La nueva Ley del Suelo de Madrid activa la economía y propone soluciones a los retos sociales actuales
La reforma de la Ley del suelo de la Comunidad de Madrid trae beneficios a corto y largo plazo y adapta la regulación a las nuevas realidades de la sociedad
Como profesional del sector inmobiliario y como ciudadana de Madrid, puedo decir que estamos de suerte en la Comunidad de Madrid. Por fin sale a la luz una ambiciosa reforma legal de la Ley del Suelo. Ha llegado después de un periodo de información pública donde se recibieron más de 600 alegaciones, y después del dictamen favorable de la Abogacía General de la Comunidad de Madrid.
En este artículo, quiero analizar atendiendo a cuatro bloques de retos y preocupaciones reales a los que nos enfrentamos como sociedad y cómo medidas en esta línea revierten directamente en beneficios tanto a corto y como a largo plazo. Por eso veo importante esta reforma de la Ley del Suelo: no se trata de desregular, si no de regular mejor.
Dentro de la llamada Ley Omnibus, se modifican 10 artículos de la Ley 9/1995, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid. Con esta ley se busca impulsar la actividad económica en la región, eliminar cargas innecesarias, reducir plazos y adaptar la norma a las nuevas realidades de nuestra sociedad.
Repasemos primero los cuatro retos mencionados y a continuación las medidas adoptadas en esas materias.
- Residencial: problema de acceso a la vivienda en las ciudades que dificulta el acceso a la vivienda de los colectivos jóvenes, los vulnerables y la atracción de talento internacional.
- Tramitación: problema con la lentitud de trámites administrativos que lastran la actividad económica y dificultan la puesta en carga de nuevos desarrollos.
- Seguridad jurídica: necesidad de clarificación de reglas del juego y seguridad jurídica en colaboraciones público-privadas.
- Usos del suelo: necesidad de activación económica y reactivación de los entornos rurales, pueblos y ciudades mediante la regulación de los usos en suelos no urbanizables.
Pues vamos a ello.
Medidas para atacar el problema de la vivienda
Como ya hemos comentado en otros artículos, en Madrid, como en otras grandes capitales, hay un gran problema de acceso a la vivienda por parte de jóvenes y otros colectivos, que necesitan vivienda asequible. Este problema latente de nuestra capital tiene dos consecuencias desastrosas: (I) el retraso de la emancipación de los jóvenes y por lo tanto el aplazamiento, en consecuencia, de la maternidad, lo cual incide en un agravamiento del problema de la natalidad y (ii) riesgo es que la falta de acceso a la vivienda pueda provocar una fuga de talento joven o sencillamente la "no atracción de talento" por no poder dar respuesta a la demanda de alojamiento en los centros de las ciudades.
Por lo que medidas que afecten a ampliar el uso residencial en ciudades para paliar este desequilibrio impactan de manera muy positiva. En esta Ley Omnibus nos encontramos varias medidas en esa línea:
- Suelos dotacionales: Se posibilita la implantación de uso residencial para viviendas públicas sujetas a un régimen de protección sobre la red de suelos dotacionales tales como equipamientos educativos, culturales, sanitarios, deportivos, etc.
- Suelo urbano no consolidado: se incluye la obligación de reserva del 10% de la edificabilidad residencial para viviendas sujetas a algún régimen de protección pública (VPP).
Con estas medidas que afectan a suelos tanto de titularidad pública como de privada, se posibilita la disposición de nuevo suelo finalista para uso residencial de vivienda asequible (o con algún tipo de protección) de manera inmediata que revierte en beneficio directo al problema que nos encontramos actualmente con la vivienda.
Agilización de trámites administrativos y reducción de plazos
La agilización de trámites administrativos y reducción de plazos tiene por objetivo la eliminación de obstáculos o costes innecesarios para la sociedad, y no se nos olvide para la Administración Pública que pagamos entre todos también, que generan un inadecuado funcionamiento o ralentización innecesaria de los trámites.
En este ámbito nos encontramos medidas que buscan relajar los mecanismos de gestión y facilitarán la tramitación de licencias urbanísticas de forma que, lo que por ejemplo tardaría un año en tramitarse, se podría solucionar en dos meses. Eso también se valora en un ahorro anual de un millón de euros para los contribuyentes, según el cálculo del Ejecutivo madrileño.
Veamos las medidas en detalle:
- Se reduce de 6 a 4 meses el plazo para la emisión del informe de impacto territorial.
- Se otorga carácter de silencio administrativo positivo a aquellos informes sectoriales y municipales no preceptivo pero necesarios.
- Se amplía el plazo de información pública de los avances de PGOU de 30 a 45 días.
- Se desliga la figura del Proyecto de Alcance Regional del Plan Regional de Estrategia Territorial, se elimina el requisito de justificación de la utilidad pública o interés social o se clarifica su vinculación y efectos directos sobre los PGOUs.
- En Planes Parciales se aclara y flexibiliza la posibilidad de modificación de las determinaciones pormenorizadas.
- En Planes Especiales se podrán modificar determinaciones estructurantes del planeamiento.
