BattioliContent Manager Real Estate

El proceso de compraventa de una vivienda no siempre es sencillo. No todos los compradores de inmuebles tienen claros, sobre todo si es su primera vez, cuáles son los pasos del proceso. ¿Qué viene antes?, ¿se firma todo el mismo día?, ¿cuándo debo firmar el contrato de la hipoteca?

Si en tu caso no cuentas con el dinero íntegro de la propiedad que vas a adquirir, lo más probable es que necesites solicitar una hipoteca. En ese caso, ¿qué deberás acudir a firmar primero, la hipoteca o la compraventa de la vivienda? A continuación, te contamos lo que se suele hacer en la práctica. Este es el paso a paso en un proceso de compraventa de una propiedad:

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El proceso para firmar una compraventa

1- Acudir al notario para el acta de transparencia

Desde la aprobación de la Nueva Ley Hipotecaria, es necesario acudir al notario unos días antes de firmar la hipoteca y la compraventa para firmar el acta de transparencia. Se trata de un documento que tiene como objetivo regularizar las condiciones de los contratos de los préstamos hipotecarios y asegurar que el comprador entiende todo lo que firma y que no existe ninguna cláusula abusiva.

Para que esto ocurra, el banco debe hacerle llegar al cliente todos los documentos e información sobre el préstamo, 10 días antes de la firma de la escritura. Estos documentos son los siguientes:

• La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Documento en el que aparece toda la información y detalles sobre la hipoteca: tipo de interés del préstamo, gastos, plazo de la hipoteca, importe, el cuadro de amortización?
• La FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Documento en el que se puntualizan las condiciones más delicadas de la hipoteca: las cláusulas techo, el índice de referencia utilizado para determinar el tipo de interés de la hipoteca, costes del vencimiento anticipado?

Con estos dos documentos, se puede garantizar que el cliente tenga toda la información de la hipoteca que va a firmar y puede celebrarse el acta de transparencia en el notario, que suele tener lugar unos tres días antes de la firma de la hipoteca.

Esta obligación de los inquilinos viene recogida en el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es una disposición muy controvertida que ha dado lugar a muchas interpretaciones por parte de los profesionales del derecho, porque supone un límite a la obligación que tienen los arrendadores de conservación de las viviendas arrendadas, y por esta vía se ha intentado en algunos casos, una interpretación de máximos con el fin de repercutir a los inquilinos reparaciones que no les correspondían.

¿Pero a qué reparaciones se refiere el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos?

En teoría se refiere a gastos ordinarios que no pueden ser indispensables para que las viviendas sigan cumpliendo su finalidad de ser habitables y servir al uso convenido, porque en estos casos hablaríamos ya de gastos de conservación imputables solamente a los propietarios arrendadores.

Como cualquier inmueble, también un inmueble arrendado precisa de un mantenimiento habitual, que el inquilino que usa la vivienda diariamente debe hacer, responsabilizándose de aquellos gastos periódicos que deben efectuarse en las viviendas para poder continuar disfrutando de ellas en el mismo estado en que se recibieron.

Ahora bien, para que se puedan repercutir a los inquilinos estas pequeñas reparaciones se necesita que se haya producido un desgaste por uso. Por ello, es muy difícil que se puedan imputar a los inquilinos estas pequeñas reparaciones en los primeros meses de los contratos o en aquellos elementos que los inquilinos apenas puedan usar.

El gran problema de interpretación consiste en intentar averiguar qué quiere regular el legislador cuando habla de "pequeñas" reparaciones. En general se coincide en la idea de que el artículo 21.4 se refiere a obras menores de escasa cuantía que no afectan a la habitabilidad de las viviendas, y que derivan del uso que hacen los arrendatarios.

Los criterios que la jurisprudencia ha utilizado para determinar cuándo estamos ante este tipo de reparaciones son, sobre todo, cuatro:

1. El importe económico de las reparaciones

El importe de las reparaciones debe ser razonable en relación con el valor de reposición del objeto deteriorado. Así por ejemplo hay sentencias que consideran que existen pequeñas reparaciones cuando el coste de la reparación no excede del 50% de la renta mensual. Otras sentencias, en cambio, consideran una pequeña reparación cuando el coste de la reparación es inferior al 50% del coste nuevo del bien a reparar.

2. Analizar el tipo de bien de que se trate

Teniendo en cuenta los deterioros que puedan realizarse en elementos que se utilizan diariamente por los arrendatarios y que precisan un mantenimiento habitual y periódico para mantenerse en correcto uso. Aquí podríamos meter grifos, cerraduras, enchufes, bombillas, cisterna del wáter, avería en calentadores, persianas, termos, cristales, puertas, etc.

3. Analizar el tiempo de uso que lleva el arrendatario usando la vivienda

Con el fin de determinar si ha habido desgaste imputable a él. De esta forma, las reparaciones que aparezcan al poco tiempo de iniciarse los contratos es muy difícil que se les puedan imputar a los inquilinos (arrendatarios).

El arrendatario debe responder por el desgaste producido por él, y no por el desgaste acumulado que se haya ocasionado por el uso de otros arrendatarios anteriores.

4. Tener en cuenta de qué tipo de bien se trata

Otro criterio a tener en cuenta, es el de si el bien a reparar era muy nuevo o a estrenar o ya era usado. Un elemento a estrenar no arrastra un uso anterior, y en este caso se puede presumir que su rotura correspondería al arrendatario salvo que fuera imputable al fabricante dentro de su garantía.

5. Tareas de mantenimiento

Por último, sin ser un criterio, dentro de este apartado de pequeñas reparaciones también se han incluido las tareas de mantenimiento de los electrodomésticos, filtros, sustitución de piezas, mantenimiento en juntas, mantenimiento de suelos utilizando los productos adecuados, mantenimiento de muebles, de bañeras (sellados), inodoros, bidet, fregaderos, desagües en cocinas y baños para evitar obstrucciones.

También se puede pactar el mantenimiento anual de las calderas, calentadores, equipos de aire acondicionado (filtros y carga), campanas extractoras (filtros), mantenimiento de persianas (sustitución de cuerdas o lamas que se pudieran haber soltado).

Todas estas son reparaciones de poco coste económico y derivan del uso que hacen los inquilinos. Las inspecciones obligatorias de instalaciones de gas corresponderían a los arrendadores por ser gastos derivados de la conservación de las viviendas.

Lo que no se puede incluir dentro del apartado de pequeñas reparaciones producidas por el uso y desgaste ordinario imputables a los inquilinos, son las reparaciones originadas cuando las cosas agotan su vida útil, es decir, cuando su deterioro se debe a su antigüedad y no a un uso inadecuado. Incluso cuando el elemento roto tenga poco valor o no sea indispensable para que la vivienda siga siendo habitable.

Los ingresos que se perciben por el arrendamiento de un piso tributan en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario. Sin embargo, hay muchas personas que alquilan en negro, sin contrato, para evitar pasar por caja en Hacienda. Esto es lo que ocurre si no declaras el alquiler.

Principales riesgos de alquilar una vivienda en negro

Alquilar en "b" o en negro es ilegal y puede acarrear sanciones de hasta el 150% de la cantidad no declarada. Estos son algunos de los riesgos a los que te enfrentas si alquilas en negro:

Pérdida de los beneficios fiscales existentes para el propietario

Como propietario, si declaras tu casa en alquiler tienes derecho a varios beneficios fiscales que perderás si los haces en negro. Estos son:

• Deducción de hasta el 60% en el IRPF de los rendimientos percibidos
• Deducciones en los gastos relacionados con la vivienda como obras de reparación, impuestos o el seguro de hogar

Conflicto de intereses entre arrendador y arrendatario

Para acceder a determinados beneficios fiscales, los arrendatarios pueden presentar en su declaración de la renta el pago del alquiler, por lo que querrán que el propietario declare el arrendamiento. Si esto es así, podrá desembocar en varios supuestos:

• Que el inquilino, independientemente de que el propietario declare o no el alquiler, lo presente en su renta. Esto, en el caso de que no se declare el arrendamiento, alertará a Hacienda, que es posible que investigue el caso y perciba que se está cometiendo una infracción
• Que el arrendatario efectúe una petición formal por vía judicial, lo que derivará en que el propietario tenga que declarar el piso, pagando las multas correspondientes por no haber declarado
• Que el inquilino pida una inspección a Hacienda, en el mejor supuesto

El propietario estará expuesto a multas elevadas

Si Hacienda se percata de que se está arrendando una vivienda en negro, el propietario tendrá que devolver todo el importe recibido por el alquiler y, además, pagar una multa que puede ascender hasta el 150% de todos los ingresos obtenidos por el arrendamiento.

El importe de las sanciones a las que se enfrenta el propietario dependen de la cantidad que no haya declarado:

• Cantidades inferiores a 3.000 euros: Habrá que devolver el dinero recibido por el alquiler más una multa del 50% de dicha cantidad
• Más de 3.000 euros: Habrá que devolver el importe no declarado más unos intereses que se mueven entre el 50% y el 100% en función de la cantidad
• Cuando los ingresos no declarados suponen más del 50% de la base de la sanción y se han empleado medios fraudulentos: Multa pecuniaria proporcional del 100% al 150%, que se graduará atendiendo a los criterios de comisión repetida de infracciones tributarias y de perjuicio económico para Hacienda

Desprotección ante los impagos

Si no hay un contrato de alquiler de por medio, no existen pruebas que acrediten que se ha dejado de pagar el arrendamiento, por lo que el propietario estará desprotegido de cara a reclamar las cantidades que se le deben.

Del mismo modo, si el inquilino ocasiona destrozos en la casa o deja de pagar los suministros (que estarán a nombre del propietario), no se podrá exigir el pago o que afronte él dichos gastos.

¿Cómo Hacienda sabe de alquiler no declarado?

En el Registro de la Propiedad aparece si el contrato de alquiler está registrado. Además, si el inquilino declara el alquiler y el propietario no lo hace, esto alertará a Hacienda, que abrirá un expediente sancionador. También pueden encontrar tal información en entidades bancarias, compañías de suministros, anuncios en internet, etc.

La tensión de precios en las grandes capitales por la Golden Visa, está provocando que los países europeos empiecen a ver con buenos ojos restricciones en el funcionamiento de las Golden Visa como se está produciendo Canadá.

Precios de la vivienda en Canadá

Los precios de la vivienda en Canadá han aumentado un 44% en los últimos dos años, en las grandes ciudades, provocando un problema real en la población gran parte de la cual se está quedando sin posibilidad de adquirir vivienda, para intentar disminuir esta tensión   el gobierno ha prohibido la venta de viviendas a extranjeros no residentes durante los próximos dos años.

En Europa también está bajo esta tensión en los precios de la vivienda en las capitales y  países como Grecia están endureciendo los requisitos para obtener el Golden Visa siendo Portugal la más extrema, al estar planteando seriamente su eliminación.

En España las Golden Visa no peligran, por estabilidad de precios y de compras

En España, los precios de la vivienda, aunque han subido, lo han hecho moderadamente y no se ha visto afectado por una petición masiva de Golden Visa, que no alcanzó ni las 6.000 peticiones durante 2022, por lo cual no existe una iniciativa política, ni social, para cambiar dichas condiciones.

El porcentaje de compras de viviendas de extranjeros, ronda del 8% al 13%, según el años y las condiciones económicas. La pandemia provocó una reducción durante dos años; pero en el 2022 se ha recuperado totalmente.  el porcentaje de las inversiones de extranjeros que compra en nuestro país es históricamente de un 15% y no se ha incrementado desde que se puso la Golden Visa

Bajada de ventas de viviendas y tensión de precios de alquiler en 2023

La subida de tipos y la inflación provocará que la demanda se desplace al alquiler, lo que tensionará aún más los precios de los alquileres, por lo que habrá una bajada del volumen de operaciones y una más que probable corrección a la baja del precio de la vivienda, lo que no tensionará los precios y se mantendrán las Golden Visa.

Dicha reducción, viene recogida en el artículo 23. 2 de la Ley de IRPF, cuya redacción establece que:

"??. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente."

Pero, ¿qué pasa si NO he declarado el alquiler del piso y Hacienda me pilla? ¿Y si he declarado menos? ¿puedo aplicarme esta reducción del 60%?

La Administración, basándose en que la reducción "sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente", negaba la posibilidad de aplicar dicha reducción en la liquidación resultante.

Sin embargo, la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2020 (recurso nº 1439/2019) ha aclarado que:

1.  La declaración de IRPF es una autoliquidación (no una declaración como comúnmente se le llama).

• Conforme el principio de regularización íntegra, la Administración debe aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento calculado (y no sobre el declarado como defiende la Administración) incluso en el caso de no haber sido declarado los ingresos del alquiler.

            Por tanto, a partir de ahora, tanto si Hacienda le pilla sin declarar el alquiler de un piso, o declarando menos, en la liquidación resultante la Agencia Tributaria está obligada a aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento que se haya calculado.

            Si la Hacienda no lo hace, ¡recurra contra la liquidación y pague lo justo!

Jose Mª Mesa Márquez

Economista ? Asesor Fiscal

www.picossi.com

josemariamesa@picossi.com

Impuestos para los compradores

La parte compradora de una transacción inmobiliaria debe pagar o bien impuesto del valor añadido (IVA) o bien impuesto de transmisión patrimonial (ITP), y además el impuesto de actos jurídicos documentales (ATP).

IVA

En general siempre se paga IVA en la primera transmisión de un inmueble (nueva edificación, nueva reparcelación). Pero existen otros casos en los que se aplica este impuesto.

También se paga IVA en la segunda o posteriores transmisiones del inmueble cuando se produce la renuncia la exención del IVA, siempre que la parte compradora

• Sea sujeto pasivo de IVA (empresas que se pueden deducir el IVA).
• Actúe en ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales.
• Tenga derecho a la deducción total del IVA

Se trata de una opción interesante para las empresas porque pueden recuperar este importe en sus declaraciones de IVA, al contrario de lo que ocurre con el ITP.

Además, si se compra un inmueble para la rehabilitación, el coste de la obra supera el 25% del valor del inmueble (sin contar el suelo) y se ha realizado obra de consolidación de elementos estructurales, fachadas, etc., a la hora de venderla se repercutirá IVA y no ITP, como si fuera una vivienda nueva. Hay más: en esta operación, el IVA soportado durante la rehabilitación sería deducible

El porcentaje de IVA en las operaciones inmobiliarias es del 10% en vivienda nueva y 4% en vivienda protegida, y existen además ciertas bonificaciones en función de las circunstancias personales de la persona compradora. En el caso de locales, solares o garajes que no sean anejos a una vivienda, el porcentaje asciende al 21%.

Impuesto de Transmisión Patrimonial

En todos los casos en los que no corresponde pagar IVA, se tendrá que abonar el impuesto de transmisión patrimonial, que depende de las comunidades autónomas y varía en función del territorio correspondiente, con porcentajes entre el 2% y el 10%.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

También depende de las comunidades autónomas, y el porcentaje oscila entre el 0,1% y el 2,5% no solo en función de la administración competente sino de diversos factores como si se trata o no de vivienda protegida o si se ha renunciado a la exención del IVA, por ejemplo. Además, existen diversas bonificaciones.

Gastos de los compradores

Los compradores deberán asumir diversos gastos en una compraventa inmobiliaria.

Honorarios de la agencia inmobiliaria

Los honorarios de la agencia inmobiliaria no tienen un importe ni porcentaje exactos, dependerán de un pacto previo entre las partes que debe aparecer en el contrato establecido entre agencia y comprador.

Notaría

Los gastos de notaría están sometidos a arancel, por lo que se trata de precios públicos regulados. Si se ha acordado repartir los gastos según ley, el comprador solo paga la primera copia de la escritura. Equivale aproximadamente a un tercio del gasto total en la notaría de la operación de compraventa.

Registro de la propiedad

También es un gasto sometido a arancel, y lo paga el comprador porque es quien insta la inscripción del inmueble en el registro de la propiedad.

Gastos bancarios

Dependerán de si se recurre o no a financiación externa, y pueden incluir la tasación de inmueble, seguros de hogar y de vida u otras vinculaciones que exija la entidad.

Otros gastos

Además, la parte compradora puede tener que hacerse cargo de las obligaciones que no hayan sido satisfechas por la parte vendedora, como atrasos en la comunidad de propietarios o del impuesto de bienes inmuebles.

Impuestos de los vendedores

Estos son los impuestos que debe liquidar la parte vendedora en una transacción inmobiliaria:

Impuesto de Actos Jurídicos Documentales

No tendrá que pagarlo por la venta, pero sí en el caso de que necesite realizar alguna operación previa para que el inmueble cumpla las condiciones para la venta, como una segregación o agregación, declaración de obra nueva o una división horizontal, por ejemplo.

Plusvalía municipal

Las condiciones e importes son diferentes en función de la normativa de cada localidad. Se calcula en función del beneficio obtenido por la venta y de los años de posesión del bien inmueble, y existe la posibilidad de escoger entre la plusvalía real o un cálculo objetivo, siempre lo que resulte más beneficioso para el ciudadano. En el caso de que la venta no haya generado beneficios no se pagará nada por este concepto, pero debe tramitarse de todas formas.

IRPF o impuesto de sociedades

El incremento patrimonial derivado del inmueble debe reflejarse en la declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas correspondiente al año de la venta. Oscila entre el 19% y 21% del beneficio. En el caso de las personas jurídicas, deben incluir la venta en el cálculo del impuesto de sociedades, con un porcentaje por regla general del 25% del beneficio obtenido.

Gastos de los vendedores

Honorarios de la agencia inmobiliaria

Como ocurre en el caso de los compradores, se trata de un pacto libre entre las partes, que deberá haber quedado establecido entre agencia y cliente antes de cerrarse la operación.

Notaría

Si se ha acordado repartir los gastos conforme a ley, el vendedor se hace cargo de dos terceras partes del coste de notaría. Existe la posibilidad de haber pactado otro tipo de reparto previamente.

También se hará cargo la parte vendedora de los gastos notariales de los cambios previos a la venta (segregación, declaración de obra nueva, etc.).

Registro

Generalmente la parte vendedora no tiene que realizar ningún pago de registro por la compraventa, pero sí en el caso de segregación, agrupación u otros cambios que se hayan realizado.

Gastos bancarios

El vendedor tendrá que hacer frente a los gastos de cancelación de la hipoteca que aún tuviera, si es el caso,

Otros gastos

El vendedor debe asumir los gastos necesarios para obtener el certificado de eficiencia energética, los gastos de comunidad y el IBI hasta el momento de la venta.

En el caso de tener inmuebles vacíos sin inquilino el Supremo se ha pronunciado al respecto y ha manifestado que deben tributar un 1,1 o 2% de su valor catastral en la declaración del IRPF conforme al Art 85 de la Ley del IRPF. "El legislador entiende que todo inmueble, que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos, la mera posibilidad de obtener esa renta" considera que" las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rentas imputadas". Se trata de una sentencia perjudicial para los arrendatarios de inmuebles porque les impide deducir los gastos y les obliga a imputar las rentas de dichos inmuebles.

Declaración renta IRPF piso de alquiler turístico vacío

Según establece el Supremo los propietarios de inmuebles turísticos vacíos deben imputar en la renta los días que no hayan  alquilado su inmueble respecto al número total de días al año sin poder deducir así los gastos generados (luz, agua, gas, IBI, etc) mientras ha estado sin inquilino o vacío. Por lo que si no hay renta no hay gastos deducibles.

El arrendador tampoco podrá deducirse los gastos de intereses de capitales ajenos previstos en el artículo 23.1.a) de la Ley del IRPF.

Declaración renta IRPF gastos de reparación y conservación

En dicha sentencia del Supremo no se habla tampoco de los gastos de reparación y conservación de un inmueble aunque si está contemplado por la Dirección General de Tributos permitiéndose la deducción de dichos gastos de reparación y conservación efectuados en el inmueble antes de su arrendamiento siempre que estén dirigidos única y exclusivamente a la obtención de rendimientos de capital inmobiliario y no al disfrute personal.

¿Qué hay que hacer en esta situación?

Lo primero, el propietario tiene que comprobar que ha propuesto correctamente la subida del alquiler. El art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece el plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda en 3 años.

Llegado el vencimiento de dicho plazo el propietario puede resolver el contrato mediante el envío de una comunicación por burofax al inquilino, con al menos 30 días de antelación a la fecha de vencimiento, haciéndole saber su voluntad de no prorrogar el contrato.

 La resolución del arriendo permite a la propiedad revisar las condiciones del alquiler y subir la renta para firmar un nuevo contrato de alquiler con el inquilino.

Transcurridos al menos tres años de alquiler, el inquilino no puede decidir permanecer en la vivienda y no tiene derecho de posesión alguno una vez extinguido el contrato de arrendamiento.

En función de cómo haya actuado y actúe con el pago de la renta el arrendador, puede ser una simple continuación del contrato de forma tácita o un incumplimiento de contrato.

El propietario debe solicitar el asesoramiento de un abogado para que sea éste el que intente alcanzar un acuerdo con el inquilino para firmar un nuevo contrato, siempre que éste se avenga a aceptar las condiciones que plantea el propietario. En caso de que no sea posible alcanzar un acuerdo, el dueño tendrá que plantear ante el Juzgado correspondiente un procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual.

Es posible que el inquilino pretenda seguir pagando la renta de alquiler que venía abonando tras la finalización del contrato, aunque ello no tiene por qué comportar conformidad del arrendador con la prórroga del arriendo. No obstante, puede resultar aconsejable que el propietario opte por no cobrar el alquiler tras la extinción del contrato, y reclame tales cantidades en concepto de daños y perjuicios junto a la demanda de desahucio.

Si el arrendador acepta tácitamente la renta que ha decidido unilateralmente el inquilino y no persigue el incumplimiento, la situación puede llegar a consolidarse. Al primer pago parcial de la renta hay que enviar notificación fehaciente o incluso interponer demanda.

Los procedimientos de desahucios son lentos, de al menos ocho meses de duración, con lo que en caso de que el propietario no acepte las condiciones del inquilino debe empezar cuanto antes.

Futuros cambios de la LAU          

El Ministerio de Fomento quiere modificar la LAU para dar más seguridad a los inquilinos.

Posibles cambios;

• Volver a los contratos de cinco años frente a los tres actuales y a las prórrogas de tres años, frente al año actual. Con esta medida se daría más estabilidad a los inquilinos.
• Regular los términos relacionados con la fianza y las garantías adicionales que se le puedan pedir al inquilino. Y reforzar así la seguridad jurídica del arrendatario cuando el propietario decida vender el inmueble.
• Respetar el contrato del alquiler firmado previamente, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad, si el propietario vende la vivienda que tenga arrendada.

El delito de allanamiento de morada, se encuentra regulado por el art. 202 del Código Penal y subraya que "el particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años". 

La diferencia radica  en la naturaleza de la vivienda que es ocupada, esto es, si se trata de la residencia habitual sería un allanamiento, mientras que si está en desuso se trataría de una usurpación.

Pasos a seguir ante esta situación;

• Interposición inmediata de denuncia ante la policía.
• En el caso del allanamiento de morada tipificado como delito en el Código Penal, se permite el desalojo por parte de la Policía sin necesidad de disponer de una orden judicial por ser considerado como delito flagrante. No obstante, no tienen que haber pasado más de 48 horas desde que se llevó a cabo el allanamiento para que el desalojo sea efectivo.
• Además, "es conveniente que haya testigos y presentar la documentación oportuna para demostrar que eres el propietario de la casa".
• En el caso de no haber presentado una denuncia ante la Policía en el tiempo indicado, la persona afectada recurrirá por vía civil o judicial para recuperar su vivienda. Esto se debe a que el artículo 18.2 de la Constitución Española hace referencia a la inviolabilidad del domicilio, por lo que una vez que los ocupantes constituyen la vivienda como su morada no se podrá acceder sin una orden judicial. 

En las herencias es muy frecuente que haya problemas a la hora de vender una vivienda que ha sido heredada por varias personas. Por distintas circunstancias, es muy probable que algún heredero se plantee vender la vivienda, pero que otro se niegue a hacerlo. Sin embargo, en principio no se puede vender la vivienda porque lo acuerde la mayoría.

 Cuando se realiza la partición de la herencia, los herederos pueden estar de acuerdo con la adjudicación de un inmueble a todos por partes iguales (si así les corresponde) o que uno de ellos se quede con el inmueble y abone en dinero la parte que correspondería a los demás.

Pero si finalmente se ha adjudicado el inmueble por partes, se produce una situación de proindiviso o copropiedad en la que cada uno será propietario de una parte de la vivienda.

Existe la posibilidad de que si un heredero no quiere seguir siendo copropietario, venda su parte a otro comprador. No obstante, es más complejo vender en buenas condiciones una parte de una vivienda que la totalidad de la misma. Si uno de los copropietarios no quiere vender la vivienda y decide quedarse con ella, debe pagar su parte a los demás y esto se conocería como una extinción del condominio.

Pero si finalmente no se alcanza este acuerdo y algunos de los herederos no quiere vender el inmueble y otros sí, hay otra opción: La partición judicial de la herencia y la subasta pública. Cualquiera de las partes puede acudir a los tribunales para solicitar una acción de división. Es decir, se realizará un juicio que terminará con una resolución judicial que decretará la venta del inmueble en una subasta pública y el reparto del precio entre las personas interesadas.

Esta es una vía a la que se puede recurrir, aunque se considera que llegar a un acuerdo es la mejor solución porque, de vender la vivienda por subasta, se conseguiría un precio inferior al del mercado y se dañarían los intereses de los herederos. No olvidemos los gastos judiciales. Algunos expertos insisten en que es más recomendable vender la vivienda a precio de mercado y que la transacción no perjudique los recursos económicos de los beneficiarios.

En el momento en el que el dueño de una vivienda decide alquilarla, aparece el miedo a que el inquilino comienza a no abonar el alquiler de la vivienda. Para ello, detallaremos qué medidas tomar para desahuciar de forma sencilla y rápida al arrendatario moroso.

¿Cuándo se considera un arrendatario como moroso?

Se considera un inquilino moroso desde el mismo mes que deja de abonar la cuantía económica de alquiler de la vivienda. Puede darse el caso de retrasos puntuales, pero se convertirá en una problemática cuando los retrasos de extiendan en un periodo de tiempo más largo.

¿Cuándo puede recuperar el propietario su vivienda?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en su artículo 27.2 que el dueño de una vivienda pueda dar por finalizado el acuerdo de alquiler de la vivienda desde el mes en el que se produce el impago. Esto conlleva que si el inquilino no paga un mes, el propietario volverá a recuperar su vivienda. Si el arrendatario se opone a irse, se dará comienzo al procedimiento de desahucio.

Acciones a tomar en caso de morosidad

En primer lugar, cabe destacar que se debe evitar recurrir al desahucio, debido a que el procedimiento puede ser muy extenso. Por el contrario, se debe recurrir primero al diálogo como método para solucionar el problema. De esta forma, a través de un burofax se debe solicitar el abono de la cuantía pendiente previamente a acudir a los juzgados.

En caso de ser la deuda solamente un mes, puede salir más caro el solicitar el auxilio judicial que la cuantía pendiente. A pesar de ello, si la deuda incrementa a numerosos meses consecutivos sin intención de pagar la renta de alquiler de la vivienda, se tiene que recurrir a desahuciar al arrendatario.

¿Qué hacer antes de interponer la demanda?

Una vez que se haya recurrido a interponer una demanda para proceder al desahucio, el segundo paso consiste en acudir a un abogado.

Dicha demanda consiste en un texto donde solicitamos que el inquilino sea condenado por el juez por tres posible motivos:

• Que se le condene a abonar la deuda existente desde la fecha en la que se interpone la demanda hasta la fecha del desahucio.
• Que esté obligado a pagar el gasto que el propietario obtenga en abogados hasta que el desahucio se haya producido.
• Y, por último, que sea desahuciado debido al impago de la cuantía acordada.

Como norma general, transcurre un mes desde que se interpone la demanda hasta que el juzgado lo pasa a trámite a través del decreto de admisión donde se expone tanto la fecha del desahucio como la fecha del juicio.

Si la demanda no llega a notificarse porque el inquilino no se encuentra en el domicilio o no lo quiere recoger, solicitamos al juzgado que establezca la demanda dentro del tablón edictal. De este modo, quedaría como notificado la demanda al inquilino, incluso si desconoce que se le haya avisado a través de dicho tablón.

¿Puede oponerse el inquilino?

Tras ser notificado, el inquilino puede proceder a actuar de dos formas diferentes:

• Decide no oponerse y dejar que transcurre los diez días de plazo.
• O, dentro de dicho plazo, se opone a la demanda.

Si se opta por la segunda opción, el proceso de demanda se alargará, ya que se procederá a juicio, posteriormente a una sentencia y por último se desarrollará el desahucio. Si llega a juicio, el abogado del dueño de la vivienda tendrá que presentar los motivos por los que se ha procedido a interponer la demanda, es decir, el no pago del arrendamiento.

Por el contrario, si el inquilino no se opone, automáticamente y aunque no haya juicio, el juzgado nos dará la razón y se procederá al desahucio.

Momento del desahucio

Tras ello, el juzgado fija una fecha en el que se desarrollará el lanzamiento o desahucio del inquilino.

Si el inquilino no abre la puerta por voluntad propia, el cerrajero lo hará. Normalmente, el inquilino desaloja la vivienda antes del desahucio, por lo que el lanzamiento se realiza en poco tiempo y sin problemas.

Sin embargo, otras veces el inquilino continúa estando dentro del domicilio. En estos supuestos, si una vez se solicite que abandone el edificio y se niega, los representantes del juzgado podrán llamar a la policía para que procedan a expulsarlo.

Plazo mínimo de desahucio

Los desahucios en España se deben efectuar en un periodo de seis meses como mínimo, aunque este plazo suele extenderse. La mayor parte de los desahucios abarcan 7 meses, con una posible prolongación hasta el año completo.

Medidas para prevenir la morosidad

Para evitar esta situación, es recomendable obtener la mayor información posible del arrendatario. Lo más eficaz es buscar al inquilino en la lista de morosos, la herramienta más funcional para prevenir una futura situación de impagos.

¿Cuándo se considera un arrendatario como moroso?

Se considera un inquilino moroso desde el mismo mes que deja de abonar la cuantía económica de alquiler de la vivienda. Puede darse el caso de retrasos puntuales, pero se convertirá en una problemática cuando los retrasos de extiendan en un periodo de tiempo más largo.

¿Cuándo puede recuperar el propietario su vivienda?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en su artículo 27.2 que el dueño de una vivienda pueda dar por finalizado el acuerdo de alquiler de la vivienda desde el mes en el que se produce el impago. Esto conlleva que si el inquilino no paga un mes, el propietario volverá a recuperar su vivienda. Si el arrendatario se opone a irse, se dará comienzo al procedimiento de desahucio.

Acciones a tomar en caso de morosidad

En primer lugar, cabe destacar que se debe evitar recurrir al desahucio, debido a que el procedimiento puede ser muy extenso. Por el contrario, se debe recurrir primero al diálogo como método para solucionar el problema. De esta forma, a través de un burofax se debe solicitar el abono de la cuantía pendiente previamente a acudir a los juzgados.

En caso de ser la deuda solamente un mes, puede salir más caro el solicitar el auxilio judicial que la cuantía pendiente. A pesar de ello, si la deuda incrementa a numerosos meses consecutivos sin intención de pagar la renta de alquiler de la vivienda, se tiene que recurrir a desahuciar al arrendatario.

¿Qué hacer antes de interponer la demanda?

Una vez que se haya recurrido a interponer una demanda para proceder al desahucio, el segundo paso consiste en acudir a un abogado.

Dicha demanda consiste en un texto donde solicitamos que el inquilino sea condenado por el juez por tres posible motivos:

• Que se le condene a abonar la deuda existente desde la fecha en la que se interpone la demanda hasta la fecha del desahucio.
• Que esté obligado a pagar el gasto que el propietario obtenga en abogados hasta que el desahucio se haya producido.
• Y, por último, que sea desahuciado debido al impago de la cuantía acordada.

Como norma general, transcurre un mes desde que se interpone la demanda hasta que el juzgado lo pasa a trámite a través del decreto de admisión donde se expone tanto la fecha del desahucio como la fecha del juicio.

Si la demanda no llega a notificarse porque el inquilino no se encuentra en el domicilio o no lo quiere recoger, solicitamos al juzgado que establezca la demanda dentro del tablón edictal. De este modo, quedaría como notificado la demanda al inquilino, incluso si desconoce que se le haya avisado a través de dicho tablón.

¿Puede oponerse el inquilino?

Tras ser notificado, el inquilino puede proceder a actuar de dos formas diferentes:

• Decide no oponerse y dejar que transcurre los diez días de plazo.
• O, dentro de dicho plazo, se opone a la demanda.

Si se opta por la segunda opción, el proceso de demanda se alargará, ya que se procederá a juicio, posteriormente a una sentencia y por último se desarrollará el desahucio. Si llega a juicio, el abogado del dueño de la vivienda tendrá que presentar los motivos por los que se ha procedido a interponer la demanda, es decir, el no pago del arrendamiento.

Por el contrario, si el inquilino no se opone, automáticamente y aunque no haya juicio, el juzgado nos dará la razón y se procederá al desahucio.

Momento del desahucio

Tras ello, el juzgado fija una fecha en el que se desarrollará el lanzamiento o desahucio del inquilino.

Si el inquilino no abre la puerta por voluntad propia, el cerrajero lo hará. Normalmente, el inquilino desaloja la vivienda antes del desahucio, por lo que el lanzamiento se realiza en poco tiempo y sin problemas.

Sin embargo, otras veces el inquilino continúa estando dentro del domicilio. En estos supuestos, si una vez se solicite que abandone el edificio y se niega, los representantes del juzgado podrán llamar a la policía para que procedan a expulsarlo.

Plazo mínimo de desahucio

Los desahucios en España se deben efectuar en un periodo de seis meses como mínimo, aunque este plazo suele extenderse. La mayor parte de los desahucios abarcan 7 meses, con una posible prolongación hasta el año completo.

Medidas para prevenir la morosidad

Para evitar esta situación, es recomendable obtener la mayor información posible del arrendatario. Lo más eficaz es buscar al inquilino en la lista de morosos, la herramienta más funcional para prevenir una futura situación de impagos.

¿Qué vías judiciales existen para hacer frente a la ocupación de una vivienda?

Para conseguir el fin último que cualquier propietario persigue ante tal hecho, es decir, que desocupen su vivienda, puede optar por la vía penal, o por la civil.

Si optamos por la vía penal, es preciso saber que la ocupación ha de haberse producido en contra de la voluntad del dueño o titular del derecho de uso y que se comete el delito, aun no mediando violencia.  El castigo previsto en la ley depende de si lo ocupado constituye morada de su dueño, o no.

Si el bien inmueble ocupado constituye morada

En el supuesto de que el inmueble ocupado constituya morada, la conducta está tipificada en el art. 202 del Código Penal:

"1. El particular que, sin habitar en ella, entrar en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.

2. Si el hecho se ejecuta con violencia o intimidación la pena será de prisión de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses."

Si el bien ocupado no constituya morada

En cambio, en el supuesto de que el bien ocupado no constituya morada, la conducta está tipificada en el art. 245 del Código Penal:

"1. Al que con violencia o intimidación en las personas ocupan un bien inmueble o usurpan un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena, se le impondrá, además de las penas en que incurriere por las violencias ejercidas, la pena de prisión de uno a dos años, que se fijará teniendo en cuenta la utilidad obtenida y el daño causado.

2. El que ocupa, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses."

La diferencia fundamental entre el delito de allanamiento y el de usurpación es que, en el primer caso el bien ocupado debe constituir morada de su legítimo propietario, esto es, debe ser el lugar donde habitual, u ocasionalmente, desarrolla su vida habitual, incluyéndose por tanto también las segundas residencias.

Pasos a seguir ante la ocupación de una vivienda

Una vez que hemos detectado la ocupación del inmueble, se debe comparecer en cualquier comisaría de policía o juzgado de guardia y formular la correspondiente denuncia, acreditando la titularidad del inmueble, para lo que será suficiente escritura de propiedad o nota simple del registro de la propiedad.

Formulada la denuncia, en la que conviene dejar constancia de que queremos que se proceda al inmediato desalojo del inmueble, también es recomendable personarse en el Juzgado con abogado para agilizar los trámites. Se debe solicitar del Juez la adopción de medidas cautelares previstas en la ley (Art. 13 LECRIM) tendentes a conseguir el inmediato desalojo de los ocupantes, sin necesidad de tener que esperar a que finalice el procedimiento. Para ello, conviene aportar un principio de prueba de que la vivienda está siendo habitada por su titular.

Si el propietario opta por la vía civil, la Ley de Enjuiciamiento regula el procedimiento de recuperación de la posesión ante cualquier supuesto de ocupación no consentida ni tolerada. (Artículos 250.1. 4.º, 437, 441 y 444 de la LEC).

Es muy importante distinguir la ocupación ilegal de una ocupación que comienza como consentida o tolerada, a la que posteriormente el propietario decide poner fin. En tal caso, estaríamos ante un mero incumplimiento obligacional que se tramitaría por la vía del desahucio por precario ?se cede el uso mientras su propietario quiera? o un procedimiento ordinario de extinción de comodato ?en su día se cedió la vivienda para un fin o bajo una condición concreta?.

Las normas citadas facilitan la posibilidad de solicitar la "inmediata entrega de la posesión de la vivienda", en cuyo caso el Juzgado requerirá a los ocupantes que presenten título que legitime la posesión ?en un plazo de cinco días?. En caso de no aportarlo se procederá, sin más trámites, al lanzamiento, es decir, a su desalojo.

¿Cuánto puede tardar la recuperación de una vivienda ocupada?

Aunque el procedimiento de recuperación de la posesión previsto en la Ley es, sobre el papel, bastante rápido, en la práctica nos encontramos con la realidad de las sobrecargadas agendas de los Juzgados que suelen demorar la tramitación.

Es preciso tener en cuenta que en estos procedimientos ?a diferencia de la vía penal en la que, como ya se dijo, es muy recomendable? es preceptiva la intervención de abogado. Siendo también preciso disponer del documento que acredite la propiedad del inmueble o de su posesión si no es propietario.

Conviene tener en cuenta que el procedimiento se puede demorar si el ocupante acredita encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica. En este caso, el Juzgado está obligado a comunicar la situación a los servicios sociales para que emitan informe sobre su situación y posibles ayudas que podrían recibir.

Si el propietario se encuentra también en una situación de precariedad ?por ejemplo, es su única vivienda y carece de medios para procurarse otra?, debe acreditar tal situación al Juzgado para equilibrar la situación y acelerar el trámite a perseguir, que no es otro que el desalojo.

Los trámites que hará la inmobiliaria si alquilas tu casa

Si decides alquilar tu casa como particular, puedes hacerlo sin problemas. De hecho, tienes la opción de poner un anuncio en habitaclia y avisar a tu círculo de amigos y conocidos. Sin embargo, si finalmente decides que sea la inmobiliaria la que se encargue de la gestión del alquiler, pronto te darás cuenta de la gran cantidad de trámites que has delegado. Y es que no podemos decir que la gestión del arrendamiento sea precisamente sencilla. ¿Sabes en qué puede ayudarte una agencia inmobiliaria si alquilas tu casa? Estos son todos los trámites que puede hacer por ti.

Realizar un análisis de mercado para conseguir una renta de alquiler competitiva

Lo que suelen hacer las agencias inmobiliarias profesionales es realizar un análisis del mercado inmobiliario, poniendo el foco en el precio de las viviendas de la zona. De este modo, podrás fijar un precio más acertado para el alquiler de tu vivienda, consiguiendo la mayor rentabilidad posible. Para ello, la agencia tendrá en cuenta distintos factores, como el barrio en el que está ubicada, las características del inmueble e incluso el perfil de los inquilinos que más encajan.

Publicará el anuncio del alquiler en portales como habitaclia y Fotocasa

Puedes contárselo a tus amigos y familiares, pero si alquilas tu casa, seguramente quieras hacerlo cuanto antes. Publicar en portales inmobiliarios en habitaclia y Fotocasa es fundamental para conseguirlo. Además, el agente inmobiliario publicará el anuncio en su propia página web y redes sociales. En conjunto, conseguirás que tu propuesta de alquilar llegue de manera inmediata a los inquilinos interesados.

Atención y gestión de los inquilinos

Lo más habitual es que, una vez puesto el anuncio del piso en alquiler, empiecen a llegar llamadas de posibles inquilinos interesados en el arrendamiento. Si trabajas y no puedes atender el teléfono rápidamente, puedes perder la oportunidad de alquilar la vivienda al inquilino perfecto. Por eso es tan efectivo ceder la gestión a una agencia inmobiliaria, que dedicará su tiempo en exclusiva a atender posibles inquilinos, ampliar la información del anuncio y, por supuesto, realizar visitas al inmueble.

Analizar el perfil de los futuros inquilinos y encontrar a los mejores

Las agencias inmobiliarias tienen mucha experiencia gestionando alquileres y disponen de un ojo mucho más clínico que el nuestro (como particulares) para seleccionar el mejor perfil de inquilino. Lo más importante, y coincidirás con nosotros, es encontrar a personas que sean buenas pagadoras y cuiden la vivienda de manera responsable, como si fuera suya.

Redactar el contrato de arrendamiento y gestionar la documentación necesaria

Es cierto que un acuerdo oral puede ser válido, pero siempre hay que redactar un contrato de alquiler para que todo quede atado y bien atado. La agencia inmobiliaria podrá ofrecernos un contrato tipo, en el que se incluyan todas las cláusulas que corresponden y pueda hacerse énfasis en aquellos puntos que sean importantes para el propietario. Además del contrato de arrendamiento, resultará fundamental tramitar la documentación complementaria, como el certificado energético, y realizará el depósito de la fianza al organismo que corresponde.

También te ofrecerá asesoramiento con respecto a problemas que puedan surgir mientras dure el contrato de arrendamiento, seguros de alquiler, obras y reparaciones, declaración de ingresos en la renta y otras cuestiones legales de calado.

Está claro: si alquilas tu piso, contar con los servicios de una agencia inmobiliaria te ayudará a realizar el trámite de manera ágil, sencilla y legal, consiguiendo, además, que el arrendamiento se lleve a cabo en las mejores condiciones.

