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Según la Ley de Propiedad Horizontal  art. 7.2 se entiende cómo actividades molestas aquellas "prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Por la expresión "contravengan las disposiciones", debemos entender aquellas aprobadas por los ayuntamientos y las comunidades autónomas, en el uso de sus competencias. 

Además, también pueden concretarse  actividades molestas las malas conductas que tenga como consecuencia el quebranto de las relaciones de vecindad y buena convivencia.

En diferentes sentencias, el Tribunal Supremo ha delimitado tres categorías dentro de la cuales pueden incluirse los diferentes supuestos de actividades no permitidas:

  • Las que prohíben los estatutos de la comunidad.
  • Las que generan daños en la finca.
  •  Las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita.

Otro requisito que deben cumplir estas actividades es la de permanencia y notoriedad. Es decir, no cabe ejercer la acción de cesación si ocurren de forma puntual o no se dan de forma repetitiva o recurrente.

Requerimiento procesal

El requerimiento es el primer paso para intentar solucionar el problema de un modo conciliador, que evite pasar a males mayores. El mismo artículo 7.2. señala que cuando se da alguna actividad que encaja en algunas de las tipologías señaladas, el primer paso es requerir "a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas".

Este requerimiento deberá realizarse por escrito bien por el presidente o por cualquier vecino afectado, preferiblemente mediante burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido o mediante requerimiento notarial, advirtiendo de que si no cesan las mismas se iniciarán acciones judiciales.

Si el vecino apercibido hace caso omiso o no atiende los requerimientos que recibe, existen varias vías. Una de ellas es la de dirigirse a la administración competente,  en caso de que los ruidos sean la actividad molesta. La otra se basa en la posibilidad que contempla la norma para iniciar acciones judiciales, para lo cual deberá celebrarse una reunión extraordinaria de propietarios que autorice al presidente a hacerlo.

 Procedimiento judicial

El procedimiento judicial indicado cuando se ejercita una acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad es el juicio ordinario, tal y como se prevé en los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Llegado el momento, es importante contar con pruebas que demuestren que el vecino ha sido advertido de que está causando molestias a otros vecinos mediante un medio de comunicación fehaciente. También es importante contar con testigos y otras pruebas que dejen claro la existencia de las actividades molestas denunciadas.

Una vez celebrado el juicio, si la sentencia es estimatoria para la comunidad de vecinos, según la Ley de Propiedad Horizontal, el juzgado podrá establecer distintas medidas:

  • La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad por parte del vecino  infractor o persona que venga usando el piso o local.
  • La indemnización de daños y perjuicios.
  • Privación al dueño u ocupante del uso de la propiedad durante un máximo de tres años.

Algunas empresas incluso dedican una o varias habitaciones exclusivamente dedicadas a estar máquinas. Por eso hay empresas que se plantean alternativas, como tener los servidores fuera de su propia empresa.

A continuación vamos a ver las ventajas en inconvenientes de tener los servidores físicamente en nuestra empresa, o de tenerlos en la nube.

Servidores físicos en la empresa

La temperatura

Los servidores físicos pueden emitir altas temperaturas, y esto supone un problema. Almacenar los servidores en habitaciones exclusivas para ellos puede servir como regulador térmico, aislando ese calor, aunque probablemente tengamos que hacer un gasto energético también para aire acondicionados que mantengan una temperatura que no genere un riesgo de incendio por ejemplo. Tener una habitación para servidores también sirve precisamente para eso, para controlar mejor un incendio en cado de sobrecalentamiento del servidor, ya que si alguno sale ardiendo es más fácil controlarlo al estar aislado.  A continuación vamos

El ruido

Por supuesto, también existe la contaminación acústica. Si trasladamos los servidores a una habitación, aislamos el ruido.  Y con ello también conseguimos un ambiente de trabajo más saludable y productivo.

La seguridad

Mantener los servidores encerrados en una habitación, limita el número de personas que tienen acceso a la información que contienen. Esto hace que nuestro datos estén más seguros, ya que podemos controlas quién tiene acceso a ellos. Además en caso de reparación de alguno de los servidores, es más cómodo que un operario trabaje en una habitación apartada del entorno de trabajo.

Montaje de una habitación de servidores

Si queremos instalar un centro de datos, o lo que es lo mismo, una sala dedicada a los servidores, debemos tener en cuenta lo siguiente:

  • El tamaño de la habitación debe ser superior al almacenamiento de máquinas. No solo por el calor, si no por tener en cuenta futuros servidores que metamos en la habitación. También para poder instalar otro tipo de maquinaria, como aires acondicionados, almacenamiento de piezas de recambio, etc.
  • Es importante tener una buena instalación eléctrica que soporte todo el gasto de energía, además de mantener la iluminación y enchufes, porque necesitaremos enchufar ventiladores, aires, servidores,? incluso podemos estudiar la posibilidad de poner un generador por si existe algún apagón o corte de luz.
  • La limpieza es esencial, ya que el polvo puede dañar las máquinas. No solo limpieza física, si no que podemos instalar filtros que atrapan la suciedad del aire.

Servidores en la nube

Es una alternativa a los servidores físicos, ya que estos suponen una gran inversión, con un continuo y costoso mantenimiento.

Por esta razón, y gracias a los avances en la tecnología, muchas empresas se plantean tener servidores en la nube y pagar una mensualidad por ellos. Son servidores virtuales, lo que significa que pasamos del hardware al software. Esto además tiene una virtud, y es que las tareas se distribuyen entre varios servidores físicos, por lo que si falla uno, nuestras tareas siguen funcionando, ya que pueden tirar de otros equipos.

Los beneficios son muchos, como por ejemplo la amortización, es evidente. Pagar una mensualidad fija a modo de alquiler por el servidor, es mucho más rentable que hacer una inversión en equipos físicos y posibles obras de acondicionamiento, además de su costoso mantenimiento.

Solo vamos a pagar por lo que nos hace falta, por eso es más barato, ya que a lo mejor no necesitamos utilizar una máquina entera, pues solo pagamos por la parte que utilizamos. Las empresas dedicadas a ello nos porponen varios planes que se ajustan a nuestras necesidades.

Al ser servidores en la nube, podemos tener acceso a la información desde cualquier lugar. Podemos cambiar de oficina sin problema, y no acarrear con maquinaria alguna. Y toda nuestra información siempre estará accesible.

Y por último, es más seguro, ya que son empresas especializadas y exclusivas en servidores, el mantenimiento que hacen de las máquinas es mayor, y están bajo una protección constante tanto físicamente como de forma interactiva para evitar ataques cibernéticos.

La situación financiera de muchos hogares ha empeorado tras la crisis económica por la pandemia de la COVID-19, debido a la inestabilidad causada por los ERTEs, el cierre de algunas empresas y la imposibilidad de muchos autónomos de poder abrir sus comercios. Frente a este contexto, los bancos impondrán requisitos especiales al analizar y aprobar los requisitos de financiación para evitar impagos: aquellos que tengas pocos ahorros, deudas o no cuenten con una estabilidad laboral no podrán acceder a una hipoteca. A su vez, una financiación superior al 80% del precio de la vivienda será más difícil de obtener.

"A pesar de que se establezcan condiciones más estrictas, las previsiones presentan un aumento en la demanda de préstamos hipotecarios. El precio de las viviendas mantendrá una tendencia en baja durante este año, lo que presenta más oportunidades de compra para muchos ciudadanos y, por lo tanto, más solicitudes de financiación", destaca Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC).

Generalmente, en los primeros meses del año, los bancos tienen a subir los precios de las hipotecas, por lo que es probable que se incrementen las tasas de interés. Una vez finalizado este período, es posible que las entidades financieras no rebajen los diferenciales de sus hipotecas variables para mantener la rentabilidad de sus productos, ya que se espera que el euríbor cotice en valores negativos a lo largo del año.

De hecho, el euríbor ha terminado el 2020 con mínimos históricos, llegando a su nivel más bajo con un -0,496%. Se prevé que el índice se mantenga estable a lo largo de 2021, pero aún en valores negativos. "Si el euríbor se mantiene en valores negativos, aquellos hipotecados con intereses a tipo variable podrán ahorrar entre 250 y 350 euros al año aproximadamente", destaca Anna Puigdevall.

Las hipotecas a tipo fijo se consolidan

Frente a un panorama de incertidumbre, cada vez más clientes eligen hipotecas fijas, aunque esto signifique mayores costos a corto plazo. Además, estas presentan garantía y seguridad para los bancos, ya que suponen mayores ingresos que las de tipo variable.

No obstante, las entidades financieras querrán compensar con otros gastos para hacerlas más rentables: "Es probable que los bancos exijan la contratación de más productos, como seguros de vida y hogar o planes de pensiones, para obtener hipotecas; así como también incluir más comisiones por novación, subrogación o amortización anticipada", explica Puigdevall.

Para facilitar este trabajo, existen una serie de herramientas que permiten organizar de un modo sencillo las publicaciones y el momento en el que se desea compartir cada una de ellas. Por lo tanto, es posible automatizar las redes sociales para las agencias inmobiliarias.

Estas son algunas:

IFTT

Gracias a esta plataforma se pueden conectar diferentes redes sociales para que cuando se publique un contenido en una de ellas, se comparta automáticamente en el resto. También se puede conectar un blog con las redes y que el contenido que se publique en el blog se comparta en el resto de los perfiles.

HOOTSUITE

Es una de las herramientas más completas y quizás la más conocida de todas. Al igual que la anterior, nos permite compartir el contenido en diversas redes y además programar mensajes. La versión de pago incluye un análisis para que la propia herramienta decida en qué momento es mejor publicar el contenido en función a la experiencia de las publicaciones anteriores.

BUFFER

Similar a las anteriores, esta herramienta tiene la ventaja de contar con versiones móviles.

BOTIZE

Además de automatizar las redes, podemos crear nuestro propio bot, robot o asistente en internet y realizar diferentes acciones según cómo respondan los usuarios a nuestras publicaciones, como por ejemplo, mandar mensajes privados.

TWEETDECK

Esta es una herramienta solo para Twitter. Es completamente gratuita. Permite automatizar las publicaciones y además muestra un escritorio dividido en columnas que organiza todos los acontecimientos de la cuenta de esta red (mensajes, actividad, notificaciones, etc.) permitiéndonos tener una visión completa de la actividad producida por los usuarios.

 

A excepción de esta última plataforma, el resto suele contar con una versión de pago (opcional) que añade características y acciones adicionales a la actividad que queramos desempeñar con ellas (como el ejemplo que se indica en Hootsuite).

Por otro lado, también existen plugins para plataformas específicas como WordPress que una vez instalados comparten las publicaciones del blog en nuestras redes automáticamente.

Una vez elegida la herramienta que más se adapte a lo que buscamos nos será más sencillo administrar la frecuencia de nuestras publicaciones y la conexión de las mismas entre las diferentes redes. Esto supondrá un notable ahorro de tiempo y la optimización de la organización del contenido.

La información que podamos llegar a dar, es utilizada para hacer fraudes económicos, utilizando la suplantación de identidad.

El phishing es facil de detectar, ya que si recibimos un sms o email de nuestro banco, por ejemplo, y nos piden que les facilitemos nuestras claves de acceso, es claramente un phishing. Puesto que nuestro banco jamás nos va a solicitar información relacionada con claves ni información confidencial, ya que  no necesitan nuestras claves para tener acceso a nuestra base de datos. Por tanto, si recibimos un email de este tipo, debemos ponernos en contacto telefónico con nuestra entidad bancaria.

Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que no debemos hacer clic en ningún enlace del email o sms que nos manden, y borrarlo directamente, incluso de la bandeja de eliminados.

La Policía Nacional, está alertando de ataques masivos por parte de los hackers. Se hacen pasar por diferentes entidades, copiando hasta el último detalle de la compañía, logo, tipo de letra, saludo, despedida,? y envían mensajes para realizar determinadas acciones, como terminar de tramitar un proceso, la actualización de datos personales, devolución de un recibo, recuperación de cuenta bloqueada,? y así todas las acciones recurrentes que nos inciten a facilitar datos susceptibles para que los hackers puedan cometer fraudes y estafas.

Cómo evitar el phishing

Debemos tener una mentalidad desconfiada cuando entremos a revisar nuestros correos electrónicos. Ya que las cosas importantes no se notifican por email, y si se hace, no es para dar datos confidenciales. Por ejemplo, si nos ponen una multa, como mucho por email nos pueden notificar que tenemos esa multa, pero no nos pedirán datos para pagarla, además de que lo normal es que nos la manden por correo certificado a nuestro domicilio.

Si nuestra entidad bancaria precisa de algún dato personal nuestro, no lo hará por email, como mucho nos citarán por email o nos llamarán por teléfono para acudir a nuestra oficina y aclarar dichos datos en persona.

Por ello, lo primero que tenemos que hacer si recibimos un email de estas características es no responder a nada de lo que nos pida. Si tenemos dudas sobre el contenido del sms o email, buscaremos en internet por nuestra cuenta el teléfono de contacto de la compañía, y no un teléfono o correo de contacto que esté en el email. Nos pondremos en contacto con la compañía para aclarar el email o sms que hemos recibido, para cerciorarnos de que todo esté bien.

Hay que dudar siempre de los enlaces que haya en estos emails. Normalmente, los hackers crean una página web idéntica a la original, para que pongamos nuestros datos de acceso y ahí es donde pueden copiar nuestra información. Aunque la página tenga certificado SSL, no debemos bajar la guardia.

Siempre debemos cerciorarnos del remitente, y ver que es el original. Si disponemos de antiguos email que sabemos que eran de la entidad, iremos y comprobaremos que es el mismo remitente. Si desconfiamos, directamente borraremos el sms o email, e incluso de la bandeja de eliminados si se queda alojado ahí. Cualquier información realmente importante de alguna entidad, nos la hará saber sí o sí a través de los distintos medios, ya sea por vía telefónica o carta certificada a nuestro domicilio, y no limitándose a un mero email.

Qué hacer si ya soy víctima de phishing

Nada más darnos cuenta de que hemos sido víctimas de phishing, lo primero que debemos hacer es alertar a la nuestra entidad bancaria del engaño, para que bloqueen tarjetas o cargos provenientes de algún sitio sospechoso. Y a continuación, denunciaremos en la Guardia Civil o Policía Nacional, aportando el mayor número de pruebas que tengamos, ya sea los propios emails o sms, capturas de pantalla, los cargos bancarios fraudulentos, etc.

Tras denunciar, informaremos a la compañía de lo sucedido, para así alertar de dicho fraude y que ellos pongan en marcha los mecanismos necesarios para aumentar la seguridad, e incluso que ellos mismos puedan denunciar la suplantación de sus datos. Si se trata de nuestra entidad bancaria, ya lo haríamos al principio cuando llamemos para bloquear tarjetas y cargos.

Si sospechamos que nuestro número de teléfono está entre la información que ha sido recibida de forma fraudulenta, debemos contactar con la compañía de teléfono para decirles que bloqueen cualquier cargo procedente de sitios sospechosos.

Una vez que hemos hecho todo esto, debemos estar pendientes en las siguientes semanas, ya que podemos seguir recibiendo phishing.

Uno de los retos del Gobierno PSOE-PODEMOS es "establecer un marco legal que defina los conceptos de vivienda vacía y gran tenedor de vivienda, y ponga a disposición de las comunidades autónomas y los municipios distintas herramientas para su detección y diagnóstico".

La determinación del número de viviendas es muy importante ya que influye en la articulación de las diferentes políticas en materia de vivienda.

Las principales repercusiones de estas medidas son;

  • Una vez definido el número de viviendas se podrá aplicar medidas fiscales, sancionadoras, de asesoramiento o estimulo para movilizar la vivienda vacía, donde los grandes tenedores colaboren con la administración competente para poner a disposición del mercado viviendas vacías a precios asequibles.
  • Ser un gran tenedor afecta a las medidas de protección de vivienda.
  • Esta medida también podría tener su repercusión en el alquiler ya que  la formación morada busca que estas figuras destinen el 30% de su cartera al alquiler social para aumentar el parque de vivienda asequible.

Concluyendo, con estas medidas se podría dar salida al mercado viviendas vacías dedicadas al alquiler social así como el establecimiento de un nuevo impuesto sobre este tipo de inmuebles.

Durante estos últimos ocho años se ha multiplicado por tres el valor de la inversión extranjera en vivienda en nuestro país.

Cómo se puede observar en la tabla un 87,6% corresponde a vivienda de segunda mano y solamente el 12,4% corresponde a vivienda nueva.

Se observa que el número de extranjeros compradores de vivienda ha aumentado progresivamente en los últimos años, alcanzando en el primer trimestre la cifra de 23.190 transacciones.

La mayor parte corresponde a extranjeros residentes y el tipo de vivienda que adquieren es de segunda mano, con un porcentaje de transacciones de vivienda nueva situada entorno al 10%, específicamente el último trimestre este porcentaje ha bajado al 7,6%, con 1.773 viviendas nuevas.

Durante el primer Trimestre de 2019 podemos observar que el 12,20 % del total son compradores extranjeros y su nacionalidad corresponde en un 13,79% al Reino Unido que actualmente son los que más compran vivienda en España, un 7,56% corresponde a franceses, un 6,89% a Alemania, un 6,14% Marruecos y Rumanía con el 6,12% del total de extranjeros.

Las nacionalidades con mayores incrementos de compraventa de vivienda son Marruecos, Irlanda, Dinamarca y Rusia. Y en el lado de las caídas destaca Suiza, seguida de china y Noruega.

Esta obligación de los inquilinos viene recogida en el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es una disposición muy controvertida que ha dado lugar a muchas interpretaciones por parte de los profesionales del derecho, porque supone un límite a la obligación que tienen los arrendadores de conservación de las viviendas arrendadas, y por esta vía se ha intentado en algunos casos, una interpretación de máximos con el fin de repercutir a los inquilinos reparaciones que no les correspondían.

¿Pero a qué reparaciones se refiere el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos?

En teoría se refiere a gastos ordinarios que no pueden ser indispensables para que las viviendas sigan cumpliendo su finalidad de ser habitables y servir al uso convenido, porque en estos casos hablaríamos ya de gastos de conservación imputables solamente a los propietarios arrendadores.

Como cualquier inmueble, también un inmueble arrendado precisa de un mantenimiento habitual, que el inquilino que usa la vivienda diariamente debe hacer, responsabilizándose de aquellos gastos periódicos que deben efectuarse en las viviendas para poder continuar disfrutando de ellas en el mismo estado en que se recibieron.

Ahora bien, para que se puedan repercutir a los inquilinos estas pequeñas reparaciones se necesita que se haya producido un desgaste por uso. Por ello, es muy difícil que se puedan imputar a los inquilinos estas pequeñas reparaciones en los primeros meses de los contratos o en aquellos elementos que los inquilinos apenas puedan usar.

El gran problema de interpretación consiste en intentar averiguar qué quiere regular el legislador cuando habla de "pequeñas" reparaciones. En general se coincide en la idea de que el artículo 21.4 se refiere a obras menores de escasa cuantía que no afectan a la habitabilidad de las viviendas, y que derivan del uso que hacen los arrendatarios.

Los criterios que la jurisprudencia ha utilizado para determinar cuándo estamos ante este tipo de reparaciones son, sobre todo, cuatro:

1. El importe económico de las reparaciones

El importe de las reparaciones debe ser razonable en relación con el valor de reposición del objeto deteriorado. Así por ejemplo hay sentencias que consideran que existen pequeñas reparaciones cuando el coste de la reparación no excede del 50% de la renta mensual. Otras sentencias, en cambio, consideran una pequeña reparación cuando el coste de la reparación es inferior al 50% del coste nuevo del bien a reparar.

2. Analizar el tipo de bien de que se trate

Teniendo en cuenta los deterioros que puedan realizarse en elementos que se utilizan diariamente por los arrendatarios y que precisan un mantenimiento habitual y periódico para mantenerse en correcto uso. Aquí podríamos meter grifos, cerraduras, enchufes, bombillas, cisterna del wáter, avería en calentadores, persianas, termos, cristales, puertas, etc.

3. Analizar el tiempo de uso que lleva el arrendatario usando la vivienda

Con el fin de determinar si ha habido desgaste imputable a él. De esta forma, las reparaciones que aparezcan al poco tiempo de iniciarse los contratos es muy difícil que se les puedan imputar a los inquilinos (arrendatarios).

El arrendatario debe responder por el desgaste producido por él, y no por el desgaste acumulado que se haya ocasionado por el uso de otros arrendatarios anteriores.

4. Tener en cuenta de qué tipo de bien se trata

Otro criterio a tener en cuenta, es el de si el bien a reparar era muy nuevo o a estrenar o ya era usado. Un elemento a estrenar no arrastra un uso anterior, y en este caso se puede presumir que su rotura correspondería al arrendatario salvo que fuera imputable al fabricante dentro de su garantía.

5. Tareas de mantenimiento

Por último, sin ser un criterio, dentro de este apartado de pequeñas reparaciones también se han incluido las tareas de mantenimiento de los electrodomésticos, filtros, sustitución de piezas, mantenimiento en juntas, mantenimiento de suelos utilizando los productos adecuados, mantenimiento de muebles, de bañeras (sellados), inodoros, bidet, fregaderos, desagües en cocinas y baños para evitar obstrucciones.

También se puede pactar el mantenimiento anual de las calderas, calentadores, equipos de aire acondicionado (filtros y carga), campanas extractoras (filtros), mantenimiento de persianas (sustitución de cuerdas o lamas que se pudieran haber soltado).

Todas estas son reparaciones de poco coste económico y derivan del uso que hacen los inquilinos. Las inspecciones obligatorias de instalaciones de gas corresponderían a los arrendadores por ser gastos derivados de la conservación de las viviendas.

Lo que no se puede incluir dentro del apartado de pequeñas reparaciones producidas por el uso y desgaste ordinario imputables a los inquilinos, son las reparaciones originadas cuando las cosas agotan su vida útil, es decir, cuando su deterioro se debe a su antigüedad y no a un uso inadecuado. Incluso cuando el elemento roto tenga poco valor o no sea indispensable para que la vivienda siga siendo habitable.

Dicha reducción, viene recogida en el artículo 23. 2 de la Ley de IRPF, cuya redacción establece que:

"??. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente."

Pero, ¿qué pasa si NO he declarado el alquiler del piso y Hacienda me pilla? ¿Y si he declarado menos? ¿puedo aplicarme esta reducción del 60%?

La Administración, basándose en que la reducción "sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente", negaba la posibilidad de aplicar dicha reducción en la liquidación resultante.

Sin embargo, la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2020 (recurso nº 1439/2019) ha aclarado que:

  1.  La declaración de IRPF es una autoliquidación (no una declaración como comúnmente se le llama).
  • Conforme el principio de regularización íntegra, la Administración debe aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento calculado (y no sobre el declarado como defiende la Administración) incluso en el caso de no haber sido declarado los ingresos del alquiler.

            Por tanto, a partir de ahora, tanto si Hacienda le pilla sin declarar el alquiler de un piso, o declarando menos, en la liquidación resultante la Agencia Tributaria está obligada a aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento que se haya calculado.

            Si la Hacienda no lo hace, ¡recurra contra la liquidación y pague lo justo!

Jose Mª Mesa Márquez

Economista ? Asesor Fiscal

www.picossi.com

josemariamesa@picossi.com

En el caso de tener inmuebles vacíos sin inquilino el Supremo se ha pronunciado al respecto y ha manifestado que deben tributar un 1,1 o 2% de su valor catastral en la declaración del IRPF conforme al Art 85 de la Ley del IRPF. "El legislador entiende que todo inmueble, que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos, la mera posibilidad de obtener esa renta" considera que" las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rentas imputadas". Se trata de una sentencia perjudicial para los arrendatarios de inmuebles porque les impide deducir los gastos y les obliga a imputar las rentas de dichos inmuebles.

Declaración renta IRPF piso de alquiler turístico vacío

Según establece el Supremo los propietarios de inmuebles turísticos vacíos deben imputar en la renta los días que no hayan  alquilado su inmueble respecto al número total de días al año sin poder deducir así los gastos generados (luz, agua, gas, IBI, etc) mientras ha estado sin inquilino o vacío. Por lo que si no hay renta no hay gastos deducibles.

El arrendador tampoco podrá deducirse los gastos de intereses de capitales ajenos previstos en el artículo 23.1.a) de la Ley del IRPF.

Declaración renta IRPF gastos de reparación y conservación

En dicha sentencia del Supremo no se habla tampoco de los gastos de reparación y conservación de un inmueble aunque si está contemplado por la Dirección General de Tributos permitiéndose la deducción de dichos gastos de reparación y conservación efectuados en el inmueble antes de su arrendamiento siempre que estén dirigidos única y exclusivamente a la obtención de rendimientos de capital inmobiliario y no al disfrute personal.

¿Qué hay que hacer en esta situación?

Lo primero, el propietario tiene que comprobar que ha propuesto correctamente la subida del alquiler. El art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece el plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda en 3 años.

Llegado el vencimiento de dicho plazo el propietario puede resolver el contrato mediante el envío de una comunicación por burofax al inquilino, con al menos 30 días de antelación a la fecha de vencimiento, haciéndole saber su voluntad de no prorrogar el contrato.

 La resolución del arriendo permite a la propiedad revisar las condiciones del alquiler y subir la renta para firmar un nuevo contrato de alquiler con el inquilino.

Transcurridos al menos tres años de alquiler, el inquilino no puede decidir permanecer en la vivienda y no tiene derecho de posesión alguno una vez extinguido el contrato de arrendamiento.

En función de cómo haya actuado y actúe con el pago de la renta el arrendador, puede ser una simple continuación del contrato de forma tácita o un incumplimiento de contrato.

El propietario debe solicitar el asesoramiento de un abogado para que sea éste el que intente alcanzar un acuerdo con el inquilino para firmar un nuevo contrato, siempre que éste se avenga a aceptar las condiciones que plantea el propietario. En caso de que no sea posible alcanzar un acuerdo, el dueño tendrá que plantear ante el Juzgado correspondiente un procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual.

Es posible que el inquilino pretenda seguir pagando la renta de alquiler que venía abonando tras la finalización del contrato, aunque ello no tiene por qué comportar conformidad del arrendador con la prórroga del arriendo. No obstante, puede resultar aconsejable que el propietario opte por no cobrar el alquiler tras la extinción del contrato, y reclame tales cantidades en concepto de daños y perjuicios junto a la demanda de desahucio.

Si el arrendador acepta tácitamente la renta que ha decidido unilateralmente el inquilino y no persigue el incumplimiento, la situación puede llegar a consolidarse. Al primer pago parcial de la renta hay que enviar notificación fehaciente o incluso interponer demanda.

Los procedimientos de desahucios son lentos, de al menos ocho meses de duración, con lo que en caso de que el propietario no acepte las condiciones del inquilino debe empezar cuanto antes.

Futuros cambios de la LAU          

El Ministerio de Fomento quiere modificar la LAU para dar más seguridad a los inquilinos.

Posibles cambios;

  • Volver a los contratos de cinco años frente a los tres actuales y a las prórrogas de tres años, frente al año actual. Con esta medida se daría más estabilidad a los inquilinos.
  • Regular los términos relacionados con la fianza y las garantías adicionales que se le puedan pedir al inquilino. Y reforzar así la seguridad jurídica del arrendatario cuando el propietario decida vender el inmueble.
  • Respetar el contrato del alquiler firmado previamente, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad, si el propietario vende la vivienda que tenga arrendada.

El delito de allanamiento de morada, se encuentra regulado por el art. 202 del Código Penal y subraya que "el particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años". 

La diferencia radica  en la naturaleza de la vivienda que es ocupada, esto es, si se trata de la residencia habitual sería un allanamiento, mientras que si está en desuso se trataría de una usurpación.

Pasos a seguir ante esta situación;

  • Interposición inmediata de denuncia ante la policía.
  • En el caso del allanamiento de morada tipificado como delito en el Código Penal, se permite el desalojo por parte de la Policía sin necesidad de disponer de una orden judicial por ser considerado como delito flagrante. No obstante, no tienen que haber pasado más de 48 horas desde que se llevó a cabo el allanamiento para que el desalojo sea efectivo.
  • Además, "es conveniente que haya testigos y presentar la documentación oportuna para demostrar que eres el propietario de la casa".
  • En el caso de no haber presentado una denuncia ante la Policía en el tiempo indicado, la persona afectada recurrirá por vía civil o judicial para recuperar su viviendaEsto se debe a que el artículo 18.2 de la Constitución Española hace referencia a la inviolabilidad del domicilio, por lo que una vez que los ocupantes constituyen la vivienda como su morada no se podrá acceder sin una orden judicial. 

En las herencias es muy frecuente que haya problemas a la hora de vender una vivienda que ha sido heredada por varias personas. Por distintas circunstancias, es muy probable que algún heredero se plantee vender la vivienda, pero que otro se niegue a hacerlo. Sin embargo, en principio no se puede vender la vivienda porque lo acuerde la mayoría.

 Cuando se realiza la partición de la herencia, los herederos pueden estar de acuerdo con la adjudicación de un inmueble a todos por partes iguales (si así les corresponde) o que uno de ellos se quede con el inmueble y abone en dinero la parte que correspondería a los demás.

Pero si finalmente se ha adjudicado el inmueble por partes, se produce una situación de proindiviso o copropiedad en la que cada uno será propietario de una parte de la vivienda.

Existe la posibilidad de que si un heredero no quiere seguir siendo copropietario, venda su parte a otro comprador. No obstante, es más complejo vender en buenas condiciones una parte de una vivienda que la totalidad de la misma. Si uno de los copropietarios no quiere vender la vivienda y decide quedarse con ella, debe pagar su parte a los demás y esto se conocería como una extinción del condominio.

Pero si finalmente no se alcanza este acuerdo y algunos de los herederos no quiere vender el inmueble y otros sí, hay otra opción: La partición judicial de la herencia y la subasta pública. Cualquiera de las partes puede acudir a los tribunales para solicitar una acción de división. Es decir, se realizará un juicio que terminará con una resolución judicial que decretará la venta del inmueble en una subasta pública y el reparto del precio entre las personas interesadas.

Esta es una vía a la que se puede recurrir, aunque se considera que llegar a un acuerdo es la mejor solución porque, de vender la vivienda por subasta, se conseguiría un precio inferior al del mercado y se dañarían los intereses de los herederos. No olvidemos los gastos judiciales. Algunos expertos insisten en que es más recomendable vender la vivienda a precio de mercado y que la transacción no perjudique los recursos económicos de los beneficiarios.

Cuando hablamos de una zona, nos estamos refiriendo tanto a la ubicación (¿En qué municipio? ¿Centro o periferia?), como al entorno próximo: equipamientos, servicios públicos, transportes, comercios, hospitales, colegios y zonas verdes que la rodean. Otros factores que influyen en el valor de la vivienda son la altura, la orientación y vistas o las zonas comunes, por citar solo algunos de ellos.

Te mostramos a continuación algunas pistas que te pueden ayudar a entender en qué consiste una tasación y qué aspectos se analizan y pueden influir en el valor.

Identificación de la vivienda: comprobaciones registrales, catastrales, y urbanísticas

Es fundamental identificar registral y catastralmente la vivienda para garantizar que la que se está visitando corresponde con la que se está comprando según los datos que figuren en el Registro de Las Propiedad (y no con la del vecino) y que no arrastre problemas urbanísticos que penalicen el valor o que, incluso, impidan que el inmueble pudiera ser hipotecado. El tasador revisa y analiza que todo esté correcto desde el punto de vista normativo. También comprueba si es una vivienda de protección oficial (VPO), si se encuentra arrendada o si tiene alguna protección arquitectónica, porque son cuestiones que podrían limitar su valor.

Ubicación: principal indicador de servicios

Como explica César Escobar, codirector del departamento de Visado en Tinsa, "la zona en la que se ubica un inmueble es un factor determinante a la hora de valorar un inmueble. El entorno es clave porque no sólo importa la localización exacta de una vivienda, sino su proximidad a colegios, hospitales y centros sanitarios, parques infantiles, centros comerciales y de ocio y equipamientos deportivos". Cuando hablamos de ubicación, en el valor primero influirá la provincia luego descenderemos a nivel de distrito y de ahí, al barrio. Dentro del barrio, habrá que tener en cuenta la calle exacta y el edificio concreto.

Tipología: ¿exterior vs interior?

El tipo de vivienda que elijamos influirá notablemente en el precio

La oferta según la tipología de vivienda (unifamiliar aislado, pareado, adosado, en bloque, en manzana) está directamente relacionada con la demanda. Si en una zona hay mucha demanda de vivienda de obra nueva y escasez de oferta, los precios tenderán al alza, independientemente de sus características.

Como norma general, apunta César Escobar, los áticos con terraza son los inmuebles más valorados, seguidos de los bajos con jardín. También las viviendas exteriores a la vía pública y con balcones son más atractivas que aquellas viviendas que únicamente tienen ventanas, debido a su mayor visibilidad, luminosidad y ventilación. Una característica que ha adquirido aún más protagonismo durante la crisis sanitaria del COVID.

No obstante, hay que analizar cada caso concreto, sin generalizar, puesto que el tipo y la anchura de la calle, el tráfico y su actividad comercial, peatonal y de vehículos, e incluso la altura de sus edificaciones colindantes también serán determinantes en su valor. Por ejemplo, en una zona de tráfico intenso o locales de ocio, el mercado puede valorar más las viviendas que den al interior de una urbanización a un patio de manzana que las exteriores, ya que están expuestas a un mayor nivel de ruido.

¿Obra nueva o segunda mano?

Independientemente de las preferencias personales de cada comprador, el precio por mde las viviendas de obra nueva es mayor que las de segunda mano para una localización similar. Entre algunos de los puntos a favor de los inmuebles de nueva construcción, destaca la inclusión de nuevos materiales e instalaciones que facilitan un mayor ahorro energético.

La importancia de la altura

Exceptuando los casos de bajos con jardín o patio privativo, la demanda suele preferir plantas altas. Habitualmente los pisos más altos gozan también de más luminosidad, mejores vistas, más ventilación y menos contaminación acústica.  El encarecimiento puede ser de hasta un 2% a medida que se sube de planta en un inmueble, siempre que exista ascensor en la finca. En el caso de que una vivienda se encuentre situada en un edificio sin ascensor, la tendencia del precio se invierte y cuanto más alto sea un piso, el precio irá disminuyendo. Si queremos saber si en un futuro puede ser viable su instalación, deberemos consultarlo con la Comunidad de Propietarios y con el Administrador de la finca.

Eficiencia Energética, un valor en alza

En el escenario actual, en el que los edificios son responsables del 36 % de las emisiones de CO2 y del 40% del consumo de energía y en donde la normativa europea está fijando ambiciosos objetivos medioambientales, la eficiencia energética empieza a tener presencia en la mente del comprador. Tiene un protagonismo relevante en la obra nueva de gama alta. En la vivienda de segunda mano, todavía no es una característica exigida por la demanda de manera generalizada como para que pueda trasladarse a un incremento de precio, pero es una tendencia que acabará reflejándose en el valor.

La eficiencia energética de un inmueble se refleja en el certificado de Eficiencia Energética que también realizamos en Tinsa, donde además de describir y calificar objetivamente las características de un inmueble, se aporta información sobre el nivel de gasto que un propietario va a tener que afrontar para disfrutar de cierto confort en la vivienda.

Orientación al sur, más luminosa

Es un factor que incide directamente en el consumo de energía de una vivienda. No es lo mismo que una vivienda esté orientada al norte o al sur, porque se verá afectada de forma diferente por la incidencia del soleamiento, la luminosidad y la ventilación, claves que repercuten directamente en el uso que deberemos hacer del aire acondicionado o la calefacción.

El exterior como epicentro del hogar

Desde la imposición del confinamiento por COVID, los espacios exteriores de las viviendas y las zonas comunes han ganado protagonismo. Las zonas exteriores se valoran más en aquellas zonas que tienen una buena climatología, que permita disfrutarlas durante largos períodos de tiempo. "El comprador busca aumentar su calidad de vida a través de estos espacios exteriores comunes, porque invitan a desarrollar actividades relacionadas con el ocio y el descanso. Las viviendas con espacios exteriores permiten disfrutar de usos complementarios a los habituales, al contar con áreas específicas para el descanso y aumentan notablemente el valor de una vivienda", explica César Escobar.

En un jardín, los elementos que le otorgan más valor son el tamaño y la calidad y conservación de las instalaciones con las que cuente, como piscinas, zonas deportivas, áreas de juego y parques infantiles, solárium, cenadores, barbacoas, praderas y arboledas.

Una vez considerados todos los factores, ¿cómo se realiza una tasación?

La tasación es un proceso extraordinariamente complejo, que se lleva a cabo en diferentes fases. Como paso inicial, el técnico analiza el entorno en el que se ubica el inmueble. Pone atención especial en vía de acceso, si es ancha o estrecha, tranquila o ruidosa y comprueba la calidad constructiva del edificio. Una vez analizado el exterior, el técnico ha de realizar una visita interior. En las tasaciones con finalidad hipotecaria, la visita del técnico al interior del inmueble es obligatoria.

Durante la visita, el tasador comprueba las superficies levantando un croquis del inmueble, analiza las calidades y el estado de conservación de los acabados e instalaciones de la vivienda, comprueba el estado de ocupación, recaba información catastral, registral y urbanística y realiza un amplio reportaje fotográfico. Puedes ver un resumen del proceso en este vídeo realizado por el diario ABC.

Todos estos datos obtenidos en la visita física han de ser contrastados con una documentación actualizada y completa a nivel registral, catastral y urbanística.

Posteriormente se aplicará el procedimiento y el método de valoración más adecuado según la Normativa de aplicación, que habitualmente suele ser el de método comparación. Para ello, será necesario previamente buscar y aportar un estudio de mercado detallado de inmuebles semejantes según la oferta existente en el mercado (viviendas comparables en la zona).

La tasación, algo más que el valor de un inmueble

Todos los elementos mencionados que describen las características de una vivienda, junto a las comprobaciones en el Registro de la Propiedad, en el Catastro o su situación urbanística, se recogen en un informe de tasación, de cuya importancia hablamos en el pasado en este blog.

La tasación para garantía hipotecaria ha de ser realizada por un técnico competente de una empresa homologada por el Banco de España, como Tinsa, y es un elemento imprescindible a la hora de solicitar un crédito hipotecario. Este informe, sin embargo, no debe considerarse un mero trámite con el banco. La tasación incluye información de interés que aporta seguridad al comprador, como las comprobaciones sobre la situación urbanística y registral de la vivienda. Incluye también la referencia para determinar el valor de subasta (cuota mínima por la que se ejecutaría la vivienda en una subasta si no de devuelve el préstamo).

Como el valor de tasación de la vivienda es la base sobre la que la entidad financiera calculará el importe del préstamo que puede conceder sobre ese inmueble que servirá de garantía, contar con una tasación en el momento inicial de la negociación permite comprobar, por un lado, si el precio que pide el vendedor es acorde al de mercado y si el comprador podrá disponer de la cuantía que necesita para llevar a cabo la operación.

Desde Tinsa, estaremos encantados de ayudarte en todo el proceso de tasación. Puedes solicitarla directamente a través de nuestra web en este enlace

Colaborador:

www.tinsa.es

ACCESO NOTICIA COMPLETA

Encontramos la donación en el título 7, capítulo 1º, libro 3º, artículos 618- 656. El artículo 618 dice que la donación es un acto de liberalidad, por el cual, una persona dispone gratuitamente de una cosa, a favor de otra que la acepta. De esta definición legal se pueden extraer las siguientes notas:

  • Es un acto gratuito.
  • Acto de liberalidad.
  • Y también es un acto dispositivo aceptado por el donatario.

Se puede donar por:

Generosidad, caridad, altruismo y vanidad.

Sin embargo, siempre que exista intención de enriquecer a una persona con nuestro empobrecimiento, habrá ánimo de donación.

El artículo 618 nos muestra que el legislador contempla la donación en el momento que se efectúa, dándola el calificativo de acto, y no de contrato.

Objeto y límites de la donación

El artículo 634 establece que la Donación podrá comprender todos los bienes presentes del donante, o parte de ellos.

Se prohiben los bienes futuros, entendiendo por ellos aquellos bienes de los que el donante no puede disponer al tiempo de la donación.

El código civil fija 2 límites al objeto de la donación:

1.º El artículo 634. La donación podrá comprender todos los bienes presentes del donante, o parte de ellos, con tal que éste se reserve en plena propiedad o en usufructo lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias.

Se exige, por tanto, una reserva de bienes que quedará incumplida si se donan todos los bienes presentes. De ahí que la donación en lo que transpasa este límite será nula.

2.º El artículo 636. No osbtante lo dispuesto en el artículo 634 ninguno podrá dar ni recibir por vía de donación, más de lo que pueda recibir por testamento.

Forma de la donación

La donación está sujeta a determinadas formalidades según se trate de bienes muebles e inmuebles.

  • Si se trata de muebles, la donación puede hacerse verbalmente o por escrito.

La verbal requiere la entrega simultánea de la casa donada. Faltando este requisito la donación no tendrá efecto a no ser que se haga por escrito y su venta misma forma se haga constante aceptación (artículo 632).

  • Si se trata de inmuebles, para que la donación sea válida ha de hacerse en escritura pública, en la que hay que expresar de forma individual cuáles son los bienes donados y el valor de las cargas que se van a satisfacer el donatario.

La aceptación podrá hacerse en la misma escritura pública o en otra por separado; pero en este caso deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante (artículo 633).

Aceptación del donatario

Dice el artículo 630 que el donatario debe, so pena de nulidad aceptar la donación por medio de persona autorizada con poder especial para el caso, con poder general y basyante.

Realmente aunque este artículo hable de nulidad, no hay propiamente porque lo que tenemos es la inexistencia del negocio dispositivo por falta del consentimiento de una de las partes.

Efectos de la donación

Efecto típico. Empobrecimiento del donante y el correlativo enriquecimiento del donatario.

Efectos secundarios

1.- Inexistencia de la obligación de responder en caso de evicción.

2.- Inexistencia del derecho de acrecer.

3.- Inexistencia de la obligación de pagar deudas del donante.

Revocación de la donación

Un negocio jurídico, una vez perfecto sabemos que no es revocable, pero por excepción y por distintos fundamentos hay ciertos negocios que sí lo son. Son revocables el mandato, testamento y donación.

Según dice el código en el 644 toda donación entre vivos que haga una persona que no tenga hijos ni descendientes puede revocarse cuando concurra una de los casos siguientes:

  • El donante tenga después de la donación hijos aunque sean póstumas, supervivencia.
  • Que resulte vivo el hijo del donante éste creía muerto cuando hizo la supervivencia.

Incumplimiento por modo o carga

El "modo" o la "carga" funcionan como una obligación impuesta al donatario y como toda obligación debe ser cumplida. Si el donatario incumple culpablemente al donante o sus herederos pueden exigirle el cumplimiento forzoso o bien revocar la donación.

Esta revocación está recogida en el artículo 647, y si bien este artículo habla de condiciones lo que verdaderamente está regulando es la "donación modal" y no la condicional que se exige por las normas generales de la condición.

El plazo de ejercicio de la acción de revocación ha sido y sigue siendo tremendamente discutido.

En lo que sí están de acuerdo es que es un plazo de caducidad que empieza a contar desde que se incumplió el modo.

También se transmite "mortis causa" pero la jurisprudencia ha exigido que conste que el donante en vida quiso la revocación.

Es una acción renunciable que entra dentro del supuesto del 6.2

Clases de donación

Donaciones inter vivos

Produce los efectos comunes de la donación, es una donación ordinaria que despliega sus efectos en vida del donante.

Nada impide que es una donación inter vivos, la efectiva transmisión de la titularidad se somete a un término o condición.

Este término puede consistir en la muerte del donante, y la condición en la sobrevivencia del donatario sin que por ello deje de ser una donación inter vivos, porque se trata de una donación que el donante hace en consideración a su muerte, por tanto se rige por el artículo 621 que dice:

"que las donaciones que hayan de producirse por las disposiciones generales de los contratos y de las obligaciones.

Donaciones mortis causa

Aquellas donaciones que producen sus efectos después de la muerte del causante participan de la naturaleza de las disposiciones de la última voluntad y se rigen por las reglas de la sucesión testamentaria.

Realmente no hay otra donación mortis causa que la que aparece reflejada en testamento que al menos por hoy en derecho común es el único negocio jurídico. Por tanto, quien quiere dejar una cosa a su muerte a otra persona, tiene que hacerlo vía testamento y de acuerdo a la institución del legado.

Donaciones puras, modales y remuneratoria

La donación pura

La donación pura es la donación ordinaria, aquella que se realiza con el animus donandi. Es también la que se hace a una persona por sus méritos, que esos méritos no son otra cosa que el móvil subjetivo que impulsa al donante a realizar la donación, pero no tienen transcendencia jurídica.

La donación modal

La donación modal es aquella que se impone al donatario una carga o modo. Para que tal imposición sea válida el valor económico de la misma tiene que ser inferior al valor de la cosa donada, porque si es igual o superior ya no sería donación, sino un contrato oneroso.

La carga puede consistir en cualquier tipo de conducta que puede ser objeto de obligaciones, pero si consiste en la imposición al donatario de la obligación de pagar las deudas del donante, se entenderá que sólo queda obligado al pago de las que apareciesen contraídas antes de la donación, si no se les ha dispuesto otra cosa.

El código civil impone una serie de reglas que afectan a la capacidad, saneamiento, forma, revocación y reducción.

En cuanto a la capacidad, se exige al donante una capacidad normal, sin embargo al tratarse de una donación con carga se requiere que el donatario tenga capacidad adecuada para poder contraer las obligaciones en que consiste el modo.

Esto significa que si el donatario es menor, menor emancipado o incapaz necesita representante legal o complemento de capacidad, y además así lo establece el artículo 686 en materia.

La donación remuneratoria

Esta clase de donación la define el artículo 619 y dice que es la donación que se hace por los servicios prestados al donante siempre que no constituyan deudas exigibles. Un servicio remunerado que se paga con una donación realmente no es una donación, porque había una obligación de pagar.

Un servicio que no se puede reclamar, valorar y que da lugar a una donación será en efecto una donación remuneratoria y también va a serlo la donación que se hace por un servicio que además ha de ser pagado correctamente.

El artículo 619 habla de donación por servicios prestados, de lo cual se deduce que esos servicios los que constituyen el móvil del donante. Y efectivamente, en el artículo 1254 se dice que se entiende por causa en los contratos remuneratorios el servicio o beneficio que se remunere.

Como consecuencia, si tales servicios no se prestaran o no fue el donatario autor de los mismos, la donación será inexistente por falta de causa.

La donación con cláusula de reversión

El artículo 641 podrá establecerse válidamente la reversión a favor del donante para cualquier caso y para cualquier circunstancia, pero no a favor de otras personas sino en los mismos casos y con iguales limitaciones que las determinadas para las sucesiones testamentarias.

Si fallece el donante este tipo de cláusula se extingue, y se dice que se purifica la donación, aunque cabe la posibilidad de que la reversión siga vigente a favor de los herederos del donante.

El hecho de que se purifique o no la donación es una cuestión de interpretación del contrato de donación.

También se puede imponer como término o condición resolutoria la reversión a favor de un tercero o terceros sucesivos, encontrando como único límite el que nos presente el artículo 781 para las sustituciones fideicomisas.

La cláusula de reversión es una restricción a la donación. Es una donación normal pero con la restricción de devolver la cosa en un momento dado.

Hay que decir que no estamos ante una donación modal, y que en la práctica en muchas ocasiones se establece la reversión para supuestos en los que el donatario observa cierta conducta que resulta gravosa.

 ¿Se debe de informar al cliente del método de cálculo del índice de referencia y de su evolución en el pasado para que el propio consumidor pueda valorar la carga económica del préstamo contratado?

El TJUE indica que, la exigencia de transparencia de las cláusulas contractuales se ha de basar en cláusulas redactadas de manera clara y comprensible, que deben ser facilitadas al consumidor junto a la necesaria información previa para que pueda comprender el modo de cálculo del tipo de interés de manera que pueda adoptar una decisión a la vista de las consecuencias económicas que dicho tipo de interés va a tener a lo largo de la duración del préstamo, y de sus obligaciones financieras.

Esta sentencia deja en manos de los Jueces españoles, el exámen de los elementos de cálculo para la determinación del IRPH de manera asequible junto al hecho de que, por parte de la entidad financiera se haya facilitado la información sobre cómo ha sido la evolución del IRPH en años anteriores.

Para que el IRPH sea transparente se deben de dar conjuntamente estas dos circunstancias:

  • Que el método o modo de cálculo sea asequible para el cliente, es decir, que pueda ser consultado por él mismo.
  • Que la entidad financiera haya facilitado información del comportamiento del IRPH años anteriores.

Si se declarara nula la cláusula del tipo de interés que contiene el IRPH, ¿el contrato quedaría sin intereses, convirtiéndose en un préstamo gratuito? ¿o se podría sustituir por otro índice que resultara más beneficioso para el cliente?

El TJUE responde que solamente si la nulidad de la cláusula comportara que el contrato de préstamo no pudiera subsistir el índice de referencia podrá ser sustituido por otro más ventajoso.

La decisión de si un préstamo con garantía hipotecaria, puede subsistir o no, declarado nulo el interés remuneratorio se debería de consultar al cliente previo aviso, para decidir sobre si le compensa más dar por resuelto e ineficaz el préstamo en base a la nulidad de su totalidad, o si prefiere la sustitución del tipo de interés, concretamente de su índice por otro más beneficioso que el IRPH.

Sobre la limitación de los efectos económicos de la Sentencia si se declara nula la cláusula del IRPH.

El TJUE se pronuncia en sentido negativo al respecto, estableciendo que no puede haber limitación temporal, que el préstamo no va a ser gratuito, sino que el índice de referencia puede ser sustituido por otro más beneficioso para el consumidor.

Declarado nulo el IRPH, y dejando referenciado el préstamo a Euribor al cliente habría que reintegrarle las diferencias de lo abonado por exceso como consecuencia de la aplicación del IRPH. Una vez recalculado todo el préstamo desde su inicio referenciado a Euribor habría que sumarle los intereses legales.

Finalmente serán ahora los Tribunales españoles, los que, tras esta importante sentencia tendrán que pronunciarse sobre cada caso en particular.

Veamos algunos de esos métodos:

1 Método Konmari

Marie Kondo, una japonesa treintañera que ha vendido ya más de 5 millones de ejemplares de su manual "La magia del orden", cree que el primer paso para alcanzar la felicidad es tener la casa ordenada. Lo que hace realmente revolucionario a su método es su filosofía: ella cree que el mundo se ve de otra forma cuando colocamos todas nuestras cosas en su sitio y percibimos todo con más claridad (tanto nuestras pertenencias como el resto de asuntos). Desde este punto de vista, podremos distinguir fácilmente lo realmente necesario y lo que no lo es.

Resultado de imagen de wikipedia marie kondo

Su sistema cuenta con varias claves fundamentales:

-Ordenar prendas por categorías. No se ordena habitación por habitación. Se ordenan los objetos en este orden: ropa, libros, papeles, objetos varios y finalmente, las pertenencias de valor, reuniendo en un mismo lugar los objetos de la misma categoría. De esta forma, seremos conscientes del volumen de cosas que poseemos y poder desechar lo que no usemos o tengamos repetido.

-Seleccionar lo que nos produce "felicidad". Guardar únicamente las prendas que nos transmitan alegría. Preguntarnos qué es lo que volveremos a usar y lo que no. No desperdiciar tiempo ni espacio con lo segundo.

-Clasificar. Cuando decidamos qué nos quedamos hay que clasificarlo como creamos conveniente y organizarlo. Recurrir a cajas vacías y a aprender a doblar la ropa para que ocupen menor espacio son consejos muy útiles.

-Ordenar poco a poco y mantener ese orden día a día. De hacer maratones de orden, el efecto rebote provocará infelicidad.

 

2 Método Dan-sha-ri

Una vez más, una autora japonesa, en este caso, Hideko Yamashita, nos muestra en su libro una filosofía asociada al orden. En este caso el título es ?Dan-sha-ri?: Ordena tu vida y hace referencia tanto al terreo personal como al hogar, partiendo de la idea de que deshaciéndonos de todo lo inútil (ya sea un recuerdo o ropa vieja) conseguiremos alcanzar un estado de paz con nosotros mismos. "Dan-sha-ri es conocerse a uno mismo a través del orden, a través de las cosas, gracias a una técnica que facilita la vida después de acabar con el caos de nuestro corazón", explica dicha autora.

Hideko Yamashita

Las tres instancias para poner en práctica este método son:

?1. Da: implica cerrar el paso a cosas innecesarias que tratan de entrar en nuestra vida.

  1. Sha: se basa en tirar aquellos elementos que inundan nuestra casa que no usamos ni necesitamos tener.
  2. Ri: es la instancia final y muestra la gran transformación. Consiste en el camino hacia un yo desapegado que vive en un espacio sin restricciones, en un ambiente relajado.

 

 3 Otros métodos de diferentes autoras

? María Gallay: El orden se mantiene solo.

Así describe su método. Esta organizadora profesional, es la presidenta de la Asociación de Organizadores Profesionales de España, creada en 2016. Confiesa "padecer" una obsesión por la simetría y la funcionalidad desde pequeña, cuestión que ha canalizado ayudando a sus clientes a solucionar el desorden y a crear sistemas prácticos para aprovechar el espacio y el tiempo.

Busca garantizar la eficacia y productividad evitando el despilfarro del tiempo y del espacio.

