LEGISLACIÓN

Noticias y Tendencias Inmobiliarias

Plusvalía municipal: cómo evitar el pago o cómo recuperar los ingresos indebidos

La plusvalía municipal es el impuesto que grava el incremento de valor de los inmuebles cuando se produce una transmisión, es decir, cuando se vende o hereda una vivienda. Este tributo no tiene en cuenta el precio de la compraventa o de la vivienda heredada, sino el valor catastral del inmueble.

¿Quién paga este impuesto? En el caso de una compraventa lo paga el vendedor, pero en el caso de una herencia o donación lo paga quien recibe la vivienda. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, desgrana los cinco consejos básicos para decidir si conviene iniciar una batalla legal contra el Ayuntamiento de turno:

1. Liquidación o autoliquidación

Es importante saber si en el municipio donde se encuentra la vivienda el Ayuntamiento liquida o autoliquida este impuesto. En caso de liquidación, el contribuyente sólo cuenta con un mes para recurrir dicha liquidación. Este recurso no evita pagar el impuesto, es decir, aunque se interponga el recurso, el ciudadano deberá pagar el impuesto: puede fraccionar los pagos o incluso pedir la suspensión del pago aportando una garantía. En caso de autoliquidación, tiene cuatro años para solicitar la rectificación y devolución de ingresos indebidos.

2. Averigua si has vendido la casa a pérdidas

En mayo de 2017 el Tribunal Constitucional declaró que la plusvalía municipal no podía exigirse en caso de haber transmitido un inmueble en pérdidas. Para eso, es necesario comparar los valores de adquisición y transmisión del terreno, declarados en las escrituras. Y no es posible tener en cuenta los gastos de la adquisición y transmisión, como son los gastos de notaría, registro, impuestos, inmobiliaria, etc. Tal y como declaró el Tribunal Supremo en una sentencia del 16 de septiembre de 2019.

En concreto, el Supremo considera que los gastos de compra y venta de una vivienda (notaría, registro, impuestos pagados o cancelación de la hipoteca) no cuentan para librarse de pagar la plusvalía municipal. Se trata de un criterio favorable a los Ayuntamientos y contrario al Constitucional que en su última sentencia consideraba que se podían incluir estos gastos para reducir la ganancia obtenida con la venta del inmueble.

En definitiva, para saber si ha habido ganancias o pérdidas con la venta o transmisión de una vivienda únicamente hay que comparar las escrituras de adquisición y transmisión, sin necesidad de tener en cuenta otros gastos asociados.

Tampoco es posible actualizar el valor de adquisición del terreno conforme al IPC para lograr obtener una pérdida. Durante años, los contribuyentes pudieron actualizar el valor de compra de los terrenos conforme al IPC para incrementarlo y, así estar exentos de pagar la plusvalía, pero el Supremo de nuevo ha cerrado esta posibilidad. "Estamos ante una sentencia que supone un auténtico varapalo para los contribuyentes, y entierra una de las últimas opciones que había de evitar pagar el impuesto, en caso de transmisiones en las que se haya verificado una ligera ganancia", según explica José María Salcedo.

Por último, en caso de haber adquirido el terreno como rústico, tampoco es posible computar los gastos de urbanización soportados como mayor valor de adquisición. El Tribunal Supremo dictaminó en una sentencia de marzo de 2019 que los gastos de urbanización invertidos en un terreno rústico para convertirlo en urbano no pueden sumarse al valor de compra del terreno para así incrementar dicho valor y obtener una pérdida.

"Estamos ante un caso muy habitual. Pensemos, por ejemplo, en un terreno rústico adquirido por 240.000 euros, y transmitido (cuando ya es urbano), por 360.000 euros. En el camino, el contribuyente propietario del terreno tuvo que pagar cuotas de urbanización por valor de 136.000 euros. De escrituras resulta una ganancia, pero si se tienen en cuenta los gastos de urbanización, la pérdida es evidente", subraya José María Salcedo.

3. Cómo saber el valor del terreno donde se encuentra la casa

Si el terreno transmitido está construido, el Tribunal Supremo ha aclarado que, para saber su valor, puede utilizarse como prueba la proporción existente en el recibo catastral del año de la transmisión. Pero también es posible utilizar cualquier medio de prueba admitido en Derecho y no sólo el que utilizan muchos ayuntamientos.

Algunos ayuntamientos han barrido para su casa al considerar que la única forma de calcular el valor del terreno cuando se vende o hereda un inmueble es acudiendo al recibo catastral. Es decir, al objeto de ver qué proporción del valor catastral correspondía al valor del terreno. Y cuál, al valor de la construcción. Todo esto, para aplicar posteriormente dicha proporción al valor de transmisión del terreno.

En una sentencia del 4 de febrero de este año, el Alto Tribunal ha declarado que se puede conocer el valor del terreno por cualquier medio de prueba admisible en Derecho. Y que sólo se recurrirá al valor catastral cuando se desconozca el valor atribuible al suelo. Es decir, deja la puerta abierta a que el contribuyente presente otro método de prueba admitido en el ordenamiento jurídico.

4. Liquidaciones firmes por no haberse recurrido en el plazo de un mes

En caso de que el contribuyente no haya recurrido la liquidación de la plusvalía municipal en el plazo de un mes, puede iniciar un procedimiento especial de revisión: los más usados son el de nulidad y el de revocación.

El Supremo, en mayo de 2020, declaró que no es posible recuperar lo pagado de más por la plusvalía municipal mediante una liquidación que no se recurrió en su momento, tanto si se vendió un inmueble en pérdidas o con ganancias. Es decir, ha decidido que no se pueden recurrir las liquidaciones firmes de plusvalía si la nulidad se basa en la lesión de los derechos y libertades susceptibles de amparo constitucional.

En cuanto a la posibilidad de obtener la revocación de una liquidación firme de plusvalía municipal, es un tema que todavía no ha sido resuelto por el Supremo (Rº 126/2019). El Alto Tribunal debe decidir sobre el procedimiento de revocación, cuya iniciación sólo puede ser de oficio y el contribuyente sólo puede promover su iniciación. Es decir, puede solicitar al consistorio de turno que inicie el procedimiento, pero éste no está obligado ni a darle respuesta y muchos deciden dejar en saco roto este procedimiento sin importarle si el escrito presentado por el contribuyente está bien fundamentado.

5. Supuestos en los que el impuesto de plusvalía es confiscatorio

En una sentencia de octubre de 2019 el Tribunal Constitucional declaró que el impuesto es confiscatorio, pero solo cuando lo que toca pagar es superior al incremento del valor del terreno, derivado de escrituras, es decir, al beneficio obtenido. Para José María Salcedo esta sentencia legitima el "atraco fiscal": "es posible que un Ayuntamiento exija un impuesto igual o ligeramente inferior al incremento de valor obtenido en la transmisión, y que no pase absolutamente nada".

Mas info: https://www.idealista.com/news/finanzas/fiscalidad/2021/04/15/789942-plusvalia-municipal-como-evitar-el-pago-o-como-recuperar-los-ingresos-indebidos#xts=582065&xtor=EPR-1059-%5Bnews_daily_20210415%5D-20210415-%5Bm-02-leermas-node_789942%5D-26522829@3