Para completar ese trámite es necesario pagar los honorarios de los profesionales que intervendrán en el levantamiento de la carga hipotecaria, como el notario o el registrador. Sin embargo, como avisan desde el comparador financiero HelpMyCash.com, existen algunos gastos asociados a la cancelación registral que nunca se deben cobrar al cliente y que, en algunos casos, se incluyen irregularmente en la factura cuando la gestión se encarga al banco con el que se tenía la deuda.

El Banco de España prohíbe cobrar estos gastos al cliente

El primero de ellos es la comisión asociada a la emisión del certificado de deuda cero; un documento que acredita que el propietario de la vivienda ha liquidado completamente el importe pendiente de su hipoteca y que hay que presentar al notario para que elabore la escritura de cancelación registral. En la Memoria de Reclamaciones 2021 del Banco de España, el supervisor deja claro que "la entidad estará obligada a expedir la documentación bancaria que acredite el pago del préstamo sin cobrar ninguna comisión por ello", por lo que está totalmente prohibido exigir compensación alguna por la entrega de esta certificación.

El banco con el que se contrató la hipoteca cancelada, además, no puede cobrar ningún tipo de recargo por enviar a un representante a la notaría para que firme la mencionada escritura de cancelación. En la misma Memoria de Reclamaciones 2021 del Banco de España se deja meridianamente claro: "su comparecencia en notaría [?] no constituye sino la prestación del consentimiento del acreedor hipotecario al levantamiento de la hipoteca [?], motivo por el que tales gestiones no son susceptibles de retribuirse por medio de una comisión".

Existe, también, otro gasto que no puede cobrarse al propietario: el asociado al cambio de acreedor cuando se ha producido una fusión bancaria. Cuando un banco absorbe otro, generalmente no acude al Registro de la Propiedad para indicar que se ha convertido en el nuevo acreedor de las hipotecas que tenía vigentes la entidad absorbida. Sin embargo, cuando al Registro se le ordena levantar una carga hipotecaria sobre una vivienda que está a nombre del banco comprado, inscribe el cambio de acreedor y, en ocasiones, expide la factura a nombre del propietario por petición expresa del banco.

Esta práctica, según el Banco de España, tampoco es legal, dado que es el banco absorbente el que está obligado a pagar los gastos registrales asociados a la fusión. Según HelpMyCash, si al propietario se le cobra esta partida o cualquiera de las antes mencionadas, puede negarse a pagarlas. Asimismo, si ya las ha abonado, puede reclamar ante su banco y ante el Registro de la Propiedad (en el caso de los gastos de fusión) para exigir la devolución del dinero.

¿Qué costas sí hay que pagar al cancelar la hipoteca?

¿Y qué gastos sí debe pagar el antiguo hipotecado cuando quiere cancelar registralmente su hipoteca? Hay dos costas que son obligatorias: los honorarios del notario que elabora la escritura de cancelación y los del registrador que elimina la carga hipotecaria sobre la vivienda. De media, según HelpMyCash, la factura conjunta de estas partidas cuesta unos 600 euros, aunque ese importe puede ser mayor o menor dependiendo del capital original de la hipoteca que vaya a levantarse.

El propietario, además, puede contratar los servicios de una gestoría para que se ocupe del trámite, ya sea de una propuesta por el banco o de una independiente. En el primer caso, los honorarios de la agencia suelen superar los 300 o incluso los 500 euros, por lo que no es la opción más económica. En cambio, si se encarga la cancelación registral a una gestoría independiente, la factura suele ser considerablemente más reducida.

Cuando hablamos de una zona, nos estamos refiriendo tanto a la ubicación (¿En qué municipio? ¿Centro o periferia?), como al entorno próximo: equipamientos, servicios públicos, transportes, comercios, hospitales, colegios y zonas verdes que la rodean. Otros factores que influyen en el valor de la vivienda son la altura, la orientación y vistas o las zonas comunes, por citar solo algunos de ellos.

Te mostramos a continuación algunas pistas que te pueden ayudar a entender en qué consiste una tasación y qué aspectos se analizan y pueden influir en el valor.

Identificación de la vivienda: comprobaciones registrales, catastrales, y urbanísticas

Es fundamental identificar registral y catastralmente la vivienda para garantizar que la que se está visitando corresponde con la que se está comprando según los datos que figuren en el Registro de Las Propiedad (y no con la del vecino) y que no arrastre problemas urbanísticos que penalicen el valor o que, incluso, impidan que el inmueble pudiera ser hipotecado. El tasador revisa y analiza que todo esté correcto desde el punto de vista normativo. También comprueba si es una vivienda de protección oficial (VPO), si se encuentra arrendada o si tiene alguna protección arquitectónica, porque son cuestiones que podrían limitar su valor.

Ubicación: principal indicador de servicios

Como explica César Escobar, codirector del departamento de Visado en Tinsa, "la zona en la que se ubica un inmueble es un factor determinante a la hora de valorar un inmueble. El entorno es clave porque no sólo importa la localización exacta de una vivienda, sino su proximidad a colegios, hospitales y centros sanitarios, parques infantiles, centros comerciales y de ocio y equipamientos deportivos". Cuando hablamos de ubicación, en el valor primero influirá la provincia luego descenderemos a nivel de distrito y de ahí, al barrio. Dentro del barrio, habrá que tener en cuenta la calle exacta y el edificio concreto.

Tipología: ¿exterior vs interior?

El tipo de vivienda que elijamos influirá notablemente en el precio

La oferta según la tipología de vivienda (unifamiliar aislado, pareado, adosado, en bloque, en manzana) está directamente relacionada con la demanda. Si en una zona hay mucha demanda de vivienda de obra nueva y escasez de oferta, los precios tenderán al alza, independientemente de sus características.

Como norma general, apunta César Escobar, los áticos con terraza son los inmuebles más valorados, seguidos de los bajos con jardín. También las viviendas exteriores a la vía pública y con balcones son más atractivas que aquellas viviendas que únicamente tienen ventanas, debido a su mayor visibilidad, luminosidad y ventilación. Una característica que ha adquirido aún más protagonismo durante la crisis sanitaria del COVID.

No obstante, hay que analizar cada caso concreto, sin generalizar, puesto que el tipo y la anchura de la calle, el tráfico y su actividad comercial, peatonal y de vehículos, e incluso la altura de sus edificaciones colindantes también serán determinantes en su valor. Por ejemplo, en una zona de tráfico intenso o locales de ocio, el mercado puede valorar más las viviendas que den al interior de una urbanización a un patio de manzana que las exteriores, ya que están expuestas a un mayor nivel de ruido.

¿Obra nueva o segunda mano?

Independientemente de las preferencias personales de cada comprador, el precio por m2 de las viviendas de obra nueva es mayor que las de segunda mano para una localización similar. Entre algunos de los puntos a favor de los inmuebles de nueva construcción, destaca la inclusión de nuevos materiales e instalaciones que facilitan un mayor ahorro energético.

La importancia de la altura

Exceptuando los casos de bajos con jardín o patio privativo, la demanda suele preferir plantas altas. Habitualmente los pisos más altos gozan también de más luminosidad, mejores vistas, más ventilación y menos contaminación acústica.  El encarecimiento puede ser de hasta un 2% a medida que se sube de planta en un inmueble, siempre que exista ascensor en la finca. En el caso de que una vivienda se encuentre situada en un edificio sin ascensor, la tendencia del precio se invierte y cuanto más alto sea un piso, el precio irá disminuyendo. Si queremos saber si en un futuro puede ser viable su instalación, deberemos consultarlo con la Comunidad de Propietarios y con el Administrador de la finca.

Eficiencia Energética, un valor en alza

En el escenario actual, en el que los edificios son responsables del 36 % de las emisiones de CO2 y del 40% del consumo de energía y en donde la normativa europea está fijando ambiciosos objetivos medioambientales, la eficiencia energética empieza a tener presencia en la mente del comprador. Tiene un protagonismo relevante en la obra nueva de gama alta. En la vivienda de segunda mano, todavía no es una característica exigida por la demanda de manera generalizada como para que pueda trasladarse a un incremento de precio, pero es una tendencia que acabará reflejándose en el valor.

La eficiencia energética de un inmueble se refleja en el certificado de Eficiencia Energética que también realizamos en Tinsa, donde además de describir y calificar objetivamente las características de un inmueble, se aporta información sobre el nivel de gasto que un propietario va a tener que afrontar para disfrutar de cierto confort en la vivienda.

Orientación al sur, más luminosa

Es un factor que incide directamente en el consumo de energía de una vivienda. No es lo mismo que una vivienda esté orientada al norte o al sur, porque se verá afectada de forma diferente por la incidencia del soleamiento, la luminosidad y la ventilación, claves que repercuten directamente en el uso que deberemos hacer del aire acondicionado o la calefacción.

El exterior como epicentro del hogar

Desde la imposición del confinamiento por COVID, los espacios exteriores de las viviendas y las zonas comunes han ganado protagonismo. Las zonas exteriores se valoran más en aquellas zonas que tienen una buena climatología, que permita disfrutarlas durante largos períodos de tiempo. "El comprador busca aumentar su calidad de vida a través de estos espacios exteriores comunes, porque invitan a desarrollar actividades relacionadas con el ocio y el descanso. Las viviendas con espacios exteriores permiten disfrutar de usos complementarios a los habituales, al contar con áreas específicas para el descanso y aumentan notablemente el valor de una vivienda", explica César Escobar.

En un jardín, los elementos que le otorgan más valor son el tamaño y la calidad y conservación de las instalaciones con las que cuente, como piscinas, zonas deportivas, áreas de juego y parques infantiles, solárium, cenadores, barbacoas, praderas y arboledas.

Una vez considerados todos los factores, ¿cómo se realiza una tasación?

La tasación es un proceso extraordinariamente complejo, que se lleva a cabo en diferentes fases. Como paso inicial, el técnico analiza el entorno en el que se ubica el inmueble. Pone atención especial en vía de acceso, si es ancha o estrecha, tranquila o ruidosa y comprueba la calidad constructiva del edificio. Una vez analizado el exterior, el técnico ha de realizar una visita interior. En las tasaciones con finalidad hipotecaria, la visita del técnico al interior del inmueble es obligatoria.

Durante la visita, el tasador comprueba las superficies levantando un croquis del inmueble, analiza las calidades y el estado de conservación de los acabados e instalaciones de la vivienda, comprueba el estado de ocupación, recaba información catastral, registral y urbanística y realiza un amplio reportaje fotográfico. Puedes ver un resumen del proceso en este vídeo realizado por el diario ABC.

Todos estos datos obtenidos en la visita física han de ser contrastados con una documentación actualizada y completa a nivel registral, catastral y urbanística.

Posteriormente se aplicará el procedimiento y el método de valoración más adecuado según la Normativa de aplicación, que habitualmente suele ser el de método comparación. Para ello, será necesario previamente buscar y aportar un estudio de mercado detallado de inmuebles semejantes según la oferta existente en el mercado (viviendas comparables en la zona).

La tasación, algo más que el valor de un inmueble

Todos los elementos mencionados que describen las características de una vivienda, junto a las comprobaciones en el Registro de la Propiedad, en el Catastro o su situación urbanística, se recogen en un informe de tasación, de cuya importancia hablamos en el pasado en este blog.

La tasación para garantía hipotecaria ha de ser realizada por un técnico competente de una empresa homologada por el Banco de España, como Tinsa, y es un elemento imprescindible a la hora de solicitar un crédito hipotecario. Este informe, sin embargo, no debe considerarse un mero trámite con el banco. La tasación incluye información de interés que aporta seguridad al comprador, como las comprobaciones sobre la situación urbanística y registral de la vivienda. Incluye también la referencia para determinar el valor de subasta (cuota mínima por la que se ejecutaría la vivienda en una subasta si no de devuelve el préstamo).

Como el valor de tasación de la vivienda es la base sobre la que la entidad financiera calculará el importe del préstamo que puede conceder sobre ese inmueble que servirá de garantía, contar con una tasación en el momento inicial de la negociación permite comprobar, por un lado, si el precio que pide el vendedor es acorde al de mercado y si el comprador podrá disponer de la cuantía que necesita para llevar a cabo la operación.

Desde Tinsa, estaremos encantados de ayudarte en todo el proceso de tasación. Puedes solicitarla directamente a través de nuestra web en este enlace

Colaborador:

ACCESO NOTICIA COMPLETA

API y Fiabci presentaron un informe del Colegio de registradores en el que se muestra que la compra de viviendas por extranjeros representó el 11,32% del total lo que supone una disminución de 1,13 puntos porcentuales aunque los datos mostraron una recuperación a partir de la segunda mitad del año.

Los británicos como siempre encabezan el ranking en compra de vivienda en España con 6.043 viviendas en 2020, lo que supuso un 13,05% del total. Seguidamente y en segunda posición se encuentran los franceses con 3.777 viviendas y en tercer lugar se encuentran los alemanes con 3.589 viviendas adquiridas en 2020.

Le siguen marroquíes y belgas que representan un 6% de la cuota de mercado. Finalmente el CEO de Gamerin ha concluido que "predominan nacionalidades que se fijan en el mercado residencial español con fines turísticos".

Respecto al precio, los suecos son los que más caro compraron en 2020, 5.322 euros m2, seguido de alemanes 4.668 euros m2  y noruegos 4.662 euros m2 .

En términos generales el precio de compra vivienda por extranjeros fue de 1.791 euros m2 con incremento ascendente del 3,6%.

Por comunidades Autónomas

En la Comunidad Valenciana se compró el mayor número de viviendas por extranjeros en el último año, un total de 13.493 unidades (-30,3%), seguido de Andalucía con 9.443 viviendas (-22,7%) y Cataluña con 7.748 unidades (-20.7%), siendo siete las comunidades autónomas cuyas compras estuvieron por debajo de las 300 viviendas.

En segundo lugar nos encontramos con baleares esta fue la que registró una mayor cuota de mercado extranjero con un 29,64%, ocupando la quinta posición con 3.146 viviendas.

Otra de las autonomías como Alicante encabezó también una importante demanda con más de un 36% de viviendas adquiridas. Otras de las provincias que despertaron también interés fueron Baleares, Málaga, Tenerife y Gerona.

Respecto a las Hipotecas

El número de hipotecas formalizadas por extranjeros superó las 19.000 en 2020, registrando un descenso con respecto a 2019 del 17,8%, año en el que se alcanzó el máximo histórico de 23.342 hipotecas. Este número de hipotecas supone el 5,63% del total dejando claro la menor necesidad de financiación por parte de los extranjeros para la adquisición de residencias.

Los mayores importes medios de hipoteca por nacionalidades han correspondido a alemanes 245.775 euros, suecos 229.907 euros, holandeses 191.015 euros, británicos 190.644 euros, franceses 181.107 euros y noruegos 174.815 euros.

Encontramos la donación en el título 7, capítulo 1º, libro 3º, artículos 618- 656. El artículo 618 dice que la donación es un acto de liberalidad, por el cual, una persona dispone gratuitamente de una cosa, a favor de otra que la acepta. De esta definición legal se pueden extraer las siguientes notas:

• Es un acto gratuito.
• Acto de liberalidad.
• Y también es un acto dispositivo aceptado por el donatario.

Se puede donar por:

Generosidad, caridad, altruismo y vanidad.

Sin embargo, siempre que exista intención de enriquecer a una persona con nuestro empobrecimiento, habrá ánimo de donación.

El artículo 618 nos muestra que el legislador contempla la donación en el momento que se efectúa, dándola el calificativo de acto, y no de contrato.

Objeto y límites de la donación

El artículo 634 establece que la Donación podrá comprender todos los bienes presentes del donante, o parte de ellos.

Se prohiben los bienes futuros, entendiendo por ellos aquellos bienes de los que el donante no puede disponer al tiempo de la donación.

El código civil fija 2 límites al objeto de la donación:

1.º El artículo 634. La donación podrá comprender todos los bienes presentes del donante, o parte de ellos, con tal que éste se reserve en plena propiedad o en usufructo lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias.

Se exige, por tanto, una reserva de bienes que quedará incumplida si se donan todos los bienes presentes. De ahí que la donación en lo que transpasa este límite será nula.

2.º El artículo 636. No osbtante lo dispuesto en el artículo 634 ninguno podrá dar ni recibir por vía de donación, más de lo que pueda recibir por testamento.

Forma de la donación

La donación está sujeta a determinadas formalidades según se trate de bienes muebles e inmuebles.

• Si se trata de muebles, la donación puede hacerse verbalmente o por escrito.

La verbal requiere la entrega simultánea de la casa donada. Faltando este requisito la donación no tendrá efecto a no ser que se haga por escrito y su venta misma forma se haga constante aceptación (artículo 632).

• Si se trata de inmuebles, para que la donación sea válida ha de hacerse en escritura pública, en la que hay que expresar de forma individual cuáles son los bienes donados y el valor de las cargas que se van a satisfacer el donatario.

La aceptación podrá hacerse en la misma escritura pública o en otra por separado; pero en este caso deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante (artículo 633).

Aceptación del donatario

Dice el artículo 630 que el donatario debe, so pena de nulidad aceptar la donación por medio de persona autorizada con poder especial para el caso, con poder general y basyante.

Realmente aunque este artículo hable de nulidad, no hay propiamente porque lo que tenemos es la inexistencia del negocio dispositivo por falta del consentimiento de una de las partes.

Efectos de la donación

Efecto típico. Empobrecimiento del donante y el correlativo enriquecimiento del donatario.

Efectos secundarios

1.- Inexistencia de la obligación de responder en caso de evicción.

2.- Inexistencia del derecho de acrecer.

3.- Inexistencia de la obligación de pagar deudas del donante.

Revocación de la donación

Un negocio jurídico, una vez perfecto sabemos que no es revocable, pero por excepción y por distintos fundamentos hay ciertos negocios que sí lo son. Son revocables el mandato, testamento y donación.

Según dice el código en el 644 toda donación entre vivos que haga una persona que no tenga hijos ni descendientes puede revocarse cuando concurra una de los casos siguientes:

• El donante tenga después de la donación hijos aunque sean póstumas, supervivencia.
• Que resulte vivo el hijo del donante éste creía muerto cuando hizo la supervivencia.

Incumplimiento por modo o carga

El "modo" o la "carga" funcionan como una obligación impuesta al donatario y como toda obligación debe ser cumplida. Si el donatario incumple culpablemente al donante o sus herederos pueden exigirle el cumplimiento forzoso o bien revocar la donación.

Esta revocación está recogida en el artículo 647, y si bien este artículo habla de condiciones lo que verdaderamente está regulando es la "donación modal" y no la condicional que se exige por las normas generales de la condición.

El plazo de ejercicio de la acción de revocación ha sido y sigue siendo tremendamente discutido.

En lo que sí están de acuerdo es que es un plazo de caducidad que empieza a contar desde que se incumplió el modo.

También se transmite "mortis causa" pero la jurisprudencia ha exigido que conste que el donante en vida quiso la revocación.

Es una acción renunciable que entra dentro del supuesto del 6.2

Clases de donación

Donaciones inter vivos

Produce los efectos comunes de la donación, es una donación ordinaria que despliega sus efectos en vida del donante.

Nada impide que es una donación inter vivos, la efectiva transmisión de la titularidad se somete a un término o condición.

Este término puede consistir en la muerte del donante, y la condición en la sobrevivencia del donatario sin que por ello deje de ser una donación inter vivos, porque se trata de una donación que el donante hace en consideración a su muerte, por tanto se rige por el artículo 621 que dice:

"que las donaciones que hayan de producirse por las disposiciones generales de los contratos y de las obligaciones.

Donaciones mortis causa

Aquellas donaciones que producen sus efectos después de la muerte del causante participan de la naturaleza de las disposiciones de la última voluntad y se rigen por las reglas de la sucesión testamentaria.

Realmente no hay otra donación mortis causa que la que aparece reflejada en testamento que al menos por hoy en derecho común es el único negocio jurídico. Por tanto, quien quiere dejar una cosa a su muerte a otra persona, tiene que hacerlo vía testamento y de acuerdo a la institución del legado.

Donaciones puras, modales y remuneratoria

La donación pura

La donación pura es la donación ordinaria, aquella que se realiza con el animus donandi. Es también la que se hace a una persona por sus méritos, que esos méritos no son otra cosa que el móvil subjetivo que impulsa al donante a realizar la donación, pero no tienen transcendencia jurídica.

La donación modal

La donación modal es aquella que se impone al donatario una carga o modo. Para que tal imposición sea válida el valor económico de la misma tiene que ser inferior al valor de la cosa donada, porque si es igual o superior ya no sería donación, sino un contrato oneroso.

La carga puede consistir en cualquier tipo de conducta que puede ser objeto de obligaciones, pero si consiste en la imposición al donatario de la obligación de pagar las deudas del donante, se entenderá que sólo queda obligado al pago de las que apareciesen contraídas antes de la donación, si no se les ha dispuesto otra cosa.

El código civil impone una serie de reglas que afectan a la capacidad, saneamiento, forma, revocación y reducción.

En cuanto a la capacidad, se exige al donante una capacidad normal, sin embargo al tratarse de una donación con carga se requiere que el donatario tenga capacidad adecuada para poder contraer las obligaciones en que consiste el modo.

Esto significa que si el donatario es menor, menor emancipado o incapaz necesita representante legal o complemento de capacidad, y además así lo establece el artículo 686 en materia.

La donación remuneratoria

Esta clase de donación la define el artículo 619 y dice que es la donación que se hace por los servicios prestados al donante siempre que no constituyan deudas exigibles. Un servicio remunerado que se paga con una donación realmente no es una donación, porque había una obligación de pagar.

Un servicio que no se puede reclamar, valorar y que da lugar a una donación será en efecto una donación remuneratoria y también va a serlo la donación que se hace por un servicio que además ha de ser pagado correctamente.

El artículo 619 habla de donación por servicios prestados, de lo cual se deduce que esos servicios los que constituyen el móvil del donante. Y efectivamente, en el artículo 1254 se dice que se entiende por causa en los contratos remuneratorios el servicio o beneficio que se remunere.

Como consecuencia, si tales servicios no se prestaran o no fue el donatario autor de los mismos, la donación será inexistente por falta de causa.

La donación con cláusula de reversión

El artículo 641 podrá establecerse válidamente la reversión a favor del donante para cualquier caso y para cualquier circunstancia, pero no a favor de otras personas sino en los mismos casos y con iguales limitaciones que las determinadas para las sucesiones testamentarias.

Si fallece el donante este tipo de cláusula se extingue, y se dice que se purifica la donación, aunque cabe la posibilidad de que la reversión siga vigente a favor de los herederos del donante.

El hecho de que se purifique o no la donación es una cuestión de interpretación del contrato de donación.

También se puede imponer como término o condición resolutoria la reversión a favor de un tercero o terceros sucesivos, encontrando como único límite el que nos presente el artículo 781 para las sustituciones fideicomisas.

La cláusula de reversión es una restricción a la donación. Es una donación normal pero con la restricción de devolver la cosa en un momento dado.

Hay que decir que no estamos ante una donación modal, y que en la práctica en muchas ocasiones se establece la reversión para supuestos en los que el donatario observa cierta conducta que resulta gravosa.

En el momento de contratar una hipoteca, los usuarios se cuestionan si sería conveniente amortizar el préstamo hipotecario con los ahorros disponibles o, por el contrario, invertirlos.

¿Qué hacer con los ahorros?

Después de haber adquirido una hipoteca, si mantenemos el dinero en nuestra entidad financiera, no obtenemos ninguna rentabilidad. Por ello, es recomendable darle un uso para convertir nuestros ahorros en un recurso rentable.

En primer lugar, se suele hacer uso de los primeros ahorros que obtenemos para adquirir una vivienda. Más adelante, conseguiremos nuevos ahorros que no necesitaremos, por lo que podemos darle un uso.

Podemos hacerlo de dos formas: exprimiendo la máxima rentabilidad posible de ellos o para suprimir la deuda que tengamos. Respecto a esto último, debemos amortizar el préstamo hipotecario o aquellas deudas pendientes. Por el contrario, para obtener rentabilidad, tenemos que invertir nuestros ahorros para sacar más beneficios económicos de ellos, por ejemplo, invirtiendo en fondos de inversión o en otros productos financieros.

Cabe destacar que a la hora de invertir, existen las mismas opciones de sacar beneficios como de sufrir pérdidas económicas. Por este motivo, si invertimos, debemos hacerlo con un dinero que no necesitemos.

Aspectos positivos de la amortización

Si nos decantamos por amortizar el préstamo hipotecario, la mayor ventaja reside en la disminución de nuestro endeudamiento, ya sea parcialmente o al completo, lo que provocaría el fin de la hipoteca.

Para amortizarlo, lo podemos realizar desde dos maneras:

• Amortizar capital: Este aspecto hace referencia a cuando utilizamos los ahorros para disminuir nuestra deuda con la entidad bancaria sin estipular un plazo temporal en el que devolveremos el dinero restante. Esto provoca que la tasa mensual que abonamos a la entidad bancaria disminuye, pero esta cuota nueva continuará el mismo tiempo establecido previamente a llevar a cabo la amortización.
• Amortizar tiempo: En este caso, utilizamos los ahorros para disminuir el tiempo en el que tendremos que seguir abonando los préstamos aportados por el banco. Las tasas que abonemos mensualmente serán las mismas, pero el fin de estos cobros estará más próximo.

Invertir para rentabilizar

En cuanto a la inversión, la ventaja más importante es adquirir beneficios económicos al invertir nuestros ahorros.

Condiciones generales a tener en cuenta

Para decantarse por una de las dos acciones, hay que considerar todos los aspectos que rodean tanto a la inversión como a la amortización. Una vez hayamos estudiado las ventajas e inconvenientes de ambos procesos, concluiremos que opción es la más atractiva acorde a nuestras necesidades.

Hay una serie de aspectos generales que pueden llegar a facilitar la toma de decisión:

• Se debe tener en cuenta el perfil financiero del usuario para conocer si le conviene invertir o amortizar. Si se posee un carácter más conservador, lo ideal sería decantarse por la amortización. Si, por el contrario, asumimos riesgos, se recomienda arriesgarse a invertir los ahorros.
• Analizar la economía familiar y la situación de nuestras finanzas. Para aquellas personas que tienen dificultades para llegar a fin de mes, deben destinar sus ahorros a reducir la deuda con la entidad bancaria con el objetivo de abonar menos dinero en cada cuota para poder llegar a fin de mes con mayor facilidad.
• El nivel de endeudamiento del usuario. Si tenemos una alta tasa de endeudamiento, hay que priorizar la amortización antes que la inversión.
• Observar si necesitamos liquidez a corto y medio plazo. Independientemente de si optamos por la inversión o la amortización, no podremos acudir a ese dinero ya gastado. Por este motivo, si esperamos necesitar dinero en un corto o medio plazo, lo ideal sería guardar la cuantía económica que necesitaremos.

El mejor momento para amortizar

Otro de los aspectos que tenemos en cuenta cuando nos decantemos por la amortización es el momento en el que lo vayamos a realizar.

Lo más recomendable es llevarlo a cabo al comienzo del préstamo, ya que los préstamos hipotecarios en España se rigen por el sistema francés de amortización.

Este sistema está compuesto por una primera parte donde se cobra más intereses y una segunda parte donde se paga más capital. Por ello, si amortizamos la hipoteca en la primera etapa, conseguiremos reducir la cifra de intereses en comparación a hacerlo en la última etapa.

Beneficios de amortizar tiempo o capital

En la decisión de si preferir amortizar tiempo o capital, las necesidades del cliente toman el protagonismo. Si amortizamos capital, abonaremos cantidades económicas más reducidas, pero durante el mismo tiempo previsto. Esta es una opción atractiva para aquellos usuarios que quieran reducir su deuda y llegar a fin de mes con mayor facilidad.

Si, por otro lado, preferimos amortizar tiempo, las cuotas se mantendrán intactas, pero se reducirá el tiempo en el que tendremos que seguir abonándolas. Esta opción está más dirigida a aquellas personas que quieran ahorrar en forma de intereses a largo plazo o que prefieran deshacerse lo antes posible de su deuda con la entidad bancaria.

Ignacio Morales.
Economista - ICADE

La tercería de dominio es un incidente se suele darse en el procedimiento de ejecución forzosa o provisional. Para que se dé es imprescindible que exista resolución ejecutiva en sentencia firme y falta de cumplimiento voluntario por quien haya sido condenado. No podrá ponerse en marcha si la propiedad ha sido embargada o subastada.

El tercero es el que está legitimado para interponer este tipo de demanda. El artículo 595 de la Ley de Enjuiciamiento Civil reconoce que está legitimado "quien sin ser parte en la ejecución, afirme ser dueño de un bien embargado como perteneciente al ejecutado y que no ha adquirido de éste una vez trabado el embargo" (artículo 595.1), así como a "quienes sean titulares de derechos que, por disposición legal expresa, puedan oponerse al embargo o a la realización forzosa de uno o varios bienes embargados como pertenecientes al ejecutado" (artículo 595.2).

La interposición de demanda de tercería solicitará el alzamiento de la traba sobre el inmueble por lo que el embargo afectado quede sin efecto.

Requisitos:

• Es imprescindible que se aporte una prueba por escrito con el fundamento de su pretensión art. 595.3.
• Un título que acredite que el tercerista es propietario del bien.
• Aportación de pruebas, escrito dirigido al órgano que esté tramitando el procedimiento de apremio. Si dicho escrito no reúne los requisitos para la tramitación le requerirá para que subsane su falta con un plazo de diez días. Si se cumple los requisitos se admitirá a trámite.

Admitido a trámite el recurso puede que la demanda no sea estimada por lo que continuaría el embargo y realización forzosa del bien de manera que no se podrá impedir que el bien embargado llegue a subasta.

Si por el contrario la demanda de tercería es estimada se determinará el levantamiento del embargo acordado sobre los bienes o derechos objeto de la reclamación.

El condominio en general y el condominio inmobiliario en particular, es aquel concepto que hace referencia al momento en el que la propiedad de un objeto, inmueble o de un derecho pertenece pro indiviso a más de una persona. El condominio inmobiliario se regula en primera instancia por el acuerdo al que hayan llegado las personas implicadas al obtener el bien y en caso de no existir un pacto, por lo que dictamine el Código Civil.

En cambio, existen comunidades de bienes que están reguladas por disposiciones especiales como la comunidad de pastos, la comunidad de gananciales o la comunidad hereditaria.

Extinción del proindiviso o condominio de inmuebles

En caso de que un inmueble esté en manos de varias personas, ninguna de estas se encuentra obligada a continuar la comunidad o el condominio. De esta forma, la persona interesada en abandonarlo, podrá comenzar el proceso para dividir el objeto común.

Además, se ofrece la opción a los copropietarios de llegar a un acuerdo de indivisión por un plazo específico que no supere los 10 años renovables.

Por otro lado, también está la posibilidad de llevar a cabo la extinción del proindiviso sin contar con la aprobación del resto. En caso de que los copropietarios o uno de ellos no consigan acordar nada, el procedimiento judicial de extinción podrá empezar.

¿Cuándo se realiza la extinción del condominio inmobiliario?

Los cotitulares tienen el derecho de proceder a la extinción del condominio inmobiliario siempre y cuando siga existiendo la comunidad de bienes.

Objeto divisible o indivisible

En cuanto a la extinción del caso de proindiviso, la legislación dictamina que hay dos opciones de división del objeto común, dependiendo de si dicho objeto es indivisible o divisible.

Si se trata de fincas o inmuebles, cuando se realice la división esto puede conllevar a pérdidas económicas de la vivienda o simplemente su imposibilidad por las causas específicas del bien inmueble.

• Se procede a la división material del objeto en el momento en que el objeto sea divisible, habilitando la opción de aportar un porcentaje a cada cotitular.
• Se procede a la división económica en el momento en que el objeto sea indivisible tanto jurídica como físicamente o sea inservible para el uso destinado o por desmerecer su valor. Esta división se realiza a través de la venta y el reparto del coste según la cuota de propiedad de cada cotitular.

División económica del condominio de un inmueble

Cuando ha sido imposible la división material del inmueble, entraremos en la división económica del mismo, donde nos podremos encontrar con dos opciones:

• Acuerdo cotitulares: Si todos los cotitulares dan su consentimiento, se aportará el total del bien a solo un copropietario, el cual se encargará de cobrar el coste correspondiente al resto de los cotitulares dependiendo de sus cuotas.
• Desacuerdo cotitulares: Si no llegan a un acuerdo, el bien será vendido en subasta pública y el precio se dividirá según las cuotas entre los propietarios.

Por otro lado, existe la posibilidad de que un bien se pueda dividir físicamente, pero jurídicamente no. A este caso se le denomina la indivisibilidad jurídica. Tendrá lugar cuando se proceda a la división y el objeto pase a ser inservible en el uso destinado o cuando exista un gasto considerable o un desmerecimiento.

Otro caso sería cuando se divide un bien en los porcentajes requeridos, el valor de todos los porcentajes no llegue al total del objeto común sin dividir.

¿Cómo se divide el proindiviso o condominio sobre un inmueble?

Para dividir el objeto común, hay tres caminos:

• Que los copropietarios lleguen a un acuerdo. Para que se dé el acuerdo, debe existir unanimidad entre todos, así como una formalización del acuerdo a través del contrato divisorio.
• Concurso de árbitros o amigables componedores. Estos serán seleccionados por los cotitulares y pertenecerán a las partes con arreglo a las tasas pertenecientes a cada cotitular.
• El camino judicial. Se establece la acción de división para comenzar el proceso para dividir el objeto común

Según el origen, la extinción de proindiviso posee unas características u otras.

De esta forma, el proceso puede ser de división judicial, división de cosa común o de condominio.

Proceso para dividir el inmueble común

Los copropietarios tienen la oportunidad, tal y como expone el Código Civil, de exigir la división del objeto común, la acción de división o actio communi dividendo.

Cabe destacar que el derecho de exigir la división de un objeto no se extingue por no haberlo solicitado en un plazo concreto, sino que desde el origen de la comunidad automáticamente se le concede tal facultad de forma permanente.

A través de la división, finaliza la indivisión del objeto para proceder a conceder a un copropietario la propiedad de un porcentaje del objeto o en caso de ser indivisible jurídica o físicamente, se ofrecerá la cuota proporcional del precio que se obtendría en caso de venta. Este procedimiento de división es un proceso declarativo que deberá pasar por los trámites del juicio verbal dependiendo de la cantidad.

Será necesario que se ejecute un auto para que el objeto pase a estar en subasta pública. Esta ejecución tendrá que ser desarrollada acorde a la normativa referente a la división de la herencia.

Tras la subasta, se concederá el objeto según lo que estipula la legislación de subasta incluida en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

¿Es obligatorio la contraprestación en la extinción de condominio inmobiliario?

No es necesario que haya una contraprestación económica. En suma, esta contraprestación no está obligada a ser dinero, sino que se puede ofrecer de diferentes métodos.

Fiscalidad en la extinción de condominio inmobiliario

En normas generales, la persona que aporte su parte del condominio, podrá recibir una compensación no obligatoria.

Si es económica y se obtiene una cuantía superior al valor de su parte, esta contraprestación tendrá que ser tributada en el IRPF por aumento del patrimonio. Si no es el caso, se tributará por los Actos Jurídicos Documentados, que según el territorio autonómico oscilará entre el 0,5% y el 1% sobre el valor de los objetos adjudicados.

El valor del inmueble corresponderá con el que posee en la fecha de la extinción. En esta ocasión, la Comunidad Autónoma también será la que dictamine la variación del impuesto. El responsable del cobro del tributo es el usuario que se apropie del inmueble.

Ya que no es considerado como transmisión patrimonial la persona que aporta la propiedad, no tendrá que declarar la plusvalía municipal. Este impuesto será satisfecho en futuras transmisiones del inmueble. Si durante la extinción, la tasa de titularidad corresponde con la adjudicación no causará ni un aumento ni una disminución de la renta, es decir, no habrá que cobrar el impuesto sobre Renta de las Personas Físicas. Por el contrario, en caso de exceso de adjudicación, sí nos encontraríamos ante un aumento del patrimonio.

Extinción de la comunidad con hipoteca vinculada al inmueble

El caso más común es que el inmueble esté vinculado a un préstamo hipotecario. A la entidad financiera no le afecta que un cotitular conceda su parte a otro copropietario.

En este caso de extinción con hipoteca, lo recomendable es acordar junto al banco, previamente a dar comienzo al proceso de extinción de condominio.

1. Sé realista

No te compres una casa cuyo precio sabes de antemano que te va a tener ahogado durante muchos años. Aunque no sea la casa de tus sueños, hay que ceñirse a la realidad económica y profesional que se tiene en el momento de la compra. A través de una cooperativa de vivienda se puede ahorrar en torno a un 20% del precio de la vivienda, y así destinar ese ahorro a pagar la entrada a plazos. Hay promociones para diferentes horquillas presupuestarias, desde viviendas protegidas a viviendas de lujo.

2. Conoce y aprende sobre hipotecas

Webs especializadas como LACOOOP pone al servicio de sus usuarios una asesoría gratuita en la que te explica con un lenguaje sencillo todo sobre las hipotecas. De esta forma, podrás resolver muchas de las dudas que tienes y tomar la decisión que más te favorece desde el conocimiento. También identificarás las preguntas correctas que tienes que formularle a tu entidad bancaria cuando vayas a solicitar tu hipoteca.

Además, te recomendamos utilizar el comparador de hipotecas de habitaclia, desde el que podrás calcular la futura cuota de tu hipoteca introduciendo unos sencillos datos.

3. Comprueba si puedes acceder a una vivienda protegida

Hay plataformas de vivienda protegida donde poder consultar los requisitos que exige cada comunidad autónoma. De esta forma, ahorrarás el doble al comprar tu nueva vivienda. Y la hipoteca que tengas que solicitar al banco será menor.

4. Subrógate en la hipoteca de la cooperativa

La construcción de las viviendas a precio de coste se paga con las aportaciones de los socios y un préstamo promotor. Al entregarte las llaves de tu vivienda, puedes subrogarte a la parte pendiente de abonar del préstamo que se destinó a construir tu casa ? aproximadamente el 80% del precio de tu vivienda ? o contratar una nueva hipoteca. Subrogándote a la hipoteca del préstamo promotor, evitarás abonar los gastos de cancelación y los de la apertura del nuevo préstamo hipotecario.

5. Infórmate sobre los tipos de hipotecas

El mundo de las hipotecas es todo un universo lleno de singularidades. Hay diferentes tipos de hipotecas, pero lo importante es que escojas la que más se ajuste a tu realidad económica. Una cosa que debes saber es que el tipo de interés es clave a la hora de identificar qué hipoteca escoger. Puedes hacerlo entre una hipoteca a tipo fijo, a tipo variable o mixta. Descubre aquí todo lo que necesitas saber sobre hipotecas y resuelve de una vez por todas la dicotomía entre hipoteca fija y variable.

6. Negocia la hipoteca con tu entidad bancaria

Para ello, es recomendable acudir a varias entidades bancarias ? no sólo a tu banco habitual ? para comparar las condiciones de sus préstamos hipotecarios. Comparar es esencial, y puedes usar herramientas online independientes, acudir a la web de cada banco para descargar y leer la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) de cada hipoteca y, también, elegir que te informen personalmente desde la sucursal.

Para obtener esta información antes de acudir físicamente al banco, echa un vistazo al comparador de hipotecas de habitaclia, desde el que podrás descubrir las diferentes hipotecas que hoy ofrecen los bancos y conseguir una que encaje contigo.

7. Conoce bien las novedades que incluye la nueva ley hipotecaria

Con el objetivo de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia, la comprensión de los contratos y asegurar el justo equilibrio de las partes, la nueva ley hipotecaria incluye novedades muy interesantes. Entre ellas, tienes derecho a ser informado al detalle por tu banco, tendrás que ir dos veces al notario, y la entidad bancaria asumirá la mayor parte de los gastos derivados de la hipoteca, menos la tasación de la vivienda, la comisión de apertura del préstamo, y las copias de las escrituras y nota simple. Aquí puedes conocer todos los detalles acerca de la nueva ley hipotecaria.

8. Solo conseguirás un préstamo hipotecario si eres un cliente solvente

Si una cosa está clara es que la nueva ley hipotecaria ha endurecido la concesión de préstamos hipotecarios. Sólo aquellos clientes que el banco considere solventes tendrán acceso a una hipoteca. Para valorar tu solvencia, el banco tendrá en cuenta la información que le hayas facilitado sobre tu situación profesional, tus ingresos presentes y los que previsiblemente tendrás mientras dure el préstamo, los activos que tengas en propiedad, el dinero que tienes ahorrado, y tus gastos fijos.

9. No te conformes con una explicación «por encima»

La nueva ley hipotecaria también exige al banco que su personal esté bien formado y controle sobre los productos financieros que te va a ofrecer. También le prohíbe obligarte a contratar un seguro para concederte la hipoteca. Sin embargo, estarás en tu derecho de escoger la venta vinculada si te resulta más beneficiosa.

10. Y si el banco no te concede la hipoteca?

Hay otras alternativas para conseguir financiación a medida, como la que te ofrece este portal inmobiliario experto en cooperativas facilitándose el acceso a expertos que, por el gran volumen de personas con los que trabajan y el conocimiento que tienen del mercado financiero, negocian y consiguen condiciones más beneficiosas para ti.

 ¿Se debe de informar al cliente del método de cálculo del índice de referencia y de su evolución en el pasado para que el propio consumidor pueda valorar la carga económica del préstamo contratado?

El TJUE indica que, la exigencia de transparencia de las cláusulas contractuales se ha de basar en cláusulas redactadas de manera clara y comprensible, que deben ser facilitadas al consumidor junto a la necesaria información previa para que pueda comprender el modo de cálculo del tipo de interés de manera que pueda adoptar una decisión a la vista de las consecuencias económicas que dicho tipo de interés va a tener a lo largo de la duración del préstamo, y de sus obligaciones financieras.

Esta sentencia deja en manos de los Jueces españoles, el exámen de los elementos de cálculo para la determinación del IRPH de manera asequible junto al hecho de que, por parte de la entidad financiera se haya facilitado la información sobre cómo ha sido la evolución del IRPH en años anteriores.

Para que el IRPH sea transparente se deben de dar conjuntamente estas dos circunstancias:

• Que el método o modo de cálculo sea asequible para el cliente, es decir, que pueda ser consultado por él mismo.
• Que la entidad financiera haya facilitado información del comportamiento del IRPH años anteriores.

Si se declarara nula la cláusula del tipo de interés que contiene el IRPH, ¿el contrato quedaría sin intereses, convirtiéndose en un préstamo gratuito? ¿o se podría sustituir por otro índice que resultara más beneficioso para el cliente?