 

? Cloti Martínez Peinado de Reorganizarte.

Ofrece un servicio de coach, guía, diseño y organización profesional de vestidores y espacios. Afirma:

"Mi trabajo consiste en guiarte por una nueva senda de armonía que te lleve a deshacerte de lo que no necesitas, encaminarte a una actitud relajada que te permita manejar el espacio y ser capaz de controlarlo. Mi talento es encontrar espacio perdido donde parece no haberlo e imponer control donde reina el caos diario. No solo incrementará el valor de tu casa, sino que te abrirá una nueva forma de ser, de manejar tu vida y liberar espacio en tu mente y tu energía."

 

? Adelaida Gómez: El orden no es magia.

Adelaida Gómez de Orden Studio asegura que: "No hay método mágico que funcione 100% con la generalidad de la gente." Según ella, el orden debe estar adaptado a cada individuo y momento vital. No hay fórmulas mágicas. "Hay pautas y algunos trucos prácticos, pero lo más efectivo es la experiencia y el sentido común."

 

Como hemos visto a lo largo de este artículo, y aunque hayamos mencionado solo algunas de ellas, son muchas las autoras que creen que el orden en el hogar trasciende hasta el orden mental y personal, enfocando el orden en la vivienda como una metáfora de nuestra propia vida, basándose en una filosofía cuya finalidad es la felicidad y armonía.

Esta nueva caída, han llevado al Banco Central Europeo a retrasar su decisión de subir los tipos de interés. Un escenario que ha provocado que, de nuevo, miles de hipotecados vean rebajada la cuota mensual que pagan, y que quienes están a punto de firmar una hipoteca tengan dudas sobre qué opción elegir.

Si estas pensando en comprar una vivienda, decidir entre una hipoteca con interés fijo o variable es el mayor de los problemas.

Al fin y al cabo no quieres pagar de más ni que tampoco se convierta en una pesadilla.

Estadísticamente, en España sigue habiendo mayor tendencia para firmar una hipoteca variable, de echo antes del 2005 apenas el 2,7% de los préstamos hipotecarios eran a tipo fijo.

¿Por qué han proliferado las hipotecas a interés fijo? Como ya explicamos, hay un temor a que el referencial suba.

En el 2008 muchas familias tuvieron graves problemas económicos al tener que afrontar el pago de la hipoteca variable.

Ese año alcanzó el 5%, y a este interés hubo además que añadirle el interés del diferencial del banco (que rondaba entre el 1% y 2%).

Desde hace un par de años las entidades bancarias han rebajado la tasa de las hipotecas fijas, antes de la crisis los bancos ofrecían un interés del casi el 7% y  ahora se sitúa entre el 2% y 4%.

En resumen, un interés más suculento y el temor a una subida a este índice ha echo que muchos españoles se decanten por contratar la hipoteca fija.

Y ¿Qué deberías hacer tú?

Escoger entre una hipoteca variable o fija dependerá principalmente de 5 factores:

  • Tu nivel de ingresos actuales y futuros.
  • Tu capacidad para asimilar el riesgo.
  • El plazo de amortización.
  • Qué interés te ofrecen a tipo fijo.
  • Qué interés te ofrecen a tipo variable.

¿Cuándo sale más rentable la hipoteca fija?

Las hipotecas a interés fijo más baratas sólo ofrecen plazos máximos de entre 10 y 15 años (con un interés al 2%). Por tanto, si contratas una hipoteca a 15 años y el índice no ha subido demasiado, habrás pagado demás.

Inicialmente, las hipotecas fijas son más caras y sólo serán rentables en el caso de que el referencial suba. ¿Pero cuánto debe subir  para que salga mejor una fija que una variable?

Las hipotecas fijas a 30 años se sitúan generalmente entre el 3% y 4% TAE, así que para que una fija salga rentable el euríbor debe estar por lo menos entre el 2% y 3% (de esta manera alcanzarías el mismo interés que la fija).

Es decir, la fija sólo es mejor cuando la suma del interés del referencial (euríbor) + el interés del diferencal (el del banco) igualen o superen el interés de la fija. Y esto durante varios años pues recuerda que ahora con la fija estás pagando de más.

Por ejemplo, si el interés de la hipoteca fija es del 2% TAE, saldrá rentable cuando el Euribor se sitúe y se mantenga por unos años mínimo al 1%.

¿Y la hipoteca variable?

La hipoteca variable saldría rentable si tienes pensado una devolución a corto plazo (muy corto plazo).

Si prevés una devolución a muy corto plazo, la hipoteca variable es actualmente la mejor opción y corto plazo es entre 5 y 10 años máximo.

Conclusiones antes de escoger una hipoteca en 2019

Escoger una hipoteca a tipo fijo o variable también dependerá del riesgo que quieras asumir.

Por un lado tenemos las hipotecas a tipo fijo que garantizan una cuota invariable sin importar cómo evolucione la economía global. Pero, supone tener que pagar bastante más al principio.

Por otro lado la de tipo variable no garantiza cuánto tendrás que pagar dentro de 2, 5 o 30 años. Y Tu cuota estará afectada por la evolución de la economía a nivel global, hay mayor riesgo pero en los primeros años es más barata.

Decir que a pesar de estar el Euribor en mínimos históricos según datos del mercado económico actual, más de la mitad de las operaciones que se están cerrando son a tipo fijo, las estadísticas del INE revelan que más del 40% de las hipotecas firmadas en los últimos meses han sido fijas.

La decisión es tuya, algunos quieren pisar terreno seguro y otros se decantan por la variable y se dejan llevar por el mercado económico.

Analiza y piensa bien que hipoteca escoges, fija o variable y recuerda que es un contrato que te ata con el banco para los próximos 30 años, así que escoge sabiamente.

Esta aplicación ofrece dos modalidades:

  • Modo móvil. Con el que el usuario tendrá acceso a imágenes 360º y con el que podrá moverse por la vivienda a través del móvil sin necesidad de trasladarse.
  • Modo realidad virtual. En la que a través de esta modalidad se introduce al usuario en el inmueble una auténtica experiencia.

El objetivo de Vitrio es hacerse de forma rápida una idea de las características del inmueble, acortar la lista de propiedades y llegar con más rapidez al que nos interesa sin la necesidad de realizar innumerables visitas.

Ventajas:

  • Mejorar la publicidad y venta de sus inmuebles.
  • Rapidez ante la falta de tiempo para visitar inmuebles.
  • Mejorar la comunicación y relación entre propietario e interesado a través de un chat incorporado en la aplicación.
  • Disposición de servicios de fotografía incluidos reportajes en 360º.

 En principio son todo ventajas ya que con esta aplicación se elimina unos de los principales inconvenientes para el propietario y el usuario que es la falta de tiempo para visitar propiedades.

Este año el indicador se quedará alrededor del -0,26%, mientras que el escenario central del año que viene sitúa al Euribor en torno al -0,22% (en el mejor escenario se quedaría en el -0,17%) y el de 2021 lo deja cerca del -0,1%. En el caso de que la situación evolucione de forma más optimista de lo esperado, el indicador podría quedarse en torno al -0,05%. Por tanto, habría que esperar al menos hasta 2022 para ver al Euribor por encima del 0%.

Con esta hoja de datos los hipotecados apenas sufrirán  incremento de la cuota mensual.

Variable2020 Pesimista2020 Central2020 Optimista2021 Pesimista2021 Central2021 Optimista
Tipos de interés-0.100.1-0.100.1
Euríbor 1M-0.47-0.42-0.37-0.25-2-0.5
Euríbor 3M-0.41-0.36-0.31-0.2-0.15-0.1
Euríbor 12M-0.27-0.22-0.17-0.15-0.1-0.05
Crédito hipotecario-1.5-1.3-1.1-1.4-1.2-1

¿Subida en los tipos de interés?

Bankinter vaticina pocos cambios en los tipos de interés. El escenario central se mantendría en el 0,0% en 2021. No obstante, si la economía y la inflación evolucionan mejor de lo previsto, el escenario más optimista sitúa los tipos en el 0,1% tanto el año que viene como el siguiente.

Además, existe la posibilidad de bajada de los tipos por debajo del 0,0%. Medida con la que se está en contra.

No obstante, el banco apuesta primero por una retirada de otras medidas como los intereses que cobran  los bancos por guardar su excedente de liquidez o el nuevo programa de compra de deuda que ha activado.

Otra de las variables que seguirá en negativo es la cartera acumulada de crédito hipotecario, según Bankinter, seguirá cayendo a un ritmo superior al 1% anual durante el próximo bienio.

Los productos vinculados son un añadido que los bancos ofrecen a sus clientes con el objetivo de ofrecer unas condiciones más ventajosas y reducir el interés del préstamo, por ejemplo. Así, pueden sugerirles seguros, planes de pensiones o cualquier otro producto, como seguros de salud, vida, etcétera. Según datos del comparador de seguros Kelisto, actualmente un 73 % de las hipotecas de tipo variable proponen la contratación de productos vinculados para conseguir bonificaciones.

Pero, ¿qué hay acerca del seguro del hogar? ¿Y del seguro de vida? Veamos si estos dos productos son obligatorios o si podemos prescindir de ellos a la hora de contratar una hipoteca. Esto es lo que dicen los expertos.

Lo que dice la ley sobre seguros y productos vinculados

Con la legislación vigente sobre la mesa podemos decirte que los bancos no pueden obligarte a contratar ningún producto vinculado. No obstante, lo que puede hacer el banco es sugerirte la contratación de otros productos para hacer más ventajosas las condiciones de la hipoteca. Esta misma legislación, sin embargo, señala algo importante, que apunta directamente a los seguros de vida y de hogar.

Y es que el banco puede obligarte a contratar una póliza adicional con la puedas garantizar que saldarás la deuda en caso de desempleo, enfermedad o muerte. También un seguro de incendios, que pueda cubrir los gastos si la casa (que todavía no estaría pagada) sufre daños graves. En cualquier caso, si no quieres contratar un seguro con el banco, puedes proponer tú una póliza alternativa y tendrá la obligación de aceptarla. Eso sí, tendrás que demostrar que esta incluye las prestaciones que las ofrecidas por el banco. Si finalmente acepta, no podrá empeorar (bajo ningún concepto) las condiciones hipotecarias propuestas inicialmente.

La contratación de un seguro de hogar es imprescindible, porque la ley se lo pide a los bancos para titulizar las hipotecas: emitir productos que se venden a los mercados para que el banco obtenga liquidez. Por tanto, o hagas o no con el banco, será una contratación obligada.

¿Y si decido no contratar un seguro con el banco?

Como te indicábamos, la ley dice que el banco no puede obligarte a contratar sus seguros o productos vinculados ni tiene la potestad para empeorar las condiciones de la hipoteca si no lo haces. En cualquier caso, si decides contratar los seguros con otra entidad, el diferencial de la hipoteca probablemente sea más elevado.

Seguro de vida y contra incendios

En cuanto al seguro de vida, es lógico que le banco quiera asegurarse de que terminará cobrando la deuda en caso de que tú no puedas pagarla. Eso sí, es importante que te asegures de que el banco no es beneficiario de toda la indemnización, sino de la parte que corresponda a la deuda restante.

Lo único que necesitas a la hora de contratar la hipoteca es un seguro contra incendios. En realidad no haría falta un seguro multirriesgo, porque es un cosa distinta. El segundo cubre el continente (estructura de la vivienda) y el contenido (bienes, mobiliario y enseres que contiene la vivienda), además de la Responsabilidad Civil a terceros como cobertura básica. Si quieres contratar únicamente un seguro contra incendios estás en tu perfecto derecho, pero lo cierto es que resulta difícil ? tanto fuera como dentro de los productos que ofrece el banco ? encontrar un producto que solo asegure contra incendios.

Los pisos turísticos enseguida se constituyeron como un mercado maduro y muy extendido por toda España debido a que esta actividad se encontraba en proceso de regulación y ordenamiento. La regulación estaba normalizando la actividad, pero este patrón ha paralizado la actividad.

Los expertos aseguran que para mejorar la rentabilidad de un arrendamiento de media o larga estancia, los pisos turísticos "tenían que estar más de la mitad del mes alquilados",  asumiendo una serie de gastos añadidos, como luz, gas, wifi y servicio de limpieza, "que no se producen en otras modalidades de arrendamiento". A esto hay que añadirle el pago de impuestos por lo que el balance económico del alquiler no era tan beneficioso a no ser que los inmuebles sean de ubicación prime con altos índices de ocupación.

Todo esto ha dado lugar al trasvase de oferta de pisos turísticos a otros mercados, sobre todo, al de alquiler residencial de media y larga estancia y al de la venta. El movimiento va de la periferia al centro.

La expansión y duración de la pandemia del coronavirus ha motivado una parálisis en el mercado de los pisos turísticos, que se ha materializado, en opinión de varios expertos, en el trasvase de parte de la oferta dedicada a esta actividad a otras modalidades de arrendamiento más convencionales, como el alquiler de larga y media estancia.

También afirman que el vuelco hacia la oferta residencial se está notando "de fuera hacia dentro, es decir, de la periferia al centro de las grandes ciudades" y en localizaciones con una fuerte presencia de turistas, como es el caso de Canarias.

Las empresas dedicadas al coliving también están notando el interés de los propietarios de pisos turísticos por sumarse a su modelo de negocio.

CEO de la compañía responde a la seguridad que el coliving aporta a los arrendadores en tiempos de crisis, sobre todo en términos económicos.

Los pisos turísticos no van a desaparecer. Se producirá un reajuste de precios para ganar competitividad en 2020, y en 2021 volverán a ser una alternativa de alojamiento a los hoteles.

De cara al futuro, los expertos del sector rechazan que el mercado de los pisos turísticos vaya a desaparecer. Por el contrario, argumentan que este negocio recuperará parte del terreno ganado y se readaptará a la nueva situación. La Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), adelanta que "va a haber un parón importante de la actividad este verano, ya que la gente reservará casas completas, en el campo o en la playa". "Este trimestre y el siguiente el mercado de los pisos turísticos sufrirá  pérdidas pero de cara a 2021 va a cohabitar con la oferta hotelera".

Así, desde AEPSI calculan que los márgenes de beneficios de los alojamientos turísticos que permanezcan en el mercado una vez que la pandemia se supere bajarán. También creen que a partir de 2021 se producirá un aumento de precios para recuperar las pérdidas que tendrán lugar este año.

El coronavirus impulsará la implementación de nuevas medidas de seguridad en los pisos turísticos. Los clientes exigirán que todo haya sido desinfectado y que se procure la máxima higiene

En concreto, los expertos señalan que los propietarios de estos inmuebles deberán "asegurar en cada pernoctación que el apartamento ha sido desinfectado". Para ello, cree que las empresas sacarán "algún tipo de certificado" con el que se pueda demostrar esta condición.

Colaboración:

www.pisos.com

España es el país de la OCDE en el que el pago de la vivienda se come el mayor porcentaje del sueldo.

Hoy día los hogares destinan de media un 17,2% de sus ingresos anuales a pagar la vivienda, un porcentaje que se supera con creces en las grandes ciudades llegándose a destinar incluso la tercera parte de los ingresos que es el umbral máximo recomendado.

Actualmente el 37% de la población dedica más del 40% de sus ingresos al alquiler, según datos de la propia organización.

Somos el país que más sueldo dedica a pagar vivienda, según los datos recogidos por la Comisión Europea y la propia OCDE presentados en la "Base de datos de vivienda asequible".

Alquilar un piso hoy día es ahora más caro que hace un año en casi todas las comunidades.

Utilizando datos del precio medio por metro cuadrado y del salario medio por comunidad,  se ha analizado cuánto porcentaje de sueldo se destina al alquiler en cada comunidad:

Cataluña, Madrid y Baleares son las tres comunidades autónomas que más porcentaje de sueldo dedican a la vivienda situándose por encima del 40% con un esfuerzo financiero del 26,4% esto significa destinar más de una cuarta parte de lo ganado en el año, al pago de la vivienda.

Les siguen Canarias, Cantabria, País Vasco y Andalucía, donde el porcentaje está por encima del 30%. Murcia, Castilla y León y Galicia entorno al 26% del sueldo.

Extremadura es, por el contrario, la comunidad en la que menos se come el alquiler: el 22,8% del sueldo medio.

Concluyendo, el precio medio del metro cuadrado en España es de 8,37 euros / m2 y el salario medio, 23.156 euros anuales. Actualmente los salarios no suben al mismo ritmo que el precio de la vivienda. Durante el  primer trimestre de 2019, de promedio en España para adquirir un inmueble supone un 25,1% de los ingresos, mientras que arrendar supone un 33,6% del salario, una cifra que se mantiene ligeramente por encima de las recomendaciones de los expertos. ¿Trabajar para pagar la vivienda?

A la hora de una compraventa de una vivienda de segunda mano en la que medie una hipoteca hay que hacer frente a una serie de gastos, sobre los cuales ha habido una importante controversia en los últimos años que ha derivado finalmente en que sean las entidades financieras quienes paguen buena parte de estos.

A continuación, repasamos que gastos de la compraventa de vivienda, derivados por formalizar la hipoteca y como se repercuten.

Gastos de notaría

La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece que el arancel notarial de la escritura de la hipoteca la debe pagar el banco, no la de compraventa que si la paga el cliente. El importe se sitúa entre el 0,1 y el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria al que se suma los costes de la matriz (número de folios) y se sitúa alrededor de los 500 euros.

Lo que si hay que pagar son los costes de la copia de la escritura que se quede el cliente.

Gastos de gestoría

La gestoría que suele imponer el banco para realizar estas gestiones debe ser pagada por la financiera. De nuevo la Ley 5/2019 determina que los gastos de gestoría corresponderán al prestamista. Su coste para una hipoteca media ronda los 300 euros.

Registro de la propiedad

Según criterio del Tribunal Supremo esta garantía hipotecaria se inscribe a favor de la entidad financiera y como beneficiaria es esta la que tiene que abonar todos los gastos derivados de su inscripción.

Es un gasto variable, pero se sitúa alrededor de los 300 euros. Eso sí, no hay que olvidar que el ciudadano que vende y quiere eliminar las cargas, o simplemente solo lo último por haber pagado la hipoteca, si deberá pagar ese trámite al ser la parte interesada.

Impuesto de Actos jurídicos documentados (AJD)

Con respecto a los gastos derivados directamente de la hipoteca el importe máximo venía derivado en la mayoría de los casos del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) por la hipoteca.

Esta partida que es variable (0,50% en comunidades como Navarra y País Vasco y hasta un 1,50% en otras como Cataluña, Valencia, Andalucía o Castilla y León) debe pagarlo al 100% la entidad financiera según señala el Real Decreto Ley 17/2018 por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y que la Ley Hipotecaria reafirma al señalar que  "El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable".

Con todo ello, la carga impositiva que deberá pagar el cliente se concentra en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, derivado no de la hipoteca, sino de la compra de la vivienda, otro impuesto estatal cedido a las comunidades autónomas, que grava las transmisiones de los bienes a título oneroso, y que, dependiendo de la comunidad autónoma, del tipo de vivienda incluso de las circunstancias personales se situará entre un 4% y un 10%.

Actualmente, el descenso en la construcción de viviendas protegidas aumenta, pero el volumen de demandantes es cada vez mayor. Según un estudio realizado por Carmen Trilla, presidenta del Observatorio de la Vivienda de Barcelona, y Jordi Bosch, se necesitan como mínimo 1,5 millones de viviendas de alquiler asequible para satisfacer la demanda de quienes no pueden acceder a la vivienda en el mercado libre.

 

¿A qué se debe el descenso en la construcción de vivienda protegida?

En España, la mayoría de la vivienda ha sido en régimen de venta. El principal motivo del descenso en la construcción de vivienda protegida es la desaparición, desde 2011, de las ayudas que se concedían a los promotores para compensar el limitado precio al que pueden vender las viviendas.

A esto se le suma que tras el encarecimiento del precio del suelo, provocado por la burbuja inmobiliaria, los promotores privados apenas construyen viviendas protegidas.

Para arreglar la situación, se estableció la reserva de suelo para vivienda protegida: Todo proyecto urbanístico debe reservar un 30% del suelo para la construcción de vivienda con algún tipo de protección.

 

¿Dónde se construye más vivienda protegida?

Las comunidades donde se construyen más viviendas protegidas son Madrid, Andalucía, la Comunidad Valenciana y Aragón.

Un estudio elaborado por la consultora CBRE destaca que el Ayuntamiento de Madrid es el mayor promotor de vivienda pública a través de la EMVS con una docena de promociones y 758 casas.

 

¿Qué es necesario para construir más vivienda protegida?

Según Carmen Trilla, lo primero que se necesita es una regulación que aclare todas las cuestiones relacionadas con este tipo de vivienda.

Las peticiones de los promotores para aumentar la construcción de estas viviendas se resumen en pedir más suelo y una adecuación de los precios máximos de las viviendas al mercado.

"La limitación del precio administrativamente y por decisión política debe buscar caminos más flexibles de actualización de acuerdo con los costes para evitar que la promoción sea inviable", explica David Botín, director general de Áurea Homes.

 

¿Se puede crear un parque de vivienda protegida en alquiler?

Para tener un mercado de vivienda protegida distinto al de vivienda libre, Trilla propone que solo pueda venderse esta vivienda a la Administración que será la que facilite el comprador y el precio, al ser un precio protegido. "El secreto es que la calificación sea para siempre. Si las viviendas son de alquiler, cuando finalice el plazo si pasan a la venta tendrían que seguir como viviendas protegidas".

Sin embargo, desde el lado de los promotores no se ve claro la viabilidad de un parque de vivienda protegida en alquiler. "Es preciso mucho capital para rentabilidades bajas", afirman en Prygesa.

La clave para Botín es generar suelos a precio asequible o en concesión para la promoción de edificios para alquiler.

Para las cooperativas, además, es operativamente complicado, ya que financian la construcción a través de las aportaciones de los socios en un 25-30% del coste y los bancos en el 70% restante.

 

Fuente: Pisos.com

Ferran Font: "La capacidad económica de las familias es fundamental, pues son los particulares los que acaparan la mayoría de las compraventas. El desequilibrio entre los salarios y el precio de la vivienda se ha de compensar con ayudas desde la Administración Pública para proteger el acceso al mercado de toda la población".

Octubre de 2020 ? La sociedad española vive en estos momentos una situación de máxima necesidad económica que puede agravar su capacidad de afrontar los gastos derivados de la vivienda este año y, por ende, incrementar sus dificultades para llegar a final de mes. Y es que, en 2019, los hogares españoles dedicaron el 41% de sus ingresos netos mensuales al pago de su hipoteca, cuya cuota media fue de 591 euros, según el Colegio de Registradores. Una cifra por encima de lo recomendado por el Banco de España, que aboga por que se dedique una tercera parte como máximo. En el caso del alquiler, cuya renta media fue de 966 euros mensuales según el informe anual de pisos.com sobre el precio del alquiler en 2019, el porcentaje de ingresos dedicados al pago de la renta fue del 67%, el doble de lo recomendado por el Banco de España.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) apuntala el análisis de pisos.com en su Encuesta de Condiciones de Vida, publicada la semana pasada, que proporciona información de las dificultades a las que se enfrentan los hogares españoles para atender mensualmente los gastos considerados como necesarios de manera usual. El informe destaca que la renta media disponible por hogar en 2019 fue de 17.287 euros anuales, lo que arroja unos ingresos netos por hogar de 1.440 euros al mes, una cifra que no siempre permite afrontar el precio de la vivienda de compra o alquiler en las grandes ciudades de nuestro país.

Desde el portal inmobiliario pisos.comsu director de Estudios, Ferran Font, hace el siguiente análisis sobre el mercado inmobiliario con relación a la renta media en España: "La capacidad económica de las familias es fundamental para el futuro de nuestro mercado residencial, pues son los particulares que compran primeras residencias los que acaparan la gran mayoría de las compraventas del año. Está claro que en España existe un desequilibrio muy difícil de resolver entre los salarios y el precio de la vivienda, por lo que es imprescindible proteger al consumidor e impulsar ayudas desde la Administración Pública para salvaguardar el derecho de acceso al mercado de toda la población, evitando la exclusión de ciertos colectivos".

En este sentido, el INE advierte que el 7,8% de la población española manifiesta llegar a fin de mes con mucha dificultad, un 14,2% llegar con dificultad y un 27,3% con cierta dificultad. En relación con el tipo de hogar, los porcentajes más altos de personas con mucha dificultad para llegar a fin de mes corresponden a los hogares formados por un solo adulto con hijos dependientes (19,1%).

Colaborador:


Aquí te damos las pautas a seguir:

Modalidades de acceso (I).

Para tramitar un aplazamiento de deudas a través de Internet, acceda a la Sede Electrónica de la AEAT. https://www.agenciatributaria.gob.es a la opción "Aplazamiento y fraccionamiento de deudas" situado en el apartado "Trámites destacados".

Modalidades de acceso (II).

También puede acceder desde la Sede Electrónica, a "Aplazamientos y fraccionamientos"a través de la opción "Recaudación" del apartado "Todos los trámites".

Desde el 1 de octubre de 2009, en virtud de la Orden EHA/1658/2009 de 12 de junio, se extiende la colaboración social en el ámbito de la Agencia Tributaria a la solicitud por vía electrónica de aplazamientos de deudas.

Por tanto, la presentación de solicitudes de aplazamiento de deudas podrá realizarse en nombre propio, en nombre de un tercero si es Ud. colaborador social o está apoderado para realizar este trámite.

Presentación de la solicitud.

En los trámites de este procedimiento pulse "Presentar solicitud".

Identificación.

Para acceder a la presentación de la solicitud de aplazamiento se requiere identificarse con certificado electrónico, DNIe o Cl@ve PIN del declarante. Si va a utilizar certificado o DNI electrónico haga clic en el enlace "Acceda con certificado o DNI electrónico" y si va a utilizar el sistema Cl@ve PIN introduzca el DNI o NIE en la casilla.

Además del propio titular, puede solicitarla un tercero que actúe en su nombre, ya sea un colaborador social o un apoderado a realizar el trámite.

El acceso con Cl@ve PIN sólo permite tramitar deudas propias. Si se identifica como obligado que presenta la solicitud, ya sea con certificado electrónico o Cl@ve PIN, obtendrá la siguiente pantalla, pulse "Aceptar".

Si se identifica como colaborador social o tiene un apoderamiento, cumplimente la casilla del NIF del obligado que solicita aplazamiento/fraccionamiento y pulse "Aceptar".

Marque la casilla: Solicitud acogida al Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19."

Si la presentación de la solicitud proviene de la presentación del modelo de autoliquidación correspondiente, la clave de liquidación ya está informada y no es necesario completarla.

En caso contrario, deberá cumplimentar la clave de liquidación en la casilla "Deuda?" y el importe en la casilla "Importe"

Además de lo anterior, se solicitará la siguiente información:

  • Importe.
  • Tipo de garantías (este caso marcar "exención").
  • Cuenta bancaria de la domiciliación.
  • Número de plazos (rellenar: 1).
  • Periodicidad (marcar "no procede").
  • Fecha del primer plazo (30-09-2020 si  el  plazo de presentación de la autoliquidación finaliza el 30 de marzo).
  • Y motivo de la solicitud (escribir "aplazamiento RDL")

En el apartado de propuesta de pago saldrá  el siguiente mensaje: Solicitud acogida al Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19."

Después pulse "Firmar y enviar" y obtendrá la confirmación del la presentación de la solicitud de aplazamiento.

Y una vez presentada la solicitud es necesario esperar a que el aplazamiento se tramite.

Si la solicitud se ha   presentado correctamente saldrá el siguiente mensaje de aviso:

Durante todos estos días previos a la Navidad, expertos de todos los ámbitos han sido consultados para que cuenten cómo deben ser estas Navidades en los hogares. ¿Cómo serán las tuyas? A continuación, recogemos las recomendaciones de los que de verdad saben para que puedas celebrar una Navidad feliz y segura.

Encuentros familiares seguros en Navidades

Lo mejor, según los expertos, es que solo se reúnan los convivientes. Es decir: las Navidades, en casa y solo con aquellos con los que te reúnes todos los días. Esta es la situación ideal, lo que no significa que no pueda celebrarse algún tipo de encuentro. ¿Qué se recomienda en este caso? Pues lo primero: que no se mezclen más de dos burbujas de convivencia. Y en caso de hacerse, que no sea en días consecutivos, sino espaciados en el tiempo.

Las reuniones, además, deben realizarse (a ser posible) al aire libre. En una terraza o en el jardín. Algunas familias incluso han pensado en reencontrarse en la calle, dando un paseo navideño para desearse una buena Navidad. ¡Y es que no todo tiene por qué terminar en una comilona! La demanda de estufas de exterior se ha disparado en las últimas semanas debido a que, precisamente, algunas personas están tratando de idear una celebración en exteriores.

Por otro lado, y en caso de que finalmente vaya a celebrarse una comida al aire libre, es fundamental recordar las tres normas básicas:

  • Mascarilla (higiénica, quirúrgica o a ser posible FFP2)
  • Distancia de seguridad (1,5 metros, mínimo)
  • Higiene de manos (lavado de manos y gel hidroalcohólico)

Es fundamental respetar la norma de llevar puesta la mascarilla mientras no se come, quitársela al comer (lógicamente) y volvérsela a poner en cuanto hayamos terminado. Además, hay que olvidarse de los platos de picoteo y organizar las raciones de comida en el plato individualmente. Existen unos dispositivos ideados por el doctor César Carballo que se incluyen en los vasos y, además de distinguirlos, nos ayudan a evitar el contagio por contacto. En caso de que el encuentro o la comida familiar se celebre en el interior de la casa, conviene tener claras otras normas importantes que se añaden a las anteriores:

  • Mantener una buena ventilación (con ventanas abiertas durante el máximo tiempo posible)
  • Utilizar purificadores con filtros HEPA (en el mercado existen muchísimas opciones que nos ayudarán a limpiar el aire en el hogar)
  • Test rápidos (son una buena opción si sabemos utilizarla, porque algunos tests no ofrecen garantías. Es decir, que al final, a pesar del test, tendremos que seguir usando mascarilla y respetando la distancia)

    Alternativas a las comidas tradicionales

    Este año será distinto para todos, tanto con familiares como con amigos. Algunos tienen ideas interesantes para sustituir las tradicionales comidas de Navidad. Y aunque cada familia es un mundo y habrá ideas muy originales, algunas alternativas básicas y sencillas son las siguientes:

    • Organizar un paseo familiar al aire libre: encontrarse en algún punto bonito, al aire libre, en la naturaleza para dar un pequeño paseo y entregarse algún regalo o buenos deseos
    • Brindar por videollamada: muchas personas no podrán desplazarse a la residencia de sus padres y abuelos, así que una buena idea puede ser la de brindar por videollamada
    • Importar otras tradiciones: estas Navidades serán más hogareñas que nunca, así que puede ser un buen momento para importar tradiciones que habitualmente no podemos celebrar. ¿Conoces el Jólabókaflód? En Islandia todos los 24 de diciembre las familias se regalan libros y dedican la noche a leer, así como parte del día de Navidad. Indaga en otras tradiciones bonitas que puedan alegraros esta Navidad rara.

    ¿Conflictos familiares a la vista en Navidades?

    Una cosa está clara: cada uno ha gestionado la pandemia como buenamente ha podido. Y no todo el mundo ha sido capaz de comprender que hay que ser cautos y cuidadosos para que el virus no se extienda más de lo debido. El objetivo ha sido (y es) en todo momento el de proteger a las personas más vulnerables, especialmente a nuestros mayores, y recuperar cuanto antes la actividad económica.

    ¿Pero qué sucederá con el cuñado que se empeña en celebrar la Navidad con toda la familia y además no tiene la menor intención de ponerse mascarilla? ¿Qué hacemos con los primos negacionistas? Bueno, en este caso los psicólogos son muy claros: debemos tener muy claro hasta dónde podemos llegar, siendo asertivos. Es imprescindible comunicar a la familia cuál es nuestra decisión y que sea respetada, del mismo modo que nosotros respetaremos la suya.

    En el peor de los casos, es decir, cuando el cuñado se niega a ponerse la mascarilla como si aquello no fuera con él (quien dice cuñado dice cualquier miembro de la familia), debemos tener claro ? y haberlo hablado con nuestros convivientes (pareja, hijos, padres?) ? en qué momento abandonaremos la reunión. La seguridad y el bienestar de todos es lo más importante. ¿Y lo siguiente? Pues que el año que viene nos podamos reunir TODOS.

El futuro son los hogares tecnológicamente inteligentes enfocados en la arquitectura responsable, la sostenibilidad, la inteligencia artificial y el co-living.

Climatización digital, vídeo-vigilancia, funciones controlables desde smartphones, tecnología blueetooth integrada, ascensores con gestión inteligente, sistema de memoria integrado para reconocimiento de acceso o persianas y cortinas eléctricas con control remoto o incluso puntos de carga eléctrica para vehículos en los garajes son algunos ejemplos.

Cada vez más las estructuras arquitectónicas serán más sostenibles y  responsables con el medio ambiente. Techos solares, sistemas de aerotermia, capaces de producir energía limpia, utilización de todo tipo de electrodomésticos A++, sistemas de iluminación Led?etc

Por lo que dentro de unos años tendremos una forma diferente de vivir en nuestros hogares. Las viviendas serán multiusos, más sostenibles y más dependientes de las nuevas tecnologías.
Todo ello sumado a hogares más pequeños, más flexibles y con mayor capacidad de adaptación utilizados para diferentes usos.

La falta de especificación sólo permitirá al apoderado realizar actos de administración.

"La sentencia del Pleno de la Sala 642/2019 (LA LEY 165813/2019) analiza dos cuestiones: de un lado, la suficiencia de un poder con especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles, sin designación de los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas;

Y de otro lado, si en atención a las circunstancias concurrentes, se ha producido un abuso del poder de representación y si los terceros tenían o podían tener conocimiento del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder, con la consecuencia de la ineficacia del negocio estipulado por el representante con tales terceros. Abuso del poder de representación. Conocimiento por el tercero del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder. Ineficacia del negocio estipulado por el representante con el tercero.

La Sala precisa, en primer lugar, que, ante un poder de representación que no especifica suficientemente las facultades conferidas, el apoderado solo podrá realizar actos de administración, pues es preciso que conste inequívocamente la atribución de facultades para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio. Pero si en el poder se hace constar la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere. En este punto se modifica el criterio de otra sentencia anterior de la Sala.

En segundo lugar, la sentencia determina que la validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.), se haya hecho un uso abusivo del poder.

Es lo que sucede en este caso, en el que el hijo de la demandante, utilizando un poder otorgado por su madre el mismo día y ante otro notario distinto, realizó una operación financiera consistente en un préstamo en el que se ofreció como garantía una opción de compra sobre la vivienda de la demandante, por un importe inferior al 50% de su valor de mercado. Las circunstancias concurrentes permiten alcanzar la convicción de que la poderdante no dio su consentimiento para que el hijo dispusiera de su vivienda habitual por un precio irrisorio y en garantía de un préstamo personal cuya finalidad no ha sido puesta de manifiesto. Por otra parte, no concurre buena fe en las personas con las que se celebraron estos contratos, pues las circunstancias de la operación financiera permitían conocer el carácter abusivo del ejercicio del poder. Por ello, la Sala desestima los recursos interpuestos contra la sentencia que declaró la nulidad de los negocios jurídicos en cuestión.

La campaña este año está marcada por los 3,5 millones de contribuyentes que han sufrido ERTES.

Entre las Principales Novedades nos encontramos con;

  • Los rendimientos derivados de los arrendamientos que pueden sufrir cambios si las partes han acordado algún tipo de rebaja en el precio del arrendamiento por lo que el importe a declarar por el arrendador será el acordado.
  • Deducción por alquiler como inquilino que se divide en dos tramos: estatal y autonómico. Uno de los requisitos es haber firmado el contrato del alquiler antes del 1 de enero de 2015. Además debe mantener en vigor el contrato de arrendamiento. La deducción sería del 10,05% siempre que la base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales.
  • Sin embargo en el tramo autonómico no se exige como requisito haber firmado el contrato antes de 2015.
  • También se podrá tributar los arrendamientos por alquiler al ser considerados ingresos de rendimientos de capital inmobiliario.
  • La cuantificación del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, las correspondientes reducciones. Si el arrendamiento se realiza como actividad económica no se considera como capital inmobiliario.
  • Los arrendadores podrán desgravar los intereses y otros gastos hipotecarios como; las comisiones por amortización, así como los gastos de conservación y reparación de la vivienda, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y otros impuestos como la recogida de basuras o alumbrado.

Pero sabemos realmente ¿A quién van dirigidos estos productos hipotecarios? ¿Qué entidades los están ofreciendo? ¿En qué se diferencian de los préstamos tradicionales hipotecarios?

Las hipotecas verdes sirven para financiar la adquisición de un inmueble que tenga calificación energética A o B o la rehabilitación de una casa antigua siempre que se consiga mejorar un 30% su eficiencia energética. La mayoría de las viviendas en venta y alquiler que hay actualmente disponibles en el mercado tienen un nivel de sostenibilidad medio-bajo. En concreto, el certificado energético más habitual es el E (el quinto peor nivel en una escala de siete).

¿Por quién están siendo comercializados estos productos? Destacan Triodos Bank, Banko Santander, Bankia, BBVA, Caja Rural de Navarra, Caja Mar y Unión de Créditos Inmobiliarios.

¿Ventajas? Aplican unos intereses más bajos que las hipotecas estándar. Premian al cliente con un descuento en el tipo de interés y en algunos casos se reduce la aportación personal que exigen los bancos para aprobar el préstamo.

Ofertas Bancarias actuales:

Triodos Bank,  a día de hoy ya ha concedido casi 1.700 hipotecas de este tipo en nuestro país y vincula el tipo de interés que cobra al cliente a la calificación energética de su vivienda. Su oferta incluye préstamos a tipo variable o mixtos y en el caso de las hipotecas variables el diferencial mejora en más de dos décimas entre una casa A+ y una G.

En términos económicos, supone una rebaja de unos 16 euros mensuales y de unos 4.000 euros a lo largo de la vida del préstamo variable. En el caso de los productos mixtos (donde los primeros años se aplica un tipo fijo y después uno variable), el ahorro ronda los 20 euros mensuales y los 5.000 euros en términos totales.

Santander, por su parte, bonifica en un 0,1% el tipo de interés por la compra de viviendas sostenibles, según los certificados reconocidos por el mercado, respecto a una hipoteca tradicional. La oferta ?estándar? de la entidad presidida por Ana Botín es de 0,99% + euríbor en el caso de un préstamo variable y del 1,9% a tipo fijo. Además, ha lanzado un préstamo para financiar rehabilitaciones energéticas de entre 3.000 y 100.000 euros, con la colaboración del Banco Europeo de Inversiones (BEI).

Bankia también tiene abierta una linea de crédito específica para financiar la compra de casas sostenibles. En su caso, las hipotecas tienen una bonificación de 0,25% frente a los préstamos habituales, mientras que Cajamar aplica una rebaja del 0,05% en el interés inicial y en el diferencial de su hipoteca variable ?Wefferent?, enfocada a clientela joven para compra de viviendas, rehabilitación o construcción.

BBVA, tiene una linea de préstamo promotor destinada a la construcción de viviendas de alta eficiencia energética y que permite a los compradores financiar la casa con una bonificación en el diferencial de la hipoteca a través de la subrogación. En el caso de UCI la oferta se basa en bonificar 10 puntos básicos el diferencial y exigir una menor aportación por parte del cliente para la compra de vivienda, teniendo en cuenta su nivel de riesgo y exigiendo al menos un 10% del precio de compra.

Estas hipotecas están impulsadas por los objetivos de sostenibilidad que ha fijado la Unión Europea en el Marco Estratégico de Energía y Clima, basados en conseguir cero emisiones de carbono en 2050 y que incluyen una estrategia específica de renovación del parque residencial. Entre las medidas propuestas está que los edificios tengan un consumo de energía casi nulo.

El futuro son las casas eficientes y estas hipotecas van de la mano. La financiación verde debe ser una de nuestras preocupaciones inmediatas, tanto por la necesidad de crear nuevos productos como para fomentar la sostenibilidad.

¿Qué es un seguro de alquiler?

Un seguro de alquiler o de impago de alquiler es una buena alternativa que protege a los propietarios de viviendas alquiladas ante posibles impagos. Estos vienen asegurar el cobro de la renta mensual del alquiler de la vivienda, aunque el inquilino deje de pagar. En caso de que esto suceda, lo que tiene que hacer el propietario es comunicarlo a la compañía aseguradora, que pondrá en marcha los trámites para reclamar la deuda e iniciar el desahucio. El propietario no tendrá que pagar nada, adicionalmente.

Pero no son solo los propietarios los que pueden contratar este seguro. Los inquilinos también tienen la opción de hacerlo, con el objetivo de asegurar el pago constante del alquiler aunque se produzca un evento inesperado. Estamos pensando, por ejemplo, en una situación de desempleo o de invalidez. Pero también ante otras circunstancias en la que se pueda necesitar asistencia legal frente a desahucios, cobertura de responsabilidad civil o de daños materiales.

¿Qué cubre el seguro del alquiler?

La cobertura básica es el impago de la renta, con un máximo establecido. Es la garantía clave del seguro de alquiler, pero la mayoría de las compañías ofrecen servicios adicionales para gestionar las reclamaciones y los trámites legales que correspondan. El objetivo es que el arrendador disponga de su vivienda lo antes posible.

En caso de querer protegernos ante un posible acto de vandalismo, quizá sea más conveniente elegir un seguro de hogar para reclamar por daños materiales. A grandes rasgos y dependiendo de la empresa, estos son algunos de los servicios y garantías observados en diferentes compañías:

  • Cobertura de las mensualidades impagadas
  • Indemnización por actos vandálicos
  • Gastos de cerrajero
  • Reclamaciones por reparación o mantenimiento
  • Asistencia jurídica
  • Cobertura de las deudas de suministro
  • Promoción del inmueble
  • Investigación del inquilino, su historial crediticio y solvencia
  • Redacción del contrato
  • Pago de las mensualidades sin esperar a sentencia

¿Cómo contratar un seguro de alquiler?

Antes de aceptar la firma del seguro, las compañías suelen realizar un estudio sobre la solvencia financiera de los inquilinos. El ratio principal sería la proporción de la renta respecto a los ingresos mensuales, no pudiendo exceder el 50%. Adicionalmente, cotejan el perfil del futuro inquilino con una base de datos que contenga las listas de morosos.

Aunque algunas empresas requieran poco papeleo, otras pueden ser más exigentes y exigir la entrega los siguientes documentos, además del DNI:

  • Asalariados: dos últimas nóminas y contrato laboral.
  • Autónomos: declaración de la renta, dos últimos recibos de la Seguridad Social.
  • Pensionistas: justificante de la pensión.
  • Desempleados: certificado de vida laboral y dos últimas nóminas.

El proceso suele ser el siguiente:

  1. Búsqueda de información y selección del seguro: cuanto más servicios ofrezca, mayor será el precio
  2. Tramitación de la documentación
  3. Validación de la documentación por parte de la empresa
  4. Estudio de viabilidad
  5. Aprobación del inquilino
  6. Firma del contrato de alquiler
  7. Validación del contrato
  8. Emisión de la póliza

El orden podría variar en algunos casos, pero los primeros pasos son inamovibles: no se debe firmar el contrato hasta que la compañía le dé el visto bueno al inquilino.

¿Cuánto cuesta el seguro del alquiler?

El precio anual de un seguro de alquiler ronda el 3% ? 5% de la renta anual. Una cifra orientativa sería 500? para un contrato de alquiler de 12 meses con mensualidades de 1.000?.

Antes de elegir un seguro del alquiler?

Desde el Observatorio Español del Seguro del Alquiler advierten que se deben tomar ciertas precauciones antes de formalizar la contratación:

  • Investigar bien a la compañía, pues las auténticas compañías aseguradoras necesitan grandes fondos de reserva y están inscritas en la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
  • Revisar las coberturas, ya que no todas las compañías incluyen los mismos elementos en el paquete básico. Hemos resaltado la importancia de protegerse ante actos vandálicos o disponer de cobertura jurídica.
  • Todos los documentos en orden, especialmente el propio contrato de alquiler, que debe cumplir con la normativa vigente.
  • No confundir seguro del hogar con seguro de impago, son independientes y no sustituyen el uno al otro.
  • Prestar atención a las renovaciones, es común confiarse y no renovar el seguro para ahorrarnos su coste. Sin embargo, el riesgo de tener problemas relacionados con el alquiler sigue existiendo y no es recomendable cancelar el seguro antes de la finalización del contrato.
  • Contratar una cobertura de, al menos, 12 meses. Según OESA, es el tiempo mínimo requerido por si se diera un desahucio.
  • Mucho cuidado con la publicidad engañosa, es posible que nos fijemos en una ventaja anunciada y descuidemos todos los puntos anteriores. Investigar a la compañía debe ser el punto de partida.

Puedes contratar un seguro de impago del alquiler aunque ya tengas a un inquilino, siempre que no se haya retrasado en el pago.


Nos cuentan que en un futuro no muy lejano (el de pasado mañana, justamente), casi todos nuestros electrodomésticos estarán conectados a internet. Que el frigorífico nos hará la lista de la compra y se acordará de nosotros cuando estemos en el súper a punto de olvidarnos de poner la leche en el carrito. O que la lavadora nos recordará que tenemos la colada lista en su interior con un mensajito en el móvil.

Nos parece un escenario demasiado futurista como para ser cierto, ¿verdad? Bueno, a estas alturas ya casi nada nos parece imposible. Pero lo cierto es que la mayoría de hogares todavía viven rezagados, que no de espalda, a la realidad de los objetos conectados. Veamos cómo y por qué.

Algunos de tus electrodomésticos ya llevan tiempo conectados

Que entrar en tu casa no parezca como sumergirse en una película de ciencia ficción no quiere decir que tus electrodomésticos no estén en órbita, perfectamente conectados a la red de redes. De hecho, buena parte de tus equipos ya cuentan con una conexión a internet, aunque muchas veces no la uses.

Los informes que nos hablan del futuro revelan que en 2021 (sí, tan pronto como el año que viene), ya tendremos siete dispositivos conectados por habitante. Veamos el más común: el televisor. Si tienes una Smart TV, tu equipo ya está conectado a internet. Desde aquí puedes acceder a todo tipo de contenidos a la carta y disfrutar de cine y series en streaming. Incluso puedes pedirle a la tele que te ponga música, que busque la programación en internet o que encienda las luces del salón.

Pero aunque este sea el electrodoméstico en el que la conectividad se hace más patente, hay otros equipos que ya funcionan conectados. Termostatos que controlan la temperatura en casa, robots aspiradores que mapean tu casa en un abrir y cerrar de ojos, consolas de videojuegos, lavadoras, etcétera. Es lo que se denomina el Internet de las Cosas o IoT, por sus siglas en inglés, Internet of Things.

Todos los dispositivos que se conectan a internet en tu hogar tienen una dirección IP, lo que los identifica como equipos presentes y conectados. Esto es muy importante, porque te ayudará a tener plena conciencia de cuáles son los dispositivos vinculados y, por tanto, a detectar posibles intrusos o anomalías.

La familia de equipos conectados se amplía poco a poco

Es inevitable. Cada vez que toca cambiar un electrodoméstico o equipo electrónico de la casa se produce un debate que apunta hacia varios factores: el precio, la eficiencia, las funciones extra, la conectividad?

Con el tiempo nos hemos visto abocados a adquirir televisores inteligentes que nos proporcionen todo el potencial de conectividad que requiere estar suscritos a servicios de contenidos en streaming, como por ejemplo HBO o Prime Video. Lo mismo ocurre con el resto de equipos de la casa.

Hoy mismo ya podemos llevarnos a casa un frigorífico con WiFi y cámaras integradas, que nos permita controlar qué hay dentro estando en el supermercado o nuestra propia casa para pensar cuál será el menú del día y evitar mantenerlo abierto durante demasiado tiempo.

Lo mismo sucede con las lavadoras. Existen sistemas inteligentes (y, por tanto, conectados), que nos permiten poner en marcha la colada en cualquier momento y lugar (Smart Remote Control), descargar nuevos programas de lavado (Cycle Download) o solucionar pequeños problemas técnicos (Smart Diagnosis). Basta con una conexión y un móvil para vincular los dispositivos y que se haga la magia

¿Cómo deben ser nuestros hogares para conectarnos más y mejor?

A estas alturas probablemente te hayas preguntado cómo resistirá nuestra conexión a internet la avalancha de necesidades que se nos viene encima en términos de conectividad. Si actualmente ya se nos queda corta con un par de móviles, la tele y dos ordenadores conectados, ¿cómo lo haremos cuando toque añadir la lavadora, el frigorífico o los sensores de la calefacción?

La respuesta para el futuro más inmediato está, sin duda alguna, en el 5G. Vodafone es la primera operadora que ha lanzado una oferta comercial especialmente pensada para familias y hogares súper conectados. Se trata de Vodafone One Hogar Ilimitable.

La tecnología 5G, que ya está llegando a los hogares, nos ofrece la posibilidad de conectar más dispositivos y de hacerlo a velocidades superiores. Esto busca dar soporte a las nuevas necesidades en casa, puesto que cada vez tenemos que conectar más equipos de distinta índole.

Con los paquetes Vodafone One Hogar Ilimitable se potencia la conectividad a casa con 5G y fibra o banda ancha fija a 600Mbps o 1Gbps para tener más de 25 dispositivos conectados de manera simultánea.

Extras de Vodafone para un hogar inteligente

Como su propio nombre indica, Vodafone One Hogar Ilimitable ofrece llamadas y conectividad sin límite, además de contenidos y entretenimiento a raudales, a través de más de cien canales temáticos, HBO y Amazon Prime Video. Pero hay más: porque los paquetes proporcionan especial cobertura para hogares con vocación de inteligentes.

Cada uno de los paquetes de Vodafone One Hogar Ilimitable se complementa con servicios Secure Net y productos IoT como V-Home Mini, Secure Net Family y CarConnect.

Pero, ¿en qué consisten exactamente? Secure Net Family se ofrece en todos los paquetes y añade un plus de seguridad a la navegación, gestionando el tiempo de acceso a internet y aplicando distintas políticas de protección familiar. Esto es ideal si hay niños o adolescentes en casa.

V-Home Mini se ofrece para los paquetes Hogar Ilimitable 3.0 y 4.0. Es una herramienta de monitorización del hogar para ver desde el móvil lo que ocurre en casa cuando no hay nadie. A través de esta funcionalidad también se pueden controlar los dispositivos conectados del hogar, como por ejemplo sensores, luces, termostatos o altavoces inteligentes. Todo desde el móvil y una misma app.

Otra funcionalidad interesante es CarConnect, un paquete que solo va incluido en Hogar Ilimitable 4.0 y que proporciona acceso a internet a las personas que viajan en un mismo coche. Por si esto fuera poco, también guarda y localiza en todo momento la ubicación, el estado del vehículo y ofrece posibles avisos en relación al mantenimiento, ofertas exclusivas en gasolineras cercanas, talleres, etcétera.

¿Tú también estás construyendo un hogar inteligente? Echa un vistazo a la oferta de los paquetes Vodafone One Hogar Ilimitable para descubrir cuáles son las opciones que más se ajustan a las necesidades de tu familia

El 80% son comercializados por agencias inmobiliarias, el 14% son anunciados por particulares y el 6% restante es ofertado por entidades bancarias. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son las que acaparan un mayor número de anuncios inmobiliarios online.

Estos datos serán desarrollados en la próxima edición del Fórum Immoscòpia, transformado en un magazine televisivo, que se celebrará el 17 de diciembre y ha sido organizado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) Barcelona.

La crisis del coronavirus ha marcado un antes y un después en el mercado inmobiliario español en lo que respecta al número de operaciones, la estabilización de los precios y las características y ubicación de los inmuebles demandados por parte de los compradores. Y es que el 3,24% de los 43,1 millones del parque de inmuebles que hay en España están en comercialización.

Así pues, de los 4,8 millones de anuncios que encontramos en los principales portales de anuncios inmobiliarios del país, 1,4 millones son inmuebles únicos. El 85% está en venta y el 15% en alquiler. El 80% son comercializados por agencias inmobiliarias, el 14% son anunciados por particulares y el 6% restante es ofertado por entidades bancarias. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son las que acaparan un mayor número de anuncios inmobiliarios online.

Anna Puigdevall, directora general de la AIC, destaca que "el mercado ofertado en España es heterogéneo". En este sentido, la experta incide en "la necesidad de impulsar políticas que permitan mejorar la calidad de la oferta inmobiliaria cumpliendo con los criterios de edificación actuales, mejorando la eficiencia energética del parque y dando respuesta a las necesidades de la demanda, asesorada durante todo el proceso de compraventa por un agente inmobiliario cualificado".

Colaborador:


Estos datos serán desarrollados en la próxima edición del Fórum Immoscòpia, transformado en un magazine televisivo, que se celebrará el 17 de diciembre y ha sido organizado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) Barcelona.

Acceder al mercado inmobiliario no es siempre un proceso sencillo, razón por la que los profesionales suelen jugar un importante papel en el proceso de asesoramiento del consumidor, así como en la promoción y captación de clientes con necesidades de comprar, vender o alquilar un inmueble. Y es que las estrategias de branding y de captación online de producto y clientes se han convertido en pilares básicos para el funcionamiento del sector en el que el uso de herramientas digitales ha marcado un antes y un después.