Clarificación de reglas del juego e inclusión de nuevas figuras
La seguridad jurídica también llega por la clarificación de reglas del juego y la definición clara de los agentes intervinientes en las actuaciones privadas, peticiones de licencia, cesiones administrativas o colaboraciones público-privadas.
En este ámbito se han introducido cambios también:
- Cesiones "dinerarias": para el incremento de edificabilidad y/o el incremento de densidad en el uso residencial: se incluye la posibilidad de monetizar las cesiones en sustitución de la entrega de suelo (cesión).
Esta opción de monetización supone un gran avance y revierte en valor en nuestras ciudades de manera inmediata. Al dar la opción a sustituir la obligación de cesión de suelo al ayuntamiento va a suponer una simplificación de esas cesiones y puede agilizar la puesta en carga de esas cesiones obligadas que muchas veces acababan siendo vacíos urbanos que duraban años -todos estamos acostumbrados a ver esos vacíos en nuestras ciudades-por la imposibilidad de gestión o inversión inmediata por parte de las Administraciones Públicas.
- Transferencias de aprovechamiento en suelo urbano consolidado (TAUs): Se recoge esta nueva figura que regulará y simplificará trámites y negociaciones en las transferencias de aprovechamiento urbano. También la considero una gran medida con un impacto positivo.
- Régimen de derecho de superficie: Se clarifica el régimen del derecho se superficie sobre suelos del Patrimonio Público de Suelo (PPS) ampliando el alcance a cualquier destino de uso y salvo para el plazo máximo remitiendo a regulación estatal.
- Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECLUs): se regulan como entidades privadas que ayuda a la Administración con tareas de tramitación de licencias e inspección de actos de uso del suelo y/o edificación.
- Determinaciones estructurantes y pormenorizadas: se incluyen en las determinaciones pormenorizadas los coeficientes de ponderación de usos, la modificación de los sistemas de ejecución y gestión urbanística o la modificación del porcentaje de uso global de un suelo.
Activación económica de las capitales y los entornos rurales
Ciudades como Madrid crecen a un ritmo mayor que el resto de las ciudades españolas. Las ciudades que más crecen en España actualmente en 2021 son: Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Pamplona, Palma de Mallorca, Bilbao, Murcia, Gijón y Zaragoza siendo Madrid la ciudad que lidera el ranking.
A la vez que ciertas ciudades crecen la despoblación de las zonas rurales avanza, esto no solo afecta a pueblos pequeños también afecta a ciudades medianas y a entornos que no ofrecen una actividad económica capaz de retener el talento joven.
Las previsiones apuntan que en el año 2050 ese porcentaje de personas viviendo fuera de ciudades será solo del 30%. En Europa ya estamos actualmente en el 25% de sus habitantes residen en zonas rurales. Dentro de los Objetivos de Desarrollo Sostenible el ODS 11 ya expone que debe haber un equilibrio entre los entornos urbanos y los rurales para ser sostenibles.
Para poder cambiar esos ritmos necesitamos crear, reforzar y diversificar el tejido empresarial de las áreas no consolidadas. Hay que ir más allá de la agricultura y ganadería para atraer a empresas y trabajadores.
Las modificaciones que introduce la Ley son pequeñas, pero pueden ayudar también en este ámbito porque introducen modificaciones en los regímenes de los usos permitidos en suelo no urbanizables:
- Los usos no prohibidos expresamente pasan a autorizados en suelos no urbanizables: El régimen de actuaciones en suelo no urbanizable de protección pasa a permitir todas aquellas actividades/usos que no estén expresamente prohibidas por el planeamiento.
Esto impulsa sin duda las zonas rurales o poco consolidadas dando cabida a esos usos -distintos de agricultura y ganadería - que puedan crear una actividad económica y crear destino en esos pueblos. El turismo de "fin de semana" crea un impacto socioeconómico muy importante en las áreas donde se desarrolla, y lo mas importante, representa grandes beneficios económicos a nivel local.
Por ejemplo, hoteles, casas rurales o actividades lucrativas de ocio. Me ha sorprendido leer artículos que están tildando este cambo de "especulativo" porque permitiría hoteles y explotaciones hosteleras en zonas rurales, cuando justo es lo contrario: democratiza la activación económica de pueblos.
- Los usos provisionales en suelos no urbanizables: se traslada la autorización a los Ayuntamientos. Anteriormente era decisión de la Comunidad Autónoma. También creo que este pequeño cambio puede revertir en que se puedan activar entornos y crear "destinos" culturales, gastronómicos y de todo tipo en zonas que antes no había esos usos. En este tipo de turismo de "actividades temporales" se pueden atraen visitas hacia un turismo activo que repercute mucho más en el empleo local, que ese mismo gasto realizado por un turista tradicional.
En definitiva, si queremos un Madrid más social, más resiliente, más fuerte a largo plazo y más cerca de los ciudadanos tenemos que impulsar entre todos este tipo de cambios normativos que busquen ayudar a los ciudadanos a desarrollar la actividad económica que elijan desarrollar en nuestra comunidad.