El TJUE responde que solamente si la nulidad de la cláusula comportara que el contrato de préstamo no pudiera subsistir el índice de referencia podrá ser sustituido por otro más ventajoso.

La decisión de si un préstamo con garantía hipotecaria, puede subsistir o no, declarado nulo el interés remuneratorio se debería de consultar al cliente previo aviso, para decidir sobre si le compensa más dar por resuelto e ineficaz el préstamo en base a la nulidad de su totalidad, o si prefiere la sustitución del tipo de interés, concretamente de su índice por otro más beneficioso que el IRPH.

Sobre la limitación de los efectos económicos de la Sentencia si se declara nula la cláusula del IRPH.

El TJUE se pronuncia en sentido negativo al respecto, estableciendo que no puede haber limitación temporal, que el préstamo no va a ser gratuito, sino que el índice de referencia puede ser sustituido por otro más beneficioso para el consumidor.

Declarado nulo el IRPH, y dejando referenciado el préstamo a Euribor al cliente habría que reintegrarle las diferencias de lo abonado por exceso como consecuencia de la aplicación del IRPH. Una vez recalculado todo el préstamo desde su inicio referenciado a Euribor habría que sumarle los intereses legales.

Finalmente serán ahora los Tribunales españoles, los que, tras esta importante sentencia tendrán que pronunciarse sobre cada caso en particular.

Cómo convencer a un particular de acudir a una agencia inmobiliaria

En realidad, estaríamos ante cuatro razones básicas. 

1. La necesidad de contar con un representante que conozca realmente sus intereses y necesidades

Porque durante todo el proceso de venta trabajaremos: 

• Asesorándole durante todo el proceso
• Evaluando a posibles candidatos
• Gestionando las citas
• Presentando la vivienda a cada uno de los potenciales interesados
• Lo representaremos en todas las negociaciones ofreciendo toda la información adecuada y presentando todos los documentos y contratos
• Nos encargaremos de todos los depósitos y fianzas y los requerimientos legales
• Y lo más importante de todo: nos encargaremos de que todo el proceso fluya de la mejor manera para comprador y vendedor

2. Sólida experiencia y conocimiento de las demandas del mercado que ayudará a fijar la mejor estrategia de precio para la vivienda

¿Qué pasa si nos equivocamos con el precio de salida de la vivienda? La vivienda sería invendible y se enquistaría en el mercado facilitando las ventas de aquellas con mejor precio. El tiempo se nos vendría encima, dando al comprador mayor poder de negociación y la tasación bancaria no saldría. De este modo, si a alguien le interesa la vivienda a un precio que no corresponde y acude al banco para solicitar financiación, la tasación resultará inferior al precio de la vivienda.

3. Mejor posicionamiento de venta y valor de tu inmueble

Les ayudaremos a mejorar las condiciones de su casa, haciéndola más atractiva para los futuros compradores. Con pequeños consejos se podrá mejorar la apariencia, dejándola en las mejores condiciones para enseñarla. Y es que solo tenemos una oportunidad para crear una primera buena impresión. 

4. Encontrar el comprador adecuado

Ese es nuestro principal trabajo como agentes inmobiliarios. Atraemos al potencial cliente a través de un servicio especializado de asesoría para la estrategia comercial de todo tipo de proyectos inmobiliarios, incluyendo el desarrollo de planes de marketing off y online.

Por último, hay que hacer entender al particular que ellos no son expertos inmobiliarios. Vender un inmueble es mucho más complicado que publicar un inmueble en un portal inmobiliario. Además, hay una serie de aspectos logísticos, legales y burocráticos totalmente desconocidos para ese propietario que pueden complicar sobremanera la venta del inmueble.

¿Podemos comprar vivienda juntos si no estamos casados?

Comprar vivienda conjuntamente con alguien con el que no estás casado es perfectamente posible. Porque puedes comprar vivienda con amigos y compartir la propiedad. Sin embargo, debes saber que lo primero que recomiendan los expertos es que una pareja de novios compre vivienda si la relación está asentada y formalizada.

Aquí formalizada significa casada. ¿Por qué? Pues porque en un momento en el que se ha detectado un cierto endurecimiento de los criterios para conceder préstamos en España, es muy probable que el hecho de estar casados sea una variable que el banco tenga en consideración a la hora de prestar dinero.

Puede ocurrir, además, que uno de los dos tenga alguna deuda importante. Si es así, es muy probable que la entidad bancaria difícilmente le conceda el préstamo. Al conceder el préstamo a una pareja casada, el banco tiene más garantías de que alguna de las dos partes pueda acudir al pago del préstamo si alguno pierde el trabajo o tiene algún tipo de descalabro económico.

Comprar vivienda juntos sin estar casados: cómo prevenir el conflicto

Vayan por delante nuestros mejores deseos para que vuestra relación se alargue en el tiempo, pero a veces sucede: se rompe el amor, como dice la canción, y hay que poner en claro las cuentas. ¿Qué es lo más recomendable si finalmente nos decidimos a comprar juntos? Lo más recomendable, hayamos tenido que acudir o no a un préstamo hipotecario, es elevar un acuerdo a escritura pública para que queden claro cuáles serán las reglas y modos de proceder en caso de ruptura. 

En este documento debe figurar cuál es la participación de cada uno de los miembros de la pareja, el dinero aportado en la compra y en la hipoteca. Esto es importante, porque puede suceder que uno de los dos miembros de la pareja aporte más que otro. Aquí también deben quedar reflejadas las inversiones por compras de mobiliario y reformas, especialmente si solo las asume económicamente una de las dos partes. Si se producen a posteriori, este documento puede modificarse más adelante. Habrá que indicar, además, qué hacer si la pareja rompe su relación (previo acuerdo entre los dos, claro) y cómo proceder si ninguno de los dos miembros quiere quedarse con la propiedad en caso de ruptura.

La elevación a escritura pública del documento se debe hacer necesariamente ante notario. Él será, además de nuestros abogados, quiénes nos indiquen si el acuerdo se ajusta a la legalidad vigente, para no tener ningún problema adicional a posteriori.

¿Régimen de gananciales o separación de bienes?

Los matrimonios en España pueden casarse en régimen de gananciales o en separación de bienes. En la mayor parte de comunidades autónomas se emplea por defecto la primera fórmula, pero en Aragón, Baleares, Cataluña, Navarra y algunas zonas del País Vasco la norma es la separación de bienes. No obstante, aunque no estéis casados, podéis realizar la compra en régimen de gananciales y os corresponderán partes iguales de la vivienda, independientemente de lo que hayáis aportado en la compra. Si no fuera así, es decir, si uno de ha invertido más en la compra, deberéis dejarlo especificado en la escritura de compra, porque es la única manera de asegurar que una de las partes de la pareja participe con un porcentaje mayor en la propiedad. 

¿Qué pasa si nos separamos y hay hijos?

Comprar una vivienda sin estar casados es relativamente fácil, porque en realidad se trata de compartir la propiedad de un bien. Dejar claro ante notario cuáles son los acuerdos previos es fundamental. Pero, ¿qué pasa si la pareja tiene hijos? En estos casos, si se produce la separación, pueden pasar tres cosas: que se determine la custodia monoparental y la vivienda sea para los hijos menores y el cónyuge que se quede con ellos; que se determine la custodia compartida, y los hijos terminen viviendo un periodo alterno en casa de cada uno de los progenitores o establecer un régimen de custodia repartida, partida o distributiva, repartiendo la custodia entre los dos miembros de la pareja. La clave, en estos casos, estará en el acuerdo por parte de los dos y para ello habrá que tener en cuenta, ante todo, el bienestar de los menores, cediendo el usufructo de la parte de la casa al otro miembro o, en caso de pacto, optando por la venta de la que hasta ese momento habrá sido el hogar familiar.

En dicho recurso se "solicita la impugnación de los artículos 1 y del 6 al 18; las Disposiciones Adicionales de la primera a la cuarta; la impugnación de la Disposición Transitoria primera y la Disposición Final cuarta letra b, al considerar que vulnera las competencias estatales en esta materia".

También ha manifestado que "no se solicita la suspensión cautelar de la medida puesto que, en paralelo a la resolución del Tribunal Constitucional, se va a tramitar por este Gobierno la Ley de Vivienda que incorpora muchos de los elementos que ahora, por competencias, se recurren ante el Constitucional".

Una de las medidas de la ley del alquiler Catalán que ha generado más controversias ha sido ha sido la del control de las rentas en 60 municipios de más de 20.000 habitantes suponiendo un importante limite a los alquileres de los propietarios.

El Gobierno ha expuesto que no hay ilegalidad en las normas aplicadas en Cataluña  en materia de limitación de alquiler sino en las competencias que debe asumir el Estado y la Comunidad Autónoma en la gestión del derecho a la vivienda.

De hecho desde fuentes del Gobierno aclaran que la normativa incluirá incentivos fiscales para los propietarios que abaraten el alquiler a los arrendatarios en zonas tensionadas. Dentro de dichos controles se encuentran los siguientes:

• Obligar a los arrendadores a aplicar a los nuevos contratos las mismas condiciones que tenían los anteriores inquilinos o congelar las rentas durante parte del contrato siempre y cuando la vivienda se encuentre en una zona tensionada y durante el tiempo que sea considerada como tal.
• La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente.
• Cada administración competente realizará un Plan de Acción específico que programará las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios en el mercado de alquiler.

Contenido a destacar en el recurso ante el TC

Fundamentos de derecho;

• El Consejo de Garantías Estatutarias del Parlamento Catalán estableció en su dictamen criterios relativos a la inconstitucionalidad de distintos preceptos de la ley impugnada.
• El plazo para la interposición de la impugnación ante el Tribunal Constitucional finaliza el 21 de junio.
• El Gobierno establece que el artículo 1 de la ley autonómica, que recoge como objeto de la ley "regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda", vulnera la competencia estatal exclusiva sobre legislación civil, recogida en el artículo 149.1. 8ª de la Constitución Española.
• También se vulnera la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
• En los artículos 1, del 6 al 12, del 14 al 16 y en la disposición transitoria 1ª sevulnera la competencia estatal sobre las bases de las obligaciones contractuales.
• En los artículos 17 y 18 y en la Disposición Final 4ª letra b, se vulnera la competencia estatal sobre legislación procesal (artículo 149.1.6 de la Constitución).
• El recurso fundamenta que estos son elementos esenciales de este tipo de arrendamientos, vulnerando la sentencia del Tribunal Constitucional 132/2019, que determina, en base al artículo 149.1.8º de la Constitución Española, y que la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda es uno de los elementos esenciales de competencia estatal.

Veamos algunos de esos métodos:

1 Método Konmari

Marie Kondo, una japonesa treintañera que ha vendido ya más de 5 millones de ejemplares de su manual "La magia del orden", cree que el primer paso para alcanzar la felicidad es tener la casa ordenada. Lo que hace realmente revolucionario a su método es su filosofía: ella cree que el mundo se ve de otra forma cuando colocamos todas nuestras cosas en su sitio y percibimos todo con más claridad (tanto nuestras pertenencias como el resto de asuntos). Desde este punto de vista, podremos distinguir fácilmente lo realmente necesario y lo que no lo es.

Su sistema cuenta con varias claves fundamentales:

-Ordenar prendas por categorías. No se ordena habitación por habitación. Se ordenan los objetos en este orden: ropa, libros, papeles, objetos varios y finalmente, las pertenencias de valor, reuniendo en un mismo lugar los objetos de la misma categoría. De esta forma, seremos conscientes del volumen de cosas que poseemos y poder desechar lo que no usemos o tengamos repetido.

-Seleccionar lo que nos produce "felicidad". Guardar únicamente las prendas que nos transmitan alegría. Preguntarnos qué es lo que volveremos a usar y lo que no. No desperdiciar tiempo ni espacio con lo segundo.

-Clasificar. Cuando decidamos qué nos quedamos hay que clasificarlo como creamos conveniente y organizarlo. Recurrir a cajas vacías y a aprender a doblar la ropa para que ocupen menor espacio son consejos muy útiles.

-Ordenar poco a poco y mantener ese orden día a día. De hacer maratones de orden, el efecto rebote provocará infelicidad.

2 Método Dan-sha-ri

Una vez más, una autora japonesa, en este caso, Hideko Yamashita, nos muestra en su libro una filosofía asociada al orden. En este caso el título es ?Dan-sha-ri?: Ordena tu vida y hace referencia tanto al terreo personal como al hogar, partiendo de la idea de que deshaciéndonos de todo lo inútil (ya sea un recuerdo o ropa vieja) conseguiremos alcanzar un estado de paz con nosotros mismos. "Dan-sha-ri es conocerse a uno mismo a través del orden, a través de las cosas, gracias a una técnica que facilita la vida después de acabar con el caos de nuestro corazón", explica dicha autora.

Las tres instancias para poner en práctica este método son:

?1. Da: implica cerrar el paso a cosas innecesarias que tratan de entrar en nuestra vida.

2. Sha: se basa en tirar aquellos elementos que inundan nuestra casa que no usamos ni necesitamos tener.
3. Ri: es la instancia final y muestra la gran transformación. Consiste en el camino hacia un yo desapegado que vive en un espacio sin restricciones, en un ambiente relajado.

 3 Otros métodos de diferentes autoras

? María Gallay: El orden se mantiene solo.

Así describe su método. Esta organizadora profesional, es la presidenta de la Asociación de Organizadores Profesionales de España, creada en 2016. Confiesa "padecer" una obsesión por la simetría y la funcionalidad desde pequeña, cuestión que ha canalizado ayudando a sus clientes a solucionar el desorden y a crear sistemas prácticos para aprovechar el espacio y el tiempo.

Busca garantizar la eficacia y productividad evitando el despilfarro del tiempo y del espacio.

? Cloti Martínez Peinado de Reorganizarte.

Ofrece un servicio de coach, guía, diseño y organización profesional de vestidores y espacios. Afirma:

"Mi trabajo consiste en guiarte por una nueva senda de armonía que te lleve a deshacerte de lo que no necesitas, encaminarte a una actitud relajada que te permita manejar el espacio y ser capaz de controlarlo. Mi talento es encontrar espacio perdido donde parece no haberlo e imponer control donde reina el caos diario. No solo incrementará el valor de tu casa, sino que te abrirá una nueva forma de ser, de manejar tu vida y liberar espacio en tu mente y tu energía."

? Adelaida Gómez: El orden no es magia.

Adelaida Gómez de Orden Studio asegura que: "No hay método mágico que funcione 100% con la generalidad de la gente." Según ella, el orden debe estar adaptado a cada individuo y momento vital. No hay fórmulas mágicas. "Hay pautas y algunos trucos prácticos, pero lo más efectivo es la experiencia y el sentido común."

Como hemos visto a lo largo de este artículo, y aunque hayamos mencionado solo algunas de ellas, son muchas las autoras que creen que el orden en el hogar trasciende hasta el orden mental y personal, enfocando el orden en la vivienda como una metáfora de nuestra propia vida, basándose en una filosofía cuya finalidad es la felicidad y armonía.

Esta nueva caída, han llevado al Banco Central Europeo a retrasar su decisión de subir los tipos de interés. Un escenario que ha provocado que, de nuevo, miles de hipotecados vean rebajada la cuota mensual que pagan, y que quienes están a punto de firmar una hipoteca tengan dudas sobre qué opción elegir.

Si estas pensando en comprar una vivienda, decidir entre una hipoteca con interés fijo o variable es el mayor de los problemas.

Al fin y al cabo no quieres pagar de más ni que tampoco se convierta en una pesadilla.

Estadísticamente, en España sigue habiendo mayor tendencia para firmar una hipoteca variable, de echo antes del 2005 apenas el 2,7% de los préstamos hipotecarios eran a tipo fijo.

¿Por qué han proliferado las hipotecas a interés fijo? Como ya explicamos, hay un temor a que el referencial suba.

En el 2008 muchas familias tuvieron graves problemas económicos al tener que afrontar el pago de la hipoteca variable.

Ese año alcanzó el 5%, y a este interés hubo además que añadirle el interés del diferencial del banco (que rondaba entre el 1% y 2%).

Desde hace un par de años las entidades bancarias han rebajado la tasa de las hipotecas fijas, antes de la crisis los bancos ofrecían un interés del casi el 7% y  ahora se sitúa entre el 2% y 4%.

En resumen, un interés más suculento y el temor a una subida a este índice ha echo que muchos españoles se decanten por contratar la hipoteca fija.

Y ¿Qué deberías hacer tú?

Escoger entre una hipoteca variable o fija dependerá principalmente de 5 factores:

• Tu nivel de ingresos actuales y futuros.
• Tu capacidad para asimilar el riesgo.
• El plazo de amortización.
• Qué interés te ofrecen a tipo fijo.
• Qué interés te ofrecen a tipo variable.

¿Cuándo sale más rentable la hipoteca fija?

Las hipotecas a interés fijo más baratas sólo ofrecen plazos máximos de entre 10 y 15 años (con un interés al 2%). Por tanto, si contratas una hipoteca a 15 años y el índice no ha subido demasiado, habrás pagado demás.

Inicialmente, las hipotecas fijas son más caras y sólo serán rentables en el caso de que el referencial suba. ¿Pero cuánto debe subir  para que salga mejor una fija que una variable?

Las hipotecas fijas a 30 años se sitúan generalmente entre el 3% y 4% TAE, así que para que una fija salga rentable el euríbor debe estar por lo menos entre el 2% y 3% (de esta manera alcanzarías el mismo interés que la fija).

Es decir, la fija sólo es mejor cuando la suma del interés del referencial (euríbor) + el interés del diferencal (el del banco) igualen o superen el interés de la fija. Y esto durante varios años pues recuerda que ahora con la fija estás pagando de más.

Por ejemplo, si el interés de la hipoteca fija es del 2% TAE, saldrá rentable cuando el Euribor se sitúe y se mantenga por unos años mínimo al 1%.

¿Y la hipoteca variable?

La hipoteca variable saldría rentable si tienes pensado una devolución a corto plazo (muy corto plazo).

Si prevés una devolución a muy corto plazo, la hipoteca variable es actualmente la mejor opción y corto plazo es entre 5 y 10 años máximo.

Conclusiones antes de escoger una hipoteca en 2019

Escoger una hipoteca a tipo fijo o variable también dependerá del riesgo que quieras asumir.

Por un lado tenemos las hipotecas a tipo fijo que garantizan una cuota invariable sin importar cómo evolucione la economía global. Pero, supone tener que pagar bastante más al principio.

Por otro lado la de tipo variable no garantiza cuánto tendrás que pagar dentro de 2, 5 o 30 años. Y Tu cuota estará afectada por la evolución de la economía a nivel global, hay mayor riesgo pero en los primeros años es más barata.

Decir que a pesar de estar el Euribor en mínimos históricos según datos del mercado económico actual, más de la mitad de las operaciones que se están cerrando son a tipo fijo, las estadísticas del INE revelan que más del 40% de las hipotecas firmadas en los últimos meses han sido fijas.

La decisión es tuya, algunos quieren pisar terreno seguro y otros se decantan por la variable y se dejan llevar por el mercado económico.

Analiza y piensa bien que hipoteca escoges, fija o variable y recuerda que es un contrato que te ata con el banco para los próximos 30 años, así que escoge sabiamente.

El Banco Central Europeo prevé aumentar los tipos de interés de referencia con el objetivo de paralizar la importante subida de la inflación. Esto unido a las continuas subidas del Euríbor causarán que las entidades financieras tengan que modificar sus acciones comerciales. Una de las consecuencias podría ser el fin de las hipotecas a tipo fijo.

En los últimos dos meses, la mayor referencia de hipotecas en España, el Euríbor, ha experimentado incrementos consecutivos, más pronunciados en las últimas semanas debido al auge del conflicto ruso-ucraniano. Desde julio de 2020, no se alcanzó una cifra tan alta como la obtenida en febrero del -0,335%.

A pesar de que el BCE niega que el valor del mercado hipotecario supere el 0%, el Euríbor continuará cotizando en 2022 al alza.

Esta previsión podría no cumplirse debido a la inflación experimentada por el territorio europeo. Si en los próximos meses continúa el valor superior al 2%, el BCE podría reaccionar aumentando sus tipos con el fin de contener la subida. Esto podría causar una importante subida del Euríbor, llegando a situarse en el 0%.

En febrero, las entidades financieras aumentaron su oferta hipotecaria de tipo variable, una medida que mantendrán a causa de la tendencia del Euríbor.

La caída del Euríbor en los años anteriores ha beneficiado a las hipotecas fijas, ya que tanto la población como los bancos han optado por estas en vez de por préstamos fijos o hipotecas variables. Sin embargo, con la nueva tendencia, las entidades podrían pasar a aumentar su oferta de préstamos variables, reduciendo las hipotecas fijas.

Reacciones de las entidades financieras

Algunas de las entidades que han procedido a cambiar sus estrategias son Bankinter, BBVA y Santander.

La entidad Bankinter ha decidido disminuir el tipo inicial de salida de un 1,99% a un 1,25% en el primer año. Respecto al plazo restante, se ha fijado una cuantía específica para el euríbor con un diferencial del 0,85% que se podrá revisar cada año. Esto se postula como una reducción en 14 puntos básicos del diferencial que se aplica actualmente.

Al igual que Bankinter, BBVA ha disminuido en 10 puntos básicos, hasta un +0,89% el diferencial de sus préstamos variables, además de abaratar la Tasa Anual Equivalente, situándola en un 1,36%, 1,16 puntos porcentuales menos.

Esta línea también la ha continuado el banco Santander, que durante los primeros seis meses aportará una hipoteca online a través de préstamos variable desde 1,98%. Tras este plazo, Santander comenzará a aplicar el Euribor junto al diferencial el 1,98%.

62% de los préstamos a tipo fijo en 2021

El INE, Instituto Nacional de Estadística, ha concluido que durante el año pasado, el 62% de los 417.501 préstamos sobre domicilios fueron de tipo fijo, la cifra más elevada en los últimos dos años.

Las hipotecas a tipo fijo se posicionaron por encima de las variables desde enero de 2020, fecha en la que se produjo el cambio de la tendencia en cuanto a hipotecas.

Este año el indicador se quedará alrededor del -0,26%, mientras que el escenario central del año que viene sitúa al Euribor en torno al -0,22% (en el mejor escenario se quedaría en el -0,17%) y el de 2021 lo deja cerca del -0,1%. En el caso de que la situación evolucione de forma más optimista de lo esperado, el indicador podría quedarse en torno al -0,05%. Por tanto, habría que esperar al menos hasta 2022 para ver al Euribor por encima del 0%.

Con esta hoja de datos los hipotecados apenas sufrirán  incremento de la cuota mensual.

¿Subida en los tipos de interés?

Bankinter vaticina pocos cambios en los tipos de interés. El escenario central se mantendría en el 0,0% en 2021. No obstante, si la economía y la inflación evolucionan mejor de lo previsto, el escenario más optimista sitúa los tipos en el 0,1% tanto el año que viene como el siguiente.

Además, existe la posibilidad de bajada de los tipos por debajo del 0,0%. Medida con la que se está en contra.

No obstante, el banco apuesta primero por una retirada de otras medidas como los intereses que cobran  los bancos por guardar su excedente de liquidez o el nuevo programa de compra de deuda que ha activado.

Otra de las variables que seguirá en negativo es la cartera acumulada de crédito hipotecario, según Bankinter, seguirá cayendo a un ritmo superior al 1% anual durante el próximo bienio.

Los productos vinculados son un añadido que los bancos ofrecen a sus clientes con el objetivo de ofrecer unas condiciones más ventajosas y reducir el interés del préstamo, por ejemplo. Así, pueden sugerirles seguros, planes de pensiones o cualquier otro producto, como seguros de salud, vida, etcétera. Según datos del comparador de seguros Kelisto, actualmente un 73 % de las hipotecas de tipo variable proponen la contratación de productos vinculados para conseguir bonificaciones.

Pero, ¿qué hay acerca del seguro del hogar? ¿Y del seguro de vida? Veamos si estos dos productos son obligatorios o si podemos prescindir de ellos a la hora de contratar una hipoteca. Esto es lo que dicen los expertos.

Lo que dice la ley sobre seguros y productos vinculados

Con la legislación vigente sobre la mesa podemos decirte que los bancos no pueden obligarte a contratar ningún producto vinculado. No obstante, lo que puede hacer el banco es sugerirte la contratación de otros productos para hacer más ventajosas las condiciones de la hipoteca. Esta misma legislación, sin embargo, señala algo importante, que apunta directamente a los seguros de vida y de hogar.

Y es que el banco puede obligarte a contratar una póliza adicional con la puedas garantizar que saldarás la deuda en caso de desempleo, enfermedad o muerte. También un seguro de incendios, que pueda cubrir los gastos si la casa (que todavía no estaría pagada) sufre daños graves. En cualquier caso, si no quieres contratar un seguro con el banco, puedes proponer tú una póliza alternativa y tendrá la obligación de aceptarla. Eso sí, tendrás que demostrar que esta incluye las prestaciones que las ofrecidas por el banco. Si finalmente acepta, no podrá empeorar (bajo ningún concepto) las condiciones hipotecarias propuestas inicialmente.

La contratación de un seguro de hogar es imprescindible, porque la ley se lo pide a los bancos para titulizar las hipotecas: emitir productos que se venden a los mercados para que el banco obtenga liquidez. Por tanto, o hagas o no con el banco, será una contratación obligada.

¿Y si decido no contratar un seguro con el banco?

Como te indicábamos, la ley dice que el banco no puede obligarte a contratar sus seguros o productos vinculados ni tiene la potestad para empeorar las condiciones de la hipoteca si no lo haces. En cualquier caso, si decides contratar los seguros con otra entidad, el diferencial de la hipoteca probablemente sea más elevado.

Seguro de vida y contra incendios

En cuanto al seguro de vida, es lógico que le banco quiera asegurarse de que terminará cobrando la deuda en caso de que tú no puedas pagarla. Eso sí, es importante que te asegures de que el banco no es beneficiario de toda la indemnización, sino de la parte que corresponda a la deuda restante.

Lo único que necesitas a la hora de contratar la hipoteca es un seguro contra incendios. En realidad no haría falta un seguro multirriesgo, porque es un cosa distinta. El segundo cubre el continente (estructura de la vivienda) y el contenido (bienes, mobiliario y enseres que contiene la vivienda), además de la Responsabilidad Civil a terceros como cobertura básica. Si quieres contratar únicamente un seguro contra incendios estás en tu perfecto derecho, pero lo cierto es que resulta difícil ? tanto fuera como dentro de los productos que ofrece el banco ? encontrar un producto que solo asegure contra incendios.

Los pisos turísticos enseguida se constituyeron como un mercado maduro y muy extendido por toda España debido a que esta actividad se encontraba en proceso de regulación y ordenamiento. La regulación estaba normalizando la actividad, pero este patrón ha paralizado la actividad.

Los expertos aseguran que para mejorar la rentabilidad de un arrendamiento de media o larga estancia, los pisos turísticos "tenían que estar más de la mitad del mes alquilados",  asumiendo una serie de gastos añadidos, como luz, gas, wifi y servicio de limpieza, "que no se producen en otras modalidades de arrendamiento". A esto hay que añadirle el pago de impuestos por lo que el balance económico del alquiler no era tan beneficioso a no ser que los inmuebles sean de ubicación prime con altos índices de ocupación.

Todo esto ha dado lugar al trasvase de oferta de pisos turísticos a otros mercados, sobre todo, al de alquiler residencial de media y larga estancia y al de la venta. El movimiento va de la periferia al centro.

La expansión y duración de la pandemia del coronavirus ha motivado una parálisis en el mercado de los pisos turísticos, que se ha materializado, en opinión de varios expertos, en el trasvase de parte de la oferta dedicada a esta actividad a otras modalidades de arrendamiento más convencionales, como el alquiler de larga y media estancia.

También afirman que el vuelco hacia la oferta residencial se está notando "de fuera hacia dentro, es decir, de la periferia al centro de las grandes ciudades" y en localizaciones con una fuerte presencia de turistas, como es el caso de Canarias.

Las empresas dedicadas al coliving también están notando el interés de los propietarios de pisos turísticos por sumarse a su modelo de negocio.

CEO de la compañía responde a la seguridad que el coliving aporta a los arrendadores en tiempos de crisis, sobre todo en términos económicos.

Los pisos turísticos no van a desaparecer. Se producirá un reajuste de precios para ganar competitividad en 2020, y en 2021 volverán a ser una alternativa de alojamiento a los hoteles.

De cara al futuro, los expertos del sector rechazan que el mercado de los pisos turísticos vaya a desaparecer. Por el contrario, argumentan que este negocio recuperará parte del terreno ganado y se readaptará a la nueva situación. La Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), adelanta que "va a haber un parón importante de la actividad este verano, ya que la gente reservará casas completas, en el campo o en la playa". "Este trimestre y el siguiente el mercado de los pisos turísticos sufrirá  pérdidas pero de cara a 2021 va a cohabitar con la oferta hotelera".

Así, desde AEPSI calculan que los márgenes de beneficios de los alojamientos turísticos que permanezcan en el mercado una vez que la pandemia se supere bajarán. También creen que a partir de 2021 se producirá un aumento de precios para recuperar las pérdidas que tendrán lugar este año.

El coronavirus impulsará la implementación de nuevas medidas de seguridad en los pisos turísticos. Los clientes exigirán que todo haya sido desinfectado y que se procure la máxima higiene

En concreto, los expertos señalan que los propietarios de estos inmuebles deberán "asegurar en cada pernoctación que el apartamento ha sido desinfectado". Para ello, cree que las empresas sacarán "algún tipo de certificado" con el que se pueda demostrar esta condición.

Colaboración:

¿Cómo es vender con una agencia inmobiliaria?

Contar con ayuda y asesoramiento en una cuestión tan compleja como es la venta de una vivienda siempre es mucho mejor que hacerlo en solitario. Especialmente si no se tienen conocimientos específicos sobre ello. Otra de las grandes ventajas de contar con un agente inmobiliario experto es evitarse el estrés que supone organizar el papeleo, atender las visitas y, por supuesto, negociar la venta. Pero esto tiene un precio. ¿Merece la pena pagar una comisión a la inmobiliaria por vender el piso?

Bajo nuestro criterio sí, pero en realidad todo dependerá de la situación personal del vendedor. Lo más lógico es que tengas que pagarle a la inmobiliaria una comisión de entre el 3 % y el 5 % sobre el precio de venta de un piso. De este modo, si vendes tu propiedad por 200.000 euros, tendrás que pagar una tasa de entre 6.000 y 10.000 euros a la inmobiliaria para gestione la venta. Es lo que hay. ¿Qué puedes conseguir a cambio? Bueno, esta comisión incluye una serie de ventajas que no obtendrás si vendes por tu cuenta, como por ejemplo:

• Contar con la ayuda de un experto en el mercado inmobiliario y en las ventas locales
• Evitar la gestión de la publicidad que debas realizar del inmueble para encontrar comprador cuanto antes
• Dejar en sus manos la valoración del piso, los contratos, las visitas y el filtrado de las mismas, así como la negociación
• Tendrás a un profesional dedicado de manera inmediata y exclusiva a la venta del piso, lo que sin duda acortará el tiempo de venta.

• ¿Y cómo es vender por tu cuenta?

La gran ventaja de vender un piso por tu cuenta es, claro está, el de evitarte la comisión de la agencia inmobiliaria. También tendrás un control absoluto del proceso, pero si desconoces los pormenores del negocio inmobiliario, esto podría convertirse en una clara desventaja. Se trata, sin duda, de una opción muy interesante si no tienes ninguna prisa por vender y si crees que no te van a faltar los compradores. Pero debes saberlo a ciencia cierta, porque no es lo mismo vender en una zona con una alta afluencia de turistas que hacerlo en un pueblecito de interior, cuyas viviendas tienen una menor rentabilidad y, por tanto, menos compradores interesados en ellas.

Además, al vender entre particulares puedes cometer errores a la hora de fijar el precio (situándolo muy por debajo o por encima del precio de mercado) y meter la pata en cuestiones legales o fiscales, ya sea por falta de información o por desconocimiento del sector. Además, si no puedes dedicarte a la venta del inmueble a tiempo completo (que es lo más lógico), es muy probable que el proceso de venta se alargue en el tiempo y termines perdiendo dinero.

Concluyendo, ¿es mejor vender con o sin inmobiliaria?

Para nosotros la respuesta está clara: si cuentas con la ayuda de una agencia inmobiliaria todo te resultará mucho más fácil y tal vez puedas vender tu piso o casa con más rapidez y obteniendo un buen precio. No obstante, si tu vivienda se encuentra muy bien ubicada y crees que lo tienes muy fácil, vender por tu cuenta puede terminar siendo la opción más rentable. En realidad, todo dependerá de cuáles sean tus necesidades y preferencias a la hora de enfocar el proceso. Aun así, una cosa está clara: contar con los servicios de un agente inmobiliario te ayudará a culminar la venta más rápido y sin errores, aprovechando la experiencia que el agente inmobiliario tiene de su parte.

¿Es un buen momento para comprar una vivienda?

La respuesta es Sí. Estamos ante uno de los mejores momentos desde 2008 para comprar una vivienda.  Especialmente por dos razones fundamentales: el aumento del precio de la vivienda, y la posibilidad de adquirir más fácilmente una hipoteca.

Aumento de precios de la vivienda

El pasado año, con la irrupción de la pandemia provocada por el Covid-19, se hablaba de una posible bajada de precios de la vivienda. En un principio el precio de la vivienda se vio algo resentido, pero apenas fue notable.

Lo cierto es que lejos de bajar, el mercado inmobiliario está viviendo una recuperación, situándose en niveles anteriores a la pandemia. Esta recuperación económica, junto con la subida del PIB, harán que el precio de la vivienda suba, aunque de momento lo hará lentamente.

Es por ello es buen momento para comprar, porque el precio sigue estable, pero irá subiendo poco a poco, aunque al ser de una forma lenta, es buen momento para comprar, luego puede suponer invertir más dinero en una vivienda.

Las Comunidades Autónomas que más incremento de precio de la vivienda están notando, son Andalucía, Comunidad Valenciana, Madrid, Islas Baleares, Extremadura y Canarias. La que más aumento está experimentando es Andalucía, con una variación interanual cercana al 8%.

Por supuesto, las ciudades españolas donde más se está notando el incremento del precio de la vivienda son Barcelona y Madrid.

Más concesiones de hipotecas

Los bancos no están siendo tan exigentes con las hipotecas. Si bien antes tenían unas exigencias más rigurosas, a día de hoy la financiación de un préstamo hipotecario es más asequible, tanto por los tipos de interés como por los requisitos.

El Euribor juega un papel importante en todo esto, ya que sigue en niveles negativos, y según los expertos, su previsión seguirá estando por debajo de cero al menos los dos próximos años. Esto hace que una hipoteca a interés fijo no llegue al 1% en muchos casos.

Pero con el Euribor por los suelo, es buen momento de tener una hipoteca tipo variable, ya que este panorama es muy favorable para poder adquirir una vivienda.

ACCEDA AL INFORME COMPLETO SOBRE HIPOTECAS, JULIO 2021 ? INE

Google a través de sus múltiples herramientas puede conocer a los usuarios y sus comportamientos dentro de la red, por ejemplo, las páginas visitadas o sus interacciones.

Dentro de estas herramientas, se encuentra Google Signals, que da la opción de conocer más a profundidad a cada uno de los usuarios. Esto lo lleva a cabo obteniendo información sobre el usuario desde los diferentes dispositivos por los que navega por la red.

Perfiles de usuarios que navegan por Internet

Actualmente, el acceso a Internet se puede realizar desde distintos dispositivos. Podemos acceder a una web desde el móvil para encontrar un producto, pero luego podemos acceder por el ordenador para llevar a cabo la compra de este. Entre el momento de la consulta y el de la compra puede pasar horas, días o incluso semanas.

Dentro del sector inmobiliario, de los usuarios que visitan los portales y webs inmobiliarias existen dos perfiles diferentes: el vendedor y el buscador de vivienda.

Comprador o inquilino

Independientemente de si busca alquilar o comprar, el procedimiento de búsqueda es muy similar. En primer lugar, se buscará información acerca del sector inmobiliario para posteriormente, acceder a numerosos portales inmobiliarios para encontrar viviendas. Este proceso le conducirá a varias webs inmobiliarias, redes sociales u otras páginas con las que poder finalizar el procedimiento de la búsqueda (https://www.inmopc.com/software-para-inmobiliaria-web-ejemplos.html).

El buscador puede llevar a cabo la búsqueda a través de distintos dispositivos. En este proceso es donde Google Signals resulta muy útil.

El vendedor

El primer paso que realiza un usuario que pretende vender su domicilio es investigar por la red distintas fuentes. Acceder a Google para encontrar información que desee sobre el mercado inmobiliario. De esta forma, accederá a páginas webs de consejos, noticias o de expertos en el sector para informarse sobre los servicios que ofrecen.

Después de ello, procederá a conocer las opiniones de otros usuarios acerca de ese experto específico. Con ello, el usuario podrá decidir si prefiere continuar la búsqueda de información o regresar a la página web de la agencia.

Al igual que el comprador o inquilino, estos dos procesos se pueden desarrollar desde distintitos aparatos electrónicos: desde el ordenador en casa, desde una tablet en el trabajo o desde el móvil en la calle.

¿Cómo funciona la herramienta de Google Signals?

Con Google Analytics, se obtenía la información acerca de las acciones que un usuario llevaba a cabo desde un único dispositivo.

Dentro de Googe Analytics, se encuentra la herramienta Google Signals que recoge información acerca de los usuarios que están registrados desde su perfil de Google. Lo novedoso reside en que con este nuevo instrumento se puede recoger datos sobre la navegación del usuario desde los dispositivos en los que se encuentra registrado. Por lo tanto, obtiene los datos del mismo usuario desde sus diferentes dispositivos.

Mejoras integradas en Google Analytics

Mejora de los informes publicitarios, demográficos y de intereses

Toda la información obtenida por Analytics a través de su código de seguimiento y por las cookies se complementa con los datos extras que recoge sobre el comportamiento del usuario de Google.

Remarketing

Gracias a la plataforma Google Marketing Platform y a las audiencias publicadas en estas, se exponen publicidad de remarketing multidispositivo a todos aquellos usuarios de Google que tengan la opción Personalización de Anuncios activada y estén registrados en su sesión.

Informes multidispositivo

Toda la información que Google Signals obtiene del mismo usuario desde sus diferentes positivos tiene una caducidad máxima de 26 meses.

Proceso de activación de Google Signals

Para poder tener activo Googe Signals, primero tenemos que tener la opción EDITAR.

1. En Google Analytics, tenemos que iniciar sesión.
2. Pulsamos en el botón EMPEZAR que aparecerá dentro del banner de notificación azul ubicado en la zona superior de la web, o navegando por la columna Propiedad > Información de seguimiento > Recogida de datos, y continuar según las instrucciones que se originarán en un cuadro de diálogo azul.
3. Accedemos a Google Signals para consultar la información y pulsamos sobre el botón CONTINUAR.
4. Posteriormente, debemos activar Google Signals siguiendo los siguientes pasos:

• Escogemos las propiedades sobre las que queremos que funcione Google Signals (todas las propiedades de la cuenta, solo esta propiedad o un subconjunto concreto de propiedades de la cuenta).
• Pulsamos en ACTIVAR si queremos activar de inmediato Google Signals.
• Pulsamos en DECIDIR MÁS ADELANTE si preferimos activar en otro momento Google Signals.

En el momento en el que tengamos activado Google Signals, se activará el interruptor de la función. A continuación, podremos elegir las siguientes acciones:

• Exponer publicidad de remarketing multidispositivo a usuarios que tengan el inicio de sesión de Google y que hayan activado la función de Personalización de Anuncios.
• Acceder a nueva información basada en otros usuarios obtenida a través de los informes multidispositivo.

Toda esta información se pondrá a disposición desde el día en el que se haya activado Google Signals.

Cursos de formación Marketing Inmobiliario

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer las posibilidades del marketing. Sacar partido a los portales inmobiliarios, saber crear y administrar una página web y la seguridad de la misma. Y la creación de newsletter y su incorporación en campañas.

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Cursos de formación Posicionamiento Web

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado este curso dirigido a las agencias inmobiliarias. Su objetivo es conocer la manera de posicionar correctamente una web o aprender a optimizar su búsqueda a través de los mejores buscadores, conociendo el funcionamiento de los robots rastreadores.

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¿Cuánto tendría que pagar de entrada?

Teniendo en cuenta que los bancos normalmente conceden hasta el 80% de financiación del valor total de una vivienda, si la hipoteca concedida es de 145.715 euros, el precio real del inmueble rondaría los 175.000 euros, de los que unos 30.000 debería aportarlos el futuro propietario como concepto de ?entrada?.

Conocer estos datos es clave para calcular el tiempo de ahorro previo, pero "también hay que tener en cuenta que  ese 20% que se corresponde con la señal o entrada, el futuro propietario debería sumar aproximadamente otro 10% del valor de compraventa o tasación de la vivienda", afirma Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro. Es decir, en este caso unos 15.000 euros, para poder hacerse cargo de "los gastos asociados a la compra (tasación, notaría?), que también corren a cargo del comprador", afirma el portavoz del comparador hipotecario.

Como vemos, una persona que quiera una hipoteca por el valor medio de las que se conceden en España, según el INE, deberá tener ahorrados al menos 45.000 euros antes de pedir la hipoteca a cualquier entidad financiera. ¿Cuánto tiempo tardará en ahorrar ese dinero si cobra 24.395 euros brutos anuales, es decir, 1.600 euros al mes con doce pagas? Partiendo de un ahorro cero, si cumple la regla recomendada por los expertos financieros (50% del salario a gastos fijos, 30% a otros gastos u ocio y 20% a ahorro), el futuro propietario podrá ahorrar 320 euros al mes. Entonces, cuando pasen 140 meses, es decir, 11 años y medio, podría ahorrar esos 45.000 euros necesarios.

Si el salario de la persona en cuestión es de 1.600 euros mensuales, teniendo en cuenta que no se recomienda invertir en vivienda más del 30% de dicho salario, la cuota de la hipoteca debería rondar los 500 euros. Para una hipoteca de 145.715 euros, esta persona podría pedir un plazo de pago de entre 25 y 30 años de duración en función también de los intereses que tenga que pagar por el préstamo.