En este sentido, cada mes se publican un total de 4,8 millones anuncios de activos inmobiliarios en venta o alquiler (viviendas, habitaciones, edificios, terrenos, oficinas, locales, naves, garajes o trasteros) en los siete principales portales inmobiliarios de España. De esta manera, los portales son un escaparate convertido en el primer punto de encuentro entre oferta, demanda y profesionales inmobiliarios. Las capitales de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga son, por este orden, las que mayor número anuncios inmobiliarios registran cada mes. Son datos del último estudio elaborado por el colectivo API Catalunya.

En el proceso de captación, la valoración inicial del activo es uno de los puntos decisivos en el inicio de cualquier operación inmobiliaria, por ello, el 86% de los API encuestados afirman utilizar herramientas digitales, aportando así mucha más información al vendedor. Ofrecer información precisa al cliente es crucial para la comercialización del producto en exclusividad. De hecho, más de seis de cada diez agencias inmobiliarias afirma que comercializa entre el 50% y el 75% de su cartera de inmuebles de esta manera, reduciéndose los tiempos de venta del activo e incrementándose así los recursos destinados a la comercialización En muchas ocasiones estos inmuebles se trabajan en un mismo grupo de colaboración entre agencias, aumentando las posibilidades de éxito mediante la generación de sinergias.

Anna Puigdevall, directora general de la AIC, hace hincapié en que "las herramientas tecnológicas que hace unos años estaban fase de desarrollo, ahora han venido para quedarse gracias a su comprobada eficacia""Vivimos un proceso de revolución del sector inmobiliario en el que los profesionales ya han podido constatar el potencial de los avances y es ahora el cliente particular el que está descubriendo las ventajas de esta manera de trabajar y del ahorro de tiempo y dinero que suponen", apunta la experta.

Colaborador:

www.espaiapi.cat

¿Qué es un dominio web?

Un dominio es el nombre único y exclusivo de un sitio web en Internet.

Se compone de una palabra o un conjunto de palabras unidas al que le sigue un punto y una extensión.

Elegir dominio web inmobiliaria

Por ejemplo: www.tuagenciainmobiliaria.com o www.tuagenciainmobiliaria.es

Es el que nombre aparecerá en la barra de direcciones del navegador para dar acceso a nuestra web inmobiliaria.

Elegir dominio web inmobiliaria

También debemos utilizar el dominio para los correos electrónicos de la agencia.

Por ejemplo: info@tuagenciainmobiliaria.es, comercial@tuagenciainmobiliaria.es, etc.

 

¿Cómo elegir un buen nombre de dominio?

Uno de los principales problemas que encontraremos a la hora de buscar un buen nombre para el dominio es que, en la actualidad, existen millones de ellos en internet y el que se nos ha ocurrido puede coincidir con alguno que ya esté registrado.

Tómate tiempo, busca alternativas, diferénciate: Recuerda, el dominio es muy importante y no te puedes equivocar. Representará el nombre de tu agencia en internet durante muchos años, luego piensa bien, busca con calma y elige entre los mejores disponibles.

 

¿Potenciar las palabras claves o la marca?

Mediante el dominio se puede potenciar dos elementos principalmente: la marca o unas palabras claves.

Veremos que es distinto denominar al dominio www.inmobiliarialallave.com (que sería el nombre de una inmobiliaria en Madrid) a www.pisosmadrid.com.

A continuación exponemos unos breves consejos para realizar una buena elección.

 

Características de un buen nombre de dominio.

Potenciar las palabras claves.

En el caso de una web inmobiliaria, a veces es más conveniente renunciar al nombre de la marca para potenciar una palabra clave que mejore el posicionamiento en internet. Es mejor "pisosmadrid" o "inmomadrid" que "agenciamarquez". Si nos dedicamos al alquiler en una población o zona concreta intentaremos potenciarla en el dominio como p.e. "alquilerjerez"

Integrar las palabras clave en el dominio es funcional y explícito y favorecerá el posicionamiento SEO a corto o medio plazo.

Nombre de dominio corto.

Cuanto más largo sea el dominio, más difícil será de recordar y habrá más posibilidades de equivocarse al escribirlo.

El nombre de dominio debe tener entre 8 y 12 caracteres, por ejemplo "inmoperez", "alquilergerona", "vivisoluciones"?

Visual, fácil de recordar y deletrear.

Un dominio corto será, además de más fácil de recordar, más visual.

Además, tampoco debemos olvidar que el dominio debe ser fácil de deletrear y pronunciar para evitar confusiones.

Un truco para saber si el nombre del dominio es fácil de pronunciar es pedir a otra persona que lo diga en voz alta. Si lo dice de forma fluida y además es capaz de recordarlo pasado un tiempo, el nombre del dominio es adecuado.

Es mejor "barresproperties" que  " barrespropertiestrading".

Evitar dos letras iguales seguidas y conjugaciones extrañas.

Deberías evitar dos letras iguales seguidas en el nombre del dominio para que no cree confusión, así como palabras complejas. Es decir, no utilizar nombres como "viviinmo" o "inmowhtre"

No usar ñ o ç, ni acentos, ni signos especiales ni mayúsculas.

El dominio debe estar completamente en minúscula y no contener caracteres específicos (como ñ o ç), guiones ni ningún otro símbolo. Algunos caracteres no están disponibles en todos los teclados y puede crear dificultades a los usuarios.

Siempre hay que evitar símbolos como &  % $ / (  ) ,  ;  .  :  _ =  ¿? " ¡!

 

La extensión del dominio.

La extensión es la parte final del nombre del dominio.

Elegir dominio web inmobiliaria

Si trabajas solo en España el ideal será el .es. Si trabajas internacionalmente deberás elegir .com, .net .org.

Pero además, si quieres asegurarte que la competencia no adquiere tu mismo dominio pero con diferente terminación, es recomendable comprar las dos terminaciones .es .com si están disponibles.

Normalmente, el .es será el dominio principal y el .com simplemente redirigirá al .es

No compres un dominio si las terminaciones .es, .com o .net los tiene tu competencia: Si compramos "inmovalencia.com" y otra inmobiliaria tiene hace mucho tiempo "inmovalencia.es", cuando alguien te busque en internet, es muy probable que localice antes a la otra agencia que a la tuya, desviando clientes a la competencia.

 

Periodo de renovación del dominio.

Los dominios, como las marcas, hay que renovarlos como mínimo una vez al año, aunque se puede renovar por un periodo hasta 10 años. Normalmente lo renovarán anualmente y  automáticamente de nuestra parte, la empresa de alojamiento que nos lo lleve. Un dominio es muy difícil que nos caduque, ya que si olvidamos renovarlo, el dominio se desactivará en un periodo de 30 días antes de que quede libre de nuevo y tendremos ese periodo de gracia para renovarlo.

 

¿Cómo puedo saber que un dominio está libre?

Existen numerosas empresas de alojamiento que en sus buscadores de dominio te indicarán si está o no disponible. Las más visitadas son www.arsys.eswww.dinahosting.comwww.ionos.es.

Recomendemos que aunque en estas páginas nos propongan ofertas de adquisición de dominios y alojamientos muy atractivas, una vez localizado el dominio que queremos adquirir, deberemos hablar con nuestra empresa de alojamiento o mantenimiento para que ellos se encarguen de registrar el dominio de nuestra parte, ya que es un servicio incluido en sus mantenimientos y registrarlo por nuestra parte nos obligará a realizarlo todos los años.

Los inversores españoles centran su patrimonio principalmente en bienes inmuebles, destacando la vivienda en propiedady en productos de inversión. De hecho, según la OCDE casi el 80% de los hogares españoles son viviendas en propiedad.

No obstante, hay que destacar que el comportamiento de los inversores más jóvenes ha cambiado notablemente. En la última década el porcentaje de los que tienen una vivienda en propiedad ha disminuido del 60% al 27%. Así lo reflejan los datos del INE. Además, los ahorros invertidos en productos conservadores se han ido viendo sustituidos a favor de acciones, fondos de inversión, planes de pensiones y seguros. Aunque los depósitos bancarios siguen siendo mayoría.

ahorros de los españoles

El estudio también demuestra que  1 de cada 3 inversores no analiza la oferta de productos financieros del mercado. Sino que se limita, en general, a la oferta común de las entidades bancarias. Y que la principal vía de contratación sigue siendo el canal tradicional bancario. Actualmente, solo 4 de cada 10 inversores contratan productos financieros a través de las plataformas digitales.

El informe también revela que el inversor sigue teniendo "la percepción de que la rentabilidad y la seguridad están reñidas". Quiere minimizar las pérdidas pero al mismo tiempo maximizar la rentabilidad. Algo que es contradictorio, porque en materia de inversión, para sacar mayor partido al ahorro hay que asumir cierto riesgo, invirtiendo en acciones (a largo plazo son ganadoras), en lugar de en deuda pública, que con el actual nivel de tipos de interés no ofrece intereses atractivos.

 

Contratación "tardía" de los planes de pensiones.

 En general, los inversores españoles comienzan a preocuparse por su jubilación a diez años vista para que se produzca, a partir de los 54 años. Una sexta parte de los inversores son los que conocen el importe de su pensión pública y la mayoría asume que será insuficiente para mantener su nivel de vida.

Ahorro de los españoles

Solo un 15,2% lo tiene su plan de pensiones a través de sus empresas. Pero a la mayoría (65,7%) les gustaría que en su lugar de trabajo se les ofreciese esta oportunidad de ahorrar.

Una de las innovaciones más notables fue la llegada de los portales inmobiliarios que, desde que aparecieron, han facilitado las tareas de ambas partes, aunque no supuso un gran cambio en la forma de negocio. Sin embargo, ahora podemos encontrar una nueva herramienta que está irrumpiendo con fuerza en muchos sectores, y también en el que nos concierne: La Realidad Virtual.

Este tipo de innovaciones no son comunes en el sector, pero pese a la crisis ha decidido adaptarse a los grandes pasos que da la tecnología.

La Realidad Virtual supone una gran novedad para las agencias. Gracias a la similitud con la realidad que es capaz de ofrecer este recurso, las agencias pueden brindar a los clientes una experiencia mucho más completa a través de las gafas VR 360 que la que puede aportar el visionado de las clásicas fotografías o los vídeos estándares. Además, el agente puede contar con una plataforma desde la cual ofrecer la posibilidad de producir, alojar y gestionar vídeos 360 de los inmuebles.

gafas

Gracias al uso de las gafas VR 360, el cliente tiene la posibilidad de visitar un inmueble desde la propia oficina de la agencia o desde su casa en una experiencia totalmente inmersiva, teniendo la ocasión de ver aquellas partes que más le interesen del inmueble, pudiendo recorrerlo sin prisas y sin traslados y sin perder zonas o ángulos que antes no quedaban reflejados en las fotografías 2D, mirando en cualquier dirección y no solamente donde la cámara esté apuntando. Es más, esta completa experiencia ayuda al cliente a tomar decisiones respecto a la compra o alquiler de la vivienda, ya que puede notar sensaciones como la amplitud, la comodidad o la iluminación. Además, la Realidad Virtual incluso permite mostrar la recreación de un inmueble  sobre plano, todavía inexistente, y también ser "visitado".

La Realidad Virtual se está convirtiendo además en una gran estrategia de marketing, siendo un recurso muy atractivo, innovador y diferenciador.

Algunos profesionales creen que es una herramienta muy útil para los alquileres vacacionales, ya que se podría contratar el inmueble deseado sin desplazarse del destino. Lo mismo ocurre con las agencias extranjeras que desean mostrar inmuebles a sus clientes o con las consultoras inmobiliarias.

VENTAJAS QUE OFRECE LA REALIDAD VIRTUAL

1 Ahorro de tiempo.

Tanto para las agencias como para los clientes. Al poderse visualizar los inmuebles desde la oficina de una forma tan envolvente, no es necesario que se produzcan desplazamientos y cada vivienda se puede visitar en varios minutos. Además ayuda a tomar decisiones.

2 Un asesoramiento completo y novedoso.

Las agencias pueden ofrecer al cliente una completa experiencia de inmersión desde la oficina.

3 Genera impacto en los clientes.

Al ser un recurso tan novedoso, los clientes acogen muy bien esta herramienta y con cierto grado de sorpresa y admiración. Incluso pueden recorrer urbanizaciones que están todavía en proceso de construcción.

Asimismo, los clientes en la actualidad cuentan con un marcado perfil tecnológico, por lo que se sentirán implicados con el uso de estos dispositivos.

4 Una gran estrategia de marketing

Las inmobiliarias que cuenten con este recurso marcan la diferencia con respecto a su competencia.

5 Está al alcance de cualquier usuario

Se ha producido un abaratamiento tecnológico que puede hacer posible su implementación a gran escala, tanto en el precio de las gafas como de las cámaras. Además, el coste de la Realidad Virtual puede ir en función al enfoque de cada empresa que lo utilice, existe una variada gama de marcas que potencian el producto.

 

Esta novedad ya está al alcance de cualquier usuario y en el mercado hay varias opciones de cámaras de 360 grados para la creación de vídeos. Que la agencia disponga de una cámara y gafas VR 360 puede suponer una gran diferencia con respecto a sus competidores.

A continuación, exponemos unas pautas sobre qué tener en cuenta a la hora de adquirir una cámara 360 grados:

 

¿Qué buscar en una cámara 360 grados?

  • Más que centrarse en el número de lentes, es necesario buscar las mejores características con respecto al diafragma, obturador y el rango ISO.
  • Una buena resolución de imagen, que viene definida por la cantidad de píxeles.
  • Alta cantidad de fotogramas por segundo.
  • Gran capacidad de almacenamiento y que tenga ranura para tarjetas SD.
  • Capacidad de batería suficiente.

En cuanto a marcas, según el modelo y el importe, el dispositivo puede ofrecer determinadas características. Hemos elaborado un cuadro informativo con la comparación de los principales modelos y sus características:

Comparativa de modelos de cámaras 360 grados del mercado

VR 360Características
 81 VR1Ricoh Theta S
  • Capaz de capturar fotos y vídeos 3600 gracias a 2 cámaras gran angular montadas en la parte frontal y trasera
  • Cada una de ellas es tipo ojo de pez y proporcionan una imagen a cada sensor de 12 MP
  • Su velocidad de obturación, ajustable de 1/6400 s a 60 s, permite hacer exposiciones prolongadas
  • Indicador que se corresponde con los indicadores del modo captura seleccionados
  • Tiene una memoria interna de 8 GB

81 VR1-2

 81 VR2Samsung Gear 360
  • Sensor Dual CMOS de 15 MP y memoria RAM de 1 GB
  • Resolución de grabación de vídeo de 360° (3840 x 1920) a 30fps
  • Objetivo ojo de pez dual con apertura f/2.0
  • diseñado con tecnologías Wi-Fi 802.11 a/b/g/n/ac 2.4 + 5 GHz, Bluetooth 4.1 y NFC
  • Compatible con Samsung Galaxy S7/S7 Edge, S6/S6 Edge/Edge+ y Note5
  • Incluye un mini-trípode

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 81 VR3LG LGR-105
  • Camara con una resolución de 2560 x 1280 píxeles
  • Puede grabar fotografías con 13 MP y video con 1280p a 30 fps
  • Conexión inalámbrica Wi-Fi 802.11 b/g/n
  • Batería Li-ion de 1200 mAh para un tiempo de grabación de 70 minutos

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Gafas de Realidad Virtual

Actualmente hay dos grandes marcas competidoras Oculus Rift y Gear VR , aunque no hay que olvidar las Cardboard de Google.

GafasCaracterísticas
 Oculus Rift
  • Pantalla OLED 2160×1200 px.
  • Tasa de refresco de 90 fps.
  • Angulo de visión: 110º.
  • Área de seguimiento: 1,5 x 3,3 m.
  • Sensores de funcionamiento: Acelerómetro, giroscopio, magnetómetro y sistema posicional 360 grados.
  • Peso: 470 g.

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 Gear VR
  • Tamaño: 207.8x986x122.5mm
  • Ángulo de visión: 101º
  • Alivio ocular: 10mm
  • Seguimiento de cabeza: Frecuencia de 1,000Hz
  • Sensores: Giroscopio, acelerómetro (frecuencia 1KHz), proximidad
  • Peso: 345 g.
  • Compatibilidad: Samsung Galaxy S8, Galaxy S8 Plus, S7, S7 Edge, Note 5, S6 Edge+, S6 y S6 Edge

81 VR2-2

 

La Realidad Virtual, ¿funciona?

Agencias que trabajan con esta herramienta aseguran que, gracias a esta tecnología, se acelera el proceso de cierre de una compraventa. En pocos minutos, un cliente puede ver con las gafas de Realidad Virtual varias viviendas y seleccionar la que más le interesa. Esto facilita al agente inmobiliario cerciorarse de cuáles son sus preferencias para un mejor asesoramiento. Los clientes tienen a mostrar mucho interés por probar este recurso tan novedoso.

No obstante, no todos los inmuebles sirven para ser mostrados mediante la Realidad Virtual por las características que presentan, ya sean viviendas poco iluminadas o con estancias reducidas. Además, hay que tener en cuenta las expectativas cuando se visite la vivienda tras la muestra virtual, ya que, según la producción la RV, la vivienda que se visitará con posterioridad puede ser mejor o peor de lo esperado por el cliente.

 

Ejemplos de visitas de Realidad Virtual

 

Está claro que la tecnología avanza a una velocidad estrepitosa y constantemente somos testigos de las innovaciones y las posibilidades que trae prácticamente a cualquier sector. Las inmobiliarias tienen la posibilidad de implantar estos nuevos recursos en su línea de negocio y cada vez son más las que están utilizando la Realidad Virtual para presentar sus inmuebles.

España posee un buen posicionamiento mundial en  materia de Realidad Virtual, junto con Estados Unidos y México. Según Virtualware, nuestro país cuenta con unos increíbles desarrolladores de Realidad Virtual, por lo que no debe quedarte atrás en esta materia, ya que tiene las capacidades tecnológicas y los medios para ellos.

Desde FIABCI España afirman que el país posee "un clima favorable para la implantación de las fuentes energéticas renovables durante todo el año, por lo que se tienen que aprovechar todavía más estos recursos naturales".


Las viviendas sostenibles son aquellos inmuebles que, además de respetar al medio ambiente, están construidos de tal forma que aprovechan el espacio en el que se ubican y los recursos disponibles para reducir el consumo de energía, permitiendo ahorrar en las facturas del hogar. Actualmente, la sostenibilidad de las viviendas se está convirtiendo en un tema de interés para la mayoría de las familias españolas, ya que la pandemia de la COVID-19, al restringir la movilidad de los ciudadanos, ha aumentado el tiempo que trascurren en sus hogares.

"Si antes la mayoría de las personas se iba de casa por la mañana para ir a trabajar y volvía por la tarde, ahora con el teletrabajo pasa la mayoría del tiempo en casa, gastando más energía por el uso de la calefacción y la luz", explica Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC). En este sentido, el gasto energético en los hogares aumenta sobre todo si la vivienda en cuestión no está construida con materiales ecológicos, que la aíslan de los agentes exteriores y evitan el gasto innecesario de energía para calentar el espacio.

Por eso, tener en cuenta las condiciones climáticas del lugar donde se ubica la vivienda es la base para poder construir un inmueble sostenible con una envolvente térmica eficiente.

¿Cómo son las "viviendas verdes"?

La definición de "vivienda verde" involucra todos los procesos de construcción de los inmuebles, desde los materiales utilizados para edificar la vivienda, que deberán ser ecológicos y respetuosos con el medioambiente, hasta la habitabilidad del inmueble, que deberá tener en cuenta la eficiencia energética de los electrodomésticos, la iluminación de bajo consumo, así como las fuentes de luz natural para reducir el uso de iluminación artificial.

Por supuesto, es indispensable aprovechar la energía de fuentes renovables a través de la aplicación de paneles solares en los techos, entre otros métodos, que supondrán un ahorro importante en las facturas domésticas. De hecho, "en países con climas más rígidos que el de España se utilizan muchísimo las fuentes de energía renovables, posiblemente también por la conciencia ecológica que tienen los ciudadanos. España tiene la suerte de poseer un clima favorable para la implantación de las fuentes energéticas renovables durante todo el año, por lo que se tienen que aprovechar todavía más estos recursos naturales", afirma Anna Puigdevall.

Además de estas medidas, en las obras nuevas la implantación de la ventilación de doble flujo permitirá renovar el aire del hogar sin tener que abrir las ventanas, minimizando el gasto de energía y mejorando la calidad del ambiente sin perder la temperatura deseada.

Colaborador:

www.fiabcispain.com

Las redes 5G, darán el pistoletazo  de salida a la próxima revolución digital, que llegará con la evolución de los ya disponibles asistentes virtuales como Alexa, Siri, Home kit, Aura, movistar Home, etcétera.

El mercado global de las Smart homes tiene un crecimiento interanual previsto del 27%. Principales ventajas e inconvenientes:

Ventajas;

  • Seguridad domóticaTodo el sistema de seguridad para el cuidado de personas e instalaciones.
  • Seguridad estructural, protección física y minimización de situaciones de inseguridad.
  • Confort. Implica al conjunto de soluciones que faciliten la vida diaria de las personas, satisfación de necesidades y mejora de las condiciones de vida.
  • Salud. Garantizar las mejores condiciones ambientales, proteger a los habitantes y ofrecerles la mayor calidad posible.
  • Ahorro. De tiempo, energía, dinero e incertezas.
  • Conectividad. Control remoto desde cualquier lugar.
  • Privacidad. Asegurar la intimidad y el acceso a la vivienda.
  • Estética. Máxima funcionalidad y diseño.

Desventajas;

  • Preocupación por la seguridad o la privacidad; para ello es importante que a la hora de instalar y contratar este tipo de dispositivos se confíe en empresas especializadas.
  • Automatización de compras.
  • Disminución de la interacción entre personas.
  • Reducción de puestos de trabajo.
  • Elevados costos.
  • Control y limitación.

Nueva forma de captación inmobiliaria en 3D

De momento, las casas se imprimen en terrenos que el propietario ya tuviera de antemano, y al momento. Se transporta la impresora en un camión de carga al lugar donde se vaya a construir la vivienda y los materiales a emplear. El desarrollo de estas impresoras 3D han motivado una reducción de costes, hasta casi la mitad respecto a las casas prefabricadas.

Se plantea hacer viviendas de 70 metros cuadrados, con un coste cerrado de 50.000 euros, en tan solo 8 horas de duración, lo que supondría poder hacer entrega de llaves el mismo día de construcción. Y las casas ya se entregan con todo el sistema eléctrico hecho, además de la fontanería y un certificado energético tipo A, lo que supone mayor ahorro. Incluidos también cuarto de baño y cocina.

Nuevos proyectos de construcción en 3D

Algunas empresas de construcción en 3D, como la ya mencionada Be More 3D, están planteando nuevos proyectos para repoblar zonas rurales. Por otra parte también, la empresa tecnológica ICON se ha unido en un proyecto solidario con la ONG New Story para dotar de estas viviendas a personas sin hogar o muy desfavorecidas.

De momento estas startups de la construcción, no han arrasado en el mundo inmobiliario, pero solo es cuestión de tiempo, ya que el bajo coste y la buena calidad de los materiales que se emplean, provocarán una revolución en la forma de entender el concepto de "vivienda". Cuanto menos es algo novedoso e ilusionante, y poco a poco iremos descubriendo hasta dónde pueden llegar estas impresoras.

La red inmobiliaria Comprarcasa afirma que, desde que estalló la crisis del covid-19, han crecido de media un 21% en sus agencias en toda España. La demanda más notable se ha registrado en Madrid, con un repunte del 25%, mientras que en Barcelona ha repuntado en torno al 20% y en Sevilla y Valencia, cerca de un 15%. Unas cifras que, según la red inmobiliaria, dejan patente la incidencia que tiene la mortalidad en las gestiones inmobiliarias de herencias.

Los datos oficiales también muestran el fuerte repunte de las viviendas heredadas. En noviembre, de hecho, se registró un máximo histórico con más de 17.000, tras registrar un alza del 20% de media. En la región de Madrid, sin embargo, el incremento interanual alcanzó el 37%.

Además de las viviendas heredadas, en los últimos tiempos también han crecido las renuncias a herencias, aunque esta tendencia viene siendo una constante en la última década. En este tiempo, según el Consejo General del Notariado, los españoles han renunciado al 40% de herencias por, entre otros motivos, las deudas acumuladas a las que tendría que hacer frente el heredero. 

Con estas cifras sobre la mesa, Comprarcasa ha resumido los factores a tener en cuenta a la hora de renunciar a propiedades, qué gastos supone heredar una casa, dónde y cómo se tramita una operación de este tipo y cómo vender una casa heredada:

Los impuestos y gastos de una herencia

El principal tributo es el Impuesto de Sucesiones. Como explica la red, se trata de un impuesto para la transmisión de bienes y derechos entre las personas físicas que no tiene una cuantía fija. Depende de cuánto se hereda, con un gravamen que va del 7,6% al 34%, con bonificaciones según cada comunidad. Las cuantías más altas se registran en Asturias, Castilla y León y la Comunidad Valenciana; mientras que al otro lado de la tabla se encuentran Comunidad de Madrid, Galicia, Cantabria y Andalucía. En Madrid, por ejemplo, hay una bonificación del 99% del impuesto en caso de los familiares directos (cónyuges, hijos, nietos, adoptados, adoptantes, padres, abuelos?)

Para el abono del impuesto de sucesiones los herederos tienen un margen de seis meses desde el momento del fallecimiento, prorrogables por el mismo tiempo y un coste adicional. Actualmente, ante los problemas generados para heredar durante el covid-19, algunas comunidades han ampliado esta prórroga para facilitar esta tramitación.

Otro tributo a tener en cuenta es la plusvalía municipal, que se abona siempre que hay un cambio de titularidad de un inmueble.  Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana cuando se produce una transmisión y que tiene en cuenta su valor catastral. Se paga en el ayuntamiento de la localidad donde esté situada la vivienda, con un plazo de seis meses para su desembolso, y hay sanciones por impago, que pueden ir desde el 50% hasta el 150% de la cantidad resultante, en función de la gravedad de la infracción. 

A este impuesto hay que sumar algunos gastos adicionales que deben asumir los herederos, como por ejemplo la notaría, los gastos fiscales o el Registro de la Propiedad. En caso de ser varios herederos, el porcentaje de gasto que asume cada uno dependerá del reparto de la herencia indicado en el testamento y del acuerdo al que lleguen los mismos. También estará determinado por el grado de parentesco con el fallecido y con posibles reducciones de estos costes, que también varían en función de cada comunidad autónoma. 

Por otro lado, y al igual que cualquier otra propiedad, una vivienda heredada conlleva gastos como el pago de seguros, la comunidad, el IBI... 

Dónde y cómo se tramitan las herencias

La red inmobiliaria recuerda que la mayor parte del trámite de una herencia se desarrolla en una notaría, previo paso por un despacho de abogados o una gestoría. También hay algunas empresas del sector inmobiliario, como Comprarcasa, que se encargan de todo el proceso de herencia de una vivienda y posterior comercialización cuando los herederos quieren vender el patrimonio heredado. Una fórmula que les permite ahorrar tiempo y dinero.

En qué momento se puede vender una casa heredada

Es posible vender una casa recibida de una herencia, aunque para llevar a cabo esta operación con éxito es necesario seguir un proceso; en concreto, estar en posesión de los documentos legales requeridos, aceptar efectivamente ante notario esta herencia y pagar los impuestos correspondientes por este trámite. Tras esta aceptación, se inscribe la vivienda con el nuevo propietario en el Registro de la Propiedad y a partir de aquí se puede tramitar la venta de este inmueble, igual que cualquier otro. Por tanto, no se puede vender una casa sin aceptar la herencia porque el titular legal de la propiedad seguirá siendo la persona fallecida hasta que no se produzca el cambio de titularidad.

Cuánto tiempo se tarda en heredar una vivienda

El tiempo que se tarda en realizar el procedimiento para adquirir una vivienda es relativo, puede llevar desde meses hasta años, en función de dos factores fundamentales: la tenencia o no de un testamento y el consenso entre los herederos. Este último, es complejo, pues según un estudio de la OCU de 2020, un 17% de españoles reconoce haber tenido problemas de disputas sobre la herencia.

Uno de los conflictos más frecuentes es que parte de los herederos quieran vender la casa, mientras que otra se incline por venderlo. Para poder traspasar la casa es necesario que todos estén de acuerdo o bien, buscar una alternativa, como comprar la parte correspondiente o acudir a la vía judicial. La clave es la negociación para evitar la subasta pública de la propiedad.

Cómo no malvender una casa heredada

Para evitar que la propiedad familiar se malvenda, una vez que ya es titularidad de los herederos y éstos están de acuerdo en traspasar el inmueble, conviene recordar algunos consejos prácticos:

El primero de ellos es valorar un ´lavado de cara de la vivienda´. En el caso de las viviendas en las que han pasado sus últimos años personas mayores, es muy frecuente que ofrezcan un aspecto poco atractivo para los jóvenes compradores y que necesiten distintas reparaciones. En muchos casos, basta con dar una mano de pintura y quizá un repaso a los suelos para mejorar el aspecto de la vivienda. 

También hay que evitar equivocarse al poner el precio de venta. Las viviendas que salen con un precio por encima del adecuado, se terminan vendiendo por debajo de su precio. Con el fin de evitar una mala operación, conviene poner un precio de mercado.

Renunciar a una herencia

Comprarcasa recuerda que muchos herederos tienen dudas a la hora de recibir o no una herencia y en muchos casos deciden no hacer efectiva esta transmisión; por ejemplo, cuando la deuda que conlleva la herencia es superior a todos los bienes y derechos del fallecido, por lo que es más rentable para los herederos rechazarla o recibirla con lo que se conoce como a beneficio de inventario.

Esta decisión está en línea con la legalidad y, según los datos del INE, en 2020 se heredaron un 15,1% menos de viviendas que en 2019, pese al exceso de mortalidad provocado por la pandemia.

La elección de la compra o el alquiler en los distintos países está vinculada al arraigo de la población a sus raíces y al desarrollo económico con la movilidad laboral como principal factor.

El arrendamiento está ganando terreno sobre todo en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, y es la opción preferida por las nuevas generaciones. España ha sido considerada tradicionalmente "un país de propietarios" pues el 82% de la población prefiere la compra de una vivienda frente a la opción del alquiler y el 76% la posee. Aun así, el arrendamiento está cogiendo fuerza en especial entre los jóvenes y en las grandes ciudades y, según apunta Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPIs de España, "estamos ante un posible cambio de tendencia:debemos observar atentamente la evolución de esta y analizar qué mensaje nos transmite".

Y es que el porcentaje de población con propiedad en España se sitúa por encima de la media europea, por detrás de los países del Este que van a la cabeza, con un 96% de porcentaje de propiedad en Rumanía, pero por encima de los países el centro y norte de Europa, con Alemania a la cola en un 53% de población con propiedad, lo cual muestra su clara preferencia por el arrendamiento. "Esta tendencia ha cambiado los últimos años donde España había ido a la cabeza.La progresiva incorporación a la Unión Europea de los países del Este, en los cuales, tras la caída de los regímenes comunistas, se potenciaron políticas para la adquisición de viviendas habitadas, han modificado el escenario europeo sesgando la estadística, pero no cambia la preferencia española", puntualiza Alcover.

Comprar o alquilar: el eterno debate

Entre los motivos de estas preferencias de compra y alquiler entre la conca mediterránea y países del centro y norte de Europa, Alcover apunta a dos: por un lado, el arraigo de la población mediterránea, más familiar y vinculada a sus raíces, lo cual fomenta la opción de compra. Por otro, la relación económica que se establece entre los países más desarrollados, con mayor coste de vida y una movilidad laboral más alta,potenciando así el alquiler por la flexibilidad y facilidad que aporta cambiar de una ciudad a otra para aprovechar una mejor oferta de trabajo.

Vinculado a este aspecto, el arrendamiento está ganando terreno en España. En los últimos datos arrojados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) se observa una pérdida de 4 puntos en el Índice de Propietarios, situando la modalidad del alquiler en un 17.5% frente al 76.3% de las viviendas en propiedad. "Estos datos nos lanzan un mensaje que deberíamos analizar. No solo se debe a motivos económicos producidos por la crisis, sino que esta tendencia responde también a un cambio de mentalidad, en especial entre los más jóvenes, que es la horquilla de población donde el alquiler cuenta con más apoyo", analiza Alcover.

Mirando en detalle, el porcentaje de propiedades por Comunidades Autónomas, se encuentran Madrid y Cataluña entre aquellas por debajo de la media nacional, lo que refuerza la idea que el trabajo y la movilidad inciden en este cambio de tendencia hacia la opción del alquiler. "Llegados a este punto, definir cómo evolucionará el mercado por lo que a compra o alquiler se refiere es difícil y la respuesta reside en las necesidades propias de cada persona. Sin embargo, analizar cómo afectará la crisis económica en los jóvenes en cuanto a movilidad laboral y acceso a la vivienda sí que podría equilibrar la balanza sobre propiedad o arrendamiento. Deberemos seguir de cerca esta tendencia en los próximos años", concluye Alcover.

Colaborador:

www.consejocoapis.org

En este sentido, disponer de terraza o jardín, se ha convertido en lo más relevante para los compradores (56% de las respuestas), incluso por encima del precio (49%), la ubicación (40%) o la luz natural (40%). Antes del confinamiento, disponer de terraza o jardín, era la cuarta prioridad (39%), junto con la luz natural (39%) y por detrás del precio (59%) y de la ubicación (50%). La eficiencia energética cobra relevancia, pasando del 18% al 21%, así como de las zonas comunes (del 15% al 19%).

Las ciudades pequeñas situadas cerca de los grandes núcleos urbanos (34%) y los barrios periféricos de estos (31%) son las opciones preferidas para buscar vivienda tras el confinamiento

El estudio también hace hincapié en la tendencia de la demanda a trasladarse fuera de los núcleos urbanos. Así, las ciudades pequeñas situadas cerca de las grandes urbes son la opción preferida de los españoles (34%), seguidas de los barrios periféricos de estas grandes ciudades (31%). En tercer lugar aparece la opción de vivir en el centro de las ciudades (20%) y en cuarto la zona metropolitana fuera de la ciudad (14%).

En cuanto a las zonas comunes, la piscina continúa siendo el mayor atractivo cuando se trata de comprar  una vivienda nueva (74%). Por su parte, el teletrabajo ha hecho que la sala de estudio se sitúe en la segunda posición (67%). El gimnasio sería la tercera opción más solicitada por los encuestados, con un 56%. Por último, otros argumentos de peso son la sala social-gourmet (52%) y la zona de juegos infantil (51%).

Colaborador:

www.pisos.com

Características del vídeo marketing inmobiliario

Como cualquier campaña de vídeo, hay que realizar una serie de pasos necesarios: elaboración de un guion, grabación, edición y sonido.

El guion

Debe ser claro y conciso y se debe tener en cuenta a qué imágenes acompañará más adelante. Según el vídeo que se quiera presentar, puede ser el propio agente quien aparezca y hable o una adecuada voz en off.

La grabación

Debe realizarse durante el tiempo que sea necesario y recopilar el material suficiente. En la fase de grabación hay que hacer hincapié en conceptos básicos como el encuadre, la luz y el ángulo.

La edición del vídeo

Se compone lo grabado según el guion y no debe tener una duración superior a 5 minutos. Evidentemente, hay que contar con unos conocimientos básicos y el software adecuado

El sonido

Es también un elemento fundamental que hay que cuidar. Elegir entre eliminarlo a favor de una voz o combinarlo. ¿Ya posee la empresa música propia de otras de sus campañas publicitarias? ¿Necesita música nueva? En la red podemos encontrar infinidad de medios sobre este tema, por ejemplo, existen páginas que ofrecen una amplia variedad de temas para elegir y en las que se pueden obtener licencias para su uso comercial.

Otros factores del vídeo marketing inmobiliario

Que a la hora de realizar el vídeo existe un gran número de posibilidades. Por ejemplo, desde dedicarlo a un solo inmueble, hasta hacer una recopilación de varios de las mismas características. Está en función de lo que queramos transmitir.

Hay que destacar los vídeos 360 de las agencias inmobiliarias y también la utilización de los drones en el sector inmobiliario.

No es recomendable usar solo imágenes estáticas. Se debe dar prioridad a que el vídeo muestre imágenes grabadas. Por ello precisamente nos decantaríamos por este recurso. El resultado no debe quedar en una mera sucesión de imágenes.

Y no olvidemos la originalidad. En ocasiones se puede hacer mucho partiendo de lo más básico.

 

En definitiva, esta novedosa técnica tiene cada vez más presencia en el sector inmobiliario, un sector en el que la competencia exige destacar cada vez más. Por otra parte, Youtube se está convirtiendo en una de las redes más populares y consultadas. Merece la pena sacarle partido a estas herramientas y aprovechar sus posibilidades.

Como sabremos, este tipo de comunicación es usual por la inmediatez en el envío, y porque no es necesario que ambas partes, emisor y receptor, estén conectados al mismo tiempo. El emisor envía, instantáneamente el mensaje se aloja en el buzón del receptor, y éste puede contesta cuando desee al mensaje. Además, también permite la inserción de archivos e imágenes.

Para crear un correo electrónico podemos hacerlo de forma gratuita a través de las distintas plataformas destinadas a ello, como Outlook, Yahoo, o Gmail que es de Google. Pero para tener un correo profesional, siempre es mejor pagar, ya que si tenemos una web, normalmente ya viene incluido en la cuota de mantenimiento uno o varios correos electrónicos, con la terminación del nombre de nuestra marca, y eso es publicidad para nosotros. Si tenemos una empresa que se llame "InmoCasa", no es lo mismo tener un correo que sea inmocasa@gmail.com, que info@inmocasa.com. Es mucho más profesional tener un correo exclusivo.

Ventajas del email personalizado

  • Nombre asegurado: los correos gratuitos, al estar al alcance de todos, los nombres están siempre cogidos y no podemos poner el nombre que queramos, pero si pagamos, siempre vamos a tener nuestro nombre, ya que nadie va a tener la terminación de un email con el nombre de nuestra marca.
  • Distintos departamentos: con la misma terminación, podemos crear varios emails para distintos departamentos, e incluso gestionarlos todos desde un mismo buzón, como por ejemplo, info@?, comercial@?, ventas@?, ayuda@?, etc. De esta forma podemos tener los emails más controlados.
  • Mayor seguridad: es más difícil recibir spam en un correo privado que uno gratuito, ya que los ataques se hacen de forma masiva a una terminación como por ejemplo @gmail.com, pero un correo privado es más específico el ataco y por lo tanto menos común.
  • Compatibilidad: los correos privados son compatibles con cualquier plataforma. A diferencia de los correos gratuitos, ya que por ejemplo un gmail no es compatible para gestionarlo desde la plataforma de Outlook o viceversa.

Una de las cosas que primero va a ver nuestro cliente, va a ser nuestros datos de contacto, en el que siempre estará nuestro email, por tanto si es profesional con nuestro nombre de marca y al ser posible corto y atractivo, mucho mejor. También es importante para incorporarlo en una tarjeta de visita.

Consejos para hacer un buen correo electrónico

            Debemos ser directos y no andar con rodeos. Un email profesional tendrá la terminación del nombre de nuestra marca, es decir, el nombre de la url de nuestra web si la tenemos. Intentaremos que no sea un nombre largo, por ejemplo si el nombre de nuestra empresa es "InmoCasa Gestiones Inmobiliarias", bastará con poner www.inmocasa.com o similar, pero en ningún caso pondremos www.inmocasagestionesinmobiliarias.com.

            Evitaremos poner guiones o guiones bajos, o cualquier otro símbolo, a no ser que sea estrictamente necesario. Tampoco pondremos nombres informales o apodos.

            Si nuestra empresa es pequeña, podemos poner el nombre de la persona que lleve el departamento para hacerlo más cercano, por ejemplo garcia.rodriguez@inmocasa.com, pero si nuestra empresa es grande, pondremos el nombre del departamento, como por ejemplo comercial@inmocasa.com.

            Gestionar estos emails es muy sencillo, y desde el programa de nuestro ordenador de Mail que viene siempre instalado de serie, podemos gestionarlo de forma sencilla. Si no estamos acostumbrados, y queremos seguir utilizando la plataforma de Gmail, podemos pedir que nos redirijan los correos profesionales a nuestro gmail, y todos esos correos nos llegarían ahí.

Colaborador:

Miguel Ángel Rojas
Community Mannager

¿Pero quién interviene en el arrendamiento con opción a compra?

            En este caso tenemos, por un lado, al "concedente" de la opción que es el dueño del inmueble que se arrienda y sobre el que se concede la opción de compra a ejercitar en el plazo convenido por las partes; por su parte, el "optante" es el arrendatario del inmueble al que el dueño del mismo le concede la posibilidad de adquirirlo transcurrido el plazo pactado.

Principales beneficios del arrendamiento con opción de compra

Para el arrendatario optante

  • La reducción progresiva del precio del inmueble durante el plazo de duración del arrendamiento. Un beneficio derivado de ello es la mejor disposición de la entidad financiera a conceder un préstamo hipotecario al reducirse el importe a solicitar.
  • El precio de compraventa del inmueble es fijo aunque transcurran varios años de arrendamiento y los precios de viviendas similares asciendan. En cualquier caso, es importante tener presente que si el arrendatario-optante no ejercitara la opción de compra perdería todas las cantidades entregadas hasta el momento.
  • -Disponer de la vivienda desde el comienzo del contrato de arrendamiento te permite compensar en el tiempo aquellas mejoras en instalaciones, equipamientos, etc.

Para el arrendador-concedente:

? Podría recibir una cantidad en concepto de "prima" de la opción a efectos de salvaguardar el derecho preferente del arrendatario-optante en la compraventa futura pactada. En la práctica es frecuente solicitar una prima del 10% del precio pactado por la compraventa pero existe total libertad al respecto. Además, aquí cabe todo tipo de pactos: aplicarse el total de la prima a reducir el precio de compraventa, un porcentaje o que el propietario haga suya esa cantidad sin compensación alguna.

? El arrendamiento significa que el inmueble se encuentre en uso y se perciba un rendimiento económico por el mismo hasta que se ejercite la opción de compra de forma progresiva mes a mes.  

? Se asegurará percibir transcurrido un determinado período de tiempo el precio de la compraventa o hacer suyas las cantidades entregadas por el optante hasta el momento, de no ejercitar éste la opción de compra. También en este punto se observa una doble vertiente: si los precios de las viviendas suben, se percibirá menos precio; sin embargo, si el efecto es el contrario, quedará protegido y percibirá el precio establecido al momento de firmarse el contrato de arrendamiento con opción de compra.

Muchos de los compradores extranjeros que compran vivienda, solicitan su hipoteca en España.

En este caso, el banco encargado de la concesión del préstamo y según lo estipulado en la normativa internacional de blanqueo de dinero, tendrá que comprobar las deudas que el comprador tiene en su país de origen. Si el banco tiene dudas sobre el origen del dinero, no concederá la financiación. 

A diferencia del 80% de financiación que suelen conceder los bancos a clientes españoles, cuando el comprador es un no residente, el porcentaje de financiación se suele reducir hasta el 70%.

Solicitar la hipoteca en su país de origen

Si por el contrario, el comprador va a solicitar la hipoteca en su país de origen, no habrá ningún problema ni ninguna limitación a la hora de realizar la transacción. 

2. Número de Identificación de Extranjeros

Otra de las peculiaridades de la venta de una vivienda a un no residente, es la exigencia al comprador de la obtención del Número de Identificación de Extranjeros (NIE) antes de escriturar la vivienda. Esta identificación, podrá solicitarse en:

  • La Oficina de Extranjeros
  • La Comisión General de Extranjería
  • Las Oficinas Consulares Españolas

El Número de Identificación de Extranjeros será solicitado por el Notario antes de proceder con la Escritura. El comprador tampoco debe olvidar acudir con el original y una fotocopia de su pasaporte.

3. Cuenta corriente en España

Otro requisito imprescindible para cerrar una venta con un comprador extranjero, es que este disponga de una cuenta bancaria en España para acreditar el pago de la compraventa y de los impuestos derivados de ella.

Impuestos para extranjeros al comprar vivienda

Los impuestos que ha de abonar un comprador extranjero al comprar una vivienda, son los mismos que en el caso de un comprador nacional:

Viviendas de obra nueva:

El impuesto que grava este inmueble es el IVA del 10%.

Viviendas de segunda mano:

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: 10% con carácter general, aunque determinados grupos de población podrán acogerse a ciertas reducciones (familias numerosas, jóvenes, personas con discapacidad?).

? Impuestos para no residentes al vender vivienda

En el caso de un vendedor extranjero que vaya a vender un inmueble en nuestro país, los impuestos por los que tendrá que tributar serán los siguientes:

  • Impuesto sobre la Renta de NO Residentes: se tributará por este impuesto en el caso de que el vendedor haya obtenido una ganancia patrimonial derivada de la venta de su inmueble. 
  • Plusvalía Municipal: en caso de que el vendedor no esté en España, el comprador estará obligado a abonar esta tasa como sustituto del contribuyente. 

4. Contar con un abogado local para que le asesore en la compra

Su abogado local dispone de las herramientas, los contactos, los conocimientos y la experiencia necesarios para verificar la capacidad jurídica de los vendedores, promotores inmobiliarios y demás intermediarios; redactar o revisar cada documento que deba ser firmado y que pueda comprometer sus intereses; garantizar que se cumplan todos los requisitos legales; y asegurarse de que la propiedad esté libre de deudas, gravámenes o cargas. Un abogado local no sólo conoce la legislación aplicable, sino también la zona y los posibles problemas o las ventajas de una u otra opción, por lo que sus conocimientos le serán muy útiles

5. Estudio de la propiedad y negociación de los términos del contrato

Una vez abonado el depósito y firmado el documento de reserva, el propietario o su representante deberán hacer llegar a la parte compradora la documentación de la propiedad que permita estudiar la viabilidad de la operación desde el punto de vista jurídico, urbanístico y fiscal.

6. Firma del contrato privado

l contrato recogerá de manera pormenorizada los acuerdos a los que han llegado las partes y las condiciones de la compraventa, si bien algunas de ellas pueden obviarse, al ser de obligado cumplimiento de acuerdo con la ley española vigente.

En este punto es muy importante que el cliente informe a su abogado de cualquier compromiso o condición que haya podido acordar tanto con el vendedor o sus representantes, como con los agentes, con objeto de plasmarlo en el documento. Una vez firmado el contrato, ambas partes quedan obligadas a respetarlo en los términos y condiciones pactados.

7. Firma de la escritura de compraventa y entrega de la posesión

Antes de la firma de la escritura tendrá que transferir ya sea a su cuenta bancaria española o a la cuenta de sus abogados en España los fondos para cubrir el precio, los impuestos y los gastos que se producirán.

Si el vendedor es un no residente, el comprador tiene también la obligación de retener el 3% del precio acordado, que deberá ingresar a favor de la Agencia Tributaria a cuenta del impuesto sobre el potencial incremento de capital (ganancia) obtenido por el vendedor. 

En los casos de compra de una vivienda de reciente construcción, les recomendamos que no firmen la escritura de compraventa hasta que el promotor haya obtenido del Ayuntamiento la Licencia de Primera Ocupación, ni antes de que usted haya podido acceder a la vivienda y elaborar una lista de desperfectos, que el promotor deberá comprometerse por escrito a reparar en un plazo prudencial.

8. Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, cambios de titularidad y contrataciones

Desde la firma de la escritura en notaría, su título de propiedad ya aparece reflejado en el Registro de la Propiedad a resultas de la propia presentación que realiza el notario por vía telemática. No obstante, se requiere una tramitación posterior que consiste en retirar el documento original de la notaría, liquidar y abonar los impuestos correspondientes y, por último, presentar las escrituras en el Registro de la Propiedad para su inscripción plena. Si la propiedad no está inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad podrá ser propietario de la misma a título privado, pero no disfrutará de la garantía que la inscripción en el Registro le ofrece frente a terceros. El proceso de inscripción suele completarse en un plazo de entre uno y tres meses.

9. Impuestos anuales para los propietarios de inmuebles en España

Una vez que ha adquirido su propiedad en España, tendrá que pagar algunos impuestos con carácter anual.

Básicamente son los siguientes:

  • El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (por las rentas obtenidas o el uso propio)
  • El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (solamente si es usted residente).
  • El Impuesto sobre el Patrimonio (Solo si posee bienes valorados por encima de 700.000 ?).
  • El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa de recogida de basura. Ambos de carácter municipal.

Ya sea porque el mercado inmobiliario se ha reactivado en los últimos años o bien por una reciente movilidad laboral en España, la necesidad de cambiar de vivienda ha vuelto a resurgir. 

Pero antes de tomar decisiones o realizar cualquier gestión, tienes que tener claros varios factores: cuánto te costó la vivienda, cuál es la cuantía de la hipoteca que te queda por pagar, a qué precio vas a poder vender el inmueble?

Una vez hechas tus cuentas, podrás decidir entre las opciones que te presentamos: Y si tuviésemos que hacer, a grandes rasgos, el desglose de las alternativas más comunes en tu situación nos encontraríamos con tres opciones para vender piso con hipoteca.

1. Cancelación de hipoteca el mismo día de la compraventa

De este modo saldamos la deuda con el banco y nos quedamos libres de cargas. Evidentemente, esta afirmación no es inequívocamente aplicable en todos los casos, ya que todo va a depender de si el precio del inmueble en el momento de la venda se ajusta a la deuda o no, así como entran en juego otras variables como el piso que se quiera obtener posteriormente.

Sin embargo, confiamos en que en estas ocasiones prevalece el sentido común y la búsqueda de una segunda vivienda acorde a las posibilidades de cada uno.

En cuanto a términos burocráticos, debes saber que, por lo general, si la cancelación se produce durante los cinco primeros años del plazo de la hipoteca, la penalización no podrá superar el 0,5% del capital pendiente.

Si se efectúa más tarde, la comisión será, como máximo del 0,25%. Asimismo, si hemos firmado una hipoteca fija, la entidad también podría cobrar una compensación por riesgo de tipo de interés, que podrá situarse entre el 0,5% y el 5%. Junto con todo esto, tendremos que hacer frente al pago del IRPF por la conocida como ganancia patrimonial.

Si decides llevar a cabo esta primera opción y cancelar tu hipoteca, necesitarás un certificado de saldo emitido por la entidad bancaria con la que tengas contratado el crédito hipotecario, para, posteriormente, presentarlo ante notario el día que se celebre la transacción.

Debes tener en cuenta que, el día de la compraventa de tu piso, una parte del dinero que recibas tiene que ir destinada a la cancelación

Finalmente, el último paso, que es optativo: la cancelación registral de la hipoteca. El procedimiento consta de diversas fases: 

La petición al banco del certificado de deuda cero, la entrega en notaría de dicho certificado, la solicitud del documento de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y, en última instancia, se deberá ir al registro de la Propiedad con con la copia del impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura para hacer efectiva la cancelación.

2. La subrogación

Dicho de otro modo: vender el piso con la hipoteca vigente: consiste en cambiar el titular de la hipoteca. Esto implicará un estudio de riesgos sobre el comprador para evitar impagos, similar al que se hace a cualquier persona que solicita un préstamo hipotecario.

En esta segunda opción, la entidad bancaria tiene el poder de toma de decisiones respecto a si admite o no al nuevo deudor. 

¿Pros de la subrogación? Ahorro de impuestos. ¿Contras? otros gastos de gestión del banco. Pero a pesar de estos gastos, esta es una de las fórmulas más sencillas y económicas de deshacernos de la vivienda hipotecada, ya que no tendremos que asumir los gastos de cancelación del préstamo.  

3. La hipoteca puente

Este tipo de producto bancario se utiliza cuando se quiere comprar una casa nueva sin haber vendido todavía la actual, de manera que el banco presta una cantidad de dinero dinero y absorbe la hipoteca.

Un punto atractivo de la gestión se encuentra en que el interesado deberá hacer frente a una única cuota mensual mientras se vende la vivienda y podrá de este modo contar con un plazo acordado para poder vender con tranquilidad el inmueble.

Esto se debe a que la hipoteca puente permite al propietario unificar dos hipotecas en una. Este producto es recomendable para aquellas personas que no pueden deshacerse de su casa en un plazo corto de tiempo y están en condición de afrontar una cuota más alta por su hipoteca. 

Sea cual sea la decisión que tomes, siempre puedes beneficiarte del trato y los servicios de profesionales del mundo inmobiliarios, los cuales te ofrecerán sus consejos y ventajas a la hora de encontrar compradores o vendedores. Así como te ayudarán a no cometer los errores más comunes en los que muchas personas caen por falta de información y experiencia.

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¡Te sorprenderás de lo ágil que se puede volver un trámite que, para muchos, se convierte en un verdadero dolor de cabeza!

El Gobierno ha aprobado ayer en el Consejo de Ministros la suspensión de los desahucios de alquiler de familias sin alternativa habitacional y del corte de suministros a la población vulnerable y a personas en riesgo de exclusión social hasta el fin del estado de alarma (9 de mayo).
 

Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, y David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de la compañía, analizan el contenido jurídico de las medidas, su alcance y efectividad.

Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit 
"La solución no puede ser siempre menoscabar los derechos de aquellos propietarios que en muchas ocasiones dependen de estas rentas para poder vivir dignamente"

  • "De momento valoramos este decreto con cierto escepticismo. Por un lado, se está dando una imagen de país de tolerancia y consentimiento a la ocupación, vulnerando los derechos a la propiedad privada y generando un efecto llamada que puede ser peligroso. Por otro lado se está hablando de compensar a estos propietarios, lo cual valoramos positivamente. Pero hasta que no analicemos con más profundidad cómo se van a producir estas ayudas, en qué cuantía y sobre todo, cuales van a ser las trabas burocráticas que se van a establecer para que estos propietarios puedan cobrar, no podremos hacer un diagnóstico más profundo. Hay un problema social real que debe solucionarse, y es ayudar a ciertos colectivos a que puedan mantener su hogar o lugar de trabajo en unas circunstancias que son y seguirán siendo difíciles. Pero la solución no puede ser siempre menoscabar los derechos de aquellos propietarios que en muchas ocasiones dependen de estas rentas para poder vivir dignamente".


David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de la compañía
"Se trata de una regulación deficiente e innecesaria, que lo único que motivará será más litigiosidad y conflictividad" 

  • "Las medidas adoptadas en cuanto a los locales son tardías y además lo único que hacen es imponer a determinados propietarios la asunción de una parte del problema, esto es, se hace una socialización de las pérdidas económicas de los sectores afectados por las restricciones de actividad, desnaturalizando el contrato de arrendamiento".
  • "No obstante, son unas medidas con una aplicabilidad compleja, dado que requieren de un cese total de actividad, acreditado mediante certificado de la AEAT, o una rebaja de los ingresos del 75%, lo que dejará fuera de esta medida a muchos arrendatarios y generará muchos conflictos ? hay maneras de facturar menos o desviar facturación para rebajar contablemente los ingresos-. Es decir, son medidas en que el asesoramiento jurídico es vital, dado que, dicho sea, llanamente, la falta de un papel puede hacer que la medida no sea aplicable, o se tendrá que controlar muy bien lo que el arrendatario dice en cuanto a los ingresos". 
  • "En cuanto a la suspensión de desahucios, estamos ante una regulación muy casuística y llena de excepciones y con la exigencia del cumplimiento de una serie de requisitos que muchos no podrán cumplir y que seguramente tenga como resultado un aumento de la conflictividad. Es decir, es una regulación efectuada para decir que se adoptan medidas de protección para, acto segundo, y por la vía de la letra pequeña, vaciar de contenido las previsiones legales.  Por tanto, una regulación deficiente y por tanto innecesaria que lo único que motivará será más litigiosidad y conflictividad".

"Y para acabar, esta normativa, en el caso de Catalunya, choca con la aprobada a nivel autonómico. Muchos arrendadores, arrendatarios, operadores jurídicos y jueces van a tener que afrontar una situación de difícil solución: ¿Qué aplicamos, la Ley estatal o la autonómica? No estamos ante una cuestión baladí, porque las medidas son distintas y en muchos casos son contradictorias. Y esto provocará mayor conflictividad y litigiosidad".

Colaborador:

https://web.tecnotramit.com/

Por lo tanto se puede comprar una vivienda estableciendo en la escritura de compraventa por ejemplo un 49% para usted como nuda propiedad, y 51% para su padre, como usufructuario del inmueble.

El usufructo es un derecho que no requiere inscripción en el Registro de la Propiedad para su reconocimiento, aunque le recomendamos su inscripción, con el fin de evitar la posible aparición de problemas al no indicarse en la nota simple del registro.

Reseñar que según establece el artículo 471 y ss. del Código Civil, el usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos, naturales, industriales o civiles, de los bienes usufructuados, que se entenderán percibidos día por día y pertenecerán al usufructuario en proporción al tiempo de duración del usufructo.

Es decir, su padre, como usufructuario vitalicio, tendrá derecho a percibir las rentas de la vivienda alquilada.

Este pronunciamiento pone en cuestión el actual vigente, por la Dirección General de Tributos que consideraba que las transmisiones gratuitas no suponían pérdida patrimonial alguna basándose en el artículo 33.5. c) de la Ley del IRPF. Con esta sentencia los contribuyentes ven abierta la posibilidad de beneficiarse de un importante ahorro fiscal.

Con esta sentencia se producen discrepancias entre el criterio de la Dirección General de Tributos que considera que "no se pueden computar pérdidas que se hayan generado como consecuencias de transmisiones gratuitas, es decir, cuando se done un inmueble". Es decir, las pérdidas producidas no podrían compensarse con las ganancias obtenidas en el mismo ejercicio, ni en los cuatro años siguientes. Mientras que la decisión del TEAR considera que "lo único que prohíbe la Ley del IRPF es que los contribuyentes incluyan en su declaración las pérdidas económicas, y no las fiscales". Y en este caso, se trata de una pérdida fiscal. Ya que toda transmisión gratuita de un inmueble genera una pérdida económica en el patrimonio del contribuyente.

Esta resolución del TEAR de Valencia abre la puerta a que los contribuyentes puedan incluir las pérdidas en la declaración de IRPF y a revisar las no incluidas en ejercicios anteriores. Incluso podrían solicitar a Hacienda la rectificación de la autoliquidación y devolución de ingresos indebidos.

Se advierte que este criterio será rebatido por Hacienda y que lo normal es que el propio director de la Agencia Tributaria interponga contra la resolución del TEAR, el recurso de alzada para la unificación de criterios previsto en el artículo 242 de la Ley General Tributaria.

Son muchos los estudios que se han publicado en los últimos meses sobre el impacto que han tenido la pandemia sanitaria y sus respectivos confinamientos en la forma que tienen las familias de valorar sus viviendas.

Y el último de ellos llega de la mano de EAE Business School, basado en encuestas realizadas a finales del año pasado. De las respuestas de los encuestados la escuela de negocios internacional saca varias conclusiones y una de ellas es que un tercio de los españoles quiere cambiar de vivienda, sobre todo quienes viven en pisos que ni siquiera cuentan con balcón.  

"Las nuevas necesidades derivadas de los cambios en los hábitos de vida y las prácticas laborales están impulsando nuevas demandas en el tipo de vivienda. Ahora se prioriza tener un espacio exterior, ya sea terraza, balcón o jardín, tener más espacio en el interior de la vivienda (vivir en el campo o cerca del mar) y que permita vivir de una forma más saludable", explica Pablo Contreras, autor del estudio y profesor de EAE Business School.

No obstante, el interés por mudarse a un nuevo hogar queda diluido en la mayoría de los casos porque, según afirman los encuestados, no se pueden permitir cambiar de vivienda. De hecho, la escuela de negocios afirma que solo un 8,7% de los ciudadanos tiene intención real de cambiar de vivienda en un futuro próximo.

La crisis del coronavirus también ha alterado los factores que más valoran las familias a la hora de elegir una vivienda. Y es que, si antes de la llegada del covid-19 buscaban vivir en una ciudad, y preferiblemente en una zona céntrica, ahora el interés se está trasladando a las afueras de las grandes urbes, e incluso a localidades más pequeñas, que cuentan con inmuebles de mayor tamaño a un precio inferior.

De hecho, la gran prioridad de los consumidores es contar con una terraza, un balcón o un jardín, según ha manifestado el 45% de los encuestados. A ese deseo por disponer de espacio exterior le siguen tener más m2 interiores en la casa (40,8%), vivir en el campo o cerca del mar (40,8%) y que permita a la familia vivir de una manera más saludable (40,5%). Otro de los factores que ha entrado en escena la preferencia sobre la ubicación: actualmente, uno de cada tres consumidores afirma que quiere vivir lejos del centro de la ciudad o en una localidad más pequeña.

Y otro elemento muy destacado es la necesidad de contar con un espacio concreto y apropiado para el teletrabajo, una condición que destaca uno de cada cinco ciudadanos.

"El teletrabajo ha reducido la necesidad de disponer de una vivienda cercana al puesto de trabajo lo que ha impulsado el deseo de reubicar el domicilio en zonas rurales o periféricas de las ciudades. La pandemia ha cuestionado el valor de vivir en zonas céntricas y ha generado una mayor necesidad de más amplitud de espacio en el hogar y de la disposición de lugares seguros para vivir, minimizando con ello el riesgo de contagio. El desplazamiento a las segundas residencias que se ha producido en muchos casos es indicativo de esta tendencia", concluye Contreras.

A continuación detallamos estos trucos:

 

Utilizar tonos blancos o neutros

El color blanco y los tonos claros o neutros ayudan a ampliar la luz y el espacio, dando el efecto de alejar las paredes y los techos. Además aporta ligereza y mayor profundidad.

Este consejo se aplica tanto a las paredes como a los muebles. Los tonos blancos, grises, beige o tierra son muy acertados.

blanco

 

A modo de curiosidad, hagamos una breve referencia a la psicología del color:

Según la misma, el blanco simboliza pureza, pulcritud, orden, y paz. Además, nos ayuda a reducir el sentimiento de encierro. Una casa en la que predomina el blanco da sensación de espacio y limpieza. En el Feng Shui el blanco tiene un poder sanador y proyecta una carga adicional de energía y brillo.

No obstante, el blanco puede transmitir también cualidades negativas. En exceso simboliza la nada y el vacío y a algunas personas les recuerda a los hospitales.  Por eso, si no se quiere utilizar un blanco puro en las paredes se puede mezclar con un poco de ocre para conseguir un todo más suave o recurrir a matices de blanco como el "blanco roto" o el "blanco hueso". Mezclando con azules se obtienen los "blancos grisáceos".

Así como el blanco, el resto de colores también tiene su estudio. Insistimos que para espacios pequeños el blanco y sus derivaciones son la mejor opción, sobre todo para las paredes, pero si finalmente nos decantamos por otra elección contra todo pronóstico (porque "para gusto los colores") es conveniente saber su simbología para ver qué transmite y asegurarse de que el color no sea demasiado oscuro y nos vaya a restar espacio.

Optimizar la iluminación

Si se planifica la iluminación de manera eficaz, evitaremos los rincones oscuros y con ello ganaremos amplitud una vez más. Y nos referimos tanto a la luz artificial como a la luz natural. Hay que sacarle el máximo partido a la luz del sol, por ejemplo, no utilizando cortinas oscuras o aprovechando las zonas más luminosas de la casa como las más frecuentadas.

 

Todo siempre ordenado

El orden es una de las prioridades para liberar espacios. Es tan sencillo como que todo esté en su sitio. Esto evitará la sensación de agobio dentro de la vivienda y se podrá transitar por ella sin dificultades. El orden en espacios reducidos es esencial.

 

Elegir los muebles adecuados

Dentro del mobiliario, existe una amplia gama a la que podemos sacarle partido. Hay muebles diseñados con el objetivo de que no ocupen espacio, por ejemplo: los muebles plegables, extensibles o apilables que permiten esconderlos cuando no sea necesario su uso. Pueden ser muy útiles los escritorios plegables en el salón, las mesas plegables o deslizables en la cocina,  los armarios empotrados, las camas que también se pueden plegar, etc. Estas piezas versátiles pueden solucionar distintas situaciones y es posible ir acomodando el espacio en función de su uso.

Además, por otra parte, se puede ampliar la funcionalidad de los muebles, como por ejemplo, si se utiliza un portátil, apoyarlo sobre una estantería en lugar de ocupar espacio con un escritorio o recurrir a las pequeñas mesitas de portátiles que permiten usarlos desde una silla o el sofá.

 

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Escritorio plegable diseñado por Holly & Martin.

 

Organizar y aprovechar los espacios

Uno de los recursos fundamentales es la separación de ambientes, sobre todo de zonas como la cocina, el salón y el dormitorio. Los propios muebles como las estanterías, o incluso cortinas, pueden realizar esta función y, si hay puertas, deben ser correderas siempre.

Por otra parte, otro recurso es aprovechar la altura de los techos y paredes para ganar espacio y el espacio de cualquier hueco o esquina como solución de almacenaje (como veremos un poco más adelante).

También es bueno tener en cuenta que los espejos multiplican los metros y dan el efecto de ampliar los espacios, reflecta la luz  y aportan profundidad. Sin embargo, hay que tener cuidado, es un buen recurso pero no conviene abusar de ellos.

 

Optimizar las opciones de almacenaje

Cualquier cajón, sofá o mueble que disponga de espacio para almacenar será muy importante. Por ejemplo, camas con somier abatible aportan un gran espacio para guardar o, si no es así, simplemente debajo de la cama. Podemos hacer uso de cajas de plástico o tela, que se han hecho muy recurrentes y se pueden encontrar en cualquier comercio, para almacenar bajo la cama.

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Fuente de la imagen: micasa

Los baúles pueden ser una buena idea. Aunque ocupen espacio pueden tener otras funciones, como mesas o un lugar para sentarse si se acomoda con cojines (como mencionábamos sobre ampliar la funcionalidad de los muebles).

Si el piso cuenta con escaleras, el hueco es un lugar ideal.

 

A partir de estos recursos, se habrá ganado mucho provecho al espacio del pequeño inmueble y transmitirá una buena, ordenada y acogedora sensación. Unidos estos trucos al ingenio, se pueden conseguir resultados magníficos y una gran armonía.

¡Ya no tienes excusa para no disfrutar de tu minipiso!

Como ya sabremos, el SEO es la optimización de una página web, y consiste en mejorar el posicionamiento de una web en los resultados de búsqueda de un buscador web, especialmente de Google. Al hacer un buen SEO, y evitar en cierto modo pagar por publicidad, conseguimos lo que se denomina Tráfico orgánico, que no es más que el tráfico de usuarios que llega a nuestra web sin la necesidad de haber pagado por él, simplemente ha llegado de forma natural.

Funcionamiento del SEO

El buscador más usado en el mundo es Google, por ello, siempre se coge como referencia para hablar de SEO. Hay que tener en cuenta, que los algoritmos y logaritmos que usa Google para posicionar una web, cambian cada cierto tiempo, por tanto el SEO nunca va a ser una ciencia exacta para posicionar una web, pero todas las funcionalidades de las que dispone siempre va a ser positivo llevarlas a cabo.

Habremos oído hablar siempre de la palabras clave, o en inglés `keywords´, estas palabras se han usado desde siempre para posicionar una página web en los resultados de búsqueda, ya que es de las primeras cosas que Google ha tenido en cuenta a la hora de posicionar una web. Cuantas más palabras clave se incluyeran en la web, mejor posicionada podía estar. Pero esta tendencia ha cambiado, y hoy en día es mejor poner las palabras clave precisas.

Además de las keywords, los buscadores tienen en cuenta otros factores de optimización, como la antigüedad de la web, la calidad de los contenidos, el tiempo que un usuario permanece en la página, el tiempo de carga de nuestra web, que disponga de un certificado de seguridad SSL, la sintaxis en la redacción del texto, vídeos e imágenes, etc.

Por ello hay que cuidar cómo plasmamos nuestro contenido en la web, debemos hacerlo con una estructura definida y fácil de entender, con un contenido atractivo que permita atraer al usuario y permanezca más tiempo en la página, e incluso pueda compartir dicho contenido generando así más tráfico (para Google, el tráfico es dinero). Incluiremos en el texto algunas palabras clave en el trascurso de la redacción del texto, y si es posible, acompañaremos con imágenes y/o vídeos.

Si con todo ello, además, incluimos enlaces de terceros en nuestro contenido, contribuimos a generar tráfico a otras webs (que incluso pueden ser nuestras; o nuestras redes sociales y viceversa), e intentaremos que desde otras webs o redes sociales se incluyan enlaces a nuestra web.

En definitiva, lo que premia Google es la generación de tráfico, ya que el tráfico es dinero para Google, y cuanto mayor tráfico más dinero, y todo eso lo conseguimos haciendo un buen SEO.

Es importante ir analizando cada poco tiempo los resultados generados por la estrategia de SEO que llevemos a cabo, y cambiar algunos aspectos si fuese necesario para mejorar la estrategia.

- Si en el contrato se pacta expresamente la posibilidad de cesión del local, pero se imponen unos requisitos como puedan ser la subida de renta, la constitución de avales, plazo de notificación, etc., entonces habrán de cumplirse los mismos para la validez de la cesión.

- Si en el contrato no se ha pactado nada sobre la cesión, en este casola Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 en su artículo 32 permite la validez sin necesidad de la aprobación del dueño, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

  1. Que la cesión se notifique al arrendador en el plazo de un mes desde que se concierte.
  2. El arrendador tiene derecho a una elevación del veinte por ciento (20%) de la renta en vigor.

Pero la realidad es que podemos aprender del pasado y hacer que nuestro hogar se adapte a la situación. Ahora que vuelve a estar sobre la mesa el objetivo de permanecer más tiempo en casa, de optar por el trabajo en remoto en vez de por el presencial, de estar preparados para la cuarentena de grandes y pequeños y de un posible encierro, os dejamos con algunas ideas del portal Habitissimo.

Evaluar lo que funcionó en el primer confinamiento

En marzo y abril de 2020, el teletrabajo y la escuela virtual eran obligatorios, por lo que tuvimos que adaptar rápidamente nuestro hogar a este contratiempo. Pero esa experiencia ahora nos da una ventaja en un nuevo hipotético encierro. Después de todo, sabemos qué funcionó para nosotros y nuestros hijos en ese momento. Por este motivo es importante pensar en lo que funcionó y en lo que no antes para mejorar su experiencia ahora.

¿Qué vas a necesitar?

Reflexiona en lo que es mínimamente necesario para que tu hijo estudie desde casa o para que puedas hacer su trabajo de la manera más eficaz posible. Todas estas cosas ocuparán un espacio determinado, por lo que es importante que pienses en lo que realmente no te puedes perder o para que sepas si los espacios libres que has identificado son suficientes. El paso anterior también ayuda aquí, ya que sabrás mejor cuáles son las cosas que realmente necesitas en el espacio de trabajo o estudio.

Elige muebles

Si vas a trabajar en la mesa de la cocina, o si tus hijos tienen un escritorio en su habitación, el problema estará resuelto. Pero si vas a aprovechar los espacios muertos que tienes en casa, o incluso habitaciones, tendrás que elegir los muebles que no estás usando y pensar en la mejor manera de usarlos a tu favor en esta situación de encierro. Una silla en su habitación, por ejemplo, se puede usar para sentarse mientras trabaja. Si puedes, invierte en sillas ergonómicas, que sean cómodas y puedan ayudarlo a mantener tu postura durante el tiempo de trabajo/estudio. Los muebles también deben ser de calidad y robustos, para mayor comodidad.

Organizar el lugar de trabajo o estudio

La organización es fundamental para trabajar o estudiar desde casa. Un ambiente confortable ayuda mucho a hacer el día más agradable, pero es la organización del espacio lo que nos hará más productivos. Por lo tanto, mantén siempre organizado su espacio de trabajo y anime a sus hijos a hacer lo mismo en sus escritorios. Cada cosa debe tener su lugar, así que mantén todo limpio y en el lugar correcto, y verifica si tus hijos hacen lo mismo en sus lugares de estudio.

Mantenga una parte de la casa para el tiempo libre

Define un espacio de concentración, donde se realizará el estudio y el trabajo, y reserva el resto de la casa para el tiempo libre, para que haya una separación más fácil entre el trabajo y el tiempo de ocio. Esto es especialmente importante para los niños, que necesitan límites claros entre estos períodos del día para mantener su rutina y su bienestar mental. Lo mismo ocurre con los adultos en el hogar, ya que puede haber una tendencia a llevar el trabajo a otras partes de la casa y nunca desconectar. 


El sector inmobiliario se adapta a ellas y ofrece a los clientes la posibilidad de buscar vivienda a través de portales inmobiliarios y algunos de ellos son los que están a la cabeza del sector.

Apps para inmobiliarias

Las aplicaciones de los principales portales inmobiliarios ofrecen fluidez e inmediatez. El diseño de las aplicaciones es muy intuitivo y el contenido está muy bien organizado y optimizado para permitir al usuario la búsqueda de viviendas de manera rápida y eficiente.

Las principales aplicaciones pertenecen a los portales:

https://www.idealista.com/

https://www.enalquiler.com/

https://www.fotocasa.es/es/

https://www.pisos.com/

https://www.yaencontre.com/


Siendo estos los que están actualmente en los primeros puestos de los portales más relevantes del sector.

Hipoteca fija o variable? Es una de las grandes dudas que surgen a la hora de firmar la hipoteca con el banco. La financiación hipotecaria es necesaria en la mayor parte de transacciones, porque no todo el mundo cuenta con los ahorros necesarios para sufragar un coste tan elevado como el que exige la compra de una vivienda. Pero, ¿sabes qué es exactamente una hipoteca?

Una hipoteca es un préstamo que realiza un banco a un cliente para que este pueda comprar un inmueble. Este préstamo tendrá que devolverse con intereses a lo largo de los años y se hará en forma de cuotas periódicas. Para establecer la cuantía del préstamo, antes habrá que tasar la vivienda. El importe que nos dejará el banco no será, probablemente, el 100% del valor de la tasación, sino un 80% o incluso un 60%, como máximo. Por eso es importante tener unos ahorros para sufragar el inicio de la operación.

Para conceder o no una hipoteca se tiene en cuenta el valor del inmueble, pero sobre todo, la capacidad de endeudamiento del solicitante de la hipoteca. Así pues, el banco estudiará sus ingresos y gastos. El perfil del hipotecado, en todo caso, debe ser el de una persona que tenga ingresos recurrentes y suficientes como para asumir las cuotas de la hipoteca en su totalidad.

hipotecas

¿Qué es mejor, hipoteca fija o variable?

Desde el año 2015, la firma de hipotecas a tipo fijo ha aumentado considerablemente, pasando de un 5 % a un 49 %. En cambio, las hipotecas a tipo variable han decrecido. En 2015, el 95% se firmaban en esta modalidad, mientras que ahora, en pleno 2020, el porcentaje ha llegado a caer hasta un 51 %. Pero, ¿cuáles son las ventajas y desventajas de estos dos tipos de hipotecas? 

Las hipotecas a tipo fijo: 

  • El tipo de interés siempre será el mismo
  • La cuota es estable
  • Hay certeza hasta el final
  • Al principio es más cara

Las hipotecas a tipo variable: 

  • El interés está sujeto a un índice (euríbor)
  • La cuota es inestable
  • Si hay subida, es gradual
  • Al principio es más barata

Esta son las principales, pero debes saber que no hay un modelo de hipoteca mejor que otro. En realidad, lo que tienes que hacer es elegir el modelo que se adapte más a tus necesidades y circunstancias actuales.

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Hipotecas mixtas: a tipo fijo y variable

Existe otra modalidad de hipoteca que mezcla las dos variables, de ahí que se llame mixta. La hipoteca mixta combina un tipo de interés fijo durante un periodo de tiempo concreto, al principio del contrato. Una vez finalizado el plazo marcado, la hipoteca cambia a tipo variable. La operación puede ser al revés, pero en el contexto actual, con el euríbor en negativo, los bancos ofrecen la primera opción: tipo fijo + variable después. Las comisiones son las mismas que una hipoteca variable, aunque todo dependerá de si nos encontramos en el tramo a tipo fijo o variable.

De conformidad con el artículo 32 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la cesión de un contrato de arrendamiento de local de negocio consiste en la sustitución del inquilino actual (cedente) por uno nuevo (cesionario).

En términos generales, y de conformidad con el artículo 32 de la referida la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), si en la finca arrendada se realiza una actividad empresarial, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento. No obstante, el inquilino deberá comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo en el plazo de un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por cualquier medio que le permita acreditar su recepción (carta certificada, burofax, conducto notaria).

Si el local se alquiló de inicio sin enseres y estos fueron comprados por el antiguo inquilino, entonces el contrato de cesión sólo versará sobre el local vacío. Así, si paralelamente se adquieren esos enseres, hablaremos de una compraventa de bienes o de industria, aunque, en la práctica, se incluye en el mismo contrato la cesión del local y la adquisición de dicha industria con el incremento de precio correspondiente.

¿Cómo se fija el precio por cesión?

A la hora de fijar el precio por cesión de contrato existe completa libertad de las partes, no teniendo, en principio, el arrendador derecho a participar en el precio, salvo que así estuviese pactado en el contrato de arrendamiento. Ahora bien, a la hora de fijar la renta como refleja el art. 32.2 de la LAU, el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total del local arrendado.

La propia LAU, en aquellos casos en que el inquilino sufra un cambio de naturaleza jurídica o denominación motivado por fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, no será considerada como cesión, aunque el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista de hasta el 20%.

Tenemos que acudir a profesionales del diseño web, que nos garanticen el cumplimiento de la legislación, Foro Empresarial ofrecemos en todos sus diseños de páginas web un asesoramiento completo que cumplan con lo que establece la ley española con respecto a la Protección de Datos y a Ley de los servicios de la sociedad de la información,

¿Qué avisos y políticas tenemos que poner en la web?

La normativa de la LSSICE (Ley de Servicios de la Sociedad de la Información y del Comercio Electrónico) y de la LOPD (Ley de Protección de Datos) especifica concretamente los avisos y políticas que debemos incluir en la web y como y donde incluirlos, para evitar sanciones e informar correctamente de la información.

  • Condiciones generales de contratación (LSSICE): Es obligatorio en el caso de realizar comercio electrónico o e-commerce, se deberá incluir las condiciones generales de contratación correspondientes al contrato de compraventa entre el prestador y el usuario y/o cliente.
  • Poseer un aviso legal (LSSICE): En base al artículo 10 de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de Servicios de la Sociedad de la Información y de Comercio Electrónico (LSSICE), el aviso legal deberá exponer la información que el prestador de servicios debe proporcionar de forma obligatoria, Los datos obligatorios serán los datos identificativos del titular de la página como razón social, NIF/CIF, datos de contacto (teléfono o email), datos de inscripción al registro mercantil, si ejerce una profesión regulada, indicarlo junto con sus datos de colegiación, etc.
  • Política de cookies banner (LSSICE): Si la web utiliza cookies deberemos exponer  la política de cookies, acompañado de un banner para advertir de ello al usuario y solicitarle su consentimiento, permitiéndole que pueda rechazar o aceptar el uso de cookies en el caso que lo desee, indicando los diferentes tipos de cookies existentes.
  • Política de privacidad (LOPDGDD): Es obligatorio, cuando captamos datos personales a través de formularios. En la política de privacidad, deberá incluir información sobre quién es el responsable del tratamiento de esos datos, la finalidad para que se recogerán, la legitimación por la que tratarán, posibles cesiones o transferencias de datos, el plazo durante el cual se guardarán y los derechos que amparan al usuario. Si existen actuaciones automatizadas como el envió de newsletter deberá indicarlo para su autorización.

También es obligatorio aplicar esta política en las webs con chat, registro de usuarios, que recojan currículums, que enlacen con descargas de APP? en todos estos casos se deberá solicitar el consentimiento al interesado aportándole la información que indica el artículo 13 del RGPD, esta autorización se manifiesta con un check para que, si el usuario desea, lo acepte o no. Este check debe cumplir con el doble opt in para una obtención más segura del consentimiento.

¿Qué webs deben cumplir con lo expuesto por la LSSICE?

Serán todas aquellas webs que realicen algún tipo de actividad económica, por  ejemplo:

  • Web con tiendas o comercio.
  • Web con espacios publicitarios.
  • Web corporativa de un negocio.

¿Qué webs no deben cumplir con lo expuesto por la LSSICE?

Aquellas que no realicen actividades económicas, por  ejemplo:

  • Foros de debate.
  • Blogs particulares.
  • Asociaciones, fundaciones, organismos públicos?etc.

¿Por qué debes cumplir la normativa en la web?

  • Confianza y profesionalidad: Se ofrece la garantía a los usuarios de tu web de que cumples con la normativa. Los usuarios son consientes de  sus derechos y de la obligación de la empresa a cumplir la legislación.
  • Evitar sanciones económicas: Son sanciones elevadas que pueden alcanzar hasta el 4% del volumen de facturación.
  • Potenciar tu marca: Una web completa a nivel de informaciones legales aporta a tu negocio imagen y reputación.
  • Seguridad del tratamiento de datos: Cumplir la normativa garantizan a los usuarios el correcto tratamiento y seguridad de sus datos.

Testamentos sin notario y con testigos

El artículo 701 del Código Civil español permite otorgar testamentos sin notario en caso de epidemia, siempre y cuando se haga ante tres testigos mayores de dieciséis años. Como es lógico estos testigos deben entender el idioma del testador, y deben tener la capacidad necesaria para desarrollar su labor testifical consistente en asegurarse de cuál es la voluntad del testador y saber transmitirla, además deben conocer al testador y estar seguros de su capacidad para realizar el acto que va a llevar a cabo.

Es importante tener en cuenta que no podrán ser testigos los herederos y legatarios, tampoco sus cónyuges, ni los parientes de aquéllos, dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad.

¿Cuál es el procedimiento y plazos para realizar testamento?

Como cualquier trámite, y a pesar de las circunstancias especiales del estado de alarma, existe un procedimiento para la realización del testamento.

El testamento deberá escribirse siempre que sea posible, y este tendrá valor, aunque los testigos no sepan escribir, siempre y cuando se acuda luego al notario. Es decir, lo normal es que o bien el propio testador, o bien alguno de los testigos escriban las últimas voluntades, pero si las circunstancias lo impidieran valdrá con las manifestaciones de los testigos que incluso pueden grabar en audio o video al testador y llevarlo luego al notario.

Es muy importante respetar los plazos establecidos y tener en cuenta que el testamento quedará ineficaz si pasan dos meses desde que el testador haya salido del peligro de muerte, o cesado la epidemia.

En el caso en el testador fallezca en dicho plazo, el testamento también será ineficaz, si dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento, no se acude al notario competente para que lo formalice y le dé certeza jurídica, independientemente de que se haya realizado por escrito o de manera verbal. Esto significa que cualquier testamento otorgado sin la autorización de un notario será ineficaz, al no estar formalizado según exige la legislación notarial.

Testamento Ológrafo

Existe otra posibilidad para poder otorgar testamento sin la intervención del notario. Se trata del testamento ológrafo, modalidad que solo podrá otorgarse por personas mayores de edad, y es recomendable que se entregue a una persona de absoluta confianza.

Para que sea válido, este testamento deberá estar escrito de puño y letra, firmado y fechado por el testador, especificando el año, mes y día en que se otorga. Si contuviese palabras tachadas, enmendadas o entre renglones, las debe salvar el testador con su firma para que sean válidas. Esto es importante ya que si fueran relevantes y no lo hace podría llegar a declararse nulo el testamento.

Para que el testamento ológrafo tenga valor deberá protocolizarse, presentándolo ante el notario en los cinco años siguientes al fallecimiento del testador, quien será la persona responsable de extender el acta de protocolización de conformidad con la legislación notarial.

La persona que tenga en su poder un testamento ológrafo deberá presentarlo ante notario competente en los diez días siguientes al día en el que se tenga conocimiento del fallecimiento del testador. El incumplimiento de este deber le hará responsable de los daños y perjuicios que haya causado.

Este testamento podrá ser presentado por cualquier persona que tenga interés en el testamento, como heredero, legatario, albacea o en cualquier otro concepto. Además, este tipo de testamento permite que cualquier persona extranjera pueda también hacer uso del mismo realizándolo en su propio idioma.

No obstante, la abogada recomienda, siempre que sea posible, acudir a una notaría para realizar un testamento convencional, puesto que el testamento ológrafo puede perderse o ser destruido.

Y es que en España (y el mundo en general), el número de personas que han ingresado en el mundo del alquiler de vivienda vacacional ha ido en aumento de forma exponencial en los últimos años. Hoy todos conocemos a alguien que alquile su casa en Airbnb o haya convertido su pisito en el centro en un apartamento para turistas. Tanto es así, que los alquileres turísticos han crecido hasta en un 50% de forma anual en algunas ciudades de España.

Con este mercado en auge, consideramos cuatro tendencias de crecimiento que están impulsando los alquileres a corto plazo en España en 2020 que además afectan a todas las partes involucradas: huéspedes, propietarios, inversores, desarrolladores, anfitriones y administradores de propiedades.

1. Alojamiento de uso mixto

En el último año, hemos visto un crecimiento en el desarrollo del uso de alojamiento que fue diseñado originalmente para un solo uso, y se "reutilizó" temporalmente como alquileres a corto plazo.

2. Auge de la construcción para alquilar

La construcción en exclusiva de edificios para alquileres crecerá al máximo en valor del stock de bienes inmuebles operativos residenciales. Los millennials están apostando y exigiendo una vida flexible sin ningún compromiso donde los alquileres de corta estancia son su alojamiento estrella. Esta generación llamada "NOwnership" encaja increíblemente bien en el ecosistema de alquiler a corto plazo, ya que proporcionan ingresos a los propietarios durante los períodos en los que no es factible contar con un alojamiento de larga estancia.

3. El surgimiento de la "Súper Marca"

Cuando Airbnb comenzó en 2008, allanó el camino para una nueva generación de "arrendatarios" que crearon negocios al alojar únicamente sus propiedades en la plataforma. De hecho, así es como comenzamos originalmente en la industria antes de fundar Guesty: construimos una compañía de administración de propiedades que administraba las propiedades de estos empresarios (e inversores) para ellos. Avanzamos rápidamente hasta el día de hoy, y muchas de estas empresas ya han madurado, distribuyendo sus listados a muchos más canales de reserva además de Airbnb, pero también centrados en construir su propia reputación. Esto ha dado como resultado un número creciente de "súper marcas" en los EE. UU. Dentro de la industria, como Sonder, Vacasa y Stay Alfred, que pronostico que pronto se expandirán España y a la UE en general.

4. Las redes sociales como la próxima "OTA"

Todos sabemos que el contenido de viajes es un impulsor clave de Instagram. ¿Cuántas veces has oído que a menudo se elige un viaje si un destino es "instagrameable" o no? A medida que los viajeros buscan cada vez más en las redes sociales para reservar su próximo viaje, los administradores de propiedades podrán capitalizar esta tendencia para vincularse a sus propios sitios de reserva y así aumentar las reservas directas, sin comisiones. Esto también presenta una mayor oportunidad para crear relaciones directamente con sus huéspedes en lugar de a través de canales de reserva

Si estas no son razones suficientes para invertir en el alquiler a corto plazo de la economía colaborativa, considere esto: puede administrar sus propiedades de forma remota al asociarse con la compañía de administración de propiedades adecuada que apoyada en soluciones tecnológicas automatizada agilizará tareas operativas asociadas con alquileres. Este enfoque de bajo contacto le permite entregar las llaves y simplemente verificar los ingresos que obtienen sus propiedades y cuáles son sus ganancias.

Por Amiad Soto, cofundador y director general de Guesty.

Demanda de viviendas en zonas con menos densidad de población

Con el confinamiento y los largos periodos de reclusión en casa han surgido nuevas necesidades de habitabilidad por lo que se ha incrementado la búsqueda de viviendas de reposición que incluyan espacios más amplios y luminosos para teletrabajar e incluso con mayor eficiencia energética y menor densidad de población.

De hecho lo demuestran los datos del tercer trimestre del año 2020, donde la compra venta de viviendas unifamiliares ocupó un 20,4% del total de transacciones, marcando el máximo de la serie histórica, según el Colegio de Registradores de la Propiedad.

También, cabe destacar la búsqueda de viviendas o segundas residencias en zonas rurales o costeras donde la densidad de población es menor.

Incertidumbre mercado alquiler

Durante 2020 se ha ido incrementando la oferta de inmuebles en el mercado del alquiler, traspaso de pisos de alquiler turístico al tradicional y éxodo de grandes urbes a otras zonas.

Ciudades como Barcelona, Madrid, e Ibiza han experimentado variación en precios llegando a alcanzar valores negativos de hasta el 5% de promedio, incremento de oferta y disminución demanda según datos del instituto de valoraciones.

Otro de los aspectos que ha despuntado en 2020 y se espera que se consolide en 2021 es el formato "built to rent", una apuesta del sector por ampliar el parque de viviendas disponibles en alquiler en las principales ciudades que podría verse afectado también si finalmente se implementa la regulación de las rentas de alquiler.

Ralentización actividades extranjeros

 Se ha producido una caída de la actividad por parte de inversores en vivienda del 37,4% interanual, con datos del primer semestre de 2020. Pese a que los extranjeros residentes realizaron el 62,4% de las operaciones, han destacado las caídas entre noruegos (-52,3%) y ciudadanos de Irlanda, China, Rusia, Suiza, Reino Unido, y otros países de la UE, con descensos por encima del 40%.

Todo parece indicar que esta ralentización de las transacciones podría mantenerse mientras sigan las restricciones entre países comunitarios.

Entorno virtual y servicios digitales

La tendencia inmobiliaria va dirigida hacia la digitalización en todas las transacciones resultado de ello es la implantación de las proptech y las diversas startups en el sector de la construcción y el inmobiliario. La implantación de dichas tecnologías han permitido la realización de tours virtuales de viviendas, el cierre de transacciones teleméticas, valoraciones de activos, solicitudes de hipotecas online etc?todo un conjunto de ventajas para el sector.

Por comunidades autónomas, Cataluña (3.934 euros por metro cuadrado), Madrid (3.627 euros por metro cuadrado) y País Vasco (2.734 euros por metro cuadrado) son las tres con la vivienda nueva más cara. En el extremo opuesto figuran Extremadura (1.198 euros por metro cuadrado), Murcia (1.260 euros por metro cuadrado) y Castilla ? La Mancha (1.434 euros por metro cuadrado).

En la actualidad el índice de esfuerzo para comprar se sitúa en 7,4 años de sueldo íntegro para adquirir una vivienda de tipo medio en España. La Sociedad de Tasación mide este índice a partir del salario bruto medio y el precio.

Los diferentes ingresos personales y precios del mercado inmobiliario que se registran por territorios también generan grandes diferencia en este indicador.

Baleares continúa siendo la Comunidad Autónoma donde se necesitan más años para acceder a una vivienda: 16,4 años. En sentido opuesto, La Rioja y Murcia se sitúan como las regiones donde es más fácil acceder a la vivienda: 4,9 años. La comunidad insular es también la que sale peor parada en el índice de accesibilidad.

Pese a las dificultades, la estadística recoge, un punto de inflexión en el mercado inmobiliario en 2019.

Frente a la aceleración vivida en los últimos años, los precios han comenzado a frenarse según las previsiones de Sociedad de Tasación y lo harán todavía más en 2020, aunque no llegarán a caer.

Los expertos ven en 2020 la moderación del precio de la vivienda. Las actuales transacciones de compraventa de vivienda se están reduciendo y los precios subirán como mucho un 1% o 2% en 2020. Algunas promociones han tenido que ajustar sus precios a pesar de ello el mercado inmobiliario español está creciendo por encima de la media europea. La previsión es que en 2020 el crecimiento del precio medio de la vivienda se sitúe en torno a un 3%. La compraventa de viviendas y la firma de hipotecas podría crecer algo más de manera moderada entre un 3% y un 5% interanual. Se espera que la actividad promotora se incremente alrededor de un 5%.

Concluyendo la estimación de los expertos de la tasadora es que durante los próximos 12 meses, la vivienda se encarezca entre un 3% y un 3,5%.

 Madrid y Barcelona son las capitales que lideran las subidas aunque el ritmo de crecimiento baja.

En agosto la banca prestó 2.972 millones de euros dando un mes después hasta un 35%. Según muestran los datos de septiembre las entidades prestaron 4.024 millones de euros en septiembre para la adquisición de viviendas, frente a los 3.215 millones prestados en el mismo mes de 2019. Con este volumen de financiación, la concesión de créditos inmobiliarios alcanzó niveles precrisis.

De hecho, la Asociación Hipotecaria Española (AHE) señala en su último boletín trimestral que pese a que las condiciones de financiación se mantienen favorables, la elevada incertidumbre económica tendrá su reflejo en la demanda de crédito"por lo que cabe esperar que se intensifiquen las caídas en los próximos meses". El crédito concedido para la adquisición de bienes refleja en los últimos trimestres un ritmo de avance moderado.

La financiación también dada a través de las tarjetas de crédito habituales y de las visas resolving también se redujeron en septiembre. La banca prestó a través de estos plásticos 10.331 millones de euros, un 23% menos que hace un año y un 0,18% menos frente al mes de agosto.

Sin embargo las hipotecas a tipo fijo continúan vendiéndose mejor que las variables. A cierre del primer semestre del año, el 43% de los nuevos contratos fueron a tipo fijo, según la AHE, cifra muy superior a la de hace cinco años, cuando tan solo el 6% de las hipotecas se firmaban bajo esta modalidad. Asimismo, los préstamos a variable ahora representan el 35% del total, cuando en 2015 suponían el 63%.

La implicación del mercado bancario y la bonificación de inmuebles eco son factores clave para el fomento constructivo en clave de sostenibilidad, según el Consejo General de COAPI de España.

Expresiones como "Hipoteca verde" o "hipoteca sostenible" son cada vez más habituales en el entorno del mercado inmobiliario y también como tendencia social y, aunque recientemente se haya popularizado su término por la comercialización de dicho producto por grandes bancas como Bankia, BBVA, Kutxabank y Santander entre otros, lo cierto es que tiene sus inicios con Triodos Bank y se presenta como una oportunidad de sostenibilidad constructiva en nuestro país.

Según explica Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPI de España, estas hipotecas fijan las cláusulas de crédito concedido en base al nivel de respeto al ecosistema del inmueble garante, lo que, según indica, "se presenta como una oportunidad para la conversión ECO del parque de inmuebles español".

Inmueble eficiente versus inmueble sostenible

Desde el Consejo General de COAPI de España destacan que, pese a que el parámetro más conocido y popular a la hora de definir un inmueble ECO es el de la etiqueta de eficiencia energética que este posee (clase A o B en su mayoría), su definición es mucho más amplia. Así pues, mientras que un inmueble eficiente se considera aquél que consume una relativa baja cantidad de energía externa para cumplir las exigencias normales de habitabilidad de sus ocupantes, un inmueble sostenible cubre con las exigencias y necesidades de habitabilidad teniendo en cuenta el bienestar del medioambiente y, en concreto, reduciendo las emisiones de CO2.

A este respecto, Lola Alcover ha comentado: "El concepto de sostenibilidad, al ser más amplio, merece ser medido con el parámetro ? de nuevo cuño ? huella de carbono, y en este sentido el número de inmuebles de nuestro país, no ya sostenibles, sino simplemente eficientes, es desoladoramente bajo".

La implicación del mercado bancario, necesario para la conversión ECO

En este contexto, la ?Hipoteca verde? o ?Hipoteca sostenible? va a suponer una gran palanca de impulso a la necesaria conversión ECO de nuestro parque de inmuebles, ya sea desde el punto de vista de nueva edificación como en la rehabilitación de los ya existentes. "Sería deseable que este producto fuera incrementando la bonificación ofrecida en función de cuanto mayor sea la ratio de calidad ecológica de la finca en cuestión, puesto que ello supondrá un refuerzo muy efectivo para encauzar la tendencia hacia alcanzar las cotas de sostenibilidad más altas", explica Lola Alcover.

Por otro lado, Alcover también comenta que, más allá de los motivos de tendencia que conlleva la etiqueta ECO, el sector financiero ha hecho sus números prospectivos y han concluido que se trata de un "win to win", al considerar este tipo de familias como aquellas con un mayor sentido del compromiso y por ello con una probabilidad de impago más baja, ofreciéndoles en consecuencia mejores condiciones hipotecarias. En este sentido, Alcover asegura: "Es un dato enormemente positivo que, por fin, las firmas financieras se hayan decidido a dar el paso de apostar por bonificar el préstamo sobre "Inmuebles ECO" y, aunque todavía su implantación en el mercado bancario es incipiente, todo apunta a que este modelo va a despegar con fuerza".

Colaborador:

www.consejocoapis.org

Y lo nuclear es una sola cosa. ¿Una, pero si??  Sí, sí ya sé que hay quienes venden remedios varios ?muchísimos?  para esta situación. Y yo creo que  los más son bienintencionados  pero? ¿están bien dirigidos hacia el objetivo que usted necesita?

Muchos de esos mensaje se refieren a rasgos de personalidad: debemos ser cautos,  esforzados, optimistas, resilientes; nos dicen que seamos animosos, que veamos  las cosas por el lado bueno, que no nos desanimemos, etc.

Otros siguen viendo en estrategias tales como las de unión de profesionales, participación en  redes o tribus, ventas compartidas, agrupaciones varias, etc., la fuente milagrosa para sobrevivir.

Más allá están los que predican que estos son tiempos de mejora de procesos, de formaciones específicas y mejores ?yo estoy en este grupo también? , de puesta al día de equipos, de reinvenciones varias, etc.

Y otras fuentes  que predican  esos y otros consejos  para el éxito.

Todo eso está bien.

Pero todo,  incluso todo eso en conjunto, ¿nos va a hacer sobrevivir a la crisis? Llevamos ya varios meses en ella ¿Ha notado mejoras siguiendo esos consejos optimistas?

Nadie puede conocer el futuro pero algunos vislumbres de lo que puede ocurrirnos  son más consistentes  y probables que otros. Uno de ellos es que parece que la actual crisis va a durar un tiempo, quizás no pequeño. Así que nos espera un tiempo indefinido de tribulación en el que deberemos  mantener a flote nuestro negocio. Y si no, nos ahogaremos.

 ¿Inpedirá nuestro naufragio, el optimismo, el pensamiento positivo, la formación, la agrupación, las reinvenciones del  negocio, los brotes verdes, el humo inmobiliario embotellado, etc.?

Todo ello, aún siendo bueno,  solo le servirán para morir satisfecho. Pero yo ?que creo que la conciencia no se termina con la muerte?  también le digo que prefiero vivir, sobrevivir a esta crisis. Así que ni me conformo ni me alivian aquellos buenos consejos.

¿Entonces?

Entonces, a sobrevivir.

¿Pero cómo?

Acudiendo al único remedio que le impedirá ahogarse: el control de la liquidez de su negocio.

2  Liquidez, solo eso y nada más.

Para salir de una crisis hay que hacer varias cosas pero hay una que destaca, despunta y desborda a todas las demás: tener en todo momento la liquidez ?la flotabilidad?  necesaria para no ahogarse.

 Liquidez, solo eso y nada más. Todo lo que hagamos debe orientarse a su obtención.

Flote usted  y no le importará la violencia de las aguas.

Pero ¿cómo conseguirla?

Ya le he contado que en la anterior crisis, la del 2008, escribí un plan dedicado al combate de aquella en el ámbito de la agencia inmobiliaria. De ese texto le anoto:

La lucha por el río de la liquidez puede hacerse desde dos orillas próximas: las entradas y las salidas de dinero de nuestros balances.

Usualmente, el pago de las obligaciones a corto plazo será cubierto por los excedentes líquidos que poseamos en cada momento. Esta es la situación normal. La diferencia en cada momento determina  la bondad de nuestro balance. Pero más importante que esa diferencia sea positiva es la tendencia de la misma a través de los resultados que se hayan obtenido en sucesivos ?e inmediatamente anteriores? controles  o balances.

En estos momentos la tendencia o evolución de ambos conceptos es a estrechar esa diferencia amenazando las salidas de dinero. Esta disminución progresiva de la liquidez, típica aunque no únicamente, de las situaciones de crisis puede desembocar en un cruce fatal al llegar a ser mayores las obligaciones de pago que los recursos    líquidos para enfrentarlos. Antes de llegar a esta situación, un adecuado plan de tesorería tiene que ser puesto de inmediato en marcha, pues si no se hace el destino es fatal o, si se hace más tarde de lo necesario, se incurrirán en mayores gastos.

Incrementar las entradas y disminuir las salidas de dinero es el hecho básico, pero a unas y a otras se puede llegar por variados caminos. En los párrafos  siguientes se indican esos caminos.

En la primera se anotan los cambios qué hay que hacer para incrementar las entradas de capital, dos de las cuales, la 1 y 2 serán explicadas más adelante y la tercera, que será comentada en este capítulo, se corresponde con los hechos derivados de un control clásico de la tesorería

Y así seguíamos explicando este camino de supervivencia.

De ser de interés podremos transcribirlo aquí  ?actualizado?  en sucesivos artículos.

3 Finalmente:

No se preocupe por el futuro pues cuando llega casi nunca se presenta como esperábamos. Agarre por el contrario, su momento  y no haga otra cosa que centrase en la liquidez de su negocio hasta que haya logrado la flotabilidad necesaria.

Ya habrá tiempo después para todas las bondades que nos predican desde otros ámbitos.

¡Siga con Salud!

Miguel Villarroya Martín.
API / Arquitecto Técnico.
www.cal.

"Los propietarios han tenido que buscar alternativas durante la pandemia para mantener la rentabilidad de sus inmuebles, provocando un trasvase hacia el alquiler vacacional" explican desde el Consejo General de COAPI de España. 

La plena recuperación económica del sector turístico no se espera hasta 2022, por lo que el carácter del propietario determinará el mercado al que se destinará esa vivienda.

La crisis de la COVID-19 y las restricciones relacionadas con la movilidad han golpeado duramente uno de los principales pilares de la economía española, el turismo: España en enero recibió la visita de 434.362 turistas internacionales, un 89,5% menos que en enero del año anterior, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Este contexto está incidiendo, en consecuencia, en el mercado inmobiliario de alquiler vacacional, el cual ha tenido que buscar alternativas para sobrevivir a esta crisis. El plan de vacunación en marcha y la llegada del verano arrojan luz a este sector y hacen prever un moderado cambio en el segmento de alquiler.

"Durante estos meses de pandemia, los propietarios han tenido que buscar soluciones para seguir obteniendo rentabilidad sobre sus inmuebles, de manera que han volcado la oferta de alquileres turísticos al alquiler convencional", explica Francisco Nomdedeu Maristany, vocal del Consejo General de COAPI de España, que apunta que esta solución, sin embargo, es pasajera.

La proximidad con el verano y el plan de vacunación que se está llevando a cabo está avivando el sector por las buenas perspectivas que ofrece y, en este sentido, se espera movimiento en el mercado inmobiliario de alquiler con un nuevo trasvase de viviendas hacia el sector vacacional.

"Este trasvase se prevé moderado pues, aunque las perspectivas son buenas, muchos propietarios prefieren un arrendatario más estable y de más larga duración ante este periodo incierto", ha analizado Francisco Nomdedeu Maristany, que considera, además, que esta recuperación del sector turístico no será tan rápida como se espera.

Plena recuperación del sector turístico a mediados de 2022

Aun así, la evolución de la pandemia y el ritmo de vacunación, no tan rápido como se esperaba, han obligado a recalcular el horizonte de la recuperación económica del sector turístico, fijándola, previsiblemente, para mediados de 2022.

"En este sentido, y ante este panorama de restricciones que avanzan y desescalan semana a semana, el carácter del arrendador, más arriesgado o conservador, será lo que determine el futuro de su vivienda y el mercado al que la destine", concluye Nomdedeu Maristany.

Colaborador:


www.espaiapi.cat

FM PARCIAL:

 Se encontrarán en esta situación, aquellas empresas y entidades que cuenten con un ERTE basado en el artículo 22 del RD Ley 8/2020, desde el momento en el que las causas reflejadas en dicho precepto permitan la recuperación parcial de su actividad, hasta el 30 de junio de 2020.

 Deberán proceder a reincorporar a las personas trabajadoras afectadas, en la medida necesaria para el desarrollo de su actividad, primando los ajustes en términos de reducción de jornada.

COMUNICACIÓN A LA AUTORIDAD LABORAL:

 Se deberá comunicar a la AL la renuncia total, en su caso, al ERTE autorizado, en el plazo de 15 días desde la fecha de efectos de aquélla.

Sin perjuicio de lo anterior, la renuncia a los ERTES o, en su caso, la suspensión o regularización del pago de las prestaciones que deriven de su modificación, se efectuará previa comunicación al SEPE de las variaciones en los datos contenidos en la solicitud colectiva inicial de acceso a la protección por desempleo.

 En todo caso, deberán comunicar al SEPE aquellas variaciones que se refieran a la finalización de la aplicación de la medida respecto a la totalidad o a una parte de las personas afectadas, bien en el número de éstas o bien en el porcentaje de actividad parcial de su jornada individual, cuando la flexibilización de las medidas de restricción que afectan a la actividad de la empresa permita la reincorporación al trabajo efectivo de aquéllas.

III.- PROCEDIMIENTOS DE SUSPENSIÓN Y REDUCCIÓN DE JORNADA POR

CAUSAS ETOP

? La norma se refiere a los procedimientos que se inicien a partir del día

13-5-2020 y hasta el 30-6-2020

? Les resultará de aplicación el artículo 23 del RD Ley 8/2020 con las

especialidades que aquí se establecen.

? Su tramitación podrá iniciarse mientras esté vigente un ERTE por FM

? Si se inicia tras la finalización de un ERTE por FM, la fecha de efectos de

aquél se retrotraerá a la fecha de finalización de éste.

? Los ERTES vigentes al 13-5-2020, seguirán siendo aplicables en los

términos previstos en la comunicación final de la empresa y hasta el

término referido en la misma.

IV.- MEDIDAS EXTRAORDINARIAS EN MATERIA PROTECCIÓN POR

DESEMPLEO

? Serán aplicables hasta el día 30-6-2020, las medidas de protección por

desempleo previstas en los apartados 1 al 5 del artículo 25 del RD Ley

8/2020 (acceso a la prestación sin periodo de cotización y no cómputo del

periodo de percepción).

? Serán aplicables hasta el 31-12-2020, las medidas extraordinarias en

materia de protección por desempleo reguladas en el artículo 25.6 del RD

Ley 8/2020 (fijos discontínuos).

V.- MEDIDAS EXTRAORDINARIAS EN MATERIA DE COTIZACIÓN,

VINCULADAS A ERTES FM

? En el supuesto de ERTE por FM, la TGSS exonerará:

 100%, respecto a las cotizaciones devengadas en los meses de mayo y junio de 2020, del abono de la aportación empresarial, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta, siempre que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de 50 trabajadoreso asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social.