En Madrid o Barcelona la capacidad de ahorro es menor

Si la financiación concedida por el banco es mayor o menor del 80% del valor de la vivienda, en la misma proporción será menor o mayor el dinero que tenga que adelantar para que le concedan la hipoteca. Lo mismo pasa con el precio del inmueble, cuanto mayor sea, más dinero tendrá que aportar de entrada el futuro propietario.

Por este motivo, en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, donde el precio de la vivienda es mucho más elevado que en otras zonas, aunque los sueldos también son más altos, pero no en la misma proporción, la capacidad que tienen los ciudadanos de ahorrar disminuye considerablemente. Por ejemplo, en Madrid, el precio medio de la vivienda está entorno a los 300.000 euros, algo más del doble de la media que calcula el INE para toda España. Pero los salarios de los madrileños son solamente un 6,2% más altos que la media nacional, concretamente rondan los28.000 euros de media.

Si hacemos, para este caso, los mismos cálculos, podemos ver que una persona que vive en la Comunidad de Madrid y quiere comprarse un piso en dicha autonomía, deberá aportar de media solo para pagar la entrada y los gastos asociados a la gestión de la hipoteca unos 90.000 euros. Por ello, si cobra 1.800 euros al mes con 12 pagas, siguiendo la misma regla anterior del ahorro, deberá esperar un total de 250 meses, es decir 20 años, para poder optar a la vivienda en cuestión.

¿Cuáles son los gastos a los que hay que hacer frente en una compraventa?

Además del dinero correspondiente al valor de la vivienda, hay que hacer frente a otros gastos importantes. En el caso de las viviendas de obra nueva, hay que pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que se calcula sobre el 10 % del valor de compra. Siguiendo con el ejemplo de la vivienda que cuesta 150.000 euros, estaríamos ante un gasto de 15.000 euros. Si la vivienda está situada en Canarias, se pagar el Impuesto General Indirecto Canario, que asciende al 6,5 %, esto es, 9.750 euros. Si la vivienda es nueva pero es una VPO (Vivienda de Protección Oficial), el impuesto alcanzaría el 4 %, de modo que habría que pagar 6.000 euros de IVA.

En el caso de las viviendas de segunda mano, hay que tener ahorros para pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (cuya cuantía depende de la comunidad autónoma, peor suele estar entre un 6 % y un 10 % del precio de venta), el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del año (que debe pagarse al vendedor), la Plusvalía Municipal y el coste registral de la inscripción de la compraventa. Por tanto, convendría contar con unos 9.000 euros adicionales para hacer frente a los gastos de la propia operación.

Por otro lado, tanto en vivienda nueva como de segunda mano, aunque en muchos casos es el banco el que lo financia, también hay que pagar los gastos de notaría (un 50 %, como máximo, a repartir con el banco), la escritura, la tasación y las comisiones de apertura. No obstante, hay que subrayar que algunas entidades asumen estos gastos.

La importancia de tener en cuenta los gastos

Es muy común tener en cuenta el precio de la vivienda a la hora de hacer frente a una compraventa, sin considerar que hay una serie de gastos que conviene asumir. Así pues, además de la entrada, hay que tener en cuenta los impuestos y los gastos de notaría y registros. Por otro lado, también es fundamental que tengamos en cuenta que a partir de la firma de la hipoteca, contemplemos que habrá que asumir el pago de las cuotas mensuales, así como de otros gastos como son la cuota de la comunidad de propietarios, las posibles derramas y todas aquellas obras, reformas y adaptaciones que queramos llevar a cabo en la vivienda.

España es el país de la OCDE en el que el pago de la vivienda se come el mayor porcentaje del sueldo.

Hoy día los hogares destinan de media un 17,2% de sus ingresos anuales a pagar la vivienda, un porcentaje que se supera con creces en las grandes ciudades llegándose a destinar incluso la tercera parte de los ingresos que es el umbral máximo recomendado.

Actualmente el 37% de la población dedica más del 40% de sus ingresos al alquiler, según datos de la propia organización.

Somos el país que más sueldo dedica a pagar vivienda, según los datos recogidos por la Comisión Europea y la propia OCDE presentados en la "Base de datos de vivienda asequible".

Alquilar un piso hoy día es ahora más caro que hace un año en casi todas las comunidades.

Utilizando datos del precio medio por metro cuadrado y del salario medio por comunidad,  se ha analizado cuánto porcentaje de sueldo se destina al alquiler en cada comunidad:

Cataluña, Madrid y Baleares son las tres comunidades autónomas que más porcentaje de sueldo dedican a la vivienda situándose por encima del 40% con un esfuerzo financiero del 26,4% esto significa destinar más de una cuarta parte de lo ganado en el año, al pago de la vivienda.

Les siguen Canarias, Cantabria, País Vasco y Andalucía, donde el porcentaje está por encima del 30%. Murcia, Castilla y León y Galicia entorno al 26% del sueldo.

Extremadura es, por el contrario, la comunidad en la que menos se come el alquiler: el 22,8% del sueldo medio.

Concluyendo, el precio medio del metro cuadrado en España es de 8,37 euros / m2 y el salario medio, 23.156 euros anuales. Actualmente los salarios no suben al mismo ritmo que el precio de la vivienda. Durante el  primer trimestre de 2019, de promedio en España para adquirir un inmueble supone un 25,1% de los ingresos, mientras que arrendar supone un 33,6% del salario, una cifra que se mantiene ligeramente por encima de las recomendaciones de los expertos. ¿Trabajar para pagar la vivienda?

¿Cómo puedo calcular la rentabilidad de comprar vivienda para alquilar?

Si quieres conocer la rentabilidad bruta de una propiedad, tendrás que tener en cuenta dos datos: el primero, el precio por el que compramos la propiedad; el segundo, la renta del alquiler mensual. La rentabilidad de una vivienda de alquiler es el rendimiento que se obtiene de la vivienda cuando la alquilamos. Para conocer la rentabilidad bruta de una propiedad, debemos tener en cuenta el precio por el que compramos la propiedad y la renta del alquiler mensual. Vamos a comprobarlo con un ejemplo que te servirá de base para hacer tus propios cálculos.

Imagina que compras una vivienda por 200.000 euros y la alquilas por 1.000 euros mensuales. Lo que tienes que hacer es dividir los ingresos que vayas a obtener con el alquiler (12.000 euros anuales) entre el precio que hayas pagado por el inmueble (200.000 euros) y multiplicarlo por 100. Lo que te saldrá de esta operación es un porcentaje: el de la rentabilidad bruta.

12.000? / 200.000? x 100= 6%

Ahora mismo, según datos del portal inmobiliario Fotocasa, la rentabilidad de comprar para alquilar en España es del 6 %. Esto significa que este porcentaje estaría ajustado y que, por tanto, estaríamos ante una buena oportunidad de inversión. Te animamos a hacer este mismo cálculo con las cifras que tú manejas sobre el valor de la vivienda que tienes pensado adquirir y el precio por el que te gustaría alquilarla. Esto también puede ayudarte a fijar un precio para el alquiler, si es que también tienes dudas en este sentido.

La rentabilidad bruta versus la rentabilidad neta de la vivienda

Ojo, que hay otra cuestión importante. El cálculo que te proponemos más arriba te servirá para calcular la rentabilidad bruta de la vivienda. Sin embargo, hay otros gastos que hay que tener en cuenta para calcular la rentabilidad neta. Y son los siguientes:

• Los gastos de la compraventa
• El precio de las reformas
• La cuota de la hipoteca
• El recibo del IBI
• Los gastos de comunidad
• El precio del seguro de hogar
• Los gastos de suministros

Este es un cálculo que podrás hacer una vez hayas adquirido la propiedad y te ayudará a conocer más al detalle la rentabilidad de la vivienda. Mientras tanto, el dato obtenido sobre la rentabilidad bruta te servirá para tener una aproximación sobra la idoneidad o no de la inversión. 

A la hora de una compraventa de una vivienda de segunda mano en la que medie una hipoteca hay que hacer frente a una serie de gastos, sobre los cuales ha habido una importante controversia en los últimos años que ha derivado finalmente en que sean las entidades financieras quienes paguen buena parte de estos.

A continuación, repasamos que gastos de la compraventa de vivienda, derivados por formalizar la hipoteca y como se repercuten.

Gastos de notaría

La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece que el arancel notarial de la escritura de la hipoteca la debe pagar el banco, no la de compraventa que si la paga el cliente. El importe se sitúa entre el 0,1 y el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria al que se suma los costes de la matriz (número de folios) y se sitúa alrededor de los 500 euros.

Lo que si hay que pagar son los costes de la copia de la escritura que se quede el cliente.

Gastos de gestoría

La gestoría que suele imponer el banco para realizar estas gestiones debe ser pagada por la financiera. De nuevo la Ley 5/2019 determina que los gastos de gestoría corresponderán al prestamista. Su coste para una hipoteca media ronda los 300 euros.

Registro de la propiedad

Según criterio del Tribunal Supremo esta garantía hipotecaria se inscribe a favor de la entidad financiera y como beneficiaria es esta la que tiene que abonar todos los gastos derivados de su inscripción.

Es un gasto variable, pero se sitúa alrededor de los 300 euros. Eso sí, no hay que olvidar que el ciudadano que vende y quiere eliminar las cargas, o simplemente solo lo último por haber pagado la hipoteca, si deberá pagar ese trámite al ser la parte interesada.

Impuesto de Actos jurídicos documentados (AJD)

Con respecto a los gastos derivados directamente de la hipoteca el importe máximo venía derivado en la mayoría de los casos del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) por la hipoteca.

Esta partida que es variable (0,50% en comunidades como Navarra y País Vasco y hasta un 1,50% en otras como Cataluña, Valencia, Andalucía o Castilla y León) debe pagarlo al 100% la entidad financiera según señala el Real Decreto Ley 17/2018 por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y que la Ley Hipotecaria reafirma al señalar que  "El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable".

Con todo ello, la carga impositiva que deberá pagar el cliente se concentra en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, derivado no de la hipoteca, sino de la compra de la vivienda, otro impuesto estatal cedido a las comunidades autónomas, que grava las transmisiones de los bienes a título oneroso, y que, dependiendo de la comunidad autónoma, del tipo de vivienda incluso de las circunstancias personales se situará entre un 4% y un 10%.

No residentes: tributación de inmuebles

Actualmente, el descenso en la construcción de viviendas protegidas aumenta, pero el volumen de demandantes es cada vez mayor. Según un estudio realizado por Carmen Trilla, presidenta del Observatorio de la Vivienda de Barcelona, y Jordi Bosch, se necesitan como mínimo 1,5 millones de viviendas de alquiler asequible para satisfacer la demanda de quienes no pueden acceder a la vivienda en el mercado libre.

¿A qué se debe el descenso en la construcción de vivienda protegida?

En España, la mayoría de la vivienda ha sido en régimen de venta. El principal motivo del descenso en la construcción de vivienda protegida es la desaparición, desde 2011, de las ayudas que se concedían a los promotores para compensar el limitado precio al que pueden vender las viviendas.

A esto se le suma que tras el encarecimiento del precio del suelo, provocado por la burbuja inmobiliaria, los promotores privados apenas construyen viviendas protegidas.

Para arreglar la situación, se estableció la reserva de suelo para vivienda protegida: Todo proyecto urbanístico debe reservar un 30% del suelo para la construcción de vivienda con algún tipo de protección.

¿Dónde se construye más vivienda protegida?

Las comunidades donde se construyen más viviendas protegidas son Madrid, Andalucía, la Comunidad Valenciana y Aragón.

Un estudio elaborado por la consultora CBRE destaca que el Ayuntamiento de Madrid es el mayor promotor de vivienda pública a través de la EMVS con una docena de promociones y 758 casas.

¿Qué es necesario para construir más vivienda protegida?

Según Carmen Trilla, lo primero que se necesita es una regulación que aclare todas las cuestiones relacionadas con este tipo de vivienda.

Las peticiones de los promotores para aumentar la construcción de estas viviendas se resumen en pedir más suelo y una adecuación de los precios máximos de las viviendas al mercado.

"La limitación del precio administrativamente y por decisión política debe buscar caminos más flexibles de actualización de acuerdo con los costes para evitar que la promoción sea inviable", explica David Botín, director general de Áurea Homes.

¿Se puede crear un parque de vivienda protegida en alquiler?

Para tener un mercado de vivienda protegida distinto al de vivienda libre, Trilla propone que solo pueda venderse esta vivienda a la Administración que será la que facilite el comprador y el precio, al ser un precio protegido. "El secreto es que la calificación sea para siempre. Si las viviendas son de alquiler, cuando finalice el plazo si pasan a la venta tendrían que seguir como viviendas protegidas".

Sin embargo, desde el lado de los promotores no se ve claro la viabilidad de un parque de vivienda protegida en alquiler. "Es preciso mucho capital para rentabilidades bajas", afirman en Prygesa.

La clave para Botín es generar suelos a precio asequible o en concesión para la promoción de edificios para alquiler.

Para las cooperativas, además, es operativamente complicado, ya que financian la construcción a través de las aportaciones de los socios en un 25-30% del coste y los bancos en el 70% restante.

Fuente: Pisos.com

Estas viviendo en un piso de alquiler y te asaltan dudas como: «si el casero me sube el alquiler, ¿con cuánta antelación me avisará para analizar si puedo asumir la subida?» o «si el propietario no quiere renovar el contrato, ¿con cuánto tiempo me avisará para buscar otro inmueble?«.

Para que dejes de preocuparte, debes saber que el propietario de tu vivienda de alquiler no puede tomar estas decisiones y aplicarlas de inmediato, siempre deberá darte un plazo de tiempo. A continuación, te sacamos de dudas tanto si necesitas saber con cuánto tiempo te debería avisar de un aumento del precio del alquiler o de la finalización del arrendamiento. ¡Atento!

Es habitual que a veces los planes de construcción de viviendas se vean truncados por las problemáticas que les suscitan a los interesados. Entre estos problemas, el precio de la casa. Para ello, os exponemos una forma para poder construir un domicilio desde cero de una única planta y con 100m2.

Lo primero comprar una buena parcela

En primer lugar, hay que adquirir un terreno sobre el que construir. Esta compra del terreno suele llevarse la mayor parte del presupuesto. El precio del terreno puede depender de características como la ubicación o la cantidad de suelo edificable, pero una parcela puede llegar a suponer hasta la mitad del valor de la vivienda.

Previamente a la adquisición del terreno, se recomienda acudir al ayuntamiento correspondiente para informarse sobre la legislación urbanística que se le aplica o por ejemplo, qué clase de suelo tiene. En suma, hay que realizar una comprobación sobre el estado del suelo a través del Registro de la Propiedad para conocer entre otras cosas su titularidad.

Si la compra sigue en pie, se añadirá a lo ya gastado otros costes como:

• Los impuestos que se pueden dividir en dos: el 21% del IVA si se compra la parcela a una empresa o entre un 6% o un 10% (según la comunidad autónoma) del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si se trata de un peculiar. En cualquier caso, debemos sumarle el Impuesto de Actos Jurídicos.
• El cambio del titular indicándolo en el Registro de la Propiedad. Este coste también está regulado por el Estado y depende de las peculiaridades del terreno.
• Los gastos de las escrituras públicas en notaría. Oscilan entre los 600 y 875 euros según la regulación estatal.
• Por último, la documentación que solo supone el 1% de la compra y que varía también según la comunidad.

Tras esto y previamente a la construcción en el terreno, debemos llevar a cabo un estudio geotécnico, así como un levantamiento topográfico. El estudio lo debe realizar un técnico y un visado de su colegio profesional. Esto puede llegar a costar como mínimo 800 y como máximo 1.200 euros. De esta forma, conoceremos las singularidades de la parcela. Es de obligatorio cumplimiento realizarlo para poder rellenar el proyecto de edificación.

Ya tenemos el terreno, empecemos con el proyecto

La búsqueda del arquitecto

Este gasto es el más incalculable de todos, ya que puede variar en gran medida por la escasez de parámetros establecidos. El coste del arquitecto depende de las particularidades del proyecto y de su prestigio, dos de las incidencias que más afectan al precio final. Algunos arquitectos cobran 5.000 y otros pueden llegar a los 30.000 euros.

El cliente empieza a negociar con el arquitecto sus planes de vivienda y el profesional comenzará a desarrollar montajes fotográficos hasta encontrar el proyecto deseado por el cliente.

Los arquitectos cobran normalmente por tres partidas diferenciadas y normalmente lo desarrolla siempre el mismo, aunque se puede contratar un arquitecto para la realización de un proyecto y otro para la ejecución y obra.

• El proyecto.
• El proyecto de ejecución.
• El seguimiento de obra.

El proyecto de la vivienda

Son los planos de la vivienda, su distribución, la memoria de calidades y una aproximación de los presupuestos, con el cuál solicitar la licencia de obra.

La licencia de obra, lleva aparejada unas tasas e Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Los impuestos varían en cada municipio y suele rondar el 4% del presupuesto del proyecto.

Proyecto de ejecución

En base al proyecto inicial y las modificaciones últimas que se hagan sobre el mismo, ya se va a calcular exactamente la estructura, instalaciones y  acabados. Con las mediciones exactas del proyecto de ejecución, se deberá pedir presupuesto a dos o tres constructoras, que con el proyecto de ejecución en la mano, nos tendrán que dar las calidades específicas en el mismo. Las constructoras es aconsejable buscar una cercana y con referencias de obras, vale la pena perder tiempo y buscar una profesional para no encontrarnos con sorpresas futuras.  Con el presupuesto que nos den ya sabemos lo que nos va a costar la vivienda, aunque los pequeños cambios que se realizan en la obra suelen subir el presupuesto en un 5% a 10 %.

Seguimiento de la obra

Tras haber elegido una constructora y haber obtenido la licencia para la obra, se da comienzo a la construcción. Normalmente la obra suele durar entre un año o 14 meses cuando se trata de la construcción tradicional de una vivienda unifamiliar. En el caso de las prefabricadas, la duración de la obra se reduce hasta los tres o cuatro meses.

¿Qué impuestos hay que pagar?

Previamente a la obra, hay que pagar los impuestos correspondientes:

• El IVA que cuando se trata de una Autopromoción, la construcción de una vivienda por un particular, supone el 10%. Este coste se ingresará mensualmente a medida que avanza la obra.
• Durante el proyecto de la vivienda, hay que abonar las tasas del ayuntamiento correspondiente a la parcela más el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). En total, supone entre el 3% y el 5% del presupuesto, dependiendo de cada municipio.

Tras haber finalizado la obra, le sumamos los siguientes gastos:

• Registrar la escritura de la vivienda en el Registro de la Propiedad y siempre ante notario.
• Debido a la declaración de obra nueva, se abona el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Suele rondar entre el 1,5% sobre el precio de coste de la construcción nueva.
• Entre el 0,5% y el 1% del presupuesto lo ocupa la tasa de licencia de primera ocupación del ayuntamiento.
• Por último, unos 500-700 euros destinados a solicitar la cédula de habitabilidad y para dar de alta los suministros de luz y agua.

¿Cuánto cuesta mi vivienda?

Saber el precio exacto de una vivienda es imposible, ya que hay muchas variables que puede disparar el precio, por ejemplo la repercusión del precio de los terrenos o acabados. Hay parcelas de 1.000 m2 que valen en León 10.000 euros y la misma superficie en Málaga  80.000 euros, o acabados desde 500 euros/m2 a 2.500 euros/m2

Los últimos años el precio medio de autopromoción rondaba los  1.000 euros/m2; pero con el Covid los precios de materiales de construcción se han disparado, elevándose en la actualidad a más 1.350 euros/m2.

Cuando nos encontramos ante una herencia, se pueden dar varias situaciones dependiendo de los bienes, su ubicación o de sus particularidades físicas. Sin embargo, el aspecto más importante reside en la valoración de viviendas en herencia.

Para ello, el Ministerio de Economía ha llevado a cabo la orden ECO/805/2003 sobre valoración de inmuebles. En esta, se expone los pasos a seguir para calcular la cifra de tasación de domicilio. El fin que se intenta conseguir es establecer el valor que obtendrá la vivienda en el mercado inmobiliario en una fecha específica. Es decir, deducir el precio de la vivienda que otra persona aceptaría pagar por ella.

Hay que destacar que en la orden se especifica que solamente pueden realizas estas tasaciones los profesionales conocedores de la materia y formados en ella.

El cálculo del valor del domicilio heredado

Para calcular el valor del inmueble, la orden ECO enumera los puntos a llevar a cabo para llegar a conocer el precio tanto de los domicilios en herencia como para cualquier otra situación.

En dicha orden, podemos encontrar cuatro métodos diferentes para realizar el cálculo. Para las herencias, se utiliza generalmente el método de comparación, fundamentado en comparar la vivienda en herencia con otras de las mismas características y con una ubicación similar.

Gracias a esta comparación, se descubre el valor del mercado a través de las particularidades del inmueble en herencia.

¿Cómo funciona el método de comparación?

En primer lugar, debemos recordar que el método se fundamente en conocer el valor de nuestra vivienda a través de la obtención del valor de otros inmuebles similares a ella que hayan pasado el proceso de compraventa. Este proceso será más fiable o no según las muestras consultadas y los diferentes resultados extraídos.

Como mínimo, la ley obliga a recoger seis muestras. Cuanto mayor sea el número de muestras, mejor depurada estará la tasación.

Uno de los requisitos para poder realizar este método es tener un mercado que represente las características de nuestro inmueble a valorar. Si no existe tal mercado, tendremos que acudir a otro de los métodos ofrecidos por la orden ECO que mejor se adapte al inmueble.

Es por ello por lo que se necesita llevar a cabo un estudio de mercado, recopilando información sobre los domicilios similares, además de realizar el método que podamos aplicar a las muestras recogidas para obtener correctamente la valoración del inmueble.

El método de comparación es el más habitual, ya que se resume en que «no existe más valor que el de mercado».

¿Es necesario valorar las viviendas heredadas?

En ocasiones, aquella persona que se beneficia de la herencia, no conoce cuáles son los pasivos y los activos que forman la masa hereditaria. Según los bienes y el valor de ellos, tendremos que pagar más o menos impuestos. Uno de los principales activos en la masa son los inmuebles del causante.

Independientemente de las razones por la que se hereda, debemos saber que en este proceso es imprescindible conocer el valor de los bienes a repartir. Todos ellos unidos a las acciones o a los derechos deben tener una valoración real, catastral o fiscal.

Es imprescindible, porque de la valoración que obtengamos, se informará sobre el montante que hay que partir entre los herederos, así como los impuestos para pagar.

Conocer el caudal hereditario bruto a través de la valoración del inmueble heredado

Si queremos saber cuál es el caudal hereditario bruto de la vivienda, tendremos que llevar a cabo la valoración de ella.

Este caudal hereditario bruto es aquel activo compuesto por los bienes en herencia y las donaciones y los derechos que también habrá que valorarlos dependiendo del momento en el que tiene lugar el fallecimiento de la persona causante.

Dicha valoración se realizará según el valor de mercado o su valor real:

• En el caso de tener acciones en Bolsa, tendremos que ver cuál era su cotización en la fecha del fallecimiento
• Si existen fondos de inversión, a su valor liquidativo
• O si hay dinero en la cuenta del fallecido, tendremos que pedir a la entidad financiera que nos certifique el saldo restante en el día del fallecimiento

Para la valoración de viviendas, se puede obtener su valor a través de los valores de referencia que las comunidades autónomas ofrecen a cada bien o a través del valor de mercado.

Puede ocurrir que el valor declarado sea menor al establecido por la comunidad autónoma. En este caso, la institución puede solicitar que se lleve a cabo una inspección del expediente, dando comienzo a lo que se llama una "comprobación de valores". Esto incrementaría la cantidad de impuesto a pagar.

En respuesta, la persona afectada podrá recurrir, ordenando que la Administración valorice a través de un técnico que visite la vivienda.

Los inmuebles en herencia como parte del inventario

El mayor montante que podemos encontrarnos en un herencia suelen ser los inmuebles, viviendas, fincas, terrenos... Es la parte más relevante del todo el inventario en herencia. Normalmente se suele acudir a los bienes inmuebles para invertir como patrimonio.

En caso de haber inmuebles en la herencia, un tasador debe constatar cuál es el estado del domicilio a tasar y verificar que es el mismo inmueble que aparece representado en el registro de propiedad. Es decir, certificar, ya sea online o presencial, que el domicilio a tasar es el correcto.

Formación y Cursos sobre valoración inmobiliaria

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado un curso donde explicamos al detalle en qué consiste la valoración inmobiliaria. Os exponemos los principales métodos de valoración, con casos prácticos a través de herramientas imprescindibles. Este curso está dirigido para aquellos que desean realizar informes de valoración profesionales para sus clientes:

• Curso de Informes de Valoración de Inmuebles.

Aquí te damos las pautas a seguir:

Modalidades de acceso (I).

Para tramitar un aplazamiento de deudas a través de Internet, acceda a la Sede Electrónica de la AEAT. https://www.agenciatributaria.gob.es a la opción "Aplazamiento y fraccionamiento de deudas" situado en el apartado "Trámites destacados".

Modalidades de acceso (II).

También puede acceder desde la Sede Electrónica, a "Aplazamientos y fraccionamientos"a través de la opción "Recaudación" del apartado "Todos los trámites".

Desde el 1 de octubre de 2009, en virtud de la Orden EHA/1658/2009 de 12 de junio, se extiende la colaboración social en el ámbito de la Agencia Tributaria a la solicitud por vía electrónica de aplazamientos de deudas.

Por tanto, la presentación de solicitudes de aplazamiento de deudas podrá realizarse en nombre propio, en nombre de un tercero si es Ud. colaborador social o está apoderado para realizar este trámite.

Presentación de la solicitud.

En los trámites de este procedimiento pulse "Presentar solicitud".

Identificación.

Para acceder a la presentación de la solicitud de aplazamiento se requiere identificarse con certificado electrónico, DNIe o Cl@ve PIN del declarante. Si va a utilizar certificado o DNI electrónico haga clic en el enlace "Acceda con certificado o DNI electrónico" y si va a utilizar el sistema Cl@ve PIN introduzca el DNI o NIE en la casilla.

Además del propio titular, puede solicitarla un tercero que actúe en su nombre, ya sea un colaborador social o un apoderado a realizar el trámite.

El acceso con Cl@ve PIN sólo permite tramitar deudas propias. Si se identifica como obligado que presenta la solicitud, ya sea con certificado electrónico o Cl@ve PIN, obtendrá la siguiente pantalla, pulse "Aceptar".

Si se identifica como colaborador social o tiene un apoderamiento, cumplimente la casilla del NIF del obligado que solicita aplazamiento/fraccionamiento y pulse "Aceptar".

Marque la casilla: Solicitud acogida al Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19."

Si la presentación de la solicitud proviene de la presentación del modelo de autoliquidación correspondiente, la clave de liquidación ya está informada y no es necesario completarla.

En caso contrario, deberá cumplimentar la clave de liquidación en la casilla "Deuda?" y el importe en la casilla "Importe"

Además de lo anterior, se solicitará la siguiente información:

• Importe.
• Tipo de garantías (este caso marcar "exención").
• Cuenta bancaria de la domiciliación.
• Número de plazos (rellenar: 1).
• Periodicidad (marcar "no procede").
• Fecha del primer plazo (30-09-2020 si  el  plazo de presentación de la autoliquidación finaliza el 30 de marzo).
• Y motivo de la solicitud (escribir "aplazamiento RDL")

En el apartado de propuesta de pago saldrá  el siguiente mensaje: Solicitud acogida al Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19."

Después pulse "Firmar y enviar" y obtendrá la confirmación del la presentación de la solicitud de aplazamiento.

Y una vez presentada la solicitud es necesario esperar a que el aplazamiento se tramite.

Si la solicitud se ha   presentado correctamente saldrá el siguiente mensaje de aviso:

Encuentros familiares seguros en Navidades

Lo mejor, según los expertos, es que solo se reúnan los convivientes. Es decir: las Navidades, en casa y solo con aquellos con los que te reúnes todos los días. Esta es la situación ideal, lo que no significa que no pueda celebrarse algún tipo de encuentro. ¿Qué se recomienda en este caso? Pues lo primero: que no se mezclen más de dos burbujas de convivencia. Y en caso de hacerse, que no sea en días consecutivos, sino espaciados en el tiempo.

Las reuniones, además, deben realizarse (a ser posible) al aire libre. En una terraza o en el jardín. Algunas familias incluso han pensado en reencontrarse en la calle, dando un paseo navideño para desearse una buena Navidad. ¡Y es que no todo tiene por qué terminar en una comilona! La demanda de estufas de exterior se ha disparado en las últimas semanas debido a que, precisamente, algunas personas están tratando de idear una celebración en exteriores.

Por otro lado, y en caso de que finalmente vaya a celebrarse una comida al aire libre, es fundamental recordar las tres normas básicas:

• Mascarilla (higiénica, quirúrgica o a ser posible FFP2)
• Distancia de seguridad (1,5 metros, mínimo)
• Higiene de manos (lavado de manos y gel hidroalcohólico)

Es fundamental respetar la norma de llevar puesta la mascarilla mientras no se come, quitársela al comer (lógicamente) y volvérsela a poner en cuanto hayamos terminado. Además, hay que olvidarse de los platos de picoteo y organizar las raciones de comida en el plato individualmente. Existen unos dispositivos ideados por el doctor César Carballo que se incluyen en los vasos y, además de distinguirlos, nos ayudan a evitar el contagio por contacto. En caso de que el encuentro o la comida familiar se celebre en el interior de la casa, conviene tener claras otras normas importantes que se añaden a las anteriores:

• Mantener una buena ventilación (con ventanas abiertas durante el máximo tiempo posible)
• Utilizar purificadores con filtros HEPA (en el mercado existen muchísimas opciones que nos ayudarán a limpiar el aire en el hogar)
• Test rápidos (son una buena opción si sabemos utilizarla, porque algunos tests no ofrecen garantías. Es decir, que al final, a pesar del test, tendremos que seguir usando mascarilla y respetando la distancia)

  Alternativas a las comidas tradicionales

  Este año será distinto para todos, tanto con familiares como con amigos. Algunos tienen ideas interesantes para sustituir las tradicionales comidas de Navidad. Y aunque cada familia es un mundo y habrá ideas muy originales, algunas alternativas básicas y sencillas son las siguientes:

  • Organizar un paseo familiar al aire libre: encontrarse en algún punto bonito, al aire libre, en la naturaleza para dar un pequeño paseo y entregarse algún regalo o buenos deseos
  • Brindar por videollamada: muchas personas no podrán desplazarse a la residencia de sus padres y abuelos, así que una buena idea puede ser la de brindar por videollamada
  • Importar otras tradiciones: estas Navidades serán más hogareñas que nunca, así que puede ser un buen momento para importar tradiciones que habitualmente no podemos celebrar. ¿Conoces el Jólabókaflód? En Islandia todos los 24 de diciembre las familias se regalan libros y dedican la noche a leer, así como parte del día de Navidad. Indaga en otras tradiciones bonitas que puedan alegraros esta Navidad rara.

  ¿Conflictos familiares a la vista en Navidades?

  Una cosa está clara: cada uno ha gestionado la pandemia como buenamente ha podido. Y no todo el mundo ha sido capaz de comprender que hay que ser cautos y cuidadosos para que el virus no se extienda más de lo debido. El objetivo ha sido (y es) en todo momento el de proteger a las personas más vulnerables, especialmente a nuestros mayores, y recuperar cuanto antes la actividad económica.

  ¿Pero qué sucederá con el cuñado que se empeña en celebrar la Navidad con toda la familia y además no tiene la menor intención de ponerse mascarilla? ¿Qué hacemos con los primos negacionistas? Bueno, en este caso los psicólogos son muy claros: debemos tener muy claro hasta dónde podemos llegar, siendo asertivos. Es imprescindible comunicar a la familia cuál es nuestra decisión y que sea respetada, del mismo modo que nosotros respetaremos la suya.

  En el peor de los casos, es decir, cuando el cuñado se niega a ponerse la mascarilla como si aquello no fuera con él (quien dice cuñado dice cualquier miembro de la familia), debemos tener claro ? y haberlo hablado con nuestros convivientes (pareja, hijos, padres?) ? en qué momento abandonaremos la reunión. La seguridad y el bienestar de todos es lo más importante. ¿Y lo siguiente? Pues que el año que viene nos podamos reunir TODOS.

El futuro son los hogares tecnológicamente inteligentes enfocados en la arquitectura responsable, la sostenibilidad, la inteligencia artificial y el co-living.

Climatización digital, vídeo-vigilancia, funciones controlables desde smartphones, tecnología blueetooth integrada, ascensores con gestión inteligente, sistema de memoria integrado para reconocimiento de acceso o persianas y cortinas eléctricas con control remoto o incluso puntos de carga eléctrica para vehículos en los garajes son algunos ejemplos.

Cada vez más las estructuras arquitectónicas serán más sostenibles y  responsables con el medio ambiente. Techos solares, sistemas de aerotermia, capaces de producir energía limpia, utilización de todo tipo de electrodomésticos A++, sistemas de iluminación Led?etc

Por lo que dentro de unos años tendremos una forma diferente de vivir en nuestros hogares. Las viviendas serán multiusos, más sostenibles y más dependientes de las nuevas tecnologías.
Todo ello sumado a hogares más pequeños, más flexibles y con mayor capacidad de adaptación utilizados para diferentes usos.

Una casa pequeña tiene numerosas ventajas como menos espacios para limpiar, pero también varios puntos débiles como obviamente los metro cuadrados del inmueble. Para dar mayor sensación de amplitud, es conveniente crear espacios diferentes separándolos del resto de habitáculos. A través de una correcta organización de los espacios, lograremos sacar mayor eficiencia de los inmuebles pequeños.

El objetivo primordial de separar los espacios reside en decorarlos de forma más eficiente. Para ello, cada estancia deberá sentirse como un ambiente completamente nuevo y separado con su propia privacidad, a la vez que el elemento colocado para separar los espacios haga su trabajo de objeto decorativo de la vivienda.

Cabe destacar que en nuestro intento por separar estancias, cada una de ellas no las debemos aislar de la luz. La amplitud de los espacios tiene que ir acompañada de la claridad y luminosidad del inmueble.

Para aquellos suelos que sean de un color diferente al objeto decorativo, las estancias ya se encuentran divididas. Sin embargo, cuando el suelo es de un color diferente al elemento decorativo, podremos recurrir a varias ideas.

Sin tener que llegar a realizar obras en la casa, podemos separar espacios de las diferentes formas.

Puertas correderas

Las puertas correderas ocupan un espacio menor que el de una puerta estándar. Sin embargo, su principal ventaja es la posibilidad de cerrarlas cuando se desee privacidad en el ambiente. Para impedir que frene el paso de la luz, se pueden implantar puertas correderas en cristal para mayor luminosidad y amplitud.

Integra pasillo en las habitaciones

Evitemos perder espacio en la vivienda creando pasillos. Para impedir esta pérdida de metros, podemos integrar los pasillos dentro de las habitaciones como vestidores, mini espacios de trabajo o implantando un mueble-biblioteca que ofrezca numerosas opciones de almacenaje.

El color

Cuando las estancias son reducidas, no es conveniente mezclar varios esquemas de colores ni en los muebles ni en la pintura. Una gran cantidad de colores da sensación de agobio y reduce el espacio visual que observamos.

Debemos pintar suelos, paredes, mobiliario o introducir elementos decorativos del mismo color o colores semejantes.

También podemos recurrir a elementos reciclados para dividir los espacios de una forma más original como cortinas de papel, tiras de tapones, botellas de cristal o discos de vinilo.

Biombos

Los biombos se presentan como una opción elegante para separar estancias. Pueden ser de diferentes estilos y materiales como la madera o el metal, con estampados modernos o con murales fotográficos. Además, su coste es bastante asequible para la población.

Cortinas Colgantes

Otro elemento decorativo eficiente para dividir espacios son las cortinas. Sin embargo, tenemos que evitar cortinas voluminosas que reducen mucho el espacio. Para ello, se debe implantar cortinados ligeros que no recarguen el ambiente visualmente.

Estanterías y muebles

Las estanterías ofrecen dos ventajas a las viviendas pequeñas: más espacio de almacenaje y separación de espacios. En suma, estas permiten que la luz traspase, además de poder cambiarlas de sitio con total facilidad.

Lo primero y más importante: ¿tienes ahorros?

Sin ahorros es ciertamente complicado comprar una casa hoy. Lo más probable es que estés pensando en pedir una hipoteca al banco, pero debes saber que hoy los bancos no suelen financiar el 100 % de lo que cuesta la vivienda. Es muy habitual que las entidades financieras pidan a los futuros hipotecados aportar el 20 % del valor de la tasación o de compraventa de la vivienda, porque solo financiarán, como máximo, el 80 % del mismo. Y siempre elegirán el más bajo de los dos.

Esto significa que tendrás que contar con un 20 % del valor ahorrado. Para empezar, pues, si la casa que quieres comprar cuesta 200.000 euros, necesitarás tener 40.000 euros en tu cuenta. Pero no será suficiente. Porque también hay que hacer frente a los gastos de constitución de la hipoteca y, por supuesto, a los de compraventa. Esto incluye notaría, registro, gestoría e impuestos. Esto sería entre un 10 % y un 15 % del precio del inmueble. Si seguimos con el ejemplo anterior, el ahorro tendrá que alcanzar el 35 %, esto es, alrededor de 70.000 euros.

Si estás planteándote comprar una casa, pues, será imprescindible que empieces a ahorrar desde ahora. Otra que cosa que puedes hacer es acudir a las ayudas que se ofrecen en las distintas comunidades. Es cierto que no se han planteado en todas, pero en la Comunidad de Madrid, por ejemplo, existe el Plan Mi Primera Vivienda, con el que los jóvenes pueden conseguir hasta el 95 % de la hipoteca que necesitan. Si no tienes pensado comprar vivienda en Madrid, puedes comprobar qué otras ayudas existen para comprar casa, especialmente para jóvenes.

Tener unos ingresos fijos y una economía saneada

¿Cómo de estable es tu economía? Antes de lanzarte a la aventura de comprar una vivienda y contratar una hipoteca, será imprescindible que asegures tus ingresos. ¿Qué tipo de trabajo tiene? ¿Cuentas con un contrato fijo? ¿Eres funcionario/a? ¿Llevas pocos años trabajando como profesional autónomo? Antes de tomar cualquier decisión es fundamental que tengas unos ingresos estables y lo más elevados posible. Si vas a comprar un piso en pareja quizá lo tengáis más fácil, porque no es lo mismo concederle una hipoteca a una persona sola que a un tándem, en el que uno de los miembros pueda responder por el otro en caso de quedarse sin trabajo. 

Por otra parte, es fundamental que analices otras cuestiones. Como si tienes muchos gastos que puedes reducir o si tienes muchos créditos pendientes. Evitar endeudarse al máximo es clave para pagar la hipoteca de una casa y hacer más viable la compra de la vivienda.

Ahora saca la calculadora. El Banco de España aconseja no destinar más del 35 % de los ingresos mensuales netos al pago de las deudas. ¿Qué significa esto? Pues que si tu nómina asciende a 2.000 euros, las cuotas de la hipoteca (y de cualquier otro préstamo que tengas) no deberían superar los 700 euros. Si has comprado en pareja y los dos vais a haceros cargo de la hipoteca, el mismo cálculo debería hacerse con los dos salarios. Si tú cobras 2.000 y tu pareja 1.500, el cálculo del 35 % se haría sobre 3.500 euros. Por tanto, no sería recomendable que os endeudarais más allá de los 1.225 euros.

Asesórate, infórmate y compara las hipotecas disponibles

El contexto económico de cada momento tiene una afectación directa en las hipotecas. Ahora mismo, por ejemplo, el euríbor ha experimentado una subida sin precedentes que ha encarecido considerablemente las hipotecas. Esta situación podría alargarse en el tiempo, porque el BCE (Banco Central Europeo) sigue en sus trece de subir los tipos de interés hasta que se consiga frenar el alza de los precios. De hecho, la OCDE considera que los bancos centrales deberían subir los tipos de interés hasta finales de 2024. Si esto sucede, el precio de las hipotecas se elevará nuevamente y seguirá siendo complicado para los ciudadanos acceder a un crédito para comprar vivienda.

Por tanto, es muy importante que tengamos en cuenta en qué momento se encuentra el euríbor y que realicemos una buena comparativa de las hipotecas que nos ofrecen los distintos bancos. Ya sabes que hay distintas opciones: hipoteca fija, variable y mixta. En este momento concreto es más complicado conseguir unas buenas condiciones para una hipoteca fija y existen opciones interesantes para contratar una hipoteca mixta. En cambio, aquellos que finalmente se decidan por una hipoteca variable tendrán que permanecer atentos ante los posibles cambios que vayan produciéndose a lo largo de la vida del préstamo.

De las condiciones de la hipoteca también dependerá que puedas permitirte una casa, por tanto, conviene buscar una buena oferta y negociar exhaustivamente con el banco.

La falta de especificación sólo permitirá al apoderado realizar actos de administración.

"La sentencia del Pleno de la Sala 642/2019 (LA LEY 165813/2019) analiza dos cuestiones: de un lado, la suficiencia de un poder con especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles, sin designación de los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas;

Y de otro lado, si en atención a las circunstancias concurrentes, se ha producido un abuso del poder de representación y si los terceros tenían o podían tener conocimiento del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder, con la consecuencia de la ineficacia del negocio estipulado por el representante con tales terceros. Abuso del poder de representación. Conocimiento por el tercero del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder. Ineficacia del negocio estipulado por el representante con el tercero.

La Sala precisa, en primer lugar, que, ante un poder de representación que no especifica suficientemente las facultades conferidas, el apoderado solo podrá realizar actos de administración, pues es preciso que conste inequívocamente la atribución de facultades para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio. Pero si en el poder se hace constar la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere. En este punto se modifica el criterio de otra sentencia anterior de la Sala.

En segundo lugar, la sentencia determina que la validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.), se haya hecho un uso abusivo del poder.

Es lo que sucede en este caso, en el que el hijo de la demandante, utilizando un poder otorgado por su madre el mismo día y ante otro notario distinto, realizó una operación financiera consistente en un préstamo en el que se ofreció como garantía una opción de compra sobre la vivienda de la demandante, por un importe inferior al 50% de su valor de mercado. Las circunstancias concurrentes permiten alcanzar la convicción de que la poderdante no dio su consentimiento para que el hijo dispusiera de su vivienda habitual por un precio irrisorio y en garantía de un préstamo personal cuya finalidad no ha sido puesta de manifiesto. Por otra parte, no concurre buena fe en las personas con las que se celebraron estos contratos, pues las circunstancias de la operación financiera permitían conocer el carácter abusivo del ejercicio del poder. Por ello, la Sala desestima los recursos interpuestos contra la sentencia que declaró la nulidad de los negocios jurídicos en cuestión.

A pesar de que todavía no se esté aplicando la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, los propietarios de viviendas arrendadas se están movilizando para defender sus derechos, ya que, entre otras medidas polémicas, el precio límite de los alquileres se postula como la más perjudicial.

Esta movilización se ha impulsado aún más tras la aprobación del límite máximo del 2% a los aumentos en las revisiones de contratos. Ante esto, los propietarios están acudiendo a asesoramiento para conocer nuevos métodos para esquivar tales limitaciones de precios o la duración máxima de los contratos. Entre las fórmulas legales encontradas destacan el usufructo temporal y el arrendamiento por temporada.

Beneficios y contrapartidas del arrendamiento por temporada para los propietarios

El alquiler de temporada se está convirtiendo en una opción atractiva tanto para los grandes como para los pequeños propietarios de inmuebles alquilados. La Ley de Arrendamientos Urbanos ampara legalmente dicha fórmula, definiéndola como un alquiler para un uso diferente del inmueble. De esta forma, se aplica una normativa legal diferente en la que se garantiza mayor protección al dueño de la vivienda.

A pesar de ello, cabe destacar que la duración del contrato del arrendamiento por temporada se estipulará según el motivo del alquiler. Esto provocaría la incapacidad de renovar el contrato en aquellos casos en los que el inquilino traspase su domicilio habitual a la vivienda arrendada. En suma, los propietarios verán cómo la demanda de sus viviendas quedan limitadas, debido a que los alquilados tendrán que justificar a través de un motivo aprobado el alquiler temporal.

Los alquileres turísticos cobran fuerza entre los grandes y pequeños propietarios

A pesar de la bajada de demanda de los alquileres turísticos a causa de la Covid-19, los dueños de los inmuebles han vuelto a acudir a ella en las áreas de alta demanda. La ventaja primordial de este tipo de arrendamiento coincide con los alquileres temporales, ya que los propietarios no tendrán que cumplir con las limitaciones impuestas para el precio por la futura Ley Estatal.

Esta opción es especialmente atractiva para los pequeños propietarios, pero su relevancia para los grandes tenedores es cada vez mayor. Cabe destacar que en ciudades como Madrid, numerosas viviendas se han visto perjudicadas por la legislación local, debido a las modificaciones realizadas en los accesos y ubicaciones de los pisos. Esto ha llevado a que muchos propietarios optasen por vender estos activos al no poder obtener la rentabilidad deseada en el alquiler.

La duración de los arrendamientos puede ser esquivada a través del usufructo temporal

En esta ocasión, el usufructo temporal en arrendamiento va dirigido a esquivar la ampliación de la duración de los contratos de alquiler, medida de la nueva legislación, entre otras limitaciones. Con esta opción, se garantiza el derecho a acceder a un bien inmueble ajeno con el deber de mantenerlo, cobrando el propietario de la vivienda el valor de este derecho y debiendo el inquilino devolver el bien cuando el plazo haya finalizado. De esta forma, si así se acuerda, se podrá firmar un contrato por menos de 5 años.

Aunque esta opción está disponible para todos los propietarios, es más beneficioso para los grandes propietarios, ya que puedan ceder el usufructo temporal de sus inmuebles a otras empresas para que posteriormente alquilen tales inmuebles por la duración acordada que se situará por debajo de la permanencia mínima impuesta por la nueva legislación.

Apart-hotel o coliving como alternativas al BTR

Aunque el modelo build to rent (BTR) se presenta como otra alternativa a la Ley de Vivienda, su rentabilidad no está asegurada, debido a los altos niveles de inseguridad jurídica existentes y a las mínimas garantías de rentabilidad de los alquileres actualmente.

Como otras alternativas para los grandes propietarios se presentan los apart-hoteles o el coliving, opciones con las que se podrá esquivar las limitaciones de la futura legislación. De esta forma, los propietarios cederán sus viviendas a empresas que alquilarán los inmuebles durante la duración de concesión. Esto dependerá de la clasificación del suelo, ya que existen modelos que no permiten ninguna de estas dos opciones como los proyectos residenciales.

La campaña este año está marcada por los 3,5 millones de contribuyentes que han sufrido ERTES.

Entre las Principales Novedades nos encontramos con;

• Los rendimientos derivados de los arrendamientos que pueden sufrir cambios si las partes han acordado algún tipo de rebaja en el precio del arrendamiento por lo que el importe a declarar por el arrendador será el acordado.
• Deducción por alquiler como inquilino que se divide en dos tramos: estatal y autonómico. Uno de los requisitos es haber firmado el contrato del alquiler antes del 1 de enero de 2015. Además debe mantener en vigor el contrato de arrendamiento. La deducción sería del 10,05% siempre que la base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales.
• Sin embargo en el tramo autonómico no se exige como requisito haber firmado el contrato antes de 2015.
• También se podrá tributar los arrendamientos por alquiler al ser considerados ingresos de rendimientos de capital inmobiliario.
• La cuantificación del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, las correspondientes reducciones. Si el arrendamiento se realiza como actividad económica no se considera como capital inmobiliario.
• Los arrendadores podrán desgravar los intereses y otros gastos hipotecarios como; las comisiones por amortización, así como los gastos de conservación y reparación de la vivienda, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y otros impuestos como la recogida de basuras o alumbrado.

Pero sabemos realmente ¿A quién van dirigidos estos productos hipotecarios? ¿Qué entidades los están ofreciendo? ¿En qué se diferencian de los préstamos tradicionales hipotecarios?

Las hipotecas verdes sirven para financiar la adquisición de un inmueble que tenga calificación energética A o B o la rehabilitación de una casa antigua siempre que se consiga mejorar un 30% su eficiencia energética. La mayoría de las viviendas en venta y alquiler que hay actualmente disponibles en el mercado tienen un nivel de sostenibilidad medio-bajo. En concreto, el certificado energético más habitual es el E (el quinto peor nivel en una escala de siete).

¿Por quién están siendo comercializados estos productos? Destacan Triodos Bank, Banko Santander, Bankia, BBVA, Caja Rural de Navarra, Caja Mar y Unión de Créditos Inmobiliarios.

¿Ventajas? Aplican unos intereses más bajos que las hipotecas estándar. Premian al cliente con un descuento en el tipo de interés y en algunos casos se reduce la aportación personal que exigen los bancos para aprobar el préstamo.

Ofertas Bancarias actuales:

Triodos Bank,  a día de hoy ya ha concedido casi 1.700 hipotecas de este tipo en nuestro país y vincula el tipo de interés que cobra al cliente a la calificación energética de su vivienda. Su oferta incluye préstamos a tipo variable o mixtos y en el caso de las hipotecas variables el diferencial mejora en más de dos décimas entre una casa A+ y una G.

En términos económicos, supone una rebaja de unos 16 euros mensuales y de unos 4.000 euros a lo largo de la vida del préstamo variable. En el caso de los productos mixtos (donde los primeros años se aplica un tipo fijo y después uno variable), el ahorro ronda los 20 euros mensuales y los 5.000 euros en términos totales.

Santander, por su parte, bonifica en un 0,1% el tipo de interés por la compra de viviendas sostenibles, según los certificados reconocidos por el mercado, respecto a una hipoteca tradicional. La oferta ?estándar? de la entidad presidida por Ana Botín es de 0,99% + euríbor en el caso de un préstamo variable y del 1,9% a tipo fijo. Además, ha lanzado un préstamo para financiar rehabilitaciones energéticas de entre 3.000 y 100.000 euros, con la colaboración del Banco Europeo de Inversiones (BEI).

Bankia también tiene abierta una linea de crédito específica para financiar la compra de casas sostenibles. En su caso, las hipotecas tienen una bonificación de 0,25% frente a los préstamos habituales, mientras que Cajamar aplica una rebaja del 0,05% en el interés inicial y en el diferencial de su hipoteca variable ?Wefferent?, enfocada a clientela joven para compra de viviendas, rehabilitación o construcción.

BBVA, tiene una linea de préstamo promotor destinada a la construcción de viviendas de alta eficiencia energética y que permite a los compradores financiar la casa con una bonificación en el diferencial de la hipoteca a través de la subrogación. En el caso de UCI la oferta se basa en bonificar 10 puntos básicos el diferencial y exigir una menor aportación por parte del cliente para la compra de vivienda, teniendo en cuenta su nivel de riesgo y exigiendo al menos un 10% del precio de compra.

Estas hipotecas están impulsadas por los objetivos de sostenibilidad que ha fijado la Unión Europea en el Marco Estratégico de Energía y Clima, basados en conseguir cero emisiones de carbono en 2050 y que incluyen una estrategia específica de renovación del parque residencial. Entre las medidas propuestas está que los edificios tengan un consumo de energía casi nulo.

El futuro son las casas eficientes y estas hipotecas van de la mano. La financiación verde debe ser una de nuestras preocupaciones inmediatas, tanto por la necesidad de crear nuevos productos como para fomentar la sostenibilidad.

Las hipotecas han sufrido cambios como consecuencia de la caída de las contrataciones en 2020:

Los cambios de hipotecas de banco aumentaron un 154% el pasado año.

El precio de las viviendas de obra nueva en España se mantiene a pesar de la crisis sanitaria. Los cambios en las preferencias de los compradores, debido al auge del teletrabajo y los confinamientos sufridos, hacen que las necesidades residenciales hayan cambiado. "La vivienda ya no es solo un lugar de paso, sino de convivencia y desarrollo laboral y profesional diario, que precisa de las condiciones que sí puede ofrecer la vivienda nueva", asegura Carles Solé, gerente de Formalización Hipotecaria de Tecnotramit.

"Hay productos que por su situación y acceso al aire libre incluso han incrementado su precio, por su especial adecuación a la crisis actual", explica el experto. A pesar de ello, "no se prevé que se alcancen los niveles de visados de obra nueva del último lustro hasta 2022", advierte Carles Solé, por lo que la concesión de hipotecas a este tipo de viviendas "no es ajena a la crisis sanitaria", apunta, y dependerá de la evolución del empleo a lo largo del año.

Carlos Solé señala que, con el objetivo de minimizar la morosidad, que va aumentando a medida que aumenta el desempleo y la gente no puede afrontar sus deudas, las entidades financieras están exigiendo "un incremento de la aportación de los fondos propios a los solicitantes". En otras palabras, están financiando las operaciones en menor proporción.

En opinión del experto, "los clientes con perfiles más solventes seguirán activando operaciones de compra", y añade que los tipos de interés están bajos, por lo que se pueden encontrar "ofertas muy atractivas" una vez superado el scoring inicial.

Cambios en la financiación

Carlos Solé advierte de una tendencia que creció a lo largo de 2020: el cambio de hipoteca de banco o subrogación del acreedor.

"Según el informe de febrero del INE, el porcentaje de variación interanual de subrogaciones de acreedor alcanzó un destacable incremento del 154 %", señala el experto, quien añade que "más impactante aún resulta el incremento de modificación de condiciones mediante la novación en la propia entidad, que se incrementó en un 280 %."

Este gran aumento viene dado por diversas causas, apunta Carlos Solé, entre las que se incluyen la captación de hipotecas de la competencia como vía de negocio para los bancos ante la caída de la contratación o el aprovechamiento de esta coyuntura por parte de los clientes, que ven cómo pueden promover el ahorro "adelgazando la cuota mensual de su préstamo".

"El cliente se ha visto beneficiado por esta nueva tendencia, ya que, aun en el caso de no finalizar la subrogación hacia otro banco, ha podido negociar con su propia entidad una revisión de condiciones mediante la novación de su préstamo hipotecario aprovechando los bajos tipos de interés actuales y que, parece, se mantendrán así a lo largo de este ejercicio", asegura Carlos Solé.

La innovación tecnológica de los bancos

El experto advierte también de unos cambios de tendencia en lo relativo a la banca digital o ?nueva banca?, que va abriéndose camino poco a poco frente a la banca tradicional. "La evolución tecnológica en el mercado inmobiliario e hipotecario se ha revolucionado en los últimos meses".

"Desde el punto de vista del cliente, resulta evidente que gradualmente va perdiendo el miedo y adquiere mayor conocimiento y confianza en las ventajas que la tecnología aporta, y el acceso a mayor número de ofertas", destaca el experto, quien añade que "permite también que cada vez se incremente y expanda la presencia de financieras privadas y fondos de inversión", como alternativa a las entidades financieras tradicionales.

Colaborador:

www.tecnotramit.com

¿Qué es un seguro de alquiler?

Un seguro de alquiler o de impago de alquiler es una buena alternativa que protege a los propietarios de viviendas alquiladas ante posibles impagos. Estos vienen asegurar el cobro de la renta mensual del alquiler de la vivienda, aunque el inquilino deje de pagar. En caso de que esto suceda, lo que tiene que hacer el propietario es comunicarlo a la compañía aseguradora, que pondrá en marcha los trámites para reclamar la deuda e iniciar el desahucio. El propietario no tendrá que pagar nada, adicionalmente.

Pero no son solo los propietarios los que pueden contratar este seguro. Los inquilinos también tienen la opción de hacerlo, con el objetivo de asegurar el pago constante del alquiler aunque se produzca un evento inesperado. Estamos pensando, por ejemplo, en una situación de desempleo o de invalidez. Pero también ante otras circunstancias en la que se pueda necesitar asistencia legal frente a desahucios, cobertura de responsabilidad civil o de daños materiales.

¿Qué cubre el seguro del alquiler?

La cobertura básica es el impago de la renta, con un máximo establecido. Es la garantía clave del seguro de alquiler, pero la mayoría de las compañías ofrecen servicios adicionales para gestionar las reclamaciones y los trámites legales que correspondan. El objetivo es que el arrendador disponga de su vivienda lo antes posible.

En caso de querer protegernos ante un posible acto de vandalismo, quizá sea más conveniente elegir un seguro de hogar para reclamar por daños materiales. A grandes rasgos y dependiendo de la empresa, estos son algunos de los servicios y garantías observados en diferentes compañías:

• Cobertura de las mensualidades impagadas
• Indemnización por actos vandálicos
• Gastos de cerrajero
• Reclamaciones por reparación o mantenimiento
• Asistencia jurídica
• Cobertura de las deudas de suministro
• Promoción del inmueble
• Investigación del inquilino, su historial crediticio y solvencia
• Redacción del contrato
• Pago de las mensualidades sin esperar a sentencia

¿Cómo contratar un seguro de alquiler?

Antes de aceptar la firma del seguro, las compañías suelen realizar un estudio sobre la solvencia financiera de los inquilinos. El ratio principal sería la proporción de la renta respecto a los ingresos mensuales, no pudiendo exceder el 50%. Adicionalmente, cotejan el perfil del futuro inquilino con una base de datos que contenga las listas de morosos.

Aunque algunas empresas requieran poco papeleo, otras pueden ser más exigentes y exigir la entrega los siguientes documentos, además del DNI:

• Asalariados: dos últimas nóminas y contrato laboral.
• Autónomos: declaración de la renta, dos últimos recibos de la Seguridad Social.
• Pensionistas: justificante de la pensión.
• Desempleados: certificado de vida laboral y dos últimas nóminas.

El proceso suele ser el siguiente:

1. Búsqueda de información y selección del seguro: cuanto más servicios ofrezca, mayor será el precio
2. Tramitación de la documentación
3. Validación de la documentación por parte de la empresa
4. Estudio de viabilidad
5. Aprobación del inquilino
6. Firma del contrato de alquiler
7. Validación del contrato
8. Emisión de la póliza

El orden podría variar en algunos casos, pero los primeros pasos son inamovibles: no se debe firmar el contrato hasta que la compañía le dé el visto bueno al inquilino.

¿Cuánto cuesta el seguro del alquiler?

El precio anual de un seguro de alquiler ronda el 3% ? 5% de la renta anual. Una cifra orientativa sería 500? para un contrato de alquiler de 12 meses con mensualidades de 1.000?.

Antes de elegir un seguro del alquiler?

Desde el Observatorio Español del Seguro del Alquiler advierten que se deben tomar ciertas precauciones antes de formalizar la contratación:

• Investigar bien a la compañía, pues las auténticas compañías aseguradoras necesitan grandes fondos de reserva y están inscritas en la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
• Revisar las coberturas, ya que no todas las compañías incluyen los mismos elementos en el paquete básico. Hemos resaltado la importancia de protegerse ante actos vandálicos o disponer de cobertura jurídica.
• Todos los documentos en orden, especialmente el propio contrato de alquiler, que debe cumplir con la normativa vigente.
• No confundir seguro del hogar con seguro de impago, son independientes y no sustituyen el uno al otro.
• Prestar atención a las renovaciones, es común confiarse y no renovar el seguro para ahorrarnos su coste. Sin embargo, el riesgo de tener problemas relacionados con el alquiler sigue existiendo y no es recomendable cancelar el seguro antes de la finalización del contrato.
• Contratar una cobertura de, al menos, 12 meses. Según OESA, es el tiempo mínimo requerido por si se diera un desahucio.
• Mucho cuidado con la publicidad engañosa, es posible que nos fijemos en una ventaja anunciada y descuidemos todos los puntos anteriores. Investigar a la compañía debe ser el punto de partida.

Puedes contratar un seguro de impago del alquiler aunque ya tengas a un inquilino, siempre que no se haya retrasado en el pago.

Nos cuentan que en un futuro no muy lejano (el de pasado mañana, justamente), casi todos nuestros electrodomésticos estarán conectados a internet. Que el frigorífico nos hará la lista de la compra y se acordará de nosotros cuando estemos en el súper a punto de olvidarnos de poner la leche en el carrito. O que la lavadora nos recordará que tenemos la colada lista en su interior con un mensajito en el móvil.

Nos parece un escenario demasiado futurista como para ser cierto, ¿verdad? Bueno, a estas alturas ya casi nada nos parece imposible. Pero lo cierto es que la mayoría de hogares todavía viven rezagados, que no de espalda, a la realidad de los objetos conectados. Veamos cómo y por qué.

Algunos de tus electrodomésticos ya llevan tiempo conectados

Que entrar en tu casa no parezca como sumergirse en una película de ciencia ficción no quiere decir que tus electrodomésticos no estén en órbita, perfectamente conectados a la red de redes. De hecho, buena parte de tus equipos ya cuentan con una conexión a internet, aunque muchas veces no la uses.

Los informes que nos hablan del futuro revelan que en 2021 (sí, tan pronto como el año que viene), ya tendremos siete dispositivos conectados por habitante. Veamos el más común: el televisor. Si tienes una Smart TV, tu equipo ya está conectado a internet. Desde aquí puedes acceder a todo tipo de contenidos a la carta y disfrutar de cine y series en streaming. Incluso puedes pedirle a la tele que te ponga música, que busque la programación en internet o que encienda las luces del salón.

Pero aunque este sea el electrodoméstico en el que la conectividad se hace más patente, hay otros equipos que ya funcionan conectados. Termostatos que controlan la temperatura en casa, robots aspiradores que mapean tu casa en un abrir y cerrar de ojos, consolas de videojuegos, lavadoras, etcétera. Es lo que se denomina el Internet de las Cosas o IoT, por sus siglas en inglés, Internet of Things.

Todos los dispositivos que se conectan a internet en tu hogar tienen una dirección IP, lo que los identifica como equipos presentes y conectados. Esto es muy importante, porque te ayudará a tener plena conciencia de cuáles son los dispositivos vinculados y, por tanto, a detectar posibles intrusos o anomalías.

La familia de equipos conectados se amplía poco a poco

Es inevitable. Cada vez que toca cambiar un electrodoméstico o equipo electrónico de la casa se produce un debate que apunta hacia varios factores: el precio, la eficiencia, las funciones extra, la conectividad?

Con el tiempo nos hemos visto abocados a adquirir televisores inteligentes que nos proporcionen todo el potencial de conectividad que requiere estar suscritos a servicios de contenidos en streaming, como por ejemplo HBO o Prime Video. Lo mismo ocurre con el resto de equipos de la casa.

Hoy mismo ya podemos llevarnos a casa un frigorífico con WiFi y cámaras integradas, que nos permita controlar qué hay dentro estando en el supermercado o nuestra propia casa para pensar cuál será el menú del día y evitar mantenerlo abierto durante demasiado tiempo.

Lo mismo sucede con las lavadoras. Existen sistemas inteligentes (y, por tanto, conectados), que nos permiten poner en marcha la colada en cualquier momento y lugar (Smart Remote Control), descargar nuevos programas de lavado (Cycle Download) o solucionar pequeños problemas técnicos (Smart Diagnosis). Basta con una conexión y un móvil para vincular los dispositivos y que se haga la magia

¿Cómo deben ser nuestros hogares para conectarnos más y mejor?

A estas alturas probablemente te hayas preguntado cómo resistirá nuestra conexión a internet la avalancha de necesidades que se nos viene encima en términos de conectividad. Si actualmente ya se nos queda corta con un par de móviles, la tele y dos ordenadores conectados, ¿cómo lo haremos cuando toque añadir la lavadora, el frigorífico o los sensores de la calefacción?

La respuesta para el futuro más inmediato está, sin duda alguna, en el 5G. Vodafone es la primera operadora que ha lanzado una oferta comercial especialmente pensada para familias y hogares súper conectados. Se trata de Vodafone One Hogar Ilimitable.

La tecnología 5G, que ya está llegando a los hogares, nos ofrece la posibilidad de conectar más dispositivos y de hacerlo a velocidades superiores. Esto busca dar soporte a las nuevas necesidades en casa, puesto que cada vez tenemos que conectar más equipos de distinta índole.

Con los paquetes Vodafone One Hogar Ilimitable se potencia la conectividad a casa con 5G y fibra o banda ancha fija a 600Mbps o 1Gbps para tener más de 25 dispositivos conectados de manera simultánea.

Extras de Vodafone para un hogar inteligente

Como su propio nombre indica, Vodafone One Hogar Ilimitable ofrece llamadas y conectividad sin límite, además de contenidos y entretenimiento a raudales, a través de más de cien canales temáticos, HBO y Amazon Prime Video. Pero hay más: porque los paquetes proporcionan especial cobertura para hogares con vocación de inteligentes.

Cada uno de los paquetes de Vodafone One Hogar Ilimitable se complementa con servicios Secure Net y productos IoT como V-Home Mini, Secure Net Family y CarConnect.

Pero, ¿en qué consisten exactamente? Secure Net Family se ofrece en todos los paquetes y añade un plus de seguridad a la navegación, gestionando el tiempo de acceso a internet y aplicando distintas políticas de protección familiar. Esto es ideal si hay niños o adolescentes en casa.

V-Home Mini se ofrece para los paquetes Hogar Ilimitable 3.0 y 4.0. Es una herramienta de monitorización del hogar para ver desde el móvil lo que ocurre en casa cuando no hay nadie. A través de esta funcionalidad también se pueden controlar los dispositivos conectados del hogar, como por ejemplo sensores, luces, termostatos o altavoces inteligentes. Todo desde el móvil y una misma app.

Otra funcionalidad interesante es CarConnect, un paquete que solo va incluido en Hogar Ilimitable 4.0 y que proporciona acceso a internet a las personas que viajan en un mismo coche. Por si esto fuera poco, también guarda y localiza en todo momento la ubicación, el estado del vehículo y ofrece posibles avisos en relación al mantenimiento, ofertas exclusivas en gasolineras cercanas, talleres, etcétera.

¿Tú también estás construyendo un hogar inteligente? Echa un vistazo a la oferta de los paquetes Vodafone One Hogar Ilimitable para descubrir cuáles son las opciones que más se ajustan a las necesidades de tu familia

El 80% son comercializados por agencias inmobiliarias, el 14% son anunciados por particulares y el 6% restante es ofertado por entidades bancarias. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son las que acaparan un mayor número de anuncios inmobiliarios online.

Estos datos serán desarrollados en la próxima edición del Fórum Immoscòpia, transformado en un magazine televisivo, que se celebrará el 17 de diciembre y ha sido organizado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) Barcelona.

La crisis del coronavirus ha marcado un antes y un después en el mercado inmobiliario español en lo que respecta al número de operaciones, la estabilización de los precios y las características y ubicación de los inmuebles demandados por parte de los compradores. Y es que el 3,24% de los 43,1 millones del parque de inmuebles que hay en España están en comercialización.

Así pues, de los 4,8 millones de anuncios que encontramos en los principales portales de anuncios inmobiliarios del país, 1,4 millones son inmuebles únicos. El 85% está en venta y el 15% en alquiler. El 80% son comercializados por agencias inmobiliarias, el 14% son anunciados por particulares y el 6% restante es ofertado por entidades bancarias. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son las que acaparan un mayor número de anuncios inmobiliarios online.

Anna Puigdevall, directora general de la AIC, destaca que "el mercado ofertado en España es heterogéneo". En este sentido, la experta incide en "la necesidad de impulsar políticas que permitan mejorar la calidad de la oferta inmobiliaria cumpliendo con los criterios de edificación actuales, mejorando la eficiencia energética del parque y dando respuesta a las necesidades de la demanda, asesorada durante todo el proceso de compraventa por un agente inmobiliario cualificado".

Colaborador:

Pero, si no has abandonado en ningún caso tu deseo o intención de alquilar una vivienda, este también es un buen momento para intentarlo. Aunque la crisis sanitaria por la COVID-19 frenara las mudanzas y la firma de contratos en los meses más duros, la recuperación avanza a buen ritmo y la vuelta a la nueva normalidad hace que este es un momento perfecto para buscar y para empezar a contactar con los propietarios de los pisos o las agencias inmobiliarias.

Si tienes previsto enfrentarte a la búsqueda de un piso de alquiler, estas son las cinco cosas que debes tener en cuenta para encontrarlo.

1. 1. Plantéate bien tus necesidades

Es muy importante que tengas en cuenta cuáles son tus necesidades. Esto te ayudará a definir las prioridades antes de ponerte a buscar. Piensa, por ejemplo, en la zona, en el tipo de vivienda, en el presupuesto mensual que tienes para el alquiler, en la antigüedad de la vivienda o en las características del inmueble. Nos referimos al número de habitaciones, de baños, si tiene parking, trastero y si necesita alguna reforma.

También es fundamental tener en cuenta otras cuestiones, como por ejemplo, la disponibilidad de transporte público, si hay zonas verdes y si la vivienda está cerca de los servicios que necesitas: colegios, comercios, centros de salud, etcétera.

2. Calcula tu presupuesto para el alquiler

A la hora de buscar un alquiler siempre es recomendable que el precio mensual no supere el 30% de la nómina. Es posible, y esto hay que tenerlo en cuenta, que en grandes ciudades este porcentaje sea superior. Sea como sea, hay que fijarse una renta máxima, porque también es necesario reservar dinero para la fianza y hacerse cargo de los suministros.

Para valorar si se trata de un alquiler caro o barato, es imprescindible conocer el precio medio de la zona y de otros pisos de características similares. El precio varía en función de los metros cuadrados, la zona, la antigüedad, de si está o no amueblado e incluso del certificado energético.

3. Comprueba a quién alquilarás la vivienda

Puedes alquilar una vivienda a distintos tipos de arrendadores: particulares, agencias inmobiliarias, promotoras y constructoras o bancos. Si lo haces con un particular, verás que una de las principales ventajas tiene que ver con la posibilidad de negociar la renta con mayor facilidad. Te evitarás las comisiones y verás garantizado un proceso más simple y transparente.

En el caso de las agencias inmobiliarias, verás que la principal ventaja es que la agencia se encarga de gran parte de los trámites. Así, como cliente, te evitarás también muchos quebraderos de cabeza. En este caso, eso sí, es muy probable que tengas que abonar alguna comisión. El intermediario, en todo caso, debe estar colegiado.

Por otra parte, algunas promotoras inmobiliarias han optado por poner los inmuebles sin vender en régimen de alquiler. Son viviendas de obra nueva, normalmente a precios más bajos que los de la zona, aunque suelen ser inflexibles con los precios y condiciones. Hay que asegurarse de que serán ellos quienes se encarguen de posibles problemas que surjan en el inmueble.

• Y por último están los bancos, que son las grandes inmobiliarias de la actualidad, con pisos con un alquiler bastante ajustado (aunque también suelen estar en zonas donde no hay mucha demanda). Normalmente disponen de un servicio de mantenimiento, aunque también es cierto que, si son propietarios de muchos pisos en el edificio, pueden llegar a tomar decisiones de manera unilateral y sin consultar. Además, suele ser complicado negociar con ellos la renta o los pagos de esta, y se muestran implacables en casos de impagos o devoluciones de fianzas.

4. Visita al piso antes de formalizar el alquiler

Alquilar o firmar el contrato de alquiler del piso sin haber visitado antes la vivienda es un gran error.  No se debe adelantar dinero o firmar el contrato sin antes haber comprobado el estado del inmueble, la ubicación, el número de habitaciones, si hay desperfectos, si tiene dados de alta los suministros?

1. Tampoco hay que firmar sin antes asegurarse de que el arrendador sea realmente el propietario de la vivienda. Comprobarlo es fácil, tan solo hay que solicitar el dato en el Registro de Propiedad.

5. El contrato, siempre por escrito

Las palabras se las lleva el viento, por eso es imprescindible que las condiciones del contrato queden reflejadas por escrito. Lo mejor es utilizar un contrato modelo y que cada una de las partes implicadas se quede una copia firmada en todas sus páginas.

Estos datos serán desarrollados en la próxima edición del Fórum Immoscòpia, transformado en un magazine televisivo, que se celebrará el 17 de diciembre y ha sido organizado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) Barcelona.

Acceder al mercado inmobiliario no es siempre un proceso sencillo, razón por la que los profesionales suelen jugar un importante papel en el proceso de asesoramiento del consumidor, así como en la promoción y captación de clientes con necesidades de comprar, vender o alquilar un inmueble. Y es que las estrategias de branding y de captación online de producto y clientes se han convertido en pilares básicos para el funcionamiento del sector en el que el uso de herramientas digitales ha marcado un antes y un después.

En este sentido, cada mes se publican un total de 4,8 millones anuncios de activos inmobiliarios en venta o alquiler (viviendas, habitaciones, edificios, terrenos, oficinas, locales, naves, garajes o trasteros) en los siete principales portales inmobiliarios de España. De esta manera, los portales son un escaparate convertido en el primer punto de encuentro entre oferta, demanda y profesionales inmobiliarios. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son, por este orden, las que mayor número anuncios inmobiliarios registran cada mes. Son datos del último estudio elaborado por el colectivo API Catalunya.

En el proceso de captación, la valoración inicial del activo es uno de los puntos decisivos en el inicio de cualquier operación inmobiliaria, por ello, el 86% de los API encuestados afirman utilizar herramientas digitales, aportando así mucha más información al vendedor. Ofrecer información precisa al cliente es crucial para la comercialización del producto en exclusividad. De hecho, más de seis de cada diez agencias inmobiliarias afirma que comercializa entre el 50% y el 75% de su cartera de inmuebles de esta manera, reduciéndose los tiempos de venta del activo e incrementándose así los recursos destinados a la comercialización En muchas ocasiones estos inmuebles se trabajan en un mismo grupo de colaboración entre agencias, aumentando las posibilidades de éxito mediante la generación de sinergias.

Anna Puigdevall, directora general de la AIC, hace hincapié en que "las herramientas tecnológicas que hace unos años estaban fase de desarrollo, ahora han venido para quedarse gracias a su comprobada eficacia". "Vivimos un proceso de revolución del sector inmobiliario en el que los profesionales ya han podido constatar el potencial de los avances y es ahora el cliente particular el que está descubriendo las ventajas de esta manera de trabajar y del ahorro de tiempo y dinero que suponen", apunta la experta.

Colaborador:

www.espaiapi.cat

1. Fíjate un objetivo: y sé lo más realista posible

Lo necesitarás. De nada sirve marcarse pequeños objetivos de ahorro, si lo que quieres es comprar una vivienda que cuesta 200.000 euros. Te hemos indicado al principio que para comprar vivienda, los expertos recomiendan haber reunido el 35 % de su valor. Esto son 70.000 euros, de modo que no estamos ante una cantidad pequeña. Si crees que no puedes alcanzar esta cifra, será mejor que empieces a buscar inmuebles por debajo de esa cantidad. Recuerda que en el buscador de habitaclia dispones de varios filtros, uno de ellos el de precio, para ver solo aquellos inmuebles que están dentro de tu presupuesto.

2. La regla de ahorro: divide tus ingresos en tres categorías

Puede que no tengas la menor idea sobre la cantidad que debes ahorrar. Existe una regla básica para dividir los ingresos que percibes cada mes en tres categorías distintas: tus necesidades (50 %), tus caprichos (30 %) y tus ahorros (20 %). Haz el cálculo y decide si quieres destinar esa cantidad a caprichos o si puedes pasar un pequeño porcentaje adicional al ahorro.

3. Configura un ahorro fijo y automatízalo en tu cuenta

Si no automatizas el ahorro, es muy probable que muchos meses se te olvide apartar una cantidad determinada o pienses que no te va demasiado bien, porque has tenido muchos gastos o porque necesitas el dinero para otras cosas. Lo más recomendable es abrir una cuenta en la que puedas ir depositando el dinero sin tocarlo, automatizando las transferencias mes a mes. Elige una cantidad importante, pero no te excedas, porque no debe faltarte dinero para el día a día.

4. Amortiza tus deudas antes de comprar vivienda

Si tienes otras hipotecas o préstamos personales sería conveniente que trataras de amortizar las deudas cuanto antes. Se trata de que llegues lo más limpio posible al momento de comprar vivienda. De este modo, podrás destinar todo el dinero que tenías pensado a tus ahorros, en lugar de tener que reservar dinero para otras deudas.

5. Tómatelo con calma: Roma no se hizo en un día

Estamos seguros de que tienes muchas ganas de comprar vivienda, pero Roma no se hizo en un día. Para tamaña adquisición necesitarás haber ahorrado una importante cantidad de dinero, así que tómatelo con calma. Lo más importante, ante todo, es establecer objetivos realistas y ser constante. Otra cosa que puedes hacer, para ganar tiempo, es tratar de conseguir aportaciones de dinero extra a través de la venta de muebles, objetos que ya no necesites u otros inmuebles que tengas en propiedad.

Ánimo en tu carrera para el ahorro. ¡Seguro que lo consigues!

Según apunta la INE, en 2020 la cifra de divorcios disminuyó respecto a 2019, situándose la cifra en 77.200 divorcios, los cuales suelen ocurrir después de 16,3 años de matrimonio. Durante la etapa de matrimonio, es habitual que la pareja decida adquirir una vivienda juntos. Sin embargo, en el momento del divorcio, aparecen ciertas cuestiones como quién se quedará con el domicilio o quién será el encargado de seguir pagando la hipoteca.

Tras las nuevas resoluciones del Tribunal dependiente del Ministerio de Hacienda, se ofrece la opción de deducir el préstamo al completo, algo que se eliminó en 2013, por lo que solo podían disfrutar de esta ventaja fiscal aquellas personas que se hubiesen comprado una casa antes del 1 de enero de 2013.

A continuación, os exponemos tres situaciones que se podrían dar en aquellos divorcios donde existe una casa en común.

La hipoteca y la posesión de la casa vaya para uno de los dos contribuyentes

Con la resolución del 1 de octubre del año pasado, el Tribunal Económico-Administrativo Central indicó que la persona que decida quedarse con la vivienda en un divorcio, podrá disfrutar al 100% de la desgravación.

Este caso fue el de una pareja que adquirió una casa en común con hipoteca previamente a 2013, por lo que pudieron disfrutar de dicha desgravación por adquisición de inmueble. Cuando se divorcian, el excónyuge que decide quedarse con la casa desconoce si podía seguir disfrutando de esta ventaja fiscal. Hacienda respondió, señalando que la mitad de la casa se adquirió antes de 2013, pero la otra mitad se compró después una vez divorciados.

Por esta razón, Hacienda decidió dejar de aplicarle la deducción al 50% adquirido después del divorcio y después de la supresión de la desgravación en 2013. Pero, el TEAC le ha dado la razón a los contribuyentes en el caso de una pareja que compró una casa en 2006 y se divorciaron en 2013 cuando eliminan la desgravación.

El TEAC, defiende que aquel excónyuge que decida quedarse con la casa, puede disfrutar de la deducción en vivienda habitual por varias razones: a pesar de adquirir la casa en común con su pareja, el excónyuge que se queda en la vivienda ha vivido en la casa durante mínimo tres años.

Otra de las razones que expone el TEAC es que ""tampoco existe duda sobre el cumplimiento del requisito de haber practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, pues es cuestión pacífica que Doña Z ejerció su derecho a la deducción desde su adquisición en 2006.

Dado que, como hemos señalado, el requisito primero de la DT 18ª de la LIRPF permite que el contribuyente haya adquirido antes del 1 de enero de 2013 un porcentaje inferior al 100% del dominio de la vivienda, siempre y cuando ésta constituya su vivienda habitual, bastará para cumplir el segundo que Doña Z haya practicado la deducción, en un período impositivo anterior a dicha fecha, en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición del porcentaje del 50% de la vivienda habitual , que es el porcentaje adquirido por ella en 2006".

En resumen, el TEAC permite a los contribuyentes que hayan adquirido la mitad restante de la vivienda, a pesar de divorciarse después del 1 de enero de 2013, puedan seguir disfrutando la desgravación en vivienda habitual.

Uno se queda con la vivienda, pero ambos pagan la hipoteca

En un divorcio lo normal es que un miembro de la pareja se quede con la casa, pero que sean ambos los que paguen la hipoteca. Aquí sí podrían disfrutar de la deducción los dos miembros, pero dependerá del porcentaje que paguen. Si ambos pagan la mitad del préstamo, se les aplicará la deducción del 50%, a pesar de que uno ya no viva en el domicilio, ya que se acordó el pago a medias.

Esto tiene su explicación en la Ley del IRPF, más concretamente, en el artículo 68.1.1º, en cuya versión previa a 2013, sostenía que se podría aplicar la deducción en aquellos casos de divorcio, nulidad matrimonial o separación judicial. Un artículo que sigue estando vigente para aquellas personas que compraron una vivienda antes de 2013.

Sin embargo, hay que destacar que si el inmueble se vende en un futuro, aquel que dejó de residir en la casa deberá tomar precauciones. Hacienda considera que cuando una persona lleva más de dos años sin residir en la vivienda familiar, esta dejará de ser la residencia habitual de aquella persona. Esto quiere decir que en el momento en el que se consuma la venta de la vivienda, no se le aplicará al excónyuge la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual, independientemente de que cumpliera con los requisitos restantes. En resumen, no podrá estar exento de tributar el beneficio obtenido de la venta, tampoco si es el caso de una persona mayor de 65 años.

Un miembro de la pareja se queda con la casa y paga la hipoteca íntegra

En esta situación, aquel miembro que ni paga parte de la hipoteca ni vive en el domicilio, dejará de disfrutar de la deducción. En cambio, a aquel que sí sigue siendo propietario de la vivienda y además, paga al completo la hipoteca, aunque su parte de la casa sea solamente del 50%, se le aplicará la resolución del 23 de noviembre del TEAC donde se defiende que "la normativa reguladora del IRPF no contempla el supuesto aquí planteado en el que una sentencia judicial de divorcio ordena a uno de los excónyuges hacer frente a la totalidad de los pagos por el préstamo para la adquisición de la vivienda habitual en su día concedido conjuntamente a ambos como cotitulares del inmueble."

A pesar de ello, se le ofrece la posibilidad al excónyuge de disfrutar de la deducción por adquisición de vivienda por el total de lo que paga, ya que se encarga de costear la hipoteca íntegramente. Esto se aplicará también en los casos en los que la propiedad del excónyuge sea solo del 50%. Esta resolución está fundamentada por las siguientes razones: primero, gracias a la regulación del IRPF que no contradice a dicha decisión ni en el artículo 55.1.2º del Reglamento ni en el artículo 68.1.1º de la Ley.

En suma, el TEAC declaró que "resulta claro que tras la sentencia de divorcio se siguen satisfaciendo en el período impositivo cantidades por la adquisición de una vivienda que tiene la condición de habitual para la unidad familiar integrada por uno de los excónyuges y los hijos comunes. Tales cantidades son las cuotas de amortización en el período impositivo del préstamo hipotecario total concedido para su adquisición".

Unas declaraciones que llevó al TEAC a afirmar que "admitir que una sentencia judicial de divorcio pueda tener como consecuencia la limitación de la base de la deducción del excónyuge cotitular del inmueble al que obliga a pagar la totalidad de las cuotas de amortización del préstamo hipotecario destinado a la adquisición de una vivienda que tiene la condición de habitual para la unidad familiar, provocaría un enriquecimiento injusto a favor de la Administración, pues se satisfarían cantidades por la adquisición de una vivienda habitual por las que no se permitiría deducir; restringiendo así un beneficio fiscal al que tenía derecho la unidad familiar con anterioridad a dicha sentencia."

Por lo tanto, esta sentencia es un cambio positivo para aquellas personas a las que se les aplicará la deducción por inversión en vivienda en proporción a las cuotas pagadas al completo, independientemente de si son propietarios del 100% o no del domicilio.

Opción a rectificar las autoliquidaciones previamente presentadas

Si en los último cuatro ejercicios del IRPF, existen personas afectadas a los que no se les haya aplicado la deducción por inversión en vivienda correctamente, tienen la opción de pedir una rectificación de su autoliquidación y, en consecuencia, se les devolverá la parte que les corresponde los ingresos indebidos.

Estas deducciones se da en todas las Comunidades excepto en Murcia en la que algunos de los requisitos suelen ser edad, suma de bases generales y ahorro inquilinos, depósito fianza en Organismos concretos u otros que dependan de cada Comunidad Autónoma.

Deducción estatal alquiler vivienda habitual

Las deducciones estatales solo podrán aplicarla aquellos inquilinos que firmaron su contrato antes del 1 de enero de 2015 que hubieran satisfecho cantidades anteriores a dicha fecha con derecho a deducirse dichas cantidades antes del 1/01/2015 y la desgravación sería del 10,05% del total pagado del alquiler cuando la base imponible sea menos de 24.020 euros.

Deducción autonómica alquiler vivienda habitual

Para ello se ha de conocer los requisitos de cada Comunidad Autónoma para conocer qué criterios y deducciones aplicar.