75%, si las citadas empresas y entidades tuvieran 50 trabajadores, o asimilados a los mismos, o más, en situación dealta en la Seguridad Social.

? En el supuesto de ERTE por FM PARCIAL, la TGSS exonerará:

Por las personas trabajadoras que vuelvan a su actividad:

? Menos de 50 trabajadores: 85% en mayo y del 70% en junio

? 50 o más trabajadores: 60% en mayo y del 45% en junio.

Por las personas trabajadoras que no vuelvan a su actividad:

? Menos de 50 trabajadores: 60% en mayo y del 45% en junio.

? 50 o más trabajadores: 45% en mayo y del 30% en junio

¿Cómo se aplican estas exoneraciones por la TGSS?

A instancia de la empresa, previa comunicación sobre la situación de

fuerza mayor total o parcial, así como de la identificación de las personas

trabajadoras afectadas y periodo de la suspensión o reducción de jornada.

Esta comunicación se realizará, por cada código de cuenta de cotización, mediante una declaración responsable.

Esta declaración deberá presentarseantes de que se solicite el cálculo de la liquidación de cuotas correspondiente, a través del Sistema RED.

A efectos del control, será suficiente la verificación de que el SEPE proceda al reconocimiento de la correspondiente prestación por desempleo por el período de que se trate.

La Tesorería General de la Seguridad Social podrá establecer los sistemas de comunicación necesarios con el SEPE para el contraste con sus bases de datos del contenido de las declaraciones responsables y de los periodos de disfrute de las prestaciones por desempleo.

? Las exenciones en la cotización no tendrán efectos para las personas

trabajadoras, manteniéndose la consideración del período en que se

apliquen como efectivamente cotizado a todos los efectos.

VI.- LIMITACIONES

No podrán acogerse a los ERTES por FM, las empresas que tengan su

domicilio fiscal en países o territorios calificados como paraísos fiscales

Las sociedades mercantiles u otras personas jurídicas que se acojan

a los ERTES FM y que utilicen los recursos públicos destinados a los mismos no podrán proceder al reparto de dividendos correspondientes al ejercicio fiscal en que se apliquen estos expedientes, excepto si abonan previamente el importe correspondiente a la exoneración aplicada a lascuotas de la seguridad social.

 No se tendrá en cuenta el ejercicio en el que la sociedad no distribuya dividendos en aplicación de lo establecido en el párrafo anterior, a los efectos del ejercicio del derecho de separación de los socios previsto en el apartado 1 del artículo 348 bis del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

Esta limitación a repartir dividendos no será de aplicación para aquellas entidades que, a fecha de 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de 50 personas trabajadoras, o asimiladas a las mismas, en situación de alta en la Seguridad Social.

VII.- MODIFICACIONES AL RD LEY 8/2020

La DF 1ª modifica lo siguiente:

 El apartado 1 del artículo 24 a los efectos de las exoneraciones de los meses de marzo y abril de 2020.

Añade un apartado 5 al artículo 24 para señalar que las exoneraciones serán a cargo de los presupuestos de la Seguridad Social en el caso de la aportación empresarial por contingencias comunes, de las mutuas colaboradoras en el caso de la aportación empresarial por contingencias profesionales, del SEPE en el caso de la aportación empresarial para desempleo y por formación profesional y del Fondo de Garantía Salarial en el caso de las aportaciones que financian sus prestaciones.

La DA 6ª, relativa a la Salvaguarda del empleo:

? Las medidas extraordinarias en el ámbito laboral previstas en el artículo 22 (ERTES FM) estarán sujetas al compromiso de la empresa de mantener el empleo durante el plazo de seis meses desde la fecha de reanudación de la actividad, entendiendo por tal la reincorporación al trabajo efectivo de personas afectadas por el expediente, aun cuando esta sea parcial o solo afecte a parte de la plantilla. ? Este compromiso se entenderá incumplido si se produce el despido o extinción de los contratos de cualquiera de las personas afectadas por dichos expedientes.

No se considerará incumplido dicho compromiso cuando el contrato de trabajo se extinga por despido disciplinario declarado como procedente, dimisión, muerte, jubilación o incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez de la persona trabajadora, ni por el fin del llamamiento de las personas con contrato fijo discontinuocuando este no suponga un despido sino una interrupción del mismo.

? En particular, en el caso de contratos temporales el compromiso de mantenimiento del empleo no se entenderá incumplido cuando el contrato se extinga por expiración del tiempo convenido o la realización de la obra o servicio que constituye su objeto o cuando no pueda realizarse de forma inmediata la actividad objeto de contratación.

? El compromiso del mantenimiento del empleo se valorará en atención a las características específicas de los distintos sectores y la normativa laboral aplicable,teniendo en cuenta, en particular, las especificidades de aquellas empresas que presentan una alta variabilidad o estacionalidad del empleo.

No resultará de aplicación en aquellas empresas en las que concurra un riesgo de concurso de acreedores en los términos del artículo 5.2 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.

? Las empresas que incumplan deberán reintegrar la totalidad del importe de las cotizaciones de cuyo pago resultaron exoneradas, con el recargo y los intereses de demora correspondientes, previas actuaciones al efecto de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social que acredite el incumplimiento y determine las cantidades a reintegrar.

 VIII.- MODIFICACIONES AL RD LEY 9/2020

La DF 2ª modifica lo siguiente:

 La DF 3ª para señalar que los artículos 2 y 5 mantendrán su vigencia hasta el 30 de junio de 2020.

Colaborador:

En el Boletín Oficial del Estado (BOE), el Ejecutivo modifica dos artículos del decreto antidesahucios aprobado el pasado diciembre, que se mantendrá vigente mientras dure el estado de alarma.

Principales modificaciones;

Sustitución de delito por violencia o intimidación

El decreto antidesahucios (que a su vez modificó el decreto de medidas urgentes de marzo) preveía en el artículo 7.c que el juez no pudiera suspender un lanzamiento "cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito", lo que se sustituye por "cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas".

"Con la redacción anterior no se podía proteger a ningún ciudadano vulnerable, ya que toda ocupación de una vivienda implica un delito; había que acotarlo", explican las citadas fuentes ministeriales, que insisten en que la decisión de continuar o no con un desahucio siempre va a quedar en manos de un juez, que resolverá de manera ponderada y proporcional, en cada caso.

Procedimiento penal

También se modifica el artículo 1 bis, que en diciembre estableció la "suspensión durante el estado de alarma del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil" y ahora añade "y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal"

Por otra parte, se cambian las letras b y c del artículo 7, que regula las excepciones de la suspensión de lanzamientos en los casos de ocupación.

Una de estas excepciones (la letra b) era que la entrada o permanencia en la vivienda se hubiera producido "en un inmueble de propiedad de una persona jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada".

La actual regulación incluye las ocupaciones en inmuebles propiedad de personas físicas y queda redactado así: "Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada".

Vigencia durante el Estado de alarma

Se restringe al periodo del estado de alarma, "se faculta al juez para que considere de manera ponderada y proporcional la paralización o no del lanzamiento después de escuchar a los servicios sociales, para que pueda determinar si están implicadas personas vulnerables".

El decreto-ley publicado hoy en el BOE justifica estas modificaciones en la "necesidad de dar cobertura inmediata a las situaciones en las que los procedimientos de desahucio y lanzamiento afecten a personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional, incluso en las causas penales en las que el lanzamiento afecte a personas que carezcan de título para habitar una vivienda".

Atribución uso de la vivienda familiar tras la ruptura matrimonial

En un procedimiento de separación o divorcio, si los cónyuges no llegan a un acuerdo, corresponderá a los hijos y al miembro de la pareja que conviva con ellos el uso de la vivienda, según establece el artículo 96 del Código Civil.

Si el matrimonio no tiene hijos, podrá atribuirse el uso de la vivienda al cónyuge que no sea su propietario. Debiendo acreditarse que el interés del esposo no titular es el más necesitado de protección.

"Las medidas que se adopten en relación a la custodia de los hijos incidirán directamente en la atribución del uso de la vivienda. No en vano, la situación será diferente si la custodia se atribuye en exclusiva a uno de los progenitores, o se ejerce por ambos en régimen de custodia compartida. En cuyo caso, no podrá otorgarse el uso de la vivienda con carácter indefinido a uno de los esposos" aclara Salvador Salcedo. 

Modificación atribución del uso de la vivienda

"La atribución del uso de la vivienda familiar que pueda acordarse en sentencia por el juzgado no es inmutable", destaca el experto de Ático Jurídico. "De manera que el uso que inicialmente se atribuya podrá modificarse, si concurren diversas circunstancias que aconsejen un cambio en este sentido".

En tal caso podrá instarse el llamado procedimiento de modificación de medidas, de común acuerdo entre las partes o a instancia de uno de los cónyuges, para cambiar o extinguir la atribución del uso de la vivienda que fue establecida en un primer momento durante el proceso de separación o divorcio.

Para que se modifiquen las medidas acordadas en relación al uso de la vivienda deberán justificarse ante el juzgado. El solicitante deberá probar tales hechos con documentos, testigos o cualquier otro medio de prueba admitido en derecho.

Los supuestos más habituales que pueden propiciar cambios en la atribución del uso de la vivienda familiar son:

  • El cambio de régimen de guarda y custodia.
  • El cambio de titular de dicha custodia o la mayoría de edad alcanzada por los hijos del matrimonio. Podrá justificar la modificación de medidas que el cónyuge tenga atribuido si contrae  nuevo matrimonio, como acaba de aclarar el Tribunal Supremo.

¿Puede extinguirse el uso de vivienda si quien lo ostenta vuelve a casarse?

La extinción del uso de la vivienda ha sido recientemente abordada por el Tribunal Supremo como consecuencia de las nuevas nupcias contraídas por el cónyuge que tenía atribuido tal uso. "Esta circunstancia fue la que motivó la presentación de una demanda de modificación de medidas solicitando la extinción del uso de la vivienda. Y, subsidiariamente, un uso alternativo del piso hasta que la efectiva liquidación de la sociedad de gananciales"

El Tribunal Supremo considera que el derecho de uso de vivienda se confiere y se mantiene en tanto se conserve el carácter familiar.

"La atribución del uso de la vivienda a los hijos y al progenitor custodio se produce para salvaguardar los derechos de aquellos. Pero no es posible mantenerlos en un inmueble que dejó de servir a los fines que justificaron la atribución del uso en el momento de la ruptura", como dicta la sentencia.

Finalmente el Supremo concluye que debe acordarse la extinción del uso de la vivienda, "si bien, para no poner en riesgo el interés de los menores, se permite a éstos y a su madre permanecer en ella por un año, trascurrido el cual cesará el uso que tienen atribuido".

El pasado 9 de octubre, el Tribunal Supremo dictó una importante sentencia sobre la determinación de la base imponible en AJD si existe extinción de condominio. Este hecho tiene su origen en la liquidación de gananciales y disolución de la comunidad de bienes sobre una vivienda que pertenecía a cada uno de los conyugues por mitades. Los particulares presentaron la liquidación exenta y la Administración giró la correspondiente liquidación complementaria sobre una base imponible compuesta por el valor de todo el inmueble.

El TEAR estimó el recurso de los contribuyentes y este criterio fue apoyado por el TSJ de la Comunidad Valenciana: La base imponible en AJD era el valor de la mitad del inmueble. Sin embargo, frente a la decisión del TSJ, la Hacienda de dicha Comunidad interpuso un recurso de casación.

La respuesta que ha ofrecido el Tribunal Supremo es que la extinción del condominio -en este caso, como consecuencia de la disolución de la sociedad de gananciales-, con adjudicación a uno de los cónyuges comuneros de un bien indivisible física o jurídicamente, cuando previamente ya poseía un derecho sobre aquél derivado de la existencia de la comunidad en que participaba, puede ser objeto de gravamen bajo la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando se documenta bajo la forma de escritura notarial, siendo su base imponible la parte en el valor del referido inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación y, en este asunto, del 50 por 100 del valor del bien, como declaró el TEAR de la Comunidad Valenciana, en criterio ratificado por la Sala de instancia.

Y que La conclusión no puede ser otra que la desestimación del recurso de casación promovido por la Comunidad Valenciana, porque la sentencia impugnada ha interpretado correcta y adecuadamente las normas sobre hecho imponible y base imponible del impuesto sobre actos jurídicos documentados, en los términos expuestos y, en particular, al considerar que "?si la esposa ya contaba con una mitad indivisa del inmueble, y la disolución del condominio le proporciona la adjudicación de la otra mitad del proindiviso abstracto, resultará evidente que la operación debe reflejar la cuantía de la adjudicación, o sea, el 50% que se le adjudica por el otro comunero, pues no puede recibir la propiedad que ya tenía, sin que valga la pretensión de la Administración recurrente de que la base imponible refleje la totalidad del inmueble, pues solo se ha transmitido la mitad del mismo?".

Fuentes: elderecho.com / tottributs.com

En otras palabras, el auto de admisión nos pide aclarar, matizar, reforzar -o, eventualmente, corregir o rectificarla doctrina ya fijada sobre la exigencia de que el perito visite el inmueble que es objeto de valoración y también precisar, en su caso, en qué supuestos se encontraría justificado y no perjudicaría la correcta motivación de la valoración administrativa de un inmueble que el perito de la Administración no lo visitase para individualizar la valoración realizada.

Obviamente, la exigencia procesal de precisar el interés casacional objetivo para formar jurisprudencia en la sentencia que debe resolver el recurso de casación -comprendiendo este interés no solo la formación de doctrina nueva o inaugural, sino también la tarea de ratificar o matizar la doctrina previamente establecidano se detiene en la decisión de si la sentencia impugnada considera suficientemente motivado el dictamen efectuado por el perito de la Administración que no ha visitado los inmuebles -pues tal apreciación, en alguna medida, forma parte de la valoración de la prueba, que escapa a la fiscalización casacional- sino que requiere una verificación, anclada en nuestra reiterada jurisprudencia anterior, de si la necesidad de que el perito visite el inmueble como epicentro de su función técnica de determinar el valor del inmueble cuya transmisión se grava -más bien, reconsiderar, a la vista del caso el valor asignado por los herederos en su declaración- está justificada, bien por las características del inmueble, bien por la completa motivación de las razones de ciencia, incluida la traída al procedimiento administrativo de datos exactos y fiables que permitan singularizar, individualizar el valor real del bien sin acudir necesariamente a la visita.

No podemos prescindir, además, para la resolución de este recurso de casación, de nuestra muy reiterada jurisprudencia que, en interpretación de lo establecido en el artículo 57.1.b) LGT, considera que el establecimiento de coeficientes multiplicadores sobre el valor catastral no satisface las exigencias para el establecimiento del valor real de los inmuebles que, en el impuesto que nos ocupa, constituye la base imponible reveladora de capacidad económica indirecta (art. 9.a) LISD). En esencia, nuestra doctrina al respecto lo que exige es la individualización de la valoración del elemento patrimonial sometido a avalúo, mandato que alcanza también a la valoración pericial cuando se trata de establecerlo a efectos de determinar la deuda tributaria.

SEGUNDO.- La base argumental de la sentencia de instancia.

La sentencia impugnada, aun conocedora de nuestra doctrina jurisprudencial, razona acerca de la suficiente motivación del dictamen emitido en el seno del procedimiento de comprobación prescindiendo de sus principios, al pronunciarse en estos términos, que se reproducen fielmente:

SEGUNDO.- La Administración recurrente, tras describir el iter procedimental que determinó la adopción de la resolución impugnada y el contenido de dicha resolución, señala que la misma se fundamenta en la aplicación del criterio sustentado en la resolución del TEAC de 19 de enero de 2017, recaída en un recurso de alzada para la unificación de criterio, aclarada con posterioridad, en la que se hacía constar que se debía incorporar al expediente una copia parcial de las escrituras o una certificación del contenido de las mismas, pero expedida por funcionario distinto del propio perito, exigencia que impugna por estimar que no resulta justificada, invocando el artículo 142.4 de la Ley 58/2003 , y señalando que a los dictámenes de los peritos les resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 77.5 de la ley 39/2015 y 137.3 de la Ley 30/1992 , por lo que hay una presunción de veracidad y certeza de los datos y documentos que el perito utiliza como muestras para realizar la valoración, invocando igualmente la sentencia de este Tribunal de 14 de noviembre de 2017 . Añade que la resolución del TEARA alude igualmente a los criterios expresados por el Tribunal Supremo en la sentencia de 26 de noviembre de 2015 , si bien afirma que en el informe sí figura la justificación, y que el dictamen de valoración no se ha realizado por el método de comparación, sino por el método analítico.

Frente a ello, la Administración del Estado, indica que del examen de la documentación aneja al informe pericial, folio 225, constan algunos datos de las operaciones pero no se indica la altura de la vivienda, ni la notaria en la que se otorgaron las escrituras, por lo que el problema no es que la información la aporte el mismo perito, sino que no se acomoda a ninguna de las posibilidades que se recogen en la demanda, citando la sentencia del TSJ de Canarias 120/2016, de 14 de marzo, y la de este Tribunal invocada por la parte actora.

La parte codemandada sostiene, en primer término, la inadmisibilidad del recurso, por extemporaneidad en su interposición, pues notificada la resolución el 13 de febrero de 2018, y si bien el escrito de interposición se presentó el 13 de abril de 2018, el Consejo de Gobierno tomó la decisión de recurrir hasta el 8 de mayo de 2018.

A continuación, sostiene la nulidad por no haberse acreditado documentalmente los datos de los inmuebles utilizados como testigos de la muestra, y por cuanto no se razona por qué se consideran semejantes las fincas tomadas como referencia. Subsidiariamente, sostiene igualmente la nulidad de la resolución recurrida atendido el plazo de duración de las actuaciones inspectoras; por estar basadas las liquidaciones en un tercer informe de valoración; por haberse realizado el mismo sin visita del edificio objeto de valoración; y por no haberse aplicado la reducción por vivienda habitual.

En dicha sentencia el Tribunal Supremo acuerda que si un cliente negoció una clausula de un contrato hipotecario no cabe apelación ninguna por falta de transparencia por lo tanto el consumidor queda deslegitimado de cualquier interposición de recurso.

 Esta sentencia se suma a otras dos emitidas en noviembre en las que se pone también de manifiesto la declaración nula de renuncia para emprender acciones legales respecto a cuestiones ajenas a las pactadas.

Sentencia de Hecho

Un matrimonio que subrogó un préstamo de 183.000 euros y la promotora de una vivienda tenía con Bantierra un crédito decidieron novar mediante su ampliación hasta 195.000 euros.

Se pactó un interés fijo del 2,75% hasta el 3 de marzo de 2011, y a partir de entonces un interés variable (euríbor a un año más un diferencial del 1,40%, así como un suelo del 2,75% y un techo del 12%; posteriormente, en 2013, el suelo quedó fijado en 1,75% tras llegar ambas partes a un acuerdo).

Con la firma de las nuevas condiciones los clientes renunciaron «expresamente a toda acción reclamatoria sobre la cláusula suelo», reconociendo que habían sido informados, antes de la firma del documento, de la existencia de la cláusula suelo, de sus consecuencias y de las fluctuaciones del euríbor.

Tanto la primera instancia como la Audiencia Provincial de Zaragoza dieron la razón a los clientes, pero ahora el Tribunal Supremo ha atendido los argumentos de Bantierra y concluye que ambas partes firmaron un contrato privado por el que el banco accedió a reducir el suelo y los clientes, que en ese momento podían ejercitar la acción de nulidad de la originaria cláusula suelo, renunciando a dicho ejercicio.

Concluyendo dichas resoluciones suponen «una nueva zancadilla a los hipotecados que firmaron esos acuerdos con su banco para quitar la cláusula suelo de su préstamo.

Aunque aún es pronto para hacer estimaciones, todo apunta a que el año que viene será decisivo para el sector. Sobre todo, en lo que respecta al ajuste de precios, que todavía no ha sufrido variaciones notables a pesar de las previsiones iniciales. La razón es que este indicador suele ir por detrás del ciclo económico, y no será hasta el próximo ejercicio cuando comiencen a identificarse tendencias reales, especialmente en lo que respecta a la vivienda de segunda mano. Este hecho, unido a otras novedades del sector, como el aumento de las funcionalidades tecnológicas y servicios digitales, la transformación de las necesidades habitacionales a la hora de buscar un nuevo inmueble, la irrupción del teletrabajo o un mayor interés por disfrutar de las zonas rurales, convierten los primeros meses de 2021 en el momento perfecto para dar el paso y adquirir un nuevo inmueble.

Por qué comprar una vivienda en 2021

Los expertos de Solvia detallan las seis razones de por qué añadir la compra de vivienda en la lista de propósitos de 2021:

  1. Buenas oportunidades de compra en obra nueva. Tras la pandemia, los compradores buscan viviendas más grandes, a poder ser unifamiliares, con zonas exteriores como terrazas o balcones, con más servicios comunitarios como jardines, piscinas o zonas recreativas o eficientes energéticamente hablando. Unos atributos que las viviendas de obra nueva cumplen. Aunque los precios en este caso no se ajustarán demasiado y permanecerán estables. Además, teniendo en cuenta el auge del teletrabajo, comprar un inmueble en zonas periféricas, donde el coste de estos inmuebles es mucho menor, permitirá aprovecharse de las grandes oportunidades que presenta este mercado.
  2. Viviendas en ubicaciones céntricas mucho más asequibles. Para aquellos que prefieran disfrutar de ubicaciones céntricas y, a la vez, de espacios amplios, más luminosidad, estancias extra para teletrabajar, e incluso, de la eficiencia energética, también está la opción de adquirir un inmueble de segunda mano a buen precio y realizar reformas. Y es que el ajuste de precios se percibirá, especialmente, en la vivienda usada. De hecho, ya se ve la descompensación entre ambos mercados. Las últimas cifras del Índice de Precios de Vivienda del INE, pertenecientes al tercer trimestre de 2020, reflejan un incremento del 0,8% es este tipo de activos(+7,5% en obra nueva). Sin embargo, para el año que viene, los expertos de Solvia prevén un ajuste en torno al 5% en la vivienda de segunda mano y la estabilización del valor de los inmuebles de nueva construcción.
  3. Mayores funcionalidades digitales para la compra. Herramientas inteligentes de análisis del mercado, servicios de alertas, uso de filtros, fotos de buena calidad, vídeos, simuladores de hipoteca, etc. Todas estas funcionalidades facilitan y aportan mayor calidad a la búsqueda de vivienda. Además, en el caso de los recursos visuales, ayudan a hacerse una primera idea del inmueble y evitarse desplazamientos innecesarios.
  4. La vivienda continúa siendo un activo rentable para invertir. Según las estimaciones del Banco de España para el tercer trimestre, la vivienda es uno de los pocos activos que ofrece una rentabilidad positiva notable y que aún puede tener recorrido al alza. Aunque la rentabilidad ha sufrido un descenso a consecuencia de la crisis, situándose ahora en el 5,6%, frente al 6,8% de antes de la pandemia, sigue siendo un activo por el cual podemos seguir obteniendo ganancias, especialmente a través del alquiler.
  5. Tipos de interés hipotecarios más bajos. Los tipos de interés bajos que ofrecen los bancos se mantendrán y seguirán siendo un aliciente para los compradores con recursos para adquirir un nuevo inmueble y contratar una hipoteca. Aun así, los bancos continúan manteniendo sus estrictas condiciones a la hora de facilitar este tipo de concesiones. Más aún en un contexto de incertidumbre económica, cuando las entidades bancarias tienen que regirse más que nunca por esos requisitos, con el objetivo de asegurar que el solicitante tiene la solvencia económica suficiente para hacer frente al préstamo hipotecario.
  6. Segundas viviendas en zonas con poca población. Las recomendaciones de distanciamiento social y la búsqueda de lugares con menos aglomeraciones han cambiado las perspectivas de los españoles a la hora de elegir un lugar para su segunda residencia. Para desconectar o, incluso, teletrabajar, ahora son mucho más valoradas las provincias y municipios con menos población, ubicados en zonas donde realizar escapadas a la naturaleza sea factible y con menor índice de contagios. A estos factores se suma el ajuste de precios de los inmuebles situados en estas zonas, que además pueden ser una buena apuesta para la inversión en el futuro. Ejemplo de ello es que el valor tasado medio de la vivienda libre se redujo en el tercer trimestre de 2020 un 2,9% y un 3,3% en provincias costeras y rurales como Huelva o Burgos, respectivamente, según los últimos datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

  • El precio de la de segunda mano baja del 1,8% del trimestre anterior al 0,8%.
  • La compraventa de vivienda cae un 13,3% en octubre.
  • La compraventa de vivvienda cae un 1,1% en septiembre.

Regionalmente, la variación positiva más marcada se registra en Melilla (4,9%), mientras que las variaciones positivas menos intensas se da en Andalucía, Madrid y La Rioja (1,2%). Por otra parte, las subidas más intensas se dan en Canarias, Navarra y Comunidad Valenciana, con subidas de 0,8, 0,5 y 0,4 puntos, respectivamente. Los mayores descensos se dan en Extremadura, Andalucía y Baleares, que registran bajadas de 1,3, 1,2 y 1,2 puntos, respectivamente.

La opinión de pisos.com

Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "el precio de la vivienda en España sigue ralentizando su ritmo de subida en el 2020, si bien estas cifras no han abandonado nunca la moderación. Esta moderación afecta principalmente a la segunda mano, mientras la obra nueva sigue con su evolución menos previsible, al alza". El experto añade que "la evolución de los precios sigue siendo muy heterogénea, tal como venía sucediendo desde que se iniciara la recuperación de precios en el 2015. Aunque siguen existiendo diferencias notables entre comunidades autónomas, la moderación impera en todas ellas y por el momento no hay ninguna donde se estén empezando a registrar caídas en el precio".

Colaborador:

www.pisos.com

La evolución de las hipotecas en 2019 es de subidas y bajadas, hubo repuntes en enero (22,5%), en febrero (9,2%) y en marzo (15,8%), en abril cayó (-0,1%)  en mayo subió (11,2%), en junio cayó (-2,5), en julio subió (13,1%) en agosto cayó (-29,9%) y continuaron las caídas de septiembre (-31,6%) octubre (-2,1%), noviembre (-0,5%) excepto en diciembre que subió un 43%.

El indicador llevaba subiendo ininterrumpidamente mes a mes desde abril de 2018.

Asimismo, el importe medio fue de 122.079 euros en el duodécimo mes del año, un -4,2% inferior en tasa interanual y un -5,9% inferior en tasa mensual.

Regionalmente, las autonomías que firmaron más hipotecas en diciembre fueron Madrid (6.787), Andalucía (5.082) y Cataluña (4.207). La mayor tasa de subida se registró en Castilla-La Mancha (167,8%) y la única caída se produjo en La Rioja (-9%).

Respecto al conjunto del año, la concesión de hipotecas creció un 2,7%, alcanzando los 357.720 préstamos. Este incremento es menor al registrado años atrás, dado que las hipotecas subieron un 11,3% en 2018, un 10,7% en 2017 y un 14,6% en 2016.

Por otra parte, el importe medio de las hipotecas concedidas en 2019 se estableció en 125.007 euros, arrojando una subida del 0,6%. Este porcentaje contrasta con los recogidos en 2018 (6%), 2017 (6,8%) y 2016 (2,9%).

En cuanto al capital prestado, se situó en 44.717.507 euros, con una subida del 3,3%. Este dato fue más alto en 2018 (18,1%), 2017 (18,1%) y 2016 (17,8%). Madrid (69.616), Andalucía (67.845) y Cataluña (57.787) fueron las regiones con mayor volumen de hipotecas en 2019. Castilla-La Mancha (17,9%) fue la autonomía que más creció el año pasado y Navarra (-9,4%) fue la que más se ajustó.

Según el Jefe de estudios de Idealista.com, el señor Fernando Encinar "Durante el confinamiento el stock de viviendas usadas creció de forma exponencial. El mercado inmobiliario estaba roto y la falta de compraventas y la continua entrada de nuevas viviendas en idealista han acrecido la oferta. Las casas que se han incorporado a la base de datos de idealista provienen probablemente de divorcios o separaciones, herencias y de propietarios que han tenido una urgente necesidad de liquidez. Este aumento de oferta continuará en los próximos meses mientras que la demanda arrastrará dificultades para comprar, motivadas por la falta de empleo y ahorros para asumir una hipoteca"

"El escenario a corto plazo no ofrece ningún elemento para pensar que los precios se van a comportar en la crisis que viene de manera distinta a como se comportaron en la anterior crisis: ajustes a la baja que podrían llegar a ser de dos dígitos en algunas zonas donde el aumento de la oferta sea significativo y una reducción de la demanda relevante. Los datos de mayo ya adelantan ese nuevo proceso que se acelerará en los próximos meses. En todo caso, es de esperar que tanto el ajuste como la posterior recuperación sea mucho más rápida que en la crisis anterior, y podamos volver en 2021 a los niveles anteriores al estallido de la pandemia", aclara el portavoz del principal marketplace inmobiliario de España, Italia y Portugal.

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Por provincias, se abarató un 8,8% Baleares, un 8,1% Barcelona y un 7,5% Madrid. Además, el precio de la vivienda en alquiler cedió un 0,8% en enero en tasa intermensual con un coste de 10,57 euros/m2 al mes, según Efe.

Según Fotocasa, los alquileres no habían dejado de crecer desde agosto de 2015 hasta finales de diciembre. 11 comunidades autónomas registraron datos mensuales negativos y de caídas siendo las más pronunciadas Baleares (8,8%), Madrid (7,5%) y Cataluña (5,2%).

 A pesar de estos descensos, las comunidades más caras para alquilar una vivienda son Madrid y Cataluña, con 14,03 y 13,91 euros/m2 al mes, respectivamente. Le siguen, País Vasco con 13,31 euros/m2 al mes y Baleares con 11,30 euros/m2 al mes.

Por provincias, los descensos fueron generalizados con respecto a diciembre y las rentas cayeron en 30 de las 47 provincias analizadas por Fotocasa. Los descensos mensuales más acusados se registraron en Lugo (5,6%), Jaén (3,9%), Huesca (2,4%) o Cáceres (2,4%). Pero además, en tasa interanual, las mayores caídas correspondieron a Baleares (8,8%); Barcelona (8,1%), Madrid (7,5%), Jaén (7,1%) y Santa Cruz de Tenerife (6,1%).

La provincia más cara fue Gipuzkoa 15,07 euros/m2 al mes, seguida de Barcelona 14,73 euros/m2 al mes y Madrid 14,03 euros/m2 al mes. En el caso de Madrid, el precio del alquiler bajó en 13 de los 20 distritos en tasa intermensual. El más caro para vivir de alquiler es Salamanca con 17,42 euros/m2 al mes, seguido de Centro con 16,87 euros/m2 al mes y Chamberí con 16,67 euros/m2 al mes. El más económico es Moratalaz con 10,93 euros/m2 al mes.

En Barcelona los alquileres bajaron en seis de los diez distritos y las rentas más caras se dieron en Sarrià-Sant Gervasi con 16,64 euros/m2 al mes y el más económico fue Nou Barris con 12,65 euros/m2 al mes.

 Según sostiene Fotocasa, el precio de la vivienda en alquiler empieza a dar signos de moderación después de años de intensas subidas. De hecho, durante los últimos meses el mercado cuenta con más oferta de vivienda en alquiler, en cambio, la demanda descendió ligeramente.

Sin embargo, esta nueva situación ha supuesto una vuelta de tuerca y ha puesto a prueba muchos contratos de arrendamiento que por esta situación extraordinaria ha multiplicado la morosidad entre los inquilinos. De hecho, según los últimos datos publicados por el Fichero de Inquilinos Morosos, las comunicaciones por falta de pago se han incrementado un 68,4% desde el pasado septiembre. Esta circunstancia ha ayudado y mucho a que la contratación de los seguros de alquiler se haya duplicado en los últimos seis meses de 2020.

Y es que, a pesar de la optimista perspectiva de la llegada de la vacuna, aún queda tiempo para volver a la verdadera normalidad. Muchos estudios aseguran que España no recuperará los niveles de actividad económica precovid hasta 2023 e incluso 2024. Así las cosas, 2021 se plantea como el año estrella de este tipo de producto, cuya previsión de crecimiento es de dos dígitos. Según el Observatorio Español del Seguro de Impago de Alquiler (OESA), un 30% de los nuevos contratos de arrendamiento incorporará un seguro de impago, sobre todo en Madrid y Barcelona, aunque cada vez son más frecuentes en capitales de provincia y grandes ciudades.

¿Qué es un seguro de impago del alquiler?

Hace unos años las aseguradoras detectaron la necesidad en el mercado del alquiler de proteger a los propietarios que arrendaban sus viviendas frente al impago de las rentas. Lo habitual es que este tipo de seguro se contrate a la vez que se firma un contrato de alquiler, pero también podría hacerse en cualquier momento mientras dure el contrato de arrendamiento. Por otro lado, lo más frecuente es que lo solicite el propietario del inmueble, aunque en ocasiones también podría hacerlo el propio inquilino como garantía extra de su solvencia.

La realidad es que en años anteriores la contratación de este tipo de seguros no era tan habitual. Sin embargo, cinco de cada 10 contratos de alquiler firmados durante el año pasado ya contemplaban la contratación de uno de estos seguros. Y es que en gran medida la contratación de este servicio sirve a su vez para seleccionar a los inquilinos, ya que antes de firmar la compañía de seguros hace un estudio de viabilidad al candidato para comprobar su solvencia.

Además del impago de la renta al propietario, este tipo de seguros contempla también otras coberturas. Las más habituales son la protección por daños en la vivienda por parte del inquilino o, incluso, el robo del continente del inmueble. También en ocasiones se presta asesoramiento jurídico para emprender acciones legales contra el inquilino si fuera necesario. Estas coberturas adicionales dependen de cada aseguradora, aunque la común es la cobertura del impago de la renta, precisamente la más solicitada.

De esta manera, el arrendador se asegura su renta mensual y evita que la posible morosidad por parte de su inquilino le arrastre a la inestabilidad económica. La razón es que el seguro de impago de alquiler cubre la renta acordada con el inquilino hasta por 12 meses de impago. Por otro lado, la cobertura de este tipo puede suponer un coste de entre el 3% y el 5% de la renta anual. Según la correduría de seguros Arrenta, el precio medio del alquiler con seguro de impagos durante 2020 se situó en torno a 693 euros, frente a los 661 euros de 2019.

¿Cuándo se debe denunciar el impago?

Como toda cobertura de seguros, existen plazos y condiciones que deben darse para poder ejecutar lo acordado. En este sentido, es importante diferenciar entre un impago y un retraso en el pago de una renta.

Se considera un impago cuando no se ha hecho el correspondiente pago pasado un mes de la fecha acordada. Además, debe haberse notificado la deuda de manera formal al inquilino. Aunque cada aseguradora establece sus plazos para las reclamaciones, lo recomendable es notificar el impago desde el mismo momento en que se produce.

Según la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)hasta pasados 3 meses o cuotas impagadas no se puede iniciar el trámite de desahucio. Aun así, lo recomendable es que el seguro lo sepa para que el propietario no pierda la posibilidad del adelanto de las rentas. De no cumplir el plazo establecido por la aseguradora, el propietario tendría que esperar hasta que haya sentencia firme de desahucio para recuperar la vivienda.

Cuidado con los falsos seguros

Este tipo de cobertura ha sido muy bien acogida en el sector de la vivienda de alquiler. Precisamente por eso, muchos servicios inmobiliarios y empresas han comenzado a incluir este tipo de productos en su oferta a los propietarios. Sin embargo, no todos los seguros que hay disponibles en el mercado están registrados en la Dirección General de Seguros.

Y es que con la necesidad afloran también las malas prácticas y los fraudes. El pasado junio, el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA), alertaba de la proliferación de falsos seguros de impago. El organismo cifraba en unos 50.000 los propietarios que podían estar afectados por estos seguros fraudulentos en aquel momento. Teniendo en cuenta el desarrollo de los últimos meses y el aumento de casos de morosidad entre los inquilinos, ahora  esta cifra podría haber aumentado dramáticamente, dejando a muchos propietarios en situación de vulnerabilidad. 

Según OESA, se ofrecen muchos servicios de este tipo enmascarados con palabras como póliza, garantía o cobertura, pero que más tarde no se encuentran respaldados por ninguna entidad aseguradora. Esto ha provocado que cuando el propietario ha necesitado hacer uso de la cobertura contratada se ha visto estafado y desprotegido ante una situación de impago del alquiler por parte de su inquilino.

En este sentido, la misma entidad ha recomendado seguir estos consejos a la hora de contratar uno de estos seguros:

  1. Asegurarse de que la empresa que le ofrece este seguro está registrada en la Dirección General de Seguros.
  2. Comprobar que detrás de esa cobertura hay una aseguradora real capaz de hacer frente a las coberturas económicas que debería defender en caso de necesidad.
  3. Comparar precios y coberturas. No todas las aseguradoras ofrecen las mismas coberturas y a los mismos precios. Estudiar las propuestas con detenimiento.
  4. Hacer un estudio de mercado previo y sospechar de los precios demasiado agresivos.

Según los datos de mercado, casi el 70% de los propietarios que ha suscrito un seguro de alquiler lo renueva y todo apunta a que en 2021 la demanda de este tipo de seguros seguirá creciendo con fuerza, impulsadas por la todavía complicada e incierta situación económica y  con una tasa de paro que sigue creciendo. Además, no podemos olvidar que la inmensa mayoría de las viviendas en alquiler en España se encuentra en manos de propietarios particulares, que buscan mantener sus fuentes de ingresos en tiempos de inestabilidad. 

Una situación que confirma el incremento de solicitudes de informes de riesgo visto desde que acabara el confinamiento de mayo, que se sitúa en el 24%, y que pone sobre la mesa que los propietarios son cada vez más precavidos.

Actualmente se estima un mantenimiento de precios durante 2020 y 2021 sin importantes caídas aunque habrá un estancamiento con leves subidas del 1,4% durante este año situando al mercado español entre los más afectados por la pandemia.

Desde dicha agencia observan que las medidas de estimulo han funcionado y han logrado sostener los precios del mercado inmobiliario aunque prevén una caída puntualizando que en países como Italia y Reino Unido habrá una evolución más rápida y un incremento de precios moderado.

Según el estudio realizado por la agencia indicaron que los precios inmobiliarios en España permanecerán más o menos estancados durante 2020 y 2021, y comenzarán a mostrar una evolución positiva y a nivel del resto del mercado europeo en 2022 con un crecimiento del 4,3%, y continuidad en el 2023, con una subida del 3,6%.

La agenda Standard & Poor?s también pone de manifiesto que la evolución de los precios inmobiliarios está influenciada por la política monetaria del BCE, de hecho las condiciones monetarias establecidas por Mario Dragui han ayudado a la financiación de préstamos evitándose así la venta de vivienda, lo que habría dado lugar a la bajada de precios. S&P también considera que estas políticas monetarias junto a la baja rentabilidad de los activos inmobiliarios ha conseguido incrementar las inversiones en el sector inmobiliario así como su demanda.

Fijar un precio inadecuado

Este es por lo general el error que más frecuentemente cometen los particulares que deciden vender su casa por sí mismos: darle a la vivienda el valor en función del dinero que necesitan. Tampoco es una buena idea tomar como referencia el precio de inmuebles de la zona con características similares que están en venta. La tasación es algo que solo un profesional del sector inmobiliario puede llevar a cabo de manera adecuada.

¿Crees que es una buena estrategia poner tu piso a la venta a un precio por encima del de mercado y esperar a que lleguen las ofertas? No lo es. Los compradores están muy bien informados, y no tardarán en darse cuenta de que el precio es excesivo. Te verás obligado a bajar el precio para cerrar la venta, pero tu piso ya se habrá "quemado" en el mercado.

 

No saber qué documentación hay que presentar

Si decides vender tu piso por ti mismo, ¿sabes qué documentación tienes que presentar y cuáles son los impuestos que debes pagar? El Certificado Energético es imprescindible, y no hay que esperar a tener un comprador para tramitarlo. No contar con este documento conlleva una posible sanción económica. La cédula de habitabilidad es otro de los documentos más relevantes al vender una casa.

Preparar la documentación sobre la marcha es uno de los grandes errores a evitar. Hay que contar con ella desde el principio para facilitarles la información a los posibles compradores.

 

No tener tiempo para atender a las visitas

Uno de los principales factores de riesgo de vender un piso de particular a particular es el de no tener tiempo para las visitas. Recuerda que eres tú quien debe adaptarse al horario de quienes tienen interés en conocer la vivienda, y no al revés.

En Nuevo Hogar Asesores Inmobiliarios uno de nuestros asesores se encargará en exclusiva de atender a las visitas y gestionar las diferentes propuestas de compra. Ni un solo email o una sola llamada se quedan sin contestar. A todo ello hay que sumar que todas las visitas se realizan con registro. No es una buena idea dejar entrar a desconocidos en tu casa.

 

No contar con las herramientas para elegir al mejor comprador

Y, por último, como particular, ¿de qué herramientas dispones para elegir al mejor comprador para tu vivienda? En Nuevo Hogar Asesores Inmobiliarios te ofrecemos los mejores recursos técnicos y humanos para analizar las diferentes propuestas de compra, y evaluar la solvencia económica y financiera de cada uno de los interesados. Con nosotros, en apenas unas semanas tras poner tu casa a la venta conseguirás firmar ante notario el contrato de compraventa.

En definitiva, confiar en Nuevo Hogar Asesores Inmobiliarios puede facilitarte mucho las cosas como propietario y futuro vendedor si no tienes tiempo para atender las visitas como se merecen, analizar a los posibles compradores o investigar si el precio al que quieres vender tu casa se ajusta al valor de mercado. La comisión de la agencia inmobiliaria en ningún caso debes verla como un gasto, sino como una gran inversión. Solo así venderás tu piso en poco tiempo y al mejor precio.

Una vivienda que proviene de una herencia  adjudicado a varios herederos, es una vivienda " proindiviso", en el que cada uno tiene un porcentaje o fracción.

Esta situación suele llevar a conflictos, ya que es necesario llegar a una serie de acuerdos sobre el destino de la vivienda. La solución más sencilla suele ser:

  • Que uno de los herederos compre a los otros su parte.
  • Que todos vendan a un tercero y se repartan el dinero en base al porcentaje de la vivienda que tenga cada uno.

Sin embargo en ocasiones hay herederos que no quieren vender o simplemente que no están de acuerdo en el precio por el que los otros aceptarían vender su parte.

Por otro lado, puede ser ventajoso comprar una vivienda de estas características ya que el que quiere o necesita vender  se encuentra en situación de necesidad y aceptará un precio inferior al del mercado.

No obstante, si estamos pensando en comprar una vivienda en proindiviso  hay una serie de precauciones que conviene adoptar. Cuatro posibles situaciones:

  • Que los herederos aún no son propietarios
    Para que podamos inscribir nuestra compra en el Registro de la Propiedad necesitamos que los vendedores sean los propietarios registrales.
  • Aunque el precio que nos ofrezcan  sea un "chollo", el riesgo es alto. A modo de ejemplo, puede que los que firman no sean finalmente los adjudicatarios del piso en la herencia o al menos no todos, y el acuerdo solo vincula a los que firmaron.
  • Puede también ocurrir que haya desacuerdo en la adjudicación de la herencia y acabe el tema en los Juzgados lo que puede supone años de demora.
  • Si el piso está correctamente inscrito a favor de los herederos y unos están de acuerdo en vender por una determinada cantidad y otros no. En este caso, podemos comprar solo a quien quiere vender y convertirnos así en copropietarios. Y así "forzar" a los otros propietarios a que nos vendan su parte, negociando con la amenaza de iniciar acción judicial, la división de cosa común o actio communi dividendo, regulada en los arts. 400 y ss. del Código Civil. Mediante esta acción, cualquier copropietario puede acudir al Juzgado para que disuelva la comunidad en la que se encuentran, mediante su venta en pública subasta, aunque esto conlleva tiempo y gastos y además el inmueble se suele adjudicar por un precio muy inferior al de mercado.

Por lo general el inversor que ha adquirido la parte en copropiedad, suele ser quien se lo adjudica, por tener mayor capacidad económica.

Conclusión
Si el piso está correctamente inscrito a favor de los herederos y todos están de acuerdo en vender y en el precio, en ese caso el riesgo es el mismo que cualquier otra operación de compraventa.

La tecnología es la mejor aliada para aportar nuevas soluciones a los clientes. Las PropTech se caracterizan por combinar grandes cantidades de datos con el uso apropiado de la matemática para generar un negocio más optimizado.

Los datos del mercado inmobiliario unidos con algoritmos de valoración inteligente permiten determinar el valor realista de mercado de las propiedades de forma instantánea. En nuestro caso, tenemos acceso a datos del mercado inmobiliario español en tiempo real: situación estructural de viviendas, listado de transacciones históricas y oferta y demanda actual de propiedades y zonas.

Se ha desarrollado un algoritmo que nos permite procesar toda esta información y son capaces de proporcionar al cliente una valoración de mercado ajustada.

El proceso es rápido y fiable ya que, según nuestra experiencia, esa primera valoración está en línea con el importe por el que se cierra la operación.

En estas situaciones, contar con la ayuda de compañías tecnológicas, que garantizan la venta de las viviendas a precio de mercado en menos de 90 días, resultará de gran ayuda para poder vender la vivienda.

Las 6 tendencias proptech del momento:

1. Sensores inteligentes

El sector inmobiliario utiliza cada vez más este tipo de dispositivos para dar forma a las denominadas casas inteligentes.

Hablamos de edificios que pueden monitorizarse, posibilitando así el control de la temperatura o la iluminación, por ejemplo. Circunstancia que agrega comodidad para el usuario final, pero también contribuye a una forma de vida más sostenible.

2. Big Data

El Big Data es una realidad que nos ofrece un potencial infinito. Por tanto, es otra de las novedades proptech a tener en cuenta.

Por ejemplo, gracias al Big Data los agentes inmobiliarios y otros profesionales de la propiedad pueden conectar los puntos entre los posibles compradores y sus intereses para tomar después las mejores decisiones sobre a quién se acercan y cómo. El Big Data tiene el poder de hacer de la propiedad un mundo cada vez más ensamblado.

3. Geolocalización

La ubicación sigue siendo una de las variables más significativas en el mercado inmobiliario. La tecnología de geolocalización desempeña un papel fundamental. ¿Cómo? Avisando al usuario de la proximidad de tiendas, restaurantes, eventos, etc.

Además, la geolocalización está mejorando la experiencia del usuario, dado que las compañías comienzan a utilizarla en las aplicaciones de búsqueda de vivienda. Los usuarios reciben alertas cuando pasan por una propiedad disponible.

4. Drones y realidad virtual

Dime cómo vendes y te diré cómo eres. Esta parece ser una de las premisas que predominan en el sector. De acuerdo con esto, la tecnología es un valor añadido.

Por un lado, permite estudiar el terreno (ruido, seguridad, tipo de vecindario, etc.). Y, por otro, ofrece una presentación atractiva para el cliente.

5. Asociaciones minoristas

En los últimos tiempos, el gigante de los supermercados Tesco ha adoptado la tecnología proptech utilizando el software de gestión de propiedades iSite para respaldar su modelo global de operaciones de construcción. Este software permite a Tesco maximizar estratégicamente su cartera de bienes raíces al lograr la transparencia de los datos y la inteligencia en tiempo real de sus activos de propiedad.

Otros ejemplos incluyen al gigante inmobiliario Hammerson, con sede en el Reino Unido, que se ha asociado con Concrete VC, una plataforma a la vanguardia de las últimas tendencias tecnológicas.

6. Acceso remoto

El panorama actual reclama accesos rápidos, eficaces y seguros. Ahora es posible acceder a cualquier edificio a través de un teléfono o del reconocimiento facial.

Las claves digitales no solo eliminan el riesgo de que se pierdan, sino que también significan que nunca más tendrás que crear, recordar o asignar claves físicas. El acceso por control remoto ya está aquí.

En un panorama cambiante resulta vital aceptar las nuevas tecnologías digitales que están cambiando las reglas del juego. Proptech establece un nuevo estándar de innovación. Seguirlo es sinónimo de éxito.

La eterna duda en las campañas de la declaración de la renta es cómo y dónde se declara el alquiler. Tanto propietarios como inquilinos deben incluir en su declaración que tienen arrendada una vivienda o bien, que viven de alquiler, por lo que conviene repasar qué casillas deben rellenarse, en función de cada caso y de la comunidad autónoma donde residan. Repasamos las casillas para declarar el alquiler en la Renta 2020:

Gestha, el sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda, recuerda que la determinación del importe de la ganancia o pérdida patrimonial que proceda se fija por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición de la vivienda.

Y es al computar el valor de adquisición en la operación de venta de la vivienda donde tendremos en cuenta los gastos en que se incurrió al adquirirla. Así el valor de adquisición estará formado por la suma de:

  • El precio por el que dicha adquisición se hubiese efectuado.
  • El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos. En este punto debemos reseñar que no se incluirán en ningún caso los gastos de conservación y reparación.
  • Los gastos  y tributos relativos a la adquisición. Aquí se incluirán:
  • Comisiones de inmobiliarias u de otros agentes intervinientes en la operación de compra.
  • Gastos de notaría y Registro relativas a la escritura de adquisición e incluso de concesión del préstamo hipotecario obtenido para dicha adquisición.
  • Pago de impuestos tales como Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o IVA.
  • Otros gastos relativos a la constitución de la hipoteca del préstamo concedido para su adquisición. En ningún caso se computarán los intereses satisfechos por el préstamo.
  • Cualquier otro gasto en el que se incurriera al realizar la adquisición de la vivienda y que fuera inherente a la misma.

A su vez, los gastos de cancelación de hipoteca minorarán el valor de enajenación.

Por otra parte, el valor de transmisión estará formado por:

  • El importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado.
  • De la cantidad anterior podrán deducirse los gastos y tributos inherentes a la transmisión, en el mismo sentido expresado al referirnos al valor de adquisición (comisiones inmobiliarias, gastos de notario y Registro, gastos de cancelación de hipoteca) en cuanto hubieren resultado satisfechos por el transmitente.

Por otra parte debemos tener en cuenta que también pueden ser deducibles esos gastos por adquisición de vivienda en el caso de que exista alguna deducción específica establecida por la Ley del Impuesto, como puede ser la deducción por adquisición de vivienda habitual estatal o las que existen en algunas Comunidades Autónomas. La deducción estatal fue suprimida a partir de 1 de enero de 2013 y aunque se estableció un régimen transitorio para los que se practicaban deducción con anterioridad a esa fecha, los que la adquieren actualmente no pueden deducir ni por el precio de adquisición ni por los gastos.

Para Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices, unidad de negocio de Fincas Blanco especializada en administración de fincas, "el Gobierno planea aplicar un plan de rehabilitación y regeneración urbana a tres años con el objetivo de hacer más de 400.000 viviendas,  eficientes energéticamente".

"El Plan pensado por el Gobierno, buscará ser financiado con los 70.000 millones de fondos europeos, liderado por el Ministerio de Transportes junto al de Energía y con la colaboración comunidades y Ayuntamientos. Las autonomías, como en la mayoría de los casos, tendrán su propia competencia.",  afirma Blanco.

Colaborador:


Esta percepción es compartida por Sarah Harmon, CEO de habitissimo, quien manifiesta que, en comparación con los mismos meses de 2019, las peticiones para adecuar la vivienda entre los hogares españoles han crecido un 36% en junio, un 48% en julio y un 15% en agosto, respectivamente.

El plan de rehabilitación contempla las reformas en eficiencia energética de los edificios, fomentando sobre todo el aislamiento.

España cuenta con un parque de vivienda anticuado, pues el 92% de los inmuebles residenciales que existen en nuestro país se construyeron antes de la entrada en vigor del Código Técnico de Edificación de 2006. Producto de esta situación, y en opinión de los expertos en la materia, la mayoría de las viviendas españolas no cuentan con un adecuado aislamiento térmico lo que comporta que sean inmuebles que registran un gasto energético muy elevado.

Para paliar esta situación, indica Laia Comas, CEO de Inédit Barcelona, el plan de rehabilitación estará integrado por ayudas para la mejora de la eficiencia energética de los edificios, "pudiendo incluir en ellas actuaciones concretas sobre el aislamiento, el impulso a la implantación de las energías renovables en los edificios y el ahorro energético de los inmuebles". Una iniciativa, apuestan desde habitissimo, que traerá consigo una mejora parcial del parque inmobiliario español.

Para los expertos del sector, la aplicación correcta del plan de rehabilitación puede traer consigo importantes efectos positivos económicos y sociales. Desde Andimac subrayan que, "bien articulado", el proyecto revalorizaría el patrimonio inmobiliario y la riqueza de las familias españolas, "puesto que la vivienda se trata de la principal palanca de ahorro de los hogares, no solo de su espacio clave de habitabilidad en estos momentos".

En paralelo, Enric Aparici, director general de Aquí tu Reforma (ATR), pone de manifiesto que los planes de rehabilitación "pueden facilitar que muchas viviendas vacías que ahora están inutilizadas salgan al mercado, tanto para venta como para el alquiler". De hecho, desde esta compañía argumentan que en varios países de Europa ya existen iniciativas similares, las cuales se basan en subvenciones de pisos vacíos "para acondicionar todo el parque de viviendas y conseguir alquileres asequibles".

Por su parte, Comas maneja la posibilidad de que la rehabilitación de viviendas posibilite la salida al mercado de viviendas vacías, lo que podría generar un efecto positivo sobre los precios, especialmente en zonas tensionadas.