Deducciones inquilinos Renta 2020 Comunidad de Madrid: hasta 1.000 euros al año

Si vives de alquiler en la Comunidad de Madrid, podrás disfrutar de algunos beneficios fiscales:

• Si tienes menos de 35 años, podrás aplicarte una deducción del 30% en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual, hasta llegar a un máximo de 1.000 euros al año, siempre que las sumas de las bases generales y del ahorro no superen en tribulación individual los 25.620 euros al año en su base imponible (36.200 en caso de tributación conjunta). Por ejemplo, en un alquiler de 650 euros al mes,que son 7.800 al año, el 30% serían 2,340 euros, y como el máximo son 1,000 euros, esa sería la deducción.
• También podrán aplicarse esta deducción los inquilinos de más de 35 años y menos de 40 que hayan estado en situación de desempleo y con dos familiares a su cargo.

Para su aplicación es necesario estar en posesión de una copia del resguardo del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid formalizado por el arrendador, o poseer copia de la denuncia presentada ante dicho organismo en el caso de que el arrendador no haya entregado dicho justificante. Además, se exige que los contribuyentes, como arrendatarios, hayan liquidado el ITP y AJD derivado del arrendamiento de la vivienda, salvo que no estén obligados a presentar autoliquidación por resultar aplicable la bonificación existente actualmente en determinados casos.

Deducción alquiler vivienda habitual Renta 2020 Cataluña: hasta 600 euros por año

En Cataluña, el alquiler de vivienda habitual puede deducirse hasta en un 10%, con un máximo de 300 euros cuando se cumpla alguno de los siguientes:

• Tener 32 años o menos.
• Haber estado en paro, como mínimo, 183 días el ejercicio anterior.
• Ser viudo/a de a partir de 65 años.
• Tener un grado de discapacidad igual o superior al 65%

También, se debe cumplir:

• Su base imponible no ha de superar los 20.000 euros al año (30.000 euros en caso de tributación conjunta).
• Que las cantidades satisfechas para el alquiler de la vivienda durante el ejercicio sean como mínimo el 10% de los rendimientos netos.
• La deducción solo puede aplicarse una vez, aunque concurran varias de las anteriores circunstancias
• Además, una misma vivienda no puede dar lugar a la aplicación de un importe de deducción superior a 600 euros.

Si en relación con una misma vivienda resulta que más de un contribuyente tiene derecho a la deducción, cada uno de ellos podrá aplicar en su declaración una deducción por este concepto por el importe que se obtenga de dividir la cantidad resultante de la aplicación del 10% del gasto total o el límite máximo de 600 euros, si procede, por el número de declarantes con derecho a la deducción. Además debe consignarse el NIF del arrendador en la autoliquidación del IRPF.

En ocasiones, los propietarios de las viviendas alquiladas deben enfrentarse a inquilinos que no realizan el pago del alquiler correspondiente. Para ello, el dueño puede solicitar el desahucio y el pago de las cuantías económicas que el arrendatario debe. En España, un desahucio puede durar como mínimo seis meses, pero para que el periodo sea más corto, hay que recurrir al camino judicial.

Cuando las rentas pendientes hayan sido cobradas y se haya llevado a cabo el desalojo, los propietarios deben saber cómo tienen que tributar tales rentas y cómo declararlas y en qué ejercicio. Se pueden tributar como indemnización o renta de arrendamiento.

Respecto a esto, el Tribunal Supremo se ha pronunciado a través de la sentencia del 26 de noviembre de 2020, donde el Alto Tribunal aprobó un recurso en contra de una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León. Esta sentencia expone la cuestión acerca de a qué clasificación pertenece aquella renta que debe recibir el arrendador después de presentar una demanda por impago de renta y de obtener las cuantías pendientes. Si se consideran como ganancia patrimonial o como rendimiento inmobiliario y a qué ejercicio deben ser imputables dichas cuantías.

En este aspecto, cabe destacar que el alquiler de una vivienda puede tributar en el IRPF del dueño de dos formas: como rendimiento de actividad económica o como renta del capital inmobiliario. En el primer caso, únicamente si el dueño ha contratado a un empleado responsable de administrar los arrendamientos a través de un contrato laboral de jornada completa.

Sin embargo, el conflicto aparece cuando se obtienen las cantidades pendientes de pagos después de que haya finalizado el contrato de alquiler. En este caso, se desconoce si las cuantías deben ser tributadas como rendimientos de alquiler o aumento de patrimonio.

En el auto de 14 de diciembre de 2021 (recurso 523/2020) del Tribunal Supremo, se aclara tal cuestión. El Alto Tribunal dictamina que serán considerados como renta de capital inmobiliario por varios motivos.

No se considera finalizado el contrato de alquiler

Con la presentación de la demanda para proceder al desalojo, al arrendatario se le ofrece la opción de devolver las cuantías correspondientes después de la demanda y previamente al juicio, un hecho que no da por terminado el contrato, sino que alarga su vigencia.

Por esta razón, las cantidades pendientes cobradas serán consideradas como rentas de capital inmobiliario.

¿Cómo se debe tributar una cuantía impagada en el IRPF?

Respecto al ejercicio en el que deben ser tributadas, el Tribunal Supremo declara que deberán ser declaradas las cuantías satisfechas en el ejercicio en el que se exigieron tras la demanda. También se podrá deducir como "saldos de dudoso cobro" en el caso en el que las rentas sean consideradas como capital inmobiliario. Dentro de la Ley del IRPF, se subraya en el artículo 14.1 a): "Los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al período impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios: a) Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo que sean exigibles por su perceptor".

El proceso de declaración en el IRPF de cuantías impagadas

El rendimiento del arrendamiento pendiente debe ser declarado en el IRPF del ejercicio correspondiente por el contribuyente. A pesar de ello, la normativa ofrece la opción de deducirlo como "saldos de dudoso cobro" siempre y cuando quede correctamente justificado. En este supuesto, solo será posible si el arrendatario se encuentre en concurso de acreedores o si ha pasado un plazo mayor de seis meses entre la primera administración del pago satisfecho por el contribuyente y el fin del período impositivo sin haber procedido a la renovación de crédito.

Ante esta situación, hay tres supuestos que pueden originarse.

El dueño declaró en su IRPF el rendimiento de arrendamiento sin cobrarlo y sin deducir los saldos de dudoso cobro.

Respecto a esto, el contribuyente ha cumplido con Hacienda, por lo que no tendrá que deducir ninguna otra renta en el IRPF cuando las cuantías pendientes sean pagadas posteriormente al auto de desalojo.

El dueño declaró el rendimiento de arrendamiento en el IRPF sin cobrarlo, pero sí deduciendo los saldos de dudoso cobro

Esta declaración de la renta deberá ajustarse a lo que estipula la Ley del IRPF en su artículo 13.e). En el momento de recibir las cuantías pendientes tras la sentencia del desahucio, tendrá que declarar este incremento económico en el ejercicio que corresponda a tal pago en el IRPF.

El dueño no declara el rendimiento de arrendamiento en el IRPF, no las cobra, pero recibe las rentas impagadas después del auto que aprueba el desalojo.

En este caso, el dueño de la vivienda tiene que mostrar declaraciones adicionales sobre el ejercicio correspondiente a la renta exigida. De esta forma, obtendrá las cuantías previstas y expuestas en la Ley General Tributaria en su artículo 27.2. A pesar de ello, tendrá la opción de no tributar según los ejercicios correspondientes. Esto solo se dará cuando después de la finalización del plazo para declarar en el IRPF tales ejercicios, haya transcurrido un periodo superior de 4 años.

Previamente a alquilar un inmueble, hay que ser conscientes de los peligros a los que se expone. Destrozos, impagos, morosidad... Por ello, hay que recoger todos los datos posibles del posible inquilino. En caso de destrozo, hay varias acciones que se pueden llevar a cabo.

Lo primero de todo es recabar información. Para ello, una opción es acceder al historial de la persona a través de los ficheros de aseguradoras. Si tras ello, elegimos el inquilino y nos destroza la casa, se tendrá que proceder a tomar otras medidas.

Medidas que variarán según la fecha de posesión del inmueble. Desde que el inquilino abandona el domicilio, se abre un plazo de treinta días para estudiar el estado de la vivienda.

Lo común es que en la entrega de llaves, se examine el inmueble en busca de algún posible desperfecto. Se debe aprovechar este momento, en el que inquilino y propietario se encuentran juntos, para analizar la vivienda. Si no hay ningún destrozo, comenzará el periodo de 30 días el cual se esperará para devolver la fianza.

En cambio, si en la entrega de llaves el propietario deduce que puede haber algún destrozo en la vivienda, se debe acudir con varios testigos para fotografiar el inmueble y los desperfectos. De esta forma, se contará con pruebas suficientes para su posterior reclamación. Lo ideal sería que los testigos fuesen notarios para que firmasen las actas con las fotografías, aunque ello conllevaría un gasto extra.

En estos casos de destrozos, el inquilino suele irse antes de entrar en conflicto con el propietario. Por ello, entregan las llaves a un vecino para que las devuelva o a veces, ni las devuelve.

Cuando se encuentren los destrozos, hay que actuar de inmediato, probando que se han producido desperfectos en el inmueble durante la estancia del inquilino. Tras la conclusión del contrato, se abrirá un periodo de dos meses para actuar y reclamar.

A la hora de reclamar, existen dos opciones: la vía penal con una demanda por delito de daños; o la civil, reclamando los desperfectos ocasionados.

En el supuesto de que la fianza no sea suficiente para solucionar los gastos de los destrozos, habrá que notificárselo al inquilino. Primero, se debe recurrir al diálogo y al camino amistoso. Esta vía consiste en dar a conocer la situación al inquilino por medio de un burofax. Si se opone a abonar los destrozos, se recurrirá a reclamar los daños por la vía judicial.

Garantía para destrozos en alquiler en seguros de hogar

Existen seguros de hogar que dentro de su catálogo de garantías, hay garantías para inmuebles arrendados, cubriendo los destrozos originados en el periodo del alquiler. Es una opción muy recomendable para estos casos. En suma, a la hora de reclamar, será el seguro el responsable de llevar a cabo todo el procedimiento.

Si una vez celebrado el juicio, el inquilino sale insolvente, no será responsable de abonar los desperfectos producidos. Con un seguro, en este caso, sería la compañía quién abonase una parte o el total de los destrozos. Como norma general, suelen ofrecen una indemnización de 3.000 euros.

Periodo de reclamación de destrozos

Después de concluir el acuerdo, hay un plazo de un mes para examinar el inmueble. Para reclamar los desperfectos, el periodo de reclamación no será superior a dos meses, ya que durante este plazo existirá una vinculación directa entre el inquilino y los desperfectos.

Características de los desperfectos a reclamar

Todos los desperfectos que sean evidentes pueden ser declarados por el dueño de la vivienda. Son desperfectos provocados por el inquilino que no se hayan originado por el deterioro natural de la vivienda o por el uso de ella.

¿De dónde viene la idea de "captura" de exclusivas inmobiliarias?

Hace casi 24 años publiqué un libro titulado La información en el mundo de las empresas inmobiliarias . Era un resumen de la estrategia y táctica que habíamos estado aplicando durante la década anterior, en la agencia que poseíamos entonces, con un éxito incontestable.

Fue el primer texto que, en España, presentaba de una forma profunda y extensa ?tenía algo más de 1000 páginas? el tema de la Captación de Inmuebles. Y era una trasposición abierta a todo el público de las maneras que usábamos en nuestra inmobiliaria y que tan buenos resultados nos habían producido hasta entonces. Se trataba de enseñar los procesos de éxito que usábamos a quién quisiera leerlos.

El libro tuvo un inicio estupendo, y un final espectacular entre llamas medievales, pero si hoy lo traigo aquí es por uno de sus capítulos, el 2.0 titulado La analogía de la caza.

El capítulo estaba basado en la, entonces popular ?y discutida?, hipótesis de la caza. En él señalábamos el perfecto paralelismo que podíamos establecer entre la caza no deportiva, arriesgada, con el trabajo de captador inmobiliario.

Establecida la analogía, trasladábamos el conocimiento de las maneras y procesos de la caza primitiva al proceso de captación inmobiliaria actual, en un cuidado capítulo de 40 páginas de extensión. Incluso aquel conocimiento lo extendimos a algunos capítulos posteriores. Mi entusiasmo puede entenderse si leemos la cita con la que habría el capítulo, que era esta: "Engendrada por la oportunidad en la necesidad, nació, hace millones de años, la partida de caza. Y esta hizo descender de los árboles a una rama de la familia de los primates y la subió a la luna." Anthony Jay en El hombre de empresa.

En ese entorno comparativo surgió la expresión de la "captura" de inmuebles, por analogía con la captura de presas, cuando hasta entonces todo el mundo se refería a la actividad que señalamos, como captación de inmuebles

Bien, la expresión "captura de exclusivas" alcanzó una cierta fortuna y no es raro verla como título de algunos cursos sobre la misma. ¡Me alegro de su éxito!  Aunque hoy he seguido titulando el libro actual como La Captación de Exclusivas Inmobiliarias y no La Captura de Exclusivas Inmobiliarias.

El texto actual: La captación de exclusivas.

Hoy nos encontramos en una situación, similar en algunos aspectos, a aquella en la que surgió el primer libro.

Esta vez estamos de retirada, pero igual es el sentimiento que nos lleva a publicarlo. Se trata de mostrar en abierto  lo que sabemos hacer sobre el tema que nos ocupa. Y ahora, no solo el conocimiento que ofrecemos es una garantía de éxito porque con él nos haya ido bien a nosotros, sino que, además, ha sido templado por el fracaso de la época de la crisis. Lo que ofrecemos es resistente y nos ha permitido "flotar" en el "tsunami" de los años de plomo de la década anterior.

Se trata también de una reflexión amplia ?370 páginas en formato DIN A4? sobre el tema de la exclusiva en la inmobiliaria. Con ella, lector, encontrará soluciones a los problemas a los que debe de enfrentarse diariamente en su trabajo de captación. Incluso con temas que son poco tratados por otros autores, como, por ejemplo: Los miedos a la captación o la percepción de valor por el propietario de la oferta que le planteamos, son aquí bien tratados.

El uso que puede hacer usted del libro que publicamos ahora.

Y dado que sus contenidos han sido utilizados para el entrenamiento de los comerciales de agencia, el lector del libro encontrará múltiples esquemas y figuras usadas por nosotros para el aprendizaje de nuestros comerciales.

No solo pues, está enfocado al aprendizaje de determinadas técnicas de captación sino a facilitar el aprendizaje de las mismas, de los comerciales de agencia.

No deje de estudiar el capítulo que dedicamos al aprendizaje de todo esto en una agencia inmobiliaria tipo, en uno de sus anejos.

Y nada más por hoy. Me despido a la romana: ¡Siga con salud!

Miguel Villarroya Martín.
API / Arquitecto Técnico / Agente de la Propiedad Inmobiliaria.
www.cal.es

Notas:

• La Captación de información en el mundo de las agencia s inmobiliarios. Editado por (UCI) Unión de Créditos Inmobiliarios. Madrid, 2000.
• Un cuarto de siglo después, el conocimiento sobre la evolución humana es muy superior al de la época anterior, así que tendré que revisar la analogía de la caza en su versión inmobiliaria cuando termine la actual serie de libros, en la que me hallo ahora.
• Lo remarcamos, incluso en la portada del libro. (Primera edición en abierto.)
• La Captación de Exclusivas Inmobiliarias, del autor Miguel José Villarroya Martín. Podrá adquirir este libro en la editorial Punto Rojo Libros. Su web es puntorojolibros.com, su correo: info@ puntorojolibros.com y sus teléfonos de contacto 911.413.306 y 622.843.306. El "sponsor" de la obra es el crm inmobiliario www.inmopc.com El lector interesado puede dirigirse a cualquiera de esos puntos para la petición de ejemplares.

Desde esta organización indican que es "previsible" que la recuperación "a niveles pre-pandemia" se inicie en el segundo semestre de 2021, "una vez vacunada la población y recuperada la confianza en la economía". De hecho, confirman que para este año el 70% del producto de vivienda residencial está vendido. No obstante, reconocen que se ha producido un descenso en el número de visados del 19,5%, lo que repercutirá en la oferta disponible tanto para este año como para 2022.
Se está produciendo un recrudecimiento de las condiciones de acceso a la financiación para los promotores, que deben buscar fuentes complementarias
La crisis generada por el coronavirus ha traído consigo un endurecimiento de los criterios de formalización de préstamo promotor por parte de las entidades bancarias. Así lo confirma Miguel Ángel González Galván, director general de negocio de Vía Célere, quien agrega que también se está planteando "una mayor restricción en cuanto a las ubicaciones". Al respecto, este experto indica que la banca "está exigiendo un nivel de preventas más alto", lo que ha motivado que las promotoras deban buscar otras fuentes de financiación complementarias.
En esta línea, Cuervo considera necesario "ver cómo se comporta el mercado en los próximos meses", así como analizar si se consolidan fuentes alternativas a la banca. Así, insiste en que la emisión de bonos corporativos o pagarés "será más habitual entre las compañías de gran tamaño" que buscan diversificar sus fuentes de financiación, por lo que estas organizaciones se abrirán a mercados "que históricamente no han sido utilizados por compañías promotoras".
La pandemia ha modificado las preferencias de la demanda en cuanto a diseño y ubicación, por lo que la obra nueva tendrá que readaptar su oferta a estas exigencias
Las experiencias vividas en los últimos meses confirman que se ha producido un cambio en las preferencias de la demanda de vivienda. Estos clientes, como indica Eduardo Crisenti, socio director de Barnes Madrid, tienden a mostrar una mayor predilección por viviendas más amplias, con terraza o con jardín y en las zonas periféricas de las ciudades. Es por ello, reconoce González Galván, que tanto el diseño de las viviendas como la ubicación elegida para implantarlas" serán un reto fundamental para las promotoras de obra nueva en los próximos años.
Más optimistas se muestran desde Aedas Homes, compañía que reconoce que la vivienda de obra nueva ha salido fortalecida de la crisis sanitaria, "convirtiéndose en la oferta más atractiva del mercado" al responder "mucho mejor" que la segunda mano a estas nuevas preferencias residenciales de la demanda. En esta línea, fuentes de la organización confirman que este tipo de producto ofrece no solo ubicaciones en las afueras de las ciudades o espacios al aire libre como terrazas y jardines, sino estancias más diversificadas "con espacios para el teletrabajo, zonas comunes y medidas de sostenibilidad".
El interés de la demanda por la obra nueva ha aumentado en los últimos meses, aunque las empresas promotoras deberán recuperar al comprador extranjero.
La pandemia ha provocado que muchas personas que no tenían pensado cambiar de vivienda lo estén haciendo ahora y hayan focalizado en el producto nuevo. Esta situación responde, aclara Cuervo, a que se trata de inmuebles "mejor valorados", tanto en términos de ubicación, "pues se sitúan en localidades con menor densidad de población y rodeadas de espacios más verdes"; como en lo que respecta a los servicios que ofrecen, "los cuales permiten hacer ejercicio y teletrabajar". Asimismo, desde Asprima recalcan que las viviendas nuevas se valoran muy positivamente por parte de los clientes "por las calidades que ofrecen y por sus niveles de sostenibilidad, que las hacen más confortables".
Sin embargo, una buena parte de las promotoras que operan en España están viendo mermadas sus ventas por la caída de clientes extranjeros que se ha registrado producto de la pandemia. Esta demanda embalsada, una vez que se superen las restricciones a la movilidad, traerá consigo, indican desde Vía Célere, "un boom de ventas por parte de los clientes extranjeras". Pero, hasta que llegue ese momento, estas compañías trabajan por mantener "intacto" el interés del comprador foráneo por el residencial español. Para ello, Crisenti hace referencia a la necesidad de potenciar las herramientas de marketing multimedia y el desarrollo de nuevas herramientas tecnológicas.
Facilitar el acceso a la vivienda, sobre todo a los más jóvenes, sigue estando entre las propiedades de las compañías promotoras, para lo que consideran necesario aumentar la producción.
Por último, los agentes del sector de la obra nueva recuerdan que, al margen de los retos que ha deparado el coronavirus, España presenta desde hace años "una grave crisis de acceso a la vivienda", lo que ha provocado una gran bolsa de demanda desatendida en el caso de la vivienda de primera acceso. De ahí, enfatiza Cuervo, que uno de los grandes desafíos a los que se enfrenta este sector "es no solo intentar que la producción de vivienda no disminuya en exceso, sino intentar incrementarla lo necesario" con el fin de atender la necesidad de acceso a vivienda de jóvenes y familias de rentas medidas.
Esta idea es compartida por Aedas Homes, promotora que considera que facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes "es el principal reto que tiene ante sí el sector inmobiliario en España. En concreto, creen que nos encontramos ante una problemática social, contra la que "actores políticos, financieros e inmobiliarios debemos implicarnos en la solución". "Hay varias iniciativas para empezar a solventarlo, más allá de la colaboración público-privada, como el incremento de la oferta profesional del arrendamiento a través del build to rent", concluyen.

Colaborador:

www.pisos.com

Los inversores españoles centran su patrimonio principalmente en bienes inmuebles, destacando la vivienda en propiedad, y en productos de inversión. De hecho, según la OCDE casi el 80% de los hogares españoles son viviendas en propiedad.

No obstante, hay que destacar que el comportamiento de los inversores más jóvenes ha cambiado notablemente. En la última década el porcentaje de los que tienen una vivienda en propiedad ha disminuido del 60% al 27%. Así lo reflejan los datos del INE. Además, los ahorros invertidos en productos conservadores se han ido viendo sustituidos a favor de acciones, fondos de inversión, planes de pensiones y seguros. Aunque los depósitos bancarios siguen siendo mayoría.

El estudio también demuestra que  1 de cada 3 inversores no analiza la oferta de productos financieros del mercado. Sino que se limita, en general, a la oferta común de las entidades bancarias. Y que la principal vía de contratación sigue siendo el canal tradicional bancario. Actualmente, solo 4 de cada 10 inversores contratan productos financieros a través de las plataformas digitales.

El informe también revela que el inversor sigue teniendo "la percepción de que la rentabilidad y la seguridad están reñidas". Quiere minimizar las pérdidas pero al mismo tiempo maximizar la rentabilidad. Algo que es contradictorio, porque en materia de inversión, para sacar mayor partido al ahorro hay que asumir cierto riesgo, invirtiendo en acciones (a largo plazo son ganadoras), en lugar de en deuda pública, que con el actual nivel de tipos de interés no ofrece intereses atractivos.

Contratación "tardía" de los planes de pensiones.

 En general, los inversores españoles comienzan a preocuparse por su jubilación a diez años vista para que se produzca, a partir de los 54 años. Una sexta parte de los inversores son los que conocen el importe de su pensión pública y la mayoría asume que será insuficiente para mantener su nivel de vida.

Solo un 15,2% lo tiene su plan de pensiones a través de sus empresas. Pero a la mayoría (65,7%) les gustaría que en su lugar de trabajo se les ofreciese esta oportunidad de ahorrar.

Cada vez más profesionales del sector inmobiliario acuden a Youtube como una herramienta útil en sus agencias inmobiliarias, algo que está incrementando la importancia de esta red social en dicho sector. Esta tendencia al alza tiene su motivo en que Youtube ofrece la posibilidad de poder introducir de forma ilimitada vídeos promocionales.

A pesar de la subida de Youtube, no se deben olvidar otras redes sociales muy importantes en el sector como Facebook o Twitter.

Aquellas empresas que todavía no tienen su propio canal de Youtube no deben quedarse atrás en el camino de la digitalización. Esta red ofrece a las agencias la capacidad de poder promocionar numerosos productos, manteniendo un contacto cercano con el cliente. Una fotografía no posee el mismo atractivo visual que ofrece el vídeo con imágenes en movimiento y sonido, entre otras ventajas.

¿Cómo utilizar correctamente Youtube en el sector inmobiliario?

El proceso de llevar a cabo un perfil propio de Youtube no es complicado, ya que ofrece un diseño cuidado y atractivo para la audiencia. Para ello, os dejamos los sencillos pasos para ello.

Primer paso: tener un perfil de Youtube

La forma más sencilla para crearla es gracias a un correo de Gmail

Crear un eficaz perfil de usuario

Incluir URL optimizados

El posicionamiento es uno de los aspectos que más hay que cuidar dentro de Youtube. Se requiere utilizar las correctas palabras claves para conseguir que el nombre se asocie adecuadamente con la empresa.

Ofrecer un perfil personalizado

La plataforma ofrece numerosas herramientas con las que se puede personalizar el perfil de Youtube. Entre ellas, la imagen de perfil que debe ser clara y directa, insertar un banner principal o personalizar los colores del perfil. A parte de ello, hay que encontrar un nombre idóneo para la cuenta y realizar una adecuada descripción sobre la empresa y el contenido del canal.

Tras crear la cuenta en Youtube, ¿Por dónde se empieza?

Tras haber cumplido con los conceptos básicos del canal, llega la hora de subir el primer vídeo. Como norma general, se recomienda que este primer vídeo sea un anuncio o tráiler sobre qué empresa es, a qué se dedica, cuáles son sus servicios, qué contenido se va a subir con el objetivo de presentarse ante la audiencia.

El procedimiento de subir un vídeo no es nada complicado. Entre las opciones que ofrece el menú de vídeo se encuentran introducir las palabras claves, categorizar el vídeo en un sector u optimizar la descripción. Hay que prestar atención a cómo titulemos el vídeo, ya que será lo que lleve a la posible audiencia a clicar o no en el vídeo.

¿Qué contenido debe una agencia inmobiliaria ofrecer?

De la misma forma que el resto de redes sociales, hay que garantizar la variedad del contenido en el canal. Algunas ideas son:

• Locuciones de noticias de interés
• Vídeos promocionales: Se debe impulsar la participación de clientes, transmitir una imagen profesional, una locución con una voz tranquila con buena entonación para que el mensaje del servicio sea claro y comprensible por los usuarios.
• Vídeos de inmuebles: Entre los formatos de vídeo, un vídeo en 360º ofrece una mejor imagen con un mayor impacto visual que vídeos moviéndonos por el inmueble, rotaciones de imágenes o vídeos realizados a través de imágenes del hogar. En estos vídeos, se debe ir incluyendo pequeñas descripciones sobre lo que se está viendo para definir las características del inmueble.

Requisitos básicos de los vídeos

• Ni oscilaciones ni movimientos con vídeos con un sonido adecuado, con buena luminosidad (evitar contraluces) y claridad.
• Duración máxima de 5 minutos. Incluir un tipo de fondo según el objetivo de la agencia, ya sea promocionar un inmueble o un servicio determinado o consolidar la marca.
• Ser profesionales pero sin perder la cercanía con el usuario. Tener vídeos con calidad visual que se pueden grabar con un teléfono móvil de gama media alta, sin necesidad de grabar vídeos como profesionales del sector audiovisual.
• Categorizar y etiquetas. Incluir etiquetas de calidad y descripciones según el contenido del vídeo y potenciar las palabras claves. Un ejemplo de ello sería: "Estupendo piso de 3 dormitorios en la zona de San Martín de Benidor, a 500 metros de la playa".

La elección de la compra o el alquiler en los distintos países está vinculada al arraigo de la población a sus raíces y al desarrollo económico con la movilidad laboral como principal factor.

El arrendamiento está ganando terreno sobre todo en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, y es la opción preferida por las nuevas generaciones. España ha sido considerada tradicionalmente "un país de propietarios" pues el 82% de la población prefiere la compra de una vivienda frente a la opción del alquiler y el 76% la posee. Aun así, el arrendamiento está cogiendo fuerza en especial entre los jóvenes y en las grandes ciudades y, según apunta Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPIs de España, "estamos ante un posible cambio de tendencia:debemos observar atentamente la evolución de esta y analizar qué mensaje nos transmite".

Y es que el porcentaje de población con propiedad en España se sitúa por encima de la media europea, por detrás de los países del Este que van a la cabeza, con un 96% de porcentaje de propiedad en Rumanía, pero por encima de los países el centro y norte de Europa, con Alemania a la cola en un 53% de población con propiedad, lo cual muestra su clara preferencia por el arrendamiento. "Esta tendencia ha cambiado los últimos años donde España había ido a la cabeza.La progresiva incorporación a la Unión Europea de los países del Este, en los cuales, tras la caída de los regímenes comunistas, se potenciaron políticas para la adquisición de viviendas habitadas, han modificado el escenario europeo sesgando la estadística, pero no cambia la preferencia española", puntualiza Alcover.

Comprar o alquilar: el eterno debate

Entre los motivos de estas preferencias de compra y alquiler entre la conca mediterránea y países del centro y norte de Europa, Alcover apunta a dos: por un lado, el arraigo de la población mediterránea, más familiar y vinculada a sus raíces, lo cual fomenta la opción de compra. Por otro, la relación económica que se establece entre los países más desarrollados, con mayor coste de vida y una movilidad laboral más alta,potenciando así el alquiler por la flexibilidad y facilidad que aporta cambiar de una ciudad a otra para aprovechar una mejor oferta de trabajo.

Vinculado a este aspecto, el arrendamiento está ganando terreno en España. En los últimos datos arrojados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) se observa una pérdida de 4 puntos en el Índice de Propietarios, situando la modalidad del alquiler en un 17.5% frente al 76.3% de las viviendas en propiedad. "Estos datos nos lanzan un mensaje que deberíamos analizar. No solo se debe a motivos económicos producidos por la crisis, sino que esta tendencia responde también a un cambio de mentalidad, en especial entre los más jóvenes, que es la horquilla de población donde el alquiler cuenta con más apoyo", analiza Alcover.

Mirando en detalle, el porcentaje de propiedades por Comunidades Autónomas, se encuentran Madrid y Cataluña entre aquellas por debajo de la media nacional, lo que refuerza la idea que el trabajo y la movilidad inciden en este cambio de tendencia hacia la opción del alquiler. "Llegados a este punto, definir cómo evolucionará el mercado por lo que a compra o alquiler se refiere es difícil y la respuesta reside en las necesidades propias de cada persona. Sin embargo, analizar cómo afectará la crisis económica en los jóvenes en cuanto a movilidad laboral y acceso a la vivienda sí que podría equilibrar la balanza sobre propiedad o arrendamiento. Deberemos seguir de cerca esta tendencia en los próximos años", concluye Alcover.

Colaborador:

www.consejocoapis.org

Las redes 5G, darán el pistoletazo  de salida a la próxima revolución digital, que llegará con la evolución de los ya disponibles asistentes virtuales como Alexa, Siri, Home kit, Aura, movistar Home, etcétera.

El mercado global de las Smart homes tiene un crecimiento interanual previsto del 27%. Principales ventajas e inconvenientes:

Ventajas;

• Seguridad domótica. Todo el sistema de seguridad para el cuidado de personas e instalaciones.
• Seguridad estructural, protección física y minimización de situaciones de inseguridad.
• Confort. Implica al conjunto de soluciones que faciliten la vida diaria de las personas, satisfación de necesidades y mejora de las condiciones de vida.
• Salud. Garantizar las mejores condiciones ambientales, proteger a los habitantes y ofrecerles la mayor calidad posible.
• Ahorro. De tiempo, energía, dinero e incertezas.
• Conectividad. Control remoto desde cualquier lugar.
• Privacidad. Asegurar la intimidad y el acceso a la vivienda.
• Estética. Máxima funcionalidad y diseño.

Desventajas;

• Preocupación por la seguridad o la privacidad; para ello es importante que a la hora de instalar y contratar este tipo de dispositivos se confíe en empresas especializadas.
• Automatización de compras.
• Disminución de la interacción entre personas.
• Reducción de puestos de trabajo.
• Elevados costos.
• Control y limitación.

Nueva forma de captación inmobiliaria en 3D

De momento, las casas se imprimen en terrenos que el propietario ya tuviera de antemano, y al momento. Se transporta la impresora en un camión de carga al lugar donde se vaya a construir la vivienda y los materiales a emplear. El desarrollo de estas impresoras 3D han motivado una reducción de costes, hasta casi la mitad respecto a las casas prefabricadas.

Se plantea hacer viviendas de 70 metros cuadrados, con un coste cerrado de 50.000 euros, en tan solo 8 horas de duración, lo que supondría poder hacer entrega de llaves el mismo día de construcción. Y las casas ya se entregan con todo el sistema eléctrico hecho, además de la fontanería y un certificado energético tipo A, lo que supone mayor ahorro. Incluidos también cuarto de baño y cocina.

Nuevos proyectos de construcción en 3D

Algunas empresas de construcción en 3D, como la ya mencionada Be More 3D, están planteando nuevos proyectos para repoblar zonas rurales. Por otra parte también, la empresa tecnológica ICON se ha unido en un proyecto solidario con la ONG New Story para dotar de estas viviendas a personas sin hogar o muy desfavorecidas.

De momento estas startups de la construcción, no han arrasado en el mundo inmobiliario, pero solo es cuestión de tiempo, ya que el bajo coste y la buena calidad de los materiales que se emplean, provocarán una revolución en la forma de entender el concepto de "vivienda". Cuanto menos es algo novedoso e ilusionante, y poco a poco iremos descubriendo hasta dónde pueden llegar estas impresoras.

La red inmobiliaria Comprarcasa afirma que, desde que estalló la crisis del covid-19, han crecido de media un 21% en sus agencias en toda España. La demanda más notable se ha registrado en Madrid, con un repunte del 25%, mientras que en Barcelona ha repuntado en torno al 20% y en Sevilla y Valencia, cerca de un 15%. Unas cifras que, según la red inmobiliaria, dejan patente la incidencia que tiene la mortalidad en las gestiones inmobiliarias de herencias.

Los datos oficiales también muestran el fuerte repunte de las viviendas heredadas. En noviembre, de hecho, se registró un máximo histórico con más de 17.000, tras registrar un alza del 20% de media. En la región de Madrid, sin embargo, el incremento interanual alcanzó el 37%.

Además de las viviendas heredadas, en los últimos tiempos también han crecido las renuncias a herencias, aunque esta tendencia viene siendo una constante en la última década. En este tiempo, según el Consejo General del Notariado, los españoles han renunciado al 40% de herencias por, entre otros motivos, las deudas acumuladas a las que tendría que hacer frente el heredero. 

Con estas cifras sobre la mesa, Comprarcasa ha resumido los factores a tener en cuenta a la hora de renunciar a propiedades, qué gastos supone heredar una casa, dónde y cómo se tramita una operación de este tipo y cómo vender una casa heredada:

Los impuestos y gastos de una herencia

El principal tributo es el Impuesto de Sucesiones. Como explica la red, se trata de un impuesto para la transmisión de bienes y derechos entre las personas físicas que no tiene una cuantía fija. Depende de cuánto se hereda, con un gravamen que va del 7,6% al 34%, con bonificaciones según cada comunidad. Las cuantías más altas se registran en Asturias, Castilla y León y la Comunidad Valenciana; mientras que al otro lado de la tabla se encuentran Comunidad de Madrid, Galicia, Cantabria y Andalucía. En Madrid, por ejemplo, hay una bonificación del 99% del impuesto en caso de los familiares directos (cónyuges, hijos, nietos, adoptados, adoptantes, padres, abuelos?)

Para el abono del impuesto de sucesiones los herederos tienen un margen de seis meses desde el momento del fallecimiento, prorrogables por el mismo tiempo y un coste adicional. Actualmente, ante los problemas generados para heredar durante el covid-19, algunas comunidades han ampliado esta prórroga para facilitar esta tramitación.

Otro tributo a tener en cuenta es la plusvalía municipal, que se abona siempre que hay un cambio de titularidad de un inmueble.  Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana cuando se produce una transmisión y que tiene en cuenta su valor catastral. Se paga en el ayuntamiento de la localidad donde esté situada la vivienda, con un plazo de seis meses para su desembolso, y hay sanciones por impago, que pueden ir desde el 50% hasta el 150% de la cantidad resultante, en función de la gravedad de la infracción. 

A este impuesto hay que sumar algunos gastos adicionales que deben asumir los herederos, como por ejemplo la notaría, los gastos fiscales o el Registro de la Propiedad. En caso de ser varios herederos, el porcentaje de gasto que asume cada uno dependerá del reparto de la herencia indicado en el testamento y del acuerdo al que lleguen los mismos. También estará determinado por el grado de parentesco con el fallecido y con posibles reducciones de estos costes, que también varían en función de cada comunidad autónoma. 

Por otro lado, y al igual que cualquier otra propiedad, una vivienda heredada conlleva gastos como el pago de seguros, la comunidad, el IBI... 

Dónde y cómo se tramitan las herencias

La red inmobiliaria recuerda que la mayor parte del trámite de una herencia se desarrolla en una notaría, previo paso por un despacho de abogados o una gestoría. También hay algunas empresas del sector inmobiliario, como Comprarcasa, que se encargan de todo el proceso de herencia de una vivienda y posterior comercialización cuando los herederos quieren vender el patrimonio heredado. Una fórmula que les permite ahorrar tiempo y dinero.

En qué momento se puede vender una casa heredada

Es posible vender una casa recibida de una herencia, aunque para llevar a cabo esta operación con éxito es necesario seguir un proceso; en concreto, estar en posesión de los documentos legales requeridos, aceptar efectivamente ante notario esta herencia y pagar los impuestos correspondientes por este trámite. Tras esta aceptación, se inscribe la vivienda con el nuevo propietario en el Registro de la Propiedad y a partir de aquí se puede tramitar la venta de este inmueble, igual que cualquier otro. Por tanto, no se puede vender una casa sin aceptar la herencia porque el titular legal de la propiedad seguirá siendo la persona fallecida hasta que no se produzca el cambio de titularidad.

Cuánto tiempo se tarda en heredar una vivienda

El tiempo que se tarda en realizar el procedimiento para adquirir una vivienda es relativo, puede llevar desde meses hasta años, en función de dos factores fundamentales: la tenencia o no de un testamento y el consenso entre los herederos. Este último, es complejo, pues según un estudio de la OCU de 2020, un 17% de españoles reconoce haber tenido problemas de disputas sobre la herencia.

Uno de los conflictos más frecuentes es que parte de los herederos quieran vender la casa, mientras que otra se incline por venderlo. Para poder traspasar la casa es necesario que todos estén de acuerdo o bien, buscar una alternativa, como comprar la parte correspondiente o acudir a la vía judicial. La clave es la negociación para evitar la subasta pública de la propiedad.

Cómo no malvender una casa heredada

Para evitar que la propiedad familiar se malvenda, una vez que ya es titularidad de los herederos y éstos están de acuerdo en traspasar el inmueble, conviene recordar algunos consejos prácticos:

El primero de ellos es valorar un ´lavado de cara de la vivienda´. En el caso de las viviendas en las que han pasado sus últimos años personas mayores, es muy frecuente que ofrezcan un aspecto poco atractivo para los jóvenes compradores y que necesiten distintas reparaciones. En muchos casos, basta con dar una mano de pintura y quizá un repaso a los suelos para mejorar el aspecto de la vivienda. 

También hay que evitar equivocarse al poner el precio de venta. Las viviendas que salen con un precio por encima del adecuado, se terminan vendiendo por debajo de su precio. Con el fin de evitar una mala operación, conviene poner un precio de mercado.

Renunciar a una herencia

Comprarcasa recuerda que muchos herederos tienen dudas a la hora de recibir o no una herencia y en muchos casos deciden no hacer efectiva esta transmisión; por ejemplo, cuando la deuda que conlleva la herencia es superior a todos los bienes y derechos del fallecido, por lo que es más rentable para los herederos rechazarla o recibirla con lo que se conoce como a beneficio de inventario.

Esta decisión está en línea con la legalidad y, según los datos del INE, en 2020 se heredaron un 15,1% menos de viviendas que en 2019, pese al exceso de mortalidad provocado por la pandemia.

Durante el desarrollo del paquete de medidas Fit for 55 para la lucha contra el cambio climático, la Comisión Europea ha hecho oficial su compromiso de incitar a partir de 2030 a la eficiencia energética tanto de viviendas como de edificios. Como ejemplo de las medidas planteadas que se presentaron el pasado 14 de diciembre, intentarán prohibir el alquiler o la venta de viviendas que tengan una baja calificación energética. Según se plantea, esto obligaría a los propietarios a reformar la vivienda para hacerla más eficiente.

Con vistas hacia 2030, los edificios públicos estarán obligados a obtener la calificación energética F antes de 2027 y tras 2030, la calificación E. Por otro lado, los apartamentos, edificios residenciales y casas tendrán que conseguir como mínimo la calificación con la letra F tras enero de 2030 y con la letra E tras 2033. Todo esto con el objetivo de disminuir el volumen de CO2. Sin embargo, estarán excluidos de dicha obligación los edificios religiosos e históricos.

Independientemente de la renovación del contrato de arrendamiento, la venta o el alquiler de un inmueble, esta nueva reglamentación tendrá sus efectos en el certificado de eficiencia energética, cuyo cumplimiento pasará a ser obligatorio para cualquier propiedad. Es decir, si una propiedad está calificada con la letra más baja, actualmente la G, el propietario no podrá ni alquilarla ni venderla hasta que no mejore la eficiencia energética de la vivienda.

Para ello, tendrá que pagar la reforma de su inmueble, aunque no se conoce todavía si habrá que pagar del bolsillo propio o a través de incentivos europeos o estatales. Hay que recordar que para 2030, se requerirá la letra F y para 2033, la calificación E.

En suma de esta medida, la Comisión Europea añadirá otras tales como el impulso del hidrógeno con acciones como las que se han llevado a cabo para el gas natural. Más específicamente, se dividirá las acciones de distribución de la comercialización del hidrógeno y se creará una etapa de transición hasta 2030 cuando se aplicará la regulación del hidrógeno.

Más acciones que se llevarán a cabo será la reducción de las emisiones de metano, suministrar con mayor facilidad la integración del biometano y del hidrógeno a través de tarifas con descuentos. De esta forma, se prevé disminuir progresivamente en el sistema el volumen de gas.

Para finalizar, debemos destacar como última medida respecto al gas y al hidrógeno, la obligatoriedad de acudir a comparadores de precios o dar la opción de poder cambiar de compañía en un plazo de 24 horas. Todo esto con el fin de trasponer los artículos de protección al consumidor de electricidad, entre ellos y en primer lugar, al consumidor industrial.

En este sentido, disponer de terraza o jardín, se ha convertido en lo más relevante para los compradores (56% de las respuestas), incluso por encima del precio (49%), la ubicación (40%) o la luz natural (40%). Antes del confinamiento, disponer de terraza o jardín, era la cuarta prioridad (39%), junto con la luz natural (39%) y por detrás del precio (59%) y de la ubicación (50%). La eficiencia energética cobra relevancia, pasando del 18% al 21%, así como de las zonas comunes (del 15% al 19%).