Se impone la búsqueda de una mayor implicación del sector privado, para la cual serán necesarios incentivos atractivos como una reducción en el IVA o ciertas mejoras fiscales

Para articular su plan, el Ejecutivo central espera que la mayor parte de la inversión del plan proceda del ámbito privado. Sin embargo, desde Andimac cuestionan que la colaboración público-privada pueda canalizarse con efectividad puesto que el sector de la construcción está integrado en su mayoría por pymes y micropymes.

Por su parte, desde habitissimo consideran que es necesario que el sector privado se involucre  en este tipo de iniciativas. Por lo que creen que es preciso que las distintas administraciones públicas lancen incentivos para motivar a las empresas a participar. Como indica Harmon  un ejemplo, seria la posible reducción del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o de la puesta en marcha de mejoras fiscales etc.

Colaborador:


La conclusión a la que han llegado los autores de este estudio Angel Martínez Jorge y Jorge Galindo es que da igual que para regular los precios se tome en cuenta la renta o la tasa de esfuerzo del pago del alquiler sobre la renta. Para cada zona el resultado es que las rentas más altas serán las más beneficiadas.

Con los datos de Atlas de Renta de Hogares del INE y los datos de alquileres del Ministerio de Transportes se ha construido una base de datos que indica la renta y el precio de los alquileres a nivel censal. De dicho análisis se deduce que las zonas más tensionadas se sitúan en Madrid y Barcelona.




Análisis pormenorizado de los dos criterios a tener en cuenta;

  • Si en la regulación se toma el criterio de renta por sí sola se intervendría un 25% las zonas más caras dentro de cada provincia.

El caso de Madrid que tiene una renta superior a la media de más de 57.000 euros por hogar y Barcelona con una renta con un 50% superior al de las zonas más baratas. Coincidiendo las zonas caras en términos de cuota de alquiler con las de mayor precio de alquiler por metro cuadrado en ambas comunidades.

La conclusión es que la intervención en las zonas con mayores precios en Madrid y Barcelona no beneficiaría a las rentas más bajas sino a medias-altas que son las que pueden residir en esas zonas.

  • Respecto a los resultados sobre la regulación basada en la tasa de esfuerzo del alquiler sobre la renta se extraen las siguientes conclusiones;

Tanto en Madrid como en Barcelona la renta media de las zonas tensionadas ronda los 30.000 euros. El alquiler medio en zonas tensionadas en Madrid no supera los 820 euros mientras que las no tensionadas roza los 770 euros, en Barcelona el alquiler medio de las zonas tensionadas es de 875 euros.

Por lo tanto se concluye que intervenir el mercado en zonas tensionadas según la tasa de esfuerzo beneficiaría más a las rentas bajas.

El organismo pone de manifiesto que la regulación de los precios de alquiler tiene un efecto inmediato que se traduce en una mejora en el bienestar de los inquilinos afectados, si bien el cambio de incentivos creado por la regulación genera reacciones tanto en la oferta como en la demanda, con "posibles pérdidas de bienestar social en el medio y en el largo plazo".

En concreto, explica que los controles sobre los precios del alquiler de la vivienda se centran de forma directa en los problemas de accesibilidad y  sobrecarga del alquiler en el gasto de ciertos colectivos. No obstante, no se descarta la posible aparición de "efectos adversos potencialmente significativos", especialmente cuando este tipo de medidas se mantienen durante períodos prolongados.

La oferta de alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo; las viviendas disponibles en el mercado, los gastos de mantenimiento de los inmuebles o modificando la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación.

Además, esta política puede crear segmentación en el mercado de la vivienda, al concentrarse las medidas de control de rentas en determinados colectivos ocasionando segmentación de la población según condiciones socioeconómicas o incrementar el precio del alquiler de la vivienda en segmentos no regulados del mercado.

Según indica la normativa, se podrán construir viviendas más pequeñas que deberán contar con espacio privado de mínimo 24 m2 y espacios comunes complementarios de mínimo 6 m2.

 Los denominados ?minipisos? están pensados mayoritariamente para tres tipos de perfiles sociodemográficos: jóvenes, trabajadores de paso y el colectivo de personas mayores.

La crisis provocada por la COVID-19 y la necesidad de estar en casa ha evidenciado todavía más una problemática existente en las grandes ciudades: el acceso a la vivienda. En este sentido, el gobierno catalán ha aprobado recientemente el decreto-ley 50/2020, un paquete de medidas urgentes para estimular la promoción de vivienda con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler con el objetivo de impulsar la vivienda de alquiler en Cataluña. "Esta regulación se entiende como un paso más hacia la regulación de esta nueva tendencia habitacional que es el ?coliving? y que cada vez tiene más demanda", afirma Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.

Este decreto proporciona un marco legal a un tipo de demanda que a día de hoy no contaba con regulación al respecto. Bajo este decreto-ley, los promotores tanto públicos como privados podrán construir viviendas más pequeñas con espacios comunes complementarios. Según indica la normativa, estas viviendas deberán contar con espacio privado de mínimo 24 m2 y espacios comunes complementarios de mínimo 6 m2, si bien la suma de ambos espacios no puede ser inferior a la establecida por la normativa de habitabilidad, de 36 m2.

La tipología de espacios comunes complementarios no están regulados en este decreto-ley y dependen de la voluntad del promotor, pero generalmente se incluyen zonas de estar y lavandería. "En el ?coliving? también es fácil encontrar zonas de trabajo compartidas", explica Bermúdez. La normativa sí que indica, por otro lado, algunos requisitos de estos espacios comunes: ventilados e iluminados y con un mínimo de 4 m2 por persona. "Además, estas promociones podrían construirse en suelos destinados a vivienda pero también en equipamientos, lo que resolvería parcialmente el problema de suelo que tiene la ciudad", indica Bermúdez.

Esta ley responde a nuevas demandas y quiere dar solución al problema de la vivienda en Cataluña. Así, los colectivos a quien va pensada esta regulación son básicamente tres: por un lado, jóvenes, a fin de abaratar los costes de emancipación y facilitar el acceso a la vivienda y como respuesta a la movilidad laboral o formativa; por otro, trabajadores de paso en la ciudad. Finalmente, el colectivo de gente mayor, con menos necesidad de espacio pero más necesidad de compartir. "Este último año hemos vivido una situación totalmente atípica donde muchos de nuestros mayores han quedado aislados. Esta nueva modalidad permitiría la socialización en espacios comunes y evitaría la soledad con la que se encuentra a menudo este colectivo", apunta Emiliano Bermúdez.

¿Qué es el coliving?

El ?coliving? es una nueva tendencia habitacional que tiene como eje principal vivir en comunidad. Esta tenencia agrupa colectivos de personas con los mismos intereses que comparten zonas comunes y aficiones, y nace para dar respuesta a nuevos estilos de vida, generalmente los deseados por los millenials que buscan experiencias laborales y sociales por delante del sentido de la propiedad.
Esta manera de vivir tiene la ventaja de abaratar costes, pues los gastos incluyen también ciertos servicios como limpieza, mantenimiento y suministros, que además son compartidos entre todas las personas que comparten espacio. Algunas de estas comunidades, por su parte, también aportan espacios de coworking, biblioteca o gimnasio, incluyendo así todo lo necesario para generar valor y sentido de comunidad.

Colaborador:

www.donpiso.com

Se calcula que la vivienda se podría revalorizar entre el 10 y el 20% tras la realización de reformas.

Pero lo primero que debemos es establecer un presupuesto con el que se pueda conseguir un margen de beneficio según el cual se aplicarán las reformas.  De este modo, se considera una reforma media aquella en la que se ha reformado los baños, la cocina, se han pintado las paredes y se ha arreglado el suelo.

A continuación veremos este tipo de reformas y algunas otras:

Reforma de la cocina

Si la inversión es reducida, será suficiente con pintar los azulejos y los muebles. Con un mayor presupuesto, se pueden cambiar los electrodomésticos y mejorar la iluminación. Actualmente hay existe la tendencia de abrir las cocinas al salón total o parcialmente.

 Reforma del baño

Una de las reformas más eficientes es sustituir la bañera por una ducha, tanto para modernizar el baño como por cuestiones de seguridad. También se deben renovar las instalaciones de agua y cambiar los sanitarios, suelo y paredes, según el presupuesto y la necesidad.

Pintar paredes y arreglar suelos

Unas paredes limpias y recién pintadas causan muy buena impresión. Se pueden cambiar los colores según la tendencia del momento o conseguir efectos según el color. Por ejemplo, utilizar colores claros en espacios oscuros para ganar amplitud.

El suelo también es fundamental. Si no es posible recuperarlo o está dañado, se puede colocar una tarima flotante o suelos laminados que imitan madera, piedra o cerámica sin necesidad de levantar el suelo antiguo.

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Con estos cambios ya habríamos realizado una reforma media, cuyo resultado puede variar según el presupuesto. Pero tendríamos las principales zonas de la vivienda en buenas condiciones. Si contamos con más presupuesto, estas son otros arreglos y reformas que también revalorizan el inmueble:

Cerrar la terraza

Cerrar la terraza e incorporarla a la vivienda la revaloriza porque amplia el espacio útil. La superficie cerrada es un 80% más cara que la terraza.

Renovar las instalaciones

Es aconsejable actualizar las instalaciones, por ejemplo que todas las habitaciones tengan puntos de acceso a los servicios de televisión, telefonía e internet.

Las instalaciones de fontanería, suministro y evacuación de agua deben estar en perfectas condiciones.

Aumentar la capacidad de almacenaje

Esta es una reforma muy práctica y una de las mejores formas de aumentar el espacio de almacenamiento es que las habitaciones dispongan de armarios empotrados.

Cambiar puertas y ventanas

Se pueden sustituir ventanas antiguas con vidrios simples por ventanas con mejor aislamiento térmico y acústico (que podrían llegar a reducir el consumo de aire acondicionado y calefacción).

Las puertas de paso también llaman mucho la atención, pero si cambiarlas se sale del presupuesto, se pueden arreglar para darles un aspecto renovado.

Modificar la distribución

En la actualidad, los pisos más demandados son los de dos y tres dormitorios y si además tienen un aseo complementario, ayudará a revalorizar el inmueble.

Por otro lado existe una tendencia de redistribuir el espacio habitable de la vivienda dejando el salón y comedor en un único espacio.

Accesibilidad a la vivienda

Podemos encontrar el problema de que la vivienda sea un piso entre un tercero o un cuarto sin ascensor. Su instalación está subvencionada, aunque este tipo de obras depende de la comunidad.

En los casos que sean posibles, la construcción de rampas que faciliten el acceso o dejar espacios amplios será otra ventaja a la hora de aumentar el precio de la vivienda.

Se trata de una cuestión controvertida ya que no hay un único criterio sobre este asunto. Mencionar que los Tribunales Superiores de Justicia de Cataluña y Madrid se han pronunciado al respecto y estos si han considerado que prescribe el derecho de exigir el IBI por las actuaciones de revisión catastral. De hecho la Dirección General de Tributos también sostiene dicho criterio.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 68.1.a) de la Ley General Tributaria, el derecho a practicar liquidación se interrumpe "Por cualquier acción de la Administración tributaria, realizada con conocimiento formal del obligado tributario, conducente al reconocimiento, regularización, comprobación, inspección, aseguramiento y liquidación de todos o parte de los elementos de la obligación tributaria que proceda, aunque la acción se dirija inicialmente a una obligación tributaria distinta como consecuencia de la incorrecta declaración del obligado tributario."

Hacienda considera que las actuaciones de Catastro tienen por finalidad la comprobación, inspección y liquidación del tributo, teniendo en cuenta la gestión dual del IBI.

En la sentencia que tratamos en cuestión, "STSJ de Valencia" considera que el procedimiento de inspección catastral no tiene naturaleza tributaria.

Por ello la sentencia del Juzgado de Valencia argumenta  que:

  • Si estos procedimientos de inspección catastral tuvieran naturaleza tributaria, les sería aplicable el plazo de prescripción a la hora de revisar o fijar los valores catastrales. Y en este caso no es así ya que, mediante estos procedimientos, Catastro revisa estos valores aunque hayan transcurrido más de cuatro años desde que se produjo la alteración o modificación en el inmueble. Y el nuevo valor tiene efectos desde que se produjo dicha alteración, por mucho tiempo que haya transcurrido.
  • Como segundo argumento, el TSJ de la Comunidad Valencianade 2018, considera que las actuaciones de Catastro no interrumpen la prescripción del derecho a liquidar.

Conclusión

Se trata de una cuestión controvertida en la que diferentes juzgados se han pronunciado de manera diferente y por lo tanto es apelable en los tribunales. Por lo que habrá que analizar cada caso en concreto porque según la fecha en la que se nos haya notificado las nuevas liquidaciones del IBI, podrán ser prescritos uno o varios ejercicios.

Entre las medidas establecidas se encuentran:

  • La reducción a la mitad del pago del alquiler del local siempre y cuando el inmueble en propiedad pertenezca a un gran propietario.
  • Y que haya pacto entre arrendador y arrendatario para la reducción, mediante cantidad abonada o moratoria en pago.

Se pueden establecer las siguientes circunstancias;

  • Si el propietario no es un gran tenedor y el inquilino no se ha visto beneficiado de rebaja o demora pactada del pago mensual el inquilino podrá pedir antes del 31 de enero una quita del 50% durante el Estado de alarma, sus prórrogas y durante cuatro meses posteriores.
  • También se da la posibilidad de que el inquilino solicite una moratoria de la totalidad del pago mensual aunque deberá acordar con el propietario una devolución prorrateada una vez pase el periodo establecido, cuatro meses después de que finalice el estado de alarma y sus prórrogas.

El objetivo de esta medida es obligar a los grandes tenedores de inmuebles alquilados para comercio y hostelería a acordar una rebaja del alquiler con sus inquilinos, ya que de lo contrario se aplicaría de forma directa el plan de choque del gobierno, limitando rentas a la mitad o a cero en el caso de la moratoria.

Durante la negociación se barajaron diferentes medidas a establecer;

  • La disminución del coste fijo del alquiler para los negocios.
  • Y medidas fiscales relacionadas con las cotizaciones a la Seguridad Social o ayudas directas.

Actualmente está pendiente de que se fije la fecha de la entrada en vigor del plan de choque.

Para crear un contenido más variado, los anuncios de viviendas se pueden intercalar con noticias de interés de los barrios o las zonas donde se vendan los inmuebles (esto creará una fuente de información a los clientes sobre los entornos), noticias de interés del sector, consejos sobre la búsqueda de viviendas, información sobre la economía del sector en el país o guías para el usuario (como qué saber sobre los contratos de alquiler, diferencias entre los tipos de hipotecas, la contratación de seguros, etc.).

Muchas agencias tienen sus blogs de noticias, donde crean su propio contenido para compartirlo en sus redes o, en caso contrario, se puede recurrir a fuentes informativas y compartir el contenido que publican.

 

En resumen, existen tres tipos de contenidos:

  • Inmuebles: Publicaciones de inmuebles con un texto claro y llamativo y fotografías atractivas. Esta publicación debe estar siempre vinculada con la ficha del inmueble.
  • Contenido propio: Artículos realizados o redactados por la propia agencia y que sean relevantes para el sector (noticias de economía, hipotecas, alquiler, noticias locales, consejos, guías?)
  • Contenido ajeno: Selección de noticias que pueden compartirse desde otras fuentes en las redes sociales, indicando siempre la autoría de las mismas o de dónde proceden.

En la sección NOTICIAS PARA TU WEB de INMONEWS podemos encontrar una selección de noticias neutras para que las comparta en las redes sociales de su inmobiliaria.

 

A continuación vemos dos ejemplos de contenidos:

En este primer caso, la agencia ha compartido en Facebook el enlace de una noticia de interés local.

Y aquí vemos la publicación de un inmueble en Twitter.

¿Qué son los mensajes virales?

En marketing digital se usa el término VIRAL para definir a los contenidos que se difunden rápidamente.

Existen una serie de ingredientes que potencian un mensaje de Marketing viral:

GRATIS: La palabra "gratis" es una de las palabras más poderosas, consigue captar la atención de los usuarios, y dar algo sin ningún tipo de coste puede generar ganancias posteriores.

SIMPLE Y FACIL: El mensaje viral debe ser de muy fácil propagación, o sea que cuando uno lo reciba, con uno o dos clics debe tener bastante para reenviarlo a otros destinatarios. A más facilidad, mayor y más rápida propagación.

NOVEDAD: La novedad es una ventaja competitiva, la novedad facilita la transmisión del mensaje. Si este ofrece algo nuevo e interesante o útil, ayudará enormemente a su propagación.

ESCALABILIDAD: Tenga en cuenta que su campaña de marketing viral sea fácilmente escalable. Hay que vigilar no morir de éxito. Tenga previsto todo esto para poder responder a un aumento de demanda.

El sector inmobiliario no debe quedarse atrás. Tener un canal propio de Youtube abre infinitas posibilidades a la hora de promocionar los diferentes productos y tener un contacto más directo con el cliente. Efectivamente, no es lo mismo observar una fotografía que ver un vídeo o un anuncio con todas las ventajas que ofrecen la imagen en movimiento y el sonido.

 ¿Cómo crear la red social en Youtube para inmobiliarias?

Crear un canal en la plataforma no es complicada, además ofrece un diseño muy intuitivo para los usuarios. Estos son los pasos básicos.

Crear una cuenta en Youtube

Lo más recomendado es que se haga a través de un correo de Gmail.

Completar el perfil de usuario

Optimizar la URL del canal

Es necesario buscar las palabras claves adecuadas para obtener un mejor posicionamiento y que el nombre se asocie enseguida con la empresa.

Personalizar el canal

A través de los métodos que ofrece la plataforma: insertar el banner, personalizar los colores, tener una buena imagen de perfil, etc. También debemos buscar un nombre adecuado para el canal y hay que hacer hincapié en su descripción.

 

Ya tengo mi canal inmobiliario en Youtube, ¿ahora qué?

Una vez que se han completado los aspectos básicos del canal, es hora de subir el primer vídeo. Una idea o consejo es que ese vídeo sea un tráiler o anuncio, de la propia empresa en este caso, para presentarla a los usuarios o clientes.

Aquí podemos ver un ejemplo de un vídeo promocional de una agencia inmobiliaria:

Subir un vídeo tampoco es complejo. En el menú del vídeo además se puede optimizar su descripción, categorizarlo en un sector e introducir palabras claves. Se debe buscar un buen título para el vídeo.

 

¿Qué contenidos publicar una agencia inmobiliaria?

Al igual que en otras redes sociales, el contenido debe ser variado. Pueden ser:

  • Vídeos de Inmuebles: Con pequeños mensajes descriptivos de las características, mejor 360º , que rotaciones de imágenes o vídeos moviéndonos por la casa.También pueden ser vídeos realizados a partir de fotografías del inmueble.
  • Promocionales: Imagen profesional, mensaje del servicio claro, voz tranquila, participación de clientes (feria?, etc).
  • Noticias de interés.

Características de los vídeos

  • Vídeos, claros, sin contraluz, con buen sonido, sin movimientos ni oscilaciones.
  • No más de 5 minutos.  Sin  fondo neutro interesante y estratégico: En base a nuestro objetivo, si es consolidar marca, un determinado servicio o inmueble?
  • Profesionales pero no tanto:  Se premia la cercanía en los vídeos, no hace falta vídeos profesionales; pero si con un mínimo de calidad visual, que se puede conseguir con un móvil de calidad media alta.
  • Etiquetar y categorizar: Pon descripciones y etiquetas de calidad en base al vídeo y a las palabras claves que buscamos potenciar, por ejemplo " Estupendo piso de 3 dormitorios, en la zona de San Martín de Benidor, a 500 metros de la playa"

 

A continuación vemos un ejemplo de un vídeo de 360º.

Fijémonos en el título del vídeo: Ático en Alcaidesa, Cádiz. Le han dado un título claro y con las palabras claves.

En la descripción del vídeo figura:

"Precioso ático de tres habitaciones, dos baños, tres terrazas, salón comedor, cocina, dos plazas de garaje y trastero en una urbanización rodeada de Parque Natural y a dos minutos en coche y diez minutos caminando de la playa. Paz y tranquilidad total.

Es un mensaje claro, con las características principales del inmueble y las más llamativas. Al final incluye un enlace a la ficha del inmueble. Es muy importante que los inmuebles que publiquemos estén relacionado con la ficha online del inmueble, de nuestra web, que permita a un posible interesado contactar con nosotros.

 

Pautas a seguir en Youtube por la inmobiliaria.

Promocionar el vídeo

Con campañas por email y por las distintas redes sociales.

Permitir comentarios del vídeo

Y agradece las felicitaciones y rebate las críticas.

Incorporar el canal de Youtube a la web de la empresa

Así como darlo a conocer en las redes sociales, incluirlo en la firma de los correos junto con las otras redes?

Y por supuesto, es muy importante mantenerlo actualizado, es decir, subir vídeos con cierta frecuencia.

 

En definitiva, un canal de Youtube actualizado y con un mínimo de calidad puede convertirse en una gran herramienta para cualquier empresa del sector inmobiliario. Trabajando en él con ilusión y optimismo se pueden obtener grandes resultados. Además, actualmente se habla de un concepto titulado El Vídeo Marketing Inmobiliario, asociado a Youtube, orientado a producir vídeos de éxito.

Ventajas

  • Buenos canales de comunicación y negocio.
  • Publicidad a bajo costo. Informar de promociones, noticias de empresa, productos etc.
  • Interactuación con el cliente. Feed back de opiniones, de tendencias.
  • Fidelización del cliente. Consolida la relación con nuestros clientes.
  • Conexión fluida entre profesionales físicamente  muy alejados, dando lugar a proyectos y colaboración.
  • Permiten foros y conferencias online

Como podemos observar, si las redes sociales son bien utilizadas, las ventajas que nos aportarán serán muy importantes.

 

Ahora veamos el otro lado de la moneda:

 Desventajas

  • Requiere tiempo, seguimiento, capacidad diálogo y recursos.
  • Riesgo de comentarios negativos, conlleva seguimiento y planes de contingencia.
  • Dispersión geográfica de los seguidores para empresas de ámbito local.
  • Dificultad captación nuevos usuarios. Muy dispersos en las redes.
  • Trato impersonal frente al contacto directo.
  • Gran cantidad de redes y dispersión de usuarios.
  • Línea estrecha entre el ámbito privado y el ámbito público.
  • Necesidad de producción continúa de información relevante.
  • Riesgo de fraude y de usurpación.
  • Propagación viral de mensajes dañinos para la marca.
  • Campañas de acoso o desprestigio falsas de trols o de competidores.

En muchos de los casos expuestos no se trata de algo que ocurra por la incorporación de las redes sociales, sino una consecuencia del posible mal enfoque a la hora de plantear nuestra estrategia de social media. De hecho casi todos los enunciados señalados como desventajas podrían ser convertidos en oportunidades para nuestra empresa.

 

Asimismo, los casos negativos que puedan derivarse de las redes se pueden solventar.

Por ejemplo, si no podemos dedicarle el tiempo suficiente a las redes sociales o no sabemos cómo abordarlas al principio, siempre se puede recurrir a la ayuda profesional de un Community Manager.

El software inmobiliario InmoPC cuenta con un servicio de Community Manager que permite la gestión de las redes sociales  para su inmobiliaria, generando contenido de interés y ahorrándole tiempo.

Como podemos ver en el ejemplo, tiene dos listas de cuentas diferenciadas: la lista de la gente que estamos siguiendo y la lista de seguidores.

Twitter es una excelente plataforma junto con Facebook, que nos permitirá ganar visibilidad con nuestros clientes y captar nuevos.

 

¿Qué contenido publicar en Twitter?

Esta red social es más dinámica que otras como Facebook, es decir, se realizan en ella más publicaciones al día. Se recomienda realizar más de 6  actualizaciones por día, de un contenido interesante y de calidad y como en Facebook, intercalando noticias con inmuebles: Noticias de nuestro blog o de portales especializados como www.inmonews.es  y los inmuebles vinculados con nuestra web.

En la sección NOTICIAS PARA TU WEB de INMONEWS podemos encontrar una selección de noticias neutras para que las comparte en las redes sociales de su inmobiliaria.

 

Hashtag

Un hashtag es una etiqueta?? formada por una o varias palabras concatenadas y una almohadilla #

Actualmente ha convertido en una herramienta indispensable para la creación de contenidos y el aumento de participación de los usuarios. Está muy extendida en Twitter y ya se está utilizando en otras redes.

Veamos el siguiente ejemplo:

Ejemplo publicación en Twitter.

Vemos que esta agencia, en su publicación, han utilizados los hashtags: #casa, #mutxamel, #parcela #Alicante.

En la publicación debe aparecer también el enlace de la ficha del inmueble.

 

Planifica tu publicación

Es mejor dedicarle una hora o dos a la semana y planificar de forma ordenada la publicación semanal, utilizando herramientas como Hootsuite o Tweetdeck para programar los tweets, que publicar de forma aleatoria y desordenada.

Sé activo/a con la participación

Agradece la participación de los seguidores, opina o retwitea sus comentarios, señala los favoritos, es el mecanismo para conectar son tus seguidores.

 

¿Cómo captar nuevos seguidores?

Anuncios en Twitter

Twitter posee una potente plataforma publicitaria, que te permitirá al igual que Facebook, buscar un target para captar nuevos tus seguidores. Elige con cuidado tus palabras clave.

Sigues y serás seguido

Hay una técnica muy básica, que es seguir a posibles clientes potenciales, que hayas localizado, muchos de ellos al ver que le has seguido, te seguirán y es una forma de darse a conocer.

Asimismo, las redes ofrecen opciones de privacidad para que un solo un público limitado pueda ver los contenidos. Pero estas limitaciones pueden interesar más en un perfil personal que en el de una agencia.

Recomendamos:

  • Configura los niveles de privacidad:  Para controlar qué ven los seguidores.
  • Controla tu lista de contactos. No aceptes como follower a todo el mundo, clasifícalos, evita "empresas raras" o "trolls"
  • Prudencia con los contenidos: Evita datos personales, fotografías de niños o no autorizadas.
  • Cuidado con las aplicaciones de terceros que comparten tu información, pueden publicar contenidos en sitios no recomendables.

Primer paso: ¿Cuáles son nuestros objetivos?

  • Más visitas en la web: A través de las redes sociales o nuestro blog (si tenemos) podemos generar más visitas a la página insertando enlaces de la misma en las publicaciones, los perfiles, etc.
  • Consolidar Marca y atracción clientes: Potenciaremos noticias de carácter profesional y corporativo ( ferias, notas legislativas, tendencias..), cuidaremos la atención al usuario, con un mayor dinamismo y participación.
  • Exposición de productos y servicios: Facebook con motor inmobiliario, publicación periódica de inmuebles y servicios.
  • Posicionarse como líder de opinión: Utilización Blogs, contenidos propios de calidad, participación en grupos profesionales, actualizaciones periódicas.

Segundo paso: ¿En qué redes sociales participar?

Con recursos limitados, no es posible estar en todas las redes de forma profesional, ya que exige un gran esfuerzo de tiempo y planificación.

Cada red social tiene un tipo de público diferente, unas utilidades diferentes, unas necesidades de contenido distintas y una inmediatez específica. No es lo mismo no necesidad de inmediatez y contenidos de  Facebook o Twitter, que la de LinkedIn o Instagram.

El target del público, el objetivo que busquemos, los recursos que dispongamos,  nos  determinarán qué red social deberemos potenciar.

Las principales redes sociales:

  • LinkedIn: Sencilla de manejar, consolida nuestra marca, permite contactos profesionales.
  • Facebook: Donde están la mayoría de las personas y marcas, nos exigirá un esfuerzo en contenidos útiles y periódicos.
  • Twitter: Es el más activo, exige mayores cantidad de contenido y dedicación.
  •  YouTube: Canal de videos, gran expositor de videos de inmuebles y promocionales, hay que generar videos semanales.
  • Instagram: Ofrece una imagen puramente visual, nos puede ayudar a ofrecer una cara diferente de la agencia inmobiliaria, hay que cuidar mucho las imágenes y es difícil captar clientes o transmitir ideas o proyectos.

Tercer paso: Definir contenidos

Los contenidos se crearan en base a los objetivos y redes sociales que participemos, siempre deberán ser de calidad, interesantes e innovadores y su periodicidad la determinará la red social, nuestros recursos y tiempo.

Los contenidos de una agencia inmobiliaria básicamente serán de tres tipos: inmuebles, propios y ajenos, que deberemos intercalarlos, para crear un contenido atrayente. Aquí explicamos más sobre los tipos de contenidos.

Cuarto paso: Dinamizar y participar

Una vez generados los contenidos y publicados, tenemos que estar atento a la interacción con los usuarios, potenciando su participación, agradeciendo sus aportaciones, mostrando contenidos de sus usuarios recompensando a los que contribuyan a la expansión de la marca.

Quinto paso: Medir y evaluar

Utilice las herramientas de análisis de las redes sociales, descubra cuales de las acciones han resultado más exitosas, donde hay mayor interactuación, cuales han incrementado el grado de satisfacción de sus clientes y en cuáles ha habido un rechazo. En definitiva, evaluar, corregir y potenciar.

Sexto paso: Definir una Rutina.

Hay que dedicarle un tiempo de trabajo definido de forma ordenada, para olvidar olvidos y desactualizaciones tan frecuentes en las redes, que perjudican nuestra imagen. Por ejemplos mirar dos veces al día las redes e insertar al menos un contenido.

Plan de contingencia

Hay que estar preparado para todo, y ello incluye los comentarios negativos de nuestra marca, por cualquier razón.  Hay que tener un plan de contingencia, para saber reaccionar a tiempo ante este tipo de situaciones, simulando  situaciones problemáticas probables y los procedimientos de actuación a realizar.

 

Herramientas para el análisis de las Redes Sociales 

En internet encontraremos decenas de opciones tanto de pago como gratuitas, dependiendo del nivel de información que se precise.

Las principales herramientas que usamos son:

1. Inserción Contenidos:

  • Hootsuite: Es una de las mejores herramientas gratuitas y cubre  las principales redes. Tiene buenos análisis semanales y un control de flujos de trabajo.

2. Seguimiento de Conversaciones:

  • SamePoint: Busca conversaciones sobre un tema o palabra determinada.
  • Omgili: Busca conversaciones de consumidores en entornos sociales.

3. "Ruido" en Internet (Buzz):

  • SocialMention: Permite ver búsquedas a tiempo real en las redes y nos indica lo más popular y las tendecias.
  • HowSociable: Conoce la visibilidad de la marca/empresa en Internet.
  • Addoctomatic: Analiza conversaciones de la marca en las redes.
  • WhosTalkin: Descubre qué dicen de la marca o productos en canales sociales.
  • SocialMeter: Estudia la importancia de una web en medios sociales.

4. Tráfico Web:

  • GoogleAnalytics: Herramienta gratuita de monitorización del tráfico web.

5. Multimedia:

  • Google Advance vides: Localiza videos relacionados con la marca y o producto.

 

Como podemos observar, gracias a estar herramientas podemos obtener distintos tipos de resultados en cuanto al trabajo que estamos realizando en las redes y las principales tendencias para enfocar nuestro esfuerzo a mejorar algunos puntos de nuestra estrategia.

Facebook se puede usar de dos maneras: como usuario y como Fan Page.

Creando una página de empresa (lo más recomendado), es posible establecer relaciones a largo plazo con los potenciales clientes y crear una comunidad interactiva entre usuarios donde todos puedan participar, aportar y compartir. Estas páginas son públicas e indexa en buscadores (es decir, aparecen en los resultados de búsqueda de Google y el resto).


¿Qué contenido publicar en Facebook?

En la siguiente imagen, podemos ver las principales características de las publicaciones en Facebook, aplicable también a otras redes.

En las publicaciones de inmuebles es muy importante cuidar el texto del contenido y las fotografías. El texto debe ser claro y directo, las fotografías de calidad y la publicación debe estar siempre enlazada a la ficha del inmueble. Los usuarios podrán comentar la publicación, indicar si le gusta y compartirla, lo que le dará mayor difusión. Por eso es importante cuidar mucho las publicaciones.

En la sección NOTICIAS PARA TU WEB de INMONEWS podemos encontrar una selección de noticias neutras para que las comparta en las redes sociales de su inmobiliaria.

 

Motores inmobiliarios en Facebook

El software inmobiliario InmoPC cuenta con un servicio que permite publicar un enlace directo dentro de la página de Facebook de la agencia (pestaña INMUEBLES), de toda nuestra oferta inmobiliaria, para el acceso rápido y directo de todos nuestros seguidores.



 

¿Cómo captar nuevos fans?

Si no tenemos muchos seguidores, el alcance de nuestras publicaciones será limitado, por eso lo primero que debemos de hacer es conseguir nuevos seguidores, además de las técnicas existentes, Facebook nos permite contratar anuncios, para lo cual deberemos seleccionar el perfil del cliente al que queremos llegar, definir la zona geográfica deseada y también insertar palabras claves como por ejemplo  "Venta de pisos en Nervión".

Sé Líder en tu zona, crea opinión, crea grupos

Esta red nos permitirá participar con otros usuarios en grupos específicos del sector, aportando nuestro conocimiento, siendo visibles y atrayendo nuevos usuarios hacia nuestro perfil.

Veamos estos elementos con un poco más de profundidad:

La imagen del perfil de la agencia inmobiliaria en las redes sociales

La imagen es lo primero que llama la atención. Una imagen que identifique al administrador de la red transmite mucha confianza a los usuarios. Si el perfil social pertenece a una empresa, la imagen debe ser la del logotipo, así los usuarios podrán identificar enseguida a la compañía. Por otra parte, si se trata de un perfil personal, como un agente inmobiliario, una fotografía con un mínimo de calidad es la mejor opción. En ambos casos hay que cuidar que la imagen tenga una resolución aceptable.

El banner como reclamo del marketing inmobiliario

También hay que prestar atención al banner. La mayoría de las redes permiten insertar uno. Esta es una como una imagen de portada de mayor extensión que la propia imagen del perfil, por lo que dispone de más espacio donde se puede insertar información de interés (como datos de contacto o un eslogan). El diseño de un banner debe ser atractivo y estar en armonía con la identidad corporativa de la empresa o la actividad del agente.

Algunas agencias optan por insertar una fotografía de la zona.

La descripción y contenido de la red social inmobiliaria 

Una vez que tenemos la imagen adecuada, debemos acompañarla de la descripción más apropiada y en este punto hay que prestar también especial atención. Una buena descripción debe ser breve y con un contenido relevante. Incluso se pueden incluir palabras claves. Es otro espacio en el que se puede insertar el eslogan y/o incluir un texto explicativo que describa a la compañía indicando, entre otras cosas, al sector al que pertenece o qué nos ofrece. Por otro lado, en el perfil personal tenemos la oportunidad de resaltar desde las cualidades profesionales hasta cualquier otra información notable de la que queramos dar constancia, porque lo más importante siempre es tener la mayor capacidad de captación inmobiliaria.

Además, en ambos casos es muy importante completar la información añadiendo el enlace a la página web relacionada con el perfil. Ya sea a la web de la empresa o a la web o blog de la persona a la que pertenece dicho perfil.

También es fundamental mantener la información actualizada. Lo mismo ocurre en el caso de la imagen, sobre todo si se trata de una imagen personal o si la empresa ha cambiado su diseño corporativo.

 

En definitiva, hoy en día es imprescindible tener una imagen también a nivel virtual como profesional o empresa y, como se suele decir, es muy importante dar una buena impresión. Por eso cuidar la imagen a través de las redes denota profesionalidad y transmite confianza. Además, todo esto puede hacerse de forma sencilla, ya que las redes nos ofrecen una interfaz muy intuitiva para que cualquier usuario pueda realizar estas operaciones sin ningún tipo de dificultad.

Qué son las redes sociales y para qué sirven.

Las Redes Sociales son la evolución de las tradicionales maneras de comunicación del ser humano, que han avanzado con el uso de nuevos canales y herramientas, y que se basan en la creación, conocimiento colectivo y confianza generalizada.

La presencia de las agencias inmobiliarias en las redes sociales mejora sus oportunidades de negocio, su rentabilidad y su permanencia en el mercado.

¿Cuál son los objetivos de la creación de Redes Sociales para las agencias inmobiliarias?

Los principales objetivos son crear un medio de comunicación con los usuarios, dar apoyo a la marca y que las redes se conviertan en la cara visible de la empresa con los clientes:

?Un nuevo medio de comunicación con el cliente. Gracias a las redes sociales, las empresas pueden conocer la opinión sobre sus productos, si les gusta a sus clientes o si cambiarían algo, incluso antes de sacarlos al mercado. Además, suponen un medio directo de atención al cliente.

De esta forma, se convierten en un canal online para escuchar a los consumidores, buscar e intercambiar información y resolver y aclarar las consultas de los usuarios.

?Refuerzo de la marca de la agencia. Las redes son una poderosa herramienta para promover un negocio, servicio, producto o página web. Mediante ellas podemos fortalecer la reputación de nuestra agencia y generar credibilidad y confianza. Las marcas realizan campañas para crear una red de usuarios fieles a ella.

?Un recurso para la venta. Las Redes Sociales son un vehículo para vender productos o servicios. Sobre todo, las pequeñas empresas aprovechan el marketing directo a través de estos medios para exhibir sus negocios y atraer clientes.

¡Un dato importante!

El 30% del tiempo que un usuario pasa en internet lo hace en las Redes Sociales y se fía más de los comentarios sobre productos y servicios de otros usuarios que en el contenido de web de la empresa.

 

El perfil en las redes sociales.

Un buen perfil puede convertirse en una perfecta carta de presentación en internet. El primer paso es crear el perfil en las diferentes redes teniendo en cuenta algunas pautas como cuidar la imagen de perfil o redactar de forma correcta la descripción de la agencia. En nuestra publicación Crear un buen perfil en las redes sociales, damos algunos consejos para realizar un perfil eficaz.

Asimismo es conveniente insertar todos sus perfiles sociales en la página web de su agencia para generar más visitas.

 

Organizar nuestro trabajo.

Una buena organización es la clave del éxito. Crear solo los perfiles no es suficiente para un plan de Social Media. Para una organización adecuada del trabajo se deben realizar los siguientes pasos:

          Escuchar

Realizar un primer testeo de la opinión de la marca entre los clientes, esto ayudará a enfocar la estrategia por el lado adecuado.

          Planificar

  • Definir nuestras metas, tanto cuantitativas como cualitativas.
  • Análisis. Identificar qué es lo que puede ayudar o perjudicar  a la empresa en la web social.
  • Seleccionar las plataformas sociales que más pueden ayudar a conseguir los objetivos.

           Dinamizar

Dinamice su comunidad aportando técnicas de Community Manager.
Interacción, dedicación de tiempo a los usuarios, facilite su participación, entienda que todos son bienvenidos, (sea para bien o para mal, todos aportan a la marca), muestre y publique contenido generado por los usuarios y recompense a los que participan y contribuyan a la expansión de la marca.

          Medir y evaluar

Utilice las herramientas necesarias y analice cuáles de las acciones han resultado más exitosas, si el tener presencia en Redes Sociales ha incrementado el grado de satisfacción de sus clientes, y si está resultando favorable. De no ser positivo, hay que investigar las razones y definir medidas correctivas.

          Definir una rutina

Las agencias deben establecer su propia rutina de trabajo diaria, y cuando se integre perfectamente en el día a día, se darán cuenta del rol tan importante que tienen las Redes Sociales en el plan de marketing de la empresa.

 

Qué contenidos publicar.

Si no ofrecemos contenidos atrayentes, nuestras Redes Sociales se convertirán en una simple publicidad. Hay que conseguir que los mensajes se transmitan de usuario a usuario. Estos mensajes se denominan VIRALES.

Estos son los ingredientes que potencian un mensaje de Marketing viral:

GRATIS: La palabra "gratis" es una de las palabras más poderosas, consigue captar la atención de los usuarios, y dar algo sin ningún tipo de coste puede generar ganancias posteriores.

SIMPLE Y FACIL: El mensaje viral debe ser de muy fácil propagación, o sea que cuando uno lo reciba, con uno o dos clics debe tener bastante para reenviarlo a otros destinatarios. A más facilidad, mayor y más rápida propagación.

NOVEDAD: La novedad es una ventaja competitiva, la novedad facilita la transmisión del mensaje. Si este ofrece algo nuevo e interesante o útil, ayudará enormemente a su propagación.

ESCALABILIDAD: Tenga en cuenta que su campaña de marketing viral sea fácilmente escalable. Hay que vigilar no morir de éxito. Tenga previsto todo esto para poder responder a un aumento de demanda.

Contenidos diferentes en perfiles inmobiliarios, pero siempre relacionados:

En los perfiles de agencias inmobiliarias no debemos limitarnos a publicitar la cartera de inmuebles, aunque la venta sea el fin. Si solo se publican anuncios de viviendas, el usuario se cansará de consultar el perfil y puede abandonarlo.

Para crear un contenido más variado, los anuncios de viviendas se pueden intercalar con noticias de interés de los barrios o las zonas donde se vendan los inmuebles (esto creará una fuente de información a los clientes sobre los entornos), noticias de interés del sector, consejos sobre la búsqueda de viviendas, información sobre la economía del sector en el país o guías para el usuario (como qué saber sobre los contratos de alquiler, diferencias entre los tipos de hipotecas, la contratación de seguros, etc.).

Muchas agencias tienen sus blogs de noticias, donde crean su propio contenido para compartirlo en sus redes o, en caso contrario, se puede recurrir a fuentes informativas y compartir el contenido que publican.

 

Ventajas y desventajas de las Redes Sociales.

Ventajas.

  • Hacen posible la conexión fluida entre profesionales físicamente  muy alejados, dando lugar a Interesantes proyectos y colaboración mutua, independientemente del lugar en que se encuentren.
  • Son buenos canales de negocio.
  • Permiten realizar foros y conferencias online.
  • El consumidor puede interactuar y conocer las características de los productos, además de promociones, noticias de la empresa, lanzamiento de nuevos productos, etc.
  • Es una excelente forma de hacer publicidad a bajos costos.
  • Perfecta fuente de información para saber lo que quiere el cliente y en un futuro retomar esta información para los planes estratégicos de la empresa.
  • Útil para apalancar el servicio al cliente, además permite establecer relaciones con clientes prospecto.

Desventajas

  • Las Redes Sociales requieren mucho tiempo.
  • Riesgo de comentarios negativos, conlleva seguimiento y defensa.
  • Dispersión geográfica de los seguidores para las empresas locales.
  • Principalmente atraen a los usuarios actuales de marca.
  • Necesidad de diálogo y capacidad de respuesta hacia nuestros  seguidores.
  • Propagación viral de mensajes dañinos para la marca.
  • Proceso largo y continuo.
  • Cambios constantes en sus reglas y preponderancia.
  • Riesgo de fraude y de usurpación de atributos.
  • Falta de delimitación entre ámbito privado y ámbito público.
  • Trato impersonal frente a un contacto directo con el cliente.
  • Relaciones con usuarios anónimos en muchos casos, sin cara y nombre.
  • Necesidad de producción continua de información relevante.
  • Tratar de aprender o utilizar todas las redes sociales a la vez es tarea imposible.
  • Riesgo de olvidar los objetivos de la organización.
  • Pérdida de información relevante de la organización.
  • Posibilidad de sufrir campañas de acoso o desprestigio de trols o de competidores.

En muchos de los casos expuestos no se trata de algo que ocurra por la incorporación de las redes sociales, sino una consecuencia del posible mal enfoque a la hora de plantear nuestra estrategia de social media. De hecho casi todos los enunciados señalados como desventajas podrían ser convertidos en oportunidades para nuestra empresa.

 

La seguridad en las Redes Sociales.

¡Ojo con colocar accidentalmente información confidencial de la agencia! Siempre hay que mantener unos niveles de privacidad. Tengamos en cuenta que las redes de las empresas deben ser de carácter público para que tengan mayor difusión, por eso hay que tener mucho cuidado con la información que proporcionemos.

Asimismo, las redes ofrecen opciones de privacidad para que un solo un público limitado pueda ver los contenidos. Pero estas limitaciones pueden interesar más en un perfil personal que en el de una agencia.

Cuidado con las aplicaciones de terceros que comparten su información.

 

Las principales Redes Sociales.

Cada Red Social tiene un objetivo y una forma de uso. La tendencia es que los usuarios participen en más de una red y cada vez está más de moda el uso de los hashtags o palabras claves.

Facebook.

Es la red social más extendida, con más de mil millones de usuarios. Todos conocemos el "me gusta" o el "compartir", así como las múltiples funcionalidades de las que dispone y que la hacen "apta para todos los públicos". Quizá ahí radique su indudable aceptación.

Facebook se puede  usar de dos maneras: como usuario y como Fan Page.

Creando una página de empresa (lo más recomendado), es posible establecer relaciones a largo plazo con los potenciales clientes y crear una comunidad interactiva entre los propios usuarios donde todos puedan participar, aportar y compartir. Estas páginas son públicas e indexa en buscadores (es decir, aparecen en los resultados de búsqueda de Google y el resto).

Twitter.

En la actualidad alcanza un volumen de usuarios que superan los quinientos millones. Twitter es una plataforma de comunicación bidireccional con naturaleza de red social que limita sus mensajes a 280 caracteres, lo que hace que se deban construir mensajes (o anuncios) breves y directos, característica muy valorada en la publicidad por el impacto de un comunicado de estas características.

Linkedin.

Esta red social  ya cuenta con más de 50 millones de usuarios. Tener un perfil en LinkedIn es una de las mejores cartas de presentación profesional en Internet y es una de las plataformas más actuales para hacer negocios y alianzas estratégicas.

Se debe utilizar LinkedIn estrictamente para el ámbito profesional.

Youtube.

Youtube es el canal de vídeo oficial de Google lo que nos ayudará a encontrar nuestros servicios más rápidamente.

A nivel de empresa es necesario tener presencia en las redes sociales multimedia. Un vídeo promocional  puede significar miles de visionados y muchas visitas a la página web.

Los canales YouTube además pueden ofrecer un sistema fácil para suscribirse A medida que la cantidad de suscriptores crece y las visualizaciones de vídeo aumentan, también se incrementan las oportunidades de promoción y a su vez enviar tráfico a la página web, todo de manera totalmente gratuita.

Blogger / WordPress.

El Blog no es directamente una red social, pero lo podemos englobar con ellas, pues es un medio para interactuar entre la empresa y el público. Básicamente también genera tráfico y posicionamiento si se sabe utilizar bien. Integrándolo en la web de la agencia, pasará de ser una página meramente informativa a un sitio interactivo, lo cual hará que los visitantes se queden más tiempo.

Se debe publicar periódicamente y admitir comentarios de los lectores.

Redes profesionales y actualizadas

Conseguir unas redes de calidad e interés, va a permitir que en poco tiempo, aparezcan nuevos seguidores, que a su vez atraigan a otros, por eso es imprescindible tener siempre las redes actualizadas y con contenidos de calidad e interés.

 

Capta a tus clientes en la oficina

Realiza procesos de captación de seguidores en el trato directo con el cliente, exponiéndoles las ventajas de seguiros en las redes, como promociones especiales, información novedades, inmuebles chollos?

También mediante el uso de emails corporativos, con enlaces a las redes y mensajes atractivos como "Síguenos en las redes"

 

Publicidad tradicional

No olvidemos en cualquier cartelería, díptico, revista? incluir los logos de nuestras redes y el mensaje  "Síguenos en las redes".  Muchos por curiosidad entrarán y algunos se quedarán.

 

Anuncios publicitarios

Casi todas las redes sociales nos van a permitir realizar anuncios publicitarios, que dirijan a los usuarios hacia nuestro perfil, donde los deberemos de fidelizar con la calidad del contenido. Al contratar el anuncio, tendremos que tener en cuenta:

  • Selección del Target:  Debemos definir claramente nuestro tipo de cliente, por ejemplo si es para vivienda, para locales, para inmuebles de lujo, el tipo de operación que queremos potenciar, si es venta o alquiler?etc.
  • Selección Zona geográfica: Podremos definir la búsqueda por localización. Si buscamos clientes locales o internacionales. Facebook nos permitirá incluso localizar por código postal, muy útil si trabajamos barrios concretos con grandes rotaciones, como el mercado alquiler.
  • Definir  las palabras clave: En base al Target, deberás decidir las palabras claves o de búsqueda por las que te encontrarán, por ejemplo " Venta de pisos en Nervión"

¿Dónde me anuncio?

Según la red, te dará la posibilidad de publicar el anuncio de una determinada forma. Se pueden promocionar desde nuestras publicaciones hasta nuestra página de la agencia.

Principales Redes Sociales

En la actualidad hay cada vez más redes sociales, no solo Facebook, que por cierto está perdiendo audiencia. Las redes sociales para inmobiliarias más destacadas y en las que el sector inmobiliario tiene cabida, son Facebook, Twitter, Linkedin, y últimamente Instagram.

Facebook

Es la red social más extendida, con más de mil millones de usuarios.

Es importante saber diferenciar entre un perfil de Facebook y una página de Facebook. El perfil es el usuario o persona con nombre real, que hace uso de Facebook de forma personal. Las páginas de Facebook son las que se utilizan para las empresas, y son administradas desde un perfil personal. Si tenemos bien configurada la privacidad de nuestro perfil personal, nadie que visite una página de Facebook debería ver el perfil personal que lo administra.

Twitter

Twitter tiene un gran volumen de usuarios a nivel mundial. Y su peculiaridad es que se usa especialmente para escribir textos de opinión con un máximo de 240 caracteres.

Funciona de forma independiente, por lo que se puede usar de forma personal o de marca. Es una buena herramienta para seguir a otros profesionales y compartir opiniones, y recomendable para dar a conocer inmuebles y servicios, pero especialmente para noticias del sector inmobiliario, ya sea nacional o de nuestra localidad.

Aquí tenemos un ejemplo de una publicación de Twitter de Apiformacion, en el que nos presenta su Curso sobre Redes Sociales para inmobiliarias.

Linkedin

Es una de las redes sociales con menos usuarios, pero está creciendo cada vez más. Lo más importante de Linkedin es que es una empresa exclusivamente profesional.

Su funcionamiento es parecido al de Facebook, es decir, creamos un perfil con nuestro nombre real, y luego una página de Linkedin con el nombre de nuestra marca, administrada desde el perfil. Todos los datos del perfil son orientados al ámbito laboral y profesional, por lo que es una buena herramienta para interactuar con grupos del sector inmobiliario y aprender de ellos.

Instagram

Esta red social pertenece a Facebook y está creciendo a pasos agigantados, de hecho es ya la segunda red social más usada del mundo, de ahí que muchos agentes inmobiliarios vean necesario su uso.

Aunque Instagram está más orientada a publicaciones de fotografías, y no permite ?linkear? una url, por ejemplo la de nuestra página web, muchas empresas la usan como reclamo atractivo con fotografías llamativas. Por ejemplo, en el sector inmobiliario, se pueden publicar banners atractivos con los servicios de la agencia inmobiliaria.

Hay quien también publica fotografías de los inmuebles, pero las fotografías tienen un toque diferente al de las fichas, incluyendo banners informativos dentro de las fotos para hacerlas más llamativas.

YouTube, blog inmobiliario

YouTube no es una red social al uso, ni tampoco lo es un blog inmobiliario. Pero sí son importantes herramientas para generar contenido atractivo para compartir en nuestras redes sociales.

Aunque es importante generar contenido frecuente en ambas plataformas. Como mínimo una entrada semanal en el blog, y un vídeo en YouTube cada 10 días. Incluso el contenido puede ser el mismo en ambas y que esté relacionado.

Objetivos al crear una Red Social

Los principales objetivos de redes sociales para inmobiliarias son crear un medio de comunicación con los usuarios, dar apoyo a la marca y que las redes se conviertan en la cara visible de la empresa con los clientes:

Un nuevo medio de comunicación con el cliente. Gracias a las redes sociales, las empresas pueden conocer la opinión sobre sus productos, si les gusta a sus clientes o si cambiarían algo, incluso antes de sacarlos al mercado. Además, suponen un medio directo de atención al cliente.

De esta forma, se convierten en un canal online para escuchar a los consumidores, buscar e intercambiar información y resolver y aclarar las consultas de los usuarios.

Refuerzo de la marca de la agencia. Las redes son una poderosa herramienta para promover un negocio, servicio, producto o página web. Mediante ellas podemos fortalecer la reputación de nuestra agencia y generar credibilidad y confianza. Las marcas realizan campañas para crear una red de usuarios fieles a ella.

Un recurso para la venta. Las Redes Sociales son un vehículo para vender productos o servicios. Sobre todo, las pequeñas empresas aprovechan el marketing directo a través de estos medios para exhibir sus negocios y atraer clientes.

¡Un dato importante!

El 30% del tiempo que un usuario pasa en internet lo hace en las Redes Sociales y se fía más de los comentarios sobre productos y servicios de otros usuarios que en el contenido de web de la empresa.

Marketing inmobiliario con nuestras Redes Sociales

El éxito de la presencia en las redes sociales, es directamente proporcional al número de seguidores que tenga, ya que serán el medio de propagar sus mensajes y seguir creciendo en seguidores.

Pero como ya hemos dicho, el objetivo de una inmobiliaria es tener sus redes actualizadas. Si somos una agencia grande, con franquicias en todo el país, seguramente podemos llegar a tener muchos seguidores, y por tanto cualquier publicidad o publicación llegará muchísima gente. Pero si somos una inmobiliaria de un pueblo pequeño, es muy poco probable que lleguemos a tener muchos seguidores, por eso lo principal es tener contenido atractivo y frecuente para dar buena imagen al cliente.