Las ciudades pequeñas situadas cerca de los grandes núcleos urbanos (34%) y los barrios periféricos de estos (31%) son las opciones preferidas para buscar vivienda tras el confinamiento

El estudio también hace hincapié en la tendencia de la demanda a trasladarse fuera de los núcleos urbanos. Así, las ciudades pequeñas situadas cerca de las grandes urbes son la opción preferida de los españoles (34%), seguidas de los barrios periféricos de estas grandes ciudades (31%). En tercer lugar aparece la opción de vivir en el centro de las ciudades (20%) y en cuarto la zona metropolitana fuera de la ciudad (14%).

En cuanto a las zonas comunes, la piscina continúa siendo el mayor atractivo cuando se trata de comprar  una vivienda nueva (74%). Por su parte, el teletrabajo ha hecho que la sala de estudio se sitúe en la segunda posición (67%). El gimnasio sería la tercera opción más solicitada por los encuestados, con un 56%. Por último, otros argumentos de peso son la sala social-gourmet (52%) y la zona de juegos infantil (51%).

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Definición y tipos de VPO

Dependiendo de su régimen y su nivel de protección, en España los inmuebles sociales pueden obtener diferentes nombres. Estos inmuebles se constituyen como el hogar para colectivos vulnerables económicamente que no pueden acceder a otro tipo de viviendas.

El inmueble protegido o social obtiene un coste por debajo del precio medio del mercado. Todas las viviendas de este tipo comparten similitudes varias como la localización o las medidas de la casa. Además, las personas que quieran ocupar una de ellas tienen que cumplir unas condiciones concretas. Uno de ellos, por ejemplo, es que la vivienda se constituya como el hogar permanente y habitual, ya sea un inmueble arrendado o comprado.

Existen dos tipos de viviendas de protección oficial:

Viviendas de protección oficial de promoción pública. Son aquellas ofertadas por el Gobierno y a las cuáles se acceden a través de sorteo público. Para poder entrar en el sorteo y acceder a la oferta, previamente hay que cumplir una serie de condiciones, además de inscribirse en los registros de los correspondientes demandantes del territorio autonómico.

Viviendas de protección oficial de promoción privada. Estas viviendas son creadas por promotoras cooperativas o inmobiliarias que disfrutan de una ayuda estatal para equilibrar el coste límite de alquiler o venta. En estas, también es obligatorio cumplir varias condiciones.

¿En qué se diferencia la vivienda libre y la vivienda social?

Hay algunos aspectos que diferencian las viviendas libres de las viviendas sociales:

Paquete de ayudas. Las viviendas de protección oficial tienen disponible una serie de subvenciones o préstamos, entre otras ayudas fiscales, a las que los inquilinos pueden acceder.

Coste máximo: el Estado debe establecer un precio máximo tanto de alquiler como de venta que obligatoriamente debe estar por debajo del precio medio del mercado libre. Las familias que accedan a la vivienda social deben tener unas rentas iguales o inferiores a la estipulada por el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).

Plazo mínimo de 10 años para traspasar. Los inquilinos de viviendas VPO deben esperar hasta un plazo mínimo de 10 años para traspasar la vivienda. Una vez finalizado el plazo, los traspasos deben cumplir con lo que rige la normativa.

Residencia permanente y habitual. En el caso de la VPO, esta debe constituirse como el domicilio habitual de sus inquilinos. Si se utiliza como segundo residencia, el inquilino será sancionado. Los demandantes están obligados tanto a empadronarse en el territorio autonómico al que pertenece la vivienda como a no adquirir una segunda vivienda a parte de la social.

¿Qué se debe hacer para acceder a una vivienda social?

En primer lugar, el demandante debe inscribirse en el registro de solicitantes de VPO del territorio autonómico correspondiente para acceder al sorteo público. Según la comunidad a la que se pertenezca, las condiciones varían. Debido a ello, es recomendable preguntar primero a las instituciones competentes.

Clasificación de las viviendas VPO

Dependiendo de las peculiaridades y del nivel de protección, las viviendas sociales se pueden dividir en cinco tipos.

VPPA o Viviendas con protección pública para arrendamiento

El suelo máximo construido se sitúa en 110 m2 y en 150 m2 para familias numerosas. Estas viviendas también están disponibles para compra (VPPA OC). Por último, los inquilinos deben tener una renta anual máxima específica.

VPPL o Vivienda de precio limitado

El terreno construido debe ser máximo de 150 m2 y dicho suelo debe pertenecer a vivienda social.

VPT o Vivienda de Precio Tasado

Estas viviendas, en principio, están disponibles para compra, pero también para alquilar si se cumple unos requisitos.

VPPB o Viviendas con protección pública básica

Son aquellas viviendas que están construidas en un terreno de 110 m2 como máximo, excepto para familias numerosas, donde el límite se sitúa en 150 m2. Estas viviendas están protegidas durante un plazo de 20 años, pero pueden ser vendidas previamente en el caso en el que se alcance un coste máximo de venta legal.

VIS o Vivienda de integración social

Están dirigidas a colectivos que necesitan protección social. Deben estar siempre en régimen de alquiler y el suelo construido debe ser igual o menos de 130 m2.

¿Qué condiciones se deben cumplir para solicitar una vivienda social?

Las viviendas sociales tienen una serie de condiciones que se deben cumplir para poder acceder a ella, si no las cumplen, los demandantes no podrán disfrutar de ellas. A parte del régimen y la clasificación de protección de los inmuebles, los requisitos también pueden variar según la comunidad autónoma a la que pertenezca.

En general, las condiciones más habituales que se requieren para comprar una vivienda social son los siguientes:

• El inmueble debe constituirse como el domicilio permanente y habitual
• Todas aquellas personas que convivan dentro de la vivienda no podrán poseer la propiedad de otro inmueble
• Previamente a la solicitud, no haber poseído la propiedad de una vivienda VPO
• Inscribirse dentro del registro de solicitantes de VPO del territorio autonómico al que se pertenezca
• Estar por debajo de la renta máxima permitida. En general, el límite se oscila entre 2,5 y 5,5 veces el IPREM. Sin embargo, este requisito se encuentra en manos de las comunidades autónomas y varía según el tipo de inmueble.
• Tener más de 18 años
• Si en los 10 últimos años el solicitante ha disfruta de alguna de las subvenciones que oferta el Estado en materia de vivienda, no podrá pedir una vivienda de protección oficial.

¿Qué condiciones se deben cumplir para alquilar una vivienda social?

En esta ocasión, las condiciones son diferentes al de la compra de una vivienda social y algunas de ellas son incluso contradictorias. Pero al igual que la anterior, estos requisitos varían según el territorio autonómico.

Entre los requisitos, se encuentran los siguientes:

• Ni el demandante ni las personas convivientes del hogar pueden tener la propiedad de un inmueble.
• Dentro de la unidad familiar, haya hijos menores de edad o que la unidad sea una familia monoparental con hijos a cargo.
• Ser mayor de 60 años.
• Que dentro de los convivientes, haya una persona víctima de violencia de género.
• Está permitido solicitar el alquiler para aquellas familias donde haya una persona con una discapacidad mínima del 30%.
• Colectivos de vulnerabilidad.
• Los ingresos de todos los miembros que convivan en la vivienda no podrá ser superior al triple del IPREM.
• Tener más de 18 años y poseer la nacionalidad española. Si no lo poseen, está permitido tener un permiso de residencia habitual.
• Estar jubilado y tener deudas hipotecarias cuya cifra se encuentre por encima de las prestaciones.
• No está permitido tener ingresos por prestaciones o trabajo.

Las compraventas son operaciones que tanto los profesionales del sector inmobiliario como los ciudadanos llevan a cabo en numerosas ocasiones. Sin embargo, la vivienda adquirida a veces no corresponde con la imagen que teníamos al principio de ella. Esto se debe a que apreciamos algunos desperfectos en el domicilio que no se podían contemplar en el momento de la compraventa. Estos defectos obtienen el nombre de vicios ocultos.

De todos los tipos de procesos de compraventa, la más importante es aquella en la que logramos adquirir un domicilio, debido al bien obtenido y al elevado coste de este proceso. Por estos motivos, el hecho de que haya vicios ocultos en este tipo de bienes conlleva una gran importancia, por ello hay varias leyes que defienden al usuario beneficiado.

Si un domicilio adquirido tiene una serie de vicios ocultos o vicios redhibitorios, hay que prestar atención a varios aspectos.

Definición de vicios ocultos

El Código Civil en su artículo 1484 defiende a los vicios ocultos como "defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprado, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella".

La existencia de vicios ocultos prueba que el vendedor no informó correctamente sobre la situación en la que se encontraba el inmueble al comprador, ya que hay desperfectos que dificultan el correcto y total uso del inmueble. Si el comprador hubiera conocido la existencia de estos perfectos, podría haber decidido no adquirir el incmueble. Cabe destacar que si estos desperfectos obliga a no poder usar el bien, se dejarían de considerar vicios ocultos para pasar a otra clasificación de defectos.

En principio, no existe una tabla concreta con desperfectos específicos, aunque la mayoría están relacionados con aspectos como la cimentación por fisuras o grietas, el agua por filtraciones o humedades, problemas en el sistema eléctrico, un ineficaz aislamiento térmico-acústico o defectos en los acabados.

Para concretarlo, un vicio oculto es el desperfecto de gran importancia y gravedad existente previamente a la compraventa que no es visible a simple vista por el usuario comprador.

Dos opciones de reclamación

En el caso en el que encontremos desperfectos posteriormente a la compraventa que cumplen con las condiciones para que se les traten como vicios ocultos, el comprador tendrá la oportunidad de reclamar una respuesta al vendedor, según estipula el artículo 1485 del Código Civil. En el artículo 1846 se exponen las dos vías que podrá tomar el comprador:

• La acción ´quanti minoris´ posibilita una deducción del dinero aportado del coste establecida por los peritos. Esto llevará al comprador a cambiar la información del contrato, debido al cambio del precio pagado a efectos de la reducción del valor del inmueble. Esta vía prevé establecer la equidad contractual sin opción a recurrir a una "indemnización complementaria".
• La acción redhibitoria permite renunciar al contrato acordado a través de un retorno de los costes abonados. Si en el supuesto de que el vendedor fuese consciente de los desperfectos, se tendrá que indemnizar al comprador por los daños y perjuicios causados.

Plazo y acciones a llevar a cabo para reclamar

Uno de los aspectos más importantes a prestar atención durante el proceso de reclamación de desperfectos es el tiempo. Cuando se trate de inmuebles de segunda mano, se puede proceder a las dos acciones comentadas en un plazo de seis meses desde el día en el que adquirió la vivienda. En cambio, en el caso de inmuebles nuevos, el plazo será de hasta dos años. El proceso de reclamación consta de cuatro pasos:

• Estudiar la tipografía del desperfecto y distinguir si el defecto está causado por un incorrecto uso por parte del comprador o por la edificación del inmueble. Para conocer estos dos aspectos, hay que recurrir a un profesional cualificado como un arquitecto para que realice el informe.
• Emitir un aviso escrito al vendedor de la situación y los prejuicios provocados. En la notificación hay que exponer el día del contrato y el plazo aportado para resolver los desperfectos.
• En el caso en el que la reclamación sea aprobada por el vendedor, el proceso finalizará sin ningún problema. A pesar de ello, esta situación ocurre pocas veces en comparación con el alto número de oposición a la reclamación. Si ocurre esto último, hay que recurrir al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos, institución que mediará entre los usuarios implicados para evadir la vía judicial.
• Si no se ha llegado a ninguna resolución con las acciones previas, se procederá a la vía judicial con el objetivo de que los Tribunales obtengan la responsabilidad de dictaminar quién debe asumir los costes de la reforma necesaria. Para ello, es importante reunir la mayor cantidad de pruebas que demuestren que los desperfectos se encontraban previamente a la compraventa del inmueble para ganar el juicio.

Hay ocasiones en los que los vicios ocultos se originan posteriormente al cierre del plazo adjudicado para la reclamación. En esta situación, se puede recurrir a seguros que cubran la reforma de forma total o parcial de los desperfectos, es decir, la póliza de responsabilidad civil. La duración de la validez variará según la clasificación del vicio oculto. Existen tres opciones:

• Si son defectos en los acabados, el seguro cubrirá solamente el 5% de la reforma con una validez de un año.
• En el caso de desperfectos en elementos estructurales, la póliza cubrirá el coste completo de los daños con una validez de 10 años.
• Por el contrario, si son las instalaciones las que poseen vicios ocultos, el seguro cubrirá un 30% de la reforma y constará de una validez de tres años.

El comprador como técnico profesional

Existen aquellos casos en los que un profesional del sector es el comprador del inmueble, supuesto en el que se prevé que éste tenga los conocimientos básicos para poder apreciar los desperfectos o vicios ocultos de la vivienda. Profesionales como un arquitecto cuando el bien con vicios ocultos sea un inmueble o un mecánico cuando sea un automóvil. La legislación en varios caos ha declarado que dicha experiencia por parte del profesional que se postula como el comprador puede anular la reclamación del desperfecto.

El Real Decreto-Ley 26/2021 introdujo importantes cambios en la forma de calcular la base imponible de este impuesto, modificando el sistema objetivo de cálculo (con nuevos coeficientes sobre el valor catastral del terreno) y permitiendo al contribuyente optar porque la base imponible se determine comparando los valores de adquisición y transmisión del terreno.

En dicha normativa se estableció que "los ayuntamientos que tengan establecido el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana deberán modificar, en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, sus respectivas ordenanzas fiscales para adecuarlas a lo dispuesto en el mismo". Mientras tanto, en ese plazo de seis meses, los consistorios podían aplicar directamente las normas de cuantificación de la base imponible previstas en la nueva normativa, utilizando los coeficientes máximos aprobados.

Pero ¿qué pasa con aquellos consistorios que no han adaptado sus ordenanzas al Real Decreto-Ley 26/2021? ¿podrán exigir válidamente el impuesto a partir del 11 de mayo de 2022?

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala una polémica resolución de la Dirección General de Tributos (dependiente del Ministerio de Hacienda), en la que recuerda que el Real Decreto-Ley 26/2021, además de dar seis meses para adaptar la ordenanza municipal, establece una salvaguarda, consistente en que, hasta que se lleve a cabo la modificación de la ordenanza fiscal para adecuarla a la nueva redacción, resultará de aplicación lo dispuesto en la ley. Es decir, la normativa estatal aprobada, tomando los coeficientes máximos.

En definitiva, para Tributos que un Ayuntamiento no haya adaptado su ordenanza fiscal a la nueva normativa del impuesto de plusvalía municipal en el plazo de seis meses es una simple irregularidad no invalidante. Es decir, estos ayuntamientos podrían seguir exigiendo el impuesto aplicando la norma estatal. ¿Cuál es el fin? Que los consistorios que no han hecho los deberes puedan seguir recaudando este impuesto, pese a no haber cumplido con la ley.

Sin embargo, José María Salcedo asegura que los argumentos de Tributos son muy cuestionables y que dicha resolución es muy polémica. En su opinión, no tiene sentido que la ley estatal imponga un plazo de seis meses de adaptación de la ordenanza fiscal de cada municipio si luego los ayuntamientos pueden seguir aplicando indefinidamente las previsiones de dicha normativa estatal.

El fiscalista, además, recuerda que Tributos se refiere al artículo 48.3 de la Ley 39/2015, un artículo referido a actos administrativos fuera de plazo, cuando el supuesto de los seis meses de plazo nada tiene que ver. Es decir, el organismo dependiente del Ministerio de Hacienda recurre a un artículo que nada tiene que ver con el supuesto que nos compete.

"Pero es que además hay que tener en cuenta que el impuesto de plusvalía municipal es un tributo de exigencia voluntaria por parte de los Ayuntamientos", señala Salcedo.

En efecto, el Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (TRLRHL) se refiere en su artículo 59.1, a los tributos locales que los Ayuntamientos deben exigir de forma obligatoria. Éstos son el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE), y el Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica (IVTM). El resto de tributos o tasas son potestativos, es decir, voluntarios, para los Ayuntamientos, como es el caso de la plusvalía municipal. Por este motivo, para exigir estos tributos, debe existir un previo acuerdo de imposición aprobado y publicado en el boletín o diario oficial.

Por todo ello, Salcedo entiende que la decisión municipal de no adaptar su ordenanza reguladora del impuesto de plusvalía municipal al Real Decreto-Ley 26/2021 (un tributo de exigencia voluntaria para los propios consistorios) "podría ser interpretada como la expresión de su voluntad de no seguir cobrando dicho impuesto, al menos, hasta que se lleve a cabo dicha adaptación".

En cuarto lugar, en foros tributarios se comenta que es posible considerar que la ordenanza municipal, no adaptada más allá del plazo de seis meses, es nula de pleno derecho. Y que, por tanto, no hay forma de cuantificar la plusvalía en el concreto Ayuntamiento de que se trate. Por ello, aunque el impuesto sería exigible, no habría normas válidas para cuantificarlo. En esta tesitura, podría ser conveniente recurrir las liquidaciones dictadas, o rectificar las autoliquidaciones presentadas, impugnando además, de forma indirecta, la ordenanza municipal no adaptada al Real Decreto-Ley 26/2021.

¿Es posible que el Ayuntamiento exija el impuesto de forma retroactiva, cuando modifique la ordenanza?

Cabe preguntarse si sería posible que un Ayuntamiento, cuando finalmente lleve a cabo la modificación de su ordenanza, para adaptarla al Real Decreto-Ley 26/2021, exigiera el impuesto de plusvalía municipal de forma retroactiva a los contribuyentes.

Pues bien, la respuesta a esta cuestión sería negativa, en opinión de José María Salcedo. Y ello, teniendo en cuenta que la sentencia del Tribunal Supremo de 19-12-2011 (recurso 2884/2010) ya declaró en su día que "ello supondría admitir una retroactividad de grado máximo, en cuanto que afectaría no solo a un periodo impositivo ya iniciado, sino también a obligaciones surgidas como consecuencia de los devengos ya producidos". 

Por tanto, siendo la plusvalía municipal un impuesto de devengo instantáneo, consideramos no sería posible que la modificación de la ordenanza, para adaptarla al Real Decreto-Ley 26/2021, pretendiese exigir, de forma retroactiva, el impuesto a transmisiones realizadas antes de su entrada en vigor, recalca el socio de Ático Jurídico.

Cómo deben actuar los contribuyentes

El socio de Ático Jurídico estima que es posible reclamar la devolución de la plusvalía municipal a partir de 11 de mayo de 2022 en aquellos municipios donde el ayuntamiento no haya adaptado aún su ordenanza fiscal. En su opinión, lo razonable es que dicha devolución se refiera a las transmisiones que se realicen a partir de dicha fecha, que es cuando ya no es posible seguir aplicando transitoriamente el Real Decreto-Ley 26/2021. Y hasta el día en que entre en vigor la nueva ordenanza. Todas las transmisiones realizadas en dicho período serían las que quedarían sin cobertura jurídica, ni norma alguna para cuantificar el tributo.

En cuanto a las nueva liquidaciones de plusvalía municipal, y teniendo en cuenta la posible declaración de inconstitucionalidad del Real Decreto-Ley 26/2021, el abogado aconseja presentar recursos preventivos para salvaguardar los derechos de los contribuyentes en caso de que dicha inconstitucionalidad fuera finalmente confirmada.

"Hay muchos argumentos para seguir cuestionando la exigencia de la plusvalía municipal tras la declaración de inconstitucionalidad (STC 182/2021), cuando se aplica la nueva normativa para cuantificar la base imponible, aprobada por el Real Decreto-Ley 26/2021", sentencia Salcedo.

Entrar en una página web desde dispositivos diferentes como un ordenador o un móvil provoca que las imágenes se representen en formatos diferentes, unos más estrechos y alargados y otros más anchos.

Definición del Responsive Design

Para que el formato de una página web se adapte a los dispositivos electrónicos existe el concepto "Responsive Design", un término cada vez más utilizado en el mundo digital. Este concepto es de vital importancia porque permite que la web cambie su formato de representar las imágenes y los textos según el dispositivo desde el que se visite la web.

Con el paso de los años, se ha vuelto más habitual que los usuarios de Internet visiten páginas webs desde diferentes dispositivos, no solamente desde el ordenador, como tablets o smartphones. Es evidente que la pantalla panorámica de un ordenador ofrece imágenes de unas características diferentes a las que ofrece la pantalla vertical de un teléfono móvil.

Debido a este fenómeno cada vez mayor, ha surgido la necesidad de que las páginas webs y su contenido sean adaptables al tipo de pantalla y a su resolución.

¿Por qué es importante tener un diseño responsive?

Los motores de búsqueda no penalizan

El Responsive Design permite que a través de una única URL, todo el contenido de la web se modifique sin necesidad de duplicarlo o crear diferentes URLS. De esta forma, los motores de búsqueda no llegan a penalizar a la página web.

En suma, si el diseño responsive consigue adaptarse a un mayor número de dispositivos, el número de visitas obtenidas se incrementará, al igual que lo hará la cifra de usuarios que accedan a la web.

Mayor eficacia

Con relación de lo anterior, el mayor número de visitas y de visibilidad se produce cuando se puede acceder a la página web desde cualquier dispositivo y en cualquier momento sin tener que esperar a estar con un ordenador o portátil para poder acceder a la información de la web.

Adaptabilidad del contenido

Al tener una web el diseño responsive y que su contenido se modifique según el dispositivo, aquellos que accedan a la web podrán contemplar con claridad los textos y las imágenes sin tener que recurrir a herramientas como el "zoom" para poder observar el contenido de la web.

Por todas estas razones, el Diseño Responsive cada vez se está volviendo más recurrente en las páginas webs. Al poseer este tipo de diseño, la empresa aporta una imagen de profesionalidad y de modernización, ofreciendo a los visitantes de su página la posibilidad de acceder al contenido independientemente del lugar o del dispositivo.

Si este diseño está cuidado y es atractivo visualmente, el usuario continuará navegando por la web, mientras que su diseño resulta antiguo o poco renovado, el interés por el contenido y la empresa puede desaparecer.

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¿Pero quién interviene en el arrendamiento con opción a compra?

            En este caso tenemos, por un lado, al "concedente" de la opción que es el dueño del inmueble que se arrienda y sobre el que se concede la opción de compra a ejercitar en el plazo convenido por las partes; por su parte, el "optante" es el arrendatario del inmueble al que el dueño del mismo le concede la posibilidad de adquirirlo transcurrido el plazo pactado.

Principales beneficios del arrendamiento con opción de compra

Para el arrendatario optante

• La reducción progresiva del precio del inmueble durante el plazo de duración del arrendamiento. Un beneficio derivado de ello es la mejor disposición de la entidad financiera a conceder un préstamo hipotecario al reducirse el importe a solicitar.
• El precio de compraventa del inmueble es fijo aunque transcurran varios años de arrendamiento y los precios de viviendas similares asciendan. En cualquier caso, es importante tener presente que si el arrendatario-optante no ejercitara la opción de compra perdería todas las cantidades entregadas hasta el momento.
• -Disponer de la vivienda desde el comienzo del contrato de arrendamiento te permite compensar en el tiempo aquellas mejoras en instalaciones, equipamientos, etc.

Para el arrendador-concedente:

? Podría recibir una cantidad en concepto de "prima" de la opción a efectos de salvaguardar el derecho preferente del arrendatario-optante en la compraventa futura pactada. En la práctica es frecuente solicitar una prima del 10% del precio pactado por la compraventa pero existe total libertad al respecto. Además, aquí cabe todo tipo de pactos: aplicarse el total de la prima a reducir el precio de compraventa, un porcentaje o que el propietario haga suya esa cantidad sin compensación alguna.

? El arrendamiento significa que el inmueble se encuentre en uso y se perciba un rendimiento económico por el mismo hasta que se ejercite la opción de compra de forma progresiva mes a mes.  

? Se asegurará percibir transcurrido un determinado período de tiempo el precio de la compraventa o hacer suyas las cantidades entregadas por el optante hasta el momento, de no ejercitar éste la opción de compra. También en este punto se observa una doble vertiente: si los precios de las viviendas suben, se percibirá menos precio; sin embargo, si el efecto es el contrario, quedará protegido y percibirá el precio establecido al momento de firmarse el contrato de arrendamiento con opción de compra.

Muchos de los compradores extranjeros que compran vivienda, solicitan su hipoteca en España.

En este caso, el banco encargado de la concesión del préstamo y según lo estipulado en la normativa internacional de blanqueo de dinero, tendrá que comprobar las deudas que el comprador tiene en su país de origen. Si el banco tiene dudas sobre el origen del dinero, no concederá la financiación. 

A diferencia del 80% de financiación que suelen conceder los bancos a clientes españoles, cuando el comprador es un no residente, el porcentaje de financiación se suele reducir hasta el 70%.

Solicitar la hipoteca en su país de origen

Si por el contrario, el comprador va a solicitar la hipoteca en su país de origen, no habrá ningún problema ni ninguna limitación a la hora de realizar la transacción. 

2. Número de Identificación de Extranjeros

Otra de las peculiaridades de la venta de una vivienda a un no residente, es la exigencia al comprador de la obtención del Número de Identificación de Extranjeros (NIE) antes de escriturar la vivienda. Esta identificación, podrá solicitarse en:

• La Oficina de Extranjeros
• La Comisión General de Extranjería
• Las Oficinas Consulares Españolas

El Número de Identificación de Extranjeros será solicitado por el Notario antes de proceder con la Escritura. El comprador tampoco debe olvidar acudir con el original y una fotocopia de su pasaporte.

3. Cuenta corriente en España

Otro requisito imprescindible para cerrar una venta con un comprador extranjero, es que este disponga de una cuenta bancaria en España para acreditar el pago de la compraventa y de los impuestos derivados de ella.

Impuestos para extranjeros al comprar vivienda

Los impuestos que ha de abonar un comprador extranjero al comprar una vivienda, son los mismos que en el caso de un comprador nacional:

Viviendas de obra nueva:

El impuesto que grava este inmueble es el IVA del 10%.

Viviendas de segunda mano:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: 10% con carácter general, aunque determinados grupos de población podrán acogerse a ciertas reducciones (familias numerosas, jóvenes, personas con discapacidad?).

? Impuestos para no residentes al vender vivienda

En el caso de un vendedor extranjero que vaya a vender un inmueble en nuestro país, los impuestos por los que tendrá que tributar serán los siguientes:

• Impuesto sobre la Renta de NO Residentes: se tributará por este impuesto en el caso de que el vendedor haya obtenido una ganancia patrimonial derivada de la venta de su inmueble. 
• Plusvalía Municipal: en caso de que el vendedor no esté en España, el comprador estará obligado a abonar esta tasa como sustituto del contribuyente. 

4. Contar con un abogado local para que le asesore en la compra

Su abogado local dispone de las herramientas, los contactos, los conocimientos y la experiencia necesarios para verificar la capacidad jurídica de los vendedores, promotores inmobiliarios y demás intermediarios; redactar o revisar cada documento que deba ser firmado y que pueda comprometer sus intereses; garantizar que se cumplan todos los requisitos legales; y asegurarse de que la propiedad esté libre de deudas, gravámenes o cargas. Un abogado local no sólo conoce la legislación aplicable, sino también la zona y los posibles problemas o las ventajas de una u otra opción, por lo que sus conocimientos le serán muy útiles

5. Estudio de la propiedad y negociación de los términos del contrato

Una vez abonado el depósito y firmado el documento de reserva, el propietario o su representante deberán hacer llegar a la parte compradora la documentación de la propiedad que permita estudiar la viabilidad de la operación desde el punto de vista jurídico, urbanístico y fiscal.

6. Firma del contrato privado

l contrato recogerá de manera pormenorizada los acuerdos a los que han llegado las partes y las condiciones de la compraventa, si bien algunas de ellas pueden obviarse, al ser de obligado cumplimiento de acuerdo con la ley española vigente.

En este punto es muy importante que el cliente informe a su abogado de cualquier compromiso o condición que haya podido acordar tanto con el vendedor o sus representantes, como con los agentes, con objeto de plasmarlo en el documento. Una vez firmado el contrato, ambas partes quedan obligadas a respetarlo en los términos y condiciones pactados.

7. Firma de la escritura de compraventa y entrega de la posesión

Antes de la firma de la escritura tendrá que transferir ya sea a su cuenta bancaria española o a la cuenta de sus abogados en España los fondos para cubrir el precio, los impuestos y los gastos que se producirán.

Si el vendedor es un no residente, el comprador tiene también la obligación de retener el 3% del precio acordado, que deberá ingresar a favor de la Agencia Tributaria a cuenta del impuesto sobre el potencial incremento de capital (ganancia) obtenido por el vendedor. 

En los casos de compra de una vivienda de reciente construcción, les recomendamos que no firmen la escritura de compraventa hasta que el promotor haya obtenido del Ayuntamiento la Licencia de Primera Ocupación, ni antes de que usted haya podido acceder a la vivienda y elaborar una lista de desperfectos, que el promotor deberá comprometerse por escrito a reparar en un plazo prudencial.

8. Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, cambios de titularidad y contrataciones

Desde la firma de la escritura en notaría, su título de propiedad ya aparece reflejado en el Registro de la Propiedad a resultas de la propia presentación que realiza el notario por vía telemática. No obstante, se requiere una tramitación posterior que consiste en retirar el documento original de la notaría, liquidar y abonar los impuestos correspondientes y, por último, presentar las escrituras en el Registro de la Propiedad para su inscripción plena. Si la propiedad no está inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad podrá ser propietario de la misma a título privado, pero no disfrutará de la garantía que la inscripción en el Registro le ofrece frente a terceros. El proceso de inscripción suele completarse en un plazo de entre uno y tres meses.

9. Impuestos anuales para los propietarios de inmuebles en España

Una vez que ha adquirido su propiedad en España, tendrá que pagar algunos impuestos con carácter anual.

Básicamente son los siguientes:

• El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (por las rentas obtenidas o el uso propio)
• El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (solamente si es usted residente).
• El Impuesto sobre el Patrimonio (Solo si posee bienes valorados por encima de 700.000 ?).
• El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa de recogida de basura. Ambos de carácter municipal.

Invertir en vivienda sigue siendo el valor más seguro y preferido de los españoles por su gran rentabilidad a largo plazo. Una de las grandes dudas de los inversores privados en inmuebles es qué tipo de rendimiento económico sacar de la inversión y normalmente se plantea la duda sobre si alquilar o esperar a vender el activo, lo que suscita dudas sobre si, una vez alquilado el piso, se puede poner a la venta, si bien hay una serie de factores a tener en cuenta a la hora de llevar a cabo la operación.

"No existe ninguna limitación normativa que prohíba al propietario de una vivienda vender la misma, aunque esta se halle arrendada", explica Montserrat Junyent, responsable de asesoría jurídica del Consejo General de los COAPI de España, quien explica que esta no prohibición no significa que se pueda realizar esta venta en todos los casos.

Junyent advierte de que, "salvo que se prevea la renuncia explícita en el contrato",según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente, por lo que tendría opción de igualar la oferta y comprar el inmueble.

De lo contrario, "si el arrendatario hubiera renunciado a este derecho, el arrendador solo deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con un preaviso mínimo de treinta días a la fecha de compraventa", apunta la experta.

Estos derechos, en virtud del artículo 14 de la LAU, se mantendrán "durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el vendedor o el arrendador fuese persona jurídica". Esto significa que, por ende, el adquiriente no podrá resolver el contrato de arrendamiento hasta que haya transcurrido el mencionado plazo.

Por otro lado, Junyent señala que hay algunos contratos que se rigen por la Ley de 1964, y en estos casos "el inquilino tiene siempre el derecho de adquisición preferente", de manera que a la hora de afrontar una compraventa "el arrendatario, en caso de que no opte por la compra de la vivienda, podrá instar la impugnación judicial de la misma, si el precio supera el de capitalización de la renta". 

La experta añade que esta disposición "es una medida de protección al inquilino", ya que, a pesar de que la venta no quedará afectada "si lo hacen las opciones del adquiriente a disponer de la vivienda por necesidad".

El artículo 35 de la Ley Hipotecaria

Junyent explica que, a pesar de este derecho general de cinco años para las personas físicas y siete para las jurídicas, se puede pactar una duración del contrato superior, en cuyo caso, dependiendo de si el adquiriente del inmueble cumple con los requisitos dispuestos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, una disposición normativa que protege al comprador de buena fe.

De cumplirlos, el comprador "deberá soportar el arrendamiento hasta que este alcance una duración mínima de 5 o 7 años" y una vez cumplido este plazo, se puede "resolver el contrato de arrendamiento indemnizando al arrendatario con un mes de renta en vigor por cada año que reste por cumplir", señala la experta.

En el caso de no cumplirlos el adquiriente de la vivienda deberá soportar el tiempo completo del contrato, incluso si este es superior a cinco y siete años.

¿Qué hacer para evitar problemas?

Junyent apunta a que, para tener todo atado, "es recomendable" recoger la transmisión de la propiedad junto con un anexo al contrato de arrendamiento y "comunicar dicha circunstancia al organismo competente de depósito de fianzas" para garantizar que se cumplan las obligaciones de este contrato.

Además, Junyent advierte de que en zonas donde Cataluña, donde de momento hay vigente una ley de limitación de precios del alquiler, existen "límites en cuanto a la determinación de la renta", lo cual hay que tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble.

Ya sea porque el mercado inmobiliario se ha reactivado en los últimos años o bien por una reciente movilidad laboral en España, la necesidad de cambiar de vivienda ha vuelto a resurgir. 

Pero antes de tomar decisiones o realizar cualquier gestión, tienes que tener claros varios factores: cuánto te costó la vivienda, cuál es la cuantía de la hipoteca que te queda por pagar, a qué precio vas a poder vender el inmueble?

Una vez hechas tus cuentas, podrás decidir entre las opciones que te presentamos: Y si tuviésemos que hacer, a grandes rasgos, el desglose de las alternativas más comunes en tu situación nos encontraríamos con tres opciones para vender piso con hipoteca.

1. Cancelación de hipoteca el mismo día de la compraventa

De este modo saldamos la deuda con el banco y nos quedamos libres de cargas. Evidentemente, esta afirmación no es inequívocamente aplicable en todos los casos, ya que todo va a depender de si el precio del inmueble en el momento de la venda se ajusta a la deuda o no, así como entran en juego otras variables como el piso que se quiera obtener posteriormente.

Sin embargo, confiamos en que en estas ocasiones prevalece el sentido común y la búsqueda de una segunda vivienda acorde a las posibilidades de cada uno.

En cuanto a términos burocráticos, debes saber que, por lo general, si la cancelación se produce durante los cinco primeros años del plazo de la hipoteca, la penalización no podrá superar el 0,5% del capital pendiente.

Si se efectúa más tarde, la comisión será, como máximo del 0,25%. Asimismo, si hemos firmado una hipoteca fija, la entidad también podría cobrar una compensación por riesgo de tipo de interés, que podrá situarse entre el 0,5% y el 5%. Junto con todo esto, tendremos que hacer frente al pago del IRPF por la conocida como ganancia patrimonial.

Si decides llevar a cabo esta primera opción y cancelar tu hipoteca, necesitarás un certificado de saldo emitido por la entidad bancaria con la que tengas contratado el crédito hipotecario, para, posteriormente, presentarlo ante notario el día que se celebre la transacción.

Debes tener en cuenta que, el día de la compraventa de tu piso, una parte del dinero que recibas tiene que ir destinada a la cancelación. 

Finalmente, el último paso, que es optativo: la cancelación registral de la hipoteca. El procedimiento consta de diversas fases: 

La petición al banco del certificado de deuda cero, la entrega en notaría de dicho certificado, la solicitud del documento de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y, en última instancia, se deberá ir al registro de la Propiedad con con la copia del impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura para hacer efectiva la cancelación.

2. La subrogación

Dicho de otro modo: vender el piso con la hipoteca vigente: consiste en cambiar el titular de la hipoteca. Esto implicará un estudio de riesgos sobre el comprador para evitar impagos, similar al que se hace a cualquier persona que solicita un préstamo hipotecario.

En esta segunda opción, la entidad bancaria tiene el poder de toma de decisiones respecto a si admite o no al nuevo deudor. 

¿Pros de la subrogación? Ahorro de impuestos. ¿Contras? otros gastos de gestión del banco. Pero a pesar de estos gastos, esta es una de las fórmulas más sencillas y económicas de deshacernos de la vivienda hipotecada, ya que no tendremos que asumir los gastos de cancelación del préstamo.  

3. La hipoteca puente

Este tipo de producto bancario se utiliza cuando se quiere comprar una casa nueva sin haber vendido todavía la actual, de manera que el banco presta una cantidad de dinero dinero y absorbe la hipoteca.

Un punto atractivo de la gestión se encuentra en que el interesado deberá hacer frente a una única cuota mensual mientras se vende la vivienda y podrá de este modo contar con un plazo acordado para poder vender con tranquilidad el inmueble.

Esto se debe a que la hipoteca puente permite al propietario unificar dos hipotecas en una. Este producto es recomendable para aquellas personas que no pueden deshacerse de su casa en un plazo corto de tiempo y están en condición de afrontar una cuota más alta por su hipoteca. 

Sea cual sea la decisión que tomes, siempre puedes beneficiarte del trato y los servicios de profesionales del mundo inmobiliarios, los cuales te ofrecerán sus consejos y ventajas a la hora de encontrar compradores o vendedores. Así como te ayudarán a no cometer los errores más comunes en los que muchas personas caen por falta de información y experiencia.

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¡Te sorprenderás de lo ágil que se puede volver un trámite que, para muchos, se convierte en un verdadero dolor de cabeza!

El Gobierno ha aprobado ayer en el Consejo de Ministros la suspensión de los desahucios de alquiler de familias sin alternativa habitacional y del corte de suministros a la población vulnerable y a personas en riesgo de exclusión social hasta el fin del estado de alarma (9 de mayo).
 

Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, y David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de la compañía, analizan el contenido jurídico de las medidas, su alcance y efectividad.

Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit 
"La solución no puede ser siempre menoscabar los derechos de aquellos propietarios que en muchas ocasiones dependen de estas rentas para poder vivir dignamente"

• "De momento valoramos este decreto con cierto escepticismo. Por un lado, se está dando una imagen de país de tolerancia y consentimiento a la ocupación, vulnerando los derechos a la propiedad privada y generando un efecto llamada que puede ser peligroso. Por otro lado se está hablando de compensar a estos propietarios, lo cual valoramos positivamente. Pero hasta que no analicemos con más profundidad cómo se van a producir estas ayudas, en qué cuantía y sobre todo, cuales van a ser las trabas burocráticas que se van a establecer para que estos propietarios puedan cobrar, no podremos hacer un diagnóstico más profundo. Hay un problema social real que debe solucionarse, y es ayudar a ciertos colectivos a que puedan mantener su hogar o lugar de trabajo en unas circunstancias que son y seguirán siendo difíciles. Pero la solución no puede ser siempre menoscabar los derechos de aquellos propietarios que en muchas ocasiones dependen de estas rentas para poder vivir dignamente".

David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de la compañía
"Se trata de una regulación deficiente e innecesaria, que lo único que motivará será más litigiosidad y conflictividad" 

• "Las medidas adoptadas en cuanto a los locales son tardías y además lo único que hacen es imponer a determinados propietarios la asunción de una parte del problema, esto es, se hace una socialización de las pérdidas económicas de los sectores afectados por las restricciones de actividad, desnaturalizando el contrato de arrendamiento".
• "No obstante, son unas medidas con una aplicabilidad compleja, dado que requieren de un cese total de actividad, acreditado mediante certificado de la AEAT, o una rebaja de los ingresos del 75%, lo que dejará fuera de esta medida a muchos arrendatarios y generará muchos conflictos ? hay maneras de facturar menos o desviar facturación para rebajar contablemente los ingresos-. Es decir, son medidas en que el asesoramiento jurídico es vital, dado que, dicho sea, llanamente, la falta de un papel puede hacer que la medida no sea aplicable, o se tendrá que controlar muy bien lo que el arrendatario dice en cuanto a los ingresos". 
• "En cuanto a la suspensión de desahucios, estamos ante una regulación muy casuística y llena de excepciones y con la exigencia del cumplimiento de una serie de requisitos que muchos no podrán cumplir y que seguramente tenga como resultado un aumento de la conflictividad. Es decir, es una regulación efectuada para decir que se adoptan medidas de protección para, acto segundo, y por la vía de la letra pequeña, vaciar de contenido las previsiones legales.  Por tanto, una regulación deficiente y por tanto innecesaria que lo único que motivará será más litigiosidad y conflictividad".

"Y para acabar, esta normativa, en el caso de Catalunya, choca con la aprobada a nivel autonómico. Muchos arrendadores, arrendatarios, operadores jurídicos y jueces van a tener que afrontar una situación de difícil solución: ¿Qué aplicamos, la Ley estatal o la autonómica? No estamos ante una cuestión baladí, porque las medidas son distintas y en muchos casos son contradictorias. Y esto provocará mayor conflictividad y litigiosidad".

Colaborador:

https://web.tecnotramit.com/

En qué consiste el valor catastral

El valor de referencia del catastro consiste en el valor impuesto por la administración con el cual se fijan las bases de las cantidades para abonar los impuestos ISD e ITP. Este valor será aplicable para los tributos a pagar en caso de herencia o compraventa de inmuebles.

La aplicación y efectos del valor de referencia

Desde comienzos de año, tanto los impuestos de transmisiones patrimoniales como los de sucesiones y donaciones se deben tributar obligatoriamente según el valor catastral de referencia. Esta modificación provocará numerosas consecuencias dentro del sector inmobiliario y en las decisiones que lleven a cabo los tributarios.

Para obtener el valor catastral de referencia, se acude a registradores del inmueble y notarios para conocer las transacciones inmobiliarias que se han llevado a cabo en el área donde se encuentre la propiedad en cuestión. Este formato de cálculo no presta atención a las peculiaridades específicas del bien inmueble en concreto. Por este motivo, el valor de referencia habitualmente se situará por encima del valor de mercado y por encima del precio de la escritura de la vivienda.

Esto ha llevado a que numerosos tributarios decidan recurrir a este valor que no corresponde con la realidad. Para ello, una de las opciones que se ofrecen es acudir a un peritaje para recurrir el valor indebido de referencia.

¿Hay opción a recurso?

En el caso de querer recurrir el valor de referencia catastral, desde la entrada en vigor de dicho valor el 1 de enero, el contribuyente será el responsable de recurrir y de probar a través de datos contrastados que el valor catastral no se corresponde con el valor del mercado ni con el de la escritura.

El tributario podrá realizar el recurso a través de dos acciones:

• Podrá aceptar el valor impuesto y hacer cargo al pago de los impuestos correspondientes. Tras ello, deberá pedir la modificación de la liquidación, así como la restitución de los pagos incorrectos. Para completar el recurso, el contribuyente tendrá que mostrar la tasación de la vivienda.
• Otra opción para el contribuyente es dejar a un lado el valor impuesto por la administración y sustituirlo por el valor escriturado que se constituirá como base. Esta opción puede acarrear consecuencias, ya que la administración tiene la capacidad de presentar una multa económica por ello, presentando un aviso que imponga el valor de referencia y los intereses no abonados.

¿Dónde se consulta el valor de los inmuebles?

Aquellas personas que quieran conocer cuál es el valor de referencia de su vivienda, podrá consultarlo mediante la página del catastro virtual.

Dentro de dicha página, el usuario interesado tendrá que adjuntar su identificación DNI y el número del soporte.

Inmuebles sin valor de referencia

Si no está establecido el valor de referencia de una vivienda, dicho valor se obtendrá según el valor escriturado o el de mercado. Actualmente, el valor de referencia únicamente se está aplicado a los garajes y domicilios residenciales, aunque más adelante, será impuesto en cualquier tipo de vivienda independientemente de su clasificación.

Para estos supuestos, la administración procederá a contrastar los diferentes valores para probar que el valor de mercado y el valor escriturado no se corresponden.

Las características del inmueble, aspectos a tener en cuenta en el peritaje

Respecto al recurso del valor de referencia mediante peritaje, el primer paso es mostrar la necesidad de que se lleve a cabo una visita del inmueble para calcular su valor real.

A través de las visitas, se conoce la superficie de la vivienda, el estado actual de esta, las reformas realizadas y las peculiaridades del entorno. Estas características son las que tendrá en cuenta el tasador de la vivienda con las que establecerá la base de su valor.

Estas particularidades son los valores en los que la administración no se fija y no tiene en cuenta a la hora de imponer un valor de referencia de una vivienda, sin ofrecer el valor real del inmueble como bien individual.

Formación y Cursos sobre Valoración de Inmuebles

En nuestra academia de formación www.apiformacion.es hemos elaborado un curso donde explicamos exhaustivamente los principales mecanismos para valorar un inmueble a través de casos prácticos, los métodos para calcular el valor de mercado y la legislación aplicable a las peritaciones.

• Curso de Informes de Valoración de Inmuebles

Concretamente, el 30,5% del suelo de ese ámbito pertenece a promotores; el 18,3% a entidades financieras y fondos; y el 35,7% a las Administraciones públicas.

Según Luis Roca de Togores presidente de la junta de compensación de valdecarros 28.410 viviendas serán de protección oficial ya que este proyecto está encauzado a elevar la oferta y moderar los precios.

El objetivo de este proyecto es desarrollarlos barrios de Valdecarros, el Cañaveral, Los Berrocales, los Cerros y Ahijones, en total cinco nuevos barrios sumarán más de 100.000 viviendas.

Este proyecto está dividido en ocho etapas y creará más de 478.306 nuevos puestos de trabajo:

Durante las tres primeras etapas la iniciativa privada destinará 1.569 millones de euros y se construirán 13.371 viviendas, cuya finalización está prevista para finales de 2022 mientras tanto se realizarán las obras de urbanización cuya duración seria de 2 años y conllevaría una inversión de 180-200 millones.

De esta forma, en la primera fase de Valdecarros se podría comenzar a levantar casas a inicios de 2023, según los cálculos de la junta de compensación. Y en 2024 arrancaría la edificación de las fases 2 y 3, con 20 años para finalizar el barrio que actualmente se extiende en 19 millones de m2.

Junto a las viviendas, en Valdecarros se construirán 462.000 metros cuadrados de superficie terciaria (oficinas, logística, comercial?). Más concretamente se destinarán 175.000 m2 de superficie a comercio según afirma Roca Togores.

El ayuntamiento dirigido por José Luis Martínez-Almeida (PP) calcula que acogerá a una población de alrededor de 150.000 personas y que está provista una nueva línea de metro para la movilidad poblacional.

El Home Staging consiste en una técnica de optimización del inmueble a la hora de presentarlo. En esta ocasión, nos centraremos en la aplicación de esta técnica en dormitorios, uno de los habitáculos centrales de la vivienda.

Por ello, detallaremos cómo preparar correctamente las habitaciones para el Home Staging, así como las sensaciones que debemos transmitir con ellas. Emociones como la comodidad, el confort, creando un espacio acogedor y relajante.

Implantar una cama cómoda y amplia

El elemento principal de un dormitorio es la cama, por lo que tenemos que cuidar su aspecto o el volumen de esta. La mejor técnica para ofrecer un buen aspecto a la cama es incorporarle rellenos nórdicos. Con esto, lograremos suprimir la rectitud del colchón.

Por otro lado, respecto a las sabanas, estas tienen que ser ajustables para lograr una colocación perfecta. Las piezas como el canapé o las patas del somier no tienen que ser visibles, ya que deslucen las piezas cortas. En cambio, colocar un cabecero podría mejorar la sensación de confort del dormitorio.

Para los tejidos, es recomendable acudir a tejidos naturales para la cama. Tejidos como el algodón o el lino aportan naturalidad a la estancia.

Colores claros y textiles suaves

Los colores son otro factor fundamental, debido a la relevancia que hoy en día posee el impacto visual. Dependiendo de los colores utilizados, podremos lograr diversos efectos.

En primer lugar, si deseamos generar mayor sensación de amplitud, lo ideal sería pintar de blanco tanto paredes como techos. De esta forma, no solo conseguiremos más amplitud, sino que también transmitiremos mayor luminosidad y limpieza con el dormitorio blanco.

A pesar de ello, no se tiene por qué utilizar únicamente el blanco. Pero, es cierto que los tonos claros o neutros generar mayor amplitud y se postulan como una mejor opción que los colores más cargados y oscuros. Además de los colores, también se puede hacer uso de papeles de estilo antiguo para decorar las paredes. El uso de estos papeles impulsa la calidez del dormitorio.

A parte de las paredes y techos, los colores de los tejidos también juegan un papel fundamental. Los tejidos de los cojines, la cortina o de las camas son algunos aspectos a tener en cuenta. Para dar sensación de tranquilidad y comodidad, podemos recurrir a textiles con colores suaves o con dibujos pequeños o patrones. Por ejemplo, textiles con estampados de flores, cuadros o rayas.

Jugar con la colocación de cojines y almohadas

Continuando con la cama, es recomendable colocar dos almohadas por persona. Estas tienen que estar una encima de la otra, incorporando encima de ellas los cojines. Las almohadas y cojines ofrecen numerosas opciones de decoración, ya que dependiendo de su colocación, podremos conseguir un efecto u otro.

Si preferimos un aspecto clásico, habría que optar por la colocación simétrica. En cambio, para un estilo más informal o natural, el desorden ordenado sería la clave.

En suma, el número de cojines también puede variar el aspecto de la cama. Si optamos por colocar un gran número de cojines encima de la cama, lograremos un toque más reconfortante y lujoso.

Utilizar el mobiliario específico del dormitorio

El mobiliario, como hemos visto, juegan un papel fundamental dentro del dormitorio y del Home Staging. Su colocación o el número de muebles pueden determinar el espacio real de la estancia. Sin embargo, el tipo de muebles que se utilizan también influye en el orden del dormitorio. Hay una clasificación muy concreta de muebles óptimos para los dormitorios.

Una de los muebles principales y que ofrecen muchas opciones son las mesitas de noche. Podemos utilizar mesitas clásicas o sustituirlas por otros muebles que hagan su función como los baúles. Sea cual sea el mueble utilizado, siempre tiene que estar en concordancia con el conjunto del mobiliario: armario y cómoda.

En cambio, los espejos ofrecen mayor sensación de amplitud. Si colocamos un espejo de gran tamaño, aparte de que sea muy útil, ofrecerá mayor sensación de espacio al dormitorio.

También se puede recurrir a incluir estilos concretos al dormitorio. Por un lado, podemos optar por un estilo vintage para mayor elegancia. Además, podemos implantar una decoración u otra, dependiendo de la ubicación del inmueble. Podemos utilizar artículos customizados de decoración para ofrecer mayor impacto visual.

Con todos estos consejos, conseguiremos crear un estilo propio de dormitorios, impulsado su capacidad de impactar a la hora de mostrarlas.

Claves para generar orden

Al igual que el resto de espacios de una vivienda, en los dormitorios debe reinar el orden. Es la clave fundamental para el Home Staging. Un orden que se puede conseguir implantando una decoración minimalista dentro del habitáculo.

Además de esto, podemos generar orden eliminando aquellos muebles que no necesitamos para dejar únicamente el mobiliario imprescindible. Los muebles son los elementos que más espacio pueden quitar a un dormitorio.

En suma, el mobiliario que se quede en la estancia debe estar ordenado correctamente para generar mayor amplitud. Los muebles deben ser colocados en el sitio más óptimo para cada uno de ellos.

Por lo tanto se puede comprar una vivienda estableciendo en la escritura de compraventa por ejemplo un 49% para usted como nuda propiedad, y 51% para su padre, como usufructuario del inmueble.

El usufructo es un derecho que no requiere inscripción en el Registro de la Propiedad para su reconocimiento, aunque le recomendamos su inscripción, con el fin de evitar la posible aparición de problemas al no indicarse en la nota simple del registro.

Reseñar que según establece el artículo 471 y ss. del Código Civil, el usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos, naturales, industriales o civiles, de los bienes usufructuados, que se entenderán percibidos día por día y pertenecerán al usufructuario en proporción al tiempo de duración del usufructo.

Es decir, su padre, como usufructuario vitalicio, tendrá derecho a percibir las rentas de la vivienda alquilada.

 Diferentes usos:

 Usar plaza de garaje como trastero

Las personas que tienen una plaza de garaje amplia, con espacio libre se suelen plantear dicho espacio como trastero y así aprovechar los metros cuadrados sobrantes. Esta situación no es ilícita si está recogido en las reglas de uso y convivencia de la comunidad. Es importante consultar con el administrador antes de usar la plaza de garaje como trastero para conocer las condiciones y normativa de la comunidad.

Aparcar bicis en la plaza de garaje

No es raro ver en las plazas de aparcamiento el aprovechamiento de huecos tanto en la pared como en los laterales mediante bicicletas, patinetes etc.

Dicho uso es común y habitual pero no en todas las comunidades está permitido dicho uso. La solución es siempre recurrir a la normativa interna que rija la comunidad de vecinos.

 El uso simultáneo de la plaza de garaje en una comunidad de vecinos para aparcar coches y bicis está permitido siempre y cuando se respeten algunas normas de convivencia vecinal: 

• Respeto de los límites: todos los vehículos deben mantenerse dentro de los límites de la plaza de garaje propia.
• Cuidado con estropear o ensuciar: siempre es necesario que los ganchos para bicis o cualquier otro tipo de sujeción que se instale en la zona de aparcamiento no dañe los elementos o estructuras comunes como paredes, pilares o vigas.
• Maniobras, paso y circulación: hay que respetar al resto de vecinos usuarios del garaje y no entorpecer o molestar con tus bicicletas, no está permitido impedir el paso ni empeorar la accesibilidad o el uso que los otros hagan de las plazas que lindan con la propia.

 Alquilar plaza garaje a otra persona 

Se suele utilizar también las plazas de garaje que estén en desuso para alquilarlas a terceros y así obtener mayor rentabilidad siempre y cuando la comunidad de vecinos lo permita.

Si se quiere alquilar una plaza de garaje a otro vecino o una persona ajena a la comunidad es importante informarse de cómo hacerlo sin incumplir las normas de la comunidad. Se recomienda alquilarla siempre mediante contrato.

El dueño que arrenda su plaza de garaje debe informar a su arrendatario sobre las normas de seguridad y uso de dicho espacio.

El auge del alquiler en el mercado residencial se aprecia, por ejemplo, en que el arrendamiento a largo plazo continúa ganando adeptos. Exactamente, el 34,3% de los entrevistados en el Observatorio de AEDAS Homes ve ya el alquiler como una opción para toda la vida. Por edades, el 29,1% de los jóvenes comparte esta opinión, un porcentaje que sube al 36,7% entre los 36 y 50 años y que se sitúa en el 34,2% entre las personas de 51 a 65 años.

Esta opinión favorable al alquiler para siempre es mayoritaria (el 51%), incluso entre aquellos que viven solos con hijos y tienen entre 36 y 50 años, según el Observatorio.

Por regiones, los gallegos son los que más contemplan el alquiler como una opción para toda la vida (el 42%), seguidos por los catalanes y baleares (el 40% en ambos casos). Por contra, sólo un 26% de castellanomanchegos piensa que la opción del arrendamiento es para siempre.

"A pesar de la mayor aceptación del alquiler por parte de la sociedad en España, continúa muy arraigada la percepción de que este régimen de acceso a una casa es temporal. Así lo cree el 65,7% de los entrevistados (el 70,9% de los jóvenes), algo que podría tener relación con el hecho de que aquellos que residen en una vivienda en propiedad manifiestan un mayor nivel de felicidad (7,5) que los que comparten casa (7,2) o viven de alquiler (7,1)", se puede leer en el estudio de AEDAS Homes.

A más edad, menos alquiler

En la actualidad, el 51,5% de los jóvenes que no viven con sus padres residen en una casa alquilada; un porcentaje que baja al 30,8% en las personas de 36 a 50 años; y se reduce al 25,8% en la franja de edad de 51 a 65 años, según el Observatorio AEDAS Homes.

"A la vista de los datos, parece claro que el alquiler es un punto de partida para la emancipación. Es decir, es una opción puente de la vivienda paterna a la primera vivienda en propiedad durante un periodo en el que, en muchos casos, se comparte una primera casa con la pareja", deduce en el Observatorio de AEDAS Homes.

Esta última tendencia está de moda, consiste en hacer una estancia de la vivienda en una garden room o habitación jardín, es decir la decoración de una estancia con muchas plantas para conseguir conectar con la naturaleza desde casa.

Beneficios del Garden Room

Entre las principales ventajas de esta nueva tendencia se encuentran las siguientes:

• Las plantas sirven como pulmón natural de la casa. Se es sabido que las plantas a través de sus hojas oxigenan el aire por lo que son muy convenientes en ambientes secos ya que aumentan la humedad.
• Su poder terapéutico. Crea ambientes en el que las personas se puedan relajar conectar e involucrar con la naturaleza además de ayudar a la relajación y al relax.
• Decoración de las plantas en grupo. Los interioristas recomiendan crear un espacio exclusivo garden room. Es una forma de colocar las plantas, en línea, combinadas en diferentes macetas, variedades y alturas. Y así combinar con el verde, usar colores tierra, amarillo o azul en armonía con el resto del interiorismo.
• Plantas de gran tamaño. Es tendencia colocar variedades de gran tamaño y hojas maxi combinando el verde de las plantas con tonos naturales crudos y tierras suaves.
• Las plantas que custodian muebles. Es decir colocar plantas a cada lado de los muebles y añadir otros elementos de inspiración botánica.
• Jardines verticales. Son muy originales los tapices verticales que se utilizan como tapiz o cuadro sin ocupar apenas espacio siendo esta una idea más ligera y refrescante con la que podemos cambiar alguna estancia de nuestro hogar.

Tener una vivienda sostenible influye en gran medida en las facturas, sobre todo aumentando los ahorros familiares.

Si nuestras casas no cuentan con materiales ecológicos, el gasto energético incrementaría. Además, dichos materiales aíslan el hogar de los factores exteriores.

Tal y como subraya FIABCI España, reconocen que el país tiene "un clima favorable para la implantación de las fuentes energéticas renovables durante todo el año, por lo que se tienen que aprovechar todavía más estos recursos naturales".

Construir una "vivienda verde" engloba todos los elementos y factores que componen dicho proceso. Una edificación sostenible se lleva a cabo a través de materiales ecológicos respetuosos con el medioambiente. En suma, la habitabilidad del inmueble tendrá que tener en cuenta la eficiencia energética tanto en la luz como en los electrodomésticos, cambiando el uso de luz artificial por fuentes de luz natural.

La sostenibilidad está cobrando fuerza en el panorama inmobiliario actual. Así lo defiende el FIABCI España y la Asociación de Agentes Inmobiliarios Catalunya (AIC). Ambos subrayan que las familias han notado cómo pasan cada vez más tiempo consumiendo luz y calefacción. Si no cuenta con materiales ecológicos, el gasto energético se dispara.

Considerar el clima para impulsar la eficiencia de la vivienda sostenible

Para edificar una vivienda sostenible con una envolvente térmica eficiente es necesario conocer el clima de la ubicación del inmueble.

Si el clima es soleado, se debe aprovechar las fuentes renovables con medidas como instalar paneles solares en los tejados. Puigdevall sostiene que "en países con climas más rígidos que el de España se utilizan muchísimo las fuentes de energía renovables, posiblemente también por la conciencia ecológica que tienen los ciudadanos. España tiene la suerte e poseer un clima favorable para la implantación de las fuentes energéticas renovables durante todo el año, por lo que se tienen que aprovechar todavía más estos recursos naturales".

En cuanto a promociones nuevas, podemos establecer ventilación de doble flujo que renueva el aire de la vivienda sin necesidad de tener las ventanas abiertas, impulsando la calidad del inmueble manteniendo la temperatura deseada y a la vez reduciendo el gasto de energía.

Este pronunciamiento pone en cuestión el actual vigente, por la Dirección General de Tributos que consideraba que las transmisiones gratuitas no suponían pérdida patrimonial alguna basándose en el artículo 33.5. c) de la Ley del IRPF. Con esta sentencia los contribuyentes ven abierta la posibilidad de beneficiarse de un importante ahorro fiscal.

Con esta sentencia se producen discrepancias entre el criterio de la Dirección General de Tributos que considera que "no se pueden computar pérdidas que se hayan generado como consecuencias de transmisiones gratuitas, es decir, cuando se done un inmueble". Es decir, las pérdidas producidas no podrían compensarse con las ganancias obtenidas en el mismo ejercicio, ni en los cuatro años siguientes. Mientras que la decisión del TEAR considera que "lo único que prohíbe la Ley del IRPF es que los contribuyentes incluyan en su declaración las pérdidas económicas, y no las fiscales". Y en este caso, se trata de una pérdida fiscal. Ya que toda transmisión gratuita de un inmueble genera una pérdida económica en el patrimonio del contribuyente.

Esta resolución del TEAR de Valencia abre la puerta a que los contribuyentes puedan incluir las pérdidas en la declaración de IRPF y a revisar las no incluidas en ejercicios anteriores. Incluso podrían solicitar a Hacienda la rectificación de la autoliquidación y devolución de ingresos indebidos.

Se advierte que este criterio será rebatido por Hacienda y que lo normal es que el propio director de la Agencia Tributaria interponga contra la resolución del TEAR, el recurso de alzada para la unificación de criterios previsto en el artículo 242 de la Ley General Tributaria.

Son muchos los estudios que se han publicado en los últimos meses sobre el impacto que han tenido la pandemia sanitaria y sus respectivos confinamientos en la forma que tienen las familias de valorar sus viviendas.

Y el último de ellos llega de la mano de EAE Business School, basado en encuestas realizadas a finales del año pasado. De las respuestas de los encuestados la escuela de negocios internacional saca varias conclusiones y una de ellas es que un tercio de los españoles quiere cambiar de vivienda, sobre todo quienes viven en pisos que ni siquiera cuentan con balcón.  

"Las nuevas necesidades derivadas de los cambios en los hábitos de vida y las prácticas laborales están impulsando nuevas demandas en el tipo de vivienda. Ahora se prioriza tener un espacio exterior, ya sea terraza, balcón o jardín, tener más espacio en el interior de la vivienda (vivir en el campo o cerca del mar) y que permita vivir de una forma más saludable", explica Pablo Contreras, autor del estudio y profesor de EAE Business School.

No obstante, el interés por mudarse a un nuevo hogar queda diluido en la mayoría de los casos porque, según afirman los encuestados, no se pueden permitir cambiar de vivienda. De hecho, la escuela de negocios afirma que solo un 8,7% de los ciudadanos tiene intención real de cambiar de vivienda en un futuro próximo.

La crisis del coronavirus también ha alterado los factores que más valoran las familias a la hora de elegir una vivienda. Y es que, si antes de la llegada del covid-19 buscaban vivir en una ciudad, y preferiblemente en una zona céntrica, ahora el interés se está trasladando a las afueras de las grandes urbes, e incluso a localidades más pequeñas, que cuentan con inmuebles de mayor tamaño a un precio inferior.

De hecho, la gran prioridad de los consumidores es contar con una terraza, un balcón o un jardín, según ha manifestado el 45% de los encuestados. A ese deseo por disponer de espacio exterior le siguen tener más m2 interiores en la casa (40,8%), vivir en el campo o cerca del mar (40,8%) y que permita a la familia vivir de una manera más saludable (40,5%). Otro de los factores que ha entrado en escena la preferencia sobre la ubicación: actualmente, uno de cada tres consumidores afirma que quiere vivir lejos del centro de la ciudad o en una localidad más pequeña.

Y otro elemento muy destacado es la necesidad de contar con un espacio concreto y apropiado para el teletrabajo, una condición que destaca uno de cada cinco ciudadanos.

"El teletrabajo ha reducido la necesidad de disponer de una vivienda cercana al puesto de trabajo lo que ha impulsado el deseo de reubicar el domicilio en zonas rurales o periféricas de las ciudades. La pandemia ha cuestionado el valor de vivir en zonas céntricas y ha generado una mayor necesidad de más amplitud de espacio en el hogar y de la disposición de lugares seguros para vivir, minimizando con ello el riesgo de contagio. El desplazamiento a las segundas residencias que se ha producido en muchos casos es indicativo de esta tendencia", concluye Contreras.

El mayor número de pisos en necesidad de reformar los encontramos en Ourense 46%, Jaén 45%, Cuenca 44%, León 44%, Pontevedra 43%, Palencia 43%, Las Palmas de Gran Canaria 40% y Castellón 40%.

San Sebastián, la única en la que los precios de las viviendas para reformar son superiores al 3% a las de buen estado.

Le siguen Huelva, donde las casas para reformar son solo un 6% más baratos, seguido por Pamplona (-7%), Murcia (-9%) y, a continuación, están Barcelona y Madrid (con un -12%).

El ranking de las ciudades con las viviendas para reformar más caras son; San Sebastián (5.080 euros/m2), Barcelona (3.762 euros/m2), Madrid (3.644 euros/m2), Palma (2.852 euros/m2), Bilbao (2.678 euros/m2) y Pamplona (2.333 euros/m2). Jaén, en cambio, tiene el precio para reformar más económico, con 721 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Lleida (775 euros/m2), Cuenca (806 euros/m2) y Castellón (810 euros/m2).

San Sebastián es también la ciudad con los pisos más caros en buenas condiciones (4.930 euros/m2), seguido por Barcelona (4.255 euros/m2), Madrid (4.155 euros/m2) y Palma (3.631 euros/m2).

Huelva, en cambio, es el mercado más económico para comprar un piso sin necesidad de reforma (1.164 euros/m2).

El ahorro que generaría un comprador de una vivienda a reformar, llegaría hasta los 38.395 euros.

Las diferencias de precios entre unas y otras capitales, varía. La cantidad más elevada se da en Las Palmas de Gran Canaria (91.576 euros), seguida por Vitoria (89.339 euros), Pontevedra (75.398 euros), Ourense (72.449 euros) y Palma (70.071 euros), las únicas por encima de los 70.000 euros.

En el extremo opuesto encontramos a San Sebastián, donde comprar para reformar no supondría ningún ahorro, seguido por Huelva (6.273 euros), Murcia (11.251 euros), Pamplona (15.378 euros), Ceuta (20.481 euros) y Alicante (22.772 euros).

Las ciudades que generarían menos ahorro, serian Sevilla (43.455 euros) le sigue Barcelona con (44.317 euros), Zaragoza (44.592 euros), Madrid (45.984 euros) y Valencia (48.322 euros). Por encima de los 50.000 euros se encuentran Valladolid (50.659 euros), Bilbao (53.382 euros) y Málaga (61.282 euros).

Más información: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2021/06/07/790821-comprar-un-piso-para-reformar-en-cuesta-un-25-menos-que-uno-en-buen-estado

A continuación detallamos estos trucos:

Utilizar tonos blancos o neutros

El color blanco y los tonos claros o neutros ayudan a ampliar la luz y el espacio, dando el efecto de alejar las paredes y los techos. Además aporta ligereza y mayor profundidad.

Este consejo se aplica tanto a las paredes como a los muebles. Los tonos blancos, grises, beige o tierra son muy acertados.

A modo de curiosidad, hagamos una breve referencia a la psicología del color:

Según la misma, el blanco simboliza pureza, pulcritud, orden, y paz. Además, nos ayuda a reducir el sentimiento de encierro. Una casa en la que predomina el blanco da sensación de espacio y limpieza. En el Feng Shui el blanco tiene un poder sanador y proyecta una carga adicional de energía y brillo.

No obstante, el blanco puede transmitir también cualidades negativas. En exceso simboliza la nada y el vacío y a algunas personas les recuerda a los hospitales.  Por eso, si no se quiere utilizar un blanco puro en las paredes se puede mezclar con un poco de ocre para conseguir un todo más suave o recurrir a matices de blanco como el "blanco roto" o el "blanco hueso". Mezclando con azules se obtienen los "blancos grisáceos".

Así como el blanco, el resto de colores también tiene su estudio. Insistimos que para espacios pequeños el blanco y sus derivaciones son la mejor opción, sobre todo para las paredes, pero si finalmente nos decantamos por otra elección contra todo pronóstico (porque "para gusto los colores") es conveniente saber su simbología para ver qué transmite y asegurarse de que el color no sea demasiado oscuro y nos vaya a restar espacio.

Optimizar la iluminación

Si se planifica la iluminación de manera eficaz, evitaremos los rincones oscuros y con ello ganaremos amplitud una vez más. Y nos referimos tanto a la luz artificial como a la luz natural. Hay que sacarle el máximo partido a la luz del sol, por ejemplo, no utilizando cortinas oscuras o aprovechando las zonas más luminosas de la casa como las más frecuentadas.

Todo siempre ordenado

El orden es una de las prioridades para liberar espacios. Es tan sencillo como que todo esté en su sitio. Esto evitará la sensación de agobio dentro de la vivienda y se podrá transitar por ella sin dificultades. El orden en espacios reducidos es esencial.

Elegir los muebles adecuados

Dentro del mobiliario, existe una amplia gama a la que podemos sacarle partido. Hay muebles diseñados con el objetivo de que no ocupen espacio, por ejemplo: los muebles plegables, extensibles o apilables que permiten esconderlos cuando no sea necesario su uso. Pueden ser muy útiles los escritorios plegables en el salón, las mesas plegables o deslizables en la cocina,  los armarios empotrados, las camas que también se pueden plegar, etc. Estas piezas versátiles pueden solucionar distintas situaciones y es posible ir acomodando el espacio en función de su uso.

Además, por otra parte, se puede ampliar la funcionalidad de los muebles, como por ejemplo, si se utiliza un portátil, apoyarlo sobre una estantería en lugar de ocupar espacio con un escritorio o recurrir a las pequeñas mesitas de portátiles que permiten usarlos desde una silla o el sofá.

Organizar y aprovechar los espacios

Uno de los recursos fundamentales es la separación de ambientes, sobre todo de zonas como la cocina, el salón y el dormitorio. Los propios muebles como las estanterías, o incluso cortinas, pueden realizar esta función y, si hay puertas, deben ser correderas siempre.

Por otra parte, otro recurso es aprovechar la altura de los techos y paredes para ganar espacio y el espacio de cualquier hueco o esquina como solución de almacenaje (como veremos un poco más adelante).

También es bueno tener en cuenta que los espejos multiplican los metros y dan el efecto de ampliar los espacios, reflecta la luz  y aportan profundidad. Sin embargo, hay que tener cuidado, es un buen recurso pero no conviene abusar de ellos.

Optimizar las opciones de almacenaje

Cualquier cajón, sofá o mueble que disponga de espacio para almacenar será muy importante. Por ejemplo, camas con somier abatible aportan un gran espacio para guardar o, si no es así, simplemente debajo de la cama. Podemos hacer uso de cajas de plástico o tela, que se han hecho muy recurrentes y se pueden encontrar en cualquier comercio, para almacenar bajo la cama.

Los baúles pueden ser una buena idea. Aunque ocupen espacio pueden tener otras funciones, como mesas o un lugar para sentarse si se acomoda con cojines (como mencionábamos sobre ampliar la funcionalidad de los muebles).

Si el piso cuenta con escaleras, el hueco es un lugar ideal.

A partir de estos recursos, se habrá ganado mucho provecho al espacio del pequeño inmueble y transmitirá una buena, ordenada y acogedora sensación. Unidos estos trucos al ingenio, se pueden conseguir resultados magníficos y una gran armonía.

¡Ya no tienes excusa para no disfrutar de tu minipiso!

- Si en el contrato se pacta expresamente la posibilidad de cesión del local, pero se imponen unos requisitos como puedan ser la subida de renta, la constitución de avales, plazo de notificación, etc., entonces habrán de cumplirse los mismos para la validez de la cesión.

- Si en el contrato no se ha pactado nada sobre la cesión, en este caso, la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 en su artículo 32 permite la validez sin necesidad de la aprobación del dueño, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

1. Que la cesión se notifique al arrendador en el plazo de un mes desde que se concierte.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación del veinte por ciento (20%) de la renta en vigor.

 Durante los últimos cuatro años el plan de ayudas del Gobierno al parque público para el alquiler y rehabilitación de vivienda ha destinado 1,4 millones de euros desglosado en cuatro tranferencias anuales por parte del Gobierno Central de: 328.011.606 euros en 2018, 325.127.239 euros en 2019, 446.637.200 euros en 2020, y los actuales 354.255.600 euros.

El actual Plan de vivienda contempla:

• Ayudas para facilitar el acceso a una vivienda digna en situación de vulnerabilidad.
• Ayudas directas al alquiler para arrendatarios jóvenes, personas mayores de 65, víctimas de violencia de género, personas sin hogar o en situación de desahucio.
• Desde 2020 se contemplan ayudas para el alquiler a arrendatarios con vulnerabilidad sobrevenida a consecuencia de la pandemia del covid-19.
• Las Administraciones Públicas podrán adquirir viviendas para incrementar el parque residencial público, así como ayudas a la promoción de viviendas para ser destinadas al alquiler asequible o social durante un plazo mínimo de 25 años.
• Rehabilitación de edificios, tanto en términos de sostenibilidad y mejora de eficiencia energética como la mejora del estado de conservación y de la accesibilidad, así como al fomento de la regeneración y renovación urbana rural.

La distribución para 2021 por Comunidades Autónomas es la siguiente:

Pero la realidad es que podemos aprender del pasado y hacer que nuestro hogar se adapte a la situación. Ahora que vuelve a estar sobre la mesa el objetivo de permanecer más tiempo en casa, de optar por el trabajo en remoto en vez de por el presencial, de estar preparados para la cuarentena de grandes y pequeños y de un posible encierro, os dejamos con algunas ideas del portal Habitissimo.

Evaluar lo que funcionó en el primer confinamiento

En marzo y abril de 2020, el teletrabajo y la escuela virtual eran obligatorios, por lo que tuvimos que adaptar rápidamente nuestro hogar a este contratiempo. Pero esa experiencia ahora nos da una ventaja en un nuevo hipotético encierro. Después de todo, sabemos qué funcionó para nosotros y nuestros hijos en ese momento. Por este motivo es importante pensar en lo que funcionó y en lo que no antes para mejorar su experiencia ahora.

¿Qué vas a necesitar?

Reflexiona en lo que es mínimamente necesario para que tu hijo estudie desde casa o para que puedas hacer su trabajo de la manera más eficaz posible. Todas estas cosas ocuparán un espacio determinado, por lo que es importante que pienses en lo que realmente no te puedes perder o para que sepas si los espacios libres que has identificado son suficientes. El paso anterior también ayuda aquí, ya que sabrás mejor cuáles son las cosas que realmente necesitas en el espacio de trabajo o estudio.

Elige muebles

Si vas a trabajar en la mesa de la cocina, o si tus hijos tienen un escritorio en su habitación, el problema estará resuelto. Pero si vas a aprovechar los espacios muertos que tienes en casa, o incluso habitaciones, tendrás que elegir los muebles que no estás usando y pensar en la mejor manera de usarlos a tu favor en esta situación de encierro. Una silla en su habitación, por ejemplo, se puede usar para sentarse mientras trabaja. Si puedes, invierte en sillas ergonómicas, que sean cómodas y puedan ayudarlo a mantener tu postura durante el tiempo de trabajo/estudio. Los muebles también deben ser de calidad y robustos, para mayor comodidad.

Organizar el lugar de trabajo o estudio

La organización es fundamental para trabajar o estudiar desde casa. Un ambiente confortable ayuda mucho a hacer el día más agradable, pero es la organización del espacio lo que nos hará más productivos. Por lo tanto, mantén siempre organizado su espacio de trabajo y anime a sus hijos a hacer lo mismo en sus escritorios. Cada cosa debe tener su lugar, así que mantén todo limpio y en el lugar correcto, y verifica si tus hijos hacen lo mismo en sus lugares de estudio.

Mantenga una parte de la casa para el tiempo libre

Define un espacio de concentración, donde se realizará el estudio y el trabajo, y reserva el resto de la casa para el tiempo libre, para que haya una separación más fácil entre el trabajo y el tiempo de ocio. Esto es especialmente importante para los niños, que necesitan límites claros entre estos períodos del día para mantener su rutina y su bienestar mental. Lo mismo ocurre con los adultos en el hogar, ya que puede haber una tendencia a llevar el trabajo a otras partes de la casa y nunca desconectar. 

La vivienda está sometida a un sinfín de impuestos que afectan desde el desarrollo del suelo y su construcción hasta su compra y mantenimiento y posterior traspaso, ya sea a través de una venta, una herencia o una donación. Entre las figuras tributarias más destacadas se encuentran el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, la licencia de primera ocupación, el ITP, el AJD, el IBI, la tasa de basuras, el Impuesto de Patrimonio, la plusvalía municipal?

La consultora Colliers repasa en un estudio todas las cargas impositivas que afectan a los inmuebles y que suponen, en última instancia, un encarecimiento del precio final que ronda el 20%. "Esto supone, básicamente, que el comprador de una vivienda de 100 m2 podría permitirse, en un escenario sin cargas, adquirir una vivienda de 120 m2", afirma la compañía.

Y añade que si, "se eliminaran los gastos e impuestos asociados a la compra y el incremento en coste para el promotor derivado de impuestos y cargas soportados durante el proceso de desarrollo de suelo y promoción, el español medio podría tardar entre 5 y 10 años menos en disponer del ahorro necesario para afrontar la compra de una vivienda de 250.000 euros".

Repasamos todas las figuras que penalizan a la vivienda y que llevan a Colliers a preguntarse si el esquema actual es el planteamiento correcto, sobre todo teniendo en cuenta las limitaciones en los salarios en España y la dificultad que tienen muchos ciudadanos para acceder a una vivienda en propiedad:

Cargas impositivas del suelo finalista

La consultora afirma en el estudio que "el valor de cualquier suelo finalista está ya penalizado en origen por dos factores relativos al proceso de urbanización

orientado a convertir suelo bruto en parcelas listas para construir: el sobrecoste de urbanización y la cesión obligatoria al ayuntamiento".

• Sobrecoste de urbanización. Es el que asumen los usos teóricamente más lucrativos, como el residencial libre, en favor de los considerados menos lucrativos. La asignación de costes de urbanización se realiza de acuerdo con las unidades de aprovechamiento (UAs) correspondientes a cada uso, y no en función de la edificabilidad que finalmente se les asigna. Así, debido a los coeficientes de conversión de UAs a edificabilidad preestablecidos en los Planes Generales, hay determinados usos que obtienen proporcionalmente más edificabilidad que el uso residencial libre, y pagan por tanto menos cuota de urbanización en el desarrollo de los ámbitos.
• Cesión obligatoria. El ayuntamiento de turno recibe el 10% del aprovechamiento del ámbito, lo que implica una pérdida de edificabilidad de los propietarios privados que se traslada a un coste incrementado del suelo restante una vez realizada la cesión.

Impuestos en la construcción de una vivienda

Una vez la parcela es finalista y apta para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, se inicia el proceso de promoción, que lleva asociada una serie de tasas e impuestos. Estos son los más destacados que son asumidos por el promotor:

• Tasa de solicitud de licencia de obras.
• Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) asociado a la compra del suelo, la escritura de declaración de obra nueva, la división horizontal y la financiación.
• Licencia de primera ocupación.

Impuestos en la compra de una vivienda

En el momento en el que las viviendas ya están terminadas y se produce la venta al cliente final, se pagan más impuestos:

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) sobre el precio de venta de la vivienda nueva. Actualmente es un 10% y lo paga el comprador.
• Actos Jurídicos Documentados (AJD) que paga el comprador. Depende de las CCAA, y está entre el 0,5% y el 1,5%. 
• Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocida como plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo y que abona el promotor.

Impuestos en el mantenimiento de una vivienda

Al margen de los impuestos y cargas asociados al proceso de promoción y venta, la vivienda también está sujeta a varios gravámenes durante toda su vida útil. Según Colliers, estos tributos permiten a las Administraciones Públicas percibir unos ingresos recurrentes con carácter periódico, pero suponen una fuente de gastos para los ciudadanos, "al no finalizar con la transmisión de la unidad de obra nueva, y acompañarla durante toda su vida útil y en sus sucesivos cambios de titularidad". 

Los impuestos que se pagan en este caso son:

• Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que depende del ayuntamiento.
• Tasa de vados, que se aplica sobre los garajes.
• Tasa de basuras y agua, que depende del ayuntamiento.
• IRPF. Aunque la vivienda habitual está exenta, sí que tributan las segundas residencias. En concreto, un 2% del valor catastral anual, que se aplica sobre la base imponible general del contribuyente.
• Impuesto sobre el Patrimonio, que grava la riqueza y deben presentar con carácter general quienes tengan un patrimonio de más de 700.000 euros, excluyendo la vivienda habitual. 

Impuestos en la venta de una vivienda

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que depende de la CCAA y está actualmente entre el 4% y el 10%, y lo abona habitualmente el comprador. 
• Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocida como plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo y que el vendedor paga si ha obtenido ganancias en el traspaso.
• IRPF. En la renta tributa la ganancia patrimonial que ha obtenido el contribuyente con la venta de una vivienda. En concreto, tributará por la diferencia entre el valor de venta (precio de venta menos gastos asociados a la venta) y el valor de adquisición (precio de adquisición más los gastos asociados a la venta). Estos rendimientos van a la base del ahorro y tributan del 19% al 26%. Hay excepciones: por ejemplo, si se vende la vivienda habitual y se reinvierte el importe obtenido en la compra de otra casa. Los mayores de 65 años también están exentos de tributar si lo que han vendido es la vivienda habitual. Si se trata de otro inmueble, la bonificación fiscal del 100% solo se aplicará si el mayor de 65 años reinvierte la ganancia obtenida en una renta vitalicia.
• Impuesto de Sucesiones y Donaciones si el cambio de titularidad de la vivienda se debe a una donación o una herencia, en vez de a una venta tradicional. Quien recibe en donación o herencia una vivienda, también debe pagar la plusvalía municipal. 

Hipoteca fija o variable? Es una de las grandes dudas que surgen a la hora de firmar la hipoteca con el banco. La financiación hipotecaria es necesaria en la mayor parte de transacciones, porque no todo el mundo cuenta con los ahorros necesarios para sufragar un coste tan elevado como el que exige la compra de una vivienda. Pero, ¿sabes qué es exactamente una hipoteca?

Una hipoteca es un préstamo que realiza un banco a un cliente para que este pueda comprar un inmueble. Este préstamo tendrá que devolverse con intereses a lo largo de los años y se hará en forma de cuotas periódicas. Para establecer la cuantía del préstamo, antes habrá que tasar la vivienda. El importe que nos dejará el banco no será, probablemente, el 100% del valor de la tasación, sino un 80% o incluso un 60%, como máximo. Por eso es importante tener unos ahorros para sufragar el inicio de la operación.

Para conceder o no una hipoteca se tiene en cuenta el valor del inmueble, pero sobre todo, la capacidad de endeudamiento del solicitante de la hipoteca. Así pues, el banco estudiará sus ingresos y gastos. El perfil del hipotecado, en todo caso, debe ser el de una persona que tenga ingresos recurrentes y suficientes como para asumir las cuotas de la hipoteca en su totalidad.

¿Qué es mejor, hipoteca fija o variable?

Desde el año 2015, la firma de hipotecas a tipo fijo ha aumentado considerablemente, pasando de un 5 % a un 49 %. En cambio, las hipotecas a tipo variable han decrecido. En 2015, el 95% se firmaban en esta modalidad, mientras que ahora, en pleno 2020, el porcentaje ha llegado a caer hasta un 51 %. Pero, ¿cuáles son las ventajas y desventajas de estos dos tipos de hipotecas? 

Las hipotecas a tipo fijo: 

• El tipo de interés siempre será el mismo
• La cuota es estable
• Hay certeza hasta el final
• Al principio es más cara

Las hipotecas a tipo variable: 

• El interés está sujeto a un índice (euríbor)
• La cuota es inestable
• Si hay subida, es gradual
• Al principio es más barata

Esta son las principales, pero debes saber que no hay un modelo de hipoteca mejor que otro. En realidad, lo que tienes que hacer es elegir el modelo que se adapte más a tus necesidades y circunstancias actuales.

Hipotecas mixtas: a tipo fijo y variable

Existe otra modalidad de hipoteca que mezcla las dos variables, de ahí que se llame mixta. La hipoteca mixta combina un tipo de interés fijo durante un periodo de tiempo concreto, al principio del contrato. Una vez finalizado el plazo marcado, la hipoteca cambia a tipo variable. La operación puede ser al revés, pero en el contexto actual, con el euríbor en negativo, los bancos ofrecen la primera opción: tipo fijo + variable después. Las comisiones son las mismas que una hipoteca variable, aunque todo dependerá de si nos encontramos en el tramo a tipo fijo o variable.