Redes Sociales para inmobiliarias profesionales y actualizadas

Conseguir unas redes de calidad e interés, va a permitir que en poco tiempo, aparezcan nuevos seguidores, que a su vez atraigan a otros, por eso es imprescindible tener siempre las redes actualizadas y con contenidos de calidad e interés.

Capta a tus clientes en la oficina

Realiza procesos de captación de seguidores en el trato directo con el cliente, exponiéndoles las ventajas de seguiros en las redes, como promociones especiales, información novedades, inmuebles chollos?

También mediante el uso de emails corporativos, con enlaces a las redes y mensajes atractivos como "Síguenos en las redes"

Publicidad tradicional

No olvidemos en cualquier cartelería, díptico, revista? incluir los logos de nuestras redes y el mensaje  "Síguenos en las redes".  Muchos por curiosidad entrarán y algunos se quedarán.

Anuncios publicitarios

Casi todas las redes sociales nos van a permitir realizar anuncios publicitarios, que dirijan a los usuarios hacia nuestro perfil, donde los deberemos de fidelizar con la calidad del contenido. Facebook tiene su plataforma de anuncios, que es Facebook Ads, desde donde también se puede gestionar la publicidad de Instagram.

Al contratar el anuncio, tendremos que tener en cuenta:

  • Define el público objetivo (segmentación): Debemos definir claramente nuestro tipo de cliente, por ejemplo si es para vivienda, para locales, para inmuebles de lujo, el tipo de operación que queremos potenciar, si es venta o alquiler? etc.
  • Selección Zona geográfica: Podremos definir la búsqueda por localización. Si buscamos clientes locales o internacionales. Facebook nos permitirá incluso localizar por código postal, muy útil si trabajamos barrios concretos con grandes rotaciones, como el mercado alquiler.
  • Definir  las palabras clave: En base al Target, deberás decidir las palabras claves o de búsqueda por las que te encontrarán, por ejemplo " Venta de pisos en Nervión"

¿Qué contenido publicar en nuestras redes sociales?

Lo lógico es pensar que una inmobiliaria tiene que publicar inmuebles, ya que es lo que vende. Pero no podemos publicar solo inmuebles. Recordemos que una red social es un medio de comunicación con el cliente, por tanto, debemos transmitir todo lo que ofrezcamos. ¿Solo ofrecemos inmuebles? Evidentemente no.

En los perfiles de agencias inmobiliarias no debemos limitarnos a publicitar la cartera de inmuebles, aunque la venta sea el fin. Si solo se publican anuncios de viviendas, el usuario se cansará de consultar el perfil y puede abandonarlo.

Para crear un contenido más variado, los anuncios de viviendas se pueden intercalar con noticias de interés de los barrios o las zonas donde se vendan los inmuebles (esto creará una fuente de información a los clientes sobre los entornos), noticias de interés del sector, consejos sobre la búsqueda de viviendas, información sobre la economía del sector en el país o guías para el usuario (como qué saber sobre los contratos de alquiler, diferencias entre los tipos de hipotecas, la contratación de seguros, etc.).

Muchas agencias tienen sus blogs de noticias, donde crean su propio contenido para compartirlo en sus redes o, en caso contrario, se puede recurrir a fuentes informativas y compartir el contenido que publican.

 En resumen, existen tres tipos de contenidos:

  • Inmuebles: Publicaciones de inmuebles con un texto claro y llamativo y fotografías atractivas. Esta publicación debe estar siempre vinculada con la ficha del inmueble.
  • Contenido propio: Artículos realizados o redactados por la propia agencia y que sean relevantes para el sector (noticias de economía, hipotecas, alquiler, noticias locales, consejos, guías?)
  • Contenido ajeno: Selección de noticias que pueden compartirse desde otras fuentes en las redes sociales, indicando siempre la autoría de las mismas o de dónde proceden.

Servicio y curso de Redes Sociales para inmobiliarias

Como ya hemos visto, Apiformacion, escuela de formación online inmobiliaria, dispone de un curso de Redes Sociales bastante completo. Aquí podéis tener más información.

Redes Sociales para inmobiliarias

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Pero, ¿qué sucede si se incumple este plazo?

El Tribunal Supremo ha aclarado que la finalidad de la tasación pericial contradictoria no es hacer prevalecer el valor indicado por el contribuyente, sino la de combatir y corregir la valoración de la Administración, tal y como se establece en el artículo 57.2 de la Ley General Tributaria. En algunos casos, la tasación pericial contradictoria concluye con la asignación de un valor intermedio al inmueble entre los propuestos por el contribuyente y la Administración.

El criterio fijado por el Tribunal Supremo es que el incumplimiento del plazo de duración máxima del procedimiento de tasación pericial contradictoria no determina que se "estime" la solicitud del contribuyente (silencio positivo) ni que se dé por buena su valoración.

 

¿Cómo se puede solicitar la tasación pericial contradictoria?

El contribuyente dispone de un mes desde que recibe la liquidación para solicitarla. Cada Comunidad Autónoma cuenta con un método para valorar las viviendas compradas, donadas o heredadas. Es necesario que un perito de la Administración valore el inmueble y a partir de esta valoración el contribuyente podrá optar que otra perito realice una nueva valoración.

 

Por otra parte, otra forma de reclamar es mediante la liquidación. Para ello, se debe interponer una reclamación económico-administrativa contra la liquidación, que resolverá el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) que corresponda. El plazo para interponer dicho recurso es de un mes.

Las cifras sobre las ejecuciones en 2020 se ven influenciadas por la aprobación de medidas que fomentaron las moratorias, así como la Ley Reguladora del Crédito Inmobiliario.

En cualquier escenario de crisis económica existe un incremento en los impagos de préstamos hipotecarios, que puede derivar a una ejecución para saldar la deuda pendiente: este mismo aumento es el que se esperaba como consecuencia a la pandemia de la COVID-19, que ha afectado profundamente la sociedad, provocando despidos, ERTEs y el aumento de la tasa de desempleo.

Sin embargo, los últimos datos publicados referentes al tercer trimestre de 2020 establecen la tasa de morosidad bancaria global en 4,6%, frente a un 5,1% del mismo período del año anterior. "Estas cifras demuestran que los efectos de la COVID-19 y su crisis aún no se están reflejando en las estadísticas oficinales", asegura David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica de Tecnotramit.

La inexistencia de una tendencia a la alza en las cifras vinculadas a la morosidad en 2020, un año en el que se preveía una inevitable subida de impagos causados por la incertidumbre económica de la sociedad, se debe también a la aprobación de medidas que fomentaron las moratorias, así como la Ley Reguladora del Crédito Inmobiliario, que ha creado "un sistema que retarda mucho la ejecución, dado que se exige un numero de impagados elevados", explica David Viladecans Jiménez.

Debido a las medidas aprobadas durante la pandemia, no se prevé que a corto plazo incrementen las ejecuciones hipotecarias por la COVID-19. Aun así, "el aumento de las ejecuciones podría notarse a finales de 2021", vaticina Viladecans Jiménez al respecto.

Este contexto de crisis económica no fomenta el arbitraje para mediar en las ejecuciones, ya que supone un coste superior al procedimiento judicial y además no es efectivo para la recuperación de deudas que requieren de una ejecución. En cambio, la negociación está en auge desde hace un tiempo y "muchas entidades financieras y fondos ofrecen daciones de pago, alquileres sociales o soluciones mixtas como alternativa a la ejecución", evidencia Viladecans Jiménez al respecto. En estos casos, las entidades financieras y fondos acuden a la ejecución hipotecaria y la ordinaria después de haber agotado la vía negociada.

Diferencias entre las ejecuciones hipotecarias y ordinarias

Existen dos tipos de ejecuciones que pueden tener lugar frente al impago del préstamo hipotecario: la ejecución hipotecaria pretende la ejecución del inmueble que se ha hipotecado en garantía del préstamo. Básicamente, el procedimiento consiste en la subasta de la finca para con su producto pagar el préstamo.

La ejecución ordinaria, en cambio, "es un pleito en que se reclama un impagado, pero sin tener afecta ninguna garantía", explica el director del área de Asesoría Jurídica de Tecnotramit. En la ejecución ordinaria es necesario buscar bienes del deudor, embargarlos y ejecutarlos.

Ejecuciones en caso de arrendamiento financiero

Entre las opciones de financiación de vivienda, también aparece el leasing o arrendamiento financiero que, jurídicamente, se configura como un arrendamiento de un bien inmueble con una opción de compra al final del alquiler, que el arrendatario puede ejercer o no.
 
"En caso de impago del leasing, la entidad arrendadora interpone un procedimiento en el que pide la resolución del contrato, la recuperación del bien y la recuperación del pago de las rentas impagadas y las rentas que se devenguen hasta la recuperación del bien", apunta Viladecans Jiménez, explicando de qué manera se resolvería la morosidad en este tipo de financiaciones. En el caso del leasing, existe una fase declarativa hasta obtener sentencia y posteriormente se iniciaría la ejecución de la Sentencia.

Colaborador:

www.tecnotramit.com

La medida pasa porque los ayuntamientos puedan aplicar el IBI a los inmuebles de uso residencial, desocupada más de dos años, fijando un número mínimo de cuatro inmuebles por propietario y estableciendo una serie de causas justificadas de desocupación temporal. Entre esas razones se encuentran:

  • Traslado por razones laborales o formación.
  • Cambio de domicilio por razón de dependencia, salud o emergencia social e inmuebles destinados a segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada o aquellos inmersos en obra o litigio.
  • Se exceptúan los inmuebles en venta (un año máximo) o alquiler (seis meses).

En la Ley de presupuestos Generales del Estado se recogerá la aplicación del mecanismo fiscal de contención y bajada del precio del alquiler así como la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado.

La vigencia de zona de mercado tensionado será de tres años "pudiendo prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación del resultado de las medidas aplicadas y las previstas".

Podemos rechaza el texto socialista consistente en que los propietarios que rebajen un 10% la renta del contrato en alquiler de su vivienda en zonas tensionadas tengan derecho a una reducción del 90% sobre el rendimiento neto en su declaración del IRPF.

Actualmente las negociaciones siguen abiertas porque no se ponen de acuerdo en lo que si están de acuerdo es que quieren poner fin a la escalada de precios.

No podemos olvidar mencionar el resto de bonificaciones incluidas en dicha norma:

  • Para el alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años se prevé una reducción del 20% (70% en total), mientras que para el de vivienda protegida y casas recientemente rehabilitadas prevé sería de un 10% adicional (60% en total), siempre que se hayan realizado obras de rehabilitación o mejora en la vivienda en los últimos tres años que impliquen un desembolso de más de seis meses de renta.
  • Se encuentra en fase de estudio los arrendamientos a inquilinos con ingresos reducidos proponiéndose una bonificación.
  • Bonificación del 70% a los propietarios que cedan sus viviendas para alquiler social o asequible a comunidades o ayuntamientos en el marco de programa público.
  • Reducción del rendimiento neto obtenido a través del acuerdo con la entidad respecto a la cesión o alquiler de vivienda a entidades sin ánimo de lucro especializadas en la atención a hogares o colectivos vulnerables.

 1. A partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán en situación de fuerza mayor total derivada del COVID-19, aquellas empresas y entidades que contaran con un expediente de regulación temporal de empleo basado en el artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, y estuvieran afectadas por las causas referidas en dicho precepto que impidan el reinicio de su actividad, mientras duren las mismas y en ningún caso más allá del 30 de junio de 2020. 2. Se encontrarán en situación de fuerza mayor parcial derivada del COVID-19, aquellas empresas y entidades que cuenten con un expediente de regulación temporal de empleo autorizado en base al artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, desde el momento en el que las causas reflejadas en dicho precepto permitan la recuperación parcial de su actividad, hasta el 30 de junio de 2020. Estas empresas y entidades deberán proceder a reincorporar a las personas trabajadoras afectadas por medidas de regulación temporal de empleo, en la medida necesaria para el desarrollo de su actividad, primando los ajustes en términos de reducción de jornada. 3. Las empresas y entidades a las que se refiere este artículo deberán comunicar a la autoridad laboral la renuncia total, en su caso, al expediente de regulación temporal de empleo autorizado, en el plazo de 15 días desde la fecha de efectos de aquella. Sin perjuicio de lo anterior, la renuncia por parte de estas empresas y entidades a los expedientes de regulación temporal de empleo o, en su caso, la suspensión o regularización del pago de las prestaciones que deriven de su modificación, se efectuará previa comunicación de estas al Servicio Público de Empleo Estatal de las variaciones en los datos contenidos en la solicitud colectiva inicial de acceso a la protección por desempleo. En todo caso, estas empresas y entidades deberán comunicar al Servicio Público de Empleo Estatal aquellas variaciones que se refieran a la finalización de la aplicación de la medida respecto a la totalidad o a una parte de las personas afectadas, bien en el número de estas o bien en el porcentaje de actividad parcial de su jornada individual, cuando la flexibilización de las medidas de restricción que afectan a la actividad de la empresa permita la reincorporación al trabajo efectivo de aquellas.

 Artículo 2. Procedimientos de suspensión y reducción de jornada por causas económicas, técnicas, organizativas y de producción comunicados a partir del desconfinamiento.

 1. A los procedimientos de regulación temporal de empleo basados en causas económicas, técnicas, organizativas y de producción iniciados tras la entrada en vigor del presente real decreto-ley y hasta el 30 de junio de 2020, les resultará de aplicación el artículo 23 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, con las especialidades recogidas en este precepto.

 2. La tramitación de estos expedientes podrá iniciarse mientras esté vigente un expediente de regulación temporal de empleo de los referidos en el artículo 1.

 3. Cuando el expediente de regulación temporal de empleo por causas económicas, técnicas, organizativas o de producción se inicie tras la finalización de un expediente temporal de regulación de empleo basado en la causa prevista en el artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, la fecha de efectos de aquél se retrotraerá a la fecha de finalización de este.

 4. Los expedientes de regulación temporal de empleo vigentes a la fecha de entrada en vigor del presente real decreto-ley seguirán siendo aplicables en los términos previstos en la comunicación final de la empresa y hasta el término referido en la misma.

 Artículo 3. Medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo.

1. Las medidas de protección por desempleo previstas en los apartados 1 al 5 del artículo 25 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, resultarán aplicables hasta el 30 de junio de 2020.

2. Las medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo reguladas en el artículo 25.6 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, resultarán aplicables hasta el 31 de diciembre de 2020.

Artículo 4. Medidas extraordinarias en materia de cotización vinculadas a las medidas reguladas en el artículo 1.

 1. La Tesorería General de la Seguridad Social exonerará, respecto a las cotizaciones devengadas en los meses de mayo y junio de 2020, a las empresas y entidades a las que se refiere el apartado 1 del artículo 1 del abono de la aportación empresarial prevista en el artículo 273.2 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta, siempre que, a 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta en la Seguridad Social. Si las citadas empresas y entidades tuvieran cincuenta trabajadores, o asimilados a los mismos, o más, en situación de alta en la Seguridad Social, la exoneración de la obligación de cotizar alcanzará al 75 % de la aportación empresarial.

2. Las empresas y entidades a las que se refiere el apartado 2 del artículo 1 quedarán exoneradas del abono de la aportación empresarial a la cotización a la Seguridad Social y por conceptos de recaudación conjunta, en los porcentajes y condiciones que se indican a continuación: a) Respecto de las personas trabajadoras que reinicien su actividad a partir de la fecha de efectos de la renuncia y de los periodos y porcentajes de jornada trabajados desde ese reinicio, la exención alcanzará el 85 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 70 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020, cuando la empresa hubiera tenido menos de cincuenta trabajadores o asimilados a los mismos en situación de alta en la Seguridad Social a 29 de febrero de 2020. Si en esa fecha la empresa hubiera tenido cincuenta o más trabajadores o asimilados a los mismos en situación de alta, la exención alcanzará el 60 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 45 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020. b) Respecto de las personas trabajadoras de estas empresas que continúen con sus actividades suspendidas a partir de la fecha de efectos de la renuncia y de los periodos y porcentajes de jornada afectados por la suspensión, la exención alcanzará el 60 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 45 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020, cuando la empresa hubiera tenido menos de cincuenta trabajadores o asimilados a los mismos en situación de alta en la Seguridad Social a 29 de febrero de 2020. Si en esa fecha la empresa hubiera tenido cincuenta o más trabajadores, o asimilados a los mismos, en situación de alta, la exención alcanzará el 45 % de la aportación empresarial devengada en mayo de 2020 y el 30 % de la aportación empresarial devengada en junio de 2020. En este caso, la exoneración se aplicará al abono de la aportación empresarial prevista en el artículo 273.2 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta.

3. Las exenciones en la cotización se aplicarán por la Tesorería General de la Seguridad Social a instancia de la empresa, previa comunicación sobre la situación de fuerza mayor total o parcial, así como de la identificación de las personas trabajadoras afectadas y periodo de la suspensión o reducción de jornada. Para que la exoneración resulte de aplicación esta comunicación se realizará, por cada código de cuenta de cotización, mediante una declaración responsable que deberá presentarse, antes de que se solicite el cálculo de la liquidación de cuotas correspondiente, a través del Sistema de remisión electrónica de datos en el ámbito de la Seguridad Social (Sistema RED), regulado en la Orden ESS/484/2013, de 26 de marzo.

 4. A efectos del control de estas exoneraciones de cuotas, será suficiente la verificación de que el Servicio Público de Empleo Estatal proceda al reconocimiento de la correspondiente prestación por desempleo por el período de que se trate. La Tesorería General de la Seguridad Social podrá establecer los sistemas de comunicación necesarios con el Servicio Público de Empleo Estatal para el contraste con sus bases de datos del contenido de las declaraciones responsables y de los periodos de disfrute de las prestaciones por desempleo.

 5. Las exenciones en la cotización a que se refiere este artículo no tendrán efectos para las personas trabajadoras, manteniéndose la consideración del período en que se apliquen como efectivamente cotizado a todos los efectos, sin que resulte de aplicación lo establecido en el artículo 20 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social.

 6. Las exoneraciones reguladas en este artículo serán a cargo de los presupuestos de la Seguridad Social en el caso de la aportación empresarial por contingencias comunes, de las mutuas colaboradoras en el caso de la aportación empresarial por contingencias profesionales, del Servicio Público de Empleo Estatal en el caso de la aportación empresarial para desempleo y por formación profesionales y del Fondo de Garantía Salarial en el caso de las aportaciones que financian sus prestaciones.

 Artículo 5. Límites relacionados con reparto de dividendos y transparencia fiscal.

  1. Las empresas y entidades que tengan su domicilio fiscal en países o territorios calificados como paraísos fiscales conforme a la normativa vigente no podrán acogerse a los expedientes de regulación temporal de empleo regulados en el artículo 1 de este real decreto-ley.
  2. Las sociedades mercantiles u otras personas jurídicas que se acojan a los expedientes de regulación temporal de empleo regulados en el artículo 1 de este real decreto-ley y que utilicen los recursos públicos destinados a los mismos no podrán proceder al reparto de dividendos correspondientes al ejercicio fiscal en que se apliquen estos expedientes de regulación temporal de empleo, excepto si abonan previamente el importe correspondiente a la exoneración aplicada a las cuotas de la seguridad social. No se tendrá en cuenta el ejercicio en el que la sociedad no distribuya dividendos en aplicación de lo establecido en el párrafo anterior, a los efectos del ejercicio del derecho de separación de los socios previsto en el apartado 1 del artículo 348 bis del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio. Esta limitación a repartir dividendos no será de aplicación para aquellas entidades que, a fecha de 29 de febrero de 2020, tuvieran menos de cincuenta personas trabajadoras, o asimiladas a las mismas, en situación de alta en la Seguridad Social.

 Disposición adicional primera. Extensión de los expedientes de regulación temporal de empleo basados en la causa prevista en el artículo 22 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, y de las medidas extraordinarias en materia de protección por desempleo y de cotización.

 1. Mediante acuerdo de Consejo de Ministros se podrá establecer una prórroga de los expedientes de regulación de empleo a los que se refiere el artículo 1, en atención a las restricciones de la actividad vinculadas a razones sanitarias que subsistan llegado el 30 de junio de 2020.

 2. Este acuerdo podrá, a su vez, prorrogar las exenciones reguladas en el artículo 4, o extenderlas a los expedientes de regulación temporal de empleo basados en causas objetivas, así como prorrogar las medidas de protección por desempleo previstas en el artículo 25.1 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, por el período de tiempo y porcentajes que en él se determinen.

 Disposición adicional segunda. Comisión de Seguimiento tripartita laboral.

 1. Se crea una Comisión de Seguimiento tripartita laboral del proceso de desconfinamiento, que estará integrada por las personas al efecto designadas por el Ministerio de Trabajo y Economía Social, el Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones, la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE), la Confederación Española de la Pequeña y Mediana Empresa (CEPYME), y las organizaciones sindicales más representativas, Comisiones Obreras (CC.OO.) y la Unión General de Trabajadores (UGT).

 2. Esta Comisión se reunirá, con carácter ordinario, el segundo miércoles de cada mes, previa convocatoria remitida por el Ministerio de Trabajo y Economía Social y con carácter extraordinario, siempre que lo soliciten tres de las cuatro organizaciones integrantes de la misma.

3. Esta Comisión de Seguimiento tripartita laboral tendrá como función principal el seguimiento de las medidas que, en el ámbito laboral, se están adoptando durante la fase de excepcionalidad atenuada, el intercambio de los datos e información recabada por las organizaciones integrantes y el Ministerio de Trabajo y Economía Social al respecto, así como la propuesta y debate de aquellas medidas que se propongan por este o por cualquiera de las organizaciones que la integran. Esta Comisión, en cualquier caso, deberá ser consultada con antelación suficiente y con carácter previo a la adopción de las medidas recogidas en la disposición adicional primera.

  •  Disposición final primera. Modificación del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19. Se modifica el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, en los siguientes términos:

Uno. El apartado 1 del artículo 24 queda redactado como sigue: «1. En los expedientes de suspensión de contratos y reducción de jornada autorizados en base a fuerza mayor temporal vinculada al COVID-19 definida en el artículo 22, la Tesorería General de la Seguridad Social exonerará a la empresa del abono de la aportación empresarial prevista en el artículo 273.2 del texto refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 8/2015, de 30 de octubre, así como del relativo a las cuotas por conceptos de recaudación conjunta, durante los meses de marzo y abril de 2020, cuando, a 29 de febrero de 2020, tuviera menos de 50 personas trabajadoras, o asimiladas a personas trabajadoras por cuenta ajena, en situación de alta en la Seguridad Social. Si la empresa tuviera 50 personas trabajadoras, o asimiladas a personas trabajadoras por cuenta ajena, o más, en situación de alta en la Seguridad Social, la exoneración de la obligación de cotizar alcanzará al 75 % de la aportación empresarial.»

 Dos. Se añade un nuevo apartado 5 al artículo 24, con la siguiente redacción: «5. Las exoneraciones reguladas en este artículo serán a cargo de los presupuestos de la Seguridad Social en el caso de la aportación empresarial por contingencias comunes, de las mutuas colaboradoras en el caso de la aportación empresarial por contingencias profesionales, del Servicio Público de Empleo Estatal en el caso de la aportación empresarial para desempleo y por formación profesional y del Fondo de Garantía Salarial en el caso de las aportaciones que financian sus prestaciones.»

 Tres. La disposición adicional sexta queda redactada como sigue:

 «Disposición adicional sexta. Salvaguarda del empleo.

 1. Las medidas extraordinarias en el ámbito laboral previstas en el artículo 22 del presente real decreto-ley estarán sujetas al compromiso de la empresa de mantener el empleo durante el plazo de seis meses desde la fecha de reanudación de la actividad, entendiendo por tal la reincorporación al trabajo efectivo de personas afectadas por el expediente, aun cuando esta sea parcial o solo afecte a parte de la plantilla.

 2. Este compromiso se entenderá incumplido si se produce el despido o extinción de los contratos de cualquiera de las personas afectadas por dichos expedientes. No se considerará incumplido dicho compromiso cuando el contrato de trabajo se extinga por despido disciplinario declarado como procedente, dimisión, muerte, jubilación o incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez de la persona trabajadora, ni por el fin del llamamiento de las personas con contrato fijodiscontinuo, cuando este no suponga un despido sino una interrupción del mismo. En particular, en el caso de contratos temporales el compromiso de mantenimiento del empleo no se entenderá incumplido cuando el contrato se extinga por expiración del tiempo convenido o la realización de la obra o servicio que constituye su objeto o cuando no pueda realizarse de forma inmediata la actividad objeto de contratación.

 3. Este compromiso del mantenimiento del empleo se valorará en atención a las características específicas de los distintos sectores y la normativa laboral aplicable, teniendo en cuenta, en particular, las especificidades de aquellas empresas que presentan una alta variabilidad o estacionalidad del empleo.

4. No resultará de aplicación el compromiso de mantenimiento del empleo en aquellas empresas en las que concurra un riesgo de concurso de acreedores en los términos del artículo 5.2 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.

 5. Las empresas que incumplan este compromiso deberán reintegrar la totalidad del importe de las cotizaciones de cuyo pago resultaron exoneradas, con el recargo y los intereses de demora correspondientes, según lo establecido en las normas recaudatorias en materia de Seguridad Social, previas actuaciones al efecto de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social que acredite el incumplimiento y determine las cantidades a reintegrar.»

  • Disposición final segunda. Modificación del Real Decreto-ley 9/2020, de 27 de marzo, por el que se adoptan medidas complementarias, en el ámbito laboral, para paliar los efectos derivados del COVID-19. La disposición final tercera del Real Decreto-ley 9/2020, de 27 de marzo, por el que se adoptan medidas complementarias, en el ámbito laboral, para paliar los efectos derivados del COVID-19, queda modificada como sigue: «Disposición final tercera. Entrada en vigor y vigencia. Este real decreto-ley entrará en vigor el mismo día de su publicación en el "Boletín Oficial del Estado", manteniendo su vigencia durante el estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, y sus posibles prórrogas. Los artículos 2 y 5 mantendrán su vigencia hasta el 30 de junio de 2020.»
  • Disposición final tercera. Entrada en vigor.

 El presente real decreto-ley entrará en vigor el mismo día de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado». Dado en Madrid, el 12 de mayo de 2020.

A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley.

Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.

Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.

Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.

MEDIDAS PARA REFORZAR LA FINANCIACIÓN EMPRESARIAL

El capítulo 2 regula un amplio paquete de medidas para reforzar la financiación de las empresas.

En primer lugar, para facilitar que las empresas que se han visto afectadas por la crisis sanitaria actual puedan hacer frente de la mejor forma posible a los pagos derivados de créditos que desde distintos instrumentos de la administración se habían otorgado, en este real decreto-ley se habilita al Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), organismo público adscrito a la Secretaría de Estado de Energía, a conceder aplazamientos de las cuotas de los préstamos concedidos en el marco de sus programas de subvenciones o ayudas reembolsables, extendiendo así a los créditos del IDAE la posibilidad de aplazamiento de cuotas ya aprobada en reales decreto-leyes anteriores para los créditos de la Secretaría General de Industria, el programa REINDUs, entre otros.

Además de tomar medidas para reforzar el acceso a la liquidez o facilitar el pago de los créditos, es necesario garantizar la continuidad del desarrollo de las transacciones económicas y aportar seguridad a las operaciones comerciales en un contexto de incertidumbre como el actual.

A este respecto, el sector asegurador desempeña un papel destacado. El seguro de crédito y de caución contribuyen a la consecución de dichos objetivos, ya que sirven, respectivamente, de garantía del cobro de las ventas o prestaciones de servicios y del cumplimiento de las obligaciones legales o contractuales.

En un contexto como el actual, es necesario reforzar los mecanismos que contribuyan a que el sector asegurador desempeñe dicho papel. Por ello, dada la situación adversa del mercado de crédito y las dificultades que, como consecuencia de la reducción de la cobertura de riesgos asegurados, puedan afectar a las relaciones comerciales y los pagos entre las empresas, se habilita al Consorcio de Compensación de Seguros para que desarrolle actividades de reaseguro de crédito y de caución a partir de 2020.

El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, aprobó una línea de avales otorgada por el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital para cubrir la financiación otorgada por entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito, entidades de dinero electrónico y entidades de pagos a empresas y autónomos. El objetivo fundamental de esta línea de avales, dotada con un importe máximo de 100.000 millones de euros, es preservar la normalidad de los flujos de financiación y de los niveles de circulante y liquidez, en particular de pymes y los autónomos. En concreto, la línea de avales debe permitir que las empresas y autónomos continúen abonando los salarios de sus empleados, puedan adelantar el cobro de sus facturas, a través de figuras como el factoring, o anticipar el pago de facturas a sus proveedores, a través de modalidades como el confirming, estableciendo de esta forma medios para el mantenimiento de los niveles de actividad económica y de empleo. Las entidades que otorguen la financiación deben velar por el cumplimiento de estos objetivos, con el fin de que la liquidez siga llegando al conjunto del tejido productivo, en particular a través de los canales de crédito comercial y pago a proveedores.

El citado real decreto-ley establece que las condiciones aplicables y requisitos a cumplir, incluyendo el plazo máximo para la solicitud del aval, se establecerán por Acuerdo de Consejo de Ministros. Los pasados 24 de marzo y 10 de abril, el Consejo de Ministros adoptó sendos Acuerdos liberando un total de 40.000 millones de euros de avales a conceder a empresas y autónomos. El 75 % de los avales puestos a disposición se concentran en pymes y autónomos, como agentes claves que son de la actividad económica, cuyo acceso a la liquidez es fundamental para el buen funcionamiento del tejido productivo.

Para reforzar las medidas de apoyo a la liquidez y ampliar su alcance, este real decreto-ley, en una disposición final, toma tres medidas complementarias. En primer lugar, prevé un reforzamiento del reaval concedido por la Compañía Española de Reafianzamiento, Sociedad Anónima (CERSA), con el fin de aumentar la capacidad de aval de las Sociedades de Garantía Recíproca, presentes en todas las Comunidades Autónomas de España y con gran capilaridad como reforzadoras del acceso a la financiación de las pymes de las distintas áreas geográficas en que se encuentran presentes. Además, establece que podrán beneficiarse de los avales los pagarés incorporados al Mercado de Renta Fija de la Asociación de Intermediarios de Activos Financieros (AIAF) y al Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF), fomentando el mantenimiento de las fuentes de liquidez proporcionadas por los mercados de capitales y no sólo a través de los canales bancarios tradicionales. En ambos casos, las condiciones de los avales se establecerán por Acuerdo de Consejo de Ministros. Por último, se garantiza que la línea de avales por importe de hasta 100.000 millones de euros podrá liberarse hasta el 31 de diciembre de 2020.

ACCESO COMPLETO REAL DECRETO-LEY 15/2020, DE 21 DE ABRIL, DE MEDIDAS URGENTES COMPLEMENTARIAS PARA APOYAR LA ECONOMÍA Y EL EMPLEO 

? Contribuir a que los deudores hipotecarios como consecuencia de la adquisición de una vivienda protegida puedan hacer frente a las obligaciones de sus préstamos hipotecarios.

? Reforzar la cooperación y coordinación interadministrativa, así como fomentar la corresponsabilidad en la financiación y en la gestión.

? Mejorar la calidad de la edificación y, en particular, de su conservación, de su eficiencia energética, de su accesibilidad universal y de su sostenibilidad ambiental.

? Contribuir al incremento del parque de vivienda en alquiler o en régimen de cesión en uso, tanto público como privado, con determinación de una renta o precio de cesión en uso máximo, durante el plazo mínimo de 25 años.

? Facilitar a los jóvenes el acceso al disfrute de una vivienda digna y adecuada en régimen de alquiler.

? Contribuir a evitar la despoblación de municipios de pequeño tamaño, entendiendo por tales, aquellos de menos de 5.000 habitantes, facilitando a los jóvenes el acceso a la adquisición o rehabilitación de una vivienda en dichos municipios.

? Facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas mayores, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados.

? Facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas con discapacidad, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados.

? Contribuir a mantener la reactivación del sector inmobiliario, fundamentalmente desde el fomento del alquiler y el apoyo a la rehabilitación de viviendas, edificios y a la regeneración y renovación urbana o rural, pero además, a través del fomento del parque de vivienda en alquiler, ya sea de nueva promoción o procedente de la rehabilitación, y de la ayuda a la adquisición y a la rehabilitación para los jóvenes en municipios de menos de 5.000 habitantes.

Para la consecución de sus objetivos, el Plan Estatal 2018-2021 se estructura en los siguientes programas:

1. Programa de subsidiación de préstamos convenidos.

2. Programa de ayuda al alquiler de vivienda.

3. Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual.

4. Programa de fomento del parque de vivienda en alquiler.

5. Programa de fomento de mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas.

6. Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas.

7. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural.

8. Programa de ayuda a los jóvenes.

9. Programa de fomento de viviendas para personas mayores y personas con discapacidad.

 

Acceso completo Real Decreto 106/2018

 

Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España reacciona al nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística sobre las compra ventas registradas en el mes de agosto.

"Aun siguiendo en valores más bajos, continúa la recuperación", analiza Lola Alcover, secretaria del Consejo General. 

Alcover analiza las cifras de la siguiente manera: 
  
"El INE nos presenta sus estadísticas sobre Transmisiones de Derechos de Propiedad relativas al mes de agosto y una lectura aislada tal vez nos podría inducir a pensar que el sector inmobiliario no goza en estos momentos de buena salud. No obstante, si tomamos perspectiva y enlazamos los datos presentes con los de los meses anteriores, comprobamos con claridad que la tónica de recuperación se mantiene firme y que si en el mes de Junio las inscripciones de transmisiones patrimoniales fueron un 33.2% menor que en el año anterior, en julio ese descenso se suaviza situándose en el 21.5%, y en agosto la reducción ya es sensiblemente menor, con unos datos de sólo el 11% menos".

Finalmente, Alcover concluye que "la situación es clara, el trazo de la estadística marca una dirección positiva y el sector inmobiliario va recuperando posiciones, demostrando así que tiene suficiente fortaleza ante la delicada situación económica que estamos atravesando. No obstante, habrá que seguir con atención las cifras de los meses de septiembre y octubre, que serán un termómetro importante para contrastar el impacto del recrudecimiento de la crisis sanitaria y la capacidad del sector inmobiliario para encajar el golpe".

Colaborador:

www.consejocoapis.org

Jueves, 10 de diciembre de 2020 ? Debido a la crisis de la COVID-19, el teletrabajo ha cambiado profundamente la rutina de los Jueves, 10 de diciembre de 2020 ? El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España analiza las cifras ofrecidas hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre la evolución del precio de la vivienda registrada durante el tercer trimestre del año.

Jaime Cabrero, tesorero del Consejo General y presidente del COAPI de Madrid, indica que "aunque la variación anual es inferior a la que se produjo el año pasado (2,1%), el precio de la vivienda sigue aumentando, lo que demuestra que el sector inmobiliario sigue resistiendo el impacto de la pandemia". "Hay que tener en cuenta que la subida trimestral del 1,1% es superior a la del trimestre anterior (0,1%), lo que también es un indicativo de la recuperación que está mostrando el sector", afirma el experto.

"Estos últimos datos se unen a los recientemente publicados por el mismo INE sobre las compraventas registradas en el mes de septiembre, que sólo descendieron en un 1,1% interanual, pero aumentaron un 20,5% en tasa mensual. También las hipotecas sobre viviendas mostraron cifras positivas, registrándose una subida del 18,4% en tasa interanual y del 35,6% respecto al trimestre anterior", destaca Cabrero.

El tesorero del Consejo General y presidente del COAPI de Madrid se muestra optimista y destaca que "los datos analizados son la demostración de la fortaleza que tiene nuestro sector inmobiliario para afrontar el 2021 con garantías de recuperación".

Colaborador:


El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España analiza las cifras ofrecidas hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre la evolución del mercado hipotecario español durante el mes de octubre, que muestra un descenso de la tasa anual en el número de hipotecas sobre viviendas de un 5,9%.

Lola Alcover, secretaria del Consejo General, indica que "del efecto sobre el mercado inmobiliario de la ya más que anunciada y conocida segunda ola de la pandemia, caben extraerse dos lecturas: por una parte y como dato negativo, un preocupante descenso en las operaciones para las fincas urbanas diferentes a la vivienda, que son principalmente los locales comerciales; por otra, y afortunadamente, una importante estabilidad en la mayor parte del mercado de la vivienda en España".

La secretaria del Consejo General desarrolla su análisis: "De la cifra manejada sobre el total de fincas urbanas puede calcularse el descenso para locales comerciales en alrededor a un 13%. Esto confirma la incierta situación de las actividades económicas desarrolladas en ellos, fundamentalmente de pymes y empresas familiares, y principalmente de restauración y de pequeño comercio. Habrán de ser las actuaciones políticas futuras las que puedan atenuar, mejor o peor, esta situación clara y comprometida", destaca la experta.

No obstante, Alcover hace una lectura positiva de las cifras: "Las incertidumbres existentes para dicha segunda ola se tradujeron en un aceptablemente discreto descenso del ya mencionado 5,9% anual en el pasado octubre, teniendo en cuenta las duras circunstancias. Así pues, el mercado de la vivienda en nuestro país se sigue manifestando maduro, y la propia vivienda confirma su condición de bien de primera necesidad".

Colaborador:

www.consejocoapis.org

Los registros en los hoteles españoles  por parte de los extranjeros -el 65,2 % del total- con un repunte del 0,1%, según datos del (INE).

Se trata del sexto aumento en el número de pernoctaciones en hoteles en los últimos siete años (en 2018, descendieron un 0,2 %).

Los hoteles ocuparon, de media, seis de cada diez plazas que ofertaron en 2019 (el 60,2%), igual a las cifras de 2018, mientras que en los fines de semana se ocuparon dos de cada tres plazas (66,1%), con un incremento en tasa interanual del 0,2%.

Los precios siguieron un incremento moderado de los últimos ejercicios, con una subida media del 1,9%, tras los repuntes de 2018 (2,2%) y 2017 (6,5%).

Según un "informe de Exceltur", el año pasado el número de plazas en alojamientos hoteleros repuntó un 2%, mientras que el de las plazas en pisos turísticos se redujo un 4%. Se trata de la primera caída que sufren las viviendas vacacionales desde que irrumpieron en el mercado de las plataformas online de comercialización, allá por 2009. 

En concreto, actualmente hay 415.404 plazas hoteleras en las 22 principales ciudades españolas, frente a las 413.033 plazas en viviendas turísticas.

 En 2018, sin embargo, la alternativa de los pisos vacacionales se impuso a la hotelera por primera vez. Así han evolucionado en la última década. 

Causas del cambio:

  • Proliferación de normativas locales en plazas, como Palma, Barcelona, San Sebastián o Bilbao.
  • Afecta de forma directa al precio de los alquileres tradicionales.
  • Intromisión a la convivencia vecinal en los principales centros de las ciudades. 
  • Peso reducido en el parque de viviendas de alquiler.
  • El precio de los arrendamientos es muy limitado.

Concluyendo

Los expertos aseguran que sin esta alternativa España perdería Turismo a favor de otros destinos ya que es un sector turístico complementario al hotelero, además de advertirse que estas regulaciones restringen la libertad de competencia.

Según el Colegio de Registradores se produjo una caída del 3,1% en la compraventa de viviendas durante el 2º trimestre del año en tasa interanual.

Respecto a los datos publicados por el INE en julio se volvieron a incrementar las transacciones de compraventa un 3,8% y durante el 3º y 4º trimestre se produjo una ralentización.

LA INFLUENCIA DE LA MODIFICACIÓN DE LA LEY HIPOTECARIA EN EL SECTOR

Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria el pasado junio se produjeron retrasos en la concesión de nuevos préstamos hipotecarios y se cerraron menos transacciones inmobiliarias.

De esta ley se espera más transparencia en el mercado y más protección para los clientes aunque esto no parece ser así, ya que los bancos podrían endurecer los requisitos para conceder préstamos para la compra de vivienda.

De hecho los datos hablaron, la estadística de hipotecas reflejó retrasos en las compraventas desde junio mostrando la mayor caída desde el último lustro.

Sin embargo, las hipotecas a tipo fijo siguieron adelante con su incremento, y se espera que para este año cierren con un nuevo máximo histórico.

 Durante 2019 se firmaron cerca de 300.000 préstamos hipotecarios, según los datos del INE.

SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA

Desde 2013 el precio medio de la vivienda en España, incluidas tanto nuevas como de segunda mano, no ha parado de crecer, tanto en número de operaciones como en precios medios.

El precio de la vivienda moderó su crecimiento un 3,1% en el 2º trimestre del año en tasa interanual hasta los 1.637,4 euros m2 en contraste con el 4,4% del año anterior. Excepto País Vasco, Castilla y León y La Rioja donde cayeron los precios, las demás comunidades reflejaron crecimientos moderados. Más concretamente en Madrid y Cataluña pasaron de  un 8,3 y 5,9% a 5,2% y 4,3%. Además los precios cayeron en ocho comunidades entre ellas Madrid un 0,1%.

El valor tasado de las viviendas que ofrece el Ministerio de Fomento también ofrece leves incrementos durante 2019, de apenas un 0,1% intertrimestral, mientras que hasta octubre el precio medio de la vivienda tasada llegó a 1.638 euros/m2, un 3,1% más, manteniéndose estable desde marzo.

El fomento de viviendas de obra nueva se mantubo estable, y pese a la ralentización del crecimiento, se solicitaron visados para la construcción de 125.000 y 150.000 viviendas anuales, entre enero y octubre de 2019, se han visado más de 91.000 viviendas de obra nueva.

De 2013 a la actualidad ha pasado del nivel más bajo de operaciones de compraventa, siendo 311.990 en 2013 a 561.486 prevista para fin de 2019, llegando a 587.160 para 2020.

En cuanto al precio medio ha pasado de 133.094? a 154.717? estimado para finales de 2019 y previsto en 157.031? para 2020, creciendo de media anual un 3,2%, siendo la variación estimada para 2019 de un incremento del 3,57% y algo más ligero el incremento esperado para 2020.

De cualquier forma las entrevistas, focus groups y encuestas realizadas a los más de 5.000 miembros de la Catedra Inmobiliria en colaboración con el área de investigación de la Universidad de Málaga, marcan un techo de crecimiento en el 5%, con tendencias medias de crecimiento de un 2,5% a 3,57%.

El pago de la hipoteca de una vivienda supone en la mayoría de las ocasiones el gasto mensual más importante en una familia. Pero la polémica surge cuando hay una separación o divorcio. El Tribunal Supremo establece que el pago de la hipoteca no constituye una carga del matrimonio y que deberá afrontar el gasto el propietario de la casa.

En este punto surgen varios escenarios: si la vivienda se compró con carácter ganancial y la hipoteca fue contratada al 50% por cada cónyuge, la deuda es de la sociedad de gananciales y debe ser sufragada por ambos progenitores al 50%, con independencia de sus ingresos. Lo mismo pasa si la hipoteca se firmó bajo el régimen de separación de bienes.

La cuestión se complica si la vivienda fue adquirida por uno de los excónyuges antes de contraer matrimonio, pero el Juez dictamina que sea la exmujer y el hijo de ambos los que usen la casa. Es el caso que ha resuelto el Supremo y que pone sobre la mesa Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico. Se presentaron sendas demandas de divorcio en las que los cónyuges pedían la custodia del hijo común, el uso de la vivienda familiar y el pago de la hipoteca que grava la casa.

La vivienda fue comprada con carácter privativo mediante hipoteca por el exmarido antes de contraer matrimonio. El juez resolvió el divorcio atribuyendo a la madre la custodia del hijo, el uso de la vivienda familiar y estableciendo, como contribución al levantamiento de las cargas familiares, que ambos cónyuges contribuyeran al 50% del pago de los gastos e impuestos que derivaban de la propiedad de la vivienda.

El exmarido interpuso un recurso de apelación contra esta resolución, pero fue desestimado. La exmujer interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y de casación al considerar que no debía pagar el 50% de la hipoteca. Se plantea si la sentencia impugnada se aparta de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que dispone que el pago de las cuotas hipotecarias no constituye carga del matrimonio.

El Supremo entiende que el recurso debe estimarse dado que reiteradamente se viene excluyendo del concepto de cargas matrimoniales los pagos correspondientes a la amortización del préstamo hipotecario que grava la vivienda familiar, pues de la amortización del préstamo habrá de responder quien lo suscribió, pero por razón de dicha obligación así contraída y no por la existencia de matrimonio entre los prestatarios. Además, matiza la Sala, en este caso la vivienda es propiedad del esposo que es el único prestatario por lo que habrá de ser él quien quede obligado.

Otro motivo que alega la exmujer es que el Impuesto sobres bienes inmuebles (IBI) es un gravamen que recae sobre la propiedad, no sobre la posesión, de ahí que no quepa imponer su pago tampoco por partes iguales al ser el único titular de la misma el marido. El Supremo le da la razón al considerar que se trata de una obligación "propter rem" derivada de la titularidad del bien que corresponde satisfacer al propietario, con independencia de que no pueda hacer uso de la misma al haberse atribuido a su exmujer e hijo.

En definitiva, el pago de los gastos e impuestos que corresponden a la vivienda familiar deben sufragarse exclusivamente por su propietario, tal y como recuerda Salvador Salcedo.

No hay que tener prisa. La recomendación de los expertos pasa, inevitablemente, por analizar bien todas las ofertas existentes y tener en cuenta cada uno de los detalles. Porque dar con la hipoteca más idónea no es cosa de un día.

¿Has probado ya el comparador de hipotecas de habitaclia? Esta herramienta te ayudará a hacer los cálculos necesarios para encontrar información sobre distintos préstamos hipotecarios y localizar, claro está, el que más se adapte a tus necesidades como futuro comprador e hipotecado.

Pero además, debes plantearte una serie de cuestiones que son clave y que resumimos en cuatro puntos, a continuación:

1. El tipo de interés

El tipo de interés es uno de los puntos más importantes a la hora de comparar una hipoteca. Por un lado, están las hipotecas de plazo fijo y, por otro, las de tipo variable. Las primeras son aquellas en las que se acuerda un interés fijo durante todas las cuotas del préstamo. Las segundas son las que toman un índice, habitualmente el euríbor, como referencia para marcar el interés que ha de pagarse.

El principal inconveniente de las hipotecas de tipo variable es su componente de incertidumbre porque si el euríbor sube, la cuota mensual puede incrementarse. Sin embargo, aunque las que son a plazo fijo no tienen este riesgo, sí que suelen tener de entrada un mayor coste.

Por eso, a la hora de pensar en cómo comparar una hipoteca para elegirla en función del tipo de interés, lo más adecuado es pensar en qué momento vital se encuentra cada uno. ¿Es la primera vivienda? ¿Se prevé mejorar la posición laboral en el futuro? En función de las respuestas, será más adecuado un préstamo u otro.

2. La finalidad de la hipoteca

Este tipo de producto financiero, dada su complejidad, tiene muchas opciones diferentes. Por ello, durante el proceso de comparar hipotecas es importante asegurarse de que cumplimos las condiciones.

Por ejemplo, puede haber hipotecas específicas para VPO (Viviendas de Protección Oficial), para vivienda habitual o hipotecas para segunda residencia. También puede tratarse de la subrogación de una hipoteca o de una hipoteca inversa. En cualquier caso, las condiciones serán diferentes cada vez por lo que, antes de avanzar, es preferible asegurarse de que encaja con la operación inmobiliaria que estamos realizando.

Por otro lado, existen hipotecas con condiciones específicas para colectivos concretos como funcionarios o personas jóvenes. Por lo tanto, de poco sirve invertir tiempo en comparar hipotecas pensadas para estos colectivos si no se cumplen estos requisitos.

3. ¿Tiene productos adheridos y comisiones?

Otro de los aspectos que es importante tener en cuenta es si la entidad bancaria exige la contratación de algún otro producto. Por ejemplo, seguros, planes de pensiones o la domiciliación de la nómina. En función de estos requerimientos, una hipoteca que a priori pueda parecer económica, podría encarecerse.

Asimismo, a la hora de comparar una hipoteca para saber cuál se adapta mejor a nosotros, es conveniente tener en cuenta las comisiones. Aunque hay préstamos hipotecarios que no tienen, es frecuente encontrarlos con comisiones de apertura o de amortización anticipada, entre otras.

4. El importe financiado y el plazo

Dos aspectos clave para definir la cuantía mensual que hay que pagar del préstamo hipotecario son el volumen de endeudamiento y el tiempo de duración de la hipoteca. Para el primero hay que tener en cuenta cuánto nos va a financiar el banco. 

Por lo que se refiere a la duración de la hipoteca, cuanto más breve sea el periodo, más elevada será la cuota mensual a pagar. Tanto la financiación como el plazo son cuestiones que varían en función de la entidad financiera y de cada caso particular por lo que es conveniente revisarlas atentamente a la hora de comparar hipotecas.


Proteger los equipos.

  • Actualización: Cualquier dispositivo electrónico debe estar debidamente actualizado. Mediante la actualización del software, los fabricantes solucionan incidencias y vulnerabilidades.
  • Antivirus y cortafuegos: La instalación de ambos es fundamental, ya que detectan y frenan cualquier amenaza.
  • Contraseñas: Creando estructuras y contraseñas para los usuarios de la red, los archivos estarán mucho más protegidos. Las contraseñas no deben ser evidentes y se recomienda combinar números y letras mayúsculas y minúsculas y símbolos.

Hacer copias de seguridad.

Realizando copias de seguridad periódicamente se tendrá siempre guardada la información más importante y será posible recuperarla. Dichas copias no deben estar en el mismo dispositivo, red o servidor.

Navegación web segura.

El navegador web también debe estar actualizado y, si es posible, es mejor utilizar redes privadas virtuales más seguras (VPN). Al navegar y comprar online, se debe optar por protocolos HTTPS que proporcionan mayor protección de los datos porque se transmiten cifrados.

Vigilar correo electrónico extraño

Hay que desconfiar de mensajes y archivos adjuntos de direcciones desconocidas o que no guarden relación con la persona que envía el mensaje, además de aplicar filtros anti-spam y autenticación de correo.

Ojo con las descargas

Siempre hay que comprobar que el sitio web de donde provenga la descarga sea legal y no sospechoso. Los archivos descargados son una de las vías principales para intentar infectar un sistema informático.

Evitar dar datos personales o de la empresa

No compartir en las redes sociales o en páginas web que no sean de fiar datos privados que se puedan filtrar, ya sea de la propia empresa, de los clientes o de los empleados. Siempre hay que saber con quién se comparte la información más relevante.

Formación

Todos aquellos que tengan acceso a los equipos de la agencia deben tener conciencia de estos peligros de la ciberdelincuencia.

Este panorama presenta un verdadero desafío para diseñar unos Presupuestos Generales del Estado que permitan promover la recuperación económica y social a la vez que se enmarquen en un plan de reequilibrio de las cuentas públicas para los próximos años. El nivel de déficit público en que vamos a incurrir es muy elevado, pero existe en nuestra opinión margen para aplicar medidas de estímulo fiscal a corto plazo antes del final del año, que deben servirnos para reactivar la actividad y al mismo tiempo servirnos de cortafuegos, encapsulándolas en este ejercicio para que 2021 nazca vacunado de este mal.

En estos próximos meses debemos reactivar la economía con la máxima celeridad y ello exigirá que el presente ejercicio presupuestario 2020 se acompañe de medidas excepcionales y temporales que favorezcan la liquidez de las empresas y que estimulen tanto la oferta como la demanda para generar un entorno de mayor confianza entre los inversores y los consumidores.

ACCESO COMPLETO A PROPUESTAS FISCALES PARA ACCELERAR LA REACTIVACIÓN ECONÓMICA EN EL 2º TRIMESTRE 2020 Descarga

A pesar de que la legislación actual no se contempla ningún tipo de excepciones (solo prevé excepciones de uso urbanístico) y, por tanto, de momento sí se imputarían las rentas, desde la subdirección general de Impuestos sobre la Renta de las Persona Físicas creen, que hay tiempo para modificar la ley, "ya que la medida no se haría efectiva hasta la próxima Campaña de la Renta, que será entre abril y junio de 2021".

De momento no hay un plan concreto al respecto, aún no se sabe si se va a modificar la leyAunque la fiscalidad no puede cambiar todo, también se ha abierto la posibilidad de modificaciones sobre los impuestos que pagan los trabajadores por las retribuciones en especie. No podemos olvidar que ya en el pasado las retribuciones en especie estuvieron exentas en el IRPF. El coronavirus ha provocado esta situación y obviamente la legislación hay que adaptarla a los cambios.

La imputación de las rentas inmobiliarias

Según explica la agencia tributaria en su web "tienen la consideración de rentas inmobiliarias imputadas aquellas que el contribuyente debe incluir en su base imponible del IRPF por ser propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre determinados bienes inmuebles urbanos, incluyendo las que se deriven de un derecho real de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles".

Por ejemplo, se trata de inmuebles urbanos al margen de la vivienda habitual y que no se encuentren afectos a actividades económicas, o bien inmuebles rústicos que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas.

Todos ellos tributan en el IRPF teniendo en cuenta la participación que ostenta el contribuyente sobre la titularidad del inmueble (en caso de que haya varios propietarios) y en los siguientes porcentajes:

  • Con carácter general se aplicará el 2% sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • El 1,1% para aquellos inmuebles cuyo valor catastral haya sido revisado, modificado o determinado mediante un procedimiento de valoración colectiva que haya entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
  • Para aquellos inmuebles que carezcan de valor catastral o no hayan sido notificados al contribuyente a la fecha de devengo del impuesto el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.

En el caso de que un inmueble se adquiera o transmita en el transcurso de un ejercicio o haya estado arrendado o afecto a una actividad económica durante parte de un año, así como en los demás supuestos en que el inmueble haya estado a disposición de sus propietarios o usufructuarios únicamente durante parte de un ejercicio, la Agencia Tributaria señala que "la renta imputable será la que proporcionalmente corresponda al número de días comprendidos en dicho período".

Y en los supuestos de derechos reales de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles, "la imputación deberá efectuarla el titular del derecho real, aplicando el porcentaje del 2% o 1,1%, según proceda, al resultado de prorratear el valor catastral del bien inmueble en función de la duración anual del período de aprovechamiento".

El BBVA tiene la plataforma Vivienda; Haya inmobiliaria pertenece a Bankia; el Santander tiene tres portales inmobiliarios disponibles (Aliseda, Casaktua, y Altamira); el banco Sabadell tiene a Solvia; Servihabitat pertenece a CaixaBank; y otros bancos como Liberbank, Kutxabank, Bankinter, Grupo BMN, Unicaja o Ibercaja también disponen de portales inmobiliarios.

Nuevas herramientas de los bancos para vender sus viviendas

Pero no solo existen los portales inmobiliarios característicos como tal, ya que también los bancos sacan nuevas herramientas para guiar al cliente a un mejor uso de estos portales, y poder aconsejarlo a la hora de buscar una vivienda. El BBVA ya tiene una nueva herramienta en la que te informa sobre el precio de la vivienda que te gusta, y te ayuda a decidir si te compensa más alquilar o comprar. La plataforma BBVA Valora, reúne datos interesantes de las viviendas y zona, así el cliente puede decidir de forma tranquila, sabiendo todo antes de tomar una decisión.

La plataforma cuenta con una App que te permite conocer la disponibilidad de venta o alquiler de una vivienda, precio y más información del inmueble, tan solo con enfocarlo con la cámara del móvil.

ING también acaba de lanzar una nueva plataforma para búsqueda de vivienda, llamada "Elige bien tu barrio", un portal diseñado para poder encontrar un barrio que cumpla con sus expectativas y necesidades. Aunque de momento solo están disponibles cinco ciudades principales del país, y son Barcelona, Madrid, Bilbao, Valencia y Sevilla.

Esta plataforma se desarrolla teniendo en cuenta los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística), la referencia catastral, y la búsqueda inmobiliaria de la gente en internet. En esta plataforma podremos apreciar con detalle la situación inmobiliaria de cada barrio, ofreciendo un catalogado según el nivel de tranquilidad, propuestas de ocio, distintos servicios de la zona, antigüedad y tamaño de la vivienda, y demás características demográficas.

Este tipo de herramientas es lo último que están sacando los bancos, y cada vez son más, para potenciar de esta forma sus portales inmobiliarios, y ayudar así a vender los inmuebles de los que aún disponen.

Pricipales webs inmobiliarias de bancos 

En Inmonews, hemos querido facilitaros algunas webs de portales inmobiliarios de los bancos más relevantes del momento:

Banco Santander:

? Altamira Inmuebles http://www.altamirainmuebles.com/

Casaktua https://www.casaktua.com/

Caixabank: Servihabitat http://www.servihabitat.com/es

BBVA: BBVA Vivienda https://www.bbvavivienda.com/

Banco Popular: Aliseda Inmobiliaria https://www.alisedainmobiliaria.com/

Banco Sabadell: Solvia http://www.solvia.es/

Kutxabank: Kutxabank Inmibiliaria http://www.kutxabankinmobiliaria.es/

Bankia: Haya https://www.haya.es/

Bankinter: Bankinter https://www.bankinter.com/www/es-es/cgi/ebk+inm+home

Grupo BMN: BMN Viviendas https://www.bmnviviendas.com/

Caja España Duero: Giasa Inversiones http://www.giasainversiones.es/

Ibercaja: Portal Inmobiliario Grupo Ibercaja http://portalinmobiliario.ibercaja.es/home/

Abanca: Ecogecasa http://www.escogecasa.es/

Unicaja: Unicaja Inmuebles http://www.unicajainmuebles.com/inicio.do

Liberbank: Liberbank Viviendas http://www.liberbankvivienda.es/

Esta enmienda recoge una modificación legislativa para evitar hasta mayo de 2024 cualquier lanzamiento de ocupación habitacional cuando la titularidad de la hipoteca hubiera sido trasladada a otra persona física o jurídica. Esta enmienda viene a modificar la moratoria hipotecaria aprobada en 2013 para evitar las conductas tendentes a eludir la protección de los deudores.

Unidas Podemos ya reclamó al Gobierno que impidiese los desahucios y cortes de suministros mientras dure el Estado de Alarma.

También planteó articular medidas normativas encaminadas a la prohibición de todos los desahucios por impago de hipotecas cuando las familias no tengan alternativa habitacional también en el caso de lanzamiento por impago o finalización del contrato del alquiler excepto en situación de vulnerabilidad.

El presidente de Unidas Podemos se ha manifestado diciendo "que hay que cesar los desahucios porque es una incoherencia pedir a la gente que se quede en casa y que luego se la pueda echar".

Otros portavoces como Bildu también se han pronunciado al respecto sobre la enmienda diciendo que "es lógica y de sentido común proteger a la población vulnerable algo que es de justicia y responsabilidad social". Desde este grupo se ha manifestado que no se quiere volver a la vieja normalidad de desahucios, pobreza energética y feminización de la pobreza, han recalcado que la vivienda y suministros básicos son esenciales para enfrentar la emergencia sanitaria.

Además se ha detallado que en 2019 hubo más de 54.000 desahucios en toda España por lo que apuestan por regular el precio del alquiler y garantizar la alternativa habitacional a toda la población.

En la actualidad lo que se tiene en cuenta es el valor catastral del inmueble, no el precio de compraventa. El cálculo del impuesto se hace en función de unas tablas de coeficientes que corrigen el importe que debemos de pagar en función del tiempo durante el que se ha mantenido la posesión del inmueble. En líneas generales, paga la plusvalía quien transmite el inmueble, excepto en herencia o donación que lo paga quien lo recibe.

El impuesto se tramita en el Ayuntamiento donde esté ubicado el bien en el plazo de 30 días naturales desde la compraventa si la transmisión ha sido por venta, o de 6 meses desde el fallecimiento si ha sido adquirido por herencia.

Hay que presentar toda la documentación referente a esa transmisión y el Ayuntamiento notificará la liquidación resultante a abonar.

Pasado el período voluntario de presentación para liquidar la plusvalía sino se ha producido el pago, el Ayuntamiento enviará una comunicación por correo postal obligando al pago. En esa comunicación, además del importe de la liquidación inicial, se le añaden los intereses de demora, recargos y sanción por incumplimiento de pago.

No obstante, hay que tener en cuenta que la plusvalía prescribe transcurridos 4 años desde que finaliza el período voluntario de pago.

Los recargos por presentarlo fuera de plazo son los siguientes:

  • 5% durante los 3 primeros meses tras el fin del período voluntario.
  • 10% entre los 3 y 6 meses siguientes.
  • 15% entre los 6 y 12 meses siguientes.
  • 20% si transcurre más de un año.

Igualmente cabe destacar que las sanciones por impago de la plusvalía van desde el 50% hasta el 150% de la cantidad resultante del importe en función de si la infracción  es leve, grave o muy grave.

Se trata de un impuesto que paga aquel contribuyente que haya vendido una casa o heredado, o aquella promotora que haya comprado un suelo para levantar casas y finalmente haya vendido el proyecto terminado. Es un tributo que se paga al Ayuntamiento. En todos estos casos interesa conocer cuál es el valor que el terreno tenía cuando se adquirió, y el que tiene al haberlo transmitido. Porque el impuesto de plusvalía municipal grava la transmisión de terrenos, no de construcciones.

De hechos, algunos ayuntamientos han barrido para su casa al considerar que la única forma de calcular el valor del terreno cuando se vende o hereda un inmueble es acudiendo al recibo catastral. Es decir, al objeto de ver qué proporción del valor catastral correspondía al valor del terreno. Y cuál, al valor de la construcción. Todo esto, para aplicar posteriormente dicha proporción al valor de transmisión del terreno, tal y como recuerda José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Aplicar el impuesto sobre el valor del terreno ha sido muy beneficioso para algunas ciudades como Madrid, ya que en los últimos años ha aumentado considerablemente el valor catastral de los terrenos. y así el Ayuntamiento de Madrid ha podido recaudar más. Por ejemplo, pensemos en un solar adquirido por 200.000 euros, y trasmitido, una vez edificado, por 350.000 euros. Pues bien, si de los 350.000 euros de valor de transmisión, el 65%, según el recibo catastral corresponde al terreno, tendremos un valor de transmisión del terreno de 227.500 euros. Y, por tanto, la existencia de una "ganancia", en comparación con el valor de adquisición del solar.

Pero el Juzgado de lo Contencioso nº 6 de Madrid ha puesto patas arriba esta forma de calcular el valor del suelo. En un caso resuelto ha dado más credibilidad a la prueba pericial aportada por el contribuyente que a la proporción del recibo catastral invocada por el consistorio. El Ayuntamiento pretendía que su "método" se considerase como el único válido para estos casos, en los que es necesario determinar qué valor tiene un terreno sobre el que se ha construido. Y ello, al objeto de saber si ha existido o no, incremento de valor, y pagar o no la plusvalía municipal.

De hecho, el consistorio madrileño alegó que el método del porcentaje del recibo catastral, es un medio muy utilizado en el derecho tributario. Y se remitía al artículo 3.2 del Real Decreto 634/2015, de 10 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto de Sociedades vigente, que establece el siguiente criterio para calcular el valor del suelo, a efectos del cálculo de las amortizaciones en el Impuesto sobre sociedades: "Cuando no se conozca el valor del suelo se calculará prorrateando el precio de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción".

Pero el Juzgado de lo Contencioso dio la razón al contribuyente, con lo que el Ayuntamiento recurrió en casación la sentencia ante el Tribunal Supremo.

El Supremo decide

En una sentencia del 4 de febrero de este año, el Alto Tribunal ha declarado que se puede conocer el valor del terreno por cualquier medio de prueba admisible en Derecho. Y que sólo se recurrirá al valor catastral cuando se desconozca el valor atribuible al suelo. Es decir, deja la puerta abierta a que el contribuyente presente otro método de prueba admitido en el ordenamiento jurídico.

De hecho, el Supremo considera que hacer prevalecer el método de valoración de los terrenos propuesta por algunos ayuntamientos supone imposibilitar por completo al contribuyente para que demuestre el "verdadero" valor del suelo en el momento de la venta de una vivienda o cualquier otro tipo de inmueble.

Es más, el abogado Salcedo recuerda que el artículo 110.4 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales fue declarado inconstitucional, por impedir a los contribuyentes probar la inexistencia de incremento de valor del terreno. Algo parecido ocurriría si a los contribuyentes se les negase la posibilidad de probar el valor de estos terrenos construidos, por un método distinto al del porcentaje del recibo catastral.

Todo lo anterior, ha llevado al Supremo a fijar la siguiente doctrina casacional: "El método consistente en la proporción que represente en la fecha de la transmisión el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total del bien inmueble puede ser apto para obtener el valor del terreno cuando no se conozca el valor atribuido al suelo, pero no puede otorgarse a dicho método el carácter de exclusivo o único ni, desde luego, imponerse a cualesquiera otros medios de prueba admitidos en derecho, que podrán ser legítimamente utilizados por el interesado para determinar el valor del suelo y que serán libremente valorados por el órgano judicial conforme a las reglas de la sana crítica."

Se trata de una sentencia muy favorable para los contribuyentes disconformes con la cuantía que les toque pagar de plusvalía municipal, pero José María Salcedo recuerda que el problema está en que serán los juzgados los que deberán valorar qué método es el más justo, si el del contribuyente o el del consistorio. "Volveremos a encontrarnos con pronunciamientos dispares, a veces entre Juzgados de una misma capital. Y ello, según el criterio de cada juez, y la forma que tengan de valorar la prueba aportada por los contribuyentes", concluye Salcedo.

Qué es la plusvalía y cuándo se paga

Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana cuando se produce una transmisión.

La fórmula de cálculo de este impuesto no tiene en cuenta el precio de compraventa, ni la ganancia obtenida, sino tan solo el valor catastral del inmueble. El cálculo del impuesto se hace en función de unas tablas de coeficientes que corrigen el importe que debemos de pagar en función del tiempo durante el que se ha mantenido la posesión del inmueble con un máximo de 20 años.

Este impuesto debe pagarse cada vez que haya una transmisión, ya sea por compraventa o permuta. En líneas generales, paga la plusvalía quien transmite el inmueble, excepto en la herencia o donación que lo paga quien lo recibe.

Dónde y cómo se tramita la plusvalía

El impuesto debe tramitarse en el Ayuntamiento donde esté ubicado el inmueble en el plazo de 30 días naturales desde la compraventa si la transmisión ha sido por venta, o de 6 meses desde el fallecimiento si ha sido adquirido por herencia.

Hay que presentar toda la documentación referente a esa transmisión y el Ayuntamiento notificará la liquidación resultante que hay que abonar y el plazo de pago voluntario.

¿Quién paga este impuesto? En el caso de una compraventa lo paga el vendedor, pero en el caso de una herencia o donación lo paga quien recibe la vivienda. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, desgrana los cinco consejos básicos para decidir si conviene iniciar una batalla legal contra el Ayuntamiento de turno:

1. Liquidación o autoliquidación

Es importante saber si en el municipio donde se encuentra la vivienda el Ayuntamiento liquida o autoliquida este impuesto. En caso de liquidación, el contribuyente sólo cuenta con un mes para recurrir dicha liquidación. Este recurso no evita pagar el impuesto, es decir, aunque se interponga el recurso, el ciudadano deberá pagar el impuesto: puede fraccionar los pagos o incluso pedir la suspensión del pago aportando una garantía. En caso de autoliquidación, tiene cuatro años para solicitar la rectificación y devolución de ingresos indebidos.

2. Averigua si has vendido la casa a pérdidas

En mayo de 2017 el Tribunal Constitucional declaró que la plusvalía municipal no podía exigirse en caso de haber transmitido un inmueble en pérdidas. Para eso, es necesario comparar los valores de adquisición y transmisión del terreno, declarados en las escrituras. Y no es posible tener en cuenta los gastos de la adquisición y transmisión, como son los gastos de notaría, registro, impuestos, inmobiliaria, etc. Tal y como declaró el Tribunal Supremo en una sentencia del 16 de septiembre de 2019.

En concreto, el Supremo considera que los gastos de compra y venta de una vivienda (notaría, registro, impuestos pagados o cancelación de la hipoteca) no cuentan para librarse de pagar la plusvalía municipal. Se trata de un criterio favorable a los Ayuntamientos y contrario al Constitucional que en su última sentencia consideraba que se podían incluir estos gastos para reducir la ganancia obtenida con la venta del inmueble.

En definitiva, para saber si ha habido ganancias o pérdidas con la venta o transmisión de una vivienda únicamente hay que comparar las escrituras de adquisición y transmisión, sin necesidad de tener en cuenta otros gastos asociados.

Tampoco es posible actualizar el valor de adquisición del terreno conforme al IPC para lograr obtener una pérdida. Durante años, los contribuyentes pudieron actualizar el valor de compra de los terrenos conforme al IPC para incrementarlo y, así estar exentos de pagar la plusvalía, pero el Supremo de nuevo ha cerrado esta posibilidad. "Estamos ante una sentencia que supone un auténtico varapalo para los contribuyentes, y entierra una de las últimas opciones que había de evitar pagar el impuesto, en caso de transmisiones en las que se haya verificado una ligera ganancia", según explica José María Salcedo.

Por último, en caso de haber adquirido el terreno como rústico, tampoco es posible computar los gastos de urbanización soportados como mayor valor de adquisición. El Tribunal Supremo dictaminó en una sentencia de marzo de 2019 que los gastos de urbanización invertidos en un terreno rústico para convertirlo en urbano no pueden sumarse al valor de compra del terreno para así incrementar dicho valor y obtener una pérdida.

"Estamos ante un caso muy habitual. Pensemos, por ejemplo, en un terreno rústico adquirido por 240.000 euros, y transmitido (cuando ya es urbano), por 360.000 euros. En el camino, el contribuyente propietario del terreno tuvo que pagar cuotas de urbanización por valor de 136.000 euros. De escrituras resulta una ganancia, pero si se tienen en cuenta los gastos de urbanización, la pérdida es evidente", subraya José María Salcedo.

3. Cómo saber el valor del terreno donde se encuentra la casa

Si el terreno transmitido está construido, el Tribunal Supremo ha aclarado que, para saber su valor, puede utilizarse como prueba la proporción existente en el recibo catastral del año de la transmisión. Pero también es posible utilizar cualquier medio de prueba admitido en Derecho y no sólo el que utilizan muchos ayuntamientos.

Algunos ayuntamientos han barrido para su casa al considerar que la única forma de calcular el valor del terreno cuando se vende o hereda un inmueble es acudiendo al recibo catastral. Es decir, al objeto de ver qué proporción del valor catastral correspondía al valor del terreno. Y cuál, al valor de la construcción. Todo esto, para aplicar posteriormente dicha proporción al valor de transmisión del terreno.

En una sentencia del 4 de febrero de este año, el Alto Tribunal ha declarado que se puede conocer el valor del terreno por cualquier medio de prueba admisible en Derecho. Y que sólo se recurrirá al valor catastral cuando se desconozca el valor atribuible al suelo. Es decir, deja la puerta abierta a que el contribuyente presente otro método de prueba admitido en el ordenamiento jurídico.

4. Liquidaciones firmes por no haberse recurrido en el plazo de un mes

En caso de que el contribuyente no haya recurrido la liquidación de la plusvalía municipal en el plazo de un mes, puede iniciar un procedimiento especial de revisión: los más usados son el de nulidad y el de revocación.

El Supremo, en mayo de 2020, declaró que no es posible recuperar lo pagado de más por la plusvalía municipal mediante una liquidación que no se recurrió en su momento, tanto si se vendió un inmueble en pérdidas o con ganancias. Es decir, ha decidido que no se pueden recurrir las liquidaciones firmes de plusvalía si la nulidad se basa en la lesión de los derechos y libertades susceptibles de amparo constitucional.

En cuanto a la posibilidad de obtener la revocación de una liquidación firme de plusvalía municipal, es un tema que todavía no ha sido resuelto por el Supremo (Rº 126/2019). El Alto Tribunal debe decidir sobre el procedimiento de revocación, cuya iniciación sólo puede ser de oficio y el contribuyente sólo puede promover su iniciación. Es decir, puede solicitar al consistorio de turno que inicie el procedimiento, pero éste no está obligado ni a darle respuesta y muchos deciden dejar en saco roto este procedimiento sin importarle si el escrito presentado por el contribuyente está bien fundamentado.

5. Supuestos en los que el impuesto de plusvalía es confiscatorio

En una sentencia de octubre de 2019 el Tribunal Constitucional declaró que el impuesto es confiscatorio, pero solo cuando lo que toca pagar es superior al incremento del valor del terreno, derivado de escrituras, es decir, al beneficio obtenido. Para José María Salcedo esta sentencia legitima el "atraco fiscal": "es posible que un Ayuntamiento exija un impuesto igual o ligeramente inferior al incremento de valor obtenido en la transmisión, y que no pase absolutamente nada".

A los Ayuntamientos por costumbre se les permite entregarla el mismo día de la vista así la administración tiene el tiempo necesario para estudiar y valorar la prueba aportada por el contribuyente.

Habitualmente  es la administración quien suele aportar la prueba directamente el día de la vista judicial, lo que genera una gran indefensión a los contribuyentes.

Efectivamente, el Tribunal Supremo, en sentencia 26-11-2020 (recurso 5692/2019) ha cambiado las reglas del juego en materia de prueba. Y ha aclarado que el Ayuntamiento puede aportar su prueba el mismo día de la vista y qué hacer, si aporta su prueba pericial el mismo día de la vista.

El Contencioso 32 de Madrid ya declaró en su día que, en el acto de la vista judicial, se debe disponer ya del informe pericial de la Administración  para evitar generar indefensión al contribuyente.

En definitiva, consideró el Juzgado que el informe debió aportarse cinco días antes de la vista, tal y como prevé el artículo 337.1 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC), de aplicación supletoria.

La respuesta del Tribunal Supremo fue que "la contestación a la demanda en el procedimiento abreviado se formula oralmente en la vista y en dicho acto el demandado propone la prueba." Por ello, el supuesto de hecho que prevé el artículo 337.1 de la LEC, "esto es que el demandado exprese en su contestación a la demanda el dictamen del que intente valerse y que lo aporte cinco días antes de la vista" no puede darse. Y ello, "por la razón esencial de que no hay en nuestro procedimiento abreviado contestación a la demanda escrita, sino que ésta ? la contestación- tiene lugar en la vista misma."

Rechazándose que la administración deba aportar el informe cinco días antes de la vista. El Supremo considera que dejar sin prueba al Ayuntamiento, por no haberla aportado con cinco días de antelación, vulneraría el derecho a la defensa de la Administración.

El Supremo reconoce que debe otorgarse un plazo al abogado del contribuyente, para instruirse de dicha prueba y formular, en su caso, alegaciones.

El Supremo no oculta el riesgo de paralización de la justicia, que entraña conceder un plazo al abogado del contribuyente, para valorar la prueba y formular aclaraciones al perito. Reconoce que "ello supondría la suspensión de la vista, con el consiguiente retraso en la resolución de asuntos."

El Alto Tribunal considera que "De las tres alternativas posibles (inadmitir la pericial aportada, admitirla y valorarla sin posibilidad de solicitud de aclaraciones por el actor u otorgar a éste un plazo para instruirse y solicitar tales aclaraciones), consideramos que la tercera es la única que salvaguarda el derecho a la defensa, pues cualquiera de las otras dos lo comprometería seriamente para cualquiera de las dos partes."

Finalmente de esta sentencia del Supremo se extraen las siguientes conclusiones:

  • No puede exigirse a la Administración que aporte su prueba con cinco días de antelación a la vista judicial por lo que podrá seguir aportándola el mismo día de la vista judicial.

El órgano judicial deberá otorgar a dicha parte un plazo que no podrá exceder de cinco días, para que se instruya convenientemente de dicha prueba. Y pueda solicitar aclaraciones al perito de la Administración.

  • No existe un derecho a la "suspensión automática" de la vista judicial, el Supremo declara que "El plazo concreto que deberá otorgarse para dicha instrucción será determinado por el juez a la vista de las circunstancias del caso, teniendo en cuenta el contenido del informe pericial, su dificultad aparente y la solicitud al respecto formulada por la parte actora y podrá determinar, en su caso, la suspensión de la vista oral y la práctica de un nuevo señalamiento."
  • Finalmente se abre la puerta a que los Juzgados puedan considerar que la lectura y conocimiento de dicho informe debe llevarse a cabo en el mismo acto de la vista sin necesidad de suspenderla.

ACCESO COMPLETO SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO 4031/2020

El futuro gobierno socialista se compromete a acometer un Plan Estatal para la Rehabilitación de Viviendas vinculado a eficiencia energética, accesibilidad junto a ayudas destinadas a edificios en zonas y colectivos vulnerables. En los presupuestos del Gobierno para 2019 se han consignado 700 millones de euros en políticas de vivienda.

Se quiere reforzar la función de las SEPES e ICO en la política de vivienda para fomentar la construcción y rehabilitación de vivienda en alquiler social aprobándose un programa de financiación para ello.

El Gobierno pretende movilizar el suelo público disponible mediante la cesión de derechos de superficie mediante la aprobación de un Plan Nacional de Fomento de Emancipación Juvenil facilitando el acceso de los jóvenes a la vivienda.

En 2019 en materia fiscal contempla la creación del Impuesto a las Transacciones Financieras o el tipo mínimo del 15% en el Impuesto sobre Sociedades.

También pretende limitar las exenciones de dividendos y plusvalías  de sociedades, ejercer mayor control sobre las SICAVcrear impuestos sobre Determinados Servicios Digitales o revisar el régimen fiscal de cooperativas y sociedades laborales.

El programa también contempla la Estrategia Sinhogarismo incrementándose los fondos presupuestarios.

Respecto a la Igualdad de género se eliminaría la denomina "tasa rosa", es decir, el incremento de precio de un mismo producto cuando se trata de una versión femenina y se reduciría el IVA de los productos de higiene femenina al 4%.

Sánchez propone un Pacto por la Industria que incluiría una nueva Ley de Industria que permita la adaptación del sector a la globalización, a la transición ecológica y a la transición digital. Promoviendo sectores como los de acumulación de energía y equipamientos para la electrificación del transporte.

A continuación, exponemos algunas ideas para ahorrar energía en nuestros hogares.

Electricidad

Tener ajustada la potencia contratada al mínimo necesario es muy importante, ya que de esta forma solo gastaremos lo que necesitamos y además se puede reducir en el consumo de los aparatos eléctricos:

-Desconectando el stand-by de todos los aparatos. Es lo que se llama el consumo silencioso. Son aparatos que no están encendidos pero tampoco apagados.

-Desenchufando los dispositivos siempre que sea posible (ordenador, televisión, portátiles?)

-Desenchufando los cargadores cuando no estén en uso.

También podemos apostar por tarifas con discriminación horaria.

Iluminación

El primer paso para ahorrar en la iluminación es aprovechar al máximo la luz natural cuando estemos en casa. Y en cuanto a la luz eléctrica, aconsejamos utilizar bombillas LED o de bajo consumo. Hay que recordar apagar las luces en las habitaciones vacías (la luz representa el 20% del gasto de energía en la mayoría de los hogares).

Un truco es analizar las necesidades lumínicas de las habitaciones y adaptarlas en función de las mismas. Por ejemplo, aplicando colores claros en techos, paredes, cortinas y persianas para garantizar más luminosidad.

Electrodomésticos

Utilizando electrodomésticos de máxima eficiencia y haciendo un uso comedido de los electrodomésticos en general, conseguiremos un importante ahorro. Para ello, se puede, por ejemplo:

-Colocar el frigorífico en un lugar fresco y ventilado, evitar abrir y cerrar constantemente las puertas y no introducir comida caliente en el mismo.

-Poner la lavadora a carga completa.

-Poner programas cortos en el lavavajillas.

-Evitar el secador de pelo.

-Apagar el horno antes de finalizar la preparación del plato, aprovechando el calor acumulado.

Aire acondicionado y calefacción

Regular el consumo y la temperatura de los aparatos de refrigeración también marca una notable diferencia en el ahorro. Una temperatura razonable para mantener en la vivienda oscila entre 19 y 21 grados y un poco más baja en los dormitorios.

Los expertos recomiendan regular la calefacción en una temperatura constante de 20 grados en invierno y el aire acondicionado entre 24 y 26 grados en verano, así como limpiar los filtros con frecuencia.

Cuando no estemos en casa no es conveniente dejar encendidos ni la calefacción ni el aire acondicionado y deben apagarse unos veinte minutos antes de abandonar la vivienda.

Temperatura y Aislamiento

Tanto el frío como el calor se transmiten a través de las ventanas y suelos. Las cortinas y alfombras, además de objetos decorativos, pueden ayudar a ahorrar energía, por ejemplo, guardando el calor durante el invierno. Además, las cortinas en verano ayudan a mantener fresca la casa.

Por otra parte, controlando las posibles fugas de aire se conseguirá un consumo de energía eficiente.Si no es posible hacer una reforma en la vivienda para obtener un buen sistema de aislamiento entonces hay que asegurarse de sellar bien las puertas y ventanas.

Colocando en las ventanas un doble cristal se conseguirá una medida de ahorro muy eficiente.

Agua

El agua caliente consume gran parte de energía en nuestras viviendas y en ocasiones se puede prescindir de ella, por ejemplo, lavando la ropa y los platos con agua fría o tibia.

Pero evidentemente, necesitamos del agua caliente en ciertos momentos y para conseguir que sea más económica tenemos algunas soluciones, como instalar un calentador solar de agua.

En cuando a las duchas, lo recomendable para el ahorro es que sean cortas.

Asimismo, existen mangos de ducha de bajo consumo.

¿Qué es un paseo virtual 360º inmobiliario?

Aquí no estamos hablando de videos tridimensionales, sino de algo mucho más sencillo, un paseo virtual de un inmueble son fotografías en 360º de sus diferentes estancias que posteriormente se unen entre ellas mediante un software que puede ser de un crm inmobiliario, del software de las propias cámaras o de plataformas independientes.

Todas ellas al finalizar la generación del paseo virtual, nos proporcionarán una URL o Link del mismo, que deberemos insertar dentro de la ficha de inmueble de nuestro software inmobiliario, para que este lo exporte a su web y a los portales.

 

Ejemplo de creación de un paseo virtual desde el software inmobiliario INMOPC

Hemos cogido como referencia para demostrar cómo se hace un paseo virtual el software inmobiliario Inmopc, donde nos muestra paso a paso como agregar las fotografías 360º para posteriormente realizar el paseo virtual.

https://www.youtube.com/watch?v=fk9P8cmhIAc&feature=youtu.be


Paseos virtuales software inmobiliario Vs Plataformas independientes

Los paseos virtuales se pueden realizar desde los software específicos de las cámaras 360º, desde otras plataformas independientes, de los portales inmobiliarios y lo más novedosos desde los propios crm inmobiliarios que incluyan esta opción como el software inmobiliario Inmopc: www.inmopc.com/software-para-inmobiliaria-visitas-360.html

Vamos a realizar una comparativa entre la opción de realizar los paseos virtuales con un software inmobiliario o emplear el de la cámara 360º o de otras plataformas independientes. La conclusión nuestra es que para una agencia inmobiliaria normal es mucho más económico y sencillo de usar utilizar directamente los paseos virtuales que nos ofrecen los diferentes crm inmobiliarios como www.inmopc.es

  • Validación por los portales inmobiliarios: No todas las plataformas virtuales están validadas por los diferentes portales, es crucial que la plataforma elegida este integrada en los mismos. Los paseos virtuales de los crm inmobiliarios están plenamente validados.
  • Precio de las plataformas independientes: Tanto el software de las cámaras como otras plataformas independientes, tienen una gran variedad de planes y precios. Los crm inmobiliarios normalmente no cobran por este servicio, luego es un gran ahorro anual para una inmobiliaria, generar los paseos virtuales en el propio software inmobiliario.
  • Calidad y opciones: Normalmente las plataformas independientes, son las que más utilidades tienen y optimización visual del paseo, que las generadas en el software de las cámaras o con los crm inmobiliarios. Si necesita otras opciones como mapas, inserción de videos, anotaciones tal vez el paseo virtual del crm inmobiliario se le quede corto.
  • Paseos virtuales de los portales inmobiliarios: Todos los portales tienen la opción de generarlos dentro del propio portal o importarlos desde el crm inmobiliario. Además de no poder usar esos paseos para la web de la inmobiliaria, ni para mandarlos a colaboradores, solo para el uso exclusivo de ese portal, perdiendo el mismo al cancelar la suscripción en el portal.

 

Cursos de videos para inmobiliarias

En este artículo aprovechamos para recomendar a una agencia inmobiliaria, que quiera mejorar en el desarrollo de videos para inmobiliarias y paseos virtuales que contraten el un curso de Vídeos para inmobiliarias del portal de formación inmobiliaria www.apiformacion.es, en el que explican cómo grabar y maquetar vídeos de inmuebles y corporativos, y cómo hacer paseos virtuales y crear un vídeo atractivo a partir de ellos.

https://www.apiformacion.es/cursos/videos-para-inmobiliarias/

 

Plataformas de paseos virtuales independientes

Si no queremos usar el paseo virtual que nos proporciona nuestro crm inmobiliario, podemos acudir a muchas plataformas de paseo 360º, hacemos una mención de las principales, cuyas utilidades y tarifas de precios varían considerablemente:

Marzipano

esta herramienta genera un recorrido virtual a partir de un conjunto de panorámicas y permite exportarlo como una aplicación web que puede implementarse tal cual o usarse como modelo estándar para proyectos más avanzados. Requiere Firefox o Chrome.

http://www.marzipano.net/

 

Roundme

carga fácilmente varios archivos 360º panorámicos con solo arrastrar y soltar.
Admite imágenes JPEG y TIFF de hasta 65.000 píxeles que se muestran con soporte para múltiples resoluciones.
Almacenamiento ilimitado en la nube. Las fotografías se almacenan de forma segura en la nube y están disponibles para descargar en cualquier momento.

https://roundme.com/

 

Yaencontre

se utiliza con la aplicación de Google Street View. Se suben las fotos y directamente se publica el paseo virtual en el portal inmobiliario.

https://www.yaencontre.com/

 

Insta360

esta es una cámara de fotografías 360º que tiene su propia plataforma para subirlas directamente y crear paseos virtuales.


https://www.insta360.com/

 

Immoviewer

esta plataforma es específica para inmobiliarios y contiene avanzadas características, en las que que a parte de crear paseos virtuales se pueden incorporar planos de los inmuebles.

https://www.immoviewer.com/

 

Matterport

es otro ejemplo de plataforma que tiene su propia cámara, pero a un nivel muchísimo más profesional.

https://matterport.com/es

 

Ricoh360

podemos crear paseos virtuales de forma ilimitada con un plan mensual, además de que esta plataforma tiene sus propias cámaras y nos facilita la incorporación directa de las imágenes captadas si contratamos un plan.

Cámaras 360º para inmobiliarias

A continuación destacadas las mejores cámaras en relación calidad-precio que hay actualmente en el mercado dirigido al sector inmobiliario. Cámaras sencillas de usar, económicas que cumplen su función perfectamente sin ser grandes expertos fotógrafos. Con estas cámaras cualquier agente inmobiliario puede realizar fotografías 360º para posteriormente hacer el paseo virtual del inmueble

Son muy importantes las características técnicas básicas como el tipo de lente, diafragma y la resolución tanto de imagen como de vídeo, también la capacidad de almacenamiento ya sea con memoria interna o con ranuras para tarjetas de memoria SD y la calidad de la batería. También debemos considerar si tiene o no software para realizar los paseos virtuales 360º de los inmuebles.

Ricoh Theta SC

  • 360 ° PARA TODOS: modelo estándar que le permite disfrutar fácilmente de un alto rendimiento.
  • ALTA CALIDAD DE IMAGEN: Graba imágenes fijas y videos naturales de 360 ??° con alta resolución y procesamiento de imágenes de puntadas de alta precisión.
  • PELÍCULA 4K: videos 4K de 360 ??grados de alta calidad con la última tecnología de estabilización de imagen.
  • MODO DE VISTA NOCTURNA: El nuevo modo preestablecido permite tomar hermosas escenas nocturnas con poco ruido y un rango dinámico más amplio. También puede capturar hermosos retratos con la función de detección de rostros.

Enlace ejemplo paseo virtual grabado con  RICOH THETA SC: https://embed.ricohtours.com/292ecf3d-f9b5-4bc9-928e-8d583cbf2fa2

Samsung Gear 360

  • Sensor Dual CMOS de 15 MP y memoria RAM de 1 GB
  • Resolución de grabación de vídeo de 360° (3840 x 1920) a 30fps
  • Objetivo ojo de pez dual con apertura f/2.0
  • Diseñado con tecnologías Wi-Fi 802.11 a/b/g/n/ac 2.4 + 5 GHz, Bluetooth 4.1 y NFC

Compatible con Samsung Galaxy S7/S7 Edge, S6/S6 Edge/Edge+ y Note5
Más Información: https://www.samsung.com/es/smartphones/galaxy-s7/gear-360/

LG 360 CAM

  • Cámara: doble de 13 MP.
  • Conectividad: Wi-Fi y Bluetooth.
  • Batería: 1,200 mAh.
  • Micrófonos: 3.
  • Sensores de 9 ejes.
  • Máxima resolución de vídeo: 2560×1280 píxeles a 30 fps.
  • Máxima resolución de foto: 5660×2830 píxeles (16 megapíxeles).
  • No puede funcionar sin una tarjeta SD (viene con una de 16 GB).
  • Más Información:
    https://www.lg.com/es/lg-friends/lg-360-CAM

Kodak PixPro SP360 4K

  • Memoria: MicroSD clase 10 con capacidad de hasta 128GB. 
  • Accesibilidad: WIFI/NFC
  • Batería: Litio Recargable LB-080 de 1350mAh -3.6V con puerto de carga.              
  • Sensor: 1/2.3? BIS CMOS              
  • Lentes: Alta Calidad 360×235°
  • Resolución de Imagen: (1:1) 8MP: 2880×2880, (16:9) 2MP: 1920×1080, (4:3) 4MP: 2304×1728.
  • Resolución de video: Video Circular: 2880×2880: 30fps (1:1), 1440×1440: 60fps/30fps (1:1), 2048×2048: 30fps (1:1), 1072×1072: 60fps/30fps.

Más Información: https://kodakpixpro.com/Europe/es/cameras/vrcamera/sp3604k/

Kodak PixPro SP360 4K

  • Fotografías de resolución profesional (134 megapíxeles) y precisión 3D
  • Captura 3D de alta calidad con ilimitadas fotografías 4K de calidad para impresión
  • Poderosa batería para capturar múltiples propiedades al día
  • Compatible con cualquier dispositivo iOS que tenga la aplicación Matterport Capture

Más Información: https://matterport.com/es/camaras/pro2

Gafas de realidad virtual para inmobiliarias

Algunas inmobiliarias las siguen usando, aunque la gran mayoría no la usan, accediendo directamente para ver los paseos virtuales a las pantallas de ordenador, tablets y otros dispositivos móviles. Hemos querido destacar tres gafas virtuales que hay actualmente en el mercado por su gran precio competitivo y calidad.

Woxter Neo VR1

  • Gafas VR para disfrutar de apps y juegos con su Smartphone. Las gafas de realidad virtual Woxter que le permitirán sentir la velocidad de sus juegos 3D, la vibración de sus efectos y disfrutar de todo el  mundo de realidad virtual con su Smartphone
  • Distancia focal ajustable para evitar ver imágenes dobles / Alta transparencia. Lentes magnificadas para visualizar imágenes estéreos cópicas SBS en nuestro Smartphone
  • Materiales de máxima calidad: ABS (plástico muy resistente a los impactos y a las temperaturas extremas) + suave esponja con retroceso elástico
  • Banda de cabeza ajustable y máxima ventilación
  • Muy cómodo, fácil de usar y ligero (210 g)
  • Más información: https://woxter.es 
HAMSWAN

  • Diseño Novedoso: pesa 238g, diseño con matería de tela + ABS. Diadema nylon ajustable y lente asférica anti distorsión 42mm.
  • Cómodo y fácil de ajustar: pantanlla de 1050 pulgadas a una distancia 3m con ángulo visual entre 100 y 120 grados, Miopía de menos de 600 grados es una buena idea para usar este material sin gafas.
  • Compatibilidad: tiene disipación buena de calor por su tapa frontal desmontable y se adapta para todos los teléfonos inteligentes dentro de 4.0 ? 6.0 pulgadas.
  • Más información: https://www.hamswan.com

3Go VRG

  • Compatibilidad pantalla: 3,5? ? 6?
  • Lentes: Diámetro 40mm
  • Campo de visión: 70 ? 90 grados
  • Material: ABS + PC
  • Usuarios con miopía: Pueden usarlo si tienen menos de 6 dioptrías sin necesidad de quitarse las gafas o las lentillas
  • Dimensiones:194 x 141 x 105mm
  • Peso: 399gr
  • Más información: http://www.3go.es

El consumo del año móvil (marzo 2019 ? febrero 2020) aún mantiene un crecimiento positivo del 3,9%, seis décimas menos que enero, y se sitúa en 14.312.443 de toneladas, 541.376 más que en el mismo período del año anterior. "Aunque hemos de recordar que estas cifras se refieren a febrero, período previo a la crisis del COVID-19; a corto plazo prevemos una brusca caída en la producción", explica el presidente de Oficemen, Víctor García Brosa.

A este respecto, el presidente de la patronal cementera, destaca que el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo en respuesta a consultas formuladas en relación con el estado de alarma ha dicho textualmente que "el tráfico de camiones de áridos, cemento y hormigones está permitido, al no haberse prohibido las obras a las que transportan dichos materiales ni el transporte para garantizar el abastecimiento. No es obligatorio el cierre de las obras, pues no se ha suspendido expresamente esa actividad".

También el presidente de Oficemen manifiesta que "apoyamos el comunicado de la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (CEPCO), relativo a no paralizar las obras, reforzando las inspecciones relativas al cumplimiento de las medidas sanitarias que garanticen la completa seguridad de los trabajadores"; y añade "Una vez paralizado el sector servicios, la construcción es uno de los pilares actuales de la economía española. Es de suma importancia que todas las obras actuales, incluidas la de infraestructuras mantengan su actividad para preparar a nuestro país en la salida de esta crisis".

"Las fábricas de cemento españolas, de momento, continúan trabajando con la normalidad que permite el Estado de Alarma. La seguridad y salud de los trabajadores es una prioridad para las empresas cementeras, activándose protocolos que garantizan las condiciones de trabajo seguras para los trabajadores de fábrica y modalidades de teletrabajo para gran parte de los empleados de servicios generales", afirma García Brosa.

"Desde Oficemen queremos trasladar el sentimiento de la industria cementera de apoyo a todos los afectados por la pandemia y nuestro ánimo de contribuir de la mejor forma posible a la reconstrucción social y económica del país", añade el presidente de Oficemen.

Nueva caída de dos dígitos en las exportaciones

Las exportaciones acumulan ya 33 meses en números rojos y sufren un nuevo descenso del 31,4% en febrero. Durante el mes pasado se perdieron más de 200.000 toneladas, con un volumen de exportación inferior a las 460.000 toneladas. En el acumulado del año la caída se eleva a casi un 20%, mientras que en el conjunto del año móvil (mar?19-feb?20), el descenso se eleva al 24,2%, con una pérdida cercana a los dos millones de toneladas.

Las importaciones crecen en el año móvil, pese a la caída de febrero, alcanzando casi el millón de toneladas y duplicando las cifras del año anterior.

La Audiencia considera que los denunciados conocían la voluntad de la entidad titular del piso contraria a tolerar su ocupación y que les estaba reclamando el desalojo, pese a lo que mantuvieron la ocupación sin autorización, según la resolución judicial facilitada por fuentes del TSJCyL.

"No estamos ante una ocupación ocasional ni esporádica, sino con vocación de permanencia, prolongándose la ocupación de manera desproporcionada o excesiva incluso después de conocer la existencia del proceso penal contra ellos", sostiene la sentencia.

La Audiencia rechaza recurso planteado por los denunciados en el que apelaban la eximente de "estado de necesidad", debido a que los denunciados anteriormente vivían en una casa de alquiler y estaban dispuestos a entregar 2.000 euros y abonar mensualidades de trescientos euros para la adquisición de la casa, como se desprende de lo actuado en el proceso.

Los condenados además de las costas deberán restituir a la propietaria la posesión del inmueble ocupado que deberán abandonar en el plazo de un mes con el apercibimiento y que de no efectuarlo se procedería al desalojo forzoso previa comunicación a los servicios sociales.

Respecto a la cuantía de la multa impuesta sería de 360 euros a cada uno con pagos en cuatro meses, la Audiencia considera que está correctamente justificada ya que, además de encontrarse dentro de los límites legales y las penas solicitadas por las acusaciones, se trata de la tercera ocupación del inmueble que llevaron a cabo los denunciados.

El problema que se plantea en cuestión en esta demanda es la falta de actuación de las autoridades por la okupación de un hotel por inmigrantes durante más de tres años a pesar de las órdenes de desalojo del Ministerio Público y de un juzgado. Que tuvo como consecuencias el bloqueo al acceso del inmueble en propiedad y su explotación económica (con incremento de costos energéticos) durante un periodo de tres años.

El Tribunal Europeo de Derechos Humanos, ha argumentado que el ejercicio real y efectivo del derecho garantizado por el artículo 1 del Protocolo Nº. 1 no puede depender únicamente del deber del Estado de abstenerse de cualquier injerencia. Por lo que ha expuesto la necesidad de medidas positivas de protección, en particular cuando existe un vínculo directo entre las medidas que un solicitante podría esperar legítimamente de las autoridades y el disfrute efectivo de estas últimas de su propiedad, como ya se indicó al resolver el Asunto Öneryildiz c. Turquía.

Por lo tanto para evaluar el cumplimiento del artículo 1 del Protocolo Nº. 1, se debe realizar un análisis pormenorizado de los diversos intereses aquí planteados, teniendo en cuenta que el propósito de la Convención Europea de Derechos Humanos es salvaguardar derechos que son concretos y efectivos, y solucionar el conflicto en cuestión. Aunque es cierto que las autoridades públicas están obligadas a reaccionar con la mayor brevedad posible para garantizar e implementar los derechos de propiedad del propietario objeto de las medidas impugnadas para que no sean arbitrarios ni imprevisibles.

Según relatan los medios el Gobierno griego justificó la inacción de las autoridades por motivos de orden público, ya que existía la intención de evitar el riesgo de alteraciones al orden público vinculadas a la expulsión de decenas de personas. y la evacuación de un edificio cuya okupación formaba parte de una acción militante. El conflicto en cuestión es que se prolongo durante tres años la denuncia de desalojo por parte de los demandantes así como la solicitud de asistencia de la policía para el desalojo de los ocupantes del hotel siendo objeto de varios retrasos por parte de las autoridades.

Lo que se concluye tras esta sentencia es que el Estado puede llegar a ser responsable del alargamiento del periodo de okupación si omite los actos necesarios para la restitución de la posesión de bienes inmuebles a los propietarios, algo llamativo hasta ahora, si se tiene en cuenta que el artículo 446 del Código Civil, vigente desde 1889, establece que "Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen".

La ocupación ilegal de viviendas es una problemática que preocupa con intensidad a los distintos actores vinculados al sector inmobiliario. Esto incluye tanto a propietarios como a inquilinos, pero también a vecinos, entidades y otros organismos que luchan por el bienestar de las personas y su derecho a una vivienda digna.

Los propietarios probablemente sean una de las partes más vulnerables. Pero, ¿sabemos qué es y qué no es la ocupación? Esta semana, en el podcast de Fotocasa Pro Academy hablamos con Pepe Piñar, abogado especialista inmobiliario, para arrojar luz a esta controvertida cuestión.

¿Qué medidas se pueden tomar para evitar la ocupación? ¿Podemos hacer algo en cuanto se ha producido ya? ¿Qué pasos debemos seguir para recuperar la vivienda?

OCU señala que los Registradores, y también los notarios, aprovecharon una modificación de los aranceles para las operaciones de cancelación, novación y subrogación de hipotecas inmersas en operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras introducida por el Gobierno de Mariano Rajoy en el Real Decreto-ley 18/2012, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, para interpretarla a su favor, lo que supuso una importante subida de los aranceles que afectaba a todos los consumidores.

OCU denuncia que de esta manera desde el día 12 de mayo de 2012, el coste de las cancelaciones de hipotecas como de las novaciones y subrogaciones hipotecarias pasó a costar más del triple de lo que costaba hasta ese momento. Aplicando el arancel correctamente una escritura de cancelación de hipoteca debería costar alrededor de 70 euros de gastos de notario y 24 euros de registrador, frente a los más de 200 euros que cobran los notarios y los más de 100 euros que cobran los registradores.

De forma reiterada El Tribunal Superior de Justicia de Madrid dictó varias sentencias declarando que los registradores estaban aplicando incorrectamente el arancel en las operaciones de novación, subrogación o cancelación de hipotecas cuando estas operaciones se realizan por solicitud los consumidores. Aun así, los Registradores recurrieron todas las resoluciones en su contra hasta que finalmente el Tribunal Supremo en su sentencia de 4 junio de 2018 ha confirmado la aplicación incorrecta del arancel por parte de los registradores, cuyos argumentos son perfectamente aplicables a los notarios.

OCU denuncia que, Registradores y Notarios, ignorando al Tribunal Supremo siguen aplicando de forma incorrecta el arancel y cobrando de más a los consumidores. Esta práctica está amparada por la desidia de la Administración, pues a fecha de hoy no nos consta que la Dirección General de los Registros y el Notariado (DGRN) haya publicado ninguna instrucción al respecto ni haya tomado medida alguna para garantizar que se está aplicando el arancel correctamente en línea con la sentencia del Tribunal Supremo.

Esta situación causa un claro perjuicio a los consumidores que se ven obligados a pagar un precio superior en sus escrituras de cancelación, subrogación o novación de hipotecas. Para OCU los Registradores y Notarios deberían devolver las cantidades cobradas de más. Sin embargo, esto no es posible en la mayoría de los casos, puesto que ambos colectivos gozan de un sistema privilegiado de reclamaciones que en la práctica solo concede 15 días hábiles a los consumidores para impugnar las minutas.

OCU ha pedido al Ministerio de Justicia que de forma inmediata obligue a Notarios y Registradores a cobrar de forma adecuada sus minutas a los consumidores. Además, OCU ha solicitado a la Fiscalía General del Estado su intervención ya que entiende que no aplicar ya el criterio establecido por el Tribunal Supremo puede ser constitutivo del delito tipificado en el artículo 437 del Código Penal, por exigir "directa o indirectamente, derechos, tarifas por aranceles o minutas que no sean debidos o en cuantía mayor a la legalmente señalada".

OCU advierte que esta situación no es nueva, ya en el pasado los notarios y registradores han aplicado de forma irregular los aranceles, causando un grave perjuicio a los consumidores, y que gracias a las modificaciones legales a medida del Gobierno no ha tenido compensación.

Ante esta situación OCU se va a dirigir a los grupos parlamentarios para solicitar una profunda reforma del sistema notarial y registral para acabar de una vez por todas con los privilegios de un colectivo que de forma reiterada actúa impunemente en contra de los consumidores, incumpliendo de forma reiterada la Ley. Por todo ello OCU pide que:

  • Tanto notarios como registradores deberían ser funcionarios del Estado en el mismo régimen que el resto de los funcionarios, cobrando un sueldo público y no facturando directamente a los consumidores a través de un arancel que interpretan en su propio beneficio y que encarece de forma injusta e injustificada el acceso a la vivienda de los consumidores.
  • La integración del catastro y del registro de la propiedad en una sola institución, en línea con lo que ocurre en otros países de la Unión Europea, de forma que supriman de intermediación innecesarios.
  • Por ultimo y hasta que se lleve a cabo la reforma de sistema que planteamos, OCU pide la inmediata adopción de medidas legislativas necesarias para modificar los procedimientos para reclamar las minutas de notarios y registradores, con el fin de que sean verdaderamente efectivos para los consumidores y eliminar de esta forma los privilegios que la Ley otorga a notarios y registradores en contra de los consumidores.

Asimismo, en el caso concreto de cancelación de hipotecas, pedimos que la cancelación sea automática y obligatoria para la entidad financiera y transitoriamente en el caso de hipotecas sobre préstamos ya pagados, que se inscriba la cancelación de manera automática y de oficio por parte del Registrador.

IR A LA NOTA DE PRENSA.

Conforme a lo dispuesto en el art. 1554.2 del Código Civil, el arrendador (o dueño) está obligado a hacer en la vivienda o local de negocio (que es la cosa objeto del contrato)  y durante toda la vigencia del mismo, todas las reparaciones necesarias, a fin de conservarla en buen estado para el uso a la que fue destinada.

En el mismo sentido el art.21 de la Lau de 1994(para aquellos contratos de arrendamiento suscritos con posterioridad al 1.01.1995), dispone:

«El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.»

Es decir, según la ley, le corresponde al «arrendador» asumir el coste de las obras de conservación y reparación para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.

¿Sería válida la cláusula del contrato que descarga sobre el inquilino el pago de las obras de conservación y reparación de la vivienda?

La cláusula sería NULA, al considerar lo dispuesto en el art.21.1 LAU como una disposición de carácter imperativo que no puede alterarse por la voluntad de las partes.

Sin ánimo de ser exhaustivo, habrá que estar al caso concreto, los Juzgados y Tribunales en España han venido señalando que las obras que son obligación del arrendador son aquellas indispensables para conservar la vivienda en buen estado para el uso a las que se destinó, esto es las que permiten que el inmueble alquilado pueda ser utilizado por el arrendatario.

No debemos confundir las OBRAS DE CONSERVACIÓN de la vivienda alquilada con aquellas otras para la ADAPTACIÓN del inmueble para el uso a que fue destinado, y que se realizan antes del inicio del arriendo, como por ejemplo aquellas obras que se hacen en los locales de negocio para adaptarlos a la actividad que se va a instalar.

Tampoco son obligación del arrendador aquellas otras obras que traigan causa de deterioros imputables al arrendatario o a aquellos que de él dependa o convivan en la finca (art. 21 LAU y arts. 1563 y 1564 Código civil).

Las obras de conservación de la vivienda alquilada o las del negocio arrendado deben ser reparadas a costa del arrendador será por tanto, las que resulten necesarias por:

     ?   Los deterioros motivados por el transcurso del tiempo.

     ?   Aquellas que se deban a un uso ordenado de la finca arrendada por el inquilino.

     ?   Las debidas a caso fortuito o fuerza mayor.

     ?   Las que se ocasionen por el natural desgaste de la cosa 

     ?   O también aquellas que sean impuestas por  la autoridad competente 

Tales obras de conserva